房地产评估法律法规范文

房地产评估法律法规范文第1篇

关键词：房地产估价；估价行业；问题；对策

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

引言

随着国内房地产市场的开放，房地产估价行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就面对自身的不足，提高管理、专业、人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，才能在日益激烈的市场竞争中运筹帷幄、取胜于人。

一、房地产估价的常用方法

1、成本法

成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常选用的是更新重置成本。

2、市场比较法

市场比较法是指在求取待评估房地产价格时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对已发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出待估房地产合理价格的一种评估方法。市场比较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价格的过程。市场比较法是通过待评估房地产与交易实例之间的差异因素调整来估算价格，在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供需圈内，与待估房地产类似的房地产交易比较多时，市场比较法才是有效的评估方法。

3、收益法

收益法也称纯收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指待评估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费（包括房产税、营业税及附加、印花税等）等。收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同而计算方法不同。

二、房地产估价行业发展现状

1、制定了房地产估价的有关法律规章

国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城市房地产中介服务管理规定》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等法律法规，以法律法规的形式确立了房地产估价行业及估价师的地位，完善了估价的相法律法规和规范性文件。

2、建立了房地产估价师执业资格制度和制定了房地产估价技术规范

根据各级房地产管理部门的统计，目前全国有4万多人取得房地产估价师执业资格，其中注册执业约3．5万人，房地产估价机构5,000多家，其中一级资质房地产估价机构267家。国家房地产管理部门制定了《房地产估价规范》，对房地产估价行为从制度上进行规范，通过统一估价程序和技术方法，保证估价结果的客观、公正、合理。

3、形成了统一开放的房地产估价市场和行业自律标准

从2000年6月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产估价机构与部门的脱钩改制工作。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产估价行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。

4、房地产估价服务领域逐步扩大

在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产估价业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。

三、我国房地产估价行业中存在的问题

1、立法滞后

虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规章组成，以房地产估价机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产估价法律体系，对评估机构、估价人员的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则。尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》中已明确了房地产估价制度的法定地位，但关于房地产估价的专门法律一直是空白。而散落在各项规章制度和规范性文件中的相关规定，不能够对评估的规范、规程以及执业道德标准等提供系统和权威的法律依据。这种缺乏充分的法律保障的状况，使得房地产估价师在执业过程中往往畏首畏尾，无法充分发挥其主观能动性，其评估结果也就难以得到社会的认可。

2、从业人员素质参差不齐

房地产估价不仅具有很强的专业性，而且由于房地产价值的个别性，使得没有两处房地产的价值是完全相同的，这就使得房地产估价结果的科学性非常倚重估价师的经验和诚信度。但是我国目前尚未形成一套非常完整和科学的人才培养、准入及晋级机制，相关的法律法规还不够健全，而且缺乏对从业人员严格的约束和考核，行业的收费情况较为混乱并存在一定程度准入门槛偏低现象，导致了许多进入该行业的人员并非相关专业出身，学历层次较低，对房地产估价的科学性和严谨性认识不足，工作积极性和热情较低以及遵守职业道德的情况较差等。同时房地产估价师执业资格考试的考前资格审查往往过于宽松，导致考生做假的现象较为严重。

3、社会公信力不高

由于房地产估价行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，导致评估结果与市场价值严重背离，损害了其他当事人的合法权益；或者为了交易双方不合理的避税要求，使得评估结果损害国家利益。

三、促进我国房地产估价行业发展的对策

1、加强市场环境监管

房地产估价行业是以估价师提供估价报告向委托单位收取评估费的中介服务行业。由于各部门和行业存在多种形式的评估机构，评估业务收入主要靠部门和行业垄断，使得评估行业间的竞争处于不平等的环境之中。今后应加速评估机构脱钩改制工作，使评估机构真正成为独立的中介机构，在平等竞争的环境中以质取胜，提高房地产估价行业的估价水平，同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性。房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性。房地产主管部门要组织对房地产估价市场的调查研究，制定估价市场运行和监管规则，明确估价的违规性质，制定惩罚机制，追究相关人员的行政或法律责任。

2、加强法律体系建设

为了保证房地产估价行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产估价行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产估价在相关行业的技术需要；解决房地产估价行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产估价方法和程序。

3、对估价师分级制管理

对估价师实行分级制度，分级的标准就是估价师的估价业绩、执业年限和所通过的分级考试。根据估价师执业能力的差异、估价经验的不同等情况，确定相应的执业范围和执业要求，确保估价师尽其能而不超其能。估价师业绩突出，经考试和考核合格，可晋升为高级估价师。高级估价师如出现质量事故、职业道德等问题，应降为中低级估价师，直至取消估价资格。

4、推进信用体系建设

目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立，在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系，才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况。对各级估价机构、注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制，建立估价行业优秀的信用基础。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造依法、独立、公正的评估市场氛围。

结束语

房地产估价行业在我国从正式出现到现在只不过二十年左右的时间，但是房地产估价行业却取得了很大的发展，不管从数量上、质量上、行业自律上、相应法律法规的配套上，还是与发达国家该行业的对比上，都有了实质上的提高。面对房地产估价行业的发展，我们还需要努力积累理论与实践经验，促进房地产估价行业的快速成长。

参考文献

房地产评估法律法规范文第2篇

关键词：商业房地产评估；现存问题；对策

近些年来，我国经济高速发展的同时，商业房地产行业也呈现出一种高速发展的状态。这也为我国的商业房地产评估行业带来了更多的发展机会。在国家相关部门以及工作人员等的共同努力下，我国的商业房地产评估，经历了十多年的创新与发展的历程，也逐渐走向了正常发展的轨道。然而，纵观我国商业房地产评估的现状，还存在着一些不可避免的问题。这些问题制约着我国商业房地产评估行业的发展，商业房地产评估尚不能完全地适应商业房地产市场发展的要求，这些问题是迫切需要解决的。因此，要想把握整个行业的发展规律与趋势，并积极地寻求解决这些问题的对策，尽快缩短与国际之间的行业差距，进一步健全、完善我国现有的商业房地产评估业，就必须正视商业房地产评估行业的发展现状及现存问题。

一、商业房地产评估现存的问题

从发展的角度来看，商业房地产评估，尽管取得了很大的进步，但从整体上看，仍没有一个较为健全的市场体系以及规范的管理制度，在这种环境下，商业房地产评估不可回避地存在着很多问题。

1.商业房地产评估方面的法律制度欠缺

虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规章构成，以房地产评估师注册两项行政许可和房地产评估机构资质标准为核心的房地产评估法律体系，对房地产评估人员、评估机构的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则，同时，关于商业房地产评估的专门法律却一直尚未出台。而对商业房地产评估的程序、规范以及执业的道德标准等提供系统和权威的法律依据的各种规范性文件以及规章制度中也缺乏相关的规定。因此，使得房地产评估师由于没有充分的法律保障在执业过程中往往受到很多限制，不能充分发挥其在评估过程中的作用，导致很难获得社会认可的评价结果。

2.商业房地产评估中易出现连带责任

虽然评估机构已经实现了脱钩改制，但大部分估价人员仍然受原来的主管部门的管理，甚至一些人员的主要业务来源仍然是原来的主管部并且还在其中担任职务，这使评估人员在评估过程仍存在着“人情交易”，这就避免不了连带责任的出现。

3.商业房地产评估师执业资格水平欠缺

房地产估价师执业资格考试，是严肃和权威的。然而，不可避免的是，有一部分人，虽然根本没有真正领悟到商业房地产估价的基本理论和方法也没有商业房地产评估方面的相关经验，但通过出具假的资历证明取得报考资格，然后通过强行记忆理论条文通过考试，再者，获得评估师资质的人员也并不一定是可以从事商业房地产评估工作的专业人员，像不是专业从事商业房地产评估工作的评估师也可以取得房地产估价师执业资格，这就使得行业管理的难度增大，从而影响了整个行业的整体形象。

4.商业房地产评估中存在不正当竞争

伴随着房地产行业的迅猛发展，商业房地产评估在整个商业房地产市场中扮演的角色也越来越重要。由于目前一些不正当的竞争在我国商业房地产评估行业存在，这就使得委托方经常在评估业务中制约着评估人员或机构的工作，使得独立、客观、公正的原则不能得到很好地遵从。譬如为了使自己获取更多的利益，在商业房地产拆迁补偿过程中，经常会出现委托方“给商业房地产估价师回扣”的现象，从而导致估价人员的评估和判断受到影响。此外，由于我国建立的评估机构准入制度方面要求比较低以及日益增长的评估需求，使得评估机构数量逐渐增加，进而导致众多评估机构之间的不正当竞争增多，背离了评估行业的一些基本原则，从而使执业风险增加。因此，商业房地产评估风险成为影响商业房地产行业的健康发展的关键。

二、商业房地产评估中现存问题的原因

我国商业房地产评估行业起步较晚，并且各方面的建设和工作目前还尚不成熟，必然会存在很多的问题，出现这些问题的原因也是多方面的。

1.商业房地产评估行业发展时间较短

改革开放以后，我国才开始发展商业房地产评估业，所以相对来说发展历史较短。因此目前，还没有相关的各项法律法规，来对商业房地产评估的实施细则进行完善地规定。同时，针对评估师工作的相关法律法规也是同样匮乏。目前，商业房地产估价的盲点随着商业房地产交易种类地增多也逐渐增多，从而导致了许多由估价不合理引起的法律纠纷。

2.商业房地产评估管理体制欠缺

主要表现为两个方面。其一，机构管理体制欠缺。虽然合伙制或有限责任公司制这两种组织形态可以自由选择，但是为了避免出资人承担无限连带责任，在现实社会中，大多商业房地产评估机构都采用有限责任公司制。但是在这样的情况下，就不能够保障委托人的合法权益，评估过程中的连带责任便会大大增加。其二，行业管理体制欠缺。目前“政府主管、协会自律管理”成为我国商业房地产评估行业的主要管理模式。因此，作为非自发性的行业自律，靠着政府推动，效果较弱，这便造成了目前我国商业房地产评估市场的紊乱。

3.商业房地产评估的准入门槛较低

目前我国相关的法律法规也还不够健全，尚未形成一套科学和完整的针对人才培养、准入以及晋级的机制。这导致了许多并非相关专业出身，学历层次也相对较低的人员进入商业房地产评估行业，对商业房地产评估的严谨性和科学性并没有足够的认识，职业道德的遵守情况也较差。同时，目前我国一次性的房地产评估师资格考试制度，由于只有一个注册级别，很难使评估师的水平高低和资历深浅得到充分体现，因此很多评估师都不愿继续学习和深造以提升业务水平或执业资格。

三、解决商业房地产评估现存问题的相关对策

在我国市场化经济的快速发展中，商业房地产评估行业面临着巨大挑战的同时也迎来了许多机遇，要想战胜挑战，把握住机遇，就必须制定合理的对策去解决当前商业房地产评估中存在的问题。

1.建立健全商业房地产评估行业的法律体系

有法可依是商业房地产评估行业存在和发展的保证。为了确保商业房地产评估的健康顺利发展，国家应根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等有关法律法规，出台专门的《商业房地产估价法》。该法除了应该综合现有的法律法规的相关规定，还应该完善以下几个方面：一是强化行业标准。制定商业房地产评估行业的操作规范和规程并强制推行。二是规范收费标准。应该详细地对项目收费档次进行划分并适当调整其收费标准。三是制定职业道德标准。出台《商业房地产估价师守则》等相关规定来规范评估机构和评估师的评估行为。四是提高商业房地产估价人员的风险意识和责任意识。因此要解决评估结果与社会发展不相协调的问题，就必须对商业房地产评估方法和程序进行规范和完善。

2.加强对商业房地产评估市场的监管力度

由于在不同的部门垄断和行业垄断，使得商业房地产评估行业间的竞争一直处于不平等的状态。为了使房地产评估机构能够成为真正独立的中介机构，今后应加快评估机构的脱钩改制工作，使得各评估机构在平等的竞争环境中靠质取胜，这样才能使商业房地产评估行业的估价水平得到整体提高。对于商业房地产评估机构和评估人员的工作，房地产主管部门应当避免干涉，以防止保评估结果完整性或规范性的缺失。商业房地产主管部门要组织对商业房地产评估市场的调查研究，制定评估市场监管规则，明确评估的违规性质，制定评估的惩罚机制，追究违规人员的行政或法律责任。

3.加强商业房地产评估从业人员的资格认证和后续教育

要想使商业房地产评估从业人员的自身素质和行业的整体水平都能得到提高，一方面，应该结合我国的客观实际，加强对商业房地产评估从业人员的资格认证工作，实行动态的两级管理体制，即根据商业房地产估价师职业道德的好坏、执业能力的强弱、等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。同时，要提高商业房地产估价人员的综合素质。具体措施包括：（1）适当地提高从业人员的准入门槛，将报考人员的学历要求提高。规定报考房地产评估师的专业人员应该至少具备大学本科以上的学历；（2）严格执行注册制度。加强对该制度的执行力度；（3）适当加大考试的难度，同时扩大考察知识面，选优录取。最后，为了能够提高从业人员的业务水平，以及及时地更新专业知识，相关从业人员的后续教育工作也将成为房地产评估行业协会的重要任务。

四、结论

商业房地产行业的快速对发展我国社会经济的发展起到促进作用。作为我国房地产行业的重要组成部分，商业房地产评估对我国社会主义市场经济的健康、全面的发展起到关键作用。在推动商业房地产经济趋于规范化和稳定化的进程中的价值也不可替代。我国商业房地产评估作为新型产业，发展劲头十足。虽然目前仍处于初级阶段，且还存在着一些问题，但是，结合我国的国情采取适当的措施加以规范，商业房地产评估会日趋成熟，将在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。

参考文献：

[1]李磊.当前我国房地产评估中亟待解决的问题[J].中古外资，2013（23）：151-152.

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[3]刘薇.浅谈房地产评估产业的发展现状与对策[J].黑龙江科技信息，2012（30）：125.

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[5]万乃源.房地产评估产业的发展现状与对策研究[J].中国外资，2013（7）：72.

