房地产投资项目分析方法范文

房地产投资项目分析方法范文第1篇

关键词：房地产投资 项目管理 风险管理

房地产投资项目是一个高投入、高风险的复杂系统，其项目决策与实施都需要专业而系统的项目风险管理理论与方法来指导。目前我国房地产投资项目决策大多靠经验和定性的风险分析方法, 对房地产投资项目建设的内在规律、风险管理方法的研究不够深入,项目决策中缺乏专业而系统的风险识别和评估,项目实施中缺乏专门而系统的风险管理措施,亟需对房地产投资项目风险管理方法进行系统深入地研究。因此，本文拟对国内外房地产投资项目风险的管理的相关研究文献进行梳理，为我国目前的房地产投资项目的风险管理提供参考。

一、房地产投资项目风险管理的重要意义

(l)房地产投资项目风险管理能促进项目管理的科学化、合理化。风险管理利用科学、系统的方法管理和处置各种项目风险，有利于减少和消除各种经济风险、技术风险和决策失误风险，对于项目管理的科学化、合理化具有重要的意义。

(2)房地产投资项目风险管理能够促进项目建设的顺利进行。风险管理为项目管理者提供了控制项目风险的各种措施，使项目管理机构在进行项目的各种管理活动时，能够全身心地投入，消除了他们的后顾之忧，保证了项目建设的顺利进行。

(3)房地产投资项目风险管理能够保证项目目标的顺利实现。风险管理的实施能够采取有效措施，将项目面临的风险损失控制在最低限度，并能在损失发生后保证及时地提供措施，从而能够使管理部门提高经济效益，保证项目目标的实现。

(4)房地产投资项目风险管理能够促进项目经济效益的提高。通过实施风险管理，以最小的成本达到最大安全为目标，将处置风险的各种费用分摊到项目建筑产品或者过程中去，从而减少了费用支出，增加项目的经济效益；同时，房地产投资项目风险管理的各种监控措施也使得各个项目部门有意识地提高管理效率，控制风险损失，进而提高项目经济效益。

二、房地产项目投资风险管理的国内外研究现状

（一）国外研究现状

风险管理可以追溯到第一次世界大战中的德国，而比较系统的风险管理理论则是在美国形成的。从20世纪30年代开始，项目风险管理研究被应用于房地产投资。其研究历程以1960年为界划分为两个阶段，1960年以前，投资风险研究主要采用传统的财会分析方法；1960年以后，引入管理方法，创立了工程管理科学方法，增强了解决实际问题的能力。

对于房地产投资风险的研究，大多集中在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。如Wurkzebach在其《现代房地产》一书中，概括了房地产投资存在的风险，详细探讨了美国商业地产投资风险可能受到克林顿经济政策和新税法实施的影响。Roger P・Sindt.在其著作《房地产投资分析与应用》一书中，分析了房地产投资行为，在此基础上，提出了一些适用于房地产投资的理论。并且，在充分考虑房地产投资可能受到融资情况、货币时间价值等因素和外部投资环境等因素对其产生影响的情况下，提出了房地产企业投资的战略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地产决策的投资分析》一书中研究了不同类型房地产投资的收益及决策问题，提出了一些房地产投资决策的方法。Joseph L・Pagliari在《房地产组合管理手册》一书中研究了房地产投资组合问题。Peter・Jovanovic与David・spaulding主要在房地产项目投资风险识别、评价和防范等方面做了大量研究工作。

另外，随着决策理论真正成为一门学科，层出不穷的研究成果逐渐将现代决策理论嫁接到传统的房地产投资技术之上，现资决策技术应运而生。具体研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地产投资基本原理》一书中强调了风险与回报的关系，主张定性与定量相结合的综合风险决策，并提出了房地产投资决策的五项原则。这些原则在几十年后的今天依然在房地产投资决策分析中起着重要的作用。(2)美国学者盖伦.E格里尔在其著作《房地产投资决策分析》中，定性地介绍了房地产投资存在的主要风险因素，讨论了传统的风险调整方法和敏感性分析方法，并把房地产风险的概率分析方法定义为“现代风险分析方法”。在此方法中，他认为风险应该表示为偏离预期值的概率。(3)国外房地产投资决策强调定性与定量分析相结合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地产投资决策五原则为:房地产投资分析为系统性经济分析、风险与回报紧密相连、最优投资应以财富最大化为目标、房地产环境分析必不可少，房地产投资分析是一种风险分析。

目前，发达国家商业地产项目开发研究已经比较成熟，相关学者和专业机构从不同角度对商业地产项目投资风险与收益进行了探索。如Thomas 和Jackson 通过运用计量经济学模型分析和预测了英国的租金水平。Gregory H. Chun 对销售额与租金水平两者之间的关系进行了研究。

（二）国内研究现状

20世纪80年代后期，项目风险管理的知识被介绍到我国，应用于大型土木工程项目的管理中。目前，将项目风险管理应用于我国房地产投资风险的研究刚刚起步，对房地产投资风险管理的研究主要是在房地产投资风险的识别、防范和投资决策上，主要著作有:于川和潘振锋编著《风险经济学导论》，陈佑启等编著的《房地产投资风险管理及经营决策方法》，杜海鹏主编的《房地产投资风险与防范》，陈琳和潘蜀健等编著的《房地产项目投资》，李启明等编著的《房地产投资风险决策》，俞明轩、丰雷编著的《房地产投资分析》，胡晓龙主编的《房地产投资与分析》等。对于房地产投资风险的决策研究，贾焕军将贝叶斯方法应用在建设项目风险分析中。除此之外，其他大部分研究房地产的书籍都只是顺带提及风险的问题。

由于房地产在我国近几年才引起人们的重视，国内学者对房地产投资风险的研究正处于初期阶段，而研究主要集中在对投资者投资要点的分析等方面，如:租金回报率与投资回报率的区别和未来增值空间的判别、租金回收风险的考虑等。运用的方法主要是从其他行业借鉴的，如运用混沌经济模型控制房地产投资，对房地产投资目标选择模型的研究，用正态分布图像法计算房地产投资净现值风险等。

三、关于现有房地产项目投资风险管理研究的评述

我国房地产业开发起步较晚，关于房地产投资项目风险管理，尤其是在企业这个微观层面上的研究还较少，现有文献大都是侧重于风险识别、风险评估或者风险调控中的某一个方面进行分析或评价，三个方面研究相互之间的联系还不够紧密，主要表现在以下几方面:

(l)割裂了风险识别的特征联系，并且缺少对风险发生机理的深入分析。

目前，国内许多有关房地产项目投资风险的识别研究内容大都是对投资风险的某些特征，如对风险来源、风险可控性等各种具体风险管理特征的介绍。由于对投资风险关注的侧重点不同，如此分类只是针对性质相同的某一类房地产项目进行风险识别研究，这就割裂了各个风险特征之间的联系。许多文献中对“风险(驱动)因素”和“风险后果”两个概念之间的关系也缺少深入的分析，从而导致对风险发生机理缺乏研究。

(2)风险识别与风险评估之间联系不够紧密。

房地产投资项目风险的评估离不开评估指标体系的构建。目前国内现有文献中许多评估指标体系都是以定性方法分析建立的，指标体系往往比较广义，针对特定房地产项目的投资风险进行识别并经过严密论证尤其是实证研究指标体系不多，造成投资风险识别与风险评估之间联系不够紧密。

(3)风险调控缺乏充分的先期研究支持。

房地产项目投资风险识别、评估的最终目的是对风险进行调控。风险调控的措施也应该建立在对房地产项目投资风险特征全面识别的基础上。而目前国内现有文献针对具体房地产项目投资风险的识别不够，缺少对投资风险因素和投资风险后果之间发生机理的分析，同时风险评估与风险识别之间联系不够紧密，因此，许多风险调控提出的方法和措施大都是建立在对房地产项目投资风险定性分析基础上的政策性建议。

参考文献:

