房地产市场调研范文
房地产市场调研范文第1篇
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%；存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
中央:
——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。
——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
:
——房地产发展目标调整。XX年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
房地产市场调研范文第2篇
一、东莞市房地产发展状况
在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。
二、宏观规划对常平房地产的影响
1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。
东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。
三、房地产市场分析
1、常平各个区域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。
2)西北面区域
西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。
3)常平南面，常黄公路沿线区域
住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。
4)常平东门区域，
常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。
5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。
位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。
2、本区域竞争楼盘分析
针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。
丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；
山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。
相邻楼盘分析表仅供参考
案名
世纪康城
山水雅居
新天美地
户型
二房
三房
二房
三房
二房
三房
面积
77.2
103
77
128
75.37
137
均价
3500元
3800元
3400元
总价
27万
36万
29.3万
48.6万
25.6万
46.6万
20年供楼
1600元
1850元
1700元
2600元
1400元
2500元
30年供楼
1300元
1500元
1400元
2100元
1150元
2000元
租金
无家具1500元/月
无家具
1800元/月
未定
未定
带家具
2500元/月
带家具
3500元/月
总结
园林景观
户型不实用
价格偏高
出入方便
户型较好
周边休闲配套
方正实用
尊贵豪华
单价易接受
总价较高
市场结论：
1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。
2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人（含其它外销需求部）与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。
房地产市场调研范文第3篇
一、东莞市房地产发展状况
在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。
二、宏观规划对常平房地产的影响
1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。
东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。
三、房地产市场分析
1、常平各个区域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。
2)西北面区域
西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。
3)常平南面，常黄公路沿线区域
住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。
4)常平东门区域，
常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。
5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。
位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。
2、本区域竞争楼盘分析
针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。
丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；
山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。
相邻楼盘分析表仅供参考
案名
世纪康城
山水雅居
新天美地
户型
二房
三房
二房
三房
二房
三房
面积
77.2
103
77
128
75.37
137
均价
3500元
3800元
3400元
总价
27万
36万
29.3万
48.6万
25.6万
46.6万
20年供楼
1600元
1850元
1700元
2600元
1400元
2500元
30年供楼
1300元
1500元
1400元
2100元
1150元
2000元
租金
无家具1500元/月
无家具
1800元/月
未定
未定
带家具
2500元/月
带家具
3500元/月
总结
园林景观
户型不实用
价格偏高
出入方便
户型较好
周边休闲配套
方正实用
尊贵豪华
单价易接受
总价较高
市场结论：
1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。
2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人（含其它外销需求部）与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。
房地产市场调研范文第4篇
根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下：
一、我县房地产市场发展的现状
（一）房地产市场发展形势分析
近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。
目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。2002年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90－100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25％左右。
总体看，2006年我县房地产需求增长速度将低于2005年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。2005年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。
预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了2005年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于2005年水平。2005年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，2006年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。
2005年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点；对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。2005年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。
（二）房地产市场发展存在的主要问题
1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。
2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化；二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。
3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房（1997）173号文和省建设厅鲁建房发（1997）239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。
4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。
5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。
二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议
1、引导普通商品房建设，推行安居工程（经济适用房和廉租房），调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。2005年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另【2006】37号文件已经要求，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。
2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后拆迁公告，最后签订拆迁协议，
3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[1999]43号文中规定：“从1999年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[2002]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起（2002、3、22），各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。
4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。
5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场；三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。
房地产市场调研范文第5篇
[关键词]房地产；政策效果；三线城市
[DOI]1013939/jcnkizgsc201625155
1宿州市2015年下半年以来房地产市场运营情况调查为了调查宿州市2015年下半年至今的房地产市场运营情况，笔者从宿州市房管局网站“宿房网”上，查阅了2015年5月以来的所有市场月报以及大量新闻报道，获得了丰富翔实的数据。不过因为房管局网站上一月市场月报的缺失以及笔者自身获取数据信息的渠道有限，1月的市场数据仍大多根据2月市场月报提供的信息推算补充而来。这些数据经过筛选和组织整理之后，现编制成如下表格以供参考。
以上三个表格中包含的数据涵盖了宿州市四县一区房地产市场的投资热度、供求关系、结构特点、区域差异等相关信息，可以认为较为全面地反映了本市2015年6月以来的市场变化情况。为了更直观地表现这些数据，方便读者从中揭示房地产市场的发展趋势以及运行规律，现将（表1～表3）中的数据进行分类，绘制成图1～图11，并结合这些图来对本市房地产近期的发展趋势做简要的概括。
22015年下半年以来宿州房地产市场发展趋势分析21开发投资趋势分析
从图1可以看出，虽然近半年多来本市房地产投资呈现出较大波动，但总的来说表现出明显的增长趋势，表明房地产开发商对宿州市房地产市场的发展前景总体看好。此外可以看出，市场的拐点大概出现在2015年8月，9月的开发投资陡然上升，此后六个月一直处在22亿～26亿元的较高图1宿州市房地产开发投资走势（汇总）
水平，究其原因，可能与9月以后住房政策的密集出台有密切关系。至于政策对于房地产市场的影响，将会在下出具体分析。
22供求关系及去库存压力分析
