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房地产企业现金流分析范文

前言:我们精心挑选了数篇优质房地产企业现金流分析文章,供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发,助您在写作的道路上更上一层楼。

房地产企业现金流分析

第1篇

关键词:融资难 现金流 多元化 外资

一、房地产现金流量基本概念

外资房地产企业在我国房地产投资中占据了一定的市场份额,使得大量的外资地产涌入我国房地产市场,使得我国房地产企业融资由单一间接融资走向多元化直接融资。近几年我国房地产利润空间极大,加之人民币的升值预期使得外来资本更加看好我国地产市场,因此外资大量涌入并加速流入。对于房地产企业而言,资长金是经营运作的动力。要想使企业持续经营那么保持资金链的稳定和顺畅是其必要条件。外资房地产企业同和其他行业一样在市场经济运行中起到很重大角色,但是外资房地产企业在现金流量上和普通企业是有一定的区别的,同时外资企业会在财务报表上侧重现金流量的分析,这也是对当前财务分析的趋势。

现金流量是企业在一段时间内现金的流入和流出的总数。房地产企业的现金流量主要在三个方面一是经营方面产生的现流,二是投资方面产生的现金流,三是筹资活动产生的现金流

(一)经营活动产生的现金流

经营活动是指企业除了投资和筹资活动以外的活动。房地产企业在经营活动产生的现金流量有销售房屋,转让土地、出租房屋、购买设备,提供劳务等现金流入以及支付营业税、所得税、支付给职工的工资等

(二)投资活动产生的现金流

投资活动是指企业长期资产的构建以及除用现金等价物等的投资。房地产企业在投资活动产生的现金流在收回投资得到的现金,以现金取得的利息分红,处置固定资产等现金流入和债权和权益性现金投资,购买固定资产、无形资产等现金流出等

(三)筹资活动产生的现金流

筹资活动是指能使企业资本结构、债务规模发生变化的活动。房地产企业在筹资活动中产生的现金流有发行债券获得的现金收入,借款取得的现金收入等现金流入和以现金方式支付的筹资费用,债券利息,以现金支付的股利等。

二、外资企业房地产现金流的现状分析

(一)资金来源结构单一

房地产企业的资金来源中有很大一部分是来自银行贷款,房地产业的高速发展离不开银行信贷的支持。虽然现在我们国家出台一些政策抑制房价的快速增长,但是从现状来看,我国的房价仍然有持续增长的态势,市场的需求较大,房地产商对房地产的市场仍抱有一定的信心,此时需要大量的资金来给予支持,在现在房地产企业资金来源结构单一的情况下,大量资金需求单一资金来源的情况下,必然导致资金链缺乏稳定性。

(二)房地产企业现金持有量的不合理性

为了满足企业的交易动机,维持企业的正常经营活动,必须持有一定的现金以备使用,但是过多的现金持有量带的机会成本是利息的损失。因此为了保证企业利润最大化,企业要在现金持有量的收益和成本之间进行权衡,在出售房屋和保留房屋实物上进行权衡。

(三)资金使用率。

房地产企业会面临某段时间需要大量资金,某段时间资金空闲的情况,如何合理的分配资金使用率是企业面临的一个重大问题,只有这样,企业才能提高资金利用率,加速资金流通,提高企业利润。

三、外资房地产企业和一般企业现金流特点

外资房地产企业和一般企业在经营、投资、筹资方面有很大的不同。

(一)资金筹集繁重

由于房地产企业主要是建设房屋,大型的建筑物,所需的资金量通常是巨大的,虽然外资的流入对解决资金起到一定的作用,但是有些企业可能同时承接着多项大型工程建设,加大了资金的筹集难度。如果长时间无法筹集到资金,可能会导致工程的停滞,资金链的锻炼,甚至会导致破产。然而一般性企业只需在初始建立时筹集大量资金,如果企业没有扩建或者购买大型机械设备安排,那么企业只需储备足够的流动现金以备日常生产经营活动即可。

(二)现金流周转时间长

一般来说房地产企业建设一工程要经历从征地、建设、竣工到交付使用这些阶段,房屋建成后大部分会选择分期付款,在进行租赁经营中,还往往付出一笔维修费,使得资金的收回时间较长,一般来说从投入到收回,需要几年到十几年的时间。而一般的企业通过原材料采购、生产经营到销售收回货款,大部分的企业可以在一年之内完成,甚至有些企业资金回收周期更短。

(三)现金的流动波动大

房地产企业为了开发一项工程,需要筹集大量的资金,资金的使用分配到各个分项目中去,最后也将从这些项目中回收资金。房地产企业由于其周期较长,资金在各个项目之间的流动性较大。而一般的企业资金周转时间较短,可能在购买原材料的同时就有一笔销售款项的收回,相比房地产企业而言,现金的流动性明显较小。

(四)保持现金流平衡性难度较大

房地产企业一般是同时或者是相隔这进行着项目,有的项目可能处于建设开发去,有些项目可能已将处于完工期,现金的流动性较大,不易维持现金流的供销平衡,对这些企业的现金管理难度相对较大。而一般企业相对能较好的维持产销平衡,因此能较好的维持现金流的稳定。

(五)现金流的管理面对的关系相对复杂

房地产企业与其资金往来关系的不仅仅是供货者、消费者,投资者、银行等,还与迁址居民、设计院、转让土地单位等有关。房地产业的特点导致其不仅与其他企业之间较为麻烦,尤其在与消费者之间存在的应付应收账款、预收预付账款等比一般的企业要复杂的多,使得其承受的风险相对较大。而一般的企业现金流的管理多是与供货商、购买商、投资者、银行等有关心,相比之下较为简单点。

(六)现金流转方式多

房地产业的组织结构形式各部相同,因此现金的流转方式也各具特色,可能在同一企业内部,不同项目之间的货币资金的相互转化方式也不同。比如房地产企业中内设施工单位的就与内部不设置施工单位的差别很大,因此产生现金流转方式较多。而一般性企业现金流转差不多就是按照购买原材料、生产经营、销售商品、收回货款,继续购买原材料这个过程进行的。现金流转方式相对于外资房地产企业较为简单。

四、房地产企业现金流管理的改进办法

(一)多渠道融资

房地产企业企业面临的最大问题是资金短缺,外资房地产企业虽然在改变了以往房地产企业主要依赖银行进行融资的方式,吸引海外资金对房地产市场进行投资,但是在资金融资多样化方面仍然亟需改进。要扩大海外融资的在资金来源中的比例,从单一化融资向多元化方向发展。要进一步加大海外房地产基金的作用,实现房产基金真正从理论走向实践。房产基金不仅对房地产行业的融资拓宽的道路,也规范了房地产市场。海外基金现在多投资于优质的项目,很多企业吸引不到海外基金的投资。随着房地产业的成熟发展,越来越多的海外资金流向优质房地产企业和项目,为了获得房地产基金,则要求外资房地产企业不断加强自身的经营,加强自身的规模优势,提高抵御风险的能力,这样才能在市场的竞争中赢得一席之地。

(二)现金持有量的确定

外资房地产企业要根据自身需要。合理判断何时企业需要多少现金的流入、现金流出,确定企业目标现金留存量,使得企业的现金流能够满足其开发、正常的生产经营,同时不会因为过多的现金留存导致现金持有成本增加。合理确定现金持有量,使得能面对企业出现的状况,在资金不足时能及时筹集到资金,在资金盈余时,选择适合企业的项目进行投资。

(三)提高资金利用率

房地产企业一般会同时几个项目,企业购置的机械物资,不是只专用于某个项目,一次性的物资,很多项目物资在项目中是可以通用的。项目所用的物资要合理的在物资短缺和物资盈余项目中分配。这样既可以是闲置资金用于再投资,又可以起到减少多余物资积压库存。对于内部闲置资金,要进行再投资,可以在合法合规前提下投资于有价证券,提高资金利用率,加速资金周转,是资金进行良性循环状态。

五、结束语

近些年房地产业的高速发展,但是我国的房地产市场仍然不是很成熟,房地产行业在面对我国宏观调控和国际环境震荡下受到波动较大,资金链较为脆弱,房地产业要想实现企业的持续健康发展,要通过提高自身竞争力,保持合理的现金净流量,实现利润,需要企业企业加强自身的现金流量管理。

参考文献:

[1]周瑞平.论现金流量管理及其在企业财务管理中的地位[J].技术经济与管理研究,

2004,140一15

[2]陈勋山.房地产开发中的不确定性和风险及其处理[J].中国房地产.2003.4,303一340

第2篇

本文介绍了现金流以及现金流管理在财务管理当中的重要性,分析了房地产现金流运行的特点。以房地产行业中的一家上市公司――华润置地(01109.HK)作为研究对象,对其公布的2012年度财务年报中的现金流量表进行结构分析,以期对华润置地财务状况及经营状况得出简要结论,为房地产企业现金流管理提供参考。

关键词:房地产公司 现金流 现金流管理

企业的现金流对企业的生存和发展至关重要,影响着企业的经营状况和投资规模。人们常说“现金为王”,这句俗语用于英国知名的成长型投资大师吉姆・史莱特(Jim Slater)是毋庸置疑的。他是莱特・渥克金融公司(Slater Walker)的创始人,但后来由于过度借贷等原因公司破产,吉姆・史来特由亿万富翁变成负百万富翁,不过他并没有被打败,在沉寂了17年之后,他再度以畅销书――《祖鲁法则》(The Zulu Principle)重出股市,在68岁时他已赚回比破产前还要多的财富。现金流是商业企业的灵魂,在很多情况下,从利润中取得的现金流远低于资本性支出的需要,所以经营者必须借更多的钱,说服企业的所有者将更多的资金投资于业务,或动用现金储备。

在经济时代,现金流量表总结了在企业中现金的来源和使用情况。精明的企业管理者在提及现金流之前不太可能说出利润这个词。成功的企业管理者会告诉你,他们必须管理利润和现金流,你不能忽视它们其中的任何一个。忽视现金流将会把你从一个成功利润公式的表象拖入泥潭,当然,仍有一些经理专注这样制造利润而忽视现金流。国际会计准则委员会(IASC)将现金流量定义为现金及现金等价物的流入和流出。现金流由三部份组成:即经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量、筹资活动产生的现金流量。虽然现金流量表中的数字都是重要的,但通常认为经营现金流是需要更加关注的,经营活动的现金流量部分反映的是企业经营活动的主体,揭示去年一年的主要经营活动,有时也称为利润活动,因为目的是创造利润,表明企业把利润转变成现金的能力。现金流量表是综合反映企业在一定会计期间内现金流入和流出及其增减变动情况的报表。相对于资产负债表和损益表而言,现金流量表是以收付实现制为基础编制的一张动态报表,是联系资产负债表和损益表的桥梁,它可以弥补资产负债表和损益表中找不到的会计信息,满足企业管理者及投资人、债权人的需要。本文以华润置地公司为例,研究分析房地产企业现金流管理。

一、房地产行业现状

房地产行业对资金的依赖程度远远大于其他行业,房地产业作为我国国民经济运行当中的支柱型产业,其能否持久健康的发展,关系到国计民生的各个方面。房地产开发过程有其自身特点,价值大、开发周期长、受政策影响大、风险因素多等,导致房地产行业对资金需求也有其特殊性,对资金需求数额巨大、占用资金周期长、占用风险性大、运作复杂,因此房地产企业的现金流管理对于企业乃至整个经济的发展都将具有重大的历史意义。通过现金流量表,企业管理者可以评价资产的流动性,确定企业的利润分配方案,分析企业的重大筹资和投资及效果。对于投资人和债权人来说,可以了解企业未来产生更多现金的能力,现金偿还债务的能力以及现金支付红利的能力等。

2013年年初,一线城市房价的上涨超过了预期,楼价处于“失控”状态。北京、广州等地,不少高端的物业和预售的房子,受到政府的限售和限签,真实的房价已经远远超过了官方公布的数据。2月20号,国务院常务会议出台了五条房地产调控措施,被称为“新国五条”,紧接着在3月1号,国务院又了“国五条”细则,要求各地区坚持房地产调控,对限购进行升级;房价上涨过快城市要提高二套房首付比例和利率;出售住房要按规定征收20%个人所得税;要加快中小套型项目审批,禁止囤地、炒地、哄抬房价的开发商拿地等。其目的都是为了挤出投资需求,达到控制房价的目的。

其中,征收20%的个人所得税是“国五条”细则中最受人关注的一条,经济学家用税收归宿来指税收负担的分配,税负转嫁的大小主要取决于商品所在市场的供求弹性。一般而言,税收负担更多的落在相对缺乏弹性的一方,在住宅市场上,需要价格弹性小于供给弹性,因此买方承担更大比例的税款。另外,经济人的理性预期也会对政策的效果产生一定影响,以美国著名经济学家罗伯特・卢卡斯为代表的理性预期学派把经济活动当事人的理性预期行为作为分析经济现象的一部分,强调理性预期在经济生活中的作用,认为政府的干预在短期内也是无效的。在政府颁布调控政策之前,开方商、买房者等已将政策影响考虑在内,而后面出台的政策只不过是兑现了这种政策,所以政府虽然出台了很多调控政策,但其结果收效甚微。我们从成交量数据来看,尽管有“新国五条”的影响因素,但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。根据中华人民共和国统计局网站的数据显示,1-6月,全国商品房销售面积51433万平方米,同比增长28.7%;商品房销售额33376亿元,增长43.2%。

