房地产评估行业前景范文

房地产评估行业前景范文第1篇

关键词：批量评估技术 以房养老 效率创新 流程重构

基金项目：浙江省大学生科技创新活动计划（新苗人才计划）资助项目（项目编号：2016R443014）的阶段研究成果

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1002-5812（2017）07-0106-02

一、引言

近期，国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确指出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。政策的提出意味着对房屋反向抵押评估的需求的增多，以房养老模式下，房地产价值评估的重要性又被提到了一个新的高度，这既关系到老年人是否能够取得合理的养老资金，又影响着养老产业链中银行、保险等进入机构的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求对房地产估价机构传统的估价模式发起了挑战。

2007年，我国首先在上海展开了以房养老试点工作，紧接着逐步推广到北京、南京、杭州等重要城市，虽然这些城市分别采用了各自不同的运作模式，推广了“以房养老”与“住房反向抵押”的概念，但是并没有取得很大的成果，遇到了许多现实的问题。目前，我国的住宅房地产批量评估技术尚处于初级阶段，考虑到前期的投资成本及项目的风险程度，许多房地产估价机构依旧围绕着传统房地产价值评估所带来的收益，不舍得摒弃旧观念，不敢大胆正视技术变革对传统估价模式的影响。现阶段，一些关于房屋批量评估技术的理论与技术实践研究并不成熟，关于房地产估价机构模式创新的文献也是少之又少。同时考虑到我国许多地方性房地产估价机构创新意识的缺乏，因此，重视以房养老契机下房屋批量评估技术对传统估价模式的影响是大势所趋。

央行最新的数据显示，我国以住宅房地产抵押贷款的总量较大，且近几年来以较快的速度增长。随着“互联网+”和大数据时代的到来，批量评估技术在我国住房反向抵押领域迎来了机遇。大趋势下，房地产估价机构是否能转变传统观念，是否能正视批量评估技术可能为房地产估价行业带来的新机遇，在很大程度上决定了估价机构自身的长远发展。适时调整或创新自身的评估模式，适应新技术的发展趋势，以获取未来更长久的利益，或许是房地产估价机构的一剂良药。本文分析了以房养老背景下房地产批量评估技术的应用前景与机遇，并以此为基础，说明了新的批量评估技术对房地产估价机构模式创新的可能影响，旨在引发房地产估价机构对新技术新趋势的重视，帮助理解批量评估技术对估价机构传统估价模式的影响。

二、房地产批量评估技术的应用机遇

中国人民银行公布的个人住宅抵押贷款相关数据显示，2008年至2012年个人住房抵押贷款余额呈现逐步上升的趋势，2008年个人住房抵押贷款余额29 846亿元，2009年44 142亿元，2010年57 252亿元，2011年88 000 亿元，2012年突破10亿元，相比2008年增长了近3倍。据不完全统计，近年来，个人住房抵押贷款余额还在不断攀升。由此可见，个人住宅抵押贷款余额上升趋势清晰可见，住宅房地产抵押在现阶段我国金融机构贷款领域的地位逐步上升。随着以房养老试点工作的推进，住宅房地产价值评估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地评估住宅房地产的价值，是房地产评估机构面临的机遇与挑战。

在“互联网+”、人工智能、大数据等信息浪潮席卷的时代，信息流量以难以计量的加速度增长，在大数据时代背景下，企业会越来越关注数据决策，在较短的时间内获得更多更有效的数据资源来支持经营决策是很多企业管理者所希望的。房地产评估机构也一样，宗地房地产的信息越来越细，例如不同时间、不同地区、不同容积率、不同房地产的价格范围等，这些都可以成为房地产评估机构提高效率的利器。从这一层面上看，利用大数据特征的批量评估技术具有很强的竞争力。然而，传统估价模式下，以房养老的发展陷入了困境。这种困境对房产评估机构模式创新提出了较高的要求，这也促进了房屋批量评估技术的发展。

困境1：房产评估和市场监管的缺陷。

市场经济下，非盈利性房地产评估机构缺失，盈利性房地产评估机构缺少公信力。房屋的价值是以房养老贷款限额的关键依据，而房屋价值是由具有资质的房地产评估机构确定。房地产价值评估在房地产买卖、抵押贷款、房屋补偿标准等方面起着重要的作用。然而，尽管目前已经出台很多相关的规章制度，来规范评估师与房地产估价行业的行为，但是还是存在着一些评估技术指标不规范的现象。以房养老不仅关系着社会基层群众的利益，而且关系着国家经济、政治等各层次的发展。为了维护房地产评估市场的权威，引入批量评估技术可以在一定程度上保持评估的客观公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋评估报告，这不仅可以保障房屋当事人的合法权益，维护房地产评估市场的秩序，更是推进了以房养老的发展进程。

困境2：缺少统一的协调机构，以监督、协调“以房养老”各实施环节。

银行、保险公司、担保业、评估业等是“圆桌会议”的与会人员之一，要实现以房养老的目的，缺少不了这些部门的合作。尽管这些行业都有各自相应的管辖机构，但是“多头领导”必然会降低合作的效率与效果。以房养老的实施，离不开金融市场的蓬勃发展，若市场准入机制与监管制度不健全，缺少统一的专门协调者，这势必会阻碍政策的落实效果。房屋批量评估技术是利用统计手段、计算机技术来运作的，整个评估过程中，主观判断的因素较少，难以人为规避某一评估环节，提高了评估过程的客观公正性以及评估结果的准确性。由此可见，批量评估技术为建立健全监管机制与社会信用体系打下了技术基础。

综上所述，无论是信息技术带来的机遇还是现实的困境，都为房地产批量评估技术的应用带来了前景。

三、批量评估技术对房地产估价业务的影响

传统模式下，房地产估价机构一般都是围绕着一项宗地（房屋）评估业务展开工作的。工作流程可以简要概括如图1所示。

从图1可知，从接受客户委托到明确评估事项、签订合同，从具体的评估过程到最后确定评估结果，每一项房地产估价业务，传统的估价模式都需要囊括这些步骤。房地产批量评估技术可以大大节省流程③中的几个步骤。结合传统估价模式的流程图，批量评估技术对估价模式创新的影响可以概括为以下几点：

1.对目标客户的影响。批量评估模式借助计算机分析技术和不断优化的运算方法，在评估效率、成本、客观公平性等方面都存在优势。该技术的运用将在一定程度上拓宽房地产评估机构的潜在客户范围，不断提高与优化的专业化水平也会为客户提供更加专业、经济、快捷的服务。它对目标客户的影响见表1。

其中，利益相关者不仅包括财税部门（利用批量评估系统为税部门提供纳税申报的原始数据），还包括以房养老涉及的老人、银行、保险等，可以是具有合作关系的房产经纪公司或其他业务互补的房产估价机构，而且还囊括了目标客户、同行竞争者或是高一层的监管者。

2.对评估过程的影响。批量评估技术对传统房地产评估过程有较大的影响，彰显了优势，具体可以概括为以下四个方面：

（1）批量评估技术可以节省工作时间，提高评估效率。通常，对一处目标房地产价值进行评估，若采用传统评估方法，到现场采集资料、市场调研、寻找案例等工作都需占用一定的时间，机会成本较高，且这样的工作效率也很难满足日益增多的“以房养老”项目推广的需要。批量评估模型是建立在大量市场数据的基础上的，按照评估理论建立起评估模型并导入到计算机，借助计算机分析技术，对参数匹配度较高的同一区域内目标房地产进行评估。这一过程可以迅速完成，相比于传统的单一评估，批量评估可以避免一些重复劳动，节约资源，提高工作效率。

（2）降低评估成本。由批量评估的特征可知，采用批量评估技术可以节约很多时间成本、人力成本、物力成本等。如果大量的经常性的评估项目交由传统评估方式完成，就需要启用大量的评估人员，这笔人力资本不可小觑。

（3）规范评估流程。批量评估模型的构建是基于评估的三大基本方法的，同时，它利用统计手段、计算机技术来运作这个模型，所以在整个评估过程中，主观判断的因素较少，难以人为规避某一评估环节，这不仅规范了评估的流程，而且提高了评估过程的客观公正性以及评估结果的准确性。

（4）批量评估系统的运用可以保持抵押房产的动态评估。“以房养老”的整个运作模式中，可能会涉及到对抵押房产的多次评估。例如最常见的初次签订协议时的房屋评估，老人得到养老资助金期间房地产价值变动的评估等。批量评估会对抵押房产进行检测与追踪，保持动态评估，确保利益各方不因抵押房产价值大幅度震动的影响而失去“以房养老”的初衷。

3.对评估机构价值维持的影响。批量评估技术以其优于传统评估方式的长处为房地产评估机构带来了新的价值。这种技术的优越性及不断改善的体系可以使估价机构维系自身的利益优势，较高的技术门槛可以在一定程度上限制潜在竞争者的进入或模仿。其次，批量评估技术得到认可后，先行者可以占据较多的市场份额。再次，批量评估技术的应用范围较广，不仅可以用于常见的房屋抵押评估，还可以为日益剧增的税务需求、以房养老等打下坚实的技术基础。

4.对收入实现模式的影响。首先，传统评估方式的收费标准往往要以评估价格总额、项目难易程度等为主要因素，而批量评估技术采用了更加灵活的方法制定收费标准。其次，采用批量评估技术后，随着目标客户的多元化，估价机构的收入来源也呈现出多渠道。除了传统的宗地房地产评估收益外，估价机构还可以收获来自银行、税务局、保险机构等目标客户的批量评估收入及其他批量评估技术的应用收益。再次，批量评估技术的优势之一是可以凭借着自身的大数据功能对区域性房地产市场展开动态评估，这就实现了估价机构收入的动态性与持续性。由此可见，这种收入模式的改变可以为估价机构带来更多的机遇。

四、总结

随着“互联网+”、人工智能、大数据等IT技术的发展，各个领域都尝试着抓住机遇转变。评估行业具有中介服务的功能，在市场经济中发挥着不可忽视的作用，随着以房养老政策的推动，房地产评估这一项任务又关系到国计民生、关系到经济社会的发展。根据批量评估技术的理论与实践经验，我们有理由相信，融入互联网、大数据等新技术的批量评估技术可以在以房养老政策下的房屋批量评估中有较大的发展舞台，它可以促进房地产估价机构模式的创新，实现评估效率的创新、流程的重构及动态评估。

参考文献：

[1]张思雪，林汉川.住宅房地产批量评估模型的构建[J].统计与决策，2016，（3）.

房地产评估行业前景范文第2篇

【关键词】房地产评估；风险；解决对策

1 房地产评估中的风险

1.1 委托方提供虚假信息

对于房地产行业来说，由于房地产属固定资产，其价值已经被越来越充分的认识到。特别是《物权法》颁布实施之后，很多人已经把房地产当作身份和身价的象征。于是，在进行房地产有关交易时，为了提高自己标的物的价值，有的委托方就会造假，向评估方提供虚假信息和资料。而评估方进行评估并最终作出评估报告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在这样一种情况下，如果评估方不能很好地识别委托方提供资料和信息的真假，就有可能在不知情的情况之下作出与标的物实际价值不符的报告，从而使评估失真，导致评估风险。而这种结果，很容易使买方认为评估方与卖方有意欺骗，而将评估方诉诸法庭。

1.2 评估技术使用不当

房地产估价规范对房地产估价所应遵循的原则、程序和方法作了明确的规定。这些规定，在防范评估中的不规范行为中发挥了积极的作用，有效地预防了房地产评估中存在的风险。但是，也要看到，在具体的评估过程中，由于房地产的具体情况并不一样，已有的程序和方法在具体使用过程之中也需要根据实际情况的变化进行相应的变化。在这种情况下，评估方对评选的原则、程序和方法的不同选择，将会产生不同的评估结果。因此，如果评估方在评估过程中不能正确地选择参照主体，那么选择的评估程序和方法就有可能不够科学、适用，或与实际情况不太相符。于是在具体评估操作过程之中，这就会影响到评估程序的正常进行和评估方法的正确使用，评估方得出的结论就有可能会不符合标的物的实际情况，从而产生评估风险。

1.3 评估方素质欠缺

房地产评估的结果，在很大程度上取决于评估机构和评估方的专业素质与职业道德水平。对于中国来说，房地产评估还是一项比较新、但专业性要求又很高的工作。在这种情况下，如果房地产评估方的专业素质比较高，在进行评估的过程中就能够凭借较高的专业素质进行相对专业的评估，对于标的物的估价就能够更加符合实际，房地产评估的风险就会小； 反之，如果房地产评估方的素质不高，那么，进行房地产评估的能力就不够强，在评估过程之中，就不能有效控制评估的误差，甚至会出现失误，严重影响评估的客观公正。另一方面，房地产评估中涉及到的房地产经济利益比较多，有的委托方为了达到提高标的物的价值从而获取更多经济利益的目的，就会采用经济诱惑等手段，故意让评估方作出有利于自己的评估报告。如果评估方的职业道德水平不高，就容易受到委托方的经济诱惑，而使房地产评估产生风险。此外，中国目前的评估机构比较多，而且存在行业条块分割现象，在不同的评估机构之间又存在着竞争，导致许多房地产评估机构不注重长远发展，只顾眼前利益，采取不正当竞争等手段开展评估业务，破坏了行业规则，造成了房地产评估的潜在风险。

