拆迁评估风险范文
拆迁评估风险范文第1篇
Abstract: The recent land acquisition and resettlement in the frequency of social conflicts, in order to ensure the smooth implementation of various construction projects, protect the interests of the masses by Land requisition, maintain social stability, it is necessary before the takeover of the takeover of the risk assessment in advance. This article on the takeover of the need for risk assessment, factors, analysis, assessment content and avoid the risk of common considerations were discussed with a view to the smooth progress of the takeover of a useful reference.
关键词:征地拆迁 风险 评估
Key words: land acquisition and resettlement risk assessment
一、问题的提出
近年来,征地拆迁中的各类社会矛盾频发,征迁对象的土地与房屋是群众生活最原始、最基本的保障,然而现实中的征地拆迁所得的补偿有限,且不具有持续性,造成征迁不只影响群众的一二十年的生活,甚至还会影响好几代农民子弟。
与此相反,通过征迁,征迁人、开发商却从中获得了相对巨额的收益,导致部分被征迁地人口心理失衡。其次,征迁较多出现在城乡结合部,或经济水平较高的地区,区域内的农民维权意识强,征迁中的矛盾往往更容易激化。矛盾扩大后最终的表现形势为上访,如非制度性的越级上访、群体上访甚至暴力上访。据统计,02年国土资源部上访案件中,关于征地纠纷、违法用地占总案件的73%。由于被征地农民心理失衡,相关的纠纷得不到及时合理的解决,加之无固定的职业,往往容易导致群体性的暴力事件,对社会治安和经济社会发展产生了消极影响。
从当前来看,现行颁布于1991年的《城市房屋拆迁管理条例》总体上已经严重过时,新的《国有土地上房屋征收和补偿条例》在社会各界的呼吁下将要,但在地方政府的阻力下,迟迟未能正式和公众见面。在新的条例颁布之前,部分地方政府抓住最后的时光进行最后的大规模征迁,引发了多起恶性事件,引起了社会各界的高度关注,特别是一些自焚、杀人、大规模集体上访事件,反映出了征迁中存在的野蛮与暴力。如果不加以控制,在应对金融危机,进行大规模基础设施建设的背景下,这种社会影响恶劣的事件将会更加频繁的出现。一般来说,征地拆迁工作往往会伴随着某种特定的社会风险,它是一种能导致社会冲突,危及社会稳定和社会秩序的可能性,一旦这种可能性变成了现实,社会风险就转变成了社会危机或事故,本文把这种社会风险定义为征地拆迁风险。
二、应对思路―征迁风险评估
为避免征迁风险的产生或转变成为现实,在新的拆迁条例出台前,应该采取一些新的措施与方法。在社会转型矛盾多发期,很多省市在应对社会问题时,转变了工作思路,参考了经济学中的安全预警的思路,积极从预防的角度,对重大事项在实施前开展风险预测评估,预测可能出现的不稳定因素与概率,并采取相应的手段予以防范,从源头上遏制重大事件中的风险,为重大事项的顺利实施提供安全保障[1],部分实现了从保稳定到创稳定的转变。从当前的经济社会建设形势来看,征地拆迁无疑是重大社会事项中的焦点,如果未雨绸缪,把风险评估纳入到征迁制度中,无疑会有益于扭转当前征地拆迁中矛盾多发的局面。
针对近来征地拆迁中社会矛盾多发的现状,国务院办公厅于五月中旬发出《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》(以下简称《紧急通知》),其要求征迁立项前要组织专家论证,广泛征求社会各界特别是被拆迁人的意见,并进行社会稳定风险评估[2]。要控制拆迁规模,对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目,一律不得颁发房屋拆迁许可证[3]。相对于《城市房屋拆迁管理条例》,这是一个巨大的进步,反映了党中央、国务院相关部门以人为本的执政理念。故此进行征迁风险评估研究,对于顺利推进征迁工作,维护被征迁群众利益、稳定被征迁群众生产生活、降低相关社会事件发生概率具有积极意义。
三、形成风险影响因素
1、征迁的性质:征迁是否能增加社会整体福利,是否能顾及到绝大部分征迁户的利益,是衡量征迁是否属于公益性质的重要标准。然而近年来往往出现征迁后,政府和开发商等私企得到了丰厚的资金回报,征迁范围内的房价、生活成本等出现了大幅度的上涨,导致被征迁群众生活水平相对下降。这势必会引起被征迁人的不满,容易引起征迁风险。
2、社会因素:征迁应该考虑到当地的风俗习惯,需要顾及到征迁区域内外群众的感受,如部分征地项目完成后,在原址建成高档住宅,与周边破旧房屋形成了鲜明的对比,容易引起生活质量相对下降的征迁户心理失衡。另外,某些新征迁项目补偿标准制定不科学,会对以前其他项目被征迁群众产生不良影响,容易引起他们心理失衡,这也是导致风险形成的因素。
3、工程因素:征迁施工应该避免安全隐患,防止施工中意外事故的发生,在安全施工的同时,还应充分考虑到施工引起周围群众的生产生活的不便,应该采取一些临时的措施,尽量为周边群众创造便利。另外,在可能的情况下,施工工期应该缩短,早日恢复周边群众生产生活条件。
4、管理因素:管理有计划、组织、指挥、协调、控制五大职能,好的管理构架能大大降低征迁中的风险。征迁工作牵涉到建设单位、政府、拆迁人、拆迁公司、被征迁人等多方,从管理角度来看,必须要合理配置各方职能,相关人员应各司其职认真担负起应该担负的责任,同时还须按照计划、有组织协调好各方,形成一个有机整体,逐步推进征迁工作。
5、制度因素:当前的征迁相关制度或多或少存在一些缺陷,征迁中犯罪数量逐步上升正是其写照之一。征迁补偿、安置一直都是社会各界关注的焦点,也是一项涉及到被征迁群众切身利益民生工作,当前随着征迁项目的增多,部分领导干部把征迁款项当成了“唐僧肉”,挖空心思寻找漏洞“咬一口”。
征迁制度缺陷表现在三个方面:一是补偿结算程序不完善,监督机制缺位;二是征迁项目发包不规范,容易导致暗箱操作,诱发犯罪;三是政策不规范,导致补偿标准不一、保障措施不配套、操作不规范。这些存在缺陷的政策在施行中往往就会引起被征迁人等各方的不满,易导致社会事件的发生。
四、征迁风险分析方法
1、风险调查:通过与征迁机构、地方政府、被征迁人以及可能受到项目影响的其他人群及其代表进行充分的沟通和磋商,收集必要的信息;
2、利益相关者识别:识别征迁项目活动影响的区域、范围、性质、类型和主要利益相关者,如拆迁影响户、基础设施拆迁影响户、经营房屋拆迁影响户等;
3、风险识别与评估:根据征迁工作的重点诊断项目实施中可能出现的社会风险因素,预测风险发生概率与持续的时间、风险的性质、风险可能产生的结果;
4、避险措施分析:识别需要规避的征迁相关的社会风险,整理解决问题需要用到的政策、措施与建议,并对其加以分析比较;
5、避险方案设计:优选可能采取的各种避免风险的方案,向征迁项目组织与实施单位或个人提出避免征迁风险的技术方案与措施建议,制定能够实施和监测的评价方案。
五、征迁风险评估应该包含的内容
风险评估应该建立一个有针对性评价体系,尽可能多的将各相关影响因素纳入其中,在征迁项目实施前全面客观的对项目未来风险发生可能进行预测。风险评估应该包含以下内容[4] :
1、征迁政策的基本情况及征迁的必要性、合理性、合法性。
2、征迁政策是否符合上位法和相关法律法规要求,申请征迁行政许可的法定要件是否齐全、真实有效。
3、征迁是否符合当地的经济社会发展的总体水平。
4、征迁政策能否为绝大多数群众接受,是否兼顾了被征迁群众的现实利益和长远利益,是否体现了公平原则。
5、征迁项目实施的各项准备工作是否充分,如:征迁计划和方案是否制定,征迁补偿水准是否符合房地产市场行情,补偿资金、安置房源是否落实,对困难家庭的综合保障条件是否具备,征迁法规政策的宣传公示能否到位,拆除安全防护措施是否完备等。
6、征迁项目的实施是否会引起征迁片区内或周边居民的不满,是否对政策出台前的征迁项目产生重大影响,征迁补偿是否与区域内同类的项目间存在明显的不公平,是否会引发社会不稳定事件等。
7、征迁项目的拆除施工是否有障碍或安全风险隐患,是否会对周边环境产生较大影响,是否会造成周边群众生产、生活较大不方便,拆除工地管理能否符合规定要求。
8、征迁项目的社会稳定风险防范对策和预案措施是否齐备。
9、征迁的相关配套制度是否齐全。如公示制度、接待制度、责任承诺制度、举报制度、监管制度、责任追究制度。
10、有可能引发不稳定因素的其他方面。
六、如何避免征地征迁中的风险
1、依法征迁,维护被征迁群众利益
土地房屋是群众安生立命财产,关系到他们的切身利益,如果人为自由处理,无章可循的话,就极易引发社会矛盾,造成社会不稳定的风险。所以在征迁中,必须严格依法依程序办事,才能尽最大可能避免人为因素引起的风险,依法征迁体现在以下几个方面:
一是依法制定工作方案。征迁是社会敏感问题,对于每个相关项目,都要以法律为依据,制定切实可行的方案,作为征迁工作顺利进行实施的依据。征地拆迁相关的相关法律,如《土地管理法》、《森林法》、所在地区的土地管理条例或者土地管理法实施细则、地方征地拆迁相关条例等都应该考虑进来[6]。
二是依规定流程办事。依据规定流程办事,可以明晰工作思路,让参与征地者知道在什么时间该做什么事情,怎么做,由谁来做,使上下认识一致、思路清晰,可提高工作效率,促进征迁工作的快速有序推进。另外依规程进行征迁,可以明确出现问题由谁来负责、负何种责任,各司其职有利于大大降低征迁工作中的风险。
三是依法确定补偿标准、安置对象,合法同时兼顾社会公平。如征用耕地补偿标准应该结合其所在地区耕地前三年平均年产值来确定,并且应该以不降低被征地群众生活水平为准绳、做好被征地农民社会保障工作。但是现实中,征地补偿款往往无法满足社会保障所需资金,这时,各级政府应该从维护社会公平的角度,调配既有的土地出让金,或从其他渠道多方筹资资金,做好被征地农民社会保障工作,维护被征地群众的长远生计问题[7]。
2、领导到位
有力的领导,是征地拆迁工作顺利进行、减小风险实现概率的条件之一。征迁涉及面广,情况复杂,无有力的领导,就可能会导致盲目无序的征迁,且容易引起征迁人与被征迁人之间的矛盾。具体应该由县、市级领导牵头,从各相关的部门和下一级政府抽调,成立征地组、拆迁组、宣传组、治安组、征迁安置与遗留问题处理组、监督组等,将贯穿于征迁前后的各阶段的任务进行分解,强化工作责任,防止组织松散酿成风险。
3、大力宣传,获取群众理解
征迁是一项政策性非常强的工作,加大法律、法规和政策的宣传力度,让群众正确理解和掌握征迁相关的政策法规,正确理性对待工作中出现的矛盾,对避免征迁中的风险十分有必要。
在每个征迁项目实施前,征迁人应该召开动员大会,向被征迁住户宣传本次征迁的必要性与意义,并讲明群众最关心的迁建安置补偿等一系政策,让他们理解并支持项目。对参与征迁的基层党员与村干部进行相关政策的培训,利用他们的辐射作用,提高征迁范围内群众的政策法律素质。对以前征地常出现的问题要提早制定应对方法,问题出现时要有针对性、耐心细致的解释说明,让群众拥有合法的知情权,让他们理解、放心、主动搬迁。
4、公平公正对待
一视同仁对待每一位被征迁群众,可以有效缓解矛盾,避免征迁中风险的发生。要做到公平公正,应注意以下四点。
一是公布征迁政策,特别是补偿安置政策、依据、标准,把这些群众关心的事项印制成册,发放到每一被征迁户手中,尽量让每个征迁户以政策法规为准绳,自发地要求公平对待。
二是对每个被征迁户的土地、房屋、附着物设施的情况予以公开公布。由政府组织、或者由被征迁户共同推选或者随机选取专业人员对范围内的征迁对象进行丈量、评估,并且丈量与评估的结果要得到被征迁户的签字认可。在丈量、估价结束以后,要对征迁户的姓名、房屋性质、面积与附属物的情况逐一登记并在征迁范围内进行公示。
三是公开补偿、安置的操作程序,自由选择。在选择补偿、安置方式上应该尽可能让被征迁户自己选择,在安置房、生产用地、安置地点的选择等难点问题上,可以通过抽签的方式进行确定,尽量避免被征迁户相互比较而产生受到非公平对待的心理。
四是要对涉及征迁户切身利益的事项进行全程监督。对于群众来信来访等问题,对违法乱纪的案件要及时进行处理,具体可以从财政、审计、检察等部门组织临时监督检查小组,全程监督。另外要尽量引入第三方咨询审计机构,对征迁全程进行跟踪审计,最大限度的减少因征迁补偿、安置不公平引起的风险。
征迁牵涉面广、影响深远,容易引发社会动荡,通过风险评估,能尽早预知未来存在的风险,十分有必要将该项工作纳入征迁制度中,做到不评估不决策、不出台、不实施。对评估的结果应该认证落实,存在风险的征迁应该立即中止或者待外部条件成熟时再行考虑。风险评估单位应该树立全局观念,正确处理好与其余各部门的关系,认真履行职责,配合协作征迁工作,共同维护社会稳定。
参考文献:
[1] 刘树枝.从预防角度推进维稳工作―对我省重大事项社会稳定风险评估机制的思考[J].今日浙江,2009,(11):15-16
[2] 陈宝成.国办《紧急通知》强调:拆迁恶性事件要追领导责任[EB/OL].南方网
[3] 国务院办公厅.关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知(明电〔2010〕15号,中机发5668号)[Z],2010
[4] 南京市房产管理局.南京市城市房屋拆迁社会稳定风险评估办法(宁房拆〔2009〕159号)[Z],2009
[5] 天山网.郑州一村干部贪污拆迁款216万“潜伏”5年[EB/OL]. 省略/law/content/2010-06/03/content_5015374.htm
拆迁评估风险范文第2篇
