房地产管理论文范文
房地产管理论文范文第1篇
加强企业的党建工作，党建工作制度是开展党建工作的保障。由于，房地产企业近年来才意识到党建工作的重要性，党建工作的发展较为落后，还没有形成完整的体系制度，这严重制约了企业内部党建工作的开展。所以，只有健全企业内部党建工作的制度，制定出有效的发展策略，才能促进党建工作的发展。
2房地产企业党建工作的加强与改进建议
在企业的发展过程中，只有充分发挥党员的先锋模范作用，不断提高管理水平，协调好员工之间的关系，才能使企业不断进步。完善党的组织建设，可以为企业的发展提供政治保障，带领企业不断进步。
2.1对党建工作重新定位，促进党建工作的发展
要想解决这个问题，就必须找出问题的关键所在。对党建工作重新进行认识，重新定位，意识到党建工作的重要性，对企业的领导和员工开展整治思想教育，提升他们的思想素质，为党建工作的发展创造良好的环境。由于房地产企业具有自己的行业特点，所以党建工作要有自己的特色，将新的党建理论应用于房地产企业的管理之中，体现企业的服务价值。同时，重视企业内部党员的选拔工作，积极促进党组织的发展，发挥党员的先锋模范作用。
2.2重视制度建设，健全房地产企业开展党建工作的机制
建立健全党建工作领导机制。企业的党组织对房地产企业党建工作的发展具有非常重要的影响作用，因此，为了促进房地产企业党建工作的发展，各级党组织要集中精力，齐抓共管，不断开创党建工作发展的新局面。建立健全党建工作责任机制。明确党建工作的责任机制，责任到人，确保各个岗位的工作人员各司其职。领导不抓党建工作是失职“，一把手”抓党建工作时本职，抓不好党建工作是不称职。所以，房地产企业的党组织领导要各司其职，全面推进党建工作。建立健全部门联动运行机制。党建工作是一个系统的工作，不能一蹴而就。所以，为了搞好房地产企业党建工作，需要建立统一的部门联动机制，联合各个部门，齐心协力，整体配合，共同进步。④建立健全党组织工作制度。建立健全党组织工作制度包括的内容较多，如党员教育管理制度、党组织活动经费保障制度、参与房地产企业重大问题决策的制度、党员的发展制度、党组织生活会制度等。
2.3构建网络化平台，加大党建工作的渗透力
21世纪是知识和科技的时代。网络给各行各业带来便利的同时，也改变了很多行业的发展方式。比如财务管理系统，简化了财务人员的工作环节，减轻了他们的工作强度，并且使财务信息的处理更加准确。对于房地产企业的党建工作来说，构建网络发展平台，充分发挥网络优势，能够更好地促进党建工作的发展。构建网络发展平台，需要注意以下两点：一是，树立网络化管理理念。为了提高党建工作的工作效率，整合优秀的党建工作资源，提高其覆盖面，党组织要构建网络发展平台，树立网络化的管理理念，建立“网络化”管理模式，构建横向到边、纵向到人的工作网络，努力凝聚全体党员的力量，充分发挥党员的作用，在企业的各个环节充分渗透党建工作，推动企业稳定发展。二是，实现企业党建网络化管理新目标。健全党建管理体制，联合房地产企业的各个部门、组织，比如工会、安保部门、共青团、无党员部门等，形成党委统一领导，工团组织密切配合，齐抓共管的工作格局。
3结束语
房地产管理论文范文第2篇
【主题词】房地产中介服务违规行为立法规制
近几年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，促进了房地产交易的专业化、规范化运作；另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。有鉴于此，迅速规范房地产中介行为、平衡当事人之间的利益，已成为我国立法必须面对的迫切问题。本文拟从规制和调整中介行为入手，探讨中介违规（违法）行为的界定、归责原则、责任承担及其理论基础等问题，并对立法提出相关建议。
一、问题的提出
有一则案例。2001年10月6日，经某房产经纪公司牵头，原告李某与被告张某签订了一份房屋买卖协议，约定原告将其所有的一套住房售予被告，价款121000元，被告应在立约时给付定金1500元，房款应在同年12月30日前付清。协议签订后，被告依约给付了定金，并与同年12月26日将20000元房款交至中介公司，后被告又分两次将其余购房款及中介费共计103000元交至中介公司。原告迟迟未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。经多次催要，中介公司仅出具欠条一份，表示暂无力偿还房款，原告遂诉至法院。无独有偶。日前，某部级权威媒体披露了一则消息。何某花费毕生积蓄30余万元从某房地产开发公司手中购得一套集资房，因其对相关法律不甚了解，只好求助于某房地产咨询公司的律师。律师收取了3200元的律师见证费，出具了律师见证书和声明书。在律师的见证下，何某放心地与房地产开发公司签订了《楼房转让合同》。一年后，何某因故欲转让该房，才被专业人士告知原购房合同系无效合同。
以上两则案例，只是房地产中介违规行为中再普通不过的情形。我们知道，中介机构应当忠实履行法定义务和合同的约定义务，为当事人之间民事活动的合法性和真实性做出引导。然而，中介违规屡屡发生，对类似行为应该如何规制？对中介公司挪用或侵占房款的行为，除依法追究相应刑事责任外，民事责任该如何认定，赔偿范围该如何划分？对收取了高额见证费的律师及咨询机构未尽到注意义务存在明显过错的，责任又该如何认定？其法律依据又何在呢？
二、房地产中介服务的概况
（一）房地产中介服务机构及人员的种类
房地产中介服务，是指为房地产开发和交易收取一定费用，提供各种媒介的有偿服务的总称。它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。
房地产中介服务机构，是承办房地产中介服务业务的主体，包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。其中，咨询机构指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的组织；价格评估机构是对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的组织，主要受理房地产开发企业、有关部门、其他企事业单位以及公民个人关于房地产价格评估的委托，进行房地产评估活动；经纪机构是为委托人提供房地产信息和居间业务的组织。我国《城市房地产管理法》对中介服务机构的设置进行了规范，规定房地产中介服务机构应当具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；（4）有足够数量的专业人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。如设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
房地产中介服务人员，固名思义，是指隶属于介服务机构，从事房地产中介服务的人员，包括房地产咨询业务员、价格评估师（员）以及房地产经纪人。为了加强管理，确保专业化、规范化，目前我国对房地产中介服务人员采取统一考试、执业咨格认证和登记的管理办法。其中，从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》并经注册登记取得注册证的人员，而房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。法律法规严禁未取得资格认证的人员进入中介机构或擅自从事房地产中介业务。
（二）中介违规行为概述
目前，我国对房地产中介服务管理还缺乏全国性的、具体统一的法律规范。从实际操作看，一般情况下，房地产中介服务机构接受委托后，委托人都要与之签订相应的中介服务合同。这类合同大多是中介服务机构提供的格式合同，条款内容包括：当事人姓名或名称、住所，中介服务项目的名称、内容、要求和标准；合同履行期限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和解决纠纷方式；当事人约定的其他内容。按惯例，房地产中介服务人员不能以个人名义接受委托，必须由其所在中介机构统一受理委托，签订书面中介服务合同。
尽管人们的法律意识普遍增强，在接受房地产中介服务时，都具有订立合同的意识，但是由于欠缺统一管理，以及中介机构私欲的膨胀，一些中介机构和人员“浑水摸鱼”，乘机规避法律，扰乱整个中介市场的秩序，各种违规甚至违法行为正日益引起人们的普遍关注。具体而言，中介违规行为包括：（1）不具备资质条件的无证无照经营；（2）非法转让、租借执业证书，允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；（4）索取收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当的利益；（5）私拿“回扣”，实行低价格恶性竞争；（6）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；（7）利用内幕信息，与自己或有利害关系的人交易；（8）虚假成不实信息欺诈当事人；（9）利用职业便利“炒房”，从中非法赚取差价；（10）执业过程中存在过错或重大过失，给当事人巨大损失；（11）法律、法规禁止的其他行为。除违规外，有些行为同时还构成违法，如前文所述的案例中提及的挪用、侵占房款等行为，情节严重的甚至还会触犯刑律。
中介违规行为，扰乱了房地产交易市场的正常秩序，挫伤了消费者积极的消费心理，损害了房地产开发商和购房者双方的利益，对刺激消费、拉动内需、带动国民经济增长都将产生一连串的恶性影响，房地产资本市场欲实现强式效率也必将成为泡影。可见，中介违规行为危害大、涉及面广，足以引起立法界和理论界的关注。
（三）有关规制房地产中介服务行为的立法现状
遗憾的是，到目前为止，我国房地产中介服务方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。许多房地产专著要么对中介服务行为只字未提，要么就是一笔带过。现有的《城市房地产管理法》从法律上界定了房地产中介行业的商业性质，意即每一个依法成立的中介服务机构，在法律地位上都是平等的，不存在管理与被管理、领导与被领导的区分。但是从法条本身看，该法又具有浓厚的行政法的色彩，除对房地产中介机构的设置进行规范外，并没有将房地产中介服务行为置于平等主体之间的民商法的调整范围之下，至于中介机构的权利、义务、责任等等更是涉猎不深。那么，对于房地产中介市场混乱的问题，究竟该如何解决呢？所幸的是，这个问题已引起了国家相关部门和某些省市的重视。2001年8月15日，建设部对1996年1月8日颁布的《城市房地产中介服务管理规定》进行了修正，对房地产中介机构的设立、中介服务人员的资质进一步加以严格规定，对中介违规行为进行了部分列举，在罚则中对中介服务机构和人员分别进行了规范，如“未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，并可处以1万元以上3万元以下的罚款”，对其他违法行为则处以“收回资格证书或者公告资格证书作废，并处以一定数额的罚款”，“中介服务人员违反本规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任”等等。2002年5月23日，建设部、国家发展计划委员会、财政部等七部委联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，该《通知》第（七）部分为“完善相关制度，规范中介行为”，具体行文为“加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。对于伪造、涂改、转让房地产中介服务人员执业资格证书的，房地产管理部门应当依据有关规定收回其资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违规、违法行为，房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
2003年3月，上海市房地局也采取了相应措施，规定凡不使用市房地局、市工商局联合监制的《上海市房地产居间/合同》示范文本的，房地产经纪公司必须将自行制订的“土本本”报工商部门备案。从3月份起，上海市各区县房地局和工商部门将联合执法，全面规范和整顿房地产经纪市场，无证无照、租借执业证书、利用职业便利“炒房”、非法赚取差价和利用合同欺诈当事人等违法违规行为都将被“喊停”。
无论是建设部的相关规定，还是七部委联合下发的通知，亦或是上海房地局对房产中介违规行为采取的相应措施，我们都可以看到房地产中介违规行为已经引起了国家和部分地区的重视。尽管这还不是严格意义上的法律法规，但我们毕竟看到了希望的曙光。可以预见，对房地产中介违规行为法律层面上的规制即将应运而生。
三、确立房地产中介违规行为民事责任的法理学基础
《城市房地产中介服务管理规定》第23条规定：“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。”七部委的《通知》中对中介违法违规行为也规定了“收回资格证书或公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。可见对于中介违规行为，相关法规主张刑事责任、行政责任、民事责任三者并举已达成共识。在追究行政责任、刑事责任方面，可以分别依据《行政处罚法》、《刑法》等进行，然而对于如何追究民事责任、要不要设置民事责任，目前法律并无定论，实践中也颇有争议。笔者认为，设置民事责任是完全必要的。
（一）这是“无救济则无权利”法律原则的体现。
民事责任是违反民事义务的结果。民事责任使民事权利具有法律上之力，使权利人藉以享有特定的利益。从中介服务机构和其委托人房地产开发公司或购房者的关系看，房地产公司或购房者与之签订了中介服务合同，中介服务机构理应尽职尽责，提供真实、完整、准确、新颖、公平的信息和技术服务。从违规行为的性质看，中介服务机构或是违反了委托合同、居间合同的约定，或是侵犯了委托人或第三人的合法权益，因此应承担两种责任，当然也包括两种责任的意合，即违约责任和侵权责任。这两种责任明显属于民事责任的范畴，因此设置民事责任是当事人寻求公力救济和私力救济的双重需要。
（二）从民事责任与行政责任、刑事责任的关系上看，民事责任具有独立性。
在规制房地产中介违规行为的过程中，仅仅追究中介机构的行政责任和刑事责任，对于维护房地产市场秩序是不够的。行政责任是主管机关发挥监管职能的结果。由于主管机关人力、财力、物力的限制，其发现，调查中介机构违规行为以及追究其行政责任的能力也相应受到限制。至于刑事责任，它是法律责任中最严厉的责任形态，但适用范围有限，只有违规行为情节恶劣、后果非常严重构成犯罪时方可适用。对于房地产开发公司或消费者而言，他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构，而是自己的损失如何得到补偿，如何向法院寻求民事救济。换言之，能够抚平经济创伤的，只能只民事赔偿。可见，在房地产法领域，民事责任是行政责任、刑事责任所不可替代的。
（三）从民事责任的功能看，民事责任具有补救功能、重罚功能和管理房地产市场秩序的多重功能。
1、补救功能。补救是对受害人而言的，而民事责任恰恰具有填补损失、恢复权利的作用。借助补救性，受害人可以依据民事责任赋予的请求权直接提讼，亦可以寻求其他更加简便灵活的权利救济方式。就中介违规行为而言，最重要的责任形式就是赔偿损失，通过恢复受害人的财产状况和受到侵害的权利，从而维系消费者对房地产市场的信心。
2、惩罚功能。惩戒是对侵权人或违约人而言的，民事责任具有制裁不法行为、恢复秩序的作用。惩罚意味着法律依据社会公认的价值标准和行为准则对具体行为作出否定评价和抑制性处理，其结果就是对不法行为的矫正与对正义和秩序的恢复。惩罚功能主要通过使不法行为人承担强制性的给付义务和其他义务来实现。在规制中介违规行为中，运用民事责任“取回”违规机构的“不义之财”，是对以获得非法利益为动机的中介违规行为的有效惩戒。如果法律明文规定中介违规行为的民事责任，赋予受害人民事诉讼的权利，那么受害人将可以运用诉讼手段维护其合法权益。
3、管理房地产市场的功能。完善的民事责任必然很好地发挥补救和惩戒功能。补救和惩戒双管齐下，相辅相成，共同规范中介违规行为。当受害人依法主张自己应有的权利时，就将个人权利转化为房地产法的实现问题，公权力方可介入其中。从这种意义上说，民事责任是连结民事权利与国家公权力的中介。③详言之，中介违规行为一旦发生，受害人通过行使诉权要求中介机构承担民事责任，公权力介入其中，那么在惩戒侵权行为或违约行为、恢复受害人利益的同时，房地产市场的整体秩序也得到一次又一次规范和调整。可见，民事责任的设置，对管理整个房地产市场也起到了不可或缺的作用。
