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房地产业务工作计划范文

房地产业务工作计划

房地产业务工作计划范文第1篇

关键词:房地产企业;财务预算;控制管理

引言

房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业,对于推动社会的进步以及国家经济水平的提高发挥了重要的作用。但是近期以来,国家为了遏制房价不合理的上涨,出台了一系列的宏观调控政策对房地产产业进行调整,这虽然有利于引导房地产企业的积极健康成长,但是同时也对房地产企业的经营发展带来了新的挑战。在当前形势下,房地产企业若实现自身的战略发展,必须强化财务预算管理,优化房地产企业的资本运营机制,提高房地产企业的资金管理以及资金使用水平。这也是提高房地产企业的生存竞争能力,实现房地产企业健康稳步发展的基础。

1.财务预算管理对于房地产企业经营的意义

(1)房地产企业财务预算管理可以强化对于企业的管理控制。房地产企业财务预算工作最重要的职能便是对企业的管理控制,通过按照预算计划可以对企业的生产销售等各个环节以及企业的各个职能部门进行控制管理,其实质就是按照一定的目标以及方式对企业经营活动活动进行权衡把握。因此开展企业的财务预算管理能够有效的强化对于企业经济活动的控制管理,确保企业各项工作按计划开展。

(2)房地产企业财务预算可以起到规避经营风险的作用。由于房地产企业的财务预算管理工作需要对企业所有的经营数据进行细致全面的分析,而且在制定预算计划时还需要对房地产企业的市场形势进行分析,因而通过财务预算管理,能够准确的分析预测房地产企业在生产经营过程中的财务风险,所以可以为企业的项目建设投资决策提供大量的信息支持,有助于提高房地产企业的财务风险控制能力。

(3)财务预算管理可以提高房地产企业的经营效益。房地产企业的财务预算管理工作其实质就是企业的财务目标控制管理,通过制定财务预算计划作为控制目标指导企业各项管理工作的开展,因而有助于确保企业经济目标得以实现。此外,通过开展财务预算管理,还可以有效地控制企业的成本费用支出,因而有助于提高企业的经济效益。

2.房地产企业财务预算管理工作问题分析

(1)房地产企业的预算管理体系不完善。部分房地产企业虽然已经认识到了财务预算管理工作的重要性,并制定了一系列的措施开展房地产企业的财务预算管理工作。但是仍然存在着房地产财务预算管理机构设置不合理以及业务流程不科学的问题,导致房地产企业的财务预算管理水平较低。

(2)房地产企业的财务预算执行力度较差。由于缺乏系统完善的房地产财务预算责任管理制度以及激励考核制度,因而导致房地产企业财务预算目标在分解落实后的实际执行效果较差,大部分对企业发展有利的规章制度流于形式,对于房地产企业财务预算管理工作的开展十分不利。

(3)房地产企业财务预算管理方式落后。当前部分房地产企业在财务预算管理工作开展上,方式方法陈旧落后,而且也不能对房地产形成动态的、全过程的控制管理,导致房地产财务预算工作存在局限性,对于房地产企业财务管理水平的提高十分不利。

3.强化房地产企业财务预算管理措施研究

(1)完善房地产企业财务预算管理体系的建设。在房地产企业内部推行财务预算管理,首要工作便是结合房地产企业的实际情况建立完善的预算管理体系。首先房地产企业应该结合国家政策要求以及房地产行业的市场走向,分析房地产市场需求以及发展趋势,通过分析数据为房地产企业的财务预算提供准确的决策支持,并依靠动态经济数据作为财务预算调整的关键因素。其次,再完成市场分析之后,应该对房地产行业的资金需求情况进行预估,明确房地产企业的资金使用需求计划。第三,应该按照需求计划对房地产企业的资金需求制定详细的管理计划以及评估报告,以便于对房地产项目建设的投资进行掌控。通过完善房地产企业的财务预算管理体系,确保房地产企业的财务预算管理工作的顺利开展。

(2)对企业的财务预算管理目标进行分解,强化预算的责任控制管理。为了提高房地产企业的财务预算管理计划的执行力度,房地产企业应该结合房地产企业的职能部门划分责任单元主体,并将财务预算目标分解到不同的职能部门作为子目标付诸实施,进而通过定期的考核监督,提高房地产企业财务预算计划的执行力度,避免由于控制管理力度不足导致各项财务预算管理措施流于形式。

(3)构建房地产企业的财务预算考核体系。强化房地产企业财务预算工作的执行力度,首先必须完善房地产财务预算考核机制的建设。房地产企业的财务部门应该及时的掌握房地产企业内部各个部门在执行房地产预算计划过程中的反馈信息,以便于准确的掌握房地产企业的财务开支计划。然后房地产企业财务预算管理部门应该按照这些反馈信息并套用相应的考核标准,对不同部门的财务预算工作开展情况进行考核,并依据相应的激励考核措施,提高房地产企业财务预算计划的执行力度。

(4)依靠信息化手段对房地产企业的财务预算进行动态的控制管理。为了提高房地产企业的财务预算执行效率,房地产企业管理部门应该借助于信息化的手段来开展工作。首先,应该按照房地产企业的会计信息标准预计经济活动信息标准,并建立房地产企业的财务数据管理数据库,确保财务管理信息化的标准规范。之后房地产企业内部的职能部门及时的将经济活动数据录入到数据库之中,依据这些数据对企业的财务预算数据进行实时的监控,进而对财务预算工作形成动态的控制管理。

结语

房地产企业的财务预算管理作为房产企业管理工作的重要内容,也是确保房地产企业战略规划目标得以实现的关键。因此,房地产企业应该重视预算管理这一基础性的管理工作,通过完善预算管理机制、加强预算执行监控以及优化预算管理手段等一系列措施,提高房地产企业财务预算管理水平,为企业的发展做好基础准备工作。(作者单位:青岛青旅假日酒店投资开发有限公司)

参考文献:

[1]杨友孝,萧红,何建明.房地产行业财务预算管理制度优化设计方案与预算编制、执行、分析及全面控制指导手册[M].北京:中国知识出版社,2010,1.

房地产业务工作计划范文第2篇

就目前房地产企业对自身的税务筹划工作来看,主要存在以下问题:(1)土地增值税税务筹划工作没有得到实际的实施,房地产企业并没有根据自身不同的实际情况开展税务筹划工作,很多的房地产企业的税务设计方案都轻视了业务实际特点,违反了具体分问题具体的实际原则,甚至违背了房产企业的特有属性(2)一些房地产企业在增值税规划过程中,没有按企业具体实际进行税务筹划工作,也不注重个体的税务规划工作,其中在税务筹划中缺失科学化分析,因此难以给企业增值税税务筹划方案提供必要的参考信息。(3)同时,房地产企业在税务规划中,实行的是超额累计税率,根据增值额占比进行累计税率。在《土地增值税暂行条例》相关规定中,企业财务费用支出中,能提供金融机构相关证明并且按房地产相关项目份额计提利息的,准许按实扣除,但不应超过银行同期贷款利率额。因此,房地产企业应政策优惠上进行具体相关性税务筹划工作,减少房地产企业税务负担,促进房地产企业平稳健康发展。

二、房地产企业的税务筹划工作

(一)明确税务筹划空间

房地产企业的土地增值税税额主要是以其收入与可扣除项目为主要依据,这在一定程度上影响了房地产企业税务负担,即加大了房地产企业的应纳税额。由于房地产企业开发建设过程时间周期性长,工程建设资金数额较大,经济业务复杂繁多,使得房地产企业在税务筹划过程难度加大,因此房地产企业应对自身经济业务税务涉及范围有明确的规定,了解土地增值税税务筹划空间临界,及时规划财务预算,保障税务工作的合理有序进行,促进房地产业的健康发展。

(二)合理选择土地增值税筹划方法

税务筹划工作的质量共同依赖于税务筹划空间的合理界定和税务规划的合理化与科学化,所以增值税的税务筹划工作要合理有序开展就必须结合房地产企业自身实际情况,加以相应科学化的税务筹划方案,方可给房地产企业带来发展机遇。由于土地增值税的税务筹划是以控制或减少相关纳税额为目标,因此,房地产企业应综合分析土地增值税纳税额的影响因素,在保证按法律相关规定的情况下,结合其实际纳税份额分析增值税占比,并在规划增值税额的前提下,通过增加税额扣除和收入分散法,选择合理化、科学化的土地增值税筹划方案,给房地产企业降税,促进房地产企业持续发展。

1.分散收入法。房地产企业应按法律相关规定,在两个及其以上纳税人间分担应纳税额,以此实现减少企业税务负担。房地产企业可以通过加大与其它相关企业合作力度,分散资金纳税额,同时还可以通过分散地产模块来获取政府税务优惠,比如开发性地产、租赁类地产和商业地产等等,分散企业投资模式,以此获取超额利润,一定程度上能降低房地产企业土地增值税的税务负担。房地产企业通过不同的销售合同确定相应的收入,由于商品房毛胚房销售收入需要缴纳土地增值税金,装修收入则不需要,因此房地产企业可以降低毛胚房售价,提高装修费用,这在一定程度上也可以降低房地产企业纳税额。

2.增加扣除项目法。增加扣除项目法是房地产企业在合法前提下通过适度增加扣除项目,以此调整税务扣除额,给企业减少相关纳税额,促进房地产企业发展。由于增值税额与扣除项目额的合计比率是影响房地产企业土地增值税的重要因素,因此在土地增值税率不变的条件下,对扣除项目进行科学合理规划,充分利用扣减项目对土地增值税额进行调整,在扣除项目额的实际调整过程中,不断对房地产企业的开发成本费用进行合理的规划,以实现减少税费的目标。按照我国税法的相关规定,土地增值税的扣除项目分别是取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目。在其他扣除项目扣减的过程中,房地产企业的纳税人可以按照土地使用权所支付的金额及房地?a开发成本之和的20%进行扣减。作为房地产开发费用的期间费用的扣除并不全是按照实际发生额进行扣除,而是按照企业支付土地所有权的金额及房地产开发成本之和的5%进行扣除。在企业的税收筹划中,纳税人可以将一部分的期间费用进行合理的筹划,将一部分期间费用直接的转到成本中,一旦在税收筹划之后进行转移,就属于偷税行为,因此在事前进行相关筹划是十分重要的。

房地产业务工作计划范文第3篇

房地产企业在经营过程中,其业务涉及物业、基建、建材、商业、广告等多方面,涉税种类的多样化使得房地产企业必须精心进行税收筹划,否则将面临较大的税务风险。2002年,我国开始将房地产企业的税务稽查作为税务工作的重点之一,使得房地产企业在快速发展的同时,也面临着日益复杂的税收环境。最近几年,我国政府更是加强了对房地产市场的调控。2013年3月,新国五条出台,提出在二手房交易过程中,对个人所得部分征收20%的税收,这对房地产企业的经营亦会产生一定的影响,对房地产企业的税收筹划工作提出了更高的要求。

一、房地产企业税收筹划的理论基础

房地产企业税收筹划的理论来源于税收筹划的基本理论。从税收筹划的含义入手,探讨当前房地产企业税收筹划的影响因素,有助于正确把握当前房地产企业税收筹划的现状和存在的问题,为本研究提供理论支撑。

(一)税收筹划的含义

税收筹划并不是一个产生于本土的词汇,最早提出税收筹划概念的学者是英国的汤姆林爵士。他指出,纳税人不仅仅有履行纳税的义务,在纳税的过程中,还应享有一定的权利,在不违反税法规定之前提下,纳税人有权利通过合理安排,达到减轻税负的目的,而政府对此没有权力强迫任何一个纳税人多纳税。虽然汤姆林爵士并没有对税收筹划的概念进行明确的界定,但此观点的提出为税收筹划概念的界定打下了坚实的基础。随后不久,荷兰财政文献研究局(IBFD)就对税收筹划进行了界定,认为税收筹划就是纳税人为了实现缴纳最低限额税款的目标,对经营活动进行合理安排的过程。随着研究的进一步深入,国外学者对税收筹划概念的界定越来越准确,美国学者W.B.梅格斯在其专著《会计学》中,认为税收筹划就是企业为了降低税负,在不违反税法基本规定的前提之下,对各项涉税活动进行精心安排,使得纳税时间延迟或少缴税。

就国内而言,当前对税收筹划并没有一个统一的结论,著名税收研究学者盖地教授在其专著《税务会计与纳税筹划》中指出,税收筹划就是在遵守我国基本税收法律与政策的前提之下,市场经济主体通过对企业设立、重组、投资方式、经营方向以及管理理念进行事先筹划,以达到减轻税负、增加收益之目的。综合而言,从国内外学者对税收筹划概念的研究来看,都认为税收筹划是一种合法的涉税活动,与偷税、漏税等涉税违法活动相比,具有较大的区别。一方面,税收筹划遵守了相关的税收法律与政策,是一种合法、合理的行为,而偷税、漏税却是法律所禁止的行为,是故意欺骗征税主体的违法行为;另一方面,税收筹划是一种事前行为,发生在纳税义务产生之前,而偷税、漏税却是事后行为,发生在纳税义务产生之后。