[1]李群.房地产项目投资风险管理.现代经济信息， 2011，8

房地产投资项目分析方法范文第2篇

1房地产项目经济分析的基本内涵

（1）房地产项目经济分析基本概念界定房地产项目经济分析需要根据国家相关的财税政策，按照相关的制度法规，分析项目的可行性，保证项目投资能够更好的符合社会经济发展的需要。房地产项目投资过程中还需要研究投资、收益等方面的问题，最终能够更好的项目投资者提供更好的决策，为项目投资实现科学运作奠定重要的基础。经济分析需要在一定的条件下进行，根据对项目相关的影响因素进行科学合理的判断。当前社会经济在不断的变化发展，经济分析需要对各种环境进行综合判断，提升经济分析的科学性、实效性。

（2）房地产项目经济分析的基本步骤房地产项目投资过程中需要综合分析投资效益，分析人员需要对房地产项目进行经济策略分析，具体实施过程中需要以提供有效的决策为根本目标，项目实施的财务状况进行全面评价。具体实施过程中需要收集并且挖掘足够的基础数据。经济性分析过程中主要是对数据进行全面研究，通过数据与信息的比对，可以更好的为房地产行业投资提供更好的决策，为企业的健康稳定发展奠定重要的基础。房地产投资项目估算过程中数据信息收集是至关重要的。其次需要编制科学合理的财务报表，同时形成财务评价指标，通过评价和计算相关数据，为企业发展提供重要的支撑。房地产项目投资过程中需要以基本财务数据为基础，对相关的方案进行不确定性经济分析，其主要包括房地产项目实施过程中遇到的各种风险与项目抗风险的基本能力。

2房地产项目投资估算问题分析

（1）房地产项目投资估算成本问题分析房地产项目投资过程中对资金的需求较大，因此项目投资估算过程中需要对成本进行综合分析。房地产项目投资估算过程中需要对投资成本进行综合分析和研究，具体实施过程中需要对房地产的土地开发费用进行综合分析。土地开发费主要包括土地转让费、出让金额、附件费用等。同时还需要对管理人员的开销费用和工资进行综合预算。房地产项目投资过程中与土地具有紧密的联系，土地费用对房地产投资会产生最直接的影响。土地转让费用及其各种附件费用都要进行综合考虑，从而保证房地产项目投资能够得到顺利实施。房地产项目投资过程中还需要综合考虑管理人员的工资。其次项目投资过程中还需要对公共配置设施费用进行估算。公共设施配置费用主要是指房地产项目建设过程中，建设一些并不是直接用于经营的公共设施费用。同时房地产项目实施过程中还需要与市政工程项目结合在一起，对于产生的费用同样需要综合考虑。总之，房地产投资项目是否科学合理，估算模式是否正确直接关系到项目投资的回收，同时也对投资利润产生很大的影响。

（2）房地产项目销售收入方面的估算房地产投资项目完成之后最终是要通过市场进行销售，因此需要对销售收入进行综合估算。房地产项目实施过程中需要充分调查和统计市场状况，利用相关的方法对房地产项目进行综合性研究，提高房地产项目的投资效益，保证项目能够科学合理的运行。房地产投资项目最终是要面对客户、面向社会的。房地产项目销售收入保证房地产投资收入的基础，房地产项目收入估算是否正确直接关系到项目投资的成败，房地产项目在实际定价过程中，可以采取成本导向定价、竞争导向定价和客户导向定价，为房地产企业投资效益产生提供重要的定价方案基础。通常情况下，房地产公司需要按照竞争定价方法实现销售价格的确定。如果房地产投资项目运作成功，一方面企业获利，另一方面提升投资公司的综合市场竞争力，为更好的投资效益产生创造有利的条件。房地产投资项目需要根据社会因素和企业自身因素制定投资方案，同时对本项目的销售价格进行估算。

（3）房地产项目投资销售税金和附加方面的估算分析房地产项目投资过程中需要和项目销售税金发生直接的联系，同时还存在很多附加值方面的问题。房地产开发项目需要综合分析多种估算方法，从而能够选择一条最优的路径，为房地产企业全面稳定健康发展奠定重要的基础。房地产项目投资销售税金与附加方面主要包括建设过程中的维护税、项目营业税、土地增值税、房地产开发公司的所得税。其中土地增值税需要保证土地使用者的权利，按照相关规定缴纳税费。从税收的情况看，增值税只能在房地产项目投资完成之后，并且项目销售完成才能进行有效的计算。房地产项目销售过程中需要按照销售额的1%实施提前征收，最后进行相关的补缴工作。房地产投资企业需要缴纳所得税，通常情况下按照利润的25%进行征收，针对一些规模不大、利润较小的房地产企业，可以根据实际情况进行缴纳，因此房地产项目投资过程中需要进行综合经济决策分析，提高房地产项目的投资效益。

（4）房地产项目投资需要进行不确定性评价分析房地产项目投资过程中涉及到方方面面的事情，项目实施过程中具有很多的不确定因素，具体包括敏感性、盈亏平衡、概率分析。房地产项目投资过程中需要根据概率分析，通过对各种不确定因素进行分析，可以更好的进行风险因素评估，从而能够对项目评价指标进行分析，提高项目指标评价的科学性、合理性、有效性，提高房地产项目投资的效益性。房地产项目投资过程中需要进行敏感性经济分析，可以更好的发现影响房地产项目经济效益的关键性因素，对提高房地产项目的投资价值具有十分重要的意义。房地产项目评价人员需要根据项目特点对一些敏感性因素进行估算和预测，提高房地产项目投资的整体效益，为房地产行业稳定健康发展创造有利的条件。房地产项目投资过程中需要对敏感因素进行估算和预测，从而能够正确的进行经济评价，从根本上减少房地产项目投资风险。

3房地产项目投资经济外部性分析

房地产投资项目分析方法范文第3篇

【关键词】房地产；项目投资；决策

一、房地产的投资概念和基本类型

房地产投资决策就是围绕事先确定的经营目标，在掌握了大量的相关信息后，通过科学的分析手段，并进行定理分析，对房地产项目的投资方案进行选择的过程。通常房地产投资决策由决策、决策目标、决策对象、决策环境四个要素。

房地产项目投资按照不同的标准来划分有不同的类型：按投资分析方法来说，分为定量分析和定性分析；按照决策目标来分析，分为多目标决策和单目标决策；按照制度决策的方式来说分为多层决策与单层决策。

房地产的项目投资期权分为以下几种方式：一种是延迟投资期权也叫等待期权，是指开发商可以根据市场的情况决定何时动工，拥有延迟投资的权利，这种能够降低项目失败的风险。一种是扩张期权，开发商会根据价格的波动，产品的供应情况在市场中投入少量的资金进行试探，这种选择被称为扩张期权。还有一种方式为分阶段投资期权，由于一次性投资的规模越大，风险就会越大，所以房地产企业将项目分为若干个相关联的部分，每一个阶段的投资都根据市场的需求而变化，这种期权方式又称为分期滚动方式。最后一种是收缩期权，当房地产的销售出现较大波动时，为减少损失，投资者可以酌情进行收缩开发或者中止开发[1]。

二、房地产项目投资分析的内容

1、经济分析的概念

经济分析是指企业依据国家相关的财政和税收方面的制度与法规来分析某一个项目的可行性，并研究项目的投资收益、投入产出比等方面的数据，从而为项目的负责人进行投资做出相应的决策参考作用。一定要注意的是，企业进行经济分析的前提必须是项目数据分析人员能够对影响项目的所有因素都要做出合理的推断与判断。在当前的社会中，由于社会因素的变化较快，所以经济分析人员也要具备能够随机应变的基本素质。

房地产项目在经济经济分析时，必须要提供有效的决策，再对项目的财务进行评估。通常，基本的步骤如下：首先要收集足够的数据，因为经济分析主要就是对相关的数据进行分析，并且数据还能为信息的比对和估算提供依据，然后，要编制相应的准确的财务报表，同时要对相关的财务指标进行分析和评估，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，要以基本的财务数据作为基础来进行一些不确定性方面的经济分析，包括房地产项目的风险分析和抗风险的能力分析。最后，根据财务的评估记过，作出该房地产项目的投资是否可以进行的最终决策。

