房地产的财务风险及改进方法范文

一、某地产公司存在的财务风险分析

1盈利能力有待加强。

从最近几个的公司财务报表可以看出，某地产公司近三年来总资产利润率一直呈现出下降的趋势，2011年较2010年下降了约9个百分点，达到1.18%。公司主营业务利润率、总资产利润率也呈现出直线的下降趋势。与此同时，公司营业利润率截止到2011年底已经下降到0.56%，主营业务成本率则上升到83.51%。企业2011年的股本报酬率和资产报酬较2010年都有所下降，具体数据如表1所示。从这组数据中可以看出，某地产公司近年的盈利能力总体呈现出下降的趋势，通过对公司2009~2011年间的公司财务报表分析可以认为公司有必要采取一定的措施来缓解这种经营利润下降的趋势，保证公司的正常发展。

2成长能力动力不足。

从某地产公司近年的公司财务报表中可以明显看出，企业主营业务收入增长率自2009年开始逐年下降，截止到2011年，其主营业务收入增长率下降至-12.45%。与此同时，企业净利润增长率、净资产增长率以及总资产增长率都处在负增长。这组数据充分表明，自2011年以来，某地产公司受宏观经济形式的影响，其利润有了较大幅度的下滑。

3地产公司营运能力波动性明显。

某地产公司自2009年以来公司的营运能力一直处于下降阶段，这与公司盈利能力和成长能力等密切相关。从下表中可以清晰看出，某地产公司2011年的股东权益较2010年有了较大幅度的下降。企业流动资产周转天数也开始增加。这些都不利于地产公司的公司运转，使其不能充分利用其现在的资源，对公司资金运转造成较大的消极影响，会对其未来发展产生严重的消极影响。

4地产公司偿债及资本结构不合理。

从我们的观察情况可以看到，地产公司近三年的流动比率、速运比率、现多比率等都在下降，2011年股东权益较2010也有小幅上升。企业资产负债率较高会容易导致企业融资成本风险上涨，从而会严重影响到企业的权益——资本收益率。另外，企业贷款负担的越来越高，严重威胁到地产公司的财务状况，极易引发财务危机。从公司的资金获取渠道方面来说，从已有的资料整理可以认为由于公司的资产负债率上升会影响到其融资渠道的拓展。由于企业运行资金获取难度增大，企业融资的非正常渠道开始增多，一方面会增加企业的财务风险，对企业的正常运行造成阻碍。另一方面，这些非正常融资渠道通常的稳定性都较差，一定程度上会引发地产公司的资产负债率上升，并影响到企业的资产结构配置。

二、完善某地产公司财务风险管理对策

1.完善房地产企业财务风险识别方法。

从企业财务风险的识别方法角度来考虑，从已有的文献综述情况来看主要有定性判断、定量指标分析以及定量与定性相结合三种识别方法。首先，定性判断方法里主要是运用专家会议法、头脑风暴法和德尔菲法等对某地产公司在其运营中可能会遇到的风险因素进行辨析，并对其因素的前后关系进行详细的说明，从而对企业的进一步发展提出相应的策略。其次，定量指标分析法则主要是依据公司对外公开的财务年报信息从企业的盈利能力、企业的资本结构合理性以及其偿债能力、企业现金流管理等方面对企业的运维进行一个对比分析。最后，定量与定性相结合。这种方法主要是借助一些数学评价模型，通过专家会议法、头脑风暴法和德尔菲法等对企业运维分析的指标进行赋权，并依据一定的算法对企业的成长能力以及其偿债能力、企业现金流管理等方面进行一个综合性的评价，从而得出一个比较结果以达到了企业财务风险的识别和预警目的。

2.强化房地产企业项目财务风险识别。

要强化某地产公司的项目财务风险识别首先要为公司储备大量的专业化人才，保证公司的人力资源配置处于一个良性配置阶段。人力资源的良性配置是指科学的安排员工在企业内各个部门的分配，并及时有效的将新投入的人力资源安排到所需要的部门，以优化企业人力资源结构。企业结构的转变和企业战略的调整息息相关，战略的转变，势必会引起企业组织结构的变化，因此企业应根据企业现有战略，并且合理安排企业员工的岗位层级，进而提高企业人力资源配置效率。其次，在企业内部要制定一系列风险管控流程和规章制度。通常企业上下对财务风险管控都有着较为明确的认识后，就需要有一批专业化风险监控人员依据一定的流程进行规范化作业。

3.加强房地产企业项目资金管理。

加强地产公司项目资金的筹集管理主要是从房地产企业项目管理的全产业链角度出发。首先，在项目开发评估阶段要明确会潜在哪些财务风险。在这一过程中主要关注投资额、投资回报率、项目开发周期、国家宏观政策、市场供求情况等因素进行一个系统化的扫描，从而认真审视公司内部的融资情况、现金流情况以及资本结构是否合适这次的项目开发。其次，项目开发阶段要充分利用公司的财务杠杆对项目资金进行管理。实证研究认为公司在对其债务策略进行调整时会影响到其股票价格，例如在宣布融资战略时其股票的价格会明显上升。这说明地产公司在其项目开发过程中可以运用不同的财务杠杆方式来获取开发资金。但通常房地产企业经营的特殊性使得房地产企业通常都会采取高比例的负债经营。但企业负债率的持续上升一方面可以为企业获取更多的资金支持，但同时公司对其股东的资金保证程度也就相应的降低。如果房地产企业公司因为高负债率而使企业的财务风险提升也使得企业再融资渠道受到限制。

4.完善日常财务运营风险管控机制。

随着我国社会经济水平的发展，国内房地产业的建设也应该会有着与之相适应的高速增长，通常地产公司项目也逐年增加，但往往这些项目的推行进并没有一个明确的预算和效用评估，特别是对项目扩张的风险评估有一个全面的认识。加强对公司财务风险的评价制度建设，可以有效增强地产公司的财务内部控制能力。如前所述，随着国内市场经济体制逐步确立，地产公司财务管理也面临着市场竞争体制的冲击风险。因此建立地产公司财务风险评估制度体系通过及时的信息传递平台建设为地产企业财务管理提供支持。在地产公司财务风险评估体系建设中可以采用定量分析与定性分析相结合的方法，具体运用时我们可以引入企业管理中一些常用的方式方法，例如通过引入KPI评价法，将地产公司财务绩效进行评价，从而找出国内地产公司财务内部控制的一些关键性指标。

三、结语

本文在研究中依然存在着一定的不足之处，如只提出企业风险识别的一些常用方法，而并没有对这些方法的具体应用提出可行性方案。另外，在文中的分析也仅仅是从个案的角度出发，并没有做相关的案例统计性分析，所以得出的结果普通性还比较欠缺。

作者：王龙伟单位：山西钢盛房地产开发有限公司