房地产投资效益特点及提高途径范文

近年来,随着社会主义市场的不断发展和住宅的商品化与产业化,人们对住房的需求也日益增加,商品楼房如雨后春笋般拔地而起,房地产市场的竞争显得异常激烈。在竞争日趋白热化的房地产市场,房地产开发企业如何提高企业的投资效益,是当前的一个重要课题,只有实现了效益最大化,才能够在激烈的市场竞争中脱颖而出。

1房地产投资效益的基本涵义

房地产投资有无效益及效益的高低不仅直接决定投资者投资的可能性,而且决定了整个房地产业和房地产市场的发展状况。房地产投资效益指的是在房地产投资活动中的劳动占用、劳动消耗与劳动成果之间的比较。简言之,即投入与产出的对比关系。房地产投资活动中的劳动消耗,包括物化劳动和活劳动的消耗两个方面。从价值形态的角度来看,表现为一定的投资现金流量的支出。房地产投资额是投资领域中劳动投入量的货币表现。这种劳动投入量所取得的成果,有直接的和最终的两种形式。其直接形式是房地产投资活动本身的产出,表现为一定的房地产投资所形成的生产能力或房地产产品的数量。其最终形式是这一生产能力或房地产产品通过另一生产或经营过程的使用所取得的最终效益。这两种形式之间具有内在联系:一方面,房地产投资的直接效益是最终效益的基础。在一定的投资量下所形成的生产能力或房地产产品越多,质量越好,就为最终生产出满足社会需要的产品提供了更大的能力。另一方面,最终效益是评价直接形式效益的根本标准。消耗一定的投资所形成的生产能力或房地产产品,是否符合社会需要,最终要通过房地产资产的使用来检验。如果投资所形成的房地产资产不能使用,则建设过程的劳动就是无效劳动。投资的直接效益与最终效益两种形式都产生于建设阶段的投入。

房地产投资效益,可以区分为微观效益与宏观效益两个方面。投资的微观效益是直接投资者企业所获取的净收益;投资的宏观效益则是指对整个国民经济和地区经济(城市)所起的促进作用。一般来说二者是一致的,但也会发生矛盾,如房地产投资过热,引起经济结构失调,影响宏观经济平衡。所以微观投资效益要与宏观投资效益协调一致。如果一个投资项目危及宏观经济平衡,即使本身有一定效益,也是不可行的。

2房地产投资效益的主要表现和特点

房地产投资效益主要表现为经济效益、社会效益和环境效益三大方面。房地产投资的经济效益是指房地产投资所取得的经济成果,它可以用价值指标借助货币来计量,主要衡量指标是投资回报率、利润率。经济效益是投资效益最重要、最核心的组成部分。房地产投资的社会效益,一般意义上包括房地产投资对整个社会经济、政治、文化、城市建设、居住生活等方面所带来的效益。房地产投资形成的城市建筑物和其他基础设施,不仅体现了城市的发展水平,而且其布局、造型等还构成城市文化景观,影响城市的总体形象。同时,城市交通、通讯、购物的方便程度,以及居民的住房情况,对创造良好的社会环境,实现社会安定也具有重要的作用。环境效益是指房地产投资在维持、改善和保护人们生存环境方面的作用。生态效益不仅关系到当代人类生存和发展需要的满足,而且关系到人类子孙后代生存幸福,是可持续发展的自然物质基础。房地产投资要十分注意保护和改善生态环境,实现经济效益和生态环境效益的统一。虽然房地产投资的社会效益很难用货币来直接衡量,但它对整个国民经济和地区经济的发展和完善有着十分重要的意义。

与一般投资相比,房地产投资效益有着不同的特点,具体表现在以下几个方面:

1)阶段性和不平衡性。由于房地产投资运动的全过程要经历不同的阶段,因而就有不同的产出形式,这就使投资的投入与产出的对比关系呈现出阶段性。房地产投资运动在建设阶段的产出形式是固定资产,而投资支出与形成的固定资产的数量对比,是房地产投资效益的第一大阶段。固定资产交付使用后,房地产投资运动进入了实际生产或消费阶段,这一阶段生产或消费的成果是投资效益在该阶段的表现形式,构成了投资效益的第二大阶段。两个阶段的效益相互制约、相互关联,共同组成了房地产投资效益的全部内容。2)多向性和扩散性。房地产投资效益的高低,不仅对建设领域、生产领域和消费领域,而且对房地产投资项目本身、房地产业、地区经济及整个国民经济的发展都具有重大的影响。首先,房地产投资效益与国民经济的重大比例关系密切相关,要同整个国民经济和地区经济发展相协调;其次,房地产投资效益直接影响投资者的经济绩效,关系到投资者企业或个人收益和生存发展;再次,房地产投资效益还关系到城市建设、生态环境和社会生活的稳定。所以在投资决策时,必须综合考虑多方面的效益。3)长期性和固定性。房地产投资效益的好坏给国民经济以及投资主体带来的影响是长期的,一旦完成投资,效益高低也具有较强的固定性,经营方式及其获得的收益高低依赖于事先确定的项目类型。产生这种特性的主要原因是房地产资产在投入使用后的寿命周期较长。