近年来，渝中区危旧房动迁17万人，却创造了无重大安全事故、无、无大规模集访的“三无”奇迹。
奇迹的背后，是渝中区的六字秘诀：风险评估机制。
未雨绸缪
雨后，十八梯一家院里花开了。
阳光舔上残墙，像一幅油画。
“莎，快把麻将桌子摆起。”张先珍一见天晴就手痒。
“我洗衣服呢！”儿媳王莎在屋里答。
屋子没阳台，院里十几家人都看天洗衣服。
“最近天天下雨，家家都堆满了脏衣服。”王莎忙着到院里抢晾晒地盘。
屋子很小，只有30平方米，张先珍老伴留下的。
进门是小厨房，往里是木板隔出的两个单间。
最里一间屋，完全没光，如同深穴。床尾一个泡沫箱是衣柜，床头板凳就是桌子。
张先珍在“穴”里，一住就是40年。
邻里很和睦，偶尔也有磕绊。
前两天，十几家人就吵了一场――暴雨堵了下水道，淹了好几家人。
下水道很脆弱，一遇暴雨就堵。找人疏通下水道，花了200元。为凑钱，十几家人闹了别扭。
结婚八年了，王莎还是不习惯，“十几家人共用厕所，洗澡、方便就像农民工赶春运”。
“王莎们”的烦恼让市领导揪心。
“2008年，书记要我们用两年时间，打一场危旧房改造的渝中会战。”渝中区区委书记刘强说。
渝中会战，要动迁17万人。
“动迁就像火药桶，一点火星就会引发。”刘强说。
如此浩大战役，如何防止火星溅起？
“我们决定建立危旧房改造风险评估机制。”刘强说。
事前票决
2010年6月19日，大雨。
天凉，适合睡懒觉，邝婉玲却起了个大早。
她一夜没合眼。
“今天，我们要投票表决十八梯片区拆不拆。”邝婉玲很兴奋。
去年，一场大火烧疼了邝婉玲。
“电线老化起火引燃木头，烧了一大片。”邝婉玲说。
邝婉玲和爱人都下岗了，为供女儿读书，两口子摆了个烟摊。
“一把火将烟都烧光了。”邝婉玲一脸凄恻地说。
无地容身，重新弄了个屋顶，邝婉玲一家又搬了回来。
“我同意改造，再也不想住下去了。”邝婉玲满眼企盼。
响水桥社区早已挤满了人。
邝婉玲钻进人堆，掏出“民意调查意见书”，郑重放入投票箱。
晚上，邝婉玲又失眠了，她忧心投票结果。
第二天，吃过午饭，邝婉玲就急匆匆往杏林中学赶。
投票结果将在这里揭晓。
下午3点，六个全封闭投票箱抵达。
邝婉玲的心，七上八下晃荡起来。
下午4点半，唱票人员高呼：赞成票占总票数的96.1%，十八梯片区危旧房改造工程通过民调。
掌声雷动，整整五分钟。
邝婉玲咧嘴笑着，手都拍红了。
“推行风险评估机制的第一招，就是实行事前票决，把是否拆迁的选择权交给百姓，九成居民赞成才能启动拆迁，否则就暂时搁置。”刘强说。
事前票决，将“我替你做主”化为“我们共同做主”。
老百姓一同意，复杂的事就变简单了。
自选评估
“听说没得？”
“听说啥子？”
“政府让我们自选评估机构，喊投票了哟！”
一夜间，对话传遍解放东路危改片区。
2010年7月8日，望龙门房管所沸腾了。
赶来投票的居民，挤满整整一院坝。
“大家可以商量，喜欢哪家公司就选哪家。”主持人说。
台下一片欢呼。
“请六家公司做自我介绍。”主持人说。
喧嚣现场一下落针可闻。
“我们将充分考虑近年房地产价格上涨及拆迁特殊性，维护你们的合法权益……”
半小时后，介绍结束。
“下面请动迁户填选评估机构。”主持人高呼。
居民七嘴八舌议论开来。
“选丰泽行嘛，我听说不错。”居民陈刚向邻居建议。
投票持续了一小时。
“开始唱票。”主持人说。
陈刚踮脚观望，心蹦到了嗓子眼。
半小时后，主持人宣布：丰泽行以最高票数当选。
台下掌声响起。
“事前票决后，我们调查发现，以前拆迁事故频发的一个重要原因，就是由拆迁人定评估机构。”刘强说，老百姓认为评估机构与拆迁人一个鼻孔出气，评估不公，所以强烈不满。
如何打破僵局？
“我们决定将评估机构的选择权也交给居民。”刘强说，“将‘我决策你执行’化为‘你决策我执行’，老百姓自然就高兴了。”
“这样搞避免了暗箱操作，很公平。”居民陈刚竖起拇指。
全程追踪
6月初，雨终于下累了，太阳从云里探出头。
归元寺社区氤氲在阳光里，一片金黄。
人们从屋里钻出来，懒坐在阳光下，驱赶满身潮气。
段基惠却躲在屋里生闷气。
社区要动迁了，本该高兴才对，老段怎么了？
“我现在住的房子很小，只有21平方米。”老段嘀咕。
小屋住着三代人。
“我两口子，老母亲，还有儿子。”老段说。
按动迁政策，老段家可获得一套35平方米的安置房。
“房子大了一些，但还是没解决我们三代同堂的困境。”老段说。
“你添点钱要套大点的！”邻居建议。
老段不吭声了。
“我两口子都失业了，哪来钱？”老段有苦难言。
不搬吧，不行；搬吧，困境难改。
老段眉皱成“川”。
这时，敲门声响起。
老段一开门，就看见了渝中区人大常委会主任米绍林的笑脸。
“听说你有困难，我来看看。”
一周后，敲门声又响起。
“给你家解决了一套两室一厅的安置房，再帮你儿子申请了一套廉租房。”米绍林在门外说。
“谢谢……谢谢……”老段哭了。
“针对家家有本难念的经，我们在76个社区设立了民情收集站，对每个拆迁户进行风险评估，一有风吹草动就及时预警。”刘强说。
拆迁评估风险范文第3篇
关键词 农村集体土地；拆迁补偿评估；房地产估价机构；风险；防范对策
中图分类号 F293.3 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2014）06-0295-02
Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands
ZHAN Hai-bin
（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）
Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.
Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures
我国正处于城市化高速发展阶段，城市市区范围不断扩大，越来越多的农村集体土地被征用为国有建设用地项目，均面临着拆迁补偿评估。目前拆迁补偿评估业务正成为许多房地产评估机构重要的业务来源与收入来源。但由于拆迁补偿评估涉及到多方面利益关系人，存在着诸多利益博弈，国内有些学者在这些方面已有相关研究[1-2]。房地产拆迁补偿评估机构不仅面临公司本身评估技术水平以及内部评估人员业务水平不足所带来的风险，同时也面临着拆迁评估过程中受众多利益关系人影响导致的评估结果不合理不公正所带来的风险。该文主要分析农村集体土地上房屋及附着物拆迁补偿评估过程中估价机构如何规避面临的风险。
1 拆迁补偿评估中面临的内部风险
房地产估价机构在拆迁评估过程中面临的内部风险主要包括估价机构本身的估价技术水平不足和管理水平不足导致的内部风险。
1.1 估价技术水平不足导致的内部风险
房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中技术水平不足主要可以归纳为以下几点：一是拆迁评估前的准备不足。主要包括物资准备与人员准备不足导致的技术水平问题。物资准备不足，例如评估前准备的测量器材的数量、类型以及其测量的准确精度是否达到相应拆迁评估测量要求，因此拆迁评估前应充分做好拆迁评估中需要的相关物资准备。二是拆迁评估程序的不规范。房地产估价机构在拆迁评估过程中必须遵照拆迁评估业务流程，拆迁评估程序不符合规范也会带来一系列内部风险。三是拆迁现场测量结果不准确。这是房地产估价机构在从事拆迁评估业务时最容易引起最终出具的估价结果不合理的内部风险，并且最容易导致一系列的经济纠纷。常见的有以下情况：房屋面积测量不准确；房屋结构确定不合理；附着物现场测量与清点不合理[3]；现场调查表填写不规范、不清楚[4]。四是估价机构出具的拆迁评估结果不合理。由于拆迁评估业务量大，涉及到众多的评估数据处理，因此房地产估价机构在进行内业处理时，容易出现一些问题，包括：在向电脑中输入数据出现的错误；评估确定的估价对象折迁补偿价格不合理。
1.2 管理水平不足导致的内部风险
房地产估价机构在经营过程中必须完善公司管理制度，特别在房地产拆迁评估过程中风险防范更要求建立完善的制度保障。目前常见的房地产估价机构在拆迁评估过程中管理水平不足导致的风险主要由以下因素影响。一是拆迁评估业务人员的培训管理问题[5]。二是拆迁评估过程中房地产估价机构估价人员的责任以及奖惩制度的落实问题。拆迁评估业务一般需要由众多人员组成的估价业务队伍进行，涉及人员多，跨越时间长，一些房地产估价机构由于缺乏完善的责任与奖惩制度，当最终拆迁补偿估价结果报告出现问题时，最容易导致估价人员相互推脱责任的情况发生。
2 拆迁补偿评估中面临的外部风险
2.1 来源于委托方单位个别人员的外部风险
拆迁补偿评估业务是房地产估价机构接受委托方的委托对待拆迁范围内的估价对象按照当地拆迁补偿文件进行公正、客观、合理的评估。委托方主要是拆迁所在地的当地政府一些职能部门，房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务过程中需要经常与委托方相关人员加强交流与沟通。这一方面有利于估价人员更好地按照委托方的合理要求顺利完成拆迁评估业务，但同时另一方面在一些地方也存在着委托方单位的个别人员故意干涉房地产拆迁估价人员独立、客观、公正地进行估价活动，影响拆迁补偿评估结果的客观合理性。特别是对于工业厂房拆迁补偿评估，由于涉及的补偿金额比较大，并且被拆迁的工业厂房产权所有人在当地一般都有较广泛的人脉关系，因此被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构的估价人员的估价活动进行干涉，达到提高拆迁补偿金额的目的。
2.2 来源于拆迁补偿评估中估价对象产权所有人的外部风险
房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。在这过程中，估价人员要与待拆迁范围内的估价对象产权所有人就估价对象的状况进行询问了解，并且现场进行调查评估也需要估价对象产权人的积极配合。当然在这过程中估价对象产权所有人一般能积极配合估价人员完成拆迁评估业务，但同时可能面临拆迁范围内房屋及附着物产权人对估价人员正常估价活动的消极影响。特别是对于内部风险控制措施不完善的房地产估价机构，其估价人员在拆迁评估过程中如果责任与奖惩制度具体落实不到位，就容易滋生房地产估价人员与估价对象产权所有人的利益勾结，影响拆迁补偿结果的客观合理性。
3 拆迁补偿评估中估价机构风险防范对策
通过以上所述的房地产估价机构在拆迁评估过程中所面临的内部风险与外部风险分析，估价机构与估价人员在拆迁补偿评估中如果不建立相应的风险防范措施，一旦风险真正产生，房地产估价机构与估价人员将面临着高额的经济赔偿，风险严重的可能导致估价人员面临刑事处罚，这种情况在我国已有发生。
3.1 内部风险防范措施
房地产评估机构对于拆迁补偿评估业务面临的内部风险如上文所述，在此，主要从以下几个方面阐述内部风险防范措施。
3.1.1 加强对拆迁评估技术人员的培训。首先，在拆迁评估人员现场调查前必须进行相关技能培训，培训内容主要包括相关测量仪器的正确使用，这方面至关重要，因为目前我国许多集体土地上的房屋一般情况下都没有房屋所有权证，因此拆迁评估时房屋面积需要估价人员现场测量，而房屋面积的准确性对评估结果的影响很大，也关系到被拆迁房屋所有人的合法权益，不能多评，亦不能少评；同时现场调查人员的培训内容还包括现场调查的正确流程、现场调查的内容及调查表格的填写规范及填写时字迹清晰的要求等。其次，拆迁评估内业处理人员的培训，包括调查表格数据如何正确输入电脑，输入数据后输入人员至少要对输入的数据与相应的调查表核对1遍，在此基础上由其他内业处理人员进一步复核，在确定无误的情况下安全保管好输入的数据；出具估价结果报告人员的培训，其内容包括如何正确对估价对象合理定价及估价报告如何正确撰写[6-7]。
3.1.2 估价机构对估价人员的责任与奖惩制度落实。拆迁补偿评估业务一般需要多人共同完成外业调查与内业处理工作。因此，必须清楚地划分拆迁评估人员各自的工作职责，实行奖励与惩罚相结合的公司制度，具体包括以下措施：一是外业调查表格的填写规范要求。外业调查人员一方面必须在调查表格上详细规范地填写调查对象的相关内容，同时在外业调查表上填写调查时间、调查人员以及填表人员等相关信息，为防止以后调查表格填写内容出现问题可以追溯相关外业调查人员的具体责任，防止外业调查表格不填写相关调查人员时以后出现问题外业调查人员的相互推脱责任。二是内业处理时相关人员责任明确划分。这主要包括外业调查数据的电脑录入人员和撰写、审核房地产估价报告的房地产估价人员的具体责任划分。数据录入人员需要在录入的电子表格上注明录入人员的姓名，而估价报告的撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员姓名，特别在此强调，估价报告审核人员除了在估价人员估价报告撰写好之后认真审核，还必须加强估价报告纸质打印好之后的认真审核，确保估价报告估价结果的客观合理[8-10]。
3.2 外部风险防范措施
房地产估价机构在从事拆迁补偿评估时面临的外部风险主要来自委托方以及拆迁估价对象产权人2个方面。首先分析来源于委托方的外部风险分析。目前在我国，拆迁评估机构主要接受拆迁评估对象所在地方政府职能部门的委托，因为拆迁评估所涉及房屋拆迁补偿金额一般较大，委托方的一些人员不排除可能受拆迁估价对象产权人的利益贿赂，为拆迁估价对象产权人争取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干预影响房地产拆迁评估机构的出具的评估结果，给房地产评估机构可能带来严重风险。同时，拆迁估价对象的产权人也可能为了获得更高的不合理的拆迁补偿，通过对拆迁评估业务委托方的一些人员以及估价机构拆迁评估人员进行利益贿赂，这同样也可能会对从事拆迁评估业务的房地产估价机构带来灾害性的风险。对于此类外部风险，房地产估价机构应在做好防范内部风险的基础上，对估价机构从事拆迁评估人员进行外部风险防范教育，特别是要制定严格的公司制度，如果由于估价机构内部人员参与虚假拆迁补偿评估现象发生，房地产估价机构要出台具体严厉的惩罚制度，对这类不遵守房地产估价师职业道德人员要剔除出估价行业，情节严重人员可能要进行刑事处罚。特别要强调，房地产估价机构在拆迁评估外部风险防范上，房地产估价机构的法定代表人及主要负责人一定要以身作则，在拆迁评估业务中坚持合法、公平、公正的评估原则，不能因为利益驱动而违背职业道德和触犯法津[11-12]。