中国房地产已经是中国经济很重要的一部分,而当前国内中心城市的房价持续上涨,已经不止是个经济问题,而且还已经发展为社会问题。从政策面分析,“限购”、“限贷”、“限价”等政策将持续。新政策加码和新调控手段出台,不但不会放松,而且会进一步收紧,总体目标是为了抑制中国房地产泡沫。从资金面分析,房地产市场的兴衰与货币政策关系非常密切,如此高速发展的房地产行业需要大量的资金。此外,还有高额的土地成本、销售成本及融资成本等,各种因素将导致盈利能力进一步下降。2013年6月份的“钱荒”,给开发商提了醒:货币政策和资本市场也是多变的,开发商应该增加风险意识。

二、华润置地有限公司现金流管理

(一)华润置地有限公司介绍

华润置地有限公司(01109.HK)的母公司华润集团是国资委直属企业,同时也是万科地产的大股东,实力雄厚。从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成分股,成为香港蓝筹股之一。截止到目前,华润置地已进入中国内地39个城市,正在发展项目超过70个。华润置地已全面转型为综合物业开发商,住宅开发与投资物业出租互补并依托物业管理增值服务,成为其主要的商业运营模式。华润置地已成为中国地产行业中具有竞争力和领导地位的公司。

(二)华润置地现金流量表主要财务数据

2013年4月份,华润置地2012年年报,其全年共实现综合营业额443.64亿港元,同比增加23.9%。截至2013年3月10日,华润置地已布局全国42个城市,总土地已储备达2935.94万平方米,其中新增投资物业土地储备125.13万平方米,在建及拟建持有投资物业土地储备510.30万平方米。华润置地2012年实现房屋销售金额521.93亿元,较上年同期大幅上涨45.2%,实现销售面积473.61万平方米,较上年同期上涨59.1%。2012年华润置地的净现金流量是211.64亿港元,说明公司发展良好。

(三)华润置地有限公司现金流现状分析

用各种财务比率指标分析企业的现金流的文章已经很多,笔者就不再赘述,但这种方法花费时间较长,不容易在短时间内对企业的现金流状况有大致了解,我们可以直接从总体上分析现金流量表结构,认定企业生命周期所在阶段。众所周知,企业的生命周期分为四个阶段:导入期、成长期、成熟期和衰退期。企业在生命周期的导入期阶段是经营风险最高的阶段;到成长阶段时企业风险比初始阶段降低,其中最具吸引力的资金来源通常是来自公开发行的股票;到了成熟阶段,企业的风险再次降低,企业在这个阶段获得了一个相对较好的市场份额,引入的债务融资令财务风险增大,管理债务资金的能力显得尤为重要;到了衰退阶段,较低的企业风险伴随着较高的财务风险,消极的增长前景会迫使企业采取战略防御,以期获得最后的现金流。

现金流量表结构十分重要,总量相同的现金流量在经营活动、投资活动、筹资活动之间分布不同,则意味着企业不同的生命周期和财务状况。华润置地2012年财务数据显示,经营活动现金净流量为正数,投资活动现金净流量为负数,筹资活动现金净流量为负数时,可以判断企业处于高速发展期并逐渐进入产品成熟期(见表1)。相对于一个经营良好的公司,两者正常的情况是经营现金净流量为正,投资现金净流量为负,筹资现金净流量为正、负相间,总的净流量为正,可能表明企业经营状况良好,可以偿还前欠债务的同时继续投资,但应密切关注经营状况的变化,防止由于经营状况恶化而导致财务状况恶化。

从表中可以看出2012年经营业务现金净流入是163.94亿港币,同比增长422.91%,表明2012年华润公司经历了高速增长阶段,但是高速增长的同时,经营资产和负债也在增加,经营活动现金净额可以用作企业财务预警,创造利润的经营业务现金流是163.94亿,而毛利是166.96亿,短缺3.02亿,经营活动现金净额小于净利润,说明企业盈利质量不好,虽然有利润,但是没有收到现金,都是停留在实物和应收账款,实物可能损坏或者贬值,应收账款可能无法收回,应收账款过多达到26亿多港元,应收账款会给企业带来夸大经营成果,造成利润不实,并且会增加企业的机会成本。这些没有收到现金的利润风险明显比收到现金的利润风险要大,收益质量要低。

仔细研究近两年经营业务现金流,息税前利润由2011年的14.48亿增加到2012年的17.50亿,只增加了20.86%。应付账款由2011年的9.14亿增加到16亿,却增加了75.05%,如果经营活动产生的现金流量净增加额是由于应付账款的增加而增加,那是毫无意义的。

现金流的第二部分为投资活动产生现金流量。华润置地2012年这部份的现金流是负53.07亿港币,好于2011年,投资活动产生的现金净流量为负数时,说明投资活动的现金流入小于流出,可能表示企业正在扩大投资规模,而这将对未来公司的生产能力、获利能力及现金流入能力产生很大的影响。反之,当投资活动的现金流入大于流出,表明公司有可能缩减了投资或前期的投资到了回报高峰期。对于一家不断扩大再生产的公司,在经营性现金流保持增长的前提下,投资性现金流如果是负数,则预示着公司未来业绩可能出现的增长,道理很简单,若想业绩增长就必须要先投资。相反,如果投资性现金流长期数额不大,甚至是正值,很可能反映公司没有业绩扩张能力。

现金流的第三部分为筹资活动现金流量部分。华润置地2012年这部分的现金流是负58.17亿,也好于2011年。公司融资活动产生的现金流入主要包括发行股票募集的资金流入和银行贷款得到的资金等,融资活动产生的现金流出主要来自于发放现金股利、归还贷款本金,以及股票回购等支付的资金。当筹资活动的现金流入大于流出,说明公司有稳定的资金来源,经营活动有所保障。如果筹资活动流出大于流入,则表明企业有可能是因为有足够的资金,提前归还了贷款。在经济增速减缓背景下,大量依赖资金的房地产行业将面临更大挑战。

三、房地产现金流管理措施建议

房地产企业资金需要量非常巨大,投资额数亿元,而且现金的流入和流出时间极不均衡,这样就对房地产现金流管理提出极高的要求。为了迅速及时的掌握现金流的动态信息,财务的信息化管理就显得尤为重要。房地产公司在进行现金流管理时要从纯手工记账到电脑软件记账逐步过渡,最后完成整个财务数据信息化管理。

华润置地有着令人瞩目的业绩,同其高质量信息化建设、精细化管理水平和集团管控水平是分不开的。华润置地把财务和管理合并系统、资金管理系统、财务核算系统、全面预算管理系统综合利用,及时传递财务信息,最大限度地管理现金流。

房地产企业要将资金管理系统建设作为资金管理体系建设的重要基础工作之一,资金管理系统与内部财务核算系统要紧密联系,资金管理系统功能包括:内部存贷款业务、内部结算业务、会计核算、会计报表、银行授信额度、银行贷款、银行承兑汇票、信用证、现金预算、资金计划、资金管理报告等。要从以下几个方面加强对资金的管理:

1.对于资金管理,要从思想上认识到现金的重要性,记住“现金为王”这句话,以现金流管理为核心是未来企业财务管理的发展方向,永远不要忘记现金的重要性,亏损可能最终迫使企业倒闭,但在短期内,现金不足,可能会成为企业倒闭的关键因素。每个企业都应该非常仔细的计划本企业的现金流。制订切实可行的收账政策,加快应收账款的回款速度。关注会计比率,他们总是有用的,特别是当一个企业在现金流的运转中遇到一些麻烦的时候,财务比率会显示出哪些地方需要采取补救行动。当然,防患于未然是上策,智慧和及时的使用财务信息能有效的避免企业陷入困境。

2.要推进资金管理制度建设、团队建设和风险管理,提升资金管理系统能力。优化内部资源配置,盘活沉淀资金,降低负债水平,提高资金使用效率、效益;对现金流出现的问题要有预警措施,提高抗风险能力。

3.建立资金管理信息系统,实现资金集中和信息自动化收集。通过资金管理信息系统,建立资金结算平台,安全、快捷处理收付款项业务,提高资金集中度,减少资金沉淀,提高资金使用效率、效益,优化资源配置,提高抗风险能力;使公司能实时掌握所需的资金信息,为各级管理层提供决策支持和服务。

4.建立资金分析和评价体系,从资金角度看公司业务。将资金中心管理模式向下延伸至一级利润中心,从分析利润中心资金状况开始,由浅入深,进而分析、评价其资金管理工作,推动利润中心提升管理效率。定期沟通交流,促进内外部协调以及内部协同,提供决策支持。

现金流管理是未来企业财务管理的发展趋势,在现实工作中,有效的现金流管理还需要有效地组织实施架构和人员安排,另外还要考虑国家宏观政策,国际国内政治环境,房地产行业的变化情况等因素,应在全面评价的基础上,选择特定项目进行重点分析,并将全面分析结论和重点分析的结论相互照应,以保证分析结果的有效性,规避及防范资金风险,实现价值创造。只有综合考虑各方面因素,才能对现金流管理有较为清楚的掌握。

参考文献:

[1]王德发.财务报表分析(第三版)[M].中国人民大学出版社,2012:110.

[2]斯蒂芬A.罗斯.公司理财(第九版)[M].机械工业出版社,2012:26.

[3]戴维・马歇尔.会计学――数字意味着什么(第六版)[M].人民邮电出版社:333.

[4]曼昆.经济学原理――微观经济学分册(第四版)[M].北京大学出版社:127.

[5]冯科.走出房地产调控的误区[J].《中国经济报告》,2013(9).

[6]Roger Mason. Finance For Non-Financial Managers[M].McGraw-Hill Companies.Inc,2012:70.

第3篇

关键词:房地产企业 现金流量

一、现金流量的研究背景及意义

随着行业竞争的日趋激烈,资金链成为决定企业成败的关键因素,现金流量在企业决策中所占的比重越来越大。特别是在房地产行业,项目非常复杂,周期也比较长,许多房地产开发企业的财务管理水平有限、不够完善,对房地产开发过程中的现金流风险认识不足,没有对现金流风险进行有效地预测和控制管理。这使得许多企业在突如其来的风险面前束手无策,造成巨大的经济损失甚至倒闭,这种损失不仅会影响企业自身,还会严重影响到人民的利益和国家经济安全,因此对于房地产企业现金流量的研究有着重要的意义。

二、房地产企业现金流量分析

(一)房地产企业现金流流入与流出阶段

大致可分为三个阶段:

第一阶段:现金流出阶段。这个阶段主要是用公司自有资金或者融资资金支付土地使用权转让金。在取得用地许可证、土地使用证、规划许可证副本及施工许可证后,房地产企业方可开工,在开工到开盘期间还需要问房地产项目建设投入资金,购买部分材料和设备,支付部分工程款,支付相关人员工资等。

第二阶段:销售现金开始回笼。房地产公司在房地产建设项目建设进度达到当地规定的条件可取得销售许可证,在完成相关手续部分城市可能需要开立预售资金监管账户,项目开盘,开始能够收到业主所缴纳的现金。累计净现金流从负到正现金流。

第三阶段:销售现金流入和工程流出都趋于平稳,净现金流平稳增加。

(二)房地产企业现金流特点

1.对资金需求量大

房地产由于项目价值大,现金流的总额及单笔金额对资金需求量都很大,少则几千万,多则达到几亿、几十亿。仅仅依靠企业的自有资金是无法完成大量的资金投入的。

2.现金流周转期长

现金流从工程等流出到房款流入要经历一个很长的周期,所开发的房地产只有销售到一定数量后才能收回成本乃至利润。开发周期长、资金周转慢、回收期长,所以,现金的占用期长。如从拍地成功开始到第一笔资金回笼,最少需要1年,而从开始回收资金到实现现金正负零至少需要6个月时间,现金的占用周期长、财务成本较高。

3.现金流分布不均匀,流入与流出不具有同步性

房地产企业在开发项目时筹集大量的资金,然后将大量资金投向各个项目,最后又从各个项目中回收了大量资金。房地产企业在经营的各个阶段都需要对大量资金进行调动,加之周期较长,因此房地产在某一年份可能投入了大额资金,而在下一年度又回收了大额资金。

(三)房地产企业现金流量存在的重大风险

1.融资风险

一般情况下,房地产企业在开发的每一个项目中,自有资本金与其他投资总量的比例非常少,大量资金来源要通过各种渠道筹措。所以负债经营是房地产业的一大特征,而我国房地产市场的负债率高,达70%-80%。

我国房地产企业融资渠道较为单一,主要以银行贷款为主,而银行贷款很大程度上受到国家宏观调控政策的影响,如央行是否上调金融机构存款准备金率,金融机构存贷款基准利率及贷款利率浮动区间。这些政策直接决定房地产企业的融资成本与融资规模。从融资成本变化来看,升息将直接导致开发商的融资成本上升,公司中长期的业绩和利润增长将出现一定幅度的下降。从融资规模来看,升息的影响一方面直接反映在开发商贷款需求可能会受到制约;另一方面升息隐含着从紧的政策信息,意味着开发商通过信托、股票发行等渠道进行融资也会受到影响。

2.资金回流风险

目前,我国的房地产主要有两种资金回流形式:销售资金回流和租赁资金回流。由于我国资本市场发展还有待于进一步发展,因此,销售资金回流形式就成为了我国房地产企业资金回流的主要形式,容易受到金融按揭政策、当地住房公积金按揭政策等影响,存在不确定性因素。商业地产特别是大型商业地产通常是以租赁的方式作为其投资回报的主要形式,我国商业地产的资金回流形式单一,没有与资本市场形成有效互动,资金回流速度较慢。

三、房地产企业现金流管理建议

(一)公司战略与现金流管理的有效结合

房地产企业在制定发展战略时,既要考虑未来项目现金流的可利用程度,又要考虑现金流转是否顺畅、经营风险与财务风险是否协调等问题,并根据公司现金流实际情况确定发展战略,选择具体投资项目。

