房产投资价值分析范文
房产投资价值分析范文第1篇
关键词：公允价值投资性房地产计量属性相关性
作者简介：刘文欢(1984-)，女，山东青岛人，山东经济学院研究生部硕士研究生
一、公允价值计量模式的引入
(一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中，熟悉情况的自愿当事人，进行资产交换或负债清偿的金额。美国财务会计准则委员会(FASB)在SFAS N0．157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中，自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中，亦即在非强制性和非清算性销售中，熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。我国在新颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为在公允价值计量下，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义，将计量对象确定为资产与负债，交易主体确认为市场参与者，更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的，价格是双方达成的，任何一方对达成的价格都没有异议。
(二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大。同一交易在不同的时间进行，交易双方达成的公允价值可能不同；同一交易由于交易地点的不同，交易双方达成的公允价值也不尽相同。公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。与历史信息相比，公允价值是面向现在和未来的，有利于利益相关者做出预测和决策，很大程度上提高了会计信息的相关性；与此同时，根据国际会计界的最新研究表明，随着估价和现值技术的发展，公允价值将能够在各种复杂的经济环境中(存在活跃市场或非理想环境下)取得客观可靠的市场价格或现值，从而能够更好地体现会计信息的最高原则“真实与公允”。公允价值体现交易的公平性。从国内外对公允价值的阐述中可以看出，公平性是公允价值的核心属性。要保证，获得的公允价值具有公平性，必须使交易双方在交易过程中满足四个条件：一是双方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-双方相互熟悉彼此的情况，信息较为完备；三是交易双方自愿让渡资产或清偿债务，而不是强制地转让；四是交易双方的经营是持续经营，而不是面临破产清算。
二、投资性房地产公允价值计量的动因分析
(一)投资性房地产的界定国际会计准则委员会(IASC)在IAS40中解释投资性房地产指为赚取租金或为资本增值。或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目；是为投资目的而持有，并且其租金收益是可以公平协商的。不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租给并由集团内另一公司占用的房地产。我国新会计准则规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物；并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。虽然各国对投资性房地产的定义存在差异，但都表明了投资性房地产具有保值和投资的双重功能。投资性房地产和企业拥有的其他房地产最大的不同表现在持有的目的和产生的现金流。从持有的目的来看，持有投资性房地产是为了取得投资收益，而不是为了使用或作为产品出售；从产生的现金流来看，投资性房地产是一个独立的现金产出单元，产生的现金流量之归属于该房地产，而不会归属于在生产或经营过程中所使用的其他资产。我国新企业会计准则对采用公允价值核算投资性房地产的相关规定。一是采用公允价值模式计量的，应同时满足两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理地估计。二是采用公允价值计量模式，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。三是已采用公允价值模式计量投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
(二)投资性房地产公允价值计量的必要性首先，全球经济一体化要求公允价值的引入。我国加入WTO以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。其次，公允价值能更好地表现投资性房地产的特性。对房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。如(图1)所示，拥有投资性房地产企业在2006年第三季度，在运用公允价值前后，其租赁收入对毛利率的影响差异明显。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。再次，拥有投资性房地产的企业存在的问题要求引入新的计量模式。一是经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。根据国家统计局的数据显示，2005年我国房地产开发企业资产负债率高达72.7％，可见房地产企业经受着极大考验。二是对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。近年来，我国房地产业发展速度很快，大中城市的市中心商业地产价格长期高涨，持有大量土地或者商业地产的上市公司其资产的实际价值较账面价值溢价很高，如果企业未能合理地反映该部分资产的价值，就不能更好地体现这些公司股东权益。三
是对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。
(三)投资性房地产公允价值计量的可行性良好的市场环境有利于公允价值的取得。随着我国房地产市场的不断发展和完善，在许多方面已经达到公开市场的有关要求，与其他类型的市场相比，公允价值在房地产市场上较易取得，不容易受特定主体的操纵。与此同时，证券市场的监管机构在很大程度上提高了上市公司运作的透明度，加大了对舞弊的查处力度，将逐渐形成以市场规则为主，相关政府机构监督为辅的机制，为公允价值的运用提供了适宜的“土壤”，企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。房地产评估行业的发展对公允价值的引入意义重大。我国早在1994年就颁布了《城市房地产管理法》，明确了国家实行房地产价格评估制度；1999年又了《国家标准房地产估价规范》，建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系。另外，我国拥有较高素质的房地产估价师队伍，目前房地产估价师已有两万多人，全国已注册成立的房地产估价机构有3000多家，其中一级资质机构100多家，这为采用公允价值核算投资性房地产提供了良好的条件。会计人员素质的提高有助于公允价值的选择。近年来我国各相关部门大力开展会计人员的后续教育，及时为会计人员补充新知识、培训新技术，使得会计人员的素质大大增强，有助于会计人员更加理性地选择公允价值，在实务中更加准确地使用公允价值。新会计准则的规定更具操作性。新企业会计准则对投资性房地产采用公允价值进行核算做了细致的规定，充分考虑了我国的国情，使得公允价值的运用对企业的实务更具有操作性，有助于企业较快地掌握公允价值核算方法。如在投资性房地产准则中，规定禁止采用含有较多假设的估计价值，以防止公允价值被滥用。
三、投资性房地产公允价值计量的困境及路径选择
房产投资价值分析范文第2篇
关键词：房地产公司；EVA；投资价值
本文为2016年广西财经学院研究生创新项目立项项目：“以投资者视角的保利房地产企业的投资价值研究”（项目编号：YCJ201615）阶段性成果
中图分类号：F83 文献标识码：A
收录日期：2017年3月31日
从2011年我国调控政策逐步趋紧，房地产行业进入寒冬时期。为将投资投机需求转化为刚需，2016年出台的各种宏观政策，例如五次上调存款准备金率、“新国五条”和限购限贷等。在这种市场环境下，下滑的股价与上涨的企业经营业绩这一矛盾现象，给众多投资者带来了极大的困惑。对投资者而言，根据当今的市场形势和经济状况，如何正确分析市场股利和宏观调控政策，需要一种更准确的方法来衡量企业的投资价值，以最大限度地降低风险，进行理性投资，因此对房地产公司的投资价值进行研究具有重要意义。
一、EVA模型简介
经济增加值（EVA）是由美国思腾思特（Stern Sewart）咨询公司1982年正式提出，并于20世纪90年代后期推广的一种价值评估指标。扣除直接成本和间接成本后的余值即为企业经济增加值。企业的价值能够被较为准确地界定，是基于企业所有者角度来讲最鲜明的特征，将资本成本这个问题考虑得更为周到和全面，并且可以较为精准地反映企业创造价值的能力。
基于EVA的企业价值评估模型是以经济增加值为基础来进行企业价值评估的一种模型，该模型的收益出发点是经济增加值，以加权平均资本成本为折现率，企业的内在价值等于企业未来的EVA折现后的现值再加上企业期初的资本总额，这是该模型的理论基础。EVA模型分为稳定增长模型、两阶段EVA模型和三阶段EVA模型。
基于EVA企业价值评估模型如公式1表示：
企业价值V=期初投入资本+预期未来EVA的现值 （1）
（一）稳定增长模型。单阶段EVA价值评估模型针对的是已经进入成熟期的企业。此时企业的利润增长率、新投入资本的期回报率、加权平均资本成本和EVA值均保持相对稳定。如公式2所示：
其中：V-当前企业价值；V0-期初资本总额；g0-EVA恒定增长率；WACC-加权平均资本成本。
（二）两阶段EVA模型。如果一个公司经历的发展过程如下：首先，经历一个高速增长期；其次，该高速增长期由于受其他因素影响而消失，于是公司便进入低速增长阶段或零增长阶段，那么EVA价值评估模型可以选用两阶段模型来评估该企业价值，如公式3所示：
企业价值=期初资本总额+高速增长阶段现值+稳定增长阶段现值
其中：V0-期初资本总额；EVAt-稳定增长期第一年的EVA值；g-EVA稳定增长率；WACC-加权平均资本成本。
（三）三阶段EVA模型。如果一个公司经历的发展过程是先经历一个高速增长阶段，然后增长速度放缓，接着缓慢过渡到稳定增长或零增长阶段，那么EVA价值评估模型可以选用三阶段模型来评估该企业价值。
企业价值为期初资本总额、过渡阶段价值现值、高速增长阶段现值和稳定增长阶段现值的合计，虽然该模型假设的公司情况更加复杂，但更加能与公司生命周期理论相符合，更具有现实意义。
二、基于EVA进行投资价值评估优势分析
（一）EVA指标能够真实反映企业的经营业绩。与传统的会计指标相比，EVA在计算时不仅考虑了债务资本成本，还考虑了权益资本成本，能够真正地反映企业盈利能力。EVA值本身能够考虑利润与投入成本之间的逻辑关系，而且在计算时需要对各项干扰企业价值的指标进行调整，能够更加精确地评估企业价值。
（二）EVA指标更加注重企业长期可持续发展。它考虑股东利益，着眼于企业未来的长远发展，促使企业的经营者们做出能够为企业带来长远发展利益的投资决策。
（三）EVA指标将企业的绩效评估与公司的估价紧密地联系起来，也即是企业管理层和员工的薪资水平与公司在资本市场上的表现是一致的。因此，企业能否满足资本市场的要求将直接影响公司的绩效评估，这样就能促使企业经营者做出更加有利于企业价值最大化的投资决策。
三、保利房地产公司投资价值案例分析
本文以2011～2015年为保利地产EVA模型中的历史期，根据财务报表中的对应数据，计算保利地产调整后的税后净营业利润、加权平均资本成本和调整后的总资产。
（一）计算税后净经营利润（NOPAT）
税后净营业利润=净利润+（利息支出+资产减值损失+开发支出-营业外收入+营业外支出）×（1-所得税税率）+递延所得负债增加额-递延所得税资产增加额 （4）
根据计算，保利地产在此期间的税后净营业利润如表1所示。（表1）
（二）计算总投入资本（TC）
总投入资本=所有者权益合计+短期借款+长期借款+一年内到期的长期借款+应付债券+资产减值损失+递延所得税负债的增加-递延所得税资产的增加（5）
根据计算，保利地产在此期间的总投入资本如表2所示。（表2）
（三）计算加权平均资本（WACC）。在计算加权平均成本时需要分别确认权益资本成本和债务资本成本的数值，以及在资本总额构成中的比例。
1、资本结构计算。保利地产资本结构的构成比例如表3所示。（表3）
2、债务资本成本的计算。根据对外公布的财务报表数据可知，保利地产的债务主要为银行贷款，为计算方便，本文2016年银行一年期贷款利率作为模型中短期借款的利率，长期借款利率按照三至五年期的基本银行贷款利率计算。计算结果如表4所示。（表4）
3、权益资本成本的计算。按照企业价值评估实践中最常用的资本资产定价模型，股权资本成本的计算公式为：
股权资本成本=无风险利率+系统性风险×风险溢价 （6）
式中，无风险利率是指在有效市场的环境下，投资者可以自由借贷资金的市场利率水平。本文在构建模型时，选取国泰安数据库中5年期的国债债券利率作为无风险收益报酬率，这与EVA模型中的期限更为契合。公式中系统性风险，将直接采用国泰安数据库中的贝塔系数值为基础进行价值评估模型的构建。根据大多数学者在价值评估实务中的做法，公式中的风险溢价将比照我国国内生产总值的增长率。具体计算如表5所示。（表5）
4、加权平均资本成本的计算
加权平均资本成本=税后债务资本成本×债务资本比例+权益资本成本×权益资本比例 （7）
具体计算结果如表6所示。（表6）
（四）计算保利地产投资价值
1、2011～2015年EVA的计算
EVA=税后净营业利润-投入资本总额×资本加权平均成本 （8）
具体计算如果如表7所示。（表7）
2、2016年保利企业投资价值的计算。通过国家统计局近几年的数据显示，我国GDP一般在五年内增减幅度较为稳定，近年来保持在6.3%～7.2%，为了方便测算企业价值，预计未来几年的GDP增长率将保持在7%左右，加权资本成本采用近五年保利企业求得的权益资本成本的平均数13.74%，并将以GDP增速预估增长率。根据公式计算如下：
2016年保利企业投资价值=17029009.04+132886.55/（13.74%-7%）=19000619.57万元
（五）保利地产公司业绩评价分析。EVA值与公司创造的价值成正比，EVA值的高低与公司的规模以及经营状况有密切的关系。由表7可以看出，保利地产公司2011年和2012年EVA值为负，2013～2015年为正值，保利地产在2011年和2012年EVA值为负主要是因为税后净营业利润较低造成的，受2008年全球济危机影响，房地产行业也随之萎靡，整个行业一片萧条，这种影响直至2012年才逐渐消除。随后保利地产的EVA值逐渐恢复正常。
主要参考文献：
[1]彭达霄.基于EVA的企业价值评估――以XX地产公司为例[J].财经纵览，2016.