4 结语
由于我国目前正面临着城镇化的高速发展，房地产估价机构承担着大量的征地拆迁补偿评估业务，公平、公正的拆迁补偿评估结果对于地方政府推进拆迁项目顺利完成以及对于社会的稳定均起到至关重要的作用。因此，从事拆迁补偿评估业务的房地产估价机构需要严格遵守房地产评估行业准则，清醒地认识到拆迁补偿评估过程中其面临的内部与外部风险，并且为此做好各种防范措施，以保障房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业的健康持续发展。
5 参考文献
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拆迁评估风险范文第4篇
【关键词】房地产拆迁；评估；应对措施
1 房地产拆迁评估特殊性分析
1.1 对象特殊性
房地产拆迁评估的估价对象较为复杂，种类多且数量大。一次拆迁中往往会同时遇到住宅、店面、办公楼、车库等不同物业类型，一次拆迁中往往会面对大量的房屋，少则一、二栋，多则成片乃至一个小区，这些房屋又属于不同的业主所有，在一次拆迁评估中，估价结果既要有整体价格，更要有分户结论。
1.2 市场特殊性
拆迁人在最大限度地追求经济利益的前提下来实施拆迁改建项目，经济利益来源于改建项目，而不是拆迁房屋的本身，更不是双方一致的经济目标。这样特殊的交易条件和交易过程，与一般意义上的“公开市场”不相同，其形成的拆迁补偿价格很难是公平价格，由这些特殊的交易条件决定的拆迁市场也是一个特殊的市场，是一个不完全的公开市场。
1.3 原则特殊性
（1）“合法原则”。“合法原则”包括合法产权、合法使用和合法处分等。
第一：就合法产权来看，一般评估中指的是拥有房地产权证、土地使用证等。而在拆迁评估中，评估对象除产权房地产外，还包括部分可以进行补偿的但不具有产权的房地产，如附属建筑物、构筑物以及零杂空地等。
第二：就合法使用来看，拆迁房有许多存在着实际用途与产权用途不一致的问题，拆迁补偿中牵涉到房屋用途确定时，除合法原则外还要同时遵循当地拆迁管理部门的有关规定。根据地方制定的一些具体规定，如“营业执照面积原则”、“规划部门同意变更原则”以及“规划法出台前变更默许原则”等，产权用途为住宅，但却有可能按商业用房类型来进行补偿。
（2）“最高最佳使用原则”。它是指房地产估价中，在合法原则前提下，在各种可能的利用方式中，选择其中最大收益的使用方式来确定估价结果。一般来说，等待拆除的房屋是不具有以下价值的，比如说：转换用途、装修改造、重新利用等，虽然从理论上讲，拆迁评估中没有绝对排除最高最佳使用原则，但实际上在拆迁市场中它却真正难以应用。
2 现阶段房地产拆迁评估存在问题分析
2.1评估市场秩序混乱
根据我国有关房屋拆迁制度规定，房地产拆迁评估机构必须具有拆迁评估资格，并且需要有专业的评估师进行评估，然而现实中很多城市在进行拆迁中容忍一些没有资格的评估机构对拆迁进行评估，例如，房产机构、资产评估机构和一些审计机构。这就使得一些机构为了获取利益做出违规评估，从而损害被拆迁人的正当权益，造成拆迁评估市场的混乱。
2.2 评估机构缺乏独立性
过去房地产拆迁机构属于房产管理部门，虽然经过改革，房地产拆迁评估机构独立门户，但房产拆迁评估机构却依然受到房产监管部门的影响，未能完全独立于房产管理部门单独进行评估。
在具体操作中，会有一些拆迁评估机构为了获取拆迁方的长期合作，进而屈从于这些部门，从而丧失自身的独立性，进而使拆迁评估成了一个多方利益的争夺焦点，评估机构、房产管理部门和拆迁公司。
2.3评估方法的缺陷性
在正常评估操作中，评估机构应该根据勘察情况，慎重的确立朝向、成新、楼层等评估系数，选择合理的预算方案，进行精确的评估。但是在现实房产拆迁评估中，大多是以基准价格为准，结合区位、交通、成新等系数进行评估，而这种评估方法本身就存在很大漏洞。
3 针对房地产拆迁评估问题应对措施分析
3.1建立完善的市场评估制度
首先，评估机构需要完善自己的制度建设，对评估方案，评估策略进行有效实施，评估机构在进行评估时，也要对评估对象进行公开、透明、公正的招标制度建设，避免受拆迁方或其他诸多方面的影响。
其次，拆迁机构应该坚持公开公正的原则，通过正当的程序选出比较合适的拆迁评估机构。
最后，房产管理部门应当严格遵守拆迁规定，履行自己的监管制度，建立一套完善的评估信誉档案制度，对所有的评估机构进行备案并进行信誉等级划分，以此来约束和提高评估机构的评估信誉和评估质量。
3.2坚持公平性原则
在拆迁评估过程中，既要坚持拆迁机构和评估机构的地位的平等性，又要把握拆迁双方地位的平等性，坚持公平平等的原则。
首先，在评估过程中，要保持评估的独立性，不能受拆迁方或其他机构的影响，要做出科学准确的评估报告，按照评估程序，依照相关法律，对房产拆迁进行公正透明的评估。
其次，在拆迁评估过程中，要正确处理拆迁双方之间的关系，平等对待双方，不能因为地位差异，而动摇自己的评估策略。要保障被拆迁人的合法权益，避免在拆迁中受到严重损失，主动配合拆迁机构工作，避免加重拆迁机构的负担，保障拆迁评估的正常实施。
3.3完善评估策略
（1）对拆迁房地产进行客观评价
根据我国房地产拆迁管理相关政策规定，在拆迁过程中，需要按照房屋的实际价值对被拆迁人员进行补偿安置。这种规定，需要拆迁评估机构在拆迁中对拆迁房屋进行全面的分析评测，包括房屋位置、标定地价、重置价格、房屋用途等方面进行综合分析。综合分析最宜采用成本法进行估价，成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。
（2）明确评估时间点
在拆迁评估中，对拆迁房地产和安置房屋进行评价时，需要确立有效的评估时间。拆迁是一个长期的过程，所以在评估中要充分考虑拆迁时点，具体包括拆迁日期、拆迁证件的发放、开拆时间、拆迁完工以及安置等拆迁时间点。
4 房地产拆迁评估中估价风险因素及防范措施
4.1 风险因素
第一：技术风险。在拆迁过程中，为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度来看，这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。
第二：人为风险。由于城市房屋拆迁估价业务规模大、收益丰厚，受利益的驱使，估价机构和人员之间存在恶性竞争。估价机构和估价人员在不能了解拆迁项目的具体情况时，盲目估价，忽视了估价专业技术和服务的内在价值，导致估价结果与事实不合。
第三：系统风险。房地产价格的变化受很多因素的影响，其中政策的变化是估价人员不可预期的，而现行的城市房屋估价政策、法规和制度还不完善。
4.2 风险防范措施
首先：加强估价机构和人员的继续教育课程学习。
加强估价机构和人员的继续教育课程学习和考核，学习成熟的拆迁估价模式和做法，建立完善的技术规则，使估价人员的估价技术有据可依。由权威机构对房地产拆迁估价技术以规则的形式固定下来。
其次：提高估价机构和人员素质，公正对待房屋拆迁估价工作。
在城市房屋拆迁过程中，对拆迁房屋进行的估价，由于涉及众多群众的切身利益。估价机构和人员必须恪守职业道德，公平、公正地对估价项目做出客观、合理的价格评估，对维护大多数群众利益，维护社会和谐稳定关系重大。
最后：建立多层次的城市房屋拆迁估价监督机制。
建立房屋拆迁估价监督机制，就要建立和完善估价机构质量保证体系。它是在估价机构内部为减少机构面临的风险而设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价任务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品，估价报告的全过程中，采取一系列检验、核查、验证等措施，保证估价的真实可靠及科学公正性。房地产工作人员要不断的提高自身的素质，公正对待房屋拆迁估价工作，保证我国房屋拆迁估价工作顺利有序的进行。
参考文献
拆迁评估风险范文第5篇
【关键词】健全完善 社会稳定 风险评估机制
建立和完善社会稳定风险评估机制，对于进一步提高各级党委和政府依法决策、科学决策、民主决策水平，正确处理人民内部矛盾，从源头上预防和减少不稳定因素，把各种矛盾纠纷化解在基层、解决在萌芽状态，具有极其重要的作用。
1.河南省完善重大事项社会稳定风险评估机制的成效
通过近几年的不断探索，河南省基本建立了重大事项社会稳定风险评估机制，各级各部门推行实施稳定风险评估工作局面基本打开，稳定风险评估工作在维护全省政治社会稳定上作用日渐凸显。
2007年7月，河南省委、省政府研究出台了关于对涉及群众利益的重大决策事项进行评估的意见，对评估的原则、范围、程序以及评估成果的运用都作了明确规定，要求各级党委、政府把这项工作作为科学决策、民主决策的关键环节，摆上重要议事日程。凡对涉及群众利益的重大决策事项不进行评估，或在评估中搞形式主义、弄虚作假，造成决策失误，引发突出问题和，给改革发展稳定造成严重影响的，要严肃追究决策单位主要负责人和相关人员的责任。河南省从2007年7月开始全面推广的社会稳定风险评估机制已在实际工作中显现出强劲的生命力。2007年下半年，河南到省初访的批次和人次分别比上半年下降4.4%、14.7%，到省集体上访的批次和人次分别比上半年下降23.7%和38.5%。河南很多地方严格落实运用社会稳定风险评估制度，大量矛盾纠纷被化解在基层萌芽状态。渑池县对在建项目和新上项目全部进行社会稳定风险评估，其中有的项目经评估未通过，被停建、缓建或被重新立项评估，使矛盾纠纷苗头在基层提前得到化解。漯河市在开发拆迁沙澧河沿岸房屋工程中，长达30多公里的沿河两岸涉及5699户居民、27000余人、房屋面积136万平方米的拆迁量，在短短两个月的时间内顺利拆迁完成，没有发生一起上访事件。其成功经验，就是事前严格进行社会稳定风险评估，并根据评估意见采取切实有效的稳定工作措施。而在极少数地方，由于没有落实评估机制，曾经引发影响社会稳定问题，河南各级党政部门分别通过责任倒查，按照“属地管理、分级负责”“谁主管、谁负责”和“谁惹事、追究谁”的原则，先后对有关单位和责任人进行了通报批评和责任追究。省委、省政府要求，要通过进行重要决策评估，把好涉及群众利益的决策关，实现决策的科学化和民主化；实施重大项目评估，把好重要建设项目的论证关口，确保项目工程成为民心工程；进行动态评估，把好工作执行中的跟踪关口，加强决策实施和项目建设过程的监督；进行重要人事任免评估，把好人事任免前的民意关，完善干部队伍科学管理考评体系。
为从源头上减少不稳定问题的产生，2010年4月30日，河南省委、省政府印发了《关于深入推进社会稳定风险评估工作的意见》，明确要求对涉及重大工程建设、拆迁改造、土地征用、国企改革有关重大决策及涉及群众利益方面的事项进行社会稳定风险评估，将社会稳定风险评估作为重大事项决策的前置条件强力推进。目前，全省社会稳定风险评估工作进展顺利，多数省辖市都出台了配套制度，全省158个县（市、区）中，已经有130个制定了社会稳定风险评估实施意见。今年以来，全省共有1016件决策事项进行了风险评估，经评估不予实施的有105件，占风险评估总数的11%，从源头上减少了一大批社会矛盾的发生。2001年9月20日河南省省政府公布出台加强法治政府建设实施意见，提出将不断提高政府公信力和执行力。民生政策的出台关乎万千家庭的切身利益，以后，我省出台重大民生决策、项目时，都要进行合法性、合理性、可行性和可控性评估。政府部门要把风险评估结果作为决策的重要依据，对未经风险评估的事项，将不能作出决策。公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查和集体讨论决定将作为重大决策的必经程序，对未履行必经程序的重大事项不得作出决策。另外，重大决策听证制度将进一步完善，并扩大听证范围，规范听证程序，科学合理地遴选听证代表，听证意见将作为决策的重要参考，意见采纳情况及其理由要以适当形式反馈或者公布。
2.河南省完善重大事项社会稳定风险评估机制存在的问题
目前河南省重大事项社会稳定风险评估机制建设，经过不懈努力取得了一定成效，但还处于探索阶段，评估指标的设置，评估方法的运用，实际操作程序的规范等还不尽完善。一些地方没有真正转变认识和理念，存在发展不平衡，仍由一些县市区尚未建立重大社会风险评估机制，一些地方虽有风险评估机制制度但流于形式，未进入实践操作层面，有地方即使开展了工作，但评估工作不规范等问题。
拆迁评估风险范文第6篇
关键词：建立健全 公路征地拆迁 社会风险 管理机制
Abstract: highway land acquisition and resettlement work is a basic work of the transportation infrastructure, the aim is to improve the living environment and improve the level of urban modernization management, promoting economic and social development. Basic management work to improve highway land acquisition and resettlement, both fundamentally improve our highway land acquisition and resettlement work progress, speed up urban construction, safeguard the legitimate rights and interests of the country and the demolition of the masses, and can better reduce and prevent the risk of events , prompting the commencement and completion of highway land acquisition and resettlement work smoothly.
