房地产企业报表分析范文

房地产企业报表分析范文第1篇

按31号文件的规定，自2008年1月1日起，房地产开发企业（以下简称“开发企业”）税法上的销售收入，除会计上确认的完工开发产品的销售收入之外，会计核算上计入“预收账款”的预售房款也应确认为未完工开发产品的销售收入，且与此相关的营业税金及附加、土地增值税等也可以按规定在当期予以扣除了，同时该部分未完工开发产品的销售收入也成为企业计算广告费、业务宣传费、业务招待费等期间费用（以下简称“三项费用”）税前扣除限额的基数。

但实务中，鉴于开发企业的这种特殊的收入确认方式，在保证国家税务总局规定的表间勾稽关系的前提下，如何在现行企业所得税纳税申报表（以下简称“申报表”）的格式基础上准确填报未完工产品的销售收入、销售成本及预计计税毛利额并完整体现未完工开发产品销售收入作为三项费用的扣除限额的计算基数，成为困扰开发企业甚至税务机关的一个问题。

一、实务中的几种填报方法

（一）在附表三的第52行填列

1．开发企业将未完工产品的销售收入按主管税务机关确定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，直接填列入申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”项目的“调增金额”一栏。

2．以后年度会计核算上将“预收账款”确认为“主营业务收入”且同步结转“主营业务成本”时，应将以前年度填列入“调增金额”、本年确认为“主营业务收入”的“预收账款”的金额、按主管税务机关确定的预计计税毛利率计算确定的预计利润额填列入“调减金额”一栏。

这种方法是国家税务总局规定的申报表填报方法，同时也是在实务中绝大多数企业使用的方法。

（二）作为销售收入直接填报

1．开发企业将未完工产品销售收入和完工产品销售收入一并直接填列入申报表附表一《收入明细表》的“销售货物”一栏；

2．根据未完工产品销售收入和主管税务机关确定的毛利率，倒算出未完工产品的销售成本，与完工产品的销售成本一并填列入申报表附表二《成本费用明细表》“销售货物”一栏；

3．以后年度会计核算上将“预收账款”确认为“主营业务收入”且同步结转“主营业务成本”时，应在申报表附表一、附表二中调减（或用负数填列，下同）以前年度确认的未完工产品的“销售货物”收入和“销售货物”成本金额。

（三）按视同销售收入填报

1．开发企业将未完工产品销售收入填列入申报表附表一《收入明细表》中的“视同销售收入―其他视同销售收入”一栏；

2．根据未完工产品销售收入和主管税务机关确定的毛利率，倒算出未完工产品的销售成本，填列入申报表附表二《成本费用明细表》中的“视同销售成本―其他视同销售成本”一栏；

3．以后年度会计核算上将“预收账款”确认为“主营业务收入”且同步结转“主营业务成本”时，应在申报表附表一、附表二中调减以前年度确认的未完工产品的“视同销售收入―其他视同销售收入”和“视同销售成本―其他视同销售成本”的金额。

（四）作销售收入填报的同时也作为调整项目填列

1．开发企业将未完工产品销售收入和完工产品销售收入一并直接填列入申报表附表一“收入明细表”的“销售货物”一栏；

2．按未完工产品销售收入金额确定未完工产品的销售成本，与完工产品的销售成本一并填列入申报表附表二“成本费用明细表”的“销售货物”一栏；

3．将未完工产品的销售收入按主管税务机关确定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，填列入申报表附表三“纳税调整项目明细表”的第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”项目的“调增金额”一栏；

4．以后年度会计核算上将“预收账款”确认为“主营业务收入”且同步结转“主营业务成本”时，应将以前年度填列入“调增金额”、本年确认为“主营业务收入”的“预收账款”的金额、按主管税务机关确定的预计计税毛利率计算确定的预计利润额填列入“调减金额”一栏。

二、几种填报方法的优缺点分析

（一）方法一的优缺点

优点：一是符合国家税务总局《关于的补充通知》（国税函[2008]1081号）中关于申报表的填报说明；二是企业未完工产品销售收入按预计计税毛利率计算出的预计毛利额及时地计入了当期应纳税所得额；三是申报表主表中的“利润总额”一栏填列的金额与企业会计利润表中的“利润总额”金额相符。

缺点：存在三项费用的扣除限额如何确定的问题。国家税务总局《关于印发的通知》（国税发[2008]101号）中关于《收入明细表》的填报说明明确规定：本表的“销售（营业）收入合计”金额作为三项费用“扣除限额的计算基数”。并且许多税务机关已将该表的勾稽关系固化在了征管软件中。如果直接将未完工产品销售收入的预计利润在申报表附表三中填列，则无法作为三项费用的扣除限额的计算依据，对新办开发企业取得第一笔会计销售收入之前的业务招待费（因不能结转以后年度扣除）的税前扣除影响较大。如果征管软件未固化表际之间的勾稽关系，则开发企业还可能通过在不同年度间人为调整销售收入来解决业务招待费税前扣除这一实际问题。

（二）方法二的优缺点

优点：一是可使企业未完工产品销售收入按预计计税毛利率计算出的预计毛利额及时地计入当期应纳税所得额；二是未完工产品销售收入可作为计算三项费用的扣除限额的计算基数，符合申报表的表间勾稽关系。

缺点：一是未执行国家税务总局关于申报表的填制说明；二是申报表主表中的“利润总额”一栏填制的金额与企业会计利润表中的“利润总额”不相符，破坏了纳税申报表与会计报表之间的勾稽对比关系。

（三）方法三的优缺点

优点：一是可使企业未完工产品的销售收入按预计计税毛利率计算出的预计毛利额及时计入当期应纳税所得额；二是未完工产品的销售收入可作为计算三项费用的扣除基数，符合申报表的表间勾稽关系；三是申报表主表中的“利润总额”一栏填列的金额与企业会计利润表中的“利润总额”金额相符。

缺点：一是未执行国家税务总局关于申报表的填制说明；二是将预售收入作为视同销售处理，与税法规定的视同销售的概念不符。因为《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第25条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。31号文件第7条也规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。因此，将未完工产品的销售收入作为视同销售收入处理，稍显牵强。

（四）方法四的优缺点

优点：一是一定程度上执行了国家税务总局关于申报表的填报说明；二是企业未完工产品销售收入按预计计税毛利率计算出的预计毛利额及时地计入了当期应纳税所得额；三是申报表主表中的“利润总额”一栏填列的金额与企业会计利润表中的“利润总额”金额相符；四是未完工产品销售收入可作为计算三项费用的扣除限额的计算基数，符合申报表的表间勾稽关系。

缺点：申报表中的“营业收入（合计）”和“营业成本（合计）”填制的金额与企业会计利润表中的“营业收入”和“营业成本”不相符，破坏了纳税申报表与会计报表之间的勾稽对比关系。

三、填报建议

以上四种方法各有利弊，均可运用于填报实务，但笔者颇倾向于使用方法四。

在方法四中，将未完工产品销售收入同时确认为未完工产品成本，一方面能够体现税法与会计对收入与成本的确认与处理上的差异，另一方面，也最大程度地符合企业所得税计算的配比原则、真实性原则和相关性原则。因为未完工产品在申报销售收入时，其成本尚是不可确定的，以主管税务机关确定的预计计税毛利率倒算其销售成本，也是不真实的成本。相对而言，其销售收入却是真实、确定的金额，以其作为成本计量，有合理的确定性。所以，在方法四中，虽然有申报表中的“营业收入（合计）”和“营业成本（合计）”填制的金额与企业会计利润表中的“营业收入”和“营业成本”不相符的缺点，但其能最大程度上保证兼顾税法的其他各项规定并能保证申报表主表中的“利润总额”一栏填列的金额与企业会计利润表中的“利润总额”金额相符，没有破坏纳税申报表与会计报表之间的勾稽对比关系。

房地产企业报表分析范文第2篇

（一）重要性

企业的财务报表可以及时且充分的反映出企业实际的财务状况、经营成果以及现金流量情况。然而，如果我们只是盲目的从财务报表的表面数据来知悉企业的财务状况的话，那将会造成一定的局限性，因为企业的财务报表无法全面反映出企业的经营水平与经营成果。这就需要我们对企业的财务报表进行分析。一旦能够采取科学合理的财务报表分析方法，将可以准确且全面的反映出企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，还可以揭示出企业面临的各种潜在风险，并对企业的预算完成情况进行细致的核实，并对企业经营管理人员进行一定的考核，尽可能的构建起一套完善高效的激励机制。

（二）基本内容

企业的财务报表分析工作是由不同的使用者具体执行的，他们实际分析的核心与侧重点各有不同，但最终的目的却是一致的。一般来说，企业的财务报表分析主要包含了三个方面的基本内容，即对企业的实际偿债能力、企业权益的结构进行详细分析，估量对债务资金的利用程度。这三项内容之间是相互联系，并有着互补作用的，可以为企业的会计信息使用者提供更为可靠的会计信息。那么，在财务报表分析中，能够促使企业顺利实现财务目标的核心部分就是其偿债能力，企业的营运能力则是一种物质保障，盈利能力是偿债能力与营运能力同时作用的结果。

2房地产企业财务报表的局限之处

（1）房地产企业的预收账款增加

影响了财务报表使用者对于企业偿债能力的判断。由于房地产企业生产经营涉及的面很广，并有一种特殊的预售制度，因此，它的项目预售到收入确定，需要经历一个较为漫长的过程。一般来说，最少要花费几个月的时间，有时甚至会需要几年的时间。那么，应收账款就是一个较大的问题，它不仅会加剧房地产企业的短期负债，同时还会大大削弱所有者的正当权益。而企业的财务报表则无法准确反映出企业实际的盈利数据，大大降低了房地产企业的财务报表分析结果。

（2）房地产企业的一些期间费用会计入当期损益

从而导致报表使用者无法准确判断出企业的实际经营成果。根据当前的房地产企业会计制度规定，房地产企业的实际开发经营过程中所产生的各项管理费用、财务费用以及销售费用都应该计入到期间费用当中去，并直接划入当期损益。这就会导致企业在工程竣工前发生严重的亏损情况，即使看到隐含的利润，但是却无法真实的反映出来。

3房地产企业财务报表分析的科学方法

（1）我们应该根据房地产企业的收款方式来重新分析其应收账款

并确认实际收入情况。房地产企业的商品具有自身的特殊性，不仅生产周期长，而且所需的资金量庞大，它的收款方式与一般的商品是不相同的。一般来说，房地产企业可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多种收款方式。在实际的收款过程中，一次性付款只是占到了少数。那么，针对一次性付款方式，我们就应该对房地产企业进行收入确认时，把收款项全部作为的核算数据，它可以明确表明房地产企业的财务风险得到了有效转移。如果按照分期付款的方式进行销售，房地产企业的收入确认就应该根据合同中约定的收款日期来进行确认，一旦出现了买方到了合同约定时间还存在费用欠账情况，财务报表分析者就应该把买方的资信能力与实际欠付金额进行详细且及时的分析。如果出现了买方缺乏资信以及欠付金额超过了房价的30%，就不可以确认收入。如果房地产企业的销售以按揭付款形式为主，我们则必须以款项全部到齐为核心标准来确认最终收入。当然，房地产企业的所有预收账款都应该进行相应的预结转，并进行销售税金的计提。

（2）我们应该根据收入与费用配比原则来合理整改房地产

企业收入结转前所产生的期间费用。这就需要房地产企业的财务总监强化财务报表分析工作，不仅需要编制出核心的战略标准，还需要对金融市场与价值管理工作发挥出重要的作用。这是因为在全球经济一体化趋势日益加快的大背景下，传统的财务管理知识显然已经无法适应现代企业的发展需求，这就需要我们房地产企业的财务管理工作者与企业管理者都坚持优质的原则，并及时做好相关的资本市场与财务管理状况研究与分析，还应该充分利用好现代化的技术手段，确保自己的财务报表分析工作做到位，最大程度的保护好相关企业所有者与股东的合法权益。

（3）我们还应该对房地产企业的成本构成进行科学合理的分析与研究

以让房地产企业的成本得到有效的确认。房地产企业的开发建设工作较为特殊，它需要购置一个并没有经过开发的土地，然后再根据周边的土地价格进行细致比较后开展相关的评估工作。在评估过后，对于一些已经剔除到资金成本后的财务数据可以确认为土地增值额。对于一些本来应该入账而并没有实际入账的工程款项，房地产企业则应该通过预算或估算的方式来进行入账，从而确保房地产企业的收入与费用配比较为合理可行，并对收入结转前产生的各项期间费用进行合理且适当的调整。

4房地产企业财务报表分析的特殊性要求

（1）充分利用财务报表外的信息

房地产企业的财务报表数据有着自身的局限性，并不能全面且客观的反映出企业的真实财务状况与经营状况。因此，我们就应该对财务报表的大量表外信息进行合理的分析与运用，并选择合适的会计分析方法，让其为房地产企业的财务数据分析提供更为可靠的依据。