3提高房地产投资效益的主要途径

提高房地产投资效益是房地产业稳定发展的核心。其主要途径如下。

3.1房地产投资规模和速度的合理控制

房地产经济与地区经济和国民经济存在着相互促进、相互制约的关系,其投资规模和增长速度要与地区经济和整个国民经济发展相适应、相协调,才能保持较高的投资效益。这是因为,房地产投资,一方面要为其他方面提供必要的固定资产以及为消费者提供生活和工作的空间设施;另一方面又要消耗一定数量的活劳动与物化劳动。一定数量的投资,能够提供多少房地产资产,需要消耗多少活劳动与物化劳动,即人力、物力、财力等社会资源,都会从不同的角度对国民经济发展产生影响。投资规模过小或过大,对于整个国民经济及房地产业的发展都是不利的。投资规模过小,既不能充分利用国民经济可能的潜力,实现合理的扩大再生产,也不能保证简单再生产的正常进行,从而影响国民经济的顺利发展和保持必要的增长速度,进一步又会造成过量的资金闲置,阻碍房地产生产和再生产过程的正常进行。投资规模过大,则又会由于超过了当前经济社会所能够提供的财力、物力和人力的最大限度,造成各方面的缺口过大,最后拖延建设工期,影响房地产投资效益,乃至影响整个国民经济发展的稳定性和持续性。我国房地产投资增长速度呈现极不平衡状态。因而,对整个房地产投资规模要进行适当的调控,一方面,从价值形态上搞好财力的可能同投资规模的相对平衡;另一方面,从实物形态上搞好物力的可能同投资规模的相对平衡。

3.2房地产投资结构的优化配置

房地产经济要保持持续、稳定、协调地发展,要以保持房地产产品总需求与总供给大体上的总量平衡为条件。这种总量平衡必须建立在结构平衡的基础上,否则将无法保持房地产经济的正常发展。房地产投资的总量平衡主要是指房地产投资规模上要考虑整个地区乃至国民经济全局的平衡。房地产投资的结构平衡则是指在投资规模既定的基础上要考虑整个投资结构的相互协调问题。单纯的总量平衡并不能保证房地产投资效益持续和稳定,一定要有结构平衡的支持才是可行的。目前我国房地产投资中出现的许多问题,实际上就是一个结构性失衡的问题,尤其是在开发结构上偏重高档、高价,忽视了房地产投资与一般消费者之间的关系。例如,游乐设施、办公楼、宾馆、花园别墅、高档住宅等投资过多,而对普通居民住宅投资过少,出现一面积压空置,一面供不应求状况,从而造成房地产市场时而过度膨胀,时而萎靡不振的状态,出现结构性供求失衡状态。因此,要想提高房地产投资效益必须在调整投资结构上下大功夫,使投资结构与消费者或房地产用户的需求结构相互适应起来。只有二者更高程度的适应才能切实保证房地产投资效益的显著提高。

3.3房地产投资空间分布的合理配置

房地产投资的空间分布是通过房地产投资项目在不同经济区域的布局实现的。在房地产投资规模和投资结构既定的条件下,房地产投资项目的布局是否合理,对于经济发展的影响是不同的,也就是说其投资效益的大小是不一样的。合理分布投资空间,首先有利于各地区扬长避短,发挥优势,最充分地利用各种经济资源,加速区域经济的发展。其次可以保证合理的产业结构、投资结构、规模结构、技术结构和产品结构等,在地域上合理布局,促进房地产经济和整个国民经济的持续、稳定和协调发展。再次有助于消除房地产投资的外部不经济,保护环境。由于各地区的经济发展水平、资源情况和社会条件等因素的影响,不同地区的房地产业发展是各具特色,不尽相同的,由此形成房地产投资空间布局的地区差异。充分重视这种差异,才能更好地提高房地产投资效益,促进房地产经济的健康发展。

3.4房地产投资决策过程的科学化

房地产投资决策是否正确、科学,直接关系到投资效益的高低。如前所述,房地产投资决策过程包括分析问题、设计方案、评价方案及实施方案、方案调整等几个方面。随着整个房地产业的发展,对房地产投资决策科学性的要求越来越高。在房地产业发展之初,许多投资决策中运用简单的经验法则,造成了许多失误和浪费。而避免房地产投资决策失误首先应当规范投资决策过程,使投资决策科学化。规范投资决策过程,第一,要逐步提高房地产投资决策者的素质,学会科学的决策,提高决策的质量,进而提高房地产投资效益。第二,在决策中运用科学的决策方法,充分利用现代信息技术辅助决策过程,使决策方法更加可行、有效。第三,要逐步规范决策程序,尽量使整个决策过程处于规范程序的制约下,减少主观因素对决策的干扰。