房地产评估法律法规范文第3篇

关键词：房地产；评估；对策分析

中图分类号：F29 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）025-000-01

我国房地产评估主要有：一般评估、特定评估和房地产抵押贷款评估三种类型，随着经济的飞速发展，房地产评估业也发生这巨大的变化，其业务范围从单一的房地产交易评估发展到周边房地产抵押、保险、征收、司法诉讼、企业合资、股份该组、破产清算、土地拍卖等等各种经济行为活动。当前，为了规范房地产评估业，制定了《中国任命共和国城市房地产管理法》和《中国人民共和国土地管理法》等相关的法律规章制度，并对房地产估价技术进行了规范，制定了《房地产估价规范》。尽管如此，我国房地产评估行业依旧存在着一些问题亟待解决。

一、房地产评估中存在的主要问题

（一）业内法律法规实施细则不完备

虽然业内已制定了相关的法律法规，为房地产行业的发展提供了法律依据，但是这些管理规则并没有具体的实施细则。在《中国人民共和国城市房地产管理法》中尽管对房地产评估制度的法定地位进行了明确，但对房地产评估专门法律方面内容却是缺失的。其他相关法规中有对房地产评估的相关规定，依旧不能对评估行为作出规范和标准。实施细则的不完备使得评估人员在工作中不能积极发挥能动性，导致评估不能有效完成。

（二）业内监管缺失导致公信力不高

当前房地产评估业中存在着乱评估、乱定价、私收回扣等弄虚作假的乱象，这些现象的出现主要是因该行业缺乏有效的监管和合理的监管标准。当前较为显著的问题就是相关评估机构易被一些外力机构干扰、诱惑，因利益驱使做出不合理的评估行为，严重违背了市场价值、损害了他人的合法权益及国家利益，导致其社会公信力不高。

（三）业内评估人员综合素质较低下

房地产业的特殊性预示着从业人员需要较高的专业素质，一些投资风险较高的项目更加依赖于专业的价值质量鉴定人员。当前，业内评估人员的培训考核方面并不完善，学术要求严重欠缺，且入行门槛较低，使得评估人员的综合素质普遍底下，相关评估师资格等级考试制度只有一个级别，不能体现评估师资质的深浅和水平的高低，使得评估师不会主动提升自身的业务能力，无法激发评估人员的深造和继续学习动力。

二、房地产评估中相应的对策探析

（一）建立健全房地产评估行业实施细则的法律法规

相关部门应根据现行出台的相关法律法规制定出专门的《房地产评估法》，并针对行业标准制定相应的技术行为规范和章程，对行业内违法乱纪现象制定相应的处罚政策；针对业内收费标准方面做出适当的调整，将评估总额较小的项目进行档次细分提高收费标准，避免造成因量大收费小而无人承接的现象发生，将评估总额较大的项目进行档次细分降低收费标准，避免造成压价竞争、私收回扣的现象发生；针对行业内职业道德标准进行相关行为的规范，不断地对房地产评估行业的实施细则法律法律进行建设和完善，在评估机构执行评估行为的过程中做到有法可依，有章可循。

（二）强化建设房地产评估行业内外监管的诚信体系

建立房地产评估行业内外并行的诚信体系，内外监管的有效实施可以对房地产评估市场进行整顿和进化，通过相应的监管机制的实施，对各类相关机构和工作人员采取有效的监管，避免在评估过程中出现弄虚作假的现象，针对违法乱纪现象进行相关查处追究其法律责任，创造良性竞争的房地产评估市场，维护房地产评估行为的独立性，确保评估结果的公正性。在建设和推进房地产评估行业诚信体系的同时，需要发挥房地产评估行业协会的自律性，结合行业发展的需要将评估操作流程规范和服务标准进行完善，协会需要协助相关部门建立较完善的信用档案，通过信用档案的建立对相关单位和个人的诚信机制进行预警，促进房地产评估市场环境的独立性和公平性，加强职业道德教育的培育和宣传，提高从业人员的纪律和道德素养，建立抵制不良现象的行为准则。行业协会还应该积极对房地产评估事故和纠纷的调解处罚，对有损行业内部的行为进行处理，以维护房地产评估行业的良性发展。

（三）优化完善房地产评估行业人员的资质认证系统

相关部门需要对房地产评估从业人员的资质认证系统进行优化和完善，对房地产评估师的资格认证等级设置至少2-3级的档次划分，同时参考国外相关成熟的资质认证系统，结合我国实际情况进行设置，并考察房地产评估师的业务能力、对行业经验的掌握程度、相关评估技术含量高低、职业道德的好坏等方面。做到房地产评估师等级跟随其综合素质进行等级的升降、动态的监管，在确保房地产评估从业人员的技术水平的同时，推动房地产从业队伍的健康良性的发展。在设置从业人员等级资质划分的同时，还应该对房地产评估从业人员的准入门槛进行提升，从源头抓起，提高房地产评估从业人员的综合素质，要求提高从业人员的学历程度，对从业人员注册制度进行严格的把关，提高考试的难度，实行择优录取的形式，建立从业人员良性的竞争机制，对房地产评估从业人员进行优化培训教育，不断完善其行业的理论实践技能和专业知识，达到提升房地产评估从业人员的综合素质和能力。

三、结语

房地产行业的稳健发展可以促进我国社会经济的稳步发展，房地产评估业作为房地产行业的主要成员，同时对我国社会经济的健康发展起到至关重要的作用，也是推进市场化经济必不可少的作用力之一，我国房地产评估行业虽然还处在初级阶段存在一定的问题，但随着行业的发展，结合实际情况对行业内部采取一些积极有效的措施进行规范化管理，各相关部门和机构通力合作和监管，不断培育房地产评估高综合素质人才等措施的实施，将会促进我国房地产评估行业逐渐完善和成熟，从而推动社会经济的进步和健康有序的发展。

房地产评估法律法规范文第4篇

关键词：房地产；评估；现状；对策

随着住房制度的进一步改革和房地产业的快速发展，目前，房地产业行业已经成为我国国民经济发展的支柱性产业。房地产市场和房地产估价服务的关系非常密切，在目中程度上来讲，我国房地产业的快速发展为评估行业的发展提供了广阔的空间，但是，从发展状况来看，估价的发展还不能适应社会需求，有必要提出有针对性的解决方案，切实为老百姓解决关系切身利益，解决一些实际问题。

一、发展现状分析

在我国，房地产估价行业起步比较晚，但是，经过近几年的发展、创新，逐步建立起房地产估价师执业资格制度，房地产估价机构的运营在主管部门的指导下逐渐步入正轨，其现状主要表现在以下几个方面：一是制定了较为完善的有关法律规章。主要有《城市房地产管理法》、《房地产估价师注册管理办法》等。二是建立并逐步完善房地产执业资格制度和评估的技术规范。据统计，我国目前约有15000人获得房地产估价师的执业资格，已经注册成立的房地产估价的各类机构三千余家，按照资质级别的不同，规定了他们的业务范围，同时，《房地产估价规范》已经出台，对评估的程序、技术规范等都进行了详细的规定。三是逐步形成了具有行业自律标准的、统一的、开放的房地产估价市场。按照国家规定，属于经济鉴证类中介机构的房地产估价机构进行了脱钩改制，原有的房地产估价机构改制有限责任公司或者合伙制企业。在改制中介机构的同时，我国的各级房地产管理部门逐步实行政事分开，充分发挥房地产估价师学会在房地产市场上的职能，建立并逐步完善了房地产市场的自律机制。

二、主要问题分析

从总体上看，我国的房地产评估业还存在着一些比较突出的问题，下面我们对这些问题进行简要地分析。

一是房地产评估机构的产权问题还不十分明确。我国的房地产评估机构和工作人员没有在真正意义上实现脱钩，估价人员表面上是脱钩了，实际上其管理部门仍然是原来没有脱钩时的主管部门，一些人员还在原来的主管部门担任职务。估价机构的管理人员是由原来的主管部门任命的，主要业务来源仍然是原来的主管部门，与原来的主管部门之间仍然有着千丝万缕的联系。虽然房地产估价机构可以是合伙制，也可以是有限责任公司，但是，在现实社会中，几乎是清一色的有限责任公司，因为，有限责任公司出资人不会承担无限连带责任。根据《房地产估价机构管理办法》中的有关规定，采取有限责任公司制的一级房地产估价机构的注册资金也只有200万元，在这样的情况下，就不能够保障委托人的合法权益，保障性不是很好。我国的房地产估价机构的经营效率比较低，主要是因为受到有限责任公司体制的影响，出资人的投资主要是为了分红，如果一些人出资比较少，在公司所占的股份就比较少，对公司的经营状况就很难做到尽职尽责，因此，导致房地产估价机构的运营效率不高。

二是相关的法制建设还不能够满足房地产估价行业的发展需要，在我国，律师、会计师、估价师属于当前的三个比较大的中介行业，目前已经有了《律师法》和《注册会计师法》，但是，针对估价师却没有一部具有针对性的法律来进行规范，虽然也制定了《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》，但是，这毕竟不是法律，因此，在房地产估价的各项法律、法规中，实施的细则还不健全，对于不同用途的房地产没有针对性很强的技术标准和规范。

三是房地产估价人员的素质参差不齐，还不能够满足本行业对人才的需求。在估价师考试中，最主要的还是理论考核，没有对相关人员的专业工作经历进行限制，因此就出现了一些没有工作实践经验，但是理论基础比较好的大学毕业生在考试中的通过率比较高，而那些工作经验比较丰富的从业人员在考试中的通过率非常低，并且，由于工作单位业务范围的单一性，使从业人员只是比较熟悉某一方面的业务，对相关性不是很强的其他类型评估业务不够熟悉，综合能力不强。注册房地产估价师的级别设置还比较单一，没有按照初、中、高的级别来设置，而是只设置了相当于中级职称的房地产估价师。对房地产估价师的再教育还比较缺乏。

三、对策与建议

针对以上对房地产评估行业的发展现状以及存在的主要问题的分析，我们提出以下建议和策略：

一是采取有效措施，切实加强对市场环境的监管力度。首先，要进一步做好房地产评估机构的脱钩改制，让房地产评估行业的各个机构真正作为独立的中介机构在平等竞争的市场环境良性发展，并保持房地产估价活动不受外界因素干预，确保估价成果的公正性和独立性。房地产主管部门应该在充分调查房地产估价市场的基础上，制定房地产估价市场运行以及监管规则。二是做好房地产估价行业相关法律法规体系建设工作。制定出适合当前市场现状的房地产评估行业技术规范，并在有关法律法规定基础上制定出可操作性更强的实施细则，国家立法部门应该在相关规范和法规定基础上，研究制定《估价师法》。三是打破目前估价师级别设置比较单一的局面，实行分级制，对从业人员实现动态管理，以便形成结构合理的从业人员梯队，同时，通过严把质量关、完善继续教育机制等措施提高从业人员的综合素质。四是以创新的思维强力推进房地产评估行业的信用体系建设。

四、结束语

房地产评估是房地产行业的重要组成部分，在社会经济的发展过程中有着非常重要的作用，虽然，目前处于初级阶段，且还存在着一些亟待解决的问题，但是，结合我国的国情采取措施进行规范，房地产评估会日趋成熟，可以在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。

参考文献：

房地产评估法律法规范文第5篇

一、房地产企业所得税纳税评估中存在的问题

1.相关的税收法律不够规范，纳税评估依据不足

税收法律不够规范主要表现为以下三点：一是房地产纳税评估的法律依据不足。目前我国在纳税评估上还存在很多法律盲区，虽然出台了一些关于纳税评估的法律法规，但对于房地产所得税的纳税评估并没有明确的规定，致使纳税评估的一些环节缺乏充足的法律依据。二是对相关规定执行的力度不够，并没有按照预售收入计算企业的所得税，导致房地产企业所得税大量流失。三是对房地产企业成本扣除标准方面的规定不够明确，企业在实际的操作中随意性较大，致使偷税漏税、延迟纳税的情况时有发生。

2.评估人员的综合素质偏低，纳税评估工作的效率低下

纳税评估工作是一项比较复杂的系统工程，涉及的范围较广，专业性较强，相应的对纳税评估人员的素质要求也较高，不仅要求评估人员具有专业的纳税评估知识，还要求具备相关的财务知识、法律知识等。但实际的情况却是纳税评估人员的知识结构单一，综合素质根本无法满足相关的要求，导致纳税评估工作的质量较差。

3.缺乏健全的纳税评估指标体系，无法进行全面的信息采集

全面的数据和信息是开展纳税评估工作的基础。因此，具有健全的纳税评估指标体系非常重要。但是在实际的纳税评估工作中，并没有形成统一而健全的纳税评估体系，导致纳税评估工作的可信度较低。

4.部门之间的协调能力较差，纳税评估的流程不够通畅

在实际的纳税评估工作中，各个相关部门之间缺乏应有的沟通和交流，各个部门之间信息共享的程度非常低，致使整个纳税评估的流程不畅，主要表现在以下三个方面：一是税务部门内部个部门之间的配合不够协调，各个岗位的职责不够明确。二是国税和地税之间没有建立完善的协作机制。三是税务部门和其它的职能部门联系不够密切，进而导致纳税评估的流程不畅。

二、优化房地产企业所得税纳税评估工作的建议

1.进一步规范纳税评估的有关法律，使纳税评估工作有法可依

首先，相关部门要根据纳税评估工作的实际情况，进一步规范纳税评估的有关法律，填补法律空白，使纳税评估工作的各个环节都有法可依。其次，全面推行预售收入预征所得税制度，禁止出现不申报预收款纳税的现象。最后，制定严格的房地产企业成本扣除的标准，对营利性和非营利性的产权进行明确。

2.提高纳税评估人员的素质，建立高素质的纳税评估团队

首先，税务部门要加强对纳税评估人员的培训。税务部门要定期或不定期的对相关工作人员进行专业知识的培训，提高纳税评估人员的专业技能。其次，加强对纳税评估人员的考核，形成良好的竞争上岗的机制，促使评估人员主动学习相关知识，提高自己的综合素质。最后，税务部门可以在评估人员内部建立学习型组织，加强评估人员之间的沟通和交流，促进评估人员共同进步，进而建立起一支高素质的纳税评估团队。

3.建立完善的纳税评估指标体系，是数据信息的采集工作更加规范

首先，要做好房地产企业所得税纳税评估指标相关数据的采集工作，为开展纳税评估工作打下良好的基础。其次，根据纳税评估的总体思路，设计出合理的评估指标。在设计评估指标时要对企业做好三个方面的评估：一是对建筑企业总体经营状况的评估。二是做好对建筑企业各类要素的评估。三是在前两者评估的基础上，深入发现纳税评估工作中存在的问题，并制定相应的解决方案。

4.进一步完善部门之间的协调配合机制，规范纳税评估的流程

首先，增强有关部门内部的协调配合的能力。这主要是指税务机关上下级之间以及内部各个有关部门之间的协调配合，她要求各个部门公开各自收集的资料，实现内部信息的共享。其次，积极推行一体化的管理，加强国地税之间的联系。采用这种管理方式，可以充分发挥出地税部门在房地产所得税征管方面积累的丰富经验，从而提高所得税征管的水平。最后，加强与其它职能部门的沟通和交流。这主要是指税收部门应该主动的与财政、房管等部门进行沟通和交流，从而实现信息的共享。

房地产评估法律法规范文第6篇

Abstract： With the continuous development of the real estate industry， real estate appraisal industry gets a rapid growth， the important role of real estate appraisal in China's market economy is becoming more and more obvious. But because the real estate appraisal industry in China started late and the special national conditions， there are many problems in the real estate appraisal industry of China， these include that the relevant laws and regulations are not sound， the staff quality is not high， the potency dimension of industry regulation is not enough and the vicious competition. This paper analyzes these problems and puts forward corresponding countermeasures.

