房地产用户分析范文

房地产用户分析范文第1篇

关键词：房地产；市场分析软件；市场分析报告；作用；实践

1.关于房地产市场分析软件和房地产市场分析报告

为了更好的探讨房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中的作用与实践和让读者对房地产市场分析软件和房地产市场分析报告有一个深刻的认识，以下将分别对房地产市场分析软件和房地产市场分析报告作概要说明。

1.1房地产市场分析软件

当前市场上流行的房地产分析软件主要包含如下一些功能模块：专题地图分析模块、地块分析模块、宏观经济分析模块、区域市场分析模块以及市场分析报告生成模块，以下分别对房地产分析软件中的各功能模块进行介绍说明。

（1）专题地图分析模块

用户使用该模块可以实现楼盘各项指标（建筑面积、房屋数量、房屋价格等）的专题地图表示，其功能效果图如图1所示。

（2）地块分析模块

用户使用该模块可以利用房地产分析软件提供的各种选择工具和查询功能，查询地块附近的施工项目,并可以查看楼盘的详细情况，包括楼盘的基本信息、房屋户型和装修信息、周边配套设施信息以及对开发商的具体描述信息等。

（3）宏观经济分析模块

用户使用该模块可以对宏观经济的各项指标（楼盘投资额、楼盘竣工面积、空置面积）进行系统的统计和分析，而且该模块可以将用户选择的各项宏观经济指标以图表的形式展现给用户，其功能效果图如图2所示。

（4）区域市场分析模块

用户使用该模块可以对规定区域内楼盘的各项指标（楼盘户型套型、房屋的装修级别、楼盘建筑类型、楼盘的供给规模以及楼盘的销售状况）进行分析，并将分析结果以图表的形式呈现给用户，其功能效果图如图3所示。

（5）市场分析报告生成模块

用户使用市场分析报告生成模块可以根据房地产市场分析软件提供的各功能模块对房地产项目进行市场分析的各项结果自动生成市场分析报告电子文档，并以图文并茂的形式为用户呈现出市场分析的各项成果。

1.2房地产市场分析报告

为了使读者对房地产市场分析报告有一个全面的认识，以下将分别从房地产市场分析报告的概念、房地产市场分析报告的组成以及房地产市场分析报告的功能对房地产市场分析报告作概要说明。

（1）房地产市场分析报告的概念

顾名思义，所谓的房地产市场分析报告就是通过对房地产的市场信息进行全面的、系统的收集、分析、加工、整理之后生成的一种书面报告。

（2）房地产市场分析报告的组成

按照相关的规格要求说明，一份规范的房地产市场分析报告通常由以下五个部分组成：一是关于房地产市场现状的系统分析；二是为有效应对近期的市场风险所采取的主要的风险预防策略；三是当前房地产市场存在的主要问题以及问题成因分析；四是对房地产市场发展形势的科学判断和预测；五是结合房地产市场未来发展形式的预测结果提出下一步的政策和建议及相关问题的主要应对措施。

（3）房地产市场分析报告的功能

第一、一份科学全面的房地产市场分析报告通过对当前市场的状况作系统全面的总结和分析，可以科学的揭示房地产市场的内在规律以及市场的波动规律，有效预见房地产市场的未来发展趋势以及市场风险，进而达到降低房地产市场风险的目的。

第二、一份科学全面的房地产市场分析报告还可以为房地产市场的相关参与者提供市场动态信息、调整市场行为、把握市场发展机遇提供重要的参考依据。

2.房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中的作用

房地产市场分析软件作为一个能够对房地产市场的楼盘信息、建筑面积信息、楼盘交易信息等一系列市场因素数据的选择和统计分析，最终以图文并茂的形式为用户呈现房地产市场分析结果的集成化信息系统，房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中发挥着非常重要的作用。

2.1有效提高了房地产市场分析报告的科学性

房地产市场分析软件采用的是服务器/浏览器模式，用户可以通过客户端实现关于房地产市场信息有关数据的录入、导出和采集，通过这三种方式来有效实现房地产市场分析报告中所需要的各种信息数据的动态更新，同时该软件提供的错误信息纠错机制，充分保证了房地产市场分析报告中所需要的各种数据的真实性，进而可以有效提高房地产市场分析报告的科学性。

2.2有效提高了房地产市场分析报告的全面性

房地产市场分析软件作为一个集成化的信息系统，可以为全面的为房地产市场分析报告的编制提供其所需的包括楼盘土地信息、楼盘区域信息、楼盘交易信息、地块信息、专题地图、宏观经济信息等在内的各种信息，并能将这些信息通过科学的统计分析，最后以图表的形式为用户提供房地产市场分析报告的编制所需要的全部信息，从而有效提高了房地产市场分析报告的全面性。

2.3实现了生成房地产市场分析报告的智能化

为了更好的将房地产市场分析软件应用于房地产市场分析报告中，多数的房地产市场分析软件中都设计和提供了自动生成房地产市场分析报告的功能模块。这就实现了生成房地产市场分析报告的智能化，从而大大提高了房地产市场分析报告编制的效率，同时也有效避免了人为编制房地产市场分析报告中容易出现的各种错误，有效提高了房地产市场分析报告的精确度。

3.房地产市场分析软件应用于房地产市场分析报告中的实践方案

笔者认为为了更好的发挥房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中的各项职能，需要有一套科学的实践方案作支撑，以下就对房地产市场分析软件应用于房地产市场分析报告中的实践方案的具体操作流程作详细的说明。

第一、确定市场分析报告的研究目的。明确最终生成的房地产市场分析报告是为决策方案的选择服务，还是仅仅为一般的市场研究服务，是为解决某一具体的市场问题服务，还是为更好的发掘市场机会服务等。

第二、充分结合房地产市场分析软件所提供的各种功能模块来确定最后生成的市场分析报告所研究的范围以及所要解决的问题。

第三、根据房地产市场分析软件的数据处理方法，确定分析报告所需数据的类型与收集方法以及数据处理过程中数据分析方法的选择。

第四、通过房地产市场分析软件完成市场分析报告所需数据的收集、处理与分析。

第五、应用房地产市场分析软生成房地产市场分报告的功能模块来自动生成附有市场分析结论和建议的房地产市场分析报告。

结论：将房地产市场分析软件有效的应用于房地产市场分析报告中，可以有效提高房地产市场分析报告的科学性、全面性和精确度，进而可以更好的发挥房地产市场分析报告的各项职能，对进一步促进房地产事业的繁荣和发展具有非常重要的意义。

参考文献：

[1]马智亮.房地产开发项目市场分析信息管理系统[J].清华大学学报，2007(9).

房地产用户分析范文第2篇

摘 要 随着房地产业的飞速发展，房地产业的竞争压力也愈演愈烈。作为房地产的消费者客户就相应的成为很多企业关注的重点，房地产的客户价值研究尤为突出。更好的围绕房地产客户价值取向创造性地进行资源配置与整合，既要有好的产品，又要有优秀的服务，为消费者创造最大的附加值，成为未来房地产“客户价值”时代的方向。

关键词 房地产 客户价值 应用

一、房地产客户的价值分析

房地产客户价值定义为客户对房地产产品的评价，与消费者对产品满意的理解一样，是客户对产品服务的一种感知效用。而房地产客户感知价值的核心是客户所获得的感知利益，等于因获得和享用该产品或服务而付出的感知代价，如支付的价格或其他机会成本之间的权衡。房地产客户价值实现首先是对房地产产品的功能需要的满足以及小区周边配套设施的完善;其次是对小区的物业管理、教育消费等服务方面的价值判断分析;最后还有对房地产品的社会价值评估。学术界在以下三个方面基本达成共识：

（1）顾客价值实际上是顾客的感知价值，即顾客在感知利得与感知利失之间的权衡;

（2）顾客价值具有层次性、动态性和关系性;

（3）关系营销会为顾客创造出比单纯的交易营销更大的价值。房地产客户的价值参照以上的结论可以总结两个方面：

一方面房地产商将开发项目卖给客户除去成本而产生的价格差异的收益。这也是房地产商从客户获利的最快最直接的方式。也是房地产客户的基本价值。

另一方面因为房地产客户价值有层次性和关系性的特点，所以客户价值的附加值也不同。房地产客户一般分为刚需型、改善型和享受型。例如，改善型的客户不仅要有居住要求，一般会有高端的装修需求，电器软装的生活用品需求等等。这些都是会产生相关消费利益的潜在价值。房地产客户价值的关系性体现在客户买房之后周边环境设施的发展需求。我们要深入研究房地产客户价值，就要重点分析客户的价值所在，在完成基本的销售之后注重客户潜在价值的挖掘。

二、正确分析房地产客户价值的方法

不同的客户群体对房地产商品会有不同的需求价值，甚至这种需求价值会随着环境和时间的变化而变化。而作为房地产商品的开发商所能提供的价值应该是一种目的在于满足客户需求价值的计划供给量或潜在供给量，这就涉及到一个开发商的给予价值。给予价值是房地产开发商为客户创造的使用价值、服务价值、人员价值、形象价值等。客户决策价值的意义在于客户从产生购买房地产商品意向到最终决定购买的过程是一个比较耗费时间的动态的过程，这是因为房地产商品通常具有较高的经济价值。所以，客户在最终决定购买之前会花费大量的时间精力去获取商品信息来帮助自己进行决策，在这一过程中客户价值会越来越明晰。

三、客户价值的提升分析

如何满足房地产客户的需求，提高房地产客户的价值是必须解决的问题，下面就从产品的不同阶段进行应用分析。

（一）购房前期阶段

在此阶段，开发商规范施工监管，确保工程质量和安全。要使客户没有后顾之忧就应该从材料、施工、管理全面做好放心工程。尤其是楼盘的前期研发要做好户型设计、绿化环境规划和周边服务设施的完善。消费者通常需要花费大量的时间和精力去收集资料和信息，在此基础上形成购买决策。为了不增加客户收集信息的成本，增加房地产信息透明度，房地产企业的广告就要真实有效，给潜在消费者提供更多收集信息的便利，争取让他们变成实际购房者。

（二）购买阶段

第一，合理的价格组合。节约资源，减少工程成本。将成本降低意味着房地产客户可以享受到价格实惠。这样房地产商就可以获取正常利润的同时将产品价格压低。房地产客户会减少经济上的压力，相对的消费平衡，提升整体的满意度。在签订合同阶段，房地产企业应提供一个供客户与企业就购房合同条款交流的平台，即在正式签订合同前应做好购房合同条款的解释工作，同时对争议大的合同条款应及时与购房者沟通协商，做到让客户签得明白、放心。

（三）使用阶段

第一，提供专业快捷的交房服务。交房是业主进入使用阶段的第一个环节提供专业快捷的交房服务，主要包含以下几个方面：（1）提供相应的咨询服务，业主来收房时就可以通过咨询台领到收房流程等资料和咨询相关的收宜。（2）设置集中的交房手续办事点，并配备专门的工作人员为业主提供一对一的交房服务。（3）收费项目应合法明确，业主就可以省心省时地办理完所有的交房手续。

第二，提高物业服务水平。物业服务是房地产开发的延续和完善，也是提升客户价值的重要一环。提高房地产的服务水平。不管是前期的咨询接待还是售后的物业管理都要做到为客户着想，使客户满意。物业公司应该通过多种渠道收集信息，研究业主的真实需求，可以及时对业主所提出的意见和建议进行归纳和分析，挖掘业主的内在需求。这样的话，房地产客户才可能成为教育客户、休闲客户等。

房地产用户分析范文第3篇

【关键词】BIM（建筑信息模型）;建筑性能;商品房;差别化定价

1 引言

房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了巨大贡献。房地产价格问题不仅关系到国民经济的持续健康发展，更关系到人民的切身利益、社会的和谐稳定。随着国家调控政策的深入、市场供需的失衡，房地产市场正逐步由住房的卖方市场进入买方市场，住房价格处于理性回归的过程。房地产价格的理性回归，使得住房消费者更理性地看待商品房的使用价值。然而，传统的商品房定价方法很难衡量商品房使用价值的差异，即使采用竖向和水平差异调价也仅仅是出于营销的策略，并不能准确真实反映不同商品房的使用价值差异。

随着数理统计理论和计算机技术不断进步，关于定量分析方法的研究不断拓展。王珊珊等通过收集购房倾向因素的调查数据，运用AHP（层次分析方法）综合评价法得到竞争量化的房地产定价模型[1]。沈建荣和李晓义通过对昆明WH公司所在城市房地产市场基本特征的分析，在研究普通商品住宅价格影响因素的基础上，建立以线性回归模型和DEA模型为定价方法的价格测算方法[2]。Hoong Chor Chin and Kok Wai Foong等主要从商品住宅价格的内、外部影响因素入手进行定性、定量研究，应用Hedonic模型法对新加坡学校质量与住宅价格之间的关系进行了研究[3]。吴睿、王东等人对商品房定价存在的问题进行了分析，并提出采用Ecotect辅助商品房定价的构想，但没有进行辅助定价的深入研究[4]。商品房差别化定价尤其是基于建筑性能差异分析的差别化定价量化研究很少。

本文尝试通过运用BIM（Building Information Modeling）可持续（绿色）分析软件Ecotect Analysis 对小区商品房的建筑性能（采光、可视度、建筑能耗）进行详细分析，从而构建一种考虑多因素影响的合理房价的定价体系对每套房屋进行差别化定价。