Keywords: establish and improve highway land acquisition and resettlement and social risk management mechanism
中图分类号：X734 文献标识码：A 文章编号：
1.建立健全评估机制
“以预防为主，防治结合”的思想对由于人为原因引起的公路征地拆迁的社会风险事件具有特别重要的意义。因为只要能够注意从源头上消灭引发这个事件的根源，合理疏导、解决公路征地拆迁中出现的种种风险，增强风险意识，在很大程度上能预防和减少各种公路征地拆迁中的突发风险事件的发生。在应对公路征地拆迁的社会风险事件的时候必须坚持预防为主，预防和应急相结合的原则，从风险评估入手，防微杜渐，把工作重点放在事前评估和预防上，可以避免很多不必要的麻烦和资源的浪费。
对公路征地拆迁工作进行全面的评估，包括风险评估、工作内容、处置和管理决策等各方面的评估，这样才能更好的调整和改进措施和策略，使公路征地拆迁工作顺利的完成：
（1）风险评估。主要分为以下几类：一是效益风险，即可能干扰组织实现特定社会效益或经济效益的风险；二是结构风险，即可能破坏组织的运行规则、程序和制度，一旦显化为危机便导致组织系统故障或失灵的风险；三是形象风险，即可能对组织的品牌、声誉和信用造成损害的风险。对这些风险进行评估是避免效益的损失，和避免政府形象受损的有效措施。（2）社会风险成本评估。（3）对征地拆搬迁工作的评估。
2.建立健全地方政府的责任机制
建立健全地方政府的责任机制，对于遏制公路征地拆迁的社会风险事件具有根本性的作用。公路征地拆迁工作的复杂程度，更加需要加强政府在社会管理、服务和维护社会稳定等方面所起的作用。为此，通过建立健全地方政府的责任机制，增强为民执政的责任感，对促进转变政府职能，转变工作方式和工作作风，有效遏制公路征地拆迁中的利益最大化倾向和腐败，建设廉洁、勤政、务实、高效、人民满意的政府，真正实现社会的长治久安，无疑显得尤为重要。最重要的就是要坚持以人为本、以民为本的原则；协调好公共利益与个人利益、长期利益与短期利益的关系。
3.完善公路征地拆迁的法律法规
完善的法律法规能够提供一种有效的预防和监督，既预防了一些不必要的争端又限制了政府权力的滥用，还能使相对人积极参与到公路征地拆迁法律行为中，从而使相对人权利得到切实保障，因此建立健全公路征地拆迁方面相关的法律法规在对社会风险管理中显得尤为重要。我国应该借鉴国外主要发达国家在公路征地拆迁方面立法的经验，发扬我国实践操作中成熟、合理的部分，建立健全完善的相关法律法规，使我国的公路征地拆迁工作更细致、科学、合理。
4.建立健全公众的参与机制
公众的参与，会使得一项行政决策能够最大程度地兼顾各方面需要考虑的利益，增强其科学性和可接受性，避免决策失误的损失和减少政策执行的成本。更为重要的是，公众的参与本身就是对公民主体地位的一种肯认，使得公民在政府的施政中没有被客体化，体现了现代民主国家一种对人的尊严和尊重。在现代各国，如何增强征地拆搬迁的合法性，并在行政过程中保护被征地拆搬迁户的合法权益，取得其认同和配合就成为了一项重大课题，征地拆搬迁中的公众参与就成为迫切的需要。
北大法学教授张千帆认为，公路征地拆迁的首要关键就在于公众参与。他在 2010 年 1 月23 日发表的文章《拆迁制度需要开门改革》中指出，“从国务院法制办公开的信息来看，中央改革拆迁制度的思路仍然局限于公共利益的界定等法律技术层面，而没有充分关注公民参与等制度建设……无论是对于公路征地拆迁本身还是相关制度的形成，公民参与都是让人民放心、让中央省心的决策机制。要让新的公路征地拆迁制度体现公民参与精神，制度改革过程本身就需要有效的公民参与。”笔者在此，很认可张教授的观点，但是要付诸实践恐怕还有些困难，因为这关系到承包商、政府、被公路征地拆迁者之间力量失衡，在权力主导的体制之下，被拆迁户始终处于劣势，无论是“拆迁”还是“搬迁”，在经济利益的推动下，非法拆迁恐怕还会以各种方式或明或暗地存在。虽然公众参与一再被众多学者专家强调，但是要想真正实现和做到公众参与，就要使公众和被征地拆搬迁户的权利得到有效的保障。行政行为得以实效主要是以力服人和以理服人的相结合，一个合理的行政行为才能让社会地接受。所以在征地拆搬迁中应该坚持并且完善公众参与机制。
5.加强监督机制的建设
在 2008 年的“全国土地执法百日行动”中，查出“以租”、开发区擅自设区扩区、未批先用三类违规违法案件3万多件，涉及土地 330 多万亩。由此可见，建立健全公共权力监督机制，加大监督力度，使政府早日推出市场资源配置领域，着重于宏观经济的管理，降低政府的寻租空间，改善政府与企业、公众的利益关系，形成基本和谐的“官民关系”。6.加强风险的组织管理机制的建设
一方面要完善社会风险管理机构，配备足够的人力、物力、财力等资源，为增强这些机构的社会风险管理与控制能力提供必要的条件和环境。同时，尽快建立社会风险管理的综合协调机构，做好社会风险管理的统筹协作。另一方面，要重视对风险管理专业人员的培训工作，学习和应用国外先进的风险管理经验与技术。公路建设部门涉及的各建设工程项目中既有公益性项目，又有基础设施项目，其投资规模都比较大，涉及面较广。这些项目的实施，关系城市经济社会发展，关系资源的有效整合，是建设生态文明城市的重要内容。公路建设征地补偿的标准、资金挪用、占用不能及时补偿到位，很容易成为社会风险事件的导火索。因此，涉及国计民生项目建设配套资金保障的同时，也应作好公共基础设施建设资金保障，加大对建设部门的资金和人力支持，加强建设部门人员的专业培训业是当务之急。同时，在社会风险事件发生以前，政府应该加强与公众和媒体沟通工作，做好政府信息通报规定、危机处理绩效考核、奖励机制及责任追究等问题作出明确的法律界定。
为了更好地应对社会风险和公共危机，首先需要加强同级人民政府内部各职能部门之间、不同层级或同一层级各人民政府之间协调，避免出现条块分割这种多头分散监管体制的弊端：每个监管机构只在自己的职责范围内行动，结果导致各监管机构的不合作，且容易出现监管“真空”。作者认为，建立健全公路征地拆迁的社会风险管理机制的关键是“统一领导、综合协调”。因此，通过设立以属地政府为核心的统一应急决策机构,，对各职能部门的资源进行统一整合，实现政府与部门之间、部门与部门之间、政府与社会之间的协调联动。在公路征地拆迁过程中工程拆迁安置工作由市级主管部门组织、协调、督查、促进，由项目责任单位具体负责，所在区政府配合，拆迁管理部门具体负责办理拆迁手续，拆迁公告，各房屋产权部门要认真落实，规划、国土、房管、城管、公安、法院等有关部门和单位应当密切配合，保证公路征地拆迁工作的顺利进行。
参考文献：
[1] 李经中编著：《政府危机管理》，北京：中国城市出版社， 2003。
拆迁评估风险范文第7篇
一、基本情况
近三年来，我县累计实施城市重点工程近30个。全县征收农村集体土地较多，拆迁房屋1400余栋(总面积达34，3万1112)，90％以上为集体土地上的房屋拆迁。做好农村集体土地征地拆迁工作，在一定程度上优化了城乡发展的空间布局，提高了农村土地利用效率。但是，土地征收拆迁对农民群众的影响也较为明显，为此，我县主要从以下几个方面开展工作。
1、完善征收工作制度。在工作规范上，为使集体土地征地拆迁工作始终在科学规范的原则下开展，我县早在2008年就分别出台了《兴国县县城规划区拆迁补偿、安置实施方案》、《兴国县县城规划区内预留土地管理暂行办法》等规范性文件，对集体土地征地拆迁工作环节、预留土地、补偿标准、计算方式进行了明确分解和细化。其中，明确了村集体预留土地的标准，用于村民建房、公共设施建设和生产经营。但鉴于城市规划管理、杜绝私搭滥建的需要，实际落实的预留地面积不多。特别是在2011年6月份全市开展集中整治违法违章建筑工作以来，兴国县委、县政府明规定不再执行预留地政策。同时，针对实际工作中因通货膨胀、物价上涨导致原有拆迁补偿标准现难以被群众接受的现状，我县目前正在积极组织调研，近期将在广泛征求意见的基础上，对原补偿标准进行合理调整。在队伍建设上，专门成立了兴国县城市建设征地拆迁协调办公室，专职负责县城规划区内征地拆迁协调、实施工作，单位性质为县政府直属正科级事业单位，现配备有正科级常务副主任一名，副主任一名，在编干部6名，借调人员近20名，三年来共提拔重用参与征地拆迁干部22人。
2、落实补偿安置措施。征地补偿方面，严格执行《土地管理法》和《关于公布全省新征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》规定标准，把土地补偿、安置补助费和青苗补偿费直接拨入村开设的征地补偿专户，依法发放和使用。拆迁安置方面，我县对征地拆迁(含国有、集体土地)对象，实行产权调换、宅基地安置并行的做法，其中宅基地安置是在对拆迁房屋按重置成本进行货币补偿后再按主体房占地1：1返宅基地安置，目前全县使用土地安置面积600余亩。2011年6月以后，为提高土地利用效率，杜绝私下非法交易土地，我县明确县城规划区内新征地项目不再设立宅基地安置区，土地房屋征收过程中所涉房产一律实行实物或货币安置。房屋征收原则上以政府统建房或货币安置为主，对农民强烈要求以宅基地安置的，按规定安排在县城规划区以外异地安置，并按程序报批。社会保障方面，严格按照《关于被征地农民养老保险试点工作指导意见的通知》(赣府厅发[2008]82号文件)和《关于印发兴国县被征地农民养老保险实施办法》(兴府办发[2009]14号)规定，对符合人均耕地低于0.3亩以下标准的失地农民，由乡、村、组登记造册报县农业局审核后纳入社会保障体系。目前我县已经发放失地农民证4900本，办理被征地农民养老保险4400人，办理被征地农民低保1500人。
3、严格规范工作程序。一是按程序组织征地。即按照县政府项目批复或发改委立项批复一征地公告一组织现场调查一拟定补偿安置方案一进行实地丈量登记到户一组织听证一与村、组签订征地协议一征地补偿安置方案公告一资金发放支付登记一组织材料依法报批一依法供地程序进行征地工作。真正做到征地工作公开透明，主动接受群众监督。二是按程序组织听证。每次征地均由县国土部门按规定组织补偿安置方案公开听证会，参加人员包括乡村组干部、征地农户代表、项目指挥部工作人员、社保局、民政局等，认真听取群众的意见和建议，对群众的合理意见、诉求尽量予以采纳和满足。三是按程序组织拆迁。按照“拆迁方案公开、拆迁数据公开、补偿安置公开”的原则，坚决做到依法按程序组织拆迁工作，在依法办理项目用地的征地拆迁合法手续后，由县拆迁办负责组织协调有关部门、中介机构做好土地、房屋及地上附着物的现场勘测调查、登记、丈量、评估等工作，协调各重点工程建设指挥部以合法的征地拆迁主体名义与被征地拆迁单位、个人签订征地拆迁补偿协议书，严格落实县城规划区征地拆迁工作方案。2008年起至今，共拆迁房屋1400余栋，其中依法33栋。
4、依法打击违章建房。自2011年8月起，全县展开了声势浩大、效果明显的违法用地、违法违章建筑集中整治行动。明确整治范围，依法将全县所有未取得规划、用地、建设等许可证，非法侵占国有、集体土地或在自有土地上未经批准擅自开工建设(加层)的违法违章建设行为全部列入整治范围，并将党员、领导干部、公职人员作为打击整治重点。强势推进整治，从纪检、国土、城建、城管、房管等部门抽调专门工作人员，并由县财政拨出专款，成立了兴国县城市综合行政执法办公室，专司拆违的组织协调工作。对违法违章建筑采取限期自拆、相结合的办法，强势推进集中整治工作。至2011年底，共拆除违章建筑271户、4.2万平方米。
二、存在问题
我县集体土地征地拆迁工作虽然取得了一定成效，为加速新型城镇化奠定了一定基础，但从总体上看，仍然存在一些亟待解决的问题。
1、制度设计存在缺陷。《宪法》和《土地管理法》明确规定为了“公共利益”的需要，可以依法对土地房屋实行征收或者征用并给予补偿。也就是说，国家实施土地征收必须是“为了公共利益的需要”，即公共利益的需要是土地征收得以实施的前提条件，如不存在公共利益的需要则无土地征收可言，但对“公共利益的需要”法律却缺乏明确的界定，使得基层在实际操作过程中对“公共利益的需要”的界定很难把握。在为一些重点工业项目、城市建设项目实施集体土地征地拆迁过程中，较难拿出比较直观、可以使群众立即接受的征收理由。
2、征地拆迁难度加大。2011年，国家颁布实施了《国有土地上房屋征收补偿条例》，随着新条例的实施，过去征地拆迁过程中可以采用的行政手段受到限制，新条例也更加着眼群众权益，群众对房屋征收拆迁的利益期待随之提高。与此同时，集体土地上房屋征收拆迁问题尚无专门的法律法规可资适用，征收补偿工作难度加大。具体到我县来看，已启动拆迁的各重点工程建设范围内，还有近百栋房屋未拆迁到位，大部分拆迁户因拆迁安置补偿标准问题拒绝签署补偿安置协议，其中有些拆迁户的违法拒征行为已经严重影响了工程建设进度。
3、保障措施急需完善。对失地农民来说，农村集体土地具有双重性质，不光是生产资料，还是农民群众的社会保障基础。从被征地农民的角度出发，其考虑的着眼点首先是眼前利益；由于自身素质的局限性，失地农民也不能对失地后的生活作出较好的安排。我县虽然针对失地农民采取了诸如办理养老保险、低保等安置措施，但这些安置措施能起到的实际作用非常有限，大多数失地农民都是领到一次性货币补偿费后自谋出路，很多人拿着征地补偿费坐吃山空后生活陷入困境。
