房产涉及的法律范文

房产涉及的法律范文第1篇

【关键词】遗嘱继承；房产变更登记；涉港继承

一、涉港房产遗嘱继承变更登记的概念和法律效力

（1）涉港遗嘱继承的概念和法律适用。涉外遗嘱继承，指在遗嘱继承关系的构成要素中有一个或几个涉及国外的遗嘱继承。本文拟主要讨论房产在内地，而当事人为香港居民及法律事实发生在香港情形下，遗嘱继承房产变更登记的实务问题。基于香港和内地存在区际法律冲突，涉港遗嘱继承参照涉外民事关系法律适用的规定处理。（2）我国的不动产变更登记制度和法律效力。不动产物权的变更自记载于不动产登记簿时发生效力。因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。处分该物权时，依法需登记的，未经登记不发生物权效力。因此，继承人于继承开始时即获得遗产的所有权，在进行遗产的分配和处理后，办理房产变更登记，使继承人处分该等房产不存在障碍。

二、房产变更登记方案设计

（1）公证后登记或诉讼后登记。继承开始时继承人即获得遗产所有权，但继承人不能仅持亲属关系证明、遗嘱或法定继承人关于遗产的分配协议申请变更登记。因为房管部门对申请仅作形式审查，对于实体问题，如遗嘱的效力认定、继承人的确定和意思表示等需通过有权机关出具一份明确不动产归属的生效法律文书，而后房管部门依文书登记。上述文书主要指公证机关出具的继承权公证书或法院的判决。（2）不能依据香港出具的遗嘱、继承有关公证办理变更登记。办理房产公证事项，除证明遗嘱、赠与书或委托书等单方法律行为，可以在遗嘱人、赠与人或委托人住所地公证机关申请办理外，其他应在房产所在地公证机关申请办理。（3）不能依据香港法院作出的确认房屋属继承人所有的判决办理变更登记。不动产所在地法院对不动产物权享有专属管辖权。

三、涉港房产权属状态确认

（1）办理涉港遗嘱继承、房产登记的先决事项。办理遗嘱继承、房产登记的先决事项就是确认房产的性质。继承开始前财产的权属状态，将影响被继承人作出遗嘱的效力，进而影响继承时遗产的处理。（2）涉港房产权属状态所涉法律关系之识别。不动产物权适用不动产所在地法律。此处涉及识别问题。识别的结论不同，其应适用的冲突规范不同。涉外民事关系的定性，适用法院地法律。内地法律体系中，物权法律关系主要受《物权法》调整。另有单行法如《海商法》、《婚姻法》等对特殊物权关系进行规定。因此，对于婚姻期间购入房产的权属认定，应依据内地物权法，除有证据证明登记确有错误外，以记载于不动产登记簿的内容为准。同时，被继承人及其配偶对房产是否共有，基于物权法无法判断，应适用夫妻财产关系冲突规范确定准据法。（3）冲突规范及准据法判断房产权属。夫妻财产关系冲突规范的连结点包括经常居所地、国籍国及主要财产所在地。如依冲突规范指向内地法，婚姻存续期间购入的房产，除非婚姻法及其司法解释规定的特定情形，如夫妻另有约定、被指定赠与等外，应被认定为夫妻共同财产。

四、遗嘱效力的确定

遗嘱效力，适用遗嘱人立遗嘱时或者死亡时经常居所地法律或者国籍国法律。而内地法律亦规定，遗嘱人在香港设立的遗嘱，处分其在内地的房产，遗嘱内容应符合我国法律。当事人申办公证时，公证机关检验内容包括：确认遗嘱是否本人所立，立遗嘱时是否符合行为地法律；所处分的财产是否属本人所有；遗嘱受益人有无变化，有无取消缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的继承权等。对于前两项立遗嘱人及行为法律效力，应由香港高等法院进行检定。为确认遗嘱检定书的真实性，可要求司法部委托的香港律师办理公证证明。依法检定并公证的遗嘱，如其内容与我国法律无抵触，应视为有效遗嘱等等。

五、继承人的确定和接受继承的意思表示

遗产管理等事项，适用遗产所在地法律。通过继承人对被继承人婚姻情况、子女情况、父母情况的声明（根据香港法律声明人对声明内容承担法律责任），及结婚证明书、子女出生证明书等法律文件确定继承人之合法身份。通过《继承遗产声明书》愿意继承房产之内容确定继承人接受继承的意思表示。

综上所述，在涉港房产遗嘱继承的变更登记中，房产权属、遗嘱效力、继承人与接受继承的意思表示等法律事实和法律效果需依不同冲突规范及准据法确认，并应考虑国内法律的限制性规定。根据明确反映上述事实的符合法定形式的相关文件，通过公证或诉讼程序取得确认房产归属的法律文书，进而办理变更登记。

参 考 文 献

[1]魏振瀛.民法[M].北京：北京大学出版社，2007

房产涉及的法律范文第2篇

    (1)主体涉外,指房地产经营主体或财产权益主体具有涉外因素。不仅合资、合作开发房地产属于涉外房地产,而且外国人或港、澳、台同胞承租国内房地产情况,也属于涉外房地产,因为房屋及土地的所有和使用直接关联着涉外权益。

    (2)行为涉外,指房地产经营活动或经济活动的法律行为具有涉外因素。

    (3)标的涉外,主要指我国在国外享有所有权及承租权的房地产以及所发生的经济活动。

    一般来说,涉外房地产主要包括以下二个方面的内容:

    1.外向型房地产外向型房地产是指建造商品房向境外人士销售。

    它又包括两个方面的内容,一是我们通常所说的外销商品房二是中资直接在海外投资开发并在当地经营销售房地产。

    2.引进外资开发房地产引进外资开发房地产的主要目的在于补充国内房地产投资的不足,从而以更快的步伐大力发展以住宅建设为主的房地产业。

房产涉及的法律范文第3篇

一、婚姻法中对夫妻财产的界定及制度 

针对婚姻中的法定夫妻，国家在法律上界定了夫妻婚后所有财产的共有权，这体现了双方在婚姻生活中具有等值贡献，理应对财产进行公平、平等的分配。但由于实际财产在关系上的复杂性，其财产在离婚事件中的分割涉及了各自切身的利益。根据《婚姻法》的新修订，财产分配在离婚时应该遵循均等的基本原则，同时还要照顾双方子女的利益，对离婚损害实施赔偿、以及经济补助等重要原则。但原则在实际应用中受到限制，不能切实落实好公平分配的原则。尤其是在传统思想的束缚下，夫妻结婚的房子需要由男方进行采买，其房产属于不易消耗的固定财产。女方在离婚时理应对财产的分割给予一定经济补偿，方能突显财产分配的合理性，其真正的财产纠纷在房产上纠纷比较严重，这是以上原因导致。因此，婚姻法论文应对财产的分配进行明确的分配界定。 

二、现今离婚事件中房产纠纷表现显著 

面对经济因素的影响，其购房已经成为夫妻结婚共同努力的目标。因此，可见房产在婚姻生活中占有的重要位置。而在后期离婚中其房产成为最瞩目的纠纷事件，其双方最显著的纠纷就是房产。例如：婚后由男方家长投资购买的房屋，而后将房产过户至夫妻双方的共有名下，随后在落实离婚诉讼程序中，女方要求对房产进行平等分割。根据《婚姻法》的第十七条条例规定，法定夫妻若在存有婚姻关系中继承财产是归双方具有共同拥有权。因此，在办理离婚程序当中，应对房产进行合理、平等的分割。针对该离婚案件进行浅析，男方父母在婚后投钱购房并过户至夫妻双方名下，实属在法律上已经构成一定的房产赠与行为。因此夫妻二人在离婚程序中有权平等分割房产。根据当前夫妻结婚形势，基本由父母购买房屋。在房产权方面普遍存在忽视赠与行为的现状，在离婚中涉及了较多纠纷。从道德角度思考，对父母财产权益构成了法律威胁，从侧面也展现了房产分割的不合理性、不平等性，不利于维持社会群众生活的稳定性。 

三、研究亲属法的财产基本问题 

（一）对亲属法中财产缺少本质、规律研究 

现有的亲属法研究成果一直停留在微观的角度、层面，而对其本质、规律没有进行宏观性研究。这样的研究导向必然会导致婚姻法的立法界定不够清晰、明确，应该运用婚姻法学的研究会进行高层次的研究，它在学术界中所发表的文章并没有从本质上研究亲属法在内容上涉及的基本原理。直至2010年在学术界发表的相关性文章并没有超过10篇，这样的研究数据表明亲属法涉及的财产基本问题没有收到研究协会的高度重视。 

（二）对亲属法中法律问题缺少内在关联性研究 

在现今的亲属法研究方法中，没有与相关部门的法学进行关联性研究，导致其法律问题在研究方面缺少内在关联性，致使司法在解释有关婚姻法法律问题时，急切想通过有效手段解决婚姻生活中涉及的法律问题。因此，应该通过《物权法》等对其实施关联性解决法律问题的方式。这也体现了物权法在婚姻法中制度存在本质上的关联性，因而解决婚姻纠纷问题应将二者结合在一起，运用法律法规达成解决问题的共识，以此明确现行婚姻法在立法中的范围及界定。 

四、基于民法视角分析婚姻法相关纠纷问题 

婚姻法根据法律效应对法律制度进行了详细、具体、明确的划分，法律效应的差异性需要借助人类进行准确性划分。因此，它在法律关系方面、法律制度方面的构建又存在一定的内在关系与联动性。部分学者对《债法》、《物权法》划分进行批判，它分割了婚姻经济、伸过的完整性。例如：《合同法》从第一百三十五条条例之后，对动产的交易行为、滋生的义务进行相关性界定，其动产在交付方面应履行的义务需借助《物权法》进行规范性界定。虽然没有构建专门法律进行专一性界定，但在解决、处理婚姻纠纷问题中，法官可以根据有观法律作为判决的重要依据，其《债法》、《物权法》在解决该问题时具有广泛的应用性，综合所有法律去解决婚姻事件的纠纷问题，更能彰显法律约束的全面性、谨慎性。 

