房地产市场论文范文

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第1篇

1.全县房地产开发正处于高速发展阶段。纵观乡宁县房地产市场近10年来的发展历程，无论是新开工面积，还是房地产投资额都出现了较快增长。从当前市场交易情况看，全县商品房供不应求，房地产开发仍有较大发展空间。主要原因有：一是全县商业性房地产市场发育相对滞后，随着全县经济的发展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期内集中释放，特别是在“羊群效应”的作用下，许多潜在购买者成为实际购买者。再加上保障性住房、廉租房等多种住房供给形式发展缓慢，使得全社会住房需求都积聚到商品房需求上。二是居民住房投资理念的转变及其高额回报预期，进一步增强了购房意愿。随着县域居民金融知识普及程度不断提高，住房投资理念逐渐形成，特别是在普通居民投资渠道不畅情况下，购买住房成为一种最简单直接的投资方式。特别是最近几年房地产市场持续飙升的价格走势，增加了居民对住房投资及投机行为，使得购房意愿进一步放大。据对乡宁县100户居民购房意愿问卷调查，有购房意愿的居民占到调查总数的81%，较上年同期增加了14个百分点，其中购房用于改善居住条件的占46%，购房用于投资增值的占35%。特别是居民购房增值的意愿增强，占比较去年同期增加了10个百分点。另据调查，随着房价一路上涨和城市人口增加，商品房屋的转让和出租收入已成为县域居民财产性收入的重要来源。乡宁县城镇居民人均财产性收入在2008~2012年5年期间增长了46.8%，出租房屋收入5年内翻了一番多。通过对2013年住户抽样调查：乡宁县城市居民拥有两套及其以上住宅的家庭比例高达34.5%。县级城市的经济区位、人口、规模等原因决定了外来投资和投机性购房对县域房地产业的冲击并不大。针对楼盘销售的专项调查显示，乡宁县城确实存在有外来投机性购房，但总量小于全部住宅成交套数的1%。县城商品房市场的繁荣在很大程度上还是取决于本地需求。除县城内部改善性需求外，另外两大商品住宅强劲购买因素也助推了县域房产价格的上涨：一是父母为子女结婚成家购置房产；二是城市化进程中周边村镇和农村居民进城购置房产。

2.房产开发档次呈不断提升态势。虽然高档住宅还难以成为县级房产市场的主流，但随着社会发展和部分居民收入水平的大幅提高，居民进一步改善居住条件的消费意愿成为推动高档住宅发展的动力，特别是高层住宅楼的出现更使县域房地产市场的商品房档次有了质的提升，呈现中高档房同步发展，消费梯次相对明显的发展态势。