1.4 政策变动

一方面，供求关系对于房地产价格的影响比较大； 另一方面，如果有关房地产、土地等方面的政策发生变化，也会对房地产的价格产生很大的影响。通常情况下，金融政策的变化、税收政策的变化、产业政策的变化，都会对房地产的价格产生一定程度上的影响。此外，政策的变化，有时也会对评估的方法产生一定程度的影响。比如，《城市房屋拆迁条例》的修改，就使得房屋拆迁补偿的估价方法产生了很大的变化。再如，当前政府为了控制房地产过热而先后出台的一系列政策措施，都会在不同程度上影响到房地产的价格。此外，虽然中国有关土地、房地产等方面的法律规范已经不少，但是还不完全适应中国错综复杂的形势，特别是在房屋产权和土地出让等方面还存在着一些需要深入研究的问题。在这种政策背景下，如果评估方不能紧跟形势，认真理解各项政策的背景及其预期，就有可能会影响其对房地产的正常评估，从而带来房地产评估风险。

2 防范房地产评估风险的对策

2.1 强化房地产评估的风险意识

房地产评估人员对房地产评估风险的认识，在很大程度上影响着房地产评估风险的产生。特别是在当前状况下，房地产市场的发展对房地产评估的专业化水平要求越来越高，社会上各个方面对房地产评估的要求和期望也在不断地增加，与此同时，在房地产评估中存在的潜在风险也在上升。因此，房地产评估机构和房地产评估人员，必须充分认识到在房地产评估中产生风险的可能性，以及风险产生后对本身所产生的负面影响，在此基础上进一步强化风险意识，以小心谨慎的态度，科学、严谨地进行相关评估，作出正确、规范的评估报告，从而有效防范房地产评估中可能出现的风险。

2.2 谨慎选择客户，加强与客户的沟通

加强与客户之间的联系沟通，是一个房地产评估机构控制风险十分重要的方面。评估进行的时候，评估人员与客户进行的沟通固然重要，但在另一方面，进行评估之前以及所有评估结束之后，评估人员也要注意加强与与客户之间的沟通。评估之前进行的沟通，既可以大致了解委托方所委托评估的标的物的大致情况和其中可能存在的问题，也可以了解买方的需求，从而为正确的评估创造一个比较好的基础； 评估过程中进行的沟通，则可以保证评估的程序、方法能够体现客户的需求，从而使评估过程能够比较顺利地进行； 评估之后进行地沟通，则可以为客户使用评估报告提供一些有用的意见建议，使客户能够恰当地使用评估报告，而不至于由于评估不当带来不必要的损失。另外，加强与客户之间的沟通，还可以更为有效地识别委托方提供的资料、信息的准确性，从而能够更好地把握标的物的实际情况，避免因为盲目接受评估而产生房地产评估风险。

2.3 强化对房地产评估机构的监管

加强对房地产评估机构的监管，是降低房地产评估风险的有效形式。一方面，房地产评估行业和有关房地产评估的管理部门，需要认真履行职责，加强对房地产评估机构和评估人员的检查，既可以要求他们撰写工作情况报告进行定期检查，又可以进行不定期抽查，对发现的违规评估行为、或在评估过程中的违法违纪等行为，应及时、严肃、认真地进行处理，从而为房地产评估工作营造良好的评估氛围，促进房地产评估机构和评估人员水平的不断提高。同时，房地产评估机构也需要健全和完善内部质量控制体系，对每次评估都进行检验，总结其中取得的经验、发现其中可能存在的问题，并采取切实可行的方法认真加以解决，以不断提高房地产评估的质量和水平。此外，政府也要创造和维护公开、公平的经济环境，完善各项政策，进行政策支持，努力为房地产评估业的顺利发展提供良好的政策空间。

2.4 加强房地产评估师的专业素质和职业道德建设

不断提高房地产评估人员的素质和水平，是保证房地产评估业健康持续发展最关键的因素。因此，房地产评估业需要加强对相关评估人员的培训。要针对房地产评估中存在的问题和新的形势变化对房地产评估业提出的新要求，通过讲座、交流研讨、到其他评估机构交流学习等多种手段，加强对房地产评估人员的培训，不断提高房地产评估人员的专业素质。并根据中国市场经济发展对道德提出的要求制定出相应的房地产评估人员职业道德规范，不断强化评估人员的职业道德意识。此外，房地产评估师也要加强学习，既要通过学习房地产评估方面的专业知识和与之相关的经济、金融、法律等方面的知识来提高专业技能，又要加强自律，认真践行社会主义荣辱观，树立良好的职业道德，以保证整个房地产评估行业的健康发展。

房地产评估行业前景范文第3篇

[关键词]房地产；评估；风险；预防

1.引言

随着社会主义市场经济的不断发展完善和我国经济的不断发展，房地产市场的发展也越来越成熟，随之而来的房地产中的买卖、租赁、课税、保险、拍卖和房地产用地中的土地征用、拆迁、补偿，以及房地产交易和用地中的法律纠纷、侵害、合并等相关问题，也就越来越多。为了满足解决上述问题的需要，与之相适应的房地产评估行业也得到了迅速发展。以实行注册房地产估价师资格认证为标志，我国的房地产评估行业已经有了十多年的发展，经历了从幼稚到成熟以致不断完善的一个过程，获得了长足发展。与此同时，也要看到，在进行房地产评估的时候，对房地产的评估结果通常是以报告的形式出现。但是，在整个评估过程中，由于需要进行评估的要素很多，涉及和使用到的标准比较多，评估本身也要受到诸多因素的影响。在这种情形下，有时候就会出现对于同一个标的物，不同的评估机构会给出不同的评价结果，甚至结果相差非常大。这就意味着，在房地产评估之中，有时会存在一定的风险。

因此，在寻找评估机构进行房地产评估的实际操作过程中，如何有效地防范房地产评估中的风险，使评估机构的评估做到客观、公正、公平，从而更好地适应社会主义市场经济体制的要求，是房地产评估工作中一个十分重要的问题。

2.房地产评估中的风险

2.1委托方提供虚假信息。合法、诚信，是市场经济交易中必须遵循的原则。中国的社会主义市场经济体制从建立到完善，已经有了很大的发展。但是，不容忽视，在市场经济交易过程中，有的交易方为了经济利益而不讲诚信的现象仍然存在。对于房地产行业来说，由于房地产属固定资产，其价值已经越来越被充分认识到，特别是《物权法》颁布实施之后，很多人已经把房地产当作身份和身价的象征。于是，在进行房地产有关交易时，为了提高自己标的物的价值，有的委托方就会作假，向评估方提供虚假信息和资料。而评估方进行评估并最终作出评估报告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在这样一种情况下，如果评估方不能很好地识别委托方提供的资料和信息的真假，就有可能在不知情的情况之下作出与标的物实际价值不符的报告，从而使评估产生失真，导致评估风险的产生。这种结果，很容易使买方认为评估方与卖方有意欺骗，而将评估方诉诸法庭。

2.2评估技术使用不当。《房地产估价规范》对房地产估价所应遵循的原则、程序和方法作了明确的规定。这些规定，在防范评估中的不规范行为中发挥了积极的作用，有效地预防了房地产评估中存在的风险。但是（同时），也要看到，在具体的评估过程中，由于房地产的具体情况并不一样，已有的程序和方法在具体使用过程之中也需要根据实际情况的变化进行相应的变化。在这种情况下，评估方对评选的原则、程序和方法的不同选择，将会产生不同的评估结果。这样，如果评估方在评估过程中不能正确地选择参照主体，那么，选择的评估程序和方法就有可能不够科学、适用，与实际情况不太相符，于是，在具体评估操作过程之中，就会影响到评估程序的正常进行和评估方法的正确使用，评估方得出的结论就有可能会不符合标的物的实际情况，从而产生评估风险。

2.3政策变动。一方面，供求关系对于房地产价格的影响比较大；另一方面，如果有关房地产、土地等方面的政策发生变化，也会对房地产的价格产生很大的影响。通常情况下，金融政策的变化、税收政策的变化、产业政策的变化，都会对房地产的价格产生一定程度上的影响。此外，由于政策的变化，有时也会对评估的方法产生一定程度的影响。比如，《城市房屋拆迁条例》的修改，就使得房屋拆迁补偿的估价方法产生了很大的变化。此外，虽然中国有关土地、房地产等方面的法律规范已经不少，但是还不完全适应中国错综复杂的形势，特别是在房屋产权和土地出让等方面还存在着一些需要深入研究的问题。在这种政策背景下，如果评估方不能紧跟形势，认真理解各项政策的背景及其预期，就有可能会影响对房地产的正常评估，从而带来房地产评估风险。

3.防范房地产评估中风险的对策

市场的需求为房地产评估的产生、发展创造了条件，也不断对房地产评估提出新的要求。而房地产评估中存在风险，这并不是健康的市场经济发展所需要的。在这种情况下，我们就必须采取措施，有效防范房地产评估中的风险，使房地产评估在中国的市场经济发展进程中发挥出更大的作用。

3.1强化房地产评估的风险意识。房地产评估人员对房地产评估风险的认识，在很大程度上影响着房地产评估风险的产生。如果房地产评估人员具备较强的评估风险意识，那么在评估过程之中就会更加严肃、认真，产生房地产评估风险的可能性就会小。特别是在当前状况下，房地产市场的发展对房地产评估的专业化水平要求越来越高，社会上各个方面对房地产评估的要求和期望也在不断地增加，与此同时，在房地产评估中存在地潜在风险也在上升。因此，房地产评估机构和房地产评估人员，必须充分认识到在房地产评估中产生风险的可能性，以及风险产生后对本身所产生的不好的影响，在此基础上进一步强化风险意识，以小心谨慎的态度，科学、严谨地进行相关评估，作出正确、规范的评估报告，从而有效防范房地产评估中可能出现的风险。

3.2谨慎选择客户。加强与客户之间的联系沟通，是房地产评估机构控制风险十分重要的一个方面。评估人员与客户之间，评估进行的时候进行的沟通固然重要，但在另一方面，进行评估之前以及所有评估结束之后，评估人员也要注意加强与客户之间的沟通。评估之前进行的沟通，既可以大致了解委托方所委托评估的标的物的大致情况和其中可能存在的一些问题，也可以了解买方的需求，从而为进行正确的评估创造一个比较好的前期工作。评估过程中进行的沟通，则可以保证评估的程序、方法能够体现客户的需求，从而使评估过程能够比较顺利地进行；评估之后进行的沟通，则可以为客户使用评估报告提供一些有用的意见和建议，使客户能够恰当地使用评估报告，而不至于由于评估报告运用不当带来不必要的损失。另外，加强与客户之间的沟通，还可以更为有效地识别委托访提供的资料、信息的准确性，从而能够更好地把握标的物的实际情况，避免因为盲目接受评估而产生房地产评估风险。

3.3强化对房地产评估机构的监管。加强对房地产评估机构的监管，是降低房地产评估风险的有效形式。一方面，房地产评估行业和有关房地产评估的管理部门，需要认真履行职责，加强对房地产评估机构和评估人员的检查，既可以要求他们撰写工作情况报告进行定期检查，也可以进行不定期的抽查，对发现的违规评估行为或在评估过程中有违法违纪等行为的及时、严肃、认真地进行处理，从而为房地产评估工作营造良好的评估氛围，促进房地产评估机构和评估人员水平的不断提高。同时，房地产评估机构也需要健全和完善内部质量控制体系，对每次评估都进行检验，总结其中取得的经验，发现其中可能存在的问题，并采取切实可行的方法认真加以解决，以不断提高房地产评估的质量和水平。此外，政府也要创造和维护公开、公平的经济环境，完善各项政策，进行政策支持，努力为房地产评估业的顺利发展提供良好的政策空间。

3.4加强房地产评估师的专业素质和职业道德建设。不断提高房地产评估人员的素质和水平，是保证房地产评估业健康持续发展最关键的因素。因此，房地产评估业需要加强对相关评估人员的培训。要针对房地产评估中存在的问题和新的形势变化对房地产评估业提出的新要求，通过讲座、交流研讨、到其他评估机构交流学习等多种手段，加强对房地产评估人员的培训，不断提高房地产评估人员的专业素质。同时，各个房地产评估机构还要加强对评估人员的职业道德教育，组织评估人员认真学习《房地产估价师注册管理办法》、《城市房地产市场估价暂行办法》、《城市房地产中介服务管理条例》等规定条例，并根据中国市场经济发展对道德提出的要求制定出相应的房地产评估人员职业道德规范，不断强化评估人员的职业道德意识。建立全国统一的房地产评估人员诚信网络体系，对于违反职业道德、在房地产评估中谋取不正当利益、进行虚假评估的评估人员，清理出房地产评估行业，并且在诚信网络体系中曝光，使之不能继续从事房地产评估行业。房地产评估师也要加强学习，既要通过学习房地产评估方面的专业知识和与之相关的经济、金融、法律等方面的知识来提高专业技能，也要加强自律，认真践行社会主义荣辱观，树立良好的职业道德，以保证整个房地产评估行业健康发展。

4.结语

总之，房地产业与房地产评估二者互相依存，共同发展。一方面，房地产业的发展为房地产评估创造了发展的土壤、提供了广阔的发展前景，另一方面，房地产评估业的发展则可以为房地产业的健康、有序、稳步发展提供保证。这就要求我们，既要正视房地产评估的作用，又要看到房地产评估中的风险，进一步规范房地产评估业的发展，以促进房地产业健康发展，进而推动整个经济社会稳步前进。

房地产评估行业前景范文第4篇

关键词： 房地产；收益法；估价

本文从房地产评估的角度研究了当前我国房地产采用评估的基本方法--收益法。本文首先讲述了我国关于房地产估价方法的现状及特点。其然后提出了收益法在房地产估价中的意义、特点、计算公式等，同时也介绍了收益法在我国房地产估价中存在的问题，并相应提出了一系列解决措施。