2 商品房差别化定价思路

商品房定价是指房地产相关人员根据定价目标，按照房地产商品的理论价格构成或其他非价值影响因素，运用不同的定价方法，对房地产客观存在的价值所做出的分析、评价和判定。通常采用如下步骤：（1）总体均价确定。商品房总体均价确定可以采用成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法、可比楼盘加权定价法等方法。（2）推售策略确定。推售策略确定了每次计划推出的房源数量，进而计算分期、分栋房源的均价和实现整体均价。（3）每套房屋差别化定价。在确定了推售单位之后，按照推售单位房源的各种差异（位置、朝向、户型、景观、交通、噪声等），分别测算出每套房屋的评分，按照房屋评分系统，结合均价计算所有房屋的单独售价。

而在实际运作中，商品房的定价其实是基于对经济效益、投资回收的预测、投资方的主观意愿为主导而得到的价格。然而消费者更关注的并且能够直观体验到的只有户型、间距、层高、环境、地理位置而已，并且没有相应的参数做比较，同时对价格的影响只是凭借个人的主观反应。例如，相同的楼层，相同的朝向，也许因为附近建筑物遮挡的不同，景观就有差异，如果没有科学的计算数据，就无法做出客观的评价，自然也就无法做出价格的差异。因此利用科技手段，科学、客观、高效辅助商品房定价是很有必要的。

基于BIM技术的建筑性能辅助商品房差别化定价是应用BIM技术对影响建筑物价值的各性能指标参数进行详细分析，基于性能指标参数的差异为每个户型进行差别化定价。

3 基于BIM技术的建筑性能分析

BIM是以三维数字技术为基础，集成了建筑工程项目各种相关信息的工程数据模型，是对该工程项目相关信息的详尽表达，支持建筑工程全生命周期的集成管理是引领建筑业信息技术走向更高层次的一种新技术。BIM技术可使整个工程项目在设计、施工和运维等阶段都能够有效地实现建立资源计划、控制资金风险、节省能源、节约成本、降低污染和提高效率，从而实现绿色建筑的可持续发展。

目前BIM技术支持室外风环境模拟、自然采光模拟、室内自然通风模拟、小区热环境模拟、建筑环境噪声模拟等建筑性能分析。Ecotect作为BIM（建筑信息模型）中重要的一款建筑性能化模拟分析软件，包含了日照、热工、照明、声学、造价等五类分析功能，它具有友好的操作界面可以与BIM软件如Revit Architecture实现单项的无缝链接，提供精确的模拟分析结果以及将分析结果图示化等特点。因此本文选用Ecotect辅助建筑性能分析。

4基于建筑性能的商品房差别化定价 4.1 项目概况

本项目为某地高层住宅项目，该建筑地下两层，地上17层，建筑总高度为56.4米，总建筑面积14968.3平方米，结构体系为钢筋混凝土框架剪力墙结构。结构安全等级为2级，抗震设防烈度为6度。由于每层的户型图相同，所以本文选取第6层为标准层，在已知楼层均价的基础上对该层进行差别化定价。Ecotect三维模型及户型图如图1、图2所示。

图1 住宅楼Ecotect模型 图2 户型图

4.2 建筑性能的差异化分析

建筑项目的户型、采光、通风、能耗、噪声等性能指标对建筑产品的使用价值有直接影响，由于商品的价值决定价格，使得研究建筑性能各指标对商品房定价有很大的益处。但是由于缺少合适的技术手段，很难有足够时间和费用对上述各种性能指标进行多方案分析模拟，BIM 技术以其富含信息的多维建筑模型为上述建筑性能分析的普及应用提供了可能性。以下是对本建筑的采光、能耗、室内可视度等性能指标的分析。 4.2.1 采光分析

采光作为性能分析中的一项重要指标对户型的品质有很大的影响，舒适合理的光环境设计不仅可以缓解视疲劳、提高劳动生产率，而且还能大幅度减少用于照明的能耗。采光系数是评价自然采光质量的指标之一。采光系数即一个建筑物的有效采光面积与其地面积之比，采光系数愈大，则采光效果愈好。研究表明，采光系数介于2%-5%之间是最佳范围。

利用Ecotect对各户型采光系数进行计算分析，得到如图3所示的采光效果图。其中户型A和D的采光系数平均值是4.23%，户型B和C的采光系数平均值是2.47%，由于户型A和D的采光系数大于户型B和C的采光系数，所以户型A和D的采光效果较好。

图3 采光系数效果图

4.2.2 建筑能耗分析

建筑能耗是指维持建筑功能和建筑物在运行过程中所消耗的能量，其中采暖和空调能耗占据了40%～60%，因此模拟分析采暖与空调的能耗既是评价建筑设计质量的指标，也可以为开发商和购房者提供能耗数据展示其项目价值和优势。利用Ecotect模拟分析建筑整体和各个区域的逐月采暖空调能耗，各户型A、B、C、D的逐月空调能耗如图4，应用Excel图表分析模拟结果，得出每个户型一年的总能耗如图5所示。由于户型A、B、C、D的设计构造传热系数在标准极限以内符合节能标准要求，而且户型B和C的能耗要低于户型A和D的能耗，说明户型B和C更节能。

图4 逐月空调能耗 图5 总能耗

4.2.3 室内可视度分析

室内视野分析是指室内各点对于室外环境的可见程度。影响因素包括窗户的尺寸和位置、房间的形状布局以及建筑层高和吊顶做法等。室内视野对建筑使用者的主观舒适度感受影响很大，美国的LEED体系要求至少90%的室内主要使用空间可以通过外窗直接获得室内视野。

图6 室内可视度

各个户型的室内可视度如图6所示，其中A和D户型的可视面积是0.8平方米，B和C的可视面积是0.6平方米。从图中可以看出，户型A和D满足室内视野要求，而户型B和C的室内视野相对较差。 4.3 基于建筑性能的差别化定价策略 4.3.1 确定影响内部差价的主要因素

根据营销定价目标确定了商品房楼盘均价后，可基于建筑性能参数的差异进行差别化定价。由于户型、采光、通风、日照等是影响消费者购买决策的重要参考指标，所以本文将户型、采光、通风、建筑能耗、室内可视度作为影响价格的主要因素。 4.3.2 确定因素权重

采用问卷调查法，针对100个目标客户群调研分析，各因素权重通过打分的方式计算确定。用10分制，分5个等级（好：9-10分，较好：7-8分;一般：5-6分，较差：3-4分，差：1-2分）;各因素权重=各因素得分平均值×10÷100，目标客户群各因素权重统计表如图7所示。

图7 各因素权重统计表

4.3.3 各因素打分

根据各影响因素调整系数参考表和以上建筑性能分析的具体数值，得出各因素的调整系数如表1所示（其中总的调整系数=a1×b1+a2×b2+a3×b3+a4×b4+a5×b5+a6×b6（a代表因素系数，b代表权重）。

表1 各因素价格调整系数

户型A

户型B

户型C

户型D

权重（b）

户型系数（a1）

1.05

0.95

0.95

1.05

0.2

采光系数（a2）

1.26

0.74

0.74

1.26

0.4

能耗系数（a3）

0.83

1.17

1.17

0.83

0.04

通风系数（a4）

1.2

0.8

0.8

1.2

0.3

可视度系数（a5）

1.14

0.86

0.86

1.14

0.06

总的调整系数

1.1756

0.8244

0.8244

1.1756

1

4.3.4 价目表的形成

假设本层的楼层均价为4000元M平方米，最终的价目表如表2所示。

表2 价目表

调整系数

总价

户型A

1.1756

4702.4

户型B

0.8244

3297.6

户型C

0.8244

3297.6

户型D

1.1756

4702.4

5 结论与展望

基于BIM技术的商品房性能参数确定不同户型的差别化定价，有很多益处：利用BIM技术对商品房的建筑性能即采光、通风、室内可视度、建筑能耗等进行分析，为商品房定价提供科学的数据依据;通过对建成环境的模型进行分析，得出一些相关数据，通过数据的对比，来对商品房价格做出参照，这些数据能够直观的呈现给消费者商品房的优劣，消费者可以根据对商品房的要求有所不同，综合考虑购房的选取标准，并且可以使消费者对商品房的价格有更清晰的认识;科学合理的定价可促进商品房的销售，为开发商带来利益;通过引入实证，定性与定量分析相结合，为决策者提供依据。

反映商品房使用价值的因素众多，本文仅针对影响商品房使用价值的主要建筑建筑性能进行了差异分析，系统全面地进行商品房使用性能的影响因素分析尚需更多深入研究。

【参考文献】

[1] 王珊珊，于雯媛.基于AHP方法的竞争量化房地产定价模型[J].现代商贸工业，2011 （6）.

[2] 沈建荣，李晓义. 普通商品住宅定价方法研究――以昆明WH公司为例[D].云南：云南大学，2013.

[3] Hoong Chor Chin and Kok Wai Foong . In?uence of School Accessibility on Housing Values [J]. Urban Plann. Dev. 2006.132：120-129.

[4] 吴睿，王东.ECOTECT在商品房定价中的应用初探[J]， 中国市场，2011.3.

[5] 何波.BIM建筑性能分析应用价值探讨.土木建筑工程信息技术.2011年第3期63-67页.

房地产用户分析范文第4篇

关键词：住宅空置；电力数据；大数据分析；用电量；供电信息数据；供电企业 文献标识码：A

中图分类号：TM743 文章编号：1009-2374（2016）33-0191-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2016.33.094

根据欧美发达国家相关机构对长达30～40年多个房地产市场周期的研究表明，商品房的空置率合理区间为3%～10%，10%～20%为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。利用公司掌握的居民客户用电量数据，推断以户为单位的居民住宅的空置状况，可以为房地产市场空置住宅的研究提供借鉴，同时结合该区域电量和业扩报装数据，可为公司调整配电网建设和供电服务策略提供一定参考。

1 研究对象

截至2015年12月，已经建档立户并抄表核算电量的所有居民客户。

1.1 判断标准

空置房可能因各种原因偶尔通电造成用电量“非0”，为方便处理，将居民住宅空置的判断标准严格定义为居民客户月度用电量为0千瓦时。实际的居民住宅空置率可能比本文计算值高。

1.2 数据获取

提取2013年1月～2015年12月低压居民电量为0的客户数据935万余条；通过采集系统，采样获取29万余户低压智能电表2015年国庆节期间用电量数据；通过信息采集，获取房地产价格、交易等相关数据。

1.3 分析粒度

由于数据量大，受硬件资源配置和数据积累限制，此次分析挖掘区域、价格等信息仅以行政区域为基础进行计算，未能进一步细化至片区，颗粒度相对较大。

2 研究结果

2.1 月度趋势分析

根据月度低压居民0电量数据统计，2013年1月～2015年12月居民住房空置率趋势如图1所示。

从公司供区范围整体居民住宅空置率来看，近三年呈波浪式起伏趋势，每年二、三季度空置率明显上升，其中在2014年5、6月达到最高值19.35%；一、四季度空置率相对下降，在2015年2、3月达到最低值16.06%。

从乡村居民住宅空置率来看，近三年呈现整体微上升趋势，反映出农村居民外出比例逐年加大；同时每年2月空置率均为当年最低值，反映出春节期间外出农民工集中返乡，0度用户数集中减少。

从城镇居民住宅空置率来看，近三年以来，月度空置率整体呈小幅下降趋势，与国家经济下行、城市房地产市场逐渐萎缩致使房产交易活跃程度相对一致。

2.2 区域内分析

随着近几年发展，各类区域居民用电总量和增长速度各不一致，空置率呈不均匀分布，其中城镇地区土地供应有限，部分新增房地产开发转移至城郊等地区，致使部分居民空置率不断上升，例如一类主城区：

从图2可以看出，一类主城区的A等地空置率均超过20%。以A为例，随着近几年城市规划发展，一大批大型居民小区相继建成，原有乡村土地被用来进行住房开发和改造，造成住房供应较多空置率达到22.17%。

以XX（居民小区）为例，从2009年开工建设，随着小区1～4期陆续完工，用电户数逐渐增至3400余户。根据系统提取的2013年1月～2015年12月每户月度用电量共计43000多条数据，完成0电量居民比例统计如图3：

从趋势图形分析，XX随着用户的不断入住，2013～2015年0电量居民比例逐步下降，从最高的89.68%下降至29.35%。即使居民空置率大幅下降，但29.35%的数据仍远高于17.91%的平均数据。

相关建议：政府相关部门、房地产开发商可根据各地区居民住宅空置率和经济实力分布，因地制宜地采取价格优惠等房地产政策调控手段，进一步活跃房地产市场，促进房地产经济可持续发展。供电企业可针对各地区（小区）空置率不同的情况，按重要顺序做好可靠供电应对（恢复）方案，以最快、最大程度保证居民生活用电。

2.3 从房地产市场投资分析

通过投资、竣工房地产核心数据多维计算和分析，房产市场和投资关系密切，但空置率与之关联反映不明显。近三年居民住宅空置率逐年降低，但从房地产市场开发投资趋势来看，2013～2014年在经历连续的低速增长后，2015年缓慢回升，其中2015年投资金额同比下降5.9%；商品房竣工面积基本与投资金额走势基本一致，其中2014年最高达到353.4万平方米，2015年出现大幅下降，同比降低24.4%。总体来看，由于本报告空置率计算以供电居民用户为基础，已投资开发未形成居民用户供电关系的房产不在计算范围，因此空置率与房产市场投资关联反映不明显。

