房地产纠纷法律诉讼范文

房地产纠纷法律诉讼范文第1篇

【关键词】 不动产物权纠纷；不动产债权纠纷；专属管辖；任意管辖；制度

我国民事诉讼法规定的诉讼管辖主要有级别管辖、地域管辖、移送管辖和指定管辖四大类，其中地域管辖又分为一般地域管辖、特殊地域管辖、专属管辖、共同管辖、选择管辖、协议管辖六小类。专属管辖，是指法律强制规定某些特殊类型的案件只能由特定的人民法院管辖，其他法院无管辖权，当事人也不得协议变更管辖法院。专属管辖是强制性最强的一种管辖，具有管辖上的排他性，排除一般地域管辖、特殊地域管辖和协议管辖的适用。[1]

《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第一项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”这一条文通常被认为是我国民事诉讼法中规定的三类国内专属管辖规则之一，其余两类为港口作业纠纷和继承遗产纠纷。但是，目前对于不动产纠纷专属管辖的适用范围尚缺乏明确的界定，理论界众说纷纭，司法实践中对此理解不一。这直接导致了当事人在发生不动产纠纷时常常面临多家法院可选择的情形，因而容易发生管辖权异议；另一方面法院之间对案件管辖的争议使得各法院对案件互相推诿或者争抢案件，甚至导致司法腐败等严重问题。由此一定程度上影响了司法公正和司法效率，违背了民事诉讼管辖制度的立法目的，不动产纠纷专属管辖适用冲突是我国司法改革面临的亟待解决的问题。

一、对不动产纠纷专属管辖适用的两种观点

“因不动产提起的诉讼”，包括涉及不动产的所有权确认、买卖、租赁、抵押、典当、互易、赠与、征用拆迁、侵权损害等方面的诉讼。[2]我国民诉法学界仅对不动产纠纷作此笼统的解释，立法方面也未有相关的规定和司法解释，在司法实践中逐渐形成了两种不同的观点，即对不动产纠纷的性质和类型不加区分和加以区分两种方式来具体处理其管辖问题。

1、不加区分

对于不动产纠纷，应当严格依照法律条文的字面表述理解，凡是涉及不动产的纠纷均适用不动产所在地法院管辖，不区分其性质、类型。这是传统意义上的不动产专属管辖，也是目前司法实践中多数法院的普遍做法。该观点的理由是：其一，《民事诉讼法》第三十四条第一项对不动产纠纷的适用做出了明确规定，因而根据字面解释不动产纠纷就是涉及不动产的所有纠纷；其二，由不动产所在地管辖存在诸多便利，不仅方便管辖法院对不动产进行调查、勘验，及时查明案件，还有助于案件的顺利执行。

2、加以区分

对于《民事诉讼法》第三十四条第一项的理解不能仅从表面狭隘解释，应当加以区分不动产的性质和类型，以立法者确立专属管辖制度的意图为出发点，与不动产有实质联系的纠纷，如土地确认权、房屋质量等纠纷才适用专属管辖；而与不动产仅有表面牵连关系的纠纷，如房屋买卖、房屋租赁等纠纷不必要适用专属管辖。[3]

我们更倾向于第二种观点。第一种观点不全然符合法律的基本价值以及专属管辖的立法意图，并且给予了法院对于不动产专属管辖纠纷更大的司法裁量权，不能保障当事人的诉权得到很好实现，具有明显的缺陷。且若所有涉及不动产的纠纷，都适用不动产所在地法院专属管辖，那么对于专属管辖的另一项规定继承遗产纠纷，则存在法律适用的冲突。《民事诉讼法》第三十四条第三项规定：“因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。”若按照第一种观点，当继承纠纷涉及不动产权属争议，并且被继承人死亡时住所地、主要遗产所在地和不动产所在地不一致时，是适用不动产纠纷还是继承纠纷来确定专属管辖法院存在争议。

第二种观点虽然具有一定的合理性，但仍存在问题。何为与不动产有实质联系的纠纷？如何认定不动产牵连诉讼？且还可适用何种地域管辖？对于这些问题第二种观点并未明确解答，在实践中法官仍只能凭个人审判经验和先前判例判断。我们认为第二种观点指明了不动产纠纷适用中的实质问题，但对于不动产纠纷的性质和类型仍缺乏系统、深刻的认识，从而只道出了此类不动产纠纷的表现形式和部分具体纠纷，不符合学理的准确性和逻辑性。所以，必须明晰不动产纠纷的类型划分，要在一定程度上完善第二种观点的缺陷，以提供理论支撑。

二、不动产纠纷的内涵解读

解决不动产纠纷专属管辖的适用冲突问题，首先应该界定清楚不动产纠纷的内涵，根据不动产的性质划分其类型，分类探究适用专属管辖或者非专属管辖的合理性及区分两者的必要性，为问题的解决提供理论支撑。

1、不动产纠纷的类型

明确不动产纠纷的类型，首先应知悉何为不动产。不动产，是指位置不能移动或者移动位置后会引起性质、形状改变或降低其价值的财产。[4]土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设施，都是不动产。大陆法系国家民法将权利分为物权与债权，相应的不动产上的权利分为不动产物权与不动产债权。随着我国《物权法》的颁行，物权与债权两分法由法律加以认可，我国的不动产权可划分为不动产物权和不动产债权。不动产物权主要包括不动产所有权、不动产用益物权、不动产担保物权，其中不动产所有权包括土地所有权、建筑物区分所有权、林木所有权、矿藏所有权、水体所有权、不动产相邻权[5]（《物权法》将不动产所有权分为国家所有权、集体所有权与私人所有权[6]）；不动产用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权；不动产担保物权主要为抵押权。不动产债权是建立在不动产物权基础上形成的债权债务关系，实质是对物权的取得或者维护，主要包括不动产买卖、租赁、承揽、建设工程等债权合同、不动产侵权之债、无因管理、不当得利。

何为不动产纠纷？对此我国立法并无明确规定，民诉理论界有不同的观点：不动产纠纷就是涉及不动产的所有纠纷；“‘因不动产纠纷提起的诉讼’，包括涉及不动产的所有权确认、买卖、租赁、抵押、典当、互易、赠与、征用拆迁等方面的诉讼案件”；[7]“因不动产纠纷提起的诉讼，主要是因不动产的所有权、使用权、相邻权发生纠纷而引起的诉讼，以及相邻不动产之间因地界不清发生争议而引起的诉讼等”[8]“法律上规定的不动产纠纷应当是指涉及不动产所有权的纠纷，而不应当扩大解释为与不动产有任何联系的纠纷，比如关于不动产的租赁合同纠纷，对不动产的侵权纠纷等，都不应当属于专属管辖意义上的不动产纠纷”。

虽然立法和学界对于不动产纠纷均无明确界定，但是根据前述将不动产权划分为不动产物权和不动产债权，则相应可将不动产纠纷分为不动产物权纠纷和不动产债权纠纷。依据2008年最高人民法院的《民事案件案由规定》，可能涉及不动产物权纠纷的案由包括：离婚后财产纠纷、分家析产纠纷、（房屋）遗赠纠纷、不动产登记纠纷、（不动产）物权保护纠纷、（不动产）所有权纠纷、（不动产）相邻关系纠纷、土地承包经营权纠纷、建设用地使用权纠纷、宅基地使用权纠纷、地役权纠纷、担保物权纠纷（如在建建筑物抵押权纠纷）以及占有保护纠纷等；涉及不动产债权纠纷的案由包括房屋买卖合同纠纷、房地产开发经营合同纠纷、（房屋）赠与合同纠纷、（房屋）借用合同纠纷、（房屋、土地等）租赁合同纠纷、（房屋）建设工程合同纠纷、（房屋）典当纠纷、农村土地承包合同纠纷、房地产咨询纠纷、房地产价格评估纠纷、（房屋）财产损害赔偿纠纷等。从最高院对不动产纠纷案由的划分可以看出，法律虽然没有明确提出对于不动产纠纷类型的划分，但是在司法实践中已经初步划分了不动产纠纷的类型，更加说明对于不动产纠纷应当分类，对不动产纠纷的专属管辖问题再设计有所启示。

2、区分不动产纠纷性质适用专属管辖的必要性

不动产纠纷按性质分为不动产物权纠纷和不动产债权纠纷，两种不同性质的纠纷若都适用不动产所在地法院专属管辖，则显得有失妥当。因此，应当区分不动产纠纷类型来判断适用专属管辖是否合理，这就需要对区分不动产纠纷性质适用专属管辖的必要性进行探讨。

（1）不动产物权和不动产债权的性质决定了两者应当适用不同的地域管辖制度。不动产物权是财产权的一种，是指法律赋予民事主体依法对不动产享有直接支配和排他的权利。不动产物权纠纷（广义上包括经界纠纷、分割纠纷、占有纠纷）往往牵涉到不动产物的本身，在具体案件中需要法院现场勘验实际不动产以查清事实。并且不动产在当下中国主要为土地和房屋，具有很大价值，是人们安身立命之本，不动产物权纠纷关乎当事人自身利益的同时还牵涉社会安定秩序的维护。根据上述原因，不动产物权的性质决定了不动产物权纠纷需要适用不动产所在地法院的专属管辖，排除当事人的协议管辖，既易于法院调查取证，采取财产保全措施，又利于纠纷的解决，保障当事人的权益。

与此不同的是，不动产债权多是基于不动产买卖、租赁、承揽、赠与等合同的债权债务关系，合同债权纠纷发生，往往仅牵涉支付问题，并不需要法官进行现场勘验等查看不动产的行为，所以并不一定需要适用专属管辖。合同是基于当事人意思表示订立的，对于合同之债的解决应当充分尊重当事人的意思自治，若当事人有协议则按照协议管辖确定管辖法院，否则可按照合同纠纷的特殊地域管辖，由被告住所地或者合同履行地确定管辖法院，保障当事人的选择权。

（2）不动产纠纷专属管辖的立法意图决定了不动产物权纠纷适用专属管辖，而不动产债权纠纷则不必要。专属管辖是相对于任意管辖而言的，往往是基于社会公共利益目的而规定，例如土地的所在以及证据调查的便宜、案件执行的便利等，是为了对那些事关国家利益、社会利益，影响社会稳定的纠纷给予更强的国家干预，以排除当事人的协议管辖和人为干扰导致可能的不确定、不公正的司法裁判结果，从而更好地维护社会稳定，保障公民的财产权利。[9]

我国民事诉讼法设立不动产纠纷专属管辖制度条款，很大程度上是基于对不动产自身的物理情状和法律属性的综合考虑。根据物权法的规定，物包括不动产和动产。物可因以下两个原因而成为不动产：一是因其自然属性而成为不动产，即该物天然地属于不可移动的财产，土地便是唯一具备这一特征的；二是因其附着于土地而不可动，这是因为土地属于绝对不可动的财产，附着于土地或固定于土地上的许多物就成为不动产。这类不动产大致可分为三类：生长的庄稼、植物和树木，人类添置或建筑在土地上的建筑物（如房屋、桥梁、道路等其他设施），因安装或装饰于房屋成为房屋上不可分割的组成部分的物。[10]由此理解不动产的概念，不动产不能移动或者移动后会降低甚至丧失其价值，而不动产所在地这时就成了一个非常重要的与不动产空间方位和属性相联结的关键点。对于不动产纠纷进行管辖，则以不动产所在地法院为最优。

不动产物权纠纷与不动产自身的物理情状紧密相联，基于不动产“不动”以及其财产性的本质属性，对于不动产物权纠纷适用专属管辖，更符合专属管辖的立法意图，保障当事人利益，维护国家、社会的稳定性，方便法院对案件的审理、对不动产权属状况进行调查和对不动产的物理性质实地勘验，也便于对不动产实施保全和执行。而不动产债权纠纷则与不动产本身属性无太大关联，多是基于双方意思自治的合同纠纷产生的债权债务关系，需要保护私人利益，尊重当事人的意愿，与专属管辖的社会公共利益和强制干预的立法意图相对立，则不必要适用专属管辖。

（3）不动产登记制度决定了不动产物权适用专属管辖更便利。不动产需登记才具有公示效力，登记是对不动产权属的确认，使得其具有公信力，对善意第三人具有对抗力。不动产登记的物权效力就是指通过不动产登记赋予不动产物权以法律效力，也就是说，经过登记的不动产物权受到国家法律的确认和保护，可以对抗权利人以外的任何主体的侵犯。[11]由于不动产登记的效力，不动产物权纠纷往往需要不动产登记部门协助，而不动产登记部门多为不动产所在地的房屋管理部门，因此不动产物权案件由不动产所在地法院专属管辖极有必要。不动产债权案件则不同，虽然其在执行上有可能需要不动产所在地房屋管理部门协助，但这种协助并非绝对，比如需要对债务方的财产进行保全和执行，则不必须在不动产所在地法院诉讼，或许在其他地方诉讼更符合原告和被告的利益。

（4）不动产债权纠纷与合同纠纷、侵权纠纷的管辖竞合决定了不动产债权纠纷不宜适用专属管辖。债权纠纷包括合同纠纷和侵权纠纷，而不动产债权纠纷多为牵涉不动产的合同之债和侵权之债，存在权利的交错和法律适用的竞合关系。《民事诉讼法》第二十三条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”第二十八条规定：“因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。”第三十四条规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”上述关于债权纠纷的特殊地域管辖和协议管辖规定，当案件牵涉到不动产纷争时，对于纠纷管辖制度适用的选择则存在明显的竞合。若关于不动产债权纠纷的案件也适用专属管辖，则会导致当事人面临多家法院可的选择困境，容易引起管辖权异议，法院也存在受理的争议，同时不符合设立合同纠纷管辖、侵权纠纷管辖和协议管辖的立法意图，所以不宜适用专属管辖，而应根据实际情况选择特殊地域管辖或者协议管辖。

三、大陆法系国家和地区的立法借鉴

从比较法的角度分析外国民事诉讼法中对于不动产纠纷专属管辖的界定，首先要说明两个问题：一是我国法学界通常认为专属管辖仅指专属地域管辖，即为民诉法第三十四条规定的三类专属管辖，但国外大多数国家对于专属管辖的范围不局限于地域管辖的下设，认为专属管辖可以分为职能管辖（职权管辖）、专属事务管辖和专属地域管辖三类。二是我国民诉学界大多认为专属管辖与协议管辖是一组相对的概念，而外国民诉学界多认为专属管辖是相对于任意管辖的概念。任意管辖是指不具有法律的强制性规定，当事人可以协议变更法院的制度，凡是专属管辖之外的案件均为任意管辖。[12]我们认为我国将专属管辖的相对面认定是协议管辖是不妥当的，两者之和并不相当于所有管辖的全域，缺乏逻辑严密性。所以，在此运用专属管辖和任意管辖相对的概念，凡是法律无规定适用专属管辖皆以任意管辖来确定其管辖归属。

英美法系通常认为专属管辖是一种排他性管辖，其“专属性”仅是相对于不同的法院系统即联邦法院和州法院而言的，此种专属管辖实为不同法院系统之事物管辖而已，类似于我国的级别管辖。[13]大陆法系国家和地区的专属地域管辖制度与我国专属管辖制度较为契合，故以下拟分别对德国、法国、日本和我国台湾地区关于不动产纠纷专属管辖的立法进行分析探究，学习其中的合理之处，为我国不动产纠纷专属管辖制度的完善提供立法借鉴。

1、德国

德国区分不动产物权和不动产债权，对不动产物权纠纷规定不动产所在地法院管辖，而对于不动产债权纠纷则属于任意地域管辖，但是房屋租赁纠纷存在例外情况，由房屋所在地法院专属管辖。

其一，不动产物权纠纷的专属管辖（物的审判籍）。《德意志联邦共和国民事诉讼法》不动产的专属审判籍第24条规定：一是主张所有权或主张物权的负担或主张物权之解除诉讼、经界诉讼、分割的诉讼；占有之诉，以关于不动产的为限，专属于不动产所在地的法院管辖。二是关于地役权，物上负担或先买权的诉讼，以供役地或承受负担的土地所在地定其管辖。[14]这里也包括物权性质的土地权存在与不存在的确认之诉、返还不动产之诉、要求停止所有权妨碍之诉、通过将原告登记为真实的所有权人或者为了注销不存在的负担而提起的土地登记薄更正之诉（《德国民法典》第894条），还包括根据民法典第883条第2款、第888条要求第三继受人同意登记预告登记内容的诉讼。[15]

其二，不动产牵连事件的管辖选择。德国民事诉讼法对与不动产物权具有关联性诉讼事件中的诉讼赋予当事人选择的权利，即当事人可以选择被告住所地法院管辖或者不动产所在地法院管辖。该法第25条规定：“在关于抵押权、土地债务或定期土地债务的诉讼中，附带提起债务诉讼时，在关于抵押权、土地债务或定期土地债务的注销登记或权利消灭诉讼中附带提起对人义务免除的诉讼时，在关于确认物上负担的诉讼中，附带提起请求延迟给付的诉讼时，都可以向不动产审判籍的法院提起，但以附带的诉讼是对同一被告提起为限。”其中关于因不动产上对所有人或者占有人本身的人身的诉讼，该法第26条规定：“对于不动产的所有者或占有者，本于其所有的或占有者的资格，而提起对人的诉讼时，因侵害土地而提讼时，以及因征收土地而提起损害赔偿之诉时，都可以向不动产审判籍的法院提起。”[16]

