房地产开发总流程范文
房地产开发总流程范文第1篇
关键词：开发项目；水土流失；水土保持；方案编制
引言
随着城市现代化进程的加速，房地产开发项目如雨后春笋在各个城市动工，这样就不可避免地破坏了原有的地貌，使水土流失问题突出，生态环境恶化，人们的安全收到了威胁。因此，房地产开发建设项目水土保持方案编制具有极其重要的作用，制定该方案不仅能能够防止水土流失，更是城市环境建设的重要步骤。
1 工程概况
某改造项目拆迁面积23.00hm2，其中用于开发改造的可建设用地面积16.15hm2。根据《关于划分部级水土流失重点防治区的公告》、《广东省水土流失重点防治区划分》，工程所在区域属于部级水土流失重点监督区和广东省“三区”划分中的重点监督区。
2 房地产开发建设项目的特点
2.1 建设地点在城区
房地产项目建设地点一般位于城市市区，与城市发展相一致，符合城市土地利用规划，且大多集中连片，所处位置地势平坦、周边交通便利。在房地产项目建设过程中，往往将建设区域与外界用围墙隔开，这样既可减小项目建设影响范围，也可增加建设过程中的安全性。
2.2 建设工期较短
房地产项目的建设周期一般为3～5年，相对于火电厂、煤矿等建设项目工期较短。该改造项目于2009年12月开工建设，拟于2014年12月完工并交付使用，建设总工期60个月。
2.3总平面布局紧凑
房地产开发建设项目使用土地集中，平面布局均位于施工围墙内，且地形平坦、布局紧凑而简单。该改造项目的平面布局主要有永久建筑区、道路广场区、园林绿化区、施工营造区和临时堆土转运场等，占地面积共计23.00hm2。
2.4挖填土石方量较大
房地产开发建设项目土石方工程主要源于原有建筑物拆迁、地下室基坑开挖、道路管线埋设及园林绿化工程等方面。该改造项目总挖方量约274.30万m3，其中拆除房屋产生建筑垃圾37.50万m3，地下室基坑开挖土方235.10万m3，道路及管线工程开挖土方1.70万m3；总填方量约7.72万m3，其中：地下室内墙及顶板回填土方5.10万m3，管沟回填土方1.00万m3，场地绿化种植土1.62万m3（需外购）；挖填平衡后，总弃方量268.20万m3，其中建筑垃圾37.50万m3，弃土230.70万m3。
2.5周边市政管网完善，不设废土（渣）场
由于房地产开发建设项目选址一般位于市区，所以房地产项目一般不设弃土（渣）场，在需要排弃废土（渣）时，直接运至市政统一的合法渣土受纳场即可。该改造项目，施工用水、用电与相关部门协调后可直接就近接用，满足施工需求。施工产生的建筑垃圾及多余土方全部运至市政指定余泥渣土受纳场集中堆放，运输车辆指定路线行驶，施工出入口设置车辆冲洗设施，并定时洒水保湿等措施加以防护。
3 房地产开发建设项目水土流失特征
3.1 水土流失量小但影响大
城市市政排水系统相对完善，使得降水能够在较短时间内排出，减少了地表径流量，水蚀较轻。与铁矿、火电厂等在野外施工的项目相比，房地产开发建设项目水土流失轻微，水土流失量较少。然而，由于房地产开发建设项目地处市区，对市民的生活、市容市貌影响大，因此需高度重视，认真防治。
3.2人为水土流失比例大
房地产开发建设项目的水土流失主要是人为水土流失，而非自然水土流失。也就是说，房地产开发造成的水土流失主要发生在施工过程中，是由于地下室基坑、道路管线的开挖与回填等造成的。
3.3 项目建成后基本不产生新增水土流失
房地产开发项目建成后，除永久建筑区外，其余全部绿化或者硬化，水土流失量减少，工程运行初期仅园林绿化区存在轻微水土流失。
4 编制水土保持方案应注意的问题
4.1 土石方平衡
土石方量计算准确与否将直接影响到水土流失预测、占地面积计算、取弃料场设置、防治措施布设，以及水土保持投资等多个方面。为此，水保方案时应注意以下几个方面的问题。
（1）建筑垃圾单位换算
拆迁原有建筑物产生的建筑垃圾量一般由建设单位提供，其数量单位为吨，为方便计量，需要将其转换为立方米。该改造项目拆迁工程将拆除旧房屋建筑面积52.42万m2，产生建筑垃圾约60.00万t（房屋拆除工程建筑垃圾量=建筑面积×单位面积垃圾量，砖混结构每平方米1.2t），折合体积约37.5万m3（建筑垃圾密度约为1.6）。
（2）土方量换算
挖方按天然密实体积（自然方）计算，填方按压（夯）实后的体积（实方）计算，而水保监[2008]8号文要求各种土石方均应折算为自然方进行平衡。因此，在摘取项目可行性研究报告中的土石方数据时，需及时了解是否采用了计价方的规则进行计量，若是则应进行相应换算。土石方的松实系数见表1。
摘要：房地产开发建设项目施工进行时会导致工程周围水土流失，对附近居民的生活和市容造成不良影响，因此水土保持方案的编制十分有必要。本文以具体工程为了，在结合房地产开发项目的特点基础上，就房地产开发建设项目水土流失特征及水土保持方案编制的注意问题进行了阐述。
关键词：开发项目；水土流失；水土保持；方案编制
引言
随着城市现代化进程的加速，房地产开发项目如雨后春笋在各个城市动工，这样就不可避免地破坏了原有的地貌，使水土流失问题突出，生态环境恶化，人们的安全收到了威胁。因此，房地产开发建设项目水土保持方案编制具有极其重要的作用，制定该方案不仅能能够防止水土流失，更是城市环境建设的重要步骤。
1 工程概况
某改造项目拆迁面积23.00hm2，其中用于开发改造的可建设用地面积16.15hm2。根据《关于划分部级水土流失重点防治区的公告》、《广东省水土流失重点防治区划分》，工程所在区域属于部级水土流失重点监督区和广东省“三区”划分中的重点监督区。
2 房地产开发建设项目的特点
2.1 建设地点在城区
房地产项目建设地点一般位于城市市区，与城市发展相一致，符合城市土地利用规划，且大多集中连片，所处位置地势平坦、周边交通便利。在房地产项目建设过程中，往往将建设区域与外界用围墙隔开，这样既可减小项目建设影响范围，也可增加建设过程中的安全性。
2.2 建设工期较短
房地产项目的建设周期一般为3～5年，相对于火电厂、煤矿等建设项目工期较短。该改造项目于2009年12月开工建设，拟于2014年12月完工并交付使用，建设总工期60个月。
2.3总平面布局紧凑
房地产开发建设项目使用土地集中，平面布局均位于施工围墙内，且地形平坦、布局紧凑而简单。该改造项目的平面布局主要有永久建筑区、道路广场区、园林绿化区、施工营造区和临时堆土转运场等，占地面积共计23.00hm2。
2.4挖填土石方量较大
房地产开发建设项目土石方工程主要源于原有建筑物拆迁、地下室基坑开挖、道路管线埋设及园林绿化工程等方面。该改造项目总挖方量约274.30万m3，其中拆除房屋产生建筑垃圾37.50万m3，地下室基坑开挖土方235.10万m3，道路及管线工程开挖土方1.70万m3；总填方量约7.72万m3，其中：地下室内墙及顶板回填土方5.10万m3，管沟回填土方1.00万m3，场地绿化种植土1.62万m3（需外购）；挖填平衡后，总弃方量268.20万m3，其中建筑垃圾37.50万m3，弃土230.70万m3。
2.5周边市政管网完善，不设废土（渣）场
由于房地产开发建设项目选址一般位于市区，所以房地产项目一般不设弃土（渣）场，在需要排弃废土（渣）时，直接运至市政统一的合法渣土受纳场即可。该改造项目，施工用水、用电与相关部门协调后可直接就近接用，满足施工需求。施工产生的建筑垃圾及多余土方全部运至市政指定余泥渣土受纳场集中堆放，运输车辆指定路线行驶，施工出入口设置车辆冲洗设施，并定时洒水保湿等措施加以防护。
3 房地产开发建设项目水土流失特征
3.1 水土流失量小但影响大
城市市政排水系统相对完善，使得降水能够在较短时间内排出，减少了地表径流量，水蚀较轻。与铁矿、火电厂等在野外施工的项目相比，房地产开发建设项目水土流失轻微，水土流失量较少。然而，由于房地产开发建设项目地处市区，对市民的生活、市容市貌影响大，因此需高度重视，认真防治。
3.2人为水土流失比例大
房地产开发建设项目的水土流失主要是人为水土流失，而非自然水土流失。也就是说，房地产开发造成的水土流失主要发生在施工过程中，是由于地下室基坑、道路管线的开挖与回填等造成的。
3.3 项目建成后基本不产生新增水土流失
房地产开发项目建成后，除永久建筑区外，其余全部绿化或者硬化，水土流失量减少，工程运行初期仅园林绿化区存在轻微水土流失。
4 编制水土保持方案应注意的问题
4.1 土石方平衡
土石方量计算准确与否将直接影响到水土流失预测、占地面积计算、取弃料场设置、防治措施布设，以及水土保持投资等多个方面。为此，水保方案时应注意以下几个方面的问题。
（1）建筑垃圾单位换算
拆迁原有建筑物产生的建筑垃圾量一般由建设单位提供，其数量单位为吨，为方便计量，需要将其转换为立方米。该改造项目拆迁工程将拆除旧房屋建筑面积52.42万m2，产生建筑垃圾约60.00万t（房屋拆除工程建筑垃圾量=建筑面积×单位面积垃圾量，砖混结构每平方米1.2t），折合体积约37.5万m3（建筑垃圾密度约为1.6）。
房地产开发总流程范文第2篇
关键词：房地产开发企业；组织设计；组织结构设计
中图分类号：C93文献标识码：A
一、引言
房地产行业是视创新为生命的行业，房地产业已经迈入全方位创新的时代，组织结构创新和管理创新是房地产企业创新的重要体现。良好的组织结构是企业最重要的资源，它可以有效降低交易成本、信息沟通成本，使企业家得到最公平、最有效的回报，并促使企业不断提高其核心竞争力和保持可持续发展。鉴于此，根据组织管理理论和实践研究成果，结合企业发展现状，针对性地进行组织管理问题研究，建立适应企业实际情况的组织结构
模式，对于房地产开发企业健康发展意义重大。
二、房地产开发企业组织管理常见的问题
识别房地产开发企业组织管理中存在的主要问题，是进行房地产开发企业组织结构研究的基础。房地产企业，尤其是中小型房地产开发企业，组织管理的水平普遍较低，企业普遍存在组织结构层次、部门设置不合理，职能定位不清，集、分权不合理，组织流程繁杂或破碎等问题，归结起来问题主要分为三类，即结构问题、职能问题和流程问题。
结构问题主要指结构层次过于单一、决策层庞大、部门设置不合理等；在职能定位方面，主要存在着集、分权不合理，横向结构交叉重合，职能定义不清等问题；工作分配不符合流程，组织流程繁杂，流程缺乏评审程序则属于流程方面的问题。除了上述三个方面的问题外，还存在一些其他管理问题，如基础管理薄弱，员工素质较低，管理仅仅局限于技术层面的管理，业务部门没有很好地发挥教练员的甲方角色，还仅仅停留在现场施工管理的承包商的角色；营销策划部、销售部、客户服务部等相关部门的接口关系不清晰；企业无系统的信息管理规定，信息化管理程度较低等。
三、房地产开发企业组织设计总思路
组织设计是一个系统工程，它必须结合企业自身实际，针对企业组织管理存在的问题，从总体上进行系统缜密的全过程分析。在房地产开发企业的组织设计中，应提倡建立以流程为中心、以顾客为导向的理念。在进行组织设计之前，首先分析企业的主导业务流程与工作内容，然后考虑组织结构设计方案。同时，在组织设计中，要时刻考虑顾客的需求，让顾客在和企业进行各项业务的交往过程中感到快捷方便。一般而言，组织设计包括组织目标分析、流程分析、职能分析、组织结构设计、岗位设计、管理规范设计、运行制度设计等主要环节，如图1所示。（图1）
组织结构设计是组织设计中体现成果的关键性环节之一。由图1可知，组织结构设计是在组织模块设计之后，对各组织部门应当如何组织在一起，形成何种结构形式，以及部门之间的关系如何等问题进行解决的过程。组织结构设计的一般步骤包括组织结构选型、确定项目管理层次和管理跨度、形成组织结构图，如图2所示。（图2）
房地产开发企业组织管理存在的问题与其组织设计缺乏规范、科学、适应性是分不开的。近年来房地产行业保持持续快速发展，许多企业在发展初期生搬硬套的组织结构已在很大程度上不能满足企业壮大后日新月异的变化需求，新的合理化组织设计是形势所趋。
四、房地产开发企业组织结构设计建议
（一）关于组织结构选型的建议。企业的结构形式与其发展规模关联很大。总体而言，房地产开发企业现存组织结构不外乎以下四种：U型组织结构（职能制）、M型组织结构（事业部制）、矩阵式组织结构和H型组织结构（子公司制）。职能制或叫部门制，根据其组织形式的差别又可分为直线型部门制、总监部门制、职能型部门制、直线职能型部门制。一般而言，房地产开发企业组织结构选型可参照表1实施。上述组织结构形式中，总监部门制是当前中小型房地产开发企业发展后实施组织变革时最常选用的，一般也是最适合的。总监部门制是指总经理和部门经理之间增加“中心”层次，中心负责人称为“总监”，一般可设置财务总监、行政总监、营销总监、研发设计总监、工程总监等，各总监直接向总经理负责，级别相当于公司副总经理。（表1）
当前专业管理公司的发展空间越来越大，并且也逐步得到开发商以及社会的认可。从市场发展趋势来看，房地产开发企业会逐渐回归自己的发展本色，专心于选择决策和投资控制，从而担当起资源整合与优化运作的正统角色。因此，未来估计一些大型企业会选择专业管理公司制的组织模式，这会对传统的房地产开发商的组织机构设置产生重大影响。
（二）关于决策层次的建议。一般而言，决定企业发展方向的重大决策、经营政策由高层集权管理，技术问题、专业问题、客户问题由一线专业人员或基层管理人员在现场做出反应。高级经营决策由公司CEO决策，采用管理委员会议形式进行，参会人员为总经理、决策委员会成员、与相关决策问题有重大联系的职能中心总监及外部专家；一般经营决策由公司总经理或总经理授权的职能中心总监或其他高管人员决策，采用部门经理会形式进行；对于一般业务决策，职能中心内部事务由中心总监负责，部门经理在授权范围内负责相关事务。
（三）关于管理组织主框架的建议。以房地产开发经营的核心环节确定管理组织的主框架。市场开发环节应以房地产与建筑技术为核心，具体工作可实行课题制；生产建设环节以施工技术、工程质量和进度管理为核心，实行项目制；投资管理环节应以计划监督、成本控制、资金结算管理为核心；销售环节以销售执行为核心，可以借鉴专业管理公司形式；运营支持工作以人力资源管理、工作质量管理、日常办公服务为核心。
（四）关于组织结构图的建议。针对中小企业的部门制组织结构（直线型或直线职能型），主要关注点是组织部门设置的合理性，部门的数量不宜过多，也不宜过少，如图3。图3中，总经理之下可设置若干副总（含总工），分别协助总经理分管生产、销售、财务和行政人事等；虚线表示可根据需要设置项目部。（图3）
针对在本地从事开发的中型及中大型房地产开发企业，采用总监制组织结构模式。采用基于“模块化整合”的方式划分工作流程，将整个开发流程划分为市场开发、生产管理、销售管理三大模块，将有关资金管理方面的工作整合成投资管理模块，行政、人力资源管理等整合成运营支持模块。此时，房地产基本组织结构是由市场开发中心、生产管理中心、销售管理中心、资金管理中心、运营管理中心等五个中心构成，如图4所示。（图4）
针对主要在本地实施多项目开发的大型企业，除了实施设有项目部的总监制组织形式外，矩阵制仍是可选择的适宜形式；而针对为数不多的多区域开发的大型房地产企业集团，子公司制或事业部制应该是考虑的方向。由于大型企业数量少，业务领域差别大，组织管理个性强，本文就不再给出具体的组织结构图。
（五）关于组织结构调整与完善的建议。精简、集约开发流程，注重管理集成化，寻求更合理的开发业务链条；根据企业实际尽可能地进行扁平化管理，其作用在于提高工作效率，较少环节信息流失和交流成本；扬长避短，集中精力做自己的强项，部分开发环节外包或借助外界力量，以将精力、财力放在经营决策上，从而更快捷地适应市场变化，在竞争中取得成功；加强市场研发环节，强化企业的市场化导向和成本控制意识；建立并尊重规范的体系化管理，加强信息技术在组织管理中的作用。
五、结语
组织设计没有最好，只有最合适。以上针对房地产开发企业组织结构设计提出的建议，旨在为其组织设计与优化提供借鉴和指导，而并非制定一成不变的标准，因为组织设计的过程实质上是一个组织变革的过程，它是把企业的任务、流程、权利和责任进行有效组合和协调，并根据市场和客户群的变化，不断进行优化和变革，以达到大幅度提高企业的运行效率和经济效率的目的。房地产开发企业应根据各自发展和变革的需求实际，采纳上述相应建议，建立良好的组织，实现简化流程、降低成本、培养人才、提高效率的目标。
（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
参考文献：
[1]高新华.如何进行企业组织设计[M].北京：北京大学出版社，2004.
