房地产行业审计重点范文

房地产行业审计重点范文第1篇

随着房地产行业经济不断发展，房地产企业逐渐成了我国企业的主体，其发展状况对整个房地产行业和国民经济的健康发展都有着十分重要的意义。因此，必须加强房地产企业内部经济责任审计工作力度，使经济责任审计中存在的问题得到有效解决，以规范房地产内部工作秩序。笔者从三个方面切实分析了解决与加强房地产经济责任审计工作质量的有效措施，具体内容如下。

1.制定行之有效的审计方案。

经济责任审计的时效性强、任务重、要求高、难度大，为了保证审计工作制度，必须做好前期准备工作，制定切实可行的审计方案。经济责任审计工作组根据房地产企业经济责任审计特点，结合相关法律法规，确定审计方案的总体内容。然后，广泛收集和阅读房地产企业财务资料、内部控制制度、会议记录纲要，通过调查房产、土地、车辆等方面信息，认真分析领导干部任职期间企业资产、负债、收入支出的变动情况以把握房地产公司的运营情况，进而全面了解房地产企业经营范围、核算形式、内部控制制度，以及领导干部任职期间的重大经济决策、资金变动、效益回收等各方面的综合情况。最后，在此基础上制定经济责任审计的执行方案。除了以上内容外，前期工作中还要认真了解相关法律法规，根据相关规范确定经济责任审计内容、范围，以确保经济责任审计方案的权威性，并使其得到严格执行。

2.深入挖掘审计内容。

抓住主要业务、重要领域、重点科目开展审计，深度挖掘经济责任审计内容。房地产企业经营业务主要为销售、出租房产；重要领域是房地产开发前期手续的办理、开发模式、财务核算、实物资产状况和重大投资收益；重点科目是营业收入、营业成本、预收收款等。为了保证经济责任审计工作的质量，要对以下内容进行严格的审查和监督。

2.1房地产企业开发项目手续是否完备。

检查房地产开发企业是否具有“五证”，即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》或商品房预售许可证，只有证件齐全才能证明它的审计程序符合规定。

2.2售房相关的预收帐款是否及时结转收入。

由于房地产企业面临着国资委对利润总额、资产保值增值等指标考核上的压力，为了应对这些要求，往往对预收账款结转收入的时点、金额进行人为操纵，要对此进行严格的审核。如，现场盘点房屋的入住情况、检查入住清单、查看预收账款清单有无延期或提前预收等。

2.3成本费用归集是否准确。

对于房地产企业而言，其成本主要为土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费、前期工程费、基础设施费、公共设施费以及开发建设期间间接支出的费用。有的房地产企业为了减少企业所得税和土地增值税，随意计提后续成本费用，要求审计人员对策进行严格审计。例如，道路建设、环境绿化等成本费用的支出往往要根据合同内容预提，可是由于缺少适用的参照标准，这部分成本费用往往无法预计，这就成为了房地产企业提高后续费用支出的依据，针对类似的不良状况，审计人员必须严格按照相关程序进行审查。

2.4现场盘查实物资产。

房地产企业的实物资产有资金、存货及其他固定资产。存货是指尚未完工的各种土地、房屋等开产产品，已经开发完成的土地、房屋、配套设置等，以及出租房和周转房等。固定资产，就是企业自用或出租的房产、车辆、办公设备等。由于范围广、内容多，要求审计人员以认真、负责的态度实施审计工作。现金审查是经济责任审计的重要内容，为了保证审计质量，可以采用突击性盘点来进行审计，利于发现企业是否有未入帐的现金以及银行存折等，为发现“小金库”提供线索。

3.客观做出审计评价，突出效益评价内容。

房地产企业领导干部经济责任的审计评价主要包括经济指标、管理责任以及社会效益等几项内容。经济指标集中在完成税前利润、资产收益率、国有资产保值增值率等国资委任务指标情；管理责任主要是内部控制的完善与管理情况，如代建项目的进度、质量以及成本管理等；社会效益主要指所建项目是否实现了社会的预期，如用户对代建的学校、医院、回迁房等工程是否满意。为了对领导干部在任职期间所有行为、业绩等做出客观的判断，审计人员必须客观制作审计报告，并在报告中突出效益评价，为房地产企业整改提供依据。

二、结语

房地产行业审计重点范文第2篇

(一)相关法律法规不健全投资性房地产在行业中是一个比较新的概念，在审计实务缺乏具体的审计业务准则。因为投资性房地产被单独由固定资产中抽出的时间还很短，所以一系列的会计制度、审计制度还有待完善。

(二)缺乏针对性的审计程序　目前我国注册会计师在对投资性房地产审计存在以下几方面的缺陷：第一，未能准确的确定其范围，存在着将本应作为投资性房地产而不纳入投资性房地产和将不应作为投资性房地产而纳入投资性房的情形，这即会影响“真实性”，也会影响“完整性”；第二，由于投资性房地产会计核算的特殊性，如计量模式的选择与转换、减值准备和累计折旧的计提、投资性房地产与非投资性房地产的转换等，导致其会计处理不同于其他资产。而在审计过程中，注册会计师往往忽略这些内容，未能尽到应用的职业谨慎；第三，由于投资性房地产大多表现为建筑物和土地使用权，对其进行检查需要审计人员具备必要的土地、建筑、工程等方面的专业知识，而在实际工作中真正具备这些专业能力的注册会计师很少，在利用专家工作方面也做的不太好，这样就难以对投资性房地产的价值进行准确的界定，大多简单的认可客户的账面价值。

(三)投资性房地产公允价值难以确认投资性房地产多为不动产，其绝对价值较大，其价值计量的准确与否会对企业财务信息产生较大的影响，甚至会改变企业的利润和财务状况，所以对投资性房地产账面价值的检查是审计工作的重点，尤其是对那些投资性房地产价值较大和期间内变动较频繁的单位。然而，我国在投资性房地产中引入了公允价值的计价方式，在公允价值的确定、公允价值变动损益的确定、计量模式转换时都是以公允价值为基础的，由于我国市场体现尚不完善，投资性房地产的公允价值难以确定。从已经采用公允价值计价的上市公司来看，大部分上市公司其投资性房地产公允价值的确定采用的是专业房地产评估机构出具的评估价格，还有几家上市公司选择投资性房地产所在地有关房地产经纪机构的市场调查报告，但由于评估水平的参差不齐，评估方法及参数的可选择性太大，导致实际的公允价值并不可靠。按照现有的评估模式，投资性房地产的增值金额不会太高。一般对投资性房地产评估，一是采用未来现金流量折现法，而在现在租售比达到300-400倍的情况下，以租金作为未来现金流量折现而计算出来的现值是远远小于市场价值的；二是参照市场价值，但是由于目前我国房地产市场的税费相当繁重，包括营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等，如果按市场价值作为售价扣除相关税费后得到的评估价格往往比实际的市场价格低很多，增值幅度没有想象中的那么高。

(四)审计人员业务素质和能力有待提高审计质量很大程度上取决于审计主体一注册会计师的素质，我国投资性房地产审计质量不高也与我国注册会计师素质不高密切相关。这主要体现在以下两个方面：一方面，审计人员职业道德欠佳，在对投资性房地产确认审计的过程中，由于竞争加剧和市场无序容易使注册会计师忽视职业道德，其独立性易受到来自诸如经济利益、关联关系、外在压力等各方面因素的干扰，导致其在审计过程中不能保持应有的独立性和职业谨慎，未能执行相应的审计程序，审计人员可能就会轻易地接受客户声明书的观点或出具与审计结果不同的观点。有的注册会计师即便在审计过程中发现客户的投资性房地产存在问题，出于自身利益的考虑，也不会在审计报告予以披露，甚至与之同流合污。出具严重失实的审计报告，不但自己的职业独立性丧失殆尽，还严重打击了投资者对整个会计师行业的信任。另一方面，审计人员专业业务素质不高，要做好投资性房地产审计，不仅要求审计人员掌握相应的审计知识和技术，更要熟悉与投资性房地产有关的知识和技术，如相关的建筑知识、知识产权知识、资产评估知识等，虽然目前我国的审计人员在不断地更新知识，专业素质和技能都有所提高，但能够根据投资性房地产的特殊性有针对性地完成投资性房地产产审计工作的专业人员还较少。由于学历、专业知识、经验、个人因素等原因，导致多数审计人员还不具备专项审计的能力，这必将影响投资性房地产审计的工作质量和工作效率，也不能保证审计良性效益的发挥。

二、完善投资性房地产审计的策略

(一)重视投资性房地产审计在计划审计阶段，对被审计单位执行初步业务活动时，应关注其投资性房地产业务，并分析其重大错报风险，在此基础上，在审计计划中反映对投资性房地产审计的目的和要求，使得投资性房地产在审计过程中不会成为被遗忘的角落；在审计实施阶段，根据具体情况确定是否对投资性房地产实施控制测试，重点是如何对其实施实质性测试，以及对获取审计证据的要求，鉴于投资性房地产业务的偶发性和风险较大的特点，在对其实施细节测试时不宜采用审计抽样方法，而应进行详细审计；在审计报告阶段，在形成审计意见时，注册会计师应当从总体上评价是否已经获取充分、适当的审计证据，以将风险降至可接受的低水平。在对审计证据进行整理分析以形成审计意见时，应充分考虑投资性房地产审计的结果，以提高审计结论的准确性。

(二)执行针对性测试程序投资性房地产审计，对其审计除了执行如图1所示的常规审计程序外，还应根据投资性房地产的特点采取有针对性的审计程序，重点检查以下几个关键点，以保证审计质量：第一，审查投资性房地产的真实性和完整性，通过对相关的协议和董事会纪要等文件、资料的检查，验证账面上的投资性房地产的所有权是否归被审计单位所有，是否是用于出租土地使用权或持有并准备增值后转让的土地使用权和建筑物，是否被用于抵押和担保，尤其应关注是否有存在纠纷和法律诉讼的业务，此外，还应关注是否存在隐瞒投资性房地产而不将其入账的情形，特别要提出的是，对于部分用于赚取租金或资本增值部分自用的房地产，应以用于赚取租金或资本增值部分是否能够单独计量和出售为依据判断其是否应作为投资性房地产核算。第二，检查投资性房地产的增减变动，对于投资性房地产的增加，重点应检查增加业务是否真实，相关的手续和法律程序是否完备，不同途径增加的投资性房地产的账务处理是否正确，特别应关注是否存在关联方业务；对于投资性房地产减少业务，应注意转让的账务处理和转让损益的核算是否正确。第三，检查投资性房地产的计量模式，对于以公允价值模式计量的，应关注是否有确凿的证据表明其公允价值能够持续可靠取得，当有证据表明投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得时，是否将投资性房地产从公允价值模式转变为成本模式计量，此外，还应检查是否将所有投资性房地产都按一种模式计量，防止出现部分投资性房地产以成本模式计量，部分投资性房地产以公允价值模式计量的情形出现。

(三)合理确定投资性房地产价值验证投资性房地产账面价值的准确性，是投资性房地产审计的重点和难点。实现“估价与分摊”这一具体审计目标，对于以成本模式核算的投资性房地产应把

房地产行业审计重点范文第3篇

一、内部审计的含义

房地产企业内部审计应该关注的问题，那么，首先，我们应该了解什么是内部审计。内部审计是由公司内部机构或人员，对公司内部控制和风险管理的有效性、财务信息的真实性和完整性以及经营活动的效率和效果等开展的一种评价活动，是保证会计资料真实、合法、完整，确保资产安全的重要手段之一。企业内部体制不健全、人员管理不当、内部结构混乱等等问题都会使企业运行出障碍。房地产企业应建立健全的内部控制体制，加强内部审计，有效防范经营风险。

