不动产税论文范文
不动产税论文范文第1篇
[关键词]财产税；税收公平；地方财政
从经济学意义上讲，税收公平性问题基本可以归结为对税收归宿的讨论，本质上是税收对相对市场价格的影响。自tiebout提出“用脚投票”的公共品提供模式以来，有关财产税税收归宿的研究一直是经济学家们关注的热点问题之一。基于逻辑基础的差异，关于财产税税收公平的研究文献大体形成了两种相互对立的观点，即“受益论”与“新论”，并分别在实证文献中得到了支持。进入20世纪90年代以后，有关财产税公平性的研究得到了进一步拓展，但大多是上述两种观点的应用。本文综述半个多世纪以来关于财产税公平性研究的理论文献，一方面为国内学者了解这一领域的发展状况与发展方向提供参考，另一方面也可以为国内学者研究国内物业税的下一步改革提供有益的思路。
一、“受益论”与财产税税收公平
自庇古以来，人们对公共品的市场有效提供一直持否定态度，tiebout模型改变了这种局面，为公共品的市场提供勾勒出一个理想的“用脚投票”式的市场运作模式。尽管最初的tiebout模型并不能恰当地反映现实，但其富有开创性的研究成果为财产税“受益论”的形成奠定了坚实的基础。
财产税的“受益论”观点由hamilton、fischel和white率先提出，并由hamilton和fischel进行了更为深入的阐述。这种观点认为财产税是一种几乎能够鼓励当地居民做出正确财政决策的受益税。房屋业主作为地方政府支出的主要承担者，他们通过“用脚投票”等方式，促使地方政府在市政支出、税收和土地使用方面选择最佳方案，以使他们房屋价值最大化，这种选择的结果使财产税成为房屋业主对其所获服务的支出，从而也使财产税成为一个有效税种。
“受益论”观点在局部均衡框架内分析税收归宿，认为对房屋所征的税是累退的，不利于公平收入分配。其基本逻辑是：由于财产税是基于住宅单元价值的比例税率，而低收入家庭在住房支出上的比重较大，所以与高收入家庭相比，低收入家庭承担的财产税义务较重。“受益论”成立需要两个核心理论基石：一是分区制，即要求一个地区能够有效地保证财产税税基不受新居民过多的影响；二是资本化，即要求政府支出的收益能够充分体现到住房价值中。大量关于分区制的理论文献都致力于不存在公共土地控制的情况，模型构建的基础是居民对于地方服务和住房需求存在收入和价格弹性，而收入与价格弹性在居民与不同的地方政府之间存在差异，这为居民对公共服务的分类选择提供了可能。显然，这类研究并不能很好地模拟现实。事实上，对土地利用的控制往往是地方政府的最重要职责之一，miller对加州雷克伍德计划的分析、elllckson对euchd诉ambler案件的分析都试图证明社区居民通过地方政府影响土地控制的情况确实存在。而沿着这一思路最成功的理论则是中位选民定理。中位选民定理由howard bow-en首先完善，其后经济学文献对该法则进行了广泛深入的统计检验。tnman调查了长岛58个学区，结果发现中位选民模型能够很好地预测学校支出之间的差别；在miller对洛杉矶县的详尽研究中，发现普通选民，而不是精英才是地域合并的最终决定者；randau holcombe总结了其他类似研究，发现这些研究很有说服力，并提出可以用中位选民模型作为政府决策的合适基准，就如完全竞争之于私有市场的基准一样。
资本化问题要求房屋购买者比较确切地了解社区之间的财政状况以及公共服务水平的差异。oates首先提出了这一观点并予以统计证明，他研究了美国新泽西州北部城市1960年的数据，认为“如果一个城市提高税率，并用增加的那部分税收收入改善学校系统，那么回归系数表明预算开支增加所带来的收益可以大致抵消高税率对地方财产价值所带来的负面效应”。此外，reimhard等也研究了其他公共事件对地方房屋价值的影响，结果表明，各种地方公共事件的影响都会非常准确地体现在房屋价值上。
二、财产税“新论”与税收公平
与财产税“受益论”相对立的另一种观点是财产税“新论”，这一观点由mieszkowski首先提出，后经george zodrow和mieszkowski进一步完善成为完整的理论体系。mieszkowski通过调整harberger有关税收归宿的一般均衡模型，使其适用于对地方财产税的分析。mieszkowski的模型将整个经济中的行政区域分为两类：高税区域与低税区域，同时假定整个国家的资本供给完全没有弹性，研究表明，资本所有者作为一个整体负担了全国财产税的平均税负，mieszkowski把财产税的这一特征称为财产税归宿的利润成分。同时，由于高收入家庭的资产多，他们承担的税赋也多，所以财产税属于累进税制，是有利于公平收入分配的。显然，“新论”的这一结论与传统“受益论”观点截然相反。
另外，在zodrow-mieszki完善的“新论”模型中，资本的竞争性回报也得到了考虑。在税率较高的行政区域中，财产税使资本流出该地区，从而降低了当地生产要素的生产率以及对这些要素的竞争性回报，最终提高了房屋价格；同时，由于资本被吸引到税率相对较低的地区，从而使流入地的土地与工资价格上升，并使房屋与商品价格下降，这一结果被称为财产税的消费税效应。然而，就经济总体而言，财产税“新论”认为相对于利润税成分，消费税效应只起到次要作用，因此，对税收归宿起主要作用的是利润税成分。
财产税“新论”同样也依托两个核心假设：一是资本可以因为不同地区间税率的差异而自由流动；二是在全国范围内资本总量保持不变。并且，即使在一般均衡模型中加入tiebout类型的特征，这两个基本的假设仍能保证“新论”结论的成立，因此，对“新论”的实证研究也主要集中在对其两个假设的经验验证方面。
三、税收竞争与地方公共服务均等化
税收竞争对地方公共服务水平的影响实际上是财产税“新论”在地方公共产品供给上的一种应用，也可以说是对“新论”的一种经验验证。最早注意到这个问题的学者是break和oates，他们认为，由于税收竞争的存在，地方政府不愿对流动资本征税的心态，可能会导致他们将支出控制在没有效率的水平上，即导致地方公共服务的供给不足。
zodrow和mieszkowski、wilson首先对这一观点进行了系统研究，他们建立了一个存在许多相同 行政区的模型，这些行政区内的土地是固定的，资本则可以自由流动；每个地方政府选择其提供公共服务的数量，以使他的代表性居民的福利最大化。其结论是：如果人头税可行，则用人头税资助的公共服务是有效的，此时财产税税率为零。如果人头税的使用存在限制，则财产税融资的结果表明地方政府选择的公共服务会低于有效水平，原因是地方政府怕资本外流而采取税收竞争策略，从而减少了对资本税的使用。
brueckner对这种简单的税收竞争模型做了进一步延伸，在其中加入了劳动力要素，且允许这一要素根据其对不同公共服务的偏好而分属不同的行政区域，进而在模型中融入了劳动力要素在不同行政区域间流动的影响，结果表明仍然会出现税率和公共服务水平低于有效水平的特点。一般来说，wilson证明，即使在比基本模型更复杂的考虑生产结构的模型中，只要征收财产税降低了地方资本存量，那么公共服务提供水平低下的结果就会产生。不过，如果行政区域面积可变时，公共服务数量不足的问题会有所减轻。而当大的行政区域与小的行政区域共存时，大的行政区域比小的行政区域提供的边际服务水平更接近于有效水平。当然，小的行政区域也可能会提供过高的公共服务水平，因为在小行政区域相对低税率会使小行政区域获得巨大的资本存量。
关于税收竞争导致公共服务低水平提供的传统理论都遵循了一些相当严格的假设，诸如地方公共服务不会出现人口规模经济效应、地方公共服务的提供完全由选民意愿决定等。而事实上，公共产品的基本特征决定了其人口规模效应存在的必然性，出于政治或其他方面的考量，地方政府对公共品的提供也可能存在市场势力。因此，关于财产税税收竞争的最新理论也在这些方面进行了一些尝试。wilson证明，当地方公共服务具备规模经济效应时，税收竞争模型不一定会产生公共服务水平低下的结果。luc noi-set将税收输出分析融入到标准的税收竞争模型中，放弃了传统税收竞争模型中一个经济体只生产一种产品的假定，并进一步假设这个经济体中某个地区对某个特定产品具有专业化优势，即在这个产业上具有市场势力。结果表明，面对家庭与企业的利益权衡，政府可以通过对可流动的资本征税获得垄断租金，从而通过税收输出或租金收益给本地居民以直接的福利增加，并且，这种福利的增加完全可能超出由于税收竞争引致的资本流出而导致的福利损失。toshihiro ihori与c.c.yang在税收竞争模型中植入了行政区域内政策制定与实施的政治竞争模型。他们构建了一个有n个相同地区(n表示竞争强度)、n个居民、资本与劳动两种生产要素的模型，并假定一个地区中位选民拥有的资产数量小于这一地区平均的资产数量。于是政治家为选举获胜而对税收政策的选择可以导致地区间的一个最优竞争强度，而这个竞争强度刚好可以保证公共服务的有效供给；并且如果税收竞争低于最优竞争强度，则加强税收竞争有利于社会净收益的增加。
四、财产税改革、限制措施与税收公平
美国财产税改革的主要原因是纳税人的公平要求，也与财产税的特点密不可分。arthur o'sullivant以时间为轴线，介绍了美国财产税的改革历史。20世纪初，美国实施了最古老的税收限制形式，即对特别类型(级别)的地方政府的财产税率进行限制；大萧条时期，由于公民不愿意为地方政府公共设施建设而承担纳税义务，第一次财产税革命发生了，在1932年和1933年，美国共有16个州通过税收限制，其中大部分的措施都全面地对地方财产税税收设定了一个最高上限；加利福尼亚第13号提案的通过标志着现代财产税税收革命的开始，在1960年代以后，大部分现代财产税限制直接或间接地涉及到对财产税收入增长率的限制，此外，把对财产税税率的限制与对评估价值增长率的限制结合使用的措施也开始在一些地方政府使用。进而arthuro'sullivan给出了地方政府进行税收限制的主要原因：一是居民财产税在其支出中所占比重的增加；二是为了抵消政府间转移支付的增加而引致的减少财产税的要求；三是从财产税过渡到对使用者收费的要求。
对于现代财产税限制的影响。preston和ichniowski调查了1976—1986年间在市政府层次上的财产税限制对财政收入的影响，结果表明财产税限制减少了财产税税收收入及其在财政收入中的比重，同时，地方政府其他形式的财政收入增加了，政府间的转移支付也同时增加了。figho和sullivant设计了一个用于分析地方政府对税收限制反映的简单模型，模型假定政府使用两种投入：管理投入和服务投入，只生产一种公共产品的情况。假定地方官员有一个支付函数，并在他们的预算限制下使其支付额最大化，如果预算限制是由税法决定的，则支付最大化的投入组合必须满足如下条件：政府官员在管理投入和服务投入间的边际替代率(mrs)必须等于要素价格。显然，如果支付函数与生产函数一样，那么投入组合的选择就是有效的，否则政府的投入组合就缺乏效率，此时，预算消减会导致地方政府改变它的投入组合与产出水平。然而对这一模型的实证检验存在相互矛盾的结论：figlio提供的证据表明税收限制会导致地方政府削减服务投入而不是管理投入；dye和mcguire则给出了相反的结论。这种实证方面的差异或许可以用地方政府操纵选民的能力加以解释，即如果一单位税收削减带来的公共产品的损失越大，那么公民就越有可能同意通过地方政府的越限试图，从而消除税收限制的冲击；反之则反是。
财产税限制的影响也体现在其他方面。人们认为政府雇员工资过高可能是导致税收限制的一个主要原因，figlio研究了在实施限制和不实施限制的州中教师的工资，结论是实施税收限制的州中教师工资更低。o'sullivan、shefffint和sexton分析了基于购置价值税收体系的加利福尼亚的财产税改革，结果发现老年人与低收入私房业主是两类受益人群，很明显，这两类人群的迁移率低于平均值。这说明，只要市场价格的增长快于再评估限制，以购置价值为基准的税收体系就会导致水平方向的不公平，即市场活动越频繁的人需要支付越高的财产税。shires以地方政府是否有权从一项来源中吸纳财政收入作为判断地方政府是否对财政收入具有控制权的标志，其具体分析了加利福尼亚州1978年和1995年受地方政府控制的财政收入的变化，结果表明受地方政府控制的财政收入大幅下降。
不动产税论文范文第2篇
内容摘要:理论上的财产税是受益税,实践中却被施以种种限制。文章以这一悖论为逻辑起点,从权衡公平与效率的角度分析了最适财产税应该具备的制度标准指出最适财产税应该坚持财政交换论、公平课税论与低负担原则;应该在拥有良好公众呼吁机制的小辖区中按照公平评估的财产价值低税率征收,并配以上级政府补助的支持。
关键词:最适财产税 财产税限制 呼吁机制
税收制度需要兼顾公平和效率,以实现公平征税基础上的经济扭曲效应最小,这涉及最适课税的讨论。最适课税理论是权衡税收公平与效率,并用来构建合理税收制度的规范性理论。目前对最适税收理论的研究局限于商品税和所得税,但是其研究成果是在严格的假定条件中实现的,即使在发达国家,它也仅仅是完备的抽象而远非成为指导一国税制改革的理论。实质的财产税应该只是财产的保有环节征税。由于动产的征管成本较大,财产税逐渐演变为只对不动产征收,通常也被称为不动产保有税,本文基于这种意义分析财产税。税收经济学对于最适财产税的研究极度匮乏。Bell Michael E(1999)曾研究最适财产税问题,指出最适财产税的特征应该包括合法性、公开性、技术熟练性和公平性。不过,并未结合财产税的实践研究最适财产税,因此,只得到了最适财产税制度表面而非实质的标准。本文从财产税的实践出发,以财产税限制为研究的逻辑起点,抽象出最适财产税的制度标准,以期完善税收经济学理论。
最适财产税研究的逻辑起点
(一)理论上的财产税受益论
在蒂布特模型下,财产税通常被看作是受益税,这种受益税由居民的“用脚投票”机制来保证。蒂布特指出辖区的居民们对于公共产品的偏好可以有效地通过选择辖区而显示出来。各辖区拥有不同的公共产品―税收组合,如果辖区足够多的话,就意味着居民面临很多种选择。居民们对公共品―税收有不同的偏好组合―既有居民偏好于高公共品―高税收的组合,也有居民偏好于低公共品―低税收的组合。同时,居民对于辖区的信息是完全的。那么,在人口自由流动的假定下,居民将对辖区不同的公共品―税收差异做出反应―他们将选择自己偏好的辖区。如果现居住辖区未能有效地提供使自己满意的公共品―税收组合,他们就迁移到其他适合自己偏好的辖区。这样的机制对辖区构成一种压力,辖区间将会展开类似于私人厂商争夺消费者的竞争。达到均衡状态时,每个辖区的税收与公共服务的组合都是匹配的,居民因其偏好不同而被安置在不同税收―公共服务组合的辖区,税收被用在公共服务支出上,公共部门出现了与私人部门同样的高效率。相对于私人产品中的消费者用货币作为选票进行“用手投票”而言,这种通过迁移方式提高公共部门效率的方式通常被称为“用脚投票”。蒂布特之后,奥茨、汉密尔顿、费希尔等人进一步阐述了财产税的受益税性质。在这种论述下,财产税是一种良税,不会引起任何的经济扭曲效应,公众完全没有理由反抗它。
(二)实践中的财产税限制
实践中对财产税的运用大大超越了理论的预测,在美国发生过多次税收革命反对财产税。现代财产税限制始于1978年6月加州第13号提案的通过。该提案限制了财产税的最高税率不得超过1%、每年评估价值的增长率不得超过2%。马萨诸塞州紧随其后,于1980年11月4日通过了旨在限制财产税的2-1/2提案。将地方政府的财产税税率最高上限设定为2.5%,税率高于2.5%的地方政府应以每年不低于15%的比例减少财产税直至上限2.5%;税率低于2.5%的地方政府可以提高财产税比重到税率上限,但是财产税收入的年增长率不得超过2.5%。此后,各州绝大部分通过了对财产税实施限制的规定。
