房地产企业现金流分析范文

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第1篇

关键词：房地产 现金流 案例分析

作为我国最大的房地产开发企业，万科坚持主流市场定位，以市场、客户、股东为导向，积极促进销售，持续提升效率，优化管理，推进住宅产业化战略，经营业绩连上台阶。在销售和开发稳步增长的同时，公司的专业能力得到巩固和提升，产品服务内容也日趋丰富。但是房地产行业的增速过快使得企业快速发展的同时伴随着许多危机。全球金融危机使得潜在的危机渐渐浮出水面，房地产企业的现金流结构失衡等问题再度成为万众瞩目的焦点。因此，包括万科在内的房地产企业纷纷对传统的经营模式进行反思，企业是否能抵御这场金融危机的寒流。万科的经营策略，相对是比较稳定的。其中包括坚持快速周转和稳健的投资策略等。快速周转的房地产企业，具有更强的制造业特色，有利于促使企业不断提升专业能力。而快速周转加上谨慎投资，则保证了企业在市场波动中保持经营的安全性和灵活性。

占据行业领先地位的万科凭借其对市场变化的敏感度和对行业波动的准确把握，业绩稳定增长，2012年全年累计实现销售面积1 295.6万平方米，销售金额1 412.3亿元，销售金额再度刷新行业记录，并在服务理念方面保持领先，相继推出了包括第五食堂、万物仓、幸福驿站在内的一系列服务创新，进一步丰富和拓展了产品服务内容。同时，万科凭借稳健的经营策略保持了相对良好的财务结构和资金状况。

一、现金流量结构分析

（一）现金流量整体分析

经营活动现金流量对企业来说至关重要，会影响企业的盈利质量以及未来的经营成果。从万科近三年的经营现金流量状况来看（见表1），伴随着企业资产规模和销售水平的不断提高，万科的经营活动现金流量净额也同步呈现出逐年上升的趋势，但实质的盈利质量并不是很高。原因是尽管企业的经营活动现金流入在总流入中占的比例很高，但由于经营活动现金流出在总现金流出中所占比例也非常高，导致其经营活动为企业创造的现金流很少，并且耗用了企业很多的资金。由于存货是资金需求和占用的重要影响因素，而且在万科流动资产中占到70%以上，因此需要进一步分析存货内部构成对现金流量产生的影响。进一步分析2010-2012年万科的存货明细可知，万科的存货在近三年最多只有6.27%为已完工开发产品，在建和拟开发产品占了总存货的90%以上。由于房地产开发周期较长，这些项目占用的资金周转较慢，加之在建项目需要持续的后续资金投入，导致资金的耗用越来越多。但是，在市场交易逐步复苏带来的存货消化速度回升的作用下，企业的经营活动现金流的平稳会得到一定的保障，企业的资金压力会相对减轻，企业有望抓住市场的复苏机会，进一步改善运营效率以应对后期市场变化。

由于投资尚处于资金投入期，投资活动的现金流入无法满足现金支出的需求，投资活动的现金流量净额在三年间均为负值，并且在2011年有了明显的下降，这主要是因为收购项目产生的投资现金流入大量减少。我国房地产行业的资金活动受国家宏观调控的影响非常大，而且非常敏感。继2010年针对楼市的调控措施密集出台后，为巩固和扩大前期调控的成果，国务院在2011年1月再次推出“新国八条”。这些政策的出台对市场产生明显影响，受政策环境和市场形势变化的影响，企业的土地购置和开发投资行为都大幅萎缩，房地产企业的投资能力和投资意愿普遍减弱。进一步分析发现，万科投资支出的现金在减少，这也说明万科受宏观政策的影响在投资上的策略很谨慎。同样受这些因素的影响，再加上2010年几次上调贷款利率，万科在行业整体融资环境紧张的情况下，借款金额大幅减少，同时偿还债务支出的现金又大量增加，从而导致筹资活动现金流量净额在2011年大幅下降。

（二）现金流入结构分析

2010-2012年万科的经营活动现金流入均占总流入的70%以上（见表2），这说明企业的现金流入主要来自于经营活动，同时经营活动现金流入呈逐年上升的趋势，其主要原因是万科始终贯彻快速销售的策略，并随着市场景气度的下滑相应地增加打折促销行为。企业来自投资活动的现金只占很少部分，并且2011年与2010年比较减少了72%，因为万科的收购项目中，存在购买价格中以现金支付的部分减去被收购企业持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，将其重分类到“收到其他与投资活动有关的现金”项目中进行反映，该项目在投资活动现金流入中占很大的比率，而2011年该项目金额又大幅减少，最终导致2011年的投资活动现金流入大幅下降。筹资活动现金流入在2011年有所下降是因为央行在前三季度三次上调存贷款基准利率，使流动性呈现紧缩态势，房地产行业的融资渠道大幅收缩。2012年筹资活动的现金流入较2011年有较大增长，占到总流入的29.13%，成为公司现金流入的重要来源，这也体现了国内贷款是房地产企业的主要筹资手段，企业营运现金很大部分是由贷款获得。进一步分析万科的筹资活动现金流入发现，除了借款收到的现金增长外，吸收投资收到的现金和收到其他与筹资活动有关的现金均小幅下降。这也表明企业的资金链压力有所缓解，但是筹资活动仍然需要得到企业更多的关注。

（三）现金流出结构分析

2010-2012年，因为企业经营规模的扩大和结算规模的增长，万科的经营活动现金流出金额呈逐年增加的趋势（见表3），但是其占总现金流出的比重却在逐渐减少，这主要是因为筹资活动现金流出在总现金流出中所占的比例增加导致。进一步分析发现，公司将近80%的筹资现金流出用于归还借款。投资活动现金流出在总现金流出中所占的比重很小，且在2012年下降了50% ，这说明万科在投资上依然坚持谨慎的策略，不把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上，选择合理时机获取未来发展所需的项目资源。

二、现金流量比率分析

（一）偿债能力分析

保持较高的流动性和短期偿债能力对于房地产企业至关重要。流动比率是短期偿债能力分析的一个重要指标，比率越高说明企业资产的变现能力越强，短期偿债能力也越强，一般认为合理的流动比率为2。万科的流动比率呈现逐年下降的趋势，特别是2011年有较大幅度的下降，主要是因为预收账款增加了49%，导致流动负债增加了55%。到2012年期末的时候，流动比率降为1.40，远低于基准值2，这也说明企业的短期偿债压力增强。由于房地产企业的存货比例普遍较高，并且存货本身的变现时间较长，特别是可能出现积压、滞销等情况，流动性较差，而速动比率将存货这样的流动性较差的资产从流动比率中扣除，因此，速动比率更具有参考价值。速动比率一般应保持在1以上。万科近四年的速动比率呈现波浪式的变动趋势，2011年速动比率大幅下降，主要是因为企业2011年度的预收账款由2010年的744.1亿元大幅增长至1 111亿元。现金流动比率是经营活动现金净流量与流动负债的比率，从现金流量的角度反映了企业当期偿付短期负债的能力。万科2010-2012年的现金流动比率总体上基本保持不变，但是三年均为1%左右，这说明企业经营活动产生的现金净流量不足以抵偿流动负债，必须另外筹集资金以偿还短期债务，企业的流动性较差，现金压力较大，有一定的财务风险。资产负债率是负债总额和资产总额的比率，是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志。一般认为，资产负债率为0.4-0.6较适宜，并且越低越好。2011年和2012年万科的资产总额分别增加了37.36%和27.88%，说明企业的资产规模在不断扩大。同时，万科的资产负债率连续三年都高于70%，且呈现上升趋势，这一方面说明企业很好地利用了财务杠杆，另一方面也暗示了企业的负债水平较高，企业的现金压力不断上升，偿债能力有逐渐下降的趋势，存在一定的财务风险。进一步分析发现，万科的流动比率和速动比率都较低、资产负债率较高，主要都是因为预收账款的增加，除预收账款外，企业其他负债占总资产的比例为43.7%，企业的净负债率也保持在行业较低的水平。这说明万科保持着相对安全的财务结构，但是来自资金链的压力依然是企业寻求发展必须要面对的重要课题。

（二）获现能力分析

万科2010-2012年销售现金比率均为正，2012年较2011年有所下降，下降了24%，主要是因为经营活动产生的现金流量净额增长了9.93%，而营业收入增长了43.65%。说明营业收入的增长中现金的保障程度较低，这也不是说企业的情况不好，还要结合应收账款政策等进行具体分析。但是这种情况应该引起企业的注意。总资产现金回收率反映了企业运营全部资产获取现金的能力，比值越大说明企业利用资产创造现金流的效果越好，企业的获现能力也就越强。万科的资产在不断的增长，经营活动的现金流量净额的不稳定也就导致了总资产现金回收率的不稳定。这也提醒企业需要时刻关注企业的财务稳健性。

每股经营活动现金流量净额表明企业每股所获取的现金流量的数量，该指标越大则表明企业的股利支付能力越强。三年间，万科的每股经营活动产生的现金流量净额呈逐年增加趋势，2011年每股经营活动产生的现金流量净额较上期有较大幅度的增加，这一方面是因为企业打折促销行为的增加从而带来销售回款增加，另一方面是因为结算规模的增长。因此，企业应该继续提高周转率以保证销售回款速度。在近两年筹资活动受限的情况下，企业对销售回款的依赖将持续，以维持企业内部的现金流平衡，保障企业持续安全的发展。

（三）盈利能力分析

营业利润率是营业利润和营业收入的比率，它是衡量企业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。万科的营业利润率呈逐步下降的趋势，表明企业的商品销售额提供的营业利润在减少，企业盈利能力在减弱。

销售净利率是指净利润和销售收入的比率，用来衡量企业一定时期内的销售收入获取利润的能力。万科的销售净利率总体变动不大但也呈逐年下降的趋势，这说明企业在扩大销售的同时，企业净利润不是同比例的增长，销售带来的净利润在减少。

总资产报酬率是企业一定时期内获得的报酬总额与资产总额的比率，反映了企业运用全部资产的总体获利能力。该指标越高，表明企业的投入产出水平越好，企业的资产运营越有效。从万科总资产报酬率2010年和2011年度的数据来看，2011年比2010年下降了7%，下降的主要原因是利润总额的增长幅度小于资产总额的增长幅度。

这些都表明企业经营效率并未像销售业绩一样令人满意，企业的持续成长能力堪忧。尽管企业销售业绩增长迅速，但房地产企业利润空间不断被挤压的状况仍然存在。在销售、融资、土地、人力等成本持续上涨的环境中，房地产企业如果不能找到新的创利来源，或者无法有效地控制成本，企业的利润空间被进一步压缩的状况将在更长时期内持续。受制于房地产行业传统创利来源的日渐缩小，企业应该积极探寻全新的盈利渠道。万科凭借更强的市场变化和竞争压力的应对能力，通过灵活的销售策略，严格的成本控制以及准确的战略制定等层面的领先优势实现了销售业绩的持续增长。

（四）营运能力分析

应收账款周转率是反映企业应收账款周转速度的比率，它说明一定时期内公司的应收账款转化为现金的平均次数，周转率高，表明收账迅速，账龄较短。万科的应收账款周转率呈逐步上升趋势，特别是2012年与2011年相比上升的幅度较大，增长了31%，这与当前的银行信贷调控政策相关，并且其整体水平仍然高于同行业平均水平，主要是因为公司的主营业务规模的扩大、较严格的信用条件和有力的收款政策。这说明公司的收款变现的速度在变快，资金被外单位占用的时间变短，管理工作的效率在提高。存货周转率是销售收入和存货的比率，用于反映存货的流动性和存货资金的占用是否合理。存货周转越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转化为现金的速度也越快。企业应该在保证生产经营连续性的同时，提高资金的使用效率。在房地产公司的流动资产中，存货所占的比重较大，存货对公司经营活动变化的敏感性也很强。万科的经营规模在不断扩大，但是公司注重库存去化，这使得库存结构一直保持在健康状态，在其自身规模增长的同时存货销售也在增长，只是增长的不同比例造成存货周转率的波动。这些都与公司谨慎拿地、快速开发策略以及保持快速周转分不开。2012年存货周转率的回升，也表明困扰企业的存货问题得到了一定程度的舒缓。现金周转期是指从购买存货支付现金到收回现金这一期间的长度。现金周转期越短，说明企业在运营资本的管理中所采用的现金管理越成功。万科的现金周转期在2011年上升之后又在2012年呈下降趋势，下降了13%，下降的原因主要是在存货周转天数和应收账款周转天数下降的同时，应付账款周转天数反而上升，这说明企业在这几年经济环境不是很好的情况下，加快存货的去化速度以及施行严格的销售信用政策，同时又更多的延长付款时间、无偿占用供应商的营运资金，从而加快现金流速度，提高企业持续创造价值的能力。

三、结论与建议

（一）加强经营环境研究、注重现金流管理和公司战略的结合

2013年2月举行的国务院常务会议出台了楼市调控的“国五条”。会议再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。这是自2009年12月开始楼市调控以来，继“国十条”、“新国八条”等政策之后的第五次调控升级。这些政策减缓了房地产企业的发展速度，但是企业应积极关注市场，分析公司的经营环境，将现金流管理上升到企业战略高度，制定清晰的企业发展战略，并依据企业的战略和自身的经营财务状况，制定相应的现金流量战略。在考虑现金流的可利用程度和现金流转是否顺畅等问题的基础上，根据企业的现金流实际情况选择与企业战略目标相符的投资项目，真正建立企业的价值源和现金流增长源，提高现金流的使用效果，实现企业的长期健康发展。

（二）加强现金动态管理，加快周转，提高资金使用效率

现金周转过程是动态的，因此对现金流的管理也应该是动态的，企业应建立基于现金流的预算控制系统，通过编制企业现金预算，对经营活动中现金周转的各个阶段都制定详细的预算并进行有效的控制，及时发现各个阶段出现的问题并进行调整，保证经营活动顺利进行。同时房地产企业还应该加强对现金收支的管理，加大资金回笼力度，提高资金周转速度，从而提高资金的使用效率。加快周转已经成为行业内的共识，追求效率保持高速周转的企业才能持续快速的增长。快速周转模式不仅能使企业有效规避市场风险，而且尽管高周转牺牲了单个项目利润率，但事实证明高周转带来的资本收益水平提升远远超过单个项目的利润率损失。当前外部市场的不确定性和日趋激烈的竞争都要求企业加快周转，提高资金的使用效率。

（三）实现多元化融资

资金链安全作为企业价值增长的重要保障一直倍受关注。从2010年开始，我国资本市场就基本上关闭了包括股权和债权在内的房地产企业的融资通道，企业从资本市场获得支持的可能性微乎其微。到2011年，调控政策收紧，银行也随着收紧信贷，这导致房地产企业进入到资金链极度紧张的阶段。2012年以来，随着企业经营环境的好转，资金链的压力有所缓解，但仍不轻松。借款特别是来自银行的借款仍然是开发企业筹资的主要途径，但是单一的融资方式无法满足房地产企业对资金的大量要求，因此，融资创新，寻求新的融资渠道将是企业实现可持续发展的重要策略。企业可以探索合作开发模式，引入房地产信托，还可以加大对新型房地产基金、海外融资等创新融资渠道的关注。

