不动产基金投资范文

时间：2023-06-15 15:55:41

不动产基金投资

不动产基金投资范文第1篇

【关键词】产业投资基金风险防范

一、产业投资基金的概念和发展

产业投资基金，是指借鉴国际创业投资基金的运作机制，结合我国实际，主要以非公开流通的股权投资方式直接投资于产业领域的一种集合投资制度（张东生，刘健钧，2000）。产业投资基金是与证券投资基金相对的概念，证券投资基金投资于可流通证券，产业投资基金则直接投资于产业领域。

产业投资基金在国外经历了三种形式的发展。首先是20世纪40年代末，美国经济由军工产业向民用产业转变，产生大量新兴中小企业，“创业投资基金”诞生。之前的创业投资是投资者个人直接投资于创业项目，或通过律师、会计师的介绍分散地投资于创业项目，而创业投资基金是一种组织制度化的创业投资。后来，“创业”的概念由“创造新企业”扩展到“创造新企业和老企业再创业”，创业投资基金的投资对象也由最初主要投资于新兴中小企业，扩展到参与老企业的并购和重组，这时就出现了“企业重组基金”这种形式；当创业投资基金在80年代传入亚洲地区后，在新加坡等国家和地区又出现了专门投资于基础设施创业项目的“基础设施投资基金”。

二、我国产业投资基金发展情况简述

我国所要发展的直接从事产业投资的基金品种，比国外主要投资于创业企业的创业投资基金有更丰富的内涵，因而我国用“产业投资基金”来代替“创业投资基金”，更好地概括基金的内涵。

我国曾经成立过五支产业投资基金：中瑞合作基金，中国――比利时直接股权投资基金，中国――东盟中小企业投资基金，中国石油产业投资基金和渤海基金，基金的具体情况如表1所示。

总体上看，我国产业投资基金的发展刚刚起步，问题还很多：从政策环境看，目前我国虽然对产业投资持支持态度，并已将发展产业投资正式列入政府议程，但缺乏对发展产业投资的有效激励措施，也缺乏规范化的管理办法；从市场环境看，我国政府采购没有体现出导向性和政策倾斜；从法律环境看，目前我国有些法律法规的内容不利于产业投资的发展。

三、我国发展产业投资基金的风险分析

产业投资基金在我国是一项新事物，存在很多问题，这些问题可能引发风险，因此我们需要进行风险分析。

1、可能导致投资膨胀。我国的国情需要发展基础产业，搞基本建设，投资饥渴症、财政和企业财务预算软约束现象普遍存在，地方政府、有关部门可能利用在推荐、设立、审批产业投资基金中的权力，从地方保护主义和本位主义出发，挤占基金拥有的资金，搞固定资产投资。如果发起人和基金管理公司屈从这种压力或采取欠稳健的投资政策，将导致投资膨胀，这样就会与国家在一定时期内宏观调控的目标相冲突。

2、可能产生流动性不足问题。流动性不足是产业投资基金的固有特性，与预期的高收益率伴随。加上目前国民投资意识不够，投机意识过盛，很容易产生流动性不足问题。

3、短期收益目标可能难以实现。产业投资基金选择的投资项目建设期长，投资期长，投资的项目可能三五年不见效益，这样前几年分红低甚至不分红的情况有可能出现。对基金投资者来说，短期内收益可能不好，机会成本太大，短期收益目标和长期收益目标存在着冲突。

4、项目论证的风险。产业投资基金对项目论证的要求很高，如果国家项目计划或论证部门的论证程序出现失误，项目失败，则投资损失的影响可能很大。

5、对实业不控股，可能导致投资后被动。产业投资基金一般不谋求对企业绝对控股权，不对实业项目控股，实业项目一般规模较大，产业投资基金在其中的份额较小，基金管理公司的监督、决策能力弱，如果实业出现严重舞弊、亏损或倒闭状况，产业投资基金以及基金投资者在实业中的利益可能会受到侵害。

6、透明度不高，可能出现欺骗投资者的行为。由于产业投资基金采取封闭式，信息披露较证券投资基金差，产业投资基金极可能出现内部财务核算混乱、欺骗投资者的行为。而且，产业投资基金的投资项目一般工程耗资大、建设周期长，这样产业投资基金的资金使用效果情况常常由于项目工程本身的特性不能得到及时的公开披露，这也可能损害到投资者的利益。

四、产业投资基金发展过程中的风险防范

1、严格限定产业投资基金的规模、运作过程和投向，使之与国家宏观调控目标一致。国家基金管理部门可对基金管理公司进行引导、监督，同时加快投资基金有关法规的制定，使基金管理有章可循。

2、产业基金的流动性包括基金资产的流动性和基金本身的流动性两个问题。可以通过在基金封闭期满以基金上市、将股权转卖给其他合作方的方式结束基金以及允许基金公司保留一定比例的流动资产和对外融资的方式来解决基金资产的流动性问题，同时可以通过基金上市来解决基金本身的流动性问题。不过，以长远眼光看，流动性问题较好解决。产业投资基金发展到一定程度，投资者将会以机构投资者为主，机构投资者对投资的流动性要求并不高，他们拥有较大量的可供长期使用的资金，投资的动机也比较成熟，在作出投资决策前一般都会对基金的流动性作出合理的评估。

3、短期收益目标问题。当产业投资基金不断发展成熟之后，投资者对基金的回报周期会有一个较为合理的预期，即使前几年不分红，只要他们预期到了长期的收益，也不会在短期内质疑基金的运作。

4、采取分散投资策略。为防止计划或论证失误，对大型项目可采取分散投资策略，进行投资项目组合选择，对有关部门的论证资料，也只能作为一种参考，基金进行项目投资前必须进行独立的论证评估。

5、对实业不控股可能产生的对投资者利益损害的问题。较合理的做法是成立一个具有较高管理水平和专业素质的基金管理公司，基金管理公司在投资实业项目的股东大会中一般都占据咨询人的地位，加上众多基金投资者的压力，可以预防做出不利于投资者的决策。

6、增加透明度。通过建立投资者大会制度，增强基金的透明度，强化“公平、公正、公开”的原则，可以要求基金公司定期向投资者发送基金运作情况书，报送年度报表，接受投资者监督，接受投资者大会指定的注册会计师的审计。

【参考文献】

[1] 杨光、越国杰：我国发展产业投资基金风险浅析[J].河南金融管理干部学院学报，2000（1）.

[2] 张东生、刘健钧：发展产业投资基金的几个问题[J].工作研究，2000（3）.

[3] 孙建：我国产业投资基金发展环境有待改善[J].中国创业投资与高科技，2005（3）.

不动产基金投资范文第2篇

基金投资者在进行基金投资之前，可以参考以下五步曲：

第一步，思考清楚每月能投资多少基金。投资基金的期望理财目标和时间期限，比如是筹集教育金还是养老金？购房金还是购车金？期限是三年、五年、十年还是二十年？

第二步，了解自己的风险承受能力。通常购买基金前都会有一份《基金风险承受能力测评表》协助评估风险承受能力，测评并知晓自己的风险承受能力属于保守型、稳健型、激进型的哪一类？基金投资可能获得投资收益，但也有投资风险，要根据自身的风险承受能力，审慎做出投资决定。

保守型：不愿意接受暂时的投资损失或者极小的资产波动，关注本金的安全，属于风险厌恶型的投资者，首要投资目标是保持投资的稳定性与资产的保值，并在此基础上尽可能使资产一定有程度的增值，不愿意承受或能承受少许本金的损失和波动。这类投资者需要注意为达到上述目标回报率可能很低，以换取本金免于受损和较高的流动性。适合保本型基金：就是投资信誉度高的债券和银行理财产品，能够确保不亏本金，当然这类基金收益也不高，如货币型基金、保本型基金、债券型基金。

稳健型：愿意承担一定程度的风险，主要强调投资风险和资产增值之间的平衡，投资目标是资产的增值，为了获得一定收益可以承受投资产品价格的波动，甚至可以承受一段时间内投资产品价格的下跌，此类投资者可以承受一定程度的资产波动风险和本金亏损风险。适合稳健型基金：以追求基金资产的稳健增值为目标而设立的基金，该类基金注重风险的控制，把降低风险看得比追求收益要重要。该基金注重稳健因此有助于资本市场的稳定发展，风险较低，但基金资产增值较慢。

激进型：为了获得高回报的投资收益能够承受投资产品价格的剧烈波动，也可以承担这种波动所带来的结果，投资目标主要是取得超额收益，为实现投资目标愿意冒比较大的投资风险，此类投资者能够承担相当大的投资风险和本金亏损风险。适合激进型基金：以投资获取股票价格波动产生的价差收益为目的的投资基金。这些基金一般不太重视股票的品质，而更注重其价格的变动趋势。激进型基金多将资金投放于价格波动幅度大的股票种类，如热门股、投机股等，并频繁买卖，以承担较大风险来获取利益，如股票型基金、混合型基金、混合偏股型。

第三步，对基金进行一个完整系统地分类并认识。由于现在的基金分类比较多，在做出基金投资决策前认真阅读相关风险揭示书，了解该基金产品的类别和风险级别，才能得到比较好的基金投资理财计划。我们先来分一分类：

基金按赎回的方式划分为开放式基金、封闭式基金。

按基金的投资对象划分为股票型基金、债券型基金、混合型基金、货币市场基金。

按投资风格划分为成长型基金、收入型基金、平衡型基金。

按管理形式划分为主动管理型基金、被动管理型基金。

其它类型基金：有基金中的基金（FOF）、上市型开放式基金（LOF）、交易所交易的基金（ETF）。此外还有：QDII基金、QFII基金。

第四步，了解清楚该基金投资的品种和对象。

股票型基金，60%以上的基金资产投资于股票的基金。主要投资于股票，也可少量投资于债券或者其他证券。

债券型基金，80%以上的基金资产投资于债券的基金，投资对象主要是国债、金融债和企业债。

混合型基金，根据股票、债券投资比例以及投资策略的不同，又可以分为偏股型基金、偏债型基金、配置型基金等多种类型。其操作较为灵活，当市场行情上扬时，可增加持有规定上限以内的股票比例，当市场下跌则可以考虑满仓持有债券。

货币市场基金，主要投资于短期货币工具如国库券、商业票据、银行定期存单、政府短期债券、企业债券、同业存款等短期有价证券。风险低、流动性高、不收取赎回费用，由于其资产净值一般是固定不变的，因而衡量其绩效在于收益率而不是资产净值。货币型基金适合资本短期投资生息以备不时之需，为具有流动性需求的机构提供了“提款”功能。

第五步，基金投资不得不提的基金定投。基金定投有“懒人理财”之称。基金定期具有类似长期储蓄的特点，能积少成多，平摊投资成本，降低整体风险。它有自动逢低加码，逢高减码的功能，无论市场价格如何变化总能获得一个比较低的平均成本，因此基金定期可抹平基金净值的高峰和低谷，消除市场的波动性。只要选择的基金有整体增长，投资人就会获得一个相对平均的收益，不必再为入市的择时问题而苦恼。特点：平均成本、分散风险；适合长期投资；更适合投资新兴市场和小型股票基金；自动扣款，手续简单。优点：省时省力，省事省心、定期投资，积少成多；不用考虑投资时点；平均投资，分散风险；复利效果，长期可观。基金定期是定额积累财富最重要的原则，长期投资，持之以恒，更能发挥基金定期的复利效果。

投资基金小口诀是：“牛市时投资老基金、熊市时投资新基金”。2012年初央行行长周小川表示，从理论上讲，存款准备金率调整的空间很大。在逐步放松的货币政策下，资本市场有望逐步回暖。2012年建议投资者定期定额投资偏股型的基金或者主动管理型股票型基金，可关注博时系、广发系、招商系、华夏系、上投摩根系、工银瑞信系的基金等等，也可以关注指数型基金，分享资本市场的成长，跑赢CPI，以期战胜市场获得超额收益。

（金融界基金“春天计划――我的2012基金投资策略征文”推送作品）

不动产基金投资范文第3篇

一、资产负债表

投资基金的资产负债表是提供某一特定日期投资基金财务状况信息的报表。与一般企业的资产负债表不同之处，在于其项目应按重要性而不是按流动性排列，其格式应采用报告式而不是帐户式，因而反映出投资基金鲜明的行业特色。《指引》已经认同了这些新变化。不过它将资产负债表称作资产负债报告书而已。

1、项目排列。所谓重要性排列法，是捐资产负债表各项目按其在企业经营管理中所处地位或按其在资金总额中所占比重进行排列。我国1993年以前的资金平衡表就是按此方法排列的。投资基金资产负债表采用重要性排列法而不是通常的流动性排列法，原因在于投资基金资产均具有较强的流动性，同时投资基金很少承担债务，故在项目排列时反映偿债能力的流动列前的传统方式已无必要。而按重要性排列时将投资项目列前，可以直观地反映企业投资数额的大小，方便基金管理人对资金实施控制和管理。这样既满足了报表使用者对最关心的会计信息的需求，又符合投资基金本身的经营和财务特征。例如，在我国其他一些行业，如采矿业和公用事业，由于人们更关注其经营规模或效率，也同样采用重要性排列法。

2、格式。对于投资基金，需要在某一时点上运用一定的方法计算出基金净资产的现行市场价值，并按已发行的基金单位计算出每单位基金净资产价值（NAV），这就是投资估值。投资估值一般按如下公式计算：

基金资产总额-基金负债总额=基金净资产笔者认为，投资基金资产负债表也应根据此等式垂直列示资产、负债和净资产，这就构成了报告式资产负债表。这种格式在西方已相当流行，它突出了投资基金所拥有的资产及其分布情况，有助于投资者和基金管理人对资产分布情况及每单位基金净值等信息的了解，同时也便于编制比较资产负债表以及用括号旁注方式注明某些特殊项目。以上优点都是传统的帐户式所不及的，投资基金资产负债表能够采用报告式，将是对我国高度划一的资产负债表格式的一次重大突破。

二、收益及收益分配表

投资基金收益表是用来反映投资基金一定时期内财务成果形成情况的报表。与一般企业收益表不同的是，其结构形式采用单步式而不是多步式。原因在于投资基金业务单一，报表项目数量大为减少，除各种投资收益和相关费用外，极少发生其他收入或损失。另外，我国税法又不对其征收所得税。

投资基金的收益分配也较一般企业简单，只有本期向投资者分配净收益一项，因而可以将收益分配与收益实现情况合并为一张报表，即收益及收益分配表。《指引》中也如此要求，只不过它不称作收益及收益分配表，而称为收益及分配报告书。

三、净资产变动表

投资基金净资产变动表是反映投资基金财务状况的报表。这是一种新报表，其作用与一般企业的现金流量表有相似之处，但二者在编制目的和编制基础上却有很大不同。现金流量表的编制目的，是为报表使用者提供企业在一定会计期间内现金和现金等价物流入和流出的信息，以便使用者了解和评价企业获取现金和现金等价物的能力，并据以预测企业未来的现金流量；而投资基金净资产变动表旨在帮助投资者分析基金的实力和未来发展。现金流量表是以现金为编制基础；而净资产变动表则是以投资者所关心的净资产为编制基础。在美国1940年的《投资公司法》中即要求投资基金编制净资产变动表，而财务会计准则委员会（FASB）第95号准则《现金流量表》只是到1987年才生效。此后，对于投资基金是否应以现金流量表取代净资产变动表，实务界与FASB一直争论不休。直到1989年FASB第102号准则《现金流量表——某些企业免于编报以及为了再销售而购置的某些证券的现金流量分类》同意投资基金免于编报现金流量表，但必须同时符合以下四个条件：（1）在会计期间内会计主体所有的投资均具有高度的流动性；（2）会计主体所有的投资均是以市价来计量；（3）在会计期间内会计主体平均负债与平均总资产相比，负债很少，甚至几乎没有；（4）会计主体提供了净资产变动表。