(二)筹资活动现金流管理

1.培养多元化融资渠道

发达国家具有多层次的房地产金融体系,通过银行信贷获得的资金仅占融资总额的20%左右,通过直接融资方式获得的资金占融资总额的40%左右。而我国股权融资的要求颇高,一般房地产企业很难符合上市融资的标准,房地产债券、房地产基金、房地产信托占我国房地产企业融资方式的比重极小,作用有限。所以,为了跳出当前的窘迫困境,减少对银行信贷的过度依赖及其所造成的融资风险高度集中,使房地产企业融资有更多的选择方式,房地产企业应逐步改变单一融资现状,积极促进需要建立多层次的房地产金融体系,并运用上市融资、债权融资、房地产信托、房地产基金等多重方式降低融资风险。

更重要的是,房地产企业应选择不同的适合自身的融资方式。大型房地产企业的选择较多,可以以上市融资、发行债券、房地产基金等多重方式进行融资,而中小型的房地产企业可以通过联合开发的形式进行融资,此外,也可以充分利用自身优势,与其他单位加强经济合作,共同开发融资新渠道。

2.根据行业周期,配置资产组合

房地产企业日常经营活动呈现明显的周期性特征,因而其经营现金流量也呈现明显的周期性特征。在房地产价格周期性波动影响下,房地产企业最佳的资产组合配置如下:预期市场价格上涨时,企业应减少现金持有量而增加土地储备量,加快产品项目开发进度,将自由现金流量投入到项目开发中,提高企业的盈利能力,从而带来更多的自由现金流量,提高企业防范风险的能力;预期市场价格下跌时,企业应以现金为王,以提高企业防范市场风险的能力,并及时把握投资机遇。

(三)经营活动现金流管理

1.紧密关注市场行情

国家经济政策会对房地产企业日常经营活动产生重大影响,因此房地产企业需要时刻关注国家经济政策,及时根据国家出台的经济政策规划土地购置数量以合理规划投资项目。同时为了做大做强企业规模,房地产企业还应当随时留意同业竞争者的动向,适时调节企业销售策略,力争扩大市场占有份额,从而增加企业自由现金流量,提高企业防范经营风险的能力。

2.加强日常现金流风险具体防范措施

催收应收账项,加快现金回流速度,从而提高自由现金流量的质量,提高企业防范财务风险的能力;与各金融机构合作,力求尽快发放按揭贷款;定期整理往来账目,强化对黑名单客户的信用评估;制订合理有效的折扣;对营销部的提成奖金与房款回笼挂钩等。对长期欠款采取发函、申请违约赔偿等法律流程。

分析现金支付的紧要程度,实施支出分类管理,合理延迟付款时间。针对应付账款的时间做出合理安排:在不影响企业自身信誉的前提下,采用承兑汇票、商业信用等各种支付手段,合理到期付款;采用统一账户管理应付账款,设立企业支付中心,统筹计划在收益最大的时间点付款;建立现金管制支付账户,合理强化支付款的管理。

四、结束语

现金流量在企业决策,控制风险中起着越来越重要的作用。不仅仅在房地产行业,越来越多的学者和企业都加深加大了现金流量研究与具体实际相结合的力度,也取得了众多研究成果。现如今,房地产行业正处于风云变幻的拐点,如何把握企业的现金流量是决定企业能否继续立足以及壮大的关键因素,因此,我们有理由重视并及时应用于实践当中。

2013年安徽省高等教育振兴计划――省级重大教改项目(项目号:2013zdjy169)

参考文献:

[1]丁国全.房地产企业现金流管理措施[J].合作经济与科技,2008(1).

[2]樊幻灵.论我国房地产企业资金链管理与完善[J].中国房地产金融,2010(1).

[3]刘红霞.企业现金流风险识别研究[J].中央财经大学学报,2005(6).

[4]刘文静等.房地产企业现金流的现状分析[J].科技与管理,2006(6).

[5]温进.刘伯权.房地产投资开发的六个阶段与四种风险管理[J].经济管理,2006(13).

[6]谢荣.基于价值链的现金流管理研究[D].西南财经大学,2007.

[7]杨继瑞.房地产新政:现状、展望与思考[M].成都:西南财经大学出版社,2005.

[8]姚杰.浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化,2005(20).

第4篇

自上个世纪90年代以来,我国房地产行业发展迅速,成为我国国民经济的支柱行业之一,对国民经济起着举足轻重的作用。虽然表面上看房地产行业利润率非常高,发展情况也非常良好,但其实其中存在着大量的泡沫,业界也一直猜测何时这种泡沫会消失,届时会引来房地产的一个大幅下跌。但是,在泡沫化自动消失前,房地产的“限购令”却提前给了重大一击。

但我们可以看到中国房地产发展过程中存在众多的问题,商品房的供求不平衡、商品房价格上涨过快,大大超出了国民的承受能力,给整个社会进步和发展造成了重大影响。房地产业盲目的火爆,大量投机资本的存在,导致房地产泡沫增大。为了解决这些问题和规范房好地产市场,国家颁布了一系列的调控政策,对房地产的发展产生了一定的影响。而随着严厉的房地产政策的出台,给房地产行业产生重大的影响,使得房地产行业一度陷入低迷。国家的“限购政策”限制了房地产行业的销售情况,减少了企业的资金收入,而央行的“加息”,增加了房地产行业的筹资成本。在这些政策下,房地产行业极容易发生资金断裂而破产。紧绷的资金链,激烈的商业竞争,给房地产行业的生存和发展带来巨大挑战。

二、限购令及其行业影响分析

自2009年开始,我国迎来了最为严峻房地产调控时期,通过表1“限购令”相关的主要政策及其影响,可以看出我国的房地产行业面临着重大的挑战,进行了重新一轮的洗牌。

进一步地,限购令对于房地产行业的影响可以非常明显地从房地产开放投资额和房地产销量上显现出来。通过图1房地产2008年-2013年房地产开放投资,图2房地产2008年-2013年全国销售额和面积增长情况,可以看出,房地产商品住宅开发同比增长在2010年达到了顶峰,而后两年开始下滑,并且下滑趋势明显,但在2013年略微上升。同时,通过图2,可以对比看出,商品住宅销售额增长,是在2009年销售增长达到了峰值,而后2010年有一个明显的下滑,而后两年持续下滑,在2013年有些微的上浮。 房地产行业这样的一种变化,与国家的“限购令”是直接相关的,作用与影响是非常明显的。

三、房地产企业财务状况影响分析

在前面行业基本形势分析的前提下,以下以三家地产公司为例,对房地产企业进行财务状况分析。

(一)资产状况分析

通过图3房地产企业资产规模及其增长率变化图,可以看出,三家企业的资产规模基本呈现逐年扩大的趋势,虽然有国家的调控政策和“限购令”的压制,但是对于房地产企业而言,他的资产规模还是持续的上升。但从三家企业的资产规模增长率上来看,可以看出,他们的规模扩张效益,从2010年开始呈现出下滑趋势,在2010年下滑趋势最为明显,2011年-2013年,几年期间虽然持续下滑,但是趋于平缓,侧面也反应出,在“限购令”初期,房地产企业打击明显,十分不适应,而后做出了相应的调整,抑制住了这种急剧下滑的趋势。

(二)销售状况分析

对于房地产企业而言,“限购令”带来的最直接的影响就在于房产销量上。通过表2和图4,可以看出,三家房地产企业销售收入还基本呈现上升趋势,但是增长率却逐年趋于平缓,除了保利地产,其他两家企业的波动明显。这也体现出房地产企业发展的不稳定性。

(三)现金流量情况分析

以下通过图5保利地产2008年―2013年现金流量情况图,保利地产虽然现金流量还是有的,但是大多集中于筹资活动的现金流,而经营活动的现金流确是负数,并且金额比较高,表明企业在经营活动方面,流出比流入要多的多,六年期间,只有在2012年的经营活动现金流量有一个正向的数值。投资活动的现金流介于持平与小幅负值之间。从房地产企业的现金流量的整体情况和变化,企业的现金流量完全依靠筹资活动去进行,经营活动和投资活动基本上没产生一个正向的现金流入净额,这种情况是非常令人担忧的。

第5篇

一、房地产企业的特征与财务风险

作为从事房地产开发和经营的房地产企业,在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性,这些特点决定房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。

1.房地产开发周期与风险。

房地产开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段,经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大,风险也就越大。首先,房地产开发周期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,产品的成本和售价的不确定性就越大;如随着政府土地政策的变化,土地拍卖价格变化变动越大,房地产企业成本和售价变动越大;随着利率水平的变动,房地产企业成本和售价也发生相应变动。其次,随着社会的进步和生活水平的提高,人们可支配收入增加,对房产的品质要求也越来越高,房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险;如由于房地产产品周期的长久性,其适应性能和替代性也差,一些设计过时的房地产产品面临不能满足人们日益变化的需求的风险。

2.房地产产品特性与风险。

土地与房屋同属于不动产范畴,房地产的不可移动性是其区别其他商品的一个重要特征。房地产位置的固定性造成房地产产品的区域性和个别性,造成不同城市之间、同一城市不同区域、地段之间的差异性。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置,而地理位置则取决于给城市、区域、地段未来发展的趋势,未来发展的不确定性是房地产投资的重要风险因素之一。因此,房地产商品价格与所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关,而这些条件的变化非常复杂,有很多不确定的因素在起作用,房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。房地产企业的存货主要包括尚未完工的各种土地、房屋等开发产品以及各种已完成开发建设全过程并已验收合格,可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品。与普通企业相比,房地产企业的存货具有单个存货价值巨大,存货的成本按新会计准则公允价值计算,随着土地成本的变化,建筑成本、房屋售价的变化,存货成本随之变动。这说明房地产企业的资产受市场影响较大,资产价值具有相当程度的不稳定性。

3.房地产企业资金供求与风险。

房地产投资是资金密集型的投资,房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上开发产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金。对一般的房地产企业来说,预售款与银行贷款假设为其获得资金最重要的渠道。随着房地产企业资本运作能力的提高,房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式广泛被一些地产企业采用。房地产企业资金来源多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多,投资者承担的风险也越大。因为投资额越大,投资周期越长,资金周转也越慢,资金流动性也越差,同时变现性能力也就越差,房地产企业面临财务风险也就越大。房地产企业融资方式越复杂,资金成本控制越困难,房地产企业风险也就越大。高负债率是房地产企业最大的特点之一。大多数房地产企业采取项目资本化的经营模式,通过对项目立项之后再进行融资,而融资的方式多种多样,但是负债占有相当大的比例,主要是银行贷款和房屋预售款。目前我国房地产企业的资产负债率非常高,通常超过70%,也就是说,一个房地产项目在最初的开发中,自有资金不到30%。所以,房地产企业极度依赖银行资金同时也引发了其巨大的偿债风险。

4.房地产企业组织结构形式与风险。

在组织结构上,大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。成立项目分公司给管理带来一定的好处,同时也增加了管理的风险。总公司和项目公司也存在委托——代理关系,项目公司是代理人,在空间上具有相对的独立性,总公司和项目分公司之间存在比较严重信息不对称,总公司在获取的信息上具有不准确性和滞后性,这削弱了总公司对项目公司的控制。在经营上,项目公司的经营可能违背总公司所制定的战略规划和原则,在财务上,总公司也很难有效地对项目公司的预算、决算进行控制。

二、房地产企业财务风险的防范措施

1.融资风险的防范。

在对企业融资风险充分评估、测度的基础上,为了降低和控制房地产企业筹资风险,企业应根据本企业的实际情况,制定严格的筹资管理规则并严格遵守。首先,应该收集相关企业的信息,找到房地产行业最佳的资本结构,与本企业的资本结构相比较,评估能否优化本企业的资本结构,降低公司的综合资本成本。同时,公司也应该比较资金筹集的来源、方式、成本和风险,以降低本公司各种筹资来源的成本和风险。其次,公司应该对每个项目的资金筹集活动进行管理,优化每个投资项目的资金筹集活动的成本和风险。最后,公司也应在本企业内部进行管理,比较分析在本企业内部不同项目的资金筹集活动,分析评估风险和成本。

2.投资风险的防范。

(1)做好投资项目的可行性分析。

房地产投资项目的金额大,资金占用时间长,企业的投资决策都会面临一定的风险。为了保证投资决策的正确有效,必须按科学的投资决策程序,认真进行投资项目的可行性分析,财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容,包括:对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析;对资金投入、配置、流转和回收等资金运行过程的预测和分析;对资产、负债、所有者权益的预测和分析;预测和分析项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标和项目收益与风险平衡关系的预测和分析。对投资项目技术上的可行性进行论证,运用各种方法计算出有关指标,以便合理确定不同项目的优劣。

(2)制定后备措施。

影响企业投资项目收入的不确定因素较多,如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、例外事故等,因此,收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性,收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。对各项费用估计不足,如投资项目初始投资和日常经营费用较预算增加,市场利率的波动,建设期的延长。此外,投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度,项目的经营管理水平,技术进步与经济发展的状况,国家的投资及产业政策,投资决策部门的预测能力,通货膨胀和汇率等因素,应针对可能出现的风险制定风险控制预案。在风险控制预案中可制定后备措施,如设定预算应急费,即项目管理组织为了补偿差错、疏漏和其他不确定性,对项目费用估计精确性的影响事先准备好资金,专款专用。