三、几点思考
集体土地征地拆迁是一项涉及面较广、群众关注度较高的工作。要做好这项工作，不仅需要完善的政策法律体系，还需要有高度负责的工作态度，更需要在推动城镇化进程与维护社会和谐稳定之间掌握好平衡。
1、完善政策法规体系。就集体土地征收工作而言，《宪法》第10条和《土地管理法》第2条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”但是国家法律至今尚未对“公共利益的需要”的法律内涵与外延作出相应的规定。因此，从长远来看，应对“公共利益的需要”进行法律解释或界定，以便于基层在实际操作中确定启动征地程序的合法理由。就集体土地上的房屋拆迁而言，应当参照《国有土地上房屋征收补偿条例》出台相应的法规，在国家、省级层面一时难以出台法规之前，建议市政府出台一套适宜赣州本地操作的拆迁工作规程，让各县市在工作中有权威性依据。
2、建立风险评估机制。实行评估前置，科学设定评估标准，可以考虑在启动重大项目征地拆迁工作之前，对工作中可能遇到的风险、难点及容易引发的隐性矛盾，委托独立的第三方评估机构进行系统性评估。实行风险预警，对未经风险评估，或风险评估结果显示存在重大问题的项目，风险评估机构可以向相关单位提出征地拆迁风险预警，相关单位依据评估结果对项目的可行性再次确认，并调整相关措施方案，做足做好突况应急准备，必要时应当对项目进行重新规划设计。
3、扩大群众参与深度。尝试建立公众(被征地农民)参与、公开查询、申诉举报等制度，加强全社会对土地征用过程的监督，确保在征地补偿中农民的话语权得以实现，农民的真实意愿能够得到表达。这样不仅可以增加征收补偿制度的透明性，减少征地过程中的纠纷，更有利于保护农民的合法权益。同时，要着力在听证环节上做文章，现行的集体土地征收程序虽然设置了听证环节，但是群众表达诉求的途径依然不够畅通。因此，要提高被征收人在土地征收实施中的参与度，必要时可以将听证前移至需征地项目启动实施之前。同时，在确定参与听证的人员时可以尝试适当扩大范围，除必须纳入的群众代表、职能部门和项目主管单位人员外，将人大代表、政协委员、相关专家纳入听证参与范围，起到广泛收集民意的效果。
拆迁评估风险范文第8篇
关键词：安置房；可行性研究；问题；对策
中图分类号：F426.9 文献标识码： A 文章编号：1001-828X（2015）010-0000-02
可行性研究报告是项目前期工作的重要环节，必须从技术、经济、财务等方面分析项目可行。由于安置房可行性研究报告项目前期编制及审查工作过程中因基础工作缺乏、编制方法不当、风险重视认识不够等，最终造成安置房可行性研究报告与实际工程偏差严重，这些问题有待于进一步改正和提高。
一、安置房建设可行性研究报告存在的主要问题
（一）基础数据调查不扎实，建设规模不实
目前很大一部分安置房项目可行性研究报告因时间紧，赶进度，出现先报批后补办或以会议纪要替代等程序不规范现象，有关部门和编制单位调研不全面、研究深度不够，没有认真做好项目选址范围内的征地拆迁中重点、难点和节点的分析工作，项目调研数据不全面，征地拆迁补偿方案不准，建设规模缺乏标准依据，论证不清，导致咨询研究的建设规模不符合国家有关行业规定的标准要求，与实际建设方案偏差严重，造成估算不实，达不到预期的经济效益和社会效益。
（二）编制依据、方法不正确，投资估算偏差太大
在实际工作中，因安置房建设规模偏差、编制依据不实、工程造价定额不准、物价因素等造成漏算多算时常发生，如需贷款未计利息，没有进行多方案对比论证，对总投资估算的完整性、合理性和准确性考虑不周全，有时在项目评审时只重视项目技术方案论证而忽视经济效益的分析评价，造成投资估算准确度太差。按照国家有关规定，设计概算不能超过投资估算的10%。因此投资估算的准确与否不仅影响到建设前期的投资决策，而且也直接关系到下一阶段设计概算、施工图预算的编制及项目建设期的造价管理和控制。
（三）资金来源分析不细，筹措方案单一
目前安置房建设资金主要来源于政府投资、银行贷款等，可行性研究报告缺乏安置房建设资金来源、方式的分析，没有说明资金筹集结构、成本、风险、数量等一系列活动的计划、协调和控制，缺乏创新思路和方法，缺乏引入社会资金投资的分析。造成安置房建设的资金没有保障，影响安置房项目建设进度。
（四）风险重视不够，分析篇章过于简单
国家有关部门依据行业部门性质和特点，已对可行性研究报告的内容和深度以法规性文件固定下来。但在实际开展的安置房可研报告编写中，有关部门对风险重视认识不够，分析篇章显得过分简单，未对风险进行调查、估计、划分类别等，化解风险的措施不力，容易导致失误，造成无可挽回的损失。
二、完善建设项目可行性研究的审查对策
为提高安置房建设可行性研究报告的质量，针对上述存在的问题，需要有关部门和咨询单位深入的调查、规范咨询评估，对征地拆迁、资金筹措、环境、经济、社会、建设方案等进行多方案比较、论证，从中选择较优方案，对此提出以下对策：
（一）认真调查研究，分析收集资料
项目的前期调查分析工作是编写安置房可行性研究报告工作的关键。有关部门必须实地踏勘，调查摸清改造区域的基本情况，包括自然环境、经济与社会等基础资料和文件资料，并进行专题调查和分析，明确项目选址范围内的征地拆迁规模，合理制定拆迁补偿方案，落实项目建设规模、用地性质等，项目资金筹资意见书等。深入调查分析后所掌握的翔实、确凿的数据与资料是安置房可行性研究报告分析论证工作的基础。
（二）规范咨询评估，实行追责制度
安置房可行性研究报告的目的是研究该工程的建设在技术上是否可行，财务上是否盈利，经济上是否合理。咨询单位应本着科学严谨的态度来编写可研，严格按可研规定的深度来编写。首先对整个项目进行经济技术分析论证，其次分析项目实施的可能性、风险性、合理性与盈利性，才能做出高质量的可行性研究。内容包括：进行工程建设的必要性分析；确定主要水文参数和成果，查明影响工程的主要地质条件和存在的主要地质问题；评价工程建设对环境和水土保持设施的影响，分析节能的情况及采取的措施；拟定建筑工程规模和选定主要建筑物的基本型式，工程总体布置；初步确定施工组织设计中的主要问题，提出项目建设工期和实施进度安排计划；提出主要工程量和建材需用量，估算工程投资；明确工程项目的经济效益和不确定分析，分析主要经济指标和社会稳定风险，运用多方案比选评价工程的经济合理性和财务可行性。项目总平面图、总体布局图、土地、规划、环境影响评价审批文件等应附上。
工程咨询单位在接受有关部门委托时，对无资格证书或超越资格等级的工程咨询单位编制安置房可行性研究报告，不予评估。评估机构的评估报告有重大失误或质量低劣，或存在其他违反国家法律法规的行为，造成投资者严重损失的，应依法承担民事、刑事责任。项目审批部门在审批安置房可研项目时，对由无相应工程咨询资格证书或超越认定的专业、服务范围和资格等级的工程咨询单位编制的有关安置房可研报告不予审批。
（三）委托估算评审，出具审查报告
安置房项目投资估算可采用委托中介机构独立评审与召开专家评审会相结合的方式进行审查。评审人员审查投资估算是否真实反映安置房项目的建设规模、内容和标准等，工程量与设计资料是否相符，各种计价依据、主要设备、材料价格、征地拆迁、补偿、安置费用等，是否按国家有关部门的现行规定执行，是否符合编制年度、当地的价格水平等，估算的误差不应超过±10%，并在规定的期限内出具投资估算审查报告，作为投资主管部门审查的依据。
（四）落实资金来源，分析筹措方案
可行性研究报告应明确安置房项目资金来源、资金使用计划等各个方面，以评价资金筹措方案的可行性。可采取政府投资、银行贷款、民间投资和居民储蓄等多种投资方式来参与安置房建设。鼓励企业、各类产业投资基金等参与各地安置房PPP项目合作，扩大PPP项目资金来源渠道。包括分析筹资结构、成本、数量、投资的时间安排与计划等。
（五）加强防范意识，建立风险评估机制
安置房项目建设具有投资大，周期长，不确定性因素多，投资风险大等特点。所以在前期调研时，有关单位要扎实做好项目对社会和资源、环境和外部协作条件等因素来分析风险产生的原因，并通过可行性研究来预测和警示项目存在的主要风险因素，划分风险等级，评估其风险程度及发生概率，严格按《建设项目经济评估方法与参数》规定完成基本方案的评价，如采用盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等不确定性分析方法，分析工期延长和成本增加等问题，应对变化，在宏观与微观之间取得平衡，针对性的提出规避各类风险的对策。对安置房建设项目进行风险分析，以估计项目可能存在的风险，避免不确定因素的变化对项目效益的影响，减少投资决策的失误，为投资决策提供科学的客观依据。
（六）严把项目审批关，严格控制拆建比
投资主管部门应严格按照国家有关法律法规定来审查安置房项目可行性研究报告，在某种程度上，对以上存在的问题具有一定的抵制和改进作用。
一要审查编制单位的资质，内容必须全面，内容总体深度符合有关规定，格式规范，层次要清晰。二要审查前置材料。审批部门要严格按照国家、省市有关安置房项目建设审批有关规定，对安置房项目建设实行可行性研究报告进行审查。可行性研究报告阶段除提供国土、规划、环保等一般前置材料外，建设单位需另外提供县区政府出具的拆迁摸底数量证明、政府部门批复的拆迁安置补偿方案、资金筹措方案；初步设计阶段则严格控制投资概算，超过工可估算10%或建设规模发生重大变更的，必须重新报批项目可行性研究报告。三要控制拆建比。要严格审查拆迁摸底数量、安置补偿方案、安置房建设规模三者关系，以拆迁摸底数量为依据，按照相关部门批复的安置补偿方案测算安置房建设规模，对超规模建设的不予受理，严格控制拆建比，严禁铺张浪费。
三、结束语
总之，安置房建设项目可行性研究工作中存在的问题很多，存在于可行性研究工作的各个环节和各个方面。必须从多方面着手，加强制度建设和实施，增强可行性研究意识，培养相关技术人才，确立正确的指导理念等，只有把可行性研究工作做细了，投资估算才能做到较为准确合理，为决策者进行项目投资的提供依据。
参考文献：
拆迁评估风险范文第9篇
近年来，__街道__村在上级党委、政府的坚强领导下，围绕“生态文明、休闲居住、山水养生、建设魅力山城的后花园”的工作理念，大力实施“组织建设、旧村改造和谐稳定、民生建设”等工程，社会保持长期和谐稳定，各项事业得到稳步健康发展。
抓班子带队伍 聚合力促发展
__村依托地理环境和生态资源优势，狠抓村级领导班子建设，加强基层基础建设，先后获得“省级卫生村”、“省级生态文明乡村”、“市先锋基层党组织”和“区委‘五个好’村党组织”、“区平安建设先进单位”等荣誉称号。__村近几年发生的巨变，得力于有一支想干事、会干事、干成事的村级干部队伍。着力抓好班子建设，严格落实“两委”成员工作例会、支部大会、党员大会、村民代表大会等制度，重大事项及时通报。注重党员队伍教育管理，开展“学先进、比奉献”争当__先锋等活动，不断提高其政治素质和致富本领。抓好基层党建，筑牢社会管理和维稳基础。在历届村“两委”换届选举工作中，坚持党的领导，充分发扬民主、严格依法办事有机统一的原则，周密部署、精心组织，平稳无震荡完成换届选举工作。按照上级党委“在进一步密切联系群众中加强基层组织建设”要求，设立村民代办服务站，通过整合党务、村务、社会服务三大资源，开展“一门式”服务，对群众诉求努力做到“事事有结果，件件有回音”；开展“亲情式”服务，牢记“村民无小事”，把村民的事情揽在怀里，认真加以对待。实行村民事务干部代办制度，指定代办员2名，向每户村民发放了《代办服务联系卡》，做到宣传动员、入户问事无缝隙覆盖。同时，在村里显著位置设立板牌，公开代办员的职务、姓名、照片、联系电话等信息，随时公告其当日去向，方便群众随时联系干部。为确保干部及时服务群众，村里专门购置面包车，用于代办村民事务，极大地方便了群众特别是老弱病残特殊群体的生产生活。
实施风险评估 助力旧村改造
__村实施社会稳定风险评估工程，对事关群众切身利益的重大决策、重点工程项目等事项列为风险评估的必评事项，从源头上预防和减少社会矛盾。在旧村改造工作中，坚持以人为本，扎实开展重大项目社会稳定风险评估，充分发挥党员及村民代表作用，采取合理的拆迁安置办法和运营体制，充分调动村民的拆迁改造积极性，确保旧村改造工作合民心顺民意。在具体工作中，最大限度征求村民意见，坚持成熟一片，拆迁一片。根据规划确定拆迁范围后，首先入户征求群众意见，发放《实施旧村改造工程征求意见书》，确定社会稳定风险程度。在征得全体拆迁户同意后，组织上级房管部门进行房屋评估定价，形成《房屋评估定价报告》，并与拆迁户签订《搬迁安置协议书》。协议书全部签订后，开始组织搬迁，在全部完成搬迁后再组织施工。在动迁过程中，区别情况做好动迁工作，对部分拒迁户，积极沟通，晓之以理、动之以情，从维护全体村民利益的角度开展思想工作，达到拆迁目的；在做不通工作、社会风险仍然存在时，坚持实施人性化管理服务，不搞暴力拆迁，维护好拒迁户的正常生活环境，并及时调整规划布局，另择址实施改造。努力做好安置回迁工作，在确保楼盘工程质量的前提下，抓紧工期，严格按照协议日期正常交房。自20__年开始规划建设居民楼，到2013年底已完成投资3300余万元，建成住宅楼6栋，建筑面积23100余平方米，安置村民230余户。通过社会稳定风险评估及配套工作，全村没有因为旧村改造引发一起矛盾纠纷，没有出现一起、刑事案件或安全事故，旧村改造真正成为民心工程。
拆迁评估风险范文第10篇