一、我国房地产估价方法的现状

因为我国出让土地使用权的有限期，这一制度跟其他西方国家土地私有制不同，决定了我国房地产估价方法的相应变化，所以用于实际的房地产评估时要相应采用不同的评估方法。我国目前房地产估价方法主要包括：收益法、成本法、市场比较法、假设开发法、路线法等。我国房地产评估工作中采用最多的方法就是收益法和市场比较法，收益法是通过房地产的经济效用为基础来评估房地产价格的方法，所以收益法不但具有充分的学术理论依据，而且也具有十分重要的实践意义，在国内被广泛用于收益性房地产的评估。

二、收益法在我国房地产估价中应用的特点

（一）收益法的含义

收益法是指通过估测被评估房地产未来预期收益现金流量的现值来判断房地产价值的方法。它的思路是：在服从房地产评估的原则前提下将利求本，简而言之就是采用资本化率和折现的方式来判断预算投资的价值。收益法采用的技术手段是投资回报和收益折现，把所评估的房地产预期生产能力和获取利益的能力作为估价的标准来评估房地产的价值。这种评估方法因为有理论的支持容易被各方所接受。

（二）、收益法估价的基本原理

收益法所依据的基本原理则是预期原理，假如将投资的时刻看成是评估时点的话，那么从现在开始购买具有一定收益年限的房地产是就表示在以后的收益年限之内可以不停的获得净收益。假如现在投入一定量货币的金额通过以后每年的预期净收益的折现后得到的现值总和，那么这个现值金额就是该房地产的价格。

（三）、收益法适用的对象和条件

收益法仅仅适用于具有收益或者有潜在收益的房地产项目，对于无收益或潜在的收益难以计算的房地产项目不适用。收益法适用的条件是：能够准确的预估房地产未来的收益，而且能够比较准确的量化风险。

（四）、收益法估价使用的步骤

1.收集房地产的收入和相关费用的资料；

2.预估此房地产项目潜在的毛收入；

3.估算有效的毛收入；

4.估算运营的相关费用；

5.根据条件，选取适合的报酬率；

6.选择适当的计算公式求出收益的价格。

（五）、收益法计算公式

如果在有限年期的情况下每年的年纯收益为 A，收益保持相对稳定，并保持n 年不变，资本化率固定为Y。 其计算公式为：

公式V= A/Y·[1-1/（1+Y）^n]

其中： V ── 房地产在估价是的收益价格

A ── 房地产纯收益

Y ── 房地产资本化率

n ── 房地产剩余的使用年限

三、收益法存在的问题

（一）、房地产评估机构对收益性房地产的理解不到位

在进行房地产评估时，很多评估师指因为只考虑到眼前短暂的房地产所带来的利益而采用用收益法，对于潜在具有收益价值的房产没有采用收益法。

（二）、房地产评估中无形的资产所带来的收益很难从房地产收益中剥离

由于评估师来自于不同的环境和背景，所以他们对无形的资产的理解也存在很大的差异。这也就导致评估机构在房地产评估中，不经意的把无形资产带来的收益直接计算到房地产的收益中。有些评估师虽然意识到了无形资产的价值，但是由于使用评估方法的限制，收益法没有得到很好的利用。

（三）、房地产评估价格信息的来源缺乏限制着收益法的正确使用

我国的房地产进入完全的市场经济时间比较短，市场机制也不健全，信息来源有限，所以很多时候由于预期收益和资本化率确定的难度使得估价师在评估工作实际中不太愿意使用收益法。

（四）、运用收益法评估房地产价值的质量不是很高

这主要表现在：评估师因为企业、行业、政策和社会环境的影响缺乏分析深入研究，缺乏房地产价格信息的积累，对于房地产产生的收益和资本还原率的把握不准确、取值随意，最终导致评估结果与客观实际偏差较大。其原因一部分是因为评估师不能正确的运用收益法，另外就是外界的干扰。

四、运用收益法在房地产估价中相关对策

1、预期的收益选择和确定。

与预期收益额有关收益的主要有三种：毛收入、有效毛收入、净收益，对应的收益额确定为：毛收入总额、有效收入总额、净收益额。由于每个经营者的素质、经验和资源的差异，会导致现实的收益差距，故在选择和确定预期收益的时候，一定要注意选择客观收益，而不能以现实收益作为估算的依据。

2.折现率即资本化率的确定

通常在确定折现率时，需要遵循四个原则：①不能低于无风险的报酬率；②不能把行业的基准率作为确定折现率的依据；③折现率要和收益额之间要相匹配；④根据客观实际情况确定的原则。

收益法中采用的适当合理的资本化率，是应该同等于与获取该房地产所产生的纯收益具有着同等风险的折现率。

五、结束语

收益法在房地产估价中占有重要地位，是常用的4种基本方法之一，是国际上公认的资产评估的基本方法之一。通过以上论述可以看出，收益法在房地产评估中的应用环境跟以前比较起来有了很大的改进，但是资本化率的取值方面需要得到进一步完善， 在以后的实践中应不断总结经验使之趋于合理和完善， 未来的发展前景依然任重而道远。

六、参考文献

[1]姜楠，王景山.资产评估[M].第一版.大连：东北财经大学出版社，2009，1：第89-139页.

[2]柯小霞.收益法在房地产评估中的应用[J].考试周刊，2010，第21期：第237-238页.

[3]马小琪.资产评估基本方法的应用原理与异同分析[J].经济研究导刊，2008，第1期：第23-26页.

房地产评估行业前景范文第5篇

[关键词]房地产 项目投资 风险管理 必要性 措施

中图分类号：S24 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）30-0054-01

一、房地产投资项目风险管理的必要性

（一）有利于保障项目管理的科学性

风险管理主要是利用科学的方法对于项目投资进行准确定位和分析，并对在投资项目中产生的任何可能的风险进行评估和分析，有利于减少和消除在决策和项目执行过程中的经济风险、技术风险，能够有效的保障整个房地产投资项目的管理科学性和合理性，是项目管理重要组成部分。

（二）有利于促进项目建设顺利进行

风险管理是为决策者和管理者提供大量有效的管理措施和应对措施，使得整个项目管理过程更具科学性，并且风险管理深入到投资项目的各个领域和各个环节，能够提高整个企员工的参与度，使其全身心投入到项目决策和管理中，从而保证了促进了项目建设的顺利进行，除此之外，风险管理能够通过有效措施尽可能的减少和控制风险带来的损失，并对于造成损失之后的后续管理工作提供有效措施，保证了管理的延续性，提高了管理的效能。

（三）有利于促M企业经济效益提高

房地产投资企业通过风险管理，能够最大程度上保证安全生产目标的实现，并且最大程度上减少在各个环节产生的费用，有效的减少了费用的支出，增加了企业的经济效益，与此同时，风险管理能够时刻警醒了和刺激房地产投资过程中的风险管理意识，从而提高了整个企业的管理效能，从而有效的控制了企业的风险损失，达到了保障和提高企业经济效益的目的。

二、房地产投资项目风险管理现状及问题

（一）房地产投资背景

目前，受到国家房地产政策以及房地产市场的影响，房地产投资受到了一定的限制，但是从整体上看，房地产投资还是处于发展和上升阶段。正如前文中所谈到的，房地产投资市场面临的背景较为复杂，其主要影响因素表现在以下几个方面：国家政策的变化。国家通过宏观调控对于市场进行调节，旨在帮助引导市场健康发展，从国家对于房地产投资的政策来看，国家对于房地产的投资的担忧非常明显，花大力气整治和提高整个市场的环境，这对于房地产投资企业来说是重要的政策信号，如果不能够及时的掌握和了解国家和地方的投资政策，那么房地产企业很容易受到房地产政策风险的侵扰。投资竞争日益激烈。房地产投资企业的竞争进入白热化阶段，企业的竞争必然带来企业风险，而企业为了实现发展又不得不去正面面对风险和挑战，尤其是对于小企业来说，各方面都不成熟，受到风险的打击压力大，更需要加强风险管理。

（二）房地产企业的风险管理意识和管理方式问题

房地产企业经过多年的发展，整体上看从起步逐渐走向成熟，但是还并未真正实现成熟，尤其表现在一些中小投资企业中，他们的风险管理意识和管理方式存在很大的问题，阻碍了投资企业的健康、稳定发展。其问题主要表现在以下几个方面：风险管理意识问题。房地产企业风险管理意识较为淡薄，一些企业并未建立完善的风险管理制度，并未设立相关岗位和落实各方责任，使得风险管理区域盲目化和松散化，这种风险管理意识的淡薄，是对于提高投资企业风险管理的首要障碍；风险管理方式问题。大部分企业风险管理方式较为单一，尤其在风险评估方面，大部分企业都是依据自身的经验，对于投资项目进行预判和决策，决策缺乏科学性指导，导致投资项目的风险增大，并未并未形成完善和完备的风险应对和解决措施，使得风险的危害增加，不利于企业的长远、健康发展。

三、房地产投资项目实例分析

A房地产开发建设公司准备在B市投资一处房地产项目，其中有两个备选方案供A房地产公司选择，一处是住宅项目，另一处是商业广场项目，通过对于两个项目的风险评价，最终确定为A公司提供决策。下图为两个项目的预计经济指标表。

（一）区域背景和政策背景分析区域背景和政策背景能够帮助房地产投资项目充分了解当地的社会环境和政策环境，从而有利于进一步做好风险的评估和评价。

（1）区域背景。C小区建设项目位于城市东郊，属于政府政务新区所在地，其开发和利用的程度随着政府单位的逐渐落成，以及该地区的基础设施不断完善的基础上，能够吸引大量的购房者，所以从市场需求来看较好，除此之外，该地区的涉及的拆迁户较少，这对于开发投资来说减少了很多拆迁的麻烦。D 商业广场建设项目位于城市中心区域，属于该城市的老城区改造，人口较为密集，发展商业的潜力较大，但是由于位于该城市的老城区，所以其拆迁的难度较大，并且由于商业广场的建设面积较大，中心区域的地价较高，投资的工期长并且效益回收的时间也较长，这是D商业广场建设项目面临的最大困难。

（2）政策背景。近年来，该市通过房地产开发建设获得了较大的发展，并且随着工业和商业的逐渐发展，城市化进程的不断加快，该市政府在政策支持力度上不断增强，对于发展本地区房地产开发抱有很大期望，特别是对于老城区改造项目的政策倾斜力度较大，支持和改造对于老旧城区的现代化改造项目建设。

（二）房地产投资能力分析该房地产投资企业属于外地中型房地产开发企业，并且从以往的投资实践看，以投资的小区建设见长，对于商业开发项目很少涉足，此次投资项目是市场拓展到该市的第一次投资，管理层的态度相对保守，并且要求短期内，小投资，稳收益的原则，所以再结合表1数据以及区域和政策背景，对于C小区建设的投资额和收益周期都明显小于对于D商业广场的建设项目投资，所以从稳妥的角度来说，对于此次投资项目的决策来说，经过专家评审和最终管理层决定，选择了C小区的建设项目投资。

（三）投资项目风险管理建议

（1）充分重视“风险识别和风险评估”的结合。房地产投资项目涉及多个层面和领域，所以在对风险进行评估时，首先要充分认识和了解存在哪些方面的风险，例如，拆迁风险、金融风险、政策风险以及竞争风险等等，其次要加强风险评估，风险评估主要是对于风险进行全面、准确和系统的分析，帮助房地产投资项目决策者了解投资项目，并在事后对于风险造成的后果进行评估，积累更多的管理经验。

（2）加强风险应对。特别是针对单个项目的风险时，如何采取有效措施避免和减少风险带来的危害，对于企业来说也至关重要。企业要充分的重视和发挥管理创新的作用，加强风险应对，提高企业的风险管理能力。

参考文献

房地产评估行业前景范文第6篇

[关键词]建构主义学习理论；房地a估价；教学模式

目前，房地产估价业已成为社会需求量最大的社会中介行业之一。《房地产估价》也成为高等院校资产评估和房地产经营与管理等相关专业的一门必修或选修专业课程。由于房地产估价业在我国的起步较晚，以及房地产市场的特殊性，《房地产估价》课程的教育教学规律还在探索当中。《房地产估价》课程主要介绍房地产估价的基本知识、估价方法以及估价程序等，通过学习能使学生熟练掌握房地产估价的知识体系和估价技能，培养学生的良好的职业素养。使学生掌握并熟练运用常用的估价方法进行房地产价格评估，初步具备独立完成简单房地产估价报告的能力。

一、建构主义学习理论在房地产估价教学中的借鉴意义

（一）要充分发挥学生主体性作用。建构主义理论认为教学是一个由教师帮助学习者依据自身的经验建构意义的过程，而不是一个传授知识的过程。《房地产估价》作为实践性较强的学科，理论内容抽象不太容易理解，更应重视发挥学生主体性作用，重视实践性教学。学习过程应是一个了解-理解-实践内化-提升理解、巩固的循环积累过程，而不是简单地从A到B，通过实践教学加深学生对学习意义的构建，缺乏实践积累的短平快教学模式模式无疑会给教学效果带来负面影响。

（二）为学习者创造合适的学习情境。建构主义学习理论重视学习情境的构建，适合的学期情景使学生能潜移默化地领悟所学的知识，并不断随着实践经验的增长而扩展对知识的理解和运用。在房地产估价教学中，教师应当实际出发，建构与学习内容相关的、尽可能真实、能够激发学生学习热情的情境。积极创建校内外的实践实训基地，让学生直接接触企业，为学生提供真实的学习活动和情境化内容，使学习者对房地产估价知识的构建，估价能力的提高和职业素养的培养，无疑是至关重要的。

