房地产网络营销现状分析范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产网络营销现状分析文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

【关键词】房地产网络营销优劣势手段

房地产网络营销是利用计算机网络技术，现代通讯技术以及数字交互式媒介平台进行房地产网络营销活动。概括地说，房地产网络营销主要有四个特点。(1)双向的交流与选择。房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，其信息流向是双向而并非单向的。即楼盘的开发商利用互联网，通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。互联网几乎无限的信息容量可以容纳不同开发商针对不同消费者的差异化房地产信息，能够较好地适应房地产消费者的选择性。就单个开发商而言，其推出的房地产商品在网络上可以即时获得消费者的反馈，并针对消费者的口味加以改进。(2)实现了三维空间的沟通。借助于现代化的网络信息平台，克服了时空对房地产营销相关各方制约性，拉近了营销各方的距离，使超越时空的房地产营销成为可能。(3)增强了市场信息的双向透明度。利用房地产企业网站和专业网站，开发商将企业信息、产品信息、附加服务信息、价格信息、中介信息在网上，为房地产消费者及时获得相关信息提供了保障，同时房地产消费者也可以把自己的支付能力、产品偏好、购买价格定位等信息挂在网上与开发商进行交流，便于开发商掌握真实的消费者需求。(4)以数据库作为营销工具。开发商把自己与潜在顾客发生的每一次联系所获得的信息包括潜在购买数量、价格、区位、时间、特定需求及家庭成员等记录在案，建立顾客数据库，根据数据库进行市场调查与预测，选择合适的营销策略。

一、房地产网络营销优势分析

基于网络的自身特点以及与房地产业相互结合，同传统的房地产营销相比，房地产网络营销具有明显的优势。

1、真正做到以消费者为中心。就传统营销方式而言，真正做到以消费者为中心还有很大难度。而房地产网络营销始终以消费者为营销的出发点与归宿点，重点强调互动式信息交流，消费者可以通过网络主动查询感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位，给予消费者前所未有的参与和选择自由，极大地强化了消费者的核心地位。

2、减少了市场信息的不对称，扩大了消费者的选择空间。房地产是一种复杂商品，消费者购买时需要了解诸如价格、质量、结构、设计、合同、产权等大量信息，由于互联网具有传播范围广、速度快、无时空限制、无版面约束、双向交流、反馈迅速的特点，对上述信息能够做到全面快速准确的传递，减少了信息在供求双方之间的不对称。同时利用互联网络，消费者足不出户，就可了解所需商品有关位置、户型、结构、布局、环境、物业管理等微观信息，还可以进一步查询建设设计、城市规划、能源利用、景观布局等中观信息，使房地产产品差异化特征更加直观，更有利于不同偏好的消费者选择。

3、目标消费群集中，可以实现高效营销。报纸、广播、电视等传统媒体的受众虽多，但人群分布过于广泛，年龄、收入等差距较大，导致房地产营销的实际命中率很低。而房地产网络营销主要针对上网人群，据统计，截至2005年底，中国的互联网用户人数为1．2亿人，在全球仅次于美国。他们的主力年龄是25-35岁。而在未来几年内，这一人群也将是房地产的主力消费群。与传统营销相比，房地产网络营销有更为确定的目标消费群。

4、降低成本，提高效率，效果易于测量。目前地产广告主要依靠报纸，网络广告与其相比，成本只有报纸广告的约二十分之一，而且，随着房地产项目的不断开发，报纸上房地产广告正日渐增多，报纸广告表现形式单一，人们对每个广告的关注程度日益下降。网络媒体则通过运用三维展示、电子地图、语音解说等多媒体技术向购房者展示项目的所有信息，信息量大而翔实，不受时空限制，让购房者的选购有更大的自主性。房地产网络营销采用网上采购、网上设计、网上销售方式，有效地降低了包括采购费、场地租赁费、媒体广告费、推销人工费等在内的营销成本，由于网络信息传播与制作的快捷性特点，从材料的提交到，只需要很短的时间就能把信息出去，提高了营销效率。传统营销效果很难测量，而在网络营销当中，只要在相关程序中插入流量统计和探测流量来源的代码，多少人看过此广告、多少人点击详细查看等数据都易于测出。

二、房地产网络营销劣势分析

1、虚拟和现实存在矛盾，消费者对网络营销缺乏足够信任。房地产是一件价值巨大的产品，每个购买者都是相当谨慎的。网络虽然可以全方位展示房地产的外形及结构，向消费者提供购买依据，但它无法向消费者提供亲身体验。房地产作为一种高价值、差异性极大的特殊商品，现场感受对消费者来说是非常重要的，况且我国的消费者与房地产商的互信度一直较差，所以目前消费者是无法充分信任网上信息，网上交易更是困难。

2、硬件设施的制约，网络内容简单。我国网络营销尚处于初步发展阶段，基础设施、技术软件、网络安全保护措施和高水平的网络营销人员等方面均存在问题，网络立法、结算系统及互联网普及等也制约了网络营销现阶段在我国的发展。现在房地产网站不少，但大多数房地产企业实力较弱，服务内容单调，在数量和质量上都没有超过传统媒体，仅是将网站当成传统平面媒体运用，缺乏与来访者的互动交流，忽略了网络媒体的特性和优势，使项目失去了与潜在客户沟通的机会。这样的信息量是远远不足以促动网站访问者做出购买决策的，至少应做到提供三维动态的样板房、小区的位置及环境，除了房地产本身的信息外，为访问者提供一些有关国家政策、法律咨询、购房程序、技巧等知识也是很有必要的。

3、房地产企业对网络营销的认识和投入不足。有些房地产企业开展网上营销的目的不明确，缺少计划性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、所需的资源、资金分配、预期效果等。由于网络营销是建立在日新月异的网络技术之上的，网络技术发展要求企业经常更新和维护的网站，这会使企业在网络上的投资逐步增加。只有不断更新，才能使企业网站保持较高水准，否则网站缺乏吸引力。目前不少企业满足于建立一个网站，不愿意追加投资，当然不能取得良好的营销效果。

三、房地产网络营销的主要手段

1、房地产企业网站。房地产网站主页一般应包括企业介绍、企业组织结构、企业新闻、主要产品与品牌、营销与服务、

企业管理与文化、财务与经营状况披露，行业动态与政策法规、房地产知识在线、BBS在线、站内搜索、我们的联系方式等内容。房地产企业网站建设的着重点在于提升企业的品牌形象。设计独特、内容详实、实时更新的网站更能吸引消费者的目光，更容易在消费者群体中树立品牌形象。

2、网络广告。房地产网络广告主要包括固定广告、弹出窗口广告、浮动广告、Flash广告等四种类型。网络广告具有受时空限制少，信息容量大、即时更新、自由查询等特点，同时它还具有很强的交互性与感官刺激性，并且其受众可通过点击次数准确统计，正好匹配房地产广告信息量大、时效性强、广告受众经济层次高的特征。目前，房地产网络广告正以其制作成本低、超越时空限制、可随时更新、动态跟踪统计效果等优势而日渐成为房地产广告的中坚。