[2]赵安琦.基于EVA的企业价值评估研究[D].吉林财经大学，2016.
[3]刘云.基于企业价值不同模型对保利地产的实证分析[D].云南大学，2015.
[4]李海波.万科房地产公司投资价值分析[D].西南财经大学，2013.
房产投资价值分析范文第3篇
关键词：投资性房地产；公允价值；评估
中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 22-0000-01
《会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，关键就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。
一、完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效
从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度、准则等。
二、建立资产评估的信息服务系统，服务于相应的财务报告
目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议有关部门建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。
三、建立健全公允价值评估体系，确保公允价值的真实性
采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督的机制。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，因此必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。这就要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。
四、明确投资性房地产采用公允价值计量的前提，评估对象
明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。当无法准确评估公允价值时，也可以提供公允价值变动区间等价值分析结论。对于市场法的应用，应着重关注参考交易案例的经营业态、附带租约等差异因素。对于收益法的应用，应着重需注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配、租金收入与成本项目的匹配、出租收益口径与折现率口径的匹配；需关注租约的详细条款及约定租金与市场租金的差异等。
五、资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制
评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。
六、完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台
要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广具有重大意义。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由此可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。
参考文献：
[1]王文芳.浅析新形势下企业投资性房地产评估方法[J].财税纵横，2009（3）.
房产投资价值分析范文第4篇
[关键词] 公允价值；房地产项目；计量
[中图分类号] F230 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2013）17- 0002 -02
在财务会计中，历史成本计量方式在会计发展环境的变迁过程中已经无法真实地反映公司的经营业绩，无法为经济决策者提供有用的信息，不能对经济前景进行有效的预测，因此公允价值计量方式开始被广泛应用。自20世纪70年代以来，美国财务会计准则委员会（FASB）对公允价值的定义做出了多次的修改，其最后一次修改发生在2006年9月，此次确定的公允价值的含义为：“市场参与者在有序交易中出售一项资产或转移一项负债时在计量日支付的价格”。国际会计准则理事会（IASB）也是从20世纪80年代开始定义公允价值的概念，对公允价值的定义为“交易的当事人在对交易的情况充分熟悉的情况下自愿以资产进行交换或对负债进行清偿的金额（前提是这一交易是公平的）”。2006年2月我国颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。通过以上分析我们发现，公允价值的本质就在于其公允性——即对交易的情况充分熟悉的双方在自愿公平的前提下形成的，必须能反映交易和事项内含的公允的价格，同时还要兼具可靠性、相关性的信息质量特征。利用公允价值这种计量方式有利于确定企业资产的质量、管理潜在的企业的财务风险、真实地反映企业经营的状况，进而为会计信息的使用者提供参考价值更高的决策依据。
1 投资性房地产项目公允价值计量存在的问题
对一些企业来说，投资性房地产项目采用公允价值计量能够使企业的资产价值更加真实地反映出来，使企业实际获得的现金流得到更加准确的披露，企业的经营能力、偿债能力以及承担的财务风险得到更加准确的反映，因而使会计信息质量得以有效的提高，有利于企业投资者及债权人等据此做出正确的决策。我国的会计准则也对该方面做出了相关规定，例如，对已经采用了公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不再对投资性房地产进行摊销或计提折旧，而是应该根据资产负债表日的公允价值对投资性房地产的账面价值做出合理的调整，原账面价值和公允价值之间所存在的差额则计入当期损益中。因此采用公允价值后续计量方式能够极大地提高公司的净资产和当期净利润，是对公司有重大利好的计量方式。
但是，通过调查发现，国内只有相当小部分的持有投资性房地产的上市公司采用该计量方法，这说明公允价值这种新兴的计量方式在给公司带来巨大利好的同时，也对公司带来不利的影响，大多数持有投资性房地产的上市公司正是由于看到了这一点才未敢触及这种能够为公司带来绝对利好的计量方式。我们认为具体问题主要有以下几个方面：
1.1 相关利润波动幅度不可控
很多企业持有的投资性房地产采用历史成本模式进行后续计量，并按照固定资产准则和无形资产准则的规定对投资性房地产进行折旧或摊销。计入固定资产和无形资产的投资性房地产只是逐年计提折旧或摊销，它的价值不会随着市场价值的变化而变化，也不会将其市场价值发生的变化计入当期损益，其账面价值无法反映出资产的构成情况及各类资产对公司业绩的贡献程度。如果企业对其持有的投资性房地产变更后续计量模式，由原先的历史成本模式变更为公允价值计量模式，例如，对投资性房地产采用公允价值进行后续计量之后，将对投资性房地产不再计提折旧、摊销以及减值准备，而且对投资性房地产的账面价值以资产负债表日的公允价值为基础进行调整，将资产负债表日的公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益，最终再将公允价值变动损益转入本年利润。因此，公司的利润受投资性房地产公允价值变化的直接影响，而受投资性房地产公允价值变动损益影响的这部分利润与市场价值变化的方向一致，即如果房地产市场价格上升，那么投资性房地产的公允价值就会因此而上升，从而公司利润也会因此而上升；反之，如果房地产市场价格下跌，那么投资性房地产的公允价值就会因此而下降，从而公司利润也会因此而下降。因此公允价值的变化会加大净利润的变动幅度，这种利润的不稳定容易引起会计报表使用者对公司盈利能力与经营成果稳定性的质疑，误导众多利益相关者的决策。
由此可见，由于我国房地产市场正处于发展阶段，各项完善措施正在跟进，房地产市场价值升值固然会对公司产生利好影响，但是价值下跌的可能性并不是没有。因此，公司投资性房地产采用公允价值进行计量会因市场价格的波动而加大利润波动幅度从而误导众多利益相关者。
1.2 投资性房地产项目的特殊性
虽然目前在房地产市场价值持续走高的情况下，投资性房地产的公允价值也有可能因为受全球经济及其他诸多因素所影响出现市场价值下跌的情况，但是这种公允价值的下跌所产生的公允价值变动损失给公司利润带来的影响是非常小的，相对于因房地产价格的提升而产生的公允价值变动收益给公司带来的巨额利润来说几乎可以忽略不计，而且采用公允价值后续计量投资性房地产又不需要计提折旧、摊销和减值准备，因此这将对以后年度公司的利润产生巨大的提升作用。如果企业对未出售出去的商品房或公建暂时出租后作为固定资产处理采用成本模式进行计量，这种计量方式需要在其初始成本的基础上逐年提取折旧或摊销，账面价值只能逐年降低，按照成本模式计量的账面价值将与我国房地产市场景气情况下的公允价值反应不一致。因为如果房地产价格上升的趋势持续，运用公允价值方式进行后续计量不但账面价值会有所提升，而且还不需要计提折旧或摊销，这对公司利润的影响将是不言而喻的。如果企业在年度会计报表中只是解释本期新增加的投资性房地产的具体用途，并且用途的披露也完全符合会计准则的规定，但是对于其他投资性房地产的真实用途，投资者等无法从报表中得到确切的信息，在报表中所列示的其他投资性房地产是否完全符合准则规定的投资性房地产的确认标准，是否存在将未出售出去的商品房或公建暂时出租也确认为投资性房地产无法把握。
很多情况下，审计者无法针对企业的投资性房地产和自用固定资产进行清晰的确认，在房地产企业中，该项目下的会计舞弊时有发生。
1.3 计量的客观性不足
很多企业年报中对公允价值的确定依据和方法的披露在内容上有失公允，难以让人信服。例如，很多房地产企业制定的《投资性房地产公允价值计量管理办法》，对投资性房地产公允价值的确定，公司决定采用可比项目成交价格类比法：实地综合调研投资性房地产所在城市或所在城市的主要城区项目；自权威机构和政府房地产行政管理部门取得可类比房产项目；依据投资性房地产的类型、房产境况、房产附近的环境、交易的时间和形式等方面来调整并最终认定调整因素的区间，编写出调整因素的比照表格；然后再对能够进行类比的房产项目根据以上确定的调整因素比对表格对房产的成交价格进行修正，并对修正后的数值求出其算术平均值，进而取得标的物的预估价格，从中减掉预计的土地增值税以及营业税及附加，作为投资性房地产的公允价值。从表面上看，这种公允价值的确定依据和方法比较严谨与周密，但经过仔细分析后会发现其实是比较粗糙和模糊的，并没有实质性的内容。因为在对投资性房地产公允价值的具体计量过程的披露中只有文字的说明，没有披露相配套的数据作为支撑，无法进行实际操作，很难让报表使用者信服，企业财务人员据此估价进行会计处理进而形成的数据信息就着实令报表使用者担忧，因为采用可比项目成交价格类比法的主观性与随意性是比较强的。
