土地管理制度论文范文

土地管理制度论文范文第1篇

所谓土地使用权是指自然人、法人或其他组织按照法律的规定，对国家所有的或集体所有的土地、森林、草原、荒地、滩涂等自然资源享有的占有、使用、收益的权利，是用益物权的一种，是一种综合性、概括性的权利。[1]我国现行民事立法中土地使用权制度，按使用目的的不同划分为：城镇国有土地使用权，国有耕地、林地、草原使用权，农地承包经营权，宅基地使用权等。然而，毋庸讳言，我国民事法律中的土地使用权制度同民法比较发达的国家和地区的土地使用权相比较还存在着诸如缺乏系统体系，划分过于繁杂，名称不规范等问题。[2]针对我国土地使用权制度的现状及存在的问题，在《民法典》起草过程中有关土地使用权制度完善的问题成为了学者们的争论的焦点之一，许多法学专家对此提出了完善的构想，目前已经公布最具有代表性的有全国人大常委会法制工作委员会起草的《中华人民共和国民法》（草案）（以下简称“民法典草案”）、中国人民大学法学院王利明教授主持编撰的“民法典草案”以及中国社会科学院法学所梁慧星教授主持编撰的“民法典草案”中的完善土地使用权的构想。全国人大常委会法制工作委员会起草的“民法典草案”中，将土地使用权制度构建为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基使用权、邻地利用权；王利明教授的“民法典草案”中规定土地使用权制度为土地使用权、农村土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、空间利用权和特许物权；[3]

梁慧星教授的“民法典草案”中规定的土地使用权制度为基地使用权、农地使用权、邻地利用权。在本文中，我们在评述现有的三部“民法典草案”中构建的土地使用权制度的基础上，试图对我国土地使用权制度立法的完善提出一些新的思路，以期能对我国《民法典》的制定有所裨益。

一、三部“民法典草案”构建的土地使用权制度评析

有学者认为，我国民法典中物权法律制度要以不动产为重心，[4]而在当今世界物权立法从以“所有”为中心向以“利用”为中心转变的发展趋势下，土地使用权无疑成为了我国民法中物权制度的重中之重。正是基于此，法学专家在编撰“民法典草案”过程中纷纷提出自己的主张，从而使土地使用权制度的构建成为了争论的焦点之一。可以认为，现今三部“民法典草案”中的土地使用权制度的构建都是在对我国现行立法中土地使用权制度进行反思的基础上提出来的，各具特色。然而，毋庸讳言，这三部“民法典草案”中构建的土地使用权制度依然存在着诸多不合理之处。

（一）土地使用权制度固守着传统观念，缺乏应有的理论开拓性

首先，三部“民法典草案”固守着民法典物权编是固有法的观念，过分强调土地使用权制度的国家、民族特性，而忽视其趋同的趋势。所谓固有法是指保留了较多的国家、民族和历史的传统的法律。物权法的确具有固有法的特点。然而，我们认为，物权法的固有法特点主要表在所有权方面。[5]在用益物权方面，典权在我国古而有之，其内容、规则完备，且被现行司法实践所认可，其被认为是我国固有法的内容，许多学者认为应将典权在《民法典》中加以规定，亦有一定道理。但有学者认为农地承包经营权在我国实行多年，已为广大民众所接受，具有国家、民族特性，定入《民法典》是物权法的固有法特性的反映。我们认为，这种观点值得商榷。一方面，农地承包经营制是我国农民在实践中自发创造出来的，虽然其在一定程度上促进了农业生产效率的提高和农村经济的发展，但这种制度的产生既缺乏系统的理论准备和制度设计，也不是自上而下有组织有计划实施的，加之对该制度一直缺乏系统的法律支持，因而其存在着诸多缺陷，在社会经济发展的今天，这种缺陷日益明显，已经成为了阻碍农村经济发展的因素之一。[6]

另一方面，农地承包经营权的性质一直有争议，有债权说、物权说、债权兼物权说，物权兼债权说、（复合）所有权说、田面权说等。[7]

在承包经营权尚未定性的条件下，过分强调其国家、民族特性，即固有性，而要将其在《民法典》中加以规定，无疑会影响《民法典》的稳定性。[8]此外，当今世界各国土地使用权制度表现出一定程度的趋同性，[9]而我国在完善土地使用权制度的过程中，有必要了解和适应世界土地使用权制度的发展趋势，使我国民事立法与国际接轨。物权法的固有化特点，并不意味着其规则是固定不变的，相反，物权法也应该适应社会经济条件的变化而不断地发展变化。[10]

其次，固守着现行民事立法中诸多“有中国特色”的土地使用权制度，而不论其存在是否科学合理，缺乏一种开拓精神和变法精神。新中国成立以后，我国民事立法受到前苏联立法思想极大影响，盲目照搬如“土地国家所有，部门无偿使用”等制度，过分强调民事立法的社会主义性质，拒绝吸收和借鉴西方国家民事立法中先进的、科学的制度与概念。并且建国后我国彻底废除旧中国的民法传统，以大量民事政策代替民事立法，扰乱了民事法律制度由低级向高级发展的历史进程，阻碍了我国民法与世界先进民法相衔接。既使在改革开放之后，这种思想的影响依然存在，表现为处处强调“中国特色”。这使得我国现行土地使用权的立法和研究都更多注重创设新的土地用益物权形式，出现了诸如城镇国有土地使用权，农地承包经营权，国有耕地、林地、草原使用权，宅基地使用权等，而将传统民法中的地役权、地上权等制度排斥在外。而且，我国现行民事立法中有“中国特色”的土地使用权大多形成于二十世纪八十年代计划经济和有计划的商品经济时代，在目前社会主义市场经济体制条件下，其存在是否科学、合理已经值得思索。三部“民法典草案”构建的土地使用权制度却仍然固守着我国现存的“中国特色”的土地使用权制度，试图在整理、汇编并消除其相互之间冲突的基础上完善之。诚然，物权立法的固有法的特征，要求包括土地使用权制度在内的物权法的制定必须基于一定的社会经济基础和体现一国的民族特色，但如果不顾已有的具体土地使用权的名称、体系、内容、适用范围等是否科学、合理，一味强调“中国特色”而排斥国外先进经验的吸收和借鉴，则只能认为是保守。以全国人大常委会法制工作委员会起草的“民法典草案”为例，其设计的土地使用权制度中亦保留了土地承包经营权，并且基于“土地使用权”概念，而构建出建设用地使用权、宅基地使用权、邻地利用权。这难免令人遗憾。对于法律工作者来说，现在最为关键的问题是：改革已经如此深入，以至于我们再也不能不考虑对基于传统观念和传统经济制度而设置的法律制度，特别是物权制度实行彻底的改造，否则，进一步的改革发展就没有法律制度的保障，就必然难以达到最终目的，就将功亏一篑。[11]因此我们认为，我国《民法典》的制定，其不仅仅是一种单纯的立法活动，在更深层次意义上应将其理解为一种变法，是将目前诸多带有计划经济色彩的法律、法规，在吸收和借鉴市场经济较发达国家立法经验的基础上，变革为符合社会主义市场经济发展要求的法律、法规。这其中最重要的是观念的变革。

（二）土地使用权制度的构建过分强调使用土地承包经营权来规范农村土地的利用

我国自西周以来3000多年的历史进程中，农地制度经历了三次大的变迁：一是终结于战国时期的井田制度（即国王-领主所有制）向土地私人所有制的变迁；二是终结于20世纪50年代中期的土地私有制向土地的社会主义公有制的变迁，三是在土地公有制的前提下，于20世纪80年代初期完成的农地集体经营向以家庭经营为主的变迁。我国现行的农地使用制度就是在农地制度第三次变迁的基础上逐步发展起来的。据农业部合作经济指导司经营管理总站的统计资料显示：至1997年止，中国实行农民家庭承包的村总计有717866个，占全国村总数的97.1%；家庭承包经营的耕地自实行家庭承包制以来就占农村耕地总面积的97%以上。[12]然而，随着改革的不断深入，在建立社会主义市场经济的条件下，农地承包经营制逐步暴露出诸多的问题，已经成为了阻碍我国农业社会化、现代化大生产和农村经济体制改革与发展的桎梏。例如我国粮食生产在1984年取得历史最好水平之后，一下跌入连续4年徘徊不前的窘境。[13]我们认为，农地承包经营制中存在的缺陷主要表现如下：

1.农地承包经营权主体具有身份限制。农地承包经营权是农地承包经营制在法律上的表现形式，我国《农村土地承包法》第15条规定，家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。这一规定具有明确的身份限制。如果本集体经济组织以外的单位或个人需要承包农民集体所有的土地时，《农村土地承包法》第48条规定：“……，应当事先经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”并且本集体经济组织以外的单位和个人只能直接承包不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地。[14]毋庸置疑，这种区别对待的方式在我国以往农业生产力发展水平相对落后，农业生产社会化、现代化程度较低的情况下，是符合农村大部分地区的现实状况的，是有利于保护本集体经济组织成员利益的。然而，我们还应看到，在我国经济较发达地区，一些农民依靠务工经商发家致富，放弃对土地的耕种蓄养。以广东省为例，据不完全统计，1996年来全省约有丢荒、闲置土地21780亩，占耕地面积的0.08%，其中耕地面积减少中丢荒比例曾一度高达4.1%.[15]这显然违背了《土地管理法》的“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策”的要求。在这种情况下，对于本集体经济组织以外的单位与个人经营使用农民集体所有的土地仍然给予如此严格的限制，只会导致土地闲置，阻碍土地使用权的自由流转和土地资源效益的发挥，进而阻碍农村经济的发展。

2.农地承包经营制存在着土地划分零碎、经营规模偏小、承包地调整频繁的缺陷。由于农地承包经营制开始于“均田大包干”，各地在实行家庭经营时大都以平等为原则，按人口或劳动力平均分包土地，使土地依照好坏、远近、水旱田等搭配，一家农户拥有若干块土地、一块土地又被若干农户种植的现象非常普遍，造成土地地块分割零碎、农户经营规模过小、效益不高、机械化作业难以展开等问题。并且农地承包经营制其土地按人口平均分包、优劣搭配，具有明显的计划经济“平均主义”色彩。这也与我国建立社会主义市场经济体制的目标相背离。与此同时，在《农村土地承包法》出台之前，虽然1984年《中共中央关于农村工作的通知》提出：“土地承包期一般15年以上”、中共中央和国务院1993年《关于当前农村和农村经济发展的若干政策措施》中指出：“在原定的承包期到期之后再延长30年不变。开垦荒地、营造林地、治沙改土等从事开发性生产的承包期可以更长”，但各地的实际操作与中央规定往往有较大的差异。根据调查资料显示，自80年代初实行联产承包责任制以来，80%的村进行过土地调整，而且调整频率较高，调整两次以上的村占6.7%，7.08%的村甚至调整过五次。[16]众所周知，农地要保持其持续利用，就必须对其不断进行投入；农业生产的特点也决定了农地利用的投资多、风险大、周期长的特点。因此，必须使土地的使用者有一个较长的使用周期，才能使其获得对土地投入的期望值或在土地使用权转让时收回其投资。然而，对农民承包土地的调整过于频繁，使得农民不愿，也不可能对土地进行过多投入，而是进行掠夺式经营，出现土地使用短期行为，造成土地质量下降、生态环境恶化、农地基础设施建设落后等一系列严重后果，严重影响农业生产的可持续发展。目前，我国出台了《农村土地承包法》，但其依然没有克服农地承包经营制本身固有的土地划分零碎、经营规模偏小、平均分包、具有计划经济“平均主义”色彩等缺陷。[17]此外，虽然《农村土地承包法》第20条以立法形式确立了“耕地承包期为三十年……”的原则，但其于2003年3月1日实施之后，该规定能否得到很好地贯彻执行，还有待于实践的检验。

在世界上，与物权立法从以“所有”为中心向以“利用”为中心转变的发展趋势相对应，世界各国农用土地使用制度也逐步发展，呈现出以农地租赁使用为主的利用趋势。世界上绝大多数国家实行的都是农地私有制，其农地使用除了自营外，就是租赁经营。例如，西欧国家现在出租农地比率高达30%到70%，美国大部分农场和耕地使用都是部分自有、部分租用或全部租用的。作为大陆法系的我国台湾地区“民法”，在其物权编修正草案中废除永佃权，而增设农用权，即“支付地租以农作，种植竹木、养殖或畜牧为目的，在他人之土地为使用、收益之权”，且农用权的期限不得超过20年。农用权的增设无疑与世界农地租赁制度的发展趋势相呼应。不仅是大陆法系国家或地区，英美法系国家财产法中亦有租赁地产权的规定，亦是租赁他人土地而为占有、使用、收益而产生的权利。

而全国人大常委会法律工作委员会以及王利明教授起草的“民法典草案”物权编在现行农地承包经营制的基础上坚持采用农地承包经营权的概念。梁慧星教授的“民法典草案”中虽然未使用农地承包经营权，而以农地使用权取代之。农地使用权是在总结我国农村经济体制改革的基本经验，并充分认识到农地承包经营制和农地承包经营权缺陷的基础上构建的。[18]这一点是可取的。但是农地使用权发展方向是传统民法的永佃权，“农地使用权类似于传统民法中的永佃权概念”，[19]却是值得商榷的。总的来说，三部“民法典草案”中的土地使用权制度的构建大都忽视了农地承包经营制度的缺陷，忽视了对其他国家和地区先进农用土地使用制度的借鉴。

（三）土地使用权制度的构建以“土地使用权”作为基础概念，这种作法值得商榷

在我国现行立法中，包括《宪法》中使用的“土地使用权”一词并非严谨的法律术语，其在三部“民法典草案”中大量使用无助于我国《民法典》中土地用益物权制度的科学与完善。其一，从实践来看，作为用益物权的土地使用权与作为所有权权能之一的使用权能往往容易混淆。[20]所谓使用权能指按照物的性能和用途对物加以利用，以满足生产生活需要的权利。行使使用权能，对物进行使用，是实现物的使用价值的一种手段。而由于所有权权能可以与所有权人发生分离，就产生了他物权形式的“使用权”。这种“使用权”在我国现行民事法律法规中不仅包括物的使用权能，

还包括占有权能和收益权能，这种“使用权”在传统民法中因有别于单纯的使用权能而称为用益物权。可见我国民事法律中规定的土地使用权是用益物权意义上的使用权。然而，这种“使用权”概念在字面上容易与使用权能相混淆，在内容上亦有失全面、准确。所以我国立法中“使用权”一词缺乏法律术语应有的科学性、精确性，不能在概念及内容上全面反映土地使用的权益所在。其二，“土地使用权”一词在各部法律中的含义各不相同，容易引起使用的混乱。《宪法》第10条第3款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”《土地管理法》第13条规定：“依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，……。”不难发现，这些规定中是从概括性、综合性角度使用土地使用权的概念，是指依法对各类土地的占有、使用、收益的权利。而在《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中使用的土地使用权却仅限于国有土地使用权。例如《城市房地产管理法》第7条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”这样“土地使用权”在各部法律、法规中含义各异，无法形成统一的认识，这也是“宜粗不宜细”的民事立法指导思想在民事法律、法规中的反映。然而我国许多学者，一方面深刻地认识到“土地使用权”并非为一个严谨的法律术语，“现行法律和实务上的土地使用权概念，是一个笼统的概念”；[21]另一方面，却又固守着这个在“宜粗不宜细”立法指导思想下产生的“中国特色”的土地使用权概念，试图通过在物权立法中重新界定和修饰而予以保留。例如，王利明教授主持编撰的“民法典草案”物权编第三章用益物权第一节直接以“土地使用权”作为标题，并对“土地使用权”进行了重新界定：“土地使用权是指以开发利用、生产经营、社会公益事业为目的，在国家所有或集体所有的土地上营造建筑物或者其他附着物并进行占有、使用、收益的权利。”由于此种“土地使用权”的客体范围包括国家所有和集体所有的土地，其既不同于《宪法》中的“土地使用权”，也不同于仅以国有土地为客体的《城市房地产管理法》中的“土地使用权”，那么，其如何协调与《宪法》和《城市房地产管理法》中的“土地使用权”的关系，是否在使用上述概念时以“民法典中的土地使用权”、“宪法中的土地使用权”和“城市房地产管理法中的土地使用权”相称以示区别呢？又如，梁慧星教授主持编撰的“民法典草案”物权编似乎对“土地使用权”一词更加的情有独钟，其构建的土地用益物权是以土地使用权概念作为基础概念，再依不同目的，分为基地使用权与农地使用权。梁教授这样设计的依据是“鉴于土地使用权这一概念，已经为现行立法和实务所接受”，并进一步解释说“现行法律法规中，土地管理法、房地产管理法和国有土地使用权出让和转让暂行条例，均采用土地使用权概念。”[22]

这样的表述无疑是在模糊和掩盖不同法律法规中“土地使用权”具有不同含义的现实，使法律的表述失去其应有的科学与严谨。全国人大常委会法工委的“民法典草案”物权编亦明显受到“中国特色”的土地使用权概念的影响，其依然是以土地使用权概念作为基础概念，而提出建设用地使用权、宅基地使用权、邻地利用权等。因此，我们主张在立法中彻底摒弃“土地使用权”这一概念，而以更为科学、合理、严谨与世界民事立法发展相衔接的概念和制度取代之。[23]

（四）具体土地使用权的构建缺乏科学性

我们以王利明教授主持编撰的“民法典草案”物权编中土地使用权研究成果为例。王教授设计的土地使用权制度包括以下内容：土地使用权、农村土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、空间利用权和特许物权，其许物权中养殖权、采矿权、林业权与土地利用有关。这个设计方案的优点在于：1.这种设计是在我国改革开放二十年来土地使用权制度立法的基础上通过重新设计和整合而形成的，忠于现行法律的规定，如果被我国立法所采纳，可以实现《民法典》物权编与以往法律、法规的平稳过渡。2.

这种设计基本上继承了现行法律中存在的具体的土地使用权的名称，只是对各具体权利的内容作了一些调整，以消除现有法律规定中的矛盾与冲突，并针对法律中规定的空白点予以补充（增加了地役权、空间利用权）。这种规定，有利于我国物权法和其他法律之间的衔接，不必因《民法典》的出台而对其他法律（如《土地管理法》、《农村土地承包法》等）作大的修改，节省了立法的成本。然而这种土地使用权的构造存在着以下几方面不足：1.从总体上讲，其对具体的土地使用权的划分过于琐碎，有六种之多。而实际上，在这六种土地用益物权之中，土地使用权、宅基地使用权、空间利用权都是在国家所有或集体所有的土地地表或上、下一定空间营造建筑物或其他附着物而享有的权利，实质上相当于传统民法中的地上权。土地使用权和宅基地使用权都是利用土地地表营造建筑物，唯一不同的是享有土地使用权而营造建筑物是以开发利用、生产经营、社会公益事业为目的，而宅基地使用权是以居住为目的。为了弥补土地使用权、宅基地使用权仅对土地地表利用予以保护的缺陷，于是又增加了空间利用权，以保护地表上、下一定范围空间的利用。我们认为，这种分类和设计，是值得商榷的。一方面，这种分类很难说明三种权利之间有何本质的区别；另一方面，就土地权利登记而言，某人最初以居住为目的营造房屋，在土地登记机关就宅基地使用权进行了登记，那么是否其后来以生产经营为目的利用房屋时就要将宅基地使用权登记变更为土地使用权登记？其房屋之上再安装广告牌，是否还要再进行空间利用权登记呢？我们认为，对于在他人所有的土地上营造建筑物或其他附着物，包括对地表上、下一定范围内容的利用，以地上权一种权利即可包容，没有必要区分过细。这也是世界各国的通例。2.就具体权利而言，一方面，如前所述，土地使用权，无论名称、内容都有值得商榷的地方；另一方面，农地承包经营制存在诸多缺陷，已经成为了阻碍农村经济发展的因素之一。因此，在理论上，经济学界不断研究探索新的农地使用制度，如农地租赁制等；在实践中各地也都采取了诸如“两田制”、“反租倒包”、“土地股份合作”和“四荒”土地租赁或拍卖等方式，以期能解决农地承包经营制的缺陷，以体制的创新推动经济的发展。而农地承包经营权是以农地承包经营制为制度基础的，且不说农村土地承包经营权性质本身存在着诸多争论并且其与国有企业承包经营权用语存在矛盾的问题，制度基础的漏洞就是其致命的缺陷。毋庸讳言，王利明教授设计的土地使用权制度的不足在全国人大常委会法工委起草的“民法典草案”中也多有显现，这些不足理应引起学者和立法者的重视。梁慧星教授主编的“民法典草案”中将土地用益物权分为基地使用权、农地使用权、邻地利用权，这其中也有一些内容是值得商榷的。第一，如前所述，以土地使用权概念作为基础概念构建土地用益物权，这本身就值得商榷。第二，“基地使用权”一语与现行法律中“宅基地使用权”容易混同，不利于人们区分、识别。第三，邻地利用权相当于地役权，虽然都是指土地所有人、基地使用权人或农地使用权人为使用其土地的方便与利益而利用他人土地的权利。但以“邻地利用权”相称，容易使人误解土地必须相互毗邻才能设立之。有学者认为，农地使用权发展方向是传统民法的永佃权，“农地使用权类似于传统民法中的永佃权概念”，[24]主张将农地承包经营权改造为永佃权，[25]这种观点亦是值得商榷的。虽然永佃权我国古已有之，但当代世界民法土地使用权制度中规定永佃权的仅有意大利、日本和我国台湾地区。就日本民法中永佃权而言，“日本民法物权编里的永佃权就是从封建的地主佃农关系沿袭下来的封建不平等关系……总之，永佃权人完全是一个无权者。这种不平等的关系是违反近代民法精神的，只能说它是一种变相的封建关系。”[26]而我国台湾地区的“宪法”规定“国家”对于土地之分配与整理，应以扶植自耕农及自行使用土地人为原则（“宪法”第143条第4项）。“国民政府”迁台后，积极推行，于50年代陆续实施“耕地三七五减租条例”、“耕者有其田条例”，征收地主保留地以外的土地，转放现耕农民承领。农民有田自耕，无于他人土地设定永佃权的必要，永佃权失去其存在的价值。因此，1999年台湾地区“民法”物权编修正草案已决定删除永佃权，其删除理由：永佃权之设定，将造成土地所有人与使用人之永久分离，影响农地之合理利用。且目前实质上各地政事务所几无以永佃权登记者，足见目前永佃权之规定已无存在之价值。[27]由此可见，永佃权制度已如昨日黄花，日趋没落，如果我国农地使用权的发展方向是传统民法的永佃权，显然是犯了方向性错误。而且永佃权是维护和巩固封建剥削关系的土地使用制度的观念，在我国民众心目中已经根深蒂固，立法中采用类似永佃权的农地使用权概念，民众的心理难以接受。