市场供应方面，从来看，2015年下半年以来的房地产竣工面积除了在2016年2月出现了大幅反弹之外，无论是市区还是各县都表现出了明显的下降趋势。我们可以进一步借助“指数平滑法”来揭示这个趋势，为了较充分地体现近期政策的影响，故把指数α值选定为06，可以看出经过一次指数平滑后，预测值呈现出较为明显的下降趋势。
但如果同样对开工面积表中的数据用“指数平滑法”进行处理的话，可以看出，无论是实际值还是预测值都没有显示出较为明显和持续的上升或下降趋势，而只是在40万平方米左右的水平上下波动，且幅度较大，故对其未来走向不敢妄加推测。
市场需求方面，以桥区为例，整个2015年备案面积和成交面积都没有明显变化，岁末年初之交，成交面积出现了大幅上涨，不过到2月时，又迅速回落到之前的水平；合同备案面积则在2016年1～2月连续处于高位，与2016年“房展会”和春节长假有明显的时间上的重合。据此判断，近期交易量虽有明显增加，但可能更多的是受农民工返乡等季节因素与“房交会”等偶然因素的推动，并不足以代表长期发展趋势。见图4和图5。
综合以上分析，近期本市房地产市场的供应量持续下降，而需求量全市长期维持在30万平方米的水平，最近两个月受楼市一些利好消息的影响还有显著增加。楼市总体的供求关系持续改善，库存压力也应相对减轻。见图6。
不过从另一方面来看库存压力，本市的房屋竣工面积就算明显下降，但2015年6月以来的大多数时期，仍然高于同期的成交面积和合同备案面积，我市的房地产库存量仍然处于净增长的状态，市场供求关系仍是供大于求。再如图7所示，近半年多宿州市房价一路走低，也是市场供大于求的表现。
23结构特点分析
房地产市场的结构变动相比以上市场因素的波动要缓和平稳的多，从购房人户籍结构上看，市区人口和外地人口所占的比重呈现出缓慢上升的趋势，但上升幅度极小，过程极其不明显；而各县人口所占的比重相比有较为明显的下降。可以看出本市城市化进程的稳步推进和人口流动性正在逐渐增强是一个长期缓慢的过程。见图8。
从图9可以看出，年龄在30～40岁的中年人是购房的主力军，并且其所占比例还在持续稳步提高，而年龄在50岁以上的老年人和30岁以下的年轻人所占比例有所下降。尤其是30岁以下的人群下降明显，其所占的比例原来和30～40岁的人群不相上下，但截至现在，两者之间已显示出明显的差距。30～40岁的购房者已占据明显多数。可以预见，30岁以下的年轻人，储蓄和收入水平都必有限，能够负担十几万甚至二十多万首付的必定不多，以前父母帮助子女买房的现象较多，在30岁以下与50岁以上人群占购房者比例较大中也有所反映。如今这两个人群的比重同步下降，反映出父母帮子女买房现象的减少，年轻人经济独立性的增强、购房年龄延后，以及社会购房观念变化等一系列复杂的社会变化。图10套型结构变动
从图10可见，本市房地产市场销售的户型占比中，90m2以下的户型占比显示出微弱的下降趋势，反之，120m2以上的户型略有增长。数据显示的这种现象反映了宿州居民居住水平的持续改善，再结合近半年的房价走势分析，房价的下降也带来了购房者购买能力的相对提高，使更多的消费者有能力购买大户型。房屋套型结构的这种变化应是本市经济发展和居民收入水平提高的长期趋势与房地产市场价格因素共同作用的结果。图11资金结构变动
3房地产政策实施效果分析
2015年以来，楼市利好消息不断，降准降息，下调首付比例，公积金政策层出不穷，房地产市场的重要性被提高到前所未有的高度。为了更好的分析今年以来的各项政策的实施效果及其对房地产市场的影响程度，现将今年以来的政策进行整理汇总如表4所示，之后再结合上文房地产发展近况的各项图表，一一进行对比分析。
从图1看，本市房地产市场在2015年7月之前一直处于低迷且下行阶段，前四个月的平均投资额仅有1606亿元，之后在8月出现转折，9月市场迅速升温，之后几个月投资额持续保持在22亿元以上。20159―20162月开发投资额平均达到2540亿元，为前四个月均值的158倍之多。结合表4，可以看出政策因素在其中起到了不可忽视的作用。2015年9月之后正是政策的密集出台期，每月出台政策多达三四项。此外可以看出，8月之前虽每月也有政策推出，但多为货币政策。而9月以后的政策几乎全是财政政策以及公积金、降首付等针对房地产市场的信贷政策。据此可以看出两种政策截然不同的效果。货币政策更多是针对宏观经济，对房地产市场影响有限，而房地产市场的回暖需要更多更具针对性的政策支撑。
32对市场供求关系的影响
从表4可以看出，各项政策，无论是降息降准、减税降费、降首付，还是调整公积金，都是着眼于供求关系的需求一方来进行的调整。因此接下来，将以房屋成交面积与合同备案面积的变化为准，尝试分析政策对市场需求端的影响。
以桥区为例，图4显示，整个取样期之间，成交面积始终在15万～2万平方米左右波动，只有岁末年初的两个月成交量有比较明显的增长，2015年12月的成交量达到26万平方米，2016年1月进一步上涨到35万平米。不过如果剔除掉持续整个一月之久的“房交会”以及期间市政府出台的各项房屋补贴政策对房市的刺激作用，可以认为2015年9月以来密集出台的各项政策对房地产销售的影响实际有限。如果以9月为界分前后两期来分析的话，前期四个月的月均成交量为184万平方米，而后期的平均成交量为219万平方米，但如果将2016年1月“房展会”期间的过高数据剔除不计的话，其平均值则为192万平方米，较前期数据只增加了800平方米。
同理，前期的月均合同备案面积为2827万平方米，后期为月均3324万平方米；可是如果将明显过高的2016年1～2月两个数据剔除的话，2015年9～12月的月均合同备案面积仅为2718万平方米，比前期反而还下降了109万平方米。从实际效果来看，除了“房展会”期间宿州市地方政府推出的房屋补贴政策，9月以来的针对房地产的各项政策，对购房者的影响都较为有限。
33对市场结构的影响
中央在2015年10月出台了公积金异地贷款政策，此政策对我市房地产结构的影响可以从图8看出来。在10月之前，持外地户籍在我市购房的人群始终占购房者总数的13%～14%；10月该政策一经出台，外籍购房者随即呈现稳定小幅增长之势，连续四个月，外籍购房者占购房者总数的比例都几乎以1%的速度递增。反映这项政策着实为一部分人解决了外地购房的难题，一定程度上满足了外籍人口的住房需求，是符合社会人口流动性增长需要的。
年龄结构上，上文已说明年龄在30～40岁的购房者在购房者总量中所占的比例呈现明显的上升趋势，但政策因素在其中起了多大作用呢？如果延续以上方法，将整个取样期间以9月为界分为货币政策为主的前期和公积金、房贷等政策全面密集出台的后期，可以看出，两个时期同为5个月，30～40岁的购房者占比上升幅度也同为4%。如果对这条曲线做线性分析，可决系数R2=094，说明这部分数据基本上是呈线性匀速增长的，政策影响并不显著。
户型结构上，2015年全年变化基本不大，只有90m2以下的户型和120～144m2的户型分别有月均024%的下降和月均020%的上升。90m2～120m2的户型5月时占比6053%，12月为6080%；144m2以上的户型只从16%上升到17%，几乎无变化。户型结构变化比较明显的月在2016年1月、2月，90～120m2的户型两个月下降41%，120～144m2的户型和144m2以上的户型分别上升20%和19%。这明显和2016年“房展会”期间以及持续到2月21日的房屋补贴政策有时间上的重合，而其他各项政策对户型结构的影响就微乎其微。而“房展会”和补贴政策主要是刺激了120m2以上的大户型房屋的销售。
资金结构上，如图9所示，按揭贷款占比的增长量本身即体现出较强的线性相关性，说明，其本身就具有较明显的增长趋势。但在图中还是能看到两个较为明显的增长阶段，第一个阶段出现在5～8月，可能是受当时连续的降息降准的货币政策影响；第二个阶段出现在2016年1～2月，可能是“房展会”刺激了居民贷款买房的意愿。
4总结与建议
综合以上分析，从2015年下半年以来，中央与地方政府都不停地出台各项房地产相关政策，中央连续几次会议都强调房地产市场“去库存”，无论中央和地方政府都高度重视房地产的持续健康发展，房地产市场的重要性被提到一个前所未有的高度。
各级政府的高度重视和关注给房地产市场带来了强劲的发展动力，人们对房地产市场的预期普遍看好，认为房地产市场即将迎来冬去春来的发展阶段。尤其是房地产开发企业的预期从开发投资的持续提高就可略见一斑。此外，本市房地产市场的供求关系也出现好转，主要体现在房屋竣工面积逐步下降，市场需求近两个月激增，库存压力有所缓和。不过也应看到，市场供求之间的不平衡短时期内仍然难以达到根本改善，市场在较长时期内仍将处于供大于求的状态。而且随着市场预期的好转，房地产开发商的开发投资与新开工面积在9～10月之后又有所回升，给外来市场供求关系是否会持续改善增添了一些不确定因素。此外，由于供大于求的局面短期内难以改变，房价应该还存在进一步下跌的空间。
在分析2015年以来各项政策的效果时，可以看到，第一，房地产市场对政策有非常强的敏感度和依赖性，房地产市场如果想要迎来长期稳定的发展，持续的政策支持必不可少。第二，财政政策对楼市的影响远不如财政政策和信贷政策直接和明显。从以往的经验里可以看到，每次降息后，资金更多的是流入了股市等资本市场，因此房地产市场受到的影响就较为有限。第三，9月以来各项房地产政策对开发商的刺激似乎大于对消费者的刺激，使得投资量的增幅大于成交量和备案量的增幅，其原因可能是房地产企业相比普通大众对此类政策具有更高的敏感性。这种现象的存在可能会使“去库存”的努力大打折扣。第四，2016年“房展会”期间宿州市地方政府出台的购房补贴政策取得了显而易见的效果，地方政府的政策对本地房地产市场的影响更加直接，效果也更为明显。
结合以上现象给出的政策建议是：第一，如果政策的制定是以房地产市场作为调控对象，建议侧重使用财政政策和信贷政策，以期对楼市产生较为直接的作用。第二，在松政策，促销费的同时，严格控制市场供应，控制房地产开发投资规模和开工规模，“去库存”需要两头抓。第三，给予地方政府足够政策自，可根据本地本市的具体情况特点，制定差异化的政策，如在今年2月下调首付比例的政策中就允许部分地区根据地方需要下调至20%。这种差异化的政策，往往比“一刀切”的做法能更有效地挖掘地方潜能，促进当地房地产市场的健康发展。
总而言之，房地产市场的发展事关国计民生，但经过前几年的过热发展，当下的房地产市场各种重疾缠身，单纯依靠市场本身的调节已无法化解这些经年积累的顽疾，现在我国的房地产发展极度依赖政策干预。为了让2015年以来的房地产市场繁荣不至于成为昙花一现，决策者在制定政策时，在时间上需要考虑政策持续性，在政策组合上需要考虑多样性和综合效果，才能使我市房地产市场迎来真正的春天。
参考文献：
[1]马春晓2016年1-2月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2016-03-14）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2016-03-14/155313_1shtml
[2]马春晓2015年1-12月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2016-01-21）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2016-01-21/154539_1shtml
[3]马春晓2015年1-11月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2015-12-11）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-12-11/153896_1shtml
[4]马春晓2015年1-10月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2015-11-11）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-11-11/153228_1shtml
[5]马春晓2015年1-9月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2015-10-14）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-10-14/152552_1shtml
[6]马春晓2015年1-8月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2015-09-10）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-09-10/151852_1shtml
[7]马春晓2015年1-7月份宿州市房地产市场运行情况[EB/OL]（2015-08-11）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-08-11/151333_1shtml
房地产市场调研范文第6篇
本文结合城市住宅房地产市场基本情况,建立西安市住宅房地产市场系统动力学模型,从系统的宏观结构入手,对住宅房地产市场供给量、需求量和商品房价格等指标进行科学分析和预测,通过数学实验定量分析指标走势并对各项主要指标进行预测,提出政府政策调控的合理化建议,对西安市住宅房地产市场科学分析、准确预测。
一、系统分析
城市住宅房地产系统由三个基本组成子系统和五个影响因素子系统构成。子系统及其相互作用关系如下图所示。