四、对相关立法的几点建议
要解决房地产中介违规行为带来的诸多问题，唯一标本兼治的办法就是加强和完善立法。国外房地产中介业务之所以发达、有序，就是因为其具有完备规范的法律法规体系。以美国为例，联邦有《联邦法》、《美国商业法典》、《反托拉斯法》等法律，各州也都已形成完备有效的房地产中介服务业法规体系，包括一般法规、契约法规、各州的执照法、专业伦理法则、该州的相关法律等，其法律法规之完善、规定之详尽具体值得我们借鉴。我国香港地区通过了《地产条例》，全面监管地产中介业务的运作以保护消费者，由地产监管局负责巡查及服务的投诉。在发达国家或地区，中介服务人员只要违规或违反执业道德就会因情节不同而受到不同程度的处罚。借鉴国外的立法经验，结合我国房地产中介市场的实际情况，建议立法应确立以下几方面内容：
1、严格市场准入制度。国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度，如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度，都严格限制入市机构和人员的标准和条件。⑤近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准及条件规定偏宽，且监管机构把关不严，导致大量的低诉至机构及执业人员进入市场。为此，我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。
（1）在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等的设定要更加具体化，如明确规定房地产中介机构的注册资金要达到30万元以上，要有具备一定规模的固定经营场所，专业技术人员要占总人数的50%以上。同时，划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同的标的、不同价值量和不同复杂程度的业务。如必须具备A级认证的中介机构才可从事涉外房地产中介业务。
（2）在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、业务知识、犯罪记录限定等要求都作具体规定。如必须达到大学专科以上学历或中等专业水平有3年以上从业经验、无犯罪记录或法定最高刑为3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罚执行完毕满3年的方可从事进入房地产中介机构执业。
2、设立行业协会。许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会，并通过行业协会制订了执业道德规范，对中介违规行为加以规范和限制。我国可借鉴国外的做法，以立法的形式确立房地产中介服务业的职业地位，在全国范围内设立房地产中介行业协会，并提出正规化执业的具体要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。
3、基于法定主义原则，明确规定房地产中介服务的禁止。
笔者以为，应该采取列举加概括方式，将房地产中介机构的禁止明文予以规定，具体的禁止如下：
（1）无证无照非法从事房地产中介业务；
（2）非法转让、租借执业证书以及其他允许他人以自己名义从事房地产中介业务的行为；
（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执业；
（4）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物；
（5）利用工作之便“炒房”，从中赚取差价或者利用工作便利牟取其他不正当利益；
（6）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；
（7）虚假与不实信息欺诈当事人；
（8）利用内幕信息，与自己交易或泄露信息于他人建议他人交易；
（9）法律、法规禁止的其他行为。
4、确立过错归责原则和中介机构的免责事由。
过错责任是指因行为过错导致他人损害时应承担的责任。根据客观过错说，行为人的行为只要违反了法律所设定的规则、义务，那么即存在过错。在房地产中介服务中，中介机构从事违规行为一般都出于过错和重大过失。鉴于中介违规行为的特殊性，为避免诉讼中受害方对中介机构的主观过错举证困难，应适用过错推定原则，实行举证倒置。只要中介服务给当事人带来损失，当事人就可以中介机构，中介机构必须提供证据证明自己主观无过错或过失，否则就应当推定其有过错，应当对受害方的损害承担责任。
当然，从公平原则出发，应当对中介机构的免责事由或抗辩事由作出具体规定：
（1）中介机构能够证明其在出具报告或签署文件前，对有关事项已作深入调查，并未违反有关执业规则，其有正当理由确信所提供的信息或技术是真实的且不存在重大疏漏。
（2）中介机构对政府有关部门或机构出具的正式文件的真实性不负调查义务。如法律文书或土地转让合同等。
（3）中介机构对其他专业人士如会计师事务所、律师事务所等出具的报告或文件不负核查义务。
（4）中介机构能够证明房地产开发企业或消费者存在主观过错，且损失是由该主观过错导致的。
（5）虚假或不实信息未对市场产生影响，情节并不重大的。
（6）因不可抗力导致的其他可以免责的情形。
5、建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。为使这一制度得以落实，要规定中介机构及执业人员参加保险。一旦业务发生差错，给委托人造成损失，要分别用保证金、风险基金、保险金赔偿，根据各自责任的大小，法人和直接责任人可按比例分摊。如中介机构承担赔偿责任后，可以向有故意或重大过失的中介服务人员进行追偿；如果中介服务人员为自己牟取私利、欺诈当事人等行为情节严重，构成犯罪的，依法可追究其刑事责任。
6、明确损失赔偿范围。
房地产中介违规行为发生后，给房地产开发企业或消费者带来损失的，房地产中介服务机构和人员必须承担赔偿责任或违约责任。
房地产管理论文范文第3篇
对此，常见有以下二种截然相反的房地产消费观：一种消费观认为：买入住宅小区停车位，早买早受益，还有保值和投资的价值。一是商家愿卖，消费者愿买，谁投资谁拥有，谁购买谁受益，买入的小区停车位还具有保值和投资的价值。二是商家售卖小区停车位的产权或使用权具有天然的合法性与合理性，有关行政管理部门对此状况没有查处的先例，并将期待通过地方立法、地方规章或规范性文件，将住宅小区停车位的买卖合法化就是一个很好的佐证。
另一种消费观认为：除计算建筑容积率独立建设的多层经营性停车位外，住宅小区停车位依法不能买卖，买入住宅小区停车位要承担法律风险，得不偿失。一是住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》，不能买卖。商家没有小区停车位的房地产权凭证，其出租小区停车位的使用权违反法律规定。二是住宅小区停车位的物权是一项民事财产权，依据《中华人民共和国立法法》的规定，民事基本制度由法律规定。因此，地区立法、地方规章或规范性文件不得违反《民法通则》和《中华人民共和城市房地产管理法的规定》等法律规定，无权对住宅小停车位的产权或物权做出违反上位法的规定。三是现行房地产的法律制度规定土地使用权与上盖建筑物所有权在转移时，不能分离，土地使用权发生转移时，土地使用权与上盖建筑物所有权的权利主体，即房地产权主体必须一致。由于住宅小区停车位的建筑面积不计算建筑容积率，因此，住宅小区停车位不能按份摊分得到所在地块的共用土地使用权，不享有独立的房地产权，其是一项从物，其法律权利归属于该地块计算建筑容积率的房屋单元，即住宅小区停车位的法律权利归属于住宅小区全体业主共有。商家售买住宅小区停车位的行为，违反现行法律的强制性规定。四是消费者购买住宅小区的停车位，不能合法拥有停车位的产权或使用权，其支付买卖停车位的金钱，被贪婪般的黑洞所吞噬，而且其与商家共同侵害了住宅小区全体业主的合法权益，要承担赔偿住宅小区停车位共有人经济损失的法律风险。
那么，在现行法律制度下，买卖住宅小区架空层停车位、地下停车位是否合法和合理，消费者的合法权益是否得到有效的维护，人们不妨根据住宅小区停车位的物权特点和相关的法律制度予以判断。
一、对未取得《房地产预售许可证》或《房地产证》售卖住宅小区停车位的行为，法律规定房地产管理部门应予查处。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、第三十七条第一款第（六）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《广东省房地产开发经营条例》第十八条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，商家预售或现售住宅小区的停车位，应取得停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，不得买卖。
法律禁止没有取得住宅小区停车位《房地产证》，而现售住宅小区停车位的行为。对未取得住宅小区停车位《房地产预售许可证》的违法买卖行为，由县级以上房地产管理机关责令其停止预售活动，没收非法所得，并可并处罚款。
二、商家故意隐瞒售卖住宅小区停车位没有取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的真实情况、诱导消费者作出错误判断的，构成民事欺诈。
在买卖住宅小区停车位时，商家通常隐瞒没有合法预售手续和房地产权利凭证的真相，或自称其合法出售停车位产权或使用权，诱导消费者购买，诱使消费者作出购买住宅小区停车位产权或使用权的错误判断，签订买卖住宅小区停车位合同或把住宅小区停车位与房屋单元捆绑买卖的合同条款，支付价款，从而获取非法的商业利益。
三、住宅小区停车位是不计算建筑容积率的建筑物，其仅是一项从物，只具有从物的相关法律权利。
依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定，住宅小区架空层停车位、地下停车位的建筑面积均不计算建筑容积率（建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积），不能摊分所在地块的土地使用权，没有独立的房地产权，因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一的法律权利，所以住宅小区架空层停车位、地下停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物，房屋建筑物的房地产转移，则停车位的法律权利同转移。
由此可见，在房地产二级市场上，住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》。
四、买卖住宅小区停车位，违反了法律有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离的强制性规定。买卖该类停车位的合同或条款无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
由此可见，在房地产二级市场上，商家售卖住宅小区架空层停车位、地下停车位的行为及或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的合同条款均违反上述法律强制性规定。
对此，消费者可根据法律规定，提请人民法院或仲裁机构依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，确认买卖住宅小区停车位合同或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑售卖的合同条款无效。在买卖住宅小区停车位合同或条款被确认为无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》和司法解释，商家应承担不超过消费者已付购房款一倍的赔偿责任。
五、售卖和买入住宅小区停车位，要承担侵权损害赔偿的法律风险。
由于商家和买入停车位的消费者并不能合法拥有住宅小区停车位的物权，因此，其共同侵害拥有住宅小区停车位财产权共有人的合法权益的结论显而易见，买入住宅小区停车位的消费者除需向商家支付一笔为数不菲的金钱外，还需与商家一起承担由此来引发的民事侵权法律责任。
六、住宅小区停车位作为一项财产，其财产权利规范由法律规定，其他下位法不得违反法律的规定。
有关财产设定、取得、转移等法律制度，是民事基本制度，依据《中华人民共和国立法法》第八条第七项的规定，民事基本制度由法律规定，以图规避现行的房地产管理法律规定，通过地方立法和规章、或规范性文件重新设定住宅小区停车位财产权利归属及界定的行为，违反《立法法》的规定。
房地产管理论文范文第4篇
以应用技术型院校的定位为出发点，结合我国当前房地产行业发展的现状与对人才的需求，通过对相关企业和院校历届毕业生的抽样调查，我们将房地产经营管理专业的培养目标定位于培养适应我国房地产业的开发、建设、经营、管理的、可直接从事相关实际工作的复合型应用型高级人才。具体而言，该专业学生应掌握如下专业技术能力：一是房地产行政管理能力：熟悉房地产相关法律、法规，掌握城市房屋拆迁的基本程序、熟悉统计档案资料管理等重要内容。二是房地产估价能力：准确把握我国房地产估价领域的基本情况，基本掌握房地产估价的方法，熟悉估价实务中不同类型估价对象的估价步骤，在企业注册房地产估价师的指导下能够初步编制评估报告。三是房地产营销与策划能力：掌握市场调查实用方法，具备一定的市场走势分析和风险评估能力，熟悉营销程序，掌握有效的销售策划方法和谈判公关能力。四是物业管理能力：熟悉物业管理相关规定，能够全面认识物业管理工作的组成部分并进行有效的调度和组织，具有良好的沟通能力。五是其他相关能力：能熟练掌握房地产测量、制图及相关计算机软件的应用。
二、实训基地建设的必要性
1、实训基地建设是适应社会经济发展的需要
房地产业是关系国计民生的重要支柱产业，近年来房地产行业的发展异常活跃，其本身对人才的需求十分旺盛，加之房地产行业政策性强、专业性强、实用性强的特点，对于应用技术型人才的需求就尤为迫切。一项调查统计显示，目前房地产行业从业人员85%以上是从其他行业转入的，未接受过专业教育。因而加强实训基地建设，突出实践应用能力培养，提高房地产专业人才培养的质量和规格，满足房地产行业的人才需求，是当前高等教育的责任与义务。
2、实训基地建设是实现专业人才培养目标的需要
目前，我国开设房地产经营管理专业有北京师范大学、中央财经大学、华东师范大学、上海财经大学、江西财经大学、山东经济学院、重庆大学、西华大学、贵州财经学院、北京师范大学珠海分校等院校。这当中将有相当部分会在国家的政策导向下向应用技术型院校进行转型，其所培养的人才主要充实到企业的中层管理层面，以较强的营销实战能力为企业所亟需。因此，学校担负着培养在校期间专业学生的实践能力的锻炼与提升。
3、实训基地建设是实现产学研一体化的需要
充分利用高等院校和企业两种不同的教育环境和教育资源，实现校企合作，采用课堂教学与学生参加实际工作相结合的方式，是培养适应市场需求的、应用技术型人才的有效途径。同时，学校依托自身的各项资源，实现企业在岗人员的回炉学习，为企业提供发展的智力保障，大大提升了企业的管理和生产效率，实现校企双赢的局面。
三、构建科学规范的实训基地途径
根据实习实训的目标、内容、形式，可将房地产管理专业的实训基地分为校内实训基地和校外实训基地两大类。校内实训基地主要立足学生专业知识和基本技能的培养，校外实训基地则以培育学生的职业情感，提升职业综合能力和素质为目标。
1、校内实训基地建设
校内实习实训基地是利用学校自身拥有的各种资源，由本校教师负责建立起来的、能为本校学生课程实习提供物质条件的场所，它使学生成为实践教学的主体，能够有效地调动学生学习的主动性和积极性，最大限度的挖掘学生的实践能力和创新能力。以陕西学前师范学院为例，现已建立起多个校内实训室、实训基地，包括：
（1）房地产信息系统实训室。通过全站仪测绘实习以及AutoCAD、MapGis、CorelDRAW等专业软件的学习与应用，帮助学生掌握房地产测量、建筑识图、数字化成图、数字化信息录入与管理等基本技能。
