房地产财务风险分析范文

房地产财务风险分析范文第1篇

1.财务风险的含义

现代企业面临着各种各样的风险。其中财务风险客观存在于企业财务管理工作的各个环节。财务风险按其在经营过程中的表现不同,可分为狭义的财务风险和广义的财务风险。广义的财务风险认为:财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响,使企业财务收益与预期收益发生偏离,因而造成蒙受损失的机会和可能。狭义的财务风险认为:财务风险是企业用货币资金偿还到期债务的不确定性,也称融资风险或筹资风险。

从财务预警角度看,对企业财务危机的预测不仅仅限于对筹资风险的预测。企业财务是企业生产经营过程中的资金运动及其所体现的经济关系。由此财务管理应是对企业资金运动及其所体现经济关系的组织和控制、协调,是组织财务活动、处理财务关系的一项综合管理工作。对财务风险含义的界定应按照广义的财务风险观来理解,更适合房地产行业。

2.房地产企业财务风险出现的原因:

(1)自身经营特点。从房地产业的经营特点看,房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。

(2)资金结构。主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系。房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款4部分组成,其中自有资金往往只占较小的比例,负债资金往往占企业全部资金来源的70%,有的甚至高达90%,一旦企业不能控制各类风险,出现不能支付到期本息的财务风险的可能性就非常大。

(3)财务管理水平。我国的房地产企业,特别是大型房地产企业都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来,国有企业所具有的诸如效率低下、管理水平不高、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。

(4)决策的风险意识。决策失误使投资项目不能获得预期地收益,投资无法按期收回,为企业带来巨大的财务风险。

二、财务风险预警系统分析

1.财务风险预警存在的问题。在企业风险研究分析中,早期的财务风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性,因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视,总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点,从而开始对内部收益率的各因子加以细分,出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法,都只是分离地给出各个指标,没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。

2.房地产开发企业财务风险预警的作用。财务风险预警是一个风险控制系统,它借助于已有的财务资料及数理模型,对企业的经营活动、财务活动进行分析预测,以便于发现企业在经营管理活动中潜在的风险,并在危机到来之前,向相关人员提出警告,寻找危机产生的根源,督促相关人员做好有效地防范措施,做到未雨绸缪,防患于未然。财务预警是经济预警的组成部分,由于财务预警具有综合性、前瞻性、可计量性,因为,财务预警成为了经济预警的一个最有效的窗口。具体来说,房地产开发企业财务预警有以下几个方面的作用:

(1)信息反馈。进行财务风险预警需要对国内外与企业有关的各种信息进行收集并分析整理,包括企业行业竞争情况、宏观产业政策、横纵向的供应商及客户情况等等。

(2)进行风险预警,防范风险损失。通过信息收集整理,可以对企业进行横向、纵向比较,与同期国内外先进水平比较,与历史先进水平比较,得出企业的景气程度,确定是否进入需要警示阶段。

(3)保护企业,促进发展。通过财务风险预警系统,可以最大程度地发现财务风险,最大程度地做出防范措施,最大程度地保护企业财务损失。

(4)提供决策支持。财务风险预警系统既然是一个有效的信息集成系统,企业决策人员可以随时在系统中提炼出有用的信息。

(5)进行有效借鉴,完善企业管理。企业通过财务风险预警系统,不仅可以发现问题、找出问题、解决问题,更能“存储”问题,把历史数据保留下来,如果以后还碰上相同或者类似的问题,即很快能从这些数据中找出更行之有效的解决办法或者是进一步改进的解决办法。

3.房地产开发企业财务风险预警的机制。如何去实现房地产开发企业财务风险预警管理的作用,实现把房地产开发企业的财务风险转化成财务收益,这将决定着这个预警系统是否成功。预警这种机制的实现主要通过以下几个步骤:

(1)识别风险。任何预测都是以已知数据为基础,从已知数据中发现风险和识别风险是预警系统建立的基础。财务风险的识别方法有很多种,可以从财务报表数据中分析,可以进行现场察探,可以发放专家调查问卷,可以分析内部管理制度及业务流程。

(2)建立预警体系。凭借单一指标去预警的方法不能很好地完成预警功能,一般来说,财务预警是一个综合体系,如何把这些因素综合成一个最有效的预警体系,是成功预警最重要的环节

(3)进行预警控制和分析。风险已经识别,系统已经建立,剩下的,就是要依据已有的目标去控制,只有通过有效控制,风险才能化解,效益才能产生。

4.房地产企业财务风险预警具体对策。房地产企业可以通过自身的财务指标数据进行分析,判断自身在财务处理方面的关键风险因子,并及时处理;同时通过非财务指标以及非财务信息等其他方面对企业自身状况进行相应诊断。具体分析如下:

(1)成本内控措施。成本内控措施需落实到立项、规划、招投标、施工、销售、预决算等多个环节,每个环节都是关键节点,需要予以高度重视。

(2)多渠道融资模式。鉴于企业借贷资金成本的某些不可控性,房地产企业应该在融资渠道上积极拓宽思路。

(3)多业态开发模式。采用多业态开发模式预防单一开发模式而进行风险防范也不是绝对的,目前在房地产业存在两种比较典型的开发模式,分别是多元化与单一化。

(4)现金流量管理。房地产企业的现金流管理包括土地出让金的支付、工程款的支付、销售回款的管理等,其中最重要的一部分就是销售回款的管理。

房地产财务风险分析范文第2篇

一、房地产企业成本及控制措施

（一）房地产企业成本的内容

1、房地产企业的成本

房地产企业成本是指房地产企业在开发、建设和经营中所产生的各种费用的总和，主要包括土地的征用和拆迁补偿，建安工程费，基础设施费，前期工程费以及开发间接费和公共配套费等。

2、房地产企业的费用

房地产企业的费用主要指的是应摊费用，具体来说指的是房地产企业在开发、建设和经营期间应承担的各种费用。主要包含管理费用、财务费用以及销售费用。

（二）房地产企业的成本控制

1、立项阶段的成本控制

立项阶段需要做好成本规划，成本规划的确定对成本控制具有指导性的意义，通过成本规划，可以对项目的预期成本分布、收入，利润和风险进行相应的分析。立项阶段的成本控制活动主要包括：项目可行性经济分析，成本规划及估算，现金安排及敏感性分析以及利润测算等几个方面。

2、设计阶段的成本控制

设计阶段是房地产企业成本控制的核心，为有效控制和降低工程成本，需落实设计阶段的成本控制。具体来说应当从以下几个方面着手：一是要严格按照立项阶段确定的成本规划落实方案设计与施工图设计；二是要强化技术沟通，贯彻执行限额设计；第三要大力推广价值工程方法；第四要强化施工前对设计图纸的审核工作。

3、建设阶段的成本控制

建设阶段是成本控制中心环节，除了要做好现场控制，严格按图施工、控制变更及签证外，还应注意：第一，结合现场的情况，做好土方平衡；第二，对照施工图纸，做出详细的预算，拟定成本控制的重点和难点，与工程部一道制定详细的成本控制措施；第三，制定和落实招投标制度，选择质优、价廉的承包商；第四，规划和落实好工程款的支付时间节点，有效控制财务成本。

4、交付阶段的成本控制

交付阶段分两个阶段，第一是承包人按照图纸完成全部工作并取得验收合格证后向房地产企业交付，第二是房地产企业按照合同向业主交付产品。第一阶段成本控制关键在于加强竣工结算的管理，重点审核竣工图、审核施工过程的变更和签证以及审核工程结算。第二阶段成本控制的关键在于和物业管理方协调好，做好产品交付工作，防止出现产品交付纠纷、违约情况。

二、房地产企业的财务风险分析

（一）房地产企业的融资风险分析

融资风险指的是企业为取得财物利益而产生的举债，这会增加企业到期付息的负担，还存在着资不抵债和不能还本付息的可能。在财务的杠杆作用下，如果付息前的收益下降，那么股东的收益将会有大幅下降的风险。当前，我国房地产企业的融资风险主要表现在融资规模持续增长，融资渠道集中于银行信贷，房地产资金信托等。

（二）房地产企业的投资风险分析

投资风险指的是在不确定因素的影响下，由于投资项目达不到预期的效益，从而导致企业偿债能力以及盈利水平下降的风险。当前，我国房地产企业投资风险的表现是房地产开发投资的规模持续增长，房地产市场库存较高，房地产企业部分投资行为不合理等。

（三）房地产企业资金回收与收益分配的风险分析

资金回收风险指的是房地产企业由于财务问题而导致企业再生产时发生资金相对不足的问题。收益分配风险指的是利润分配给企业生产经营的活动带来的影响。房地产资金回收风险以及收益分配的风险的成因主要是由内外两个方面产生的。内部因素主要为管理层制定的企业资金回收和收益分配规定不合理；外部因素主要指的是房地产企业对所处环境了解不足，如未能掌握行业和国家政策的变动等。

三、房地产企业成本于财务风险间的关系

由于房地产行业自身的特点以及房地产企业的迅速发展，导致房地产企业面临着巨大的市场风险、投资风险等财务风险，如果不能很好的对这些风险进行控制，将会带给企业非常大的损失，甚至会导致破产的危机。房地产企业的成本对于财务风险的影响主要表现在对融资规模、投资时点以及资金回收等方面。成本的高低直接决定着融资规模的大小及投资收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企业财务风险。

房地产财务风险分析范文第3篇

关键词：房地产企业 成本控制 风险防范

近十年来，我国的房地产行业经历了快速发展的黄金时期，但是，由于片面侧重发展速度，导致了在发展过程中存在的问题也越来越明显。在成本控制和财务风险方面的问题更加严峻。下面将结合笔者的工作经验就房地产企业成本控制与财务风险防范进行详细分析。

一、房地产企业成本及控制措施

（一）房地产企业成本的内容

1、房地产企业的成本

房地产企业成本是指房地产企业在开发、建设和经营中所产生的各种费用的总和，主要包括土地的征用和拆迁补偿，建安工程费，基础设施费，前期工程费以及开发间接费和公共配套费等。

2、房地产企业的费用

房地产企业的费用主要指的是应摊费用，具体来说指的是房地产企业在开发、建设和经营期间应承担的各种费用。主要包含管理费用、财务费用以及销售费用。

（二）房地产企业的成本控制

1、立项阶段的成本控制

立项阶段需要做好成本规划，成本规划的确定对成本控制具有指导性的意义，通过成本规划，可以对项目的预期成本分布、收入，利润和风险进行相应的分析。立项阶段的成本控制活动主要包括：项目可行性经济分析，成本规划及估算，现金安排及敏感性分析以及利润测算等几个方面。

2、设计阶段的成本控制

设计阶段是房地产企业成本控制的核心，为有效控制和降低工程成本，需落实设计阶段的成本控制。具体来说应当从以下几个方面着手：一是要严格按照立项阶段确定的成本规划落实方案设计与施工图设计；二是要强化技术沟通，贯彻执行限额设计；第三要大力推广价值工程方法；第四要强化施工前对设计图纸的审核工作。