合作开发可以变相融资，达到双方共赢的状态，房地产企业获得开发需要的资金和土地，合作方则通过投资获得相应的经营收益。而且合作开发可以给房地产企业带来规模效益，有效分散市场风险，合作双方共同开发、共担风险、共享收益。房地产信托投资可以吸引大量的社会闲散资金，融资效率较高，而且房地产信托受到严格的政府监管，安全性较高。房地产企业还可以寻求海外融资渠道。海外融资不仅可以解决资金问题，而且可以引进国外的先进经营理念和更严谨的资金运营方式。房地产企业可以积极寻求海外合作伙伴，充分利用海外企业的优势开拓海外融资渠道。这对于房地产企业的综合实力和抗风险能力都有一定的强化作用。

（四）强化企业危机意识，提高企业经营能力

由于受到国家宏观调控政策的影响，房地产企业的盈利状况变差，生产经营能力难以在短期内得到有效的改善。因此，房地产企业应该强化危机意识，加强抗风险能力，提高自身的经营能力。对于房地产企业而言，土地是生命线，但是单纯依靠追求规模和土地储备取胜的时代已经远去，房地产企业不能再冒进经营，应合理控制土地占用量，谨慎拿地，经营理念也应该从“土地为王”回归到“现金为王”，确保经营活动创造现金流的能力，这才是企业稳定、持续发展的根基。

居高不下的房价，让许多对住房有刚性需求的消费者望而却步，即使国家出台了救市政策，也并不能为企业带来持续稳定的经营现金流入。因此，房地产企业必须提高自身的经营管理能力。房地产企业应谨慎拿地，加快项目的开发进程，对库存商品房做好各项促销工作，采取有力的销售策略，降低存货跌价风险，从而提高存货周转率。同时，房地产企业要加快销售回款的进度，确保资金及时到账，缩短应收账款的周转时间。

（五）实施品牌创新，形成核心能力竞争优势

随着房地产市场的逐渐成熟，房地产开发企业间的竞争模式正在发生转变。由依靠土地升值发展到产品竞争，行业竞争程度不断升级更将竞争模式逐步带向品牌竞争。这种竞争模式的转变一方面是因为行业的成熟发展，另一方面是因为在政策调控下房地产产品逐步回归居住属性。随着投资投机需求被抑制，消费者购房行为趋于理性，对企业品牌、项目品质、行业风险等许多方面的认知能力都有所提升。顺应市场的变化，房地产企业应更多的回归到品牌、产品、周转等自身能力的建设上。房地产企业应该意识到随着住宅日益回归基本的居住属性，未来企业的竞争能力将不仅仅体现在住宅本身，服务配套也将成为客户购房时重点考虑的因素。企业要进一步丰富和拓展产品服务内容，并不断提升客户的居住感受。种种迹象表明，具有核心能力竞争优势的企业往往才能更准确地把握市场变动，抓住发展良机。

参考文献：

1.耿川东，朱宏亮，张新武.宏观调控政策对房地产项目现金流及偿债能力的影响[J].金融论坛，2011，（6）.

2.樊幻灵.论我国房地产企业资金链管理与完善[J].中国房地产金融，2009，（1）.

3.蒋佐斌，魏娟，柯馨.我国房地产行业上市公司的财务报表分析[J].物流工程与管理，2013，（2）.

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第2篇

关键词：房地产；现金流量；现金流量管理

房地产企业经历了飞速发展后，已经成为国民经济的重要支柱性行业。近年来，国家多次推出限制房价、提高贷款利率、限制购房等房地产调控政策，使房地产行业的发展受到了遏制。虽然自2014年下半年以来，我国对房地产行业政策逐步放松了调控，给企业带来新的发展机遇，但调控造成的影响短期内依然存在。房地产企业的现金流管理是指房地产企业为了达到企业价值最大化的目标，通过预测、决策、计划、控制、报告和分析等手段全面系统的管理本企业不同时期现金流入、流出的时间和数量的活动。

一、房地产企业现金流量的特点

相比较一般企业“货币资本实物资本货币资本”的资金循环模式，房地产企业的资金循环则是“货币资本地产资本房产资本商品资本货币资本”这样一个货币资金的长期循环[1]。结合房地产企业资金链运行模式，总结房地产企业现金流量的特点包括：

（一）资金需求额大，筹集任务重

房地产企业的经营对象是房屋土地、大型开发项目等，高额的地价以及房屋工程造价使得投资数额少则千万，多则上亿。并且，房地产的开发项目往往可能不止有一个项目，很可能多个项目同时进行，就更加增大了资金的需求数额。同资金需求数额一起增加的是筹集项目资金的难度，一般企业只有在创立之初或者扩大生产经营规模的情况下需要筹集大量资金，而在日常经营过程中只需要筹集一部分流动资金来维持企业的生产运营，即使筹不到资金，企业只要维持现有规模也能继续生存下去。但是对于房地产企业来说，筹集不到资金面临的风险很肯是项目终止，其损失的巨大的，甚至可能导致企业破产。因此相比较一般企业而言，房地产企业的筹资压力非常大。[1]

（二）资金流转时间长

房地产企业的资金链表现为货币资金的长期循环，货币资金回收所经历环节多、时间长。一般来说，房地产的开发建设从征地开始，需要经历土地开发、房屋建设、竣工交付使用等多个阶段，通常要花费2-3年甚至更长并且，所开发的项目只有销售到一定的数量之后才能回收成本。因此开发期长、资金周转缓慢、回收期长共同导致了房地产企业资金流转时间长的特点。

（三）资金流波动幅度大、分布不均

由房地产资金链的结构可以看出，房地产公司开发项目之初要筹集大量的货币资金，再将这些货币资金投向各个项目，经过地产资本、房产资本、商品资本等环节，最后从这些项目中回收大量资金。由于回收周期长的特点，很可能某年投入了大量资金，现金流出大于现金流入，净现金流量为负，而另一年到了销售阶段则回笼大量资金，现金流入大于现金流出，净现金流量为正。[2]以万科2008-2013年度经营性现金流量净额为例，可以看出房产企业资金流波动幅度大的特点。

（四）资金占用风险大

房地产项目的资金一旦投入就具有了不可移动性。即使企业所处的内部环境以及社会经济、市场等外部环境发生重大变动，也很难进行调整和改变。[3]这样资金一旦投入，风险就会随着回收的不确定因素的增加而增加。其次，由于房地产企业资金需求量大，一般都会借助金融机构以及资本市场的支撑，为外部融资资金的依赖度很高，而这种情况下，一旦金融机构或者资本市场出现变动，资金链就很容易断开，从而加剧资金占用的风险。再次，近几年国家对房地产行业政策性的调整，2010年明确了首次购房的标准，2012年央行两次上调存款准备金率，首套房优惠利率由7折升至8.5折，利率的上调增加了房地产企业的资金成本，是的预期收益相对降低。与此同时为了加强房贷风险的防控，对违规房地产企业进行一系列的行政降福，加上人们对房地产投资的理性回归，导致房地产企业资金无法良性循环，产生财务危机。[4]

（五）现金流量管理涉及的关系复杂

房地产资金链的复杂性决定了房地产企业财务关系的复杂性。一般企业的财务关系基本都是围绕投资者、债权人、债务人、员工、被投资者、企业内部各部门以及国家财政、银行、审计、工商税务而展开。而对于房地产企业而言，除此之外，在经营过程中还要处理与被迁动单位和居民、设计院、施工单位、监理单位、委托建房单位、接受由此转让土地的单位等机构及个人的关系。另外，由于房地产企业的销售特点，其余消费者个人的各种预收预付和应收应付关系更加频繁复杂。[5]

二、房地产企业现金流量现有管理体系

现金流量管理的对象是企业的整个资金价值运动，涉及企业的每一方面，不仅仅局限于现金资产，现金管理是现金流量管理的重要组成部分，但现金管理并不等同于现金流管理。现金流量管理是企业价值管理的一部分，它以企业价值最大化为目标，所以现金流量管理必须从企业战略的角度出发。企业现金流量管理体系的内容主要包括：经营活动现金流、投资活动现金流和筹资活动现金流。

（一）经营活动现金流量管理

就房地产企业而言，经营活动主要包括有：销售房屋、出租房屋、发包工程。转让土地、征用土地、批租土地以及购买建筑材料、缴纳税款、支付利息等。其中，经营活动所产生的现金流入主要产生于：销售房屋、出租房屋、转让土地、提供劳务、税费返还等；而经营活动所产生的现金流入主要产生于：发包工程、支付员工工资、征用土地、购买设备材料、支付营业税所得税等。[6]

房地产企业的经营活动现金流量管理主要包括日常经营活动现金流量管理、企业开发项目的现金流量管理、应收账款管理三个方面。

1. 日常现金流量管理

（1）现金流量的管理。现金流量包括流入量、流出来和净流量，其反映了企业现金盈余水平：流入量大于流出量，企业财务状况良好，反之企业则面临着财务风险。[7]房地产企业在日常运营过程中，要对日常现金的流入量和流出量有一定把握，计算出理论上净流量余额的理想值，编制现金收支计划、对日常现金流入流出量进行控制，加速流入，合理控制流出。

（2）现金流速的管理。现金流速是指现金投入到回笼的速度，综合反映企业经营效率与流动资产的质量。房地产企业具有资金链长、转期速度慢的特点，而这些都不利于企业日常生产经营的顺利进行。因此为了提高房地产企业资金的周转速度，加速资金循环，房地产企业要在：缩短建造交付时间、建立有效的现金流考核制度、加快房屋销售速度等方面不断加强。

（3）现金流程的管理。现金流程涉及了企业授权审批制度、职责分工、业务受理程序以及内部稽核制度等，反映了企业实现现金流动的程序。房地产企业由于财务关系较一般企业要复杂，因此企业更应该对各个流程进行优化升级，确保现金流能安全有限的进行循环。

2.企业开发项目的现金流量管理

（1）现金流量的预算。现金流量总预算更加着重于规划控制企业的宏观经营活动，从而保障企业战略目标的实现，而日常现金流量预算着重于合理安排企业日常经营活动的现金支付，保障企业现金流有条不紊、周而复始，从而保障企业再生产的顺利进行，为企业创造价值提供条件。房地产企业在每年年初，应编制资金预算计划，包括资金预算收入和资金预算支出两大部分内容。其中收入预算的核心内容是企业销售房屋所得现金净增加额，支出预算的核心内容是企业投资、支付税利所需的资金支出。

（2）现金收入的管理。房地产企业的收入来源主要是由销售房屋产品产生。因此现金收入管理的重点则应该放在提高企业销售变现能力，加强房屋市场反馈功能，制定房屋销售的最优方式，尽量按照社会需要的数量和质量来组织房屋建设和销售。另外由于房地产行业较特殊的销售方式，应收账款较之一般企业数额巨大，因此催收应收账款是加强现金收入管理的又一重要内容。

（3）现金支付的管理。房地产企业的现金支出主要由土地成本支出和建筑安装支出构成，加强土地购置款项和工程建筑款项的管理成为房地产企业现金支付管理的主要内容。[8]

（二）筹资活动现金流量管理

在房地产企业的运用过程中，资金扮演者极重要的角色，由于资金需求量大，为了维持资金链的正常运转，筹资活动对于房地产企业而言就显得意义重大。因此房地产企业必须要面对的问题是如何多渠道、有效地筹集资金，构建良性资金链。目前我国房地产企业的融资渠道单一，一般都会借助金融机构以及资本市场的支撑，为外部融资资金的依赖度很高，而这种情况下，一旦金融机构或者资本市场出现变动，资金链就很容易断开，使得企业面对的财务风险加剧。为此，房地产企业为了分散筹资风险、降低筹资成本、提高筹资效率，务必要开发多渠道的筹资方式，选择最优筹资组合。[9]

筹资包括内部筹资和外部筹资，而企业内部筹资方式也就是自有资金筹集，主要包括企业自有资金、其他速动资产和近期内可回收的应收款项等。自有资金具有无需支付利息的优势，当某一个开发项目的预计利润远远高于银行存款利率时，企业就可以根据自身能力适时地投入自有资金。自有资金除了一部分存于银行的现金，还包括信用证、银行票据、股票和债券以及各种应收款项等。预售楼宇也是一种重要的内部筹资手段，一方面预售楼宇可以筹集到一部分建设资金，另一方面也可将一部分市场风险分担给客户。利用客户资金风险小、成本低，是最佳的负债经营方案，只要项目能按时交付使用，资金即可定期流入，也不必考虑负债偿还问题。

目前我国房地产企业的筹资活动主要还是依靠外部筹资，且筹资渠道单一，主要还是借助银行信贷筹集，对银行等金融机构依赖性过大，其实外部筹资的方式还有很多，例如：融资租赁、售后租回、上市融资（包括发行股票、发行公司债券等）、各类信托资金、吸引外资、借助有经济实力的公司合作开发等等。在综合考虑宏观经济政策、自身特点以及项目特点的情况下，企业应该打开多种筹资渠道，尽可能降低筹资成本、合理安排用资时间，以保证企业资金投放需求。（作者单位：大连民族大学文科综合实验中心）

参考文献：

[1] 田丹.ABC房地产公司现金流管理研究[D].电子科技大学.2008年.P19

[2] 郭宏炜.房地产企业现金流风险管理问题[J].《现代商业》.2012年11期.P154

[3] 于涛.我国房地产企业的现金流全面管理研究[D].西安建筑科技大学.2011年.P16

[4] 钟国英.如何完善房地产公司财务风险防范措施[J].《财会研究》.2012年12期.P122-P123

[5] 许一.房地产企业现金流量管理问题研究[D].电子科技大学.2006年.P17

[6] 徐建林.房地产开发企业中现金流量的管理与分析[J].《中华民居》.2012年12月.P195-P196

[7] 陈蕊.基于现金流量的企业财务风险分析――以云南铜业为例[J].《当代经济》.2011年3月（上）.P110-P112

第3篇

【关键词】房地产企业；现金流管理；现金流管理体系

一、引言

房地产业是一项高投入、高风险、高收益的行业，这就使得房地产企业需要大量的资金来保证其日常经营运转，现金流直接关乎房地产企业的成长与生存，此外，由于近年来国家政策的实施及宏观调控的影响，加上房地产企业间竞争的加剧的影响，完善的现金流的管理对房地产企业来说显得尤为重要。目前，越来越多的房地产企业开始关注现金流管理，并制定了相应的现金流管理制度，现金流管理已经成为房地产企业财务管理的重要议题之一。

二、房地产企业加强现金流管理的重要性

房地产企业由于其行业特性，决定了其需要大量的资金作为日常运营的储备。由于房地产业的项目周期通常较长，成本与收入的变动性较大，成本的变动与实际收益的变动存在一定的滞后性，且调整的期限通常较长。房地产企业的现金流直接反应出了企业的财务状况与企业实际业绩间的相互关系。企业业绩的好坏通常可以从现金流量的财务报表中得到体现。通过企业现金流管理将现金流与收益质量相结合，不仅能提高企业的收益质量，而且能真实地反映企业的实际业绩。另外，房地产业属于资金密集型行业，对资金的需求量相当大。现金流管理将房地产企业的现金流量与现金的支出状况通过现金流量表反映，同时，现金流量表能够反映房地产企业的偿债能力。也即当现金流量大于现金的支出额度，资金的流通速度较快时，房地产企业有足够的资金作为投资的后盾，具有较强的偿债能力，企业管理者此时可根据投资的需要进行合理投资。合理的现金管理能帮助企业管理者进行正确的投资决策。