为此，我们应该怎样更加详细的了解问题，制定解决方案，使企业正常运行。对于问题的解决，首先我们应该关注的重点是此次审计的目的和重点是哪些？作为一个私企内审部的成员，首先要有扎实的内部审计的基础功底，对于问题的解决应该有独到的眼光，理性的分析，做出正确的审计，这样既能得到领导的赏识、又能提高自己的判断能力。其次，自己作为一个新人，可以请一个专业的人来帮助自己，这样可以少走弯路。又能提高自己的专业能力。再次，要独自完成房地产公司的审计是非常困难的，所以，缺少内部审计人员，这又是一个突出的问题。最后，对于资金、核算等各方面掌握的深度，也是一个重要的方面。

二、房地产企业的特点和难点

1.房地产企业内部审计的各方面都需顾及到，但是如何了解房地产企业的特点和难点，这需要我们做出相关的努力，才能使房地产企业收获成功。房地产业流程的复杂性，决定着内控审计手段和方法的复杂性、多样性与专业性，需要多学科和多专业的相互配合，需要从社会、行业、专业的角度全方位的思考审计方法、控制的手段和评价原则，从而促进企业建设更加完善的内部审计体系，充分发挥内部审计的战略职能优势。战略方案的实施，能够使房地产企业的实行有效进行。制定战略，实施战略，采取措施解决房地产企业所关注的问题。

2.房地产企业的内部审计问题具有其隐蔽性，我们寻求内部隐蔽问题，达到解决一般看不见的问题，那隐蔽性的问题不是我们很容易就可以发现的，我们应如何采取措施呢？房地产的建造价格具有隐蔽性的特点各种材料价格、设计、施工招标价格均具有隐蔽性，致使最终的开发产品的建造价格相对于社会存在的不公开性。不公开性并不代表不被发现，正所谓天网恢恢疏而不漏，所以，必定会被发现，这只是时间问题。一些企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理你，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而无法形成一个良好的价格控制体系。于此同时，基础价格（如材料）又具有时间性，地域性，时间性、地域性又对房地产企业有一定的影响。所以，社会公开的相对信息只起到参考作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为无比行为的发生提供了机会。价格的固定性，价格的隐藏性，这些价格的特性都对我们分析问题起着阻碍作用。

三、内部审计的问题

1.对于房地产企业内部审计，需要房地产企业对综合审计了解掌握，并有一定的解决能力。那么什么是综合审计？有限股份公司，又分为资金密集型和劳动密集型， 房地产企业是资金密集型企业，开发经营具有涉及面广、项目耗资巨大、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特点，具有这些特点既是房地产企业的优点，又是缺点。一个大的公司有总公司和分公司，下属公司地域分散、管理链条长，集团总部为了加强管控，在总部设立比较强大的内部审计机构，内审人员对各下属单位进行横向比较、分析，横向比较能比较本公司和其他同行业的公司的不同与相同，发挥科技创新，在相同的方面做得更优，在不同的地方发挥自己的优势，这样，就能在同行业企业中独树一帜了。及时找出管理中的薄弱环节提请管理层加以改进。

2.随着企业保护资产、加强内部控制、提高经营管理水平和经济效益需求，领导对审计意义的理解及重视程度不断提高，内部审计的职能逐渐发展为企业经营管理里审计，或者称为综合审计。

四、房地产内部审计难点的分析

1.房地产内部审计难点的分析是我们的重点也是难点，做好这些方面能更好的提高本企业的实力。那么，房地产企业内部审计有哪些难点呢？第一，信息沟通不对等，增加跨区域经营管理的难度。房地产公司多为跨区域、跨业态的项目公司开发模式，对外埠项目的管理信息不畅，监督不到位、不及时，是的集团管理信息的时效性、准确性、完整性方面存在很多漏洞。对于这些漏洞，我们也可以理解为房地产企业存在的问题，对于这些问题，我么既已发现，那么，就不能任由其存在，而不进行处理。解决掉这些漏洞，漏洞的被弥补，对公司有益无害。项目公司发生的问题不能及时准确的反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例子能够帮助我们更清晰的理解问题。例如外埠项目公司招投标过程存在徇私舞弊现象，由于信息手段滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内部审计在对该项目进行例行审计是发现问题，但损失以既成事实。

2.房地产开发产品的特性造成短期牟利行为。房地产企业的产品具有建设周期长、高投入、独立性、一次性等特点。那么，房地产企业管理体系不完善，管理体系不完善不仅体现在刚进入房地产领域的企业，在一些老牌房地产集团也同样存在诸多问题。房地产企业中存在诸多问题，对于这些问题，我们应该正视它们，不应该回避它们，这样只会使问题堆积而不能得到解决。

房地产行业审计重点范文第4篇

从银行信贷业务的角度看，目前房地产市场存在的突出问题表现：发放虚假房地产消费信贷，向不具备资质的房地产开发商发放贷款，发放的流动资金贷款被贷款企业挪用于房地产开发，违规向地方土地储备中和地方融资平台发放用于房地产开发的贷款，以及银行资金通过委托贷款等变相方式流入房地产市场等。因此，对房地产信贷业务审计应重点审查以下三个方面：

一是审查个人住房按揭贷款管理和住房消费信贷政策的落实情况。自*年以来，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会先后下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称央行121号文件）和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）等法规文件，审计应关注商业银行按揭贷款管理和住房消费信贷政策的落实情况，一是要审查银行是否严格进行个人按揭贷款抵押登记，注意发现和反映“虚假按揭”等套取和诈骗银行贷款的问题，严查“一人多贷”等恶意炒房、囤房、哄抬房价行为，遏制投机性购房信贷行为；二是要关注商业银行落实二套房贷政策的情况，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发〔2007〕452号）中“严格住房消费贷款管理”等国家住房消费政策的相关规定，检查商业银行为完成贷款指标而放松政策控制等问题。

二是审查房地产开发贷款和土地储备贷款的管理情况。房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金较少。中国人民银行统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比重在70%以上。房地产开发企业负债经营的问题较为严重，由于房地产开发企业良莠不齐，贷款的不良率也较高。同时一些基层银行在发放房地产贷款中存在违规操作、管理混乱，甚至个别银行工作人员与开发商相互勾结，共同骗贷，给银行资产造成风险和损失。

房地产行业审计重点范文第5篇

关键词：房地产开发 企业账外资金审计 探讨

房地产开发企业收入具有多样性，包括房款收入、电商收入、租金收入、附加收入等等，且收入业务具有金额大、客户多、收款频繁等特点。如果相应的内控体制不完善，就会产生账外资金体外循环的情形，滋生腐败等不良之风，由此可见，保证收入的完整性是房地产企业业务循环控制的重中之重。

一、审计准备阶段

进驻被审计单位，对预先被审计单位的产品业态、经营理念、组织架构等方面进行了解，获取被审计单位的业绩完成情况，了解被审计单位管理人员的素质以及内部控制的建立和执行情况等。通过对被审计单位基本情况的了解，分析内部控制中存在的薄弱环节，安排适当的审计程序，有针对性地进行审计。

二、解析账外资金来源

房地产开发企业的收入来源多种多样，可能发生的账外收入来源亦是繁多，以下就常见的账外资金获取方式进行重点解析。

（一）不可售部分不入账

房地产开发的建筑面积和可售面积之间存在一定的差异，不可售部分的主要成因是根据城乡规划等规定配备的配电室、转运站、居委会用房、物业用房、消防通道、人防设施等等。由于部分不可售部分空间位置较好，宜于商业运作，房地产开发企业将上述不可售部分出租或出售给商户将房款或房租刷入指定账户，形成帐外资产。

（二）可售部分款项拆分入账

房地产开发企业将将商铺的售价分为商铺款和装修款，并分别签订合同，房款作为正常收入入账，装修款则有可能收入关联公司或个人账户，形成利益输送。

（三）利用背书转移资金

房地产开发企业的主要客户可能为个人，也可能为企业、团体或其他组织，这就导致在收取房款时，可能收到支票或汇票等有价票据，房地产开发企业则将有价票据直接进行背书转让，且未通过财务进行账务处理，形成账外收益。

（四）利用配套设施套取资金

住房按揭贷款一般是由金融机构直接支付给房地产开发企业，或由业主银行卡自动转入房地产开发企业指定的账户内，但对于单独购买与商品房配套的地下室、车位等设施，各家金融机构政策不尽相同。有的金融机构可将地下室、车位的贷款直接打入客户银行卡内，也有的金融机构临时大幅提升客户授信额度，以满足客户购买配套设施的需求。房地产开发企业则利用相关政策，捏造购销事实，套取银行贷款，一方面可以弥补资金缺口，另一方面则将贷款挪作他用。

（五）通过电商费用获取帐外资金

信息时代的地产营销，电商渠道显得尤为重要，由于没有明确的法律法规，电商收费的方式和范围有较大的差异。对于非电商渠道客户，房地产开发企业仍以电商的名义收取费用，账外列支，进行体外循环。

三、审计方法和重点领域

（一）盘点

盘点现金和有价证券，并与账面核对，差异进行分析，对于差异分析进行，有必要时，还可进行复盘，从而发现流于账外的资金。同时还需对库存商品房进行盘点，与账面进行核对，对于账面以外的资产运营事项进行重点关注。

（二）观察

观察现场收款流程，对于房款和装修款等不同业务是否采取了不同的收款方式，相应的收款方式是否都最总流入房地产开发企业账户。此外，还应到楼盘现场进行走访，结合项目规划和实测报告等文件，观察是否存在不可售部分租售的情形，并与账面进行对比。

（三）函证

对商铺客户进行函证，对于房地产开发企业账面收款金额和客户付款金额的差异进行重点分析，以判断是否有账外收入。如遇到批量未回函客户，可进行二次函证，或直接进行电话沟通，确认客户身份，沟通首付款情况。同时向合作电商进行函证销售数量，汇总函证结果并与当期销售结果进行对比，对于差异原因进行深入分析。

（四）分析

筛选单方售价明显低于同期同类产品价格的合同，结合访谈工作成果，分析低价形成的原因，查找同一事项分项入账的线索和证据。审计人员还应获取企业的基础数据，将基础数据分析结果和企业分析结果进行对比。

（五）检查

尽可能取得被审计单位审计年度全部合同及协议，并检查合同编号是否连续，对于不连续编号的合同应采取访谈、观察等审计方法进行深入检查。资金管理方面，应从基本户开户行或人民银行获取房地产开发企业的开户清单，逐一检查账户的可用状态，并与账面显示的账户进行对比，对于未在账面列示的账户进行深入检查，获取银行流水，分析成因。对于大额现金收支进行审核，尤其是计入其他应收或其他应付科目的大额现金支出进行重点关注。

四、加强内控体系建设

此外，还要加强内控体现建设，建立正确的企业文化价值理念，引导员工树立正确的价值观，促使员工自觉遵守企业制度；结合自身实际，评估各种账外资金发生的可能性及其危害程度，有重点的采取措施；建立完整的管理体系，明确岗位职责和授权，严格实行不相容岗位分离制度；同时还应关注内外部信息传递的及时性和有效性，使财务信息和业务信息有机，贯穿企业流程始末；企业还应建立或完善内部监督体制，明确内部审计机构或类似只能机构的职责权限，结合上述舞弊方式，有重点的制定工作计划，开展内部监督活动，从根本上杜绝不合规情况的发生。