2.4 从居民用电量分析

从近三年居民住宅空置率和居民售电量占比来看：

2.4.1 一类主城区居民电量占比最高（57.78%），同时空置率为18.58%，高于市平均水平。说明一类主城区居民用电市场总量庞大，在空置率较高的基础上，其余在用居民电量仍占绝对多数，表现出居民住房“空置”与“在住”交织分布，客户用电排查情况复杂，服务压力较大，需重点关注。

2.4.2 二类农业大县居民住宅空置率为22.93%，全市最高水平。该类区域发展相对缓慢，居民电量占比11.42%。居民空置基本为农村外出务工造成，存在负荷因节日或农时而短时间大幅波动。因此该类地区农村居民的供电服务，尤其是重大节假日集中负荷增长需要重点关注。

2.4.3 三类经济综合区居民住宅空置率较低（14.57%），居民电量占比为30.8%，仅次于一类主城区，需持续关注空置率变化趋势。

3 相关结论及建议

3.1 分析结论

3.1.1 通过对近三年来低压居民0电量数据的分析，市居民住宅空置率17.91%，虽逐年呈下降趋势，但仍处于10%～20%的危险区间。

3.1.2 一类主城区、二类农业大县、三类综合经济区居民住宅空置率分别为18.58%、22.92%、14.57%，其中一、二类高空置率区域，由于地域、经济等因素影响，城镇和乡村呈现出明显相反的住房空置现状，两类区域房屋投资和持有风险较大。

3.1.3 不同空置原因可为公司供电服务资源的调拨和分配提供一定的参考。

3.1.4 节日期间居民用户用电规律一定程度会反映该户居民的出行习惯。

3.1.5 大数据分析中反映出的房屋空置率季节性变化，供电企业可针对性提前做好供电服务应用措施；根据房地产成交量价与空置率的变化趋势，政府相关部门可针对性实施房地产开发审批、价格指导、政策刺激等措施。

总体来看，公司低压居民客户用电量数据存在多种、多样深入挖掘的价值和潜力。

3.2 相关建议

3.2.1 当前公司都在基于大数据开展管理提升，建议公司开展数据特别是大数据应用计划编制，统筹整合相关应用需求，提高资源的利用效率，结合公司“互联网+”应用同步开展大数据挖掘的技术平台研究和搭建工作，更好地运用电力数据信息给公司和地方政府提供经营管理、投资决策等参考。

3.2.2 建议相关业务部门根据大数据挖掘分析的需要，做好相关业务信息系统功能和基础数据的维护，保障系统的有效支撑和数据质量真实、可靠。

3.2.3 建立高效常态化的地方政府单位（部门）联络机制，全面、及时、准确地获得地方经济、产业等相关数据，有效支撑公司大数据关联分析工作。

参考文献

房地产用户分析范文第5篇

关键词：房地产 关系营销 客户关系管理

一、房地产客户的需求特点

（一）差异性

由于不同客户在收入水平、年龄、生活习惯、文化程度和职业等存在差异，体现在对房地产商品的需求上自然形成了各式各样的兴趣和偏好，形成了客户对商品房需求的多样性，具体表现在对房地产产品的区位、户型、功能等的不同要求。因此房地产客户在做出消费决定时，有的客户格外关注价格因素，有的客户更多地看重户型，还有的客户则把周围环境看成首要因素。在购买目的上也存在差异，有的客户购房是为了居有定所，有的客户购房是为了投资置业，有的客户购房是为了周末度假、休闲等。

（二）层次性

根据马斯洛的需求层次理论，房地产客户的需求具有层次性，即生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我价值实现的需求。生理需求是指客户购房是为了居住，有一个安身之地。安全的需求要求让人住得安心，包括房屋无质量问题、小区保安系统等。社交需求要求居住地设有文化活动中心、健身中心、会所等公益设施，给住户提供满足人际交往的散步、会友的场所。尊重需求是指客户希望居住地能维护和提高自己的声誉、地位。

（三）延伸性

中国人在50年代只要求有一套公房来满足生存需要；80年代则要求“住得宽敞”；90年代后不仅要求“宽敞”，更要求享受生活，要求特色化来满足个人的生活偏好。房地产客户的需求是从低层次向高层次逐渐延伸和发展的，在低层次的需求得到满足之后，就会向更高层次的要求延伸。

二、中国房地产企业关系营销现状及存在的主要问题

（一）中国房地产企业关系营销现状

1.中国房地产企业已经意识到关系营销的重要性

房地产价值链涉及领域广，房地产企业必须与相关的个人、组织及内部员工建立和保持并发展良好关系，才能实现降低交易费用、分散风险，提高其市场竞争力。并且房地产企业在市场中的资源、人力、资本、信息等都可以很快被竞争对手复制。但是，良好的客户关系是竞争对手模仿不了的。房地产企业注重通过客户关怀，了解客户的需求，专注于建立长期的客户关系，增强客户的满意度和忠诚度，促使客户起到免费宣传的作用或回头购买更多的产品。

2.中国房地产企业已经建立相应部门

目前，国内很多房地产企业已经建立专门从事客户关系管理部门，选派业务能力强的人任该部门总经理，下设若干关系经理。总经理负责确定关系经理的职责、工作内容、行为规范和评价标准，考核工作绩效。关系经理负责一个或若干个主要客户，是客户所有信息的集中点，是协调企业各部门做好客户服务的沟通者。关系经理的职责包括制定长期和年度的客户关系营销计划，制定沟通策略，定期提交报告，落实企业向客户提供的各项利益，处理可能发生的问题，维持同客户的良好关系等。

3.有些房地产企业已经建立CRM

随着以客户为中心理念的深入人心，越来越多的房地产企业认识到客户的价值是持续的，客户是房地产的根本，谁掌握了客户，谁就掌握了市场，客户关系管理系统的应用显得尤为迫切。

（二）中国房地产企业关系营销存在的主要问题

1.房地产行业的信用危机对关系营销开展带来阻力

关系营销是建立在信用与承诺的基础之上的。在以往房地产市场繁荣的情况下，房地产企业容易忽视对客户的诚信建设，这主要体现在过度承诺上。过度承诺，客户的胃口吊得高高的，房地产企业也许得一时之利，但最终会由于承诺无法兑现而使客户的心理预期一落千丈，从而毁掉一个楼盘甚至一个企业。

在房地产市场中，房地产企业与客户在地位上不平等，在信息上不对称，前者往往以虚假广告、不规范合同、不真实价格出售、不兑现承诺等行为，欺骗客户，侵害客户权益，导致购房者入住纠纷频繁发生，这些都极大损害了房地产企业的形象。

2.房地产企业和消费者之间的矛盾尖锐

针对金融危机下的房地产市场，国家机关纷纷制定相应政策来扭转房地产颓势。然而，就房地产开发商和消费者之间的矛盾来看，并没有根本解决。就房地产开发商而言，其不愿降价的原因有：

第一，潜规则。那就是参考同区域、同档次楼盘定价，谁也不会轻易降价“离群”太大。

第二，难言之隐。房地产过热时期，开发商疯狂圈地，吸纳土地的价格过高，此时如若降价则蒙受巨额损失;如若不降又无法及时资金回笼，从而导致进退两难的局面。

3.只重视客户吸引而忽视客户保持

我国房地产企业将管理重心置于售前和售中，忽视售后服务的现象普遍，使得物业管理服务中存在的诸多问题得不到及时有效的解决，造成现有客户量流失。在繁荣的市场上，虽然可以在一周内失去100个客户，而同时又得到另外100个客户，销售业绩似乎没有受到任何影响，但是实际上争取这些新客户的成本显然要比保持老客户昂贵得多，从客户盈利性的角度考虑是非常不经济的。在低迷的市场状况下，按照“漏斗”原理的模式来经营的房地产企业，就会举步维艰。企业虽然拥有大量的优质客户资料，但由于缺乏对其潜在需求的分析和分类，利用率低造成资源浪费。

4.CRM应用过程中存在误区

第一，将业务系统如售楼系统、物业管理软件等与CRM系统混淆，用交易系统外加客户信息档案管理，来充当CRM。

第二，一线员工成了CRM系统客户信息收集和录入的被动工具，员工参与积极性不高，客户关系难以维系。

第三，客户关系管理理念所倡导的“客户全程跟踪”、“个性化服务”、“链式销售”、“一站式服务”、“主动营销”等理念，在CRM中不能得到具体体现。

第四，缺乏合理的客户关系管理制度。对客户的联系基本上是由销售人员独立负责，缺乏应有的客户管理计划和控制措施。销售人员通过传真、电话、e-mail或用户拜访等方式与客户进行联络后，获取的信息是分散的，未形成有效的管理，并且信息的零散性也会造成信息的丢失。销售人员对待客户的随意性较大，由于个人与客户不良的关系损害公司和客户间的关系的情况严重。

三、提高房地产企业关系营销水平的对策

（一）地方政府和房地产企业相配合来保障市场稳定

1.政府准确把握形势合理引导消费

作为房产市场直接调控的主体，政府应该继续加强对房产市场的监测分析，健全房地产市场监测体系，完善房地产市场监测分析和动态报告制度，加强对房地产市场的研究和判断，以便及时了解市场变化，准确把握当前形势和房产市场未来走势。认真制定、贯彻和落实国家宏观调控的各项政策，增强各项政策执行的灵活性和有效性。加强对一些资质高、信誉好的房地产企业的扶持力度，引导房地产企业积极应对市场变化，采取有效措施帮助房地产企业稳定发展。坚持正确的舆论导向，进一步规范房地产市场，稳定市场预期，引导居民理性消费。

2.房地企业积极应对市场变化提高市场竞争力

作为房地产市场的经营主体，房地产企业应紧紧抓住当前宏观调控的有利发展机遇，积极参与并且顺应政府的宏观调控政策，转变企业发展方式，调整企业发展战略。

在政府的引导下，积极应对宏观调控的新政策以及房产市场变化的新形势，合理调整住房供应结构和销售价格，主动参加部分廉租房以及经济适用房建设。注重提高产品质量、改进服务质量、提升品牌形象和降低企业成本，增强企业自身发展的可持续性。

（二）提高优质产品和服务是金融危机下活跃市场的关键

性价比已成为影响消费者购房决策的第一因素。在中国房地产市场竞争越来越激烈的今天，提高综合性价比实际上是房地产企业对住宅商品综合性价比把控能力的一场比拼，只追求短时轰动效应，而没有长久市场表现的做法将会越来越难以操作。只有合理地把控房地产商品的性能与价格关系，即提高住宅商品的综合性价比，才能掌握房地产商品畅销的钥匙，赢得广大顾客的心。

以前房地产业是粗放式开发，只要土地的地段好，价格根本不用愁。稀缺资源永远也不愁卖。而现在已经到了产品时代。从配套、绿化到物业服务、甚至门窗细节，消费者对房子的要求越来越“挑剔”。这时就是显示房地产企业水平的时候了。因此，房地产企业应该转变观念，做到精细化开发。

（三）提升客户关系层次，发掘客户潜在价值

1.全过程服务策略增加客户让渡价值

房地产投资，对消费者来讲是项相当大的投资，购买行为高度复杂。要想增加客户的让渡价值，首先认真研究房地产消费者的需要。消费者的生活经历、受教育程度、工作性质、家庭结构、个人审美情趣各不相同，要满足客户的需求对客户的了解和熟悉是首要前提。其次要算清楚消费者愿意为房地产商品付出的货币成本。消费者在购房时由于专业经验不足、信息不对称等原因，必然会面对一系列的风险:如户型结构是否适用、建筑质量是否优良、配套设施是否完善、从减少客户精力和时间成本的角度出发，房地产企业切实为消费者提供尽可能的购买方便。

2.加强售后物业管理创造品牌效应

随着房地产市场的成熟，客户逐渐理性，在购买房地产商品前就会关注售后服务的内容，然后选择合适自己的产品及环境。目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20%-30%，而且越来越多的房地产消费者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要择因素。有这样一个论断:“昨天购房是选地段、选价格、今天购房是选环境、选配套、明天购房就是选物业管理了”。如让消费者信赖的万科地产除了有成功的开发经验外，很大程度也归功于物业管理的品牌。良好的售后服务有助于创造出房地产的品牌效应，从而促进房地产商品销售的佳绩。

3.正确处理客户的投诉提高客户忠诚度

研究显示，一个满意的顾客会向三个人讲述买了件好产品，而不满意的顾客却会向十个人进行抱怨:如果抱怨能够得到迅速解决，95%提出抱怨的顾客还会买公司的产品。因此，有见识的房地产公司不会尽力躲开不满意的顾客，相反，他们尽力鼓励顾客提出抱怨，而后再尽力让不满意的顾客重新高兴起来。

4.完善CRM系统实现客户价值增值

房地产企业可以通过CRM系统对每一位现实客户和潜在客户的信息资料进行搜集、筛选、测试、整理与编集，建立客户资料卡、数据库。这些有助于企业掌握客户的需求特点和需求动态，有针对性地改善产品和服务，从而实现长期符合客户的需要，提高企业市场竞争力。

5.实施客户组织化管理发展现实客户

目前最实用的一种客户组织化形态是客户俱乐部。房地产企业成立客户俱乐部，其会员主要是企业的现实客户或潜在客户。俱乐部可为其会员提供各种特别服务，如：优先向会员提供新产品情报、优先把产品销售给会员客户、给会员客户一定的价格优惠。

