房地产行政工作计划范文

房地产行政工作计划范文第1篇

一、职责调整

（一）取消已由省、市政府公布取消的行政审批事项。

（二）将原市城市建设局、原市房产管理局的职责，整合划入市住房和城市建设局。

（三）将城市照明管理工作职责划给市城乡建设规划局。

二、主要职责

（一）贯彻执行有关住房保障、房地产市场、物业管理、市政、公用事业、风景名胜和市容、绿化等方面的法律法规和方针政策，维护社会稳定；拟订有关规范性文件，拟订中长期规划和年度计划，并组织实施。

（二）负责全市房屋产权产籍管理工作，负责房产的初始、

变更、注销和抵押登记，负责认定房产测绘成果，核发房屋所有权证书和他项权证；负责指导城市私房的房政管理工作。

（三）负责全市房地产市场管理，负责房地产转让、抵押、租赁、拍卖、置换等市场行为；负责房地产中介服务、价格评估、合同备案等管理工作，负责商品房预售管理，核发商品房预售许可证，开展房地产广告真实性审查。

（四）负责房地产行业管理，指导和管理房地产开发和经营活动；负责房地产开发企业、房屋拆迁企业、房地产评估机构、房地产经纪机构和物业服务企业的资质管理。

（五）负责全市住房制度改革和住房保障工作；负责全市直管公房的资产管理工作；负责管理经济适用住房和廉租住房建设、分配及人员资格认定工作。

（六）负责全市住宅建设管理，负责旧城改造和城中村改造工作；负责城市房屋拆迁安置管理，核发城市房屋拆迁许可证；参与新建小区综合验收工作。

（七）负责全市物业服务行业管理和房屋维修资金管理工作。

（八）负责城市房屋安全鉴定工作，组织开展危险房屋鉴定，指导危险房屋治理工作。

（九）负责编制城市住房、市政基础设施、公用事业建设、维护年度投资计划及其资金管理；负责市政投资计划的组织实施；指导公用事业投资计划的实施。

（十）负责城市道路、排水、桥梁、隧道等市政基础设施以及供水、供气、供热、公共交通等公用设施的项目建设、维护和审批工作；负责城市道路的开挖审批。

（十一）负责市区供水、节水、污水处理等管理工作；审查、报批市区供水、节水、污水处理等工程设计、施工方案并参与竣工验收；负责市区供水水源的论证、开发和引水工程建设；负责特种行业用水的审批和管理；负责供水、节水、污水处理等企业的资质认证和报批工作。

（十二）负责城市供热、燃气、公共交通等公用事业的行业管理工作；负责城镇供热、城乡燃气等企业资质认证和报批等工作。

（十三）指导城市市容和环境卫生管理、城市园林绿化综合管理工作。

（十四）负责全市风景名胜区的监督管理工作；会同有关部门负责历史文化名城（镇、村）的保护和监督管理工作。

（十五）负责陈仓物流园区规划、建设和管理等工作。

（十六）承办市政府交办的其他事项。

三、内设机构

根据上述职责，市住房和城市建设局设13个内设机构：

（一）办公室

负责机关政务工作，督促检查机关工作制度的落实；负责机关会议的组织和决定事项的督办；负责文电、机要、档案、、保密、接待、计划生育、精神文明、综合治理、后勤服务等工作；负责人大议案、建议和政协提案的办理。

（二）人事教育科

负责机关和所属单位的机构编制、干部人事、劳动工资、培训、专业技术职务评聘等工作；负责离退休人员的服务管理工作；负责组织实施目标责任考核工作。

（三）计划财务科

负责局系统财经法规的贯彻落实；负责局机关及局系统财务、内审、计划和统计工作；组织编报局系统部门预算、决算、企业决算；负责局系统政府投资项目的竣工决算和财务决算的报审工作；编制局系统年度生产计划、项目建议书及可研性报告、建立项目库；负责项目资金筹措和招商引资工作及局系统国有资产监督管理工作。

（四）政策法规科

承担有关规范性文件的合法性审核工作；承担局系统重大体制改革的法律服务保障工作；指导局系统普法、行政执法及执法监督工作，承担本系统行政复议和行政应诉工作；承担重大违法案件的查处；负责市级风景名胜区的审核及管理工作；承担省级风景名胜区、部级风景名胜区申报的有关工作。

（五）市政工程建设科

负责执行城市市政的强制性技术规范、标准及建设程序；负责市政建设项目的可行性研究、立项、报建审核、备案、招投标管理、施工许可、质量安全监督，并组织或参与竣工验收；负责市政设施的维护和管理；负责城市园区、住宅小区内公用设施建设方案的审核并参与验收；负责陈仓物流园区的有关业务工作。

（六）市政设施管理科

负责城市住房、房地产、市政、公用设施的维护、管理、监察及安全工作;负责对依附于市政、公用设施设置的户外广告或其他设施的审批；负责城市园区、住宅小区内公用设施建设方案的审核并参与验收；负责城市内涝整治工作；负责城市道路开挖审批及排水许可；负责城市市政、工程建设领域内工程档案管理；贯彻国家、省有关房地产信息建设的政策法规，依法规范和管理全市房地产信息化系统建设工作；负责编制房地产信息化建设规划、计划，并组织实施；负责汇集房地产市场信息，调研、分析房地产市场；负责维护房地产信息系统。

（七）公用事业科

负责市区供热、供气、公共交通管理及安全工作；编制城市供热、燃气、公共交通等公用事业的发展规划、计划、实施方案；负责公用事业市场准入管理及城镇供热、城乡燃气等公用企业资质认证和报批等工作；负责公用事业特许经营权授予及对特许经营者的监管；负责公用事业的价格改革方案的拟定、送审及监督执行等工作；依法查处违法、违章经营行为；负责相关安全事故的调查、处理；承担市燃气管理办公室日常工作。

（八）节约用水科

负责市区供水、节水、污水处理等管理工作；拟订市区供水、节水、污水处理发展规划、计划，并组织实施；审查、报批市区供水、节水、污水处理等工程设计、施工方案并参与竣工验收；负责市区供水水源的论证、开发和引水工程建设；负责特种行业用水的审批和管理；负责城市供水、节水等相关资质的管理工作；承担市城市节约用水办公室日常工作。

（九）住房改革与发展科

拟订本市住房制度改革的具体意见并组织实施，对全市房改政策的落实情况进行检查指导；负责对住房分配货币化工作的管理，组织建立职工住房档案；负责驻市企、事业单位集资合作建房项目的审批与管理；负责驻市企、事业单位公有住房出售的价格管理、规费减免、销售对象资格审查以及交易管理；负责住房产权过渡的审核和审批工作；负责房改房售后维修资金使用的勘察、审批工作；负责房改业务统计工作；协调、指导各县区住房制度改革工作。

（十）房产房政科

负责房产市场管理，规范房产市场行为。主管房产转让、抵押、租凭、拍卖、买卖合同备案工作；负责城乡房屋产权产籍管理工作；城乡房屋产权登记工作、房屋测绘成果，核发《房屋所有权证》和《房屋他项权利证》，管理房屋产籍实施方案；负责房屋安全鉴定工作；组织实施危险房屋鉴定，指导危险房屋治理工作；负责房产中介企业的资质管理，负责辖区房地产中介服务（评估、经纪、咨询、测绘）的日常管理，统计、市场信息；承担房政房产行政复议、行政应诉工作；指导县（区）房产管理工作；承担市住房制度改革委员会办公室日常工作。

（十一）物业管理科

负责制定本市旧住宅小区综合整治和长效管理规划；负责全市住房维修资金监管工作；负责物业管理企业资质、物业服务企业相关专业服务人员管理和监督；负责全市物业管理统计分析工作、诚信建设的信息记载、；负责新建住宅竣工附属设施设备交付使用的管理和监督；负责新建住宅物业保修金的管理和监督；负责物业服务招标投标活动的指导和监督工作；负责全市异产毗连房屋管理；参与新建小区规划论证及综合验收工作；负责直管公房资产、租金、改造、改善、防汛防灾等管理工作，编制直管公房修缮计划并负责实施，组织编制、修订房屋修缮定额，审核公房维修资金预、决算；负责非住宅直管公房租赁合同的备案工作；负责房屋安全管理和房屋安全鉴定并推动解危；指导县区住房保障和公房管理工作；指导县、区物业管理业工作；承担市危房鉴定委员会日常工作。

（十二）开发建设科

负责城市住宅建设工作，拟订城市房屋拆迁中长期规划；负责房地产综合开发管理、商品房销售、城市房屋拆迁管理工作；负责房地产开发企业和房屋拆迁企业资质管理；制定本市房屋计划、补偿及标准，裁决房屋拆迁纠纷，申请或组织实施房屋拆迁、补偿、安置资金的监管等工作；指导各县住宅建设与房地产开发以及城市房屋拆迁管理工作；负责城市棚户区改造（旧城改造）和城中村改造工作，负责棚户区改造（旧城改造）和城中村改造方案审核及项目管理工作。

（十三）住房保障科

贯彻落实廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房相关政策，负责全市住房保障政策的制定和城市低收入家庭住房保障工作的管理；负责全市廉租住房、经济适用住房建设项目的审批；负责全市廉租住房、经济适用住房建设标准、租赁补贴发放等具体政策的落实和监督；负责住房保障资料统计工作；负责全市直管公房、危险房屋和修缮管理的行政管理工作；承担市旧城改造领导小组办公室日常工作。

机关党的机构按规定设置。

纪检、监察机构按有关规定设置。

四、人员编制

市住房和城市建设局机关行政编制55名。其中：局长1名，党组书记1名，副局长3名，总工程师1名，总会计师1名，科级领导职数21名（含监察室主任职数1名）。

五、其他事项

（一）将原市城市建设局和原房产管理局所属事业单位整建制划归市住房和城市建设局管理。

（二）将市路灯管理处整建制划入市城乡建设规划局管理。

（三）机构改革过渡期结束后，部门领导职数按局长1名，副局长3名配备。

房地产行政工作计划范文第2篇

市区房屋土地管理局是区政府主管全区房屋、土地、住宅建设和矿产资源的职能部门。

一、职能调整

增加的职能：组织编制本区中、长期住宅建设发展规划、“四高”优秀小区的质量监督、建设管理的指导和推进；贯彻国家住宅产业技术标准和行业规范，推进住宅产业现代化；对本区范围内的住宅建设、发展、小区的配套管理、组织、协调和服务工作；

负责全区住宅建设配套费的征收、管理、使用工作；负责对本区批准建设用地的新建住宅进行审核、综合验收，对审核合格的新建住宅颁发《住宅交付使用许可证》；负责本区矿产资源等矿权管理、矿产资源开发、利用、保护。

二、主要职责

（一）贯彻执行国家和本市颁布的房屋、土地、矿产资源、住宅建设发展、住房制度改革的法律、法规、规章、政策以及市房屋土地资源管理局制定的有关规定，结合本区实际，研究制定具体实施意见，并组织实施。

（二）根据本区国民经济和社会发展总体规划，研究制定本区的土地利用总体规划、住宅建设与房地产业发展规划等中长期规划，并组织实施。

（三）负责本区配套建设用地规模的总量控制和用途管制；按权限办理本区土地划拨、征用、农用地转用等各类建设用地的审批和管理；按规定组织实施本区土地使用权的出让、租赁、作价出资、转让、交易和政府收购、储备的管理；指导农村集体非农土地使用权的流转管理。

（四）负责本区年度土地开发利用计划、住宅建设、施工及配套设施计划等的编制，并经有关部门批准后组织实施；负责对本区住宅设计标准以及居住区公共服务设施标准实施情况进行监督检查；负责编制住宅竣工配套计划、新建住宅绿化建设计划，组织、协调全区住宅区配套设施建设。

（五）负责本区房屋、土地的权籍管理和专业测绘，并根据委托的权限依法核实和确认房地产权属，办理房地产登记发证。

（六）组织本区住宅基地详细规划方案的审核；会同区有关部门对住宅相关项目扩大初步设计进行审批；负责全区住宅项目规划的审核。

（七）负责“四高”优秀小区的质量监督、建设管理工作；负责本区新建住宅交付使用的许可证审批；协同有关部门对住宅开发企业、工程监理机构的资质进行审核或备案。

（八）贯彻国家住宅产业技术标准和行业规范，推广住宅科技成果，推进住宅产业现代化。

（九）负责本区房地产市场的行业管理，包括预售、销售的登记管理和交易、租赁、交换、经纪、信息的管理；负责房地产开发经营企业的资质管理。

（十）负责本区物业管理的行业管理，包括物业管理企业的资质管理；指导、协调、监督业主委员会的运作以及房屋维修基金的管理、使用。

（十一）负责本区各类房屋的使用、修缮、拆迁、改造、保留保护的行政管理。

（十二）负责本区住房制度改革的组织实施包括公有住房出售、公有住房租金调整以及私房落政、廉租住房制度的实施。

（十三）负责本区房屋、土地、房改等有关资金的收缴和管理；负责本区住宅建设配套工程费的征收、使用和管理。

（十四）组织、指导、协调和监督本区房屋、土地、住宅建设发展以及住房制度改革的行政执法工作；依法对授权范围内的各种违章违法行为进行行政处罚，依法处理各种房地产的权属纠纷；负责有关行政诉讼应诉工作。

（十五）负责本区房屋、土地、住宅建设发展等方面的综合统计、信息化建设、科技教育管理等工作。

（十六）承担区政府和市房屋土地资源管理局交办的其他工作。

三、内设机构

根据上述主要职责，市区房屋土地管理局设15个职能科（室），即：办公室、组织人事科、纪检监察室、执法监督科、财务科、土地利用管理科、综合规划管理科、房地产市场管理科、房地产权籍管理科、物业管理科、房改工作科、房屋拆迁管理科、住宅配套管理科、住宅计划管理科、矿产资源管理科。

（一）办公室

负责机关党政事务工作的组织协调和对外联络和公务文电处理、文稿审核及重要文件的起草；负责有关决定、决议及领导批办事项的督办；负责各类信息的综合、编发、上报和新闻宣传；负责会议、活动以及、局机关安全保卫等工作；负责后勤行政工作的协调管理；负责房地文书、业务档案的收集、整理、编目、立卷、归档管理工作；负责编制局域信息化建设等中长期规划，并指导监督实施；协调管理局系统“一门式”业务办文工作。

人员编制3名，设主任1名、副主任1名。

（二）组织人事科

负责局属各单位党的思想、组织、作风建设；负责所属党组织、领导班子的考核和党员发展工作；负责机关、直属各单位干部的选拨、培养、考核、使用、奖惩、人事调配及人才交流工作；负责局机关和直属各单位的人事、劳动、工资、福利的管理工作；负责局系统离、退休干部的管理工作；负责局机关和直属各单位的机构改革工作；负责事业单位的人事档案管理、机关公务员队伍制度建设、专业技术职称的管理工作及各类人员的教育、培训工作；负责机关公务员及事业单位工作人员的年度考核工作及各事业单位年度目标管理实施细则和经济责任书的制定并组织实施；负责全局组团和人员的出国（境）管理工作。

人员编制2名，设科长1名、副科长1名。

（三）纪检监察室

负责机关、局属单位党的纪律检查工作；负责对行政管理人员进行行政监察，调处违反行政案件；协助做好局系统政风建设工作，落实政务公开；负责局属单位的综合治理工作。

人员编制1名，设主任1名。

（四）执法监督科

负责检查、监督房地法律、法规、规章的贯彻执行，受理房地违法案件的检查、控告，并负责调查处理，依法作出处罚决定；负责对房屋、土地的利用、保护和各类房屋建设用地以及房地产市场进行监督检查；会同有关部门处理权属纠纷的侵权行为，协助司法机关实施行政处罚的强制执行；协助有关部门查处房屋、土地管理人员在执行公务时发生的纠纷案件。

人员编制2名，设科长1名。

（五）财务科

负责编制局年度预、决算并指导实施；负责局资金管理和直属事业单位会计核算、财务管理工作；负责局系统房地资金监督管理和会计核算业务指导工作；参与房改资金管理；负责各项规费及有关资金的征管、收缴以及房地系统行政事业性收费的立项申报和物价收费管理工作；负责局系统房屋租金管理及直属事业单位固定资产管理、外汇管理、基本建设投资管理、集团购买力管理工作；负责局系统各单位的内部审计工作；负责住宅建设配套费管理；负责土地出让金的征收。