(二)房地产企业税收筹划的影响因素

当前影响房地产企业进行税收筹划的因素主要来自两个方面,即新企业所得税法和新会计准则的实施,正是在不同的税法环境和会计环境之下,使得我国房地产企业在进行税收筹划之时,必须注意外部环境的变化。

1.新企业所得税法对房地产企业税收筹划的影响

2008年1月1日,我国开始实施新的企业所得税法,新企业所得税法与原有的企业所得税法相比,主要突出了两大方面的变化:第一,税前扣除项目增多;第二,取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化,使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案,必须重新进行税收项目的选择与安排。房地产企业如何在收入相同的情形下,尽量增加税前扣除项目的金额,以最大限度地减少计税基础,是房地产企业在新企业所得税法下税收筹划的重点内容。

2.新企业会计准则对房地产企业税收筹划的影响

(1)《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有的存货发出计价的后进先出法,开始向加权平均法和先进先出法转变。此种计价方法的转变,将对房地产企业的毛利造成一定程度的波动。不仅如此,在我国当前通货膨胀的市场背景之下,原有的后进先出方法可以减免或抵扣一定的税收,而改变此种计价方法之后,如果房地产企业没有采取正确的应对方法,必然会使其税负增加。由于房地产企业与其他行业的企业相比具有建设周期长的特点,一旦取消或限制存货后进先出的计价方法,将直接影响房地产企业的当期损益,进而对房地产企业税金和利润空间产生影响。

(2)《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新会计准则增加的一项规定,单从字面上看,该条准则似乎是专门针对房地产企业而出台的会计规范,事实上并非如此,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。因此,它并非专门针对房地产企业而制定的规范,但此条准则对我国房地产企业的影响却较为显著。该规定的出台有助于企业对房地产企业所持有的房地产进行科学而合理的分类。此条准则还引入了公允价值的计量模式,对投资性房地产的计量、确认都作出了明确的说明。从实际效果来看,如果房地产企业不能正确运用此项规定,将使房地产企业的税负增加。

二、房地产企业税收筹划存在的问题

作为当前国民经济的支柱产业,我国房地产业取得了较大的发展,房地产企业也在这个过程中获得了较多的利润。因房地产企业无论在收入还是支出方面,所涉及的金额都较为巨大,加之其涉及的税收项目种类繁多,很多房地产企业往往意图通过偷税或漏税的方式来达到节税之目的,使得税收筹划存在诸多方面的问题。

(一)税收筹划意识薄弱

虽然我国税法明确规定纳税人有依法纳税的义务,但房地产企业大多是大型企业,在涉税过程中纳税金额较大,这使得有些房地产企业往往存在偷税或漏税的思想,认为进行税收筹划并不能给企业减轻多少税负,而偷税或漏税却能够给企业带来较大的节税空间。为此,有些房地产企业设置两套账本,做假账。对外一套账本,专门应对税务机关的检查;对企业内部又是一套账本,以记录企业的真实经营状况。税收筹划意识的薄弱将给房地产企业带来严重的税收风险,一旦被税务机关查处,不仅仅需要补缴税款,还面临高额的罚款,更为重要的是,这将直接影响房地产企业的信誉,对于房地产企业未来的发展也会产生重大影响。

(二)进行税收筹划的组织机构不健全

税收筹划组织机构的不健全也是影响房地产企业税收筹划的重要因素,分析当前的房地产企业组织内部建设,可以发现极少有房地产企业会专门设置税务部门,以负责整个企业的税收筹划工作。一般而言,房地产企业的税收筹划工作都是交由财务部门负责。税收筹划工作的专业性程度不会低于财务工作,此项工作不仅仅要以企业财务管理为基础,还需要相关的人员对税收法律和政策有一个全面的了解。特别是在我国税收法律和政策繁多的背景之下,不同区域的涉税项目计算有较大差别,这无疑对税收筹划工作者提出了更高的要求。因此,完全依靠财务人员的专业知识来解决税收筹划问题,显然难以达到实际的目标,需要设立企业税务部门,专门开展税收筹划工作。

(三)税收筹划内部管理缺乏

房地产企业业务的多样化决定了房地产企业税收筹划工作的复杂性与系统性,这就要求房地产企业内部要形成良好的内部管理体系,特别是各部门之间,要有畅通的信息共享机制,才能保证税收筹划工作的正常开展。然而,当前房地产企业有些部门之间的内部合作脱节,比如公司销售部在与客户签订商品房销售合同之时,由于销售人员缺乏必要的税收政策,没有依据我国税法的相关规定进行操作,使得财务部门在核算时,往往出现较多的问题,进而影响到税收筹划工作;比如我国税法针对打折销售和买房送装修两种销售方式规定的计税方式有所不同,其中打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算,而买房子送装修是依据购房款加上装修款的合计金额计税。因此,只有在房地产企业内部加强管理,使得税收筹划人员全面掌握企业各个环节的经营情况,才能在税收筹划过程中作出正确的方案选择。

三、解决房地产企业税收筹划问题的对策

在国家越来越重视房地产调控的背景之下,国家对房地产企业的税收管理将越来越严格,房地产企业面临的涉税环境也越来越复杂。由此,房地产企业必须正视当前税收筹划存在的问题,有针对性地采取措施,进行合理的税收筹划。笔者认为,房地产企业应着重从以下三个方面解决当前税收筹划工作中存在的问题。

(一)树立正确的税收筹划理念

随着我国市场经济的进一步发展,我国税收法律制度体系也会越来越完善,如果房地产企业还是想通过偷税或漏税等违法手段来达到节税的目的,显然难以实现。因此,房地产企业需要树立正确的税收筹划理念。建议国家通过电视、网络等媒介加强对税收筹划的宣传力度,展示税收筹划成功的案例,使广大房地产企业对于税收筹划与漏税、偷税的区别有一个正确的认识,以营造良好的税收筹划氛围,让房地产企业树立正确的税收筹划理念,将其纳入日常的财务管理过程之中,通过合法的方式维护自身权利。

(二)设立专门的税收筹划组织,强化税收筹划管理

针对当前房地产企业税收筹划组织缺失的现状,建立专门的税收筹划组织进行税收筹划尤为必要。因此,房地产企业应将税收筹划组织作为一个单设的机构,专门负责企业的税收筹划工作。建议房地产企业在风险管理部下面专设税收筹划部门,设置主管或经理一名,负责领导企业的税收筹划工作,制定各项总的税收筹划方案或措施。在主管或经理下面配置3―5名税收筹划专员,负责企业具体税收筹划事项的执行。

在建立了专门的税收筹划组织之后,就需要充分发挥税收筹划部门的作用,这需要强化企业内部管理。一方面,要建立各部门之间的信息共享机制,使得税收筹划部门能够准确掌握房地产企业各个环节的经营信息,进而设计出科学、合理的税收筹划方案;另一方面,还必须提高税收筹划工作者在房地产公司的地位,给予其良好的职业晋升通道,为其参与公司战略管理营造良好的外部环境。

(三)加强税收法律和政策研究

为了适应社会转型和经济发展的需要,我国会及时调整相应的税收法律和政策。从这个层面上讲,税收法律和政策将呈现出动态变化的特点,特别是在国家对房地产市场调控和监管日益严格的背景之下,与房地产相关的税收法律和政策变动很大。因此,房地产企业只有加强对相关税收法律和政策的研究,及时系统地了解税收法律和政策的变化,才能在设计税收筹划方案时不断更新筹划内容,采取措施分散税收筹划风险。建议房地产企业在设置税收筹划专员的同时,设置税收研究专员,以加强房地产企业对税收法律和政策的研究。

房地产业务工作计划范文第4篇

关键词:土地增值税;房地产企业;税务;筹划工作

1房地产企业在土地增值税税务规划工作中的实际问题

根据对当前房地产企业在税务管理方面的实际工作,总结出土地增值税在税务筹划工作中所遇到的问题主要有以下几个方面:首先,许多房地产企业在开展土地增值税税务筹划工作之前缺乏对自身实际情况的了解和调查,导致土地增值税税务筹划工作没有真正的落实,房地产企业在设计税务方案的过程中忽略了税收业务本身的真实特征,并没有按照具体问题具体分析的实践原则,与房地产企业的特有属性相悖。其次,部分房地产企业在做增值税规划安排时,不仅忽略了税务本身的实际特性,甚至还忽略了个体规划税务工作的重要性,土地增值税的税务筹划并不科学合理,进而不能为房地产企业的增值税税务筹划总体方案提供有价值的参考和帮助。最后,房地产企业的税务规划工作应用的是超额累计税率的计算方式,税率是依据增值额占比进行累计的。在国家规定的《土地增值税暂行条例》相关条文中,在企业之外的财务费用中,持有相关、有效金融机构证明且房地产企业的相关项目是按照份额计提利息,允许企业按实扣除,但扣除费用要低于银行同期贷款的利率额。因此,房地产企业应该结合国家相关的优惠政策对税务工作进行合理筹划,减轻房地产企业的土地增值税的税务负担,保障房地产企业持续、健康、稳定的发展。

2房地产企业的相关税务筹划工作

2.1对税务筹划空间的分析和明确

土地增值税的计算依据来自于房地产企业增值额,增值税主要包括可扣除项目和收入这两方面因素。房地产企业的收入额和可扣除项目额对增值税率的高低有直接关联,换句话说,就是房地产企业的纳税金额多少由企业的收入额和可扣除项目额直接决定。房地产企业所涉猎的项目业务相对较多,合作单位范围广,且项目开发过程很复杂,房地产工程建设需要较大资金来维持运行,项目实施工期长而且项目规模大,因此,房地产企业在进行税收规划工作时必须首先了解好项目涉及的业务类型和业务规模,掌控好税务筹划的空间边界,对项目的各个阶段做好财务预算,进而为增值税税收工作的顺利进行打好铺垫。

2.2应用合适的土地增值税税务筹划方法

合理界定好税务筹划空间、科学选择税务筹划方法能够有效地提高税务规划的工作质量,因此,房地产企业就必须结合自身项目特性对增值税税务开展相关筹划工作,再加以应用科学合理的税务筹划方法,才能够保障房地产企业的利润收入和发展水平。但是要考虑到土地增值税进行税务筹划的目的是为了控制或者减少有关纳税金额,因此,房地产企业应将所有影响纳税金额的因素综合起来进行分析和研究,在不违反相关法律规定的前提下,通过应用增加收入和税额扣除分散法,并结合房地产企业实际的纳税份额增值税所占比重,对土地增值税进行合理有效的筹划工作,切实减少房地产企业的纳税额度,保证房地产企业的经济效益和社会效益。(1)分散收入法。为了减轻企业的税收负担,纳税人在两人及两人以上的需要依照法律规定分担纳税责任。房地产企业可以运用与气压企业的合作关系来分散纳税负担,除此之外,房地产企业可以将地产项目模块化来获得国家更多的税务优惠,以分散投资的经营模式来获取更多的企业效益,房地产企业土地增值税的税收压力可以得到有效的缓解。房地产企业签订的不同销售合同规定了不同的经济收入,需要上缴土地增值税的房屋是商品房、毛坯房,但是房屋的装修金额不需要纳税,所以,降低毛坯房售价相对的提高房屋装修费是提高房地产企业利润收入的有效手段。(2)增加扣除项目法。增加扣除项目法就是指房地产企业为了调整税收扣除额来适当增加部分扣除项目。在保证土地增值税率恒定的基础上,合理规划、调整扣除项目,进而能科学规划房地产企业的土地增值税额,在实际调整扣除项目金额的工作规划中,为了降低税收金额,要不断对房地产企业项目开发成本进行科学评估和合理规划。我国税法所规定的土地增值税的扣除项目包括:房地产开发成本、取得土地使用权所支付的费用金额、与转让房地产有关的税金和其他扣除项目。在其他扣除项目进行资金扣减时,房地产企业的纳税人能够依据房地产开发成本与土地使用权所支付的费用之和比重的20%进行资金的扣减。房地产在进行税收筹划工作时,纳税人可以直接取一部分资金转移到成本,再将一部分资金进行合理的税务规划,需要注意的是,税收筹划完成之后再进行资金转移的行为均被视为偷税行为,违反了国家相关法律规定,可见,房地产企业进行的税务筹划准备工作是相当必要的。(3)税率临界。国家颁布的相关税法明确规定了土地增值税的纳税比例,针对超出实际纳税金额的份额实行累加计算的税收方式,因此,房地产企业必须高度重视国家规定的税率临界点,将企业土地增值税税额有效控制在预期额度之内,为房地产企业土地增值税的税务筹划工作保驾护航。

3结语

综上所述,房地产企业在我国国民经济发展中占有相当大的比重,为了维护房地产企业的发展市场和发展环境,企业相关法人需要依法定期向国家缴纳税收。本文主要从收入、扣除项目额以及税率三大方面对土地增值税的税务规划工作进行研究、分析和比较,并针对房地产企业在税务筹划方面的实际问题提出相应的解决办法,提高房地产企业的利润收入,为企业的发展提供理论和经验支持。

参考文献

[1]赵朝敏,刘拥军.营改增对土地增值税纳税方案优选的影响[J].财政监督,2016(17).