[2]柳林会.房地产开发企业组织结构及其发展研究[D].上海：华东师范大学，2006.
[3]司云聪.企业集团组织架构的类型、特点及其有效性分析[J].北京：商场现代化，2007.
房地产开发总流程范文第3篇
［关键词］房地产 开发企业 供应链管理 流程再造
一、房地产企业应用供应链管理的研究现状和问题
供应链是指“围绕核心企业，通过对信息流、物流、资金流的控制，从采购原材料开始，制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中的将供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成一个整体的功能网链结构。”
从供应链的角度来研究整个房地产产业运营模式，其主要思路就是以开发企业为核心企业，通过与其他供应链合作伙伴之间加强沟通交流，有效整合内外部资源合作开发，以达到提高开发质量，加快开发进度，降低开发成本，同时提升开发企业自身管理水平的目的。但目前国内关于这方面的相关研究多数还是仅仅将制造企业供应链管理的理论和案例进行一些修改，然后直接套用在开发企业身上。由于制造企业运作模式、生产流程等许多方面和房地产开发企业存在着明显的差异，这种生搬硬套就造成了理论在推广实践的过程中会因为遇到各种各样的阻碍而无法顺利推行。
房地产开发行业与传统制造产业最大的不同在于合作伙伴关系和生产方式上的区别，制造产业适用的一系列供应链管理模型，房地产开发企业都不适宜直接套用。因此，作者认为，想要在房地产业内切实有效地运用供应链管理的理论和方法，必须先深入分析两个行业在运作模式上的差异，再根据房地产开发企业的特点进行归纳总结，提出切实可行的操作方法，才能真正地完成成功的流程再造。
二、开发企业采用供应链管理方法与制造企业的差异分析
房地产开发企业与制造企业的不同主要体现在经营对象、供应链伙伴关系和生产方式这三个方面：
1.经营对象的差异
制造企业的经营对象通常是特定的商品，尽管产品性质可能有不同，但一般都可以通过大批量生产达到降低成本的目的，同时还要考虑原材料，半成品和产成品的物流和库存问题。而房地产开发企业的经营对象是一个个开发项目，它具有单件性、一次性、区位固定性和周期长等特点。这些特点造成了房地产项目在经营过程中与制造企业产生了很大的差异。首先，开发项目对于资金的需求巨大，开发项目依据规模的不同需要少则上百万多则上千亿元的投资才能得以运转，大量的资金在固定的生产地点聚集，并且在一个相当长的周期内无法周转变现；其次，由于上述的原因，开发项目的风险巨大，一旦项目受到政策、行业、市场或者企业内部不利因素的影响，最后可能对整个项目造成致命性的打击；最后，房地产开发项目的收益也十分可观，因此即使房地产行业一直是高门槛高风险的行业，但仍不断的有企业积极地加入进来。
2．供应链伙伴选择与管理上的差异
供应链合作伙伴关系是指供应链内部两个或两个以上成员之间的一种协调关系，即供应商――生产企业或者卖主――买主之间，在一定时期内信息互通风险共担、利益共享的信任合作关系，以保证实现某个特定的目标和利益。
房地产开发项目则是一个资源整合的过程，因此，对于供应链伙伴的有效管理是项目成功的关键。从工作内容来看，房地产开发企业的合作伙伴包括规划设计、施工图、景观设计、工程总承包、造价咨询、招标、施工监理、营销策划、提供建筑材料、建筑设备、销售等众多单位。无论是合作伙伴的数量还是关系的复杂性，都远远超过一般制造企业，因此在供应链合作伙伴的选择和管理时就存在较大的差异。
此外，由于提供服务的不同，开发企业对每种合作伙伴所采取的选择方式和合作原则也有不同。例如对于总承包单位等合作伙伴来说，考察重点主要在于三大控制（质量、成本、进度）的执行能力，合同的履行情况以及安全施工等因素，而对于建筑材料和设备提供商来说，考察的重点则应该放在产品的质量、价格、时间等因素上。这些不同都应通过拟定不同的评价标准体现出来。如果采用层次分析法来进行供应链伙伴的评价，单纯地修改影响因素的权重还远远不够，而是两者的评价矩阵在建立时就应该有根本性的不同。
3.生产方式上的差异
两者的不同还体现在生产流程上。制造企业的标准生产流程为“采购生产销售”，标准的房地产开发过程则可以分为“前期设计施工销售”这四个阶段，如果进一步细化还可以分为“市调可研买地策划规划设计施工营销物管”等众多环节。不仅如此，开发流程的复杂性还体现在这些阶段往往不是依序进行，出于对开发进度的严格要求，所有开发环节常常是互相交错开展的，而且不同的流程之间还存在着重要的搭接关系，不能颠倒次序。例如如果开工所需的手续未完成，就无法进行施工；主体未能封顶就不能开始预售等。因此整个开发流程变得无比复杂。这与传统制造企业的链式供应链也有很大的区别。所以目前也未能总结出面向房地产开发全过程的供应链管理模型来。这时，就有必要转换思路，采用并行工程的思路来进行开发流程设计。
开发流程的并行工程思路是将整个开发流程分为设计、施工和前期配套等几条主线，互相独立推进，只在关键结点，例如拿到开工许可证、基础完成出正负零、主体封顶等重要节点进行必要的搭接。这样做的好处是，各个独立线程上工作团队只需要专心于自己的工作范围，节省无谓的等待时间，并且减少职责相互推诿的现象。
三、基于供应链的房地产开发流程特点分析
要采用供应链管理达到提高开发企业能力的目的，流程再造是必须的，而在流程再造的操作上，也应该针对开发企业的特点而进行设计，与相对已经比较成熟的制造企业流程再造相比，开发企业还应特别注意以下几个特点：
1.成本控制的重点
从项目管理的角度来看，一旦开发项目开始施工，成本控制的作用就十分有限。因为建筑开发项目中间所牵涉到的原材料和劳动力成本由市场决定，财务成本由银行决定，税费由政府决定，工程量在合同文件上也已经给出，也就是说价和量都已经在开工之前确定好了，只要不超过预算就算成功，这与制造企业想方设法地降低制造成本有很大不同。因此对于整个项目来说成本控制重点应放在设计阶段，尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，所以应该积极采取设计招投标、限额设计等方法予以控制。一旦项目开始建设，成本控制的重点就变为计划外成本和管理费用的控制，则应该采用项目管理的管理方法。
站在流程改造的角度上来看，开发企业管理者最重视的是现金流，由于房地产开发是资本密集型的产业，一个项目不管是地价还是合同价款常常都要上亿元，而开发商往往还要用有限的资金在几个项目之间周转，顺畅的现金流才是开发最重要的保证。因此，在流程改造的时候就要重视对现金流的控制，具体可以从前期资金计划的制订，合同执行情况跟踪，变更洽商的严格控制等方面入手，并配合严密的财务制度才能确保不出差错。
2.进度控制的重点
进度计划其实就是现金流在开发过程中的体现：报批报建手续办理的进度关系着施工进度，施工进度关系着预售款的回收，除此之外还关系着银行利息的变动，合同价款的支付与索赔，楼价的涨跌等。进度控制管理的重点是对信息流的控制：事前要编制严密的总的开发计划，包括资金计划，施工计划，合同支付计划，销售计划等；事中要严格按照各类计划进行施工，保持各种信息的有效传达和接收以及对各种突发事件的协调处理，必要时还要建立风险预警机制对风险展开预控；事后要采用评价系统对实际的开发流程进行分析，总结经验教训，提高开发水平。所有这些特点在流程改造时都应该考虑到。
3.组织架构和运营制度的重要性
房地产开发企业由于工程地点比较分散，一般都采用矩阵制管理模式，以项目部为单位由项目经理负责，而各个部门还要同时受到公司的监管，因此容易产生多头管理的弊端。此外，由于开发过程中牵涉到众多的决策过程，各级管理人员要根据自己的权限范围进行审批，如果超越自己权限还必须向上级报送审批，这一套复杂的审批程序又常常与进度上的迫切要求相冲突。因此，开发企业流程再造的重点还应该体现在如何通过价值链分析，建立一套完善、周密且高效的部门组织架构及运营制度。只有组织架构、岗位职责、运营制度都明确建立并顺利运作起来，才能将工作落实到人，达到提升管理能力的效果。
除了以上几点外，还有一些需要注意的地方。比如制造企业普遍比较重视的物流就并非开发企业关注的重点。因为房地产开发项目从生产到销售的位置都固定，原材料半成品的运输往往由供应商负责，其物流成本也包含在采购成本之中。而场内运输的距离相对较短，对总成本的影响较小。另外开发企业信息化建设也不应盲目追求大而全，因为开发流程错综复杂，应在仔细分析后采用多种专业软件配合二次开发进行架构。
四、结语
通过以上的分析我们可以看出，房地产开发企业要应用供应链管理思想进行流程再造，应该先从房地产业的内外部分析开始，只有详细透彻地总结了开发企业的特点，才能做到对症下药，真正地将制造产业先进管理理论方法有效引入，增强房地产开发企业的核心竞争力，以此提高整个房地产产业的整体管理水平。
参考文献:
[1]马士华林勇:供应链管理[M].机械工业出版社,2000
[2]大卫・辛奇利维等:供应链设计与管理――概念、战略与案例研究[M].上海远东出版社,2000
[3]王学发等:房地产开发企业的供应链管理模式[J].河南城建高等专科学校学报,2001（12）
[4]余建等:基于供应链管理的房地产开发企业合伙模式研究[J].建筑管理现代化,2004（4）
房地产开发总流程范文第4篇
摘要： 2013年4月，国务院常务委员会会议决定，自2013年8月1日起扩大“营改增”试点范围至全国，努力完成“十二五”规划的“营改增”改革任务。房地产业“营改增”已迫在眉睫，这必将对房地产行业产生巨大的影响。本文主要通过预估房地产企业“营改增”后会计核算、财务报表和财务指标的变化，从财务数据分析的角度指出税改对房地产企业财务的影响，为房地产企业应对“营改增”后变化提供参考。
关键词：“营改增” 会计处理变化 财务报表影响 财务指标影响
一、案例概要
某房地产开发公司准备开发一个居民小区，开发规划建造A居民楼10 000m2和B居民楼15 000m2。在此开发建设过程中，主要发生了下列有关业务：（1）公司用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费1 500万元、前期工程费111万元和基础设施费777万元。（2）待土地全部开发完工后，公司按建筑面积比例计算并作结转土地的开发成本。（3）将两栋居民楼的建筑安装工程发包给一家建筑公司施工，合同上标明的工程价款为2 220万元，房地产公司早已预付建筑公司工程款1 200万元，现工程完工验收后用银行存款支付其余款项。已知A、B居民楼的建筑安装预算成本分别为1 100万元、1 400万元，按建筑安装预算成本分配工程款。（4）所有工程全部竣工计算并作结转完工的A、B居民楼的开发成本。（5）出售B居民楼，出售价3 700元/平方米，收到款项存入银行。
二、“营改增”后房地产企业会计处理的变化
（一）核算假设
由于房地产业尚未实行“营改增”，本文先根据案例预设一些条件。（1）房地产企业统一按一般纳税人交纳增值税。（2）对房地产行业采用11%的增值税税率。因为相关学者认为，房地产企业是资本密集型行业，不属于国家鼓励发展的现代服务业，其税率理应会比其他服务业偏高一些，又比工商企业偏低一些，因而不会为6%，也绝不会为17%，只有11%较为合理可行。（3）凡是购买商品接受劳务能取得增值税发票的均能按11%抵扣增值税进项税额。4.由于房价关乎民生，房地产企业不能随意调高房价将新增的增值税转嫁到消费者身上，故房价在税改前后不变。
（二）会计处理的变化
1.营业税制下的会计核算。
支付土地征用及拆迁补偿费：
借：开发成本 15 000 000
贷：银行存款 15 000 000
支付前期工程费：
借：开发成本 1 110 000
贷：银行存款 1 110 000
支付基础设施费：
借：开发成本 7 770 000
贷：银行存款 7 770 000
按建筑面积计算并结转土地开发成本：
借：开发成本――房屋开发――A楼 9 552 000
――B楼 12 432 000
贷：开发成本――土地开发 21 984 000
将此建筑安装工程发包给施工单位：
借：开发成本――房屋开发――A楼 9 768 000
――B楼 12 432 000
贷：应付账款 22 200 000
工程完工验收后结算工程款：
借：应付账款 22 200 000
贷：预付账款 12 000 000
银行存款 10 200 000
结算完工商住楼的开发成本：
借：开发产品――商品房――A楼 19 320 000
――B楼 26 760 000
贷：开发成本――房屋开发――A楼 19 320 000
――B楼 26 760 000
出售B商住楼：
借：银行存款 55 500 000
贷：主营业务收入 55 500 000
借：主营业务成本 26 760 000
贷：开发产品――商品房――B楼 26 760 000
计提营业税、城建税、教育费附加：
借：营业税金及附加 3 052 500
贷：应交税费――应交营业税 2 775 000
――应交城建税 194 300
――应交教育费附加 83 200
2.增值税制下的会计核算：
支付土地征用及拆迁补偿费：
借：开发成本 15 000 000
贷：银行存款 15 000 000
支付前期工程费：
借：开发成本 1 000 000
应交税费――应交增值税（进项税额） 110 000
贷：银行存款 1 110 000
支付基础设施费：
借：开发成本 7 660 000
应交税费――应交增值税（进项税额） 110 000
贷：银行存款 7 770 000
按建筑面积计算并结转土地开发成本：
借：开发成本――房屋开发――A楼 9 200 000
――B楼 13 800 000
贷：开发成本――土地开发 23 000 000
将此建筑安装工程发包给施工单位：
借：开发成本――房屋开发――A楼 8 800 000
――B楼 11 200 000
应交税费――应交增值税（进项税额）2 200 000
贷：应付账款 22 200 000
工程完工验收后结算工程款：
借：应付账款 22 200 000
贷：预付账款 12 000 000
银行存款 10 200 000
结算完工商住楼的开发成本：
借：开发产品――商品房――A楼 18 000 000
――B楼 25 000 000
贷：开发成本――房屋开发――A楼18 000 000
――B楼 25 000 000
出售B商住楼：
借：银行存款 55 500 000
贷：主营业务收入 50 000 000
应交税费――应交增值税（销项税额）5 500 000
借：主营业务成本 25 000 000
贷：开发产品――商品房――B楼 25 000 000
计提营业税、城建税、教育费附加：
借：营业税金及附加 242 000
贷：应交税费――应交城建税 169 400
――应交教育费附加 72 600
由以上对比分录可以看出，“营改增”后，房地产企业在支付相关开发建设费用时要核算增值税进项税额，在取得收入时要核算增值税销项税额，在计提营业税金及附加时不用再核算应交营业税。
三、“营改增”对房地产企业三大财务报表的影响
（一）对利润表项目的影响
由于“营改增”后，企业要缴纳的增值税是价外税，需要从收取的销售款中剥去，故营业收入减少；由于“营改增”后因购买商品和获得劳务取得的进项税额可以抵扣，故营业成本减少；又由于“营改增”后不用交营业税，故营业税金及附加金额大幅度减少。最终，营业收入、营业成本及营业税金及附加的综合变化导致利润总额减少，净利润减少。
（二）对资产负债表项目的影响
1.资产类项目。因为房价和原料价、劳务价等不变，货币资金和应收账款不变；因为税改后取得的增值税进项税额可以抵扣，开发成本降低，进而库存商品房成本降低，存货减少，最终流动资产合计减少。
2.负债类项目。因为税改后，例中企业税改后应交增值税242万元，税改前应交营业税277.5万元，应交增值税少于应交营业税，并且应交所得税也因税改后利润的减少而减少，所以应交税费总额减少，流动负债减少。
3.所有者权益类项目。由利润表可知，主要因为营业收入减少导致了利润总额的减少，净利润减少。
（三）对现金流量表项目的影响
因为销售商品提供劳务取得收入的现金和购买商品、接受劳务支付的现金不变，但经营活动中支付的各项税费增加，即应交的增值税，所以经营活动产生的现金流量净额减少。投资活动和筹资活动产生的现金流量不变，现金及现金等价物净增加额减少。
四、“营改增”对企业主要财务指标的影响
（一）对企业营运能力的影响
企业的营运能力是指企业营运资产的效率和效益。衡量企业营运能力的指标有：存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率等，其分母分别是存货、流动资产、总资产，其分子是营业收入。“营改增”后，企业营业收入的减少将会大于存货、流动资产、总资产的减少，故营运能力降低。
（二）对企业的偿债能力的影响
企业的偿债能力是指企业偿还长期债务和短期债务的能力。衡量企业偿债能力的指标有：资产负债率、流动比率等，其分母分别是总资产、流动资产，其分子是总负债、流动负债。“营改增”后，企业流动负债、总负债的减少小于流动资产、总资产的减少，故偿债能力增强。
（三）对企业的盈利能力的影响
企业的盈利能力是指企业获取利润的能力。衡量企业盈利能力的指标有：净资产收益率、总资产收益率等，其分母分别是净资产、总资产，其分子是净利润、利润总额。“营改增”后，企业利润总额、净利润的减少小于资产总额、净资产的减少，故盈利能力提高。
综上所述，房地产行业“营改增”后，首先，企业的三大财务报表未得到优化，资产总额、所有者权益总额、利润总额、现金净增加额都有所减少。其次，根据对财务指标的分析，企业营运能力降低。但是，企业的偿债能力和盈利能力都提高了，得到了改善。所以，税改对房地产企业财务各方面的影响不同，应细分研究讨论。“营改增”对房地产企业财务的影响仅仅是这次税改对全国经济的微观影响。从宏观方面来看，“营改增”有利于解决我国长期存在的重复征税、增值税抵扣链条不完整的问题，有利于经济发展方式的快速转变和经济结构战略性调整，对整个经济和社会都有着积极的影响。Z
参考文献：
1.张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师，2014，（14）.