人员编制3名，设科长1名、副科长1名。

（六）土地利用管理科

负责编制年度用地计划，并分解下达、组织实施、检查督促；负责全区城乡建设用地、农用地转用、征用、划拨、集体土地（含农民建房用地）的使用以及临时用地的统一管理；负责对建设用地进行全程管理；负责全区土地有偿使用管理审批；负责土地招标拍卖挂牌计划的制定及具体组织实施和管理。

人员编制3名，设科长1名、副科长1名。

（七）综合规划管理科

负责组织编制和修编区、镇二级土地利用总体规划；指导各镇编制和修编土地利用总体规划并负责报批；对各级土地利用总体规划的实施负责监督管理；负责本区土地资源开发、利用、保护、整治的总量控制与用途管制；负责本区建设项目的用地预审和用地审查。

人员编制2名，设科长1名、副科长1名。

（八）房地产市场管理科

负责房地产开发企业工商登记后的备案管理、资质管理及其开发经营活动的管理；负责房地产经纪、评估机构及其从业人员的资质、资格管理及其经营活动的管理；负责商品房、存量房的转让、交换、租赁以及房屋建设工程转让等房地产交易管理；负责房地转让、租赁价格及成交价格申报的管理；负责房地产固定市场行政管理及各类房地产展销的业务指导；会同有关部门编制商品房计划及组织商品房综合验收和质量评比、参与组织房地产市场信息、数据的汇总；负责落实私房政策的实施和“”前私房遗留问题的处理指导、协调各镇私房落政工作；负责落政房源经费的统筹安排；负责宗教房产的管理；负责商品住宅维修基金管理。

人员编制2名，设科长1名、副科长1名。

（九）房地产权籍管理科

负责全区城乡房屋土地的房籍、地籍和权属管理；指导和协调房地产登记发证工作；负责全区房籍地籍基础数据的统计和分析；协调处理全区房屋土地权籍矛盾和纠纷。

人员编制3名，设科长1名、副科长1名。

（十）物业管理科

负责全区物业管理的行业管理，包括物业管理公司的资质管理、指导、协调、监督业主委员会的运作以及房屋维修基金的管理和使用；负责编制全区旧住房成套改造年度和中长期计划及全区旧住房成套改造、保护保留性改造的行政管理；负责对系统自管单位、区授权房屋经营情况进行监督、检查；负责直管公房维修计划落实情况的管理、维修资金使用情况和防汛、防台、查险解危工作的安全技术管理。

人员编制3名，设科长1名、副科长1名。

（十一）房改工作科

负责对住房制度改革情况的调研、测算；会同有关部门拟订房改的政策、方案和实施细则，并对方案的实施进行组织、指导、和监督；负责住房分配制度改革、公有住房出售、公有住房租金的实施管理；负责拟订本区城镇廉租住房制度，编制本区廉租住房工作的年度实施计划；指导协调廉租办的工作。

人员编制1名，设科长1名

（十二）房屋拆迁管理科

负责全区各类房屋拆迁的行政管理，包括拆迁项目的审核、拆迁许可证的核发和拆迁总量的控制；负责拆迁单位的资格审核、发证、资质复查；负责临时过渡居民回搬工作的检查、督促，负责拆迁纠纷的裁决。

人员编制3名，设科长1名、副科长1名。

（十三）住宅配套管理科

负责全区新建住宅配套项目的征询、审定、可行性论证；负责全区住宅小区市政、公用、公建配套项目的建设进度和工作质量的检查与监督；全区新建住宅交付使用申请审核、交付使用前的综合验收及《市新建住宅交付使用许可证》的核发工作；督促住宅建设单位发放“两书”，并严格按“两书”规定，履行承诺责任；对擅自交付行为依法进行查处；组织住宅建设立功竞赛活动；负责全区住宅产业现代化的推进；承担住宅建设“新技术、新材料、新工艺、新产品”成果的推广应用；负责承担市、区住宅建设实事项目建设工作。

人员编制3名，设科长1名、副科长1名。

（十四）住宅计划管理科

组织编制本区中、长期住宅建设发展规划；负责“四高”优秀小区的质量监督、建设管理工作；负责本区城镇和中心村住宅建设的指导和推进；负责住宅各类报表的编制汇总；负责组织全区住宅及相关项目初步设计审查；负责全区住宅开发项目的配套费征收。

人员编制2名，设科长1名、副科长1名。

（十五）矿产资源管理科

负责本区矿产资源采矿权管理，并对矿产资源的开发、利用和保护进行监督管理；负责对地质资料汇总保管和利用的监督管理；调处矿产权属纠纷。

人员编制1名，设科长1名。

房地产行政工作计划范文第3篇

    经省政府同意，现将省建委等6部门《关于认真做好我省处置积压房地产工作的实施意见》转发给你们，请认真贯彻执行。

    关于认真做好我省处置积压房地产工作的实施意见

    省政府：

    近年来，按照国家的有关要求，我省积极开展消化空置商品房工作，取得了一定进展，但由于多方面原因，全省空置商品房总量仍然较大，部分地区还出现了上升的势头，给经济社会发展带来了一定影响。为了认真贯彻落实《国务院办公厅关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南省积压房地产试点方案的通知》（国办发〔1999〕62号，以下简称《通知》）精神，做好我省处置积压房地产工作，力争在较短时间内使我省积压房地产数量有较大幅度下降，现提出如下实施意见：

    一、切实加强对处置积压房地产工作的领导。商品房严重积压，不利于房地产市场的健康发展，不利于国民经济的正常运行，各地、各有关部门要把处置积压房地产作为落实中央关于扩大内需、促进增长的部署，加快培育新的经济增长点的一项重要工作来抓。政府主要负责同志要亲自过问，分管负责同志要直接抓，研究制定措施，协调解决有关矛盾和问题，加快处置本地区的积压房地产。省建设、计划、财政、税务、国土、金融等部门要认真落实国家的有关政策措施，加强对处置积压房地产工作的指导，加大工作力度，加快处置我省各地积压的房地产。

    二、明确处置积压房地产的工作目标和任务。结合国家的有关部署要求，这次我省处置积压房地产工作的重点是消化1998年6月30日前建成，至今尚未出租、出售的商品住宅。具体实施中，坚持统一部署、条块结合、突出重点、全面推进的原则，通过有计划、有步骤的工作，力争在2000年上半年前使我省的积压房地产数量有较大幅度下降。苏州、无锡、南京、南通、常州等地区空置商品房数量相对较大，对全省处置积压房地产工作有直接影响，要加大工作力度，落实任务措施，努力取得突破。

    三、抓紧研究制订工作计划。省建设、计划、财政、税务、国土、金融等部门将根据省里的总体部署，制定全省处置积压房地产工作计划，统一安排好各阶段工作。各地要对本地区的积压房地产进行一次全面、彻底的清理，掌握实情，摸清家底。在此基础上制定本地区处置积压房地产工作计划，明确责任和措施，把这一工作组织好、落实好。

    四、抓好空置商品住宅转化工作。各地可将积压商品住宅转为经济适用住房、廉租住房、教职学员公寓、外来人员公寓和政策性安置住房，也可比照经济适用住房的价格实行限价、限期销售。对可转化的空置商品住宅。在地价、税收、行政事业性收费方面享受国家、省有关政策，符合税收照顾条件的可予以减免，已交纳有关费用的可在其他房地产开发项目中冲减。

    五、落实国家有关处置积压房地产的政策措施。根据国务院办公厅《通知》和财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）精神，对在1998年6月30日前建成，在2000年12月31日前售出的空置商品住宅，免征销售环节所涉及的营业税、契税等税收以及各种行政事业性收费；对降价销售积压商品住宅还贷的国有或国有控股房地产开发企业，银行可减免其逾期贷款罚息。房地产开发主管部门要加强与计划、财政、税务、国土、人民银行等部门的协调配合，认真做好空置商品房的界定工作。

    六、搞好空置商品住宅的配套改造。对于设计不够合理、配套设施不完善的商品住宅，各地要责成房地产开发企业制定改型、改造计划。加快补齐配套，改善居住环境；对尚未达到入住条件的空置商品住宅，开发企业必须进行结构改造或限期返修，确保质量达到竣工验收标准，使用功能符合要求。房地产开发企业出售的空置商品住宅，必须按国家和省有关规定，向购房居民提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，规范商品住宅交易行为，维护人民群众合法权益。

房地产行政工作计划范文第4篇

一、职责调整

（一）取消的职责

按政府《关于本级行政审批项目第六次清理结果的通知》（发〔〕号）中公布取消的行政审批和年检事项办理。

（二）下放的职责

1．按政府《关于调整区城管理体制下放城管理权限意见的通知》（发〔〕号）办理。

2．两区辖区内拆迁许可职责。

3．两区辖区物业管理企业资质审批职责。

（三）划出的职责

1．将原城乡规划建设委员会指导全墙体材料改革职责划入经济和信息化委员会。

2．将原城公交管理与行业指导职责划入交通局。

3．将原城乡规划建设委员会规划勘察、工程测绘及咨询职责，工程建设档案管理职责划入规划局。

4．将原城建设管理局政工程设计、勘察、测绘职责划入规划局。

（四）划入的职责

1．将原城乡规划建设委员会（除规划管理、墙体材料改革、工程建设档案管理工作职责）、原城建设管理局（除城客运管理职责、政工程设计、勘察、测绘职责）、原房产管理办公室职责（除两区房屋拆迁许可下放职责、两区物业管理企业资质审批职责）划入住房和城乡建设委员会。

2．将原综合行政执法局负责全城镇“绿叶杯”竞赛、城乡环境综合整治的组织、协调、检查、评比工作职责划入住房和城乡建设委员会。

（五）加强的职责

加快建立住房保障体系，完善廉租住房制度，着力解决低收入家庭住房困难问题。推进建筑节能，改善人居生态环境，促进城镇化健康发展。

二、主要职责

（一）贯彻落实国家、省关于住房和城乡建设工作的方针、政策、法规及中长期规划；制定我具体政策、规章及中长期规划并指导实施；研究提出住房和城乡建设重大问题的政策建议。

（二）承担保障全城镇低收入家庭住房的责任；拟订住房保障相关政策、规划、计划并监督实施，参与保障性住房资金安排等有关工作。

（三）承担推进全住房制度改革和住房建设的责任，拟订住房制度改革和住房建设的政策、规划和计划，并监督实施。

（四）负责全住房管理工作，制定全房屋征收拆迁、房地产开发、商品房预售、房屋权属管理、房屋交易、房屋修缮、拆改、装修、房屋面积管理、房地产估价与经纪管理、物业管理、供热管理等工作的规章制度并监督实施。

（五）负责全建筑业、勘察设计咨询业、住宅和房地产业、政公用事业等各类企业的资质审批和管理；负责制定全建筑场准入、施工图审查、工程监理、工程建设、工程检测、施工许可、竣工验收等工作及相关社会中介组织管理的法规、规章，并监督实施；承担规范全住房和城乡建设管理秩序的责任，监督管理房地产场、建筑场、工程勘察设计、政公用工程、园林绿化等，规范场各方主体行为。

（六）承担建立科学规范的工程建设标准体系的责任；参与拟订工程建设技术标准和定额；参与拟订建设项目可行性研究的经济评价方法、经济参数、建设投资估算指标、建设工期定额、建筑专业定额、建设用地指标和工程造价的管理制度；指导监督各类工程建设标准定额和公共服务设施(不含通信设施)建设标准的实施和工程造价计价，组织工程造价信息。

（七）负责管理全城建设工作，拟订城建设的政策、规划、计划并指导实施；指导、监督、实施城基础施政公用设施、园林绿化设施等工程建设及相关的动迁、管理、安全、应急等工作；负责绿叶杯竞赛的组织调实施；配合水利部门负责城防汛工作；负责部级和省级重点风景名胜区的审查报批和监督管理；织审核世界自然遗产的申报，会同文物等有关部门审核世界自然与文化双遗产的申报；会同文物主管部门负责历史文化名城（镇、村）的保护和监督管理工作；负责争创部级和省级园林城。

（八）指导、监督村镇规划编制、农村住房建设；拟订小城镇和村庄建设政策并指导实施，指导、规范全村镇建设工作；指导小城镇和村庄人居生态环境的改善工作；指导全重点镇建设。

（九）指导监督全各类房屋及其附属设施、城政设施建设工程的抗震设防；指导监督城规划区内地下水和城地下空间的开发、利用和保护。

（十）承担建筑工程质量、安全生产监管的责任；拟订建筑工程质量、建筑安全生产和竣工验收备案的政策、规章制度并监督执行；组织或参与建筑工程重大质量、安全生产事故的调查处理。

（十一）拟订全住房和城乡建设科技发展规划和技术政策；组织重大科技项目攻关和成果推广，指导重大技术引进和创新工作；承担推进建筑节能、城镇减排的责任，会同有关部门拟订建筑节能的政策、规划并监督实施，组织实施重大建筑节能项目。

(十二)组织制定全房屋和政工程招投标监督管理政策、规章制度并监督实施；负责全从事各类工程建设项目招标业务的招标机构的资质管理；负责全房屋和政工程相关项目招投标活动的监督执法。

（十三）负责住房公积金监督管理；会同有关部门拟订住房公积金政策、发展规划并组织实施；监督全住房公积金和其他住房资金的管理、使用和安全。

（十四）负责全建设行业执业资格和科技人才队伍建设的管理工作；管理全建设行业的经济分析、对外经济技术合作和外事工作；配合有关部门指导监督直属单位的国有资产经营、资金使用、依法纳税等情况，指导企业开拓国外建筑场，发展国际工程承包和建筑劳务合作。

（十五）承办政府交办的其他事项。

三、内设机构

根据上述职责，住房和城乡建设委员会设18内设机构：

（一）办公室

负责文电、会务、机要、档案等工作；负责安全、保密、政务公开、建议及提案办理、督查等工作；负责对外联络、内部综合协调和物资装备、接待、车辆等后勤保障工作。

（二）政策法规科

负责组织建设行业地方规范性文件的起草；负责建设法规的解释、清理和汇编；负责落实行政执法责任制；负责建设行政执法、行政执法监督、行政复议、行政诉讼工作；负责住房和城乡建设法制宣传教育工作。

（三）行政审批办公室

负责开发建设施工企业资质审批、规划开发建设项目审批；负责城政公用设施行业管理许可；负责商品房预售、房屋拆迁、三级物业管理企业资质的许可、园林绿化资质等行政审批事项的办理工作

（四）房产管理科

负责规范房地产开发场；拟订房地产开发的相关政策及规定，拟订房地产开发中长期规划和年度计划；负责研究制定拆迁政策法规，拆迁公告、监管安置资金、拆迁裁决、申请强制拆迁等拆迁管理工作；负责全住房保障和深化城镇住房制度改革工作；负责住房保障制度的建立和廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房建设、分配管理；参与住房公积金管理；负责指导监督全房改房、公有住房及房改资金管理工作；负责全各类房屋的产权归属、产权异动的协调工作；负责指导房屋产权产籍和房地产流通工作。

（五）计划统计科

负责编制全年度城基础设施建设计划、资金使用计划和工程项目实施计划，对实施情况进行指导、监督；审定政设施、公用事业、容环卫工程建设和改造方案；组织重点工程的可行性研究，协调解决工程立项、设计和施工中的问题；负责城建设工程项目的预、决算审核工作，并组织竣工验收；负责各类建设项目的政公用配套设施工程审核工作；负责城建基础设施的统计工作。

（六）质量安全科

负责拟订全住房、城乡建设安全生产、质量监督政策、制度，指导、监督、协调全住房和城乡建设行业的安全生产管理和质量监督工作；负责建设工程重大安全质量事故的调查处理；负责全房屋工程技术管理、质量检查管理、生产设备管理以及危险房屋检查鉴定工作。

（七）村镇建设科

负责拟订全村镇建设的政策和规章制度；组织编制村镇建设中长期发展规划；指导村镇规划建设管理工作；组织指导村镇建设试点工作；指导小城镇和村庄人居生态环境的改善工作；拟订并指导实施全村镇规划建设监察工作。

（八）建筑节能与科技科

负责制定、实施全行业科技发展规划和年度计划；组织本行业重大科研项目攻关和技术成果转化，组织实施科技合作项目；负责工程建设新技术新产品的推广应用工作；负责指导监督建设行业科技发展基金和科技经费的管理。

（九）工程管理科

负责全政公用事业施工企业资质审查和本系统工程招投标管理工作；负责政公用工程质量检查监督工作；统筹协调全系统技术改造、引进和开发工作；负责全城基础设施建设中世界银行贷款项目以及全球环境基金赠款等其它外国金融组织贷款项目的执行和管理。