二、城市住宅房地产系统动力学模型
通过对城市住宅房地产市场分析,得知城市住宅房地产系统模型存在11个主要反馈环,描述了系统间的结构关系。
(一)空地总量+住宅用地边界供应-空地总量(-)
(二)土地价格+商品房价格+房价收入比-购买能力因子+需求增加+商品房需求+求供比+供求效益利润+企业开发意愿+土地价格(-)
(三)有效供给-求供比+供求效益利润+企业开发意愿+年土地入市量+新开工商品房面积+可预售商品房+有效供给(-)
(四)有效供给+空置率+有效供给(+)
(五)有效供给+空置率-银行支持力度+房地产企业开发能力+年土地入市量+有效供给(-)
(六)商品住宅需求+销售实现-商品住宅需求(-)
(七)住宅需求+求供比+供求利润+商品房价格+房价收入比-购买能力因子+住宅需求(-)
(八)销售实现+房地产业值+GDP增长+ GDP+人均收入+人均商品房面积+商品房需求+销售实现(+)
(九)销售实现-空置率-银行支持力度+房地产企业开发能力+年上地入市量+有效供给+销售实现(+)
(十)城市GDP+基建投资+土地价格+商品住宅价格+房地产产业值+城市GDP(+)
(十一)城市人口+城市人口增长+城市人口(+)
三、西安住宅房地产市场系统仿真
(一)西安住宅房地产业发展现状分析
2008年,由于金融危机的影响,西安楼市存在“观望”的普遍现象。住宅商品房价格持续上涨之后出现放缓迹象,2008年下半年运行平稳。2008年西安普通住宅售价4032元/平方米,同比去年增长14.97%。
(二)系统仿真及分析
取西安市住宅房地产市场2002年末的数据代入模型进行计算,模拟2003―2009年市场变化情况,预测2010―2015年市场发展趋势。与实际发展状况相比较,以检测模型的有效性。系统中状态变量的初始值通过实际调研和查阅西安市历年统计年鉴获得。
通过仿真模拟可知,2002―2008年区间内,西安房地产市场供求比较为稳定,在2007年、2008年出现需求总量大于供给总量的现象, 2008―2009年这一区间内,供求比波动较为明显,模拟结果反映了市场由于宏观形势影响而逐渐变化的过程。由仿真结果可知,西安住宅房地产市场总体而言是相对理性的,2006年,由于土地入市量大,导致市场供给压力在2009年后出现增大现象。
1、需求稳步增长
城市居民对于居住条件和居住环境的要求逐年增高,市场需求得以稳定上升, 2015年内(模拟期内)住宅需求将居高不下。
2、供应压力增大
受到市场供需关系的影响,随着城市化进程的不断推进,城中村改造的逐步实施,供给增长速度快,尤其是2008年、2009年增幅显著,使得西安房地产市场压力巨大。
3、房价经历持续上涨之后逐渐趋向稳定
2003年至2006年上涨幅度最大,2008年住宅均价达到4000元/平方米左右,2009年由于经济危机影响,价格稍有回落,保持平稳状态。由此可知,随着供求关系的稳定和市场的日趋成熟,西安市商品房价格在快速增长后基本保持稳定。
综上可知:西安市住宅房地产市场在目前处于上升阶段,在经济危机影响下,供求比下降,价格有所下调。2003年至2005年间大量土地入市,导致商品住宅供应量大幅增加,销售量小于新增供应量,供大于求,住宅出现积压情况。
四、对策建议
西安市住宅房地产市场在今后3至5年时间面临的主要问题是:市场上住宅商品房供应量大。可着手从两个层面应对:
(一)减少住宅供给策略
1、强化政府在土地一级市场的控制力,实施土地储备制度;
2、制定中长期和年度房地产开发用地供应计划;
3、减少未来几年的住宅建设用地边缘供给;
4、提高商品住宅的预售门槛;
5、增强资金监管力度,增强从业人员素质。
(二)增加住宅需求策略
1、健全按揭贷款政策,给予金融保障;
2、针对中低收入阶层需求,适当调整供给政策,合理规划住宅供给结构;
3、加快住宅二级市场发展;
4、加强物业管理标准建设;
房地产市场调研范文第7篇
【关键词】房地产;市场调控;发展对策
房地产行业的发展不仅对制造业和金融业有着直接的影响，而且在推动国民经济发展中起着重要的作用。如果房地产行业出现问题，其对市场经济体系的影响不可估量。因此，做好房地产市场的合理调控，推动房地产市场的稳定健康发展，对保障国民经济沿着良性轨道发展有着重要意义。
1.房地产市场调控的对策
1.1 明确政府职能，加强政府干预。
住房问题一直是社会关注的热点问题，既关系着人们基本的生活保障，也关系到社会财富的分配。因此，在房地产市场调控中，政府需要明确自身职能，加强对房地产市场的合理干预，以保障人民的安居乐业和社会财富的均衡分配。
一方面，政府需要明确自己职能，正确处理政府与房地产市场之间的关系，利用市场调节合理配置房地产资源，并在市场调节无效时，及时完善市场调节机制，弥补房地产市场调解中存在的漏洞。同时，政府需要增加住房满足刚性需求，并抑制投机性的购房行为，保障房地产市场的健康发展。
另一方面，政府需要结合我国的国情进行房地产市场调控，依靠政府出台政策和提供公共服务，加强对房地产市场的合理干预，使市场和政府调控可以有机结合，保障低收入家庭的生活居住权，让市场机制解决高收入家庭的住房问题，从而在一定程度上实现社会财富的平衡。
1.2 完善政府决策机制，提高调控有效性。
房地产行业的调控和发展对国民经济的发展有着非常重要的影响，政府在进行决策的时候需要慎之又慎，如果决策出现失误，其所造成的后果和损失将不可估量。因此，政府需要完善决策机制，以保障决策行为的科学合理性，提高调控的有效性。
政府需要出台相关的法律法规，从制度层面保障决策的正确性与可行性，以法律法规形式对政府决策进行严格的监督，在出台政策时多听取智囊团的意见与见解，综合考虑政策出台所带来的利弊，并多方权衡其中的利益关系，以提高决策的合理性。
1.3发挥地方政府调控作用。
中央政府制定了房地产调控的政策法规，只是为房地产调控指明了方向，而调控政策的贯彻落实工作还需要通过地方政府来完成。因此，在房地产的调控过程中，中央政府需要妥善处理与地方政府之间的关系，做好彼此工作的分工和协作，明确彼此在房地产调控中的职责。
一方面，中央政府在出台房地产调控政策时，需要多考虑地方政府的实际情况，注重保障地方政府的利益，以调动地方政府在房地产调控中的积极性，保证各项房地产调控政策可以得到贯彻落实，使房地产市场可以健康平稳发展。另一方面，地方政府需要协调好与中央政府的关系，寻求中央政府的政策支持，拓宽财政收入的渠道，改变过分依赖土地创收的情况，在房地产的调控汇总占据主动地位。
2.房地产市场发展的对策
政府对房地产的调控，既是出于保护人民的生活居住权的要求，也是为了促进房地产市场的健康可持续发展，进而为国民经济发展创造有利条件。因此，政府不但需要做好房地产市场的调控工作，而且更需要做好促进房地产市场发展的工作。
2.1注重经济结构优化，推动房地产市场的快速发展。
房地产行业与其他很多行业关系紧密，如果政府可以将经济结构优化，合理配置市场资源，房地产行业就有了更多的弹性空间，有利于房地产行业规避市场风险，推动房地产市场的进一步发展。
政府可以采取大理扶持技术密集型行业的措施。例如政府可以扶持发展新能源行业，通过加大对新能源行业的税收优惠，鼓励新能源行业积极进行技术研发工作，为新能源产业创造良好的投资环境等措施，吸收更多的社会闲散资金，促使经济发展的方式向高层次方向转化。同时，政府需要限制钢铁和水泥的呢过高碳行业的发展。我国的高碳行业多为粗放发展模式，而其过剩产能主要通过房地产行业进行吸收，从而使房地产市场发展缓慢。政府可以通过将高碳行业的破产与兼并等整合措施，促使高碳行业向集约化、技术化和规模化方向发展，为房地产市场减轻压力。
2.2建设完整的住房保障制度，推动房地产市场的持续发展。
住房保障是推动房地产发展的有效途径，也是政府保证人们安居乐业和维持社会稳定的关键所在。因此，政府需要建设完整的住房保障制度，确保住房建设工作可以有序展开。
首先，政府需要注重福利性住房的建设用地供给，在土地的审批、和责任划分方面制定严格的规章制度，确保土地的用途落到福利性住房建设上面，严格督查用地单位进行别墅和大户型等住房建设，以提高建设住房的利用率，体现福利性住房的惠民性。其次，政府需要设立住房保障的专用资金，加大对保障性住房的资金投入，注重房价、物价、收入水平和地方财政等区域性差异，出台层次化的保障政策，拓宽住房资金的来源渠道，以弥补中央财政的不足。最后，政府需要明确住房保障的对象，实施系统完善的保障体系。在住房保障的原则上，为低收入人群提供住房保障，而高收入人群则不能享有住房保障的优惠，需要其自行购买。在住房保障的低收入人群中，政府也需要采取不同的住房保障体系，为特困户提供公共住房或者廉租房，为较低收入的人群提供限价房，尽可能满足不同收入群体的住房需求。
政府通过完整的住房保障制度，可以使住房建设工作顺利有序地开展，从而为推动房地产市场的持续发展创造了有利的条件。
2.3健全房地产的税收体系，推动房地产市场的健康发展。
房地产行业的税收不仅是政府税收的重要来源，也是政府对房地产市场进行合理调控的主要手段。同时，政府在房地产行业税收中的部分也反过来应用于保障性住房和福利性住房的建设资金方面，这也推动了房地产市场的健康发展。因此，政府健全房地产税收体系非常重要。
一方面，政府需要整合现有的房地产税收种类。我国房地产不但税收种类相当多，如耕地占用税、土地增值税和营业税等，而且存在重复课税的情况，如印花税和契税就存在交叉。另一方面，政府需要整合现有的房地产税收种类，增强税收行为的可执行性。同时，政府需要制定合理的税率和计税依据，选择合理的计税方法，加强对房地产市场信息的收集和处理工作，不断完善计税体系，从而真正发挥房地产税收的真正作用，促进房地产市场的健康发展。
3.结束语
总之，房地产市场的调控和发展非常重要，政府只有采取科学合理的调控措施和房地产市场的发展对策，才能人民群众的安居乐业和社会的稳定和谐，以及国民经济的持续发展。
参考文献：
[1]冯时平. 我国房地产市场调控对策研究[D].贵州财经大学，2012.
[2]冀瑞珍. 房地产价格波动与调控政策研究[D].河北经贸大学，2012.
[3]王晓蕾. 中国房地产市场“新政”及其影响研究[D].吉林大学，2011.
[4]李玉杰. 中国房地产业与国民经济关联关系及协调发展研究[D].东北财经大学，2011.
[5]张之瑾. 论政府调控视角下房地产市场的问题与对策[D].华中师范大学，2013.
房地产市场调研范文第8篇
1国际上房地产发展的四种模式
房地产健康发展的模式用哪些指标来衡量呢?应该用社会效应、经济效应和生态效应等三方面进行衡量。一是看它的发展是不是体现了社会公平;二是看它的发展过程中有没有造成房价的剧烈波动;三是看它的发展过程中是不是关注了生态效应，实现了可持续发展。
第一种是美国模式。美国是一个大国，其国土面积跟我国差不多，而且它是一个城市化、工业化先行国家，借鉴美国模式有特别意义。我们用以上三个标准来衡量美国模式，社会公平方面美国做得比较好，绝大部分人都有房产，人均住房面积超过了80平方米。从价格波动来看，美国由于过度使用金融衍生工具，导致房价波动非常大，由此引发的次贷危机波及到全世界，其负面影响至今尚未消除，这也是事实。房地产和金融是紧密相联的，美国的问题是金融创新过度，各种衍生工具掩盖了真实的房地产风险，并将危机扩散到了全球，造成了惨痛的教训;而中国是金融创新不足。生态效应方面，美国模式是比较糟糕的。美国号称“车轮上城市化的国度”，在城市化过程中，城市建设跟着汽车轮子跑，城市的密度就不断下降。在过去的一百年里，美国城市的密度下降了三倍。由此产生的后果是，一个美国人消耗的汽油相当于五个欧盟人、七个日本人消耗汽油的总和。虽然奥巴马提出了绿色革命的口号，却无法让这些人重新回到中心城市。前人造成的问题，后人难以弥补，我们要吸取这个教训。(图1)
第二种是日本模式。用三个效应来衡量，这种模式的社会效应是不错的，生态效应也好。日本的住宅以小户型为主，日本作为一个东方的发达国家，人均能源消耗量是所有发达国家中最低的。但是，日本的房价波动非常剧烈，在房价最高的时候，日本所有国土和房屋价值的总和超过美国2.5倍，这是不合常理的。日本的房地产泡沫是人类历史上最巨大的一次。泡沫破裂后日本的房价一下子跌下来，到现在也没有恢复元气，拖累了整个GDP，日本的GDP在泡沫破裂后下降了40%到50%，这对全球经济带来了巨大的影响。日本地理资源约束跟我国东南沿海地区所谓的“一线”城市具有相似性，人多地少，日本的模式非常值得我国房地产市场调控者研究和借鉴。(图2)
第三种是拉美和南亚模式。这种模式与美国相似，因为拉美很多领导人都在美国接受过正规教育或长期培训，全盘接受了所谓的《华盛顿共识》，因此往往习惯用美国的方法来解决房地产的问题。其结果是:拉美和南亚模式的社会公平程度是最差的，贫民窟占城市住房70%以上，穷人都住在贫民窟里，而富人的豪宅却非常巨大和豪华，城市空间分配不公和社会不公平在这些国家非常突出。房地产资源占用本质上是地理空间的垄断，所以不能仅靠市场调节。拉美和南亚的大部分居民住在贫民窟，小部分人住在豪宅里面，很大程度上是仅靠市场调节的结果。因此，在社会公平方面，这些国家是该得低分的。在房价波动方面，因为这种模式基本上是两极分化，所以它的房价波动是随着国际游资的进出而大幅波动，这些国家自己在房价调控问题上没有自，也是打低分的。在生态方面，由于贫民窟广泛蔓延，城市的生态环境也相对较差。拉美和南亚的大多数国家在城市化过程中，由于盲目崇拜市场力量，又没有健全的法治，所以其结果比完全遵循市场规则的美国模式更糟糕。同样一个市场化的药，老牌资本主义国家吃了房地产市场只是小震荡，但新兴国家吃了，可能就是引发市场大崩溃的毒药。从结果来看，这种模式的弊端极大。(图3、4)