房地产开发总流程范文第5篇
【关键词】作业成本法；房地产；流程再造；作业分析；成本核算
作业成本法简称ABC法，是以作业作为间接费用分配的基础，以作业为中心，通过对作业成本的确认和计量，对所有作业活动跟踪反映，消除“不增值作业”，改进“可增值作业”，从成本产生的源头入手，分析成本发生的前因后果，按成本动因的多标准分配，提高了成本计算的准确性，引导管理人员将注意力集中在成本发生的原因及成本动因上。其计算思路是：产品消耗作业，作业消耗资源，根据生产费用发生的原因汇集到作业，并计算出作业成本，再按产品生产所消耗的作业量，将作业成本计入产品成本。强调费用支出的合理有效性，而不论其与产出是否直接相关，就一个制造中心而言，所有的费用支出只要是合理有效的，都是对最终产品有益的支出，就应计入产品成本。通过对作业成本的计算和有效控制，克服传统成本法中间接费用责任不清的缺点，并且将以往不可控的间接费用在ABC中变为可控。ABC法不仅能精确地计算成本，解决共同成本的分配问题，更是一种以价值链分析为基础的、服务于企业战略需要的一种现代成本管理方法。目前，作业成本法已在西方国家得以广泛认可与实施。
一、作业成本法在房地产开发中的应用
（一）准确核算开发成本。
现行房地产开发企业忽视开发间接费用的核算。一般是将各开发间接费用项目金额汇总，按直接开发成本比例法或预算造价比例法分配计入单位产品开发成本。上述间接费用核算方法的弊端为：一是各开发项目本身产生的间接费用不平均，其核算出的成本不合理、不真实；二是间接费用反映到项目产品成本上后，无法准确追溯回来，也无法找出间接费用实际的发生动因，从而无法有效地对间接费用进行控制。具体步骤如下：一是根据房地产企业的实际特点，以房地产开发过程中各工序为基准划分各项作业，建立作业中心，确认房地产行业开发过程中发生的各项间接费用；二是针对房地产开发过程中各项间接费用的发生背景，结合开发实际，找出各项成本动因，并建立作业成本库及其成本动因分析表；三是确定成本分配率，汇集各项作业成本费用，并分配记入各开发产品成本。计算公式为：某作业成本库分配率=某作业价值合计/某作业动因总量；间接费用分摊成本=某作业成本库分配率×被某开发产品耗用成本动因数量，将分配某开发产品的各作业成本库分摊成本与直接成本合并汇总，计算得出开发产品的成本。
（二）流程再造。
房地产业和其他行业相比，其流程的柔性更强、弹性更大、受项目所处环境变化的影响大、在项目开发过程中不确定的因素或偏离当初预测发生的情况较多，即使相同类型的项目，由于其资金、地域、管理能力等的差异也会存在千差万别的流程。所以，作业成本法在房地产业应用将具有更广阔的前景。作业成本管理是一个基于流程的动态系统，通过价值链分析房地产开发全部价值活动，完整地认识和把握开发全过程的主要成本动因，明白整个流程中的主要活动、次要活动、必需的活动和多余的活动，从而将作业细分为增值作业和不增值作业，对于不增值和低效作业，房地产企业应在开发过程中予以剔除，横向对比竞争对手价值链和纵向对比行业价值链，并对作业进行联系、整合、选择等处理，协调组织内部的各项作业使各项作业之间环环相扣形成较为理想的作业链，保证每项必要作业都以最高效率完成，保证企业的竞争优势，改善成本构成和提高作业的质量及效率，打造企业核心竞争力。房地产开发流程再造的步骤如下：一是绘制现有开发流程图，描述流程中的活动；二是借助鱼刺图等工具发现现有开发流程中存在的问题；三是寻求解决问题的方法；四是评估实施结果；五是进行下一个问题的解决；六是进行新一轮的流程分析，使整个房地产开发流程更精练，各环节自然衔接，运转自如。
（三）作业分析。
对房地产开发企业流程进行再造后，进一步对流程中的各个作业进行分析，即通过对作业的识别与计量、资源费用的归集与确认、成本对象消耗作业的确认与计量、成本费用的归集等步骤，分析评价作业的有效性和增值性，以提高作业效率、减少资源消耗、增加产出价值。具体来讲，对各作业进行作业动因分析、资源动因分析和作业间的综合分析。作业动因分析的目的在于揭示实际成本与计划或目标成本的差异，了解成本形成过程及发生的原因，从而对间接费用进行成本控制，在房地产开发过程中，作业动因有产品产量、工时、企业的生命周期等各种变量因素。资源动因反映了作业中心对间接资源的耗用情况，将间接成本按资源动因分配到各房地产开发业务中。通过分析各作业中心所用资源，对产品所耗资源进行全面而详细的追溯，能有效地减少资源浪费，提高资源利用效率。作业动因分析与资源动因分析仅是针对某个作业中心，为了有效控制建设各阶段的成本，还必须进行作业间的综合分析，保证各作业中心能合理衔接，无重叠现象。
二、房地产开发中应用作业成本法应注意的问题
（一）考虑房地产企业自身情况。
我国房产行业与先进制造行业相比，其运用先进科学技术的领域并不是很突出，因而开发间接费用不如一些先进制造企业明显，但从综合方面来看，ABC法的实施是可以带给房产行业如前所述的益处。鉴于此，各房地产企业应根据企业自身的生产特点、经营环境、成本特点和项目流程特点来实施ABC法。可以从关键作业中心开始，逐步推进，发现实施过程中的问题，不断学习、摸索，再运用到整个房地产开发流程，同时注意吸收其他行业企业的经验与总结。
（二）准确成本追溯与分配。
ABC核算应注意追溯于特定成本动因、成本合理分配于特定成本对象。在房地产开发中，不仅存在某一项工作可能存在多个成本动因，如何来合理有效地选择成本动因；亦存在某项特定成本并无直接联系，仍将间接成本分配给无关联的对象，这些问题都值得进一步探讨。
（三）注意重要性原则
房产企业间接费用杂而多，各项费用金额有大有小，获取各项费用数据本身的花费有多有少，应依据重要性原则，选择某些经常发生的、额度较大的费用进入ABC核算体系。
（四）要在房地产企业中成功实施ABC法，还应特别关注管理上层的支持、信息技术力量的强弱以及与财务、预算系统的集成等。
参考文献：
房地产开发总流程范文第6篇
【关键词】房地产；开发；成本管理；对策
近几年来，房地产行业的迅速发展将房地产业带入了一个敏感时期，引发了一系列的社会问题和经济问题，如房价高、投资热、行业暴利、行业欺诈等不良现象时有发生。我国政府从2004年开始相继出台了很多相关政策，宏观调控和干预房地产行业，地方政府也对房地产市场加强了监管，同时也通过相关的金融和税收政策严厉打击炒房行为。外部环境的变化加剧了房地产企业间的竞争，以往主要通过资金、社会关系、土地储备等方面体现房地产企业的实力，而如今随着政府监管强度的增加，使房地产行业的社会资源优势变得不够明显，因此房地产企业应注重内部管理的强化，而衡量企业管理水平的重要因素是开发成本的管理，也是决定企业盈利的关键因素，因此对房地产开发阶段成本管理的研究，是提高房地产成本管理的重要平台，对增强房地产成本管理具有理论指导意义。
一、房地产开发成本管理的涵义及特点
（一）房地产开发成本管理的涵义
房地产开发阶段的成本管理是根据开发商或投资商的总体目标和工程开发的具体要求，在开发建设过程中，对有关活动进行有效的组织、实施、控制、跟踪、分析和考核等管理活动，以达到强化经营管理、完善成本管理制度、提高成本核算水平、降低开发建设和经营管理成本、实现目标利润、创造良好经济效益的目的的过程。
（二）房地产开发成本管理的特点
对房地产企业开发商来说，首先成本管理具有普遍性和特殊性的特点，表现在成本管理的内容更复杂，范围更广。传统企业的成本构成和影响成本的因素经过一段时间后都能够固定下来，而且在一定时期内发生的变化不会太大，因此其成本管理的工作有固定的方法和程序，而房地产开发阶段涉及各种各样的行业，与其他行业的关联度很高，导致成本管理的模式不固定，与传统企业相比，其成本管理工作显得更为复杂。其次，成本管理具有整体性和层次性的特点，房地产企业要实现成本管理的目标不仅要协调上下游的合作企业，更要考虑自身的流通资源整合，从全局出发实现效益的最大化，因此，房地产开发企业衡量成本管理要从战略、战术和作业三个层次来进行。再有，成本管理的手段多样化、现代化。随着信息技术的迅猛发展，计算机网络在各行各业得到了广泛应用，企业资源计划、调配系统以及电子商务系统都为成本管理提供了技术支撑，成本管理的方法和手段也变得多种多样，有利于实现成本管理的目标。
二、房地产开发阶段成本管理的现状分析
（一）房地产开发成本管理人员的素质不够高
目前房地产企业涉及很多的专业知识，这就要求房地产开发成本管理人员的综合素质比较高，现在很多房地产企业的成本管理人员要么只懂经济，要么只懂管理，对现代化的管理模式不够熟悉，而且对于新的管理理念接受不到位，整体综合素质偏低。而房地产企业的成本管理水平主要受成本管理人员综合素质的影响，而目前来说，在房地产企业中熟悉经济、管理、法律、技术的人员相当稀缺，因此导致我国房地产企业整体的成本管理水平不高。
（二）忽视计划和管理
房地产开发企业长期以来对计划的作用缺乏认识，企业的计划一般分为长期计划、年度计划和作业计划。很多企业忽略了长期计划的制定，认为长期计划很遥远，这种错误的认识直接导致房地产企业缺少长远规划，走一步看一步，致使企业经营缺乏连续性。企业成本失控的另一个重要原因是管理松懈，资源利用不合理、管理效能低下以及成本失真问题时有发生。成本支出评估时，设备的效用较差，材料的利用率低下，技术和产品的储备不够充足，资源浪费，价值转移和增值过程等环节无用，这些都导致成本管理失控。
（三）对决策阶段的成本管理重视不够
房地产开发阶段成本管理非常重要的一个阶段是决策阶段，尽管它所花费的成本费用较少，但是在整个项目成本管理中占有至关重要的作用，甚至影响到一个项目的成败。近些年来，我国的房地产企业对决策阶段的成本管理重视不够，因为企业一直处于卖方市场，重视的是卖房子和修房子，忽略了决策的重要性。很多房地产开发商是为了满足筹集资金的需要才做策划报告，把策划包装的好就能够达到筹资的目的，这就大大降低了策划报告的可操作性，使策划报告显得肤浅无效，远远达不到指导投资决策的目的，这就导致很多开发资金在有形或无形之中损失了。
（四）忽视设计阶段的成本管理
房地产开发阶段的成本管理忽视设计阶段，总是被动的按照设计图纸编制概预算和计算工程造价，这就导致在管理过程中只重视计算和审查工程造价，却忽视了怎样将资金进行合理切割，并获得功能齐全、经济合理、美观大方的建筑产品。统计表明，工程投资的80%是由设计阶段影响的，但是目前来说，我国的房地产开发设计者大部分追求的是设计费用和较高安全度，缺乏对经济因素的考虑，导致设计出的工程项目浪费大量材料，长期下去必然会影响到企业效益。
三、房地产开发阶段成本管理的对策
（一）培养成本管理人员的综合素质
经济增长的动力之源是人才，经济发展的后劲也是人才。当今世界企业间的竞争越来越激烈，归根到底是人才之间的竞争，优秀的经营管理人才是企业间经济竞争的重要资源，一个企业要想做大做强，必须创建一个良好的氛围，促进企业管理人才的成长，培养出高素质的成本管理人员，重点提高他们的市场竞争力、战略决策力、经营管理能力和面对复杂局面的应变力。房地产开发企业涉及很多相关行业，这就对员工具有较高要求，尤其是成本管理人员，他们素质的高低决定了房地产企业管理水平的优劣，因此，房地产企业应重视人才的培养，培养成本管理人员的综合素质，对成本管理人员定期进行培训，接受最新的成本管理理念和先进的成本管理方法，培养出高素质的成本管理人才，这样才能适应市场经济条件下房地产行业对成本管理人才的要求。
（二）从源流上进行成本管理
成本构成的两大主要源流是业务源流和结构源流，成本管理首先要从成本构成的源流入手，业务源流是指在房地产企业日常生产经营过程中，对成本的发生起决定作用的因素。业务之源是房屋产品的设计方案、材料设备选用的标准、招标与合同管理的运用等。各项业务过程中都有成本发生，在这些过程中的成本管理主要是对成本的高低和成本的控制效果起作用，但是这些管理只是在管理浪费、供应商的非合理性报价等非效率因素存在时才能起作用，才能够大幅度降低企业成本，如果消除这些非效率因素，那么业务源流中的成本管理效果就会降低，所以业务过程中实施的成本管理就成了防范性的管理，不能进一步降低成本，所起到的作用只是防止成本的无效率。因此，选用满足市场需要的、性价比好的材料和设备，限额设计，专业化、集成化的招标组织，严谨的合同管理是成本不断降低的源泉。结构源流是指影响房地产企业在各项具体活动展开之前的因素，大致可以包括企业的规模、财务计划、生产组织结构、商业信誉、企业文化、管理制度等诸多因素，这些都是成本产生的基础条件，对企业的成本地位具有深层次的影响，对成本的变化趋势也具有重要作用，结构源流能够对企业的成本结构从根本上进行改变，对企业获得长期的成本优势和竞争力具有很大帮助。
（三）重视决策阶段的成本管理