3、电子邮件(E－mail)。电子邮件的主件与附件可作为房地产商品宣传的载体。由于互联网上电子邮件的普遍使用，使得电子邮件已经超越了原有的网上通信交流工具的范畴，成为网络营销的重要促销手段。电子邮件营销的优势主要体现在四个方面。(1)电子邮件适于最新的交互式个性营销典型模式，即一对一营销。(2)电子邮件营销成本较电话、传真、邮寄等促销方式要低得多，营销成本降低意味着竞争力的提高。(3)电子邮件营销具有直观、简洁的特点，容易为受众接受(4)通过电子邮件，企业与客户可以建立信任与友谊，使它们之间的关系由买卖关系变为朋友关系，符合关系营销法则。电子邮件营销日益成为房地产网络营销的主要手段。

4、网上中介。房地产中介是最早应用电子商务的行业之一，而房地产中介行业电子商务化的最终表现形式是目前流行欧美国家的MLS(MultipleListingService)。欲购买房地产的消费者只需在中介商所设电脑终端上输入目标房地产的特征参数，就可查阅所有符合条件的房地产类型，并且还可以通过网上电子地图查看目标房地产的准确位置，通过网上播放的实地互动画面“考察”目标房地产的外观、环境、内部构造及结构细节；若房源不够充足，还可委托中介商把其要求上传至房地产专业网站，在更庞大的数据库中查找。MLS使房地产中介商的服务更加专业化，更能有效地满足消费者需求选择性。

四、整合互补、网络营销的成功之道

房地产网络营销是一种新的营销模式，它并没有完全取代传统营销，传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分，整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的成功之道。

第2篇

    【关键词】房地产 网络营销 优劣势 手段

    房地产网络营销是利用计算机网络技术,现代通讯技术以及数字交互式媒介平台进行房地产网络营销活动。概括地说,房地产网络营销主要有四个特点。(1)双向的交流与选择。房地产网络营销与传统营销相比,最大的特点在于其本质上是一种互动营销,其信息流向是双向而并非单向的。即楼盘的开发商利用互联网,通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设,分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。互联网几乎无限的信息容量可以容纳不同开发商针对不同消费者的差异化房地产信息,能够较好地适应房地产消费者的选择性。就单个开发商而言,其推出的房地产商品在网络上可以即时获得消费者的反馈,并针对消费者的口味加以改进。(2)实现了三维空间的沟通。借助于现代化的网络信息平台,克服了时空对房地产营销相关各方制约性,拉近了营销各方的距离,使超越时空的房地产营销成为可能。(3)增强了市场信息的双向透明度。利用房地产企业网站和专业网站,开发商将企业信息、产品信息、附加服务信息、价格信息、中介信息在网上,为房地产消费者及时获得相关信息提供了保障,同时房地产消费者也可以把自己的支付能力、产品偏好、购买价格定位等信息挂在网上与开发商进行交流,便于开发商掌握真实的消费者需求。(4)以数据库作为营销工具。开发商把自己与潜在顾客发生的每一次联系所获得的信息包括潜在购买数量、价格、区位、时间、特定需求及家庭成员等记录在案,建立顾客数据库,根据数据库进行市场调查与预测,选择合适的营销策略。

    一、房地产网络营销优势分析

    基于网络的自身特点以及与房地产业相互结合,同传统的房地产营销相比,房地产网络营销具有明显的优势。

    1、真正做到以消费者为中心。就传统营销方式而言,真正做到以消费者为中心还有很大难度。而房地产网络营销始终以消费者为营销的出发点与归宿点,重点强调互动式信息交流,消费者可以通过网络主动查询感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答,房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流,大大提高了营销过程中消费者的地位,给予消费者前所未有的参与和选择自由,极大地强化了消费者的核心地位。

    2、减少了市场信息的不对称,扩大了消费者的选择空间。房地产是一种复杂商品,消费者购买时需要了解诸如价格、质量、结构、设计、合同、产权等大量信息,由于互联网具有传播范围广、速度快、无时空限制、无版面约束、双向交流、反馈迅速的特点,对上述信息能够做到全面快速准确的传递,减少了信息在供求双方之间的不对称。同时利用互联网络,消费者足不出户,就可了解所需商品有关位置、户型、结构、布局、环境、物业管理等微观信息,还可以进一步查询建设设计、城市规划、能源利用、景观布局等中观信息,使房地产产品差异化特征更加直观,更有利于不同偏好的消费者选择。

    3、目标消费群集中,可以实现高效营销。报纸、广播、电视等传统媒体的受众虽多,但人群分布过于广泛,年龄、收入等差距较大,导致房地产营销的实际命中率很低。而房地产网络营销主要针对上网人群,据统计,截至2005年底,中国的互联网用户人数为1.2亿人,在全球仅次于美国。他们的主力年龄是25-35岁。而在未来几年内,这一人群也将是房地产的主力消费群。与传统营销相比,房地产网络营销有更为确定的目标消费群。

    4、降低成本,提高效率,效果易于测量。目前地产广告主要依靠报纸,网络广告与其相比,成本只有报纸广告的约二十分之一,而且,随着房地产项目的不断开发,报纸上房地产广告正日渐增多,报纸广告表现形式单一,人们对每个广告的关注程度日益下降。网络媒体则通过运用三维展示、电子地图、语音解说等多媒体技术向购房者展示项目的所有信息,信息量大而翔实,不受时空限制,让购房者的选购有更大的自主性。房地产网络营销采用网上采购、网上设计、网上销售方式,有效地降低了包括采购费、场地租赁费、媒体广告费、推销人工费等在内的营销成本,由于网络信息传播与制作的快捷性特点,从材料的提交到,只需要很短的时间就能把信息出去,提高了营销效率。传统营销效果很难测量,而在网络营销当中,只要在相关程序中插入流量统计和探测流量来源的代码,多少人看过此广告、多少人点击详细查看等数据都易于测出。

    二、房地产网络营销劣势分析

    1、虚拟和现实存在矛盾,消费者对网络营销缺乏足够信任。房地产是一件价值巨大的产品,每个购买者都是相当谨慎的。网络虽然可以全方位展示房地产的外形及结构,向消费者提供购买依据,但它无法向消费者提供亲身体验。房地产作为一种高价值、差异性极大的特殊商品,现场感受对消费者来说是非常重要的,况且我国的消费者与房地产商的互信度一直较差,所以目前消费者是无法充分信任网上信息,网上交易更是困难。