三、房地产企业现金管理普遍存在的问题

（一）现金流管理与企业的战略目标不适应

目前，大部分房地产企业对现金流的管理目光短浅，过度重视眼前的短期利润，忽略了企业发展的战略目标。现金流管理没有被提到与企业战略目标发展的高度上来，对现金流管理层次较低，主要关注企业的日常经营活动，如现金预算、日常现金流量、流程与流动速度，追求短期的盈利目标，忽略了现金流管理长期的战略目标，导致现金流管理与企业发展的战略目标脱节。此外，在土地储备方面，大部分房地产企业意识到土地储备与资金是房地产企业的重要生命线，土地储备越多，企业的固定资产越多。正是由于土地资源的稀缺性，导致越来越多的房地产企业将目光放在积累土地，认为掌握的土地资源越多，企业的资产就越殷实。但是土地储备量的上升，在短期内为房地产企业增加固定资产，从长远来看土地储备的上升侵占了企业大量的现金量，过度的土地储备会导致企业的现金流缩减，导致企业用于投资生产的现金量不足，在一定程度上制约了企业的未来发展，使现金流管理与企业战略目标背道而驰。

（二）企业管理层对现金流管理的意识淡薄

通过现金流量表房地产企业管理者能够清晰地获得企业的资金流动的相关信息。但是由于房地产企业的部分管理者缺乏财务管理的理论知识，对企业财务报表反映的会计信息分析不够全面，导致其无法在危机关头做出明智的决策，致使决策失误。此外，随着房地产业的火热发展，巨大经济利润诱惑的背后，吸引了越来越多的企业对房地产的关注，并纷纷对房地产进行不同程度的投资，其中大部分房地产企业管理者的文化素质水平不高，缺乏现代化的现金流管理理念。在人员的选用上，大部分房地产企业管理者将会计、出纳等重要职位聘用自己的亲属担任，为房地产企业资本化与规模化经营的发展埋下了隐患，甚至可能造成企业的衰败。另外，企业管理者过度重视经营利润。房地产企业对定期召开的财务大会，在进行预算分析时，过于强调企业当期的经营利润，忽略了企业发展的财务预算规划，不利于企业合理地做出正确的投资决策。

（三）现金流管理体系不健全

现金流管理的最终目标是保障房地产企业资金流动的稳定性，为实现企业的战略目标奠定坚实的基础。产品销售和融资筹资是房地产企业资金的主要来源渠道，购地款、工程款及由于生产、销售等环节所产生的管理费用、营销费用和财务费用等则是构成现金流出的主要方式。现金流管理的本质是保证房地产企业实现利润最大化。目前，大部分房地产企业的现金流管理体系尚不完善，主要表现为企业的战略管理体系低层次、不规范、缺乏科学性。在现金流管理模式上，一方面大部分房地产企业过度追求现金流管理短期目标，忽略了长期的现金流管理。同时，大部分房地产企业存货的现金流比率高，而现金流的变现周转率低，导致许多房地产企业现金流净值连年呈现负值，为企业未来的发展埋下了祸根。在实际业务操作过程中，房地产企业投资过度重视土地储备制度。土地和现金是房地产企业业务活动的左膀右臂，但是土地的资源是极其有限的，土地能够为房地产企业创造无限价值驱动了越来越多的房地产企业追求土地的储备，而土地的储备是需要高成本的，大量的土地储备造成企业的现金流被占用，大大减少了企业的现金流量，易导致现金流的失衡。其次，房地产企业的融资渠道过于单一，对银行依赖程度高。大部分房地产企业依赖于银行间接融资方式，忽略了其它的直接融资渠道，如房地产基金、债券等方式，而票据（支票、承兑等）交换与资金的可得性是有银行直接决定的，加之各种因素对现金流管理的影响，如借款能力、客户资信等，易导致房地产企要做好现金流的管理工作[1]。

（四）现金流管理全程控制重视度低

房地产企业的资金链贯穿于生产、销售、售后等各环节，每个环节对资金的需求均不容忽视。目前，大部分房地产企业对现金流的管理过多地重视事后监控环节，忽略了事前与事中的现金流管理。此外，现金流管理涉及财务部、销售部、工程部等各部门，由于各部门管理范围的不同，各部门对现金流管理的认识不同，存在现金流管理是财务部的职责的认识偏差，导致其对现金流管理的重视度不够，现金流管理全程监控机制缺乏事前预测、事中控制与事后分析的有机结合。现金流管理离不开各部门各人员间相互协调与合作，脱离了任何一环节都无法保障现金流管理的顺利开展。目前我国大部分房地产企业只重视利润，并将现金流管理与利润目标直接挂钩，对业绩的考核偏重企业的短期利润，没有从企业发展的全局出发，过度重视企业现金流管理的量，忽视了现金流管理的质量。企业无法正常发放员工工资、没有资金用以购进原材料、需要缴纳大量现金用于交税时，现金流管理的弊端就暴露地更为明显，致使房地产企业无法在规定期限内支付土地款项，发生拖欠土地款和工程款等不良行为。

（五）成本控制与现金流管理不匹配

大部分房地产企业对成本控制偏重于房地产项目施工阶段的成本控制，忽略了项目开发前期的可行性成本，招投标所带来的成本与项目设计环节中所涉及的成本控制，易导致企业在这些环节中成本支出超出现金预算范围，成本控制与企业现金流管理严重失调。在企业的日常经营活动中，大部分企业对日常的成本支出的控制较为严格，追求收入最大化，将现金流管理的目标至于短期的收益最大化，忽略了企业长远发展的战略目标。此外，国家政策会对房地产业带来直接的影响，伴随着房地产业的迅速发展，加上外部宏观环境的影响，抑制了房价的攀升，与此同时，用于房地产项目开发的人工成本、建筑原材料价格不断上涨，造成房地产项目开发的成本不断上升，房价的下跌与房地产项目成本的上升，导致房地产企业的资金分配与成本控制不协调。

四、房地产企业现金管理建议与对策

（一）现金流管理要与企业发展的战略目标相结合

现金流管理要把握企业发展的战略目标，从企业发展的大局出发，改变现金流管理停滞在企业运营低层次的局面。无论是房地产企业还是非房地产企业进行现金流管理时要立足企业所处的环境，对环境因素进行正确分析，保证现金流动与企业环境变化趋势相吻合。同时，房地产总公司要与其子公司进行信息的沟通与交流，房地产子公司制定的现金流预算目标要与总公司的预算目标相协调，子公司制定的现金流管理最终是要服务于总公司的现金流管理目标，是对现金流管理体系的补充，不能脱离房地产企业发展的总规划，从整体上把握公司发展的战略目标。此外，房地产企业应对其子公司的现金流进行实时的监控，及时发现并解决子公司现金流预算不合理，导致子公司资产短缺对总公司的不良影响。针对主营房地产的企业，资金状况是影响其投资决策的重要因素，因此，主营房地产的企业应考虑自身资金状况制定出符合企业战略发展的现金流管理。同时，对于非主营房地产的企业而言，除了自身资金状况外，要经得起房地产业高回报的诱惑，理性地制定出符合企业发展的现金流管理，避免盲目跟进房地产业，降低企业的投资风险。

（二）树立全局观念，提高财务管理意识

现金流管理是财务管理的重要工作议题，是内部控制管理的重要组成。房地产企业成长在现代管理的时代，应充分把握现金流管理的全局观。具体应做到：首先，树立正确的现金流管理的全局意识，现金流管理是服务于企业战略目标的，房地产企业的现金流管理不应局限在企业项目开发或日常业务的某个环节，应立足企业发展的整体规划，协调工程部、财务部、成本部等部门的工作，提高各部团结协作的合力，更好地服务于企业的总体规划。其次，提高房地产企业管理层的财务意识，普及财务管理相关知识，提高管理层对财务管理的理论知识与实践操作能力。确保企业管理者能够正确地阅读和分析财务报表，对掌握的会计信息做出正确的现金流管理决策。与此同时，一方面要明确房地产企业财务部、销售部、工程部等各部门的权责，使其正确履行其权责。针对房地产企业各部门的要职，应慎用选人政策，严格规范的选人聘任制度，选择具有财务专业知识与操作实践能力的人担任相应的职位，以保证财务管理的顺利进行。另一方面要针对房地产企业各部门的特性，有针对性地开展财务知识普及，组织相应的财务理论与实践的培训，提高各部门对企业现金流管理的重视度。

（三）完善现金流管理体系

由于现金流是房地产企业日常运营的大动脉，完善的现金流管理对于房地产企业而言显得十分必要。在现金流管理体系的构建上，首先房地产企业应将现金流管理权集中至财务部门，由财务部执行企业现金流出的审批，同时，根据业务规模在财务部下属单位设置两级不同的现金使用权限，按照收支两条线管理方式严格实施企业现金流管理[2]；其次，保证企业资金三级权限管理制度的执行，将资金按照规定的时限及时收回，确保企业管理层能够正确掌握现金流的整体情况，便于资金的统一调度，避免资金出现呆账、坏账的现象。最后，房地产企业应规范现金流管理的流程，明确各职能部门或各员工的职责，以保障现金流管理在各环节顺利开展。再者，企业应加强对现金流管理的阶段性考核，配合相应的奖惩，以充分调动各部门积极参与现金流管理，为房地产企业资金正常流转疏通渠道。此外，企业应重视财务信息系统的建立。一方面信息系统的建立能够帮助企业及时跟进房地产项目开发实施进度，监控成本支出与现金流动情况，为企业财务部及管理者正确分析财务信息提供依据。另一方面，通过财务信息系统的完善，及时地传递房地产企业与客户的信息，方便与客户进行信息的交流与沟通，跟进资金的流动，提高资金回笼的速度与效率。

（四）健全各环节现金流管理

现金流管理囊括现金流预算、收入和融资管理各环节。对于房地这样需要殷实的资金为支撑的行业而言，根据企业承担的风险，严格把关企业财务与资金来源状况，同时，企业要对现金流进行及时的预测、分析、报告与控制以保证企业资金的正常流转显得十分必要。在现金流预算管理方面，由于房地产工程项目的周期通常较长，企业应根据企业的发展情况，制定严格的现金流预算管理目标，按照年度、季度、月份将目标细化，并定期对短期现金流管理预算进行监督控制，以满足现金流管理符合企业发展的战略目标的需要；在现金流收入管理上，由于房地产企业收入主要来源于销售房屋产品，具体应注意如下五个要点：第一，在产品项目开发阶段，房地产企业要协调好各部门、各组织团体间的相互关系，尽可能完成项目产品的预售要求，尽早获得预售许可证。第二，房地产企业要重视产品售后的应收款项的催收，以回笼房款。第三，提高金融财务风险的预防意识，运用多样化的付款方式，保证开发资金按期收回[3]；在资金融资管理方面，房地产企业应拓宽融资渠道，避免将风险集中在银行系统。房地产企业可以通过企业信誉发行债券，运用股权或资产转让等多样化渠道进行融资。此外，房地产企业应根据企业发展的实际需要，尽量缩短项目施工期限，缩减项目开发的规模，以减少资金的需求，同时，通过开展有效的营销策略，以保证资金及早收回。第四，保证现金的流动性，降低企业不必要的费用。房地产业属于资金密集型行业，需要预留资金用以保证企业后续运作，这就要求企业要对资金的使用进行合理的分配，对后期的项目施工计划、现金的使用提前预测并进行相应的预算安排。第五，对于大中型的房地产企业在条件允许的情况下，可建立资金的统一集中管理机制。及时对分属的子公司现金流动进行监控，将现金流的管理权收归总公司，对其进行集中统一管理，有利于房地产企业集中有效地对闲散的资金进行合理的分配与投资，同时为企业集中财力化解经营及财务风险奠定了基础。

（五）协调成本控制与现金流管理间的关系

针对房地产企业的成本控制与现金流管理失衡的问题，具体应做到如下两点：首先，房地产企业应重视成本控制与现金流管理的各个环节，不应将成本控制局限于项目的施工阶段。对于房地产企业项目开发的前期可行性研究，招投标所带来的成本与日常工作中所产生的各项成本支出，均应谨慎对待，加强对现金管理的重视程度，对项目开发前期、企业日常工作的各环节的成本支出进行事前的预测，并给予合理的预算，以保证成本支出与现金流动相协调。其次，由于房地产项目开发的周期较长，房地产企业应正确对待成本支出与收入的关系，把握全局的发展观，摒弃只注重短期收益的短浅目光。企业对成本的控制与现金流管理可以从项目的时间安排与项目的金额两个维度进行开展。根据项目进展与企业的资金状况，以年度、季度、月安排项目的进展，编制企业的现金流预算表，对企业项目的现金流动进行实时的监控。同时，财务部应确保项目开展在企业的资金流动和项目安排的可控范围之内，对于超出的成本进行及时地调控，正确处理成本控制与现金流的问题。

五、结论

现金流包含了现金的流入与流出，房地产企业的现金流动率较高。经济快速发展的背后，房地产企业也伴随着经济发展的浪潮崛起，越来越多的大中小企业纷纷步入房地产业。然而，大部分企业只看到高额利润，房地产业对资金的需求量大、具有很高的经营与财务风险往往不被重视。现金流管理的重要性能够被大多企业洞悉，但是目前大部分房地产企业的现金流管理仍存在很多问题，这是步入房地产业的企业必须正视的，同时，建立和完善企业的现金流管理对于房地产企业而言是十分必要的。

参考文献：

[1]陈晨.房地产企业现金流管理问题及对策研究[J].科技信息，2013（12）：103-105.

[2]汤长娥.房地产企业现金流的风险管理与控制[J].资治文摘，2010（6）：84.

