企业物业论文：物业监管的反向选择探析范文

作者：菅红桃单位：山西焦煤西山煤电西铭矿

物业管理企业自身存在问题

物业管理商业在我国市场上属于新兴的朝阳行业，其自身发展还存在一定的问题。首先，由于其发展的历史性，决定了其质量服务的层次性。对于现在的物业管理商业来说，其进入门槛比较低，技术含量、服务水平等等都是参差不齐的。同时，由于各地经济水平发展的不平衡性，也使得我国的物业服务水平在地域上也具有差异性，再一个就是，由于我国房地产的发展，小区的范围也比较小，使得现在的物业管理管理的范围也比较小，市场化比较低，由于总成本是由固定成本和可变成本组成，这样就使得在管理时候可能加大物业管理的成本。就目前而言，我国物业管理企业自身资金的不足，就可能造成物业管理的困难或者是发生纠纷。

行业竞争不正当

从物业管理招投标情况看，体现在有些物业管理企业在招投标过程中采取不正当竞争方式，未体现出“公正、公平、公开”的原则。开发商很有可能在房屋销售之后委托给自己已经选定的一家物业管理企业或者是私下交给自己“关系亲密”的一家物业管理企业；也或者是在招标投标的过程中进行不正当的竞争等等来维护自己的利益。由于信息不对称性，这样便损害了业主的利益。

逆向选择的成因分析

1阿克洛夫的“柠檬”模型

“柠檬”在美国俚语中意思为“次品”或者是“不中用的东西”。“柠檬市场”就是次品市场的意思。柠檬市场根源于信息不对称。信息不对称理论产生于20世纪70年代，自美国经济学家阿克洛夫以旧车市场为例分析逆向选择问题开始，之后世界经济学家又通过了一系列的发展，并提出了“逆向选择”理论，“市场信号”理论等。

阿克洛夫认为，在旧车市场上，市场上的买方和卖方所掌握的信息是不一样的，只有卖者知道车的真实质量，买者只知道旧车市场上车的平均质量，因而卖方只愿意根据车的平均质量支付价格；而在一辆旧车的任一价格上，那些最差的次品车的主人最急于将他们的车出手；当买主把这些次品买回家后，才会逐渐发现它的缺陷；一段时间后，卖主能够接受的旧车的平均价格会下降，那些持有缺陷最轻的车的车主这时会认为还是将车留着自己用更为合算；这意味着，那些还留在市场上出售的汽车的平均质量又进一步降低了。因此说，随着价格的下降，存在着逆向选择效应：质量高于平均水平的卖者会退出交易，只有质量低的卖者才会进入市场。这样的交易一直持续下去就出现了这种“劣币驱逐良币”的现象。在物业管理市场上，由于市场参与主体各方所掌握的信息也是不对称的，也就有可能出现这样的现象。事实上，只要有信息不对称情况的发生，就会出现阿克洛夫的“柠檬”市场。

2物业管理企业的“柠檬”现象

我国的物业管理市场虽然经过了这30年的发展，但是还是存在着一定的问题的，比方说提供服务的类型单一，质量不高，品牌建设不强，尤其是二线、三线城市等，种种状况使得我国现在物业管理市场上出现的物业管理服务基本上处于同质化的状态，或者说是有高质量的却难以以品牌的形象树立出来。这样的结果使得物业服务企业在招标、竞标市场上就会出现“劣币驱逐良币”的现象。同样，在其他方面，类似的情况可能还会存在，比方说物业管理行业企业的信用问题也会出现这样的现象，因为企业知道自己的信用，但是业主不知道。但是这里笔者就招标、投标过程为例进行阐述。假设物业管理市场上的服务部门（以下简称企业）的质量只有两种类型：高质量和低质量。而给业主提供服务的企业自己知道自己的管理质量水平，但是业主不知道企业的质量的高低。相应的高质量由于其成本的原因对应的就是高价格，低质量对应的低价格。再假设高质量的物业服务，企业要求是6000元，而业主愿意付给企业8000元以下的价格来获得服务，所以双方子在6000~8000元这样的价格区间内能达成交易；低质量的物业服务，企业要求的价格是2000元，业主愿意花3000元以下的价格来获得服务，所以双方在2000~3000元这样的价格区间内能达成交易。但是业主一开始不会拿8000元的价格给物业管理企业，一方面是存在讨价还价方面的动机，另一方面是业主区分不出来质量的高低，当然，一开始业主也不会只拿3000元的价格，因为这样他们招揽不到高质量的物业管理企业。所以他们会在3000~8000元区间内选择一个点作为他们的起价，比如5500（（3000＋8000）/2＝5500）元以下的资金，结果高质量的物业管理企业将会成这个企业退出，因为业主给予的价格低于他们的最低的服务供给；当业主发现市场上提供物业服务质量的企业都是低质量的时候，那么他们会把期望值压低到3000元以下，这时候市场上就只剩下低质量的企业了。更一般的，如果假设服务质量服从于［0/l］间的连续均匀分布，我们还可以得出物业管理市场瘫痪的结果，即服务市场没有服务供给。当然，在现实中，物业管理市场没有瘫痪的例子，但低效率却是常见的。为了分析上述情形，我们借助于阿克洛夫模型做这样的一个假定：服务质量服从［0，1］上的均匀分布。所以这个均匀分布的概率密度是1。服务质量在［0，1］之间的概率就是1，我们可以用分布图的整个面积来表示这个概率（见图1）。在图1中，我们可以在q＝p处画一条铅垂直线。