    2、硬件设施的制约,网络内容简单。我国网络营销尚处于初步发展阶段,基础设施、技术软件、网络安全保护措施和高水平的网络营销人员等方面均存在问题,网络立法、结算系统及互联网普及等也制约了网络营销现阶段在我国的发展。现在房地产网站不少,但大多数房地产企业实力较弱,服务内容单调,在数量和质量上都没有超过传统媒体,仅是将网站当成传统平面媒体运用,缺乏与来访者的互动交流,忽略了网络媒体的特性和优势,使项目失去了与潜在客户沟通的机会。这样的信息量是远远不足以促动网站访问者做出购买决策的,至少应做到提供三维动态的样板房、小区的位置及环境,除了房地产本身的信息外,为访问者提供一些有关国家政策、法律咨询、购房程序、技巧等知识也是很有必要的。

    3、房地产企业对网络营销的认识和投入不足。有些房地产企业开展网上营销的目的不明确,缺少计划性。实际上,房地产项目在开展网上营销活动时,应明确企业建立网站的目标,做出完整计划,包括目的、市场调研、所需的资源、资金分配、预期效果等。由于网络营销是建立在日新月异的网络技术之上的,网络技术发展要求企业经常更新和维护的网站,这会使企业在网络上的投资逐步增加。只有不断更新,才能使企业网站保持较高水准,否则网站缺乏吸引力。目前不少企业满足于建立一个网站,不愿意追加投资,当然不能取得良好的营销效果。

    三、房地产网络营销的主要手段

    1、房地产企业网站。房地产网站主页一般应包括企业介绍、企业组织结构、企业新闻、主要产品与品牌、营销与服务、

    企业管理与文化、财务与经营状况披露,行业动态与政策法规、房地产知识在线、BBS在线、站内搜索、我们的联系方式等内容。房地产企业网站建设的着重点在于提升企业的品牌形象。设计独特、内容详实、实时更新的网站更能吸引消费者的目光,更容易在消费者群体中树立品牌形象。

    2、网络广告。房地产网络广告主要包括固定广告、弹出窗口广告、浮动广告、Flash广告等四种类型。网络广告具有受时空限制少,信息容量大、即时更新、自由查询等特点,同时它还具有很强的交互性与感官刺激性,并且其受众可通过点击次数准确统计,正好匹配房地产广告信息量大、时效性强、广告受众经济层次高的特征。目前,房地产网络广告正以其制作成本低、超越时空限制、可随时更新、动态跟踪统计效果等优势而日渐成为房地产广告的中坚。

    3、电子邮件(E-mail)。电子邮件的主件与附件可作为房地产商品宣传的载体。由于互联网上电子邮件的普遍使用,使得电子邮件已经超越了原有的网上通信交流工具的范畴,成为网络营销的重要促销手段。电子邮件营销的优势主要体现在四个方面。(1)电子邮件适于最新的交互式个性营销典型模式,即一对一营销。(2)电子邮件营销成本较电话、传真、邮寄等促销方式要低得多,营销成本降低意味着竞争力的提高。(3)电子邮件营销具有直观、简洁的特点,容易为受众接受(4) 通过电子邮件,企业与客户可以建立信任与友谊,使它们之间的关系由买卖关系变为朋友关系,符合关系营销法则。电子邮件营销日益成为房地产网络营销的主要手段。

    4、网上中介。房地产中介是最早应用电子商务的行业之一,而房地产中介行业电子商务化的最终表现形式是目前流行欧美国家的MLS(Multiple Listing Service)。欲购买房地产的消费者只需在中介商所设电脑终端上输入目标房地产的特征参数,就可查阅所有符合条件的房地产类型,并且还可以通过网上电子地图查看目标房地产的准确位置,通过网上播放的实地互动画面“考察”目标房地产的外观、环境、内部构造及结构细节;若房源不够充足,还可委托中介商把其要求上传至房地产专业网站,在更庞大的数据库中查找。MLS使房地产中介商的服务更加专业化,更能有效地满足消费者需求选择性。公务员之家

    四、整合互补、网络营销的成功之道

    房地产网络营销是一种新的营销模式,它并没有完全取代传统营销,传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分,整合网络营销与传统营销,进行优势互补,是网络营销的成功之道。

第3篇

【关键词】房地产 网络营销 对策

一、房地产网络营销概述和现状分析

房地产网络营销主要就是指利用互联网进行房地产销售，以互联网为基本手段营造网上销售环境的各种活动。房地产公司进行网络营销的目的就是为了实现每一个具体楼盘项目的销售目标，或最终实现销售，或以这个楼盘项目为基础打造公司的品牌形象。

随着整个行业的发展，房地产商之间的竞争也日渐白热化。在激烈的市场竞争中，如何抓住消费者需求、开拓新的市场，是目前房地产企业的核心，而此时，互联网行业在经历、低谷后，以更加清晰的面貌和强大的生命力显示其它技术无可比拟的优越性，同时也为房地产行业带来了全新的发展机遇近年来，互联网企业就瞄上了“房地产”这块大蛋糕，纷纷成立网络公司涉足这块领域，如 搜房网、新浪、搜狐等各大门户网站的房地产频道等。而随着电脑、网络和电子商务等概念的被认识、被热知，房地产网站发展至今也已被广大群众所接受。

二、房地产企业网络营销存在的共性问题和原因分析

现在，越来越多的企业开始通过网络进行市场营销，但是因为采取的营销策略和实施情况的不同所收到的效果也都截然相同，其中大部分企业都存在以下的问题： 开展网上营销的目的不明确。

一些房地产公司进行网络营销仅仅是赶时髦，其中存在着盲目性，以至于认为企业如果建立了网站就一定能达到网络营销的目的。但实际上，房地产产品在进行网上营销活动之前，就要确定企业建立网站的目标，并做出完整的计划，包括企业目标、对市场的调研、网络的服务状况、企业所需投入资源资金的分配以及预期的效果等。 企业网络营销的技术已经不能满足市场的需求

企业要进行网络营销就必须掌握先进的网络技术，这对属于传统行业的房地产企业特别是没有足够资金的小房地产企业来说，压力较大，即使有些第三方营销公司的帮助企业设计网站、策划企业营销活动，但是这些公司协助企业网络营销的出发点都不同，比如获取利润、促销等目的，很难从企业的角度出发，不能对企业的整体营销战略提供全面的支持，所以获得成功的企业并不多。 缺乏测评网络营销活动的有效手段

企业需要创立有效的监控机制和与其相对应的工具，来测评网络营销计划的发展进度和获得的成果。单单是网页浏览人数并不能够作为准确的评估指标，还需要更有效的参考指标来进行测评，这其中就包括查询成交的人数、网页上进行登记的人数等等。企业必须时刻留意顾客对于网址的反应，需要在必要时做出及时的修改，只有不断的调整网络营销策略才是网络营销成功的关键。 企业对网络营销的费用估计不足