其三，房屋使用租赁或用益租赁案件的专属管辖（租赁案件中的审判籍）。《德国民事诉讼法》第29a条第一款规定：“对因房屋租赁和用益借贷关系产生的争议最终由房屋所在地的法院专属地域管辖。”[17]德国法对于房屋租赁权属于专属管辖的特殊规定，其理由主要有两方面：一是债权物权化的必要。现代民法学中，不动产租赁权并非是一种单纯的债权，而逐渐演化成物权化的债权，“买卖不破租赁”制度明显体现出债权的物权化趋势。民法学界对不动产租赁权物权化的认可，使得程序法上的民事诉讼法也将不动产租赁权划归到不动产物权纠纷的专属管辖领域。二是法院取证、执行的必要。对于房屋租赁纠纷常常牵涉到法院需要对房屋进行实地的勘察、取证，而对于牵涉修缮、腾退的纠纷法院亦多涉及强制执行措施的实施，因此由不动产所在地法院管辖更方便，节省司法资源。

2、法国

法国规定不动产物权纠纷属于不动产所在地法院管辖，为专属管辖；不动产债权纠纷属于任意地域管辖。

法国诉讼法的诉权理论将诉权分为物权性诉权、债权性诉权与混合诉权（也可分为动产诉权与不动产诉权以及本权诉权与占有诉权）。[18]物权性诉权是由物权这种权利的性质决定的，债权性诉权一般只是以债务发生的原因和债务的对象来认识，混合诉权指的是原告就同一法律关系同时主张两种不同性质的诉权――物权性诉权和债权性诉权，但在诉讼中该诉讼主体并不是分别行使两种诉权，而是单一的诉权。在混合诉权的情况下，当事人就具有向不同诉权相对应的不同管辖法院的选择权。例如，原告既可以以主张债权为由向被告住所地法院，也可以以主张物权为由向不动产所在地法院。[19]《法国新民事诉讼法典》第44条规定：“不动产物权诉讼案件，不动产所在地的法院唯一有管辖权。”该法第46条规定：“除被告居住地法院之外，原告还可以自行选择以下法院提讼：合同诉讼案件，物之实际交付地法院，或者服务性给付履行地法院；侵权诉讼案件，损害行为地法院，或者（1981年5月12日第81―500号法令）损害发生地在其辖区内的法院；混合诉讼案件，不动产所在地法院；婚姻负担、抚养费或扶养费诉讼案件，债权人居住地法院。”[20]

法国对于不动产物权纠纷专属管辖，主要是出于方便法院对不动产调查取证和保全执行的考虑，并且不动产所在地通常也是不动产登记地，由不动产所在地法院专属管辖不动产物权纠纷，便于法院到登记部门调取相关记录。

3、日本

日本历史上将不动产权区分为不动产物权和不动产债权，不动产物权纠纷适用不动产所在地法院的专属管辖，不动产债权纠纷适用任意管辖；而经过1996年的全面修改民事诉讼法，对不动产纠纷不再进行区分，对所有不动产纠纷均规定适用任意管辖。

旧法对不动产之裁判籍明确规定：“不动产之裁判籍（关于不动产之所有权、占有权、地役、分割、经界之诉裁判籍），所谓专属裁判籍，非与普通裁判籍并立之特别裁判籍也，以物件所在地为裁判籍者。”“（日本旧民事诉讼法第二十二条）附带于基于为债权担保从物权之不动产上之诉，而为对于同一被告之债权之诉之裁判籍，若仅附带之诉，则可提起于专属裁判籍，若非附带之诉，而为独立之诉，则于普通裁判籍。”[21]

日本现行民事诉讼法第十七条规定：“关于不动产的诉讼，可以向不动产所在地的法院提起。”修法后并未确定不动产所在地法院的专属管辖权，给当事人自由选择的权利。日本作出此项修法决定，概因日本国内法制统一，所以当事人无论在哪里诉讼法院审理适用的法律和理念皆相同，结果也是一样的；且日本地域狭小，也便于法院对于不动产的勘察和当事人诉讼。

4、我国台湾地区

台湾历史上并不区分不动产物权与债权，所有不动产纠纷均适用不动产所在地法院专属管辖，但经过立法修改，将不动产物权与债权进行区分，不动产物权纠纷适用专属管辖，不动产债权纠纷适用任意管辖。台湾学者黄栋培在其专著中称：“我旧民诉条例（二五）、民事诉讼律（二），均采专属管辖主义，民国二十一年五月二十日施行之民事诉讼法（一）关于因不动产物权或其分割或经界涉讼者，定为专属审判籍，其他因不动产涉讼者，为任意审判籍，现行法亦同。”[22]

台湾地区《民事诉讼法》第10条第1项规定：“因不动产之物权或其分割或经界涉讼者，专属不动产所在地之法院管辖。其它因不动产涉讼者，得由不动产所在地之法院管辖。”对于此条的理解，概括起来有以下几点：一是不动产既包括土地及其定着物，亦包括准不动产物权；占有仅为事实关系，而非权利，故不属于不动产物权；对于因不动产之物权派生的物上请求权有关诉讼，通说属于不动产物权诉讼。二是因不动产的分割诉讼，系指共有物分割之诉。三是因不动产经界诉讼，系指不动产界线或设置界标的诉讼。此类诉讼在诉的性质上属形成之诉，故原告在提起此诉时，只需声明请求定其界线之所在即可。如原告在提讼时请求为确定至一定界线上的土地为其所有，则为确认不动产所有权之诉。[23]

台湾民诉法对于因不动产上债权之诉所致的不动产纠纷，例如借贷、租赁或者买卖不动产，提起返还或交付不动产之诉，不动产所有权转移登记之诉，不动产受损害而提起的损害赔偿诉讼等，均采任意管辖，可由被告普通审判籍法院管辖或者不动产所在地法院管辖。但因担保债权的不动产物权涉讼的，台湾民诉法第11条规定可由不动产所在地法院合并管辖。该条款适用需具备两个要件：一是必须为同一被告，二是必须因债券和担保该债权的不动产同时涉讼。[24]

上述四个国家和地区关于不动产纠纷专属管辖的立法规定，均有所长有所短，其中日本对于所有不动产纠纷均规定适用任意管辖，对我国的借鉴意义相对很小；而德国的分类和立法明晰，规定详尽，对我国有很大的借鉴意义。

德国将不动产纠纷划分为不动产物权纠纷和不动产牵连纠纷是有瑕疵的，应当将不动产牵连纠纷具体到不动产债权纠纷；而且德国对于房屋使用租赁或用益租赁案件由房屋所在地法院专属管辖的规定也有待于讨论是否合理，虽然德国此做法的理由很充分，但仍不具有很强的说服力，存在其说法的论证。法国对于混合诉权的定义较为新颖，但亦容易混淆，当事人对于混合诉权纠纷有选择管辖法院的权利，但若选择不当会造成不必要的管辖争议，具有一定缺陷。日本修法前的规定值得借鉴，修法后取消对不动产纠纷的性质划分，有其深深的地理和历史等原因，而我国地域广阔，不适合此种做法。我国台湾给大陆提供了很好的立法借鉴，即关于不动产物权纠纷的诉讼（包括所有权之诉、经界之诉、分割之诉）适用专属管辖，不动产债权纠纷适用任意管辖；但其认为占有非权利不属于不动产物权有待商榷，并且我们不认同其将侵权之债归属于任意管辖。

大陆法系国家和地区总体上都倾向于将不动产纠纷划分为不动产物权纠纷和不动产债权纠纷，其中不动产物权纠纷适用不动产所在地法院专属管辖，不动产债权纠纷适用任意管辖，这对我国的立法改革具有明显的借鉴意义。我国只有完善关于不动产纠纷专属管辖的相关立法规定，才能适应国际民商事交流的平台，也有益于解决涉外民商事案件的管辖冲突问题，更好地维护国家利益。

四、完善我国不动产纠纷专属管辖制度的建议

我国《民事诉讼法》第三十四条对不动产纠纷专属管辖的规定过于概括，无论在理论界还是实务界均存在较大的理解偏差，其引起争议的焦点问题是未对不动产纠纷进行明确的划分，导致法律适用不明，当事人发生不动产纠纷时不知应在何地，法院也不知案件是否在管辖范围内。这将导致的直接后果是司法资源的浪费、当事人的权益不能得到保障，甚至出现法院之间相互推诿、内部的不良现象，极大地影响到司法公正和司法效率，违背了立法初衷。

在前述中已经阐明了我国区分不动产纠纷性质适用专属管辖的必要性，对不动产纠纷专属管辖制度的完善势在必行，这不仅有助于厘清实务中的种种管辖问题，方便当事人和法院受理，而且关系到国际民商事案件的冲突解决。域外法（主要为大陆法系国家和地区）与我国大陆在不动产纠纷专属管辖立法上存在较大差异，我国法律规定过于笼统，这很可能会导致在涉外案件中产生法律适用和管辖冲突，甚至影响到判决的执行和承认。尤其是我国大陆与台湾地区在此方面立法差异很大，将不利于跨台民商事的交往以及纠纷解决。

如何重新构筑我国不动产纠纷专属管辖制度？本文就此从两个角度提出完善建议，以期能提供路径和方向。

1、把握三个原则

（1）保障当事人选择权原则。对于不动产纠纷专属管辖制度的完善，首先应遵循充分保障当事人选择权的原则。专属管辖的排他性排除了当事人的选择权，对于不动产纠纷管辖法院完全由法律规定，当事人无权选择，采职权主义而非当事人主义。若所有不动产纠纷案件均适用专属管辖，尤其是基于当事人意思自治的合同纠纷由法律强制规定管辖法院，则未充分尊重和保障当事人的权益，与民事诉讼法的目的和价值相抵触，不利于纠纷解决，实则也未能实现专属管辖维护国家、社会利益的立法意图。

（2）方便诉讼原则。无论是法律直接规定当事人诉讼的管辖法院，还是当事人自行选择法院，往往都是出于方便诉讼、保障双方利益和节约司法资源等目的。由此可见，方便诉讼对于不动产纠纷专属管辖制度的完善具有重要价值。这主要是出于两方面的考虑：一方面是关于不动产权属纠纷的诉讼，主要为不动产所有权、经界、分割、占有、侵权之诉，法院往往需要到现场进行勘验以查明事实、搜集相关证据。对于此类不动产纠纷，适用专属管辖则便于法院司法，方便纠纷的解决。另一方面是关于不动产债权纠纷的诉讼，主要为租赁、买卖、承揽、赠与等合同纠纷，其并不牵涉不动产本身，只是之于不动产上产生的债权债务纠纷。这类诉讼往往不需要法院实地勘验，所以选择被告住所地、合同履行地或协议管辖更符合当事人的利益，当事人有自由选择管辖法院的权利。

（3）平衡诉讼资源原则。随着我国市场经济的迅速发展，涉及不动产的纠纷越来越多，尤其体现在商品房的买卖、租赁上。若将所有涉及不动产的纠纷均适用专属管辖，则一定程度上会导致案件的集中，使得不动产集中的所在地法院案件量过大，不利于司法资源的合理利用。因此，应当就不动产纠纷的性质加以区分权属纠纷和合同纠纷，对于合同纠纷当事人可选择被告住所地或合同履行地所在法院管辖，也可根据当事人之间的约定协议管辖，这样便可以合理调节各地案件量，平衡诉讼资源。

2、区分不动产纠纷性质适用专属管辖的立法建议

仅从原则上提出建议，并不能在实践中起到直接的引导作用，若要根本解决不动产纠纷的适用问题，还应从立法方面进行修改，直接指导司法实践。

首先应当区分不动产纠纷的性质，将不动产纠纷划分为不动产物权纠纷和不动产债权纠纷。对此的区分在前述中已做过详细阐述，这里还应当借鉴国外的立法，对我国关于不动产物权纠纷和不动产债权纠纷的界定做以完善。不动产物权纠纷主要涉及不动产所有权（包括所有权的确认）或主张物权的负担或主张物权之解除诉讼、经界诉讼、分割诉讼、占有诉讼；不动产债权纠纷主要涉及借贷、租赁、买卖、赠与、承揽等不动产合同纠纷，提起返还或交付不动产之诉，不动产所有权转移登记之诉，不动产受损害而提起的损害赔偿诉讼等。

其次，区分对待不动产物权纠纷和不动产债权纠纷的管辖适用制度。对于不动产物权纠纷，应当适用专属管辖，符合方便诉讼原则和专属管辖的立法意图；对于不动产债权纠纷，一般适用任意管辖（特别地域管辖、协议管辖），但若牵涉到不动产本身的属性，并由不动产所在地法院管辖更符合方便诉讼原则和当事人的意愿（即可由当事人选择发生不动产债权纠纷时向不动产所在地法院），则可适用专属管辖。若当事人第一次时不清楚有管辖权的法院，并且法院已经受理该案，则不再考虑其不动产纠纷的性质，以第一次的法院为准办理该案，当事人不得以按照不动产纠纷的性质不应归属该法院管辖为理由提出管辖权异议，即类似于“一事不再理”原则。

最后，建议立法机关可以先出台相应的司法解释或者最高人民法院出台相应的规定，以补充说明不动产纠纷专属管辖制度的适用问题，因为立法过程较长，而此问题在司法实践中亟待解决；然后再逐渐提出完善不动产纠纷专属管辖制度的立法提案，最终获得法律的明确认可和界定。

对于上述划分和管辖适用，有三类特殊案件需要补充说明：

（1）不动产侵权之诉的管辖适用问题。侵权之债属于债权的一种，上述均将不动产侵权之诉归结到不动产债权纠纷之中，但实际上不动产侵权之诉并不应适用任意管辖，而应当同不动产物权纠纷一样适用专属管辖制度，由不动产所在地法院进行管辖。提出此观点的理由有二：

其一，对于不动产的侵权行为往往是直接对不动产造成损害，权利人通过请求返还原物、消除危险、排除妨害、恢复原状、修理更换、赔偿损失来保护自身不动产物权。《物权法》对应的四种物上请求权（返还原物请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权和恢复原状请求）是基于物权产生的请求权，属于物权性质的请求权；而损害赔偿请求权属于债权性质的请求权。[25]虽然侵权行为发生后在权利主体和侵权人之间产生确定或特定的债权债务关系，但其作为物权保护的手段，不单是债权请求权的实施，这种债仍以恢复权利主体原先的不动产状况为目的，与物权不可分离，不动产所在地法院管辖此类案件则更显优势，便于对不动产勘验、保全和执行。

其二，《民事诉讼法》第二十八条规定：“因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。”由实践中的真实案件可以得知，侵权行为地往往与不动产所在地为同一地点，将不动产侵权之诉归结于专属管辖更加直接、明了。且若由被告住所地人民法院管辖，既不利于被侵权的当事人，浪费当事人的诉讼精力和财力；也可能造成不必要的司法资源浪费，不利于法院对于不动产的勘验和保全执行。

（2）不动产租赁纠纷的管辖适用问题。传统民法理论认为，租赁属于债权。[26]德国民事诉讼法规定房屋使用租赁或用益租赁案件属于专属管辖，主要是基于债权物权化和法院取证、执行的必要。有日本学者就认为租赁权就是物权，“承租人取得对其使用收益之权利。使用收益权即系该租赁标的物上的一种支配权，故租赁权性质上为物权”。[27]法国区分出长期租赁契约和一般租赁契约，而对于长期租赁合同中的承担人权利的重要性及其期限（18至99年）法律不能不对之明文赋予物权的特征，以使之置于地产公告制度的调整范围及可以设定抵押。[28]

1986年，最高人民法院对北京市高级人民法院提交的《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖的请示》做出了《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》指出：“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合‘两便’原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。”与此冲突的是，最高人民法院在1995年《关于张新康与湖南省湘潭天宫实业有限公司、湖南省湘潭天宫实业有限公司北海公司商品房购销合同纠纷管辖问题的复函》中明确规定了在合同之债中涉及不动产者，适用不动产所在地专属管辖的规定。[29]

对于不动产租赁的管辖问题，最高院前后态度不一，由相对的专属管辖变为绝对的专属管辖，由此可看出实务中对此问题还存在较大争议。我们认为，虽然在现代法律中租赁权物权化的现象非常普遍，例如买卖不破租赁和承租人优先购买权，但是租赁权本身仍是债权，出租人对租赁人享有债权的请求权，租赁人对不动产并不具有支配权，且并不是所有不动产租赁都有物权化。关于不动产租赁之诉，往往是针对租赁合同的纠纷，并不涉及不动产本身，所以不必要适用专属管辖。基于合同订立双方当事人的意思自治考虑，对于租赁合同的订立、履行、变更和解除应当充分尊重当事人的意愿，由当事人选择管辖法院，而不必要规定不动产所在地法院管辖。合理的立法建议应当是采被告住所地或者合同履行地或者当事人协议管辖，若当事人认为案件涉及到不动产物权（包括侵权之诉），如需对房屋修缮、腾退，则可请求不动产所在地法院管辖，以方便诉讼为准则。

（3）与继承遗产纠纷专属管辖冲突的解决途径。继承遗产纠纷专属管辖是我国民诉法规定的三类专属管辖制度之一，《民事诉讼法》第三十四条第三项规定：“因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。”当继承纠纷涉及不动产的遗产继承，并且被继承人死亡时住所地、主要遗产所在地和不动产所在地不一致时，是适用不动产纠纷还是继承纠纷来确定专属管辖法院存在争议。

对于继承遗产纠纷，各国法院都规定为特殊地域管辖，即任意地域管辖，且德国、日本、台湾均采继承开始时或被继承人死亡时住所地法院管辖，而未规定为专属地域管辖。[30]继承遗产案件自身的特殊性与复杂性使得域外法与我国民诉均需对其做特殊的规定，此类案件涉及被继承人死亡的时间、继承人对被继承人的赡养、扶养及抚养情况、被继承人财产的状况，因此由被继承人死亡时住所地法院管辖为宜。对于继承遗产中涉及不动产的案件，因为仅涉及到不动产所有权的转移，一般不需要法院对不动产实地勘验，所以为了维护继承遗产纠纷专属管辖的立法初衷，对于此类案件，应优先适用继承遗产纠纷专属管辖较为合理。若被继承人死亡时住所地或主要遗产所在地与继承不动产所在地一致，则当事人可直接向不动产所在地法院。

【注 释】

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[25] 高富平著.物权法[M].清华大学出版社，2007.342.349.