（三）通过多种途径促进学生对知识的阐释和反思。建构主义学习理论认为学习者对学习内容不仅要能够进行阐释、表达或展现，还应该认真思考他们在学习什么，并阐释其中的意义。阐释的过程就是一个反思的过程，所以，房地产估价教学要有效利用多媒体现代教育工具外，作为一门应用型的学科，更应强化实践

二、基于建构主义学习理论下的房地产估价教学模式设计

（一）理论认知环节教学设计

房地产估价课程具有知识综合性强，技术性强，实践性要求高，但理论的生动性不足等特点，学生头脑中的知识体系较为凌乱，往往严重打击学生学习的兴趣。在理论认知环节，学生并不是处于一种机械学习的状态。教师的任务是主要是通过设问方式调动对学生解决问题的思考，通过解释、分析以及归纳推理性地讲解，帮助学生对核心问题与理论难点的理解。同时，教师可以通过网络技术、现代电子通讯技术辅助教学给学生创造一个丰富多彩的学习空间。而学生则采用学生自助式方式预习理论知识，学生在课前做好预习准备，带着问题进入课堂，这样就能让学生在其所思考的问题上引起关注。这种自助式学习环节，能让学生快速进入学习状态、提高教学效率。在理论认知环节，教师可以通过设问教学的方法来激发学生的思考。比如，在讲房地产价格的形成条件时，笔者给学生设问三个问题：（1）你想在郑州拥有一套房子吗？（2）你为什么没有去买房子？（3）你的需求属于什么需求呢？通过这些看似简单的问题但又是学生感兴趣的问题引起学生的思考，使得学生对理论知识产生浓厚的兴趣，加深其理论的理解。在教师采用设问教学的方式时，一定要注意设计问题要有趣味，要贴近生活，不要过于深奥，引起学生的学习兴趣就行。

（二）案例分析环节教学设计

案例教学是课堂教学常用的教学环节。建构主义学习理论认为，学习是通过新的学习活动与原有知识经验的相互作用以此来丰富和改造学习者的知识经验，使学生建构对新知识的理解。也就是说，建构主义学习理论更重视对知识建构的过程。案例教学就是通过创设问题情境，引导学生以当事人的身份，结合房地产估价实际问题，引导学生自觉进行意义建构。房地产估价案例教学的目的，在于根据房地产估价课程的教学目标，加深理论教学的理解，培养学生运用数据和资料分析推理的能力。因此，教师在案例教学中所扮演的角色应该是编导、教练、或者是顾问，在教学过程中主要是对学生进行启发、引导、讲解、训练和指点。建构主义学习理论强调学生主动学习的重要性，案例教学环节必须打破以教师为中心，学生被动接受信息的学习模式，建立起以学生为本，主动获取信息的学习理念。教师在案例教学中主要起组织和引导的作用，激发学生参与讨论的兴趣，引导学生进行更深入的思考，在讨论结束后进行概述性归纳和总结。在案例教学过程中，教师也可以要求学生自己寻找案例，让学生自己寻找一处房地产作为样本进行评价，老师根据该房地产通常的价格状况和该学生具体评估情况对其进行评价。

（三）情景模拟环节教学设计

在建构主义学习理论中情境是关键点，建构主义学习理论重视学习的情境的。在情景模拟环节，让学生参与设计学习情景，组织学生进行探索。培养学生适应不同的情境的适应能力，在实际工作生活中也能形成更广泛的迁移。所以，情景模拟的仿真性要强，在房地产评估实践性教学体系中，特别强调仿真性，各个层面的模拟，能让学生在仿真性很强的环境下完成全面的房地产估价业务。从学生而言，主要采用合作学习法。为增加学生自主学习能力，提高团队合作精神，在房地产估价学习中采取分组模拟对抗形式，教师可以把学生分为若干个学习兴趣小组开展教学活动。教师根据学生个人以及小组完成情况来进行评价。各个小组拟订本组个性化的组名和目标，学生根据具体目标共同搜集和分析学习资料，共同学习、评价和反思学习成果，最终达到组内学习者共同提高和进步的目的。而在不同的小组之间，则可以采取相互竞争、相互补充、相互激发的对抗措施，这样会促进和提高了课堂学习的积极性和有效性。

（四）实践实训环节的教学设计

在实践实训环节，根据房地产估价学习过程依次分为房地产价格影响因素分析、市场调查、评估方法的运用、编制评估报告几个阶段。在实践实训环节，教师可以采用项目式实践教学法和顶岗实习教学法开展教学。所谓项目式实践教学法，是指教授者给学习者指定一个项目任务，学习者根据所掌握的理论知识，根据每一个工作流程，让学习者独立自主地开展工作，使学习者把理论知识与实践不断结合起来，提高学习者实际工作能力。所谓顶岗实习教学法是让学生去企业进行实习，让学生直接地接触实际工作，在顶岗实习中，学生承担适当的业务角色，通过顶岗实习法，不仅可以巩固学习者的理论知识，还可以让他们切身体会到具体的工作实务，能大力培养学生的动手能力。及时总结自己在实际工作中遇到的各种问题和困难，及时寻求解决问题的方法。

（五）评价反馈和考核环节教学设计。

建构主义学习理论学习过程是由学生自己主动建构的，学习评价的重点在于知识的建构而不是为了检测结果。传统的教学评价反馈和考核形式比较单一，一般是口试、笔试、开卷考试或闭卷考试，无法全面检测学生的真实水平。基于建构主义学习理论下的评价模式则是更加人性化的自我反省为主的评价方式。评价和考核更注重学生的参与。在房地产估价课程中，要根据房地产估价的人才培养要求，有计划有步骤地进行教学考评，形成一种综合性的考评体系。在考评体系中，既有学生的自评，通过学生自评让学生发现自己的问题并改正；也有学生之间的互评，提升学生参与的积极性，增强他们对知识和技能的理解和把握。还有那些比较贴近学生的学习过程阶段性的学习报告、实验报告、课题型作业、小论文展示灯学习成果，也作为辅助部分考核学生，使得考评结果能够全面反映学生的学习过程和学习成果。

房地产评估行业前景范文第7篇

[关键词]房地产；批量评估；定制服务；咨询服务

中图分类号：F270　文献标识码：A　文章编号：1006-0278(2011)10-018-01

房地产批量评估是指一次性评估大批量房地产。由于在房地产批量评估的实践中，往往需要计算机作为辅助工具，因此，也被人们称为计算机辅助房地产批量评估。随着房地产批量评估技术的不断完善，该技术将会被越来越多的国内房地产估价机构推广应用。本文对房地产批量评估技术进行了一些探讨，并就如何结合我国的具体国情来推广和应用提出了三点具体的建议。

一、房地产批量评估技术的功能与发展现状

目前，在西方发达国家房地产评估行业中，房地产批量评估技术已经得到了广泛的应用。根据国际税基评估官员协会(IAAO)、国际评估准则2005年版(IVS2005)和美国专业评估执业统一准则(USPAP)等三方对房地产批量评估的定义，本文将房地产批量评估技术界定为：以成本法，市场比较法和收益还原法等房地产估价方法为理论基础，运用数理统计原理建立评税模型，结合计算机，地理信息系统等技术，在评税时点一次性对多项应税房地产进行评税的技术方法。房地产批量评估技术与传统的单宗房地产评估方法相比，无论在估价目的、评估范围和价值标准方面，还是在评估模型、质量监控和评估效率等方面有着本质的区别。

总之，与单宗房地产评估技术相比，房地产批量评估技术具有高效率、灵活性、持久性、―致性、可解释性和透明性等优点。

由于我国至今尚未出台“物业税法”，社会各界对物业税是否将实施虽然已经形成共识，但对于何时实施、具体实施细则、税基评估要求及应用前景等则众说纷纭，加之我国房地产估价机构还存在人才储备不足、专业技术力量薄弱、计算机信息化水平低等问题，从而在客观上制约了房地产批量评估技术的推广和应用。各使用地区能在较短的时间内根据各地的房地产市场特点及房地产交易税收征管情况进行本地化处理并应用于征管实践。

在可以预见的将来，房地产批量评估技术必将在国内迎来发展的高峰，是十分有前途的领域。

二、推广和应用房地产批量评估技术建议

房地产估价机构为地方税务部门定制批量评税系统，应参照房地产交易税收征管的相关制度、法规和业务程序，实现由房地产基本信息库――房地产计税价格数据库――计税价格自动动态更新――计税价格人工修正――计税基准价、成交价、挂牌价对比的全面管理，实现“一房一价”、“动态自动更新”的房地产交易计税价格系统，从而加强对纳税异常的监控征管，提高征收机关自身的税收管理水平，实现在征收前台利用计算机自动计算，确定计税价格，计算各项税费，从而解决个人存量房交易难以当场发证的瓶颈，简化办税流程，方便纳税人，提高征管效率。

此外，我国开征物业税已是大势所趋。同一个城市不可能使用两套批量评税系统，房地产估价机构只有在物业税开征之前就完成批量评税系统的开发研发、运行调试工作，才能把握商机，在未来激烈的市场竞争中取得优势地位。

目前，我国与房私产评估所需套的相关数据十分零散地分布在许多部门，如国土资源部门、测绘部门、城市规划部门、房管部门、民政部门等单位，各地都没有建立完整、统一的用于房地产评估的信息数据库和数据采集制度。因此，房地产估价机构应将批量评税系统作为推广和应用批量评估业务的首要工作来抓，还在于通过为地方税务部门定制批量评税系统，能够由税务局牵头，协调参与各方，特别是政府部门的关系，减少很多阻力与不必要的麻烦，并为估价机构积累多方面的宝贵的社会资源。

(一)为商业银行提供定制化服务

房地产估价机构在开发房地产批量评税系统的基础上，还应充分挖掘市场潜力，为各商业银行提供贷后风险管理服务。由于房地产批量评税系统将涵盖城市规划范围内几乎所有的房地产项目，覆盖面广，数据来源真实、可靠，在系统开发过程中所积累的经验和资源能够支持房地产估价机构以较低成本开发出适用于商业银行贷后风险管理的批量评估系统。在后续服务中，还可以根据各商业银行的不同需求，制作更加个性化的房地产项目风险预警系统。

房地产评估行业前景范文第8篇

关键词：房地产；项目开发；经济评估；可行性

中图分类号：F235文献标识码： A

引言

经济评估是房地产开发项目可行性研究的主要内容。在房地产开发项目开发前，为了避免由于决策失误、盲目开发建设带来的损失和不良后果，以期实现项目开发的效益最大化，必须从经济学、生产技术科学、系统工程学、社会环境、法律因素等方面进行具体的调查、分析、研究；对可能采取的规划方案、设计方案、建设方案和技术方案等进行仔细的分析和综合比较；对该房地产开发项目建成后的经济效益、社会效益和环境生态效益进行合理的预测和评估；确定其中的有利因素和不利因素，估算成功概率和经济效益，评估项目是否可行，并作为进一步开展工作的基础。

一、经济评估是可行性研究的重要内容，是可行性研究的前提

1、对房地产开发商而言，房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长、投资风险高等特点。项目决策一旦失误，浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，会给开发商带来致命性的打击。首先，房地产开发项目开发建设的必要依据是可行性研究报告，房地产开发项目投资者应该根据可行性研究的结果，决定是否投资开发该项目。而决定可行性研究报告是否可行的重要前提是经济评估中的相关数据。

2、对金融机构而言，审查项目的可行性研究，首先就要审查可行性研究报告中的各种经济评估数据，只有得出正确的结论，才能判断资金方面的融资能力、融资数额，在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险有多少，从而决定是否贷款以及确定贷款的利率。

3、对国家政府部门而言，如果房地产开发项目投资失败，会导致对银行的还款滞后，甚至影响城市的开发进程。房地产开发项目可行性研究报告是政府各级管理计划部门确定是否给予批准立项的依据，而决定可行性研究报告是否可行的重要依据是经济评估数据的准确度。

二、房地产开发项目经济评估中普遍存在的问题

在房地产开发项目经济评估中因为涉及到一系列数据与调查的结果，所以有些问题经常出现且不容易立即改正发现。

1、调查研究不全面、深度不够、论据不足

在房地产开发项目经济评估中，某些单位贪图省事，未作全面调研，对建设项目的地理位置、气候、地理水文、名胜古迹、文化背景等平铺直叙，轻描淡写。技术性论述不到位，主次不分，对于拟建项目来说缺乏针对性，项目经济评估的数据确定随意，缺乏充分依据，参考价值不高。

2、立场不公正

为了满足领导或业主的需求，对推荐方案优点讲得多，缺点讲得少，搞陪衬方案，立场不公正。只是作表面文章，缺乏主要工程经济技术数据或数据不真实，估算投资、征地拆迁数据不切合实际。有的可行性研究单位怕担风险，盲目依照业主的要求，投其所好，评估依据不客观、不符合实际，违背实事求是原则，立场不公正。

3、经济评价不客观

经济、财务评价是房地产开发项目可行性研究报告的核心，是决策阶段项目排序和取舍的主要依据。正因为如此，一些搞经济评估的人员为了满足业主投资效益最大化的心理，高估预期收益率，然后对经济净现值、内部收益率和投资回收期等数据人为地进行调整，有的甚至修改基础数据，偏离客观合理。对研究报告中涉及具体数据的结论规避不提或含糊其辞，报告质量不具备可靠性。

