房地产纠纷法律诉讼范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产纠纷法律诉讼文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

今年随着国家宏观调控政策的进一步收紧，房地产开发商的融资渠道逐渐从银行和资本市场转向了同信托机构的合作。同时，随着股市的持续下跌，投资者也转向了信托理财市场，其中房地产类信托产品的销售更是异常火爆。据了解，北京市场的房地产类信托产品只要一公布发行消息，往往1天之内就会被预约一空，准入门槛更是超过了100万元。这是因为目前市场房地产类信托产品的预计收益率普遍较高，而且近3年来已到期的全部此类信托产品均顺利兑付，并没有出现零收益或负收益之类的纠纷，在目前股市低迷、基金折损严重的情况下显示出其独特的投资价值。

尽管如此，我们还需提醒投资者注意：不要仅仅被该类信托产品的高收益率所吸引，而忘却了其特有的风险，投资时一定要了解该信托产品的交易结构和风险防范措施，审慎投资。

因项目地点不同、项目公司财务状况不同、建设进度不同、资金运作模式不同，房地产类信托产品的风险状况和收益水平也各不相同。目前比较流行的房地产信托主要有以下六种：

一、抵押贷款型

运作原理：开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款，承诺信托到期时归还贷款以解冻被抵押的土地或房产。此种产品结构设计简单，法律关系清晰，也是前期已经兑付的房地产类信托产品的主流模式，选择时应关注以下几点：

1、 信托融资规模与抵押物的价值比率，价值是否经过公正地评估。抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌价，同时房地产项目失败，则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金。目前，随着房地产价格在高位运行，抵押比率应该控制得更为严格，通常应当不低于2：1，如果在3：1（也就是按照评估价格打3折抵押）则比较安全。

2、 抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现？开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记，并真实的抵押到信托公司名下？等等。投资者可以要求察看土地证或信托公司持有的他项权利证明，以避免未来的法律诉讼纠纷。

3、 房地产项目的运行状况，已经取得的证件情况（通常要求4证齐全，最基本的已经具备土地规划证和土地使用权证），截至到信托产品发行时的开发进度，项目的位置、预计销售价格及市场前景等。

4、 借款的开发商是否有偿债能力，以往的信誉如何。如有第三方提供担保，则考察担保方的信用等级应作为投资者的工作重点。

二、房产回购型

运作原理：开发商将已经达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司，但约定一定期限后开发商溢价回购该房产。信托公司发行信托计划募集的资金购买该房产，如果到期后开发商不履行回购义务，则信托公司有权向第三方转让该房产。此种信托的风险点在于以下几个方面：

1、 提防风险开发商没有实力在信托到期时按照约定的价格回购房产。投资者可以考察开发商的资质和过去已经开发项目的销售情况。

2、开发商承诺回购的房产在信托期内发生较大跌价的可能性。目前，一般信托公司为了控制风险，往往以低于当时市场价格一半的价格购买开发商的房产，以控制风险。投资者也应经常关注房产所在地房地产市场价格的波动状况。

3、 如信托公司在购买房产后未在房地局办理购房合同备案登记或未履行项目管理职责，则开发商可能一房多卖，发生纠纷（如开发商私下将房屋卖给多人，则法律诉讼和执行风险很高）。投资者可以在投资期内要求信托公司出具是否办理了房产备案登记的证明，且要求信托公司履行项目尽职管理的责任，以避免该风险。

三、财产受益权型

运作原理：利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。选择此种信托时，投资者应当关注以下几个方面：

1、 项目房产在信托后的经营状况是否能产生足够的收益供投资者分配？

2、 信托登记制度的不健全有可能使该房产受益权人的利益不能得到有效的保障。信托公司应落实抵押登记以代替目前尚未建立的信托登记。

3、 房产变现后如发生大幅度跌价，则优先受益人的利益可能得不到全额保证。一般信托计划中的优先受益权占全部受益权的比率应不高于50%。

四、股权型房地产信托

运作原理：信托公司以发行信托计划所募集的资金认购房地产建设项目公司的股权，使项目公司得到足够的注册资本金，以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款。实际建设开发该项目的股东承诺在信托计划到期时溢价回购部分股权。在目前房地产公司拿地成本高涨、资金紧缺、银行贷款不能有效解决项目现金流需求的情况下，这种融资模式逐渐增多。但该种模式结构复杂、风险水平较高，投资者在选择投资此类信托时，应重点关注以下几点：

1、 提防风险，如果项目公司管理混乱，那么入股的信托资金将面临被挪用的风险。信托公司为了控制风险，往往要向项目公司派驻财务人员，但是否能实际掌握该公司的财务控制权，还需投资者审慎分析。

2、 如信托资金在缴纳土地出让金和初期建设资金后，项目开发的后期又面临资金短缺，即信托产品的募集资金不足以覆盖项目资金缺口，如此时不能获取后续资金来源（银行贷款或预售回款），则此房地产项目会成为“烂尾”项目，届时信托产品就会遭遇风险。、

3、 如该房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款，则到期回购资金将没有着落。投资者应重点考察承诺回购股权的股东财务状况如何？是否有足够的经营现金流作为回购保证？另外，考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景和当区域房地产市场的发展前景，也应是投资者的主要工作。

同前3种房产信托模式相比，股权型信托产品对信托投资公司的风险管理能力提出了更高的要求。另一方面，从投资者角度看，由于股权的受偿和变现能力相对于债权都是劣后的，所以承担的风险也较高，理论上投资者应要求更高的风险收益补偿。同时，投资者也需具备一定的股权投资和房产投资知识或经验，才能做出准确的判断。

第2篇

【关键词】：房地产；房屋产权；登记管理系统；建议

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

引言

房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。随着我国房地产业的不断发展，我国也相应的出台了一些相关的对房地产业的相应控制法规和政策。随着新的发展形势，我国的房产购置税和登记管理办法也在不断的变更，只有不断创新工作方法，才能保证我国房产产权工作的合理性，进一步稳定我国的房产市场，保证房地产业在我国健康发展。

一、我国房屋产权登记管理系统的现状

1、我国房屋产权登记存在的问题

在现阶段，我国房屋产权登记过程中，经常出现法律纠纷。出现这种情况的主要原因是法律制度不是很健全。全国各地由于房产产权引发的欺骗案件、民事诉讼案件不计其数，这就在客观条件上要求我们规范房屋产权登记的相关政策。

2、我国房地产产权法律法规存在的问题

我国房地产法律法规尺度不一。自我国改革开放以后，颁布了很多关于房地产业的法律、法规。针对国土资源部和建设部的这些规章制度，各地方又按照自己的地区意愿和市场情况制定出台了各自的规章制度和政策。各地制定的规章制度都是针对各自的需要的地方特点，所以有的规章制度和政策性文件多种多样。立法过程中行政权利和民事权利不分。我国的房地产登记制度主要是为我国房地产行政管理服务，很多主要的法规都是从行政管理的角度出发制定的。

3、我国房产登记制度存在的问题

我国的房地产业经历多年的发展和不断的变革。经过对很多相关部门的走访和调查，发现我国的房地产产权登记管理还存在一定的问题。主要体现在以下几个方面：

（1）、我国产权登记的职能部门在职能划分上不明确，而且形式上有分有合。我国现有的房产登记政策和现状，导致房产登记只限于行政职能工作，各级行政部门将房产登记管理工作密切的和部门利益结合起来，忽视了房产所有者的自身利益。

（2）、房产所有权公示力需要完善和提高。我国现阶段由于多种原因造成的房产登记管理问题及法律纠纷，纠其原因，很大程度上是有房产登记的公示力不够所造成，所以，今后要加强这方面的工作力度。

二、房地产产权登记管理系统的优点

如今电子信息技术已经非常先进，计算机技术日益普及，探讨房地产档案管理计算机备份、计算机检索、计算机查询对于保障房地产权益人的合法权益，保障房地产交易安全，促进房地产事业健康发展，促进经济建设安全运行，确保不发生美国式的次贷危机具有十分重要的意义。

1、提高安全性

房地产档案数字化管理、数字化备份能够有效防止天灾人祸造成的损失。房地产档案纸质化存储的弊端是显而易见的，实施数字化管理、数字化备份提高了房地产档案的安全系数，确保一旦遭遇天灾人祸档案不能全部灭失。

2、便于保存

由于计算机存储技术日新月异，存储容量得到极大的提高，房地产档案数字化管理、数字化备份所占用的磁盘空间得到极大的拓展，保存图片文件，文字文件，影像、影音文件易如反掌。

3、便于异地再备份

房地产纸质档案管理的缺陷是档案文件是惟一的，无法实现异地备份，一旦遭遇汶川地震那样的天灾，造成损失是不可避免的，实行计算机数字化管理、备份以后，由于互联网技术日新月异，使房地产档案异地备份成为可能，这样就能有效解决重大自然灾害条件下档案的安全问题。

三、对我国房产登记管理系统的建议及设想

要想保证我国房产业的健康发展就要有一个相对健康的房产登记管理制度及工作体系，就根据对现状的分析讨论，提出以下建议：

1、加大对房地产业的了解，完善健全相应制度，减少房产纠纷案件的发生。要想彻底的解决这类问题，必须建立有力的、有针对性的法律制度，在法律的规范、保护下减少纠纷和诉讼案件的发生。

2、我国的土地是国有制，在房地产业发展业务和项目的前提是得到国家出让土地的使用权。在这种情况下，一定要统一制定完整、相互支持的法律法规。对房地产产权的登记管理作出统一的要求和规范。将各地区的自行制定的规章制度进行彻底核查，不符合标准的严格更新、改进甚至废除，只有这样，才能保持我国房地产业的房产问题在公平、有法可依、完整的工作体系中进行。

3、将现阶段不能相互支持和依存的各个部门及工作单位进行整合，使我国房地产产权登记管理成为一个有机、相互关联的整体。将各种登记类型的工作进行开发和创新。这样，我国房产登记管理部门就能在统一的思想下进行工作，规范管理。与此同时，还要提高对房产产权的公示力，只有不断提高公示力，才能将房产登记工作进行得更加规范化和公平化，只有将登记管理工作做到最大限度的公平，才能保证我国的房产产权登记管理工作更加深入人心，更叫高效。

4、房地产产权登记管理系统中的各个子系统间或子系统内部联系不够强，数据不能完全共享，这样容易造成数据的重复录入降低工作效率，增加系统数据的冗余。如在房地产预售登记过程中的一些数据与房地产产权销售登记中的需要填写的属性值是一致的，可以不用重复录入，而当前的产权登记系统中达不到这两项数据的共享，在销售登记时还需要重复录入数据，造成工作效率的降低和数据的冗余。房地产管理信息系统中加强数据共享性的建议：应该加强管理子系统之间的数据共享，尤其是测绘系统和登记系统的相互查询，以及登记系统产生的资料和产籍档案数据的共享。

5、在当前信息系统中的属性数据库中一些数据的字段冗余不仅导致存储空间的浪费，还影响数据的传输速度；而一些跟房产价值相关的重要信息却没有列入数据库。一些数据表的设计不符合数据库技术中的基本的范式要求，或者数据表字段相互冲突，或者有些数据表设计不合理，导致出现的空值等。例如，开发商和建筑物名称这两个属性在一般的房屋属性中都是空值。改善数据结构的建议：在数据库的建设中，应该增加交通和基础设施字段，因为交通和基础设施都是影响房地产价值的重要因素，增加这两个字段可以让查询人对房地产的价值有一定的估计，便于房地产的交易。同时对于开发商字段也应该 赋入属性值，由于品牌效应，不同开发商有不同的知名度，也会影响房地产的价值。对于一些特殊的属性采用动态的数据结构，可以节约空间。

综上所述，在市场经济体制下，房地产开发是的一项重量级项目。而且，随着现阶段房价的不断上涨，房产产权登记管理工作也在不断的发生变化。所以，一定要建立一个可靠的登记管理体系。一切从实际出发，尊重客观事实，但是，不能各自为政，一定要有一个统一的政策法规和管理尺度，要尽快解决由于法律法规不能统一而造成的法律诉讼和民事纠纷，确定政策的主导地位，将各个不能相辅相成的登记项目整和使用，形成一套相互依存、相辅相成的房产登记管理体系，更好的为我国房地产业和提高人民生活水平服务。

参考文献：

第3篇

[关键词] 房屋拆迁问题对策

随着我国城市化进程的加快，城市建设速度也越来越快，同时因房地产开发所引发的城市房屋拆迁也搞得轰轰烈烈。近年来，由于房屋拆迁而引发的各种矛盾日趋尖锐，拆迁人、被拆迁人及房屋拆迁行政管理部门之间的矛盾错综复杂，由房屋拆迁而引发暴力拆迁、违法拆迁和集体上访的案件也常常见诸有关媒体和网站。由于房屋拆迁工作政策性强，涉及面广，专业要求高，是各种观念和各方利益的交叉点，涉及的法律关系也较为复杂。城市房屋拆迁既关系到城市建设能否顺利进行，也关系着千家万户的居民百姓能否安居乐业，关系着群众的切身利益，也是构建社会主义和谐社会的一个关键问题。

一、城市房屋拆迁中存在的主要问题

1.房屋拆迁手续不健全或根本没有办理相关拆迁手续，从事房屋拆迁的公司规模小，人员素质差

在城市房屋拆迁过程中，有一些具备拆迁资质的公司，常常把拆迁工程出包或转包给那些没有拆迁资质的拆迁单位进行拆迁；有些单位虽具备拆迁资质，但拆迁手续却不健全，一边拆迁，一边办理拆迁手续，有的甚至根本不办理拆迁手续就开始拆迁等等，这些都严重损害了被拆迁人的权益。同时由于从事房屋拆迁的门槛低，导致拆迁公司大量涌现，许多拆迁公司的员工大多数雇佣的是社会上的闲散人员，不是专门从事房屋拆迁工作的，拆迁人员素质低，在拆迁中根本不讲政策，导致违法拆迁和暴力拆迁事件不断发生，造成拆迁过程中的矛盾不断激化和升级。