目前，我国建设社会主义市场经济体制的改革已经进入了攻坚阶段，土地使用制度的改革和社会经济的发展呼唤土地使用权制度的完善。通过《民法典》的起草和制定，在《民法典》中构建科学、完善、符合社会市场经济要求的土地使用权制度无疑具有重要的现实意义。然而我国现有的三部“民法典草案”中土地使用权制度的构建存在某些问题。因此，我们认为，在《民法典》起草的过程中通过争论及时发现问题，并集思广益提出解决问题的办法将有助于“民法典草案”的不断进步和完善。

二、完善中国土地使用权制度之立法构想

法律的制定必须立足于社会现实，又要高于社会现实，以引导和规制社会的发展。我们认为，我国目前最根本的社会现实是社会主义市场经济。“社会主义市场经济”这一概念所包含的制度取向是：首先是社会主义，即作为反映经济基础的上层建筑的物权法必须是在维护社会主义公有制的前提下制定；其次是市场经济，即在维护社会主义公有制的框架之内最大限度地提高财产的利用效率。[28]基于此，完善土地使用权制度，首先要坚持的是我国土地的社会主义公有制。我国土地制度是建立在国家所有或集体所有基础之上，国家对土地实行统一规划、合理利用的方针。表现在法律层面上，即物权立法中有必要明确规定土地的国家所有权和集体所有权。在土地国家所有或集体所有基础上产生的土地使用权既要维护使用人的合法权益，满足使用人生产、生活对土地的基础要求，又要维护土地的社会主义公有制、保证国家综合利用土地的政策得以贯彻实施，使国家宏观调控手段得以落实。其次，必须明确完善我国土地使用制度的目的在于为社会主义市场经济建设服务。一方面完善土地使用权制度有必要在结合我国国情的基础上吸收、借鉴其他市场经济较发达国家（地区）物权立法中的有益经验，使我国土地使用制度立法符合现代民法物权的发展趋势，与国际接轨，为我国市场经济建设提供良好的预期。另一方面，也是最重要的，就是要以变法的精神大胆剔除现有立法中具有计划经济色彩的法律术语、原则、制度，包括《宪法》和法律中已经规定并延用多年的一些内容，以符合社会主义市场经济发展要求的新的法律规则取而代之。我国制定的《合同法》，其虽取得了诸多进步，博得众多学者的好评，但毋庸讳言，《合同法》依然存在着不足之处。[29]我们认为，这些不足的根源即在于立法者缺乏一种变法的精神。因此，《民法典》的制定应当吸取《合同法》制定过程中的教训，以一种开拓精神和变法精神去制定并完善之。针对土地使用权制度及其研究存在的问题，并基于建设社会主义市场经济的现实，我们认为，我国土地使用权制度应当包括以下内容：地上权、用益权、农地租赁权、地役权，以及土地权利登记与流转制度。

依传统民法理论，地上权是指建筑房屋、隧道、沟渠等工作物及培植竹木、树木，使用他人土地之权。[30]虽然，我国现行民事法律中并没有地上权制度，但我们认为现行法律中城镇国有土地使用权和宅基地使用权是利用国家所有或集体所有的土地营造建筑物或其他工作物，并为占有、使用、收益的权利，实际上就是地上权，或相当于地上权。我们可以将它们与地上权稍作比较：首先，从取得方式看，地上权取得分为通过法律行为取得和通过法律行为以外的原因取得。通过法律行为取得包括地上权的设立与地上权的让与，就大多数国家而言，不论地上权的设立，还是地上权的让与，都以登记为有效要件。基于法律行为以外的原因取得地上权包括继承、取得时效和法定地上权。其中法定地上权是指土地及土地上的建筑物同属一人所有，而仅以土地或建筑物抵押，在拍卖土地或建筑物时，视为已有地上权的设定。而我国城镇国有土地使用权的取得方式也可以分为通过法律取得和通过法律行为以外的原因取得。通过法律行为取得包括土地使用权的出让、划拨和转让，这些在我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中均有详细规定。通过法律行为以外的原因取得只有继承一种形式。我国城镇国有土地使用权的取得无论何种方式都必须经过登记才能生效。但由于我国至今未确立取得时效制度且土地归国家、集体所有，禁止土地所有权的转让，因而我国城镇国有土地使用制度中也就不存在取得时效与法定地上权的实现条件了。其次，从权利义务看，地上权人的权利义务主要表现为土地的使用权、基于地上权的物上请求权、出租权、地上权的让与、地上权的担保、相邻关系的适用、地租的支付等。我国城镇国有土地使用权人和宅基地使用权人的权利义务与地上权人基本相同，也具有土地的使用、基于使用权的物上请求权、出租权、出让权、设定担保权、土地使用费的支付等。再次，从权利的消灭原因及法律效果看，地上权消灭原因包括地上权的抛弃、地上权被撤销、约定事由的发生、第三人因时效取得地上权等。地上权消灭的法律效果包括地上权人取回工作物、恢复原状、土地所有人的购买权、土地所有人的补偿义务以及土地所有人延长地上权期间的请求权等。而我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第39条规定了土地使用权消灭的原因，包括使用年限界满、提前收回以及土地灭失等。[31]由于我国未建立取得时效制度，所以没有第三人因时效取得地上权的发生。通过比较不难看出，我国土地使用权，尤其是城镇国有土地使用权和宅基地使用权与地上权在权利取得方式、内容、消灭的原因及法律效果等方面大同小异，都是为了调整土地所有人与在其地上营造不动产的土地使用人之间的关系，二者之间并无本质差别。并且地上权制度显得更为规范、完善，如基于时效取得地上权。所以笔者认为，我国城镇国有土地使用权、宅基地使用权完全可以改造成为地上权。

随着社会的发展，目前地上权除了地位在物权体系中逐渐强化之外，还具有客体扩大化，权利内容多样化以及其成为不动产市场的一种活跃而主要的权利形式的发展趋势。[32]在这些趋势中最主要的是地上权客体的扩大化，即一方面地上权之地上物的客体不仅有建筑物，还包括其他工作物和竹木；另一方面为传统民法所排斥的无体物-空间，也成为地上权的客体。我国地上权制度的构建与完善理所当然要注意当代地上权发展的动态，并结合我国国情，在立法中予以体现。就空间而言，已有学者注意到其在现代社会存在的价值，提出构建空间利用权的设想。我们认为，在我国物权立法中没有单独设立空间利用权的必要，而应顺应现代地上权的发展潮流，扩大地上权的客体范围，就可以对空间的利用予以规范，即将地表上、下一定范围的空间利用的规制认为是地上权延伸即可。而就竹木而言，由于我国现行立法中对于用于农林牧渔生产的土地利用以专门的权利规制，如农地承包经营权、林地使用权、草原使用权等，这一方面考虑到农用地不同于一般建设用地，具有一定的特殊性；另一方面也有利于贯彻《土地管理法》所有确立的“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策”的原则。由此，我们主张，尊重现有的农用地和建设用地的划分，不将竹木列为地上权的客体，使地上权与我国现行立法有效衔接。我国台湾地区已有立法例，其“民法”物权编修正草案第832条：“称地上权者，谓以在他人土地之上下有建筑物或其他工作物为目的而使用其土地之权”，与台湾地区“民法”物权中地上权[33]的规定相比，其删除“或竹木”。修正后地上权之使用土地目的，仅限于有建筑物或其他工作物。[34]

综上所述，我们认为，我国《民法典》中的地上权可以界定为：地上权是在国家所有或集体所有的土地地表及上、下一定范围空间营造建筑物或者其他附着物而使用土地的权利。

[注释]

[1]土地使用权是与土地所有权相对应的一种权利，是一种综合性、概括性的权利。我们认为从严格意义上讲“土地使用权”本身并不是一项精确、科学的民事法律术语。且不说“土地使用权”的含义在各部法律中各不相同并与所有权权能中的使用权能概念容易混淆，单就我国法律中土地使用权基本囊括除所有权之外的其他有关土地利用的权利的事实而言，其已经失去了法律术语所应有的严谨与科学性。然而在本文中，我们又不得不采用“土地使用权”这一用语的原因在于：一方面，“土地使用权”在我国立法，包括《宪法》中大量使用；另一方面，“土地使用权”一词已经使用多年，被广大民众所熟知。但需要强调的是，我国民法典的制定，不仅仅是一项单纯的立法活动，而应理解为一种变法，一种观念的变革，应当敢于突破现有的概念，包括《宪法》中确立的，但并不符合现今我国社会主义市场经济发展和现代民事立法进步要求的概念。当然，这首先需要修改《宪法》中的规定。因此，我们在文中使用“土地使用权”一语并不代表我们肯定土地使用权在法律中的地位，其至多只能作为一种学理或不严格的意义上使用的概念。我们主张，在即将制定的民法典中摒弃“土地使用权”的说法，而以更科学、严谨，更符合现代民事立法发展趋势和要求的概念和制度取代之。

[2]参见彭真明、常健：《试论我国土地使用权制度的完善》，《河南政法管理干部学院学报》2001年第1期。

[3]王利明先生设计的特许物权中包括养殖权与捕捞权、采矿权与探矿权、林业权、取水权、狩猎权。这其中有关土地利用的权利主要是养殖权、采矿权、林业权。

[4]参见杨振山、朱庆育：《制定物权法的若干问题探讨》，《法制日报》2000年11月9日，第3版；王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第85页。

[5]我国是社会主义国家，我国宪法明确规定土地属于国家所有或集体所有，我国物权法理所当然应当坚持这一原则，明确规定土地的国家所有权和集体经济组织所有权，以维护我国的社会主义性质。

[6]针对这一问题本文将在后面部分作专门的论述。

[7]参见丁关良：《农村土地承包经营权性质的探讨》，《中国农村经济》1999年第7期。

[8]虽然2002年8月29日颁布了《农村土地承包法》，但这并不意味着农地承包经营制及农地承包经营权在制度设计、性质等方面已经成熟和完善。相反，我们认为，《农村土地承包法》在农地承包经营制诸多问题没有解决，物权立法正在紧锣密鼓地起草之时仓促出台，不仅难以有效地规范和保障农地使用制度的发展与完善，而且也制约了物权立法中我国农地使用权制度的重新设计与完善，影响物权立法的稳定性，增加立法成本。最重要的是，《农村土地承包法》将于2003年3月1日起实施，在此前我国绝大部分农村地区的第二轮土地承包工作均已结束，土地承包期为30年。依据我国“法无溯及力”的基本原则，也许《农村土地承包法》中的诸多内容要到30年之后才能有机会广泛适用。因此，《农村土地承包法》的制定和颁布依然是“宜粗不宜细”、“成熟一个制定一个”的计划经济条件下民事立法指导思想的产物，暴露了我国立法，尤其是民事立法缺乏应有的预期性。

[9]就土地使用权而言，各国尤其是大陆法系国家的立法却显现出趋同的态势。（1）各国土地使用权中一般都规定了地上权、地役权，而且规定的地上权、地役权具体内容并无本质差别。（2）各国对土地使用权的设立与变更都规定了明确的登记程序，其目的在于：一方面规范土地使用权的设立和变更，以维护土地权利流转的安全和秩序；另一方面，也是国家强化对土地权利设定变更的监督与控制的必然要求。（3）现代各国法律为加强土地资源利用，发挥土地的经济价值，无不将土地使用权作为物权法中重点的内容加以规定。一是不断扩大土地所有权与他项权能的分离、强化地役权、地上权等的规定，对土地使用权人的利益竭力加以保护。

[10]参见王利明：《物权立法的若干问题探讨》，《政法论坛》2001年第4期。

[11]米健：《用益权的实质及其现实思考-法律的比较研究》，《政法论坛》1999年第4期。

[12]中国社科院农村发展研究所，国家统计局农村经济调查总队：《中国农村土地制度变革评述》，载《1998—1999：中国农村经济形势分析与预测》，社会科学文献出版社1999年版，第21－46页。

[13]曹诗权、朱广新：《农地承包经营物权化建构的基础与思路》，《法商研究》2001年第3期。

[14]参见《中华人民共和国农村土地承包法》第44条。

[15]参见蒋海、时旭辉、齐洁、高卓然：《广东农地利用现状及其合理性分析》，《农业经济问题》1999年第5期。

[16]郑碧玲：《以体制创新改革完善农村土地制度》，《农业经济问题》1999年第3期。

[17]《农村土地承包法》中仅仅规定家庭承包和其他方式承包两种承包方式，且家庭承包的承包方只能是本集体经济组织的农户，而本集体经济组织之外的单位或个人承包土地不仅要经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准，而且只能承包不宜采用家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地。这种规定较以往而言，实质上是进一步强化了对本集体经济组织成员的保护，加强了对本集体经济组织之外的单位或个人承包土地的限制，显然这些规定进一步突出了农地承包经营制的社会福利性质，使得集体经济组织内部农户在农村社会保障制度尚未健全和完善的情况下，将承包的土地作为自己生活的最终保障。然而，我们也应当看到，这种规定在某种程度上又进一步加剧了土地划分的琐碎，使农业生产经营规模难以扩大，农业现代化、社会化工作难以开展。最重要的是，这种规定严格以身份作为承包土地的前提条件，排斥了社会主义市场经济竞争机制的运用，使得一些有能力又乐于从事农业生产开发的本集体经济组织之外的单位或个人难以承包到优质土地。相反，本集体经济组织的农户却可以因承包地不收租金、承包费用较低而不愿放弃对土地的承包，对土地进行低效经营、掠夺式生产，无疑这必然会影响到我国农业生产和农村经济的发展，不利于我国农业现代化建设。

[18]参见梁慧星：《制定中国物权法的若干问题》，《法学研究》2000年第4期。

[19]参见梁慧星：《制定中国物权法的若干问题》，《法学研究》2000年第4期。

[20]王兰萍：《论我国土地使用权与用益物权》，《山东师大学报》1997年第2期。

[21]参见梁慧星：《制定中国物权法的若干问题》，《法学研究》2000年第4期。

[22]参见梁慧星：《制定中国物权法的若干问题》，《法学研究》2000年第4期。

[23]我们主张在立法中摒弃“土地使用权”概念，但并不反对其继续作为一种学理或不严格意义上使用的概念或提法。正是基于此，在本文中我们亦使用了作为学理意义上的“土地使用权”概念。

[24]参见梁慧星：《制定中国物权法的若干问题》，《法学研究》2000年第4期。

[25]参见叶建丰：《在我国重建永佃权的构想-农地制度改革的思考》，《河北法学》2001年第3期；杨立新：《论我国土地承包经营权的缺陷及其对策-兼论建立地上权和永佃权的必要性和紧迫性》，《河北法学》2000年第1期；张红霞：《罗马法上的永佃权制度与我国农地承包经营制度的改革》，《法学》1999年第9期。

[26]谢怀轼：《大陆国家民法典研究》之第五节《日本民法典》，《外国法译评》1995年第3期。

[27]参见王泽鉴：《用益物权。占有》（民法物权第2册），中国政法大学出版社2001年版，第62页。

[28]杨振山、朱庆育：《制定物权法的若干问题探讨》，《法制日报》2000年11月9日，第3版。

[29]新合同法存在诸如：缺乏一些先进制度的规定，遗漏了一些具体的合同；某些规定地于墨守陈规，缺乏应有的超前性和广泛适用性；起草过程中受行业、部门利益因素影响较多，致使其有失全面和公允。参见常健：《新合同法存在缺陷浅议》，《改革》2002年第1期。

[30]史尚宽：《物权法论》，台湾荣泰印书馆1957年版，第169、186页。

[31]来小鹏、文介平、骆电：《试论地上权制度的存在价值》，《河北法学》1998年第4期。

[32]参见程宗璋：《我国地上权制度之研究》，《不动产纵横》1999年第2期。

土地管理制度论文范文第2篇

我国集体土地征用应遵循的原则包括:1、十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则。2、保证国家建设用地的原则。3、妥善安置被征地单位和农民的原则。4、谁使用土地谁补偿的原则。

我国征用集体土地的补偿范围和标准包括:1、土地补偿费。2、安置补偿费3、地上附着物和青苗补助费。

我国土地征用中存在的若干问题：1、相关法律中“公共利益需要”缺乏明确界定。2、对非法占地行为的处罚力度过轻。3、征地补偿过低导致失地农民生活毫无保障。

我国农村土地征用过程中导致上述问题的成因包括：1、为局部利益故意模糊“公共利益”的概念。2、农村土地征用权的滥用。3、征地程序中欠缺有效的监督机制，致使农村土地流失严重。4、土地征用补偿制度不健全是成为引发纠纷的争端的主要原因。

对农村土地征用过程中出现诸多问题提出的相应对策。1、要确立规范的征地制度标准。2、要科学界定“公共利益”的范围3、要规范政府的征地行为。4、完善农村土地征用程序，加强征地的民主性。5、完善农村土地征用的补偿制度，合理安置失地农民。

本文通过对我国农村土地征用制度概念的理解以及阐述了农村土地征用应遵循的原则和在土地征用时应补偿范围和标准。另外，根据我国目前在农村集体土地征用过程中存在的问题，分析了其存在的原因，并在“公共利益”范围界定，征用制度完善，补偿制度完善，规范政府征地行为等方面提出了一些建议。

关键词：农村集体土地征用制度“公共利益”范围农村集体土地征用补偿农村集体土地征用程序

我国土地的所有形式包括两种，一是土地的国家所有制，二是土地的农村集体所有制。我国农村土地征用是发生在国家与农村集体之间所有权的转移，它是国家为了公共利益的需要，依照法律的规定，在给予了农村集体经济组织和农民个人相应的补偿后，将农村集体经济组织所有的土地转变为国家所有。

一、集体土地征用应遵循的原则。

1、十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则。

我国人口多，耕地少并且在某些地区耕地又浪费严重。随着人口的逐年增长，耕地将继续减少，这是一个不争的事实，因此土地管理法规定：十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护开发土地资源，制止非法占用土地的行为。在国家建设征用土地中要做到这一要求，必须坚持：(1)加强规划，严格管理，严格控制各项建设用地(2)要优先利用荒地，非农业用地，尽量不用耕地(3)要优先利用劣地，尽量不用良田(4)加大土地监察和土地违法行为的打击力度，切实制止乱占耕地的滥用土地行为。

2、保证国家建设用地的原则。

国家建设征用土地，被征地单位必须无条件服从，这不但因为征用土地是国家政治权力的行使，而且因为国家权力的行使是为了维护社会的公共利益。社会公共利益是一国的最高利益，是全体人民的共同利益体现，私人行使权利不得违背社会公共利益，而且在与社会公共利益相抵触时就得对私人利益加以限制以维护社会公共利益。国家建设即是社会公共利益的体现，因此应在贯彻节约土地，保护土地的前提下保证国家建设用地。

3、妥善安置被征地单位和农民的原则。

集体土地征用意味着农民集体土地所有权的丧失，意味着农民对土地的使用收益利益的丧失，故用地单位应当根据国家法律规定，妥善安排被征地单位和农民的生产和生活：一是对被征用土地的生产单位要妥善安排生产，二是对征地范围内的拆迁户要妥善安置，三是征用的耕地要适当补偿，四是征地给农民造成的损失要适当补助。

4、谁使用土地谁补偿的原则。

土地征用的补偿并不是由国家支付，而是由用地单位支付，这是因为，国家并不直接使用所征用的土地，也不是使用该被征用土地建设项目的直接受益者，而用地单位则兼具这两个因素，由其支付征用土地补偿是合理的。用地单位的补偿是一项法定义务，承担此项义务是使用被征土地的必要条件。用地单位必须按法定的标准，向被征用土地的集体组织给予补偿。

二、征用集体土地的补偿范围和标准。

国家建设征用土地由用地单位支付补偿费用。征用土地的补偿费用包括以下三项内容：

1、土地补偿费，主要是因国家征用土地而对土地所有人和使用人的土地投入和收益损失给予的补偿，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3年平均产值的6至10倍。征用其他土地的补偿费标准，由省自治区直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。

2、安置补偿费是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至六倍，但是每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍征用其他土地的安置补助费标准由省，自治区，直辖市参照征用耕地的安置补助标准规定。

3、地上附着物和青苗补助费，如房屋，水井，林木及正处于生长而未能收获的农作物等，补偿标准由省自治区直辖市规定。

三、我国土地征用中存在的若干问题

1、相关法律中“公共利益需要”缺乏明确界定。我国《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，《土地管理法》规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。这些规定都强调了征用的前提必须是为“社会公共利益的需要”，也就是说，只为某个或某些经济组织或者个人利益需要，是不能征用集体土地的。但是现行法律、法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益需要”，或界定哪些项目用地不是为“公共利益需要”。根据《土地管理法实施条例》对征地审批程序的规定，可以间接推断出：在土地利用总体规划规定的城市用地范围内，为实施城市规划需要占用土地，以及能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，应当属于为“公共利益”需要使用土地。而事实上，为实施城市规划分批次征用土地后，由哪些具体的建设项目来使用具有很大的随意性，往往是谁申请使用，就由市、县人民政府按照规定出让或划拨给谁使用。这里面的“公共利益需要”尺度很难把握。