（2）重视对现金流量表的分析工作

房地产企业的现金流量表是以收付实现制来编制的，因此，它的数据更为客观真实。因此，我们就应该对其进行相应的分析，让其对企业的相对利润指标发挥出切实的指导性作用，并对财务报表的项目进行具体分析和做出一定的调整，从而更好的应对财务报表中的数据受到会计准则的约束而造成的不良影响。这样，财务报表分析则可以准确的判断出房地产企业实际的偿债能力。

5结论

房地产企业报表分析范文第3篇

毕业论文房地产本科开题报告(一)

房地产本科开题报告：房产税可行性分析和研究

论文语种：中文

您的研究方向：本科经济学金融

是否有数据处理要求：是

您的国家：广州

您的学校背景：普通大学本科，排名前20%。

要求字数：开题报告：3千字

论文用途：本科毕业论文

是否需要盲审(博士或硕士生有这个需要)：否

补充要求和说明：

房地产本科开题报告：房产税可行性分析和研究

选题背景：

近年来由于我国房地产业的发展速度加快，其已经成为了我国当代国民经济的主导产业，房地产业在当代经济的发展过程中具有主导性的推动性作用。在房地产业发展的过程中，经济的带动是可观的，但于此同时其所展现出来的民生问题也是较为严峻的。至1998年开始，我国实行全面的住房改革，实现了以住宅制度市场化以及货币化的发展目标，以此为开端，房地产业无论是就地方财政问题还是地方的经济增长，都起到了非常积极的作用毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。但在伴随着房地产业快速发展的过程中，中国城市房地产的价格则更是展现出了一种更为快速的增长速度，1998年我国的商品房价格为2063元/平方米，而20XX年我国的商品房价格已经增长至6200元/平方米，增长幅度已经远远超过了民众的收入水平，从而成为了我国当代经济发展过程中的主要不稳定因素[1]。税收作为国家政府对于国家以及地方经济调控的主要方式，同时也是政府在对于房地产业进行监管以及调控过程中的主要手段。就我国目前现状而言，各地方的房产税都不尽相同，不仅如此，在学术界对于房产税的征收问题以及如何征收的问题也一直以来都有着巨大的分歧。

研究意义：

研究方法：

研究综述：

艾诺拉和马腾纳(2015)在分析西方国家普遍采用住房优惠的原因时认为：住房的分布比金融资产更公平，大部分家庭最重要的财富是房屋。美国消费者金融调查(2015)研究发现，住房占净财富的比例与净财富的数量成反比。因而在给定税收和公共支出的前提下，将低税率配置给房屋，将高税率配置给金融资产，是税负转嫁给富裕阶层的表现毕业论文房地产本科开题报告工作报告。由此产生的效率损失是民主政治和社会公平的代价。

参考文献

[1]韩颖.我国开征物业税的法律思考[D].湖南大学，2015

[2]孙振华.我国个人住房房产税立法问题研究.广西师范大学硕士论文，20XX

[3]张军.房产税恐不合中国国情[J].社会观察，20XX(2)：56-60

[4]童大焕.别指望房产税能降房价情[J].新华网，20XX年01期

[5]贾康.中国房地产税费改革的基本设想[j].2015年8月7日

[6]北京大学中国经济研究中心宏观组.中国物业税研究：理论、政策与可行性，北京大学出版社，2015：3-5.

[7]穗现.关于开征物业税的若千问题研究[J].财政研究，2015年第三期：331

[8]AdamSmith.AnInquiryintotheNatureandCausesofthewealthofNations[M].OxfordUniversityPress.1920.285~286

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[10]约翰冯杜能：《孤立国同农业与国民经济的关系》，商务印书馆，1986版，第280-281

[11]AlfredMarshallPrincipleofEconomic[M].Macmilla.1890.114~138

毕业论文房地产本科开题报告(二)

摘要：财务报表分析是一门艺术，背后往往隐藏着企业的玄机。它是企业所有经济活动的综合反映，提供了企业管理层决策所需要的信息。同时，正因为财务报表全面、系统、综合地记录了企业经济活动的过程，因而相关利益人对它的分析极为关注。投资者、债权人、政府、税务部门、社会公众等在做经济决策时，都要分析企业的财务报表。当然，分析财务报表需要依靠一定的分析方法与技巧，对资产负债表、利润表和现金流量表进行全面综合分析，才能得出较为科学的决策。本文以青岛海尔为实例，从经营成果、财务状况和现金流量三个方面进行了分析，其次对其进行了综合分析并且与同业公司进行了比较分析，最后对该公司进行了综合财务评价，并提出改进建议。

研究背景

在社会不断进步和经济高速发展的今天，所有权与经营权的分离是现代企业的根本要求，上市公司就是这种两权分离的代表，上市公司的股东、债权人等相关外部利益者要求了解公司的经营状况，就要通过分析公司对外披露的信息，这就使此财务报表分析具有必要性。

中国证券市场发展了十几年，投资理论也处于一个培养和嬗变的过程中毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。目前市场已由散户跟风逐步向机构投资者理性分析变化，机构投资者正统的投资理论大部分都是价值型，因此如何从不同角度衡量上市公司的投资价值，如何控制市场风险，是机构投资者和普通投资者所面临的问题。上市公司公开披露的财务指标很多，投资人要通过众多的信息正确把握企业的财务现状和未来，没有其他任何工具可以比正确使用财务比率和财务分析更重要了。

文献综述

研究现状

财务报表能够全面反映企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，但是单纯从财务报表上的数据还不能直接或全面说明企业的财务状况，特别是不能说明企业经营状况的好坏和经营成果的高低，只有将企业的财务指标与有关的数据进行比较才能说明企业财务状况所处的地位，因此要进行财务报表分析。做好财务报表分析工作，可以正确评价企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，揭示企业未来的报酬和风险；可以检查企业预算完成情况，考核经营管理人员的业绩，为建立健全合理的激励机制提供帮助。

国外财务报表分析的文献综述

白1897年格林纳(Greene)的《公司财务》出版至今，西方财务管理理论经历了两个时期，一是20世纪50年代以前的传统财务理论时期，另一个是20世纪50年代以后至今的现代财务理论时期毕业论文房地。传统财务理论与现代财务理论有明显的不同。从研究对象来看，传统财务理论注重研究公司内部的财务问题；而现代财务理论立足资金市场来研究公司财务管理问题。从研究方法来看，传统财务理论偏重描述性方法和定性分析，视财务指标为常量；两现代财务管理注重建立理论模型和实证检验，视财务指标为随机变量。

对于财务分析的概念有如下几种表述：美国加州大学的教授waterB.Neigs认为财务分析的本质在于搜集与决策有关的财务信息并加以分析与解释的一种判断过程.美国纽约市立大学LeopoidA.Bernstein认为财务分析是一种判断过程，旨在评估企业现在或过去的财务状况和经营成果；其主要目的在于对未来的状况和经营业绩进行最佳预测。美国哈佛大学管理学教授波特认为价值可看成是资金的生成和增值，则价值链就是价值增值的各个环节。对企业的财务活动迸行分析，实质上也就是对企业的价值运动进行分析。美国注册会计师协会总裁兼财务总监巴瑞C.麦肯兰说：为了与信息时代接轨，需要在财务报表中反映无形资产和软资产

WiseMedia

毕业论文房地产本科开题报告工作报告。尽管财务管理理论总会有新的观点提出，但财务管理的一些基本原理在各国大致相同。例如，财务分析中的比率分析原理，财务计划中的平衡原理，财务控制中的分权原理，财务决策中的风险原理都基本一致。

国内财务报表分析的文献综述

对于我国财务管理理论结构体系目前主要有三种观点：

第一种观点主张从财务学研究对象所包含内容展开，认为从财务的本质资金运动出发，研究对象、职能、主体、环境等要素；从资金运动规律出发，研究财务管理目标、原则和体制等要素；资金运动规律应用出发，研究财务管理的环节和方法。

第二种观点主张是按逻辑的规定性由财务管理学研究对象的概念、基本特征及其规律体系，构成基本理论结构体系：从外延方面看包括财务管理学研究方法论、学科体系、课程体系和方法体系等。

第三种观点主张我国财务管理理论研究方法和理论结构体系都应该与国际接轨，研究方法提倡演绎性的规范研究方法和实证研究方法，财务管理理论结构体系包括货币市场学、公司财务学、投资学等内容。

财务报表分析概述

财务报表的概念

《企业会计准则第30号财务报表列报》第二条规定，财务报表是对企业财务状况、经营成果和现金流量的结构性表述，至少应当包括：资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益(股东权益)变动表和附注。

如果将会计核算的过程比喻为产品的生产过程，那么，财务报表就是会计核算的最终产品。然而，财务报表只是根据全体使用人的一般要求提供通用的数据和有关指标，不能直接、充分、有效地提供关于企业偿债能力、盈利能力、资产周转状况等指标，也不能满足各特定报表使用者的特定要求，为此，还需要人们根据一定的标准、运用适当的方法对其所提供的各项有关会计数据进行一系列的加工、整理、对比、分析、评价，从而形成对报表使用者有用的信息。

财务报表的构成

财务报表是指反映企业财务状况、经营成果和现金流量的书面文件，包括四张报表和一个附注，即资产负债表、利润表、所有者权益(或股东权益)变动表、现金流量表和附注。理解财务报表的组成时，必须注意以下几点：(1)四张报表加一个附注是企业编制的财务报表的最低要求，而不是财务报表的全部；(2)本准则对财务报表的列报，既适用于个别财务报表，也适用于合并财务报表；(3)其他具体会计准则对财务报表列报有特殊要求的，在遵循本准则列报的同时，还应按其他准则的要求进行列报；(4)现金流量表列报的内容和格式，按照现金流量表准则的规定进行处理。

财务报表分析的主体和对象

现代企业制度下，企业所有权和经营权相分离。投资者拥有企业的所有权，对企业的收益拥有分配权，但一般不直接参与企业的经营管里；企业管理者以取得报酬的形式接受投资者的委托，拥有企业的经营权，直接参与企业的经营管理，同时受到投资者的约束；债权人不能直接参与企业的经营管理，只拥有按期收回其借款本金和利息的权力；政府有关部门为了保证整个经济的整形运转而对企业进行间接调控；业务关联企业需要充分了解其合作者的经营情况和信誉，为是否继续合作做出决策毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。投资者、经营者、债权人、政府有关部门、业务关联企业等财务信息的需求者，构成了财务报表分析的主体。

作为财务报表分析的对象主要是企业提供的财务报表，说的详细一点就是表中的财务数据和相关指标；同时包括了财务报表附注和审计报告；财务报表的目的是提供某一企业的财务状况、经营状况和财务变化情况的信息，这种信息在许多报告使用者做经济决策时都是有用的；而财务报表分析的一般目的可以概括为：评价过去的业绩、衡量现在的财务状况、预测未来的发展趋势。

财务报表分析的基本内容

财务报表分析是由不同的使用者进行的，他们各自有不同的分析重点，也有共同的要求。

从企业总体来看，财务报表分析的基本内容，主要包括以下三个方面：1、分析企业的偿债能力，分析企业权益的结构，估量对债务资金的利用程度。2、评价企业资产的营运能力，分析企业资产的分布情况和周转使用情况。3、评价企业的盈利能力，分析企业利润目标的完成情况和不同年度盈利水平的变动情况。

以上三个方面的分析内容互相联系，互相补充，可以综合的描述出企业生产经营的财务状况、经营成果和现金流量情况，以满足不同使用者对会计信息的基本需要。其中偿债能力是企业财务目标实现的稳健保证，而营运能力是企业财务目标实现的物质基础，盈利能力则是前两者共同作用的结果，同时也对前两者的增强其推动作用。

财务报表分析的意义

在对上市公司评估工作中，根据市场、技术等方面评估结果和财务预测提供的基本数据，对上市公司的财务状况做出客观、公正的评价。财务报表分析的重要意义表现为以下几个方面：

信息系统的观念

(1)会计是一个信息系统，其功能是提供与决策相关的财务信息

WiseMedia

(2)信息的价值是运用信息给企业带来的期望效益(经济利益)毕业论文房地产本科开题报告工作报告。

(3)财务报表不经过分析，便不会影响企业的决策和控制过程，因而无任何价值。

资源配置的观念

集团可视为一系列项目的投资组合，我们不仅应分析这一投资组合中个别投资的风险和收益，而且应分析整个组合的风险和收益。惟有如此，我们才能将稀缺资源配置于我们自己最具有优势的行业，才能以较低的投入，冒适度的风险，获取更大的收益。