第四种是欧洲模式。尤其是北欧各国长期执行社会福利政策，政府在二战之后每年都建设大批的公房供中低收入者居住和购买。欧洲模式在住房公平效应方面一直执行得比较好。在房价方面基本上保持了长期平稳。生态效益方面也很好，由于完善的规划管制，城市空间结构基本上是密集型的，人口密度较高，小户型住房在城市住宅中占了相当大的比例。所以它的生态效应是可以打高分的。(图5)
2我国的房价问题
再看我国的房地产市场调控问题。近三十年我国的房价波动比较大。1998年以来，房价同比增幅曲线的波动更加明显。随着我国房地产市场调节份额逐步增大，社会住房需求逐步扩大，住房在百姓的家庭财富中的比率逐步上升，房价波动明显同步加剧了。未来房价调节的难度将会更大。(图6)
我国房价与GDP之间的关系，也呈现这样一种同步的趋势。仅从GDP增长来看，房地产的发展对GDP和社会就业有重要影响，这是因为80%以上的水泥，70%以上的钢铁，包括汽车、家电等方面的消费都与房地产相关，没有新开发的房地产就没有这些耐用消费品的需求。由于房地产与国民经济的关系，有人用了一个贬义词叫“绑架”，中性一点的词叫“强关联”，但内涵是一样的。(图7)有人认为在我国房地产调控方面“十八般武艺”都试了。如1998年是刺激消费，控制供给，到了2005年的时候是遏制需求，2008年采用刺激需求，2010年增加供给、抑制投资投机需求，由此可见，我国自身房地产发展的经验是非常值得总结的。我国已有30年的房地产市场化经验，这30年的经验来之不易，成绩也来之不易，暴露的弊端也不少。对存在的问题科学总结也是财富。正视问题，我们才可以避免在同一个坑里面跌倒两次。(图8)
全球金融危机以后，我国的房地产市场走势起伏越来越激烈，一会儿量价齐升，一会儿量跌价平，一会儿量价齐跌，现在又回到了价平量跌，循环波动。这是我们所有从事房地产调控工作的人都不愿意看到的。到现在为止，我们总算初步找到了一些驾驭这匹“野马”的门道。(图9)
3房价波动对我国社会经济的危害
第一，房价过快上涨容易引发资产泡沫，进而影响金融稳定和经济健康发展。这是因为房地产和金融、国民经济都是紧密相关的。很多购房者都用尽了一生的储蓄，一旦房价下滑波动过大就会导致负资产出现，不仅影响金融稳定，而且会进而影响社会稳定。
第二，房价脱离普通居民的承受能力，影响社会公平和稳定。这就是拉美和南亚的模式给我们带来的教训。如果仅由市场调节，房价将呈逐步上升的趋势，房价最终将超出大部分居民的承受能力。当少部分人住在豪宅里面，而大部分人住在贫民窟的时候，这种社会不能称之为公平。有限城市空间的分配不公会进一步加深社会财富的悬殊，进而会激化社会的冲突。
第三，房价太高导致购房负担过重，影响城市和区域的竞争力。现代化城市经济和区域经济及国家的竞争力，这三大竞争力分国家、区域、城市三个层次，基本上是由人才的流向决定的。人才愿意居住在哪个国家、地区、城市，哪里的竞争力就会增长。过高的房价会阻碍人才的聚集，所以高房价的地方就将最终失去竞争力，这个城市就会被边缘化，这个地区经济就会衰退，这个国家也就边缘化了。最后人才都走掉了，留下来的只是一些炫耀财富的暴发户，这些人在某种意义上来说对城市创新和城市竞争力基本上没有什么贡献。所以，决定一个民族、一个国家的竞争力，较低的房价起着很重要的作用。
第四，房价过快上涨导致投资投机需求旺盛，对实体经济的资金需求会产生“挤出效应”。日本上世纪90年代房价上涨的时候，连小摊小贩卖菜的老太婆都贷款炒房，所有公司都拿出流动资金或借贷来投资房地产，这是因为做房地产来钱太容易了，再加上房地产永远会涨价保值的迷信。好在日本企业执行的是永久雇佣制，公司不会随便解雇人，必须要维持已有的生产和就业，实体经济得以保存下来。如果没有永久的雇佣制，日本公司所有的资产和精力都集中到房地产，就会更加助长泡沫的增长。因此，当时日本企业的永久雇佣制在一定程度上减弱了房地产投资冲动对其它行业的“挤出效应”。当国民经济中某一个行业演化成暴利行业，在市场经济状况下，其它行业的资金就会大量涌入这个行业。如果搞实体经济的企业家把大部分资金和人力资本投向了能产“快钱”的房地产市场，该企业扩大再生产能力和创新能力就会退化，这个国家的竞争能力也会随之退化。
4调控房地产市场的难点
总理最近说内地房价调控“确实很难”。那么，房价调控难在什么地方呢?
一是城镇化的刚性需求。日本的房地产市场泡沫破灭是城市化率达到85%左右，也就是城市外来移民对住房刚性需求减少的时候，政府的加息只是刺破泡沫的一个触媒。我国目前的城市化率约为50%，平均每年约有1500万农民要进城，还不包括近2亿的农民工，这就提供了阶段性住房的刚性需求。二是现有民间资本投资领域过窄。股票市场由于“内部人”操控黑幕屡发而长期低迷。艺术品市场又因为假货泛滥而失信于民。基础设施和社会公用品投资方面又因为政府扩大财政刺激造成“国进民退”，从而对民资产生了驱赶效应。三是全球化热钱涌入与人民币升值预期的影响。四是房产持有环节税收制度缺失。我国目前个人住宅没有房产税、不动产税，大批持有房产基本没有成本，这个问题就很明显地表现出我国在稀缺的城镇空间公平分配方面的制度缺失。五是地方政府对土地财政的依赖。城市土地价格越高，地方土地财政收入越多，可用于城市基础设施建设的钱就越多，也就越能体现城市形象变化的“政绩”。六是我国各地经济发展差距还在持续扩大。如前几年，当沿海大城市中心区房价暴涨至每平方米数万元人民币时，甘肃酒泉等内陆中等城市的房价还在每平方米千元价格左右徘徊，基本上只是房屋建安成本。由此可见，中央政府“一刀切”的政策效用就大打折扣了。
针对以上所面临的难题，房地产调控应重点做好两方面的工作。一是做到两个协同，即部门之间的协同以及中央与地方的协同，这样房地产调控将形成中央各部门横向联动、中央和地方纵向联动的“合纵连横”的局面。二是房地产调控政策的组合使用。房地产宏观调控政策“工具包”可以包括土地、财税、金融政策，保障性住房供应包括指令性地提高保障房比重，管制措施等一系列措施，并且根据不同地域、不同房地产市场发展情况给予地方政府不同的“工具包”，使房地产宏观调控更具灵活性和针对性。
毋庸置疑，以上多种因素决定了我国房地产调控的难度比任何国家都大。在这种情况下，就更需要广大的房地产专家、学者和管理者集中精力，组织队伍，深入研究我国房地产市场的各种矛盾的成因和解决之道，促使房地产市场平稳健康发展。
5关于专业委员会的定位住房政策和市场调控研究专业委员会的定位有六个方面:
第一，创建平台。要创建好一个总的研究平台，就是住房政策和市场调控专业委员会，要汇聚国内外这方面的优秀团队来协同工作，再根据具体的任务分出若干个平台，即专业研究小组既有细致的学科分工，又要有高效的协作。
第二，广泛交流。因为房地产业实际上涉及到各行各业，涉及到各个领域，涉及到中央政府和地方各级政府的职能，涉及到社会的各个方面，不是开发商单方面能做到的事，所以要广泛交流，形成跨学科、跨行业的综合研究能力。
第三，汇聚人才。成事在天，谋事在人。如何对房地产调控方面的优秀人才采取科学的激励政策，使他们的研究方向为“极易获利”的房地产企业发展服务转向公众利益和生态效益的深入研究上来，直接为各地政府调控房地产出谋献策。这是一个最艰难的挑战，也是一个影响最深刻的挑战。
第四，明确重点。我们的研究成果不能是泛泛而谈、华而不实的论文，或者到处捡“芝麻”，而是要抓住“西瓜”，即抓住主要的问题，直接为我国房地产市场长期健康发展献计出力。
第五，持续研究。对房地产市场要跟踪研究，既要总结历史教训和国外经验，又要针对我国各地丰富多样的实际问题。特别对那些典型的“一线”城市，要做长期深入的持久研究。我们的研究要紧紧抓住以问题为导向，以未来为导向，以历史为导向这三条原则。
房地产市场调研范文第9篇
编号
执行部门监督部门考证部门
一、调研目的
从××××年××月××日到××××年××月××日，公司市场营销部开展了针对公司位于××市××房地产项目的调研活动。
本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在××市的××项目的市场情况，从而为××项目的销售决策提供比较全面的数据参考。
二、调研方法和人员
（一）调研方法
本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。
（二）调研人员
①公司市场营销部是本次调研活动的主导部门。市场营销部派出三名经验丰富的营销人员开展了本次调研活动，并编写了调研报告。
②公司公关部派出一人协助市场营销部开展此次调研活动。
③为了确保调研活动顺利开展，市场营销部还聘请了部分在校学生协助开展调研活动。
三、调研内容和结论
（一）××市的宏观环境
1.宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限）
①国内生产总值（GDP）。
②人均国内生产总值。
③社会消费品零售总额。
④人均社会消费品零售总额。
⑤职工年平均工资。
⑥城镇居民人均可支配收入。
⑦城镇居民人均消费性支出。
⑧恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。
⑨城乡居民储蓄存款余额。
⑩城市居民人均居住面积。
2.城市规划及发展趋势
①城市规划。
②发展趋势（未来三年的发展趋势）。
（二）去年××市房地产的发展情况
①新建商品房发展情况。
②经济保障住房的发展情况。
③二手房的发展情况。
（三）今年××房地产市场分析和预测
①截至今年××月的销售增长情况。
②未来几个月的销售预测情况。
（四）今年××市房地产政策分析
①土地政策。
②金融政策。
（五）××项目所在的××区的地理环境及交通状况
1.××区总体规划
①城市规划。
②居住用地规划。
③商业规划。
④交通规划。
2.××区零售业态综述
①主要业态分布区域。
②主要业态所处地位及趋势。
（六）××项目所在的××区的房地产市场分析
1.项目区域市场分析
（略）
2.项目片区市场分析
①项目位置。
②片区范围。
3.项目街区特点
①地块位置、环境及交通。
②人口分布及收入构成。
4.项目周边配套
①周边商业分布、经营状况。
②项目周边教育配套。
③项目周边金融配套。
④项目周边医疗配套。
（七）××项目所在的××区的售楼盘及竞争对手分析
1.项目竞争楼盘及分析
分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。
2.项目潜在竞争对手及分析
分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等。
3.其他在售楼盘及分析
分析内容包括其他在售楼盘的基本情况、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等。
（八）综合结论
①该区域房地产产品类型和景观营造的特点。
②本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。
③本区域的户型特点和面积分布情况。
④本区域楼盘客户的主要特点。
（九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素
1.畅销特征
①交通便利，生活配套设施、教育配套设施完善。
②市场定位准确。
③产品在当地市场具有唯一性。
④户型设计相对较为合理、实用率高。
⑤产品的性价比高。
⑥物业管理到位。
⑦营销定位及宣传效果较好。
⑧企业及项目品牌具有影响力。
2.滞销特征
①交通不便，生活配套设施不完善。
②企业运作项目资金链断裂。
①规划设计较差，户型设计不合理，面积过大。
②总价过高，首付压力相对较大。
⑤产品定位与营销概念的设计与市场实际脱节。
⑥开发规模与开发时机出现错位。
（十）调研结论
①项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析。
②项目发展建议,包括发展策略、目标客户特征以及具体建议等。
四、相关资料附录
①入户调研问卷。
②统计数据资料。
③访谈及会谈记录。
房地产市场调研范文第10篇
Abstract:From the market improving in 1998, real cstatc market developed quickly in China. But it is positive that prices raised innormally, speculative needs grown increasingly and the market is confuse and so on. Because of these questions,the government has adopted a series of macro――control policies.During focusing on current situations of the Real cstatc market economy ,we analyse the policies of land、finance、tax、low-income housing as well as its defaults.It gives some suggestions and idears about resolving the problems, on order to improve Real cstatc market developed healthily.