据Nathan B. Anderson(2006)统计,截止到2006年,美国仅有5个州没有任何形式的财产税限制举措,其余各州均有一定形式的财产税限制。第一种形式是对财产税收入的限制,29个州实施了这种形式的限制措施。它限制了财产税的年度增长,通常将增长率限定在通胀率或一定比率下。第二种形式是财产评估价值增长率的限制,有20个州限制了评估价值的增长率。第三种形式是财产税税率的限制,有34个州对财产税的税率做出了限制。
财产税理论上的受益论与实践中所受的苛刻限制构成了财产税运用的悖论。现实中存在的事物往往具有其一定的合理性,因此,财产税悖论无疑在一定程度上表明了该税在公平与效率方面存在若干缺陷,分析这一悖论将是研究最适财产税的逻辑起点。
最适财产税的制度标准
财产税在实践中的限制反映出该税在公平和效率上存在的缺陷,财产税制度需要避免这些缺陷,构建最适财产税制度。本文认为,最适财产税的制度标准有三个,分别体现在效率、公平及安全上。
(一)效率标准―财政交换论
财政交换论是税制改革理论基础之一,该理论起源于维克赛尔。公共选择学派将利维坦假设引入政府特征中,增加了政府通过税收对公众进行掠夺的可能性,从而使约束政府的征税行为尤为必要。可以采用的约束形式就是税制改革必须坚持财政交换论,税收为受益税。
虽然财政交换论提出了与主流理论不同的思想,但基于税收的性质,试图在现实中将全部税种坚持受益税标准是非常困难的,纳税人付出的税收与其得到的相应服务受益很难匹配。不过,地方税的这种匹配却是可能的。
首先,财产税具有独特的属性―它是非常透明的税种,纳税人覆盖范围很广,是对未实现的收入征税,这些属性导致了公众对财产税非常反感,并直接影响该税的税收遵从度。如果这种收入再用于其他用途,未体现出公众的直接受益,那么,财产税的缴税率应该极低。从这方面来看,财产税应该是一个受益税种。其次,由于财产税的征税对象不易移动,征收财产税会减少财产的价值,但是辖区服务质量的提升也会增加财产的价值,两者对财产价值的共同影响取决于财产税用于公共服务的程度。纳税人能够明显看到该税所能带来公共服务水平的提升,自己付出的财产税并没有被政府浪费,而是使自己直接受益。他们感知到这种公平交换,税收遵从水平将得到提高。再次,与其他税种相比,财产税的征税对象是财富存量,这种征税对象的特殊性在于不能因政府的税收政策改变而提前规划自己的最优行为,因此,按照布坎南的论点,财产税更易为政府剥削。所以,约束政府的财产税规模和使用方式非常必要,而约束的方式就是将该税做成直接受益的税种。
但是财产税并不是自然成为受益税的,需要有一定条件的保证:
第一,财产税应该是较小辖区内的税种。在较大辖区使用该税,由于公众的个人偏好很难统一,财产税的受益税性质就无法有效发挥,损失整体区域的福利状况。历史上,美国州政府和地方政府都征收财产税,但是州一级政府逐渐发现该税在本级政府征收的受益性较差,逐渐退出了对财产税的依赖而转向其他税种。地方政府并没有跟随州政府放弃财产税,原因在于该税有地方优势:对本辖区公共服务的获益对象有准确了解,从而能够清晰地制定本地的财产税政策,增进其受益性质。
第二,辖区拥有良好的公众呼吁机制。蒂布特的“用脚投票”理论认为辖区将会在居民流出的压力下展开类似私人厂商争夺消费者式的竞争,依靠居民的退出机制实现财产税的效率。但是,区域的文化氛围、居民本人在辖区中的人际关系、就业状况等因素影响居民选择辖区的动机,并且后者常常是居民在某辖区居住的决定性因素。居民仅仅对辖区的税收―公共服务组合不满意就选择结束在本辖区工作、结束在本辖区交际圈子的做法是不明智的。退出辖区机制在现实不可行,在提升财产税的效率上仅具有理论意义,实践中能够有效提升财产税受益税效率的是公众的呼吁机制。这种机制需要增加政府管理者漠视公众呼吁的政治成本才能得到保证。
由上述分析可以看出,财产税在具备良好公众呼吁机制的小辖区内实施才会使得该税具有受益税性质,财产税才更有效率,这是最适财产税具备的首要标准。
(二)坚持公平课税
1.财产税的社会公平。在公众负担本辖区公共服务成本的受益原则之下,下一步将涉及个体按照什么原则来分担本辖区的财产税。财产税按照个体所拥有的不动产价值来分担整个辖区财产税总量,这应该是公平合理的。一般而言,个体拥有不动产价值与其支付的财产税正相关,拥有不动产价值较多的居民常常被认为是支付能力较高的人群。不过,对于失去劳动能力与退休老人等特殊人群,他们拥有的不动产价值可能与支付能力有差异,对其应该有税收减免的情形。这种减免无疑违背了经济公平原则,也会损失部分效率,但是出于社会公平的需要,这种减免依然是必须的。
2.财产税的评估公平。为实现经济公平,需要按照不动产价值分担财产税,其中的关键是确定不动产价值。与流转税和所得税的税基显著不同,由于不动产交易并不频繁,所以,财产税的税基需要由政府评估机构评定,主观性较大,评估的公平性是坚持财产税公平的关键。不幸的是,由于评估的技术要求和评估员的能力及品德所限,“在许多社区,税务机关的财产估值工作做得很差”。财产税评估方面常常存在横向不公平和纵向不公平现象,成为财产税限制的原因之一。
3.财产税的辖区间公平。在辖区间税基差异较大的前提下,单纯依靠财产税来提供公共服务资金会带来辖区间的极大不公平。首先,如果各辖区执行统一税率,那么征收的财产税将会由于税基的差异而有较大不同。按照财产税是受益税的性质,这将导致各区之间享受的公共服务会有较大差别。其次,如果要使各辖区享受的公共服务相同,那么贫困辖区的税率肯定要比富裕辖区高(假如辖区单纯依靠财产税筹资)。无疑,财产税此时将具有累退性,这仍然造成辖区间的不公平。所以对财产税的运用实际陷入了一个矛盾:要想使得该税体现受益税性质,就需要在小范围征收,实行分区制;但这样的后果不是公共服务水平在辖区间有差别,就是财产税具有较高的累退性,这两个后果都将引起辖区间的不公平。
财产税在辖区间的这种不公平是内生的,经常受到公众的攻击,构成财产税限制的原因之一。比如,美国加州著名的西拉诺对佩雷斯诉讼案就是一个典型的例子,最终加州最高法院于1971年裁决公立学校严重依赖财产税为教育筹资的做法是违反宪法的行为,因为会由于辖区间的财富不均衡而导致学校教育质量差异(在诉讼中,诉方律师证实了比佛利学区对学生的平均支出是低收入学区伯蒂文园的两倍)。随后通过了Serrano I(1971)和Serrano II(1976)两项决议改革了加州的教育财政体系,不再单纯依赖财产税为教育筹资,而部分地转向了州政府拨款,不同辖区的教育支出逐渐实现了均衡化。之后,其余州也质疑单纯依靠财产税为教育筹资的合宪性,并将教育的筹资方式逐步由财产税转移到州政府的教育补助。
(三)坚持低负担原则
由于财产税是一种对财富存量征收的直接税,很难转嫁给他人,税收支付需要依靠个人的其他收入来源。因此,政府在设定其税率时需要极其谨慎。一般认为设定税率坚持的标准是以支定收:地方政府财政支出的数额减去其他非财产税收入的差作为拟征收的财产税总量,与财产税税基的比值即是财产税税率。这样的做法对于其他税种当然是无异议的。不过,对于财产税而言,还需要进一步估算个体支付的财产税占家庭收入的比重,以此来衡量财产税是否对个体造成较高负担。这里的家庭收入是家庭成员的全部收入,包括工资、分红、利息、伤残救济、退休金等。美国财产税的实践表明,即使财产税是受益税,用在了公共服务方向,公众对于这个负担依然是十分在意的。历次税收革命的导火索均是财产税占个人收入比重过大,而税收革命的结果,都导致财产税占个人收入比重的下降。
因此,最适财产税要求地方政府在设定财产税税率时,需要有两个标准:以支定收标准―按照以支定收的原则确定税率;负担合理标准―将个体支付的财产税占收入的比重降到可接受程度。只有同时考虑这两个标准的财产税才是安全且持续的。
不动产税论文范文第3篇
关键词：税负理论；房产税；影响
一、研究背景与意义
（一）研究背景
近年来，我国房地产行业发展十分迅速，房地产市场正处于一个快速发展的阶段。但是，应当看到，在房地产市场的发展过程中，也存在着一些问题。比如，房屋价格上涨过快，并且普遍偏高；在房地产市场中，存在着炒作现象和投机行为；商品房建设结构不够合理，不能满足民众住房需求；房地产市场秩序比较混乱。这些问题的存在，影响着社会公平和稳定，已引起各级政府的高度重视。
房产税是政府对单位和个人拥有的房地产征收的税收，能够对房地产市场起到调控作用。征收房产税，不仅能够增加地方政府的财政收入，而且能够引导房地产资源的合理配置，促进社会财富的公平分配。同时，对房价的过快增长也有一定的约束作用。政府陆续出台了一系列房产税收政策，以稳定房价、引导资源配置和调节收入分配。上海市和重庆市出台了房产税实施细则，进行房产税的试点改革。
从税制建设的角度看，我国目前的房产税收制度并不完善。在房地产开发转让环节和出租环节，税收负担较重；在房地产保有环节，税收负担较轻。房产税的计税依据和税额标准也不够合理，不适应房地产市场发展的需要，亟待改革。基于这种背景，有必要对房产税收进行系统研究。
（二）研究意义
房产税改革是我国税制改革的一项重要内容。研究税制改革，就要弄清楚各种税的归宿与效应问题。税收归宿是税收负担的最终落脚点。研究房产税的归宿问题，就是研究房产税最终到底是由谁负担的问题。对于政府来说，弄清楚税收是由谁承担的，有助于建立合理有效的税收制度。因此，研究房产税的归宿问题，对于房产税改革具有重大的理论意义。税收效应是税收对经济、社会以及各经济主体所产生的影响，即税收政策的实施结果。研究房产税的效应问题，就是研究房产税对经济发展、社会稳定以及经济社会中各主体所产生的影响。征收房产税可能会抑制房价，对资源配置和收入分配起到调节作用。但是，也有可能达不到理想的效果。因此，研究房产税所产生的效应问题，有助于认清房产税的影响，建立合理的房产税收制度。
可以说，通过房产税的归宿与效应问题的分析，不仅可以评价房产税收政策是否合理、科学，而且可以为深化房产税改革提供理论支撑。指导房产税改革，防止房产税改革走偏。因此，研究房产税的归宿与效应问题，不仅具有重要的学术价值，也具有重大的现实意义。
二、国内外文献综述
（一）国外文献综述
房地产税（房产税）的征收在世界各国有着悠久的历史，国外学者很早就开始对房产税展开了研究，至今国外关于房产税的文献已不仅仅局限于税制，其涉及面非常广，包括了经济、社会的方方面面。
Mieszkowshi（1972）通过调整 Harberger（1962）的关于税负归宿一般均衡模型，将其运用于研究房地产税的问题，他把整个经济中所有的行政区域按税收的高低划分为高税收以及低税收地区。通过在高税收地区征收高房地产税，这将会促使该地区资本的流出，进而就降低了土地和劳动力等生产要素的回报率，由此最终将提高房地产以及一般商品的价格；而通过在低税收地区征收低房地产税，将会促使该地区的资本流入，从而改善了该地区所有生产要素的组合比例，从而提高了生产要素的回报率，同时就降低了生产成本，这将最终降低房地产以及一般商品的价格。Capozza （1989）研究美国的税制改革对住宅价格和住宅融资的影响，研究结果表明废除财产税将会使美国住宅价格平均下降 5%左右，而再取消抵押贷款利息将会使住宅价格再下降 12%左右。Noord（2005）等学者也都得出了比较近似的结论。
从上述文献可以看出，目前国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨，这些研究对我国学者研究国内房产税改革提供了许多帮助，非常值得我们去借鉴。
（二）国内文献综述
我国学者也对房地产税与住宅价格之间的关系作了一些有益的探讨，对于房地产税收改革对住宅价格走势的影响，理论届可谓众说纷纭，莫衷一是。主要说来有三种观点：一种是认为实行房产税改革能够很好的抑制房价；另一种是房产税的改革与否对房价的影响不大；而还有一种观点认为房产税改革对房价既有积极的影响也有消极的影响。
1、房产税对房价的抑制作用
肖颖君、娄爱花（2011）认为不在房地产的保有环节征税，一方面导致开发商在不用承担税收成本的情况下大量囤房囤地，等待房价上涨后出售，不利于实现房产税调节房地产市场运转的功能；另一方面由于房屋的持有成本较低，不利于促进个人闲置房屋的有效利用，这种闲置房屋进一步加剧供给的不平衡。
2、房产税改革对房价既有积极的影响也有消极的影响
夏商末（2011）指出房产税能否影响房价取决于许多因素，最终结果是导致房价下跌还是房价进一步上升均有可能发生。总结为两个观点：一个是货物税观点，认为房产税是对土地和房屋建筑物课征的一种货物税，其税负机理与货物税相同，取决于相关的供求曲线形状，即房屋的需求和供给弹性；另一个是资本税观点认为，因为房屋不仅是可升值或可获得收益的资本，因此，房产税本质上是对房地产资本课征的部分要素税，这种要素税的效应是导致房地产资本价格上升还是下降取决于被课税部门的产业形态，最终归宿取决于生产组织方式即劳动密集或资本密集程度、消费者需求价格弹性以及各种生产要素的流动程度。
3、房产税的改革与否对房价的影响不大
贾康（2012）针对我国税制中直接税比重过低、地方税体系不成型、国民经济结构中房地产调控需要体现治本水准及收入分配需要有效抑制差距扩大这四个突出问题，阐述了住房保有环节征税对房地产领域产生的调节作用。由于不动产（房地产）的相关调节原理是寻求一个供需状态平衡，保有环节征税，使得需求沉稳收敛，同时有效供给增加，总体的供需情况趋于平衡、沉稳、健康。
近年来国内外学者对房地产税与住宅价格关系的进行了较多探讨，对于房产税的征收对住宅价格走势的判断之所以会出现如此迥异的判断结果，主要原因在于：一是因为对房地产税对房产市场运行的影响分析得不够全面；二是是因为没有从动态演变的角度去进行更深入的研究。但是这些研究成果对利用房地产税调控住宅产价格波动实践还是起到了一定的指导作用。但由于研究方法使用及相关基础数据相对缺乏，学术界尤其是国内学术界对房产税与房产价格关系进行深入探讨的文献并不多，缺乏对房产税对住宅影响的深入理论分析和实证探讨，因此，现有研究在理论和经验研究上尚有进一步深入探讨的可能与必要，至少可以从以下2个方面对房地产税对房价影响作进一步研究：一是房产税对房产价格的影响机理；二是我国房产税对房产价格影响的实证分析。（作者单位：河北经贸大学）
参考文献
不动产税论文范文第4篇
（一）中西方学者对税收的认识
综观中西方有关税收定义的表述，可以发现有以下几个共同点：一是税收是由国家或政府来征收的；二是税收是一种以政治权力为保障的强制性征收；三是税收相对私人经济的交易而言具有无偿性的特点；四是税收是国家财政收入的重要来源。
（二）中西方学者对于经济增长的认识
经济增长是指一个国家的产品和劳务数量的增加，或按人口平均的实际产出增加，通常以国民生总值（GNP）、国内生产总值（GDP）或国民收入（NI），或它们的人均数值来衡量。
1.西方早期的经济发展思想。亚当・斯密认为，国民财富的增长决定于专业分工、人口、资本积累，储蓄是经济增长的必要条件。大卫・李嘉图认为，经济发展即生产的增长，而生产的增长主要看经济剩余的多少，经济剩余多，用到再生产上的资源多，生产能力就扩大得快，生产增长也快。
