不动产登记规划范文
不动产登记规划范文第1篇
这个案例中规划是怎么验收的？容积率不是不动产登记部门管的，是否涉及个人原因？
职务犯罪，要看职权和责任。
出让金交多少以出让合同为准。是否提高容积率与登记关系不大，与权籍调查审核关系大。
主要是权籍调查这个问题。实地查勘发现违规后不登记又抗不住来自外部的压力，各地真要以此为戒。建议按规划、住建部门的结果直接登记，那样反而会没事，现在大量房屋竣工后面积拓展就是一例。
关键是规划国土，为什么竣工验收发现问题而不要求开发商补出让金？规划发现问题，怎么能通过？我市有综合验收环节，住建牵头，规划、国土等参加，规划认定发函国土，国土追缴出让金，再出竣工备案证明，予以登记。与权调无关。
讲别人没用，现在是不动产的登记规则要求审查出让金收缴。
未经批准加层，尽管验收通过了，但是仍然是明显的违法建筑。因为验收通过不能代替规划许可，不动产登记中心涉嫌。
所谓验收通过，如果是取得规划验收合格证，应视为符合规划吧。
同意，有规划手续确认应该视为建筑物合法。
验收合格是否等同于规划许可？对于超出行政许可的范围建设，而验收又通过的情形，是否验收的行政行为覆盖了原行政许可行为呢？
初始登记现场勘察不予受理可能更适合。
规划验收了的，不予受理依据不足吧？
验收能代替规划许可么？这是回避不了的问题。
注意，首次登记的申请材料中收的是“符合规划的证明”，没有规定收“规划许可证”。
据了解，中心主任并未腐败。县检察院决定，以涉嫌罪，依法对县不动产登记中心原主任立案侦查，并采取强制措施。
在行政许可行为中，除了先前的行政许可行为，还有行政许可后的监督管理。两个行为不存在自相矛盾。若自相矛盾的行政行为，登记怎能？
针对的是不尽职责义务的行为，针对于应当履行、有条件履行的职责但没有尽职履职的。前面这么多部门怎么就到登记这了？
法定要件齐备的情况下，要件本身的问题不应由登记机构担责！
补缴出让金的征收主体是国土？是否有授权不动产登记部门核实？或是有明显证据证明不动产未尽审慎义务？
如果确定为应补交出让金的性质，就说明验收同意加建的合法性，凭验收证明办理登记更没有问题。至于欠交的是政府债务，那不是登记的职责。至于收出让金凭据更没有依据。
《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》有要求哦。
上述报道中办房产证时不需要。
那是，以前没有，现在是有要求。
点评
曹利华
镇江市不动产登记中心
如果“竣工验收”是指取得《建设工程规划核实合格证》，如果该登记发生在不动产统一之前…… “群众”的观点是基本一致的：冤有头，债有主，失职渎职不是“我”！
最高人民法院副院长江必新认为：登记机构没有实质性的权力，只要申请人提供符合规定的材料就要登记。因此，登记机构只能进行形式审查，但不能违背“理性人”的注意义务。
不动产登记规划范文第2篇
1.房产测绘单位对相关技术规范理解、掌握差异性带来的登记风险
根据《房产测绘管理办法》，房产测绘应由房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人自行委托具有测绘资质的测绘单位进行。房产测绘行业面临着由集中统一测绘逐步向市场放开转变或在已经市场化的前提下结合登记职能的调整重新洗牌。这一转变，将会打破政府集中统一测绘时，对相关技术规范理解、建筑部位面积计算、共有面积分摊掌握的一致性。必然会出现不同测绘单位对同样建筑部位测绘方法不同、面积不同、共有面积分摊不同的局面。这种情况相对不动产登记职能分工，由于测绘项目所在区域不同、同一项目不同楼测绘单位、登记时间不同，加之登记人员对建筑部位具体的面积计算方法不够了解，使得其隐蔽性极强，登记过程中极难发现，从而给登记带来风险。这种乱象影响登记机关形象、侵害购房人权益，同时会引讼、，并且因为房产测绘共有面积分摊的特点，“面积一户错、户户都要修改”，加之已登记房屋可能存在抵押、查封等情况，造成更正登记的难度巨大。
2.建成房屋与规划审批图纸不一致带来的房屋登记风险
探讨这个问题之前，有必要先对目前的房产测绘方法进行介绍。根据《房产测量规范》（GBT17986-2000），房产测绘要实地逐户量取边长尺寸。根据《房产测绘管理办法》，房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。但在目前的实际操作中，大量存在着建成房屋与规划批准图纸不完全一致的情况，考虑到不动产登记机构仍要以房屋的规划批准文件对合法建造的房屋进行登记，在政府集中统一测绘条件下，测绘单位往往会要求建设单位补充提供与房屋现状一致的规划变更图纸，从而确保满足登记合法性、安全性的同时，符合规范、规章对于房产测绘现场实测的要求。当然，这种后补规划变更图纸的做法，因其办理程序并不通畅，也存在着建设单位申请办理房产测绘、登记的难度大、购房群众不能及时取得所有权证书的尴尬。
登记职能下放、房产测绘依法走向市场后，测绘单位要求建设单位提供规划变更图纸的局面将不复存在，房产测绘成果资料将在法规和实际操作层面真正意义上实现“与自然现状保持一致”。尽管《不动产登记暂行条例》中提出“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。不动产登记机构可以对申请房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记的不动产进行实地查看”。但是鉴于逐户查验难度巨大、登记从业人员对房产测绘专业技术不甚了解、登记机构对测绘单位技术“把关”的思维意识短期内尚不能完全消除。按现状测绘导致的与规划批准不一致或未经审批的房屋建筑部位被误登记、设定他项权的风险将给不动产登记带来新的考验。
3.规划审批房屋面积与房产测绘面积计算依据差异给不动产登记带来的登记实质风险和行政不作为风险
目前，用于建设工程规划许可审批和规划验收的房屋面积数据各地多数依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）。而用于不动产登记、房地产开发利用、交易的房屋面积数据均依据《房产测量规范》（17986-2000）。两规范在房屋面积计算的相关规定上存在诸多不同之处。规范的差异和不同人员对技术条款理解的差异，造成规划许可面积与房屋预测算面积不同、规划验收面积与房屋登记测量面积不同。
但是，在新形势下，因不同管理行为所需的房屋面积时常是不同测绘单位、甚至是建筑设计单位进行计算，对复杂的技术规范理解和掌握程度不同，不动产登记机构实际操作中很难核实哪些面积差异是由规范条款不同造成的所谓“合理差异”。这些将可能造成实际超规模建设房屋，甚至是规划未批准的房屋部位被正常登记的实质风险 。而对于核实出不属于规范不同造成的差异，在部门间协调配合、数据共享、政策支持尚在改革进程中的当下，解决处理存在一定难度。一头是购房群众急于办证、一头是开发企业绞尽脑汁东撞西碰，不动产登记机构也忙于部门间左右研究协调，给产生行政不作为风险埋下了隐患。
4.房屋登记测绘成果与房屋面积预测算成果差异性给不动产登记带来的风险
房屋面积预测算成果是用于商品房销售的重要属性数据，因其作为房屋价值、各种税费等的衡量载体，关乎购房人切身利益。房屋登记测绘成果作为不动产登记的重要属性数据，是对预测算成果的确认和修正，在房屋销售、登记信息系统中起到不动产登记单元前后衔接、建立关联、数据匹配的关键作用。房屋登记测绘成果与房屋面积预测算成果面积上的差异处理，虽然在商品房买卖合同中已有约定、在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》里也有阐述，但诸多购房群众因涉及补缴房屋差价仍对此十分关注。在政府集中统一测绘条件下，房屋面积预测算和登记测绘均由一家测绘单位完成，登记测绘是基于预测算成果结合变更图纸和房屋现状的修正，面积计算方法、共有建筑面积分摊方法前后基本能够取得一致。因设计变更产生的前后面积差异也有依据可循。测绘单位基本能够应对购房人关于前后面积差异的咨询、、诉讼。在多家测绘单位介入房产测绘情况下，房屋面积预测算、登记测绘不可避免地出现不同测绘单位对面积计算方法、根据服务范围确定的共有面积分摊，甚至是影响分摊的功能区划分均存在不同认知、更不可能去对比分析预测算和登记测绘户室面积差异大的原因，这将会给前后面积差异引入放大的可能，且无论是预测算还是登记测绘面积错误，或是都不违反规范的前后做法差异造成的面积差异一律都会变成购房人对不动产登记数据的不认可，咨询、、诉讼也都将剑指登记机构。
二、规避风险的措施
1.政策层面
根据《建设部办公厅关于建筑面积计算标准问题的复函》（建办标函〔2001〕403号），“房屋产权登记面积测算应当依据GB/T17986-2000《房产测量规范》。该规范适用于房产测量，主要为房地产产权、产籍管理服务。关于规划管理中有关面积计算问题，应由各地规划主管部门负责确定。1995年12月颁布的《建筑面积计算规则》是编制工程预算、确定工程造价的依据”。目前，建设工程规划许可审批和规划验收的房屋面积计算普遍依据的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013），是对《建筑面积计算规则》的修订。
因此，笔者认为政策层面可统一商品房销售许可、不动产登记、建设工程规划许可审批和规划验收关于房屋面积计算的依据为《房产测量规范》（GB/T17986-2000）。同时，为更好的适应房地产发展的需求、避免规范条款的认知差异，应对《房产测量规范》（GB/T17986-2000）进行修订，简化房屋附属建筑部位面积计算方法、进一步明确共有面积分摊规则。
2.房产测绘成果监管层面
根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。不动产登记机构可以对申请房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记的不动产进行实地查看”。根据《房产测绘管理办法》“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”。不动产登记机构可设立房产测绘成果审核机构，负责结合上述风险点，研究制定房产测绘成果审核内容；负责结合房产测绘项目实际，不断归纳总结和统一新建筑形式面积计算方法；负责结合经验做法修订当地的《房产测量规范》实施细则；负责制定和统一房产测绘成果样式。只有将不动产登记审核工作做实，强化测绘成果的监督管理，方能更好的规避不动产登记风险。
3.操作层面
不动产登记规划范文第3篇
一、宅基地的超占及房屋的超建
根据《土地管理法》，村民一户只能申请一处宅基地，其占地面积不得超过省规定的标准。但农村超占土地现象非常普遍，特别是前些年地方为推进城镇化建设而大量征收宅基地前，只要宅前屋后有空地就有违法建筑的存在。对于宅基地的登记，国土部门通常的做法是：就申请范围（包括超占部分）全部登记在册并颁发宅基地证，为区别合法占有与非法占有部分，在权证上注记“其中超占面积为多少”，但并不指界超占的部位。同时，村民在超占土地上往往也超建房屋，有些超建房屋与合法批建房屋可以按单元分开，这种情况房屋登记部门仅对合法建筑进行登记记载于簿；又有些超建房屋与合法批建房屋是一个单元，即整体不可分，则房屋登记部门与土地登记类似的处理方法是记载了房屋整体面积，并附记了违建部分面积。这种房、地登记的处理方法是因为上世纪批地建房的手续较为粗糙，城市规划区外的土地利用和村庄建设规划涉及度不高，对土地的边界和房屋的长宽高尺寸都没有具体设定，只有面积是衡量占地是否超标、房屋建设是否符合村镇规划要求的标志。2008年《城乡规划法》实施后，对集体土地的利用和开发纳入城乡统一规划管理，宅基地的划定和建房批准手续更加规范，上述登记的传统做法也随之发生改变，在地理上严格区分合法与非法的界限，标示合法占地的界址点，便于登记的不动产清晰可辨。
二、单位围墙内超建或违建
以前土地使用权受让单位根据所取得的宗地边界往往要圈起围墙，由于土地是合法取得，也不存在超占，所以顺利办理了土地使用证。但这些单位除了根据规划批准建造的房屋外，为充分利用空地，根据生产规模自行扩建、增建情形屡见不鲜，他们认为在自己围墙内建造房屋不会影响公共道路、不违反城乡详细规划。事实上，当初土地使用权出让或划拨时批准的建造密度和容积率都是经过科学测算而来，而且出让金的收缴也是根据规划批准的容积率计算得出，如果任由单位在自己使用的土地上随意搭建势必会造成政府土地收益的流失，也会带来消防安全、城市形象等一系列问题。单位超建或违建的表现形式主要有：一是层数上超建，如规划批准为五层，结果造了七层，六层和七层便是违法建造，应当补办规划手续并经竣工质量、消防等验收后才能办理一层到七层的房屋登记，否则只能为一层到五层办理登记；二是长或宽的尺寸超过了规划批准尺寸，对于整幢房屋难以区分超建部位与合法部位的界线，历史传统的做法是用虚线扣除超建部分，符合规划面积部分予以登记，但最好还是要求其补齐超建部分的规划手续后再予登记；三是超建房屋是独立的单元，可以与合法建造房屋明显区分的，则仅对合法建造房屋单元进行登记。
三、登记中经实地查看与登记簿记载不一致
《条例》规定了登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看，这个规定对各地来说会存在不同的做法，从严把握的城市会将实地查看的不动产范围扩大些，如独立宗地上所建房屋登记时需要实地查看，而宽松把握的城市则会仅就《条例》明确列出的三种情形进行实地查看，甚至对这三种情况也不一定全部进行实地查看。实地查看就是为了使实际的合法不动产与登记簿记载相一致，增强登记簿的准确性、现势性，不要出现实地房屋已拆除，但登记簿上还记载着房屋的各种自然状况和权利状况。又如，当有些单位申请抵押等各种登记时，待登记人员现场查看时，经常会发现实地房屋自然状况与登记簿记载不符，发生了改、扩、翻建，但申请人又提供不出规划许可手续，导致抵押登记无法顺利办理，因为抵押登记的房屋必须是合法的，一旦经过改、扩、翻建都应提供规划批准手续。当申请人不能提供这些变动或增建房屋的手续时，应以登记簿已记载的信息为依据进行登记。然而，当登记簿记载的房屋已发生改、扩、翻建并且难以界定哪些部分是合法哪些部分是违法的，则一般视为整体违法，应当在补齐规划手续后才能继续登记。
不动产登记规划范文第4篇
我国最大的不动产家底在农村地区，但事实上长期以来，农民产权意识淡薄，农房登记受到忽视，阻碍了农村经济发展。为解决城乡二元发展的矛盾，党的十七大将城乡统筹放在战略发展的首要位置，2008年十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，强调要加快推进农村体制改革和制度创新。2013年十八届三中全会进一步解放思想，政策创新，提出改革农村宅基地制度，探索农房流转、交易和处置机制。2014年召开的十八届四中全会强调依法治国，完善农业立法执法普法，以法治思维和法治方式深入推进农村经济建设改革。
为加快城乡一体化步伐，规范农房确权登记，相关法律法规规章也相继出台，《物权法》第十条明确规定了国家对不动产实行统一登记制度，即包括了城市与农村的不动产要开展统一登记的应有含义。2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》在《物权法》的基础上，专设章节，从登记程序、收件资料等方面全面、系统地规定了集体土地上房屋的登记制度，为开展集体土地上房屋登记提供了明确的上位法依据。
以此为契机，全国各地纷纷积极开展了集体土地及房屋的确权登记工作，部分先行省市如安徽、成都、重庆、无锡等地都已率先出台本地农房登记的地方性法规或规范性文件。根据相关调查组对浙江、安徽、四川、广东、广西5省内10县的调查数据显示，受调查村民中有71.08%的人愿意主动申请登记，但农房实际登记发证率仅为24.42%。其中，宅基地证和房产证两证都有的比例仅为19.21%。4个县（区）已经全面开展农房登记发证，4个县（区）已开展农房登记发证，但发证面不广，还有2个县（区）完全没有开展农房登记发证，此外，尽管总体规模不大，但四川都江堰市、安徽肥西县、广西武鸣县、浙江嘉兴秀州区等均开展了农房抵押业务。可见，在政策法律的推动下，我国的农房登记虽颇见成效，但仍困难重重，建设管理滞后、权属争议复杂、小产权房等是我国农房登记工作中所面临的普遍问题。
二、开展农房登记过程中的制约因素
农房登记工作主要的制约因素可以总结为：现行法律有障碍，实际执行有难度，农民响应欠积极，人力经费需保障。
1.农房规划建设管理滞后，权属纠纷复杂遗留问题多
《房屋登记办法》第八十三条规定，申请初始登记应当提交房屋符合城乡规划的证明。根据《村庄和集镇规划建设管理条例》《城乡规划法》等法律法规的规定，不同建造时期的农房，应当经乡镇人民政府或规划管理部门依法审批，持有“村镇规划建设许可证”或“乡村建设规划许可证”等规划证明材料。但实际我国各地的农房建设管理滞后，违法建筑面广量大，少批多建、未批先建现象突出，即使是2008年《城乡规划法》实施后建造的农房，大部分也未经规范的规划审批程序，无法提供合法批建材料。司法实践中，涉及农村集体土地的行政案件每年占行政案件总数的20%以上，往往关乎农民生产、政策变迁和历史遗留问题。