2、对非法占地行为的处罚力度过轻。目前已查处的大量违法批地占地案

件，往往是未批先征，未批先用，事后再补办手续。即使被查处了，也常以“生米煮成熟饭”为由，再补办手续，做善后工作，最终实现征地占地的“合法化”。今年以来，全国已发现违法占用土地案件4.69万件，结案2.78万件。然而，只有193人受到行政处分，62名违法责任人被移送司法机关，16人被追究刑事责任，受处罚率仅为千分之几。既破坏了司法的权威性，也没有使违法者受到震慑。

3、征地补偿过低导致失地农民生活毫无保障。在对农村土地进行征用后，政府通常给予四种补偿费：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。前两种费用是归农村集体经济组织所有的，后两种费用则是给地上附着物及青苗所有人的。国家在对农村土地征用后，受偿的主体主要是集体经济组织，而个人承包经营农户不能作为受偿的主体，只能在集体经济组织中受偿，失地农民不仅丧失了土地承包经营权，而且丧失了集体经济组织成员的身份，成了多余的劳动力。加之没有配套措施安排其生产和生活，造成农民失地又失业生活极度困难。

四、农村土地征用过程中导致上述问题的成因。

在土地征用过程中出现上述问题的原因是多样的，主要有以下几方面的原因。

1、为局部利益故意模糊“公共利益”的概念。我们并不否认为了公共设施和公益事

业建设需要牺牲部分人或集体的利益，但不得不对征用中“公共利益”的界定、征地适用的范围、征地的程序和损失补偿产生了质疑。国家征用权的滥用和土地所有权的强制转移，产生了明显的不公平：政府以低补偿从农民手中征用土地，又以拍卖、出让等形式高价转移给土地开发商。把这一行为认定为了“公共利益”，显然是没有说服力的。该行为使农民的私权利受到侵害，另一方面，被征土地的利用率也远远不及农民对自己土地的利用率。2、农村土地征用权的滥用。农村土地的征用主要针对农村集体所有土地，其中也涵盖了一部分农民个人承包经营的集体土地。对农村土地的征用也主要涉及农村集体经济组织的利益和农民个人的利益。有的地方政府打着“公共利益”幌子，以较低的补偿强行征用农村集体经济组织所有的土地，甚至要求村集体单方解除土地承包经营合同，强行征用农

民承包的土地。当农村土地被肆意的征用，社会上便出现了一种新的群体-“失地农民”，他们丧失了赖以生存的土地，又得不到相应的补偿，寻求不到新的生存出口，于是，他们不断地上访、告状，成为了社会不稳定因素。

3、征地程序中欠缺有效的监督机制，致使农村土地流失严重《土地管理法》第四十五条第三款规定：“征用农用地的，应当依照本法第四十条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”这是征用农业用地的基本程序，但在我国农村土地征用过程中最大的问题是不按审批程序进行。我国的广大农村中，县、乡、镇政府对农村土地享有着绝对的权力，农村土地的所有权属于村集体所有，但县、乡、镇政府部门却是所有者主体的代表，同时又是征用土地的使用者和管理者。在涉及农村土地征用的决策上需要听从于政府，由于在征用程序上缺乏有效的监督机制，很多时候便会出现政府擅自占用土地、买卖土地等非法转让土地和越权审批，或先征后批，或以合法形式掩盖非法占地的现象。由于农村土地征用费低，很多土地在被征用后由于种种原因被闲置，造成了大量土地资源的浪费，致使农村土地流失严重。

4、土地征用补偿制度不健全是成为引发纠纷的争端的主要原因。

首先，行政补偿法律体系不健全。我国宪法规定了国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用，但未规定应给予相应的补偿。与宪法此规定相配套的法律规范对于补偿制度的规定也不完备。如《环境法》、《水法》、《草原法》中只有各种禁止性、限制性的规定，但却未规定应当给予何种补偿的规定。其次，补偿办法规定不合理、不科学，在实践中的可操作性较差。《土地管理法》第47条规定：征用耕地的土地补偿费为征用前三年该地前三年的平均产值的六倍至十倍，对安置费的补偿规定为最高不超过十五倍，两者相加不超过三十倍。这样的规定能否合理体现被征用土地的实际价值令人怀疑。据权威部门统计，

近三年全国土地出让金收入累计达9100多亿元。这其中又有多少真正补偿到了农民的手中呢？

五、对农村土地征用过程中出现诸多问题提出的相应对策。

1、要确立规范的征地制度标准。

在实际征地过程中，之所以出现损害农民权益和农地非农化失控的现象，重要原因之一，就是征地的指导思想有偏差，目的动机不纯，往往是出于利用土地做无本买卖，以求尽快实现资本原始积累，加快建设，或者为了体现个人政绩。其实，规范的征地制度应具备两项基本功能，或者说能解决两个问题：一是具备保障农民权益的功能，以确保农民在失地的同时获得与城市居民同等的居住、就业、医疗和养老的条件；二是具备控制农地非农化趋势的功能，将农地占用纳入合理利用和保护有限土地资源、实现生态经济持续协调发展的轨道。这是衡量征地制度是否科学、合理、规范的唯一标准。只有以此为出发点，并作为实施征地过程的指导思想，辅以切实措施，才能确保在推进城市化过程的同时，最大限度地确保农民权益和有效地实现耕地资源的动态平衡。

2、要科学界定“公共利益”的范围。

由于“公共利益”概念的抽象性，而我国现行法规对“公共利益”的范围未作出明确界定，这为任意解释“公共利益”、扩大征地范围留下了空子，以至于出现“公共利益”是个筐，什么东西都可往里装的情况。为了避免出现这类现象，参照国际上有关国家《征地法》的规定，有必要对“公共利益”的范围作出明确限定，主要包括：(1)、国防、军事需要；(2)、国家和地方政府需要修建的铁路、公路、河川、港湾、供水排水、供电、供气需要；(3)、国家和地方政府需要修建的铁路、公路、河川、港湾、供水排水、供电、供气及环境保护等建设事业；(4)、国家和地方政府需要修建的机关，以及以非营利性为目的的研究机关、医院、学校等事业单位。“公共利益”具有动态性，为如何把握“公共利益”带来了一定难度。所以，应倡导、重视社会民众的参与权、选择权。对于社会普遍承认的、独立于社会和国家现行政策之外的公共利益用地项目，如有关国民健康、市政基础设施等，政府应严格按有关土地征收、征用法规办事，而对那些由社会发展不同阶段所引发的符合社会、国家急需要的相对公共利益项目，尤其是有争议的项目，则应建立特定的制度，即通过采用公开、透明的方式，向社会说明其“公共利益”之所在，提倡由政府和全体民众讨论、认同。

3、要规范政府的征地行为。

在对农民集体土地的征收、征用过程中，政府始终处于强势地位，它既是征收、征用的主体，又是补偿的主体。虽然，新修改的《宪法》对有关土地征用的条款作了重大修改，突出了对农民利益的保护，但政府在征地过程中的强势地位并未有多大的改变，对“公共利益”的解释权仍在政府，征地的程序仍掌握在政府手中，对征地如何补偿的决定权还是在政府。因此，如何规范政府、主要是地方政府的行为，构成了规范征地制度，保障农民权益的关键。为此，首先要严格控制政府的征地权力，理清征收、征用的界限。其次强化平等协商和监督机制。国家因“公共利益”需要而要征收或征用集体土地时，必须尊重农民集体土地所有者和使用者的主体地位。政府在对集体土地征收、征用的决策作出之前，必须与集体农民进行平等的协商，征得绝大多数农民的认同。再次要弱化乃至剥离政府与征地行为之间的利益关系。在现行征地制度下，在征地和供地之间有一个很大的利益空间。它构成了滥用征地权力、任意降低补偿标准的症结。因此，必须有针对性地采取措施规范、约束政府行为，弱化乃至剥离政府与征地行为之间的直接利益关系。

4、完善农村土地征用程序，加强征地的民主性。

笔者认为，农村土地征用事关农民的生存，完善农村土地征用程序，在原有的程序上还需要注意完善和增加几个步骤：其一应该加强对农村土地征用的审批程序。其二，应该增加农村土地征用的听证程序。在农村土地被征用时，农民往往是最后一个知道自己的土地被征用了。为了提高征用土地的透明度，防止在征用农村土地过程中的暗箱操作，应当增加听证程序以听取被征土地的所有者和使用者的意见，满足他们的知情权，提高征地的透明度。其三，加强农村土地征用的民主性。虽然土地的所有者或使用者无权决定土地被征用的用途，但对征地补偿的确定及补偿费用的分配及使用，却有权进行参与，发表自己的意见，如果是少数农民的土地被征用，那么更有必要让失去土地的农民参与决策，如此才能更好的监督征地使用单位对土地使用情况，如果被征土地被闲置，农民当然地有权申请恢复土地的耕种，如此不仅达到了提高被征土地的利用率，还更有利于保护国家有限的土地资源。

5、完善农村土地征用的补偿制度，合理安置失地农民。

农村土地征用补偿如何完善是学者们一直关注的问题，《土地管理法》规定的补偿标准中的“土地年产值”是个极不易确定的数值，各地差异也相当大，计算时主观性很强，不仅增大了政府自由补偿的随意性，而且在实践中征地的双方多数时是达不成共识的。因此，笔者认为解决这些问题应该从几个方面着手：第一，补偿标准。现在是市场经济的时代，只有以土地的市场价格来确定补偿的标准才较为合理，让土地所有人或使用人切实了解土地征用，参与讨价还价，如此才能满足、保障土地所有人和土地使用人的合法权益，支持土地的征用。第二，合理的给予安置。应该在给予金钱补偿的同时，对他们今后的生活给予安置。另外，笔者认为还可以将一部分补偿拿出为失地农民办理保险，这也是维护他们合法利益可行的途径之一。第三，扩大补偿的范围。笔者认为在对农民的实际损失给予了补偿的同时，还应该加入预期的利益。预期的利益当然是很难确定，但是可以从失地农民近五年甚至近十年的平均利润中予以确定，尤其是对于个人承包集体土地的农户，承包期限还未到期，承包的土地就被政府征用了，他们的预期利益更应该给予维护。

参考文献资料：

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2、《土地管理法》第47条规定

3、《房地产管理法及配套规定新释新解》梁书文马建华张卫国主编人民法院出版社

土地管理制度论文范文第3篇

针对我国当前土地管理制度的主要内容和主要涉及到的项目进行综合性的研究，是加强工作以及改进缺陷不足的重点环节。我国土地管理制度的主要内容包含有以下几个方面：第一，制定并且严格的执行相关土地管理的法规和政策；第二，全面的查清各个地方土地的利用情况，并且对土地的分布状况、总体的质量和数量等进行全面的研究分析，结合实际的情况给予科学性的评价和管理政策；第三，在相关制度的执行过程之中应当进行土地登记，在登记之后才可以授权土地使用证书和土地所有权；第四，建立其科学化的、完善的、健全的统计制度，为土地的规划建设奠定基础；第五，加强土地和用地的管理，加强土地的建设，并且严格的控制出现非农用建设占地的情况，全面的、细致的、严谨的贯彻我国国家制定的政策和规定，依法对划拨土地的情况进行管理和监督；第六，全面并且细致的制定出土地的利用规划，为今后土地的建设和发展打下基础；第七，严格的检查并且监督土地的使用情况，对一些违规使用者进行严厉的处罚，并且妥善的处理土地利用过程之中出现的相关纠纷情况。我国当前的土地管理制度是全面的加强并且提升土地利用效率的一项关键性的政策制度。而国家政府为了进一步的加强土地的使用和规划管理，还陆续的出台了一系列的政策制度。我国针对土地管理是从改革开放之后逐步进行的，当前我国的土地管理制度主要包含有社会主要公有制制度、土地利用管制制度、有偿土地使用制度、耕地保护制度、土地登记制度、国有土地农田保护制度等等。总的来讲，土地管理制度对于我国完善土地的使用并且增强利用效率有着重大的价值和意义。

2土地管理制度的问题分析

通过上文针对我国当前土地管理制度的基本内容和相关的项目进行细致并且深入的研究，可以对加强土地管理和完善相关制度的重要性有着全面的掌握。下文将针对当前土地管理制度之中存在的一系列问题进行综合性的研究，力求在此基础之上提出改进和创新的对策，以全新的工作思路来对工作的方向进行科学化的引导，促进土地管理水准和效益的不断提升。首先，我国当前的土地管理工作之中土地的产权制度不够完善和健全。最为突出的是城市内部的土地产权不够清晰，土地产权的主体不够清晰，同时针对土地的登记制度也不够健全和科学，针对土地的使用划分和相关的界定也不够科学合理。另外，在当前的土地管理工作之中，针对土地的价格机制建设不够科学化，相关基准的价格不能够真实的、全面的、客观的反映出土地的实际价格水准，另外在地方政府之中也存在有垄断性的行为，这一点对于土地价格也将产生不利影响。另外，在我国的农村土地管理制度之中，也存在有重大的缺陷。首先，现行的集体性的土地管理制度立法存在有巨大的问题，针对各项权限的规定均存在有较大的缺失，而在部分的法律规定和政策之中，难以体现出农民作为集体式土地主体的所有权，部分地方政府不能够准确的贯彻和执行国家所制定的土地管理制度政策，所以不少村民申请的住宅建设均由于规划方案的缺失而难以得到及时的审批。上述问题都对我国当前土地管理工作带来巨大的阻碍，所以应当加以全面的改进。

3完善土地管理制度的政策研究

明晰土地产权，加强产权管理。应在法律上对城市土地所有权主体给予清晰地界定，厘清中央与地方政府在土地权利中的相互地位和关系，明确前者的控制管理方式渠道、后者的权限范围，以及两者的利益分配。通过政府监察和公众监督对地方政府权力进行约束，使土地配置能够反映国家与地方利益的协调。随着市场经济的不断深入，丰富和完善土地相关权利法律体系，对土地使用权的各权力层次进行细化分割和明确规定，形成科学的权力层次体系。适应经济发展和现实需要建立如土地发展权、地上通行权、空间使用权、地役权等土地权权能，有效地促进城市土地的管理和使用效率。结合全国土地调查，尽快建立全覆盖的土地权属信息资料数据库。建立功能强大、技术先进的土地权属管理信息系统平台。加强土地权属变更信息的动态监测。采取措施督促土地使用者及时办理土地使用的相关手续。建立政府授权委托下的土地储备市场运营机制。必须要先理顺土地储备制度主体也即土地收购储备机构的角色和定位。土地储备一是要实现政府目标，二是要通过市场运作，必须把目标主体和运营主体分割开来，尤其在利益关系上分割开来，才能实现公共目标和规范市场运作的双赢。应建立政府授权委托下的土地储备市场运营机制，由政府授权具有雄厚资金实力和高级经营资质的企业，进行完全市场化运作。建立土地储备监督评估体系。建立一种高度透明的信息机制，将城市规划、土地利用年度计划等政府管理的约束指标向社会公开，土地收购或出让、出租项目的信息提前公示，及时出让、出租的结果，建立土地储备相关信息定期的制度，以利于政府、行业组织以及全社会对土地收购储备运行的监督。设置土地储备的绩效评估体系和制度。

土地管理制度论文范文第4篇

关键词：土地发展权 土地流转 发展权归属

土地发展权在西方很多发达国家的实践已经趋于成熟，通过此制度有效地保护了耕地，保护了生态环境，保护了土地所有者或经营者，调整了土地流转市场。1992年，在我国编制的《各国土地制度研究》中最早引入我国，但到目前，关于土地发展权的研究还处在起步阶段，因此，在我国土地管理制度有待改进的情况下，西方的土地发展权制度有借鉴价值。

西方的土地发展权归属模式

土地发展权通常可以有狭义和广义之分，狭义基本等同农地发展权，广义的土地发展权不仅包括农地发展权，还包括建设用地发展权和未利用土地发展权两大类，本文将从狭义上研究土地发展权。

土地发展权是西方管理思想中一个体现管理理念的较为具体的制度，它最早产生于20世纪30-50年代的英国，随着美法等国对发展权归属问题界定的差异，英国成为土地发展权“涨价归公”模式的代表。1947年英国颁布了《城乡规划法》，在该法中采纳了《阿斯瓦特报告》中提出的土地发展权思想，将一切私有土地的土地发展权归国家，实行“土地发展权国有化”，若土地有用途变更时，须首先符合国家计划许可，同时在开发前向国家缴纳土地开发税。因所有权和发展权是可以独立行使的两项土地权，因此，这种规定不影响土地所有权原来基本归私人所有的性质，标志着土地发展权制度正式诞生。

土地发展权“涨价归私”模式以美国为代表。20世纪60年代末在美国原有的分区管制制度基础上建立的土地发展权移转制度（Transfer of Development Right，简称TDR）和土地发展权征购制度（Purchase of Development Right，简称PDR）实质是一种土地发展权“涨价归私”制度，解决了土地发展权归私人所有情况下国家财政能力难以承担完全购买私人土地发展权的难题，让土地发展权受让人到用途受限制土地的所有人那里购买本土地的发展权，在这个过程中强调土地所有人参与性、自愿性和谈判权、决定权，能更好的保护耕地维护土地私人利益，在城市化对土地强势需求态势下制度更具调节性。

土地发展权“兼顾归公归私”模式以法国为代表。法国在20世纪70年代颁布《改革土地政策的法律》中创立了类似于土地发展权的“法定密度极限”制度和土地干预区制度，兼顾了土地发展权涨价归公与归私两种归属关系。“法定密度极限”制度使制定建筑面积与占地面积之比即容积率的上限权利归国家所有，在规定限度内建筑开发权可由农业土地所有者自主处理，超过上限的建筑权则归国家；土地干预区制度赋予了国家在土地开发中事先干预农业用地转为城市用地的社会关系和土地所有者出售土地时国家优先购买的权利，考虑了公私利益需求，成为“涨价归私”模式与“涨价归公”模式的兼顾版。

虽因国情的差异英美法三个国家对本国土地发展权的核心问题—权利归属—界定相异，但都形成于人口增长对粮食需求增加、城市化对建设用地需求增强的背景下，目的都是为了规范土地使用，尤其土地用途变更过程的增值价值归属问题，通过设置本制度均健全了本国的土地管理制度，调节了国家土地市场交易行为。但另一方面，三种制度还存在着先后顺序，具有一定的借鉴、发展、使制度更适应本国需要的特性。

此制度良好效果的彰显促使更多的国家引用，如德国、意大利、日本、韩国等相继建立了土地发展权制度。1992年我国的原国家土地管理局编制的《各国土地制度研究》中引入土地发展权概念，但从我国现行的相关法律制度来看，土地发展权管理思想在特定法律条文中虽有一些体现，但总体看未得到肯定和较好的利用，更谈不上从法律上明文界定土地发展权归属问题了。

我国的土地发展权归属争论

关于土地发展权制度述要显示出发达国家土地发展权权利归属大致可分为单一主体论和二元主体论，单一主体论又可分为单一归公论和单一归私论两种，目前，关于土地发展权的归属问题已成为我国学术界研究的热点之一，学者们的研究主张大致如下：

王永莉（2007）持“二元主体论”，认为“国家作为国有土地发展权的权利主体，同时农民作为集体土地发展权的权利主体，这样均衡设立的土地发展权，国家和个人都从中分享了土地增值收益，同时不改变中国现行的两种土地所有制形式，大大节约制度变迁的成本，在一定程度上能够兼顾效率和公平”；于华江和杨飞（2011）认为“我国土地发展权应归属于国家、农民集体和农民共同所有”。汪振江（2008）认为，“土地发展收益并非因土地使用者的投资和劳动而形成，而是与政府管制相联系的建设用地稀缺性增值以及城市建设投资外部性增值。在这种土地增值收益中，来源于城市建设投资外部性引起的建设用地资本增值部分，应归城市建设投资者分享；来源于土地用途管制下的城市用地稀缺性增值部分，则应该由农业经营者集体分享”。

张友安和陈莹（2005）赞成土地发展权归国家所有，认为国家是土地发展权配置与流转管理的主体；洪琳（2009）主张权利主体应为中央政府，明确土地发展收益为国家所有。杨明洪和刘永湘（2004）、郭熙保和王万（2006）认为农民集体应该作为土地发展权的主体。

王海鸿和杜茎深（2007）主张土地发展权归农民，认为权利归国家和集体会使“农民享受不到土地增值收益，只能鼓励农民行为的短期化和机会主义倾向”，归农民所有“在一定程度上扩大了农民对集体土地的处分权能，能够真正起到对权利人行为的正向激励作用，鼓励农民向土地投资。”黄祖辉和汪晖（2002）也认为“非公共利益性质的征地行为无偿剥夺农民的土地发展权是毫无道理的”；刘国臻（2007）认为土地发展权归原土地所有权人所有的制度设计，在使广大农民拥有土地发展权的同时，也激励广大农民更加珍惜土地，特别是耕地。

我国建立土地发展权私有模式的价值分析

学者们已有的研究成果遵循了国际研究范式，形成了单一主体论和二元主体论，其中单一主体论又存在单一归公论和单一归私论两种模式，已有的成果在不同程度上对本研究均具有很好的启迪作用。从我国所涉及的土地发展权可能的主体来看，就是国家、农民集体、农民个体三种，根据我国国情，本文认为，土地发展权不宜归公而宜归私。在现有的集体所有制基础上，将经营权和发展权统一归土地承包者所有，这样能带来很多的益处的同时也规避一些不足。

（一）完善土地法律体系并约束土地侵权行为，维护农户土地利益

我国农地实行集体所有制，基本遵循所有权与经营权两权分离模式分配农地权利，从目前运行情况分析，这种模式存在一定的问题，尽管施行之初曾发挥了很大的政策效应，但现在已经不完全适应发展的要求，造成了农村利益流失、农民权利受损、农业发展滞后，也成为了“三农”问题突出的一个重要原因，这和土地法律体系不完善，农地经营者在享有土地承包经营权，获取土地农业经营收益和受限制的处置权有关，土地发展权缺失或者土地发展权实际上在国家严格土地使用管制基础上被代表国家行使日常管理职能的各级政府实际持有，因此，农地流转时形成的高额增值价值自然被各级政府控制，成为地方政府重要的土地财政来源，做出巨大牺牲的农民无缘增值价值分配，失地农民很大一部分成为了无地、无工作、无社保的“三无人员”，要想改变失地过程中“三农”演变为“三无”就需要健全土地权利结构，赋予农地实际经营者土地发展权，只有农民持有土地发展权才能在利益分配中享有发言权、表决权，维护土地利益。