基于夫妻在婚姻生活关系中的复杂性，在法律中也涉及了重大的纠纷，尤其是对不动资产的纠纷。在面对离婚事件过程中，其财产纠纷必然会引起民众的重视，仅靠《婚姻法》去解决婚姻纠纷问题会在法律上暴露出不具全面性的问题。因而，需要结合其它相关法律对其实施解决策略。若夫妻在法律中的关系不涉及离婚、房产纠纷的双向问题解决条例，会导致婚姻法失去保护权益的法律效应。但在实践上，中国的单项法律虽然不具完整性，但其法律间存在关联性，因此在解决民事纠纷问题时，能够突显法律的叠加效应，进而运用综合法律的全面性去解决现今离婚、房产纠纷的双向问题。因此，在涉及离婚、房产纠纷的问题中，其财产分割应选用《债法》、《物权法》进行支配性处理。

如果该项纠纷问题用较为单一的《婚姻法》去处理，不仅是法律条例失去合理性，还会却是一定的法学秩序，譬如：运用综合法益、法价值构成的法律秩序会缺失合理性，因此，法益在人格方面具有较高的法律阶面，尤其是财产涉及的利益问题。在许多离婚事件中，会牵扯至人格平等权在法律面前的冲突，体现了权利、权益牵涉的歧异性，难以作出抽象性的区分及比较。其《婚姻法》在相关立法中，没有明确界定家庭伦理的重要性、个人自由的重要性，无法对其进行具体的判断，而只能结合实际事件去权衡当事人的婚姻利益关系。 

五、解决与处理相关房产纠纷的有关保障 

（一）利用借贷关系 

为了使夫妻双方在离婚事件中得到有效、合理的权益保护，基本采用和谐的方式完结相关纠纷问题。因此，房产纠纷应该利用借贷关系作为保障。对父母、夫妻间构成一种借贷关系，父母在投资房产过程中，应有夫妻双方出凭借贷字据。在构成借贷关系之后，当在离婚程序中女婿、儿媳分得平等的房产产权，父母可凭借贷字据在法律中进行诉讼，向他们追回投资房产的部分财产。因此，运用借贷关系会在未来离婚程序中构成一种全新诉讼方式，保障父母的房产资金，但其房产产生增值利润部分与父母无关，也无权作出申诉行为。 

（二）明确房产的赠与对象 

为了在房产纠纷中维护自身的法律权益，投资购买房产者应该进一步明确日后房产的赠与对象。根据国家对《婚姻法》规定，其中第十八条指明：遗嘱书、赠与合同如果明确阐明了归于夫方、妻方都属于夫妻单方的私有财产。其司法对其解释为，夫妻在婚后有父母投资所购买的房产并将其落户在自己子女的名下者，根据社会道德的解析，由于父母指定了房产赠与的单独对象，不属于夫妻婚后的共同不动资产。因此，该策略的实施又是在保障父母、夫妻单方的婚后权益，体现了财产在法律中的公平性。 

（三）结婚时进行协商、约定 

夫妻各方在达成结婚共识时，应该事先对资产进行协商、约定，以免在日后生活中涉及纠纷，尤其是对房产的纠纷。对财产进行约定去解决未来纠纷问题，应该依据双方结婚时的约定，有利于解决房产产权的纠纷现阶段问题。特别是在和谐社会的构建道路上，其法治建设是核心部分。因此，一切纠纷问题都要依据法律进行判决，通过协商、约定去解决各种纠纷问题，是最有效的方式，同时也是最具合理性的权益保障，有利于维护婚姻在社会中和谐、稳定发展下去。 

六、对婚前的按揭房产归属进行界定探讨 

在现今多数离婚事件中还涉及了还钱的按揭房产归属的纠纷，实际上是夫妻单方在婚前进行的个人首付行为而展开的按揭付款购房交易，并将其登记在私人财产的名下，但婚后由双方共同实现还款活动，其对最终归属进行界定探讨如下： 

（一）夫妻双方财产在制度上发生的变化 

原有的婚姻财产在制度上为基本的共同财产所有制到结婚后的共同所得制，但是截止2001年国家对婚姻财产的相关制度作出了调整，重新归类了个人财产、共同财产的归属问题，夫妻对财产的约定在法律效应上优先其法定制度下的财产归属权。该制度的规定主要是针对婚姻关系、现实生活而制定的，有利于夫妻双方经营婚姻的和谐关系。但近些年的婚姻关系，受经济影响发生了转变，在财产方面表现出独立的特征，对财产而作出的约定使夫妻在后期财产纠纷中削弱了法律指定财产归属权的职能，进而对其财产的支配具有一定的自主性与法律性。此外，在新婚姻法中对夫妻财产相关制度的界定进行了部分修改，在共同财产方面进行了完善与改进，使其制度更具合理性、紧密性、公平性，有力保护了婚姻关系中弱势一方，但其保护的财产范围变小了，旨意在强调夫妻不是同体的原则，设立了约定财产的合法制度、个人财产的合法制度。而通过书面形式完成约定财产事项，足以体现夫妻双方的自愿性、自治性，这对双方的财产进行了约束。其中夫妻单方的债务信息若被泄露，并且告知第三人对财产实施的约定，应由该方偿还对外债务。该制度的建立在法律中提升了相应的地位，在财产规定方面得到完善；此外，运用个人财产的合法制度对夫妻的个人财产实施法律性保护。其财产的法定制度、夫妻特有制度、夫妻约定与协商制度等在形式上完善了夫妻在婚姻关系中的财产制度及关系，从而形成具有完整性的体系。在财产判决方面，法律完全优先依照夫妻约定制度，对其财产进行依法处理与判决。而在夫妻财产的法定制度中，需要明确特有财产、共有财产，根据实际情况及法律进行判决。 

（二）夫妻涉及婚前的按揭房产纠纷归属问题 

在婚姻法的司法解释条文一中第十九条规定，夫妻单方具有的财产不会受婚姻关系的存在而发生改变，这不包括已经约定的财产部分。例如：夫妻单方在结婚前所签订的房产合同，以及各银行之间签署的按揭还款合同，该房产在产权上归夫妻单方所有，属于个人财产部分。如果经过夫妻双方进行有效性约定，可将其划分为共有财产的行列中，否则依旧属于夫妻单方的私有财产，但其在离婚纠纷中存在一定的不公平性，这主要体现在婚后按揭还款上。婚后所履行的按揭还款行为，实际上是属于花费了夫妻双方的公共财产。 

在婚姻法的司法解释条文三中第十条规定，将该房产问题进行细化、具体化。针对以上按揭房产实施离婚程序后的房产分配问题，此不动财产理应由夫妻双方进行协议形式处理。根据法律条款夫妻双方没有达成约定，就不能构成公有财产，因此法院会将其房产判决给夫妻单方。其未经偿还的部分款项为个人债务，而在婚后经双方共同偿还的款项属于公共财产部分、以及归属增值部分，在办理离婚程序时法院应该根据并借鉴《婚姻法》中的39条条例第一条款项中所规定的法律原则，其产权登记为夫妻单方并对夫妻另一方实施补偿。离婚程序在处理房产纠纷事件时，当在夫妻没有对财产分配进行法律约定的情形下，法院会默认为该房产的产权归夫妻登记一方所有，这有效保护了夫妻单方在结婚前个人财产权的利益，也间接损害了夫妻另一方在结婚后的相关财产权益。 

自从婚姻法的司法解释第三条例在婚姻生活中实践以来，其在学术界内引起了较大的争议，并将争议的重点以及焦点都放在了婚后财产纠纷中的分割、补偿等方面上。其中第十条条例在婚姻法中规定：如果是离婚的非财产所有者，夫妻单方就会在此房产纠纷中净身出户，在实际婚姻生活当中，具有非产权的夫妻单方基本上是弱势方，但在婚姻生活中却付出了较大的努力，而在办理离婚程序时，如果贸然从事上诉的判决就会突显法律的不公平性。如果单纯是夫妻双方在结婚之后共同偿还按揭房产的房款、以及对应在财产对应增值部分进行补偿，会严重削弱了夫妻非产权当方在经营婚姻方面、夫妻关系方面、所得财产方面的积极态度。其中婚姻关系体现为身份关系以及财产关系，身份关系作为财产关系的基础保障，而其财产关系主要是由身份关系演变而来，所以身份关系直接影响着婚姻当中的财产关系，单纯使用《物权法》解决婚姻关系中夫妻的房产产权纠纷，就会将夫妻共有财产赋予市场经济性，遮蔽了夫妻身份的复杂性、特殊性。因此，要想处理好夫妻财产产权关系不能只参照基础财产法，应该理清财产纠纷涉及的《婚姻法》在内在关系上的逻辑性与关联性。然而在国外处理婚姻纠纷时，房产产权归夫妻单方所有。但法院会根据夫妻另一方在婚姻期间对房产产权作出的贡献进行依法判决，并赋予其房产权益。因此，我国在立法上应该承认女方是非产权者对婚姻生活的过程，并用法律的界定去对该夫妻单方进行财产补偿。

（三）对房产增值财产部分纠纷的处理 

根据国家《婚姻法》的司法相关解释，投资的房产在获取收益、增值之后，在法律上实属夫妻的共同财产，进而彰显法律规定的科学性、合理性，其在争议上将焦点锁定在房产的资金方面。其资金的获取在房产增值合法范围之内，是夫妻双方共同维护房产所获取的收益，间接体现了夫妻双方共同努力的结果。因此，在这部分设计了夫妻双投入的问题，将租金的收益定义为个人财产、共有财产存在一定的偏差。其按揭房产涉及的增值问题，应综合夫妻单方为还房款作出的贡献程度，进而对其进行合理性财产补偿。如果将该房产硬性定义为个人财产、共有财产，不仅破坏了夫妻财产权益，还制约了对婚姻关系的维系。因此，房产产权的纠纷应该借鉴国外法律，其判决在法律上应该尊重夫妻协力的重要原则。 

七、总结 

房产问题自古以来是社会群众关注的热点问题，尤其是对离婚纠纷的处理，房产的纠纷涉及了夫妻双方利益、社会和谐发展。由于我国部分区域法院存在一定的处理、解决问题，其在原则、方法上没有形成统一的体系。因此，解决房产纠纷相关问题还应完善法律、法规，对房产归属判决形成可行性依据，为婚姻关系、房产产权等纠纷提供有效的法律保障，以公平、公正的态度维护房产当事人的财产权益。 

[ 参 考 文 献 ] 

[1]韩璐玮.试从婚姻法基本原理看离婚房产纠纷[J].法制博览法学研究，2013，10（15）：82-83. 