3.日常资金运营风险的防范。

(1)加强对日常现金流量的预测。

控制日常资金运营风险,编制现金流量预算非常重要。由于公司理财的对象是现金及其流动,就短期而言,公司能否维持下去,并不完全取决于是否盈利,而取决于有没有足够的现金用于各种支付。因此,编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算就是通过对现金持有量的安排,使企业保持较高的盈利水平,同时保持一定的流动性,并根据企业资产的运用水平决定负债的种类结构和期限结构。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成,因为通过现金流量分析,可以观察到企业的经营、投资和财务政策,将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。如通过现金流量分析,企业的经营者就能看出企业内部现金流量产生能力有多强,营业现金流量是正值还是负值,原因何在及企业是否有能力通过营业现金流量来履行其短期偿债能力,扣除现金投资后企业的现金流量是否有盈余等。因此,准确的现金流量预算,可以为企业提供风险预警信号,使经营者能够及早地采取行动,防范风险。

(2)采用资金集中管理模式。

房地产企业一般采用项目法人制,通常设立多个项目公司,一般会形成集团公司模式,集团公司不是几个公司的简单组合,为了公司能利用集团公司的协同效用,提高公司日常资金运作效率,集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能使项目公司及时了解集团资金的流向、安全和效益,防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为;也能够实现集团整体资源的有效配置,解决资金的多头开户的资金余裕和短缺并存问题。资金集中管理的政策,能最大限度的拓展内部融资的渠道,降低资金的闲置形成统一的资金池,以提高资金的使用效率,增强公司的抗风险能力。资金的集中管理还包括对于贷款及担保等或有负债的统一管理,由于集中管理具有较大的规模和实力,在和银行等金融机构协商资金筹措条件时可处于有利地位,如可争取获得较为优惠的借款利率和期限。

第6篇

一、房地产企业的特征与财务风险

作为从事房地产开发和经营的房地产企业,在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性,这些特点决定房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。

1.房地产开发周期与风险。

房地产开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段,经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大,风险也就越大。首先,房地产开发周期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,产品的成本和售价的不确定性就越大;如随着政府土地政策的变化,土地拍卖价格变化变动越大,房地产企业成本和售价变动越大;随着利率水平的变动,房地产企业成本和售价也发生相应变动。其次,随着社会的进步和生活水平的提高,人们可支配收入增加,对房产的品质要求也越来越高,房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险;如由于房地产产品周期的长久性,其适应性能和替代性也差,一些设计过时的房地产产品面临不能满足人们日益变化的需求的风险。

2.房地产产品特性与风险。

土地与房屋同属于不动产范畴,房地产的不可移动性是其区别其他商品的一个重要特征。房地产位置的固定性造成房地产产品的区域性和个别性,造成不同城市之间、同一城市不同区域、地段之间的差异性。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置,而地理位置则取决于给城市、区域、地段未来发展的趋势,未来发展的不确定性是房地产投资的重要风险因素之一。因此,房地产商品价格与所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关,而这些条件的变化非常复杂,有很多不确定的因素在起作用,房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。房地产企业的存货主要包括尚未完工的各种土地、房屋等开发产品以及各种已完成开发建设全过程并已验收合格,可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品。与普通企业相比,房地产企业的存货具有单个存货价值巨大,存货的成本按新会计准则公允价值计算,随着土地成本的变化,建筑成本、房屋售价的变化,存货成本随之变动。这说明房地产企业的资产受市场影响较大,资产价值具有相当程度的不稳定性。

3.房地产企业资金供求与风险。

房地产投资是资金密集型的投资,房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上开发产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金。对一般的房地产企业来说,预售款与银行贷款假设为其获得资金最重要的渠道。随着房地产企业资本运作能力的提高,房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式广泛被一些地产企业采用。房地产企业资金来源多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多,投资者承担的风险也越大。因为投资额越大,投资周期越长,资金周转也越慢,资金流动性也越差,同时变现性能力也就越差,房地产企业面临财务风险也就越大。房地产企业融资方式越复杂,资金成本控制越困难,房地产企业风险也就越大。高负债率是房地产企业最大的特点之一。大多数房地产企业采取项目资本化的经营模式,通过对项目立项之后再进行融资,而融资的方式多种多样,但是负债占有相当大的比例,主要是银行贷款和房屋预售款。目前我国房地产企业的资产负债率非常高,通常超过70%,也就是说,一个房地产项目在最初的开发中,自有资金不到30%。所以,房地产企业极度依赖银行资金同时也引发了其巨大的偿债风险。

4.房地产企业组织结构形式与风险。

在组织结构上,大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。成立项目分公司给管理带来一定的好处,同时也增加了管理的风险。总公司和项目公司也存在委托——关系,项目公司是人,在空间上具有相对的独立性,总公司和项目分公司之间存在比较严重信息不对称,总公司在获取的信息上具有不准确性和滞后性,这削弱了总公司对项目公司的控制。在经营上,项目公司的经营可能违背总公司所制定的战略规划和原则,在财务上,总公司也很难有效地对项目公司的预算、决算进行控制。二、房地产企业财务风险的防范措施

1.融资风险的防范。

在对企业融资风险充分评估、测度的基础上,为了降低和控制房地产企业筹资风险,企业应根据本企业的实际情况,制定严格的筹资管理规则并严格遵守。首先,应该收集相关企业的信息,找到房地产行业最佳的资本结构,与本企业的资本结构相比较,评估能否优化本企业的资本结构,降低公司的综合资本成本。同时,公司也应该比较资金筹集的来源、方式、成本和风险,以降低本公司各种筹资来源的成本和风险。其次,公司应该对每个项目的资金筹集活动进行管理,优化每个投资项目的资金筹集活动的成本和风险。最后,公司也应在本企业内部进行管理,比较分析在本企业内部不同项目的资金筹集活动,分析评估风险和成本。

2.投资风险的防范。

(1)做好投资项目的可行性分析。

房地产投资项目的金额大,资金占用时间长,企业的投资决策都会面临一定的风险。为了保证投资决策的正确有效,必须按科学的投资决策程序,认真进行投资项目的可行性分析,财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容,包括:对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析;对资金投入、配置、流转和回收等资金运行过程的预测和分析;对资产、负债、所有者权益的预测和分析;预测和分析项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标和项目收益与风险平衡关系的预测和分析。对投资项目技术上的可行性进行论证,运用各种方法计算出有关指标,以便合理确定不同项目的优劣。

(2)制定后备措施。

影响企业投资项目收入的不确定因素较多,如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、例外事故等,因此,收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性,收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。对各项费用估计不足,如投资项目初始投资和日常经营费用较预算增加,市场利率的波动,建设期的延长。此外,投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度,项目的经营管理水平,技术进步与经济发展的状况,国家的投资及产业政策,投资决策部门的预测能力,通货膨胀和汇率等因素,应针对可能出现的风险制定风险控制预案。在风险控制预案中可制定后备措施,如设定预算应急费,即项目管理组织为了补偿差错、疏漏和其他不确定性,对项目费用估计精确性的影响事先准备好资金,专款专用。

3.日常资金运营风险的防范。

(1)加强对日常现金流量的预测。

控制日常资金运营风险,编制现金流量预算非常重要。由于公司理财的对象是现金及其流动,就短期而言,公司能否维持下去,并不完全取决于是否盈利,而取决于有没有足够的现金用于各种支付。因此,编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算就是通过对现金持有量的安排,使企业保持较高的盈利水平,同时保持一定的流动性,并根据企业资产的运用水平决定负债的种类结构和期限结构。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成,因为通过现金流量分析,可以观察到企业的经营、投资和财务政策,将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。如通过现金流量分析,企业的经营者就能看出企业内部现金流量产生能力有多强,营业现金流量是正值还是负值,原因何在及企业是否有能力通过营业现金流量来履行其短期偿债能力,扣除现金投资后企业的现金流量是否有盈余等。因此,准确的现金流量预算,可以为企业提供风险预警信号,使经营者能够及早地采取行动,防范风险。

(2)采用资金集中管理模式。

房地产企业一般采用项目法人制,通常设立多个项目公司,一般会形成集团公司模式,集团公司不是几个公司的简单组合,为了公司能利用集团公司的协同效用,提高公司日常资金运作效率,集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能使项目公司及时了解集团资金的流向、安全和效益,防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为;也能够实现集团整体资源的有效配置,解决资金的多头开户的资金余裕和短缺并存问题。资金集中管理的政策,能最大限度的拓展内部融资的渠道,降低资金的闲置形成统一的资金池,以提高资金的使用效率,增强公司的抗风险能力。资金的集中管理还包括对于贷款及担保等或有负债的统一管理,由于集中管理具有较大的规模和实力,在和银行等金融机构协商资金筹措条件时可处于有利地位,如可争取获得较为优惠的借款利率和期限。超级秘书网

第7篇

关键词:房地产企业;偿债能力;评析

房地产行业现在已经成为中国经济的支柱产业,对经济的发展和经济结构的调整都发挥着越来越重要的作用。因为房地产企业是一种主要靠负债经营的企业形式,具有一定的风险,由此越来越多的相关利益主体关注于房地产企业的偿债能力,例如:股东及潜在投资者需要评价企业的偿债能力;企业管理者需要对企业进行财务分析,以改善和提高经营成果;金融机构在发放贷款前要对其资信及偿债能力进行考核;企业客户也需要对企业履行偿还债务的能力进行分析;政府部门需要对企业进行财务分析,尤其侧重于评价性分析和监察性分析。因此,结合房地产企业经营特点和财务管理实践经验,对其偿债能力进行分析和评价,总结出房地产企业短期偿债能力指标存在的不足具有重要的意义。

一、房地产企业的特殊性

(一)高负债率

目前我国房地产企业的资产负债率非常高,通常超过70%,国家统计局发布的数据显示,2005年,我国房地产开发企业平均的资产负债率为72.7%,也就是说,一个房地产项目在最初的开发中,自有资金不到30%,所以,房地产企业极度依赖银行资金,同时也引发了其巨大的偿债风险。因此,在分析偿债能力时,要建立企业偿债风险的预警机制,动态的监控企业偿债风险

(二)开发建设周期长,投资数额大

开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段,少则一年,多则数年才能全部完成。另外,上述每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上开发产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金,固有的内在风险较高,而且市场瞬息万变、竞争十分激烈导致市场和环境风险加大;政府重视宏观和微观政策调控导致政策风险因素增加。

(三)存货价值大

由于房地产企业的存货主要包括尚未完工的各种土地、房屋等开发产品以及各种已完成开发建设全过程并已验收合格,可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品。与普通企业相比,房地产企业的存货具有单个存货价值巨大,存货的成本与市值相差较大等特点。

二、流动比率评析

流动比率是流动资产除流动负债的比率,企业能否偿还短期债务,主要看有多少短期债务,以及多少可变现偿债的流动资产,流动资产主要包括货币资金、应收债权以及存货等,从债权人角度看,流动比率越高越好,因为流动比率越高,债权越有保障,借出的资金越安全;从经营者和所有者角度看,并不一定要求流动比率越高越好,根据经营需要,进行负债经营也是现代企业经营的策略之一。

(一)流动比率并没有真正和充分地显示出企业向金融机构借贷的实力以及额度

企业持有现金的目的,主要是为了防范由于现金流入不足以弥补现金支出情况下的现金短缺情况,但由于现金的特点使大多数企业尽量减少现金存量,有时会出现现金余额无法维持应有水平的情况,在这种情况下多数企业会向金融机构借款。在流动比率中没有反映出影响变现能力的表外因素,如果房地产公司的实力很强,在行业内部具有很高的地位,且其有着很好的偿债能力的声誉的话,即使其出现临时的资金不足,也可以通过向银行借贷等方法获得资金解决临时资金短缺问题,这些都没有在流动比率中体现。

(二)历史成本不能正确反映企业的短期偿债能力

企业流动资产的一个很重要的组成部分是存货,在房地产企业这一特点更明显,存货在计价时通常采取历史成本原则,而正常情况下房地产公司的存货的成本与市价相差甚多,因此用历史成本作为计算流动比率的基础不能正确反映企业的短期偿债能力,企业应该在提高以存货成本为基础的流动比率的同时,也提供以存货市价计算的流动比率,使利益相关者更好的理解企业的短期偿债能力。

三、速动比率评析

速动比率是从流动资产中扣除存货部分,再除以流动负债,通常认为存货存在变现速度慢,在估价上存在着成本与合理市价相差悬殊的问题的特点,因此把存货从流动资产总额中减去来计算速动比率。但是在房地产企业中,存货在企业的流动资产中占有很大的比例,而且现有的经济环境下,作为企业主要存货的房产的变现能力很强,因此在计算房地产公司的速动比率时应该区别对待不同的存货,根据其变现能力来确定是否从流动资产中剔除,计算出的速动比率才能更好的反映企业的变现能力。

四、基本指标只考虑了存量因素而较少考虑流量因素

企业能否及时偿还债务的关键不在于账面利润而要看其有无现金,因为有利润的年份并不一定有多余的现金用于维持企业的发展和支付债务。因为企业以经营活动为主,投资活动和筹资活动作为不经常发生的辅助理财活动,其产生的现金流量在总现金流量中所占比重较低;企业如果在经营活动所取得的现金维持经营活动正常运转所必须的支出后,无力偿还债务,还需向外筹措资金的话,表明企业己陷入财务困境。

从上述分析中可以看出,目前我国在对房地产企业的短期偿债能力评价时所选用的指标上还存在一些不足,流动比率和速动比率的运用应该结合不同行业、不同企业的具体的特点,不能一刀切,只有这样,计算出的指标才能反映出房地产企业真正的短期偿债能力,为各利益相关者的决策提供正确的指引。

参考文献

1、王洪卫,简德一.房地产经济学[m].上海财经大学出版社,1997:12-58.