利用网络开展营销活动的费用到底要多少，网络背销究竟能带来多大的收益，目前多数房地产企业仍然很对此困惑，不想投入太多的金钱，觉得网络营销其实可有可无。但是由于网络营销是和飞速发展的网络技术相对应的，网络技术的飞速发展会促使企业对于网络营销投资逐步加大.而且一个需要经常更新和维护的网站费用更是很高。所以只有不断的进行更新，才能帮助网站成功的在网络之中拥有一席之地，否则一旦网站对消费者缺乏了有效的吸引力，那就意味着企业网络营销的失败。 信息的真实性不高，没有办法获取客户的关注

房地产行业和其它行业有一个很大的不同点就是价值巨大，可能会话费一个家庭的大量资金，在这种条件下，购买者在选取产品时，一定会非常的谨慎小心，而在网络种的信息鱼龙混杂参差不齐，所以顾客也对网络上的信息感到十分的不信任，其中对小型房地产网站更是这样。

三、促进房地产网络营销发展的对策

（一）提升网络技术人员的水平

目前大部分的房地产公司都已经有了自己的营销网站，但是其中很多都无法吸引消费者的关注，原因就是由于所掌握的网络技术的不足，导致了网站十分的粗糙。所以，企业能努力提升掌握的网络技术，招揽大量的专业人才，只要这样企业才能在网站上获得成功。

（二）完善网络信息，杜绝虚假信息

虽然网络上具有大量的信息，但是并不是所有的信息都是真是的。相对于房地产网络营销而言，如果公布的信息不真实，那么营销活动就变的没有意义， 也会对销售带来负面的影响。所以政府要在审核和监察上加大力度，同时企业自身也要及时整合所提供的信息，也只有这样才能逐渐提升消费者对互联网信任，加快房地产网络营销的发展。

（三）完善网络营销的法律法规

加快房地产市场网络营销的发展， 政府要尽快的完善相关的法律法规， 比如《电子商务示范法》、《网络营销法》等， 只有加强制度保障，做到法律法规齐全， 房地产行业才可能向着正确的方向飞速发展。

（四）加快网络基础设施建设

如今国内的网络供应商所提供的网络服务虽然比从前已经有所改善，但费用还是相对过高。上网费用过高，严重的影响着我国网络营销行业的发展。随着房地产行业的快速发展，我国房地产市场将是长期的买方市场，供给大于需求，因此房地产行业过多的模仿别人的生产和营销模式则难以取得成功，只有走创新这条道路，将网络技术和传统的营销策略相结合，才能真正的获得成功。

四、结论

随着网络技术不断发展，网络营销已发展为重要的营销方式，房地产网络营销拥有巨大的发展潜力。但在我国的发展还是任重而道远的，房地产企业要取得成功，仅仅借助网络营销是远远不够的，社会信用体系的创建、房地产的固定性等等因素也在某种程度上也削弱了电子化的前进力度。把网络营销作为传统营销的填补和协助手段，传统营销与网络营销一同组成房地产营销策略的两个重要组成部分，两者缺一不可，通过整合发挥出他们最大的功效。

【参考资料】

[1] 罗以振.房地产开发经营与管理[M].合肥： 安徽人民出版社，2000.

[2] 刘正山.房地产投资分析[M].沈阳： 东北大学出版社， 2000.

[3] 马洪波等.房地产销售代表培训教程[M].北京 中信出版社， 2002.

[4] 王今民.房地产经济学[M].沈阳 东北财经大学出版社， 2002.

[5] [美]威廉・M・申克尔.房地产营销[M].北京 中信出版社，2005.

1.宋和（1987-），男，安徽省安庆市人，助教，在读硕士研究生。研究方向：企业管理，市场营销 孟保全（1988.6），男，云南楚雄人，助教，本科。研究方向：思想政治教育、辅导员队伍建设

云南师范大学商学院 云南昆明650106

第4篇

【关键词】广西 房地产 营销 现状

近年来，广西房地产行业发展的越来越迅速，竞争压力也变得越来越大，各个房地产企业开始在营销方面进行深入分析，了解当前广西省内部房地产营销现状和发展方向，以便改善企业当前所制定的营销策略，提高其在市场竞争中的竞争力。下面笔者对其进行详细阐述。

一、广西房地产营销现状分析

（一）市场营销目标的分析

虽然房地产企业拥有十分雄厚的资金，其也不能够为所有的客户提供所需要的产品，因此房地产企业应当在服务区域和对象上拥有较为明确的界定。并且，房地产企业还需要根据自身的优势，结合广西省内的房地产市场来确定其在市场当中的地位，从而解决好其在服务方面上的问题。企业中的营销者应当以市场调研为基础，根据不同消费者在购买行为上所存在的差异性，将其分为若干个不同的群体，形成一个子市场，营销企业能够在其中认定目标市场，发现该市场当中所存在的各种机会，以此使企业能够找到最适合其发展的市场。房地产企业所进行的所有营销活动，都是围绕着市场进行的，因此房地产企业应当根据具体目标市场来制定出相关的营销策略，为房地产企业的营销和发展打下良好基础。

（二）消费者购买行为的分析

国外针对于购买行为所进行分析和研究形成了以下三种研究方法：决策导向。该种研究方法将消费者当做是一个能够积极主动解决问题的人；经验导向。该种研究方法主要是将消费者购买行为当做是其为了获得体验的一种非理性购买；行为导向。此种研究方法主要是将消费者在购买行为当中，既没有一个理性的购买计划，也并不是情感上的需求，只是受到环境等方面因素的影响。广西省房地产企业也可以借用上述研究方法，对当地人们的购买行为进行分析。房地产企业所进行营销活动通常是用来改变消费者的心理，促使其能够尽快完成购买行为，因此营销策略是否能够获得成功，通过对消费者的态度和内心变化来做出评价。如果通过分析发现消费者的态度发生了变化，那么企业应当及时调整营销策略。

（三）营销管理策略的分析

在房地产企业所指定的战略计划当中，规定了企业内部的任务与目标，但是企业内部的各个职能部门也根据部门的工作内容制定了相关的计划，例如市场营销计划等。这些计划不管是在制定上，还是在执行过程当中，都与市场营销组织有着紧密的联系。当计划在执行过程当中，应当对其进行严格的管理和控制，以确保营销目标得以实现。控制是营销管理当中一个十分重要的职能。如果仅仅将市场营销管理视为计划的制定、实施、制定这一循环的工作流程，那么控制既是一次营销计划的开始，也是营销计划的结束。在房地产整个营销计划当中，营销管理一共分为营销活动控制、控制目标的设置、营销结果评价体系的制定、控制标准的确立、对标准和实际进行比较、分析出现偏差的原因以及采取相关改进措施。

二、广西房地产营销发展方向

（一）倡导绿色营销

广西省在这些年经济高速发展的过程中，资源环境问题日益凸显，为了改变这一情况，广西省政府根据中央政府所提出的相关标准，制定了一条可持续发展的道路，并构建节约型的社会。基于此，房地产行业应当在建设建筑项目上，应当充分体现环保节能的理念。与此同时，由于广西房地产企业在该行业当中引入了市场体制，不仅能够使该行业获得较大的经济效益，还提高其所具有的社会效益。房地产企业以社会利益和个人利益为出发点，对当前广西省房地产的发展方向进行分析，能够发现房地产行业的未来发展方向主要是以为节能环保为主，使建筑材料在各个方面都应当实现绿化，促使建筑项目环保的实现。