2.拆迁补偿安置标准不规范、不透明，拆迁补偿不到位

房屋拆迁是拆迁人对被拆迁人房屋的强行征收，被拆迁人同意也好，不同意也好，都必须搬迁。拆迁补偿安置标准不规范、不透明，如对租住的福利分配的公有住房没有进行房改也没有房屋产权证涉及拆迁应如何补偿和安置，有关法规没有明确的规定；再者由于开发拆迁项目的不同，在同一地段补偿安置价格差距很大，造成被拆迁户相互攀比，拆迁人互相指责，严重影响拆迁工作的顺利实施；还有拆迁补偿的资金不到位，不落实拆迁安置房源，造成被拆迁人不肯搬迁，这些因素都影响着拆迁工作的顺利进行。

3.相关法律、法规的规定过于笼统，不便于具体操作

目前，我国与房屋拆迁有关的法律、法规主要有《房地产法》和国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》），以及各地方政府根据本《条例》结合本地区情况制定的房屋拆迁条例、国家标准《房地产估价规范》和建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》，这些条例、规范及意见对房屋拆迁中的一些具体问题的规定都比较笼统，具体操作起来还存在一定的难度，致使拆迁过程中的纠纷和矛盾时有发生。

二、城市房屋拆迁中的解决对策

1.地方政府要加大城市建筑监督稽查的执法力度，妥善解决房屋拆迁中存在的问题

在房屋拆迁过程中，如当事人的合法权益受到损害，应积极向当地人民政府申请解决，可就权益受损害的情况及合法要求向当地政府有关部门（如拆迁办、建筑监督稽查部门、办）进行反映，请求这些政府职能部门采取相应措施要求拆迁人停止其违法侵权行为，请求政府有关部门监督和敦促拆迁人妥善解决安置房源和落实拆迁补偿政策。各级地方政府的拆迁管理部门和建筑监督稽查部门应切实履行自己的管理、监督职责，深刻领会2006年5月国务院办公厅转发的建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的精神，对不落实拆迁安置房源、补偿资金不到位以及违法拆迁行为，加大城市建筑管理、监督、稽查的执法力度，依法办事，严格执法，积极维护被拆迁人（弱势群体）的合法权益。

2.法律诉讼

在房屋拆迁过程中一旦发生纠纷和争议，当事人为维护自身的合法权益可依据法律的相关规定进行法律诉讼。

(1)民事诉讼。①拆迁人与被拆迁人如果对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过度方式和过度期限，经协商达不成协议的，双方当事人可以向批准拆迁的房屋拆迁主管部门申请裁决。进行裁决应当先予以调解。当事人对裁决不服的，可以按照有关法律、法规申请行政复议或者向人民法院提起民事诉讼。未经行政机关裁决的，双方当事人也可以就房屋补偿、安置等问题直接向人民法院提起民事诉讼。②如果拆迁人非法拆迁，造成被拆迁人财产损失的，被拆迁人可向人民法院提起民事诉讼，要求赔偿经济损失。

(2)行政诉讼。包含有①对建设项目批准文件不服、对国有土地使用权不服和对建设用地规划许可证不服;②对拆迁许可行为、房屋拆迁裁决行为、行政处罚行为及拆迁强制措施行为不服;③对行政机关不作为，包含行政机关对申请人申请办理拆迁许可前置行政行为不作为、房屋拆迁管理机关对拆迁许可决定、裁决及强制措施不作为和行政机关不履行拆迁监督、管理职责;当事人可向人民法院提起行政诉讼。

第4篇

房地产开发挂靠合同范本一

甲方：xx置业有限公司

乙方： (以下简称甲方、乙方)

经甲、已双方友好协商，乙方自愿挂靠甲方资质进行开发经营，为此签订本协议，双方共同遵守。

挂靠项目情况：

项目地点：

项目名称：

乙方挂靠甲方开发其土地，只向甲方缴纳挂靠费，及挂靠甲方的开发资质。甲方在北海新区办理分公司，专供乙方独立使用，营业执照及章印委托乙方管理使用，乙方自立个人账户，财务独立支配核算。甲方没有支配、买卖乙方土地和房地产的权利。开发经营期间的债权债务、费用及税金与甲方无关，由乙方全额承担。挂靠时间：从该项目的挂靠合同签订之日起到该项目的开发完成办理全部相关手续之日止。

乙方向甲方缴纳挂靠费 整，签订合同前向甲方缴纳挂靠费 整，每年交一次，分三年付清所有工程。若不按时缴纳挂靠费，乙方应承担所欠挂靠费(每天)5%的违约金。

乙方及其所聘请、雇佣的人员不属于甲方职工，不享受甲方职工待遇，与甲方不存在劳动用工关系。挂靠经营期间，乙方应依与政府之间的土地开发合同自负盈亏。

乙方在办理房地产开发建设手续、竣工验收、产权证办理、按揭贷款等事项中，甲方应积极配合乙方办理，乙方按合同经营情况下，因甲方不配合所造成的一切经济损失，由甲方承担。

挂靠期间乙方从事其他项目的开发经营活动必须由甲方授权，报甲方审核，受甲方监督，在开发经营期间所出现的一切责任性事件(民事诉讼、经济纠纷、债务、债权、法律诉讼等)都由乙方承担。

本协议生效后即具有法律约束力，甲、乙双方均不得随意变更或解除，但若乙方在开发经营期间有违法违规行为，甲方可提前终止合同，并不负法律责任，其损失由乙方承担。

该项目开发完成后，经协商可继续挂靠，若不挂靠，乙方应交回挂靠期间的相关手续，双方终止本协议。

若因履行该协议发生纠纷，可协商解决，协商不成，可起诉到甲方所在的人民法院。

本协议未尽事宜，由甲、乙双方协商后，签署补充协议，与本协议具有同等法律效力。

本协议一式四份，具有同等效力，并经双方签字盖章后生效。

甲方(签字盖章)： 乙方(签字盖章)：

年 月 日

房地产开发挂靠合同范本二

甲方：天歌房地产开发有限责任公司

乙方：马XX

此合同本着公平、公正的原则，经双方协商而订立。

第一条 合同目的

经双方协商，甲方同意乙方挂靠在甲方企业之下，从事甲方资质证[黑建房开牡第63号]范围内的项目。同时，甲乙双方订立本合同，明确双方的权利与义务及其挂靠期内的注意事项。

第二条 甲方的基本权利和义务

权利：

(1)甲方每年向乙方收取工程预算总造价的3%，作为管理费。

(2)如乙方作出有损甲方信誉和形象之行为，甲方有权单方面终止本协议，本年度管理费不予归还。

义务：

(1)甲方在本协议生效之后，只向乙方提供相关所需的手续和资质证复印件。

(2)对乙方提出的合理要求尽可能提供良好的服务。

第三条 乙方的基本权利和义务权利：

权利：

(1)乙方可以获取甲方对其两条义务的承诺和兑现，若有问题可以随时向甲方提出意见。

(2)享受甲方所提供的施工所需资质证书 。

(3)充分利用建业的资质，完全自主的开展开发建设项目。

(4)经营上实行内部独立核算，自负盈亏。

(5)一切正常利润归乙方所有，不受干涉。

义务：

(1)在经营活动中严格遵守国家法律法规和甲方规章制度。

(2)负责解决开发过程中的事件，相关施工条件及施工设备自主负责解决。

(3)认真负责解决开发建设过程中的问题。对动迁、回迁施工质量问题和事故的发生乙方负完全责任，于甲方无关。

(4)维护甲方的信誉和形象，不做任何假冒、欺诈、侵权、损誉的事情，若发生此类事件，则甲方有权追究乙方的法律责任，并要求进行相关经济赔偿和处罚。

(5)按时足额向甲方缴纳管理费。

(6)乙方开发建设项目不得超过甲方资质证所规定的范围，如超出甲方资质证范围的项目，乙方需自己提供相关手续证件。

第四条 (1)乙方实施的工程项目，其合同、保险、税务、财务、银行、统计等事项由乙方自主办理。

(2)乙方在项目中所发生的税费应及时缴纳，在工程中如有一切债权债务均由乙方全权负责与甲方无关。

第五条 乙方在开发建设过程中，若出现安全事故等重大意外，均有乙方独立承担，甲方不承担一切责任， 特此提出免责声明。

第六条 乙方应当在合同签订时交付甲方合同所规定管理费用的50%，完工后交付另外50%。

本合同以签订日期为生效日，有效期 年。合同一式二份，甲、乙双方各一份。

甲方签字： 乙方签字：

第5篇

典当的借款合同范本

出借人(抵押权人) ________________(以下简称甲方)

抵押借款人：________________ (以下简称乙方)

证件号：________________

地址：________________

电话：________________

甲乙双方经充分协商，同意就下列房地产抵押典当事项，订立本合同，共同遵守。

第一条 典当物状况

1.房地产座落位置：

房屋所有权证： _______________字第 ____号，共有权证： _______________字第____ 号，土地使用权证： _______________字第 ____号。

2.结构类型：_______________ ，建筑面积：_______________ 平方米，使用功能：

3.土地面积：_______________ ，使用性质：_______________

4.乙方向甲方保证上述房地产权属明晰，无任何权属纠纷或争议。

第二条 典当内容

1.估价：经甲乙双方商定，上述房地产评估价值为人民币(大写)____________________________________，对此估价，双方予以认可。

2.抵押典当金额：甲方按乙方认可的估价______折当，折当后的典当金额为人民币(大写)__________________________ .

3.抵押典当期限为：_____个月，即自二零零____年_____月_____日起至 二零零____年____月_____日止，抵押典当期满前乙方如欲续当，应于典当期满前五日内向甲方提出申请，经甲方同意后办理续当手续，本合同对续当合同继续有效。超期续当或赎当每日加收典当金额0.5%的综合费用。

4.典当利率：甲方月利率为____，乙方续当或赎当时按日计收。

5.实付金额：在本合同执行期间，甲方以典当金额的____，按月收取综合费用，并一次性在应付乙方当金中先予扣除，扣除金额为人民币(大写)______________________________________，即典当实付金额为人民币(大写) .乙方如在典当期间提前赎取当物，甲方不退还综合费。

6.绝当：典当期满五日内，乙方不办理续当或赎当手续，甲方有权按绝当处理，甲方有权对该抵押典当物进行拍卖或做其他处置。

第三条 甲乙双方的权利和义务

(一)甲方的权利和义务

1.甲方应对乙方的抵押典当物、契据证件妥善保管，不得遗失、毁损。否则，补办手续费用由甲方承担。

2.在乙方到期还清借款本息及综合费用后，甲方应将典当物及契据证件交还乙方。

3.典当期间该典当物发生毁损或灭失(不可抗力除外)，由甲方负责赔偿。本条款适用于甲方封存管理的抵押典当物，甲方未封存的抵押典当物除外。

4.典当期内，乙方欲将房地产出租，除应事先征得甲方书面同意外，同时乙乙方须与承租人订约由承租人出具承诺书，阐明乙方违反本抵押典当合同时，接到甲方通知后三十天内承租人即须迁离该典当房地产。

5.乙方违反本合同，甲方行使权利时，有权要求该房地产使用者(不论是抵押人自用，或他人租用)限期三十天内迁出，使用者如向甲方要求补偿搬迁费用，乙方必须赔偿甲方因此引起的一切损失。

(二)乙方的权利和义务

1.乙方应在本合同规定时间内主动还本付息并缴纳综合费用。

2.乙方必须保证所提供典当物契据证件的真实性、合法性。在典当贷款期内未取得甲方书面同意，乙方不得将该典当物转让或以其他方式进行处置，不得对房屋进行翻建、修建、扩建;抵押物如有灭失或毁损，乙方应立即通知甲方并向甲方提供其它抵押担保，否则，甲方有权要求乙方提前偿还当金，并要求乙方承担由此给甲方造成的一切经济损失。

3.典当期内，乙方必须缴交有关部门对典当房地产所征收的有关税费，并保障该房地产免受扣押或涉及其它法律诉讼。如遇国家征地拆迁，应与甲方重新签订典当抵押合同。

4.典当期间，乙方如发生当票遗失或损坏，应及时通知甲方并办理挂失手续和承担手续费。挂失前该典当物被他人赎走，甲方不承担任何责任。

5.乙方承诺声明：本合同抵押典当物一旦发生绝当，乙方无条件、无偿向甲方提供合法有效的产权交易过户手续，房屋拍卖金额不足甲方本息及综合费用时，拍卖价不足部分由乙方无条件承担偿还责任。

第四条 乙方须向甲方提交的契据证件如下：

1.房屋所有权证、土地使用证;

2.抵押房屋地理位置平面图、抵押房屋设计平面图、抵押宗地平面图;

3.产权所有人(土地使用权人)身份证、共有人身份证(原件)户口本或营业执照、法人代码证;

4.甲方要求的有关其他证件。

第五条 违约责任

1.乙方如不按期还本付息并缴纳综合费用，应承担违约责任，并偿还甲方由此造成的一切经济损失。

2.乙方在典当期满不办理赎当或续当手续，甲方有权按绝当处理。

第六条 争议的解决

本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，可向甲方所在地人民法院提起诉讼。

第七条 其他说明

1.本合同一式三份，甲方、乙方、登记单位各持一份。

2.本合同经甲、乙双方签字盖章并经房地产交易管理机关登记后生效。

甲方：_______________

单位地址：_______________

法定代表人：_______________

委托人：_______________

联系电话：_______________

乙方：_______________

地址：_______________

法定代表人：_______________

共有人签字：_______________

联系电话：___________________

签约日期：二零____年 ____月 ____日

签约地点：_______________

【相关链接】

典当借贷纠纷怎么处理

典当是指将财产质押给典当行，取得当金，在约定期限内支付当金本息及费用、赎回财产的行为。当前，由于银行贷款存在资格受限、手续更为繁琐、发放金额有限等诸多因素，已有越来越多的人在急需资金时，往往会选择从相对灵活、便捷、高效的典当行借贷资金。典当产生的纠纷随之急剧上升。那么，相关纠纷应如何处理呢?