参考文献：

[1]李凤珍.《宏观调控环境下房地产营销策略创新探析》.现代营销，2012.1

房地产用户分析范文第6篇

【关键词】品牌营销 房地产企业 经营策略

一、引言

当前，我国的各大房地产企业处于比较激烈的市场竞争中。企业若想做大做强，在竞争中获胜，就必须学习在困境中发展，赢得尽可能多的市场份额，这就对房地产企业的营销策略提出了新的挑战。如何构建适合于房地产企业现状和市场特点的营销策略，是从业者必须面对的一个问题。不少房地产商已经将视线转向品牌营销，通过建立市场认同度高的品牌，树立企业的形象，并在竞争中取得良好的成绩。所以，建立科学的品牌管理架构，实现企业的品牌营销模式，是房地产企业提升自己竞争实力的关键。品牌的建立是一个系统的过程，本文构建了基于品牌营销理念的房地产经营策略，对于房地产业的发展有着比较重要的意义。

二、基于品牌营销理念的房地产经营策略

房地产企业品牌的发展是一个长期的连续的过程，涉及到以下方面的策略。

（一）综合评估消费者需求

基于品牌营销的房地产经营策略，首先应该对消费者的具体需求有一个全面而准确的把握。需要调查的需求包括：客户购房的实际需求：房地产企业应该深入了解客户想要购买的房产的具体属性、客户购房的用途与目的、购房的方式以及购房的大致时间；客户所期待的购房价格。包括客户愿意支付的金额、客户在购买时希望付出的调查比较的精力和时间；客户购房是否方便：即客户打算以什么样的方式购买，并结合客户所期待的交易方式最大程度地帮助客户办理购买的手续；加强与客户的有效沟通：充分把握客户愿意以何种方式进行沟通，为后续的精确传播打下铺垫。因为房地产的交易需要在相关部门进行登记，所以房地产经营者也可在房地产管理局拿到目标购买者的一些简要资料，也能从小区物业得到目标购买者的一些详细信息。在掌握这些资料的基础上，通过结合对客户需求进行精准的市场调査与分析，并搜集房地产企业本身的客户资料，从而构建一个客户资源库。营销的核心问题便是对客户需求的把握，因此可以通过客户资料库分析与预测消费者的购买行为。

（二）对企业营销环境进行深入分析

对于房地产企业而言，其市场营销环境是客观的存在，并对其营销的效果起到决定性的作用。房地产企业市场营销环境可以分为两个类别，一是微观营销环境：包括设备材料供应商，指的是为企业提供各种材料设备的实体。包括消防器材、园林服务以及广告等。这些供应商若果发生了变化，将会对房地产企业的营销造成明显的影响，供应商的变故，会打乱房地产企业开发建设的周期与计划，使其难以树立良好的品牌形象。微观营销环境也包括房地产企业的同业竞争者。房地产企业在营销过程中，应该对自己的竞争者的优势与劣势进行深入的分析和判别，从而寻求自身的特色，进行差异化营销。微观营销环境还包括中介部门，例如房地产产品的销售商，以及一些房地产的营销服务机构等等。以上这些部门由于水准参差不齐，鱼龙混杂，一旦由于其操作失误导致房地产企业名誉受损，便会对其品牌的树立带来深入影响。二是宏观营销环境：首先包括人口环境，这是关系到房地产产品最终用户的重要数据信息，例如当地人口的数量、年龄分布以及消费水平等。宏观营销环境也包括当地的经济环境，指的是当地的实际购买力，储蓄与信贷情况，以及物业等服务的价格水平等。宏观营销环境还包括当地的自然环境，这是由于一旦发生了环境的变化，便会对房地产企业的营销带来或优或劣的影响。政治法律环境也是宏观环境的一部分，房地产企业的销售策略必须与政策和法律密切相关。在了解自身影响环境的基础上，房地产企业便可以通过进行SWOT分析，深入把握企业本身的优势、劣势、机遇、威胁，构建出品牌营销的战略步骤。

（三）建立鲜明的企业识别系统

企业的品牌物化为一个鲜明的形象，便形成了企业识别系统。企业识别系统是一个企业向外界和客户完整传达企业形象的载体。在此处应强调的是，企业识别系统并不是一个简单的企业标示，它必须是基于企业资源整合之后的一个协调性的符号化系统，企业识别系统建立之初，企业应充分客观地分析自身的优势和劣势，从而提炼出企业的发展方向和营销理念，在此基础上形成视觉标示的执行计划。并结合企业的发展方向，基于企业现有的特点与资源，找到自身在营销中的准确定位，并将这个定位以形象化的符号标识体现在CIS上。通过CIS的推广，渐渐使消费者完善对企业的看法，形成房地产企业的健康、向上的形象。

（四）构建科学的营销传播体系

企业在初步拥有自身品牌资产之后，便应将整合营销传播作为其发展方向。对品牌进行整合，指的是对组织运作模式的整合，同时也需要对传播工具进行整合，目前，我国有一定实力的房地产公司均能做到对传播工具的良好整合，不少公司已经能够熟练地引入广告、公关等见效快的传播工具。目前最关键的是如何为企业的品牌营销进行组织运作整合。在这一点上，房地产企业应从两个方面出发，首先是财务分析方面，企业通过结合自身的实力与客户需求，预先确定预期的销售目标以及利润目标，进而结合目标的数据确定成本，再获取所需的营销推广费用，结合客户的具体情况以及所处环境，选择传播工具并实现营销。其次是整合传播方面，其基本流程为，建立目标客户的资料信息库，结合目标客户的特征对房地产营销市场进行细分，通过与客户进行有效的沟通，获取客户的特征，并确定噩耗时的传播模式，运用媒体进行营销。

三、结束语

本文在当前房地产市场激烈竞争的背景下，提出了基于品牌营销的房地产企业经营策略。品牌营销的最终目的，是使房地产企业在消费者心中树立良好的企业形象，从而推动企业销售，壮大企业实力，实现企业自身的长远发展。因此，我国的房地产企业应该根据储备土地的现状与自身的实际情况，引入品牌营销的经营理念，将企业做大做强。

参考文献：

房地产用户分析范文第7篇

关键词：商品房；空置率；长沙；实证分析

一、前言

住房空置情况是各国政府、房地产企业和居民都非常关注的问题，它与竣工量、销售量、售价、租金等，构成衡量市场表现的主要指标。研究城市住房空置率对于规范并加强当地房地产业管理，防止房地产经济泡沫的产生，促进房地产业健康可持续发展，具有深刻的理论和现实意义。

“目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。”近日，国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示。随后，IMF驻中国代表在4月28日的研究报告中再度提及，“中国住房供应过剩遍及全国，在较小城市和中国东北部尤其明显。”

因此研究住房的空置率有重要意义，本文通过手机长沙市梅溪湖片区的住宅的情况进行分析，分析空置的原因，找出特点，并予以讨论。

二、计算模型与采集方案

（一）样本选取

调查对象为该片区内已经竣工且竣工时间不超过五年的居民住宅（包括别墅）。样本的空间位置尽量分布均匀，样本包括繁华地段与非繁华地段的住宅小区。

（二）调查方法

物业公司问卷调查。本次调查由于时间、精力以及其他方面条件的限制，采取典型抽样调查的方法进行，即在城区内符合调查条件的住宅小区，发调查问卷至各小区物业公司。

营销中心问卷调查。在符合调查条件的楼盘售楼营销中心通过现场访问工作人员获得部分相关数据。

购房者随机访谈。在符合调查条件住宅小区的购房者中随机进行访谈调查，调查内容包括工作地点，购房目的，未入住原因等。

（三）空置住宅界定方法

本次调查是针对已达交房条件但无人入住使用的住宅进行统计，由于调查条件的限制与住房情况的复杂性，导致空置房的准确界定存在难度，本调查报告暂将以下住宅认定为空置住宅：1、小区已交房楼栋中至今未售出的住宅。2、小区已交房楼栋中已售出但未办理收房手续的住宅。3、小区已交房楼栋中已办理收房手续但未入住使用的住宅。（未入住使用主要以累积用电量未超过300度为判定标准）。

其公式为：住宅空置率=（未售住宅套数+未收房住宅套数+收房未入住住宅套数）/住宅总套数*100%

本文将住房结构分为小户型、中户型、大户型、别墅四个类别，其中小户型指建筑面积不足90O的普通住宅，中户型指建筑面积为90-144O的普通住宅，大户型指建筑面积超过144O的普通住宅，别墅为独立的庄园式居所。

三、实证采集与分析

选取调研的长沙市梅溪湖片区房地产市场的空置量数据进行分析，详见图1。

图1长沙市梅溪湖片区空置房数据

梅溪湖片区住房空置率平均水平为5263%，远远大于全国平均水平。其中，空置率最高的为旭辉御府，为100%，最低为麓景裕园1062%。梅溪湖片区住房空置率相对于全国平均水平非常高，经过访谈调查和现场考察，我们发现，大多数楼盘的售出比例都比较高，平均售出比例近80%，但是很多人购买住宅后还没有入住，导致空置住房较多。

梅溪湖片区住房空置率相对于全国平均水平非常高，经过访谈调查和现场考察，我们发现，大多数楼盘的售出比例都比较高，平均售出比例近80%，但是很多人购买住宅后还没有入住，导致空置住房较多。

通过分析得出，导致梅溪湖入住率较高的原因有以下几点：

1、竣工时间不久。楼盘大多在近两年才开始开发，竣工或交房时间不久，一些户主还在装修或筹备装修款，没有入住，如，旭辉御府、金茂悦。

2、周边配套不成熟。梅溪湖附近交通不方便，周边设施不齐全，如购物区、银行、医院等都很少，地铁还没建好，生活很不方便。

3、购买学区房尚未入住。梅溪湖附近正在建设长郡中学分校，导致很多人购买学区房自用或出租，而学校还未建成，因此入住率不高。如，我们在调研和泓・梅溪四季楼盘时，不断有家长来营销中心看房并询问有关学区房的相关事宜，很明显，名校学区房已经成为梅溪湖片区一些楼盘的一大卖点。

4、购房作投资用。梅溪湖片区中一些楼盘距离长沙汽车西站较近，很多人投资购买相关楼盘，等待日后升值。如，我们在调研达美D6区时，连保安大叔都认为，很多人甚至一下子买下了一层楼，这也是导致达美D6区售房比例高，而空置率也较高的原因。

对不同户型进行比较，分析不同户型对空置率的影响，结果如图2所示。

图2不同户型空置房对比

按照结构分类后，得出小户型和中户型的空置率均高于梅溪湖平均空置率，分别为696%和6122%，大户型空置率较低，为3366%。

通过分析可得，小户型楼盘空置率最高的原因可能是由于小户型结构更难满足购房者的居住需求。大户型楼盘空置率相对较低，可能是因为大户型投资成本较高，短期难收益，因此购买大户型的户主更多的选择自住。且大户型开发的楼盘并不是很多。另外，售楼人员更倾向于想购房者推荐大户型的楼盘，以增加其收益，因此导致大户型空置率较低，而小户型空置率最高。

四、结论

空置率是反映房地产的供需矛盾的主要指标之一，利用这个指标研究房地产市场的供给和需求状况，必须要正确地把握空置率的内涵和外延，以及具体计算方法。由于房地产市场存在一定的失灵，市场自身对供求关系的调节不够灵敏，所以必须通过政府开发商以及金融机构等多方面的调节，配合市场机制，才能有效调节房地产市场供求关系，使二者在规模和结构上能够相匹配，提高住房资源利用效率，推动我国房地产市场的健康发展。（作者单位：湘潭大学商学院）

参考文献：

[1]贾海. 我国商品房空置率计算方法及合理区间研究[J]. 城市开发，2004，08：70-73.