（2）模拟售楼实训室。利用楼盘模型、户型图和相关的售楼资料，模拟楼盘销售的全过程，训练学生楼盘推介能力、公关能力和谈判技巧。
（3）房地产开发综合实训基地。将学生置于假设的特定环境之中，模拟房地产项目的整个开发运行过程，包括市场调查、土地竞买、项目策划、项目融资、施工建设、项目营销等。
（4）物业管理综合实训基地。按照IS9000认证的物业管理规定，结合实际管理中需要解决的问题，模拟物业管理各类项目，帮助学生掌握物业管理的具体内容、流程、方法和技巧等。
2、校外实训基地建设
校外实训基地建设就是充分利用各类社会力量，整合各类社会资源，通过学校与政府合作、与企业合作、与兄弟院校合作，实现资源共享，优势互补，将理论教学、基本能力训练与实践教学、职业综合能力培养相结合，从而达到对应用技术型人才的培养。根据房地产经营管理专业的特点，结合当前国家对应用技术性本科院校的发展要求，可通过以下形式建设校外实训基地：
（1）项目协作型实训基地。依托专业教师在政府部门、企业中承担的科研、生产项目建立实训基地。如利用地籍调查、基准地价测定与修正、农用地分等定级与估价、城中村拆迁测量等项目，积极建立与国土局、房管局、城改办等政府部门及相关企业的合作。同时可与房地产企业就某个具体的项目进行阶段式的合作，如与房地产开发公司在施工阶段的合作，以房地产营销公司在楼盘销售旺季的合作等。同时还可寻求与兄弟院校的合作，实现资源共享，增加校外实训的机会。
（2）校企合作型实训基地。选择具有一定规模和较强代表性的房地产开发企业、房地产评估企业、房地产中介企业、物业管理企业，以签订校外实习基地合同的方式形成长期稳定的合作形式，让学生开展以课题所学知识为基础的各项实习，使实习者顺利完成由学生向职业工作者的转变。
（3）经济实体型实训基地。地方应用技术型本科院校可以立足自身专业优势与地方资源，鼓励专业教师创办各类经济实体。组建经济实体时一方面要考虑到该实体的社会性，一方面还要关注其上所承载的教育功能，在条件允许的情况下，要从企业选址、经营规模、管理模式、人员配置等方面为专业学生的实习提供各项便利性的条件。经济实体型实训基地可集学校实训基地与企业实训基地的优点于一身，既有利于学生职业素质的培养，又可以节约实训成本，甚至还能为学校创造一定的经济效益。
四、实训基地建设应注意的问题
1、加强教学与实践的互动，及时对课内知识体系进行修正
房地产经营管理专业的实习实训是根据学校的整体定位和专业教学计划的安排，作为实践教学非常重要的一个环节。通过发现学生在实践教学中欠缺的知识点，能够及时地对现有的教学计划进行修订，保证了在后续对学生的培养环节中更加符合社会的需求，也更加凸显了应用技术型院校的专业特色。
2、建立长效机制，形成稳定的合作模式
由于行业的特性，除相关政府职能机构外，与房地产相关的企业，尤其是房地产的中介机构存在着人事变动比较频繁的特点，因此学校在与所选择的校外实习实训基地合作时，尽量不要因为相关人事变动而导致合作关系发生改变，一定要建立长期稳定的合作关系。为保持合作关系的稳定性，首先应该从社会声誉、企业规模、经济实力、领导人气质等多方面综合考量，对相关的房地产企业进行初选。其次要与企业签订《校外实习基地建设协议书》，从协议上确定与企业的长期合作关系，形成校外“挂牌式”实习实训基地，保证基地能为学生提供一个长期良好的实习环境。
3、加强学生职业精神和职业道德的培养
实训基地的建设不仅是为提高学生的专业技能，更要注重对学生职业精神和职业道德的培养，为学生就业及人生长远发展奠定坚实基础。因此在实训过程中，应通过企业文化熏陶、典型事迹激励、先进人物带动等形式，促进学生自觉遵守行业、企业规范，树立爱岗敬业的职业精神，养成基本的职业操守和职业道德，力争做到德才兼备。
4、加强校企联合，注重智力资源互补流
房地产管理论文范文第5篇
党的十四届六中全会决议明确提出：“社会主义道德建设要以为人民服务为核心”。过去几年，我们在房地产工作理论与实务方面上很注重研究，这在一定程度上弱化了房地产工作职业道德建设。房地产业作为一种独立职业，加强职业道德建设理所当然；特别是房地产管理人员又是一种服务性职业，加强职业道德建设更有其特殊意义。要大力推行房地产管理服务社会化、专业化、市场化，树立房地产业面向群众、面向行业、面向社会的全方位的服务观念，拓展服务领域，增加服务项目，充实服务内容，强化服务意识，明确服务准则，规范服务行为，改善服务质量，提高整个行业的服务水平。总而言之，我们在房地产职业道德建设实践和理论研究方面，要始终把握“为人民服务”的社会主义职业道德建设核心。只要不偏离这个核心，良好的房地产职业道德建设将会大力推进房地产业健康有序的发展。
二、房地产管理人员的所具有的特定的道德品质和风貌
每一个工作、每一个行业都会有自己特定的职业道德品质和风貌。作为从事房地产管理工作的人员，他的职业非常明确的表达出了本职业的职业义务和职业责任，具有特定的道德品质和风貌。分析起来其主要特征主要体现在以下两个方面：
(1)房地产管理人员的职业道德具有鲜明的职业特征。每一个职业都有自己特有的职业道德。“捧出一颗心来，不带半根草去”这是作为教师的必备的职业道德，“治病救人不得问贪*富贵”这是作为医生必备的职业道德，“一心一意的为人民服务、为人们谋福利”则是我们房地产管理人员的职业道德核心所在。房地产管理人员这一职业协调的是在谋求全社会利益的基础上，取得国家、集体和个人三者利益的一致性，而不是去谋求本行业、本单位的一己私利，更不是唯利是图，唯钱是举。任何形式的利已主义，本位主义都是与房地产管理人员的职业道德素质背道而驰的。这就是房地产管理人员具有的鲜明的职业道德特征。
(2)房地产管理人员的职业道德素质具有多样化、具体性等特点。房地产管理人职业道德带有鲜明的职业性特点，那就是服务广大的人民群众。服务广大人民群众就是要求我们的房地产管理人员在本职工作岗位上，恪尽职守履行职业义务，努力去实践为人民服务的宗旨。服务群众是从事本职业的最基本的要求，也是本职业的根本宗旨，为人民服务是本职业职业道德的核心。为广大人民群众服务主要体现在房地产管理工作中应该为谁服务、怎样服务的问题，这是一个根本性的问题。我们在履行房地产管理这一职业义务时就应该做到举止文明、说话得体，一切为群众着想，想群众之所想、急群众之所急，为群众提供快、准、好的优质高效服务。还有就是要办事热情。作为房地产管理人员我们应该严格按政策规定公正办事，高效率地办事，要极力的去克服推诿、扯皮、应付的作风，坚决纠正“吃、拿、卡、要”以及等行为，彻底改变那种“门难进，脸难看，话难听，事难办”的衙门作风，树立深入群众、联系群众，勤政务实，廉洁奉公的良好人民公朴的形象。
三、房地产管理人员的素质要建立在学习和实践基础上
职业道德素质的形成，，不是先天具有的，也不是自发形成的，而是建立在不断的学习和实践基础之上的，是经过长期的磨练逐渐形成的。我认为，要加强房地产管理人员职业道德修养培养主要应该从一下几个方面着手:1.提高认识实现突破，增强职业道德建设的自觉性；2.确立职业道德规范、增强科学；3.理论学习与实践相结合；4.定期对本单位的职业道德素质培养进行考核，增强实效性；5.爱岗敬业、诚实守信、办事公道、文明礼貌服务相结合。
1.目前，在一些房地产管理部门中，存在着职业道德建设浮于表面、不能深入、“外紧内松”徒有计划没有行动、或为了应付各种检查流于表面、只做“面子工程”等问题。之所以会出现这些问题，笔者认为最主要原因在于，一些房地产管理人员对新时期加强职业道德建设的重要意义还没有一个明确、清晰的认识。一则，他们认为房地产管理机制应该想其他的企业管理那样，应该用经济手段激励和约束部门人员，房地产管理人员为了切身利益就一定能做好他的本职工作，因而，有了经济的约束完全没有必要再去搞什么职业道德建设。另外，有些人认为，部门按劳分配，工资只是受到工龄及级别的限制，有没有职业道德无关大局。这样一来就使得部分人员爱岗敬业等意识淡化，职业道德教育没人愿意去听，职业道德教育劳而无功。
要加强和改进职业道德建设，房地产管理部门的各级领导就必须要不断的引导本部门职工认清职业道德建设的重要性。让他们了解职业道德建设是社会主义道德建设的重要组成部分，加强职业道德建设不仅是各种生存发展的需要，更是全社会道德建设的要求，是本单位提高形象、促进管理、提高效率的一个重要的方式。
要进一步是职工认清社会主义职业道德是房地产管理部门求生存谋发展的重要保证。要加强房地产管理人员的职业道德建设，就应该通过各种各样的途径，让房地产管理人员理解、掌握和遵守职业道德所要求遵守的规则，养成良好的职业习惯和职业素质，做好本职工作。近来，随着市场经济的不断发展和完善，我国企业的管理方法也大都由政治和行政管理方式转变为主要使用经济手段来调控。按理说来，这个时候职工应该能自觉做好自己的本职工作了，可是实际情况却是，有些职工的工作积极性依然没有的到提高、服务态度仍然没有得到改善，违规违纪现象经常发生。笔者认为造成这一局面的一个最主要的原因就是一些企业部门忽视了职业道德的建设。因而，我们必须加强职工的职业道德素质的建设。
2.确立职业道德规范，增强科学性
职业道德建设的重要内容之一就是确立科学合理的职业道德规范。职业道德规范是职工工作的行为准则，它的科学与否直接决定着职业道德建设的成败。可是，房地产管理部门现有的一些职业道德规范已经过于陈旧，与《公民道德建设实施纲要》的要求以积极现实管理中的一些问题严重脱节。这主要表现在：首先是内容模糊、不具体。有些职业道德规范之注重形式，仅仅是一些口号式的语言，缺乏可执行的内容。其次是内容落伍，不适应新的情况。在房地产管理部门中有些规范还是很多年前制定的，已经完全不能适应现代房地产管理的要求。再次是有些职业道德要求不符合实际。一些规范要求过高，只注重规定的制定，不注意到底符不符合实际，这严重影响了管理人员遵守规范的自觉性。因而，我们必须制定一个科学的、符合实际的、具可行性、能够体现出时代特征的职业道德规范，这样才能保证职业道德规范的顺利实施，起到应有的效果。
3.理论学习与实践相结合
理论学习与实践相结合要使一线尤其是窗口的工作人员形成良好的职业道德，好习惯好风气。第一要学。文明、理智、高尚、礼貌是用科学文化知识堆砌出来的，是同科学文化知识紧密相联的。这就要求我们从业人员平时阅读大量房地产理论方面的书籍，不定期开设职业道德课程，请专家名人讲座，传授职业道德知识，外出参观访问调查等等。第二要实践。与实践相结合，投身到实际中工作中，一个人若有了要做品德高尚的人的认识，他只有通过身行实践，坚持从小事做起、从身边做起、从接待每一位群众做起，才能形成高尚品德，才能知行统一，言行一致。
4.定期对本单位的职业道德素质培养进行考核，增强实效性
《公民道德建设实施纲要》指出:“要把遵守职业道德的情况作为考核、奖罚的重要指标，促进从业人员养成良好的职业习惯，树立行业新风。”这就为我们要如何加强职业道德建设指明了道路。
房地产管理部门应该建立定期的职业道德教育制度。定期举行有计划、有组织的职业道德集中培训班，对职工进行职业道德培训。通过对管理人员进行“五爱”教育，积极引导广大房地产管理人员树立为人民服务的道德观念；适时对其进行集体主义教育，培养管理人员的团队精神和协作精神。对管理人员进行职业道德规范培训，积极引导广大管理人员做合格职员。我们要严格考核的标准，将职员参加职业道德培训的情况和职员的经济利益挂钩，如果职业道德培训考核成绩不合格那么就不允许上岗。这样就会调动起广大房地产管理人员参加职业道德培训的积极性和主动性。此外，我们还要改变那种忽视新职员入职前的职业道德教育和培训的做法，从源头强化广大房地产管理人员的职业道德意识。
要建立起有效的激励机制。以前，没有对职员遵守职业道德规范的程度进行适当的考核，也是影响职业道德建设成效的重要的原因之一。在现在的经济形式下，单位已经实施了合同制，有的部门还实行了管理干部的内部聘用制，单位和职员可以进行双向的选择，这样我们就完全可以把职工遵守职业道德规范这一内容的考核加入到用工制度和经济责任制考核当中去，建立起一套有效的职业道德建设激励机制。
5.爱岗敬业、诚实守信、办事公道、文明礼貌服务相结合。
爱岗敬业、诚实守信、办事公道、文明礼貌服务群众。奉献社会、爱岗敬业就是要求我们从业人员要敬重热爱自己的岗位、职业，爱自己的工作对象、服务对象。大利开展“给别人送温暖”的微笑服务。可以开展向全国模范集体下水道四班的活动，向他们那样“以苦为乐写人生”。让我们从业人员应当干一行、爱一行，岗位无好坏之分，工作有好坏之别。诚实守信是做人之本，是职业道德的基本准则。人无信无以立，职业无信也不能立。“诚招天下客，誉从信中来”，创名牌，树形象，最根本的是*诚信。向社会公开承诺办理房屋所有权证的费用，时间天数，建立特事特办的“绿色通道”。办事公道、文明礼貌是我们这个行业的基本道德规范。要着重加强对象一视同仁的教育，不能因职位高低、贪富亲疏的差异有所区别。办事公道，要求我们坚持原则，依照有关法律、法规、政策、规章制度去处理问题，在履行义务时要文明礼貌，热情周到。可以开展我们常说的“换位思维，假如我是顾客该怎么办?”等活动。平时坚持使用文明用语，杜绝服务忌语。我们可以在单位内去要求每一个职工掌握10条文明用语，坚决杜绝10条忌语，那么过不了多长时间就会收到良好的效果。另外，在社会主义市场经济条件下，还要特别加强奉献社会的教育，摒弃“拜金主义”、“利己主义”等思想，积极提倡无私奉献的精神。
结语
新时期经济的发展给我们带来了新的问题，在这种情况下我们应该怎么去面对这种从未经历过的复杂局面成了一个很重要的问题。作为房地产管理人员来说，现在房地产的发展步入了一个快速发展的阶段，如何有效的对其进行管理、对其进行调控是摆在我们面前的一个主要的问题。在这个过程中，我们要丝毫不能放松对房地产管理人员的职业道德教育，只有这样我们的房地产管理人员才能够在面对各种复杂的局面是临危不乱、正确的处理出现的各种问题，提高工作效率，树立起房地产管理人员的良好形象。
在改革开放、大力发展市场经济的条件下发展社会主义房地产经济是一项全新的工作、全新的事业。在这个发展过沉重我们可能会遇到各种各样的新情况、新问题，甚至还有可能会出现暂时的倒退。但是无论社会、经济怎么发展，作为社会主义市场经济下的主体人群的道德和素质培养的工作在任何时候都应长盛不衰地进行下去。
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房地产管理论文范文第6篇
【论文摘要】针对近几年过热的房地产业，我国政府出台一系列管制措施；同时，受国际环境的影响，我国经济出现一定减速迹象，居民对房地产的消费热情急剧下降。在这种非常不利的背景下，房地产企业的资金管理就成为企业生存和发展的关键。本文基于对房地产行业特征的分析，讨论当前企业在资金管理上存在的问题，提出优化企业资金管理的相关对策。
自改革开放以来，我国经济由计划逐渐向市场转轨，政府针对房地产业的管制也从完全管制转为开始逐步放松，我国房地产业得以迅速发展。但在20世纪90年代开始，全国房地产开发投资的增速加快，特别是最近几年，全国大部分地区的房价急剧飙升，房价出现失控状态，国家针对过热的房地产业实施从紧的宏观调控政策。在一系列宏观调控和管制之下，全国各地房价先后出现回落。与此同时，源于美国次级债引发的金融危机和经济衰退席卷全球，我国经济也出现减速，伴随经济减速，国内居民对房地产的消费热情也急剧下降。在这种非常不利的大环境下，房地产企业如何摆脱困境，企业现金流成为解决这个问题的关键。优化企业现金流管理，不但可以帮助企业熬过这次行业寒冬，还可以为即将到来的春天打下良好的基础，使得企业在未来竞争中处于优势。
一、房地产行业特征分析
1.房地产项目成本高。房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。由于土地资源稀缺且不可替代，供给是有限量的，但人类对土地的需求却与日俱增，使房地产的土地价格不断上升。同时，作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，需投入一定的人力、财力和物力进行开发，加之土地的拍卖、招标造成的价格竞争，往往大幅度地抬高市场价格，从而造成房地产投资者的投资金额较高。此外，房屋的建筑、安装需要雇佣大批工程技术人员和施工管理人员，需要使用大量大型施工机械设备，从而造成房屋建筑成本高于一般企业产品成本。
2.房地产项目周转期长。房地产企业投资要受到房地产市场各个组成部分的制约，包括土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场等四个相互联系的市场。一旦将资金投入于房地产市场，需要经过这几个市场的一次完整流通才能获得利润。通常，开发一宗房地产，从选择地块到规划设计、兴建完工，直至出售需3-5年时间，如通过出租获得租金收回投资则时间更长。当企业遇到宏观经济调控等因素导致的房价下跌，则会加剧现金流动缓慢的状况。