2.具有代表性的经济增长理论模型。哈罗德-多马模型。该模型认为，要实现均衡的经济增长，国民收入增长率就必须等于社会储蓄倾向与资本产出比的两者之比；新古典（索洛）增长模型。该模型认为，资本主义经济中存在着一条稳定的均衡增长途径，就长期来说，国民收入的增长等于劳动力的增长率。
二、税收与经济增长的主要思想
（一）重商主义税收与经济增长的思想
重商主义是西欧封建社会进入瓦解时期，资产阶级古典经济理论产生之前，资产阶级最初的经济学说。重商主义认为，一国经济的发展在于货币积累。
1.英国重商主义者的主要观点。托马斯.孟在《英国得自对外贸易的财富》一书中指出：对外贸易是增加财富的手段。因此，他主张实行保护关税政策，奖励输出，限制输入。詹姆斯.斯图亚特是英国后期重商主义的集大成者，他在其所著的《政治经济学原理研究》一书中指出，政府课税公平和负担程度对于经济生活的作用，“赋税必须使人民的年收入公平分配，不妨碍产业的发展和能够抵御外敌的入侵，以便不妨碍纳税人再生产。”
2.法国重商主义者的观点。其主要代表人物柯尔培尔认为，国家拥有的货币是国家财富的标志。基于这一重商主义理论，柯尔培尔主张实行保护关税，奖出限入的政策。
3.德国重商主义者的观点。德国重商主义学者中关于税收与经济关系以尤斯蒂的税收原则为代表。他提出，税收负担必须以人民的负担能力为限、税收应公平合理、税收课征不得损及国家和人民福利及公民自由等的税收原则。
（二）重农学派税收与经济增长的思想
以布哈吉尔贝尔和魁奈为代表的法国重农学派，是在批判重商主义的基础上产生的。重农学派的税收思想是从生产、创造剩余产品的理论基础出发论述的。他们认为，土地收益是社会唯一的纯生产，税收应课于纯生产，即课于土地，不可课及其他，否则，课于土地收益以外之物，其负担必转嫁而归于土地收益。
重农主义者在论述税收与生产之间的关系时，提出了三点很有价值的观点：一是税收不可过重，不可影响和破坏生产；二是税收占国民收入的比例要适当；三是税收增长的前提是财富的增长。
（三）英国资产阶级古典学派的税收与经济增长的思想
1.威廉・配第的主要观点。威廉.配第在《赋税论》和《政治算术》中对税收的原则进行了论述，概括起来可以归纳为公平、确定、简便、节省四项原则，在此原则下，税收对经济的影响较小，有利于经济的增长。
2.亚当・斯密的税收思想。亚当・斯密(1723-1790)在《国富论》中提出的税收对经济增长的影响体现在两个方面：一方面，税收降低了投资者的预期收益；另一方面，税收减少了各阶层纳税人的可支配收入，从而直接减少投资，影响资本积累，进而影响到经济的发展。因此，亚当・斯密认为，为了促进经济增长，应将税负保持在较低水平，进而增加资本积累，促进经济增长。
3.大卫・李嘉图的税收思想。大卫・李嘉图所著的《政治经济学及赋税原理》是他的代表作，其中心思想仍然是经济自由主义，反对国家干预经济。和斯密一样，李嘉图认为，国家经费是非生产性的，而这种非生产性费用都是来自生产性劳动。他说：“一个国家为筹划战争费或政府一般开支而征税，以及主要用来维持非生产性劳动者的税，都是从该国的生产性劳动中取得的。”同时他还指出，当政府的消费因增课赋税而增加时，如果这种消费是由人民增加生产或减少消费来偿付时，它就落在收入上面，国家资本可以不受损失；但如果人民方面没有增加生产或减少非生产消费，赋税就必然要落在资本上面。也就是说，原来决定用在生产性消费上的基金将会因此受到损失，造成国家的贫困。可见，大卫・李嘉图和亚当・斯密一样也是主张廉价政府的。
（四）德国历史学派关于税收与经济增长的思想
李斯特是德国历史学派的代表人物和先驱，他的税收与经济增长思想主要集中在实行保护关税制度上。李斯特提出了生产力理论和经济发展阶段学说，以此为基础，他认为应当建立关税保护制度来保护德国的工业，当受保护工业建立起来后再降低进口关税税率，以达到保护民族工商业发展本国经济的目的。
德国历史学派的另一位代表人物是瓦格纳，他是历史学派税收思想的集大成者。在国家问题上他认为，国家不是由人类自由创造或废止的东西，而是历史的产物，是人类生活中的最高形式。以此为出发点，他强调国家的职能不应仅限于法律保护人身、财产等安全这一狭窄的范围内，还应增加其社会职能。这使他的观点与古典学派的理论相对，且进一步发展了史泰因的税收再生产学说，否定了李嘉图“税收是非产性”的理论。基于以上，他提出了税收上著明的“四端九项”原则，其中阐明了税收的再分配可以促进经济增长的思想。
（五）纯经济学派关于税收与经济增长的思想
纯经济学派是现代财政学的最大支流之一，其财政税收理论盛行于19世纪末至20世纪30年代凯恩斯主义产生前这一段历史时期。纯经济学派以边际效用为理论分析的基本工具，分析了税收负担和税负转稼的问题，为以后学者研究税收与经济增长关系提供了一种有效的工具。
（六）凯恩斯学派关于税收与经济增长的思想
凯恩斯认为，运用财政政策增加消费需求和投资需求，需求的扩张自然会带来经济增长。因此凯恩斯学派建议，在经济萧条时期，政府首先应该降低税负水平并扩大政府支出，以提高消费需求和投资需求；其次应该运用税收手段调节收入分配，提高社会整体的消费倾向，促使有效需求的提高，最终使得宏观经济恢复稳定增长。
在凯恩斯学派的税收调节理论基础上，萨缪尔森又进行进一步的发展，提出了税收的“自动稳定器”作用；阿尔文・汉森(1887-1975)则在其《经济政策和充分就业》一书中指出，税收减免在短期内对防止经济衰退有重大影响。
（七）供应学派关于税收与经济增长的思想
供应学派是上世纪70年代中期在美国逐渐兴起的现代西方经济学派。供应学派在税收与经济增长方面的理论主要包括“相对价格”理论和“拉弗曲线”。
1.“相对价格”理论中的税收与经济增长。罗伯茨认为，税收影响消费的机会成本和闲暇的机会成本，即影响两者的“相对价格”，而相对价格的变动又影响供给方面的活动。因此，高税率使消费相对于被放弃的收益而言显得比较合算，高的边际税率会使储蓄下降，从而使投资减少。
2.“拉弗曲线”中税收与经济增长。拉弗曲线的内涵可以理解为三个方面：一是减税政策效应是否有效与税率所处的区域以及税收弹性系数大小有关，一般认为，税率及税收弹性越高，减税效应就越大，通常认为减低边际税率会更有效；二是在税收“”里减税，可以鼓励生产要素投入的增加，经济逐步恢复增长，经济总量也随之增加，由于税源不断扩大，政府的税收收入在减税情况下还有可能增加；三是供给学派所主张的减税是从刺激供给的角度入手，通过减税增加生产者和个人的税后利润，调动生产者、投资者和居民，生产、投资、储蓄的积极性， 最终促进供给的增加和经济增长率的提高。
（八）税收与内生增长理论
自20世纪80年代中期以来，从以罗默(Romer1986)和卢卡斯(Lueas1988)代表的内生经济增长模型开始，经济增长理论出现了把增长率解释为内生现象的新研究方向。这些模型中引入了大量内生要素，经济增长率是内生要素作用的结果，那么税收政策就可能对增长率产生影响。因而，在税收政策方面他们指出，政府在促进经济内生增长因素中可以通过提供税收刺激或财政补贴鼓励企业增加人力资本投资，或通过财政补贴鼓励企业增加研究与开发投资等，以此来促进经济增长。
（九）制度经济学派关于税收与经济增长的思想
制度经济专门对税收与经济增长的论述不多，但从其理论可以看出，其认为税收是一种制度安排，制度安排要交易费用最小化，税收制度的变迁也要使供给成本最小，制度变迁后收益最大，才能促进经济的增长。
（十）马克思主义经济学关于税收和经济增长的思想
1.马恩的观点。马克思和恩格斯认为，应当实行一种只考虑每个人纳税能力和全社会真正福利的分配办法，即一方面按能力大小分摊税收，另一方面把税收用来为全社会谋福利。由此可以看出，无产阶级的革命领袖关于税负问题都注意强调税负要坚持适度公平的原则。
2.和邓小平关于税收与经济增长的思想。作为马克思主义的继承和发展者，在中国长期的革命和建设实践中提出了一系列开展税收工作的原则思想。其中包括：轻税思想、生产决定税收的思想、公平税负思想。税收思想是邓小平理论的重要组成部分，主要体现在邓小平对经济工作的领导实践中：第一，税收源于经济基础；第二，调整产业结构可运用差别税率；第三，利用税收促进区域间经济发展均衡。
三、目前国内关于税收与经济增长的相关论述
（一）相关的著作
目前国内关于税收与经济增长的相关著作很多，有的将各学派的分析方法与我国实际结合，进行综合论述；也有的从税收的某一方面，如公平、效率、税负等对税与经济增长的关系进行专门论述；也有的从具体的某一个税种或税收征管方面进行相关论述。
1.马拴友所著的《税收与经济增长》。该书从税收与总需求、税收与资本形成、税收与储蓄供给、抑制逃税与我国经济增长等11个方面展开论述，旨在全方面揭示税收与经济增长的实证关系。
2.张伦俊编著的《税收与经济增长关系的数量分析》。该书的特色是注重数量分析，如税收与主要经济指标的影响分析，我国宏观税负与经济增长关系的实证分析，以及博弈论原理在税收数量分析中的应用等，并给出各种方法的应用例证。
3.巩晖著《税制优化与经济增长》。该书从税制角度分析税制变动对经济增长的影响。如中国税收与GDP增长、优化税制结构与经济增长、优化地方税制与促进区域经济增长、非税收入规范化与经济增长税收法治与经济发展等。
4.刘普照著《宏观税负与经济增长相关性研究》。该书以实证研究为主要研究方法，并以规范研究作辅助。在实证研究中，定性分析和定量分析相结合，并使用比较分析方法从历史与现实、国内与国外、纵向与横向的比较中得出对我国的税收负担状况正确的判断，并提出相应的措施建议，以便进一步改革和完善我国现行税制，确定合理的税收政策，充分发挥税上对增长的促进作用。
（二）相关的论文
涉及税收与经济增长的相关论文较多，这些论文多是从某一角度探讨了税收与经济增长的关系。如，一些笔者从最优税率的角度探讨了税收与经济增长的关系，一些笔者从宏观税负角度探讨了税收与经济增长之间的关系，一些笔者从税收公平的角度分析了税收与经济增长的关系等。
1.从宏观税负角度探讨税收与经济的增长关系。从研究宏观税负出发研究其与经济增长关系的文章很多，但角度不同、方法不同，其侧重点也不相同。如单学勇在《当代经济研究》2008年第6期《关于我国宏观税负问题的探讨》一文认为，一国税负结构是否合理或优化取决于税种设置与经济发展水平、经济结构相适应、税种的搭配、税收收入与非税收入保持恰当的比重等因素。还一些学者以地区为研究对象对当地宏观税负进行了相关研究，指出当地宏观税负与全国宏观税负的差异，并分析原因为该地区以后制定经济政策提出有益的建议。如杨荣学在《地方财政研究》2008年第7期《“十五”以来辽宁省宏观税负探析》一文等。
2.从税收公平的角度研究税收与经济增长的关系。从现有文献来看，直接以税收公平与经济增长的关系为题的文章不多，但税收公平对提高经济运行效率、促进公平竞争的作用是毋庸置疑的。如刘楚凤在税务研究2006年第7期上的《促进社会公平和谐的税收政策取向》一文，从深化税制改革、强化税收征管、化化纳税服务三方面论述了构建促进社会更加公平和谐的税收政策体系。
不动产税论文范文第5篇
【关键词】 税基评估； 行为主体； 行为客体； 批量评估； 争议解决制度
在全球经济一体化的大背景下，我国税制结构也日趋完善并逐渐与国际接轨。中共中央十六届三中全会公布的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中，做出了分步实施税收制度改革的战略部署，这次税制改革制定的九个方面的任务中包括开征物业税。在一些国家和地区，物业税又称“不动产税”或“房地产税”，香港地区称“物业税”，我国采用这种叫法。开征物业税主要有两个关键因素，即税基和税率。其中，税基数额多少需要借助评估手段对房地产等进行资产评估，资产评估结果可以作为物业税的主要计税依据。在国际上，以征税为目的的税基评估包括很多方面，如物业税、不动产、财产税、所得税、关税等税种都要进行税基评估，这是广义上的税基评估；在我国，税基评估现仅对不动产而言，它是随着我国准备开征物业税而产生的，是狭义的税基评估。基于我国现状，本文所讨论的是指狭义的税基评估。税基评估在美国以及西方发达国家已有较久的发展历史，随着各国经济的发展和长期的实践，在物业税税基评估、不动产税基评估、财产税税基评估、所得税税基评估、关税税基评估等税种方面，逐步形成了较成熟的税基评估理论体系、较先进的税基评估技术和较完善的税基评估争议机制。中国开展税基评估，需要积极借鉴国外税基评估中的有益因素。
一、国外税基评估理论和方法概况
（一）国外税基评估的行为主体和客体
税基评估行为主体和税基评估行为客体是税基评估基本理论中最基础的两个因素，是建立税基评估体系需要首先考虑的问题，也影响着税基评估的其他因素，如制度、方法等。
税基评估行为主体是指开展税基评估行为的主要实施者，可理解为开展税基评估应当由哪个部门负责和由哪些人员实施。世界各国对税基评估的主体规定各不相同：有的国家设立专门机构从事不动产税基评估（如澳大利亚、英国等）；有的国家出于节约政府行政成本考虑，委托社会评估机构进行税基评估（如美国、加拿大等）。总而言之，在国外税基评估活动中，既存在为税收征收和缴纳需要的、发生在税收征纳之前的申报征纳税基评估活动（即征纳税基评估），也存在有关当事人因对税基评估结果不满意而引出的纠纷税基评估活动（即纠纷税基评估）。
税基评估行为客体是指税基评估的评估对象，可以理解为税基评估的计税依据。海南省地方税务局课题组研究得出：国际上有四种计税依据，即土地与地上建筑物价值、土地价值、租金收益和土地面积。土地及地上建筑物包括对土地及地上建筑物制定统一税率（如荷兰等），也包括制定差别税率（如泰国等）；土地价值指排除了土地上的建筑物后的土地自身价值，（如澳大利亚、新西兰、中国台湾等）；租金收益是以不动产出租的价格为税基评估客体；土地面积是指以土地实际范围的大小作为税基评估客体（如俄罗斯、波兰、匈牙利等）。近年来，税基评估客体呈现两个发展趋势：一是倾向于采用同一种计税依据；二是在选择同一种计税依据上倾向于采用从价计征的土地及地上建筑物价值（如立陶宛、罗马尼亚等），引入从价计征方式。
（二）国外税基评估的主要方法
税基评估方法是税基评估体系的核心部分，国外进行税基评估一般采用批量评估的方法，其基本原理是：利用回归分析评估批量计税价值，就是根据数理统计分析的原理，对影响税基价值的相关关系进行数量变化规律的测定，确定一个回归方程，并对所建立的回归方程进行有效分析、判断，形成可靠的税基价值模型。批量评估方法的基本程序是：第一，鉴定所评估财产的特征；第二，确定适用所评估财产稳定交易运转的市场区域；第三，确定此市场区域中影响价值形成的（供给和需求）特征；第四，建立能体现此市场区域中影响财产价值特征因素之间关系的评估模型（模型设定）；第五，调整评估模型从而确定影响价值的各特征因素的作用（模型校准）；第六，根据所评估财产的特征因素，应用评估模型进行推论判断；第七，检测批量评估的结果。以AVM（自动评估模型）为核心技术的计算机辅助批量评估系统（CAMA）和地理信息系统（GIS）是美国不动产税基价值评估的技术支撑。运用批量评估方法需要具备三个条件：评估人员熟练掌握多元回归分析等数理统计技术、建立完善的地理信息系统和配套的计算机辅助系统。
（三）国外税基评估的争议处理制度