房地产开发商在项目投资决策阶段应重视考察投资的环境、经济技术指标、交通条件、房地产投资产品的市场价值、建材与设备的供应情况、市政配套情况等，房地产开发商在投资决策阶段应结合可能发生的成本，总体管理控制可能发生的项目成本。知识密集性是房地产开发投资阶段的基本特征。机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等费用是在这个阶段主要产生的，这些费用在整个房地产开发的总费用上所占的比例较小，在决策阶段也基本上不会对材料、设备和土地等要素投入费用，但是成本管理的关键是决策工作，因为房地产开发项目的基本实施方案、对房地产开发项目的使用功能和主要的投入要素都是依赖投资决策阶段产生的决策结果，整个开发项目的成本管理都受决策的好坏、优劣的影响。决策阶段属于对成本管理的事前控制，对整个房地产项目投资的影响程度较高，所以在此阶段就应对项目的投资成本进行预测，建立成本管理的目标体系，确定投资管理的目标。而投资决策阶段的关键是投资估算，因为它是此阶段的成本管理目标，投资估算是否准确决定着决策阶段的成功与否。因此，对投资估算的精确度进行管理是决策阶段的工作重点，要想确保项目投资决策的可靠性，必须采取合理、有效的估算方法进行编制。
（四）加强前期工作阶段的成本管理
在房地产开发项目建设工作开始以前有很多工作要开展，在投资决策阶段会将具体的项目开发地点确定，在前期工作阶段主要是谈判和签约整个开发全过程有关的各种合同条件。前期工作阶段的成本管理主要是指设计阶段的成本管理，因此，设计阶段的成本管理是涉及整个房地产开发项目成本管理的重点。一般设计单位是由房地产开发商通过招标的方式进行选择，对投资进行详细的分析是在委托设计单位之前要做的工作，并在此基础上通过采用限额设计的方式保证成本管理的有效性，并对以下工作进行重点考虑，首先，要对设计前的投资估算做好管理，主要是对比社会同类的开发项目对项目进行深入详细的投资估算分析。包括材料、设备、价格、人工费、管理费、利润、税收等各个方面进行深入调查，从而确定出初步的设计管理。其次要初步对设计方案进行优化选择，不同的设计方案导致不同的项目成本，在设计阶段确实存在多种方案可以选择，因此，要运用技术经济的观点对不同的设计方案进行优化选择，最终达到成本管理的目的。最后，进行限额设计。按照批准的设计任务书以及对投资估算管理的初步设计，按照批准的初步设计总核算管理施工图设计，同时保证各专业达到使用功能的前提下，按照分配的投资限额控制管理专业设计，并严格管理施工图设计和技术设计中不合理的变更，保证不突破项目的总投资限额，此阶段的管理对象是影响工程设计静态投资的项目。
（五）进行技术创新，改革室外总体工程建设
房地产开发项目的建设从开工到竣工，要经历室内和室外两个部分的整体施工。室外总体工程通常是指室外道路，水、电、煤、话四大市政管线，绿化和景观，雨水、污水处理等扫尾工程，竣工入住的前提条件是室外总体工程的完工，而室外工程的施工处理过程既复杂又繁琐，需要煤气、电话、电缆、土建、管线等各工种的配套和协调，受室外施工条件成熟程度的限制，室外总体工程的进度和工期一般为数月之久。从技术层面来看，室外总体工程既要注意各种管线之间的相互避让，还要顾及各工种之间的技术要求，对于无法避让的情况，特殊的处理技术就变得尤为重要，所以房地产施工单位将室外工程集中安排在主体结构封顶，脚手架拆除之后再进行，等室外总体工作结束后，也就可以正式入住居民了。因此，室外总体工程都处于施工的关键线路上，要想更大程度上的缩短施工工期，就要是室外总体工程部分或全部设计在施工的非关键线路上，施工工期如果能够缩短，其效益是显而易见的，无论是房地产开发企业自身资金还是开发商融金，都可以加快其周转周期，节约投资，而且更有利于及时有效地改变投资的策略和方向，从而避免市场风险。
四、结束语
总而言之，房地产开发管理中的一项很重要的内容便是成本管理，在整个开发过程中都涉及到此项目，房地产开发投资效益和管理水平的提高均与此相关。房地产开发阶段的成本管理要有整体的、系统的观念，在实践过程中要以市场为中心，协调好成本管理与各项影响因素的关系，抓住问题的关键所在，切实将成本管理工作的重点由事后管理逐渐转移到事前管理上来，把握好主要环节，只有这样才能把房地产成本管理工作做好，获得理想的经济效益。
参考文献：
[1]范如国.房地产投资与管理 [M].武汉大学出版社，2002.
[2]刘树勋.工程项目成本管理探讨[J].铁道工程企业管理，2006 年第 2 期.
[3]张茹.房地产开发企业成本控制的几点实践[J].安徽建筑，2006 年第 3 期.
[4]许龙.建筑施工项目成本控制的问题及对策[J].现代商贸工业，2007 年 9 期.
[5]冯伟.论房地产开发项目全面成本管理与控制[J].经济管理，2005年第10期.
房地产开发总流程范文第7篇
[关键词]房地产经纪实务 改革 目标 内容
[中图分类号] G710 [文献标识码] A [文章编号] 2095-3437（2013）012-0062-02
一、房地产经纪实务课程改革背景
（一）行业背景
中国房地产经纪行业是房地产业的重要组成部分之一。2007年底以来，受房地产市场固有规律和宏观调控政策的影响，我国房地产市场出现购房者持币观望、买卖成交量持续萎缩、房价徘徊不前甚至小幅回落的变化，房地产经纪行业进入调整发展时期，面对政策的调控、市场的变化，经纪机构也进入洗牌阶段，能否在调整阶段保住市场甚至扩大规模，很大程度有赖于员工的专业性与稳定性。为给市场输送专业化经纪人才，在传统知识灌输基础上进行课程改革，以岗位工作流程为主线进行培养，提高准员工技能水平。
（二）专业背景
房地产经营与估价专业是以市场为导向，主要培养适应现代化建设服务需要，具有良好职业素养，掌握房地产基本理论知识，熟悉房地产行业基本制度和政策，在房地产生产、流通、消费领域，企业一线岗位，熟练掌握房地产经纪、估价、物业管理等业务实操能力的高素质高技能型人才。本专业通过市场调研了解专业面向岗位，通过岗位工作流程分析完成行动领域分析，在工作核心任务分析基础上完成学习领域课程体系构建。调研发现房地产经纪人岗位为主要需求岗位，为提高学生专业技能水平和就业能力，进行房地产经纪实务课程改革。
三、房地产经纪实务课程改革目标
房地产经纪实务课程改革通过知识讲授让学生了解房地产经纪行业三大业务：咨询、和居间；通过案例分析让学生掌握开发房源、寻找客户、接待客户、经纪洽谈、带客看房、房屋推介、处理异议、组织谈判、客户跟踪、促成交易、售后服务等业务流程及技巧，基本上做到在房地产经纪人的指导下完成房地产经纪工作。具体实现目标如下：
（一）知识目标
1.掌握房地产经纪三大业务内容；2.掌握房地产经纪业务的基本流程；3.掌握房源、客源搜集方法；4.掌握客户接待礼仪；5.掌握房地产经纪业务促成的流程和技巧；6.熟悉房地产经纪业务中涉及的合同内容。
（二）能力目标
1.能够通过网络、媒体、实地查看等途径收集房源和寻找客源；2.能够设计路线并带客看房，进行房屋推介与异议处理；3.能够邀约买卖双方谈判并控制谈判进度与气氛；4.能够进行业务洽谈，并促成交易实现；5.能够向客户进行合同解释，并签订合同；6.能够针对不同交易类型解释税费缴纳及税费计算。
（三）职业素质目标
1.培养热情、乐观和沉着的职业素养；2.培养耐心细致、积极主动的工作态度；3.培养风险防范意识、团队合作精神及应变和抗压能力。
四、房地产经纪实务课程改革内容
（一）教学设计改革
为突出工作任务与知识的联系，让学生在职业实践活动的基础上掌握知识，增强课程内容与职业岗位能力要求的相关性，提高学生的就业能力，课程设计时以经纪工作过程为主线。房地产经纪实务课程改革将整个工作流程分解为3个项目、18项任务，编排依据是该职业所特有的工作任务和逻辑关系，使工作任务具体化。在具体设计中，以杭州市在售二手房为经纪对象，让学生进行房源客源开发、模拟客户接待，设计看房路线并模拟带客看房、业务磋商、促成交易并售后服务，锻炼学生实际操作能力。让学生在真实的交易、真实的环境中，用真实的材料学习房地产经纪工作流程及技巧。
（二）教学内容改革
以岗位内容和要求为出发点的教学内容改革，主要安排3个项目，分别是咨询、和居间，在3个项目基础上以业务量多少划分主次，分解出18项任务，分别是咨询中的二手房售价咨询、个人住房贷款咨询、税费咨询和置业投资咨询，中的新建商品房、二手房买卖，居间中的开发房源、寻找客户、接待客户、经纪洽谈、带客看房、房屋推介、处理异议、组织谈判、客户跟踪、促成交易和售后服务。在具体任务学习过程中，以流程、技巧、问题处理为主要学习内容，例如带客看房，能够在房源客源匹配基础上，为了提高交易保障性，说服客户签订看房协议书，掌握预约客户看房技巧，设计看房路线，提高带看成功率。
（三）教学方式改革
为实现学生“学了能用”的目标，在理实一体化课程改革中，按照“教、学、做、评、思”的步骤开展教学。每堂课开始时，教师会下发准备好的该堂课对应的实训单，然后以任务为出发点提出教学目标，并通过一个导入任务让学生了解具体实现教学目标后能解决什么问题，在明确教学目标后围绕需要解决的问题进行知识点讲授，教师通过案例示范知识的应用，学生通过学习和观察掌握知识与技能，依据任务不同个人或小组练习并汇报成果，教师对学生成果进行评价，学生反思并总结，完成实训单。
（四）考核方案改革
房地产经纪实务课程考核以过程性考核为主，期末试卷考核为辅。过程性考核以能力和知识应用考核为主，考核内容分为三个部分：课堂表现、个人作业和小组展示。课堂表现以是否认真听讲、积极回答问题和参与教学组织活动为主；个人作业以每堂课下发的实训单为检查依据；小组展示主要有二手房买卖流程展示、客户接待展示、房屋推介展示、组织谈判展示和跟踪回访展示。期末考核以知识点考核为主，考核房地产经纪三大业务内容、房地产经纪业务流程、房地产交易合同内容和房地产经纪人职业道德与素养。具体考核标准见表1。
四、结语
为实现高端技能型房地产经纪人才培养，通过理实一体化改革，房地产经纪实务教学以经纪业务流程为主线，以促成经纪业务各工作任务为载体实施项目教学。在具体教学中，以工作任务为教学内容，以工作目标为考核目标，以真实在售房源为学习对象，校内教师与企业专家合作授课。校内教师负责各具体流程内容及技巧讲解部分，企业专家负责利用12课时用真实案例进行总体经纪技巧总结和风险控制总结，让学生整体把握经纪业务促成注意事项，避免学生在校学习与企业工作脱节的问题出现，实现上岗即能胜任岗位工作的培养目标。
[ 参 考 文 献 ]
[1] 应佐萍.探索人才培养与市场需求的无缝接轨――房地产专业“工学结合、校企合作”的研究与实践[J].现代科学与技术，2009，（4）.
[2] 郑晓俐.高职房地产经纪人才培养途径研究与实践[J]，江苏建筑职业技术学院学报，2012，（2）.
[3] 郑晓俐.房地产经纪行业从业人员稳定性提高对策浅析[J].生产力研究，2012，（8）.
房地产开发总流程范文第8篇
关键词：目标成本管理 ；企业利润空间 ；房地产
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
前言
2012年3月14日,总理在答记者问时就本轮房地产调控和房地产发展发表了最新看法。温总理指出居民对住房刚性需求较大并将持续下去,房地产调控的目的是使房价回归到与居民收入相适应、与房企合理利润相匹配的合理位置。 “合理价位”，乃事物本身的规律，即温总理所讲的基于房价与居民的收入相适应，房价是投入和合理的利润相比基础上的房价。那么如何科学确定房地产目标成本,成了房地产企业投资决策、成本策划、保证利润的关键点。下文就房地产项目目标成本的应用流程及确定方法进行探讨。
一、房产公司目标成本管理应用的流程
房地产开发项目的成本发生是一个连续过程，涉及到地块决策、项目前期策划、设计、施工销售项目后续管理等开发全过程的各环节，如图1所示。
图1房产公司目标成本管理流程
二、房地产公司目标成本的确定和分解
（一）项目策划工作
房产公司通过研究国家及当地相关产业政策及宏观经济形势，并进行市场调查，把项目定位于普通居民的需求，项目的区位处于生活便利、社区成熟的地块，有利于普通居民的生活需求。
（二）编制可行性研究方案
对项目的开发进度进行合理的时间安排，按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度在此基础上，根据项目所在地区的同档次或者相似建筑的成本构成情况及价格水平进行项目投资估算。在进行估算时，确定各项费用的计划金额，着重考虑设计、报批报建、环境配套、营销费等。项目投资估算的最终误差不超过项目最终确定成本的 10%通过估算，确定开发项目固定资产总投资为66 552.68万元
(三）项目成本分析
上地开发成本分析:上地成本支出约占项目总支出的30%。
建筑安装上程造价成本分析:建筑安装工程造价一般占项目总支出的45%-55%,其中,主体建筑安装占35%-40%左右，主体安装上程占10%-15%左右。
基础设施配套和公共配套费用分析:在决策阶段，基础设施配套费用控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。
对于区内配套，应坚持在不影响产品品质定位，并充分体现与其他竞争楼盘差异化(独特性)的前提下，尽量做到精简，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础。同时，也应考虑其适应性。例如，住宅区能否不设通常的会所，而用商业街代替相应的功能。
开发间接费分析:管理费用，根据城市地域特点一般确定为销售收入的2%-3%;销售费用，一般确定在销售收入的2%-4%;不可预见费一般为除去上地出让金外开发直接成本的3%一5%.