3.房地产项目风险性大。由于房地产投资占用资金多，资金周转期长，其投资风险很大。由于房地产不像一般商品、股票那样可以轻易脱手，其资产很难在短期内变现，这样房地产项目就存在变现力风险。房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多可变的不确定性因素，这就需要房地产企业不断提高投资决策及经营管理水平，降低经营性风险。同时，房地产投资效果会受到社会政治、经济发展的影响，存在较大的宏观经济风险。
4.易受国家法规政策影响。房地产行业的发展和房地产项目的建设，事关国民经济和国计民生，国家和地方政府根据现实情况对房地产行业进行宏观调控和政策引导，使得房地产项目从立项开始，各个环节都受到直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，房地产售价受国家有关法规政策调控等。例如，2003年中国人民银行通知,规定对手续不全、自有资金不全的项目不得发放贷款；2004年国务院要求房地产开发项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。这些宏观调控政策的出台势必会对房地产企业的发展和行业布局产生深刻影响。
二、当前房地产企业资金管理问题
1.负债比例过高。房地产经营活动具有周期长、耗费大等特点，房地产企业几乎不可能完全依靠自有资金进行发展，由于政府对房地产企业进行IPO和股权再融资的限制较高，企业大多从银行借款进行负债融资，这导致企业资产负债率过高。据统计，当前我国房地产开发资金的70%～80%直接或间接来源于银行。房地产企业资金缺口增大，2008年我国房地产商的资金缺口为6730亿元。过高的债务比率使得房地产企业承担较大的财务费用压力和风险。
2.资金沉淀严重。房地产企业一方面深受资金不足之苦，另一方面企业对资金的无效占用不断增加，投入的资金未形成有效产出流回企业，而是转化为产品积压。根据国家统计局的数据，以2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米为基础，推测2009年的全国商品房空置面积将超过2亿平方米。按照我国近年来年竣工住房建筑面积6亿平方米计算，2009年全国商品房空置率将达30%以上，这将大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线,全国35个典型城市存量房消化平均需要33.84个月。这些空置商品房无疑大大占用房地产企业的资金，造成企业资金的严重沉淀。
3.投资行为盲目。由于前几年房地产的理论投资回报率较高，使得部分房地产企业关注行业利润时，没有考虑到行业存在的潜在风险，忽视行业发展的周期性，对未来行业困境估计不足。部分房地产企业在未能科学分析开发项目所处的宏观经济环境，未能分析房地产市场的消费趋向、消费者的购买能力和市场上的供求情况的前提下，就按企业主观臆断，盲目进行项目投资，在这种投资理念和策略下，房地产企业的投资很难得到合理回报，投资行为的盲目性势必会使得企业陷入资金上的窘境。
4.融资形式单调。由于我国企业债券市场发展进程很慢，企业很难通过发行企业债券筹集资金。同时，我国证监会对企业IPO有较为严格的规定，特别是近两年，监管部门控制房地产企业上市，使得房地产企业，特别是中小企业企图通过发行股票方式筹集资金成为不可能。房地产企业的融资方式往往只能停留在短期和长期银行贷款，这样对房地产企业的资金运作和发展非常不利，使企业的融资风险高、偿债压力大。
5.资金管理不善。房地产企业在我国还是个新兴行业，一些房地产企业的管理人员资金意识淡薄，并未在头脑中树立资金成本、利息、时间价值等观念，使资金管理成为企业管理中的一个薄弱环节，具体表现在企业内部资金管理的责任不明确，前期开发拖沓，建设工程质量不过关，工期延长，配套不落实，销售策划不够，售后服务欠佳等等行为，这些行为都直接影响投入资金的按时回笼，造成企业资金的短缺。
6.投融资主体不明。在加快城市建设和旧区改造中，一些房地产企业承担了危棚简屋的拆除和市政基础设施的建设。这些项目投资额大，建设工期长，属公益性项目，建设资金理应由市、区二级政府财政来负担。但鉴于财力不足，项目只能靠银行贷款来解决资金问题，而银行贷款的主体只能落到房地产企业身上，房地产企业通过政府信用进行银企合作放大贷款规模。受宏观经济环境影响，“以路带房”的效果不明显，投入和产出未能同步增长，反而使企业背上了沉重的包袱。这种政企不分，投融资主体不明，导致了房地产企业承担了不应承担的责任和风险。三、优化房地产企业资金管理对策
1.实施多渠道融资。房地产企业既可以按照政府有关规定，以投资者入股的方式向社会公开或定向招募资金，也可以一定的开发项目为基础，通过有关金融机构，向社会公开发行一定期限的债券。需要注意的是，企业债券虽偿还期较长，但由于到期时偿还金额巨大，企业压力较大，为缓解企业偿债压力，债券期限应尽量与房地产项目的开发经营周期相一致。同时，企业还可以向银行及有关金融机构进行贷款，但需要严格掌握贷款数量、合理组合贷款形式，以防止企业举债过度而带来财务风险。
此外，房地产企业还可以通过开展项目合作与参建，吸引国内外资金。例如，通过进行项目合作吸收资金，与国内外企业合作投资或组织项目开发公司，共同开发，共享利润;或通过参建筹集资金，将其中部分房产以商定价格吸收其他企业参与建设，参建单位按协议定期支付参建款，待项目竣工交付后，参建单位可按协议获得部分房产所有权。
2.强化内部资金管理。加强企业内部流动资金管理，减少资金闲置，在充分估计风险的前提下，将资金投资于高收益项目。针对企业应收账款管理，应设立房款台账，记录每个客户的信息，同时财务部门要定期与销售部门核对客户情况，积极催款以保证资金回收。应贯彻并执行分期滚动开发的理念，减少在建工程成本的占有量。同时，强化利息观念，并在企业制定和实施生产经营目标中运用。企业内部对资金占用应建立完善的结算机构与制度，准确核算占用量及占用期，努力降低企业资金的占用成本。
3.优化项目投资管理。投资项目优劣直接关系到企业资金回收和利润大小，因此企业在投资的前期必须针对项目做大量可行性研究。同时，房地产市场与国民经济发展状况、人口规模与结构、居民收入、政策法规、产业结构、通货膨胀率、国家金融政策等方面存在较强的关联性，因此，在房地产项目开发方案选择时，应按一定的操作程序，从各个角度对房地产市场与项目进行详细的调研和分析。房地产企业在投资前期应该充分了解国家关于房地产业发展的最新政策、宏观经济环境、城市规划发展情况、拟开发项目的周围环境、消费群体的定位等事项，做好充分的市场调研，再由专业人员设计开发方案，包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排等，并测算出建筑密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标等相关的技术经济指标，使项目的开发适应市场需求，实现预期利润。
4.完善项目资金监控。完善房地产企业项目的资金监控，包括期前预控和期间监控。期前预控的目的是为了事先对资金流向和流量进行较为准确的预测，以“防患于未然”。企业根据开发经营的需要，编制年度、季度和月度的资金收支计划，对企业每一个具体开发项目的资金收入和资金投入情况，按时间、数量分别排列组合，找出资金收入和支出的波谷期及其节点，分析造成缺口的原因，拟订弥补缺口的措施。期间控制贯穿于企业正常生产经营的资金管理全过程，包括对商品房预销售收入和项目开发资金支出的监控、资金收支大类的监控和统筹资金收支等方面。通过项目的期前预控和期间监控，最终实现对房地产企业项目资金的良好管理。
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房地产管理论文范文第7篇
1．薪酬考核体系不科学。现有薪酬考核体系的公平性遭到多数员工的质疑。员工认为薪酬考核过程流于形式化，绩效考核没能发挥其应有的作用，公平性更是口头上的承诺。据调查，很多员工都认为公司现有的薪酬制度代表了部分员工的利益，绩效考核结果的分析也只是形式化，没有真正做到公平、公正。所以，薪酬考核体系建立时，应该细分工种，明确分工，不同的级别给予不同的工作待遇。
2．薪酬绩效激励体制不健全。全面薪酬绩效激励机制在我国房地产民营企业中还没有得到广泛应用，尤其是浮动比例标准的欠缺，致使薪酬的激励性基本丧失。而且绩效考核指标与考核周期的设置不符合企业的发展需要，薪酬激励带有很强的随机性，很难得到员工的认同。绩效考核指标也难以收集，而无法对员工绩效进行准确的衡量。房地产行业的特点是项目运作，而项目运作开发的建设周期长、地域跨度广，有时也会多项目交叉运作，运营模式相对复杂。而且项目建设周期与企业会计核算周期不一致，造成了员工绩效核算的困难。如果房地产项目策划失败，则更难量化考评员工绩效，所以房地产业至今尚未建立一套完整的全面薪酬绩效激励机制。而全面薪酬绩效激励体制的建立与完善却是当前房地产民营企业绩效管理与改革的方向与重点。
3．管理没有与企业经济效益挂钩。据调查，部分房地产开发企业尚未认识到薪酬管理在企业人力资源管理中的重要作用，而且薪酬管理和工资调整不科学。调薪没有固定标准，仍然采取人人都涨和主观调薪的办法，员工绩效奖金与个人绩效脱钩，而且也没有与企业的经济效益挂钩。这样的薪酬管理方式不仅不能激发员工的积极性，甚至会造成“人浮于事”的乱局。然而，现代经济的发展要求企业的薪酬管理与企业的综合效益相挂钩以适应社会需求。
4．缺乏非经济性报酬。社会的进步促使人们对于薪酬的多样性有了更高的要求，经济性报酬与非经济性报酬的有效结合才能在一定程度上满足员工的需求。非经济性报酬是指员工对工作及其工作环境等外在条件的满足感，具体包括工作的挑战性和责任感及成就感、良好的工作环境、轻松愉悦的工作氛围、员工个人价值的实现等［1］。但是房地产民营企业原有的薪资体系却忽视了非经济报酬对不同层次员工需求的满足程度，使得企业人员流失现象严重，尤其是中高层人员的流失。
5．薪酬管理人才的缺乏。目前，我国大部分民营房地产企业已然认识到薪酬管理对于人才吸引与保持的重要作用，但是由于薪酬管理人才的缺乏，先进的薪酬理论不能转化为适合公司执行的制度体系。而且薪酬管理人员的专业能力有限，专业素质高，以及缺乏薪酬管理方面的专业技术，使得民营房地产企业在面对新的经济环境形势和工作要求时无法适从。
6．企业文化建设不足。我国民营房地产企业的管理层多受传统思想的影响，认为工资薪酬仅是生产结果的分配，而不是生产性投资。而且目前存在的“效益决定工资水平”现象导致工资水平并不能确切地反映劳动力供求，从而影响人力资源的有序流动，而无法进行优化配置。不仅如此，房地产民营企业尚未形成一种有利于员工和企业发展的现代薪酬理念和制度的企业文化，使得员工没有归属感，员工对企业的依存度降低，人员流失现象严重。从以上分析可以看出，我国多数房地产民营企业仍实行着传统的薪酬管理体系，依然依据既定的绩效指标进行业绩考核，注重短期效益，优待销售、公关等贡献大的岗位，而忽视企业文化等内在因素的长期激励作用。这种不全面、不合理的薪酬体系阻碍着企业的进一步发展。为适应市场经济的发展要求，应积极对薪酬管理体系进行改革。
二、我国房地产民营企业薪酬管理体系创新的对策
(一)加强人力资源开发
21世纪，企业竞争的焦点在于“人才的竞争”。因此，对于任何企业，无论是处于哪个行业，只有高素质的专业人才能全面了解顾客的需求，在一定程度上全面满足顾客的需求，进而拥有一批忠实、稳定的顾客群，从而进一步提高企业的核心竞争力。故而，对房地产民营企业人力资源开发管理的监督与管理就显得尤为重要。其核心就是培育具有高素质的专业人才，以最大限度实现业主价值。第一，塑造和培育企业家素质。通过市场竞争建立健全企业家的优选机制，加强监督与约束;完善企业制度，充分发挥董事会、监事会等职能机构的作用;建立扁平式的组织结构，加强、促进上下级之间的沟通;营造行业文化环境，为企业家的健康发展提供优良土壤。第二，提高监理人员素质。相关部门应加大对监理人员资格的审查力度，并建立科学的监理人员教育体系，在条件允许的大专院校设置监理专业，使未来的监理人员能够经过系统的学习，提高监理工程师的准入标准，更新丰富相关的考试内容。第三，加大员工的培训力度。建立有效的员工培训激励机制，使员工自觉、自愿地提升自身素质，且有针对性地设置员工培训内容，同时重点抓好总监培训与团队培训工作，以促使在企业内部全方位、全过程地提升员工专业技能与综合素质。
(二)加强企业薪酬体系管理的创新
1．思想观念的创新。我国房地产民营企业在进行薪酬管理改革时，应注重突破陈旧的思想观念，将薪酬的概念扩展到企业管理的各个方面，并与企业的价值观念和组织观念相适应，与企业经营战略相辅相成。站在薪酬战略的高度，将其列为人力资源的重大投资，而不单单只是一种劳务支出。而如何有效利用这种投资，使得企业资源优化重组，发挥出其最大潜能，才是企业真正应该关注和投入心血的问题。我国房地产民营企业在进行薪酬管理改革时，要特别注意改革阶段时遇到的诸多因素，使得薪酬改革效益最大化。同时，房地产民营企业应对员工进行全方位的教育和感化，使其树立工作绩效与薪酬对等的内部公平理念。
2．管理理念的创新。
(1)“双木桶理论”的引进。“双木桶理论”将本企业与标杆企业比喻成两只木桶，其中一只木桶代表行业内的顶尖企业，另一只木桶则代表了本企业，木桶上的木板长短不一，每一块短板都影响着企业的整体水平。与标杆企业相比较，找出本企业的短板，通过学习标杆企业相同位置的“挡板”来填补自己的“短板”。在进行人力资源管理过程中，“双木桶理论”的有效应用，使企业能更有效提高自身竞争力。
(2)薪酬公平化的新思想。“可比性价值”的理念深化了企业薪酬管理的内涵。我国民营房地产企业将“可比性价值”融入公平付薪理论时，应首先确立公平的薪酬基础。薪酬公平性应针对相似职位的绩效评价，这样才具有横向可比性，企业更能灵活地进行薪酬管理，并且在执行企业薪酬管理制度时也更具有可操作性。
(3)贯彻“以人为本”的观念。马斯洛需求层次理论表明:人的需求是有层次差异的。不同层次的人的需求层次是不同的。在温饱线上挣扎的低收入人群或许更在意所获薪金的多少，而对生活有更高要求的高收入水平人群，在脱离了温饱线时，非经济性报酬更能起到激励作用，因为他们会更多地考虑今后能否晋升以及晋升的空间大小、自我价值是否得以实现、职称和头衔是否授予、创新时是否给予奖励以及工作是否自由、是否得到适当的授权。而对于在恶劣的环境中进行高危作业的工作人员来说，最为关心的就是是否能确保人身安全，劳动保护条款的设立就更为迫切。因此，作业环境的改善、岗位津贴的增加、劳动保护条款的有效实施才能真正安抚这些工作人员。
3．薪酬制度结构的创新。
(1)绩点薪酬制。绩点薪酬制是根据每位员工的职务、管理幅限、特定岗位工作年限等因素，确定其薪点数，根据公司业绩确定基本薪酬率，两者相乘即为每位员工每月的货币薪酬。通过这样的方法，可以迅速实现企业内部的调整，同时可以提高员工的积极性，鼓励员工不断地更新知识体系，并在这个过程中，不断地提高技能，为企业的发展创造更大的价值和利润。
(2)宽带薪酬制度。宽带薪酬是指组织内用少数跨度较大的工资范围来代替原有的数量较多的工资级别跨度范围，消除工作之间的等级差别，引导员工重视个人技能的提高，利于职位的轮换和企业整体业绩的提升。设计时应确定宽带的数量和宽带内的薪酬浮动范围，做好任职资格及工资评比工作。一般来讲，高新技术企业更适合采用宽带薪酬模式，房地产民营企业可以参考制定宽带薪酬制度。
(3)长期激励的薪酬计划。我国房地产民营企业应制定薪酬政策，这些薪酬政策能在较长时期内引导企业高层管理人员和高新技术人才自觉地关心企业的长远利益，而不仅仅是一时一事。目前，一些规模较大的房地产民营企业多实行员工股票选择计划、资本积累项、股票增值权等类型的长期激励薪酬计划。
(三)建立专业的薪酬管理机构
薪酬管理制度的制定需要随着企业的性质、发展阶段以及规模的不同而对企业薪酬的内容和结构进行相应改变，工作繁琐、复杂，人员、设施配备不到位，实施起来困难重重。为了保证薪酬管理制度深化改革的顺利实施，我国民营房地产企业应为其提供强有力的组织保障，建立健全薪酬管理领导班子、绩效评审小组以及作业人员队伍。薪酬管理改革机构由人力资源部进行组织管理，和其他人力资源小组配合工作，以达到薪酬的合理配置。为保证薪酬分配的公平性，小组人员应保持独立性，同时应具备丰富的企业管理知识和财务管理知识，不仅能站在企业整体的高度制定出符合企业发展战略的薪酬分配制度，又能满足多数员工的现实需求且避免增加人力成本。