2.农房抵押流转有限制，影响了农民办证的积极性
因农村宅基地使用权的特殊性，《物权法》第一百八十四条明确规定，宅基地等集体所有的土地使用权，不得抵押。但深化农村产权制度改革的实质在于，要激活农村生产生活要素，赋予农民住房财产权利，党在十三中全会中也提出，要慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。政策先于法律，提出了农房制度改革的创新性要求。笔者在调研过程中了解到，一方面由于存在突破法律规定的行政风险，各地政府对于是否放开农房抵押流转的限制，踌躇不前、举棋不定；另一方面由于农房确权登记后无法真正进入市场实现价值，极大影响了农民办证的积极性，各地呈现了“政府热、农民冷”的现象。
3.各地操作模式有异，统一执行存在困难
农房登记政策不统一，开展登记时间有先后，各地对农房登记主体、农房批建标准等几个主要问题，执行标准差异较大。以杭州市为例，在村民住房登记到“户”到“人”的问题上，部分地区土地证已按“户”发放，而大部分区县房产证仍按“人”登记。在农房建房合法手续认定依据、超面积建设房屋等问题上，不同区县范围、同区县的不同乡镇范围内的处理方式都存在差异。因此若采取“一刀切”的方式规定，将导致农房登记政策难以执行。
4.农房登记工作量大，人员经费需保障
农村房屋的登记成本本身就高于城市房屋的登记成本，涉及到现场勘察测绘、户籍调查、公证公告、受理审核制证等多项程序。而农房又具有面广、量大、点散的特点，部分还位于偏远山区，长期以来登记基础薄弱，缺乏相应的农村房地调查数据，一方面面临着巨大的人员经费缺口，一方面又要对农民减免收费，提供服务便利，人员经费匮乏是全面开展农房登记工作中亟待解决的首要问题。
三、积极探索农房登记新思路
考虑到目前的法律政策背景及各地农房的实际情况，笔者对农房登记提出如下工作思路：
1.因地制宜确权规范，改革突破流转壁垒
农房登记工作要积极稳妥地开展，应保持实事求是、解放思想的态度，尊重各地历史，承认现实差异，允许各地因地制宜，实施符合地区实际情况的农房登记政策。
农房登记工作要取得实效，更要不断深化认识，深入改革，在坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线基础上，大胆改革、勇于创新，突破农房抵押、流转的壁垒。日前，国务院正式了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（以下简称《意见》），同意在试点地区稳妥有序开展农村住房抵押权贷款业务，由全国人大暂停试点地区的相关法律实施，意味着这项改革进入了“破冰期”，该《意见》的施行将真正盘活农民资产，搞活农村经济。
2.强化完善工作措施，建立协调联动机制
一是要不断强化完善工作措施，以卷宗抽查、考核奖惩等制度，不断总结农房登记工作推进过程中的经验教训，阶段性地开展座谈讨论、理论研究活动，及时解决疑难复杂问题，提高登记效率，保证登记质量。
二是要制定工作目标及实施计划，认真部署、彻底落实，协调法院、农办、房管、国土、建设、规划、测绘、财政等多部门建立协调联动工作机制，形成各地、各部门整体推进的合力和动力。
3.开展上岗培训教育，保障人员经费落实
要根据实际，合理配置农房登记人员，对农房登记业务量大的乡、镇（街道）可专设登记窗口，驻点安排登记人员；要从登记规范、信息操作、服务质量等多方面对测绘、登记人员开展系统性培训教育，提高上岗人员的业务能力和工作素养。
各地政府对农房登记的调查测绘费用、人员设备配备费用应给予财政支持；在办理农房登记时，要切实减轻农民负担，简化登记手续，提供便利服务。
参考文献：
不动产登记规划范文第5篇
作者简介：李洁媚，中国地质大学（武汉）。
建筑物区分所有权是与房屋所有权登记相关的一种单独所有权类型，它的独立性与完整性体现在包含专有权、共有权与管理权三项权利内容。对于专有权这种排他性的权力，在现行的房屋登记簿与房产证上可以得到登记上的保障。而对于共有权的客体共有部分则存在缺乏明确划分标准、缺少登记规定等问题。在2015年全面推行不动产统一登记的大形势下，笔者将就共有部分登记相关规定进行研究讨论。
一、共有部分登记范围的认定
（一）法律规定中的问题
在我国现行的法律法规中，缺乏对共有部分登记的专门规定。在建筑物所有权证书上的共有部分登记只涉及到“公摊”。以住房为例，“房屋公摊”是指分摊的公用面积，与套内面积一起构成了商品房的建筑面积，在房产证书上得到列明，以证明是业主所有权的一部分。但是，公摊部分与共有部分的范围是不一致的，它主要集中于建筑体内部与套内居住相关的外墙墙体、楼梯、公共过道等公用部分。而如今建筑物共有权争议热点涉及到的车库、绿化带、楼顶平台等部分则缺乏法律规定的登记规则与形式。权力状况与登记客体不匹配，在现行的不动产登记模式下，共有权无法得到保障。
在对这一部分的登记展开研究前，要对建筑组区分所有权的共有具体部分进行明确。这是开展登记研究的前提与重要环节。
在对这一范围的认定上，一般存在三种模式，一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。我国《物权法》中采用的就是第三种，排除的方法。规定建筑物内除住宅、经营性用房等专有部分以外就是共有部分。具体来说在该法第七十条规定了：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十三条补充规定了道路、绿地、公共设施等也属共有部分。这种以专有部分为主导的模式造成了对共有部分认定的模糊，只是一般性笼统的规定，而且在实践中往往有与之冲突的情况。第七十三条中将“其他公共场所、公共设施”全部认为是业主共有就是不合理的，如已被租赁或认购的公共服务设施建筑就不能笼统的被确定为业主共有。因此，在2009年出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》采取了列举法加排除法的方式对《物权法》的不足进行弥补，对专有部分概念定义为具有构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体。并对共有部分做出了一些列举式的补充。此外，涉及到区分所有权登记的还有《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》这两部规章。但这样的登记规则只是原则性的规定，对于具体划分和如何登记都没有涉及。
时至今日，我国立法中仍未提供对共有部分的认定要件，认定标准也不能最终确定，单纯通过增加列举项难以适应新发展，实践中的合理区分也无法实现。可见在我国现有法律法规上，共有部分的认定、登记仍然存在很大的空白。
（二）共有部分的区分标准不明
在对共有部分的登记进行讨论前，从理论上上进行认定是前提。如前文所述，共有部分普遍通过对专有部分的“排他”来认定。这种“非此即彼”的笼统界定方式，反映出了对区分共有的不重视。也在实务中带来很多争议。
二、实践中的特殊共有部分登记
对于电梯、公共道路和楼梯间这一类共同使用性显著的共有部分，实践中争议较少。现实中纠纷频发，认定模糊且让所有权人常常感到权利受损的共有部分，如车库、屋顶平台、会所、小区绿地等的归属往往是认定以及登记的难点。本文将以车库与小区会所涉及到的共有部分登记进行单独的分析。
（一）车位车库
《物权法》的七十四条中有做出相关规定。规定车库应首先满足业主的需要，并区分为专有的车库与共有的车库两类。前者包括通过买卖归个人所有和开发商所有，后者就是我们需要讨论的共有的车位车库。现实在这些共有的停车位存在开发商占用、侵占原有停车位进行建设的问题，使得业主因停车难问题与物业、开发商产生摩擦。
为了维护这一共有权，首先需要明确，未经买卖登记、不属于开放商保有的、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位是区分所有权的共有部分。所以房地产开发商不享有对共有车库车位的处分权力，否则就违反了规划用地许可文件、建设工程规划许可文件和购房合同的相关约定，涉及违约和侵权。其次，《物权法》中只做出了满足业主优先使用权的规定，在不动产统一登记下可以将这一所有权进行确认，将小区全部业主登记为权力主体，于登记簿上列明共有车库车位的面积、四至。对共有车位所有权的登记，有利于业主进一步维护除使用权外的收益权与管理权，限制物业开发商对共有部分的任意处分。
（二）会所
小区会所是近些年开发商为了促进销售，规划在小区公共面积内，为业主提供餐厅、酒吧、游泳馆等有偿服务的场所。但在实际运营中，一般被相关公司租用。对于会所的权属，我国的法律法规及规章中均未作出明确规定，所以主要争议点在于，会所是否属于《房屋登记办法》中规定的“属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房”。 会所是否属于共有部分的归属，应当分情况区分。会所是作为单独建筑进行报建设时，所有权由房地产开发企业保留，当小区会所作为独立不动产权进行登记时，开放商有权决定其转让、使用、出售，在房地产登记机构核发房地产权证时，需要有对“会所”的特别注释与标记；但在建设审批时，如果确定了该会所是建筑区划内的公共配套场所，根据《房屋登记办法》的规定则所有权归属全体业主，要以共有部分进行登记，虽然不发放房地产权证书，但可以在不动产登记薄上进行相关记载。开发商不得出售，收益也归于全体业主。 （三）屋顶平台
屋顶平台一般是归业主共有，即使没有合同约定，也因其事关业主基本利益与共有构造而推定为业主共有。作为建筑物的天然部分，一般不具备登记条件。
然而屋顶平台存在依照专有部分来进行登记的情形。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合条件的房屋、车位、摊位等特定空间是可以认定为专有部分的。将屋顶平台与顶层进行搭售，符合了房屋建筑规划与签订了买卖合同后，这一部分就具有了专属性。
而对于实践中出现的占用公共屋顶，修建个人使用的“空中楼阁”是对共有权的侵害，是违反法律法规的侵权行为。也可以依照相邻关系来进行调整。
三、建筑区分共有的登记程序
根据我国建设部《房屋登记办法》第三十一条规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑物区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。由此可见，房产开发商是共有部分申请初始登记的主体。但在实践中，开发商在进行建设审批时，往往是通过“分期分批”的方式，这种分割式的房屋登记方式使得区分所有权的共有部分得不到确认，建筑区划内对共有部分的原始规划，可能会因后期的审批产生较大改变。实践案例中，业主常常发现，开发商事先承诺的公园绿地在后期建设中建成了新的住宅楼，当业主进行维权时，开发商却出示规划管理部门批准的建设工程规划许可。这反映了登记程序上的缺漏。
根据《暂行条例》的规定，初始登记时需要提交相应的材料并进行审查。因此，为了保护业主的共有权，在房屋所有权初始登记时，就应该强调对共有部分登记的重视。在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，登记机构就应要求其提供依法属于业主共有部分范围的法定资料，包括这些部分的类型、具体用途、面积大小、所在位置、权利归属等证明文件。保证在该建筑区划内接下来的开发建设与预售中规划一致。确保共有部分权利的完整性。
此外《房屋登记办法》第十九条规定，房屋所有权初始登记时，房屋登记机构应当实地查看。根据《暂行条例》第十八条的规定，要求对受理的不动产登记进行查验，包含界址、空间面积、位置等。第十九条第一款也指出，对房屋建筑物、构筑物所有权的首次登记，登记机构可以进行实地查看。参考房屋所有权登记，区分所有权的共有部分登记在进行完善时，也应该增加实地查看这一部分。
除了登记阶段的保护。在建筑物申请建设工程规划许可时，就应当列明建筑区划内公共场所、公用设施和物业服务用房的具体范围。对商品房销售许可行政审批环节也应该加大对列明建筑物区分所有权的重视，同样的，房地产管理部门批准商品房预售许可时也应要求建设单位提交列明属于业主共有的公共场所、公用设施、公共道路等共有部分以及开发商将具有营利性的公共场所处置（出售、赠与或留作自用）的文件，使得预售方案不只是开发商与销售方的一纸口头承诺或广告宣传手段，要求其能产生切实的法律上的、行政上的效力。公共场所、公用设施等共有部分的具体范围，经过审批后不得任意做出更改，任何人不得侵占或擅自改变公共建筑空间、公共场所设施原先规划的功能与位置。同时建筑物开发商在与业主签订《商品房买卖合同》时也要载明上述内容的条款。保障所有权人在就公共部分进行维权时有理有据，也规范了房地产市场交易的开发行为。具体可从以下几个方面对建筑区分共有部分的不动产登记进行阐述。
（一）登记申请人
根据我国建设部《房屋登记办法》第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”
据此，我国房屋所有权初始登记时，是由房地产开发商作为申请人，提起对公共区域与公共建筑物这一类建筑区分共有部分的登记。且根据《房屋管理办法》第十二条，对于合法建造房屋进行所有权申请，可以由房产开发商单方进行。此外，根据《房屋登记簿管理试行办法》的记载说明，建筑面积包括单体建筑的共有部分与专有部分两类。其中单体建筑共有部分是与专有部分一并登记的，在登记簿上以建筑面积为形式量化。在进行房屋登记时，这一部分共有是依附于专有面积，申请人为当事人双方。
这一现状反映出我国现行的关于区分所有建筑物共有部分的登记申请是割裂开的，单体建筑内共有部分由房屋权利人申请登记，建筑区划内其他共有部分则由房地产商申请初始登记。
（二）登记人
我国现行法规中，并未对区分所有建筑物共有部分的登记部门做出单独规定。共有部分依附专有部分的登记，由房产部门管理。而我国目前存在的有关建筑物区分所有权登记的法律规定主要体现在建设部颁布的《房屋登记办法》。该法第四条规定：房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。第十一条规定：申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。
“台湾土地登记规则”第77条指出建物所有权第一次登记，除本款规定者外，准用土地总登记程序。所以共有部分的登记依照土地登记规则，由所在地的直辖市、县（市）地政机关办理。
实践中建筑区分共有部分的登记机关一般为住建部门或土地部门。不动产统一登记后，多头分散的登记将划归到统一部门。所以共有部分登记应与房地产登记一起归由县级以上统一政府办理。
（三）登记的客体范围
建设部颁布的《房屋登记办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指固有界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号）的房屋或者特定空间。”由此我们可以得出现行房屋登记的对象主要是是指房屋的专有部分。涉及到共有部分登记的是《房屋登记办法》中三十一条中“属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房”；以及《房产测量规范》中规定的单体建筑的分摊部分（电梯井、 管道井、楼梯间、垃圾道等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房，共有外墙等）。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条中同样也仅仅规定了这一部分公用建筑面积。从上述现行的指导文件可看出，登记的客体是不全面且缺乏标准的。 对建筑物区分共有部分所有权的讨论往往是以单体的建筑物为其存在前提，但实践中小区中建筑区分所有权范围又大大超过了单体建筑物区分所有权之共有权的权利内容。现有对于共有部分的登记客体局限于公摊面积，即单体建筑内部的共有部分。建筑区划内的其他部分也应该纳入登记范围。
建筑区分共有部分的客体应包括法定共有部分、天然共有部分和约定共有部分。墙面、梁、屋顶等天然的共有部分，难以测量，缺乏登记的必要性。而电梯、楼梯、门厅、消防通道等可以测算量化进行登记的一部分天然共有部分，可合并记载在登记簿。因此，需要进行登记的客体主要为法定共有部分和约定共有部分，具有独立性的建筑部分，如公共场所、公用设施、物业服务用房、车库、架空层等，应均在登记簿上予以单独记载，同时与相关专有部分的登记形成关联。有学者指出，对于没有登记为专有部分也没有登记为共有部分的建筑物、设备、设施，为了避免争议，应做出为共有部分的推定。
（四）登记方式
关于共有部分在权属登记中的缺乏，在实践中，我们可以看出共有部分实际范围是分为两大类的。一类是前面所讨论到的，现行登记中的公摊概念。这主要是以一幢建筑范围内的共有部分为客体，对属于整幢业主共有的部分。另一类是整个建筑区划范围内所有权人的共有部分（车库、绿化、道路等）。两类共有部分的所有权主体不同，若将两类不做区分的一并登记会导致主体不明等混乱。在房地产登记的相关法律法规中，虽然做出了对建筑区分共有部分登记的规定，但缺乏相应的登记方式。共有部分的登记落实仍然存在较大空白。日、美、德在这一不动产类型上采取了一种“一体化”的登记方式。