2、房地产项目的投资分析

首先要房地产项目的成本进行分析。成本估算是房地产项目的投资可行性分析中最重要的一环，它影响到房地产的经济效益和健康发展等方面，因此，房地产项目的投资分析首先要进行的就是成本分析。分析人员要根据房地产项目的各个费用环节，如土地的征用、土地出让、转让费及各种附加费，补偿费等，还包括管理人员的工资及日常的开销等费用的估算，然后还要对房地产项目的配套公共设施费用进行估算，配套公共设施的费用一般是指那些并不直接用于营业的一些公共设施的费用。当然，成本分析还包括了市政建设费、建筑勘察设计费和城市建设费用等。总之，房地产成本的估算是否正确合理会直接影响到项目的投资回报率。

还有一方面的重要成本估算是销售收入的估算。房地产项目的销售收入是保证房地产项目获取收益的前提。所以，对销售收入的估算也应该加强重视。首先要充分调查与统计，根据房地产项目的销售和业绩，并利用科学的统计法，对房地产项目的未来有个合理的预测与估算。房地产的销售收入与销售价格关系密切，因此在实际的项目定价过程中，通常采用定位法来进行确定，一般的定价法有成本导向法和客户导向法以及竞争导向法。多数的房地产项目分析人员采用竞争导向法来确定销售价格，企业可以根据自身的实力以及社会因素来决定销售价格是比同类竞争者高或者低。此外，对于销售收入的税金以及附加费用的估算也非常必要，因为房地产行业中设计的税种以及费用类别较多，特别是土地增值税的判断和使用对企业的销售收入也是有影响的，并且要考虑免税税种是否存在。通过这些收入和费用的估算，能够使决策者对企业的投入产出比进行详细的了解并分析。有利于制定最终的项目投资决策。

最后，还要考虑项目的某些不确定方面因素的影响并进行评价。房地产项目的不确定性主要涉及敏感性和概率分析。敏感性分析能够找出影响项目效益的关键因素，所以项目的相关评估人员要主要对这个因素进行考虑和评估，并在此基础上进行相关的经济评价，以此来减少投资的风险[2]。

三、房地产决策分析应注意的问题

1、要组建专业的分析团队

科学、系统的进行房地产项目投资决策分析是现代房地产企业必须要实行的。组建专业的分析团队，能够有效的降低企业的开发风险，提高开发效率。项目投资的决策设计范围很广泛，必须有专业的人员共同参与才能保证投资决策的可行性。

2、建立起规范的市场调研机制

市场调研是获取有效信息的关键途径，房地产企业要想取得成功就必须建立完善市场调研机制。即要规范市场调研流程，明确岗位职责，提高人员素质，拓宽信息渠道，建立起日常的市场的监控体系。

3、加强风险防范意识

房地产项目的投资通常金额巨大，所面临的资金风险也很大，所以提高风险分析能力，加强风险防范意识是至关重要的。要更加科学的方法来评价经验风险，对风险进行有效的控制[3]。

四、结论

房地产项目投资决策是整个项目中最重要的一环，所以，只有加强对投资环节的评估，对不确定因素的充分考虑，才能加强房地产项目投资决策的可靠性。

参考文献：

[1]郭宏彬.房地产项目投资决策分析[J].中华建设，2012，（06）：67-68

房地产投资项目分析方法范文第4篇

关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献：

1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技,2007(3).

2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济,2008(10).

3、黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[J].建筑经济,2010(8).

房地产投资项目分析方法范文第5篇

关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献：

1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[j].合作经济与科技,2007(3).

2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[j].商业经济,2008(10).

房地产投资项目分析方法范文第6篇

关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献

1、郭丹，李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技，2007(3).

2、胡晶，赵彩霞，文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济，2008(10).

3、黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[J].建筑经济，2010(8).

房地产投资项目分析方法范文第7篇

关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

房地产投资项目分析方法范文第8篇

通过房产投资者的角度分析购首付比例、贷款利率、税收政策、房屋租售比、通胀率以及房价增长率等六个不确定因素对动态分析评价指标净现值的影响，描述了不确定因素的变动对房产投资者投资效果的作用，以达到分析不确定性因素对房产投资者如何作用的目的。

【关键词】

单因素；敏感性分析；净现值；房产投资

0 引言

敏感性分析是考察投资项目涉及的各种不确定因素对投资项目基本方案经济评价指标的影响。通过敏感性因素分析，评估投资项目效益对不确定性因素的敏感程度，可粗略的预测投资项目可能承担的风险，为进一步风险分析打下基础。

本文重点探讨单因素敏感性分析，通过检验房产投资中不确定性因素对房产投资项目的影响，获取对房产投资者投资效益影响最大的因素。

1 敏感性分析的概念

敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对投资项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断投资项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。单因素敏感性分析是指每次只改变一个因素的数值来进行分析，估算单个因素的变化对投资项目效益产生的影响。多因素分析则是同时改变两个或两个以上因素进行分析，估算多因素同时发生变化的影响。为了找出最为关键的敏感性因素，单因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。

2 单因素敏感分析的方法步骤

2.1 确定分析指标

投资项目分析指标的确定，一般是根据投资项目的特点、不同的研究阶段、实际需求情况和指标的重要程度来选择，与进行分析的目标和任务有关。

本文重点分析投资者确定进入房产投资后，对房产投资项目进行可行性分析。经济分析指标选择投资房产的净现值。

净现值是指把投资项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个给定的标准折现率（基准收益率）折算到投资期初（投资项目计算期第一年年初）的现值之和。该指标在用于投资方案的经济评价时，如果净现值大于等于零，项目可行。反之则不可行。

净现值系数计算公式如下：

对于房产投资者而言：

房产投资者购入房屋时所支付的房款，为投资者投资现值。

如果房产投资者购入房产后出租，则每年会产生租金收入，该收入为房产投资者现金流入。如果房地产投资者贷款购买房产，则每年会产生利息支出，该支出为房产投资者现金流出。

如果房产投资者第n年卖出房屋后，会收入卖房款并承担一定税负。其差额减去房产投资者偿还贷款余额后所得值则为房产投资者第n年所得残值。

可见，影响房产投资者净现值主要因素为购房所需支付房款、每年净现金流量、卖房款、国家税负以及银行贷款等五个方面。

2.2 选取不确定因素

不确定因素指在投资项目分析与评价过程中涉及对投资项目效益有一定影响的基本因素。敏感性分析不可能也不需要对投资项目设计的全部因素都进行分析，而只是对可能对投资项目收益影响较大的重要的不确定因素进行分析。

本文认为对房产投资者而言，影响房产投资者净现值主要因素为购房所需支付房款、每年净现金流量、卖房款、国家税负以及银行贷款等五个方面。可归纳为国家政策及市场两类因素。

2.2.1 国家政策的不确定性因素

国家政策的不确定性因素包括国家政策规定的购房首付率、税收政策以及贷款利率。

购房首付率，是指国家政策规定投资者购买房屋时不能全部申请商业贷款，投资者需先付第一期付款，余下房款再从银行贷款。其影响投资者购房所需支付房款，公式如下：

式中，Qn——第n年后房价增长率；

T——国家政策规定的投资者卖房所承担的税率；

贷款利率，是指国家政策规定的商业贷款利率。其影响投资者的银行贷款以及所支出的利息。为简化计算，本文假定投资者贷款选择等额本息还款方式，每月支付固定利息。每年利息支付公式如下：

4 结论

经上述论证及实践应用，本文可以得出如下结论：

敏感性分析在一定程度上定量描述了不确定因素变动对房产项目投资效果的影响。有助于投资者对项目不确定因素的不利变动所能允许的风险程度，从而制定应变方案或重新对不确定因素进行重新评估，减小投资项目风险。