例外管理的原则

通过分析发现企业的异常或例外的财务情况，把管理层的注意力焦距于偏离轨道的问题。

绩效管理的观念

一切管理活动的目的就是为了组织的绩效。通过采用合适的财务指标体系和分析方法，可以对企业的财务绩效做出评价。

市场效率的观念

市场通常是有效率的，但是并不是总是有效率的。

技术路线

引言

研究背景

研究意义

论文结构

财务报表分析文献综述

国外财务报表分析的文献综述

国内财务报表分析的文献综述

财务报表概述

财务报表分析的内容

财务报表分析的指标体系

财务报表分析的方法

目前我国上市公司财务报表分析存在的问题

青岛海尔为例的实证财务报表分析

企业背景

财务报表分析

同业比较分析

结束语

进度安排

第七学期第5周：交开题报告初稿，开题讨论；

第七学期第6周：将英文翻译初稿及原版复印件、开题报告交指导教师；

第七学期第78周：完成文献翻译(初稿)、开题报告(正式)；

第七学期第1112周：完成论文初稿并提交给指导老师；

第七学期第1316周：修改论文；

第七学期第1718周：论文定稿(打印、装订)；

第八学期第1周：提交论文并进行答辩。

毕业论文房地产本科开题报告(三)

选题的依据及意义：

依据：

进入90年代后，我国的居住环境和工业生产环境都已广泛地应用热水供应装置，热水供应装置已成为现代学校居住必备。90年代中期，由于大中城市电力供应紧张，供电部门开始重视需求管理及削峰填谷，热泵供热技术提到了议事日程。近年来，由于能源结构的变化，促进了地源热泵供热机组的快速发展毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。

随着生产和科技的不断发展，人类对地源热泵供热技术也进行了一系列的改进，同时也在积极研究环保、节能的地源热泵供热产品和技术，现在利用成熟的电子技术来进行综合的控制，并和太阳能结合更注意能源的综合利用、节能、保护环境及趋向自然的舒适环境必然是今后发展的主题。

意义：

地源热泵技术，是利用地下的土壤、地表水、地下水温相对稳定的特性，，通过消耗电能，在冬天把低位热源中的热量转移到需要供热或加温的地方，在夏天还可以将室内的余热转移到低位热源中，达到降温或制冷的目的。地源热泵不需要人工的冷热源，可以取代锅炉或市政管网等传统的供暖方式和中央空调系统。冬季它代替锅炉从土壤、地下水或者地表水中取热，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空调向土壤、地下水或者地表水放热给建筑物制冷。同时，它还可供应生活用水，可谓一举三得，是一种有效地利用能源的方式。通常根据热泵的热源(heatsource)和热汇(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三类：

空气源热泵系统(air-sourceheatpump)ashp

水源热泵系统(water-sourceheatpump)wshp

地源热泵系统(ground-sourceheatpump)gshp

平时还有人把热泵系统按照一次和二次介质的不同，分别叫做：

这些都是把热源、热汇以及空调系统的传递介质也包括进来分类形成的毕业论文房地产本科开题报告工作报告。

另外，为了让我们在学习和讨论中更方便，介绍一些地源热泵室外能量交换系统的概念：

地下水系统

地表水系统

这些都是地源热泵的热源或热汇形式。(具体参见下图)

图.1.1土壤换热器(水平埋管)图

图.1.2土壤换热器(竖直埋管)图

房地产企业报表分析范文第4篇

关键词：房地产 经营特征 经营状况

房地产行业上下游涉及的具体产业众多，其发展状况关乎到国计民生的方方面面，对GDP的影响明显。近十多年来，房地产不仅是普通民众生活的基本物质条件，更成为了投资者进行资产投资的标的，成为社会公众关注的焦点。充分了解我国房地产业的发展状况，对房地产业的经营者、投资者、消费者及相应的政府主管部门而言，将有助于他们分别在经营上、投资上、消费上及制度设计上做出更合理的决策与安排。相对而言，房地产上市公司管理规范、规模较大，在整个房地产行业中具有龙头示范作用。因此，通过对房地产上市公司的财务报表数据分析，将有助于了解和发现房地产行业企业的经营特征及变化情况，进而更好地把握未来发展变化，有助于满足各方决策需要。根据“通达信”股票交易软件中的行业分类，在我国沪深交易所中上市的房地产上市公司共计134家，而以2014年度的财务数据计算，招商地产、保利地产、万科A、金地集团4家上市公司的营业收入合计占134家房地产行业上市公司营业收入的28%，是名符其实的龙头企业，这4家公司的经营特征与财务变化情况足以说明房地产上市公司的总体经营特征和经营变化情况。另外，开展房地产上市公司财务报表分析，也有助于相关者更好地认识财务报表分析方法的具体应用，促进对财务数据的专业推理能力的提升。本文将以上市公司公告的2008―2014年年报数据为基础，分别以这4家样本公司各报表项目的合计数代表样本总体财务数据、以加权平均值代表相关财务比率指标展开样本公司经营特征及经营状况分析。

一、基本财务特征分析

（一）财务杠杆高，长期负债比重大。2014年末，样本公司总体资产负债率为76%，而作为考察期内最低水平的2008年末，资产负债率水平也达到67%，这与一般工商企业相比，明显要高得多，基本上处于一般工商企业70%的资产负债率“警戒线”附近甚至明显高出。

（二）赊销少，预收多。样本公司总体上应收账款占总资产的比重极低，基本在0.5%以下的水平；而预收账款占比在近5年内均在30%以上的水平。这种财务数据特征与房地产企业很少进行产品赊销而多采用预售方式的经营特征相一致。

（三）非流动资产占用低，存货占比大。一般工商企业的经营规模或生产能力更多地取决于拥有多少固定资产（厂房与设备），在技术领先方面则取决于拥有多少无形资产（专利技术及商标等）。但房地产企业固定资产及无形资产的占用比重极低，其非流动资产（这里指固定资产、在建工程及无形资产三者余额合计）占总资产的比重还不足1%。相反，其存货占比却达到了总资产70%左右的水平。因此，存货占用水平对房地产企业资金需求的影响最大。偏低的非流动资产占用也决定了房地产企业相对偏低的固定经营成本水平，说明房地产企业有着偏高的经营风险（或经营杠杆）水平。

（四）经营内容专一，主营业务占绝对比重。房地产企业的存货及货币资金的合计占比基本在90%左右的水平，这说明房地产企业“不务正业”的投机行为很少。一方面是因为房地产行业本身对资金的需求大，难以抽出资金去经营其他资产；另一方面，房地产行业本身的投资报酬率已经足够高，无须再作其他资产投资。详见下页表1。

二、经营规模及其变化情况分析

代表经营规模的总资产、营业收入、净利润及存货4个报表项目数据基本实现同步快速增长。首先，从总资产占用规模上看，4家样本公司的总资产占用合计由2008年末的2 454亿元增长到2014年末的11 505亿元，累计增长了369%；其次，从产品销售规模上看，4家样本公司的营业收入合计由2008年度的698亿元增长到2014年度的3 445亿元，累计增长了394%；再次，从盈利规模上看，4家样本公司实现的净利润合计由2008年度的99亿元增长到2014年度的440亿元，累计增长了340%；最后，从产品生产规模上看，4家样本公司各年期末存货占有规模合计由2008年末的1 784亿元增长到2014年末的 7 632亿元，累计增长了328%。其中，营业收入的年均复合增长率达到了31%，远超GDP的增长速度，十分惊人。2008年金融危机以来，我国房地产业有如此迅猛的发展，对于稳定我国经济保持较快增长是功不可没的。详见表2。

三、经营效率及其变化情况分析

首先，从代表股东投资回报水平的净资产收益率来看，该指标自2008年起一直处于上升态势，到2012年达到峰值，此后两年有所回落，但仍处于历史高位。其次，从代表社会资源投入回报水平的总资产报酬率指标来看，该指标自2010年起便开始稳有中降。造成股东投资报酬率与社会资源报酬率变动不同步的原因在于权益乘数的影响，权益乘数自2008年起逐年递增并于2012年达到最高值的表现，加大了这段期间的财务杠杆效应，有力地提升了股东的投资报酬率水平。再次，产品获利能力也是先增后减，销售净利率与销售毛利率分别于2010年和2011年达到最高值后步入下降趋势。最后，从代表资产运营效率的资产周转速度指标看，总资产周转率与存货周转率两项指标均在2011年进入低谷后有所改善。详见表3。

四、财务状况及其变化情况分析

首先，资产负债率从2008年末的67%增长到2011年末的76%，此后几年该指标的增速得到控制，保持高位平稳的负债比率水平。说明前期的规模扩张中负债增速明显高于自有资金的增速；而后期的负债资产来源与自有资金来源增速接近。其次，从负债资金来源构成上看，带息负债（包括短期借款、长期借款、应付债券及一年内到期的非流动负债等项目）比重及借入的长期资金（带息负债中扣除短期借款后的部分）比重均有所下降，而经营性流动负债（流动负债中扣除短期借款及一年内到期的非流动负债之后的部分）比重明显上升。不过，值得一提的是，经营性流动负债中的主体是预收账款，而非急需以货币资金偿还的债务。最后，存货占比从2008年起一直保持相对高位，并在最近几年出现了明显回落的态势，这与存货规模增速低于总资产规模增速的数据表现逻辑相一致。

五、现金流量状况及其变化情况分析

首先，销售所收的货款绝大部分用于商品及劳务的采购。以“销售商品、提供劳务收到的现金”（以下简称“销售收款”）为结构百分比基数计算分析，“购买商品、接受劳务支付的现金”占比最大，最高值是2010年的96%，远高于同期营业成本占营业收入的比重；最低值则是2014年的72%，也明显高于同年度营业成本占营业收入的比重，但差距较小。其次，支付的其他与经营活动有关的现金占销售收款的比重在最近两年显著加大，说明这方面的现金支付增速极快。再次，“经营活动产生的现金流量净额”占销售收款的比重值在各年度间正负相间、累计为负，与较高的销售净利率及销售毛利率正值水平不相匹配。最后，从资金筹集情况看，权益性外部融资比重总体处于较低水平，新增借款的比重则远高于当年还款的比重，两者的比重差基本上相当于“现金及现金等价物净增加额”占销售收款的比重，也说明借款增长速度显著快于还款增长速度。详见上页表4。

六、主要分析结论小结

1.房地产企业自2008年金融危机以来，其经营规模得到了持续迅猛的发展。目前，房地产企业依旧保持着高速增长的趋势，无明显减速迹象。

2.房地产企业产品的相对盈利能力已经有所减弱，但资产的运营效率在近几年得到一定程度的改善，加上财务杠杆的提升，使得股东的投资回报率依然在高位徘徊。

3.房地产企业规模上的高速增长与产品获利能力的相对下降形成一定的背离，房地产市场中的卖方市场地位已有松动迹象。

4.持续高速的增长使得目前房地产市场供给的存量规模巨大，而刚性的消费需求、改善性需求及投资性需求在得到一定满足后到底还有多大的潜力是值得思考的问题。

5.各年度借款的增长率远高于偿还债务的增长率，处于历史高位的资产负债率水平也意味着房地产企业目前面临的财务风险较大，房地产企业不应再过多依赖提升负债水平的方式实现规模增长。而从指标变化情况看，房地产企业的负债融资能力或需求已经有所抑制。

6.房地产企业对固定资产及无形资产投入的要求不高，很容易导致在房地产市场升温时大批潜在竞争者涌入，比如在2010―2011年期间，我国上市公司中就有大量超募资金改变用途，进入房地产市场。

7.房地产企业赊销少、预收多，销售收现能力强。同时，过度的规模扩张又将销售收到的现金中的绝大部分投入到规模扩张中，以至于2008―2014年间的累计经营活动现金流量净额仍为负数，与每年的高额盈利水平不相匹配。如果要问房地产企业这些年赚来的钱都去了哪里？最具代表性的答案就是进了“存货”里。

8.房地产企业预收账款的占比高，而这部分负债并不急需货币资金，而是以存货交付的方式冲抵，因此可能会导致其资产负债率指标相对偏高的假象。不过，预收账款一方面是对未来盈利水平的一种保障，同时又会透支未来的销售现金流入，在财务分析中应该引起必要的关注。

9.在对财务报表数据展开分析时，可先通过结构百分比法确定重要的报表项目和次要的报表项目，以便于提升分析的效率；通过定基百分比法则可以找出变化异常的项目，从而提高分析的针对性。

参考文献：

[1]中国注册会计师协会.财务成本管理[M].北京：中国财政经济出版社，2015.

[2]汪建红.紧缩政策环境下房地产上市公司经营状况评析――基于沪深房地产上市公司财务数据的分析[J].商业会计，2013，（4）.