房地产业务工作计划范文第5篇

关键词:财务部门房地产;成本费用控制

房地产企业在经历了高速发展时期后,逐渐日趋平稳,但是随着市场经济的不断发展,其逐渐面临着成本控制以及资金使用方面的巨大压力,特别是资金紧张是目前企业的普遍问题,而这些行业企业中房地产企业尤为突出;在房地产行业中,一个房地产开发项目资金占用金额达到几千万甚至数十亿,房地产企业如何从中获得更多的利益,这就是本文探讨房地产企业中的财务部门如何对房地产项目进行有效合理的成本费用控制的目的所在,有效的成本费用控制制度可以在一定程度上降低财务风险,能增强房地产企业的竞争能力。

一、正文主要探讨财务视角的房地产的成本费用控制,为了使读者能更清晰的认识到相关问题,本文使用了笔者曾经服务过的工作单位的实际操作管理方法。

二、关于财务部门在房地产项目决策阶段的成本费用控制。决策阶段在企业中起着指引方向的作用,在这个阶段需要企业对决策资料进行充分的调研,在分析这些资料时应调动房地产各个部门全力配合,使整个企业以此达到高效率的运营;而进行房地产项目可行性研究时,应考虑到自身企业的资源,比如资金链、施工或开发能力、销售渠道、物业管理等等事关房地产项目的资源,在上述资源能利用的条件下该房地产项目的实施可行性有多高;因为可行性研究机评估报告将会涉及多个方面,例如,技术、经济、市场供需能力等,正是因为它所具有的复杂性,在研究时应该联合企业各个部门共同合作。

在经过决策层讨论并决定企业的具体投资方向之后,便可对其的可行性进行研究,它主要包括多个方面:首先需要企业的营销部门通过问卷调查或者其他多种方法对市场进行调查,充分了解市场的需求情况,并大致的确定项目的目标群体。其次是企业的设计部门需要结合企业的现有资源以及客户需要进行计划研究,制定出一个大致的计划安排。随后,企业的造价部对工程的具体成本进行估算,并提交相关报告,工程部进行时间人员的大致安排。最后再有销售部门根据以上的种种情况制定销售的具体计划,并根据实际的情况变化调整计划安排。在前期部门及人事部门对项目成本进行估算之后,财务部门就需要参考以上的多种情况报表,例如,项目的具体成本、相关的收入、税收等,从多个方面,根据多种报表,实现损益表、现金流量表、资产负债表及其他多种财务报表的编制。最后由投资部门做最终的投资决策。在这一个过程中,企业的相关财务部门主要起到了以下作用:

(一)对相关的税务费用、管理费用及其他财务费用等进行了整体的控制及把握。

(二)通过对各部门所提供的数据报表进行汇总,大致的计算出了与项目相关的各种财务指标,例如,利润、成本等。并通过这些数据进行成本费用控制,最终以表格的形式表示出来。

(三)编制预计财务会计三表,通过这三表分析该房地产项目的资金运作情形;财务部门在可行性研究与评估中的作用是至关重要的,目前由于信息化时代的到来,大大提高了其工作效率,财务部门通过计算机建立项目估算模型是为了将指标与计算方法保持统一性原则,这三表是十分重要的,只有通过编制这三表房地产企业才能清晰自身财务的运转以及在未来如何进行调整。

三、财务部门在房地产企业中对房地产项目规划设计的成本费用控制。在这一个阶段中,监督限额设计起到了非常大的作用,就原则上来说,若无特殊原因,它是不能做出调整及改变的。企业在委托设计单位进行项目设计时,除了要将企业的实际想法及情况反映给设计单位之外,还需要将成本费用的相关控制指标传达给相关的设计单位,以帮助设计单位在进行设计时,可以更加符合企业的实际,为企业降低成本的同时,增加企业的利润。设计单位在接收到这些费用控制指标之后,要对其进行大致的计算。首先,根据决策阶段所得出的成本指标,制定设计的初步控制指标。其次,将初步设计所得出的成本指标作为单项扩初设计的指标。然后根据以上确定施工图设计的控制指标。最后将报告交由相关部门进行考核审核,确定最后的目标成本。并将目标成本进行分解细化,具体的落实到企业上下的各个部门。在这一个阶段,财务部门主要起着监督的作用,它要对设计的每一个具体的环节进行时时的监控,以保证每一个环节都不会超出前一阶段的成本控制指标,一旦发现问题,财务部门需要将问题及时的反映到相关的部门,以方便企业及时的采取措施。该阶段需要财务部门时刻重视目标成本的确定,要将目标成本与房地产企业的全面预算管理相互联系起来,将目标成本控制融入到全面预算管理体系之中,从而使得成本预算控制在房地产企业中变得正规化与科学化。

四、房地产企业中财务部门对管理费用的成本费用控制。管理费用是指企业为实现企业战略目标所进行的一系列的日常行政使用的费用,其关系着整个房地产企业的工作效率与工作质量,房地产企业在财务部门中往往采取以下几个步骤。

(一)作为管理费用来说,其具体的科目分类是十分复杂的,大致可以分为以下三个种类,一个是人工费用,一个是办公费用,一个是其他费用。在这三者中,办公费用主要包含了差旅费、办公用品费用办公设备、业务招待等等,这些费用都是企业为了保证自身日常行政运行的基本管理费用,这些管理费用的运行能增强职工对企业的归属感;人工费用就是针对人力资源所需要的资金,主要有薪酬、奖金、福利、保险、各种其他类型的经费,这些费用能激励职工,加强职工的上进心为企业更好的工作与服务;管理费用的分类关系企业财务部门是否能有效地进行资源分配的问题,值得财务部门主管人员重视起来。

(二)月度资金计划:费用先分为付现费用与非付现费用。付现费用指的是利用企业库存现金进行费用的支付。而非付现费用主要是指不需要用现金进行支付的费用,例如,摊销费用、累计折旧费用等。房地产企业在实行年度预算的过程中,常常会根据实际情况对预算计划进行相应的调整改变,使其更加符合自身的发展需要。这些改变调整主要是依据对月度资金计划进行调整而是实现的。如果原先的年度预算计划实在是不符合当时的实际情况,在通过月度计划进行调整改变时,也应该给出足够的原因及理由依据。月度资金计划虽然只是简单的编制付现的费用,但是也是需要财务部门进行审批与汇总的,最后上交到决策层看是否可行。月度资金计划是年度预算的保障,应给予足够的重视,其足以保证预算的原则与灵活相统一,只有将月度资金计划以及年度预算有效的结合,才能让房地产企业在成本控制方面提升到更高水平。

(三)在费分析月度资金计划及费用预算的执行最终确定之后,企业的相关财务部门必要要按照计划严格的进行资金调配,原则上是不能配置超过预算的金额的,因此,财务部门要注意分析当月月度资金计划与预算的关系,不能无视这方面的问题。

五、房地产企业中财务部门对税收成本的控制

(一)针对国家对土地增值税的相关规定,我国在进行缴纳土地增值税时主要实行超额四级累进税率。对不同的住宅,税率也是有所不同的。因此,房地产企业在考虑市场的情况下,通过各种灵活的手段可以实现利益最大化目标,这些手段有:价格变动、成本控制、增值率等等。同时房地产企业在进行项目评估的时候就应该重视土地增值税的筹划,通过预算以及相应的计算机模拟计算增值率,从而选择适合本房地产企业的最优投资方案。

(二)企业应充分熟悉相应的税收优惠政策,以此达到节税的目的。按照国家的相关规定,企业在结算所得税时必须要以房地产项目竣工时进行企业所得税的清算与缴纳,其本质是为了房地产企业在房地产项目进行竣工时到确定实际利润时,这也就是说房地产项目在竣工之时前面有一段时间可以灵活控制,房地产企业可以尽量选择靠后计税成本核算的终止日,这样可以在清算所得税时有足够的时间可以推迟,以此达到节税的目标,当然这并不是拖延、逃避税收,而是通过合理的政策达到节税的目的,是为了房地产企业能够有效的在税收后面进行成本控制。

六、财务部门对于成本费用管控过程中有关财务的具体操作

(一)根据企业预算管理标准对合约进行规划控制。由于房地产一般是以项目公司的形式存在,各个合同能否达成都需要企业的预算部门对合同内容进行详细的审批,该项操作的目的是为了判断合约是否有签的必要,检测合约里的各个规划是否在企业标准之下,从而有效的进行合约成本的管理。

(二)利用年度预算控制每月资金预算。许多房地产企业的财务部门以及各个业务部门每个月都在资金预算而纠结,这其中牵涉到各个部门的预算与发展。房地产企业相关部门应以年度预算为基点,从时间维度上出发,将年度预算有合理科学的分配到各个部门中去,并且各个部门也应做好月度预算,这样房地产企业就能有效的将月度资金计划控制好,进一步降低成本。

(三)综合上述两点,将合同成本控制与月度资金计划相结合。这样可以将合同成本的资金计划有效的控制在年度预算之内。项目预算、月度资金计划以及年度预算这几者是息息相关的,一旦某个环节出现问题会影响整个企业的资金链运转,该措施是房地产企业有效控制成本的最优措施。

通过以上操作,房地产企业管理层能更好的控制企业预算,审批过程也会更加简洁,成本费用有效控制就能得到顺利实施,资金也就能达到应有的作用。

七、房地产企业营改增从2016年5月才开始实施,财务部门应该重视重新梳理业务流程、慎重选择供应商、巧妙选择销售方式与规划合同收款时间等方面进行筹划,对房地产企业的增值税、企业所得税等都有纳税筹划空间。

八、结束语

总之,房地产行业在我国经济发展中起着不可忽视的作用,希望房地产企业能重视财务部门对企业成本费用控制问题,希望本文的内容能对房地产行业和会计同行读者有所帮助。

参考文献:

[1]刘旭. 房地产企业成本控制研究[D].广州:华南理工大学,2013.

[2]张宏伟.基于业务与财务双重视角的房地产企业成本控制研究[D].吉林:吉林大学,2012.

[3]彭雪.房地产企业财务管理与成本控制协同管理的研究[D].吉林:吉林建筑大学,2013.

[4]邵嵘.试论房地产企业财务费用管理与控制[J].四川建筑,2012(06).

房地产业务工作计划范文第6篇

从2003年我国把房地产作为经济发展的支柱产业以来,我国房价可谓是一路飙升。然而在促进经济增长的同时,一系列现实社会问题也逐渐显现。为了有效抑制房价迅猛上涨,促进我国房地产市场的走向可持续发展道路,国家陆续出台了一系列调控政策,如“国六条”、“新国八条”、“新国五条”等。要想在日趋复杂的背景下求得生存和发展,房地产企业无疑必须降低开发成本。由于房地产企业税收存在涉税多、税负重的特点,可进行筹划的空间相对比较大,所以通过税收筹划来降低成本是房地产企业谋求发展得必然选择。

二、房地产企业税收筹划的必要性

(1)房地产企业面临资金链紧缩:当前我国的房地产信贷政策出现紧缩现象,资金回笼变缓,全国各地的房企资金链面临前所未有的压力。所以降低开发成本,节约资金对于房地产企业来说十分重要。

(2)房地产企业经营成本几乎达到极限:随着建筑材料的价格上涨、工人工资的上调以及土地转让费的提高等经营成本的提高,使得从经营成本入手来降低成本变得难度加大。

(3)房地产企业涉税多、税负重:房地产开发企业从取得土地开始到最后的销售,整个过程都会涉及到税收。而且在整个过程中涉及的税种多,税负也相当重。例如土地增值税的税率高达30%-60%。但这同时也为纳税筹划带来了可操作的空间。

(4)国家税收优惠政策为纳税筹划提供了可行性:对于房地产企业涉及的税种,国家都有相应的优惠政策。房地产企业有效利用税收优惠政策,可以为企业降低纳税成本,同时还可实现国家宏观调控,可谓一举两得。

三、房地产企业税收筹划的影响因素

企业在进行税收筹划时,需时刻注意环境变化,因为税收筹划必然受到各种政策、法律法规等各种环境变化的影响,新会计准则中对我国房地产企业税收筹划产生影响的主要涉及两点:存货和投资性房地产。

(1)我国《企业会计准则第1号――存货》对存货的发出计价方式的规定中不再有后进先出法,只能采用先进先出法、加权平均法和个别计价法。而原来的后进先出法在目前我国通货膨胀的背景下可以抵扣、减免一定的税收。因此,如果房地产企业不对此采取措施,必然使其负税加重。另外,房地产企业的经营周期一般都比较长,取消了后进先出法,必将会对企业的当期损益造成影响,进而影响到利润。

(2)新会计准则中,增加了《企业会计准则第3号――投资性房地产》。该准则中对投资性房地产的概念进行了界定,而且规定了房地产企业如何对资产分类。另外,准则还增加了“公允价值”这种计量模式,对如何确认、计量都做出了明确的规定。若是合理运用投资性房地产的公允价值计量模式,便可为公司减轻税负。