4、房地产开发项目经济评估中的有关计量不准确、投资估算偏差大

造成房地产开发项目经济评估中的有关计量不准确、投资估算偏差大的原因主要是有些可研单位勘测不认真，个别技术人员责任心不强，技术不过关，导致得到的工程数量不准确，使得房地产开发项目经济评估中的有关计量得到的结果出现很大的偏差。

三、掌握市场动态，转变经营理念，加强评估管理

在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入了低迷的状态，那种“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场的紧俏时代已经一去不复返了。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究报告中的相关经济评估数据分析。从市场、技术、效益三方面对项目进行全面技术、经济方面的分析，具体而言，我们可以从以下几个方面加以完善：

1、要不断更新经营理念

目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。

2、要时刻关注国家对于房地产方面的政策动态

国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》，规定：房地产开发项目可行性研究中，首先要重视可行性研究报告的质量问题，首先要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。因此，企业应该认真学习，深刻理解，慎重立项。

3、要重视市场调研

房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。市场调研主要包括房地产市场供给、房地产需要的调查、房地产市场价格调查、客户调查等。房地产开发项目可行性研究中的经济数据，在市场调研整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目的成败。无数个失败的案例已经使开发商逐渐认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。

4、对房地产开发项目进行财务评价

房地产开发项目的财务评价是指依据前期总体策划所制定的投资方案、进度计划、资金筹措计划、营销计划所编制的财务报表，计算、分析出项目的成本、费用、效益，从而判断和评价项目的财务状况和经济收益状况。因此，仔细、谨慎的做好财务评价，才能有效的控制和降低财务开支，减少经营风险，从而达到利益最大化。

四、如何确保经济评估质量的措施

1、评估团队的建设。根据管理学的观点，管理的五要素中，人是第一要素，是决定事件成败的最主要因素，只有建立好一支好的团队，才能为成功打下了坚实的基础。团队中首先要有一个能够积极响应你工作的带头鸟，并具有一定管理经验和专业技术的复合型人才。由能够吃苦耐劳，工作认真仔细的人选组成一支具有合作精神的团队。

2、市场调查工作。调查前需对全体团队人员进行交底，使调查人员明确各自的职责、任务和调查范围，明确调查方法、调查的深度及调查时应该注意的问题，调查时应具有针对性，对不同的人群、不同的环境要采取不同的方式方法，要具有耐心。每个人对调查过程都必须做好记录，记录需实事求是，不能夸大或缩小事实，能量化的必须量化，并且计量准确、数据真实。然后通过团队集体讨论、分析，汇总出一个准确的结果。

3、产品定位。市场营销学告诉我们，市场营销是贯穿于产品的设计、建设、验收及销售等全过程中，传统的产品销售模式应该从思想上改变。产品在设计阶段就应该有一个正确的定位。产品定位，就是预估和确定产品在未来潜在顾客心目中占有的位置。其重点是在于对未来潜在顾客所下的功夫，并为此从产品特征、包装、服务等多方面作研究，以及考虑分析竞争对手的情况。企业对用什么样的产品来满足目标消费者或目标消费市场的需求。产品定位是对目标市场的选择与企业产品结合的过程，也即是将市场定位企业化、产品化的工作。所以，产品定位的准确程度直接影响到今后产品的销售能力。

4、经济指标。经济指标是项目开发建设融资的重要依据，特别项目概算指标，它反映了项目建设各个阶段所需的投资量。一个项目按开发流程划分为项目决策阶段、启动阶段、建设阶段、运行及销售阶段，正确评估出各阶段需要支付的费用，对项目的开发能否成功起着决定性的作用。一般来说，项目决策阶段的费用主要有机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费。启动阶段的费用主要有土地取得费、拆迁赔偿费、居民安置费、项目申报手续费、图纸设计费。建设阶段又可划分为基础施工阶段、主体结构施工阶段、装饰施工阶段，要求通过计算并列表说明各阶段需要支付的工程造价成本。运行及销售阶段的费用主要有销售成本、产品维护成本和财务成本。从各阶段的费用情况来说对开发的影响较大的阶段主要在项目决策阶段、启动阶段、建设阶段，而项目开发能否成功的转折点多数在建设阶段。所以要求对前几个阶段的费用进行统计，结合当地的相关房地产销售政策，根据销售许可的节点，预先评估出销售形势，计算出投资额的最大量及其节点，也就是说在这个节点上累计投资量最大，也就是项目融资的最大需求。决策者如果在这个节点上满足不了这个需求，项目开发就有夭折的可能。

所以说，只有正确的经济评估才有规范的可行性研究，才能“刹住”盲目投资。我国经过近10年的发展，大中城市的房地产市场在一步步走向成熟，房地产市场初期的“暴利岁月”已经一去不复返，对房地产开发商而言，做好项目的可行性研究，才能避免盲目投资，被市场所接受。

结束语

在房地产项目投资中，经济评估的质量直接决定着可行性研究报告的质量，从而影响到在项目开发的顺利程度，甚至决定着成败，在项目开发实施过程中起到了很重要的作用。只有及时的研究和预估出可能遇到的各种难题，才能从容不迫的规避问题或解决问题，促使项目投资建设的顺利完成。

参考文献

[1]马鑫.试论如何加强房地产项目可行性研究[J].城市开发.2008(06).

房地产评估行业前景范文第9篇

2015 年9 月21 日，由中国家用电器协会主办的“第三届厨房电器产品整机安全研讨会”选址于上海西郊宾馆，在这个“2001 年APEC 峰会”等大型国际会议举办地的花园内，名木古树郁郁葱葱、奇花异草争奇斗艳。

与此景相映的是，在经历六七年的探索、研究、完善后，厨房电器产品整机安全评估项目也已繁茂生长，结出硕果。

项目成果凸显 九阳功不可没

厨房电器产品整机安全评估项目是站在用户角度模拟产品实际使用安全，可全面覆盖电气安全、食品接触材料安全和性能安全、可靠性能的全面评估项目。评估整合后的整机安全管理体系，通过强化产品开发前端的选材安全管理、开发、设计、验证，再到生产环节的安全信息传递，形成了一套完整的整机安全管理体系。

据《电器》记者了解，作为项目发起者之一，九阳在整机安全评估领域走在了行业前列，对项目的确立和发展完善，起到至关重要的作用。

该项目成立的背景资料显示，早在2009 年，九阳就曾联合山东省产品质量检验研究院进行豆浆机整机安全评估，第一次探索用整机评价的方式对产品质量进行全面评估，形成《豆浆机产品安全评估报告》。这也是厨电行业第一份整机安全评估报告。

在此基础上，2013 年和2014 年，九阳连续承办了首届和第二届厨房电器产品整机安全研讨会，联合全国家电、食品相关领域专家，进一步完善了整机安全评估项目的思路和方法。此后，九阳与山东省产品质量检验研究院、深圳市计量质量检测研究院、常州进出口工业及消费品安全检测中心合作，对多款产品用整机评估方法进行评估，推动了整机评价方案落地执行。

到目前为止， 九阳品牌的豆浆机、电饭煲、电压力煲、电饼铛、馒头机、面包机、榨汁机、o n e c u p 胶囊机八大类产品已顺利通过整机安全评估。测试采用产品整机在实际使用条件下，根据可能接触的食品种类选择多种模拟物分项测试，然后评估风险物质特定迁移量和总迁移量的方法。

据了解，在山东省产品质量检验研究院、国家包装材料产品质量监督检验中心（济南）的指导下，九阳已经建立了严格的产品材料控制制度，引入并完善了材料安全管理数据库。这一数据库中，包括法规标准库、可选材料信息库、合格供方信息库、合规证明档案库以及相应的新材料评价审批程序等，更集合了第三方权威机构出具的所有可能接触食品材料的合格鉴定报告，所有可能与食品接触材料均实现了质量可追溯。

此外，在严格的材料合规管控基础上，九阳全线26 类产品进一步通过了中国质量认证中心的食品接触安全认证。食品接触安全认证依据CQC11-448001-2015《食品接触产品安全认证实施规则》进行，认证流程包括排查食品接触材料、识别材料安全控制点、确定实际运行条件、选择模拟实验条件、选定测试分析方法以及明确测试判定原则等重要过程。

对行业发展意义深远

房地产评估行业前景范文第10篇

关键词：地产评估；影响因素；商业地产价值

一、影响商业地产评估的因素

1.影响商业地产评估的外在因素（以沈阳为例）

（1）地理因素。与交通不发达地区相比较，交通运输业发达的地区商业地产评估价格相对会有较大幅度的提升。沈阳地处辽河平原南部，是东北地区最大的交通枢纽，陆运、海运、空运立体化交通网络结构合理，通达，是东北地区对外交往的门户。凭借得天独厚的地理位置这一优势，沈阳对省内周边地区乃至东北区域邻省地区居民有较强的吸纳力、辐射力和带动力，也更容易受到地产购买者的青睐，而且商业地产升值潜力较大。所以说地理因素在估价沈阳市的商业地产中占较大权重。

（2）文化经济因素。评估房价同时也要考虑当地居民的收入水平、消费水平及文化因素。沈阳市是我国的历史文化名城之一，辽宁省省会所在地，东北地区政治、文化、金融、交通、信息和旅游的中心，同时也是我国重要的工业基地，在新中国经济建设中曾起到了举足轻重的作用。随着市民收入水平和消费水平的提高，物价水平也会随之上涨。区域经济的繁荣会加大居住型商业地产和商业型地产的需求，在现有商业地产市场容纳力不足的现在，势必会抬高商业地产的价格。

（3）气候因素。在商业地产评估时，应比较同等级气候条件较差的地区商业地产价格，综合考量气候因素，气候鲜明宜居的地区在商业地产价值评估时应计入考量。沈阳地区属温带季风型大陆性气候，四季分明。冬季寒冷、干燥，夏季温热、多雨，春秋两季气温变化迅速，春季多风，秋季晴朗。全年气温变化范围在-29℃～36℃之间。少发自然灾害，该优势吸引人口迁移，进一步抬高商业地产市场。

2.影响商业地产评估的内在因素

（1）空气环境因素。沈阳市作为处于转型期的重工业城市，早年市区内存在大量工厂，导致市区内空气环境较差，后政府鼓励大量工厂迁到郊区，空气质量得到改善，但pm2.5指数仍然较高。在商业地产评估中，是否毗邻工厂，电厂等高废气排放量的地区成为决定房屋价值的一个重要因素。远离工厂，电厂等地区的空气质量较好，与工厂周边同级别地产相比价值较高。在城市中空气质量较好的区域在估价时也有一定的提高。

（2）房屋结构因素。建筑质量、房屋结构是对于商业地产进行评估的重要环节，房屋结构因素是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别。目的是要保证所建造的结构安全适用，能够在规定的年限内满足各种预期功能的要求，并且经济合理。在房屋结构兼顾安全性、适用性、耐久性的同时，也要考虑到房屋户型是否符合购买群体的要求，如通风是否顺畅，房间是否朝阳等等。房产购买者更倾向于选择户型结构更符合自身需求的地产。因此在商业地产估价是也要同时考虑消费群体需求和户型因素。

（3）噪音因素。噪音是日常居住生活中常见的污染，它对人们的生活居住质量有不良的影响，致使商业地产存在贬值的可能性，过多的噪音会影响正常生活。在沈阳，毗邻噪音较大的商业区、火车站、快速干道、高架桥等的地产在评估商业地产价值时会受到一些影响。在居住型地产中，同一区域内，临街的地产同位置靠内的地产相比，价格偏低。除了位置因素外，声音因素也与开发商和建筑方在室内建造中是否使用隔音材料有关，室内隔音良好保证了商业地产使用人的私密性和舒适性。

（4）区域位置因素。以沈阳为例，对居住者引力最大之处，来源于城市功能最集中和完善的城市中心，一般来说，在距离市中心的环路的同心圆上的不同的商业地产，有大概相同的价格水平。距城市中心的长度可以用距离度量，也可用到达的时间来度量。通常到市中心的距离越短、交通设施越完善，居民对其综合评价就会越高，因此商业地产价值也会越高，据统计，沈阳市一环以内的普通商品房价格一般在每平方米8000-12000元左右，但是北二环、三环之间是每平方米6500元左右，四环不低于每平方米5000元。

（5）配套设施因素。基础设施之间的互补性供水、供电、供热、燃气和排水系统尤其重要,此外,生活垃圾的处理能力，处理过程和基础设施配套的改进是商业地产升值进程的重要依据。商业地产所在的区位如果靠近水源丰富的地区或者能与城市大的供水管网连接，污水和生活垃圾得到及时有效的疏浚和处理，有热电厂能够集中供气，那么居民对这类商业地产的综合评价就高，房价自然容易上扬。

二、影响商业地产评估的因素的实证研究

通过上述对几方面因素的分析，我们可以大致了解到这些因素在商业地产价值分析过程中所造成的影响。人们对地产的要求越来越高，影响商业地产价值的因素也越来越重要，因此，我用以下的实例来研究各因素的重要程度。