第4篇

自上个世纪90年代以来，我国房地产行业发展迅速，成为我国国民经济的支柱行业之一，对国民经济起着举足轻重的作用。虽然表面上看房地产行业利润率非常高，发展情况也非常良好，但其实其中存在着大量的泡沫，业界也一直猜测何时这种泡沫会消失，届时会引来房地产的一个大幅下跌。但是，在泡沫化自动消失前，房地产的“限购令”却提前给了重大一击。

但我们可以看到中国房地产发展过程中存在众多的问题，商品房的供求不平衡、商品房价格上涨过快，大大超出了国民的承受能力，给整个社会进步和发展造成了重大影响。房地产业盲目的火爆，大量投机资本的存在，导致房地产泡沫增大。为了解决这些问题和规范房好地产市场，国家颁布了一系列的调控政策，对房地产的发展产生了一定的影响。而随着严厉的房地产政策的出台，给房地产行业产生重大的影响，使得房地产行业一度陷入低迷。国家的“限购政策”限制了房地产行业的销售情况，减少了企业的资金收入，而央行的“加息”，增加了房地产行业的筹资成本。在这些政策下，房地产行业极容易发生资金断裂而破产。紧绷的资金链，激烈的商业竞争，给房地产行业的生存和发展带来巨大挑战。

二、限购令及其行业影响分析

自2009年开始，我国迎来了最为严峻房地产调控时期，通过表1“限购令”相关的主要政策及其影响，可以看出我国的房地产行业面临着重大的挑战，进行了重新一轮的洗牌。

进一步地，限购令对于房地产行业的影响可以非常明显地从房地产开放投资额和房地产销量上显现出来。通过图1房地产2008年-2013年房地产开放投资，图2房地产2008年-2013年全国销售额和面积增长情况，可以看出，房地产商品住宅开发同比增长在2010年达到了顶峰，而后两年开始下滑，并且下滑趋势明显，但在2013年略微上升。同时，通过图2，可以对比看出，商品住宅销售额增长，是在2009年销售增长达到了峰值，而后2010年有一个明显的下滑，而后两年持续下滑，在2013年有些微的上浮。 房地产行业这样的一种变化，与国家的“限购令”是直接相关的，作用与影响是非常明显的。

三、房地产企业财务状况影响分析

在前面行业基本形势分析的前提下，以下以三家地产公司为例，对房地产企业进行财务状况分析。

（一）资产状况分析

通过图3房地产企业资产规模及其增长率变化图，可以看出，三家企业的资产规模基本呈现逐年扩大的趋势，虽然有国家的调控政策和“限购令”的压制，但是对于房地产企业而言，他的资产规模还是持续的上升。但从三家企业的资产规模增长率上来看，可以看出，他们的规模扩张效益，从2010年开始呈现出下滑趋势，在2010年下滑趋势最为明显，2011年-2013年，几年期间虽然持续下滑，但是趋于平缓，侧面也反应出，在“限购令”初期，房地产企业打击明显，十分不适应，而后做出了相应的调整，抑制住了这种急剧下滑的趋势。

（二）销售状况分析

对于房地产企业而言，“限购令”带来的最直接的影响就在于房产销量上。通过表2和图4，可以看出，三家房地产企业销售收入还基本呈现上升趋势，但是增长率却逐年趋于平缓，除了保利地产，其他两家企业的波动明显。这也体现出房地产企业发展的不稳定性。

（三）现金流量情况分析

以下通过图5保利地产2008年―2013年现金流量情况图，保利地产虽然现金流量还是有的，但是大多集中于筹资活动的现金流，而经营活动的现金流确是负数，并且金额比较高，表明企业在经营活动方面，流出比流入要多的多，六年期间，只有在2012年的经营活动现金流量有一个正向的数值。投资活动的现金流介于持平与小幅负值之间。从房地产企业的现金流量的整体情况和变化，企业的现金流量完全依靠筹资活动去进行，经营活动和投资活动基本上没产生一个正向的现金流入净额，这种情况是非常令人担忧的。

第5篇

【关键词】会计利润，现金流量，矛盾，协调，地产行业

一、房地产开发企业现金流量与会计利润的处理

1、现金流量处理。房地产现金流就是在一定时期内通过融资和销售房地产品而取得的现金流入，再支付购置土地款、工程款、营销费用、管理费用、财务费用、税金和偿还借款后的差额。房地产企业现金流管理就是企业通过对外融资、存货及应收账款管理等手段，使企业保持正向现金流以满足企业正常经营及发展需要，而不至于现金囤积造成浪费。

2、会计利润处理。房地产企业的会计利润通过利润表予以反映，采用的是权责发生制，主要来自于企业正常的生产经营活动的经营成果，因而对于房地产企业的销售收入、租金收入以及相关建设成本等均采用摊销的方法，使得企业的会计利润保持在较为稳定的水平上，合理及有效的估计对于保证房地产企业的准确的会计利润具有重要作用

二、房地产企业现金流量和会计利润的矛盾分析

虽然会计利润和现金流量对于房地产企业的发展状况等都具有分析和预测作用，保证了企业的稳定与发展，但是，房地产行业的特殊性决定了其现金流量和会计利润存在区别及矛盾。

1、二者的计量基础不同。企业的会计利润是以权责发生制为基础摊销的，而现金流量是以收付实现制为基础计算出来的，房地产企业由于投资周期长，二者在评估企业的运营效果上存在显著不同，对于企业的决策和未来的发展影响重大。

2、二者填列内容及方法不同。会计利润以利润表为载体，主要包括主营业务收支、期间费用及营业外收支等部分，它的填列方法具有一定的运算性。现金流量以现金流量表为载体，主要包括经营活动、投资活动以及筹资活动中的现金流量，其填制方法分为直接法和间接法两种。直接法以利润表的营业收入为起算点，间接法将净利润调节为经营活动的现金流量。此差异使得房地产企业可以从两个不同角度分析企业的财务状况，对企业当前和未来时间的绩效水平予以评价。

3、二者说明的经济含义不同。会计利润其数额大小在很大程度上反映企业生产经营过程中所取得的经济效益， 表明企业在每一会计期间的最终经营成果。而现金流量的多少则清楚的表明了企业经营周转是否顺畅、资金是否紧缺、支付偿债能力以及是否过度扩大经营规模， 对外投资是否恰当， 资本经营是否有效等， 从而为投资者、债权人、企业管理者提供非常有用的信息。这意味着一定时期内高额会计利润的背后可能是大量的现金赤字，这使得房地产企业对于经营、投资及筹资等得到背道而驰的结论。

4、二者在决策中的作用不同。会计利润由于考虑的是一段时期内的收益情况，其在长期决策中的作用更为明显，而现金流量对企业短期内的运营状况的反应程度更好，对其短期决策更为有效；同时，会计利润适用于法定政策，是企业与国家政策相协调的工具，而现金流量更多的为投资者、债权人所运用，是现今更为灵活的财务指标。

由此可见，在房地产企业中，会计利润和现金流量对于企业的财务及整体发展的影响不同。因此，房地产行业的有效发展势必要解决好会计利润和现金流量的矛盾问题。

三、房地产企业会计利润与现金流量的协调方法

1、制定良好的销售计划。对于房地产行业，良好的流转是企业稳定和发展的基石，因此，必须关注主营业务的销售工作。在销售过程中注意调研，了解不同消费者的需求，同时采取适应的营销策略保证销售顺利完成，从而使得企业能够获得较高的存货周转率，使得企业更好的利用资金。

2、制定合理的应收账款信用政策。高度重视应收账款的清收工作，及时整理应收账款客户信息，树立风险意识、加强信用风险管理、防范与化解信用风险。可以采取现金折扣的方式，以使客户早日偿还货款。

3、加强对存货的分析与管理。进行合理预测， 制定采购计划， 确定规模，保证资金的有效利用。同时，对存货进行有效的管理与控制，提高流通效率。

4、制定良好的现金流量安排及监督工作。合理安排各项活动的现金流量比例，不断记录并总结企业的经营活动现金流量、投资活动现金流量、筹资活动现金流量。根据企业自身的实际情况， 合理分析研究和适当调整三者的比例关系， 才能使企业的现金流量更好地满足企业经营及发展的需要， 使现金流量达到最优， 从而实现企业净利润与现金流量的同步增长。

总之， 现金流量与会计利润差异存在是一个不可忽视的现实问题。要解决这一问题，企业应转变观念， 真正树立“ 现金至上”的投资价值观。价值最大化是企业和投资者的共同目标， 资本的增值应表现为利润的增加与现金流量规模与速度的同步提高。而偏重会计利润， 忽视现金流量， 就无疑成了一条腿走路。因此， 现金流量在企业生存发展和经营管理中的作用是绝对不可忽视的。

参考文献：

第6篇

一、房地产企业的特征与财务风险

作为从事房地产开发和经营的房地产企业,在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性,这些特点决定房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。

1.房地产开发周期与风险。

房地产开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段,经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大,风险也就越大。首先,房地产开发周期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,产品的成本和售价的不确定性就越大;如随着政府土地政策的变化,土地拍卖价格变化变动越大,房地产企业成本和售价变动越大;随着利率水平的变动,房地产企业成本和售价也发生相应变动。其次,随着社会的进步和生活水平的提高,人们可支配收入增加,对房产的品质要求也越来越高,房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险;如由于房地产产品周期的长久性,其适应性能和替代性也差,一些设计过时的房地产产品面临不能满足人们日益变化的需求的风险。

2.房地产产品特性与风险。

土地与房屋同属于不动产范畴,房地产的不可移动性是其区别其他商品的一个重要特征。房地产位置的固定性造成房地产产品的区域性和个别性,造成不同城市之间、同一城市不同区域、地段之间的差异性。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置,而地理位置则取决于给城市、区域、地段未来发展的趋势,未来发展的不确定性是房地产投资的重要风险因素之一。因此,房地产商品价格与所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关,而这些条件的变化非常复杂,有很多不确定的因素在起作用,房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。房地产企业的存货主要包括尚未完工的各种土地、房屋等开发产品以及各种已完成开发建设全过程并已验收合格,可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品。与普通企业相比,房地产企业的存货具有单个存货价值巨大,存货的成本按新会计准则公允价值计算,随着土地成本的变化,建筑成本、房屋售价的变化,存货成本随之变动。这说明房地产企业的资产受市场影响较大,资产价值具有相当程度的不稳定性。

3.房地产企业资金供求与风险。

房地产投资是资金密集型的投资,房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上开发产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金。对一般的房地产企业来说,预售款与银行贷款假设为其获得资金最重要的渠道。随着房地产企业资本运作能力的提高,房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式广泛被一些地产企业采用。房地产企业资金来源多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多,投资者承担的风险也越大。因为投资额越大,投资周期越长,资金周转也越慢,资金流动性也越差,同时变现性能力也就越差,房地产企业面临财务风险也就越大。房地产企业融资方式越复杂,资金成本控制越困难,房地产企业风险也就越大。高负债率是房地产企业最大的特点之一。大多数房地产企业采取项目资本化的经营模式,通过对项目立项之后再进行融资,而融资的方式多种多样,但是负债占有相当大的比例,主要是银行贷款和房屋预售款。目前我国房地产企业的资产负债率非常高,通常超过70%,也就是说,一个房地产项目在最初的开发中,自有资金不到30%。所以,房地产企业极度依赖银行资金同时也引发了其巨大的偿债风险。

4.房地产企业组织结构形式与风险。

在组织结构上,大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。成立项目分公司给管理带来一定的好处,同时也增加了管理的风险。总公司和项目公司也存在委托——关系,项目公司是人,在空间上具有相对的独立性,总公司和项目分公司之间存在比较严重信息不对称,总公司在获取的信息上具有不准确性和滞后性,这削弱了总公司对项目公司的控制。在经营上,项目公司的经营可能违背总公司所制定的战略规划和原则,在财务上,总公司也很难有效地对项目公司的预算、决算进行控制。二、房地产企业财务风险的防范措施

1.融资风险的防范。

在对企业融资风险充分评估、测度的基础上,为了降低和控制房地产企业筹资风险,企业应根据本企业的实际情况,制定严格的筹资管理规则并严格遵守。首先,应该收集相关企业的信息,找到房地产行业最佳的资本结构,与本企业的资本结构相比较,评估能否优化本企业的资本结构,降低公司的综合资本成本。同时,公司也应该比较资金筹集的来源、方式、成本和风险,以降低本公司各种筹资来源的成本和风险。其次,公司应该对每个项目的资金筹集活动进行管理,优化每个投资项目的资金筹集活动的成本和风险。最后,公司也应在本企业内部进行管理,比较分析在本企业内部不同项目的资金筹集活动,分析评估风险和成本。

2.投资风险的防范。

(1)做好投资项目的可行性分析。

房地产投资项目的金额大,资金占用时间长,企业的投资决策都会面临一定的风险。为了保证投资决策的正确有效,必须按科学的投资决策程序,认真进行投资项目的可行性分析,财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容,包括:对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析;对资金投入、配置、流转和回收等资金运行过程的预测和分析;对资产、负债、所有者权益的预测和分析;预测和分析项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标和项目收益与风险平衡关系的预测和分析。对投资项目技术上的可行性进行论证,运用各种方法计算出有关指标,以便合理确定不同项目的优劣。

(2)制定后备措施。

影响企业投资项目收入的不确定因素较多,如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、例外事故等,因此,收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性,收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。对各项费用估计不足,如投资项目初始投资和日常经营费用较预算增加,市场利率的波动,建设期的延长。此外,投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度,项目的经营管理水平,技术进步与经济发展的状况,国家的投资及产业政策,投资决策部门的预测能力,通货膨胀和汇率等因素,应针对可能出现的风险制定风险控制预案。在风险控制预案中可制定后备措施,如设定预算应急费,即项目管理组织为了补偿差错、疏漏和其他不确定性,对项目费用估计精确性的影响事先准备好资金,专款专用。

3.日常资金运营风险的防范。

(1)加强对日常现金流量的预测。

控制日常资金运营风险,编制现金流量预算非常重要。由于公司理财的对象是现金及其流动,就短期而言,公司能否维持下去,并不完全取决于是否盈利,而取决于有没有足够的现金用于各种支付。因此,编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算就是通过对现金持有量的安排,使企业保持较高的盈利水平,同时保持一定的流动性,并根据企业资产的运用水平决定负债的种类结构和期限结构。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成,因为通过现金流量分析,可以观察到企业的经营、投资和财务政策,将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。如通过现金流量分析,企业的经营者就能看出企业内部现金流量产生能力有多强,营业现金流量是正值还是负值,原因何在及企业是否有能力通过营业现金流量来履行其短期偿债能力,扣除现金投资后企业的现金流量是否有盈余等。因此,准确的现金流量预算,可以为企业提供风险预警信号,使经营者能够及早地采取行动,防范风险。

(2)采用资金集中管理模式。

房地产企业一般采用项目法人制,通常设立多个项目公司,一般会形成集团公司模式,集团公司不是几个公司的简单组合,为了公司能利用集团公司的协同效用,提高公司日常资金运作效率,集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能使项目公司及时了解集团资金的流向、安全和效益,防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为;也能够实现集团整体资源的有效配置,解决资金的多头开户的资金余裕和短缺并存问题。资金集中管理的政策,能最大限度的拓展内部融资的渠道,降低资金的闲置形成统一的资金池,以提高资金的使用效率,增强公司的抗风险能力。资金的集中管理还包括对于贷款及担保等或有负债的统一管理,由于集中管理具有较大的规模和实力,在和银行等金融机构协商资金筹措条件时可处于有利地位,如可争取获得较为优惠的借款利率和期限。超级秘书网

第7篇

一、我国房地产企业现金流管理存在的问题

我国房地产企业初步关注现金流状况也始于近几年，初步认识到企业发展的内在活力反映在经营的现金流量方面，所以，关于现金流的理论和实践更是匮乏。我国房地产企业对现金流的管理存在以下几个问题：

（一）现金流管理没有与企业战略相吻合。我国现金流管理仅停留在公司运营层面，并没有被提高到战略高度与企业总体发展战略相吻合。现金流管理的内容只是停留在现金预算、日常流量、流程、流速和风险预警等战术性管理，没有同企业的发展战略有效地结合起来，更没有同企业的不同发展阶段的重点相匹配。

（二）现金流管理缺少全程控制。目前，我国大多数房地产企业现金流量管理的手段只是侧重于事后分析，而缺乏事中的控制、事前的预测和安排。企业的资金运行，具体表现为资金筹集、运用和分配，现金的流入与流出则是其综合表现形式。时实、动态地反映预算执行情况，有效地控制整个企业的资金支出及资金运用，做到事前计划、事中控制、事后分析，这不仅有利于战略的实施，同时预算作为企业内的法律还有利于经营过程的控制。

（三）现金流管理没有重视现金流质量。对于业绩质量问题重视远远不够，现金流的导向作用还很弱。由于中国房地产企业的考核与绩效评价体系仍是“利润导向型”，所以企业实践中对现金流量的管理存在着严重滞后性和被动性特征。一些企业只有在发不出工资、没钱购买原材料、需要动用现金交税的时候才注重现金流管理；或是只有通过延期支付土地款、拖欠工程款等恶劣方式才能获得良好的现金流。