（二）规避农户对承包地的机会主义行为，激励投资和管理热情

国家通过延长土地承包期来激励农民加大投资，珍惜土地，保护耕地，降低农户在土地经营上的短视行为和机会主义行为，但无论怎么延长也毕竟存在一个期限问题，当面临对土地进行投资的决断时，尤其涉及改善农地质量、建设生产基础设备等大量带有长远效应的投资行动时，难免要担心一个承包期到期后国家对土地政策会不会变动和如何变动的问题，但若获得土地发展权，无论多大的投资最终都至少能得到等值的增值价值回报，农民则可安心生产、放心投入。

（三）增强国家关于土地的宏观调控职能，降低地方政府“土地财政”依赖度

农户享有土地发展权并不影响土地集体所有制性质，发展权是一种可与土地所有权分割而独立存在的权利，在农村集体持有土地所有权、农民个体享受土地承包经营权和土地发展权运行模式下，能大大降低地方政府插手农地管理行为和对土地财政的依赖，如媒体曾报道多个省市集中推销地块，长春市甚至组团进京推销土地的行为；减少不论公共利益和非公共利益地方政府均凭借公共利益征地名义行使公权力侵犯农民土地权利的行为，这一点当然也有法律体系纵容政府行为在起作用，如我国《土地管理法》第二条第四款规定（王永莉，2007），国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用，即将公共利益需要作为合法征地的要件之一。但据该法第43条之规定，任何单位和个人建设需要土地都可以通过土地征收予以解决，可见，该法前后矛盾，将征地范围无限扩大了；促使政府更好的行使“看得见手”的宏观指导和调控社会运行的职能，规避政府既为裁判员又是运动员在执行社会公权力的尴尬行为，毕竟国家是作为政治组织存在的，而不是主要作为市场主体设立的，土地发展权作为一项财产权，不应由国家所有。

在市场经济条件下，国家的意思表达机制对市场信息反映迟钝，市场信息只有具体的市场主体才能迅速捕捉，做出反应（刘国臻，2007）。

结论

土地发展权制度是被西方发达国家实践证明有效用的土地管理制度，在我国城市化进程中为了能更好的执行最严格的土地保护制度，规范农地流转行为，不仅需要从法律体系上建立土地发展权制度，而且为了此制度能在我国土地管理中发挥更大的制度功效，应更多的考虑“涨价归私”模式，将土地发展权归属于土地经营者个人所有。

参考文献：

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4.张友安，陈莹.土地发展权的配置与流转[J].中国土地科学，2005（10）

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6.杨明洪，刘永湘.压抑与抗争：一个关于农村土地发展权的理论分析框架[J].财经科学，2004（6）

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11.刘国臻.房地产老板之暴富与土地发展权研究[J].中山大学学报（社会科学版），2007（3）

土地管理制度论文范文第5篇

【关键词】土地勘测；质量；措施

国土资源局土地勘测工作承担着县域新增建设用地报批、土地招拍挂勘测定界和城镇地籍信息系统维护等涉及国土资源管理的业务工作，我们为提高勘测工作对全县经济社会发展的服务水平，采取了多项措施，加强对土地勘测工作的管理，确保了土地勘测工作的质量，为提高对社会发展的服务质量打下了坚实的基础。

1.土地勘测过程中存在的问题及原因

从近几年的项目来看，乃至国家投资项目，规划设计均存在深度不够的问题。项目规划不符合当地工农业生产习惯，道路等建筑物的布置脱离实际，地形情况不能满足经济发展的要求，对项目施工中的实际困难没有全面考虑。出现这些问题，主要是由于以下几方面的原因：测图比例尺不能满足施工图设计的要求；在项目勘测设计过程中，没有进入项目区内及群众当中开展认真细致的调研工作。没有摸清楚项目区的实际地形情况，没有摸清楚项目区内现有基础设施的利用情况，没有摸清楚项目区内工农业生产的实际。确定项目的时间较晚，往往在项目需要上报前的一个月或更短的时间内才委托进行项目的可行性研究及规划设计工作，为了不耽误项目的正常上报，只能在这有限的时间内完成规划设计工作，自然造成规划设计报告的质量低劣，深度不够；得不到政府的配合，经常凭借经验“闭门造车”。在这些情况下出现勘测质量问题是在所难免的。

2.提高土地勘测质量的措施

2.1 充分认识土地勘测质量的重要性

土地勘测绘工作是推进经济建设、国防建设和社会发展的一项基础性工作，是监测地理国情、提高决策水平的重要手段。提供土地测绘公共服务是国土资源局测绘工作的重要职能。近年来，很多所辖范围内基础测绘中长期规划、基础测绘“十二五”规划已全面实施，测绘科技水平也在不断的提高，土地测绘服务保障作用也在不断的增强。针对在土地勘测管理中存在的问题，如勘测质量不高、勘测任务备案管理制度不落实、勘测诚信体系尚未建立等，应提升对土地勘测质量管理工作的重要性和紧迫性的认识，从基础勘测工作入手，提高勘测质量。提高认识，加强宣传，不断增强责任感和使命感。统一思想，提高认识，切实增强全系统人员做好土地勘测工作的责任感、使命感，并对进一步做好测绘管理工作，更好地为县域经济建设提供测绘保障服务，提出了具体的要求和目标。为增强全民知法、懂法、守法意识，全方位、多渠道宣传《测绘法》等法律法规，并与其它法律法规宣传统一安排，统一部署，并形成宣传合力，不断增强勘测工作的责任感和使命感。通过加强测绘宣传工作，不仅能够营造良好的测绘法制环境，取得各级领导和政府部门对土地勘测工作的支持和理解，同时也能够使各项勘测法律制度真正落实到实处。增强服务意识，提供土地勘测服务水平。土地勘测是一项基础性工作，勘测工作的重要性往往不被人们认识和理解。因此，一定要增强服务意识，认真谋划，主动服务，及时为政府宏观经济决策、规划管理、应对突发事件等提供勘测保障服务，使勘测成果成为经济社会发展的重要支撑和保障。

2.2 强化土地勘测质量的监督

加强土地勘测质量监督的检查工作，强化土地勘测成果汇交，提高勘测服务保障能力。按照《测绘质量监督管理办法》规定，根据要求，进一步加强测绘产品质量管理，完善测绘项目监理制度。结合盘县实际，完善年度测绘质量监督检查流程和评定标准，健全测绘质量监督检查机制，建立市级测绘质量监督检查专家库，开展常态的质量监督检查。加强土地勘测成果汇交工作，提高土地勘测服务保障能力。加大对土地勘测产品质量的检查力度和抽查比例，及时发现问题，做到及时解决。

2.3 加强行业自律，建立诚信体系

建立健全可量化的土地勘测诚信体系和评估标准，形成政府监管、社会监督、行业自律“三结合”的有效监管模式。一是结合实际情况，制定测绘行业服务标准和测绘单位诚信评估办法，量化指标值，明确评估指标。二是签订《测绘单位诚信服务承诺书》。三是建立土地勘测诚信信息公开制度，四是开展土地勘测诚信服务调查工作，填写《测绘单位诚信服务用户调查表》，并在项目完成后，将其作为勘测成果汇交的要件。

2.4 规范土地勘测项目管理工作，完善本单位土地勘测管理制度

按照有关条例的要求，规范土地勘测项目备案工作。进一步优化工作流程，明确工作责任，建立工作责任追究制度，建立了测绘成果统一对外提供制度，确立对外提供土地勘测成果资料的严肃性、权威性。对外提供具有法律效力的测绘成果均需统一加盖测绘资质专用章。完善内部各项规章制度。制定土地勘测管理制度、勘测质量管理制度、勘测技术管理制度、档案管理制度等一系列勘测管理工作制度，为生产优秀土地勘测成果提供制度保障。

2.5 加强土地勘测业务培训提高勘测成果质量

大力实施人才战略，着力改善人员结构。改善从事勘测工作人员的知识、年龄结构，提高技术人员业务素质，提升勘测技术服务水平。不断提高土地勘测队员业务培训力度，确保土地勘测成果质量。从学习内容上，认真组织学习《城镇地籍调查规程》、《土地勘测定界规程》等业务行规；从学习方法上，采取书面学习与野外工作实践相结合的办法，理论与实践相结合；从学习形式上，采取老手带新手，技术熟练的组长带组员的办法。通过采取这些措施，使每个勘测队员的业务工作能力在短时间内得以迅速提高，从而提升土地勘测队伍的整体素质。创优服务理念，增强服务效能，提高职工政治思想素质。在做好业务工作的同时，进一步加强思想政治工作，加强职工的政治理论学习，根据工作性质和岗位职责，加强对职工的政治思想教育，进一步增强职工的服务意识，真正让服务理念和效能意识深入人心。

2.6 健全土地勘测机构机制，构建和谐土地勘测发展环境

加强土地勘测队伍建设，形成布局合理、功能完善、保障有力的基础勘测队伍，为全县公益性勘测和政府应急勘测提供队伍保障。充实土地勘测管理人员，注重测绘专业技术人才培养和引进，努力构建和谐土地勘测的发展环境。

2.7 认真做好测量标志普查、管理及维护工作

一是全面普查，摸清底数。组织人员通过全面、彻底地普查，全面掌握县域拥有的永久性测量标志数量以及状况。二是登记造册，建立档案。对完好的测量标志分别建立档案，利用《测量标志管理系统》软件，全部实施微机化管理，同时详细拍摄各测量标志的点位、标志及附近现状照片，做到底数清楚，现状明白。三是明确责任，加强保护。对各个水准点、三角点、B级GPS点全部委托测量标志所在地乡镇国土资源所（站）保管，将测量标志保护工作落实到所（站）、责任到人，并要求各责任人增强责任意识，定期进行检查，切实加强保护。

3.结束语

在土地勘测工作中，应做到在思想上高度重视，强化土地勘测质量监督和业务培训，建立土地勘测诚信体系，规范土地勘测项目管理工作，完善本单位土地勘测管理制度，为提供高质量的土地勘测服务提供保障。

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土地管理制度论文范文第6篇

关键词土地督察机构；问卷调查；独立性；改革设想

中图分类号F301.22文献标识码A文章编号1002-2104（2014）03-0077-06doi：103969/jissn1002-2104201403012

改革开放前，中央政府的高度集权压缩了地方政府自主自利行为的空间[1]，土地违法主体主要是个人，80年代土地违法行为主要是农民滥占耕地兴建住房。集权与分权模式下土地违法特征是不同的。改革开放后形成了以下放权力为基本导向的行政体制改革。中央的权力不断下放到地方，地方政府行为的自主性、自利性不断增强，带来严重的地方政府为主体的违法用地行为。为遏制地方政府土地违法愈演愈烈的势头，探索土地调控“决策权、执行权、监督权”相分离，我国于2006年建立国家土地督察制度[2]。经过七年的实践，土地督察制度在耕地保护、土地市场监管、土地调控等方面取得了一定的成效，然而实施绩效与中央政府及社会各界的期待尚有很大差距。土地督察机构不够独立是导致当前土地督察效率不高的重要原因。

在机构职能划分上，国务院授权国土资源部行使土地督察权，土地督察机构名义上隶属于国务院，实质上隶属于国土资源部，各地督察机构受制于国土资源部各司局的职能要求，一定程度上被看作是国土资源部的驻京外机构，导致土地督察机构难以独立行使职权。在领导体制上，国家土地总督察为国土资源部部长兼任，并且还有一名副部长兼任副总督察，这样的“领导双重身份”[3]，也从根本上制约了土地督察机构的独立性。此外，国土资源管理部门的垂直管理垂而不直，经费、人事的任免等权力基本上掌握在地方政府的手里，国土资源管理部门不得不听命于地方政府为地方经济社会发展服务。垂而不直的土地管理体制下，土地督察机构名义上监督地方政府，实际操作中变成监督地方国土管理部门，伴随土地督察机构缺乏应有的地位和独立性，造成不少环节的“弱监”和“虚监”。即使发现土地违法问题，他们大部分人认为承担责任的主要是国土系统内部人员，是“自己人”，移交监察部就会伤到“自己人”因而抹不开面子惩处。独立性是监督机构持续存在和有效发挥作用的重要支柱，独立性不足将不利于监管效力的发挥而制约监管制度的发展。独立性也是监督权最重要的属性，监督体制安排必须符合监督权的本质要求[4]。

原本就隶属于国土资源部的地方国土管理部门没能有效监管土地资源利用，故而才设立土地督察机构加强政府用地的监管，然而同样隶属于国土资源部的地方土地督察机构同样不可避免难以有效监管土地资源利用。土地督察机构不独立制约了国家土地督察制度的绩效的发挥，可见提高国家土地督察机构的独立性显得尤为重要。如果土地督察机构能够脱离国土资源部独立出来，土地督察员就不会有上述顾虑，从而也能提高督察成效。因此，我国应该对现行土地督察机构进行改革，建立职能独立的土地督察机构。由于土地督察制度建立时间较短，目前对土地督察制度研究相对较少，仅有的相关文献大都集中研究土地督察法律建设和土地督察绩效评估，对土地督察机构改革的研究相对欠缺，因此开展土地督察机构脱离国土资源部的改革研究有着重要的理论意义和现实意义。

1理论支撑与研究方法

本文将从行政监督理论出发，界定出我国土地督察权的理论内涵，接着对建立相对独立土地督察机构的理论依据（行政三分制）和实践参考（审计监督）加以分析，在此分析基础上提出土地督察机构脱离国土资源部四种可能的改革方案，为分析四种土地督察机构改革方案的可行性，根据研究需要设计问卷调查。

叶丽芳等：基于问卷调查的土地督察机构改革设想中国人口・资源与环境2014年第3期1.1理论基础

1.1.1土地督察权的理论内涵――行政内监督

我国国家土地督察是指国务院授权国土资源部代表国务院对各省、自治区、直辖市，以及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查。土地督察机构的主要职责是监督检查地方人民政府的土地利用和管理行为，土地督察机构是国家行政机关，因而可以从行政监督理论的角度出发界定土地督察权的内涵。行政监督是政治监督的重要组成部分，主要是指由国家机关、社会团体或个人对国家行政机关及其公务人员的进行合法性和有效性的监督，防止他们[5]。行政监督包括行政外监督和行政内监督[6]。行政外部监督是指由来自国家行政机关以外的监督主体，为保证行政工作的合法性、正确性以及社会效益而对行政机关及其国家公务员实施的监督。行政机关外部监督体系，主要由政党监督、人大监督、国家司法机关监督、社会团体监督、公民监督和新闻媒体监督等六个方面构成。行政内监督的主体是国家行政机关，主要包括层级监督和专门监督。其中层级监督主要包括日常监督、主管监督（国务院各部委和直属机关对地方各级人民政府的监督）和职能监督（如财政部、人事部）；专门监督主要包括行政监察和审计监督。督察机构和地方政府两者之间是监督与被监督关系[7]，从前文的行政监督理论内涵界定出发可以看出我国国家土地督察权属于行政内监督。

1.1.2理论依据――行政三分制

土地督察权实质上属于行政监督权，现行的土地督察机构名义上隶属于国务院，实质上受国土资源部管辖，土地督察机构不够独立影响了土地督察绩效的扩大。我国的行政三分制是西方三权分立的演化，可以为建立相对独立土地督察机构提供一定的理论依据。行政三分制主要是指在一级政府内部，将决策、执行、监督职能分离，决策权、执行权、监督权交给不同的国家机关管辖，并在运行过程中使之相辅相成、相互制衡、相互协调的一种行政管理体制。决策权、执行权、监督权相分离是行政体制改革的趋势，三权分立的行政管理体制有助于实现权力制衡，保证社会管理有效进行，防止权力滥用[8]。绝对的权力导致绝对的腐败，要防止滥用权力，就必须以权力约束权力[9]，权力制衡是惩治和预防腐败的需要。

党的十七大报告提出要建立健全决策权、执行权、监督权既相互制约又相互协调的权力结构和运行机制。党的十也提出要深化行政体制改革，建立健全权力运行制约和监督体系，进一步强调了行政决策权、执行权、监督权的分离。土地督察权属于行政监督权，为实现权力监督与制衡，土地督察机构应该和行使执行权的土地管理机构相分离，增强土地督察机构相对独立性是土地督察体制改革的重要方向。

1.2实践支撑：审计监督

1.2.1审计监督改革历程

审计监督和国家土地督察都属于行政内监督制度，两者具有行政内监督共性，故审计监督机构改革能为我国土地督察机构改革提供实践参考。审计监督隶属于国家机关监督，除发挥自身监督职能外，同时对其他国家机关和社会监督起重要作用，审计监督对完善税收权力制约机制起直接作用和间接作用。1983年以前我国一直未设立独立的政府审计监督机构，对国家财政收支的监督工作主要由财政部门内部的监察机构来完成，用会计检查模式代替了审计监督。1982年，全国人大修改了《宪法》，规定我国建立审计监督机构，实行审计监督制度。1983年9月，由财政部牵头成立了审计署，此期间审计署名义上是国务院的组成部门，实质上还是受财政部管辖，与财政部千丝万缕的关系造成独立性不够，使得审计署未能更好地发挥审计监督职能。1994年《中华人民共和国审计法》公布，审计署彻底脱离财政部门，审计监管的职能被写入宪法中，审计署由国务院总理直接负责，明确了审计监督机构的独立性，在政府规制中起到了更加强有力的审计监督作用。

1.2.2审计监督为土地督察机构提供改革思路

审计署1983-1994年期间隶属财政部时的监督力度并不高，而脱离财政部独立出来后审计监督力度大大提高，审计监督成效明显扩大，由此显示出监督机构保持独立性的重要作用。国家土地督察机构目前名义上隶属于国务院，实质上受国土资源部管辖，形式上与1983-1994年期间的审计署类似，并且两者都属于行政内监督机构，若土地督察机构更具有独立性，其督察的理论效力将更高。故我国土地督察机构改革可以借鉴审计监督机构改革的做法脱离国土资源部独立出来。

土地督察机构要脱离国土资源部独立出来，可以有以下四种改革方案：①成为直接隶属于国务院的机构；②成为隶属于国务院的综合督察机构；③成为国家监察部的一个职能部门；④成为隶属于全国综合督察委员会的机构。

1.3研究方法：问卷调查法

为了论证分析四种土地督察机构改革方案的可行性，便于决策时优选土地督察机构改革方案，选取问卷调查法作为研究方法。根据研究需要设计问卷调查，问卷调查的结果一定程度上可以对四种土地督察改革方案进行可行性论证。采用问卷调查方法支撑研究，可以增加改革设想与方案及结论的可靠性，更容易让人信服，因为问卷调查的结果能比较客观的反映不同利益相关者对各种土地督察机构改革方案的认可程度，可为决策层优选土地督察机构改革方案提供参考和借鉴。

2土地督察机构改革方案设计

土地督察机构的不独立制约了国家土地督察制度的进一步发展，土地督察机构从国土资源部脱离出来是土地督察体制改革的重要方向，本文在理论分析和实践参考分析的基础上，提出4种土地督察机构脱离国土资源部的改革方案。

2.1方案一：直接隶属于国务院

方案一是形成行政内专门监督体制，土地督察机构脱离国土资源部管辖，成为直接隶属于国务院的机构（见图1）。当前土地督察名义上是国务院授权国土资源部代表国务院对省级人民政府土地利用和管理情况进行监督检查，实质上土地督察机构隶属于国土资源部，难免因受到国土资源部的影响而难以独立行使监督权。方案一实施难度较小，直接隶属于国务院不但脱离了国土资源部独立出来，而且还能提高土地督察机构的级别，根据纵向监督理论，将更有助于监督政府，扩大土地督察成效。

方案二是形成行政内综合监督体制，将土地督察机构与城乡规划督察、环保督察等合并，形成直接隶属于国务院的综合督察机构（见图2）。城乡规划督察员制度是对城乡规划的编制、审批、实施管理工作进行事前和事中的监督，及时发现、制止和查处违法违规行为，保证城乡规划和有关法律法规的有效实施。环保督察监管对象主要是污染源和排污单位，下级的环保部门；实行跨区域、跨流域的联动联防机制；拥有委托督办权、调查权、调解权、建议权等监管权限。土地督察、城乡规划督察、环保督察职能比较接近，业务范围有重叠，将三者整合成立“三合一”综合督察机构，可以强化对地方政府的监督。成立综合督察机构不仅使土地督察机构脱离国土资源部独立出来，而且将三个督察机构合并也是顺应2013年两会提出的大部制政府机构改革、政府职能转变的改革趋势，精简为一个机构能最大限度使这几个业务相近的督察机构避免职能重叠，提高行政效率，降低行政成本。此外“三合一”综合督察机构还实现了监督机构与执行机构相分离，符合行政三分制改革趋势。

监察部职权比较完善，不仅拥有检查权、调查权和建议权，还拥有独立的行政处分权。目前土地督察机构缺乏处分权，对地方政府的震慑力不够，使其直接成为监察部的一个职能部门，不但脱离国土资源部门独立出来，而且拥有处分权能提高土地督察的威慑力，便于控制政府为主体的土地违法行为。此外，土地督察机构成为监察部的一个职能部门，可以精简机构，降低行政成本，提高行政效率。

2.4方案四：成立全国综合督察委员会

方案四是构建行政外监督体制，将我国土地督察同其他监管机构归并，设立一个隶属全国人大常委会的全国综合督察委员会，下设土地督察、环保督察、城乡规划督察等有关职能部门分别进行监管（见图4）。此方案能够理清行政监督机构和执行机构的职责。行政外部监督是大势所趋，2013年中央政府工作报告指出，要坚持民主监督、法律监督、舆论监督，健全权力运行制约和监督体系，让人民监督权力，让权力在阳光下运行。向人大负责的全国综合督察委员会属于行政外部监督，符合我国行政监管体制改革的趋势，行政外部监督在督促行政机关及其工作人员廉政勤政、提高行政效能、促进政治稳定和经济发展等方面发挥着愈加重要的作用。