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4、王震.房地产企业资源性竟争优势[j].企业研究,2004(7).

第8篇

关键词:房地产业;现金流;有效管理;策略

市场竞争所带来的压力是任何一个市场主体都不可能逃脱的,所以各行各业的企业都在积极寻求自身长远发展的有效方式,对于房地产企业来说,减小资金风险,提高现金流管理的有效性,就是一个重要的方式。那么现金流的有效管理对于房地产企业有哪些作用呢?而房地产企业的现金流又有哪些特点呢?

一、房地产企业现金流简论

对于房地产企业而言,其现金流有着不同其他企业的特殊性,所以,现金流管理的有效性对企业的发展来说有着至关重要的作用。下面我们就来分析房地产企业现金流的特点和进行现金流管理的重要性。

1.房地产企业现金流特征

房地产企业是一个利益回收周期比较长的企业,所以,其具有“投资大、周期长、风险高、供应链长等特点,是一种资金密集型产业。”这是对房地产企业资金使用状况总的概括,房地产企业当中,企业资金大部分使用处为房地产开发环节和房屋销售环节,在多种情况下,一个房地产企业要同时进行几个项目的开发,这种情况下,其所需要的周转资金就很多。具体而言,房地产企业中现金流的特点如下:首先,投资量大,周期长。这是其中最主要的特点,在开始开发时就需要投入大量的土地出让金,在实施开发项目时还要投入大量的材料费用和人工费用。而该部分投资要一直持续到房屋销售出去之后才能够实现收益,大概需要两到三年的时间。其次,现金流分布呈现不均匀状况。主要是因为,房地产企业可能会集中在一年开发多个项目,所以这一年现金流的流出量就要大,而流入量相对就会比较小。最后,资金使用风险较大。若大量资金被投入到了项目当中,那么企业就会严重缺少流动资金,而回收资金状况又不确定,所以风险较大。

2.现金流对房地产企业的重要性

首先,能够提高房地产企业的竞争力。因为市场经济的发展充满了动态性,所以,房地产企业要把握着充分的现金来适应市场需求的变化而进行开发方向的转变,提高自身的竞争力。其次,对房地产企业的生存和发展起到决定性作用。房地产企业手中现金流的多少就直接决定了其经济应变能力和偿债能力,同时也关系到了房地产企业的融资,现金净流量的速度同企业发展所需的资金之间是成反比例关系的。

二、房地产企业现金流管理存在的问题研究

由于近些年来房地产企业的重视方向出现了转移,这就导致了对资金管理中的现金流管理的重视度在下降,所以在现金流管理中出现了一定的问题,这些问题的存在一定程度上影响了房地产企业的稳定发展,导致资金管理中出现了风险。

1.现金流管理工作缺少战略针对性

由于我国现金流管理工作开展的时间相对较短,所以很多工作还不是非常成熟,现金流管理层面还停留在企业的运行阶段,在房地产企业中也是一样,并没有针对企业未来的发展战略进行有针对性的现金流管理。从总体上来看,房地产企业现金流管理尚停留在“现金预算、日常流量、流程、流速和风险预警等战术性管理”,没有同房地产企业长远的发展战略相结合,也就导致了管理工作缺少针对性和重点。

2.现金流管理欠缺全面性

随着市场经济的发展,管理方式全面控制和管理的效果越来越被各个企业所重视,但是,对房地产企业现金流还没有进行成熟的全面管理。大多数情况下的现金流管理都停留在了事后的分析和处理上,并没有做好事前的预测和事中的控制。从普遍意义上来讲,企业资金运行大致可以分为筹集、运用和分配三个阶段,而具体表现出来的就是企业现金的流入与流出。所以,进行现金流的全面控制和管理是房地产发展战略实施的有效保障,同时也能够辅助经营过程的有效控制。

3.现金流管理缺乏质量意识

质量意识缺乏主要是指在对现金流进行管理过程中,没有对业绩质量产生足够的重视度,导致了现金流导向作用没有充分发挥。因为,在房地产企业中考核方式还是以利润为主要导向,所以,管理方式和意识存在着严重的被动性和滞后性,所以只有在现金严重短缺的情况下,才会重视到现金管理质量问题。

在房地产暴利时代终结,近期迈入短暂“负利”时代,且未来中长期保持微利时代的发展浪潮下,绝大多数房企眼下的经营重心,可能不再只是发展或者利润,而更应该是基于销售乏力、现金短缺的生存问题。另一方面,伴随市场、资金、土地集中度越来越高,整个房地产市场优胜劣汰的进化和马太效应的分化都在加速,房企若不主动出击,强化自身竞争优势,被行业边缘化和淘汰的可能性就非常之大。

三、房地产企业现金流有效管理的策略探析

房地产企业之所以要对现金流进行管理主要是为了实现其价值创造的目的,而从不同的层面来看其又可以分为战术性管理和战略性管理,在新形势之下,战术性管理显然已不能满足经济长远发展的要求,所以房地产企业在对现金流进行战术性管理的提前下,还要做好战略性管理。

1.房地产企业现金流的战术性管理

现金流的战术性管理主要是从现金流的预算、收入、支付、融资等层面进行管理。预算,其重点是控制与规划房地产企业宏观上的经营活动,从而对战略目标的有效实现起到保障作用。而具体的预算实现方式要从年初开始,由财务部进行本年度资金预算计划的编制,其中包括了资金预算支出和收入两个体系,对于房地产企业来说,利益是其永恒的目标,所以,预算收入是预算中最核心的部分;收入管理,对于房地产企业来说,其收入的现金流主要来自于建筑物的销售环节,所以加强收入管理就要加大对销售环节的管理力度,强化销售环节的变现能力,对于已销售的账款要积极催收,销售的方式要多元化,尽快让资金回笼,从而提高资金安全性;支付管理,支付管理主要指的是对土地的成本以及建筑工程款的管理,主要方式可以采取推迟首付款、延长后续付款等时间,施工单位垫付等方式实现;融资管理,指房地产企业要想获得长远发展就应该多渠道融资,从而减低融资风险,提高效率。常用的融资方式主要有银行贷款、投资基金的引入、上市融资、租赁融资等方式。

2.房地产企业现金流的战略性管理

战略性管理主要是指对房地产企业的现金流进行管理的过程中,要把管理工作同企业的发展战略、生命周期、平衡发展等结合起来。第一,进行战略性针对管理。房地产企业现金流的流向要随着企业战略的变化而变化,同时要服务于房地产企业的发展战略,但是,企业发展战略的制定也要同现金流管理相一致,要有针对性的进行制定,防止盲目自大造成不必要的经济损失。所以,在现金流向着战略方向流动时事先一定要对战略发展的环境和实现的可能性进行调查和分析,从而确保高额的现金流向能够获得更高额的利益回报。第二,现金流随着生命周期而动。对于任何企业来说,其发展都是分阶段进行的,在不同的阶段中发展目标是不同的,在房地产企业中也是一样,所以,现金流量也要随着生命周期的不同而不断变化。现金管理者要具有较强的分析能力和洞察能力,从而准确的判断出不同阶段对现金流的需求量,从而制定相应的资金结构,因此,“战略性现金流量管理必须与各阶段的特点相匹配,要突出重点”。第三,管理工作要动态平衡的进行。这里的动态平衡对象指的是“资金的流动性、收益性和增长性”,而其中流动性是指“企业为偿付其债务所持有的现金数额或通过资产转化为现金的能力的描述。”,而现金流动性的增强是可以通过提高房地产企业现金流量的循环速度来实现的;而收益性是指“企业通过经营使其获利的能力的表现”,而收益性的实现在于领导者的投资决策,不单单限制在现金流当中,任何资产的投资都可以实现;增长性,是房地产企业发展能力的一种表现,在发展能力中自我的积累能力是关键,而这种积累能力又与现金流的有效利用有着密不可分的关系。

结束语:

对于处于竞争异常激烈的房地产企业来说,现金流管理方式方法不正确,就会给其带来很大的金融风险,所以,一定要在经济发展新态势下,把现金流的战略性管理和战术性管理相结合,实现全面管理和控制,从而提高房地产企业经济发展的安全性和稳定性。

“慎拿地、少开工、调结构、保销售、去库存、控节奏、快周转”渐渐成为寒冬房企主流应对之道,面对寒冬,房企一方面要明白不同企业家底不同、执行力不同,要选择合适且能驾驭的过冬术;另一方面,需要从战略上认识楼市春夏秋冬皆为常态,学会“开源节流,掌控好现金流”也是房企自身成长与蜕变的最佳课程!

参考文献:

[1] 潇琦.生死考验 房地产企业要掌控好现金流[J]. 北京房地产. 2007(03)

[2] 许世英.加强我国企业现金流管理对策浅析[J]. 中国乡镇企业会计. 2008(01)

第9篇

【关键词】房地产;现金流;管理

文章编号:ISSN1006―656X(2015)01-0055-01

一、引言

企业属于一个盈利主体,企业的主要目标即获取高额的利润。但是,有很多企业每年的利润很可观,却因为无法偿还到期的债务而导致破产清算等。这就是由于企业没有做好现金流管理导致的。有效的现金流管理可以对企业的财务状况、盈利水平、未来发展能力等综合分析,为企业经营者提供可靠,全面的财务信息。

经济学家郎咸平说当中国的房地产市场逐渐走向规范化,保持稳定的现金流应该成为房地产商的座右铭。房地产行业的特殊行业性质也决定了房地产行业现金流管理的重要性。

二、房地产行业现金流管理的特点

房地产行业属于资金密集型企业,投资周期长,风险高,投资金额大,运作复杂。房地产行业建设期间资金需求量很大,一般分为三个阶段。建设初期即开发阶段,包括支付土地出让金,建设前期的报批报建费,设计费等。建设中期即建造阶段,包括建安费,人工费,土地使用税等。建设末期即竣工验收阶段,包括各种建设合同费等。不同项目和不同建设阶段都会影响到企业现金的回收。特别是当企业盲目扩张后,其现金流风险明显加大。一般企业的建设期为2-3年,而在这段期间没有收入,所以资金占用时间长。房地产行业不同于其它行业,资金流入和流出的波动幅度大,建设期间均为现金流出,销售后则收回大量现金,所以现金流分布不均。目前我国大多数房地产企业资金较紧张,不少企业经营净现金流为负,无法支付到期的债务利息,有的甚至通过借新债还旧债来维持经营,这导致企业随时面临资金链断裂的风险。近年来,房地产业发展过热,形成较大的房地产泡沫,政府相应地采取了积极的措施来抑制其非理性发展,使得房地产业在缺乏银行贷款支持的同时,也面临着售楼资金回笼速度减缓的压力,而资金一旦投入建设,将无法抽回且资金的回收具有不确定性,因此资金占用的风险高。

三、房地产行业现金流管理存在的问题

(一)房地产企业对现金流管理不够重视

现在很多企业仍存在盲目追求利润,缺乏现金流管理的意识。许多企业管理层认为现金流管理只是财务人员应关注的,现金流如同“流水账”,只是日常的现金流入和流出。这些企业从根本上错误理解现金流管理,没有意识到现金流管理的重要性。

(二)现金流管理缺乏计划性

目前,很多企业的现金流管理侧重于事后分析,缺乏计划性。一个有效的现金流管理体制应该包括事前预算,事中控制,事后分析。企业的现金流贯穿于企业的全程,片面的事后分析可能导致事情没有挽救的余地,而且事前预算也有利于企业制度有效的战略规划。

(三)现金流管理没有同企业战略管理相结合

我国的现金流管理还只是停留在预算,日常管理等方面,没有同企业战略有效结合。很多房地产行业投资项目都具有一定的盲目性,没有对项目的可行性进行分析,手有余钱时就将大量的资金投入项目公司,这样很容易导致资金链断裂,随时可能面临破产的风险。

四、提高房地产行业现金流管理的对策

(一)企业应高度重视现金流管理

房地产行业的管理者应高度重视现金流管理的重要性,建立健全内控制度。特别是应收账款的管理制度,积极加快应收账款的收回,避免坏账损失,增加企业的现金流入量。制定合理的资本结构,多渠道融资,降低筹资成本。

(二)编制现金流预算

为保证现金正常流转,保证现金流的平衡,避免出现无法偿还到期债务或者闲置资金的现象,房地产行业应该编制有效的现金流预算。通过编制预算,能够及时掌握现金流的情况,财务人员应及时将实际发生额同预算相比较,一旦发现有超出预算的,及时查明原因,并采取积极有效的方法措施。对于企业外部市场环境发生重大变动或者企业内部制度发生较大改变,对企业现金流影响较大的可以考虑重新编制预算。

(三)现金流管理同企业战略相结合

企业战略是企业的指南针,是决定企业经营活动成败的关键性因素,也是企业长久高效发展的重要基础。企业战略也能决定现金流的流向,现金流要与企业的战略决策相协调。现金流也是指导企业战略的重要因素,在企业的发展过程中,企业要根据自身的资金实力制定切实可行的企业发展战略,不能盲目扩张或者盲目投资等。

(四)现金流管理分阶段管理

由于房地产行业的特殊性,一般可将房地产行业分为三个阶段即开发阶段,建设阶段,销售阶段。不同的阶段对现金流的要求也是不同的,企业关注的重点和目标也不相同,所以企业管理者要能够准确的分析识别企业在各个不同阶段的特点及定位并针对不同的现金流需求制定不同的现金流管理。切忌一概而论,要突出不同阶段各自的侧重点。