对本文中的例子而言，房产价格增长率对房产项目投资影响最为关键。投资者能否合理评估未来房价增长率在房产投资中占重要地位。房产投资者更应对投资项目的预期价格增长率进行研究预测，从影响房价的各个因素进行评估预测，合理评估未来房产价格增长率，避免房产投资带来的风险。

【参考文献】

[1]朱献忠 投资项目经济评价中不确定性分析方法研究[J] 沿海企业与科技，2006年

房地产投资项目分析方法范文第9篇

【关键词】房地产 项目 投资 风险 防范

随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的风险。房地产项目投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业，这些特征决定了它不同于一般产品的投资，投资者必须对房地产投资项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。本文对我国房地产项目投资风险进行系统分析，并提出战略层和战术层的风险防范策略。

一、房地产投资项目风险的涵义与特征

1、房地产项目投资风险的涵义

风险的最初定义于1901年出现在美国的A・M・Willet的博士论文《风险与保险的经济理论》中：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。根据风险理论的研究，风险的一般定义是：人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率，或指损失发生的不确定性，而房地产项目投资风险就是指在项目投资过程中引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产投资项目都有一定的风险，房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。

2、房地产项目投资风险的主要特征

正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，降低风险发生的可能，提高投资活动的效率具有重要意义。

（1）客观性与普遍性。房地产项目投资风险的客观性是指房地产风险是客观存在的，它不以某个人的意志为转移。普遍性即一般工程项目中都有风险的存在，风险在整个项目生命周期中都存在，而不仅仅存在于实施阶段。

（2）不确定性与损益双重性。风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。例如经济政策的变化、战争的爆发、暴雪灾难的形成，风险的产生虽有具体原因，但其发生的时间是难以预知的。这种难以预知的特性就造成了房地产项目投资风险的不确定性。同时，风险不一定都带来负面影响，如果能正确认识并充分利用风险，反而会使收益有很大程度的增加。

（3）潜在性与可判性。房地产项目投资风险不仅具有随机性，同时具有潜在性。它是附着在房地产开发与经营中的某些确定事物中，并通过它们的发生而起作用，因此从房地产投资的规律看，房地产风险具有潜在性。但是，这并不是说风险是不可认识的，人们可以分析以往类似事件的统计资料，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度作出客观判断。

（4）相关性。相关性是指投资者面临的风险与其投资行为及决策是紧密相连的。同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险，同一投资者由于其决策或策略不同，会面临不同的风险结果。实质上，风险空间是由决策空间和状态空间结合而成的。状态空间是客观必然，人们无法自由选择；而决策空间是人们根据状态空间自主选择的结果，决策正确与否直接影响人们面临的风险及其程度。

二、房地产项目投资风险因素分析

1、项目投资风险因素的来源

（1）项目场地选址阶段。房地产项目对位置极为敏感，成功的投资开发离不开准确的选址。同时，能否正确评估某地块的价值也具有很大的不确定性，还可能牵涉到拆迁、安置、补偿及“七通一平”等很多问题。房地产项目投资中各种不确定性因素很多，一旦处置不当将会造成整个项目的拖延甚至流产。

（2）项目融资阶段。通常房地产项目都需要从银行或其他金融机构进行融资，而贷款利率的变化趋势难以预料，资金成本即融资费用对房地产项目的最终利润影响极大。此外，房地产项目通常在楼盘开发到一定阶段开始预售，以预售款将余下楼盘项目开发完毕，一旦遭遇预售款无法到位的情况，就会因资金短缺而面临困境。

（3）项目建设施工阶段。这期间主要存在房地产项目成本超支、工期延误及质量、安全事故的发生等风险。

（4）项目租售阶段。这一期间，较小的租金或售价变化也会对房地产项目的收益有较大的影响，而通常租金售价的趋势难以准确地估算；消费者现实支付水平、选择偏好等因素也使得项目的租售期具有不稳定性。

2、项目投资风险因素的主要种类

（1）定位风险。房地产投资项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析及项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景。一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，会导致后期难以弥补的风险。定位风险是项目投资过程中最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，因此开发商在进行市场定位时要从市场规律出发，对市场合理细分，准确找出适应市场需求的项目类型。

（2）商业风险。商业风险是指某一特定的项目运营失败的可能性。现实中的商业风险主要集中在两个方面：一是管理，确定和收取租金、物质设施的维护与更新、控制运营费用都是其关键变量；二是市场变化，如地区人口结构、交通便利性、竞争者等。

（3）经营风险。经营风险是指由于房地产投资者经营管理不善而造成损失的风险。所谓经营管理不善，主要包括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。

（4）通货膨胀风险，也称为购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。开发投资回收期越长，房地产项目投资购买力风险越大。

（5）金融风险。房地产投资额较大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具，而利率汇率、项目建设及租售周期等变量的作用带来了收益的不确定性。

（6）市场风险。指由于供求形势变化，引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性，主要来源于房地产供应的时间误差。

（7）创新风险。在资源有限的条件下，要使企业能够持续稳步发展，获得既定利益是非常必要的。但一味追求项目与周边项目的“差异性”，选择企业不熟悉或认识尚不足以完成“创新”的项目，也是极具风险的，何况创新本身就是有风险的。

（8）政策风险。政策风险的产生多由于政策的不连续性、突变性和漏洞的存在。企业的政策风险主要发生于违规操作的投机性过程、对政策不理解的失误。在项目投资过程中，企业必须掌握相关法律和最新政策。

（9）自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性（如地震、洪水、风暴、暴雪、火灾等）以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

三、房地产项目投资风险防范策略

1、基于战略层项目投资风险防范策略

（1）投资分散策略。房地产项目投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，其一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气的影响。房地产投资时间分散则是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资策略要求房地产企业与金融部门、大财团合作共同对房地产项目进行开发投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度地降低风险。

（2）投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配，投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等，因为不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。房地产投资者应尽可能构造投资组合进行投资，以消除项目的非系统化风险，在同时存在多个组合的情况下，应尽量选择系统风险小的投资组合。当然，房地产投资商应端正对待风险的态度，因为风险小则收益也小，要根据企业抗风险的能力选择适宜的风险收益组合。

（3）保险策略。对于房地产投资者来说，购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等具有十分重要的意义。一般来说，房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者应充分考虑所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率，选择信誉良好的保险公司等。

2、基于战术层项目投资风险防范策略

（1）编制风险防范计划。风险防范计划的编制是决定如何进行一个项目的风险管理活动的过程。在这个过程中，我们必须解决以下问题：为什么识别同项目目标相关的风险非常重要；什么是特殊风险；风险降低的可交付成果是什么；怎样降低风险；由谁负责实施风险防范计划；需要多少资源来减轻风险等。解决了这些问题，风险防范计划才算完成，为以后的风险管理工作做好铺垫。

（2）风险识别。风险识别是指风险管理人员在收集资料和调查研究之后，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的各种风险进行系统归类和全面识别。风险识别其实就是对一些可能会出现的风险进行了解和判断，必须在项目开始之前做好风险识别。同时，要对项目可能出现的风险进行评估、认识，比较常见的方法有：头脑风暴法、德尔菲技术、访谈法、财务报表法、初始风险清单法、流程图法和SWOT分析等。这些方法能比较系统、有效地帮我们预测项目中可能出现的风险。

（3）风险定性分析。风险定性分析包括评估已识别风险的可能性和概率，确定其数量和优先级，将风险对项目的潜在影响按照轻重缓急进行排序。风险定性分析是确定对具体风险采取措施的重要性，并指导应对行动的一种方式。对已掌握信息的质量进行评估有助于修正对风险的评估。风险定性分析要采用公认的定性分析方法与工具对风险的概率与后果进行评估。重复进行定性分析所得的结果可能显示是否有必要调整风险管理行动，纠正项目计划中的偏颇。