税基评估争议处理机制是税基评估体系的重要组成部分，也是税基评估体系是否健全的标志。税基评估争议处理制度是指从法律角度对那些不满的纳税人提出的复议申请和申诉予以处理的一整套司法程序。国外许多国家的法律制度比我国健全，在税基评估的争议处理制度方面也取得了许多经验。一些国家，据中央（州或省）和地方政府（郡或市）在税收体系中的地位和职能不同，将税基评估争议处理制度划分为中央和地方税基评估的争议处理程序。国际估税官协会（International Association
of Assessing Officers，IAAO）于2001年颁布了《税基评估申诉准则》，对争议提出的时间、复议、申诉、程序以及宽限期限做出了明确的规定，并设立了专门的税基评估争议处理部门。与批量评估系统和比率研究所致力于实现的税基评估总体公允化相比，税基评估申诉制度实现的是前两者遗漏下的个体的公允化，它是纳税人主动争取公允化、评估争议处理机构配合其实现公允化的过程。
二、国外税基评估成功经验对我国的启示
（一）选择适当的税基评估行为主体
选择评估行为主体是国内学者进行税基评估理论研究应考虑的首要问题。笔者认为，税基评估活动的行为主体应为政府机构下属的一个部门，可以称作“税基评估中心”，这个部门与我国地方税务机关和房地产管理机构并列，并保持密切联系。因为税基评估需要借助于税务部门拥有的纳税户的基本资料和与税务政策和税收专业知识相关的信息，也需要借助房地产或者土地管理部门的数据资料和土地变动的市场价格信息。“税基评估中心”的人员可以从注册税务师、注册会计师、注册评估师、注册土地估价师等人中选进行培训。
（二）合理确定税基评估客体
中国土地特征的复杂性非任何一个国家能比，仅从经济发展的角度看，中国东部沿海地区经济比较发达，中部地区经济发展相对缓慢，而西部地区经济发展就相对落后，甚至具体到某个省，它所属的各个市之间的经济发展也参差不齐，不能一概而论。基于上述我国国情，同时考虑到公平原则是税收中的重要原则之一，我国在确定税基评估客体时，不宜采用统一的计税依据。对东部经济发达的沿海地区，可以借鉴土地与地上建筑物价值为计税依据，各个城市的商业中心，可以借鉴租金收益为计税依据；中部地区可以考虑以土地价值为计税依据；而我国经济欠发达的西部地区宜采用以土地面积为计税依据。见表1。
监管过程可依据经济发展情况分为几个等级进行，这样做的弊端是将增加税基评估的难度和工作量，这就需要各个部门进行密切配合。此外，我国的海洋、湖泊、山脉等，需要依据不同的地理环境和经济用途制定特殊的计税依据。随着我国经济的发展，我国税基评估的计税依据可以向统一的方向发展。
（三）做好运用批量评估方法的基础工作
用发展的眼光看，运用批量评估方法是可行的，然而，从运用批量评估方法需要具备的三个条件：评估人员熟练掌握多元回归分析等数理统计技术、建立完善的地理信息系统和建立配套的计算机辅助系统进行分析，目前在我国将批量评估方法应用于物业税的条件仍然不成熟。运用该方法需要做好以下基础工作：
1.需要从立法角度明确我国税基评估的主体、客体、价值类型、评估范围等基本概念。
2.需要一批能较熟练地运用数理统计的人员，尤其熟悉回归分析，这些人员也应当有一定的会计、税务、房地产的基础知识储备。
3.需要建立房产土地信息数据库，这是在我国进行税基评估应用批量评估方法的瓶颈。建立房产土地数据库要以反映房产和土地价值的关键指标为基础，这些指标应是动态的，因为房产、土地的数据随着时间和外部环境的变化在不断改变。以一个城市为例，选取科学、合理的指标可以按照以下步骤进行：首先，设立反映房产价值和土地的典型指标，如价格、位置、楼层、面积、户型等；其次，选取典型房产和土地样本；再次，根据房产和土地的实际情况求出各个指标的均值；然后，采用德尔菲法为这些指标赋予权重；最后，将均值和各个指标相乘，得到反映各个指标的合理价值。建立房产土地信息数据库为在我国开展税基评估工作奠定了数据基础，也为我国建立运用批量评估方法提供了数据支持。
（四）建立税基评估争议处理制度
我国开展税基评估活动，首先应当考虑制定一套健全、合理的税基评估争议处理制度，因为税基评估在我国属于新生事物，在实际操作中可能会出现许多意想不到的问题，从而产生争议，正确、合理地处理这些争议是税基评估在我国健康、持续发展的前提，也能体现公允价值。进行税基评估争议处理的部门应当是一个独立的部门，它不能代表税基评估行为主体一方的利益，也不能代表税基评估行为客体一方的利益，它的性质应当是中立的。处理税基评估的人员除了应当具备专业的税基评估知识之外，还应当具备一定的协调能力，因此，税基评估人员的专业素质与普通的税基评估人员的专业素质相比，应更高一筹。笔者认为，我国税基评估争议提出时间应当以半月为宜，因为我国税基评估的对象是房地产，房地产的价值受时间因素影响较大；税基评估争议复议以两个月为宜，因为目前我国税基评估刚刚展开，出现争议需要有充分的时间进行调查；税基评估争议的程序可以借鉴国外的税基争议程序；我国税基评估争议制度的目标应当致力于在力争实现公允化的基础上，完善我国税基评估的理论及方法、健全我国税基评估制度。
【主要参考文献】
[1] 中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定辅导读本[M].人民出版社，2003.
[2] 纪宜成.再论论税基评估的有关问题[J].中国资产评估，2005（7）.
[3] 纪宜成.三论税基评估有关问题[M].2006年国际评估论坛论文集，2006.
[4] 海南省地方税务局课题组.房地产税计税依据改革的国际借鉴与改革方案构想[J].税务研究，2006（8）.
[5] 耿星.开征物业税中的评估问题[J].税务研究，2004（4）.
[6] 沈越火.批量资产评估理论和实践分析[M].2006年国际评估论坛论文集，2006.
[7] 纪宜成，傅传锐.批量评估：从价税的税基评估方法[J].中国资产评估，2005.11.
不动产税论文范文第6篇
【关键词】 税基评估； 行为主体； 行为客体； 批量评估； 争议解决制度
在全球经济一体化的大背景下，我国税制结构也日趋完善并逐渐与国际接轨。中共中央十六届三中全会公布的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中，做出了分步实施税收制度改革的战略部署，这次税制改革制定的九个方面的任务中包括开征物业税。在一些国家和地区，物业税又称“不动产税”或“房地产税”，香港地区称“物业税”，我国采用这种叫法。开征物业税主要有两个关键因素，即税基和税率。其中，税基数额多少需要借助评估手段对房地产等进行资产评估，资产评估结果可以作为物业税的主要计税依据。在国际上，以征税为目的的税基评估包括很多方面，如物业税、不动产、财产税、所得税、关税等税种都要进行税基评估，这是广义上的税基评估；在我国，税基评估现仅对不动产而言，它是随着我国准备开征物业税而产生的，是狭义的税基评估。基于我国现状，本文所讨论的是指狭义的税基评估。税基评估在美国以及西方发达国家已有较久的发展历史，随着各国经济的发展和长期的实践，在物业税税基评估、不动产税基评估、财产税税基评估、所得税税基评估、关税税基评估等税种方面，逐步形成了较成熟的税基评估理论体系、较先进的税基评估技术和较完善的税基评估争议机制。中国开展税基评估，需要积极借鉴国外税基评估中的有益因素。
一、国外税基评估理论和方法概况
（一）国外税基评估的行为主体和客体
税基评估行为主体和税基评估行为客体是税基评估基本理论中最基础的两个因素，是建立税基评估体系需要首先考虑的问题，也影响着税基评估的其他因素，如制度、方法等。
税基评估行为主体是指开展税基评估行为的主要实施者，可理解为开展税基评估应当由哪个部门负责和由哪些人员实施。世界各国对税基评估的主体规定各不相同：有的国家设立专门机构从事不动产税基评估（如澳大利亚、英国等）；有的国家出于节约政府行政成本考虑，委托社会评估机构进行税基评估（如美国、加拿大等）。总而言之，在国外税基评估活动中，既存在为税收征收和缴纳需要的、发生在税收征纳之前的申报征纳税基评估活动（即征纳税基评估），也存在有关当事人因对税基评估结果不满意而引出的纠纷税基评估活动（即纠纷税基评估）。
税基评估行为客体是指税基评估的评估对象，可以理解为税基评估的计税依据。海南省地方税务局课题组研究得出：国际上有四种计税依据，即土地与地上建筑物价值、土地价值、租金收益和土地面积。土地及地上建筑物包括对土地及地上建筑物制定统一税率（如荷兰等），也包括制定差别税率（如泰国等）；土地价值指排除了土地上的建筑物后的土地自身价值，（如澳大利亚、新西兰、中国台湾等）；租金收益是以不动产出租的价格为税基评估客体；土地面积是指以土地实际范围的大小作为税基评估客体（如俄罗斯、波兰、匈牙利等）。近年来，税基评估客体呈现两个发展趋势：一是倾向于采用同一种计税依据；二是在选择同一种计税依据上倾向于采用从价计征的土地及地上建筑物价值（如立陶宛、罗马尼亚等），引入从价计征方式。
（二）国外税基评估的主要方法
税基评估方法是税基评估体系的核心部分，国外进行税基评估一般采用批量评估的方法，其基本原理是：利用回归分析评估批量计税价值，就是根据数理统计分析的原理，对影响税基价值的相关关系进行数量变化规律的测定，确定一个回归方程，并对所建立的回归方程进行有效分析、判断，形成可靠的税基价值模型。批量评估方法的基本程序是：第一，鉴定所评估财产的特征；第二，确定适用所评估财产稳定交易运转的市场区域；第三，确定此市场区域中影响价值形成的（供给和需求）特征；第四，建立能体现此市场区域中影响财产价值特征因素之间关系的评估模型（模型设定）；第五，调整评估模型从而确定影响价值的各特征因素的作用（模型校准）；第六，根据所评估财产的特征因素，应用评估模型进行推论判断；第七，检测批量评估的结果。以avm（自动评估模型）为核心技术的计算机辅助批量评估系统（cama）和地理信息系统（gis）是美国不动产税基价值评估的技术支撑。运用批量评估方法需要具备三个条件：评估人员熟练掌握多元回归分析等数理统计技术、建立完善的地理信息系统和配套的计算机辅助系统。
（三）国外税基评估的争议处理制度
税基评估争议处理机制是税基评估体系的重要组成部分，也是税基评估体系是否健全的标志。税基评估争议处理制度是指从法律角度对那些不满的纳税人提出的复议申请和申诉予以处理的一整套司法程序。国外许多国家的法律制度比我国健全，在税基评估的争议处理制度方面也取得了许多经验。一些国家，据中央（州或省）和地方政府（郡或市）在税收体系中的地位和职能不同，将税基评估争议处理制度划分为中央和地方税基评估的争议处理程序。国际估税官协会（international association
of assessing officers，iaao）于2001年颁布了《税基评估申诉准则》，对争议提出的时间、复议、申诉、程序以及宽限期限做出了明确的规定，并设立了专门的税基评估争议处理部门。与批量评估系统和比率研究所致力于实现的税基评估总体公允化相比，税基评估申诉制度实现的是前两者遗漏下的个体的公允化，它是纳税人主动争取公允化、评估争议处理机构配合其实现公允化的过程。
二、国外税基评估成功经验对我国的启示
（一）选择适当的税基评估行为主体
选择评估行为主体是国内学者进行税基评估理论研究应考虑的首要问题。笔者认为，税基评估活动的行为主体应为政府机构下属的一个部门，可以称作“税基评估中心”，这个部门与我国地方税务机关和房地产管理机构并列，并保持密切联系。因为税基评估需要借助于税务部门拥有的纳税户的基本资料和与税务政策和税收专业知识相关的信息，也需要借助房地产或者土地管理部门的数据资料和土地变动的市场价格信息。“税基评估中心”的人员可以从注册税务师、注册会计师、注册评估师、注册土地估价师等人中选拔出来进行培训。
（二）合理确定税基评估客体
中国土地特征的复杂性非任何一个国家能比，仅从经济发展的角度看，中国东部沿海地区经济比较发达，中部地区经济发展相对缓慢，而西部地区经济发展就相对落后，甚至具体到某个省，它所属的各个市之间的经济发展也参差不齐，不能一概而论。基于上述我国国情，同时考虑到公平原则是税收中的重要原则之一，我国在确定税基评估客体时，不宜采用统一的计税依据。对东部经济发达的沿海地区，可以借鉴土地与地上建筑物价值为计税依据，各个城市的商业中心，可以借鉴租金收益为计税依据；中部地区可以考虑以土地价值为计税依据；而我国经济欠发达的西部地区宜采用以土地面积为计税依据。见表1。
监管过程可依据经济发展情况分为几个等级进行，这样做的弊端是将增加税基评估的难度和工作量，这就需要各个部门进行密切配合。此外，我国的海洋、湖泊、山脉等，需要依据不同的地理环境和经济用途制定特殊的计税依据。随着我国经济的发展，我国税基评估的计税依据可以向统一的方向发展。
（三）做好运用批量评估方法的基础工作
用发展的眼光看，运用批量评估方法是可行的，然而，从运用批量评估方法需要具备的三个条件：评估人员熟练掌握多元回归分析等数理统计技术、建立完善的地理信息系统和建立配套的计算机辅助系统进行分析，目前在我国将批量评估方法应用于物业税的条件仍然不成熟。运用该方法需要做好以下基础工作：
1.需要从立法角度明确我国税基评估的主体、客体、价值类型、评估范围等基本概念。
2.需要一批能较熟练地运用数理统计的人员，尤其熟悉回归分析，这些人员也应当有一定的会计、税务、房地产的基础知识储备。
3.需要建立房产土地信息数据库，这是在我国进行税基评估应用批量评估方法的瓶颈。建立房产土地数据库要以反映房产和土地价值的关键指标为基础，这些指标应是动态的，因为房产、土地的数据随着时间和外部环境的变化在不断改变。以一个城市为例，选取科学、合理的指标可以按照以下步骤进行：首先，设立反映房产价值和土地的典型指标，如价格、位置、楼层、面积、户型等；其次，选取典型房产和土地样本；再次，根据房产和土地的实际情况求出各个指标的均值；然后，采用德尔菲法为这些指标赋予权重；最后，将均值和各个指标相乘，得到反映各个指标的合理价值。建立房产土地信息数据库为在我国开展税基评估工作奠定了数据基础，也为我国建立运用批量评估方法提供了数据支持。
（四）建立税基评估争议处理制度
我国开展税基评估活动，首先应当考虑制定一套健全、合理的税基评估争议处理制度，因为税基评估在我国属于新生事物，在实际操作中可能会出现许多意想不到的问题，从而产生争议，正确、合理地处理这些争议是税基评估在我国健康、持续发展的前提，也能体现公允价值。进行税基评估争议处理的部门应当是一个独立的部门，它不能代表税基评估行为主体一方的利益，也不能代表税基评估行为客体一方的利益，它的性质应当是中立的。处理税基评估的人员除了应当具备专业的税基评估知识之外，还应当具备一定的协调能力，因此，税基评估人员的专业素质与普通的税基评估人员的专业素质相比，应更高一筹。笔者认为，我国税基评估争议提出时间应当以半月为宜，因为我国税基评估的对象是房地产，房地产的价值受时间因素影响较大；税基评估争议复议以两个月为宜，因为目前我国税基评估刚刚展开，出现争议需要有充分的时间进行调查；税基评估争议的程序可以借鉴国外的税基争议程序；我国税基评估争议制度的目标应当致力于在力争实现公允化的基础上，完善我国税基评估的理论及方法、健全我国税基评估制度。
【主要参考文献】
[1] 中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定辅导读本[m].人民出版社，2003.