（二）重视产品的差异性

当今，要想使企业在竞争当中一直处于不败之地，不仅要自行对市场进行细分，还要使自己所销售的房地产产品同其他企业所销售的房地产产品具有一定的差异。这种房地产产品本身所具有的差异性是企业为其进行市场定位的重要基础，如果与其他产品没有差异，那么也就是没有个人，从消费的角度来看其便是没有任何的特点和个性，没有能够吸引消费者购买欲望之处，从而造成消费不会购买这些房地产产品。房地产企业要想使消费者能够购买自己的产品，就需要先让消费者喜欢上这些产品，再利用产品所局哟肚饿差异性，满足消费者对于房地产产品的需求。房地产产品本身所具有的这些差异性特征，是房地产企业在市场竞争当中一直占有优势的关键，与竞争对手产品相比较，其所具有的差异性能够更好地满足消费者需求，从而使其在市场竞争当中拥有一定的优势，提高企业所获得效益。在营销方面重视这种差异性，是所有房地产企业都应当重点关注的内容，能够促使房地产企业获得更好的发展空间。

三、总结

总之，对房地产营销现状进行分析有利于企业的发展。当前，对广西省内部房地长行业营销所进行的分析主要是从市场营销目标、消费者行为以及营销管理策略这三个方面，能够找出其以往营销策略当中所存在的不足之处，并对其进行改善，以促进企业发展。

参考文献：

[1]毕素梅，周航.房地产体验营销的现状与对策研究综述[J].现代商业，2014，（01）.

[2]马英军.电子商务时代的房地产网络营销现状及前景分析[J].中国商论，2015，（12）.

第5篇

【关键词】搜房；二手房；网站营销；网络营销

2013年1月，中国互联网络信息中心（CNNIC）了《第31次中国互联网络发展状况统计报告》，据报告显示，截至2012年12月底，我国有5.64亿网民，2012年全年新增网民达到5090万人，互联网普及率增加至42.1%。这代表着中国网民已超过全国人口数量的39%。网民数量的增加，可见庞大的网站用户群体带来的市场潜力巨大。网站行业之间的竞争日益突出，网站的网络营销已进入新技术时代。房地产网站行业经历了风云变幻。出现了部分房产网站在市场非常高调的诞生，却又迅速消亡，与此同时，在互联网发展初期成立的部分房产网站已经成长了十多年，却在新技术革新的当下，出现了网站运营模式和品牌的老态化，网络营销策略组合是一个新的挑战。本文以市场占有率最高的搜房二手房网为研究对象，试图找出样本企业网络营销策略的优势和不足，例如，如何通过新技术手段优化网友客户体验；消费者个性化需求日益凸显的今天，如何满足单个客户的个性需求，赢得口碑传播效应的最大化。通过研究，弥补房产网站二手房领域营销策略的案例研究不足。同时，对搜房二手房在激烈市场竞争中立于不败之地具有深远的现实意义。

一、搜房二手房网络营销现状

网络营销的关键是网站设计、网站使用、网站品牌和网络营销内容四方面，下面从这四个方面对搜房二手房网络营销现状进行评估。

（1）网站设计现状。从整体印象、网站导航和技术性指标等方面展开。在整体印象评价维度方面，搜房二手房网站设计优势主要表现在界面可读性较好，拥有完善的创造深度需求功能。同时也存在一些不足，主要是用户关键行动点薄弱。通过搜房二手房网400客服电话的问题反馈统计发现，投诉频率较高的是用户找不到注册登录入口，房源信息过程中遇到的网络问题，和网站打开速度迟缓。在网站导航方面，搜房二手房网表现优异，导航清晰，并设置主要内容二手房和租房频道入口，易用性好，网站地图清晰明确，站内房源搜索框也遍布在每个页面，用户使用起来非常方便，网站导航方面的不足体现在站内内容链接上，搜房二手房网在导航上设置9个相关内容链接，而常规的指标应少于7个，所以网站导航有待优化。在技术性指标方面，搜房二手房网的网络安全性表现良好，兼容性一般。在程序鲁棒性、服务器、数据库等方面安全性较高，很少出现宕机以及数据库丢失现象，但是对电脑配置要求较高，低配置电脑容易出现死机和网站打开速度缓慢等问题。（2）网络营销内容推广现状。从可检索性和网站内容两个方面展开。在可检索性方面，搜房二手房网优势与挑战并存。其对于搜索引擎和合作联盟网站的挖掘比较深入，且取得了良好的效果，但是在线下广告展示方面却显得格外谨慎，付费广告投放量以北上为主，其他城市基本没有预算费用，仅开展少量免费互换的线下广告，如杂志硬广、地铁广告、公交广告等免费合作的线下广告，用于展示网站品牌、房源及活动。在网站内容方面，搜房二手房网的信息可信度高，外部链接数量高，充分体现了网站的权威、时效、覆盖、客观和准确等特点。经纪人每天24小时不间断更新租售房源；资讯和房源内容客观；外部链接数量高，可用率低，主要用于搜索引擎蜘蛛人识别并抓取。但是在内容适量展示方面存在不足，资讯转载文章分页展示，基本以1～2页为主，但是房源资讯文章一般为7～8页，指标为不超过6页，搜房二手房的房源资讯文章明显超标。（3）网站使用现状。搜房二手房网站使用现状分别从网站可用性和网站吸引力两方面进行分析。在网站可用性方面，整体情况表现优秀。网友进入网站后平均点击数为8次，高于指标3次，说明网站吸引力高。需要改进的地方体现在用户进入网站需要10秒等待，高于指标8秒，网站打开速度有待优化；一般情况下，网站无弹出窗，当公司推出重要活动时，曾在所有页面出现弹出窗，严重影响用户体验。在网站吸引力方面，搜房二手房网取得了一定成效，主要体现在网友互动功能新颖，实现了开放式更新网站楼盘信息，经纪人参与网站楼盘建设，可以提交楼盘纠错和更新信息，增加网站友好性，还通过调查有礼、成交有礼等活动提供免费赠品。以上举措均不同程度的体现了网站的吸引力良好。不足之处在于房源推送仅限于工作人员手动大范围推送，效率和成效低下，还容易出现不需要的用户收到信息后变成骚扰，急需技术性突破，达到高效一对一服务。（4）网站品牌现状。搜房二手房网的网站品牌从用户占有率和影响力方面评价，均显示突出优势，在创新性和审核监控上略显不足。在用户占有率方面，搜房二手房网以绝对优势领跑市场，搜房二手房网在二手房网站浏览量排名第一，月均PV超过4亿。搜房二手房网注册会员数超过2780万，注册经纪人人数超过166万。在影响力方面，搜房二手房400电话投诉采用24小时及时处理机制，同时，网站线上线下联动为购房用户定期推出淘房团、置业大讲堂等增值服务活动，提高网站的影响力，帮助用户促成交易、增加房产及法律知识，防止被骗。尽管优势明显，却也有颇多环节存在争议。房源审核力度各地不一，审核体系和制度不完善，网站没有严格过滤虚假房源，导致虚假房源充斥网站，令用户体验较差，不容易找到合适的房源，从而直接促使用户进入网站后，跳出率较高；另外，线上线下联动推出淘房团、置业大讲堂等各种增值服务活动形式长期固化，缺乏创新，显得老态，不能有效提升网站影响力。网站的网络营销建设显得疲软和零散，面对竞争对手的系列广告轰炸和包装，公司没有成体系的应对策略，部门架构存在漏洞，缺乏网络营销专项推广团队，且在网络推广方面的预算较少，没有成熟的规划。