(四)对薪酬管理进行适当的控制
企业要为付出劳动的员工提供劳务报酬，但是受资金流的限制，企业不能无限制地为员工提供薪资报酬，要考虑应付职工薪酬的增长必须在企业的资金流限制之内。同时要严格控制薪酬总额，针对不同工种签订不同的劳务合同，比如对于领取年薪的高层管理人员来说，更宜采用预支的形式发放薪酬。
三、结语
房地产管理论文范文第8篇
[论文摘要]随着房地产行业的升温，房地产中介服务机构越来越多，就如果规范房地产中介及房地产中介违规（违法）的法律责任进行探讨。
近几年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，促进了房地产交易的专业化、规范化运作；另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。鉴于此，迅速规范房地产中介行为、平衡当事人之间的利益，已成为我国立法必须面对的迫切问题。本文拟从规范和调整中介行为入手，探讨中介违规（违法）行为的界定、责任承担及其理论基础等问题，并对立法提出相关建议。
一、问题的提出
有一则案例。2004年5月，经某房产经纪公司牵头，原告黄某与被告张某签订了一份房屋买卖协议，约定原告将其所有的一套住房售予被告，价款121000元，被告应在立约时给付定金1500元，房款应在同年12月30日前付清。协议签订后，被告依约给付了定金，并与同年12月26日将20000元房款交至中介公司，后被告又分两次将其余购房款及中介费共计103000元交至中介公司。原告迟迟未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。经多次催要，中介公司仅出具欠条一份，表示暂无力偿还房款，原告遂诉至法院。以上案例，只是房地产中介违规行为中再普通不过的情形。我们知道，中介机构应当忠实履行法定义务和合同的约定义务，为当事人之间民事活动的合法性和真实性做出引导。然而，中介违规屡屡发生，对类似行为应该如何规范？对中介公司挪用或侵占房款的行为，除依法追究相应刑事责任外，民事责任该如何认定，赔偿范围该如何划分？对收取了高额见证费的律师及咨询机构未尽到义务存在明显过错的，责任又该如何认定？其法律依据又何在呢？
二、确立房地产中介违规行为民事责任的法理学基础
对于中介违规行为，相关法规主张刑事责任、行政责任、民事责任三者并举已达成共识。在追究行政责任、刑事责任方面，可以分别依据《行政处罚法》、《刑法》等进行，然而对于如何追究民事责任、要不要设置民事责任，目前法律并无定论，实践中也颇有争议。笔者认为，设置民事责任是完全必要的。
（一）这是“无救济则无权利”法律原则的体现
民事责任是违反民事义务的结果。民事责任使民事权利具有法律上之力，使权利人借以享有特定的利益。从中介服务机构和其委托人房地产开发公司或购房者的关系看，房地产公司或购房者与之签订了中介服务合同，中介服务机构理应尽职尽责，提供真实、完整、准确、新颖、公平的信息和技术服务。从违规行为的性质看，中介服务机构或是违反了委托合同、居间合同的约定，或是侵犯了委托人或第三人的合法权益，因此应承担两种责任，当然也包括两种责任的意合，即违约责任和侵权责任。这两种责任明显属于民事责任的范畴，因此设置民事责任是当事人寻求公力救济和私力救济的双重需要。
（二）从民事责任与行政责任、刑事责任的关系上看，民事责任具有独立性
在规制房地产中介违规行为的过程中，仅仅追究中介机构的行政责任和刑事责任，对于维护房地产市场秩序是不够的。行政责任是主管机关发挥监管职能的结果。由于主管机关人力、财力、物力的限制，其发现、调查中介机构违规行为以及追究其行政责任的能力也相应受到限制。至于刑事责任，它是法律责任中最严厉的责任形态，但适用范围有限，只有违规行为情节恶劣、后果非常严重构成犯罪时方可适用。对于房地产开发公司或消费者而言，他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构，而是自己的损失如何得到补偿，如何向法院寻求民事救济。换言之，能够抚平经济创伤的，只能是民事赔偿。可见，在房地产法领域，民事责任是行政责任、刑事责任所不可替代的。
（三）从民事责任的功能看，民事责任具有补救功能、重罚功能和管理房地产市场秩序的多重功能
(1)补救功能。补救是对受害人而言的，而民事责任恰恰具有填补损失、恢复权利的作用。
(2)惩罚功能。惩戒是对侵权人或违约人而言的，民事责任具有制裁不法行为、恢复秩序的作用。惩罚意味着法律依据社会公认的价值标准和行为准则对具体行为作出否定评价和抑制性处理，其结果就是对不法行为的矫正与对正义和秩序的恢复。惩罚功能主要通过使不法行为人承担强制性的给付义务和其他义务来实现。
(3)管理房地产市场的功能。完善的民事责任必然很好地发挥补救和惩戒功能。补救和惩戒双管齐下，相辅相成，共同规范中介违规行为。可见，民事责任的设置，对管理整个房地产市场也起到了不可或缺的作用。
三、对相关立法的几点建议
要解决房地产中介违规行为带来的诸多问题，唯一标本兼治的办法就是加强和完善立法。建议立法应确立以下几方面内容：
（一）严格市场准入制度
国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度，如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度，都严格限制入市机构和人员的标准和条件。近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准及条件规定偏宽，且监管机构把关不严，导致大量的低素质机构及执业人员进入市场。为此，我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。
（二）设立行业协会
许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会，并通过行业协会制订了执业道德规范，对中介违规行为加以规范和限制。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。
（三）确立过错归责原则和中介机构的免责事由
过错责任是指因行为过错导致他人损害时应承担的责任。根据客观过错说，行为人的行为只要违反了法律所设定的规则、义务，那么即存在过错。在房地产中介服务中，中介机构从事违规行为一般都出于过错和重大过失。鉴于中介违规行为的特殊性，为避免诉讼中受害方对中介机构的主观过错举证困难，应适用过错推定原则，实行举证倒置。只要中介服务给当事人带来损失，当事人就可以中介机构，中介机构必须提供证据证明自己主观无过错或过失，否则就应当推定其有过错，应当对受害方的损害承担责任。
房地产管理论文范文第9篇
关键词：联合开发房地产概念特征组织方式有效性
对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。
一、联合开发房地产行为的法律性质和特征：
所谓联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：
（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。
根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：
（一）、组建新的法人。即双方出资（城市房地产管理法）第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。该条对以土地使用权出资提供了法律保障。）成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。
（二）、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
（三）、不成立联合机构，按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。
上述第2、3种方式（统称非法人型联营）中，除了合作双方之间容易产生纠纷外（下文将详细论述），实践中争议较大的还有一个问题：即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？有一种观点对此持肯定态度，理由是联合开发的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联和开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必考虑该合同是哪一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。
笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同，当事人人约定的内容不同，合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，则此类合同就是合伙合同，双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任；如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，双方对各自的行为独立承担责任。
二、签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。
联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经验，笔者认为以下几点尤其应当重视：
（一）、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。
（二）对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。
（三）、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺利进行。比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而如果约定了明确违约责任，比如迟延一天，相应减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。
（四）、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图，而不能借联合开发房地产项目之明，而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定，出资方仅负责提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还（当然要高于原出资数额）。根据国家有关部门金融法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同被法院认定为无效。对此，双方当事人在签定合同时，要倍加注意。
（五）、联合开放房地产合同由于需要办理相关手续，往往效力待定，合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。
房地产管理论文范文第10篇
2.1.1中小企业的界定
一般而言，世界各国对中小企业的界定都采用定量和定性两种方法，其中以定量界定为主，辅以定性界定。因此本文将通过我国对中小企业的界定标准，为中小房地产企业的界定提供参照标准。中小企业概念的界定是开展中小企业研究的基础，也是政府制定中小企业政策的依据，更是关系到中小企业业主的自身利益和中小企业的发展问题，所以首先对中小企业概念界定是必要的。然而中小企业是一个相对的、比较模糊的概念，国际上并无一个确切的、统一的定义，在理论上和实践上对其进行精确界定都是非常困难的。中小企业的定量界定可以从雇员人数标准、资产（资本）额标准、营业额标准等方面进行界定，而定性的界定标准的本质特征为独立所有、自主经营和较小的市场份额，此外还包括活动范围有限、业主直接管理等。
2.1.1.1中小企业的绝对概念
中小企业是与大企业相对的集合性概念。在划分大企业和中小企业这两个子集的标准，即企业规模的背后，起决定作用的因素是生产技术条件，但生产技术条件是受生产力发展水平、企业所属行业等多种因素的制约，这样，中小企业可用函数表示为:MSE=f(i,t,s)上式中：i(industrial)代表行业变量t(time)代表时间变量s(site)代表国家、区域等变量可见，自变量不同，中小企业的概念就不会相同，因此，中小企业这一概念具有多重相对性。
2.1.1.2中小企业的相对概念
目前世界各国对中小企业的界定尚无统一标准，而且每一个国家在各个历史时期的划分标准也是有一定差异的。主要有三方面的原因:第一，不同国家和地区的经济水平不一样，中小企业所处的经济环境也有所差异，因此不可能在中小企业的界定标准达成一致；第二，即使在同一国家和地区，有关中小企业的界定和划分标准也会因经济发展状况的变化而发生相应的改变，不同发展阶段的标准不可能一成不变；第三，企业本身的发展是动态和复杂的，其中包含多方面的因素和条件，很难找到一个统一的、完整的标准或指标把这些因素全部包含进来。11从世界范围来看，尽管大多数国家在大、中、小企业的划分标准方面并不完全一致，但是归纳起来，划分的标准不外乎以下三类：（1）按企业的雇用人数划分；（2）按企业的经营能力划分(如产值或销售额)；（3）按企业的固定资产价值划分。我国关于中小企业的划分经历了一个不断调整的过程。50年代主要是按照企业职工人数来划分，1962年改为主要依据固定资产价值，1978年国家计委把企业规模的划分标准改为企业的年综合生产能力，1998年国家有关部门又对1978年的标准进行了修改和补充，颁布了《大中小型企业划分标准》，按企业生产规模把企业划分为特大型、大型（细分为大一、大二两类）、中型（细分为中一、中二两类）和小型。1992年国家经贸委了全国划分工业企业规模的统一标准，规定不论企业隶属于哪个部门，均按在其所属行业统一标准执行，如电子部门所属的仪器、仪表行业企业均按机械工业行业中仪器仪表企业的标准执行。1999年6月，国家修订了工业企业划分标准。新标准与旧标准的主要区别有二，一是不再沿用行业标准，而采取不分行业的统一标准:二是不再将企业划分为特大型、大一型、大二型、中一型、中二型和小型六级，而只分为特大、大、中、小四级，其标准分别为年销售收入和资产总额为50亿元以上，5亿元及以上，5000万元以上，5000万元以下。2003年2月国家经贸委、国家计委、国家财政部、国家统计局共同研究制定的新的大中小型企业划分标准出台:(1)工业：职工人数2000人以下，或销售额30000万元以下，或资产总额为40000万元以下。中型企业须同时满足职工人数300人及以上，销售额3000万元及以上，资产总额4000万元及以上；其余为小型企业。(2)批发和零售业：职工人数500人以下，或销售额15000万元以下。其中，中型企业须同时满足职工人数100人及以上，销售额1000万元及以上；其余为小型企业。批发业中小型企业须符合以下条件：职工人数200人以下，或销售额30000万元以下。其中，中型企业须同时满足职工人数100人及以上，销售额3000万元及以上；其余为小型企业。(3)住宿和餐饮业：职工人数800人以下，或销售额15000万元以下。其中，中型企业须同时满足职工人数400人及以上，销售额3000万元及以上；其余为小型企业。
2.1.2中小房地产企业的界定
中小房地产企业竞争力的评价，是借助能够反映中小房地产企业竞争能力的因素指标，给予权重赋值，对中小房地产企业竞争力水平进行评估的过程。因此，研究之前必须对中小房地产企业的概念有明晰的界定。根据世界上通用的及国内有关的中小企业的界定方法，下面给出我国对中小型房地产企业的界定标准。由于我国房地产业起步较晚，因此对中小型房地产企业（SmallandMedium-sizedRealEstateEnterprises，简称SMREE）的界定也相对较晚。2003年为了对房地产企业财务会计信息统计进行标准化管理，国务院国有资产监督管理委员会对房地产行业设置了划分大、中、小型的分类标准（草案）（国资厅评价函[2003]327号）。12该标准从从业人员数量、销售额两方面进行了定量界定，规定见下表2-1：表2-1大、中、小型房地产企业分类标准企业类型从业人数销售额（万元）大型房地产企业≥200≥1500中型房地产企业100—2001000—1500小型房地产企业＜100＜1000本文结合房地产的行业特性，给出中小房地产企业的界定为：中小房地产企业是指规模较小（开发面积小于十万平方米）、员工较少（200人以下）、或销售额在15000万以下的房地产企业。其中，中型房地产企业必须同时满足从业人数100人及以上，销售额在1000万元以上；其余为小型房地产企业。具有2级以下房地产开发资质的房地产企业。