这四个条件能够反映出投资基金的一些行业特征，很好地解释为何免于编报现金流量表。这一情况在我国也完全适用，如资产具有较高的流动性、按市价估值、禁止从事资金拆借业务和动用银行信贷资金从事基金投资等。我国《指引》中未要求投资基金提供现金流量表或净资产变动表，但基于净资产变动表能够帮助投资者分析基金实力和预测未来的重要作用，笔者认为，我国的投资基金也应编制净资产变动表。净资产变动表的项目可区分变动类型依次列示：期初净资产、经营活动引起的变动、红利分配引起的变动、资本交易引起的变动（适用于开放型基金）、期末净资产等。限于篇幅，不再—一说明。

四、投资组合表

投资基金投资组合表是反映基金的投资结构，包括投资种类、证券名称、金额及比例关系等信息的报表。投资组合表的作用，在于为有关方面根据信托契约或基金章程及国家有关部门规定对投资基金运作情况进行监督提供依据。具体而言，充分公开投资组合情况的意义在于：

不动产基金投资范文第4篇

内容摘要:从产业投资基金风险产生的环节上看,产业投资基金风险主要来自两方面。本文在分析产业投资对象和经营管理风险的基础上,提出了避免和减少风险的方案和措施,以期能够减少企业的损失,使产业投资基金得到健康发展。

关键词:产业投资基金风险分析控制

产业投资基金概述

产业投资基金是一种借鉴西方发达市场经济国家规范的创业投资基金运作形式,对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度,其特点可以概况为集合投资、专家管理、分散风险、运作规范。但是产业投资基金的风险要比证券投资基金大。从产业投资基金风险产生的环节上看,可以将风险分为两部分:一是源自产业投资基金投资对象的风险;二是源自产业投资基金管理方面的风险。而这两方面的风险又可分为系统风险和非系统风险,构成系统风险和非系统风险的因素很多,此外我国正处于经济转型期和基金市场发展初期,基金市场中各类行为尚未完全规范,因此我国产业投资基金的风险必然是多种多样的。对这些风险的准确把握,有助于各方面采取必要的措施加以防范,使产业投资基金得到健康发展。

产业投资基金风险分析

(一)流动性风险

市场流动性风险是指,由于产业投资基金本身或者所投资的资金是否具有合理的流动性而产生的风险。产业投资基金的存续期有5-10年,投资对象是特定的企业,需要一定的投资回收期,所以流动性不是产业投资基金的固有特性。流动性风险是产业投资基金的最大和最突出的风险,产业投资基金能否生存和发展,取决于对流动性风险是否能够达到有效规避和防范。其次,由于产业投资基金主要投资于见效周期较长的实业、未上市企业或上市企业的未流通证券,因此其投资的资产缺乏流动性。缺乏流动性使资金的周转存在困难,一旦所投资项目经营状况不佳,基金的处境将会十分艰难。特别是当基金的存续期满后,基金仍不能从所投资资产中变现,那么,整个产业投资就以失败而告终。

(二)市场风险

产业投资基金的市场风险指市场主体因市场环境的变化所产生的盈利或亏损的可能性和不确定性。包括经济周期波动、利率变动、通货膨胀导致的购买力变化等宏观经济因素的改变而产生的风险,以及行业政策的变化所引起的行业供求关系改变所产生的风险。从微观环境来看,市场风险指投资企业产品市场风险,包括:市场容量的不确定性。其决定了产品的市场商业总价值,产业投资基金一般投资规模较大,最后形成的产品对本行业会造成一定的冲击。如果产品市场的容量不大,会导致产品供过于求,价格下降,利润甚微或亏损。市场接受新产品的时间不确定性。产业投资基金所投资的高新技术企业生产的产品往往是市场中尚未出现的新产品。新产品被市场认可的过程和结果都是不确定的。市场竞争的不确定性。不管产业投资基金是投资于新兴产业或者是传统产业,都会面临着一定程度的市场竞争。如果投资的产业市场竞争激烈,高的预期投资收益一般就难以达到,投资结果不理想。

(三)经营管理风险

产业投资基金的经营管理风险是指基金管理人的业务能力,及其在具体项目经营管理上的不确定性。具体包括项目选择风险和决策管理风险。项目选择风险指由于对投资项目选择失误而产生的风险;决策管理风险则指由于管理技能缺乏或管理方式不当所造成的损失。产业投资基金运行,通常遇到的经营管理风险有:体制风险。体制风险是指由于产业投资基金所采取的设立方式,及其基金运作过程中责权利的划分方式而产生的投资风险。经营风险。主要由项目选择风险和规模选择风险两部分组成。项目选择风险是由于对项目的选择的失误而造成的损失,项目的规模风险是指项目在选取规模和种类上存在的风险。人力资源风险。人才的流失对企业来说是致命的打击,个别技术人才的流失有可能导致整个技术的崩溃,因此人力资源风险也是时时存在的。

(四)投资环境风险

产业投资基金的投资环境风险指资本市场投资环境的不确定性而产生的风险。主要包括三类:

第一,政策环境风险指由于地方政府或中央政府对待产业投资基金的政策发生了变化而引起收益变化。随经济形势的变动政策不断变化,从而使产业投资基金政策不明朗。

第二,法制环境风险是指法律法规的不完善、以及执法部门执法不力等造成对产业投资基金损害的可能性。我国仍处于经济发展转型期,各种规范市场的法律法规尚不完善,特别是投融资方面的法律法规明显滞后于经济建设的发展。在这样的环境下,产业投资基金的运作就可能存在与其它法规产生冲突、甚至由于理解不同而出现触暗礁的现象。同时,由于我国执法队伍的素质原因,在产业投资基金运作过程中与有关部门发生纠纷时,产业投资基金的正当权益保护就会存在着一定的风险。

第三,市场环境风险指由于市场体系和市场规则不完善而对产业投资基金的运作产生收益减少的可能性。目前,我国的市场机制仍受传统计划经济思想的干扰,特别是在金融领域的行政干预更加普遍。

(五)市场交易风险

产业投资基金的市场交易风险指由于在市场交易过程中因价格的变动而引起的风险。我国产业投资基金一般是依封闭式方式设立的,与封闭式的证券投资基金和其它股票一样,产业投资基金一旦上市流通,就要接受市场法则的检验。普通股票的风险同样存在于产业投资基金中,买进卖出、市场炒作等二级市场的各种风险都会发生。另一方面,市场价格总水平的变动(通货膨胀)也可能使同样数量的货币在不同时期的购买力产生差异,从而引起产业投资基金收益变动。

(六)道德信用风险

道德风险指基金管理人为了自身利益而弄虚作假、欺骗投资者,给投资者造成损失或收益减少的可能性。投资过程是基金管理人对资金的运作过程,除了资金因素,还有投资水平、投资技术等因素。其中基金管理人的道德水平和价值取向对基金收益也有很大的影响。因为在投资项目选择、论证决策、经营管理、获取收益等一系列环节中不可避免地要受到有关人员的道德品质的影响。同时,当前我国的社会信用环境不完善,秩序还比较混乱,专业性的组合投资和高素质投资队伍比较欠缺,资本市场特别是产权(股权)市场不够有效。最突出的问题可能是企业会计做假账,审计结果缺少诚信,使得产业投资基金无法对项目做出科学判断,增加投资风险。

产业投资基金的风险控制

产业投资基金在运作过程中的风险是客观存在的,为了避免和减少风险造成的损失,需要不断探索防范和控制风险的对策与方法。

(一)以预期的高收益性抵消流动性风险

由于产业投资资金大都投资于特定的企业,有一定的投资回报周期,因此,流动性风险是产业投资基金最大和最突出的风险。产业投资基金能否生存和发展,往往取决于对流动性风险能否有效规避和防范。由于未来收益的不确定性,导致流动性不足是一个很大的风险。为了弥补这个不足,产业投资基金常常是以预期的高收益来抵消。

(二)以科学的管理决策控制经营管理风险

对于项目选择风险的控制,一方面要具有科学的决策机制,使选择的项目具有相对稳定的投资收益;另一方面,要尽量利用有效的渠道争取到有益的项目。而对于基金管理风险的控制,则要求尽量提高基金管理人的管理能力,建立市场化的用人机制,通过一定的激励措施吸引高素质的基金管理人才。要从根本上规避经营管理风险,还必须建立有效的基金管理公司的治理结构,使基金的运作过程有一套高效、健全的投资决策机制。

(三)以规范完善的市场法律体系控制环境风险

对于投资环境风险的控制,要不断地完善市场体系和规范市场行为,理顺政府职能,使行政干预从微观经济领域中脱身,让位于市场机制。同时,通过加强法律法规的建设、提高执法水平等多种途径逐渐减少和消除这类风险。

(四)加强职业道德建设并规范道德信用风险

在市场经济条件下,除了加强职业道德建设外,要避免道德风险,最根本的措施是强化规章制度的管理,将个人收益与业绩真正挂起钩来,制定合理的激励约束制度,让每一个基金经理在获得合理报酬的同时相应地承担风险及其它责任。

(五)采取市场化方式发起运作产业投资基金

我国大部分产业投资基金都有一个共同特点,就是由当地政府牵头发起,上报国务院申请设立。其发展思路是:先由地方政府设立一个目标,然后想方设法寻找投资人,再去寻找基金管理人。这种做法实际是本末倒置。很多情况下,地方政府不过是打着设立产业基金的旗号筹集发展资金,根本没有市场化思维,更无法适应投资者,特别是一些机构投资者的投资需求。产业基金可能会沦为地方政府操控投资的工具。产业投资基金的发起运作应该真正采取市场化的方式,从而杜绝非市场化造成的市场风险。

参考文献:

1.鲁育宗.产业投资基金导论――国际经验与中国发展战略选择[M].复旦大学出版社,2008

2.李敏.我国产业投资基金基础研究[M].天津大学硕士学位论文,2007.6

3.徐燕鲁.产业投资基金风险研究[J]. 低温建筑技术,2008.3

不动产基金投资范文第5篇

关键词:产业投资基金风险分析控制

产业投资基金概述

产业投资基金是一种借鉴西方发达市场经济国家规范的创业投资基金运作形式，对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度，其特点可以概况为集合投资、专家管理、分散风险、运作规范。但是产业投资基金的风险要比证券投资基金大。从产业投资基金风险产生的环节上看，可以将风险分为两部分:一是源自产业投资基金投资对象的风险;二是源自产业投资基金管理方面的风险。而这两方面的风险又可分为系统风险和非系统风险，构成系统风险和非系统风险的因素很多，此外我国正处于经济转型期和基金市场发展初期，基金市场中各类行为尚未完全规范，因此我国产业投资基金的风险必然是多种多样的。对这些风险的准确把握，有助于各方面采取必要的措施加以防范，使产业投资基金得到健康发展。

产业投资基金风险分析

(一)流动性风险

市场流动性风险是指，由于产业投资基金本身或者所投资的资金是否具有合理的流动性而产生的风险。产业投资基金的存续期有5-10年，投资对象是特定的企业，需要一定的投资回收期，所以流动性不是产业投资基金的固有特性。流动性风险是产业投资基金的最大和最突出的风险，产业投资基金能否生存和发展，取决于对流动性风险是否能够达到有效规避和防范。其次，由于产业投资基金主要投资于见效周期较长的实业、未上市企业或上市企业的未流通证券，因此其投资的资产缺乏流动性。缺乏流动性使资金的周转存在困难，一旦所投资项目经营状况不佳，基金的处境将会十分艰难。特别是当基金的存续期满后，基金仍不能从所投资资产中变现，那么，整个产业投资就以失败而告终。

(二)市场风险

产业投资基金的市场风险指市场主体因市场环境的变化所产生的盈利或亏损的可能性和不确定性。包括经济周期波动、利率变动、通货膨胀导致的购买力变化等宏观经济因素的改变而产生的风险，以及行业政策的变化所引起的行业供求关系改变所产生的风险。从微观环境来看，市场风险指投资企业产品市场风险，包括:市场容量的不确定性。其决定了产品的市场商业总价值，产业投资基金一般投资规模较大，最后形成的产品对本行业会造成一定的冲击。如果产品市场的容量不大，会导致产品供过于求，价格下降，利润甚微或亏损。市场接受新产品的时间不确定性。产业投资基金所投资的高新技术企业生产的产品往往是市场中尚未出现的新产品。新产品被市场认可的过程和结果都是不确定的。市场竞争的不确定性。不管产业投资基金是投资于新兴产业或者是传统产业，都会面临着一定程度的市场竞争。如果投资的产业市场竞争激烈，高的预期投资收益一般就难以达到，投资结果不理想。

(三)经营管理风险

产业投资基金的经营管理风险是指基金管理人的业务能力，及其在具体项目经营管理上的不确定性。具体包括项目选择风险和决策管理风险。项目选择风险指由于对投资项目选择失误而产生的风险;决策管理风险则指由于管理技能缺乏或管理方式不当所造成的损失。产业投资基金运行，通常遇到的经营管理风险有:体制风险。体制风险是指由于产业投资基金所采取的设立方式，及其基金运作过程中责权利的划分方式而产生的投资风险。经营风险。主要由项目选择风险和规模选择风险两部分组成。项目选择风险是由于对项目的选择的失误而造成的损失，项目的规模风险是指项目在选取规模和种类上存在的风险。人力资源风险。人才的流失对企业来说是致命的打击，个别技术人才的流失有可能导致整个技术的崩溃，因此人力资源风险也是时时存在的。

(四)投资环境风险

产业投资基金的投资环境风险指资本市场投资环境的不确定性而产生的风险。主要包括三类:

第一，政策环境风险指由于地方政府或中央政府对待产业投资基金的政策发生了变化而引起收益变化。随经济形势的变动政策不断变化，从而使产业投资基金政策不明朗。

第二，法制环境风险是指法律法规的不完善、以及执法部门执法不力等造成对产业投资基金损害的可能性。我国仍处于经济发展转型期，各种规范市场的法律法规尚不完善，特别是投融资方面的法律法规明显滞后于经济建设的发展。在这样的环境下，产业投资基金的运作就可能存在与其它法规产生冲突、甚至由于理解不同而出现触暗礁的现象。同时，由于我国执法队伍的素质原因，在产业投资基金运作过程中与有关部门发生纠纷时，产业投资基金的正当权益保护就会存在着一定的风险。

第三，市场环境风险指由于市场体系和市场规则不完善而对产业投资基金的运作产生收益减少的可能性。目前，我国的市场机制仍受传统计划经济思想的干扰，特别是在金融领域的行政干预更加普遍。

(五)市场交易风险

产业投资基金的市场交易风险指由于在市场交易过程中因价格的变动而引起的风险。我国产业投资基金一般是依封闭式方式设立的，与封闭式的证券投资基金和其它股票一样，产业投资基金一旦上市流通，就要接受市场法则的检验。普通股票的风险同样存在于产业投资基金中，买进卖出、市场炒作等二级市场的各种风险都会发生。另一方面，市场价格总水平的变动(通货膨胀)也可能使同样数量的货币在不同时期的购买力产生差异，从而引起产业投资基金收益变动。