房地产用户分析范文第8篇

[关键词]房地产；咨询市场；博弈思考

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711148

我国房地产咨询市场的发展，需要在房地产咨询市场实际发展中，制定完善的博弈发展制度，完善房地产咨询市场的发展体系，增强房地产咨询市场的发展效果。

1房地产咨询市场的博弈依据

在房地产咨询市场实际发展中，要想更好地应用博弈方式开展发展工作，需要房地产咨询市场根据房地产与我国经济发展情况的分析，全面了解相关信息，提升房地产咨询市场的发展效果。

第一，经济发展含义。经济发展就是国家的经济效益有所提升，房地产的经济发展受到人们的广泛关注，需要房地产咨询市场管理人员根据房地产咨询市场的实际发展情况，制定完善的经济发展制度，规范房地产咨询市场经济发展行为，进而提升房地产经济发展效率。同时，房地产经济发展需要相关管理人员根据其实际情况，促进房地产咨询行业的长远进步。

第二，对外贸易分析。对外贸易就是我国根据其他国家的要求，制定完善的对外贸易制度，向其他国家出口一些产品，同时，也会将其他国家的产品引进到国内，提升我国的经济效益。对于房地产咨询市场而言，也会存在对外贸易事项，相关管理人员必须要对其进行合理的分析。

第三，房地产与中国经济之间的关系。房地产行业在实际发展中，其与中国经济之间存在较为直接的联系。主要因为房地产价格的提升，可以有效抑制国家出现通货膨胀的现象。房地产价格受相关部门的管理与控制，需要政令调控房地产价格，但是，一旦房地产价格下降，将会导致我国出现通货膨胀的现象，难以提升其发展效率。

第四，房地产价格与通货膨胀之间的关系。房地产行业的发展，与通货膨胀之间产生直接联系，一旦房地产价格下降，就会出现通货膨胀的现象，但是，如果房地产价格过快上升，就会导致出现更加严重的通货膨胀现象。因此，房地产市场需求对房地产价格进行控制，保证可以减少其中存在的问题，提升房地产价格控制有效性。

第五，房地产失衡问题的分析。目前，房地产咨询市场经常会出现失衡问题，难以提升其有效性，甚至会威胁房地产咨询市场的长远进步。在国外“热钱”流入的情况下，会在我国兑换人民币，为了给予足够的人民币兑换，相关部门会印刷更多人民币，国际“热钱”在进入市场之后，会大量投资房地产市场，在房地产价格下降之后，会利用托市提升房地产价格，导致房地产价格出现严重提升的现象。

根据以上几点的分析，我国房地产咨询市场必须要制订完善的分析方案，减少房地产咨询市场中存在的问题，保证提升其发展效率，减少房地产咨询市场中的问题，全面了解以上几点工作。

2房地产咨询市场的博弈思考

近年来，我国房地产业中经常会出现拆迁户与开发商的暴力拆迁事件，开发商会与拆迁户之间的战争较多，成为了我国房地产经济发展中最难以解决的问题，但是，如何才能对开发商的暴力行为进行抑制性管理，成为了最为主要的问题。[1]

开发商在与拆迁户相互沟通的过程中，可以选择强硬沟通与温和沟通两种方式，而拆迁户与房地产开发商之间的矛盾已经成为最敏感的话题，如果房地产开发商采取强硬的沟通方式，就会导致拆迁户出现抗争的现象，难以提升其发展效率，或是拆迁户势力较为单薄，只能与开发商之间相互妥协，然后获得一定的补偿。假设开发商为拆迁户提供40万元的拆迁费用，如果拆迁户在与房地产开发商之间相互抗争，甚至出现了死亡的现象，房地产开发商就要赔偿给拆迁户200万元左右，这就会导致房地产开发商出现更大的经济损失，也会影响社会的和谐发展。如果房地产开发商可以利用温和的方式与拆迁户相互沟通，就可以与拆迁户之间相互协调，有效地与拆迁户之间相互定价，在拆迁户提出合理要求的时候，可以为其提供一些优惠政策，保证二者之间都可以更好地开展沟通工作。[2]

在房地产咨询市场实际发展中，拆迁户会调整自身的行椋在已经知道开发商会出现暴力拆迁行为的时候，拆迁户不会抗争，在房地产开发商与拆迁户沟通之前，如果房地产开发商知道拆迁户不会反抗，态度就会更加强硬，对于一些难以协调的拆迁户而言，房地产开发商就会给予一些优惠，采取息事宁人的措施开展协调工作，进而提升其发展效率。[3]

在房地产咨询市场实际发展的过程中，房地产开发商与拆迁户之间无论以哪种方式相互沟通，都会出现一些难以解决的问题，影响着房地产咨询市场的长远发展。因此，房地产开发商可以选择博弈方式与拆迁户相互沟通、协调，利用概率分析的措施控制房地产开发商的发展。假设房地产开发商在强硬与温和沟通的情况下，将强硬协调方式设置为p，将温和协调方式控制为1―p，拆迁户所选择的抗争与不抗争的概率设置为q与1―q，在下表中可以看出，拆迁户的收益会出现较大的波动。[4]

概率设置表11拆迁户11抗争q1不抗争（1―q）开发商1强硬（p）1（-200，-A）1（-40，40）1温和（1―p）1（20，-20）1（0，0）

在其实际发展的过程中，如果取变化率的正值，那么，就说明拆迁户知道开发商会采取强硬的沟通方式，其知道的概率在90%左右，那么，为了可以提升抗争的效力，达到自身预期的经济效益，拆迁户就会选择抗争。那么，在变化率呈现负值的情况下，就说明拆迁户有90%知道房地产开发商会采取强硬方式开展相关工作，然而，在抗争概率提升的时候，期望的损失也会越大，就会导致其出现委曲求全的现象。[5]

在开发商期望值出现变化的情况下，一旦开发商采取抗争的方式，当概率不超过40（A+20）的时候，房地产开发商采取暴力方式就可以达到自身的经济期望值，此时，房地产开发商就可以采取暴力方式开展相关工作。但是，在q>40/A+20的时候，其变化率就会达到负值的现象，这就表示开发商不可以采取暴力方式开展协调工作，一旦采取暴力方式，就会导致其经济期望值下降，那么，此时房地产开发商就可以采取温和方式开展沟通与协调工作，保证可以提升自身的房地产开发咨询效力。根据对此类情况等的分析，相关管理人员可以绘制下图作为标准。[6]

数据图

房地产开发商必须要根据下图所涉及的相关数据开展分析工作，保证可以提升其分析工作质量与有效性。在图中可以发现，双方在博弈的时候，会出现三个均衡点，此类均衡点的确定，有利于提升房地产开发商的分析效率。第一个均衡点就是（1，0），指的就是拆迁户在房地产开发商强硬拆迁的时候，拆迁户不会出现抗争的现象，房地产开发商必须要采取相应方式与拆迁户相互沟通协调，保证可以满足二者之间的需求，减少相互之间的损失，提升房地产开发商的发展效率。第二个均衡点就是（0，1），指的就是在拆迁户争取自身利益的时候，房地产开发商必须要采取温和方式开展协调工作，与拆迁户之间相互合作。第三个均衡点就是（1/9，40/A+20），在此期间，表明房地产开发商与拆迁户之间在博弈的过程中，对于对方所采取的方式存在较大猜疑，房地产开发商必须要减少其中存在的问题，均衡房地产开发商与拆迁户之间的关系，提升房地产开发商的发展质量。[7]

在图中可以看出，如果A≤20，一旦出现暴力现象发生悲剧，开发商的损失在10%左右，那么，开发商就会采取暴力方式开展拆迁工作。在此过程中，均衡点就会降低至相关标准，拆迁户难以正确地估计A值的大小，因此，很容易高估自身损失，导致出现一些难以解决的问题，甚至会影响着房地产咨询市场的长远发展。

为了避免出现拆迁悲剧，避免出现暴力现象，抑制开发商的暴力行为，最好的方式就是可以将开发商的暴力成本提升，制定完善的法律法规，为百姓的维权提供良好支持，同时，为了避免出现官员与房地产开发商勾结的现象，相关管理部门必须要无限放大拆迁成本，维护房地产市场的和谐性与有序性，保证可以提升房地产的发展效率。在此期间，最为良好的方式就是要均衡房地产与拆迁户之间的关系，房地产开发商必须要采取温和的拆迁措施与拆迁户之间相互协调，保证可以提升房地产咨询市场的发展质量。对于博弈方式的分析与应用，房地产开发商与拆迁户之间必须要根据自身权益需求的分析，借鉴西方发达国家的经验。例如：美国在1787年的时候，已经制定了明确的宪法，私人的财产较为神圣，是不可以侵犯的，因此，中国政府部门也要利用法制方式开展咨询活动，维护我国公民的私有财产，依法制止房地产暴力行为，对其进行严格的惩治，避免出现一些难以解决的问题。

房地产开发商的发展，炒房族会赚到较多的钱财，在这一情况下，投资价格与价值出现了相互背离的现象，套用房地产市场的钱财，在增值的情况下，房地产价格就会出现回值的现象，这也就促进了房地产市场的发展，导致房地产开发商更加重视房地产开发，出现更多的拆迁户与房地产开发商之间博弈的现象。

房地产开发商在我国市场20世纪发展的时候，一直都处于价格上涨的趋势，房地产开发商也没有赔钱的现象，在此情况下，房产在不断流动，在这种情况下，房地产开发商需要制定完善的管理制度，采取有效措施创新博弈措施，减少其中存在的问题，提升房地产开发商的发展效率。

我国政府部门要想更好地对房地产开发商行为进行规范，就要做好房地产流动性的限制工作，除了避免房地产行业绑架中国经济的问题外，还要科学限制房地产流动性，但是，如果房地产流动性减弱，其资产的流动性就会减弱，将会导致我国出现通货膨胀的现象，因此，政府部门与相关管理部门必须要合理控制房地产的资金流动情况，提升房地产的资金流动效率。在此期间，不可以出现价格上涨的现象，并且逐一限制房产流通情况，尤其是国外的“热钱”，不可以将其大量引入国内房地产市场中，避免出现影响其发展的问题。

如果此类博弈是外部市场获胜，那么中国房地产市场就会出现较为严重的损失，就像日本在20世纪90年代出现经济下滑的现象，由于将所有外资都撤走，导致房地产赖以生存的支柱坍塌，无法提升房地产的发展效率，货币迅速贬值，房地产价格也迅速下降，但是，在货币贬值的情况下，即使房地产价格再低，也会出现买不起房的现象。因此，相关管理部门必须要合理地对外资进行掌控，把握与外资之间的博弈情况，制定完善的博弈制度，在与外资博弈的情况下，做好与拆迁户之间的协调工作，提升房地产咨询市场的发展效率，增强房地产咨询市场的发展效果。

3结论

房地产咨询市场的发展，需要制定完善的博弈制度，减少其中存在的问题，提升房地产开发商的发展效率与发展质量，保证可以促进我国国民经济的稳步增长，优化房地产开发商的管理体系。

参考文献：

[1]郭丽霞顺应市场发展需求，创新开拓房地产咨询顾问业务[A].中国房地产估价师与房地产经纪人学会2012年年会论文集[C].2012：252-255

[2]宋星慧，卢义容市场变革与房地产估价机构的未来[A].中国房地产估价师与房地产经纪人学会2012年年会论文集[C].2012：9-18

[3]杨丽艳，李华勇，肖林芳，等房地产估价行业咨询业务发展方向探讨[A].中国房地产估价师与房地产经纪人学会2013年年会论文集[C].2013：354-357

[4]田乙强房地产咨询市场博弈分析[D].哈尔滨：东北林业大学，2015

[5]张兆京××房地产公司营销定位研究[D].北京：中人民大学，2012

房地产用户分析范文第9篇

【摘要】

本文阐述了银行房屋抵押贷款在实际贷款抵押过程中出现的各种各样的问题，并且提出了相应的解决方案及建议。

【关键词】

贷款抵押；常见问题；解决办法

房地产市场既关系到民生，也关系到宏观经济的稳定，是一个持续受到广泛关注的敏感问题。房地产因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。

在市场营销过程中，不是任意的资产都可用于贷款抵押，应选择权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的资产用于抵押，且优先选择变现能力强的资产，于是在实际贷款抵押过程中就出现了各种各样的问题，常见的有以下几类：

一、物权法第一百八十四条

下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

上述所列财产中常见的不能实现抵押权的是集体土地使用权的房产和被依法查封的房产。对于集体土地使用权的房产可以采取通过担保公司担保的方式来保障；对于被依法查封的房产可依法解除查封手续后在办理抵押登记手续。对于这类问题的防范办法是在办理贷款申请时要求客户提供房产档案记录证明。

二、《房屋登记办法》（建设部令第168号）第三十二条

发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：

（一）买卖；

（二）互换；

（三）赠与；

（四）继承、受遗赠；

（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；

（六）以房屋出资入股；

（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；

（八）法律、法规规定的其他情形。

上述情形即所谓的房产析产，是指根据相关协议、法律原则和一定的标准，将共有房产这一财产分割，而分属各所有人所有的行为。常见的有离婚析产登记和继承登记。顾名思义，离婚析产是夫妻双方因离婚，彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。离婚时，夫妻双方对财产进行分割，分割仅限于婚姻存续期间的共同财产，始于婚前个人财产不能用于分割。析产登记是一种常见的房屋登记种类，主要适用于离婚析产，与继承登记及赠与登记有一定的区别。继承登记也是很常见的。所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。这两种房产析产经常在办理抵押登记时发生，客户就需要先明确其完全所有权后方可办理抵押登记。由于客户经理在办理贷款申请的初期，调查不够全面细致，导致后期抵押登记手续无法顺利办理。这类问题在调查阶段详细调查还是能够发现的。发现后，先去进行析产登记再办理贷款就会为客户减少后续的麻烦，也方便客户估算贷款所需时间。另外赠与登记是不能办理个人再交易住房贷款的，因为房产的取得来源是赠与而非再交易。

三、中华人民共和国婚姻法（新）第十八条

有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

在贷款过程中，用婚前一方房产抵押的客户越来越多，而按照新婚姻法规定应按属于一方房产来办理抵押登记，可在银行贷款手续办理时大多都是按照夫妻双方共有财产来办理的。由于办理抵押登记手续时，是按照房屋购买时间和结婚登记时间来判断是否为婚前一方财产的，客户经理在贷款调查期间仅凭客户口述是无法判断出是否为婚前房产的。对于这一类问题，最好的解决办法是要求客户提供房产档案的调档记录证明。根据此证明再来为客户调整贷款方案。调档记录证明同样适用于离婚析产登记和继承登记，因为是否为夫妻共有财产和需继承房产都是要从房屋购买时间这一时点来掐算的。