2.2企业竞争力评价的理论及相关方法
2.2.1评价理论
竞争力是一个非常复杂的概念，因此如何评价企业竞争力就成为竞争力研究中的一个专门课题。目前国内对企业竞争力进行系统评价研究的主要有中国企业联合会、“《中国经营报》企业竞争力监测项目”以及金碚、范晓屏等部分学者。“《中国经营报》企业竞争力监测项目”所取得的成果表明，以对企业竞争力的测评为基础，可以发展为一个竞争力研究的广阔领域；在不断接近客观事实及正确地把握总体态势和客观趋势的意义上，运用经济学、管理学和统计分析的方法，相对地反映出企业竞争力的真实状况，并做出比较切合实际的评价，这是经济学、管理学和统计学在企业竞争力研究上所做出的重要贡献[22]。运用经济学、管理学、统计学等对企业竞争力进行系统、深入研究，不但构成企业竞争力测评的概念基础和学术基础，也从方法论的意义上为企业竞争力测评奠定了基础[23]。运用经济学的理论方法对企业竞争力进行研究形成企业竞争力的理论内容，运用管理学、统计学的理论方法对企业竞争力进行研究帮助发现决定企业竞争力的现实因素，这样就可以使得企业竞争力在理论上得到不断深入研究的同时，获得经验数据方面的解释与验证，科学理论与实践经验相互促进发展。在对企业竞争力进行评价时，应该在充分分析企业竞争力性质的基础上，从科学的角度出发，将复杂问题简化以有利于具体企业竞争力评价。在评价企业竞争力时，首先要尽可能地使用比较综合性的测评指标，特别是显示性指标，即显示企业市场竞争结果的指标；其次，需要分析性指标来更详细、具体地反映企业的实际竞争力状况，解释企业为什么有竞争力，为什么缺乏竞争力[24]。显示性指标反映竞争结果或者竞争力的最终表现，而分析性指标反映竞争力的原因或者决定因素，13是一个为数较多的多角度、多层次的指标体系。虽然企业竞争力评价在使内在因素显现化、指标化的过程中不可避免地会损失部分信息，而且也将受到未来必然性、偶然性因素不确定的影响，最终使企业竞争力评价具有一定程度的不精确性、可能性，但是企业竞争力评价应尽可能地接近客观真实，揭示其内在属性。
房地产管理论文范文第11篇
从理论上来看，地理空间数据库是GIS工作的一个基础条件。它必须得到计算机软、硬件支持下，对地理空间相关数据进行采集、输入、管理，并且再对其进行编辑、查询、分析、模拟和显示。此外，为了使GIS技术得到充分地利用，同时采用了空间模型分析方法，这使得房地产管理信息变得更加灵活，适用性更加满足工作需求。GIS是实用性比较强的一种应用系统，是为信息组织研究和决策服务应运而生的。它集计算机科学、地理学、数学、管理学等为一体，是一项新兴的技术学科。它有许多特点，比如数据管理能力强，空间分析强，以及高效的多要素综合分析和动态监测能力。目前。绝大部分房地产企业采用GIS技术管理信息。另外，GIS在别的领域也得到了广泛的应用，比如城市土地管理、环境监测、防灾减灾等项目，事情证明其实用性强。为了更好地了解GIS的工作状态，本文对它的体系结构进行了分析。
1.1数据输入
数据输入十分简单，就是将信息输入到系统中以便记录房地产的实际信息。理论上，数据输入的定义是将表征空间位置的图形数据和描述它的对象特征的属性数据，通过一些输入设备输入到计算机中，同时，建立相关的数据库来对这些数据进行分类管理。GIS的关键组成部分是地理数据库，可以这样描述数据库的重要性：数据库的完整性直接关系到地理信息系统功能的发挥，影响房地产信息的决策。地理数据库的数据形式并不是单一的，它可以以多种方式呈现，比如楼盘建筑设计图件、所在位置地形图、统计资料、照片等，都能够将房地产的管理信息良好地表现出来。
1.2数据库管理与数据空间分析
数据库管理部分是GIS不能漏掉的一个重要环节，它的主要功能有存储、编辑、显示、更新空间数据和属性数据等，具有良好的实用性。与普通数据库管理系统（DBMS）相比，存在一定的差别，具体表现为：除了管理普通的属性数据库之外，它还能管理具有空间位置坐标的空间数据信息，内容十分详细具体，以便房地产企业及时、迅速地了解房地产信息。数据空间分析部分与数据库的管理是不同的，具体来说，数据空间分析部分，是根据用户的需求对房地产信息，进行数据的拓扑叠加分析等，这种分析的灵活性强，同时存在着相当大的潜力，在以后房地产信息管理的应用中将会更加广泛。举一个简单的例子，在进行房地产开发初期的楼盘选址时，对于之后的房地产的价格评估以及居住人口生活便利程度分析的评价，可以先建立起一个完整的评价因子体系，其中要考虑自然、社会、政策等多个方面的因素。在完成评价因子数据库的建立之后，可以带入一些计算，以便更好地加强房地产信息管理，比如对最大服务半径、空间地租地价分析等信息进行模拟计算，并将评价结果直观地显示在楼盘的分析图上，以便用户更好地掌握房地产信息，做出正确的选择。
1.3数据输出
这个过程十分简单，就是将前面做好的信息数据，以不同的形式表现出来，可以采用图件、报告、表格或者统计图。
2在设计和开发房地产管理信息系统中应用
由于房地产信息需要处理的数据多，对其相关数据的处理是一项巨大的工程，管理起来相当困难。作为一种先进的技术，GIS以其强大的功能，对房地产信息进了有效的管理，辅助企业的信息决策，在房地产管理信息系统开发中占据着重要的地位。
2.1房地产信息管理与查询
房地产信息管理必须做到合理、科学，只有这样，GIS才能发挥其作用，为房地产信息提供存储、、查询、运算、显示和更新等功能，房地产信息的决策才会更加合理，满足企业的需要。在信息管理与查询中，我们可以利用空间的拓扑关系显示与查询，进而可以制定范围内的一些开发楼盘的地理位置，找出它们的分布范围。完成以上工作之后，需要对这些信息进行处理和评估。通过GIS技术，房地产部门可以对房地产具体规划和现状布局情况了解得更加具体，可以及时掌握房地产的最新消息，防止决策失误。
2.2房地产信息专题制图
强大图形和文本编辑功能是GIS的一个突出优势，这样方便企业直观地得到信息，同时，房地产的数据维护相当便利，在一定程度上减少了出图的成本，抛弃了传统制图的繁琐工序，提高了工作的效率。GIS的图形数据库与一般的数据库不同，为了方便操作，它是采用层存储的方式。举一个简单的例子，它将行政区划图、道路交通图、用地现状图、产业分布图等叠加在一起。这样，除了给用户输出要素图之外，根据用户的要求，它可以调出专题图，方便用户了解到的信息更加具体。另外，GIS还可以对城市同一房地产楼盘的多个不同的社会经济影响因素进行特征叠加，然后再分专题建图，用户还可以了解到自己周边的环境信息。一般而言，这种地图不仅可以显示原有地理位置的数据，比如无级放大、漫游等，还能对小区的发展情况以及人口因素等外在环境进行分析，掌握到的信息将会更加全面。
2.3辅助房地产管理决策
房地产管理的手段非常多，因此管理起来涉及到的要素也多。具体而言，它是运用经济、技术、行政、教育等手段，来对房地产进行规划的。它的一个主要目的是通过全面规划管理，协调城市与社会、城市与自然的发展，使它们处于一个和谐的状态。房地产信息具有一定的空间地理特性，因此，在房地产管理和决策中，GIS的空间分析功能得到了充分的利用。GIS的拓扑叠加功能可以综合各个要素，可以对房地产开发区域的各个要素层，比如自然条件要素以及社会环境要素等，叠加楼盘小区的环境评价图。通过这种方式，可以确定出城市中的最合适的住宅，对于存在缺陷的房地产开发区域。企业可以优先进行环境治理。值得提出的一点是，通过与数学分析模型的集成的方式，GIS的空间分析功能也能得到利用。比如将城市资源评价模型、经济需求预测模型、投入产出效益模型等模型可以同时放在GIS辅助的信息系统上，这可以简化房地产部门的管理工作，提高其决策的水平。
3房地产管理信息系统逻辑结构设计
在现阶段，我国大部分的房地产管理沿用的方式还是传统的模式，科学化程度不够，这是受经济条件影响的，一方面，企业的管理技术水平不够高，另一方面，缺乏管理方面的人才。一旦管理不善，就会导致房地产管理和开发的出现问题。所以，如何在房地产管理和决策中利用好GIS，是社会房地产企业关注的一个焦点，决定着企业竞争力的大小。建立房地产管理信息系统的优势十分明显，首先，它对于提高房地产管理和决策的现代化管理水平有着积极的作用。其次，它方便了房地产管理部门的工作，为其决策提供了强大的技术支持，提高决策的合理性。同时，这加强了房地产管理信息网和数字城市建设，有利于实现企业之间的资源共享，加强房地产开发商之间的交流。从技术的角度上说，GIS相当成熟，它是灵活地，可以采用多种计算机语言进行设计，因此可以充分利用，进行二次开发。综上所述，作者基于GIS的房地产管理信息系统，对其逻辑结构设计进行了探讨与研究。
3.1房地产基础信息数据库
这个数据库涉及的领域比较广，因此建立起来要设计到多方面的内容。建立房地产信息数据库包括：房地产开发建设基础数据，这就需要对其开发的历史进行一定的研究；同时，楼盘的地籍管理数据、房屋建筑几何图形图纸信息也是数据库中必须包含的重要内容。随着GIS技术的深度应用，它在房地产信息管理发挥的作用越来越重要。
3.2房地产数据GIS使用管控层
完结以上的数据的编排、增添等基础控制。除此之外，还要完成GIS查询、解析，这能够使工作变得更加方便。
3.3房地产管理和开发决策支持层
这主要要建立一些模型库，例如知识方法库，评价库和预测模型等，这些模型涉及的内容比较多，需要对具体问题进行具体分析，在进行合理的决策。
4结语
房地产管理论文范文第12篇
「主题词房地产中介服务违规行为立法规制
近几年来，随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，促进了房地产交易的专业化、规范化运作；另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。有鉴于此，迅速规范房地产中介行为、平衡当事人之间的利益，已成为我国立法必须面对的迫切问题。本文拟从规制和调整中介行为入手，探讨中介违规（违法）行为的界定、归责原则、责任承担及其理论基础等问题，并对立法提出相关建议。
一、问题的提出
有一则案例。2001年10月6日，经某房产经纪公司牵头，原告李某与被告张某签订了一份房屋买卖协议，约定原告将其所有的一套住房售予被告，价款121000元，被告应在立约时给付定金1500元，房款应在同年12月30日前付清。协议签订后，被告依约给付了定金，并与同年12月26日将20000元房款交至中介公司，后被告又分两次将其余购房款及中介费共计103000元交至中介公司。原告迟迟未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。经多次催要，中介公司仅出具欠条一份，表示暂无力偿还房款，原告遂诉至法院。无独有偶。日前，某部级权威媒体披露了一则消息。何某花费毕生积蓄30余万元从某房地产开发公司手中购得一套集资房，因其对相关法律不甚了解，只好求助于某房地产咨询公司的律师。律师收取了3200元的律师见证费，出具了律师见证书和声明书。在律师的见证下，何某放心地与房地产开发公司签订了《楼房转让合同》。一年后，何某因故欲转让该房，才被专业人士告知原购房合同系无效合同。
以上两则案例，只是房地产中介违规行为中再普通不过的情形。我们知道，中介机构应当忠实履行法定义务和合同的约定义务，为当事人之间民事活动的合法性和真实性做出引导。然而，中介违规屡屡发生，对类似行为应该如何规制？对中介公司挪用或侵占房款的行为，除依法追究相应刑事责任外，民事责任该如何认定，赔偿范围该如何划分？对收取了高额见证费的律师及咨询机构未尽到注意义务存在明显过错的，责任又该如何认定？其法律依据又何在呢？
二、房地产中介服务的概况
（一）房地产中介服务机构及人员的种类
房地产中介服务，是指为房地产开发和交易收取一定费用，提供各种媒介的有偿服务的总称。它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。
房地产中介服务机构，是承办房地产中介服务业务的主体，包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。其中，咨询机构指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的组织；价格评估机构是对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的组织，主要受理房地产开发企业、有关部门、其他企事业单位以及公民个人关于房地产价格评估的委托，进行房地产评估活动；经纪机构是为委托人提供房地产信息和居间业务的组织。我国《城市房地产管理法》对中介服务机构的设置进行了规范，规定房地产中介服务机构应当具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；（4）有足够数量的专业人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。如设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
房地产中介服务人员，固名思义，是指隶属于介服务机构，从事房地产中介服务的人员，包括房地产咨询业务员、价格评估师（员）以及房地产经纪人。为了加强管理，确保专业化、规范化，目前我国对房地产中介服务人员采取统一考试、执业咨格认证和登记的管理办法。其中，从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》并经注册登记取得注册证的人员，而房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。法律法规严禁未取得资格认证的人员进入中介机构或擅自从事房地产中介业务。
（二）中介违规行为概
目前，我国对房地产中介服务管理还缺乏全国性的、具体统一的法律规范。从实际操作看，一般情况下，房地产中介服务机构接受委托后，委托人都要与之签订相应的中介服务合同。这类合同大多是中介服务机构提供的格式合同，条款内容包括：当事人姓名或名称、住所，中介服务项目的名称、内容、要求和标准；合同履行期限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和解决纠纷方式；当事人约定的其他内容。按惯例，房地产中介服务人员不能以个人名义接受委托，必须由其所在中介机构统一受理委托，签订书面中介服务合同。
尽管人们的法律意识普遍增强，在接受房地产中介服务时，都具有订立合同的意识，但是由于欠缺统一管理，以及中介机构私欲的膨胀，一些中介机构和人员“浑水摸鱼”，乘机规避法律，扰乱整个中介市场的秩序，各种违规甚至违法行为正日益引起人们的普遍关注。具体而言，中介违规行为包括：（1）不具备资质条件的无证无照经营；（2）非法转让、租借执业证书，允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；（4）索取收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当的利益；（5）私拿“回扣”，实行低价格恶性竞争；（6）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；（7）利用内幕信息，与自己或有利害关系的人交易；（8）虚假成不实信息欺诈当事人；（9）利用职业便利“炒房”，从中非法赚取差价；（10）执业过程中存在过错或重大过失，给当事人巨大损失；（11）法律、法规禁止的其他行为。除违规外，有些行为同时还构成违法，如前文所述的案例中提及的挪用、侵占房款等行为，情节严重的甚至还会触犯刑律
中介违规行为，扰乱了房地产交易市场的正常秩序，挫伤了消费者积极的消费心理，损害了房地产开发商和购房者双方的利益，对刺激消费、拉动内需、带动国民经济增长都将产生一连串的恶性影响，房地产资本市场欲实现强式效率也必将成为泡影。可见，中介违规行为危害大、涉及面广，足以引起立法界和理论界的关注。
（三）有关规制房地产中介服务行为的立法现状