(六)道德信用风险

道德风险指基金管理人为了自身利益而弄虚作假、欺骗投资者，给投资者造成损失或收益减少的可能性。投资过程是基金管理人对资金的运作过程，除了资金因素，还有投资水平、投资技术等因素。其中基金管理人的道德水平和价值取向对基金收益也有很大的影响。因为在投资项目选择、论证决策、经营管理、获取收益等一系列环节中不可避免地要受到有关人员的道德品质的影响。同时，当前我国的社会信用环境不完善，秩序还比较混乱，专业性的组合投资和高素质投资队伍比较欠缺，资本市场特别是产权(股权)市场不够有效。最突出的问题可能是企业会计做假账，审计结果缺少诚信，使得产业投资基金无法对项目做出科学判断，增加投资风险。

产业投资基金的风险控制

产业投资基金在运作过程中的风险是客观存在的，为了避免和减少风险造成的损失，需要不断探索防范和控制风险的对策与方法。

(一)以预期的高收益性抵消流动性风险

由于产业投资资金大都投资于特定的企业，有一定的投资回报周期，因此，流动性风险是产业投资基金最大和最突出的风险。产业投资基金能否生存和发展，往往取决于对流动性风险能否有效规避和防范。由于未来收益的不确定性，导致流动性不足是一个很大的风险。为了弥补这个不足，产业投资基金常常是以预期的高收益来抵消。

(二)以科学的管理决策控制经营管理风险

对于项目选择风险的控制，一方面要具有科学的决策机制，使选择的项目具有相对稳定的投资收益;另一方面，要尽量利用有效的渠道争取到有益的项目。而对于基金管理风险的控制，则要求尽量提高基金管理人的管理能力，建立市场化的用人机制，通过一定的激励措施吸引高素质的基金管理人才。要从根本上规避经营管理风险，还必须建立有效的基金管理公司的治理结构，使基金的运作过程有一套高效、健全的投资决策机制。

(三)以规范完善的市场法律体系控制环境风险

对于投资环境风险的控制，要不断地完善市场体系和规范市场行为，理顺政府职能，使行政干预从微观经济领域中脱身，让位于市场机制。同时，通过加强法律法规的建设、提高执法水平等多种途径逐渐减少和消除这类风险。

(四)加强职业道德建设并规范道德信用风险

在市场经济条件下，除了加强职业道德建设外，要避免道德风险，最根本的措施是强化规章制度的管理，将个人收益与业绩真正挂起钩来，制定合理的激励约束制度，让每一个基金经理在获得合理报酬的同时相应地承担风险及其它责任。

(五)采取市场化方式发起运作产业投资基金

我国大部分产业投资基金都有一个共同特点，就是由当地政府牵头发起，上报国务院申请设立。其发展思路是:先由地方政府设立一个目标，然后想方设法寻找投资人，再去寻找基金管理人。这种做法实际是本末倒置。很多情况下，地方政府不过是打着设立产业基金的旗号筹集发展资金，根本没有市场化思维，更无法适应投资者，特别是一些机构投资者的投资需求。产业基金可能会沦为地方政府操控投资的工具。产业投资基金的发起运作应该真正采取市场化的方式，从而杜绝非市场化造成的市场风险。

参考文献

1.鲁育宗.产业投资基金导论——国际经验与中国发展战略选择[M].复旦大学出版社，2008

2.李敏.我国产业投资基金基础研究[M].天津大学硕士学位论文，2007.6

3.徐燕鲁.产业投资基金风险研究[J]. 低温建筑技术，2008.3

不动产基金投资范文第6篇

关键词:产业投资基金风险分析控制

产业投资基金概述

产业投资基金风险分析

(一)流动性风险

(二)市场风险

(三)经营管理风险

(四)投资环境风险

产业投资基金的投资环境风险指资本市场投资环境的不确定性而产生的风险。主要包括三类:

(五)市场交易风险

(六)道德信用风险

产业投资基金的风险控制

产业投资基金在运作过程中的风险是客观存在的,为了避免和减少风险造成的损失,需要不断探索防范和控制风险的对策与方法。

(一)以预期的高收益性抵消流动性风险

(二)以科学的管理决策控制经营管理风险

(三)以规范完善的市场法律体系控制环境风险

(四)加强职业道德建设并规范道德信用风险

(五)采取市场化方式发起运作产业投资基金

参考文献:

1.鲁育宗.产业投资基金导论——国际经验与中国发展战略选择[M].复旦大学出版社,2008

2.李敏.我国产业投资基金基础研究[M].天津大学硕士学位论文,2007.6

3.徐燕鲁.产业投资基金风险研究[J].低温建筑技术,2008.3

不动产基金投资范文第7篇

关健词:产业投资基金资本市场管理

一、我国产业投资基金的内涵及其现实意义

产业投资基金是一种借鉴西方发达市场经济规范的“创业投资基金”运作形式，通过发行基金受益券募集资金，交由专业人士组成的投资管理机构操作，基金资产分散投资于不同的实业项目，投资收益按资分成的投融资方式。它具有以下几个特点:

(1)作为投资基金的一个种类，它具有“集合投资，专家管理，分散风险，运作规范”的特点。

(2)产业投资基金一般定位于高新技术产业，有效率的基础产业的基础建设，如收费路桥建设、电力建设、城市公共设施建设等，促进产业升级与结构高度化，以高风险实现高收益。

(3)产业投资基金一般以实业投资为主，但也作一定比例的证券投资，以保持基金资产的流动性。

(4)产业投资基金区别于“行业基金”，其投资方向一般是跨行业、综合性、以符合组合投资原则并且避免蜕化为某个行业的行政附属物。

产业投资基金在我国可以发挥作用的范围很广，凡是符合国家鼓励发展并具有较好回报的产业，均可以运作产业基金这种形式进行投融资运作。因此，发展产业投资基金具有较强的现实意义。

(1)有利于推进我国基础产业的快速发展。加快基础设施建设，是促进我国经济发展的必由之路，这需要巨大的资金需求，而目前国家财力和银行信贷难以满足。从世界发达国家来看，实现基础设施融资的证券化，特别是利用产业投资基金为基础设施发展融资是一条行之有效的途径。产业投资基金聚小为大，使基础产业的民众投资成为国家财政投资的有力补充，就可以配合国家投资，改变我国基础产业严重滞后的局面。同时，由于基础产业和基础设施是一种劳动密集型产业，还可以吸纳大量的产业工人，缓解下岗职工的就业压力。

(2)有利于促进高科技产业和新兴产业的发展。目前，转变经济增长方式，主要是依靠科学技术而不是依靠扩大规模来实现经济增长。高科技产业是充满风险的产业，依靠银行贷款来支持高科技产业有很大的局限性，而以创业基金的形式支持高科技产业是发达市场经济国家的通行做法。创业基金具有风险共担、收益共享的优势，是支持科技发展事业，提高产业领域的科技含量，实现经济集约化发展的有效途径。

(3)有利于国有企业改革和推动产融结合。我国国有企业改革的难点是巨额存量资产的盘活。目前陷于困境的许多国有大中型企业，人员素质较高，生产经营环境也不错，但由于缺乏大量资金的启动，而坐看一些高技术、重工产品市场机会的丧失。如果这些企业能借传统优势，并在产业基金的推动下再入市场，就可以焕发出巨大的生机和活力。产业投资基金可以投资于国有企业，而各类企业也可以购买持有产业投资基金的证券，从而促进产业资本与金融资本的融合。

(4)有利于优化资本市场结构，强化产权约束功能。据有关资料统计，我国居民储蓄已达6万多亿元。随着利率不断下调，储蓄和投资日益分离，并且居民投资呈多样化趋势，除银行存款外，投资于股票、债券、基金越来越多。产业投资基金的推出，拓宽了投资渠道，可以满足多层次的投资要求，从而优化了资本市场结构。另外，在资本市场上，产业投资基金可以以股权形式为未上市企业提供融资，改善未上市公司的产权制度与内部治理结构，从而培值大批具有上市前景的股份公司，为股票市场的进一步发展奠定基础。产业投资基金还可以将一定比例的资金以股权形式通过购并国有股、法人股的形式投资于上市公司，以雄厚的资本实力和强有力的产权约束对上市公司实施监督，使资本市场的法律监管体系建立在有效的经济监督之上。转贴于

二、我国产业投资基金存在的问题

我国产业投资基金的历史较短，在其运作过程中不可避免地存在着各种问题和不规范的地方，具体表现如下:

(1)对产业投资基金认识不足。产业投资基金作为一项金融创新，是改革开放的产物，在其发展过程中，需要人们解放思想和提高认识。而目前仍然存在以下两个错误倾向:一是把产业投资基金简单地与筹集资金等同。由于我国基金大多是由地方政府或部门自发组建，缺乏一个严格的运作规则和长远的发展规划，在其发展初期存在种种问题在所难免。但是，如果简单地将由产业投资基金所进行的筹集资金活动等同于一般的筹集资金，这无疑将基金的科学性给摸杀了;二是产业投资基金的发展不利于其他金融部门的发展，认为产业投资基金将会与现有的金融部门从资金市场争夺资金份额，二者的发展是此消彼长的关系。

(2)产业投资基金的法制不统一、不健全。到目前为止，我国还没有统一的、规范的投资基金管理办法和与之相关的法律体系，如《投资基金法》、《投资顾问法》、《投资者利益保护法》等。由于缺乏健全的基金法规，导致我国产业投资基金业的各种不规范现象，如:发起人资格审定不规范、基金内部组织结构不规范、基金性质不够明确、基金投资限制性不够、基金信息披露不规范等等。

(3)产业投资基金运作缺乏应有的专业人才。产业投资基金在我国出现时间不长，真正懂得如何操作产业投资基金的人才很少，进而导致了普及推广基金知识不够，投资者对产业投资基金的了解程度不深，因此，制约了我国产业投资基金的发展。所以，目前亟待提高我国产业投资基金经理的整体素质，系统地引进海外基金的操作规则，提高投资者对基金的认识水平。

(4)对产业投资基金监管缺乏统一的机构和应有的力度。目前，基金设立与上市的批准机构是中国人民银行总行及有关交易所(如:上海证券交易所、深圳证券交易所、沈阳证券交易中心、南方证券交易中心、武汉证券交易中心等)，形成了事实上的多头管理局面。至于基金的行业自律组织目前还没有提上议事日程。因此，对产业投资基金的监督管理，由于机构的不统一，相应缺乏应有的力度。

三、我国产业投资基金的发展思路

1.加强产业投资基金的宣传，让广大投资者真正了解产业投资基金的内函及其运作规则，更主要的是其低风险性和高收益的稳定性(相对于股票投资而言)，克服认识的片面性。

2.建立健全积极用人机制，尽快培养我国的基金管理专业人才。可考虑以下办法:一是建立基金经理资格认证制度，通过严格的考试，对于符合基金经理人资格条件的才允许进行市场;二是加强对基金经理人的管理，规范其行为，对于违规的基金经理进行严厉的制裁;三是加强与国际同行的合作与交流，可考虑引进与送出培训结合的办法，尽快培养出我们自己的较为完善的队伍;四是对现有的保管人业务进行改组，选出实务雄厚、资信好、人员素质较高的单位进行试点，并逐步向专业化保管公司发展，使其成为真正的基金保管机构;五是与国外机构合作，有选择地引进国外信托银行或组建中外合作的基金保管机构。

3.规范产业投资基金运作，促进资本市场完善，推动国有企业改革与经济发展。具体来说包括以下几个方面的内容:

(1)在募集方式上，应以公募为主。在国外，创业投资基金无论是对法人、还是对公众，均以私募为主。以私募方式设立基金，建立在投资者和基金经理之间基于相互了解和信任而达成的委托-关系之上，基金运作环境较为宽松，较少受制于国家主管机关的监管。而我国目前投资者不够成熟，采取私募方式不利于基金的规范化运作和确保投资者利益，因此，应以公募方为主设立基金。公募方式设立基金，有利于形成规模较大的基金筹资途径，从而形成规范的公司型产业投资基金，并有利于基金的上市。

(2)在组织形式上，应以公司型基金为佳。相对于证券投资基金所投资的上市证券而言，产业基金所投资的未上市证券的透明度要差，因此，投资者参与重大决策和强化对基金管理的监督十分必要。另外产业投资基金适应产业投资的需要，法人等机构投资者要占较大比重，投资者参与基金决策的愿望要强于证券基金。为了保护投资者利益，适应自身运用特点，产业投资基金按公司型设立为佳。产业投资基金应按《公司法》设立，同时，由于在操作上比较复杂，可制定《产业投资基金管理办法》，对《公司法》所难以规范的内容作更详细的规定。

(3)产业投资基金的发起人应选择经营股权的各类投资公司。由于产业投资基金主要从事实业投资，收益主要来自于投资后的长期分红，所以，产业投资基金必须由同时具备实业投资经验和资本经营经验的金融投资机构对其重大决策承担责任。因此，应选择经营股权的各类投资公司而不是经营实物商品的各类工商企业作为产业投资基金的发起人。在现阶段，可选择证券公司参与产业投资基金的发起。

(4)在产业投资基金形式上，可发展中外合资产业投资基金。我国国内投资机构比较熟悉国内的投资环境，但缺少投资经验;而国外的投资机构虽然不大熟悉中国的投资环境，但投资理念比较成熟，并可以从全球发展的角度对整个行业进行前瞻性的分析。因此，发展中外合资产业投资基金有利于优势互补，引进国外资本与先进的投资技术，积极稳妥地推进资本市场的国际化战略。

4.建立健全法律体系，加强法律监管，促进产业投资基金的规范运作。我国发展产业投资基金，与证券投资基金及创业基金都有差异，没有现成的国际法规可援引，监管经验也不足。产业投资基金应先行试点，在试点过程中逐步建立和完善法规监管体系。应尽快制定《投资基金法》、《投资顾问法》、《投资者利益保护法》等，目前可考虑先制定《产业投资基金管理暂行办法》，使试点过程有法可依。《办法》的制定既要借鉴国际创业基金的运作经验，又要考虑我国产业投资基金运作的自身特点和具体国情。为了切实保护投资者利益，规范产业投资基金的运作，应充分赋予《办法》对基金发行、募集、设立和运作全过程进行严格监管的法律权威。

5.政府在产业投资基金的发展中应发挥导向作用。产业投资基金作为一种商业性的投融资主体，其市场化运作原则与发挥产业投资基金的政府导向作用并不矛盾。政府不宜干预基金的运作，但可以根据产业政策和区域发展政策，通过对基金的设立审批程序和基金的基本投资限制来发挥必要的导向作用。另外还可以对设立的向国家鼓励发展的产业定向投资的基金在税收上给予一定的优惠政策。因此，产业投资基金根据国家的产业政策作出符合自身发展的投资战略，增加了国家产业政策的可操作性。

参考资料:

1.《投资基金与金融发展》(徐洪才)中国金融出版社1997.8

不动产基金投资范文第8篇

关健词：产业投资基金资本市场管理

一、我国产业投资基金的内涵及其现实意义

产业投资基金是一种借鉴西方发达市场经济规范的“创业投资基金”运作形式，通过发行基金受益券募集资金，交由专业人士组成的投资管理机构操作，基金资产分散投资于不同的实业项目，投资收益按资分成的投融资方式。它具有以下几个特点：

（1）作为投资基金的一个种类，它具有“集合投资，专家管理，分散风险，运作规范”的特点。

（2）产业投资基金一般定位于高新技术产业，有效率的基础产业的基础建设，如收费路桥建设、电力建设、城市公共设施建设等，促进产业升级与结构高度化，以高风险实现高收益。