关键词： 房地产评估；问题；对策

Key words： real estate appraisal；problem；countermeasures

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）30-0015-03

0 引言

我国房地产估价行业经过二十几年的发展，从无到有，现在已经成为了一个富有生命力的行业。目前，全国共有五万多人取得房地产估价师执业资格，四万六千多人成为注册房地产估价师，房地产估价机构五千五百多家，行业规模逐年扩大。房地产评估公司的业务范围也从单一的房地产交易评估发展到涉及房地产抵押、保险、征收、司法诉讼及企业的合资、股份制改组、破产清算、土地拍卖、城市基准地价等各项经济活动，这使得房地产评估行业在我国市场经济中的重要作用越来越明显。在这二十几年里，房地产估价行业为我国的经济发展做了不少的贡献，但是因为我国房地产估价行业起步晚及我国的特殊国情等原因，致使我国的房地产估价行业还存在不少问题有待解决。

1 当前我国房地产估价模型

我国房地产估价中基本的三大估价方法依次是市场比较法、收益法、成本法。

市场比较法是指选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法[1]。市场比较法的计算公式为估价对象价格=可比实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×房地产个别因素修正系数×房地产区域因素修正系数。

收益法是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[1]。收益法的基本公式为P=A/R×[1-1/（1+R）n]，式中：P：房地产价格，A：房地产年净收益，R：资本化率，n：收益年限。

成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[1]。成本法的基本公式为估价对象价值=建筑物价值+土地价值。

2 当前房地产评估行业问题

2.1 相关的法律法规不健全

在我国评估行业、会计行业及律师行业被称为三大经济鉴证类中介服务行业，会计行业早在1994年1月1日就颁布了《注册会计师法》，律师行业也早在1997年1月1日就颁布了《律师法》在国外，韩国有《财产鉴定评价法》、美国有《不动产评估改革法 》、日本有《不动产鉴定评价法》等。但是，至今我国的估价行业还没有一部专门关于估价行业的法律，目前，我国只有一部《城市房地产管理法》，其中只仅仅规定了实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，虽然房地产估价行业又以这部法律为基础，分别确立了《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房地产估价规范》等具体的规范制度[2]，但这些规范制度只是对估价人员和房地产估价机构的管理进行了简单的规定，而没有制定出具体的实施细则，对不同估价目的的房地产评估都没有明确的针对性，如征税评估、企业改制评估。

2.2 房地产评估从业人员素质有待提高

随着我国房地产行业的飞速发展，工程造价与房地产估价行业都快速发展起来，我国很多高等院校都增设了工程造价这个专业，充分保障了工程造价行业对该类人才的需求，但是，现在依然只有少数的高等院校开设了房地产估价这个专业，我国教育在房地产评估人员教育方面缺乏专门的、针对性的培养教育，致使房地产估价行业专业性人才缺失，人才的短缺导致现在房地产估价行业从业人员很大一部分是非房地产估价专业毕业的大学生。此外，现在我国注册建造师有注册一级建造师和注册二级建造师、会计行业有初级会计师、中级会计师和高级会计师等多个级别，而注册房地产估价师的级别设置单一，只有注册房地产估价师一个级别，这使得注册房地产估价师不会不断地进行专业方面的学习和深造。另外，现在的注册房地产估价师的继续教育制度是必修课学时需要参加继续教育培训取得，选修课原则上采取非集中面授方式，学时通过参加网络继续教育方式取得，但是我国注册房地产估价师的继续教育的管理力度不足，导致房地产估价师的继续教育已经流于形式，现在普遍存在由一些房地产评估机构里面的行政人员和业务员代替房地产估价师参加继续教育的现象。以上的现状都使得房地产估价从业人员的素质参差不齐，素质有待提高。

2.3 房地产评估行业监管力度不够

虽然房地产估价学会的确制定了相关操作规范和原则，但是缺少实质性的约束力。由于房地产估价行业的监管力度不够，导致当前在房地产评估产业中存在着很多乱象，例如：乱评估、弄虚作假、乱定价、恶性竞争等，此外，还导致了普遍存在一些非估价行业从业人员考取了注册房地产估价师资格证书之后把证书挂靠到估价机构的现象，致使目前有很多房地产估价机构里面的专职注册房地产估价师屈指可数。

2.4 评估机构之间存在恶性竞争

房地产估价行业监管力度的不够，也直接导致了评估机构之间普遍存在恶性竞争的现象。估价机构为了获取评估业务，竞相提高向客户经理的回扣比例。房地产估价行业的恶性竞争不仅表现在回扣比例上面，而且早已渗透到评估结果上面。估价机构为了获取业务，迎合客户的要求，故意调高或者调低评估结果价格，使估价结果的公平、合理受到了很大的影响。此外，评估机构为了获取估价业务资源则通过一定途径来取得政府相关部门、金融机构和某些大型企业的指定，这种现象是滋生商业贿赂的温床，导致目前我国房地产估价行业商业贿赂的普遍存在。

3 评估行业的问题对社会的危害

房地产评估行业的从业人员素质参差不齐、商业贿赂等一系列问题直接导致了房地产估价机构出具的评估报告质量差，使房地产估价行业的社会公信力越来越差。

当以房地产抵押价值评估为估价目的时，会由于评估报告质量差，使房地产评估结果严重偏高，这样会严重扰乱正常的金融借贷秩序，增加金融机构的房地产信贷风险，导致银行资金严重受损，造成金融机构无法收回借款本金及相应利息。从表1中可以看出五大银行2014年的不良贷款率全部比2013年的不良贷款率有所增长，其中有很大一部分原因是因为房地产评估机构对抵押贷款的房地产评估结果严重偏高造成的。

当以征地和房屋征收补偿估价为估价目的时，会由于评估报告质量差，导致房地产评估结果严重偏高，从而使国家资产受到损失。例如：2009年8月，北京紫龙拆迁有限公司工作人员曹凯在拆迁评估过程中，出具的房地产评估结果严重偏高，给国家造成经济损失两百多万元。根据对湖南大部分房地产评估公司的调查显示，这样的现象普遍存在。

在房地产课税估价、土地使用权出让价格评估和国有企业改制的房地产评估中，都存在由于评估从业人员业务技术差或者商业贿赂，导致出具的房地产估价报告结果严重偏低的现象，最终造成国有资产流失。

这种由于评估从业人员业务技术差或者故意高估和低评，都会使各类经济活动受到严重的危害，导致公平、合理、公正的丧失，使合法权益无法得到保障。

4 解决房地产估价行业问题的对策

4.1 建立健全的房地产估价相关法律法规

健全和完善的评估法律法规体系是房地产评估行业顺利和有序发展的必要保障。我国应该借鉴国外与港台等房地产估价行业已经很成熟的地方，在我国《城市房地产管理法》中提到的关于房地产评估的规定基础之上，提出专门一部针对我国房地产估价现状的《房地产估价法》。在《房地产估价法》里面明确故意高估低评、弄虚作假等行为的法律后果，制定针对恶性竞争和挂靠等行为的惩罚措施，从而促进评估行业健康有序地竞争和提高房地产估价师的风险意识和责任感。同时，房地产估价学会应该在《房地产估价法》的指导下，根据当地的房地产评估行业的具体情况提出一些更加具体、更加实际的规章制度。例如：制定涉及到征税、企业改制等评估的具体实施细则。使中国房地产估价行业真正实现法制化，做到真正的有法可依。

4.2 提升房地产评估人员素质

要想提高房地产评估人员的素质，首先应该解决估价行业后备人才短缺的现状，国家应该提倡高等院校增设专门针对房地产估价的专业，从而缓解和解决估价人才短缺的问题。其次，应该借鉴会计行业，推行房地产估价师分级管理，即初级房地产估价师、中级房地产估价师、高级房地产估价师，并且房地产估价师级别直接和工资挂钩。这样就可以促使估价从业人员会不断的提升自己的技术水平。此外，应该加强注册房地产估价师继续教育的管理力度，严肃查处由行政人员和业务员代替参加继续教育的行为。采用以上措施就可以提升房地产估价行业从业人员的素质，为估价报告的质量提供最根本的保障。

4.3 加强房地产评估行业监管力度

2012年6月20日，为了加强土地估价的监督管理，国土资源部就颁布了《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》，文件规定自从2012年7月1日起，土地估价中介机构完成的土地估价报告一律实行电子化备案，而且会定期组织行业协会和有关专家对备案的土地估价报告进行抽查评议，抽查结果直接与评估机构资质和信用评定挂钩。

目前，房地产估价行业还没有制定电子化备案制度。为了加强房地产评估行业监管力度，住房和城乡建设部应该借鉴国土资源部开发房地产估价报告备案管理系统，并且对系统进行改进创新，系统创新的主要内容：估价机构出具估价报告之前，负责该估价项目的注册房地产估价师通过机构密码狗进入估价机构主系统，然后再通过个人指纹识别系统方式登录房地产估价报告备案管理系统，将该项目的估价报告上传到备案管理系统里面，最后打印估价报告封页附到估价报告首页。同样也定期组织房地产估价学会和有关专家对备案的房地产估价报告进行抽查评议，抽查结果直接与评估机构资质和信用评定挂钩。此外，运用这个备案管理系统还可以有效地防止非房地产估价行业从业人员利用自己考取的注册房地产估价师资格证书进行挂靠，从而保证评估报告是由评估报告里面载明的房地产估价师本人撰写，这样就会大幅提高房地产估价报告的质量水平。

5 实例分析

本次评估的估价目的是为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价对象为长沙市芙蓉区车站北路某房地产，建筑面积为117.29m2，规划用途为住宅。价值时点为2015年5月30号。因为该估价对象在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易，所以采取市场比较法对该估价对象的价值进行求取。在该估价对象附近选取了A、B、C三宗类似的案例作为可比实例，可比案例的挂牌价格与日期如表2所示。

①交易情况修正：所选三个案例均为挂牌价格，故交易情况修正值为100/101、100/101、100/101；

②交易日期修正：比较案例均为价值时点近期房地产市场成交价格，据调查，近期长沙市房地产价格变化较小，故交易日期修正值为100/100；

③房地产状况修正如表3。

故案例A的比准单价=7100×100/101×100/100×100/102=6892（元/m2）；案例B的比准单价=7029×100/101× 100/100×100/102=6823 （元/m2）；案例C的比准单价=6724×100/101× 100/100×100/101=6592（元/m2）

由于三个案例经过修正后价格相差不大，所以取比准价格的算术平均值作为估价对象的评估单价为：（6892+6823+6592）/3=6769元/m2，则：采用比较法求得估价对象单价为6769元/m2。估价对象总价为：6769×117.29=79.39万元。

根据对该案例的分析可以总结出应用市场比较法进行房地产评估时存在的问题。第一：该案例中存在选取可比案例时故意选择价格偏高的案例，以达到提高评估结果的目的，从而迎合客户需求。第二：在进行房地产状况修正时，存在故意压低案例的打分值，从而提高评估结果的问题。第三：在选取可比案例时，估价人员以为选取成交价格案例与挂牌价格案例没有区别，并且为了避免调查真实成交价格的工作，故在二手房交易网上选择挂牌价格案例，从而导致评估结果不准确。针对第一与第二类问题，可以采取立法的办法解决，在《房地产估价法》里面明确故意高估低评、弄虚作假等行为的法律后果，给房地产估价从业人员一种震慑和约束力。第三类问题可以通过提高房地产估价从业人员的综合素质与修养来解决，提高估价从业人员的技术水平，杜绝因为技术水平的缺陷而在选取可比案例时的错误选取行为。此外，可以采取房地产估价报告备案管理系统，加强监督力度，在抽查评议时，重点针对这三类问题进行检查，让估价机构更加重视估价报告的质量，从而解决这三类问题。通过实例分析，证实文章提出的对策具有可行性，可以解决目前房地产估价行业的问题。

6 总结

为了我国房地产估价行业有一个健康平稳可持续的发展，必须要有行政主管部门、房地产估价学会、房地产估价机构、房地产估价从业人员的共同努力来促进相应对策的实施，唯有如此房地产估价行业才可以为整个社会经济的发展注入新鲜的血液。

参考文献：

[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].七版.北京：中国建筑工业出版社，2015：173-174，212-213，269-270.

房地产评估法律法规范文第7篇

关键词：房地产 评估 自律

2016年《中华人民共和国资产评估法》颁布，并于2016年12月1日起实施，本法从评估专业人员、评估机构、评估程序、行业协会、监督管理、法律责任等做了详细的介绍，为评估行业的健康、持续发展提供了法律依据。然而具体到房地产评估实践中，房地产评估行业存在诸多问题，如典型的“两高两低”（高回扣、高评估值、低收费、低评估质量）等问题，损害了房地产评估行业的健康发展，导致房地产评估行业公信力降低。为此，本文分析了房地产评估行业存在的问题，提出了行业信用与自律建设的途径，以进一步推动房地产评估行业的健康、持续发展。

一、房地产评估行业存在的问题

（一）估价机构数量多、恶性竞争激烈

目前我国从事房地产评估的中介机构多达6000多家，约3.5万人取得执业资格，3万多人注册执业。通过房地产估价师协会网站查询，青岛本地的的估价机构或分支机构共有近60家，这就直接导致机构数量过多，竞争过于激烈，特别是一些新成立的或者规模较小的评估机构，为了解决生存问题，就靠低收费、高回扣、高评估价等恶性竞争手段招揽业务，对行业的健康发展非常不利。

随着《中华人名共和国资产评估法》的实施，自2016年12月1日起，对房地产估价机构实行备案管理制度，不再实行资质核准。设立房地产评估机构，应当符合资产评估法第十五条、二十七条、二十八条规定，一定程度上促使评估机构规模扩大，促进行业规范发展。

（二）估价机构良莠不齐，市场竞争混乱

住房城乡建设部网站消息，住房城乡建设部《关于贯彻落实资产评估法规范房地产估价行业管理有关问题的通知》，自2016年12月1日起，对房地产估价机构实行备案管理制度，不再实行资质核准。但目前行业并不是十分规范，某些估价机构却竞相以评估价高、回扣比例高、评估收费低作为其竞争手段来招揽业务。在业务方面，评估机构为争取更多业务，宁愿让渡利润空间，降低评估收费及提高回扣比例，以此来作为竞争的手段，导致评估行业收费越来越低、回扣比例却节节攀升。在评估价格方面，很多估价机构和估价师丧失职业道德、 “客户定价法”在某些机构成为普通现象。这就更加需要相关部门对行业进行监管，鼓励督促估价机构之间以从业经验、经营范围、产品质量、服务质量等展开竞争。

（三）从业人员年轻化现象严重、整体素质不高，专职估价师偏少、挂靠现象严重

房地产估价行业理论上说是一门经验积累型的行业，从业时间越长、评估经验越丰富，工作能力就越强，在行业中的水平也就越高。根据对房地产评估行业的调查和机构之间的交流，大部分的估价机构从业人员平均年龄不到三十岁，估价从业人员学历偏低，工作经验偏少。目前由于评估行业技术门槛不高、相关部门监管不严，某些评估机构降低成本，造成较多估价师在考取估价师资格证后以挂证获得收入，成为所谓的“兼职估价师”，出现“估价师不从事估价、从事估价的不是估价师”、“印章随便盖、签名随便代”的行业怪象。

（四）估价机构“重业务、轻技术”现象普遍

房地产估价行业是一个专业服务型的行业，理应是一个技术性强，以技术促进业务、以技术水平赢得声誉和市场份额的行业。然而很多估价机构不重视公司品牌，“重业务、轻技术”。其主要表现在估价机构从业人员中，技术人员数量没有业务人员数量多，技术部经理的地位没有业务部经理地位高等现象。因此，现在某些估价机构中核心竞争力不是技术而是业务，核心部门不是技术部而是业务部，可谓又一行业怪象。

（五）技术含量不高、经济附加值低、外界认可度不高

作为估价业务的重头戏――银行抵押评估业务上，由于银行的监管不严，中介“代办”行为的出现，评估机构之间的恶意竞争，加之估价机构不重视技术、出具的评估报告技术含量低，不能给客户提供高水平的咨询服务，评估报告被认为只是一种形式，整体估价服务的经济附加值低，外界对整个行业的认可度不高。部分评估机构和估价师行为不规范，影响了评估行业的公平诚信，估价师的专业形象在下降，行业的公信力在下降。

二、建立行业信用与自律机制，推动行业健康持续发展

第一，严格执行行业信用等级评定和信用档案制度落地

房地产估价方面，建立了全国统一的房地产估价行业管理信息平台，健全房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案，及时更新信用档案信息，努力营造公平诚信、优胜劣汰的市场环境。协会鼓励各评估机构积极参评信用评级，并要求各机构建立健全的机构及执业估价师诚信档案，力争全面构建起完善的行业信用评价体系。

第二，重视业务质量建设，组织报告质量抽查、报告评选评优，提升行业服务水平

业务质量是企业声誉的生命线，是各评估机构的核心竞争力，从行政管理部门、行业协会到各评估机构，一直以来非常重视。

面临房地产估价不断面临的新情况和新问题，住房和城乡建设部2014年《房地产估价基本术语标准》，2015年《房地产估价规范》，详细阐述了房地产评估涉及的方方面面。中国房地产估价师与房地产经纪人学会也于2016年1月开展房地产估价国标知识竞赛，旨在行业内营造学习国标、运用国标、敬畏国标的良好氛围，这就要求我们不断学习新政策、新规范，提高自己的评估理论水平和实操能力。