关键词:房地产市场 宏观调控
Key Words:Real cstatc market Macro adjustment and control
作者简介:汤景林(1983―),男,汉族,广西桂林人,广西师范大学区域经济学研究生。
改革开放以来,我国房地产业迅速发展。以住房为主的中国城市房地产市场逐步成为了国民经济的支柱产业,对拉动我国经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用,同时带动了钢铁、水泥、电力、金融、运输等相关行业的发展,推进了城市化进程。然而在此同时,也出现了房价上涨过快、房地产投机日益严重,市场潜在需求与有效供给不足,土地市场运作不规范等问题。造成房价过度上涨,催生了房地产市场的巨大泡沫。这不仅威胁房地产行业的可持续发展,而且严重影响人民生活及我国经济的健康运行。房地产是关系国计民生的特殊商品,政府为实现房地产市场的健康发展和高效运行,必须对房地产市场进行有针对性的调控。
一、房地产市场改革以来所存在的问题
近年来,中国经济的发展,人民生活水平提高,扩大内需等积极政策促进了房地产业的高速发展,但也出现了不少问题,主要表现在以下方面:
(一)土地资源稀缺 投机现象严重
房地产是从事不动产开发投资的行业,离不开土地的供给。土地是一种不可再生的资源,供给弹性小。随着中国城市人口的增多,城市化步伐加快,人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越显突出。在目前不完善的土地交易制度下,由于利益的驱动,房地产开发商总是千方百计的圈地。在获得国有土地使用权的过程中,通过贿赂、暗箱操作等手法,低价获得国有土地使用权。或将土地高价格转让,进行投机获利。有限的土地资源反复交易,导致价格急速上涨,形成房地产泡沫。一旦泡沫破裂,不仅严重扰乱了行业正常秩序,危害整个国民经济的可持续发展。
(二)房地产对金融依赖程度较高,蕴藏较大金融风险
我国房地产对金融的依赖程度很高,积累了大量金融风险。主要表现在以下方面:一、房地产信贷增长过快;二、房地产商自有资金比重低。我国80%左右的土地购置和房地产开发资金直接或者间接来自银行贷款,而个人通过按揭贷款买房的人占全部购房总数的比例高达90%,这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上;三、商业银行过度竞争。近年来,由于我国商业银行特别是国有银行存在流动性过剩的现象,具体表现为存贷差越来越大,迫于盈利压力,银行急于把过剩的资金贷出去,而房地产由于有抵押物相对风险较小,成为各家银行理想的房贷对象。投资过快、供给增加在导致房地产销售市场过度繁荣的同时逐渐把房价推到了严重偏离实际价值的不合理价位。事实上中国部分城市房价已在高位运行。房地产业与银行之间已形成一荣俱荣、一损俱损的态势,一旦房地产由繁荣走向萧条,房地产泡沫破灭可能引发银行资金链断裂,从而对整个国民经济带来沉重打击。
(三)房价过快上涨,超过普通百姓的承受能力
从2003―2009年,中国房地产价格明显呈现上升趋势。尤其是在2009年,全国房地产市场出现过热现象,70个大中城市房屋销售价格指数呈现出持续上涨,涨幅逐月增加。在我国贷款买房人当中,一半以上的人月供超过其是收入的30%。房地产市场过高的价格,不但抑制了人们日常消费,更可能会造成社会不稳定因素。
(四)商品房供应结构失衡
随着房地产业的不断发展,许多地区盲目地开发高档住宅和别墅,而中低档的商品住房建设规模较小,两者开发比例严重失衡。这一方面导致了结构上的供给失衡,致使房价不断攀升。另一方面更忽视了普通群众对中低档住房的需求,导致人民群众不满情绪滋生,给社会稳定带来不安定因素。
二、中国房地产市场宏观调控效果分析
2003年以来,大部分城市房屋销售价格明显上涨;商品房供应结构凸显,部分地区房地产投机炒作严重等等。针对这一现象,国家政府给予了高度的重视。2002年8月26日各部委联合的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》明确指出,我国房地产市场存在房价上涨过快,商品房供给结构失衡,房地产市场秩序混乱等问题。随后为整顿房地产市场,2005年3月国务院出台八点意见,力求稳定房价。2005年5月国务院办公厅《关于做好稳定住房价格工作的意见》,要求各地区、各部门要把解决房地产问题作为当前加强宏观调控的一项重要任务。2006年5月24日国务院总理在国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施。在此我们将其调控手段和措施进行具体分析。
(一)土地市场宏观调控政策分析
土地宏观调控是国家为了维护土地所有制,调整土地关系、保护和开发土地资源、合理利用土地而采取的行政、经济、法律等综合性的手段和措施。近几年中央颁布的一系列限制土地供应,引导市场健康发展的调控政策和措施,对房地产市场产生了深刻影响,对房价的增速也起到了抑制作用。2002年5月9日,国土资源部下发《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》,该文件叫停了沿用多年的土地协议出让方式。2004年3月31日,国土资源部、监察部联合下发《关于继续开发经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,要求在2004年8月31日后,各地在经营性土地使用权出让中不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让土地使用权。2004年国务院办公厅《关于深入开展土地市场治理整顿、严格土地管理的紧急通知》,要求全国半年内暂停农用地转为建设用地的审批。2006年5月31日国务院办公厅下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》,提出遏止一些地方违法违规占用土地,要求清理闲置和别墅用地。2007年11月19日《土地储备管理办法》出台,明确规定储备土地必须符合规划、计划,优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
(二)现行土地市场调控政策评价
由于不少地方政府长期以来一直依靠出让土地来获得地方财政收入,依靠房地产业对其他行业的相关带动,从而实现地方GDP的增长。这种追求短期政绩的发展模式,造成了土地供应的无序和盲目。与中央有关部门的调控积极性相比,地方政府表现被动,我国部分城市的房地产价格持续上涨在相当程度上是地方政府主导下的价格上涨。部分地方政府出于地方利益考虑,在政策制定和执行上倾向于推进房地产业的快速发展。在这种地方政府与中央的博弈的状态下,中央政策传导机制不畅,调控政策无法得到落实,调控效果大打折扣,无法中根本上达到抑制房价的目的。
(三)金融调控政策分析
房地产金融政策,是指政府与房地产密切相关的各种货币资金的筹集、融通,以及在信用基础上为其提供金融服务活动的总称。房地产的核心问题是金融体制问题,金融方面的任何变动都会对房地产产生反应。
金融政策调控分为直接调控和间接调控。直接调控是由中央银行直接干预房地产信用业务,以行政控制为主的贷款限额管理和贷款质量控制,主要包括消费者信用控制、不动产信用控制、优惠利率等;而间接调控包括货币供给总量控制和货币需求总量控制,货币供给总量控制以准备金率和基础货币为主,货币需求量控制以利率手段为主。在实践中,各国中央银行主要通过利率微调以及不动产信用控制在调控房地产市场。
中国人民银行根据调控政策实施的需要,适时地运用利率工具,对利率水平和利率结构进行调整,进而影响房地产市场供求状况,实现调控房价的目的。利率是市场经济中最重要的经济杠杆之一,而房地产市场是资本高度密集型的产业,对利率的变化反映比较灵敏,加息往往会带来挤出资产泡沫的效应。此外,房地产是一种需求价格弹性较高的特殊商品,大多数消费者缺乏一次性付款购买的能力,而多采用抵押贷款的方式进行购买。利率的变化可以较为明显地增减消费者的还款额,直接影响购房成本。如果利率提高,消费者的还款额增加,购房成本上升,一部分消费者就会退出房地产市场,需求的下降将导致房地产价格下跌。反之,如果利率降低,消费者的还款额减少,购房成本降低,潜在消费者就会进入房地产市场,需求的增加将导致房地产价格上涨。
不动产信用控制是指中央银行对商业银行等金融机构向客户提供不动产抵押贷款的管理措施。主要是规定贷款的最高限额、贷款的最长期限和首付的最低金额等,采取这些措施的目的主要在于限制房地产投机,抑制房地产泡沫。
2003年以来,针对房地产金融体制中存在的各种问题,金融主管部门采取了各种调控手段,改进房地产信贷管理。2003年4月,中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,从加强房地产开发贷款管理、严格控制土地储备贷款的发放等多方面对商业银行房地产信贷业务进行了规范和控制。2004年9月银监会下达《商业银行房地产贷款风险管理指引》,明确商业银行发放房地产贷款的限定。2004年10月中国人民银行上调存贷款利率。2006年4月央行再次全面上调各档次贷款利率,抑制房地产投资需求。2007年银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,界定首套自住房和第二套房贷款首付款比例。2007年3月至12月,央行连续六次加息。2008年7月,中国人民银行、银监会下发《关于金融促进节约集约用地的通知》,对各类地产贷款作了具体规范。
(四)金融调控政策评价
近年来国家频频调整金融政策,从政策实施意图来讲,是想通过货币政策杠杆来调控宏观经济中投资过热等问题。通过利率、货币供应量和存款准备金政策来调控投资增长过快和房价上涨过快的问题。但是,实际上货币政策虽然在一定程度上可以影响房价和房地产投资,但是对房价上涨的抑制作用不明显。主要原因有:一、刚性需求量大,利率上调反而推助房价上涨。从1998年国家全面停止住房实物分配政策滞后,因政策变动、经济发展、和人民生活水平提高而释放出的住房需求远大于住房的供应,造成大量的刚性需求。因此国家通过对金融机构利率的微调来行使经济杠杆作用,不能在短期内对房地产市场需求造成大的影响,相反,会使开发资金成本转嫁到房价上,在一定程度上拉升房价;二、利率传导渠道不畅,加上调整幅度较小,对房地产投资贷款影响不大。由于我国目前仍然是非市场化的利率结构,资金的价格缺乏货币供给的增减作出反应的机制。在房地产市场上,资金价格一直受到非市场化的政策指导。利率对房地产投资的价格缺乏调节能力;三、货币供应量难以精确控制。由于货币需求的不稳定性和货币供给的内生性,使得央行不能精确控制货币供应量,难以达到货币政策的预期目标;四、央行实施的宏观调控政策存在滞后性。从2004年开始的房地产宏观调控,打击房地产投机行为,抑制放假过快增加,截止到2008年仍处于政策滞后期。
(五)对房地产税收调控政策分析
房地产市场税收包括所有与房地产业有关的税收。房地产市场税收包括了流转税、所得税和财产税三大类。房地产税收政策是国家针对房地产经济活动而专门指定的、由若干税种构成的经济调节体系。是国家调控房地产、规范房地产经济行为的重要经济杠杆。
我国现行的房地产市场税收政策是以不动产流转税、所得税为主体的多税种、多环节、多次征收的复合税收政策体系。其存在着比如税种繁杂,重复征税,税种课税范围狭窄,税基覆盖不全等问题。针对这些问题,税务主管部门采取了多种调控手段与规定。例如要求对于存量房交易环节所涉及税种,各地要依法征收,不对税法及相关税收政策进行变通和调整,征收个人住房转让和住房投资、投机行为作了区分对待,重新修订《城镇土地使用税暂行条例》,城镇土地使用税每平方米税额在原基础上提高2倍等等,使得政策体系不断的完善和修正。
(六)房地产税收调控政策评价
在市场经济条件下,房地产税收政策是维护市场公平公正以及整个市场有序运行的重要条件。然而现行的房地产税收政策与房地产市场的发展要求很不适用,难以充分发挥税收应有的功能。目前的房地产税费体系中租、税、费混杂的现象较为严重,从而导致房地产的高成本和高价格,加重了购房者的负担。同时税收政策的规范性和稳定性较弱,使得其难以发挥作为经济杠杆的调节作用。从税收结构看,房地产流通环节税种多,税负重,而在房地产保有环节课税较少,造成土地闲置,浪费现象严重,不利于土地的高效利用。相反,进入市场流通的土地却要承受过高的税负,这不仅抑制土地的正常流动和交易,而且造成逃税现象增多。