（3）产业投资基金一般以实业投资为主，但也作一定比例的证券投资，以保持基金资产的流动性。

（4）产业投资基金区别于“行业基金”，其投资方向一般是跨行业、综合性、以符合组合投资原则并且避免蜕化为某个行业的行政附属物。

（1）有利于推进我国基础产业的快速发展。加快基础设施建设，是促进我国经济发展的必由之路，这需要巨大的资金需求，而目前国家财力和银行信贷难以满足。从世界发达国家来看，实现基础设施融资的证券化，特别是利用产业投资基金为基础设施发展融资是一条行之有效的途径。产业投资基金聚小为大，使基础产业的民众投资成为国家财政投资的有力补充，就可以配合国家投资，改变我国基础产业严重滞后的局面。同时，由于基础产业和基础设施是一种劳动密集型产业，还可以吸纳大量的产业工人，缓解下岗职工的就业压力。

（2）有利于促进高科技产业和新兴产业的发展。目前，转变经济增长方式，主要是依靠科学技术而不是依靠扩大规模来实现经济增长。高科技产业是充满风险的产业，依靠银行贷款来支持高科技产业有很大的局限性，而以创业基金的形式支持高科技产业是发达市场经济国家的通行做法。创业基金具有风险共担、收益共享的优势，是支持科技发展事业，提高产业领域的科技含量，实现经济集约化发展的有效途径。

（3）有利于国有企业改革和推动产融结合。我国国有企业改革的难点是巨额存量资产的盘活。目前陷于困境的许多国有大中型企业，人员素质较高，生产经营环境也不错，但由于缺乏大量资金的启动，而坐看一些高技术、重工产品市场机会的丧失。如果这些企业能借传统优势，并在产业基金的推动下再入市场，就可以焕发出巨大的生机和活力。产业投资基金可以投资于国有企业，而各类企业也可以购买持有产业投资基金的证券，从而促进产业资本与金融资本的融合。

（4）有利于优化资本市场结构，强化产权约束功能。据有关资料统计，我国居民储蓄已达6万多亿元。随着利率不断下调，储蓄和投资日益分离，并且居民投资呈多样化趋势，除银行存款外，投资于股票、债券、基金越来越多。产业投资基金的推出，拓宽了投资渠道，可以满足多层次的投资要求，从而优化了资本市场结构。另外，在资本市场上，产业投资基金可以以股权形式为未上市企业提供融资，改善未上市公司的产权制度与内部治理结构，从而培值大批具有上市前景的股份公司，为股票市场的进一步发展奠定基础。产业投资基金还可以将一定比例的资金以股权形式通过购并国有股、法人股的形式投资于上市公司，以雄厚的资本实力和强有力的产权约束对上市公司实施监督，使资本市场的法律监管体系建立在有效的经济监督之上。

二、我国产业投资基金存在的问题

我国产业投资基金的历史较短，在其运作过程中不可避免地存在着各种问题和不规范的地方，具体表现如下：

（1）对产业投资基金认识不足。产业投资基金作为一项金融创新，是改革开放的产物，在其发展过程中，需要人们解放思想和提高认识。而目前仍然存在以下两个错误倾向：一是把产业投资基金简单地与筹集资金等同。由于我国基金大多是由地方政府或部门自发组建，缺乏一个严格的运作规则和长远的发展规划，在其发展初期存在种种问题在所难免。但是，如果简单地将由产业投资基金所进行的筹集资金活动等同于一般的筹集资金，这无疑将基金的科学性给摸杀了；二是产业投资基金的发展不利于其他金融部门的发展，认为产业投资基金将会与现有的金融部门从资金市场争夺资金份额，二者的发展是此消彼长的关系。

（2）产业投资基金的法制不统一、不健全。到目前为止，我国还没有统一的、规范的投资基金管理办法和与之相关的法律体系，如《投资基金法》、《投资顾问法》、《投资者利益保护法》等。由于缺乏健全的基金法规，导致我国产业投资基金业的各种不规范现象，如：发起人资格审定不规范、基金内部组织结构不规范、基金性质不够明确、基金投资限制性不够、基金信息披露不规范等等。

（3）产业投资基金运作缺乏应有的专业人才。产业投资基金在我国出现时间不长，真正懂得如何操作产业投资基金的人才很少，进而导致了普及推广基金知识不够，投资者对产业投资基金的了解程度不深，因此，制约了我国产业投资基金的发展。所以，目前亟待提高我国产业投资基金经理的整体素质，系统地引进海外基金的操作规则，提高投资者对基金的认识水平。

（4）对产业投资基金监管缺乏统一的机构和应有的力度。目前，基金设立与上市的批准机构是中国人民银行总行及有关交易所（如：上海证券交易所、深圳证券交易所、沈阳证券交易中心、南方证券交易中心、武汉证券交易中心等），形成了事实上的多头管理局面。至于基金的行业自律组织目前还没有提上议事日程。因此，对产业投资基金的监督管理，由于机构的不统一，相应缺乏应有的力度。

三、我国产业投资基金的发展思路

1.加强产业投资基金的宣传，让广大投资者真正了解产业投资基金的内函及其运作规则，更主要的是其低风险性和高收益的稳定性（相对于股票投资而言），克服认识的片面性。

2.建立健全积极用人机制，尽快培养我国的基金管理专业人才。可考虑以下办法：一是建立基金经理资格认证制度，通过严格的考试，对于符合基金经理人资格条件的才允许进行市场；二是加强对基金经理人的管理，规范其行为，对于违规的基金经理进行严厉的制裁；三是加强与国际同行的合作与交流，可考虑引进与送出培训结合的办法，尽快培养出我们自己的较为完善的队伍；四是对现有的保管人业务进行改组，选出实务雄厚、资信好、人员素质较高的单位进行试点，并逐步向专业化保管公司发展，使其成为真正的基金保管机构；五是与国外机构合作，有选择地引进国外信托银行或组建中外合作的基金保管机构。

3.规范产业投资基金运作，促进资本市场完善，推动国有企业改革与经济发展。具体来说包括以下几个方面的内容：

（1）在募集方式上，应以公募为主。在国外，创业投资基金无论是对法人、还是对公众，均以私募为主。以私募方式设立基金，建立在投资者和基金经理之间基于相互了解和信任而达成的委托-关系之上，基金运作环境较为宽松，较少受制于国家主管机关的监管。而我国目前投资者不够成熟，采取私募方式不利于基金的规范化运作和确保投资者利益，因此，应以公募方为主设立基金。公募方式设立基金，有利于形成规模较大的基金筹资途径，从而形成规范的公司型产业投资基金，并有利于基金的上市。

（2）在组织形式上，应以公司型基金为佳。相对于证券投资基金所投资的上市证券而言，产业基金所投资的未上市证券的透明度要差，因此，投资者参与重大决策和强化对基金管理的监督十分必要。另外产业投资基金适应产业投资的需要，法人等机构投资者要占较大比重，投资者参与基金决策的愿望要强于证券基金。为了保护投资者利益，适应自身运用特点，产业投资基金按公司型设立为佳。产业投资基金应按《公司法》设立，同时，由于在操作上比较复杂，可制定《产业投资基金管理办法》，对《公司法》所难以规范的内容作更详细的规定。

（3）产业投资基金的发起人应选择经营股权的各类投资公司。由于产业投资基金主要从事实业投资，收益主要来自于投资后的长期分红，所以，产业投资基金必须由同时具备实业投资经验和资本经营经验的金融投资机构对其重大决策承担责任。因此，应选择经营股权的各类投资公司而不是经营实物商品的各类工商企业作为产业投资基金的发起人。在现阶段，可选择证券公司参与产业投资基金的发起。

（4）在产业投资基金形式上，可发展中外合资产业投资基金。我国国内投资机构比较熟悉国内的投资环境，但缺少投资经验；而国外的投资机构虽然不大熟悉中国的投资环境，但投资理念比较成熟，并可以从全球发展的角度对整个行业进行前瞻性的分析。因此，发展中外合资产业投资基金有利于优势互补，引进国外资本与先进的投资技术，积极稳妥地推进资本市场的国际化战略。

参考资料：

1.《投资基金与金融发展》（徐洪才）中国金融出版社1997.8

不动产基金投资范文第9篇

关健词：产业投资基金资本市场管理

一、我国产业投资基金的内涵及其现实意义

（1）作为投资基金的一个种类，它具有“集合投资，专家管理，分散风险，运作规范”的特点。

（3）产业投资基金一般以实业投资为主，但也作一定比例的证券投资，以保持基金资产的流动性。

（4）产业投资基金区别于“行业基金”，其投资方向一般是跨行业、综合性、以符合组合投资原则并且避免蜕化为某个行业的行政附属物。

二、我国产业投资基金存在的问题

我国产业投资基金的历史较短，在其运作过程中不可避免地存在着各种问题和不规范的地方，具体表现如下：

三、我国产业投资基金的发展思路

3.规范产业投资基金运作，促进资本市场完善，推动国有企业改革与经济发展。具体来说包括以下几个方面的内容：

参考资料：

1.《投资基金与金融发展》（徐洪才）中国金融出版社1997.8

不动产基金投资范文第10篇

关健词：产业投资基金资本市场管理

一、我国产业投资基金的内涵及其现实意义

（1）作为投资基金的一个种类，它具有“集合投资，专家管理，分散风险，运作规范”的特点。

（3）产业投资基金一般以实业投资为主，但也作一定比例的证券投资，以保持基金资产的流动性。

（4）产业投资基金区别于“行业基金”，其投资方向一般是跨行业、综合性、以符合组合投资原则并且避免蜕化为某个行业的行政附属物。

二、我国产业投资基金存在的问题

我国产业投资基金的历史较短，在其运作过程中不可避免地存在着各种问题和不规范的地方，具体表现如下：

（2）产业投资基金的法制不统

一、不健全。到目前为止，我国还没有统一的、规范的投资基金管理办法和与之相关的法律体系，如《投资基金法》、《投资顾问法》、《投资者利益保护法》等。由于缺乏健全的基金法规，导致我国产业投资基金业的各种不规范现象，如：发起人资格审定不规范、基金内部组织结构不规范、基金性质不够明确、基金投资限制性不够、基金信息披露不规范等等。

三、我国产业投资基金的发展思路

3.规范产业投资基金运作，促进资本市场完善，推动国有企业改革与经济发展。具体来说包括以下几个方面的内容：

参考资料：

1.《投资基金与金融发展》（徐洪才）中国金融出版社1997.8

不动产基金投资范文第11篇

美国的大学捐赠基金（Endowmentfunds），不仅秉承了西方传统的公益信托性质，更是当今金融市场上资金雄厚的机构投资者。

（一）美国大学捐赠基金的公益信托性质美国的大学捐赠基金，类似于西方社会盛行的私人基金会（Privatefoundations），是西方国家普遍存在的一种非盈利性的社会公益组织，二者均起源于西方的信托制度。私人基金会最早起源于16世纪的英国。它一般由私人发起成立，其财产由受托人（Trustees）或理事会（BoardofTrustees）管理①，其宗旨主要是资助社会公益事业，比如捐资助学、扶危济贫等。所谓信托，是指委托人（Principals）基于对受托人（Trustees）的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿，以受托人的名义，为受益人（Benefi-ciaries）的利益或者特定目的，对信托财产进行管理或者处分。公益信托的设定不是针对某个特定的机构或人群，它服务于社会公益事业，如教育、医疗等。而大学捐赠基金，是指这样一种信托（Trust）组织。捐赠者（委托人）将其资产捐献给大学（受托人），并对所捐赠的资产之用途附加某些约定或条款；大学须按照委托人的要求，管理和运用捐赠资金。通常，大学捐赠基金的捐赠者以校友为主，包括社会各界人士。无论在东、西方，由私人或机构筹集资金资助教育的传统源远流长。早在公元前387年，古希腊就出现了由柏拉图（Plato）捐建的“柏拉图学院（PlatoAcade-my）”。在中世纪的欧洲，学院最初就是指那些专门由私人捐赠支持的、为没有付费能力的贫穷学生，提供住宿的慈善机构。在中世纪之后，利用捐赠来维持修道院、大学、医院和其他慈善机构的运转，逐渐成为西方社会的一种传统。在中国，自古就有捐资助学的风尚，有所谓的“学田”制度，即将田地捐赠给公立或私立的学校，学校将田地出租以获得收益，并以此收益补贴办学的费用。

（二）美国大学捐赠基金的机构投资者地位在现代西方国家，大学捐赠基金由大学依法成立，为独立的非盈利性法人组织，属于非公募性质的基金。它通过自有资金的保值增值，为大学的日常运行提供资金支持，服务于大学的教学科研和基础设施建设。特别是在美国，大学捐赠基金非常发达，私立及公立大学都普遍建立了自己的捐赠基金。截至2009年，美国的大学捐赠基金已达864只，总资产规模达到3226亿美元，是美国资本市场上重要的机构投资者②。在美国，不少富有大学的捐赠基金资产规模都超过10亿美元，有的甚至达到几百亿美元的规模，比如，常说的美国顶尖大学（即所谓常春藤名校）富可敌国，指的就是其拥有巨额的捐赠基金。尤其是某些私立名牌大学，其大学捐赠基金投资所获得的收益已成为学校经费收入的重要来源。美国比较著名的大学捐赠基金的基本情况，如下表所示。表1美国2009年资产规模前20位的大学捐赠基金单位：百万美元资料来源：2009NACUBOEndowmentStudy，NationalAssociationofCollegeandUniversityBusinessOfficers（NACUBO）。美国大学捐赠基金的运作模式通常如下：一方面，大学捐赠基金接受校友及社会捐赠不断丰富其资产规模；与此同时，大学捐赠基金将其管理的资产投资于金融市场，实现资产的保值并获得投资收益。特别是来自投资收益的部分，已成为大学捐赠基金不断增值的重要途径。因此，美国的大学捐赠基金，不仅是大学经费的重要来源，亦是重要的机构投资者。同时，在资产管理方面，美国的大学捐赠基金与私人基金会亦有不同之处。美国法律规定：私人基金会在享受免税的条件下，每年必须支出其基金总额的5%。而大学的捐赠基金可同样享受免税待遇，但对大学捐赠基金每年的支出，却无相关硬性规定。这项法律规定的存在，刺激了美国大学捐赠基金倾向于长期投资，因而其资产总额不断攀升，规模日益庞大。

二、美国大学捐赠基金的投资管理主体

（一）美国大学捐赠基金的组织结构一般而言，美国大学捐赠基金采取公司型的组织结构。通常包括董事会（BoardofDirectors）、董事会下的各个委员会（Committees）以及管理层（Offices）。董事会负责制定组织宗旨和各种政策，包括：捐赠项目、支付比例、投资、日常管理、组织治理、财务监督和审查及外部审计、绩效考核等。在董事会之上是大学的理事会（BoardofTrustees），董事会成员一般由该大学理事会任命。董事会成员（Directors）通常由该大学的校长、专业领域的教授，以及外部资产管理领域的专业人士组成。大学捐赠基金董事会下设的各个专业委员会，包括执行委员会、审计委员会、财务委员会、投资委员会、薪酬委员会、提名委员会和项目委员会等。美国各大学捐赠基金会，其专业委员会的具体设置情况有所不同。其中，投资委员会（Investmentcommittee）是协助董事会进行投资管理的机构。该委员会成员一般由专业投资人士组成，包括：过去或现在任职于投资银行、基金公司、资产管理机构等具有丰富投资经验的理事会成员组成。投资委员会的职责主要包括：