二、搜房二手房网络营销组合策略

搜房二手房的用户群体高端、优质，是高学历、高收入的中青年人群，具有对新事物接受快、对产品体验要求高等特点；同时，搜房二手房网的定位是打造全球最大的二手房网络平台，对产品、渠道、价格、沟通等整合营销的要求较高，所以，搜房二手房网络营销策略的组合采用满足用户个性化需求的产品策略、基于消费者行为的定价策略、便于消费的网络渠道策略和吸引消费者的促销策略的网络营销策略体系。

（1）满足用户个性化需求的产品策略。从优化产品的用户体验、提升网站服务质量、提高网站页面友好度三方面进行。网站在总部产品部专门开设UE产品组，对主要竞争对手的页面设计和产品功能两方面进行对比研究，再针对本网站用户的浏览路径和访问习惯进行研究分析，从而改善用户的使用体验。搜房二手房网的服务质量对网站的品牌影响力和流量有显著的影响。相比竞争对手，除了提供线上房源搜索服务以外，搜房二手房网为网友提供多种如免费参加二手房千人淘房团等互动增值服务。这些活动在一定程度服务了部分二手房购房者，但是在活动执行过程，因为网站工作人员水平、活动流程等问题，也会给用户造成不好的用户体验。网站页面的友好度衡量包括网站页面对搜索引擎对的识别友好度及抓取友好度。搜房二手房网列表页信息海量堆积，页面过于冗长，不容易找到有效信息；低配置电脑访问网站容易导致死机，网站打开速度较慢，影响用户使用效率。为了改善这些突出的问题，搜房二手房网需要加强网站系统的性能，通过此举改善用户操作的可用性和便利性。（2）基于消费者行为的定价策略。搜房二手房网的目标用户是买卖二手房的人群。由于搜房二手房网的网站定位是“打造全球最大最专业的二手房网络平台”，针对房产经纪人使用的“搜房帮”产品定位是“中国房地产经纪行业网络营销第一品牌”，本着“免费+付费并行，价格逐渐提升”的价格策略原则，销售目标是抢占绝大份额的市场占有率，提高网站利润率，促进网站品牌提升。鉴于上述原因，搜房二手房网的客户定价策略为：一是采用“免费与付费互补”的整体策略，以免费策略吸引市场注意力，以提高付费效果体验培养客户忠诚度。二是搜房帮作为搜房二手房收入主要来源，在为经纪公司提供更多增值服务的同时，保持提价策略。三是结合网站的整体效果和房产经纪公司对网站的依赖度逐步提升，网站产品的实收价格分阶段逐步提升。（3）便于消费的网络渠道策略。提升网站整合营销力度，搜房二手房本着便于用户消费为原则，网络营销渠道包括网盟广告营销、搜索引擎营销、无线网络营销和网站导航营销等几个方面。加强网盟广告营销力度。从搜房二手房用户数据来看，通过观看网盟广告而了解知道网站的用户超过20%，可见网盟广告是提高网站知名度的重要方式之一。搜房二手房网需要选择一批目标用户群体匹配度高的网站进行广告投放。加强无线技术。搜房二手房网可以加大手机运营商的广告营销推广及战略合作，如在一些手机应用平台中投放广告等。加强多角度的网站导航推广。可以广泛采用签署战略合作伙伴和购买广告链的形式，快速铺开国内大部分与房产类相关的网站导航，增加更多的网站入口和提高搜房二手房品牌影响力和网民认知度。加大挖掘搜索引擎渠道力度。强化SEO搜索引擎优化；扩大SEM搜索引擎营销投放预算。（4）吸引消费者的促销策略。针对房产经纪公司制定产品买赠优惠、梯级折扣优惠、购买组合产品优惠和积分促销等优惠促销活动；针对网友提供吸引网友的线上促销方式，网上抽奖促销优化用户体验，提升网站知名度，和网上赠品促销提升消费者忠诚度，吸引新用户。

三、搜房二手房网络营销策略的实施

营销传播无法贯彻推行的原因，在于企业没有彻底改变她的体制和优先顺序，以致整合营销传播发挥不了应有的作用。好的计划为执行与控制建立了基本框架（佩罗特，2000）。（1）搭建搜房二手房内部组织管理体系。优化组织结构图，设立的网络营销传播岗由总编室统一负责，直接向集团总经理汇报，能够直接管理全国二手房站点的策划、产品和渠道等网络营销事宜。为更好推动无线业务发展，公司将产品技术部分成两个部门，在原有PC事业部的基础上新增无线事业部。总部网站推广部和运营部分别下设全国地方城市推广部门和运营部门，负责统一执行和调整网络营销计划。（2）搜房二手房营销支持和技术保障。从网站设计升级、渠道深入开拓维护和建立合理的服务管理及激励机制等三方面进行。通过产品的系列升级改版，有利于优化用户体验，进而提高网友对搜房二手房网的忠诚度。搜房二手房网站导航的站内内容链接有9个，超过了标准7个，经过精简，根据网友点击率排序，倒数2位的问答和求购被撤下。以用户为中心，加强房源质量建设。打击虚假房源信息可以通过最新推出的房源信息过滤和图片过滤系统进行房源监控。真实的房源信息需要正确的引导房产经纪人，树立正确的职业道德观，建立信用体系。搜索引擎营销渠道和广告形式扩大，增加了soso搜索阿拉丁广告、有道搜索关键词投放、搜狗搜索关键词投放、360搜索阿拉丁广告等形式。以千家导航网址合作为目标。建立数据库营销渠道，提供网友个性化定制服务，让购房者可以根据自己的需求免费订阅房源，系统定期以邮件形式自动发送最新需求房源。强化对网络营销体系人员的培训，对房源审核编辑进行系统的业务培训，对产品技术人员进行新技术培训，对营销人员强化产品和服务培训。通过制定公司规章制度，保障网络营销目标实施，包含日报周报等业务汇报制度、后台竞赛和营销奖励等激励制度。