[26] 针对不动产租赁的性质，学界主要有债权说、形成权说、债权物权化说以及物权说。参见李登喜.不动产租赁权的法律性质与物权定位探析.邱聪智.新定债法各论（上）.转引自高富平著.物权法专论.北京大学出版社，2007.97.

[27] （日）冈村玄治著.改定债权法要论（各论）.99.

[28] 尹田著.法国物权法.转引自同上同页.

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【作者简介】

房地产纠纷法律诉讼范文第2篇

【关键词】新时期;登记案件;行民诉讼交叉案件; 问题; 策略

【 abstract 】 the our country building trade frequently, a building to register the case also is growing, and real estate registration behavior through in the our country civil legal relations and administrative legal relationship between, show a different problem, this paper will discuss the new period registration bank of China people cross case litigation existing problems, and puts forward some tactics.

【 keywords 】 the new period. Registration; Do people cross litigation case; Problem; strategy

中图分类号：C36文献标识码：A文章编号：

前言

近年，随着我国市场经济的高速发展和城市建设改造步伐的不断加快，房地产开发利用与房地产权益保护问题成为大家关注的焦点，房屋权属登记类行政案件的数量呈逐年上升的趋势，其中大部分属于行政与民事形成相交叉的案件。对于贯穿于民事法律关系与行政法律关系之间的问题存在较大争议，传统模式按照保守的民事和行政审判的分工进行案件审理，在审判工作中，往往就会相应的产生对这一问题的不同处理意见与裁判结果的不同。使得问题的存在是显而易见的。本文将讨论新时期登记案件中行民诉讼交叉案件存在的问题，和处理的策略。

一、 我国房产登记行为的性质特性

房地产登记机关在从事登记行为时是以国家的名义支持房地产交易的进行，并且维持房地产交易的秩序，为国家征收赋税和保护耕地，以及私人资产等国家治理活动提供信息方面的保障。我国房产登记是房地产交易双方转移物权的必经程序,是指国家的专门机关代表政府,依照法律的规定和程序,将当事人变更房地产权利状态的意思表示记载于特定簿册,使之产生一定法律效果的行为。从法理上看作为法律事实的民事行为可分两个方面，一是法律行为，二是事实行为。法律行为人具有相应的民事行为能力，法律行为的法律效果是当事人双方的意思表示，包括：申请登记房地产转移、变更都是双方当事人意思活动，并且主动申请登记。事实行为的法律后果完全产生于法律。假设登记机构行为与上述两种行为都不沾边的话，那么登记行为就不属于民事行为。《物权法》32条明确规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”这一条例充分阐明了关于引起物权变动的实体法律关系，房地产登记机构没有审查权利，同时也没有解决机能，要确认产权，属于法院和仲裁机关的权力，不属于登记机构。在《物权法》28条规定：登记机构此时的登记行为，不表达自己的意思，不审查文书的效力，明知错误也不停止登记，以法律、仲裁文书和政府决定为依据，我们可以认为只能是具体行政行为。同时我们也可以看出房产登记机关只有对登记事项具有审查和监管权的特性。

二、新时期房产登记案件中行民诉讼交叉案件的问题

所谓民事、行政争议交叉案件是指人民法院在民事诉讼、行政诉讼或者两种并行诉讼案件审理过程中，同时存在均需解决的行政争议和民事争议，两个争议在法律事实上互相牵制、互相关联、互相影响，处理结果上互为因果或互为前提的案件，当事人之间在处理纠纷的化解时需要两种诉讼程序共同参与的情形。近年来房产登记行政案件中涉及到的行民交叉问题，已经大量出现的是当事人为了解决民事权益之争，并且直接提起不服登记行为的行政诉讼。如在浙江某市一对恋人刘某与崔某共同出资购买了该市区一套二的住房，该房是以男方刘某的名义签订了房屋合同，并且办理了各项手续，同时还申请登记和领取了《房屋所有权证》。但是时隔两年，两人因感情问题而分道扬镳，分手后房屋所有权约定贵刘某所有，但是刘某要补偿崔某15万元，但是房屋的使用权归女方崔某使用，约定在崔某结婚后或者6年后再把房屋交付给刘某使用。翌年6月，也就是2008年6月刘某把房屋卖给范某，并且签订卖房协议，办理了房屋过户手续。范某随向崔某提出让房，但是遭到崔某拒绝，范某遂向法院提起民事诉讼，要求崔某迁让房屋。崔某一纸诉状将以刘某、范某为被告提起民事诉讼，要求法院认定房屋买卖无效。法院在认定事实后，认为范某未去现场看房，明显不合逻辑，而且与刘某系远房亲戚，性质存在明显的恶意串通，最终法院判决确认房屋买卖协议无效。并且崔某又向法院提起行政诉讼，要求撤销范某的房产登记。法院判决撤销房产登记。在民事诉讼恢复审理中法院最终判决驳回范某的诉讼请求。通过这个案件我们可以发现在房产登记案件中行民诉讼的交叉问题，一是房屋登记在民事诉讼中，关于证据效力问题，即当事人对房屋登记有异议的民事案件是否必须“先行政、后民事”，另一方面是登记时提交的材料之一被确认无效，是否才能撤销登记。以及法院在案件审理时周期是否太长，造成当事人诉累，而且两个纠纷常常数年得不到解决，以及影响了我国司法的公平与效率，并且损害了我国司法的权威。

三、新时期登记案件中行民诉讼交叉案件的处理方法

1、完善房屋登记立法和房产登记制度。房地产登记是我国公示房地产物权变动情况，才能够保障房地产交易安全的一项基础性法律制度。我国房屋登记办法，要完善房屋登记机关地位和设置程序，以及登记机关登记时对申请材料的审查、登记公告程序的完善、登记机关赔偿责任的范围与标准等方面。加强登记机构对审查符合法定要件的登记申请予以登记，从而合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率。确立与细化了登记簿制度。同时不断明确了登记机关的审查职责。建立房产纠纷行政与民事诉讼统一的立案指引制度，做好对于房产纠纷类诉讼，进行认真审查状、答辩状，判断案件性质是否属于行政与民事交叉案件，并且判断是否符合民事与行政关联诉讼一并审理的条件和范围，以及是否具有“二审合一”的必要。同时作为法官在解决房产纠纷行政与民事交叉案件时所使用的法律应该充分运用自由裁量权，并且按照立法的精神与原则来解释法律，衡平正义与法律的冲突，达到解决纠纷，实现实质性正义目的。

2、强化行政诉讼和解工作。随着人民的交往频繁，生活节奏的加快，我国法律在处理纠纷案件时时间拖的太长久，已经影响了人民对打官司的惧怕，尤其是对于一些不是事关人命的案件，我国法制应该建立一种和解处理问题的快速方法，尤其是做好行政诉讼和解，行政诉讼和解是原被告在人民法院主持下在庭审阶段就诉讼标的互谅互让达成合致以解决纠纷的诉讼制度。是一种替代性纠纷解决机制,可以达到有效地平息社会的矛盾和纷争,并且更好的消解利益主体的对立与冲突,达到奠定关于构建和谐社会的法治基础。只有通过人民法院合理灵活的运用行政和解，才能更好的维护正义，提高社会效益。

房地产纠纷法律诉讼范文第3篇

    一、物业管理纠纷的主要特点。

    物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的, 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。

    1.物业管理纠纷案件逐年上升,诉讼标的额较大。

    1990年以来,特别是1992年以后,全国各地的房地产业异军突起,海南的房地产更是超 常规发展,形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦(以下简称 为住宅小区和商厦),各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致,业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范,使业主与物业管 理者、行政主管部门之间的矛盾渐生,因此而产生的纠纷,向房产、物价等管理部门的投诉 大量增加,在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后,当事人转而向法院起诉。以海口市 新华区法院为例,该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件,至1996年上升为20件,这两 年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元,多则几十万元。??

房地产纠纷法律诉讼范文第4篇

【关键词】民事诉讼法修订；纠纷解决方式；诉讼和非诉讼相结合

一、纠纷

（一）纠纷种类。常见纠纷有劳动合同纠纷、人格权纠纷、离婚纠纷、法定继承权纠纷、所有权纠纷、财产损害赔偿纠纷、承包地征收补偿费用分配纠纷、土地承包经营权确认纠纷、建设用地使用权纠纷、买卖合同纠纷、房地产开发经营合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、金融借款合同纠纷、民间借贷纠纷、保证合同纠纷、租赁合同纠纷、侵害商标权纠纷、股权转让纠纷、责任保险合同纠纷、人身保险合同纠纷、机动车交通事故责任纠纷、医疗损害责任纠纷。

不常见纠纷有离婚财产纠纷、离婚后损害责任纠纷、婚姻无效纠纷、撤销婚姻纠纷、夫妻财产约定纠纷、同居关系纠纷、抚养纠纷、赡养纠纷、收养关系纠纷、监护权纠纷、探望权纠纷、不动产登记纠纷、物权保护纠纷、用益物权纠纷、担保物权纠纷、占有保护纠纷、知识产权与竞争纠纷、海事海商纠纷。

（二）纠纷解决机制。1. 民事诉讼。民事诉讼是最传统的纠纷解决机制之一。民事诉讼，主要指的是法人、公民以及其他的组织之间发生的因为财产或者人身权益关系提起的法律诉讼，由于我国市场经济的不断发展，各种纠纷层出不穷，民事诉讼已经不能满足社会大众的需要。2. 非诉讼程序（ADR）。广义说一般认为，ADR是指诉讼以外的其他各种解决纠纷方式的总称。ADR的特殊性主要体现有两方面：（1）从程序角度来看，使用ADR无需恪守严格的法院诉讼程序；（2）从实体角度来看，使用ADR未必要遵循既定的实体法。

二、把诉讼和非诉讼相结合的纠纷解决方式写入民诉法的必要性

（一）法律对司法实践之探索成果加以确认的需要。由于案件分流和程序多元已经成为本世纪以来司法改革的总体趋势，所以把诉讼和非诉讼相结合能够更好地解决复杂多样的社会矛盾纠纷。

（二）具有积极意义的纠纷解决方式。改革开放过后，近年来我国的经济建设不断深入，造成了社会的层次化更加严重，因此社会问题出现了矛盾多元化，因此只有将这些社会的矛盾进行妥善处理，才能够为构建一个和谐社会提供一个良性的社会环境。由于现存的社会矛盾之间出现的多元化，因此采取的解决措施也应该是多种途径，而不应该是单一的诉讼，因为单一的诉讼不能够解决多元化的诉讼问题。人们在诉讼的过程中其程序非常复杂，而且其裁判的结果往往是“一刀两断”的形式，其消耗成本很高，所以考虑到这个问题，人们在进行诉讼的时候要从经济的角度考虑到经济诉讼，既能够解决好纠纷，又能够节约成本，这是需要公民们要明白对于一些不必要的诉讼的处理方法。

（三）将司法解释与地方立法上升为法律探究。在当前我国的法治条件下，如何建构诉讼与非诉讼来解决纠纷不仅要得到社会的支持，而且还需要得到法律的认可，目前为止我国仍然不具有具体的规范法律，因此只有现在地方进行法律的尝试，从地方立法开始试行。

三、民诉法之关于诉讼和非诉讼相结合的纠纷解决方法

（一）应然定位。我国诉讼和非诉讼相结合的纠纷解决方法应定位为：保障当事人充分享有优化司法权配置。

（二）内容。1. 以委托调解解决纠纷。此制度主要是为了给诉讼人一个缓冲的机会，降低其诉讼的成本，主要是指在立案之前能够将当事人进行调解，当法院收到口头或者诉状的时候这一程序就开始执行，当能够进行调解成功那么就将会公民的诉讼提供合理的诉讼方式。2. 以司法确认确定其法律效力。通常情况下所说的司法确认也被称作是调解协议的司法确认，主要指的是在庭外达成调解，经过协商的方式所达成的协议进行审查，并且要对其法律的效力进行确认。3. 通过调解前置解决纠纷。一般情况下所说的调解前置主要是指在法院获得的前夕，由第三方出面对其产生的纠纷进行调解，使当事人能够在之前拥有以此协商调解的机会。

四、将诉讼和非诉讼相结合方式写入民诉法需要研究的问题及建议

（一）所需研究问题。1. 司法确认的程序及范围探讨。通常情况下所说的司法确认不仅仅是法院对公民进行调解协议时要对其进行审查以确定其效力，而且还要求对人民法院对相应的商事调解组织、行政机关以及行业调节组织能够进行相应的非诉讼的协商调解的确认。2. 案件范围以及受调解主体的探究。所说的受托调解的主体，有着不同的规定，在相应的法律规定下不尽相同，一方面在《民事调解规定》中所说的则是指“有关的单位以及个人”，另一方面在《健全纠纷解决机制意见》中给出的定义则是“相应的行政机关、公民调节组织或者是商事调解组织以及行业调解组织等”，因此在不同的法律规定之下所包含的受调解主体会出现很多的定义差异。

（二）建议。在第八章“调解”现有第八十五条中增加两款：第一点，对于家庭婚姻纠纷的继承权的问题，以及劳务合同的工资纠纷问题和工伤和意外事故的纠纷问题，这些都具有比较明确的损害纠纷赔偿，都需要对其进行调解，通过调解解决其权益的纠纷。第二点，在进行诉讼之前首先为民事诉讼提供相应的调解解决方案，以此来解决法院收到诉状或者是在立案之前的纠纷，由相关的机构进行民事的调解，但是不能够达成调解的则执行诉讼程序，进行审理。

将现有第八十七条修改为：人民法院进行调解，可以邀请有关单位和个人协助。被邀请的单位和个人，应当协助人民法院进行调解。经各方当事人同意，人民法院可以委托人民调解组织或者相关机构对案件进行调解。

参考文献

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房地产纠纷法律诉讼范文第5篇

一、涉老案件的特点

（一）涉老案件有“三高”趋势。一是法院受理涉老案件数量增长。如某基层法院在2009年、2010年、2011年、2012年分别受理涉老案件25件、27件、28件、30件。二是案件类型增多。2010年前法院受理的涉老案件中主要是继承、赡养与婚姻纠纷，2011年则增加了财产分割纠纷、医疗合同与医疗侵权纠纷、买卖合同纠纷、民间借贷纠纷、知识产权纠纷等。尤其应当注意的是，因为商品房开发导致人口流动，互不相识的老人居住到一起，在小区公共场所娱乐时产生矛盾不能相互谅解，相互伤人损物引发赔偿诉讼增加。三是涉案金额逐年增高。相比以前的涉老案件，2009年以后涉案金额逐渐增大。在2012年的涉老案件中，诉讼标的趋于多样化，出现了金银首饰、存款、股票、基金、股东权益、著作权等，尤其是继子女偷走老人房产证引发房屋产权诉讼的标的额较大。

（二）涉老案件类型主要集中在赡养纠纷。2009年至2012年某基层法院共审结赡养纠纷案件49件，占同期受理涉老纠纷案件的45%。2010年以后审结赡养纠纷案件虽然数量下降，但是案件处理难度日益增大，主要原因是老年人对生活费、医疗费的需求增加，而其子女经济能力有限，给案件处理增加了难度。

（三）房屋产权纠纷、租赁使用权纠纷案件逐渐缠上老人。随着房价不断上涨，涉老房屋产权纠纷、房屋买卖纠纷、租赁权纠纷逐年增长，且随着城镇化进度加速，涉及房屋拆迁安置款纠纷和房屋确权、继承析产纠纷案件也在增加。

二、涉老案件存在的问题

（一）传统观念根深蒂固，老年人用法律维权的意识不足。受“家丑不可外扬”“打官司丢人”“快人土的人还离婚”等传统观念的束缚，提讼对老年人本身而言需要极大的勇气，甚至是一种内心伤害。有的老人提讼后，受到外界阻挠又撤诉的现象依然存在。

（二）证据意识普遍不强。基于亲属关系，老年人的钱财、物权凭证、身份证件往往交由特定亲属保管，导致老年人的合法权益受到侵犯时，往往由于缺乏有力的证据，致使老年人的合法权益无法得到全面有效的保护。有些老年人法律知识欠缺，不懂得取证、举证等现代司法概念，甚至将道德事项寄希望于用法律来处理。导致有的诉讼请求难以得到支持。有些老年人以偏概全，将其长期工作生活形成的思维定式强加给法院，增加法官及时审结案件的难度。

（三）许多老人诉讼能力较低，需要得到司法关怀。对经济困难的老年人，法院会主动对其应交的诉讼费采取缓交、减交、免交等措施。法官有时还会与村委会、居委会和老人所在单位协调解决老人的实际困难，给予老人最大限度的帮助，延伸司法关怀。但有些涉老案件往往是伴随着家庭财产分割、孙子女抚养、老年人再婚、父母子女矛盾、婆媳翁婿矛盾等较为复杂的因素，解决起来比较困难，有时个案的解决难以从根源上彻底解决当事人之间的纠纷。

（四）老人参加诉讼，牵动多方精力。如80岁的王某诉某图书馆的12册诗集署名权纠纷，因其听力存在部分障碍，需要与78岁的老伴一同出席法庭，子女对其父母的庭审情况也不断打电话询问，法官在认定事实、适用法律上也不断对王某进行悉心指导。因此，很多涉老案件需要基层组织领导、当事人亲属等多方参与，形成合力，从情、理、法各个角度来做当事人的工作，这样处理案件才能最终形成良好的社会效果。