“这下终于可以睡个安稳觉了！”居民谢成华激动地说。
政府定了的事情，咋个还会被叫停呢？谢成华不知道，车站扩建项目被叫停的背后，是荣昌正在推行的重大决策事项社会稳定风险评估制度。
扩建风波
“富吉汽车站要扩建，房子要被拆迁！”今年3月初，这条消息开始在荣昌县富吉汽车站周边居民中流传。
“旅馆生意好得很，如果搬迁，我的损失太大了。”在汽车站旁开旅馆的罗启松说，“我不想搬迁。”
周边居民，大多跟罗启松一样，不想政府扩建汽车站。
然而，与周边居民针锋相对的是，部分乘客却在呼吁政府早日扩建汽车站：“现在荣昌乘车好难哟，汽车站人山人海，节假日高峰期，候车室根本没有坐处……”
荣昌县交委一负责人坦言：“目前荣昌城区人口超过20万，可全县只有三个汽车站，已经难以满足群众出行的需要。”
于是，今年3月，有关部门向荣昌县政府建议：扩建位于县城中的富吉汽车站，把它逐步转换为城市公交枢纽站。
但这个建议却让汽车站周边的居民揪心。
“迁到别的地方，我不得干。”罗启松攥紧了拳头。
空气中，弥漫着火药味。
风险评估
3月14日上午9点，荣昌县交委会议室座无虚席。
正中一条标语非常醒目：重庆富吉公司荣昌汽车站扩建事项稳定风险评估听证会。
“建还是不建，群众说了算。”荣昌县政府启动对汽车站扩建项目的风险评估程序。
县维稳办副主任莫其富清了清嗓子，直奔主题：“今天会议的主题，就是征求市民对富吉汽车站扩建的意见，为保证公平公正，除了市民代表外，我们还邀请了县人大代表、政协委员、法律工作者、社会知名人士及相关领域专家学者参加，希望大家畅所欲言。”
居民代表率先“开炮”。
“我们刚租了门面，花了一大笔装修费，生意刚刚看到起色，如果一拆迁，不是砸我们的饭碗么？”
“我们就是看好这个地方出行方便才到这里买房子，还没住到五年，又要我们搬迁呀？”
…………
县里相关部门负责人，详细解释了扩建车站的目的。
这时，专门从重庆主城区邀请来的社会管理方面的专家发言了：“这个项目涉及1000多户居民的拆迁，一是政府要付出很大的成本，二是很容易引发，我建议认真听取群众意见。”
辩论结束后，县维稳办决定现场无记名投票，对“是否同意扩建车站”发表意见，结果一半以上参会居民表示反对。
鉴于风险评估未过关，县委、县政府研究决定，尊重群众的意见，车站扩建项目暂不实施。
评估之后
荣昌车站扩建项目搁浅，引起当地居民热议。
“虽然是第一次听说‘风险评估’这个词，但大家心里明白，政府是来听老百姓意见的。”谢成华说，“能让这么大的项目停下来，这是政府对我们群众的最大尊重。”
县稳维办的官员们长出了一口气。
“前两年，我觉得自己就像‘消防队长’，这边开工典礼还没结束，那边群众就围上来了。”莫其富说，“‘拍脑袋’、‘一言堂式’决策，貌似有效率，看似有魄力，但往往容易引发集体和。”
叫停汽车站扩建项目之后，荣昌县再次出台制度，明确规定涉及三大矛盾突出领域的重大事项必须进行风险评估：一是重大决策，包括涉及面广、与群众利益密切相关的重大政策、改革改制方案、社会管理措施以及建设规划方案；二是重大项目，包括基础设施项目、公益性项目、工业项目、房地产开发项目；三是其他重大事项，包括影响大、涉众广、情况复杂的大型活动等。
翻阅《荣昌县社会稳定风险评估报告》，从棚户区改造、公路建设到征地拆迁调整、家禽定点屠宰，以及涉及相当数量群众切身利益的重大改革，都在风险评估之列。
拆迁评估风险范文第11篇
关键词：征地拆迁；政策标准；补偿；管理
中图分类号：U415文献标识码： A
征地拆迁是一项政策性强、持续时间长、影响面广、涉及多方面利益博弈的工作，是房地产开发项目建设的首要瓶颈。如果征地拆迁工作不能做到“明明白白”，不仅会产生社会矛盾，增加征地拆迁的难度，而且也容易产生腐败，造成建设资金流失，这就要求开发商在依法取得土地使用权的基础上，与所在地人民政府协商妥善处理征地拆迁问题。从近几年对房地产开发项目管理的审计情况看，笔者认为可重点围绕三个方面内容审计征地拆迁补偿。
1补偿政策标准执行
调阅相关协议、合同等，调查了解征地拆迁安置补偿依据的合法、合规性。检查征地拆迁安置补偿是否按规定的标准支出，有无超规定、超标准和超权限违规进行安置补偿。主要审查是否严格执行国家和所在地政府正式颁布的补偿标准，国家有关减免征地费用的政策规定是否得到落实，补偿标准调整是否报具有审批权限的政府机关批准等。
1.1补偿政策规定执行情况。征地拆迁补偿标准必须经过地方政府批准，建设单位和其他任何单位不得擅自确定征地拆迁补偿标准。要摸清土地、青苗、住宅、生产经营类房屋、房地产开发项目、其他地上附着物、海域养殖、社会保险、安置区建设等方面国家和地方政府的补偿政策规定，以及军队重点建设项目减免有关税费政策规定，核实有明确政策规定的补偿项目执行政策规定情况、未执行的原因，未明确政策规定的补偿项目军地协商及执行情况。
1.2补偿标准执行情况。征地拆迁补偿标准的确定必须符合相关法规的规定，不得突破上级政府颁布的拆迁补偿自定政策，提高标准。要摸清土地补偿年产值标准及倍数、综合区片价，短期农作物、中长期经济作物、林木补偿标准，村民住宅不同结构形式的补偿标准，安置区建设用地规模标准、预留发展用地比例，海域围池、沉箱、筏式养殖补偿标准，渔船补偿标准，社会保险参保条件、缴费标准，拆迁补助、临时过渡安置等费用标准及调整情况，抽审补偿标准执行情况。
1.3权属依据情况。核实土地勘测定界报告、土地分类报告，国有建设用地土地使用权属资料，抽审地方及公安部门出具的户籍证明，村民住宅宅基地证，生产经营类房屋土地使用证、房产证、营业执照，海域养殖承包协议，渔业船舶所有权证书、捕捞许可证，掌握不同权属的补偿标准。
1.4项目评估情况。摸清评估项目的评估单位数量、资质、评估结果、报批方案采用结果及审批情况。
2征地拆迁补偿实施
在征地拆迁实际操作过程中，开发商必须专门成立征地拆迁联合指挥部，由于素质和政策水平参差不齐，造成征管不分、重拆轻管，工作必备程序未能得到执行。审计应关注在相应的工作必备程序下征地拆迁是否按照标准要求进行。主要审查补偿项目的主要实物量是否经过军方核查，被征土地权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等原始记录与实际情况是否相符，原始记录有无建设方代表、地方政府代表、被征地农民三方签字，各种户籍证明、产权证、经营证照、原始承包协议是否真实有效，评估单位及人员是否具备相应资质，评估原则、方法和标准是否合理，补偿协议是否依据上级批准的补偿方案签订、有无防范资金风险措施等。
2.1征地拆迁补偿是否按规定公告。征地拆迁补偿事项公开是防止暗箱操作，保护权利人合法权益的重要措施，是征地拆迁审计的重要环节。截留、挤占挪用、虚报冒领补偿资金等问题的发生往往与征地拆迁补偿不公开、不透明有直接关系。审计应重点关注公告的时间、地点、形式是否符合规定以及公告的内容是否全面，是否按照相关主管部门的规定在规定范围张榜公布。必要时制定统一公示样表，作为批准《拆迁方案批准通知书》的必备材料，做到公开、公正、透明，接受社会的监督。检查由集体经济组织支配的征地补偿费用，是否监理了财务公开制度，如此才能尽量避免拆迁资金管理出现纰漏，同时也有利于补偿资金足额发放到拆迁户手中，做到专款专用。通过完善公开机制，加强监督制约。
2.2拆迁评估程序是否按规范执行。按现行房屋拆迁管理办法，房屋拆迁之前需经评估公司评估，以其评估结论作为补偿的重要依据。评估业务要严格按程序开展，不能省略规定的必要步骤。房地产评估公司，多由拆迁实施单位直接委托，由于缺乏监督和行业自律，导致评估水分多，甚至先定价后凑数字，评估的客观、公正性无法保证。
2.3对特殊事项的补偿是否制定并执行了相关的议事程序和审批程序。由于规划控制、区位调整、权证发放冻结以及农村集体土地房屋合法权属登记管理滞后，造成无证、违建混杂不清。维护历史遗留无证房屋住户的利益等特殊事项，应引起审计人员的关注。在实际操作中，为了加快征地进度，采取变通的方式特事特办，相关单位没有执行必要的议事程序和审批程序，这就同时为不法分子提供了侵占国家资金的空间。
3征地拆迁补偿管理
3.1实物量统计情况。调查了解拆迁安置基础档案资料是否真实、有效和完整。重点审查青苗、房屋、海域养殖等方面部分实物量原始登记表，审查实物量测量、记录、复核、确认、统计汇总情况。
3.2补偿方案报批情况。重点审查青苗、房屋、海域养殖等方面部分补偿方案，核实补偿方案实物量原始统计数据、补偿标准执行政策规定、实际权属情况。检查有无扩大征地拆迁范围现象，是否擅自变更土地用途用于概算外项目建设，有无和其他拆迁项目串户核算的现象，成本负担是否划分清楚等。有无虚列项目或以老项目代替新项目，多列征地拆迁安置费用，将其他项目拆迁成本或未发生的拆迁费用挤入项目，将物业开发或商业设施用地以项目临时用地名义报拆，将拆迁成本挤入项目拆迁成本。
拆迁评估风险范文第12篇
关键词：高铁；确权审计；风险；对策
高铁作为现代文明和社会进步的高科技产品，以其高速度、大容量、低污染、安全可靠著称的先进的交通工具，高铁的修建，缩短了旅客旅行时间，产生了巨大的社会效益；对沿线地区经济发展起到了推进和均衡作用；促进了沿线城市经济发展和国土开发。随着京沪高铁、哈大高铁、京广高铁等相继开通运营，中国高铁正在引领世界高铁发展。部分高铁修建的征地拆迁由沿线地方政府负责本省市境内的征地拆迁实施，承担征地拆迁相关费用，以实际发生数额经合资各方认可后作为资本金入股。这种新型货币出资方式，最终资本金如何确定？就需要中介机构对各地方政府代垫的全部征地拆迁补偿费用计价依据的合法性、合理性，征地拆迁费用的真实性，准确性、完整性进行确权审计。
由于确权审计的结果关系到各地政府支付征地拆迁补偿费能否被确权、能否计价入股，关系到各级地方政府的政绩，由于征地机构经费实行预算制度，如果费用不能被确权，导致地方政府的开支无法列支，以及高铁线长点多面广等特点，对确权审计提出很高的要求。
一、高铁征地拆迁的特点
1.高铁修建线长、点多、面广、时间久，涉及省（市）多、拆迁主体多、管理部门多、被拆迁人多、拆迁参与方多、涉及征地拆迁资料多、工作量巨大。同时高铁征地拆迁与地方政府市政配套和其他工程建设交织。由于高铁的巨大影响力，沿线地方政府均有意借助高铁带动地方经济发展，提高城市影响力，沿线车站建设，特别是位于枢纽的车站要求实现综合交通枢纽的理念，与所在城市的发展规划、与地铁公路等交通设施衔接、与城市交通系统相融合、地面建筑和各类管线迁改等众多方面，工程类型及工程内容极其复杂；对于部分省市的枢纽联络线和动车走行线众多，既有站改造和过渡工程量大、不同速度标准线路并存，轨道类型多样；高铁工程与其他工程建设并行，工程用地交叉，征地拆迁涉及利益主体复杂。
2.各省市征地拆迁补偿政策不统一，各地征地拆迁组织实施方式差异较大，现行征地拆迁补偿政策不合理，对于国有土地附着物“必须进行评估”，集体土地附着物按政策补偿，导致国有土地上附着物按“市场公允价值”补偿远远高于集体土地补偿标准，近些年物价的飞涨，部分政府颁布的补偿标准与实际物价水平脱节，房屋、装修及附着物补偿标准与当地经济发展水平不适应，导致文件执行难度较大。现在社会信息传递途径广泛，速度较快，因政策不统一，导致征地拆迁意见较大，矛盾较多，引发社会，社会矛盾层出不穷，与国家倡导的“和谐社会”相违背，群众维权意识的不断提高，各级政府对待高铁的拆迁工作一般均以“维稳”为头等大事，要求“依法合规”推进征地拆迁，对“钉子户”采取“定点、定人、定时间、定任务的方式，做耐心细致的协调工作”，特殊补偿事项和补偿项目较多。
3.征地拆迁利益大、隐蔽性强。征地拆迁具有一次性、不可逆性，征地拆迁实施后原有地上附着物被拆除，拆迁数量真实性、准确性很难据实复核，隐蔽性极强，给部分心存侥幸的人留下舞弊的空间，导致征地拆迁工作成为的高发领域。
4.征地拆迁实施单位无成本控制压力和动力。高铁沿线征地拆迁由沿线地方政府负责组织实施，资金由各省市政府筹集，支付的征地拆迁费用经审计确权后计价入股。各地（市）、区（县）、乡（镇）村各级政府拆迁主管部门作为拆迁实施主体，为能“及时完成征地拆迁任务，按时提交建设用地，保证高铁顺利施工”的政治任务，需在“维稳”的前提下不惜代价完成这一目标，没有成本控制的压力和动力。部分基层参与征地拆迁实施单位（如街道办、村委会）同时还是被拆迁人，为了调动基层单位工作积极性，保证征地拆迁工作顺利实施，存在虚增数量、甚至自行提高补偿标准的情况。
5.征地拆迁前期准备工作不足，实施中又采取强力推进，补偿费用清理实施滞后、仓促。为保证高铁建设顺利开展，确保工期和投资计划圆满完成，各省市组织征地拆迁工作时，严禁因征地拆迁延误工期，征地拆迁工作开展匆忙，清点核量工作实施不深入，数量不准确，依据不齐全，档案不规范不完整，存在大量“先征（拆）后补”的情况，征地拆迁又采取“先补偿后清理”部分省市对费用清理和确权审计的必要性认识不足，导致确权审计的客体资料存在很多瑕疵。