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房地产企业报表分析范文第5篇

关键词： 保利地产；财务状况分析； 财务指标

中图分类号： F83

文献标识码： A

文章编号： 16723198（2013）06010103

财务状况分析的目的主要在于考察和了解企业财务状况的好坏，促进企业加强资金循环，保证经营的顺利发展，通过对会计报表等资料的分析，能够准确说明企业的业绩状况，指出存在的问题以及产生的原因。房地产属于资金密集型产业，其特点是投资大、风险高、周期长。2008至2012年，中国发生了很多影响该行业的重要事件，例如“五・一二大地震”、“北京奥运会”、“金融危机”和“限购令”等，本文通过对保利地产财务报表的深度分析，揭示房地产业的潜力与危机，并探讨大事件对上市公司财务状况的相关影响。

1 我国房地产和保利企业股份有限公司概况

1.1 宏观环境

房地产宏观环境是指影响房地产交易行为的社会活动力量，包括政治因素，经济因素，人口因素等。政治因素的影响主要体现于国内的政局状态，状况稳定时，房地产行业就处于良性状态，房地产价格就会上升，反之，其价格则下降。消费，储蓄，投资水平等经济原因使得人们对住房，写字楼，娱乐设施的需求增加，从而引起房地产的价格上涨。人口对房地产行业的影响也是密不可分的。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，都成为引起房地产价格波动的因素。

1.2 保利概况

1992年，经国务院、中央军委批准，中国保利集团公司在保利科技有限公司的基础上组建，1999年3月，中国保利集团公司由军队划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。2003年，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责。2010年，中国新时代控股（集团）公司涉军业务并入中国保利集团公司。

1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1000万元。1997年9月，保利南方对本公司进行增资，增资后注册资本为6000万元。2002年8月22日，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。2006年3月，公司更名为“保利房地产（集团）股份有限公司”。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。自2007年1月起，公司选入“上证50”、“上证80”、“沪深300”、“中证100”和“上证治理”5个指数样股本。

2 保利地产的财务状况指标分析

下面通过来自于保利集团和万科的年报中的相应数据（2008年到2011年9月的财务数据）进行分析。

2.1 保利地产资产分析

表1列出了保利地产2008年～2011年9月期间的资产状况，全面包含了企业的各类资产。

由表1可以看到，保利企业的存货额保持较高的增长，2008年投资收益不理想，可能是受到亚洲“金融危机”的冲击。2009年，公司减慢存货扩张速度，抓住市场有利时机，实现资产规模跨越式增长，大幅提升了整体盈利水平，进一步增强了短期债偿能力，并逐步取得费用预算控制的规模化效应。2010 年末，公司总资产达1，523.28 亿元，较上年末增长69.57%。2010年末存货与预付账款等经营性资产占总资产的比例达到80.92%，流动资产占96.29%，无长期沉淀资产。其他应收款大幅度增加，表明向其他企业投入的款项有所增加。从2011年1-9月数据分析，应收账款大幅度增长表明企业以前的流动资金逐步回笼。

2.2 保利地产负债分析

表2列出了保利地产与表1同期的企业负债状况。

从表2中可以看到：保利企业的负债额也处于增长状态。预收账款的数额每年占总资产数额的20%以上，占总负债的25%以上。预收账款的增长说明企业仍在扩大销售规模。2008年的“金融危机”，“512地震”使当年的销售状况受到影响，流动比率有所下降。截止2011年9月，公司资产负债率为80.73%，较上年度末有所提高；预收账款余额为795.06亿元，占总负债的50.28%；剔除不需要实际偿还的预收账款后，公司实际负债水平相对较低。

2.3 保利地产现金流量分析

首先将同一时期保利地产经营活动现金数据制成图1和表3。从表3中可以看到，企业经营活动产生的现金流量净值为负数，可以推定公司本期的经营管理出现问题，这一期间公司经营活动的现金大于支出，现金处于流入不敷出的状态。比较三年的销售情况，经营现金流一直保持快速的流出状态，原因是企业加大了各个项目的开发，销售的资金回笼周期长，短时期将持续为负值。

其次，将同时期企业投资活动现金流也制作成图表，如图2和表4。可以从上述图表中看到：企业的现金流逐年递增，表明企业长期通过投资来控制土地项目，每年的投资增幅都在300%以上，预计2011年末投资额会相对有所下降。

最后，将同时期企业筹资活动现金流制作成图表，如图3和表5所示。从表5中可以看到保利每年都在不断筹资之中，对银行的借款数额和市场融资金额逐年递增。

2.4 保利与万科的财务指标对比分析

为了得到更好的比较分析，下面选取了“保利”和房地产龙头老大“万科”地产的部分财务指标进行对比分析。（下列各数据都通过东方财富网列示的报表数据得来）

2.4.1 企业盈利能力分析

分析：由上表可知，保利和万科每季度的总资产利润率相差不大，2008年以后受到金融危机影响总资产净利润率大幅下降。

2.4.2 企业偿债能力和资本结构分析

分析：和万科相比，保利地产的速动比率不稳定，2009年达到高峰，表示流动资产的变现能力较强，流动负债的偿还能力较强。10年存货占流动资产的比率为75.89%，略高于同行业平均水平71.14%，可见流动资产缺乏有效管理，偿债能力受到不利影响。

2.4.3 资产负债率

分析：保利地产和万科的资产负债率相对都比较大，特别是去年上半年公司的资产负债率突破了80%，但是从资产负债表指标来看，显示保利的预收账款和长期负债维持较高水平，所以偿债能力相对来说得到了保护。从积极的角度来说，资产负债率偏低表明公司的财务成本较低，风险较小，偿债能力较强，经营较为稳健。但从消极的角度来看，说明企业的经营过于谨慎，不能有效的利用财务杠杆带来的作用，同时我们也可以做出这样的猜测，企业也许在融资上遭遇困境。

2.4.4 企业营运能力分析

分析：保利地产一直努力提高存货周转率，而存货周转率提升不大的原因是因为存货的余额持续增长，销售情况却达不到预期增长速度。由于房地产行业的资金占用量大，周转速度慢，而保利地产存货占流动资产的比率高于同行业，势必严重影响了保利企业的偿债能力。

3 结束语

3.1 保利企业存在的财务问题

随着房地产行业调控政策的持续深入，行业整顿和市场环境等外部因素的不确定性显著提升，加剧了公司发展中面临的困难和挑战：一方面，短期内房地产市场在调控影响下，反复的波动将成常态，加大了公司准确把握经营节奏、实现持续快速发展的难度；另一方面，土地和资金等主要生产资料的配置受到日益频繁的政策干预，增加了企业合理安排经营计划、保持可持续发展的难度，通过对比保利地产和万科地产的财务指标，我们发现保利地产的财务方面出现以下问题：

（1）从2008年开始保利地产的速动比率指标一直处于不稳定状态，这样不利于企业进行债务规划，结合存货周转率的持续走低可以得知，该企业的偿债能力会受到长远影响，短期偿债能力较弱。

（2）保利地产存货周转能力较差，存货占流动资产比率高于同期行业平均水平，周转过慢也会严重影响偿债能力，同时说明流动资产缺乏有效管理。

（3）现金流净额持续呈现负数，维持保利现金流入量主要为筹资的现金净流量，而且主要是短期借款。所以要求企业不断地筹措资金周转。限购令出台使资金回笼速度减慢，导致营运资金出现匮乏，加大了企业的财务风险。

（4）保利地产的资产负债率比率较大。一方面控制负债所占比率，同时利用财务杠杆进行优化融资结构乃是当务之急。

（5）货币资金的不足很难让企业度过财务危机，10年的货币资金较上一年呈下降状态，预计11年货币资金应该维持相对平衡，但是依然很难满足企业对营运资金流量的需求。

3.2 对保利财务方面提出的建议

（1）抓住房地产市场回暖时期，扩大销售规模，加大账款回收，预防财务风险。

（2）拓展融资渠道，有效吸引投资，从而加快发展步伐，提高资金回笼速度。

（3）充分发挥银行信贷和房地产基金等多元融资优势，进一步优化产品和区域结构。

（4）增加长期贷款来替代到期的短期贷款，降低还款的风险，优化负债的结构，减少短期还款的压力，做好债务风险控制。

（5）努力降低资产负债水平，提高速动资金比率，确保公司财务安全。

（6）把握市场机遇，优化投资结构，提高资源利用效率，保障企业稳中有进。

（7）加强品牌塑造，重视社会效益。继续坚持以普通住宅开发为主，进一步提高中小户型比例和产品性价比，抢占刚需市场，扩大销售规模。

（8）积极提升物业管理整合力度，同时大力推进专业公司发展，促进房地产主业做大做强。

（9）强化内部控制，提高管理水平。针对经营管理中的薄弱环节和主要风险，以完善内控制度为重点目标，以信息化管理为辅助手段，进一步提高精细化管理水平。

参考文献

[1] 刘玉平.财务管理学[M].第二版.北京：中国人民大学出版社，2007.

[2]陈兆松，向锐.财务报表解读与证券投资分析[M].第一版.北京：机械工业出版社，2011.

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[8]郭泽光.财务报告分析[M].北京：高等教育出版社，2007.

[9]邓郁松.当前房地产形势与进一步完善房地产调控政策的建议[J].中国发展评论，122：3843.

[10]徐爱玲.从财务角度透析保利地产发展模式[D].厦门：厦门大学，180079，2009.

房地产企业报表分析范文第6篇

关键词：杜邦分析法 房地产 投资评价 权益净利率 销售净利率

引言

房地产行业在我国已日益成为一个焦点产业，而关于这个行业的各种争论也是越来越多。尤其是自二零零八年金融风暴以来，中国房地产行业公认的平均净利率已经降至八个百分点，给公众留下房地产行业日益窘迫的印象，然而令人奇怪的是，却有越来越多的企业投资房地产行业，到底是什么动力使得各投资资本对这个似乎利润微薄的行业如此钟情呢？如果我们能用杜邦分析法来分析一下房地产行业的真实收益率，便就不难理解其中的奥秘了。

一．杜邦分析法

杜邦分析法（DuPont Analysis），是利用几个主要财务比率之间的关系，综合分析企业的财务状况，是基于财务角度评价公司赢利能力及股东权益回报水平和企业绩效的一种经典方法。其基本手段是将企业净资产收益率逐级分解为各项财务比率乘积，从而有助于深入分析比较企业经营业绩。因为这种财务分析方法最早为美国杜邦公司所采用，故而被命名为杜邦分析法。为简单起见，我们只截取杜邦系统图中跟本文相关的顶层关键指标部分，见图表一。

从图表一中我们可以看出，在杜邦分析原理中，权益净利率是财务分析的核心内容，直接代表了企业净资产的获利能力，而上面提到行业公认仅仅用销售净利率来衡量一个企业的获利能力显然有失偏颇。

二．案例分析

1. 典型案例

我们选择中国某具有代表性的上市房地产公司的经营收益状况进行分析，并简化处理其二零一零年度的资产负债表和利润表，分别见图表二和图表三。

2.杜邦分析

我们对几个关键指标进行计算，得出如下结果：

通过计算发现，如果单纯看销售净利率，该企业为8.9%，略高于目前房地产行业通行的8%的销售净利率，而根据国家税务总局二零一零年公布的行业净利率显示，我国的全部行业平均净利率为10%，显然房地产行业的销售净利率低于平均净利率，更是远远低于餐饮、娱乐、交通运输等行业的平均净利率。同时我们发现，其总资产净利率为2.7%，也远远小于全国其它行业平均水平。这与众多资本者热衷于投资房地产开发看似有些矛盾，似乎也成为房地产行业的业内人士抱怨利润微薄的有力证明。

然而，通过进一步观察我们发现，由于强大的财务杠杆，资产负债率达到了70.6%，使得权益乘数高至3.4，根据杜邦分析，权益净利率等于总资产净利率与权益乘数的乘积，使得在资产净利率低至2.7%和总资产周转率仅为0.3的情况下，权益净利率一下升高到9.2%，这在资本密集型行业中属于不低的水平。根据杜邦分析法原理，这个指标才是房地产行业投资收益水平最真实的体现！

三．杜邦分析法在房地产行业投资评价中的应用

1. 建立以权益净利率为核心的投资思想

从杜邦分析法原理不难看出，销售净利率、总资产周转率和权益系数（即财务杠杆）共同影响着权益净利率。尽管就单个项目而言考察销售净利率是合理的，但是从企业整体盈利角度和最终股东回报角度来讲，一味追求销售净利率是片面的。对销售净利率的过分追求往往会在投资决策时错失投资机会，导致企业整体投资效率下降，同时降低总资产周转率，结果使得真正衡量企业经营价值的权益净利率降低。