此外,我国在税收管理上还存在不少问题。例如现行课税多依据为国家行政机关颁布《暂行条例》执行,而不是全国人大或人大委员会颁布的税法,使得房地产税立法层次偏低,税收法规多变。税收又过度集中于中央,难以体现房地产的区域性特点,无法促进房地产的资源优化配置和有效利用。
(七)住房保障制度调控政策分析
满足本国居民的居住需求,是为保证国家稳定、发展经济必须充分重视的问题。不能单单把以盈利为目的的房地产市场,作为解决居民居住问题的唯一途径。住房商品化的实施,并不排除国家实施对中低收入居民提供社会保障性质住房的措施。建立住房保障体系,就是以政府为主导,发挥社会保障功能,利用政府专项资金,解决中低收入居民的住房问题。其政策目的是在我国建立起两种住房供应体系,一是以高收入者为对象的商品房供应体系,由房地产开发企业在公平的市场上,以市场价格供应商品房;二是以中低收入者为对象,满足以基本住房需求的住房供应体系。2003年以来,我国加大了对经济适用房、普通商品房和廉租房供应政策的颁布。在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)就指出:经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施。建立和完善廉租房制度,强化政府住房保障只能,切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。《国务院办公厅关于稳定住房价格工作意见的通知》、《国务院办关于调整住房供应结构住房价格意见的通知》等文件进一步强调:要规范发展经济适用住房、完善经济适用住房制度,真正解决低收入家庭的住房需要。2006年8月30日建设部出台《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》要求加强城镇廉租住房制度建设,规范城镇廉租住房管理。
(八)住房保障制度调控政策评价
一直以来,我国住房保障政策落实情况却不近人意。开发比例太小,投资增幅远远落后与同期商品房,加上多数保障住房项目地处偏远,对中心城区的房价影响微乎其微,住房保障体系与商品房市场的发展,两者显现出严重不均衡发展态势,致使商品房市场的供应结构出现严重扭曲,同时也成为了政府不断行政干预商品房市场的诱因。
三、对中国房地产市场宏观调控的建议
(一)货币政策应充分关注房地产市场价格
房地产价格作为一个经济变量,在目前实行通货膨胀目标制的国家货币当局的视野中,房地产价格是一个不可忽视的参考指标和信息变量。随着我国房地产市场的发展和深化,房地产价格波动已可以影响消费和投资的水平,货币政策不能完全无视房地产市场的发展以及影响。央行应关注房地产市场的发展和房地产价格的变动,积极借助房地产价格这一传导渠道影响实体经济,以促进货币政策最终目标的实现。央行应加强对房地产市场信息的手机、处理,建立放滴汗市场预警体系,使市场正确判断市场价位和市场走势,以形成合理的预期,从而促进房地产市场的平稳运行。
(二)逐步实现中介目标向利率指标的过渡
随着各国金融深化的不断进行,金融资产的内容也不断丰富。在这种情况下,对于各层次货币总量的定义是极为困难的。因此货币供给量作为中介目标的实用性在降低。利率不但是最具有稳定性的经济变量,而且具有及时性、可测性和可控性,能够通过资金供求双方不断变化的交易及时反映出来。随着我国经济市场化、货币化程度的提高,利率作为使用资金的成本,对货币政策的敏感性将会逐步加强,能有效引导投资和消费,央行可以制订优惠利率,把资金引向国家最需要的地区和行业,改善投资结构和消费结构,有效实现货币政策的终极目标。
(三)房地产税收,强化税收调节作用,控制投资性购房
通过税收杠杆的功能,抑制短期炒作行为。在房价涨幅特别大的城市设置合理的级差利得税。对于短期转让的商品房,政府应对差价部分课以利得税,税率随房产持有年限的增加而递减。引入两种新的税收工具帮助房地产市场健康发展:一种是物业税(对持有环节征收),另一种是级差资本利得税(在买卖二手房环节针对转让所得利润征收利得税,对购买后1―2 年内转让的住宅课以很高税率,税率随住宅拥有年限递减)。
(四)加强对房地产投融资体制的建设
政府应对银行信贷作出有效管理,改善房地产业的资产负债结构,开发新的金融新产品,开辟多元化的融资渠道,尽快建立和健全个人和企业的征信制度,以避免逆向选择和道德风险的出现;分散和化解违约风险。资本市场的发展将为房地产企业资本运作,为股、债权融资提供便利,通过抵押银行、房地产信托和抵押贷款的证券化等多种金融创新来创造合理的房地产投融资体制。
(五)规范土地供给市场
协调推进住房用地供应计划实施。按照经政府批准的供地计划,结合政府收购储备地块开发和房地产市场土地供需的情况,确定年度计划中拟供应的地块,合理安排供地时序。
坚持和完善土地招拍挂制度。各地要按照公开、公平、公正的原则和统一、规范的市场建设要求,坚持和完善招拍挂出让制度。房价过高、上涨过快的城市,市、县国土资源管理部门可选择部分地块,按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地,发挥抑制房价上涨过快的调节作用。要按照提高土地开发利用效率的原则,探索综合评标的具体方法。在确定土地出让最低价的基础上,将土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求、土地节约集约程度等影响土地开发利用的因素作为评标条件,科学量化标准,合理确定各因素权重,完善评标专家库,细化评标规则,规范运作,依法依纪严格监督。
严格土地出让合同管理。土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述条款约定不完备的,不得签订合同,违规签订合同的,必须追究出让人责任。受让人逾期不签订合同的,终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的,必须收回土地。
(六)加大保障性住房建设力度
科学编制保障性住房用地供应计划。依据土地利用总体规划和年度计划、住房建设规划和计划及棚户区改造规划,结合本地区已供土地开发利用情况和闲置土地处置情况,科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划,合理确定住房用地供应总量和结构。确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地争取用3 年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区(危旧房、筒子楼)改造等方式,解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程,解决棚户区住房困难家庭的住房问题。三是加强经济适用住房建设,各地从实际情况出发,增加经济适用住房供给。
(七)改善地方政府的绩效考核体系
将GDP、城市化率纳入到地方政府的考核体系中,势必导致地方政府为实现本地区短期的经济高速增长而忽视经济的可持续发展。因此,必须改变中央政府与地方政府的“委托―”机制,在地方政府的绩效考核体系中加入保障性住房等关注民生的考核标准。
此外,为改善地方财政的不合理结构,解决地方财政收入问题,在地方财政信息系统和市政债券发行机制建设完毕后,中央政府可能允许地方政府发行市政债券以解决财政赤字问题。此措施可加强对地方政府的财政管理,并从长远角度促进中央和地方财政收入制度改革。它还为地方政府设置了“鼓励”平台,以通过发行市政债券的公共房屋项目进行融资,从而缓解了很多大城市房价高涨带来的社会问题。
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房地产市场调研范文第11篇
一、房地产经济发展的重要性分析
房地产经济作为我国国民经济发展中的重要组成部分，不仅是房地产行业稳定的基础，同时也是与市场经济协调发展的保障。因此，在当前对房地产经济中存在的问题进行分析和研究是保障房地产行业健康发展的前提条件。此外，房地产经济的发展也给社会的发展带来了一定的好处，对我国竞争力提升也有着一定的促进作用，下面首先对房地产经济发展的重要性进行分析。
1.提升国民收入。
房地产经济的发展是我国国民经济总收入的重要增长点，我国的国民经济之所以能长久健康的稳定发展与房地产经济建设的发展有着密切的联系。房地产经济的效益提升在所有的行业中占有绝对的优势，这也为我国国民收入提升做出了巨大的贡献。
2.提升人民生活水平。
随着时代的进步和发展人们的生活发生了翻天覆地的变化，人们的生活水平也有了明显的提升，在生活质量上也提出了更高的要求。住房需求是人们的基本生活需求，而房地产行业的发展给人们的住房条件作出了巨大贡献，从楼房的多层建筑到高层建筑，再到花园式别墅，这给人们的生活水平提升带来了极大的帮助，生活品质也明显得到了提升。
3.推动社会进步。
房地产经济的发展为社会的进步起到了促进性的作用。最基本的方式就是为社会提供了更多的就业机会，例如房屋的销售工作和建设工作等。在房地产的整个建设到后期的销售等多个环节中所需要的人才数量是很多的，这在一定程度上为大学毕业的学生提供了更多的就业就会。而施工中所需要的劳动力也比较多，也为外来务工人员提供了更多的就业岗位，缓解了我国就业紧张的局面。
二、房地产经济与市场经济协调中存在的问题
1.价格与价值波动引起的市场反应。
市场经济的发展特征首先就是遵循市场发展规律。房地产行业的发展在为我国的经济创收的同时也出现了价格与价值不相符的情况。正常的价格应该是围绕着价值来上下小幅度波动的，但如果价格已经高出价值过多，那么就会出现波动式的购买行为。近年来我国的房产价格一路飙升，如果市场真的是供不应求那么出现这种情况也是正常的，但事实上并非如此。而是因为过多的炒房团和非法占地的开发商所引起的，导致经济市场出现了不良的情况。
2.泡沫经济所引起的市场波动。
在创造经济价值的同时，房地产行业中存在着泡沫经济。价格上升的越快，说产生的价值背离也就越多，从而造成更加明显的经济泡沫风险。当前人们在购房的同时会产生很多的银行信贷，行业经济一旦发生资金缺损的问题，那么银行将会直接受到损失，这种损失也将在一定程度上影响着其他行业的经济发展，使得市场经济维护起来比较困难。
3.缺少环保型战略。
在社会的快速发展下，近年来人们逐渐认识到了环保的重要性，对各行各业的环保性也提出了更高的要求。房地产经济建设的开发与环境平衡之间有着十分紧密的关系，因此，它的环保型也对市场经济的持续发展将产生重要影响。众所周知，房地产建设需要大规模的土地资源和林业资源等各种能源等来作为基础。因此环保建筑和材料的使用情况将成为市场经济协调发展的关键。而当前我国的房地产建筑市场上的环保住宅和绿色建筑等十分少见，使得房地产经济与市场经济的发展方向出现背离的情况，无法达到统一。此外，在房地产的建设地理位置选择上，很多的开发商由于资金问题会选择一些较为偏远的地带，虽然价格较低，但周围建筑并不完善。这种情况很容易出现“鬼城”的现象，同时也给人们的出行造成了麻烦。长时间以来势必会导致房地产经济受到影响，从而造成与市场经济发展之间的不协调。
三、房地产经济与市场经济发展的协调措施
房地产经济的发展与市场经济发展的协调关系，需要依靠相应的对策来进行解决。当前我国的房地产经济与市场经济之间呈现出了明显的不协调问题，对我的经济建设造成了一定的影响。下面将从政府控制等方面来对房地产和市场经济发展之间的协调问题进行研究，提出相应的改进措施，保障我国的市场经济能得到健康的发展。
1.做好房地产价格控制。
房地产产品价格与价值之间的不符问题如果不得到解决，那么长时间的发展下去将会对市场经济的稳定发展造成严重的影响，导致经济泡沫出现，最终使整个经济市场陷入到瘫痪状态。因此，一定要做好房地产价格与价值的协调工作，将价格控制在合适的范围之内。但并非说要强制性的将房价调低，而是应当遵照房地产商品价值来制定出相应的价格范围，实现供需之间的平衡。当前房地产价格的过高已经成为了我国市场经济中的主要矛盾，我国也一直在采取相应的措施进行宏观调控。只有价值和价格之间呈现合理的趋势才能保证房地产行业健康的发展。
