促进居民住宅区物业管理意见范文

一、指导思想

以科学发展观为指导，以体制创新为核心，建立“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的物业管理新体制，充分发挥街道（乡镇）和社区作用；及时化解物业管理领域的各类矛盾问题，提高服务质量，提升社会和市民对我区居民住宅小区物业管理工作的满意度。

二、目标任务

（一）总体要求

进一步培育和规范物业管理市场，理物业管理环节中开发建设单位、物业管理单位、业主大会、业主委员会的关系，明确相关责任，加强物业建、管有效衔接，消除矛盾，提高业主自治能力和物业管理水平，促进物业管理市场健康有序的发展。

（二）工作目标

1、扩大物业管理覆盖面。把推进旧城改造还房小区、零散居民住宅楼、改制单位自管房小区、社区居委会代管小区物业管理作为新的工作目标，提升物业管理整体规模，实现全区居民小区物管覆盖面逐年增加，其中今年增加5个百分点，达到35%。

2、深入调查掌握全区物业管理的基础信息，从抓好基础工作入手，为进一步健全和完善物业管理办法提供可靠依据。

3、加快业主委员会建设。加快无物管小区和新建商品房小区业主大会、业主委员会建设步伐，完善、规范业主大会、业主委员会议事、决策行为，力争年全区小区业主大会及委员会成立率提高7%，达到23%，并实现逐年提高。

4、加快物业小区公建配套设施产权界定，严肃查处开发商侵占和出售配套公用设施“使用权”问题。

5、适当安排社区物业管理启动资金和扶持资金，推动居民住宅区物业管理的全面开展，完成对部分建设施不配套的小区道路改造和路灯、绿化、环卫维修。

6、在全区开展物业管理评优活动，以评促建，以评促管，促进行业服务水平和行业形象的提高。

7、建立健全物业管理服务投诉责任机制。及时查处全区物业管理企业在服务中的不规范行为,并督促企业整改,保障业主合法权益。

（三）工作职责

1、市房管局办事处：根据市房管局的职责安排，具体负责全区物业服务行业的管理、指导和监督，组织宣传物业管理法律法规，牵头研究解决全区物业管理中的具体问题。配合街道（乡镇）、社区做好业主委员会的成立、物管服务企业的选聘及物业管理纠纷调处等工作。

2、各街道办事处（乡镇人民政府）：具体组织辖区住宅小区的物业管理工作，开展物业管理宣传活动，牵头组织召开业主大会，成立业主委员会，并指导、监督其日常运作；负责调处辖区物业管理纠纷。

3、各社区居委会：参与业主大会、业主委员会筹建、改选的组织工作，指导业主委员会选聘物业服务企业，负责调处物业服务中的矛盾纠纷。

4、区城管执法分局：负责对物业管理区域内擅自搭建建（构）筑物的查处，负责对破坏绿化、道路等设施以及破坏房屋外立面等行为的查处；加强对户外广告设施的日常管理和安全检查。

5、区公安分局：负责指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作，消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾。

6、区消防大队：负责住宅小区内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。

7、区建设局：负责对在建住宅施工过程中的质量监督和管理；协调处理由于工程质量问题引发的投诉和矛盾，依法处理因房屋质量、室外装饰装修产生的纠纷。

8、区城管办及市环卫处：负责对住宅小区内环境卫生、垃圾清运工作的检查、指导和监督；按政策规定做好小区业主垃圾清运费和垃圾处置费的收取宣传工作。

9、区工商局：加强个体经营登记审查，对擅自将居住用房改变为非居住用房的场所和车库，不予核准登记；查处在住宅小区从事无照经营的行为。

10、区物价局：负责物业服务收费的管理工作，对物业服务活动中的各项收费进行管理和监督检查，对违反物业服务收费政策的行为进行查处，协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。

11、区环保局：负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价，对周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的噪音扰民和环境污染等问题依法进行查处；对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。

12、区信访局：积极疏导、调解处理各类物管上访纠纷。

13、区级其它相关部门：切实履行职责，强化协调配合，合力强化物业管理工作。

三、工作举措

（一）开展专项整治，解决突出问题

1、开展物业管理达标活动。着力完善街道（乡镇）、社区两级对物业管理的指导和服务职能，着力解决物业管理行政管理方面不到位的问题。深入调研，针对商品房开发小区，要全面推行市场化的物业管理服务。在建未交付前，由开发建设单位通过招投标市场选聘有资质的物业服务企业落实前期物业管理；已建成交付但业主委员会尚未成立的，继续实施前期物业管理；已建成交付且业主委员会成立的，应在所在街道（乡镇）指导下，开发建设单位、前期物业服务企业以及业主委员会三方按规定做好物业管理续聘、新聘或业主自治管理的转换衔接工作。