（1）制定捐赠基金的投资政策和投资方案，即资产配置（Assetalloca-tion）和投资限制等政策；

（2）监督和审查捐赠基金的投资和再投资（Reinvestment），并可任命内部人员或外部投资管理机构进行投资管理；

（3）在评估投资业绩时，评估其是否遵守投资政策和投资方案及风险水平。没有设置投资委员会的捐赠基金，通常由董事会或财务委员会承担相应职责。此外，捐赠基金还可以根据自身的投资情况，邀请其他专业顾问协助投资委员会。例如，很多的美国高校捐赠基金，都聘请了外部的投资专家担任投资委员会顾问。大学捐赠基金的董事会制定了投资政策和投资目标后，在具体运营上分为两类投资管理模式，一类由捐赠基金内部负责管理，另一类是委托外部的专业机构管理。一般来说，这两种方式并行不悖，可以同时存在于一个捐赠基金中。通常，较大规模的大学捐赠基金，主要依赖自己内部的管理层进行投资管理，部分委托给外部机构进行管理。下面以哈佛大学捐赠基金的组织结构为例，对其进行简要介绍。

（二）哈佛大学捐赠基金的筹集与管理机构哈佛大学不仅是美国，也是世界上最负盛名的私立大学之一。经过近四百年的发展，哈佛大学管理的资产规模十分庞大，其捐赠基金是名副其实的机构投资者。在美国众多的大学捐赠基金中，哈佛大学捐赠基金非常具有代表性。截至2009年财政年度，虽然受到金融危机的冲击，哈佛大学捐赠基金的资产规模仍然达到256亿美元左右③。哈佛大学的整体组织框架根据职能，可以分为财务管理和行政管理两大部分。与捐赠基金有关的投资管理活动主要涉及财务管理部分，特别是哈佛管理公司。财务管理部分由哈佛公司和监察委员会负责，主要承担哈佛大学的财务管理职责，包括：哈佛管理公司、财务管理部、主任办公室、采购以及风险管理和审计服务、捐赠管理等机构。行政管理部分则由校长办公室负责，管辖下属的各个行政机构，诸如：平等就业机会局、纪念教堂、监察室、健康服务、信息服务、图书馆、剧场等机构以外，还分设了主管行政、财务、校友事务与发展、法律、人力资源、政策以及负责政府、社区与公共事务的副校长，以及相应的管理机构。以这些机构为基础，哈佛大学形成了一个包括哈佛管理公司、发展办公室、财务部、风险管理与审核服务、审计办公室等多个部门在内的资金筹集与管理体制。以下对关键部门的分工与职责做一个简要介绍。1.哈佛管理公司（HarvardManagementCompany，HMC）。哈佛管理公司是哈佛大学捐赠基金的管理主体，职能上属于财务管理部分。哈佛管理公司成立于1974年，是一个从属于哈佛大学、独立运作的投资管理机构。它的职责就是专门负责管理哈佛大学接收的校友捐赠、非现金捐赠和养老金、周转资金。其使命在于维护和加强哈佛大学的金融资产，保持和增加其在未来的购买力。它的组织架构见图1。如图1所示，哈佛管理公司是一家专业的投资管理公司，它在波士顿市中心的办事处有200多名雇员，专职管理哈佛大学庞大的捐赠基金资产，其投资收益可以满足哈佛大学每年预算的1/3④。在多年的投资管理活动中，哈佛管理公司一直坚持：

（1）招募和吸纳投资领域的一流人才为其服务。

（2）始终保持稳健、审慎的投资理念和严格的投资风险管理制度。哈佛管理公司有着非常独特的投资理念和方法，在努力协调长远投资与短期收益关系的基础上，哈佛管理公司的董事会和管理团队，会根据哈佛大学的资金分配目标为其下一年度的投资方案设定一个基准。通过积极的风险管理技术和手段，加强对捐赠基金投资的监测与评估。

（3）根据形势变化，不断调整投资的资产类别，确保其投资参与到新的利润增长领域。

（4）与哈佛大学投资领域的专业研究者保持积极的联系，促进哈佛大学与哈佛管理公司之间的思想交流。而哈佛管理公司的组织结构为上述投资理念的实施提供了组织制度保障。2.校友事务与发展部。该部门主要承担对校友的联络与募款工作，是哈佛大学庞大的捐赠基金的基础和来源。该部门由哈佛大学的一位副校长管理，下设校友联盟、通讯、发展服务与管理、记录、学校发展办公室等机构，哈佛大学从最早的9名学生，发展到今天的20000多名毕业生，为社会培育了众多的精英学生，也为自己培育了一代又一代的支持者。目前，主要由哈佛大学校友联盟（HarvardAlumniAssociation，HAA）负责对哈佛大学的校友进行宣传、联络和发展工作。通过HAA的网站，为校友提供目录搜索、个人页面、目录服务、电子邮件转寄、活动预告、校友笔记、俱乐部、旅行等多种电子服务；为校友寄送各种宣传刊物；支持校友以信用卡、股票、共同基金、支票等多种方式向学校捐赠。据统计，哈佛大学的校友捐赠率为48%⑤。2008年，根据美国《福布斯》杂志统计的最新“美国造富大学排行榜”，哈佛大学因造就了50名在世的全球亿万富豪而名列榜首；很多非富豪级的校友也在自己能力范畴之内向学校捐款。这些校友提供的捐赠是哈佛大学捐赠基金的主要资金来源。3.财务管理部。在哈佛大学校长办公室与教务管理之下的行政机构中，还有一个专门的财务部门，该部门由一位副校长主管，下设财务管理系统、财务计划与预算、财务控制、资助项目管理、监察管理以及风险管理和审计服务等办公室，它们直接与学校财务工作相关。这些办公室各司其责，共同监护着哈佛大学这一庞大经济实体的财务运作。

三、美国大学捐赠基金的投资管理及影响因素

（一）美国大学捐赠基金投资管理特征如前所述，美国大学捐赠基金已经成为金融市场上重要的机构投资者。不仅因其所管理的资产规模日益庞大，更因其独特的投资管理模式而引人注目。在对其进行分析时，有必要了解其投资管理特征及影响因素。经过数十年的发展，截至2009年⑦的数据，美国大学的捐赠基金规模已达到3226亿美元，这还是在2008年4188亿美元基础上缩水23%后的数字！通过长期的投资管理实践，美国大学的捐赠基金体现出如下一些趋势：其一，美国大学捐赠基金大多数具有鲜明的投资风格。这种投资风格体现为：（1）有效的资产配置以形成多元化的资产族（Assetclass）。（2）投资组合的分散化以降低总体风险。（3）完善的风险管理确保投资收益的稳定。特别是有效的资产配置，已成为美国大学捐赠基金最为显著的趋势。其二，不同的美国大学捐赠基金之投资组合，其构造也有不同。规模较小的大学捐赠基金，其投资侧重于高流动性的股票和固定收益类产品。而规模较大的大学捐赠基金，倾向于流动性较低且波动较大的另类资产（Alternativeassets）。随着资产规模的增大，越来越趋向于另类资产，特别是对于规模在5亿美元以上的大学捐赠基金，其另类资产投资的权重为最高；而规模在1亿美元以下的捐赠基金，其最大的投资权重仍为股票。从不同的资产族看，固定收益类资产已不是捐赠基金的首选；包括美国及海外的股票投资，已超过固定收益类投资。而所谓的另类资产，一般包括：私募股权、风险投资、大宗商品、贵金属、房地产、石油及天然气资源、林地和期货基金等。另类资产的特点是：具有较高的投资回报率；但是其流动性较差，且资产价格波动较大，具有较高的投资风险。自20世纪80年代起，包括哈佛、耶鲁等在内的一些大学捐赠基金，、开始关注另类资产投资。

（二）影响美国大学捐赠基金投资管理的因素同时，较之于其他投资者，美国大学捐赠基金之投资管理活动，还受到一些特定因素的影响，这些因素可以概括如下。其一，时间跨度和投资目的。从理论上看，大学存在的时间是不受限制的，因此美国大学捐赠基金的投资跨度也以长期投资为目的；正因如此，美国大学捐赠基金的投资目的，只能是也必须是保证其资产的长期购买力。其二，税收优惠。如前所述，因美国的教育机构享受免税的优惠待遇，故此美国的大学捐赠基金在进行投资时，可以有很大的选择范围，如可以投资于对冲基金。而无税收优惠的其他投资者若投资于对冲基金等资产，将会承担很高的税负。这也是当今很多美国大学捐赠基金投资于另类资产的一个很重要的驱动因素。其三，有效的治理结构。如前所述，美国大学捐赠基金大都建立起了相对独立的投资管理机构，典型者如哈佛管理公司。这套体系类似于公司制的组织结构应用于公益信托组织，从运行效果看，取得了较好的结果。由于这套体系能够建立起一个有效的权力制衡，在保证大学对捐赠基金所有的前提下，提供了有效的激励，充分发挥出捐赠基金内外部管理者的专业优势，确保了捐赠基金长期投资目标的实现。其四，资金的取得。与其他机构投资者不同，美国的大学捐赠基金，其资金来源于学校每年收到的捐赠经济条件、捐赠者对大学的满意度等因素，影响着大学捐赠基金的资金筹措。经过多年的资金筹措活动，美国的大学基本能够保证每年得到3%-6%的捐赠资金。许多大学的捐赠基金是由多个单独的资产池（Assepools）构成，个人捐赠形成了这些单个的资产池。在很多时候，捐赠者对如何使用其捐赠资金及其收益都有要求，但是一般对捐赠基金如何开展投资没有要求。其五，资金的支出。这也是影响大学捐赠基金很重要的因素之一。通常，美国大学运用捐赠基金完成多项任务，包括：硬件设施的建设、图书资料的获得、教席设置、学生奖学金及贷款、体育项目以及其他学术有关的活动。大多数美国大学捐赠基金都有支出规则（Spendingpolicy），即在学校当前的预算目标与拓展捐赠基金未来的购买力之间，保持平衡。一些大学已经形成一套支出规则，保证捐赠基金的长期平均收益率，以平抑每年支出的波动，这可以在一定程度上减缓资本市场波动对捐赠基金资产的影响。一般来看，很多美国大学每年把捐赠基金市值4%-6%的资金用以维持学校日常运行。其六，确保大学具有长期购买力。在20世纪70年代时，由于当时大学捐赠基金的资产配置侧重于固定收益类资产，而当时通货膨胀率高涨导致金融市场提供的回报率难以令人满意，使得捐赠基金投资组合的回报率下跌了40%-50%之多。为了应对通货膨胀的压力，进入20世纪80年代以后，很多大学捐赠基金将其投资组合的配置，从固定收益类转向股票类，以确保其资产的长期实际价值免受通货膨胀的侵蚀。而自20世纪90年代以来，美国的大学捐赠基金，特别是资产规模较为雄厚的捐赠基金，为了追求高的投资回报，资产配置又转向另类资产。

四、美国大学捐赠基金对其他投资者的启迪如上所述，美国大学捐赠基金是坚持长期投资的机构投资者，其成功的投资理念和投资策略，对其他投资者也有借鉴意义，以下对此进行一些总结。

（一）大学捐赠基金的投资理念

1.坚持长期投资。如前所述，美国的大学捐赠基金具有公益信托的性质，其存续时间应和大学的生命周期相同，因此，这就决定了其必然会坚持长期投资的理念。虽然可能会经历短期市场波动的冲击，但是长期投资应该是适合各种类型投资者的稳健投资理念。如上表所示，虽然金融危机对大型捐赠基金短期的资产收益率冲击较大，如1年期和3年期的资产收益率皆为负，但5年期以上的资产收益率仍最高可达6.1%。另外，对于1年期而言，由于大型捐赠基金的投资侧重于另类资产，金融危机的爆发对该类资产价格影响较大，造成短期资产收益率下跌较大，但由于金融危机的冲击影响不会很长，而捐赠基金的总体资产质量较好，故其长期资产收益率仍向好。

2.合理的资产配置。在秉承长期投资的同时，根据不同的时间窗口和金融市场环境，机构投资者特别应充分考虑合理的资产配置，以确保其投资收益能够保持长期稳定。但是在实际的投资过程中，很多机构投资者舍本逐末，行为更类似于短期投资者：它们花费过多的精力关注个股选择、市场择时等细节问题，却忽略了资产配置的重要性，结果导致收益的波动较大，特别是当市场短期出现巨幅下挫时，资产收益将受到极大冲击。从美国大学捐赠基金的成功可以看出，若要确保投资收益的长期稳定，建立合理的资产配置是必需的。

3.理解资产族的性质。如果说长期投资以及资产配置的理念，似乎更适合机构投资者。但理解资产族的性质，却是所有投资者都应该具备的基本功。充分理解各类主要资产族的基本性质，即流动性、风险和收益特征等。具体而言，则需要把握：（1）资产价格的决定因素及其主要驱动力，以及促使价格显著变化的相关因素。（2）不同资产族之间的关系，即它们之间如何相互作用。（3）对于预期或非预期的通货膨胀、汇率波动等外部冲击，这些对特定的资产族将有何影响？等等，因此，在构造投资组合时，一个成功的投资者应该理解所包含的各个资产族的基本性质。

（二）大学捐赠基金的投资策略

1.类指数化投资组合的构造。大学捐赠基金的投资策略有一个非常鲜明的特征：在合理的资产配置条件下，在投资于不同的资产族时，以类指数化的策略构造投资组合。比如，当投资于固定收益类资产时，在一定的风险收益约束条件下，选取一个合适的基准指数（Benchmarkindex），采用跟踪的方式构造投资组合。该策略的益处在于投资收益和风险皆具有可测性，便于实施管理；另外，也能够获得被动管理的低成本优势。

2.灵活运用多种投资方式。成功的大学捐赠基金，灵活运用多种投资方式，包括：不同的投资方法（资产由内部管理或雇佣外部管理人）、不同的投资风格（主动管理或被动管理）、不同的所有权结构（如：完全所有、分离或混合账户、合伙、单位信托以及结构化工具等）、不同的税收待遇和不同所有权的成本。特别是对于投资者而言，需要认识到这些方法存在的差异；以及，管理不同的资产可能会有不同的适用方式。

3.不断更新资产配置。在金融市场上，资产的价格会随着时间的变化而变化。当某种资产价格出现较大的变化后，成功的投资者会根据基准仔细地评估其投资绩效，然后根据评估结果适当调整其资产配置，以达到一个新的平衡。在这个方面，美国的大学捐赠基金给我们提供了很好的样板。

4.谨慎面对风险。投资者需要以一个健康而审慎的态度，去考虑其资产配置的每一个方面。只有这样，他们才能检验伴随其投资的一般风险和特别风险。风险对冲、波动率控制以及情景分析和其他的方法，可以帮助投资者如何预测、测度和抵御风险。很多成功的捐赠基金非常强调风险管理活动的手段和结果，以尽可能小的风险获得尽量高的回报。

不动产基金投资范文第12篇

被全球PE投资人所追捧的黑石，其实最大的业务部门不是企业股权投资，而是地产基金，地产基金贡献了公司过去3年利润总和的50%！

而全球最大的酒店管理集团喜达屋酒店管理集团其实是被一家私募地产基金创造出来的，这家基金刚刚打造了全球最“贵”的酒店，并把它卖给了中国的阳光保险集团……

此外，私募地产基金管理公司不仅可以管理私募基金，还可以管理公募的REITs公司，有一家私募地产基金公司就管理了5只REITs……

至于REITSs，它是一种以高分红著称的特殊地产基金，有一种REITs，它可以每月分一次红，并已连续分红540个月（45年），它的投资人像领工资一样每月领取分红收益……