另外，很多企业缺失投资性房地产公允价值计价的内部控制制度，对于企业市场部门人员仅凭上述过程评估出来的结果是否客观、公允，是否会存在公司高管因道德观的缺失而指使、强迫工作人员，或者工作人员因自身利益的原因故意通过调整公允价值从而操纵利润、粉饰报表等问题，企业没有相关的内部控制部门及人员对其进行有效的监管和防范。另外，由于公允价值确定的专业性较强，企业外部监管部门又不能直接参与其中进行干预，企业管理者可能会利用这种看似合理但是经过推敲后却是漏洞百出的关于投资性房地产公允价值如何确定的信息披露达到某种其想要达到的目的。
通过以上分析我们发现，企业的投资性房地产项目必须严格遵循会计准则的确认、计量原则，牢牢把握会计信息质量的客观性、相关性、可比性原则才能避免不必要的麻烦。
2 解决措施
针对以上问题，我们可以采取以下解决措施。
2.1 加强企业利润管理
房地产项目公允价值波动所带来的利润企业自身不可控，企业不可能通过经营去管理，这种波动受市场环境中外在因素的影响，如经济因素、政治因素与宏观调控因素等。为了不使这种利润波动误导投资者、债权人等众多利益相关者，进而损坏公司的良好形象，企业应该强化自身的利润管理，充分披露投资性房地产公允价值变动产生的利润波动所受到的外部影响，特别是波动幅度和对整体利润的影响。只有加强企业利润管理，强化自身披露，才会使众多报表使用者在阅读公司年报时真正了解公司的经营能力与盈利能力是否具有稳定性，投资者才会有清晰的思路判断利润波动是由哪些原因所导致的，这种利润波动对自己的投资策略是否会构成较大的威胁以及公司是否具有投资价值等。
2.2 严格披露投资性房地产
明示投资性房地产各项目的用途是企业会计准则对拥有投资性房地产上市公司的最起码的要求，而且也是防止上市公司利用将不属于投资性房地产的项目也确认为投资性房地产从而进行利润操纵而做出的最为严格的规定，上市公司必须严格遵守准则对这方面的规定，否则准则只会变成一纸空文，对上市公司的行为毫无约束力。因此，建议企业在年度报告披露中按照准则的规定及时、中立地明示投资性房地产各项目的用途，其中包括原有的各类投资性房地产的用途，新增加的投资性房地产的各项用途。只有这样做，才可以在源头上防范并遏制住公司经营者利用投资性房地产项目用途的模糊披露来进行利润操纵提高公司盈利水平的可能性。这样一来，投资性房地产自身的账面价值和对利润产生的影响才会令报表使用者信服。因此，明示投资性房地产各项目的用途是防止公司经营者虚增公司利润的最佳途径。
2.3 房地产项目公允价值确认、计量的可操作性
房产投资价值分析范文第5篇
【关键词】 房地产上市公司； 投资价值； 层次分析法； 财务评价
一、房地产上市公司投资价值分析的目的与方法
房地产行业是我国的一个支柱产业，在国民经济中占据重要的地位。房地产业产业链长、关联度大，直接影响着经济社会发展。其在拉动内需、优化资源配置、创造就业等方面起到了其他产业所不可替代的作用。而作为经济晴雨表证券市场中的房地产板块，也因此一直受到投资者的广泛关注。截至2010年12月，我国房地产行业上市公司共有75家，其中，沪市42家，深市33家，另外在香港上市的有18家，房地产业上市公司总市值达到7 000多亿元。虽然当前国家针对房地产市场过热进行的一系列宏观调控对房地产上市公司带来一定的影响，但从长远看，一些质地优良的房地产公司已具备了一定的投资价值。因此，进行房地产上市公司投资价值的分析，对投资者而言，可以探求企业真实的内在价值，为市场交易提供理性的参考依据。对于房地产上市公司管理者而言，应用价值评估方法可以更好地做到对企业整体的分析、评估和管理，以达到企业价值最大化的管理目标。
在分析的具体方法上，本文拟采用层次分析法（Analytic Hierarchy Process）简称AHP，该方法是美国著名运筹学专家、匹兹堡大学教授托马斯・萨蒂（T.L.Saaty）于20世纪70年代初期提出的。它是一种将复杂的决策问题分解成若干组成因素；然后将这些因素按支配关系分解成递阶层次结构，通过两两比较的方式确定各个因素的相对重要性，并最终形成决策备选方案相对于决策目标的权重，从而帮助决策者作出决策的科学、有效的定量与定性相结合的方法。该方法普遍运用于各个领域。本文的研究主要是基于房地产上市公司财务评价的视角，通过建立财务指标评价体系，运用AHP方法来测度上市公司财务指标的相对权重，以求得上市公司投资价值的综合评价值，为投资者提供投资参考。
二、建立投资价值分析递阶层次结构模型
层次分析法将问题分成目标层、要素层及操作层。根据本文的研究，目标层即是房地产上市公司综合价值A，这是一个复杂的、综合性指标，需要多种因素来测定。根据指标选取全面性、典型性原则，将影响上市公司综合价值的财务指标分成4大类11小类，从不同角度反映公司的财务情况，其中偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力，分别用B1、B2、B3、B4表示，其作为模型的要素层；偿债能力常用指标包括流动比率C1、速动比率C2、资产负债率C3；营运能力常用指标包括存货周转率D1、应收账款周转率D2、总资产周转率D3；盈利能力常用指标包括资本收益率E1、净资产收益率E2、毛利率E3；发展能力常用指标包括主营收入增长率F1、总资产增长率F2。这些指标作为子要素层，是对要素层的进一步说明与解释。具体的评价指标体系如图1所示。
三、评价指标权重系数的确定
运用AHP层次分析法，构造模型的判断矩阵，计算各级要素权重，并进行一致性检验（本文所涉及的具体数据为辅助运用Excel软件计算得出）。计算过程如下：
（一）构建判断矩阵、层次单排序与一致性检验
判断矩阵元素的值反映了人们基于客观实际对各因素相对重要性的主观认识与评价，通常取1，2，…，9及它们的倒数作为标度。具体的标度取值及含义如表1所示。
按照以上标度，根据资料数据，结合专家意见和评价主体的意见，得出各层次的判断矩阵。通过和积法计算得各判断矩阵的最大特征根λmax和单排序权向量w（权重系数）。同时计算一致性指标CI和随机一致性比例CR，并进行一致性判断。计算结果见表2―表6。
（二）层次总排序与一致性检验
根据表2到表6的计算结果，可以计算出子要素层相对于要素层以及目标层的总排序向量（综合权重）。计算结果见表7所示。
对层次总排序也需作一致性检验，检验仍象层次总排序那样由高层到低层逐层进行。这是因为虽然各层次均已经过层次单排序的一致性检验，各层对比较判断矩阵都已具有较为满意的一致性。但当综合考察时，各层次的非一致性仍有可能积累起来，引起最终分析结果较严重的非一致性。最终检验层次总排序的一致性为CR=0.0065
四、AHP应用实例分析
应用AHP法对房地产上市公司的综合价值评价过程是：首先，根据财务指标在综合评价目标中的相对重要性，用AHP法计算出各个财务指标相对于综合评价目标的权重系数；然后，通过各公司财务指标的横向比较，得出各指标在众家公司中的相对地位，这一地位的高低是用分值的高低来表示的；最后，用相应的权重系数乘以各个公司的财务指标的分值，得出各上市公司偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力的分值和综合价值分值。前文已利用AHP法计算出了各个财务指标相对于综合评价目标的权重系数，下面就后两个步骤，结合实例计算分析如下：
本文选择了沪深两市房地产板块中4家具有代表性的公司进行分析。它们分别是万科A（000002）、招商地产（000024）、北辰实业（601588）、陆家嘴（600663），以下分别用G1、G2、G3、G4来代表它们。表8是由新浪财经网提供的这些上市公司截止于2009年12月31日的评价指标的财务数据。
根据表8中的数据对这4家上市公司作出各个指标的判断矩阵，如表9所示。
计算出每个上市公司在各个指标中所占的相应权数（计算方法如上文所示），结果如表10所示。
设每个指标的满分都为100分，将各上市公司的各项指标分值与相应的指标权数相乘，得出偿债能力、营运能力、盈利能力、发展能力的得分，并求出综合评分，下面以万科A为例，计算出其偿债能力、营运能力、盈利能力、发展能力及其综合评分。
偿债能力=万科A在流动比率C1的权重得分×C1在偿债能力B1中的权重+万科A在速动比率C2的权重得分×C2在偿债能力B1中的权重+万科A在资产负债率C3的权重得分×C3在B1中的权重
偿债能力=28.84×0.2972+25.03×0.5390+10.95×0.1638 =23.8560
同理，营运能力=48.24×0.3091+5.71×0.5813+42.31
×0.1096=22.8647
盈利能力=13.62×0.1638+27.18×0.5390+6.83×0.2972 =18.9109
发展能力=5.04×0.667+9.45×0.333=6.509
综合评分=万科A在偿债能力B1的得分×B1在A中的权重+万科A在营运能力B2的得分×B2在A中的权重+万科A在盈利能力B3的得分×B3在A中的权重+万科A在发展能力B4的得分×B4在A中的权重
综合评分=23.8560×0.1225+22.8674×0.227+18.9109
×0.423+6.509×0.227=17.7241
同理，4家房地产上市公司的评分可被计算汇总为表11。
结论：在偿债能力方面，招商地产与北辰实业做得较好。而在营运能力和盈利能力方面，陆家嘴都超过了其他上市公司，表现出良好的经营管理效率和获取利润的能力，但是，由于陆家嘴短期偿债能力较低，因此，投资时要把收益和风险同时考虑进去。在发展能力方面，招商地产远远超过了其他上市公司，表现出发展扩张的巨大潜力。但是，由于万科A在房地产行业占据着不可动摇的龙头地位，其规模基数大，所以，虽然其四项指标的排位都不靠前，但总体来讲，整个运营相对于其他三家房地产上市公司而言更加稳定。
【参考文献】
［1］ Copcland T.，Koller T.，Murrin J. Valuation：measuring and managing the value of companies［M］. New York：Eilley，2000.
［2］ 杜栋. 现代综合评价方法与案例精选［M］.北京：清华大学出版社，2008.
［3］ T.L. Saaty. The analytic hierarchy process：planning，priority setting，resource allocation［M］. McGraw Hill，1980.