支付当金本金不得预先扣除利息

【案例】

2013年12月，苟茹卉因经营之需，与典当行签订了一份《典当合同》，约定当金为50万元，月利率0.06%，月综合服务费率27，典当期限三个月。

可当苟茹卉前往领取当金时，发现只有491000元。典当行给出的解释是，按惯例利息应当从当金中预先扣除，对苟茹卉自然也不能例外，而苟茹卉每月应缴利息为3000元，三个月正好是9000元。

期满后，苟茹卉没有按期返款，典当行提起了诉讼，其中包括要求苟茹卉按50万元当金支付利息。而苟茹卉只同意按491000元付息。法院经审理，判决支持了苟茹卉的请求。

【分析】

法院的判决是正确的。

一方面，典当行的行为违法。商务部、公安部颁布的《典当管理办法》第三十七条第二款规定典当当金利息不得预扣。即典当行从50万元当金中预扣9000元利息的行为与之相违。尽管这也许确实属于典当行的惯例，但惯例同样不得违法。

另一方面，典当行的行为无效。《合同法》第五十二条第(五)项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。正因为典当行的预扣行为违法，决定了虽然苟茹卉在领取当金时已经默认，但由于该预扣行为从一开始时起便没有法律约束力，使得苟茹卉一直无需遵从。

自身怠于变现不得索要服务费

【案例】

2014年1月1日，肖桂娟以价值2.8万元的自有机器设备，从一家典当行贷得所需资金用于生产周转。双方签订的《典当合同》中约定：月综合服务费率为当金的42期限为一个月;期满后肖桂娟应在3日内赎当或续当，逾期视为绝当。

由于到期后肖桂娟并未赎当，也未与典当行达成续当协议，2014年3月，典当行诉请法院判令肖桂娟归还当金本息，并支付自2014年2月1日至起诉之日止的综合服务费用。就综合服务费用，法院审理后判决肖桂娟只需按典当期限约定的一个月时间支付，无需计算到起诉之日。

【分析】

的确，肖桂娟无需向典当行支付逾期综合服务费用。

《典当管理办法》第四十三条规定：典当行应当按照下列规定处理绝当物品：(二)绝当物估价金额不足3万元的，典当行可以自行变卖或者折价处理，损溢自负。正因为肖桂娟提供机器设备价值只有2 .8万元，在期满后没有赎当或续当即已经绝当，决定了典当行理应及时自行变卖或折价处理，且损溢自负。

而《合同法》第一百一十九条也规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

拒不配合变现必须支付违约金

【案例】

2014年3月2日，白如雪与一家典当行签订的《房屋质押典当合同》中规定：当金为人民币80万元;白如雪于典当期限届满5日后既不赎当也不续当视为绝当;绝当后，白如雪仍需支付典当行实现债权前的当金利息，并按本金80万元以日万分之二计付违约金。

由于在出现绝当情形后，白如雪没有配合典当行办理房屋过户手续，导致典当行无法通过变现实现债权，典当行遂要求白如雪偿还当金、利息及违约金。而白如雪认为自己既然已经承担利息，典当行自然不存在损失，故自己也就无需另外承担违约金。

【分析】

白如雪的确应向典当行支付违约金。

第6篇

出借人(抵押权人)： (以下简称甲方)

抵押借款人： (以下简称乙方)

证件号：

地址：

电话：

甲乙双方经充分协商，同意就下列房地产抵押典当事项，订立本合同，共同遵守。

第一条 典当物状况

1.房地产座落位置：

房屋所有权证： 字第 号，共有权证： 字第 号，土地使用权证： 字第 号。

2.结构类型： ，建筑面积： 平方米，使用功能：

3.土地面积： ，使用性质：

4.乙方向甲方保证上述房地产权属明晰，无任何权属纠纷或争议。

第二条 典当内容

1.估价：经甲乙双方商定，上述房地产评估价值为人民币(大写)：____________________________________，对此估价，双方予以认可。

2.抵押典当金额：甲方按乙方认可的估价______折当，折当后的典当金额为人民币(大写)：__________________________ 。

3.抵押典当期限为：_____个月，即自二零零____年_____月_____日起至 二零零____年____月_____日止，抵押典当期满前乙方如欲续当，应于典当期满前五日内向甲方提出申请，经甲方同意后办理续当手续，本合同对续当合同继续有效。超期续当或赎当每日加收典当金额0.5%的综合费用。

4.典当利率：甲方月利率为____，乙方续当或赎当时按日计收。

5.实付金额：在本合同执行期间，甲方以典当金额的____，按月收取综合费用，并一次性在应付乙方当金中先予扣除，扣除金额为人民币(大写)______________________________________，即典当实付金额为人民币(大写) 。乙方如在典当期间提前赎取当物，甲方不退还综合费。

6.绝当：典当期满五日内，乙方不办理续当或赎当手续，甲方有权按绝当处理，甲方有权对该抵押典当物进行拍卖或做其他处置。

第三条 甲乙双方的权利和义务

(一)甲方的权利和义务

1.甲方应对乙方的抵押典当物、契据证件妥善保管，不得遗失、毁损。否则，补办手续费用由甲方承担。

2.在乙方到期还清借款本息及综合费用后，甲方应将典当物及契据证件交还乙方。

3.典当期间该典当物发生毁损或灭失(不可抗力除外)，由甲方负责赔偿。本条款适用于甲方封存管理的抵押典当物，甲方未封存的抵押典当物除外。

4.典当期内，乙方欲将房地产出租，除应事先征得甲方书面同意外，同时乙方须与承租人订约由承租人出具承诺书，阐明乙方违反本抵押典当合同时，接到甲方通知后三十天内承租人即须迁离该典当房地产。

5.乙方违反本合同，甲方行使权利时，有权要求该房地产使用者(不论是抵押人自用，或他人租用)限期三十天内迁出，使用者如向甲方要求补偿搬迁费用，乙方必须赔偿甲方因此引起的一切损失。

(二)乙方的权利和义务

1.乙方应在本合同规定时间内主动还本付息并缴纳综合费用。

2.乙方必须保证所提供典当物契据证件的真实性、合法性。在典当贷款期内未取得甲方书面同意，乙方不得将该典当物转让或以其他方式进行处置，不得对房屋进行翻建、修建、扩建;抵押物如有灭失或毁损，乙方应立即通知甲方并向甲方提供其它抵押担保，否则，甲方有权要求乙方提前偿还当金，并要求乙方承担由此给甲方造成的一切经济损失。

3.典当期内，乙方必须缴交有关部门对典当房地产所征收的有关税费，并保障该房地产免受扣押或涉及其它法律诉讼。如遇国家征地拆迁，应与甲方重新签订典当抵押合同。

4.典当期间，乙方如发生当票遗失或损坏，应及时通知甲方并办理挂失手续和承担手续费。挂失前该典当物被他人赎走，甲方不承担任何责任。

5.乙方承诺声明：本合同抵押典当物一旦发生绝当，乙方无条件、无偿向甲方提供合法有效的产权交易过户手续，房屋拍卖金额不足甲方本息及综合费用时，拍卖价不足部分由乙方无条件承担偿还责任。

第四条 乙方须向甲方提交的契据证件如下：

1.房屋所有权证、土地使用证;

2.抵押房屋地理位置平面图、抵押房屋设计平面图、抵押宗地平面图;

3.产权所有人(土地使用权人)身份证、共有人身份证(原件)、户口本或营业执照、法人代码证;

4.甲方要求的有关其他证件。

第五条 违约责任

1.乙方如不按期还本付息并缴纳综合费用，应承担违约责任，并偿还甲方由此造成的一切经济损失。

2.乙方在典当期满不办理赎当或续当手续，甲方有权按绝当处理。

第六条 争议的解决

本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，可向甲方所在地人民法院提起诉讼。

第七条 其他说明

1.本合同一式三份，甲方、乙方、登记单位各持一份。

2.本合同经甲、乙双方签字盖章并经房地产交易管理机关登记后生效。

甲方：

单位地址：

法定代表人：

委托人：

联系电话：

乙方：

地址：

法定代表人：

共有人签字：

联系电话：

第7篇

浅议以非诉讼替代为切入点树立人民调解公信力

永阳镇地处城关，下辖11个居委会、11个村委会，一个省级私营经济园区，居住人口达10万人，是全县政治、经济、文化中心，各类矛盾纠纷的发案率高于周边镇，人民调解的地位，作用也显得尤为突出。如何树立人民调解的公信力，将各类矛盾尽量解决在基层、在萌芽状态，避免当事人结怨，降低当事人诉讼成本，以及为法院节省时间、减轻诉累，促进法律文书的有效执行，在“庭审式”人民调解改革取得初步经验后，进行了摸索和尝试，做法是：立足以非诉讼替代为切入点，树立人民调解公信力。所谓非诉讼替代机制，是建立在人民法院指导调委会工作的基础上，通过联席会议制度的方式，将当事人自愿的，法院未立案或暂缓立案的，可能通过调解化解的，或通过调解可以防止矛盾激化的纠纷诉讼审理活动前移，让人民调解委员会提前介入，并参与在法官主持或指导下的民事诉讼案件的调解。这种机制的形成，进一步拓宽了人民调解的工作范围，使人民调解与法院诉讼衔接有了新的空间，整合了人民调解和法院审判的力量，最大限度地发挥了人民调解的工作优势，具有较好的政治效益，社会效益和法律效益。

一、强化镇调委会与法院的联动，构建非诉讼替代机制。

人民调解作为一种民间调解，从一开始创建，在广义上就是一种非诉讼替代，即民事案件不通过诉讼的方式而以中间人出面排解达到和平的化解的目的，这与法院的司法调解有异曲同工之处，这也是新时期人民调解与法院之间开展联动协作的基础，同时，也由于人民调解是在双方当事人自愿的基础上所达成的协议(格式化)，在不违背现行的法律政策的情况下，应该就是当事人意志的体现。最高人民法院对人民调解格式化协议书的认定上，是作为案件审理的最有效证据予以采信，甚至在调解后，一方反悔时进行诉讼而给予维持，进一步提升了人民调解在法律上的权威性。因此，在新时期人民调解的非诉讼替代机制的形式，是特指狭义上的与法院立案审理执行过程中的补充性替代，一方面是建立在民调程序的公正性上，另一方面是建立在人民调解员素质的提高上，这两方面缺一不可。除广义层面上的替代外，这种狭义上的替代就是要求人民调解员积极参与到法律诉讼的全过程，发挥人熟情通的优势，做好法院案件审理的辅工作，包括案件主审法官想做而做不到或不方便做的一些事，为法院人性化办案创造条件，这不但符合当事人双方的意愿，也合乎“三个代表”思想的要求，在一定意义上讲也是一种法律救工作，强化法院与人民调解之间的互补，对树立人民调解的公信力也将起到明显的推动作用。一是建立镇调委会和法院联系庭的联席会议制度。由镇和法院每季度相互通报民事纠纷发案情况、发案的特点。调解工作的难易程度，确立相互配合的案件数量、原因以及配合的方式，明确调解的预期值。二是建立镇调委会和法院联络员制度。镇指定的联络员一般为镇村(居)调委会的首席调解员，并将名单报送法院，由法院根据案件的具体情况指定参与的调解人员。县法院指导民一庭庭长为联络员，随时通报未立案和已立案以及已裁决案件的情况，并明确需要配合调解的案件、主持和指导的法官，确定调解的地点、参加人员等。三是建立调解档案审核制度。凡启动非诉讼替代机制的调解案件，其档案资料以调委会归档，使用的程序以人民调解程序为主，由受理、通知、调查取证、调解、达成协议、送达回访等书面资料组合成完整的卷宗，并有首席调解员审核签字方可归档，适时请县局、县法院共同评审，改正不足，进一步提高调解协议的制作水平。四是建立民调审判联动制度。县法院对于一些简单的民事纠纷案件有时也启动特邀人民陪审员(一般为基层调委会主任担任)或民调委人员主持调解，发挥其为人公正、熟悉业务、人熟情通的优势，在法院先行调解达成协议的，由法院主持调解的法官制作调解协议书，由法院落实履行或委托调委会监督履行，提高人民调解员调解的公信力。五是建立首席人民调解员的培训制度。由人民法院派主审法官到镇进行镇、村(居)首席调解员培训，每年集中培训二至三次，同时，根据实际情况组织首席调解员到法院进行旁听观摹案件审理，适时邀请主审法官进行典型案例剖析和答疑释惑，印发相关法律资料等，逐步实施首席调解员持证上岗调解制度。

二、明确非诉讼替代适用范围，确保人民调解不缺位、不错位、不越位。

从工作实践来看，启动非诉讼替代机制，人民调解员既是主角也是配角，但目的只有一个，即园满解决民事纠纷案件。人民调解适用非诉讼替代机制，一般主要为以下四类案件：一是未经人民调解委员会调解而直接向法院的纠纷，一般为小定额债务纠纷，法院可以建议当事人将纠纷委托给镇人民调解委员会进行调解，降低当事人的诉讼成本。二是已经立案，但有可能通过调解解决的民事纠纷，一般为侵权纠纷、邻里纠纷、婚姻纠纷和少数商事纠纷，法院在庭审前，经双方当事人同意，可委托或邀请镇人民调解委员会进行调解，或参与调解， 调解成功后，原告撤诉。三是已经开庭，但当事人情绪激动，有可能采取过激行为的民事案件，一般为容易激化、积怨多年、历史遗留的邻里纠纷、权属纠纷、旧城改造、房屋拆迁纠纷、土地山林纠纷和群体性纠纷等，一般情况下，法院可暂缓判决，会同人民调解委员会做当事人的思想工作，或征得当事人的同意后，在法官指导下，由镇人民调解委员会进行调解，这类案件在调解成功后，原告可以撤诉，也可以由法院制作调解协议书或在情绪平稳后由法院进行判决并履行。四是在进入执行程序后，被执行人有可能采取过激行为，或执行有难度的案件，一般为一名原告多名被告或多名原告一名被告的案件，如企业破产、粮油加工厂挤兑、环境污染、征地拆迁、土地流转等涉及人数多的群体性矛盾，法院可暂缓执行，商请镇人民调解委员会进行调解执行。