（十）物业供暖科

负责拟订全物业管理、供暖供热的相关政策、规定和制度；负责全住宅小区物业管理的组织、协调和业务指导；负责全房屋维修基金的收缴和管理；负责建立供暖供热保障体系，负责管理使用保障资金和调节基金；负责全供暖供热工作的指导、监督、检查、协调、仲裁等。

（十一）建工处

拟订全建筑业发展战略、中长期规划并组织实施；组织协调建筑企业发展重大事项；负责全建筑施工企业、监理企业、装饰装修企业、勘察设计单位、检测机构、混凝土构配件生产企业的资质管理；负责全建筑业执业人员管理，指导建筑业从业人员教育培训工作；负责建筑施工队伍管理；负责监督管理建筑场准入、清出工作；负责级以上政府项目、国有投资项目、辽河油田项目施工许可证的颁发；指导全建筑业企业建立现代企业制度，负责建立建筑业企业诚信体系；组织建筑企业开展出国、出省承包和建筑劳务工作；负责全建筑业经济运行情况综合分析、建筑行业统计工作。

（十二）公用事业科

负责拟订全政公用事业的发展规划、政策、规章；指导协调城供水、节水、道路桥涵、燃气、政设施场及容、环境卫生工作；监督、检查和协调公用事业的生产经营活动；组织指导年度政设施普查、资料收集、整理归档工作；会同有关部门研究制定合理的自来水、燃气价格体系和财政补贴办法；负责城供水、供气的资质认证工作；负责组织、协调、检查、指导全园林绿化工作；负责全“绿叶杯”竞赛的组织、协调、实施；负责城防汛工作。

（十三）建设综合稽查科

负责指导、监督建筑场、房产管理、公用事业、政设施、园林绿化、容环境执法监察及相关处理工作。

（十四）综合信息科

负责收集、整理、调研全住房和城乡建设管理综合情况；参与研究拟订住房和城乡建设管理的发展战略；负责起草、审核年度工作计划、总结、领导讲话、报告、方案、决定、意见等重要文稿；负责政务信息反馈、交流、上报工作；负责行政目标管理、绩效考核及日常管理工作。

（十五）投诉科

负责拟订本系统工作规章制度、措施并监督实施；负责群众来信来访及投诉案件的办理工作；负责上级交办案件的调查处理；指导督办住房和城乡建设系统工作。

（十六）财务审计科

负责委机关经费的管理、使用和直属企事业单位的财务审计；负责各项行政事业性费用的收缴、使用及上缴；负责城基础设施等建设资金的核拔分配及执行情况的监督；负责财务统计工作；指导直属企业税务登记及依法纳税，监管国有资产经营情况。

（十七）组织人事科

负责人事、劳资、机构编制管理；负责干部的管理、调配、考核及档案管理；负责复员军人的接收分配；负责党建、老干部、宣传、精神文明、职工培训、专业技术人员继续教育等工作；负责工会、团委、女工等群团组织的各项工作。

（十八）纪检监察室

行使纪检监察职责，负责党风廉政建设、软环境建设、行风建设、惩防体系建设和专项治理等工作；受理对本系统行政监察对象各种违法违纪行为的检举、控告及违纪、政纪案件的查处；受理党员和行政监察对象的申诉。

四、人员编制和领导职数

住房和城乡建设委员会编制71名（含工勤编制7名）。主任（兼党委书记）职数1名，党委副书记（兼纪委书记、工会主席）职数1名，副主任职数4名；正科级领导职数20名（含总工程师1名、总经济师1名），副科级领导职数3名。

房地产行政工作计划范文第5篇

关键词：房地产工程项目；管理；资金使用；项目管理；

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

在房地产投资中要实现预期收益，就必须做好资金项目的落实和管理。房地产资金项目管理指的是用现代科学的管理手段和管理理念，结合房地产投资项目的特点，有针对性地对房地产投资项目进行管理。从房地产工程项目开始到结束的全过程来看，指的就是通过对技术资源、物质资源、人力资源的整合与统筹，从而实现投资者的收益目标。

在房地产投资项目管理的实施过程当中，主要会经过房地产投资项目决策、项目总体规划、房地产工程设计、房地产项目行政审批和许可申报、房地产招标、房地产工程施工、房地产销售、房地产交付使用以及房地产保修几个主要的环节。加强房地产投资项目管理，最大程度保证实现房地产投资项目最佳效益，应该从以下方面入手。

做好房地产投资项目决策工作

房地产投资项目决策水平的高低，房地产投资项目决策是不是合理科学是一个房地产投资项目是否能取得成功的前提条件。针对房地产行业说来，房地产投资项目决策应该从房地产投资项目所在地的周边环境，城市规划中对房地产开发所在地的规划要求，房地产商业需求、房屋消费群体以及国家相关政策法规等因素进行详尽的市场分析和市场调查，找到房地产投资项目的不利因素和有利因素，分析并开始初步定位房地产投资项目的规模、性质、形式。对房地产投资项目进行经济技术指标论证和分析，对房地产投资项目进行成本预测，如果必要，可以同时提出几个不同的项目定位方案，选出最优方案。

做好房地产投资项目规划设计

根据房地产投资项目的前期决策方案，通过招投标的方式，选择房地产规划设计单位，对房地产进行规划设计。房地产投资项目规划设计包括总体平面设计和建筑功能设计，这是决定房地产投资项目的具体模式和房地产投资项目总体造价的关键阶段。首先，房地产投资项目要负荷政府规划部门的建筑指标，符合规划部门的规划要求。比如绿化率，建筑高度和间距比值，容积率，建筑密度，建筑退缩距离等都必须达标。再者房地产投资项目规划设计还要满足度工程的环保、人防、市政、采光、通风以及消防等各方面的功能要求。最终房地产投资项目规划设计还要尽量满足投资者对项目的期望。通过对房地产投资项目园林景观、竖向和平面组合搭配、管线布置、交通组织、使用功能设计、外立面以及造型设计、建筑物布局等各个方面进行详细筹划，尽力反复完善修改房地产投资项目设计方案，最终得到满足人们对建筑使用功能和整体美感的求安、求变、求新的最佳规划设计效果。

在房地产投资项目设计阶段，规划设计单位、房地产投资人、建设单位应当和政府规划部门紧密配合、加强沟通，做到信息互通和问题的及时反馈，这样才能真正意义上做好房地产投资项目规划设计，加快房地产投资项目规划设计进度。

做好施工图纸指导施工的过程监督

房地产投资项目施工设计图纸是把规划部门批复的规划设计意图做了实物化具体化的表达，是用作房地产投资项目施工指导的标准。在施工图纸设计过程中，各专业设计部门应进行有机结合，避免矛盾冲突，要做好合作工作，开发商也应对一些产生的矛盾进行从中调解。在房地产工程设计总体使用功能完备的条件下，还要特别注意房地产建筑工程的细部的功能处理和考虑，追求实现房地产建筑功能的人性化和最优化，最终达到消费者满意，开发商盈利的目的。

在工程建设方面，开发商也要督促建设方面的相关负责人和设计单位的设计人员取得良好的交流和沟通，确保建筑商了解设计单位的工程设计的意图和具体细节，及时纠正房地产工程建设的设计误差，调整工程建设过程中的施工误差，让房地产投资项目设计能落实和体现建设方对房地产工程建筑的功能要求，房地产投资项目造价控制指标，实现最大程度地减少设计的错误和遗漏，从而起到投资成本的控制，避免出现投资的重复和浪费。

一个房地产投资项目是否能达到最好地实现盈利，就要看这个房地产投资项目的设计和规划以及施工图纸设计规划是否科学详尽。所以说房地产投资项目规划设计和施工图纸的设计阶段是抓好房地产投资项目管理的重要阶段，是提高房地产投资项目性价比关键环节。因此，房地产开发商一定要引起重视，同时也要提醒设计单位和建设单位引起足够的重视。

抓好房地产投资项目行政审批和许可申报

房地产投资项目的行政审批和许可申报手续办理工作可以说是贯穿了整个房地产项目投资开发建设的全过程。开发商在这个阶段要发挥好自身的能力，对该办理、该审批的项目进行一一审批和申报，工作应有专门的办事人员来办，在各种审批之前要做好各项资料的准备和整理，尽快办好房地产投资项目的行政审批和许可申报工作，才能保证房地产投资项目得以顺利实施，减少房地产工程项目的利益损失。

项目审批的主要阶段如下，开发商要避免遗漏。首先，对拟开发的地块要取得国家和政府部门的《土地使用证》以及《建设用地批准证书》；再向规划部门申请《建设用地规划许可证》、报批《项目总平面规划方案》、《项目建设详细规划（四图一书）》，对房地产投资项目向政府发展计划委员会申请办理投资项目审批（预备项目）审批；请专业公司对房地产投资工程项目进行环境影响评价，向政府环保部门报批；房地产投资项目工程建筑设计完成之后，要想政府规划部门申请建筑设计方案审查，缴纳城市建设配套费，随之完善其他相关的手续之后，领取《建设工程规划许可证》；然后向建设主管部门报送房地产投资工程项目施工图，由建设主管部门对房地产投资工程项目施工图进行审查（包括抗震、安全等各项专项审查）、取得建设主管部门审查通过意见书，向卫生防疫部门、公安消防部门、人防部门等相关部门申请对房地产投资项目施工图的专项审查，取得各个专项审查的通过意见书；通过招投标的方式选定建立房地产投资项目施工的监理承包单位，向质监局、安监部门办理工程安全、质量保监手续，完善其他相关手续之后，再向建设主管部门申请《施工许可证》。之后上述行政许可审批工作完成会后，才能进行房地产投资项目工程施工。在具备房屋销售条件后，可以向房管部门申请领取《商品房预售许可证》。

做好房地产工程项目施工阶段项目的管理

房地产工程项目施工阶段的项目管理应该从管理制度、管理的外部协调、管理的动作程序以及管理的组织结构抓起，开发商应对房地产工程项目的质量、进度和投资进行有效控制，把整个房地产工程项目施工过程掌握在有序可控的状态之下。要做到这些，首先必须要建立一个健全的工程管理组织结构。开发商应根据房地产工程项目的复杂程度、规模以及特点建立一个与之相适应的组织管理机构。设立项目总经理，负责整个房地产工程项目的管理和规划，总经理以下则设立副总经理、工程技术总负责人。下面再设立行政部门、销售部门、财务部门、工程技术部门、工程报建部门、材料部门、合同预算部门等。这个组织构架各异根据房地产工程项目和公司具体的灵活情况进行相应调整。房地产工程项目组织设计的原则是，必须在房地产工程项目管理工作的每个部门都要有人管，但不能出现智能重叠。因此，房地产工程项目管理必须要做好度的掌握。只要实现对工程项目施工过程合理有序地管理，杜绝出现工程进度款乱支付和多支付，工程材料采购价过高，设计不合理造成的施工反工等情况，就能保证房地产投资的可控性，使投资收益实现最大化。

房地产的投资成本影响和制约着房屋销售的价格，而房屋销售的价格又与老百姓的生活息息相关。而且投资管理的效果又直接关系到企业的经济效益，通过投资控制可以减少和杜绝企业的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。只有在项目投资管理中，综合考虑多方面的因素，控制开发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义，所以说在房地产项目中投资管理的控制对于国家还是企业都是双赢，这样企业才能永远立于不败之地。

参考资料：

[1]陈光键、徐荣初、叶佛容，建设项目现代管理，北京：机械工业出版社，2004，p.4

房地产行政工作计划范文第6篇

摘要：房地产开发企业营业规模大、项目周期长，而且在项目的每一个环节中都涉及到税负，所以房地产企业进行税务筹划有着重要的意义。文章依据房地产企业生产经营的特点，分别从房地产企业税务筹划的意义、筹划的具体方法和筹划所注意的问题等几个方面对我国房地产企业税收筹划进行探讨。

关键词 ：房地产企业；税务筹划

税务筹划的合法性不但可以提高纳税人纳税的积极性、防止偷税漏税现象、实现所有者权益最大化，而且还能够帮助企业合理的配置资源、提高企业的管理水平、促进企业组织结构的优化，进而提高企业的收益和竞争力。由于房地产企业资金量大、营业额高，因此进行科学合理的税务筹划就显得更为重要。

一、房地产企业税务筹划的意义

第一，有利于企业自身的发展：房地产企业的税负沉重，税务筹划作为科学避税的手段，可以减轻自身的税负，降低成本。

第二，有利于国家的宏观调控：为了实现宏观调控的目标，政府会出台不同的税收优惠政策。近年来，由于房价持续增高，政府也出台了一系列的调控政策，因此房地产企业进行税务筹划是对国家宏观调控政策的反应，通过房地产企业的税收筹划方案，政府可以观察到宏观调控的效果，大大提高了国家宏观调控的效率，有利于房地产行业健康有序的发展。

二、房地产企业税务税筹划具体方法

（一）税收优惠政策法

中央政府或者地方政府为了促进经济发展，在不同的经济环境和不同经济发展阶段都对纳税制定了相应的优惠政策，房地产企业应当密切关注政府部门所出台的法律法规及相关的优惠政策，合理使用税收优惠政策来达到税务筹划的目的，有利于企业实现利润最大化的目标。

（二）特殊行为和特殊地区选择法

国家出于对经济宏观调控的考虑，会对一些企业行为和具体地区出台优惠政策。比如国家为了清理三角债而出台的债务重组政策、为了鼓励企业之间优势互补而出台的对合并企业的优惠政策。如根据去年国家税务总局的公告，企业垫资参与土地的一级开发属于投资行为，如现在火热的新农村建设，这种业务不属于营业税应税业务。而特殊地区选择法就是寻找有税收优惠政策的地区作为企业的注册地，从而达到节税的目的。

（三）会计筹划法

利用会处理筹划法进行税务筹划就是充分利用会

计政策使得企业税负最小化的一种税务筹划方法。房地产企业可以通过会计处理使得当期的会计所得大于应纳税所得额，就可以实现纳税期限的递延，增加房地产企业的流动资金量，从而提高了企业收益，起到节税作用。比如根据我国有关条例规定，税收滞纳金、罚款等项目不可以在所得税前扣除的，因此房地产企业应尽量避免发生该类项目的支出，而应通过会计处理创造更多可以递延的项目，延长所得税的纳税期限。

三、房地产企业税务税筹划现存的问题

（一）没有认识到税收筹划的必要性

我国房地产企业的领导者和管理者通常将楼盘开发的规模和利润额视为企业竞争力的核心，而税务筹划并不能给企业带来巨大的利润，因此，管理层大多对房地产企业的税务筹划问题不感兴趣，意识不到房地产企业税务筹划的必要性，而领导者的态度直接影响到员工的态度，因此企业的财务人员对企业税务筹划也并不重视。

（二）税务筹划的思路不清晰

房地产企业的税务筹划是一个完整的体系，具有系统性的特点，不是单独某个环节或者某个节点的筹划，在制定筹划方案时应综合考虑企业现状，系统性的进行税务筹划，但就目前来看，我国许多房地产企业财务人员进行税务筹划时不能从整体出发，而是将整个系统筹划分割开来，只注重点上的筹划，大大降低了企业税务筹划的效果，税筹划思路不明确。

（三）税务筹划方法不成熟

房地产企业的税务筹划是一项对专业技能要求很强的工作，因此，税收筹划人员要通过接受系统的培训和进行不断的实践才能做好这项工作。目前来看，许多房地产企业的财务人员并不具备专业的技能，对企业税务筹划方法不够熟练，应该加强系统的学习，提高自身的业务素养。

四、房地产企业税务税筹划的建议

（一）优化税收筹划方案

税务筹划的目的就是为了减轻税收，因此，要结合房地产开发企业的自身情况对税收筹划进行分析。首先，要设定适合自身发展的筹划方案，在选择房地产企业选择税收筹划方案时，不但要考虑利润最大化的原则，还要考虑整个企业持续发展的长远目标，注重与企业的未来发展战略相结合，只有这样才能保证税务筹划目标的最终实现。其次，房地产企业要向当地税务机关进行咨询，政府每年都会出台不同的税收优惠政策，而税务机关有义务向纳税人进行解释。因此，企业税务筹划者在对政策存在疑问是，应当充分利用税务机构进行咨询，制定出最优的税收筹划方案。

（二）灵活调整税务筹划方案

税务筹划方案具有时效性的特点，而国家税务法规政策是不断变化的，因此房地产企业要时刻了解税收政策的变化，研究市场经济的走向，及时依据税收法规政策来变更筹划方案，根据最新政策适时调整方案，从而达到利润最大化的目标。另外，房地产企业还应当充分利用现代科技手段，通过互联网建立一套纳税筹划预警系统，以科学的方法来对筹划过程中存在的潜在风险进行监控，一旦发现问题及时调整筹划方案。

（三）加强税收筹划人员的培训

税务筹划是对专业技能要求很强的工作，方案的质量和结果取决于各个企业税务筹划人员的专业素质，税收筹划人员要通过接受系统的培训和进行不断的实践才能做好这项工作，因此房地产企业应当加强税收筹划人员的培训，提高其业务水平。首先，应加强财务人员会计专业知识的培训，熟悉我国的会计法、会计准则以及会计制度；其次应当加强财务人员对税法的学习，熟悉我国现行的税法条例，能够在现行税法的基础上通过会计方法进行税收筹划。

（四）完善企业会计核算制度

健全的会计核算制度是企业高效运行的前提，也是企业科学合理进行税务筹划的前提。企业要通过合法避税来降低税负依赖于税收筹划人员的专业素养，如果企业具有健全的会计核算制度，则有利于财务人员的工作效率的提高，因此，房地产企业建立健全会计核算制度至关重要。

参考文献：

[1]何泳仪.房地产税与房价的关系研究综述[J]. 中国外资，2013(02).