德国《住宅所有权与长期居住权法》第七条规定：“（1）在本法第三条第一款的情形，依职权为每一份共有所有权份额编制一份专门的土地登记簿页（住宅土地登记簿、非住宅用房所有权土地登记簿）。在此种簿页上登记从属于共有所有权份额的专有所有权和作为对共有所有权的限制的属于其他共有所有权份额的专有所有权权利的授予。”该登记将共有部分划分为单独的份额，与所属的专有部分联系，与专有部分一并登记。
台湾地区“公寓大厦管理条例”第四十四条规定：“公寓大厦之起造人或区分所有权人应依使用执照所记载之用途及下列测绘规定，办理建物所有权第一次登记。”“台湾土地登记规则”第七十五条指出：区分所有建物之共同使用部分，应另编建号，单独登记。
根据上述规定，我国台湾地区，共有部分是分别合并登记，采取设立标示部，在标示部上列明共有权人的方式进行登记。专有部分也列明相关的共有部分。
（五）登记类型
2014年颁布的《不动产登记暂行条例》第三条，规定不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记等多种类型。在区分所有建筑物权上，由于共有部分相关权利的存废是依其所属的专有权设立的。所以共有部分所有权需要变更时，相应的移转、消灭、变更、权利限制等应随其所属的专有部分进行。《房屋登记办法》已经规定了相关的初始登记、注销登记、抵押登记、地役权登记、预告登记和更正登记。相对较为完善。
但对于首次登记，涉及到明晰产权。《房屋登记办法》第三十一条，仅对一部分共有部分的初始登记进行了规定，缺乏完整性。应对区分所有建筑物的共同使用部分进行整合明确，可与其相关区分所有建筑物同时申请登记。保持专有部分与共有部分登记的一致性。
不动产登记规划范文第6篇
笔者认为，合法建成的不动产，只有通过登记才能体现物的价值和物权效力，开展构筑物登记才能真正符合物权登记公示的立法宗旨。
一、对“房屋”和“构筑物”的认识
长期以来，人们对“房屋”概念的认识，主要集中在各种住宅、商业、办公楼和厂房车间等直接服务于社会生产生活的建筑物，此类建筑物确实是最常见的、最重要的生产资料和不动产形式之一。《城市房地产管理法》第2条规定，“房屋”是“土地上的房屋等建筑物及构筑物”，首次提出“构筑物”的概念。《民用建筑设计术语标准》（GBT50504-2009）中，定义建筑物是用建筑材料构筑的空间和实体，供人们居住和进行各种活动的场所。构筑物是为某种使用目的而建造的、人们一般不直接在其内部进行生产和生活的工程实体或附属建筑设施。从规定的表述可以看出，“房屋”有广义和狭义之分。《城市房地产管理法》第2条中所称“房屋”，为广义的“房屋”，不仅包括可供人们在内进行生产和生活的建筑物，如住宅、办公楼，也包括人工建造的、不能直接进行生产生活的场所和实体，如蓄水池、油库、沿海地区的海上构筑物等。
二、构筑物登记有据可依
构筑物作为一种特殊的不动产形式，虽然与普通生产经营性用房存在诸多差别，但在经济活动中同样发挥着作用。随着社会经济的发展，此类特殊建筑的权利人已经意识到其价值所在，期望能在法律允许的范围内进入流通市场，充分利用它们的价值，产生相应的经济效益。
《登记办法》出台前，虽有《城市房地产管理法》的规定，但因原《城市房屋权属登记管理办法》未对构筑物的登记操作方法进行规定，也无其他操作细则，因此，多年来房屋登记实务中，进行登记的标的仅限于“土地上的房屋”。即使有申请人提出对油库、烟囱等建筑物或构筑物进行登记的，多数登记机构也以权证无法记载、没有具体操作办法等理由不进行登记。《登记办法》第96条规定具有独立利用价值的特定空间及码头、油库等其他建筑物、构筑物可以登记，给这些特殊形态的建筑提供了转换“身份”的依据。住房和城乡建设部《关于贯彻实施的通知》（建办住房函[2008]249号）特别强调“各地应积极创造条件，稳步推进构筑物登记工作”。可见，构筑物不因其量少而被忽视，其登记工作的意义和地位已随经济发展逐步显现，并得到越来越多的重视。
三、构筑物登记之探讨
构筑物登记之所以覆盖率低、推进速度相对较慢，主要是因为登记从业人员对登记方法存在很多疑问。
1.对构筑物登记的问题
这包括哪些是可以登记的构筑物，构筑物登记发放何种权证，权证如何填写，可否进行交易等问题。笔者认为:
首先，应该明确的是，人工建造的才是可以登记的构筑物。这个问题可以从“构筑物”的法定概念中找到答案。《房地产登记技术规程》也将“房屋”定义为“有固定基础，固定界限且由独立利用价值，人工建造的建筑物、构筑物以及特定空间”。天然形成的洞穴、窑洞等，尽管可以被人们利用进行生产或生活，但都不是“房屋”，更不是“构筑物”。
其次，构筑物登记应发放房屋所有权证。住建部办公厅颁发的权证填写说明已经回答了这个问题。实务中，更多构筑物形状并不规则，呈现各种立方体、圆柱体、椎体、抛物线及各种形状的综合等，描述的困难程度更高。而测绘和房屋登记的主要依据是规划许可证及其附图纸。因此，笔者认为，应充分利用各种规划数据，对其进行轮廓性的描述，客观反映“物”的物理数据是测绘和房屋登记的要点。
再次，构筑物经登记后，可以依法处分。笔者认为，构筑物属不动产范围，不动产“物权”包括所有权、用益物权和担保物权。构筑物只要通过登记公示其物权状况，其权能就应该是完整的。《物权法》第40条规定，所有权人有权在自己的不动产上设立用益物权和担保物权。构筑物的所有权人依法行使自己所有权的“处分”权能，属于法定权利范围。登记机构依法应当予以登记，不能因其形状、面积等问题拒绝其所有权人的处分申请。《物权法》第180条还用列举的方式规定了可以抵押的财产，其中第7项指出，凡“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”即可抵押。也就是说，各种有权处分的财产，不管是有形的还是无形的，只要是法律、行政法规未禁止的，都可以设定抵押。油库、大门、码头等构筑物，均属于有价值的不动产形式之一，其不仅可以办理所有权登记，还可以办理抵押登记，进入流通领域。
2.关于构筑物建筑面积的问题
构筑物登记，建筑面积是否必须记载，笔者认为值得探讨。房屋所有权初始登记要求申请人根据《登记办法》的规定，提供有资质的测绘机构出具的“房屋测绘报告”。很多测绘机构认为，对于构筑物测绘，《测量规范》并没有给出特别规定，房屋“建筑面积”系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米（含）以上的永久性建筑。构筑物一般不具备上述条件，多数测绘机构不知如何提供此类建筑的“房屋测绘报告”，不愿受理此类测绘申请，而登记机构也以没有“房屋测绘报告”为由，不予办理登记初始登记。这种观点显然不符合《登记办法》的规定。
住建部《关于下发房屋权属证书、登记证明填写说明的通知》（建办住房[2008]36号，下称《权证填写说明》）中已有规定：在房屋所有权证的“房屋状况”栏的“其他”子目中填写内容为“房屋意外的特定空间、构筑物名称等”。在“附记”栏中记载对“构筑物的有关状况进行描述等需要记载的其他事项”。可见，目前对构筑物的登记注重的是“状况的描述”而不是“建筑面积”。
不动产登记规划范文第7篇
根据xxxxxxx要求,现就加快推进我县农村不动产确权登记发证工作, 结合我县实际，制定实施方案如下:
一、工作目标
农村不动产确权登记发证工作是农村房地一体宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的延续。为认真贯彻落实中共中央、国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，坚持以人民为中心的发展思想，自治区党委、人民政府高度重视，将其作为实施乡村振兴战略，做好三农工作的重要基础工作，按照国家及自治区的要求，到2020年底完成农村不动产权籍调查，完成符合条件的农村宅基地和建设用地登记发证率90%以上，农村不动产的数据库基本建成，初步实现数据汇交。
二、工作原则
（一）身份合法、自愿申请原则。以“农户自愿申请、权属来源合法、产权清晰无争议、面积量算准确”为前提，农村宅基地权利人必须为本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件，或非本集体经济组织成员但经依法批准使用宅基地建房的，可以申请进行农村宅基地及房屋确权登记。
（二）“一户一宅、面积法定”原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积及房屋建筑面积不得超过规定标准。因继承或受遗赠形成的“一户多宅”除外。
（三）依法、便民、高效的原则。农村宅基地及农房确权登记在不违背相关法律法规的前提下，坚持乡（镇）主体、部门指导、统筹推进，严格法定程序，简化登记流程，降低登记颁证成本，提高办事效率和服务质量，切实方便群众。
（四）“四级确认”原则。以尊重历史、实事求是、依法确权、和谐稳定为前提，符合宅基地使用条件，无用地和建房审批手续的房屋，权利人申请登记的，可按照“村民代表大会通过—村委会核实—乡（镇）人民政府审核-农业农村局审核”的“四级确认”程序进行。确认结果可作为农村宅基地和农房所有权登记的权源证明材料。权利人对提交材料的真实性负责。
三、登记工作开展范围和要求
工作开展范围为尼勒克县城镇规划区外的农村宅基地及房屋产权登记，包括新农村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地灾避险搬迁等已建成的房屋。尼勒克县农村房地一体和集体建设用地确权登记发证工作以乡（镇）或村为单位，严格落实村民一户只能拥有一处宅基地及房屋的法律规定，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规，以及自治区深化农村产权制度改革的要求，收集农户、宗地相关资料，开展地籍调查、房屋产权调查，对符合登记条件的，颁发《不动产权证书》。
（一）登记申请人界定
1.本集体经济组织成员可作为申请登记的权利主体。
2.户籍不在本村，因继承或受遗赠的房屋占用农村宅基地的，在登记时继承人或受遗赠人可作为申请登记的权利主体。
3.户籍不在本村，因政策性原因回原籍定居的离退休职工、华侨等可作为申请登记的权利主体。
4.本集体经济组织成员户籍迁移至其他集体经济组织，但未再次申请使用宅基地，仍继续使用原宅基地及房屋的，可作为申请登记的权利主体；
建房时为本集体经济组织成员，建房后户籍转为城镇居民，原宅基地及房屋未改扩建、仍继续使用的，可作为申请登记的权利主体。
5.其他集体经济组织的农村居民，因移民搬迁、易地扶贫搬迁、地灾避险搬迁等政策性原因在本集体经济组织使用宅基地和房屋的，可作为申请登记的权利主体；
其他集体经济组织的农村居民，购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，须经三分之二以上集体经济组织成员或村民代表大会同意，且在其他集体经济组织没有宅基地和房屋的，可作为申请登记的权利主体。
（二）登记范围的界定
1.经依法批准用于修建房屋的宅基地以及建设的房屋，不同历史时期颁发的集体土地使用权证书、用地批文等作为土地权属来源证明材料进行确权登记。不同历史时期颁发的房屋产权证书，相关部门出具的建设规划手续、证明等，可作为房屋所有权确权登记依据。
2.申请所有权登记的房屋必须是具有永久性屋盖、有围护结构且结构牢固的永久性建筑，土木结构房屋不予登记。
3.新农村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地灾避险搬迁等农村集中居住区内依法属于全体村民共有的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房等一并申请登记。
（三）宅基地及房屋有下列情形之一的，不予受理不动产权登记或暂缓登记。
1.一户超过一宅的第二处及以上的宅基地申请的，不予受理（继承或受遗赠除外）。
2.城镇居民在农村购买或违法建造住宅，申请宅基地及房屋登记的，不予受理。
3.违法占用集体土地建设的房屋，不予受理。
4.宅基地使用权、房屋权属有争议（含房屋共有权人有异议的）未经处理或无处理结果的，暂缓受理。
5.不能提供宅基地及房屋权属有效证明文件的或未提供“三级确认”会审表的，不予受理。
6.被依法征收、查封、抵押、没收的房屋，被列入拆迁冻结范围的房屋，不予受理。
7.属于违章建筑或临时性建筑的房屋，不予受理。
8.非法出售房屋后再建的房屋，不予受理。
9.在永久基本农田调划后，新建住房占用基本农田的，不予受理。
10.房屋正在新建还未竣工的，原旧宅基地上的房屋不予受理。
11.法律法规规定的其他不予登记的情形。
（四）农村宅基地及房屋办理登记具体要求
1.以户为单位申请登记，户的确定原则上以公安部门户籍登记的家庭户为单位。
2.符合分户条件又无分户户口簿的，由符合分户的申请人向当地派出所提出书面申请，村组签署意见，派出所签署符合分户条件的意见，乡自然资源所所签署符合房屋登记的意见，县不动产登记中心再按程序办理产权分户登记，派出所根据《不动产权证》复印件办理分户户口簿，并将户籍证明抄送县不动产登记中心存档。
3.宅基地和集体建设用地及其房屋的面积按照《农村地籍测量规范》和《房屋测量规范》执行。
4.分阶段处理集体经济成员超面积问题。农民集体成员经过批准建房的，按照批准面积予以确权登记，未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：
1982年2月国务院《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民使用宅基地建房，至今未改建、扩建、翻建的，按实际使用面积确权登记宅基地使用权，按实际建筑面积登记房屋所有权。
1982年2月至1987年1月《中华人民共和国土地管理法》实施前，农村村民建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，超出部分当时已按国家有关规定处理的，可按处理后的实际使用面积确权登记宅基地使用权，按实际建筑面积登记房屋所有权。
1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民占用宅基地，超过每户最高标准的，将超出的宅基地和房屋面积备注在不动产权证书“记事栏”内。
5.依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权。非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。
1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。
7.夫妻一方是城镇户口，另一方是农村户口，且在农村只有一处房屋的，可以以农村户口一方为权利人，在所属集体经济组织内建造的房屋办理宅基地使用权和房屋所有权确权登记，也可以根据权利人要求办理共有产权登记。
8.本集体经济组织内部合法流转（受让人应具备取得宅基地的条件和资格）和通过法院依法判决等取得的宅基地和房屋可以确权登记。
9.户籍不在本村，因政策性原因回原籍定居的离退休职工等，其宅基地及房屋通过政府批准后或在原农村合法取得的宅基地及房屋产权现状没有变化的，可依法办理登记，在产权证书记事栏上备注“该权利人为非本农村集体经济组织成员”。
10.继承人、受遗赠的权利人，可依法公证或由乡镇人民政府牵头召集家庭所有权利人进行人民调解，在家庭所有权利人达成一致意见的前提下，出具调解意见（协议）书，作为登记申请人的身份证明材料。并在权属证书上注明“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
12.分阶段依法确定集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在乡（镇）人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，报乡（镇）人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。
13.其他可以登记的情形。
四、工作流程
（一）调查核实权籍调查单位提供的档案资料，查漏补缺
乡镇人民政府统一组织实施，村组具体负责开展调查核实工作。调查核实以本村农村户籍册为依据，以户为单位收集户口簿（或户籍证明）、土地使用证和房屋所有权证或用地、规划审批资料（无以上资料的提供“四级会审表”）、权籍调查表（由权籍调查单位制作，村组负责四邻签字盖章）等资料。
（二）不动产权籍调查
对经权属调查和进行拟登记的宅基地使用权和房屋所有权，制作《宅基地使用权和房屋所有权首次登记公告》（以下简称“公告”），以村民小组为单位，就地予以公告，并拍照存档。公告期为15天，公告期间集体经济组织、权利人及利害关系人提出异议的，登记机关应及时予以复查。
（三）“四级确认”