三、老年人如何最大限度地减少法律纠纷

首先是管理好自己的身份证、房产证等重要证件。随着社会管理日渐规范。公民从事各种社会活动，办理相关事务，均要出示有效证件。一旦产生纠纷，上述证件必然成为判断法律行为是否有效的证据。

其次是不贪图利益，守住自己的“老本”。俗话说，天上不会掉馅饼，对各类投资、保健、特效治疗的广告和电话要保持高度警惕，不中骗子的招。

房地产纠纷法律诉讼范文第6篇

一、物业管理纠纷的主要特点。

物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的, 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。

1.物业管理纠纷案件逐年上升,诉讼标的额较大。

1990年以来,特别是1992年以后,全国各地的房地产业异军突起,海南的房地产更是超 常规发展,形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦(以下简称 为住宅小区和商厦),各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致,业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范,使业主与物业管 理者、行政主管部门之间的矛盾渐生,因此而产生的纠纷,向房产、物价等管理部门的投诉 大量增加,在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后,当事人转而向法院。以海口市 新华区法院为例,该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件,至1996年上升为20件,这两 年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元,多则几十万元。

2.因物业管理产生纠纷的案件类型多,且多是新类型的案件。

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计,目前海口市所受理的物业管理 纠纷,已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷,发展到涉及民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。主要有:(1)物业管理者(包括房地产开发商和物业管理公司)向业 主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷,这类纠纷数量较多;(2)业主或使用人要求 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷;(3)房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷;(4)房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管 理纠纷;(5)业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷;(6)业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷;(7)业主诉房产 管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷,涉及到民法关系中合同之债(包括服务管理关系 、关系、承包关系)、侵权行为所生之债,以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是 否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数 的情况下,海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政,侵犯了原告作为业主的利益 ,而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。

3.物业管理纠纷诉讼主体复杂,法律关系复杂,对纠纷的审理有一定的难度。

物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂,该类案件的主体,既有我国公民、法人和 其他组织,又有外国公民、外国企业、港澳台同胞;参与诉讼的既有业主、使用人或小区管 委会,也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系,又可能涉及到房地产 开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系,业主、管委会或物业管理公 司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件,在审判实践中又无现成的 依据,《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定,只能依据民法通 则、行政诉讼法的基本原则,依据有关部门和地方性规章进行处理,而有关规章的规定又不 详尽或明确,给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。

(一)物业管理纠纷的管辖问题。

确定物业管理纠纷案件的管辖问题,是正

确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题,应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件,依《行政诉 讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件,目前当事人一般 都在物业所在地的法院,并把物业所在地作为业主或使用人的住所地,而有些受诉法院 也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方 提起侵权之诉的,应适用民事诉讼法第29条的规定,由侵权行为地或被告住所地的人民法院 管辖,因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷,应 适用民事诉讼法第24条的规定,即:“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或合同履行地 的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的, 业主的住所地既有在物业所在地,又有在物业所在地之外的,并非业主购置了物业,物业所 在地就是其住所地,因此,不能简单地认为物业所在地就是被告住所地;物业管理公司的住 所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地,而并非是实施物业管理的所在地,但由于物 业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同,均是在物业所在地实施物业管理 ,因此,物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷, 但其不属于不动产纠纷,不适用专属管辖的规定。 (二)应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。

审查物业管理合同的效力,关系到正确处理纠纷,维护法律严肃性的问题。在物业管理 纠纷中,主要涉及三类合同,一为物业管理服务合同,即业主或管委会与物业管理公司或开 发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协 议:通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同;二为物业管理承包合同即房地产 开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承 包 的书面协议;三为物业委托管理合同,即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权 委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中,应区分合同的不同性质,注意判定合同 的效力,以正确处理物业管理纠纷。

1.注意审查物业管理服务合同的效力。

在审查物业管理服务合同(或称聘用管理合同)时,应主要从当事人是否具备民事主体 资格和相应的民事权利能力、民事行为能力,合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理 权是因业主享有物权所派生出的权利,行使物业管理权的应是物业的所有权人,或是与业主 约定可享有物业管理权的使用人,而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应 由业主(或特定的使用人)为委托人,委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由 于我国房地产发展过程中物业管理刚起步,在购房者购房时,物业管理多是作为商品房售后 服务的一环,由房地产开发商与购房者签订,约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务 .随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚,越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物 业管理权的一方,续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物 业管理有偿服务。因此,物业管理服务合同合格的当事人,一方为业主或依法成立的业主管 理委员会,另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的 房地产开发商,所签订的物业管理服务合同,其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分 ,在此之前(即1994年4月1日前)所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业 管理经营权来认定无效,房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前,可继续实施物业管理 ,但不得以继续履行合同为由,阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。19 94年4月1日后所签订的物业管理服务合同,因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统 一实施专业化管理,房地产开发商在出售房屋前,就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管 理,或注册成立物业管理公司负责管理。所以,1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订 物业管理服务合同的,应认定合同无效。

在审查物业管理服务合同效力时,还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合 同必须遵守法律、法规、规章,不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益;必须在 平等协商的基础上,确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能 在平等的基础上行使其物业管理权的,应认定合同无效;对易引起纠纷的物业管理费,其收 费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准,超过标准收取费用 和滞纳金,未经批准扩大收费范围的条款,应确认为无效条款;对属于业主所有或共有的外 墙体、屋顶等的使用、收益,如不允许业主管理、使用、收益,或赋予房地产商使用权而不 向业主交付相应对价的,均侵犯了业主的权益。实践中,房地产开发商或发售房产的大业主 ,未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为 常常发生,物业管理服务合同的内容中出现侵犯业益的不平等条款的,应确认部分无效 .

2.注意审查物业管理承包合同的效力。

由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中,而在无能力或精力实施物 业 管理时,或为牟利,在与业主签订物业管理服务合同后,将受托进行物业管理的经营权发包 给其他的物业管理公司,坐收承包金,由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承 包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定,小区物业管 理权属全体业主所有,只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司,为业主提 供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理,其 由此所享有的受托权实质上不是物业管理权,而是受托管理权,将受托管理权发包、转让给 他人经营,这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益,应确认为无效合同。有受托管理 权的物业管理公司将其管理权发包,其无权收取物业管理承包金,承包人则未依法取得受托 管理权,其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求,不应得到支持。

房地产纠纷法律诉讼范文第7篇

    房地产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷,它是指关于房屋和土地的权益争议。一旦发生房地产纠纷,公民可以选择以下三种途径予以解决:

    ⑴调解。即在第三者的主持下,纠纷当事人经过自愿协商,排除争端,达成和解。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会,专门进行民间纠纷调解,包括房地产纠纷的调解。

    ⑵仲裁。房地产纠纷发生后,公民可以提请仲裁机关居中判明事实,分清责任,依法作出裁决。仲裁是一种准司法活动,其裁决具有法律效力,当事人必须执行。

    ⑶诉讼。即依法向人民法院提起诉讼,以解决房地产纠纷。

    作者简介:戴安学律师从事律师职业十年,能将法律规定和疑难、复杂案件有机结合起来,实践办案经验丰富。擅长办理刑事、民事、经济及非诉讼等法律事务,对公司、房地产,劳动法、交通事故等人身损害赔偿及婚姻家庭等方面有深入的研究。了解律师更多信息请点击此处

房地产纠纷法律诉讼范文第8篇

    房地产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷,它是指关于房屋和土地的权益争议。一旦发生房地产纠纷,公民可以选择以下三种途径予以解决:

    ⑴调解。即在第三者的主持下,纠纷当事人经过自愿协商,排除争端,达成和解。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会,专门进行民间纠纷调解,包括房地产纠纷的调解。

    ⑵仲裁。房地产纠纷发生后,公民可以提请仲裁机关居中判明事实,分清责任,依法作出裁决。仲裁是一种准司法活动,其裁决具有法律效力,当事人必须执行。

    ⑶诉讼。即依法向人民法院提起诉讼,以解决房地产纠纷。

    作者简介:戴安学律师从事律师职业十年,能将法律规定和疑难、复杂案件有机结合起来,实践办案经验丰富。擅长办理刑事、民事、经济及非诉讼等法律事务,对公司、房地产,劳动法、交通事故等人身损害赔偿及婚姻家庭等方面有深入的研究。

房地产纠纷法律诉讼范文第9篇

【案情】

公民甲与乙系夫妻，在婚姻关系存续期间，甲与乙购买了房屋，该房屋产权证书上登记的产权人为甲一人。后甲与乙感情不和，甲一人持房地产权证将房屋出卖给了丙，双方签订了房屋买卖合同，并到市房地局办理了变更登记。市房地局为丙颁发了房地产权证。乙得知后，以市房地局为被告向法院提起行政诉讼，要求撤销颁发给丙的房地产权证。法院经审理认为，房屋系甲与乙在夫妻关系存续期间所购，应为夫妻共同财产。房地机关在颁证时未审查共有人是否同意即向丙颁发房地产权证，属认定事实不清，遂判决撤销该颁证行为。

【评析】

一、本案中引出的问题

法院作出上述判决的法律基础在于依据婚姻法的一般规定认定涉案房屋系夫妻共有财产。但是本案是行政诉讼案件而非民事确权案件，当当事人在行政诉讼中对颁证的基础民事法律关系即对房屋权属产生争议时，法院直接对当事人的权属作出认定，在理论上尚需探讨。具体到上述案例，法院在该案中直接认定涉案房屋为夫妻共有财产，需要解决以下问题：

1.在该行政案件中，原房屋产权证上登记的权利人甲并没有参加诉讼，因此，该房屋是否必然为夫妻共同财产尚存疑问。

1980年颁布的《婚姻法》第13条规定了夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，这是认定处理夫妻财产的一般原则，但该条同时规定了双方另有约定的除外这一但书条款。由于本案非夫妻间的析产确权案件，甲没有参加到诉讼中来，对于甲、乙之间是否存在特别的约定并不清楚。设想甲、乙之间就该房屋的产权另有协议约定归甲一人所有，本案判决的认定就不能成立。

2.行政判决可能与民事诉讼的结果相矛盾，且行政判决没有解决任何实质问题。

虽然行政判决撤销该房地产权证的后果是丙丧失了已取得的房屋的所有权，但乙并没有实现其目的，因为甲、丙之间的买卖合同仍然存在，丙可以向法院提起民事诉讼要求确认其与甲签订的房屋买卖合同合法有效从而重新取得该房屋的产权。即使我们认定涉案房屋为夫妻双方的共有产，也不能推导出该买卖行为必然无效的结论。如果认定丙因信赖不动产权属证书上记载的内容与甲进行房屋买卖，丙即为善意、有偿取得该项财产，应判决双方买卖合同有效。丙持有效的民事判决书去申请登记，登记机关只能作出与已被撤销的房地产权证相同的行为，且不论登记机关是否属以同一事实和理由作出相同的行政行为，出现如此情形难免使人对法院判决的权威性和正当性产生疑问。

假设本案是另外一种结果，法院在行政诉讼中认为登记机关尽到了合法性审查的义务，判决维持该房地产权证，上述问题依然存在。因为乙可以提起民事诉讼主张甲、丙之间的买卖合同无效从而彻底使丙丧失该房屋的所有权（因为我国不承认物权行为的无因性，如买卖合同无效，则即使行政判决维持了该房地产权证，丙也不能取得该房屋的所有权）。

由此可见，无论行政诉讼的结果如何，对诉讼参加人乙、丙而言都无实质意义，因为谁都没有取得一个在法律上确定的结果。造成这种局面的根本原因在于双方实质上争议的是甲、乙之间的买卖关系是否有效，因此无论行政诉讼的结果是判决维持还是撤销登记机关颁发的房地产权证，乙、丙都可以提起民事诉讼主张买卖合同的无效或有效，从而通过民事判决来实质上否定行政判决。

3.判决所依据的理由即认定房屋为共有产超出了登记机关的行政职权范围。

依据现有的法律规定，登记机关并没有权力裁决房屋的产权归属，在房屋发生买卖变更登记时，房地产登记只是行政机关对相对人之间房地产权属关系与状态的认可和证明，其进行的登记审查只是国家对房屋权属变动进行的必要监控和管理。其只能审查当事人提供的申请材料是否符合法律规定的登记条件，而无权超出材料本身来认定财产的归属。本案中，甲提供了权利人为自己一人的房地产权证，登记机关无权认定该房屋为共有产。如果其以该房屋为共有产为由而不予登记，则超越了其职权范围，其行为违法。由此出现了如下情形：行政判决认为登记机关予以登记发证违法，而行政机关如以系共有产需征得共有人同意为由而不予登记，也属违法。

4.该行政判决实质上直接否定了前一个房地产权证的效力，有违设立颁证制度的初衷。

房地产登记属于行政确认行为的一种，其主要的效力在于推定权利的存在。房地产权证是拥有房屋所有权的合法凭证，持证人据此与外界发生关系，第三人受到该证的约束，行政机关也受其约束，法院在相当程度上也应受其约束。判决认为登记机关认定房屋为甲所有属认定事实不清，也即意味着甲所持有的房地产权证并非房屋所有权的合法凭证，登记机关可以不受该证的约束。这种做法，无疑使房地产权证制度丧失了其应有的意义，从行政法理上也难以作出合理的解释。

二、房地产登记颁证的法律分析及其审理思路

房地产登记颁证行为是行政确认行为的一种，是对相对人或相对人之间权利义务关系是否存在的认可或证明，其本身并不创设新的权利义务关系。相对人的权利义务关系最终取决于其民事实体法律关系而非登记机关的登记，登记的作用在于推定了其所确认的民事法律关系的合法性。基于此，房地产登记中登记机关不享有自由裁量权。登记机关对相对人中请登记的事项依照法律规定进行审查，是否给予登记完全取决于相对人的申请是否符合法律规定的条件而非登记机关的主体意志，登记机关并不能以自己的意志自由决定相对人享有权利与否。并且，登记机关所进行的审查是形式上的审查，即审查当事人是否提交了办理登记所需的材料，有无违反国家法律的禁止性或限制性规定，材料之间内容是否一致等。至于决定房屋权属的民事法律关系实质上是否有效，并不在登记机关的职权范围之内，该判断权属于民事审判权。由于行政诉讼的目的是审查登记机关是否尽到了法律规定的职责，法律并未授予登记机关对民事法律关系的判定权，因此，在行政诉讼中不能以对民事法律关系实质上的判定来决定维持或撤销登记机关的行为。

所以，对于房地产登记涉及的纠纷，应根据当事人争议对象的不同确定不同的诉讼制度及审理思路。仔细分析该类纠纷，可分为两类：一类是因登记机关拒绝登记或错误登记而在行政相对人与登记机关之间产生纠纷；另一类是第三人对登记机关所登记的民事法律关系产生争议，此种争议实质上存在于行政相对人与第三人之间，与登记机关并无实质争议，提起行政诉讼的原因在于登记机关确认了这种民事法律关系。对于前一类纠纷，应提起行政诉讼，因其为行政争议，而对于后一类纠纷，实质上是行政相对人和第三人之间的房屋权属纠纷，如上所述，该纠纷属于民事诉讼范畴，而行政诉讼中无权解决房屋的权属纠纷，所以应通过民事诉讼去解决。

本文所举案例，按照上述思路去解决，问题可能将迎刃而解。乙提起民事诉讼，

房地产纠纷法律诉讼范文第10篇

    根据有关法律规定和司法审判实践经验，在案件受理范围方面，纠纷当事人应注意以下一些界限：

    一、凡以房产为标的买房、租赁、典当、建筑承包（包括勘察、设计、建筑等）、合建、、居间、使用、转让、确权等民事行为发生的纠纷，均可以向人民法院提起诉讼，人民法院将作为民事案件受理。

    二、因单位内部分配公房使用权而产生的纠纷，如果是单位职工对单位分房决定有意见的，不属法院受理范围，不能向法院起诉；如果是受配人（或其他原旧房内应一并迁出的同住亲属占住旧房）分得新房又无理占住旧房或非受配人以单位分配不合理为由而强占公房，被侵害人（包括单位和合法受配人）可以向法院提起诉讼。

    三、单位分配给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因而离职、辞职，或被单位除名、开除的，单位根据合同要求收回公房使用权的，可以向法院提起民事诉讼。

    四、单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷，不属法院受理范围，当事人应向有关主管部门申请解决。因历史原因由行政划拨房屋使用权的，现房屋产权人要求收回房屋自用或要求明确租金的，可以向法院起诉，法院一般作为民事案件受理。

    五、因违章建筑引起的房产纠纷，因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，应由行政机关受理，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可作为行政案件提起诉讼。但当事人以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的邻里纠纷可作为民事案件向法院起诉。

房地产纠纷法律诉讼范文第11篇

【关键词】专属管辖；地域管辖；职能管辖；事物管辖；大陆法系

【写作年份】2011年

【正文】

2011年我国《民事诉讼法》的大修已正式启动，目前相关的修改调研和征求意见工作正在抓紧进行。[1]这是1982年以来我国《民事诉讼法》的第三次修订。前两次修订对于民事专属管辖部分的更动非常小，原因不是我国的专属管辖制度十分完善，而是目前国内相关的研究还非常薄弱，没有有效论证专属管辖修改的必要性，没能提出完整的修改方案。[2]专属管辖作为一种具有很强的优先性、排他性与强制性的管辖类型，是民事管辖制度的重要组成部分。“各国之所以规定这种强制性的管辖，大都出于公益的考虑，例如土地的所在以及证据调查的便宜、案件执行的便利等。”{1}比较研究大陆法系国家和地区的同类制度，不难发现我国的民事专属管辖的规定与大陆法系国家和地区的常见做法相去甚远。在经济全球化、法律一体化的大背景下，我国《民事诉讼法》的全面修订必然要考虑与大陆法系国家和地区的一般规定相协调的问题。笔者在此着力于对民事专属管辖的概念、种类、案件范围以及条文修订等进行系统的分析，以求为正在进行的《民事诉讼法》大修提供参考。