3、建设阶段的成本控制

建设阶段是成本控制中心环节，除了要做好现场控制，严格按图施工、控制变更及签证外，还应注意：第一，结合现场的情况，做好土方平衡；第二，对照施工图纸，做出详细的预算，拟定成本控制的重点和难点，与工程部一道制定详细的成本控制措施；第三，制定和落实招投标制度，选择质优、价廉的承包商；第四，规划和落实好工程款的支付时间节点，有效控制财务成本。

4、交付阶段的成本控制

交付阶段分两个阶段，第一是承包人按照图纸完成全部工作并取得验收合格证后向房地产企业交付，第二是房地产企业按照合同向业主交付产品。第一阶段成本控制关键在于加强竣工结算的管理，重点审核竣工图、审核施工过程的变更和签证以及审核工程结算。第二阶段成本控制的关键在于和物业管理方协调好，做好产品交付工作，防止出现产品交付纠纷、违约情况。

二、房地产企业的财务风险分析

（一）房地产企业的融资风险分析

融资风险指的是企业为取得财物利益而产生的举债，这会增加企业到期付息的负担，还存在着资不抵债和不能还本付息的可能。在财务的杠杆作用下，如果付息前的收益下降，那么股东的收益将会有大幅下降的风险。当前，我国房地产企业的融资风险主要表现在融资规模持续增长，融资渠道集中于银行信贷，房地产资金信托等。

（二）房地产企业的投资风险分析

投资风险指的是在不确定因素的影响下，由于投资项目达不到预期的效益，从而导致企业偿债能力以及盈利水平下降的风险。当前，我国房地产企业投资风险的表现是房地产开发投资的规模持续增长，房地产市场库存较高，房地产企业部分投资行为不合理等。

（三）房地产企业资金回收与收益分配的风险分析

资金回收风险指的是房地产企业由于财务问题而导致企业再生产时发生资金相对不足的问题。收益分配风险指的是利润分配给企业生产经营的活动带来的影响。房地产资金回收风险以及收益分配的风险的成因主要是由内外两个方面产生的。内部因素主要为管理层制定的企业资金回收和收益分配规定不合理；外部因素主要指的是房地产企业对所处环境了解不足，如未能掌握行业和国家政策的变动等。

三、房地产企业成本于财务风险间的关系

由于房地产行业自身的特点以及房地产企业的迅速发展，导致房地产企业面临着巨大的市场风险、投资风险等财务风险，如果不能很好的对这些风险进行控制，将会带给企业非常大的损失，甚至会导致破产的危机。房地产企业的成本对于财务风险的影响主要表现在对融资规模、投资时点以及资金回收等方面。成本的高低直接决定着融资规模的大小及投资收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企业财务风险。

四、结束语

综上所述，本文首先分析了房地产企业成本的内容及其控制措施，然后分析了房地产企业存在的财务分析，最后对成本控制和财务风险分析的关系进行了探讨。希望通过本文分析，能够为当前我国的房地产企业的发展提供一点建议，更好的发展我国的房地产事业，推动我国经济的发展。

参考文献：

[1]徐学红.我国房地产现状及发展趋势分析[N].福建财务管理干部学院学报，2014（3）：4-8

房地产财务风险分析范文第4篇

关键词：房地产开发企业 财务风险 风险控制

一、前言

随着国家近年对房地产企业的政策收紧，使房地产企业在发展壮大过程中被迫面对不利的系统风险。此外，房地产企业所持有资金相对密集的特质，也导致房地产企业要应对来自企业内部的非系统风险。借助对房地产企业可能遭遇的系统风险与非系统风险的分析，进而制定出适宜的外部风险规避措施与内部财务风险防控措施，对于当前国内房地产企业的发展有积极意义。

二、房地产企业财务风险分析

根据房地产企业可能遭遇的财务风险的来源不同，可以将房地产企业财务风险归结为来自企业外部的系统性风险与来自企业内部的非系统性风险：

（一）系统性风险

系统风险产生于房地产企业外部，宏观经济环境、市场环境、资源环境以及法律政策环境等各类外部环境是系统性风险的主要诱因。

1、宏观经济环境

宏观经济的发展规模与速率，带动着作为其子产业部门的房地产业的发展规模与速率。房地产业的产销定价等活动受宏观经济的影响。在宏观经济整体呈倒退趋势时，投资者会持观望态度，审慎利用资金，同时减少投在规模过大的建设项目上。基于此类原因，将使房地产业的商品房成交量下降，开发商为激活市场被迫下调价格。

2、土地资源市场

土地资源以其稀缺性和不可再生性，成为房地产开发中必不可少的资源性要素。同时，国内经济形势的变化，国家土地法律法规、政策的修订与更改，土地价格变动带来的供需关系变动，土地区位等因素，都会对房地产开发商造成各类影响。房地产企业的开发成本中，土地占有极大比重，由于土地占用了大量的房地产企业开发资金，因而房地产开发商所投入的资金能否周转灵活以及预期利润获益率的多寡在相当大的层面上受土地成本的影响。

3、介于市场氛围的风险

行业竞争力如此之大，在越演越烈的基础上，对于一般的企业来说，在开发以及销售方面，其难度大大的增加了。然而现在，市场氛围所引发的市场风险也在不断的增加，例如：在某些销售策略上、产品研发的定位上因没有充足的事前准备，给产品带来一定的滞销的风险，还有潜在的价钱、购买力以及投资风险等。

4、关于政策的影响

对于房地产业的发展来说，来自政府政策的影响主要有如下几个方面，其一：政府所制定的相关金融政策会给房地产业的融资带来一定的影响；其二：来自政府的相关税收，在影响房地产价格的同时，直接影响到其销售情况；其三：直接影响到房地产畅通的是来自政府制定的房地产交易的相关规定；其四：政府对于土地资源的开发，以及供应上的限制措施，会在开发状况方面影响到房地产。。

（二）非系统性风险

1、个性营销

房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。如果某个地方处理不善，就会影响企业的销售效益。

2、资金结构

楼市投资即房地产投资需拥有大量资金，在类型上属于资金密集型，而假设这些投资大部分或者全部都来自预售款或者银行贷款。房地产市场的迅速发展，使得房地产融资呈多元化趋势，如房地产信托投资基金（REITs）、股权投资基金（Private Equity）、信托贷款（Entrusted Loans）等融资方式的出现为房地产融资注入新鲜活力。房地产的另一个重要的特征是高负债率。项目资本化成为时下房地产最主要的经营模式，这一模式的资本融资是在立项之后。

3、决策失误带来风险

之所以产生财务风险，财务决策的失误是重要原因之一。企业往往由于缺乏对所投资项目进行全面的可行性分析；兼以在对投资进行决策时依据的相关经济信息片面或缺乏真实性；或做出决策的主要决策者能力不足等因素的存在致使决策失误的发生。频繁的决策失误不仅使得投资失败，而且使企业无法获得相应的收益，从而因此承担巨大的财务风险。

三、控制房地产企业财务风险的措施

（一）对投资项目进行可行性分析

房地产企业在项目开发之前，要做好对项目的可行性分析。因为任何一个细节环节出现问题都可能导致项目投资失败。基于此，房地产企业必须对可能出现的系统性风险因素进行全面考虑，并有针对性的调整项目实施计划，尽可能的避免财务风险的产生，以提高项目投资的成功可能性。对房地产项目可以采取一定措施如组合式投资等，在降低投资风险的基础上保证收益的稳定化和最大化。房地产企业要保持发展势头，需要在发展过程中根据市场要求及时调整发展策略、坚持创新、不断拓展视野并以产品质量为重。

（二）全面提升房地产企业管理人员与财务人员职业素养

基于房地产企业管理人员与财务人员在房地产企业的重要地位。因此在职业素养提升方面，针对企业管理人员，应以科学决策能力提升为导向，借助对资产负债表、现金流量表与损益表的学习和领会，使企业管理人员的财务管理水平得到提高，同时使其改变以往的凭借个人经验主观决策的方式，使其在决策过程中能融入对企业内外部环境的客观分析，以便使企业财务风险发生的概率降低；对于企业财务人员的职业素养提升，应侧重人力资源规划与员工培训两个方面。

（三）建立健全完善的融资管理制度

基于房地产企业筹资风险防控目的出发，制定规范化与系统化的筹资管理章程并严格遵行章程规定。首先，房地产企业应借助市场调查等多样化方式，搜集同类企业信息，寻求本行业的优化资本结构配置模式。其次，房地产企业对单一项目的筹资活动的专项管理，是降低筹资风险与节约筹资成本的有效途径。最后，房地产企业在企业内部也应同时进行筹资活动效能化管理，借助对企业内部不同项目的筹资活动横向对比，实现对风险的评估与成本的控制。

（四）构建财务预先警告体系

构建房地产公司的财务预先警告体系，即通过设立与分析部分敏感性财务相关数据的改变情况，对公司的支付能力、生产经营取得盈利的能力、运营的能力、公司发展能力等典型性指标深入的全面分析，运用金融理论、财务知识、企业的组织与领导理论、市场经营销售理论等专业领域的知识，运用结构对比分析法、简化的数学结构等趋势分析方法和数量化的方法，找出公司存在的安全隐患问题，向有关领导发出预警信号。

（五）科学实施财务收支预算

财务收支预算在实施环节中存在诸多的易变化的、未知的因素，致使房地产公司在生产建设运营期间，可能将会产生不少难以预测的问题，房地产公司投资的项目能否成功与此有着直接的联系。公司财务部应当将资本支出预算与项目预算作为基础条件，科学周密地安排好公司资金的开发目标、收入支出比重、经济效益获得与资金运作规划。在平时的管理工作实践中，可以将每月的考查审核情况、每季度的检查情况、年度总结情况等多种手段联系在一起，以有效发挥公司的有关财务作用。

四、结束语

房地产公司应该增强财务安全隐患意识，掌握房地产公司财务的风险类型，对财务安全隐患的情况进行科学的识别并运用合理手段防止风险的产生，在公司计划收益一定的前提下，将有关安全隐患情况减少至最低的限度，使房地产公司能够可持续地健康发展。

参考文献：

房地产财务风险分析范文第5篇

关键词：财务风险；风险分析；财务比率；模型分析

中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049

1 研究背景

由于社会经济不断发展的需求，我国的房地产行业在近年来取得了飞速的发展。巨大的利润让越来越多的社会资源投入到这个行业中，但是房地产行业本身存在的特点，也让房地产行业的财务风险加剧。资金投入大，资金链和建设周期长，资金回笼的速度慢，资产变现能力差。同时，对于企业的发展来说，如果资金和融资能力不强，也很难接到收益较大的项目。在2008金融危机之后，房地产行业出现了泡沫；“中国房地产上市公司2012年的TOP10研究报告”中说到，我国政府将不断加大调控力度，继续巩固调控成果，促使房价回到正常合理的水平；2014年，国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，这个规划，给予了房地产行业全新的成长空间也促进了房地产行业的转型升级。在这种情势下，要想在激烈竞争的环境下求生存、求发展，我国的房地产企业必须要提升对财务风险的认识，如果增强对财务风险的抵御能力，如何将财务风险控制在一定的范围内，保证企业的健康发展，降低遭受财务风险的可能性才是重中之重。