3.县域房地产开发资金需求日益旺盛，但其融资渠道单一，正规金融机构对房地产市场介入不深，自有资金、应付及预售款、各种形式的民间融资是县域房地产开发资金来源的主要渠道，也正是因为开发商的开发资金与银行贷款关联性不强，才导致国家宏观调控政策对县域房地产市场的调控作用不明显。一是自有资金是房地产项目开发初期的主要资金来源。由于银行限制了对房地产企业的开发贷款，因此，在项目开发初期，自有资金就成为最主要的资金来源渠道。调查显示，自有资金一般有两种形式：对于那些资金实力相对较雄厚的开发企业来说，其资金可以通过集团公司注入的方式解决。通过合作开发是筹集自有资金的另一种重要形式。该方式主要采取项目合作的形式进行，项目开发以购买土地的企业主持开发，其他房地产公司按一定比例出资，共同对项目进行管理，待项目完工后，合作即终止。如乡宁县某公司，在其购买了土地后，已无实力进行开发，于是便邀请本地某两家企业加盟。二是应付及预售款是项目开发过程中重要的资金来源渠道。在自有资金不足和不能得到银行贷款的情况下，应付及预收款项成为房地产开发商最重要的融资方式。其方式主要有以下几种：其一是由建筑商垫资。这是最为普遍的一种融资方式，即由建筑商承担一部分开发成本。一般而言，建筑商需要承担普房三层以内或小高层六层以内的建筑成本，当普房高于三层或者小高层超过六层后，再由房地产开发商根据工程进度进行付款。其二是拖欠款项融资。在资金周转不畅的情况下，房地产公司有时采取拖欠款项来解决燃眉之急。其三是预售融资。待普房建到三层以上或小高层建到六层以上，房地产开发商的另外一种融资方式就是预售融资。预售资金存入房管部门规定账户，根据工程进度支取，预售融资是资金实力较弱公司的重要融资方式。另据统计，县域内房产平均预售率一般在60%以上。其四是按揭融资。主体完工后，银行按揭贷款便可以为购房者提供资金支持，通过银行信贷融资间接支持房地产开发。调查显示，截至2013年9月末，乡宁县某国有商业银行共发放住房委托贷款1316笔共计11328.98万元。三是各种形式的民间融资成为县域房地产开发企业日益重要的资金来源补充渠道，并且进一步推高了县域民间融资利率。调查显示，民间融资始终贯穿于县域房地产开发的各个环节，成为房地产公司不可或缺的融资手段。据对辖内6家房地产开发项目调查：民间融资额已由2008年末的5492万元发展到2012年末的9237万元，增长了近一倍。民间融资的强烈需求推动了民间融资的利率逐步走高。调查显示，2008年，县域一年期民间融资的平均利率在18.00%左右，到2012年一年期民间融资的平均利率已达到24.00%左右，极个别民间借贷一年期利率甚至超过了30%。

4.房地产业的参与开发主体多以政府部门和民营企业为主。调查中我们了解到，真正参与到乡宁县房地产开发的是那些具有雄厚资金实力的煤炭企业及拥有充分土地资源的政府部门。

二、县域房地产市场值得关注的问题

1.人均住房面积水平偏高。从2010年乡宁县城住户调查数据看，乡宁县城家庭住房平均建筑年份为13.35年，户均居住人口为2.78人，有46%的家庭住房建筑面积大于100平方米，28%大于120平米。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30~35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，而后需求将会下降。而乡宁县人均住房建筑面积2010年已超过这一区间的上限，达到35.96平方米。因此，单从住房作为消费品的需求角度出发，可以说今后县域商品住宅开发规模、力度、结构等相关问题的理性规划应该引起高度重视。

2.房价收入比偏高。国际上一般认为，合理的房价收入比取值范围为4~6。若计算出的房价收入比高于这一范围，则可认为其房价偏高，房地产业可能存在泡沫。以乡宁县2012年的县城户均人口数，家庭人均可支配收入，人均住房建筑面积，住宅年平均销售价格计算出的房价收入比为9.17，超过了合理的取值范围。而乡宁县城的房价在全省来看并不算高。由此可见，目前房价收入比偏高，居民买房经济压力较大的小城市绝不在少数。

3.房屋租售比偏离房产价值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。乡宁县成套出租住宅每平方米使用面积的月租金约8.5元，2012年商品住宅每平米成交均价3280元，租售比为1∶385。显示房产泡沫已显现。

4.房地产功能错位，投资购房比超出警戒线。房产的功能就是作为居民生存的消费品。但近年来县域投资性购房同样火爆。县域的经济和人口特点决定了其二手房周转能力远差于一、二、三线城市，其住宅投资的最终表现为：居民二套住房拥有率持续攀升，由直接投资或改善性需求传导而来的二手房市场后备房源上升，出租房市场房源供应量上升。乡宁县城拥有两套及两套以上住宅的家庭比例2008年为20.0%，2012年末为34.5%。按照国际警戒线，当投资购房比例超过13%~15%时，房地产泡沫就会开始膨胀。