房产投资价值分析范文第6篇
关键词：投资性房地产；公允价值计量；应用
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-02
对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。由于是按公允价值对其期末的账面价值进行调整，因而公允价值计量模式下的投资性房地产不存在减值的问题。
一、投资性房地产定义及确认条件
1.投资性房地产的定义
投资性房地产同时满足下列条件时，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。新企业所得税法没有对投资性房地产作出专门的定义，而将其包括在固定资产的税务处理中[1]。
2.成本的确定
新企业会计准则规定，投资性房地产的成本，按照以下规定确定：（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。（3）投资者投入的投资性房地产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。（4）非货币性资产交换取得的投资性房地产的成本，分别以下情况确定：①该项交换具有商业实质，且公允价值能够可靠计量的，换入投资性房地产的成本按照换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。如果有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠，则以换入资产的公允价值为确定换入投资性房地产的成本的基础。②该项交换不具有商业实质，或者公允价值不能够可靠计量的，换入投资性房地产的成本应当按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费，并加减相关补价后的金额确定其成本。（5）债务重组取得的投资性房地产成本，按照所取得投资性房地产的公允价值确定其成本。（6）企业合并所取得的投资性房地产成本，分别以下情况处理：①属于同一控制下企业合并所取得的投资性房地产，按照被合并方账面价值确定其成本。②属于非同一控制下企业合并所取得的投资性房地产，按照购买日该项投资性房地产的公允价值确定其成本。新企业所得税法没有单独涉及投资性房地产，其相关成本的确定按照固定资产成本确定方法确定[2]。
二、公允价值模式计量的投资性房地产采用的条件
采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易场所；2.企业能够从活跃的房地产交易场所取得同类或类似的房地产市场信息，从而对投资性房地产的公允价值作出估计。同类或类似的房地产，对土地使用权而言，是指同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地；对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相似、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相似的建筑物。
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。一旦选择采用公允价值计量模式，企业就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）来确定投资性房地产的公允价值；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定[3]。
三、公允价值计量模式投资性房地产初始确认和计量
采用公允价值模式计量的投资性房地产，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，分别计量取得时的成本和持有期间的公允价值变动情况。
1.外购投资性房地产
外购投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。按照初始取得的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目。
2.企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产
其成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且企业管理当局正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，可视为存货转换为投资性房地产，转换日为企业管理当局作出书面决议的日期。企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产，应按照该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出，借记“投资性房地产”，贷记“在建工程（无形资产）”或“开发产品”科目[4]。
3.将非投资性房地产转换为投资性房地产
（1）将存货的房地产转换为投资性房地产，企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照该房地产转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。
（2）企业将自用的建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计折旧（累计摊销），借记“累计折旧（累计摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备（无形资产减值准备）”科目；按其账面余额，贷记“固定资产（无形资产）”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目[5]。
4.由成本计量模式转换为公允价值模式计量的投资性房地产
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。即：当满足公允价值计量条件时，按照转换日公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目；按照原已经计提的折旧和减值准备，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”科目；按照原来确认的成本，贷记“投资性房地产”科目；按其借贷方差额，借记（或贷记）“利润分配——未分配利润”、“盈余公积”科目。
投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，企业应当设置“公允价值变动损益”账户。“公允价值变动损益”账户核算企业投资性房地产、交易性金融资产等公允价值变动而形成的应计入当期的损益，贷方登记资产负债表日企业持有的投资性房地产、交易性金融资产等的公允价值高于账面余额的差额，借方登记资产负债表日企业持有的投资性房地产、交易性金融资产等的公允价值低于账面余额的差额。期末，应将本账户余额转入“本年利润”账户，结转后本账户无余额。
四、投资性房地产中公允价值计量模式的应用
1.后续计量
新企业会计准则规定，企业应当在资产负债表日对投资性房地产选择采用不同的后续计量方法：（1）采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的，按照固定资产后续计量的原则进行处理。（2）对于有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠获得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，于资产负债表日对投资性房地产以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。新企业所得税法没有单独涉及投资性房地产，对于投资性房地产按照固定资产的预计使用年限和折旧方法计提的折旧在计算应纳税所得额时予以扣除。对于按照新企业会计准则规定选择采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值变动计入当期损益的金额，在计算应纳税所得额时予以调整，即公允价值大于原账面价值的差额计入当期利润总额的金额，在计算应纳税所得额时予以调减；公允价值小于原账面价值的差额计入当期利润总额的金额，在计算应纳税所得额时予以调增[6]。
2.减值的处理
（1）新企业会计准则规定，对于采用成本模式进行后续计量的投资性房地产发生减值所计提的减值准备，计入当期损益。（2）新企业所得税法对于按照新企业会计准则规定计提的减值准备在计算应纳税所得额时予以调增。
3.应用案例
2011年8月20日，G银行购买一块土地使用权，购买价款为18000000元，支付相关手续费300000元，款项全部以存放中央银行款项支付。企业购买后用于对外出租。G银行对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。该项投资性房地产2011年取得租金收入为800000元，已存入银行，假定不考虑其他相关税费。经复核，该投资性房地产2011年12月31日的公允价值为19000000元。2012年2月，G银行出售了该项投资性房地产，取得价款22000000元。
根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
五、结论
“投资性房地产”账户也可以用以核算采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值。企业取得投资性房地产和期末投资性房地产的公允价值高于其账面余额时，记入借方；期末投资性房地产公允价值低于其账面余额和处置按公允价值计量的投资性房地产时，记入贷方；期末余额在借方，表示结存的投资性房地产的公允价值。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
参考文献：
[1]李俚.公允价值计量投资性房地产在我国上市公司的运用分析[J].科技致富向导，2008（22）.
[2]徐琼，高云朝.试论投资性房地产公允价值模式的应用[J].内蒙古科技与经济，2009（08）.
[3]王艳，张晗.我国投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].中国证券期货，2011（02）.
[4]王晶晶.投资性房地产采用公允价值模式的影响[J].合作经济与科技，2010（09）.
房产投资价值分析范文第7篇
关键词：公允价值；新会计准则；投资性房地产
中图分类号：F810 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2008）04－0156－02
一、公允价值的基础理论
（一）公允价值的定义
对于公允价值，不同的机构有不同的定义。国际会计准则委员会1999年的《国际会计准则第39号――金融工具：确认和计量》第98段指出：“在公允价值定义中隐含着一项假定，即企业是持续经营的，不打算或不需要清算，不会大幅度缩减其经营规模，或按不利条件进行交易。因此，公允价值不是企业在强制易、非自愿清算或本销售中收到或支付的金额（IASC，1999）。”美国财务会计准则委员会于2000年2月颁布的第7号概念公告对公允价值的定义是：“公允价值是当前的非强迫交易或非清算交易中，自愿双方之间进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的价格（FASB2000）。”我国新颁布的《企业会计准则――基本准则》中，把公允价值定义为：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。”对比以上我国对公允价值的定义，本文认为这个定义充分考虑了基本国情，符合我国市场经济发展需要。
（二）目前我国公允价值的适用范围
虽然我国在新准则中部分地采用了公允价值的计量属性，但是公允价值在新准则中的应用是十分谨慎的。与国际财务报告准则相比，我国新的企业会计准则体系在确定公允价值的应用范围时，充分地考虑了我国的国情，作了审慎的改进。公允价值的运用必须满足一定的前提条件，即公允价值应当能够可靠计量。基本准则中也强调，企业一般应当采用“历史成本”，只有在会计要素金额能够取得“并可靠计量”时才能采用非历史成本计量属性。目前，主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等方面采用；另外，在各项使用公允价值的具体准则中，也严格限制了使用条件。比如，在非货币性资产交换中，提出两个前提条件，即交换是否具有商业实质，交易各方之间是否存在关联方关系。这些限制条件，在一定程度上可以保证公允价值的“公允”表达，同时也可以有效遏制企业的利润操纵。
二、公允价值在投资性房地产准则中的应用分析
（一）投资性房地产准则制定的背景
房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分，其交易日趋活跃，在国民经济中的作用也日趋凸显，适时分析新的会计准则对该行业的影响显得十分必要与重要。投资性房地产只是房地产业的一个部分，主要是指“为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。”主要包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，从而把为生产商品，提供劳务或者经营管理而持有的房地产和作为存货的房地产排除在本准则之外。对于投资性房地产，如果将其作为一般的固定资产看待并提取折旧，其净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。一方面投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍甚至数十倍。另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动性和变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产处理显然是不合适的。但是，将它们按照流动资产以成本与市价孰低的计价原则来处理，也是不合适的。所以应该给投资性房地产制定一个专门的准则。截至2005年，世界上只有IASB、英国（SSAP19：投资性房地产的会计处理）和中国香港地区（SSAP13：投资物业会计）对投资性房地产制定有相关的会计准则。