房产涉及的法律范文第4篇

2 房屋强制拆迁涉及公民最重要的财产所有权，涉及千家万户的根本利益，甚至身家性命，理应属基本民事法律制度调整之列。依《宪法》和《立法法》的上述明文规定，唯有法律能调整房屋强制拆迁所涉的民事法律关系。而由国务院制定和颁布的《城市房屋拆迁管理条例》及全国各省、市制定的相应地方性拆迁管理办法、管理规定、管理条例等均属行政法规和地方性行政法规和规章。这些处于下位法规和规章中有关强制拆迁的规定，不仅是调整了公民的财产权利，而且涉及对公民基本民事权利即财产权利的剥夺。这显然超越法定立法权限。

3 虽然依《立法法》第九条之规定：“本法第八条规定的事项尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规，但是有关犯罪和刑罚、对公民政治权利的剥夺和限制人身自由的强制措施和处罚、司法制度等事项除外”。国务院似乎有权制定该拆迁条例。但问题是，作为下位行政法规不得与上位法律冲突，否则当然无效。而强制拆迁私房显然违反了上述提及的三方面法律明文规定。依《立法法》第七十八条：宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触；及第七十九条：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章之规定，强制拆迁的行政法规当属无效。

4 根据《合同法》第三条：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自已的意志强加给另一方。及同法第四条：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。以及《民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。房屋拆迁的本质，是卖方处分自己土地使用权和房屋所有权的私人行为，或买方基于契约而产生的合同权利。当事人法律地位平等，民事法律行为须依自愿、公平、等价有偿诚实信用原则进行。但是有关拆迁纠纷须经行政裁决，可以先予执行（即先行拆除）、诉讼期间不停止（拆迁）执行及强制执行的规定，除了严重违反上述《宪法》、《立法法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》外，直接与《合同法》和《民法通则》这些基本法律确立的民事法律行为应当尊守的基本原则相悖，依《宪法》和《立法法》之规定精神，当属无效的行政法规。

5 拆迁问题首先涉及对私人产权的剥夺其次才是有关补偿问题。强制拆迁房屋性质上与强迫交易无异。《刑法》第226条规定：以暴力、威胁手段强买强卖商品、强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务，情节严重的，构成强迫交易罪。强制拆迁关系中，以行政强制力迫使房屋所有权人将自己的房产以其不能接受的时间、价款卖给开发商，纯属强迫交易，尽管行政强制力是否能等同于“暴力、威胁”还有待论证；但是，采取断水、断电、断气、断热手段，以开除公职或解聘相威胁，派黑社会人物，或强行闯入私宅，将所有权人的财产弃于街市或安置于其不同意或不知情的处所，这些在强制拆迁中屡见不鲜的暴力行为，构成暴力、威胁当无疑义，其严重后果导致不少原私房所有人如丧家之犬在城市中流浪，致使不服强拆上访者日益增加，引起社会不安定不稳定因素剧增。

6 政府参与强制拆迁，往往涉及官商合谋的。而政府参与欺诈，更加可怕，后果更为严重，因为毁灭公民对法律的敬畏之心，摧毁人们的诚信，使得人民不再信任政府，最终破坏法治。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意陷瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的表示，即属欺诈行为。明明是盖写字楼搞商业运作，却以所谓建绿地为由申请拆迁许可证；明明是搞商业旅游开发，却以所谓城市建设项目立项；明明是搞商品房开发，却编造旧房危房改造的理由；明明是搞商业经营，却以诸如保护历史文化街区等冠冕堂皇的理由，以公共利益为晃子，骗取拆迁许可证。

7 值得一提的是：最高法院正在制定针对国务院《城市房屋拆迁管理条例》的司法解释，其基本精神正是，不再支持强制拆迁。其征求意见稿中明确规定，“被拆迁人或房屋承租人认为市、县人民政府组织的强制拆迁违法，应以组织强制拆迁的市、县人民政府为被告，具体实施强制拆迁的部门作为第三人参与诉讼。” 另值一提的是：2003年6月，浙江省高级人民法院向省内各级法院发出 通知，要求各级法院在“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人未达成协议”情况下，不予受理拆迁人强制拆迁的申请。2003年9月26日广东省人大通过的《广州市城市房屋拆迁管理办法》删除原来涉及“先行拆除”的内容，不再明确支持强制拆迁。2003年9月28日陕西省人大通过的《拆迁补偿条例》明确规定：不得强行拆除房屋，并对“拆迁人违法强行拆除被拆迁人房屋的”依法处罚或追究刑事责任，还要给予赔偿；不得采取断水、断电、断气以及封堵道路等手段，迫使被拆迁人订立补偿安置协议。此外，黑龙江省和吉林省城市房屋拆迁管理办法，亦作了相似规定。

房产涉及的法律范文第5篇

2015年5月11日，瑞金市人民法院受理原告曾某诉被告钟某、赵某民间借贷纠纷案，在案件审理期间，法院依原告曾某申请，对被告赵某购买的还未办理房产证的商品房进行预查封。2015年7月1日，法院依法作出民事判决，责令被告钟某在判决书生效后七日内归还原告曾某借款1100000元，被告赵某对此承担连带责任。该判决生效后，被告未履行还款义务，法院依原告曾某申请，在房地产开发企业甲公司明确反对的情况下，对预查封被告赵某名下的房屋进行拍卖。因甲公司为案涉房屋的建设单位，以房产证未办理房屋产权应归甲公司所有，被告赵某未补交面积误差款、契税及住房维修基金等费用为由向瑞金市人民法院提出执行异议，法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，认定涉案房屋所有权人为赵某，驳回甲公司的执行异议申请。

二、争议焦点

本案的争议焦点在执行阶段，人民法院是否有权对预查封状态的商品房进行拍卖？

观点一：在买受人支付全部购房款后，不论是否办理房产证，房屋实际产权都归买受人所有。本案中，人民法院有权依申请执行买受人即被告赵某名下的房屋。

观点二：在买受人支付全部购房款后，在未办理房产证的情况下，房屋产权仍归房地产开发企业所有，买受人仅享有商品房预期财产性利益。只有在房产证办理到被执行人名下，预查封才能转为查封，在此之前，法院不得对预查封的商品房进行拍卖。

三、理论分析

针对争议焦点，笔者赞成观点二，具体理由如下：

1.人民法院对预查封的房产进行处理，不符合《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的有关规定

最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第十五条规定，人民法院可以对“办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”进行预查封。虽然该司法解释规定预查封和查封在限制标的物转让的效力上相同，即在预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，也不得办理转让、抵押手续，但并未明确预查封和查封完全相同。

预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由人民法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续；待该房地产权属登记完结时转为正式查封。《通知》创立预查封制度的目的是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。

预查封和查封在法律效力上有如下区别：因预查封的标的物产权尚处于不确定的状态，人民法院不能对预查封的标的物进行处理；在预查封期间，登记机关除按规定将预查封的标的物登记在被执行人名下之外，不得为其他登记。据此，法院将涉案预查封房屋进行拍卖不符合司法解释规定，依法应撤回拍卖委托。

2.被执行人的预期财产性利益与实际财产的内涵不同，司法解释赋予法院对预期财产性利益进行查封的权利，但并未赋予法院对预期财产性利益进行处分的权利

《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的，发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外”；最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”权利人的归属。据此，我国对不动产物权采用登记要件主义，本案房屋所有权人仍为甲公司，而非法院认为的属于被执行人赵某所有。

被执行人赵某虽然通过银行按揭方式支付了绝大部分购房款，但还未缴纳契税、未补缴面积误差款、也未办理入户及房产证，其对房屋所享有的仅是预期财产性利益，而不是房屋所有权。预期财产性利益因客观原因的发生，可能无法产生达到现有利益的价值，正如预查封不必然直接转化为查封一样（还需满足一定条件）。司法解释允许对预期财产性利益进行查封，但并未赋予法院对预期性财产利益进行处分的权利。因此，如果需要拍卖涉案房屋，必须经过所有权人即甲公司同意，法院擅自处分涉案房屋不符合法律规定。

3.法院援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，认定涉案房屋属被执行人赵某所有，进而认为法院有权对该房屋进行拍卖，也应在履行相应的手续且确保甲公司合法权益的前提下再进行

首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该规定是指在执行房地产开发企业名下的商品房时，针对已支付大部分房款的居住型购房者应从法律上给予特别保护，而非指买受人为被执行人时，应特殊保护买受人的债权人的利益，更非对房屋所有权认定的法律依据。因此，法院援引该司法解释的规定认定涉案房屋属被执行人赵某所有属于法律理解错误。

其次，人民法院在司法执行过程中，不仅要保护申请执行人实现生效法律文书的权利，也要保护案外善意第三人的合法利益。原则上善意第三人对被执行人的民事权利不因执行而遭受不利损害，申言之，就是第三人对被执行标的的物权性权利不应因执行而丧失。