2.加强市场监督。
在市场经济条件下，无论是哪个行业，国家和政府都应积极的做好金融监督工作，保证金融市场的稳定性。当前我国的房地产市场不断的呈现出价格过高等问题，主要就是因为监督工作不够到位而引起的。我国部分房地产企业并没有开发大规模房地产的实例，但可以通过银行借贷的形式来实现投资，长久以来将会引起银行的经济出现问题。因此，在房地产的开发进城、贷款模式和偿还能力等方面都要进行严格的监督和审核，强化银行之间的合作和协调性，并对房地产的贷款行为进行严格的控制，保证资金能处于正常的流动状态。此外，银行应将传统的信贷模式进行积极的创新，采取一定的措施来规避贷款的高风险，从而实现市场经济与房地产经济之间的协调发展。
3.加快房地产经济转型。
为了保障房地产经济与市场经济之间的协调发展，国家各个地区政府应当积极的进行宏观调控，根据当前我国的房地产行业发展情况来进行行业规范和市场调整。保障房地产向着经济型、环保型等方面来发展，同时给予政策和资金上的自持，帮助我国的房地产行业能有传统的经济模式逐渐向低碳环保的模式发展。此外，我国还应制定有关规定来鼓励房地长相关行业也向低碳环保的方向发展，例如建筑材料行业等，积极的推进新能源和新型环保材料的使用。从而使我国的房地产经济向着环保方向发展，实现健康、可持续发展。在房地产的建设中，开发商应当重视起地理位置的选择，不能被眼前的利益所蒙蔽，而是应该以长远的眼光看待问题。在选择良好的位置基础上来进行建筑不仅能提升建筑的未来发展效益，同时也能推动市场经济的发展。
四、结语
房地产市场调研范文第12篇
1.引起了价格同价值之间的矛盾
我国的国情决定了我国必须坚持走社会主义道路，并在遵循市场客观规律的前提下，大力发展市场经济。当前，房地产经济为我国带来的社会效益和经济效益都不言而喻，但同时也出现了价格同价值之间相背离的情况[1]。从市场的客观规律来看，价格应该围绕着价值而上下的波动，如果价格已经偏离于价值，购买行为方面就会出现很大波动。但当前的情况就是房价的攀升速度只高不下，而造成房价夸张上涨的主要因素却是由于市场上的一些投机倒把行为，例如非法圈地、大量炒房等，这已经严重的偏离了市场经济发展目标。
2.不够重视节能环保
近几年，国内外都在大力倡导发展低碳经济，实施节能环保战略，而其中最重要的参与部门就应该是房地产这一行业。众所周知，发展房地产市场必然需要以土地资源作为其基础，而大量的占用耕地等土地资源，无疑会在一定程度上带来环境污染的问题。如果房地产在建设过程中不以节能环保、建设低碳住宅作为其发展目标，就会与市场经济发展初衷相违和。
3.引发了大量泡沫经济
根据相关部门的研究报告发现，当前我们国家房地产市场上的利润额远比其他国家的利润总额高出许多，而且正呈现出逐年增长的趋势发展。房价的增长速度越来越快，但相应的人均收入以及工资的增加额却相对比较落后[2]。加之房地产在建设阶段的资金来源大多是依靠银行借贷的方式，只要建设资金在任何地方出现断裂，对于各银行也会带来不可预估的损失，连带着会影响各个行业，导致市场矛盾越来越激化，市场的整体经济秩序也无法得到有效维护。
二、房地产经济同市场经济协调性发展的措施
1.严格遵循市场规律，科学合理控制房价
根据市场规律控制房价已经成为大势所趋。控制房价的主要目的是使其与自身价值能够相吻合，严格控制出现房价过高或者是过低的情况，确保房价同其价值之间始终维持正常波动范围内。近几年房价普遍过高，与其价值之间已经出现了一定的不协调因素，而当出现金融危机的时后，房价又会受影响而降低，致使房地产经济市场中的资金链出现断裂，使房地产经济稳定发展受到限制。因此，政府必须履行其宏观调控职能，根据市场中的实际经济情况做出准确的判断，通过进行价格评估，确保房地产经济同市场经济发展能够协调进行。
2.政府进行宏观调控，鼓励进行经济转型
房地产经济想要长远发展，必须始终贯彻和坚持发展低碳经济的目标，以经济社会的持续发展作为其战略目标。而政府部门也应该在政策方面给予一定的支持，通过实施一系列政策，并发挥其引导作用。同时，政府还应该在税收政策与金融政策方面做出相应的调整，针对建设环保住宅或者是低碳住宅的企业，可以采取税收优惠政策。而在购买与需求方面，则可以采取金融政策，在贷款上给予一定的优惠，促使社会大众都能够加大对低碳建筑的关注力度[3]。
3.政府加强监管力度，真正落实金融监管
为了促使房地产经济与市场经济发展能够保持一定的协调性，政府部门还应加强监管力度，真正落实金融监管。在开发进程、贷款规模以及偿还能力等方面对房地产开发企业进行调查和监督，通过加强同银行之间的协调合作，对于房地产开发企业的贷款行为进行严格的控制，从而促进信贷资金能够保持正常的流动状态。同时，银行也应进行创新，改革传统贷款的形式，采取相应措施规避高风险，实现市场经济发展的又好又快发展。
三、结语
房地产市场调研范文第13篇
近年来，随着国民经济的快速发展，城镇居民生活水平的不断提高，人们对住房条件改善的需求越来越高，房地产业日渐成为地区经济发展的支柱产业，随之而来的是一些大中城市出现的房价“爆涨”现象，针对这一情况，国家出台了一系列宏观调控措施对房地产市场进行调整，本文就**市房地产市场的发展状况及趋势进行分析预测。
一、房地产市场的发展现状
**市位于**中部，地处经济欠发达地区，是**自治区最大的工业城市，房地产业发展起步较晚，但近年来随着投资环境改善及城市改造建设步伐的加快，房地产业得以迅速发展。
（一）房地产开发企业情况
目前，**市共有各类房地产开发企业231家，其中有资质等级企业85家，暂定资质企业146家，有资质等级企业中二级企业10家，三级企业23家，四级企业52家。开发企业以内资和民营为主，国有企业数量逐年减少。外阜开发商加快进入**市场步伐，这加剧了市场竞争，同时也抬高了本地企业参与竞争的准入门槛。开发企业注册资金总额达到22.51亿元，从业人员达到4808人，人均占用资金量达到46.83万元。
（二）房地产开发投资情况
房地产开发投资持续增长。20xx年，房地产开发投资首次突破50亿元，达到59.29亿元，与20xx年全年相比同比增长91.3%，是“十五”期间房地产开发累计投资的1/3。
在房地产开发总投资中住宅建设完成的投资为47.8亿元，同比增长136.6%。其它用途房屋的投资共11.49亿元。房地产开发项目投资增幅明显。
（三）20xx年新开工项目情况
在全部施工面积中，20xx年新开工面积为404.4万平方米，同比增长125%；其中住宅新开工面积约为354.4万平方米，同比增长151.2%;房屋竣工面积194.8万平方米，其中住宅竣工面积151万平方米。
（四）房地产交易市场情况
1、新建商品房交易情况
20xx年，新建商品房成交14413套，同比增长17.97%，成交面积125.91万平方米，同比增长18.38%，其中住宅9995套，同比增长11.40%，成交面积104.04万平方米，同比增长17.67%；非住宅4418套，同比增长36.15%，成交面积21.87万平方米，同比增长21.91%，其中商业营业用房成交3748套，成交面积20.11万平方米。20xx年**市新建商品住宅平均价格为1526.5元/平方米，较20xx年上涨7.5%。
2、新建商品房供求情况
20xx-20xx年，**市房屋竣工面积分别为91.5万平方米、78.64万平方米、133.6万平方米、139.01万平方米、204.15万平方米、194.8万平方米，6年间商品房竣工面积840.7万平方米。而同期房屋销售面积分别是67.95万平方米、75.21万平方米、114.04万平方米、137.52万平方米、217.49万平方米、262.03万平方米，6年间销售面积904.27万平方米。
3、存量房交易情况
20xx年，**市存量房成交套数11692套，成交面积104.37万平方米，同比增长2.01%、9.08%。其中：住宅成交10688套，成交面积88.83万平方米，成交金额7.67亿元，平均成交价格863.1元/平方米；商业营业用房成交877套，成交面积11.67万平方米，成交金额1.76亿元，平均成交价格1508元/平方米。
二、房地产市场的分析
1、房屋价格上涨及成本分析。
20xx年**市住房价格受土地供应、建筑材料价格、拆迁补偿费用等影响，住房价格有所上涨，但低于全国平均水平，除住房供应结构不尽合理导致房价上涨外，其他因素也影响着房价。
首先，旺盛的市场需求是房价上涨的根本原因。随着工业化和城镇化发展，城市常住人口增加，考虑房屋拆迁，住房新增需求也在不断增加；国民经济持续快速健康发展，人民收入水平不断提高，改善住房需求不断增加。20xx年，共核准预售住宅项目60个，预售面积178.83万平方米，可销售房屋共计18747套，目前已销售10425套，已销售了55.6%。
其次，房地产信贷市场活跃，土地交易价格上涨是重要原因。随着房地产金融支持力度的逐年加大，在商业贷款和公积金贷款的双重支持下，潜在需求变成现实需求。当大量储蓄资金及闲散资金找不到更好的投资渠道时，纷纷流入房地产市场。从土地角度来看，实行“经营性土地使用权招牌挂”政策后，土地市场交易活跃，土地购置价格逐年上涨。
第 三，房地产开发成本增加是房价上涨的直接原因。拆迁成本增加，平均每平方米建筑面积增加成本437元。住宅单体造价上涨，钢材、水泥、沙石等建筑材料受市场影响价格涨幅较大。行政事业性收费有所调整（如人防费已由25元/平方米涨至80元/平方米），使得住宅单体建设成本增加150元/平方米左右。其次，普通外墙节能保温材料每平方米建筑面积增加成本40元，住宅小区配套设施随着住宅品质的提高，每平方米建筑面积的成本也在提高。
第四，住房供应渠道不完善，住房梯级消费没有完全形成。房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺，由于中介不成熟、房地产交易税费过多等原因影响，特别是包钢等大企业近6万户职工住房在企业内部流转，没有进入市场，**市二手房市场没有发展起来；房屋租赁市场还不够完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题；房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，住房超前消费现象十分突出，这些因素造成了房价的上涨。
2、住房供给结构局部失衡。在市场繁荣、供销两旺的形势下，房地产开发企业在利益的驱动下过分集中于中高档商品房的建造，中低价位商品住房供应呈现明显不足，**地处中、西部偏远地区，中、低收入家庭较多，目前，开发的高档住宅基本上供求平衡，但中、低价位的住宅所占比重相对较少，无法满足中低收入群体改善住房的强烈愿望，现有的经济适用房根本满足不了中低收入家庭对住房的需求，导致住宅供给结构局部失衡。
3、房地产贷款增势不减。在各类消费贷款中，房地产贷款发展较快，而且已成为发展房地产业的主要资金来源。20xx年，**市个人商业住房贷款余额205933万元，较年初增加47562万元，同比多增18710万元，全年累计发放80583万元，收回33021万元；商用房贷款余额59285万元，比年初增加9260万元，全年累计发放23269万元，收回14009万元。
三、房地产市场预测
1、房价近期内将保持小幅震荡的发展态势。20xx年房地产市场仍是宏观调控的重点所在，如果房价过高或房地产市场收益过高，必然吸引社会上人力、物力、和财力等各种资源涌入房地产市场，势必形成房地产开发投资新的热潮，引发房地产泡沫。为此，调控房地产市场，确保房价稳定仍是宏观调控的重点之 重，房地产业将会保持稳定发展的态势。
2、成本提升。房地产开发的主要成本包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润就形成了商品房或楼盘的销售价格，据调查资料显示，土地成本占房价的30%多，建筑安装工程成本占28.8%，项目管理费用、税金及附加占17.3%，开发利润占21.9%。随着土地获取方式的改变，土地在房价中的比重会有所提高，造成建房成本增加；建安人工费、材料费价格的上涨，也将导致建安工程成本增加。