5.房价回调难度比大城市高。小城市的特点决定其房产需求在很大程度上取决于本地需求，而且刚性需求比重高。类似户籍限购等政策对大城市房价异常敏感，但对小城市却不同。国家的调控政策往往也主要针对一、二、三线城市。同时，由于城市小，地方政府对土地财政的依赖性反而高，这一因素也不利于房价回调。

三、对策及建议

1.正确认识房地产市场重要作用、发展趋势和政策调控目标。一是在持续经济增长的动力支撑下，房地产价格一定程度的上涨是基本趋势。一般而言，房地产市场发展带有明显的周期特点，商业性房地产价格多呈高速增长、温和增长、增长停滞螺旋发展态势。二是房地产调控的理想目标是抑制价格过快上涨，保护中低收入群体利益，促进市场健康发展。房地产市场价格过快上涨和市场严重萎缩均会对经济发展形成较大冲击，市场调控应灵活有度，既要抑制价格过快增长，又要防止房地产市场“崩盘”。同时，在政策执行时应优化房地产供给结构，使房地产业保持健康稳定发展。三是房地产调控不能够完全依赖货币政策工具，而应该更多地围绕房地产需求进行整体制度和规则设计，在承认现阶段住房刚性需求旺盛这一基本事实的前提下，完善住房市场体系建设，切实加大保障房建设的资金与土地供给，最大限度地满足中低收入群体的住房需求。我国地域辽阔，经济发展极不均衡，每一个地区都有其特点，很难开出一个给全国所有的城市吃了都管用的药方，因此各地区应有所不同。

2.加快金融产品创新，规避资金集聚风险。县域房地产开发热的背后，实际上隐藏了县域金融市场拓展的问题，因此建立和完善多层次、多功能的金融市场，以避免资金过分集聚于房地产市场，是目前各金融机构亟待研究解决的问题。

3.加强监测分析和预警，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。政府、城建、土地、金融等部门应加快房地产市场信息系统和预警体系的建设，及时反映县域房地产供求、结构、价格等信息，切实为宏观经济济管理部门适时适度调控投资行为提供依据，并通过及时的信息披露，引导城乡居民理性投资和消费。

四、结论

第2篇

（一）样本数据与来源

由于2013年的统计数据没有完全完毕，导致数据有缺失。计算经济适用房投资额/房地产开发投资额时，缺少2013年的经济适用房投资额，考虑到经适房投资额与房地产开发投资额有一定的相关性，采取房地产开发投资额对其拟合，利用SPSS软件进行回归分析。将缺失数据补充后整理安徽省房地产市场各指标的原始数据如表2。数据根据国家统计局，安徽统计年鉴收集所得。

（二）各指标的统计量描述

安徽省房地产市场各指标的统计量描述如表3。由表3由商品房均价增长率与CPI增长率之比X3标准差较大可知，近年的房价增长速度不稳定，与CPI增长速度不够同步，说明市场有一定的滞后性。空置率X7波动最小，表明国家近年出台的经适房以及限购政策有一定成效，政策实施稳定连贯。