四、婚姻状况不匹配

（一）有些客户申请银行贷款时已经结婚，并向银行提供了身份证、户口、结婚证，但户口并未更改，任然显示未婚，而银行一般是专人办理抵押登记手续，并不了解客户婚姻状况，在办理抵押登记时只需向登记部门提供身份证、户口即可，有些客户就钻这个漏洞，只是一个人前去办理抵押登记，容易在形成不良贷款时产生权属纠纷。

（二）在办理抵押时常出现问题的还有离异人士。客户在申请银行贷款时需提交身份证、户口、离婚证、离异未再婚证明等证明材料即可，户口簿婚姻状况栏不需更改。而在办理抵押登记时不需提供离异未再婚证明，由于户口并未更改，仍然显示已婚，和实际情况不匹配，故常常办理不成功。针对上述问题最好的解决办法就是让客户提供的材料证明和实际情况保持一致，提供完整连续的婚姻证明记录。由于我国的民政部门并不是全国联网的，有些客户户口发生变动，就钻这个漏洞，提供的仅是一段时期内的婚姻记录证明，还有的客户婚史较多，其间房产权属不明确，故必须提供连续的婚姻记录证明。

贷款过程中常出现的这些问题，归根结底还是人的问题。客户经理在贷款申请、调查过程中如果及时发现并告知正确做法，此笔贷款就会一路畅通。鉴于此，我认为还应该从各个方面加大对客户经理的管理力度。

（一）客户经理必须坚持双人实地原则，实地查看拟抵押资产，核实资产是否权属清晰。

（二）杜绝虚假证件、坚持看原件，防止小贷公司的弄虚作假。

（三）杜绝虚假抵押登记，防止登记人员的内外勾结，促进房屋抵押贷款业务健康发展。

（四）加强房产登记、法律法规方面的培训，提升客户经理专业能力和法律意识。

（五）增强风险识别能力，对风险事件进行认真分析，形成典型案例，归纳先进的做法与管理经验。

（六）开展职业道德教育、法制和案例警示教育，培养员工诚实守信的职业操守，筑牢员工拒腐防变的思想道德防线。

参考文献：

［1］《房屋登记办法》（建设部令第168号）

房地产用户分析范文第10篇

关键词：3S，房产测绘，控制测量，房产图

中图分类号：P221文献标识码： A

随着科学技术日新月异的发展以及城市建设步伐的加快，对房产测绘资料的覆盖范围与准确性也提出了进一步的要求。现有的房产测绘资料的不规范、不完整以及传统的地籍管理模式已相对落后。所有这些都迫切需要采用新的技术和管理手段来管理房产测绘及交易，做好房产权属登记发证工作。

而近年来GPS-RTK、RS与GIS技术的迅速发展，采用高新技术手段提供的信息获取、处理与分析和利用手段，在房产测绘中得到日益广泛的应用[1]。笔者根据自己多年从事房产交易的相关工作经验，对基于3S的房产测绘方法与流程进行了分析探讨，在现阶段具有一定的理论与实际意义。

1 3S技术概述

“3S” 是目前对地观测系统中空间信息获取、存贮管理、更新、分析和应用的三大支撑技术。“3S”的结合应用，取长补短，是一个自然的发展趋势，三者之间的相互作用形成了“一个大脑，两只眼睛” 的框架，即RS和GPS向GIS提供或更新区域信息以及空间定位，GIS则是综合处理与分析多源时空数据的

理想平台，并且反过来指导RS和GPS数据采集，它们是一个整体[2]。

3S技术的结合根据实际需要而定，具体有以下三种结合方式：

(1) GIS与GPS的结合

利用GIS中的电子地图和全球定位系统接收机的实时差分定位技术，组成全球定位系统+地理信息系统的各种电子导航系统，用于城镇地籍调查、农村宅基地测绘、交通、警车定位，车船自动驾驶等。

(2) GIS和RS的结合

对于各种GIS，RS是重要的信息源和数据更新的重要手段，同时GIS可以提供RS图象处理所需的一些辅助数据，以提高RS图象的信息量和分辨率，从而提高RS图象处理和解译的精度。

(3) GPS、RS与GIS技术的整体结合

集GPS、RS与GIS技术的功能于一体，构成高度自动化、实时化和智能化的GIS系统，是城镇地籍调查、农村宅基地测绘等空间信息适时采集、处理、更新及动态地理过程的现势性分析与提供决策辅助信息的有力手段[3]。

2 房产测绘依据与精度

2.1 测产测绘依据

1)《中华人民共和国测绘法》

2)《中华人民共和国城市房地产管理法》

3)《中华人民共和国城市规划法》

4)《四川省测绘管理条例》

5)《房产测绘管理办法》

6) GB/T 17986.1-2000《房产测量规范》第1单元：房产测量规定

7) GB/T 17986.2-2000《房产测量规范》第2单元：房产图图式

8) 关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(建住房[2002]74号)

9) 转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的通知(川建厅房[2002]104号)

2.2 精度要求

房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1计算的结果。

表1 房产面积的精度要求 （S为房产面积, m2）

3 房产测绘流程图

基于3S技术的房产测绘流程图，如图1所示：

图1 基于3S技术的房产测绘流程图

4 3S技术房产测绘

4.1 平面控制测量

（1）、房产平面控制网点的布设原则

房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按现行《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）的规定和要求进行比较和分析，凡符合要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到要求的控制网点，也应尽量利用其点位，并对有关点进行联测。

（2）、房产平面控制点的内容

房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。

（3）、 房产平面控制点的密度

建筑物密集区的控制点平均间距100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距200m左右。

（4）、房产平面控制测量的方法

房产平面控制测量可选用：三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法。

（5）、主要技术指标

房产平面控制测量的各主要技术指标按现行《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）的规定执行。

4.2房产图绘制

房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为：房产分幅平面图(简称分幅图)、房产分丘平面图(简称分丘图) 、房屋座落分布示意图（简称座落图）、房产分层平面图（简称分层图）和房产分户平面图(简称分户图)，本文主要介绍分层图与分户图的绘制方法。

（1）、分层图的绘制

1) 分层图应标注比例尺，一栋房屋的各层平面图宜采用同一个比例尺，并标注指北方向。

2) 各层图形应注明第x层或地下室、夹层、平台层等层次名称；夹层须注明第x层的夹层。

3) 房屋的阳台、外走道、室外楼梯等，其线条粗细、虚实都应按《房产测量规范》要求绘制在各分层图上。

4) 一般从下至上绘制房屋的一层到顶层的分层图。如果一张不够，可用多张绘制，然后一起装订。如果有几层的形状大小及数据完全相同，可只绘低层图形，并注明“x―x层”。

（2）、分户图的绘制

1) 分户图是在分层图的基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示该套房屋的平面尺寸及周围关系，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。

2) 以户为单位绘制分户图 (当第i至n各层分户户形完全相同时，第i+1至n各层分户图以第i层代替，并在第i层后简注(第i+1至n层同)(i=1、2、3…n)。

3) 跃层、复式房屋的分户图应在同一张图纸上绘制。

4) 房屋内有层高低于2.20m的部位，应以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记“h

4.3 建筑面积计算

能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件：

1) 应具有上盖。

2) 应有围护物。

3) 结构牢固，属永久性的建筑物。

4) 层高在2.20m以上(含2.20m)。

5) 可作为人们生产或生活的场所。

（1）、计算全部建筑面积的范围(部分)

1) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

3) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

（2）、 计算一半建筑面积的范围(部分)

1) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。

2) 未封闭的阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园等，不论其是否有柱，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。

3) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

5 小 结

本文将3S技术相结合的新技术、新方法应用于房产测绘工作中，是信息化社会发展的一个必然结果，随着科技日新月异的发展，基于3S技术房产测绘技术将会变得日益重要。

参考文献

[1] 李德仁，论RS，GPS与GIS集成的定义、理论与关键技术[J] ．遥感学报，1997，1(1)：64―68

[2] 薛长生，盛乐山．综合利用3S技术辅助开展土地开发整理规划的研究，

房地产用户分析范文第11篇

关键词:客户满意房地产客户关系管理

作为一种提升企业竞争力的工具,客户关系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已经引起了房地产业界的极大关注,并且在一些知名的房地产公司得到了应用。但是,目前还有很多人对于房地产开发企业需要实施CRM持反对态度。这些人之所以持有这种观点,主要是因为他们没有正确认识到房地产开发企业客户满意的意义。因此,正确认识房地产客户满意的构成要素和意义对于房地产业成功引入客户关系管理,有着重要作用。

客户满意的概念

“满意”是一个心理学术语,是指人的一种肯定性的心理状态。这种状态是由于外界的某种刺激使人的某种需求或期望得到满足及“合意”(即符合人的本意),从而使人感到某种“快意”(即心理上的愉悦)。满意的前提是外界的这种刺激,包括物质、精神及二者结合的刺激。因此,市场营销学大师菲利普•科特勒(PhilipKotler)给客户满意下了一个定义:“客户满意是指一个人通过对一个产品的可感知的效果(或结果)与他的期望值相比较后形成的感觉状态,是可感知的效果和期望值之间的差异函数。”

客户满意与否是一种心理评价的过程,它具有以下特征:

主观性。客户满意与否并不是由企业的产品和服务水平所唯一决定的。它在很大程度上受客户主观因素的影响。客户的需求、期望、性格、好恶、情绪、经济地位、教育程度等因素对客户的满意程度都有着重要影响。

不稳定性。客户满意与否不是一成不变的,而是随着社会经济和文化的发展及个人消费水平、鉴赏能力的提高而不断变化。昨天令客户十分满意的产品,在明天可能成为客户抱怨的对象。所以,企业不能沉醉于现有的较高的客户满意度水平,应该居安思危,不断地改进产品和服务,持续地提高客户满意度,这样才能在竞争中占据并保持不败之地。

多层次性。客户满意是客户对企业提供的产品和服务的心理评价,这种评价是多层次的而不是单一指标的。客户满意从横向上包括理念满意、行为满意、视听满意、产品满意和服务满意;从纵向上包括物质层满意、精神层满意和社会层满意等三个逐渐递进的层次。因此,实施客户满意战略应该注意到各个层面,努力实现客户的全面满意。

客户满意的构成要素

由于“客户满意学”刚刚兴起不久,而且东西方文化存在着明显的差异。因此,有关客户满意构成要素的理论,学术界还没有形成一致的看法。日本产能大学的持本志行教授提出了客户满意的构成要素。持本志行提出的构成要素是从实体项目进行分析,有所侧重也就有所忽略,但总体上不失为一种优秀的分析方法。本文借鉴这种方法,对房地产客户满意构成要素做出分析(如图1所示)。

与房地产有关的项目。包括房价,楼盘的评价绩点。楼盘的评价绩点包括户型、装修、地段、规划设计、物业管理等因素。这些内容是房地产品固有的品质特性。它们构成了房地产品的核心质量,是影响客户满意的首要因素。

与印象有关的项目。包括客户对房地产开发企业经营状况的评价,对房地产品的评价,对企业形象的评价。客户根据宣传媒体、亲友同事了解到的信息,再结合自己与房地产开发企业接触的亲身体验,会对房地产开发企业做出评价,形成一种印象。这种印象的好坏,一方面受到客户主观因素的影响,例如,由于每个客户的需求和偏好不同,他们会对同一企业的房地产品做出不同的评价;另一方面,还受到客户接触到的外界信息的客观性、全面性的影响,虚假的、片面的外界信息会使客户对房地产开发企业做出不正确的评价。

与服务有关的项目。这里主要是指在营销和销售过程(从客户同房地产开发企业第一次接触,到签订认购合同)、房产的使用过程中,企业对客户提供的服务以及为增进客户关系所设计的各项活动。

房地产客户满意营销

客户满意的意义

满意的客户通过持续的重复购买、新客户的推荐,能够给企业带来收益。这是众多企业追求客户满意的原因。对于房地产开发企业来说,客户满意的意义也在这两个方面得以体现。如图2所示,客户从购买到满意,再从满意到忠诚,最后向自己的亲朋好友传播口碑,这个过程会给房地产开发企业带来丰厚的利润。

重复购买的产生。对于购房客户来说,很多客户已经开始二次置业,甚至三次置业,房地产开发企业完全有机会再次向他们推销房产。对于租赁客户而言,他们购买的是房地产在一定时期内的使用权。房地产的使用权这种商品的购买和消费是一个持续的过程,客户与房地产开发企业之间存在一种长期的契约关系。获得客户的满意就意味着这种契约关系的延续,也可以说是重复购买的发生。企业因此而获得收益。

客户推荐的产生。不管客户是否有二次置业的可能,房地产开发企业都可以从他们身上发掘销售机会。因为房地产的价值巨大,对客户来说购买的风险比较大,在购买之前他们会进行多方面的咨询和多次选择,而朋友或同事的购买经历则是一个重要的参考信息。所以说,一个满意的客户会起到很好的宣传效果,他们对周围的人的影响作用远比广告、售楼书、样板房要大,并且不需要花钱。

此外,由于不满的客户会向熟人述说他们的购买经历,因而给企业带来负面的影响。这种现象在房地产业中的影响作用要大于其它行业:一旦有一位客户不满,企业失去的不仅是他一个人,而有可能是这个客户周围的所有人。因此,房地产开发企业的客户满意是十分重要的。