[2]张宏翔.商业类房地产企业税务筹划管理相关问题分析[J].财会通讯，2012(33).

房地产行政工作计划范文第7篇

关键词：房地产；调控政策体系；运行机制

一、 引言

为引导房地产行业健康发展，消除房地产行业快速发展对国民经济的负面影响，中央政府出台了一系列调控政策，由此构成了一个较为全面的房地产行业调控政策体系。这一政策体系运行的有效性关系到调控政策目标能够顺利实现，因此，对房地产行业调控政策体系运行规律进行剖析，有助于更为准确地判断房地产政策的执行效果，以便为房地产行业调控政策的有效制定和实施提供一定的决策参考。

二、 房地产行业调控政策体系的构成

房地产行业调控政策体系由行政政策、经济政策和引导政策三个部分所组成。

1. 行政政策。

（1）行政管理政策。行政管理是指行政组织和机构运用国家权力对社会公共事务进行管理的活动，主要包括常规性和非常规性两种政策。房地产行业常规性行政管理是指通过对房地产产权产籍的管理来参与调控，规范房地产市场交易秩序，保障房地产交易相关各方的合法权益。土地管理部门和房地产行政管理部门要认真审查企业资质、投资审批程序等，完善行政监管制度。房地产非常规性行政主要是指在某些特定时刻对房地产市场的价格、主体行为或发展环境进行直接干预，如限价政策就是对房地产价格要素的直接干预。

（2）总体规划。从严格意义上说，宏观管理部门所编制的行业总体发展规划并不属于行政政策，但由于这些规划往往体现了相关部门的发展意图，具有政策导向的作用，因此具有行政政策的效果。总体规划主要是通过中长期规划和年度计划两种方式参与房地产调控。政府根据房地产行业的特点、发展前景和重要性等特征制定房地产行业长期发展战略规划，中期规划是长期规划的子规划，属于阶段性规划。年度计划主要是政府根据上年的房地产行业发展情况和对本年度的预测制定年度信贷计划和年度建设用地计划，间接影响房地产开发的结构和规模。计划手段缺乏灵活性，需要配合其他手段共同使用。

（3）专项规划。专项规划主要是指地方政府制定的国土规划、区域规划、土地利用规划、城市发展规划等用以解决特定问题的专门性规划。这些规划的出台确定了城市健康发展的方向和总体框架，地方政府也会按照这些专项规划的要求，根据当地房地产市场的供求情况对房地产开发项目进行审批。因此，房地产行业的专项规划对于政府确定房地产市场相关要素供给量具有非常重要的作用，因此也是房地产行业调控政策体系中的重要组成部分。

2. 经济政策。

（1）财政政策。财政政策是政府通过税收和财政支出调节总需求。我国房地产行业现行税种主要包括土地增值税、耕地占用税、房产税、印花税、营业税、契税、企业所得税、城市维护建设税、城镇土地使用税和附加税。房地产税收政策通过调整房地产企业和住房消费者双方收益水平，影响企业供给和消费者需求的决策行为，调节房地产市场的供求关系，进而影响房价。房地产税收政策主要在开发阶段、持有阶段和流通转让三个阶段影响房价。在开发阶段，当税负增加时，房地产企业开发成本增加，房屋供给降低。反之，当税负减少时，房屋供给增多。在持有阶段，税收政策通过调整税负影响房地产收益，进而影响房地产需求。当税负增加时，房产收益率减少，抑制房地产投资热情，居民购房需求降低。在流通转让阶段，税收政策主要是调节税负抑制房地产投机活动，通过打击过度炒房和房地产投机活动影响房价。

（2）货币政策。货币政策是指政府或者中央银行利用利率政策、信贷政策和外汇政策等政策工具来影响经济活动的各项措施。货币政策通过控制货币发行量、控制房地产行业投资规模和控制房地产信贷总规模来影响房地产市场。

货币政策对房地产市场进行影响主要取决于房地产开发商和住房消费者对银行贷款的依赖程度。货币政策主要是通过利率、银行信贷两种渠道调节房地产市场。我国房地产企业50%以上的经营资金来源于银行信贷，大多数消费者的购房资金也主要来自于银行的住房抵押贷款，所以房地产企业和居民对银行贷款依赖程度比较高。当银行银根松弛、利率较低时，企业资金成本降低，房地产企业投资力度会加大，房地产供给会相对增加；另一方面，利率较低时也会刺激居民购房，房地产需求也会扩大。相反，当银根紧缩、利率较高时，企业资金成本提高、所获利润降低，房地产企业的投资就会相应减少；另一方面，居民会把资金存入银行，获得利息收入，并且利率高时购房会增加居民还贷压力，因此，利率提高会抑制居民购房欲望，房地产需求下降。因此，货币政策主要通过调整房地产市场供求关系影响房地产价格的。

（3）土地政策。土地政策主要包括如下三个方面的内容：

①控制土地供应数量。政府通过掌控土地一级市场和二级市场上土地增量和存量的供应权，将土地投入市场，以此控制房地产开发的规模和结构，即通过控制土地的总供给量参与调控。政府出让城市土地按方式可以分为划拨、协议、挂牌、招标和拍卖，其中招拍挂方式是地方政府土地出让的主要方式。

②确定土地价格。土地是房屋建设的基础，土地成本在房地产产品建设总成本中占有极大比重。从成本角度看，建筑材料费、人工费和机械费等费用上涨会短期造成住宅价格上升，但随着人们收入水平提高和其他生产要素供给增加，且材料费、人工费和机械费等费用不会超出社会物价涨幅太多，因此土地价格的持续增长才是住宅价格上涨的关键因素。同时，土地的价格也会在很大程度上影响到地方政府的财政收入。

③优化土地供给结构。政府运用土地政策调控房地产行业的途径已经从重点控制土地供应数量、土地价格渐渐地转到重点合理控制土地供给结构。目前，我国部分地区普通住宅需求旺盛，甚至达到供不应求的程度，但是别墅、高档商品房和写字楼的空置率却非常高。针对这一情况，国家已经出台政策要求优化房地产行业开发用地的供给结构，即在出让土地时对于土地的使用用途进行甄别，调整不同用途土地的供应比例，对于用以解决群众基本需求的土地开放项目予以鼓励，优先满足普通商品住宅的用地供应，限制别墅、高档商品房和写字楼的建设用地供给数量。

3. 引导政策。一般来说，房地产行业调控的引导政策主要包括信息引导、舆论引导以及对相关主体的行为引导三种。

（1）信息引导。信息对房地产市场主体的决策具有前导性作用。信息引导主要是通过公开房地产市场相关信息，如房地产成交价格，土地出让的数量、结构和价格、住房信息登记等。通过这些信息的公开，尽量缩小政府、企业和消费者三者之间信息不对称，从而对房地产市场进行调控。

（2）舆论引导。房地产行业调控中的舆论引导主要包括两个方面。政府通过媒体，传播房地产行业调控方向的相关信息，通过形成舆论压力，一方面影响房地产企业的经营活动，另一方面也引导房地产行业的需求者形成理性的住房消费观念。

（3）行为引导。政府通过对房地产市场主体（如房地产开发商、消费者、材料供应商和各级房地产主管部门等）的不规范行为进行警告、教育，使房地产市场能够健康、有序发展。

三、 房地产调控政策体系运行的影响因素

1. 宏观经济环境。政策是依托环境为载体运行的，政策不能脱离环境而单独作用，政策工具的执行效果在很大程度上取决于政策应用的具体环境。政策与环境之间相互作用、相互影响，分析房地产调控政策的有效性离不开我国的宏观经济环境和社会环境。由于我国经济发展速度较快但市场化程度较低，市场经济体制尚未完全健全，宏观经济环境与发达国家相比具有很多独特之处。宏观经济的运行环境和制度环境能够在很大程度上决定房地产调控政策体系运行的有效性。当调控政策不能适应宏观经济环境变化时，政策有效性就会大大降低。因此，在设计房地产行业调控政策时，应当对宏观经济环境予以考虑，以便降低由于外部环境的制约而对政策执行造成的影响。

2. 调控目标。调控目标是调控主体通过运用调控工具所要达到的效果。政府对房地产行业调控的目标是多重的，根本目标是满足人们的“居者有其屋”的住房愿望，并且在引导房地产业健康发展的同时也要促进经济的发展、维持社会稳定、保护生态环境。近年来我国房地产调控目标一直围绕这四项内容展开，但是对目标的优先排序和重视程度稍有不同。在多重调控目标的指引下，政府出台的房地产调控政策具有阶段性和目标多元化的特点。也就是说，在不同阶段，政府制定房地产调控政策目标不同、目标多元化程度也不同。

我国房地产行业调控的长期目标是实现“居者有其屋”，即房地产行业发展与国民经济发展相适应；短期目标则是维持房地产市场产品价格稳定、控制房地产泡沫。现实目标是促进房地产市场产品供求总量均衡和房地产市场产品结构平衡。由于调控目标所具有的的多元性，而不同目标的实现有需要不同的政策工具的支持，因此房地产行业调控政策体系在运行时就需要考虑多种目标以及所需要的政策工具。由于调控工具不同、政策自身内容各异，房地产调控政策实施的效果也不尽相同，因而就会对政策体系的有效运行产生影响。

3. 政策设计。房地产行业调控政策体系的运行，还要受到体系内政策的科学性与合理性以及不同政策之间协调程度的影响。

（1）政策设计的科学性与合理性。政府在制定房地产调控政策时，往往会对政策的科学性与合理性进行考虑，避免一项政策过度频繁、反复地使用，尤其是行政命令类型的政策工具。因为行政命令型政策工具虽然能快速、有效的达到政策预期效果，但是过度使用会带来市场失灵的风险。政策具有时效性和滞后性，从政策的制定、实施到发挥效用都需要一定的时间。如果各级政府在制定调控政策时没有注意到政策执行过程中的时滞性，就有可能影响到政策体系的运行效果。

（2）调控政策之间的协调程度。调控政策之间的协调主要是指不同政策之间是否存在冲突、执行过程中是否存在矛盾的地方。政府在制定调控政策时，需要考虑到政策工具之间的冲突性和摩擦性。当选用的政策工具之间的冲突性和牵制性，不仅会增加政策运行成本，也会削弱政策的实施效果。

政策的有效性与政策的科学性、合理性密切相关，与政策工具之间的协调性紧密相连，实行科学的、合理的、灵活的调控政策有助于提高政策有效性。政府部门应该制定科学、合理并兼备规则和灵活性的调控政策，以解决政策可信性和滞后性问题。

4. 地方政府的政策执行程度。在制定和实施房地产调控政策过程中，中央政府和地方政府分别扮演不同角色。中央政府制定统一的房地产调控政策，对全国范围内的房地产市场进行整治、规划。地方政府主要是执行中央政府制定的各项房地产调控政策，并负责本地区房地产市场的调控。地方政府是调控政策的执行者，在房地产调控中发挥着重要作用。地方政府执行房地产调控政策的力度和态度，直接影响政策实施的有效性。当地方政府采取积极的态度、高度执行政策与采取回避、不积极的态度、消极的执行调控政策时，会取得明显不同的效果。另外，由于中央政府出台的许多房地产调控政策是应急性质的，具有一定的时效性，需要地方政府及时、有效的落实这些政策，过度拖延的话会致使调控政策丧失效力，影响调控政策的运行效率和有效性。地方政府作为本行政区域内经济和城乡事业的管理者，如果其态度不正确，会严重影响房地产行业调控政策的效果甚至产生干扰作用。

四、 房地产调控政策实施路径

1. 行政手段实施路径。在我国房地产需求市场上主要把消费者的住房需求分为投资需求和刚性需求。投资需求的消费者所购买的房屋不是用来自住，而是炒房投资的一种方式。刚性需求的消费者购房是用来自住的。我国政府在运用行政手段时经常以行政权力为依靠，通过限制房产价格影响，影响房地产开发商的房屋供给量和购房者的房屋需求量，然后通过房地产市场的供求关系调节房地产开发商的开发行为和消费者的购房行为，进而达到调控房地产市场的目的。

限制房价政策出台后，开发商和购房者会根据确定的房产价格进行决策。限价政策虽然打击了房地产开发企投资的积极性，进而减少房地产行业的供给，但由于刚性需求的存在和投资需求的旺盛，限价政策反而进一步放大房地产市场的供需缺口。对于投机购房者，由于房屋价格的确定，购房后并将其转卖所获得的利润就会减少许多，因此，投机购房者的购房需求会大量减少，而自住购房者的购房需求会相对增加。

2. 经济政策实施路径。政府在房地产行业调控中所使用的税收、货币以及土地政策，都属于诱导性政策工具。诱导性工具的特点在于它是通过利益引导消费者使其行为达到政策目标，而不是通过强制性的规定或者限制消费者的行为。经济政策直接影响房地产开发商和购房者，影响他们的心理活动。当经济政策出台时，房地产商和购房者都会根据已掌握的信息、经济政策、和相互的心理活动进行综合判断，通过综合判断形成对未来房地产形势的预测，进而影响他们的行为决策。根据预测结果，开发商拟定投资计划、调整投资结构，购房者实施购房计划。开发商的投资倾向和购房者的购房意愿，形成了由房地产市场上的供给和需求共同决定的供求关系。而这种供求关系是影响房地产行业发展的重要因素，房价随着供求关系上下波动（如图3）。

参考文献：

1. 郑云峰，李建建.近十年我国房地产宏观调控政策的回顾与思考.经济纵横，2013，（10）：86-89.

2. 尹虹潘.不同房地产调控政策在城市层面的运行机制――基于城市房价空间分布曲线的理论分析.经济学家，2012，（12）：67-73.

3. 梁荣.我国房地产宏观调控探讨.内蒙古财经学院学报，2006，（2）：17-21.

4. 杨恒.我国房地产调控有效性分析.宏观经济研究，2014，（3）：64-72.

5. 赵树强.政府调控措施对北京房地产开发影响研究.天津大学学位论文，2007.

6. 蔡继明，韩建方.我国房地产市场调控走出困局的途径.经济纵横，2011，（8）：27-30，13.