2 保利地产基本状况

2.1 保利地产的发展现状

保利地产（集团）股份有限公司前身为广州保利开发公司，成立于1992年，1993年在国家工商局完成注册。保利地产在2002年完成股份制改革之后开始全国范围的发展。2006年在上交所上市。至2015年保利地产实现了净利润123.45亿，增长1%，实现营业总收入1235.08亿元，同比增长13.25%。

2.2 保利地产基本财务状况

从资产负债表主要数据表可以看出，从2010年-2012年，保利地产的资产翻了近3倍，是因为保利地产投资性房地产的增加，在2010年投资性房地产金额为42.39亿元。股东权益不断扩大，而公司的负债速度跟不上股东权益扩大的速度，降低了保利地产抵抗外部风险的能力。

从利润表的主要数据表可以看出，营业收入和营业成本都从2010年-2012年五年期间翻了三番，营业利润从2010年的74.24亿涨到了189.81亿，利润总额也从74.05亿涨到了190.32亿，净利润也翻了三番，保利地产的业务量增加是主要原因。

从现金流量表主要数据表中可以看出，现金流量净额和投资现金净额在2010和2011年都为负值，这是由于保利地产的高速发展，导致资金紧张，但在2012年开始取得收入，所以经营现金流量恢复到正常值，但是2013和2014年开始，又呈现了负值，因为市场的供过于求的原因，周期太长，无法及时取得收入。

从主要财务比率表中，可以看到，每股净收益在下降，净资产的增长率也在不断下降，但是毛利率比较稳定，是因为保利地产之前的大规模扩张，导致有大量的贷款，三大费用增加，特别是财务费用。

2.3 财务比率指标分析

财务比率指标可以反映财务风险的变动情况，通过图1我们可以看出以下四个问题。

2.3.1 偿债能力

2010年-2014年，流动比率下降，从2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流动比率均小于2，低于合理值。速冻比率在五年间也低于正常标准值1，说明了保利地产短期偿债能力不足。现金负债比率也不断下降，说明保利地产用现金偿还短期债务的能力变弱，加大了公司的资金风险。

2.3.2 资本结构

保利地产的资本负债率，一直居高不下，超出了行业的平均水平，这样会加大不能按时偿还债务的风险。

保利地产从2010年-2014年，虽然股东权益比率呈上升趋势，但是仍然处于较低的水平，应保持适中的水平，股东权益比率过小，说明企业负债过大，那么公司抵御外部冲击的能力就会减弱。

2.3.3 总资产的收益率

保利地产从2010年-2014年，总资产收益率、营业利润率、成本费用利润率和主营业务利润率都是下降趋势，说明保利地产在创造收益的时候花费的资本更多，市场竞争力随之减弱，应对财务风险的能力就被削弱。

2.3.4 营运能力

保利地产从2010年-2014年，应收账款周转率持续下降，从2010年的68.1下降到2014年的38.39。资金回收缓慢，经营活动的资金不能得到充分的利用，资金回收风险增大。

2.4 保利地产财务风险的总体评价

综合保利地产公司财务风险的财务比率指标分析、单变量模型分析。Z3和F分数模型分析结果，我们可以得出，保利地产的风险水平是在不断上升的，就是目前处于安全的状态，暂时看不到财务危机，但是，从上述的分析综合来看，它的安全程度还是有所下滑。从2010年-2012年保利地产的偿债能力和营运能力皆有不同程度的下滑，现金流量也不乐观，结合目前的国家的宏观调控政策和行业形势来看，同行业的格力地产，同样是上市公司，但是格力地产的财务风险情况要低于保利地产，保利地产想要持续的健康的发展，确保可以在同行业中占据一个优势地位，就必须提高财务风险的意识，分析财务风险上升的原因，在日常的财务活动和经营活动中加强管理和防范，及时的调整策略。

3 保利地产财务风险的成因

3.1 宏观政策

3.1.1 宏观调控

2010年，“国十一条”，发生违法违规行为的房地产开发企业，暂时取消新购置土地资格。

2011年，“新国八条”，加强对闲置房地产的清理力度，打击囤地的行为，健全招标拍卖等制度。

2012年，继续促使房价回到正常，落实安居工程。

2013年，“新国五条”，打击投资投机性购房。

2014年，国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，推动城乡一体化发展，给予了房地产企业转型的机会。

因为这些政策，保利地产作为国企的拿地优势被削弱了，所以保利在购进土地的时候，成本增加，利润下降，投资风险加大等。

3.1.2 税收政策

我国房地产行业需要缴纳十几种税。在房产首次交易的时候，开发商需要缴纳营业税、所得税、建设税、土地增值税和土地使用税，同时，购房者要缴纳契税和印花税等。在房产二次交易时，个人所得税、营业税和教育税附加由卖家缴纳，缴纳契税和印花税由买家缴纳。而这些要缴纳的税实际最后都是房价的一部分。由于房产税的范围的扩大，势必税收成本会加重，那么那时保利地产的获利能力就会被削弱，增加投资资本收回的风险。

3.1.3 其他政策

政府的保障房政策，虽然为我国低收入家庭解决了住房困难等问题，但是又对商业住宅造成了冲击，商品住宅的需求量下降，房屋卖不出去，开发商的利润出现波动，财务风险增大。

3.2 行业形势

3.2.1 市场竞争激烈

因为近十年的社会的发展，我国的房地产行业也在加速发展，很多社会资源投入到了房地长行业，房地产企业的数量翻倍的增加，整个房地产行业不断的壮大。保利地产在面对这么多强劲的对手时，必须保持市场的占有率，保证资金回笼的速度。

3.2.2 市场需求

房地产行业经过大热之后，现在市场上的住宅等已经是供过于求的状态，整个房地产行业利润在不断的下降，保利地产也已经告别了高速发展取得高利润的阶段，保利地产只有对财务风险进行防范，才能使实际盈利和预期盈利相差不远。

3.3 内部原因

（1）保利地产一直以来的高速发展策略，在当下严峻的形势下，财务风险会不断的加剧，对此，保利地产应该顺应环境做出调整和改革。

（2）资金投入量大，资金回收期长。保利地产作为行业的龙头企业，对资金的依赖程度高，又因为房地产行业需要巨大的投入，从开发到销售，时间周期长，一般要三到五年，所以资金回收的风险加剧。

4 保利地产财务风险防范的建议

4.1 决策者财务风险意识需加强

企业决策者对财务风险的重视程度直接影响整个企业的财务风险状况，所以在做决策时，要将融资、投资、经营和利润分配等问题纳入决策的考虑范围。保利地产在过去是跨越式的发展，然而如今国家的宏观政策越来越严格，房地产行业的环境不佳，加之行业之间的竞争激烈，保利地产以前的发展厕所已经不适合当下，所以保利地产需要谨慎的进行投资活动，再次降低资金不能顺利回收的可能性。

4.2 财务人员的风险管理能力

财务人员要对财务风险的认识必须提高，顺应社会发展的要求，将财务风险的防范意识带到日常工作中，除了对财务风险状态进行及时的监控和防范，也要及时和客观的将保利地产的财务风险变动情况反映给决策者，便于及时的做出财务风险的防范措施。

4.3 保障偿债能力

从本文的分析我们可以得知，保利地产的偿债能力在不断下降，要将长期负债和短期负债控制在合理的范围内，并且及时调整资本结构。加之国内融资环境严峻，现金和应收账款的周转率需要提高，提高偿债能力要通过降低资金占有率来实现。

4.4 海外融资

保利地产是我国房地产行业的龙头企业，高速发展和高负债是分不开的。保利地产的融资渠道一直在国内，近年来国内的房地产行业不景气，国家宏观调控政策多，保利地产的资金的流动性也较以前不好。与此同时，保利最大的竞争对手万科已经在海外融资的道路上，万科的海外融资降低了万科的融资成本。对此，保利地产也应该加快拓宽融资渠道的步伐，以此来降低融资成本。

房地产财务风险分析范文第6篇

一、引言

房地产业在我国尚属一个新兴行业,起步于上世纪80年代中期,仅有20年的历史,具有很大的发展潜力,是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年,全国房地产行业完成投资1.3万亿元,比2003年增长28.1%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担,但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出,未来五年,全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在,住房供给偏紧,旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。

在全国房地产行业快速发展的同时,房地产行业的风险也逐渐显现,引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出,“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题:资金来源相对单一,银行风险大;房价增长过快,价格和市场风险偏高;城市开发过快,土地成本升高;粗式开放经营,耗能过大。

深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明,房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快,发展迅速,期间费用占主营业务收入百分比逐年下降,经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时,主营业务利润率呈现出下降趋势,存货周转率也放缓,反映出房地产行业在快速发展的同时,一些经营风险也正逐步显现。5年来,30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿,增长了55.69%。其中,存货净额由264亿增长到了442亿,增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿,增长了94.07%。资产负债率2001年最低,为49.08%,2002最高为54.55%,并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率,从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次,2002年有所下降为0.47次。

房地产业的风险,概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等,这一风险分类,虽便于描述,但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险,则便于在风险分析中做到定性定量相结合,静态动态相补充。

在企业风险研究分析中,早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性,因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视,总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点,从而开始对内部收益率的各因子加以细分,出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法,都只是分离地给出各个指标,没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警,本文拟从定量分析的角度,探索运用z模型风险分析法,对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。

z模型最早是由美国学者altman于20世纪60年代中期提出,用以计量企业破产的可能性,在实际运用中,模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下:

z=0.717x1+0.847x2+3.107x3+0.420x4+0.998x5

式中, z=判别函数值,x1= 营运资金 / 资产总额,x2= 留存收益 / 资产总额,x3=息税前利润 /资产总额,x4= 股东权益账面价值总额 / 负债账面价值总额,x5= 销售收入 /资产总额

企业破产临界值:

(1)z < 1.23时,企业处于破产的“危险地带”;

(2)1.23 < z< 2.9时,企业处于破产的“灰色地带”;

(3) z> 2.9时,企业财务状况良好。

考虑到企业财务数据源于权责发生制原则,可能不能真实反映企业现实的财务质量,模型在实际运用中增加了两个有关现金流量分析的指标:

(1)现金盈利质量率。

现金盈利质量率=现金盈利值/净利润。其中,现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为:现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。

(2)现金增值质量率。

现金增值质量率=现金增加值/留存收益。其中,现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金收益。计算公式为:现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。

由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来,本文增加了对企业偿债能力的分析,使其更适合房地产企业特色。

本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标,资产运营状况指标等进行比较,分析万科公司经营状况;第三部分测算万科公司z指数值,与指标的临界值比较得出警情结论,并与行业z值比较,进行行业分析;第四部分对警度进行分析评价,并采取措施排警。

二、基本财务指标分析

2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为:

与同业相比,万科公司偿债能力较强,负债比例较小,且短期负债比率大于长期负债比率;资产增长高于同业平均,尤其是净利润的增长,说明公司在不断发展、壮大;企业总杠杆低于同业平均,股价受销售变动影响也小;其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是,其盈利能力要低于同业。

三、z模型分析

根据z模型的公式,算得万科公司2002年的z指数指标为:

但是,行业平均值 z<1.23,即处于破产的危险地带。由此对比可见,房地产行业的财务警情已经很严重,风险很大,就连位居第一的万科公司也亮起了黄灯。

房地产财务风险分析范文第7篇

【关键词】房地产企业；财务风险；财务管理

房地产行业是国民经济的支柱产业，占GDP的6.6%和四分之一投资，与房地产直接相关的产业达到60个，房地产行业已经成为中国经济的直接“命脉”。随着房地产业的高速发展，房地产企业财务风险也在不断积聚，因此，分析当前房地产企业财务风险，并提出防范对策具有很强的现实意义。

1.我国房地产企业财务风险分析

1.1 偿还债务风险

房地产开发企业虽然实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例相当低，大量的开发资金来源于借贷。根据调查显示，目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达75%以上，远高于60%的警戒线。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。

1.2 利率变动风险

利率调整会改变企业的利息支出。利率直接增加开发商的财务成本，开发商的开发贷款期限一般为一至三年，利率幅度导致房地产上市公司的财务费用提高影响净利润。另外，加息还会影响开发商贷款的规模。我国从2007年初到2007年底，中国人民银行六次加息。利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。

1.3 再筹资风险

再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大，从而给集团经营带来致命威胁。

2.我国房地产企业财务风险的成因分析

2.1 系统性风险

（1）经济环境变化风险

房地产的周期与国民经济的发展周期一样，也会经历从萧条到复苏的四个阶段。国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本上一致，房地产业受经济发展周期和国家经济水平影响较大。同时，房地产业与许多行业关联性强，据统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%用于房地产开发建设中。这些产品的变动都将直接影响到房地产的开发建设，增大房地产开发建设的外部风险。

（2）资源环境

土地是房地产开发过程中不可或缺的非再生性资源，土地市场供小于求的趋势越来越明显，土地政策和土地价格的变化会对开发商产生极大的影响。

（3）市场环境

随着我国房改制度的推进，个人购买者逐渐成为购房的主力军，客户的个性化需求对产品细分和客户群细分的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不能具备前瞻性，就会存在产品滞销的风险。

（4）法律、政策环境

国家为保证国民经济协调和健康的发展，常常运用一系列的政策、法规对房地产行业实行宏观调控，如政府对土地资源的开发和使用计划、政府的各项税费、政府的金融政策等都会影响到房地产业得发展。

2.2 非系统性风险

（1）企业资本结构不当，资产负债率过高，加大了成本负担

房地产行业的特点决定了房地产项目在投资开发中必然需要大量的资金，出于利益方面的考虑，房地产企业往往在项目开发过程中大量盲目地采取各种举债行为，导致企业资本结构不当。一般来讲，房地产开发企业用自有资金拿地，用土地向银行抵押借入资金来开发项目。当前房地产开发投资资金约有45%左右来自银行贷款，整个房地产行业对于银行信贷的依赖程序非常高，旦资金链发生断裂，房地产企业将陷入财务困境。

（2）部分企业财务预算管理意识较薄弱

目前，我国很多房地产企业都没有制定详细的资金使用计划，很多企业的财务管理工作都只停留在简单核算上，根本没有对资金使用和成本管理等问题进行严格的管控，这也在很大程度上加剧了企业的成本压力。

3.我国房地产企业财务风险防范措施

房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，存在的财务风险隐患已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的现实问题。

3.1 建立与完善内部控制体系和财务管理体系

（1）进行市场调研，防范市场风险

企业应设立专门的调研机构，经常派人员进行市场调查，及时了解市场情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优势、劣势等，掌握房地产市场的第一手资料。除了关注眼前的市场，更要着眼于市场的未来需求。房地产企业应对市场容量和社会承受能力认真调查，进行严格的投资项目决策论证。

（2）加强筹资风险管理

企业的筹资渠道有两大类:一是所有者的投资，如增资扩股，税后利润分配的在投资；二是借入资金。对于借入资金而言，虽然负债经营会给企业带来一定的效益，但是随着负债比例的上升，企业的利息支出增加，财务风险必然加大。所以，应该将财务风险控制在一定范围内。

（3）控制投资风险

做好项目的可行性研究，合理预测风险。具体的可以设立专门的项目可行性研究小组，选聘业内知名专家和企业精英人士对项目进行充分的研究和论证，以提高项目的可行性，有效预测和防范各类财务风险。

合理安排投资组合方式。不同的房地产项目的风险大小不同，其获利能力也存在一定的差异，因此，最佳的方法就是对房地产项目进行组合式投资。如房地产企业在开发写字楼项目的同时可以一并开发住宅和商铺，利用不同类型的房地产实现他们之间的补充和融合，以便更好的满足市场需求，提高企业抗风险能力和获利能力。

3.2 建立与完善资金管理系统

（1）完善资金管理系统，拓宽资金来源

首先通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度，从而降低资金成本，提高资金使用效率；其次通过对资金预算实际执行情况的分析，对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正，重视现金流量变化。同时，充分利用好自身各项优势实施多元化多渠道的融资战略，如发行股票债券、信托融资、房地产投资基金融资，利用外资或合作开发项目等融资方式来获取资金，从而实现企业的长期稳定发展。

（2）加强资金回收

房地产从开发到完成需要4至5年的时间，这期间国家的宏观政策法规、市场供求状况、存贷款利率、境外房地产企业的进驻等各因素变动会产生很大的变现风险。因此，房地产业通过建立项目的授权制度、完善财务会计预算体系、构建管理会计系统等措施，缩短预售时间，尽可能快的回笼资金。

3.3 增强企业决策者、财务人员的财务管理意识

提高房地产企业管理者的财务管理水平，通过学习和培训对资产负债表、损益表和现金流量表有科学的认识，改变其依靠经验或主观进行决策的习惯，使其能够客观的根据企业自身情况和外部环境做出决策，从而降低企业发生财务风险的可能性。

参考文献

[1]刘芳.谈房地产企业财务风险管理[J].现代商业,2009(4).

房地产财务风险分析范文第8篇

【关键词】 投资性房地产； 财务风险； 度量

投资性房地产，顾名思义，就是为投资目的而不是自用（消费）目的持有的房地产。根据企业会计准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。《企业会计准则第3号——投资性房地产》规范的主体是企业（包括公司），规范的对象包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

一、投资性房地产财务风险的形成机理

投资性房地产应当能够单独计量和出售，它产生的现金流量在很大程度上独立于投资者持有的其他资产。这一点使得本文能够单独对投资性房地产的财务风险管理进行研究。在不同的理财环境和理财阶段，投资项目的财务状况各不相同，投资项目的财务风险也就有不同的表现形式，形成不同的财务风险类别。当用现金流量来评价特定投资项目的可行性时，现金在不同阶段流入流出的不确定性就表现为不同的财务风险类别。投资性房地产财务风险的主要表现形式是经营风险和筹资风险。经营风险是无法实现预期资本价值的可能性，筹资风险是到期无法履行资本清偿义务的可能性。投资性房地产财务风险是经营风险与筹资风险的统一，其形成过程如图1所示：

由图1可以清楚地看到，经营风险和筹资风险是基于不同视角对财务风险的具体描述，是财务风险这一问题在不同阶段的两个表现。经营风险是从现金流入的角度反映无法实现预期资本价值（即租金收入和资本利得）的可能性，持有阶段的运行费用与投资性房地产的经营密切相关，因此运行费用作为负的现金流入考虑。筹资风险是从现金流出的角度反映到期无法履行资本清偿义务的可能性。经营风险是筹资风险的根本原因，是财务风险的关键主导；筹资风险集中体现了经营风险的后果，是财务风险的集中爆发。

二、投资性房地产财务风险管理体系

对投资性房地产财务风险管理要充分考虑当前的经济趋势，并密切联系房地产市场景气循环。

首先，建立风险管理信息系统，以把握经济趋势、了解所处房地产景气循环周期及其阶段。对于企业投资者来说，应广泛、持续不断地收集与本企业投资性房地产相关的内部、外部初始信息，包括历史数据和未来预测，并对收集的初始信息进行必要的筛选、提炼、对比、分类、组合，形成风险信息数据库。对于个人投资者来说，自己收集信息的成本过高，不符合成本——效益原则，但是应该关注有关研究机构的各种信息，建立适合自己的信息管理档案。

其次，根据收集的风险初始信息，结合具体投资性房地产项目情况，建立风险评估系统，利用成型的风险管理工具，定性和定量相结合，以识别和度量投资性房地产财务风险，为风险决策和控制提供条件。风险识别，既要正确判断一项财务活动中存在什么风险，又要找出引起这些风险的原因。

最后，根据风险度量框架的指示，针对租金收入、营业费用和筹资结构建立风险控制系统，将防范放在第一位，综合采取风险回避、风险分散、风险转移、风险自担的控制措施。

三、投资性房地产财务风险度量

财务风险度量，是通过计算相关指标或建立模型对识别出的财务风险从量上进行估计，建立财务预警系统，为风险决策提供科学依据。投资性房地产对客观经济环境的敏感性，要求投资者能够使用经济指标从宏观上对其财务风险进行把握，同时，财务风险的度量最终应落脚于财务指标的灵活分析与运用。为此，笔者将从经济指标和财务指标两方面来构建投资性房地产财务风险的度量框架。

（一）经济指标

描述房地产市场状况的经济指标有许多，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率等等。这些指标都可以衡量房地产景气循环及其周期，而且统计数据也较为容易获得。但是，作为投资性房地产财务风险的度量指标，笔者认为空置率是最优的量化指标，原因如下：

首先，“空置”是财务风险的直接体现。空置本身就意味着投资性房地产经营不善，是财务风险的首要导火索。

其次，空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是房地产市场状态的指示器。

再次，空置率是一综合的指标，其高低会影响价格/租金的变化，对价格/租金产生调节作用。

最后，分析空置趋势还有助于确定潜在项目的“稳定使用率”。

（二）财务指标

现金，既是资本又是报酬。财务风险管理的出发点是资本增值，落脚点是减少损失获得报酬，最终都由现金来反映。因此，财务风险管理应以现金流量为基础。

1.投资性房地产现金流量分析

从物业持有者的角度，投资性房地产现金流量分析应采用股权现金流量法。现金流量包括流出量和流入量。投资性房地产的现金流出量（投资成本）主要是初始投资（包括购买价格或建造成本）；投资性房地产的现金流入量（投资回收）包括税后现金净流量和税后处置收入。

首先，初始投资=购买（建造）价格

-债权人投入+其他购置成本。

其次，税后现金净流量。税后现金净流量是物业持有者在投资持有期间每年的现金流入量在抵减经营付现成本、债务支付和所得税后的余额。

最后，税后处置（销售）收入=销售价格-销售费用-未偿还债务余额-应纳税额。

2.npv决策与期权

净现值npv是用来评价长期投资项目可行性的传统财务指标。npv决策的基本思路是：

将投资方案的现金流出量和项目完成后每年的现金流入量进行对比，确定现金净流量（投资收益），据此评价方案的可行性，或可对多个方案进行比较，为最终的投资决策提供依据。若只有一个备选方案，npv为正时，可对其进行投资，反之则放弃该项目；若有多个备选方案，且方案之间是互相排斥的，则选择npv是正值中的最大者。在做出投资决策之前，投资者可使用净现值（npv）法对投资项目的财务风险做出预测。当净现值为正数时，偿还本息后项目仍有剩余的收益，风险较小；当净现值为负数时，项目的收益不足以偿还本息，风险较大。