四、总结

面对日新月异的互联网技术革新，作为全球最大的二手房找房网站搜房二手房网，如何持续保持行业领先地位是本文的初衷。本文运用网站的网络营销评价标准理论，解析出搜房二手房网络营销建设中存在的网站设计、网站内容推广、网站使用和网站品牌等方面的不足。针对以上不足，通过对搜房二手房用户结构以及网站定位分析，并结合网络整合营销相关理论，对搜房二手房网络整合营销提出了满足用户个性化需求的产品策略、基于消费者行为的定价策略、便于消费的网络营销渠道策略和吸引消费者的网络营销促销策略体系。最后从内部组织管理体系、营销支持和技术保障、服务管理和激励机制等三方面进行了策略实施。

参 考 文 献

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第6篇

[关键词] MLS系统;房地产;经纪业;信息

[中图分类号] F062.5 [文献标识码] A [文章编号] 1006-5024(2008)11-0111-03

[基金项目] 浙江省哲学社会科学规划重点研究基地“区域经济开发与发展研究中心”重点课题“跨区域直接投资与浙江经济发 展”(批准号:07JDQY004YB)阶段性成果

[作者简介] 叶宏伟,浙江大学经济学院讲师,博士生,研究方向为经济法;

金中仁,浙江大学图书馆副研究馆员,研究方向为经济信息分析｡(浙江 杭州 310028)

一､MLS系统

MLS(Multiple Listing Service)是20世纪诞生于美国的一种房地产销售模式,也称为“多重上市服务”｡这种销售模式一经面世,立即得到房地产界的极力推崇,在许多国家得到了推广和应用｡ 其核心的实质是:破解了不动产的特性,使不动产作为商品符合最低价原理,使公平竞争､完全流通的销售规则在房地产领域得到实现｡MLS的核心理念是房地产业的房源信息共享原则,其原理如下:一条信息与一条信息交换,交换双方都持有了两条信息,信息量成倍增长｡如果交换的参与者增加,每一参与者的信息量将会呈几何级增长,最终每一参与者的信息量等同｡

MLS在长期实践中建立了科学､严谨､可操作的房源共享合作规则,确保房源真实性､及时性､可交易性､获益性｡会员处在信息公开､操作公正､交易公平､经营理念同步的操作平台上,从而克服了不诚信､暗箱操作､跑单跳单､恶性竞争､频频跳槽等弊端｡MLS提供的专业化交易文件,使会员享受行业标准化的益处｡结合互联网,所有会员在任何时间､任何地点都可以查看房源,为客户提供服务,既为会员带来便利,又最大化满足会员收益,MLS已成为世界房产销售的典范｡

MLS系统运作根据主体性质及规模的不同,其运作形式分为三种,即全国性的MLS系统､企业之间的MLS系统及企业内部的MLS系统｡

全国性的MLS系统指的是在一个国家或大的地区范围内,由不同地区的MLS子系统联合起来组成的MLS系统,该系统几乎包括了一个国家或大的地区内所有的房地产经纪公司及所有的房地产经纪人,影响力较大｡企业之间的MLS系统较全国性的MLS系统规模小,主要是指经营方式､市场理念相近的房地产经纪企业,为了实现彼此之间的共赢而联合起来创建的MLS系统,将彼此获得的房源信息共享,实现联合销售,佣金共享,提高工作效率｡企业内部的MLS系统,则指的是一家房地产企业内部的子公司或者该公司和其加盟连锁店之间构建的内部MLS系统,各分店或加盟店之间实现信息共享,提高业绩｡这方面做得比较好的是21世纪不动产公司,通过该公司内部MLS软件系统,店与店之间可以进行有效的房源共享,大约30%左右的业务量就是通过合作成交而完成的｡

MLS系统也可以根据在实现交易过程中的形式来划分运作形式,包括独家的MLS系统运作形式和只有买方的MLS系统运作形式｡独家的MLS系统运作形式要求买方和卖方都要有自己的经纪人｡而只有买方的MLS系统运作形式,卖方自己通过MLS系统提供的MLS平台将房源信息上传,买方则促成买卖双方的交易,而卖方付给买方少量的服务费,但要注意卖方和买方之间不是关系｡

二､现状及问题

1.现状

(1)规模大｡MLS通过合并的方式使规模越来越大｡由于降低MLS的运营成本和经纪人业务范围的扩大,以及网络技术的迅速普及,都促使了这一趋势的发展｡

(2)科技含量高｡从最原始的MLS中的房源是印刷品,要想查房源,就要手工从厚厚的MLS汇集中翻阅记录｡有了电脑以后,MLS的房源信息就储存在电脑里,经纪人只要把MLS的软件安装到自己的电脑中,就可以非常方便地输入和查找房源｡到了20世纪末,互联网技术的发展可以使MLS建立在互联网的平台上,经纪人可以在有互联网服务的任何计算机上登陆MLS｡

(3)开放｡互联网技术的广泛普及,以及消费者对于房源信息的需求,各地的MLS系统都允许消费者在一定程度上进入MLS系统查询房源信息｡这种现象对于房地产经纪人是利大于弊的,因为消费者对房子的各种信息有了较深入的了解,减轻了房地产经纪人工作量,有助于经纪人对房产的销售｡

(4)不会垄断｡MLS不会构成行业垄断,其理由:第一,目前没有统一的MLS系统,使用的MLS系统都是由各地的房地产经纪人自行开发所拥有的,是单一的个体行为｡第二,MLS中佣金并没有统一规定,佣金都是由卖主和经纪人协商制定的｡第三,MLS目前已经非常开放,谈不上封锁信息｡

2.问题

(1)总体水平低｡从经纪人这个层面来说,我国房地产经纪行业的信息化总体水平较低,表现为两点:首先,全国性的MLS系统没有建立起来,部分城市政府所拥有的房地产交易信息还不能客观公正地共享和利用;其次,在我国只有一部分先进的房地产经纪机构有他们自己的管理信息系统,但是,绝大多数的企业和经纪人其信息化水平都较低,这是我国房地产业发展现阶段的事实｡

(2)各自为政｡房地产市场中存在的现实问题主要是:各个中介机构都是各自为政,各种信息互相保密;中介公司难免对一些好销的房源信息作保留,供自己“直产直销”,最终,停留在MLS系统内的都是一些成交难度较高的房源;大规模中介公司自身已经形成一定信息网络并具有一定优势,再把信息共享给其他公司的可能性较低｡

(3)共享水平不高｡房地产经纪企业之间的信息共享和佣金共享几乎没有,只有少数房地产经纪企业在各个连锁店之间或加盟店之间存在内部信息共享系统｡相对于公司内部的销售信息管理系统而言,该系统的成交率占到总成交率相当大的比例,起到了良好的信息沟通作用｡但是,公司对其他房地产经纪企业之间,几乎是没有信息共享的平台和渠道｡