(五)考虑多方面发展,追求现金流平衡

房地产行业的资金回收期长,而且资金投资巨大,容易导致资金周转困难。所以企业可以考虑多方面投资,让资金流转更灵活。比如公司可以成立商业管理公司,商业管理公司收取固定的租金,可以产生持续的现金流,这些资金又可以投入到房地产项目等。多元化的发展有利于提高资金的使用效率,获得更多收益。

参考文献:

[1] 叶根金. 对房地产企业现金管理若干问题的思考[J]. 中国经贸. 2010(2):P102

[2] 段九利,郭志刚,刘红心. 现金流量风险成因探析[J]. 会计之友. 2006(9):P16-5

第10篇

【关键词】房地产企业;现金流;现金流管理

我国房地产市场持续高速发展,在政府宏观调控政策不断紧迫的情况下,房地产企业资金链条脆弱,需要保有充足的现金净流量,那么加强现金流管理就显得至关重要。

1 房地产企业现金流管理的意义

1)房地产开发需要巨额的投资保障,如果没有足够的资金,企业就无法进行项目运作。良好的现金流管理不仅可以合理地配置资金,保障企业各个环节的现金需求。

2)通过现金流的管理,企业可以全面提高企业财务管理水平,带动和促进企业整体经营管理水平的提高,以适应激烈竞争的房地产行业需要。

2 房地产企业现金流的特点

房地产开发的投入、产出价值巨大,项目开发周期时间长,所含风险因素众多,因此房地产开发企业也就具有符合自身生产经营特点的现金流特征,其表现为:

1)资金需求数额巨大,现金占用的风险性大。房地产项目开发是一个规模庞大的综合性工程,从土地购买到房地产的建设、租售涉及许多环节,需要投入大量的资金。并且,资金一旦投入就具有不可移动性,很难根据各种因素加以调整,这无疑加大了现金流的风险性。

2)现金的占用周期长。对每一个房地产开发项目而言,从选择地块到竣工验收,直至出售(或出租)需要3~5年的时间。因为房地产开发周期长、资金周转慢、回收期长,所以现金的占用期长。

3)项目开发时,往往负债率较高。开发商在开发具体项目时,很少全部使用自有资金。即使是自有资金充足的开发商,在每个项目上使用自有资金也比较少,大量的资金还是依靠贷款。

3 房地产企业现金流管理的现状

3.1 现金流管理不符合自身特点和发展战略

目前,大多数房地产企业的现金流管理仅仅停留在公司运营层面,还没有提升到战略管理的地位,也没有根据自身的行业特点制定出符合自身发展的现金流管理方法,更没有与企业的发展目标相结合。因为房地产企业的整体资金周转速度往往比较慢,资金使用效率的阶段性强,所以不符合企业战略和特点的现金流管理必然会影响到企业的发展,甚至造成生存困局。

3.2 资金来源渠道过于单一

2011年全国房地产开发投资资金来源总额达83245.9亿元,其中利用外资813.6亿元,占总比小于1%,自筹资金34093.4亿元,占总比41%。经对各年资金来源比对发现,自筹资金一直是我国房地产行业资金的重要来源,对外资的利用率始终处于极低的状态。

3.3 现金流管理缺少全程控制

现金流的管理与市场调查、采购、人力资源管理、项目实施、经营管理等职能部门直接相关,需要企业制定统一的管理策略,协调各部门的具体运作才能保障现金流在企业中正常流动。然而目前有些领导层对财务知识不了解,没有事前预测和预警机制;企业过于关注营运利润,而忽视了财务规划,不能更好地做出正确的投资决策;不能实现各相关部门的联合协调运转和相关调控,无法形成通畅、有序的现金流,现金流管理的品质较差。

4 房地产企业现金流管理的改进

现金流管理是企业管理的核心,企业要想生存和发展,就需要不断提高管理水平,做好现金流管理。

4.1 制定符合企业自身特点和战略的现金流管理

企业战略决定现金流的流动方式,反过来现金流又服务于企业的发展战略。企业进行现金流战略决策时,要进行环境影响因素和企业战略分析,根据自身的资金实力制定切实可行的企业发展战略,使现金流动方式与企业战略和环境变化相适应,切忌盲目扩张,造成资金链的断裂。

在企业的不同发展阶段,现金流会呈现出不同的特点,战略性现金流量管理应与各阶段的特点相匹配,并突出重点。领导层应能准确分析和识别企业在不同经营阶段的特点,并根据现金流量的需要,提出合适的财务结构。

4.2 确定现金持有量,合理调度现金流动。

房地产开发存在着诸多的不确定因素,需要提前进行正确预测,确定现金持有量,尽量使现金地进出实现同步,减少现金的总体占用额度。

常用的确定现金持有量的方法有:

1)成本分析法。求出持有成本、短缺成本和管理成本合计值为最低时的现金持有量。

2)存货法。将企业现金持有量和一定时期有价证券的变现次数联系起来衡量,即将持有现金的机会成本同有价证券的转换成本相加,求得总成本最低时的现金余额。

3)随机法。根据历史经验和现实需要,测算出一个现金持有量的控制范围,将现金持有量控制在上下限之内。

此外,还可根据现金流的特点,通过统计分析找出影响现金持有量变动的因素,建立与数据样本拟合较好的回归模型,预测未来影响因素和现金持有量之间的变化关系。此法需要结合房地产企业的现金管理模式和业务发展情况等定性指标来进行辅助判断。

4.3 调动闲置资金,提高资金使用率

在资金大量回笼期,可以充分发挥内部闲置资金的作用,将闲置资金用于短期有价证券等渠道的投资,加速资金的周转,提高资金的使用效率,从而获取客观的主营业务外利润。据统计,所有国有企业的流动资金年周转期缩短一天,就可以节约资金10多亿元,如果减少2%~3%的闲置资金占用,全年可节约资金上百亿元。

现在很多大型的房地产公司实行房地产项目的开发滚动,用较少的资金推动多个项目的交叉进行,这样不但提高了资金利用率,也能缓解企业应对银行资金紧缩政策的压力。

4.4 积极拓展资金来源,实现多渠道融资。

房地产行业可以发行债券,利用股权或资产转让等方式来筹集资金,此外还应该由依靠银行的间接融资向直接融资转变,进一步推进房地产基金的前行,甚至吸引海外投资的份额,从单一的融资方式转向多元化吸纳。

2005年3月,澳大利亚投行麦格理集团公司收购了上海一座甲级写字楼项目,这是我国房地产市场吸引海外基金的一次实践。海外基金的参与开拓了融资渠道,规范了房地产市场的素质,还可以满足很多中小企业旺盛的现金需求。

第11篇

关键词:房地产市场 资金链分析

一、房地产市场近期走势

进入2014年之后,全国房地产突然出现了“分水岭”,房价回落、增速分化,房地产开发投资速度回落,房地产成交价居高,区域分化明显,房企资金面趋紧等特征突然出现。房价下跌及房地产市场疲软并存的状态,已引发商业银行的风险担忧,个别商业银行的信贷政策出现调整,房企资金面将逐步趋紧。部分银行在2014年初,无论是开发贷款还是个人按揭贷款,贷款的放款时间都被明显拉长。

二、房地产资金链的分析

从三个方面分析房地产资金链的现状,分别是:筹资活动、投资活动和经营活动,探究在各个环节存在的问题。

(一)房地产筹资活动

房地产资金链是从筹资活动开始的,在整个环节中占有重要地位,对整个环节的运营起到重要的影响。首先,房地产行业必须要有筹措资金的能力,有大量的的资金支撑;其次,筹资活动是其他活动的重要环节,一旦这个环节发生了什么问题,其他环节的正常运营也会出现问题。在筹资活动中,主要表现在一下几个方面:

1.银行信贷比重大,依赖程度高

银监会数据显示,到目前为止,中国银行业房地产贷款占总贷款的比重在20%左右,包括房地产开发商的贷款、个人购房贷款,其中个人购房贷款占到整个房地产贷款的67%左右。这些资金来源中大部分集中在银行贷款,对银行贷款的依赖程度高,使得存在很大的信贷风险。

2.较高的资产负债率

依据最新数据显示,2013年上市房企总资产均值为362.89亿元,同比上升24.33%;房地产业务收入均值92.08亿元,同比增长46.62%;资产负债率均值同比增加1.09个百分点至65.81%。房地产行业的偿债压力有所上升,房地产上市公司资产负债率均值65.81%,行业负债水平处于历史高位。其中,地产四巨头中,资产负债率最高的保利地产和万科分别高达80.20%和79.54%。这说明企业面临着很严峻的经营风险,利润的实现满足不了负债的需求,与此同时固定资产不能变现,进而导致企业面临着严重的财务危机。

3.较高的流动负债率

许多大型上市房企资产负债率超过50%的比比皆是,据21世纪经济报的统计,截至1013年三季度末,135家上市房企流动负债合计高达1.476万亿元,占报告期末负债总额的71.37%,较上年末(调整后)的1.26万亿元,增加了2160亿元,增幅为17.14%。在很长的一段时间内,我国的房地产企业都面临着高于70%的较高的流动负债率,这也使得我国房地产企业的资金链长期比较紧张。由于房地产企业普遍选择流动负债来为企业的发展筹资,因此房地产企业的行业特点就是有较高的流动负债率。

(二)房地产投资活动

投资活动是资金链的第二个环节,房地产资金链是否安全运行,关系到资金的使用是否合理。对保证企业的正常平稳发展有重要作用,在整个投资活动中存在的问题:

1.开发投资增速持续下滑,新开工增速降至2008年低谷

发开投资增速的大幅下滑尤其是新开工面积重新进入负增长,意味着企业投资热情的大幅降温,市场销售持续不畅将导致未来几个月开发投资指标继续处于低位。从2002年至今的数据来看,前5月房地产开发投资额占全年总额的30%左右,以此推算今年全年房地产开发投资总额在10万亿元左右,同比增速在15.3%左右。从较长的历史表现来看,当前中国房地产开发速度趋于缓慢,开发投资额和新开工面积年度同比增速已经双双逐级回落,高点和低点都在不断下移之中。

2.开发地产企业土地面积回落,土地市场迅速冷却

在购房者信心不足、全国商品住宅成交均价由涨转跌之时,全国房地产土地成交均价仍能保持持续上升,更多的应是结构性因素影响,一、二线城市土地成交占比上升所致。总体来看,全国土地市场整体呈现低迷状态,受楼市观望情绪的影响,目前企业的销售表现不佳,在拿地不去存货之间,去存货成为房企首要任务,拿地意愿不强烈。

3.速动比率较低

企业的流动资产所占比重较大,是受行业特征和经营模式的影响。开发成本在存货中的比重较大,原材料所占比重较少,速动比率较低。由于速动比率长期低于安全值,所以造成企业的营运资金持有量一直处于一个较低值,进而使得企业面临较大的还款压力。

(三)房地产经营活动

1.销售市场遇冷

2014年上半年全国商品房销售面积和销售金额双双呈负增长,且降幅存在继续扩大的趋势。1-5月份,商品房销售面积36070万平方米,同比下降7.8%,降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。其中,住宅销售面积下降9.2%。商品房销售额23674亿元,下降8.5%,降幅比1-4月份扩大0.7个百分点。其中,住宅销售额下降10.2%。

从房地产销售面积和金额的同比增速趋势表现看,涨幅收窄、增速逐渐放缓的趋势尤为明显。市场供应增加、价格上涨导致购买力不足,再加上银行对个人房贷的收紧,进而促成了整个行业的下跌调整。自从进入2014年,商品房销售额的下跌速度已经超过了销售面积的下跌速度,预示着价格深度调整的阶段已经不远了。

2.现金流出现负的增长

房地产在投资开发上投入了大量的资金,鉴于房地产整体的项目周期长这个特点,使得房地产企业很容易产生资金周转困难,从而影响到整个资金链的运转,因此现金流的运转更加困难。截止到2013年,房地产市场的现金流动负债比率均值也由-0.06%下降至-7.75%,这说明对于企业负债的偿还,经营活动产生的现金流量已经无法满足,只能依靠企业自有资金的周转,这增加了企业的经营风险,并且大大增加了企业的短期资金偿债风险,从而对企业的长期发展形成影响。

三、房地产资金链管理措施建议

(一)拓宽投资渠道

房地产企业在筹资过程中可以拓宽筹资渠道,从而降低经营风险,进而减少对银行贷款的依赖。房地产企业可以探索更多的筹资渠道,推动房地产金融产品多元化。例如合作开发模式,引入房地产信托,金融机构参股,上市公司收购,发起设立地产基金以及海外上市等等创新融资渠道,从而改变房地产市场对银行贷款的依赖,改变当前现金流紧缺的局面。

(二)加强现金动态管理,加快周转,提高资金使用效率

现金周转和管理都是动态的,企业应在现金流动态的基础上建立预算控制系统,编制针对经营活动中现金周转的详细预算,并进行有效控制,及时发现整个过程中出现的问题,并解决出现的问题,以此来保证经营活动顺利进行。与此同时,房地产企业还应该加大资金回笼力度,提高资金周转速度,进而提升资金的使用效率。保持现金流的高速周转,追求企业效率,才能持续快速的增长。快速周转不仅能使企业规避风险,还可以提高资本收益水平。企业加快周转速度,提高资金的使用效率,可以有效适应外部环境的不确定性和日趋激烈的竞争。

(三)建立资金管理和分析评价系统

资金管理信息系统的建立,可以实现资金集中管理和信息收集。通过这一系统,可以实现安全、快捷地处理收付款项业务,优化资源配置,提高资金使用效率,从而提高抗风险能力。这一系统的建立,使资金信息能够被公司实时掌握,为各级管理层提供了决策和服务的支持。

资金分析评价系统的建立,就是将资金管理模式向下延伸到利润中心,资金状况从利润中心开始分析,由浅入深,分析评价其资金管理工作,进而提升管理效率,提供决策支持。

四、结束语

现金流管理是企业财务管理的重要组成部分,不仅需要合理的组织实施架构和人员的合理安排,还要考虑国家宏观经济政策,房地产行业所处的内外部环境等因素。在整个分析活动过程中,不仅要进行全面的分析,还要选择特定项目进行重点分析,并将全面分析和重点分析相结合,以保证分析结果合理有效,进而规避和预防现金流风险。只有综合考虑了各方面的影响因素,才能对整个企业的现金流管理有较为清晰的把握。

参考文献:

[1]许文薇,蔡芝璐.房地产资金链管理及发展趋势研究――以浙江省房地产上市公司为例[J].北方经贸,2013(4).