在满足登记原则的前提下，从实际出发，按照“权利人申报——村民代表大会通过——村委会初审（集中初审上报）——乡镇政府审核（组织国土规划集中审核）--县农业农村局审核”的程序进行“四级确认”，解决登记区域内符合宅基地及建房申请条件但无用地和建房规划审批材料的问题。经“四级确认”出具的会审表可作为农村宅基地、集体建设用地及房屋所有权的权源证明材料。
（四）提交申请、受理
申请人需提供以下资料：1.不动产登记申请表。2.户口簿、家庭户籍所有成员身份证复印件。3.土地使用证和房屋所有权证或建房用地、规划审批等资料。增减挂钩、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地灾搬迁等提供用地批文、验收合格证或立项批复等资料。无以上资料的提供“四级确认”审批表。4.不动产权籍调查表。5.继承的需由合法的继承人共同到县不动产登记中心申请，除以上资料外，还需提供《死亡证明》、《亲属关系证明》或《公证书》；两户及以上共同共有的房屋需权利人共同到县不动产登记中心申请，需提交财产分割协议等资料。6.承诺书及其他材料。
以户为单位提交资料装入档案袋，以组为单位统一收集，以村为单位集中上报当地乡（镇）国土空间规划所，乡（镇）国土空间规划所逐户进行资料审核，待资料审核合格后，乡（镇）国土空间规划所以村为单位上报至县不动产登记中心，由县不动产登记中心派专人负责再审。
（五）审核、公告
县不动产登记中心落实工作人员，集中组织培训，具体负责资料的再审核，对不符合登记规定的要注明不予受理的原因或需要补正的资料。对资料齐全，达到办证条件的公告后，由乡（镇）国土空间规划所不动产登记工作人员进行受理、资料扫描，县不动产登记中心审核登薄、制作《不动产权证书》。以村为单位打印整理证书，制作好证书领取台账。通知当地国土空间规划所统一领取。
（六）发证
国土空间规划所统一领证后通知村委会统一领取证书并在领取台账上核对签字。村组干部不得搭车收费或变相收费，一经发现将严格依照有关规定给予党纪政纪处分，情节严重的追究刑事责任，不得扣留权利人的证书，要将《不动产权证书》及时发放到农户手中。
（七）归档移交
县不动产登记中心按照档案管理的相关规定，指导乡（镇）国土空间规划做好登记颁证资料的整理、归档和扫描工作。
五、工作计划:
3月-4月，前期准备阶段。开展设备调试，人员培训，纸质调查档案移交等工作。
5月-6月，登记资料核实阶段。各乡镇收集登记资料，逐户核实。
7月-11月，落宗、受理、缮证、发证阶段。各乡镇以村为单位提交登记资料，由县不动产登记中心审核，审核通过的落宗。再由乡镇上传已落宗资料，不动产登记中心缮证、发证，各乡镇移交办证档案。
12月，收尾阶段。对此项工作查漏补缺。
不动产登记规划范文第8篇
2015年3月1日《不动产登记暂行条例》颁布实施，全国不动产登记工作轰轰烈烈的开展起来，我市不动产登记中心于2016年9月28日挂牌，成立之初，因分散登记造成遗留问题大规模的爆发，主要是房地主体不一致、房屋土地用途不一致等问题按照现行不动产统一登记的政策要求，已经无法正常办理业务，导致不动产登记投诉激增，加上登记业务处于摸索阶段、受理时间太长，甚至出现了凌晨排队等极端现象，给不动产登记工作带来很大的被动。就在焦头烂额、一筹莫展之际，济宁市人民政府及时制定了工作措施，解了燃眉之急，与2017年6月26日出台了《济宁市人民政府关于不动产登记若干历史遗留问题的处理意见》（济政字〔2017〕73号），该文件主要解决了分散登记时遗留的房地主体不一致的问题，采取分三类情形进行化解。一、依法取得城镇性质的房屋所有权证书，未查到土地权属来源文件的，不动产登记机构权籍调查后，按现房屋权利人拥有划拨建设用地使用权和房屋所有权予以登记；二、依法取得城镇性质房屋所有权证书，土地有划拨权属来源文件未办理划拨土地使用权证的，或者已办理国有划拨土地使用权证但未进行分割的，按现房屋权利人用于国有划拨土地使用权及房屋所有权予以登记。原开发建设单位的划拨土地使用权证书应予收回，无法收回的由不动产登记机构公告后予以注销。三、非开发建设单位依法取得房屋所有权证书，原开发建设单位已办理国有建设用地使用权证书，因提高容积率、改变土地用途、欠缴税费、超占国有建设用地、土地设定抵押权、存在查封等原因未进行土地分割，不动产登记机构可以按原登记状态予以登记。
根据文件有关规定，在全面摸清我市存量房市场的基础上，深入分析了问题原因，制定了有力的化解措施，下大力气重点突击解决了二个方面的问题：一、兖矿集团有限公司做为我省的重点企业，原公有存量成套住房有3万余户，且因煤炭行业人员流动频繁造成兖矿集团有限公司职工公有住房办证需求占比较大，经与兖矿集团有限公司多次沟通，核实摸清了该集团各公有住房小区均已办理划拨土地使用权证书，乱麻需快刀，登记中心与兖矿集团积极对接、协同推进，利用1个月的时间对集团住宅小区突击进行了住宅小区土地分割。二、集中对我市无土地权属来源的老旧住宅小区，采取由政府购买服务方式集中开展权籍调查，并在小区现场和不动产登记中心网站公示勘测定界图，经公示无异议后按该小区拥有划拨土地使用权予以“房地一体”登记。这两个“栓塞”的疏通，稳住了群众的情绪、提升了登记效率，一下子让我市不动产登记工作走上了快车道。
静下心来，仔细研读济政字〔2017〕73号文，其主要解决了已完成房屋登记的存量房的遗留问题，可以说文件本着尊重历史的原则对该类问题应解尽解，体现了政府敢于承担、勇于承担的新时代社会主义精神，主要突破是：一、在无土地权属来源的情况下对房屋占压范围内的国有建设用地使用权按现状登记；二、因分散登记造成的用途不一致、限制性条件等问题，政府本着申请人善意取得的原则，允许边办证边处理。
随着不动产统一登记、国家“放管服”改革和经济高质量发展等工作的深入推进，企业融资难、融资成本高的问题被频繁的提出来，不动产作为企业融资的常见抵押物也被推到了风口浪尖，特别是民营企业遗留的房屋未办理首次登记的问题提上了各地不动产历史遗留问题化解的日程。民营企业房屋登记历史遗留问题主要有2个方面：一是因企业经营等原因，企业名下土地使用权发生转移造成的申请主体如何确定的问题；二是因档案资料丢失、职能部门监管不到位造成的用地、规划、建设手续不全的问题。这两个问题均触碰了《不动产登记暂行条例》依申请登记和严谨细致的审核要点的红线。
2019年7月10日，山东省自然资源厅联合省工业和信息化厅、省财政厅、省住房和城乡建设厅、省金融监督管理局、中国银行保险监督管理委员会山东省监管局六部门出台了《关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的指导意见》（鲁自然资规〔2019〕3号），文件的出台为该类问题的解决提供了强有力的指导，有力解决了各职能部门、特别是不动产登记工作人员的后顾之忧，文件内容有搁置、有突破、有优惠、有惩戒，可以说是满满的干货、意义深远。
文件指出经营性房地产不在本次解决范围内，这是政府先易后难、递进解决的方针策略，这更说明了下一步的解决重点在哪里，为下一步的住宅房屋登记历史遗留问题文件的出台埋下了伏笔。针对用地、规划、建设方面材料不齐全的问题，文件为各职能部门提供了更灵活的处理方式，特别提到了工程竣工手续可以由第三方出具房屋质量检测报告报城乡住房建设部门备案，这种引进第三方的处理方式首次应用与替代职能部门的行政监管结果，在我省堪称先例。具体到不动产登记的实施，针对该类历史遗留问题主要明确了三个方面：一是权利主体不清晰或登记申请主体与相关材料不相符的，由县级以上地方人民政府组织相关部门进行权利主体认定；二是自然资源、住房城乡建设、消防等部门出具的相关意见或证明等材料，可以作为此类问题不动产登记的申请材料；三是存在房地用途不一致的问题，允许先行办理、分别记载，随后依法完善程序。文件还专门提到了减轻企业财税负担、推行续贷不动产抵押登记等优惠利企的政策，这些进一步激发了民营企业的活力和创造力，降低了企业融资成本，为充分发挥民营经济在推进供给侧结构性改革中的重要作用提供了保障。
我市超前谋划，积极作为，在该文出台前，已经成立了企业不动产登记历史遗留问题推进组，通过部门会签的方式共解决了58个民营企业的不动产登记历史遗留问题。鲁自然资规〔2019〕3号文出台之后，我们严格落实文件要求，进一步梳理我市房屋、土地登记存在问题的企业，共梳理出12家，目前已解决9家，其余未解决的主要原因是企业自身经营存在问题，无法承担解决过程中企业应承担的法定费用。现已解决的9家企业共涉及土地656.2亩、房产面积160144平方米。同时，不动产登记中心以化解问题为抓手，优化了不动产抵押登记程序，建设不动产登记便民服务点，2019年我市所有抵押登记业务均无需前往不动产登记中心现场办理，目前均已实现“一网通办”，达到了不见面秒审批。
城镇居民住房历史遗留问题一直是各地不动产登记工作的难点、堵点，事关千家万户，我市该项工作的开展分两个阶段，2020年6月30日，山东省自然资源厅、山东省发展改革委、山东省财政厅、山东省住房城乡建设厅、国家税务总局山东省税务局五部门联合印发了《关于化解城镇居民住房产权历史遗留问题的指导意见》（鲁自然资规〔2020〕3号），3号文的出台结束了我市原城镇居民历史遗留问题解决的工作模式，让我市该项工作的解决步入了“快车道”。
3号文出台前的2018年1月，我市已经成立了国有土地上房屋登记历史遗留问题领导小组，坚持“尊重历史、正视现实”的原则，针对历史遗留小区房屋登记存在的问题，不推责、不回避，由各职能部门分类认领，在处理完存在的问题后予以解决，通过该种模式稳妥办理了武装部家属院、慧海家居、宜嘉园、建业园、文圣三期等多个小区办证问题，解决了困扰群众多年的“闹心事”，赢得了群众满意。
3号文出台后的2020年9月7日，济宁市自然资源和规划局印发了《济宁市处理城镇居民住房产权历史遗留问题实施意见》（济自然规发〔2020〕49号，以下简称实施意见），实施意见要求各县（市、区）政府（管委会）要落实属地管理主体责任，坚持“尊重历史、照顾现实、信守承诺、完善手续”的原则，建立工作专班，确定项目清单、建立台账，明确政府、职能部门、责任主体或代办主体以及购房人在具体项目中应承担的责任，因地制宜、分类处置，列出时间表、路线图，对账销号。要求涉及的各部门敢于担当、勇于负责，各司其职，密切配合，简化程序，并且明确了在化解城镇居民住房产权历史遗留问题中，对执行县级以上政府决定的行政行为实行尽职免责。实施意见还明确规定了适用的范围和条件、化解的政策和措施：
1.适用条件和范围。适用该意见的城镇住房产权历史遗留问题的项目，应同时满足：（1）在城市（镇）总体规划确定的城区、镇区规划建设用地范围内；（2）项目相关手续不全且于2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施前房屋已出售的；（3）经市、县（市、区）政府研究确认不适宜于拆除或没收的；（4）土地、房屋归属无争议的。“小产权房”以及纳入《山东省烂尾工程及闲置厂房专项整治三年行动方案》的项目不适用本意见。
2.化解政策及措施。（1）明确完善项目相关手续的主体。项目建设单位存在的，由建设单位作为责任主体。项目建设单位已终止，有联建单位的，由联建单位作为代办主体；无联建单位但有归属主管部门的，由归属主管部门作为代办主体；建设单位已终止，无联建单位且无归属主管部门的，由当地政府指定街道办事处等机构作为代办主体；代办主体负责按照当地政府确定的方式代为办理项目产权相关手续和不动产首次登记。（2）完善用地手续。对未办理用地手续的项目，可按照项目建设时的政策规定补办用地手续。涉及违法违规用地的，应依法依规处置后完善用地手续。（3）完善建设工程规划手续。对违反建设工程规划许可规定，存在擅自改变用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率、配套设施不齐全等情形的项目，当地政府可按项目建设时的有关政策标准，对项目责任主体形成违法处罚、补缴费用、补建配套设施等问题处置的文件，处置完成后，由相关部门补办规划核实手续或出具符合规划要求的意见。无法确定责任主体的由市、县（市）政府作出具体处理意见。（4）完善工程竣工手续和消防手续。房屋工程建设因施工手续不全、施工技术资料缺失、相关建设主体缺失或不配合等原因造成不符合竣工验收条件的，由建设单位、房屋建筑实际控制人或当地政府委托房屋安全鉴定机构、具有相应资质等级的设计单位，进行工程质量安全鉴定。房屋工程经检测鉴定满足设计和标准规范要求的，检测鉴定报告替代竣工验收备案所需监督报告，有关部门依法为其补办工程竣工验收备案手续。（5）妥善办理不动产登记。明确了当地政府和相关职能部门对项目所补办的审批手续或出具的等效文件，可作为申请办理不动产登记的要件和依据；依法取得商品房预售许可证的项目、经县级以上政府批准建成的安置房以及房改售房，在购房人（房屋归属人）已依法履行相关义务的前提下，可实行“证办分离”（即办理不动产权证与补办相关手续并行办理）。（6）加大失信惩戒力度。在化解历史遗留问题过程中，对拒不配合完善相关手续，影响业主办理不动产登记的开发建设单位或个人，由行业主管部门或有关部门依法依规纳入失信联合惩戒名单，进行联合惩戒。
依据省市有关文件规定，结合我市实际，我市于2020年10月制定了《邹城市人民政府办公室关于印发化解国有建设用地上居民住房产权历史遗留问题的通知》（邹政办字〔2020〕28号），成立了邹城市国有建设用地上居民住房产权历史遗留问题处理工作专班，计划分三批次解决城镇居民住房产权历史遗留问题：第一批次解决2015年3月1日前的，在全市范围内国有土地上开发建设且已房屋出售的未办证商品房项目；第二批次解决2015年3月1日前，在全市范围内国有土地上建成且已房屋出售的安置房以及房改售房；第三批次处理违规建设房屋的历史遗留问题。同时，实行财政、自然资源、住建、行政审批、税务五个主管部门会签制度，对第一、二批次小区推行“容缺办理”不动产首次登记，启动边办证、边追缴、边查处工作程序。
不动产登记规划范文第9篇
会议主题：农化产品境外登记
时 间：2013年10月18-19日（展会时间为10月15-18日）
地 址：上海和颐酒店 中国上海市徐汇区漕宝路124号
主办单位：誉鸿咨询有限公司 Winhonor Consulting Company Limited
印度JRF（Jai Research Foundation）实验室
承办单位：《农化市场十日讯》编辑部 （）
会议背景及内容：
根据近期登记热点区域和热点问题，誉鸿咨询携手《农化市场十日讯》编辑部在2012年10月成功举办首届培训会议后，共同组织第二届登记培训研讨会，旨在帮助企业制定产品登记战略规划，专利产品登记布局，登记事务，GLP实验项目统筹规划等问题。
主题报告热点及沟通讲师计划：（注：主题内容和专家可能根据会务需要变更）
1、境外登记人员如何准备产品基础材料，打好境外登记的基础工作：申继忠博士
针对境外登记人员新入职较多的特点，进行基础工作也是最重要工作的培训.比如生产工艺，质检单的标准信息格式，企业多个地址的统一规划等。
2、GLP实验项目统筹规划 印度JRF实验室技术人员
会议邀请印度最大的GLP实验JRF的技术人员，现场讲解GLP实验的具体信息。一方面宏观上提供GLP实验项目的统筹规划，以便于使企业实验数据适应更多国家的登记需求；另一方面使从业人员感性上理解产品实验是如何具体操作的，遵循的实验方法，需要检测那些指标，样品如何准备，如何给实验动物施药等。
3、巴西登记-案例分享：巴西LEISOR主管
首届培训会议中，已经详细讲解了巴西登记的政策，原药与制剂登记流程，登记材料要求，登记费用，联邦登记与州登记异同点与实务操作等。本次会进一步根据实际案例分享，讲解1.具体事例产品在巴西登记是怎样进行规划，数据生成，实务操作，后续维护2.国内企业在巴西登记的失败案例，以及国内企业需要注意的特别的陷阱3.巴西产品趋势，作物分布和国内企业潜在的选择策略等。
4、哈萨克斯坦登记法规：哈萨克斯坦专家
会议将邀请哈萨克斯坦相关专家讲解哈萨克斯坦登记政策，现行法规，登记流程等相关知识，并提供进入该国市场的相关建议。并简单涉及其他独联体国家的登记政策法规相似性。
5、国内企业专利产品的境内/境外登记工作规划：李忠丽经理
随着国内企业专利产品的研发进展，专利产品在国内和境外登记的统一规划是一个非常突出的问题.如何避免重复的时间和费用投入，针对新产品登记的特点分析。
6、国外产品进入中国市场，登记工作简介：黄润红经理
产品境外登记工作的反方向就是国外产品进入中国市场.简述进口产品登记工作流程。
7、重点国家的登记动态，实例，及对企业登记工作的影响：唐春风经理
针对国际市场上各国农药管理法规的最新变化热点，分析对国内企业境外登记工作的影响，以及如何制定应对策略。
8、不同产品的市场分析，及市场/登记规划：秦恩昊经理
根据实例产品分析产品在国外的登记和市场分析，进而为企业制定产品市场开拓和登记工作战略规划提供参考
简略解释化工品REACH法规登记，与农化产品境外登记的区别与关系
9、现场交流
邀请上海先为国际贸易有限公司 陈茂松 董事长为现场交流嘉宾
会议亮点与特色：
现场专业翻译，通俗易懂。
邀请印度GLP实验室，巴西咨询公司和哈萨克斯坦专家来会议现场培训指导，互动讨论解决困惑及问题。针对性解决实际工作中碰到的问题。
务实角度分析产品境外登记中的热点问题， 理论讲解加实际案例分析.