参考文献：

[1]张少春.简析“小金库”与账外资金[J].中国审计信息与方法；2001年07期

[2]钱薇.新形势下企业内部审计的发展趋势[J].中国棉花加工；2003年03期

[3]贺永红.账外资金审计方法探微[J].财会月刊；2004年02期

[4]杨双柱，赵春峰.审查行政事业单位账外资金十法[J].河北审计；1995年02期

[5]李燕林.注意查处“账外资金”[J].理论学习；2000年03期

[6]杨文忠.账外资金审计的几点技巧[J].审计月刊；2003年04期

[7]徐政旦.内部审计与内部会计控制的依存关系[J].审计研究；1986年02期

[8]陈耘.内部审计风险意识和控制[J].广西审计；1998年02期

房地产行业审计重点范文第6篇

关键词：房地产；开发企业；审计；应对措施

中图分类号：F239 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）01-0-01

由于我国房地产企业一般都具备较强的规划性，同时还伴随着高数额的投资，并具备较为复杂的开发经营业务，因此，相关的会计审计核算范围较大，核算环节也较为繁杂，从而导致了房地产开发企业的审计工作难度加大，因此应对房地产开发企业审计工作中常见的问题进行详细分析，同时针对常见的审计问题应采取相应的应对措施，以保证房地产开发企业的审计工作能够正常运行。

一、房地产开发企业审计工作过程中存在的误区

1.对企业当期利润实行人为调节

(1)对于满足结转条件的预收房款实施长期挂账，同时对主营业务收入成本、利润的确认工作错误的延迟。新企业会计制度中明确规定，在对销售商品资金收入进行确认的同时，还应充分满足：企业单位必须完成将商品所有权和风险转让给购买方；企业不能继续保留商品的所有权和管理权，同时还要停止对已售商品的控制措施；与出售商品有关的资金利润必须有效地流入到企业中；实现相关成本与利润的审计工作。综合上述有关规定，房地产开发企业所收取的预售房款，应在成品房已经完成竣工验收工作并与房屋购买者之间办理相应的商品交付和使用手续之后，及时结转主营业务收入、成本、税金和利润，正确反映企业的经营状况。然而目前很多房地产开发企业为了满足自身需要，将商品房屋的竣工结算工作进行人为调节，致使商品房屋的竣工结算手续不能得到及时的办理，从而实现对企业当期利润的操纵。

(2)对实际收入私自隐瞒，同时在没有经过公开的情况下，进行小金库的设置。现在很多房地产开发企业在设有自行开发的相应业务之外，还私自设立很多类似于合资经营开发业务与委托建设业务，以及商品房屋的代收和出租等业务。目前这些业务还不在国家一些法律法规的制约范围之内，因此造成了这些额外业务较大的可操作空间，这边是房地产开发企业小金库资金的重要来源之一，例如在进行投资比例分配的合资商品房屋建设开发中，相应的房地产开发企业一般情况下都不会对分配的产品进行入账工作，而对其进行账外销售，将所得的利润排除在房地产开发企业的正式资金收入之外，同时在委托建筑房屋业务中，也将所得的代建工程资金排除在入账范围之外，形成资金体外循环系统，这也是小金库的主要来源之一，然而上述这两点都极易造成房地产开发企业的审计工作难以正常进行的主要因素。

2.出现严重的偷税漏税现象。房地产开发行业是我国目前收入较高、利润巨大的重要产业，因此，应向国家财政部门缴纳的税金数额也十分巨大，其上缴的税金种类较为繁多，因此税金的计算工作也较为复杂，这就给一些房地产开发企业的偷税漏税提供了一些可乘之机。当今房地产行业偷税漏税的途径也较为繁多，使公司的实际成本数额缺少真实性，还有的企业私自的将《房屋租赁合同》篡改为《仓库储存合同》，从而对房租的实际收入数额进行了隐瞒，同时还将待售房屋的出租收入排除在正常保障的范围之外，这些方法都是当今我国房地产开发企业经常使用的几种逃税漏税方法，除此之外一些企业还通过其他的方式来进行漏税和欠税活动。

3.虚设资产和投资成本。在我国的土地交易公开竞价没有实施之前，很多房地产开发企业都在这一阶段利用政策上的不足，以各种名义来占得土地，将实际的支付金额记到土地使用权上，之后通过各种途径来对土地的用途进行改变，随后便找到评估部门来对他们所占有的土地按照商业规划用途的方式进行价值评估，并根据评估机构所给的数据来创设无形的投资资产和成本。

二、针对房地产开发企业审计常见的问题应采取的应对措施

针对上述房地产企业审计过程中常出现的问题，应采取有效的应对措施，保证企业审计工作正常进行以及国家财政税务资金的增长。

1.房地产开发企业应事先对税收进行相应的筹划，以保证合理的避税，同时企业领导还要在主观认识上充分明确合理的避税并不是逃税和漏税。房地产开发企业可以通过设立独立的核算部门来进行节税，这可以使房地产开发企业能够在房地产销售上取得较高的利润，又可以使企业的税务负担有所降低。

2.加强企业内部的管理与控制。房地产开发企业要在内部加大力度，对资产实施严格的控制和管理，建立并完善资产管理责任制度，同时要将该制度落实到实际工作中，明确各管理基层的基本任务，并对各基层管理负责人员实施相应的责任制度，使各级层相关人员明确自身的责任和义务，要对企业所购置的相应设备实行统一编号管理制度，以便于日后的审查，另外还要保证内部工作流程的完善程度，在企业内部要形成一种较为严格的审计环境，对于出现遗漏的人员和机构应按照有关规定给予处罚，对于工作业绩好的人员或机构应给予相应的嘉奖，从而调动了审计人员的工作积极性。

3.采取措施使会计审计核算工作得到进一步完善，对核算工作体系进行有效的建立，这样不但使企业的项目预算水平得到有效提高，同时还为风险防范能力的提高提供有力的条件。会计审计核算工作需要进一步的完善，会计审计核算工作要满足会计法中的有关规定，对于房地产开开发行业的基本特点，应采取实地核算和有效的外调方法，从而能够保证所获取的企业纳税资料的准确性。

三、结束语

由于房地产行业对我国财政税收收入有着至关重要的作用，只有使房地产开发行业实现快速发展才能保证我国财政税收的稳定增长，因此，应加大力度治理房地产税收方面出现逃税漏税现象，在房地产开发企业的审计工作过程中应对短期借款方面进行认真的审查，要求无形资产和开发成本等方面保留最原始的报表，作为审计的主要凭证，同时还应加大力度对审计工作的各个环节进行排查，以保证房地产开发企业的审计工作能够以最大限度的发挥其本身的作用。

参考文献：

[1]李西乐.房地产开发企业审计中存在的问题及对策研究[J].内控与审计,2011.

房地产行业审计重点范文第7篇

由于房地产企业内外环境日益复杂、市场竞争日益加剧，完善内部控制、加强风险管理、提升企业核心竞争力已是房地产企业面临的重要命题。内部审计作为内部控制的重要组成部分，对控制风险、提高企业的经营效益和管理水平，具有重要意义。论述了房地产企业加强内部审计的必要性，针对内部审计存在的问题，对如何加强房地产企业内部审计提出了思考和建议。

【关键词】

房地产；内部审计；建议

一、房地产企业加强内部审计的必要性

（一）有利于企业建立健全内控制度，加强管理

一方面，通过内部审计对企业内控制度的健全性和有效性进行评价，可及时发现内部控制方面存在的问题，提出针对性、建设性的意见和建议，改善企业经营活动；另一方面，由于内部审计人员熟悉企业各部门的内控程序和业务流程，并具备法律、税务、工程、财务、投资等方面的专业知识，内审部门可向管理层提供企业运营中的合法性、舞弊行为以及内控制度是否有效的信息，并提出改进建议，为领导决策提供咨询服务，成为领导的参谋和助手。

（二）有利于管理和评价企业经营风险

房地产行业涉及面广、资金需求量大、项目周期长、资金回收慢、经营风险大等特点，加强风险管理是房地产企业面临的重要课题。基于风险导向的内部审计，通过对企业内部控制制度执行情况进行审计，可及时发现其存在的经营风险和财务风险，采用系统化、规范化的方法，审查和评价企业的风险管理机制，对企业风险识别、风险评估以及风险应对过程的适当性和有效性，提出改进建议，从而实现改善企业风险管理的目的。

（三）有利于加强项目的全过程成本控制和资金管理

内部审计人员在参与施工成本控制过程管理中，通过对各种开发成本进行预测、计划、过程控制、统计分析，及时纠正项目成本管理过程中的各项偏差，把各项费用尽量控制在预算范围内；通过开展资金内部审计，一方面可以及时发现资金收支中存在的问题，督促有关部门采取措施及时进行制止和纠正；另一方面可以通过审核资金使用合理性，有效控制资金额度的使用，从而实现资金的合理利用。

（四）有利于实施房地产项目经济效益评价和经济责任评价。

房地产项目经济效益评价主要是评价房地产项目的技术经济指标、总投资估算、开发周期安排、销售收入和税金估算、投资计划与资金筹措、财务收益指标等；经济责任的评价是内部审计部门从定性与定量两个方面评价企业领导和关键岗位人员任职期间所在部门、单位的资产、负债、权益和损益的真实性、合法性和效益性，以及有关经济活动应当负有的责任进行综合分析和评价，为内部考核和考评干部提供依据。

二、房地产企业内部审计存在的主要问题

（一）对内部审计认识不足，无法有效发挥内部审计的权威性和独立性

内部审计工作的成功与否很大程度上取决于内审部门的独立性与权威性。大多公司领导对内部审计的职能和作用认识不足，内部审计部门在企业层次较低，甚至隶属于财务部门，缺乏独立性；其次对内部审计支持力度不够，影响了其对内部审计资源的投入，包括人力、物力、财力、技术支持，资源限制在一定程度上影响了绩效审计的开展，影响了内部审计效能的发挥。

（二）审计方式和技术手段落后，无法满足现代企业风险管理要求

审计实施上，大多停留在以财务审计为主的审计模式，审计工作未扩展到成本管理、内部控制、决策咨询、风险管理等各方面；审计目标上，主要是查错防弊，维护企业资产的安全，财务数据的真实性与完整性的审核，审计目标未考虑通过加强管理以增加企业价值；审计方法上，局限于对报表、账簿及凭证等财务资料的核查，分析各项财务数据是否正常，对实物资产进行盘点等方面，对内部控制、经济责任、管理效率的审计涉入不深；审计技术上，对于计算机、网络等信息技术的运用目前也仅限于文档处理、电子表格的运用方面，没有很好地运用计算机辅助进行管理审计，影响了审计工作效率的提高。

（三）审计机构设置不健全，内部审计人员专业胜任能力不足

首先，由于内审机构不健全，设置不合理，无法有效发挥内部审计效能；其次，内审人员综合素质较低，人才结构不合理，主要是：人员选聘上，内部审计人员较多是从财务人员中选择，知识结构单一，缺乏工程预结算、工程管理、风险控制、信息技术等知识储备，专业胜任能力不强，无法应用现代审计理念开展风险导向型审计。

三、加强房地产内部审计的思考和建议

（一）健全内部审计机构，保持内部审计机构独立性和权威性

内审部门的独立性在很大程度上受到内部审计机构层级的影响。一般来说，层级越高，内审部门的独立性越强，内审部门应当隶属于企业的最高管理层，接受其领导和监督，以确保内部审计工作的独立性，如在董事会下设审计委员会是比较理想的模式。企业高层领导应在政策上、资金上支持内审工作的开展，具体是：内审负责人的任免企业最高管理层任免；赋予内部审计负责人参加有关经营决策、投融资、内控制度、财务管理等方面的会议；对于审计报告反映的问题建立审计问题跟踪台账，及时督促整改、落实；坚决打击对内部审计人员的报复行为，各部门应有效配合内部审计工作，创造良好的内部审计环境；内审部门在工作中遇到的困难与干扰应协调解决等。

（二）拓展审计思路和模式，提高内审服务质量

一方面，可将部分审计业务外包，充分利用社会审计资源，提高审计服务企业能力，内部审计机构做好管理和监督服务，例如工程审计中对工程造价和招投标环节的审计可委托造价事务所进行，对建设程序、施工质量、施工进度的审计可委托监理单位进行，对设计环节的审计可委托设计单位进行；另一方面，建立信息共享机制，由于纪检监察部门收到群众举报线索较多，具有丰富的办案经验，内部审计机构对财经法规、项目公司财务状况比较熟悉，对于一些舞弊和个人经济案件，可以联合作战，发挥协同优势。