与此同时，协会将择机启动估价报告质量抽查和报告评选评优活动，对估价报告有严重质量问题的机构，由协会发出告诫函要求整改，并记入该机构的信用档案，对评出优秀报告的机构，协会给予公开的表彰，并对抽查和评选结果通过网站等途径对外公布，促进在行业中形成注重估价报告质量的良好氛围，引导机构在执业中注重抓好估价报告质量，提升整个行业质量水平。

第三，加强行业监管和机构自律，多管齐下解决行业恶性竞争，提升行业的公信力和认可度

房地产评估法律法规范文第8篇

房地产估价合同范文1甲方(委托方)：

乙方(受托方)：

根据国家《合同法》等法律、法规和规章，并遵循《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》等标准，本着独立、客观、公平、公正的原则，甲乙双方就房地产价格评估事宜订立合同如下：

一、合同内容

(一)估价对象：

(二)估价目的：为确定估价对象的 价值提供参考，而评估其房地产(房屋、土地、构筑物)的 价值。

(三)价值类型： 房地产公开市场价值

(四)估价时点： 年 月 日

(五)报告份数：预报告 份，正式报告 份。

(六)作业时间：自 年 月 日至 年 月 日止(计 天)。

二、合同时间

合同有效期为 年 月 日始至 年 月 日止。

三、评估费依据、标准及计算方法

(一)收费标准：

1、房屋征收补偿评估按评估额的0.5%收费。

2、司法鉴定按《吉林省发展和改革委员会吉林省司法厅关于司法鉴定收费项目及收费标准的通知》吉发改收管联字[20xx]1577号的规定标准收费。

3、 其他项目按《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》计价格[1995]971号规定收费。

(二)计算方法：

计算多个估价标的物的收费，执行《吉林省房地产估价规程》(DB22/T475—20xx)第17条“估价报告中有多个估价对象的，估价机构应以每个估价对象为评估费的计算依据。评估费应采取差额定率分档累进方法计算，不应随意改变计算方法或降低收费标准。”的规定。

(三)收费金额：

1、乙方预收评估费人民币(大写)元元，余额按实际评估额另行计算。

2、乙方按实际评估额计算评估费。

四、双方的权利与义务

(一)甲方的权利与义务

1、甲方有权要求乙方按国家法律、法规、规章和《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》等规定出具估价报告。

2、甲方有权要求乙方按约定的估价对象、估价目的、价值类型、估价时点、报告份数、作业时间出具估价报告。

3、甲方有权要求乙方在规定时间内对报告中的错误进行修正，或对报告进行复估。

4、甲方或当事人或利害关系人对报告有异议的，乙方要按有关规定予以口头或书面做出答复。

5、甲方要向乙方提供与估价对象相关的资料，并对资料的真实性、合法性和完整性负责。

6、甲方要填写《估价对象法定优先受偿情况调查》。

7、甲方有权要求乙方公示估价结果，或安排房地产估价师回答相关问题。

8、甲方应当按项目需要，给乙方提供与估价对象有关的资料【 】

(1)工商执照、自然人身份证【 】

(2)房屋所有权证【 】

(3)房屋使用权证【 】

(4)土地使用权证【 】

(5)无证房屋的用途、结构、建筑面积证明【 】

(6)构筑物所有权证明【 】

(7)房屋测绘报告【 】

(8)构筑物测绘报告【 】

(9)土地测绘报告【 】

(10)规划意见(选址)书【 】

(11)建设用地规划许可证【 】

(12)建设工程规划许可证【 】

(13)建筑工程施工许可证【 】

(14)商品房销(预)售许可证【 】

(15)其他与估价对象有关的资料【 】

A、房屋、土地征收征用公告或行政许可证【 】

B、司法鉴定方面的资料【 】

C、房屋(构筑物)土地租凭(承包)合同【 】

D、房屋、土地抵押合同【 】

E、房地产交易合同【 】

F、房地产拍卖确认书【 】

G、法院、仲裁机关的判决或裁定【 】

H、房地产交易公证书【 】

I、企业财务报表(资产负债表、利润表、现金流量表)【 】

J、企业财务审计报告，或财务报表审计报告【 】

6、甲方有权要求乙方保守涉及估价报告的内容和估价对象的商业机密。

7、甲方为乙方提供查看估价对象的实物、权益和区位状况提供方便，并配合乙方取得估价对象所在地的政府的有关土地和房屋价格方面的文件。

8、甲方不得干预乙方评估工作、不得要求乙方出具违背法律、法规、规章和《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》的报告。

9、甲方应当按国家的有关规定，及时足额向乙方支付评估费。

(二)乙方的权利与义务

1、乙方要依据国家法律、法规、规章和《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》撰写报告，并对估价报告的合法性负责、

2、乙方必须遵循独立、客观、公正的基本原则和普适技术性原则，根据估价对象的估价目的、价值类型、估价时点、作业时间出具报告，并按约定的报告份数向甲方提供预评估报告的正式报告。

3、国家征收征用房屋补偿方面的评估，乙方必须遵照有关规定公示房屋或土地的估价结果，并安排注册房地产估价师现场回答当事人或利害关系人的疑问。需要乙方复估的，乙方要在规定的时间内进行复估。

4、国家机关和组织，当事人和利害关系人或异议人，对报告的格式、内容等有疑问或异议，乙方要根据疑问或异议要求，口头或书面进行回答。

5、报告需要听证的、或需要房地产价格评估专家咨询或鉴定的，乙方要认真配合。

6、乙方必须严格遵守职业道德，不得和当事人或利害关系人串通，不得向甲方以外的任何组织和个人泄漏估价报告的内容和涉及甲方的商业机密。

7、乙方不得利用工作之便，向甲方或当事人和利害关系人提出任何与评估工作无关的要求。

8、乙方不得超标准收费，收费后要给甲方出具正式发票。乙方可以预收评估费，但多收部分要及时返还给付款方。

9、除项目终止外，乙方在合同时间内因甲方或当事人或利害关系人原因，没有完成评估工作，甲方应适当延长合同有效期限。

10、乙方不得将合同委托业务转托其他机构。

五、违约责任

(一)任何一方不得无故解除合同。因乙方在约定时间内没能完成工作，或发现乙方和当事人或利害关系人串通，违反法律、法规、规章和《房地产估价规范》及《吉林省房地产估价规程》的行为，甲方可以终止合同。由此造成的损失由乙方负责。

(二)甲方或当事人和利害关系人不配合乙方的评估工作，乙方可以终止合同。由此造成的损失由甲方负责赔偿。

(三)除不可抗力外，有一方违约给另一方造成损失的，违约方应负赔偿责任。双方对赔偿责任达不成一致的，可依法主张各自的权利。

(四)本合同自双方签订之日起生效。如有未尽事宜，需经双方协商解决。本合同一式两份，双方各执一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地产估价合同范文2聘用单位(简称甲方)：

地 址：

邮 编：

联系人：

联系电话：

聘用人(简称乙方)： 因甲方业务开展的需要，甲方聘用乙方为甲方的房地产估价师。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国劳动法》及其相关法律、法规的规定，甲乙双方在诚信、互利的基础上签订如下协议，并共同严格遵守。

一、工作岗位

甲方聘用乙方为甲方的注册房地产估价师，乙方按照国家法律以及行业规定规范执业。

二、聘用期限

____年__月____日至_____年____月___日，聘用期限为 叁 年。

三、聘用报酬

1、甲方支付乙方报酬为： 第一年人民币年净 整(￥ 元);第二年人民币年净 整(￥ 元);第三年人民币年净 整(￥ 元)。

2、支付方式：按年度支付，采用将费用汇进乙方指定银行卡方式支付。第一年，在合同签订当日预付报酬人民币五千元整，其余报酬在证书交接之日一次性付清;第二年和第三年报酬在每年______月______日前一次性支付。

四、双方权利义务

(一)甲方的义务

1、合同期间乙方房地产估价师继续教育由甲方负责，合同期内必须完成每年度相应的继续教育学时。甲方承担继续教育产生的培训费、差旅费用(培训期间正常的交通、食宿和资料费)等其他相关合理费用。

2、合同期届满双方未续约或协商终止本合同的，甲方在合同终止期日后15日内为乙方办理房地产估价师变更注册相关手续，并返还乙方房地产估价师资格证书、继续教育证书。

3、合同期间，乙方不负责对甲方出具的房地产评估报告进行审核。乙方对用其姓名签署的房地产评估报告书所产生的法律后果不承担任何责任，一切法律责任均有甲方承担。

4、合同期间，乙方不坐班。

(二)乙方的义务

乙方的房地产估价师资格证书、房地产估价师注册证书由甲方保管，未经乙方同意，甲方不得擅自使用

五、违约责任 如果甲方违约，则须付违约金壹万元整(￥10000元)给乙方。

六、合同变更、终止

(一)合同变更

聘用合同依法签订后，合同双方必须全面履行合同规定的义务，任何一方不得擅自变更合同。确需变更时，双方应协商一致，签订补充协议。

(二)合同终止

1合同条款双方再协商签订新合同。

2、甲方应当在解除或者终止劳动合同后5日内，向乙方出具解除或者终止聘用合同的书面证明。

3、因政策规定性变更而终止合同的，甲方应在得知事项一周内书面告知乙方。

七、附则

1、本合同自双方当事人签订之日起生效。

2、本合同一式贰份，双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地产估价合同范文3委托估价方(甲方)：

受理估价方(乙方)：

经甲乙双方协商，兹就房地产估价事宜订立本合同，内容如下：

一、乙方受甲方委托，对 产权名下的坐落于 的房地产于估价时点的价值进行评估。

二、估价目的：

三、估价时点： 年 月 日

四、估价报告交付日期 年 月 日 (甲乙双方如有约定，从其约定)。

五、甲方应于 年 月 日前将委估房地产估价所必要的资料提交乙方，甲方提交的资料如下：

1、房屋所有权证 ( )

5、房地产权证 ( )

2、国有土地使用权证 ( )

6、身份证 ( )

3、集体土地使用权证 ( )

7、其它资料 ( )

4、营业执照 ( )

六、乙方在估价期间需要到现场勘察，甲方必须陪同并提供方便。

七、乙方对甲方提供的资料应妥善保管，并尽保密之责。

八、甲方应在乙方交付报告之日按国家有关收费标准，一次性交清评估费。

九、乙方如无特殊原因和正常理由，不得迟于本合同规定的时间交付报告。

十、甲方如不按本合同规定的时间向乙方提供估价所需的有关资料，乙方可按耽误时间顺延估价报告的交付日期。

十一、乙方在交付估价报告收取评估费甲方未应用该估价报告，乙方概不退还评估费。

十二、其它：

十三、本合同自甲乙双方正式签订之日起生效，其中任何一方未对方同意不得随意更改，如有未尽事宜，需经双方协商解决。

十四、本合同签订于 年 月 日。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

房地产评估法律法规范文第9篇

关键词：市场经济 房地产 估价 问题 对策

一、前言

市场经济日渐完善促使房地产市场不断发展，房地产估价工作在其中具有越来越重要的作用，同时也为房地产市场发展提供了巨大的机遇。作为一种社会性中介活动，房地产估价主要实际由于房地产市场信息不平衡性以及不对称性所产生的社会需求，无论是房地产买卖、房地产抵押、房地产交换、房地产拍卖、房地产征用、房地产纠纷、房地产合并等等，同时还涉及到企业合资、企业承包经营、企业合并等等，房地产估价服务在其中具有至关重要的作用。房地产估价专业性非常强并且涉及范围非常广，使得房地产估价服务的风险性非常强。市场经济影响下，房地产估价服务具有非常重要的作用，从房地产市场角度分析来看，需要构建和平贸易发展模式，保证市场秩序合理性以及有序性，为房地产估价正常化以及规范化提供保障，对房地产估价具有非常重要的影响。

二、市场经济条件下房地产估价存在的问题

（一）房地产估价法律法规存在着不健全

从目前的发展来看，房地产估价机构普遍存在着，但是并不是属于专业化房地产估价机构，甚至一部分估价结构以及估价工作人员自身并不具备估计资质。虽然我国针对房地产制定了相关法律法规，但是却并没有提出针对房地产估价的法律法规，因此往往只能够规范供给主体，但是对于估价市场供给主体之外的部分并不存在着约束作用。在房地长估价市场发展过程中，由于需求主体在其中具有非常重要的作用，但是由于约束限制性使得估价市场发展受到影响，使得供给主体存在着非常大的工作负担，房地产估价工作的可持续发展受到影响。由于在房地产估价方面缺乏法律约束力使得缺乏配套惩处规定，因此，房地产估价工作的顺利进行受到了非常大的影响。

（二）房地产估价工作人员综合素质不高

我国房地产估价行业的起步时间非常晚，这就使得从事房地产估价的专业人员并没有达到预期数量，实际的技术能力以及专业素质水平也并不是非常理想，这就使得房地产估价水平受到了影响。我国房地产的估价主要是采用职业资格认证工作制度，从事房地产估价工作的专业人员需要经过国家统一的资格考试，在成绩合格之后才能够获得职业资格证。从目前来看，一部分估价技术工作人员综合素质不高使得其从注册资金方面弄虚作假，严重的影响到估价工作人员的估值技术以及房地产整体挂机质量，同时也不能够真实反映出估价师资历以及水平，房地产估价师缺乏工作热情以及工作动力，鼓励其提升自身专业素养更是难上加难。作为一名合格房地产估价专业人员，需要不断研究执业过程，不断突破自身，提升自身专业水平，为房地产估价质量提供保障。

（三）房地产估价监管工作力度不足

从目前发展来看，一部分监督管理工作部门由于改制使得评估结构往往与管理工作部门之间构建练习，但是由于双重身份以及公司兼营等使得其背离了改制工作目标，特别是一部分行政工作部T在实际工作中往往存在着计划经济发展行为以及发展心态，存在着执行活动有效性不强的现象，进而权钱交易等腐败行为非常常见，过多的行政干预使得市场竞争呈现出不公平性，房地产估价市场存在着混乱。从目前房地产估价市场来看，缺乏专业性、高水平专业房地产估价师。在进行房地产评估师注册过程中，往往开设的劳动人事档案转移证明以及社会保险证明都存在着虚假性，往往空头的资产评估师为其作弊使得资格验证工作以及资格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效监管工作，使得并没有获取法律认可评估机构实际数量不断增加，特别是挂靠现象非常严重，这就需要结合目前的工作来强化审查工作、审批工作以及管理工作，避免房地产估价监管工作陷入形式化。

三、市场经济条件下房地产估价对策

（一）构建房地产估价相关法律法规

在房地产估价行业发展过程中，需要结合房地产行业发展实际情况来构建更加完善房地产估价法律体系，同时还需要结合目前房地产市场发展实际情况制定房地产估价的针对性法律法规，明确房地产估价在市场经济工作中的重要作用，严格的规范房地产估价组织结构以及实际的审批程序，同时对于房地产估价的违法行为以及违规行为制定有效的惩处工作标准。此外，还需要明确不同业务工作部门实际评估工作，为公平竞争提供有效保障。总之，需要不断提升房地差估价组织能力以及估价准确性，提升估价市场竞争力，充分利用法律手段来为房地产估价市场正常运行提供有效保障。总之，需要针对放点产估价市场来构建信息反馈工作机制，促使房地产估价工作能够居于社会监督下，同时也能够为房地产估价纠纷提供法律依据。