二、房地产企业现金流管理改进措施

现金流的管理目标是实现企业的价值创造，是为了价值创造的现金流的流向、流量、流程、结构、效益等的管理，具体又分为现金流的战略性管理和战术性管理两个方面，分别涉及到企业的决策层、管理层和作业层。

（一）现金流的战略性管理

1、企业战略与现金流管理相结合。企业战略决定现金流流向，现金流管理与企业战略相结合，制定企业战略时应考虑现金流状况，同时现金流要服务于企业发展战略。企业进行现金流向战略决策首先要进行环境影响因素分析和企业战略分析，现金流向要与环境变化相协调。对以房地产为主的企业而言，在企业的发展过程中要根据自身的资金实力制定切实可行的企业发展战略，切忌盲目扩张，跟风实施全国发展战略；针对非房地产开发企业，要经得住房地产行业高回报外表的诱惑，不要盲目涉足房地产开发行业，毕竟高回报也意味着高风险。

2、现金流管理与企业生命周期相结合。在企业不同的发展阶段，企业关注的目标和重点会有所不同，现金流量循环也会呈现出不同的特点。管理者必须能够准确分析和识别企业在生命周期不同阶段的特点及定位，并能够根据对现金流量的需要，提出合适的财务结构。所以，战略性现金流量管理必须与各阶段的特点相匹配，要突出重点，不可一视同仁，等而视之。同时，还要注意在不同发展阶段，经营活动、投资活动和筹资活动现金流之间的转化和配合。

3、现金流量管理必须做好流动性、收益性和增长性动态平衡。流动性是企业为偿付其债务所持有的现金数额或通过资产转化为现金的能力的描述。如果企业有充分的现金或者资产能够在短期内转化为现金，则企业具有很强的流动性。流动性可以通过现金流量循环的效率来创造。收益性是企业通过经营使其获利的能力的表现。企业的收益能力取决于管理层将其所掌握的现金等资源投放到能给企业带来预期收益的资产或项目中去实现增殖。所以，无论将现金投资于流动资产，还是投资于固定资产、股权等长期资产，都应以提高或维护必要的收益性为基本取舍标准。增长性是企业自我积累和发展能力的表现。自我积累能力集中表现在经营过程中产生现金净流量的大小以及现金净流量的利用效果。企业就是要通过不断的自我积累和发展来实现企业价值的持续创造。

4、战略性现金流管理应追求现金流平衡。房地产开发企业的业务由于回报期长，资金回流比较慢，而且因为资本投资巨大，容易出现资金周转不灵的风险。最理想的是将不同投资回报期及不同现金回款方式的业务进行组合，以分散风险。酒店与地产联合经营即是这一理论的完美运用。酒店经营可以产生持续的现金流，这些资金可以流动到房地产项目公司。同时，酒店业经营性现金流大，其自建物业可以抵押贷款，能够成为地产业务的“蓄水池”。

（二）现金流的战术性管理

1、现金流预算。现金流总预算着重于规划和控制企业宏观的经营活动，保障企业战略目标的实现，日常现金流预算统管日常经营活动的现金安排，保证现金流有条不紊、永不停息，从而保障企业简单再生产或扩大再生产的进行，满足企业价值创造实现的条件。房地产企业年初，应由财务部门编制资金总预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。其中，资金收入预算最核心的内容是企业通过销售房屋产品带来的现金净增加额；支出预算最核心的内容是企业投资、支付税费所需资金支出。

2、现金收入管理。房地产开发企业的收入主要为销售其开发的房屋产品所产生的现金流入。收入管理的重点为加快销售进度使企业具有较强的销售变现能力和催收应收账款两个部分。（1）房地产企业在产品开发过程中，应协调各方关系，加快工程开发进度，使其尽早达到产品预售标准，取得预售许可证。（2）在产品销售出去后应采取多种措施催收应收账款，加速房款的回笼。（3）采用多种付款方式促销，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。

3、现金支付管理。土地成本和建筑安装工程款构成了房地产产品成本的大部分，加强土地购置款和工程款的管理也是房地产企业现金流管理的重要组成部分。在业界拥有地产戴尔的顺驰地产为所有房地产开发企业提供了宝贵的经验。（1）推迟购地首付款时间并合理拉长后续付款。（2）依靠施工单位垫资，工程进度达到50%以上才能拿到部分款项。

第8篇

关键词：房地产企业；财务风险；控制；措施

一、引言

在目前国际经济变动和金融政策变更的国际大形势下，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，必须提高财务风险管理水平，增强防范财务风险的能力。

二、房地产企业财务风险特点

1.房地产财务风险概述

房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理、融资不当而使房地产企业可能丧失偿债能力，并导致投资者预期收益下降的风险。房地产投资周期长、投资额巨大、追求高收益，且需要融资贷款，通过财务杠杆融资，必然要面临高风险，当发生房地产市场销售价格大幅变动，开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化时，都会对房地产企业的预期收益产生巨大的影响，因此，财务风险已成为我国房地产企业迫切需要解决的现实问题。

2.房地产企业财务风险特点分析

    第一，房地产投资周期长。由于房地产投资是一项周期较长的投资，少则几个月，大则几年，从土地获得、市场调研、投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，由于周期较长，那么有些账款可能无法及时收回，产生坏账，使资金周转不灵，造成财务风险。

    第二，房地产投资额巨大。房地产企业投资不是一笔小数目，它不仅投资周期长，而且投资额较大，它会使企业一时耗用大量资金，资金收回期较长，那么企业长期处在资金短缺状况就无法运转，那么就会造成财务危机，这也是投资企业所面临的财务风险。???

    第三，房地产投资追求高效益。房地产企业由于投资高，投资报酬率也较高，风险也会相对较高，例如通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给企业带来的风险。由于房地产的投资追求高收益，因此只要通货膨胀的因素存在，企业就要面临通货膨胀的风险。

三、房地产企业当前所面临的财务风险

以上房地产企业的行业特点决定了房地产企业在经营过程中必定会面临许多的财务风险，以下是当前许多行业都比较关注的一些财务风险：

1．房地产开发周期风险

房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大，风险也就越大。首先，房地产开发周期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，产品的成本和售价的不确定性就越大；其次，随着社会的进步和生活水平的提高，人们可支配收入增加，对房产的品质要求也越来越高，房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险。   

2．房地产资金供求风险

房地产投资是资金密集型的投资，随着房地产企业资本运作能力的提高，房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式广泛被一些地产企业采用。房地产企业资金来源多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。

3．房地产企业内部控制风险

内部控制是大部分企业包括房地产企业在内的企业普遍存在的财务风险，内部控制的好坏直接影响资金运营状况和利润的实现，房地产企业是一种开发周期较长，投资额较大的企业，在开发期间不免会有许多不确定因素的发生，不做好内部控制，把资金管理好，那么开发期将会受到阻碍，因此内部控制所造成的财务风险也是不可忽视的。

四、控制房地产企业财务风险的措施

1．合理缩短开发周期

随着时代的发展，人们对各种产品的需求都有所提高，那么我们开发商在前期工作就应该制定一些合理又经济的产品开发方案，针对不同地段，不同环境的设施进行产品开发，寻找更符合客户要求的房产，以减少开发过程产品短缺照成的而延长的开发周期，一额可以借助政府的职能，不断完善开发项目，或者鳄鱼客户沟通以削减开发过出呢个中不必要的成本浪费，这在某种程度上不仅缩短了开发周期，也节约了成本。

2．控制资金管理

控制好资金的而管理可以从以下两方面入手：一是，编制现金流量预算。如通过现金流量分析，企业的经营者就能看出企业内部现金流量产生能力有多强，营业现金流量是正值还是负值，原因何在及企业是否有能力通过营业现金流量来履行其短期偿债能力，扣除现金投资后企业的现金流量是否有盈余等。因此，准确的现金流量预算，可以为企业提供风险预警信号，使经营者能够及早地采取行动，防范风险。二是，重视经营性现金流。企业日常经营过程中，日常资金运营风险程度大小取决于日常现金流是否稳定，保持经营现金流的稳定则是控制风险的关键。房地产企业存货价值比较大，占用了大量现金，构成大量经营现金流流出；房地产企业预收账款也很大，是其最大的经营现金流来源之一。因此，加强对存货和预收账款管理非常必要。

3.加强内部控制，降低风险

首先，建立完善内部控制制度。内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整，维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理，促进房地产开发企业各项经营活动有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称。房地产开发企业需要具体制定印章使用管理、票据领用管理、预算管理、资产管理、担保管理、资金借贷管理、职务授权及人制度、信息披露管理、信息系统安全管理等多项专门管理制度进行规范、控制。其次，强化房地产开发企业财务管理，健全财务管理机构。房地产开发企业的经营决策者要重视财务管理，不但要懂经营、善管理，而且要学习会计法规和常识，因为房地产开发企业管理的基础是会计管理和会计信息，特别是房地产开发企业资金运行和现金流量都是通过财务管理来体现的。最后，强化房地产开发企业经营风险意识。加强风险管理是现代房地产开发企业管理体系中不可或缺的重要组成部分。目前，许多房地产开发企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损、风险管理弱化的现象，树立风险意识是识别风险、化解风险的前提，也是建立健全风险防范机制的思想基础。

第9篇

[关键词]现金流管理；房地产项目现金流；一体化

一、引言

从宏观环境来看，由于金融危机的蔓延影响到实体经济，房地产业是受到金融危机冲击较大的行业之一。伴随经济危机的到来，成交量和房价大幅度下降，房地产业陷入低迷，房地产企业的资金链也紧张起来，有部分房地产企业已经出现资金链断裂的情况。房地产业作为资金密集型行业。如何获取项目开发所需的大规模资金已成困局。

从房地产企业自身来看，房地产企业的管理层缺乏对现金流管理的重视，往往将利润最大化作为企业发展的目标，忽视了对现金流的管理。在项目运作过程中，对整个项目的现金流，前期没有科学合理地预测；对资金的来源和利用、资金缺口及融资途径等，缺乏可行的计划。更谈不上对计划的严格执行；在项目实施过程中，也往往是“拆东墙补西墙”，对资金需要量及融资风险缺乏科学地认识和规划，忽略了资金的时间价值管理和资本结构的合理性，使企业陷入过度负债经营的恶性循环之中，不可避免地增加了融资成本和经营风险。

通过对房地产企业面临的宏观环境和企业存在的现实问题的分析，资金成为房地产企业的首要问题。如何获取足够的资金进行房地产开发，如何合理运作开发资金实现价值最大化等的资金管理问题，成为房地产开发企业管理的核心。

按照项目的进度，房地产项目可以分为项目的决策阶段、项目的实施阶段和项目完成阶段，不同阶段对现金流的管理又提出了不同的要求，如何安排好这三个阶段的现金流也是目前房地产企业面临的重大问题。

二、房地产现金流一体化管理

房地产项目现金流包括现金流出与现金流八。房地产项目总投资是现金流出的主要组成部分，包括开发建设总投资和经营资金。开发建设总投资是指在开发期内完成房地产开发产品建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。房地产开发企业现金流入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入、自营收入、自有资金、长期借款、短期借款、回收固定资产原值、回收经营资金等。

房地产开发流程大致分为三个阶段：决策阶段、实施阶段和项目完成阶段。决策阶段主要包括寻找投资机会、提出设想、进行可行性研究和项目定位等活动；实施阶段主要包括项目建设、销售或经营等活动；项目完成阶段存在两种可能的情形，即项目实现既定目标或项目以失败而终止。对应房地产开发流程的三个阶段。房地产现金流也相应划分为：决策阶段现金流、实施阶段现金流和项目完成阶段现金流。

(一)决策阶段现金流管理

决策阶段现金流主要解决投资决策，土地报价、方案调整等问题。

1般资决策。项目建设是否可行，是否具备盈利能力。项目投资计划是否科学合理?这些都是开发商最为关注的问题。也是决定项目启动与否的关键所在。项目现金流分析可以为开发商进行决策提供有效依据。在这一阶段，可以依据现金流量图(如图1)计算出项目净现值、内部收益率、投资回收期等指标，从而确定该方案是否可行。

2　土地报价。随着土地出让和使用制度的不断完善，土地竞争越来越市场化，土地资源的竞争加剧。房地产企业可以通过预测编制该项目的现金流量图，根据贴现现金流量法推出能够接受的土地最高报价。

3　方案调整。对房地产开发项目的方案进行调整修正，缓解资金压力、有效控制风险，使得现金流相对比较平缓地波动。

因此，决策阶段的现金流管理主要是围绕这一阶段现金流的图表编制、运用、决策、修正等核心阶段，表露有关项目的可行性、赢利性、可实施性等信息。其现金流管理过程，包括现金流信息载体的形成，以及信息的分析、加工、过滤、行动，修正现金流管理模型，再进入下一个管理循环(见图2)。另外，决策阶段现金流管理，不应该只停留在静态指标计算、表述和决策上，而应审视沿着项目开发时间轴上的现金流向、流量和流点，利用动态信息进行过程控制，及时调整战略决策和战术保障。

在决策阶段现金流管理过程中，应该做好以下工作：

1　编制小组成员至少应包括图中职能部门，或设置专职部门和人员与上述部门保持顺畅沟通，实现最大程度的信息对称。

2　现金流模型的编制依据包括项目定位报告、成本经验数据、施工进度预测、销售预测、项目管理模式等。

3　现金流管理模型建立在各种预测和经验判断之上，不确定性和可塑性大，对各种信息分析、加工、过滤及行动应及时反馈到现金流模型的调整中。

(二)实施阶段现金流管理

实施阶段的现金流出主要是房地产开发成本，即房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用等。通过将实际发生的成本构成与投资决策阶段成本预测相对比，可发现项目实施阶段现金流流出的信息误差。销售收入是现金流入的主要组成，通过将销售实际执行情况与计划对比。可发现项目实施阶段现金流流入的信息误差。

项目实施阶段现金流是由最初投资决策阶段预测的现金流模型，经过开发活动的不断修正，逐步发展成形。如图3所示，在项目实施之初，是实施阶段现金流与决策阶段现金流可能存在较大差异，随着项目进度的不断推进，这种差异逐渐减少。

因此，在项目实施阶段，一方面需要进行成本控制，就是要在项目开发的全过程中。始终对比项目决策阶段现金流和项目实施阶段现金流之间的成本差异，对上述全部成本构成要素进行规划和控制，从而确保实现项目开发利润最大化的目标；另一方面，房地产开发企业通过预售解决资金缺口问题。通过促销以加快项目销售、加速资金回流。通过控制成本和加速回笼资金使得现金流入与流出的波动趋于平稳。

(三)完成阶段现金流管理

项目完成阶段现金流是房地产开发项目实现既定目标后(针对成功的房地产开发项目而言)，或者房地产开发项目的现金流终止后(针对失败的房地产开发项目而言)。所形成的现实的现金流。

完成阶段现金流管理主要是对该项目的总体完成情况进行评估，从而总结相关的经验，为下一个项目的开发提供宝贵意见。这一阶段，开发商应该明确完成阶段现金流管理的具体对象、管理目的及具体要求，组建一个项目后期的现金流管理评估小组或设置相应的专职人员，深入调查，收集资料，采用定量和定性的完成阶段现金流分析方法，针对问题深入地研究，并编制完成阶段现金流评估报告，将分析研究的结果进行汇