（三）实施开发项目的全过程审计，明确阶段审计重点

工程项目全过程审计是房地产业内部审计的重点，包括工程造价审计、竣工决算审计和工程管理审计，它是财务管理与工程管理审计的有机结合，将风险评价、内部控制、效益跟踪、监督检查贯穿于建设项目全过程管理中，在促进相关管理单位提高投资效益方面发挥重要作用。审计部门可以介入房地产开发过程中的招投标、结算、工程管理、合同签订、销售管理、财务决算等环节。

在项目开发初期，要重点关注内控制度的建立和执行，财务管理和会计基础工作、招投标管理、项目前期成本、管理费用上；在项目开发中期，要特别关注合同管理、采购与验收、内控制度的完善和工作流程的细化、开发成本、开发间接费用、财务费用上；在项目开发后期，要重点关注房屋销售款、工程结算办理和成本及税金核算上，加强项目盈亏的审核。

（四）强化绩效审计，提升审计质量

地产企业在建立一套可行的绩效标准和指标评价体系的基础上，可以实施将经济性、效率性、效果性相结合的全面绩效审计。一方面，可以对重大资金、重大项目和高风险环节进行重点审计，比如对资金分配使用的合理性和项目的效益性进行审计，审查项目的投资价值、技术可行性和经济效益，审查工程质量情况，审查物资采购和招投标程序的合法、合规性，审查合同签订情况，审查项目建设计划与执行情况，审查项目投入后的运行效率和效果等。另一方面，建立审计案例备查制度和审计事项备忘制度，将好的审计案例可以作为业务指南以后备查，同时对审计发现的有价值的审计线索可以备忘录的形式记录下来，为今后更好开展该项目的追踪审计工作提供借鉴。

（五）开展风险导向型内部审计，实现内部审计为企业增加价值功能

房地产企业是资金密集型企业，其开发项目具有位置分散、一次性、独立性、高投入、建设周期长等特点。地理位置分散、一次性及独立性使每个开发项目各具特点，管理复杂多变，增加了舞弊行为的可能性。内外部经营环境的日益复杂使“风险”成为企业管理的一大核心概念，风险导向审计是实现内审职能的重要途径，在对企业所处社会和行业的宏观环境、战略目标和关键经营环节分析的基础上，在审计过程中以企业风险分析评估为导向，根据量化的风险分析水平排定审计项目优先次序、审计范围与重点，对企业的风险管理、内部控制和治理程序进行评价，进而提出建设性意见和建议，实现为企业增加价值的功能。风险导向审计将审计战略提高到企业目标层次，审计计划建立在科学风险评估的基础上，审计资源的分配更为合理，提高了审计的效率和效果。

（六）充实审计队伍，提高内审人员素质和知识水平

首先，在内审人员选聘上，充分考虑团队知识结构的完整性，不仅配备精通财务、审计的审计师，还可配备造价工程师、监理工程师以及懂法律、懂设计、懂合同、懂管理的人员，有利于实施房地产全过程开发审计；其次，全面了解房地产各个业务环节，掌握项目从立项、建设、验收每个环节涉及的内容及重点，全面学习相关法律法规和企业内控制度，熟悉整个经营管理过程，确保做到公正、客观、守信，严格按审计准则和职业道德规范工作，确保审计工作在透明、受监督的环境下进行；再次，不断加强对内部审计人员培训力度，定期进行系统业务培训，特别是绩效审计技术和技能的培训。

参考文献：

[1]罗瑜.房地产企业内部审计的完善.当代经济，2014（17）

[2]马洪亮.房地产公司风险导向内部审计案例分析.中国内部审计，2012（10）

房地产行业审计重点范文第8篇

审查房产存在的真实性，是否账实相符。确认房产存在的真实性，是对行政事业单位房产审计监督的物质基础。第一步首先取得该单位所有房产的清单和与之相对应的房屋产权证明以及固定资产账登记的房屋明细账。检查房产清单中的所有房屋有关的合同、产权证明、财产税单、抵押借款的还款凭据、保险单等书面文件，单位所有房产是否都有房屋产权证明，产权所有者是否系被审计单位。第二步检查房产是否账实相符。把房屋清单与固定资产账相核对，检查是否所有的房产都已经登记入账。通过与被审单位人员交谈了解、实地到被审单位查看，或者留意在日常的审计中出现的蛛丝马迹，能否发现被审计单位未提供的房产。分析未提供的原因，是因为疏忽了，还是有意不提供。如果是有意，会不会是想隐瞒房产运作、处置所产生的收益，还是其他原因呢？审查房产购建的合法性，其审批手续是否完备，是否履行了工程招投标程序。确认房产购建合法性，是对行政事业单位房产审计监督的法律基础。第一步请被审计单位提供审计时间范围内所有新建、购置房产的立项审批手续，审查是否按照管理级次向房产所在地发改委申报立项，房产实际面积是否超出立项文件中规定的建设面积。第二步通过审核该单位的预算情况和基建账户收支情况，确认购建房产的资金来源，是使用预算资金、结余资金、上级补助资金还是其他资金来源，是否报经财政部门批准，房产建设投资规模是否超出立项文件中规定的项目概算。第三步审查新建、扩建、迁建、装修房产在选择勘察、设计、施工、监理单位和设备材料供应单位等是否履行了招投标程序，达到公开招投标限额的是否进行了公开招投标。如果没有进行招投标，应重点关注施工单位是否具备资质，确定施工单位的过程中是否存在暗箱操作，施工单位是否系被审计单位的关系人，被审计单位人员有无收受回扣等，注意发现违纪犯罪线索。审查房产的入账金额及收益的核算是否恰当。确认房产入账金额及收益核算的准确性，是保证审计准确定性定量的必要因素。第一步检查房产增减变动的原始记录是否完整，其入账金额是否准确。针对来源不同的新增房产：购入的房产其入账价值应包括买价和有关税费；自建房产在办理产权手续之前的一系列支出均应计入房产的入账价值，其中借款费用资本化部分以会计上规定为准；上级部门投入的房产应以双方确认的价值作为其入账价值。第二步检查房产收益情况。结合所了解的被审计单位房产所有及使用情况，通过审查被审计单位出租、处置、拆迁补偿合同以及收入所开票据、收入财务账三者记载金额是否一致，确认房产出租、处置、拆迁补偿收益是否纳入规定账户核算，有无通过房产收益不入账的方式设立小金库，应执行收支两条线的收益是否上缴财政等。审查房产处置程序的合规性。是否经过财政及主管部门批准，是否履行了规定的处置程序。确认房产处置程序合规性，对行政事业单位房产审计监督的重要内容。一是检查减少房产的授权批准文件，房产处置是否经过财政及主管部门批准，并按照法律规定的程序进行；二是检查因不同原因减少房产的会计处理是否符合有关规定，验证数额计算的准确性；三是检查是否存在未作会计记录的房产减少业务。

行政事业单位房产审计的关键点

随着中国城市化进程步伐的加大和一些行政事业单位机构撤并等，出现了大量房屋拆迁、改造、处置。如果被审计单位在审计的年度内有房屋的拆迁、改造、处置等，特别应重点关注的是对房产拆迁、改造、处置过程的审计监督。行政事业单位房产拆迁、处置过程中违规操作，是当前房产管理中造成国有资产流失的主要形式。一是房屋拆迁、处置中未经评估，低价处置给关系人。如某县局正新修办公楼，因拖欠施工单位部分工程款，未经评估将原旧办公楼门面转让给施工单位，直接抵减工程款。二是单位改制、房屋拆迁、处置中评估作价太低，造成国有资产流失。如2004年位于我市中心的某研究院正在进行股份制改革。某房产面积10,122平方米，改制时土地评估值仅211.17万元，构筑物评估值仅24.9万元，合计236.07万元。但不久该单位按照城市规划进行拆迁，在拆迁评估中该房屋评估值已达1,217.21万元，造成个人股份侵占国有股份近千万元。三是评估机构出具虚假评估报告，人为压低资产评估价值。如重庆某土地评估有限公司在为某局房产转让评估中，评估作业操作不规范，所选取的11处可比交易实例经到重庆市九龙坡土地房屋权属登记中心查询，均无房屋登记信息或无交易信息，且评估单价明显低于同地段成交实例。四是拆迁还建中实际得房面积比协议少，或由于种种关系签订显失公平的协议。如我市某市级机关与由该单位后勤中心成立的某公司签订《联合建房协议》约定该机关及下属单位分得业务用房面积5100平方米。据查联合建房共拆迁该机关下属4家单位原有业务用房面积13833平方米，比拆迁前的业务用房面积少8733平方米。五是还建房屋改变原使用用途或不能使用。如我市某剧场拆迁9218M2还剧场6330M2由于舞台空高进深不够、承重货载不够等不能作为剧场使用，造成事实上的资产流失。六是拆迁还建中偷逃国家规费。如某机关在下属单位改造中用已经被抵押给银行的两套住房，抵应缴配套费，造成国家规费的流失。重点审查对房产拆迁、改造、处置过程，一是应检查拆迁改造有关政府部门批准文件，被审单位房屋拆迁改造的依据是否充分。二是应检查所有程序是否合规，是否经过有资质的机构进行评估，评估报告是否超出规定的时限，评估价值可以与同时期同地段的房屋进行比较，有无明显低价评估。三是房产处置中应进交所挂牌拍卖的，是否按规定挂牌拍卖交易。四是应检查拆迁改造处置中所有的协议有无显失公平，其中有没有隐藏什么个人行为，注意发现犯罪的线索。五是应检查拆迁还建中是否足额缴纳国家规费。六是已经还建的房屋是否入账，是否发挥应有的效益，有无资产闲置。

结束语

房地产行业审计重点范文第9篇

    【论文关键词】房地产企业;财务管理探讨

    一、引言

    房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用,开发周期通常为二至五年,项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时,房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控,为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成,只有加强财务管理与监督,才能降低成本、增加利润增长点,提高企业的经济效益。

    二、房地产企业财务管理的特点

    房地产企业的财务管理,是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配,进行预测、计划、控制、核算、分析和考核,并正确处理各种财务关系的项经济管理工作,它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响,房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业,具体体现在以下几点:

    (一)开发周期长,筹资金额大,筹资任务重

    房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资的投入过程。高额的地价和房屋工程造价,要求企业次投入的资金数量很大;加之开发经营过程具有长期性,开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段,所需时间往往两年或更长;最后,资金的周转期较长,周转率偏低,需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金,并进行项目的滚动开发发,所以相应的资金筹集任务十分繁重。

    (二)开发风险大,投资决策分析责任重,要求高

    房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长,且房地产使周期也长,在较长的开发经营周期性,还在着许多不确定的因素,对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此.房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求,要求其作好投资决策分析,提高投资决策分析的准确性,以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息,有效地分散风险,降低风险。

    (三)开发经营活动独特,成本管理工作繁杂

    虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发承接费等成本项目构成,但各成本项目的具体内容同开发产品有所不同,即使是同类型开发产品也因时间、地段而变,使得房屋的成本构成显得十分复杂。

    三、房地产企业财务管理存在的问题

    目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基础阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用,主要存在的问题有:

    (一)财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范,存在审批人员没有在授权的权限范围内审批,经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱,没有按照财务管理制度执行,常常按领导的意图办理。

    (二)有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划,却没有把计划目标进行分解,编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡,存在某些公司资金闲置,而另一些却资金紧缺的情况,无法对资金进行集中管理,资金使用效率低下。

    (三)融资渠道比较单一,主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策,银行融资监管趋紧,信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。

    (四)过度“圈地”。士地作为房地产企业首要的生产原料,不仅是企业利润的来源,更是企业长期发展的保证,其数量和价值还直接影响着企业自身在公开市场上的表现。然而过度“圈地”存在机会成本和资金利用效率的问题。

    (五)审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门,制定了监督制度,但因种种原因难以及时有效地发挥作用,监控不力。

    (六)公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处于形式上完善,而实际上缺乏实效的状态,在财务监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题,如公司管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。

    四、提高房地产企业财务管理效率的建议

    针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题,笔者将提出些完善企业财务管理制度的建议,希望能够为降低企业财务风险,提高企业财务管理水平提供参考。

    第一,健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责,加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外,还要参与项目预决算、经济合同的会审,监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序,明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准,以控制项目投资和费用支出。此外,根据业务需要还可以制定专项费用管理办法,完善核算办法和监督手段。?