（1）案例选择。选择了沈阳市中心及较偏区域的不同小区，其中金地名京，万寿里和裕景中心在市区内，而美的城，棋盘山太阳城和碧桂园太阳城在郊区。各项指数依次为环境因素指数、交通因素指数、配套设施指数、空气噪音指数。其中裕景中心位于市中心，当前价格为14000元每平方米，指数分别为86、98、96、90美的城位于荷兰村，当前价格为5400元每平方米，指数分别为82、97、91、90万寿里位于中街，当前价格为10000元每平方米，指数分别为86、91、96、88碧桂园太阳城位于开发区，当前价格为4300元每平方米，指数分别为93、85、90、92棋盘山碧桂园位于棋盘山，当前价格为5800元每平方米，指数分别为97、83、94、95金地名京位于铁西区，当前价格为9500元每平方米，指数分别为84、95、93、86（评分标准：上表中裕景中心，万寿里，金地名京等都在市区中，环境因素相差不多，而美的城太阳城棋盘山碧桂园处于郊区，棋盘山碧桂园距离景区较近，环境较好。交通因素根据距离市中心的距离而进行判断。基础设施由小区内的物业综合情况给出。空气噪音等由距离工厂及交通密集地区的距离评判。）

（2）案例分析。从上表中我们可以看出环境对商业地产价格的影响比空气噪音大，但是不如交通因素和基础设施，由于基础设施指数从90到96相差不大，我们可以得到基础设施对商业地产价格的影响较小，由于棋盘山碧桂园离棋盘山较近，远离市中心商业区，空气质量和声音环境是这些例子中最好的。从价格方面来看，市区内的商业地产价格高于郊区的商业地产，在同样是市区内位置的小区中，裕景中心与金地名京相差4500元，可见交通情况和基础设施对于商业地产估价的重要性。在交通因素和基础设施相差不多时，环境因素起到了决定性作用，而空气噪音因素所占比重较低，购买者对此还没有足够的重视。在上述地产中最高价值者与最低价值者相差9700元，说明现阶段，居民对商业地产的要求向多样化转变，这些因素对商业地产起决定性增值作用。

三、商业地产估价影响因素体系建设的建议

1.明确在商业地产评估中多个因素所实用的范围和标准现阶段我国商业地产市场平稳运行，各地商业地产价格偶有波动但总体仍呈稳定态势，商业地产市场处于基本饱和的状态，而针对消费者需求的各因素的改变势必会刺激商业地产市场发展，影响人们对商业地产的购买需求，在评估师对商业地产的价值进行评估时，希望商业地产管理有关部门尽快出台规范，明确各类因素在商业地产评估中所实用的范围和标准。

2.制定在商业地产估价中各种因素影响估价结果的具体流程和法律条文在目前的市场中没有对各因素存在相关规定和明确的法律规定，在没有法律约束的情况下，商业地产市场就会出现复杂多变的情况，评估师无法准确评估出房子的实际价值，使评估成为一种随意的行为。如果建立相应的明确法律，将估价与各种因素连接起来，使发生错误的概率降到最低。为了加强商业地产市场的发展，国家应尽快制定相关法律条文，使商业地产评估规范化，有序化。

3.向购买者普及对商业地产价值造成影响的因素的知识对于大多数商业地产购买者来说，由于缺少足够的商业地产有关专业知识，不知道各种因素对商业地产价值的影响有多大，在决定对商业地产购买前，没有咨询评估师对房产价格作出判断的意识，在商业地产购买后，各方面因素影响商业地产的使用时无法着手解决问题。因此应该向商业地产购买者普及相关知识，提高商业地产评估对商业地产交易的重要性，并促进评估业的发展，保障商业地产购买者的利益。

四、结束语

综上所述，在如今商业地产交易数量增多，人民生活水平稳步上升的现在，各种因素对商业地产的影响越来越大，消费者都希望购买到一个顺心舒适，适合自己使用的房产。因此对于影响商业地产价值的因素的评估的地位也逐步升高，今后随着商业地产市场的一步步完善，有关部门的管理也逐渐规范，商业地产业会发展的更好。

参考文献：

[1]姜玉砚,段燕临.影响商业地产价格的因素[J].经济研究参考,2009(36).

[2]司雯.影响商业地产价格的因素[J].科技资讯,2011(3).

[3]李甲勇.影响商业地产价格的因素分析--以泰安市为例[J].住宅与商业地产,2016(27).

[4]曹霄琪.影响商业地产价格因素的计量分析[J].金融经济,2011(1).

房地产评估行业前景范文第11篇

一、大数据技术应用给房地产土地评估行业带来的机遇

大数据又称巨量资料，是指所有的数据量规模巨大到无法通过目前主流软件工具，在合理时间内撷取、管理、处理，并整理成为帮助企业经营决策等积极目的的信息。大数据具有海量的数据规模、动态的数据类型、快速的数据流转和巨大的数据价值等特征。更进一步说，大数据除了具有规模数量大的特点外，更重要的是数据的非结构化、残缺和无法用传统方式处理等特性。从本质上看，大数据的精髓在于它拓展了数据分析的抽样方法和范围，放松了对数据研究的精准度要求，更注重通过揭示相关关系来刻划世界万物之间的复杂联系。因此，大数据为人类认识世界提供了新的方法，引发了思维的革命。

大数据技术的战略意义不在于掌握庞大的数据信息，而在于对这些含有意义的数据进行专业化处理。如果采用传统的关系数据库存储和计算方式，这些数据将会花费过多时间和金钱。房地产土地评估数据库的数据来源，主要包含政府部门和各类相关专业机构等的各种数据、评估机构的评估报告以及从相关网站获取的数据。房地产土地评估行业是一个典型的数据密集型行业。各房地产土地评估机构通过长期经营，已经逐步积累了海量的用户数据，这些对用户的评估数据构成了庞大的结构性数据资源。从房地产土地评估角度出发，理想状态的大数据是组织的行为全记录，以及从这些记录中发现规律的过程。跟过去数据相比，大数据的关键作用之一是减少信息不对称，发现市场主体的行为规律，甚至预测其经济行为。

大数据能够从根本上解决传统房地产土地评估中面临的信息不对称、客户不透明的问题。传统的房地产土地评估业务运用大数据技术和方法，能够更好地识别和认知客户需求，以客户为中心，创新评估服务，实现快速、低成本的客户营销和有效的风险管控，进而从根本上提升房地产土地评估行业的专业服务能力。通俗地讲，大数据使房地产土地评估机构“更聪明”，这是房地产土地评估机构体现其核心竞争能力的新型资产。

大数据时代背景下，传统的房地产土地评估行业界限和竞争格局已经被打破。云计算、大数据等先进技术的快速发展，为房地产土地评估行业转型升级提供了有力工具。具体的手段、方法、机制变革，应该与互联网的本质相结合，采用与之相匹配的理念、方式和节奏，否则会阻碍转型的步伐。房地产土地评估行业要服务好实体经济，助推房地产行业健康发展，就要充分运用大数据技术，强化客户服务的深度、广度和效率。

首先，房地产土地评估行业应用大数据技术，可以精准服务企业资本运营活动；其次，房地产土地评估行业应用大数据技术，能够有效防控房地产土地评估风险；再次，房地产土地评估机构应用大数据技术，可以大大提高评估工作效率；最后，房地产土地评估行业应用大数据技术，有助于提高评估的科学性。优秀的房地产土地评估机构将基于优秀的平台技术、优质的客户资源和服务质量，数据（信息）将成为房地产土地评估机构的核心竞争力之一，房地产土地评估所需信息的获取方式将会发生改变，如购买服务、联盟共享、规模机构自身深加工等。

二、大数据技术在房地产土地评估领域应用面临的突出问题

大数据、云计算和搜索引擎等信息技术，对传统的房地产土地评估手段和方法提出了严峻的挑战。我国房地产土地评估行业受技术、数据、人才等制约，在大数据技术应用方面还处在起步和探索阶段，存在以下几个问题。

1.对房地产土地评估新技术钻研不够

目前，大多数的房地产土地评估项目，都是在国家法规或政策的规定要求下“要我做”，而非委托方“我要做”的评估项目。很多房地a土地评估机构往往单纯从盈利考虑，以最短的时间完成评估业务，而不去深入研究房地产土地评估新方法、新技术、新手段，对大数据技术的应用更没有引起足够的重视。有的或因收费低而应付了事，降低了房地产土地评估的质量，严重地影响了房地产土地评估机构的信誉和业务素质提升，增大了深化拓展房地产土地评估业务的难度。从总体上看，现有的房地产土地评估从业人员信息化素质普遍较低，对信息技术特别是大数据技术知之甚少，更谈不上有效应用。

2.在评估业务实务中低层次操作

目前，政府部门对行业的条块分割管理与价值评估行业的社会性、市场性特点存在着很大的矛盾和冲突，由此影响冲击房地产土地评估机构竞争的公平性。难以制定统一的评估技术标准，也很难统一协调推进大数据技术的应用，严重影响了房地产土地评估工作的质量和效率，导致房地产土地评估服务市场仍然停留在靠关系营销的低层次操作上。特别是房地产土地评估行业与其他相关行业的沟通、信息共享和渗透都不够理想，极大制约了大数据技术在房地产土地评估领域的应用。

3.评估大数据安全防护面临严峻挑战

在大数据时代，数据安全的威胁随时都有可能发生。例如，云计算机面临存储数据安全、黑客攻击以及保护隐私的法律风险，用户数据和应用托管在云计算上面临泄露和非授权使用的风险。伴随着数据的进一步集中和数据量的增大，现有的信息安全手段已经不能满足大数据时代的信息安全要求，对海量数据进行安全防护更加困难，数据的分布式处理也加大了评估数据泄露的风险。在大数据背景下，网络结构发生边界模糊、中心离散、分层减少等重大变化，导致原来奏效的安全防护理念和技术，出现了设备位置不确定、检测目标不明确、防护重点不突出、阻断策略不匹配等问题，防护效能严重降低，导致房地产土地评估大数据安全防护面临严峻的威胁。

三、加快大数据技术在房地产土地评估领域应用的对策

目前，大数据技术已经成为房地产土地评估行业找准市场定位、挖掘新的业务增长点，实现战略转型、打造核心竞争力的重要方面，在很大程度上可以决定房地产土地评估行业的未来发展。因此，如何在房地产土地评估业务中更好地运用大数据技术，在不久的将来将成为房地产土地评估行业的关注焦点。

1.加强大数据技术应用的研发力度

创新是房地产土地评估机构的立身之本、发展之源，如果房地产土地评估机构不注重研发新业务，必然会在激烈的市场竞争中被淘汰。能否实现创新，主要取决于房地产土地评估机构是否设立研发部门，研发工作是否富有成效。房地产土地评估机构的研发工作，要侧重于新技术、新方法和新手段，特别是大数据技术在房地产土地评估领域的应用，优化工作流程，提高工作效率，降低业务成本。为此，需要采用新的组织形式与管理方法，利用民营高科技企业的技术、人才与设备优势，联合科研机构和高等院校等共同研发评估大数据技术等，积极开展大数据领域的双边或多边技术协作，逐步形成房地产土地评估大数据技术科研平_，为房地产土地评估领域应用大数据技术提供有力支撑。

2.完善房地产土地评估的基础条件

为推进大数据技术在房地产土地评估领域的应用，房地产土地评估机构需要引进高端计算机技术、信息技术等专业人才，迅速搭建起所需的部门。同时，需要搭建房地产土地评估的信息化管理平台，完善数据信息库和信息管理制度，如项目信息归档、客户信息管理、信息收集渠道等，为大数据技术的应用提供及时、完整的信息支持。同时，推进房地产土地评估领域大数据的开放共享进程，打通房地产土地评估信息横向共享渠道，推进信息资源的共享和业务协同，在此基础上形成房地产土地评估领域的大数据仓库。目前，房地产土地评估机构之间的信息网络自成体系、相互割裂，相互之间的数据难以实现互通共享，信息系统出现“系统林立”和分裂状态。为此，需要借助大数据平台，整合强化信息网络体系，实时获取、交换和使用数字化信息。此外，房地产土地评估机构还要吸收和借鉴客户关系管理的理论与方法，建立符合房地产土地评估业务特点的客户关系管理系统和客户信息数据库，全面分析客户的性质和业务特点及其对自身的重要程度，提高客户维护能力。

房地产评估行业前景范文第12篇

现在,如果要在杭州市区购买一套二手房,再花几千块钱请个评估公司,把交易价格做低――用这种多年以来惯用的方式逃避一些契税和营业税,恐怕难度较大――只要输入的报税价格低于地税部门电脑里存储的计税基准价,屏幕上马上会亮起红灯。

这套由杭州市财政局直属征收管理局(下称征管局)耗费3年时间开发的监测软件,专业名称叫“杭州市房屋交易计税价格评估管理系统”。使用这套软件,从2008年4月1日到2009年12月底,杭州市征管局共拦截11841份二手房交易“阴阳合同”,占全部纳税对象的约20%,补征税款8704.44万元。

凭借上述举措,杭州市房地产批量评税系统2006年被国家税务总局认定为全国创新目标项目,作为新的税收征管模式在全国推广。

服务外包

中国人民大学土地管理系副教授曲卫东表示,杭州市虽然不在全国10个物业税“空转”试点地之列,但其批量评税技术相对最为成熟。“如果总局宣布下一步开征物业税,杭州马上就能实转。”

1月21日,在接受《财经国家周刊》采访时,杭州市征管局局长卓安军指着办公室书柜中6大本厚如《辞海》一般的黑皮书说,“这里边藏着累计共103万余套房地产历史交易数据,几乎囊括杭州市存量房交易的全貌。”

“按道理,杭州市房屋信息最全、最准确的数据登记应该在房管部门,但实际上却在地税征管部门。”卓安军说。

卓安军回忆,1998年以来,杭州房地产业经历了长达10年的快速增长。家庭人均住宅面积从1999年的10.1平方米上升为2007年的24.3平方米;住宅销售面积从1999年的170万平米增长到2007年的457.13万平米。“这为房地产批量评税技术提供了较好的市场基础。”