[2] 纪宜成.再论论税基评估的有关问题[j].中国资产评估，2005（7）.
[3] 纪宜成.三论税基评估有关问题[m].2006年国际评估论坛论文集，2006.
[4] 海南省地方税务局课题组.房地产税计税依据改革的国际借鉴与改革方案构想[j].税务研究，2006（8）.
[5] 耿星.开征物业税中的评估问题[j].税务研究，2004（4）.
[6] 沈越火.批量资产评估理论和实践分析[m].2006年国际评估论坛论文集，2006.
[7] 纪宜成，傅传锐.批量评估：从价税的税基评估方法[j].中国资产评估，2005.11.
不动产税论文范文第7篇
论文关键词：房地产企业,税收筹划,筹划风险
一、引言
房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。
二、税收筹划的基本理论及依据
税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1.税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2.税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3.企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为:“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。”企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。
三、房地产开发企业进行税收筹划的部分方法
房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润?除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法:
1.利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。2.利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定:可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如:可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣;也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。
四、充分关注税收的筹划风险
风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等，最后导致房地产企业经济利益的损失。税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1.正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2.关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3.聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4.力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。
参考文献
1 李大明,论税收筹划的税收理论依据,财政研究,2003年第5期.
不动产税论文范文第8篇
论文关键词：房地产企业,税收筹划,筹划风险
一、引言
房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。
二、税收筹划的基本理论及依据
税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1.税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2.税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3.企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为:“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。”企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。
三、房地产开发企业进行税收筹划的部分方法
房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润?除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法:
1.利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。2.利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定:可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如:可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣;也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。
四、充分关注税收的筹划风险
风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等，最后导致房地产企业经济利益的损失。税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1.正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2.关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3.聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4.力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。
参考文献
1 李大明,论税收筹划的税收理论依据,财政研究,2003年第5期.
不动产税论文范文第9篇
论文关键词：房地产企业,税收筹划,筹划风险
一、引言
房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。
二、税收筹划的基本理论及依据
税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1.税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2.税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3.企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为:“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。”企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。
三、房地产开发企业进行税收筹划的部分方法
房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润?除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法:
1.利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。2.利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定:可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如:可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣;也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。
四、充分关注税收的筹划风险
风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等，最后导致房地产企业经济利益的损失。税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1.正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2.关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3.聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4.力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。
参考文献
1 李大明,论税收筹划的税收理论依据,财政研究,2003年第5期.
不动产税论文范文第10篇
【关键词】环境税 “双重红利” 适用性
目前有很多理论和实践上以环境税取代其他税种的研究，试图减少传统税种对资本或劳动要素征税所引发的经济扭曲问题。环境税能否在改善税收系统的同时促进环境质量的提高，从理论上看，设计合理的环境税可以有效地限制污染行为，提高财政收入，避免其他形式的税收对市场运行造成扭曲，提高税收体系的有效性，促进经济增长、就业和技术进步。
从实践上看，从1990年开始，OECD的一些国家，如荷兰、挪威、瑞典都实施了不同形式的环境税（包括某种形式的碳税），都取得了一些实践经验和较好的效果。但OECD国家的经验并不能全盘照抄，毕竟西方国家的税收体制和中国国情是不吻合的，国内学者也提出了自己的看法和观点，有些还运用实证的方法对绿色税收改革能否产生“双重红利”进行论证。如武亚军、宣晓伟两人（2002）利用可计算一般均衡模型对硫税宏观经济效应进行分析，得出的结论是：在不同的硫税收入的使用情况下，实际的GDP变化不同但同向变动，与硫税收入显著负相关，由此证明“双重红利”不存在。
王德发（2006）根据2002年上海市投入产出表数据，建立了一个地区性的均衡CGE模型，结果表明能源税的征收有效地推动了劳动对能源的替代，促进了经济结构和能源结构的调整，导致大气污染物的减少，同时对实际产出的影响较小，表明对煤征收能源税的可行性和合理性，即“双重红利”存在。因此本文将阐述“双重红利”的理论框架，探讨“双重红利”在中国目前税制中是否存在，环境税改革是否具有可行性。
一、“双重红利”的研究概述
“双重红利”的含义是：在收入中性（Revenue Neutral）的综合性环境税制改革中，征收环境税的同时，减免企业所得税、个人所得税、投资税或储蓄税，维持国家的税收收入不变，这样不仅可以获得改善环境质量和节约资源的一重“红利”，还可以获得刺激投资、拉动就业、推动经济增长的第二重“红利”。
1、早期研究阶段（1967-1990年）
“双重红利”的思想最早出现在Tullock（1967）对水资源研究的论文中。早期学者对双重收益的研究没有引起很大反响，而且他们也没有将其称为“双重红利”。表1对“双重红利”的早期研究做了一个概括。
2、认同“双重红利”假说的初步研究阶段（1991-1993年）
“双重红利”（double dividend）的概念由Pearce（1991）年首次提出，他认为第一重红利是环境质量的改善，第二重红利是税制扭曲程度的降低。这一时期，气候变化政策吸引了经济学者们的广泛关注，开始把目光投向了环境税的经济学意义。具体研究情况见表2。
3、“双重红利”假说争论阶段（1994年至今）
随着理论的深入研究和更多的实证分析，“双重红利”假说引起了很多学者的激烈争论（见表3）。
二、“双重红利”与中国实际联系及意义
可以看出，理论上的“双重红利”是可能存在的，但是这需要取决于理论上的一些假设条件或者实践中的相关联的一些条件，中国现在处于一个经济转型时期，很多地方有其独特性，环境税是否有可行性有待商榷。
第一，初始扭曲的范围与类型。若最初根本没有扭曲的税制，那就不会有“双重红利”。只有在适当的较大扭曲前提下，预期到“双重红利”的可能性比较大。但我国现行税制结构中流转税占主导地位，所得税特别是个人所得税所占比重很低。比如，2004年所得税占总税收的19%，并且是历年来的最高点。而在国外大多数发达国家中，所得税占总税收的比例60%都在以上，所得税在整个税收中占有举足轻重的地位。因此，西方经济学者所称的扭曲性税收在我国税收中所占比重并不是很大，现行税制对劳动力供给的扭曲性也不是很大，对投资和储蓄的扭曲也主要表现在某些税收政策上，而不仅仅是税负过重造成的。所以说，在我国尚不存在通过单纯降低所得税来降低超额税收负担的客观环境。
第二，环境税的环境政策是否会有效减少初始扭曲。不能排除环境税将会引入新的额外扭曲，那么环境税在生产领域会带来额外的机会成本，“双重红利”就会变为负的。一是征收环境税用于降低劳动所得税，刺激劳动供给、增加就业。收入返回作用得以体现，而由于目前我国属于劳动力供给相对过剩的发展中国家，劳动力的供给弹性较小，所以税收相互作用效应并不明显，因此收入返回作用大于税收相互作用，“双重红利”可能存在。二是当互赖作用增加的成本大于收入效应带来的效益时，“双重红利”不存在。这时会产生更大的税制扭曲，从最优状态变为次优状态。互赖效果反应出环境税不仅会对要素市场造成扭曲，而且会对中间投入和消费选择产生影响。要区分出收入返回作用效应和税收相互作用效应，当收入返回作用效应提升的福利大于税收相互作用效应的成本，“双重红利”才有存在的可能。对于资源以及污染征税，可能会使能源制造产品的价格上升，而低收入家庭对能源和污染的需求弹性较小，因而他们会为此承担更大的赋税，引起社会的非“公平”。因此，与西方国家不同，我们在对课税对象的确定上要有所区别，保证环境税是对于生产要素进行征收而不是对于消费产品。因为对于生产要素而言，因为同时具有收人效应和替代效应的权衡，其效果较为不确定，但是如果对于消费品征税，则对低收入家庭的消极影响就成为必然。
第三，关于环境税改革的实际讨论是与由环境税代替劳动税、社会保险税相联系的，问题的关键在于税基是否受到侵蚀。如果降低污染的技术和其他方面能够避免污染物质排放税，环境税对税基的侵蚀影响使得税基减少，那么政府不可能在预算上足量削减其他扭曲税。在这种情况下，政府不能通过足量的减免税来补偿经济主体，结果是税收制度的扭曲加大。
第四，在使用对污染品课征的产品税代替污染物排放税的情形下，负外部性产品和干净品之间的替代弹性必须予以限制，以便控制税基的侵蚀影响。
三、结论
目前学术界对“双重红利”的研究尚有诸多争论，主要集中在“双重红利”的实现条件上。如果“双重红利”赖以实现的理论条件在现实中并不存在，那么，环境税在具体实施时的效果还有待进一步探讨。加上“双重红利”的研究一直以国外为主，而我国情况又有其特殊性，所以，环境税的实施还有待于进一步探讨。
【参考文献】
[1] 武亚军、宣晓伟：环境税经济理论及对中国的应用分析[M].北京：经济科学出版社，2002.
[2] 王德发：能源税征收的劳动替代效应实证研究――基于上海市2002年大气污染的CGE模型的试算[J].财经研究，2006（6）.