    (一)加强资本结构的控制

    虽然财务杠杆能给企业带来较大的杠杆效益,但是大规模的借货资金如果不能有稳定的的现金流入作保障,在给企业带来杠杆效益的同时也会将企业面临的财务风险太大,导致企业破产的可能性比较大。所以房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例,对于项目而言还要充分考虑项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。一般采用l/3自有资金,l/3银行贷款,1/3预售资金的资本权益结构比较安全合理。

    (二)投资方向要符合企业长远发展战略要求

    企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房地产行业具有不完全竞争性,而且房地产具有不可移动性的特点。从开发产品类别上来看,房地产开发项目主要包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收入的关健因素之一。企业需要根据现在的房地产市场需求以及其未来发展趋势预测房地产市场的需求状况。

房地产行业审计重点范文第10篇

（一）缺乏个人诚信机制

我国每年的固定资产投资多达数万亿元，有大量人员在房地产领域从事工程建设等相关工作。行业的高速发展促成了专业人员的紧缺并使其产生极大的流动性，专业人员的不断流动使很多企业忽视了对其信用度、执业履历的监督和跟踪考评，从而为舞弊行为的产生提供了温床。一些人对岗位权利滥用不计后果，问题暴露后换一家单位或者换一座城市并不困难，但对企业来说，既损失了培养人员的成本，又损失了精心选拔的管理人员。同时，由于房地产开发企业在经营过程中存在的一些特殊问题，使得一些企业受到了损失也未必真正追究当事人的责任，并不依制度或依法惩处，从而也放纵了其不法行为的发生。

（二）信息沟通不对等，跨区域经营管理难度加大

房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，近年来集团化、规模化发展的房地产企业逐渐增多，管理信息不流畅的问题也愈发明显，信息的准确性、时效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一线项目公司成为独立王国，个人或团体舞弊行为时有发生，先斩后奏的现象屡见不鲜。项目公司发生的问题不能及时准确地反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如，某企业的外埠项目公司在某内装工程施工队伍的选择过程中，表面上执行企业要求的招投标程序，但在实际操作中，项目公司负责人与投标单位暗箱操作，故意隐瞒事实情况，人为控制招投标结果。由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。

（三）房地产的建造价格具有隐蔽性

各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性（商业秘密）的特点，致使最终的建设产品的建造价格存在不公开性。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理相当困难，为舞弊产生创造了温床。又因为施工项目建设时间长、投资大，增大了舞弊行为的隐蔽性。一些小规模房地产企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具有时间性、地域性，所以社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。

二、加强房地产开发企业内部审计相关对策

（一）健全内部审计机构设置及内部审计制度

1、建立符合企业特点的内部审计机构。目前，在公司治理划分的组织模式下，按隶属关系具体可分为：（1）属于职能部门的组织模式；（2）董事会或董事会下设的审计委员会领导的组织模式；（3）监事会领导的组织模式；（4）总裁/总经理领导的组织模式。这四种内部审计机构设置均具有一定程度的缺陷，不能同时协调内部审计职能与独立性两方面关系，房地产开发企业需根据自身特点及组织规模，遵循独立性原则、权威性原则、效率优化原则，因地制宜地来设置内部审计机构，所以产生了第五种机构设置形式：双重领导的组织模式，即在业务上向审计委员会报告业绩，在行政上向经理层负责并报告工作。

2、完善内部审计制度。建立了理想的内部审计模式还需要各个部门明确职责，并建立健全一套科学规范的内部审计制度，来监督和保障内部审计工作的有效执行，不断加强企业内部经营风险的控制，保障经济运行质量和会计信息的真实合法，有效提高企业资产收益率和经济效益，实现房地产开发企业的健康发展。因此，房地产开发企业可以根据自身特点，参照《内部审计具体准则》、《内部审计基本准则》以及其他规定，建立适合企业自身的内部审计工作制度，规范企业的内部审计程序，并写入公司章程，并请股东会或董事会予以批准，以便以保证内部审计工作的顺利开展。

3、加强法制建设，完善相关法律法规。要想内部审计职能按照制度设置的方向运行，相关部门就必须制定一系列相应的法律法规，国家有义务为房地产开发企业内部审计工作提供一个良好的法律环境。相关部门需进一步完善《内部审计准则》和《审计署关内部审计工作的规定》，对之不断加以完善，以制定出更为健全且适宜于房地产开发企业的内部审计规章制度，最终使我国房地产开发企业内部审计达到规范化。这样审计人员才能做到有法可依，并在相应的法律框架中执行审计工作，以有效发挥内部审计职能，来制约企业中和违法行为的发生，减少企业风险。

（二）加强房地产开发企业内部控制环境建设

1、找准职能定位。内部审计的两大基本职能是服务和监督，我国内部审计必须做到不放松任何其一。在市场经济下房地产开发企业内部审计由“监督主导”型向“服务主导”型转变离不开管理层观念的转变。为了顺利转型，需做到：在意识上要重视内部审计工作，开展富有建设性的参与式审计，审计理念要从根本上转变，创新审计方案，参与形式更加多变。但是要注意处理好内部审计转型过程中原有的监督性实务同新兴的服务性实务之间的关系，充分发挥内审协会的作用，推进房地产开发企业内部审计顺利转型。

2、树立风险意识，完善内部控制制度。风险在企业内部具有感染性、传递性、不对称性等特征，即一个部门造成的风险或疏于风险管理所带来的后果往往不是由其直接承担，而是会传递到其他部门，最终可能使整个企业陷入困境。因此，必须在管理层和普通职员的日常工作中树立风险意识，内部审计机构对企业的高风险区域应当进行经常性检查，及时发现已经存在或潜在的风险，并给予相关改进措施，以降低企业面临的风险。同时，内部控制并不只是生硬的规章制度，而应该深入每个职员平日的工作中，让内部控制的意义和目标深入人心，员工能够各司其职，自觉履行其职责，并建立一整套奖惩制度、业绩考核制度。人力资源政策要有激励性，将高素质的人才吸引到合适的岗位，并使其具有胜任能力和高尚品行，以减少的发生，形成健康的企业文化氛围。

3、建立内部控制监督机构。内部控制监督机构必须要形式和实质上保持独立。其中，形式上独立是指监督人员应独立于本单位的业务和管理人员，不能自己监督自己；实质上监督则是指在掌握相当数量的政策法规和内部规章制度基础上实施稽核。稽核工作要制定科学、合理、统一的监督审计程序，要有一定的稽核覆盖率和稽核频率，涵盖主要业务和重要风险点。内部审计是内部控制的重要组成部分，如果有一个良好的内部控制环境，必然对内部审计的有效开展提供良好环境基础，才能有助于内部审计工作的开展，有助于提高审计效率，降低审计风险，提高审计质量，加速现代审计方法的变革。

（三）有效提高企业内部审计执行力

1、拓宽内部审计工作领域。在国际上，内部审计师已经从事包括财务检查与审计、经营审计、管理审计以及遵纪守法审计在内的综合审计工作。而我国大多数房地产开发企业停留在财务收支审计，将内部审计的范围缩小了。我们应以财务审计为基础，以管理审计为重点；围绕规范化建设，加强内部控制审计；突出战略审计和风险管理审计，投资决策审计、固定资产投资审计、施工项目审计、采购合同审计、战略审计、成本费用效益审计等。由于单纯的事后审计已不能满足对企业做出科学合理全面准确评价的要求，因此内部审计应由事后审计向事中、事前审计发展。要求内部审计把关口逐步前移，由从前的事后审计为主向事中、事前审计逐渐发展，参与经营决策、产品转型、企业发展战略等决策研究，利用审计掌握的企业内部信息，提出意见和建议，发挥预测预警作用，为领导决策服务。使管理者了解内部审计的本质和作用，将内部审计渗透到企业的每个运转环节和经营活动中去。

2、提高内部审计人员素质。内部审计人员素质是决定内部审计工作质量，保证内部审计作用充分发挥的关键。首先要在任用、培训、定岗、升迁等方面做出适当的规定，不能简单随意地将财务岗位上的人员安排到内部审计岗位上，而应该吸纳那些高素质，品质优秀的综合性人才到内部审计队伍当中。可以参照国际内部审计协会的做法，建立注册内部审计师资格考试制度，提高内部审计人员的就业门槛，优化内部审计队伍的整体素质；其次要做好人员的培训工作。每年定期安排相应的综合知识学习，要不断更新房地产、生产、经营、管理、经济、财务、法律、金融和审计等各方面的知识，不断提高发现问题、解决问题、协调工作等方面的综合能力，这样才能提高审计队伍的整体素质，适应更高层次内部审计工作所提出的要求。

3、及时改进审计手段。房地产开发企业内部审计必须更新审计方法，引进和应用先进的审计理论和方法努力改进工作方式和提高审计效率。积极将现代科技手段运用于内部审计工作中的应用，实现审计手段创新。当前，房地产开发企业在生产管理上都采用了先进的ERP、MIS等系统进行人力、物力、财力的配置与调度，不仅形成书面载体，也形成了较多的信息流转环节。但内部审计往往停留在利用手工或简单的EXCEL处理上，很少利用先进的风险导向型内部审计技术。房地产开发企业可参照国外大型企业，引入计算机审计技术，建立财务数据仓库，与ERP数据相连接，必要情况下可以开发适应自身的审计软件。这样就可以实时地调用掌握企业财务数据和经营情况，减少人为的主观判断，提高审计的客观性，同时也有利于提高审计效率，顺应风险导向内部审计要求。

（四）结合企业自身特点展开审计工作

我国房地产业经过近20年的发展，真正的市场经济序幕已经全面拉开，未来房地产行业的市场竞争将更加激烈，行业环境将更加严峻。建筑产品在具有一定相关性的同时，又各具特点，有各自个性的一面，这样就使得造价管理复杂多变，增加了舞弊行为发生的可能性。又因为建设过程历时周期长，资金投入巨大，使得舞弊行为的隐蔽性加大。这就要求内部审计加强全过程监督，因为舞弊行为可能产生在招投标中，产生在结算中，产生在工程管理中，产生在每一份合同的签订过程中。所以，对全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能的关键。对于特殊的项目，还可以考虑引入专门的中介机构如造价师、评估师等进行鉴定。

三、小结

房地产行业审计重点范文第11篇

关键词：房地产开发企业； 会计核算； 收入成本； 审计； 确认

21世纪以来，全国房价连续上涨，特别是高位运行的房价在2009年又一次全国性高涨，房开企业实现巨额税利。然而，在房地产开发巨额利润空间下，房开企业会计核算存在不少问题，会计信息失真比较严重。2006年10月财政部会计信息质量检查公告（第十二号）披露： 2005年检查了39户房开企业，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%。部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题。

