促进住房供给控制房价的政策目标范文

1引言

房地产业是一国经济的基础产业之一，由于产业规模大、关联度高，在国计民生中占有重要地位。房地产业的发展状况，尤其是房地产价格波动极易引起多个经济部门的连锁反应，对一国整体经济形成冲击。2008年世界性金融危机的导火索，就是美国房地产次贷危机。因此，保持房地产业稳步发展、使房价维持在合理区域内，就成为各国政府调控房地产市场的一项重要政策目标。我国从2005年开始将房地产业的调控目标由抑制房地产市场投资过热转向抑制房价过快上涨，并相继出台了一系列利率、信贷、税收等房价调控政策，这些政策对房价到底产生了什么影响、是否取得了预期政策效应，值得我们关注和研究。本文选择1999－2010年期间我国利率政策、信贷政策和税收政策作为研究对象，通过建立向量自回归模型和向量误差修正模型，将住房需求与住房供给同时引入一个模型，分析近12年来这些调控政策对住房价格变动的影响及其传导途径。

2模型选择与数据处理

2.1模型选择

研究政策对房价的影响，大多数学者采用Granger因果检验和向量自回归模型作为分析工具。本文选取向量自回归模型（VAR）研究货币政策和税收政策对住房价格的影响。不论是货币政策（如利率和信贷政策）还是税收政策都是可选择的房价调控工具，利用这些政策工具可以调控房地产市场需求和供给,进而影响住房价格；但反过来，住房价格的变化也会影响调控政策的选择与实施。就实施效果而言，利率、信贷、税收等变量具有现实联立性，分析时没有必要事先把这些变量区分为内生或外生变量。基于以上考虑，我们分别建立两个VAR模型，分析税收、利率、信贷政策对住房价格的影响效应：VAR模型1包含住房价格、需求、供给、利率和信贷变量；VAR模型2包含住房价格、需求、供给、税收变量，其中税收分为开发环节税收和保有环节税收两个变量。

2.2变量和数据选取

为了研究这些政策对住房价格的长期影响和短期影响，选取我国1999年第1季度至2010年第4季度的数据，其中房价（HP）用商品住宅销售价格指数表示，需求变量（D）用住宅销售面积代替，供给变量（S）用住宅竣工面积表示，利率（R）以金融机构中长期（1～3年）贷款利率表示，信贷规模变量（N）以房地产开发贷款中国内贷款表示，保有环节税收（TF）以房产税表示，开发环节税收（TK）以土地增值税和城镇土地使用税表示；商品住宅销售价格指数为季度同比数据。本文将其进行定基化处理，在可获得的月度环比数据（2005年7月至2010年12月）基础上根据各月环比指数推算出各月定基比指数，据此再得出各季度定基比指数；居住用地交易价格指数选取2003年第1季度至2010年第4季度环比指数，在此基础上推算出各季度定基比指数；两种指数都以1999年为基期。税收、需求、供给、信贷等变量均用以1999年为基期的CPI定基比进行平减后得到实际值，贷款利率减去当期CPI上涨率，求得实际利率。此外，除贷款利率外，所有变量均采用X－12方法进行了季度调整，并取对数值以降低异方差影响；调整后的数据分别用LHP表示商品住宅销售价格指数、LD表示需求、LS表示供给、LTK表示开发环节税收、LTB表示保有环节税收、R表示贷款利率、LN表示国内贷款。模型中采用的原始数据来自相关年度《中国统计年鉴》、国家统计数据库、中经网统计数据库、国家税务总局网站以及国研网统计数据库。

3模型估计及结果分析

3.1数据平稳性检验

在对各变量进行回归之前，为了避免变量不平稳产生虚假回归，先采用ADF方法对各序列进行单位根检验。结果见表1。从表1数据可以看出，各变量在1%显著水平下都存在单位根，表明原序列不平稳；贷款利率一阶差分变量在5%显著水平下拒绝存在单位根的假设，其余变量在1%显著水平下拒绝存在单位根的假设，说明各变量都是一阶差分平稳的，因此，需要对模型包含的变量进行协整检验，以检验变量之间是否存在长期均衡关系。