三明确非诉讼替代运作原则，树立人民调解的公信力。

启动非诉讼替代机制应把握以下原则：一是为当事人降低诉讼成本的原则。诉讼在民事案件中，应该是在调解不成的情况，最后不得已而选择的最终途径。但其中的诉讼成本必然会转嫁当事人双方或一方的头上，增加了当事人双方的经济负担，有时出现案件胜诉，但经济上却带来了很大的损失，之所以出现这样的结果，是因为不是什么民事案件都可以进行法律援助的，而导致这种结果不但会给当事人认为没钱法院不受理，有钱进行诉讼反而导致打赢官司输了钱，没有说公理的地方，而要避免这种情况出现，走非诉讼替代则是最佳的选择。二是化解矛盾和平共处的原则。俗话说“一起官事三代仇”，既然走到了法院诉讼程序，矛盾必然激化到不可调和的局面，法律的公正裁决和平息矛盾之间出现了愿望相背的情况，公正得到了，但再和平共处的基础却丧失了，这与正确处理人民内部矛盾的初衷相悖的，也不利于社会稳定。三是降低执行成本的原则。民事案件除经济案件外，一般标的不是太大，法院判决文书生效后，当事人一方如果久拖不履行，法院在执行时，仅执行费一项也会增加当事人一方的经济负担，增加法院的工作量，这与调解庭履行义务相比，在时间、人力、经济的负担都会明显降低。四是经济的原则。这里所指的经济是指方便、快捷、高效。人民调解在非诉讼替代处理一些群体性民事纠纷方面表现比较灵活，一般情况下，效益较高。在把握上述四个原则的基础上，法院如果有法官参与调解，人民调解的公信力将会明显提升。

第8篇

个人抵押借款合同样本

甲方(出借人、抵押权人)： ，身份证号码、住址：详见后附身份证复印件。

乙方：(借款人)： ，身份证号码、住址：详见后附身份证复印件。

丙方：(抵押人)： ，身份证号码、住址：详见后附身份证复印件。

(抵押人)： ，身份证号码、住址：详见后附身份证复印件。

本合同各方根据法律、法规，在平等自愿的基础上，为明确责任，恪守信用，经协商一致签订本合同，并保证共同遵守。

借款条款借款金额：甲方同意借款给乙方人民币 万元整。(小写： 元)

借款用途：用于经营投资。

借款利率：月利率按照 分计算。

借款期限： 个月，自 年 月 日到 年 月 日止。如实际借款数额和实际放款日与该借款合同不符，以实际借款数额和日期为准。乙方收到借款后应当出具借条，乙方出具的借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。

借款的归还：利息和本金到期日一并归还，借款结清后，甲方归还乙方先前出具的借据。如推迟还款，乙方应当按日支付违约金千分之五。

本合同的有效期内，发生下列事项的之一的，甲方有权宣布本合同下的借款提前到期，要求借款人在规定期限内偿还本金及利息而无需为正当行使上述权利所引起的任何损失负责。

乙方违反本合同借款条款中的任何条款。

根据担保条款的约定，因抵押人、抵押物发生变故或者抵押人违法担保条款的约定，致使抵押人需要提前履行义务的。

乙方发生其他可能影响归还甲方借款本息的行为。

本合同的相关费用(包括抵押登记、公证等)均由乙方负责。

抵押条款现抵押人同意以其所有的房屋的价值为抵押，为本《借款合同》下的借款做担保。抵押物基本情况详见所附房屋所有权证、国有土地所有权证复印件。

抵押担保范围为本《借款合同》下的借款本金、利息、违约金及实现债权的其他费用。(包括但不限于法院诉讼费、律师费等)

抵押期限自抵押登记之日到主债务履行完毕止。

抵押期间，未经过抵押权人书面同意，抵押人不得变卖、赠与或其他方式处分抵押物。

本合同中借款条款如因某种原因致使部分或全部无效，不影响抵押条款的效力，抵押人仍应当按照约定承担责任。其他条款本合同自甲方、乙方、丙方签字后生效，本合同的抵押条款在办妥抵押登记后生效。

如借款人违法本一式四份，具有同等效力。抵押权人执2份，借款、抵押人各执一份。

如本合同发生争执或纠纷，各方同意向 人民法院提起诉讼。

甲方：

乙方：

丙方：

合同签订日期： 年 月 日

关于个人抵押借款合同

抵押权人(甲方)______________________

抵押人(乙方)________________________

第一条 为确保甲方与________________(以下称借款人)签订的________年____ 号借款合同(以下称借款合同)的履行，乙方愿意以其有权处分的位于________ 市(县)________区(镇)________路(街)________号 ____________房间之房产(地产)的全部权益(以下称该抵押物，具体财产情况见抵押物清单)抵押给甲方，以作为偿还借款合同项下之借款的担保。

第二条 本抵押合同担保范围为借款合同项下之借款本金、利息(包括因借款人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息)借款人应支付的违约金和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费和诉讼费)

第三条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，被担保的借款合同无效不影响本抵押合同的效力。

第四条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由乙方承担。

第五条 乙方不可撤销地授权甲方在本合同签订后执行本合同、借款合同、购房合同及全套有关该抵押物的证明文件到有关的房地产管理机关办理抵押的登记备案手续。

第六条 乙方不可撤销地授权甲方在获得该抵押物的正式产权证明后，依有关法律法规的规定，到有关的房地产管理机关办理该抵押物的正式抵押登记手续，并将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于甲方。

第七条 乙方须保证该抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保险条款禁止或排除的任何方式或任何目的。

第八条 未经甲方同意，乙方不得对该抵押物作出任何实质性结构改变。因乙方违反本合同所作的改变而使该抵押物产生的任何增加物，自动转为本合同的抵押物。

第九条 抵押期间，未经甲方同意，乙方不得将该抵押物转让、出租、变卖、再抵押、抵偿债务、馈赠或以任何形式处置。由此引起甲方的任何损失，由乙方承担责任。

第十条 乙方对该抵押物必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受甲方的监督检查。对该抵押物造成的任何损坏，由乙方承担责任。

第十一条 乙方负责缴付涉及该抵押物的一切税费。乙方因不履行该项义务而对甲方造成的一切损失，乙方应负责赔偿。

抵押物的保险

第十二条 乙方须在取得该抵押物________日内，到甲方指定的保险公司并按甲方指定的保险种类为该抵押物购买保险。保险的赔偿范围应包括该抵押物遭受任何火灾、水灾、地震等自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及损毁;投保金额不得少于重新购买该抵押物的全部金额;保险期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期还款的义务，抵押人应继续购买保险，直至借款合同项下贷款本息全部还清为止。

第十三条 乙方需在保险手续办理完毕十日内，将保险单正本交甲方保管。保险单的第一受益人须为甲方，保险单不得附有任何损害或影响甲方权益的限制条件，或任何不负责赔偿的条(除非甲方书面同意)

第十四条 乙方不可撤销地授权甲方为其上述保险事吸哪个的代表人，接受或支配保险赔偿金，将保险金用于修缮该抵押房屋的损毁部分或清还本合同项下借款人所欠甲方的款项，此授权非经甲方同意不可撤销。

第十五条 抵押期内，乙方不得以任何理由中断或撤销上述保险。否则，乙方须五条件赔偿甲方因此所受的一切损失。

第十六条 乙方如违反上述保险条款，甲方可依照本合同之保险条款的规定，代为购买保险，所有费用由乙方支付。

第十七条 抵押期间，该抵押物发生保险责任以外的毁损，乙方应就受损部分及时提供新的担保，并办理相应手续。

第十八条 发生以下情况的，乙方同意甲方有权提前处分抵押物：

(一)根据借款合同的约定借款合同提前到期的;

(二)乙方违反本合同第八条、第十条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十八条;

(三)当有任何纠纷、诉讼、仲裁发生，可能对抵押物有不利影响的。

第十九条 乙方保证，在借款人不履行借款合同约定条款时，甲方有权依法就处分该抵押物的价款优先受偿。

第二十条 处分本抵押合同项下之款项，依下列次序处理：

(一)用于缴付因处理该抵押物而支出的一切费用;

(二)用于扣缴所欠的一切税款及乙方应付的一切费用;

(三)扣还根据本合同乙方应偿还甲方的贷款本息及其他一切款项。

第二十一条 处分该抵押物的价款超过应偿还部分，甲方应退还乙方。

第二十二条 乙方在遵守本合同其他条款的同时还作声明及保证如下：

(一)向甲方提供的一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处;

(二)准许甲方或其授权人，在任何合理的时间内依法进入该抵押房产，以便检查;

(三)乙方在工作单位、联络方式等发生变化时，须在十日内书面通知甲方;

(四)乙方在占有该抵押物期间，应遵守管理规定，按时付清该抵押物的各项管理费用，并保证该抵押物免受扣押或涉及其他法律诉讼。如不履行上述责任，须赔偿甲方因此遭受的损失;

(五)当有任何诉讼、仲裁发生，可能对该抵押物有不利影响时，乙方保证在十日内以书面形式通知甲方

第二十三条 任何一方违反本合同任何条款，给对方造成经济损失的，应向对方支付借款合同项下贷款余额的____%违约金，违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应就不足部分予以赔偿。

第二十四条 如因履行本合同而产生任何纠纷，双方应尽量友好协商解决，协商解决不成的，由甲乙双方共同选择下列方式之一;

(一)提交该抵押房产所在地人民法院诉讼解决;

(二)提交仲裁委员会裁决。

第二十五条 争议未获解决期间，除争议事项外，各方应继续履行本合同规定的其他条款。

第二十六条 双方商定的其他条款：

第二十七条 借款合同中的借款人按期付清合同约定的借款本息及其他费用，并履行本合同的全部条款及其他所有责任后，本合同即告终止。甲方将协助乙方到房地产行政主管部门办理抵押注销登记手续，并将抵押房产的所有权权属证明文件和收据退还乙方。

第二十八条 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各执一份，登记机关存档一份。

抵押权人住所：____________ 抵押人住所：__________________

电话：____________________ 基本账户开户行：______________

传真：____________________ 账号：________________________

邮政编码：________________ 电话：________________________

传真：________________________

邮政编码： ___________________

甲方(公章)____________ 乙方(盖章)________________

负责人(签字)__________ 法定代表人(签字)__________

________年______月______日 _________年________月_______日

登记机关：________________

抵押登记编号：____________

抵押登记日期：____________

个人机动车抵押借款合同

甲方：(借款人、抵押人) 身份证号： 住址 ： 乙方：

甲乙双方经协商一致就机动车辆抵押借款的事项达成如下合同：

第一条、抵押车辆品牌： 型号： ，数量： 台，机动车牌照号码： 车架号码： 发动机号： 。

第二条、借款金额：人民币 元整 。利率 。抵押车辆评估价值：人民币 元。

第三条、借款期限： 年 月 日 至 年 月 日。

第四条、如甲方未能履行此约定，乙方有权单方提前终止合同并向甲方追索借款本金、利息、综合费用及违约金，行使抵押权。

第五条、抵押的范围包括：

《机动车辆抵押借款合同书》项下的借款本息与综合服务费;实现债权和抵押权的费用(包括抵押登记费、律师费、诉讼费、申请执行费、拍卖或变卖费等)、罚息、以及应支付的违约金、赔偿金等。

第六条、双方责任：

1、 甲方保证对抵押机动车辆依法享有所有权。在抵押前未将该质物转让抵押、抵押担保及依法保全等，无任何经济纠纷，如有纠纷甲方愿承担全部责任。

2、 抵押车辆在乙方封存。

3、 抵押车辆的保险，由甲方到保险公司办理投保手续，保险费用由甲方负担。

4、 在抵押期间，乙方须妥善保管甲方交付的抵押车辆。若是由于车辆自身原因或自然损坏、不可抗力等因素造成的车辆损失，免除乙方赔偿责任。

5、 机动车抵押期间，如果价值有所减少，乙方认为有必要对机动车重新估价，甲方必须予以合作。重新估价后，乙方认为机动车价值不足以担保其债权时，甲方必须提前偿还部分或全部借款。

6、 随车手续：由乙方保存。

7、 乙方行使抵押权处理抵押车辆所得价款，不足清偿债务的，乙方有权另行追索。甲方承诺抵押物一旦被乙方行使抵押权，甲方无条件、无偿向乙方提供合法有效的过户手续。

第七条、甲乙双方在履行本合同中发生的争议，由双方协商解决。协商不成，须向乙方所在地人民法院起诉。

第八条、本合同在甲方还清借款本金、综合费用后，乙方将甲方提供的抵押物和证件等返还甲方。本合同自行终止。

第九条、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份以资信守。本合同未尽事宜，双方以补充协议的方式另行约定。

第十条、提示条款

甲方已阅读本合同所有条款，应甲方要求，乙方已经就合同条款做了相应说明，甲方对本合同所有条款的含义及相应的法律后果已全部知晓，并予以充分、准确无误的理解。

第9篇

一、强化镇调委会与法院的联动，构建非诉讼替代机制。

人民调解作为一种民间调解，从一开始创建，在广义上就是一种非诉讼替代，即民事案件不通过诉讼的方式而以中间人出面排解达到和平的化解的目的，这与法院的司法调解有异曲同工之处，这也是新时期人民调解与法院之间开展联动协作的基础，同时，也由于人民调解是在双方当事人自愿的基础上所达成的协议(格式化)，在不违背现行的法律政策的情况下，应该就是当事人意志的体现。最高人民法院对人民调解格式化协议书的认定上，是作为案件审理的最有效证据予以采信，甚至在调解后，一方反悔时进行诉讼而给予维持，进一步提升了人民调解在法律上的权威性。因此，在新时期人民调解的非诉讼替代机制的形式，是特指狭义上的与法院立案审理执行过程中的补充性替代，一方面是建立在民调程序的公正性上，另一方面是建立在人民调解员素质的提高上，这两方面缺一不可。除广义层面上的替代外，这种狭义上的替代就是要求人民调解员积极参与到法律诉讼的全过程，发挥人熟情通的优势，做好法院案件审理的辅工作，包括案件主审法官想做而做不到或不方便做的一些事，为法院人性化办案创造条件，这不但符合当事人双方的意愿，也合乎“三个代表”思想的要求，在一定意义上讲也是一种法律救工作，强化法院与人民调解之间的互补，对树立人民调解的公信力也将起到明显的推动作用。一是建立镇调委会和法院联系庭的联席会议制度。由镇和法院每季度相互通报民事纠纷发案情况、发案的特点。调解工作的难易程度，确立相互配合的案件数量、原因以及配合的方式，明确调解的预期值。二是建立镇调委会和法院联络员制度。镇指定的联络员一般为镇村(居)调委会的首席调解员，并将名单报送法院，由法院根据案件的具体情况指定参与的调解人员。县法院指导民一庭庭长为联络员，随时通报未立案和已立案以及已裁决案件的情况，并明确需要配合调解的案件、主持和指导的法官，确定调解的地点、参加人员等。三是建立调解档案审核制度。凡启动非诉讼替代机制的调解案件，其档案资料以调委会归档，使用的程序以人民调解程序为主，由受理、通知、调查取证、调解、达成协议、送达回访等书面资料组合成完整的卷宗，并有首席调解员审核签字方可归档，适时请县局、县法院共同评审，改正不足，进一步提高调解协议的制作水平。四是建立民调审判联动制度。县法院对于一些简单的民事纠纷案件有时也启动特邀人民陪审员(一般为基层调委会主任担任)或民调委人员主持调解，发挥其为人公正、熟悉业务、人熟情通的优势，在法院先行调解达成协议的，由法院主持调解的法官制作调解协议书，由法院落实履行或委托调委会监督履行，提高人民调解员调解的公信力。五是建立首席人民调解员的培训制度。由人民法院派主审法官到镇进行镇、村(居)首席调解员培训，每年集中培训二至三次，同时，根据实际情况组织首席调解员到法院进行旁听观摹案件审理，适时邀请主审法官进行典型案例剖析和答疑释惑，印发相关法律资料等，逐步实施首席调解员持证上岗调解制度。