基金项目：吉林省软科学研究项目“吉林省中心城市房地产行业调控政策研究”（项目号：20100644）。

房地产行政工作计划范文第8篇

一、房地产企业所得税特点及税收筹划作用分析

所得税是房地产企业税负的重要内容之一，就是对房地产企业取得收入征收的税种，房地产企业的所得税主要是依据我国的企业所得税法以及房地产开发经营业务企业所得税处理办法作为税收的法律依据。根据相关的数据统计资料表明，目前企业所得税已经成为我国仅次于增值税的第二大税种，而房地产企业则是我国所得税的重要纳税主体，所得税也已经成为房地产企业生产经营中的重要税种。

（一）房地产企业所得税的特点

1、不存在税负转嫁问题

企业所得税就是对纳税主体所得收入征收的税种，因此对于所得税而言，纳税与负税主体，不会出现税负转嫁的问题。

2、所得税是以净所得作为征税依据

企业所得税的应缴税额就是应纳税所得额与适用税率乘积，并扣除减免及抵免税额，因此，所得税充分体现了按能负担。

3、所得税的弹性较高

企业的所得税与房地产企业的实际收入所得有着直接的联系，所得额较高对应的税基与税率就高，反之则会降低，因此与纳税主体的经营情况有着直接关系。

4、税额较大

房地产行业属于资金密集型的行业，房地产开发企业的投资时间长，资金量大，因此税基也相对较大，所得税的税金数额相比其他企业更高。

（二）房地产企业开展所得税税收筹划的必要性

1、降低房地产企业的税负

房地产企业项目开发资金流量大，涉税种类多，税金数额较高，开展所得税的税负筹划，主要是通过合理的筹划，有效地减少税负支出，因而节税效果明显。

2、有助于防范房地产企业的税务风险。房地产企业的所得税的税务筹划是以法律法规作为框架和准绳，通过所得税的税务筹划，可以及时发现企业税务管理中的风险漏洞，避免由于纳税风险造成房地产企业的损失。

3、可以促进企业财务管理水平的提高

税务筹划是一项法律法规与政策性很强的专业工作，强化纳税筹划管理，可以促使企业的财务管理人员提高自身的政策、理论、实务技能水平，对于提高房地产企业的财务管理水平具有较好的推动作用。

二、房地产企业所得税税务筹划的原则

（一）合法合规性的原则

对于房地产企业的所得税筹划，应该严格基于国家税法以及相关税收政策执行，违反税法、偷税漏税等行为不仅会造成房地产企业出现税务风险，而且对于房地产企业的声誉以及项目开发建设的实施都会造成严重的不良影响。

（二）实效性的原则

国家或者是不同的省市对于房地产行业的政策导向都是不断的调整的，而房地产企业的所得税税务筹划又具有明显的针对性，因此在所得税的税务筹划上应当注重实效性，准确地把握好各项税收政策时机。

（三）统筹均衡的原则

对于房地产企业的所得税税收筹划，应该将其置于房地产企业的整体税负中统筹考虑，不能由于所得税税务筹划方案造成其他环节税负或者是整体税负的提高，应该遵循综合均衡的原则。

三、房地产企业所得税税收筹划的具体措施

（一）合理的运用各种所得税税收筹划技术

在房地产企业的所得税的税收筹划上，应该全面的利用各种税收筹划技术，具体运作上可以采取以下几项技术措施：

1、纳税时间的筹划

对纳税时间进行筹划主要是利用好货币的时间价值，因此房地产开发企业应该尽可能的合法延迟纳税。纳税时间主要是基于房地产企业经营业务完工，即房地产产品投入使用、竣工证明已在房地产管理部门备案、取得初始产权证明，房地产开发企业应该合理的把握这些完工条件，适当延后完工时间。

2、合理利用各种扣除项目

有效的增加成本扣除，可以降低企业的所得税纳税基数。房地产开发企业可以通过加速固定资产折旧来减少税基，同时在我国税法中规定，对于一些关于职工保障及福利项目可以作为扣除，因此房地产企业可以合理的调整企业职工的福利支出，既可以起到激励职工的效果，而且还可以增加扣除成本。

3、准确的运用各种优惠条件

不同地区在房地产行业税收政策上都有着不同的优惠条件，房地产开发企业应该结合项目区域的实际政策情况，合理的利用好各种税收优惠政策，提高减税效果。

（二）针对重点环节开展房地产企业所得税的税务筹划

1、科学的选择房地产开发企业的会计政策

房地产企业的所得税应税利润主要是以会计利润作为计算依据，也就是对差异科目调整计算。因此，在房地产企业的所得税的税务筹划上，应该全面分析不同会计政策、会计核算对于税负的影响，选择最有利于降低税负的会计政策。

2、以固定资产的筹划为突破

房地产企业经营业务就是以不动产为主要内容，因此在税务筹划上应该把固定资产筹划作为重点。综合考虑房地产企业的预计净残值以及折旧年限，适当的采取加速折旧的处理方法，增加前期成本，降低利润，这对于后期资本的加速回收也非常有利。

3、根据收入和资金的不同针对性的制定筹划方案

在收入阶段，房地产企业就应该将收入划分为征税收入、不征税收入、免税收入，应该区别管理，同时尽可能的将征税收入时间后延。同时，在资金的管理上，重点对于闲散资金可以作为国债或者是其他权益性的投资，把闲散资金作为免税收入，而且权益性投资所得收益不必缴纳所得税，有助于降低税负。

（三）分阶段做好房地产企业的所得税税收筹划

对于房地产开发企业而言，所得税筹划的关键就在于项目开发建设管理过程中，因此所得税的筹划也应该根据项目开发不同阶段制定筹划方案。

1、项目开发准备阶段

重点是全面的组织财务管理人员掌握项目开发建设所在地的税收政策以及税收优惠，确定纳税申报地。同时，对项目分支机构组织形式根据税收政策的不同进行把握。

2、项目开发阶段

重点是合理的选择项目开发建设的筹资方式，以及确定好开发项目的竣工时间以及销售时间，确定好最佳的时间节点。

3、项目销售阶段

在销售方面的税收筹划管理上，房地产企业可以采取将销售部门从企业内部分立，以销售公司的方式，实现企业广告、宣传等费用的摊销，降低纳税基数以及税率等级。

房地产行政工作计划范文第9篇

【关键词】 房地产企业； 税收筹划； 税负

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）26-0092-03

房地产企业在经营过程中，其业务涉及物业、基建、建材、商业、广告等多方面，涉税种类的多样化使得房地产企业必须精心进行税收筹划，否则将面临较大的税务风险。2002年，我国开始将房地产企业的税务稽查作为税务工作的重点之一，使得房地产企业在快速发展的同时，也面临着日益复杂的税收环境。最近几年，我国政府更是加强了对房地产市场的调控。2013年3月，新国五条出台，提出在二手房交易过程中，对个人所得部分征收20%的税收，这对房地产企业的经营亦会产生一定的影响，对房地产企业的税收筹划工作提出了更高的要求。

一、房地产企业税收筹划的理论基础

房地产企业税收筹划的理论来源于税收筹划的基本理论。从税收筹划的含义入手，探讨当前房地产企业税收筹划的影响因素，有助于正确把握当前房地产企业税收筹划的现状和存在的问题，为本研究提供理论支撑。

（一）税收筹划的含义

税收筹划并不是一个产生于本土的词汇，最早提出税收筹划概念的学者是英国的汤姆林爵士。他指出，纳税人不仅仅有履行纳税的义务，在纳税的过程中，还应享有一定的权利，在不违反税法规定之前提下，纳税人有权利通过合理安排，达到减轻税负的目的，而政府对此没有权力强迫任何一个纳税人多纳税。虽然汤姆林爵士并没有对税收筹划的概念进行明确的界定，但此观点的提出为税收筹划概念的界定打下了坚实的基础。随后不久，荷兰财政文献研究局（IBFD）就对税收筹划进行了界定，认为税收筹划就是纳税人为了实现缴纳最低限额税款的目标，对经营活动进行合理安排的过程。随着研究的进一步深入，国外学者对税收筹划概念的界定越来越准确，美国学者W.B.梅格斯在其专著《会计学》中，认为税收筹划就是企业为了降低税负，在不违反税法基本规定的前提之下，对各项涉税活动进行精心安排，使得纳税时间延迟或少缴税。

就国内而言，当前对税收筹划并没有一个统一的结论，著名税收研究学者盖地教授在其专著《税务会计与纳税筹划》中指出，税收筹划就是在遵守我国基本税收法律与政策的前提之下，市场经济主体通过对企业设立、重组、投资方式、经营方向以及管理理念进行事先筹划，以达到减轻税负、增加收益之目的。综合而言，从国内外学者对税收筹划概念的研究来看，都认为税收筹划是一种合法的涉税活动，与偷税、漏税等涉税违法活动相比，具有较大的区别。一方面，税收筹划遵守了相关的税收法律与政策，是一种合法、合理的行为，而偷税、漏税却是法律所禁止的行为，是故意欺骗征税主体的违法行为；另一方面，税收筹划是一种事前行为，发生在纳税义务产生之前，而偷税、漏税却是事后行为，发生在纳税义务产生之后。

（二）房地产企业税收筹划的影响因素

当前影响房地产企业进行税收筹划的因素主要来自两个方面，即新企业所得税法和新会计准则的实施，正是在不同的税法环境和会计环境之下，使得我国房地产企业在进行税收筹划之时，必须注意外部环境的变化。

1.新企业所得税法对房地产企业税收筹划的影响

2008年1月1日，我国开始实施新的企业所得税法，新企业所得税法与原有的企业所得税法相比，主要突出了两大方面的变化：第一，税前扣除项目增多；第二，取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化，使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案，必须重新进行税收项目的选择与安排。房地产企业如何在收入相同的情形下，尽量增加税前扣除项目的金额，以最大限度地减少计税基础，是房地产企业在新企业所得税法下税收筹划的重点内容。

2.新企业会计准则对房地产企业税收筹划的影响

（1）《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有的存货发出计价的后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法转变。此种计价方法的转变，将对房地产企业的毛利造成一定程度的波动。不仅如此，在我国当前通货膨胀的市场背景之下，原有的后进先出方法可以减免或抵扣一定的税收，而改变此种计价方法之后，如果房地产企业没有采取正确的应对方法，必然会使其税负增加。由于房地产企业与其他行业的企业相比具有建设周期长的特点，一旦取消或限制存货后进先出的计价方法，将直接影响房地产企业的当期损益，进而对房地产企业税金和利润空间产生影响。

（2）《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新会计准则增加的一项规定，单从字面上看，该条准则似乎是专门针对房地产企业而出台的会计规范，事实上并非如此，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。因此，它并非专门针对房地产企业而制定的规范，但此条准则对我国房地产企业的影响却较为显著。该规定的出台有助于企业对房地产企业所持有的房地产进行科学而合理的分类。此条准则还引入了公允价值的计量模式，对投资性房地产的计量、确认都作出了明确的说明。从实际效果来看，如果房地产企业不能正确运用此项规定，将使房地产企业的税负增加。

二、房地产企业税收筹划存在的问题

作为当前国民经济的支柱产业，我国房地产业取得了较大的发展，房地产企业也在这个过程中获得了较多的利润。因房地产企业无论在收入还是支出方面，所涉及的金额都较为巨大，加之其涉及的税收项目种类繁多，很多房地产企业往往意图通过偷税或漏税的方式来达到节税之目的，使得税收筹划存在诸多方面的问题。

（一）税收筹划意识薄弱

虽然我国税法明确规定纳税人有依法纳税的义务，但房地产企业大多是大型企业，在涉税过程中纳税金额较大，这使得有些房地产企业往往存在偷税或漏税的思想，认为进行税收筹划并不能给企业减轻多少税负，而偷税或漏税却能够给企业带来较大的节税空间。为此，有些房地产企业设置两套账本，做假账。对外一套账本，专门应对税务机关的检查；对企业内部又是一套账本，以记录企业的真实经营状况。税收筹划意识的薄弱将给房地产企业带来严重的税收风险，一旦被税务机关查处，不仅仅需要补缴税款，还面临高额的罚款，更为重要的是，这将直接影响房地产企业的信誉，对于房地产企业未来的发展也会产生重大影响。

（二）进行税收筹划的组织机构不健全

税收筹划组织机构的不健全也是影响房地产企业税收筹划的重要因素，分析当前的房地产企业组织内部建设，可以发现极少有房地产企业会专门设置税务部门，以负责整个企业的税收筹划工作。一般而言，房地产企业的税收筹划工作都是交由财务部门负责。税收筹划工作的专业性程度不会低于财务工作，此项工作不仅仅要以企业财务管理为基础，还需要相关的人员对税收法律和政策有一个全面的了解。特别是在我国税收法律和政策繁多的背景之下，不同区域的涉税项目计算有较大差别，这无疑对税收筹划工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠财务人员的专业知识来解决税收筹划问题，显然难以达到实际的目标，需要设立企业税务部门，专门开展税收筹划工作。

（三）税收筹划内部管理缺乏

房地产企业业务的多样化决定了房地产企业税收筹划工作的复杂性与系统性，这就要求房地产企业内部要形成良好的内部管理体系，特别是各部门之间，要有畅通的信息共享机制，才能保证税收筹划工作的正常开展。然而，当前房地产企业有些部门之间的内部合作脱节，比如公司销售部在与客户签订商品房销售合同之时，由于销售人员缺乏必要的税收政策，没有依据我国税法的相关规定进行操作，使得财务部门在核算时，往往出现较多的问题，进而影响到税收筹划工作；比如我国税法针对打折销售和买房送装修两种销售方式规定的计税方式有所不同，其中打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房子送装修是依据购房款加上装修款的合计金额计税。因此，只有在房地产企业内部加强管理，使得税收筹划人员全面掌握企业各个环节的经营情况，才能在税收筹划过程中作出正确的方案选择。

三、解决房地产企业税收筹划问题的对策

在国家越来越重视房地产调控的背景之下，国家对房地产企业的税收管理将越来越严格，房地产企业面临的涉税环境也越来越复杂。由此，房地产企业必须正视当前税收筹划存在的问题，有针对性地采取措施，进行合理的税收筹划。笔者认为，房地产企业应着重从以下三个方面解决当前税收筹划工作中存在的问题。

（一）树立正确的税收筹划理念

随着我国市场经济的进一步发展，我国税收法律制度体系也会越来越完善，如果房地产企业还是想通过偷税或漏税等违法手段来达到节税的目的，显然难以实现。因此，房地产企业需要树立正确的税收筹划理念。建议国家通过电视、网络等媒介加强对税收筹划的宣传力度，展示税收筹划成功的案例，使广大房地产企业对于税收筹划与漏税、偷税的区别有一个正确的认识，以营造良好的税收筹划氛围，让房地产企业树立正确的税收筹划理念，将其纳入日常的财务管理过程之中，通过合法的方式维护自身权利。

（二）设立专门的税收筹划组织，强化税收筹划管理

针对当前房地产企业税收筹划组织缺失的现状，建立专门的税收筹划组织进行税收筹划尤为必要。因此，房地产企业应将税收筹划组织作为一个单设的机构，专门负责企业的税收筹划工作。建议房地产企业在风险管理部下面专设税收筹划部门，设置主管或经理一名，负责领导企业的税收筹划工作，制定各项总的税收筹划方案或措施。在主管或经理下面配置3―5名税收筹划专员，负责企业具体税收筹划事项的执行。

在建立了专门的税收筹划组织之后，就需要充分发挥税收筹划部门的作用，这需要强化企业内部管理。一方面，要建立各部门之间的信息共享机制，使得税收筹划部门能够准确掌握房地产企业各个环节的经营信息，进而设计出科学、合理的税收筹划方案；另一方面，还必须提高税收筹划工作者在房地产公司的地位，给予其良好的职业晋升通道，为其参与公司战略管理营造良好的外部环境。

（三）加强税收法律和政策研究

为了适应社会转型和经济发展的需要，我国会及时调整相应的税收法律和政策。从这个层面上讲，税收法律和政策将呈现出动态变化的特点，特别是在国家对房地产市场调控和监管日益严格的背景之下，与房地产相关的税收法律和政策变动很大。因此，房地产企业只有加强对相关税收法律和政策的研究，及时系统地了解税收法律和政策的变化，才能在设计税收筹划方案时不断更新筹划内容，采取措施分散税收筹划风险。建议房地产企业在设置税收筹划专员的同时，设置税收研究专员，以加强房地产企业对税收法律和政策的研究。

四、结语

税收筹划关系着房地产企业的直接经济利益，通过合理的税收筹划，不仅可以减轻房地产企业的税负，还可以促使房地产企业进行合法经营。但房地产企业税收筹划工作是一项系统的工程，需要房地产企业提高重视，真正将税收筹划工作纳入企业的日常管理，才能使我国房地产企业走上健康、可持续发展之路。

【参考文献】

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[5] 李刚.浅析房地产企业税收筹划的误区[J].现代经济信息，2013（14）：174-175.