3.财务预警指标测度系统

财务预警指标测度系统的实施步骤为：设计监测指标——测算监测指标的预警临界值——设置警限和警度——测度监测指标的实际值——比较实际值与临界值，根据预设的警限，预报警度。

（1）设计监测指标

投资性房地产财务风险包括经营风险和筹资风险。相应地，预警指标也分为经营预警指标和筹资预警指标。具体指标设计如表1所示。

表1中的某些指标解释如下：

营业净收入=潜在的租金收入-空置和欠租损失+其他收入-营业费用

实际租金收入=潜在的租金收入-空置和欠租损失

房地产年均价值=（年初房地产价值

+年末房地产价值）/2。根据新企业会计准则的规定，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这样，当投资者采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量时，房地产价值有可能会产生波动，所以，要使用平均值。

平均净资产=（年初净资产+年末净资产）/2

（2）设计预警临界值

预警临界值是通过对财务数据的剥离和计算而得到的判断有无警情出现的财务数据。房地产的地域性及对国家宏观政策的敏感性，决定了其预警临界值的设计是财务预警指标测度系统的一大难点。笔者通过先设计各子项、母项指标的预警临界值，再分别代入各监测指标的计算公式，从而求出各监测指标的预警临界值。各监测预警指标中的子项、母项预警临界值的计算公式如下：

营业净收入的预警临界值=前三年平均还本付息额+前三年平均所得税额

实际租金收入的预警临界值=（同期银行贷款年利率+1%）×房地产年均价值的预警临界值

房地产年均价值的预警临界值=负债的预警临界值+平均净资产的预警临界值

应收账款的预警临界值=前三年税后现金净流量不为负数的应收账款平均值

平均净资产的预警临界值=前三年税后现金净流量不为负数的净资产的平均值

债务总额（负债）的预警临界值=营业净收入的预警临界值/同期银行贷款年利率

（3）设置警限和警度

以预警临界值为基准设置警限，警度是指警情的程度。直接用监测指标的实际值与预警临界值作比较，结果是绝对数，不便于设置警限，而应该选择使用指数（比较相对数）来设置警限。

各监测指标的预警指数=（本期监测指标实际值-本期监测指标预警临界值）

/本期监测指标预警临界值

一般来说，计算结果若为正数，则表示安全系数，投资项目的该项监测指标所反映的内容无警；计算结果若为负数，则为预警指数，投资项目的该项监测指标所反映内容的警情随着预警指数变小而越来越严重。如果监测指标为区间型变量指标或为愈小愈好型变量指标，需将上述指数公式的子项的被减数与减数互换位置。

【参考文献】

房地产财务风险分析范文第9篇

（一）筹资风险

目前，全球化经济迅猛发展，企业筹集资金的渠道也是多样化发展的，不同的融资方式的选择，直接影响其融资成本的大小，使房地产企业存在一定的筹资风险。如何以较低的资本成本和较小的风险取得房地产企业资金的正常周转、项目开发等所需要的资本，使企业的价值最大化是房地产企业筹资活动的目的。

（二）投资风险

投资风险是指由于不确定因素的影响，导致投资项目不能达到预期效益，从而影响企业的盈利水平和偿债能力的风险。如果说筹资是起点，那么投资活动就是整个经营活动的关键点。企业在投资活动过程中，要考虑投资收益，投资风险，投资结构等因素，如何充分使用资产，以一定的资产，较小的风险取得尽可能大的产出是房地产企业投资活动的目的。

（三）资金回收风险

企业生产出来的商品能否实现销售，主要取决于资金的两个转化过程，一是从成品资金转化为结算资金的过程，另一个是由结算资金转化为货币资金的过程。这两个转化过程的时间和金额不确定性，就是资金回收风险。

二、我国房地产企业财务风险成因分析

（一）内部因素分析

（1）过度的负债融资造成资本结构的不合理

目前，我国多数房地产企业的融资方式主要是负债融资。我们发现，多数房产企业的资产负债率超过房地产行业资产负债率的警戒线70%。过度的负债使得债务资本占资本结构的比例越大，财务杠杆发挥的作用产生的利益会越大，伴随其产生的财务风险也会越大。

（2）债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致资金压力越来越重

我们发现，部分房地产企业存在同时借入多笔偿还期限差不多款项的情况，债务过分集中，使得企业的偿债压力巨大，一旦销售受阻，开发周期延长加之如果公司用负债进行的投资不能按期收回预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。

（3）资金的投向结构不合理

我国大多数房地产企业一直倡导住宅产业化，把绝大部分资金都投向于住宅地产，而中国房地产市场实际是千变万化的，作为全球最大的城市化浪潮，中国住宅市场固然潜力很大，但同时发展也是不均衡、有限度的。所以一些房地产企业一直坚持主攻住宅，可能错过了进军商业地产的大好时机。

（4）高周转不灵，房子库存量多

企业生产出来的商品如果不能快速的实现销售，即成品资金不能顺利转化为结算资金，那么企业库存的商品就会增加，这时就会产生资金回收的风险。根据相关统计显示，目前我国房地产企业的商品房空置率较高，这说明了房子库存量多，过多的房子库存量会占压房地产企业大量的资金，也会增加企业的成本。

（二）外部因素分析

（1）市场因素的不确定加大其投资风险和资金回收风险

随着经济的全球化和一体化，市场竞争越来越激烈，企业面临的市场环境越来越复杂。如果房地产企业不能时刻关注和把握房地产市场的变动情况，识别市场变动给其带来的机会和威胁，并对其资金投资结构和销售策略等作出灵活及时的调整，那么，房地产企业不可避免地要面临市场因素的影响所带来的投资结构不当和销售策略不合理等风险。

（2）政策因素的变动给其财务活动带来的风险

①货币政策的出台或调整给其带来的筹资风险货币政策是调节经济的有利杠杆。运用货币政策对房地产企业进行调控，无疑会对房地产企业产生影响。如：2003年6月5日由央行颁布出台的“121号文件”和2004年9月银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》等，这直接对企业的融资产生影响。又如：随着贷款利率的上升，企业的财务成本会直接增加，抵减了预期收益，同时也加重其债务的负担，影响企业的筹资决策，增加了企业的财务风险。②土地政策的出台加大其投资开发成本等风险土地是房地产企业进行开发投资的必要生产要素之一，国家出台的土地政策对房地产企业的影响不可忽视。如：2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，该土地政策的出台，提高了开发商拿地的首付款，大大增加了房地产开发的成本，造成房地产企业资金的压力越来越大。③税收政策的出台对其税负的影响所带来的风险税收政策的出台会对房地产企业产生影响，如：营业税、城市维护建设税及教育费附加由原来的待销售发票开出以后再征收变为在预收账款环节随即征税，这使得房地产企业的税负相对提前，减少了资金的流动量。又如房地产开发企业将取得的土地使用权转让，需要征收土地增值税，这加重了开发商的成本，减少了其利润。

三、我国房地产企业的财务风险防范措施

（一）内部财务风险的防范措施

1.有条件的房地产企业继续实施或逐步建立多元化融资渠道，以达到资本结构合理化，分散风险的目的

近年来，总体上看，我国房地产企业对商业银行的依赖度有所下降，企业自筹资金和销售回款在资金来源总额中的比重上升。但还是存在部分房地产企业过度依赖商业银行的银行贷款来支撑房地产开发经营资金的需要，这势必会造成企业资金结构的不合理，同时还会降低企业的偿债能力。同时，近年来，我国有条件和实力的房地产企业逐步采用除银行贷款外的多种融资方式，如房地产基金和信托、上市、股权融资、发行债券、海外上市等。但部分房地产企业由于自身条件的限制无法采取多元化的融资渠道，只能实施比较单一的融资方式，无疑，这会加大其筹资的难度和筹资风险。而多元化的融资渠道一方面有利于资金的筹集，另一方面还有助于风险的分散。所以，有条件的房地产企业应该继续实施融资渠道的多元化；尚未有条件的房地产企业应该努力创造条件，关注国家各项宏观调控政策，抓住机遇，努力实现筹资渠道的多元化和筹资结构的合理化。

2.合理安排负债资金筹资期限的组合方式，以防范可能出现的短时间的偿债压力

企业借入资金的期限不一样，其承担的资本成本和偿还的风险也不一样。一般来说，企业借入资金的期限短，虽然企业承担的资本成本较低，但其承担的偿还风险相对大，很可能出现借款不能及时偿还的风险；而企业借入资金的期限较长，其承担的风险相对小，但其筹资成本加大。同时，如果企业存在同时借入多笔偿还期限差不多款项的情况，这难免会出现还款高峰期，造成企业还款的困难。所以，企业在筹资之前应该明确资金的用途、合理计算其投资完成的商品的销售速度和销售款项回笼速度等，合理安排负债资金筹资期限的组合方式，尽量避免出现多笔贷款同时偿还的集中性还款现象，以防范企业可能出现的短时间的偿债压力。

3.认真研究市场布局和投资结构，采用投资组合或合作开发的方式达到分散风险，优势互补的目的

在市场布局方面，房地产企业应该设立专业的调研机构，在房地产项目投资前进行科学的市场调研工作，从根本上认识和把握房地产市场对企业发展的机遇和挑战；同时还要深入了解和分析有关城市的市场需求和供给，随时把握不同购房群体的的需求、收入水平、消费偏好、市场容量等选择适合自身发展的城市投资，有条件的企业还可以进驻境外房地产市场。在投资结构选择方面，房地产企业应该结合市场的调查分析和国家有关的宏观调控政策规定等确定投资的方向。如：随着国家对旅游、文化、养老服务等产业的支持，有条件的企业可以探索旅游地产、养老地产、商业地产等业态投资。在采取投资组合或合作开发方面，房地产企业可以采用投资组合或企业之间的合作开发的方式进行项目的投资，如：在开发专业住宅商品的同时可以一并进军商业地产等具有不同结构、层次的需求。具有不同竞争优势的A房地产企业与B房地产企业间采取合作的方式，利用不同类型的房地产实现不同投资之间的补充融合达到分散、降低风险，优势互补、合作共赢的目的。

4.实施高周转营销策略，实现成品资金向结算资金的快速转化，降低库存压力

房地产的开发周期长，周转缓慢，为最终实现房地产企业快速的回笼资金，有条件的企业可以实施高周转的营销策略，即进入开发前的市场调研，事先的规划设计，合理设置投资结构，拿地后的快速开工，缩短开发建设周期，实现开发出来的商品快速的销售。房地产企业可以通过选择恰当的销售时机，采用更多的销售渠道，创新营销模式，加大项目营销力度，合理的广告策略、提供完善的售后服务等制定有效的销售政策，以实现成品资金向结算资金的转化。