二、高铁征地拆迁确权审计可能存在的重大错报风险领域
1.征地补偿费确权方面可能存在的重大错报风险，征地补偿费包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费等，征地补偿款主要存在以下主要风险：青苗及附着物补偿数量与征地情况严重不符；附着物数量未按“清点核算表”确认的数量补偿，虚增附着物数量，虚列补偿内容，提高补偿款；国有划拨土地按市场价值对被拆迁单位进行补偿后，按出让用地竞拍底价重复上报国有土地征地费；部分单位存在地上附着物分别按拆迁、征地事项重复补偿的情况；自行提高补偿标准等。
2.拆迁补偿费用确权方面可能存在的重大错报风险：拆迁补偿费用实物数量确认依据不充分；拆迁补偿费用补偿标准确认依据不充分；擅自扩大补偿范围，对补偿政策明确规定不予补偿的事项予以确认补偿；与其他工程交叉的拆迁支出没有按要求进行费用分摊，将当地政府建设拆迁补偿款计入高铁，虚报和重复列报拆迁补偿款等。
3.各项税费可能存在的重大错报：将不符合应税条件的税费纳入费用清理范围，将明确不应承担的税费纳入费用清理范围，相关税费未按法定文件规定收费标准计列，预计估各项税费等。。
4.工作费用及其它可能存在重大错报风险：将与建设无关的费用纳入费用清理范围，工作经费核算不规范，支付不合规；出资人将其应承担的债务成本，纳入本次费用清理范围。
三、针对高铁征地拆迁确权审计风险点的对策
1.全面审计验证真实性、准确性、完整性。针对高铁征地拆迁的特点以及确权审计可能存在的重大错报，应采取全面的详细审计，即各独立负责征地拆迁补偿的单位，各被拆迁人的“一户一档”资料均纳入审计范围，对各省市拆迁实施主体申报的征地拆迁补偿费用及其支持性证据满足真实性、准确性、完整性的项目进行确认；对于部分满足真实性、准确性、完整性的项目，退回申报方补充充分的证据，对补充的证据进行再次确认；对于部分申报的征地拆迁补偿费用项目确是合理但不合法或法律法规没有做出明确规定的，提交委托人决定。
2.多专业协作，遵守职业道德规范，廉洁自律，客观反映。针对高铁征地拆迁涉及的专业知识面广，业务差异较大，各审计小组在人员配备方面均需注册会计师、造价师及评估师组成。各专业人员应严格恪守注册会计师职业道德规范。审计人员在与基层群众接触时，对接触的审计现象要做到不评价、不定性、不引发矛盾，对遇到审计问题对外只客观描述实际情况，不发表个人意见。
3.建立充分有效的沟通机制，首先加强与委托方的沟通，建立周报制度，审计组将每周工作进展情况、审计发现的主要问题、下一步工作安排、各被审计单位征地拆迁资料整理报送工作进度等情况向委托方通报；对于审计中发现的主要问题、存在的困难，及时向委托方通报，请委托方协助解决。其次与被审计单位的沟通，召开项目启动会、在审计过程中对审计中的事项与被审计单位及时充分沟通，充分听取其意见。再次项目组内部的沟通，及时了解各小组的工作进度和审计过程中发现的问题，关注不同辖区之间是否存在交叉、重复补偿。
4.做好审计计划和现场审计前的专项核对。在现场审计开始前，将各申报单位申报的费用清理档案进行详细的检查、校对、复核，对异常情况进行详细纪录，使现场审计更具有针对性，目的性。
5.确定征地拆迁的补偿标准，按标准执行审计程序。在实施审计前，与委托方、费用清理申报单位确定执行的补偿标准。该标准可以是法律法规、部门规章、地市文件，也可以是双方认可的标准。对于执行地方拆迁补偿政策的，审计人员应复核政策文件的有效性和适用性，对未经授权擅自制定的文件不予认可。对于双方确定的标准的，审计人员应评价其合法合规性，对于不合法合规的内容由双方调整。
6.确定审计主线，保持应有的职业谨慎。以征地拆迁资金的拨付、使用为主线，逐级检查核对是否存在资金截留、挪用、舞弊等行为；以费用清理汇总表、费用清理明细表、支持性证据进行逐级核对，检查是否存在数据填报错误，费用清理依据是否充分，对费用清理明细表、汇总表重新求和计算，并检查其勾稽关系。
针对征地拆迁补偿费的两大因素“量”和“价”，有针对性的对征地拆迁“量”的真实性和准确性、“价”的公允性及客观性进行测算、复核、检查。对于国有土地房屋拆迁补偿复核检查《房地产估价报告》，对于不符合《房地产估价规范》等文件规定的，要求予以完善整改，不予完善视同依据不充分不予确认。对于土地补偿费用获取国土部门获取国土部门出具的《征地协议》与费用清理表上的征地“亩数”核对是否一致；核对时要注意核对菜地、林地、水塘等面积，对菜地和林地的补偿价格不一致，是否存在征地、拆迁重复补偿的情况，检查“青苗及附着物补偿”标准是否符合政策规定，是否存在擅自提高标准的情况；对于青苗及附着物获取由建设单位、施工单位、拆迁实施主体、监理单位签字确认的《清点核量表》与上报明细进行核对，是否存在虚增附着物数量的情况、是否存在重复补偿的情况；对于安置补偿费取得国土局或社保局等部门出具的《安置测算明细表》和《安置公告》的人数与上报人数核对，按年龄段进行核对，年龄段不同补助标准不同，是否存在超标准补偿的情况。对于集体住宅和集体非住宅房屋拆根据不同的性质，不同的补偿款项，分别核对适用的文件与数量，根据房屋面积示意图重计算房屋面积；对房屋拆迁补偿金额进行复核测试，复核拆迁补偿是否符合拆迁补偿安置政策，对存在擅自提高标准或超标准补偿的情况进行逐项测算，统一进行取证、确认；对于各项税费根据政策文件规定的缴费基数和标准重新计算征地拆迁税费；对可能存在异常的风险领域、计量误差的区域作为审计重点，执行相关测试程序，直至消除疑虑。
分析征地协议亩数与上报青苗及附着物折亩数是否匹配，是否真实公允，考虑夹心地、边角地等情况，一般青苗及附着物占地面积按极端情况是征地面积的1倍以内可以接受，超过1倍需进行取证确认，要求进行解释，解释不合理的不予确认；将《清点核量表》与上报清册明细数量进行对照比较，分析其合理性；取得施工红线图，匡算征地面积，并与上报征地面积进行分析比对；对被拆迁户室内装修面积与房屋面积进行合理性分析；对被拆迁户室外附着物如庭院绿化、水泥地坪、树木、猪舍等合计占地面积与土地面积进行合理性分析。
对于协议尚未签订的被拆迁户，费用清理表中预估填列的数据，截至审计结束日协议尚未签订的，暂不纳入本次费用清理范围，预估金额调整计入“确定未来必然发生但无依据、无法准确计算费用金额的预估费用”；对于费用清理表中数据系预估，期后取得《拆迁补偿协议》或其他有确切证据证明拆迁补偿金额，按确认的金额的对费用清理数据进行调增或调减；对无依据的预估数据，经取证不予确认。
在查阅核对、调查走访、访谈询问、现场观察、勘测丈量等过程中注意发现舞弊线索，对注意到的审计信息及时归纳汇报，制定有针对性的审计程序，取得充分适当的审计证据。获取拆迁勘测定界图或施工设计图、拆迁安置公告，根据拆迁勘测定界图所在位置，抽取位置比较敏感的被拆迁户进行实地走访查勘，核实是否存在超范围拆迁，是否存在地方市政建设“搭便车”拆迁；争取由参与清点核量的、各地指挥部人员或施工、监理单位人员带领进行现场勘察走访，或由被审计单位经办人员带领实地现场查勘现场、拍照还原原貌、实测丈量拆迁范围、询问实施单位拆迁实施情况以证明拆迁合理性，充分利用卫星定位系统；对勘察走访人员询问内容进行录音，联系实地察看现场的被拆迁户进行访谈，（对被访谈人的身份证拍照留档）访谈内容已经形成文字记录的由对方签字确认。
拆迁评估风险范文第13篇
5月13日，国务院办公厅发出通知，决定立即在全国开展征地拆迁制度规定落实情况专项检查，坚决制止违法强拆行为。同一天，国土资源部就近期一些地方因征地拆迁引发的恶性事件下发《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》，要求严格规范征地拆迁管理、坚决防范查处强征强拆等违法行为，切实维护群众合法权益。事实上，从年初国务院颁发实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称“新拆迁条例”）以来，中央纪委、监察部等多个部门均下发通知要求严禁强拆强建。但就在“新拆迁条例”取消行政强拆后，近段时间湖南相继发生被拆迁者自焚事件――
4月22日，湖南省株洲市58岁的农民汪家正为抗强拆于自家楼上自焚；5月1日，为建“白酒品牌展示一条街”，贵州省仁怀市茅台镇强拆店铺；5月9日，江苏省兴化市53岁的张桂华因不满对其租用10多年的浴室进行而点火自焚。而就在国办通知下发的第四天，山西大同市南郊居民楼5月17日遭遇夜袭式拆迁。5月18日，新华社又报道了河北香河长期大规模非法圈地的问题。5月23日晚，河北省就香河县大规模土地违规问题通报处理意见，对9名相关责任人作出处理。其中，给予县长张贵金行政记大过处分，并建议经由相关法律程序免去其县长职务；撤销周春华香河县国土资源局局长职务。此外，还给予副县长闫再兴行政记大过处分，并对其他6名责任人给予党纪政纪处分或免职处理。此前的5月22日，河北省政府办公厅发出《关于依法依规严格农村土地管理的紧急通知》，要求各地要坚决制止以土地流转为名违法违规进行非农业建设，切实维护农民合法权益。
按照部署，住建部、国土部等六部门将组成督察组对各地落实房屋征收与补偿条例情况进行重点督察。湖南等省近日出台规定严禁采取暴力方式拆迁，多个省市已召开会议将今年纠风工作的重点锁定征地和房屋征收中屡屡出现的违法违规现象。接下来，就要求各地通过专项检查、强化监管，提高地方各级官员的认识，让法律落地生根，在执行中不打折扣；杜绝“以权代法”、“以权压法”现象，建立起没有暴力拆迁的法律执行常态。
■ “新拆迁条例”出台后违法违规征地拆迁呈现四大新特点
从密集出台的一系列文件不难看出，中央已把制止违法违规征地拆迁作为当前一项迫切的任务来抓，并力图在最短时间内收到实效。然而，尤为让人担忧的是，“新拆迁条例”出台后违法强拆现象不但未见收敛，反而变本加厉，且呈现出与以往有所不同的特点：
一是过去以地方政府为主导的征地强拆，变成了“不明身份”者以明火执仗的方式捣毁群众的房屋。二是违法违规事件发生之后，地方政府一概“不知情”，拆迁领域的“无政府现象”日益严重。三是强拆经常伴随着恶性暴力事件，人员伤亡时有所闻，被拆迁者自焚现象也一再发生。四是此起彼伏的违法征地强拆已让社会情绪逼近某种危险的临界点。评论认为，违法征地强拆之所以呈现出新特点，缘于地方政府从前台走向了幕后。如果地方政府以“隐身”的方式纵容非法行为的发生，或变相“没收”群众遭遇强拆时的救济可能，则违法违规的征地强拆必然会一再发生。
有关专家指出，强化地方政府责任是当前遏止非法征地强拆的牛鼻子，必须从两方面入手进行责任追究：一方面，对于非法征地强拆的实施者，必须严格依照刑法追究刑事责任。如果地方公安机关对非法案件侦办不力、消极以对，应该追究其渎职责任。另一方面，由于非法征地强拆总是和政府工作人员乃至领导干部的“失察”有关，强拆一旦引发媒体关注，地方领导干部必然要有人承担责任，地方经济发展的节奏和安排必然被彻底打乱，由此造成的损失是非常严重的。
■ 探索阳光拆迁模式 把征地拆迁的决策风险降下来
针对在土地流转、旧城改造中因急功近利引发的违法违规征地拆迁等诸多问题，加强征地拆迁等重大敏感事项的决策风险评估就成为当前一个十分重要的问题。在这方面，四川省成都市锦江区自2006年以来在全国率先推出以“市场杠杆”和“民意自主”为核心的“阳光+市场+保障”的拆迁模式，在正式拆迁前启动“模拟拆迁”，并规定模拟签约率达不到100％项目自动终止。几年来，锦江区拆迁项目基本都做到了无一户超标准补偿、无一户强拆、无一例不稳定事件。
拆迁评估风险范文第14篇
摘要：频繁爆发的征地冲突已经成为威胁农村社会稳定的最大风险因素之一。通过做好源头预防，杜绝滥用“公共利益”名义征地；引入社会组织，推行第三方机构征地风险评估制度；推行阳光征地，提高征地工作透明度和参与度；加强资金监管，保障征地对象的合法权益；落实多元安置，完善社会保障服务体系等多种措施，能够有效预防和化解农村征地冲突。
关键词 ：农村征地冲突;征地拆迁;土地管理制度改革
伴随着工业化和城市化进程快速推进，工业用地、城市用地和各项社会事业发展用地需求急剧飙升。为解决各类用地需求,抑或是在土地财政巨大利益驱使下催生的征地运动席卷全国，由此引发的征地冲突也如影随形般频繁爆发，并呈现出覆盖面广、频率高、后果严重的三大特征。1 频繁爆发的征地冲突已经成为威胁农村社会稳定的最大风险因素之一，也是地方政府社会治理的难点。研究表明冲突预防所耗费的时间、人力、物力和财力成本是最低的，也是冲突管理的首要环节。作为人为因素导致的社会冲突，如果能够在征地之前、之中和之后认真细致做好各项工作，完全能够实现可防可控，避免悲剧事件不断上演。
一、做好源头预防，杜绝滥用“公共利益”名义征地