房地产行政工作计划范文第10篇

一、职责调整

（一）将污水处理、中水回用行业管理职责划出，交由水务局管理。

（二）将园林绿化管理工作划出，交由县市容园林局负责。

（三）划入职能：将原经贸局承担的散装水泥、室内装饰行业管理职能划入县规划建设和住房保障局。

二、主要职责

（一）贯彻执行有关规划建设的方针、政策、法律、法规，负责起草有关规划建设的地方性规定；负责编制城乡建设中长期计划，并组织实施。

（二）编制全县城乡总体规划分区规划，城市控制性详规，修建性详规和土地利用的总体规划。参与重大建设项目选址定点，实施方案的审定。组织审定工程建设项目的初设计。

（三）负责全县规划区建设项目管理。核发选址意见书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，工程验收合格证。

（四）负责全县规划设计、勘测工作。负责县域内地图和专题地图的报批监制，管理勘察测绘成果。负责县城地下空间和地下资源的开发利用，光波通信走廊控制、道路管线、地下人防工程等基础设施的规划管理。

（五）会同有关部门做好城市街景设计、门面装修、城市广场、雕塑及建筑物的规划管理。负责规划档案管理；负责对全县规划实施监督检查及违规查处工作。

（六）负责城市建设投资融资工作；负责统一征收城建费用；编制城建年度投资计划，批准后的组织实施，城建项目的预决算审核工作；负责城建投资形成的基础设施国有资产的产权管理。

（七）负责全县房地产开发建设工作，编制房地产开发中长期规划和年度计划；负责房地产开发项目的立项和房地产企业的资质管理；负责房屋产权产籍及公房管理工作。

（八）负责全县工程勘察设计咨询业管理、培育，规范勘察设计市场，管理从业资质和执业资格；负责勘察设计市场准入和招投标管理。

（九）负责建筑业管理，负责建筑安装装饰行业管理，负责建筑业市场准入；负责工程建设报建工程招投标以及建设标准定额的监理工作；负责工程质量和施工安全监督。

（十）负责制定城乡建设科技发展规划、计划；负责建设科技项目的合作引进、负责全县对外工程承包、建筑劳务合作；管理城市建设档案；指导管理全县村镇建设工作。

（十一）负责全县建筑业务劳保统筹金的收缴管理和天然气管理工作；负责建筑设计工作；负责全县的住房保障工作。

（十二）承办县政府交办的其它工作。

三、内设机构

根据上述职责，县规划建设和住房保障局设4个职能科室。

（一）办公室

负责机关党务政务工作;负责会议组织和决定事项的督办工作,负责本局文秘、档案、计生、、安全保卫、财产管理；负责本系统人事、劳资、离退休管理、提议案办理、年度目标责任制的考核工作；专业技术职称考评工作；精神文明建设、党风廉政建设工作。

（二）规划科

负责组织全县城镇总体规划，分区规划、详细规划；负责重大工程项目的选址调研报批工作，负责规划单位的资质管理工作。起草报批有关城市规划勘察测绘的法规政策；负责对规划区域内建设项目的规划监察；负责行政复议，参与规划的执法和违法查处。负责规划区内建设用地的选址管理工作、发证工作。负责建设工程的管理，负责城市地下空间开发规划管理和人防工程规划管理；负责全县勘察测绘工作的管理。负责全县市政规划管理，为市政建设项目放线、验线，为建设单位提供给水、雨水、污水、电力、通信等各种管网的敷设位置，对各专业设计图纸的审核。负责全县村镇规划管理。按分工做好城市规划有关监察工作。

（三）建设科

负责制定城乡建设发展的中长期计划，年度城建资金投资计划；负责建项的预决算审核，负责城建投融资，城建国有资产管理、统计工作。负责城市重大建设项目的设计方案审查，指导全县村镇建设工作。负责全县工程勘察设计咨询业的行业管理，研究制定发展规划和行业政策，管理从业资质、执业资格和工程设计合同；负责准入管理和建设工程勘察设计的招投标管理；负责制定工业与民用建筑的抗震设计规范。负责建筑行业的管理，负责工程建设施工许可、监理、竣工验收，指导工程施工招、投标，工程造价、质量和安全监督。负责建筑施工企业、监理企业资质的管理，负责建筑业及工程建设统计工作。负责房地产开发管理工作。组织重点市政公用工程建设项目的实施，负责全县城乡道路、桥涵、排水、广场路灯、污水处理、供热供气等市政设施的计划组织实施，维护管理工作。

(四)房改科

负责制定住房保障的相关政策；对廉租住房家庭申请进行受理、登记，对廉租住房户进行入户核实、定期复查、审核、公示、补贴发放及廉租房出租工作；负责廉租住房家庭档案管理工作；负责全县经济适用房建设和管理工作。

机关党的机构按照规定设置。

纪检、监察机构按照有关规定设置。

四、人员编制

县规划建设和住房保障局行政编制15名，其中：局长1名，副局长2名。

五、其他事项

违法建筑查处方面的职责分工。经规划建设和住房保障局批准但未按照规划规定修建的违法建筑，由规划建设和住房保障局牵头负责查处，城管执法局等部门配合；未经规划建设和住房保障局批准擅自修建临街建筑物、构筑物等，由城管执法局负责查处。

房地产行政工作计划范文第11篇

《国务院办公厅关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南省积压房地产试点方案的通知》（国办发〔1999〕62号）已翻印发给你们。经省政府同意，现结合我省实际，提出以下意见，望一并贯彻执行。

一、认真做好停建商品房工程和闲置土地的处置工作

（一）依法处理闲置土地。凡已办理建设用地审批手续，超过出让合同约定的动工开发日期满1年以上未动工建设的，应当按规定缴纳土地闲置费。未经原批准机关同意或超过出让合同约定的开发期限满2年未使用或动工开发的，经原批准机关批准，可以无偿收回土地使用权。开发准备就序且资金落实，已基本具备开工建设条件并明确开发建设期限的停建项目用地，经批准可按以下情况分别处理：已经缴纳全部出让金的，可酌情一次性延长开工建设期限，最长为1年，继续征收土地闲置费；部分缴纳土地出让金的，按交纳的金额重新核定土地使用面积或另外调剂安排，并按核定面积一次性延长开工建设期限，最长为1年，继续收取土地闲置费，多余部分无偿收回土地使用权。

（二）计划和建设主管部门在审批新项目时，如申请项目与停建项目在建设规模、用途等方面基本相近，应努力实施转换，由立项单位以收购、受让等方式接收停建工程，用新建项目资金启动停建工程。

（三）对已经资不抵债的房地产开发企业依法申请破产清偿，其停建项目依法拍卖转让，其中对原划拨方式取得的土地使用权，其拍卖所得应在缴纳土地出让金后清偿企业债务。

（四）对房地产开发企业闲置土地或停建工程2年以上的，未处置前不再审批新的房地产开发项目。

（五）加大政策扶持力度。

1.以停建工程的土地使用权及地上未完建筑物作价，与其他有资质的开发企业合作联建，或停建工程以转换、拍卖、转让、法院裁判等方式（包括清偿银行等债务）处置的，由有关部门依法办理土地使用权及地上未完建筑物权属变更手续。

2.对启动停建工程的建设单位给予减免一定数量行政事业性收费等优惠。减免的具体办法由各地人民政府制定。

3.允许停建项目在不违反控制性详细规划的前提下，调整原规划设计，或修改建筑设计，改变使用性质，使工程启动后能适应市场需求。

4.对手续不完备的停建工程，政府有关部门在工程合作、转让、拍卖等处理过程中，要采取联合办公、现场办公等形式，加快处理进度。

二、切实做好空置商品房的消化处置工作

（一）对房地产开发项目实行总量控制。各级人民政府要根据当地住房市场消费需求，适度控制房地产开发总量。年度房地产开发项目计划由建设部门负责编制，报计划部门审批后纳入年度固定资产投资计划，由建设主管部门组织实施。在实施过程中，坚持以项目带开发的方针，实行项目开发与市场需求、城市规划、建设用地、项目招标投标四结合，防止土地闲置和商品房积压。

今明两年，凡商品房积压量大的城市，要严格控制新开工各类商品房项目，除适量经济适用房建设、旧城改造项目外，原则上不再审批其他商品房建设项目。严格控制拆迁项目，凡拆迁补偿和安置资金没有足额到位，开发主管部门不予立项；拆迁补偿安置资金未经拆迁主管部门监管，不发拆迁许可证；拆迁安置房未落实，不得实施动迁。

（二）鼓励以房换地。房地产开发企业可以参与危陋简房改造，通过以房换地，将空置商品房转化为拆迁安置用房。以房换地后腾出的地块，进行房地产开发经营时，视拆迁安置费用情况，减免部分行政事业性收费。腾出的地块可以转让，在转让手续费上给予优惠。同时，受让人仍享受该地块出让金和配套费的优惠政策。也可以在不违背城市规划的前提下，根据市场行情在3年内缓建商品房并建设临时绿地、临时市场或临时停车场，经营收益归开发企业。

（三）各级人民政府可定量限价收购一批住宅房屋，通过完善配套、综合整治、环境绿化等措施，转化为经济适用住房或廉租房。

（四）各商业银行要对房地产贷款进行全面清理，制定相应的贷款回收计划，通过追索债务，促使开发企业让利降价出售空置商品房。对限价销售空置商品住宅还贷的国有或国有控股房地产开发企业，银行可减免其逾期贷款罚息。

（五）加大银行信贷对个人住房消费和投资的支持力度。各商业银行要进一步扩大按揭贷款购房业务，支持企业和个人运用按揭方式，购买和消化空置商品房；积极组建和发展担保公司，推行多种担保形式，防范金融风险；增加贷款种类，简化贷款手续，鼓励和吸引个人抵押贷款购房；发挥住房公积金和住房补贴的作用，发展政策性贷款和商业性贷款相结合的组合贷款业务，积极支持个人以抵押贷款形式购买空置房。

（六）对空置商品住宅销售环节的税费给予优惠。1998年6月30日以前建成的空置商品住宅，销售时免征营业税、契税，免税优惠时间限于2000年12月31日前。对比照经济适用住房的价格实行限价销售的空置商品住宅，免收销售环节所涉及的各种行政事业性收费，免费优惠时间限于2000年12月31日前。

三、全面清查，加快积压房地产处置步伐

各地、各部门要对停建工程、空闲土地和空置商品房进行全面清查，由建设项目法人和投资主体在规定时间进行申报登记。申报内容包括项目地址、规划用途、占地面积、工程进度、资金来源、已投资额、停建空置原因、处置方式期限等情况。未申报的由政府有关部门依法代管。处置空置商品房的重点是1998年6月30日前已竣工验收的空置商品住宅。要落实责任单位和责任主管部门，实行目标责任制。无主管部门企业的项目由城市人民政府集中处理。2000年底前，大城市要把积压房地产数量压缩50％以上，中小城市压缩70％以上。

四、加强领导，确保处置积压房地产工作顺利进行

房地产行政工作计划范文第12篇

一、工作重点

（一）切实调整住房供应结构

1、开展住房调查和制定实施住房建设规划落实情况。本市住房调查情况；住房建设规划的编制和公布、备案情况；今明两年普通商品住房、经济适用住房、廉租住房建设目标、规模、项目布局、进度安排的落实及公布情况。

2、新建住房结构比例落实情况。贯彻落实〔20*〕37号文件及建设部等部门《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房〔20*〕165号）落实情况；20*年6月1日起，新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重落实情况；20*年6月1日后，已审批但未取得施工许可证的商品住房项目清理和套型结构调整情况。

（二）税收、信贷、土地政策落实情况

1、税收政策落实情况。《关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税〔20*〕75号）落实情况；自20*年6月1日起，调整房地产营业税有关政策的落实情况；严格税收征管，防止漏征和随意减免的落实情况。

2、信贷政策落实情况。《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》（银发〔20*〕184号）以及《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发〔20*〕54号）落实情况；对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款的落实情况；对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行从严控制展期贷款或滚动授信的落实情况；对空置3年以上商品房，商业银行不得接受其作为贷款抵押物的落实情况；自20*年6月1日起，个人住房贷款首付比例有关规定的落实情况。

3、土地政策落实情况。贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔20*〕3号）、《*省人民政府关于切实推进节约集约利用土地的若干意见》（浙政发〔20*〕3号）文件精神情况；房地产用地出让计划、出让过程、出让结果、利用状况以及土地出让收入的全过程信息公开落实情况；上一年房地产用地供应计划的实施情况和当年度房地产用地供应计划的编制情况，廉租用房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地保障情况；房地产用地出让宗地规模，开竣工时间约定情况，土地使用权出让合同中住房套型结构比例具体设置情况，严格控制低密度大套型住宅用地投放，中低价位、中小套型等紧凑型住房（含廉租房、经济适用房）用地供应量不低于城镇住宅用地供应总量的70%的落实情况；建立建设项目用地开发利用全过程的跟踪检查制度，实施以土地使用合同或划拔决定书履行情况为主要内容的项目用地复核验收制度情况；闲置土地清理和处理情况，对房地产项目用地达到法定闲置标准的，征缴增值地价，以及依法收取土地闲置费，收回土地使用权情况。各县（市）政府对土地供应情况是否能做到有序供给，满足当地居民的需求，维护房地产业稳定健康发展。

（三）合理控制城市房屋拆迁规模情况

《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（〔20*〕46号）的贯彻落实情况；20*、20*年房屋拆迁规模控制情况；20*年拆迁计划制定情况；拆迁安置和拆迁补偿政策落实情况；拆迁矛盾、纠纷排查和处理情况。

（四）解决城市低收入家庭的住房困难情况

1、城镇廉租住房制度落实情况。合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模的落实情况；城市人民政府将土地出让净收益或土地出让金总额按规定用于廉租住房建设的落实情况；财政加大对廉租住房建设支持力度的情况；以及其他专项用于廉租住房建设资金的落实情况；20*年廉租住房开工建设计划及实施情况；20*-2012年扩大城镇廉租住房制度覆盖面计划情况。

2、规范发展经济适用住房落实情况。严格执行经济适用住房管理的各项政策，解决建设和销售中存在问题，真正解决低收入家庭住房需要的落实情况；对已审批的集资合作建房项目重新审查，已查出的违规建设行为处理情况；停止党政机关集资合作建房的情况；《关于制止部分单位违规集资合作建房的通知》（建住房〔20*〕196号）落实情况。

3、积极发展二级市场和租赁市场情况。引导居民通过找购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应的落实情况。

4、旧小区综合整治情况。对成片集中主体结构质量完好的旧住宅区，以改善城市低收入家庭居住条件和保护历史文化名城养护、完善配套设施、居民参与的原则，积极进行以房屋维修养护、完善配套设施、绿化美化环境、提高节能性能为内容的住宅区综合改造工作落实情况。

5、多渠道改善农民工居住条件。用工单位切实承担起改善农民工居住条件的责任，向农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所情况；农民工集中的开发区（工业园区），集中建设集体宿舍向农民工出租情况；“城中村”改造时，在符合城市规划和土地利用规划的前提下，引导当地集体经济组织，投资建设向农民工出租的集体宿舍情况等。

（五）完善房地产统计和信息披露制度方面

1、建立健全市场信息系统和信息制度落实情况。城市人民政府对住房状况调查工作的开展及成果应用情况；房地产市场信息系统和信息制度的开展及成果应用情况；完善市场监测分析工作机制，全面、及时、准确市场供求信息的情况。

2、坚持正确的舆论导向落实情况。对房地产市场调控政策的宣传、报道情况；引导居民树立合理住房消费理念，理解消费的情况。

二、职责分工

加强对房地产调控政策执行情况检查，由市建设局牵头，各相关职能部门根据职能分工，各负其责，协调配合，认真做好本部门的各项工作。

市建设局：负责房地产调控政策执行情况检查工作的组织协调，制定工作计划和实施方案；组织召开联席会议，研究协调房地产调控政策执行情况检查工作的有关问题和工作安排；负责住房供应结构调整落实情况；负责房地产开发项目规划落实情况；负责住房保障政策落实以及拆迁管理等政策落实情况；负责检查的总结上报工作。

市发改局：按照职能分工，加强房地产项目管理；参与经济适用住房、廉租住房、城镇房屋拆迁计划执行情况的检查；加强房地产调控政策执行情况的检查。

市监察局：按照职能分工，会同相关部门组织开展贯彻落实房地产调控政策落实情况的检查；对各职能部门处理举报工作情况进行督查；依法查处房地产领域违纪违法案件。

市财政（地税）局：按照职能分工，负责对廉租住房资金是否按照政策到位情况的检查；负责对贯彻落实房地产税收政策和税收征管措施情况的检查。

市国土资源局：按照职能分工，负责对土地管理部门贯彻落实国家各项土地管理政策的检查。重点是：土地出让合同是否明确90平方米以下住房套型结构比例的情况；优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房土地供应的情况。