二、明确非诉讼替代适用范围，确保人民调解不缺位、不错位、不越位。

从工作实践来看，启动非诉讼替代机制，人民调解员既是主角也是配角，但目的只有一个，即园满解决民事纠纷案件。人民调解适用非诉讼替代机制，一般主要为以下四类案件：一是未经人民调解委员会调解而直接向法院的纠纷，一般为小定额债务纠纷，法院可以建议当事人将纠纷委托给镇人民调解委员会进行调解，降低当事人的诉讼成本。二是已经立案，但有可能通过调解解决的民事纠纷，一般为侵权纠纷、邻里纠纷、婚姻纠纷和少数商事纠纷，法院在庭审前，经双方当事人同意，可委托或邀请镇人民调解委员会进行调解，或参与调解，调解成功后，原告撤诉。三是已经开庭，但当事人情绪激动，有可能采取过激行为的民事案件，一般为容易激化、积怨多年、历史遗留的邻里纠纷、权属纠纷、旧城改造、房屋拆迁纠纷、土地山林纠纷和群体性纠纷等，一般情况下，法院可暂缓判决，会同人民调解委员会做当事人的思想工作，或征得当事人的同意后，在法官指导下，由镇人民调解委员会进行调解，这类案件在调解成功后，原告可以撤诉，也可以由法院制作调解协议书或在情绪平稳后由法院进行判决并履行。四是在进入执行程序后，被执行人有可能采取过激行为，或执行有难度的案件，一般为一名原告多名被告或多名原告一名被告的案件，如企业破产、粮油加工厂挤兑、环境污染、征地拆迁、土地流转等涉及人数多的群体性矛盾，法院可暂缓执行，商请镇人民调解委员会进行调解执行。

三明确非诉讼替代运作原则，树立人民调解的公信力。

启动非诉讼替代机制应把握以下原则：一是为当事人降低诉讼成本的原则。诉讼在民事案件中，应该是在调解不成的情况，最后不得已而选择的最终途径。但其中的诉讼成本必然会转嫁当事人双方或一方的头上，增加了当事人双方的经济负担，有时出现案件胜诉，但经济上却带来了很大的损失，之所以出现这样的结果，是因为不是什么民事案件都可以进行法律援助的，而导致这种结果不但会给当事人认为没钱法院不受理，有钱进行诉讼反而导致打赢官司输了钱，没有说公理的地方，而要避免这种情况出现，走非诉讼替代则是最佳的选择。二是化解矛盾和平共处的原则。俗话说“一起官事三代仇”，既然走到了法院诉讼程序，矛盾必然激化到不可调和的局面，法律的公正裁决和平息矛盾之间出现了愿望相背的情况，公正得到了，但再和平共处的基础却丧失了，这与正确处理人民内部矛盾的初衷相悖的，也不利于社会稳定。三是降低执行成本的原则。民事案件除经济案件外，一般标的不是太大，法院判决文书生效后，当事人一方如果久拖不履行，法院在执行时，仅执行费一项也会增加当事人一方的经济负担，增加法院的工作量，这与调解庭履行义务相比，在时间、人力、经济的负担都会明显降低。四是经济的原则。这里所指的经济是指方便、快捷、高效。人民调解在非诉讼替代处理一些群体性民事纠纷方面表现比较灵活，一般情况下，效益较高。在把握上述四个原则的基础上，法院如果有法官参与调解，人民调解的公信力将会明显提升。

第10篇

抵押人（乙方）________________________

第一条 为确保甲方与________________（以下称借款人）签订的________年____ 号借款合同（以下称借款合同）的履行，乙方愿意以其有权处分的位于________ 市（县）________区（镇）________路（街）________号 ____________房间之房产（地产）的全部权益（以下称该抵押物，具体财产情况见抵押物清单）抵押给甲方，以作为偿还借款合同项下之借款的担保。

第二条 本抵押合同担保范围为借款合同项下之借款本金、利息（包括因借款人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息）借款人应支付的违约金和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费和诉讼费）

第三条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，被担保的借款合同无效不影响本抵押合同的效力。

第四条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由乙方承担。

第五条 乙方不可撤销地授权甲方在本合同签订后执行本合同、借款合同、购房合同及全套有关该抵押物的证明文件到有关的房地产管理机关办理抵押的登记备案手续。

第六条 乙方不可撤销地授权甲方在获得该抵押物的正式产权证明后，依有关法律法规的规定，到有关的房地产管理机关办理该抵押物的正式抵押登记手续，并将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于甲方。

第七条 乙方须保证该抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保险条款禁止或排除的任何方式或任何目的。

第八条 未经甲方同意，乙方不得对该抵押物作出任何实质性结构改变。因乙方违反本合同所作的改变而使该抵押物产生的任何增加物，自动转为本合同的抵押物。

第九条 抵押期间，未经甲方同意，乙方不得将该抵押物转让、出租、变卖、再抵押、抵偿债务、馈赠或以任何形式处置。由此引起甲方的任何损失，由乙方承担责任。

第十条 乙方对该抵押物必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受甲方的监督检查。对该抵押物造成的任何损坏，由乙方承担责任。

第十一条 乙方负责缴付涉及该抵押物的一切税费。乙方因不履行该项义务而对甲方造成的一切损失，乙方应负责赔偿。

抵押物的保险

第十二条 乙方须在取得该抵押物________日内，到甲方指定的保险公司并按甲方指定的保险种类为该抵押物购买保险。保险的赔偿范围应包括该抵押物遭受任何火灾、水灾、地震等自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及损毁；投保金额不得少于重新购买该抵押物的全部金额；保险期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期还款的义务，抵押人应继续购买保险，直至借款合同项下贷款本息全部还清为止。

第十三条 乙方需在保险手续办理完毕十日内，将保险单正本交甲方保管。保险单的第一受益人须为甲方，保险单不得附有任何损害或影响甲方权益的限制条件，或任何不负责赔偿的条（除非甲方书面同意）

第十四条 乙方不可撤销地授权甲方为其上述保险事吸哪个的代表人，接受或支配保险赔偿金，将保险金用于修缮该抵押房屋的损毁部分或清还本合同项下借款人所欠甲方的款项，此授权非经甲方同意不可撤销。

第十五条 抵押期内，乙方不得以任何理由中断或撤销上述保险。否则，乙方须五条件赔偿甲方因此所受的一切损失。

第十六条 乙方如违反上述保险条款，甲方可依照本合同之保险条款的规定，代为购买保险，所有费用由乙方支付。

第十七条 抵押期间，该抵押物发生保险责任以外的毁损，乙方应就受损部分及时提供新的担保，并办理相应手续。

第十八条 发生以下情况的，乙方同意甲方有权提前处分抵押物：

（一）根据借款合同的约定借款合同提前到期的；

（二）乙方违反本合同第八条、第十条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十八条；

（三）当有任何纠纷、诉讼、仲裁发生，可能对抵押物有不利影响的。

第十九条 乙方保证，在借款人不履行借款合同约定条款时，甲方有权依法就处分该抵押物的价款优先受偿。

第二十条 处分本抵押合同项下之款项，依下列次序处理：

（一）用于缴付因处理该抵押物而支出的一切费用；

（二）用于扣缴所欠的一切税款及乙方应付的一切费用；

（三）扣还根据本合同乙方应偿还甲方的贷款本息及其他一切款项。

第二十一条 处分该抵押物的价款超过应偿还部分，甲方应退还乙方。

第二十二条 乙方在遵守本合同其他条款的同时还作声明及保证如下：

（一）向甲方提供的一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处；

（二）准许甲方或其授权人，在任何合理的时间内依法进入该抵押房产，以便检查；

（三）乙方在工作单位、联络方式等发生变化时，须在十日内书面通知甲方；

（四）乙方在占有该抵押物期间，应遵守管理规定，按时付清该抵押物的各项管理费用，并保证该抵押物免受扣押或涉及其他法律诉讼。如不履行上述责任，须赔偿甲方因此遭受的损失；

（五）当有任何诉讼、仲裁发生，可能对该抵押物有不利影响时，乙方保证在十日内以书面形式通知甲方

第二十三条 任何一方违反本合同任何条款，给对方造成经济损失的，应向对方支付借款合同项下贷款余额的____%违约金，违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应就不足部分予以赔偿。

第二十四条 如因履行本合同而产生任何纠纷，双方应尽量友好协商解决，协商解决不成的，由甲乙双方共同选择下列方式之一；

（一）提交该抵押房产所在地人

民法院诉讼解决；

（二）提交仲裁委员会裁决。

第二十五条 争议未获解决期间，除争议事项外，各方应继续履行本合同规定的其他条款。

第二十六条 双方商定的其他条款：

（一） ________________________________

（二）________________________________

（三） ________________________________

第二十七条 借款合同中的借款人按期付清合同约定的借款本息及其他费用，并履行本合同的全部条款及其他所有责任后，本合同即告终止。甲方将协助乙方到房地产行政主管部门办理抵押注销登记手续，并将抵押房产的所有权权属证明文件和收据退还乙方。

第二十八条 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各执一份，登记机关存档一份。

抵押权人住所：____________ 抵押人住所：__________________

电话：____________________ 基本账户开户行：______________

传真：____________________ 账号：________________________

邮政编码：________________ 电话：________________________

传真：________________________

邮政编码： ___________________

甲方（公章）____________ 乙方（盖章）________________

负责人（签字）__________ 法定代表人（签字）__________

________年______月______日 _________年________月_______日

登记机关：________________

抵押登记编号：____________

第11篇

抵押权人(甲方)：

抵押人(乙方)：

第一条 为确保甲方与______(以下称借款人)签订的____年____号借款合同(以下称借款合同)的履行，乙方愿意以其有权处分的位于____市(县)____区(镇)______路(街)____号____房间之房产(地产)的全部权益(以下称该抵押物，具体财产情况见抵押物清单)抵押给甲方，以作为偿还借款合同项下之借款的担保。

第二条 本抵押合同担保范围为借款合同项下之借款本金、利息(包括因借款人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息)、借款人应支付的违约金和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费和诉讼费)。

第三条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，被担保的借款合同无效不影响本抵押合同的效力。

第四条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由乙方承担。

抵押合同的登记

第五条 乙方不可撤销地授权甲方在本合同签订后执本合同、借款合同、购房合同及全套有关该抵押物的证明文件到有关的房地产管理机关办理抵押的登记备案手续。

第六条 乙方不可撤销地授权甲方在获得该抵押物的正式产权证明后，依有关法律法规的规定，到有关的房地产管理机关办理该抵押物的正式抵押登记手续，并将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于甲方。

抵押物的使用和保管

第七条 乙方须保证该抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保险条款禁止或排除的任何方式或任何目的。

第八条 未经甲方同意，乙方不得对该抵押物作出任何实质性结构改变。因乙方违反本合同所作的改变而使该抵押物产生的任何增加物，自动转为本合同的抵押物。

第九条 抵押期间，未经甲方同意，乙方不得将该抵押物转让、出租、变卖、再抵押、抵偿债务、馈赠或以任何形式处置。由此引起甲方的任何损失，由乙方承担责任。

第十条 乙方对该抵押物必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受甲方的监督检查。对该抵押物造成的任何损坏，由乙方承担责任。

第十一条 乙方负责缴付涉及该抵押物的一切税费。乙方因不履行该项义务而对甲方造成的一切损失，乙方应负责赔偿。

抵押物的保险

第十二条 乙方须在取得该抵押物____日内，到甲方指定的保险公司并按甲方指定的保险种类为该抵押物购买保险。保险的赔偿范围应包括该抵押物遭受任何火灾、水灾、地震等自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及损毁;投保金额不得少于重新购买该抵押物的全部金额;保险期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期还款的义务，抵押人应继续购买保险，直至借款合同项下贷款本息全部还清为止。

第十三条 乙方需在保险手续办理完毕十日内，将保险单正本交甲方保管。保险单的第一受益人须为甲方，保险单不得附有任何损害或影响甲方权益的限制条件，或任何不负责赔偿的条款(除非甲方书面同意)。

第十四条 乙方不可撤销地授权甲方为其上述保险事项的代表人，接受或支配保险赔偿金，将保险金用于修缮该抵押房屋的损毁部分或清还本合同项下借款人所欠甲方的款项，此授权非经甲方同意不可撤销。

第十五条 抵押期内，乙方不得以任何理由中断或撤销上述保险。否则，乙方须无条件赔偿甲方因此所受的一切损失。

第十六条 乙方如违反上述保险条款，甲方可依照本合同之保险条款的规定，代为购买保险，所有费用由乙方支付。

第十七条 抵押期间，该抵押物发生保险责任以外的毁损，乙方应就受损部分及时提供新的担保，并办理相应手续。

抵押物的处分

第十八条 发生以下情况的，乙方同意甲方有权提前处分抵押物：

(一)根据借款合同的约定借款合同提前到期的;