（二）重视房地产估价市场规范性

市场经济不断发展使得房地产市场发展呈现出独特性，房地产估价也并不只考虑到房地产价值，还需要涉及到其他方面的内容，这就对房地产估价工作人员提出了更大的挑战。因此，估价工作人员业务水平以及整体素质直接的影响房地产估价的质量。为了能够做好房地产估价工作，房地产市场规范性具有非常重要的作用。房地产估价工作人员需要严格遵守相关法律法规，坚持公正原则和客观原则，提升房地产估价工作人员业务水平以及整体素质。为了能够保障房地产评估结果的合理性和科学性，房地产评估工作人员需要结合房地产市场运行要求以及房地产运行原则，保证房地产估价组织以及房地产估价个人独立性，政府工作部门需要明确自身的重要作用，保证政府不直接的干预房地产估价工作人员工，对于非法的房地产估价工作，需要加大实际的调查工作力度以及实际出发工作力度，严厉处罚哪些制造不实房地产估价报告的工作人员，同时还需要将不良记录更新到个人档案中。诸如，对于虚假报告对房地产当事人造成巨大损失的，房地产估价机构或者是房地产估价个人还需要承担相应的法律责任，进而树立法律权威性，为房地产估价行业快速发展提供保障。

（三）提升房地产估价工作人员业务素质以及整体素质

作为一项全面性、灵活性以及继承性系统，房地产估价对房地产市场发展具有非常重要的影响。考虑到房地产市场发展特点以及市场经济发展特点，房地产估价工作实际上并不只是房地产价值的估值，业务拓展对房地产估价工作人员提出了更高的要求。房地产估价工作人员的也睡水平以及整体素质直接的影响房地产估价质量。在房地产估价工作人员的培养过程中，不仅需要培养其公正原则和客观原则，对其专业素养以及基本素质等具有更高的要求。诸如，房地产估价工作人员需要具备政策法律中关于房地产估价知识，培养房地产估价工作人员的职业道德素养以及诚信观念，提升房地产评估工作人员语言文字的表达能力，促使其能够更加熟练掌握评估工作方法，提升房地产估价工作人员的经验，进而做好房地产估计的全面工作，为房地产估价工作的客观性以及合理性提供保障。

（四）构建完善的房地产估价管理体制

为了能够为房地产估价的健康发展提供保障，在实际工作中需要制定更加完善管理工作体制，构建房地产估价行业的全程性管理工作模式。政府在房地产估价市场发展中具有宏观调控作用，这就需要缕清房地产估价行业中政企事之间关系，构建专业组织来有效规范房地产评估工作。因此，为了能够完善房地产估价管理工作体制，政府需要发挥宏观调控的作用，规范房地产估价机构、估价工作人员的行为，实现房地产估价市场的全面发展，为房地产估价行业可持续发展提供保障。

四、Y束语

房地产估价已经成为市场经济发展中不可替代的部分，但是房地产估价运行工作系统却无法有效满足市场经济环境发展需求，不利于房地产估价健康发展。因此，需要结合房地产估价发展情况来规范行业操作流程以及操作制度，及时监督房地产估价机构能够严格尊重相关法律法规。为了能够促进社会主义市场经济更好发展，需要发挥房地产估价工作的重要作用，为房地产估价可持续发展提供保障。因此，为了能够保证房地产估价行业有效发展，需要充分发挥相关法律法规的依托作用，结合行业发展实际来做好监督工作，引导房地产估价行业规范性、有序性以及稳定性发展。

参考文献：

[1]朱泽标.市场经济条件下如何提高房地产估价机构的竞争力探讨[J].现代经济信息， 2009（10）：24-25

[2]李磊.当前我国房地产评估中亟待解决的问题[J].中国外资月刊， 2013（23）：151-152

房地产评估法律法规范文第10篇

关键词：房产税；评估；税收征管

一、关于房产税评估的文献综述。

（一）、关于我国房产税评估问题的研究。

和战红（2011）从三个方面描述了我国财产税的评估问题：

①评估机构制度问题。以正式制度或外在制度为主，制度层次较低。在评估活动视角上，制度缺失严重。②职业道德与伦理规范的问题。目前只有《房地产估价规范》有部分关于房地产评估职业道德的约束，但只在于道德行为的约束，缺乏道德的管理制度。③评估人员管理制度问题。现有制度在很多地方对违规行为没有界定清楚，给监管部门带来了操作上的困难。

韩静（2011）提出我国在相关法律及评估技术上的不足：

①房地产估价方面的法律体系不健全。随着房地产交易增多，房地产估价的盲点逐渐增多，由于估价不合理造成了许多法律纠纷。②评估技术落后。中国目前开发的评估软件缺乏大量的评估案例，评估机构要花大量时间去搜集相应的信息数据进行分析。

李亚明等（2010）等认为我国房地产评估风险较高，并从7个方面总结了评估风险的来源：1，业务承接；2，现场勘查；3，估价技术；4，估价人员的个人态度和能力；5，报告使用；6，管理因素；7，环境变化。此外，评估机构较多且评估机构间不正当竞争的局面，违背了评估行业的一些基本原则，也使房地产评估师的执业风险较高。

综上所述，从评估机构、行业道德、人员管理、相关法律与技术以及风险等多个角度，可全面地了解国内在房产税评估中存在的亟待解决的问题。这与国外的情况相比，问题似乎比较糟糕。但是，方法总比困难多。我国学者在借鉴国外先进经验的基础上结合我国国内的基本情况，提出了相应的见解。

（二）完善我国房产税评估的对策研究。

史新（2010）从法律方面认为我国要建立完善的房地产税基评估体系，就要建设相关的法律制度。法律制度是房地产税基评估各项制度建立和运行的保障。房地产税基评估制度中涉及到的各种权利义务关系和制度安排需要通过法律的形式予以确定。

袁韶华（2010）在借鉴国外的评估管理制度的基础上，对我国的估价行业发展提出以下建议1，完善评估机构的分级制度，改变按评估价值收费的评估制度，加重对评估技术难度的考量。2，建立评估复审制度，由权威估价师组成复审专家委员会，负责有争议的评估结果的复审。3，建立评估保险机制，增强行业风险承担机制，提高行业社会公信力。

樊慧霞（2011）在评估方法上认为1，我国应综合利用各种评估方法的优点，建立以“市场比较法为主，成本法和收益法为补充”的评估体系。2，采用“批量评估为主、单宗评估为补充”的房地产税基评估技术。我国应采用“批量评估为主、单宗评估为补充”的房地产税基评估技术，促进房地产税基优化的实现。

玄永生等（2011）提出我国应该充分利用GIS等现代信息技术手段收集房地产数据，不仅可以正确地掌握房产税的基础数据，且还可以将GIS技术与CAMA技术有效结合，促进整个房地产税基评估系统的建立与优化。

从上面的介绍中可以看到国内的一些学者在法律健全、评估制度、评估方法以及GIS信息技术的应用等方面提出了解决国内房产税评估的方法。特别是GIS与CAMA的结合，这个是全新而先进的方法，如能应用到我国的实践中，可很大程度的解决我国在此方面的问题。

二、关于房产税征管的文献综述。

（一）关于我国房产税征管中问题的研究。

谭献军（2012）认为我国房产税征管中出现的问题有：1，企业列支不规范，日常税收管理不到位。2，征管力量较薄弱，人员素质有待提高。目前，从事房地产税收征管的人手少，税收信息化程度较低，不能完全满足房地产行业税收管理科学化和精细化管理的需要。

陈良照（2012）认为配套制度不健全，是导致税收征管难度大的主要问题。我国财产登记制度不健全，致使不少税源流失，严重影响税收征管的力度。同时，我国税制改革需要进行财产评估的税种和数量很多，房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段很不健全，目前无法帮助实现房地产税收的顺利征收，税收征管难度大。

（二）完善我国房产税征管的对策研究。

李晓红（2012）认为政府应完善房产登记信息统计系统。建议增加技术和资金的投入，指定一个职能部门牵头，多个相关部门参与，建立完整的全国性房产信息数据统计系统，并且多部门配合同步及时更新。

李敏（2010）认为政府应该在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度。此外，要理顺城市土地和房屋管理体制，改变目前多头管理的积弊，为房地产税收的课征创造良好的环境。

张德勇（2011）从征管模式上提出：为适应完善房产税的需要，税收征管机制必须加快从既有的间接税征管模式向直接税征管模式转型。另外，进一步完善房产税所带来的税收征管机制转型，也有利于为其他直接税的征管奠定基础。

谭献军（2012）认为我国应该细化房地产一体化管理流程，实行跟踪管理。以契税为关口，根据房地产有关信息、有关税种相关资料的传递反馈，对每个税种的征管环节和办理程序进行细化，形成一条有序操作的传递链条。

蒋思江等（2011）认为必须加大税法宣传力度，增强自觉纳税意识。房产税政策并不复杂，但不同企业对房产税的政策有不同的需求，所以宣传工作也要强调针对性，通过多场次的政策辅导与培训，切实满足企业的不同需求。做到征收与宣传相结合，管理与服务相结合，推进房产税税收政策深入人心，积极引导纳税人自觉申报纳税，形成良好的征纳环境。

综上所述，在完善我国房产税征管的政策中：加大税法宣传力度，可以在意识形态上提高纳税人的纳税意识，一定程度上增强税收的征管，但还是远远不够的。必须在程序及模式上加以改进，在技术上加以引用，才能有效地完善我国的房产税的税收征管。（作者单位：中南财经政法大学财政与税务学院）

参考文献：

[1]和战红.试论我国房地产评估制度的现状及改进路径[J].华章期刊，2011.4.

[2]韩静.中国房地产评估中存在的问题及对策研究[J].中外企业家，2011.9.

[3]袁韶华，翟鸣元.国外房地产评估制度及对我国的启示[J].湖南工业职业技术学院学报，2010.8.

[4]樊慧霞.优化我国房地产税基批量评估方法体系的政策建议[J]. 内蒙古财经学院，2011.1.

[5]玄永生，王建忠，王余丁.我国房产税税基评估问题研究[J].环渤海经济望，2011.4.

[6]谭献军.关于加强房地产行业税收征管的几点思考[J].中国税务，2012.12.

[7]李晓红.目前我国推行房产税改革的必要性及问题对策研究[J].中国经贸导刊，2012.8.

[8]张德勇.进一步完善房产税的几个问题[J].税务研究，2011.4

[9]陈良照.我国房地产税收体制的现状分析与建议[J].浙江税务网，2012.8.

房地产评估法律法规范文第11篇

一、我国开征物业税的必要性

物业税（PropertyTax），又称财产税或房地产税（RealEstateTax），主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人（个人或法人）对其所有或使用的土地、房屋等不动产按期缴付一定税额，其税额额度随房地产价值的变化而变化。从国际范围来看，美国、日本、英国等发达国家的税收制度中，物业税已经成为重要的税种之一。而我国的税收制度中类似于物业税的税种有房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、土地增值税、耕地占用税、契税等。在我国开征物业税的必要性主要体现在以下几个方面：

（一）优化资源配置

在我国现行的房地产税制体系中，对房产拥有的税负是较轻的，虽然现行的房产税规定，业主要按出租房产获得租金的12%或按房产净值的1.2%缴纳房产税，但通常情况下是对企事业单位征收的，私人拥有住房一般无需缴纳。但对房产交易过程中的税收是较重的，这在很大程度上妨碍了房产交易的进行，导致了在一些人占有多处房产并私下出租取得收入的同时，有大量急需住房，但因成本太高而买不起房的人并存的现象。改变这种畸形资源配置方法的格局是：在降低房产交易税负的同时，增加房产拥有的税负，以盘活现有房地产的存量。

（二）调节贫富差距

从税收理念上讲，财产税的设计主旨之一，是要力求避免富人世代是富人的现象，凸现人与人之间机会公平的社会理念，鼓励每个人以自己合法的手段和方式努力致富。作为调节贫富差距的手段，物业税对居住高档别墅者课以高税，对居住普通住房者减免赋税，因而可以有效增进社会公平，维护社会稳定。但也应该看到，开征物业税，可能要将开发商建房时上缴的包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费，改由购房者购房后每年缴交，从而使购房门槛降低，在短期内加快房地产市场的繁荣。但从中长期来看，降低的一次性购房支出，会相应增加在保有环节的税收中，而可能增加居住成本。居住市场将由目前的购买成本高和使用成本低向购买成本低和使用成本高转变，对老百姓来说有可能是买房容易、养房难了。

（三）优化税收政策

我国土地方面的税费不是根据土地和价值计税，而是以土地面积即土地的数量作为计税的依据，因而不能反映土地资产的增值状况。由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配，导致财政收入受到损失。

二、我国开征物业税的难点分析

在我国，随着房地产业的迅猛发展，相关的房地产业（物业）税制在地方税中的重要地位日益突现。但由于现行的房地产税制已经长久未变动，其税费种类繁多、设置重复、税负不公，越来越不适应日益繁荣的房地产业和经济的发展。我国现行房地产税制及征管上主要存在以下问题：

（一）产权关系不明

物业税事实上是一种财产税，主要针对具有私有财产性质的不动产——土地和房屋征税。政府要向不动产所有者征税，首先就要求有健全的财产登记制度，有明晰的产权关系，这是开征物业税的基础。然而，我国目前尚不具备这个最基本的征税条件。物业税的纳税人应该是在我国境内拥有建筑物所有权和土地使用权的单位和个人，而我国目前尚缺乏严密的财产登记制度，有很多企业、部门、事业单位的用房和居民住房，只有使用权没有产权，产权不清、产权与使用权分离的现象较为严重。我国现阶段住房市场化程度很低，真正意义上由房地产市场提供的商品房比例还不到一半。许多房改房、集资建房等多种带有福利性质的房屋居住者，并未拥有房屋产权，且这些房屋建设所投入的成本与土地产出价值都不一样，对于这部分房屋该不该征税、如何征收都是个难题。此外，我国目前的财产登记法律制度大多散见于有关的法律、法规及各部门规章制度中，不但零乱而且内容多有矛盾，缺乏自身应有的统一性和规范性。

（二）房地产价值评估体系不健全

物业税合理、准确的计税依据应是房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的，因而物业税的计税基础是物业的评估价值，所以房地产价值评估是物业税制度能否成功实行的关键一环。评估的内容包括房屋产权人、土地面积、所在地段、允许用途、房屋及建筑物的面积、年代、结构、材料、质量等。但我国目前没有建立合适的评估方法，不能为物业税的开征提供充分的数据和资料。

根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，在评估价格的基础上对房地产所有者征税。因此，税值会随房产的升值而提高，物业税成了政府的预期收入，居民所拥有的房产会由于基础设施的变化而升值，这就给我们的房地产评估市场提出了更高的要求，房地产估价结果不准确、不合理会导致不公正的赋税。目前，我国房地产税费的征收实际上是由土地管理部门和税务部门双重管理，房产税由税务部门征收，而土地出让金由土地部门征收。作为全球最大的房地产市场，一旦开征物业税，将会对房地产评估产生巨大的需求。然而，我国能够胜任复杂房地产评估的人与机构比较缺乏。另外，由于房地产的评估价值直接关系到税值的大小，也就是关系到纳税人税负的大小、政府税收收入的多少，这就必须要找到一个双方都认同的评估机构来对房产价值进行评估，那么房地产价值评估这项具体的基础性工作究竟由谁来承担才最公平、合理？这也是开征物业税不得不面对的一个难题。