3基于问卷调查的改革方案比较研究

为了分析四种土地督察机构改革方案的可行性，根据研究需要设计问卷调查。本次问卷调查所采用的问卷是作者根据研究需要自行设计，调查问卷设计好后，专门咨询了相关专家意见，并进行了多次修改，可靠性有一定保障。国家土地督察制度实施五周年绩效评估报告，在接受调查的1 247个普通群众中，仅有约27%的人听说过“国家土地督察制度”；约18%的人知道建立国家土地督察制度的目的；约14%的人了解国家土地督察制度的组织体系和职能。因此，在问卷样本选择方面，考虑到土地督察制度成立时间较短，土地督察监管的对象是政府，利益相关群体中普通群众对“国家土地督察制度”的认知度不高，故而问卷调查并未对普通群众展开，而选择比较熟悉土地督察制度的土地督察机构、国土管理部门、其他政府部门、其他事业单位等利益相关群体作为调查对象，共开展了350份问卷调查，形成有效问卷336份，问卷调查结果见（表1）。被调查人员68%左右都是科级以上干部，他们对土地督察制度是比较熟悉的，提出的建议有一定的针对性和建设性。80%以上的被调查人员都工作5年以上，有着丰富的工作经验，大部分拥有较高的学历，本科及以上学历占比85%以上，较高的教育程度对于理解和回答调查问卷问题有利，增加了反馈信息的准确性和客观性。被调查人员中32.14%人员属于土地督察机构，23.81%人员属于土地主管部门，其他政府人员占25%，其他事业单位人员占1905%。可见各单位被调查人员分布比较均匀，结构较合理，土地督察机构人员所占比重相对较高，主要是基于他们对土地督察制度更熟悉，所提建议可能更具实际意义的考虑。大部分被调查人员为与土地督察工作有着密切联系，对土地督察制度有着较为直接和深刻的理解。因此，样本选取有较好的代表性。

3.2改革方案可行性比较分析

问卷调查分析结果，方案一是所有方案中认可度最高的，接受调查的336人中有246人（比例高达73.21%）认为是可行的，认为近期可行、中期可行和远期可行的人数相当。方案二成立“三合一”综合督察机构，实施难度也较小，被调查人员对这个方案的认可度也比较表1土地督察机构改革4种方案可行性分析表

高，认为方案可行的比例和方案一基本相当，其中认为方案中期可行的人数最多达128人。方案三的认可比例仅5238%，远没有前两种方案的认可比例高，尤其是土地督察机构和其他政府人员的认可度更低。这可能跟调查对象所在单位的性质有关，归根结底是和部门利益挂钩。对于土地督察机构来讲，成为监察部的一个职能部门可能会降低督察机构的行政级别；对于地方政府来讲，土地督察机构成为监察部一个职能部门后监管力度将会加大，不利于他们通过违法用地来支持经济的快速发展。方案四理论上是可行的，然而问卷调查结果却有些出人意料，仅有不到50%的人认为成立综合督察委员会是可行的，超过一半的人并不认可这种方案。被调查人员可能是认为这种综合督察委员会和监察部的职能可能有重叠，也有可能他们认为综合督察委员会这块“大饼”摊得过大，涉及过多的部门，触动过多的利益群体，故较难支撑起来。

3.3改革方案时序安排

从增强土地督察机构独立性的改革“时间表”来看，对方案一中使土地督察机构直接隶属于国务院的认可人数最多，其中近期认为可行的人数也较多，而且实施难度相对较低，可以近期采用此方案；方案二将土地督察机构与城乡规划督察、环保督察等合并形成直接隶属于国务院的“三合一”综合督察机构和方案三使土地督察机构直接成为监察部的一个职能部门也是较好的方案，但涉及多个行政部门，近期实施难度较大，在调查问卷中认为中期可行的人数最多，故可在中期安排实施此方案；方案四将我国土地督察同其他监管机构归并设一个全国综合督察委员会，并接受全国人大监督，是认可人数最少的方案，考虑到此方案实施起来将会触动诸多部门利益，改革难度相比其他方案更大，故可等时机成熟时，远期实施此方案。不同的土地督察机构改革方案适用范围不同，实施难度也不一样，具体决策时需要根据实际情况加以选择，不同时期选择不同的方案。

4总结与讨论

土地管理制度论文范文第7篇

【关键词】土地资源；土地开发整理；现状展望

1 中国土地开发整理研究现状及实践成果

我国的土地开发整理研究工作起步较晚，目前研究领域主要集中在土地开发整理权属管理、运作程序、公众参与、质量评价方法等四个方面。在权属管理方面，余震国教授等提出了包括权属调整、权属界定和权属信息披露等机制在内的基本理论框架，填补了我国在该领域的空白。自中共中央在99年修改后的《土地管理法》中提出了“国家鼓励土地整理”后，国内学术研究发展较为迅速，取得了一定的理论成就。

经过多年探索与实践，我国各级国土资源部门对土地开发整理规律的认识也在逐步深化，新型的土地开发整理管理模式正逐步确立。土地开发整理的运作方式也经历了项目法人下移、验收权审批权下放、支付方式统一和项目变更审批权分级下放等方面的重大调整，逐步走向规范化、模式化。

2 土地开发整理工作中存在的不足

2.1 统筹工作有待加强

10年间，我国虽然出台了包括《土地开发整理条例》在内的多项加强土地开发整理工作的法令条例和政策，但对于土地开发整理整个行业如何发展的理论研究和实践探索仍显不足。集体表现在：土地开发整理发展目标不明确，行业监管体制不健全，开发整理工作的社会地位有待提高。

2.2 行业管理亟待建立健全

目前我国有近一半的县没有负责土地开发整理工作的专业机构，相关工作多由国土资源部门承担。根据500万元的投资额应配备1个监管人员的测算经验，我国需2.5万名基层监管人员，队伍建设任重道远。机构的不健全也导致了实际工作中监管责任不明确，缺乏责任追究等问题。此外，由于国家暂无土地开发整理市场管理方面的法规，项目承担单位在选择机构时经常有不规范的行为发生。

2.3 地方政府积极性有待提高

一些地方政府对土地开发整理工作内涵的认识片面，以为被整理土地30年内不得转作他用的原则限制了地方经济的发展；在基层进行开发整理工作所需费用一般不能列入预算当中，导致相关机构无法获得稳定经费，开展土地开发整理工作愈来愈难；国家规定的新增费使用条件严格，地方政府迫于补占平衡压力，往往是选择易开发整理的土地优先用作补占平衡。

2.4 基础研究和权属管理研究亟需加强

我国虽然在土地开发整理技术标准和基础理论方面展开了较多研究，但相比较于其他领域仍明显不足，尚未形成一个主流理论。从行业相关论文在“中国期刊全文数据库”中的数量来看，我国在土地开发整理方面的信息量十分有限。创新源泉和学术研究的不足，导致了整个行业在社会的影响力有限。此外，土地开发整理的权属管理缺乏法律规范，多数依靠行政管理操作，严重影响了权属调整工作的顺利进行。

3 推进土地开发整理工作的对策

3.1 进行发展战略研究

坚持把保护耕地红线和促进经济健康持续发展作为发展目标，将土地开发整理工作提升到国家战略的高度；开展行业发展战略研究，明确行业发展方向，并以此推动管理体制的改革；还应加强土地开发整理的统筹规划工作，将规划目标分解成国家年度计划任务，适度加强调控力度。

3.2 改革管理模式

建立资金投入产出评价模型，将资金投入与基建数量、土地破碎降低程度、新增耕地面积等指标相结合，以此解决实际工作中遇到的难以量化考核的问题；要将专业资金统一管理，切实解决资金落实困难问题，推进项目建设顺利进行；还要注意加强建设用地的整理，制定相应商业运作模式及激励政策，可以尝试将建设用地与土地收购储备统一进行管理。

3.3 推进“管办分离”体制改革

当前国土资源部门的行政管理与专业机构的监管工作并立，责任不明确，需按照“管办分离”的原则制定两者的对接机制，明确各方职责；要研究制定土地开发整理机构的管理规范，解决地方政府落实经费难问题，拓宽经费渠道，增加监管人员数量；还应制定土地开发中介机构管理方法，建立市场准入制度，规范从业人员管理，想方设法调动工作积极性。

3.4 加强权属管理

一是推进土地开发整理的权益量化研究。对权属调整种类、土地质量评价方法、量化指标等进行全方位的研究，为解决实际中遇到的权益纠纷提供科学依据，真正维护参与各方的权益；二是加强权属管理法律建设。通过此途径解决法律缺失问题，为权属调整工作提供有效的法律保障；三是要加快推进农村土地开发的权属调整工作。以权属调整为重要手段，提高土地的集中度，改善城乡景观，优化土地利用率，为现代农业的产业化、规模化发展创造平台，提升土地开发工作成效，增强该行业与相关行业的竞争力。

3.5 加强基础理论研究

由于起步较晚，目前我国急需建立一支土地开发整理专业人才队伍。首先，国家当充分发挥高校的人才优势，选择部分高等院校开展土地开发整理的学科建设，以国家当前需求为主导，以土地开发整理基础理论研究为主要内容，结合社会的研究机构，积极培养土地开发整理的专业人才。其次，应当在政策上加大鼓励支持力度，激发相关研究机构的工作热情，凝聚整个社会的智慧，持续推动土地开发整理基础理论、技术标准等研究向前发展；同时深化土地开发整理差别管理政策、权属调整规范、质量评价方法、发展目标、建设标准、权益管理等方面的研究，为国家完善土地开发整理法律法规提供科学依据。最后，应当开展土地开发整理的学术交流，积极进行国际交流，以举办土地开发整理高层论坛等形式学习吸收国外的土地开发经验，出版土地开发整理普及性书籍，使土地开发整理的观念真正为群众接受。

4 小结

所谓土地开发整理，就是在一定区域内通过土地的产权调整和基础设施建设，达到改善生产生活条件，提高群众生活质量和维护资源环境的一项综合性、整体性的土地调整措施。土地开发整理中涉及到的问题，直接影响到国家的长远利益和农民群众的切身利益，决不能简单从事，当以高度的责任心和足够的耐心，充分尊重民意，将工作做到各方满意。运用科学发展观进行项目的规划设计，注意采取先进的技术解决权属调整，同时调动相关各方积极性，保证土地开发整理工作顺利实施。

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土地管理制度论文范文第8篇

关键词：耕地保护；土地管理；机制

中图分类号：[DF461]文献标识码：A 文章编号：

Abstract: arable land protection work directly related to the supply of grain, in recent years, the number of China's population still showed a tendency of increase year by year, but because of the influence of peasant consciousness, government system and collection work, for cultivated land protection system implementation is not in place, the existence of such a situation not only influence the farmer's life, but also to the development of agriculture has caused some obstacles. Therefore, we must set up a new land management system, this paper mainly analysis the drawback of cultivated land protection mechanism under the present stage and the proposed solutions.

Keywords: protection of cultivated land; land management; mechanism

中图分类号：F301.22文献标识码：A文章编号：

我国是人口大国，人口数量占据着世界人口数量的25%，农业的发展是一个关乎国计民生的问题，要实现经济的发展，必须要保证粮食的安全，保证粮食的根本就是保障耕地。就现阶段来看，政府有关部门已经对耕地的保护制定了完善的保护措施，也建立了相关的保护机制，取得了初步的成效。但是，由于各种主观和客观因素的影响，这些管理机制中还存在着一些不足之处，下面就根据我国耕地的特征探讨一种新型的土地管理机制。

1、现阶段下耕地保护机制中的弊端

1.1. 农民缺乏耕地保护意识

随着国民经济的发展以及城市化进程的推进，大量的农村人口涌入城市，这就在一定程度上减少了农村的劳动力。但是，目前的农业生产成本也呈现出一种逐年上升的趋势，农业的生产成本逐年升高，在这种模式下，虽然农产品的产量增加，但是农民的收入却未得到同等程度的提升。这就给农民造成一种意识：耕种难以提高收入，甚至会越来越穷，虽然目前国家已经颁布了一些保障农民收益的法律法规，也降低了税收标准，但是依然难以从根本上解决这一严峻的问题。此外，在土地方面，很多农民都对土地安全有着或多或少的担心，也有少数农民与政府进行交涉，但是这种交涉往往是为了得到自己应有的补助，同时，很多农民也希望政府及早的收回土地，好得到自己的补助，这样就能够利用这些补助来改善自己的生活，也不需要进行耕种。因此，我国农民缺乏保护土地的意识，这就导致耕地保护工作的进行困难重重。

1.2 农村集体组织缺乏保护耕地的意识

一直以来，我国土地都是归集体所有，关于土地的管理工作也是由村委会和集体组织进行统一管理，但是，这种管理方式难以起到实际作用，在管理工作的执行过程中也出现了各种缺陷。在很多地区，土地所有权也从集体手中转移至乡干部手中，这些干部受到利益的驱使，滥用手中的职权谋取私利，这就导致大量的耕地被挪作他用，难以得到基本的保证，这种情况的存在不仅影响着农民的生活，也给农业的发展造成了一些阻碍。

1.3 征收导致耕地面积日益减少

近年来，随着经济水平的发展，城市化进程在不断的推进，征收工作也进行的如火如荼，虽然征收工作是为了促进地方经济的发展，但是也带来不利的影响。有些地方政府为了提高收益，提高土地的使用税费，还有一些地方政府对然制定了一定的措施，但是，官员为了政绩的考核，将土地低价转让，这就导致大量的耕地被占用。这种不合理的征收工作不仅难以对耕地实现有效的保护，也制约了农业的发展。

2、新形势下耕地保护土地管理新办法

2.1 对土地管理模式进行统一的规范

为了避免地方政府出现土地不合法转让的情况，政府有关部门必须要建立好完善的分级规划管理制度，根据国土的实际情况进行统一的规划和管理，由县级管理机构监督乡镇管理机构、市级管理机构监督县级管理机构、省级管理机构监督市级管理机构、部级管理机构监督省级管理机构。这样就能够在全国范围内组成一个有机的网络，避免滥用耕地情况的产生。

2.2 将土地管理重心转移至城镇规划区域

很多地区的耕地都位于城镇周围，地方政府在调整农业产业结构时，耕地面积并未发生变化，这就实现了对耕地的合理保护，因此，在下一阶段，可以将土地管理工作的重点放置于城市规划区，并以城市为中心做好区域管理工作，这样就能够全面提升耕地保护工作的质量。

2.3 对各级土地管理新型实施分级监测的制度

对于土地管理实施分级监测的制度能够有效提升耕地保护工作的有效性，但是这种分层管理制度也存在着一定的难度，由于不同地区耕地的管理方式与管理面积存在着一定的差异，这就给管理信息数据库的建设带来一些难度。因此，在建设数据库时，要根据各个地区的具体差异进行建设，这可以利用现阶段先进的科技手段进行，这样，就可以将土地规划、土地管理等信息归纳总结至统一的数据库中，继而为管理人员提供准确的参考信息。

3、结语

总之，耕地保护是一项基本国策，也是国家发挥宏观调控的主要手段之一，由于各种因素的影响，当前的耕地保护政策中还存在着各种弊端，因此，建立一种新的土地管理机制，同时将土地管理的重点由乡村中转移至城市中，这样才能够将宏观调控与耕地保护相结合，也才能够实现既定的保护目标。在加强管理的同时也要健全外部监督机制，通过社会、法律以及行政部门的有效配合，形成一个严密的监督网络，这样才能够有效的保护耕地资源。

参考文献：

[1]车文学.论建立耕地保护的土地管理新机制[期刊论文].中国土地科学,2007,12(15)

[2]李科威.论建立耕地保护的土地管理新机制与策划[期刊论文].黑龙江科技信息,2012,05(05)

土地管理制度论文范文第9篇

一、问题的提出

随着我国经济的快速发展，土地要素对经济增长的贡献日益显著，加强土地的法治化管理。运用土地政策参与宏观调控，已成为实现国民经济持续健康发展的重要保障。改革开放三十多年来，为了规范土地的利用与管理，我国陆续颁布了一系列土地管理法律法规。1986年颁行的《土地管理法》，对于规范我国的土地利用行为，加强土地利用管理起到了重要作用，构成了我国改革开放后土地管理法律体系的核心。1988年和1998年，全国人大常委会根据我国经济发展的需要，两次对《土地管理法》进行了重大修改。1994年、2002年、2007年，《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》、《物权法》相继颁行。我国的土地管理法律体系得到了进一步完善。自《土地管理法》颁行以来，土地管理相关配套法规建设也得到了不断加强，国土资源部先后制定和公布了30多项部门规章，各省(区、市)也先后出台了近150项土地登记、土地规划、土地市场建设、土地执法监察等方面的地方性法规、规章。

尽管我国政府在建立和完善土地管理法律法规体系方面作出了很大的努力，但当前我国土地违法的问题仍然严重，耕地保护形势依然严峻，笔者认为这与我国政府官员在土地法治方面受“立法完善主义”的影响有关。从我国土地管理相关法律的立法实践来看。以“立法完善主义”为中心的法律完备化努力，已成为推进我国土地利用法治工作的重要取向。由于我国司法体系秉承大陆法系的传统，其一贯的立法理念是把所有能想到的问题，尽可能详细地用条文的方式写入法律，这种基于推理方式写成的法律条文之间必须保持逻辑上一致，没有冲突，还要保证法律条文足够详细，以便法官在审判案件时能够根据条文推演出判决结果。但问题是。这种基于对人类理性最大化信任而制定出的法律是否真的完备?过分看重由立法者按照逻辑推理制定出的详尽法律，而忽视执法者在实践中对法律进行修正和完善的能力，是否能客观真实地反映出现实之需?深入研究这些问题，对于完善我国的土地管理法治建设具有十分重要的现实意义。本文将基于不完备法律理论的视角。探寻这些问题的答案，并结合理论分析提出完善我国土地管理法治的政策建议。

二、不完备法律理论的基本思想及改进建议

不完备法律理论(hlcomplere law theory)是由卡塔琳娜·皮斯托(katharlna pistor)和许成钢于本世纪初合作提出，该理论提出后受到了学术界的广泛关注。但是不完备法律理论从提出至今历经了还不到十年时间，其理论体系尚有不少可资发展和完善的地方，加之该理论初始研究对象是欧美证券市场监管问题，在解读中国土地管理法治时有必要进行适当地修正和补充，以使其在解释和分析中国土地管理法治问题时具有更强的针对性与说服力。下文将结合土地管理法治实践。对不完备法律理论的基本思想进行简要梳理，并提出一些改进建议。

(一)不完备法律的内涵

所谓完备的法律指的是，面对任何一个案件，任何一个法官甚至是任何一个受过教育的人，都能按照法律明确无误、没有偏差地推断出什么是犯法。以及犯法可能受到什么样的惩罚，否则法律就是不完备的。不完备法律理论认为：既然法律通常被设计为要长期适用于大量的对象，并且要涵盖大量迥然不同的案件，那么它必然是不完备的。

(二)不完备法律的分类

不完备法律理论将不完备法律分为两种类型。第1类不完备法律，即法律没有对特定行为进行界定或仅列举了少数行为，使得对行为结果的限定过于宽泛。第ⅱ类不完备法律，即法律虽明确了应予制止的行为，但是随着社会的不断发展，原有法律规定已不能涵盖所有相关行为。笔者认为根据不完备法律的定义，上述分类方法并没有涵盖不完备法律的全部情形。为了全面反映不完备法律的内涵，更为科学地区分各类不完备法律，建议对分类方法作如下改进：(1)第1类不完备法律在保留原有内涵的基础上增加“法律对于执法人员的执法手段和执法权限规定不明确，导致执法人员面对违法行为无法采取法定手段予以制止和处罚”的内容；(2)第ⅱ类不完备法律的内涵保持不变；(3)新增第ⅲ类不完备法律，即不同法律对于某一行为给出了互相矛盾的规定，导致发生法律纠纷时，当事各方均引用有利于己方的法律规定，使执法者难以确定纠纷应适用法律的情形。在土地管理的司法实践中，第ⅲ类不完备法律引发的纠纷为数不少。

(三)剩余立法权与执法权的分配

不完备法律理论认为当法律不完备时，法律的阻吓效果会被削弱，而法院天生就被设计成被动执法者和主要的事后立法者，如果没有人就违法行为向法院提讼，法院就无法采取行动制止违法行为并处罚违法者。因此仅靠法院执法难免会导致执法不足。由于监管者在事前和事后都能创设及执行法律，因此引入监管机构主动执法可以改进法院事后被动执法的不足。有效提高执法效率。较之立法者，监管者能更灵活地行使剩余立法权，他们不必通过冗长的立法过程，却可以在其立法权限内，以简单程序改写及变更法律。至于在什么情况下应引入监管者主动执法，不完备法律理论提出了两个标准，即标准化以及预期损害的程度(外部性)。所谓标准化是指一种能力，即以合理成本对损害行为及结果进行描述，以便监管者能有效行使主动式执法权的能力。不完备法律理论认为，只有当行为能够被标准化，而且这些行为可能产生极大的损害和负外部性，使得被动执法无法对受害者进行充分救济时，监管者主动执法才是必要的。由此可见，立法者在引入监管者主动执法也是有条件的，从经济学的角度来看，监管者主动执法所发生的成本不应超过违法行为对公共利益带来的损害，也就是说监管者主动执法不应降低社会福利。

三、我国土地管理法律制度不完备的具体表现

(一)第1类不完备法律

我国现行《土地管理法》有关土地违法的处理方式的规定比较模糊，直接导致了土地管理部门在执法时缺乏具体法律依据，使执法效力大打折扣。例如：《土地管理法》第八十三条规定：“依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设