不动产税论文范文第11篇
关 键 词：税务筹划；动因分析；经济学
中图分类号：F275
文献标识码：A
文章编号：1005-0892(2007)03-0125-04
近些年来，随着纳税人纳税意识的不断增强，相伴而生的税务筹划也已不再是一项新生事物。纳税人纷纷进行税务筹划的动机是什么？众所周知，就是为了在正确理解政府税收思想、税法制定原则、税收管理、税收稽查的前提下，尽量减少自己的税收负担。但要挖掘纳税筹划的深层次原因，还必须借助于其他学科的基本理论。本文从经济学视角进行剖析，试图构建出一种全新的分析框架来探讨税务筹划的内在动因。
一、税务筹划的理性分析
(一)理性假设
1.“经济人”假设。新古典经济学的核心是市场理论(MarketTheory)，一个有效的市场必须是完全竞争的，才能使整个市场处于一般均衡状态。一个有效的、完全竞争的市场必须具备的基本前提(Basic Assumption)有两个：一是理性经济人假设，二是完全信息假设。经济人(Economic Man)是指经济生活中一般人的抽象，可以是一个人、一个企业或组织，其本性是利己的、自私的，力图追求以最小的经济代价去获取最大的经济利益，始终谋求经济效益最大化的实体。“经济人”也被称为理性“经济人”，理性经济人分为完全理性经济人和有限理性经济人，由于受完全信息假设的限制，新古典经济学中的经济人特指完全理性经济人。“经济人”的行为也称为理，在给定条件的约束下，“经济人”通过特定的行为方式会尽最大努力去实现最有效的预期目标，追求自身利益最大化成为驱策利益主体进行经济行为的根本动机。理性“经济人”能够根据不同环境和自身经验来判断自身利益，使自己追求的经济利益尽可能最大化，与此同时，在有效的制度约束下，理性“经济人”这种追求自身利益的行为也将会有意识或者无意识地推动整个社会向前发展。在本文，我们将纳税人假定为理性“经济人”，即纳税企业是一个追求税后利润最大化的主体，纳税额作为纳税企业的一项费用项目，所以纳税企业会尽可能地减少应纳税额。
2. 纳税理性假设。理性假设(Reasonableness Assumption)是指存在一组可供选择的备选或替代方案，每种方案都对应一种特定的预期收益或满足程度以及目标的实现效果，但同时也需要付出相应的代价或风险，因此人们总是倾向于选择某种能够带来最大净收益的方案；[1]纳税理性假设(Taxation-ReasonablenessAssumption) 是指在特定的税收环境约束下，纳税人总是最大限度地实现投入(应纳税额)最少与产出(税后收益)最大的均衡。由于“纳税人”是理性的，自利、清醒和精明的本性必然促使其所选择的行动是主动的、自主的，这种行为的目标必然是追求风险最小化和利益最大化，因此，纳税理性是驱动纳税人精减应纳税额的一种自主意识，目的在于寻求在特定税收环境下应纳税额最小且风险最小。然而，在现实经济生活中，由于信息不完全和信息非对称是绝对的，纳税人的理性只能说是一种“有限理性”，面对一个极其复杂的经济系统，纳税主体想要清楚地权衡自己所面临的所有利害、得失并选择最佳的行动几乎是不可能的。换句话说，尽管纳税人希望自己成为理性人而存在，但现实的纳税环境却是难以完全把握的，并且纳税人不具有计算最优纳税选择的全部能力，纳税人只能以有限理性人而存在。因此，纳税人决策和行动的选择仅仅是凭借其现有的知识，对他来说，选择的结果可能是“次优”的而不是“最优”。
(二)理性选择
1. 对违规行为的理性分析。税收中的违规行为通常是指纳税人的偷税、逃税、骗税、漏税和抗税等行为，它是法律、法规所不允许的违规操作，虽然纳税人可以通过这种方式逃避税款以达到减少纳税成本的目的，但其经济行为带来的风险特别高，为此将付出的代价也是特别巨大。因为各国法律都设定了相应的惩罚措施，纳税人违规行为一旦被查出，罚款数额将远远大于偷逃的税款，从而使这种违规操作变得不经济。因此，对于任何一个理性的纳税人来讲，采用违规行为逃避纳税是不明智的，也是非理性的。[2]
2. 对税务筹划的理性分析。税务筹划(Tax Planning)一般包括节税、避税和税负转嫁等形式。节税是指纳税人通过财务活动安排，以充分利用税收法规提供的包括减免税在内的一切优惠政策，从而享受最大的税收利益；从相关规定可以看出，节税是合理合法的利用税法，完全符合政府制定法律的意图。避税是指以合法的手段减少应纳税额，但通常含有贬义，常用来描述个人或企业通过精心安排，利用税法的漏洞、特例或其它不足之处来钻法律空子，以达到规避税赋和谋取税收利益的目的；避税是合法的但不合理的，有违立法精神。税负转嫁是指纳税人在缴纳税款以后，通过各种途径将自己的税收负担转移给他人的过程，也就是说，最初缴纳税款的法定纳税人(纳税人)不一定就是该项税收的最终负担者(负税人)；税负转嫁是合法的但不一定合理，仅仅限于间接税。总之，税务筹划行为不管有无违反道德规范，但基于限定在现行的法律框架之内，应当受到法律、法规的保护，所以税务筹划行为不会遭受法律制裁，又鉴于税务筹划可以减少应纳税款，降低成本费用支出，所以纳税筹划才是纳税人的理性选择。
二、税务筹划的供求曲线分析
供求曲线(Demand-Supply Curve)作为市场理论的解析表达，通过研究供给曲线或者需求曲线的变动对市场均衡价格和均衡数量的影响，动态反映经济资源的最优配置。[3]因此，在这里不妨利用这项分析工具来探讨纳税筹划的经济动因。
现在给出假设前提：①市场是完全竞争市场，即市场上有许多买者和卖者，以致没有一个买者或者卖者对市场价格有显著的影响力；②为了说明问题方便，本文假定市场上仅存两个厂商――厂商Ⅰ和厂商bⅡ，实际上是多个厂商；厂商Ⅰ的供给曲线(私人成本曲线)是SI=aⅠ+bⅠp，厂商bⅡ的供给曲线(私人成本曲线)是SbⅡ=abⅡ+bbⅡp，市场总供给曲线(社会成本曲线)是S=a+bp(a= aⅠ+ abⅡ；b= bⅠ+ bbⅡ)。③市场总需求曲线(社会价值曲线)是D=m+np。④市场均衡的条件是总供给等于总需求，或者说社会成本等于社会价值，即S=D。如图1：初始的市场状态为图1的实线部分所示，均衡点在E点，均衡价格为P，均衡产量为Q，这时厂商Ⅰ的销售量为QⅠ，厂商bⅡ的销售量为QbⅡ，且Q= QⅠ+ QbⅡ。
图1 税务筹划供求曲线图
如果厂商Ⅰ进行税务筹划，直接的行为结果必然减少本单位的应纳税额(减少税额)，那么使得厂商Ⅰ的投入价格下降，成本费用降低；间接的行为结果是促进了厂商Ⅰ的生产积极性，增加产品的供给量。因此，厂商Ⅰ的供给曲线由原来的SI位置将向右移动到SI'位置，移动的纵向距离为税务筹划的减少税额；而厂商bⅡ没有进行税务筹划，且其他情况也没有发生变化，则厂商bⅡ的供给曲线位置保持不变，此时的总供给曲线会由原来的S位置向右移到S’位置，E’点将成为新的均衡点，均衡价格下降到P’，均衡数量(市场量)增加到Q’。对于厂商bⅡ来说，不仅均衡价格降低了，而且产销量也减少了，其总收益必然减少；对于厂商Ⅰ则不然，由于采取税务筹划策略，它的产销量增加了，尽管市场上均衡价格有所下降，但只要均衡价格大于单位成本(包括税务筹划成本)，其总收益必然增加；更何况我们的前提假设是完全竞争市场，厂商Ⅰ的产销量增加不会影响到原来的市场价格，因此厂商Ⅰ和厂商bⅡ总收益的变化额只取决于产销量的变动，会得出上述相同结论。
下面给出一个实际的例子加以证明， 假设厂商Ⅰ的供给曲线、厂商bⅡ的供给曲线、社会总供给曲线、社会总需求曲线分别为：SI=-4+10p，SbⅡ=-8+15p，S=-12+25p，D= 68-15p。市场均衡状态时，S=D，即-12+25p=68-15p，求解得出p=2，Q=38；厂商Ⅰ的SI=QⅠ=-4+10×2=16，厂商bⅡ的SbⅡ=QbⅡ=-8+15×2=22。如果厂商Ⅰ进行税务筹划减少应纳税额，其成本将下降，从而加大私人产品供给，使SI移动到 S'Ⅰ，但不会影响社会总需求；再假设该供给曲线为S'Ⅰ= -2+10p，总供给曲线调整为S'= -10+25p，根据均衡条件公式S’=D 则-10+25p = 68-15p 求解得出P’=1.95，Q’=38.75，厂商Ⅰ的S’Ⅰ= Q’Ⅰ= -2+10×1.95=17.5， 厂商bⅡ的S’bⅡ=Q’bⅡ=-8+15×1.95 = 21.25。通过这种调整，并按照新的均衡价格P’=1.95计算，厂商Ⅰ的收益增加额为：17.5×1.95-16×2 =2.125；厂商bⅡ的收益减少额为：22×2-1.95×21.25 =2.5625；如果厂商Ⅰ因税务筹划所发生的成本小于收益的增加额2.125，那么他将获得更多的净收益，那么他将实施纳税筹划。由于我们前提假设是完全竞争市场，市场价格p=2不会因厂商Ⅰ的产销量增加而发生改变，因此厂商Ⅰ的收益增加额为：2×(17.5-16)=3；厂商bⅡ的收益减少额为：2×(22-21.25)=1.5，同样分析方法会得出上述相同结论。
三、税务筹划的消费者剩余、生产者剩余分析
将上述两个厂商进行整体反应(即把两个厂商的供给曲线合并成一条社会总供给曲线)来研究税务筹划问题能够得出更多的信息，利用消费者剩余和生产者剩余(Consumer Surplus - Producer Surplus)理论加以论证。
根据市场理论可知，消费者剩余是指买者愿意为一种物品支付的量减去为此实际支付的量，它是衡量买者对物品的评价，从几何图形上看，消费者剩余是需求曲线以下和价格线以上的面积。生产者剩余是指卖者得到的量减去生产成本，它是衡量卖者参与市场的利益，从几何图形上看，生产者剩余是价格线以下和供给曲线以上的面积。现在利用消费者剩余和生产者剩余进行分析，见图2。
若政府未对厂商进行征税，均衡价格为P0，均衡产量为Q0；消费者剩余总额为p0E0a的面积，生产者剩余总额为p0E0b的面积。
若政府对厂商进行征税，单位产品征税金额为mh(p1p4)，则有税收时的均衡产量为Q时，消费者剩余为p1ma的面积，与未征税时的消费者剩余总额相比损失了p1p0E0m的面积；征税时的生产者剩余为p4hb，相对于未征税时的生产者剩余总额损失了p0p4hE0的面积；此时由税收引起的市场规模收缩而产生的无谓损失为mhE0，政府的税收收入为p1p4hm。
图2 税务筹划需求曲线图
若政府对厂商征税，厂商采用税务筹划策略，单位产品减少应纳税额为mh-nk，使得厂商投入成本下降，促进生产，产销量增加到Q’。政府征税时，厂商进行税务筹划比未征税时的生产者剩余损失了p0p3kE0；消费者剩余损失了p2p0E0n。因此，在政府对厂商进行征税时，由于厂商进行税务筹划，使得消费者剩余增加了p1p2nm，生产者剩余增加了p3p4hk，同时也减少了税收带来的无谓损失mnkh。可见，纳税企业进行税务筹划对其本身和消费者来说是绝对有利的，也能减少不必要的社会损失(无谓损失)，但对政府的税收收入不一定不利，这取决于p2p3kn 和 p1p4hm大小的比较。
四、税务筹划的博弈分析
博弈论(Game Theory)也称对策论，研究的是相互影响的多方主体按照博弈规则进行对策选择的行为，追求的理想境界是帕累托最优的纳什均衡状态，它是信息经济学的重要分析工具。纳税人在一定制度约束条件下进行税务筹划，完全可以借助博弈工具中的完全信息静态博弈对该问题进行分析。一个完整的博弈问题至少由三个基本要素构成：参与人、战略、支付。参与人是博弈过程中的决策主体，是一个独立决策、独立承担后果的组织或者个人，其目的是通过选择行动或者战略以实现自己最大化的支付或者效用水平；战略是指参与人在给定信息集下的行动规则，它是博弈各方可供选择的全部行为或策略的集合；支付是指特定的战略组合下参与人确定的效用水平或者期望效用水平。
在博弈均衡状态下，博弈各方都达到了最优，都会维系这种均衡状态，在没有外在动力的情况下，任何一方都不会破坏这种均衡，从而使之稳定的存在。[4]纳税人之间存在某种利益的争夺关系，一方的行为会影响到其他方，所以可以构成一种博弈关系。为了讨论问题的方便，我们对纳税人之间的博弈做如下假设：有两个纳税人――甲和乙，分别为博弈两方的参与人，双方在各自行动之前都知道对方行动的可能性及其特征，甲和乙的战略组合分别为：(筹划，筹划)、(筹划，不筹划)、(不筹划，筹划)和(不筹划，不筹划)。如果甲和乙都不进行税务筹划，得到收益都为a1，需要缴纳税金都为b1，得到的税后净利都为p1=a1-b1；如果甲和乙都进行税务筹划，因为成本降低使企业竞争能力增强，从而使收益增加到a2(a2＞a1)，又因税务筹划而使应纳税额降到b2(b2＜b1)，另外发生筹划成本为c，税后净利将变为p2=a2-b2-c，(鉴于成本―效益原则，p2必然大于p1，否则纳税人将不会进行税务筹划，讨论将没有意义)；如果一方进行纳税筹划，另一方不进行纳税筹划，那么筹划的一方将增加收益，并且这种增幅大于双方都筹划的增幅，因为它可以从对方那里争夺部分市场，所以设筹划税务的一方的收益为a3(a3＞a2)，同理不筹划税务的一方的收益为a4(a4＜a1)，扣除各自的纳税额后，筹划的一方的税后净利为p3=a3-b2-c，不筹划的一方的税后净利为p4=a4-b1。
在这种假设下，我们给出博弈矩阵：
通过对该博弈进行分析，求解纳什均衡。当纳税人甲的行动为“筹划”时，纳税人乙在a2-b2-c和a4-b1两者中选最大的一个净利润来决定采取什么行动，从前面假设可知a2-b2-c等于p2，又因为p2＞p1，p1=a1-b1，由假设知a1＞a4，从而a1-b1＞a4-b1，最终得到a2-b2-c=p2＞p1=a1-b1＞a4-b1，乙会选取a2-b2-c，即采取相应的“筹划”行动；当纳税人甲的行动为“不筹划”时，纳税人乙在a3-b2-c和a1-b1两者中选最大的一个净利润来决定采取什么行动，从假设可知p2＞p1，即a2-b2-c=p2＞p1=a1-b1，又因为a3＞a2，从而a3-b2-c＞a2-b2-c，最终得到a3-b2-c＞a2-b2-c=p2＞p1=a1-b1，所以乙会选取a3-b2-c，即采取相应的“筹划”行动；同样道理，无论纳税人乙采取什么行动，甲的最优行动也为“筹划”。上述博弈矩阵只有一个纳什均衡解，即(筹划，筹划)，而且纳税人进行税务筹划是他的占优战略。如果纳税人是理性的，他必将选择税务筹划来增加他的税后净利。
综上所述，从纳税人的理性角度、供求曲线角度、生产者剩余和消费者剩余角度以及博弈分析角度可以看出，纳税人进行税务筹划是一种必然的选择。
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参考文献：
[1]肖红叶. 高级微观经济学[M]. 中国金融出版社，2003.
[2]李广舜，伍文中. 企业税务筹划的理论假设、理性选择和实务解析[J]. 辽宁财专学报，2002，(6)：7-10.