一、房地产开发企业会计核算存在的问题及建议

虚计利润和资产是房开企业会计信息失真重要方面。房开企业普遍存在推迟确认收入、存货资产不实、高估成本、隐瞒利润等情况。在会计核算上主要体现在以下方面：

1、在预售制下没有及时确认开发产品销售收入。延迟确认收入很普遍，有的项目房屋交付使用数年了，收入不确认，购房款长时间挂在预收账款，导致资产、负债和利润不实。

2、没有完整、正确地计算开发产品成本，按计划成本或估计成本计算结转经营成本，甚至随意变动。在巨额利润空间下，更多的是高估成本。有的开发项目的房子没售完，开发成本或开发产品余额已是红字，且金额较大。

3、没有核算开发产品结存数量和金额，财会部门对开发产品失控严重。工程竣工后没有对开发产品进行金额、数量核算，销售开发产品的成本直接从“开发成本”账户转至经营成本。

4、与开发项目相关工程结算不及时，预付账款、其它应收款长期挂账，开发成本不实。

5、开发成本与期间费用、与其它支出界限不清。工程竣工后有关费用继续列入成本，罚款支出、施工水电费、代收代付款项支出列入成本等。

上述种种，究其原因和动机主要有：①房地产开发业务比较复杂，会计制度规定比较原则、简单，会计人员传承前任会计的做法，未能很好理解和执行会计制度。②投资者或管理当局出于某种动机，少计收入，高估成本，如应对税务征管和检查、体外流转资金。③企业内部管理不完善，会计基础工作薄弱，难以有效地组织核算。

无论出于何种原因和动机，上述现状都与会计制度、税收法规等相违背的。在当前对房地产行业宏观调控之下，有关部门将加强对房开企业的监管，企业应正确对待，切实做好会计核算，正确地核算收入和成本，提升会计信息质量。

二、浅谈审计中如何确认房地产开发企业的收入成本

在当前房地产行业状况和会计环境下，我们面对房开企业年报审计项目，应当按照审计准则的要求，编制和实施符合房开企业的审计程序，切实审查财务报表的重要项目，发表恰当审计意见。

在房开企业年报审计中，收入和成本审计确认问题是个重点，也是一个难点。对此，我谈谈粗浅认识和体会。

1、开发成本、开发产品的审查

（1）开发成本

房地产开发通常经过投资决策分析、前期工程、建设和租售四个阶段。在开发经营过程中企业将发生各种耗费和支出，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、拆迁补偿费、规划设计费、勘察设计费、七通一平费用、建筑安装费、以及组织和管理开发项目而发生的各项费用和支出。有的直接计入开发成本，有的在不同项目分配后计入开发成本，有的计入期间费用，有的不能计入开发成本。

在审查开发成本时，应重点把握：①区分开发成本与期间费用、其它支出的界限。②审查开发成本是否真实发生。③分析开发成本的完整性。

对具体开发项目而言，不同企业对开发成本核算的状况不同，不同开发项目所处的开发阶段不同，对其开发成本审查的着重点和方法也是不同的。总体来讲，对项目开发成本审查，应做好以下几方面：其一，了解开发项目的基本情况和工程特点，形成初步认识；其二，查阅开发项目有关文件，审查建设工程合法性；其三，了解和实地察看工程形象进度，与工程财务支出进度对比分析；其四，重点抽查当年度发生的重要的开发成本支出，延伸核对相关合同、协议、文件；其五，审查需要分配的重大成本支出在不同项目（成本对象）之间分配的合理性。成本分配标准根据开发项目的特点及实际情况来确定，如建筑面积、工程预算、完成投资额，分配标准一经确定就不能随意改变；其六，审查有无施工水电费等代收代付款项列入开发成本支出；其七，在工程竣工完成的年度终了前，是否按工程预算预提应实施未实施零星工程成本或未完成扫尾工程成本，计入开发成本。

（2）开发产品

在审查开发成本的基础上，对开发产品审查应突出计价和存在问题。就具体开发项目而言，对项目开发产品审查，应做好以下几方面：

首先，验算项目开发产品成本计算单，审查其准确性。对此并注意以下问题：

①获取房屋面积测绘报告、规划文件，了解物业管理用房、公共配套设施，核对可销售面积。

②了解住宅、商业用房、非配套实施的可出售车库的成本计算方法，审查其一致性，有无随意变动。

③了解有无已完成的、款项已支付没有结算的、与开发项目工程相关的零星事项。

④审查是否合理预计扫尾工程成本，分析开产品成本的完整性。

⑤与同区域相似项目开发产品的成本水平相比较，分析开发产品单位成本合理性。

其次，审查结存开发产品单位成本有无变动。

如果结存开发产品的单位有所变动，应查明原因，并采取应对措施。

最后， 实地盘查结存开发产品。抽盘时必须入户查看，有无已交付使用的未作销售的结存开发产品。

有的房开企业会计核算不规范，对开发产品数量未做明细核算或不设开发产品科目核算，无法从账簿记录出发来审查开发产品。在这种情况下，对开发产品审查，应特别注意以下方面：

①对已完工可交付使用的开发产品，应当提请企业收集有关资料，编制或代编项目开发产品成本计算单，并作出相应调整处理。

②对具有已销售的或具备确认销售条件的预售情况，还应当计算或查验销售开发产品成本和结存开发产品成本， 并作出相应调整处理。

③编制或获取结存开发产品明细清单，扩大结存开发产品的实地盘查程度。

3、开发产品销售审查策略与方法

（1） 开发产品销售确认条件

房地产开发产品销售可分为现货销售和期货预售，主要是期货预售。如何确认销售？企业应根据开发产品交易类型、特点，分析交易实质，按照实质重于形式原则，判断开发产品销售是否同时符合以下标准：①企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠计量；④相关经济利益很可能流入企业；⑤相关的、己发生的或将发生的成本能够可靠计量。只有这些标准同时满足时，才能确认销售，否则即使已经发出商品，或即使已经收到价款，也不能确认销售。

现行会计制度对收入确认标准规定得比较原则、比较注重交易的经济实质。企业对收入确认标准理解比较模糊，难以对销售确认时间做出准确判断。我认为对开发产品如商品房销售确认，应根据上述五个标准，结合以下情况进行判断：①开发项目的主要工程已完工，工程项目综合验收已合格，已办理或具备办理工程项目竣工财务决算，能够准确计算开发产品成本，这是前提条件。②在售房合同等约定交房时间内交房的，以房屋钥匙交于购房户的日期，作为房屋销售时间。③在售房合同等约定交房时间内购房户没有办理交房手续的，约定交房日期届满的第一个工作日，作为房屋销售时间。④售房合同等没有约定交房时间，或虽有约定但逾期完工未能按期交房的，以房屋实际移交日期作为房屋销售时间。⑤房开企业有违约（如超面积）并且没有约定处理办法的，以房屋实际移交日期作为房屋销售时间。⑥分期收款销售现房，于收款时间或合同约定时间确认销售收入，销售发票开具之日将剩余部分一次性确认销售收入。

房屋销售时间一经确定，当月就应当确认房屋销售收入，结转相应开发产品成本，结平预收房款，将未收房款作为应收账款核算，不得跨年度确认收入。

（2） 开发产品销售收入审查

目前，房开企业普遍存在推迟确认销售情况，对开发产品销售收入审查，应特别注意以下方面：

①了解开发项目建设情况，工程项目是否通过综合验收，开发产品是否具备交付使用条件，从而判断是否具备开发产品销售确认标准。

②根据商品房销售合同约定和法规规定，分析项目开发产品是否存在合同约定或法规规定的退房情形。如存在退房情形，还应结合房产市场情况，进一步分析判断购房户退房的可能性，从而判断是否确认开发产品销售收入。

③结合预收账款的审查，对具备销售确认条件的预售开发产品，予以确认销售收入。

（3）开发产品销售成本审查

开发产品销售成本审查，主要是结合开发成本、开发产品、开发产品销售收入的审查而进行的。

参考文献：

房地产行业审计重点范文第12篇

三亚有山有水且山水环抱、风景秀丽、气候宜人，工厂较少，再加上这里有天然的热带雨林和绵长的海岸线，可以说在中国再也找不到比这里更适合人居住的地方了。因此，有大量的岛外人士来这里买房居住。在2010年1月4号，国务院了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，这样，海南国际旅游岛建设正式开始了。

作为国家的重大战略部署，我国计划在2020年将海南岛初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，使之成为绿色之岛、文明之岛、和谐之岛、开放之岛。为了实现这个目标，政府也在宏观政策方面做了较多工作，譬如说，为了吸引投资实现“零关税”“免签证”等。

在这种大的环境下，岛外的资金大量拥入海南岛，由于与旅游业相关的房地产行业是个暴利行业，所以这几年海南房地产市场得到前所未有的发展，特别是三亚房地产市场发展最为迅速。

房地产市场的发展过程中出现了很多不利于社会健康发展的问题，如果没有相应的审计对策来对房地产市场进行监督，那将会使社会经济秩序发生混乱，最终影响人民的正常生活。

2 研究现状和目的

笔者在写这篇文章前，对有关三亚房地产审计研究方面文章进行了大量的搜索，还没有发现前人研究过这个问题。但笔者认为三亚房地产自海南国际旅游岛建设以来发展如此快，其间会存在偷税、投机买房、洗钱、破坏环境和权钱交易等重要问题，故写了这篇文章，用以研究这些问题并从审计的角度提出相应的对策，以供相关部门借鉴之用。

3 三亚房地产市场可能存在的问题

三亚房地产市场在发展的过程中，出现了一些不利于社会经济健康发展的问题，主要表现在以下几个方面：

3.1 偷税

①少确认收入，多计成本

为了少确认收入：房地产开发企业人为延长竣工决算时间，将所预收的售房款长期挂账，以达到延期纳税的目的；房地产开发企业对委托代建所收的款项和待售商品房出租所收到的租金不入账，而是账外设账；房地产开发企业将所建房用于投资、捐赠、职工福利和偿债等不确认收入，而只是当做存货的减少来处理；房地产开发企业将出租房的租金，周转房的销售收入直接冲减改装修费用。

为了多计成本：房地产开发企业随意地将借款利息费用和公共配套费用分摊入开发成本；人为让“预提费用”账户保持很高的余额。

通过少确认收入，多计成本，房地产开发商可以偷所得税、土地增值税、营业税、营业税金及附加等。

②房地产开发企业虑增职工人数，乱发奖金和红利，以偷个人所得税。

③房地产开发企业利用人际关系少缴或不缴相关的配套费、教育附加费；改变土地的用途，少缴或不缴土地出让金。

④房地产开发企业利用签订的各种经济合同，偷印花税、贴花和房产税。例如：将《房屋租赁合同》变更为《仓储合同》就可以少交房产税。

由于房地产行业所要交的税种多，金额大，所以偷税问题是房地产市场普遍存在的问题。

3.2 投机

现在我国各地房价总体呈现上升趋势，像三亚这样的地方房价刚性一直都很强。现在有钱人（他们的钱是合法的）很多，而且这些人善于用钱来赚钱，由于他们有很多闲暇的资金在手上，而目前进行房地产行业的投资是一个增值很快的投资行业，他们就会用来炒房。外地和本地很多有钱人都会买多套房，并不是他们想住这些房，他们真正的目的是想低价买房再高价卖出，从中赚取差价。近段媒体曝光的陕西房姐龚爱爱就是这样的一个投机者，她在公安部门办了四个户口和身份证，在全国被证实的房产就有41套，共计9666.6平方米。她买的房大都是按揭的，那意味着她买这些房还要向银行按期还贷，但她还愿意这么做，那证明现在炒房确实有钱赚。像龚爱爱这样炒房人和炒房团，三亚估计也不少，三亚近几年来空置房太多，政府相关部门一定要注意房地产市场的投机行为。