总、整理，编制出项目后评估报告。

因此，完成阶段现金流管理通常皮包括以下几个方面：

1　现金流管理的目标评估

现金流管理的目标评估就是通过计算房地产开发成本和开发收入，沿着开发时间轴考核房地产开发项目全部现金流，将项目实际产生的经济、技术指标与项目决策时确定的目标进行比较，检查项目投资决策是否合理，项目是否达到了预期目标或目标完成的程度，从而判断项目是否成功。

2　现金流管理的过程评估

房地产现金流管理过程是现金流信息不断出现、不断被发展商利用的过程。现金流管理的过程评估就是对整个房地产开发过程的现金流管理效率进行总结，根据现金流管理的作用和结果。仔细回顾和检查现金流管理的各个环节，对现金流管理效率做出评价。现金流管理的过程评估内容通常包括：决策阶段现金流的流向、流量和流点是否科学合理；项目实施阶段对项目收支是否有周到的记录和经常性核算，并编制实施阶段现金流；在实施阶段的危机管理制度是否可行，应对危机措施是否有效等等。

3　现金流管理影响因素评估

现金流管理的影响因素评估工作是在完成现金流形成阶段开展的。即对现金流管理的所有实际影响因素所进行的评估，据此判断项目现金流管理决策目标的合理程度和完成程度。这些因素通常包括：

(1)宏观因素，包括项目所处宏观经济、政治、社会发展环境、物价波动、房地产业发展环境等；

(2)地区因素，包括城市发展方向、城市管理体制变动、城市规划方案变动、区域房地产业的发展环境、房地产业市场供求等；

(3)项目外部因素，包括项目自身周边交通条件、拆迁状况、周边配套环境、潜在客户分布、目标客户需求偏好变动、地质条件、气候特征、承包商的承建能力、供应商供货能力等；

(4)项目内部因素，包括发展商的组织架构、管理体制、管理团队、融资渠道、方案设计、材料采购能力等。

三、结论

因此。房地产现金流一体化管理，就是立足于完整的房地产开发链条，将开发活动按时序划分三大阶段(分别对应于决策阶段现金流，实施阶段现金流和完成阶段现金流)，并深入研究各阶段现金流特征和现金流管理问题的基础上，综合考虑三阶段现金流管理的特征、时效性、管理要求及相互关系，做到房地产项目现金流管理的全面化、整体化和系统化，从而提高资金的使用效率，保障房地产开发企业的现金流稳定。

房地产现金流一体化管理思想的要点集中体现在：

第一，树立一体化的管理意识。项目管理人员在以现金流为工具的项目管理过程中应具有全局、全过程、动态的管理意识。在前期阶段，对项目预期现金流的编制和投资决策的调整，必须充分预测和估量将来项目实施中的项目环境要素的变化趋势，如前述的宏观因素、地区因素、项目外部因素、项目内部因素等；项目管理人员要做好决策阶段现金流和实施阶段现金流管理的衔接。

第10篇

【关键词】房地产企业；财务风险；防范

一、房地产项目财务风险的概念及特点

财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以控制和难以预料的因素，使得企业在一定的范围、一定时期内所获得的最终财务成果和预期的经营目标发生了偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或是更大的收益的可能性。从房地产企业的资金活动的内容来看，房地产企业的财务风险，主要包括筹资风险、投资风险、营运风险以及利润分配风险等，关于房地产企业的财务风险的涵义在理论界主要有两种观点：第一种观点，认为财务风险是指房地产企业受各种不确定风险因素的影响，使得房地产企业的实际财务收益与企业预期的收益发生偏离的可能性，如果房地产企业在财务活动中的任何一个环节出现问题，都有可能使这种风险加剧；在第二种观点，认为财务风险是指房地产企业无法到期偿还债务的可能性，我们把这种情形称为是筹资风险或是融资风险。

房地产行业财务风险具有以下特点：

（1）财务杠杆使用过度

由于房地产开发需要大量资金，多数房地产公司选择贷款，造成资产负债率过高，财务杠杆使用过度。财务杠杆的使用具有双重效应，一方面能够使公司股东只用较少的自有资本运营拥有大量外来资本的公司，并产生很好的税盾效应，提高股东权益收益率。另一方面，过高的财务杠杆意味着较高的流动风险，稍有不慎公司将面临巨大的还款压力，使股东权益收益率面临较大的不稳定性。

（2）资金周转率偏低

房地产项目开发流程主要包括征地、土地开发、房屋开发、竣工销售及物业四个阶段。在这四个阶段中每个阶段都需要进行资金的投入，只有在第三阶段符合预售条件的公司才能进行预售，收回部分资金，所以真正能够收回资金的只有第四阶段。

（3）资产期限不匹配

房地产公司的流动资产主要是存货。房地产存货分为非开发产品和开发产品，非开发产品则包括库存商品、原材料、低值易耗品，开发产品包括拟开发土地、在建开发产品、己完工商品住宅和出租开发产品。房地产行业的存货一般是流动性差、不易变现的资产，因此，导致流动资产和流动负债匹配度不高，偿债压力比较大。

（4）现金流入期限不均衡

大多数房地产上市公司的现金流存在一年高一年低的问题。一方面，房地产公司在项目开展期采用预售方法获得资金流入，但各开发项目的销售期和预售期的匹配极易被忽略，这样造成由主营业务产生的资金流入一年高一年低。另一方面，公司投资收益的现金流入也可能不均衡。这样导致现金流入较低的一年面临短期偿债的流动性风险，而现金流入较多的一年产生了大量的现金冗余，长期看来，无法保证一定的现金利息涵盖比例。

二、房地产项目财务风险产生环节

财务风险的形成、积聚、转移等过程是以资本循环运动过程为载体的，资本运动在投资、筹资、营运、利益分配四个基本环节上相应地积累着四种表现形式的财务风险。

1.融资风险

融资风险是指企业为了取得财务杠杆收益而举债，增加了到期还本付息的压力，潜伏着资不抵债或不能还本付息的可能，以及由于财务杠杆的作用，在纳税付息前收益下降时，普通股收益大幅度下降的可能。当前市场经济发达，筹集资金的渠道更是多样化，以何种方式用最短的时间筹集到最多的资金，而风险较小费用较低就成为企业筹集资金的目标。如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。主要表现在债务规模不合理而导致过度负债，既增加了财务费用，又造成资金浪费；利率过高，债务规模过大而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。

2.投资风险

房地产投资风险是指由于不确定因素的影响，影响企业盈利水平和偿债能力，导致投资项目不能达到预期投资报酬水平的风险。主要表现为投资项目在初期技术可行性分析、市场调研、以及项目投资回报率分析上有误造成企业项目规划不合理，投资项目的实际收益与预期收益出现偏差所产生的风险。形成房地产投资风险的成因主要有：房地产粗放型开发，投资增长过快，对合作伙伴或项目开发不了解，房地产市场的空置率高，房地产开发的投资约束弱化等等。

3.营运风险

营运风险主要表现在三方面。一是销售风险。国内楼市变化复杂，受国家宏观经济运行和政策调控变化的影响，如果对市场行情把握不准确或对项目产品定位不准确，都会造成销售缓慢、产品成交量下降、投资回收期变长等问题。二是成本控制风险。如果在房地产项目开发的过程中，缺乏降低成本的方法或者缺乏对成本的有效控制，将可能导致开发成本超过自身的概预算水平或同行业平均水平，使得企业在市场竞争过程中缺乏成本优势。三是房地产项目公司管控风险。随着房地产市场区域跨度的增大和项目的逐渐增多，如果某项目重大事项决策制度不健全、监管制度不完善，都可能会给项目运营带来风险和损失。

4.收益分配风险

收益分配的风险是指由于收益分配可能给企业的后续经营和管理带来的不利影响。主要表现在因股息分配和留存收益和结构处理不当使得企业偿债能力、再生产能力规模受到影响或是挫伤投资者的积极性，从而导致企业股价大幅下挫，这些都会给企业今后的发展埋下隐患

三、房地产项目财务风险防范的一般方法

1.融资风险的防范

在对企业融资风险进行充分评估、测度的基础上，为了控制和降低房地产筹资风险，企业应根据本企业的实际情况，制定严密的筹资管理规则并严格遵守。大力拓展多元化直接融资渠道，培育完善房地产债券市场，适度放宽股票融资政策限制，还可以发展房地产产业投资基金，适时地开展房地产抵押贷款证券化，借鉴国外先进经验，逐步建立和完善市场调节和政府干预相相结合的多层次房地产融资体系，以降低融资风险，促进我国房地产业发展。还应进一步完善间接融资，推进间接融资形式多样化，创新变直接融资为间接融资的方式，控制融资质量，制定正确融资政策，探索建立组合式融资模式。

2.投资风险的防范

做好投资项目的可行性分析，灵活应用投资组合理论。为了保证投资决策的正确有效，必须按科学的投资决策程序，认真进行投资项目的可行性分析，财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容，包括：对资产、负债、所有者权益的预测和分析；对资金投入、流转、配置和回收等资金循环过程的预测和分析；对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析；对项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标的预测和分析，以及对项目收益与风险平衡关系的预测和分析。运用各种方法计算出有关指标，对投资项目技术上的可行性进行分析，以便合理确定不同项目的优劣势。

在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散、降低风险的目的。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的年获利能力和风险程度，按照一定的原则进行恰当投资的基础上，将各种不同类型的房地产进行搭配投资，以减少降低投资风险的投资策略。房地产投资可以选择不同房产类型、不同区域的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。

3.资金运营风险的防范

（1）加强对日常现金流量的预测，重视经营性现金流

控制日常资金运营风险，编制现金流量预算非常重要，准确的现金流量预算，可以为企业提供风险预警信号，使经营者能够及早地采取行动，防范风险。编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成，因为通过现金流量分析，可以观察到企业的投资、经营和财务政策，将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。

（2）采用资金集中管理模式

房地产企业一般采用项目法人制，通常设立多个项目公司，一般会形成集团公司模式，集团公司不是几个公司的简单组合，为了提高公司日常资金运作效率，使公司能利用集团公司的协同效用，集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能够实现集团整体资源的有效配置，解决资金的多头开户，资金余裕和短缺问题；也能使项目公司及时了解集团资金的流向、安全和效益，防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为。

4.收益分配风险的防范

结合房地产企业的实际情况，笔者对其利润分配提出几点建议：（1）制订长期的利润分配规划，杜绝分配的随意性。由于目前房地产开发企业没有充分利用内源融资成本低的优点，增加了企业的融资成本，严重影响了企业的利润。此外，房地产开发企业利润分配具有随意性、不规范的特征，导致企业的资产负债率极高，资本结构不合理，严重影响企业到外部进行融资。所以，房地产开发企业应根据企业融资策略及经营战略的要求，制定合理的利润分配政策，增强内源融资能力，优化资本结构，降低融资成本，增加企业利润。（2）利润分配减少分配现金，以转增实收资本为主。由于房地产企业融资渠道狭窄，自有资金规模小，资金瓶颈是影响房地产开发企业发展的最大障碍。房地产开发企业在制订利润分配战略应充分发挥内源融资功能，尽量减少分配现金，以转增实收资本为主。这种分配方式具有以下优点：降低融资成本，增强企业盈利能力；有利于扩大生产规模，增强企业竞争能力；扩大资本规模，优化资本结构，降低企业风险。从房地产开发企业自身所具有的条件和所处的环境来看，这种分配方式应在中短期内处于主导地位。

参考文献

[1]蔡敏妮.房地产企业应加强财务风险管理[J].科技信息，2010（29）.

第11篇

【关键词】房地产；现金流；管理

文章编号：ISSN1006―656X（2015）01-0055-01

一、引言

企业属于一个盈利主体，企业的主要目标即获取高额的利润。但是，有很多企业每年的利润很可观，却因为无法偿还到期的债务而导致破产清算等。这就是由于企业没有做好现金流管理导致的。有效的现金流管理可以对企业的财务状况、盈利水平、未来发展能力等综合分析，为企业经营者提供可靠，全面的财务信息。

经济学家郎咸平说当中国的房地产市场逐渐走向规范化，保持稳定的现金流应该成为房地产商的座右铭。房地产行业的特殊行业性质也决定了房地产行业现金流管理的重要性。

二、房地产行业现金流管理的特点

房地产行业属于资金密集型企业，投资周期长，风险高，投资金额大，运作复杂。房地产行业建设期间资金需求量很大，一般分为三个阶段。建设初期即开发阶段，包括支付土地出让金，建设前期的报批报建费，设计费等。建设中期即建造阶段，包括建安费，人工费，土地使用税等。建设末期即竣工验收阶段，包括各种建设合同费等。不同项目和不同建设阶段都会影响到企业现金的回收。特别是当企业盲目扩张后，其现金流风险明显加大。一般企业的建设期为2-3年，而在这段期间没有收入，所以资金占用时间长。房地产行业不同于其它行业，资金流入和流出的波动幅度大，建设期间均为现金流出，销售后则收回大量现金，所以现金流分布不均。目前我国大多数房地产企业资金较紧张，不少企业经营净现金流为负，无法支付到期的债务利息，有的甚至通过借新债还旧债来维持经营，这导致企业随时面临资金链断裂的风险。近年来，房地产业发展过热，形成较大的房地产泡沫，政府相应地采取了积极的措施来抑制其非理性发展，使得房地产业在缺乏银行贷款支持的同时，也面临着售楼资金回笼速度减缓的压力，而资金一旦投入建设，将无法抽回且资金的回收具有不确定性，因此资金占用的风险高。

三、房地产行业现金流管理存在的问题

（一）房地产企业对现金流管理不够重视

现在很多企业仍存在盲目追求利润，缺乏现金流管理的意识。许多企业管理层认为现金流管理只是财务人员应关注的，现金流如同“流水账”，只是日常的现金流入和流出。这些企业从根本上错误理解现金流管理，没有意识到现金流管理的重要性。

（二）现金流管理缺乏计划性

目前，很多企业的现金流管理侧重于事后分析，缺乏计划性。一个有效的现金流管理体制应该包括事前预算，事中控制，事后分析。企业的现金流贯穿于企业的全程，片面的事后分析可能导致事情没有挽救的余地，而且事前预算也有利于企业制度有效的战略规划。

（三）现金流管理没有同企业战略管理相结合

我国的现金流管理还只是停留在预算，日常管理等方面，没有同企业战略有效结合。很多房地产行业投资项目都具有一定的盲目性，没有对项目的可行性进行分析，手有余钱时就将大量的资金投入项目公司，这样很容易导致资金链断裂，随时可能面临破产的风险。

四、提高房地产行业现金流管理的对策

（一）企业应高度重视现金流管理

房地产行业的管理者应高度重视现金流管理的重要性，建立健全内控制度。特别是应收账款的管理制度，积极加快应收账款的收回，避免坏账损失，增加企业的现金流入量。制定合理的资本结构，多渠道融资，降低筹资成本。

（二）编制现金流预算

为保证现金正常流转，保证现金流的平衡，避免出现无法偿还到期债务或者闲置资金的现象，房地产行业应该编制有效的现金流预算。通过编制预算，能够及时掌握现金流的情况，财务人员应及时将实际发生额同预算相比较，一旦发现有超出预算的，及时查明原因，并采取积极有效的方法措施。对于企业外部市场环境发生重大变动或者企业内部制度发生较大改变，对企业现金流影响较大的可以考虑重新编制预算。