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不动产税论文范文第12篇
关键词：税收政策；有效性；制度约束
企业所得税的两法合并与增值税的全面转型，再一次引起人们对税收政策问题的关注。但究竟什么是税收政策?什么是税收政策的有效性?税收政策的有效性有没有制度因素的约束?本文拟从新制度经济学的视角予以分析。
一、税收政策及其有效性的相关概念厘清
税收政策一词的使用频率颇高，但有关税收政策的概念却鲜有定义。本文有关税收政策的概念从新制度经济学的视角并依据公共政策的含义给出。所谓税收政策是指国家以增进社会福利为目的，从全体纳税人取得税收收入时所坚持的原则和所运用的制度。所坚持的原则以一系列的非正式制度(包括价值信念、伦理道德、文化传统、风俗习惯、意识形态等)为约束条件，所运用的制度是法律、法规、规章等正式制度(也就是我们所熟悉的税收制度，包括税收实体法和税收程序法)。所谓税收政策的有效性是指税收政策能够在多大程度上增进社会福利。
二、不同制度因素对税收政策有效性的约束
不同的制度因素对税收政策有效性的约束是不同的。但由于制度因素的多样性，本文有关制度因素的选取只能是选择性的，同时由于制度因素的复杂性和非独立性，有关制度因素的分析会存在交集。下文将主要按照非正式制度、潜规则(兼有非正式制度与正式制度的双重特点)、正式制度的逻辑顺序，采用列举法来对一些制度因素及其对税收政策有效性的约束予以分析。
(一)国家观及其对税收政策有效性的约束
1 国家观
掠夺论(或剥削论)认为国家是掠夺或剥削的产物，是统治者掠夺和剥削被统治者的工具。诺思…指出掠夺论下，国家是一个集团或阶级的机构，其职能是代表那个集团或阶级的利益榨取其他选民的收入。掠夺的国家将规定一套所有权使当权集团的收入最大化，而不顾它对整个社会的福利有什么影响。奥尔森的匪帮论指出国家是由流动匪帮向常驻匪帮的转变形成的。当一个流动匪帮选择一个地方驻扎下来，以税收代替抢劫并提供产权保护时，国家便出现了。
与掠夺论的国家观截然不同，契约论认为，国家是公民达成契约的结果，它要为公民服务。巴泽尔以霍布斯的丛林状态作为分析问题的起点，认为在此状态下每个社会成员都同时从事生产、保护和偷窃。个体间关于生产和交换的契约最初依靠个体间的自我执行机制，这种契约的执行缺乏保证，最终那些在暴力上拥有比较优势的个人或团体从中脱颖而出。这种提供保护和保证契约执行的机制就是国家。
掠夺论与契约论所说的国家都能在历史和现实中找到佐证，但它们均不能涵盖历史和现实中的所有国家形式，因而是不全面的。诺思提出了有关国家的“暴力潜能”分配论。该理论的国家观带有掠夺和契约两重性。指出若暴力潜能在公民之间进行平等分配，便产生契约性的国家；若这样的分配是不平等的，便产生了掠夺性或剥削性的国家，由此出现统治者和被统治者，即掠夺者(或剥削者)和被掠夺者(或被剥削者)。
不动产税论文范文第13篇
关键词：房地产企业 税务筹划 经济效应
随着房地产市场的竞争日益加剧，房地产企业需要灵活运用税务筹划手段，在合理承担自身税负的前提下，尽可能地降低经营成本和资源浪费。学术界和实业界都对房地产企业税务筹划做出了较为系统而全面的研究，在制度安排和技术创新方面都有所突破[1]。然而，随着市场环境的变化和经营条件的转变，房地产企业税务筹划面临着两大问题需要去解决：一是新税制的颁布和实施对房地产企业税务筹划带来的影响分析；二是紧缩性的房地产调控政策对房地产企业税务筹划带来的影响分析。
鉴于此，本文在充分分析新的市场经济环境条件的基础上，分别从理论和实践两个角度，全面而深入地分析了房地产企业税务筹划的经济效应，为房地产企业在新的政策条件下合理税务筹划提供有力的思想指导和技术支持。一方面，本文运用理论工具对房地产税务筹划的经济效应做出了深入解析，探求房地产税务筹划的内在经济规律；另一方面，本文分别对开发建设环节、交易环节和保有环节中的税务筹划经济效应做出全面分析，从实践环节增强房地产税务筹划的执行效果。
1 房地产企业税务筹划的经济环境分析
随着商品房市场机制的不断发展和完善，房地产企业也正在经历着市场化的变革。税务筹划的兴起，既是房地产行业市场化的重要表现，也是企业积极参与市场竞争的必然选择。因此，宏观的经济环境和行业特点，无疑对房地产企业的税务筹划起着十分重要的作用。本文将从房地产行业发展特点的角度，充分说明税务筹划的必要性和可行性。
房地产企业的经营特点主要表现在以下几个方面：
1.1 资金密集型 房地产企业属于资金密集型经营模式。也就是说，在所有资源配置的过程中，资金要素对房地产企业的发展起着决定性作用。由于房地产企业对资金的市场需求巨大，加之投资回报周期较长，资金链的安全性成为房地产企业首要考虑的问题。
1.2 生产复合性 从生产过程角度看，房地产企业属于生产复合型的经营方式。换句话说，房地产企业的经营过程十分复杂，涉及到的生产环节众多，需要从宏观层面和微观层面恰当的处理好资金的分配关系，以保证各个环节的工作正常进行，减少不必要的经营风险。
1.3 产业带动性 从产业角度分析，房地产企业属于产业带动型经营模式，在整个产业系统中起到引领的作用。房地产企业的发展壮大，将会促进地区娱乐、餐饮、公共服务等社会服务体系的建立和完善，形成产业互动机制。
正是基于房地产企业的经营特点，我们不难发现，税务筹划已经成为影响房地产企业资金周转和经济效益的重要因素之一。税务筹划在房地产企业的不同经营阶段具有不同的特点，需要纵观取得环节、交易环节和保有环节的经营特点来合理安排税务筹划工作。
在此基础上，本文分别从取得环节、交易环节和保有环节的税务特点出发，由理论分析和实践经验相结合，全面而系统地分析税务筹划对房地产经营产生的经济效应。
2 税务筹划经济效应的理论分析
税务筹划是市场经济的重要组成部分，不仅不是对市场经济的效率性造成负面作用，相反可以提高整个社会的资源配置效率，增强社会福利，是市场主体主动运用市场机制实现自身利益最大化的有效工具[2]。
从博弈论角度看，税务筹划有助于实现微观市场主体和公共政府部门的“纳税均衡”，促进社会福利的最大化。之所以如此，是因为微观市场利益与公共利益之间存在着相对均衡的博弈关系，税务筹划可以有效矫正资源配置的非效率性，使得在保证政府征税需求的情况下，纳税主体选择理性的调整方法，降低自身的税负水平。从利益相关者角度看，税务筹划有助于协调企业的经济责任和社会责任之间的利益关系。税务筹划是企业积极参与市场活动的重要表现，一方面可以充分自身内部资源，以最少的成本投入实现最大的经济利益；另一方面可以在承担纳税的社会责任的基础上，理性降低纳税数额，有利于促进市场机制的资源配置效率的提升。从社会契约论角度看，税务筹划有助于规避微观市场主体在纳税方面的道德风险。由于税收是在公共产品需求的情况下而产生的，市场主体需要按照既定的契约要求承担自身的税负责任。税务筹划则为市场主体在处理公共产品服务和自身经济增长之间提供了有效的调整工具，减少了道德风险的可能性。
以上分析，不难看出，税务筹划是市场机制充分发挥作用的重要表现，有利于提高市场主体的经济利益，增强社会福利。在此基础上，本文要分别对房地产企业各个环节的税务筹划经济效应进行分析。
3 房地产企业开发建设环节中税务筹划的经济效应分析
在开发建设环节中，筹资方式是影响房地产企业税务筹划的经济效应的重要因素[3]。选择合理的筹资方式，充分利用筹资方式的税收优惠条件，有助于降低房地产企业的资金占用，为税务筹划提供较大的空间和手段选择。
筹资方式一般由融资筹资和银行贷款两种形式。而确定利息费用扣除方式筹划的临界点是选择融资方式的关键。如果利息费用扣除方式的筹划临界点小于企业的利息费用，那么，房地产企业的理性选择就要按照转让房地产项目计算分摊利息支出；如果利息费用扣除方式的筹划临界点大于企业的利息费用，那么，房地产企业就不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出。只有这样，房地产企业才能在开发建设环节中尽可能地降低自身的税负承担水平，避免不必要的税收支出，以便提高企业的整体市场竞争力。
4 房地产企业交易环节中税务筹划的经济效应分析
房地产企业的交易环节涉及到的税收种类繁多，税务筹划技术安排较为丰富。本文将从定价策略和利用税收政策两个方面分别解析税务筹划的经济效应。在定价策略方面，房地产企业首先要解决的问题是税收临界点的确定[4]。税收临界点的合理确定，有助于房地产企业准确评价房屋售价和被扣除项目数额的大小关系。经验表明，如果房屋售价约为被扣除项目数量的1.285倍，那么，房地产企业的定价策略是具有经济性的。在这种情况下，房地产企业可以享受营业税的优惠政策，起到降低自身税负的目的。在利用税收政策方面，房地产企业需要充分理解新税法的具体做法。一方面，房地产企业可以充分利用现金折扣的促销方式，减少财务报表中的房屋销售数量，起到降低税基的作用；另一方面，房地产企业可以通过赠送劳务服务的优惠方式，降低房屋销售收入，减少自身应该承担的税负水平。
5 房地产企业保有环节中税务筹划的经济效应分析
保有环节中的房地产企业税务筹划的经济效应因经营方式的不同而存在差异。一般而言，房地产企业在保有环节中的经营方式主要分为对外租赁和自行经营两种方式。房地产企业对外租赁房屋，则会增加租赁收入；如果采用自行经营方式，可以获得投资利益[5]。税务筹划则在两种经营方式下产生不同的经济效应。如果房地产企业对外出租房屋，那么在获得租赁收入的情况，也要承担因为租赁而产生的税负义务。这样的话，房地产企业自身承担的税负水平就会增加，对财务工作产生了较大的成本支出。如果房地产企业通过合理的投资渠道自行经营房屋，将租赁业务转换为投资业务，那么不仅可以获得数量客观的投资收益，与此同时，也可以有效规避因为租赁而产生的各种税负，从而在很大程度上减少自身承担的税负水平[6]。合理的税负筹划可以使得房地产企业获得良好的经济收益。
6 小结
通过以上分析，本文得出以下结论
6.1 税收筹划可以有效减轻房地产企业的税负水平，起到积极的经济效应。无论从理论角度，还是从技术操作角度，税收筹划积极的经济效应是不可否认的，不仅可以有效降低房地产企业的税负水平，而且，也可以有效提高社会资源的配置效率，增强整个社会的民众福利。
6.2 税收筹划在不同环节中的经济效应存在差异。由于房地产企业的经营过程分为开发建设环节、交易环节和保有环节，该三个环节各具生产经营特点，而且涉及到的税收结构也存在差异，所以，税收筹划对于减轻房地产企业的税负水平也就不同，则产生的经济效应则存在程度上的差异。
参考文献：
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不动产税论文范文第14篇
【关键词】税收效率；税收经济效率；税收征管效率；税收制度效率
税收是政府依据其国家管理者的身份对社会再生产产品的二次分配，政府对社会再生产进行二次分配实质是将社会财富在私人部门和政府部门间进行重新配置，这种资源的二次配置对各社会经济主体都将产生深远影响，这也是评价税收效率的重要内容。税收效率是政府对私人部门的征税所引起的对资源配置以及社会制度的影响，这种影响表现为税收所引致的收入再分配产生的各种成本与效益的比较。税收效率分析的目的在于分析税收活动对经济影响、税收征管和社会制度等方面的影响。税收效率包括税收经济效率、税收征管效率和税收制度效率三个方面内容。
一、税收经济效率
税收经济效率是从资源配置和经济运行角度对税收制度的考察，税收除了使纳税人的收入减少外，还会导致纳税人在资源配置中的选择，歪曲消费者对消费品和生产者对生产要素的选择，这被称为超税负担。税收对社会经济主体以及整个社会就会产生两个方面的影响，一是由于政府课税，经济主体（包括企业和个人）的可支配收入减少，造成了福利损失。当然，政府课税能带来社会经济福利的增加，如果国家通过税收提供的公共产品产生的经济效应小于给纳税人造成的经济损失，这样的税收就产生了负的效应，这种负的效应属于税收资源配置上的超税负担；二是税收对经济运行产生的超税负担。税收改变了商品的相对价格，影响了经济主体的消费行为和生产行为，这时税收就产生了经济运行方面的超税负担。对税收在资源配置和经济运行方面产生的超税负担的分析是税收经济效率关注的重点。当然绝对中性的税收是不存在的，税收经济效率分析的目的在于最大限度地减少税收对市场机制的人为干扰，使市场对资源的配置发挥基础性调节作用，而在此基础上，把握好税收额外负担的量与度，有效发挥税收对经济的调节作用，最大程度的增加额外收益，促进经济效率的提高。
二、税收的征管效率
税收征管效率是指税收本身的效率。税收是以国家法律法规形式征收的，代表了国家的意志。税收征管效率也叫税收征收效率，是指努力使税收行政优化，最大限度地减少国家征税对产业活动的额外负担，以最少的征收费用或者最小的额外损失取得同样或较多的税收收入。税收的征收需要大量人力资源和信息收集成本，现代税制结构也日趋复杂，庞大的税务机构和人员构成了税收行政支出成本，这部分费用虽然不构成税收的直接支出，但也间接由纳税人负担的。
税收征管效率是税收效率的一个重要方面，可以从征税成本和纳税成本两方面来考察。征税成本是税务部分为取得一定数量的税收收入所发生的各项开支，比如税务机关的各项办公费用和人员经费的支出、税务部分设备的购置和日常办公经费支出等。纳税成本指纳税人为了缴纳税款而发生的各项费用支出，例如，纳税人完成纳税申报所花费的时间和交通费用，以及雇用税务顾问、会计师所花费的费用等。此外，由于税制体系的复杂性和专业性，在税收实务过程中，还存在纳税人为了合法纳税带来的税收遵从成本，比如为了解税收相关法规所花费的时间和精力等。纳税人无论对税收的遵从还是偷逃税，都要发生对税收法规的信息收集成本以及税务咨询和等成本，这些成本构成了税收的遵行成本。相对于征税费用，纳税费用的计算比较困难，因此，有人把纳税费用称为“税收隐蔽费用”。税务机关的征税成本和纳税人的纳税成本二者统称为税收成本，它代表一定时期内国家为筹措税收收入而加大社会的全部费用或损失。税收征管效率的高低同税收成本的大小密切相关，现代税收理论十分重视对征管效率的研究，信息社会到来以后，如何通过先进的信息技术提高征管效率是税收实务界研究重点。
三、税收制度效率
制度并不是只限于经济，制度就是在人类社会当中人们行为的准则。人们依靠制度来衡量自己的行为，制度包括约定俗成的道德观念，法律，法规等。在人类社会的进程中，种种现象和经济主体的运动都有其内在发展的规律性，一个国家和地区的制度必须与之相适应，税收制度亦是如此。
