浅谈城市群与房地产市场发展范文

摘要:随着国家对城市群发展相关政策的不断出台，经济活动在规模效应、技术外溢和不完全竞争的驱动下，各类生产要素也自发向资本回报率高的地方汇聚，城市群正逐步成为未来经济发展新的增长极。本文对主要城市群进行有针对性分析，重点选取涉及经济社会发展、房地产市场发展的相关评判指标，综合研判、系统总结，对城市群及其房地产市场发展特征、未来增长潜力做出判断，为相关机构提供决策参考。

关键词:城市群；房地产市场；发展特征

一、引言

城市群是城市化的一种新形式，是支撑经济社会发展、区域协调与平衡、国际竞争与合作的重要平台(顾超林，2011)。都市圈是以特大城市或辐射功能强的大城市为主导、以1小时通勤圈内的城市化空间形态(董晓峰，2005)。城市群可包含数个城市圈，构成相互促进、协同发展的联合体(王春艳，2007)。从报告到各部委政策的，构建大城市、中小城市和小城镇协同发展的城市结构，推动城市群空间形态的发展成为热点。在规模经济、技术溢出和不完全竞争的推动下，各种生产要素也自发地汇聚到资本回报率高的地方，城市群的兴起已成为经济社会发展到一定阶段的必然现象(刘志珍，2017)。鉴于以上背景，本文通过对比分析、系统研判12个城市群的发展特征，以及城市群房地产市场的运行状态，预判未来城市群的发展趋势和房地产市场的前景机遇。

二、近年来城市群的政策梳理

近年来，从中央到各部委，相继出台了很多鼓励支持城市群发展的政策文件。城市群的功能定位得到不断扩大完善，架构机能不断丰富发展，重要性愈加凸显。表1梳理了近期的主要文件及内容。

三、城市群的主要发展指标比较

本文通过系统梳理12个城市群的经济社会发展和房地产市场的指标，以期达到认识城市群之间发展的差异性以及各自独有的特征，更好地解读国家战略以及可能带来的投资机会。

(一)城市群经济社会发展指标1．2018年长三角城市群、京津冀城市群、粤港澳大湾区的GDP总量均在80000亿以上，分别为178642亿元、83819和81048亿元，全国占比分别为20%、9%和9%。虽然京津冀、粤港澳大湾区与长三角经济总量之间仍存在较大差距，但三者的发展水平和潜力基本相同。长三角城市群属于经济规模最大、一体化程度最高的城市群。它的发展水平和潜力自然是不言而喻的(KimMin，2018)。26个城市的发展相对平衡，上海在全国的GDP排名第一，超过3万亿。与此同时，有4个城市超过1万亿，7个城市超过5000亿。未来，长三角城市群将继续以上海为核心，以南京、杭州、合肥为分中心，构建长三角一体化发展。而粤港澳大湾区作为我国首个世界级大湾区，有香港这种世界级的金融中心，未来有实力并肩甚至超越美国纽约大湾区。粤港澳城市群的11个城市虽然不如长三角城市群的26个城市，然而就城市的平均GDP而言，广东、香港和澳门平均为9005亿元，远远超过长三角城市群的6870亿元。城市化率也达到86%，成为全国城市化率最高的区域，远远超过长江三角城市群的71%。京津冀城市群面积为21.6万平方公里，高于粤港澳城市群和长三角城市群。国内生产总值和常住人口在长三角城市群和粤港澳城市群之间。以首都为核心的京津冀城市群的建设，可以为非首都功能疏解提供可缓冲的空间，使北京更好地发挥国家政治中心、文化中心和国际交流的作用(刘敏，2014)。雄安新区的建设将为缓解北京大城市病提供支持，而京津冀城市群的协调发展有利于缩小河北与京津之间的发展差距。2018年，长三角、京津冀、珠三角三大城市群的常住人口占全国总人口的24%，而三大城市群的人口仍在增加。根据壳牌研究所的数据，估计从2018年到2030年，约有43.4%的人口将继续聚集在前三大城市群中。其次，长江中游、成渝和中原的流入率为22.3%。目前来看，三大核心城市群的主导模式已经形成并不断巩固。2.京津冀、长三角、粤港澳三大城市群的目标是瞄准世界上最具竞争力的城市群，而其他地区的城市群基本上是国内区域的竞争。在沿海地区，有山东半岛、海峡西岸和北部湾城市群;中部地区以长江中游和中原城市群为主;西部地区则以关中、成渝、滇中和黔中城市群为主。2018年，长江中游城市群、山东半岛城市群、海峡西岸城市群、中原城市群、成渝城市群的GDP总量介于57000亿元到87000亿元之间，分别为87490亿元、76470亿元、58739亿元和71766和57515亿元，全国占比分别为9.7%、8.5%、6.5%、8%和6.4%。该项指标值远高于关中、滇中、黔中和北部湾城市群。对于山东半岛城市群、西海岸城市群、中原城市群以及成渝城市群来说，长江中游87490亿元的GDP远高于成渝城市群57515亿的GDP。另外，长江中游城市群有武汉、长沙、合肥、南昌四个核心城市，其竞争合力要超过成都和重庆。此外，成渝地区乃至整个西部地区在国家战略中的地位高于中部地区。特别是在国家“一带一路”倡议的推动下，西部地区更显示出与沿海地区等强的战略地位。我国也需要强大的内陆城市群来促使经济纵深发展战略的实现，成渝城市群的实力和重要性远远高于山东半岛城市群。山东半岛城市群相对于海峡西岸城市群，虽然15.6万平方公里的占地面积比不上27万平方公里的海峡西岸城市群，但在经济总量和常住人口等指标远超海峡西岸城市群。3．2018年关中城市群、黔中城市群、滇中城市群、北部湾城市群的GDP总量在20000亿元以下，分别为19762亿元、11920亿元、11331亿元、19443亿元，全国占比分别为2.2%、1.3%、1.3%和2.3%，相对于前面两类城市群差距较大。关中城市群和北部湾城市群为区域性城市群(国家二级城市群)，滇中城市群和黔中城市群为重要引导培育的地区性城市群。2018年关中城市群、黔中城市群、滇中城市群、北部湾城市群的常住人口分别为4187万人、2703万人、2280万人和4177万人，全国占比分别为3%、2%、1.6%、和3%，而四个城市群中常住人口最多的为4187万的关中城市群，相较于另两类城市群也有较大差距。