请参会企业代表准备关于如上主题的相关问题，以便于培训期间老师做详细的答复。
参会对象：
国内外农药生产和贸易公司：管理人员，业务经理，登记经理，登记员。
其他对农药境外登记及农药市场分析感兴趣的单位和个人。
会议费用：
不动产登记规划范文第10篇
2015年3月26日，国土资源部经征求国务院有关部门、地方国土资源主管部门和国家土地督察局意见后，公布了《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），向社会公开征求意见。
笔者在研读《征求意见稿》的过程中，感觉到国土资源部倡导的不动产登记三个原则，对推动不动产统一登记的法制建设，整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，有非常积极的意义。
一、不动产登记的“物权法定”原则
“物权法定”原则，是指物权的种类、内容、效力、公示方式等整个体系，只能由法律、行政法规规定，不允许当事人或者不动产登记机构或其主管部门自由创设。如果法律、行政法规对物权的种类、内容、效力、公示方式等内容无明文规定，不能理解为法律、行政法规允许当事人或者不动产登记机构或其主管部门可以自由设定，只能理解为法律、行政法规禁止各有关方面创设此种权利。
《中华人民共和国物权法》第十条规定的“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，即不动产统一登记制度“物权法定”原则的法源。
关于不动产统一登记制度的“物权法定”原则，《征求意见稿》的兜底条款有4种表述方式。
第一，表述为“法律、行政法规规定”的共44条。例如第二条【不动产范围】规定，“依照本细则登记的不动产包括：（一）耕地、林地、草地、荒地、水域、滩涂、建设用地以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等；（二）定着于地表、地上或者地下的房屋等建筑物、构筑物以及特定空间；（三）海域及海上建筑物、构筑物；（四）定着于土地的森林和林木；（五）法律、行政法规规定可以登记的其他不动产”。
第二，表述为“法律、行政法规或者本细则规定”的共1条。即第三十六条【注销登记】规定，“有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）依法没收、征收、收回不动产权利的；（四）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使不动产权利消灭的；（五）不动产权利终止等法律、行政法规或者本细则规定的其他情形。属于前款第（三）、（四）项情形，当事人未申请办理注销登记的，不动产登记机构可以依据本细则有关规定直接办理”。
第三，表述为“法律、行政法规或者国土资源部规章规定”的共1条。即第十一条【不动产登记工作人员职责】规定，“不动产登记工作人员的职责包括：（一）对受理的不动产登记申请依法进行审核；（二）采取询问当事人、实地调查等审核手段；（三）对登记申请进行依法审核后，提出是否将有关事项记载于不动产登记簿的审核意见；（四）将有关事项记载于不动产登记簿；（五）法律、行政法规或者国土资源部规章规定的其他职责”。
第四，表述为“法律、行政法规或者规章规定”的共1条。即第一百三十条【当事人的法律责任】规定，“当事人有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）采用提供虚假材料等欺诈手段申请登记；（二）采用欺诈手段应对不动产登记机构询问；（三）妨碍不动产登记机构实地查看不动产；（四）采用欺诈手段申请查询、复制登记资料；（五）违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息；（六）非法印制、伪造、变造不动产权属证书或者登记证明；（七）使用非法印制、伪造、变造的不动产权属证书或者登记证明；（八）法律、行政法规或者规章规定的其他情形”。
《征求意见稿》的但书条款共4条，均表述为“法律、行政法规另有规定”。例如，第三条【连续登记】规定，“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，法律、行政法规另有规定的除外”。
《征求意见稿》的以上规定说明：第一，关于“当事人的法律责任”，除国务院部门规章（含国土资源部规章）和地方政府规章规定外，应当由法律、行政法规规定。第二，关于“不动产登记工作人员职责”，除国土资源部规章（不仅仅限于《不动产登记暂行条例实施细则》，国土资源部的其他规章也可以）规定外，应当由法律、行政法规规定。第三，关于“申请注销登记的情形”，除《不动产登记暂行条例实施细则》（即国土资源部的其他规章不可以）规定外，应当由法律、行政法规规定。第四，不动产登记的其他事项，应当由法律、行政法规规定。第五，应当由法律、行政法规规定的事项，国务院部门规章和地方政府规章、不动产登记机构及其基层主管部门的规范性文件等，无权规定。
二、不动产登记的“自愿公证”原则
1991年8月31日，司法部、建设部印发《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（以下简称《通知》）（司公通字〔1991〕117号）。《通知》规定，继承房产、遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱、接受赠与房产的受赠人、有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，应当办理公证。经公证证明后需办理房产所有权转移、变更登记手续的，应当在出具公证书之日起2个月内，到房地产管理机关申请。各地房地产管理机关与司法公证机关，可根据本地情况，制定本地其他房产事项必须公证的规定。
《通知》建立了关于房屋权属登记的“强制公证”制度后，各地相应设置了关于房屋权属登记“强制公证”的机构、职能、人员，并且获取了关于房屋权属登记“强制公证”的收益。与此同时，人民政府的司法、税收、财政、房管（或者建设）、物价等部门的利害取向，直接决定了关于房屋权属登记“强制公证”制度的设立、变更或者废止。
2005年8月28日，全国人大常委会公布了《中华人民共和国公证法》（以下简称《公证法》）。该法第十一条第一款对“自愿公证”的规定是，“根据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构办理下列公证事项：（一）合同；（二）继承；（三）委托、声明、赠与、遗嘱；（四）财产分割；（五）招标投标、拍卖；（六）婚姻状况、亲属关系、收养关系；（七）出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、有无违法犯罪记录；（八）公司章程；（九）保全证据；（十）文书上的签名、印鉴、日期，文书的副本、影印本与原本相符；（十一）自然人、法人或者其他组织自愿申请办理的其他公证事项”。该法第十一条第二款、第三十八条对“强制公证”的规定是，“法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证”；“法律、行政法规规定未经公证的事项不具有法律效力的，依照其规定”。
《公证法》自2006年3月1日起施行后，有关国家机关并未依据《中华人民共和国立法法》的规定改变、撤销或者废止《通知》规定的“强制公证”制度。基层房屋登记机构对此很纠结：继续执行《通知》，怕违反《公证法》；不执行《通知》，《通知》又是国务院行政主管部门的规章。同时社会舆情对《通知》规定的“强制公证”制度有很大的抵触情绪。
2014年第8期最高人民法院公报，公布了“陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案”。人民法院认为，被告区住建局依据《通知》的规定要求原告必须出示遗嘱公证书才能办理房屋转移登记的行为与法律法规相抵触，对该涉案房屋不予办理房屋所有权转移登记的具体行政行为违法。人民法院判决，撤销被告区住建局于2011年10月27日作出的《关于陈爱华办理过户登记申请的回复》；责令被告区住建局在本判决书发生法律效力后30日内履行对原告陈爱华办理该涉案房屋所有权转移登记的法定职责。至此，关于房屋权属登记是否可以“强制公证”似乎有了定论。
《征求意见稿》第十三条【登记申请材料的要求】规定，“因继承或者受遗赠申请不动产登记的，申请人自愿公证的享有不动产权利的证明，可以作为登记原因证明材料”。至此，不动产登记可能最终能够兑现《公证法》第十一条第一款规定的“自愿公证”原则。
《征求意见稿》第十八条【申请】规定，“境外申请人委托人申请不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证”。第一百二十四条【查询申请材料】规定，“申请人、人身份证明材料，授权委托书，境外委托人应当提交经过公证或者认证的授权委托书”。以上两项规定应当理解为以“自愿”为前提的“应当”公证。
三、转移划拨土地使用权的“清算”原则
1990年5月19日，国务院第55号令了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例第四十五条规定，签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。该条例第四十四条规定，划拨土地使用权，除该条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
2007年8月30日，第72号国家主席令公布了经全国人大常委会修改的《中华人民共和国城市房地产管理法》。该法第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方（本文作者案：“转让”的当事人，似应包括“出让方”和“受让方”；此处的“转让方”似应为“出让方”）应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
为了叙述的方便，本文将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的前述规定，定义为转移划拨土地使用权的“清算”原则。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后，一些县级以上地方人民政府由两个部门分别负责房产管理和土地管理工作的城市，在房屋权属登记中，要不要坚持转移划拨土地使用权的“清算”原则，一直存在争议：肯定说认为，因为有《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的前述规定及其派生的相关规定，房屋权属登记必须坚持转移划拨土地使用权的“清算”原则；否定说认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书；建设部《房屋登记办法》规定的申请房屋所有权转移登记应当提交的材料中，不含转移划拨土地使用权的“清算”材料；转移划拨土地使用权的“清算”，是人民政府国土资源行政主管部门的职责。
不动产登记规划范文第11篇
本文对作为物权法重要内容的不动产登记制度进行了粗浅的探讨，主要目的是要解决在社会主义市场经济下，建立我国新的不动产登记制度时的立法体例的选择等问题。论文正文划分为三个部分，第一部分从纵向不动产登记法律关系和横向不动产登记法律关系两个方面，介绍了不动产登记制度的法律关系；第二部分通过对不动产登记经济背景的对比即计划经济和市场经济两种经济体制下不动产登记的不同要求的对比，针对我国现行不动产登记制度的缺陷，归纳出建立我国新的、符合社会主义市场经济客观要求的不动产登记制度，并就新制度建立时应当注意的一些问题发表自己的见解，对如何完善我国不动产登记制度提出若干建议。第三部分在前两部分的基础上，根据不动产物权登记的基本法理，参照孙宪忠教授的观点，以“五个统一”为原则，即建立统一的不动产登记法律依据、设立统一的不动产登记机关、实现统一的不动产登记效力、应用统一的不动产登记程序和制发统一的不动产权属证书发表了自己的意见，对如何完善我国不动产登记制度提出了完善措施。
一、不动产登记的法律关系
不动产是与动产相对称的物的概念。所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物(1)。不动产登记则是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序登记 (2) 。它是不动产物权变动的法定公示方法，是因法律行为发生物权变动的生效要件，也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。不动产登记制度作为一项法律制度，从逻辑结构上分为行为制度和效力制度，行为制度以登记行为为规范的对象，规定不动产登记行为类型、程序以及行为主体的权利义务；效力制度以登记的法律效力为规范的客体，规定不动产登记的法律后果。本部分将通过对不动产登记的内在法律关系的探讨，进一步认识不动产登记制度。
不动产登记法律关系，是在不动产登记过程中形成的法律关系总和。从主体上看，不动产登记内在法律关系可以分两类，登记机构与登记申请人之间的纵向法律关系和登记申请人之间的横向法律关系。一般而言，纵向法律关系具有行政管理性质，是登记机构与相对人之间的行政法律关系。横向法律关系具有民事属性，是平等主体的登记申请人之间的民事法律关系。
纵、横向的登记法律关系相互衔接，共同构成不动产登记法律关系的整体。所以，不动产登记法律关系具有行政关系与民事关系交叉的双重性质。
1、纵向不动产登记法律关系
纵向的不动产登记法律关系，是不动产登记申请人对登记机构为登记行为过程中形成的，发生于登记申请人与登记机构之间，具有明显的行政管理性质，登记机构的登记职权、登记人的申请权与登记义务均体现了主体权利义务的行政性。
在国际上，不动产登记机关比较明确。在德国不动产登记机构为属于地方法院的土地登记局；在日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所；在瑞士多为各州的地方法院。这种做法，是以不动产物权登记直接决定当事人权利义务关系，故登记建立与司法系统的直接联系。如在德国，不动产物权的争议直接进人诉讼程序，当事人在此程序中不必起诉，而是向上级法院直接上诉；我国历史上制定民法之初也曾采用法院统一登记不动产的做法。后来因民国初期的司法混乱而改为属于行政机构的地政局统一登记，这一做法在我国台湾地区沿用至今(3)。登记机构的审查权，根据各国的立法规定，一是实质性审查权，这是对不动产有关权利状况进行全面审查核实的权力，对形式上完备、但欠缺真实性的登记申请可以驳回，实行要件登记制度、证券交付制度的国家为保障登记的绝对效力，均采此制；另一为形式上的审查权，这是对不动产名义权利进行审查的权力，实行登记对抗制度的国家采用此法，如法国、日本,《日本民法典》177条规定：不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人(4)。
登记申请人的权利义务主要体现为登记申请权和登记义务。登记申请权是不动产利害关系人申请登记的权利，与登记机关受理登记的义务相对应。登记申请权发生有两个前提：一是申请权利人与不动产有一定的利害关系；二是申请人的利益需要通过登记的方式得到保护。登记申请人的登记义务是指登记申请人对登记机构所负有的、对与之存在利害关系的不动产进行登记的义务，与登记机构的登记权限相对应，是一种行政义务，登记义务的行政性在不动产标示登记中得到最充分的体现。
2、横向不动产登记法律关系
横向的不动产登记法律关系是指在平等主体的登记权利人和登记义务人之间，在登记申请过程中所形成的法律关系，存在于登记申请人之间，在性质上属于民事法律关系。不动产登记申请在不动产事实上的权利状态与不动产登记薄上的记载不一致的场合，需要真实的权利人和名义上的权利人这两类当事人共同完成，登记利益对于这两类申请人是不同的。事实上的权利人因登记取得名义上的权利，因登记而受益；名义上的权利人因登记丧失名义上的权利，因登记而受损。因此，登记申请权对两类申请人的意义明显不同，对前者是积极的申请权，对后者是消极的合作义务，基于这一原因，不动产登记理论将前者称为登记权利人，将后者称为登记义务人。
所谓事实上权利状态与不动产登记薄不符，主要指两种情况，一是不动产权发生了实质的物权变动，即发生了所有权转移或附设权利，如地上权抵押权的设定、变动、取消，新权利人所享有的真实权利与不动产登记薄上记载内容相脱节；二是指虚伪登记。在这种情况下，登记薄上记载的是错误的权利、或已丧失的权利、或实际存在但已被涂销的权利，而与事实的权利状态不符。
横向不动产登记法律关系的权利义务表现为登记权利人的请求权和登记人的允诺义务。两者设置的目的都是为了保障登记顺利进行，实现真正权利人的利益，其权利义务具有目的同一性、内容对应性，因此，本部分仅对登记请求权进行详细探讨。
登记请求权与登记申请权不同，它是登记权利人享有的、请求登记义务人为登记申请行为的权利，从性质上看是一种民事权利，不能由权利登记人本身予以强制实现，而应通过法院裁决实现强制性保障。登记请求权发生的原因，一是不动产物权变动的事实，二是事实上的权利状态与登记的权利状态不一致，据此，登记请求权可以分为债权登记请求权和物上登记请求权。债权登记请求权基于不动产物权变动的事实产生，源于不动产物权变动当事人的债权契约，是与由从债务人交付义务派生的附随义务相对应的权利，无须在债权契约中约定，为法定权利。物上登记请求权的产生，基于权利的事实状态与不动产登记薄上的记载相互脱节，源于真实权利人享有的物权效力，本质上看是排除妨碍请求权的延伸。由上观之，登记请求权是一种法定权利，基于一定的法律事实发生，因其可诉性而具有强制性的效力.