(四)项目风险分析
房产公司充分估计到项目开发的各种风险，并对有关风险程度进行量化，使项目开发的风险处于可控状态。
(五)确定和分解日标成本
在编制投资估算的同时，即确定了某项目的开发总成本为66552.68万元。其中具体项日可以进行调整，并在此基础上进行纵向和横向分解。
1.纵向分解
将项目开发成本按会计科目层层分解，如一级科目为开发成本，二级科目为上地费用、前期工程费用、建安工程费、基础设施建设费、公共设施配套费、开发间接费;三级科目将各二级科目进行明细分解，具体如表1所示。
表1目标成本计算表
2.横向分解
目标成本的横向分解根据项目的总规划指标、分期规划指标及工程概况，把各控制指标(目标成本)分解到各个责任部门，并明确各部门的目标、控制要点和控制手段，如表2所不五、 目标成本的控制
（一）项目开发前期的日标成本控制
可行性研究阶段，由则务、审计、营销、工程各方而专业人才组成的项目前期策划小组，在进行可行性论证的同时，初步测算目标成本。
在设计阶段，由总工程师负责，则务、审计、工程三方而人员协作，采用限额设计制度对目标成本进行控制。
(二)项目实施过程中的目标成本控制
1.建立项目的报表体系制度
公司建立了一系列与项目成本管理相适应的报表体系制度。开发项日成本报表卞要包括目标成本执行情况报表、单方成本报表、例外成本报表、差异成本分析报表。按责任卞体为单位建立了以公司为责任主体的报表、以部门为责任主体的报表、以小组为责任主体的报表、以个人为责任主体的报表。
2.对承包商、材料供应商进行控制
根据在设计阶段制定的目标成本，公司在进行项目招投标时，应以公司自定的工程施工预算为基准，对项目进行招标。公司在采购材料时还应依据价值链的原理方法，综合考虑所采购商品的价格，力求以最低的价格购进最好的原材料。
3.严格设计变更及现场签证
设计变更操作的一般流程:设计变更发生前，设计部主办人对变更进行立项，填报《设计变更单》，报设计部负责人签字确认;设计部主办人统一编号下发至工程部执行，同时抄送成本部;项目经理部主办工程师签收《设计变更单》，并下发至监理和施工单位;施工单位收到设计变更单后七天内完成设计变更的估价，并报甲方成本管理部主办人;项日经理部主办工程师及现场监理监督设计变更的实际执行情况。
4.实施动态成本管理
房产公司为确保目标成本良好执行，及时反映成本的变化，对成本进行动态管理。根据工程项目进度，计算工程项目的实际成本，并以目标成本为控制线，对比实际和目标，进行成本差异分析。
表2 工程费用发生部门的职责明细表
三、目标成本的分析考核
房地产开发总流程范文第9篇
关键词：土地估价；剩余法；运用。
中图分类号：F301.23 文献标识码： A
在土地估价测算时，通用的估价方法一般有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法、路线价法等，在土地估价实务中，除了常用的市场比较法、收益还原法、成本逼近法外，剩余法也得到了广泛的运用，而且剩余法比较适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价，尤其在土地市场发育相对滞后的小乡镇的宗地地价评估更是得到较多的运用。
一、剩余法定义
剩余法是通行的地价评估方法之一，又称假设开发法，是在预计开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除建造房屋的开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费等后的价格余额来确定待估土地价格的方法。其公式如下:
V=A-B-C
式中：V--待估土地价格；
A--开发完成后的土地总价格或房地产总价格；
B--整个开发项目的开发成本；
C--开发商合理利润。
或者分解为：
总地价＝预计开发完成后不动产总价－建筑开发成本－投资利息－投资利润－销售税费
二、剩余法是综合的估价方法
从剩余法计算公式可以看出，剩余法评估地价必须确定开发完成后不动产总价和整个开发项目的开发成本。确定开发完成后不动产总价不是简单的土地总价与房屋建筑物总价的加和，而必须根据宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法与长期趋势法结合进行；对于开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。在估价实际中，由于房地产市场发育成熟度不同，对房地产市场发育成熟完善区域，市场交易比较活跃，比较容易找到与预估房地产相类似的案例，可以选择市场比较法进行；而对房地产市场发育相对滞后的区域，如乡镇、拟开发区等，不易于找到三个以上与预估房地产相类似的成交案例，则一般通过调查市场租金水平确定预估房地产最有可能的客观租金水平，再用收益还原法将出租纯收益转化为房地产价格。无论是选用市场比较法还是收益还原法估价，最后都必须再通过数理统计方法或建立数学模型最终确定开发完成后不动产总价。而整个开发项目的开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和，如建筑开发成本、投资利息、投资利润及销售税费等，涉及所有成本的累加。在求取建筑开发成本时一般对费用发生数额进行累加，采用成本法计算而来。因此，就剩余法本身的计算过程，就是通过运用其他估价方法来求取其基本计算项目，之后进行相应数学计算求得宗地地价，其他估价方法选用的适宜度与测算结果的精确度都直接影响到剩余法估价地价的精确度。综上，剩余法的运用也是其他估价方法的综合运用，而非简单的数理统计方法。
根据城镇土地估价规程的要求，宗地评估所选用估价方法不应少于两种，故在土地估价报告中还应采用基准地价系数修正法等其他估价方法测算，通过两种估价方法求出的结果最后综合确定宗地地价。因此，采用剩余法估价就势必要运用另外一种估价方法，并对相互的测算结果进行对比验证，印证估价结果的合理性。
故采用剩余法进行土地估价作业时，无论是从剩余法本身要求还是从估价报告应用而言，它都与其他估价方法发生了关联。在估价时，保持与其他估价方法的密切运用，既保证了自身估价结果的精确度也印证了运用该方法的适宜性及结果的合理性。因此，剩余法不是一种孤立运用的估价方法，反而是一种综合的估价方法。
三、剩余法估价的具体思路
剩余法在土地评估中得到了广泛的运用，适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价，一般用于待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；现有房地产中地价的单独评估。无论是哪种情况，剩余法的实际运用一般有二种思路，即所谓的传统估价方法和现金流量折现法。
传统估价方法是假设在估价基准日，在待开发土地上通过最佳开发利用方式建成房地产，通过测算于估价基准日市场条件下的房地产价值，扣减估价基准日市场条件下的各项开发成本费用以及建成该房地产所占用资金利息、利润等，最终得到估价基准日地价。
现金流量折现法是模拟房地产开发从取得土地、开发建设一直到经营销售的过程，通过预测未来房地产开发过程中，各个时点所发生的全部现金流入、流出（主要包括开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等），折现到估价基准日，以所预测未来现金流入的折现值，扣减所预测未来各项现金流出的折现值，最终得到估价基准日的地价。
从理论上讲，这两种思路测算出的估价结果应该比较接近，但是，在实践中，同一估价对象运用两种思路测算出的估价结果却往往有较大差异，这是由于二者存在着一定的区别，从二者的定义即可见一斑。（1）现金流量折现法考虑了资金的时间价值，以复利的方式出发，运用折现方式，考虑不同时间节点的资金变化情况，最后进行累加和扣减；而传统估价方法则从估价基准日的市场状况出发，直接考虑利息和利润作为资金的时间成本和投资机会成本对房地产价格的影响。（2）现金流量折现法中的利息和利润不作为具体的现金流，而体现在折现率中，而传统估价方法将利息和利润作为“成本”组成的一部分进行扣减，利息和利润需要单独列项计算。从以上区别可以看出，现金流量折现法测算过程比较复杂，但比较合理，测算结果比较精确，且具有较强的现势性；而传统估价方法测算过程相对简单，测算结果比较粗略，具有一定的参考价值，因此在估价时应尽量运用现金流量折现法进行估价。但实际上，由于不确定性的客观存在，对未来现金流入、流出的准确预测具有较大难度，折现率确定的合适与否也将极大地接影响估价结果，因此此思路的在土地估价实务运用中有一定难度，仍多以传统估价方法为主。
四、剩余法估价的难点与对策
1、宗地的最佳利用方式。在估价实务中，我们可以通过相关的规划条件与规划指标（如宗地的用途、位置、使用年期、界内外面积、建筑限高、建筑密度、容积率等）确定其开发利用方式，但在规划条件不够明确的前提下如何确定最佳开发利用方式呢？比如，某一宗待开发的城镇住宅用地，在一定的容积率条件下，开发建设的住宅用房和配套商业用房面积比例多少合适？住宅中建设多层和小高层或高层的面积比例多少合适？配套车库车位比例多少合适......要从不同的利用方式中最终确定最佳利用方式并非简单的事，涉及到一些工程建筑基本知识，造价知识、国家相关法律规定等，所以估价师应尽可能多的获取宗地相关资料，认真分析宗地的规划条件和规划指标，结合宗地的实际情况，综合考虑区域内房地产市场的走势和项目开发趋势、结合开发商具体实际等事项而定。宗地的最佳利用方式确定为剩余法的运用奠定了基础。
2、确定开发完成后的房地产总价。
确定开发完成后的房地产总价可采用市场比较法和收益还原法结合长期趋势法进行。它不是简单的类似房地产销售价格，而是通过比较分析与预测后得出的合理市场交易价格，它必须考虑开发周期（成片开发或分期开发）与销售进度（开始预售时间和完成销售时间），否则将会影响该总价值的准确性。 另外还应考虑其所使用土地的具体情况，如土地的剩余使用年限。比如，商业住宅综合用地的法定最高出让使用年限为50年，城镇住宅用地的法定最高出让使用年限为70年，在这两宗性质不同的土地上开发建设住宅小区所呈现出来的房地产市场价格也应有不同，土地的剩余使用年限制约了开发完成后的房地产价格。
3、利息的计算。在房地产的开发建设过程中，房地产开发的预付资本如购地税费、土地开发费、建筑工程费、专业费等的投入时间和方式并不相同，有的是一次性付清，有的是均匀投入，有的是按比例投入，所以在确定利息时，必须根据其各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算，计息时间不得与确定的开发周期相矛盾。
4、利润的计算。在利润计算时，利润率的选取必须与计算基数的口径相一致，无论采取直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率中的哪一种，若采用与之相对应的计算基数来估算，所得出的结果都是相同的。利润的计算更多体现的是行业客观利润水平，而折现率（体现利润这块）的确定则更多的是体现企业的投资风险补偿，估价中应该能够予以区分。
5、折现率的确定。折现率又称资本化率，是现金流量折现法中的重要参数，它并不类似于房地产还原率或土地还原率，它属于投资报酬率，包含了无风险报酬率和风险报酬率（即体现了资金的利率和利润率），由于在未来建设过程中面临的市场风险、行业风险、财务风险、通货膨胀风险等的不确定性，风险补偿额相应也就不确定，风险报酬率的确定就比较困难，直接影响了折现率的合理确定。因此，估价师必须充分了解经济运行态势，行业发展趋势，市场状况，只有在充分了解和掌握上述数据资料的基础上，对于风险报酬率的判断才能较为客观合理。
房地产开发总流程范文第10篇
关键词：房地产业；房地产泡沫；泡沫测度
近年来，我国以住宅为主的房地产业高速发展，成为启动内需、推动经济增长的重要产业之一。但是，房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快等现象的出现也引起了人们对房地产业是否存在泡沫的研究。房地产业投资、信贷的持续上涨是否会诱发房地产泡沫，这已成为政策决策者和经济理论界关注的焦点。本文拟就公众关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。
一、房地产泡沫的含义及成因
房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。房地产泡沫是指房地产价格偏离市场基础决定的理论价格的持续上涨。具体来讲，房地产泡沫是一种持续上涨的价格运动，是指房地产市场价格高于市场基础价值的部分。
房地产泡沫的形成主要有以下原因：
(一)土地资源的稀缺性
由于土地的稀缺性、垄断性，房地产成为最常见的泡沫载体之一。众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地最大的经济特征就是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。土地的自然供给是固定不变的，而城市化和房地产业的发展对土地的需求是与日俱增的，从而导致了土地资源相对不足。随着经济的发展，人口的增加，城市化进程的不断推进，人们对土地的需求有无限扩大的趋势。因此，土地的稀缺性为泡沫的形成提供了基础条件。
(二)金融的过度支持
房地产业是一个资金密集型产业，房地产投资与消费的稳步增长与金融环境有着十分密切的联系。一方面，房地产泡沫的形成离不开银行系统的支持。从房地产市场的运行过程及其资金链来看，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的全过程。因此，当预期房价将要上涨时，在巨额利润的吸引下，人们会通过向银行贷款筹集资金参与投资或投机。而银行信贷资金在一个行业过于集中会增加银行的信贷风险，一旦形成泡沫经济，银行系统将处于危险的境地。另一方面，泡沫经济往往给银行传递错误信息。在经济繁荣时期，房地产价值上扬，银行往往过于乐观，为争夺市场份额而放松了贷款条件。这种道德风险在房地产价格上扬、抵押物价值不断攀升时不易被察觉，大量银行信贷资金的介入，会加快房地产价格的膨胀和泡沫的产生。然而，随着预期的逆转，房地产价格急剧下跌，银行拥有的抵押房地产价值急剧下降，巨额不良债权随之产生，最终导致房地产泡沫的破灭。
(三)非理性预期
供给和需求是支撑房地产市场发展的两大因素。在正常情况下，只有供给与需求的总量基本一致时，才能维持房地产市场的平衡发展。但由于房地产市场的平衡是相对的、动态的，因此存在供给和需求的暂时不一致。当市场需求，尤其是有效需求通过某种非理性的预期认为将会达到很高时，以开发资金为支撑的房市供给就会增加，价格也会非正常的上涨，若事实上并不存在真实的需求支撑，房地产泡沫开始形成。一旦虚假需求回归本位，供给就会减少，泡沫破灭，从而引发房地产市场链条性经济危机。