3.2协整检验

由表2可知，VAR模型1迹统计量101.49117大于69.81889、39.82752小于47.85613，表明在5%水平上显著，拒绝没有协整向量的假设，接受存在至多一个协整向量的假设，说明存在一个协整方程，且变量的长期均衡关系存在；VAR模型2存在两个协整方程，变量长期均衡关系也存在。

3.3模型结果

模型1是由住房价格、需求、供给、利率和贷款5个变量建立的向量自回归模型（VAR），由协整检验分析可知模型变量间存在协整关系，于是可以建立水平变量的VAR模型，也可以建立向量误差修正模型（VEC）；通过对VAR模型进行AR检验，可知单位根都在圆内，表明VAR模型稳定，因此可以直接建立向量自回归模型并进行脉冲响应函数分析。模型2是由住房价格、需求、供给、开发环节税收和保有环节税收5个变量建立的向量自回归模型（VAR），对模型进行协整检验后存在协整方程，表明变量之间具有长期均衡关系；通过对模型进行AR检验，可知模型有1个单位根在圆外，说明模型2不稳定；对模型2进行修正，建立向量误差修正模型（VEC）。对于误差修正模型中滞后阶数的确定，本文通过对模型加入不同滞后期、根据AIC和SC统计量判断最佳滞后期为2，得到如下模型，其中模型误差修正项的数学表达式为：由VEC模型中误差修正项系数-0.082550、-0.848842、-0.003466可知，误差修正项对住房价格、需求和开发环节税收具有负向调节作用；系数1.314215、0.118149为正，表明误差修正项对供给和保有环节税收具有正向调节作用。

3.4脉冲响应函数分析

脉冲响应函数用以描述内生变量对自己或其他内生变量变化的反应以及路径变化。在图1至图3中，横轴表示滞后期间数（单位为季度）、纵轴表示住房价格、需求和供给变动百分率；实线表示各变量的脉冲响应轨迹，虚线表示响应函数值加减两倍标准差的置信区间。从图1可以看出，当期给实际贷款利率一个正向冲击之后，住房价格出现下降，在第6期降到最低，随后逐步上升。这样的脉冲响应函数曲线说明，在住房市场上实际贷款利率对住房价格存在负效应，贷款利率提高会使住房价格下降，这一结论与宋勃和高波（2007）、王来福和郭峰（2007）的研究结果一致。在当期给贷款规模一个正向冲击，房价在第6期达到最高（0.02），而后缓慢下降并保持在0.01左右，脉冲响应函数曲线表明，贷款对住房价格具有正效应，住房价格随贷款的增加而上升。在当期给利率一个正向冲击后，对供给的冲击在前3期均为负向，在第2期下降到最低（－0.025），随后上升，在第4期达到最高（0.025），随后呈缓慢下降趋势。这表明贷款利率在短期内对住房供给存在负效应，贷款利率增加，住房供给在前3个季度下降、随后又上升，说明贷款利率在长期内对供给不存在明显影响。在当期给贷款一个正向冲击会对供给产生负效应，供给在前8期一直不断波动，在以后各期内比较稳定，在第18期后贷款对供给的冲击效应已经很小。图2是基于VEC模型的开发环节和保有环节税收变化冲击引起住房价格变化的脉冲响应函数图。从图2可以看出，在当期给开发环节税收一个正向冲击会对住房价格产生正效应，且在第9期达到最大，随后开始下降并在第14期以后保持在0.04左右，影响比较持久；这表明对开发环节征税会使得住房价格上升，并且在前9期每期都保持0.01的增长率，以后将保持在0.05左右；在当期给保有环节税收一个正向冲击会对住房价格产生负效应，在前8期一直处于下降趋势，第8期后每期保持在0.02左右，说明增加保有环节税收可以抑制住房价格的上升，影响也比较持久，从而印证了杜雪君等人（2007）的结果。图3是基于VEC模型的开发环节税收和住房保有环节税收变化引起供给和需求变化的脉冲响应函数图。从图3可以看出，在当期给开发环节税收一个正向冲击将对供给产生负效应，而且短期内波动较大，前8期一直处于下降趋势，随后保持在－0.06左右，说明对开发环节征税可使住房供给下降；对需求的冲击在前2期为正、之后为负，说明对开发环节征税会使住房需求下降。在当期给保有环节税收一个正向冲击，住房需求在短期波动很大，第2期达到最大（0.32）、然后开始下降，在第8期后每期保持在0.028左右。对此，一个可能的解释是，我国住房需求很大一部分是刚性需求，随着我国城市化水平的提高和市场化进程加快，居民对住房的需求上升，这时，即使提高保有环节税收也不能抑制住房需求。保有环节税收对住房供给的冲击在前3期为负、而后为正，在第6期达到最大，第8期以后一直保持在0.01左右，说明保有环节税收对供给的调节存在滞后期，第3期之后保有环节税收使得住房供给增加，这一结论与金成晓和马丽娟（2008）得出的结论一致。对保有环节征税后，一部分投机商开始出售手中持有的房屋，而大部分则是经过一年多观望后才开始出售，使得住房供给增幅达到最大。