3.3 洗钱

洗钱是指犯罪分子将其违法所得及产生的收益通过各种手段掩饰、隐瞒其来源和性质，使其在形式上合法化的行为和过程。这些犯罪份子主要指政府贪官和从事毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪或者其他犯罪的人或组织。这些人或组织有大量的非法资金，他们急需让这些非法资金披上合法外衣，而房地产市场是一个资金需求量很大且能保值、增值、转移资金隐蔽性强的市场，所以他们的这些非法资金就大量地流入了房地产市场，用于房地产的开发或者炒房。三亚房地产市场火爆程度不亚于北京和深圳，肯定会有犯罪份子把其非法资金投入三亚房地产市场。

投机行为和洗钱行为表面上看起来都是一种投资行为，但是这两种行为会引起房价的波动，会误导其他购房者、房地产开发企业和其它金融机构，很容易形成房地产泡沫，造成社会经济的不稳定，严重影响人民的生活。

3.4 破坏环境

房地产市场在发展的过程中对环境的破坏是比较严重，主要表现政府大手笔把森林地或者农用地批给房地产开发商，经过开发商之手后，这些地方都变成了高楼大厦。原有森林、农用地都不见了，山峰、山坡也被削平了。这两年万科公司就在三亚的落笔洞景区（1992年3月考古学家在落笔洞发现一万年前的三亚遗址，是迄今为止中国旧石器文化分布最南的一处遗址）边上建造了大量的高层商品商，像这种为房地产开发而破坏环境的事情在三亚还有很多。

3.5 权钱交易

房地产市场在发展过程中“权钱交易”的事情时有发生。像重庆市原渝中区副区长王政、原渝中区委副书记郑维、原沙坪坝区副区长陈明三人， 他们在用地规划、调整容积率、减免配套费等城市规划领域肆意出卖手中的权力，为房地产开发商、承建商谋取利益，受贿总额高达1100多万元。三亚房地产市场比较火爆，权钱交易可能会在一些腐败官员身上发生。

4 治理对策研究

针对三亚房地产市场可能存在的问题，本文提出相应的治理对策：

4.1 偷税的审计对策

对于偷税的行为，首先的对策是要提高审计人员和税务人员自身的素质，要求审计人员和税务人员要熟悉审计、会计的相关知识，特别是税法知识，并能准确地计算各种应纳税额；其次要重点审查营业收入明细账，开发成本明细账，开发费用明细账，长、短期借款明细账，应交税金明细账，应收账款明细账，应付账款明细账，其他应收款明细账，其他应付款明细账及相关的原始凭证等；最后将房地产开发企业会议、记录中涉及到的各种经济合同、工程竣工决算 、投资、捐赠、职工福利等事项与其相关的账簿和凭证记录进行核对。在审计和检查的过程中可以采用检查、观察、询问、函证、重新计算、重新执行、分析性复核等各种程序。

4.2 投机的审计对策

对于房地产投机行为，从其投机的目的出发，主要采用审计对策有：①审查买房是否都用实名制，房地产开发企业是否认真执行实名制购房，并建立了严格的档案管理制度。对房地产开发企业进行控制测试，看实名制购房是否得到了执行。②审查是否有隐匿和以他人名义倒卖房地产的行为。具体的操作方法就是看进行土地交易时，有没有向地方政府的国税厅和公安局等机关申报资金来源，说明购房资金来源。③审查购置多套房产的投机者是否真正交了二手房个人所得税，有没有“羊毛出在羊身上”这种情况出现。同时要对房地产开发企业和中介结构的经济活动进行严格的审计，看是否有与投机者相互勾结坑害真正住房购买者的行为。④审查有没有买了多套房产不用于交易而专门出租投机者。可以采用观察、检查、和询问等方式去实地获取相关审计证据。⑤审查国家机关的人员是否严格依法办事，有没有利用手中的权利帮助投机者办假户口、假身份证，导致一人有多个户口，多个身份证的行为。

4.3 洗钱的治理对策

对于洗钱的审计对策，主要有以下几点：①审查有没有进行异地交易、购买多处房产和豪宅的购买者，如果有的话，是否已按要求提供收入来源、财务状况的资料。②审查房地产开发企业是否认真执行实名制购房，实行房地产信息全国联网；审计是否有房地产开发企业为了达成交易，而对于以虚假身份购房的行为不向相关部门上报的情况。③要重点审查大额交易和可疑交易。看房地产开发企业和房地产中介机构是否把这些大额交易和可疑交易都向相关部门报告了，在审查的过程中，审计人员可以采用重点抽查的办法，这样具有可操作性。

4.4 破坏环境的审计对策

海南岛是国际旅游岛，不是国际房产岛，但三亚房地产目前对环境的破坏较严重。对于破坏环境的审计对策，主要有以下几点：①审查相关部门是否严格实行房地产开发土地的审批制度，其透明度是不是很高，有没有权钱交易行为的发生。②审查是否有房地产开发企业在取得土地使用权后，人为改变土地的用途，把本该建度假公园的土地用于建很高楼层的商品房。如果房地产改变了土地的用途，政府相关部门是否对这样房地产开发商进行了严惩，实行高额罚款等。③审查相关部门对房地产的开发是否有一个好的整体规划，有没有为了短期政绩而不惜牺牲环境的情况。

4.5 权钱交易的审计对策

对于权钱交易的行为主要有以下审计对策：①审查与房地产相关的部门对于贪污、受贿是否有相关制度的规定。②审查是否有相关部门人员利用手中的职权违规审批、对违法行为不追究，以及在行政许可中的收受贿赂等行为。③审查在房地产市场权钱交易的治理过程中，相关部门是相互监督，还是相互包庇，有没有实行“内部消化”，不把结果公布于众的情况。

房地产行业审计重点范文第13篇

近几年，我市房地产行业发展迅速，大量资源与资金被房地产公司迅速消化，严格监控房地产公司的业务与资金已成为审计的一项重点工作。笔者将近几年参与的大型房地产公司审计项目中不断摸索和实践出的适合房地产公司审计的方法与各位读者分享，不足之处敬请批评指正。

一、充分做好审前准备，全盘掌控企业投资项目情况。首先应充分收集审计期内国家及地方对房地产行业适用的相关政策制度。从项目立项开始，房地产项目的各个开发环节均有直接约束和控制。近几年，国家不断出台调控房地产的政策，审计前应熟读相关规定，做到对政策制度基本了解。其次应与被审计单位反复座谈，了解公司近几年房地产开发的战略方向，项目基本情况，项目开发的内部程序，内部制约与监督手段等。第三，收集被审计单位审计期内的房地产项目资料及清单，清单中应包括项目名称、项目性质、地点、建筑面积、批准概算、土地价格、建设资金、开工日期、竣工日期、是否开盘、房屋套数、已售套数、每平米均价、已售金额等内容，通过分析清单，可以帮助审计人员事先全盘掌握公司审计期内房地产项目情况，并初步确定审计重点。通常我们选择资金量较大，建设周期较长或销售情况不佳的项目作为审计重点。

二、分析土地资源，评价发展潜力。房地产公司发展潜力是否强劲，通常取决于手中的土地资源是否充足，资金是否雄厚。一般我们通过审核公司摘地过程资料及项目可研分析报告，分析土地开发价值，并实地检查储备土地的实际情况，走访相同地块的其他开发项目，分析评价可研报告是否贴合实际情况，评价公司预判房地产市场走向的能力以及自身发展能力。

三、查阅审批及施工资料，分析建设周期是否正常，核查建设周期过长的原因。我们曾经审计的某房地产公司就存在多个项目开发时间超过10年，寻根究底，查出了该单位资金缺口较大，相关证件办理不齐而无法开工等问题。另外，因开发时间过于拖沓，导致该公司个别项目因国家房地产调控政策的改变而中途搁置，不仅影响了公司的信誉与形象，更无效占用了大量资金，造成了国有资源的闲置。

四、对照银行贷款协议查阅资金账簿，核查贷款资金实际用途，有无混用贷款资金问题，有无将银行贷款用于支付土地出让金问题。房地产是一个高度资金密集型产业，项目投入需要巨额资金支持，通常情况下，开发商会通过各种渠道筹措资金，其中以银行贷款为主。银行贷款协议书中均会明确注明资金的投向，所以审计人员应查阅会计账簿，逐项比对贷款资金的流向，对不符合银行贷款约定内容使用的资金应予以披露和纠正。房地产企业往往因为资金需求较大，忽略对贷款资金专项使用的约束管理，项目资金混用，甚至将贷款资金与企业流动资金混用，贷款管理混乱。另外，按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。即企业银行贷款均不能用于土地出让金的缴纳，这也是审计中应关注的重点之一。

五、整体与分项分析相结合，核查项目资金需求，评价财务风险。房地产企业通常投资资金额巨大，资金周转期较长，变现能力较差，且较易受到国家宏观调控政策的影响，财务风险高于其他行业。审计中，应重点关注房地产公司各开发项目的资金缺口，一般用计划投资额或合同金额与实际已投入资金的差额对比项目目前可支配资金额分析得出。这一对比分析过程还要结合国家地方相关政策，按照资金需求的轻重缓急予以综合分析。例如，土地出让金的缴纳一般限制较严格，企业须用自有资金支付，如果企业自有资金较少，贷款资金较充裕，仍然说明该企业存在资金风险。另外，审计人员也要结合银行贷款协议对企业贷款的偿还能力进行审查，主要是结合还款方式和时间对应审查企业资金链的连续性，评价筹资风险。

六、审核分析房屋销售情况，查看有无捂盘惜售问题，有无低于市场价格出售房屋问题。房地产企业一般都会详细记录房屋销售的各种细节，这些信息有时会以纸质方式记录，审计人员需在访谈过程中有策略的引导对方说出记录内容和存放地点，以便获取第一手资料。这些资料中往往会为审计人员提供较多信息，如楼盘实际成交信息、成本价、实际成交价、购房人信息等。我们可以从中分析出楼盘中的楼王等位置以及结构、朝向较好的房屋是否存在捂盘惜售现象，是否存在低于市场价甚至于成本价销售的内部交易问题。我们曾用此方法查出某房地产公司将项目中的楼王以低于成本价格销售给关系单位，造成了国有资产的损失。有时，开发商会用精装修等手段变相将房屋低价出售给关系户，审计人员需要调阅售房合同、物业合同等协议资料，并与财务记录相结合进行分析，同时配合实地勘察发现违规问题。有的开发商会为避税，而通过暂时隐藏销售情况，将房屋收入暂缓入账。例如，审计中我们走访了已出售项目的物业公司，调阅了业主入住证明资料，物业费缴纳资料等，以核实销售记录是否与实际业主收房情况一致，结果我们查出共有45套已售房屋未计入销售台账，近2亿元收入未及时入账。

七、分析工程资料，检查资料的完整性，评价内控的严谨性，审核招投标过程是否符合国家有关规定，洽商变更及结算中是否存在舞弊。通常我们会对项目从立项直至竣工结算的整个过程进行内部控制流程审计，查看项目实施流程是否符合企业内部相关要求，内控设计及运行是否有效。这一过程的检查包括：时间是否符合先后顺序，是否逆程序进行；施工方资质验证；审核过程是否按照公司内控管理流程进行，相关负责人是否全部签字确认；招投标过程是否符合有关规定；中标金额与内容是否与合同约定相符；备案合同是否与实际执行合同一致；结算方式是否与备案合同约定一致；洽商变更是否经过施工方、监理方和甲方共同确认，变更内容是否真实合理；付款依据是否充分；施工过程中有无损失浪费现象等。审计中我们发现有的开发商为回避招投标环节，而将施工单项合同估算价在200万元人民币以上的项目分解成若干小项目，这是国家招投标法明令禁止的，应重点关注；有时开发商会因为工期紧张而先开工后招标，这种虚假招标的问题可以通过审查招标资料和施工日志对比查验出来；还有开发商背离备案合同，与施工方另行签订施工协议，这也可以通过调阅2份合同审核查出；另外，在洽商变更中也会出现高于市场报价或重复建设以获得额外工程款的问题，这就需要通过协查和实地踏勘查验。上述审查过程较为专业，审计部门可以根据审计人员实际情况外聘专家配合实施。