因此，人民法院认定涉案房屋属被执行人赵某所有缺乏法律依据，擅自对涉案房屋进行拍卖损害了甲公司的合法权益。

4.在申请执行人曾某未向甲公司支付剩余房款且法院也未同意剩余房款从该房屋变价款中优先支付的情况下，对案涉房屋进行查封、拍卖的行为违法，依法应予以纠正

房产涉及的法律范文第6篇

( 一) 理论争议对小产房买卖合同的效力，主要有有效说、部分有效说和无效说。

1. 有效说

主张小产房买卖合同有效主要是因为买卖合同并没有违反法律的强制性规定，在目前农村房屋逐步确权的情况下，农民对于自己的个人私有财产，当然有权处分。因此，实践中，对已经出卖的小产权房，本着尊重现状、维持稳定的原则，承认买受人对房屋占有、居住和使用该房屋的权利。

2. 部分有效说

在房屋转让过程中，我国虽然实行房地一体主义，但房屋和土地毕竟分属于不同的标的物，所以房屋所有权和宅基地使用权也是不同的财产所有权，不能混为一谈。房屋买卖合同有效，而宅基地的转让无效。

3. 无效说

现行法律规定，集体土地是严禁买卖的。如果允许宅基地流转，将会导致农民房屋的再次修建，而农民房屋的再次修建可能会占用耕地，而占用耕地明显与法律政策相违背。但是，无论观点如何激烈，实践当中，由于小产权房廉价的价格，居民对小产权房仍然是趋之若鹜。之所以出现上述原因，主要是房屋所在的土地使用权受到限制，不具有城市商品房那样的流通性。

( 二) 域外立法考察

关于土地使用权不能流通而其上的房屋所有权不能变更登记的情况，大陆法系国家(地区)多采用租赁权的立法模式，如日本及我国台湾地区等。

1. 日本日本《假登记担保契约法》第10 条规定: 土地及其上建筑物属于同一人所有场合，就其土地为担保假登记时，基于该暂登记为本登记场合，视为以其建筑物所有为目的而为土地的租赁。与此场合，其存续期间及租金，因当事人的请求，由法院定之。

2. 我国台湾地区我国台湾地区民法债编1999 年修订后，增订的第425 条也有类似规定。上述规定，即所谓土地及其上房屋所有人非同一人时成立的法定租赁权。综上，无论从现实需要和法理论分析，还是从比较法角度分析，在土地使用权不能流通而其上的房屋所有权不能变更登记的情况下，对房屋的使用均作了不同的规定。

二、小产权房诉讼的现状及存在的问题分析

( 一) 小产权房诉讼的现状

小产权房纠纷案件出现增多的趋势。审判实践中，对于买卖小产权房的合同效力问题，各地法院的审理思路基本一致。山东省高级人民法院下发的《全省民事审判工作会议纪要》【鲁高法〔2011〕297 号】中明确对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡 海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见( 试行) 》中亦规定城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担 北京市高级人民法院民一庭针对小产权房的买卖问题，专门于2013 年12 月23 日下发了《关于对涉及小产权房屋买卖合同纠纷案件慎重处理的通知》，要求各级法院民庭对于已经受理的相关案件，应当高度重视，妥善处理，在相关法律政策尚未出台前，不应以判决方式认定小产权房屋买卖合同有效。法院在掌握小产权房执行手段上，一是在双方当事人协商一致的情况下，由债务人自行将涉案小产权出卖，用出卖房屋的价款偿还债权。二是当事人双方达成以物抵债协议，由法院出具以物抵债裁定书，确认所有权的转移以及债权人债权的实现。如果债务人不同意时，法院可根据最新修订的《民事诉讼法》第247条之规定，委托有关单位拍卖或者法院自行变卖。

( 二) 问题分析

1. 恶意毁约多。之所以出现小产权房诉讼纠纷，是由于当事人恶意毁约。往往出卖者以极低的价格出卖后，房屋涨价，进而以小产权房买卖合同无效提起诉讼。

2. 案件执行难度大。在被执行人不同意以房抵债的情况下，小产权房因为不能流通，所以不能进行评估拍卖，当然，不排除有个别法院依然进行评估和拍卖。

3. 对买受人的权利救济不足。一旦确认房屋买卖合同无效，法院会基于诚信原则及双方的过错程度来判决出卖方返还买受人部分钱款，但是，买受人执行起来困难重重，又会陷入执行难的怪圈。

三、完善我国小产权房的建议

为了充分保障房地产市场的交易秩序，应当针对目前司法实践中存在的执行混乱问题对小产权房问题进行完善，便于统一司法裁判尺度，引导人们更多自由选择。有鉴于此，笔者提出如下建议。

( 一) 小产权房买卖合同的效力问题

在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，可认定其买卖有效; 向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖行为无效，如本文开头列举的案例，因为宋某与陈某非同一集体组织内部成员，因此，宋某与陈某签订的房屋买卖合同应系无效合同。在审理此类案件时，应当结合房屋买卖的时间、是否支付价款、交易的目的及房屋的现状等判断房屋交易的真实性，在执行程序中避免被执行人借执行异议之诉来转移财产。

( 二) 规定法定租赁权

利用债权法中的法定租赁权来解决买房人合法占有房屋的法权状态。这样，既实现了买房人合法占有使用宅基地( 或集体建设用地) 及合法拥有房屋的状态，也最大限度地维系了现存社会秩序的安宁与稳定。

( 三) 不宜评估拍卖小产权房

因为买受人的主体涉及社会人员，比较复杂，往往与出卖人非为同一集体经济组织内部成员。如果非同一集体经济组织内部成员竞买了涉案房产，势必与法院审理时适用的法律相互矛盾。因此，虽然《民事诉讼法》第247 条之规定了评估拍卖程序，但是不宜适用。在此情况下，应由双方当事人协商或者由被执行人自行变卖涉案房产以抵偿债务。

( 四) 暂不受理小产权房纠纷案件

小产权房的买卖是双方明知的，基于维护交易和诚信原则，法院对于涉及小产权房买卖的纠纷应暂不予受理，以惩罚恶意毁约者，同时避免法院的处理原则与今后即将出台的小产权房政策相互冲突，产生不良的社会影响，影响司法权威。

( 五) 不宜将小产权房列为执行标的

在目前的法律政策下，司法审判小产权房纠纷案件既要考虑司法导向与国家法律、政策相吻合，又要兼顾诚实信用的民法原则，维护社会的公序良俗。因此，法院要想兼顾法律效果和社会效果的统一是很艰难的。如果法院将小产权房列为执行标的，买受人在要求房产管理部门登记发证时会遭到拒绝，一方面势必使司法权威陷入尴尬的境地，另一方面买受人会迁怒于法院，使法院陷入被动局面。

房产涉及的法律范文第7篇

法院最终按照《行政诉讼法》第五十四条认定五指山市住房保障与房产管理局适用法律错误、违反法定程序，判决撤销了五指山市住房保障与房产管理局下达的《撤销房屋登记决定书》，维持了原房屋登记情况。

现结合该案涉及的相关法律，对房屋登记依法行政的必要性进行简单阐述。

一、程序法角度

《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。可以看出，撤销房屋登记必须符合两个条件：一是必须是司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件；二是其内容可以证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构方可主动撤销房屋登记，且有善意取得例外之规定。前述案例中无法看出登记机构满足以上两个要求，故而其采取的主动撤销行为，明显违反程序法。

二、实体法角度

五指山市住房保障与房产管理局要求划拨土地要提供使用权变更相关证明材料的做法是不符合法律规定的。《城市房地产管理法》第三十九条规定，划拨土地使用权转让应当报有批准权的人民政府审批；《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《城市房地产管理法》第三十九条也对划拨土地转让做出具体规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。很多同行据此要求申请人提供批准的相关文件，并且依据是《房屋登记办法》第三十三条的兜底性规定――其他必要条件。从行政许可法的本意出发，兜底条款必须有法律法规的授权，且不能随意增减。

《土地登记办法》第四十条规定，因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。由此可见，审查权授予部门为土地登记部门，房屋登记与土地登记分设的不需要对此进行审查。

五指山市住房保障与房产管理局超越职权且违反法定程序，败诉是必然的结果。

三、经验和教训

通过上述案例可以看出，房屋登记部门在办理相关登记时，必须严格依照法定程序和法律授权的范围行使职权，否则就要承担相应的法律后果。

房产涉及的法律范文第8篇

在产权交易与不动产登记分离之前，房地产行业管理部门既是房屋登记机构也是房地产市场监管机构，也就是说合同网签和房屋登记是一家。法院认为“未能通过其管理的网签系统核查到涉案房屋此前已出售的事实，在涉案房屋存在财产争议的情况下，未对该事实进行必要的进一步核查就作出涉案抵押登记行为”是主要原因。换句话说，如果不做存量房网签，这案件岂不是与房屋登记机构（房地产行业管理部门）无关？

一、存量房网签的依据

国务院办公厅在《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（〔2010〕4号）中明确提出了“进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度”的要求。

虽然中央政府的要求是网上备案，但结合电子政务的要求以及管理便利性的需要，各地方在操作时无一例外地选择同时建立网上签约、网上备案、资金监管平台。对保障交易安全而言，这三者不可或缺，但本案仅涉及网上签约及网上备案。

二、存量房网签的法律定位

在存量房网签的相关法律法规出台之前，笔者理解为这是中央政府对行业主管部门及其下级管理部门的一项工作要求，而不是赋予一种法定义务。行业管理部门如果落实了这项工作，则体现了为人民服务的宗旨意识；未落实，亦不会导致行政不作为的后果。基于此，各地在操作时，有的自行建立平台，有的委托第三方建立平台，还有的委托第三方管理，这都是可以理解的。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。故房屋买卖合同应当由双方采用书面形式签订。当然，这与网上签约并不矛盾，因为在签订网络合同之后，各地均设有合同打印及双方当事人签字的流程。但问题是，在当事人提交备案时，行业管理部门是无法查证当事人是否已经签字、签字是否属实以及是否转让方真实意愿体现。因此，无论从法律上还是客观上，即便当事人对网上合同提交备案，行业管理部门也无法对合同内容的真实性进行审查，自然也不能因此对转让方的所有权设立限制，因为合同备案不等同于预告登记。