因此，从整个企业运营的角度来评价房地产投资，应该追求权益净利率的最大化，而不是销售净利率最大化。

2. 总资产净利率的提高应当多从总资产周转率入手

根据杜邦分析法原理，从运营的角度看，企业的权益乘数是相对稳定的，从而总资产净利率便成了影响权益净利率的最重要指标，而总资产净利率的高低取决于销售净利率和总资产周转率。在房地产行业的利润率几乎已经公开透明的今天，房地产企业应该把重心放在总资产周转率的提高上，以提高总资产净利率，从而提高权益净利率。从上面的案例中可以看出，该企业的总资产周转率仅为0.3，资产周转效率低下，若能提高该项指标，必然会大大提升权益净利率。

房地产项目开发的周期相对较长，影响资产周转的诸多因素较多，对总资产周转率的分析，需要对各项因素进行研究，以判断影响企业资产周转的主要问题出在哪个环节，从而去进行改善。

3. 努力提高销售净利率不容忽视

从杜邦系统图中可以看出，销售净利率与总资产周转率共同影响着总资产净利率。

在销售净利率公开透明的今天，有竞争力的企业应当积极提高销售收入，降低成本费用总额，提高企业净利润，以提高销售净利率，增强企业竞争力。

4. 权益乘数对房地产行业的影响

权益乘数体现企业的负债程度，反映出公司利用财务杠杆进行经营活动的程度。资产负债率高，权益乘数就大，公司会有较多的杠杆利益，但风险也随之增高；相反，资产负债率低，权益乘数就小，公司会有较少的杠杆利益，但相应承担的风险也低。

通过前面的案例可以看出，该家房地产企业是一个典型的利用高权益乘数获取杠杆利益的例子，在过去的若干年里，这几乎也成了所有房地产开发企业获取高额投资回报的公开秘密。随着国家最近针对房地产行业出台的法律法规，以及银行存款准备金的不断上调，市场上可供应货币减少，同时对于售房预付款的各种限制，房地产企业获得这种财务杠杆的能力也越来越小。通过杜邦分析原理可以看出，一旦权益乘数减小，而销售净利率又不能得到有力提升的话，对于权益净利率的影响将非常大，这种严峻的形势对于房地产行业的发展将是极大的挑战。

因此，房地产开发企业当务之急应当转变以银行信贷为主的传统融资渠道，积极探索新的融资方法。可选择的新的融资方法有信托基金、发行债券、发行优先股等，最近在北京等地区又衍生出开发商贴息委托贷款等新型的融资方法。

四．结论

随着国家各种法律法规的出台以及银根缩紧的趋势，企业的权益乘数将越来越小，而同质化的激烈竞争使得销售净利率处于一个低水平状态，房地产行业面临着前所未有的严峻考验。

根据杜邦分析法原理，一方面，企业当努力降低开发成本，另一方面，积极打造品牌，实行差异化营销，打造精品房，提升项目的溢价能力，同时保持良好的运作效率，最大化提高资产的周转率，通过这些可控因素的运作，积极弥补不可控因素带来的影响，最大化提高权益净利率，才能获得企业最大化的投资回报。

参考文献:

[1] 上海财经大学会计学院 张鸣 主编，《公司财务》，北京大学出版社（2008-7）

[2] K.R.苏布拉马尼亚姆(K.R.Subramanyam)、约翰・J.怀尔德(John J.Wild)、 宋小明，《财务报表分析》(第10版)，中国人民大学出版社 (2009-08)

[3] 余源鹏，《房地产开发企业财务管理与成本控制管理实务》，机械工业出版社 (2011-01出版)

[4] 沈悦，《房地产价格与宏观经济的关系研究》，中国水利水电出版社 （2005-02）

[5] International Financial Statement Analysis Henry, Elaine JOHN WILEY & SONS INC (2008-11)

房地产企业报表分析范文第7篇

关键词：房地产企业；内部控制；财务管理

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）02-0-02

随着城市建设的综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产企业也随之进入了前所未有的高速发展时期。房地产企业经营的复杂性和多样性使其对其财务管理提出了较高的要求。加强房地产企业财务管理，提升财务管理水平，已成为房地产企业实现可持续发展的关键。

一、房地产企业财务管理面临的形势和特点

（一）房地产财务管理面临的形式

自2005 年始，陆续出炉的“ 国八条”、“ 国六条”等相关房地产政策从以下几方面对房地产企业的财务管理产生举足轻重的影响：提高土地的征用、安置成本，提高了新增建设用地使用费；提高闲置土地的相关成本，从高征收土地闲置费；新办房地产企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和招待费，应按税法规定的标准可以向后结转扣除，但是结转期限由原来的未加限制为最长不超过3个纳税年度；房地产开发企业必须保证“建设用地规划许可证”、“ 国有土地使用证”、“ 建设工程规划许可证”和“ 施工许可证”四证齐全，并且项目的资本金比例达到项目的35%以上，才可以向商业银行贷款。

（二）房地产企业财务管理的特点

房地产企业是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。其财务管理活动具有以下特点：

1.资金筹集、投入规模大，资金周转周期长。房地产企业的开发对象决定了其开发过程是一个巨额资金投入的过程。高昂的地价和房屋工程造价要求企业一次投入的资金数量很大，相应的资金筹集的任务十分繁重。并且，开发经营过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种方式来筹集资金。同时，房地产企业经营活动的特殊性使得资金管理的周期加长，资金在短期内不能迅速收回，增加了资金周转的难度。

2.开发风险大，需要较高水平的可行性分析。 房地产项目要求一次投入的资金大，压力大，而且回收期长，风险高，决定了房地产企业在做投资决策时要充分论证项目的可行性，而不能完全凭借主观随意性。并且，房地产行业自身的调整能力差，一旦项目进入施工，就很难抽回资金，因此也加大了风险。这就要求企业的财务人员要做好投资决策分析，为企业提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。

3.财务关系复杂，管理难度大。房地产企业的活动设计面广泛，因而反应出的财务关系也很复杂。其参与各方通常有房地产企业及其投资者、债权人、债务人、企业职工、被投资单位以及与房地产企业内部各单位和个上级管理部门之间的经济关系。

二、房地产企业财务管理存在的问题

（一）财务管理尚处于基本的会计核算的阶段。预测、控制、分析等管理职能基本上处于空白，财务管理“被动反映型”的现象较突出，“大出纳”的特点明显。

（二）尚未充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。虽然许多企业在不同程度上也建立了工程预算和财务预算的基本机制，但其内容和管理方法与实现战略的需求还存在着较大差距。

（三）财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。

（四）由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地对其进行管理，造成公司的管理控制能力下降。

（五）资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

（六）在会计核算方面，停留于记账和会计报表的阶段，从财务单证、会计科目、会计账目到会计报表之中，管理和决策支持信息少。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤及具体内容

（一）建立和完善业务授权制度

房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是企业财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧密结合，直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次：首要层次指明确授权对象；第二层次包括业务种类和权力类型；第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

（二）建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1.设立责任中心。管理房地产企业的责任中心，是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2.设计管理会计报告体系。房地产企业管理会计报告，需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告，可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次，每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

（三）完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点：

1.根据管理需求重新设计和调整会计单据。目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必须的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2.科学设置会计科目。首先，根据《企业会计制度》的要求，调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次，根据管理控制要求，科学设置二级以下的会计科目。第三，会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3.统一会计核算程序和规则。各个会计主体的会计科目设置要保持统一，在此基础上可以增加适当的灵活性；各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

（四）建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1.全面预算模式。根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。

2.预算的考核与分析。房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指：每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业母公司进行汇总和分析总结，召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

3.预算的编制与执行。房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。

（五）完善资金管理系统完善

房地产企业资金管理系统，首先，应将资金管理纳入全面预算管理体系，通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度，从而降低资金成本，提高资金使用效率。其次，建立适应于企业规模的资金控制模式。大型房地产企业，二级项目开发公司众多，会计主体数量较大，适应于资金调度中心模式；中小型房地产企业，则可选用资金监控模式。

财务总监应该做好企业财务管理的工作。现代意义上的财务总监是公司重要的战略决策的制定者和执行者之一，是穿插于金融市场和价值管理之间的不可或缺的角色。随着全球经济一体化进程的深入，传统的财务管理知识远远不能适应现代企业的需要。当今的财务管理人员及企业管理者，不仅要遵循某些传统的原则，还要了解瞬息万变的资本市场及财务管理发展趋势，并掌握最新的策略与技术，以便高效地完成工作，给企业所有者和股东们提供强有力的利益保障与支持。

参考文献：

[1]肖荣.试论房地产企业的财务管理[J].财经界，2008（1下）.

房地产企业报表分析范文第8篇

一、基本财务特征分析

（一）财务杠杆高，长期负债比重大。2014年末，样本公司总体资产负债率为76%，而作为考察期内最低水平的2008年末，资产负债率水平也达到67%，这与一般工商企业相比，明显要高得多，基本上处于一般工商企业70%的资产负债率“警戒线”附近甚至明显高出。

（二）赊销少，预收多。样本公司总体上应收账款占总资产的比重极低，基本在0.5%以下的水平；而预收账款占比在近5年内均在30%以上的水平。这种财务数据特征与房地产企业很少进行产品赊销而多采用预售方式的经营特征相一致。

（三）非流动资产占用低，存货占比大。一般工商企业的经营规模或生产能力更多地取决于拥有多少固定资产（厂房与设备），在技术领先方面则取决于拥有多少无形资产（专利技术及商标等）。但房地产企业固定资产及无形资产的占用比重极低，其非流动资产（这里指固定资产、在建工程及无形资产三者余额合计）占总资产的比重还不足1%。相反，其存货占比却达到了总资产70%左右的水平。因此，存货占用水平对房地产企业资金需求的影响最大。偏低的非流动资产占用也决定了房地产企业相对偏低的固定经营成本水平，说明房地产企业有着偏高的经营风险（或经营杠杆）水平。

（四）经营内容专一，主营业务占绝对比重。房地产企业的存货及货币资金的合计占比基本在90%左右的水平，这说明房地产企业“不务正业”的投机行为很少。一方面是因为房地产行业本身对资金的需求大，难以抽出资金去经营其他资产；另一方面，房地产行业本身的投资报酬率已经足够高，无须再作其他资产投资。详见下页表1。

二、经营规模及其变化情况分析

代表经营规模的总资产、营业收入、净利润及存货4个报表项目数据基本实现同步快速增长。首先，从总资产占用规模上看，4家样本公司的总资产占用合计由2008年末的2 454亿元增长到2014年末的11 505亿元，累计增长了369%；其次，从产品销售规模上看，4家样本公司的营业收入合计由2008年度的698亿元增长到2014年度的3 445亿元，累计增长了394%；再次，从盈利规模上看，4家样本公司实现的净利润合计由2008年度的99亿元增长到2014年度的440亿元，累计增长了340%；最后，从产品生产规模上看，4家样本公司各年期末存货占有规模合计由2008年末的1 784亿元增长到2014年末的 7 632亿元，累计增长了328%。其中，营业收入的年均复合增长率达到了31%，远超GDP的增长速度，十分惊人。2008年金融危机以来，我国房地产业有如此迅猛的发展，对于稳定我国经济保持较快增长是功不可没的。详见表2。

三、经营效率及其变化情况分析

首先，从代表股东投资回报水平的净资产收益率来看，该指标自2008年起一直处于上升态势，到2012年达到峰值，此后两年有所回落，但仍处于历史高位。其次，从代表社会资源投入回报水平的总资产报酬率指标来看，该指标自2010年起便开始稳有中降。造成股东投资报酬率与社会资源报酬率变动不同步的原因在于权益乘数的影响，权益乘数自2008年起逐年递增并于2012年达到最高值的表现，加大了这段期间的财务杠杆效应，有力地提升了股东的投资报酬率水平。再次，产品获利能力也是先增后减，销售净利率与销售毛利率分别于2010年和2011年达到最高值后步入下降趋势。最后，从代表资产运营效率的资产周转速度指标看，总资产周转率与存货周转率两项指标均在2011年进入低谷后有所改善。详见表3。

四、财务状况及其变化情况分析

首先，资产负债率从2008年末的67%增长到2011年末的76%，此后几年该指标的增速得到控制，保持高位平稳的负债比率水平。说明前期的规模扩张中负债增速明显高于自有资金的增速；而后期的负债资产来源与自有资金来源增速接近。其次，从负债资金来源构成上看，带息负债（包括短期借款、长期借款、应付债券及一年内到期的非流动负债等项目）比重及借入的长期资金（带息负债中扣除短期借款后的部分）比重均有所下降，而经营性流动负债（流动负债中扣除短期借款及一年内到期的非流动负债之后的部分）比重明显上升。不过，值得一提的是，经营性流动负债中的主体是预收账款，而非急需以货币资金偿还的债务。最后，存货占比从2008年起一直保持相对高位，并在最近几年出现了明显回落的态势，这与存货规模增速低于总资产规模增速的数据表现逻辑相一致。