（二）外部财务风险的防范措施

对于房地产企业来说，相对于内部因素，其生产经营的外部因素的不确定性更大，因此时刻关注企业所面临的外部环境，分析识别市场、政策等变动所存在的机会和蕴含的风险显得极其重要，这样可以帮助房地产企业对此做出灵活反应，调整筹资、投资、销售、收款等策略，降低财务风险、促进销售，加快资金的周转，实现资金的快速回笼。

四、总结

房地产财务风险分析范文第10篇

关键词：财务风险，房地产，资金周转率，现金流量

改革开放以来，随着我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、住房制度改革、房屋商品化和土地有偿使用等制度为契机，使得我国房地产业得以迅速恢复、发展和壮大，并显示出勃勃生机和旺盛活力。房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到非常重要的作用。房地产业以其产业关联度强、带动系数大等特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。近几年来，国家调控的力度明显加大，房地产行业的行业制度、开发模式以及监管制度都在逐步完善。

一、 财务风险的概念

狭义财务风险是指由企业负债引起的，具体来说指企业因负债增加使偿债能力减弱或减少企业利润的可能性，通常也称为筹资风险。一般资本的来源有两个方面：企业的所有者出资和企业向外界借入的资本。广义财务风险，是指企业在经营及各项财务活动中，由于各种无法预计或不可控因素的存在，及财务状况的不确定性，使企业的实际收益与预期收益发生偏离而蒙受损失可能性。这一解释反映了财务风险是个综合性极强的概念。

二、 房地产企业财务风险的特征

2.1 资金周转率比较低

房地产项目开发主要包括项目的征地、项目的开发、项目建设、竣工和物业阶段，在这些阶段之中，每个阶段都有资金的投入，在项目建设阶段有条件的企业开始预售，部分资金得到回笼，而到竣工和物业阶段才可以回收全部资金。与此同时，地产项目的价格都比较高，销售大多采取分期付款的形势，使得资金在短期内不能得到有效的回收，需要一段很长的时间才会得到全部回收，增加了房地产企业项目运作的资金压力。

.2.2 过度使用财务杠杆

房地产企业进行项目运作需要大量的资金，很多房地产企业采取负债经营的形式，这就导致财务杠杆使用过度，财务杠杆的使用一方面可以使公司股东使用少量自由资本并很好的利用外来资本，产生税盾效应，提高企业股东的权益收益率，但是过高财务杠杆意味着高度资金流动风险，企业面临巨大还款压力，企业股东权益收益率变得不大稳定。

2.3 资产期限不匹配

越来越多的房地产企业选择借债来经营房地产项目，这就对企业的资金变现能力提出更高的要求，企业借债必须有足额的资产进行匹配，否则很容易造成资金不足的困境。我国房地产企业流动资产以房地产完工商品房、在建项目、出租项目和土地构成，还有原材料、库存、消耗品等，尤其是存货很难变现，流动性很差，导致流动资产和流动负债不够匹配，偿债压力十分巨大。

2.4 现金流入期限不够均衡

良好的现金流是房地产项目正常运作的根本保证，但是很多房地产上是现金流入不够稳定。一方面房地产企业采取预售的办法在项目开展阶段获得资金流入，但是开发项目预售期和销售期的匹配不够造成主营业务现金流不够稳定。另外一方面房地产企业投资收益的现金流入也不均衡，这样就导致了有时现金流入过多造成现金冗余，而有时现金流入不足导致短期偿债风险。

三、 财务风险的类型

3.1 偿债风险

偿债风险是企业无法按期偿还到期债务的风险。通常企业都是负债经营的，负债在企业经营中有一些正面作用，可以利用税盾效应合理避税，也可以利用杠杆作用加倍扩大企业的盈利能力。但是负债有固定偿还期限，必须到期偿还，否则企业可能面临破产的风险。此外负债需要每期按时偿还利息，这对于企业来说是经营成本，会影响企业的盈利。

3.2 营运风险

营运风险是指由于外部环境的复杂变化和企业自身的内部控制而导致企业无法实现对资产正常的循环和周转或者资产周转困难的可能性及其可能造成的损失。如存货周转不畅，存货滞销，这些属于企业的营运风险。企业的资金周转状况与供、产、销各个经营环节密切相关，任何一个环节出现问题，都会影响到企业资金的正常周转。

3.3 盈利风险

盈利风险是企业无法顺利开展生产经营活动，无法赚取可以保证生产经营各项支出的利润的风险。

盈利是企业的重要经营目标，是企业生存和发展的重要物质基础，他不仅关系到企业所有者的投资收益，也是企业偿还债务的重要保障。盈利是各个生产经营环节相互协调相互贯穿的结果。

3.4 发展风险

发展风险是指由于外部环境的变化或者自身生产经营理念的变化而使企业的发展出现减缓甚至倒退的可能性。

企业的发展是指企业通过自身的生产经营活动不断扩大积累扩大规模。如规模的扩大、盈利的持续增长、市场竞争力的增长等。企业的发展指的是企业的健康稳定可持续的发展，而不是未来追求眼下的利益而不顾企业长久发展的发展。企业能否健康发展取决于多种因素，包括外部经营环境，企业内在素质及资源条件等，这些因素的变化都有可能给企业带来发展风险。

3.5 现金流量风险

现金流量风险是指企业现金流出与现金流入在时间上不一致所形成的风险。当企业的现金净流量不稳定，可能会导致企业生产经营陷入困境、收益下降，也可能给企业带来信用危机，使企业的形象和声誉遭受严重损失，最终陷入财务困境，甚至导致破产。现金循环要经历采购、生产、销售、分配等诸多环节，不论某一环节出现问题都会给企业带来风险。

参考文献

[1] 宋民刚.我国A股上市地产公司财务风险特征研究[D].河北：河北经贸大学，2010：10-14

[2] 桂琳.房地产上市公司财务风险评价研究[D].武汉：华中农业大学，2010：17-18

房地产财务风险分析范文第11篇

关键词：财务风险 房地产企业 风险类型 防范对策

近年来，在我国营改增税制改革工作深入与市场环境的变化下，房地产企业内部财务风险出现了较大的变化。一方面人民群众在生活水平提高的背景下，对于商品房的要求不断提高，另一方面在国家政策调控与市场信任不足的困扰下，大部分房地产企业的经营目标与盈利空间不断缩减，整个行业处于一个畸形发展的背景下。因此对于现阶段的管理工作来说，如何加强财务风险的防范也就异常的重要。

一、房地产企业财务风险类型

（一）债务风险

对于我国房地产行业来说，大部分企业的负债率一般维持在一个较高的水平，其平均数据在70% 上下，这与房地产项目的资金投入较高与资金回笼时间较慢具有较大的关系，因此企业在日常经营的过程中，一定需要具备较高的资金流动能力。而当企业某段时间的流动资金较少时，其将需要面向银行、股市、信托公司等金融机构完成有效融资。其中，面向银行融资的利息偏高，其还贷资金主要来源于项目的盈利率，因此企业在高负债率的压力下需要承担较大的风险问题。在日常经营的过程中，如果项目出现问题或资金链断裂时，不但会影响到企业的盈利空间，还会导致企业的直接破产。例如，xx地产作为内地在港上市房地产公司的十强企业，从2015年上半年的发展情况来看，虽然其营业额高达151.07亿元，但是与往年同期相比已经下降15%，有息负债总额达460亿元，并多次面向市场举债，企业的实质压力已经失去市场的信任。而在其逆市疯狂扩张的背景下，有关市场人士与专家断言企业随时会出现会资金断裂问题。这个案例在一定程度上折射出整个地产业的现状。

（二）再融资风险

在我国房地产行业，除了万科、恒大、绿地以及碧桂园等较大型企业外，大部分企业较难单独开发完成一个完整的地产项目，在资金、资源等层面的限制下，大部分企业均会选择到与相关金融机构合作。不过，如果相关企业未取得与相关金融机构合作就开始上马项目时，一旦遭遇资金困难，大部分银行在企业债务问题、信用问题、开发前景等层面的考量下容易直接拒绝项目贷款，同时也会影响到市场对企业的信心，从其他渠道完成融资也存在较大的困难。而对于我国大部分房地产企业，还可转向民间资本，但是其利率比银行更高，从该渠道完成融资后必然会加剧企业的财务、债务风险。例如，作为我国曾经民营企业发展风向标的温州地区，其在2008年金融危机后，大部分企业开始举债民间资本，从而引起企业的资金链断裂问题。其中，到了2011年4月时，乐清的电缆制造巨头三旗集团濒临破产重组，接着龙湾江南皮革有限公司运营者停业，在这之后，温州地区开始出现一股“倒闭潮”。

（三）利率变动风险

利率作为国家宏观调控的重要手段，其较为容易受到通货膨胀、国家政策以及出口受阻等层面因素的影响，在一般情况下，商业银行的利率会根据国家经济发展情况进行调整。其中，2007 年利率调整对整个房地产企业财务风险的管理具有较大的参考作用。在2007年，由于整个房地产行业占据国民经济较大的比例，并开始影响到国家经济的正常发展，在国民舆论压力下，国家政府不得不针对房地产泡沫进行调整，实行了加息政策。而在该政策执行后，整个房地产行业的融资成本与还贷压力等不断提高，企业在经营上一旦出现问题而导致盈利空间无法满足预期目标后，将会一定程度的影响到企业的正常经营与项目投资，甚至破产。

（四）管理上的风险

房地产企业作为实体经济，其与各行政部门的经济往来较为频繁。例如，必要的税务、审计等部门。而在经济来往的过程中，其资金量需求较大、涉及的层面较广泛，这些都给房地产企业的财务管理带来巨大的风险问题，例如，随着国家相关政策的不断调整，税率的不断加大，造成无意的漏税、账务失误等问题。另外，如果某一企业的财务管理制度缺乏完善时，其也较为容易造成企业在财务管理上的失误。在具体的操作工作上，不但容易导致与其它的部门经济来往账目的缺失，还会影响到成本管理，容易造成资金的实际使用超出预期方案，直接影响到企业的效益。

二、房地产企业防范财务风险的对策

（一）构建成熟的融资渠道

现阶段，在整个行业投资热潮退却的背景下，房地产企业一定要积极构建成熟的融资渠道，在符合自身利益的前提下实现多元化融资战略，从而避免传统单一融资渠道风险过大问题的出现。在具体的工作上，相关房地产企业要基于自身融资潜力出发，通过多元化融资模式的共用完成融资渠道的优化。例如，信托计划、产业基金、资产证券，抵押、产权交易以及租赁等均属于现阶段较为成熟且管用的手段。而针对民间资本进行融资，一定要避免高利息模式的出现，在有必要的前提下，可以把民间资本与盈利空间挂钩，从而让民间资本与企业一样自负盈亏。在构建成熟的融资渠道后，将可以进一步提升企业的盈利能力，并减少债务与偿债比例，把企业的风险控制在可承受范围之内。

（二）优化资本结构

针对于房地产企业资金不足而无法独立完成项目开发问题，企业在进行项目开发时一定要避免盲目借入资金，在基于偿还能力与项目回报率的前提下，还要对自身的还款空间进行考虑。另外，企业面对相关项目进行投资时，在资金不足的情况下虽然可以通过举债经营而利用到金融杠杆提升收入，但是负债一定要在自身资本结构承受的范围内，然后再基于自身能力控制与管理债务比例，强化现金流动的有效管理，进而取得最大的经济效益。