客户满意增长模型

实施客户关系管理的房地产开发企业实质上是进行了一项重要变革——增加了为企业提供在以降低客户不满和增加客户满意为目的而进行的客户满意度测量活动中所得的信息的流程,从而构建起客户满意增长的模型,如图3所示。为了使客户满意度增加,企业应该首先收集到关于客户需求、期望和习惯的信息。这些信息来源有:市场分析的结果;通过对客户进行调查、与客户会谈以及对特定客户群体的关注而了解到的客户的需求和令客户满意的信息;来自于服务失败报告或客户抱怨整理资料的客户不满意信息。其次,应该根据这些信息开发房地产品,这一点可以借助质量功能展开(QualityFunctionDeployment,QFD)来实现。第三,应该对客户抱怨和服务失败报告中的问题提出解决方案,改进产品和服务。

参考文献:

房地产用户分析范文第12篇

关键词：客户满意 房地产 客户关系管理

作为一种提升企业竞争力的工具，客户关系管理（Customer Relationship Management, CRM）已经引起了房地产业界的极大关注，并且在一些知名的房地产公司得到了应用。但是，目前还有很多人对于房地产开发企业需要实施CRM持反对态度。这些人之所以持有这种观点，主要是因为他们没有正确认识到房地产开发企业客户满意的意义。因此，正确认识房地产客户满意的构成要素和意义对于房地产业成功引入客户关系管理，有着重要作用。

客户满意的概念

“满意”是一个心理学术语，是指人的一种肯定性的心理状态。这种状态是由于外界的某种刺激使人的某种需求或期望得到满足及“合意”（即符合人的本意），从而使人感到某种“快意”（即心理上的愉悦）。满意的前提是外界的这种刺激，包括物质、精神及二者结合的刺激。因此，市场营销学大师菲利普•科特勒（Philip Kotler）给客户满意下了一个定义：“客户满意是指一个人通过对一个产品的可感知的效果（或结果）与他的期望值相比较后形成的感觉状态，是可感知的效果和期望值之间的差异函数。”

客户满意与否是一种心理评价的过程，它具有以下特征：

主观性。客户满意与否并不是由企业的产品和服务水平所唯一决定的。它在很大程度上受客户主观因素的影响。客户的需求、期望、性格、好恶、情绪、经济地位、教育程度等因素对客户的满意程度都有着重要影响。

不稳定性。客户满意与否不是一成不变的，而是随着社会经济和文化的发展及个人消费水平、鉴赏能力的提高而不断变化。昨天令客户十分满意的产品，在明天可能成为客户抱怨的对象。所以，企业不能沉醉于现有的较高的客户满意度水平，应该居安思危，不断地改进产品和服务，持续地提高客户满意度，这样才能在竞争中占据并保持不败之地。

多层次性。客户满意是客户对企业提供的产品和服务的心理评价，这种评价是多层次的而不是单一指标的。客户满意从横向上包括理念满意、行为满意、视听满意、产品满意和服务满意；从纵向上包括物质层满意、精神层满意和社会层满意等三个逐渐递进的层次。因此，实施客户满意战略应该注意到各个层面，努力实现客户的全面满意。

客户满意的构成要素

由于“客户满意学”刚刚兴起不久，而且东西方文化存在着明显的差异。因此，有关客户满意构成要素的理论，学术界还没有形成一致的看法。日本产能大学的持本志行教授提出了客户满意的构成要素。持本志行提出的构成要素是从实体项目进行分析，有所侧重也就有所忽略，但总体上不失为一种优秀的分析方法。本文借鉴这种方法，对房地产客户满意构成要素做出分析（如图1所示）。

与房地产有关的项目。包括房价，楼盘的评价绩点。楼盘的评价绩点包括户型、装修、地段、规划设计、物业管理等因素。这些内容是房地产品固有的品质特性。它们构成了房地产品的核心质量，是影响客户满意的首要因素。

与印象有关的项目。包括客户对房地产开发企业经营状况的评价，对房地产品的评价，对企业形象的评价。客户根据宣传媒体、亲友同事了解到的信息，再结合自己与房地产开发企业接触的亲身体验，会对房地产开发企业做出评价，形成一种印象。这种印象的好坏，一方面受到客户主观因素的影响，例如，由于每个客户的需求和偏好不同，他们会对同一企业的房地产品做出不同的评价；另一方面，还受到客户接触到的外界信息的客观性、全面性的影响，虚假的、片面的外界信息会使客户对房地产开发企业做出不正确的评价。

与服务有关的项目。这里主要是指在营销和销售过程（从客户同房地产开发企业第一次接触，到签订认购合同）、房产的使用过程中，企业对客户提供的服务以及为增进客户关系所设计的各项活动。

客户满意的意义

满意的客户通过持续的重复购买、新客户的推荐，能够给企业带来收益。这是众多企业追求客户满意的原因。对于房地产开发企业来说，客户满意的意义也在这两个方面得以体现。如图2所示，客户从购买到满意，再从满意到忠诚，最后向自己的亲朋好友传播口碑，这个过程会给房地产开发企业带来丰厚的利润。

重复购买的产生。对于购房客户来说，很多客户已经开始二次置业，甚至三次置业，房地产开发企业完全有机会再次向他们推销房产。对于租赁客户而言，他们购买的是房地产在一定时期内的使用权。房地产的使用权这种商品的购买和消费是一个持续的过程，客户与房地产开发企业之间存在一种长期的契约关系。获得客户的满意就意味着这种契约关系的延续，也可以说是重复购买的发生。企业因此而获得收益。

客户推荐的产生。不管客户是否有二次置业的可能，房地产开发企业都可以从他们身上发掘销售机会。因为房地产的价值巨大，对客户来说购买的风险比较大，在购买之前他们会进行多方面的咨询和多次选择，而朋友或同事的购买经历则是一个重要的参考信息。所以说，一个满意的客户会起到很好的宣传效果，他们对周围的人的影响作用远比广告、售楼书、样板房要大，并且不需要花钱。

此外，由于不满的客户会向熟人述说他们的购买经历，因而给企业带来负面的影响。这种现象在房地产业中的影响作用要大于其它行业：一旦有一位客户不满，企业失去的不仅是他一个人，而有可能是这个客户周围的所有人。因此，房地产开发企业的客户满意是十分重要的。

客户满意增长模型

实施客户关系管理的房地产开发企业实质上是进行了一项重要变革――增加了为企业提供在以降低客户不满和增加客户满意为目的而进行的客户满意度测量活动中所得的信息的流程，从而构建起客户满意增长的模型，如图3所示。为了使客户满意度增加，企业应该首先收集到关于客户需求、期望和习惯的信息。这些信息来源有：市场分析的结果；通过对客户进行调查、与客户会谈以及对特定客户群体的关注而了解到的客户的需求和令客户满意的信息；来自于服务失败报告或客户抱怨整理资料的客户不满意信息。其次，应该根据这些信息开发房地产品，这一点可以借助质量功能展开（Quality Function Deployment，QFD）来实现。第三，应该对客户抱怨和服务失败报告中的问题提出解决方案，改进产品和服务。

参考文献：

房地产用户分析范文第13篇

关键词:客户满意房地产客户关系管理

作为一种提升企业竞争力的工具,客户关系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已经引起了房地产业界的极大关注,并且在一些知名的房地产公司得到了应用。但是,目前还有很多人对于房地产开发企业需要实施CRM持反对态度。这些人之所以持有这种观点,主要是因为他们没有正确认识到房地产开发企业客户满意的意义。因此,正确认识房地产客户满意的构成要素和意义对于房地产业成功引入客户关系管理,有着重要作用。

客户满意的概念

“满意”是一个心理学术语,是指人的一种肯定性的心理状态。这种状态是由于外界的某种刺激使人的某种需求或期望得到满足及“合意”(即符合人的本意),从而使人感到某种“快意”(即心理上的愉悦)。满意的前提是外界的这种刺激,包括物质、精神及二者结合的刺激。因此,市场营销学大师菲利普•科特勒(PhilipKotler)给客户满意下了一个定义:“客户满意是指一个人通过对一个产品的可感知的效果(或结果)与他的期望值相比较后形成的感觉状态,是可感知的效果和期望值之间的差异函数。”

客户满意与否是一种心理评价的过程,它具有以下特征:

主观性。客户满意与否并不是由企业的产品和服务水平所唯一决定的。它在很大程度上受客户主观因素的影响。客户的需求、期望、性格、好恶、情绪、经济地位、教育程度等因素对客户的满意程度都有着重要影响。

不稳定性。客户满意与否不是一成不变的,而是随着社会经济和文化的发展及个人消费水平、鉴赏能力的提高而不断变化。昨天令客户十分满意的产品,在明天可能成为客户抱怨的对象。所以,企业不能沉醉于现有的较高的客户满意度水平,应该居安思危,不断地改进产品和服务,持续地提高客户满意度,这样才能在竞争中占据并保持不败之地。

多层次性。客户满意是客户对企业提供的产品和服务的心理评价,这种评价是多层次的而不是单一指标的。客户满意从横向上包括理念满意、行为满意、视听满意、产品满意和服务满意;从纵向上包括物质层满意、精神层满意和社会层满意等三个逐渐递进的层次。因此,实施客户满意战略应该注意到各个层面,努力实现客户的全面满意。

客户满意的构成要素

由于“客户满意学”刚刚兴起不久,而且东西方文化存在着明显的差异。因此,有关客户满意构成要素的理论,学术界还没有形成一致的看法。日本产能大学的持本志行教授提出了客户满意的构成要素。持本志行提出的构成要素是从实体项目进行分析,有所侧重也就有所忽略,但总体上不失为一种优秀的分析方法。本文借鉴这种方法,对房地产客户满意构成要素做出分析(如图1所示)。

与房地产有关的项目。包括房价,楼盘的评价绩点。楼盘的评价绩点包括户型、装修、地段、规划设计、物业管理等因素。这些内容是房地产品固有的品质特性。它们构成了房地产品的核心质量,是影响客户满意的首要因素。

与印象有关的项目。包括客户对房地产开发企业经营状况的评价,对房地产品的评价,对企业形象的评价。客户根据宣传媒体、亲友同事了解到的信息,再结合自己与房地产开发企业接触的亲身体验,会对房地产开发企业做出评价,形成一种印象。这种印象的好坏,一方面受到客户主观因素的影响,例如,由于每个客户的需求和偏好不同,他们会对同一企业的房地产品做出不同的评价;另一方面,还受到客户接触到的外界信息的客观性、全面性的影响,虚假的、片面的外界信息会使客户对房地产开发企业做出不正确的评价。

与服务有关的项目。这里主要是指在营销和销售过程(从客户同房地产开发企业第一次接触,到签订认购合同)、房产的使用过程中,企业对客户提供的服务以及为增进客户关系所设计的各项活动。客户满意的意义

满意的客户通过持续的重复购买、新客户的推荐,能够给企业带来收益。这是众多企业追求客户满意的原因。对于房地产开发企业来说,客户满意的意义也在这两个方面得以体现。如图2所示,客户从购买到满意,再从满意到忠诚,最后向自己的亲朋好友传播口碑,这个过程会给房地产开发企业带来丰厚的利润。

重复购买的产生。对于购房客户来说,很多客户已经开始二次置业,甚至三次置业,房地产开发企业完全有机会再次向他们推销房产。对于租赁客户而言,他们购买的是房地产在一定时期内的使用权。房地产的使用权这种商品的购买和消费是一个持续的过程,客户与房地产开发企业之间存在一种长期的契约关系。获得客户的满意就意味着这种契约关系的延续,也可以说是重复购买的发生。企业因此而获得收益。

客户推荐的产生。不管客户是否有二次置业的可能,房地产开发企业都可以从他们身上发掘销售机会。因为房地产的价值巨大,对客户来说购买的风险比较大,在购买之前他们会进行多方面的咨询和多次选择,而朋友或同事的购买经历则是一个重要的参考信息。所以说,一个满意的客户会起到很好的宣传效果,他们对周围的人的影响作用远比广告、售楼书、样板房要大,并且不需要花钱。

此外,由于不满的客户会向熟人述说他们的购买经历,因而给企业带来负面的影响。这种现象在房地产业中的影响作用要大于其它行业:一旦有一位客户不满,企业失去的不仅是他一个人,而有可能是这个客户周围的所有人。因此,房地产开发企业的客户满意是十分重要的。

房地产用户分析范文第14篇

［关键词］ 住房类型 对应分析 多维偏好分析

一、引言

近年来,随着国民经济的迅速发展、社会主义市场经济的逐步完善以及土地、住房、福利等方面的改革,城市居民的生活水平得到了很大的提高,城市居民的住房观念和消费行为也发生了很大变化。即便是在保定这样的中小城市，房地产业的迅猛发展带动了住房消费的热潮。面对巨大的住房消费需求，和相对紧缺的土地资源，地产商们开始越来越多的开发土地利用效率高的小高层、高层等类型住房，多层住宅则越来越稀缺。在这样的变化过程中，居民对住宅类型的偏好有没有发生变化？小高层、高层住宅建筑外表美观亮丽，建筑质量高，自然通风，采光好，上下电梯，出入方便；而多层住宅则公摊少，费用低，价格低廉。不同住宅类型各有优点。那么，居民究竟喜欢什么类型的住房呢？没有经过调查研究，只通过观察是得不到精确答案的。本文利用统计学知识，通过调查搜集数据，并对搜集得到的数据进行了对应分析和多维偏好分析，从而得出结论。