五、现金流量状况及其变化情况分析

首先，销售所收的货款绝大部分用于商品及劳务的采购。以“销售商品、提供劳务收到的现金”（以下简称“销售收款”）为结构百分比基数计算分析，“购买商品、接受劳务支付的现金”占比最大，最高值是2010年的96%，远高于同期营业成本占营业收入的比重；最低值则是2014年的72%，也明显高于同年度营业成本占营业收入的比重，但差距较小。其次，支付的其他与经营活动有关的现金占销售收款的比重在最近两年显著加大，说明这方面的现金支付增速极快。再次，“经营活动产生的现金流量净额”占销售收款的比重值在各年度间正负相间、累计为负，与较高的销售净利率及销售毛利率正值水平不相匹配。最后，从资金筹集情况看，权益性外部融资比重总体处于较低水平，新增借款的比重则远高于当年还款的比重，两者的比重差基本上相当于“现金及现金等价物净增加额”占销售收款的比重，也说明借款增长速度显著快于还款增长速度。详见上页表4。

六、主要分析结论小结

1.房地产企业自2008年金融危机以来，其经营规模得到了持续迅猛的发展。目前，房地产企业依旧保持着高速增长的趋势，无明显减速迹象。

2.房地产企业产品的相对盈利能力已经有所减弱，但资产的运营效率在近几年得到一定程度的改善，加上财务杠杆的提升，使得股东的投资回报率依然在高位徘徊。

3.房地产企业规模上的高速增长与产品获利能力的相对下降形成一定的背离，房地产市场中的卖方市场地位已有松动迹象。

4.持续高速的增长使得目前房地产市场供给的存量规模巨大，而刚性的消费需求、改善性需求及投资性需求在得到一定满足后到底还有多大的潜力是值得思考的问题。

5.各年度借款的增长率远高于偿还债务的增长率，处于历史高位的资产负债率水平也意味着房地产企业目前面临的财务风险较大，房地产企业不应再过多依赖提升负债水平的方式实现规模增长。而从指标变化情况看，房地产企业的负债融资能力或需求已经有所抑制。

6.房地产企业对固定资产及无形资产投入的要求不高，很容易导致在房地产市场升温时大批潜在竞争者涌入，比如在2010―2011年期间，我国上市公司中就有大量超募资金改变用途，进入房地产市场。

7.房地产企业赊销少、预收多，销售收现能力强。同时，过度的规模扩张又将销售收到的现金中的绝大部分投入到规模扩张中，以至于2008―2014年间的累计经营活动现金流量净额仍为负数，与每年的高额盈利水平不相匹配。如果要问房地产企业这些年赚来的钱都去了哪里？最具代表性的答案就是进了“存货”里。

房地产企业报表分析范文第9篇

关键词：会计政策 万科 财务

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的房地产公司，目前其主营业务包括房地产开发和物业服务。1991年1月，公司正式在深圳证券交易所挂牌交易，成为中国大陆首批公开上市的企业之一。本文通过对房地产业的风向标企业――万科的年报和附注等公开信息数据进行分析，剖析其主要会计项目与政策，以了解企业的行为动向。

一、会计政策应用与影响分析

（一）存货政策。存货是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，或者仍处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，包括各类材料、商品、在产品、半成品、产成品等。存货是房地产开发企业的一项重要资产，通常其价值占企业资产的比重较大且流动性较强。存货核算的内容基本涵盖房地产开发过程中的各项成本、费用支出，因此对其进行准确的确认和计量有着非常重要的意义。万科的存货按成本进行初始计量，并在资产负债表日按成本值与可变现净值两者较低者再次计量，对可变现净值低于存货成本的差额，计提存货跌价准备。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。表1为万科近三年来存货跌价准备计提情况。

通过表1可以看出，房地产市场的降温给万科带来了不利影响。与同行业的保利地产与华夏幸福相比，万科在2015年对于存货跌价准备的计提比例较高，这样的差异一方面可能与公司的市场布局有关，另一方面也显示出万科更为审慎的财务策略。报告期内，万科根据测试结果与会计准则的要求，转销存货跌价准备4.5亿元，并增加计提了4.4亿元，增加部分在考虑递延所得税因素后，影响2015年税后净利润3.3亿元，影响归属于母公司所有者的净利润3.3亿元。

（二）投资性房地产政策。对于投资性房地产有两种计量模式――成本计量模式和公允价值计量模式。企业选择不同的投资性房地产会计政策，对其经营成果和财务状况会造成不同影响。近年来，国际会计准则及市场经济发达国家纷纷将公允价值计量模式作为基本的会计计量属性加以运用。随着我国市场经济的发展和资本市场的完善，未来我国的会计准则也将逐步与国际会计准则趋同。就现阶段来看，尽管会计准则允许企业选择公允价值计量模式来计量投资性房地产，但采用这一模式的企业却不多。据相关文献统计，截至2014年12月31日，沪深两市中存在投资性房地产的上市公司共1 145家，其中仅有56家采用了公允价值计量模式。导致这一现象的原因可能有两点，一是会计准则对采用公允价值计量模式设置了比较严格的条件，只有当有确凿证据表明能够持续、稳定地获取投资性房地产公允价值时，企业才可以采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，且一经采用不得转变；二是可能与企业谨慎的态度有关，我国房地产市场虽然经过了十多年的高速发展，但依旧不够成熟，市场还不够稳定，采用公允价值计量模式可能会使企业在不同年度的利润差异较大，影响投资者对企业的判断。

同大部分企业一样，万科对于投资性房地产也选择了成本计量模式，相对于公允价值计量模式，成本计量模式虽然不能反映资产的现时价值，但它更加谨慎，计量起来也相对方便。此外，对于用于银行借款抵押的投资性房地产，成本计量模式能更好地反映资产的抵债能力，降低了资不抵债的财务风险。

（三）应收账款政策。万科对应收款项的管理分为两大类：个别方式评估与组合方式评估。运用个别方式评估时，万科将应收款项分为两类：单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项和单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项。当应收款项的预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）按原实际利率折现的现值低于其账面价值时，万科将该应收款项的账面价值减记至该现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。当运用组合方式评估应收款项的减值损失时，减值损失金额是根据具有类似信用风险特征的应收款项（包括以个别方式评估未发生减值的应收款项）的以往损失经验，并根据反映当前经济状况的可观察数据进行调整确定的。万科将不单独计提坏账准备的应收款项分为组合一和组合二。组合一按债务单位的信用风险特征划分，主要为经单独测试后未减值的应收款项，此类款项发生坏账损失的可能性极小，不计提坏账准备。组合二为除组合一及单项计提坏账准备的应收款项之外的应收款项，万科结合历史经验，采用账龄分析法对本组合的应收款项计提坏账准备。

通过与保利地产的会计政策进行对比可以发现，二者在坏账准备计提方面的政策类似，但在以下几个方面存在差别。首先，对于单项金额重大的应收款项的规定不同。万科将单项金额大于人民币1 000万元的应收账款，及单项金额大于人民币3 000万元的其他应收款视为重大；保利地产将单项金额超过10 000万元以上的应收款项认定为重大。其次，通过对财务报表附注进行分析可以发现，保利地产虽然也有三种坏账准备计提方法，但按账龄分析法计提的比例为100%，也就是说保利地产都是根据账龄分析法计提坏账准备的，而万科则采取几种方法组合的方式进行计提，避免了单种方法的不足，体现了其谨慎稳健的战略。最后，万科和保利地产采用账龄分析法计提坏账准备的比率不同，保利地产采用账龄分析法计提坏账准备无论账龄长短计提比率一律为5%，万科则根据应收款项的账龄不同采用不同的计提比率：1年以内（含1年）账龄的应收款项坏账准备的计提比率为1%，1―3年（含3年）的为5%，3年以上的为30%。通过比较二者的坏账准备计提比率可以发现，虽然保利地产的坏账准备计提比率没有随账龄的增加而增加，存在坏账被低估的可能，但是其总体的坏账准备计提比率却比万科要高，这可能与二者采取的公司战略有关：万科采取的是保守稳健的战略，而保利地产采取的是激进的战略。2013―2015年，万科的坏账准备占应收款项的比率分别为1.06%、0.82%、0.61%，保利地产的坏账准备占应收款项的比率分别为2.46%、1.65%、1.15%。从中也可以看出万科在应收账款方面的风险比保利地产要小，对应收账款的管理能力较好，再一次印证了万科财务战略的谨慎性。然而从财务报表的批注来看，万科也存在一些不足，比如针对应收款项，相对于其他房地产公司，万科没有列出比较重大的应收款项明细，这使得报表阅读者所获得的相关信息只是表面的，因为没有重大的应收款项明细，无法对应收款项的坏账风险有更深入的了解。

（四）收入确认政策。万科的收入来源主要有：销售商品收入、物业出租、提供劳务收入、建造合同收入以及利息收入，其中销售商品收入是万科主要的收入来源。同时满足收入的一般确认条件及以下条件时，万科确认销售商品收入：（1）万科将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；（2）万科既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。万科按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明（通常是指收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排）时确认销售收入的实现。

房地产企业的资金循环周期比较长，多数楼盘的运作过程可能横跨两个甚至几个会计年度。因此，与普通企业的利润表不同，房地产企业的利润表中的利润反映的是前几年的经营成果和当年的部分业绩；单个年度的实际经营成果应当通过该年存货的变化量查看。另外，房地产企业的预收账款与营业收系紧密，因为很大比例的预收账款将在符合收入的确认条件后结转为收入，不是真正意义上的负债。在这项因素的影响下，房地产企业在预测未来经营业绩时，不能完全依赖利润表数据，应同时参考预收账款余额，比如2013―2015年万科的预收账款明显高于其他住宅类房地产企业，可以预测万科的未来收入情况比较乐观。

（五）折旧政策。房地产企业的存货和固定资产不同于普通企业，因而其折旧政策的影响显得更为重要。万科采用的折旧政策是，对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为公司提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，分别将各组成部分确认为单项固定资产，同时除非固定资产符合持有待售的条件，其他情况下都将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年限平均法计提折旧。在这种折旧方法之下，各个会计期间的折旧额相等，使得企业的收益比较平稳。万科各类固定资产的使用寿命、年折旧率和残值率如表2所示。

万科采用直线法计提固定资产折旧简化了会计核算，但是固定资产在使用前期操作效能高，使用资产所获得的收入比较高，根据收入与费用配比原则，前期计提的折旧额应该比较多，那么万科对于固定资产全部采用直线法而不采用加速折旧法是否合理？答案是肯定的，这与万科所处的行业有关。房地产行业的固定资产类型不同于工业企业，房地产公司的固定资产，如房屋建筑物、办公设备、电子设备、运输设备等，价值损耗都非常稳定，不像工业企业的机器设备那样价值磨损不均匀，需要使用加速折旧法，因而这种方法对房地产企业来说已能够反映其固定资产的折旧状况。

通过与同行业的保利地产相比可以发现，保利地a在2011年以前的折旧政策与万科类似，但在2011年保利地产变更了折旧政策，变更结果如表3所示。通过对比可以看出，保利地产在变更会计政策后增加了折旧的弹性，同时也增加了净利润的操作余地，也就是说存在盈余管理的动机。相比之下，万科一直没有变更会计政策和会计估计，从这一点可以看出，万科采取的是比较稳健的财务政策。

对于融资租赁固定资产万科也采用直线法计提折旧，从财务报表附注来看，租赁资产的折旧年限在租赁期与租赁资产使用寿命两者中选较短者进行计提。然而该方法的不足之处在于，在万科的年度财务报表中并未区分租赁期届满后企业是否能够取得租赁固定资产的所有权，而是一概而论，这有可能造成实际计提的折旧比应计的高从而降低净利润的情况，但也有可能只是附注披露不够完善的问题。

（六）税收优惠政策。2015年万科纳税金额单所得税一项就达145亿元，纳税筹划空间巨大；而所得税作为企业必须缴纳的最重要的税种之一，具有税基大、税率高、税负不易转嫁、计算环节复杂等特点，具备了税收筹划的必要性和可能性。政策方面，新会计准则规定企业所得税采用资产负债表债务法计算，减少了企业的选择空间，在所得税核算方面更体现了企业的实际状况。2008年1月1日起，原来享受税率优惠政策的企业也在5年内逐步过渡到统一的法定税率25%。所以万科目前的纳税筹划主要通过转换销售的方式，以精装房代替毛坯房；小股操盘，合作建房；企业联营，股权转让；捐赠和利息支出扣除的合理规划等进行。