（三）法律法规不完善

目前涉及房地产开发和交易的法律法规很多，其中涉及土地出让制度的就有《城市房地产法》、《土地管理法》等多部法律。

我国的土地管理方式采用的是土地国有和政府批租的方式。土地批租，是指在土地所有权属于国家的前提下，用地者必须向政府一次纳土地出让金，才可取得一定期限的土地使用权。根据土地的不同用途，土地批租期限为40年-70年。这种制度可以给地方各级政府带来丰厚财源，土地批租收入在某些城市已经达到财政收入的30%以上，但给开征物业税带来了一个很大的难题，即物业税与土地出让金的关系难以处理。土地出让金实际上是土地批租制度的一部分。在我国，土地对于房地产行业的发展有着重要意义。不动产税制改革必须和土地批租制度改革相衔接，二者协同改革才能使改革的成果不被其他相关因素的负面效应所抵消，改革才能取得真正的成功。目前，一种普遍的观点是土地出让金应该不并入物业税，实行单独征收；另一种观点是土地出让金应该并入物业税，一起征收。同时将土地出让金由一次性征收改为分年征收。但关键问题是，如果分次征收土地出让金，那么应该分多少年征收？每次征收多少？首先年限问题是必须认真对待的，因为年限多少直接影响每年的征收额，若分摊年限过短，政府每年征收的土地出让金就过多，那就和一次性征收没什么区别了；若分摊年限过长，政府每年征收的土地出让金就过少，相应的财力就有所削弱，这必然间接影响经济的发展。其次是在年限很确定的前提下，土地出让金是平均年限分摊还是按年金方式分摊？平均年限分摊因为每年分摊额相同，在年限较大时，倘若发生通货膨胀则风险较大；按年金方式分摊则贴现率应该定为多少？这些问题处理的成功与否直接关系到改革的效果和成败。

三、对策建议

（一）健全财产登记制度

建立健全财产登记制度应先从建立和完善与财产相关的法律制度入手，进一步完善对公民与法人合法收入与财产的界定和保护。合法收入的界定，保护是前提，财产登记制度的建立是保障。我国的《物权法》已于2007年10月1日起实施，这为将来物业税的实施提供了合理的法律依据。但仍有一系列相关法律法规缺失，尤其是不动产登记制度等亟待确立，否则房屋的产权不明确，开征物业税就会成为空中楼阁。因此，全国人民代表大会修改相关法律的进程应当加快，应尽快完善制定相关法律，从法律层面上给予物业在内的私有财产以更牢靠的保障。我国目前的财产登记法律制度大多散见于有关的法律、法规及各部门规章制度中，不但凌乱而且内容多有矛盾，缺乏自身应有的统一性和规范性。因此，应尽早建立和完善财产登记法律制度，并制定出台实施细则，这些都对物业税的顺利开征有着相当重要的意义。建议在开征物业税前，进行一次全国范围的房地产普查工作，以进一步明晰产权所有人及相关情况，并建立档案，登记造册，为开征物业税构建必要的基础。

（二）健全税收立法制度

物业税的开征首先应完成相应的立法工作。比较稳妥的办法是先在一些房地产经验较为成熟的地区进行试点，然后根据试点经验进行立法研究，最后完成立法程序。尽快出台我国的《物权法》。要征收物业税，首先需要确认物权，即财产所有权的归属。而我国有关的物权的规定只是散见于诸如《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等法律中，而且相当不完善。

（三）完善土地管理制度

开征物业税后，就不需要一次交清地价，很多小企业甚至不是房地产行业的公司也可能来到这个利润丰厚的产业。这就需要在土地管理制度上从审批管理、监督、政策引导等方面加以完善，建立一个“精简、高效、权威、统一”的土地管理体制，为房地产税收的课征创造良好的环境。

房地产评估法律法规范文第12篇

第一条  为了加强对深圳经济特区（以下简称特区）房地产行业的管理，规范房地产开发和房地产中介服务机构的行为，维护房地产市场秩序，根据法律、行政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。

第二条  在特区范围内从事房地产开发和房地产中介服务，应遵守本条例。

第三条  本条例所称房地产开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本条例所称房地产中介服务包括房地产咨询、经纪、评估和其他房地产中介服务。

本条例所称房地产咨询，是指为房地产开发、交易提供信息、咨询、策划、可行性研究服务的有偿行为。

本条例所称房地产经纪，是指以促成房地产交易为目的，为房地产交易双方提供中介服务的有偿行为。

本条例所称房地产评估，是指专业评估机构接受委托，估算房地产价格的有偿行为。

第四条  房地产开发企业和房地产中介服务机构必须依法经营，其合法权益受法律保护。

第五条  房地产开发企业应当按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则从事开发经营。

房地产中介服务机构应当按照自愿、公平、诚实信用、平等互利的原则从事中介服务。

第六条  深圳市人民政府房地产行政管理部门是房地产行业的主管部门（以下简称主管部门），依法对房地产行业进行指导、监督和管理。

深圳市房地产业协会（以下简称市房地产业协会）是房地产行业的自律性组织，依照本条例的规定履行职责。

第二章  房地产开发企业

第七条  本条例所称房地产开发企业，是指从事房地产开发和经营的企业法人，包括房地产专营企业和兼营企业。

第八条  设立房地产开发企业，须具备下列条件：

（一）注册资本不得少于人民币一千万元；

（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；

（三）有按市场价格取得的土地使用权；

（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；

（五）法律、法规规定的其他条件。

增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）项规定的条件。

工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。

第九条  房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取《房地产开发企业资质证书》，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发《房地产开发企业资质证书》。

房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示《房地产开发企业资质证书》。

第十条  主管部门对《房地产开发企业资质证书》实行年度审核制度。

第十一条  房地产开发企业不得出卖或以出租、挂靠、外借等手段变相出卖开发经营权。

第十二条  房地产开发企业应按期向主管部门报送房地产开发经营报表。

第十三条  房地产开发企业销售房地产，预售的，应当申请办理《房地产预售许可证》；外销的，应当申请办理《商品住宅外销许可证》。

主管部门受理《房地产预售许可证》、《商品住宅外销许可证》申请后，应在三十日内作出是否核准的决定。予以核准的，应同时发放许可证。

第十四条  房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与单位提交下列材料的复印件，并出示原件：

（一）营业执照；

（二）《房地产开发企业资质证书》；

（三）预售的，应提交《房地产预售许可证》。现售的，应提交《房地产证》。外销的，应提交《商品住宅外销许可证》。

不能提供前款规定材料的，广告经营与单位不得为其制作、房地产销售广告。

第十五条  房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：

（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；

（二）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号。外销预售的，还应有《商品住宅外销许可证》证号；

（三）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。外销现售的，还应有《商品住宅外销许可证》证号。

广告经营与单位不得为房地产开发企业不具备前款规定内容的房地产销售广告。

第十六条  房地产开发企业不得经营法律、法规、规章禁止交易的房地产。

第十七条  房地产开发企业作为出地方参与合作建房，应当以按市场价格取得的土地使用权作为合作条件；作为出资方参与合作建房，应当出具金融机构提供的资信证明，其自有资金必须达到该合作项目预算总投资的百分之二十五以上。

以减免地价款或行政划拨方式取得的土地使用权作为合作建房条件的，应当符合前款规定的条件并报主管部门批准。

第十八条  禁止房地产开发企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名（名称）。

第十九条  房地产开发企业必须按土地使用权出让合同的规定建设市政、公益配套设施和项目，并按期交付使用。

第三章  房地产经纪人和评估人员

第二十条  本条例所称房地产经纪人，是指依照本条例取得房地产经纪人资格证书并领取执业证书，从事房地产经纪活动的专业人员。

本条例所称房地产评估人员包括估价师和评估员。评估员是指依照本条例取得房地产评估员资格证书并领取执业证书，从事房地产估价活动的专业人员。

第二十一条  符合下列条件的，可向市房地产业协会申请培训和参加统一考试：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）具有大专以上文化程度；

（三）具有三年以上房地产业从业经历；

（四）具有深圳市常住户口或蓝印户口。

考试合格后，由主管部门核发《深圳市房地产经纪人资格证书》、《深圳市房地产评估员资格证书》。

第二十二条  取得国家有关部门颁发的房地产估价师资格证书或取得市房地产经纪人、评估员资格证书并在特区执业者，应当向主管部门申请注册，领取《深圳市房地产经纪人执业证书》或《深圳市房地产评估人员执业证书》。

第二十三条  注册申请人应向主管部门提交下列材料：

（一）申请书；

（二）房地产估价师资格证书或房地产经纪人资格证书或房地产评估员资格证书的复印件，并出示原件；

（三）所在房地产中介服务机构的任职文件或聘用合同或工作调动证明。

第二十四条  主管部门受理注册申请后，应在三十日内决定是否批准并书面通知申请人。注册申请批准后，由主管部门发给《深圳市房地产经纪人执业证书》或《深圳市房地产评估人员执业证书》；未获批准的申请人有异议的，可自收到决定之日起十五日内依法申请行政复议。

第二十五条  申请人有下列情形之一的，主管部门不予注册；已注册的，予以撤销：

（一）无民事行为能力或限制民事行为能力的；

（二）国家机关现职公务人员；

（三）提供虚假评估报告或在从业活动中有收受贿赂等违法行为的；

（四）提供虚假申请材料的；

（五）违反本条例规定，受吊销深圳市房地产经纪人执业证书、评估人员执业证书处罚者。

被撤销注册的当事人有异议的，可自接到撤销注册通知之日起十五日内依法申请行政复议。

第二十六条  取得房地产经纪人、评估人员执业证书者，同一时期只能在一家房地产中介服务机构从业。

第二十七条  主管部门对《深圳市房地产经纪人执业证书》和《深圳市房地产评估人员执业证书》实行年度审核制度。年度审核合格者方可继续执业。

第四章  房地产中介服务机构

第二十八条  房地产中介服务机构的组织形式包括个人、合伙和法人。

个人设立的房地产中介服务机构，由设立人对其债务承担无限责任。

合伙设立的房地产中介服务机构，由合伙人对其债务承担无限责任或有限责任。

具有法人资格的房地产中介服务机构，以其全部资产对其债务承担有限责任。

第二十九条  个人设立房地产经纪机构，应具备下列条件：

（一）有深圳市常住户口；

（二）注册资本不得少于人民币三十万元；

（三）须有三名以上人员（含设立人）持有房地产经纪人执业证书；

（四）有固定的服务场所；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第三十条  合伙设立或设立具有法人资格的房地产咨询机构以及增加房地产咨询业务范围的，应具备下列条件：

（一）至少一个发起人有深圳市常住房口或住所在深圳市的经济组织；

（二）注册资本不得少于人民币一百万元；

（三）须有二名以上人员（含发起人）持有房地产经纪人执业证书和二名以上人员持有房地产评估人员执业证书，同时有四名以上其他专业人员，其中包括经济、工程、法律、财务等人员；

（四）有自己的名称和固定的服务场所；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第三十一条  合伙设立或设立具有法人资格的房地产经纪、评估机构以及增加房地产经纪、评估业务范围的，应具备下列条件：

（一）至少一个发起人有深圳市常住户口或住所在深圳市的经济组织；

（二）注册资本不得少于人民币一百万元；

（三）设立房地产经纪机构的，须有三名以上人员（含发起人）持有房地产经纪人执业证书。设立房地产评估机构的，须有三名以上人员（含发起人）持有房地产评估人员执业证书；

（四）有自己的名称、组织机构和固定的服务场所；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第三十二条  主管部门可根据房地产评估机构的专业人员数量、注册资金及开业时间等，每年评定一次房地产评估机构的等级并核发《房地产评估机构资质等级证书》。

房地产评估机构的等级分为三级。一级房地产评估机构须有房地产估价师五名以上，注册资本不得少于人民币三百万元，开展评估业务五年以上；二级房地产评估机构须有房地产估价师三名以上，注册资本不得少于人民币二百万元，开展评估业务三年以上；三级房地产评估机构须有房地产估价师或房地产评估员三名以上，注册资本不得少于人民币一百万元，开展评估业务一年以上。

标的人民币一千万元以上五千万元以下的评估业务，须委托二级以上评估机构承担；标的人民币五千万元以上的评估业务，须委托一级评估机构承担。违反本款规定越级评估的，所作评估报告无效。

第三十三条  设立房地产中介服务机构或增加房地产中介服务经营范围，由设立人或发起人向工商行政管理部门提出申请，并提交本条例规定的有关证明材料。

第三十四条  工商行政管理部门对设立房地产中介服务机构或增加房地产中介服务经营范围的申请，经审查符合本条例规定条件的，予以登记，发给营业执照；对不符合本条例规定条件的，不予登记。

第三十五条  房地产中介服务机构在领取营业执照之日起三十日内，应当到主管部门备案。备案应当提交下列材料：

（一）《房地产中介服务机构备案登记表》；

（二）营业执照复印件；

（三）房地产经纪人执业证书、评估人员执业证书复印件和其他专业人员资格证明材料。

提交前款规定的材料，应同时出示原件。

第三十六条  房地产中介服务机构成立后，由于从业人员变动或其他变动达不到设立条件的，工商行政管理部门应暂停其营业，并要求其在九十日内达到设立条件。

第三十七条  房地产咨询机构开展咨询业务，双方认为有必要签订书面合同的，应当签订书面合同。

咨询合同应具备下列内容：

（一）双方当事人的姓名或名称及法定代表人姓名；

（二）咨询事项、期限和要求；

（三）咨询报酬的数额、给付方式和时间；

（四）违约责任；

（五）当事人认为应当载明的其他事项。

第三十八条  房地产咨询报酬的标准由双方当事人约定。

第三十九条  房地产经纪机构除为房地产转让、租赁当事人提供经纪服务外，还可以提供服务。

以营利为目的，为委托人提供房地产转让、租赁等经纪、业务，只能由房地产经纪机构进行。

第四十条  房地产经纪机构开展经纪、业务，应当签订书面合同。

经纪、合同应具备下列内容：

（一）双方当事人的姓名或名称及法定代表人姓名；

（二）经纪、事项、期限和要求；

（三）经纪佣金或报酬的数额、给付方式和时间；

（四）违约责任；

（五）当事人认为应当载明的其他事项。

第四十一条  房地产经纪、合同不能履行或不能完全履行的，房地产经纪机构不收取或减少收取报酬，但由于委托人过错造成的除外。

由于房地产经纪机构的过错造成委托人经济损失的，房地产经纪机构应承担赔偿责任。

第四十二条  房地产经纪机构开展经纪、业务，有权向委托人获取相关资料，委托人应向房地产经纪机构提供全面、真实的相关资料。委托人提供虚假、失实资料或隐瞒真实情况的，房地产经纪机构有权拒绝为其服务。

第四十三条  房地产经纪机构开展经纪业务，有权获取佣金，佣金由交易双方平均分摊，另有约定的除外。

佣金标准由主管部门会同物价部门制定。

佣金不能高于或低于规定的标准。

第四十四条  房地产经纪机构开展业务，应当向交易当事人提供与合同成立有关的全面、真实的资料和信息，不得向交易当事人提供虚假、失实的资料，不得隐瞒交易情况。

第四十五条  房地产经纪机构不得因同一宗经纪业务所涉及的房地产与交易双方中的任何一方发生房地产买卖、租赁关系。

第四十六条  房地产经纪机构就同一宗业务，不得同时兼为经纪、行为。

第四十七条  房地产经纪机构对法律、法规、规章规定禁止交易的房地产，不得进行房地产经纪、活动。

第四十八条  通过经纪行为达成的房地产交易合同，必须由持有《深圳市房地产经纪人执业证书》的人员在合同中签字，并加盖经纪机构公章。

第四十九条  房地产经纪机构房地产销售广告，必须符合本条例第十四条、第十五条的规定，并在广告中载明经纪机构的名称、地址；房屋租赁广告的，还须持有《房屋租赁许可证》，并在广告中载明证号。