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单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止”。上述法律条文中“有权制止”的规定太过空泛，既没有规定执法权力的具体范围，也没有说明可以实施的执法手段。1991年颁行的《土地管理法实施条例》第三十六条原本作出了“对继续施工的，做出了处罚决定的机关有权对继续施工的设备、建筑材料予以查封”的具体规定，但1999年该条例修订时，却删去了此条规定，人为地造成了法律的不完备，导致了“有权制止”土地违法行为的土地行政部门，在职责范围内实施的执法行为，反倒可能成了违法侵权。据媒体报道。某省为了督促土地管理部门执法。居然建立了“案件查处目标考核责任制”，对各个地级市每年办结的拆迁案件数量、判刑人数、处分违法干部人数均作出了具体要求，甚至连各个行政级别应处理的人数都做了量化规定。这种荒诞的责任制的出台，说明由法律不完备而引发的我国土地管理部门执法难的问题已经相当严重。

(二)第ⅱ类不完备法律

我国现行《土地管理法》自1998年修改颁行至今已有十一个年头(其间于2004年进行了小幅适宪性修改)。随着经济的发展和社会的进步，《土地管理法》的一些条款已经不能适应时展的需要。例如：《土地管理法》第四十七条规定：征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。这种以农用地平均年产值为基数再乘以倍数的补偿费计算方法。基本上是1953年《政务院关于国家建设征用土地办法》的延续。但是在计划经济时代，地方政府在征用集体农用地时。除了支付货币补偿之外，还需安排失地农民的生活出路。也就是说当时政府对于失地农民的补偿实际上包含了货币补偿和社会保障补偿两部分。而在现行市场经济体制下，地方政府征地时往往只履行法律规定的货币补偿义务，而对于《土地管理法》没有明确规定的社会保障补偿则不再提供。失地农民在无法获取社会保障补偿的情况下。即使得到法定上限的货币补偿，也难以维持失地后的生计。事实上，在我国一些地方已经出现了农民因土地被征。失去生活来源而返贫的现象，其中一个重要原因，就是现行《土地管理法》的有关征地补偿条款带有浓重的计划经济色彩。在当前市场经济环境下，对于被征地农民显失公平。

(三)第ⅲ类不完备法律

我国土地管理法规间一些相互矛盾规定，很容易引发法律纠纷。例如：我国的《土地管理法》与《农村土地承包法》关于农村土地发包主体的规定就不尽一致。对于“已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的土地”(以下简称村内集体土地)，《土地管理法》第十条规定的经营管理主体，即拥有发包权的主体为“村内各该农村集体经济组织或者村民小组”。而《农村土地承包法》第十二条对于“村内集体土地”除了规定可由“村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包”外，还规定由“村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权”。《农村土地承包法》的规定与《土地管理法》相比，有权发包村内集体土地的主体增加了“村集体经济组织或者村民委员会”。假如村民委员会与村民小组对同一宗村内集体土地作出了不同的发包决定，究竟应该适用哪一个法律呢?从土地所有权、使用权的角度来看，《土地管理法》应是基本法，《农村土地承包法》的级别、效力应在《土地管理法》之下；从农村土地承包的角度来看，《农村土地承包法》是特别法，而《土地管理法》是一般法，特别法优先适用于一般法。因此，司法部门在面对此类纠纷时也难以确定适用法律。实践中，由于《土地管理法》与《农村土地承包法》在农村土地承包发包主体上的相互矛盾的规定，已导致一些农村土地承包的法律纠纷的产生。

四、法律不完备背景下土地管理法治的完善

由上述分析我们可以看出，我国土地管理法治面临的问题很大程度上与土地管理法律不完备有关。受“立法完善主义影响”，我国各级政府长期以来在修补法律漏洞方面作出了不少努力。但是法律不完备的问题仍然是困扰土地管理工作的重要问题。不完备法律理论指出：无论立法者如何努力都不可能设计出完备的法律，而且法律不可能在整个社会层面最有效地威慑各种有害行为。因此要完善我国土地管理法治，在努力减少土地管理法律不完备程度的同时。还应在综合考量成本收益的基础上，向履行监管者职责的国家土地督察，分配剩余立法权和执法权。根据我国土地管理法治的实际情况，笔者提出以下政策建议。

(一)赋予国家土地督察剩余立法权与执法权

不完备法律理论提出的向监管者分配剩余立法权和执法权的两个标准中，具有标准化能力是必要条件，而预期损害程度足够大则是充分条件，只有两个条件同时具备，监管者才存在获得权力分配的空间。从土地管理的实践来看，当前我国从省到市、县、乡镇都已按照《土地管理法》的规定进行了土地利用总体规划的编制或修编。在土地利用执法中，要判断某项土地利用行为是否违法。只需将航拍图片或卫星图片与土地利用规划图纸进行比对，即可作出初步认定。因此，对违法利用土地的行为作出标准化描述不难实现。而土地违法会严重损害公共利益早已成为全社会的共识，这些损害包括：削弱了国家利用土地政策参与宏观调控的能力；破坏生态环境，威胁国家粮食安全；侵害土地使用者的合法权益，激化社会矛盾等。因此，在土地管理中引入监管者进行主动执法具备理论上的必要性。

事实上，我国中央政府为了加强对地方政府土地利用行为的监管。已于2006年正式建立了国家土地督察制度。国家土地督察制度建立三年以来，在保护耕地，遏制地方政府土地违法行为的方面取得了一定成效。但是中央政府赋予国家土地督察的权力明显偏少。仅包括：调查权、审核权、纠正权和建议权论文联盟。从不完备法律的角度来看。国家土地督察机构实际上已经承担起了监管者主动执法的责任，却没有被赋予主动执法者有效开展监管所必需的剩余立法权和执法权。因此，在监管工作中，国家土地督察难以对地方政府的土地违法行为进行有效遏制。为了提高国家土地督察的执法效率，笔者认为中央政府应该明确赋予国家土地督察剩余立法权和执法权，即中央政府应授权国家土地督察机构发挥一线监管的信息优势，对督察工作中发现的土地管理法律的不完备之处，以部门规章的形式及时作出解释或补充说明，以在最大程度上减少土地法律不完备程度：同时国家土地督察应拥有对土地违法行为的行政否决权和对土地违法责任人的人事弹劾权。

(二)改革我国土地执法监察体制

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目前，我国土地执法监察工作面临很大困难，具体表现为：对发现的违法行为难制止：对违法行为的处罚难落实；对土地违法的责任人难制裁。笔者认为造成土地执法监察工作陷入困境的原因有两个：一是我国土地执法监察的法律规定不够具体明确。前文在论述土地管理第1类不完备法律时已对此作出了说明；二是我国土地执法监察工作经常受到地方政府的干扰。在强调地方局部利益的“发展观”和“政绩观”的影响下，不少地方政府为了推动地方gdp快速增长，大力招商引资，甚至不惜违法使用土地，同时又要求土地管理部门“积极配合”。不能拖地方经济发展的后腿。尽管2004年国家实行了省以下土地管理部门垂直管理改革，但改革仅上收了土地管理部门的人事权。其财权和物权仍归当地政府管理，因此地方土地管理部门一般不愿得罪当地政府，其下辖的执法监察机构自然也难以制止当地政府的土地违法行为。

为了解决土地执法监察工作受到地方保护主义掣肘的问题。笔者建议将土地执法监察机构划归派驻地方的国家土地督察机构主管。土地执法监察机构的行政隶属关系的调整，有两方面积极意义：一方面，能帮助土地执法监察部门摆脱地方政府的干扰，为其创造公正执法的制度环境；另一方面，能够使国家土地督察机构拥有自己管理的执法队伍，使其面对土地违法行为能够迅速展开执法行动，有效履行监管者的职责。同时。建议全国人大在修订《土地管理法》时，赋予土地执法监察机构一定范围的强制执法权。并对土地执法监察机构查处土地违法行为方式、方法作出明确规定，以确保土地执法监察机构在制止土地违法行为时有法可依。

(三)大力完善土地管理法律法规

土地管理制度论文范文第10篇

关键词：土地开发权；土地管理权；土地管理法

中图分类号：F301.11 文献标识码：A 文章编号：1009-9107（2016）02-0008-06

引言

就我国土地管理法律制度的历史来看，1986年制定的《土地管理法》历经1988年修正、1998年修订和2004年修正三个阶段。总体来讲，1998年修订后的《土地管理法》围绕我国土地管理制度建立了一套相对健全的规范体系，形成了当下中国特色的土地管理权制度样态。然而，由于深受计划经济体制的影响，这一独具中国特色的土地管理权法律制度规范体系，无论是制度构造的逻辑抑或机理，都呈现出鲜明的以国家利益为本位的管制色彩，命令和服从的规范表达构成了文本规则的现实表达。然而，由于市场经济的迅速发展，土地上多元化利益主体诉求的渐趋形成，传统以命令和服从为单一管制模式的土地管理权行使模式，难以顺应这一情势变迁，难以得到被管制者的自觉遵守，反映到当下的土地管理实践中，擅自变更农用地用途管制从事农地非农化开发、“小产权房”建设以及其他土地违法现象屡禁不止。可以说，诸多违反土地管理法现象的发生，从一定意义上揭示了我国当下的土地管理步入了失灵困境。至此，为顺应市场经济迅速发展的时代诉求，修改我国现行《土地管理法》，改革我国当下的土地管理权制度，已备受理论和实务界高度重视。

从目前来看，在我国现行《土地管理法》修改已被提上议事日程[1]，如何改革我国的土地规划权、土地用途管制权、土地征收权等不同类型的土地管理权，以适用城镇化快速发展的客观需要，已成学界重点研判的对象[2]，虽然学理上围绕各种不同类型的土地管理权改革献言献策，但反观现有的理论研究，因改革切入口的定位不清，而使得现有的改革方案存在诸如目标定位模糊、缺乏整体性和系统性考量等诸多弊病，并由此而导致所提出的具体应对方案陷入难有作为的改革困境。实际上，在我国土地管理权制度如何进一步推进改革，已成为亟待破解的重大法制课题，尤其是在城镇化急速发展的当下，显得尤为重要。依笔者拙见，我国土地管理权制度改革是一项复杂的系统工程，但改革切入口的准确定位和选择无疑是改革系统工程中最为基础性、最为关键性的工作。一定意义上讲，我国当下土地管理权制度改革方案陷入难有作为的改革困境，与改革切入口选择不清密切相关，是故，准确定位切入口极为关键，尤其在强调改革顶层设计和协同推进的当下，从切入口层面推进这一改革策略的实现，显然，意义重大。鉴于此，本文拟围绕这一主题，作深入阐述，以求教方家。

一、价值认知：学术观点及评价

我国土地管理权主要是由土地规划权、用途管制权、开发许可权、征收权、登记权、税收权、监督权等构成的一组权力束结构体系。从这一权力束结构体系来看，立足于中国法语境，又可具体分为内核性权力和配套性权力，前者是以实现土地资源属性上承载的公益目标而对土地资源进行管制的权力，主要包括土地规划权、土地用途管制权、土地开发许可权和土地征收权等权力；而后者是以保障土地管理权能够有效运行而设置的，主要由土地登记权、土地税收权和土地监督权构成。显然，在这一权力束结构体系中，最能体现权力束结构本质内涵的是内核性权力，其揭示了我国现行土地管理权有别于其他行政管理权的根本差异所在。本文在此所探讨的土地管理权仅指土地规划权、土地用途管制权、土地开发许可权和土地征收权几项内核性权力。

（一）我国土地管理权制度改革的传统方案

对我国土地管理权制度改革切入口的准确选择离不开对传统改革方案的总结和评价，概括起来，我国土地管理权制度改革的传统方案主要体现在两个层面：一是对我国现行土地管理权基本格局的颠覆式改革；二是在坚持我国现行土地管理权基本格局的基础上，予以局部性的完善和改进，以实现制度的内在结构性升级和调整。

其一，关于我国土地管理权基本格局的颠覆式改革，即颠覆型方案。目前，学理上，以张千帆为代表，主张打破我国现行土地管理权的基本格局，即，“在不损害国家利益的前提下，农民完全通过自己的劳动或者市场交换行为逐步建设城镇，城市居民或开发商也有自由和农民或者村组织自愿达成互惠交易，而用不着政府主导城市化进程”[3]。“目前的土地管理政策以耕地保护为名，一律禁止在农地上进行非农建设和开发，实际上已构成没有补偿的‘管制征收’，剥夺了农民和农村自由发展的权利”[3]。曲相霏亦持类似的看法，即，“《宪法》第10条成为农民享有土地开发权的障碍，修改这一条款，保障农民在集体土地上进行城市建设的权利，是最好的选择”[4]。“保障农民在集体土地上进行城市建设的权利就是使农民拥有了在原集体土地上进行城镇建设的权利，并且把土地配置权交给了市场而不是由政府垄断，土地利用效率会得到提高”[4]，另外有些学者从集体土地资本化和城市化模式层面论证改革我国现行土地管理权基本格局的正当性[5]，有人指出：“在符合土地规划的前提下，土地用途是由土地权利人自己决定，并由市场加以调节”[6]。目前，持这种观点的学者不在少数。显然，上述诸多变革意见，与我国当下以宪法、民法以及土地管理法所确立的土地管理权基本格局难以兼容，是对实证法上所确立的土地管理秩序的颠覆性改革。

其二，关于在坚持我国现行土地管理权基本格局的基础上，予以局部性的完善和改进，以实现制度的内在结构性升级和调整，即完善型方案。就这类方案而言，总体上看，都一致认为我国现行宪法、民法以及土地管理法等法律规范体系所确立的土地管理制度，在大体方向层面具有其相对合理性，是我国当下现实国情的产物，尽管某些制度的设计和规范的配置亦暴露出不同程度的缺陷，但不至于达到从根本上推倒重来的地步。因此，有针对性地就制度内在结构之不合理的因素予以完善而非彻底性的变革，应是较为理性和妥当的选择[7]。譬如，以我国宅基地管理制度为例，现有制度在实现社会财富公平分配、公共资源有效管理和农民权利保护等方面基本有效，下一步改革只需做局部调整而无需全盘重建[8]。

（二）对已有学术观点的评析

客观而言，围绕我国现行土地管理权制度改革的上述两种方案，无论是颠覆还是完善我国现行土地管理权基本格局，都会对我国现行土地管理权制度改革的推进提供理论帮助，但都存在明显的问题是忽视对改革切入口的清晰定位，致使其所提出的改革方案目标模糊，缺乏从整体性和系统性视角推动改革的实质性展开。

具体而言，就颠覆型方案来讲，针对我国现行土地管理权基本格局践行国家垄断建设用地一级市场而带来的不公，主张变革这一格局，实现地权配置的公平目标，乃是较为理想的选择，但这一方案存在诸多缺陷：一是过于宏观，宣示意义大于实践意义；二是与我国现行《宪法》确立的土地管理秩序相冲突，在宪法不宜频繁修改的法理要求下，这一方案难有作为；三是在当下的社会转型时期，在遵循改革渐进性路线的当下，颠覆式的改革不具有可行性。而对于完善性方案而言，一是强调在遵循现行土地管理权基本格局的基础上，对目前的土地管理制度存在的缺陷予以完善和改进，遵循了改革渐进式路线，可避免宪法的频繁修改而带来的高风险等弊病。二是这一方案亦较为具体，避免了宣示意义大于实践意义的弊病，但在具体的改革层面，往往局限于具体权力的内部改进和完善上，而忽视将各项具体土地管理权置于一个整体的平台上予以协同推进。三是对于这一弊端，就其根源在于没有认识到我国土地管理权的本质，并进而在此基础上提出有效的改革切入口。

二、我国土地管理权制度改革的路向转换：以土地开发权为切入口

实际上，我国现行土地管理权改革能否在实践中有效开展，离不开对改革切入口的准确定位，而对改革切入口的准确定位，离不开对这一权利本质的准确把握。综合考量各种因素，以笔者之拙见，跳出我国当下土地管理权改革的颠覆型方案和完善型方案，将改革的切入口定位于土地开发权层面，并围绕土地开发权法律制度展开系统性的制度建设。

（一）原因何在

以土地开发权作为我国土地管理权制度改革的切入口，主要是由土地管理权的本质以及土地管理权与土地开发权之间关系等多种因素所决定的。

具体而言，在我国现行法上，虽然土地开发权并没有作为一项独立的财产权利，被现行的实证法所明定，但我国现行《土地管理法》《城乡规划法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《物权法》以及《房地产法》等法律法规的诸多制度设计，却是土地开发权规范配置的本质显现。透视这些制度背后的逻辑和机理，不难发现，由国家独占土地开发权已成为政府配置土地资源，实施土地管理的主要手段[9]，具言之，作为决定国土空间利益分配的土地规划权，其行使的过程，本质上讲，是决定土地开发权如何分配的体现；以限制农用地转为建设用地的土地用途管制，其本质是对农用地开发权的限制或者剥夺；现行的集体土地征收，为建设用地一级市场上的单位或者个人取得土地开发权提供了制度推动功能[10]；城市的房屋征收，其本质是国有土地使用权征收，并进而推动了土地开发权的变动或者重新配置[11]；现行法上的不同类型的国有土地使用权收回[12]，其本质上亦是土地开发权变动或者重新配置的过程。诸如此类，不一而足。

由此不难看出，政府行使土地管理权的过程，其本质上是土地开发权如何分配的过程。借助于土地开发权的配置或变动，来实现国土空间资源优化配置的目标，是政府土地管理手段和内容的集中体现。实际上，土地开发权属于一项独立的土地财产权，虽然土地管理权与土地财产权属于两类异质规范体系并构成了土地法规范体系的组成部分，但二者具有明显的内在关联性，即，保障土地财产权目标的实现需要对土地管理权的限制方可达到。因此，以土地开发权作为土地管理权改革的切入口，不仅是对土地管理权本质的准确揭示，而且亦是协调土地开发权与土地管理权之间关系的内在需要。

此外，从土地财产权结构体系来看，“土地开发权的动态权利属性，使得这一权利成为土地财产权中最为活跃的财产权”[13]，尤其是在土地要素不断市场化的背景下，土地开发权更符合这一趋势。

（二）如何实施

我国现行土地管理权须做出何种调整或者变革，方可实现以土地开发权为切入口的制度改革。

其一，关于土地规划权。土地规划权作为行政规划权的重要组成部分，在理论上主要分为土地利用总体规划、土地利用控制性详细规划以及土地专项规划等类型。2008年我国《城乡规划法》的出台标志着城乡规划的一体化，但受各种因素的影响，土地规划法律制度建设的滞后性并没有得以重视。土地规划权行使主体的混乱、权力配置的不合理以及权力行使缺乏制约和监督等现象并没有得到实质性改观[14]。因土地规划权行使而受侵害的行政相对人和利害关系人的权益时常受到侵害的现象亦较为常见和普遍[15]。在这一背景下，改革我国现行土地规划权，已成当下无法回避的重大法制课题。有学者提出了相应的改革方案，譬如：“今后要调整土地规划理念，树立以人为本的新的土地规划理念，探索“消极规划”技术模式，并通过深化土地规划管理体制以及其他配套制度，解决其存在的问题，促进我国土地利用规划管理的民主化、法治化和科学化”[16]。然而，在笔者看来，上述建议虽然具有理念上的指导意义，但过于宏观，并没有立足于土地规划权的本质层面。

改革我国现行土地规划权应以土地开发权为切入口或突破口。在国土资源空间分配正当性诉求备受关注的当下[17]，能否合理实现土地开发权分配，决定了土地规划权行使的正当性，而这显然是其民主化、法治化和科学化的内在要求和保证。因此，围绕土地规划权制度的实体配置和程序设置，应以保障土地开发权为制度重塑的理念和逻辑。譬如，以城市规制性详细规划变更为例，政府基于公共利益之需要，须变更控规设定好的土地用途和开发强度，其本质是对土地权利人开发权的变更，因而，如何保障相对人的合法权益，其本质是对相对人土地开发权的保护，有针对性的保护相对人土地开发权实乃把握到问题的实质和关键。因此，围绕土地开发权进行制度平台的系统性建设，对实现土地开发权与土地规划权二者间关系的平衡具有重要意义。

另外，根据十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》的精神，建立城乡统一的建设用地市场是未来的发展趋势。城乡统一建设用地市场的建立牵涉到诸多的利益调整，但鉴于土地规划权的龙头地位，做好土地规划权法治化建设乃是所有工作中最为基础性的工作。可以说，土地规划权能否科学配置以及有效运行，直接关系到城乡统一建设用地市场能否顺利开展。鉴于土地利用规划的重要地位以及基础，立足于土地规划权主体配置、程序运行安排以及救济等方面系统性的制定专门性法律来调整，应是未来的发展趋势[18]。当然，专门性立法中处理好土地开发权与土地规划权二者关系，亦同样不容忽视。

其二，关于土地用途管制权。1998年我国《土地管理法》的修订确立了土地用途管制法律制度，这一制度的确立标志着我国对土地的管制从城乡二元分割的基础走向了以用途分类为基础的管理模式。从这一制度的历史和现实来看，虽然在保护国家的耕地资源、维护粮食安全方面发挥了重大的作用，但由于深受计划经济影响，建立在单一的命令和服从基础上的土地用途管制权行使模式，由于制度缺乏内在的激励机制，难以回应和满足当下多元化市场主体的利益诉求，致使其在实践的运行中步入了失灵的困境[19]。

具体来讲，虽然我国现行土地用途管制法律制度存在的正当性基础当无异议，但这一制度是建立在对农用地权利人之开发权限制或者剥夺的基础上，换句话说，以牺牲农用地权利人所享有的土地开发权为前提来实现对耕地资源的保护的土地用途管制法律制度，其内在的公平性殊值检讨。因此，在土地财产权益多元化的背景下，当下的土地用途管制难以获得被管制者遵守，制度的运行步入了失灵的困境，实乃制度运行之必然结果。