二、对应分析简介

对应分析是近年新发展起来的一种多元相依变量统计分析技术，通过分析由定性变量构成的交互汇总表来揭示变量间的联系。可以揭示同一变量的各个类别之间的差异，以及不同变量各个类别之间的对应关系。对应分析的基本思想是将一个联列表的行和列中各元素的比例结构以点的形式在较低维的空间中表示出来。它最大特点是能把众多的样品和众多的变量同时作到同一张图解上，具有直观性。另外，它还省去了因子选择和因子轴旋转等复杂的数学运算及中间过程，可以从因子载荷图上对样品进行直观的分类，而且能够指示分类的主要参数（主因子）以及分类的依据，是一种直观、简单、方便的多元统计方法。

三、实证分析

1.数据搜集

本文以保定市为例进行研究，委托保定市指南针市场调查传播咨询有限公司进行本次调查。为了使所收集的数据具有代表性，本次调查以保定市居委会为样本框，对现有住户进行抽样。抽样方法采用二相分阶段抽样法抽取样本户，一相：确定样本抽样范围，首先搜集保定市市区总户数及三个辖区户数（注：没有把高开区从新市区中分离出来），按比例确定社区居委会数。第二，搜集三个辖区的街道办事处和下辖的社区居委会数，按照概率随机等距抽样的原则抽取各市区的居委会。二相：确定样本户数，首先，在上阶段确定的社区居委会中，随机抽取居民小区；其次，实地进入上阶段确定的居民小区，按照左手原则，每个市区抽取10户以上的样本户，确定样本户的具置。本次抽样调查在科学调研的基础上，进入居民生活区实地抽取，具有准确性、客观性和可操作性。其中，新市区共有12198户，选取居委会13个，样本户数为131个，占总户数的43.7%；北市区共有80451户，选取居委会9个，样本户数为87个，占总户数的28.8%；南市区共有76550户，选取居委会8个，样本户数为82个，占总户数的27.4%。调查共发放300份问卷，收回有效问卷290份，回收率为96.7%。

2.研究说明

影响保定市居民选择住房类型的因素很多，本文只研究居民的年龄、学历和家庭月收入等因素与住房类型之间的关系。住房类型包括：高层、小高层、多层和其它（主要有平房、别墅等）；年龄分为：25岁以下、26-35岁、36-45岁和45岁以上；学历分为：本科以上、大专、高中或中专、高中以下；家庭月收入分为：2000元以下、2000-4000元和4000元以上。

第一步，通过对应分析分别研究年龄、学历和家庭月收入与住房类型的关系，最终找出各个因素之间相对应的部分；第二步，通过多维偏好分析研究年龄、学历、家庭月收入和住房类型多变量之间的关系，更精确的得出什么特征的居民选择什么类型的住房。

3.数据分析

将调查所得数据输入SPSS数据文件，进行加权处理后，选择Analyze－Data Reduction－Correspondence Analysis进行对应分析，结果如下。

（1）年龄与住房类型的对应分析

25岁以下的年轻人较喜欢小高层住宅；26-35岁的居民较喜欢小高层和多层住房；36-45岁的中年人偏好较为广，与各住宅类型无明显对应关系；45岁以上的居民偏爱其他类型和多层的住宅。可见，保定市的中青年居民较喜欢小高层住宅。近些年，小高层的市场供应量增大，市场接受度也有不断提高，中青年人成为了最早的接受者。多层住宅由于其费用小、公摊少、房型好等优点最受中老年人青睐。而高层住宅与年龄无相对应关系，但与36-45岁相聚较近，最受这部分居民喜爱。

（2）学历与住房类型的对应分析

本科学历以上的居民较喜欢多层和小高层；高中以下学历的居民喜欢其它类型的住房；高层和学历之间的对应关系不明显。学历越高的居民对小高层、高层住宅的接受程度越高，学历较低的居民户偏爱其他类型和多层住宅。

（3）家庭月收入与住房类型的对应分析

家庭月收入在2000-4000元之间的中等收入家庭较喜欢多层住宅；家庭月收入在2000元以下的低收入家庭较喜欢其它类型的住房，多偏爱平房；各收入层次对小高层的喜好程度都相差不大；高层和家庭月收入关联较小，但与家庭月收入在4000元以上的最接近。总之，收入高的家庭倾向于高层、小高层住宅；收入低的家庭偏爱价格低廉的多层和平房。

4.年龄、学历、家庭月收入与住房类型的多维偏好分析

在多维偏好分析中，最为明显的一组就是年龄在35岁以下，学历为本科以上，家庭月收入在2000-4000元之间的居民，他们往往偏爱小高层住宅。

四、结论

通过数据分析可以得出：小高层住宅主要受中年轻人，学历水平较高，收入中等的居民喜爱；高层住宅则受到一些高收入居民的青睐；喜爱多层的居民较广泛，但主要集中在收入偏低，年龄较大的居民中；还有些学历较低，年龄大的低收入居民偏爱其他类型住宅。

根据以上结论，房地产开发商可以根据准备开发项目所针对的居民特征确定开发的住宅类型。比如，开发项目主要针对学历较高的高收入者，则可考虑开发高层住宅；开发项目主要面向年轻人，则开发小高层较适宜；主要面向中老年人的开发项目应建为多层住宅，等等。当然，本文只分析了影响居民偏好的部分因素，由于影响居民购房的因素很多，本文所分析的这些因素并不一定就决定居民的消费选择。这里只是给房产开发商一个指向作用，以便更加合理的开发房地产、合理利用城市土地资源。

参考文献：

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一、3C模型———市场分析的切入点

市场营销的本质是处理消费者（consumer）、竞争（competition）和项目/企业（company）三个要素之间的关系，营销策略就是为了满足客户需求，在竞争中获取最优的有利差异。3C模型作为市场分析切入点，是寻找问题和确定核心问题的重要理论工具。根据3C模型的原理，对项目环境等进行宏观、中观、微观等不同层面的分析。案例1：鲁商•泰安银座城市广场———成功把握宏观环境首先对泰安的环境进行分析：经济方面，泰安人均GDP居于全省12位，但其增速远超国内平均增长速度；人口方面，城区人口较少，城市处于扩张阶段；城市特色方面，泰安是国内外著名的旅游城市，旅游业发达；项目本体方面，原有的银座商城各方面都不能满足居民消费水平的提高和消费人群的扩大；周边环境方面，紧邻棚户区和火车站、汽车站，环境噪杂，对面为，噪音大，商业活动频繁。经过3C模型的环境分析，认为项目定位既不能完全脱离泰安消费实际，可适当超前，并适当考虑旅游消费，因此将项目定位为城市综合体，融合高层住宅、国际公寓和银座商业街区，成为泰安商业新标杆。案例2：临沂沂龙湾该项目在初期面临着许多环境困局：1、区域认可度低：市民对北城新区的发展持怀疑态度，认为北城新区的发展至少需要3-5年的发展周期；2、周边生活配套基本为零，生活氛围差：项目所在的地块原为南坊镇西曲沂村，教育、商业等基本生活配套为零，无法支撑百万大盘的持续开发。经过3C模型分析，得出以下方案：1、城市运营手段一：整合优质教育资源，塑造第一教育大盘形象；2、城市运营手段二：借势政府，冠名大桥，树立城市地标形象；拓宽大桥，引入暖气管道，提升新区城市配套。

二、STP战略———确定问题属性

现代营销战略的核心为STP战略，即目标市场营销战略。所谓STP战略是指按照目标市场营销过程中的细分市场(Segmentation)、选择目标市场(Targeting)产品及市场定位(Positioning)三个步骤，在房地产项目前期策划中引入营销概念，制订出与房地产项目延向性一致的全程营销策划方案。STP战略是房地产营销过程中确定问题属性的关键，目的就是要为项目的营建，在设计、建设、营销、服务、管理等方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发项目的整体概念准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度地避免竞争、超越竞争，使开发商及其产品在消费者面前树立良好的品牌形象，最终达到良好的销售目的。

1、房地产市场的细分目标市场的细分是指依据消费者的需求和欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的消费者群的市场分类过程。市场细分的步骤可分为：选定市场范围列举需求分析需求测量市场子市场定名。

2、房地产目标市场的选择房地产目标市场的选择一般采取三大策略：无差异性市场营销策略，差异性市场营销策略，密集性市场营销策略。

3、房地产市场定位市场定位可以有不同的定位依据，包括定位于市场特色、定位于消费者的感情或利益、定位于使用者类型、定位于和竞争对手的比较、定位于特别消费群体。市场定位的步骤分为：确定目标市场明确潜在竞争优势选择相对竞争优势显示独特竞争优势。案例3：银座京都国际———定位于产品特色银座京都国际在当时的市场环境下是一个大型项目，只有进行合理的产品定位，才能实现项目的良好运作。项目所处地段由于历史原因并不被大众认可，需要提升项目形象。为保证现金流的充足，必须进行合理的产品推售。怡高公司经过分析，提出了两个观点：一是从城市发展状态判断，济南处于综合体发展的发展阶段，产品定位必须符合市场现状；二是基于对市场的客观分析、对企业的背景了解、项目基地条件的分析，最终将项目定位为城市综合体，包含高级公寓、小户型公寓、写字楼、商业街区；高级公寓为解决企业的现金流问题，小户型公寓化解市场风险、扩大市场容量，写字楼带来利润，商业街区实现利润的提升。每种产品之间互补，扩大客户群体、具有市场空间。因此，怡高公司将给项目定位为城市中心区的大型城市综合体，并进行了一系列合理的推售，使得该项目获得极大成功。

三、4P战略

在市场营销组合观念中，4p是指：产品（product）价格（price）渠道（place）促销（promotion），4p理论是营销策略的基础。在房地产领域，我们这样应用4P组合：

1、product产品策略

房地产项目要根据自身和市场需求进行定位。对产品（房屋及其附属服务）进行设计、开发、建设及包装（品牌设计）。产品也不单单是产品，它是一个产品的体系，对房地产商品而言，产品包括产品种类、产品质量、产品包装与产品售后服务。案例4：重汽.彩世界（1）项目概况：位置：济南北园大街与济齐路交汇处（2）占地面积：4.7万平米（3）总建筑面积：15万平米（4）用地性质：商服用地（40年土地使用年限）（5）产品类型：8栋10层精装修公寓（6）主力户型：30-60平米一室，60-80平米两室（7）开盘时间：2008年12月（8）交房时间：2009年12月（9）历史价格：5100-5800元/平米项目初期面临着三大困局：1、市场困局：08年正值房地产低谷期，整体市场不景气，客户观望心态严重。2、区位困局：项目位于济南西北部，项目周边尚未改造，给人脏乱差印象，区域认可度低。同时，存有“住南不住北，住东不住西”的居住习惯抗性。3、地块困局：地块呈三角形状，三面临路，噪声污染严重，不利于开发。另外还有三大障碍：1、土地性质障碍：该地块为商服用地，40年土地使用年限，正值市场热议土地使用年限到期续费的问题。2、政策障碍：由于商服用地，在银行贷款政策上，首付需50%以上，利率上浮10%。3、使用成本障碍：商服用地，客户对水电费的收取标准存有质疑。在当前背景下，本项目要想在两年内实现100%销售的目标，实现地块价值的最大化，必须要锁定问题，寻求市场机会。怡高根据市场调查，给出了精准的市场定位：省城唯一BRT总站旁大型全形态青年社区。本项目以首次置业的新生代为主力客群，为满足这一客群的特征，在具体的产品设计上以小户型为主，既满足其居住、办公的功能需求，又注重时尚与现代性的设计。小户型产品定位策略：1、产品定位———个性化特征营造卖点：产品外立面与外形设计独特，户型设计合理，强调居住的舒适度。在具体标准上按住宅要求设计，产品配套齐全。2、功能定位———告知消费者产品用途：告知消费者该产品兼具居住与办公功能。3、居住理念定位———运用创新户型概念：本产品兼具时尚性与时代性，采用创新户型设计。

2、price价格策略

价格策略是为房屋销售而制定的科学合理的价格体系。房地产的价格会因房地产市场环境变化、房源变化、房屋销售所处的阶段变化而产生不同。对房地产商品而言价格不单单是价格，而是一个价格体系下的各种成本及基于这些成本之上的一个利润空间，从而制定一系列价格。成本系列包括土地成本、建筑成本、设计成本、销售成本、税收、利息等；价格系列包括入市均价、实收均价、总体实收均价、起价、最高价、楼层差、朝向差等以及制定一套相关的价格升降策略。

3、place渠道策略

房地产渠道策略是为能更准确、更方便接近目标客户市场而采取一切使房地产产品及产品信息最大程度传递给客户的方式。渠道主要包括分销处、客户会、水平联盟、行销和直销。怡高策略：大客户营销———单位团购、老客户管理———客户联谊、VIP客户圈层营销案例5：银丰花园圈层营销以银丰山庄和银丰大厦为圆心，进行圈层营销，开展第三届银丰社区文化节、与三之三幼儿园举办的六一嘉年华活动、与招商银行联合举办的名媛盛典活动等。在获取了一部分客户对项目的认可后，利用点桩手法，将客户群体逐一扩大。通过赠送客户物业管理费、节日礼品等增加口碑宣传，扩大高端客户群。通过圈层营销成功地锁定并扩大了高端客户群体，银丰业主也形成了特点鲜明的客户特征，客户群体以市中区的公务员、私营业主及金融业等高端客户为主。