(四)房地产投机行为
大量投机资本的存在是房地产经济泡沫生成的重要条件。投机行为对经济波动有很大影响，并且会推动房地产泡沫的形成。国际资本的流动及金融市场自由化的日益增强促进了房地产泡沫的不断膨胀。资金在国际间流动是为了寻找盈利机会，一旦预期某个国家房地产价格将会上升，就会带来大量的国际投机资金流入，推动房地产价格飙升，形成投机性价格泡沫。在泡沫膨胀的过程中，国际投机资本起着推波助澜的作用。相反，若出现价格下跌的预期，就会造成资本的迅速避险出逃，导致房地产泡沫的急剧破灭。
二、我国房地产泡沫的测度
国内外对于房地产泡沫的测度主要有以下几类方法：指标评价法、统计检验法、收益还原法、预警系数法等。根据我国房地产市场的发展现状，本文将采用指标评价法对我国房地产市场是否存在泡沫以及泡沫程度进行宏观测度。与房地产泡沫相关的指标很多，综合考虑后主要选取了以下五个指标：
(一)房地产开发投资与固定资产投资的比例
随着我国产业结构的调整以及房地产市场的繁荣，房地产投资总额占全社会固定资产投资总额的比重逐步上升，从1987年的3.45％增加至2006年的20.74％，而且从2000年起每年都保持20％以上的增长速度，这说明房地产业已成为了国民经济的支柱产业。从这一指标看，我国房地产投资过热已有相当体现，但是该指标仍处于30％的合理范围内，尚未达到泡沫经济的程度。不过2006年，我国房地产投资增长率占固定资产投资增长率的比重出现强劲反弹，这是一个市场预警信号。国家必须加强对房地产市场的合理调控，防止房地产泡沫的产生。
(二)房价增长率与实际GDP增长率的比率
我国房价增长率与实际GDP增长率的比率从1987年的-3.48开始上升，1990年达到最高值5.97。随后该指标值开始下降，基本维持在2以下。2003年以前，该指标基本维持在1.3的临界值以下，由此可知2003年以前中国房地产市场并没有出现明显泡沫。但是，2004年该指标值出现强劲反弹，从2003年的0.55急剧上升至1.87，这说明我国房地产市场出现过热。虽然国家通过加强对房地产市场的宏观调控，该指标值在2006年有所回落，但是国家仍需继续加强对房地产市场的调控，进一步消除房地产价格中的泡沫成分。
(三)房地产开发贷款占银行贷款总额的比重
我国房地产开发贷款总额占银行贷款总额的比重总体上不高，房地产贷款总额变动趋势与银行贷款总额变动趋势基本上一致。从1997年以来，我国房地产开发贷款占银行贷款总额的比重一直处于上升趋势，说明银行信贷资金对房地产业的支持力度在加大，信贷资金向房地产业聚集。对于房地产开发贷款总额占银行贷款总额比重的适合值，学术界和实际市场并未进行确切的界定。而对于房地产开发贷款增长率占银行贷款总额增长率的比值，一般认为在1～3比较合适，过高的指标值表示银行资金投向房地产市场过快，泡沫的成分比较大。自1997年以来，该指标值基本维持在2.5以下，处于正常范围。
(四)房价收入比
我国的房价收入比一直比较高，维持在5～8倍之间。按照国际上的惯例，房价收入比在3～6
倍之间比较合理。但是由于各国国情不同，经济发展水平、居民收入水平、购买新房和二手房的比例、恩格尔系数以及收入分配结构等都会影响到居民的实际购房能力，同时我国还存在年轻人购房时的代际收入转移，因此这一经验数据不能完全适用于所有国家。在我国，特殊的国情决定了我国较高的房价收入比。但是，2005年的房价收入比已将近为8，如果房价收入比继续攀升，说明房地产价格在一定程度上超过了居民的实际支付能力，值得警惕过高房价中的泡沫成分。
(五)商品房空置率
我国商品房空置率总体上呈现不断下降趋势。在经历了1992、1993年我国部分地区的房地产泡沫以后，全国的房地产市场步入周期性的萧条阶段，以前开发的房地产由于后来房地产市场的低迷而使空置率不断上升，这种情况一直持续到1999年，从而导致1999年的商品房空置率达到一个顶峰。之后，随着1998年住房制度改革的不断推进，房地产市场逐步复苏，制度层面的效果在1999年以后逐步显现，市场开始真正升温，以前的房屋空置面积被逐步消化，同时商品房的可供应量也迅速增加，商品房空置率得以逐步回落。虽然我国商品房空置率在2004年以前一直比较高，处于空置过量区，说明房地产市场存在一定的泡沫成分，但是经过国家加强对市场的宏观调控，从2005年开始空置率迅速下降，回落到空置合理区间。
通过应用以上这些与房地产市场发展密切相关的指标对我国房地产市场进行测度，可以看出这些指标尚处于比较合理的区间，我国房地产投资增长与全社会固定资产投资增长基本保持同步。房地产开发投资总额占固定资产投资总额的比重一直维持在20％左右，尚处于合理范围。房地产价格增长率与实际GDP增长率的比值基本维持在1.3的临界值附近，商品房价格总体上并没有脱离实体经济的支持。房地产开发贷款占银行贷款总额的比重一直较小，但总体呈上升趋势，说明近年来，有更多的银行信贷资金投向房地产开发市场，推进市场的繁荣。但是值得警惕银行信贷资金过多集中于房地产行业。我国房价收入比相对于国际上3～6倍的合理标准较高，但是我国的特殊国情决定了我国有较高的房价收入比，我国房价收入比从全国范围来看仍属正常，但是必须警惕房价收入比继续攀升。我国的商品房空置率一直处于比较高的水平，处于空置过量区，说明房地产市场存在一定的泡沫成分，但是近两年空置率的迅速下降，说明我国房地产市场过热有所缓和。因此，从全国范围来看，可以判断我国并不存在全局性的高泡沫。
三、我国房地产泡沫的防治对策
(一)加强对土地的宏观调控
第一，严格控制土地供应量。土地是房地产市场的源头，因此应根据市场的实际需要投放合适的土地供应量，既要防止供应过度，又要避免供应过度从紧，给投机者以可乘之机，要尽量保持市场上的供求平衡。第二，建立土地信息系统。各地政府应对土地储备数量、待拍卖的土地以及现有土地的结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称，遏制一些人圈地、炒地、囤积土地以谋取暴利。第三，调整土地的供应结构。政府应充分发挥土地供应对房地产市场的宏观调控作用，合理确定各类房地产开发用地。严格控制高档商品房的土地供应，适当增加普通商品房、经济适用房、政府廉租房的土地供应，从而有效保障居民所需的普通住宅用地的供给和低收入者的基本生活需求。
(二)调整商品房供给结构
首先，建立多层次的住房供应体系。针对我国房地产市场供给结构不平衡，政府应在兼顾社会各层次住宅需求的同时，重点满足广大中低收入者的住房需求。其次，政府应加强对经济适用房、廉租房的建设和管理。政府要加大经济适用房的供应量，并要严格限制经济适用房的购买对象。同时，政府要规范经济适用房的开发面积，解决目前经济适用房面积过大，中低收入阶层无法承受的问题。此外，针对低收入者无法购买普通商品房的现状，政府应加大廉租房的供应体系，对这部分住房提供补贴，租给低收入者，保障低收入者的基本生活需求。
(三)倡导购房者理性消费
由于传统观念的影响，人们都想拥有属于自己的房子。近年来，随着房价的不断上涨，人们担心未来房价会继续上涨而纷纷提前购房。由于预期的乐观，投资者也将自己手中的资金纷纷投入房地产市场，并通过银行贷款购买多套住房，以期获取巨额价差，从而推动了房地产价格的大幅度上涨。因此，国家应大力倡导购房者的理性消费，使盲目的房地产购买热、投资热在相当程度上得到遏制。一方面，消费者要理智看待目前房地产市场的繁荣状况，理性分析房价的上涨。另一方面，要积极引导购房者学会分析楼盘的实际价值，分析自我消费能力与消费群体类别，做到消费能力与消费品档次相匹配。
(四)拓宽融资渠道
房地产业是一个资金高度密集型产业，开发一个房地产项目需要大量的资金。在我国现行金融体制下，推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分来源于包括房地产开发贷款和住房抵押贷款的银行信贷资金。因此，应拓宽房地产开发企业的融资渠道，建立多渠道的支持体系，培育多元化的融资工具，从源头上控制投机资本。实力雄厚的大企业除了传统的向银行贷款的融资方式外，还应积极寻求多元化的融资方式，如发行股票、发行公司债券、发行房地产产业基金等。中小型房地产开发企业应积极探索适合自身实际情况的融资渠道。如通过寻求与大公司或与民间资金的合作来解决资金需求的问题。
(五)强化经济杠杆的调控作用
1 充分发挥利率杠杆的作用。在房地产价格持续上升阶段，央行可通过利率工具来调节货币供应量和需求量，进而调控房地产市场。首先，央行要采取同步性的温和加息或加息暗示的方法，提高房地产贷款利率，从而提高开发商和投机者的成本，抑制房地产市场需求，防范房地产泡沫的生成。其次，央行可以采取灵活的利率措施，如针对不同类型的商品房屋贷款设定不同的贷款利率，引导开发商向普通商品房的方向倾斜，满足中低收入消费者的需求；调高个人非自住房的贷款利率，控制投资者的融资渠道等。最后，根据不同的投资项目和贷款期限实施不同的利率。
2 设计合理的房地产税制。设计严密的房地产税制，抑制土地的过度投机。通过改革现有税制，如对空置土地征收空地税，提高土地囤积成本，加强对转手套利的土地收益征收土地增值税力度。同时，国家财政和税收等有关部门还要继续加大清理住宅建设和消费环节中不合理收费的力度，取消不合理的税费，合并重复缴纳的税费，降低偏高的税费标准，从而理顺商品住宅价格的构成，鼓励普通住宅消费。另外，对个人在一定期限内(如一年)频繁买卖房地产因房价差额获取的收益征收房地产个人所得税，对房地产开发商所获得的超额利润征收超额所得税。
3 加强银行信贷管理。从房地产泡沫的成因看，银行信贷是一个不可或缺的因素。因此，合理限制信贷资金的可得性，加强银行信贷管理是优化资源配置和银行资产结构，提高资产质量的关键。首先，银行可适当提高泡沫易发地区如大城市或发达地区个人住房贷款的首付比例，尤其是高档商品房的首付比例，引导购房者理性消费。其次，银行在开拓房地产信贷业务中，应注重市场细分，合理控制各种贷款的比例。第三，严格审批程序。不论是房地产开发贷款还是个人住房按揭贷款，银行一定要对贷款人的资信状况进行详细了解，严格按照贷款审批程序行事，避免贷款人的道德风险，从根本上提高银行的资产质量，抑制过度信贷和金融风险。
房地产开发总流程范文第11篇
关键词:海南;房地产;成本费用
中图分类号:F127文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)30-0130-01
1.房地产开发企业的总成本状况。2008年底,在海南省房地产开发企业的总成本中,直接成本占78.60%,其中,土地成本占比最高,达到31.04%,占直接成本的39.49%;其次是建安成本,占总成本的30.32%,占直接成本的38.57%。运营成本占总成本的21.40%,其中,管理费用占比最高,占总成本的9.85%,占运营成本的46.03%。
直接成本中的不可预见费(占总成本的3.92%)以及管理费用中的部分支出,是企业向政府部门支出的灰色成本,如果加上各种非税收费,那么在总成本中,企业向政府的支出约达40%。
2.房地产业中的税收状况。在开发环节税收中,契税所占比例最大(41.91%),其次是土地使用税(34.06%)、印花税(24.02%);在销售环节税收中,所占比例最高的是营业税及地方附加税(58.55%),其次是土地增值税(22.30%)和企业所得税(19.15%)。
在总税收的构成中,开发环节税收所占比例为21.48%,销售环节税收所占比例为78.52%,销售环节税收远高于开发环节税收。较高的销售环节税收,从其对房地产市场的影响角度分析,虽然政府的税收成本降低了(纳税人数量少,且一次性征缴),但是却增加了房地产市场的交易成本,降低了交易效率。
3.总费用支出与总销售收入的资金流向。企业的总费用支出中,除了成本外,还需要加上各类税收以及非税收费的支出。由于无法获得各个企业非税收费的具体数据,总费用支出中不包含非税收费。开发企业总支出的资金流向有两个:一个是政府,一个是企业的成本补偿。流向政府又分成两部分:一个是政府通过行使土地所有者权利获得的土地出让金;另一个是政府通过行使公共财政职能收取的各类税收。流向政府的部分(土地成本+总税收)占总支出的43.34%,如果将市政工程和公共配套设施(两者占总支出的5.16%)中隐性流向政府的部分、企业与政府交往中的灰色成本、各种非税收费也计算在内,那么流向政府的份额约占一半。
开发项目的总销售收入的流向主要有三个方面:第一个是政府所获得的部分,包括土地成本和总税收;第二个是对总成本的补偿;第三个是企业的剩余。流向政府的份额占总销售收入的40.47%,除土地成本外的总成本补偿占总销售收入的52.88%,企业的剩余所占份额为6.65%。如果将各种非税收费以及总成本中的市政建设和公共配套设施也加入到政府收入份额中,那么政府的收入份额将近45%。
在房地产开发和销售环节中,除了上面所涉及的正式税收外,房地产开发企业还需要缴纳多种非税收费,包括行政性收费、事业型收费和经营性收费等。调查发现,开发企业在房地产开发过程中需要与二十多个政府部门打交道,需要缴纳的各种费用多达二十多种,这种状况无疑也增加了房地产企业的资金负担。
1.土地成本过高增加了企业的资金压力,导致了政府土地收益的不可持续性;降低了房屋购买者的购买力,同时增加了房地产销售市场的风险。
2.房地产业的税收集中在开发和交易环节,虽然大大增加了当期的政府可用财力,但是将未来年限的土地租金和税收一次收取,却大大降低了政府未来的收入可能性,造成了政府未来相当年限内可用财力的不可持续性。
3.较高的销售环节税收,增加了房地产市场的交易成本,降低了交易效率。同时,这部分税收转嫁到购房者身上,加重了购房者的负担。
房地产开发总流程范文第12篇
【关键词】房地产开发企业；设计管理；界面管理
1. 引言
随着竞争的日益加剧，房地产开发企业为了满足自身发展和客户不断增长的需求，房地产开发企业之间及其与上下游企业间战略合作逐渐增多，组织间合作形式也呈现多元化发展的趋势；房地产企业也增加了对境外设计单位的引入，境内外设计单位协调配合工作量逐渐加大；商业地产、旅游地产理念和实践不断兴起，房地产产品也出现了多样化转变，设计工作的系统性和科技含量不断提高。这使得房地产开发项目的规划设计工作变得前所未有的复杂化和系统化，由信息因素、目标差异、文化差异及专业分工不同造成的设计管理过程中的矛盾冲突日益凸显，因而梳理房地产开发企业设计管理各阶段各参与方关系，清晰地划分出各方责权利的界面，并对界面矛盾加以合理引导和管理是十分必要的。
2. 房地产开发企业设计界面管理及其特征
2.1房地产开发企业设计界面管理