（4）风险定量分析。风险定量分析经常是在风险定性分析之后进行的，当然这两个过程可以同时或分开进行。风险定量分析就是对项目的性质和时间、资金的可用性的影响进行研究，是对风险定性分析的一种深入。它的主要技术包括：决策树法，这是一种比较直观、易操作的图形方法，可以帮助选择在未来结果不确定的情况下最好的行动路径；风险模拟法，指基于蒙特卡罗模拟技术，对某房地产项目的经济风险进行定量分析，并分析单个或多个风险因素组合对项目经济收益的敏感性。通过将AHP方法和所建立模型的综合利用，对模拟结果进行有效分析，能够对房地产项目的经济风险进行客观、动态、定量的分析，为房地产项目的决策提供更全面、科学的定量信息。

（5）风险应对策略。风险被识别和量化之后，必须制订一系列风险应对策略，防范于未然。应对风险的四项基本对策分别为：一是风险回避，加强同类项目风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，对风险大的项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生；二是风险转移，不放弃或中止带有风险的开发活动，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人，从而降低自身损失程度；三是风险控制，一旦风险事件发生，在积极抢险的同时应注意保护现场，收集事故的有关证据，为索赔和反索赔准备充足的资料；四是风险减轻，项目实施中为了达到某些目的，需要发生某些可能带有风险的事件，若可以采用另外没有风险或风险相对较小的措施却可以得到同样的效果，要选择小风险事件替代大风险事件。

（6）风险过程管理。即在项目实施中进行监督和观察，尽量使项目的进行和计划相符。管理过程中，要合理配备决策、规划、招标、施工等各个环节的专业技术人员，强化风险意识，重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，实现项目投资决策有依据、项目实施有程序、项目风险防范有制度的局面，有效控制风险。

四、结束语

房地产项目投资自始至终都存在风险，且风险来源是多方面的，任何投资者都希望毫无风险地赢利，但不承担风险就想得到高回报率是不可能的。投资者对项目的投资风险必须进行科学、系统的分析并采取防范措施，才能减少或规避风险对投资效果的不利影响。

【参考文献】

[1]李国昌：房地产投资风险分析[J].生产力研究，2004（10）.

[2]陈弘：房地产投资风险分析[J].经济评论，2004（2）.

[3]成虎：工程项目管理[M].北京：高等教育出版社，2004.

房地产投资项目分析方法范文第10篇

关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

近年来，房地产作为我国经济增长的引擎和支柱产业，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，正在蓬勃兴起，并出现高速增长的态势。

一、房地产市场的主要特点

地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性。由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。

第一：多样性，房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。第二：双重性，由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。第三：不平衡性，房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。

在市场经济条件下，单个的房地产企业不可能及时准确地收集房地产市场信息，这就要求政府跟踪房地产市场的动态变化，及时信息，以便企业能够准确掌握信息，做出决策。同时，房地产市场主体对政府发出的市场信号要有灵敏反应。如果市场主体对政府信号不灵敏或没有反应，政府对市场的调控就会失效。

二、房地产项目的投资估算

投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额（包括工程造价和流动资金）进行的估计。投资估算总额是指从筹建、施工直至建成投产的全部建设费用，其包括的内容应根据项目的性质和范围而定。

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

常用的估算方法有：资金周转率法、生产能力指数法、比例估算法、综合指标投资估算法等。投资估算是拟建项目前期可行性研究的重要内容，是经济效益评价的基础，是项目决策的重要依据。估算质量如何，将决定着项目能否纳入投资建设计划。

三、总结

近十年，稍微有点实力的企业都在搞房地产，比如：海尔、海信、TCL、雅戈尔、罗蒙、鄂尔多斯所有这些优秀的私营经济企业都在搞房地产开发，有些企业房地产在其内部的占比达到70～80%以上。房地产企业要想寻求长远地发展，就必须制订出适合实际情况的发展战略。

房地产开发不仅为投资者提供了获取高额收益的机会，另一方面也为投资者布下了难以逾越的障碍。进行房地产投资分析，就是要求投资者运用自己和集体的知识及能力，全面地调查投资项目的各方面制约因素，从而保证投资的较高收益水平。

良好的房地产投资分析还能为投资者提供科学的调查数据和投资策略，使投资者在强手如林的竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1] 房地产市场基本分类[J].长沙楼盘网，2012（5）.

[2] 郭丹，李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技，2007（3）.

[3] 胡晶，赵彩霞，文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济，2008（10）.

[4] 黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[J].建筑经济，2010（8）.

房地产投资项目分析方法范文第11篇

关键词：房地产项目；投资分析；风险分析评价

一、引言

近几年来，我国房地产业的快速发展。国内外各类资金大量涌向房地产业，房地产开发企业的实力也不断增强。随着近几年来我国房地产产业的快速发展，人们也醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着这样那样的问题。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。自2010年起，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。为了继续巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，2011年国务院办公厅印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国8条）。2013年国务院部署房地产调控五大措施（即新五条），对此大家对"十二・五"时期中国房地产业的发展态势尤为关心。同时也加大了房地产项目开发的不确定性和房地产项目开发的风险性。

在此背景下，房地产投资企业更应该对房地产项目的投资可行性和正确性，做出更加准确的认识和决策。本文对房地产项目进行投资风险分析，针对该项目的实际情况，用现实的、客观的数据来验证所评估的项目，充分分析、评估，最终确定该项目是否可行。通过对该项目的投资风险分析，运用投资策划和项目管理的基本理论和方法，为项目的选择和立项提供了理论依据，对提高项目分析的科学性和准确性具有实践指导意义和可操作性。以期提高房地产企业对房地产项目投资风险评价的重视程度。

二、房地产项目投资风险评价指标的确定

结合我国房地产发展现状，结合房地产项目投资风险的研究情况，本文按照房地产的寿命周期，将房地产投资风险因素划分为4大类，分别为你投资前期阶段、开发建设阶段、经营阶段和管理里阶段，详细因素见图1。

图1 青岛市天一房地产项目投资风险因素图

三、房地产项目投资风险评价模型

根据上文项目投资风险因素的评价指标，作为运用层次、灰色、模糊相结合的综合评价方法，对投资青岛天一房地产项目时，可能的风险进行实例的研究分析。

1、AHP计算各层次权重

根据图1-1所示房地产项目系统风险层次结构模型和具体的风险因素的特性，综合专家的咨询意见，本文对各个风险因素采用层次分析方法，在各层元素中进行两两因素的比较，构建比较判断矩阵。其中两两因素比较的相对重要性，通过取1，2，…，9以及他们的倒数作为标度，求出各个风险因素的权重值。

通过计算我们可以得到一级指标的权重为A=（B1，B2，B3，B4）=（0.25，0.25，0.25，0.25），而二级指标的权重为B1=（0.526，0.273，0.124，0.077）；B2=（0.370，0.345，0.185，0.100）；B3=（0.623，0.239，0.137）；B4=（0.413，0.209，0.194，0.104，0.080）

2、确定评价值矩阵及评价等级

通过对上文风险评价方法的分析，结合房地产项目风险指标体系，本文将各影响因素的可能风险程度划分为4个等级：高风险（V1）、较高风险（V2）、较低风险（V3）、低风险（V4）。按4分制打分，故确定评价等级集合为V={4，3，2，1}。本文通过收集专家对影响因素风险等级的评定得出以下数据（见表1）。

表1影响因素风险等级的评定

3、确定评价灰类

根据上述的评价等级，我们确定相应的灰数及白化权函数可分为如下四类：

第一类："高风险"，设定灰数为∈[4，∞） ，其白化权函数记为f1 （图3-1）；第二类： "较高风险"，设定灰数为∈[0，3.6] ，其白化权函数记为 f2（图3-2）；第三类： "较低风险"，设定灰数为∈[0，2.4] ，其白化权函数记为f3 （图3-3）；第四类： "低风险"，设定灰数为∈[0，1.2] ，其白化权函数记为f4 （图3-4）