三、本案中物权与债权关系

鉴于交易双方当事人已经订立房屋买卖合同，并已申请备案，行业管理部门推定这是双方真实意愿的体现，合同成立，受理并办理存量房合同备案。如果不是当事人约定，那么备案不是合同生效的条件，同样，撤销备案也不是解除合同的前提。因此，即便网上合同是双方当事人真实意愿的体现，由于法律没有赋予备案特别的约束力，按照物权法定原则，行业管理部门不能也不应当为拟转让房屋的权属设立限制。

本案争议房屋上存在一个因买卖产生的债权以及所有权和抵押权两个物权，并发生冲突。相对债权而言，物权因法律赋予其直接排他性，而应给予优先的保护。故此，因买卖所产生的债权不能对抗原始的所有权登记，进而影响原所有权人设立抵押。

四、该房屋可否设立抵押权

对于“涉案房屋存在财产争议”，这个观点是可以接受的，因为毕竟签定了买卖合同，并部分履行（付款及交付）。但这种财产争议是物权争议吗？双方当事人签订了存量房买卖合同后，可能存在当事人违约、合同解除等情形，这些财产争议并不等同于所有权争议。如果这种争议可以限制物权，那么置查封、冻结、异议登记于何地？

《物权法》有“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押的规定。笔者理解这里的所有权、使用权应当是分别针对于不动产和动产，亦即“不动产所有权、动产使用权不明或者有争议的”不得抵押。之所以这么理解，是由不动产与动产的物权公示方式所决定的。可以为这个观念佐证的是，法律法规并不要求登记机构在办理不动产抵押登记时，对不动产的使用情况作调查。

因此，以存在财产争议为由直接限制权利人行使权利，是不妥当的。至于抵押权是否善意取得，也就不言自明了。

五、登记机构如何应对

不管产权交易与不动产登记是否分离，也不管本案是否会进入再审程序，为了减少风险，笔者认为，在存量房网签与登记的衔接中，应当引入预告登记。具体思路如下：

第一，行业管理部门应给予双方当事人风险提示，并告知备案不产生限制物权或物权变动的效力。

第二，行业管理部门应告知买受人，物权的变动以登记为准，办理房屋登记并取得房屋所有权证（不动产权证）方可获得房屋所有权。

第三，如暂时不具备办理转移登记的条件，应建议买受人在一定的期限内（建议不要超过《不动产登记暂行条例》规定的登记时限）申请房屋所有权预告登记。

房产涉及的法律范文第9篇

[关键词]借名买房；登记购房人；公示公信原则；善意取得制度

中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2015）01-095-02

一、“借名买房”案例

欲购房的张某因受制于限购政策，与其不受限购政策制约的朋友李某签订委托合同，约定由李某出面购买房屋，房屋登记在李某名下，但由张某出资购房首付并按月还贷，同时张某实际占有使用该房产。李某将于国家限购政策取消后，向张三转移登记该房产。委托合同生效后，李某向第三人王某借款，并将该房屋抵押给王某。张某提出异议登记，请求法院确认所有权。

二、借名买房的概念

借名买房，即是房屋的实际出资人借用他人名义购买房屋，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为登记购房人或名义购房人、出名人。

三、借名买房中的法律物权与事实物权

孙宪忠将物权区分为法律物权和事实物权。法律物权可公示，具有权利正当性的推定效力。其中，不动产物权也被称为登记物权，权利主体被称为登记名义人。法律物权人不需要举证证明自己所拥有的权利的正当性，在交易中更加容易受到法律的保护。事实物权是指，不存在交易第三人的情况下，能够对抗法律物权的物权。事实无权的权利主体也称为真正权利人。事实物权不具有公示性，且只能在法律物权人和事实物权人之间发生效力，因而事实物权不具有权利正当性的推定效力，事实物权人主张权利时还背负举证责任，在交易中想要获得法律的保护较为困难。

借名买房类案件，其中必定存在着法律物权人和事实物权人。法律物权人也即名义购房人，事实物权人也即是事实购房人。比如上述案件中购买房屋的资金全由张某承担，房屋实际上也是由张某占有使用的，张某仅是通过签订委托合同的方式借用李某的名义把房屋登记在李某的名下，故张某是房屋的事实所有权人。

四、借名买房的房屋所有权的归属问题

本文以委托合同有效为前提，分析研究房屋所有权的归属问题：

（一）不涉及第三人利益的情形

在不涉及第三人利益的情况下，物权归属问题只是事实购房人和登记购房人之间的物权纠纷，并不关涉第三人的利益，也就无所谓交易，不存在交易安全的保护问题。法律应该尊重事实。事实购房人为房屋的所有权人，事实购房人可以申请异议登记确认其所有权。此时保护真正购房人的利益，不与公示公信原则相悖。公示公信原则是为了稳定社会整体的交易秩序，保护市场交易安全而设定的，其作用不能随意扩大，不应该规制到合同当事人之间。事实购房人和法律购房人之间通过委托合同设定权利义务，内部物权纠纷理应根据其设立的委托合同解决，法律物权人不能用公示公信原则对抗事实物权人对房屋所有权的确认。不动产物权制度中，事实权利人享有异议抗辩登记请求权，用以对抗法律物权。事实物权人可以请求依照法律规定对法律物权的行使进行一定的限制。结合我国《物权法》第19条的规定，异议登记可以使登记簿上所记载的登记权利失去正确性推定的效力。异议登记后，第三人也不得要求依照登记公信力获得保护。但是该异议登记作为保护事实购房人的措施，应当在善意第三人取得该房产之前提出异议。借名买房在不涉及第三人利益的情况下也应该选择保护事实购房人，给予其对抗登记购房人的权利。

在法律实务中，郑磊与吴重凡不动产登记纠纷上诉案，两次判决均事实房屋购买人郑磊胜诉。本案以事实物权优先保护和公民合法民事权益受法律保护作为判决依据，也能够说明不牵涉第三人利益时，房屋所有权应归属于事实购房人。故在不涉及第三人利益的情况下，事实购房人为房屋的所有权人，事实购房人可以申请异议登记确认其所有权。

（二）涉及第三人利益的情形

在房屋归属权问题涉及第三人时，则出现了交易秩序问题，善意第三人和交易安全的保护均要考虑。房屋登记在名义购房人的名下，不动产物权登记具有公示效力，善意第三人完全有理由根据登记簿上的记载推定登记购房人就是房屋的真实所有权人。郑磊与吴重凡不动产登记纠纷上诉案判决书中有“实际购房人与名义购房人两个权利主体之间的权属争议属于内部冲突，与第三人无关，第三人无义务也无法去知道法律物权是否和真实物权状况相符。”善意第三人可以根据我国《物权法》善意取得制度的相关规定，获得其应有权利。这个时候就会出现事实购房人和善意第三人的利益冲突问题，法律做不到使他们的利益同时获得满足，我们也就必须在两者之间予以选择。根据公示公信原则，第三人因信赖公示物权而进行交易，可以获得物权而不受真实权利人的追击。

由于善意第三人是整个交易秩序的代表，如果不保护善意第三人，就无法保护整个市场的交易安全，所有的市场交易主体，就会因为缺乏交易安全感而无法从事正常交易，导致市场交易无法进行，所以，法律选择利用公示公信原则削弱物权的追击效力。面对少数事实购房人的利益和代表整个市场交易秩序的善意第三人的利益冲突时，法律应该选择牺牲少数人的利益来保护整个市场的交易安全，这也符合法经济学的思维。毕竟少数事实购房人的利益在面对整个市场交易安全时可以认为是微不足道的。况且法律可以用其他方式去保护事实物权人的利益，这样既不违背公示公信原则，不破坏整个市场交易秩序的，也能做到兼顾事实购房人和善意第三人的利益。

法律物权的权利真正性能够通过法定公示方式予以推定，法律物权是被法律认可的物权，而且具有使得公众信任的效力。善意第三人也能够主张房屋登记簿具有公示公信原则获得其应有的权利。

五、法律对借名买房问题的解决存在不足

虽然在涉及第三人利益的情形下房屋的物权归属问题的解决有相关的法律条文可以依据，但是在实务处理中会有一些问题难以解决。很多学者的研究也只是涉及到善意第三人善意取得所有权的问题。根据一物一权原则，一个物上不能存在两个所有权，那么只能让善意第三人获得房屋的所有权，事实购房人的对房屋的所有权消灭，但是事实购房人可向法律物权人请求损害赔偿和承担其他民事责任。

当善意第三人善意取得抵押权时应该如何解决呢？由于抵押权和所有权可以并存，就不应该完全否定事实购房人的所有权而仅仅保护善意第三人的抵押权。据此对上述案件处理是：张某有权利申请异议登记，请求法院确认其对房屋的所有权，即房屋归张某所有。但是王某有对房屋的抵押权，张某对李某拥有损害赔偿和其他民事责任请求权。这种情况下善意第三人王某的抵押权可以暂且得到保护，但是当张某异议登记成功后，那王某的抵押权又该如何解决？又什么理论和法律条文来解决呢？法律上并没有明确的规定。