界面一词最早出现于工程领域，用于描述机械、设备加工过程中所形成的接触表面。界面这一概念较好地描述了各模块、各要素之间的连接状态，因此逐渐被引入组织管理的范畴，管理中的界面是指为完成某一任务或解决某一问题所涉及的企业之间、各职能部门之间、各成员之间，或各种程序、流程、结构之间信息、物质、能量等要素的交流、沟通状态[1]。界面管理就是设计并保持一种良好的界面环境，使得跨界面的交流、协调、合作能够有效进行。其中，界面环境由信息交流途径、作业衔接条件、促进合作的规则和制度等要素构成。
设计过程是一个资源整合的过程，各参与方之间信息、物质、能量的流动普遍存在，同时由于设计过程各方信息粘滞、文化制度差异等问题的存在，也就造成了设计界面及其矛盾和冲突的普遍存在性。房地产开发企业设计界面管理是指在设计的各阶段识别参与企业之间、企业内各组织部门之间及部门成员之间在信息、物资、财务等要素的交互状态，合理设计划分界面，保持良好的界面环境，解决界面双方（或多方）在专业分工与协调之间的矛盾，使得跨界面的交流、协调、合作能够协调有序地进行，提高房地产开发企业设计管理能力，促进其战略目标的顺利实现。
2.2 房地产开发企业设计界面管理特征
（1）复杂性。房地产企业设计界面管理的复杂性主要体现在两个方面。其一，设计阶段的参与者趋向于来自各个不同的公司，这导致了过程中组织方面的高度复杂性以及这种复杂性不断增加的趋势[2]。房地产开发企业的设计界面管理不仅包含对房企、设计院、施工单位之间的企业间界面的管理，还包含与环评单位、国土资源局等政府部门之间界面的管理，各参与方的组织结构与要素流动方式存在较大差异，使得其彼此间界面管理较一般的企业间界面管理和企业内部界面管理复杂得多。此外，房地产开发设计项目具有一次性和动态性的，进一步增加了房地产开发企业设计界面管理的复杂性。
（2）网络性。从系统论的观点来看，设计过程是将对于各模块和部件开发做出贡献的所有参与者们在系统层次上结合到一起，并确保价值链从开始到结束不断裂，基于设计全过程价值链形成了界面群[3]；从组织论的观点来看，在企业组织结构上存在横向或纵向的组织界面，为了维护整条价值链形成了基于整合设计全过程价值链的界面群。两类界面相互交错，形成了一个有机的界面网络，使得房地开发企业设计界面网络性凸显。
（3）信息依赖性。设计项目的实施与管理的过程本质上是一个信息生产、、共享、运用、创新的过程，设计界面管理的重点是知识信息管理，使项目各方信息互通，是基于信息的管理。然而由于设计过程中个参与方处于不同的组织和部门，造成了各方间信息的不对称性，在信息交互和沟通中又存在信息粘滞，给界面管理造成了极大地障碍。因此，房地产开发企业设计界面管理具有信息依赖性，并且其网络性加大了这种依赖性。
3. 房地产开发企业设计界面形成动因分析
3.1 信息因素
在房地产开发项目设计过程中存在大量的信息交互，使得各参与方时刻处于庞杂的信息中。然而各参与方通常对自身核心能力领域的信息较为关注，对于其他领域的信息缺乏了解的主动性和愿望，造成流程化的设计信息滞留在信息源周围，形成信息粘滞。信息粘滞的产生造成了信息沟通渠道受阻，相应的决策点决策信息不全面，从而对界面双方关系及整合界面的工作早成影响，形成界面矛盾。
3.2 专业差异
随着科技的进步设计工作的复杂性大幅度增加，完成设计工作所需要的技能也越来越多，设计过程中的专业化分工也就逐渐加剧。在不同企业之间存在着业务范围与核心能力的差异，在同一企业内不同部门间存在专业性的差异。因此，各参与方在合作过程中对要素整合、资源分配等问题进行处理都会基于自身专业知识的积累考虑，无可避免的带有专业色彩，甚至界面双方之间会产生一些背道而驰的做法。
3.3 管理因素
由管理因素造成的界面管理问题主要体现在两个方面。一方面由于组织分工不当，管理中的责权利界面划分不清晰，工作任务分配不明确，造成了参与方不了解自身责权利所在，不清楚与其他各方的协作管理，是管理中产生界面问题的主要原因。另一方面，在房地产开发项目整个工作中由于工作流程设计不合理，造成前后端工作衔接不当，存在工作流程真空地带，也是引发界面问题的一个重要原因。
3.4 目标认知差异
设计过程中个参与方均在同一任务网络下整合资源已达成既定的总体目标，但在任务框架内部各参与方之间的目标存在差异性，同时在一个组织内部的不同管理层次上的目标也存在差异性。这些目标都要在统一管理框架进行权衡和考虑，势必会造成大量的界面矛盾。界面矛盾激化时，各部分可能只顾追求自身利益最大化而无暇顾及整体利益，这一点在经济学上也可以得到解释[4]。
4. 基于协调机制的房地产开发企业设计界面管理
4.1 管理模式的优化创新
组织的意外理论揭示了这一观点，组织一次复杂任务的最好办法就是确保技能的多样性（技术的分化）对于任务的复杂程度来说是适宜的，然后将整体化和协调化层次（管理功能）与分化层次相匹配。因此，确保复杂设计任务能够顺利实现的最好办法就是处理好设计过程中的一个重要矛盾，提高专业化水平和减少界面关系的矛盾。这就要求对设计管理的管理模式进行优化创新，合理设计组织结构，减少界面矛盾，提高管理效率。
（1）选择合理的管理模式。合理的管理模式是指符合项目专业化程度的组织架构方式，管理模式的选择包含两层含义，一是房地产开发企业的设计管理组织架构，二是指设计总体管理模式的选择。对于房地产开发企业而言其设计管理的组织架构主要有职能式、项目式、矩阵式及混合式等，房地产企业应根据企业规模、项目具体情况及资金情况的因素选择合理的组织架构形式，并且该架构方式不应是一成不变的，应该在设计个阶段选择适合的组织建构形式。设计总体管理模式主要是指房企与设计单位之间的合作方式的选择，主要有设计总承包模式、设计总体总包管理模式和设计总体模式三种，三种模式在合同关系、角色定位、工作阶段和服务范围等都有诸多差异，企业应根据自身专业能力、项目情况选择合适的管理模式。
（2）构建流程导向型组织。界面设计的对象是流程，在传统的组织形式下流程是支离破碎的，分布于各个部门当中，造成了信息不对称、信息粘滞及协调难度大等问题的产生，引发界面矛盾。流程导向型组织是指以业务流程为主导维，以职能服务中心为辅助维的一种扁平化的组织[5]。在流程导向型组织中，将满足客户需求列为首位，以流程为中心设计界面，式设计管理组织趋于扁平化，利用先进的信息技术和现代的管理手段，打破职能部门间的隔阂，使得信息流和物流等在水平方向和垂直方向顺畅流动，消除界面矛盾，提高界面管理效率。
（3）设计任务模块化的并行管理。传统的设计程序是一种串行模式，各参与方独立完成自身工作将成果传下下游企业，信息流动方式为单向流动，不利于信息的交互及沟通，早期设计无法与后续环节良好衔接，无法形成整个设计过程的集成管理。因此，在设计工作的界面设计中，应根据各参与方自身特点，将总体设计工作划分为若干相互独立的工作模块并行进行，项目协调者利用先进的信息系统在各模块之间不断沟通，以确保各模块之间的良好衔接。
4.2 基于信息技术的设计界面沟通机制
在房地产开发项目中，各参与方通过接收前后端的设计信息以将其投入进行合理地连接形成一个完成整体，并按照统一的时间表进行工作在相应的时间内提供正确和完整的设计信息确保项目的良好运行。因此，在整个设计流程中保证信息的高效流通，减少界面双方之间信息不对称性，克服信息粘滞的障碍，是确保房企设计过程各参与方利用信息联系成为一个有凝聚力的设计团体的必要条件。所以在房企设计界面管理中，必须全面考虑其网络性及信息以来性的特征，从信息流的角度考虑设计界面的协调、沟通机制。
（1）确保信息沟通的有效性，创造界面双方提供沟通动力。设计活动需要持续的信息交换和沟通，这一过程需得到有效管理，引导界面双方信息差异和沟通矛盾，达到目标一致性。首先要健全信息反馈机制，确保信息传递的有效性。如要求设计方对设计任务书、设计合同及清单等形成正式的反馈意见，并以正式文件形式进行反馈，以确保其理解开发商设计意图。其次，确立以顾客满意度和客观需求的为导向的总体目标，使各参与方在总体目标下引导各方利益方向的一致，增加各方沟通的动力。
（2）建立设计管理信息化平台。房地产企业设计阶段各参与方之间文化背景及思维习惯间存在较大差异，需要一个网络化的平台及标准化的语言作为工具促进各方的交流沟通；同时，流程化组织的建立及设计任务的模块化并行管理都需要有信息系统的支持，所以建立设计管理的信息化是必要的。设计管理信息化平台可以高级逻辑选择技术、数据库系统及WEB技术作为技术支持，以图纸、合同及任务书等作为沟通的标注化语言，促进设计信息的动态化和可视化。房企可以该系统连接设计各参与方形成一条信息链，通过设计管理方、设计院对信息的添加、使用、维护，相关专家进行建议，房企的成本部、 工程部及营销部的监控，对整条信息链整合和维护，促进房企设计管理知识及经验的积累和共享。
参考文献：
[1]聂柯渐.界面管理理论研究[D].福州：福州大学，2006.
[2]克林·格雷，等. 建筑设计管理[M] . 黄慧文，译.中国建筑工业出版社，2006.
[3]涂卫兵.房地产开发企业的界面管理[J].上海建设科技，2009（4）：75～79.
[4]孙亮. 界面管理在大型建设项目业主方设计管理中的应用[D].济南：山东建筑大学，2007.
[5]陈林，程宗玉.房地产开发企业流程导向型组织结构应用研究[J].中国集体经济，2011（12）：59～60.
房地产开发总流程范文第13篇
关键词：房地产企业；预算管理体系；预算编制；责任预算指标
房地产企业是资金、技术密集型的企业，要想提高房地产开发的效益，必须建立完善的预算管理体系，以实现对房地产开发各项开支的有效管理和控制，提高房地产开发效益。文章分析了房地产企业预算管理存在的问题与不足，并提出了构建房地产企业预算管理体系的思路。希望能够引起人们对这一问题的进一步关注，能够对实际工作发挥借鉴和指导作用。
1 房地产企业预算管理的内容
1.1 组织架构
房地产企业预算管理应该设置独立的预算管理机构，形成金字塔形结构，在最上层的是预算管理委员会，它是预算管理的最高决策机构，管理委员会下设预算管理办公室，负责执行管理委员会的各项决议，管理办公室又设若干预算执行单位，负责编制和审查本单位的预算方案，并协调预算的执行、调整和考核。
1.2 流程
房地产企业预算管理的流程主要包括：下达目标、编制上报、审查平衡、审议批准、下达执行五个流程，每个流程对预算管理目标的实现都有着重要的影响，因而在实际工作中，必须按照相关的规定，做好每一项工作。
2 房地产企业预算管理存在的问题与不足
2.1 缺乏完善的预算管理组织和制度
目前，很多的房地产企业还没有建立完善预算管理组织体系和健全的预算管理制度，难以对管理的各项工作进行规范，也难以协调实施单位的工作，影响管理工作的效率的提高。
2.2 预算数据不合理，实施效果不明显
一些房地产企业为了提高施工进度，尽快完工，还没有设计好施工图纸就开始施工，出现边勘察、边设计、边施工的情况，导致概算突破预算，竣工结算远远大于预算的情况。
2.3 预算执行缺乏分析和控制
预算是一项系统的工作，其数据量大，来源广泛，因而必须加强分析和控制，但很多企业缺乏控制，难以及时了解各个预算中心的执行情况，难以控制预算执行情况，无法保证预算执行的准确性、全面性和深入性。
2.4 预算目标考核力度不够
考核的内容不完善，考核部门的职责不明确，缺乏相应的制度和规范，还没有实现考核工作的制度化和规范化，在实际工作中考核力度不够，预算目标也难以实现。
3 房地产企业预算管理体系的构建策略
3.1 改进预算编制方法
第一、做好汇总分解工作。房地产开发成本的构成包括很多方面的内容，为了提高预算编制的科学性，在编制的时候，应该将这些成本进行分解，根据工程将土地、前期、基础、建设、安装、配套等成本项目进行分解，然后一一对应到相关成本项目当中，最后预测总成本。同时，还需要将收入的总体构成进行分解，并与房屋产品类型、面积、拟销售均价相联系，并分解和预测不同房型的销售总价。对于费用和税金等，需要按照国家政策和企业财务税收制度进行分解，然后测算出费用和税金的总价。第二、掌握好编制周期。房地产开发是系统和复杂的工作，开发周期长，期间充满着诸多的不确定性因素。因此，在执行预算的时候，要注意出现的问题，并立即采取相应的措施妥善处理。同时，为了缓解资金的压力，保证房地产开发的各项工作有序进行，在编制预算的时候，应该全面考虑，把握好编制周期，并做深做细，提高预算编制的科学性。第三、重视现金流量的预算管理。房地产开发是资金密集型的产业，但是很多企业却存在着资金不够的情形。所以，预算管理是整合房地产企业全部经营管理活动的工作，其最为主要的内容是目标成本与现金流量的预算与管理。因此，必须对现金流量进行合理和有效的控制，促进房地产企业的持续、稳定的发展。
3.2 做好预算管理的执行和控制工作
第一、全员参与预算管理。房地产企业预算涉及到众多的方面，包括设计、开发、建筑、财务、人力资源等等，因此，为了更好的进行预算管理，应该调动所有员工都参与进来，让他们都为预算管理贡献自己的力量。同时员工参与预算管理，还有利于决策层和员工之间信息的交流，有利于改善预算管理决策。所以，房地产企业应该编制总预算，并划分责任单位，确定责任预算指标，明确相关单位和责任人的职责，促进目标的顺利实现。第二、实施责任预算指标并做好控制工作。预算指标能否实现，最终取决于各单位的执行情况。所以，房地产企业在执行预算的时候，要采取相应的激励措施，对员工进行奖励，以调动他们更好的参与到预算管理工作中。同时，还应该采取相应的措施，将预算指标不能完成带来的影响降到最低，将实际情况与预算指标偏离降到最小。此外，在预算执行过程中还应该进行跟踪控制，并对责任预算指标进行考评，建立预算报告制度，促进房地产企业预算目标的顺利实现。
3.3 做好预算的调整和考核工作
第一、预算调整。对于正式下达的执行预算，如果没有特殊情况，一般是不允许调整的。如果在执行的过程中，市场环境、经营条件、政策法规发生重大的变化，才可能调整预算。在调整的时候，应该由执行单位逐级向管理委员会提出书面报告，经审议批准之后，下达执行命令。第二、预算考核。考核包括两个方面的内容，即预算管理系统和预算执行者的考核，这是保证预算目标得以实现，发挥激励和约束作用的必要条件。因此，必须完善相应的考核制度，做好考核工作，促进预算管理目标的顺利实现。
4 结语
总而言之，房地产企业预算管理是一项系统和复杂的工作，做好预算管理具有重要的作用。今后在实际工作中，我们需要认识预算管理存在的问题，并根据实际需要，构建完善的预算管理体系，实现对房地产企业预算的有效管理，降低房地产企业运行的风险，促进房地产企业平稳快速发展和经济效益的提高。
参考文献
[1] 姬春艳.房地产企业全面预算体系构建研究[J].商业时代，2011（17）.
[2] 张姝.房地产开发企业全面预算管理体系研究[D].同济大学硕士学位论文，2005.