由nij=fr（dij）可以计算出评价矩阵的灰色统计数nij ；其中dij 为第j个专家对于第i个风险因素的评价值。

4、模糊评价计算项目风险状况

根据 rij=nij /ni可以计算出灰色评估权值，得到模糊评价矩阵R为：

通过以上计算，我们可以计算出投资风险影响因素的权重和其模糊评价矩阵，则下步就可以逐级进行模糊运算。以此得出天一房地产项目投资风险的总体评估结果。

首先，根据Bi与Ri经过模糊运算，得出风险影响因素Bi的评价模型Ti为：

Ti=Bi*Ri

可知天一房地产项目的投资风险评价为：

T3=（0.18，0.23，0.31，0.28）；T4=（0.23，0.30，0.31，0.16）

由此可以计算出整个项目的投资风险评价结果：

Z=V*T=V*（T1，T2，T3，T4）=2.496

按照房地产项目投资风险的等级可知，青岛天一房地产项目的额投资风险介于较高风险与较低风险之间，其风险处于一般风险水平。

四、结束语

在我国对于项目投资风险的研究较多，同时考虑从到房地产项目具体事实情况的差异性，因此投资风险评价因素并不完全一致。对此本文的评价指标体系，仅仅是结合天一房地产项目进行设计的。对于其他房地产项目可以对评价指标体系，做部分细微的调整。

本文将层次分析法、灰色评价、模糊综合评价方法三种方法相结合，运用到房地产项目的投资风险评价中，定性和定量的对房地产项目投资风险的程度进行评价，可以处理同时具有灰色性和模糊性的综合评价问题，使房地产投资风险评价更加客观可信，并论证了该方法，在理论和实际应用上更具科学性和优越性，为投资决策的提出提供理论支持。但同时，本文虽然结合天一房地产项目的风险因素做了较为全面的分析研究，但是对于今后房地产项目的投资风险评价来说，如何更加准确的对项目的投资风险进行测定，仍有待进一步的研究。

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[6]管学雷. 基于模糊层次分析法的房地产投资风险的决策研究[硕士学位论文]. 江苏：南京理工大学，2010

房地产投资项目分析方法范文第12篇

摘 要

随着中国经济建设的不断发展，房地产行业已经成为我国国民经济发展的重要组成部分，甚至已经成为了我国国民经济的支柱产业。但是房地产业是一个具有高投入、高回报、高风险的特点的特殊行业，使得房地产业受自然、社会、经济等因素的影响较大，具有较强的不确定性。较为准确地评估这些风险是房地产项目成功的重要开端，因此在项目立项过程中对拟投资项目进行项目可行性分析显得尤为必要。本文根据房地产项目可行性研究方法和经济评价理论，结合相关参考文献和研究资料，以zd房地产开发项目作为案例，对其进行可行性分析，希望对房地产项目投资和开发的科学决策起一定的帮助。本文主要框架为：对房地产项目可行性分析报告的意义、主要内容和经济技术评价分析做了说明；研究国家、浙江省和绍兴市的宏观经济情况和发展态势，并对相关的房地产行业市场情况进行分析评价；针对zd房地产项目，对该项目所在地——嵊州从人文历史、城区总体规划到经济社会现状以及嵊州房地产一级市场(土地市场)、二级市场(商品房市场)进行全面详细地阐述；对项目本身的基本情况以及土地经济技术指标和自身市场进行分析，并和建筑设计师进行充分沟通，提出整个项目的总体开发定位和产品总体定位，进行项目开发方案评价，以及项目可能在市场接受方面可能需要防备的问题做出预先估计并提出解决建议；然后根据拟定的项目开发方案估计项目总投资和总收入，对项目进行经济、财务评价和不确定性分析，得出项目达

到了公司的投资标准，为公司决策层控制投资风险和更好地操作此项目提供参考依据。

关键词：房地产：项目；可行性分析

abstract

with the rapidly developing of china’s economic construction，the real estate industry has been the important constituent part of china’s’national economy，even one of the pi 1 1ar industries innational economy．the real estate industry that is a special high investment，repayment and risk trade is frequently influenced by the natural and social and economical element and faces many indetermination．how to estimate risk is very important to every real estate item，so it’s crucial that go on the project feasibility analys is study in the decision stage of the projects．based on the feasibi1 ityanalysis study on the real estate projects and economic evaluation theory，having consulted relevant1iterature and material ls．the article did a feasibility study on the zd real estate project．and i hope the article could make an essay to assist a scientific decision—’making of the real estate project development and investment．the main contents： introduce the main content of the feasibi1ity analysis study on the real estate project sand technical—economical analysis analysing the conditions of them acroeconomi \cs and the real estate market of china．chekiang province．shao in and shen zhou，the basic information of the zd project and

its characteristics， colnmunicating on the project with thearchitectural designer who were invited to design the zd project，by the economic，financial and uncertainties analysis，put forward a new proposal about the problems of the project，finally get the conclusion that the analytic result eceeds the standard of jnvestment．key words：real estate：project：feasibility analysis.

第1章绪 论

1996年，中国房地产市场逐步从1993年的政策打压中复苏，朱镕基总理在同国务院房改办负责人的谈话中，明确了国家要把住宅建设和消费作为国民经济新的增长点和新的消费热点的政策导向。1998年以后，国家一直把住宅作为扩大内需的重点，从税费、信贷和土地等方面提供优惠政策，支持房地产业投资和需求的快速增长。经过lo余年的发展，当前的房地产行业已经成为我国国民经济的重要组成部分。 我国房地产投资达到19382亿元，同比增加21．8％，占国内固定资产总投资的17．6％。

全年房地产开发投资19382亿元，比上年增长21．8％，其中，商品住宅投资13612亿元，增长25．3％。商品房竣工面积53019万平方米，下降0．6％。商品房销售额205 10亿元。其中，期房销售额为14366亿元，所占比重为70．o％。相对于其他商品的生产和销售，房地产项目具有流程复杂，时间较长，资金 占用较多，风险相对较大等特点，并且与金融业、建筑业等关系到国计民生的基础行业关系密切，故此，使得房地产的发展对我国国民经济和社会发展影响深远。

由于房地产高风险、高投入、高收益的特点，为提高收益规避风险，可行性分析已经成为房地产开发企业在项目前期的必备工作，其结果直接影响到项目介入与否的重要条件。

本文将在一定的创新基础上对现有房地产可行性研究理论进行系统的总结，以提高其可操作性，对房地产可行性研究理论的发展提出一定的分析。本论文的目的就是通过对可行性分析进行深入研究，将房地产开发项目的风险降至最低，并为投资方案提出意见和建议。本人从成都分公司被调至嵊州分公司全程参与我司szzd房地产项目的前期可行性研究工作，在前期主要负责对当地市场调研和竞争楼盘的分析，后期制作时主要负责对项目进行经济技术分析和财务测算。本人以此为研究对象，客观地分析项目的投资价值，从介入项目开始为szzd房地产项目的开发决策作参考。

第2章房地产开发项目可行性研究概述

2．1房地产开发项目可行性研究的基本概念及外沿

1．房地产开发项目可行性研究的概念

房地产可行性研究是在房地产项目投资决策前，对拟开发项目在技术经济社会三方面的可行性进行论证、研究、评价，对开发方案进行认真仔细的经济分析，对未来的收益进行科学的预测，并且对拟开发项目的技术先进性、经济合理性、适用性、建设的必要性和可行性进行全面分析和综合评价，针对拟投资项目该如何投资建设得出较科学的意见，为项目投资决策提供科学的依据。

开发项目要投入资金、时间和劳力，会对企业的经济效益产生影响。因此，对拟开发项目的必要性必须有充分的认识，并就项目的选址、规模、工程周期、周围的环境设施、企业的承受能力以及项目的经济效益等各方面进行科学研究分析，以便科学地制定开发项目投资决策，减少或避免失误，使开发项目能够获得较大的社会经济综合效益。而以上这些内容都是可行性研究的内容。因此可行性研究是项目投资决策的基础。