一、概念界定：广义与狭义

从概念表述上看，中外学者关于专属管辖的界定差距不大，均强调专属管辖的排他性。我国学者一般认为“专属管辖是指法律规定某些特殊类型的案件专门由特定的法院管辖，其他法院无权管辖，也不准许当事人协议变更管辖。”{2}德国学者奥特马·尧厄尼希认为“某法院的专属管辖指这种管辖不能通过当事人协议或者无责问地对主诉辩论而变更，并且应当在权利争议的任何状态依职权注意之。”{3}日本学者三月章认为“专属管辖即法定管辖中，公益性较强的专由特定的法院掌握管辖权的管辖。”{4}我国台湾地区学者陈荣宗、林庆苗认为“基于公益之要求，法律明文规定某种诉讼事件属于固定之法院管辖，得排除其他一切之管辖权，不容许法院或当事人任意变更者，称为专属管辖。”{5}此外，布莱克法律词典中把专属管辖（Exclusive Juris-diction）定义为“某一法院拥有的对某一诉讼或某类诉讼的排除所有其他法院的审判权”{6}。

但由于我国民事诉讼法理论中将民事管辖限定为法院受理第一审案件的分工与权限，同时在管辖归类上把专属管辖置于地域管辖之下，导致我国的民事专属管辖仅限定为第一审案件的地域专属管辖，在概念外延上远远小于大陆法系国家和地区的一般规定，是一种狭义的专属管辖。而大陆法系国家和地区的管辖是一个广义的概念，是指法院的分工和权限，甚至还包括法院内部机构的分工与权限，而基于法定管辖的种类一般包括职能管辖、事物管辖[3]与地域管辖，相应的专属管辖也包括职能专属管辖、[4]事物专属管辖、地域专属管辖三个方面，是一种广义的专属管辖。

从以下大陆法系国家和地区关于管辖的概念界定与种类划分的具体规定之中，我们可以得出这一结论，即专属管辖采取广义说还是狭义说不仅直接影响专属管辖自身效力的发挥，而且间接影响到整个管辖制度的设计理念与格局。

（一）德国

德国的管辖概念比较宽泛，“在客观意义上，法院的管辖是指法院的业务范围”，“在主观意义上，从法院的立场看，管辖是处理某一案件的权利和义务，从当事人的立场看，则是指当事人服从于法院的这种活动{7}。

广义上的德国民事案件的法院管辖种类可以分为三个层次，狭义上仅包括第三个层次。具体来讲，第一层次是国际管辖，主要是划分德国和其他外国法院管辖权的界限。国际管辖的规定决定德国法院在总体上是否为跨国案件提供法律保护。第二层次是诉讼途径的选择，其规定了德国普通法院和特别法院（在民事纠纷的管辖方面，主要指劳动法院）之间的管辖权限。[5]第三层次是职能管辖、事物管辖与地域管辖。职能管辖是将同一案件中不同的司法职能分配给不同的法院，并且界定在同一案件中行使审判权的法院不同机构的职能。事物管辖是在不同种类的一审法院（在德国指初级法院和州法院）之间分配民事诉讼案件的问题。地域管辖是解决一个案件分配给同类法院的哪一个的问题。

相应地，德国的专属管辖在三个层次上依次表现为国际专属管辖、诉讼途径专属管辖、职能、事物与地域管辖中的专属管辖。国际专属管辖，比如对于德国土地上的物权法律争议，德国法院具有专属管辖权{7}186。诉讼途径专属管辖，比如《德国劳动法院法》第2条第1款规定了劳动法院的专属管辖权{7}74。职能专属管辖的提法并不恰当，因为德国学者认为“职能管辖总是专属管辖”{3}57，当事人不能改变审级规定（飞跃上告为例外情况）或者改变法院内部司法部门的职能分配。事物专属管辖，比如亲子案件纠纷、婚姻案件属于初级法院管辖；再如基于官员或者法官违反职务而产生的对国家或者其他公法团体的请求权而提起的诉讼案件专属于州法院管辖{7}196-198。地域专属管辖，比如第三人异议之诉的规定，“第三人主张在强制执行的标的物上有阻止让与的权利时，可以向实施强制执行的地区的法院提起异议之诉”（《德国民事诉讼法典》第771条第1款）。[6]还有一些既是事物专属管辖又是地域专属管辖的规定，比如离婚之诉的管辖，规定为“离婚之诉专属于夫妻共同居所地所属的家庭法院管辖”（《德国民事诉讼法典》第606条第1款）。

综上，德国普通法院的法定管辖种类主要包括职能管辖、事物管辖以及地域管辖，专属管辖不是从属于地域管辖之下的概念。德国复杂的法院体系和完善的管辖制度缔造了种类多样、涉及广泛的专属管辖制度。

（二）日本

由于日本《民事诉讼法》与德国的继受关系，其管辖概念也比较宽

泛。中村英郎认为：“当日本法院对某一案件具有裁判权时，应当由上述哪所法院对该事件实行审理裁判呢？这就是管辖问题。”{8}

日本的法定管辖种类主要包括职能管辖、事物管辖以及地域管辖三种。职能管辖是确定不同种类法院分担裁判权各种作用的规定，具体又包括审级职能管辖、判决法院与执行法院的职能管辖、简易法院的职能管辖。事物管辖是确定管辖同一地域的简易法院与地方法院之间案件分工的规定。“事物管辖不属于专属管辖，可通过合意管辖或应诉管辖进行变更。”{9}地域管辖（也译作土地管辖）是在所在地不同的同类法院之间确定职权分担的规定。

职能管辖原则上属于专属管辖，事物管辖及地域管辖要有法院的专属管辖规定才构成专属管辖，这些案件主要包括三大类。第一类是强调与特定职权关系的案件，比如《日本民事诉讼法》第340条规定的再审之诉的专属管辖：“再审之诉专属于作出有关提出异议的判决的法院管辖；对于不同审级的法院对同一案件作出判决的再审之诉，由上级法院合并管辖”。第二类是属于涉及多数人利害关系的案件，如《日本人事诉讼程序法》第1条规定：“对于婚姻无效或撤销，离婚或撤销其离婚的诉讼，如夫妻具有共同的住所时，由其住所地的地方法院专属管辖……”。再比如与公司相关的案件，《日本商法典》第88条规定：“股东除名、宣告股东丧失业务执行权或代表权的诉讼，专属于本公司所在地的地方法院管辖”。第三类是以集中司法资源为根据的案件，如日本《民事诉讼法》第6条规定的关于专利权诉讼的专属管辖规定。

综上，日本基于法院系统设置的相对简单化，管辖种类不像德国那样复杂，其法定管辖种类同德国狭义上的管辖种类相近，主要包括职能管辖、事物管辖以及地域管辖，专属管辖不从属于地域管辖。

（三）法国

法国学者让·文森等认为，管辖权是指某一法院依据法律规定对特定的诉讼案件进行审理并作出判决的资格{10}。法国《民事诉讼法典》将管辖分为职权管辖与地域管辖两大类。职权管辖是在不同系统、不同性质、不同级别的法院中分配第一审案件。确立了职权管辖后，地域管辖负责在同一系统、同一性质、同一审级的法院中分配第一审案件。“如果违反职权管辖规则或事务管辖规则，往往就是违反具有强制性的法律，即使不是违反了公共秩序。”{10}277因此，职权管辖往往被学者称为绝对管辖。与之不同，由于地域管辖一般是为了方便诉讼当事人而作出的规定，未能遵守地域管辖规则，通常是一种相对无管辖权。但并不绝对如此，有些职权管辖权规则并不具有公共秩序性质，比如适用于大审法院对商事案件管辖权扩张的制度，反过来，地域管辖的某些规则也可以具有强制性，不允许诉讼当事人违反，例如有关保险的诉讼案件{10}277

综上，法国的管辖类型与德日有差别，仅包括职权管辖与地域管辖。法国的职权管辖范围较大，大致包括了德国法中的诉讼途径选择、职能管辖乃至事物管辖的内容。而职权管辖大部分属于专属管辖，比如法国的大审法院对下列案件有专属管辖权：“关于不动产所有权的诉讼、关于发明专利证书有效无效的诉讼、涉及身份关系或行为能力的诉讼、关于承认与执行外国法院判决和仲裁裁决的案件、有关对执行名义提出异议的诉讼等等”{11}。而地域管辖一般为任意管辖，除非法律明确将其规定为专属管辖。比如《法国民事诉讼法》第44条就属于地域专属管辖的规定，内容为：“不动产物权诉讼案件，不动产所在地的法院唯一有管辖权。”法国民事诉讼法理论上的专属管辖是指广义上的专属管辖，既包括法院种类上的专属，又包括同类法院地域上的专属{11}48。

（四）欧盟

1968年《布鲁塞尔关于民商事案件管辖权及判决执行的公约》（简称《公约》）代表了欧盟国家在统一国际民事诉讼管辖制度方面取得的最重要成果，《公约》第16条将不动产物权或租赁权、法人的成立与撤销、确认公共登记效力、知识产权的注册与效力、判决的执行事项这五项内容列入专属管辖权的范畴，规定不论被告的住所何在，涉及这些事项案件的管辖权均由某一特定的缔约国法院行使，同时还通过《公约》第17条、第18条中的若干款项声明协议管辖、应诉管辖不得影响这种管辖权的行使。可见，公约肯定了专属管辖权的排他性地位，并采取了相应的措施予以保障{12}。1988年《关于民商事案件管辖权及判决执行的卢迦诺公约》和2002年欧盟理事会《民商事案件管辖权及判决承认与执行公约》也有与之类似的规定。

综上，欧盟的专属管辖更多的体现为一种专属管辖，目的在于化解缔约国之间的国际管辖权冲突。

（五）我国台湾地区

我国台湾地区有学者认为：“各法院之间，就一定之诉讼事件，依法划分其得受理之权限关系，称为法院之管辖”{5}128。其法定管辖种类主要包括职务管辖（即职能管辖）与土地管辖（即地域管辖）两种。职务管辖是以法院职务行为之种类为标准而确定的管辖，又分为普通职务管辖与特别职务管辖，前者又称审级管辖，规定各个审级法院的案件管辖权限；后者规定特别民事诉讼事件的特别管辖，诸如再审之诉的管辖、第三人撤销诉讼事件之管辖、督促程序之管辖、保全程序之管辖等。职务管辖性质上当然为专属管辖。地域管辖要有专属管辖规定才构成专属管辖。我国台湾地区法院采三级三审制，没有事物管辖的规定{13}。

具体来讲，我国台湾地区适用专属管辖有两种情况：一是法律明文规定专属管辖的诉讼案件。即不动产物权诉讼、再审之诉、支付命令的声请、婚姻诉讼、收养诉讼、亲子诉讼、亲权诉讼、宣告死亡的声请、禁治产的声请及其撤销。二是法律上虽未规定专属管辖的范围，但案件性质属于专属管辖的，视为专属管辖。例如：共同诉讼、变更原诉或追加他诉、反诉、宣告调解无效或撤销调解之诉、假扣押或假处分的声请、公示催告的声请{14}。

综上，我国台湾地区的管辖类型与德日有差别，仅包括职务管辖与土地管辖，其中职务管辖类似于德日的职能管辖。

（六）祖国大陆

祖国大陆学者一般将管辖界定为：“各级法院之间或同级法院之间受理第一审案件的分工和权限”。法定管辖种类主要包括级别管辖与地域管辖。

其中级别管辖是按照一定的标准，划分上下级法院之间受理第一审案件的分工和权限，类似于德日的事物管辖。不过我国的级别管辖是对基层法院、中级法院、高级法院与最高法院四级法院的一审案件管辖权进行分配，而德日的事物管辖只限于在初级法院和州法院或地方法院与简易法院之间受理一审案件权限的分配，高级法院受理一审案件属于专属管辖而与事物管辖无关，最高法院一般不受理一审案件{9}71。

地域管辖是按照一定的标准，划分同级法院之间受理第一审案件的分工和权限。专属管辖被置于地域管辖的概念之下。而我国专门法院体系的设置也不同于德国，比如我国海事法院的设置并非完全独立于普通法院体系，海事法院相当于中级法院，其审理的一审案件仍然要上诉于普通法院体系的高级法院。而德国的劳动法院等专门法院有自己独立的一

套法院体系，与普通法院体系完全独立。

我国民事专属管辖案件主要规定于《民事诉讼法》、《海事诉讼特别程序法》中。根据《民事诉讼法》第34条规定，专属管辖的案件包括三类：因不动产纠纷提讼的案件、因港口作业中发生的纠纷提讼的案件、因继承遗产纠纷提讼的案件。《海事诉讼特别程序法》第7条规定了三类专属海事法院管辖的案件：因沿海港口作业纠纷提讼的案件；因船舶排放、泄漏、倾倒油类或者其他有害物质，海上生产、作业或者拆船、修船作业造成海域污染损害提讼的案件；因在中华人民共和国领域和有管辖权的海域履行海洋勘探开发合同产生纠纷提讼的案件。

此外，《民事诉讼法》第244条规定：“因在中华人民共和国履行中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同发生纠纷提起的诉讼‘，由中华人民共和国人民法院管辖。”这一般被学者界定为涉外专属管辖的内容，是一种国际专属管辖（或称为专属管辖），是相对于外国法院而言的专属管辖，而就国内法院之间而言，属于合同纠纷的特殊地域管辖。

比较中外的专属管辖制度，我们不难看出：

大陆法系国家和地区的管辖是一个广义的概念，不仅包括一审管辖，还包括二审管辖、三审管辖、再审管辖、执行管辖等，甚至还包括法院内部机构之间的权限划分。法定管辖的种类一般包括职能管辖、事物管辖与地域管辖三类，专属管辖是与任意管辖相对的概念，内容相当广泛，大体包括职能专属管辖、事物专属管辖以及地域专属管辖几个方面。

相比之下，我国根据确定了一审管辖法院，那么二审、再审以及执行的管辖就均已确定的理论，将管辖限定为一个非常狭义的概念，仅限于对法院受理一审案件的分工与权限，而专属管辖被设定为与协议管辖相对的概念，从属于地域管辖之下。而我国的国内协议管辖只限于合同纠纷案件，涉外协议管辖也仅限于合同或者财产权益纠纷。这使得我国的专属管辖内容非常狭窄，只包括地域专属管辖。如果要贴切的界定我国民事专属管辖的概念，可以表述为：“法律明文规定特定案件的第一审只能由特定法院管辖的一种地域管辖。”这大大压缩了专属管辖的作用空间。

二、现行规定：内忧与外患

我国的民事专属管辖除了内涵界定过于狭窄之外，在具体规定上也存在一系列的问题。

（一）不动产纠纷与继承遗产纠纷的管辖之争

我国《民事诉讼法》第34条规定不动产纠纷适用不动产所在地法院管辖，继承遗产纠纷由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地法院管辖。这两条规定存在一个明显的适用冲突，即继承遗产案件中的继承人之间就作为遗产的不动产存在纠纷时，究竟适用不动产纠纷的管辖还是继承遗产纠纷的管辖？尤其在主要遗产是动产的情况下，冲突更为明显。

关于这一问题的解答，主要有四种观点：第一种观点认为，遗产继承纠纷中涉及不动产纠纷的应由不动产所在地法院管辖。[7]第二种观点认为继承遗产纠纷中涉及不动产纠纷的，应按照继承遗产纠纷确定管辖{15}。第三观点认为两类专属管辖规定在同一条的不同款里，应该是竞合适用的关系，继承纠纷涉及不动产权属争议的案件应该说不动产所在地、被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院都有管辖权{16}。第四种观点认为继承遗产纠纷中涉及不动产纠纷的，应当将不动产纠纷部分按照不动产纠纷单独处理，其余按照继承遗产纠纷进行处理。[8]

笔者支持第二种观点。专属管辖的规定具有相互排除的效力，不动产纠纷与继承遗产纠纷的专属管辖规定不存在竞合适用的问题，否则，专属管辖就丧失了强制性与排他性，第三种观点不成立。但如果将继承遗产纠纷的不动产部分单独进行处理，虽然表面上避免了冲突，实际上却又使得此类案件的管辖变得更为复杂，一个案件可能要在不同的法院分开诉讼，不仅不利于保护当事人的合法权益，更有可能出现相互矛盾的判决以及违反“一事不再理”原则，第四种观点值得商榷。既然如此，只能在第一种观点和第二种观点之间进行择优选择了。现行立法关于遗产继承纠纷的规定已经考虑到涉及不动产的情况。如果不动产为主要遗产，适用主要遗产所在地法院管辖就是不动产所在地法院管辖。如果遗产中动产数额较大，涉及不动产的部分未必就比动产的关系更复杂，在此种情况下一味坚持适用不动产之专属管辖反而可能不利于查清案情，不利于保护利害关系人的合法权益。由被继承人死亡时的住所地或主要遗产所在地法院管辖，更便于法院查清继承开始的时间、继承人与被继承人之间的身份关系、遗产的范围及继承份额等问题，有助于法院正确地解决纠纷。因此笔者赞同遗产继承纠纷专属管辖条款应优先于不动产纠纷的专属管辖条款。