四、房地产企业税收筹划存在的问题

2000年一直到现在,房地产一直是我国经济发展的支柱产业。在国家经济快速增长的同时,房地产企业也获得了很多利润。由于房地产投资金额大加之发展迅速,很多企业发展并不成熟,他们往往企图通过偷漏税的办法来达到降低成本的目的。但是2002年我国就开始把房地产企业的税务稽查工作作为重点工作,使得房地产企业面临着日益复杂的税收环境。通过偷漏税的现象不仅存在很大风险,还阻碍了税收筹划的进程。

(1)企业税收筹划意识不强。我国《宪法》第五十六条明确规定,“中华人民共和国公民有依照法律纳税的义务。”同时,我国税法也规定纳税人有依法纳税的义务。但是房地产企业由于税负重、纳税多,其认为通过税收筹划减轻负税的效果不明显,所以常常通过偷税漏税的方式来减税。基于此,很多企业出现了内外两套账的现象,对内的是反映企业真实情况的账,对外则是用来应付税务机关的假账。这种做法无疑给企业带来了巨大的风险,一旦被查处,除了缴纳罚款,还会影响企业的信誉,不利于企业的长远发展。税收筹划反而是一个合理减轻税负的方式。

(2)企业税收筹划组织不健全。企业内部税收筹划组织不健全也是房地产税收筹划的重要影响因素。由于税收筹划具有较强的专业性,他要求工作人员不仅掌握会计知识,还要熟悉我国相关法律法规,尤其是我国税收法律法规相对繁多复杂的情况下,纳税筹划工作更是复杂。通过调查当前房地产企业内部组织机构,发现房地产企业很少设置专门的税务部门,一般都不进行纳税筹划,即使开展纳税筹划工作也是由财务部门来完成。如此重要复杂的纳税筹划工作如果完全依赖与税务工作不太一致的财务部门来做的话,恐怕难以达到应有的效果。

(3) 企业各部门之间合作困难。企业各部门之间合作困难,阻碍了税收筹划的顺利进行。房地产企业在建设的整个过程都会涉及到税收而且建造的过程中有很多部门参与,财务部门并不能控制整个过程。要使得每个部门都积极配合并非易事,从而使得税收筹划的工作执行起来会很困难。财务部门除了制定合理的税收筹划计划,还要与各部门之间进行沟通交流,从而使得各个部门的工作能够在不违背税收筹划计划的前提下执行。然而其他部门由于税收知识的缺乏和利益的问题,都会使得税收筹划工作的进行。

五、 加强我国房地产企业税收筹划工作的举措

(1) 增强企业税收筹划意识。在市场经济快速发展得背景下,我国有关税收法律制度也逐渐趋于完善。企业想要通过偷税漏税的方式来减轻税负、降低企业成本已经不再现实。所以,企业要想真正通过节税降低成本必须进行税收筹划。我认为在我国应该出台相关政策,或者利用媒体的作用鼓励企业进行税收筹划工作。也可以通过宣传一些企业税收筹划成功的例子来引起企业的足够重视,使得他们积极主动的进行税收筹划,为企业降低成本,从而促进房地产行业

的可持续发展。 (2) 建立健全的税收筹划组织。面对当前房地产行业严峻的形式,如果想要做好税收筹划工作,建立健全的组织机构很重要。所以,房地产企业应该设立专门的组织机构进行税收筹划。在此,我认为房地产企业可以独立于财务部门设立税收筹划部门,并且配备专业人员负责。这要求该部门职工不仅要有财务知识,还要掌握税收工作,了解相关法律法规,以期保证税收部门的专业度和税收筹划工作的成功。

(3) 促进各部门之间的合作。如果一个好的筹划计划得不到顺利的实施,其最后也是失败的。因此,在整个税收筹划的过程当中,除了要保证税收组织的建立和人员的配备外,各部门之间的配合协调也相当重要。我认为企业应该在企业内部普及税收相关知识,让每个员工意识到税收筹划对公司发展的意义,以及清楚各部门具体应该做些什么。另外,制定相[文秘站:]关激励制度,鼓励各部门积极配合,以确保工作的顺利。

房地产业务工作计划范文第7篇

摘要:房地产开发企业营业规模大、项目周期长,而且在项目的每一个环节中都涉及到税负,所以房地产企业进行税务筹划有着重要的意义。文章依据房地产企业生产经营的特点,分别从房地产企业税务筹划的意义、筹划的具体方法和筹划所注意的问题等几个方面对我国房地产企业税收筹划进行探讨。

关键词 :房地产企业;税务筹划

税务筹划的合法性不但可以提高纳税人纳税的积极性、防止偷税漏税现象、实现所有者权益最大化,而且还能够帮助企业合理的配置资源、提高企业的管理水平、促进企业组织结构的优化,进而提高企业的收益和竞争力。由于房地产企业资金量大、营业额高,因此进行科学合理的税务筹划就显得更为重要。

一、房地产企业税务筹划的意义

第一,有利于企业自身的发展:房地产企业的税负沉重,税务筹划作为科学避税的手段,可以减轻自身的税负,降低成本。

第二,有利于国家的宏观调控:为了实现宏观调控的目标,政府会出台不同的税收优惠政策。近年来,由于房价持续增高,政府也出台了一系列的调控政策,因此房地产企业进行税务筹划是对国家宏观调控政策的反应,通过房地产企业的税收筹划方案,政府可以观察到宏观调控的效果,大大提高了国家宏观调控的效率,有利于房地产行业健康有序的发展。

二、房地产企业税务税筹划具体方法

(一)税收优惠政策法

中央政府或者地方政府为了促进经济发展,在不同的经济环境和不同经济发展阶段都对纳税制定了相应的优惠政策,房地产企业应当密切关注政府部门所出台的法律法规及相关的优惠政策,合理使用税收优惠政策来达到税务筹划的目的,有利于企业实现利润最大化的目标。

(二)特殊行为和特殊地区选择法

国家出于对经济宏观调控的考虑,会对一些企业行为和具体地区出台优惠政策。比如国家为了清理三角债而出台的债务重组政策、为了鼓励企业之间优势互补而出台的对合并企业的优惠政策。如根据去年国家税务总局的公告,企业垫资参与土地的一级开发属于投资行为,如现在火热的新农村建设,这种业务不属于营业税应税业务。而特殊地区选择法就是寻找有税收优惠政策的地区作为企业的注册地,从而达到节税的目的。

(三)会计筹划法

利用会处理筹划法进行税务筹划就是充分利用会

计政策使得企业税负最小化的一种税务筹划方法。房地产企业可以通过会计处理使得当期的会计所得大于应纳税所得额,就可以实现纳税期限的递延,增加房地产企业的流动资金量,从而提高了企业收益,起到节税作用。比如根据我国有关条例规定,税收滞纳金、罚款等项目不可以在所得税前扣除的,因此房地产企业应尽量避免发生该类项目的支出,而应通过会计处理创造更多可以递延的项目,延长所得税的纳税期限。

三、房地产企业税务税筹划现存的问题

(一)没有认识到税收筹划的必要性

我国房地产企业的领导者和管理者通常将楼盘开发的规模和利润额视为企业竞争力的核心,而税务筹划并不能给企业带来巨大的利润,因此,管理层大多对房地产企业的税务筹划问题不感兴趣,意识不到房地产企业税务筹划的必要性,而领导者的态度直接影响到员工的态度,因此企业的财务人员对企业税务筹划也并不重视。

(二)税务筹划的思路不清晰

房地产企业的税务筹划是一个完整的体系,具有系统性的特点,不是单独某个环节或者某个节点的筹划,在制定筹划方案时应综合考虑企业现状,系统性的进行税务筹划,但就目前来看,我国许多房地产企业财务人员进行税务筹划时不能从整体出发,而是将整个系统筹划分割开来,只注重点上的筹划,大大降低了企业税务筹划的效果,税筹划思路不明确。

(三)税务筹划方法不成熟

房地产企业的税务筹划是一项对专业技能要求很强的工作,因此,税收筹划人员要通过接受系统的培训和进行不断的实践才能做好这项工作。目前来看,许多房地产企业的财务人员并不具备专业的技能,对企业税务筹划方法不够熟练,应该加强系统的学习,提高自身的业务素养。

四、房地产企业税务税筹划的建议

(一)优化税收筹划方案

税务筹划的目的就是为了减轻税收,因此,要结合房地产开发企业的自身情况对税收筹划进行分析。首先,要设定适合自身发展的筹划方案,在选择房地产企业选择税收筹划方案时,不但要考虑利润最大化的原则,还要考虑整个企业持续发展的长远目标,注重与企业的未来发展战略相结合,只有这样才能保证税务筹划目标的最终实现。其次,房地产企业要向当地税务机关进行咨询,政府每年都会出台不同的税收优惠政策,而税务机关有义务向纳税人进行解释。因此,企业税务筹划者在对政策存在疑问是,应当充分利用税务机构进行咨询,制定出最优的税收筹划方案。

(二)灵活调整税务筹划方案

税务筹划方案具有时效性的特点,而国家税务法规政策是不断变化的,因此房地产企业要时刻了解税收政策的变化,研究市场经济的走向,及时依据税收法规政策来变更筹划方案,根据最新政策适时调整方案,从而达到利润最大化的目标。另外,房地产企业还应当充分利用现代科技手段,通过互联网建立一套纳税筹划预警系统,以科学的方法来对筹划过程中存在的潜在风险进行监控,一旦发现问题及时调整筹划方案。

(三)加强税收筹划人员的培训

税务筹划是对专业技能要求很强的工作,方案的质量和结果取决于各个企业税务筹划人员的专业素质,税收筹划人员要通过接受系统的培训和进行不断的实践才能做好这项工作,因此房地产企业应当加强税收筹划人员的培训,提高其业务水平。首先,应加强财务人员会计专业知识的培训,熟悉我国的会计法、会计准则以及会计制度;其次应当加强财务人员对税法的学习,熟悉我国现行的税法条例,能够在现行税法的基础上通过会计方法进行税收筹划。

(四)完善企业会计核算制度

健全的会计核算制度是企业高效运行的前提,也是企业科学合理进行税务筹划的前提。企业要通过合法避税来降低税负依赖于税收筹划人员的专业素养,如果企业具有健全的会计核算制度,则有利于财务人员的工作效率的提高,因此,房地产企业建立健全会计核算制度至关重要。

参考文献:

[1]何泳仪.房地产税与房价的关系研究综述[J]. 中国外资,2013(02).

[2]张宏翔.商业类房地产企业税务筹划管理相关问题分析[J].财会通讯,2012(33).

房地产业务工作计划范文第8篇

关键词:新会计准则;房地产企业;税收筹划;影响

中图分类号:F810.42;F230 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2015)005-000-01

税收筹划是企业日常生产和经营过程中不可或缺的重要组成部分,指的是企业利用各种合法以及非违法的方式,通过各种形式和途径,对自身的纳税工作予以科学、合理的策划以及财务安排的活动。为加强企业会计控制,避免会计舞弊现象的频繁发生,2006年2月我国对新会计准则进行,从2007年1月1日正式实施开始到目前已经8年有余。房地产企业在新会计准则实施背景之下,税收筹划也受到了一定影响。本研究主要分析与探讨房地产企业税收筹划中新会计准则的影响机制。

一、新会计准则下,房地产企业税收筹划所受影响

国家企业经济活动中被业已规定的财务核算标准,即指会计准则。与原会计准则相比,新会计准则存在较大创新性,既实现了会计信息化,同时在使用范围和财务报告目标方面更加明确。新会计准则与房地产企业税收筹划密切相关的内容主要三点,即存货计价方法、投资性房地产和固定资产计量。新会计准则在存货计价方法上开始转变为加权平均法和先进先出法,原有后进先出法的取消会一定程度地引起房地产企业毛利的波动[1]。在当前市场环境下,如果房地产企业的应对方法不正确,该种计价方法的改变必然会增加房地产企业的一定税负。房地产企业建设周期较长,房地产企业当期损益与存货计价方法关联甚密,当存货后进先出的计价方法受到限制或被取消,与之相关的当期损益也会受到直接影响。在投资性房地产方面的新规定中,指出投资性房地产如果采用的计量方式为公允价值,摊销或计提折旧将无法再进行,企业税负将会有一定程度的增加。关 于新会计准则对固定资产计量的规定,也会直接影响到房企涉税状况。