遗憾的是，到目前为止，我国房地产中介服务方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。许多房地产专著要么对中介服务行为只字未提，要么就是一笔带过。现有的《城市房地产管理法》从法律上界定了房地产中介行业的商业性质，意即每一个依法成立的中介服务机构，在法律地位上都是平等的，不存在管理与被管理、领导与被领导的区分。但是从法条本身看，该法又具有浓厚的行政法的色彩，除对房地产中介机构的设置进行规范外，并没有将房地产中介服务行为置于平等主体之间的民商法的调整范围之下，至于中介机构的权利、义务、责任等等更是涉猎不深。那么，对于房地产中介市场混乱的问题，究竟该如何解决呢？所幸的是，这个问题已引起了国家相关部门和某些省市的重视。2001年8月15日，建设部对1996年1月8日颁布的《城市房地产中介服务管理规定》进行了修正，对房地产中介机构的设立、中介服务人员的资质进一步加以严格规定，对中介违规行为进行了部分列举，在罚则中对中介服务机构和人员分别进行了规范，如“未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，并可处以1万元以上3万元以下的罚款”，对其他违法行为则处以“收回资格证书或者公告资格证书作废，并处以一定数额的罚款”，“中介服务人员违反本规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任”等等。2002年5月23日，建设部、国家发展计划委员会、财政部等七部委联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，该《通知》第（七）部分为“完善相关制度，规范中介行为”，具体行文为“加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。对于伪造、涂改、转让房地产中介服务人员执业资格证书的，房地产管理部门应当依据有关规定收回其资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违规、违法行为，房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
2003年3月，上海市房地局也采取了相应措施，规定凡不使用市房地局、市工商局联合监制的《上海市房地产居间/合同》示范文本的，房地产经纪公司必须将自行制订的“土本本”报工商部门备案。从3月份起，上海市各区县房地局和工商部门将联合执法，全面规范和整顿房地产经纪市场，无证无照、租借执业证书、利用职业便利“炒房”、非法赚取差价和利用合同欺诈当事人等违法违规行为都将被“喊停”。
无论是建设部的相关规定，还是七部委联合下发的通知，亦或是上海房地局对房产中介违规行为采取的相应措施，我们都可以看到房地产中介违规行为已经引起了国家和部分地区的重视。尽管这还不是严格意义上的法律法规，但我们毕竟看到了希望的曙光。可以预见，对房地产中介违规行为法律层面上的规制即将应运而生。
三、确立房地产中介违规行为民事责任的法理学基础
《城市房地产中介服务管理规定》第23条规定：“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。”七部委的《通知》中对中介违法违规行为也规定了“收回资格证书或公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。可见对于中介违规行为，相关法规主张刑事责任、行政责任、民事责任三者并举已达成共识。在追究行政责任、刑事责任方面，可以分别依据《行政处罚法》、《刑法》等进行，然而对于如何追究民事责任、要不要设置民事责任，目前法律并无定论，实践中也颇有争议。笔者认为，设置民事责任是完全必要的。
（一）这是“无救济则无权利”法律原则的体现。
民事责任是违反民事义务的结果。民事责任使民事权利具有法律上之力，使权利人藉以享有特定的利益。从中介服务机构和其委托人房地产开发公司或购房者的关系看，房地产公司或购房者与之签订了中介服务合同，中介服务机构理应尽职尽责，提供真实、完整、准确、新颖、公平的信息和技术服务。从违规行为的性质看，中介服务机构或是违反了委托合同、居间合同的约定，或是侵犯了委托人或第三人的合法权益，因此应承担两种责任，当然也包括两种责任的意合，即违约责任和侵权责任。这两种责任明显属于民事责任的范畴，因此设置民事责任是当事人寻求公力救济和私力救济的双重需要。
（二）从民事责任与行政责任、刑事责任的关系上看，民事责任具有独立性。
在规制房地产中介违规行为的过程中，仅仅追究中介机构的行政责任和刑事责任，对于维护房地产市场秩序是不够的。行政责任是主管机关发挥监管职能的结果。由于主管机关人力、财力、物力的限制，其发现，调查中介机构违规行为以及追究其行政责任的能力也相应受到限制。至于刑事责任，它是法律责任中最严厉的责任形态，但适用范围有限，只有违规行为情节恶劣、后果非常严重构成犯罪时方可适用。对于房地产开发公司或消费者而言，他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构，而是自己的损失如何得到补偿，如何向法院寻求民事救济。换言之，能够抚平经济创伤的，只能只民事赔偿。可见，在房地产法领域，民事责任是行政责任、刑事责任所不可替代的。
（三）从民事责任的功能看，民事责任具有补救功能、重罚功能和管理房地产市场秩序的多重功能。
1、补救功能。补救是对受害人而言的，而民事责任恰恰具有填补损失、恢复权利的作用。借助补救性，受害人可以依据民事责任赋予的请求权直接提讼，亦可以寻求其他更加简便灵活的权利救济方式。就中介违规行为而言，最重要的责任形式就是赔偿损失，通过恢复受害人的财产状况和受到侵害的权利，从而维系消费者对房地产市场的信心。
2、惩罚功能。惩戒是对侵权人或违约人而言的，民事责任具有制裁不法行为、恢复秩序的作用。惩罚意味着法律依据社会公认的价值标准和行为准则对具体行为作出否定评价和抑制性处理，其结果就是对不法行为的矫正与对正义和秩序的恢复。惩罚功能主要通过使不法行为人承担强制性的给付义务和其他义务来实现。在规制中介违规行为中，运用民事责任“取回”违规机构的“不义之财”，是对以获得非法利益为动机的中介违规行为的有效惩戒。如果法律明文规定中介违规行为的民事责任，赋予受害人民事诉讼的权利，那么受害人将可以运用诉讼手段维护其合法权益。
3、管理房地产市场的功能。完善的民事责任必然很好地发挥补救和惩戒功能。补救和惩戒双管齐下，相辅相成，共同规范中介违规行为。当受害人依法主张自己应有的权利时，就将个人权利转化为房地产法的实现问题，公权力方可介入其中。从这种意义上说，民事责任是连结民事权利与国家公权力的中介。③详言之，中介违规行为一旦发生，受害人通过行使诉权要求中介机构承担民事责任，公权力介入其中，那么在惩戒侵权行为或违约行为、恢复受害人利益的同时，房地产市场的整体秩序也得到一次又一次规范和调整。可见，民事责任的设置，对管理整个房地产市场也起到了不可或缺的作用。
四、对相关立法的几点建议
要解决房地产中介违规行为带来的诸多问题，唯一标本兼治的办法就是加强和完善立法。国外房地产中介业务之所以发达、有序，就是因为其具有完备规范的法律法规体系。以美国为例，联邦有《联邦法》、《美国商业法典》、《反托拉斯法》等法律，各州也都已形成完备有效的房地产中介服务业法规体系，包括一般法规、契约法规、各州的执照法、专业伦理法则、该州的相关法律等，其法律法规之完善、规定之详尽具体值得我们借鉴。我国香港地区通过了《地产条例》，全面监管地产中介业务的运作以保护消费者，由地产监管局负责巡查及服务的投诉。在发达国家或地区，中介服务人员只要违规或违反执业道德就会因情节不同而受到不同程度的处罚。借鉴国外的立法经验，结合我国房地产中介市场的实际情况，建议立法应确立以下几方面内容：
1、严格市场准入制度。国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度，如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度，都严格限制入市机构和人员的标准和条件。⑤近几年，我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度，但由于标准及条件规定偏宽，且监管机构把关不严，导致大量的低诉至机构及执业人员进入市场。为此，我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。
（1）在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等的设定要更加具体化，如明确规定房地产中介机构的注册资金要达到30万元以上，要有具备一定规模的固定经营场所，专业技术人员要占总人数的50%以上。同时，划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同的标的、不同价值量和不同复杂程度的业务。如必须具备A级认证的中介机构才可从事涉外房地产中介业务。
（2）在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、业务知识、犯罪记录限定等要求都作具体规定。如必须达到大学专科以上学历或中等专业水平有3年以上从业经验、无犯罪记录或法定最高刑为3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罚执行完毕满3年的方可从事进入房地产中介机构执业。
2、设立行业协会。许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会，并通过行业协会制订了执业道德规范，对中介违规行为加以规范和限制。我国可借鉴国外的做法，以立法的形式确立房地产中介服务业的职业地位，在全国范围内设立房地产中介行业协会，并提出正规化执业的具体要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚，如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单，禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。
3、基于法定主义原则，明确规定房地产中介服务的禁止。
笔者以为，应该采取列举加概括方式，将房地产中介机构的禁止明文予以规定，具体的禁止如下：
（1）无证无照非法从事房地产中介业务；
（2）非法转让、租借执业证书以及其他允许他人以自己名义从事房地产中介业务的行为；
（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执业；
（4）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物；
（5）利用工作之便“炒房”，从中赚取差价或者利用工作便利牟取其他不正当利益；
（6）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；
（7）虚假与不实信息欺诈当事人；
（8）利用内幕信息，与自己交易或泄露信息于他人建议他人交易；
（9）法律、法规禁止的其他行为。
4、确立过错归责原则和中介机构的免责事由。
过错责任是指因行为过错导致他人损害时应承担的责任。根据客观过错说，行为人的行为只要违反了法律所设定的规则、义务，那么即存在过错。在房地产中介服务中，中介机构从事违规行为一般都出于过错和重大过失。鉴于中介违规行为的特殊性，为避免诉讼中受害方对中介机构的主观过错举证困难，应适用过错推定原则，实行举证倒置。只要中介服务给当事人带来损失，当事人就可以中介机构，中介机构必须提供证据证明自己主观无过错或过失，否则就应当推定其有过错，应当对受害方的损害承担责任。
当然，从公平原则出发，应当对中介机构的免责事由或抗辩事由作出具体规定：
（1）中介机构能够证明其在出具报告或签署文件前，对有关事项已作深入调查，并未违反有关执业规则，其有正当理由确信所提供的信息或技术是真实的且不存在重大疏漏。
（2）中介机构对政府有关部门或机构出具的正式文件的真实性不负调查义务。如法律文书或土地转让合同等
（3）中介机构对其他专业人士如会计师事务所、律师事务所等出具的报告或文件不负核查义务。
（4）中介机构能够证明房地产开发企业或消费者存在主观过错，且损失是由该主观过错导致的。
（5）虚假或不实信息未对市场产生影响，情节并不重大的。
（6）因不可抗力导致的其他可以免责的情形。
5、建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。为使这一制度得以落实，要规定中介机构及执业人员参加保险。一旦业务发生差错，给委托人造成损失，要分别用保证金、风险基金、保险金赔偿，根据各自责任的大小，法人和直接责任人可按比例分摊。如中介机构承担赔偿责任后，可以向有故意或重大过失的中介服务人员进行追偿；如果中介服务人员为自己牟取私利、欺诈当事人等行为情节严重，构成犯罪的，依法可追究其刑事责任。
6、明确损失赔偿范围。
房地产中介违规行为发生后，给房地产开发企业或消费者带来损失的，房地产中介服务机构和人员必须承担赔偿责任或违约责任。
房地产管理论文范文第13篇
1.资金预算管理制度不完善，投资行为盲目。
就目前的实际情况来看，很多房地产企业对于资金管理没有形成一个充分的认识，资金预算的管理水平也不够完善，同时缺少对企业在项目投资和经营中的资金控制，导致了成本超支的现象存在。根据现有的房地产企业来看，有的企业制定了资金管理的制度，但是由于人员对此不够重视，使得这种管理制度形同虚设。
2.融资形式单调。
融资是每一个房地产企业获得资金成本的必要手段，但是我国目前很多中小型企业，都没有能力通过发行债券和股票的方式来获得资金，融资方式还停留在传统的银行贷款或其他非银行金融机构贷款上，而银行的利率常常会出现波动，非银行金融机构的利率往往在基准利率的基础上有较大的上浮，造成了房地产企业的融资风险更高、偿还贷款的压力过大。
3.资金管理意识淡薄，管理模式落后。
上文中提到，很多房地产企业建立了资金管理制度，但由于种种客观原因让制度形同虚设，影响了企业资金的合理利用。同时，房地产项目中，建设某一工程不能很好地控制成本，企业在项目成立时设立一个单独的银行账户，未进行资金集中管控，使资金分散，不容易被全面掌握，导致资金使用效率降低。这种落后的资金管理方式，也可能导致房地产企业形成账外循环资金。
二、房地产企业资金管理模式的具体内容
1.资金的预算管理。
资金的预算管理是资金管理的前提，在具体实施中，房地产企业要确定整个企业的现金流和开发项目的数量、开发进度的精准匹配等内容，企业应该通过不同的资金预算形式来达到资金流和非项目资金的平衡，便于资金的统筹使用。建立完善的资金预算制度，能够有效提高资金的使用效率，财务部门应该配合企业的工作目标，共同编制资金预算计划的建立。这个预算计划包含资金预算收入和资金预算支出两方面内容，其中资金预算支出是核心，应根据企业既定的成本大纲进行资金预算，并按照确定的预算安排使用资金。
2.资金的使用管理。
房地产企业资金的使用管理要包含四个方面的内容：第一个方面就是土地获取资金的支出，包括了土地的投标、竞标等所支付费用；第二个方面是建筑安装方面的支出，包括了房地产的项目设计、建筑、装修和景观规划方面的支出；第三方面就是营销资金的支出，包括了房地产项目的营销和推广等费用的支出；第四方面是房地产项目从预售开始的各项税费支出。企业资金的使用管理，就是指企业在资金集中使用的不同阶段，凭借资金的预算来合理使用资金，在资金使用管理的过程中，即要注意控制资金的风险，又要注意提高资金的使用效率。
3.资金的监督管理。
一个房地产企业要想合理使用资金，并且掌握资金的使用状况，就要不定期地对资金的使用状况进行检查，通过财会部门提供的报表来审核资金使用是否合理。同时，企业的管理者还可以通过专项检查来发现资金在使用过程中发生的深层次问题，尤其是在房地产项目竣工前的工程结算与款项支付、房地产项目预售后的销售收款等环节要格外注意。加强资金的监督管理，就要建立奖罚制度，对资金管控执行较好的项目及人员要给予奖励，充分调动员工的积极性，积极开展企业的内部审计，实现对资金整体情况的内部控制。
三、加强资金管理内部控制的措施
1.科学安排资金的收入和支出。