关于地产基金，谈论的已经太多了，在这里我们不想讲那些众所周知的故事，只想讲讲那些你可能还不知道的关于这个“家族”的投资秘诀，以及那些你可能还没听说过的、但却已经凭借独特的投资策略为投资人创造了丰厚财富的“家族成员”，希望有一天中国的地产基金也能成为这个“家族”中的佼佼者。

地产基金“大家族”

地产基金管理资产超过4万亿美元

房地产投资基金是指投资于房地产及其相关产业链的投资基金，即通过发行基金单位，集中投资者资金，由基金托管人托管，基金管理人管理和运用资金，为基金单位持有人的利益而投资于房地产产业链相关资产（包括房地产项目、抵押贷款、房地产企业的股权、债权、MBS及其他不动产相关金融产品）的投资实体。

按照募集方式划分，房地产投资基金可以分为公募型和私募型基金，REITs是公募房地产投资基金的主要表现形式，而有限合伙型的封闭式地产基金则是私募地产基金的主要表现形式。

至于国内最常见的投资于“地产开发项目债权收益”的地产信托，只是众多地产基金中的一种;实际上，地产基金既可以投资于地产开发项目，也可以投资于长期持有的出租物业，包括写字楼、商场、酒店、工业地产、养老社区、出租公寓等;它既可以投资于地产项目的债权，也可以投资于地产项目的股权，还可以投资于地产企业发行在外的各类证券资产，更可以在行业低谷中投资于地产领域的不良资产。

目前，全球公募及私募地产基金的资本额已达到2万亿美元，管理的资产额则超过4万亿美元，其中，单只地产基金的募资规模最大可以达到130亿美元。而被众多私募股权机构所追捧的黑石集团，同时也是全球最大的地产基金管理公司，过去5年，黑石在地产领域的累计募集资金额达到463亿美元，当前管理资产额超过900亿美元;而全球最大的REITs公司，当前的总市值也已超过570亿美元。

收益率方面，过去20年，公募的股权型REITs基金的年均收益率达到11.5%，而私募的地产基金则出现比较严重的业绩分化，好的基金年化收益率可以达到30%-40%、甚至更高，而差的基金则可能出现严重亏损甚至提前清盘，但如果对各年发起的所有私募地产基金进行等额配置的话，过去20年平均的年化收益率可以达到12.3%。

总之，地产基金是个“大家族”，很多地产基金管理公司的管理资产规模都要比地产企业大得多，因此，地产基金并不是地产企业的融资工具，而是旨在透过对地产行业的多策略投资，为各类投资人提供一个从不动产投资中获取长期稳定高收益的机会。

REITs的本质：为普通投资人提供一个从不动产投资中获取长期稳定收益的机会

1960年9月14日，美国颁布《房地产投资信托法案》，允许设立REITs，开启了美国以及全球REITS市场的发展历程。目前全球已有20个国家和地区相继推出REITs，另有7个国家和地区正着手开辟REITs市场，全球REITs的总市值已经超过一万亿美元，北美是REITs市场最发达的地区，占全球REITs总市值的60%以上，澳大利亚和日本次之，市值占比分别为8%和6%，中国香港的REITSs市值占比约2%。从REITs的投资区域分布来看，作为REITs发源地的美国是全球第一大REITs投资市场，占比43%，欧洲紧随其后，投资额占比为27%，亚洲为第三大投资区域，占比19%。

所谓REITs，其英文全称是“Real Estate Investment Trusts”，REITs是一类特殊的地产投资基金，它需要满足以下几个条件：一是REITs必须将90%以上的年度应税收入（资本利得除外）以股利形式分配给投资人;二是REITs的资产中75%以上应该是能够产生稳定租金收益或利息收益的资产或证券;三是REITs的收入中75%以上应来自于租金或利息收益。总之，REITs存在的核心是帮助投资人以股利形式从不动产投资中获取稳定的长期收益，以减小经济周期波动对投资人的冲击，并在长期中对抗通货膨胀的影响。为了鼓励这种基于租金或利息收益的长期投资，各国政府都对REITs给予了一定程度的税收优惠，通常REITs的分红部分可以豁免企业所得税。

在各国政府的政策扶持下，过去40年，REITs已凭借其长期稳定的较高收益成为继现金、股票、债券之外的第四资产。自1972年以来，截至2014年12月31日，富时全部REITs指数的年化总收益率达到9.93%，其中，股权型REITs的年化总收益率为12.22%;而过去40年（1975-2014年）股权型REITS的年化总收益率达到14.14%，过20年的年化总收益率为11.52%，过去10年的年化总收益率为8.32%，过去5年的年化总收益率为16.91%，均高于同期股票或债券指数收益率。

REITs公司为什么能够在长期中提供相对稳定的高收益？这与其较高的股利收益密不可分。从1994年一季度到2014年四季度的20年间，REITS公司平均的分红率达到71.6%。高分红率下，过去20年股权型REITs公司年均11.52%的总收益率中，年化的股价收益率（即，资本利得部分）为5.44%，贡献了总收益的47.20%;而年化的股利收益率则达到6.08%，贡献了总收益率的52.80%。对于抵押贷款类REITs，股利收益的贡献更大，过去20年抵押贷款类REITs的年化总收益率为7.88%，其中，年化的股利收益率达到11.84%，而股价收益率的贡献则为-3.96%。

综上，在股权型REITs的收益构成中，50%-60%都来自股利收益的贡献，长期中平均的股利收益率在6%以上;而在抵押贷款类REITS的收益构成中，股利收益率平均达到11%-12%，但股价收益率则可能出现较大损失。与之相对，标普500指数在1972年-2014的平均的股利收益率只有3.35%，仅贡献了同期股指总收益的28%，其余72%都来自资本利得的贡献。

所以，不难看出，REITs的本质就是以高分红这种形式让普通投资人也可以从不动产投资中获取长期稳定的较高收益，从而可以抵御通货膨胀的影响。

私募地产基金：为机构投资人和高净值客户定制的地产投资策略

与REITs相比，私募地产基金的投资门槛更高，流动性较差，通常面向机构投资人和高净值个人――国际上，私募地产基金的投资人以机构为主，其中，各类母基金（基金中的基金）占35%，保险资金占24%，慈善捐赠基金占14%，财富管理机构占11%，基金占4%……2011年以来全球机构投资人在不动产上平均的目标配置比例已经从9.2%上升到9.8%，其中养老基金的目标配置比例略高，在10%左右，而基金、捐赠基金、慈善基金的目标配置比例略低，在8%左右。

数据显示，美国、加拿大、欧洲和澳洲的养老基金平均有75%会进行不动产投资，在不动产投资中，平均只有19%的投资采用内部配置方式，即，由机构投资人自身的投资团队决定资金投向;其余81%的投资都采用外部配置方式，即，委托私募地产基金、基金中的基金等外部投资管理机构来决定资金投向。中小机构的外部配置比例更高，大型机构的外部配置比例略低，但即使是那些最大型的养老基金，外部配置的比例也占到50%以上。结果，在养老基金的不动产投资中，REITs投资平均占不动产投资总额的20%，另有17%为不动产的直接投资，其余全部投资于各类型的私募地产基金。总之，地产基金（包括公募和私募基金）已经成为机构投资人资产配置的重要组成部分。

近年来私募房地产投资基金发展尤为迅猛。2014年，全球共有177只私募地产基金完成募集，募集总额达到900亿美元，与2013年的募集总额相当，接近历史最高水平;单只基金平均募集规模为5.28亿美元，达到2009年以来的历史峰值。截至2014年底，全球私募地产基金管理的资本总额达到7420亿美元，另有2170亿美元的承诺资本等待缴入。而截至2015年一季度，全球正在募集的封闭式私募地产基金共447只，另有16只私募地产基金中的基金和4只二级市场母基金在募集，总的目标募集金额为1710亿美元。

私募地产基金之所以能够成为机构投资人和高净值客户资产配置的重要类别，一个重要原因就在于它的投资策略十分丰富，能够满足投资人的多样化风险收益要求。私募地产基金按投资标的可以划分为住宅开发基金、写字楼基金、零售物业基金、出租公寓基金、养老社区基金、工业地产基金、酒店基金等;按投资区域又可以划分为北美基金、欧洲基金、亚太基金、全球基金等;按投资策略则可以分为核心型基金、核心增益型基金、增值型基金、机会型基金、债权投资基金、不良资产投资基金、基金中的基金等。

其中，核心型基金、核心增益型基金、增值型基金、机会型基金大多为股权投资基金，主要投资于地产项目或地产公司股权;而债权投资基金则主要投资于各类抵押贷款、夹层贷款、资产支持证券和地产企业的信用债;不良资产投资基金通常是以“股权+债权”方式收购陷入财务困境的地产项目或地产企业资产，通过债务重组使其恢复现金流。

总之，私募地产基金可以投资于从住宅，到商业地产，再到医疗养老、产业园区等各个细分市场的物业资产;它既可以投资于产业链的开发环节，也可以投资于产业链的持有环节，或增值改善环节，还可以在逆周期中推动行业整合，从而可以在行业周期的各个阶段都为投资人创造良好收益。

统计显示，从2000年底至2013年底，Preqin私募地产基金指数从100上涨到259.4，几何平均的年化收益率为7.6%，算术平均的年化收益率为9.2%，80%的时间里年度收益率为正。虽然单年的最大损失率一度达到38.8%，但随着持有期的延长，基金整体的收益状况会有明显的改善。因此，即使经历金融危机，多数基金的到期收益率表现较好。

实际上，如果不考虑基金规模的大小，对当年发起的所有私募地产基金进行等额配置，并计算该组合的到期收益率，则从1995-2012年各年发起的基金组合（2012年以后发起的基金大多还处于投资期内，无法计算出有意义的到期收益率），截至2015年1月的平均到期收益率为12.3%，最大损失率仅为2%。

不过，如果选错了投资基金，又踏错了投资时点，那么损失也将是十分惨重的。比如2006年发起的私募地产基金，由于发起时赶上了欧美地产行业的估值高峰，但随后就遭遇了金融危机，所以，这一批基金的收益率普遍较低，到2015年初平均有2%的资产损失;但其中排名前四分之一的基金，其投资资产的累计升值幅度仍然可以达到33%，年化的净内部回报率为7%;而排名后四分之一的基金至今仍面临着相当于初始投资成本37%的投资价值损失，部分基金由于杠杆率过高，在金融危机期间已经提前清盘，导致投资资产全部损失。

所以，了解地产基金的投资策略和基金管理公司的盈利模式是保证投资收益的前提。

知名私募地产基金有哪些？

在2015年PERE 50（Private Equity Real Estate）的全球私募地产基金排行榜上，排名前50位的基金管理公司过去5年累计募集资金2240亿美元（不包含债权投资基金和母基金的募集额），其中，排名第一的黑石地产基金过去5年累计募集资金463亿美元，排名第二的喜达屋资本集团，过去5年累计募集资金146亿美元，排名第三的孤星资本，过去5年累计募集资金125亿美元，排名第4至第10位的依次是普洛斯中国（91亿美元），Brookfield Asset Management（85亿美元），铁狮门公司（84亿美元），柯罗尼资本（65亿美元），凯雷集团（59亿美元），城堡投资（47亿美元），橡树资本（43亿美元）。

整体看，排名前50位的私募地产基金管理公司可以分为三类：全能型另类投资基金（如黑石、凯雷等），专业地产基金管理公司（如喜达屋资本、柯罗尼资本等），以及地产企业背景的基金管理公司（如地产开发企业背景的铁狮门、物业管理公司背景的仲联量行等）。发起人背景不同，基金管理公司的模式定位和核心能力也有所差异。

其中，全能型另类投资管理公司发起的地产基金大多具有广泛的地域分布和多样化的产品线，产品涵盖了核心型基金、增值型基金、机会型基金、不动产债权投资基金、夹层基金、地产证券投资基金、基金中的基金等。凭借投资的广度和宽度，全能型的另类投资管理公司可以有效弥补单只基金上的投资亏损，并以其资产配置的优势吸引机构投资人的加盟。

与全能型的另类投资管理公司相比，专业地产基金公司的基金规模一般略小，但投资业绩并不逊色，这些机构通常具有更强的周期套利能力，低谷中不良资产、不良债务的收购成为很多专业地产基金公司的一项核心策略。此外，专业地产基金公司还十分关注产业整合的机会，通过推动一级市场的行业并购和二级市场的分拆上市，赚取行业整合的溢价收益。

至于地产企业发起的地产基金，其投资标的一般会聚焦于企业自身的优势产品线，并通过深入参与开发管理环节的增值服务来扩张基金收益空间，以投资服务的深度来拼广度。同时，为了弥补自身在资产配置和投资范围上的劣势，地产企业发起的基金一般会和金融机构建立更紧密的合作关系，包括与金融机构联合发起基金、为机构投资人定制基金、允许机构投资人跟投基金等。

而即使是同一类型的基金管理公司，也有着各自擅长的领域和特色化的投资策略。因此，在不同的市场周期中，基金之间的业绩差异可能很大，尤其是私募基金，由于投资门槛较高，所以，即使是机构投资人也很难做到真正的分散投资。因此，在全球化配置时代，要做一个“聪明的投资人”，了解国际市场上主要基金管理公司的投资专长和投资策略很重要。而对于国内的基金管理人来说，成熟市场的基金模式也将成为很多国内基金经理们的标杆和榜样。

为此，我们将在这里和大家分享更多地产基金的故事，一起挖掘基金背后的“赚钱”秘诀。

地产基金的

策略分类

核心型基金，主要投资于城市核心区稳定运营中的成熟物业项目，如写字楼、商场、工业地产等，一般出租率在95%以上，租金回报率在7%以上，标的资产的当前现金流就能够满足投资人的回报率要求，租金收益是最主要的收益来源。

核心增益型基金，投资策略与核心型基金相似，只是部分项目需要通过经营改善和改扩建来提升租金回报和资产价值。

增值型基金，投资于需要经营改善、租户优化、翻新再造的地产项目。标的资产的当前现金流一般能提供6%-8%的投资回报，通过对物业资产的经营改善、租户优化、改建扩建可显著提升租金收益和资产价值，使预期的投资回报率提升到10%以上，资产增值和租金收益共同构成了投资人的收益源。

机会型基金，目标收益率通常在16%以上，投资于闲置的、新开发的、及其他负现金流的地产项目或新兴市场的投资机会;标的资产的当前现金流为负或现金流波动很大，投资人的主要收益来自于未来的资产升值收益。中国的地产开发型基金大都属于机会型基金。

不动产基金投资范文第13篇

【关键词】开放式基金流动性风险金融产品

一、引言

作为我国投资基金市场的主力军，开放式基金在丰富投资者的投资渠道，促进金融市场的稳定方面起着十分重要的作用;然而收益与风险并存，开放式基金的各项风险尤其是流动性风险不容忽视。我国开放式基金市场作为新兴的证券市场，其存在的流动性风险有其特殊性。

二、开放式基金的流动性风险分类与成因

流动性衡量了金融资产即时变现的能力以及金融机构在短期内迅速从外界筹借资金的能力，包括资产流动性和负债流动性。从开放式基金的角度来看，其资产的流动性风险指基金不能按照当前或与之接近的市场价格去购买或出售金融资产的风险;而负债的流动性风险指当投资者进行基金份额赎回时，基金没有足够现金来保证赎回要求，从而不得不以较大成本变现资产，导致基金净值下跌，进而引发挤赎甚至清盘的风险。基金的流动性风险可归为直接和间接的原因。