另一方面,新会计准则的一些规定,一定程度上促进了房地产企业税收筹划空间的扩展。这种扩展其一表现在可以对公允价值加以利用进行税收筹划,在公允价值计量模式方面新会计准则做出了许多新规定,将会对房企负债和资产计量产生较大影响,促使房地产损益计算产生相应变化。房地产企业税收筹划空间的扩展,其二表现在可对会计政策加以利用进行税收筹划。房地产企业会计政策在新会计准则中有所增加,不同的会计政策对房地产企业税收筹划效果也会有所区别。除此之外,新会计准则中对一些新业务的提出,也会为房地产企业带来新的业务范围,对房地产企业税收筹划空间也有应拓展。针对很多会计事项,新会计准则均作出了修改,这些修改相对原来会计准则,意味着房地产企业必须转变原来的会计方法。新会计准则针对投资性房地产的会计处理相对旧会计准则限制较多,这些会计准则的变化同时也会致使房企税收筹划相应调整当前的操作手段与方式。在新会计准则实施环境下,无论业务核算还是损益方面我国房地产企业都会产生一定变化,而这些将直接对我国房企纳税额度计算产生影响。

二、新会计准则下的房地产企业税收筹划建议

根据新会计准则中的相关变化及其对房地产企业税收筹划产生的影响,房地产企业必须采取相应的对策。我国房地产具有较为特殊的经营环境,而且所面临不确定性因素也比较多,在实施税收筹划过程中,房地产企业随时都会有产生问题的可能性,而且难以做到完全规避风险。因此房地产企业应该做到以下两点:

(一)密切关注税收政策,增强企业风险防范意识

国家政策和社会经济发展过程中,税法会随之加以调整与修正,税收筹划时,房地产企业可依照房地产企业特征构建相应的信息管理系统,利用有效方法掌握税收政策实际变动情况,便于房地产企业有效、及时的制定风险问题解决措施,尽可能降低由于税收政策的变动而给该企业带来的影响。此外,房地产企业还应该对税收筹划中所存在的风险加以充分考虑,对税收筹划方案予以适时调整,以确保房地产企业能够合理制定税收筹划方案。

(二)房地产企业应加强和税务机关的交流与沟通

我国并未严格规定纳税范围,而且税法中也未规定税法行为,税法本身所具有的特征,在很大程度上提升了房地产企业筹划税收的难度,因此,在税收筹划过程中,房地产企业应与税务机关建立良好关系,保持与税务机关的联系和沟通,从而在对一些新业务进行开展时能够得到税务机关的及时认可。同时还能对国家关于税收政策的相关信息尽早获悉,将因政策变动造成的影响减小到最低。另外,房地产企业还应加强对会计基础工作的规范管理[2]。房地产企业的税收筹划必须立足依法纳税观点,根据律法规定设立规范、完整的财务会计报表、账册及凭证。准确、合理的企业会计处理与会计凭证,是顺利实施纳税检查的重要保障。

三、总结

受到房地产企业自身以及外部等多方面因素的影响,可能会导致一定税务筹划风险的出现,不利于全面、有效实施企业税收筹划工作,同时也会影响到房地产企业税收。为此,需要对税务筹划风险的成因和特点等进行分析,并积极的寻找有效措施,以有效管理并控制各种税务筹划风险,保证房地产企业税务筹划工作的顺利开展具有十分重要的现实意义。

参考文献:

房地产业务工作计划范文第9篇

关键词:新会计准则;房地产;税收筹划

一、新会计准则对税收筹划影响分析

新会计准则是我国财政部在人民大会堂同时的一项条例,在2007年1月1日起在上市公司执行,其他企业鼓励执行,但现在,我国房地产企业的税收筹划工作进行的过程中产生了很多影响。其中产生影响最深的是以下几个方面,依次为:第一,目前,我国房地产企业对存货计价方式做出了明确规定,《企业会计准则》中对存货发出计价方式祥先进先出或者是加权平均法的方向转变,这种形式下,企业毛利会产生变化。还有,通过膨胀的情况下,我国原有的计价方式不能进行对应的税收,可是,如果计价方式进行了改变,企业没有按照相关规定进行对策的开展,使提升了房地产企业的税负问题。房地产企业跟企业不同,房地产企业建筑时间长,如果直接或者是限定运用后将先进先出的计价方式取消,那么,房地产企业的当期损益和利润都会受到影响。第二,投资性房地产以及固定资产计量的规定。投资性房地产的计量方式在新会计准则中规定是这样的,倘若运用公允价值的计量方式,就不能对计提折旧和摊销策略进行完成,这种方式还会提升企业的税负。新会计准则在对计量固定资产中,的规定也会影响涉税情况。另外,新会计准则在公允价值的基础上,对计量模式做出了规定,使得房地产企业在进行公允价值进行税收筹划的时候需要对税收筹划的空间进行扩展,对房地产企业负债以及资产计量造成了影响。不仅如此,还会影响损益的计算。对投资性房地产进行会计处理的时候会受到新会计准则的影响和限制,最严重的会影响纳税额度的计算。

二、新会计准则下房地产企业开展税收筹划的建议

房地产企业的税收筹划工作会因为新会计准则的颁布与实施受到不同程度的影响。房地产企业也不能坐以待毙,应该提出相应的对策。房地产企业的运营环境不同,所以,不确定性因素也非常多,因此,在税收筹划的事后会产生很多问题,不能进行风险的规避。为此,本文对新会计准则下房地产企业进行税收筹划的建议进行论述。

(一)关注税收政策加强风险防范认知

房地产会计工作人员在进行税收筹划工作的过程中应该密切关注我国政策和税法的调整以及改变。房地产企业在税收筹划工作的时候,可以凭借企业的特征对信息管理系统进行创建,按照实际税收政策进行改变,使得企业可以轻松地应对会计准则规定的变动而制定解决措施,最大程度上缩小了政策变更对房地产企业的影响。不仅如此,在进行税收筹划工作的过程中应该将潜在风险进行考虑,并制定税收筹划工作方案,保证工作截然有序的进行。

(二)重视与税务机构部门沟通

纳税行为在新会计准则和税法中并没有明确的规定,因为房地产企业与其他企业不同,税法自身也比较有特点,所以,在一定的情况下对企业税收筹划工作增加了困难。针对这一情况,我们在进行税收筹划工作的时候,房地产企业应该跟税务机构部门进行实时沟通和交流,只有这样才能够对部分新兴业务的开展打下良好的基础,同时还可以在最短的时间内获得相关政策的支持,并获得良好的成果。不仅如此,对于税收政策信息的获取要及时,因为税收政策会降低政策变动产生的影响力。另外,房地产企业想要税收筹划工作顺利的进行,还应该对会计基础工作进行规范性的管理,同时,根据相关规定对账册和会计报表进行规范完整。

房地产业务工作计划范文第10篇

一、当前房地产企业税务筹划中存在的问题

1、纳税意识薄弱

企业作为纳税人依法纳税是应尽的义务,但是由于房地产开发周期长,税收对企业经营业绩的短期影响不明显,导致某些企业在未做税务清算之前未能足够重视各种税负特别是土地增值税和企业所得税对企业盈利的影响。

2、对纳税存在错误认识

在很多房地产企业中,理所当然的将纳税筹划作为财务部门独立可完成的工作,不重视开发全过程中各个部门的配合,致使企业出现多交了税、还被税务机关处罚的情况。房地产企业的财务人员虽了解相关税务知识并且经常与税务机关打交道,但是如何将税务知识以及税务机关的各项要求贯彻到日常经营活动中去,是需要企业领导予以重视以及各部门进行配合才可以完成的,不然税务工作也仅是事后的税款计算与缴纳罢了。因此,目前房地产企业特别是中小房企对税收筹划应有正确的态度和认识。

3、房地产企业内部缺乏纳税管理

目前我国的房地产企业内部,虽然企业财务人员也在进行税收相关规定的学习,但是由于针对性不强,不够系统全面,对房地产企业的纳税筹划并没有多少帮助,甚至由于断章取义造成偷税、逃税的现象。

4、房地产企业不知如何规避风险

由于缺乏妥当的纳税管理,不仅不能以合理手段降低企业纳税成本,而且还容易给企业造成纳税风险。因此,只有加强企业领导层对税收影响盈利的认识,以及各相关部门的节税意识,才有可以真正实施税务筹划工作,从而减轻房地产企业的纳税负担,规避房地产企业的纳税风险。

5、企业内纳税筹划实施不及时

由于未能事前进行筹划,等会计核算完成后,发现有可合法合理规避税款,这时已无法改变交税的现实,造成不必要的开支,减弱了企业的盈利能力。

二、加强房地产企业的税务筹划措施

1、项目开发全过程筹划

即从取得土地使用权、项目立项、筹资、开发建设、销售等各方面加强税务筹划。房地产企业产品开发周期长,涉及政府部门、企业繁多,决定了其税务筹划内容的复杂性。所以,房地产企业在制定税务筹划时,就应进行全局和全方位的筹划,在取得某幅土地使用权时或之前,就应对在该幅土地上开发产品的定位及物业类型、户型、自有资金与贷款的比例、自开盘至交楼的时间等方面进行一系列的测算。

以物业类型为例,在同样的一幅土地上,开发不同类型的物业税款占销售额的比例差异很大。如为联排或TH物业,各项税金(包括营业税金及附加、土地增值税、企业所得税,以下同)占销售收入的比例为30%左右;如为高层住宅项目根据物业的定位标准不同,占比也不同。如为普通高层物业,各项税金占销售收入比例为18-20%;如为高端高层物业,各项税金占销售收入的比例为25%左右。

由于各地对普通住宅面积有规定,户型设计直接影响到土地增值税的计算;由于贷款利息税前抵扣的规定,贷款规模影响企业所得税的计算,同时要考虑公司的财务风险;开盘至交楼的时间影响到土地使用税的计算;因此,房地产企业的财务人员需要在项目发展的全过程介入,才有可能进行税务筹划。(注:以上税金未含契税,因为该税款以土地价款为基数计算,基本没有筹划的空间。)

2、选择最优的会计核算方式

房地产开发企业在同一或相邻地块有不同的开发项目,对这些项目进行分开核算或是合并核算,都是合理的。所以,企业财务管理人员可以对这两种方式的利弊进行衡量,对税金进行计算,来确定最适用的会计核算方式,在我国税法允许范围内,减少税金,减轻税务负担,提高企业综合经济效益。

3、充分运用国家土地增值税“起征点”优惠政策

我国土地增值税“起征点”为土地增值税方面的税务筹划提供了条件,运用该政策需要根据政策本身的规定进行筹划,避免产生筹划上的失误。另外,还可以计算税务负担平衡点,进行产品定价,实现税负最小化。比如两块相邻的土地,地价相同。一块开发别墅住宅,一块开发纯高层住宅。别墅的均价将会是高层的3-5倍,而由于建筑结构的不同,高层住宅的建安成本却高于别墅2-3倍。很显然,别墅住宅将会产生很高的土地增值税,而高层项目甚至达不到起征点而不需交纳土地增值税。这时可以将两块土地统一规划,统一核算收入和成本,计算整体税负。再与分别核算进行对比,选择有利于企业的核算方式。

4、加强借款利息和营销优惠的税务筹划

我国大部分的房地产企业主要通过银行贷款进行筹资,银行贷款借款期限长、费用高,可以利用适用的利息扣除方法进行借款利息的筹划。我国税法对企业借款利息有相关方面的政策,房地产企业可以根据自身特点,选用合适的筹划方法。

三、房地产企业税务筹划的发展趋势

税务筹划是一个综合性的工作,每一个环节所采用的方法都是多样化的,具体的从环节上看,包括预测方法、决策方法、规划方法等;从学科上看,包括统计学方法、数学方法、运筹学方法以及会计学方法等,因此,房地产企业税务筹划在方法上的综合性特点使筹划活动是一项高智力的活动,需要周密的规划、广博的知识。随着对房地产税务筹划工作的重视,房地产企业税务筹划活动已普遍存在,并且趋于完善和规范。同时在不断地发展中,房地产选择以税务筹划为企业活动,寻找好的契机和业务,进一步解决房地产大额税的情况。在房地产税务筹划应用的过程中,我们要对其理论不断熟悉,探讨更为适合房地产减税的经营活动。由于目前我国税收制度还不完善,所以房地产税务筹划的研究还是一个新的研究方向,需要我们进一步的加强理论和实践探索。在不断地实践中创新,不断地发展税务筹划工作。

房地产业务工作计划范文第11篇

【关键词】中小房地产企业;税收筹划;现状;对策

随着国家宏观政策的不断调整,我国的房地产企业供求日趋饱和,市场渐趋成熟,房地产企业的筹资能力下降,资金回笼受阻。作为国家财政收入主要来源的房地产企业,其税种繁多,涉税事项、涉税环节众多,税收筹划空间大,涉税风险高。税收筹划不仅成为房地产企业财务人员业务提升的要求,更是房地产企业“节流”和规避纳税风险的需要。

一、中小房地产企业税收筹划的重要性

1.有利于企业优化经济资源,实现企业利润最大化

中小房地产企业在涉税事项发生之前,根据现有的或将来的经营管理情况,在税收法律法规的许可范围内,对企业经济资源科学的测算、分析和比较,从中选择最优的纳税方案,优化企业的经济资源,实现企业利润最大化。通过税收筹划,让企业的经营状况和财务状况相结合,使企业运营的整个过程,在充分考虑税收影响的同时考虑企业的成本费用最优化,使企业财务收益最大化,最终达到整合企业经济资源的目的。