市工商局：按照职能分工，组织开展房地产市场主体准入方面情况的检查；强化房地产广告监督和房地产展销活动管理；会同建设（房地产）主管部门加强房地产经纪机构管理。

人行金华市支行：按照职能分工，负责对商业银行贯彻执行中央有关房地产信贷政策情况的检查，进一步加强房地产信贷管理。

三、计划安排

房地产调控政策执行情况的检查，分制定方案、开展自查和迎接专项督查三个阶段。

（一）制定方案（20*年8月上旬）

由建设局按照金华市房地产调控政策执行情况检查工作方案制定我市的工作方案，并抄送各部门组织实施。

（二）自查阶段（20*年8月20日前）

8月20日前，各职能部门按照工作方案要求，认真开展自查和检查工作，并写出自查报告报金华市级各相关职能部门。

（三）迎接督查阶段（20*年10月底前）

10月15日至10月底，迎接金华市联合检查组对我市贯彻落实房地产市场调控政策情况进行的集中专项督查。

四、其他事项

（一）按照制定的工作方案，明确各相关主管部门的工作职责和任务，完善相关工作制度，建立健全信息共享、情况互通、联动查处、齐抓共管的协调机制。

（二）各相关职能部门按照本方案要求，认真做好自查和检查工作，客观、准确地上报有关自查和检查情况，如实汇报和反映情况，不回避问题和矛盾，不走过场。

（三）为了做好房地产调控政策执行情况的检查，市建设局成立由房地产业管理科、规划设计科、规划审批科、房管局有关科室等相关人员为房地产调控政策执行情况检查工作协调小组，负责房地产调控政策执行情况检查的组织、协调等日常工作。

房地产行政工作计划范文第13篇

国家、省、市相继出台了多个房地产经济宏观调控方面的政策文件，其目的在于保持住宅与房地产业健康有序的发展，使住房供应结构更加合理，住房价格更加稳定，有效的提高居民的居住水平和居住质量。目前，我县的房地产市场仍然存在着中低价位中小户型普通商品住房供应比重偏低，小区基础设施建设滞后或不按规划要求实施小区配套建设，住房价格增长较快，开发企业擅自预售商品房等各种问题。这些问题的存在直接影响到了广大居民住房条件的改善，所以，合理调整住房供应结构，控制住房价格过快增长对于促进我县房地产市场持续健康的发展、县域经济的不断增长、提高城镇居民生活环境和质量具有十分重要的作用。建设、国土、物价、金融等部门要把调整住房供应结构和稳定住房价格工作纳入到日常工作中，本着高度负责的态度，增强全局意识和责任意识，切实把国家、省、市各项房地产宏观调控政策落到实处，合理配置资源，进一步推进我县房地产业持续健康发展。

二、科学规划，做好住房建设规划编制工作

国土资源、发展改革等部门要会同建设部门认真做好我县中长期住房建设规划编制工作，合理配置套型建筑面积90平方米以下普通商品住房和经济适用住房，最大限度的满足中低收入家庭的住房需求。住房规划编制过程中，要充分结合我县规划区内住房状况调查结果，全面了解住房总量、结构状况，分析广大居民住房需求情况，明确“十一五”期间建设目标和住宅建设总体规模，特别是明后两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的短期建设目标和住房供应结构，并向社会公示。

三、加大项目审批力度，严格落实新建商品住房套型比例

新审批、新开工的单一房地产开发项目商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比例必须达到70%以上，经济适用住房竣工总量要达到上年度或当年城镇住宅竣工总量的15%-20%，且单套建筑面积属多层楼房的最大不得超过90平方米，属中高层、高层楼房最大不得超过95平方米。建设主管部门要严格按照住房供应结构总体要求和单套住房建筑面积进行规划管理，特别是对房地产开发项目建设审批前，要会同国土等部门对项目进行平面套型建设方案审核，并就套型结构和普通商品住房建设比例提出会审意见。对不符合要求的住宅项目，建设、国土等部门一律不予办理相关手续。

四、合理规划土地供应结构，优先保证普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设用地供应

土地管理部门要认真落实国务院、省政府和市政府的文件精神，科学编制年度土地供应计划，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应。普通商品住房、经济适用住房和廉租住房土地供应量不得低于年度居住用地供应总量的70%，其中经济适用住房土地供用量应达到15%-20%。对普通商品住房建设项目，在供应土地之前，土地管理部门要会同规划、房管等部门研究出让方案。中低价位、中小套型普通商品住房项目土地供应要做到限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法公开确定土地使用者。建设、国土、物价等部门要加强联系，密切配合，加大监管力度，确保出让合同约定的套型、房价落到实处。

五、严格住房转让营业税和个人所得税征管

对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。其他事项仍执行省地方税务局、省财政厅、省建设厅转发的《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》的规定。对个人转让住房所得，要严格按照《中华人民共和国个人所得税法》和国家税务总局印发的《关于个人住房转让所得税有关问题的通知》征收个人所得税。

六、认真执行房地产信贷政策，加强和完善住房公积金管理

对项目资本金达不到35%等信贷条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款抵押物。

按[2006]37号文件要求，从2006年6月1日起，各金融机构个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，但对购买自住的且套型建筑面积在90平方米以下住房的，仍执行首付款比例为20%的规定。为提高住房公积金个人住房贷款使用率，住房公积金个人住房抵押贷款仍执行首付款不低于20%的规定。住房公积金管理部门要加大住房公积金管理力度，进一步落实重要事项备案制度、年度工作报告制度和会计报表报送制度，增强风险控制。进一步扩大住房公积金制度覆盖面，提高公积金使用率，使住房公积金个人住房贷款惠及更多购建住房的职工。

七、加强拆迁管理，严格控制拆迁规模

进一步推进拆迁管理规范化、拆迁程序合法化、拆迁制度完善化。在加强拆迁管理的同时，要认真编制旧城改造拆迁中长期规划和年度计划，把城市的拆迁改造和住房需求有机地结合起来，坚决制止不切实际大拆大建的盲目行为，控制住房被动性需求的过快增长。对于不符合县城总体规划、未经县规划委员会批准的拆迁项目一律不予实施。对已明确具体建设项目、拆迁责任单位和拆迁范围、规模的，要加快拆迁进度和裁决进度，保证拆迁计划的按期完成。

八、进一步完善城镇最低收入家庭保障制度，规范经济适用住房、廉租住房和集资建房的管理

认真贯彻执行国家、省、市文件精神，加快城镇最低收入家庭住房保障制度建设，实现住房保障机构人员配置常设化、保障资金来源正常化、工作程序规范化和管理手段的信息化。严格落实将住房保障资金列入财政预算和土地出让净收益的5%左右用于城镇最低收入住房保障制度的要求。财政部门要加大对住房保障工作的支持力度，形成稳定的保障资金来源。今年要为人均住房建筑面积15平方米以下城镇最低收入家庭提供住房保障。严格执行经济适用住房、廉租住房管理的各项政策，扩大经济适用住房和廉租住房的建设规模，土地管理部门要优先保证经济适用住房和廉租住房建设用地，切实完成国家、省、市规定的建设任务。

严格执行《建设部、监察部、国土资源部关于制止违规集资建房的通知》的相关规定，加大集资建房管理力度。集资建房一律报经县政府批准，必须符合我县土地利用总体规划和城市建设总体规划，列入本年度经济适用住房建设计划和年度土地利用计划，其建设标准、优惠政策、供应对象的审核严格按照经济适用住房的有关规定执行，建成的住房不得在经审核供应对象之外销售，同时停止审批党政机关集资合作建房项目。建设、国土等部门要加强协作和监督检查力度，对违规批准实施集资建房的将严肃追究有关责任人的责任。

九、加大房地产市场整顿力度，规范开发企业经营行为

认真贯彻执行《城市开发经营管理规定》、人民政府办公室转发的《市房管局、规划局、国土局关于加强住宅与房地产开发建设管理的意见》的通知等文件精神，进一步加强和规范房地产开发经营管理，完善房地产开发项目“规委会”审批制度。

以建立诚信经营、规范有序的房地产市场秩序为目标，严格房地产开发企业、房屋中介机构的市场准入与清出机制，严格执行房地产开发项目备案制度、资本金制度和项目手册制度，坚决杜绝无资质、借资质、出租资质或超越资质范围从事房地产开发，虚假售房广告，擅自预售商品房，哄抬房价，擅自改变规划设计方案，利用集体土地或以集资建房的名义搞房地产开发经营等行为。建设、国土、物价、工商等部门要深入开展房地产市场秩序整顿工作，设立完善的违法违规行为举报投诉机制，加大房地产市场监管力度，依法查处各类违法违规行为。

十、加强市场监测，建立健全房地产市场信息披露制度

建设、国土、物价、统计等部门要加强协作，定期组织召开联席会议，研究房地产市场动态，建立信息共享机制。定期房地产市场信息，增加市场透明度，如建设用地情况、规划许可情况、商品房预售情况、商品房价格情况、二手房交易量和交易价格情况等。同时房地产开发企业每月要将建设项目的进度、投资、销售、价格、空置等情况以统计报表的形式上报相关部门，以便及时、准确的掌握各类房地产市场信息，引导广大群众树立正确的住房消费观念。

十一、全面贯彻建筑节能设计标准，做好建筑节能工作

认真贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》、《人民政府关于加强节能工作的决定》和建设厅关于贯彻《人民政府关于加强节能工作的决定》的实施意见等文件精神，积极推进“十一五”末新建民用建筑全部达到节能65%的标准，节能建筑比重达到25%，集中供热普及率达到90%，实现建筑节能18%以上的工作目标。要积极开展既有建筑节能改造工作，加强政府办公建筑和大型公共建筑节能运行管理与改造，确保“十一五”末完成10%工作目标，推进太阳能、浅层地能、新型墙体材料与节能型照明器具等节能材料和可再生资源的利用。

房地产行政工作计划范文第14篇

第一条为了切实加快棚户区改造工作，进一步完善城市功能，改善人居环境，促进全县经济社会健康协调发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》和《商洛市棚户区改造管理暂行办法》等相关法律法规和中省市关于棚户区改造的相关政策规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条本办法适用于丹凤县行政区域内的所有棚户区改造项目。

第三条本办法所称棚户区是指因历史原因形成的房屋密度大、建筑质量差、使用年限久、安全隐患多、市政设施不完善、环境条件脏乱差的集中成片居住区域（包括国有土地上棚户区和集体土地上棚户区）。

本办法所称棚户区改造，是指为了公共利益的需要，根据全县经济社会发展计划、县城总体规划、全县土地利用总体规划、四大重点区域规划、商於古道文化景区规划和专项规划，对棚户区进行综合改造的行为。

第四条县委、县政府成立棚户区改造工作领导小组（以下简称领导小组），负责指导、审定全县棚户区改造有关政策规定、年度计划、实施方案和改造项目规划，协调解决棚户区改造工作中的重大问题。

县棚户区改造工作办公室（以下简称县棚改办）负责研究、拟定棚户区改造的相关政策文件，会同有关部门编制棚户区改造规划及年度实施计划，负责改造项目方案审核、计划下达、贷款申报和进度督查，协调领导小组各成员单位工作，牵头棚户区改造项目考核奖惩的组织实施工作。

第五条县政府负责全县的棚户区改造工作。县棚改办负责全县范围内棚户区改造工作的组织实施和监督管理，各镇人民政府具体负责本辖区内棚户区改造项目的实施工作。

县级有关部门和各镇应当按照各自职责，协同做好棚户区改造工作。供水、供热、供电、供气、通讯等经营企业，应当配合、支持棚户区改造工作。

第六条棚户区改造按照“科学规划、有序推进，政府主导、市场运作，多元安置、改善民生，突出重点、因地制宜，依法征收、营造和谐”的原则进行。

第七条棚户区改造项目应当符合土地利用总体规划、城乡规划、四大重点区域规划、商於古道文化景区规划和专项规划，纳入全县国民经济和社会发展年度计划。

第二章规划管理

第八条县棚改办应会同县级有关部门，根据县城总体规划、土地利用规划、四大重点区域规划和商於古道文化景区规划，编制棚户区改造总体规划，经县政府批准后组织实施。经批准的棚户区改造专项规划，任何单位、个人不得擅自改变。

第九条棚户区改造项目涉及的城市基础设施建设项目，且项目用地基本具备建设条件的，应当与棚户区改造同步进行。

棚户区改造安置项目配套设施应与安置项目同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。

第十条棚户区改造项目实施主体应当编制修建性详细规划，报县住建局审查批准。

主要地段、文物景点周边等重要地段的改造规划，应在广泛征求公众意见后报县政府批准。涉及文物保护的应按程序报批。

第十一条对确需调整规划指标的棚户区改造项目，参照《商洛市建设用地容积率管理办法》执行。

第十二条棚户区改造项目，应充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，科学设定户型面积。

第三章项目管理

第十三条棚户区改造项目实行计划管理。县棚改办根据棚户区改造专项规划，统筹安排全县棚户区改造年度实施计划。

对存在社会公共安全隐患或重点项目建设需要，确需改造的棚户区项目，可以优先纳入改造计划。

国有企业实施或参与棚户区改造的，应按有关规定报县级国有资产监管部门和企业主管部门同意。

第十四条棚户区改造项目的申报确定程序为：

（一）项目建设单位向县棚改办提交书面改造申请和改造实施方案。实施方案内容应包括项目概况、改造模式、投资主体、规划及土地利用方案、房屋征收与补偿安置方案、建设方案与实施计划、项目可行性分析报告、社会稳定风险评估报告及成本测算等附件。

（二）县棚改办审查全县棚改项目申报材料。

（三）县棚改办汇总全县棚改项目并报县棚户区改造工作领导小组审定，审定后由县棚改办向市棚改办申报，争取列入计划。

（四）县棚改办依据市棚改办给我县下达的实施计划，向各项目建设单位下达实施计划。

第十五条项目建设单位持项目实施计划批文及其他有关资料，向县发改、国土、住建、环保等部门申请办理项目立项、用地、规划、施工许可、环评报告等相关手续。

第十六条棚户区改造项目应建立健全用地情况调查、房屋确权测量、征收安置补偿等档案，实行台账式管理，并将各户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。将征收房屋的图文影像资料同时建档，一户一档。

第十七条已列入计划的棚户区改造项目，不得擅自变更调整。确需调整的，须按程序报批。

第四章土地利用

第十八条棚户区改造安置住房用地纳入全县保障性安居工程建设优先安排，优化审批流程，提高审批效率。涉及新增建设用地的，应在土地利用年度计划中优先安排、单列指标。县国土局应在每年第三季度末汇总下一年度棚户区改造用地规模并编制计划，提前申报用地指标。

第十九条棚户区改造安置住房中涉及的经济适用住房、保障性租赁住房和市政公用设施通过划拨方式供地。其他用地以公开出让方式供地。

第五章征收补偿

第二十条征收棚户区改造范围内的房屋，按照《丹凤县棚户区改造项目房屋征收补偿安置标准》执行。

第二十一条棚户区改造项目房屋征收补偿安置标准应组织有关部门进行论证，征求社会公众意见，按程序公示期满（不少于30日），并得到改造区域多数群众同意后，由县政府作出房屋征收决定。

第二十二条多数被征收人对征收补偿标准有异议的，县政府组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第二十三条作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。房屋征收决定应当及时公告，载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

第二十四条房屋征收范围确定后，房屋征收部门将拟征收项目的名称、范围、房地产价格评估机构选定方式等相关事项在征收范围内予以公告，并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利，被征收人应在5日内协商选定房地产价格评估机构。被征收房屋所在地的镇政府、街道办事处、社区居委会、村委会可组织被征收人协商选定房地产价格评估机构。

被征收人在5日内协商选定评估机构不成的，按照《陕西省国有土地上房屋征收房地产评估机构选定办法》规定执行。

第二十五条房屋征收实施单位委托的房地产价格评估机构必须入户对被征收房屋进行实地查勘，必要时通过录音、录像等方式取得相关资料，逐户出具评估报告，并将评估结果予以公布。

第二十六条被征收人对评估报告无异议的，房屋征收实施单位应在规定期限内与被征收人签订补偿安置协议。征收补偿协议签订后，一方当事人不履行协议约定的，另一方当事人可以依法提讼。

被征收人对评估报告有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。在规定期限内达不成征收补偿协议或者被征收人房屋产权不明确的，由县政府依法作出补偿决定，并在棚户区改造范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条被征收人在法定期限内不申请行政复议又不提起行政诉讼，在补偿决定规定期限内又不搬迁的，由县政府依法申请人民法院强制执行。