二、不动产登记制度的经济背景
不动产登记制度作为一项法律制度，从来就不是孤立的，其内容取决于社会经济制度。不动产作为重要的生产、生活资料是任何社会不可缺少的调整对象。不同社会经济制度对不动产登记制度有着不同的要求。基于这一原因，研究不动产登记制度的一般性规律，就需要对其社会经济背景作以分析。
社会经济制度有两层含义，一为社会财产所有制形式，一为社会经济运行机制。财产所有制形式是社会根本经济制度，反映一个社会财产利益的最终归属状态，有公有制和私有制两种基本形式；社会经济运行机制，是社会经济运行的方式，在现代社会中也有两种主要形式，一为计划机制，一为市场机制。社会财产所有制虽然本质上决定社会财产制度，但其具体操作的内容，往往是社会经济运行机制影响的直接后果。本文所称社会经济背景，是指社会经济运行机制，具体地讲，是探讨计划经济和市场经济对不动产登记制度的影响。
1、计划经济体制下的不动产登记制度
计划经济体制，在一个相当时期曾一度是我国所采用的基本运行机制，虽然经过经济体制改革，市场经济已蓬勃发展。但在体制的转制改造过程中，计划经济体制的影响仍不容忽视。此外，对计划经济体制下的不动产登记制度进行研究，也有助于我们用历史的眼光分析市场经济体制下的不动产登记制度。
在计划经济体制下，不动产由国家直接行使支配权，不动产的开发利用由国家统一调控，不动产物权的取得由国家无偿划拨或分配，不动产的流转也需要国家行政调配完成。国家意志以行政决策的形式左右着不动产运行的全过程。
国家对不动产的计划管理，须依赖于系统的不动产产籍资料，以权威的产籍资料为依据才能确保宏观调控的合理性，避免调控行为的重复和冲突，取得秩序上的稳定。国家为确保产籍资料的准确性，通常将登记规定为不动产使用权取得的强制性程序。登记虽然具有不动产得以使用的要件功能，但在此情形下却不具备实际的要件意义。首先，不动产使用权在获得管理机关的正式批文后即已取得。其次，登记仅为对批准文件形式上的复核，没有实质内容。据此可认为，计划经济体制下的不动产登记，只是不动产使用者应当履行的行政手续，或者说仅是一种产籍管理方式，对不动产物权的取得、变更不具备实际的和法律的效力。
2、市场经济体制下的不动产登记制度
市场经济体制下，不动产及附设其上的权利始终以商品的身份、依权利人的意志而不是依国家的意志在市场上自由流通。而实现这种市场性流通的运行，需要满足三个前提：其一，作为流通标的的不动产及附设其上的权利被有效的界定，否则不具备流通的资格或流通将失去意义；其二，流通主体与流通标的之间的支配关系，即不动产权利人对不动产及附设其上的权利的支配权必须明确，否则，流通主体必将耗以相当的时间和成本确认此种关系，有碍流通、交易的效率；其三，流通的标志必须明确，否则权利转让与否第三人无从认定，交易的安全无从保障。
不动产不可移动的自然属性与市场经济体制要求的流通性存在先天的矛盾，这决定了不动产移转须是权利移转，不动产的占有者与实际权利人的脱节又要求以一定的权属标志形式对真正的权利人予以确认、合意、交付作为物权变动的要件仅能完成不动产交易的公示，但不足以公示不动产的流转，需要具有法律权威的方式公示不动产物权的设立、流转和消灭，将不动产物权状态公布于众，帮助第三人获得相关信息和判定是否为有关行为。这些需求都赋予不动产登记丰富的使命。可见，以登记的权威来明确不动产产权关系、公示产权的流转、保障权利人利益和交易安全，是不动产市场运行机制的客观要求。
三、不动产登记制度的完善措施
不动产市场是我国最为重要的市场，也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域，必须有一套符合物权公示原则的不动产登记制度。但从我国不动产登记制度的历史变迁可以看出，我国不动产登记制度强调行政管理功能，忽视和弱化了其自身的公示作用，并且在法律依据、登记机关、登记效力等方面尚未达成统一，不动产登记发生作用的范围也未涉及农村，这充分体现出过去计划经济体制下的立法与当今市场经济体制需求的脱节。因此，在当前我国社会主义市场经济蓬勃发展的条件下，必须依据物权法对不动产登记的基本法理要求，按照物权法的规则来构造我国新的不动产登记制度，从而使我国不动产登记机关转变职能，加强对不动产市场的服务，通过登记公示不动产物权状态并供社会公众查询，备有关交易当事人参考，充分发挥不动产登记在物权公示效力、物权变动根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、风险警示效力和监管效力六个方面的效力，这对我国市场经济的发展和人民群众生活秩序的稳定具有十分重要的意义(5)。
1、建立统一的不动产登记法律依据，即中国只能制定一部统一的不动产登记法，以物权公示原则为基础统一我国不动产登记制度。我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则不仅散乱而且效力严重不足，世界上大多数国家的不动产登记法都是由最高立法机关制定的，而我国对不动产登记进行规范的法律、法规多由各部门和机关制定，在内容上互相矛盾，所以，我国必须由立法机关制定形式统一、效力足够的不动产登记法。
2、设立统一的不动产登记机关。在国际上，一些国家通常采用登记与司法系统建立直接联系的做法，以不动产登记直接或者间接决定权利人的实体权利。如，德国的不动产登记机关为地方法院的土地登记局；日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所；而瑞士则为各州的地方法院。考察世界各地的不动产登记制度可以发现，关于不动产登记机关有两个规律性的特点：一是登记机关一般为司法机关，二是登记机关的统一性，这两个特征都是物权公示原则决定的(6)。我国不动产登记机关分散且为行政机关，多头执政导致不动产登记簿不统一，从而引起不动产物权登记的法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展。我国不动产登记机关应当统一，这是一个必然的趋势。有学者提出“登记只能由不动产所在地的县级人民法院管辖，即一级法院统一管辖，废止目前实行的多部门登记的管辖制度。此制度建立的目的，是为了维护不动产登记地籍资料的统一性(7)。这一观点不乏其科学性，有利于构建我国不动产登记体制，使之发挥强有力的公示作用，并迅速与国际接轨，但笔者作为一名基层法院法官，深知我国基层法院审判任务繁重，使之承担细致、周密的不动产登记业务，尤其是进行实质性审查工作，基层法院难堪重负。另外，由法院担任不动产登记机关，一旦登记有误引发赔偿，受害人就有可能起诉作为登记机关的法院，有损于司法的权威。法院作为登记机关还不利于国家行使有效的行政监督，原来的登记机关、人员、资料的闲置更是一种浪费，故我国不动产登记机关的选择仍应为行政机关，但必须保证统一，而不能象目前的多头负责，并且该登记机关应淡化其行政色彩，加强其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。国家可以在县级以上人民政府设立专门的不动产登记局，统管不动产登记的有关事宜。这是从我国司法现状、不动产登记的实际情况出发作出的选择，虽然较之国际先进立法有一定差距，但有利于避免建立新制度时的混乱，符合我国实际国情。
3、实现统一的不动产登记效力。统一登记效力，是不动产登记在同一逻辑层面上发挥效力。首先，要对不动产登记的审查制度作出选择，也就是我国不动产登记选择实质审查还是形式审查的问题。要使登记的内容与真实的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质的审查，实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提(8)。我国以往的不动产登记采用的是实质性审查，在统一的不动产登记法制定中仍应坚持这一原则；其次，还应将不动产登记实质审查确定为各种具体的法律制度。不动产使用权及其上所负担的他项权利的设立，是非常典型的物权设立行为，法律应该规定这些权利的设立只能以登记作为其生效要件，彻底纠正重合同、轻登记的现象。不动产权利转移、变更、消灭亦应遵循这一原则，保护不动产权利的正常交易。有些学者提出登记实质审查虽然具有提高登记准确性的优点，但也有操作程序复杂、影响交易效率的缺陷。但是，我们应该看到，与登记形式审查相较，实质审查在保护交易当事人的合法权益方面、在防止欺诈行为恶果方面、强化登记机关责任方面、强化登记的公示、公信功能方面具有非常突出的优势。利弊相较，我国不动产登记法仍应采用实质审查。
4、应用统一的不动产登记程序。登记程序既是登记机关的工作程序，又是对申请人申请登记的步骤要求，对当事人权利的保护有至关重要的作用。以往由于不动产登记基本制度不统一，登记程序的规定也不统一，从而给当事人权利保护造成妨碍。在将来制定的不动产登记法中，应该统一登记的程序，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动，避免可能出现的登记失误和欺诈行为，满足快速发展的不动产市场的需要。
5、制发统一的不动产权属证书。权属证书即是登记机关核发的记载不动产权利状态的文书、证件。当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担，加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执，且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。
“五个统一”不是彼此孤立的，统一登记制度必然要求统一的登记机关，统一的登记机关的不动产登记才能应用统一的登记程序，制发统一的不动产权属证书，最终实现登记效力的统一。
参考文献资料
（1）梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，第119页。
（2）王利明：《试论我国不动产登记制度的完善》，载《民商法研究》》第5辑。
（3）李鸿毅：《土地法论》，1991年版，第260页。
（4）王书江译：日本民法典》，中国法制出版社 2000年版，第35页。
（5）孙宪忠：《中国物权法关于不动产登记制度的基本考虑》，载作者著《论物权法》，法律出版社2001年版，第476页。
（6）孙宪忠：《中国物权法关于不动产登记制度的基本考虑》，载作者著《论物权法》，法律出版社2001年版，第478页。
不动产登记规划范文第12篇
本文对作为物权法重要内容的不动产登记制度进行了粗浅的探讨，主要目的是要解决在社会主义市场经济下，建立我国新的不动产登记制度时的立法体例的选择等问题。论文正文划分为三个部分，第一部分从纵向不动产登记法律关系和横向不动产登记法律关系两个方面，介绍了不动产登记制度的法律关系；第二部分通过对不动产登记经济背景的对比即计划经济和市场经济两种经济体制下不动产登记的不同要求的对比，针对我国现行不动产登记制度的缺陷，归纳出建立我国新的、符合社会主义市场经济客观要求的不动产登记制度，并就新制度建立时应当注意的一些问题发表自己的见解，对如何完善我国不动产登记制度提出若干建议。第三部分在前两部分的基础上，根据不动产物权登记的基本法理，参照孙宪忠教授的观点，以“五个统一”为原则，即建立统一的不动产登记法律依据、设立统一的不动产登记机关、实现统一的不动产登记效力、应用统一的不动产登记程序和制发统一的不动产权属证书发表了自己的意见，对如何完善我国不动产登记制度提出了完善措施。
一、不动产登记的法律关系
不动产是与动产相对称的物的概念。所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物(1)。不动产登记则是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序登记 (2) 。它是不动产物权变动的法定公示方法，是因法律行为发生物权变动的生效要件，也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。不动产登记制度作为一项法律制度，从逻辑结构上分为行为制度和效力制度，行为制度以登记行为为规范的对象，规定不动产登记行为类型、程序以及行为主体的权利义务；效力制度以登记的法律效力为规范的客体，规定不动产登记的法律后果。本部分将通过对不动产登记的内在法律关系的探讨，进一步认识不动产登记制度。
不动产登记法律关系，是在不动产登记过程中形成的法律关系总和。从主体上看，不动产登记内在法律关系可以分两类，登记机构与登记申请人之间的纵向法律关系和登记申请人之间的横向法律关系。一般而言，纵向法律关系具有行政管理性质，是登记机构与相对人之间的行政法律关系。横向法律关系具有民事属性，是平等主体的登记申请人之间的民事法律关系。
纵、横向的登记法律关系相互衔接，共同构成不动产登记法律关系的整体。所以，不动产登记法律关系具有行政关系与民事关系交叉的双重性质。
1、纵向不动产登记法律关系
纵向的不动产登记法律关系，是不动产登记申请人对登记机构为登记行为过程中形成的，发生于登记申请人与登记机构之间，具有明显的行政管理性质，登记机构的登记职权、登记人的申请权与登记义务均体现了主体权利义务的行政性。
在国际上，不动产登记机关比较明确。在德国不动产登记机构为属于地方法院的土地登记局；在日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所；在瑞士多为各州的地方法院。这种做法，是以不动产物权登记直接决定当事人权利义务关系，故登记建立与司法系统的直接联系。如在德国，不动产物权的争议直接进人诉讼程序，当事人在此程序中不必，而是向上级法院直接上诉；我国历史上制定民法之初也曾采用法院统一登记不动产的做法。后来因民国初期的司法混乱而改为属于行政机构的地政局统一登记，这一做法在我国台湾地区沿用至今(3)。登记机构的审查权，根据各国的立法规定，一是实质性审查权，这是对不动产有关权利状况进行全面审查核实的权力，对形式上完备、但欠缺真实性的登记申请可以驳回，实行要件登记制度、证券交付制度的国家为保障登记的绝对效力，均采此制；另一为形式上的审查权，这是对不动产名义权利进行审查的权力，实行登记对抗制度的国家采用此法，如法国、日本,《日本民法典》177条规定：不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人(4)。
登记申请人的权利义务主要体现为登记申请权和登记义务。登记申请权是不动产利害关系人申请登记的权利，与登记机关受理登记的义务相对应。登记申请权发生有两个前提：一是申请权利人与不动产有一定的利害关系；二是申请人的利益需要通过登记的方式得到保护。登记申请人的登记义务是指登记申请人对登记机构所负有的、对与之存在利害关系的不动产进行登记的义务，与登记机构的登记权限相对应，是一种行政义务，登记义务的行政性在不动产标示登记中得到最充分的体现。
2、横向不动产登记法律关系
横向的不动产登记法律关系是指在平等主体的登记权利人和登记义务人之间，在登记申请过程中所形成的法律关系，存在于登记申请人之间，在性质上属于民事法律关系。不动产登记申请在不动产事实上的权利状态与不动产登记薄上的记载不一致的场合，需要真实的权利人和名义上的权利人这两类当事人共同完成，登记利益对于这两类申请人是不同的。事实上的权利人因登记取得名义上的权利，因登记而受益；名义上的权利人因登记丧失名义上的权利，因登记而受损。因此，登记申请权对两类申请人的意义明显不同，对前者是积极的申请权，对后者是消极的合作义务，基于这一原因，不动产登记理论将前者称为登记权利人，将后者称为登记义务人。
所谓事实上权利状态与不动产登记薄不符，主要指两种情况，一是不动产权发生了实质的物权变动，即发生了所有权转移或附设权利，如地上权抵押权的设定、变动、取消，新权利人所享有的真实权利与不动产登记薄上记载内容相脱节；二是指虚伪登记。在这种情况下，登记薄上记载的是错误的权利、或已丧失的权利、或实际存在但已被涂销的权利，而与事实的权利状态不符。
横向不动产登记法律关系的权利义务表现为登记权利人的请求权和登记人的允诺义务。两者设置的目的都是为了保障登记顺利进行，实现真正权利人的利益，其权利义务具有目的同一性、内容对应性，因此，本部分仅对登记请求权进行详细探讨。
登记请求权与登记申请权不同，它是登记权利人享有的、请求登记义务人为登记申请行为的权利，从性质上看是一种民事权利，不能由权利登记人本身予以强制实现，而应通过法院裁决实现强制性保障。登记请求权发生的原因，一是不动产物权变动的事实，二是事实上的权利状态与登记的权利状态不一致，据此，登记请求权可以分为债权登记请求权和物上登记请求权。债权登记请求权基于不动产物权变动的事实产生，源于不动产物权变动当事人的债权契约，是与由从债务人交付义务派生的附随义务相对应的权利，无须在债权契约中约定，为法定权利。物上登记请求权的产生，基于权利的事实状态与不动产登记薄上的记载相互脱节，源于真实权利人享有的物权效力，本质上看是排除妨碍请求权的延伸。由上观之，登记请求权是一种法定权利，基于一定的法律事实发生，因其可诉性而具有强制性的效力.