2.有利于企业财务人员业务水平的提高

要想做好税收筹划,及时、密切关注国家税制法规和最新税收政策的出台是保证。中小房地产企业财务人员除了必备的财务管理专业知识和全局管理能力外,必须高度重视国家的税收政策变化及相关行业政策变化,对税收的变化趋势要有敏锐的洞察力。一旦国家相关税收政策变化,财务人员应从企业最大财务利益出发,采取行动,趋利避害,把税收的意图迅速融入到企业的经营管理活动中去。因此,税收筹划客观上促进了中小房地产企业财务人员业务水平的提高。

3.有利于促进税收法律法规的健全

税收筹划可以及时发现税法中的不成熟、不完善以及税法在实际应用中的不合理等缺陷。中小房地产企业税收筹划人员在通过对税法的“边际”效应获取企业利益的同时,也将税法在实际应用中的缺陷反馈给征税机关和相关的税法研究人员。从而推动相关部门在立法和征税管理中权衡轻重,修订和完善税法,促进着税法的健全。

4.有利于提高企业管理水平和规范财务核算

企业管理决策层和相关人员对税收筹划的认识程度,会计核算和财务管理水平,涉税诚信等方面是做好税收筹划的基础条件。部分中小房地产企业管理决策层对税收筹划不了解、不重视;企业会计核算不健全,账证不完整,会计信息失真,甚至有的企业还存在偷逃税款等违反税法的行为。由于房地产企业生产周期的长期性,工程成本的复杂性,成本发生的置后性,销售政策的特殊性,更加要求企业的管理水平专业化,财务核算规范化。

5.有利于企业减少或避免税务处罚,提高税收合作与信任

中小房地产企业通过税务筹划实现涉税零风险,即账目清楚,纳税申报正确,税款缴纳及时、足额,不出现任何关于税收方面的处罚,在税收方面没有任何风险,或风险极小可以忽略不计等措施,可以减少和规避税务处罚;中小房地产企业在税收筹划的过程中,为争得税务机关的认可,规避筹划风险,不断与税务机关的联系与沟通,提高了税收筹划的效率,增进了企业与税务机关的合作与信任。

二、中小房地产企业税收筹划的现状

1.财务人员业务水平良莠不齐和欠缺房地产业财务管理经验

房地产企业作为国家的一门新兴产业,有其生产周期长、成本发生复杂、涉及税种繁多、销售方式特别等很多与工业、商业、建筑业、服务业等不同的特殊性。其账务处理周期长,核算要求高、所需的税法知识多。而在中小房地产企业从事财务工作的财务人员多数缺乏房地产企业财务核算和管理经验,部分企业存在会计核算不健全,账目设置零乱,账证不全,其财务管理水平低下,无法实施对项目的长远规划和统筹管理。

2.管理层对税收筹划的意识不够重视,决策层不够民主

企业管理决策层和相关人员对税收筹划认识程度是税收筹划的基础条件之一。在中小房地产企业中,管理决策层和相关人员对税收筹划不了解,甚至认为税收筹划是高水平的财务造假,通过造假大肆进行偷税、漏税和骗税等。此外,中小房地产企业管理决策层缺乏民主决策,普通员工参与管理和决策的机会难得,财务部门等财税专业人员参与企业决策的力度不够等。

3.会计核算基础薄弱

部分中小房地产企业日常会计核算不健全、成本费用归类不正确、账目设置不规范、台账登记不完整、账证不清、会计信息失真、收入确认不规范、未按税法规定缴纳税款;内控制度欠缺,如不经领导审批签字支付款项、现金管理未做到日清月结、限额库存、大额现金支付、购买贵重物品及办公用品未建立登记保管领用制度、记账凭证上记载的后附原始单据张数与实际不符等;预算管理缺失,房地产企业的特殊性决定了税收筹划必须以规范详细的预算作基础,如土地增值税的筹划等。

4.税收筹划欠缺操作的可行性和全局性

税收筹划决策关系到中小房地产企业生产、经营、投资、营销、管理等所有活动。税收筹划只有满足特定的条件才能成功。虽然不少中小房地产企业管理层注意到税收筹划的巨大作用,开始着手强调税收筹划,但是在实际运用中,往往忽略了税收筹划的许多前提条件和环境,或者忽略了税收筹划的可操作性。如中小房地产企业在运用土地增值税中有关普通住宅,土地增值额低于20%免征土地增值税这一条款进行税收筹划时,如果在设计阶段忽略了当地的普通住宅标准这一规定,后期的筹划就会化为乌有。

5.税收筹划忽视筹划成本

税收筹划需要成本,包括显性成本和隐性成本两方面,显性成本是税收筹划中实际要发生的成本,隐性成本是税收筹划中可能要失去的机会成本。而中小房地产企业在税收筹划中,基于税收筹划技术和筹划水平等多种原因,往往会割舍成本效益原则和综合平衡原则。如不计成本的聘用专业的税务专家为其税务咨询和策划;在筹划土地增值税税收优惠时,不计成本地增加成本支出,无限制地降低售价;在日常税收筹划中,花费于分析测算等的人力、物力、财力远大于税收筹划收益等。

6.中小房地产企业税收筹划易割裂税种之间的内在联系

简单看每一税种,似乎都是独立的,有单独的条例和实施细则。但事实上,每一种税都通过某一经济业务载体,联系在一起。如中小房地产企业在做土地增值税筹划时,易忽略准予扣除的成本、费用、损失中营业税、城建税、土地增值税、教育费附加以及土地增值税税收筹划所能增减的成本费用及土地增值税缴纳的多寡等对企业所得税的影响。

三、完善中小房地产企业税收筹划的对策建议

1.提高全员对税收筹划的认识水平

中小房地产企业应从企业管理层出发,提高全员对税收筹划的认识水平,如聘请权威人士(专家)到公司作全员讲解等。财务核算是税收筹划的基础,财务核算不健全,账目混乱,成本费用归类不清,项目预算不够精细,都会给税收筹划带来障碍,房地产企业税种繁多,税收政策的变化无穷,都需要财务人员及相关人员及时把握。

2.加强税收合作与信任

一方面要求纳税人应按照税务机关的决定及时缴纳税款,并信赖税务机关的决定是公正和准确的;另一方面也要求税务机关有责任向纳税人提供完整的税收信息资料,征纳双方应建立起密切的税收信息联系和沟通渠道。中小房地产企业在做好税收筹划的同时,应加强与税务机关的联系与沟通,服从税务机关管理,力争企业的税收筹划得到税务机关及相关人员的认可,任何单方的行为都会给企业埋下隐患。不服从税务机关的管理将会引发和税务机关的矛盾与冲突,为企业的税收筹划工作开展带来阻碍,增加企业的筹划风险。

3.重视筹划成本,务实税收筹划的可操作性

中小房地产企业在税收筹划时应遵循成本效益原则与从实际出发原则相结合。例如,税法规定企业的利息实际支出允许在计算其应纳税所得额时按规定扣除。因此,理论上一般认为负债融资对企业具有节税效应,有利于提高权益资本的收益水平,可以优化企业的资本结构。然而,在实操中如果该项目的预售收入资金回笼到位,支付所发生的成本费用税金还绰绰有余的情况下,企业再做项目贷款,筹划利息抵税的效应显然是不成功的。企业进行税收筹划,必须把各种实际情况和前提条件综合考虑,税收筹划才能取得成功。

4.注重税种之间的内在联系,坚持合理性与综合平衡

每一税种虽有单独的条例和实施细则,其实任何一个税种都通过经济行为这一载体,联系在一起。企业所得税与流转税之间的关系足以说明税种之间的关系密不可分。税收筹划应坚持合理性与综合平衡,把各税种联系起来,综合考虑,用足行业里的所有税收优惠政策。此外,税收筹划还应坚持合理性与综合性平衡。例如,在实际操作中,一个分期开发的项目,不少中小房地产企业都将人防工程和景观工程分割于相关的期数,规划如此,工程合同的签订也是如此,符合税法规定的能明确划分归属的成本费用按归属归集的规定,但是景观和人防是作为整个项目的配套工程,是整个项目的“卖点”之一,是整个项目所有业主都享有的“权利”,这种划期施工的做法不利于企业的税收筹划,割裂了合理性原则,损失了企业利益。

四、结束语

中小房地产企业应从实施税收风险防控的战略出发,从企业战略管理的高度,把税收风险防控作为企业的战略内容之一,与营销、人才、竞争等战略等一并进行长远规划,运用税收风险筹划策略为企业战略管理服务。建立企业与政府、员工、税务的合作关系,把税收筹划与企业内部各环节、各税种相结合,让税收筹划在非违法的前提下游刃有余,为企业“节流”。

参考文献:

[1]迟丽华,周小雪.房地产企业税收筹划风险的防范策略

[2]林松池.房地产企业税收筹划的风险与防范.财经视线,2010年第28期

[3]董方.房地产企业土地增值税税收筹划浅析

[4]刘静.试论企业税收筹划的基本思路和方法.当代经济研究,2000年

[5]田霞.税收筹划与财务管理的相关性分析.财会研究,1999年

[6]黄伟.企业财务管理中的税收筹划.贵州电力技术,2013年

[7]范小平.谈纳税人实施税收筹划的途径和注意事项.商业会计,2005年

[8]张晓美.非对称信息条件下企业税收筹划的博弈分析》.税务与经济,2004年

房地产业务工作计划范文第12篇

一、房地产企业税收筹划的难点分析

从我国房地产市场和宏观政策等角度进行分析,房地产企业在使用税收筹划方法时,存在的难点主要表现在该行业的复杂性、财税政策更新、行业的地域性特点以及需要进一步提升税收筹划能力等方面,笔者对其展开具体分析。

(一)房地产行业的复杂性房地产行业的明显特点就是人才密集、经营活动资金密集,其经营项目的规模较大、可影响的范围也比较广,同时还要受到国家宏观政策的影响,属于以政策为导向的产业类型,与房地产项目建设当地的金融机构、主管部门、上下游产业以及政府部门都有着密切的关系。房地产企业的经营活动与内部的管理制度、管理水平有直接关系;同时,还会受到外界环境变化的影响,且敏感性较高。由此可见房地产行业本身的复杂性,这将会对其发展产生很大影响,增加财务人员实施税收筹划的难度,不利于保证税收筹划实施效果。

(二)财税政策更新因社会经济从原本的迅速发展逐渐转向平稳的发展趋势,房地产企业的发展受到的影响越来越明显,在这个基础上,国家不断调整财税政策,希望能够减少中小企业的税收负担,而各项财税调控政策的出台和实施,增加房地产企业的经营压力。近年来,我国先后出台了很多财税政策,这些政策限制房地产企业使用税收筹划方法,也会影响税收筹划发挥作用,可见财税政策更新是房地产企业实施税收筹划的难点之一,也只有解决这个难点,才能保证顺利实施税收筹划措施。

(三)房地产行业地域性特征房地产企业的财税涉及到的土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税以及房产税等都属于地方税,与当地的经济发展和政策关系密切。中央对财税的调整做出宏观调控,而各地方结合自身的经济发展和行业特点制定地方的财税政策,而房地产行业的很多财税都属于地方税范畴,故而凸显出很明显的地域性特点[1]。各地方由于发展上的差异,税率和财税的征收标准不同,地方机关对国家的财税政策理解也存在一定偏差,这些因素都会影响房地产企业的税收筹划,但同时也带给税收筹划很大的自由发挥空间。

(四)筹划专业性有待提升房地产行业的复杂性增加财务工作的难度,对专业性的要求较高,尤其是需要在国家调控政策不断变化的情况下实施税收筹划,更加需要财务工作人员有较强的专业能力与素养。但目前房地产企业的财务工作人员针对税收筹划还没有非常专业的措施,故而需要进一步提高筹划工作的专业性。同时,房地产行业涉及的财税工作涉及到交易环节、开发环节以及施工环节等,涉及的税种也随之增多。其中税收贡献最高的是土地增值税,其核算过程极为复杂,始终是房地产企业税收筹划工作的重要内容。因此,只有提高税收筹划的专业性,才能解决筹划中遇到的难题,保证筹划质量,增加企业的经济收入,促进房地产企业发展。

二、房地产企业税收筹划的对策分析

(一)认真做好会计核算基础工作会计核算基础工作是保证房地产企业顺利开展税收筹划的前提条件。会计核算的完整性与真实性在一定程度上影响税收筹划的落实效果,也是企业开展税务审核的关键性依据,而这一点需要以企业完善的内部控制管理与财务体系建设。如果会计核算都无法准确地反映出企业的真实情况,就需要面对税务机关核查相关征收造成的影响,导致企业需要承受超额损失。因此,在实施税收筹划的过程中,需要认真做好会计核算基础工作,并突出核算的作用与价值。