2．房地产开发项目可行性研究的作用

可行性研究作为项目投资建设的首要环节，科学正确的房地产开发项目可行性研究在房地产开发过程中可以起到以下几个方面的作用：

(1)保证项目投资决策的科学性房地产项目投资资金数额巨大，项目投资周期长，涉及的行业面广，且房地产市场的不确定因素较多。只有通过对投资项目进行详细仔细的市场调研，产品分析，成本及效益计算和风险评估，对项目投资方案中诸如建设条件是否具备、工艺技术是否先进适用、商品房有无销路、有无竞争能力、投资经济效果是否最佳等问题进行回答，同时对技术和经济两个方面进行综合的论证和评价，从而使决策建立在合理科学的基础上。

(2)保证项目有效进行房地产项目投资的可行性研究，实际上就是对未来投资实施过程进行总体的安排和规划。尤其是针对项目开发进度做进行的人力资源配备、资金供给、供应商介入、回笼资金、还贷能力等重要节点问题进行分析，对项目开发过程中各阶段的资金状况、材料设备供给、工程实施进度等确定初步计划，使整个项目可以逐步推进，达到目标。(3)对外融资的必要条件 目前金融机构都把可行性研究报告作为建设项目放款的先决条件。它们只有在对可行性研究报告进行了全面、细致的分析评估后，才能确定能否给予放款。

3．房地产开发项目可行性研究的依据

(1)经批准的项目建议书、合同等有法律效力的文件及其审批文件

(2)国家和地区经济建设的方针、政策和经济社会发展规划

(3)国家批准的城市总体规划、详细规划、交通和市政基础设施等资料

(4)拟建设地区的自然、地理、气象、水文地质等环境现状基础资料

(5)国家相关部门的工程技术建设方面的标准、规范、指标、定额等资料

(6)国家所规定的经济参数和指标，有关房地产行业法律、法规和经济法律、法规等

(7)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等

（8）主要工艺和施工设备的技术资料及经济、社会方面的有关资料．

3房地产项目可行性研究阶段划分

从项目生命周期阶段角度而言，项目包括四个阶段：概念阶段、开发阶段、实施阶段、收尾阶段(国内也有学者将概念阶段、开发阶段合并为前期阶段)。概念阶段工作就是确定项目的可行性，对项目所涉及的领域、总投资、投资的效益、技术可行性、环境情况、融资措施、带来的社会效益等进行全方位的评估，从而证明项目在技术上、经济上的可行性及其投资价值。该阶段主要工作：特定项目机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目评估。实际工作中，根据项目规模和繁简程度可将前两项合二为一，详细可行性研究是不可缺少的。一般由于房地产项目的项目复杂程度不大，而且受到时间和成本的限制，初步可行性分析通常被省略。

1．特定项目机会研究

特定项目机会研究是进行项目可行性研究前的预备性调查研究。这种研究是比较简单、粗略的。其主要任务是对投资方向提出设想，提供一个可能进行建设的具体投资项目建议。它要求在一个确定的地区和部门，以自然资源和市场预测为基础，寻找最有利的投资机会。如果证明项目投资的设想是可行的，再进行更深入的研究。

2．详细可行性研究

详细可行性研究是可行性研究的最重要阶段，狭义的可行性研究就是指详细可行性研究。在项目决策前对项目有关的工程、技术、经济等各方面条件和情况进行详尽、系统、全面的调查、研究、分析，对可能的建设方案和技术方案进行详细的论证，并对项目建成后的经济效益、国民经济和社会效益进行预测和评价的一种科学分析过程和方法，是项目进行评估和决策的依据。所需的时间约几个月至1年，所需费用约占投资总额的0．5％一3％。

3．项目的评估

按照国家有关规定对大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。项目评估是在项目可行性研究的基础上，由第三方(国家、 银行或有关机构)根据国家颁布的政策、法规、方法、参数和条例等，从项目、国民经济、社会角度出发，对拟建项目的必要性、建设条件、工程技术、经济效益和社会效益等进行全面评估、分析和论证，进而判断其是否可行的一个评估过程。它是项目投资前期进行决策的重要环节，其目的是审查项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性。

2．4房地产项目可行性研究步骤

1．签订合同与筹划准备

项目可行性研究可以由项目主管部门直接给企业发展前期部或相关职责的部门单位下达任务进行，也可由项目投资单位与有资格从事可行性研究工作的机构签订进行可行性研究的合同进行。合同中要明确规定研究工作的范围和内容、进度和质量、费用的支付办法、双方的责任和协作方式以及违约处理的办法等双方应尽的责任与义务。从事可行性研究的单位在

接受委托时，要向委托方索取与项目有关的指示文件，了解委托方的意图和要求，并收集有关资料。

2．组织人员和制定计划

受委托单位受委托后，应根据工作内容组织项目小组，并确定项目负责人和各专业负责人。并根据任务要求，研究制定工作计划和安排实施进度2．6房地产项目可行性研究需注意的问题

1．防止先入为主的可行性研究

在房地产开发实践中，一开始的项目投资决策注定了房地产开发项目的成败。有些项目的、、可行性研究报告ⅳ，从各方面论证项目的乐观前景，不去分析项目可能遇到的不利因素，这就走入了u可行性研究ⅳ的误区，在投资决策上犯了重大错误。

2．选好可行性分析的负责人

一份成熟可信的可行性研究分析报告必须是方法与观点客观、正确，格式规范，数据客观准确。这就要求研究和编写的主角必须是业内的专家，。一般来讲，由时刻关注市场变化的咨询公司的市场分析师负责市场调研；由当地经验丰富的建筑工程师负责项目总体规划设计：由造价工程师或房地产估价师等从事房地产行业的资深财务专家负责进行投资预算。

3．市场分析的结果是关键

可行性研究中首先要解决的是市场的可行性研究，其次才是技术和经济上的可行性研究。任何项目的投资，要证明其是否可行，首先要看它有没有市场市场分析的依据就是市场调研，特别注意房地产行情调查不等于市场调研，市场调研应是对市场现状和发展趋势、特定的交通、环境条件、社会商业利润水平及其变动进行调研。最主要的是社会商业利润水平的调查分析。

参考文献

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房地产投资项目分析方法范文第13篇

关键词：房地产投资 决策要素 时机 物业类型 规模

近年来，房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业，房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。

一、房地产投资决策概述

房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征，房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先，房地产业是资金密集型行业，项目投资数额巨大，对金融倚赖性高。另外，房地产市场的结构性问题较突出，投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业，如特种厂房、码头等，而商场、写字楼、公寓等，常被各种公司租用，更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其次由于房地产可作为抵押担保，并且一般能够安全地按期收回贷款，所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性，各国政府对房地产市场投资都十分关注，常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面，房地产投资额也因而受到政府政策的影响；最后，房地产的不可移动性及回收期长等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多，风险水平相对较高。因此，正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。

房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力，并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行：第一，提出房地产投资决策的目标―要求解决什么问题；第二，制定房地产投资的行动方案―有几种可能方案；第三，对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的房地产投资方案；第四，采取合理的步骤，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。

影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析。

二、房地产投资决策要素分析

（一）时机的决策分析

投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种：

环境因素分析模式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。

寿命周期分析模式：房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关，在房地产寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段，商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。

开发价值分析模式：房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定主体的适宜开发类型与开发项目是房地产投资获利的关键。商业房产的价值包含了相当部分的无法量化的服务价值与无形收益，对这些价值进行正确判别会为特定的投资者带来获利的机会。

产业发展分析模式：产业发展与变化规律是一般性把握商业房产投资时机的基本点。把握不同产业转换发展的有利时机来进行相关物业开发，将会有巨大的收益回报。不同类型商业房产的需求常随不同商业部门的兴衰而定，城市产业演进可能在不同时期带来不同商业经济活动的繁荣，把握产业演进变化的规律性，有助于正确选择投资时机。

（二）区位的决策分析

房地产地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增长性很大程度上取决于区位土地的增值，区位理论是投资地段选择的理论基础，而在具体的决策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具体分析影响房地产区位价值的各种自然因素、经济因素、社会因素和行政因素，在对不同地段的因素比较中把握优势地段的形成、发展和变化规律。明确能提升特定地域商业房产价值的各种宏观因素和微观因素，通过预测这些因素的改变把握优势地段的形成与转变。