(二)乙方违反本合同第八条、第十条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十八条;

(三)当有任何纠纷、诉讼、仲裁发生，可能对抵押物有不利影响的。

第十九条 乙方保证，在借款人不履行借款合同约定条款时，甲方有权依法就处分该抵押物的价款优先受偿。

第二十条 处分本抵押合同项下之款项，依下列次序处理：

(一)用于缴付因处理该抵押物而支出的一切费用;

(二)用于扣缴所欠的一切税款及乙方应付的一切费用;

(三)扣还根据本合同乙方应偿还甲方的贷款本息及其他一切款项。

第二十一条 处分该抵押物的价款超过应偿还部分，甲方应退还乙方。

抵押人声明及保证

第二十二条 乙方在遵守本合同其他条款的同时还作声明及保证如下：

(一)向甲方提供的一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处;

(二)准许甲方或其授权人，在任何合理的时间内依法进入该抵押房产，以便检查;

(三)乙方在工作单位、联络方式等发生变化时，须在十日内书面通知甲方;

(四)乙方在占有该抵押物期间，应遵守管理规定，按时付清该抵押物的各项管理费用，并保证该抵押物免受扣押或涉及其他法律诉讼。如不履行上述责任，须赔偿甲方因此遭受的损失;

(五)当有任何诉讼、仲裁发生，可能对该抵押物有不利影响时，乙方保证在十日内以书面形式通知甲方。

违约金

第二十三条 任何一方违反本合同任何条款，给对方造成经济损失的，应向对方支付借款合同项下贷款余额的____%违约金，违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应就不足部分予以赔偿。

争议的解决

第二十四条 如因履行本合同而产生任何纠纷，双方应尽量友好协商解决;协商解决不成的，由甲乙双方共同选择下列方式之一：

(一)提交该抵押房产所在地人民法院诉讼解决;

(二)提交仲裁委员会裁决。

第二十五条 争议未获解决期间，除争议事项外，各方应继续履行本合同规定的其他条款。

其 他

第二十六条 双方商定的其他条款：

(一)_____________________________;

(二)_____________________________;

(三)_____________________________;

第12篇

抵押权人（甲方）：______________________

抵押人（乙方）：________________________

第一条 为确保甲方与________________（以下称借款人）签订的________年____ 号借款合同（以下称借款合同）的履行，乙方愿意以其有权处分的位于________ 市（县）________区（镇）________路（街）________号 ____________房间之房产（地产）的全部权益（以下称该抵押物，具体财产情况见抵押物清单）抵押给甲方，以作为偿还借款合同项下之借款的担保。

第二条 本抵押合同担保范围为借款合同项下之借款本金、利息（包括因借款人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息）、借款人应支付的违约金和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费和诉讼费）。

第三条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，被担保的借款合同无效不影响本抵押合同的效力。

第四条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由乙方承担。

第五条 乙方不可撤销地授权甲方在本合同签订后执行本合同、借款合同、购房合同及全套有关该抵押物的证明文件到有关的房地产管理机关办理抵押的登记备案手续。

第六条 乙方不可撤销地授权甲方在获得该抵押物的正式产权证明后，依有关法律法规的规定，到有关的房地产管理机关办理该抵押物的正式抵押登记手续，并将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于甲方。

第七条 乙方须保证该抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保险条款禁止或排除的任何方式或任何目的。

第八条 未经甲方同意，乙方不得对该抵押物作出任何实质性结构改变。因乙方违反本合同所作的改变而使该抵押物产生的任何增加物，自动转为本合同的抵押物。

第九条 抵押期间，未经甲方同意，乙方不得将该抵押物转让、出租、变卖、再抵押、抵偿债务、馈赠或以任何形式处置。由此引起甲方的任何损失，由乙方承担责任。

第十条 乙方对该抵押物必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受甲方的监督检查。对该抵押物造成的任何损坏，由乙方承担责任。

第十一条 乙方负责缴付涉及该抵押物的一切税费。乙方因不履行该项义务而对甲方造成的一切损失，乙方应负责赔偿。

抵押物的保险

第十二条 乙方须在取得该抵押物________日内，到甲方指定的保险公司并按甲方指定的保险种类为该抵押物购买保险。保险的赔偿范围应包括该抵押物遭受任何火灾、水灾、地震等自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及损毁；投保金额不得少于重新购买该抵押物的全部金额；保险期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期还款的义务，抵押人应继续购买保险，直至借款合同项下贷款本息全部还清为止。

第十三条 乙方需在保险手续办理完毕十日内，将保险单正本交甲方保管。保险单的第一受益人须为甲方，保险单不得附有任何损害或影响甲方权益的限制条件，或任何不负责赔偿的条（除非甲方书面同意）。

第十四条 乙方不可撤销地授权甲方为其上述保险事吸哪个的代表人，接受或支配保险赔偿金，将保险金用于修缮该抵押房屋的损毁部分或清还本合同项下借款人所欠甲方的款项，此授权非经甲方同意不可撤销。

第十五条 抵押期内，乙方不得以任何理由中断或撤销上述保险。否则，乙方须五条件赔偿甲方因此所受的一切损失。

第十六条 乙方如违反上述保险条款，甲方可依照本合同之保险条款的规定，代为购买保险，所有费用由乙方支付。

第十七条 抵押期间，该抵押物发生保险责任以外的毁损，乙方应就受损部分及时提供新的担保，并办理相应手续。

第十八条 发生以下情况的，乙方同意甲方有权提前处分抵押物：

（一）根据借款合同的约定借款合同提前到期的；

（二）乙方违反本合同第八条、第十条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十八条；

（三）当有任何纠纷、诉讼、仲裁发生，可能对抵押物有不利影响的。

第十九条 乙方保证，在借款人不履行借款合同约定条款时，甲方有权依法就处分该抵押物的价款优先受偿。

第二十条 处分本抵押合同项下之款项，依下列次序处理：

（一）用于缴付因处理该抵押物而支出的一切费用；

（二）用于扣缴所欠的一切税款及乙方应付的一切费用；

（三）扣还根据本合同乙方应偿还甲方的贷款本息及其他一切款项。

第二十一条 处分该抵押物的价款超过应偿还部分，甲方应退还乙方。

第二十二条 乙方在遵守本合同其他条款的同时还作声明及保证如下：

（一）向甲方提供的一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处；

（二）准许甲方或其授权人，在任何合理的时间内依法进入该抵押房产，以便检查；

（三）乙方在工作单位、联络方式等发生变化时，须在十日内书面通知甲方；

（四）乙方在占有该抵押物期间，应遵守管理规定，按时付清该抵押物的各项管理费用，并保证该抵押物免受扣押或涉及其他法律诉讼。如不履行上述责任，须赔偿甲方因此遭受的损失；

（五）当有任何诉讼、仲裁发生，可能对该抵押物有不利影响时，乙方保证在十日内以书面形式通知甲方

第二十三条 任何一方违反本合同任何条款，给对方造成经济损失的，应向对方支付借款合同项下贷款余额的____％违约金，违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应就不足部分予以赔偿。

第二十四条 如因履行本合同而产生任何纠纷，双方应尽量友好协商解决，协商解决不成的，由甲乙双方共同选择下列方式之一；

（一）提交该抵押房产所在地人

民法院诉讼解决； （二）提交仲裁委员会裁决。

第二十五条 争议未获解决期间，除争议事项外，各方应继续履行本合同规定的其他条款。

第二十六条 双方商定的其他条款：

（一） ________________________________

（二）________________________________

（三） ________________________________

第二十七条 借款合同中的借款人按期付清合同约定的借款本息及其他费用，并履行本合同的全部条款及其他所有责任后，本合同即告终止。甲方将协助乙方到房地产行政主管部门办理抵押注销登记手续，并将抵押房产的所有权权属证明文件和收据退还乙方。

第二十八条 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各执一份，登记机关存档一份。

抵押权人住所：____________ 抵押人住所：__________________

电话：____________________ 基本账户开户行：______________

传真：____________________ 账号：________________________

邮政编码：________________ 电话：________________________

传真：________________________

邮政编码： ___________________

甲方（公章）：____________ 乙方（盖章）：________________

负责人（签字）：__________ 法定代表人（签字）：__________

________年______月______日 _________年________月_______日

登记机关：________________

第13篇

关键词：房地产；抵押；质权

1 绪论

1.1 现实背景和理论背景

随着社会经济的发展和科学技术的进步，人们对于住房的需求日益增加。但是由于购房者相对于开发商而言是弱势的一方，房地产抵押是抵押人向债权人进行担保的一种方式，这里的债权人包括了银行、施工队等，关于商品房的抵押问题目前在我国的法律中已经有了明确的规定。但是在实际的房地产抵押会出现很多问题，会损害购房人的利益，首先一旦商品房被抵押，购房者在办理房产证的时候就会出现问题。另外，一旦商品房无法交付，出现烂尾，房屋拍卖，购房者能否优先受偿以弥补损失也是很大的问题。

本文主要是通过对于《合同法》、《破产法》及《消费者保护法》中涉及到的法理学问题进行探究。购房者相对于其他的民事主体而言属于弱势群体，购房者利益受损其背后可能是一个家庭的损失，房产抵押问题处理不好会带来严重的社会隐患，势必会扰乱房地产市场的秩序，进而影响经济的平稳运行。

1.2 研究方法

本文的研究方法主要采用的是实证分析与案例分析相结合的方式以探究在商品房买卖过程中出现的法律问题。文章的前半部分采用了文献综述的形式。后半部分研究方法包括了对比分析，归纳分析对于购房问题的解决进行总结。

1.3 研究目标

本文的研究目标是通过完善立法保护购房者的利益，提高立法层级，对于购房者的利益以基本法的层面去保障，解决法条之间的冲突，提升法律的可操作性，购房者的生存权能够得到应有的保障。

1.4 研究目的

本研究首先对于房地产交易过程中经常出现的问题进行整理，对于国内外学者对于本问题的研究现状进行研究，尤其是在预告登记制度的研究上主要对大陆法系国家的先进经验进行梳理，为我国该制度的立法构建提供依据，以保证房产抵押制度的体系的完整性。另外对于目前《消费者权益保护法》等在购房者利益保护问题上的缺位进行研究，以期弥补现有法律的缺陷。

1.5 研究意义

本题目的研究意义首先在理论上对于房地产的抵押问题进行梳理，以期为今后学界对于该问题的研究做出指引，不仅在于保护购房者的合法权益，也在于通过立法整治房地产买卖过程中的乱象，因为房产市场的发展不仅涉及到开发商、债权人，还涉及到贷款银行在内多方利益。对于抵押行为进行规范，可以说是大势所趋。商品房抵押问题不仅是法学界本身的问题，其对于房地产市场的稳定发展，经济社会的平稳运行都有着重要的意义。

2商品房抵押现状及购房者利益保护问题分析

2.1商品房抵押现状

目前商品房在建过程中由于资金有限，为了取得足够的资金不得已要向银行等金融机构贷款，而此时房屋作为不动产就会成为押品。另外还有开发商在施工的过程中需要雇佣施工队施工。那么就存在工程队也需要抵押物的问题，那么这样一来在建的工程也就是房屋也就成了抵押对象，所以现在纵观各大楼盘，我们看到近五分之一的楼盘均存在抵押问题，但是如果不到房产部门去查询的话一般来讲开发商是不会主动说明的，但是后续就会存在很大的隐患，购房者的权利会因此受到损害。另外一点，很多开发商是无照经营就是在没有获得房屋销售许可的情况下就开始买卖房屋，这个时候，甚至无法与购房者签订备案合同，仅仅是一纸协议，这时候开发商销售的是期房，那么这样一来对于购房者的风险就会更大，这些购房者接受了目前不能签订合同的事实，更不会去主动查询该商品房的抵押情况，开发商往往以低价为诱饵引诱消费者购房，购房者很有可能在没有意识的情况下就买到存在抵押的房屋。而存在抵押的房屋实际上是存在很大的隐患的，下文中我们就着重分析房地产抵押存在的问题。

2.2 购房者利益保护中存在的主要问题及影响

2.2.1存在引故意隐瞒和欺诈导致的无法优先受偿的问题

房地产抵押过程中，一般会牵扯到很多人的利益，其中的关系比较复杂，法律关系主体相互之间会有利益牵扯。除了有房地产的抵押人、抵押权人，一般还会有债权人，有时还会有多名债权人。有的抵押人为了周转资金，还会在一套房产上进行多次抵押，产生了抵押权优先问题。在房地产买卖过程中，房地产物权所有人应该把房产抵押情况如实的反馈给买受人，在诚实守信的原则下完成商品房的买卖交易，实现物权转让。而且商品房所有人在进行房屋交易时，应及时的把有关情况向抵押权人沟通，如果没有及时的解除抵押权，商品房在转让过程中会因为抵押权的存在而无法办理过户手续。如果商品房买卖双方都坚持诚实守信原则，则在交易过程中一般会比较顺利，不会产生相关的法律问题，但是如果如果存在故意隐瞒或者欺诈是情况，则往往会产生非常复杂的法律关系，一些买受方或者抵押权人也会因此造成很大的财产损失。所以如果购房者购买的房屋上存在权属争议的情况下其办理房产证就会出现问题。如果开发商难以为继，法院势必会拍卖房产，以所得价款优先受偿。但是是否能够得到优先受偿还取决于诸多因素，这就是我们需要去探讨的。房地产如果拍卖实际上债权人有三方，一方是债权人、一方购房人、另一方是银行，如果该房屋拍卖所得价款优先清偿了在先的债权人，那么对于在后的债权人很有可能无法得到清偿。另外房屋的抵押分为抵押给银行或者抵押给其他人两种。抵押给银行之前银行会预先审查好该房屋所有权人的资质。拍卖所得价款会优先给购房人。但是如果抵押给其他债权人，这两个债权人之间的关系就是同等的。这其中优先清偿的主体就不确定了。购房者很有可能因此利益受到损害，所以说保证购房人的优先受偿权是必要的。