在讨论地方税收制度效率之前，借鉴制度经济学的相关理论对制度和制度效率先进行初步分析。纵观制度经济学发展的相关理论，对制度的定义有不同的解释。凡勃伦从心理学角度对制度进行界定，他认为，制度是由人的心理动机和生理本能所决定的思想和习惯形成的，因而制度不过是一种思想习惯或精神状态。康芒斯认为，所有的社会活动主体的话动的共有原则或多或少是个体行动受集体行动的抑制，这种对一个人的行为的控制，其目的和结果总是对其他的个人有益的。在此基础上，康芒斯提出了他的制度概念，他认为制度的实质就是“集体行动控制个体行动”。[2]
政府对资源的配置是通过制度的设计和产权安排来实现的，制度效率的高低对资源配置产生重要作用。经典作家也认为，生产力和生产关系存在辨证统一的关系，生产力决定生产关系，而生产关系又对生产关系具有反作用力，社会制度属于生产关系的范畴，社会制度能否适应所处的生产力发展水平对生产力的发展具有发作用力。地方税体系作为现代财政体制中的重要组成部分，必须要与一国社会经济背景和财政管理体制相适应，地方税效率高低对促进我国各地经济协调发展，提高资源合理利用水平意义重大。
Douglass C.North认为，制度包括：（1）以规则和管制形式对行为施加的一系列约束；（2）检验行为是否偏离了规则和管制的一系列程序；（3）一系列的道德和伦理行为规范，它们定义了规则和管制可选择的订立方式和实施方式。上述制度框架是建立在三个基础假设前提之上的，即，（1）个人行为假设；（2）订立和实施作为合同基础的规则要花费成本的假设；（3）思维形态改变最大化行为的假设。青木昌彦基于博弈理论对制度和制度变迁进行了分析。在对传统博弈理论进行修正，在传统博弈理论假设，博弈参与人和分析人对博弈过程的客观结构有着彻底认识；青木昌彦放弃了传统博弈论的假设，相反，他认为，博弈参与人对博弈过程的客观结构只拥有有限的了解。基于此，青木昌彦将制度定义为“参与人主观博弈模型中显明和共同的因素――即关于博弈实际进行方式的共有信念”，当这些主观博弈模型所导致的行动决策未能产生预期的结果，一种普遍的认知危机便会随之出现．并引发人们寻找新的主观模型，直到新均衡实现为止。理解制度变迁过程就等价于理解参与人协同修正其信念的方式。从这种观点出发，我们能够分析技术和环境变化、政治因素、法律条文、创新试验和文化遗产等等方面在制度变迁过程中的作用，当然这―切必须在我们分析了共时性问题之后才真正有可能进行[3]。所有组织活动的原则或规则都或多或少受个人受集体行动的控制。组织本身是一种制度，也是制度的产物。在康芒斯的理论中，集体行动的种类甚广，从无组织的习俗到有组织，如家庭、公司、控股公司、同业工会、联邦储蓄银行甚至国家。所有这一切集体行动的共同特征在于个人的行动受集体行动的制约。
从上述分析分析可以看出，对制度内涵的理解我们可以概括为以下几个方面：其一，制度是一种社会活动的规则，是由各类组织创造的，用于约束组织个人的活动规则。制度构成要素包括交易成本、产权、国家和契约等因素。制度效率的提高有赖于制度效率因素能否适度运行。制度通过提供一系列规则界定人们的选择空间，约束人们之间的相互关系，从而减少环境中的不确定性，减少交易费用，保护产权，促进生产活动。其二，制度与人的行为、动机和心理有密切关系。汉密尔顿指出，一种制度意味着一种思维方式或某种广为流行的、经久不衰的行动，制度根植于人群的习惯或风俗。从根本上看，传统意识形态对制度创新的作用就在于人们的制度选择总是基于一定的价值判断或价值观念，而人们的价值观念总是受他们的文化传统所制约和影响的。作为组织中的个人的行为必须在既定的制度框架内活动的。经典作家认为，经济基础决定上层建筑，有什么样的生产力，就应该有一定的生产关系与之想适应。所以决定上层建筑（包括制度）在内的应该是生产力因素。但在生产力与生产关系的辨证统一关系中，离不开人的主管选择，所以马克思说“人是生产力中最具有决定性的因素”。制度作为人主观选择的产物必然要受到人主观思维的影响，与人的心理有密切关系，因此制度有正式制度和非正式制度之分，非正式制度是人们在长期交往中无意识形成的具有持久的生命力，并构成代代相传文化的一部分，可统称为意识形态，包括价值信念、伦理规范、道德观念、风俗习惯等。西方经济学建立在人的经济人理性选择基础上，人的动机和心理行为的目的是为了追求最大化效用，但人对个人最大利益的追求是建立在一定规则制约背景下的，这些制度的约束是社会有序运行的必要前提。其三，制度是一种公共产品。制度是为一定的组织内全体人员制定的，而不是为某一个个人服务的，制度是一种公共规则，尽管在制度的某些阶段，制度只为少数人设定，但大多数情况下，制度的依从少数服从多数的运行原则，因此，制度与一般公共品不同，制度具有排他性的原则。
地方税收制度是基于财政分权理论对政府间财政关系的一种制度安排，对地方税制度效率的研究也应该从制度经济学角度研究不同地方税制变迁带来的交易成本与效益的对比变化。税收的制度效率是指税收在社会公平、道德伦理、经济可持续发展建设等方面所体现出来的效率。现代社会中，中央与地方政府间的财政关系实际上是一国政治体制、历史文化等因素综合影响的结果，地方税制度效率的定性研究可以从制度层面找到促进一国地方税效率提高的途径。
参考文献
[1]凡勃伦,蔡受佰译.有闲阶级论[M].北京:商务印书馆,1964,139.
[2]康芒斯.制度经济学(上册)[M].北京:商务印书馆,1962,90.
不动产税论文范文第15篇
动漫产业不仅能满足人民精神文化需求，还能促进我国先进文化的发展以及人民群众的思想道德建设，故发展动漫产业对于推动文化产业进步，培育新的经济增长点都有非常重要的意义。目前，我国动漫产业的发展水平较为落后。2005年财政部、海关总署、国家税务总局《关于文化体制改革试点中支持文化产业发展若干税收政策问题的通知》（财税[2005]2号）及一系列税收减免优惠政策的出台，极大地推动了我国动漫产业的发展，但仍未形成成熟的市场机制，尚存在结构性产业缺陷和盈利模式不清晰等不足。
一、实质课税原则的基础理论
（一）实质课税原则的产生
实质课税原则，又称实质课税法或经济观察法，起源于一战后的德国。当时，一些不法商人利用战争发国难财，严重违反了法律的强制性规定，在民法上被认定为无效行为。该规定引起广大纳税人的强烈不满，且因德国刚经历一战，国家经济受到重创，政府无法掌握无效行为所产生的税收，从而引发了财政危机。有鉴于此，在税法学者Becker、Ball等人倡导下，《帝国税收通则》中提出“税法的解释，应考虑其经济意义”。嗣后，实质课税原则在德国理论界和实务界经历了颇多曲折。明治维新后，日本移植了该原则，在所得税法与法人税法中予以体现。
（二）实质课税原则的合理性分析
1.实质课税原则与税收公平标准的契合
罗尔斯的正义论中，阐述了社会正义的两个原则：一是机会平等原则，要求政府应当维护社会各阶层之间的流动性，以便提升社会活力，以及居民对于国家所提供的流动机会所应负担的义务。二是差别原则，要求国家需要对于处在最不利地位的人进行投资、保障和扶持，使处于社会最不利地位的人获得更多的利益。与税收公平原则和量能课税原则所强调的依据纳税人实际经济能力予以差别征收来保障公平所不同的是，实质课税原则更加强调应当根据实际情况，尤应根据其经济目的和经济生活的实质，来判断是否应当课税，以求维护社会正义和税收公平。该原则是税收公平原则和量能课税原则的发展，以这两个原则作为立论基础，用以应对当前社会更加复杂的经济行为和过程，且在发展中丰富了该原则自身的内涵，故实质课税原则与税收公平标准是契合的。
2.实质课税原则与税收法定原则的统一
税收法定原则，或称税收法定主义、税收法律主义，是指税法主体的权利义务需要由法律来予以规定，这些构成要素也只能由法律来对其明确规定；纳税主体的权利义务只以法律规定为依据，没有法律依据，任何主体不得征税或者减免税收。它起源于英国，随近代税法的产生而产生，是一项很重要的税法基本原则。而实质课税原则却追求经济目的和经济生活意义上的实质，这就会在一定程度上赋予征税机关一定的自由裁量权，这种自由裁量权在实质课税原则下，在税法实践中又难以避免，从而形成实质课税原则与税收法定原则在这一层面上的矛盾和冲突。虽然这两个原则看起来表面上观点相左，但实际上却统一在维护社会公平正义的立法宗旨上。从这一层面来说，实质课税原则具有存在的合理性。
二、实质课税原则对我国动漫产业税收政策的影响
（一）我国动漫产业现状剖析
动漫产业是指以设计、制作、生产、销售和人才培养为产业链的二维和三维动画、网络动画、影视动画、游戏动画及衍生产品开发的产业，是文化、艺术与现代科学技术高度结合的新型产业。①国务院转发的《关于推动我国动漫产业发展的若干意见》（国办发[2006]32号）指出，动漫产业以“创意”为核心，以动画、漫画为表现形式。该规范性文件对动漫产业的范围在理论上作出了界定。②目前，我国动漫产业仍存在思想观念落后、创意缺乏、人才空缺等一系列不足。而美国和日本的共同特点，就是整个动漫产业具有一条完整而清晰的产业链，并从这条产业链出发，形成自身的盈利模式，在达到规模收益后，又将利益转入本国动漫产业中，进行扩大再生产。我国动漫产业要想真正发展好，成为动漫强国，当务之急在于动漫公司要明晰盈利模式，加速推进产业链的整合与完善，打造“大动漫”的链条，形成产业良性循环发展。
（二）我国动漫产业现行税收政策
面对动漫产业发展中的诸多困境，为扶持动漫产业的发展，从2006年开始，我国陆续出台了一系列囊括了增值税、营业税、企业所得税、进口关税和进口环节增值税、出口退税等包含动漫产业税收减免优惠政策的税种。按照财政部通知精神，这些税收政策有：一是自2011年1月1日至2012年12月31日对动漫产业发展实施增值税和营业税优惠政策；二是动漫软件出口免征增值税；三是按3%税率征收营业税。同时，针对文化产业、技术先进型服务企业、软件产业和集成电路产业等一系列的税收减免优惠政策，动漫产业由于其特殊性，同样享受。
（三）实质课税原则在动漫产业税收政策中的体现
动漫产业的发达，不仅可以繁荣市场经济，增加国家的财政收入，更重要的是可以丰富文化市场和人民群众的精神世界，增强我国的软实力。大力发展动漫产业，无疑是一件利国利民的好事，也符合 “十二五”规划中关于大力发展我国文化产业的精神。实质课税原则讲求应当根据经济目的征税，将经济目的同我国大力发展本土动漫产业的愿望相结合，实质课税原则无疑应该作为我国动漫产业税收减免优惠政策的指导和适用原则。故动漫产业的税收减免优惠政策，无论是从出发点还是落脚点，在内涵层面上都是与实质课税原则相契合的。
（四）我国动漫产业税收政策的缺陷
通过上述分析，笔者认为：我国动漫产业要想摆脱产业链结构不完整、资金缺口大、企业规模和市场影响力小、人才和技术缺乏、管理水平较低、生命期短等困境，成为动漫强国，首先应当立足于完善产业链结构，打造宏观层面和微观层面的“大动漫”的概念。但现行的税收减免优惠政策仍然存在着不足：一是动漫产业作为新兴产业自身发展速度与发达国家间的差距较大；二是现行的税收减免优惠政策对于动漫产业形成完善的产业链结构及打造“大动漫”概念的帮助不足，且后者尤为重要。只有先解决好动漫产业发展滞后的“内因”，再进一步减少征税额度，两者有机结合，才能真正促使我国动漫产业得到健康有序发展。
三、实质课税原则下，我国动漫产业税收政策的完善
（一）动漫产业遵循实质课税原则的必要性
动漫产业是广大人民群众喜爱的文化产品，发展动漫产业不仅可以培育我国新的经济增长点，而且可以满足人民群众的精神文化需求，从而推进我国的社会主义文化事业大发展。实质课税原则讲求按照经济目的和经济生活的实质去判定是否符合课税的要素，故笔者认为：对动漫产业提供税收政策支持时，应当以实质课税原则为指导，去分析动漫产业链的各个环节对动漫产业发展的意义。从经济目的和实质角度考虑，将税收减免优惠政策覆盖到这些环节中，帮助动漫企业得到健康有序的发展，达到国家、企业、人民对动漫产业的共同希望，体现行业、企业间竞争的公平性。
（二）完善我国动漫产业税收政策的建议
1.适度降低动漫产业人员素质培训机构营业税
动漫产业人员的素质直接关系到动漫产品的创造、设计、制作、营销等各个环节，直接决定了动漫产业发展的好坏。动漫产业高端人才的缺失一直是我国动漫产业发展的一块短板，当前我国动漫产业的继续教育和职业教育发展并不理想，对公办学校不征收营业税，而对民办学校要征收营业税。为了扩大人才培养，应当对涉及动漫培养的民办类学校实行营业税减免优惠。这样既可以使人才数量快速提升，也可以使培训学校相互间形成良性竞争，促进教学质量的改善。建议国家可以根据培训机构的规模和教学质量等因素制定一套评估标准，凡达到这些标准或经国家认可的培训机构，则可按照实质课税原则给予一定的税收减免优惠，降低这些机构的营业税，为动漫产业的多层次人才需求和产业跨越提升提供支持和保障。
2.适度降低动漫制作平台和设备购置的增值税
动漫产业产品生产过程中，需要依靠大量高科技手段进行制作和加工，科技水平含量高的动漫制作平台和设备可以增强动漫形象的生动、鲜活与动画效果的逼真、炫目。对这一环节的优惠政策主要存在于进口节点的关税和增值税，我国规定国家许可的企业自主开发、生产动漫类直接产品，确需进口的部分可享受进口关税免征或者进口环节免征增值税的政策。这一规定使从海外购置的动漫制作平台和设备有了享受税收减免优惠政策的依据。
3.适当减免动漫产品的宣传和营销所得税
文化部、财政部、国家税务总局关于实施《动漫企业认定管理办法（试行）》有关问题的通知中，曾强调动漫企业的认定，不包括漫画出版、发行，动画播出、放映、传播，动漫衍生品的生产、销售等为主营业务的企业。而动漫产业发达国家，动漫公司十分重视自己动漫产品的宣传和营销环节，逐步建立了一套高效的宣传和营销体系。企业要有足够的资金对自己的动漫产品开展宣传和营销行为，有专业化的宣传和营销团队。国家应鼓励专业化的动漫宣传和营销公司的设立，并提供税收政策方面的优惠，提高实质课税原则下税收的公平性，推动动漫产业的进步。
4.减免税额推动动漫衍生品的发展
我国落后的动漫衍生品开发现状，既是缺失，又是机遇，当务之急就是要充分利用好动漫衍生产品这一环节。笔者认为，动漫衍生产品环节是我国动漫税收政策最当为也是最有为的环节。例如动漫衍生品中，玩具、文具、服装、饮食的生产、销售环节所涉及的增值税、营业税、企业所得税等。通过制定政策降低税收，实现税收公平，提高动漫企业的竞争力，使得动漫产业能够实现同社会其他产业的公平合理发展，进一步提高我国的综合实力。
[注释]