未载明房地产经纪机构名称、地址的广告，广告经营与单位不得。

第五十条  下列房地产可依照本条例进行评估：

（一）买卖、产权交换的房地产；

（二）继承、分割、合并、赠与等其他形式的产权转移的房地产；

（三）实行租赁、联营、入股经营或进行股份制改造的房地产；

（四）抵押、投入保险的房地产；

（五）进行兼并、清算的房地产；

（六）因拆迁需给予当事人补偿或赔偿的房地产；

（七）其他需要评估的房地产。

第五十一条  房地产评估机构开展评估业务，应当与委托人签订评估委托合同。

评估委托合同应具备下列内容：

（一）双方当事人姓名或名称、住所、法定代表人姓名；

（二）评估标的物名称、地点、面积、座落、建筑结构、质量、用途、装修、环境、使用情况；

（三）评估事项、期限和要求；

（四）评估报酬的数额、给付方式和时间；

（五）违约责任；

（六）当事人认为应当载明的其他事项。

第五十二条  房地产评估机构开展评估业务，有权向委托人获取相关资料，委托人应向评估机构提供全面、真实的相关资料。

第五十三条  房地产评估机构有权获取评估报酬。

评估报酬的标准由主管部门会同物价部门制定。

评估报酬不得高于或低于规定的标准。

第五十四条  房地产评估机构按合同的约定完成评估后，必须向委托人出具房地产评估报告。

房地产评估报告应载明下列内容：

（一）房地产名称、地点、面积、座落、建筑结构、质量、用途、装修、环境、使用情况；

（二）评估依据和方法；

（三）评估结果；

（四）其他需要说明的事项。

房地产评估报告还应包括评估过程中作为依据的有关图纸、照片、背景材料、原始材料及实地勘察数据等必要附件。

第五十五条  房地产评估报告必须由执业评估人员和房地产评估机构法定代表人或负责人签名，并加盖评估机构公章。

第五十六条  房地产评估机构应对出具的房地产评估报告的真实性、正确性、合法性负责。

第五十七条  用作征收有关房地产税和确定政府给予房地产损失补偿或赔偿金额依据的评估报告，必须经市物业估价所审核，并报主管部门或税务部门认可。

第五十八条  房地产中介服务机构及其从业人员对委托人提供的资料和物品应妥善保管，并出具清单副本。

房地产中介服务机构及其从业人员应当依法为委托人保守秘密。

第五章  房地产业协会

第五十九条  市房地产业协会是依法登记成立的房地产行业的自律性社团法人。其主要职责是：

（一）制定房地产行业行为准则及道德规范；

（二）组织房地产行业从业人员的培训、考试；

（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理建议；

（四）向主管部门反映房地产行业的意见和要求，维护房地产行业的合法权益；

（五）调解行业内部的争议；

（六）组织业务交流；

（七）办理主管部门委托的其他事项。

第六十条  依法成立的房地产开发企业和房地产中介服务机构可以申请加入市房地产业协会，成为团体会员。

依法持有房地产经纪人、评估人员执业证书，并在房地产中介服务机构从业的个人，应加入市房地产业协会，成为个人会员。

第六十一条  团体会员和个人会员应当遵守房地产业协会章程并按规定缴纳会费。

第六十二条  市房地产业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。

第六十三条  理事会由主管部门委任的理事和协会选举产生的理事共同组成，主管部门委任的理事不得超过理事总人数的三分之一。理事总人数由章程规定。

第六章  法律责任

第六十四条  未取得《房地产开发企业资质证书》，擅自从事房地产开发经营的，由主管部门责令改正并没收非法所得。

被主管部门吊销《房地产开发企业资质证书》，继续从事房地产开发经营的，除依照前款的规定处罚外，可并处人民币五万元以上十万元以下罚款。

第六十五条  房地产开发企业连续两年未从事房地产开发业务的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。

第六十六条  违反本条例第十条规定，不参加年度审核的，由主管部门责令限期改正，并处人民币一万元以上二万元以下罚款；在责令改正的期限内仍不参加年度审核的，由主管部门给予降低一级资质等级的处罚；连续二次不参加年度审核的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。

第六十七条  违反本条例第十一条、第十六条、第十七条、第十八条规定的，由主管部门没收房地产开发企业的非法所得，并处人民币二万元以上十万元以下罚款；情节严重的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。

房地产评估法律法规范文第13篇

【关键词】 物业税；税基评估；评估体系

随着经济实力的逐步崛起，中国将进入工业化与城市化加速发展的新阶段。城市化的加速推进，推动了我国房地产事业的发展。如何解决在城市化进程中出现的土地、住房等各种问题需要进行系统深入的研究。房地产税收可以从宏观层面上调节我国土地、房产等不动产资源的分配，但是我国房地产税收制度也面临保有阶段税负轻、计税依据不合理、征收范围过窄、内外税制有别等较多影响税制效率、公平的问题。十六届三中全会公布的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出：实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。

开征物业税的重要前提是对物业税税基进行评估，我国进行物业税及税基评估试点工作已经有六年之多，从开始的六个省区到现在的十个省区，税基评估始终处于“空转”状态。总结近几年物业税及税基评估试点工作的经验及社会各界对物业税及税基评估的讨论，可以发现以下若干问题一直困扰着物业税及税基评估 “试转实”的进行。一是人们对物业税的目标和作用的认识摇摆不定，过分强化了物业税对控制房价的作用；二是过分强调了物业税对土地出让金的替代作用，以及物业税对土地出让制度改革的作用；三是我国财产登记制度的严重滞后等。其实，房价的高低最终是要靠市场机制解决，不能完全寄希望于物业税的作用。土地出让制度和土地出让金的收取，是政府行使土地所有者权力的行为，物业税的开征是政府行使行政权力的行为，两者并没有必然的联系和替代关系。

上述认识的错位会直接或间接地影响物业税税基评估总体方案的设计，以及课税对象和课税范围的界定、税基评估价值类型的选择等，会严重制约物业税及税基评估“试转实”的实施。在这样的背景下，本文适当借鉴国外理论和实践情况，对我国物业税及税基评估的相关问题进行探讨，并提出建议。

一、制定相关的法律法规

1.确定税基评估具体实施机构，并且明确规定该机构的成立目的、职责，以便其依法设立并开展工作。即在法律中明确规定税基评估的主体、评估部门的组成、结构、职责、性质并明确其与其他政府部门之间的关系。

2.通过法律规定评估对象的范围和分类。评估对象的范围及分类是进行税基评估的必需要素之一，对实际的税基评估业务起到直接指导作用，而且税基评估对象的分类，也在一定程度上决定了所用的税基评估方法。不过，鉴于我国各地情况大不相同，法律法规应当留下合适的弹性空间，具体评估方法的选择应当由各地结合实际情况自主裁量。不过，法律对各地行使自由裁量权的条件应该详细规定。

3.税基评估的途径与方法、评估的程序。评估程序可以在省级这一层次的法律规章中进行规定，也可以在全国范围更高层次的法律法规中进行规定，我国的法律法规应当规定税基评估的基本程序，以保证税基评估的总体质量。

4.评估的基准日和评估周期。评估基准日应当在律法规中统一规定，防止实际评估中的任意操作，避免产生混乱。评估周期的选择涉及到在评估结果的及时性与评估成本之间的权衡。因此需要各省级根据本省情况选择合适的评估周期，并在法律中作出明确规定。同时全国应该规定一个合理区间供地方政府参考，还可以避免地方政府在选择评估周期时的随意性。

5.规定部门之间的协调义务。由于我国土地、房产管理体制方面的原因，我国与不动产相关的部门众多，导致税基评估需要的数据分散在各个部门之中。法律法规应该规定这些相关部门在实际工作当中积极配合税基评估部门的工作，有义务向税基评估部门提供税基评估部门所需的数据信息。

6.税基评估争议解决机制。税基评估的结果会影响纳税人应缴纳物业税税额。如何处理征纳纠纷，法律应该对此作出相应规定。税基评估的法律法规中应当详细规定税基评估争议的解决机制，为依法解决评估争议，维护纳税人合法权益提供法律依据。

7.规定负担调整率和税收豁免与优惠等情况。法律法规中应该明确规定负担调整率和税收豁免与优惠的具体条件，防止胡乱优惠、豁免的情况出现。

二、构建我国现代不动产信息数据库

为了保证征收物业税的行政效率，在税基评估中采用批量评估是必然趋势。但是批量评估系统的建立与评估结果的客观公正都与批量评估中采用的基础数据密切相关。基础数据不能满足评估要求，就不能进行税基评估，更无法建立批量评估模型；市场数据不完善或无法及时更新，就不能建立合理的批量评估模型，评估结果会严重偏离其市场价值，使评估结果失去客观性， 不被公众和政府接受。因此当前亟待着手建立完善不动产基本信息和市场信息数据库，这是进行税基评估、开征物业税的重要前提。

基础数据的采集制度，应主要从以下几个方面考虑：

1.建立不动产登记制度，登记的内容不仅包括产权、房地产价格，还应包括房屋的结构、设施、街道状况、社区状况等各种影响房屋价值的因素和其他与评估有关的信息。登记的信息应该能够全方位、多层次地反映房地产的真实状况和动态变化。

2.建立物业税申报登记和管理制度。要建立不动产申报制度，当不动产进行新建、购置、改造、拆迁、产权转移时，不动产所有人有义务向税务机关申报，这样税务机关就可以掌握全部纳税人的不动产税源数据。

3.依托计算机网络与其他机构形成资源共享机制。与统计部门、房产管理部门等相关政府部门建立数据资源共享机制，获取房地产交易、成本、收益等方面的数据。与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。为了便于税基评估中心与各部门机构之间的信息沟通，省级政府应该统一信息的标准格式，保持不动产信息的流通渠道畅通，建立现代不动产信息交流平台，减少信息在沟通中的丢失和失真。

三、形成分类分层次的争议解决机制

由于物业税的税基评估结果直接影响到纳税人缴纳物业税的数额，关系到纳税人的切身利益，在征纳物业税的过程中，纳税人对税基评估结果存在异议也是不可避免的，因此物业税的基本法应该保证纳税人对税基评估结果提出申诉的权力，如此还可以再次检验评税结果，提高评估质量。

纳税人提出申诉到申诉解决需要遵照一定的程序，一般包括以下几个阶段：一是纳税人提出申诉。纳税人对评估结果拥有知情权，税基评估机构应该在评估之后将初评的结果及不动产的有关资料在征税之前公布在有关媒体或网络上，方便纳税人进行查询，并将税基评估结果以评估结果通知书的形式寄送给纳税人，并规定一定的申诉期，规定纳税人如果对评估结果有异议可在收到评估结果通知书之后的一定期限内向税基评估中心提出申诉请求。二是税基评估中心接受申诉。税基评估中心在接到纳税人的申诉请求后，必须在一定期限内对纳税人的申诉请求作出回应。三是税基评估部门处理申诉内容， 并告知纳税人处理结果。税基评估中心应该针对申诉的内容和性质，采取相应的处理办法，对评估失误给予及时纠正，对数据方面的争议应及时核实数据或现场勘查，及时解决争议，并向申诉人发出评估结果更正报告单，告知申诉人处理方法、过程和结果。四是纳税人对重估提出争议。纳税人收到评估结果更正报告单后，对重估结果和处理意见仍不满意的，可以向税基评估中心再次提出申诉，请求对争议进行处理，或者向税基评估中心的主管部门提出评估争议，主管部门应限期对争议作出处理。五是对争议的调解。主管部门对争议进行调解，调解不成，纳税人可以向评估仲裁委员会提请仲裁。六是对争议的仲裁。评估仲裁委员会对纳税人提出的仲裁申请进行仲裁。七是提讼。经评估仲裁委员会仲裁之后，纳税人对仲裁结果仍不满意的，可以依法提讼。这是对评估争议的最终解决办法。诉讼程序完成就是评估结果的最终结论，当事人双方必须接受。

四、协调好税基评估机构与相关部门的关系

1.与政府部门之间的关系。税基评估中心是由各省政府设立并管理的，其最高负责人也由省政府任命。税基评估中心接受省政府的宏观指导，并且与省政府下属的其他部门一样接受纪检部门监督，统一贯彻党的政策法规等。税基评估中心依法办事，遵守各项规范准则，其评估结果独立于政府部门，不受政府部门的影响，按照评估程序规则客观公正地产生。税基评估中心的工作人员待遇应等同于公务员待遇。

2.与税务部门、财政部门之间的关系。税务部门是税基评估中心评估结果的使用部门，税基评估中心按照税基评估周期，向税务部门按期提供税基评估的评估值作为征税的依据，税务部门必须对税基评估结果进行备案。税务部门和税基评估中心应该设立专门负责人进行沟通，对机构之间的数据传送等沟通交流工作进行记录，并在工作中遵循保密原则。财政部门负责支付税基评估中心聘请资产评估中介机构实施评估的费用。资产评估中介机构将税基评估结果交付税基评估中心，税基评估中心再交由税务部门使用，评估结果交付税务部门之后，评估中心应当提请财政部门支付部分评估款项给中介机构，当评估结果实际运用过程中并没有发生因评估结果不准确而产生的争议时，税基评估中心再提请财政部门支付剩余的评估款项给中介机构。

3.与其他部门之间的关系。我国目前的机构设置导致大量房地产信息分别由不同的管理部门掌握。占地面积等关于土地的相关信息要从国土资源部和发改委获得，房地产是否合格及具体标准由建设局管理，使用年限等目前房屋交易的各类具体信息可以从住房和城乡建设部取得，从统计局可以获得当地经济发展情况指标，房地产开发公司可以提供绿地面积等关于房地产所在小区的各种指标，中介机构可以提供评估技术支持。在我国专门的不动产信息数据库没有完全建立之前，加强税基评估中心与各部门之间的协调配合对于我国的税基评估工作尤为重要。

五、培养税基评估人才

1.制定培养税基评估人才计划。首先，由于资产评估中介机构的从业人员有资产评估的专业背景，可以由政府部门与中介机构协商合作，从评估中介机构中选拔一批愿意从事税基评估的人员进行税基评估的相关培训。其次，由这些人员作为培训师再培训各地从事税基评估的人员，由政府部门与注册资产评估师协会合作，组织各地从事税基评估人员进行培训，使税基评估的基本技术得到扩展。再次，要通过开展集中培训、研讨会、自学、网络教育等多种途径加强税基评估人员的后续培训教育。

2.逐步制定规范税基评估工作的法规体系和评估工作人员的考核制度。我国应建立与税基评估相关的政策法规体系，如制定基本的税基评估从业执业道德规范，建立更加系统科学的操作准则、规范和程序。税基评估的过程应当以准则、程序、规范的形式表达出来。另外由于税基评估的最终结果在科学方法的基础上还会受评估人员主观因素的影响，因此，必须加强税基评估人员的职业道德教育，评估人员的职业道德要通过规范的形式加以明确，为统一管理税基评估行业和开展税基评估工作提供依据，做到每项税基评估工作都有理有据、有法可依。

【参考文献】

［1］ 范信葵.物业税评估制度的国际比较及借鉴［J］.北方经济，2006（9）.