2006年10月,为落实中央和浙江省有关房地产评税改革,卓安军等开始四处考察、拜访,向国内外城市学习先进经验,筹划建立一套统一的自动评估模型,对房屋交易计税价格进行公平公正的评估和管理。

“取经”归来,有多年从事政府采购工作经历的卓安军说,他意识到要做好房地产批量评估这件事,仅凭地税部门现有的人力、物力难度很大,必须“服务外包、借助外脑”。

2007年3月,杭州市征管局以政府采购公开招标的方式,圈定省内5家具有一级资质的评估公司。经过方案比较、报价角逐等数轮评审,浙江恒基房地产土地资产评估有限公司最终胜出,与杭州征管局签订了政府采购合同。

成立于1998年的恒基评估公司,主要业务涉及拆迁、征地评估及银行抵押物评估,公司目前有50多位员工,每年营业收入1000多万元。

《财经国家周刊》记者获悉,恒基评估公司是浙江省内第一家非隶属政府机关的社会鉴证性评估机构,也是浙江省唯一的一家拥有房地产评估、资产评估和土地评估三项估价资格的评估机构。

“征管局的这套评税系统仅是很小的一项业务,每年的维护费用不过20万元,但却花费了大量的精力。”恒基评估总估价师朱晓说,当初参与投标,主要是考虑该项目的社会效益,“这项工作很有意义。”

“扫楼”

朱晓告诉《财经国家周刊》记者,建立“房屋交易计税价格评估管理系统”要做的首件工作“是个力气活儿”――在全市范围内“扫楼”,具体涉及6个城区、51个街道及乡镇、412个社区和16000余幢住宅。为此,恒基评估公司50名员工全体出动,外加120名带着“实习”任务的浙江理工大学房地产专业大三学生。

从2007年4月开始,杭州市的各个社区、街道迎来了一大群面孔稚嫩的大学生。他们手拿表格四处拍照和记录,社区居民都感到很奇怪。

“扫楼”工作进行了5个月。回忆起来,朱晓印象最深的,是一次次被小区保安拒之门外,有些别墅区里散养的大型猛犬也让勘察人员心惊肉跳。还有一次,朱晓和同事拍完照坐在台阶上休息,突然有保安冲过来喊道,“楼上女主人认为你们身份不明、在她家门口踩点,已经报警了。”

《财经国家周刊》记者看到,这份对杭州市现有住宅类房产做“摸底”式体检的调查表格上,密密麻麻罗列着影响房价的各种因素,如房屋的位置、外部交通、环境景观、配套设施、户型结构和建筑年代等,累积近50项。

朱晓解释说,表格填完以后,会对范围内每个成交案例所包含的特征因素进行分解,用计算机程序运算,把每个因素对房价的影响程度进行量化;随后,再把要评税的房产输入该模型,征税的基准价格便自动生成,且与当前市场价格“差距不大”。

“简单来说,系统的最终目的,就是给不同的住宅片区定下征税基准价。”朱晓对《财经国家周刊》记者表示,此前他曾在杭州市萧山区做过此类评税工作。

朱晓说,当时在萧山运用的是“市场比较法”来确定征税基价,但做法过于简单,“三两个楼盘一平均,确定一个基价。”这次却不同,杭州的批量评税系统借鉴了国际上更为认可的“特征价格法”,估价“极尽细致”。“每幢房子都至少有一个基价,多的甚至两到三个。比如根据不同楼层、能否看到江景,都会分别给出价格。”

资源共享

2008年4月1日,“杭州市房屋交易计税价格评估管理系统”正式投入运行。

回顾从竞标到投产一年的历程,卓安军感慨说,“最难的就是协调”。他认为,“杭州市之所以能做成这件事,也恰是得益于政府各部门之间行政和信息壁垒的打破。”

据卓安军介绍,杭州市非常重视政府各部门的信息化建设。从2001年开始,政府每年投入1.5亿元用于信息化建设。目前,杭州市规划、房管、国土和民政都有各自基于地理信息系统平台开发的综合信息软件。在此基础上,由财政部门牵头,建立了信息共享协作机制,为推动计税价格评估管理系统的建设提供了良好的外部支持。

“房地产税收一体化管理,关键是信息的一体化。”卓安军说,紧密的部门协作关系,是推动房地产批量评税技术进步的保障。

卓安军告诉《财经国家周刊》记者,目前杭州市的批量评税系统基本对全市的存量房屋已实现了全覆盖,接下来是对新建商品房信息的定期维护和更新,这部分大概占总体数据库的5%左右。此外,卓安军还在着手建立商业地产、厂房和仓库的数据库。

房地产评估行业前景范文第13篇

压力测试是指利用一系列方法来评估金融体系承受罕见但是仍然可能的宏观经济冲击或金融市场波动的能力的过程。目前被众多金融机构广为采用的VaR方法主要适用于正常条件下市场风险的衡量,对于极端市场环境下的风险估计却存在严重不足。与它相反,压力测试提供了基于极端情形的低概率事件对整个金融机构的影响信息, 在很大程度上弥补了传统风险价值体系的不足。对于金融风险管理来说,除了考虑正常情况下的可能损失,更重要的是必须确保在极端的市场情形下,金融机构持有足够的金融资产,不会因为流动性问题引发金融机构破产风险。通过压力测试,我们能大概估计出在极端市场情况下金融机构的风险承受力,从而有利于未雨绸缪,事先做好积极的风险防范措施。

压力测试的目的与作用

在经济领域,压力测试一方面能够帮助监管者更好地评估单个商业银行在经济危机时所面临的主要风险,另一方面是评估在不利的小概率事件发生时,商业银行资产组合的头寸变化及发生的损失,从而可以作为整个金融体系稳定性的一个指标。

压力测试是情景分析的一种,决定了其本质就是先确定各种压力情景,利用确定的价值评估模型计算出在确定的压力情景下资产组合所产生的收益或损失。与VaR只能度量市场风险不同,压力测试可以用来测量市场风险、流动性风险、操作风险等多种风险,也可以衡量多种风险共同作用而造成的整体损失。

鉴于压力测试的这种功能,西方各国银行广泛采用压力测试来衡量市场可能发生的突变情况,从而及早通过资产配置、交易额度设置以及资产利率期限结构调整来防范各类金融风险。而在我国,由于资本市场不够成熟完善,因此金融资产价格会出现过多的波动,同时也比较容易受到意外事件或者政策压力的影响,这些事件通常都是发生的概率不大,但却可能造成严重的后果。

另外,2004年的《巴塞尔新资本协议》对商业银行压力测试也作出了相关规定。新资本协议的第一支柱要求商业银行必须对相关风险参数进行压力测试,第二支柱要求商业银行进行内部资本充足评估程序时,要进行前瞻性的压力测试,以识别可能的不利事件出现时需要增加的资本额,监管当局根据测试结果,要求银行持有一定数量的超额资本。

压力测试的使用方法

压力测试的方法包括敏感性分析、情景分析、最大损失分析和极值分析四种,而在实际操作中以前两者最为普遍。

敏感性分析

敏感性分析指在其他条件不变的前提下,研究单一市场风险因素或少数几项关系密切的因素的变化,对商业银行经营和风险承担能力的影响。敏感性测试的目的在于估计利率、汇率、股价等因素的急剧变化对银行单项资产或资产组合价值造成的影响。如汇率变动、存贷款利率变化对商业银行资本金和收益的影响;央行准备金率上调对商业银行流动性的影响;银行现有资产规模保持不变,拨备率上调后商业银行资本充足率和准备金缺口的状况。

敏感性测试仅需指定因素参数的变化,而无需确定冲击的来源,因此易于操作,数据要求和计算较为简单,但它假设其他因素不变,只考虑单一因素的影响,也不考虑滞后影响,这就决定了它的分析结果有一定的局限性。因为在实际中,宏观经济要素的变化往往相互关联,相互作用。比如,利率变动不仅直接对银行利率敏感性资产和负债的收益和支出产生影响,还会影响借款人的还款能力,从而对资产质量产生影响。同样,汇率变动也不仅直接影响银行外币净敞口及资本充足率,还会因外汇借款人的还款能力变化对资产质量产生影响。此外,根据利率平价学说,人民币利率的变动造成本外币利差扩大或缩小,也会影响汇率。

情景分析

情景分析即多因素分析,其目的是同时模拟多项风险因素的变化, 评估商业银行资产组合价值的变动。情景分析主要考虑资产(股票、房地产)价格下跌以及GDP下降造成的冲击,或者重大事件对商业银行体系的影响,具体表现为多种因素同时发生的情况下,商业银行的盈利情况、资产质量和资本充足的变化。比如,目前我国监管机构就要求各大商业银行开展房地产贷款压力测试,分析不同压力情景下(全国房地产价格平均下跌10%、20%或30%)商业银行房地产贷款质量受到的冲击。

一般情景分析可划分为历史情景和假定情景两种,它们各有优势和不足,在实践中应尽量结合它们的优点。历史情景是运用特定历史事件中所发生的冲击结构进行压力测试,优点之一就是测试结果的可信度高,因为市场风险因素结构的改变是历史事实,而不是武断的假设,另一个优点就是测试结果易于沟通和理解。然而该方法却缺乏对未来的预期风险进行估算的能力,因为历史不可能被完全复制,而且该方法无法准确地反映出当前的政治经济背景和新开发的金融工具中所隐藏的金融风险。假定情景是假设还没有发生的重大市场事件,估计其对金融机构造成的影响,与金融机构在当前经济形势下所面临的独特风险相匹配是假定情景所具有的最大优点。不过,假定情景创造中各个因素的变化、市场之间的相互影响都需要考虑,这些估计一般建立在判断和历史经验上,而不是市场行为的正式模型。

作为度量极端变动对资产组合价值影响的度量方法,情景分析法是对正常波动范围的金融风险度量方法的有益补充。此法可以使金融机构的高层管理部门以及风险管理部门能较为准确地评估和把握极端事件的影响,从而将大大提高风险管理策略的有效性和可靠性。

不难发现,敏感性分析凸显出单个具体风险因素对某个组合或业务部门的边际影响,是一种单维因素分析;情景分析法则评估压力测试包含的所有风险因素出现变动造成的整体影响,是一种多维情景分析。由于在现实的金融市场中,各风险因素具有一定的相关性,往往是相互影响,彼此联动,尤其在市场出现重大异常波动情形时,故而金融机构会较多地使用情景分析方法进行压力测试。

欧盟银行业压力测试

2010年7月,欧洲银行业监督管理委员会接受欧盟经济与财政部长理事会的委托,与欧洲中央银行、欧盟执行委员会及成员国监管当局联合对欧盟银行业进行第二轮压力测试。本轮压力测试的目标在于对可能的不利经济情形对欧盟银行系统的冲击可能影响进行评估,同时对不利情景对欧洲银行抵御由此带来的信用风险、市场风险及风险的能力进行评估。

接受本轮银行压力测试的对象为91家欧洲商业银行。这些银行分属于20个欧盟成员国,这些接受压力测试的银行的资产规模占到欧盟银行业的65%。由于这些金融机构的资产规模、复杂程度、经营模式、业务范围和风险状况存在差异,因此压力测试的结果并不能直接应用于各家银行,也不能直接向欧盟未参加压力测试的其他银行推广。

压力测试涉及的主要风险因素

压力测试主要针对银行的信用风险和市场风险,包括欧洲债务风险。压力测试主要基于各家银行2009年合并报表的财务数据,假设情景的时间区间为2010年和2011年。

压力测试的宏观经济情景

为了对银行信用风险进行压力测试,预测其相应的业绩变化,本轮压力测试通过与欧洲央行和欧盟委员会合作开发出两种宏观经济情景――基准情景和不利情景(见表1)。基准情景基于欧洲委员会2009年秋季和2010年2月对主要国家宏观经济发展的经济预测,不利情景主要基于欧洲央行对假定风险冲击出现时宏观经济趋势的预测,反映出金融市场可能出现的不利情景。

基准宏观经济情景假定经济从严重衰退中温和复苏,不利情景则假定世界经济出现二次探底。基准情形假定欧元区2010年和2011年GDP增长率分别为0.7%和1.5%,同期失业率分别为9.7%和9.8%;不利情形假定欧元区2010年和2011年经济出现衰退,GDP增长率分别为-0.2%和-0.6%,同期失业率分别为10.5%和11.0%。另外,压力测试对两种情景下欧盟和美国的经济增长预期、失业率也做出了假定。

在压力测试中,主要跨国银行集团运用内部模型、内部风险参数和累积数据对宏观经济情景转换成特定参数。在不利情景下,假定银行资产质量的外部评级在两年内下降4个档次,信用等级的下降会导致风险加权资产的上升,从而降低银行的资本充足率。对于待售股票在基准情景下假定其两年内累计减值为19%,不利情景下假定两年累计减值为36%。

压力测试结果

压力测试结果表明,在不利情景下(包括债务冲击),欧盟银行业一级资本充足率将从2009年的10.3%降至2011年的9.2%。需要指出的是,上述一级资本充足率依赖于各国政府2010年1月提供的1696亿欧元的注资,这些政府资本使银行业一级资本充足率提高了约1.2个百分点。

对资本充足率构成下降压力的不利情景包括债务危机,据推算由此欧盟银行业两年内可能遭受的资产减值损失为4728亿欧元,交易损失为259亿欧元。

压力测试推算表明,在基准情景下,欧盟银行业两年内公司业务资产的损失率为3%,零售业务资产损失率为1.5%;在不利情景下,银行业两年内公司业务资产的损失率为4.4%,零售业务资产损失率为2.1%;而2009年欧盟银行业以上两类资产的损失率分别为1.5%和0.8%。