2、完善老旧住宅小区物业管理。要结合环境综合整治逐步解决基础设施配套问题，推进老旧小区改造工程，完善小区基础设施配套。对整治后具备条件的，应成立业主大会、业主委员会，按照有关程序选聘物业服务企业，实施等级性有偿服务；对整治后暂不具备条件的，由所在街道（乡镇）负责建立小区物业服务组织，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性有偿服务。对经整治但规模较小及分布零散的住宅区，可并入相邻小区，实施一家管理，差别服务。对失管小区及零散居民住宅楼，由街道（乡镇）帮助成立业主委员会，指导选聘新的物业企业实施基本项目、或采取“楼幢管理”的模式进行管理服务。暂时不具备条件实行市场化运作的，应纳入街道（乡镇）或社区的物业管理服务组织，落实基础性有偿管理服务。

3、完善拆迁安置房和保障性房屋住宅小区管理。要创造条件逐步推行市场化的物业管理。在建未交付前，由建设单位负责组织管理。建成交付后，有条件成立业主委员会的，按照有关程序确定物业服务管理模式并做好转换衔接工作；建成交付后，暂不具备条件成立业主委员或暂不具备条件实施等级性有偿服务的，开发建设单位应与所在街道（乡镇）办理移交托管手续，由所在街道（乡镇）、居委会负责建立小区物业服务组织，落实基础性的有偿服务或暂实行自主管理和服务。

4、开展小区内物业管理违规行为整治活动。开展违章搭建专项整治工作，坚决遏制当前部分小区违章建设屡禁不止现象，同步研究建立长效机制，建立健全违章搭建巡查、发现、处理机制。专项整治小区物业管理混乱状况，逐步清理改变房屋使用性质和功能、违规装修房屋、侵占公共部位、毁绿占绿等小区各类物业违章违规事件。

5、完善物业管理收费和有偿服务机制。物价部门要按照“公正合理、质价相符”的原则，合理确定物业服务等级和收费指导标准，规范物业服务单位的收费行为，及时查处物业管理收费中的价格违法违规行为。同时，对因开发建设遗留问题或物业服务合同履约纠纷问题造成的诸多矛盾，由相关责任单位及时妥善处理实际存在的问题；对拒缴、欠缴物业服务费的，所在地街道（乡镇）、业主委员会应积极协助物业服务企业督促催缴。

（二）强化行业监管，规范物管服务

1、完善配套设施。新建住宅项目应当严格遵循规划设计要求，配建物业管理用房，并与主体工程同步交付使用。相关部门在规划设计方案审查时，应明确物业配套用房规划条件；建设部门在牵头组织项目竣工验收时，会同房管办事处加强对物业管理基础配套设施和物业管理用房的验收备案，未经验收合格或配建不到位的小区住宅不得交付使用，房管部门不得为其办理房屋产权初始登记手续。任何单位和个人不得擅自改变物业配套用房的用途。各有关部门应加强协作配合，指导监督住宅小区供水、供电、供气、路灯、垃圾清运和绿化养护等基础设施（项目）配套到位、移交到位、管护到位。

2、强化行业监管。房管办事处要依法加强物业服务企业的资质管理，完善物业管理招投标管理办法，健全物业主管部门和街道（乡镇）参与监督管理的实施机制；各街道（乡镇）要会同物业主管部门加强对物业服务企业服务质量的检查考评，建立健全企业诚信档案体系，落实奖惩措施；完善退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，应提前三个月向业主公示，同时监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，并做好备案登记；对暂时难以落实新物业管理单位的，由所在街道（乡镇）负责按照失管小区模式进行操作。

3、提升自治能力。业主、业主大会、业主委员会应依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。物业主管部门和所在街道（乡镇）要切实加强指导监督，规范业主自治组织建设，充分发挥社区居委会和基层党组织作用。把好业主委员会程序关和人选关，符合条件的社区居委会成员可通过选举加入所属小区的业主委员会；加强业主委员会成员综合业务知识培训，提高依法履行职责能力。要健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。

（三）加强组织领导，严格考核奖惩

1、加强组织领导。建立区物业管理联席会议制度，由区政府分管领导任组长，相关责任部门为成员单位，定期召开联席会议，制定措施，研究解决办法，组织协调和指导物管工作。各街道（乡镇）和社区居委会要适当增加物业监管人员职数，落实专人负责本区域范围内物业管理工作的组织协调。

2、加强考核奖惩。各街道（乡镇）要建立健全物业管理工作机制，要将物业管理纳入年度目标管理，实行一级抓一级，层层抓落实，将物管工作的绩效与奖惩挂钩。区政府将严格落实物管工作责任制，奖惩逗硬，对重视不够、措施不力，造成重大物管纠纷或引发不稳定事件的，将严格实施效能问责，严肃追究责任。

3、加强宣传引导。各有关职能部门和新闻媒体要采取多种形式，加强物业管理宣传工作，宣传相关法律法规，引导广大业主树立物业服务的消费观念，支持参与物业管理活动，及时缴纳物业服务费用，自觉维护社会公共秩序。各级党政机关和企事业单位要教育干部职工自觉遵守物业管理法律法规，积极参与和谐文明社区建设，营造全社会重视、支持物业管理的良好氛围。