笔者认为善意第三人善意取得抵押权的问题可以类推适用合同上概括转移的规定（比如买卖不破租赁：物权转移；租赁合同概括转移）王某的抵押权会随着房屋所有权的转移而转移，也即是在张某异议登记成功获得房屋所有权之后王某对张某的房屋拥有抵押权。对于张某而言，张某获得房屋的所有权，而不是只能够要求损害赔偿和承担其他民事责任。法律在能够更好地保护事实购房人的情况下就应该实施更大限度地保护。这样之后，事实购房人可以催促法律购房人及时偿还贷款以消灭房屋所有权上的负担，使其回归圆满的状态。而且这样也能够有力地保护善意第三人，使他完全不受事实购房人和法律购房人之间物权纠纷的影响，有效地维护整个市场的交易秩序。

房产涉及的法律范文第10篇

有学者指出，房地产法是具有

、操作、行使所有权和管理权的结果。作为所有者，政府直接参与房地产交易，出让土地使用权，决定划拨土地转变为有偿出让性质的土地使用权，决定地产市场的供应；作为管理者政府制定各种规则，决定各种项目的审批，颁发各种许可证。而政府本身组织结构，决定了立法成条块分割状态，决定了部门利益驱使下争夺“调整范围”的交量。其结果是，不仅导致一事多法，多头立法，而且导致政府权力的膨胀和扩张，导致民事权利的限制和萎缩。

（2）立法主导思想上的问题

应当说我国房地产立法是“摸着石头过河”。最初，出让土地使用权制度的出台的直接原因是经济发展推动的结果，而不是成熟的制度设计的结果。特别是当初在设计土地使用权没有运用物权法基本原理，而仍然以经济体制改革过程的所有权与使用权（经营权）分离原理设计土地使用权 .这使我国现行立法对使用权的设计呈现一些不尽合理的地方。例如，法律确定了土地使用权存续的期限，并规定期满时土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。需要继续使用土地时，得重新签订出让合同；至于能否获得续展，则主要取决于政府批准。这种规定没有把土地使用权作为一种独立的财产权（物权）看待，而仅仅是国家土地所有权的权利分离。因此，尽管立法赋予出让土地使用权可转让、抵押等独立的权利，但是，土地使用权在许多方面的设计还不如大陆法国家地上权。

如果说摸着石头过河，逐步推进的立法导致立法主导思想方面不成熟还可以理解的话，那么1994年《城市房地产管理法》的推出则不应继续这样的思路。该法仍然没有区分出国家的双重身份，仍然采取国家管理的思路制定大法，导致建设部后来出台的规章也一色地是管理办法（规定）。

4.目前房地产立法整合思路

以上的简单结论是，我国的房地产法在性质上不同于其他国家的不动产法。其他国家的不动产法完全是确认不动产所有权和其他物权、规范不动产交易、维护不动产使用秩序的法律，只是调整平等主体之间因不动产拥有、转让而发生的社会关系。当然所有的不动产法均有国家干预和强制规范内容，但是，除了少数是为了公益目的强加给不动产权人一定义务外，主要是保障不动产交易安全，与我国行政管制式的立法完全是两个概念。

这些管理色彩浓厚的法律、法规、规章对于我国房地产或不动产及其交易市场的形成无疑起到了非常重要的作用。但是，随着社会主义市场经济法律体系的完善，随着我国房地产市场走向规范，随着商品房、商用楼的大量出现，房地产法的功能将从管理功能逐渐地转化保护房地产权人的权利，调整平等主体之间的交易功能。这种转变使房地产法立法的思路、指导思想、理论基础等将发生变化。

作者认为，物权法的制定和颁布将为房地产法的整合提供契机和必要性。物权法是以人对物支配关系为规范内容的法律体系。尽管可纳入物权法规范的物种类很多，但房产、地产为核心的不动产（房地产）是物权法调整主要对象，不动产法是物权法的主体部分；除了动产所有权取得、动产质押等涉及动产外，物权法基本上是关于不动产的立法。因此，制定物权法必然要将目前房地产法规范中属于民事法律规范的那部分内容吸收到物权法中。特别是关于出让后形成的土地使用权将作为一种纯粹的财产权（物权）成为我国可流转的不动产权的基础。有关土地所有权及其土地使用权的设定、有关房地产权的转让、抵押、租赁、有关房地产登记，有关建筑物区分所有、有关相邻关系等内容将被纳入物权法规范。一旦物权法出台，房地产法将以物权法（基本法）为基础，物权法将成为房地产法的母法。

这样，物权法势必与现行的《城市房地产法管理法》发生冲突。作为现行房地产法的基本法，《城市房地产管理法》对房地产开发、土地使用权出让及其房地产的转让、租赁和抵押作了规范。既然物权法是关于土地使用权和房屋所有权及其转让的最高规范，那么，城市房地产管理法与物权法相重叠和冲突的部分就变得无用和无效。

但是，物权法只是调整已经确定的物权性质的财产权利，它不调整房地产开发中的法律关系，而房地产开发不仅涉及到房地产开发行业本身的管理问题，而且涉及土地使用权出让基本条件和程序性规则，涉及到一系列的行政程序问题，涉及土地利用总体规范和乡镇或城市规划问题。而现行房地产法的一个重要特点是将房地产作为一种特殊的行业加以规范，从这个行业主体资格到一系列程序规则，均有相应的强制性法律规范。显然，这一部分内容是无法纳入物权法调整。另外，土地归国家所有、只有国家才能出让土地使用权，形成可转让处分的土地使用权的特殊规则，决定国家在房地产业中的作用；在国家土地所有权和管理权力难以清晰界定的情况下，我国房地产法管理色彩在所难免。因此，所有这些都决定了，单纯的物权法还无法调整我国的不动产，也就决定了我国在颁布物权法之后，仍然需要现行的一些单行的房地产立法。

这样，物权法和城市房地产管理法的冲突的解决，也并不是物权法吃掉房地产管理法，而是重新定位房地产管理法。也就是说要剔除其与物权法相冲突或不必要的部分，保留必要部分，并根据建设部颁布的一系列行政规章，对之加以整理，形成专门规范土地使用权出让、房地产开发和必要的房地产市场管理为内容的“房地产管理法”或“房地产法”。它所规范的内容物权法规范不到的内容，也可以物权法与现实接轨的实施性规范。但不管怎样，房地产法只能是对房地产物权的扩展和合理限制，只能以物权法为依据，不能与之相冲突，更不能替代物权法。

房产涉及的法律范文第11篇

论文关键词　检察理论　预防犯罪　工作探讨

近日，经最高人民法院核准后，杭州市原副市长许迈永、苏州市原副市长姜人杰分别被执行死刑。据报道，该两罪犯同样都曾担任主管城建工作的政府领导，其主要犯罪行为也是与土地审批和建设领域相关，都是利用手中权力违规操作，为自己谋取巨额私利。可以说，目前建设、土地、房产等领域，已成为我国的重灾区。而作为广州地区，仅2003年至今，便查办国土房管系统职务犯罪案件35件35人，均是商业贿赂案件，涉案金额达2036余万元。从这些案件中我们发现如下现象。

一、犯罪的主要特点

（一）犯罪嫌疑人级别高

由于国土房管系统掌握着土地审批、房产规划、土地执法等重要的职权，能行使审批决定权的都是职位较高的干部，这些干部也是行贿人重点行贿的对象。如原花都区国土资源和房屋管理局矿产科科长邱锦生（正处级），利用职务之便为相关矿主办理采矿证年审、换证等手续提供方便，先后收受矿主叶某、卢某、杜某等人贿赂16万多元。

（二）涉案金额较大

近几年，我市的房地产业发展迅猛，与此同时，广州的土地交易量也空前巨大。国土房管系统掌握着土地使用权审批、房地产规划管理、土地房产行政处罚等权力，在某些人的眼中，这些权力的“含金量”特别高。因此，不法商人特别是个别房地产商为了谋取不正当利益，不惜花重金进行贿赂，相关部门官员则大肆收受钱物。如广州市国土资源和房屋管理局房地产估价所长李某某受贿244.3万元案；涉案金额最大行贿案是悦涛雅苑公司单位行贿369.8万元案。

（三）犯罪低龄化

近年来，该系统被查办的干部中不少是很年轻的，有些甚至被视为“政坛新星”，本来正是在本职岗位大展才华的年龄，由于私欲膨胀、法律观念淡薄，利用手中权力大肆进行钱权交易，必然受到法律的制裁。据统计，该系统涉案的人员被立案时平均年龄只有45岁，其中，被立案侦查的花都区原地籍测量队队长钟某，年仅42岁，涉案金额6万多元。该系统有如此多的年轻干部涉案“落马”，既有这些人自身的原因，也有其他深层次的原因。如何在打击中实现预防、挽救的良性发展，构建和谐的惩防机制，这都是要进一步探索的问题。

（四）案发数量大

随着广州城市化进程的加快，正展开“东进、南拓、西联、北优”的城市建设计划，征地量和房地产建设量都呈现飞速发展的势头，与此相关联的职务犯罪数量也呈现高发态势。截至2006年4月已经立案查处了19件19人，立案查处的数量比前三年查办的总和还多，与前三年的案件平均数相比，上升了313％，犯罪数量增长之快，令人震惊。现阶段，由于国土房管系统还存在着不少滋生职务犯罪的条件和便利，可以预见，在广州市城市化进程中，反贪部门对该系统职务犯罪的打击和预防工作将是一个长期的任务。

（五）突出

该系统涉案官员利用手中权力和不法商人互相勾结，大肆进行钱权交易。在土地出让、房屋迁拆、征地补偿、资源开发、工程建设、房产规划房产执法等部门的贿赂案中，不法商人不惜花重金行贿相关部门的国家工作人员。而这些部门的国家的工作人员也利用制度上的欠缺、监督上的疏漏等漏洞收受贿赂，上述部门的职务犯罪“”的特征尤其明显。房地产项目管理部门、征地补偿管理部门是该系统职务犯罪案发生的重灾区。如黄埔区国土资源和房管局副局长王某某伙同该局房管科科长叶某某，在办理房地产项目用地、货场用地等用地的审批手续过程中，和不法商人勾结，违法减免“菜田建设费”等费用，共同收受相关用地申请人的贿赂约80万元。