房地产开发总流程范文第14篇
一、房地产企业的特征与财务风险
作为从事房地产开发和经营的房地产企业,在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性,这些特点决定房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。
1.房地产开发周期与风险。
房地产开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段,经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大,风险也就越大。首先,房地产开发周期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,产品的成本和售价的不确定性就越大;如随着政府土地政策的变化,土地拍卖价格变化变动越大,房地产企业成本和售价变动越大;随着利率水平的变动,房地产企业成本和售价也发生相应变动。其次,随着社会的进步和生活水平的提高,人们可支配收入增加,对房产的品质要求也越来越高,房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险;如由于房地产产品周期的长久性,其适应性能和替代性也差,一些设计过时的房地产产品面临不能满足人们日益变化的需求的风险。
2.房地产产品特性与风险。
土地与房屋同属于不动产范畴,房地产的不可移动性是其区别其他商品的一个重要特征。房地产位置的固定性造成房地产产品的区域性和个别性,造成不同城市之间、同一城市不同区域、地段之间的差异性。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置,而地理位置则取决于给城市、区域、地段未来发展的趋势,未来发展的不确定性是房地产投资的重要风险因素之一。因此,房地产商品价格与所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关,而这些条件的变化非常复杂,有很多不确定的因素在起作用,房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。房地产企业的存货主要包括尚未完工的各种土地、房屋等开发产品以及各种已完成开发建设全过程并已验收合格,可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品。与普通企业相比,房地产企业的存货具有单个存货价值巨大,存货的成本按新会计准则公允价值计算,随着土地成本的变化,建筑成本、房屋售价的变化,存货成本随之变动。这说明房地产企业的资产受市场影响较大,资产价值具有相当程度的不稳定性。
3.房地产企业资金供求与风险。
房地产投资是资金密集型的投资,房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上开发产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金。对一般的房地产企业来说,预售款与银行贷款假设为其获得资金最重要的渠道。随着房地产企业资本运作能力的提高,房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式广泛被一些地产企业采用。房地产企业资金来源多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多,投资者承担的风险也越大。因为投资额越大,投资周期越长,资金周转也越慢,资金流动性也越差,同时变现性能力也就越差,房地产企业面临财务风险也就越大。房地产企业融资方式越复杂,资金成本控制越困难,房地产企业风险也就越大。高负债率是房地产企业最大的特点之一。大多数房地产企业采取项目资本化的经营模式,通过对项目立项之后再进行融资,而融资的方式多种多样,但是负债占有相当大的比例,主要是银行贷款和房屋预售款。目前我国房地产企业的资产负债率非常高,通常超过70%,也就是说,一个房地产项目在最初的开发中,自有资金不到30%。所以,房地产企业极度依赖银行资金同时也引发了其巨大的偿债风险。
4.房地产企业组织结构形式与风险。
在组织结构上,大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。成立项目分公司给管理带来一定的好处,同时也增加了管理的风险。总公司和项目公司也存在委托――关系,项目公司是人,在空间上具有相对的独立性,总公司和项目分公司之间存在比较严重信息不对称,总公司在获取的信息上具有不准确性和滞后性,这削弱了总公司对项目公司的控制。在经营上,项目公司的经营可能违背总公司所制定的战略规划和原则,在财务上,总公司也很难有效地对项目公司的预算、决算进行控制。
二、房地产企业财务风险的防范措施
1.融资风险的防范。
在对企业融资风险充分评估、测度的基础上,为了降低和控制房地产企业筹资风险,企业应根据本企业的实际情况,制定严格的筹资管理规则并严格遵守。首先,应该收集相关企业的信息,找到房地产行业最佳的资本结构,与本企业的资本结构相比较,评估能否优化本企业的资本结构,降低公司的综合资本成本。同时,公司也应该比较资金筹集的来源、方式、成本和风险,以降低本公司各种筹资来源的成本和风险。其次,公司应该对每个项目的资金筹集活动进行管理,优化每个投资项目的资金筹集活动的成本和风险。最后,公司也应在本企业内部进行管理,比较分析在本企业内部不同项目的资金筹集活动,分析评估风险和成本。
2.投资风险的防范。
(1)做好投资项目的可行性分析。
房地产投资项目的金额大,资金占用时间长,企业的投资决策都会面临一定的风险。为了保证投资决策的正确有效,必须按科学的投资决策程序,认真进行投资项目的可行性分析,财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容,包括:对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析;对资金投入、配置、流转和回收等资金运行过程的预测和分析;对资产、负债、所有者权益的预测和分析;预测和分析项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标和项目收益与风险平衡关系的预测和分析。对投资项目技术上的可行性进行论证,运用各种方法计算出有关指标,以便合理确定不同项目的优劣。
(2)制定后备措施。
影响企业投资项目收入的不确定因素较多,如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、例外事故等,因此,收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性,收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。对各项费用估计不足,如投资项目初始投资和日常经营费用较预算增加,市场利率的波动,建设期的延长。此外,投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度,项目的经营管理水平,技术进步与经济发展的状况,国家的投资及产业政策,投资决策部门的预测能力,通货膨胀和汇率等因素,应针对可能出现的风险制定风险控制预案。在风险控制预案中可制定后备措施,如设定预算应急费,即项目管理组织为了补偿差错、疏漏和其他不确定性,对项目费用估计精确性的影响事先准备好资金,专款专用。
3.日常资金运营风险的防范。
(1)加强对日常现金流量的预测。
控制日常资金运营风险,编制现金流量预算非常重要。由于公司理财的对象是现金及其流动,就短期而言,公司能否维持下去,并不完全取决于是否盈利,而取决于有没有足够的现金用于各种支付。因此,编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算就是通过对现金持有量的安排,使企业保持较高的盈利水平,同时保持一定的流动性,并根据企业资产的运用水平决定负债的种类结构和期限结构。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成,因为通过现金流量分析,可以观察到企业的经营、投资和财务政策,将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。如通过现金流量分析,企业的经营者就能看出企业内部现金流量产生能力有多强,营业现金流量是正值还是负值,原因何在及企业是否有能力通过营业现金流量来履行其短期偿债能力,扣除现金投资后企业的现金流量是否有盈余等。因此,准确的现金流量预算,可以为企业提供风险预警信号,使经营者能够及早地采取行动,防范风险。
(2)采用资金集中管理模式。
房地产企业一般采用项目法人制,通常设立多个项目公司,一般会形成集团公司模式,集团公司不是几个公司的简单组合,为了公司能利用集团公司的协同效用,提高公司日常资金运作效率,集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能使项目公司及时了解集团资金的流向、安全和效益,防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为;也能够实现集团整体资源的有效配置,解决资金的多头开户的资金余裕和短缺并存问题。资金集中管理的政策,能最大限度的拓展内部融资的渠道,降低资金的闲置形成统一的资金池,以提高资金的使用效率,增强公司的抗风险能力。资金的集中管理还包括对于贷款及担保等或有负债的统一管理,由于集中管理具有较大的规模和实力,在和银行等金融机构协商资金筹措条件时可处于有利地位,如可争取获得较为优惠的借款利率和期限。
(3)重视经营性现金流。
房地产开发总流程范文第15篇
关键词：商业房地产：供应链；集成化供应链管理
作者简介：康耀江(1965－)，男，河北邯郸人，天津大学管理学院博士研究生，主要从事商业房地产及集成化供应链管理研究。
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006－1096(2007)03－0069－04 收稿日期：2007－02－07
一、商业房地产供应链分类
根据供应链的集合程度，商业房地产开发企业的供应链组合可以分为5种类型，分别是地产开发型、房产开发型、物业持有型、金融投资型和综合开发型。在这5种类型中，作为一级土地开发商的纯粹地产开发型随着国家土地管理政策的调整和土地“招拍挂”制度的全面实施，企业的主导权逐渐丧失，政府主导的趋势越来越明显。因此，这类房地产开发商已经越来越少；综合运作型是综合了地产开发型和房产开发型两种供应链模式，由于地产开发部分少了，所以该种模式已经逐渐变成了房产开发型。所以，目前商业房地产企业的供应链组合方式主要就是房产开发型、物业持有型和金融投资型3种(丁烈云、毛鹤琴，2004)，其模式分别如下图所示。
本文的研究对象是商业房地产开发型供应链，主要原因在于商业房地产开发商在整个过程中深度参与每个关键环节，全面地把握商业房地产产品“制造”的流程，能够从全局的角度把握商业房地产发展的方向。
二、商业房地产开发流程
在国内的一般性教科书上，根据中国的国情和实际情况，将房地产开发分为可行性研究、前期工作、建设实施、营销和服务等4个阶段(赵世强，2003)，如下图所示：
按照国际上传统的经典房地产著作，一般将房地产开发分为以下8个阶段：
三、商业房地产集成化供应链管理模型
依照上述两个房地产开发模型并基于对其的分析，结合集成化供应链管理理论，建立如下图所示商业房地产集成化供应链管理模型：
(一)模型基本说明
该模型不是直线供应链，而是横向和纵向交叉的网络供应链模型，决策、计划和营销不仅是供应链中的一个环节或流程，而且这个流程对其他3个流程始终产生影响。4个流程在职能内容上是紧密相关的，不仅互为补充，而且在一些情况下甚至是互相渗透的。所以，4个流程虽处在供应链上的不同位置，但是他们之间互相“牵引”，形成了一个有机的管理创造系统，从而生产出符合市场需要的有价值的商业房地产产品。
(二)模型的四个基本流程
模型包括4个基本流程模块：土地和资金的获取、工程建设管理和运营管理，这3个流程通过决策、计划和营销这个流程进行协调和统一。
决策、计划和营销：指的是商业房地产项目开发的整体决策和营销管理活动，包含开发方式的决策；产品创意；开发流程与合作伙伴的确定；销售策略的制定等。其中也包含支持性运作管理，如：确定商业房地产房型结构，布置方式和数量；具体开发计划进度；销售方式等。
土地和资金的获取：指的是土地和资金的获取方式。土地的获取主要是根据土地出让方的要求来决定；资金的融通更加复杂，随着我国金融市场的完善，资金来源渠道的多样化，采用何种方式获取资金是房地产企业急待研究的问题。土地和资金可以看作是房地产产品的“原材料”，如何“采购”至为关键。
工程建设管理：指的是项目的勘查、规划设计和工程施工管理。勘查包括地形测量、工程地质和水文勘查；规划设计包括项目的整体布局，造型选择，与周边配套设施的结合，施工图设计等；施工：包括施工单位、监理单位的选择，质量、进度和资金的控制，竣工验收和移交等。相对来说这个流程技术性最强，也是比较容易控制。
运营管理：可以用四个统一来概括，就是统一招商、统一营销、统一服务监督和统一物业管理。这个流程处于整个流程的末端，但远不意味着结束。商业房地产开发的价值不仅体现在房地产产品的制造上，而且很大一部分体现在对项目的管理经营上，所以运营管理流程是非常重要的。
(三)四个基本流程之间的关系分析
1．从时间上看
从时间上看4个流程具有很明显的时间顺序，这就要求在进行商业房地产开发的时候，开发公司要遵循一定的规律，不能盲目。比如在决策不确定的情况下就不能逾越这个阶段开展工程建设。房地产行业是失败不起的行业，商业房地产更是如此，严格执行投资建设程序，环环相扣，才能确保项目实施的稳定性、可控性，才能实现投资效益。但是实际的开发过程并不是沿直线一步一步地向前进行的，因此模型并不是直线型的，而是循环网络型；开发是一门艺术，它是非常复杂且具有创造性的活动，开发中的有些做法不是完全合乎逻辑的，因此，不能完全依赖于抽象的模型。在每一个阶段，不能仅仅考虑下一个阶段，要始终从全局的角度来考虑。
2．从内容上看
(1)决策、计划和营销
这个流程内的管理活动贯穿整个供应链，“管理就是决策”，因此决策和计划在任何管理中都是贯穿始终的活动，而且是最总要的管理活动。
现代营销管理理论已经把营销管理活动视为企业发展的关键因素，占有统领性的地位。中国房地产行业前期经历了一个飞速发展的过程，已经进入“买方”市场，“顾客是上帝”的时代已经来临，因此营销管理的重要性日渐突出。将营销管理视作贯穿始终的管理活动，并作为衡量其他管理活动是否有效的标准，可以将商业房地产开发的产品始终与市场需求保持一致，大大降低开发风险，提高项目成功的概率。
(2)土地和资金
这个流程是4个环节中技术含量最多的，也是相对最易于控制的管理环节，属于产品“制造”阶段，执行的特色最明
显，但是并不是说这个管理环节就容易、简单和不重要。房地产产品和一般性产品不同，具有一次性，而且要经得住长时间的检验(至少20年以上)。规划、设计和建造不仅要满足现代需要，而且要符合未来时展的要求。
土地和资金作为房地产开发的“原材料”，是影响商业房地产开发最重要的两个要素。房产依附在土地之上，资金是项目开发的血液，两者与其他环节的关系是非常重要的。
(3)工程建设管理
工程建设管理是决策的结果，依赖于土地和资金的支持，同时对后期的运营管理有直接的影响，为了便于后期的运营管理，在这个阶段就应该安排运营管理阶段的相关机构和人员进来参与决策。所以工程建设管理与其他管理模块的交叉管理也是最多的。
(4)运营管理
运营管理是商业房地产开发的最后一个阶段，但是对商业房地产项目本身来说则意味着一个新的开始。运营管理是在前面3个流程管理的基础上开展的，因此处在最为被动的位置。在这个流程管理阶段，除了要完成前面3个环节中没有完成的一些工作外，更为重要的是要通过商业开发实现项目最终的价值。
运营管理是否能够成功根本取决于前面3个阶段的成果，取决于整个战略和策略是否正确，运营管理在一定程度上还可以弥补前面阶段的缺陷，但是对于一个商业房地产项目来说，决不能将成功押在最后的运营管理环节上。
3．从组织结构上看
商业房地产开发，在组织结构上属于典型的网络型组织结构。从图中不难看出，商业房地产开发商的关键职能基本上都是由外部的专业机构来完成的。房地产开发商利用自身优势，通过信息整合，以经济利益为驱动力，建成一个系统的组织网络，将房地产开发的各个环节的复杂职能纳入到自己的管理系统内部，不仅确立了自己的中心地位，而且有效推动了整个系统的有机运转。
四、商业房地产集成化供应链管理模型分析
(一)商业房地产业集成化供应链中企业的角色与相互关系
商业房地产业供应链是种网络结构，开发商是商业房地产项目的开发实施者，是项目的总负责人，承担项目开发成败的经济责任，是供应链的组建者，对供应链的运作起主导作用。所以，开发商是供应链的核心企业；是集成化供应链的管理者。由开发商提出以满足客户需求为目的的供应链分工措施，对各种资源进行整合；由开发商对战略性问题和支持性运作问题做出决策，在项目实施前完成市场分析、费用测算、经济评价和风险评估的过程，做出开发计划并在项目实施过程中对计划进行调整。
(二)商业房地产业集成化供应链管理的实现方式
首先，开发商要从传统的局部性思维转换到整体性的系统思维。在观念上，开发商要充分尊重链中的供应商，一流的供应商造就一流的企业，抛弃以往哪些“非此即彼”、“你死我活”、“极力压价”的竞争式的方式，努力营造相互合作的双赢或多赢的新局面，从竞争走向竞合，努力提高供应链整体的竞争能力，从而提高供应链的绩效，为链中企业创造更好的绩效水平。
其次，集成化供应链管理也不仅仅是合作伙伴的选择，开发商要建立相应的生产计划与控制体系、采购体系、信息技术支撑体系、价值观共享及风险共担体系、链中企业的激励制度等支持系统，包括企业的外部网、内部网、知识库、电子数据库及电子数据交换系统等。以此来保证供应链的稳定高效运作。
第三，链中企业建立互信关系是进行有效合作的纽带与保证。开发商要与合作企业共担责任、风险与成本，同时共享成果与收益，这是企业间建立长久信任关系的唯一有效途径。节点企业间只有建立了信任关系，供应链的运作效率才能得到保证和提高，开发商才能赢得长久的竞争优势。
(三)商业房地产集成化供应链管理博弈分析
对于商业房地产开发商来讲，作为供应链的核心企业，进行集成化供应链管理，不仅仅是从自身的利益最大化的目标出发，而是应在争取供应链利润最大化的基础上，进行链中企业之间的利益协调和分配。供应链的竞争，首先是供应链与供应链之间的竞争，其次才是链中企业之间的分配竞争，它们之间存在博弈关系。下面以开发商和建筑商为例，对他们之间的博弈进行分析。开发商和建筑商都是独立的企业。
1．博弈分析
假设建筑商的单位产品价格为p，产量为q，成本函数为TC1，则利润为
π1=pq-TC1(q)
开发商的产品价格为P2，产量为Q2，除去中间产品(建筑商)的成本函数为TC2，则利润为
π2=P2Q2-TC2(Q2)-pq
总利润为
π=π1+π2=2Q2－(TC2(Q2)+TC1(q))
在只有一家建筑商的情况下，则q=Q2。并且，对于商业房地产的需求曲线满足于
P=f(Q)
在完全信息的条件下，博弈双方轮流出价的讨价还价博弈为G(δl，δ2)，建筑商和开发商获得利润的贴现因子分别为δl和δ2，N={1，2}代表博弈双方，P为中间产品的集合，X∈R+为中间产品的产量空间，T={0，1，2……}为所有的时间集合。双方博弈的规则为：当一方给出中间产品的一个价格，另一方要么接受这个价格，要么拒绝这个价格，若接受这个价格，则根据这个价格选择一个使其利润最大化的中间产品的产量，博弈结束；若拒绝这个价格，博弈进入下一轮，由拒绝方出价，另一方要接受并选择一个其利润最大化的中间产品的产量，要么拒绝，博弈继续下去，直到一方接受对方的出价，达成一致。
在建筑商和开发商都不能决定中间产品的价格的情况下，建筑商选择产量来决定自身的利润最大化，开发商根据商业房地产的市场供求函数来决定利润最大化产量，当双方同时博弈时，建筑商选择产量q使其自身利润最大化化π1则最优化一阶条件为
P=MC1(q)
开发商根据需求函数决定利润最大化，并且q=Q2时，最优化一阶条件为
P=f(q)+qf’(q)-MC2(q)
上两式联立可得博弈均衡解p*，满足
P*=MC1(q*)
P*=f(q*)+q*f’(q*)-MC2(q*)
满足供应链的利润最大化产量q*
f(q*)+f’(q*)q*-MC1(q*)-MC2(q*)=0
这个均衡过程的形成过程与双方的成本函数有密切的关系，但是在传统的合作方式中不可能达到完全信息的条件。建筑商和开发商只有形成战略合作伙伴的关系，对供应链实行集成化管理，双方充分的互相信任，博弈过程是合作博弈，才能达到供应链整体利益最优的水平。
2．合作博弈的帕累托改进