[2]郑军.关于我国房地产企业资金链管理的思考[J].沿海企业与科技,2013(13).

[3]王德发.财务报表分析(第三版)[M].北京:中国人民大学出版社,2012(110).

第12篇

关键词:房地产企业;项目融资;资金管控;对策

中图分类号:F271 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2014)29-0246-02

资金是企业生存和发展的重要资源,企业的资金管理贯穿于企业发展和经营管理的各个环节。尤其是对于房地产企业而言,作为资金密集型的企业,高效的资金管理能够充分提高资金周转速度,降低企业成本,促进房地产企业经济效益提升。房地产企业是专门从事房地产开发和经营管理活动的企业组织,房地产项目的开发具有投资规模大、投资成本高、资金周转周期长等特点。因此,房地产企业相对于其他企业组织而言,资金管理显得尤为重要,加强房地产企业的项目融资管理和资金管理与控制,对于保证房地产企业经营活动的顺利进行具有重要意义。近年来,房地产项目成为推动我国经济增长的重要项目,房地产项目的投融资问题也日益受到关注,如何加强房地产企业的融资管理,提高房地产企业资金管控水平,促进房地产企业资金管理效益的提升成为房地产企业财务管理的核心内容。研究房地产企业的项目融资和资金管理,旨在提高房地产项目的融资能力,降低房地产企业的融资成本和融资风险,提高房地产企业的资金管理水平,有效地整合房地产企业的资源,提高企业资金使用效益,实现房地产企业整体效益的最大化。

一、房地产企业在项目融资和资金管理方面存在的问题分析

1.房地产融资决策不当

在房地产项目的融资过程中,由于房地产企业缺乏科学的融资决策,造成项目融资出现融资结构不合理的情况,造成企业融资成本过高和引起债务危机的现象。房地产企业针对某一地产开发项目的投资,需要进行融资决策分析,进而确定企业的项目融资的渠道、数量、风险等要素。但是,由于房地产企业缺乏科学的决策分析流程,没有对项目融资决策进行综合的分析和评价,缺乏资深的融资顾问的参与,造成项目融资不够合理和完善,不能够满足房地产项目融资的经济性和安全性要求,造成巨大的融资成本和财务风险。另外,缺乏科学的审批流程和审批制度,也是造成房地产企业融资决策不当的重要原因。

2.房地产融资市场体系不健全,融资效率低

房地产项目在融资的过程中存在多种融资模式,但在实际的运行过程中,我国房地产企业尚未形成多元化的、完善的融资模式。各地的房地产企业的主要融资渠道是银行贷款。单一的融资模式容易造成房地产企业巨大的融资风险。在我国房地产行业的融资体系还不够健全,许多房地产企业在企业的发展过程中存在短视行为,企业过度地依赖于银行贷款,而银行贷款受到国家政策和市场环境的影响,受到宏观经济调控的影响,房地产企业的银行贷款的融资方式严重制约企业的发展。同时,由于缺乏健全的融资市场体系,房地产企业在项目开发的过程中,存在融资成本过高的风险,这严重地制约了房地产企业项目开发资金的有效筹集,给房地产企业带来巨大的财务风险和市场风险。另外,房地产项目在融资的过程中,缺乏对自身情况的分析和估算。对房地产项目的投资规模、融资方式、项目建设的数量、融资的时机等,缺乏充分的考虑,造成房地产项目开发盲目融资的现象,给房地产企业造成潜在的财务风险。

3.房地产企业内部控制水平不高

房地产项目建设是一项投资周期长、投资规模大、投资成本高、面临风险多的项目。因此,房地产企业在项目开发和经营管理的过程中面临多重风险的考验。而当前许多房地产企业由于缺乏科学的风险管理意识,在项目融资和项目资金管控方面存在严重的不足和问题,造成企业存在巨大的风险和危机。房地产企业缺乏健全的内部控制体系,对企业的财务管理风险和融资风险缺乏充分的预警、识别和应对机制。企业缺乏对融资风险和资金管理风险的重视,对变幻莫测的市场环境缺乏冷静的、科学的分析和认识。这造成房地产企业严重的财务风险隐患。最后,房地产企业缺乏健全的内部控制机构,对投资和资金缺乏有效的监督管理职能部门,造成房地产企业的风险。

4.资金管控不严和调度不合理,造成企业财务困境

在房地产企业的项目投资和开发管理过程中,资金管控水平低下,缺乏有效的资金管理制度,影响房地产项目资金管理的效率,可能导致奖金被挪用,侵占,抽逃或者遭受欺诈。另外,房地产企业资金调度的不合理,营运不畅,可能导致企业陷入财务困境或资金冗余。

对项目建设资金的使用缺乏有效的预算管理,房地产项目资金在使用的过程中不能够按照计划进行控制,项目资金在收付过程中缺乏有力的监督和控制,严重影房地产项目开发资金的正常运转,影响和制约项目的进度和项目投资资金的周转,不利于房地产企业的财务安全,影响房地产企业的健康发展。

二、加强房地产企业项目融资和资金管控的措施建议

1.加强房地产企业融资决策分析

科学的融资决策分析,对于提高房地产企业的项目融资水平,降低融资成本和融资风险具有重要意义。房地产企业在进行房地产项目投资之后,应该进行科学的融资决策分析,探讨企业融资的方式、途径,融资成本以及存在的融资风险和债务风险等。企业应该对项目资金的筹集途径进行科学的比较分析,对企业的债务责任和融资规模以及融资期限进行综合的评价分析。从而确定企业的融资目标和融资方案。企业应该充分认识自身的融资能力,提出建设性的融资方案,充分的咨询融资顾问,降低融资风险和融资成本。

2.推进融资渠道创新,实现多元化融资

房地产企业在项目融资过程中多采用银行贷款等信贷融资方式,随着房地产行业的深入发展,例如,地产基金、地产投资专门机构、地产信托、地产专业投资银行等多途径的融资方式得到深入的发展。企业在进行项目融资中应该主动发展多元化的融资,推动房地产企业融资渠道的创新,通过多元化的融资方式,有效地降低企业的融资风险和融资成本,提高房地产企业的融资效率。其次,房地产企业可以通过股权融资的方式获得企业发展资金。房地产企业通过上市发行股票和借壳上市的方式获得资金,这是房地产企业有效的利用资本市场,获得企业发展资金的方式。再次,房地产企业可以通过发行公司债券的方式融资。房地产企业虽然可以利用银行贷款的形式解决短期的资金需求问题,但是无法满足企业长期发展的资金需求。因此,房地产企业可以发行公司债券,为企业筹得建设资金。债券融资是一项稳定的投资方式,能够有效满足公司长期发展的资金需求。债券融资能够有效地降低房地产企业对信贷融资的依赖,改善房地产企业的融资结构。房地产在融资的过程中应该合理地控制企业的资产负债率,保证良好的社会形象,稳步扩张,促进企业健康稳定发展。

3.监督资金使用过程,提高资金使用效率

通过对房地产企业的自有资金、多渠道融资筹得的资金进行合理的组织和安排,制订科学的资金使用计划,提高房地产项目的资金管理水平,加强对房地产建设资金的使用过程的监督,能够有效地提升资金使用效率,避免资金使用中存在的风险因素。在房地产项目的设计、采购、施工阶段的资金使用的过程中,房地产企业应该科学地制订资金使用计划,加强对资金过程的监督和控制,避免资金使用过程中出现浪费和流失的现象,降低资金使用的成本。另外,应该加强对项目建设资金的集中管理。房地产项目的建设资金使用主要流向工程的采购和建设成本中,因此,必须加强对工程材料采购和工程施工过程的资金使用的审批程序监督,严格控制资金的支出,保证资金合理安全的流动。房地产企业的财务部门应该制定滚动的预算计划,加强对资金使用的预算管理,确保资金的合理安全流动。最后,应该加强对项目资金的收入与支付过程的监控。针对房地产项目的运作流程,加强对关键节点的资金流动的监控,建立完善的内部控制制度,完善相关的资金审批、严格用款审批制度,有效防范资金使用风险。

4.完善资金管理制度,保障房地产项目资金安全

房地产企业在进行房地产开发的过程中,由于投资额度较大、投资周期长,项目资金管理存在一定的特殊性和复杂性。因此,必须建立完善的资金管理制度,完善项目资金的保障机制。房地产企业在进行资金管理过程中,应该采用资金集中管理的方式,建立完善的项目工程款项和工程费用的计量、审批、确认以及支付程序。完善房地产项目的资金存取、费用收付制度,加强对资金流动的审批和操作流程的规范,从而保证房地产项目的资金有效管理。提高房地产项目的财务资金计划管理水平。在房地产开发的阶段,应科学地编制项目建设资金使用计划及原材料设备等采购资金计划通过全面的年度和月底资金使用计划的编制,根据实际的工期需要和工程进度需要,科学合理地安排项目资金使用,从而实现科学的房地产项目的资金管理,提高资金管理和使用的效率,保证资金的安全性和稳定性,促进房地产企业财务管理的效率,降低房地产企业的财务风险。

资金对于资本密集型的房地产企业发展而言至关重要,关系房地产企业的投资、开发和战略发展。因此,房地产企业在进行项目立项、土地储备、房地产开发的过程中,需要大量的资金投入。房地产企业的项目融资和资金管理与控制,关系到房地产企业的生存和发展。因此,房地产企业应该建立科学的内部控制体系,实施多元化的融资模式,加强对融资渠道的创新,不断完善企业的财务管理制度,提高对企业资金管理和使用的监控,加强对资金使用的预算管理和内部审计,提高房地产企业的资金使用的效率,保证资金的安全性和可靠性,降低企业的财务风险,促进房地产企业健康持续发展。

参考文献:

[1] 吴国方.房地产项目融资基础模式比较分析[J].经营管理者,2011,(11).

[2] 姚钢.浅谈新形势下的房地产项目融资渠道[J].中国科技信息,2009,(12).

[3] 解秀丽.房地产企业加强资金管理对策初探[J].经营管理者,2011,(2).

第13篇

【关键词】会计利润,现金流量,矛盾,协调,地产行业

一、房地产开发企业现金流量与会计利润的处理

1、现金流量处理。房地产现金流就是在一定时期内通过融资和销售房地产品而取得的现金流入,再支付购置土地款、工程款、营销费用、管理费用、财务费用、税金和偿还借款后的差额。房地产企业现金流管理就是企业通过对外融资、存货及应收账款管理等手段,使企业保持正向现金流以满足企业正常经营及发展需要,而不至于现金囤积造成浪费。

2、会计利润处理。房地产企业的会计利润通过利润表予以反映,采用的是权责发生制,主要来自于企业正常的生产经营活动的经营成果,因而对于房地产企业的销售收入、租金收入以及相关建设成本等均采用摊销的方法,使得企业的会计利润保持在较为稳定的水平上,合理及有效的估计对于保证房地产企业的准确的会计利润具有重要作用

二、房地产企业现金流量和会计利润的矛盾分析

虽然会计利润和现金流量对于房地产企业的发展状况等都具有分析和预测作用,保证了企业的稳定与发展,但是,房地产行业的特殊性决定了其现金流量和会计利润存在区别及矛盾。

1、二者的计量基础不同。企业的会计利润是以权责发生制为基础摊销的,而现金流量是以收付实现制为基础计算出来的,房地产企业由于投资周期长,二者在评估企业的运营效果上存在显著不同,对于企业的决策和未来的发展影响重大。

2、二者填列内容及方法不同。会计利润以利润表为载体,主要包括主营业务收支、期间费用及营业外收支等部分,它的填列方法具有一定的运算性。现金流量以现金流量表为载体,主要包括经营活动、投资活动以及筹资活动中的现金流量,其填制方法分为直接法和间接法两种。直接法以利润表的营业收入为起算点,间接法将净利润调节为经营活动的现金流量。此差异使得房地产企业可以从两个不同角度分析企业的财务状况,对企业当前和未来时间的绩效水平予以评价。

3、二者说明的经济含义不同。会计利润其数额大小在很大程度上反映企业生产经营过程中所取得的经济效益, 表明企业在每一会计期间的最终经营成果。而现金流量的多少则清楚的表明了企业经营周转是否顺畅、资金是否紧缺、支付偿债能力以及是否过度扩大经营规模, 对外投资是否恰当, 资本经营是否有效等, 从而为投资者、债权人、企业管理者提供非常有用的信息。这意味着一定时期内高额会计利润的背后可能是大量的现金赤字,这使得房地产企业对于经营、投资及筹资等得到背道而驰的结论。

4、二者在决策中的作用不同。会计利润由于考虑的是一段时期内的收益情况,其在长期决策中的作用更为明显,而现金流量对企业短期内的运营状况的反应程度更好,对其短期决策更为有效;同时,会计利润适用于法定政策,是企业与国家政策相协调的工具,而现金流量更多的为投资者、债权人所运用,是现今更为灵活的财务指标。