（三）树立正确的风险意识

房地产企业在进行财务管理的过程中，无论任何时期均要树立正确的风险意识。在具体的工作上，可以基于国民经济发展进行把握，并科学合理的针对国家的政策改变进行解读，然后预测出可能出现的变化问题，从而可以提前避免风险问题，提升风险应对能力。另外，在相关政策出现变化后，企业一定要及时构建相对应的应对预案，留有一定比例的风险基金储备，进一步提升自身在市场经济中的生存适应能力。特别基于我国目前经济发展情况来说，其正好处于一个经济转型时期，政策、市场变化较快，房地产企业在正常发展的过程中必须要研读国家政策走向，并把握社会经济发展规律，积极规避经营与财务风险。

（四）强化前期调查有效控制成本

房地产开发项目的特点决定了它是一种高风险的行业，并且容易受到社会经济环境和政府政策的影响。在进行项目投资的前期必须加强对于投资风险的调查，做好足够的前期风险报告。因此风险评估是地产项目的可行性研究报告里不可或缺的组成部分。特别是未来的支出报告和收益报告。以利于进行正确的投资决策。很多的房地产开发企业没有正确认识到成本管理的重要性，要正确认识到成本控制在企业经营中的重要性。具体的做法是，在项目投资前，要编制全面的项目预算，整个项目执行中严格按照预算执行。即对于项目投资、施工和销售的整个过程都要严格的执行财务预算。要加强对于整个过程的财务核算，确保资金的使用率。避免因资金雍余造成融资成本过高或则因资金短缺而导致资金链断裂，另外，企业可以建立相应的质量监督机构，对于整个过程要严格的审核。

四、结束语

综上所述，针对房地产企业来说，财务安全是所有管理工作上的重中之重。因此在日常工作上，企业一定要提高重要力度，积极探索自身所面临的相关风险类型，然后有针对性的强化相关管理工作，为企业的正常稳定发展提供动力支持。

参考文献：

[1]李建中，武铁梅.基于因子- logistic 模型的房地产业上市公司财务预警分析[J].哈尔滨商业大学学报，2010

房地产财务风险分析范文第12篇

文/钱志宏，铜陵拓基房地产开发有限责任公司文章摘要：随着社会经济水平的不断发展，人们生活水平的不断提高，人们的住房需求也在不断提升，加之国家政策的不断变化，使房地产企业面临的财务风险更加严峻。如何有效规避和控制财务风险，是房地产企业在发展过程中亟待解决的现实问题。本文对房地产业财务风险的分析进行了探讨。

房地产财务风险分析范文第13篇

摘 要 财务风险是企业在经营、管理过程中必须面对和解决的问题，本文以房地产公司为研究对象，对其财务风险的高发环节及成因进行了分析，并提出了相应的应对措施。

关键词 房地产企业 财务风险 高发环节 对策

财务风险是指由于难以控制和预料的因素，使得企业在一定的范围、一定时期内所获得的财务成果、预期的经营目标发生偏差，导致企业蒙受经济损失或更大的收益的可能性。

一、房地产公司财务风险的高发环节

（一）募资环节风险

由于资金供需平衡、宏观经济环境发生变化，房地产公司筹资给财务管理带来了不确定性。筹资风险包括再融资风险、财务杠杆效应风险、汇率风险等。近年来，国际金融市场波动剧烈，国家的货币政策、宏观调控政策日趋从紧，房地产公司筹资结构不合理的情况也比较突出，导致房地产公司筹资困难，财务状况恶化，难以保证项目实施、偿还到期债务，影响房地产公司预期投资回报。例如，一些中小型房地产公司采用担保形式获取贷款，在外部条件影响下资金链断裂时，将导致公司面临较大财务风险。

（二）投资环节风险

房地产公司投入资金后，存在因市场变化造成实际收益和预期收益偏离的风险。投资风险包括再投资风险、汇率风险、金融衍生工具风险、违约风险等。房地产项目投资金额大、周期长，容易发生投资风险，由于前几年房地产市场的持续升温，政府接连出台了宏观调控政策，特别是2013年2月颁布的“国五条”，给国内房地产市场的发展带来较大的不确定性，造成房地产公司未来几年发生投资风险的几率较大。

（三）利率环节风险

随着国家加强对房地产行业政策调控的深化，从2010年开始明确了首次购房标准，2012年1月、2月，央行两次上调了存款准备金率，并将首套房的优惠利率由7折上调至8.5折，加强对房贷的风险防控，利率上调对房地产企业的经营影响较大，导致房地产公司的资金成本增加、预期收益相对减小，有可能造成房地产公司资金无法良性循环，也可能引发财务风险。

二、房地产公司财务风险的成因

对于企业来说，财务风险的产生是由多方面原因造成的，需要客观地分析财务风险的成因，从而采取有针对性的措施加以控制。

（一）资本结构不合理

在目前的经济形势下，国内大多数房地产公司资产负债率较高、资本结构不合理，企业对银行贷款的依赖程度较高、融资渠道相对单一，导致房地产公司缺乏抵御市场风险的能力，在市场发生波动、国家加大宏观调控力度的情况下，可能造成资金链紧张，引发财务风险。

（二）缺乏财务预算管理

预算管理是企业财务管理的核心环节，但部分房地产公司对全面预算管理认识不足，片面强调预算管理中对成本费用的控制，缺乏系统管理、价值管理的理念和措施，将预算和计划混为一谈，对预算的执行、监控力度不够，降低了房地产公司财务管理的质量，有可能引发财务风险。

（三）缺乏现金流管理

对房地产公司来说，净现金流是通过融资和销售房地产取得的现金流入，和购置土地、建设工程款、管理费用、偿还借款等现金流出抵消后的差额。房地产公司现金流量管理要求企业通过融资、存货和应收款项管理等措施，确保企业拥有正向现金流，能够满足正常经营和发展的需要，既要避免现金囤积、浪费，也要避免资金紧张影响经营。我国房地产企业的对现金流管理的重视不足，存在现金流管理和企业战略脱节、缺少全程控制等问题。

三、房地产公司财务风险的对策

根据笔者的实践经验，结合相关文献和研究成果，提出以下房地产公司应对财务风险的对策。

（一）优化资本结构

负债经营可以带来杠杆效益，但要控制好比例。对于房地产企业而言，必须严格控制负债规模，保持产权和债务的合理比例，优化企业资本结构，在充分发挥财务杠杆的作用的同时，有效降低筹资风险。

（二）加强全面预算管理

在市场经济条件下，完善资本运营、加强全面预算管理对房地产公司具有重要意义。科学的预算是筹集资金、贷款的基础，也是进行可行性研究、项目立项评估的重要依据，房地产公司要结合自身情况，建立完整的预算流程、编制合理的预算，加大内部财务控制和对预算执行、监控力度，降低企业财务风险。

（三）加强现金流管理

房地产公司要在对企业发展目标进行认真分析，深入了解外界政治、经济环境因素的基础上，根据自身的实际情况，制定科学、合理的企业发展战略，要实现企业战略和现金流管理相匹配，不仅要避免盲目扩张，也要避免固步自封。房地产公司在现金流管理中，还要考虑企业的生命周期，现金流管理要符合企业在不同发展阶段的特点。在日常的现金流管理中，房地产企业必须做好资金的流动性、收益性和增长性之间的平衡和调节，要从现金流的预算、现金收入管理、现金的支付管理、融资管理等方面做好现金流管理，保障企业实现战略目标。

四、结束语

当前阶段，国内的房地产企业在国民经济中发挥着重要作用，同时也面临着全球经济衰退、政府宏观调控的双重压力，针对财务风险的高发环节有针对性的采取防范措施，是房地产公司实现可持续发展的关键。房地产公司应该多优化资本结构、拓展筹资渠道、降低筹资风险、加强投资项目可行性分析、制定投资组合战略、加强全面预算管理、加强现金流管理等方面采取有效措施，切实降低企业的财务风险。

参考文献：

房地产财务风险分析范文第14篇

关键词：房地产；财务风险；投资决策；环境风险；内部控制

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）10-0-01

作为国民经济的支柱产业，房地产行业的前景一直被看好，房地产企业也成为公众关注的热点。房地产企业的经营模式具有较大的特殊性，其高收益的背后也蕴藏着比一般企业更大的风险。近年来，我国房地产业进入空前的高速发展时期，随着市场经济的发展和行业竞争的日益加剧，加上央行调控政策多管齐下，房地产企业面临着巨大的挑战和风险。只有正确认识财务风险的形成原因，才能采取有效的防范和控制措施，保障企业正常经营和持续发展，增强核心竞争力。本文将详细分析当前政治经济形势下，我国房地产企业所面临的财务风险成因。

一、决策失误产生的财务风险

决策失误是房地产企业产生投资风险的重要原因。在进行投资决策时，常常因为企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究，加上决策时所参考的经济信息不真实、不全面，以及决策者的决策能力有限等原因，致使投资决策发生失误，使投资项目不能获得预期的收益，甚至投资无法按期收回。

房地产企业投资决策是对拟投资项目的宏观把控，其准确性和科学性直接影响项目成败和企业的经济效益。决策失误产生的财务风险主要形成于企业项目开发两个阶段：一是可行性研究阶段。项目整体规划的科学性和可行性决定整个项目投资的成与败。如果企业没有做充分的市场调查和技术研究，对企业效益分析不到位，将造成因投资决策规划失误产生的财务风险。二是投资估算阶段。在进行投资决策时，确定了项目的投资规划后，财务部门需要对拟开发项目的投资编制进行估算。如果由于财务部门的投资估算出现较大偏差，而大量资金已经投入，将造成企业在资金周转上出现危机，使项目资金无法正常流转，影响最终投资结果。

二、宏观环境变化产生的财务风险

房地产企业所处的宏观环境主要有经济环境、市场环境、资源环境、政策环境。下面分别对四种环境风险进行详细说明。

1.经济环境风险。从发展周期性角度分析。房地产是国民经济的支柱产业，受经济发展周期和经济发展水平的影响较大。我国房地产的周期与国民经济的发展周期基本一致，与GDP的波动密切相关。房地产的周期性发展对国民经济的影响深远，反之，经济周期的波动和宏观经济环境的变化对房地产业的兴衰以及房地产企业的经营状况产生重大影响。从产业关联性角度分析。房地产具有很强的产业关联性，它与金融业、批发和零售业、建筑业、化学工业、租赁和商务服务业、金属冶炼及压延加工业、通信设备计算机及其他电子设备制造业、通用专用设备制造业都密切相关。据统计，我国每年钢材产量的25%、水泥产量的70%、木材产量的40%、玻璃产量的70%以及塑料制品的25%，都用于房地产的开发建设中，相关行业的产品价格、质量和更新周期都会对房地产企业造成影响。房地产的产业关联性使得该行业易受宏观经济环境变化的影响，尤其在经济不景气时期，其关联产业遭遇的经济危机会加大房地产企业财务风险的发生机率。