(4)数据难获取｡我国房地产基础数据获得比较难,在多数情况下获得的是经加工后的二手数据｡对于房地产企业来说,特别是对于顾问公司,这些经过处理后的数据在很多情况下不能说明问题｡基础数据是最宝贵的｡纵观国外的经验,基础数据的情况比较透明,政府只管基础数据,剩下的就交给企业自己去判断､分析和深加工｡一切由市场说话,政府只是在市场发展偏离正常轨道时才进行适时地调节｡

(5)建设不力｡国内MLS系统的发展正处于积极的建设中,房源信息比较好的是搜房网,它拥有的二手房网站覆盖了29个城市,重点在北京､上海､广州､天津等城市,拥有超过上百万的海量房源信息｡主要的信息化应用房源系统有两个:一个是搜房帮,房源信息;另一个是易搜房与搜房网一起进行的产品｡可以说搜房网的体系就是MLS系统的初级阶段,主要起信息作用｡另外,由北京森川世纪网络科技有限公司研发的RELS系统,在房源信息共享这一块也比较好,RELS系统引进了国外MLS系统的操作理念,但当前在我国还没有广泛地推广开来｡

三､构建MLS系统技术､思路､对策

1.技术理论基础

(1)系统理论｡构建MLS系统,基础理论是系统理论,MLS系统是以全国或某个区域范围的房地产为对象,全国或区域范围内的房地产本身就是一个系统｡在MLS系统中,除了涉及到次一级的子系统外,还涉及到许多的利益团体要素,诸如买方､卖方､房地产经纪人､经纪公司､行业协会､经营企业等等,这些利益团体要素相互依存,相互影响,共同决定着MLS系统的结构组成和功能的发挥｡MLS系统的环境要素包括该系统所处地区的经济发展状况､房地产市场发育情况及地区房地产经纪行业政策导向等｡

(2)信息理论｡房地产经纪行业最根本的服务就是为委托人提供有用的房地产信息,行业依存于对房地产信息量的拥有程度及信息来源渠道的畅通｡MLS系统的本质之一为房源信息共享,通过将全国或区域范围内的房源信息汇总,整理加工后向所有的经纪人会员,实现信息共享,降低了房地产经纪行业运行的总体成本,提高了行业的工作效率｡

(3)网络技术｡21世纪是信息化､网络化的世纪,房地产网络营销已经成为促进房产交易的一个重要途径｡构建MLS系统,网络技术的重要作用体现在:MLS系统处理的是海量数据,此过程中数据的上传､处理､都离不开计算机网络技术的应用｡MLS系统彻底改变了传统的广告媒体宣传､发放售楼书等耗费成本较大的销售模式,通过网络来促成房地产交易,节省了大量的成本和时间,同时也将房源信息最大程度地展现给市场｡网络技术在房地产经纪行业的运用,是国际化发展的趋势｡

(4)数字技术｡数字城市,是指综合运用地理信息系统(GIS)､全球卫星定位系统(GPS)､遥感系统(RS)和网络等关键技术,服务于城市规划､建设､管理;服务于人口､资源环境､经济社会的可持续发展的信息基础设施和系统｡将数字城市中的城市街景动画生成､3D动态模拟､城市景观仿真和飞行技术运用到MLS平台中,就能实现客户在网络实时查看房屋的经济地理区位及景观,更好地帮助客户作出决策｡

2.构建MLS系统思路

(1)运作思路｡行业协会的性质决定了协会本身不适于经营MLS系统,但MLS系统的所有权归全国性房地产经纪人协会,而为了提高该系统的运作效率,全国性的房地产经纪人协会可以将经营权交付给企业,该企业一般隶属于全国性的行业协会,企业的一切收益均用来建设行业协会,以提高行业协会为其会员提供各种服务的能力｡也就是说,要实行MLS系统协会所有､企业经营,在经营企业获取经营收益的同时,组成MLS信息集群,实现房源信息共享,提高房屋商品的交易效率｡

(2)运作方式｡房地产经纪人上传房源信息到地方性房地产经纪业协会,地方性房地产经纪业协会将房源信息录入到该地方建立的MLS子系统,通过网络技术将所有的MLS子系统连接,构建起全国范围内的MLS系统,房地产经纪人通过该系统实现信息共享和佣金共享,MLS系统的所有权归全国性房地产经纪协会,各MLS子系统归各地方性房地产经纪协会所有｡

为了适应市场化要求,提高MLS系统的运营效率,在所有权不发生转移的情况下,将MLS系统的经营权交给企业,由企业负责运营,包括技术更新､提供各种便捷服务等,并通过专业网站推出面向潜在买方市场的MLS平台｡该平台本质为网络传媒工具,潜在买方通过该平台搜寻到自己满意的房子,然后委托经纪人通过MLS系统获取该房子的全部资料｡同样,每个MLS子系统都由隶属于地方性房地产经纪协会的企业来经营,从而构成MLS集群系统(见下图)｡

3.对策

(1)信息畅通｡MLS系统以互联网为平台整合信息流通渠道,进行信息传递,房地产经纪人通过网络就可以得到所有的房源信息,改变了经纪公司信息手编､人工查询等传统工作方法,加快了信息的传播,极大地提高了工作效率,降低了交易成本,改变了传统的销售方式,创造了一种全新的销售模式｡

(2)信息透明｡当MLS系统建立起来后,我国的房地产基础数据的公布就会上升到一个新的台阶,将充分实现信息透明化,获取信息渠道畅通,必将推动我国房地产市场向成熟的方向发展｡

(3)规范发展｡MLS系统不仅是一种销售模式,更是一种先进的房地产流通管理系统,是智慧的结晶和品质的保证｡由于其先进性,当前发达的国家和地区纷纷引进MLS系统｡规范我国房地产经纪业的发展,与世界房地产经纪业接轨,适应经济发展的国际化､全球化形式,发展我国的MLS系统是必不可少的重要环节｡

(4)利益分配｡各地区的房地产经纪协会在建立MLS系统的过程中都投入了大量的成本,根据经济学最普遍的原理“谁拥有,谁投资,谁受益”原则,既然全国性房地产经纪协会和地方性房地产协会都投资并提供服务,就存在一个收益分配的问题｡ MLS系统的收益主要来源于使用该系统而交纳的服务费及咨询信息出售两个部分｡全国性房地产经纪协会扣除收益部分外,其余的收益根据各个地方性MLS子系统所提供信息的质量和数量及咨询信息的来源分配给地方性房地产经纪协会｡

(5)对证管理｡MLS系统交易过程的实现,在很大程度上依赖于对入会的房地产经纪人的管理,MLS系统的运行需要相当数量的会员,而且这些会员必须同时是加入全国性房地产经纪协会的具有执业资格证书的房地产经纪人,这样才能建立起有效的系统管理机制｡然而,当前我国已取得房地产经纪人执业资格的人数与需求具有相当大的差距,这就对我国MLS系统的建立提出了挑战｡

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