房地产行业审计重点范文第14篇

近几年，我市房地产行业发展迅速，大量资源与资金被房地产公司迅速消化，严格监控房地产公司的业务与资金已成为审计的一项重点工作。笔者将近几年参与的大型房地产公司审计项目中不断摸索和实践出的适合房地产公司审计的方法与各位读者分享，不足之处敬请批评指正。

一、充分做好审前准备，全盘掌控企业投资项目情况。首先应充分收集审计期内国家及地方对房地产行业适用的相关政策制度。从项目立项开始，房地产项目的各个开发环节均有直接约束和控制。近几年，国家不断出台调控房地产的政策，审计前应熟读相关规定，做到对政策制度基本了解。其次应与被审计单位反复座谈，了解公司近几年房地产开发的战略方向，项目基本情况，项目开发的内部程序，内部制约与监督手段等。第三，收集被审计单位审计期内的房地产项目资料及清单，清单中应包括项目名称、项目性质、地点、建筑面积、批准概算、土地价格、建设资金、开工日期、竣工日期、是否开盘、房屋套数、已售套数、每平米均价、已售金额等内容，通过分析清单，可以帮助审计人员事先全盘掌握公司审计期内房地产项目情况，并初步确定审计重点。通常我们选择资金量较大，建设周期较长或销售情况不佳的项目作为审计重点。

二、分析土地资源，评价发展潜力。房地产公司发展潜力是否强劲，通常取决于手中的土地资源是否充足，资金是否雄厚。一般我们通过审核公司摘地过程资料及项目可研分析报告，分析土地开发价值，并实地检查储备土地的实际情况，走访相同地块的其他开发项目，分析评价可研报告是否贴合实际情况，评价公司预判房地产市场走向的能力以及自身发展能力。

三、查阅审批及施工资料，分析建设周期是否正常，核查建设周期过长的原因。我们曾经审计的某房地产公司就存在多个项目开发时间超过10年，寻根究底，查出了该单位资金缺口较大，相关证件办理不齐而无法开工等问题。另外，因开发时间过于拖沓，导致该公司个别项目因国家房地产调控政策的改变而中途搁置，不仅影响了公司的信誉与形象，更无效占用了大量资金，造成了国有资源的闲置。

四、对照银行贷款协议查阅资金账簿，核查贷款资金实际用途，有无混用贷款资金问题，有无将银行贷款用于支付土地出让金问题。房地产是一个高度资金密集型产业，项目投入需要巨额资金支持，通常情况下，开发商会通过各种渠道筹措资金，其中以银行贷款为主。银行贷款协议书中均会明确注明资金的投向，所以审计人员应查阅会计账簿，逐项比对贷款资金的流向，对不符合银行贷款约定内容使用的资金应予以披露和纠正。房地产企业往往因为资金需求较大，忽略对贷款资金专项使用的约束管理，项目资金混用，甚至将贷款资金与企业流动资金混用，贷款管理混乱。另外，按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。即企业银行贷款均不能用于土地出让金的缴纳，这也是审计中应关注的重点之一。

五、整体与分项分析相结合，核查项目资金需求，评价财务风险。房地产企业通常投资资金额巨大，资金周转期较长，变现能力较差，且较易受到国家宏观调控政策的影响，财务风险高于其他行业。审计中，应重点关注房地产公司各开发项目的资金缺口，一般用计划投资额或合同金额与实际已投入资金的差额对比项目目前可支配资金额分析得出。这一对比分析过程还要结合国家地方相关政策，按照资金需求的轻重缓急予以综合分析。例如，土地出让金的缴纳一般限制较严格，企业须用自有资金支付，如果企业自有资金较少，贷款资金较充裕，仍然说明该企业存在资金风险。另外，审计人员也要结合银行贷款协议对企业贷款的偿还能力进行审查，主要是结合还款方式和时间对应审查企业资金链的连续性，评价筹资风险。

六、审核分析房屋销售情况，查看有无捂盘惜售问题，有无低于市场价格出售房屋问题。房地产企业一般都会详细记录房屋销售的各种细节，这些信息有时会以纸质方式记录，审计人员需在访谈过程中有策略的引导对方说出记录内容和存放地点，以便获取第一手资料。这些资料中往往会为审计人员提供较多信息，如楼盘实际成交信息、成本价、实际成交价、购房人信息等。我们可以从中分析出楼盘中的楼王等位置以及结构、朝向较好的房屋是否存在捂盘惜售现象，是否存在低于市场价甚至于成本价销售的内部交易问题。我们曾用此方法查出某房地产公司将项目中的楼王以低于成本价格销售给关系单位，造成了国有资产的损失。有时，开发商会用精装修等手段变相将房屋低价出售给关系户，审计人员需要调阅售房合同、物业合同等协议资料，并与财务记录相结合进行分析，同时配合实地勘察发现违规问题。有的开发商会为避税，而通过暂时隐藏销售情况，将房屋收入暂缓入账。例如，审计中我们走访了已出售项目的物业公司，调阅了业主入住证明资料，物业费缴纳资料等，以核实销售记录是否与实际业主收房情况一致，结果我们查出共有45套已售房屋未计入销售台账，近2亿元收入未及时入账。

七、分析工程资料，检查资料的完整性，评价内控的严谨性，审核招投标过程是否符合国家有关规定，洽商变更及结算中是否存在舞弊。通常我们会对项目从立项直至竣工结算的整个过程进行内部控制流程审计，查看项目实施流程是否符合企业内部相关要求，内控设计及运行是否有效。这一过程的检查包括：时间是否符合先后顺序，是否逆程序进行;施工方资质验证;审核过程是否按照公司内控管理流程进行，相关负责人是否全部签字确认;招投标过程是否符合有关规定;中标金额与内容是否与合同约定相符;备案合同是否与实际执行合同一致;结算方式是否与备案合同约定一致;洽商变更是否经过施工方、监理方和甲方共同确认，变更内容是否真实合理;付款依据是否充分;施工过程中有无损失浪费现象等。审计中我们发现有的开发商为回避招投标环节，而将施工单项合同估算价在200万元人民币以上的项目分解成若干小项目，这是国家招投标法明令禁止的，应重点关注;有时开发商会因为工期紧张而先开工后招标，这种虚假招标的问题可以通过审查招标资料和施工日志对比查验出来;还有开发商背离备案合同，与施工方另行签订施工协议，这也可以通过调阅2份合同审核查出;另外，在洽商变更中也会出现高于市场报价或重复建设以获得额外工程款的问题，这就需要通过协查和实地踏勘查验。上述审查过程较为专业，审计部门可以根据审计人员实际情况外聘专家配合实施。

八、调阅项目竣工决算资料，以及项目后评价工作报告，对房地产项目整体情况进行综合评价。竣工决算一般会反映出房地产公司成本费用控制能力以及整个施工监管的控制水平，多房地产企业迟迟不做竣工决算，就是怕暴露出自身在成本控制或施工监管环节上的漏洞，这是我们应将其列为审计重点的一项线索，通常这类项目会存在较多问题。后评价报告是近几年房地产企业普遍开展的一项自我评价工作，通过查阅该报告可以帮助审计人员提高对项目整体情况的了解，将该报告与项目前期可研报告对比，可以评价企业制定项目计划的科学性和严谨性，同时对评价企业整体运营管理情况也是较为全面的参考。

房地产行业审计重点范文第15篇

从目前来看，在房地产企业内部审计中，存在着一些不足和问题，在一定程度上影响了房地产企业的稳定健康发展。这些问题主要表现在:

1．重视不足内部审计工作是否成功，在很大程度上取决于内部审计部门的独立性和权威性，企业领导层对于内部审计工作越重视，内部审计人员的独立性越强，则内部审计工作的开展也就越顺利。但是从目前来看，许多企业的领导层对于内部审计工作重视不足，认为内部审计就是财务审计，在对内部审计部门进行设置时，往往都是直接从财务部门抽选人员，或者直接由财务人员兼任审计工作。不仅如此，其他部门对于内部审计工作的认识也存在一定的偏差，对内审部门的工作存在着排斥和抵触心理，影响了内部审计工作的有效展开。

2．职能范围狭窄当前房地产企业的内部审计偏向于事中和事后审计，审计价值不高，而且审计目标集中在差错防弊，维护企业资产安全方向，工作重心放在对企业财务资料真实性和完整性的检查分析，内部审计对于企业经营效率的改善、对于企业风险管理的完善等，并没有得到有效体现。

3．技术手段落后当前房地产企业的内部审计工作多集中在财务审计方面，常用的审计方法也往往局限在对报表、账薄及凭证等财务资料的核查，对各种财务数据的分析，以及对实物资产的盘点等，对于经济责任、管理效率等的审计涉入不深，对于计算机以及网络技术的应用也仅仅局限于对文档的处理，没有进行相应的管理审计。技术手段落后问题的存在，严重影响了内部审计工作效率的有效提升。

4．人员构成问题房地产企业的大部分内部审计人员都是来自财会部门，只是结构相对单一，缺乏专业的内部审计，无法有效适应内部审计工作的实际需要，使得很多审计项目都需要从企业其他部门临时借调审计人员，难以有效适应绩效审计和管理审计的要求，加上综合分析能力的不足，对于一些深层次、实质性的问题，无法及时发觉，也导致内部审计的作用难以真正体现。

二、完善房地产企业内部审计的有效措施

针对上述问题，房地产企业管理人员和领导层应该充分重视起来，采取合理有效的措施，对内部审计工作进行完善，确保其作用的充分发挥。

1．及时转变观念，加强认识。可以说，企业领导层对于内部审计工作的重视和支持，是内部审计工作得以顺利进行的基础和前提。因此，领导层应该及时转变观念，加强对于内部审计工作重要性的认识，明确内部审计在企业管理中的地位和作用，从政策和资金方面，支持内部审计工作的有效展开。在实际操作中，应该由最高管理层负责内部审计部门负责人的任免和管理，允许内部审计部门参与企业的经营决策、内部控制及财务报告等，同时，在企业日常管理中，内部审计部门应该加强与管理层的沟通和交流，对于在内部审计中发现的问题，应该及时提出相应的整改措施，并保证这些措施的有效落实。企业应该保证内部审计部门的独立性和权威性，坚决制止对于内审人员的打击报复行为。

2．健全内审机构，保证内部审计的独立性。独立性是内审部门最大的特点，同时也是确保内部审计工作有效展开的先决条件，只有具备相应的独立性，内部审计工作才能不受各种利益冲突的影响，做出更加公正、客观的鉴定和评价。从目前来看，在房地产企业组织架构中，内部审计部门的位置包括许多种，如受财务负责人领导、受总经理管理、受监事会领导等，领导层次越高，则内部审计部门的独立性也就越强。

3．扩大内审工作范围。房地产企业在内部审计中，应该从财务、经营活动领域扩大的管理领域，将原本的事中和事后审计扩大到事前、事中和事后的全过程审计，注重企业的内部控制、风险管理和管理效率，对企业的经营风险和财务风险进行预测和控制，确保企业整体管理水平的提升，以实现企业发展的预期目标。

4．改进审计方法和手段。信息技术的发展，对于审计对象和审计方法都造成了很大的影响，因此，内部审计部门应该顺应时代潮流，从房地产企业发展的实际情况出发，积极引入先进的计算机信息技术，实现由传统手工业务处理方式向电子数据处理方式的转变，以适应大数据、复杂性的内部审计活动。

5．强化审计队伍建设。房地产企业管理人员应该重视对于审计队伍的建设，加强对于审计人员的培养，确保内部审计工作的顺利开展。

三、结语