（二）新准则中对投资性房地产的有关规定
新准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着地产公司可以对两种模式进行选择。而且计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧了，主要是折旧的部分已经通过公允价值跟账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。
上述规定可能产生下列影响：第一，原先上市公司拥有的物业都被计入了固定资产，因此，物业的升值与否，并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，如果上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润。公允价值计量模式的引入正式奠定了重估净资产值的方法作为房地产上市公司估值的核心地位。这必将引导市场对该项方法进一步的认可。第二，随着投资性房地产物业的增多，尤其在新会计准则采用后，肯定会引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使重估净资产值的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。既然选择公允价值对投资性房地产进行计量，在我国房地产行业发展势头强劲的今天，势必大大提高企业的净资产，也会提高当期的净利润，那么是不是拥有投资性房地产企业就会不加思考地优先选择公允价值来计价呢？
（三）企业是否会优先选择公允价值计价问题分析
对于公允价值和历史成本之间做选择的问题，本文认为虽然新准则给了企业选择的空间，但是并不见得所有的公司都会青睐公允价值。首先，公允价值的确认是否合理是一个不容忽视的问题。按照新会计准则的规定，如果企业所拥有的投资性房地产有活跃的房地产交易市场供其交易，且该房地产交易市场能提供该类或类似的房地产市场价格及其他相关信息，则企业应当采用公允价值模式，即不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就给企业以及审计师提出了一个比较大的挑战了，怎么样来判断公允价值的确认方法是否恰当呢？本文认为，“能够提供该类或类似的房地产市场价格”这个标准很难确定。即使采用综合评分法，每个人对每个项目所给的权重也是不一样的，那样得出的结果也会不同。所以公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。在这里我们看一下香港的做法。在香港的房地产开发上市公司中如果采用了公允价值模式的，每年度公司均聘请独立的测量师对其投资性房地产行评估，并作为公允价值的确定依据。内地上市的房地产公司如果采用公允价值，也需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。这将成为企业的一项很重的负担。
其次，公允价值增大了公司经营成果的不稳定性。采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产的公司的业绩将更多地受该物业市场价格变化的影响，这增加了公司业绩的不稳定性，有可能掩盖了管理层的经营不利或优秀管理能力。从以上的分析中，本文认为，此次新准则中对投资性房地产的相关规定，尤其是公允价值的引入，虽然意义重大，也会对房地产行业产生一定的影响，但是由于拥有投资性房地产的企业是否会选用公允价值作为其计量属性还是值得商榷的，所以公允价值的影响可能没有大家想象的那么大。
参考文献：
[1] 财政部．企业会计准则2006 [N]．北京：经济科学出版社，2006．
[2] 谢诗芬．公允价值：国际会计前沿问题研究[M]．长沙：湖南人民出版社，2004：2．
[3] 葛家澍．关于会计计量属性――公允价值[J]．上海会计，2001．
房产投资价值分析范文第8篇
投资性房地产公允价值模式后续计量
一、广州白云山制药选择公允价值后续计量模式的动因分析
1.公司条件符合了会计准则对公允价值模式运用的要求
广州白云山制药股份有限公司的投资性房地产，在同时满足：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得的同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。这两个条件的前提下采用公允价值模式计量。所以在09年的经营期间选择了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量就有了前提条件。
2.公司所在的地域及市场环境较为活跃发达
本文中所分析的案例―白云山制药股份有限公司位于广州，曾作为广州市首批上市公司之一在深圳证券交易所挂牌上市，它所在的广州房地产市场较为活跃发达，相关机构的监管也相对完善。公司本身也具备了应用公允价值模式的相关条件要求，并且有较完备的估值技术及较高专业素质的相关财务人员，故于2009年度采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
3.公允价值模式下可以达到增大公司的资产价值和提高利润的效果
在成本计量模式下其收入的产生只有租金收入，并且在资产负债表日需要对投资性房地产计提折旧（或摊销），如果发生了减值，需要计提减值准备，这将导致企业费用增加，利润减少。而在公允价值计量模式下，不对投资性房地产计提折旧（或摊销），也不需要计提减值准备，因而不会减少利润。
二、公允价值计量模式运用的阻碍分析
目前我国采用公允价值后续计量模式的企业为数不多，大部分公司还是采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，这其中的原因主要有以下几方面：
1.会计准则中的严格规定及公司自身的条件不足
会计准则中对于公允价值模式运用需满足的两个条件，首先，投资性房地产“所在地”一般是指投资性房地产所在的大中型城市的城区，这意味着企业只有在大中城市的投资性房地产才有按照公允价值进行会计计量，而由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃市场，其实很不容易。另外公允价值的确定及估值技术是否合理完善是投资性房地产后续计量是否合理的关键，而公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价，鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟，公开市场报价还难以取得。
2.税收方面对公允价值模式下有较大的不确定性及风险
由于采用公允价值模式一般会导致企业年净利润的提高 ，对这一重估增值部分是否需要征收所得税，所得税实施条例对公允价值变动收益是否缴纳所得税没有明确的规定。若上市公司将公允价值净收益缴纳所得税将会增加税收支出，减少净利润；若不缴纳，上市公司税负不变，但似乎有打球的嫌疑。但在成本模式下，不再作为存货的这部分房地产计提折旧或按期摊销直接减少了企业的账面盈利，从而起到抵税的效果，减少企业的所得税支出。
3.公允价值模式下可能造成利润波动幅度较大及操控利润
在公允价值模式下在资产负债日以投资性房产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益，致使会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动，很可能会造成一些不法上市公司借此达到虚高利润的目的，而净利润波动幅度的增大则容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。而在成本模式下则不会出现这类问题。
三、推动公允价值模式运用的建议
1.加快完善投资性房地产的会计准则并做好与税收规定的协调
公允价值在我国还是一个有待深入研究的领域，理论界对公允价值大多是零星分散的研究，散布在不同准则中的相关规定也存在一些不一致之处，因此制定一个单独的公允价值计量准则并且进一步细化对于不存在活跃交易市场的公允价值估价的指导性文件是十分必要的。另外也应尽快修订和完善准则指南、案例讲解等准则配套材料，出台必要的解释公告，及时解决准则执行中出现的问题。还应加强准则与税法、企业财务通则的协调，尽快明确公司普遍关心的税收、利润分配等问题，以便于上市公司准确正确进行会计核算。
2.提高投资性房地产市场的规范程度
首先应积极推进市场信息化建设完善信息的披露努力构建一个完整、统一、开放的市场，为投资性房地产公允价值计量模式的运用创造良好的大环境，并降低公允价值等信息的获取成本。其次，我国应进一步明确公允价值计量披露的相关问题，不仅包括公允价值的确定方法，还应增加公允价值的估计假设、已可以采用公允价值计量而未用公允价值计量的原因披露等，使其披露更加规范，更加科学，更有利于保护广大投资者等利益相关者的利益。
3.提升公司内部估值技术及相关财务人员的职业判断力及职业素养
估值技术所确定的公允价值数额会直接出现在报表中，因此建议企业在附注中增加对具体估值计算确认的过程，包括对估值方法的选定，其依据的标准是什么，所拥有的投资性房地产在同类资产中的地位，具体参数的选定。此外，还应加强对会计人员的职业判断能力和职业道德的培养，并进一步落实对会计人员的继续教育，从而杜绝公允价值模式下可能出现的利润操纵问题的产生。参考文献：
[1]丁桦.金融危机后我国公允价值运用研究[J].财会通讯，2011（1下）.
房产投资价值分析范文第9篇
关键词：公允价值；新会计准则；投资性房地产
一、公允价值的基础理论
（一）公允价值的定义
对于公允价值，不同的机构有不同的定义。国际会计准则委员会1999年的《国际会计准则第39号——金融工具：确认和计量》第98段指出：“在公允价值定义中隐含着一项假定，即企业是持续经营的，不打算或不需要清算，不会大幅度缩减其经营规模，或按不利条件进行交易。因此，公允价值不是企业在强制性交易、非自愿清算或本销售中收到或支付的金额（IASC，1999）。”美国财务会计准则委员会于2000年2月颁布的第7号概念公告对公允价值的定义是：“公允价值是当前的非强迫交易或非清算交易中，自愿双方之间进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的价格（FASB2000）。”我国新颁布的《企业会计准则——基本准则》中，把公允价值定义为：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。”对比以上我国对公允价值的定义，本文认为这个定义充分考虑了基本国情，符合我国市场经济发展需要。
（二）目前我国公允价值的适用范围
虽然我国在新准则中部分地采用了公允价值的计量属性，但是公允价值在新准则中的应用是十分谨慎的。与国际财务报告准则相比，我国新的企业会计准则体系在确定公允价值的应用范围时，充分地考虑了我国的国情，作了审慎的改进。公允价值的运用必须满足一定的前提条件，即公允价值应当能够可靠计量。基本准则中也强调，企业一般应当采用“历史成本”，只有在会计要素金额能够取得“并可靠计量”时才能采用非历史成本计量属性。目前，主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等方面采用；另外，在各项使用公允价值的具体准则中，也严格限制了使用条件。比如，在非货币性资产交换中，提出两个前提条件，即交换是否具有商业实质，交易各方之间是否存在关联方关系。这些限制条件，在一定程度上可以保证公允价值的“公允”表达，同时也可以有效遏制企业的利润操纵。
二、公允价值在投资性房地产准则中的应用分析
（一）投资性房地产准则制定的背景
房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分，其交易日趋活跃，在国民经济中的作用也日趋凸显，适时分析新的会计准则对该行业的影响显得十分必要与重要。投资性房地产只是房地产业的一个部分，主要是指“为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。”主要包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，从而把为生产商品，提供劳务或者经营管理而持有的房地产和作为存货的房地产排除在本准则之外。对于投资性房地产，如果将其作为一般的固定资产看待并提取折旧，其净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。一方面投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍甚至数十倍。另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动性和变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产处理显然是不合适的。但是，将它们按照流动资产以成本与市价孰低的计价原则来处理，也是不合适的。所以应该给投资性房地产制定一个专门的准则。截至2005年，世界上只有IASB、英国（SSAP19：投资性房地产的会计处理）和中国香港地区（SSAP13：投资物业会计）对投资性房地产制定有相关的会计准则。