（七）信息披露质量。通过对万科关键的会计政策和会计估计进行重点分析，可知2013―2015年万科的会计政策和会计估计稳定，并没有变更会计政策和会计估计，从这一点可以看出，万科采取的是比较稳健的财务政策，进而可以推断万科管理层利用会计政策或会计估计变更进行盈余管理的可能性不高，延续了以前的会计政策和会计估计，保持了公司会计核算的一致性和连贯性。

此外，在信息披露质量方面万科存在以下问题：（1）万科在存货相关会计政策中没有说明存货发出时如何计价以及采取哪种存货盘存制度，同时对存货跌价准备如何确定也没有详细说明；（2）万科对预收账款和主营业务收入的披露不详细，对于房地产企业来说，预收账款和主营业务收系紧密，正如万科在报表中提到的不符合收入确认的款项列为预收账款，但万科并没有详细说明在什么情况下预收款可以结转为主营业务收入。

二、结论

会计分析的主要目的是消除会计政策或会计估计对会计信息质量的影响。通过对万科存货、应收账款、收入确认等关键会计政策和存货跌价准备、固定资产折旧、坏账准备计提等会计估计的分析，可以看出万科的会计政策和会计估计具有一致性和稳健性，从而能够保证万科会计质量的准确性，同时由于万科近几年来都未变更会计政策，确保了公司的前期财报数据和后期财报数据具有可比性，为财务分析的对比奠定了基础。

参考文献：

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房地产企业报表分析范文第10篇

关键词:房地产企业　财务管理　财务管理体系

房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

一、房地产企业财务管理的现状

目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:

1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

二、构建房地产企业财务管理体系及其意义

针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:

1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容

(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

(二)完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:

1、根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2、科学设置会计科目

首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3、统一会计核算程序和规则

各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

(三)建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1、设立责任中心

管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2、设计管理会计报告体系

房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

(四)建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1、全面预算模式

根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。

2、预算的编制与执行

房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。

3、预算的考核与分析

房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

(五)完善资金管理系统完善

房地产企业报表分析范文第11篇

关键词：房地产开发商 年报收入 良性披露

一、引言

所谓“良性披露”是指房地产开发企业以投资者利益为出发点，完整、持续、有针对性地公开财务信息。根据《企业会计准则第 30号――财务报表列报》的要求，房地产开发企业应该对外报告与销售收入确认相关的会计政策和不同类型销售收入的价值信息，为会计信息使用者的的决策提供帮助。根据《国际会计准则第1号――财务报表的列报》的要求，财务报告的目标是向广大会计信息使用者提供财务、盈利和现金流等相关信息，反映管理层的受托经营责任。根据上海证券交易所的《上市公司分行业经营性信息披露指引第1号――房地产》，房地产开发企业应当披露房地产销售情况。本文选择了5家具有代表性的房地产开发企业为样本，对其年度报告进行分析，探析房地产开发企业收入的披露。

二、房产销售收入确认政策披露现状分析

根据《2014中国房地产上市公司测评研究报告》综合实力排名（排除境外上市的地产开发商），本文选择前5名境内上市公司（万科、保利地产、招商地产、华夏幸福、金地集团）作为样本，探讨房地产开发商收入政策披露情况（见表1）。

经过分析样本公司收入披露的政策，房地产开发商在收入确认过程中根据收入确认的五个条件并结合销售合同的签订、竣工验收、付款证明（收款权）、交房手续等环节进行账务处理。该做法紧密围绕准则，但也存在以下问题：

首先，销售收入确认政策披露的语言过于准则化，个性化语言匮乏。众所周知，地产销售和工业制造企业的产品销售存在较大区别，收入的确认政策应该突出房地产行业的销售流程和后续服务。现实中，房地产开发企业不动产销售大致经历收取会员费或诚意金、签署销售合同、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序，房地产开发企业应结合上述销售环节和相关的销售文件（销售合同、发票、交房证明）综合分析确定收入的确认时点。

其次，年度报告中披露的收入确认政策未能联系房地产开发企业的土地开发模式和楼盘销售模式。现实中，房地产开发商的建设用地大多通过招拍挂方式取得，由于后期开发资金需求压力大，房地产开发商可能会考虑采用合作建房、合资建房、受托建房等不同开发模式。很明显，不同模式下其收入的确认时点并不一致，因此在披露收入政策时应结合土地的开发模式。如上所述，房地产开发企业的房产销售模式较多，出于提高销售效率和专业化的考虑，企业经常把自身开发的产品外包给专业房地产公司，由该类公司进行整体策划营销，此时收入的确认就与其销售方式相关。同样，上述样本企业披露的销售收入确认政策中并未指出其销售模式。

三、营业收入列报现状分析

经过对样本公司2013年度财务报告列报情况的调查分析（见下页表2），发现房地产开发企业在会计数据和财务指标摘要中遵照列报要求披露了近三年的销售收入和增长率;在董事会报告中分行业、地区披露其销售签约面积、签约金额和市场占有率等数据，并在报告中披露了其前5名客户的销售额，但还需要在以下方面进行改进：

首先，年度报告集中在披露房地产开发企业的主营业务状况、投资区域、历史财务状况等历史信息，而反映房地产行业特征、企业价值创造力和前瞻性会计信息过少。历史销售收入信息是房地产开发企业确已实现的，实际决策中，信息使用者不仅要了解过去的信息，更要求提供信息的一方披露未来的收入预期实现信息。但上述样本企业少有披露其房产的预期销售价格以及竞争性楼盘供应数量等影响收入实现的重大不利因素。样本公司的大多数收入披露内容属于“强制性披露”，管理层为制止信息不对称致使不利选择可能给企业带来危害，更乐意披露“好信息”，而对“坏消息”不公开，特别是对房产销售收入实现的系统风险信息的披露少之又少。

其次，样本公司年度报告中的相关指标披露形式单一，大都是绝对数和百分比指标，缺乏多层次的统计指标。样本企业的年度报告中披露企业最近3个会计年度的收入数据，基本做到了同一企业不同历史年份的纵向可比，但横向可比也应予以考虑。目前房地产开发商的年度报告中披露的收入数据，缺乏行业间的对比，无法显示其在行业中所处的位置。对于报告使用人来说，了解企业的行业地位和获得不同历史时期的收入数据一样重要。

最后，上述调查的样本企业同属房地产开发商，由于证监会了统一房地产行业信息披露制度，不同样本企业的年度报告披露框架大体一致，缺乏个性，很难得到不同房地产开发商之间除营业收入数额和增长率之外其他有区别的会计信息。很明显会计制度在强调强制性披露和会计信息可比时，影响了房地产开发企业会计信息披露的个性，这样会从表面上给投资者造成不同企业信息披露内容一致的错觉。此外，通过调查研究发现，样本企业的年报收入披露时间更多倾向于三月份，少有企业延迟到四月份，这说明房地产开发企业对年报信息披露的及时性关注程度提高，这样更有利于年报信息的挖掘使用。

四、销售收入年报披露的改善对策

首先，房地产开发企业销售收入的确认政策应紧密结合房地产开发流程对外披露，抓住签约时间和金额、竣工验收时间、收取房款进度、交房手续的办理进度、入伙手续、钥匙领取等关键节点披露其收入政策，避免照搬会计准则，导致披露语言形式化。应结合房地产开发企业的土地开发模式和销售模式来披露收入的确认政策，在自主开发模式下收入的确认政策可以完全遵照已有的准则，在购房者领取钥匙，办理完入伙手续后确认收入。出现合作建房、合资建房等情况时收入的确认政策需要考虑合同中的细节条款披露。在代销方式下收入的确认政策应该联系代销协议中具体的权利和义务来确认收入。

其次，房地产市场繁荣很大程度上受到政府信贷、税收、土地等政策影响，当前限购成为了楼市调控的主旋律，限购对稳定房价和打击投机炒房具有明显作用，受政策冲击，城市商品住宅的成交量大幅萎缩。同时，过紧的调控政策造成土地一级出让市场总体低迷，地方土地市场成交金额也呈现了大幅下滑，购房者等待气氛长期累积。从以上可以看出房地产行业的宏观政策对不动产成交额的影响程度较深。作为房地产开发商应当详细披露国家未来的房地产业宏观调控政策走势预测和收入风险，给投资者详细的政策投资预期。

再次，房地产开发企业除了应该结合行业特点差异化披露销售收入，同时还应披露当期合同销售均价、楼面地价等以便于房地产开发企业之间可比，为投资者决策提供依据。房地产开发企业良性成长依赖于其开发产品的吸引力、竞争力，房地产开发商收取会员费、诚意金、定金等收入尚未形成的销售收入，能很大程度上反映房地产开发商的市场接受程度，为了向投资者提供决策相关信息，应在报表附注中详细披露会员费、诚意金、定金等项目形成的“其他应付款”和“预收账款”明细账。

最后，现有信息披露过分强调可靠性和历史成本原则，把重要性和决策有用性放到了次要地位。笔者认为，企业应当在附注中增加披露与未来收入实现有关联的会计信息，以及国家未来的房地产业宏观调控政策走势和收入实现风险。该举措有利于帮助决策者预测未来收入走势，提高会计信息的可利用度。除此之外，收入的披露顺序应按照报表使用者的决策相关性先后排列，尽量减少不重要事项披露，避免“噪音”。X

参考文献：

房地产企业报表分析范文第12篇

关键词：房地产业；财务指标；多元回归分析

对房地产业上市公司的成长性进行合理的分析和研究，不仅能帮助房地产公司做出最佳的经营决策，避免决策失误，同时，也有利于相关的投资者作出正确的投资决策。本文从最基础的财务指标入手，构建房地产业成长性的综合指标，并创建出实证模型，以回归分析对房地产业的成长性进行分析，找出影响房地产业成长性的相关财务指标，从而为房地产业实现稳定可持续发展提供建议。

一、文献综述

目前，国内针对房地业的成长性的研究比较少，大部分的学者都是对所有上市公司的成长性进行研究，并且对衡量企业成长性的指标也不尽统一，从总体的发展趋势来看，大多都采用的是财务指标或采用财务指标所创建的综合指标。而非财务指标用的相对较少，这主要是因为非财务指标难以计量，从而增加研究的难度，所以，本文也是主要采用财务指标进行分析，对非财务指标不予考虑。目前，我国的学术界对企业的成长研究的研究视角各不相同，有的仅从企业的内部因素进行考量，有的从内部因素和外部因素两个方面进行综合考察，大多都采用的是实证的分析方法，对企业的财务数据进行整合和归纳，从而对影响房地产业的主要因素进行研究，并得出相关的结论。

二、研究设计

（一）变量的选取

1、被解释变量的选取。本文从企业的盈利能力和发展能力两个方面，选择了资产报酬率、营业净利率和利润总额的增长率三个财务指标，对其进行主成份分分析，得出一个具有高度概括性和综合性的指标，来衡量企业的成长性。经过对资产报酬率、营业净利率和利润总额的增长率进行相关性进行分析，发现这三个财务指标之间的相关性程度较高，因此，可以对其进行主成分分析，提取出主要成分。经过KMO检验及Bartlett检验可知，KMO值为0.631，说明适合做主成分分析。Bartlett检验的Sig值为0.000，小于0.01，说明变量之间具有显著的相关性，适合提取公因子。由上表可以看出，从资产报酬率、营业净利率和利润总额的增长率这三个指标可以提取出一个主成分，且其解释比率为0.87141，说明了这三个指标之间的相关性比较强。根据各项指标的得分情况，我们可以计算出企业的综合性成长指标(GRO)，综合性成长指标=0.334*资产报酬率+0.374*营业净利率-0.362*利润总额的增长率。2、解释变量的选取。本文选取了流动比率（GR）、每股收益(EPS)和存货周转率(ITO)三个财务指标作为解释变量，研究其对企业成长性的影响，流动比率是衡量企业偿债能力的较为常用的指标，同时也具有较高的说服力，它是一个相对数，在一定程度上能够降低企业规模的影响，并且由于其计算方法简便，所以被企业广泛使用。每股收益能够反映企业的经营绩效，体现出普通股的盈利水平，是投资者等相关的信息使用者衡量企业好坏，做出投资决策的重要依据。存货周转率能够衡量企业营运能力的强弱，该指标越高，说明企业的存货流通较快，变现周期较短，企业的营运能力越强。

（二）样本选取及数据来源

本文所选取的样本范围包括持续经营的深沪两市发行的所有房地产上市公司在2012年至2016年间的财务数据。在样本选取过程中，进行如下剔除：（1）剔除了在2012-2016间的ST及ST*的公司；（2）剔除数据不全的上市公司的财务数据。本文所用到的财务数据来源于国泰安数据库，运用eviews和spss软件对模型进行回归和分析。

（三）模型构建

基于对上述的分析，我们可以建立以下模型：GROi,t=β0+β1*GRi,t+β2*EPSi,t+β3*ITOi,t+εi,t其中β0为截距项，εi,t为残差性，i为第i企业，t为第t年。