房地产评估法律法规范文第14篇

【关键词】物权法 房地产拆迁 评估

随着我国城市化进程的推进，城市房屋拆迁工作作为城市建设和发展的重要组成部分，直接影响着城市现代化建设中的和谐因素和拆迁人、被拆迁人的切身利益。近年来，我国因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾和冲突往往围绕着拆迁补偿标准而展开，而城市房屋拆迁评估是确定拆迁补偿金额的重要依据。这样城市房屋拆迁纠纷又演化为拆迁评估的问题，随着《物权法》的实施，其对城市房屋拆迁评估提出新的要求，需要我们思考与研究。

一、《物权法》中的房屋拆迁浅析

《物权法》是一部规定有形财产归属关系的法律，实施《物权法》对于发展社会主义市场经济意义重大。《物权法》有两点基本思想：一是对各类主体的物权给予平等的保护；二是任何人行使物权都要依法行使。《物权法》所指的“物”，就包含了房屋；《物权法》所指的“权利人”，就包含了拆迁人、被拆迁人和拆迁关系人。可见房屋拆迁与《物权法》关系密切。因此，探讨《物权法》对房屋拆迁的影响有十分重要的意义。

1、《物权法》强调房屋拆迁的强制性

《物权法》规定的是征收拆迁，与《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）中的房屋拆迁有所不同。《物权法》规定：为了公共利益的需要，依照法律规定可以征收单位、个人的房屋及其他不动产，征收单位、个人的房屋是以国家为主体，带有强制性。而在《条例》中所规定的拆迁是由取得房屋拆迁许可证的单位作为拆迁人，对被拆迁房屋及其附属物进行拆迁。原来的房屋拆迁是介于征收和自由交易之间的“特殊易行为”，处于一个模糊的法律中间地带。因此，《物权法》出台后对房屋拆迁给予了新的定位，强调了房屋拆迁的强制性。

2、《物权法》使房屋拆迁工作“有法可依”

根据《中华人民共和国立法法》的有关规定：对非国有财产的征收，只能由全国人大及其常委会制定的法律加以规定，或者由全国人大及其常委会做出决定授权国务院制定行政法规。而现行房屋拆迁法律体系是以《条例》为最高依据。因此在《物权法》出台前很多社会人士认为房屋拆迁“违宪”，《物权法》填补了房屋拆迁在法律层次的空白，进一步完善了房屋拆迁法律法规体系。

二、现阶段房地产拆迁评估存在问题

1、公共利益需要作为房屋拆迁前提的界定比较困难

公共利益在现实生活中难以界定，而在《物权法》中也没有明确界定“公共利益”的概念，这样就给评估一个房屋拆迁项目是否符合公共利益的需要带来困难，而使拆迁矛盾更加突出。比如一些专家认为公共利益的界定应在拆迁之前的规划管理或国土管理环节，不应在拆迁管理部门等。在公共利益概念难以界定的现实条件下，城市房屋拆迁的实施主体由目前的多元化结构变为以政府拆迁为主的格局。《物权法》实施后，由于非公共利益的拆迁缺乏强制执行力，导致这种局面将更加明显，拆迁工作将很难实施。

2、拆迁评估秩序混乱，缺乏独立性

在评估机构的资格管理问题上也存在着不足。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第四条规定：拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。有的城市让不具备拆迁评估资格的机构做评估，如审计机构、资产评估机构等多家机构都在从事房地产拆迁评估。拆迁评估过程中，不管评估机构确定的方式如何，最后结果都是拆迁人出资委托。因此，在众多评估机构竞争的情况下，难免会出现有些评估机构为了承揽评估业务，按照委托人的要求，违规出具不实评估，有的甚至违规出具虚假评估报告，评估价格与市场价格差距较大，严重损害了被拆迁人的合法权益，而我国目前现有的对禁止串通评估损害拆迁当事人利益的规定不能从根本上扼制串通评估的现象。

3、房屋拆迁评估政策执行不到位

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》规定：拆迁评估机构的确定应当公开透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。评估机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。拆迁当事人对评估报告有异议的，自收到评估报告之日起5日内可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托评估机构评估。而这些规定在实际执行过程中有许多困难：一是由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式选择拆迁估价机构的规定，因缺少相应的第三方组织和对实施程序进行监督的部门而无法顺利实施；二是初步评估结果公示制度由于被拆迁人担心暴露家庭财产隐私而不配合；三是拆迁当事人对评估报告有异议另行委托评估机构评估的规定在现实中因缺乏愿意接受委托的评估机构而无法执行。

三、房地产拆迁评估改进建议

1、准确掌握《物权法》拆迁法规，确保评估的合法性

《物权法》规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这一规定表明：集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产可以征收，征收的前提必须是为了公共利益的需要，征收必须依照法律规定的权限和程序进行，征收的主体是国家，政府之外的任何组织、单位和个人无权征收。

2、依据市场行情确定合理补偿价格

《物权法》规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”同时还规定，物权包括所有权、用益物权、担保物权，用益物权又包括占有、使用、收益权。这样房屋拆迁补偿范围将有所扩大。在《物权法》实施后，如何确定在拆迁安置补偿中补偿安置标准是体现《物权法》平等保护原则的重点。从拆迁条例实施的具体实践来看，我们依然采取以房地产市场评估为依据，同时遵循从优原则即应当在房地产市场评估价格的基础上，充分考虑被征收人的实际困难及房屋的实际使用情况；公平原则即在同一个项目的同一拆迁期限内，同等状况实行统一的补偿标准；客观原则即补偿标准应以对被征收房屋的自然属性进行房地产市场评估为依据。现阶段，处理拆迁安置补偿标准的突出矛盾，还是应该采取以房地产市场评估价格作为补偿依据和以合理补偿为限度并行的方法，而且应尽量减少自由协商因素，以消除不平衡现象。

3、选取公平可行的评估方法

针对城市房屋拆迁评估的特殊性，其评估方法在城市拆迁评估中都有其适应性和局限性，没有绝对的最佳评估方法，只有相对较好的评估方法，应此要具体问题具体分析。而要保障拆迁评估方法的高效率和精确率，一方面要提高专业人员的专业素质，注重平时市场资料的积累，并建立专用于拆迁评估运算的计算机应用程序；另一方面要加强评估人员的责任心训练，要站在被拆迁人的角度换位思考，真正体会到我们计算的每一分每一厘都是老百姓的切身利益。我国房地产评估经过十余年的发展，已经形成比较科学、完善的体系，通过评估应当能够准确地确定被拆迁房屋的市场价格。随着《物权法》的实施，城市房屋拆迁安置工作将不断深入，拆迁安置工作中存在的现实问题和矛盾会更多的引起各级地方政府的重视。随着社会的发展，房地产拆迁评估技术会越来越科学和规范。

【参考文献】

[1] 肖元真、胡、王晓菁：论我国颁发《物权法》的深远意义和社会影响[J].中国住宅设施，2007（6）.

[2] 雷斌：从“史上最牛钉子户”看《物权法》[J].现代物业，2007（10）.

[3] 李毅：透视《物权法》：谁动了我的“物权”？[J].中国市场，2007（16）.

房地产评估法律法规范文第15篇

【关键词】 房产税； 减免制度； 税基减免； 批量评估系统

一、引言

上海和重庆作为房产税改革试点2011年1月28日正式启动，拉开了我国房产税改革的序幕。国际经验表明，房产税的主要作用在于调节财富分配。为了实现公平目标，各国在发展和健全房产税体系的过程中，通过一系列减免制度体现对不同居住需求的充分考虑和对困难群体的优惠。本文以税基减免为研究对象，主要借鉴美国相关法律规定，对我国上海、重庆的房产税试点方案中的相关减免措施进行比较研究，旨在为我国房产税制度体系的建设提供借鉴。

本文所指的房产税、物业税与房地产税、不动产税含义相同，是指对不动产持有环节的课税。

二、美国物业税税基减免沿革及现状

物业税在美国历史悠久，是州和地方政府的重要税种，其相关收入占地方财政收入的比重在70%以上，在基层政府（如镇、学区等）甚至达到了90%左右。

税基减免是通过直接缩小计税依据来实现减税免税。美国物业税税基减免的主要措施之一是评估限制。评估限制的核心是在房地产保有环节征税的过程中，对税基评估价值的增长进行限制。1957年，马里兰州首先实施了税基评估限制制度，该制度主要针对农业物业，旨在降低农民的税负。20世纪70年代末，美国很多地区房价快速上涨，物业评估价值也随之快速增加，导致纳税人极度不满。在这种背景下，各州相继实施了一系列减免措施。

（一）美国加利福尼亚州相关法案分析

税基评估限制的核心是对持有房地产评估价值的增长进行限制。以加利福尼亚州为例，该州先后颁布了数个评估限制法案，成为此类制度比较完善的地区。综合加州法案的主要内容包括：

1.物业税率最高限制为1%，但不适用于以前拖欠的税款；所有物业的评估价值以1975—1976年为基准；增长率不能超过同期CPI，同时也不能超过2%；住宅交易时，应该根据市场价值重新评估，通常以交易价格为基础。

2.家庭内所有权变更减免措施，即家庭基本住宅和价值不超过100万美元的其他住宅在父母和子女间变更产权时免于再评估，配偶间变更产权免于再评估。

3.允许55岁以上的公民在同一郡县内转换同等价值以下住宅时免于再评估，但这种减免在公民一生中只能使用一次；允许年长业主将已评估的基准价值物业与其他郡县的物业转换，但必须取得该郡县的许可，在加州只有10个郡县接受这种转换申请。

（二）美国佛罗里达州相关法案分析

佛罗里达州的税基减免制度建立时间较晚，但是在实施过程中通过数次修改也逐步完善起来。其主要内容包括：

1.纳税人的基本住宅（须自住）的评估价值增长率不高于同期CPI的增长率，同时也不得超过3%；自住基本住宅的免税税基为2.5万美元；所有权变更或交易后应按照市场价值评估；所有住宅评估价值不得超过市场价值。

2.纳税人的基本住宅（须自住）评估限制为6%；自住基本住宅的免税税基为5万美元；业主在州内迁移时，变更所有权时可以享受原有税收优惠。纳税人可以将最高不超过50万美元的原有物业评估价值转移到新物业上；扩大自主住宅免税额，免税价值达到5万美元，但是学区物业税不享受该优惠措施；非自住物业评估限制为10%。

税基减免制度的实施受到大多数美国公民的欢迎。对于纳税人而言，它降低了不确定性，使纳税人可以清晰地预测税负。数次的补充立法和修正案的通过，使美国评估限制法律体系日益完善。细致、明确的评估限制法律极大地提高了纳税人遵从度。目前，评估限制条款已在美国19个州和哥伦比亚特区实施。虽然各州规定不尽相同，但共同要素都是以前期评估价值为基础，根据物业类型和纳税人情况分别限制增长比率，从而实现差异化减免。

三、沪渝试点方案税基减免政策分析

房产税改革对完善地方财税体系、调整房地产市场结构、调节个人收入分配等有着重要的意义。笔者认为，其成功的关键在于：依据各地的实际情况，设计一个公平、高效、便于操作管理的制度体系，最大程度地提高纳税人的接纳程度。在这样的制度体系中，差异化的税收减免措施非常重要，它包含对财政收入、地区经济、纳税人特征、纳税人收入与财富状况等诸多因素的考虑和权衡。

本文对《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》中有关税基确定与减免的内容进行国际比较和分析。

如表1所示，上海和重庆的试行方案中关于税基减免条款具有以下特点：

1.上海和重庆的税基确定方法是以住房交易价格为依据，两地均明确提出时机成熟时将以评估值征税。

2.税基更新周期方面，重庆试点方案没有相关规定，仅规定物业交易或所有权变更后不进行税基调整，这就意味着在推行评估值征税之前，所有应税物业的税基价值将保持不变。在上海试点方案中，税基更新周期取决于物业再次销售或者所有权变更的频率，再次销售的物业将按照新的交易价格计税。

3.从税基减免的角度分析，上海和重庆试点方案都实施了类似于税基冻结的政策。美国也有类似的政策，比如佐治亚州规定，所有家庭基本住宅的税基评估价值冻结，即税基增长率限制为0%。

四、房产税减免政策的国际比较

将美国相关法律规定与沪渝两地税基减免政策进行比较分析，不难发现美国的相关法律制度具有以下特点：

（一）条款分层制定，精确锁定减免对象

美国大部分税基优惠政策都是依据整个社会不同群体的情况分层制定，考虑了众多因素，比如物业类型、纳税人年龄、收入情况、家庭财富、所有权变更性质等。从评估优惠对象来说，大部分州对家庭基本住宅和农业物业有较大的政策倾斜；也有一些州的优惠条款仅针对自住的家庭基本住宅，所有阶层都可以享受。这些规定使得房产税减免对象定位准确、有的放矢，在保证公平性的同时，最大程度地提高了社会的接纳度，同时也保证了地方政府的财政收入。

（二）税基减免法律的内容和效力差异显著

法律效力方面，10个州的评估限制条款是以州宪法修正案的形式通过，其余10个州是以提案的形式通过。州宪法修正案具有较高的法律效力，该类条款的任何改变都需要选民表决。法律内容方面，各州的法律差异非常显著，在优惠范围、限制规定、所有权变更和评估价值迁移方面都明显不同。而上海和重庆的试点方案，税基确定和优惠措施方面规定不详细、差异较小，只在交易是否更新税基方面存在不同。我国各地区经济发展水平和人口发展状况存在显著差异，因此有必要根据实际情况制定差异化的减免方案。这样才能确保政策的针对性、适用性和有效性。

（三）税基确定方法科学有效

目前，沪渝两地采用住宅交易价格确定税基；而美国均采用批量评估系统确定税基。这种评估系统的基本逻辑是基于市场价值评估。在美国，购买一份资产自动评估报告需要20～25美元，而一份由不动产评估师单独进行评估的报告需要500美元。这种快速且低成本的评估方式是传统方式无法比拟的，因此被广泛应用于房地产税基评估和住宅抵押贷款评估中。

目前，沪渝两地的房产税征收范围有限，随着征收范围的扩大和全国推广，在技术层面上必须依赖批量评估系统。只有借助批量评估系统才能够在规定的期限内对不动产作出快速、稳定和低成本的评估。

五、结束语

从国际经验的分析和我国现有试点方案的比较中，可以得到如下结论：

首先，在美国实施税基减免制度的19个州和哥伦比亚特区中，具体法律内容和法律效力差别很大。与美国各州的房产税税基减免政策相比，我国沪渝两地的税基减免政策差异化程度不高，缺乏地方特色。我国各地区经济发展水平和房地产市场发展状况差异显著，只有根据各地实际情况制定税基减免政策，才能最大程度地确保社会对房产税的接纳程度，提高税收遵从度。

其次，上海和重庆试点方案中都制定了类似于税基冻结的政策，尤其是重庆方案中规定再次销售后税基仍然不变。短期来看，税基冻结的政策在降低征管难度的同时，将为地方政府带来稳定的收入。但长期来看，这些规定对税负公平和地方政府组织的财政收入都可能产生不利的影响。比如：上海方案将有可能造成税负不断地向交易频繁的住宅物业转移；而重庆方案可能造成整体税负不断地向新建物业转移。这将在一定程度上产生税负不公平现象。同时，冻结的税基也在一定程度上限制了地方政府组织财政收入的能力。

再次，美国各州均采用批量评估系统确定房产税税基，这对于税负公平、地方财政收入和房地产市场的健康发展都有着重要意义。上海和重庆试点方案选择交易价格确定税基，短期来看，这种税基确定方法和税基冻结政策可以有效降低技术难度，提高税收管理效率。但是，随着沪渝两地征收范围的不断扩大和全国推广，在技术层面上就必须进行改进，建立和发展批量评估系统。

最后，上海、重庆试点方案的税基确定方法与减免措施规定对房地产市场可能产生较大影响。短期来看，该政策有利于我国房地产市场的调控，稳定房地产价格，控制投机易。但长期来看，房地产市场消费者的决策有可能被扭曲，最终对市场的流动性产生影响。

因此，上海、重庆应在房地产价格回归理性的过程中相机调整试点方案，引入合理的税基确定方法，完善税基减免措施，最大程度地确保社会对房产税的接纳，提高税收遵从度，最终在确保地方政府收入的同时，促进房地产市场的有序、合理发展。

【主要参考文献】

[1] John H. Bowman，Property Tax Circuit Breaks to 2007：Features，Use，and Policy Issues， Lincoln Institute of Land Policy， working paper， 2008.

[2] Mark Haveman and Terri A. Sexton， Property tax assessment limits[R]. Lincoln Institute of Land Policy， 2008.

[3] 上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法[S].2011.