房地产升级发展工作意见范文

各县、市、区人民政府，经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区，市直各单位，中央、省属驻岳各单位：

为加快城市提质步伐，建设现代宜居城市，根据国家有关法律法规的规定，结合我市实际，现就促进房地产业提质升级提出以下意见：

一、加强房地产市场宏观调控

（一）加强房地产业发展规划和计划管理。根据城市总体规划、土地利用总体规划科学编制房地产业“十二五”发展规划及年度发展计划，并将其纳入我市国民经济和社会发展规划。

（二）建立和完善住房供应和保障体系。积极发展普通商品房，加快建设廉租住房，严格规范经济适用住房，适当建设安置性住房与公共租赁房，不断满足人民群众住房需求，促进社会经济又好又快发展。

（三）坚持房地产业发展的基本原则。实行政府调控与市场调节、改善民生与促进经济发展、旧城改造与新区建设、开发建设与环境保护相结合。

（四）严格控制和规范私人建房。城市规划区内农村村民建房，实行统一规划、合理布局，统一在居民点建设；市中心城区严禁私人建房，经鉴定确系危及人身安全的危旧房屋，纳入城市提质改造和土地储备计划，由市人民政府收购后拆除；因建设征地需要征收的房屋，按照市政府办《关于印发市中心城区集体土地房屋拆迁安置房（居民区）统一建设管理办法的通知》的规定实行集中统一安置。

严禁无资质开发和在集体土地上从事房地产开发经营活动。

（五）建立健全房地产市场领导小组成员单位联席会议制度和房地产信息制度。房地产市场领导小组成员单位每月5日前应将上月房地产市场相关数据报送领导小组办公室。领导小组每季度召开一次会议，分析房地产市场状况，研究有针对性的调控措施，房地产市场动态信息，引导房地产市场平稳健康发展。

二、提升房地产项目建设水平

（一）鼓励成片规模化开发。按照“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则，合理确定房地产开发项目的规模，鼓励成片开发。建设项目用地应符合经批准的控制性详细规划。对于建设项目用地面积小于3000平方米的，不能批准单独建设，国土资源、规划部门不得办理土地出让和规划报建审批手续，应纳入成片统一开发范围。确无法调整合并的，其土地用于城市绿化或其他公益事业建设。

（二）优化项目设计方案。开发建设项目的规划设计和建筑设计方案应向社会公开招标。临街建筑和标志性建筑应根据项目位置，结合城市风貌规划进行形象设计；标志性建筑物夜间景观亮化工程应纳入设计方案，并同步建设。规划部门组织设计方案评审时，应当邀请发改、住房和城乡建设、房地产、国土资源、城管、环保、消防等部门参与。经评审通过的设计方案不得擅自修改；确需修改的，由规划行政主管部门组织重新评审。设计方案评审结果应当向社会公示。

（三）开发项目建筑设计方案必须符合国家有关建筑设计和节能、环保的强制性规范。城市主干道临街面不得设置开放式阳台，不得裸露管网、空调等设备。临湖、临河开发项目，要做到不推山、不填水，切实保护生态环境。住宅小区的建筑设计，应包含燃气、太阳能、给排水等管线和排油烟的专用管道设计。新城区严格实行雨水、污水分流，污水排放必须接入城市排污管网。

（四）加强住宅开发项目配套建设的监管。凡新建（含改、扩建）的住宅小区，应当按经批准的控制性详规和其他相关规定配套建设物业、社区办公用房和教育、文化、体育、环保、卫生、消防、电信等设施，并与主体工程同步设计、同步建设、同期交付使用。否则，规划部门不得办理规划手续，住房和城乡建设部门不得办理施工许可和进行工程竣工验收，房地产部门不得办理房屋权属初始登记。

（五）推广精装房。引导和鼓励房地产开发企业采取住宅一次装修到位或菜单式装修模式新建商品房。

（六）实行商品住房“一户一验收”。商品住宅工程在综合验收前，建设单位应组织施工和监理单位进行分户验收，已选定物业公司的，物业公司应参与分户验收。分户验收合格的，出具由建设、施工、监理单位负责人签字确认的《住宅工程质量分户验收表》；分户验收不合格的，建设单位不得申请单位工程竣工验收。

房地产开发项目竣工后，由市政务服务中心组织住房和城乡建设、国土资源、规划、房地产、城管、园林、消防、人防、环保等部门对照规划审批许可内容，对项目进行分期验收或综合验收。未经分期验收或综合验收，以及验收不合格的，不得交付使用。

商品住宅在交房时，开发商必须向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程质量分户验收表》。

三、加强房地产开发经营企业及其从业人员管理和培育

（一）严格房地产市场准入制度。从事房地产业经营活动必须取得相应的企业资质，从事房地产营销、策划、中介、工程建设和服务的人员必须持有相应资格证书。凡不具备开发企业资质的，国土资源、规划部门不得为其办理开发项目土地出让、规划审批手续；企业持有相应资格证人数不符合法律法规规定的，房地产部门不得为其颁发相关资质证书。