（三）实证分析

1.指标权重计算将数据输入SPSS软件，采用因子分析的方法确定权重，得到初始因子荷载矩阵，求出主成分的方差，前5个主因子能够解释全体的86.696%，提取前5个因子代替原有14个变量。因子载荷矩阵中的数据除以主成分相对应的特征根开平方根便得到五个主成分中每个指标所对应的系数。以这五个主成分方差贡献率为权重，得出综合得分模型后，通过计算原始指标在各主成分上的载荷值和公因子方差值,对各公因子方差值进行归一化,即可得到各指标的权重。结果如表4。2.各指标健康状况区间的划分对安徽省房地产市场发展的相关数据进行统计分析，由实际出发，本文采用3σ理论（即根据正态分布原理，数据离均值越近，其可能性也越高。如果偏离超过1倍标准差（σ），可能性只有31.73%；如果偏离超过2倍标准差（2σ），可能性不到5%；如果偏离超过3倍标准差（3σ），可能性不足1%。）的方法划分房地产健康区间[6]。结合系统化方法全面考虑系统的自身变动规律和国际变化趋势[7]，各指标年份数据绝大部分分布在均值减去一倍标准差和均值加上一倍标准差内，故把3σ的原则改进为1σ原则。利用各指标的平均数减去1/2倍的标准差作为健康区间的下限，各指标平均数加上1/2倍的标准差作为健康区间的上限划分健康区间。利用平均数减去1倍的标准差作为基本健康区间的下限，平均数加上1倍标准差作为基本健康的上限，同时再挖去健康区间，所划分的区间作为基本健康区间。其他范围均属不健康区间[8]。其中由于X3、X9、X11、X14四个指标出现了极端值，使得标准差值过大，为了使划分区间更加准确，故采取去掉极端值的方法（去掉X3、X9、X11、X14中的最大值和最小值）之后再按上述方法进行区间划分，结果如表5。3.指标得分把各指标与表5进行对照，找出它们所在的区间并进行打分。不健康、基本健康、健康对应的分数分别为1分、3分、5分，结果各指标得分如表6。

（四）各二级指标得分与健康状况评价

1.价格指标得分与评价价格类分项得分占一级评价目标的权重为0.125，则该分项指标的最高得分为0.625分。计算分项指标里的三个指标年度综合得分及占分项最高分的比重，结果如表7。如表7可见，安徽省的房地产市场价格在2008、2009、2010、2012年不健康。2007年以及之前年份国家积极治理整顿房地产市场秩序，整体没有大问题。从08年开始，受金融危机影响，房地产市场价格波动较大，平均价格上涨较快。2010年又受限购影响，使得房价逐步稳定。可见政策对价格影响较大。2.规模指标得分与评价规模分项得分占一级评价目标的权重为0.22，则该分项指标的最高得分为1.1分。计算分项指标里的两个指标年度综合得分及占分项最高分的比重，结果如表8。由表8可知，2003年到2006年间，安徽省房地产规模状况并不健康发展不够协调。2007年开始转入健康快速增长，固定资产投资和房地产投资额都有显著提升。而到了2013年总体积存房屋较多，投资过热，市场规模发展较快，呈不健康状况。3.均衡指标得分与评价均衡分项得分占一级评价目标的权重为0.196，则该分项指标的最高得分为0.988分。计算分项指标里的两个指标年度综合得分及占分项最高分的比重，结果如表9。由表9可以看出安徽省房地产在均衡指标上一直不稳定，2007年以前供销比指标大部分都负值，说明供大于求，2008年以后扩大投资逐步满足了市场需求，但在2011年以后暴露出了过度投资的问题，空置率不断增长，市场需求不足导致房地产市场逐渐失衡。4.结构指标得分与评价结构分项得分占一级评价目标的权重为0.156，则该分项指标的最高得分为0.762分。计算分项指标里的三个指标年度综合得分及占分项最高分的比重，结果如表10。由表10可以看出2007年之前由于经适房投资额和商业营业用房占比大幅下降，住宅占比过高，导致不健康，2008年之后普通销售住宅占比逐步下降，房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主，经适房比例逐渐增多，未来可能将会进一步上升。5.速度指标得分与评价速度分项得分占一级评价目标的权重为0.303，则该分项指标的最高得分为1.512分。计算分项指标里的四个指标年度综合得分及占分项最高分的比重，结果如表11。由表11可以看出安徽省房地产发展速度整体健康平稳，只有2003、2007、2011、2013年不健康，在商品房竣工，施工面积增长率来看，2010年以后出现了负增长，说明速度在放缓。房地产投资额占GDP比重在2003年极大，2007年是金融危机之前的最后一年，房屋销售面积增长率大幅上升，之后收到金融危机冲击，销售面积增长率迅速降低，在2012年回归健康水平。