（二）专属管辖与特殊地域管辖的趋同与冲突

我国现行的《民事诉讼法》没有科学的界定特殊地域管辖与一般地域管辖的关系，形成了特殊管辖包含一般管辖，一般管辖成为例外的扭曲状态。现有规定在一般合同纠纷、保险合同纠纷、票据纠纷、运输合同纠纷、侵权纠纷、交通事故纠纷以及海损事故纠纷等七类特殊地域管辖中引入了“被告住所地”作为管辖法院的连接点，而在海难救助费用与共同海损诉讼这两类特殊地域管辖中却没有包含“被告住所地”这一连接点。这就造成了这两类特殊地域管辖与专属管辖的界限模糊。从其特征来看，法律规定这两类案件由特定法院管辖，当事人不得协议变更案件的管辖法院（因为不是合同纠纷），同时不受其他一般管辖和特殊管辖的约束，完全看不出与专属管辖的规定有何区别。因此有学者指出：“由于专属地域管辖在设定之目的、管辖性质、适用特点等诸方面已经与特别地域管辖趋同，失却了其与特别地域管辖相区别的质的规定性。故此，专属地域管辖作为一项独立的管辖制度而存在的根基显然已经不复存在。”{17}观点虽然偏激，却一针见血地挑明了专属管辖与个别特殊地域管辖规定趋同与冲突的问题。

产生这一问题的主要原因在于我国现行立法没有厘清一般地域管辖与特殊地域管辖的关系。解决方案是将一般地域管辖与特殊地域管辖的关系定位为竞合适用的状态。反映在立法中，即是将七类特殊地域管辖中所包含的“被告住所地”这一连接点删掉，避免一般地域管辖与特殊地域管辖在竞合适用下的重复建设。海难救助费用与共同海损诉讼这两类案件本来就无“被告住所地”这一连接点，条款表述不变，竞合适用“被告住所地”这一连接点。这样就可以确立一般地域管辖与特殊地域管辖竞合适用的关系，并凸显专属管辖排除一般地域管辖与特殊地域管辖适用的效力。

（三）专属管辖与级别管辖缺乏联系

祖国大陆的级别管辖大体类似于德、日的事物管辖。但德、日的事物管辖比较简单，只是在初级法院和州法院或地方法院与简易法院之间划分民事案件的一审管辖权。祖国大陆有四级法院，采两审终审制，每一级都可受理第一审民事案件，这导致我国的级别管辖非常复杂。大陆法系国家和地区的专属管辖中有所谓事物专属管辖，在广义专属管辖概念视角下，我国是否存在级别专属管辖呢？

笔者以为我国存在一定程度的级别专属管辖，原因有三：

一是各级法院管辖案件范围的确定强化了级别管辖的专属性。我国各级人民法院管辖案件范围的界定相对明确，尤其是中级人民法院的管辖范围。我国《民事诉讼法》第19条规定：“中级人民法

院管辖下列第一审民事案件：(1)重大涉外案件；(2)在本辖区有重大影响的案件；(3)最高人民法院确定由中级人民法院管辖的案件。”且各类司法解释进一步将第三类案件细化为海事海商案件、专利纠纷案件、着作权纠纷案件、商标民事案件、植物新品种纠纷案件、涉及域名的侵权纠纷案件、期货纠纷案件、因证券虚假陈述引发的侵权纠纷案件、技术合同纠纷案件、重大的涉港澳台民事案件、诉讼标的额大或者诉讼单位属于省、自治区、直辖市以上的经济纠纷案件等。最高人民法院还针对高级人民法院与中级人民法院管辖第一审民商事案件的标准颁布了专门的司法解释。[9]

二是我国的级别管辖规定不允许当事人通过协议管辖加以变更。我国《民事诉讼法》第25条明确规定合同的双方当事人协议选择管辖法院不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。理论上对于违反级别管辖的情形，当事人有权提出管辖权异议{18}。这都使得级别管辖具有了很强的强制性和排他性。

三是我国级别管辖划分依据的不确定性与管辖权转移的过于灵活性又降低了其专属性。大多数国家以争议标的数额和案件的类型作为划分事物管辖的标准，优点就是简单明了，具有较强的确定性，而我国的级别管辖采取了依据案件的性质、繁简程度、影响范围以及诉讼标的额等多种因素相结合的确定标准。案件的繁简程度以及影响范围都缺乏具体的量化标准，伸缩性较大，结果造成具体案件的级别管辖很大程度上取决于法院的自由裁量，必然损害级别管辖的安定性。再加上我国《民事诉讼法》第39条又明确规定了“上级人民法院有权审理下级人民法院管辖的第一审民事案件，也可以把本院管辖的第一审民事案件交下级人民法院审理”的内容，则严重损害了级别管辖的确定性。

以上这些原因足以说明我国的级别管辖只具有一定程度的专属性。我国有学者提出可以借鉴其他大陆法系国家和地区事物管辖的规定，实现我国的级别管辖向事物管辖的回归，即将第一审案件的管辖权限定在基层法院与中级法院之间进行分配{19}。这应该是完善我国审级制度的一个重要方向，也有利于发挥事物专属管辖的作用。

（四）专属管辖与专门管辖的定位不清

专门管辖是指某些特定类型的案件，只能有专门法院行使管辖权的制度。从概念界定上可以看出，专门管辖与专属管辖有类似之处，类似于德国诉讼途径的专属管辖。但与德国专门法院的设置独立于普通法院体系不同，我国的专门法院与普通法院体系直接相衔接。故笔者赞同学者黄川的观点，“专门管辖实为一种事物管辖，即以案件性质不同而确定不同的管辖法院，例如我国的海事法院主要管辖海事、海商案件”{20}。之所以设立专门管辖是基于特定类型的案件专业性强，一般法院限于法官的业务知识局限，组织审理有困难，设立专门法院组织审理有利于集中力量审理对口案件。基于现行立法对专门法院管辖的案件范围进行了明确的界定，普通法院不能受理应当由专门法院管辖的案件。违反专门管辖的，人民法院应当认定为《民事诉讼法》第179条第1款第7项规定的“管辖错误”，即作为再审事由之一。[10]这就凸显了专门管辖的强制性与排他性。

下面以海事法院为例，对专门管辖与专属管辖的关系作进一步探讨。我国《民事诉讼法》第34条第2项规定：“因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖”。我国《海事诉讼特别程序法》第7条规定的三类专属海事法院管辖的案件中，第一类就是“因沿海港口作业纠纷提起的诉讼，由港口所在地海事法院管辖”。二者实际上属于重复建设。既然1999年《海事诉讼特别程序法》已经对港口作业纠纷有专属管辖的规定，《民事诉讼法》修订时完全可以将第34条第2项删除。

综上，以大陆法系国家和地区广义的专属管辖概念为划分依据，我国的专门管辖相当于一种事物专属管辖，而专门管辖中的专属管辖规定既是地域专属管辖，又是事物专属管辖。

（五）专属管辖与协议管辖的协调不足

根据管辖是由法律强制性规定还是允许当事人协议变更为标准，可以将管辖分为专属管辖和协议管辖。与狭义的专属管辖概念相对应，我国协议管辖的范围非常受限，且对国内案件与涉外案件作了不同的规定。国内协议管辖仅限于合同纠纷案件，且只能在法律规定的五类法院之中进行选择，不承认默示协议管辖。涉外协议管辖的案件范围还包括其他财产权益纠纷，可选法院范围扩大至有争议有实际联系地点的法院，明确承认应诉管辖。关于要扩大协议管辖的适用范围，学界基本达成共识。但具体如何扩大，主要有两种观点，一是适用于所有的财产权益纠纷案件{21}，二是适用于专属管辖之外的所有民事案件{22}。这实际上涉及协议管辖与专属管辖能否全面对接的问题。

有学者提出“在目前阶段，完全适用专属管辖作为协议管辖的边界，是有困难的”，“原因在于目前的专属管辖案件范围不明确”{22}85。言下之意，如果把专属管辖的案件范围整理清楚，完全可以专属管辖作为协议管辖的边界。笔者赞同将专属管辖与协议管辖的范围进行衔接，建议参照大陆法系国家和地区广义专属管辖的规定来明确我国专属管辖的种类与案件，并在此基础上规定协议管辖。由于大陆法系国家和地区的人身关系纠纷基本划入专属管辖的范围，在此种情形下，上述两种扩大适用的观点几乎没有分歧。

三、案件范围：限制与扩张

“是否规定专属管辖，应当从公共利益出发，如果立法规定的专属管辖适用的范围过大或者过小都不符合专属管辖制度的本旨，或者会对当事人造成重大不公，或者不利于公共利益的保护。” {1}59案件范围的限制与扩张是专属管辖立法修改的焦点问题。

（一）我国专属管辖范围的限制

纵览大陆法系国家和地区的专属管辖规定，其设立主旨在于保护公益。基于此标准考察我国《民事诉讼法》中的专属管辖规定，不难发现如下问题：

1．我国《民事诉讼法》第34条第1项规定所有不动产纠纷均适用不动产所在地专属管辖是否合适？

不动产纠纷不是一个独立的案由，一般理解应当既包括涉及不动产的物权纠纷，又包括涉及不动产的债权纠纷。依据2008年最高人民法院的《民事案件案由规定》，可能涉及不动产物权纠纷的案由包括：离婚后财产纠纷、分家析产纠纷、（房屋）遗赠纠纷、不动产登记纠纷、（不动产）物权保护纠纷、（不动产）所有权纠纷、（不动产）相邻关系纠纷、土地承包经营权纠纷、建设用地使用权纠纷、宅基地使用权纠纷、地役权纠纷、担保物权纠纷（如在建建筑物抵押权纠纷）以及占有保护纠纷等；涉及不动产债权纠纷的案由包括房屋买卖合同纠纷、房地产开发经营合同纠纷、（房屋）赠与合同纠纷、（房屋）借用合同纠纷、（房屋、土地等）租赁合同纠纷、（房屋）

建设工程合同纠纷、（房屋）典当纠纷、农村土地承包合同纠纷、房地产咨询纠纷、房地产价格评估纠纷、（房屋）财产损害赔偿纠纷等。如此众多的涉及不动产的纠纷案件，如果一刀切的适用不动产所在地专属管辖，不免造成了专属管辖的泛滥，违背了保护公益的初衷。

《最高人民法院关于张新康与湖南省湘潭天宫实业有限公司、湖南湘潭天宫实业有限公司北海公司商品房购销合同纠纷管辖问题的复函》（1995年2月20日）明确了在房屋不动产合同纠纷中适用不动产所在地法院专属管辖，而同年作出的《最高人民法院关于广东顺德东南亚地产发展有限公司诉湖南通利房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案和湖南通利房地产开发有限公司诉广东顺德东南亚地产发展有限公司债务纠纷案管辖问题的通知》（1995年12月8日）又认为虽然该案件涉及房地产，但案件纠纷纯粹是给付货币的债务纠纷，可以由双方约定的债权人所在地法院管辖。不难看出，最高人民法院在不动产纠纷专属管辖的适用上认识也比较混乱。

大陆法系国家和地区关于不动产纠纷专属管辖的立法或许可以为我们提供一些思路。《德国民事诉讼法典》第24条规定了不动产的专属审判籍，内容为：“（1）主张所有权、或主张物权的负担、或主张物权负担之解除的诉讼，经界诉讼，分割的诉讼以及占有之诉，以关于不动产的为限，专属于不动产所在地的法院管辖。(2)关于地役权，物上负担或先买权的诉讼，依供役地或承受负担的土地的所在地定其管辖。”而该法典第25条和第26条分别对于不动产上牵连事件的审判籍以及不动产上对人诉讼的审判籍做了特殊管辖的规定，当事人可以选择被告住所地或不动产所在地的法院管辖。此外该法典第29条[11]还规定了使用租赁或用益租赁的专属管辖，立法理由是租赁债权的物权化、方便取证与执行等{23}。《法国新民事诉讼法典》第44条规定：“不动产物权诉讼案件，不动产所在地的法院唯一有管辖权。”法国的诉权理论将诉权分为物权诉权、债权诉权与混合诉权，仅就其中的不动产物权诉讼的案件专属管辖。我国台湾地区“民事诉讼法”第10条规定：“因不动产之物权或其分割或经界涉讼者，专属不动产所在地之法院管辖。其他因不动产涉讼者，得由不动产所在地之法院管辖。”这一规定指明了不动产专属管辖限于关于不动产物权或其分割或经界存在争议的案件。其他因不动产涉诉的情形，“例如因借贷、租赁或买卖不动产，提起之返还或交付不动产之诉，不动产所有权移转登记之诉；本于不动产受损害而提起之损害赔偿诉讼是。此类诉讼之特别审判籍并非专属管辖”{13}47-48。日本将不动产纠纷案件规定为任意管辖，其《民事诉讼法》第5条第12项规定：“关于不动产的诉讼，可以向不动产所在地的法院提起。”不过日本旧《民事诉讼法》则是采取折衷态度，即关于不动产物权之诉，采专属管辖主义；关于债权之诉，采任意管辖主义。

综上，除日本外，其他大陆法系国家和地区基本上将不动产纠纷的专属管辖限定为不动产物权纠纷案件。有鉴于此，笔者建议将我国的不动产专属管辖限定于不动产的物权纠纷案件，对于涉及不动产的债权纠纷案件则给予当事人选择被告住所地或不动产所在地法院管辖的权利。这样既可以限制不动产专属管辖的泛滥化，又保留了当事人选择不动产所在地法院管辖的机会。

2．我国《民事诉讼法》第34条第2项规定的因港口作业发生的纠纷由港口所在地法院专属管辖的规定是否有必要？

港口作业中发生的纠纷主要有两类：一是在港口进行货物装卸、驳运、保管等作业中发生的纠纷；二是在港口作业中造成他人人身或财产损害的侵权纠纷。此类案件由港口所在地法院管辖，有利于调查取证，有利于及时采取保全措施，也方便裁判的执行。但是把港口作业纠纷规定为专属管辖的理由并不充分，原因如下：首先，在我国港口作业纠纷基本由海事法院专门管辖，而我国海事法院仅有10个，已经实现了此类案件的专门专业处理；其次，港口所在地一般就是港口作业纠纷的合同履行地或者侵权行为地、事故发生地，受特殊地域管辖调整并不妨碍当事人选择港口所在地法院管辖；再次，专属管辖的内容应当具有较强的公益性，港口作业纠纷并不具备；最后，其他大陆法系国家和地区都没有将此类诉讼归入专属管辖，我国的规定在国际上很难被认同。

对于这一问题，本文在前一节论述专属管辖与专门管辖的关系时已经提及，按照大陆法系国家和地区广义的专属管辖概念，我国专门管辖的案件实际上可以归入事物专属管辖之下。基于以上理由，笔者建议我国《民事诉讼法》修改时应当删除港口作业纠纷的专属管辖规定，并建议《海事诉讼特别程序法》把港口作业纠纷案件的专属管辖修改为特殊地域管辖。

3．我国《民事诉讼法》第34条第3项规定的继承遗产纠纷由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地法院专属管辖是否合适？

争议之一：是否有必要对继承遗产纠纷进行专属管辖？

主要的观点有三个：一是认为，我国坚持遗产继承诉讼的专属管辖具有相当的合理性，“因为在我国特别是农村，一般家庭人口众多，家庭关系错综复杂，并且我国一般存在只有父母双亡时才分家析产的传统习惯，因此继承案件要理清各种关系，明确家庭中的财产是否遗产及其归属并非易事……继承案件专属于遗产继承地法院管辖，显然要比被告住所地法院管辖要方便得多”{20}164。二是认为：“继承纠纷纯属私益纠纷，因此将其归属于专属管辖并无必然的正当性，况且将其规定为专属管辖还可能对当事人参加诉讼造成重大不便，不利于对当事人程序利益的保障。”{1}58。三是认为遗产继承纠纷的专属管辖，就国内层面而言，可以从法院职能角度和案件特殊性角度进行广义理解，但在国际层面，尤其涉及司法裁决域外承认与执行问题的时候，专属管辖范围的限制就尤为重要{24}。可见学者们对这一问题还存在较大争议。

大陆法系国家和地区一般不把继承遗产纠纷规定为专属管辖。如《德国民事诉讼法典》第27条规定了继承关系的特别审判籍，第1款内容为：“以确认继承权、继承人对遗产占有人的请求、基于遗赠或者其他死因处分行为而提出的请求、关于应继分的请求或分割遗产的请求为诉讼标的的诉讼，可以向被继承人死亡时有普通审判籍的法院提起。”《日本民事诉讼法》第5条第14项规定：“关于继承权或遗留份额的诉讼或者关于遗赠或其它因死亡而应生效的行为的诉讼，由继承开始时被继承人的普通审判籍所在地法院管辖”。我国台湾地区“民事诉讼法”第18条规定：“因遗产之继承、分割、特留分或因遗赠或其他因死亡而生效力之行为涉讼者，得由继承开始时被继承人住所地之法院管辖。”例外是法国，其将继承遗产纠纷作为专属管辖对待。《法国新民事诉讼法典》第45条规定：“继承诉讼案件，被告将受传唤至继承开始地的法院诉讼，包括并直至财产分割完毕”，其中继承开始地的法院是指死者最后住所地法院{10}398。

综上，大陆法系国家关于遗产继承纠纷的管辖总的趋势是将其设定为一种特别管辖。而我国权威专家的意见也不统一，江伟、杨荣馨教授各自主持编写的《＜民事诉讼法＞修改建议稿》中均保留了《民事诉讼法》第34条第3项的原有规定，张卫平教授的《＜民事诉讼法＞修改建议稿》则主张按照大陆法系国家的一般做法将其规定为特别管辖。[12]笔者赞同张教授的观点。

争议之二：管辖连接点规定为被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地是否合适？

从上述德、日、法以及我国台湾地区的立法规定可以看出，关于遗产继承纠纷的管辖连接点都定位为被继承人死亡时的住所地，相比之下，我国增加了主要遗产所在地这一连接点。一般来讲被继承人死亡时的住所地往往就是主要遗产所在地，当然并不都是如此。继承纠纷主要包括法定继承纠纷（含转继承纠纷、代位继承纠纷）、遗嘱继承纠纷、被继承人债务清偿纠纷、遗赠纠纷、遗赠扶养协议纠纷，不仅涉及到遗产分割，更涉及到继承权的确认。