（二）新准则中对投资性房地产的有关规定
新准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着地产公司可以对两种模式进行选择。而且计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧了，主要是折旧的部分已经通过公允价值跟账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。
上述规定可能产生下列影响：第一，原先上市公司拥有的物业都被计入了固定资产，因此，物业的升值与否，并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，如果上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润。公允价值计量模式的引入正式奠定了重估净资产值的方法作为房地产上市公司估值的核心地位。这必将引导市场对该项方法进一步的认可。第二，随着投资性房地产物业的增多，尤其在新会计准则采用后，肯定会引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使重估净资产值的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。既然选择公允价值对投资性房地产进行计量，在我国房地产行业发展势头强劲的今天，势必大大提高企业的净资产，也会提高当期的净利润，那么是不是拥有投资性房地产企业就会不加思考地优先选择公允价值来计价呢？
（三）企业是否会优先选择公允价值计价问题分析
对于公允价值和历史成本之间做选择的问题，本文认为虽然新准则给了企业选择的空间，但是并不见得所有的公司都会青睐公允价值。首先，公允价值的确认是否合理是一个不容忽视的问题。按照新会计准则的规定，如果企业所拥有的投资性房地产有活跃的房地产交易市场供其交易，且该房地产交易市场能提供该类或类似的房地产市场价格及其他相关信息，则企业应当采用公允价值模式，即不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就给企业以及审计师提出了一个比较大的挑战了，怎么样来判断公允价值的确认方法是否恰当呢？本文认为，“能够提供该类或类似的房地产市场价格”这个标准很难确定。即使采用综合评分法，每个人对每个项目所给的权重也是不一样的，那样得出的结果也会不同。所以公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。在这里我们看一下香港的做法。在香港的房地产开发上市公司中如果采用了公允价值模式的，每年度公司均聘请独立的测量师对其投资性房地产行评估，并作为公允价值的确定依据。内地上市的房地产公司如果采用公允价值，也需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。这将成为企业的一项很重的负担。
其次，公允价值增大了公司经营成果的不稳定性。采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产的公司的业绩将更多地受该物业市场价格变化的影响，这增加了公司业绩的不稳定性，有可能掩盖了管理层的经营不利或优秀管理能力。从以上的分析中，本文认为，此次新准则中对投资性房地产的相关规定，尤其是公允价值的引入，虽然意义重大，也会对房地产行业产生一定的影响，但是由于拥有投资性房地产的企业是否会选用公允价值作为其计量属性还是值得商榷的，所以公允价值的影响可能没有大家想象的那么大。
参考文献
[1] 财政部．企业会计准则2006 [N]．北京：经济科学出版社，2006．
[2] 谢诗芬．公允价值：国际会计前沿问题研究[M]．长沙：湖南人民出版社，2004：2．
[3] 葛家澍．关于会计计量属性——公允价值[J]．上海会计，2001．
房产投资价值分析范文第10篇
［关键词］ 房地产开发企业；投资性房地产；公允价值
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005
［中图分类号］ F230 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02
房地产开发企业所持有的房地产按照持有意图可划分为存货、固定资产或无形资产、投资性房地产三类，分别归属于不同的具体会计准则进行规范。投资性房地产的范围包括已经对外出租的土地使用权和地上建筑物以及持有准备赚取资本增值的土地使用权。从取得途径上来说，房地产开发企业所持有的投资性房地产既可以由原准备对外出售的存货或自用的固定资产、无形资产改变使用用途转换而来，也可以直接自建作为投资性房地产进行获利。按照企业会计准则的规定，投资性房地产的后续计量既可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，使投资性房地产同企业其他类别的房地产的会计核算出现了较大不同，对房地产开发企业的会计信息也产生了较大的影响。
1 公允价值模式进行后续计量的房地产开发企业投资性房地产的会计处理举例
例如，甲房地产开发企业，2010年1月1日将一套自建完工原用于出售的商品房出租给乙公司。该商品房的开发成本为1 000万元，甲企业对其计提了200万元的减值准备。如果出租日，该商品房的公允价值为900万元。甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产――成本900，借：存货跌价准备200；贷：开发产品1 000，贷：资本公积――其他资本公积100。如果出租日，该商品房的公允价值为700万元，则甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产――成本700，借：存货跌价准备200，借：公允价值变动损益100；贷：开发产品1 000。按照企业会计准则的规定，存货计提跌价准备后，如果造成存货价值下跌的原因消失，企业可以将已经计提的存货跌价准备转回。但从以上会计处理对比中可以看出，如果房地产企业将存货转换为按照公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，投资性房地产按照转换日的公允价值入账，如果房地产的公允价值高于原账面价值是不允许通过损益转回的，但是如果房地产的公允价值低于原账面价值则要计入当期损益。这种不对称的会计处理方式，是为了防止企业通过调节房地产的公允价值来调节利润，遵循了谨慎性原则，但对房地产开发企业的利润有不利影响。
采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后，房地产开发企业无需按照自用的固定资产、无形资产类似的会计处理方式，按期计提累计折旧或累计摊销，也无需对该投资性房地产计提资产减值准备。接上例，如果2010年1月31日该商品房的公允价值上涨100万元，则甲企业的会计分录为：借：投资性房地产――公允价值变动100；贷：公允价值变动损益。如果2010年1月31日该商品房的公允价值下跌100万元，则甲企业的会计分录为：借：公允价值变动损益；贷：投资性房地产――公允价值变动100。投资性房地产公允价值下跌对房地产开发企业的影响类似于存货出售价格下跌而计提的资产减值损失。但当商品房价格上升超过其原开发成本时，房地产开发企业可以将这一部分上升的价值体现在利润表之中，从而增加当期会计利润。
接上例，假设2010年12月31日，甲房地产开发企业将该商品房出售给乙公司，出售价款为800万元，不考虑相关税费。出售时，该商品房“投资性房地产――公允价值变动”明细科目为借方余额200万元，“投资性房地产――成本”明细科目为借方余额700万元，“资本公积――其他资本公积”为贷方余额100万元。甲企业会计分录为：①确认其他业务收入。借：银行存款800，贷：其他业务收入800。②结转公允价值变动损益。借：公允价值变动损益200；贷：投资性房地产――公允价值变动200。③借：其他业务成本600，借：资本公积――其他资本公积100；贷：投资性房地产――成本700。同房地产开发企业将商品房直接对外出售相比，甲企业的出售收益和成本分别计入了“其他业务收入”和“其他业务成本”而不是“主营业务收入”和“主营业务成本”，但由于利润表并不单独列示主营业务和其他业务，而是合并列示于“营业收入”和“营业成本”，因此不会对会计信息造成分类上的影响。从营业利润金额的角度来说，从以上分解会计分录中可以看出，甲企业确认的其他业务收入就是甲企业收到的销售款，确认的其他业务成本就是甲企业对商品房的原开发成本。投资性房地产在持有期间公允价值的变动仅影响公允价值变动损益而不会对营业利润造成任何影响。
2 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对房地产开发企业的影响分析
（1）以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量加大了房地产开发企业的会计核算成本。由于相对于历史成本，公允价值计量属性具有较大的不确定性，为了保证会计信息的可靠性，企业会计准则对投资性房地产以公允价值模式进行后续计量做了严格的限制。当房地产开发企业对外出租的房地产不存在活跃的市价时，企业需要参照同类或类似，例如分布在同一市区、位置相似、环境相似、建筑结构相似、使用用途相同等，有活跃市价的房地产价格进行调整、评估确认该房地产的公允价值。如果企业不具备房地产公允价值的评估能力和评估资质，企业还需要聘请外部资产评估机构出具评估报告，这会加大企业会计处理的难度和成本。
（2）以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量加大了房地产开发企业的会计利润波动性。虽然按照企业会计准则的规定，资产的公允价值是指资产买卖双方在公平交易的前提下，自愿进行资产交付的价格。但事实上由市场交易而产生的公允价值会受交易双方的投资心理、对市场走向的预期、谈判能力、世界经济形势等不可预期甚至非理性的因素影响。作为存货的商品房，房地产开发企业应当在一年内予以出售，而且我国的政策法规对房地产开发企业囤房不售的做法也有较为严格的规定。但作为投资性房地产进行管理后，房地产开发企业可以长期持有，并且在每个会计期末将房地产公允价值的变动以持有损益――“公允价值变动损益”的形式反映在利润表中。这会使企业的会计利润丧失历史成本计量下的稳定、连续和规律性而变得波动。对于我国房地产开发企业来说，在政策调控前，房价一直处于连续上涨阶段，将对外出售的商品房转为投资性房地产，一方面可以达到间接囤房以谋取更大经济利益的目的；另一方面也可以将公允价值的上升反应为企业的当期会计利润，对于上市公司性质的房地产开发企业可以达到粉饰会计报表的作用。但目前政策调控后，房地产价格出现大幅下跌趋势，这种情况下，以公允价值对投资性房地产进行后续计量，对企业的会计利润可能产生不良的影响。
3 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对房地产开发企业税负的影响分析
（1）按照我国目前税法的规定，企业将房地产对外出租而计算缴纳的房产税有两种征收办法：第一种是直接按照租金收入的12％计算，第二种则是按照出租房地产账面原值的70％再乘以1．2％计算。采用第二种方法进行计算时，企业采用成本模式还是公允价值模式对投资性房地产进行后续计量会对出租房地产的账面价值产生一定的影响。如果今后税法采用重估资产价值作为计税基础，那么在房地产价值上涨时公允价值计量会加大企业的税负。
（2）我国计算缴纳所得税采用的是收付实现制，投资性房地产公允价值的变动虽然会影响企业当期会计利润，但由于企业并未实际处置房地产，因此经济利益并没有流入或流出企业。企业在计算应税所得额时可以将公允价值变动损益扣除。但是投资性房地产以公允价值进行后续计量后，将不再计提累计折旧，而累计折旧是可以税前扣除，因此采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量会加大企业的所得税负担。
主要参考文献
［1］中华人民共和国财政部.企业会计准则［S］．2006.
房产投资价值分析范文第11篇
未来中国经济持续景气为房地产行业景气提供了支撑，真实消费需求为1997年以来的需求扩张继续提供保证，政策调控路径在于规范发展市场，2007年依然处于景气延长阶段。爆发式增长的预售房款保证了07年的业绩持续快速增长。
RMB升值、流动性泛滥和新会计准则三驾马车必将驱动行业估值走高，多项证据表明需要把往年12倍动态PE行业估值标准提高到15倍。因调控政策和行业自身调整要求，聚焦于土地、资金和品牌的行业竞争正在加剧，强势大中型企业的成长性变得越来越清晰。他们将不仅取代中小企业的市场份额，还将更多地享受到未来的行业景气延长。
紧缩地根、地价款纳入预算内管理和工业地价必须招拍挂的政策变更，土地供应数量吃紧，人民币升值和流动性泛滥必将促进地价上涨。
07年主流上市公司业绩可以保持25％一40％的高速增长，同时房地产行业存在大股东资产注入、RMB升值、管理层激励、环渤海等区域市场景气、地价上涨和商业地产等丰富的主题投资机会。因此，建议投资者标配和超配房地产行业，且超配者超强。
报告在业内率先界定了强势大中型企业的度量标准，成长动力、暴增的预售房款、加快开发的规模效应、业绩持续高增长趋势、资金供求关系等因素决定着强势大中型企业必须享受更高的成长溢价。
强势大中型企业享受的更高成长溢价体现为其45％的估值标准增幅高出25％的行业标准。即强势开发类企业07年动态PE从15―16倍提高到21―23倍，强势出租类从16―18倍提高到23―26倍。
房产投资价值分析范文第12篇
二手商品房
购房者将其从开发商处购买的房屋上市进行二次交易，这样的房屋被称之为二手商品房。
投资优势：户型合理、房屋整体品质较好，建筑年代较新，物业完善，配套齐全。
投资劣势：出售时税费较高、物业管理费相对较高，总价偏高。