(二)城市群房地产市场指标从城市群房地产市场的销售面积来看，2018年长三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群均在万亿平米以上，位居十二大城市群前四名，合计总量占据全国商品住宅销售面积的半壁江山，具体分别为20848万平方米、16375万平方米、15320万平方米和17034万平方米，全国占比分别为16.2%、11.1%、10.4%和11.8%。而相对来说，关中城市群、黔中城市群、滇中城市群和北部湾城市群的商品住宅销售规模小得多，合计总量为17813万平方米，总量占比为12.1%。从城市群房地产市场的销售金额来看，2018年长三角城市群商品住宅销售金为27433亿元，占据全国销售总额的近五分之一。其次为粤港澳大湾区，商品住宅销售金额为12421亿元，全国占比为9.8%。相比来说，中原城市群的商品住宅销售金额并不与其销售面积相匹配，究其原因在于中原城市群只有郑州一个核心城市，而周边城市的经济发展水平与郑州差异加大，故其房地产市场的价格也普遍不是很高。关中城市群、滇中城市群、黔中城市群和北部湾城市群也存在这样的问题，其核心带动城市只有一个，周边城市与其发展差异性加大，导致城市群整体房地产市场规模偏小。

四、城市群发展预判

本文认为，目前是抓住城市群发展机遇的有利时机，在国家重点推动城市群发展的战略背景下，人口集聚效应及虹吸效应明显，有利的人才政策有望留住更多高等教育人口。城镇化水平及产业转移相伴发生，国内制造业由东部地区向西部地区转移，有望进一步促进产业在新兴城市群内的进一步集聚，以创造更多的就业机会，将为城市群内房地产行业的发展奠定良好基础。在市场需求和政策导引下，城市群房地产市场是各机构抢占的重中之重。但房地产市场发展的高杠杆、粗放型发展的模式不再适应未来，取而代之的是精细化、专业化的运作。预判未来城市群的房地产市场需关注以下几点。

(一)未来城市群的发展预判城市群正逐步成为国家未来经济发展的载体，经济发展凸显从单一的行政区划为界限，向不同地区间、不同区域间融合协调发展的转变，体现出新时代经济发展转方式调结构的成效。城市群的未来发展重点还是要依靠当地的经济创新能力，经济模式不断推陈出新、人口资本不断汇聚、产业循环形成完整的闭合链，由此才能形成经济的规模效应。从短期来看，本文预计粤港澳城市群将保持快速发展。与此同时，也看好长江中游、成渝城市群和中原城市群等，主要考虑城市群具有较好的经济结构和人口基础等优势。长期视角，更为看好粤港澳大湾区、长三角城市群以及京津冀城市群，主要考虑这三大城市群在人才吸纳以及财富集聚等方面已经成熟而完善。本文预计顶尖人才向传统超级城市不断聚集，有望进一步巩固这些城市在前沿产业以及科技创新方面的领先地位。简而言之，我们预计最高质量的经济发展仍将发生在这些区域。