以财产权准征收原理观之，将现行土地用途管制对农用地开发权之限制，视为对农用地开发权的准征收[20]。在此基础上，建立市场化的农用地开发权转移或者开发权征购，以对受损的农用地开发权进行公平补偿。这一做法不仅是平衡管制者与被管制者之间利益的需要，而且亦是增强现行土地用途管制法律制度内在的激励，以提升其适用性品格和回应性特质的需要[21]。

其三，关于土地开发许可权。从土地法学理论来看，土地开发许可权是对地方政府变更土地用途管制从事农地非农化开发建设进行程序控制的制度安排，现行法上的农用地转用审批程序是土地开发许可程序的体现。在法权逻辑层面，将土地用途变更许可行为归结为土地开发许可法律制度的范畴。以土地开发许可权的法律属性来定性农用地转用审批行为，可避免农用地转用审批这一事实行为游离于法律思维之外，而处于文本层面的灰色地带。从本质上讲，土地开发许可权属于中央政府对地方政府土地开发宏观调控的基本工具。目前，土地开发许可权实行的是，用地指标的“总量控制、统一分配、层层分解和指令性配额管理”的运行模式，这集中体现了土地开发许可权践行的是命令―服从的单一公法方式，显然，在市场经济背景下，基于多元化市场主体利益诉求的现实，这一权力行使方式在功能上具有明显的负效应。为此，面朝市场化方向改革是克服其负效应的应然选择，这一点已为学界所肯认。然而，究竟如何改革，至今尚无明确的方案。

在笔者看来，土地开发许可权的市场化改革，其实质是借助于市场机制来解决土地开发权配置的改革。因而，这仍然牵涉到现行土地开发权制度建设的范畴。实践中，重庆的“地票”交易模式，可视为中国语境下土地开发权交易的体现。当然，这亦在一定程度上为我国当下的土地开发许可权市场化改革提供了有益的参考样本。具体来讲，在“两分两换”（宅基地与承包地分开，搬迁与土地流转分开，宅基地换住房，承包地换社保）和“城乡建设用地增减挂钩”（如等量农村集体建设用地减少，可增加等量城市建设用地）基础上产生的“地票”交易模式[22]，尽管在实践运行中，面临着难以从长远角度保护农民权益，难以充分的保障耕地的质量以及公权力滥用等诸多风险，但毋庸置疑的是，这一措施在解决城市新增建设用地供应不足，偏远农村宅基地和集体建设用地闲置的矛盾方面具有十分重要的意义。有学者指出：“这一地方土地政策是在中央以耕地保护为核心的土地严控管理框架内，为开辟新的土地来源而所做的一项创新[23]。

此外，尚需进一步指出的是，围绕地票交易的法律性质，尽管尚存“指标交易说”[24]“土地发展权交易说”[25]以及“地役权说”[26]等说法，但在笔者看来，这些不同的观点都没有对我国当下地票交易的法律性质予以准确地揭示。从我国特有的地权结构形态和土地管理体制出发，参考域外经验，在考察地票交易生成逻辑的基础上，应将地票交易的法律性质界定为土地开发权交易。

当下的“地票”交易，其本质上乃是土地开发权的交易，加强地票交易的法制化建设，有助于推动土地开发许可权市场化改革。

其四，关于土地征收权。目前，学界对土地征收法律制度的研究，主要聚集于补偿和程序两个层面。客观上讲，现行的征地补偿和程序的法律制度安排，弊病较为突出，亟需改革。以这两方面为改革切入口，对推动制度理性建设具有重要意义。但在笔者来看，在高速城镇化的当下，鉴于土地开发权在土地管理制度改革中的重要性，亦同样不能忽视征地改革的第三维度――以土地开发权为改革的切入口。

以土地开发权作为我国现行土地征收制度改革的切入口，主要体现在确立被征收人土地开发权优先购买权法律制度。具体来讲，我国《土地管理法》第43条确立的“先征后用”原则，使得农用地只有转为国有土地方可从事开发建设（法定的几种情形除外），被视为国家垄断城市建设用地一级市场的鲜明标志。实践中，国家行使土地征收权，将农用地转为国有土地，然后通过“三通一平”或者“五通一平”等措施，将生地转为熟地，然后投放到城市建设用地一级市场上，按照招拍挂程序进行出让，受让人可据此取得该幅地块的建设用地使用权。前文已述，受让人取得特定用途、特定期限和特定开发强度的建设用地，其实质是取得该幅地块的土地开发权。也正是土地开发权的巨大财产权价值，使得现行的土地征收制度在实践运行中走向了异化，被学界视为地方政府与房地产开发商分享土地增值收益的一场盛宴[27]。

在笔者看来，解决这一难题的有力措施是，赋予被征收人享有土地开发权的优先权。即在建设用地使用权一级市场上，在同等的条件下，相对于其他符合条件的单位或者个人，被征地人应该享有优先竞买该幅建设用地使用权从事开发建设的权利，相对于单纯的一次性货币补偿而言，这一措施不仅能更好地保障被征地人分享城市化所带来的土地增值收益，体现了土地收益公平分享的基本理念，而且更有助于从长远角度保护被征地人的合法权益。

三、深层次思考

做实我国现行土地产权或者明晰土地产权、进一步推进土地生产要素市场化以及变更现行政府土地管理体系，成为我国当下土地制度改革的三大主题[16]。

土地产权的明晰和土地要素的市场化早已迈出了改革的步伐，并取得了较为显著的成绩。在土地财产权制度改革形成的倒逼机制和亟待走出土地管理失灵困境的背景下，改革我国现行土地管理权制度已成理论和实务界之共识，虽然理论上亦为此提出了诸多的改革方案，但令人遗憾的是，改革并没有取得预期的效果。究其原因而言，或许存在多种可能性，但忽视对改革切入口的准确定位和选择，无疑是影响改革路向模糊不清、改革方案难有作为以及改革效果难有突破的重要原因。

还须清醒地看到，我国土地管理权制度改革是一项复杂的系统性的工程，不可一蹴而就，改革切入口的选择仅仅是改革的第一步，在具体的改革实践中，仍然存在诸多尚未完成的作业，譬如，如何协调好不同类型的土地开发权与土地管理权之间的关系？在中国法语境下又如何展开不同类型土地开发权规制？改革的配套制度如何建设？诸多问题，不一而足。

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土地管理制度论文范文第11篇

Abstract: Land is root of the people which determines the nation and social stability. Since ancient times, the land policy is an important factor to measure a country's development conditions. The paper briefly discusses the land resource management mode under the scientific outlook on development.

关键词:科学发展观;土地;管理

Key words: scientific outlook on development;land;management

中图分类号:DF45 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)30-0110-01

1科学发展观的背景与指导意义

党的十六届三中全会第一次明确提出了以人为本、全面协调可持续发展的科学发展观。科学发展观是党的新一届领导集体在新世纪提出的重大战略思想,它回答了什么是发展、为什么发展、怎样发展的重大课题,是对邓小平理论与“三个代表”重要思想的继承和发展。科学发展观内涵丰富,是一个完整的理论体系。科学发展观不仅仅是一种概念和政策口号,它的提出有着深刻的理论渊源和现实背景。马克思主义中国化的一系列理论成果以及中国共产党的执政理念是科学发展观的理论依据,其现实背景则是转型中国深刻的变革及错综复杂的社会问题。

科学发展观是我们党在深刻分析和把握我国经济社会发展阶段性特征的基础上提出来的。当前我国发展出现了一些过去没有的阶段性特征,进入了发展的关键时期、改革的攻坚时期和社会矛盾凸现时期。

随着经济体制深刻变革、社会结构深刻变动、利益格局深刻调整、思想观念深刻变化,我国的发展既蕴涵着巨大的发展潜力和发展空间,也承受着来自人口资源环境等方面约束的巨大压力;我国的发展既面临着前所未有的宝贵机遇,也面临着各种严峻挑战。虽然这些都是前进中出现的问题,但我们丝毫不能掉以轻心。这就要求我们推进改革、谋划发展,必须“科学分析我国全面参与经济全球化的新机遇新挑战,全面认识工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化深入发展的新形势新任务,深刻把握我国发展面临的新课题新矛盾,更加自觉地走科学发展道路,奋力开拓中国特色社会主义更为广阔的发展前景”。

2科学发展观下的土地资源管理

2.1 统筹城乡发展土地资源是人类赖以生存和繁衍的第一资源,随着我国经济的高速增长和人口增加,对土地资源的消耗不断加大,土地成为一种稀缺资源。土地资源配置在资源配置中起着基础性和综合性的作用。土地资源开发利用的广度、深度及其合理程度,则反映了一个国家或地区的生产力发展水平、经济增长和所处的发展阶段。优化土地资源配置,提高土地资源的运行效率,实现土地资产价值的最大化,加强土地的宏观调控,在国民经济发展战略中有着举足轻重的作用。

目前城乡土地二元化结构的问题集中表现在土地征用与使用、出让与转让、交易与抵押、价值和价格等方面。改革城乡土地使用制度的内容是:推进征地制度改革,建立城乡统一市场,统筹城乡用地布局,搭建农村建设平台。为构建城乡一体化土地制度,必须解放思想,开拓创新;突出重点,把握关键;先行先试,循序渐进。土地制度是农村的基础制度。统筹城乡一体化发展,需要推进一些基础性的制度改革。通过改革,使城乡土地资源、资金和资本有序流动,使农民获得更多的土地收益权和财产权,为城乡一体化发展积累资金提供空间。这既是统筹城乡发展的关键环节,又是推进城乡一体化发展综合配套改革的重点。

2.2 统筹完善土地市场管理制度土地是社会经济发展的重要资源和生产要素。近些年来,国家各级城市不断深化土地使用制度改革,引入市场竞争机制,规范土地市场管理,较好地发挥了市场机制配制土地资源的作用,促进了经济和城市建设的发展。随着社会经济的不断发展和招商引资力度的不断加大,对土地扔需求量仍然较大,各项建设还要占用一部分耕地。然而我国是一个发展中的土地资源紧缺国家,正处于工业化、城镇化快速发展时期,伴随各类用地需求的不断增长,经济社会发展面临的土地资源约束在不断加大,政府土地管理对经济社会发展的影响作用越来越突出,土地管理已经成为重要的经济社会发展宏观调控手段。在宏观调控中,政府可动用的土地管理方面的政策工具主要有土地供应计划、土地利用规划、土地用途管制、土地价格、土地税收等。其中,土地供应计划是最基本的、经常性使用的宏观调控政策工具,根据宏观经济形势的变化和宏观调控政策的要求,适时适度地调整土地供应计划,可以促进宏观经济目标的实现。土地利用规划是综合协调资源供需矛盾,统筹土地利用结构、布局和区域协调发展的中长期空间规划,是对土地利用和经济社会发展进行宏观调控的基础性工具,根据国家经济社会中长期发展战略,编制、修订和完善土地利用总体规划等空间规划,完善规划管理体制,有利于促进国家全局性、战略性目标的实现。土地用途管制尤其是对农地转用的管制,是以规划为基础对重大用地关系进行调节和控制,进而对工农关系、城乡关系、城镇化进程、区域分工等进行宏观调控的重要工具。土地价格和土地税收,是调节房地产市场供求关系、引导产业投资和消费需求的重政策工具。

2.3 统筹人与土地的协调发展资源、环境与发展问题是当今世界面临的重要大的全球性问题,随着人口的骤增,由此而引起的资源短缺、环境等问题益发受到注目,我国人口、土地、粮食长期以来处于紧张状态。科学发展观强调的是人与自然的平衡,努力实现人与人之间的和谐,是保障人类社会可持续发展的基础。而土地可持续利用是坚持和促进经济社会可持续发展的核心内容。在分析了我国人口形势与土地资源之间矛盾和我国人口与土地资源协调发展的潜力后,应该着重注意人口与土地协调发展的对策。在土地管理中统筹人与土地资源的和谐发展就要全面实现土地资源的经济、生态和社会价值,重新建立起土地资源价值评估的指标体系。首先进入竞争机制,推动土地整理运作的市场化。打破过去单纯政府操作的行为,提高土地整理工作的效率和水平。重新建立估价体系,使占用土地者付出代价,才能使土地管理工作达到公平和效率。综上所述,土地资源科学合理的管理对创建节约型和环境友好型社会具有重要的意义。

参考文献:

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[2]王娜,许传刚.论土地资源管理[J].辽宁经济,2009(1).

土地管理制度论文范文第12篇

【关键词】测绘；项目管理；项目规划；项目组织

0 引言

测绘公司是业务导向型企业，项目管理是测绘公司经营生产的出发点和落脚点，是测绘公司利润的源泉，测绘项目管理的好坏决定着企业的市场份额，只有占领了更多的市场份额，企业才能不断地发展壮大。测绘项目的管理是测绘企业研究的永恒课题，各测绘公司都非常重视，并投入了很大的精力进行研究。对测绘公司来说，从理论上进行系统研究，并不断总结实践中的经验才能进一步搞好测绘项目的管理，才能提高项目管理的效率，进而提高测绘公司的效益。

项目管理规划是项目管理的重要一环，是测绘项目管理的核心，是明确项目进行中要做什么，由谁做，什么时间做以及如何做的具体方案，是实践过程一般规律的总结[1]。理论一旦形成就对实践具有指导作用。为了逐步提高项目管理水平，必须首先从理论上进行总结和研究，因此系统项目管理规划，对于增强测绘企业的竞争力具有非常现实的意义。

本文主要研究以测绘公司为管理主体的项目管理规划的管理问题。根据现代管理学和项目管理学的成果，紧密结合企业在测绘项目管理中的经验、体会和教训，运用系统论的原理和方法，阐述和分析测绘项目管理规划中存在的问题和原因，采用理论和实际相结合的方法，提出相应的对策。

1 项目规划管理过程

1.1 项目管理背景

我国进行工程项目管理的实践活动源远流长，至今有两千多年的历史。然而，由于各种原因，我国大规模的工程项目管理实践活动，并没有系统地上升为工程项目管理的理论和科学，在工程项目管理科学理论上是一片盲区，更谈不上按工程项目管理模式组织建设了。直到20世纪70年代末80年代初，工程项目管理理论首先从西德和日本分别引进到我国[2]。之后，其他发达国家特别是美国和世界银行的工程项目管理理论和实践经验也随着文化交流和项目建设陆续传入我国，并结合测绘企业管理体制改革和招投标制推行的有利时机，在全国许多测绘公司和建设单位中开展了工程项目管理的试验。

我国对国外工程项目管理理论从引进、吸收、试验到实践，从理论运用到工程项目管理实践、理论研究和探索，都取得了可喜的成绩。1987年在推广布鲁格工程经验的活动中，已开始探索和研究适合于我国国情的工程项目管理理论，建设部提出了在全国推行项目法施工的理论，并展开了广泛的实践活动。项目法施工的内涵包括两个方面的含义：一是，转换企业的经营机制；二是，加强工程项目管理，这也是企业经营管理方式和生产管理方式的变革，目的是建立以工程项目管理为核心的企业经营管理体制。1994年建设部召开了“工程项目管理工作会议”，明确提出，要把项目法施工包含的两个方面内容的工作向前进一步推进，强化工程项目管理，继续推行并不断扩大工程项目管理体制改革。这标志着工程项目管理在我国已步入应用发展的新时期[3-5]。

1.2 项目管理规划的招投标

企业管理层做出投标决策后，首先应进行策划，编制《项目管理规划大纲》，并依据招标文件和《项目管理规划大纲》编制投标书[3-5]。按要求进行投标，中标后，与发包方签订施工合同。意向的项目经理应参加投标工作，以全面了解情况，为中标后的工程实施打基础。图1显示了招标程序图。图2显示了投标程序图。

图1 招标程序图

图2 投标程序图

1.3 项目管理规划实践

工程项目管理实质上是一种目标管理。它是在对企业外部环境和内部条件分析的基础上，确定工程项目的目标。通过目标的系统化分解，形成工程项目管理规划。再通过对人财物等资源要素在时间和空间上的组织、调度和协调，来确保工程项目目标的实现的全过程。工程项目目标是多重的，每一个目标都从一个不同角度反映对项目的要求，它们构成一个即相互区别、又相互联系的目标体系[6-8]。

项目内外各个不同部门和人员的工作之间会有相互影响，这些影响有的易于察觉和理解，有的却十分隐蔽，同时他们之间的影响有时相互矛盾，有时互相促进，因此项目管理常常要求对各工作因素进行分析，协调工作的目标与项目目标之间的关系。这就要求在进行组织设计时充分考虑到各项目之间的关系，制定出合理的工项目管理规划实践过程。主要包括以下几点：

（1）测绘项目工期进度规划

测绘项目的工期是整个项目的重要组成部分，如果能将测绘项目提前或按时完成，能为测绘单位带来新的经济效益。

（2）测绘项目质量管理规划

确保测绘产品的质量，是测绘单位推行全面质量管理的有效措施，对测绘产品实行全员、全面、全过程的管理，将质量问题解决在萌芽状态，做好日常质量管理工作，杜绝返工现象的发生，避免造成因不必要的人、财、物的投入而加大成本。

PDCA管理方法，计划（plan）、实施（DO）、检查（check）、总结（action）是各种管理的基本法则，对于质量问题或其他一切与管理有关的工作都可以采用PDCA管理方法。

（3）测绘项目成本管理规划

首选对测绘项目的各种成本，包括人工费、材料费、仪器设备费等其他费用等进行分析，采取措施降低测绘成本。要发挥测绘技术人员的主观能动性，采取较为经济可靠的技术方案，包括采用新技术、新方法等降低成本。

（4）测绘目风险管理规划

要在保证测绘产品质量的前提下，进行测绘顶目成果分析，如果遇到不可预见的情况，应找出原因，把风险控制在可接受的范围内。

2 定远县农村土地承包经营权确权登记颁证工程项目管理实例

2.1 项目背景

烟台地质工程勘察院负责开展定远县区域内28.0万亩（涉及三个乡镇）农村土地承包经营权确权登记项目。顶目于2014年8月开始实施，交付日期为2015年8月30日。项目的主要内容为：通过全面组织清理二轮延包土地承包档案，解决土地承包方案、承包合同、承包台账种类不齐全、记载不全面、与实际有出入等问题；借助航拍、卫星定位、实测等技术，确认承包地块四至、空间位置和面积；建立定远县土地承包经营权信息数据库和农村土地承包管理信息系统，做好土地承包经营权确权登记信息与不动产登记信息平台对接，促进信息互通共享。

2.2 项目目标

（1）清理土地承包档案；

（2）查清承包地块面积和空间位置；

（3）完善农村土地承包合同、证书；

（4）建立土地承包经营权登记簿；

（5）建立土地承包信息化管理系统；

（6）做好确权登记颁证资料归档；

（7）以村为单位，逐户填写、打印土地承包经营权证。

2.3 组织管理

（1）该项目在实施之前设计一个合理的组织管理机构，并采用合适的项目管理形式，统筹考虑计划、人力、资源、费用及质量管理等方面的管理问题。图3显示了项目组织管理机构图。

图3 组织管理机构组建图

2.4 项目效益报告

开展定远县农村土地承包经营权确权登记颁证工作，通过全面组织清理二轮延包土地承包档案，确认承包地块四至、空间位置和面积，建立定远县土地承包经营权信息数据库和农村土地承包管理信息系统，做好土地承包经营权确权登记信息与不动产登记信息平台对接，促进信息互通共享，社会意义重大。

（1）农村土地承包经营权确权登记颁证工作，是全面深化农村改革的一项基础性工作。

（2）开展土地确权颁证，就是要通过科学的测量、严格的规范，厘清农村土地所有权、承包权和经营权三者关系，落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权，为建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代农村产权制度创造条件，为实现土地承包经营权在市场运行中的抵押、担保和转让奠定重要的法律基础，为发挥市场配置农村土地资源的决定性作用构筑坚实的制度基础，突破农村改革中最大的难题，加快农村改革步伐。

（3）开展土地确权颁证，就是让农民吃上“定心丸”，把土地承包关系长久地确定下来，把老百姓承包的地块、面积、空间位置等搞清楚，依法落实农民的土地财产权，保护农民土地权益，夯实农村土地承包经营制度，巩固和完善农村基本经营制度的迫切需要。

（4）推动土地流转，一个基本的前提是土地的权利归属要清晰、承包权的归属要清晰。

（5）开展确权登记颁证，明确土地关系，划清权益界限，将农户承包数据和资料实现数字化、信息化管理，可以为明确土地承包经营权属归属提供有效依据，有效解决土地流转过程中合同不规范、面积不准确、信息不对称等问题，为防范和化解由此引发的矛盾纠纷提供最有效、最坚实的基础，是创新农村社会治理的迫切需要。

3 测绘项目管理规划存在的问题及对策

经过十多年来的发展，测绘目管理在我国已取得了丰硕的成果，正在向全国各个角落推进，并且在整个测量企业都日益受到重视。但是，由于我国推行项目管理起步晚，加之原来的计划经济体制转变有一个过渡时期，不利于项目管理的快速发展，虽然近几年来我国的项目管理发展的比较快，但与国际水平仍有很大差距，许多环节需要进一步地改进。

3.1 存在的主要问题

（1）项目管理不规范，内部凝聚力弱，管理水平低；

（2）项目部职能不明、分工不细；

（3）责任分工不明确，利益分配不公；

（4）供求双方制约力不足；

（5）项目管理机构庞大，加大了施工成本。

3.2 对策

（1）建立承揽任务拓宽市场的激励机制；

（2）落实“两层分离”和“两制建设”的运行机制；

（3）坚持以人为本的用人机制；

（4）坚持以制度明确的规范管理机制。

4 结论

工程项目管规划是工程项目管理的关键过程，本文以测量公司为管理主体，以定远县农村土地承包经营权确权登记颁证工程工作的项目管理规划为实例，从理论和实际相结合的角度，分析了工程项目管理中存在的问题和解决方案，取得了明显的经济效益。根据主导管理过程的实施，实现了系统工程论的具体验证。本文的研究成果不仅适用于工程测量项目的管理，如果加以扩展，可以应用于其他行业（如建筑、施工）等的管理过程。