假设开发法。运用假设开发法的原理，通过对拟选地块的不同用途的收益与成本进行估算，在不同物业估价值中选择能为企业带来最大投资价值的地块。正确预测特定地段的最佳利用方向，在综合分析投资企业的内外环境的基础上，把握那些能为投资者带来最大收益的地段

竟价地租曲线法。以商业用地的竟价地租曲线为基础，在正确判别自身实力的情况下，确定对开发主体来说最为有利的商业房产投资地段。对商业用地收益的正确判别依赖于投资者对城市经济活动规律性和城市土地价值演进规律的正确把握。

威尔逊购物模式法。在商业经济活动高度发达的城市，可借助于威尔逊购物模式来进行商业优势地段的选择。在特定商业房产和竞争性房产相互争夺消费者的过程中，消费群体的大小在很大程度上决定了商业房产的理想规模大小，从而也就为特定商业房产的区位选择[2]确定了标准。

（三）开发内容的决策分析

在选择房地产作为投资对象之前，投资方向的正确把握要求确定最适宜的投资类型。按物业类型把房地产分为商业房地产、工业用房和住宅房地产。不同用途的房地产投资的投资成本、投资风险和利润获取都是不同的。在房地产的不同物业类型中进行选择需把握以下要点：选择一块土地，是作商业用途还是工业用途，此时可借助于土地竟价模型来进行。即城市不同区位上，把一特定地块用于商业房产开发还是工业房产开发，净收益是不同的。商业净收益大于工业净收益，表示是进行商业房产开发的较理想地段。只有在商业利用价值超过同一区位的工业利用价值之时，选择此地作商业房产开发才是合理的。当然，如果在商业店铺、写字楼或旅馆酒店的物业类型中进行选择，同样的方法也是适用的。若已选定了一宗特定地块，还可运用假设开发法的原理来对其不同的用途进行选择，这种方法的基本公式为：

工业宗地价=预期工业房产售价-预期开发费用-正常开发利润

商业宗地价=预期商业房产售价-预期开发费用-正常开发利润

若商业宗地价大于工业宗地价，则可认为选择该地块是合理的。

（四）规模的决策分析

商业房产的最佳规模应综合考虑企业、地域与产品特性等多方面因素。企业在进行商业房地产投资时，不仅要考虑物业因素，还要考虑企业资本状况、市场地位、经营能力等多方面综合因素，努力寻求企业资源的合理配置。如对于那些有主导产品生产的企业，其物业投资的最优规模要结合产品价值与物业价值来考虑。而对于完全面向市场的商业房产，不论是写字楼还是商业店铺，其开发投资规模还要考量该类型物业的市场存量。在具体实施时可考虑使用：剩余面积=可供面积-成交面积这个公式粗略估算出当前市场的供求状况，并对主要的竞争对手（或潜在对手）的实力进行严密分析，在此基础上，才能最终确定商业房产的最优规模。

鉴于现行我国房地产市场的特殊状况，房地产投资者愈发难以确定投资规模。房地产市场供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地产投资者应根据市场信息和状况严格控制开发规模，以保证市场的供求平衡。一方面，开发商在具体的房产投资规模决策时，从房地产开发费用出发，运用盈亏平衡分析方法，即使投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平和销售水平，确保投资项目产生最优的经济效益；另一方面，房地产投资商应以市场为导向，正确预测出市场需求量。必要时，运用经济控制方法论，建立房地产开发规模优化数学模型，以便为房产开发商和政府管理部门制定决策提供理论参考。[3]

（五）质量的控制决策

商业房产的投资质量包括其本身质量和管理服务质量两方面。从投资者的角度来看，房地产投资质量的基本内涵就是商业房产租约对双方权利义务的规定，主要包括：租赁期限、租金修订期、租约修订条件和对租户责任的说明；也包括影响投资者收入的物业本身的物理性能，如区位、楼龄、时尚程度、施工质量、楼宇规模与内部布局的合理性等。但租户对房地产的质量却与投资者有着截然不同的理解。

表1 房地产投资者和用户的质量观点比较

因此，对房地产投资者而言，房地产质量目标的确定应综合考虑用户要求的量、价格以及建设成本和利润，从而达到用户愿意购买、投资者对回报满意的双层次质量水平。

三、房地产投资决策建议

(一)做好房地产开发企业的市场定位

房地产开发企业的投资战略必须以企业的总体经营战略为基础，来研究企业的市场定位。房地产开发企业的市场定位是以了解和分析消费者的需求心理为核心和出发点，设定自己独特的与竞争者有着显著差别的特征，以引起消费者认同。准确的房地产开发企业的市场定位，必须做好企业的分析、发掘和培育企业的核心能力及目标市场的定位。通过分析企业在价值创造环节中的优势并相应确定企业的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和体系，使核心能力得以维继发扬。总之，通过企业的分析，发现和培育企业的核心能力，发掘一个目标市场，就构成了企业的角色定位。房地产开发企业的角色定位最终要清晰准确地表明企业的产品范围、市场消费群、地理范围等因素。

(二)做好房地产项目可行性研究

房地产项目的可行性研究是指项目建成前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行调查研究，对可能的方案进行技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和实用性、经济合理性和有效性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出如何投资的结论性建议，为项目投资决策提供科学依据。充分的市场分析和调研是做好房地产项目可行性研究的先决条件。[4]

(三)做好房地产项目投资风险管理

房地产业是典型的高风险行业，为了减少房地产投资的风险损失，当务之急是加强和完善房地产投资风险管理。明智的投资者不会因有风险而采取无风险经营的保守做法，而是学会管理风险获取足够的风险利润。风险管理日益受到房地产开发商的重视，可以采取如下策略：风险回避，即选择相对风险小的投资项目或放弃那些相对风险较大的投资项目。这是一种较为保守的处理房地产投资风险的办法，能够将风险控制在较低水平内。但这种策略通常会降低获取高额利润的机会；投资组合，房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。

参考文献：

[1]李江宏.房地产投资策略及其决策.市场论坛[J],2008

[2]洪开荣.房地产经济学[M],武汉大学出版社,2006

房地产投资项目分析方法范文第14篇

摘要:房地产是一个综合性极强的系统产业,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。目前我国在房地产投资方面的决策支持系统还不多,有待于进一步发展。因此,将决策支持系统技术应用到房地产投资决策是房地产投资的一项重大变革。

关键词:房地产决策支持系统;数据仓库;联机分析处理;数据挖掘

房地产投资不仅与国民经济的发展状况有关,而且还涉及到建筑业、金融业、商业、市政建设、能源、交通等各个重要部门。房地产市场变化快、投资巨大、风险极高,要完成这样一个决策需要决策者同时考虑主市场、材料、资金、市政建设等诸多因素,并且做出综合判断,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。房地产是一个综合性极强的系统工程,关系到国家、集体、个人的利益,影响到国民经济的起伏,其兴旺与低落从一个侧面反映了经济发展状况。因此,房地产业迫切需要一种能帮助决策者综合考虑多方面的因素,根据科学的决策方法,辅助决策者做出决策的工具。

决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断,从而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,可以为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。

一、房地产投资决策支持系统

房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。

(一)房地产投资决策支持系统的基本功能

本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。

(二)系统的基本结构

在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。

数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。

其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。

二、房地产投资决策系统的相关技术

传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。

数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。

(一)数据仓库(DW)技术

信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。

(二)联机分析处理(OLAP)

OLAP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。

(三)数据挖掘(DM)技术

数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。

数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。

三、房地产投资决策支持系统的功能模块

(一)市场调查与预测

市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。

(二)经济评价

经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。

经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。

(三)风险分析

房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖JP+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。

(四)可行性报告生成

可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word,所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。

该系统中的四个功能模块紧密协作,基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作,可以得到有力的辅助决策,从而提高决策水平。

房地产投资项目分析方法范文第15篇

关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。