二、不动产登记制度的经济背景
不动产登记制度作为一项法律制度，从来就不是孤立的，其内容取决于社会经济制度。不动产作为重要的生产、生活资料是任何社会不可缺少的调整对象。不同社会经济制度对不动产登记制度有着不同的要求。基于这一原因，研究不动产登记制度的一般性规律，就需要对其社会经济背景作以分析。
社会经济制度有两层含义，一为社会财产所有制形式，一为社会经济运行机制。财产所有制形式是社会根本经济制度，反映一个社会财产利益的最终归属状态，有公有制和私有制两种基本形式；社会经济运行机制，是社会经济运行的方式，在现代社会中也有两种主要形式，一为计划机制，一为市场机制。社会财产所有制虽然本质上决定社会财产制度，但其具体操作的内容，往往是社会经济运行机制影响的直接后果。本文所称社会经济背景，是指社会经济运行机制，具体地讲，是探讨计划经济和市场经济对不动产登记制度的影响。
1、计划经济体制下的不动产登记制度
计划经济体制，在一个相当时期曾一度是我国所采用的基本运行机制，虽然经过经济体制改革，市场经济已蓬勃发展。但在体制的转制改造过程中，计划经济体制的影响仍不容忽视。此外，对计划经济体制下的不动产登记制度进行研究，也有助于我们用历史的眼光分析市场经济体制下的不动产登记制度。
在计划经济体制下，不动产由国家直接行使支配权，不动产的开发利用由国家统一调控，不动产物权的取得由国家无偿划拨或分配，不动产的流转也需要国家行政调配完成。国家意志以行政决策的形式左右着不动产运行的全过程。
国家对不动产的计划管理，须依赖于系统的不动产产籍资料，以权威的产籍资料为依据才能确保宏观调控的合理性，避免调控行为的重复和冲突，取得秩序上的稳定。国家为确保产籍资料的准确性，通常将登记规定为不动产使用权取得的强制性程序。登记虽然具有不动产得以使用的要件功能，但在此情形下却不具备实际的要件意义。首先，不动产使用权在获得管理机关的正式批文后即已取得。其次，登记仅为对批准文件形式上的复核，没有实质内容。据此可认为，计划经济体制下的不动产登记，只是不动产使用者应当履行的行政手续，或者说仅是一种产籍管理方式，对不动产物权的取得、变更不具备实际的和法律的效力。
2、市场经济体制下的不动产登记制度
市场经济体制下，不动产及附设其上的权利始终以商品的身份、依权利人的意志而不是依国家的意志在市场上自由流通。而实现这种市场性流通的运行，需要满足三个前提：其一，作为流通标的的不动产及附设其上的权利被有效的界定，否则不具备流通的资格或流通将失去意义；其二，流通主体与流通标的之间的支配关系，即不动产权利人对不动产及附设其上的权利的支配权必须明确，否则，流通主体必将耗以相当的时间和成本确认此种关系，有碍流通、交易的效率；其三，流通的标志必须明确，否则权利转让与否第三人无从认定，交易的安全无从保障。
不动产不可移动的自然属性与市场经济体制要求的流通性存在先天的矛盾，这决定了不动产移转须是权利移转，不动产的占有者与实际权利人的脱节又要求以一定的权属标志形式对真正的权利人予以确认、合意、交付作为物权变动的要件仅能完成不动产交易的公示，但不足以公示不动产的流转，需要具有法律权威的方式公示不动产物权的设立、流转和消灭，将不动产物权状态公布于众，帮助第三人获得相关信息和判定是否为有关行为。这些需求都赋予不动产登记丰富的使命。可见，以登记的权威来明确不动产产权关系、公示产权的流转、保障权利人利益和交易安全，是不动产市场运行机制的客观要求。
三、不动产登记制度的完善措施
不动产市场是我国最为重要的市场，也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域，必须有一套符合物权公示原则的不动产登记制度。但从我国不动产登记制度的历史变迁可以看出，我国不动产登记制度强调行政管理功能，忽视和弱化了其自身的公示作用，并且在法律依据、登记机关、登记效力等方面尚未达成统一，不动产登记发生作用的范围也未涉及农村，这充分体现出过去计划经济体制下的立法与当今市场经济体制需求的脱节。因此，在当前我国社会主义市场经济蓬勃发展的条件下，必须依据物权法对不动产登记的基本法理要求，按照物权法的规则来构造我国新的不动产登记制度，从而使我国不动产登记机关转变职能，加强对不动产市场的服务，通过登记公示不动产物权状态并供社会公众查询，备有关交易当事人参考，充分发挥不动产登记在物权公示效力、物权变动根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、风险警示效力和监管效力六个方面的效力，这对我国市场经济的发展和人民群众生活秩序的稳定具有十分重要的意义(5)。
1、建立统一的不动产登记法律依据，即中国只能制定一部统一的不动产登记法，以物权公示原则为基础统一我国不动产登记制度。我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则不仅散乱而且效力严重不足，世界上大多数国家的不动产登记法都是由最高立法机关制定的，而我国对不动产登记进行规范的法律、法规多由各部门和机关制定，在内容上互相矛盾，所以，我国必须由立法机关制定形式统一、效力足够的不动产登记法。
2、设立统一的不动产登记机关。在国际上，一些国家通常采用登记与司法系统建立直接联系的做法，以不动产登记直接或者间接决定权利人的实体权利。如，德国的不动产登记机关为地方法院的土地登记局；日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所；而瑞士则为各州的地方法院。考察世界各地的不动产登记制度可以发现，关于不动产登记机关有两个规律性的特点：一是登记机关一般为司法机关，二是登记机关的统一性，这两个特征都是物权公示原则决定的(6)。我国不动产登记机关分散且为行政机关，多头执政导致不动产登记簿不统一，从而引起不动产物权登记的法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展。我国不动产登记机关应当统一，这是一个必然的趋势。有学者提出“登记只能由不动产所在地的县级人民法院管辖，即一级法院统一管辖，废止目前实行的多部门登记的管辖制度。此制度建立的目的，是为了维护不动产登记地籍资料的统一性(7)。这一观点不乏其科学性，有利于构建我国不动产登记体制，使之发挥强有力的公示作用，并迅速与国际接轨，但笔者作为一名基层法院法官，深知我国基层法院审判任务繁重，使之承担细致、周密的不动产登记业务，尤其是进行实质性审查工作，基层法院难堪重负。另外，由法院担任不动产登记机关，一旦登记有误引发赔偿，受害人就有可能作为登记机关的法院，有损于司法的权威。法院作为登记机关还不利于国家行使有效的行政监督，原来的登记机关、人员、资料的闲置更是一种浪费，故我国不动产登记机关的选择仍应为行政机关，但必须保证统一，而不能象目前的多头负责，并且该登记机关应淡化其行政色彩，加强其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。国家可以在县级以上人民政府设立专门的不动产登记局，统管不动产登记的有关事宜。这是从我国司法现状、不动产登记的实际情况出发作出的选择，虽然较之国际先进立法有一定差距，但有利于避免建立新制度时的混乱，符合我国实际国情。
3、实现统一的不动产登记效力。统一登记效力，是不动产登记在同一逻辑层面上发挥效力。首先，要对不动产登记的审查制度作出选择，也就是我国不动产登记选择实质审查还是形式审查的问题。要使登记的内容与真实的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质的审查，实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提(8)。我国以往的不动产登记采用的是实质性审查，在统一的不动产登记法制定中仍应坚持这一原则；其次，还应将不动产登记实质审查确定为各种具体的法律制度。不动产使用权及其上所负担的他项权利的设立，是非常典型的物权设立行为，法律应该规定这些权利的设立只能以登记作为其生效要件，彻底纠正重合同、轻登记的现象。不动产权利转移、变更、消灭亦应遵循这一原则，保护不动产权利的正常交易。有些学者提出登记实质审查虽然具有提高登记准确性的优点，但也有操作程序复杂、影响交易效率的缺陷。但是，我们应该看到，与登记形式审查相较，实质审查在保护交易当事人的合法权益方面、在防止欺诈行为恶果方面、强化登记机关责任方面、强化登记的公示、公信功能方面具有非常突出的优势。利弊相较，我国不动产登记法仍应采用实质审查。
4、应用统一的不动产登记程序。登记程序既是登记机关的工作程序，又是对申请人申请登记的步骤要求，对当事人权利的保护有至关重要的作用。以往由于不动产登记基本制度不统一，登记程序的规定也不统一，从而给当事人权利保护造成妨碍。在将来制定的不动产登记法中，应该统一登记的程序，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动，避免可能出现的登记失误和欺诈行为，满足快速发展的不动产市场的需要。
5、制发统一的不动产权属证书。权属证书即是登记机关核发的记载不动产权利状态的文书、证件。当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担，加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执，且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。
“五个统一”不是彼此孤立的，统一登记制度必然要求统一的登记机关，统一的登记机关的不动产登记才能应用统一的登记程序，制发统一的不动产权属证书，最终实现登记效力的统一。
参考文献资料
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（5）孙宪忠：《中国物权法关于不动产登记制度的基本考虑》，载作者著《论物权法》，法律出版社2001年版，第476页。
（6）孙宪忠：《中国物权法关于不动产登记制度的基本考虑》，载作者著《论物权法》，法律出版社2001年版，第478页。
不动产登记规划范文第13篇
关键词：土地登记；登记制度；改革；提问；物权法
中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2013）-04-0048-1
随着土地登记改革不断的加深，一些地区的土地制度开始了重大的变革，尤其是《物权法》推进。在《物权法》中明确规定以下内容，即：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《物权法》中明确规定了不动产的登记法。所以相关部门也在按照所规定的法规进行全面的执行。然而在相关部门实施的过程中，虽按照《土地登记办法》来全面的实施，但是还是有一些问题出现了，这些问题让人深思。本文针对这些问题对土地登记制度的改革与其发展进行全面的思考。
1 在土地登记改革中存在的问题分析
在土地登记改革过程中，相关部门按照国家规定的《土地法》对其进行执行，但是在执行过程中发现，在土地登记改革过程中存在很多的问题，对此我们进行总结：
1.1 行政权的介入
对于土地登记过程中的一些不动产来讲，要重视归属权。这些归属权要通过法律关系来确认，在确认以后要使其具有一定的法律效力。但是从最近几年来看，土地登记成为了一种行政管理的手段，并且全方面赋予了很多相关的职能。这样土地登记行为具有的行政权力非常多。过多的行政权力也会对土地登记方面有过多的行使权。所以行使权的介入使土地登记申请人的合法权益得不到更好的保障，同时也会导致土地登记行为变的非常繁琐。最终也就导致土地登记的行为超出了国家法律规定的范围。这样的行为成为了土地登记方面比较大的问题，很值得大家关注。
1.2 土地登记的划分
随着一些相关的法律出台，很多相关的法律得到实施以后，不动产登记制度也有了根本性的变化，尤其是在土地的登记上。在《土地登记法》上有一个明确的规定，土地的总登记不能直接的按照土地的种类进行划分，然而还有很多地方按照过去旧的划分原则进行全面的划分，划分过程中要按照申请人的合法申请来执行。现在，从土地的总体登记来看，也从土地登记的目的以及实现的途径来看，就要将土地总登记归类成地籍调查。这样的划分不仅合民愿，也合乎《物权法》的相关规定，所以对于土地的划分问题要及时的更正与整改。
1.3 登记机关的授权问题
登记机关的授权问题一直是一个很纠结的问题。在《土地登记办法》文件中有一个明确的规定：“申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依照法律报县级以上人民政府登记造册，核发土地权力证书。”但是县级以上人民政府是否按照规定实施，在实施中的矛盾是否合理都成了一个问题，所以在授权上还需要一定的认识。
1.4 实际的操作性不是很强
在相关的土地登记过程中，从立法的层级上来观察，相关的规定一般比较偏重具体。突出可操作性，单一的运用《土地登记法》来操作，还是不够的。特别是在办理的程序以及条件上。这样就很明确的表明实际的可操作性比较薄弱。同时，土地登记的相关工作人员因为对于土地登记项目不熟悉，他们的操作性就变的比较弱了，尤其是在相关的法律法规中，所以在土地登记过程中，精准熟练的业务非常重要。
2 土地登记制度的思考
现在土地登记制度备受大家关注，不动产登记的根本目的和出发点，就是保护物权所有者的合法权益，并且具有很强的法律效力。但是事实上，土地登记还存在很多其他的职能，这些无谓的职能给土地制度带来很大的问题。有了改革的基础，并且在改革中实施了一定的政策。同时制定了一定的土地登记制度，并且在制度中大力实施土地整改。制度的制定是否可以适当的改进，其中还存在了哪些问题，也是值得大家关注的。例如，行为权力的执行；是否有必要承担行为的职能；是否实行了统一的管理制度。总之从不动产的登记制度的发展来看，对于土地登记制度的改革也是非常有必要的。最后我们来讨论一下关于土地使用权中的异议登记制度存在的问题，其中涵盖的问题比较多。可以说《物权法》所规定的异议登记制度基本上不能很好的落实，主要的原因就是实施不动产的异议登记遇到了非常多的法律障碍。同时，不动产的登记行为变成了可选择性。在处理异议登记的过程中管理人员因为没有严格的制度致使很多流程不能顺利的进行，所以很多当事人不愿意申请异议登记。从以上的分析过程中我们可以看到土地登记制度在土地登记中的重要地位，所以要及时的处理土地制度中的相关问题。
3 总结
总而言之，对于土地登记改革以及制度的改革与创新势在必行，相关部门在创新制度以后要严格执行相关的《物权法》以及《土地登记法》，切实的为不动产所有者服务，让大家更好的保障根本性的权益。与此同时，在处理土地登记程序上还要增强管理人员的相关技能，熟练明文规定的流程，相关部门要严格土地登记制度，切实的做好土地总登记的划分问题，让土地登记制度严格的执行下去。
参考文献
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[2] 本刊编辑部.《土地登记与地籍系统》出版[J].测绘通报.2011（03）.
不动产登记规划范文第14篇
关键词：地役权；登记；问题；对策
中图分类号：F301.2 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20161032067
2007年3月颁布实施的《物权法》将地役权明确定位为用益物权，地役权被当作一种他项权利对待，并对登记做了要求。随后2007年12月公布的《土地登记办法》对地役权登记做了更加完善的要求。2015年3月颁布的《不动产登记暂行条例》再次规定地役权应依法办理登记。现实情况是地役权不为大众所知，本文旨在通过一个平常的案例剖析让大家认识到地役权就在人们身边，地役权是大众的一项合法权益，地役权登记同其他登记一样重要，也是维护自身合法权益的有效途径。
1 地役权的概念、特征及登记的意义
1.1 地役权的概念
地役权源于罗马法，大陆法系很多国家都把地役权作为一项重要的权利来加以规定。如《法国民法典》、《德国民法典》、《日本民法典》、《意大利民法典》、《瑞士民法典》、台湾地区民法典等都用专门的章节对地役权做了规定。地役权的传统概念是指为自己特定土地的便利而利用他人特定土地的权利，承担地役权的土地称为供役地，利用地役权的土地称为需役地[1]。
我国《物权法》第156条规定地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。地役权的主体多为不同的土地使用权人。在我国“房随地走，地随房走”的前提下，土地及其上的建筑物、其他附着物都成为地役权的客体[1]。
地役权既可以调节集体土地所有权之间、国有建设用地使用权及房屋所有权之间、宅基地使用权及房屋所有权之间、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物之间、土地承包经营权之间、海域使用权之间的利益，也可以调节上述不同权力之间的关系。同时，地役权的设立突破了物权法定的原则，根据当事人合意约定，使双方的利益最大化，是一种种类繁多可以广泛使用的不动产权力。地役权具有地尽其力、物尽其用、人得其需的功效。
1.2 地役权登记的意义
《物权法》第158条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
地役权大多数时候存在于签订合同双方的当事人之间，外人无从知晓。根据这条法律规定可以看出地役权登记采用登记对抗主义，登记的主要目的是对抗善意第三人。
随着经济的发展，不动产的变更日益增多，善意第三人也不断增加。未经登记的地役权，不得对抗善意第三人，通过有偿方式取得的地役权，在不动产发生变更时，直接影响到受让人之间的经济利益。地役权只有经过登记才能对需役地权利人产生完整的保护，对供役地人产生有效的约束[2]。
因此，地役权登记才是减少不必要损失、维护自身合法权益的高效有效途径。
2 地役权登记中存在的问题及原因
如今，地役权登记中存在的最大问题是，以安州区为例没有人申请地役权登记，地役权成了一项被人们遗忘的权利。笔者认为造成这种局面的原因主要有以下几点。
2.1 对地役权认识不足
在我国的土地利用实践中，注重建筑法规和城市规划，这些建筑法规和城市规划在很大程度上减少了地役权的使用。当可以利用地役权来调节不动产关系时，人们往往通过规划的手段解决问题，避免使用地役权。