第二十八条棚户区改造房屋补偿安置实行“产权调换与货币补偿相结合”的方式，被征收人可以自主选择。鼓励被征收人选择货币补偿，由被征收人采取购买现房的方式进行安置。

第二十九条被征收人选择产权调换的，按照先签约、先搬迁、先选房的原则进行实物安置，同期签约、同期搬迁的以抽签、摇号等随机方式确定安置房选房顺序。

第三十条棚户区改造项目实行征收、招商、建设相分离的办法。各镇人民政府是本辖区棚户区改造项目房屋征收的实施主体，招商、建设主体由县政府根据项目建设实际情况具体确定。

第六章建设管理

第三十一条棚户区改造房屋拆除工作由房屋征收实施单位委托具有相应资质的单位组织实施，各镇人民政府配合。

第三十二条房屋拆除后的建筑垃圾清理应严格按照县城管局审批的时间、路线组织清运，不得随意拉运倾倒，影响市容环境，妨碍交通秩序。

第三十三条棚户区改造项目安置房、商品房以及基础设施、公共服务设施应严格按照法定程序进行建设，实行项目法人制、招投标制、合同管理制和工程监理制，执行国家工程建设的强制性标准和施工技术规范。

第三十四条安置房小区应保证供电、供水、排水、通讯等基础设施配套齐全，并做好小区内道路硬化、绿化、亮化，确保功能完善，环境整洁。

第三十五条棚户区改造项目竣工后，应按有关规定进行综合验收。项目建设单位应向回迁安置户出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房开发部分，应执行预售许可证制度。

第三十六条安置房小区公共服务物业用房应按《陕西省物业管理条例》相关标准设置，并与安置住房同步规划设计、同步施工建设、同步交付使用。

第三十七条安置住房设计方案经审定后原则上不得调整。确需变更设计的，应当经设计单位同意并出具正式变更文件，由项目实施单位报县棚改办审核公示无异议后实施。变更内容较大的，应提请领导小组批准。

第七章资金筹措管理

第三十八条县住建（棚改）、发改、财政、国土、环保等部门应积极支持配合棚户区改造项目申报工作，争取中、省专项补助资金支持。

第三十九条县财政应加大棚户区改造工作的资金投入力度，每年从城市维护建设税、城镇公用事业附加费、城市基础设施配套费和土地出让收入中安排一定资金用于棚户区改造支出。

棚户区改造项目中收取的土地出让收入，优先用于棚户区改造项目中的房屋征收货币补偿、安置房建设以及基础设施配套建设。

第四十条县棚改办和棚户区改造贷款用款人应加强与各金融机构的合作，争取更多信贷资金支持棚户区改造。

第四十一条县有关部门应积极落实民间资本参与棚户区改造的各项支持政策，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造。

第四十二条县财政应将贷款合同约定的还本付息数额列入年度财政支出预算，确保按期还本付息。

第四十三条县财政按照“专项管理、分账核算、专款专用、跟踪问效”的原则，加强对棚户区改造补助资金的管理，确保资金安全、规范、有效使用。

棚户区改造补助资金专项用于补助政府主导的棚户区改造项目，包括拆迁、安置、建设以及相关基础配套设施建设等开支，不得用于其它住房开发和经营性设施建设支出。

第八章优惠政策

第四十四条棚户区改造项目免征城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金。

第四十五条县税务部门要落实好国务院棚户区改造安置住房税收优惠政策。

（一）对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

在商品住房等开发项目中配套建设安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

（二）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（三）对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

（四）个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。

（五）个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。

第四十六条电力、通讯、网络、有线电视及供水、供气等企业要按照相关政策对入网、管网增容等经营性收费给予50%的减免。

第九章督查考核

第四十七条县政府将棚户区改造工作纳入对各镇和县级相关部门年度目标责任考核，实行月检查排名、季点评通报、年度考核奖惩。

第四十八条对未按进度要求完成年度工作任务或连续两次排名末位的责任单位，除年度目标责任考核不能评定为优秀等次，县政府将按照有关程序对相关部门主要负责人进行约谈问责。

第四十九条县审计局应当加强对棚户区改造资金的审计监督。县监察部门要加大对棚户区改造工作中出现的失职、渎职等行为的行政问责力度。

第十章法律责任

第五十条棚户区改造应当依法征收、文明搬迁。实施单位在改造过程中应当遵守相关法律法规的规定。对弄虚作假，发生侵占、私分国有、集体资产等违法行为的，将依法追究其法律责任。

第五十一条棚户区改造实施单位应当严格按照经批准的棚户区改造项目实施方案进行改造，未按照方案进行改造，或者违反本办法规定擅自改变方案的，县政府将依法进行处理。

第五十二条在实施棚户区改造过程中，违反土地、建设、规划等法律、法规规定的，依法对相关责任人予以处理。

第五十三条棚户区改造管理工作人员应当认真履行职责，对、、的，依法依规给予党政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

房地产行政工作计划范文第15篇

为引导房地产行业健康发展，消除房地产行业快速发展对国民经济的负面影响，中央政府出台了一系列调控政策，由此构成了一个较为全面的房地产行业调控政策体系。这一政策体系运行的有效性关系到调控政策目标能够顺利实现，因此，对房地产行业调控政策体系运行规律进行剖析，有助于更为准确地判断房地产政策的执行效果，以便为房地产行业调控政策的有效制定和实施提供一定的决策参考。

二、 房地产行业调控政策体系的构成

房地产行业调控政策体系由行政政策、经济政策和引导政策三个部分所组成。

1. 行政政策。

（1）行政管理政策。行政管理是指行政组织和机构运用国家权力对社会公共事务进行管理的活动，主要包括常规性和非常规性两种政策。房地产行业常规性行政管理是指通过对房地产产权产籍的管理来参与调控，规范房地产市场交易秩序，保障房地产交易相关各方的合法权益。土地管理部门和房地产行政管理部门要认真审查企业资质、投资审批程序等，完善行政监管制度。房地产非常规性行政主要是指在某些特定时刻对房地产市场的价格、主体行为或发展环境进行直接干预，如限价政策就是对房地产价格要素的直接干预。

（2）总体规划。从严格意义上说，宏观管理部门所编制的行业总体发展规划并不属于行政政策，但由于这些规划往往体现了相关部门的发展意图，具有政策导向的作用，因此具有行政政策的效果。总体规划主要是通过中长期规划和年度计划两种方式参与房地产调控。政府根据房地产行业的特点、发展前景和重要性等特征制定房地产行业长期发展战略规划，中期规划是长期规划的子规划，属于阶段性规划。年度计划主要是政府根据上年的房地产行业发展情况和对本年度的预测制定年度信贷计划和年度建设用地计划，间接影响房地产开发的结构和规模。计划手段缺乏灵活性，需要配合其他手段共同使用。

（3）专项规划。专项规划主要是指地方政府制定的国土规划、区域规划、土地利用规划、城市发展规划等用以解决特定问题的专门性规划。这些规划的出台确定了城市健康发展的方向和总体框架，地方政府也会按照这些专项规划的要求，根据当地房地产市场的供求情况对房地产开发项目进行审批。因此，房地产行业的专项规划对于政府确定房地产市场相关要素供给量具有非常重要的作用，因此也是房地产行业调控政策体系中的重要组成部分。

2. 经济政策。

（1）财政政策。财政政策是政府通过税收和财政支出调节总需求。我国房地产行业现行税种主要包括土地增值税、耕地占用税、房产税、印花税、营业税、契税、企业所得税、城市维护建设税、城镇土地使用税和附加税。房地产税收政策通过调整房地产企业和住房消费者双方收益水平，影响企业供给和消费者需求的决策行为，调节房地产市场的供求关系，进而影响房价。房地产税收政策主要在开发阶段、持有阶段和流通转让三个阶段影响房价。在开发阶段，当税负增加时，房地产企业开发成本增加，房屋供给降低。反之，当税负减少时，房屋供给增多。在持有阶段，税收政策通过调整税负影响房地产收益，进而影响房地产需求。当税负增加时，房产收益率减少，抑制房地产投资热情，居民购房需求降低。在流通转让阶段，税收政策主要是调节税负抑制房地产投机活动，通过打击过度炒房和房地产投机活动影响房价。

（2）货币政策。货币政策是指政府或者中央银行利用利率政策、信贷政策和外汇政策等政策工具来影响经济活动的各项措施。货币政策通过控制货币发行量、控制房地产行业投资规模和控制房地产信贷总规模来影响房地产市场。

货币政策对房地产市场进行影响主要取决于房地产开发商和住房消费者对银行贷款的依赖程度。货币政策主要是通过利率、银行信贷两种渠道调节房地产市场。我国房地产企业50%以上的经营资金来源于银行信贷，大多数消费者的购房资金也主要来自于银行的住房抵押贷款，所以房地产企业和居民对银行贷款依赖程度比较高。当银行银根松弛、利率较低时，企业资金成本降低，房地产企业投资力度会加大，房地产供给会相对增加；另一方面，利率较低时也会刺激居民购房，房地产需求也会扩大。相反，当银根紧缩、利率较高时，企业资金成本提高、所获利润降低，房地产企业的投资就会相应减少；另一方面，居民会把资金存入银行，获得利息收入，并且利率高时购房会增加居民还贷压力，因此，利率提高会抑制居民购房欲望，房地产需求下降。因此，货币政策主要通过调整房地产市场供求关系影响房地产价格的。

（3）土地政策。土地政策主要包括如下三个方面的内容：

①控制土地供应数量。政府通过掌控土地一级市场和二级市场上土地增量和存量的供应权，将土地投入市场，以此控制房地产开发的规模和结构，即通过控制土地的总供给量参与调控。政府出让城市土地按方式可以分为划拨、协议、挂牌、招标和拍卖，其中招拍挂方式是地方政府土地出让的主要方式。

②确定土地价格。土地是房屋建设的基础，土地成本在房地产产品建设总成本中占有极大比重。从成本角度看，建筑材料费、人工费和机械费等费用上涨会短期造成住宅价格上升，但随着人们收入水平提高和其他生产要素供给增加，且材料费、人工费和机械费等费用不会超出社会物价涨幅太多，因此土地价格的持续增长才是住宅价格上涨的关键因素。同时，土地的价格也会在很大程度上影响到地方政府的财政收入。

③优化土地供给结构。政府运用土地政策调控房地产行业的途径已经从重点控制土地供应数量、土地价格渐渐地转到重点合理控制土地供给结构。目前，我国部分地区普通住宅需求旺盛，甚至达到供不应求的程度，但是别墅、高档商品房和写字楼的空置率却非常高。针对这一情况，国家已经出台政策要求优化房地产行业开发用地的供给结构，即在出让土地时对于土地的使用用途进行甄别，调整不同用途土地的供应比例，对于用以解决群众基本需求的土地开放项目予以鼓励，优先满足普通商品住宅的用地供应，限制别墅、高档商品房和写字楼的建设用地供给数量。

3. 引导政策。一般来说，房地产行业调控的引导政策主要包括信息引导、舆论引导以及对相关主体的行为引导三种。

（1）信息引导。信息对房地产市场主体的决策具有前导性作用。信息引导主要是通过公开房地产市场相关信息，如房地产成交价格，土地出让的数量、结构和价格、住房信息登记等。通过这些信息的公开，尽量缩小政府、企业和消费者三者之间信息不对称，从而对房地产市场进行调控。

（2）舆论引导。房地产行业调控中的舆论引导主要包括两个方面。政府通过媒体，传播房地产行业调控方向的相关信息，通过形成舆论压力，一方面影响房地产企业的经营活动，另一方面也引导房地产行业的需求者形成理性的住房消费观念。

（3）行为引导。政府通过对房地产市场主体（如房地产开发商、消费者、材料供应商和各级房地产主管部门等）的不规范行为进行警告、教育，使房地产市场能够健康、有序发展。

三、 房地产调控政策体系运行的影响因素

1. 宏观经济环境。政策是依托环境为载体运行的，政策不能脱离环境而单独作用，政策工具的执行效果在很大程度上取决于政策应用的具体环境。政策与环境之间相互作用、相互影响，分析房地产调控政策的有效性离不开我国的宏观经济环境和社会环境。由于我国经济发展速度较快但市场化程度较低，市场经济体制尚未完全健全，宏观经济环境与发达国家相比具有很多独特之处。宏观经济的运行环境和制度环境能够在很大程度上决定房地产调控政策体系运行的有效性。当调控政策不能适应宏观经济环境变化时，政策有效性就会大大降低。因此，在设计房地产行业调控政策时，应当对宏观经济环境予以考虑，以便降低由于外部环境的制约而对政策执行造成的影响。

2. 调控目标。调控目标是调控主体通过运用调控工具所要达到的效果。政府对房地产行业调控的目标是多重的，根本目标是满足人们的“居者有其屋”的住房愿望，并且在引导房地产业健康发展的同时也要促进经济的发展、维持社会稳定、保护生态环境。近年来我国房地产调控目标一直围绕这四项内容展开，但是对目标的优先排序和重视程度稍有不同。在多重调控目标的指引下，政府出台的房地产调控政策具有阶段性和目标多元化的特点。也就是说，在不同阶段，政府制定房地产调控政策目标不同、目标多元化程度也不同。

我国房地产行业调控的长期目标是实现“居者有其屋”，即房地产行业发展与国民经济发展相适应；短期目标则是维持房地产市场产品价格稳定、控制房地产泡沫。现实目标是促进房地产市场产品供求总量均衡和房地产市场产品结构平衡。由于调控目标所具有的的多元性，而不同目标的实现有需要不同的政策工具的支持，因此房地产行业调控政策体系在运行时就需要考虑多种目标以及所需要的政策工具。由于调控工具不同、政策自身内容各异，房地产调控政策实施的效果也不尽相同，因而就会对政策体系的有效运行产生影响。

3. 政策设计。房地产行业调控政策体系的运行，还要受到体系内政策的科学性与合理性以及不同政策之间协调程度的影响。

（1）政策设计的科学性与合理性。政府在制定房地产调控政策时，往往会对政策的科学性与合理性进行考虑，避免一项政策过度频繁、反复地使用，尤其是行政命令类型的政策工具。因为行政命令型政策工具虽然能快速、有效的达到政策预期效果，但是过度使用会带来市场失灵的风险。政策具有时效性和滞后性，从政策的制定、实施到发挥效用都需要一定的时间。如果各级政府在制定调控政策时没有注意到政策执行过程中的时滞性，就有可能影响到政策体系的运行效果。

（2）调控政策之间的协调程度。调控政策之间的协调主要是指不同政策之间是否存在冲突、执行过程中是否存在矛盾的地方。政府在制定调控政策时，需要考虑到政策工具之间的冲突性和摩擦性。当选用的政策工具之间的冲突性和牵制性，不仅会增加政策运行成本，也会削弱政策的实施效果。

政策的有效性与政策的科学性、合理性密切相关，与政策工具之间的协调性紧密相连，实行科学的、合理的、灵活的调控政策有助于提高政策有效性。政府部门应该制定科学、合理并兼备规则和灵活性的调控政策，以解决政策可信性和滞后性问题。

4. 地方政府的政策执行程度。在制定和实施房地产调控政策过程中，中央政府和地方政府分别扮演不同角色。中央政府制定统一的房地产调控政策，对全国范围内的房地产市场进行整治、规划。地方政府主要是执行中央政府制定的各项房地产调控政策，并负责本地区房地产市场的调控。地方政府是调控政策的执行者，在房地产调控中发挥着重要作用。地方政府执行房地产调控政策的力度和态度，直接影响政策实施的有效性。当地方政府采取积极的态度、高度执行政策与采取回避、不积极的态度、消极的执行调控政策时，会取得明显不同的效果。另外，由于中央政府出台的许多房地产调控政策是应急性质的，具有一定的时效性，需要地方政府及时、有效的落实这些政策，过度拖延的话会致使调控政策丧失效力，影响调控政策的运行效率和有效性。地方政府作为本行政区域内经济和城乡事业的管理者，如果其态度不正确，会严重影响房地产行业调控政策的效果甚至产生干扰作用。

四、 房地产调控政策实施路径

1. 行政手段实施路径。在我国房地产需求市场上主要把消费者的住房需求分为投资需求和刚性需求。投资需求的消费者所购买的房屋不是用来自住，而是炒房投资的一种方式。刚性需求的消费者购房是用来自住的。我国政府在运用行政手段时经常以行政权力为依靠，通过限制房产价格影响，影响房地产开发商的房屋供给量和购房者的房屋需求量，然后通过房地产市场的供求关系调节房地产开发商的开发行为和消费者的购房行为，进而达到调控房地产市场的目的。