(二)及时掌握财税政策新动向我国出台的新的财税政策是配合经济形势变化出现,如《土地增值税法(征求意见稿)》中对土地承包经营权流转的规定,在流转操作中不征收土地增值税,主要就是为配合《农村土地承包法》的实施[2]。房地产企业对政府出台的财税政策有着极高的敏感性,故而需要结合当前的财税侦测和市场经济形式,预测政策上可能出现的变化,提前做好应对工作;一旦国家推出新的政策能够及时且准确的掌握其精髓,并且能够从企业自身的发展情况采取有效的应对措施,这样才能够保证税收筹划的有效性,突出税收筹划的房地产企业发展中的价值。由此可见,及时掌握财税政策新动向是顺利实施税收筹划及发挥其作用的重要措施。

(三)熟悉税务机关工作流程我国的税务机关掌握房地产企业的财务信息,利用企业报送的财务资料获取并且积累相关数据,由此建立企业、行业的财务信息数据库,将其走位评价房地产行业发展水平的重要依据。因此,企业需要在保证各项信息准确、真实的前提下,保证台账信息与备案资料等资料的口径一致,避免出现信息对比异常。而后利于国税和地税合并、应用大数据以及金税三期的机会,并且在信息跨部门共享的基础上,逐步落实企业、行业财务信息数据库的建设,消除税务部门和企业之间信息不对称情况。在我国新出台的相关税法中,明确住房建设、自然资源以及规划等部门提供真实的信息,协助税务机关合理征收土地增值税。在熟悉税务机关工作流程的基础上,房地产企业有效运用税收筹划,有利于增加经济效益,实现其经营目标。

(四)做好涉税事项前的筹划房地产企业在使用税收筹划措施来提高经济效益时,需要在项目立项以及研究可行性阶段,有机结合项目经费测算与税收筹划目标,实现统筹兼顾的经营。财务工作人员考虑项目的整体,综合考虑项目投资回收的可行性以及经济指标的可行性,制定最优的经济方案,需要注意的是最少的纳税方案不一定是最佳的经济方案[3]。此外,在签订合同时需要做好统筹规划。合同是判断涉税性质的重要依据,也是税务稽查工作中检查的重点,通常在签订合同时就已经锁定税收筹划的空间以及时间,如果在签订合同之后再开展税收筹划,那么将会增加房地产企业的将供应风险和财税风险,不利于保证经济效益。因此,在使用税收筹划时,房地产企业需要做好涉税事项的事前规划工作。

(五)建立专门的企业税管部门房地产企业想要解决税收筹划实施过程中遇到的难点,提高税收筹划效果,就需要建立专门的税务管理部门,安排专职人员,且这样能够满足日益严格的国家税收政策要求,确保将税收筹划与项目建设有效结合。这样的操作不仅能够降低税收筹划实施的风险,提高其成功率,增加企业经济收入,还能够有效、准确地反馈企业的会计信息质量,进而使其成为企业发展、决策的重要依据,进而提升企业整体经营、管理水平。新形势下需要房地产企业做出相应的改变,在改变的基础上为实施税收筹划创造条件,从而提高税收筹划在企业发展中的地位和作用,促使企业更为合理的使用税收筹划。

房地产业务工作计划范文第13篇

关键词:房地产企业 纳税筹划 措施

一、加强房地产企业纳税筹划的必要性

税收具有强制性的特点,企业守法经营的重要评价标准就是依法纳税。房地产企业涉及企业所得税、营业税、土地增值税、城镇土地使用税等诸多税目,税收已经成为众多房地产企业除营业成本之外负担最重的支出,在房地产行业形势波动频繁的现况下,控制税收成本也成为房地产企业保持合理利润的重要途径。具体来讲,充分进行纳税筹划的意义体现在这几点上:首先,纳税筹划最根本的作用就是减少企业支出,增加企业利润,这些在筹划中避免的支出对于房地产企业来讲实际是不必要的成本支出,帮助企业充分发掘出潜在的免税机会而不会多缴税;其次,纳税筹划也促进了房地产经营的更加合法化,企业在开展税收筹划的过程中必然要对企业所承担的税种特点、计税、减免税等方面的法律法规进行全面地了解,进而以此为基础产生改进企业经营管理方式的见解,促进企业守法前提下的税务减免;第三,纳税筹划作为房地产企业财务管理活动的必要组成部分,其筹划水平的高低直接影响着企业整体管理水平的层次高低,因此必须加强纳税筹划管理。

二、房地产企业纳税筹划的现状分析

房地产企业与一般的商业企业在经营管理上存在诸多方面的差异,纳税上涉及的税种比较多,日常税收筹划管理工作较为繁琐。同时,纳税筹划是一项具有较高专业性的财务活动,而众多的房地产企业财务管理能力参差不齐,在纳税筹划管理的过程中体现出不同的水平。从当前诸多房地产企业的筹划情况来看,依然存在一些具有普遍共性的问题。

(一)纳税筹划管理思想走不出错误的认识

所谓纳税筹划的错误认识无非是那些老生常谈的思想误区。其一是靠与税务征管部门搞关系争取减免税的错误思想,一些房地产企业以建立与税务部门的良好关系为日常工作,想方设法的与税务征管机构套近乎,甚至采用大大小小的行贿手段获取少缴税的机会,有的房地产企业也千方百计的寻找税收征管漏洞,以税务部门查不出为目的屡屡兜圈子,给税务征管部门的工作带来了极大的难度和消极的影响,更是污染了社会的风气。其二是靠偷逃税获取税收利益的错误思想,某些房地产企业为达少缴税目的,采用税法不允许的多提折旧摊销费用、少记收入等方式从会计处理上隐匿真实账目,严重的扰乱财务核算的正常秩序,有些企业竟以合作建房为名来掩盖开发房地产的事实,将空置房屋的租赁收入不入账或计入往来款项,偷逃营业税、所得税等,面临巨大的法律制裁隐患。

(二)纳税筹划的思路与方法整体性较差

房地产企业财务部门开展纳税筹划在思路与方法上存在几个方面的利益协调难题。首先是税收最小化与税后利润最大化之间的利益协调问题。少纳税严格来说不是纳税筹划的单一目的,房地产企业以少纳税为目的,从延迟预售款的入账、费用开支的足额记录等方面采取的会计政策也只是最大限度地利用了应该得到的税收优惠,这种方式下费用开支等的最大限度提高,企业的税后利润并不能得到很好地保证,产生纳税筹划与利润目标的矛盾。其次,单一税赋最小与企业整体税赋最小的利益协调问题。房地产企业涉及的税种有十几种之多,尽管涉税税目的计税基础并不相同,但其计税依据是同一项业务活动,在筹划时会出现结点,产生相互影响而削弱筹划方案的效果,房地产企业并没有建立整体筹划的框架。第三,纳税筹划方法上,房地产企业也较为固守传统的节税方式,不同节税途径之间还不能很好的协调运用。

(三)纳税筹划风险的管控力弱

房地产企业容易出现涉税风险的方面包括税务稽查的风险、会计政策和处理方式与税法存在较大差异的风险、税收法律变动的风险、纳税筹划人员职业风险等等,这些风险是无法避免的,而且具有一定的不确定性,因此,企业有必要建立税收风险的管理机制体制。而很多房地产企业在这方面做得并不到位,风险管理与控制比较薄弱。一是对各种涉税风险考虑不全面,缺少风险分析与评价的步骤,只是直接开展筹划工作,没有良好的准备;二是缺乏动态的涉税风险监测机制,对于涉税风险来源的主体行为的情况、动向不能及时的了解,无法形成风险的预警体系,增加了风险应对的难度;三是对已发生或可能发生的纳税风险处理与应对措施不当,备选的处置措施和方案范围较狭窄,无法将风险的不利影响降至最低。

(四)纳税筹划的人员素质不高

房地产企业的纳税筹划还没有专业的部门和人才队伍,大部分筹划工作是由财务部门兼办的,而财务部门一方面要担负企业的财务管理和会计处理工作,业务繁琐,另一方面,税务筹划具有很强的税务专业性,大部分的财务或会计人员只是对纳税的会计处理较为在行,对于纳税筹划涉及的较细节性的问题根本不具备必要的了解,因此难以胜任筹划工作。

三、改进房地产企业纳税筹划现状的措施建议

(一)正确的纳税筹划思想是良好税务筹划的开端

纳税筹划是一项严肃的管理工作,房地产企业必须要从上至下形成一种正确的筹划态度与思想。首先来讲,房地产企业要理性对待与税务征管部门的关系与业务往来,税务征管部门代表着国家税收的一定法定权利,房地产企业与其之间是执行与被执行的关系,而不可能成为平等的关系,因此房地产企业不应当设法成为其朋友,而应当以服从合法管理为基本态度来开展税务往来。并且房地产企业要严格遵守税务征管程序,不能利用税务征管的漏洞来谋取税务利益,否则一旦查出必将是得不偿失的。其次,房地产企业要摆脱愚昧的纳税筹划心理,有句话说愚者逃税、蠢者偷税、智者避税、高者筹划,房地产企业要做纳税筹划的高者智者,而非逃税偷税的愚蠢者,要以税收法律与会计法规为纳税筹划的基础指引,对于预售房款、空置房租金收入等一些满足收入条件的收入及时入账,对发生的费用支出据实扣除,切勿捡了芝麻丢了西瓜。

(二)以整体纳税筹划为主,协调税务关系

房地产企业纳税筹划的最终目标,合理来讲应该是企业最终的税后利润最大,为实现这个目标,房地产产企业一定要处理好各种不同利益之间的关系。一是要处理好税收最小与税后利润最大的协调关系,房地产企业在努力增加扣除项目的同时,为保持税后利润的期望值,需要在费用支出的筹划上寻找最佳平衡点,或者从收入的角度来通过增加加项的方式减小减项的消极影响。二是处理好单一税目与其他多个税目之间的关系,企业纳税筹划要树立整体利益的思维,要分清各种税目之间的影响关系,从单一税目筹划方案的不同组合中来寻找使企业所获得的税收利益最大的方案执行。三是处理好同一税目不同纳税筹划方法之间的关系,企业纳税筹划时节税与避税是不同的方式,其细分下的方法也有多种,可以进行不同的组合,克服单一方法下的效果有限性。

(三)健全税务筹划涉税风险的管理与调控

涉税风险管理是房地产企业纳税筹划的必然主题,房地产企业要从以下几个方面健全纳税筹划风险的管控:一是强化企业纳税风险的自我检测与评估,建立一定的风险预警机制,企业可以从征管、税法与会计政策各个方面开展合理性分析,对可能的涉税风险进行识别与评估,从而以此为基础,能确立一些标准或项目作为涉税风险的衡量标准,建立起可行的风险预警机制;二是健全涉税风险的动态监控机制,要充分对各种涉税风险实现源头监测与控制,对税收法律制度发展情况与变化动态进行实时的了解,对企业经营业务流程涉及的纳税环境进行充分的把握,对企业会计政策的调整及时更新,以便将各种潜在的风险发生或发展的苗头控制在最低;三是增强涉税风险的处理与应对的灵活性,企业不仅要对发生概率较大的风险制定备用的风险处理与控制措施,而且要提高这些方案措施的变动性和可调整性,能根据风险的动态变化作出针对性的调节,以便可以采取最有效的方式来遏制住风险事态的进一步恶化。

(四)加强纳税筹划人员队伍的建设

纳税筹划作为一项对业务知识全面性掌握要求较高的工作,需要对税收政策熟悉且能够融会贯通的运用的人员来执行,基于此,一方面,房地产企业要尽量为纳税筹划配备适当的人员,尽量将财务与纳税筹划分开,以便增强纳税筹划在企业管理体系中的地位,也是为了提高纳税筹划不受专业素质的限制可以达到最佳的结果。另一方面,房地产企业要对纳税筹划人员进行专业技能的培训,在日常工作中要求其密切关注国家税收政策的趋势与动向,对其进行企业经营战略和业务流程开展的教育,使其可以紧密的结合企业发展实际来制定最有利的税务筹划方案,推动企业经营业绩提高。

参考文献:

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[2]蒋婵.浅析房地产行业的纳税筹划[J].中国集体经济,2009;第12期

房地产业务工作计划范文第14篇

关键词:房地产企业 资金 合同 成本 税务筹划

房地产行业在经历了高投资、高收益的投资热潮后,目前形势不容乐观,尽管国家相继出台了有利于房地产行业发展的相关政策,但要想继续收获高额利润已经不可能,如何在现有形势下保持不败之地,成为每个房地产企业需解决的棘手问题。笔者现就所服务的某钢城房地产开发公司如何从加强财务管理和税务筹划作为制胜点来进行阐述。

房地产开发企业投资大、周期长、贷款多、涉税繁、风险高、政策强。要加强房地产开发企业的财务管理,可从以下四点着手:

一、加强资金管理

1、房地产企业从项目前期调研到产品开发至可预售状态历时较长,巨额的地价和房屋工程造价,需要投入的资金数量较大,要使开发项目顺利完成,解决融资问题是企业的头等大事。某钢城房地产开发公司在拿地前就进行了深入的项目可行性研究,对项目总投资作出合理的资金预算。因为项目开发的第一笔大额用款是支付土地款,它占整个开发项目较大的成本比重。土地款一般不可能得到银行贷款的支持,而是靠股东的自有资金投入。该公司在成立时就预先考虑到将要支付的土地款先作为公司的注册资本投入,扩大企业规模,使开业后自有资金就达到项目总投资的40%,以便于后续向银行争取项目开发贷款。