2.2.2抵押登记还存在不统一的问题

关于抵押登记，我国关于抵押登记的规定并不完善，对于房地产的抵押登记只是在民事立法上有所规定，并没有上升到行政立法的高度。这就会导致商品房的抵押状况出现漏洞，有一些该登记的事项没有进行登记。长期以来我国房地产登记形成了房屋和土地分别登记的状况,形成了登记机关、登记程序、登记权属证书都不统一的格局。而且在流程上进行抵押登记需要的时间长,行政审批效率低。时间的拖延对于开发商和购房者都带来了一定的变化因素和因此造成的法律风险。

2.2.3存在拖欠工程款导致的法律风险

购房者出于自身居住的需要购买房屋，其一定不希望所购买房屋在权属问题上存在争议，一旦己方的房屋被抵押，有可能出现购房者的利益得不到实现的问题，但是如果其买到的房屋正是已经抵押出去的，就有权益被侵犯的风险。其中，拖欠建设工程款的房产抵押带来旳法律风险比较严重。如果开发商资金链断裂，无法按时交付房屋，那么法院会通过拍卖的方式将房产拍卖所得价款偿付债权人，这个时候购房人未必能够获得优先受偿。《合同法》第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”那么如果优先清偿了拖欠的工程价款，有可能导致剩余的拍卖款不足以清偿购房人。这样一来我们发现一旦开发商的房屋拍卖。最先得到受偿的是工程承包方，而且这是一项法定的权利。

3  购房者利益保护问题产生的原因分析

3.1 法律意识淡薄，对房产抵押不了解

对房地产抵押登记制度还不够重视。我们如果以商品房对外提供担保就要对房屋进行相应的抵押登记，因为对于不动产我国实行的是登记生效主义，也就是说登记是抵押权生效的必经程序，所以我们在购房的时候一定要到房产局去查询该房屋是否已经抵押出去以及权属是否有争议，因为未经登记不得对抗善意第三人。但是实际的生活中经常会出现购房者在购买房屋的时候没有注意该房产是否被抵押出去，进而到最后出现这样或那样的问题。有的对房地产抵押的限制还不清楚。我国对房地产抵押有很多的规范和限制，他们很好的保护了抵押双方的切身利益，维护了房地产抵押市场的秩序。《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》是其中最重要的两部法律法规，在房地产抵押过程中，都要严格遵循上述两部法律法规的规定。房地产抵押不是随心所欲的进行，要严格的受它们的限制和约束。比如对于划拨的土地就有特殊的额规定，由于划拨的土地不能够任意的在市场进行交易，所以在划拨土地上建立的房产也是不能够抵押的，其他的还有自留地、宅基地等土地性质的使用权，也不能任意进行抵押。但是这些土地的依法承包者，具有使用权的除外等。我们在本文中所探讨的是对商品房进行抵押，对商品房抵押的限制目前来看是比较少的，所以在实践当中易于操作。正是因为商品房抵押是常见的，所以相伴而生的也是一系列的问题。

3.2《优先受偿权批复》位阶还比较低，购房者优先权不明确

欧美国家的建设工程合同解除法律制度，经过了一百多年的发展完善，才形成了一套管理领域、管理功能覆盖面广、制度约束力明显的法规制度体系。我国对于房产问题的立法目前来看是有欠缺的。在很多问题上上位法与下位法存在冲突，以至于法院在处理房地产相关问题上很难有相应的法律去对应。司法实践中存在很多的问题。虽然国家有关部门和地方政府先后颁布了一系列法规文件用以指导规范商品房抵押，积极保护购房者利益，但覆盖面不全、操作性待完善等问题仍然没有得以很好地解决，很多配套制度还没有及时跟上，参照性制度偏多，可操作性不强。如对因情势变更引起的合同解除法律规定还不够明晰，对购房者的任意解除权还存在争议。

可见，商品房抵押作为物权法和债权法的重要组成部分，原则性规定已经做出，但实际操作过程中由于具体的操作性法律规范的缺失，在坚持维护公平正义的过程中，进一步健全完善相关法律规定成为购房者利益保护得不面对和解决的现实问题。如，关于优先受偿权的规定，因为建设工程价款优先权是法定的，所以在司法实践中的很大程度上都是建设工程价款优先受偿。但是购房人的利益需要保障，所以，但是为了解决这一问题，为解决房地产企业破产程序中购房者权利与建设工程价款优先权之间的冲突，05年对于《批复》的答复中给了一定条件的购房者以优先受偿权。但建设工程价款优先权是由法律直接规定的，而购房者优先权的依据仅有《优先受偿权批复》这一司法解释，我国目前城市化进程已经接近60%，城市中商品房抵押和购房者比比皆是，司法解释对于购房者的利益保护力度远远不够。这一立法层级显然是不高的。在司法实践中很少有法官引用此批复去判案。所以，一旦房产开发商的资金链断裂，势必有权人申请该企业破产，如果走企业破产程序就涉及到了债权人的优先受偿权的问题，《合同法》规定物权优先于债权受偿，从权利性质的角度来看，购房者所享有的权利实际上属于债权的一种，而物权是要优于债权的，所以说在银行和购房人之中，银行的担保物权优先于购房者的债权，那么购房人的利益很难在此种关系中得到保障。

既然要在破产程序中赋予购房者权利超越其他法定优先权的地位，就应当通过法律进行明确规定。另外，如果此时债权人是银行，购房者就处于相对弱势的地位，在两个债权之间如何平衡和取舍，一定会给法官造成困扰。在没有明确法律依据的情况下，就使购房者债权超越普通债权显然是依据不足的，其从法理角度对于普通债权尚无优先效力，更何况法定的建设工程权以及物权，这时候购房者的利益未必能够得到应有的保障。那么我们就会发现对于批复的答复与现行的民法相悖。

3.3 缺乏明确的预告登记制度

《物权法》赋予了抵押权预告登记权利人绝对限制他人处分该不动产的保全效力，但是在实际的实践中并没有得到较好的利用。这些问题产生的根源在于我国的预告登记制度不完善，比如开发商在销售房屋之前未取得销售许可，而此时消费者购买房屋是无法进行预告登记的，这时候如果出现一房多卖或者是开发商的房屋被抵押出去的情形，购房者是无能为力的，因为其并没有经过法定的公示程序，司法实践中由于购房者的法律意识淡薄，其买到房屋后，即使是期房也只是等待房屋交付，而没有意识到需要通过法律的途径去维护权利，防范风险。一旦这个阶段，开放商将商品房抵押出去，如果事先有了预告登记，开发商就无法与债权人进行登记，这实际上是对购房者本身的保障。但是如果没有进行登记，那么债权人作为善意的第三人理所当然享有抵押权。那么后续一旦出现问题购房者就失去了保护自己权利的武器。

3.4《消费者权益保护法》还不完善，购房者主体范围规定不明

另外，我们发现上述问题的根源就在于我们国家没有从基本法的层面明确保障购房者的权益。我们发现对于购房者权益的保护只是散见于司法解释中，没有上升到基本法的高度。实际上，购房者是属于消费者范畴的，但是由于房屋是一种特殊性的商品，所以他区别于普通商品，目前在消费者权益保护法中没有针对购房者的特殊规定，但实际上商品房上存在抵押就是商品瑕疵的体现。所以我们在今后要对《消法》进行完善。

从《优先受偿权批复》中对享有优先权购房者的规定来看，关于“支付全部购房款”这一条件是不存在争议的，但“支付大部分购房款”中的“大部分”该如何界定仍需其他相关法律规定予以补充明确；而且对于购房者实际上也没有进行区分。因为自然人购房和法人购房其本质是不同的。自然人抵御风险的能力要弱于法人。有很多家庭是用全家一辈子的积蓄去购买房屋。我们宪法中强调对人权的保障，其中最为重要的就是其中的生存权。所以如果是自然人购房，即使有贷款，仍然应当确保其优先受偿权。同时，满足什么样的条件才能成为享有优先权的购房者尚无明确的规定，该款规定明显是没有确数的。没有规定一个合理的数值。这样一来司法实践会产生困难。另外关于购房者范围的规定仅仅存在于司法解释当中，而且该司法解释还是与基本法有冲突的，所以这些都是我们的《破产法》和《公司法》以及《合同法》需要完善的事项。

4 完善购房者利益保护的对策思考

4.1重视房产抵押和购房者利益保护相关的法治宣传

恩格斯提出：“宣传上的正确策略并不在于经常从对方把个别人物和成批的成员争取过来，而在于影响还没有卷入运动的广大群众。”恩格斯的这句话给学生的启发是：房产抵押与购房者利益保护法律纠纷解决如果只是停留在争议双方当事人范围内，还是缺少广泛的影响力。只有运用文化的思维和方式，使得购房者利益保护的法律法规在社会上产生共鸣，才会产生定纷止争的良好效果和影响力。一方面是将购房者利益保护的相关法律融入社会主义法治文化中。对其功能与作用发挥进行积极反思。立足于观念文化的不断创新。借助法治文化的宣传网络和平台，逐步做好购房者利益保护相关法律的推介，增强传播效果和影响力。

另一方面善于从“身边人”做起。合同解除当事人双方的真实表现，可以源源不断地为购房者利益保护相关法律传播提供生动的内容和广泛的影响力。法院审判机关与法官所进行的购房者利益保护纠纷化解活动，都会产生积极的法治文化传播效果，应不断加强制度建设，规范工作人员行为，有目的、有作为地进行房产抵押与购房者利益保护纠纷化解的法治传播。承包方、发包方等参加购房者利益保护纠纷活动的过程，也是接受相关法治教育的过程，并且会把自己所接受的内容扩散至更大的空间。应重视参与购房者利益保护纠纷的每一位当事人，妥善解决好他们关心的问题，绝不可忽视其所具有的法治传播力量。

4.2 强化对预售品商品房情况的主动告知义务

由于预售的商品房尚处在建状态，购房者只能凭开发商的广告宣传来了解商品房的大致情况。如果是购买之后抵押出去在所不问，如果是购房之前房屋上就存在抵押的情况，无论是抵押给银行亦或是抵押给工程队，均是应当告知购房者的事项。现在很多售楼员为了卖房子故意隐瞒抵押事实，后续因为房屋被抵押出去，会给购房者带来一系列的隐患。另外，如果在建商品房存在产权上的瑕疵，如已经设立抵押，开发商也必须如实告知，如果隐瞒不告，或者告知实，应承担欺诈或者违约责任。另外，我们的相关房产登记部门也应做好抵押登记，公开抵押信息。政府部门对于售楼过程中对购房者有所隐瞒的开发商予以相应的行政处罚。另外从消费者权益保护的角度，开发商及其相关的销售人员也应当确立起如实告知的义务。

此外，地方政府的住建、规划等部门对建设工程合同履行的管理中，一般都有很多的行政资料和证据，对一些法律不好规范的死角，地方政府部门的行政管理往往能够起到很好的作用。因此法院要加强和地方政府的法律合作，法院应通过加强与地方政府工程建设管理部门的交流与协作，充分发挥政府有关部门协调、调解功能以及地方专业领域优势，实现法院法律诉讼解决机制与地方协商调解机制的有效衔接，从整体上推进法院审判机构和地方政府合作部门联动，形成工作合力，共同推进建设工程合同解除矛盾化解，促进社会和谐。建立联席会议制度。法院应与地方有关机关定期召开联系会议，加强沟通，探讨完善建设工程合同解除处理相关配套工作机制，解决合作中的难点问题，提高联合效率；建立支持调解制度。法院和政府双方应在保障合同当事人各方权益的前提下，联合出台鼓励政府部门、仲裁机构、法院支持调解的方法措施，加强地方政府调解与仲裁、诉讼程序的衔接，加强双方证据的保护审查，避免重复调解，节约法律资源。

4.3 优化购房者优先受偿权的顺位

所以作者认为，如果在房屋出售之前就已经存在抵押的，那么购房者买到房屋后应学会如何理性的去应对，若房地产企业在已经设立了建设工程抵押权后又将房屋出售的，如果房地产企业告知抵押权人出售行为，并得到其同意的，根据《物权法》第一百九十一条的规定，房地产企业应当将购房款用于清偿抵押权人或者提存。如果将取得的购房款用于清偿抵押权，则抵押权消灭，与购房者权利之间便无冲突产生。但是，实践中这种情况下出售房屋需要征得抵押权人同意，如果抵押权人不同意，那么出售行为无效，若出售行为未获得抵押权人的同意，而购房者属于善意第三人时，虽然处分行为无效，但购房者可以要求返还购房款并支付利息。因为两者之间的协议是有效的。我们国家对于物权行为和债权行为采用的是区分原则。其中符合购房者优先权成立条件的购房者可以就该购房款优先清偿；不符合优先权条件的以及购房者主张的利息债权都只能作为普通债权清偿。所以说债权能否得到清偿还要看购房者是否为善意第三人。我们应当看到《批复》的内容与民法本质上是相悖的。从立法的角度上看，目前解决这一冲突比较简洁的方法就是对该批复进行修正，区别对待善意购房人和恶意购房人以寻求和《合同法》相一致。但是实际上最行之有效的方案还是加快立法进程，从基本法的层面去完善立法以维护购房者的利益。

4.4 健全完善购房者利益保护的相关法律规定和司法解释

我国合同法自施行以来，购房者利益保护法制领域建设取得了长足的进步，但由于起步晚，一些领域还存在不完善和“空白”的问题。立法上的滞后不仅会造成管理主体和监管规则缺失，而且容易导致购房者利益保护的无序低效，这与进一步保护人民财产安全，不断规范工程建设和管理目标背道而驰。应根据购房者利益保护法律活动发展变化的规律，研究借鉴国内外先进经验，健全完善购房者利益保护相关法律法规办法，充分保障好当事人双方的合法权益。

为了有效节省法律资源，充分发挥各方力量及时有效的解决购房者利益保护纠纷，要加强购房者利益保护的调解工作。从性质上说，购房者利益保护调解协议是双方当事人意思自由表示的结果，具有合同效力。但是调解的过程蕴含着各种情理性因素，调解人员的反复劝说、引导甚至在某些问题上晓以利害，这与民事合同的权利义务的设定过程完全不同。因此，不能简单地把购房者利益保护协议当做普通合同来处理，要逐步规范引导。此外，还要对购房者的任意解除权作出全面细致的法律规定，尽快出台司法解释，避免双方当事人因为对法律的理解不同各执一词，也免除了法官在审理具体建设工程合同解除案件时法律适用中的难题。

第14篇

个人汽车抵押借款合同范本

甲方：_______________(借款人)

性别：_______________

身份证号：_______________

地址：_______________

电话：_______________

乙方：_______________(出借人)

性别：_______________

身份证号：_______________

地址：_______________

电话：_______________

甲方因本人生产或经营需要，向乙方申请借款，并以自有车辆作为抵押物，经当事方协商一致，乙方同意出借并签定本合同内容。

第一项 借款事项

第一条 借款内容

借款总金额：人民币 _____元，大写 _______________.