实务操作中因难以确定何为“主要遗产所在地”而引发的管辖权争议很多，例如前文已经论述过的关于不动产纠纷与继承遗产纠纷的管辖冲突问题就是其一。无独有偶，2002年颁布的《俄罗斯联邦民事诉讼法典》对于“被继承人的债权人在继承人接受遗产前提起的诉讼”的专属管辖法院已从旧法的“遗产或遗产主要部分所在地的法院”调整为“继承开始地的法院”。

综上，笔者建议剔除继承遗产纠纷管辖中的“主要遗产所在地”这一连接点，以增加遗产继承诉讼管辖的明确性。

（二）我国专属管辖范围的扩张

我国专属管辖的案件范围除了要对现行内容进行清理之外，还有必要借鉴大陆法系国家和地区的做法进行适当的拓宽，以充分发挥专属管辖保障公益的作用。这些案件主要包括：

1．环境侵权案件

《德国民事诉讼法典》第犯条第1款就规定了环境案件的专属审判籍，“对于《环境责任法》附录一中所列举的设施的所有人提起的诉讼，对其主张由于环境影响发生的损害请求赔偿的，专属于该设施的环境影响事件发生的地区的法院管辖。但该设施在国外者，不适用此规定。”“这种审判籍的集中旨在将所有被害人的诉讼捆绑在一起，以便能够在统一的证据调查之后作出裁判。”{7}220考虑到环境侵权诉讼的公益性和特殊性，已有学者建议我国可以建立此类案件的专属管辖{25}。张卫平教授主持的《＜民事诉讼法＞修改建议稿》明确提出“因环境侵害提起的诉讼，由侵权行为实施地人民法院专属管辖”。笔者认为管辖法院仅限于侵权行为实施地范围偏小，与德国的相应规定也不协调，建议修改为“由侵权行为地人民法院专属管辖”。

2．身份关系诉讼或人事诉讼案件

身份关系诉讼一般包括婚姻关系、收养关系以及亲子关系等。鉴于身份关系的特殊性，其不仅涉及当事人自身，也涉及社会秩序与国家利益。大陆法系国家和地区一般都专设人事诉讼程序并规定相关案件属于专属管辖。比如《德国民事诉讼法典》第606条、第640条第1款、第642条分别规定了婚姻事件程序、亲子事件程序以及抚养事件程序的专属审判籍。日本的《人事诉讼程序法》第1条、第24条、第27条分别规定了婚姻案件、收养案件以及亲子案件的专属管辖。日本还设立了专门处理家事案件的家庭法院。我国台湾地区的人事诉讼除上述三类以外，还包括禁治产事件、宣告死亡事件两种情况，其“民事诉讼法”分别规定了婚姻关系诉讼（第568条）、收养关系案件（第583条）、认领子女之诉（第589条）、关于亲权之诉（第592条）、禁治产之申请（第597条）与撤销（第620条）、宣告死亡事件（第626条）的专属管辖。值得一提的是，江伟、杨荣馨、张卫平三位教授各自提出的《（民事诉讼法＞修改建议稿》都一致主张建立人事诉讼或家事诉讼程序。笔者建议我国应当借鉴大陆法系的一般做法，对人事诉讼程序相关的案件设立专属管辖。

3．与公司有关的一些案件

随着我国经济的高速发展，与公司相关的诉讼逐步增多，公司诉讼涉及的范围也越来越大，具有很强的公益性。国外有专门对公司相关的部分案件规定专属管辖的做法。如《日本商法典》先后规定了股东除名、宣告股东丧失业务执行权或代表权的诉讼（第88条）、主张公司合并无效之诉（第104条第3款）、股东、董事或监察人以诉讼请求撤销股东全会决议的诉讼（第247条第2款）专属于本公司所在地的地方法院管辖。我国也有学者主张“与公司法有关的一些案件，如关于确认公司股东会或者股东大会、董事会决议无效的案件，请求撤销上述决议的案件，请求法院解散公司的案件，亦宜设置专属管辖。”{25}99江伟教授等提出：“因公司、合伙企业的成立、解散、清算发生纠纷提起的诉讼，由公司、合伙组织的登记注册地人民法院（专属）管辖”{26}。因此，笔者支持把部分与公司有关的诉讼案件规定为专属管辖。

四、完善构想：路径与方向

关于专属管辖的效力，李浩教授总结为六个方面，具体包括：排除其他法院管辖的效力、排除当事人协议选择管辖的效力、限制牵连管辖的效力、职权审查效力、撤销效力、拒绝承认效力等{25}94-96。而这些效力发挥作用的一个最重要的前提就是要确定我国专属管辖的范围，这也是重构我国专属管辖制度的主体工程，具体的路径与方向包括三个方面：

（一）引进广义的专属管辖概念

如前所述，广义上的专属管辖是一种独立于地域管辖、级别管辖之外的、与任意管辖相对的管辖。我国现行立法将专属管辖限缩于地域管辖之下，实际上是混淆了根据不同分类标准确定的管辖种类。我国的专属管辖主要限定为地域专属管辖，可能是考虑到级别管辖本身已具有较强的专属性，无需再建构所谓级别专属管辖的概念。但实际上，我国的级别管辖由于划分依据的模糊以及管辖权移送的随意等原因，专属管辖的效力并不强。设立部分案件的级别专属管辖恰恰可以更好的保障我国级别管辖的有效实施。专属管辖独立于地域管辖之外，有利于将专属管辖的效力延伸到职能管辖，包括审级管辖、执行管辖、再审管辖等。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞审判监督程序若干问题的解释》第14条将《民事诉讼法》第179条第7项规定的“管辖错误”这一申请再审与提出抗诉的法定理由，具体解释为“违反专属管辖、专门管辖规定以及其他严重违法行使管辖权的情形”，实际上就是指违反广义上的专属管辖。这在一定程度上体现了从广义上界定专属管辖的价值。

（二）重新梳理专属管辖的案件范围

目前我国的专属管辖案件主要包括三类：一是《民事诉讼法》第34条规定的关于不动产纠纷等案件的专属管辖；二是《海事诉讼特别程序法》第7条规定的海事法院的专属管辖；三是《民事诉讼法》第244条规定的专属管辖。

而实际上按照广义专属管辖的概念，我国专属管辖的范围要远远大于上述内容，至少还包括：以中级人民法院受理案件为主的级别专属管辖（可视为一种事物专属管辖）；各专门法院的事物专属管辖；特别程序的级别与地域专属管辖（如《民事诉讼法》第164条、第166条、第170条、第174条规定的关于选民资格、宣告失踪死亡、认定公民无行为能力或限制行为能力以及认定财产无主案件的管辖）；督促程序（《民事诉讼法》第191条）与公示催告程序（《民事诉讼法》第195条）的级别与地域专属管辖；执行程序的职能专属管辖（《民事诉讼法》第201条）；涉外仲裁中申请财产保全、申请执行涉外仲裁裁决、申请承认与执行国外仲裁裁决的级别与地域专属管辖（《民事诉讼法》第256条、第257条、第267条）；破产程序的地域专属管辖（《企业破产法》第3条）。此外，当事人申请再审案件的管辖（《民事诉讼法》第178条）具有一定的职能专属性。

（三）对现行管辖规定的调整

首先，建议修改《民事诉讼法》第34条的专属管辖规定。第1项修订为“因不动产物权纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。第2项予以删除，建议在《海事诉讼特别程序法》中将港口作业纠纷规定为一类特殊地域管辖。第3项予以删除，建议在特殊地域管辖部分增加一条，表述为：“因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地的人民法院管辖。”

其次，建议根据最新的社会发展情况，增设环境污染诉讼、人事诉讼以及部分公司诉讼的专属管辖规定。具体来讲，对于环境污染诉讼的专属管辖可以表述为：“因环境侵害提起的诉讼，由侵权行为地人民法院专属管辖”。人事诉讼的专属管辖可根据我国人事诉讼程序的具体设计加以规定，至少应包括婚姻案件、收养案件以及亲子关系案件的专属管辖。对于公司诉讼的专属管辖，可以暂增设“关于确认公司股东会或者股东大会、董事会决议无效的案件，请求撤销上述决议的案件，请求法院解散公司的案件由公司所在地的人民法院专属管辖”。

房地产纠纷法律诉讼范文第12篇

有关法律人士指出，商品房买卖合同纠纷，主要有以下几种情况：

一是因延期交房引发的纠纷。因开发周期长，不确定因素多，开发商风险大，开发商预收了购房者的房款后，所建项目未能按期竣工或如期交付房屋，引发诉讼。

二是因房屋广告与实际交付不同导致的纠纷。售房广告是购房者了解房屋的第一手资料，其真实性与准确性会直接影响着购房者的决定。为吸引更多购房者，出卖人在销售广告及宣传材料中夸大其辞，实际交付房屋与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远，引起购房者不满。

三是因一房二卖欺诈卖房引发纠纷。出卖人故意隐瞒出卖房屋已经抵押或另行出卖的事实，在与买受人签订商品房买卖合同后，买受人诉讼要求确认商品房买卖合同无效、返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任。

四是因房屋建筑面积与合同约定不符引发的纠纷。出卖人交付房屋的套内使用面积或者建筑面积的实测数据与商品房买卖合同约定的面积差距较大，买受人要求双倍返还房价款，或买受人诉讼要求解除合同、返还已付购房款及利息。

五是因房屋质量引发的纠纷。房屋质量纠纷是房屋交付之后购房者经常遇到的问题，质量问题常见的有裂缝、渗漏、墙皮脱落等等。出卖人交付的房屋存在质量问题，买受人诉讼要求交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息，或修复房屋、赔偿损失。

六是因开发商无证建房售房引发的纠纷。因出卖人未取得相关规划或许可手续，就与买受人订立商品房预售合同，无法按期为买受人办理承诺的相关手续，买受人诉讼要求撤销商品房预售合同并给付一倍以内的赔偿金，或要求出卖人履行义务，赔偿损失。

七是因开发商不能按期为购房者办理权属证书引发的纠纷。出卖人未在法律规定或合同约定的期限内为产权人办理房屋权属证书，或未在规定的期限内办理房屋所有权登记，买受人诉讼要求出卖人按照法律规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金；或要求解除合同或由出卖人赔偿损失。

八是因房屋配套设施不能及时使用引发的纠纷。很多小区在交付业主使用时面临这样一个问题，人是入住了，可配套的暖气、煤气、水电、宽带却不能及时使用，从而要求出卖人承担违约责任。

房地产纠纷法律诉讼范文第13篇

    根据有关法律规定和司法审判实践经验，在案件受理范围方面，纠纷当事人应注意以下一些界限：

    1、凡以房产为标的买卖、租赁、典当、建筑承包（包括勘察、设计、建筑）以及合建、、居间、使用、转让、确权等民事行为发生的纠纷，均可以向人民法院提起诉讼，人民法院将作为民事案件受理。

    2、因单位内部分配公房使用权而产生的纠纷，如果是单位职工对单位分房决定有意见的，不属法院受理范围，不能向法院起诉；如果是受配人（或其它原旧房内应一并迁出的同住亲属占住旧房）分得新房又无理占住旧房或非受配人以单位分配不合理为由而强占公房，被侵害人（包括单位和合法受配人）可以向法院提起诉讼。

    3、单位分配给职工住房使用权并订有分房合同的，职工因本人原因而离职、辞职，或被单位除名、开除的，单位根据合同要求收回公房使用权的，可以向法院提起民事诉讼。

    4、单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷，不属法院受理范围，当事人应向有关主管部门申请解决。因历史原因由行政划拨房屋使用权的，现房屋产权人要求收回房屋自用或要求明确租金的，可以向法院起诉，法院一般作为民事案件受理。

    5、因违章建筑引起的房产纠纷，因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，应由行政机关受理，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可作为行政案件提起诉讼。但当事人以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的邻里纠纷可作为民事案件向法院起诉。

房地产纠纷法律诉讼范文第14篇

关键词：变相诉讼；审理；机制

中图分类号：D92 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）18-0219-02

变相诉讼的概念目前理论界尚无统一的结论。中国人民大学杨建顺先生认为，变相诉讼是指人民法院在案件审理过程中，因该案件同时存在需要解决的行政、民事争议，两种争议的内容具有关联性、处理结果互为因果或者互为条件，导致人民法院交叉适用民事、行政程序解决争议的诉讼[1] 。

一、变相诉讼案件的审理现状

由于目前中国法律没有对变相诉讼案件的审理作出规定，亦没有相关司法解释可以参考，审理案件时无法可依，导致人民法院在司法实践中的操作极为混乱。据了解，大体上有如下几种处理方式。

1.先行政诉讼后民事诉讼。这种案件审理方式在理论界以及司法实践当中所占的比重都是最大的，即人民法院在审理变相诉讼案件时，先中止民事诉讼程序，进行行政诉讼，将行政诉讼的结果作为民事案件审理的依据。这主要是具体行政行为的效力先定性、行政行为的社会公益性优先于民事个体利益体现在司法程序上的结果[2]。但人民法院一律先审理行政诉讼，由于行政诉讼的时效与民事诉讼的时效差异，往往会有许多案件超过行政诉讼时效而没有超过民事诉讼时效。一方面，行政案件法院以超出诉讼时效为由不予受理，错误的行政行为得不到撤销；另一方面，因为行政案件未得到审理，不能为民事案件的审理提供证据，民事审判庭直接采纳已有证据作出裁判，这时则可能导致民事案件的错判。另外，先行处理行政争议而中止民事诉讼，可能会导致周期过长，使当事人陷入诉累。

2.行政附带民事诉讼。近年来许多法院在实践中逐步探索如何适用这种审理方式。行政附带民事诉讼，即该类案件一律由行政审判庭审理，在行政诉讼过程中顺带解决民事纠纷。这一做法的依据是最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第61条“被告对平等主体之间民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求人民法院一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理”。但是，因为中国行政诉讼法对此没有规定，各地法院的认识和做法各不一致。没有具体程序的制约，一些法院将本不属于附带诉讼的案件纳入附带诉讼中来解决，影响了案件的正确审理，损害了人民法院公平公正的形象和司法权威。

3.行政诉讼、民事诉讼各自进行。即行政争议由行政审判庭审理，民事审判庭审理民事争议。如黄玉园诉永春县人民政府给郑一军颁发国有土地使用权、房屋所有权证案与郑一军和黄一苹离婚案。2005年2月2 日黄玉园以其是诉争房屋所有权人为由，向一审法院提讼，请求撤销永春县人民政府颁发给郑一军永国用[2003]字第149号国有土地使用证、永房权证桃城（环翠）字第0318号房屋所有权证，在法院未作出生效裁判之前，2005 年12 月21 日，黄一苹向一审法院提起与郑一军离婚的民事诉讼，一审法院判决准予离婚并对财产处理，包括黄玉园提起行政诉讼请求撤销房屋所有权证的房产，郑一军不服上诉，二审以房屋产权登记争议正在进行行政诉讼为由裁定发回重审。在这种审理方式下，两个审判庭互不沟通，各自审判，案件矛盾率较大，因此实践中采用这一方式的法院较少。

4.不予受理或驳回。如前所述，中国法律对于变相诉讼案件还处于立法空白，没有相应程序可供操作。一些法院以没有法律规定为由对案件不予受理，或者及时受理后，审判庭以案件不属于其管辖范围为由驳回。这类案件没有得到及时解决，影响了社会稳定，损害了司法公正。

二、当前该类案件审理机制存在的缺陷

1.裁判结果互相矛盾。民事案件审理过程中，对于已经存在争议的行政行为，在民事审判中，对于存在争议的行政行为，有的法院在未经法定程序解决争议之前，便以该行政行为为根据判案，后因该行政行为被依法判决撤销，而出现民事判决与行政判决相矛盾；有的法院虽然经过询问行政机关的意见才作出裁判，但行政机关的意见可能与法律不符，导致民事案件错判；或者在民事审判中对违反行政法律、法规的行为直接采取制裁措施，与法律、法规的规定相悖；或者遇到在民事诉讼中举出行政行为为证据时，既不否定，也不采用，采取置之不理的态度[3]。人民法院在民事审判中疏于对可以作为案件审理依据的行政行为进行审查，或者当发现作为证据的行政行为错误时没有及时纠正，是造成判决矛盾的根本原因。

2.因审理期限长而给当事人造成诉累。笔者认为，造成变相诉讼案件审理期限较长的原因主要有以下几点：第一，如前所述，中国没有规定变相诉讼案件的相关审理程序，人民法院在审理这类案件中没有具体的操作规范，案件往往久拖不决，不能及时高效地得到审理。第二，很多当事人选择变相诉讼，先行提起一种诉讼，直到败诉后才提起另一种诉讼。但因为民事争议与行政争议互为前提、相互影响，当事人不断上诉、申诉，案件循环往复陷入诉累。“高永善诉焦作市影视器材公司房产纠纷案”的当事人就是选择变相诉讼，而历时十余年，“张某子女诉动力区民政局撤销结婚登记案”也历时近四年。第三，变相诉讼案件同时在行政审判庭和民事审判庭审理时，可能出现相互等待、相互中止的现象，延长审理期限。由于案件审理期限较长，当事人陷入诉累，不但不能及时高效地解决纠纷，同时也耗费了当事人大量人力和财力。

3.一审结案率不高。变相诉讼案件的当事人大多采取两种诉讼方式来解决纠纷：或者先提起一种诉讼，后提起另一种诉讼，或者同时提起两种诉讼。因此，该类案件大多要经过同一个法院两次立案，两个不同的审判庭审理，这就要求审理该案件的一审法官至少达到4人（行政诉讼不得适用简易程序），无形之中加大了人民法院的人力投入，浪费了司法资源。另外，变相诉讼具有行政争议、民事争议相互影响的特点，案件在审理过程中错综复杂，当事人对两个审判庭不完全一致的裁判结果难以信服，一审结案率不高，案件循环往复。法院不断立案、裁判，当事人不断上诉、申诉，法院和当事人都承受着巨大压力，司法公正也受到质疑，严重阻碍了社会主义法制建设的进程。