投资回报率：年投资回报收益率约在4％左右。
投资要点：购买这类房产应尽量选择在商圈氛围较好、地段成熟、交通便利，尤其是临近轨道交通的区域最为适宜。不过值得注意的是，今年新政颁布之后，营业税征收时间由“两年”调整为“五年”，使得市场上约有70％计算时间不满五年的二手商品房出售时受到限制，需交纳5.5％的营业税，无形中增加了许多投资成本，投资回报收益也就自然有所降低。
二手公寓
公寓含金量较高于普通二手房，具备24小时热水、24小时保安、24小时电梯，分为中高档公寓、商住两用公寓和酒店式公寓等。
投资优势：配套设施较完善，品质较高、楼盘享有一定声誉，承租人群稳定且层次高。
投资劣势：资金投入较大，租金收益并不十分理想，后期同报较慢。
投资回报率：年投资回报收益率约在6％―7％左右。
投资要点：二手公寓的前期投入会比较大，而且租金价格会随着市场的行情有所波动，从近几年租金价格走势来看，呈稳中有降趋势。“我爱我家”认为，如果投资二手公寓，一定要注意选择位置较好而且公寓项目在市场中的知名度高的楼盘.这样也能相对保证投资者的回报收益。
空置房
空置房是指商品房的尾盘、用于抵债的债权房及被法院罚没的部分房屋。其中以尾盘占据相当数量。其来源主要如下：户型不好、楼层不好或朝向不好而导致未销售的房子；开发商在前期没有销售而留到后期才销售的房子，如样板间或者前期打算出租，后来改变主意的房子，或者说有些客户买了房子后来退房，这样的房子都可以叫作空置房。
投资优势：地段优越，无期房风险，价格较周边新房低廉，品质较周边二手房高，投资自住两相宜。
投资劣势：部分房屋朝向不是很理想，户型不尽规整，屋内格局较差。
投资回报率：年投资回报收益率约在7―10％左右。
投资要点：关注成熟社区实力较强楼盘的空置房，这样才能把握整体投资环境，便于日后出售或出租。把握投资空置房的时间，细心挑选之下也可在空置房中“淘”得品质较好、户型格局环境又不过时的房屋“我爱我家”认为，由于空置房确实存在户型不方正、采光不好等毛病，因此购房者在购买此类房产时不应太过挑剔，符合自己需求最为重要。
商 铺
商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺……商业设施就是由大大小小的商铺组成。
投资优势：投资潜力大，拥有相对稳定的高消费群体，回报率较高，可出租、可经营，方式较为灵活。
投资劣势：资金投入较大，具有房产风险和商业风险双重风险。不少人，怀着“一铺养三代”的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入“一铺套三代”的陷阱。
投资回报率：年投资回报收益率约在10―12％左右。
投资要点：“我爱我家”认为，购买商铺不同于住宅，着重考虑的是将来投资回报率，因此前期看房时，不仅要了解商铺的实际情况，更要了解该地区的商业开发潜力。首先，市面和楼层因素最重要，成熟的社区往往店家密集，对投资者较为有保障。其次，如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。第三，准确的市场定位则可以大大提高投资的回报，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。
写字楼
写字楼是以纯办公为主的物业，目标客户群为投资型买家及办公企业。按照其综合质素不同划分，可以划分为甲、乙、丙等几个等级。
投资优势：回报率的透明度高，租客群体较为稳定。
投资劣势：投入资本较大，相应风险也有所提高。
房产投资价值分析范文第13篇
摘 要 随着房价连续几年的高歌猛进以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。然而,不同的项目给投资者带来的收益水平可能相差甚远,甚至可能带来较大的损失。因此,在房地产投资决策前,应该对拟投资项目进行科学、有效、详细的投资分析、评价和比选,选择合适的投资形式和投资项目,使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润和实现增值的最大化。
关键词 房地产投资 投资分析 投资决策
一、房地产投资
由于房地产具有抗通货膨胀、保值、增值性,房地产投资逐渐成为世界最有吸引力的投资方式之一。而在我国,随着各地房价的高歌猛进,以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。同时,鉴于房地产投资巨额性、风险性、外部性和政策影响性,以及投资资金或资源的有限性,投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出抉择,选择适合自己的投资形式和投资产品。因此,房地产投资决策应基于对目标项目科学、公正的投资分析之上,只有这样才在一定程度上保证决策的正确性和资产的增值性。
二、房地产投资分析
房地产投资分析指在房地产投资活动之前,投资者运用自己或投资分析人员的知识和能力,全面调查拟投资项目的各方面制约因素,对所有可能的投资方案进行比较论证,从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容包括市场分析、区位条件分析、基础数据估算分析、经济分析、不确定性分析、风险分析、方案比选分析等方面。本文主要从市场分析、经济分析和风险分析三方面做简要介绍。
1.市场分析
房地产投资项目在投资决策前,调查市场状况,辨识投资风险,选择投资机会的过程,称为房地产投资项目的市场分析。房地产市场分析是理性投资者所做的必不可少的一项工作。房地产市场分析主要以市场调查和市场预测为手段,在获取市场信息的基础上,对投资项目的现金流量及市场价值的变化科学预测,为投资项目的经济分析、风险和不确定性分析奠定基础,为投资者、决策者把握市场机会和正确进行决策提供依据,以使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润,实现增值的最大化。
2.经济分析
经济分析是房地产投资分析的核心部分,主要通过经济分析指标的计算定量分析目标项目在经济上的可行性。经济分析指标根据是否考虑资金的时间价值可分为静态分析指标与动态分析指标两大类。由于资金本身就具有时间价值,而且将一定资金投入到某一项目后也会产生一定的机会成本,因此,笔者认为财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态分析指标更为科学、合理,更有利于辅助投资者做出正确的决策。
3.风险分析
房地产投资与其他投资一样,可能带来较高收益的同时也伴随着较大的风险存在。房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。由于房地产投资具有价值量大、周期长、不可移动性、变现能力差等特点,使得房地产投资的风险程度更高,在投资过程中可能会面临自然风险、意外风险、财务风险、市场风险、政策风险、利率风险等诸多风险。
风险分析是风险评价的主要手段,其方法就是根据不确定性因素在一定范围内的随机变动,分析确定这种变动的概率分布和他们的期望值、标准差、变异系数和置信区间,并由此说明拟投资项目在特定收益状态下的风险程度。以市场风险的分析为例,在开发期或持有期内,市场可能会出现繁荣、正常和衰退三种情况。为此,投资人应通过深入的市场调查和数据分析,预测各个状况发生的可能性和该状况下可能的收益水平,并通过计算期望收益标准差、变异系数、置信区间等对市场风险进行评价。
三、房地产投资决策
房地产投资分析的最终目的是服务投资决策。在房地产投资活动中,一般都会有多个不同的投资方案可供选择,能否利用有效、准确的方法做出正确的抉择将直接关系到未来的收益与否。对于置业投资者,其投资决策的内容不同于开发投资,如需要对置业对象目前物质状况、运营与收益状况进行全面了解,对置业对象市场前景作出判断,对其收益值较合理的价值估计。在此基础上,他们是否购买、购买时间、购买方式做出正确的决策,这类投资面对的风险也相对较直观些。而对于房地产开发投资者,投资决策的内容非常广泛,既包括投资项目的比选、投资项目类型、开发条件、经营方式,也包括投资时间、投资规模、筹资方式等的决策。该类投资任何一个决策内容的失误都可能会带来收益减少甚至发生损失。因此,我认为对于这一类投资,投资者在决策时应紧紧围绕事先确定的经营目标,在占有有限信息资源的情况下,借助于现代分析方法和手段,通过定性的推理判断和定量的分析计算与比较,做出正确的决策。只有这样才能使房地产投资者在开发结束或持有期内获得最大利润和实现增值的最大化。
参考文献:
[1]刘秋雁.房地产投资分析.大连:东北财经大学出版社.2007.9.
[2]刘宁.房地产投资分析.大连:大连理工大学出版社.2009.2.
[3]谭善勇.房地产投资分析.北京:机械工业出版社.2008.3.
房产投资价值分析范文第14篇
以中航地产为例，本文分析了中航地产在投资性房地产后续计量会计政策选择对其财务指标的影响及选择动因。根据对中航地产的分析，对企业选择会计政策提供借鉴意义。
【关键词】
投资性房地产；会计政策选择；盈余管理
从2007年《企业会计准则第3号—投资性房地产》执行，企业对投资性房地产后续计量有更多的选择权，同时也为企业利用会计政策选择进行盈余管理提供了机会。公允价值一般都用于计量金融资产项目，但是投资性房地产是唯一使用公允价值计量的非金融资产项目。
投资性房地产是指为了赚取租金或者用于资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。我国《企业会计准则第3号—投资性房地产》准则规定，企业应该在资产负债表日对投资性房地产采用成本模式或者公允价值模式计量。
如果采用成本模式计量，资产负债表日必须对投资性房地产计提折旧，如果发生了减值，需要计提减值准备。
如果采用公允价值计量模式，不需要对投资性房地产计提折旧，也不需要计提减值准备。房地产价格有变动时，公允价值与原来账面价值之间会有差额，差额计入当期损益，可以用来调节当年的利润。在2007—2009年间，我国投资性房地产上市公司绝大多数采用成本模式计量，采用公允价值模式计量的极少。采用公允价值计量的上市公司，三年分别为18家、20家和25家，仅占2.86%、2.9%、3.24%（刘玉廷、王鹏、薛杰，2010）。但是2009年中航地产改变了投资性房地产的计量模式，由成本模式转变为公允价值模式，这种会计政策的改变动机是值得研究的。
因此，本文以中航地产公司为例，分析其投资性房地产计量模式转变对盈余的影响，分析其转变计量模式的动因，为房地产企业选择会计政策提供借鉴，为加强监管，提高会计信息质量提供建议对策。
1 中航地产案例简介
深圳中航地产股份有限公司（简称中航地产，证券代码000043）成立于1985年，公司于199年改组为上市公司，简称 “中航地产”。公司发展二十多年，业务涉及地产开发、物业经营与管理、酒店经营与管理，连续多年进入深圳百强企业榜。
2009年1月1日中航地产对投资性房地产进行会计政策变更，由成本模式变为公允价值模式，转换日投资性房地产公允价值增加3.37亿元，当期采用公允价值进行后续计量的投资性房地产公允价值变动损益为3169.13万元，该公司当期净利润为6286.75万元，对当期利润影响为50.41%。
2 投资性房地产会计政策变更动因以及制约因素分析
2.1 变更动因分析
对于房地产企业来说，无论是市场环境还是国际通行做法，运用公允价值进行后续计量的时机已经成熟。2008年我国金融危机爆发，房价涨跌十分的不确定。董事长吴光权即将结束他在中航地产的任职。一系列原因促使了公司在2009年变更投资性房地产的计量方式。
2.1.1有利于优化财务指标，便于融资。
如果使用公允价值计量，资产的账面价值会增加，这样可以从报表层面优化财务指标，例如：降低资产负债率，可以使企业呈现出较低的财务风险。企业容易以较低的资本成本进行融资，有利于企业扩张和发展壮大。
国际上普遍采用公允价值模式计量，我们采用此种模式，可以更好的接轨国际准则，帮助投资者进行更好的决策，更好的对比国内外企业的价值，以便吸引更多的投资。
2.1.2盈余管理的驱使
2009年仇慎谦担任董事长，石正林担任总经理，有可能是因为报酬契约等原因导致当期调整利润。公允价值变动损益占非经常损益比重分别为-907.39%（2008年）、55.37%（2009年），同时占利润总额的比例分别为-85%（2008年）、21.30%（2009年），通过会计政策选择来提高经营业绩指标，从而可以反映企业管理层受托责任的履行状况。
2.2 制约因素分析
2.2.1 利润变化程度加剧
采用公允价值计量，会计利润会随着公允价值的波动而相应的变动。盈余大幅度波动绝对不是管理层所愿意看到的，管理层更愿意看到有一个持续平滑且可预期的盈余走势（王小力，2012）。我国房地产市场受国家的宏观调控影响很大，公允价值很容易受到影响。此外房地产市场变化、投资者心理也会影响公允价值波动。随着公允价值的变动，会计利润跟着发生变化，容易给投资者、债权人造成困扰，加大企业的风险。
2.2.2净利润与现金流的背离程度加剧
权责发生制模式下，净利润背后有可能就缺乏足够的现金流支撑，二者经常出现背离。而公允价值的引入，更加加剧了背离的程度，弱化了净利润和现金流之间的关系。
在资产负债表日，投资性房地产的公允价值变动计入利润，如果没有对房地产进行处置，则没有相应的现金流入。没有足够的现金作支撑，就会加大利润分配的难度。
3 结论及建议
2007年新会计准则引入公允价值计量投资性房地产对我国发展市场经济具有积极意。但是由于目前房地产市场不稳定，公允价值采用需要十分谨慎。对于如何选择投资性房地产的后续计量模式，需要针对本公司的实际情况来选择相应的会计政策。如果公司迫切需要提高业绩，可以选择变更公允价值计量模式；预期房地产价格会大涨的经济环境下，选择公允价值利大于弊；反之，则按成本模式计量更好。
公允价值是必然的趋势，同时是一把双刃剑，我们要充分发挥有利方面，同时规避其不利方面，让公允价值计量更好的为经济发展服务。
【参考文献】
[1]孙玉柱.新准则下投资性房地产盈余管理分析[J].财会研究，2012，（15）：31-33.