（三）现金流管理同企业战略相结合

企业战略是企业的指南针，是决定企业经营活动成败的关键性因素，也是企业长久高效发展的重要基础。企业战略也能决定现金流的流向，现金流要与企业的战略决策相协调。现金流也是指导企业战略的重要因素，在企业的发展过程中，企业要根据自身的资金实力制定切实可行的企业发展战略，不能盲目扩张或者盲目投资等。

（四）现金流管理分阶段管理

由于房地产行业的特殊性，一般可将房地产行业分为三个阶段即开发阶段，建设阶段，销售阶段。不同的阶段对现金流的要求也是不同的，企业关注的重点和目标也不相同，所以企业管理者要能够准确的分析识别企业在各个不同阶段的特点及定位并针对不同的现金流需求制定不同的现金流管理。切忌一概而论，要突出不同阶段各自的侧重点。

（五）考虑多方面发展，追求现金流平衡

房地产行业的资金回收期长，而且资金投资巨大，容易导致资金周转困难。所以企业可以考虑多方面投资，让资金流转更灵活。比如公司可以成立商业管理公司，商业管理公司收取固定的租金，可以产生持续的现金流，这些资金又可以投入到房地产项目等。多元化的发展有利于提高资金的使用效率，获得更多收益。

参考文献：

[1] 叶根金. 对房地产企业现金管理若干问题的思考[J]. 中国经贸. 2010（2）：P102

[2] 段九利，郭志刚，刘红心. 现金流量风险成因探析[J]. 会计之友. 2006（9）：P16-5

第12篇

关键词:房地产公司 财务风险 表现形式 成因分析 防范措施

一、房地产公司财务风险的表现形式及成因分析

财务风险有广义和狭义之分，广义上的财务风险是指企业在财务活动中因各种内外部因素而引起的导致投资者预期收益下降，对企业的生存、盈利和发展产生一定的影响的风险；狭义上的财务风险是指公司利用财务杠杆导致企业普通股收益产生大幅度变懂甚至破产的风险。以下是对房地产公司财务风险的表现形式及成因分析。

(一)房地产公司财务风险的表现形式

1、筹资风险

筹资风险指的是由于资金供需市场、宏观经济环境的变化，企业筹集资金给财务成果带来的不确定性。筹资风险主要包括再融资风险、财务杠杆效应、汇率风险、购买力风险等。由于金融市场金融资产的波动、货币政策紧缩以及房地产公司自身筹资结构的不合理等诸多因素都有可能导致房地产公司筹资困难，财务状况恶化，难以保证项目的顺利实施或者无法偿还到期的债务，从而影响房地产公司预期投资回报。例如，欧债危机造成的金融市场波动，一些房地产公司采用采用担保形式获取项目贷款，资金链中段，造成公司的财务面临风险，甚至导致公司的生存危机。

2、投资风险

投资风险指企业投入一定资金后，因市场需求变化而影响最终收益与预期收益偏离的风险。投资风险主要包括再投资风险、汇率风险、通货膨胀风险、金融衍生工具风险、道德风险、违约风险等。房地产投资具有金额大，时间长的特点，近几年来，由于房地产市场的持续升温，投资房地产开发的规模急剧扩大，若房地产公司不能正确的衡量项目的期望报酬率和期望值标准差而盲目开发，而项目的利润率小于负债率，则会造成财务风险。

3、利率风险

近年来，国家加强了对房地产行业的政策调控，从2010年开始明确了首次购房标准，2012年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折，同时加强房贷风险防控，对违规房企停止新增贷款等一些列政策给房地产行业带来了行政降温，利率的上调对房地产企业的影响较大，增加了房地产公司的资金成本，预期收益也就相对减小，加上人们对房地产的投资回归理性，必然导致房地产公司资金不能良性循环，产生财务风险。

(二)房地产公司财务风险的成因

财务风险是由多种原因造成的，分为外部原因和内部原因，因此要客观地分析和认识财务风险，从而采取有效的措施加以控制。

1、外部原因

在经济全球化的市场经济环境下，企业所处的环境复杂，宏观的经济环境以及国家的经济政策，都会给企业带来一定的影响，例如全球经济危机，国家的利率汇率政策变动，都有可能加重企业的成本压力，造成房地产公司的财务风险。

2、资本结构不合理

在目前经济形势下，大多数房地产公司存在着资产负债率较高，资本结构不合理的状况，企业过分依赖银行贷款，融资渠道单一，也就使房地产公司缺乏低于市场风险的能力，在国家实施货币紧缩政策时，就会导致资金链紧张，造成财务风险。

3、缺乏财务预算管理

预算管理在企业的财务管理中处于中心地位，很多房地产公司对全面预算管理的认识不足，比较注重预算管理对成本费用的节约，缺乏系统管理和价值管理的观念，甚至将预算与计划相混淆，对预算管理的重要性认识不够，预算执行和监控的力度也不够，也就降低了房地产公司抵御市场风险的能力。

4、缺乏现金流量管理

房地产现金流就是通过融资和销售房地产产品而取得的现金流入，在支付购置土地款、工程款、管理费用、偿还借款等款项后的差价。房地产现金流量管理就是企业通过对外融资、存货及应收款项管理等手段，使企业保证正向现金流满足企业正常经营及发展需要，避免现金囤积造成浪费。我国房地产企业的对于现金流量的管理的关注较晚，目前还普遍存在着现金流量管理没有与企业战略相吻合，现金流管理缺少全程控制等问题。

二.完善房地产公司财务风险的防范措施

关于房地产财务风险的防范措施，已经有较多文献进行了研究阐述，本文在此基础上，结合目前我国房地产企业面临的内外部环境及存在的问题，对如何完善房地产公司财务风险防范措施进行了分析。

(一)对筹资风险的防范

1、优化资本结构

企业的负债经营可以带来杠杆效益，但要控制在一定的比例，否则会加大企业的财务风险。对于房地产企业，必须要严格控制负债经营规模，合理安排产权资本和债务资本的比例关系，优化资本结构，才能充分发挥财务杠杆的作用，降低筹资风险。

2、拓展筹资途径的多样性

我国的房地产公司要改变传统的“自有资金+银行贷款“的方法，在这方面可以借鉴西方国家的经验，推动房地产融资的证券化，一方面可以让金融机构将房地产抵押债权分割为小面值的有价证券，面向公众发售，用筹得的资金再发放住房抵押贷款；另一方面房地产开发企业可以上市发行股票或是根据开发项目委托银行发行住房建设债券，用以筹集资金。另外，还可以利用房地产信托筹集资金，房地产企业基金融资等方式来拓展融资渠道。

(二)对投资风险的防范

1、加强投资项目的可行性分析

房地产项目的种类很多，风险程度也不相同。房地产公司要建立高水平、多学科的开发队伍，对房地产市场加强调研，在项目开发之前进行可行性研究，选择适宜的投资项目类型，避免盲目开发。

2、制定投资组合战略

由于房地产投资具有资金大，收益时间长的特点，为了降低风险，房地产公司可以采用投资组合战略，例如在一项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的组合，也可以采取不同区域不同类型房产的投资组合，来分散投资风险。

3、加强全面预算管理

在市场经济条件下，企业财务管理的的目标就是追求资本利润的最大化，房地产公司具有投资大，建设周期长，投资风险大的特点，因此完善资本运营机制，加强全面预算管理具有重要的意义。编制科学的预算不仅是筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据，也是确定设计任务书以及可行性研究和项目评估中技术经济分析的依据。房地产公司要要编制科学合理的预算计划，建立完整的资本预算程序，同时加大固定资产循环中的内部控制以及预算的执行和监控力度，从而降低风险。

4、加强现金流量管理

现金流量管理是资金的流向、流量、流程、结构及效益等过程的管理，分为战略性的管理和战术性的管理。房地产公司要在分析企业战略及环境因素的基础上，根据自身的经济实力制度切实可行的企业发展战略，做到企业战略与现金流管理想吻合，切忌盲目扩张。同时，房地产公司的现金流管理还要与企业的生命周期相结合，满足企业不同发展阶段，突出重点。另外，房地产公司的现金流量管理必须要做好流动性、收益性以及增长性的动态平衡。现金流的战术性管理就要从现金流预算、现金收入管理、现金支付管理以及融资管理等方面做起，来保障企业战略目标的实现。

三、总结

房地产企业在国民经济的发展中，发挥着重要的作用。目前我国房地产企业面临着经济危机和政策调控的双重压力，完善公司的财务风险防范措施，是房地产公司面临激烈竞争求得长远发展的关键。完善财务风险防范措施，要求房地产公司优化资本结构，拓展筹资途径的多样性，降低筹资风险，同时还要加强投资项目的可行性分析，制定投资组合战略，另外，房地产公司还要加强全面预算管理和现金流管理，来降低企业的财务风险，提高经济效益。

参考文献:

[1]严红.国有房地产企业财务风险及防范措施[J].中国房地产业，2011（2）

[2]董纯波.房地产企业财务风险防范措施探讨[J].中国科技博览，2011（25）

[3]关涛.国内房地产企业财务风险及防范措施[J].经济研究导报，2008（18）

[4]陈兵.浅析当前房地产企业的财务风险及防范措施[J].中国外资，2010（8）

[5]秘琰.当前房地产企业的财务风险及控制[J].产业与科技论坛，2009,8（1）

第13篇

［关键词］房地产企业；财务风险；防范措施

［中图分类号］F293.33［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）22-0101-02

1 房地产企业财务风险的特点

第一,房地产企业现金流量巨大。与其他一般企业相比较,房地产企业在开发项目时,投资规模巨大,一个项目的投资少则上千万元,多则上亿元,这样使得房地产企业在项目实施过程中，现金的流入与流出总额和规模都呈现出其他企业无法比拟的特点。

第二,现金流分布不均。房地产企业在开发房地产项目的过程中,现金的流出量波动比较大,单笔金额之间的差额巨大,会多次出现现金流出的高峰与低谷,而且现金的流入也因房地产企业销售策略与销售周期的安排而出现不均匀的分布态势。

第三,资金周转期较长且流向复杂。房地产企业在开发投资项目时,一般资金的回收期比较长,不同于一般企业,房地产企业在开发经营的过程中,一般其资金回收期都在一年以上,有时甚至可以长达数年,而对于企业来说,资金具有很强的时间价值,房地产企业在项目前期的现金流出必然会导致企业资金成本大幅度增加,而较长的开发周期会给企业带来更大的财务风险。与此同时,在整个房地产项目开发的过程中,房地产开发产品的生产组织要比一般产品组织复杂很多,其内部项目信息、物资流动、资金都呈现网状形态,而且在此过程中,牵涉的协调单位众多,这就势必影响企业的资金流向,导致房地产企业资金流向复杂。

第四,现金流受宏观政策因素影响较大。国家的政策因素对房地产企业的资金流动起着决定性的作用,土地作为房地产企业生产开发的必备生产资料,直接决定了房屋的价格,而我国实行土地公有制,国家垄断了土地的一级市场,因此国家有关土地的政策、法规与调控政策都会对房地产企业现金流造成巨大的影响,而且,由于房地产行业属于资金密集型行业,房地产企业的生产与开发不能完全依靠企业的自有资金去运转,因此需要通过各种渠道向外部融资,而其融资的过程必须符合国家的法律法规,所以房地产企业的现金流受国家宏观政策影响较大。

2 房地产企业财务风险成因分析

2.1 房地产企业的资本结构不合理

房地产企业资本结构不合理是产生财务风险的根本原因。一方面,房地产企业过度举债会抵消由于利息减税而增加的企业收益,由于随着房地产企业负责比重的不断增加,其利息负担也在不断加重,那么房地产企业的还债能力也在不断地降低,而房地产企业承担的财务风险却在不断地加大,此时房地产的投资者和债权人都会要求提高资金的报酬率,以获得相应的补偿,这样就会提高房地产企业综合资本成本。另一方面,房地产企业负债筹资的资本的成本低于企业以其他方式筹资的成本,但是房地产企业不能仅用单项资本成本的高低作为其衡量标准。它必须要以总资本成本最低作为其负债水平才较为合理。所以,房地产企业要通过不断优化企业资本结构,降低其财务风险,最终达到企业利益最大化这一目标。

2.2 房地产企业财务管理环境的复杂多样性

房地产企业的内部财务管理环境相对比较复杂,而且目前我国房地产企业内部的财务关系混乱也增加了房地产企业财务风险的重要原因之一。房地产企业内部各部门之间在利益分配、资金管理和使用等方面管理不够,往往做不到权责明确。造成资金利用率低下,严重影响资金的安全性,而财务管理人员在资金管理的过程忽视客观情况,根据其主观判断进行财务预测、决策,使房地产企业财务风险不断增加。

2.3 房地产企业融资渠道过于单一

企业融资可以通过银行贷款、发行企业债券、基金、信托融资、股权投资等,但是,就目前而言,我国房地产企业融资主要是依靠商业银行贷款来维持企业投资的资本需求,融资渠道过于单一。由于我国房地产在融资方面缺乏科学有效的法律体系,影响了我国房地产融资渠道的开展,导致除银行贷款外,其他融资方式受限和发展缓慢,难以形成多元化资金支撑体系和风险分担体系,进而造成了我国房地产企业融资困难。由于我国房地产企业主要依靠银行进行融资,导致其对信贷政策过于敏感,增加了我国房地产企业的财务风险。

2.4 房产开发企业风险意识淡薄

我国的房地产行业较国外房地产行业起步较晚,但是由于我国良好的发展政策和市场经济的迅猛发展,我国房地产业在这期间内迅速发展,空前繁荣。在这样的情况下,很多房地产企业忽视了我国房地产行业所存在的风险,对企业管理松懈,许多房地产企业的管理人员对财务风险的客观性认识不足,进而导致房地产企业财务风险不断增加。事实上,房地产企业只要存在生产和财务活动,就一定会产生相应的财务风险。

2.5 宏观经济环境及政策调控因素

我国的整体经济仍然处在上升趋势当中,但是随着近年来我国房地产经济的强劲增长势头,国家和地方的有关房地产的各类宏观调控之声一直如影相随,国家出台了一系列关于房地产市场宏观调控政策,主要是通过运用金融货币政策、土地政策和税收政策来调控房地产市场。在这种不利的宏观经济及政策的环境中,由于房地产企业与宏观经济环境政策密切联系,难免会受到巨大的冲击,而这种冲击势必会增加我国房地产企业的财务风险。

3 房地产企业应对财务风险的防范措施

3.1 加强房地产企业的财务管理能力建设

加强房地产企业的财务管理能力建设主要可以从三个方面进行。

第一,加强房地产企业的基本决策能力。房地产企业的财务管理主要是围绕企业资金运动而进行有效的融资、投资、资金回收和利润分配等管理活动,而房地产企业的基本决策能力的主要内容就是行使以上企业基本的职责,进而满足资金使用者的需要能力。建设的重点在于满足企业的预算和现金流所需的资金,实施恰当、有效的风险控制,确保信息的可靠性以及对财务、经营过程进行适当、有效的监督与控制,不断地提高房地产企业决策者的财务管理素质。

第二,加强房地产企业的战略匹配能力。企业战略可以分为多元化战略、一体化战略、防御战略和强化战略,企业的财务可行性分析是房地产企业战略中重要的环节,执行房地产企业战略需要企业从外部筹集大量资金,而负债筹资能为房地产企业带来财务杠杆效应,因此房地产企业财务策划要以增减加财务杠杆效益为出发点,采用积极的筹资策略,大量提高债务比重,加强资金管理,降低资金成本,减少筹资风险。

第三,提高财务信息的整合能力。财务信息的整合能力是指将房地产企业的财务工作与其他经营部门等非财务部门的工作通过信息平台进行结合,共享信息,在实现房地产企业目标的过程中形成合力,共同提高企业绩效。

第四,提高房地产企业的持续改进能力。财务管理的持续改进能力使房地产企业的财务管理工作进行资源配置的最优方法的探索,从而持续改进企业的财务业绩。

3.2 完善房地产企业的内部控制制度

房地产企业的内部控制是其自动预警和维护系统。因此,应当在房地产企业各有关部门间,建立严格的房地产企业内部控制程序与相互制约措施,同时在企业内部实行重大事项报告制度与集体决策制度,避免舞弊事件和决策失误的发生,特别是在资金调度、资产处置、提供担保、销售结算和对外投资等方面,必须明确决策人员和财务人员、保管人员与经办人员之间的工作程序和职责权限,从而有效规避因管理松懈或内部控制不严给企业造成的财务风险。

3.3 完善房地产企业的资金管理系统

完善房地产企业资金管理系统,就必须首先将房地产企业的资金管理纳入全面预算管理体系,通过与责任中心预算和项目预算相结合的资金预算方式,实现企业对资金需求较准确的预测和动态调度,进而降低房地产企业的资金成本,提高其资金使用效率,同时,通过对房地产企业内资金预算的实际执行情况分析,对其资金使用进行及时反馈与修正。

参考文献:

［1］ 陈舒航,基于模糊综合评价的房地产企业财务风险研究［J］.财务与金融,2010(4).