所有位于这条铅垂线左侧的物业管理服务，其质量q≤p，将愿意进入市场；而位于铅垂线右侧的企业，其质量q＞p，这些企业由于各方面的原因，将不会进入市场交易。这样，在以价格p成功交易的企业里面，有一半企业服务的质量低于μ，μ是达成交易的平均质量。假定市场上，买卖双方不存在传递信号的可能性，所有卖者获得同样的价格支付再假定给定的物业服务质量水平是q，企业对服务估价为p＝q，业主对服务质量的估价为p＝rq（r≥1），S表示某种商品的供给曲线，D表示该种商品的需求曲线，E点是供求均衡点，在未到达均衡点之前，买者愿意支付的价格比Pe高，卖者愿意出卖的价格比Pe低，两者之间的价差就是交易利益（图2中阴影部分的面积）。假定买者不知道q，并且也不预期质量低于q的所有者会诚实显示其质量水平q。服务质量服从［0，1］区间的均匀分布，于是，市场上服务的平均质量没有信号传递的情况下，所有的交易都是在同一价格p处达成交易，对于企业而言，如果在q≤p，那么他们就会与业主达成交易，获得中间的差价收益；相反的话他们就会损失中间的差价部分。在市场价格p≤1时，业主知道物业服务部门的质量

对策及建议

对于物业管理中出现的逆向选择问题，重点还是在于建立有效的信号传递机制，物业管理中出现的逆向选择问题的根源在于市场各方的信息不对称性，因此要尽量使得市场主体中交易的各方所掌握的信息对称起来；对于物业服务中出现的“道德风险”，则主要是建立“信用激励机制”，同时也要重要的监管制度做保障，使守信誉者得到鼓励和奖励，使失信的一方得到应有的惩罚。

1建立和完善物业管理市场法规体系及监督机制

在物业管理服务行业中，国家的调控起到一定的积极作用，为了指导整个市场的有序发展，结合行业的发展特点，国家颁布了一系列的法律法规依据做保障，比如《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等，这些都将有效地促进物业管理市场的发展和建设，但是随着行业的发展，还会不断地出现新的问题、新的案例等，这就需要政府等相关部门不断地对我国物业管理服务行业的法律法规进行完善，要敢于大胆地改革和创新，使得更有效地促进社会和谐发展，有效预防一些投机分子钻法律法规的空子。同时，政府等相关部门应该加强有效的监督机制，要做到“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”的十六字方针，要敢于对违背诚信原则，败坏行业声誉的企业和行为予以严厉的查处和办理，甚至予以通报和曝光。

2提高物业管理参与主体及从业人员的素质和诚信意识

笔者认为，要想提高现代物业管理服务的质量，使其规范化、现代化，提高物业管理人员及其物业参与主体的素质和诚信意识是必不可少的。由于我国现代物业服务管理行业进入门槛比较低，技术含量等也比较低，服务种类比较少等缘故，我国现代物业服务管理企业在招聘时对从业人员的素质并没有一定的要求和一定的考核。在物业管理出现业主与业主、物业与业主等的纠纷的时候，由于没有一定的素质训练或者是一定的素质提升，很可能出现物业管理人员管理不当的事情。同时，应提高其诚信意识，建立诚信档案，对违规的情况进行记录，并对其进行惩罚，对优秀的情况进行激励和奖励。因此，笔者认为在物业管理过程中提高物业参与主体及物业从业人员的诚信意识及其素质是很有必要的。

3建立和实施物业管理企业信誉管理体系

现在市场上的物业管理企业质量参差不齐，高质量的品牌企业在市场上是稀缺资源。近些年，物业服务企业与业主之间发生纠纷的事件也是层出不穷，但是物业管理企业并没有在不断的问题中有所大的建设，相反，问题是越来越频繁。这就要求市场上必须建立实施物业管理企业信誉管理体系，对屡次出现问题又没有改善的企业进行惩处。在“柠檬市场”上，低质量如果不改善就必会引起更多的纠纷产生，有效的信誉管理体系必会迫使企业有所改善，不然的话，由于大量的纠纷使得企业的信誉受损，企业不改善自身的状况就会使企业濒临倒闭。品牌建设是企业发展的方向，企业要想获得良好的声誉和信誉信用等，就必须树立自己独特的品牌。

结语

物业管理行业在我国是一个朝阳行业，并且关系到我国民生问题，作为我们每一个公民，都应该尽一份力保证物业管理市场有序有效健康地发展下去。