（二）加强房地产企业动态管理。完善房地产企业信用档案，实时记录和公示企业信誉情况，并将其作为资质定级、晋级、年检的重要依据。房地产应及时督促企业整改不良行为，整改不到位的，注销其资质。

（三）培育房地产企业品牌。通过体制、机制和管理创新，培育和壮大房地产企业。鼓励房地产企业通过整合、兼并、入股等形式进行联合重组，逐步淘汰竞争力不强、规模效益低下的房地产企业，促进房地产企业提质升级。

（四）提升人员素质。房地产部门应会同人力资源和社会保障部门制订房地产行业从业人员和进城务工人员培训计划，明确年度培训任务，建立培训基地，确保培训质量；严格实行房地产从业人员持证上岗制度，建立健全房地产企业从业人员信用档案，不断提高房地产从业人员的整体素质。

（五）切实维护企业合法权益。依法支持房地产企业正常经营活动，及时依法处理群众投诉，严禁强行摊派和“索、拿、卡、要”。

四、提高物业管理水平

（一）全面推行专业化物业服务。住宅小区、党政机关及企事业单位用房应全面推行专业化物业服务，扩大专业化物业服务覆盖面，任何单位不得聘用无资格证书人员从事物业管理服务。选聘物业服务企业，应严格依法采取公开招标或协议招标的方式进行。

（二）充分发挥社区在物业管理中的监督、指导作用。物业管理纳入社区工作范畴，社区居委会应加强对辖区内住宅小区业主委员会和物业服务企业的监督、检查，指导其搞好住宅小区的精神文明建设、计划生育、社会治安综合治理、公共安全等方面的工作。房地产部门在指导成立业主委员会和办理物业服务企业资质定级、晋级、变更手续及日常考核时，应当听取社区居委会意见；加强与社区居委会的协作，调处物业管理服务纠纷，共同做好物业管理工作，为居民创造安全、舒适的居住环境。

（三）保证物业和社区居委会办公用房。开发建设单位申报住宅小区规划设计方案评审时必须附有物业管理方案，并在评审规划设计方案时，同时进行审定。物业管理方案应当明确物业管理用房和全方位电子监控设备建设内容，超过10万平方米的住宅开发项目应当同时明确社区工作用房。

（四）严格执行有偿物业服务制度。物业服务企业应当利用电子监控设备加强对服务小区全方位、全天候的监管，服务费应严格按照约定的收费标准收取，确需调整标准的，应按法定程序进行。业主应及时、足额缴纳服务费，业主委员会应当督促业主履行缴费义务。

（五）严格室内装饰装修管理。业主装修房屋，其装修方案必须先经房地产装饰装修管理机构批准。严禁不按装修方案施工或破坏房屋结构行为，确保房屋使用安全。

五、优化市场服务监管体系

（一）规范房地产项目报建、收费服务。严格落实一站式报建、一票式收费制度，推行一票式收取销售环节税费制度。

（二）严格执行房地产项目建设公示制和服务责任制。房地产开发企业应当按要求制作房地产开发项目公示牌，并在项目建设现场公示。房地产开发项目立项后，相关部门应对项目的建设、销售、交付进行全方位监管和服务。

（三）建立行政执法联合查处机制。房地产单一违法行为，由相关职能部门查处；涉及多个部门的，由市政府分管副市长和副秘书长组织规划、住房和城乡建设、国土资源、房地产、工商、区政府（管委会）等部门单位联合查处，形成打击合力，坚决遏制房地产违法违规行为。

（四）规范房地产开发项目资本金、预售款和维修资金管理。项目资本金、预售款和维修资金必须严格按规定标准缴存，任何单位和个人不得侵占和挪用。

（五）加强商品房销售和价格管理。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得预售，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预售款性质的费用等形式变相预售商品房。办理预售许可时，要如实申报销售价格。已取得预售许可的，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

加强房地产交易指导价的编制工作，杜绝房地产转让、抵押等价格不实现象，规范房地产交易秩序。房地产部门要加强对商品房预售合同网上备案的管理和商品房预售款的监管，逐步推行二手房交易网上备案和二手房交易资金监管制度。

（六）加强房屋登记管理。房地产开发项目竣工后，住房和城乡建设部门应督促建筑施工企业及时申报办理竣工验收备案手续并向开发企业移交项目建设相关资料；竣工验收合格的，房地产部门应当督促房地产开发企业办理房屋权属登记，逾期办理的，按规定双倍收取登记费。

（七）实行数字化房产管理。以房产测绘为基础，以房地产权属管理为核心，建立和完善拆迁、开发项目、网上交易和预售资金监管、物业、租赁、住房保障、从业主体、信息、房地产税收征管等电子管理子系统，实现全过程监管，并逐步“以市带县、市县联网”，不断提高房地产管理的科技含量和服务水平。