房地产企业开发项目的实施需要大量的资金，如果管理工作不到位，就会造成资金成本的超支，不利于工程项目的成本控制。合理协调收入和支出，是加强资金管理的必要前提。房地产企业在建设一个工程时，所有的资金要等到项目预售才开始收回，而在开发前是要通过银行的贷款等融资手段来筹措资金。房地产企业要想最终偿还所有的贷款，就要在资金的使用过程中明确每一笔款项的流向，拒绝一切不合理的开支。
2.加强资金计划分析和预算管理。
资金的计划分析是指执行资金的计划后，把资金具体的情况和原计划值相对比，发现偏差，找出存在的问题，并制定具体的解决措施。而资金的预算管理则是实现资金良性循环的必要环节，预算制度的完善能为企业提高资金使用效率打下良好的基础。资金的预算分为年度预算和月度执行预算两个方面，平衡房地产企业的资金总预算，是预算管理中最重要的工作内容。
3.加强资金管理信息化平台建设。
现代社会是信息化的社会，众多行业都利用了信息化的手段来提高管理质量。在房地产企业的资金管理和内部控制中，资金管理信息化平台的建立，有利于管理企业内部的资金收入和计划的情况，对企业的资金进行统一的计划管理，分析出企业的可用资金金额、长短期资金收支情况及须外部筹措资金，从而实现了企业一体化的管理，有助于提高资金的使用效率。
四、结论
房地产管理论文范文第14篇
关键词：房地产开发项目管理房地产开发项目管理；施工管理
1引言
由于房地产行业发展太过迅速由于房地产行业发展太过迅速，巨大的市场需求使得开发商全力的追逐开盘的速度发商全力的追逐开盘的速度，完全不考虑质量问题，这也为房地产企业的发展埋下了隐患地产企业的发展埋下了隐患。而且来自于消费者、同行、政府等各方的压力使得房地产企业之间的竞争也日益剧烈等各方的压力使得房地产企业之间的竞争也日益剧烈，想要在行业市场上有一席之地在行业市场上有一席之地，就要考虑如何以最少的经济成本和最快的速度和最快的速度、最高的质量去完成房地产项目建设。然而，影响其成本响其成本、质量和速度的关键在于项目中的施工管理工作。施工管理对整个房地产开发项目起到了提纲挈领的作用施工管理对整个房地产开发项目起到了提纲挈领的作用，通过科学的施工管理可以有效的组织和管理房地产项目的整个过程过程，可以将项目的施工质量、进度、成本控制在计划内，从而使整个项目利益最大化使整个项目利益最大化。
2房地产开发项目管理定义
所谓房地产开发管理指的是在房地产项目开发建设的过程中程中，项目管理者运用系统工程的观点、理论和方法对房地产项目的建设和使用的全过程进行综合管理项目的建设和使用的全过程进行综合管理，并通过管理对房地产项目进行优化配置地产项目进行优化配置，从而对房地产开发项目的整体工期、成本等进行把控成本等进行把控。
3房地产开发项目施工管理现状
虽然近十多年我国房地产行业发展迅速虽然近十多年我国房地产行业发展迅速，但从我国的现状以及需求情况来看状以及需求情况来看，我国房地产行业依然是处于快速成长阶段阶段，具有成本高、工期长、变数大、利益关系较多、受环境影响大的情况响大的情况。总的来说我国现阶段房地产项目施工管理的现状有几点状有几点：a)施工人员不专业施工人员不专业，基本是由农民工组成，技术水平落后后，流动性大；b)为了蝇头小利为了蝇头小利，在施工的过程中偷工减料，质量有很大隐患隐患，而且经常因为质量问题返工；c)施工过程中把握不好进度施工过程中把握不好进度，很难按时完成工期，基本无法按时交付使用法按时交付使用；d)在施工过程中在施工过程中，管理凌乱，无法做到成本控制，经常因为资金的问题影响到项目的施工进度为资金的问题影响到项目的施工进度。
4影响房地产开发项目施工管理的诸多因素
影响到房地产开发项目施工管理的因素有很多影响到房地产开发项目施工管理的因素有很多，可以分三个方面进行分析三个方面进行分析。a)进度方面进度方面，影响到施工进度的因素有：①对应的责任单位没有按期完成所需完成的任务位没有按期完成所需完成的任务。比如：设计单位没能按期完成图纸设计完成图纸设计、供货单位没能按期提供所需材料等，房地产开发是一个复杂的过程发是一个复杂的过程，会涉及到很多部门和单位，任何一个部门或单位未能按时完成任务门或单位未能按时完成任务，都会导致后续的工程无法进行，从而影响到整个工程的进度从而影响到整个工程的进度；②临时的变更情况临时的变更情况，如：因为施工地质问题需要修改施工方案工地质问题需要修改施工方案，这时候则会需要重新设计图纸纸，重新补充针对特殊地质情况所需设备等，从而会产生新的工作工作，必然会影响到工程进度；③工程所需材料缺乏工程所需材料缺乏。材料是施工过程中的必备品施工过程中的必备品，受市场的影响，材料缺乏、材料未到位等原因是比较常见的等原因是比较常见的，故因此导致的工期延误也是比较常见的的；③受天气等不可控因素影响导致进度延误受天气等不可控因素影响导致进度延误，如：空气污染严重政府要求停工严重政府要求停工，连续的暴雨无法施工等。b)质量方面质量方面，质量是基本保障：①““人”的因素，这是主要因素因素，如果施工人员本身的品质就有问题，那么不可能做出质量过关的产品量过关的产品；②材料的因素材料的因素，材料如果不合格，成品必然是不合格的不合格的；③设备的因素设备的因素，设备功能会直接影响到施工质量，比如定位不准确之类的问题比如定位不准确之类的问题。c)成本方面成本方面，影响房地产项目施工成本方面的因素非常多多，几乎贯穿了整个项目施工过程，主要体现在以下几点：①合同方面合同方面，合同中没有明确对施工总造价及支出情况提出要求求；②过程中过程中，施工过程中没有进行监督管理，无法及时发现影响成本的问题影响成本的问题；③管理人员技术水平问题管理人员技术水平问题，无法发现工程进度中存在的风险因素度中存在的风险因素，不能及时采取控制措施。
5如何提高房地产开发项目中的施工管理水平
5.1进度方面
首先要对整个施工过程进行总体计划首先要对整个施工过程进行总体计划，根据计划制定出具体的具体的、可行的施工方案，并对涉及到的各个施工部门进行协调要求调要求，确保他们能相互配合和衔接，实现资源最优化；②充分的做好各种准备工作分的做好各种准备工作（测绘、设计、原材料供应等），避免因临时的更改导致工期进度的延误临时的更改导致工期进度的延误；③做好节点控制做好节点控制，对施工链条中的各个环节进行总体调控条中的各个环节进行总体调控，确保一环接一环，保障工程能顺利开展顺利开展；④做好激励的奖惩政策做好激励的奖惩政策，并写入合同，对于在确保质量下缩短了工期的给予奖励质量下缩短了工期的给予奖励，反之则给予惩罚，以此来刺激施工单位的动力施工单位的动力，让他们提高效率。
5.2质量方面
①在施工单位必选时在施工单位必选时，必须要选择质量、信誉、口碑都非常好的单位常好的单位，并且在与其签订的施工合同中需要对工程质量的要求进行明确的要求进行明确，在验收的时候也严格按照国家标准及合同约定进行验收约定进行验收，以此来确保工程施工质量；②从源头入手从源头入手，对使用的材料进行严格审查使用的材料进行严格审查，选择符合国家标准的高品质材料，并且对材料进行测试并且对材料进行测试，最大程度上保证项目的修建质量；③在施工过程中施工过程中，加强管理，对工程的关键点、隐蔽部位等地方的施工进行重点监测施工进行重点监测；④加强过程中的监督管理加强过程中的监督管理，避免出现偷工减料的情况减料的情况；⑤通过培训等手段提高施工人员的工艺水平通过培训等手段提高施工人员的工艺水平，强化他们的质量意识化他们的质量意识，这样不仅可以提高质量，还可以提高施工效率效率，加快进度。
5.3成本控制方面
①加强管理加强管理，打造完善的管理体系，结合绩效考核，利用制度对施工人员进行约束制度对施工人员进行约束，人总是会有偷懒和拖延的心理，所以必须利用制度对其进行管理约束以必须利用制度对其进行管理约束，强化他们的责任意识，降低管理成本和因人的因素带来的其他成本浪费低管理成本和因人的因素带来的其他成本浪费；②采用招标必选等方式对材料的供应商进行选择必选等方式对材料的供应商进行选择，选择出质量过关，价格也有优势的大牌供应商也有优势的大牌供应商，减少成本支出；③对施工过程中的材料料、机械设备进行优化配置，尽可能提高利用率，避免不必要的浪费的浪费；④加强监督管理加强监督管理，避免中饱私囊的情况出现。
6结束语
房地产行业所涉及的面非常广房地产行业所涉及的面非常广，其项目的施工管理更是一个非常复杂的过程一个非常复杂的过程，要提高管理水平就必须要意识到房地产开发项目中的各种问题产开发项目中的各种问题，并对这些问题采取有效的应对方法法，这样才能真正提高房地产项目施工中的管理效率。
作者:曾文琼 单位:上海仁阅置业有限公司
参考文献：
房地产管理论文范文第15篇
(一)房地产金融风险的概念
国内外许多学者都做过如何界定房地产金融的内涵及外延方面的探讨和研究。目前广为认可的说法是,广义的房地产金融是指所有与住房的开发、建设、交易、消费和经营等经济活动有关的资金融通活动。狭义的房地产金融是指与居民或消费性的非营利住房机构的住房开发、建设、交易、消费和经营等经济活动有关的资金融通活动。房地产金融风险是指在房地产资金融通过程中,由于无法确定的各种现实因素,使以银行为代表金融机构的实际收益与预期收益发生了一定偏差,从而具有受到损失的可能性。
(二)国内外研究综述
国外理论实证方面,AllenandGale(1998)提出基于信贷扩张的资产价格模型。在该理论中,银行贷款是形成资产泡沫的重要原因。Collvnsandsenhadji(2002)提出了一个使房地产业和经济周期联系起来的传播机制,并强调在监管薄弱和外资流入的情况下,该机制的作用可能放大。Hofmann(2003)对20个主要工业化国家的房地产价格与GDP、利率和贷款量的关系进行了研究,指出房地产价格周期的变化在长期中会导致银行信贷周期的变化。DavisandHaibinZhu(2004)选用17个国家的样本数据,对商用房地产价格和银行贷款之间的关系进行了实证分析,得出房地产价格的上涨会导致银行信贷扩张的结论。国内理论实证方面,袁志刚、樊潇彦(2003)分析了房地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件以及泡沫破灭的临界条件,认为高按揭贷款的比例是产生泡沫的原因之一。武康平、皮舜等(2004)构建了房地产市场与银行信贷市场的一般均衡模型,通过对均衡解进行比较静态分析,得出房地产价格与银行信贷二者之间存在正反馈的作用机制。易宪容(2005)认为中国目前出现了房地产资产泡沫,并且指出我国的房地产市场是完全建立在银行信贷支持基础上的房地产市场。石长丽(2006)对房地产贷款和房地产资产泡沫进行了实证分析,结果表明商业银行房地产贷款与房地产泡沫两者存在很强的正相关关系,商业银行房地产信贷规模对房地产价格产生直接影响。
二、商业银行房地产金融风险状况分析
(一)商品房价格大幅攀升
我国商品房销售面积不断增加,到2012年我国商品房销售面积达到111303.65万平方米,其原因主要是由于宏观经济逐渐复苏。房地产年销售总额也随之大幅上涨,比2003年房地产销售总额7955.66亿元,增长了8倍多,上升到64455.79亿元。其中,住宅销售总额在房地产销售总额中所占比重持续占高位,自2003年至今,都在80%以上,反映出居民对住宅需求持续旺盛的态势。
(二)融资渠道单一,风险相对集中
在经历了20多年的发展以后,目前中国房地产业的资金来源也有多种渠道,但还是以银行贷款作为主要形式,其他的融资形式提供的资金比例很少,只能满足于少部分大企业的需求。房地产业是典型的资本密集型产业,而在中国,由于中国的国情大部分的房地产企业规模小,资源比较分散,不能形成规模效益。。据资料统计,目前中国拥有80000家房地产企业,而其平均自有资本仅17949力元,企业的自有资金远远不足以完成一般的项日开发。在中国目前的房地产市场中,各个环节中都离不开商业银行的支持和参与,商业银行在承担了房地产业几乎全部环节的风险后,又缺乏有效的风险转移手段和分散机制,造成商业银行集经营风险、市场风险和流动性风险于一身。
(三)金融市场竞争无序,信用风险增加
就商业银行本身而言,部分商业银行和其他金融机构的经营行为也存在不理性和不规范问题。商业银行的资产业务中,由于房地产信贷的规模较大,收益率较高,加之其抵押品相对优质,大多数商业银行都会努力开发与房地产相关的信贷业务,在经营业务时优先做有关房地产贷款甚至出现放松信贷条件的倾向。为了应对相对激烈的金融竞争环境,在发放房地产贷款过程中,有的商业银行为了业务量故意降低资信门坎,简化手续等。再如,对于有政府担保一些项目部分商业银行在处理的过程中盲目乐观,忽视了这些项目所具有的风险性。此外,为了争夺在市场中的份额,银行在个贷业务方面纷纷推出刺激消费的新品种,这些住房抵押产品实际上也隐藏了一定风险。
三、商业银行房地产金融风险的实证研究
1、指标选取与基础数据。本文选取商业银行房地产贷款不良贷款率(NPL)作为商业银行房地产金融风险的衡量指标。不良贷款率指金融机构不良贷款占总贷款余额的比重。不良贷款是指在贷款风险五级分类中次级、可疑和损失三类之和。金融机构信贷资产安全状况的重要指标之一就是不良贷款率的高低,不良贷款率低,说明金融机构收回贷款的风险小,反之则风险大。其计算公式为:房地产不良贷款率=(房地产次级、可疑类、损失类贷款总和)/贷款总量。宏观经济周期,房地产市场价格变化,房地产信贷政策变化等因素均会对房地产金融风险产生影响。本文将选取国内生产总值(GDP),货币供应量(M2),房地产价格指数(P)三个相关指标作为自变量。考虑到数据的可获得性,本文选择全国2003年到2012年共10年各项指标的数据。2、数据处理。为了使数据具有持续可比性,对基础数据进行了处理,商品房销售价格(P)、国内生产总值(GDP)和货币供应量(M2)均以2003年的数据为基数,记作100,处理后的数据整理如表1:实证检验结果用Eviews8.0软件对因变量指标与3个自变量指标进行多元回归分析,以求出因变量与自变量的回归方程,掌握变量之间的函数关系,结果如表2:由上表可以看出,不良贷款率与GDP指数、货币供应量指数、房地产价格指数3个指标相关性较高,其判别P值分别为0.0202、0.0034、0.0093,均小于显著性指标0.050,所以可以认为因变量与自变量之间存在线性关系。判定系数R2为0.95,说明模型拟合效果较好。采用最小二乘法来计量不良贷款率与GDP,房地产价格,货币供应量三者之间的关系,得出如下线性回归方程:由上述回归方程可以看出,货币供应量指数(M2)、GDP指数、房地产价格指数(P)对对房地产不良贷款率的影响较均为显著。房地产不良贷款率和GDP指数、房地产价格指数的关系是负相关性的,房地产不良贷款率和货币工供应量指数具有正相关性。房地产金融风险的高低与宏观经济周期呈反向关系。房地产金融风险的高低与房地产价格指数呈反向变化。
四、防范房地产金融业务风险的对策
(一)稳妥推行住房抵押贷款证券化
抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险,提高资产的流动性,解决银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题,与此同时抵押贷款证券化也对刺激抵押贷款一级市场有积极的促进作用。首先,要培育抵押贷款证券化市场。发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。因此,要制定相关的法律法规,深化金融体制改革。其次,建立完善的抵押市场担保体系。开展住房抵押贷款证券化必须先解决好抵押证券的安全性和清偿能力两个方面的问题,因此必须稳妥推行住房抵押贷款证券化,设立专门的证券化担保机构。最后,探索新的住房抵押贷款的证券化途径。途径的创新关系到住房抵押贷款证券化的可持续发展,是防范流动性风险的长久之计。
(二)发展房地产信托,完善房地产金融工具体系
信托具有独特的制度设计功能,能够起到避税、财产隔离的功能,而且其所具有的创新性、灵活性、收益性三大特点,使信托的应用范围广泛,可用于货币市场、资本市场、产业市场等多种市场,同时信托适合管理长期资金的特点,使其天然地具有了便于和房地产相结合的特性,而广泛的市场兼容性,又为房地产信托开拓了广阔的发展空间。首先,要大力发展“股权+贷款”形式的房地产投资信托基金。其次,要为我国房地产投资信托基金进入实施运作创造必要的法律环境。最后,应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场,使基金的资金收入与回收机制更为完善。
(三)完善房地产金融的体系建设与立法工作
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