二、犯罪的原因分析

（一）依法行政不到位

要减少行政执法过程中的腐败现象，政府职能部门必须坚决做到依法办事，减少对经济事务的行政干预。从办案中发现，我市国土房管系统对经济事务管理得过细，基本上没有实现宏观管理，甚至有些部门还和一些商业部门有着经济利害关系，无法做到中立居中，这种情况下，就经常会发生腐败现象。一方面国土房管职能部门及其工作人员对市场经济的干预管理为其腐败打开了方便之门，另一方面，一些商人往往不通过降低生产成本、改进生产方式来增加利润，而是把人力财力放在争取政府优惠上，如在土地审批、房产规划等等领域大肆进行贿赂。

（二）法律法规不完善

尽管国土房管系统的职能活动有许多的相关法律法规进行规制。但是，法律的滞后性决定了法律法规很难对该系统的每一种职能都能进行很具体的规定。以征地补偿费为例，《中华人民共和国土地管理法》对征地补偿费只是作了原则的规定，就广州而言，征地补偿费方面规定的地方法规，涉及到具体的征地补偿费用方面，地方法规还是保留了较大的裁量性规定，因此，国土房管系统的审批征地补偿款的行为从根本上来说，行使自由裁量的权力非常大。通过办案发现，由于缺乏细化的法律法规，国土房管部门作出审批的时间、权限等方面都不是很确定。作为经济主体而言，时间就是金钱，一些被征地的主体为了尽快得到更高的经济补偿，就钻法律法规的空子，以行贿该系统的官员来获取更高的利益。如某种苗场场主李某某，因为其虾苗场被征用，为了达到提高征地补偿费的目的，向南沙国土房管系统人员行贿148万元。总之，相关法律法规不够完善，国土房管系统的自由裁量权过大，是造成该系统职务犯罪频发的重要原因。

（三）涉案人员贪欲膨胀

办案实践证明，那些涉案的干部，根本原因还是由于自身的法律意识淡薄，贪欲膨胀。对一个干部而言，能否做到依法行政、勤政廉政，是能否正确行使权力的重要保证。特别是国土房管系统，作为管理土地房产这一重要的市场要素的行政主体，行使着重要的行政权力，一头代表着政府，一边是腰缠万贯的商家，行政人员如果不保持清醒的施政头脑、贪欲膨胀的话，就会滥用行政权，甚至不给好处不办事，给了好处乱办事，搞钱权交易。这些人走上职务犯罪道路不是偶然的，原因很多，根本之处还是在于自身的党性薄弱，贪欲膨胀，在行使职权的过程中迷失自我，大肆进行钱权交易，最终受到法律的惩罚。

三、对惩治和预防职务犯罪的建议和对策

（一）继续加大打击力度

要取得持续的打击效果，要继续加大对该系统商业贿赂罪的打击力度。该系统商业贿赂犯罪，严重危害了土地房产的交易秩序，以及严重损害可该系统国家工作人员的廉洁性，具有很大的危害性。检察机关反贪部门要通过主动发现犯罪线索，强化办案措施，加大办案力度，严肃查办发生在该系统的涉及国土、房产商业活动中的贿赂犯罪；同时，对谋取不正当利益，大肆贿赂国土房管系统国家工作人员的行贿罪、单位行贿罪、对单位行贿罪和介绍贿赂罪，也要狠狠打击，以净化土地房产市场的政务、商业环境。只有加大打击力度，查处一批典型案件，才能取得更好的打击效果。在继续加大打击力度的同时，要加大宣传力度，适时对重大典型案件进行曝光，增强打击的威慑力。

（二）营造良好的外部执法环境

查处国土房管系统的职务犯罪，涉及到检察机关内外协调问题。办案实践表明，该系统的职务犯罪，不少涉案人员级别较高，有些涉案人员还是党政系统高级干部、人大代表、政协委员等，这都要求我们加强外部协调工作，营造良好的外部执法环境和工作氛围，以利于我们的办案工作。事实证明，近年来，我市检察机关反贪部门查处国土房管系统职务犯罪取得较好的成绩，是与我市检察机关讲究办案策略，做好外部协调工作分不开的。如2009年3月份我市检察机关反贪部门查处的南沙国土房管系统系列职务犯罪案件，涉案人员有局级干部2人、处级干部3人，涉案人员中还有人大代表、政协委员。办案实践证明，只有加强内外协调工作、营造良好的外部执法环境，才能保证检察机关反贪部门的办案工作向纵深开展。

房产涉及的法律范文第12篇

有学者指出，房地产法是具有

、操作、行使所有权和管理权的结果。作为所有者，政府直接参与房地产交易，出让土地使用权，决定划拨土地转变为有偿出让性质的土地使用权，决定地产市场的供应；作为管理者政府制定各种规则，决定各种项目的审批，颁发各种许可证。而政府本身组织结构，决定了立法成条块分割状态，决定了部门利益驱使下争夺“调整范围”的交量。其结果是，不仅导致一事多法，多头立法，而且导致政府权力的膨胀和扩张，导致民事权利的限制和萎缩。

（2）立法主导思想上的问题

应当说我国房地产立法是“摸着石头过河”。最初，出让土地使用权制度的出台的直接原因是经济发展推动的结果，而不是成熟的制度设计的结果。特别是当初在设计土地使用权没有运用物权法基本原理，而仍然以经济体制改革过程的所有权与使用权（经营权）分离原理设计土地使用权 .这使我国现行立法对使用权的设计呈现一些不尽合理的地方。例如，法律确定了土地使用权存续的期限，并规定期满时土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。需要继续使用土地时，得重新签订出让合同；至于能否获得续展，则主要取决于政府批准。这种规定没有把土地使用权作为一种独立的财产权（物权）看待，而仅仅是国家土地所有权的权利分离。因此，尽管立法赋予出让土地使用权可转让、抵押等独立的权利，但是，土地使用权在许多方面的设计还不如大陆法国家地上权。

如果说摸着石头过河，逐步推进的立法导致立法主导思想方面不成熟还可以理解的话，那么1994年《城市房地产管理法》的推出则不应继续这样的思路。该法仍然没有区分出国家的双重身份，仍然采取国家管理的思路制定大法，导致建设部后来出台的规章也一色地是管理办法（规定）。

4.目前房地产立法整合思路

以上的简单结论是，我国的房地产法在性质上不同于其他国家的不动产法。其他国家的不动产法完全是确认不动产所有权和其他物权、规范不动产交易、维护不动产使用秩序的法律，只是调整平等主体之间因不动产拥有、转让而发生的社会关系。当然所有的不动产法均有国家干预和强制规范内容，但是，除了少数是为了公益目的强加给不动产权人一定义务外，主要是保障不动产交易安全，与我国行政管制式的立法完全是两个概念。

这些管理色彩浓厚的法律、法规、规章对于我国房地产或不动产及其交易市场的形成无疑起到了非常重要的作用。但是，随着社会主义市场经济法律体系的完善，随着我国房地产市场走向规范，随着商品房、商用楼的大量出现，房地产法的功能将从管理功能逐渐地转化保护房地产权人的权利，调整平等主体之间的交易功能。这种转变使房地产法立法的思路、指导思想、理论基础等将发生变化。

作者认为，物权法的制定和颁布将为房地产法的整合提供契机和必要性。物权法是以人对物支配关系为规范内容的法律体系。尽管可纳入物权法规范的物种类很多，但房产、地产为核心的不动产（房地产）是物权法调整主要对象，不动产法是物权法的主体部分；除了动产所有权取得、动产质押等涉及动产外，物权法基本上是关于不动产的立法。因此，制定物权法必然要将目前房地产法规范中属于民事法律规范的那部分内容吸收到物权法中。特别是关于出让后形成的土地使用权将作为一种纯粹的财产权（物权）成为我国可流转的不动产权的基础。有关土地所有权及其土地使用权的设定、有关房地产权的转让、抵押、租赁、有关房地产登记，有关建筑物区分所有、有关相邻关系等内容将被纳入物权法规范。一旦物权法出台，房地产法将以物权法（基本法）为基础，物权法将成为房地产法的母法。

这样，物权法势必与现行的《城市房地产法管理法》发生冲突。作为现行房地产法的基本法，《城市房地产管理法》对房地产开发、土地使用权出让及其房地产的转让、租赁和抵押作了规范。既然物权法是关于土地使用权和房屋所有权及其转让的最高规范，那么，城市房地产管理法与物权法相重叠和冲突的部分就变得无用和无效。

但是，物权法只是调整已经确定的物权性质的财产权利，它不调整房地产开发中的法律关系，而房地产开发不仅涉及到房地产开发行业本身的管理问题，而且涉及土地使用权出让基本条件和程序性规则，涉及到一系列的行政程序问题，涉及土地利用总体规范和乡镇或城市规划问题。而现行房地产法的一个重要特点是将房地产作为一种特殊的行业加以规范，从这个行业主体资格到一系列程序规则，均有相应的强制性法律规范。显然，这一部分内容是无法纳入物权法调整。另外，土地归国家所有、只有国家才能出让土地使用权，形成可转让处分的土地使用权的特殊规则，决定国家在房地产业中的作用；在国家土地所有权和管理权力难以清晰界定的情况下，我国房地产法管理色彩在所难免。因此，所有这些都决定了，单纯的物权法还无法调整我国的不动产，也就决定了我国在颁布物权法之后，仍然需要现行的一些单行的房地产立法。

这样，物权法和城市房地产管理法的冲突的解决，也并不是物权法吃掉房地产管理法，而是重新定位房地产管理法。也就是说要剔除其与物权法相冲突或不必要的部分，保留必要部分，并根据建设部颁布的一系列行政规章，对之加以整理，形成专门规范土地使用权出让、房地产开发和必要的房地产市场管理为内容的“房地产管理法”或“房地产法”。它所规范的内容物权法规范不到的内容，也可以物权法与现实接轨的实施性规范。但不管怎样，房地产法只能是对房地产物权的扩展和合理限制，只能以物权法为依据，不能与之相冲突，更不能替代物权法。