三、构建变相诉讼案件审理机制的对策

1.完善立法。司法实践上出现审理变形诉讼案件局面混乱的根本原因是人民法院审理案件时无法可依，缺乏规范的程序指导。因此，完善立法，特别是现有的《行政诉讼法》、《民事诉讼法》，或者与此有关的司法解释，建立统一、规范的诉讼程序来解决目前司法实践的混乱局面。另外，还可以明文规定行政机关的执法范围和程序，严格限制行政机关的自由裁量权。

2.对变相诉讼案件进行分类处理。美国学者桑德（Sander）也曾认为应根据纠纷不同的类型分配解决纠纷的程序，以此实现纠纷解决的效率化 [4]。笔者认为，变相诉讼案件是兼具行政纠纷与民事纠纷的复杂案件，在理论上不可能构建一种审理制度统一审理所有的变相诉讼案件，应当根据案件的不同性质，分别适用不同的审理模式。具体问题具体分析，这不但是科学处理这一问题的要求，也符合马克思辩证唯物主义原则。按照变形诉讼案件的三种表现形式，可以将处理该类案件的方式分为三种：民事辅助型案件先民后行。在民事辅助型案件中，行政争议是诉讼双方的争议焦点，当事人提讼的最终目的也是为了实现行政利益。因此，在该类案件中应当保证行政争议得到完整、有序的审理，才能实现当事人进行诉讼的根本目的。然而，民事辅助型案件的特征就是解决民事争议是解决行政争议、事先诉讼目的的前提条件。因此，在该类案件中应当中止行政诉讼程序，首先适用民事诉讼程序审理民事争议，将民事纠纷的审理结果直接作为法院审查具体行政行为合法性的依据之一。行政辅助型案件先行后民。在行政辅助型案件中，民事争议是诉讼双方争议的焦点，解决民事争议也是当事人提讼的最终目的。因此，民事诉讼能否得到正常有序的审理是解决该类案件的关键。因为行政辅助型案件的特征是解决行政争议、解决民事纠纷的前提条件，所以在该类案件中应当先中止民事诉讼，对影响民事纠纷的行政行为进行审理，将审理结果作为审理民事争议的依据之一。行政争议和民事争议并重的案件先民后行。该类案件中比重最大的是行政裁决案件。是由于当事人不服行政机关对民事争议的裁决，提起行政诉讼，同时要求解决民事纠纷的案件。由于此类案件是因民事争议产生的，最终目的是为了解决民事纠纷，而且行政争议也是由行政机关行使准司法权才产生的，是否解决行政争议不对审理民事纠纷产生影响，没有必要先行解决行政争议，反而民事纠纷的审理结果能从反面证明行政行为是否合法。所以，该类案件应当先进性民事诉讼，并将其结果作为行政诉讼的根据。

这种分类审理的方式不但合理规避了判决矛盾的窘境，而且使得整个庭审程序井然有序，不会因审判庭之间相互等待而延长审理期限，符合诉讼效率原则。

3.在法院内部设立专门协调机构。变相诉讼案件的行政争议与民事争议相互影响、互为前提，人民法院在审理变相诉讼案件时，不可能只在一个审判庭适用一种诉讼程序便将案件审结，其中必然涉及到其他审判庭的审理工作。为了保障案件的正确审理、使判决结果能够统一，必然要求不同审判庭之间相互沟通。设立专门协调机构则能很好地实现不同审判庭之间的沟通交流。北京朝阳区法院对此积极探索，取得了很好的效果。案件承办人在遇到变相诉讼案件时，如需首先确定关键证据的效力，不得自行裁定驳回，应当将情况告知该协调机构，由协调机构进行沟通，形成统一意见后做出裁判，保障裁判正确，避免当事人陷入诉累[5]。

参考文献：

[1] 杨建顺.行政、民事争议交叉案件审理机制的困境与对策[J].法学评论，2006，(3).

[2] 郝明金.行政行为的可诉性研究[M].北京:中国人民公安大学出版社，2005:447.

[3] 陈水深.刍议民事争议与行政争议交叉案件的审理[J].福建法学，2009，(2):74.

房地产纠纷法律诉讼范文第15篇

浅议物业管理纠纷的处理

随着城市建设和城市改造工作的开展，物业管理行业正在逐渐兴起，但我国目前尚无法律、行政法规和部门规章对物业管理行业进行立法和规范，各地方法规对物业管理的规定都不一致，且内容简单不具体，使物业管理的内涵模糊、宽泛，难以操作，实际中容易产生纠纷并不便处理，以下笔者就物业管理的性质、物业管理企业与服务对象的相互关系以及物业管理纠纷的处理作粗浅探讨。一、物业管理的性质以及与一般服务合同的区别物业管理，即“区分所有建筑物的管理”①，是指由政府规定的对配套设施比较齐全的原有住宅区和新建住宅区以及配套设施比较齐全的大厦、工业区等物业进行管理服务的活动。就物业管理行为产生的法律关系分析，既具有行政法律关系的特性，又具有民事法律关系的特性，如从法律关系产生来看，物业管理行为是地方法规和部门规章的强制性规范；从法律关系的内容来看，物业管理的项目范围由地方法规和部门规章及规范性文件事先界定；从法律关系的权利义务实现上看，物业管理的收费依据和标准由政府物价部门规定或遵政府物价部门指导等。但从其本质特性看，物业管理行为属于民事法律行为，理由是：1、物业管理行为是一种服务活动。是由物业管理企业为业主委员会及业主提供的包括财产维护、环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。是平等主体之间产生的法律关系，没有管理与被管理的关系，双方主体关系中不具有服从性、隶属性。2、物业管理是由政府规定的服务管理活动，不是行政机关对行政管理相对人实施行政管理。建设部《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《管理办法》）和地方有关法规都规定了住宅小区应当成立管理委员会并实行物业管理，物业管理服务中的被服务主体——业主，虽然对是否接受物业管理服务不能选择，但可以选择由谁来提供服务。如《江苏省物业管理条例》就规定“物业交付使用后，业主或业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。”3、物业管理是国际通用的区分所有建筑物的管理服务活动。目前我国法律、行政法规和部门规章对“物业”范围尚未作统一界定，《上海市居住物业管理条例》规定“居住物业，是指住宅以及相关的公共设施。”《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定“所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。”《珠海市住宅小区物业管理条例》定义为“物业，是指住宅小区的各类建筑物及其相配套的公用设施、安全设施和公共场地。”虽然各方法规及规范性文件对“物业”的表述不相一致，但对概念内涵和外延和认识基本相同，即物业，就是“区分所有建筑物”，是指住宅以及相关的公共设施和场地。物业管理就是管理物业的服务，而不是“人居管理”。物业管理行为虽然属于民事法律关系范畴，但作为一种新型民事法律关系，物业管理合同与一般服务合同有明显区别：1、合同对方的过渡性。新建物业出售前，物业管理企业的服务对象是建设单位，即物业管理合同的前期相对方是物业管理企业和建设单位。物业交付使用后，物业管理企业的服务对象是业主或者业主委员会，即物业管理合同的相对方是物业管理企业和业主或者业主委员会。2、管理服务的强制性。一般服务行为的产生是被服务对象选择的结果，即被服务对象选择是否接受某种服务，同时也可以选择由谁来提供服务。而物业管理服务中的被服务对象——业主，虽然可以选择由谁来提供管理服务，但由于住宅小区应当实行物业管理是地方法规和部门规章的强制规定，故对是否需要实行物业管理却不能选择。3、服务内容的广泛性。物业管理服务是一种人居服务，涉及到财产、环境、秩序、安全、文化等诸多方面，其服务内容的广泛是一般服务合同所不能及的。物业管理服务按WHO（国际保健机构）设定的居住环境基准，至少包括以下内容：（1）火警防范，如加强消防设备、防火设施的管理；（2）清洁维护，定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等；（3）公共设施维修，水电机械维护、公共电梯、空调设备等的定期检查；（4）花木整理，修剪花草树木，随时更换枯死的的枝叶等。4、服务对象的抽象性。物业管理服务的对象不是单个具体的业主，而是服务区域内的所有业主。物业管理服务合同通常是由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订，业主委员会执行业主大会的决定，业主大会的决定并不是所有业主的意志，只是过半数以上业主的意志，业主大会的决定，只要不与法律、法规、规范性文件相抵触，对物业管理区域内的全体业主都具有约束力。二、物业管理企业与业主委员会及个别业主之间的关系物业管理企业是具有一定物业管理资质，经过工商行政管理部门核准，领取营业执照的法人企业。业主委员会是由全体业主选举产生的，执行业主大会决定并对其负责的，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益并履行职责的自治组织。建设部在1994年《管理办法》中称管理委员会，后于1998年建设部、财政部在《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 中改称为业主委员会。物业管理企业与业主委员会是合同双方平等的当事人，之间的关系是服务与被服务的关系。物业管理企业按照法律、法规、规章以及与业主委员会的约定，制定物业管理服务的工作制度，为全体业主提供标准规范的服务，收取合理的管理服务费用，并受业主委员会的监督。业主委员会代表全体业主选聘或解聘物业管理企业，负责与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同，审定物业管理企业的年度工作计划和物业管理重大措施，监督物业管理企业的管理服务活动，督促业主遵守和履行物业管理服务合同的约定及有关规定。在物业管理企业违约的情况下，代表全体业主对其提起民事诉讼。物业管理企业与单个业主和全体业主是个别与一般的关系，业主委员会履行物业管理服务合同依赖于每个业主对物业管理服务合同约定的遵守和履行，物业管理企业服务于全体业主通常是通过服务一个个单个业主来体现的，同时，物业管理企业工作的顺利开展也离不开每个业主的配合和支持。此外，根据各地方法规和建设部规范性文件的规定，在全体业主的共同财产和公共利益等受到个别业主的不法侵犯时，物业管理企业有权以自己的名义，代为全体业主对个别业主向人民法院提起民事诉讼。侵犯全体业主的共同财产和公共利益的行为主要是指：1、占用或者损坏物业共用部位、共用设施、擅自移动共用设施设备；2、违章私搭乱建；3、损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；4、侵占绿地、毁坏绿化；5、在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；6、利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；7、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动；8、其他法律法规和业主公约禁止的行为。同时，个别业主的合法利益受到物业管理企业的不法侵害时，业主可以自己名义向人民法院提起民事诉讼。三、物业管理服务纠纷的类型及其处理根据物业管理服务的范围和内容以及物业管理服务的特点来分析，其发生纠纷主要分为两大类型，即因物业管理合同产生的纠纷和因物业管理侵权产生的纠纷②。（一）因物业管理合同产生的纠纷的处理因物业管理合同产生的纠纷主要是由当事人违约所引起的，主要包括：因服务质量产生的纠纷、因服务内容产生的纠纷、因服务费用产生的纠纷、解除物业管理服务合同等等。1、物业管理合同服务质量纠纷。是指因物业管理企业提供的物业管理服务不符合物业管理行业规范或不符合约定的服务标准，而引起的纠纷。如，物业管理区域内公共设施设备不能正常使用或不能及时维护修理使其处于正常使用状态，日常环境卫生差，绿化不能及时维护管理，区域内公共秩序混乱、交通道路不畅，安全防范不力消防救灾不及时等等。2、物业管理合同服务内容纠纷。是指因物业管理企业没有按照规定或者约定的内容全面提供的物业管理服务，而引起的纠纷。如，没有按照规定或约定提供、安装服务设施设备，没有按照规定或约定提供服务场地、车位、仓库，没有按照规定或约定提供文化、体育、卫生等服务内容及场所等。3、物业管理合同服务费用纠纷。是指因服务费标准发生争议或业主拖欠服务费而引起的纠纷。如物业管理企业未按物业管理合同约定或政府指导价标准收费，擅自扩大收费范围或提高收费标准、业主（或使用人）少交、欠交物业管理服务费等。4、终止物业管理合同纠纷。是指物业管理合同期满或物业管理合同期满前当事人一方有严重违约行为；或者出现法律法规规定或当事人约定终止的情形而引起的纠纷。如，合同期满后物业管理企业拒绝退出阻止业主重新选聘其他物业管理企业、物业管理企业在合同期限内因重大违约业主要求解除合同、业主不履行物业管理合同或违约长期拖欠物业管理费用不接受管理物业管理企业要求解除合同等。因物业管理合同产生的纠纷的诉讼主体是物业管理企业和业主委员会，还是物业管理企和业主，在目前尚有争议。笔者认为应该是物业管理合同相对的双方当事人，即物业管理企业和业主委员会。业主委员会是自治组织，依法成立，虽然没有必要的财产或经费，只有民事行为能力，不具备完全民事权利能力，不能独立享有民事权利和承担民事义务，但建设部《管理办法》第六条规定，业主委员会由住宅小区业主选举的代表组成，代表和维护业主的合法权益。《中华人民共和国事诉讼法》（以下简称《民诉法》）第五十四条规定“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表进行诉讼。”可见，业主委员会依法可以作为诉讼主体，其在诉讼中主体地位是全体业主的诉讼代表人。有一种意见认为，业主委员会应属于《民诉法》第四十九规定的“其他组织”，能以自己名义参加诉讼③。对此，笔者以为不妥。因为业主委员会是一个执行机构，其民事行为能力和民事权利能力取决于业主的授权，而“其他组织”行使民事行为能力和民事权利能力则无需他人授权。此外，“其他组织”具有自身的民事权利义务，对自己的行为有承担一定民事责任的能力，而业主委员会其组织没有自身的民事权利义务，没有财产和经费，亦无自身的民事责任可言。业主委员会作为业主的诉讼代表人，可以代表全体业主参加诉讼并行使诉讼权利，在通常情况下，代表人的行为其代表的对全体业主发生法律效力，但根据《民诉法》第五十四条的规定，“代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经过被代表的当事人同意。”因此，在因物业管理合同服务质量、内容、费用发生纠纷中，业主委员会如违反规定不起诉或怠于诉讼时，与纠纷有利害关系的业主为维护自己的合法权益，有权以自己名义直接对物业管理企业提起诉讼。另外，在因业主拖欠服务费的纠纷中，诉讼主体是物业管理企业和具体业主（或使用人），而不是业主委员会。《管理办法》第十四条规定，产权人和使用人不按规定交费，物业管理公司责令赔偿损失。同时，《管理办法》第十五条又规定，物业管理公司擅自扩大收费范围，提高收费标准的，产权人和使用人有权投诉。《江苏省物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》规定业主、使用人未按约定交纳服务费的，物业管理企业可以催交并加收滞纳金。《广东省物业管理条例》规定业主和使用人不按约定交付物业管理费用的，物业管理公司可以依法向人民法院起诉。其他城市的物业管理条例也有类似的规定。处理此类纠纷的主要适用的依据：法律有《中华人民共和国合同法》，法规有各省、自治区、直辖市制定的地方法规，规范性文件有建设部的《管理办法》和各较大的市制定的条例以及双方当事人对《物业管理服务合同》的合法约定等等。（二）因物业管理侵权产生的纠纷处理因物业管理侵权产生的纠纷主要是由当事人的侵权行为所引起的，主要包括：损坏公共财物纠纷、侵占共用部位纠纷、防碍管理服务纠纷、相邻关系纠纷等等。1、损坏公共财物纠纷。主要是因当事人违反规定致物业管理区域内公共财物损毁、损坏而产生的纠纷。如，业主损毁、损坏公共财物，物业管理企业违反规定或约定擅自拆卸、挪用、毁损物业管理区域内公共财产等。2、侵占共用部位纠纷。是指因当事人违反规定或约定侵占物业管理区域内公共场地、部位、通道等行为而产生的纠纷。如，业主或物业管理企业侵占公共场地、通道私搭乱建建筑物，堆放物品；在建筑物、构筑物公共部位上乱悬挂、乱经贴、乱涂写、乱刻画等。3、防碍管理服务纠纷。是指业主违反规定或约定，干涉、阻碍、制止物业管理企业进行物业管理服务而引起的纠纷。如，阻止物业管理企业安装服务设施设备或擅自移动物业管理企业的服务设施设备，在消防通道上设置路障或故意损坏消防设备，未经批准在物业管理区域内、出口处摆摊设点等。4、相邻关系纠纷。是指业主之间因排水、通行、通风、采光等问题发生的纠纷。如，下水道堵塞的清理、阳台的封闭、楼道堆放物品、安装空调太阳能热水器等。因物业管理侵权产生的纠纷的诉讼主体是物业管理企业和相关业主，此类纠纷主要是由于一方当事人的侵权行为而引起，承担是侵权的民事责任，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条的规定，应当由侵害人承担责任并赔偿损失。《江苏省物业管理条例》就直接规定，物业管理企业有权制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼。《管理办法》也明确规定，产权人和使用人擅自改变小区内土地用途的；擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备、，危及房屋安全的；私搭乱建、乱停放车辆，在房屋公共部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民等物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。物业管理公司私搭乱建，改变房地产和公用设施用途等，产权人、使用人有权投诉。处理此类纠纷的主要适用的依据：法律有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国消费者权益保护法》，法规有各省、自治区、直辖市制定的地方法规，规范性文件有建设部的《管理办法》和各较大的市制定的条例等等。上述两类物业管理服务纠纷常常会发生竞合，由于属于不同的诉因，在诉讼中的当事人举证责任内容、证明对象、管辖以及适用法律等都有所不同，是按合同之诉还是按侵权之诉依法应由当事人选择。但当事人一旦选择以其中一种诉因提起诉讼，则不能再以另一种诉因提直诉讼④