《物权法》、《土地登记办法》、《不动产登记暂行条例》对地役权做了相应的规定。但地役权作为舶来品，在我国实施的时间太短，加之国民素质等因素，在我国老百姓意识中根本没有地役权的概念。不知何时何地该如何使用这项权利，以及该项权利被侵害后该如何寻求法律救济。
国土部门从事登记的工作人员也极少了解地役权，当地役权可以调节各方利益时不知该如何向权利人解释。
2.2 对地役权合同认识不足
根据《物权法》关于地役权的规定，签订地役权合同是地役权设立的唯一途径。同时，《物权法》第157条对地役权合同的内容作了详细的规定。然而，这种标准制式的合同不同于《商品房买卖合同》、《存量房买卖合同》，在登记部门找不到。权利人自己拟定的合同不能详尽的保护各方利益。这无疑减弱了申请登记的意愿。
2.3 对地役权登记认识不足
《物权法》第158条的规定地役权采用登记对抗主义，而不是登记生效主义。地役权通过签订合同产生效力，登记只是对抗善意第三人的手段。当物权发生变动的时候登记才发挥效力，如果物权不变动登记的效力得不到体现。通常情况下，人们因对潜在善意第三人带来的利益变化缺乏预见性而忽视登记带来的利益。
2.4 地役权与相邻关系混淆
地役权和相邻关系很容易混淆。多数人认为相邻关系即可调节地役权才能调节的利益关系。然而，相邻关系属于所有权范畴，是法定权利具有强制性，不存在有偿问题；地役权属于用益物权范畴，根据合同设立具有自治自主性，可以是有偿的，也可以是无偿的。相邻关系的适用范围以相毗邻的不动产为存在必要，地役权涉及到的不动产可以是相邻的也可以是不相邻的，只要是事实上的利用关系，都可以设定。相邻关系仅能满足相邻不动产最低限度的需求，而地役权可满足相邻不动产和远隔千里的不动产更高程度的利用需求。可以说相邻关系解决的是吃的饱的问题，地役权是解决吃的好的问题[1]。
3 案例剖析
在安州区花D镇某街有A、B、C、D、E、F六宗国有土地（位置如图1，均已办理国有土地使用权登记）。其中A-E等5宗土地毗邻，中间有一个空坝及一个通道，空坝位于5宗土地的中间位置，通道位于A宗地与C宗地之间。E宗地和F宗地有自己的空坝及通道。经4宗土地的使用权人协商，该空坝和通道由4个土地使用权人共同分摊。这时，这4宗土地的使用权人各自享有空坝和通道的土地使用权。
2013年，为了提高房价， 6个人协商自愿将各自的土地统一规划，统一修建形成了一个风格统一稍具规模的商品房小区，建筑物后的空坝形成了车位及一条车辆可以通行的通道（如图2）。重新规划后由原来的6宗独用宗地，变更成为了现在的3宗独用宗地和1宗共用宗地（B、C、D合并为G宗地）。为了方便车辆进出，G、E、F宗地各退让了10cm形成了更宽的通道。F宗地只留有一个楼梯间，人可以通行，车辆必须从A宗地与G宗地之间的通道及G宗地上通过。
在该案例中，规划的作用充分展现。建筑物的位置、外观、进出大门的位置、车辆通行的道路及车位都依据规划而建。规划在很大程度上避免了地役权的使用。
G宗地与E宗地相邻，构成相邻关系，E宗地从G宗地上通行是法定权利，具有强制性；F宗地与E宗地相邻，构成相邻关系，F宗地从E宗地上通行是法定权利，具有强制性。
3.1 地役权的确认
F宗地与G宗地不相邻，不能构成相邻关系，F宗地的不动产权利人从G宗地上通行不属于法定权利。这时就要运用到地役权。
笔者认为F宗地的不动产权利人从G宗地上通行符合地役权的定义。F宗地的不动产权利人为了提高房价，与G宗地统一规划，统一修建形成了一个风格统一稍具规模的商品房小区。F宗地与G宗地的不动产权利人，达到了双赢。F宗地的不动产权利人实现了利用他人不动产提高自己不动产效益的目的。F宗地为需役地，G宗地为供役地。
地役权的原始取得方式之依长期持续利用的事实，即根据事实上存在的土地利用关系，通过默示同意之推断，或依据公平原则，而确认地役权之成立[1]。
根据规划及建成的事实，F宗地必须从G宗地上通行，存在了事实上的土地利用关系，且在6宗地的不动产权利人协商建设时已默示同意了F宗地对G宗地的利用。或者依据公平原则，F也退让了10cm作为通道，本应享有在G宗地上的通行权。由此可以确认地役权的成立。
如果，E宗地的不动产权利人对于从G宗地上通行有更高程度的要求，F宗地的不动产权利人对于从E宗地上通行有更高程度的要求，双方也可以通过协商的方式签订地役权合同，办理地役权登记。
3.2 地役权登记
G宗地和F宗地均修建的商品房，当不动产转移后，面对几十个不同的不动产权利人，F宗地的不动产权利人该如何维护自己的权利，地役权登记的主要目的就是对抗善意第三人。
根据《物权法》第158条的规定， G宗地受让人可能不知道G宗地上存在地役权， 基于公示公信原则，G宗地受让人所取得的不动产上视为不存在地役权负担。如果G宗地受让人不允许F宗地受让人通行，F宗地的受让人不得主张地役权。因此，为了维护自己的合法权益，F宗地的土地使用者和G宗地的土地使用者应共同向国土资源管理部门申请地役权登记。
根据《物权法》第166条规定，购买F宗地的不动产权利人依然对G宗地享有地役权。根据第167条规定，购买G宗地的不动产权利人依然对F宗地负有地役权。
根据《物权法》第169条规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
2015年6月公布的《不动产登记暂行条例实施细则》第4章第8节对地役权的初始登记和变更登记都做介绍。2016年5月30日，国土资源部印发《不动产登记操作规范（试行）》对地役权首次登记、变更登记、转移登记、注销登记的适用范围、申请资料、审查要点都做了详细的介绍，具有操作性。
本文所举案例发生在人们身边且司空见惯， 是简单的关于通行地役权的设立及登记，但因从事土地登记的工作人员对地役权知之甚少避免引起行政官司和权利人对地役权不了解，未提出登记申请而未做登记。
在现实生活中人们接触到的，改革后的“公产房”，房子按照建筑面积分给了职工，空坝、通道等公共设施还留在原单位，当原单位想对这些资产进行处置时，势必会使享受了“公产房”的业户在空坝、通道等公共设施的使用上受到限制。如果，进行了地役权登记，业主和原单位之间的矛盾可以很轻松的化解。发生在人们身边的与人们息息相关的信号发射塔的建设、广告牌的安放、空调外挂的安放、通过协商进行的排水排污、农村中取水通行等都会运用到地役权。
4 对策措施
地役权可以广泛地调节人们日常生活中不相邻不动产或是相邻不动产为提高自己的效益而在通风、通行、采光、用水、管道铺设、电力电信设施安放等方面的利益。在登记情况下的地役权，可以使不动产的效能得到最大限度的发挥。
笔者认为改善地役权登记状况主要从以下几个方面入手。
4.1 完善法律法规条款
《物权法》中对地役权和相邻关系分别在不同的章节做了介绍，规划的作用进一步减少了地役权的使用。地役权与相邻关系调节的内容有交叉重叠的之处，重新整合地役权和相邻关系的适用范围[3]。可以学习国外的做法将地役权按照不同的标准进行分类，以明确在什么情况下通过哪种方式使用何种地役权。
鉴于地役权今后可能在例如铁路用地和铁路保护、文物用地和文物保护、地铁项目建设、水利项目建设[4-5]、西气东输、南水北调、城市风貌提升、电力事业、电信事业、开放式小区[6]等公共事业方面的诸多应用；以及满足需役地人经济利益要求的营业地役权[7]，例如乡村旅游[8]；政府出于保护生态环境而设立的环境保护地役权[7]。由此，对地役权的适用范围进行拓展是极有必要的。
鉴于地役权使用的广泛性，种类纷繁复杂，《物权法》规定地役权实行登记对抗主义，不利于地役权登记工作的开展，也不利于保护地役权双方的利益，借鉴同为用益物权的建设用地使用权的登记原则，采用登记生效主义。
4.2 加强地役权相关宣传
《物权法》中关于地役权的规定是地役权登记的法律依据。在现实生活中，人们却不知道何时何地该如何使用地役权。
借着《不动产登记暂行条例》的实施加强对地役权的宣传，让更多的人了解地役权。在进行不动产登记培训中加强地役权的介绍，让从事登记的工作人员可以清楚的辨别出何时何地怎样使用地役权。在工作过程中，不断地向社会大众宣传地役权以及地役权登记。
4.3 重视启动登记工作
以绵阳市安州区为例，同为他项权利的抵押权，每年都有70宗左右进行登记，而地役权却一宗也没有。随着不动产统一登记工作和“六五”普法工作的开展，在不动产登记过程中，鼓励有地役权使用需要的不动产权利人签订地役权合同，申请地役权登记。并向社会公布，引起社会的关注，做到家喻户晓，提高地役权登记在社会大众中的认识度。
参考文献
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不动产登记规划范文第15篇
一、指导思想、基本原则和工作目标
随着我县农村经济的快速发展，农房建设已成为农民财富积聚的主要载体和农村集体经济组织的重要资产。2009年6月以来，我县在省、市上级有关部门的指导下，先行选择江湾镇江湾村、汪口村和秋口镇李坑口村作为试点单位，按照《关于印发县开展集体土地上房屋登记试点工作实施方案的通知》要求，深入开展了农房登记试点工作，在保障农民合法财产权、促进农房资产向资本转变方面发挥了重要作用。按照“试点先行、循序渐进”的原则，现将集体土地上房屋登记发证工作范围扩大至全县各乡（镇、街道），确保让更多的农民享受到实惠。
（一）指导思想
深入贯彻落实科学发展观，按照促进城乡统筹发展和促进城乡一体化发展要求，积极履行政府职责，引导村镇合理规划，规范建设和有效管理，推进社会主义新农村建设；坚持以维护农民和集体经济组织合法财产权为出发点，积极探索构建集体土地范围内的房屋产权处置机制，逐步建立和完善我县农房登记制度，促进集体土地范围内的房屋由资产转变为资本，缓解生产经营中的资金困难，开创我县农村改革和发展新局面。
（二）基本原则
1、依法登记。农房登记工作应严格按照法律法规规定的房屋登记办法进行。对违法占地建设和未经城乡规划许可建设的房屋，一律不予登记。登记后的房屋受法律保护。
2、自愿申请。由农房登记申请人向房屋登记机构提出书面申请，提交申请登记材料，办理农房登记。
3、优质服务，让农民满意。通过开展房屋登记发证工作，使农村居民私有财产和集体经济组织房产受到法律保护，做到简化房屋登记程序，降低登记发证成本，减轻农民负担，使大多数农民满意。
4、分工负责，密切配合。涉及农房登记的房管、国土、规划、财政、公安、物价等相关部门以及各乡（镇、街道）和农村集体经济组织，按照各自职能认真履行职责，加强协调与沟通，形成工作合力。
5、尊重事实，区别对待。对历史上遗留下来的问题，在尊重历史、尊重事实的前提下，区分不同时期建造的房屋的要件要求，提供登记所需的材料。
（三）工作目标
农房登记工作分三个阶段实施：
第一阶段（2010年6月）：调整和充实县、乡（镇、街道）农房登记发证工作领导机构、确定工作人员、开展业务培训、制定具体操作方案、完善农房登记工作制度、进行宣传发动等，全面完成农房登记前的各项准备工作。
第二阶段（2010年7月至12月）：选择等乡镇所在地和沿线村委会分片区开展进村入户受理登记等具体工作。
第三阶段（自2011年1至12月）：在全县范围内分片分区进入各自然村全面开展农房登记发证工作。
二、登记范围、登记申请人、登记程序和申请要件
（一）登记范围
1、集体土地上依法建设（或取得）的房屋，应当申请房屋登记。
2、依法利用集体所有建设用地建造的房屋。
3、凡属本县集体经济组织成员符合以下条件的房屋可以申请办理房屋登记：
(1)经有关部门批准建设或认可的原有房屋。包括不同历史时期有批准权机关（组织）核发的土地使用证书、建设规划手续或证明、原有状况基本未变的房屋。
(2)原宅基地上翻建、改建、扩建房屋。包括办理了合法的建设和用地手续的，以及虽未办理手续但经国土、规划部门审核认可的房屋。
(3)符合建房条件但未办理建设、用地手续的房屋。包括因村民家庭成员变化等原因分户建设的，经规划、国土部门审核认可的房屋。
(4)集体经济组织成员有多处房屋的，只登记一处房屋，由该成员自行申报。
《房屋所有权证》是权利人依法享有集体土地上房屋所有权的证明，凭证办理申请翻、改、扩建；凭证办理房屋转移、继承、分割、抵押和拆迁安置、补偿手续。
（二）登记申请人
1、申请登记房屋为村民住房的，申请人应为该房所在地农村集体经济组织成员的合法建造、使用人。
2、申请登记房屋为依法利用集体所有建设用地建造的，申请人一般应为农村集体经济组织或成员。
（三）登记程序
登记发证工作按照申请、受理、外业丈量、内业审批、核发产权证的程序进行。
1、申请。由权利人向房屋所在地乡（镇、街道）指定的机构提出书面申请。
2、受理。凡资料符合规定要求的，登记机构工作人员应当予以受理，申请人提供的资料不符合规定的，应当一次性告知需补充的材料。
3、审核。
(1)外业：调查、勘丈、初审
以行政村为单位组成房屋登记工作小组，按照要求逐户进行实地丈量，绘制平面图，填写房屋产权登记申请表。四邻、村小组配合进行社会调查核实，张榜公布，报县房屋产权登记机构待审核。
(2)内业：复审、审批、填写房产证
县房屋产权登记发证办公室将各村外业材料逐户进行审查登记。
4、收费、发证、归档。房屋登记机构按照国家有关规定收取相关费用，并向申请人发放《房屋所有权证》，房屋登记簿和房屋权属证书上应注明“集体土地”字样。
房屋登记机构将已发证的房屋登记资料进行整理及时移交房产档案管理部门妥善管理。
（四）申请房屋所有权初始登记的需要提交的资料
1、登记申请书（表）。由房屋权利人如实填写并提交。
2、申请人的身份证明。提交申请人身份证或户口簿，申请人还应当提交房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。
3、宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明。已取得合法的土地使用权证书或经国土资源部门认定的证明材料。
4、申请登记房屋符合城乡规划的证明。集体经济组织及成员所建的房屋，由农房登记申请人提供《村镇建设规划许可证》或向建设规划部门申请认定。
5、房屋质量证明。农房建设必须符合居住安全条件，申请人应出具房屋质量自检报告，对简易和危旧房暂不予登记。
6、房屋测绘报告。我县集体土地上房屋登记测绘应统一委托有资质的测绘机构进行测绘，并提供由当地公安部门统一编制的门牌号码。
7、其他材料和申请事项按照《房屋登记办法》执行。
三、妥善解决农房登记中的实际问题
（一）尊重历史，统一业务口径
1、1999年12月31日前建造的农房，应当提供乡（镇）人民政府批准的合法用地和建房证明（有原始批件的，以原始批件为准）;其中1993年5月7日国务院颁布《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前建造的房屋，不能提供任何房屋权属来源材料的，由申请人出具权属来源保证书，经所在村委会签章证明，乡（镇、街道）核实并签署意见。
另：1993年以前建造且没有改、扩建的农房能提供合法用地证件的，可直接办理农房登记。
2、2000年1月1日至2007年12月31日止建设的房屋，应当提供《集体土地使用权证》和相关规划许可证件；不能提供规划许可证件的，应当向规划部门申请补办。
3、2008年1月1日《城乡规划法》实施后建设的房屋，应提供《集体土地使用权证》和《村镇建设规划许可证》，严格两证齐全，依法办理。
（二）房屋权属证书
房屋登记机构对集体土地范围内的房屋进行登记的，应当使用住房和城乡建设部统一制定式样、统一监制、统一编号规则、具有防伪技术的房屋权属证书，不得使用非法印制、伪造的房屋权属证书。
（三）规范农房登记收费，切实减轻农民负担
按照国家发改委、财政部《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格[2008]924号）、国家测绘局《关于印发〈测绘工程产品价格〉和〈测绘工程产品困难类别细则〉的通知》（国测财字[2002]3号）和省发改委《关于规范商品房交易有关收费问题的通知》（赣发改收费字[2009]805号）规定，农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取房屋权属证书工本费10元/本。房屋面积测量费标准为住宅1.36元/㎡。对砖木结构的老房屋还可按每户100元包干的方式收费（不足100元的可按实计算收费）。严格按照国家有关规定，规范农房登记收费类型及标准，杜绝搭车收费，增加农民负担。
四、组织领导
（一）完善领导机构
为切实加强对我县农房登记发证工作的领导，确保登记发证工作顺利进行，调整县集体土地上房屋登记发证工作领导小组，同时各乡（镇、街道）相应成立农房登记领导小组和村级农房登记工作组。领导小组名单于6月底前报至县领导小组办公室。
（二）明确工作职责
农房登记发证工作由房管部门牵头，国土、建设、规划、财政、公安、物价部门和各乡（镇、街道）配合，并在《关于印发县开展集体土地上房屋登记试点工作实施方案的通知》（婺府办字[2009]69号）文件精神的基础上，进一步落实房管、国土、规划等主要业务部门以及各乡（镇、街道）主要职责：房管部门负责落实一名分管领导具体负责农房登记发证工作，指定十二名业务骨干到农房办负责农村房屋登记发证日常工作；国土、规划部门分别负责落实一名分管领导具体负责农房登记发证工作，指定一名业务骨干到农房办专职负责协调处理登记过程中涉及到土地、规划管理方面的问题；各乡（镇、街道）负责参与农村房屋登记发证的宣传摸底、组织发动，承担与村委会、居委会及农村居民的协调，配合有关部门开展工作。
五、工作要求
（一）提高认识，周密部署。各有关部门和乡（镇、街道）切实认识到集体土地上房屋登记发证的重要性和紧迫性，要从有利于保障农民利益，促进农村经济发展的大局出发，切实加强集体土地上房屋权属登记发证工作的领导。把其作为近期工作目标，摆上重要的工作日程，全面部署并抓好落实。各单位主要领导要亲自负责，落实专门机构，抽调政治素质好、业务水平高、工作作风踏实的人员组成专业队伍，具体负责集体土地上房屋登记发证工作。做到有组织机构、有人员配置、有工作计划、有部署安排、有保障措施，确保此项工作由计划、有步骤的全面实施。
（二）严格标准，规范操作。严格执行登记发证技术操作规定，规范集体土地上房屋权属登记行为。房管、国土、规划等部门和各乡（镇、街道）要建立和完善集体土地上房屋登记发证工作制度，认真履行登记申请、审核、登记发证的程序，做到依法登记，确保集体土地上房屋登记的合法性。