4结论及政策建议

本文选取我国1999－2010年48个季度的数据，通过建立VAR模型和VEC模型进行脉冲响应函数分析，前者针对利率、贷款、开发环节税收、保有环节税收、需求以及供给对住房价格的影响，后者针对利率、贷款、税收对需求和供给的影响进行了实证分析，主要发现如下：

第一，利率工具可以有效调控住房供给并影响住房价格。由脉冲响应函数图可知，实际贷款利率对住房供给在前3期存在负效应，贷款利率上升引起住房供给减少；贷款利率对住房价格存在持久的负向冲击，对房价的影响在第6期达到最大：贷款利率每提高1%，住房价格可降低0.03%。提高实际贷款利率一方面使得开发商投资成本上升、投资规模缩减，导致短期内住房供给减少；但另一方面，实际贷款利率上升又使得购房成本增加、购房者的住房需求也会下降。住房价格是需求与供给共同作用的结果，当住房需求下降幅度大于住房供给下降幅度时，住房价格便会下降。

第二，对开发环节征税使得住房供给减少、住房价格上升。开发环节税收对住房供给存在负向冲击，在第6期降到最低（0.07），表明开发环节税收每提高1%就使得住房供给减少0.07%；开发环节税收对住房价格存在正向冲击，在第9期达到最高（0.05），即开发环节税收每提高1%会使住房价格上升0.05%。加大对房地产开发环节的税收，一方面将使得房地产开发商投资成本增加、投资规模缩减、进而使住房供给量下降，于是在住房需求不变的条件下，住房价格便会上升；另一方面，房地产开发商会将税收转嫁到购房者身上，从而促使住房价格上升（董国强等，2010）。

第三，对保有环节征税不会影响住房需求，住房供给增加则使得住房价格下降。保有环节税收对住房需求存在正向冲击，第8期以后保持在0.028，考虑到我国居民的住房需求很大一部分是刚性需求，对保有环节征税长期而言并不会改变需求量；保有环节税收对住房供给在第3期后为正向冲击，在第6期达到0.015，也就是说，长期内保有环节税收提高1%将使住房供给增加0.015%。针对保有环节征税会加重投机者房屋持有负担，将迫使他们出售部分住房，于是市场供给增加、住房价格就可能下降。上述分析结果对于当前我国房地产调控政策选择的现实含义是：

（1）抑制我国当前房价持续上涨可以选择降低利率、提高保有环节税收，降低利率通过改变房地产供给而影响住房价格，提高保有环节税收则可以促使存量住房早日投放市场从而增加住房有效供给、降低房价；

（2）为遏制房价，我国目前应对开发环节税收进行改革、降低房地产开发环节税收；

（3）不同的房价调控政策工具的时滞不同、调控效应的释放机制也有区别，利率调整虽然可以在短期内迅速影响房价，但长期效应有限；相比之下，税收政策调整对于住房价格的冲击力更大、作用也更持久。考虑到我国目前正处于城市化进程中期、住房需求多为刚性需求的特点，为控制房价持续上涨、促进房地产业长期平稳健康发展，应优先选择税收工具，采取调低开发环节税负、同时提高住房保有环节税负的策略，增加住房供给，最终实现控制住房价格的政策目标。