由此可见,在房地产企业中,会计利润和现金流量对于企业的财务及整体发展的影响不同。因此,房地产行业的有效发展势必要解决好会计利润和现金流量的矛盾问题。

三、房地产企业会计利润与现金流量的协调方法

1、制定良好的销售计划。对于房地产行业,良好的流转是企业稳定和发展的基石,因此,必须关注主营业务的销售工作。在销售过程中注意调研,了解不同消费者的需求,同时采取适应的营销策略保证销售顺利完成,从而使得企业能够获得较高的存货周转率,使得企业更好的利用资金。

2、制定合理的应收账款信用政策。高度重视应收账款的清收工作,及时整理应收账款客户信息,树立风险意识、加强信用风险管理、防范与化解信用风险。可以采取现金折扣的方式,以使客户早日偿还货款。

3、加强对存货的分析与管理。进行合理预测, 制定采购计划, 确定规模,保证资金的有效利用。同时,对存货进行有效的管理与控制,提高流通效率。

4、制定良好的现金流量安排及监督工作。合理安排各项活动的现金流量比例,不断记录并总结企业的经营活动现金流量、投资活动现金流量、筹资活动现金流量。根据企业自身的实际情况, 合理分析研究和适当调整三者的比例关系, 才能使企业的现金流量更好地满足企业经营及发展的需要, 使现金流量达到最优, 从而实现企业净利润与现金流量的同步增长。

总之, 现金流量与会计利润差异存在是一个不可忽视的现实问题。要解决这一问题,企业应转变观念, 真正树立“ 现金至上”的投资价值观。价值最大化是企业和投资者的共同目标, 资本的增值应表现为利润的增加与现金流量规模与速度的同步提高。而偏重会计利润, 忽视现金流量, 就无疑成了一条腿走路。因此, 现金流量在企业生存发展和经营管理中的作用是绝对不可忽视的。

参考文献:

第14篇

Abstract: The important function of cash flow in the real estate enterprises is presented and on this basis, the specific measures of cash flow in real estate enterprises are further discussed.

关键词:房地产企业;现金流管理;重要性;管理措施

Key words: real estate enterprises; cash flow management; importance; management measure

中图分类号:F27 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)09-0012-01

1现金流在房地产企业管理中的重要作用

房地产企业现金流量优越性主要表现在以下几个方面:

1.1 现金流量能更好的反映房地产企业的发展能力和偿债能力

实践证明,大部分破产倒闭的企业都是盈利情况非常好的企业,这些企业虽然利润丰厚,拥有大量的流动资产,但现金支付能力却很差,甚至无力偿还到期债务,最后破产清算。存货周转率是衡量现金流量的重要指标,房地产企业的存货由土地价款和开发成本(建安费、管理费、资本化利息等)构成,存货周转速度体现了,房地产开发企业资金循环速度的快慢,体现了由存货到可销售房屋这种产品的时间,这个时间越短,现金流动越快,相应的资金成本越低,企业可持续发展能力越强,企业的现金流稳定,偿债能力就越强。预收帐款是监控现金流量的又一重要指标,《新企业会计准则》要求,房地产企业收入的确认以业主签字确认收房手续为依据,这就导致主要的收入指标对现金流量体现的滞后性,预收帐款是房屋销售时取得现金的最及时的记录指标,预收帐款的本期发生总量持续稳定且金额越大,说明房地产开发产品的销量和开发量稳定,体现了企业的持续经营能力、开发规模的变动情况,体现了房地产企业的强偿债能力。

1.2 现金流量比利润更真实的反映房地产开发企业的收益质量

收益质量是财务报告体现的收益与企业真实业绩之间的相关性,如果收益能如实反映企业的业绩,则认为收益质量好。如果收益不能很好地反映企业的业绩,则认为收益的质量较差。房地产开发行业的收入、成本确认有一定的滞后性,由于开发周期较长,从客户购买开发产品、企业取得销售回款,到房地产开发企业确认收入、成本少则需要一、二年时间,甚至存在滞后三、四年的情况,这样以权责发生制为基础的帐面利润资料实际上是以前年度企业经营的成果,滞后于实际情况,而以收付实现制为基础的现金流量所体现的收益质量较为及时准确。资产负债表和利润分配表中利润指标可以在不同的年度间用适当的会计方法进行调节,而现金流量被人粉饰的可能性很小,关注现金流量指标,可以剔出利润指标中的“水分”,正确地考察企业现金流量情况,才能使投资者和债权人更充分、更全面的认识企业的财务状况,真实准确的现金流量情况能体现企业的盈利质量和价值创造能力。

1.3 现金流量体现了房地产开发企业的财务弹性

财务弹性是指企业适应经济环境和利用投资机会的能力,主要体现在企业现金流量和支付现金的需要的比较,企业现金流量超过现金支出的需要,有剩余现金时,企业的财务弹性就大,反之,如果出现现金支付量大于现金流入量的情形,企业的筹资能力、偿债能力就会变差,企业财务弹性就变小。

2房地产企业现金流管理措施

现金流的管理目标是实现企业的价值创造,是为了价值创造的现金流的流向、流量、流程、结构、效益等的管理,具体又分为现金流的战略性管理和战术性管理两个方面:

2.1 现金流的战略性管理

2.1.1 企业战略与现金流管理相结合。企业战略决定现金流流向,现金流管理与企业战略相结合,制定企业战略时应考虑现金流状况,同时现金流要服务于企业发展战略。企业进行现金流向战略决策首先要进行环境影响因素分析和企业战略分析,现金流向要与环境变化相协调。对以房地产为主的企业而言,在企业的发展过程中要根据自身的资金实力制定切实可行的企业发展战略,切忌盲目扩张,跟风发展;针对非房地产开发企业,要经得住房地产行业高回报外表的诱惑,不要盲目涉足房地产开发行业,切记高回报也意味着高风险。

2.1.2 现金流管理与企业生命周期相结合。在企业不同的发展阶段,企业关注的目标和重点会有所不同,现金流量循环也会呈现出不同的特点。管理者必须能够准确分析和识别企业在生命周期不同阶段的特点及定位,并能够根据对现金流量的需要,提出合适的财务结构。所以,战略性现金流量管理必须与各阶段的特点相匹配,要突出重点,不可一视同仁,等而视之。同时,还要注意在不同发展阶段,经营活动、投资活动和筹资活动现金流之间的转化和配合。

2.1.3 现金流量管理必须做好流动性、收益性和增长性动态平衡。流动性是企业为偿付其债务所持有的现金数额或通过资产转化为现金的能力的描述。收益性是企业通过经营使其获利的能力的表现。增长性是企业自我积累和发展能力的表现。

2.1.4 战略性现金流管理应追求现金流平衡。房地产开发企业的业务由于回报期长,资金回流比较慢,而且因为资本投资巨大,容易出现资金周转不灵的风险。最理想的是将不同投资回报期及不同现金回款方式的业务进行组合,以分散风险。

2.2 现金流的战术性管理

2.2.1 现金流预算。现金流总预算着重于规划和控制企业宏观的经营活动,保障企业战略目标的实现,日常现金流预算统管日常经营活动的现金安排,保证现金流有条不紊、永不停息,从而保障企业简单再生产或扩大再生产的进行,满足企业价值创造实现的条件。房地产企业年初,应由财务部门编制资金总预算计划,它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。其中,资金收入预算最核心的内容是企业通过销售房屋产品和对外筹资带来的现金净增加额;支出预算最核心的内容是企业开发投资、支付税费所需资金支出。

2.2.2 现金收入管理。房地产开发企业的收入主要为销售其开发的房屋产品所产生的现金流入。收入管理的重点为加快销售进度使企业具有较强的销售变现能力和催收应收账款两个部分。

2.2.3 现金支付管理。土地成本和建筑安装工程款构成了房地产产品成本的大部分,加强土地购置款和工程款的管理也是房地产企业现金流管理的重要组成部分。

第15篇

【关键词】房地产企业 能力分析 净资产收益率 财务投资状况

一、2014年房地产行业现状分析

房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势,行业发展将呈现城市格局分化与房企格局分化的局面;房企利润率继续在低位徘徊;而一二线重点城市房价仍会进一步上涨,但其增速将大幅放缓,预计在5%左右。

1、城市、房企格局分化

2014年城市格局分化现象将继续存在,三四线城市的楼市正在积累较大风险,将面临着巨大的去化压力,但出现崩盘的概率不大。房地产行业呈现出强者愈强的格局,主要是房地产龙头企业拥有更强的市场把控能力以及资源吸聚能力。

2、房企利润率低位徘徊

目前,房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度,利润率在低位徘徊,行业平均利润率不足10%,很多房企的利润率只有5%左右。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升,将很难提升其利润率,获得超额利润。

二、对房地产企业而言,最重要的财务指标是净资产收益率

在市场经济条件下,长期获得较高的净资产收益率是企业最重要的目标之一,同时也是企业发展壮大的前提条件。净资产收益率又称股东权益收益率,是净利润与平均股东权益的百分比,是公司税后利润除以净资产得到的百分比率,该指标反映股东权益的收益水平,用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高,说明投资带来的收益越高。企业家的首要责任是为社会创造价值和财富,而净资产收益率是衡量其效果的最好的一个指标。

净资产收益率=净利润/股东权益=(净利润/销售收入)*(销售收入/总资产)*(总资产/股东权益)=销售利润率*总资产周转率*财务杠杆比率

从经营者使用会计信息的角度看,应使用加权平均净资产收益率计算公式(2)中计算出的净资产收益率指标,该指标反应了过去一年的综合管理水平,对于经营者总结过去,制定经营决策意义重大。因此,企业在利用杜邦财务分析体系分析企业财务情况时应该采用加权平均净资产收益率。另外在对经营者业绩评价是也可以采用。从企业外部的相关利益人股东看,应使用全面摊薄净资产收益率计算公式(1)中计算出的净资产收益率指标,只是基于股份制企业的特殊性:在增加股份时新股东要超面值缴入资本并获得同股同权的地位,期末的股东对本年利润拥有同等权利。

总之,对企业内更多的侧重采用加权平均法计算出的净资产收益率;对企业外更多的侧重采用全面摊薄法计算出的净资产收益率。

三、从净资产收益率为起点,对房地产企业的四维能力分析

1、赢利能力

企业资本金是所有者投入的资金,资本金利润率的高低直接关系到投资者的权益,是投资者最关心的问题。当企业以资本金为基础,吸收一部分负债资金进行生产经营时,资本金利润率就会因财务杠杆原理的利用而得到提高,提高的利润部分,虽然不是资本金直接带来的,但也可视为资本金有效利用的结果。它还表明企业经营者精明能干,善于利用他人资金,为本企业增加盈利。反之,如果负债资金利息太高,使资本金利润率降低,则应视为财务杠杆原理利用不善的表现。企业成败的关键,只有长期赢利,企业才能真正做到持续经营。

2、偿债能力

企业财务状况的安全性的晴雨表。房地产企业短期偿债能力分析:短期偿债能力是房地产企业的流动资产偿付流动负债的能力。一般来说,房地产企业的流动负债是偿还期在一年或超过一年的一个营业周期,需以流动资产来偿还的。所以,短期偿债能力的大小,主要取决于流动资产的数量和质量,也就是资产的变现能力和变现速度。通常,我们分析房地产企业的短期偿债能力主要是通过变现力指标:流动比率;速动比率;现金比率,其中现金比率将在现金流量分析中具体分析

3、营运能力

企业营运能力分析有助于判断企业财务的安全性、资本的保全程度以及资产的收益能力,可用以进行相应的投资决策。一是企业的安全性与其资产结构密切相关,如果企业流动性强的资产所占的比重大,企业资产的变现能力强,企业一般不会遇到现金拮据的压力,企业的财务安全性较高。二是要保全所有者或股东的投入资本,除要求在资产的运用过程中,资产的净损失不得冲减资本金外,还要有高质量的资产作为其物质基础,否则资产周转价值不能实现,就无从谈及资本保全。

4、成长能力

杜邦分析法有助于企业管理层更加清晰地看到权益资本收益率的决定因素,以及销售净利润率与总资产周转率、债务比率之间的相互关联关系.杜邦分析法的的基本思路: 权益乘数表示企业的负债程度,反映了公司利用财务杠杆进行经营活动的程度。资产负债率高,权益乘数就大,这说明公司负债程度高,公司会有较多的杠杆利益,但风险也高;在分析房地产企业的成长能力时,不仅应对其报表数据进行多期比较,还应对具体的行业指标,如开发面积、销售面积、土地储备等指标进行多期比较分析。

四、通过杠杆系数,放大房地产企业的净资产收益率

利用房地产企业在资本市场的良好形象多方面融资、提高企业总资产,利用杠杆系数将净资产收益率放大。围绕企业的经营管理捕捉管理层最关心的热点问题,适时的进行各种定期的和专题的财务分析。既可利用财务信息,也可利用业务信息结合判断与估计,体现财务分析的实时化和快速反应。在现代企业制度下的财务分析应该从经营者的角度出发,强调在利用财务分析发现企业存在问题的同时进一步通过财务分析来判断企业资本运营效果,以便作出正确的决策调整,提高企业资本运营效率,增强企业的财富,从而达到股东财富最大化的目的。

参考文献:

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[2]杜晓宇.中国上市公司高管变更期间业绩预告披露行为研究[D].吉林大学,2009.

[3]刘丽靓.上市公司再融资须与分红挂钩[N].证券日报,2008.