房产涉及的法律范文第13篇

案例：2005年5月，江某将位于北京市东城区的自有住房（建筑面积42平方米）以人民币38万元的价格卖给许某，房款按照双方签订的协议约定已付34.2万元，剩余部分在办理过户当天一次性付清。江某随后把钥匙交给了许某，许某在2005年10月2日搬到该房屋内居住，但双方一直未办理过户手续。今年2月，北京市房屋价格一直在攀升，该房价格涨至约41万元，江某遂要求许某再支付3万元，许某不同意。江某认为尚未办理房屋过户手续，双方买卖行为未成立，遂诉至法院，要求许某将房屋退回。法院于2006年3月23日判决驳回了江某的诉讼请求。

法院驳回江某的诉讼请求的原因就是双方的争议焦点，合同是否成立并有效？

合同的成立，是指当事人经由要约、承诺，就合同的主要条款达成合意，即双方当事人意思表示一致而建立了合同关系，表明了合同订立过程的完结。合同生效是指合同成立后在法律上得到肯定性评价，产生了当事人意定的法律效力。但这种法律效力并不是指合同能够像法律那样产生约束力，而是指符合法定生效要件的合同，便可以受到法律的保护，并能够产生合同当事人所预期的法律后果。如果一方当事人不履行合同义务，另一方当事人则可以依靠国家强制力强制当事人履行合同并承担违约责任。合同的一般生效要件包括：①主体适格，行为人具有相应的民事行为能力；②意思表示真实；③不违反法律和社会公共利益。某些特殊合同，须办理特殊手续，如批准、登记等。合同生效以合同成立为提前，合同不成立就无所谓生效。

一般来说合同自成立时生效，但对房屋买卖而言，我国《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。”及第六十一条规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”上述法律中规定的条款并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同本身的生效要件。1999年最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”当事人订立房屋买卖合同的目的是移转房屋的所有权。这样，在房屋买卖交易中，涉及债权变动和物权变动两个法律事实、涉及到债权和物权这两种基本的民事权利，当事人订立买卖合同即在当事人之间建立了债权债务关系，房屋所有权的移转即在当事人之间发生了物权变动，买卖合同是房屋所有权移转的原因，房屋所有权的移转是买卖合同履行的结果。但买卖合同的履行还必须与登记相结合。房屋属于典型的不动产，不动产物权变动以登记为公示方式乃公理性规则。然而，长期以来，我国法学界和司法部门为了强调登记的作用，而将登记与合同本身的效力联系在一起。在许多人看来，《合同法》第四十四条第二款规定的登记即为许多合同包括房屋买卖合同的生效要件。显然是错误的，这是没有区分合同生效与物权变动、合同形式与物权公示方式的必然结果。在登记之前，当事人已经就不动产的物权变动达成了合意，合同关系已经成立，对当事人产生了拘束力。即使没有登记，合同本身仍然有效，只是物权不能发生移转。因此，我国合同法第四十四条第二款所说的登记是指合同的登记而非作为物权公示方式的登记。

房产涉及的法律范文第14篇

一、案例简介

某日，一当事人钱某持其母亲李某生前所立遗嘱，向公证处提出遗嘱继承公证申请。该遗嘱立遗嘱人为李某，其在遗嘱中写到：其有三个女儿，遗产留给其中小女儿钱某继承。公证处在调查询问中了解到，李某的大女儿是残疾人且无生活来源，李某遗嘱中没为其保留必要的遗产份额。李某立遗嘱后，遗嘱中涉及的标的物某房产涉及拆迁，李某与开发商签订了《安置协议》和《产权置换补偿协议》，现遗嘱中涉及的标的物已不存在，产权置换为新的房产及50余万的经济补偿。李某在签订协议后次年去世。

二、议的焦点问题分析

1.遗嘱人立遗嘱时没有保留缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的“必要的遗产份额”，学者称为“必留份”。该遗嘱的效力及如何执行问题。

针对该问题，公证行业普遍有三种意见。

第一种意见，该遗嘱无效。遗嘱生效的必要要件是遗嘱内容必须合法。遗嘱的内容，不得违反国家法律法规，不得违背社会公序良俗。《继承法》第19条规定：遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。继承人是否缺乏劳动能力又没有生活来源，应按照遗嘱生效时该继承人的具体情况确定。本案中，李某在遗嘱中没有为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的财产份额，剥夺了其继承权，无法保障大女儿的合法权益。此遗嘱应视为无效，按法定继承办理。

第二种意见，该遗嘱部分无效，可以考虑为其做继承公证。《根据最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第37条规定：“遗嘱人未保留缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的遗产份额，遗产处理时，应当为该继承人留下必要的遗产，所剩余的部分，才可参照遗嘱确定的分配原则处理。”即遗嘱中对应当保留的缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的遗产份额的处分部分无效。该案应当首先按照法定继承原则，为大女儿保留其应得的份额后，按照遗嘱的内容进行分配，剩余部分由小女儿继承。

第三种意见，该遗嘱部分无效，但不适宜为其做继承公证。被继承人去世时，遗嘱中若没为无劳动能力和无生活来源继承人保留必要遗产份额，由谁确定并且如何确定必留份占全部遗产的比例和数额问题目前没有明确的法律规定，故不宜由公证处办理遗嘱继承公证。

对本案进行分析，如果确认此份遗嘱因为没有为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要财产份额而视为全部无效。这样完全忽略了立遗嘱人的遗嘱自由权利，违背了遗嘱人的意思表示，显然不符合当事人意思自治原则。并且对遗嘱中指定的继承人应得利益也是种侵害。因此，不能视为李某遗嘱完全无效。

另外，由于 “必留份”对必要的遗产份额上的规定缺乏明确性，法律上不但没明确必留份的数额，也没规定确定必留份份额应当考虑的因素，给裁判者提供一个可以确定必留份份额的方法。导致实践中也不易操作。是以保障缺乏劳动能力无生活来源继承人的当地最低生活标准？还是平均生活标准？抑或无论遗产的多寡，按照一定的比例提取？如果是按比例在遗产中提取，多少比例才算是“必要的”？这个问题从现行法中找不到答案，在法院判例中，个案之间判决理由和判决结果各异。笔者认为，法律规定应当为该继承人留下“必要的遗产”不等于应得份额。应得份额是按照法定继承规定，继承人应分得的最大份额；而必留份额应是满足继承人生活、治病等基本保障基础上确立的数额，原则上一般以不超过当地人均消费支出为宜。公证处作为证明机构，不具有自由裁量权，不可任意确定为无劳动能力和无生活来源继承人保留的继承具体额度。可以建议本案中各继承人通过诉讼方式，由法院通过调解方式解决此继承问题。

2.遗嘱中提及的标的物已被拆迁，置换为新的房产和补偿款，能否直接将新的房产和补偿款视为遗嘱中标的物进行遗嘱继承问题。

针对该问题，公证界普遍有两种意见。

第一种意见，房屋的拆迁并不影响遗嘱的效力，可以为其办理继承公证。其小女儿可以继承现有的拆迁补偿款和安置房。李某遗嘱中指定原房屋由小女儿继承，房子虽已拆除，但李某通过与开发商签订《安置协议》和《产权置换补偿协议》，获得了新的房屋和50余万元的补偿款。虽然遗嘱中所指明的地点上的房屋实物已不存在，转换成同等价值的房产和补偿款，但并非财产实质上的灭失，而是形式上的转化，故李某的公证遗嘱不能视为被撤销，由于遗嘱没有更改，同样适用于拆迁补偿款和拆迁安置房的分割，房屋的拆迁并不影响遗嘱的效力，其小女儿可以依法继承现有的拆迁补偿款和安置房。

第二种意见，遗嘱中涉及的房产已不存在，遗嘱效力不及于拆迁补偿款和安置房。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第39条规定：遗嘱人生前的行为与遗嘱的意思表示相反，而使遗嘱处分的财产在继承开始前灭失、部分灭失或所有权转移、部分转移的，遗嘱视为被撤销或部分撤销。

房产涉及的法律范文第15篇

统一登记解顽疾

早在2007年，颁布实施的《物权法》就明确了“国家对不动产实行统一登记制度”，但这一规定几年来一直悬在空中，导致《物权法》无法落地，不动产登记信息混乱，不动产交易安全缺少保障。虽然一些地方已经成立了专门机构推行不动产统一登记，但由于国家层面没有建立统一的不动产统一登记制度，地方探索所取得的效果并不明显。

而此次，国务院将进行机构改革并建立房产统一登记制度。由于以公民身份证号码和组织机构代码为基础，这将让各种不明财产无处遁形。除了反腐，它还有利于保护公民的合法财产，有利于房地产调控政策的实施。

房产统一登记制度建立起来后，公民的物权有了记录，那些说不清道不明的非法侵占他人财产案件将会减少。对公民个人而言，其财产除受法律保护之外，还切切实实地有了备案，即使自己的产权证丢失，也不怕引起财产纠纷。

另外，全国建立房产登记制度之后，国家的二套房限购限贷、二手房征税等执行起来就没有那么麻烦。业主是否属于二套房，是否归于限购限贷之列不会因为跨省跨地区之后就变得无法查询。房地产调控的效果和日后进一步政策的推行效率，无疑都会大大提高。

推行难点何在

当然，不动产统一登记制度的推行也面临着不少难点。据分析，推行不动产统一登记首先在于统一相关法律规定，操作起来有一定难度。由于涉及目前的物权法、土地法、城市房地产管理法、草原法、森林法等十多部法律法规，这就需要大规模重新修订相关法律法规，统一协调安排。