(二)未来的城市发展预判城市群核心城市的房地产市场需求依然强劲。受益于行业的不断转型和升级，核心城市人口的持续净流入预计将推动大量增量购房。与此同时，居民收入稳步增长，购买力普遍较强，改善购房需求将继续得到释放，预计交易量和价格将保持在较高水平。以北京、上海、广州、深圳为代表的一线核心城市的土地供应长期受到限制，主要城市的热门住宅用地是稀缺资源，短期内供不应求的市场格局难以扭转。从长远来看，房价仍面临一定的上涨压力。其他城市的开发强度不是很大，还有很大空间，对于未来房地产市场的发展仍有较大承载力。核心城市周边的城市房地产市场前景依旧看好。得益于城市群协同发展加速推进，城市群内形成不同的都市圈，既相互促进又相互融合，核心城市和周边城市将在交通、工业、信息和公共服务等领域进行更密切的合作，周边城市将受益匪浅，如广东省大湾区的中山、惠州、佛山、江门、肇庆和东莞。在粤港澳一体化的背景下，周边城市有望分享产业链上的利益，更快地推动城市经济，从而吸引大量涌入的移民，逐步增加住房需求。另一方面，随着核心城市与周边城市之间的交通日益便利，公共服务逐渐趋于一体化，周边城市有望吸收更多的核心城市外溢的住房需求，住房市场潜力巨大。

(三)未来房地产市场调控建议以上分析表明，未来房地产市场在城市群将具有更大的发展潜力，这对政府进行房地产市场调控也提供了一定的空间载体和新思路。以往的房地产调控政策经历了从全国层面到因城施策、一城一策的具体实施，体现出房地产市场发展的区域异质性特征。城市群发展的提出对房地产市场调控的影响是存在的，但也存在一些不变的基本原则，对于保障全体居民的基本住房需求不会变，对于抑制住房市场投机行为不会变，对于构建房地产市场的长效调控机制的方向不会变。随着城市群协调发展战略的实施，区域内的互联互通将进一步增强，城市之间房地产市场的宏观调控的联动性将进一步增强，未来城市群房地产市场会保持平稳健康的运行态势。低收入群体有健全的租赁市场，中等收入群体能够通过新房或二手房解决住房需求，中高收入群体能够得到品质更佳的居住体验。多层次、多样化的住房供给将从根源上有效地抑制住房投机，使市场告别大起大落的周期轮回。未来城市群房地产市场将以落实“房住不炒”为目标，更好践行“稳房价、稳地价、稳预期”的调控指引，为实现2020年全面小康社会贡献城市群的力量。

(四)未来房企在城市群的机会房地产企业在新形势下面临着机遇，也面临着挑战。机遇在于国家城市群战略的提出，将为未来市场发展提供储备空间。挑战在于市场在不断走向成熟的发展背景下，对于房地产企业的融资、管理、运营带来更高的要求。通过以上分析，房地产企业可以重点关注在以上地区的土地储备及相对布局，而在不同城市群布局已比较均衡的地产开发商将拥有较多机会。城市群房企的机会表现在三个方面。首先，满足改善性住房需求，在住宅绿色发展、科技融合、环保应用方面大有可为。其次，城市有机更新和住房改造的需求比较强烈，尤其是对于房龄较老的城市。第三，专业租赁公司仍有巨大的发展空间，从简单的住宅租赁业务扩展到社区运营。从目前龙头企业发展的经验来看，国内城市设计和建设仍显不足，尤其缺乏具有运营能力的城市综合运营商。

参考文献:

［1］褚敏，乔军华，杨朝军.长三角城市群的协同创新发展战略研究［J］．现代管理科学，2018(3):67－69.

［2］刘敏，王海平.京津冀协同发展体制机制研究———基于世界六大城市群的经验借鉴［J］．现代管理科学，2014(12):67－69.

［3］顾朝林，ChaolinGU.城市群研究进展与展望［J］．地理研究，2011，30(5):771－784.

［4］董晓峰，史育龙，张志强，等.都市圈理论发展研究［J］．地球科学进展，2005(10):1067－1074.

［5］刘志炜.中国城市群研究的新探索———《中国城市群协调发展研究———基于竞争与合作的视角》介评［J］．财贸研究，2017(3):114.

［6］王春艳，吴老二.人口迁移、城市圈与房地产价格———基于空间计量学的研究［J］．人口与经济，2007(4):63－67.

作者：赵永升 单位：清华大学经济管理学院