房地产市场调研范文第14篇
关键词：物业税；房地产预售制度；土地闲置税；住房保障；垄断规制体系
中图分类号：F810.42.F293.35 文献标识码：A 文章编号：1672-3309(2011)02-59-02
一、造成我国房地产价格水平歧高的原因
第一，需求决定论。即主要原因是庞大的住房需求，人们对住房的需求有“自用性需求”、“享受性需求”和“投机性需求”。这三方面的需求共同作用，推高了房价。
第二，供给决定论。即与土地资源有限性相关，稀缺的土地资源与相对旺盛的住房需求共同推动了房价上升。本文认为。住房的供给结构对高房价的形成起到了关键作用。当前住房供给结构是小户型供给不足、大户型比例过高。小户型自用性住房因供给不足而价格上涨，推动房地产价格总体呈上涨趋势。
第三，制度决定论。目前。中央对地方政府以GDP增长为主的政绩评价体系。以及中央和地方财权事权错位等制度性因素，使土地出让金成为地方政府非常重要的财政收入来源。在这种情况下。土地价格持续走高。推动了房价走高，而个人投资者的房价上升预期又构成了抬高房价的传导机制(丁成日，2007)。
第四，市场结构决定论。况伟大(2007)认为，中国房地产业属于一种垄断性市场结构。房地产是一种不可移动产品，这决定了开发商之间的竞争是位置固定的空间竞争；房地产商只能与其相邻的房地产商进行竞争，而不能将所有房子搬在一起进行竞争。那么，即使产业内厂商数量众多，也会因一定区域内厂商数量少。而造成一定区域内的垄断。这种垄断结构不同于传统意义上的垄断，属于“环形竞争”。这样，开发商必然索取垄断高价，获取垄断利润。同时。由于房地产商的区域性垄断，造成了信息不对称。消费者无法获得关于房地产成本方面的信息，导致资源配置的低效率。房地产商可以任意抬高房价。
综上所述，本文认为当前房价持续上涨是由房地产业市场垄断格局和市场供求关系共同影响所致，房地产供给结构失调和房地产商区域性垄断共同造成房地产价格不断上涨。因此。政府要出台相应的政策来调控这些因素。物业税作为税收政策的一个方面显得尤为重要。
二、物业税在调控房地产市场中的功能和机制
(一)物业税对房地产需求的调控作用
1.物业税对自用性住房需求的影响。自用性住房需求是人们对居住的必要需求，是人们基本居住权利的载体，应该倡导“居者有其屋”的房地产开发思想。由于这种需求是人们自发性消费需求。是一种刚性需求。其需求弹性很低甚至为。如果对自用性住房征收物业税。会减少居民财富。引起消费者的产品消费结构发生变化。但不会影响此类住房的需求。如图1所示。假设人们购买两种产品：自用性住房E和其他物品O，且住房为离散产品，其无差异曲线为虚线。居民在征收物业税前的初始选择是A点，假设此点最优消费组合为一套房子和01数量的其他商品；征收物业税后，居民财富减少，最优消费组合变为B点，此时最优消费组合为一套房子和02数量的其他商品。对征收物业税前后进行比较。消费者住房消费没有改变，只是降低了其他商品消费，消费者福利降低。可见，对低弹性的自用性住房需求征收物业税会损害消费者福利。由于自用性需求的刚性，物业税对这类需求没有任何影响。在设计物业税制度时，可以设计一个免税面积。在免税面积之内免征物业税，以充分考虑居民的自用性住房需求。
2.物业税对享受性和投机性房地产需求的影响。各大城市房价不断上涨的共同原因是房地产投机行为的存在。投资者将住房作为投资品。持有投资组合的出发点是组合内各投资工具的预期利润率和风险水平，当前，由于不断膨胀的房地产价格上涨预期，投资者将大量资金用于购买房地产，而物业税的开征对这种投机性住房需求具有抑制作用。首先。物业税降低了房地产投资的预期利润率。在银行利率不断提高时，当房地产预期收益低于资本和货币市场时，房地产业的投机资金会流向资本和货币市场。使得市场上已建成的住房供给增加，产生拉动房价下降的作用，房价降低又一次降低了住房投资利润率，这个过程循环往复：直到房地产市场和其他市场预期利润率达到一致。其次，物业税本身就是政府宏观调控的一个信号。会降低人们对房地产价格预期，使投资者感到政府会有更严厉的政策出台。提高了投资风险，那么投资者最优选择便是撤出房地产市场，但这种政策的“告示效应”有待探讨：最后。物业税会减少国外投机资本投资国内房地产的预期利润率，从而减少国外资本的投机性住房需求。促使国外游资撤离中国。
(二)物业税对房地产供给的调控作用
归结起来，有4个方面：
1.对房地产存量供给的影响。对已完工的房地产存量而言，物业税的开征会增加房地产持有成本。使房地产商加快出售商品房，减少“捂盘”和“惜售”现象，同时能使个人投机者增加住房供给。
2.对增量供给的影响。从税收权利和义务来看，物业税的纳税主体由房地产商转为居民购买者，即在房地产进入保有环节前，房地产商已经实现销售，房地产保有者变为住房消费者。纳税人也成为住房消费者，这构成了变相的“税负转嫁”，物业税调控对房地产商没有影响。其效果自然大大降低。
3.对房地产供给结构的影响。物业税对房地产供给结构的影响取决于物业税的制度设计。对此可以采取两种方式：第一种方式。对每套住房设定一个免税面积，在免税面积之上，房地产所有人应就其超过免税面积的住房面积部分缴纳物业税；第二种方式，对住房所有人的所有住房设定一个综合免税面积，其持有全部房产的面积减去这个综合免税面积的剩余面积是物业税应税面积。应该说。合理的物业税制度可以优化房地产供给结构，预售制的存在也会使物业税调节供给结构的能力下降，物业税调控作用的完全发挥需要其他制度配合，因此应该尽快取消房地产预售制。
4.物业税可采取“专税专用”模式，增加廉租房供给。地方政府在廉租房制度建设中负有主要责任。而物业税的宽税基正好与这种事权相结合，它作为一种财产税，可以采取“专税专用”的征收和使用模式，专门用于政府廉租房和经济适用房建设，既有效解决城市低收入家庭住房困难问题，又可以实现宏观调控的政策意图，有效控制虚高的房价。
三、物业税调控的制度匹配
第一，取消房地产预售制度。宏观调控的治本之策应该是取消房地产预售制度和开征物业税相结合。从制度上减少房地产商的融资来源。这样才能实现调控目标，有力控制房地产价格。
第二，开征土地闲置税。即规定在房地产商拿到土地后的一定时期内。如果其没有将土地用于房地产开发。应该就其土地使用权价值按照一定的比例上交土地闲置税。
第三，建立住房保障体系。这样可以使自用性住房需求通过基本住房保障体系有效释放，将自用性住房需求从总需求中分离出来，使不同类型住房需求“各归其位”。为规范的房地产市场运行提供制度保障。
第四，建立房地产垄断规制体系。针对当前房地产市场的区域性垄断市场结构，政府应出台相应的反垄断规制政策，具体包括：增加区域性厂商数量，控制大规模的房地产开发，同时制定房地产业回报率管制体系，组建独立的监管机构，委托第三方中介机构定期对各房地产商的财务报告进行审核，定期向社会房地产商关于征地、银行贷款、现金流量等方面的信息。防止房地产市场出现垄断局面。
参考文献：
[1]安体富、王海勇，重构我国房地产税制：理论分析与政策探讨[J]，公共经济评论，2004，(06)
[2]安体富、王海勇，重构房地产税制的基本思路[J]，税务研究，2004，(09)
[3]曾振良，房地产经济学通论[M]，北京：北京大学出版社，2003
房地产市场调研范文第15篇
一、我县房地产市场发展的现状
（一）房地产市场发展形势分析
近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。
目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。20*年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90－100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25％左右。
总体看，20*年我县房地产需求增长速度将低于20*年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。20*年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。
预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了20*年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于20*年水平。20*年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，20*年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。
20*年全县房地产开发完成投资2.*亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点；对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。20*年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。
（二）房地产市场发展存在的主要问题
1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。
2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化；二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。
3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房（1997）173号文和省建设厅鲁建房发（1997）239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。
4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。
5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。
二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议
1、引导普通商品房建设，推行安居工程（经济适用房和廉租房），调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。20*年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另【20*】37号文件已经要求，自20*年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。
2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后拆迁公告，最后签订拆迁协议，
3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[1999]43号文中规定：“从1999年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[20*]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起（20*、3、22），各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[20*]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。
4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。
5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场；三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。