三、实证分析

（一）描述性统计

经过进行描述性统计后发现：资产成长性的综合指标的极大值和极小值之间存在着一定的差距，这表明不同的企业之间成长性存在一定的差异，因此有必要对影响企业的成长性因素进行进一步探究。

（二）相关性分析

从上面的相关系数表中，可以看出解释变量两两之间的相关系数均小于0.8，这表明该模型不存在严重的多重共线性。

（三）回归分析

模型的R2为0.6332，表明企业的模型的拟合效果较好，F值为273.9515，表明该模型整体上是显著的。解释变量流动比率在10%的水平上显著，回归系数为0.4555，即企业的流动比率与企业的成长性成正相关。企业的流动比率每增加1个单位，企业的成长性会上升0.4555个单位，我们得出结论，企业的流动比率对企业的成长会产生正面影响，营业的流动比率越高，企业的偿债能力越强，企业成长的速度就会越快。解释变量每股收益在1%的水平上显著，回归系数为6.4509，即企业的每股收益与企业的成长性成正相关。我们得出结论，企业的每股收益对企业的成长会产生正面影响，每股收益的提高会促进企业的成长。解释变量存货周转率并不显著，回归系数为0.0087，即企业的存货周转率与企业的成长性成正相关。企业的存货周转率每增加一个单位，企业的成长性会上升0.0087个单位这表明企业的存货周转率并不是房地产业成长性上升的主要影响因素，这可能是因为房地产业的生产周期较长，存货的变现能力较差导致的。

四、研究结论

经过上述对房地产业成长性的分析，我们可以得出结论，房地产业的流动比率和每股收益与企业的成长性呈正相关。因此，企业可以从这两个方面对企业加强管理。首先，房地产企业可以通过增强企业的偿债能力，进而加快房地产业的成长。房地产业应当根据自身行业的特点，保持合理的资本结构，适当负债。否则，如果企业的负债过高，则会加大企业的财务风险，严重损害企业的稳定性，使企业陷入财务困境，但如果负债过低，则会使企业丧失许多较好的投资机会，降低企业的盈利能力，所以，房地产业要根据自身的特点，合理恰当的确定企业的资本结构，使企业在稳定发展的前提下，实现企业利润最大化。其次，房地产业可以通过提高盈利能力来促进企业的快速成长。房地产业可以加强企业的内部控制，重视对开发成本的合理分配和控制，从根本上提高企业的营业利润。

参考文献：

[1].我国企业核心能力实证研究[J].管理科学学报,2002,02:74-82.

房地产企业报表分析范文第13篇

部预收账款变成销售收入之前，都会导致严重亏损的现象发生，只要此时进行了结转收入，那么就会清晰的看到隐含的利润，导致企业真实的经营状况得不到全面的反映。

二、适合房地产企业财务报表的分析方法

(一)根据不同的收款方式分析

预收账款，并判断能否进行确认收入房地产企业开发的商品与一般的商品不同，因此其也具有不同于其他商品的收款方式，其中主要包括：一次性付款、分期付款和按揭付款等。一是一次性付款：在房地产销售过程中，如果以一次性付款的方式为主，那么在进行确认收入工作时，只要房款能够足额到账，即以应收款项足额到账作为确认收入的核心标准，即使不具备房产证，也可以确定风险已被转移。二是分期付款：如果房地产销售的付款方式主要是分期付款，那么买方必定与房地产企业签订相关合同，明确买方的付款日期。在进行确认收入时，应确认买方是否能够按照付款日期完成付款，若出现买方在规定的还款时间内无法完成还款，那么应该及时对买方的资信能力和实际欠付金额进行分析，若买方的资信能力低，且欠付的钱数超过整体房价的30%，则不得进行确认收入。三是按揭付款：若以此付款方式为主，那么必须满足首期交齐和按揭款到账两个条件才得以进行确认收入。

(二)加强对收入结转前产生期间费用的整改

财务管理者主要职责任务是编制并实施核心战略决策，在金融市场和价值管理两者间扮演者极为重要的角色，因此，企业财务管理者应该充分发挥自身的作用，加大对财务报表的分析力度，加强对收入结转前产生期间费用的整改，科学合理的编制并实施核心企业战略决策。随着全球经济一体化目标的实现，传统的企业财务管理方式已经满足不了现代化企业发展的需求，这就要求企业财务管理人员和企业的管理者结合起来，利用一些传统优良的管理知识结合先进、高效的手段和技术及时掌握当前资本市场的发展情况和财务管理发展的新趋势，将自己份内的事情保质保量的完成，从而保障房地产企业利益相关者的合法利益。

(三)分析房地产开发的成本组成

确认开发成本在购置还没有开发的土地过程中，必须先和周边土地价格做一番详细的比较之后再开展相关的评估工作，将资金成本剔除后远远超出账面价值的可认同土地增值额，暂时作为调增存货与资本公积；对于没有入账但本应该入账的款项，应该通过合理预算或者估算的方法将其计入总账，并对还没有完成的配套工程进行估价预提，从而保证开发成本的真实性；除此之外，成本的预转必须满足收入和成本的配比原则。

三、结束语

房地产企业报表分析范文第14篇

关键词:房地产企业　财务管理　财务管理体系

房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

一、房地产企业财务管理的现状

，大部分房地产企业的财务管理还处于基本的核算的阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:

1、在会计核算方面，缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制，但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地进行管理，造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

二、构建房地产企业财务管理体系及其意义

针对上述房地产企业财务管理存在的问题，我认为要改善财务管理方法，提升财务管理水平，应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:

1、构建财务核算的体系平台，从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程，以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统，通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况，实现管理信息动态收集和深入分析，为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段，实现战略目标的有效分解和战略实施反馈，实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控，实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环，并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度，平衡各层管理者的权力与责任，明确规定各项业务的执行程序，提高管理的规范化与性，降低运营风险。5、完善资金管理系统，实现资金集中统一监控与管理，提高资金效率，降低资金风险，利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成，充分借助于信息化手段，提高财务管理的效率，进而完善内外部信息共享平台，实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合，形成有机的整体管理系统，最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变，使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现，提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案，使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制，能够有效降低企业运营风险。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容

(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧密结合，直接企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

(二)完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:

1、根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必须的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2、设置科目

首先，根据《会计制度》的要求，调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次，根据管理控制要求，科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象，保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中，根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目，细化成本对象，以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力。第三，会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3、统一会计核算程序和规则

各个会计主体的会计科目设置要保持统一，在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

(三)建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1、设立责任中心

管理房地产企业的责任中心，是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2、设计管理会计报告体系

房地产企业管理会计报告，需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告，可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次，每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

(四)建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1、全面预算模式

根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。

2、预算的编制与执行

房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。

3、预算的考核与分析

房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业母公司进行汇总和分析，召开月度分析会议并查找出现的及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

(五)完善资金管理系统完善

房地产企业报表分析范文第15篇

关键词:房地产;会计信息质量;新企业会计准则

随着房价的飞涨,我国房地产行业的会计核算问题也逐渐进入人们的视线。根据房地产行业的经营特点,其会计核算程序和方法等,与其他行业相比都具有明显的差异性。虽然2007年1月1日,我国开始正式实施新企业会计准则,但是从我国的会计准则和国家统一的企业会计制度在房地产企业中的实施状况来看,都存在许多不完善之处。2009年,我国重点检查32家房地产企业的会计信息质量,把对房地产企业会计的关注推到一个新的高潮。检查发现,会计信息失真非常严重,税款流失极其严重。在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实。因此,本文试图在前人的基础上,进一步分析和探讨我国房地产企业会计核算中的会计信息质量问题。

一、当前房地产企业会计信息质量存在的问题

(一)销售收入确认的问题

当前由于房地产开发产品价值较高,往往采用预售和分期付款销售的办法,从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则――收入》以四个原则作为收入确认标准,而在会计实务中,不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法:一是在签订预售合同后并收取预收房款确认收入;二是在签订预售合同后以合同金额确认收入;三是在房地产项目竣工验收后,发出了“入住通知书”并开具销售发票确认收入;四是在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。上述收入确认情况在房地产上市企业年报披露中有不同的会计处理注明,以往年度,都有数家房地产开发业务上市企业年报因当年房地产销售收入确认原则的问题,被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而企业与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移这一关键问题上,往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。其实,在确认销售收入实现时,不论是国际会计准则,还是美国公认会计原则都注重交易的实质,比如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上已经转移,为实现销售收入所必备的工作是否已经完成,是否具有收取现金的权利等事实。这里“为实现销售收入所必备的工作是否已经完成”代表着供需双方对已销售的产品不存在重大异议,也不存在为完成该销售而必需的后续工作等。

(二)业绩信息的问题

房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年,长则三四年,在项目筹建期大量资金投入开发过程,大量管理费用计入当期损益;由于部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这样看来,会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确,每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大,如果某房地产企业的大部份项目在建设期内,该年度的业绩只反映费用的投入,因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况,亦不能与其他同类企业比较,失去了可比性而项目竣工并出售后,大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以,用一般的企业业绩评价指标,如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况,并可能误导投资者。

(三)现金流量表的问题

根据新企业会计准则规定,企业现金流量表应以企业为编制主体。但是,房地产开发企业的现金流量与其他企业的现金流量具体明显的差异性。在现金流量方面,房地产开发企业的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的,但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的,即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出,开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长,其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。

(四)风险信息披露问题

房地产开发企业在开发过程中面临多种风险,包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种企业高风险性状况,要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。不过从目前我国的相关会计法规制度来看,关于房地产开发企业的风险信息披露问题可大体归纳为下列三点:一是证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法;二是证监会要求房地产开发企业在财务会计报告附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险;三是目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。但是,从目前我国上市企业披露的实际情况看,对质量保证金信息基本上未加披露。

二、提高房地产会计信息质量的对策

通过上述分析,要加快会计规范国际化进程,提高房地产会计信息质量,就要按照国际会计规范的构成构建我国会计准则的结构框架。

(一)完善房地产企业的会计规范体系

近年来,随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化,政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支,如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是,目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,使该企业的会计核算不规范和一致,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。比如我们在建立了收入确认一般标准的基础上,应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引,让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法。国际会计准则并没有对房地产开发企业收入确认有更深一步的指引,比如香港会计师公会在2005年1月亦推出会计准则指引第24号――房地产企业收入确认准则指引,目的在于统一房地产售楼收入的确认原则,在指引中指出完工百分比法并不适用于开发产品,因此在指引中规定房地产业的收入确认需按《企业会计准则――收入》四个原则外,项目主体完工,买方收到入伙纸后,房地产企业才可将预售款全部结转当年收入,该指引清楚指出了收入确认的基础,减少了企业间的不同理解。

(二)完善配套工程的会计核算准则指引

《房地产开发企业会计制度制度》曾对配套设施费用的预提及会计处理有比较明确的规定,但是现行国家统一的《企业会计准则》对配套设施成本核算的指引不足,不同房地产开发企业可能采取不同的成本核算手法,从而可能影响企业成本核算信息的质量及其可比性。以预提应由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用为例,如果某企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时预提了1亿元的配套设施费用,不仅在当期利润表中增加了开发产品成本1亿元,而且在当期资产负债表中增加负债1亿元,因此必将对企业当期财务状况产生重大影响。但是,该1亿元的配套设施预提费用只是企业的一笔尚未支付的未来费用。国际会计准则在2009年对一些准则条例进行了一系列的改进,旨在提高财务会计报表的真实性及加强会计信息的透明度,其中亦十分强调资产负债表应该正确反映企业的实际已发生的成本和可以准确计量的负债。

(三)完善房地产开发企业内部会计核算

现时许多企业缺乏健全、完善的内部核算制度。完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等,而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算,包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而,目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范,而无完善的内部会计核算,其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。

(四)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

一是在现行会计制度规定的利润表格式的基础上,增加“预提的公共配套设施费用”项目。该项目反映企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时所预提的应由商品房等开发产品负担的配套设施费用。二是披露企业的预售政策及情况。由于在项目未竣工前,预售收入不能结转,但预售情况亦能反映企业的经营情况,现时因为各企业的预售政策不同,不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大,如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。以上海为例,按目前上海有关预售政策规定的要求,商品房结构封顶或结构施工至2/3高,房地产开发企业方可申请预售许可证。而其他地方的有关规定往往与此不同。因此披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下,额外提供了具有可比性的资料。三是在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露。即以企业每一开发项目为基本单位,披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量,包括销售房地的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。以此提高其现金流量信息的有用性,以弥补利润表信息的不足。

总之,目前房地产企业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此我们应在现行的常规会计准则基础上,建立完善的房地产企业的会计规范体系,完善配套工程的会计核算准则指引,完善房地产开发企业内部会计核算,提高房地产开发企业信息披露中的信息含量。

参考文献:

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