三、直接原因

在正常情况下，开放式基金在每个交易日都有基金的申购和赎回业务，一般来说二者是平衡的，波动性不会大。但有时由于某些突发事件，如整个宏观经济环境变差时，众多投资者将选择赎回基金，赎回量会远大于申购量，若基金管理人没有充足的准备，则流动性风险的面临将不可避免。

四、间接原因

导致持有人赎回量大量增加的原因即可归为其流动性风险的间接原因。具体来说，有几下几方面:首先，若基金管理人将资金投向相关性较大的行业的证券，则当这些行业发生利空消息面临赎回时，其出售这些证券必将遭受较大损失，因为这时大家均看空市场，购买的人数量极少。如果损失的数额较大导致其净值大幅减少，必将促使更多投资者赎回;其次，开放式基金如果没有合理安排资产的流动性结构，将会面临较大的流动性风险。一般来说，开放式基金需投资一定比例的资金于货币市场基金和债券基金这种风险收益均小但变现能力强的金融产品上，如果基金一味的追求高风险带来的高收益，忽略资产投资比例的合理配置，则其显然不能解决巨额赎回时面临的流动性问题。再次，投资基金的投资策略的改变以及与市场同类基金的比较也会带来一定的流动性风险。基金持有人均是理性的追求收益最大化的投资者，倘若其所投资的基金与其它市场同类相比差距太大，他们必将选择赎回。此外，还有很重要的一点即整个宏观经济预期的变差。当投资者均对市场前景不乐观时，赎回变现是大家认同的规避风险之道。可见，在以上所谈到的层次上，开放式基金面临着较大的流动性风险。以下将从我国开放式基金市场的特殊性出发，说明这种流动性风险在我国的现状。

五、我国开放式基金市场流动性风险的特殊性分析

我国开放式基金刚刚起步，成长历史很短，与国外的成熟市场相比，在投资环境，投资者的投资理念方面存在诸多不完善的地方，具有自身的特殊性，这种特殊性造就了其流动性风险的加大。

1.从基金的资产结构和其资金的来源来看

一方面，我国资本市场发展成熟程度不高，为了防范风险，管理层对基金的投资范围做了较大程度的限制。譬如说，相关法律规定我国的基金目前只能国内的股票市场、货币市场和债券市场，对于国外的股票市场、黄金市场、外汇市场和期货市场等则明令禁止，这导致基金可投资的品种很少，大多数基金甚至集中在少有的几只“优良业绩股”上，呈现“报团取暖”的现象。

另一方面，基金的资金来源对其流动性也起着相当大的作用。由于我国不少中小投资者投资理念不成熟，广泛存在忽视市场风险，追求短期收益的现象。他们甚至将基金看作一种无风险产品，忽视自身的风险承受能力，只关注那些短期能带来高收益的产品，而冷落那些风险低，收益周期较长的产品，同时在短期获利后即撤资，频繁变动资金进出次数，其经常性的赎回行为对基金的流动性形成了很大的压力。当然，如果机构投资者不能持有长期稳健的投资理念，反而频繁变动资金进出量，其对基金的流动性也将是一种威胁。

2.从我国投资环境的特殊性来看

首先，我国资本市场不但规模偏小，容量不足，结构也不合理。由于开放式基金对流动性的要求高，这就需要规模、容量足够大的证券市场与之配套，而这正是我国目前投资环境存在的不足。由此可知，开放式基金在这样一种波动性大，系统性风险大的投资环境中将面临强大的流动性不足的压力。

其次，我国金融产品特别是衍生产品、结构性产品的匮乏降低了风险规避的可能性。目前我国资本市场还没有开展融资融券业务，卖空机制的缺乏消除了反向操作的可能;特别是当整个宏观经济出现下滑局面时，投资者特别是大额基金不能通过卖空来规避风险，于是大规模的赎回必将出现，进而导致其出现流动性危机。显然，这种避险工具的匮乏在基金的流动性风险中扮演了极其重要的角色。

六、相关的改善措施与建议

1.在资产组合中保留一定比例的高流动性投资工具

基金经理应对是做好应对赎回的准备，在所持的资产组合中保留一定比例的高流动性金融产品。高流动性金融产品随时可以变现而不会有大的价格资本价格损失，典型的如国债等是抵御流动性风险较好的选择。

2.采用证券回购

在应付突发性、临时性大规模赎回时，平常高流动性投资产品的变现已不能满足资金的需求，证券回购能充分利用所持的可抵押资产的优势，所获得的资金与资产价值差别不大。与银行签订回购协议转让持有的有价证券将在较大程度上能对流动性需求压力起缓冲作用。

3.利用衍生工具规避风险

金融衍生工具的重要职能之一即为风险管理，期货期权等衍生产品在管理投资风险中扮演着重要的角色。但这点在我国目前还很难得到有效的实施。相信在不久的将来这些金融衍生产品如股指期货的推出将使其成为基金资产组合中必备的成分。

七、结论

流动性风险是伴随着开放式基金的诞生而产生的，这种由开放式基金自身设计特征所决定风险不可能完全消除，但其力量不可低估，尤其在我国这种由于市场机制的特殊性所造成的扩大的流动性风险绝不容忽视，只有改善我国投资环境，健全市场机制，培养众多成熟的投资者，综合运用多种金融工具，才能有效地降低流动性风险，提高开放式基金抵御风险、稳定金融市场的能力，才能促进我国证券市场的健康、稳定的发展。

参考文献

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[2]陈旭.我国开放式证券投资基金市场发展问题研究[D].西南财经大学， 2002.

[3]李曜，于进杰.开放式基金赎回机制的外部效应[J].财经研究， 2004，(12).

[4]段斌，夏新平. 我国开放式基金流动性风险问题研究[J].统计与决策， 2004，(01).

不动产基金投资范文第14篇

关键词：投资基金金融工具证券市场运作模式

产业投资基金，简称产业基金，是指发行基金证券所募集的资金主要投资于工业、农业、交通、能源、高科技等产业部门的投资基金，以个别产业为投资基金，如电子行业、机电工业、化学工业、能源工业、交通工业等，以追求长期收益目标，属成长及收益型投资基金。本文就农业银行如何发起和设立产业投资基金，谈谈粗浅看法。

1.农行发起设立农业产业投资基金的必要性与可行性

人们最早是从创业投资基金开始了解产业投资基金这种金融工具的。作为舶来品的“Venture capital”在刚出现时被译为“风险资本”，认为是隐含巨大风险的权益资本。随着时间的推移和实践发展，人们逐步澄清了这种错误认识并认清了其真正内涵。产业投资基金有别于证券投资基金，是一种对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度，即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自认基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，委托基金托管人托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。这类基金主要目的是吸引对某特定产业有兴趣的投资者的资金，以扶助这些产业发展。产业投资基金起源于英国、成熟于美国，在国外称作创业基金。

农业产业投资基金是指以大农业为投资对象，以追求较高的、稳定的收入为目标，广泛吸收公众闲散资金以扶持农业发展的一种产业投资基金。它主要通过资本市场、产权交易市场使投资基金在流动过程中获得发展，然后直接或再通过其对上下关联农业企业乃至千千万万农民及其合作组织间的作用，将所得资金投向农业高科技项目、农业产业化、农业市场体系、技术信息推广建设等方面，实现农业投资机制根本性的转变。

1.1农行创设农业产业投资基金，引导国内过剩流动性有较好的宏观经济和监管背景支持。一是农业产业投资基金是新产品，新事物的产生需要经济大背景的衬托与政策支持。这种基金连通金融市场与投资者，推进产业发展，而当前的中国农业发展正适逢良机。2007年开始的“金融次贷危机”对全球的经济造成冲击，中国单纯依赖出口的经济增长方式受到了严重冲击，我们需要发行产业投资基金引导国内过剩流动性，以调整产业结构，促进实体经济发展，积极应对金融次贷危机。二是党的十七届三中全会审议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，将“三农”作为产业结构调整的着力点。《国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》，要求把保持农业农村经济平稳较快发展作为首要任务，并强调要进一步加大金融对“三农”的支持力度。三是银监会监管部早在2005年就指出减小资本市场发展为银行业带来风险的最好办法就是必须坚决支持商业银行发起设立基金公司。

1.2农行发起设立农业产业基金是分享“三农”领域未来经济增长的有效途径。随着“国十条”经济刺激计划的公布，服务“三农”再次成为焦点话题，“三农”领域也成为下一阶段商业银行扩大信贷投放的重要方向。各家商业银行早已意识到农村市场的重要性，于2008年相继展开了对农村市场的布局。农行在农村金融市场不仅占有网络先天优势,作为农业产业基金发起人方面具有巨大的品牌示范效应。农行通过发起设立产业基金这一资本运作方式参与农村金融建设，投入一部分资金，然后通过私募的方式募集一定规模的社会资金，组建不同投资目的产业基金，寻找农村地区有效盈利增长模式，选择市场前景好及运作规范的未上市企业进行股权投资，待被投入企业上市后再有条件转让投资股权或通过分红使公司获取稳定收益。

1.3投资于农业产业化经营利润率高，能吸引众多的投资者参与投资是基金发行成功的前提。随着近几年买方市场的形成，各行业平均利润率下降明显，大量企业纷纷转向实业投资，尤其是开发程度较低的农业，如种子培育、基因工程、生物制药、休闲食品等项目，本身利润率也相当高。另外国家对农业提供了一系列保护和支持政策，如农业投资领域享有一些低税、政策援助、优先贷款等，为农业产业的利润率提供了政策支持。

1.4农行的内设机构改革为实现农业产业投资基金的功能提供了保障。产业基金通常涉及基金公司、基金管理人、基金托管人等三个当事人，其中基金公司主要是在资金募集成功后负责资金扩募和收益分配，以及对基金管理人和托管人进行管理；基金管理人主要负责制定投资方案并实施，并对所投资企业进行监督和参与管理；基金托管人负责人保管所托管基金的全部资产，执行基金管理人发出的投资指令，监督基金管理人的投资运作。农行成立股份制公司后董事会下设的“三农”金融发展委员会、运营管理部、托管部则可以实现上述三类角色功能。“三农”发展委员会所辖的三农对公部负责信托项目的设计与实施、募集资金、信托资金的运作与管理；运营管理部则作为每个信托项目的日常管理人从设计、发行和跟踪管理担负不可推卸的责任；托管部负责信托资金和财产的托管。因此，农行目前的内设机构改革为实现农业产业投资基金的功能提供了可能。

2.农业产业投资基金的运作模式

2.1农业产业投资基金类型应选择封闭式形式。从海外发展中国家和地区的基金业发展来看，普遍以封闭型起步，经过一段时间的探索和经验积累，再尝试开放型基金。我国的投资基金业发展十余年，也走过不少弯路，因此本着谨慎性原则，基金应当采取封闭形式。另外目前产业投资基金赖以生存和发展的基础是一个不成熟的证券市场，造成投资者心理素质极不稳定，在此条件下发展开放式基金是极其危险的。由于农业投资基金属于长期投资，短期内不可能持有过多现金，因此难以满足大量投资者的变现要求，如果投资者把农业投资基金当作农业类上市公司的股票一样频繁的买进买出，必然会影响基金的正常运作，有背设立农业投资基金的初衷，严重时甚至会扰乱正常的金融秩序。

因此从我国证券市场的基本情况出发，应选择封闭式基金，我们会更着重考虑基金的风险性，更注重投资有高预期收益率的保证，且挑选有良好市场前景的农业项目。对封闭式基金流动性差这一风险高发点，可以通过规范合理的项目选择方式予以释放，也可以通过上市解决投资者资产的流动性问题。

2.2农业产业投资基金募集应采取公募与私募相结合的方式。美国等发达国家的产业投资基金大多采取私募方式,且规定人数不得超过100人,这是这些国家的经济水平所决定的。而我国公众财富积累水平较低，虽然城乡居民储蓄存款高达12万亿元，可人均储蓄总额不高，特别是工薪阶层更是如此。为了动员公众普遍参与产业长期投资，农业产业投资基金应采取公募方式，同时适应提高单个投资者参与的资金量，以解决筹资中可能出现的过度分散倾向，也可以将机构、外资和富有的个人投资者为主要私募对象。

2.3农业产业投资基金组织形式应选择公司型。契约型基金的优点在于设立运作方便，拥有专业化的管理服务，但其投资者对基金如何运用资产及其决策通常不具有发言权，这也许是目前许多信托基金出现问题最根本的原因。选择公司型基金有两点原因：一是公司型基金有利于发挥投资者的自。公司型基金的投资者即是公司的股东，股东有权对公司的重大决策发表意见，并以股息形式获取投资收益。农业投资基金的股东中机构投资者会占很大比重，他们参与基金重大决策的愿望远比证券投资基金强烈。尤其在我国农业开发资金极为紧张，公司型基金有助于发挥投资者的自，确保基金资产运用于农业，还可为基金提供良好的农业项目选择，有利于基金的正常发展。二是公司型基金运作透明度高。公司型基金由于具备法人资格股东可以对基金管理者的投资行为进行有效的监督，并可通过监事会对其日常行为及重大决策中损害投资者利益的情况及时向股东通报，同时连续的信息披露制度使基金资产的运用在广大投资者的密切监督下，高透明度的基金运作有助于保护投资者利益。

2.4农业产业投资基金的市场定位与投资方向。我国的农业产业投资基金是按照有关法规设立的投资金融工具，其经营宗旨是在严格遵循国家产业政策和证券市场规则的前提下，将募集的资金对农业产业化龙头企业和具有市场潜力的项目进行股权形式的投资，促进目标企业和项目规模化、专业化、集约化和商品化经营，提高目标企业的效益，并给投资者以丰厚的回报。

农业产业投资基金可选择如下领域和项目：农业产业化和高新农技领域中的农食品精深加工与制造业项目；生物农业和优势农产品繁育及生产基地建设项目；草饲畜牧业及牧草生产基地建设项目；生物能源、生物质原材料种植与加工、制造项目；生物药物种植与加工制造项目；新兴农用生产资料和涉农服务产业项目。

2.5农业产业投资基金的投资限制。各产业投资基金投资限制的目的是为了确保基金资产的流动性、安全性和收益性的统一。农业产业投资项目基金必须保证项目专用，实行封闭循环运作。

2.6农业产业投资基金的退出方式：通过上市运作、股权转让、收益权托管、资产证券化、清算等方式退出。基金项目投资通过企业上市退出的必要条件是该企业能够实现成功上市，在投资前对项目企业的上市成功前景要做出全面分析。较为妥贴的退出方式就是以股权转让方式退出，一种是该项目企业进行股权回购，一种是将股权转让给第三方。收益权托管就是将基金将其投资的收益以信托的方式，委托给专业的信托机构，由信托机构代为管理和运用收益权收回基金投资的本金及利润所得。资产证券化是指基金在进行项目投资后，通过一定的技术处理，重新组合这些投资，再由这些投资支持发行基金债券，通过所发行的基金债券收回基金的投资本金及利润所得。当项目或者企业濒临破产，基金可通过破产清算，收回部分投入资金。

3.相关法规及政府在农业产业投资基金发起中的角色定位

3.1农业产业投资基金可依据的法律法规

我国目前有关基金的法规有《设立境外中国产业投资基金管理办法》、《证券法》、《信托法》、《证券投资基金法》、《产业投资基金管理暂行办法》（2008年末已更名为《股权投资基金管理办法》）等，另外还有一些部门性和地方性法规。这意味着，未来国内股权基金以及股权基金管理机构的设立与运作都将会有法可依。