［2］ 朱文莉,耿宏艳.上市房地产企业经营风险、财务风险与企业绩效关系研究［J］.财会通讯,2011(27).

［3］ 周霞,陈光明.后金融危机时代房地产企业财务风险控制分析［J］.会计之友,2012(1).

第14篇

【关键词】房地产企业；全面预算；管理模式

1.概述

正如著名管理学家戴维·奥利所说：预算管理是为数不多的几个能够将组织所有关键问题融合于一个体系之中的管理控制方法之一。随着改革开放的逐渐深入，房地产企业管理控制的目标从完成生产的品种、产量计划，逐渐转移到追求房地产企业经济效益、实现房地产企业价值最大化上来。预算管理由此不断引起重视，在实现房地产企业经营目标上发挥着越来越重要的作用。我国许多集团房地产企业因为受长期计划经济管理惯性的影响，在推行预算管理上仍普遍带有计划的特色，尚未形成全面预算的理念。由于房地产企业对预算管理认识上的误区以及管理过程中存在的问题，使得预算管理成效大打折扣，未能取得理想效果。因此，有必要对我国房地产企业实施预算管理的进行系统性总结，进而根据存在的问题寻找相应的解决对策。以销售预测为基础的预算基本是按“以销定产”的体系编制的。预算的起点是以销售预测为基础的销售预算；然后再根据销售预算考虑期初、期末存货的变动来安排生产；最后是保证生产顺利进行的各项资源的供应和配置。以销售为核心的预算管理模式的预算体系主要由以下几项组成：

1.1销售预算

销售预算是关于预算期的销售量和销售收人的规划，它是以销售为核心的预算管理模式下预算体系的起点。销售预算编制的一个关键环节是对预算期销售情况的预测，可采用定性分析或定量分析两种基本方法，具体又有判断分析法、调查分析法、趋势预测法、因果预测法及购买力指数法等。

1.2生产预算

生产预算的编制要以销售预算和产成品存货预测为基础。多环节生产的产品还应编制每一环节的半产品预算。产品的预测生产量可根据预测销售量和期初、期末产品的库存量确定，主要有两个关键环节：一是要预测期初和期末产成品的库存量；二是计算预测生产量，公式如下：预测生产量=预测销售量+预测期末产成品库存量一预测期初产成品库存量。

1.3供应预算

为保证生产顺利进行，要进行各项资源供给及配置的预算，并确定相应的预算成本。具体包括：“直接人工预算”，要根据生产的需要安排适当各岗位上的工作人员，并确定相应的人工成本；“直接材料采购预算”，要根据各期预算产量对材料的需求，考虑期初、期末存货变化从而确定材料采购量及相应的采购支出；“制造费用预算”，要确定产品生产过程中相应发生的制造费用，包括变动制造费用和固定制造费用。

1.4成本费用预算

首先，在生产、供应基础上确定单位产品生产成本；其次，预计因此发生的其他管理费用、财务费用和销售费用。成本费用预算要在充分考虑外部市场价格对房地产企业经营压力、房地产企业历史成本情况、内外环境变动等因素的基础上，进行内部挖潜，使预算先进合理。

1.5利润预算

在销售预算、成本费用预算基础上，确定预算产品或业务在预算期内可望获取的利润。这一预算利润能否实现除了受外部市场异常变动的影响外，主要受房地产企业营销策略是否成功、成本控制是否有效等因素的影响。

1.6现金流量预算

在销售预算、成本费用预算基础上，确定由此引起的现金流人和流出情况，使财务部门能及早进行资金运作，保证生产经营活动的资金需要和提高资金使用效益。为方便现金流量预算的编制，往往在各项预算的编制中包括现金流量资料，而这一体系中的现金流量预算可以不包括投资与筹资活动所引起的现金流量。此外，还包括相应的财务预算和资本支出预算等各项具体内容。

2.预算编制的一般流程

在以销售为核心的预算管理模式下，预算编制一般按以下程序进行：

（1）房地产企业根据市场销售预测，参考房地产企业预算期间的预期利润，采用适当方法科学、合理地确定预算期间房地产企业的销售指标。

（2）销售部门以销售预测为基础，根据房地产企业实际情况和预算期间预计可能发生的变动情况编制销售预算，以确保实现房地产企业上级管理部门下达的销售指标。

（3）生产部门在销售预算基础上，考虑期初、期末产品存货的需要，编制生产预算，保证预算期间销售的需要。

（4）供应部门围绕生产部门生产所需，认真编制料、工、费等各项预算，协调各项资源供给及配置，保证生产正常有序进行。

（5）相关职能部门根据上述各项预算分别编制相应的包括管理费用、财务费用和销售费用等在内的成本费用预算，以加强房地产企业预算管理和内部控制，确保预算总目标的实现。

（6）财务部门根据这些预算，结合所掌握的各种信息，在上述销售预算、成本费用预算等预算的基础上，编制利润预算，确定房地产企业预算期内可望获取的利润，并据以对各级责任单位和个人进行考评和控制。同时还可编制现金流量预算，以便房地产企业及早进行资金运作，保证生产经营活动所需资金，提高资金使用效益。

3.适用范围

以销售为核心的预算管理模式主要适用于如下房地产企业：

（1）以快速成长为目标的房地产企业。如果房地产企业的目标不是追求一时的利润高低，而是追求市场占有率的提高，可以采用以销售为核心的预算管理模式。

（2）处于市场增长期的房地产企业。这类房地产企业的产品逐渐被市场接受，市场占有份额直线上升，这一时期房地产企业的主要管理工作是不断开拓新的市场以提高自己的市场占有率，增加房地产企业销售收入。在此情况下，采用编制生产及费用预算进而编制财务预算的以销售为核心的预算管理模式能够较好地适应房地产企业管理和市场营销战略的需要，促进房地产企业效益的全面提高。

4.优缺点

以销售为核心的预算管理模式的优点主要有：符合市场需求，能够实现以销定产；具有科学、合理的预算指标体系，房地产企业可以采用总预算和部门预算上下同步编制的方法，即在编制总预算的同时，对部门预算的主要指标进行计算和确定；有利于减少资金沉淀，提高资金使用效率；具有健全的成本分解落实的网络体系，房地产企业通过实施全面预算管理，保证经营目标的贯彻实施，加强对生产经营各个步骤、各个环节的有效控制，使财务管理的特点和方法渗透到生产经营的全过程，实现全员参与财务管理的目的；有利于不断提高市场占有率，使房地产企业快速成长。

同时，应该看到以销售为核心的预算管理模式存在以下不足：可能会造成产品过度开发，不利于房地产企业长远发展；可能会忽略降低成本，不利于提高房地产企业利润；可能出现过度赊销，增加房地产企业坏账损失。 [科]

【参考文献】

第15篇

【关键词】房地产；会计核算；特点

房地产企业是指对房地产项目进行开发经营的相关企业。基于房地产行业的特点，房地产企业开发项目中存在的会计核算还存在着不少问题，特别是在实施新会计准则之后?会计规范体系建设越来越趋于完善，全社会的法律意识也在逐步增强，有关监管部门的执法力度也在不断提高，就对房地产企业会计核算的规范提出新的更高的要求。在这一新形势下?房地产企业要根据企业实际特点?进一步分析如何加强和改进本企业的会计核算工作，为企业带来更好的经济效益。

一、房地产开发企业会计核算特点

房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的销售者。

由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：产成品的种类多，核算方法不同；产品成本的核算复杂；经营收入及其相关税金的核算不同。

二、房地产企业开发项目中存在的会计核算问题

在房地产企业开发项目中存在着的问题包括：房地产企业的复杂性使得会计核算的操作难度较大、房地产企业对借款费用的资本化不够规范、房地产企业信息披露不足以及房地产企业成本收入不匹配

（一）房地产企业的复杂性使得会计核算的操作难度较大

房地产企业具有自身的特殊性和复杂性，比如开发周期长、单位价值高以及负债率较高等特质。这使得房地产企业的会计核算难度较大。不仅如此。在对土地和房屋进行开发的同时。房地产企业还要担当起建设基础设施的任务，因而其相关经营活动较为复杂，以上种种特点就决定了房地产企业的会计核算方法有自己的特点。房地产企业销售商品房的途径包括两种类型，首先是自己开发自己销售，而不借助于其他企业的力量。其次是在开发建设前，房地产企业必须与购买方签订合同，然后根据合同的具体要求来开发建设。房地产企业自己建设的商品房，由于花费较大、成本较高、开发周期较长，一般来讲都很有价值。以上特征使得商品房的销售方法以预售或分期收款为主。房地产企业预售商品房时，一般尚未完工，这个时候并不符合会计准则中的商品房收益的确定条件。不仅如此，会计准则中要求会计人员必须准确地把房地产企业的商品房分好类，以上种种措施都增加了房地产企业会计核算中收益确认的难度。

（二）房地产企业对借款费用的资本化不够规范

由于建设项目的复杂特点.房地产企业所需的投入资金较大，因而.很多房地产企业大都会以举债的方法来筹集项目资金，这样就导致房地产企业债务资金的回笼时间较长。虽然，新会计准则中扩大了借款费用资本化的范围，然而却较为严格地规定了借款费用资本化的条件，上面明确规定.房地产项目的借款费用应当既满足资产支出刚开始、借款费用发生同时还要满足开发建设活动已经开始这两项条件. 才能进行资本化运作。以上种种措施给房地产企业的确定造成了极大困难，并且对长期尚未开发的土地储备中所包含的借款费用也不能进行资本化。

（二）房地产企业成本收入不匹配

在房地产企业开发项目中还存在着房地产企业成本收入不匹配的会计核算问题。首先，房地产开发建设的周期较长，从开发建设到回笼资金大概需要三年左右的时间。一般来讲，房地产企业在项目开发期内投入的资金，都按照当期费用来算，倘若项目尚未完工，即使商品房业已全部预售，预售价款并不能当作收入来确定。其次，整个工程是房地产企业开发项目的成本载体，然而销售商品房的时候，商品的售价基于楼层或户型的不同而不同.房地产项目建设伊始会支出较多的成本费用，却获取很小的收入，这就使得房地产企业成本收入不匹配。

（三）房地产企业信息披露不足

房地产企业信息披露不足主要表现在两个方面。一个是对现金流量信息的披露不足，二是对房地产风险的披露有待完善。首先，《企业会计制度》规定，现金流量表的编制主体应当是企业。然而，由于项目经理部是房地产企业生产运作的基本经营单位，这就造成了房地产企业投资活动现金流量的基本单位与经营活动现金流量的严重不一致。加之房地产项目的开发周期往往较长。其经营活动的现金流人与流出也具有非同步性的特征。因此。房地产企业仅仅依照财务制度对现金流量进行披露，很难全面反映出现金流量的全部。其次，在项目开发过程中，房地产企业会面临很多风险，比如土地、工程质量风险等等，然而，在实际操作过程中.对房地产项目开发风险的披露也较为不足。

三、完善房地产企业会计核算的对策

针对房地产项目会计核算中存在的相关问题，要从加大对房地产企业收入的核算、增强房地产企业的信息透明度以及增强房地产企业成本收入的匹配性等几个方面加大力度。

（一）加大对房地产企业收入的核算

加大对房地产企业收入的核算包括两个方面。首先.要把房地产企业的收入核算范围界定好。房地产企业卖出商品房的收入即房地产企业的销售收入.主要有转让土地取得的收入以及销售商品房的收入等。

在此之间，房地产企业对商品的开发则同时囊括没有与购买方签订合同的开发商品以及已经签订销售合同的房地产。各种房款都应加大核算力度。其次，要把销售标准确定好。法律标准和专业标准是确定房地产企业销售收入的两大标准。因而，会计准则中对收入确认规定应包括商品的主要风险和报酬已经转移、无法对出售的商品进行控制等条件。

（二）增强房地产企业的信息透明度

增强房地产企业的信息透明度应该从以下两个方面做起，首先，在披露房地产项目信息的过程中，要加大对土地储备量的披露力度。土地成本在房地产项目成本占据很大比重，房地产项目能否拥有土地储备决定了房地产企业未来能够发展到什么程度。然而，房地产企业的信息使用者无法通过企业土地使用权总额来判断土地储备的情况，所以，因该加大对土地储备量及其成本的信心披露力度。其次，还应该增加对企业现金流量的披露。对现金流量的披露应该包括在经营活动中形成的所有的现金流量。

（三）增强房地产企业成本收入的匹配性

增强房地产企业成本收入的匹配性，是完善房地产企业会计核算的一大做法。笔者认为，可以通过计划销售价格的方式，来增强房地产企业成本收入的匹配性。具体来讲.如果已经开发的楼房呈现出可销售状态.那么，房地产企业就能依据建设成本、市场需求、地理位置、具体朝向等若干因素综合确定一个计划销售价格，以此来作为衡量成本销售的关键。再进一步地讲，可以通过实际售价成本率法和计划售价成本率法等两种方式来实现成本收入的匹配性。应当注意的是，前者的好处是能够降低工作量，减少成本，不足之处在于，每一季度的前两月由于房价影响会造成少量的误差，不仅如此，其并不能对详细的成本资料进行准确提供。而后者则截然相反。房地产企业开发项目中存在的会计核算还存在着不少问题，特别是新会计准则实施后。新的办法对房地产企业的会计核算要求比以前更高了。房地产企业的复杂性使得会计核算的操作难度较大、房地产企业对借款费用的资本化不够规范、房地产企业信息披露不足以及房地产企业成本收入不匹配。我们相信，只要加大对房地产企业收入的核算、增强房地产企业的信息透明度以及增强房地产企业成本收入的匹配性，就一定能解决好房地产项目核算过程中存在的问题。

四、结束语

在房地产日益成为国民经济的主要支柱，成为关乎民生利益的切实问题时，房地产会计理应引起人们的重视并加以完善。