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土地管理制度论文范文第13篇

关键词: 农村；土地私有；批判

土地在农村、乃至整个国家发展中的基础地位，土地制度完善与否、流转机制是否适应现代经济的市场化发展，将对国民经济的发展产生深远的影响。对于采取怎样的土地制度，学界争论激烈；其中，农村土地私有化的呼声不绝于耳，农村土地征用中出现的问题引起大家强烈不满，私有化的呼声日渐加强。

一、土地私有的理论依据

土地私有的支持者并非心血来潮、毫无根据的提出土地处理办法，而是有其自己的理论依据，现笔者总结如下：

1、产权私有可提高效率

此观点来自产权学派和制度学派的科斯定理，认为市场交换的前提是产权的界定。该理论在土地私有的语境中被具体表述为：农地的产权强度越高，作为生产要素，它被合理配置的可能性越大。土地资源的合理配置包括农业生产的专业化分工的深化，也包括土地的边际报酬与土地的边际收益之间的均衡关系的存在。①

2、土地私有可以防止土地随意征用，更好的维护农民的利益

土地私有者认为，土地私有能够明确产权，当发生诸如土地征用纠纷时，可以明确按照法律的规定，维护农民的利益；可以说，该观点主要来自对法制的绝对信仰，并且认为现有的法制情况下，农民通过法律途径维护自己利益的成本低于现有土地制度下的利益损失。

3、土地私有可以提高农民的积极性，有利于农业长期投入

土地私有者认为土地私有之后，土地是农民自己的，农民就会尽力培养土壤肥力，有利于土壤肥力的保持和农产品产量的增加，其理论依据已被证明来自对李嘉图和马克思所讲的土地所有权和使用权两权分离的片面理解。②

二、土地制度探讨的目标和底线

在对土地私有观点进行评价之前，明确土地制度探讨的目标和底线，只有围绕这个目标、在该底线之上，土地制度的探讨才是有意义的上的。

1、土地制度探讨的目标

关于农村土地制度如何走向主要有以下三种思路，即土地国有化、私有化、在集体所有制基础上实行产权制度变化；无论哪种路向的支持者都必须以实现和保护农民的利益为根本目标，否则就不足以进行讨论。这里所说的农民，不应把全国农民整体作为分析单位，而是把全国农民的个体作为分析单位；换言之，在维护一部分农民的利益而损害了另一部分农民的利益的前提下，即使达到全体农民整体利益明显增加，这种制度也不应该实施。

2、土地制度探讨的底线

对农村土地制度改革的讨论必须是在一定底线基础上的，这个底线是什么呢？笔者认为应该是必须保证有一定量的土地作为农用田，按照中央的说法，在现阶段"节约集约用地，不仅关系当前经济社会发展，而且关系国家长远利益和民族生存根基。在土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。"③当然，从学术角度讲，18亿亩土地仅是现在的数据，随着粮食产量和人口总量的变动，这个数字还应该做动态调整，但客观的要求就是保证国家粮食的安全供给。

三、土地私有的质疑和批判

这里对土地私有理论进行质疑和批判，并不是说对于它所依恃的理论本身进行批判，而是对其抽象理论具体应用在中国现有情境下合理性的批判。

1、土地私有不能提高效率

私有可以提高效率的理论到底有没有在土地领域得到充分的实践证明，是支持和反对土地私有的人们的巨大分歧。笔者将效率的提高分作两个方面，即单产量的提高和规模效应的形成。

（1）土地私有不会使农地单产量提高

与土地单产量直接相关的人为因素不外乎土壤肥力和管理精细程度两方面。至于土壤肥力，直接相关的是对于土地的使用期限，而非所有制形式。当农民对土地的使用权达到较长时间（比如现在国家规定的30年）时，农民不会因为几十年后土地不归自己而放弃土地追肥。至于管理精细程度，只要收获的农作物归农民所有，他就不会放松对农作物的管理。所以，在农民对土地有较长时间的使用权时，所用制形式对土地单产的影响是可以忽略的。

（2）土地私有不会必然达成土地的规模经济

在土地私有和允许土地自由交易的前提下，达到土地集中（不论实现的方式是否合法）是没有问题的、甚至是必然的，实现生产效率提高（如大型机械作业）并减少劳动投入也是没问题的，但这是否就是实现了所谓规模效应呢？

具体到在中国，假设所有转让土地的农民都有条件出于理性并且自愿的基础上，可以实现土地的规模经济；但现实条件下，暂且不考虑农民有没有理性考虑的条件，就是否出于自愿这一项，凡稍稍关注社会现实的人就足以得出：在中国现有法制现状下，不可能实现土地的规模经济。国外的经验已经证明了："践行"私有化+市场化"教条的发展中国家，目前尚找不到农业现代化和土地规模经济能够成功解决本土问题的范例。而相对获得成功者，恰恰正是不遵循这一理论逻辑的结果。"④

2、私有化不是防治土地随便征用的真正根本措施

城市化推展等土地征用中发生的负面现象激发部分学者和民众的理性反思和道德义愤，一些人认为土地私有就能阻止土地随意征用。

现有土地制度下，土地被征用是会得到补偿金，补偿金的多少视各地经济发展水平和政府政策而定，土地管理法只规定了补偿金的种类，⑤却没有给出明确的分配比例，使得政府和"集体"在补偿金分配中占据了主导地位。

对此，我们发现土地私有者的逻辑是：在现有土地所有制下，第三方（包括政府和"集体"）主导了农民和土地开发商（有时就是政府本身）之间的交易，并成为利益的最大受益方，使得原本应属于农民的利益被侵夺；只要实现土地私有，使农民成为城土地所有者，农民就可以获得应得的利益。

其实这逻辑有个根本致命处：如果我们的法治达到足以使分散的农民与大开发商（土地私有时也可能与政府权力相结合）公平交易的情况，那么我们通过完善土地管理法使被征用者在土地征用中获得更多的乃至全部的利益也会实现。

四、余论

现代市场经济的推进，会对现有土地制度提出挑战，土地制度的完善创新是不可避免的趋势，但简单的宣称土地私有的主张不是的方向。

注释:

①党国英：农村土地管理制度改革现状思考，中国土地，2005年2月

②连玉新等：关于土地国有与私有思路评析，西北民族学院学报(哲学社会科学版)，1999年第3期。

③总理2007年《政府工作报告》

④温铁军：我国为什么不能实行农村土地私有化，红旗文稿，2009年第2期。

⑤如《中华人民共和国土地管理法》第二十八条：土地补偿费用包括地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。

参考文献:

[1]张传文：农村改革中的土地私有问题，今日中国论坛，2009年2-3期

[2]林乐芬等：城市化进程中失地农民市民化现状研究，农业经济问题，2009年第3期

[3]温铁军：我国为什么不能实行农村土地私有化，红旗文稿，2009年02期

土地管理制度论文范文第14篇

论文摘要：本文在借鉴国内外众多文献的基础上，结合我国的实际特色和一定数据，提出一套适合兵团乃至全国的制度性对策理论体系。为解决阻碍兵团土地流转发展的难题提供思路，利于土地资源配置的长远优化发展。为兵团乃至国家的土地政策科学评价形成，为建立科学可行的利益联结体系与制度体系提供理论借鉴。

论文关键词 新疆兵团 土地流转 法律对策

一、土地流转问题概述

(一)近年来，国内外学者对土地流转问题的理论和实证研究有一定积累

改革开放后，我国于1988年修改宪法，废除了土地不得出租的规定，立法确认土地使用权可以依照法律的规定转让。随后中央人民政府根据宪法修正案的新规定，颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。至此，土地所有权流转成为我国合法和顺应宪法和民心的事实。在学术界，土地流转问题也开始被广泛研究。其研究可概括为三阶段：早期尝试阶段、中期扩展阶段和后期深入阶段，涉及土地所有权与使用权分离等普遍问题;以及区域土地产业化规模经营的影响因素及形成过程;辅助金融机制与信用体系构建;流转过程监管及农民利益保障;在土地流转中统筹城乡关系，及政府职能与责任重塑;耕地保护和资源优化配置探讨;后期有股份制改造、中介组织模式研究以及土地流转的制度改革创新。三个阶段总体上遵循由无到有、由简入深、从实践到理论再指向制度的规律。

第一阶段从1990年到2001年，学者们主要从土地流转的必要性出发，研究了土地流转市场化需求，兼及土地合同的有效性、转包、抵押、继承等法律技术问题，分析了土地流转的动因，提出了土地流转法律机制的雏形。代表性论着有杨学成的《试论农村土地流转的市场化》载《中国社会科学》1994年4期。这一阶段的研究注重土地流转的合法性和正当性，有少量的区域土地流转调查报告，纯法律技术问题及制度创新研究初见端倪。

第二阶段从2002年到2007年，主要研究方向有土地流转的效率和模式，也有探讨土地流转中的政府责任;土地流转与农村人口流动的关系;农村土地流转的障碍因素及其解决途径被作为一个焦点进行讨论，强调制度性保障在土地流转规范化中的作用;经济学方法尤其制度经济学方法被广泛使用于土地流转的论证分析，并初步提出较完整的土地流转利益联结模型。这一阶段的研究数量急剧增多，经济学角度和法学角度的研究从广度到深度都有较大推进，应该与党的十六大报告积极推进农业产业化经营的指导正相关。

第三阶段从2003年开始至今，其最显着的特点是：开始以农民的基本权利为视角进行专门性研究，侧重土地流转中的农民权益保障研究;开始出现大量外国土地制度的对比研究;土地经营权物权话以制约行政权的理论模型已经较为全面;较多文献基于原有理论或实证成果建立，也有文献将研究重点转向资源优化配置方向;作为制度形成类型研究，除股份制合作等流转形式继续深化外，还呈现出与新农村建设结合，加强金融配套制度建设等特点;也开始出现述评类的总结着述，典型如张会萍的《农村土地流转问题研究综述》载《宁夏社会科学》2011年3期。这一阶段的研究明显体现关注民生的特点，研究中的农民利益保障问题被重点凸显;调查报告等实证研究方式较多使用，理论研究也进一步深入。部分问题已经解决，如土地经营权的法律定性，但仍有已经提出但尚未解决的新问题，如对策性研究中的农民权益保障制度构建，也有需要提出的新问题，如本课题研究的土地使用权流转绩效的法学方法评价问题。

(二)土地流转现象背后的规律性研究尚显不足，土地流转的效果评价体系的构建还有待探讨

其一，政府在土地流转宏观调控中的干预路径与干预程度选择，土地流转如何与现有的农村社会保障制度协同改革，土地流转中的利益向量评估等等研究，目前较多停留在描述性分析，尚未进一步探求其背后的规律性决定因素。其二，针对土地流转效果的评价研究，现有研究大多是运用经济学分析方法针对一个区域从某一角度进行评价。而缺乏一种法学的评价方法。即在构建一种新的指标评价体系的基础上，针对一个区域的土地流转模式，在经济社会的宏观层面和农户家庭的微观层面全方位进行效果评价。通过规则的有效性对土地流转制度和模式进行评价的理论和方法，目前都还有待探讨。

二、新疆兵团土地流转问题的研究思路和方法

(一)新疆兵团土地流转的政策现状

根据新疆兵团相关政策文件的指示，兵团始终坚持以职工家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营制度不动摇。新疆兵团各团场全面推行了两费自理、租赁承包等多种形式的土地承包责任制，增强了干部职工的风险意识，有效地调动了干部职工的生产积极性和主动性。兵团国土资源局以开展回头看为契机，全面抓好学习实践活动整改落实后续工作，并以构建保障、促进科学发展新机制为主线，严格落实国家土地政策和制度，全面提升兵团国土系统推动科学发展和综合服务的能力，为兵团可持续发展提供资源保障。兵团国土资源局在学习实践活动中，坚守耕地保护红线，围绕兵团产业规划，积极推进农业结构战略性调整。该局将耕地保护责任目标分解到各年度，实行耕地保护一票否决制建立耕地保护激励机制，对完成任务好、新增耕地多的师，在项目开发和土地利用上予以倾斜;指导各师按照兵团土地利用总体规划修编确定的指标，合理确定各类用地数量和布局，为实施结构调整提供依据。这个布局围绕重大项目建设积极实施用地重点保障，严格执行项目预审制度，按照国家《限制供地目录》和《禁止供地目录》规定的原则审核用地数量，积极引导建设用地向高产出、少用地、节约集约可持续发展的目标迈进。力争在职工家庭承包经营的基础上，全面规范兵团团场土地经营权流转行为，维护兵团团场土地政策的长期固定。有的团场已经实行新的改革措施，譬如部分团场对职工承包的土地提高等级：一是建立土地等级的改良提升制度，激励职工自觉的加大投入改良土壤，在35年提高一个土地等级。二是连队督促承包职工加大投入改良土壤，并给予合理化建议和具体指导。三是处里出台优惠政策，土地等级差进行轮作倒茬，水稻按棉花的120%实物量上交。四是加大基础性的投入，清挖排渠，硬质防渗等措施，降低地下水位，提高土地等级，提高作物单产。(二)新疆兵团土地流转的研究思路

首先，针对政府政策这一最重要变量对于现行各种土地流转模式的制度性影响因素进行实证调研并进行分析，兼对土地金融组织、土地中介组织等外生性变量进行定量研究;其次，通过农户的需求与满意度调查，对兵团土地流转已取得的经验和存在的现实问题充分思考归纳;此时，现实问题已经出现并已经充分总结。最后，结合国外土地制度比较研究，引申出用法律妥善规范土地流转的原则与规则，并基于前述成果，力争构建新的土地流转效果法学评价体系，同时提出科学可行的发展和完善兵团土地流转的法律对策。其中有正向研究部分，即中外土地制度比较研究和兵团土地制度实证研究，再通过逆向研究部分，即对土地转让纠纷判例分析研究和土地制度运行中的法律规避研究，最终实现更为科学可行的土地使用权流转法律制度设计。研究方法则首先是调查研究方法，拟由农一师国土局领导主持实地调研，依托塔里木大学周围团场政研室的大力帮助，收集实证资料，再由实践回到理论，由塔里木大学教师邀约行内人士合议研究分析，力争作出开创性结论。其次是对比研究方法，通过国外土地制度的分析与借鉴，作出法律移植的建议性的选择。研究目的则体现在，农村土地流转是实现土地优化配置必不可少的一环，农村土地流转，要注重保障农民的权利。在农地流转中要节制资本，应将资本下乡尽量限定在为农民和农业生产服务的领域内，防止资本对农民土地的兼并导致农民失业破产。对于众多土地流转模式，需要构建科学的评价体系来考评土地流转的绩效等问题。随着土地承包经营权流转明显加快，需要鼓励有条件的地方发展流转中介服务组织，为规范土地流转提供完善的服务。同时，应当加大对职工土地承包的土地的面积、等级、期限、地号等的民主监督管理力度。

三、新疆兵团土地流转政策的法律定位与对策

兵团土地总面积7457千公顷，农用地4206千公顷。新型团场建设需要农业产业化集约化的发展，要保证土地向种田能手流转，还要保证防止耕地的减少和兵团职工的大量失业，使有利于提高土地的利用效率。这些要求都以实现团场土地承包经营权的充分流转为前提。土地流转纠纷最终需要司法的裁决。现有国内成文法无论土地管理法还是农村土地承包法都不适用于党政军企合一的新疆兵团，兵团土地流转实现由法律规范，必须通过地方性立法的方式。但是新疆兵团至今有政府无人大，地方性立法无从谈起。因此，欲使兵团土地流转纠纷有法可依，构建地方性司法解释，并且是政策司法化的司法解释，并对其正当性和可操作性作更深的理论研究，成为艰难却必经的途径。

笔者认为：兵团制定土地流转政策，首先应对兵团团场流转模式进行调研研究。研究应当包括：转包模式统计与分析、出租模式统计与分析、互换模式统计与分析、转让模式统计与分析、股份合作模式统计与分析、其他模式统计与分析。其次要作兵团农户满意度与土地流转意愿田野调查，包含针对普通农户农地流转意愿调查，和针对经营大户农地流转驱动机理调查。最后，还应当作国外土地制度的比较与借鉴研究，文明各国国家土地治理实务中各种土地理论已经演化形成形态各异的法律制度与政策工具。如德国的土地评估制度，土地整理制度，提供了公众参与土地管理的经验和启迪。美国的土地信托制度，法国的农地流转市场管制制度，英国的弃地者补贴制度，日本的租赁土地主义制度，都可为土地流转的市场化提供借鉴。本部分研究可以通过比较研究为兵团土地流转制度的法律设计提供科学的借鉴。例如国外农村土地政策案例分析、美国的土地法令、林肯政府的《宅地法》、美国的土地信托制度、对美国土地制度的评价、日本的农地制度、日本农地制度的设定体系、日本农地制度评价及启示，以及欧洲土地制度与改革评价等等。

土地管理制度论文范文第15篇

实际上，农村土地制度改革，已经超出了农村的改革范围，对整个国家的土地制度，对农村以外的人都会有非常直接的影响。关于农村土地制度改革的争论已持续相当长一段时间，这些争论还会继续下去，各方看法也在不断深入。但是，在讨论相关问题之前，首先需要明确一点——到底什么是土地制度，我们要改的是土地制度中的哪一部分。

土地制度是一个非常复杂的体系。任何一个国家的土地制度基本的实质性内容至少有两个方面：第一，关于产权权利的制度；第二，关于土地利用的制度。这两者的对象是不一样的。

产权制度，是为了保护产权人的合法权利，这在整体制度中应当有充分的体现，以前我国对这项权利体现是不够的，应当进一步完善。

所有权包括占有、使用、收益和处分等权利。《物权法》赋予了农村土地经营承包者前三项权利，而农民对宅基地只有前两项权利，没有收益权。不过，现在大中城市郊区周边形成许多“城中村”，农民将住房出租，也形成了收益。

土地的利用制度，也就是土地管理制度。由政府代表社会对土地进行超越所有权的管理，严格意义上说不到100年时间。尽管欧洲在16世纪后，陆续制定了各种各样的土地管理制度，但真正成型且在全世界逐步推开，是1924年在美国推出的土地分区管理制度。这一制度的核心就是土地必须依据规划来使用，或者说是政府对土地实行用途管制。

进一步来说，产权制度和用途管制制度，都是现代化国家土地制度的基本内容，偏颇任何一面，都会造成土地市场和土地使用的混乱。

一段时间以来，关于土地问题的讨论出现一定偏颇，更多偏重土地权利人的权利实现，忽视了对土地的用途管制。出现这样的情况，是因为长期以来对土地权利人的权利保障不够。土地如何使用，要依据土地利用规划。规划的制定要公开、透明、科学，否则可能导致规划结果不公平、不公正，在此基础上实行的用途管制也不为社会所认可。

但无论如何，一项完整的土地制度，保障权利人的权利和实行用途管制两者必须平衡，如果前者发生了偏差，大量权利人的权利得不到实现，就不能维持正常的市场运行。后者如果得不到实现，同样会发生严重的后果。

什么是土地的用途管制？简单说，它是依据土地的利用规划所实行的一种行政和法律型的管理。不论是谁的土地，都必须按照土地的规划来利用，不以土地所有者的意志为转移。实行这项制度的必要性在于，土地是有限的资源，土地利用会产生非常强的外部性，会影响国家和民族的长远利益。有人提出，“用途管制”这个词听起来有很强的计划经济意味，我认为不能这样简单理解。实际上，在市场经济发育更完善的地方，土地的用途管制比我们还要严格。

土地用途管制主要包括两个方面：一是确定不同类别土地的用途；二是对一些特殊的土地，规定谁有权使用。

在人地关系问题上和我国比较类似的日本，近1.3亿人口，只拥有37万平方公里的土地，人均土地面积比中国还小。虽然日本是实行土地私有制的国家，也是市场经济国家，但土地用途管制却非常严格。日本的《农地法》在2009年修订后，允许企业可以到农村租赁土地进行经营，但仍规定任何经营型的公司不能购买农地，只能租赁经营。《农地法》对租赁经营农地的公司还有一系列严格限制，如果违反规定，租赁合同将被取消，公司也会被追究经济和法律责任。

中国将来怎样建立一套完善、完整的农村土地规划制度，以及按规划对农村土地进行管理，是非常重要的。在土地利用，特别是在农村土地的规划和利用方面，市场应在用途管制的前提下、在确定的范围内发挥作用。2013年上半年，全国80多个城市的地价按每平方米平均计算，商贸用地价格超过6000元，住宅用地接近5000元，而工业用地的价格仅仅为600元。如果各类土地跨界使用，那么就会造成土地市场的混乱。

如何在土地利用中既发挥市场的作用，又更好发挥政府作用，是必须重视的问题。三中全会提出，允许符合规划和用途管制的集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价，这突破了过去集体建设用地进入市场必须征为国有的制度，也对今后土地管理制度改革提出新要求。规划必须科学、用途管制必须严格，这样才能得到社会广泛认同。

值得一提的是，世界各国都有一定数量的土地是通过征收来转变用途的。征地制度未来还会存在。但由于符合规划和用途管制的集体建设用地可以直接进入土地市场，征地范围会逐步缩小。从这个意义上讲，这次突破，对今后土地管理制度走向现代化有重要影响。

土地用途和性质改变时，会产生土地增值收益。这些收益分配是否合理，需要慎重考虑。在现实情况下，至少有五个主体的利益要统筹考虑。第一是政府。政府需要获得一部分土地增值收益，为社会提供公共服务，建设公共设施等。第二是开发土地的企业。如果没有一定利润，就没有企业愿意开发土地。第三是市民。他们既不是土地所有者，也不是开发者，更不是管理者，但是他们需要利用土地进行生产和生活。第四是贡献出土地的农民。第五是远离城镇的农民。如果不考虑这部分群体的收益，他们可能永远不能分享工业化的好处。如何把这五个方面的利益关系处理好，是土地管理制度改革的目标。

最后，从推进国家治理体系和治理能力的现代化角度来思考土地问题。目前我国的土地管理制度尚不完善，也有很多不公现象。所以，既要落实三中全会关于农村的要求，也要考虑如何建立一套符合中国特色社会主义的农村土地管理制度。