3.2政府在农业产业投资基金发起设立中的角色定位

农行作为农业产业投资基金的发起人可以选择单一主体发起，也可选择两个或多个主体共同发起设立。联合其他组织包括其他银行金融机构和企事业单位、社会团体等共同发起设立。

当前学者、专家根据国外政府参与产业投资基金市场运作经验提出了政府为重要发起者的论断，对此，笔者不敢苟同。诚然，像美国等经济高度发达的国家，政府在培育风险资本市场采取了大量行动，以直接资本的方式参与了相应产业发展。还有亚洲的韩国和一些西欧国家的政府以投资私人产业基金实现对目标公司投资、创立产业基金对目标公司投资或与私人机构联合创立产业基金等方式直接参与对相应产业的资本供给，但是在市场经济中，政府的定位就是良好综合环境的缔造者。我们借鉴发达国家的经验，开始就明晰角色定位，有利于市场各方各司其职。我国政府在农业产业投资基金发起设立中的角色定位应体现在以下三个方面：

首先，做好农业产业投资基金发展法律法规的制定工作，使农业产业投资基金的发展有法可依、稳步推进。推进《股权投资基金管理办法》正式实施，逐步修改《公司法》、《证券法》、《合同法》等涉及农业产业投资基金的相关法律法规。其次，拓宽农业产业投资基金的来源，同时建立多层次的资本市场。这是从农业产业投资基金的运作流程进行考虑的。投资主体的多元化可以避免以政府和国有企业为主的导向性投资趋势，也可以满足我国居民日益增长的投资需求，为私人资本的流动提供空间。而资本市场的日趋完善将为农业产业投资基金营造良好的退出机制，有利于投资者获得收益进一步进行投资，也有利于农业产业投资基金的良性循环。最后，政府还应当充分发挥其对于农业产业投资基金的引导和扶持作用。政府不宜直接干预资金的运作，但可以根据发展规划和区域政策对基金的审批和投资限制产生一定的导向作用。同时，根据投资产业指导目录的规定，政府还可以对设立国家鼓励发展的农业产业投资基金在税收等方面给予一定的优惠政策，与国家农业产业政策相协调。需要指出的是，一旦社会已经形成创新氛围和创新机制，政府就应该从广泛的直接介入中脱身出来，转而以政府特有的权利支持市场化的社会风险投资机构。支持的方式主要包括：资金支持和政策支持。例如，政府给予风险投资机构低息贷款，壮大社会风险投资机构的投资规模；政府对创新技术本身和风险投资机构给予环境支持等。

因此，我国政府在农业产业投资中的职能定位可以明确为有所为而有所不为。一方面，应当充分发挥政府的社会职能，在法律体系构建、资本市场培育、政策措施支持等方面有所进展。另一方面要克服投资者、主导者以及社会环境创造者角色混同的不利局面，为农业产业投资基金的健康发展做出综合努力。

参考文献：

1.《设立中国特色农业产业投资基金构想》,作者：史张彰、秦富，刊于2005年8月《农业经济》;

2.《产业投资基金运作方式及其配套改革,作者：马胜杰、王彬生，刊于2001年第4期《首都经贸大学学报》；

3.《农业产业投资基金的政策选择》,作者:陈颖、陈彤，屠梅曾，2006年第6期《安徽农业科学》；

4.《政府在产业投资基金中的社会职能凸显》，作者：张正怡，第一财经日报。）

5.《农业产业投资基金的制度安排及风险管理问题研究》，作者：陈颖、陈彤，屠梅曾，2005年12月《黑龙江八一农垦大学学报》；

6.《现行规制下信托公司拓展产业基金的模式研究》，作者：马亚明，2006年第4期《金融市场》。

不动产基金投资范文第15篇

我国存在的私募证券投资基金与海外对冲基金，共同构成完整的商业基金体系。国内私募证券基金主要受到金融产品交易合约、低位买回低位卖出缺位机制、不完全开放资本的影响，以上基金运行手段共同维持证券基金管理与流转。本文主要探讨国内私募证券投资基金与海外对冲基金比较，通过分析国内私募证券投资基金与海外对冲基金存在的差异，指出私募证券投资基金自身的优点与面临的困境。

关键词：

国内私募证券；投资基金；海外对冲基金

一、私募证券投资基金与海外对冲基金的定义分类

私募证券投资基金主要筹资对象集中于小群体，专门面向小群体进行半公开性质的融资。小群体指的是那些熟悉私募证券投资流程、具有专业投资经验的群体，这些群体的私募证券投资不受国家投资制度的限制。私募证券投资基金的发展群体较小，不能对社会所有群体开展融资工作，因此产生的利益也较少。私募证券投资基金分为多种基金种类，私募证券投资基金不以公司上市与否作为筹资的标准，而是根据公司的证券数额作为筹资的指标。上市企业投资、有价证券投资与证券附加产品的投资，都可以作为私募证券投资基金的投资。国内私募证券投资基金、国内私募股权投资基金、海外对冲基金、海外风险投资基金，共同形成完整的投资基金体系。国内私募股权投资基金、海外风险投资基金，都属于非公开筹资的资金发展模式。而他们所筹集到的投资基金，也全部用于非上市企业的投资活动中。在投资基金注入到非上市企业后，私募股权投资人会根据自己的意图展开公司的运作活动。在不断的管理运作中非上市企业的资产会成倍增长，在非上市企业成为上市企业后，私募股权投资人就会从公司撤出自己的投资资金。这种模式的投资一方面能够规避众多的股权投资风险，另一方面也能够使私募股权投资人获得最大的利益收入。这种投资的投资时间段，产生的效果较好。国内私募证券投资基金注重稳健性投资，与海外对冲基金相比，它的投资策略相对保守、投资产生的利益较小。海外对冲基金主要定义为：金融期货、金融期权、金融组织三者通过紧密的联合，运用对冲交易方式、高风险投资方式完成的金融基金投资活动。海外对冲基金运用金融杠杆体系作为基金投资的指导体系，具有高风险高回报的投资特点。海外对冲基金的投资人具有复杂的身份特征，他们拥有着雄厚的资产和丰富的投资经验。海外对冲基金投资者的流动资金至少要在数百万美元以上，他们的投资活动具有更大的灵活性与更高的风险。海外对冲基金作为主要的组织架构基金，他们主要通过设立投资平台吸引基金注册用户来获得收益，也就是通过吸纳高额资金来获得收益。海外对冲基金具有多种不同的投资策略，主要分为：宏观投资策略、市场趋势策略、重大事件变动策略、价值套利策略等。它们可以根据市场经济、全球政策的变动情况，适时调整自身的投资策略。它们的主要投资对象为流动性强、交易量大的投资产品，这种产品会随着市场的变动产生不同幅度的波动。而海外对冲基金也会制定一系列的风险管理措施，保障投资者的资金安全。大多数海外对冲基金投资机构都设有专业的风险管理团队，运用先进的风险管理技术对投资资金进行监控。国内证券市场相比于国外证券市场而言，缺乏良性的交易机制进行引导。由于私募证券投资基金不受基金法律的保护，而私募证券投资基金也不存在多头交易机制；因此私募证券投资基金想要转变为海外对冲基金，还存在着多方面的难题。私募证券投资基金没有盈亏相抵、资产套现的股指交易合同，也不存在股票选择权金融工具，所以其真正的融资渠道与融资范围非常小。私募证券投资基金自身的缺陷、基金法律的限制，都会阻碍私募证券投资基金的发展。

二、金融产品交易合约与低位买回低位卖出机制的缺失

使私募证券投资基金不能抵御证券市场的系统风险海外对冲基金也属于私募型证券基金，它与国内的私募证券投资基金，有着相同的投资方式与投资产品。但海外对冲基金最明显的特征是，它通过多种投资方式的综合，来降低某一项投资产品所产生的风险。这种方向相反、数量相当、盈亏相抵的投资方式，能够有效规避市场中的不确定因素。但目前我们所说的海外对冲基金，有一部分采用盈亏相抵的投资方式，另一部分采用其他的投资方式。但各种投资方式间可以进行自由的转换，非对冲投资方式可以转化为对冲投资方式，对冲投资方式也可以转化为非对冲投资方式。多种投资方式的综合运用，能够降低市场、国家政策等非稳定因素造成的风险，却不能降低稳定因素造成的风险。目前我国私募证券投资基金所存在的风险，大多是稳定因素风险；而欧美发达国家的海外对冲基金所存在的风险，大多为非稳定因素风险。非稳定因素风险在海外对冲基金风险中占有75％的比例，而稳定因素风险只占有其中的25％。我国并未推行债券利率市场化，那些债券公司并不能享受与银行同等的待遇。因此债券利率的波动对我国居民与企业的影响较小，债券融资并不存在较大的收益或亏损状况，因此也不需要采用盈亏相抵的对冲投资方式予以支持。但随着我国金融行业的迅速发展，债券利率市场化已成为行业发展的必然趋势。因此盈亏相抵的对冲投资方式也会逐渐应用在我国的债券投资市场中。我国的私募证券投资基金不存在盈亏相抵、资产套现的股指交易合同，也没有配备相应的多头交易机制。所以私募证券投资基金只能投入金融市场获得利润，不能有效规避市场风险。在证券交易市场交易产品股指下降的情况下，私募证券投资基金不能依托其他的交易产品来获得相应的利润，也就不能规避稳定因素所带来的投资风险。而海外对冲基金由于采用多头交易的投资策略，它能够通过方向相反、数量相当、盈亏相抵的对冲投资，来规避稳定因素所产生的风险。海外对冲基金统计分析表明：上世纪90年代至2000年间，海外对冲基金的债券利率低于标准普尔股票价格指数，而自从2000年后，海外对冲基金的债券利率迅速上涨，成为全球投资基金的主要盈利产品。海外对冲基金分为很多不同的种类，不同投资者可以根据自身的投资策略、投资喜好，来选择适合自己的投资项目。海外对冲基金与私募证券投资基金一样，也有很多的非多头交易投资项目。这些非多头交易投资项目不以规避稳定投资风险，作为主要的投资目的，而以稳健的投资收益作为主要投资目标。国内的私募证券投资基金在不具备低位买回低位卖出机制的前提下，它无法利用多头交易投资方式进行金融投资；也不可能通过选择不同的投资策略，来规避存在的稳定投资风险。通过对国内私募证券投资基金债券利率分析，我们得出：相比于海外对冲基金的债券利率，国内私募证券投资基金债券利率的稳定性，要低于国内普尔股票价格指数的债券利率；但国内私募证券投资基金不具备低位买回低位卖出机制，也没有多头交易的对冲支持，所以国内私募证券投资基金债券利率，仍旧高于海外对冲基金的债券利率，也就是说国内私募证券投资基金债券所产生的波动更大。在稳定风险因素到来的时候，国内私募证券投资基金受到的影响更大。目前我国颁布新的证券公司债券融资管理办法，针对国内私募证券投资基金不具备低位买回低位卖出机制、不存在多头交易对冲工具的情况，进行制度上的开放与改革。自从国家推出盈亏相抵、资产套现的股指交易合同以后，国内私募证券投资基金能够利用多头交易机制、盈亏相抵的对冲方式投资，将自身投资的股票、基金分布在不同的产品上。各种股票、基金的综合投资，能够缓冲单一投资投资所面临的稳定风险，私募证券投资也可以采用适当的投资策略规避稳定的投资风险。但目前针对私募债券投资基金的股指交易合同，还没有得到国家部门的批准，所以募债券投资基金只能通过融资其他债券，进行风险的规避。随着国家政策的逐步落实，国内私募证券投资基金逐步向海外对冲基金方向演变。

三、不健全的低位买回低位卖出机制使私募证券投资基金难以发挥对冲基金的高杠杆效用

私募证券投资基金根据投资人、投资形式的不同，可以分为私人投资、合伙投资、投资公司投资、钱物交易投资、技术交易投资等多种投资。钱物交易投资和技术投资的投资对象可以是个人，也可以是多人或者公司。通过双方的合同协定，合伙人可以投入物质资源、技术，来获得相应的经济利益；也可以用资金来交换其他群体的物质资源与技术资本。合伙投资指的是多种投资人联合出资，以合伙人的形式对公司的发展进行管理的投资方式。投资公司投资指的是企业用投资资金建立投资公司，投资公司对各种投资人的资本进行协调管理，对最终产生的收益协调分配。随着盈亏相抵、资产套现的股指交易合同的推出，私募证券投资基金能够通过都难以通过购买其他的融资产品，来降低自身融资的风险。对于个人私募证券投资基金来说，投资人要想从银行获得相应的贷款，只能通过财产抵押的方式完成。但商业银行不接受个人财产抵押，只接受国有债券抵押的贷款。合伙投资、投资公司投资的融资，银行只接受虚拟产品的抵押贷款，比如：合伙投资人、投资公司投资人可以将公司所持有的期货、股票、股权抵押给银行，也可以通过购买国债来获得相应的贷款。但目前国内私募证券投资基金的融资人，大多都有足够的期货、股票、股权来支付给银行，他们从事的私募证券投资基金也为高风险融资。因此我们得出：个人、合伙投资人、投资公司投资人很难从银行手中获得想要的贷款投资，也不可能利用银行贷款进行对冲投资活动。所以国内私募证券投资基金不可能模仿海外对冲基金的投资模式，从杠杆投资效应中获得巨额利润。

四、资本项目的不完全开放使国内私募证券投资基金难以涉足国际金融市场

由于我国内部资本市场并不是全部对外开放，因此国内资本投资人要想从境内获得资金，进行海外投资是非常困难的。而国内只有中外合资投资公司，具有海外资本投资资格。如今国内的海外资本投资，主要还是以银行部门、各种理财基金部门为主。若募证券投资基金没有取得国内基金准入资格，也不能进入海外资本投资市场进行投资活动。与此同时欧美等发达国家金融投资是完全开放的，他们能够将开放的资本项目投入国际市场，国际市场也会回报给他们同样丰厚的经济利益。通过统计国际多头交易投资基金的种类，我们得出：全球宏观型多头交易投资基金、发展中国家多头交易投资基金规模，占全球多头交易投资基金的的30％以上；还有其他金额较小的多头交易投资基金充斥其中，一起构成海外资本投资的整体。而私募证券投资基金只能用于国内的金融投资活动，而且在金融市场发生不稳定波动的过程中，国内私募证券投资基金不能采取适当的措施进行风险规避。同时他们的投资活动不受到国家基金法律的保护，法律的不稳定变动甚至会使他们遭受巨大的经济损失。因此我们得出：我国内部市场的不完全开放制度，严重制约国内私募证券投资基金的海外扩张活动。随着国家政策的不断调整，各种阻碍国内私募证券投资基金的制度因素也会发生改变。总而言之国内私募证券投资基金的投资环境正在逐渐好转，私募证券投资基金正在向海外对冲基金方向转变。

五、结束语

国内私募证券投资基金相比于海外对冲基金，存在着很多本身的缺点。投资活动相对保守、私募筹资的人数少、筹资的范围小，是制约私募证券投资基金发展的内部因素。但与此同时国家的证券市场准入机制、证券投资的不完全开放制度，也使私募证券投资基金的海外投资道路困难重重。因此我国基金投资制度的改革，是保证私募证券投资基金长远发展的主要制度保障。

参考文献：

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