压力测试结果表明,在不利情景下,欧盟参与压力测试的银行中有7家一级资本充足率低于6%,补充一级资本需要总共需要35亿欧元,本轮压力测试要求银行的一级资本充足率不得低于6%。

对欧盟银行压力测试的评价

皆大欢喜的压力测试结果引起了市场的质疑。与美国银行业的压力测试结果相同,欧盟银行业的压力测试结果在市场的预料之中。在欧洲债务危机爆发风险加剧之际,欧盟银行在可能出现的不利情景下仅需补充36亿欧元引起了市场的怀疑,市场普遍认为本轮压力测试不过是走过场,不会对银行业实施真正的重压,因为在本轮金融危机中欧盟银行业遭受的损失高达数千亿欧元。

欧盟压力测试的时机选择注定只能给银行业轻度压力。今年7月欧盟决定对银行业进行压力测试时,以希腊为代表的成员国面临的债务危机一触即发,欧洲经济面临着二次探底的风险。更严重的是,欧盟银行业刚遭受了2008〜2009年的国际金融危机,参加压力测试的银行几乎都遭受了惨重的损失,能挺过本轮金融危机对它们来说已经是很幸运了。如果把压力测试的不利情景假定为引发新一轮金融危机的冲击,那么绝大多数欧盟银行都需要补充一级资本,整个银行业的资本缺口将达到数千亿欧元,市场信心将受到沉重打击,本来旨在稳定市场的压力测试作用将适得其反。因此,本次压力测试的不利情景实际上相当温和,与压力测试理论上要求的极端情形并不相符,可见现实需要高于理论描述。

高于监管最低资本要求的压力测试使其难以同时全面实施。新巴塞尔的资本充足率要求为核心资本充足率不低于4%,资本充足率不低于8%。本轮金融危机以来,各国银行监管机构都将核心资本充足率提升至6%,但此比率能否抵御极端情形的冲击并无理论和实践支持。压力测试则要求银行的资本能够承受像本轮金融危机那样的冲击,对于交易账户,尤其是衍生产品占资产比重较高的国际银行来说,即使是一级资本充足率达到10%也并不充足。因此,对欧盟银行业进行压力测试,如果不利情景设计为重度压力,则会大幅提高银行业的资本充足率要求,使银行面临双重监管资本要求,可能引发系统性风险。因此,压力测试只有由各家银行分散、自发逐步实施,短期内一刀切的压力测试并不可行。

房地产评估行业前景范文第14篇

一、危机后银行业对房地产抵押评估面临的风险的反思

（一）对房地产市场价值的使用不恰当

银行对房地产价值的高估，一方面增加了贷款额度使风险扩大，另一方面导致了违约。抵押品没有真正起到担保的作用，使次级贷款失去了最后的偿还保障。美国银行业对房地产价值意见的偏差及其评估审核的失职，导致房地产抵押品评估在银行业信贷决策中使用不当，最终触发次贷违约临界点，经层层传导引发了金融危机。

（二）各方独立性无法保证

借款人、估价公司、贷款银行所处立场的不同决定了他们对房产价值判断的差异。如借款人往往倾向于高估房产价值以获得更多贷款，估价公司目标是促成借款人购房或住房融资从而获得更多佣金；估价师在压力下实现对特定房产的溢价评估；贷款银行虽倾向于低估房产价值以降低贷款风险，但认为通过出售贷款可将风险转移。

（三）银行、估价机构合作模式导致估价机构无法独立、客观和公正地开展业务

由于房地产估价机构的选用由银行决定，在业务面前，估价机构处于弱势状态，不得不丧失立场，如倾向于市场开拓而不是提升估价师素质，银行存在寻租空间而滋生腐败、收费不规范，最终的评估结果可能不公正客观，不能有效防范风险。

二、金融危机后美国银行业对房地产抵押评估的审核

金融危机后美国政府出台的《多德-弗兰克法案》（规定各银行机构必须在授信前强制实行对房地产评估信息的审核，作为银行业稳健信贷管理的核心部分。FDIC的《指引》对银行业提出了以下的审核要求：

（一）强调银行审核人员的资历

银行机构的评估审核人员必须具备必要的教育背景、经验及任职能力来进行与交易类型、涉及风险及交易复杂程度相应级别的评审。同时通过有资质人员的二次评审来确保评审程序的连续性，监督评审员工作的有效性，并及时解决出现的评审漏洞，来避开风险。

（二）确保银行评估审核人员的独立性

在组织架构、报告流程与文件流程以及贷款核准程序上保证估价审核人员的独立性，并加强与监管人员的讨论交流。当银行机构将抵押评估外包时，也要确保估价评审人员的独立性。

（三）明确审核的内容、范围和深度

房地产评估审核要以风险为导向，审核范围要与房地产复杂程度及潜在风险水平的高度相关。审核深度应达到确保审核方法、假设、数据来源及结论合理适当的目标，包括：识别没有充分证据的估价，确保评估审核报告与进行的信贷交易的规模、类型、风险和复杂程度相适应，有效识别潜在的欺诈行为并适度跟进，并及时向估价监管部门举报不道德与不专业问题的估价行为。

（四）实施统一的评估标准

银行必须要求房地产估价师就市场供求特性开展适度的研究分析，给予评估机构与房地产特征和贷款交易风险相适应的费用，并确保房地产评估报告符合《美国专业评估执业统一准则》的评估方法和技术，包含相关项目的市场、适销性及其最佳用途方面的分析。应当给予估价机构与地产特征和贷款交易风险相适应的费用。

（五）选择适当的估价机构与估价师

美国房地产估价师由美国联邦金融机构审查委员会估价分会核准并颁发执照，各银行机构可登录美国联邦金融机构检查委员会估价小组委员会网站查询估价师的证书和资格。银行必须建立制度和程序对估价师的表现和估价公司出具的报告实行随机品质评审，确保其评估服务达到监管要求和银行机构的内部要求。

（六）保持对抵押物的持续监控

银行必须在信贷资产的生命期内特别是在市场不景气的时期对抵押物进行有效监控。银行应考虑建立政策和程序，根据抵押类型和信息频率建立模型和参数，确保银行获得有效的市场数据，持续监控具体贷款或者资产组合类别的风险变化情况。当为止赎资产估价以确定其作为其他房地产的初始持有价值时，机构应当考虑所选择的估价人员未参与对此地产之前贷款抵押的评估。机构应当同时考虑建立政策和程序，获得其他类房地产的估价信息以在持续经营的基础上监控其持有价值。

（七）银行机构可引入第三方履行房地产抵押物评估审核职能

在银行自身缺乏评估独立性、缺乏技术或者资源来对复杂的或者非本地资产进行审核时，可雇用第三方估价机构履行特定的房地产抵押物估价审核职能。其服务必须符合适用法律法规的要求，其工作成果与监管指引保持一致性。同时银行须确保对第三方的有效监管，对其进行适度的尽职调查以及对估价机构/评审人员的选择程序进行审查。

（八）《多德-弗兰克法案》特别强调了独立性要求，要求美联储制定规则，界定违反《联邦诚信贷款法案》评估独立性的做法

包括：确保房地产估价机构的独立性，禁止有目的地操控评估人员估价，或将评估报酬与委托人估价要求挂钩；禁止与评估地产或者交易具备直接或者间接利益的估价人员或者估价管理人员参与评估，限制潜在的利益冲突；以房地产所在地理市场进行可比性估价服务计收相应的合理性报酬。

三、对我国银行业房地产抵押贷款评估风险监管的借鉴意义

金融危机提醒国内银行业吸取教训，加强审核房地产抵押物评估审核政策及程序，尽快建立和完善抵押价值类型的标准以及金融行业的评估准则，将抵押品价值评估审核管理作为防范和化解风险的有效手段。

（一）严格把好评估机构准入关

动态对评估机构进行准入审查，对其评估力量、评估方法、服务水平、尤其是客观、公正性方面的评估记录进行了审查，目的是选择资质高、信誉好、服务水平好的评估机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件。

（二）加强与评估单位交流

定期和不定期与评估机构的负责人及主要估价师进行沟通交流，要求坚持独立、客观、公正的职业规范进行评估，对于有问题隐患的应及时查明原因，退回评估报告以示告诫，对于告诫效果不明显的应停止其评估资格。

（三）加强银行从业人员评估专业知识培训

对银行内部评审人员加强评估专业知识的培训和学习，同时建立和房地产主管部门、骨干评估机构、房地产交易市场等的信息及时沟通渠道，要求定期提供其评估的市场依据，确保房地产价格信息的客观准确。

（四）重视重评工作

二次评审可及时纠正政策和程序的偏差，及时弥补问题和漏洞。在重评时，测算人和客户经理应进行实地调查，并根据最新案例进行重评，说明抵押物是否存在重大变化，是否存在升值空间，防止评估报告流于形式。

（五）密切关注房地产价格走势

房地产评估行业前景范文第15篇

（1.河北工程技术高等专科学校，河北沧州061001；

2.沧州医学高等专科学校，河北沧州061001）

［摘要］本文运用特征价格模型，以沧州市二手房为研究对象，调查收集沧州市主城区二手房交易数据，运用spss19.0软件对调查数据进行分析，得出影响二手房价格的特征变量数据，构建沧州市二手房价格估价模型。

［

关键词 ］特征价格；二手房；价格；评估

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.35.170

1问题提出

目前，国内在二手房地产评估中，广泛使用成本法、收益法、市场法三种传统方法；这几种方法存在着主观随意性、无法反映市场实际情况、资本化率不容易确定等问题。故将特征价格模型引入到房地产估价中，并从住宅类房地产特征价格的角度出发，分析影响住宅类房地产价格的各种影响因素，构建出基于特征价格模型的沧州市二手房价格估价模型，对其特征价格进行分析。

2特征价格模型及应用

hedonic是因为商品价格取决于商品属性的系数值以及属性带给消费者的愉悦和满足感，其实质是从产品的异质性出发，把产品价格分解为特征价格，并通过市场交易数据估计出产品特征的隐含价格。住宅特征价格模型主要研究的是住宅属性的隐含价格。住宅特征价格是指在竞争性市场的均衡条件下，住宅购买者所支付的价格购买住宅各种属性特征所带来的满意程度。

2.1基本模型

价格P与商品特征之间的关系表达为：

线性函数中自变量和因变量均以线性形式进入模型，回归系数对应着特征的隐含价格。

2.3数据来源

本文主要是以沧州市主城区二手房为研究对象，沧州市主城区分为运河区和新华区，根据沧州市主城区交通道路，划分为14个均质区域，选取280个二手房价格数据。同一均质区域内的价格相对在同一水平上。本文样本数据主要是沧州房地产交易中心、沧房经纪、搜狐沧州房产等信息网，结合小区实地调查获取。

2.4特征变量的选取及量化

本文在住宅区位、结构、邻里三大特征的基础上，主要选取的特征因素有繁华程度、交通情况、基础配套设施、生活服务设施、教育配套设施、物业管理、房龄、楼层、景观、建筑结构、朝向、室内装修12个因素（见下表）。

2.5二手房特征变量回归分析

本文将样本数据输入特征价格模型，利用SPSS 19.0软件对样本数据进行计算，进行多元回归，可得到模型参数。选取最小二乘法作为进行模型估计的方法。

通过SPSS 19.0软件计算，得出线性模型相关系数R=0.945，拟合优度R2=0893，这就说明了模型具有较强能力。线性模型的方差分析的显著性检验值 Sig=0.000，其小于 0.01，说明了该回归方程是具有高度显著的，F=34.634，表明了多个自变量与因变量（评估价格）之间存在线性关系。

模型D-W=1.703，其值小于2，根据序列相关检验的原则，可以得知模型的残差不存在序列相关。

2.6模型结果

通用以上分析，得出沧州市二手房价格估价模型如下：

式中：X1——繁华程度；X2——交通情况；X3——基础配套设施；X4——生活服务设施；X5——教育配套设施；X6——物业管理；X7——房龄；X8——楼层；X9——景观；X10——建筑结构；X11——朝向；X12——室内装修。

从上面估价模型得出：

繁华程度、房龄、楼层、装修程度与二手房的评估价格呈负相关。随着房龄的不断增加，表明了住宅类房地产所剩余的价值是在不断地减少，所以评估价格降低；繁华程度的增加使居民生活更便利，但环境变得嘈杂，噪声、汽车尾气等污染，反而使得生活质量降低，引起评估价格的降低；多层二手房楼层越高其价格越低；装修程度受到个人喜好程度制约，对于二手房来说，即使是豪华装修，但与购房者的兴趣爱好不符，从而增加了装修拆除重新装修的成本，无形中增加了其后期成本，使得交易价格降低。

交通情况、基础配套设施、生活服务设施、教育配套设施、物业管理、景观、建筑结构、朝向等特征变量与二手房的评估价格呈正相关。这些因素与日常生活息息相关，人们在购买二手房时均会着重考虑这些因素，模型中的系数水平比较符合实际的情况。

3结论

本文运用特征价格模型来定量分析城市房产价格，通过特征价格的视角，理解房价之间的差异和共性，建立沧州市区二手房的特征价格模型。由于使用价格数据比较真实可靠，特征价格分析评估的结果更接近实际应用效果，对于二手房价格评估有一定的借鉴意义。

参考文献:

［1］施建刚，白庆华，戴金波.三种房地产估价方法相互关系的研究析［J］.中国房地产，2000（10）.

［2］温海珍，贾生华.基于特征价格的房地产评估新方法析［J］.外国经济与管理，2004（6）.