[2]张卓奇，党爱民.公允价值在上市公司投资性房地产计量中的运用[J]. 财务与会计，2008，（1）：20-21.
[3]王秀萍.关于投资性房地产计量模式选择的动因分析[J].商业现代化，2011，（649）：113.
[4]谢获宝，张亮子.投资性房地产后续计量模式的盈余管理研究[J].财务与会计，2012，（1）：41-42.
[5]裘宗舜，夏炎.投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式[J].金融与经济，2007，（12）：93-95
房产投资价值分析范文第15篇
期权(option)是这样一种合约，合约的持有者在规定的时间内有权利，但没有义务(可以但不一定)按照合约规定的价格购买和卖出某项资产。也可以说，期权是一种选择权，指在当前做出较小的投入或付出，进而拥有在未来可以行使但也可以不行使的某种行动的权利。期权按标的资产性质的不同分为金融期权和实物期权。
金融期权(financeoption)的标的资产是本身具有原始价值的金融资产，如股票、债券、货币等。实物期权(realoption)是以各种实物资产(如机器设备、土地、技术、项目等)为标的物的期权。
简单地说，实物期权就是在动态和不确定的商业环境下，商业决策要灵活的适应战略资产投资的决策制定、投资机会估值和项目投资支出，是在运用期权理论的时候，利用金融理论、经济分析、管理科学、决策科学、统计学和经济模型估计实物资产（相对于金融资产）的一种系统方法和整体解决方案。
房地产开发投资项目涉及的实物期权方法，在国外已经应用到了各种各样的房地产项目当中来了，包括房地产开发、再开发、租赁合同的制定、抵押贷款的违约、决策等等方面。
二、实物期权法及其评价
传统的投资决策方法是现金流贴现法。现金流贴现法由于考虑了资金的时间价值，全面地分析了项目寿命期内所有可能的现金流入与流出，并且对风险作了一定的分析，但是，DCF法结构上存在两个致命的局限性:一是每一个时点上的现金流量如何精确地估计；二是贴现率如何确定，特别是有风险的情况下（一般而言，风险是不可避免的)。现金流的估计和贴现率的确定都带有很大的主观性，前者往往给“可批性”项目以可趁之机，有些单位为使项目能够通过审批，任意夸大现金流量。后者则使人惧怕风险，以高贴现率去反映高风险，往往低估项目的价值。
因此，只有当现金流和贴现率能够精确地预测时，DCF法才能够精确地反映出项目的价值，而现金流和贴现率的精确预测只能在市场比较稳定，宏观经济比较平稳的情况下才能出现。
传统的投资决策方法存在着许多不足与局限性，尤其是贴现率问题，往往使得企业做出错误的投资决策。对于不确定性很大、周期很长的复杂的投资决策，传统方法更是显得力不从心。如果说项目价值可以用净现金流大小来表示的话，投资项目的价值并不仅仅是项目产生的现金流，还应该包括其带来的战略利益。这一切都集中体现在企业的战略适应性上。经营柔性和战略适应性是在不确定性条件下进行投资决策分析的基本出发点，而这一点在传统投资决策分析方法中没有体现出来。实物期权分析方法正是针对这种“病症”给出的“一剂良药”。
实物期权分析方法在项目投资分析中的两个重要贡献是：
（一）经营柔性和战略适应性来源于投资项目中包含的实物期权，确定这些实物期权的价值才能科学地估价投资项目的价值，而实物期权分析方法解决了长期困扰人们的项目价值估价问题。
（二）有些项目中自然包含实物期权，但是更多地要靠决策者精心设计和构造，然后镶嵌在项目中，这为项目决策者和管理者进行投资项目管理提供了新的思想和方法。不难看出，实物期权分析方法是一种科学的、合理的、主动的、有效的项目估价和项目决策方法。
研究待决策问题的实物期权性质，也就是把实际投资决策问题转换成标准的实物期权问题。这一步骤需要投资者使用实物期权思维对项目整体运作的过程进行整体的决策分析，弄清楚可能的决策是什么，存在哪些决策，什么时候进行决策，谁有权利执行这个决策:进而分析包含了哪些实物期权、哪类实物期权。为很好地解决决策中的不确定性问题，需要对这些问题进行书面描述，这将成为解决过程中有用的参考要点。
三、实物期权方法在房地产投资决策中的应用
按照实物期权理论的观点，不确定性越大，风险可能会越大，但面对这些不确定因素，好的管理者会面对变化的形势，充分利用管理柔性，通过选择最佳投资时机扩张成功的项目，关停或推迟不好的项目。从而可能获得更好的投资机会和更高的收益。因此在房地产投资项目中应用实物期权方法进行决策，可以很好的解决在房地产项目中的不确定性因素，给项目的最终决策提供可靠的依据。
（一）决策者对投资机会的价值的估计
房地产开发投资中包含的实物期权的来源是开发项目所面临的不确定性，体现在不确定情况下决策者的决策灵活性。因此，决策者对投资机会的价值的判断，将直接影响到项目的期权价值。期权价值就是体现在对不同的投资机会的选择上，如果决策者事先并没有全面的意识到项目在不确定情况下各个阶段存在的各种投资机会，那么此项目在各阶段就丢掉了很多投资机会的选择，也就失去了一部分决策灵活性所带来的价值，即失去了一部分项目的期权价值。因此，决策者对投资机会具有很强的判断力是确定项日期权价值的前提。
根据Black-Scholes期权定价公式，投资者可以定量的测算投资机会的价值。投资者要获得一个房地产项目的投资机会，必须支付土地出让金等先期费用。根据期权价格不应当高于期权价值，房地产开发的先期费用也不应当高于项目的投资机会的价值。因此投资者必须事先测算投资机会的价值。
（二）决策者对最佳投资时机的确定
房地产投资决策有一个时效性特征，即投资决策是立刻执行到期，还是可延期的，它反映投资决策的紧迫程度。当确定要对一个房产项目投资时，还要确定项目的最佳投资时间。在传统投资决策理论中，当项目的价值等于项目直接投资时，投资者就应当投资；而在实物期权理论中最佳的投资点上项目的价值等于项目直接投资与投资机会成本之和。如果把等待开发和立即开发的项目价值曲线绘在一张坐标图上，在最佳投资点上这两条件曲线是相切的，经济学家已经利用动态规划和微分方程等数学工具对最佳投资点上的项目价值进行了描述，在最佳投资点上，项目的价值大于项目的直接投资，最佳投资点出现的时间也应当比传统投资决策的投资时间要晚，因此在现实当中经常会看到投资者将有价值的土地空置，或者是很长一段时间不开发，这就意味着土地放在将来开发所具有的潜在价值大于现在开发的价值。
（三）决策者对最优投资规模的确定
房地产项目，特别是大型的房地产项目，在决策时还要确定是分期开发还是一次开发，除了考虑开发商资本实力的因素外，还必须考虑项目分期开发所包含的成长期权。通过对一次开发和分期开发的项目价值分析表明，在大多数情况下，分期开发由于有成长期权的价值存在，因而具有更高价值。如果采用分期开发，就必须确定首期的投资规模，而首期的投资规模往往又会对后期投资有较大的影响。
（四）投资项目的所有权特征
所有权特征，即该项目中所包含的期权是独占期权还是共享期权。显然，对于独占期权，房地产开发者可以充分行使自己所拥有的灵活性，包括放弃权、延期权、扩张权、收缩权、停启权等，这些权利的价值将体现在期权的时间价值中。但是，如果期权不是独占的，这意味着有竞争对手与本企业共享执行该实物期权的权利。实物期权的共享直接导致项目价值的共享。因此，对企业而言，项目带来的期权价值必然有一定的损失，项目的价值将有一定程度的降低，这种降低是由于竞争所带来的。
（五）投资者对信息的掌握
房地产业具有投资大、周期长的特点。在很长一段时间内，几乎一直没有尝试对租金、房屋造价和利润等主要变化因素提供一种定量的严格估算。传统的做法是依靠专业顾问（如估价师、测量师等）的“经验”。近年来，不断增加的信息数据文件已经建立起来，用于测算租金、造价、投资收益和房价的执行情况。毫无疑问，这种数据服务系统的使用将比单纯地记录过去的事件有效的多，而且，随着这种系统将不断地扩大并变得更精细、更适用和更富有权威性。在可以预见的将来，这些已存在的能测算趋势的指数将被设计成能预测将来可能性的变化值。这些崭新的服务系统将会给房地产决策者及他们的顾问提供有价值的资料，从而使他们能对不确定性做出更好的估计，而非仅靠“感觉”和经验。
四、案例分析
本文拟以一个简单的实物期权案例来说明实物期权理论在不确定条件下房地产投资决策中的应用。
假定某房地产公司有一地块开发权，拟定投资总额为1050万元，投资项目的寿命期为5年，前3年每年除去成本可以获得净收益270万元，后两年每年除去成本可以获得净收益250万元，该公司可以延迟2年进行该项目的投资。如果无风险利率为10%，项目风险波动率为30%，那么该房地产公司是否应该进行该项目的投资。
如果按传统的现金流折现法分析该问题，可以求出该项目的净现值NPV为-52.6万元。根据传统NPV法评价该项目，因为净现值为负数，则该项目将被拒绝。但实际上，该例子是一个简单的实物期权问题:该公司可以延迟2年进行该项目的投资，即相当于持有一份2年投资的延迟期权，执行价格为1050万元，同时由于该项目尚未建成，相当于资产不需支付红利，因此可以根据Black-Scholes期权定价模型，求得该延迟投资期权的价值C为225.8万元。
所以，如果该房地产公司考虑延迟投资期权的价值进行决策，则项目总价值为(-52.6+225.8=173.2万元，说明该项目具有较大的投资价值，投资项目在等待2年后的价值是可观的。
基于实物期权的投资决策方法将金融领域的突破性成果用于实物资产投资领域，是对传统的NPV法的完善。房地产行业是一个周期性的行业，该投资领域蕴含着大量的灵活性，例如土地的开发时机选择、初始投资规模的确定、是否需要分期开发等等，如果能够在这些过程中依照实物期权的方法，按照投资决策分析步骤对这些灵活性的价值进行定量评估，或者在决策过程中引进实物期权的思维方式，将有助于使房地产投资决策的过程更加的科学和合理。
参考文献
[1]杨兴月，郜建人，基于实物期权的房地产投资决策方法[J].统计与决策，2005.3
[2]杨若晶，赵红梅，房地产投资决策的实物期权方法[J].郑州航空工业管理学院学报，2005，9
[3]郁洪良《金融期权与实物期权－比较和应用》[M].上海财经大学出版社，2003.4
[4]杨春鹏《实物期权及其应用》[M].复旦大学出版社，2003.11
[5]曾卫华，杨和礼，实物期权方法在房地产投资决策中的应用[J].建筑技术开发，2003.10.