2.市场环境风险。市场环境风险是房地产商品进入市场之后可能面临的风险，主要由房地产市场整体状况和企业的销售策略来决定风险的大小。我国住房改革制度的建立和推进，个人购房者的个性化需求逐渐突显，这就要求房地产企业对不同客户群体的相关产品进行细分和完善。如果企业投资开发的房地产产品在项目定位、规划设计上缺乏前瞻性，在销售策略方面没有创新点，就可能发生产品滞销的风险。

3.资源环境风险。房地产企业所面临的资源环境风险主要来自土地。因为土地是房地产开发中不可缺少的非可再生资源，国家的土地政策、土地价格、土地市场的供求关系以及土地本身的位置，都会对房地产企业产生很大影响。近年来，土地闲置问题十分严重。由于土地成本是房地产开发成本中的重要组成部分，占用资金比例很大，不仅会影响企业的资金周期率和预期收益率，而且根据2011年12月21日国土资源部起草的《闲置土地处置办法（修订草案）》（征求意见稿），如企业未能在规定时间内开发所储备土地，将面临征收20%的土地闲置费甚至被无偿收回土地使用权的风险。

4.政策环境风险。政策环境风险主要是指政府机构为保证国民经济的协调可持续发展，针对房地产行业采取的宏观调控政策给企业造成的财务风险。这些宏观调控政策往往有很强的针对性，对房地产企业的收益具有很大影响。

三、内部控制不善产生的财务风险

历史学家汤因比曾说过：“一个国家及至一个民族，其衰亡是从内部开始的，外部力量不过是其衰亡前的最后一击。”可见，内部控制管理是决定企业生存状况最重要的因素，任何企业都要正视内部控制管理问题。在当前严峻的政治经济形势下，房地产企业很容易暴露出内部控制方面的薄弱环节。

（一）内部控制制度不健全不完善。通常情况下，如下原因会造成房地产企业内控制度不够完善：首先，有的企业只是针对企业运作的具体几个层面，零散地制定了一些操作规则，相互之间也没有一定的内在联系和可操作性，并未形成一个完整的制度体系。其次，在制定内部控制制度时，没有遵循房地产行业的发展规律和管理要求，没有充分考虑企业的长期发展战略，盲目地构建内控制度，缺乏系统化考虑，使内部控制只停留在制度层面，没有与之配套的具体操作流程，便会失去可操作性和实用性。然后，在制定内控制度时容易产生片面性思维，生搬硬套，没有结合自身的企业规模、业务特征等实际情况来考虑，这样制定出的管理制度必定不切实际，无法产生防范风险的作用。

（二）内部控制监督不到位。内部控制制度的监督执行程度直接决定企业内控风险控制的好坏。有的企业虽然制定了内部控制制度，在实际工作中也实施了内控程序，但缺乏规范有效的监督机制，使内部控制流于一种形式，也促成了财务风险的发生。如果企业的审计部门和财务部门没有分开，有的甚至隶属于财务部门之下，这样将会使企业的内部审计工作受到各方利益的牵制，难以对财务流程进行有效的约束和控制，影响审计监督职能的正常发挥。

参考文献：

[1]陈妮.浅议房地产项目可行性研究的现实意义[J].价值工程，2011（23）.

[2]盛光明，周会.房地产企业财务风险研究[J].北京理工大学学报，2005，8（4）.

[3]（英）阿诺德·汤因比.历史研究[M].上海人民出版社，2005，5.

房地产财务风险分析范文第15篇

关键词： 房地产企业;财务风险;风险预警;防范对策

房地产企业是我国的经济支柱产业，在我国经济发展历程中起到了非常重要的作用。当前房地产市场环境更加恶劣，很多房地产企业存在风险防范意识淡薄、财务风险控制水平低等问题，这些问题的累积容易导致房地产企业发生财务风险。通过对房地产企业财务风险的成因进行分析，研究具体的防范措施，希望可以有效促进我国房地产企业健康持续发展。

一、我国房地产企业财务风险的主要类型

（一）融资风险

融资风险是因为企业为了获取更高的经济利润，利用财务杠杆进行举债，而引起的收益变动风险。主要有外部融资额度过高，融资的方法不恰当，债务期限不合理，债务成本过高等情形。

（二）投资风险

投资风险是指房地产企业不确定未来的投资会有多少收益，导致本金受损的现象发生。如果房地产企业的投资没有达到预期的收益，就会使房地产企业的盈利能力和偿债能力降低，从而发生财务风险。

（三）资金回收风险

资金回收风险是由于企业无法让产品成功销售，实现成品转化为现实资金的过程。如果房屋不能快速销售出去，就会出现资金回收风险。

（四）收益分配风险

合理的收益分配可以有效提高员工的积极性，但是在收益分配的过程中，可能会对房地产企业后续的经营和管理造成负面影响，会对房地产企业的会计信息真实性造成影响，使房地产企业产生收益分配风险。

二、房地产企业财务风险的成因

（一）项目选择盲目，规模扩张速度过快

房地产企业项目拓展速度过快，项目选择盲目，对资金调配、风险控制等会造成非常大的压力。在前几年行情好的时候，很多企业进行大量圈地施工，未考虑产品回报和投资报酬，也没有对市场进行充的调查，最终增加了房地产企业的财务风险。比如重庆某民营房地产企业，在这2008年前的楼盘实现近6亿元的丰厚利润后，在2009到2011年期间花费近10亿元取得了6块土地使用权，拿地后后期建设资金不足，项目建设进度迟缓，直到2014年部分项目才开始销售，又碰上房地产市场库存加大，销售迟缓，部分项目通过降价，直至低于成本价后仍未能快速实现销售，导致多个项目出现亏损。

（二）过度举债，资本结构不合理

房地产企业要想顺利的运行就需要大笔的资金支持，很多房地产企业为了让多个项目运行顺利，不从自身角度去挖掘资金潜力，在信贷政策宽松时进行大范围举债，甚至有的企业不仅向银行贷款，还向其它的企业、民间进行融资，借款时不选择最优的融资方式，不合理规划还款时间，不计算资金成本，不考虑抵押担保措施，最终企业的资本结构不合理，导致企业出现严重的财务风险。仍就前例的重庆某民营房地产企业，为支付多个项目的土地出让金，支付年息高达30%-40%的资金成本通过民间融资，到2014年底民间借款未还余额达10亿元，加上银行贷款、信托融资总负债超过20亿元，借款严重超期未还，部分债权人采取了资产保全措施，导致所有债权人集中上门讨债，虽最终通过资产拍卖偿还了部分债务，仍剩下近3亿元的债务无法偿还，企业由此

破产。

（三）项目运营能力低下，形成高库存难以去化

我国中小型房地产开发企业起步晚，规模小，人才缺乏，项目管理经验不足，普遍企业的项目运营能力低下，在针对具体项目运作时出现前期论证不足，存在设计缺陷，施工现场管理不到位，营销推广不得力等现象。房子修好后，不能有效满足本区域的购房需求，施工方偷工减料导致楼房存在质量瑕疵，在营销推广时市场不予买单，房屋长期难以销售，尤其是在近两年销售整体迟缓的大背景下，该类项目将更难去化。项目的去化速度越慢，项目运行成本越高，最终会导致企业资金不能按时收回、投资收益减少的财务风险。

（四）房地产市场环境恶化，商品房供大于求

因为房地产企业属于我国的经济支柱产业，2008以前我国针对房地产行业出台了大量的法律法规，从税收、信贷、土地方面进行调控，在各种政策的激励下，房地产市场出现了供不应求的现象，但房地产投资增长很快，在5-6年间，房地产市场已经供大于求。国家统计局数据显示，截至2015年10月底，全国商品房待售面积6.86亿平方米，未完工49亿平方米，1-10月商品房销售面积9.5亿平方米，照此速度，库存去化需要五年，在二三四线城市，销售压力更大。在此背景下，大量中小型企业将无法把控财务风险。

三、房地产企业财务风险的防范措施

（一）完善房地产企业的内部控制制度，加强对财务风险的防范管理

完善企业的内部控制制度是保证企业可持续发展的基础，房地产企业想要提高自身的财务风险防范能力就需要从内部控制的角度出发，完善内部控制制度，有效提高财务风险的防范管理能力。对房地产企业的管理人员进行适当授权，调动员工积极性，在专家的指导下，对房地产企业的业务流程进行梳理，保证每个工作环节都有据可依。

（二）对房地产企业的内部资金进行管理，提高资金的使用效率

房地产企业的财务管理部门可以实行资金预算管理模式，将年度预算目标规划到每个部门，实现企业资金预算总目标的有效实施。在编制资金预算目标时，需要各个部门的积极参与，并促进各个部门的沟通与交流，以便在进行资金调度时可以更加及时和有效，避免房地产企业内部的资金和物资出现积压现象，影响资金的正常使用效率。

（三）对房地产企业的资产结构进行调整，降低企业的负债率

房地产企业在经营过程中要确定合理的战略方向，以便资金利用更加有效，同时企业也要根据各种环境的变化对发展方向和发展目标进行调整，避免盲目投资，造成较大的资金周转压力。房地产企业在开发项目时，要考虑自身的负债情况，确定项目投资后的负债率，以便可以在风险承受范围内运行项目，使企业的资本结构更加合理，避免因为重视短期效益而出现财务风险。

（四）加强项目运营管理知识学习，提高管理运营能力

随着房地产市场环境的变化，纯粹靠拿地、囤地便能赚钱的时代一去不复返，当下及未来的房地产市场属于有拿地策略，精通项目经营，通晓客户需求的房地产开发企业。在此背景下，房地产企业尤其是中小型房地产企业，应该降低盈利预期，注重自身软实力修炼，在财务管理、项目设计、现场施工、销售推广及后期物业方面下足功夫，形成企业自身的项目运营管理知识体系，培养优秀员工，组建高效团队，打造企业的核心竞争力，只有这样，方能在急剧变化的时代大潮中，把握时代需求，最大限度的降低企业的财务风险。

（五）房地产企业需要建立财务风险预警体系

财务风险预警体系可以对财务风险进行检测和判断，加强房地产企业的财务风险控制能力。房地产企业建立财务风险预警体系时，要建立起完善的分析监测系统以及风险处理系统，可以对相关的财务信息进行及时收集，并对存在的财务风险进行判断，当财务风险超出预警线时，可以对财务风险进行预警，保证房地产企业财务运行环境的安全。房地产企业还要建立相应的财务指标，例如偿债能力指标、盈利指标、管理指标等等，以便财务风险预警体系可以更加顺利的运行。

四、结论

房地产企业的投资较大，项目运行周期较长，尤其是在当下竞争环境进一步恶化的情形下，很容易产生财务风险。通过对财务风险的特征进行分析，研究房地产企业财务风险的具体成因以及防范措施，希望可以有效提高房地产企业的财务风险识别和财务风险控制能力，使房地产企业实现健康可持续发展。

参考文献：

[1]王质君. 房地产企业财务风险的成因及其防范[J]. 湖南农业大学学报（自然科学版），2010，S1：155-158.

[2]熊雅君. 我国房地产企业的财务风险分析及其防范措施[J]. 新经济，2014，20：63-64.