借款期限：自 年 月 日起至 年 月 日止，共计 _____天。月利息 _______.

第二条 借款的支付及偿还

1. 借款的支付：借款及抵押手续办妥后，乙方将借款金额一次性支付给甲方或转入甲方账户。

2. 借款的偿还：本借款在到期日一次性还清本息。

3. 甲方可以提前还款，但必须提前15天通知乙方。

第三条 违约责任

1. 如果甲方到期不能全额偿还本借款，则从逾期之日起，对未偿还部分加收 /天 的违约金，逾期超过十日的，视为甲方彻底违约，乙方可以解除本借款合同，要求甲方支付合同总借款金额20%的违约金;

第二项 抵押事项

第四条 甲方确认抵押资产为其本人所有，一切手续合法、有效，该资产在抵押前无任何经济纠纷和违法责任，否则甲方承担全部法律责任。

第五条 抵押物事项

1.汽车种类及牌号：_______________

2.车架号：_______________

3. 发动机号：_______________

第六条 抵押物的保管

1. 抵押物由乙方保管， 在抵押期间，乙方无偿使用该车辆，保证该车辆无任何交通事故及违章。若是由于车辆自身原因或自然损坏，不可抗力等因素造成的车辆损失，免除乙方赔偿责任。

2. 甲方必须连同与抵押车辆相关的钥匙、机动车登记证书、行车证、购车发票、购置税、养路费、保险单据、户口本原件及身份证复印件交由乙方或中间人保管。

第七条 抵押物的处置

1.抵押期间，甲方对抵押车辆做出的任何处置均无效。

2.甲方如不能按时还款，自逾期 天后，乙方则可以变卖抵押物以挽回损失，甲方同时签署《逾期变卖委托书》。

第八条 抵押期间，发生下列情形之一，乙方有权提前处置抵押物

1.借款人被宣告失踪，而其财产代管人拒绝履行本合同的;

2.借款人丧失民事行为能力，而监护人拒绝履行本合同的;

3.借款人死亡或宣告死亡而其财产合法继承人拒绝履行本合同的;

4.借款人不履行还款义务或有其他缺乏偿债诚意的行为;

5.借款人卷入或将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力;

6.借款人变更住所。通信地址。联系电话等事项未在5日内及时通知的。

第三项 其它规定

第九条 费用的承担

1.如果甲方不能按期还款，在争取乙方同意的情况下可以展期。

2.有关抵押、借款产生的一切费用均由甲方承担。

第十条 本合同生效条件

本合同自当事人签字之日起生效。

本合同一式 份，甲方、乙方各执一份，其余在有关部门备案。

甲方：_______________(借款人) 乙方：_______________(出借人)

见证人：_______________

合同签订地点：_______________

2017年实物抵押借款合同范本

抵押权人(甲方)______________________

抵押人(乙方)________________________

第一条 为确保甲方与________________(以下称借款人)签订的________年____ 号借款合同(以下称借款合同)的履行，乙方愿意以其有权处分的位于________ 市(县)________区(镇)________路(街)________号 ____________房间之房产(地产)的全部权益(以下称该抵押物，具体财产情况见抵押物清单)抵押给甲方，以作为偿还借款合同项下之借款的担保。

第二条 本抵押合同担保范围为借款合同项下之借款本金、利息(包括因借款人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息)借款人应支付的违约金和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费和诉讼费)

第三条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，被担保的借款合同无效不影响本抵押合同的效力。

第四条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由乙方承担。

第五条 乙方不可撤销地授权甲方在本合同签订后执行本合同、借款合同、购房合同及全套有关该抵押物的证明文件到有关的房地产管理机关办理抵押的登记备案手续。

第六条 乙方不可撤销地授权甲方在获得该抵押物的正式产权证明后，依有关法律法规的规定，到有关的房地产管理机关办理该抵押物的正式抵押登记手续，并将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于甲方。

第七条 乙方须保证该抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保险条款禁止或排除的任何方式或任何目的。

第八条 未经甲方同意，乙方不得对该抵押物作出任何实质性结构改变。因乙方违反本合同所作的改变而使该抵押物产生的任何增加物，自动转为本合同的抵押物。

第九条 抵押期间，未经甲方同意，乙方不得将该抵押物转让、出租、变卖、再抵押、抵偿债务、馈赠或以任何形式处置。由此引起甲方的任何损失，由乙方承担责任。

第十条 乙方对该抵押物必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受甲方的监督检查。对该抵押物造成的任何损坏，由乙方承担责任。

第十一条 乙方负责缴付涉及该抵押物的一切税费。乙方因不履行该项义务而对甲方造成的一切损失，乙方应负责赔偿。

抵押物的保险

第十二条 乙方须在取得该抵押物________日内，到甲方指定的保险公司并按甲方指定的保险种类为该抵押物购买保险。保险的赔偿范围应包括该抵押物遭受任何火灾、水灾、地震等自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及损毁;投保金额不得少于重新购买该抵押物的全部金额;保险期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期还款的义务，抵押人应继续购买保险，直至借款合同项下贷款本息全部还清为止。

第十三条 乙方需在保险手续办理完毕十日内，将保险单正本交甲方保管。保险单的第一受益人须为甲方，保险单不得附有任何损害或影响甲方权益的限制条件，或任何不负责赔偿的条(除非甲方书面同意)

第十四条 乙方不可撤销地授权甲方为其上述保险事吸哪个的代表人，接受或支配保险赔偿金，将保险金用于修缮该抵押房屋的损毁部分或清还本合同项下借款人所欠甲方的款项，此授权非经甲方同意不可撤销。

第十五条 抵押期内，乙方不得以任何理由中断或撤销上述保险。否则，乙方须五条件赔偿甲方因此所受的一切损失。

第十六条 乙方如违反上述保险条款，甲方可依照本合同之保险条款的规定，代为购买保险，所有费用由乙方支付。

第十七条 抵押期间，该抵押物发生保险责任以外的毁损，乙方应就受损部分及时提供新的担保，并办理相应手续。

第十八条 发生以下情况的，乙方同意甲方有权提前处分抵押物：

(一)根据借款合同的约定借款合同提前到期的;

(二)乙方违反本合同第八条、第十条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十八条;

(三)当有任何纠纷、诉讼、仲裁发生，可能对抵押物有不利影响的。

第十九条 乙方保证，在借款人不履行借款合同约定条款时，甲方有权依法就处分该抵押物的价款优先受偿。

第二十条 处分本抵押合同项下之款项，依下列次序处理：

(一)用于缴付因处理该抵押物而支出的一切费用;

(二)用于扣缴所欠的一切税款及乙方应付的一切费用;

(三)扣还根据本合同乙方应偿还甲方的贷款本息及其他一切款项。

第二十一条 处分该抵押物的价款超过应偿还部分，甲方应退还乙方。

第二十二条 乙方在遵守本合同其他条款的同时还作声明及保证如下：

(一)向甲方提供的一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处;

(二)准许甲方或其授权人，在任何合理的时间内依法进入该抵押房产，以便检查;

(三)乙方在工作单位、联络方式等发生变化时，须在十日内书面通知甲方;

(四)乙方在占有该抵押物期间，应遵守管理规定，按时付清该抵押物的各项管理费用，并保证该抵押物免受扣押或涉及其他法律诉讼。如不履行上述责任，须赔偿甲方因此遭受的损失;

(五)当有任何诉讼、仲裁发生，可能对该抵押物有不利影响时，乙方保证在十日内以书面形式通知甲方

第二十三条 任何一方违反本合同任何条款，给对方造成经济损失的，应向对方支付借款合同项下贷款余额的____%违约金，违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应就不足部分予以赔偿。

第二十四条 如因履行本合同而产生任何纠纷，双方应尽量友好协商解决，协商解决不成的，由甲乙双方共同选择下列方式之一;

(一)提交该抵押房产所在地人民法院诉讼解决;

(二)提交仲裁委员会裁决。

第二十五条 争议未获解决期间，除争议事项外，各方应继续履行本合同规定的其他条款。

第二十六条 双方商定的其他条款：

(一) ________________________________

(二)________________________________

(三) ________________________________

第二十七条 借款合同中的借款人按期付清合同约定的借款本息及其他费用，并履行本合同的全部条款及其他所有责任后，本合同即告终止。甲方将协助乙方到房地产行政主管部门办理抵押注销登记手续，并将抵押房产的所有权权属证明文件和收据退还乙方。

第二十八条 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各执一份，登记机关存档一份。

抵押权人住所：____________ 抵押人住所：__________________

电话：____________________ 基本账户开户行：______________

传真：____________________ 账号：________________________

邮政编码：________________ 电话：________________________

传真：________________________

邮政编码： ___________________

甲方(公章)____________ 乙方(盖章)________________

负责人(签字)__________ 法定代表人(签字)__________

________年______月______日 _________年________月_______日

登记机关：________________

第15篇

关键词：营改增；房地产企业；新老项目；税收筹划

一、“营改增”前的房地产企业老项目税收筹划

房地产老项目有以下两种情况：(1)2016年5月1日前已获得《建筑施工许可证》，其注明了房地产项目的合同开工日期在2016年4月30日前；(2)未在《建筑工程施工许可证》上明确标注合同开工日期或还没有《建筑工程施工许可证》，但允许建筑项目在承包合同注明可在2016年4月30日前开工的。房地产企业老项目可优先选择简易计税办，理由如下：

(一)“营改增”背景下，房地产开发企业老项目可供选用的增值税税率有两档，分别是5％和11％。房地产老项目在营改增后，若选用一般计税办法，其税率将比简易计税办法税率高6％。

(二)由建筑施工企业开具的建安工程发票是主要的房地产开发项目增值税进项税额。因为房地产企业与建安工程签订合同时没有将国税政策变化考虑进来，房地产企业老项目若向建筑施工企业提出开具可抵扣的增值税专用发票的要求，其所适用税率将不再是原来的营业税税率3％，而是已提高的增值税税率11％，毫无疑问，这将加重建筑施工企业税负情况。与此同时，建筑施工企业也会向房地产企业提出增加工程结算价款的要求，这只会使房地产企业的开发成本不降反而上升。如不能顺利处理，容易在建安企业与房地产开发企业之间出现经济纠纷，严重的会导致法律诉讼。

(三)过去十多年里，我国房地产市场呈井喷式增长，房地产价格突飞猛涨，已经上涨了5至10多倍。房地产老项目应选择简易计税法，其税率低，能使企业税负保持在平稳水平上，避免了大幅度增长。房地产企业老项目计税办法选择应充分考虑房地产项目自身的特点。房地产老项目可分为四大类：商业地产、高档豪宅、普通住宅与政府安居工程。1.商业地产与高档豪宅选择简易计税办法，会有较大的增值空间；2.普通住宅和政府安居工程虽其增值幅度小，综合权衡考虑计税办法后，还是选择简易计税办法比较稳妥。

(四)营改增背景下，房地产企业的会计核算难度、工作量等都会大量增加，若选择一般计税办法，增值税核算的工作量、会计核算难度都会有大幅地增加，对会计人员提出了更高的专业知识要求。

二、“营改增”背景下的房地产企业新项目税收筹划

按照国家税务总局的规定，从2016年5月1日起的房地产企业新项目必须适用一般计税办法。(一)一般计税办法中销售额的概念这一销售额的概念完全不同于“营改增”前销售额与简易计税办法的销售额的概念，国税总局规定房地产企业选择一般计税办法计算增值税，其销售额=(全部价款+价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+11％)*11％，而当期允许扣除的土地价款=当期销售的房地产面积/该房地产项目的可售面积*支付的全部土地价款。

(二)日常经营活动进行规范，合理取得企业增值税专用发票“营改增”背景下，房地产企业为了抵扣增值税销项税额，达到降低企业增值税应纳税额的目的，需要重新规范企业的日常经营活动，获取增值税专用发票，同时需注意以下几点：(1)积极学习税法。企业增强业务培训，提高企业员工的业务能力，做到人人知晓营改增，最终形成购买固定资产、支付办公耗材获取可抵扣的增值税专用发票。(2)只有建安工程费用与建筑材料取得增值税专用发票，才能抵扣增值税进项税额。建筑施工企业是房地产企业增值税进项税额最大的来源，因此必须在与之签订工程施工合同时，在合同中明确提出建安企业开具增值税专用发票的要求。而建筑材料供应商应按房地产企业的要求出具自行开具或由税务部门代开的增值税专用发票。

(三)适应“营改增”大环境，重构企业经营模式营改增背景下，房地产企业购买的甲供材获得了增值税专用发票，即可抵扣17％的增值税。若继续采用营改增之前的承包方包工包法，建筑企业会选择开具11％的增值税专用发票，使房地产企业的税负大大降低；而已经获得增值税专用发票的房地产开发企业存在少计增值税进项税额的现象，容易使房地产企业增值税税负水平上升。由此可见，房地产企业需重构企业的经营模式，将企业整体税负水平保持在合理范围内，最终实现增值税税负合理与优化。

(四)合理明确地划分新老项目的费用界限，规避涉税风险房地产企业新老项目的计税方法不同，因而在会计核算时应进行严格的区分。房地产新老项目需共同承担的成本费用，且取得的增值税专用发票进项税额，需选用适合的方法进行合理的分摊，转出房地产老项目办法的增值税进项税额。对无法确认是房地产老项目还是房地产新项目产生的费用，由房地产新项目全额承担，予以用相应的增值税进项税额给予全额抵扣的政策。

参考文献：

[1]谢甜.“营改增”政策解析[J].大观，2016.07：193-193.

[2]展云.房地产企业“营改增”税收筹划案列分析[J].市场周刊，2016.