土地征用是发生在国家和农民集体之间的所有权转移，是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序，并给农民集体和个人补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有。2土地是不可再生的宝贵资源，而且蕴含着无可限量的巨大价值。在国土疆界基本勘定的和平年代和民主时代，一个国家不大可能通过战争等暴力手段大面积开疆拓土。在一个疆域面积基本稳定的国家或地区内部，农业用地与非农业用地（主要指城市发展用地和工业用地）之间呈现出此消彼长的关系。在非农用地需求急剧膨胀和土地财政极度渴求的双重利益驱使下，地方政府和各种企事业用地单位不约而同地把目光都投向农村土地。但作为一个拥有13亿多人口的泱泱大国，提供最基本的粮食需求和保障国家粮食安全是维系统治的基本条件之一。因此，国家对征地行为管控严格，从《宪法》、《物权法》到《土地管理法》，但凡涉及土地的重要法律无一例外地都明确规定，只有出于公共利益需要才能征收土地，“公共利益”是政府征地合法性的基础条件之一。但我国的征地制度还是显得过于粗略和原则化，由于相关法律法规对于“公共利益”的内涵和外延并未给出明确界定，从而为地方政府和用地单位的不法行为埋下隐患。“公共利益”是多元主体价值判断的产物，利益主体所站立场不同，对其内涵和外延也会有不同的认识和界定，从而引发征地各方在价值维度上的巨大差异甚至背道而驰，表现在实践层面上则是利益主体的激烈对抗乃至流血冲突。借鉴国际上的一般做法，我国在界定公共利益上宜采用概括式与列举式相结合方式，在法律上明确规定征地必须为公共利益服务，然后列举出可以发动土地征用的各项事业，同时保留对国家行政权和法定解释的司法权以相当大自主权。3 通过合理界定“公共利益”和划分征地范围，能够在一定程度上控制地方政府和用地单位滥用“公共利益”名义，以合法形式恣意征地或变相征地，有利于从源头上杜绝征地冲突发生。
二、引入社会组织，推行第三方机构征地风险评估制度
征地风险评估制度是指对涉及土地征收或农用地转用的建设项目，在报批前对征地实施可能引发的矛盾冲突与潜在风险进行综合分析评估，提出相应的风险防范对策和预案措施，从源头上有效预防和减少因征地引发的社会矛盾及不稳定因素，切实维护社会和谐稳定的制度。推行征地风险评估制度对于实现由“被动保稳”到“主动创稳”，有效维护被征地农民的合法权益和保持社会和谐稳定具有重要意义。当前，第三方机构介入进行征地风险评估在我国尚处于起步和探索阶段，在量化评估和评估技术层面，尚未建立起较为完整的风险测算指标体系，难以准确了解征地潜在风险，评价结果可信度也较为有限。部分地方政府在实施过程中就是消极懈怠、阳奉阴违、流于形式。尽管如此，引入第三方机构进行征地风险评估并不断完善这一制度是大势所趋。相关部门应该在全国和地区范围内精选一批公信度高、业务水平高的专业中介机构，能够在国土资源管理部门的监管下，不受任何外在因素干扰独立完成评估工作。政府相关部门要细化并科学制定评估内容，综合研判原发性风险和潜在风险，确定风险系数和评定风险等级，提出分类处置意见以实现防患于未然。相关政府机构对于第三方出具的征地风险评估报告应该予以重视，对项目土地征收可能引发的矛盾及其程度进行预判，专题研究化解矛盾根源、消除稳定隐患的措施建议，制定风险化解的处理预案，并将风险防控责任分解落实到有关部门和个人。对于包含风险因素或风险源尚未消除的征地项目应当做出暂缓实施或不予实施的结论，决不能为了部门或地方利益，有意或无意地忽视风险评估报告的价值。强行实施包含明显或潜在风险隐患的征地项目，有可能会引致征地冲突并造成不可挽回的生命或财产损失。
三、推行阳光征地，提高征地工作透明度和参与度
土地征用事关国家、集体和农民三方利益，唯有推行阳光征地，才能依法保障农民的知情权、参与权、监督权和补偿权，从而赢得群众的理解和支持。征地报批前，地方政府应及时将拟征收土地的用途、位置、补偿标准、安置途径以及申请听证的途径、联系方式等告知被征地的农村集体经济组织、村民和其他权利人。在告知方式上可以采取在村组内醒目位置张贴公告、进村入户送达、在政府门户网站上公告等有效方式，尽可能扩大被征地群众的知晓面。对涉及房屋拆迁的，应将公告送达或张贴至拟拆迁的具体农户，并通过拍照、摄像等方式留存依据。在开展拟征地告知的同时，须对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物等现状进行调查，调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户代表共同确认。被征地农民要求听证的，应及时按程序组织听证，妥善解决被征地农民的合理要求。用地报批时，市、县国土资源部门应说明拟征地告知、确认和听证工作的组织方式和过程，对程序不到位、告知确认等工作不落实的，不予通过用地审查。征地批准后，市、县人民政府应及时将征地信息在政府门户网站上，并依法组织开展征收土地公告、征地补偿登记和征地补偿安置方案公告。要建立完善的征地信息查询制度，方便公众查询征地批复、范围、补偿、安置等相关信息。要将被拆迁人的姓名、房屋面积、人口及补偿金额等个人补偿信息张榜公布，并在网站、电视、报纸等媒体上进行全方位、多层面的公示，广泛接受社会监督。房屋征收部门和征收实施单位在拟定征收补偿方案前要进行深入细致的前期调查，通过现场开会等方式加强与群众的沟通，倾听民意化解矛盾；要开通“征收热线”、设置“投诉信箱”，及时处理群众咨询和投诉事项，以人性化服务保障“阳光征地”取得实效。
四、加强资金监管，保障征地对象的合法权益
土地补偿费是因国家征用土地而对土地所有人和使用人的土地投入和收益损失给予的补偿，主要包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补助费等。近年来，随着城镇化和工业化的快速推进，城市基础设施和项目建设征地面积以及拆迁补偿资金的规模越来越大。由于缺乏有效监管，截留挪用甚至贪污私分土地征用补偿资金的问题屡屡发生，既损害了被征地农民的合法权益，也影响了党和政府形象以及社会和谐稳定。地方政府应该从源头上加强和规范征地拆迁补偿资金管理，完善标的评估、资金拨付、资金监管和终端发放等各个环节的制度设计，确保征地补偿资金及时安全发放。地方政府要根据相关法律法规和文件精神，结合当地实际制定统一规范的拆迁补偿政策和标准，防止出现多寡不均和老实人吃亏的不公情况，避免“前面签协议，后面来扯皮”的现象发生。地方财政部门应加强基层财政、财务人员业务指导和培训工作，帮助其提高业务素质和财务管理水平。要督促村组及时足额缴入财政专户，杜绝长期滞留村组。要引导村组通过村民决策方式设立专项资金用于公益设施建设和发展村级经济，要在政务公开专栏对征地、拆迁及公共面积补偿资金的发放情况及时进行张榜公示，接受社会和群众的监督。财政、审计、纪检监察部门应结合各自职能，将征地拆迁补偿资金全面纳入监管范围，实现资金核定、发放监督的“全覆盖”。要建立有奖举报机制，拓宽举报途径，注重收集违法违纪线索，形成监管的高压态势。对截留、挪用、贪污征地拆迁补偿资金的违法违纪行为，发现一起，查处一起，并在电视、广播、报刊等主流媒体公布处理结果，真正起到震慑和教育作用。唯有各级政府和相关职能部门协同配合，才能实现对征地拆迁补偿资金的有力监管，从而有效维护被征地农民的合法权益，并在一定程度上避免农村征地冲突发生。
五、落实多元安置，完善社会保障服务体系
作为一个农业历史悠久、农民占据主体、社会保障尚不完善的农业大国，土地对于中国农民而言，具有深厚的感情、特殊的意义和复杂的功能。土地让农民有了安身立命之本，获得生存发展之基，土地不仅是生产资料，更承载着就业、养老等多重社会保障功能。农民一旦失去土地，则他失掉的不仅是基本生活保障，也失掉了承载希望和梦想的精神依托，对个人和家庭的未来生存和发展心存忧虑。其为了获得更为可靠和久远的保障，甚至不惜以命相搏来换取更高的征地拆迁补偿筹码。农村征地冲突产生原因比较复杂，要预防和化解此类冲突发生甚至悲剧重演，相关部门在进行征地拆迁和补偿安置时要采用多元途径，既要注重当前利益，更要着眼长远打算。一方面，要改革当前单一化的货币补偿方式，探索土地产权股份合作制模式。通过土地使用权股份化，允许农户将其所拥有的土地承包权以及相关权益以股份的形式进入证券市场，或者所有权份额股份化，即将集体所有的土地视为共有产权，赋予农户一定的土地所有权份额，农户可以个体的所有权份额作为股权进入土地市场。当农民想脱离农业或进入农业时，可以通过产权的转让，选择是放弃还是拥有土地产权股份，以寻求机会成本最小、预期收益最大的谋生方式。5 另一方面，要广开渠道促进失地农民就业。被征地农民失去土地后客观上需要从农业转向其他行业，其生产和生活方式都要发生巨大转变，知识和技能的缺乏让他们对未来难免忧虑。相关政府部门要建立健全失地农民再就业培训机制，提高劳动者素质和技能，给予就业指导、组织劳务输出，为失地农民再就业创造良好的条件，积极引导失地农民向二三产业转移就业。唯有多措并举，才能保证社会稳定。
农村征地冲突成因复杂、涉及面广、治理难度大，已成为威胁农村社会和谐稳定的顽疾。实践一再证明，冲突治理的最高境界不是冲突发生后的全力以赴和大获全胜，而是根本就没有冲突出现。只有通过土地管理制度综合改革和构建多元有效的失地农民社会保障机制，才能从根源上铲除征地冲突赖以存在的基础，构建起预防和化解农村征地冲突的长效治理机制。
引文注释
1 谭术魁,齐睿.三步走治理征地冲突[J].团结,2013（3）.
2 徐建春,等.土地管理与国土规划新探[M].北京:中国大地出版社,2002.
3 黄天元,等.浅析我国征地制度中“公共利益”界定与征地范围划分问题[J].经济地理,2006（5）.
4 丁宁,等.征地社会稳定风险评估规范化研究[J].中国土地科学,2013（1）.
拆迁评估风险范文第15篇
坚持梳理问题，建立“责任清单”
面对房屋征收拆迁职务犯罪案件易发高发的态势，如何认真贯彻落实国务院《国有土地房屋征收与补偿条例》，保证党的强农惠农富农政策真正落到实处，沙洋县院结合当地实际，针对过去工作中存在贯彻落实国家法律法规不严格、入户组织调查摸底不详实、实行公示公告不全面、落实补偿标准不统一、跟踪监督不到位等十二大类问题，适时组织召开房屋征收拆迁腐败风险防控工作推进会，要求各单位、各部门集中开展专项整治活动。
改革创新管理方法，实行分级负责模式，明确县征收办负责入户调查登记和核算补偿价值，审核拆迁公司与被征收拆迁户签订补偿协议，不参加与被征收拆迁户谈补偿协议；拆迁公司与被征收拆迁户负责谈补偿协议，不参加房屋、地面附着物的登记核算工作；房屋征收拆迁实施单位负责监管拆迁公司的运作行为；县纪委和检察院负责征收拆迁管理的廉政风险防控工作。
建立房屋征收管理“责任清单”，明确哪些事在职责范围内，哪些超越了权力边界，切实做到有权必有责、权责必对等，用权受监督、滥用必追究，以有效减少权力越界、权力寻租等行为，进一步提升预防实效。
坚持工作流程，严格“过程监控”
按照公开透明、便民高效的要求，全面梳理房屋征收拆迁管理工作的权力运行流程。制定权力运行流程图，载明行使条件、承办部门、程序接口、办理时限、监督渠道、相对人权利等要素，增强权力运行程序的严密性，实现监督制约的有效性。
对于城乡居民房屋征收拆迁，当地群众最关注的是协议怎么签、标准如何定、资金能否补到位。为此，沙洋县创新征收拆迁协议的签订方式，由原来谈判补偿改变为据实核算补偿，明确被征收拆迁户的房屋建筑面积、装修项目及地面附着物的补偿标准，便于拆迁公司统一对县征收办调查摸底的清单进行专业评估，确定对被征收拆迁户的实际补偿款额。
坚持“谁主管、谁负责、谁签字”，明确对房屋征收拆迁补偿实行三级复审制度，即先由社区、镇对被征收拆迁户的补偿协议进行审查，再由项目业主单位逐一认定，最后由县征收办主任审核签字生效，任何人无权随意提高价格和增加补偿金额。这样有效增强了补偿的合理性、规范性，减少了人为因素的干预。
坚持公正公开，深化“阳光拆迁”
在房屋征收项目启动后，沙洋县院积极协助县征收办着手建立房屋征收拆迁补偿档案，严格实行一户“一档一册”，将每一个被征收拆迁户资料、所有被征收房屋的评估补偿数额、补偿结果和安置情况进行清晰、具体记录，由县征收办集中存放、专人负责、统一管理，并报县检察院预防部门备案，对群众存有疑问的事项，可依法申请复核，县征收办随时接受档案查询和质询。
严格按照法定程序，建立落实“五公布”、“两公告”制度。即房屋征收拆迁方案公布、征求意见和根据公众意见修改的情况公布、征收范围内房屋调查结果情况公布、分户补偿情况公布、审计结果公布，房屋征收决定公告、补偿数额决定公告。并建立和完善了房屋征收公示、资金监管、调查认定公开、补偿结果公开、投诉举报和责任追究等制度，明确由审计、监察、检察、财政等部门对房屋征收拆迁资金的管理使用情况进行全程监督，增加透明度，提升监督效果。
坚持联手预防，落实“跟踪监督”
沙洋县院组织专业检察预防人员提前介入，侧重于房屋征收拆迁管理工作涉及的重点部门、重点岗位、重点环节和领导干部等，查找相关业务流程中可能存在的制度机制、工作管理、工作作风等方面的廉政风险点，并以监督和规范权力运行为核心，制定有针对性、可操作性的防控措施。截至目前，县纪委和检察院会同有关单位已排查廉政风险点96个，制定防控措施102条，建立专项预防制度65个，向有关部门发出检察建议11份，督促整改问题37个，促进了房屋征收拆迁管理廉洁、高效推进。