（五）综合得分及健康状况评价

第3篇

1.房地产的货币政策传导机制。房地产的价格会受到利率高低的影响。第一，房地产价格的财富效应。房价的上升增加了消费者的名义财富值，导致消费增加，加大需求量，同时上升的房价会增加消费者对自身未来收益的预期值，同样增加消费，扩大需求量。第二，托宾的Q投资效应。一个国家对房地产行业的投资会通过刺激社会消费进而扩大总投资和总需求，导致总产出扩大的路径最终影响整个国民经济。第三，房地产价格的信贷效应。很多资金需求者会以房地产为抵押向银行借款，因此若房地产价格升高，直接会影响到控制这些抵押物的银行的资产负债情况；反之银行的信贷政策也是房地产商是否进行投资的决定因素。房地产价格上涨，会通过推动整体信贷规模上涨的方式推动投资和产出，而房地产价格下跌，会在一定程度上萎缩全国信贷规模，对投资和产出起负向刺激作用。

2.房地产对货币需求的影响。企业和居民对货币需求的动机会因为房地产价格的波动而发生改变，货币需求的总量也会因此发生变化。第一，房地产价格上升的同时，人们的名义财富也会有所变化，也就刺激了货币需求。第二，房地产价格上升会带动交易量的增加，交易必然会用到货币，市场上对货币需求量因此就会增加。第三，房地产价格上涨以后，房地产的持有量就会增加，相应的货币持有量就会减少，也就是说人们的资产结构会发生变化，货币持有需求的减少，货币需求从而会降低。由此可见，房地产对货币需求产生的影响是多方面的，三种因素相互作用，从不同的角度影响货币政策，因此房地产价格波动会对货币需求造成不确定性的影响。

二、货币政策对我国房地产市场的影响

货币政策的变动影响宏观经济状况，在这个过程中会涉及房地产行业。房地产泡沫的产生源自于国家对房地产行业的过度投资，虽然在一定程度上保证了该行业的平稳快速发展，但同时也带来了房价持续增高不下的状况，面对这一现象中国人民银行也有相应的措施，提高个人住房贷款利率，压缩投资和需求。

1.资金供应量对房地产市场的影响。适量的货币资金流入到房地产市场中可以在一定程度上减轻房地产交易的资金压力，扩大需求量，从而促进价格的确定和成交，同时充足的资金供给使得利率相对降低，即房地产商的资金成本下降，促进房地产投资。从宏观角度看，宽松的货币供给会涉及经济社会的各个方面的发展，其中消费者收入的增加使得居民手中名义财富得以增长，进而增加居民对房地产等耐用品的购买；然而过度的货币供给会产生通货膨胀，此时房地产价格的上涨是一种假象，此时房地产泡沫随之产生。

2.信贷政策对房地产市场的影响。第一，房地产开发商在商品房开发初期需要大量的资金支持，而其获取资金的来源主要是向银行借款。宽松的货币政策使得房地产开发商更容易获得所需资金，充足的资金供给能够有效的加速房地产的开发和建设，直接结果体现在产出量的快速增加，供给的增多又会进一步通过供需规律影响价格。第二，分期付款是促进房地产消费的有力工具，信贷约束放松会导致消费者更易获得房地产抵押贷款，进一步刺激房地产需求，从而推动房地产价格上涨；房贷的条件放松会增加对房地产的需求，且由于一般以房地产作为抵押物进行接待房地产价格变动将影响信贷规模，进而影响消费和投资，最终影响宏观经济。第三，资金需求方的真实财富值会随着房地产市场价格的变化而变化，进而会根据资金需求状况调整其借贷需求。第四，银行信贷政策的宽松与紧缩受其资产负债拥有情况的影响，由于银行会接受以房地产为抵押的信贷业务，因此房地产价格的变化通过影响银行的资产进而影响银行的信贷政策，上世纪中期东南亚各国历史经验表明房地产价格的变动对资金信贷具有显著影响。