2、资金是房地产开发企业的命脉和血液。为了保证资金链的通畅,提高资金使用效率,降低资金成本。该房地产公司财务部每年第四季度就着手编制下一年度资金预算,平时配合和协助各业务部门编制各部门的月度、中期资金计划。每月计划汇总后对资金作出平衡,严格根据资金计划进行付款。合同付款环节是房地产公司最重要的资金管理环节,为严格把好项目用款关,财务部对每笔付款尤其是工程施工大额款项,要求工程部开具"付款通知单",并由工程部负责人与分管项目的公司副经理审核签字,经财务审核合同条款后才予以支付。做到每笔付款用途明确,付款进度严格执行合同规定,经得起审计检查。每月末编制"资金月度计划执行反馈表",对每月资金使用情况进行反馈和检查分析。

二、加强合同管理

合同管理是房地产开发企业财务管理的又一重要环节。通过签订各类合同(土地出让合同、施工承包合同、设备采购合同、设计咨询合同等等),作为支付房地产公司各项目用款的依据。为使合同管理和项目资金的使用更加规范化、高效化、合理化。

三、加强成本管理

1、成本核算既是企业的一项基础工作,也是企业致胜的关键因素之一。房地产企业开发成本核算中成本名目繁多,该公司首先对项目建设中发生的前期可行性研究费、规划设计费、工程开发成本、开发间接费等进行了整体测算,进而编制项目总投资预算,并结合实际工程进度情况适时修订编制"项目投资流量预算"(自项目开发原始投入起到项目竣工止),并从静态和动态方面都加以测算,静态方面主要测算:股东投资回报率、回收期、净资产收益率等指标;动态方面主要测算:内含报酬率(IRR)、净现值(NPV)、净现值指数、动态投资回收期等指标。

该公司非常重视基础数据的收集和整理,要求公司管理者和员工树立成本意识,在每个部门和环节上都要求员工既从自身做起,节约成本,又注重成本相关数据的记录、保存和传递,为财务部准确地进行成本核算打好基础。

2、在充分掌握各项税收政策和会计准则的基础上,合理准确地核算和区分开发成本和开发费用,否则将带来经营阶段和清算阶段的稽查风险、税收风险和经营风险。在正确按成本对象核算成本的同时,还应正确区分开发成本中的开发间接费与开发费用(即期间费用),这不仅关系到会计核算的准确性和企业所得税汇算清缴工作,还直接关系到土地增值税的清算中扣除数的基数的准确性,土地增值税在房地产开发企业的税费支出中占很大的比重,影响利润额也较大,税务机关会重点清算和稽查,对已列入开发间接费中的不合理的部分(包括不合理的借款费用等)予以剔除,再作为扣除数基数计算开发费用和加计扣除部分。 坚持按税法要求做好上述两大成本区分,加强成本核算管理,可以避免以后所得税汇缴清算和土地增值税清算带来的不必要的麻烦,并为企业提高经济效益作出应有的贡献。

四、提高财务人员素质

鉴于房地产企业财务管理的特殊性,财务管理人员不仅要具备专业财务知识,同时也要学习相关知识内容,如:成本控制、工程管理、资金管理等。鉴于这方面因素,该公司经常对财务人员进行业务培训和职业道德培训,不断更新财务管理理念,学习掌握最前沿的房地产理论知识,鼓励财务人员保持刻苦钻研、循序渐进、精益求精、的工作作风,以加快财务管理水平的不断提升,为公司决策者提供充足及时准确的决策信息。

五、加强税务筹划

1、该公司通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划

土地增值税是房地产开发的主要成本之一,而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征,房地产公司可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%,从而享受免税待遇。

2、相关借款利息的筹划

由于该房地产公司的开发资金主要来自向银行和母公司的借债,资金量大、借款期限长、利息费用多。所以针对开发完工之后发生的利息费用,通过按转让房地产项目分别计算、分摊并提供金融机构证明,使其不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,据实扣除,对借款利息进行税收筹划。

3、销售房产时的税收筹划

该房产公司通过改变销售模式的筹划降低了税负。该房产公司设立了销售公司作为分公司负责房地产销售,这种分立使土地增值税筹划空间很大。

4、递延纳税时间

房地产业务工作计划范文第15篇

关键词:房地产企业 财务管理

房地产企业的开发可以分为如下阶段:项目拿地、项目规划报建、项目开工建设、项目销售、项目竣工及交付、项目清算注销,企业的经营管理既是分布于这六个阶段之中。房地产企业因为现行法律的规定,在开发经营阶段,均需在事前取得政府机构的审批。而且,不同的阶段对应不同的业务往来对象。所以房地产企业的经营管理具有两个显著特征,既计划性强、复杂性大。财务管理作为企业经营管理不可或缺的组成部分,担负着企业财务计划、决策和控制的重要职能。所以,加强房地产企业的财务管理、解决企业实际存在的财务问题与风险,对于实现企业价值最大化的目标,具有极强的现实意义。

一、房地产企业财务管理的作用

房地产作为一个典型的资金密集型行业,具有投资大、周期久、风险高、供应链长和地域性强的特点。结合房地产企业自身的特点,财务管理在房地产企业管理中的作用如下:

首先,从长期投资的角度来看,财务管理可以合理安排房地产企业的投资规模、控制投资风险、提高投资收益。房地产企业在项目拿地时,需要结合项目土地所在区域的房产市场行情,对项目土地的开发方案进行可行性研究与敏感性分析,通过评估不同方案及敏感条件下的现金流及盈利能力。从而,选出符合市场需求及企业自身发展战略的投资方案,并且在日后的执行中,结合政府宏观政策、市场行情和企业自身经营状况,对方案偏差进行及时的修整。

其次,从长期筹资的角度来看,财务管理可以合理安排筹资时间,规划资本结构、债务结构及股利分配政策。一是,房地产企业需要依据规划报建时,立项申报的投资总额,来确定企业最终的注册资本金及对外融资金额,以符合相关法律法规的要求。二是,通过对比不同筹资方案下资本成本对项目净现金流及净利润的影响,从而选出符合企业自身经营战略与财务战略的筹资方案。

最后,从营运资本管理的角度来看,财务管理工作可以提高房地产企业资金的营运效率。房地产企业在项目建设与销售期内发生的资金流量都是巨大的。企业从自身实际情况出发,通过建立全面预算体系并结合业绩考评,来提高预算的准确率。从而,确定合理的资金流向,以尽可能少的营运资本,来支持同样的营运现金流。

通过上述对房地产企业财务管理作用的阐述,可以看出财务管理工作实质内容即是对企业资本的效益管理。所以房地产企业如果能够有效的开展财务管理工作,势必为控制企业的经营风险、实现企业价值最大化的目标起到积极的作用。但是现实中企业往往存在各种财务漏洞及风险,从而造成公司的经营损失,追其原因还是财务管理工作的缺失。

二、房地产企业财务管理存在问题

(一)企业经营管理者缺乏对财务管理的认识

房地产企业的经营管理者对财务工作的认识还停留在日常报销、付款、记账、编制财务报表等会计核算的事后管理工作,未能让财务人员更多的参于到企业的开发经营中去。例如:企业在制定项目的一级开发计划时,如果财务人员缺位,则无法有效测算项目的筹资时间点、期限与金额。因为房地产企业的对外筹资金额一般在投资总额的50%-70%,存有较大的工作难度,且筹资时间长。而且这部分资金的使用将贯穿于企业的整个开发建设与部分销售阶段。等到企业管理者事后提出资金需求时再进行筹资安排,这势必将影响项目的开发与销售。如此,则原定的一级开发计划也就失去了存在的意义。这个现象在中小民营房地产企业尤为严重,其本质原因还是所有权与经营权不分,无法在内部对管理者形成有效的业绩评价体系,

(二)各职能部门对于财务管理工作的忽视

从房地产企业各职能部门的外部角度来看,其时常存在财务管理即是财务人员的工作与我们无关的观点。这使财务人员在进行财务管理工作时得不到外部的有效配合,很多财务管理工作所必需的外部数据存在时效性与准确性差的情况。例如:在编制每月的资金计划时,需要各职能部门上报次月的资金使用额度,但是为了工作方便,职能部门往往会多上报资金计划或是照抄上月的计划。这样的做法缺乏对各类合同付款节点的监管,会使得上报的资金计划缺乏准确性与时效性。然而,财务部又需要使用这些数据计算次月的资金余额,从而安排相应的资金额度。当大家无法在同一体系下达成共识时,便会使资金计划与实际产生重大的偏差,其直接后果就是增加了企业的资本成本。

(三)财务人员的财务管理工作缺乏科学性和规范性

从房地产企业财务人员的内部角度来看,其在从事财务管理工作时多凭借个人经验与直觉进行财务决策,这使企业的长期投资、长期筹资和营运资本管理得不到有效的规划与控制,出现了极大的随意性。从而无法有效的在企业中,发挥财务计划、财务决策与财务控制的管理职能,这忽视了财务管理工作的科学性、整体性及重要性。

尤其是在项目投资前,对多个互斥方案进行评价时,如果忽视了财务管理工作的内容,普遍会出现单以项目的销售净利率、成本收益率等指标进行盈利分析,从而做出不利于企业发展的决策。例如:预计项目开发周期9年、资本成本率5%、总收入9.5亿、总投资额(含税金)7亿、净利润2.5亿。因设计、施工方案不同,将会影响项目的预售时间,所以有A、B两套现金流的评估方案,见下表(单位:人民币亿元):

通过计算可以得出,A方案内含报酬率8.95%、净现值0.9亿;B方案内含报酬率10.51%,净现值1.07亿。对上述两个方案进行评估可以发现,两套方案的净现金流、净利润率均相同,但是因为各期的净现金流发生不一,造成了两者内含报酬率与净现值的差异。因为房地产企业的项目周期长,在不考虑货币时间价值的情况下,容易对企业的实际价值产生错误的估计,从而对经营决策产生不利的影响。

三、房地产企业财务管理存在问题的对策分析

(一)树立企业的财务管理意识

因为房地产企业在经营管理中具有计划性强与复杂性大的特点,需要财务人员在经营管理中充分发挥其财务管理的职能,通过对企业资本的效益管理,来实现对企业风险和收益的管控,所以树立企业的财务管理意识是首当其冲。

首先,企业的经营管理者要确立财务管理工作在企业管理中的核心地位,以身作则增加财务人员在企业内部的话语权。其次,财务人员应该积极参加各类财务管理的培训,增加自身财务知识的积累、提高管理水平。最后,财务人员要定期在企业内部开展各类财务知识与业务流程的培训,并定期回访各职能部门了解其对于培训内容的诉求,有真对性的制定培训计划。

房地产企业可以通过上述工作内容的开展,增加企业内部的交流,增强对财务管理工作的了解,从而达到提高企业整体财务管理意识的目标。

(二)建立完善的财务管理体系

因为财务管理工作其本质是对资本的效益管理,其目标是通过对资本的管控从而实现企业价值的最大化,这就需要其与企业的各个经营环节紧密结合方能起到作用。然而房地产又是典型的资金密集型行业,其投资大、周期久,这又需要房地产企业实行更为严苛的资本管理,以防范各类经营风险。所以企业内部各职能部门与财务人员对财务管理工作的忽视,是对企业生存的致命威胁。这迫切的需要房地产企业在内部建立一个完善的财务管理体系,对企业资本进行管控。

一个完善的房地产企业财务管理体系应该包括以下几个方面:

(1)投融资决策体系,这一体系是房地产企业购地及项目开发前的资本管理,在这一体系中应按照公司战略管理目标,制定相应的投融资规模、资本结构、债务结构、股利分配政策、利润及现金流评价指标等。通过对这些指标数据来分析评价不同地块的投资价值,从而做出最符合企业自身经营情况的决策;

(2)预算管理体系,这一体系是房地产企业进入经营阶段后的资本管理,是在一个假设周期内(一年或整个项目开发周期),对房地产公司的经营情况进行预计,并编制出预算金额,为企业的经营管理者设定目标值。

(3)业绩评价体系,这一体系是上述两个体系的保障,他的主要作用就是比较上述两个体系设定的目标与实际执行结果的差异。通过分析找出差异的原因所在,一是对原目标进行修正、二是对相关的执行人员进行奖惩。

四、结束语

综上所述,房地产企业财务管理所具有的计划、指引及总结等特点,是企业各项经营管理的核心内容,加强财务管理可以提高房地产企业的资本运营效益。所以在实际工作中,房地产企业应直面财务管理中存在的各种问题,深入分析其形成的原因及对策,通过科学合理的方法将其解决,从而达到控制风险、实现企业价值最大化的目标。

参考文献:

[1]孙艳平,张帆.房地产企业财务管理中的问题与对策.合作经济与科技[J].2012(445):48-49