房地产开发前期市场调研范文

房地产开发前期市场调研范文第1篇

关键词：房地产市场 调控评价 DEA分析 房地产税制改革 评价模型

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

一、引言

近年来，房地产市场发展先后经历了城镇住房消费的快速发展时期（2005 ～2007年）、全球金融危机的调整期（2008年）、金融危机后的泡沫膨胀期（2009～2012年）和房地产市场理性回归的去库存期（2012～2015年）和持续增长期（2016年以后）。房地产是国民经济的支柱产业，又具有商品属性、土地公有制等社会属性。我国政府在房地产市场中发挥着较大的影响力和作用，通过金融、政策、制度等多种手段参与房地产市场调控，却仍然造成了调控方向与实际房价走向不吻合等现象。

对房地产调控市场而言，目前国内外研究方法较多，但对房地产市场调控的研究仍然薄弱，特别是房地产市场调控的有效性、绩效方面的研究相对较少，对房地产市场作为公共经济市场的认识不够，特别是国内对房地产调控绩效方面的分析较为薄弱，应用计量方法阐述调控效果，分析调控方向的研究较少。

DEA方法即Data Envelopment Analysis，是针对单个评价单元，从生产效率的角度评估投入产出效率，是多数据决策评价的重要方法。本文采用DEA方法研究房地产市场调控效率，避免主观因素影响，并通过简化计算、减少误差来克服评价过程中出现的不确定性；同时就房地产市场调控评价而言，作为公共调控手段的房地产市场调控措施，就本身而言评价其调控效果涉及层面较多，很难明确指出其调控方向，但使用DEA方法，可以在探索投入产出效率的同时，比较不同DMU在调控基调相近情况下所反映出的调控效率。

有鉴于此，在以往文献的基础上，本文尝试如下创新：从房地产市场调控的研究背景出发，利用DEA分析方法，选取合适的投入产出数据，分析典型地区房地产市场调控效率，并为下一步房地产市场的调控提出意见与建议。

二、研究方法

（一）DEA方法

尽管DEA方法有较多改进模型，基本上是在原模型基础上对计算方法等进行的改进，其基本模型如下：

假设n个DMU，每个都有m种类型的输入和s种类型的输出，输入用Xj表示，输出用Yj表示，评价第j0决策单元DMUj0有效性的DEA模型为：

其中Xj、Yj分别表示投入、产出指标；λ、j表示单位组合系数，θ、S+、S-等作为评价DMU相对有效性的判断标准。

就本研究而言，上述DMU就是各房地产市场系统，Xj，Yj针对不同政府、银行等对房地产市场系统的投入、产出的量化结果，进而确定相对有效性。

（二）基于DEA分析的房地产市场调控评价模型构建

DEA方法是将各个评价单元视为DMU，并根据DEA模型的特点调整投入、产出的因素，应用DEA来分析房地产市场调控问题，也是将各地区房地产市场视为DMU，选取指标如下：

DEA模型的效率计算方式测算的就是投入与产出的比值，将DMI的综合输入与综合输出比的最小值作为该DMU的相对效率值。在实际计算过程中，由于一般DEA模型在计算效率评价时就是按照上述指标体系，对每个DMU单元收集有关数据，然后按照DEA模型的基本思路选取DEA中CCR和BCC模型进行测算，比较DMU之间的相对有效性。

房地产市场调控评价的基本模型如下：假设n个房地产市场DMU，每个都有上述9个输入类型和6个输出类型，输入中的各项数据用Xj表示，输出的各项数据用Yj表示，按照模型对第j0房地产市场DMUj0有效性进行评价。在选择DEA模型的具体模型时，应当注意：由于DEA方法主要是测算相对有效性的，DMU的相对效率高低并非只取决于投入或产出水平，而是与两种水平都相关，所以在实际测算过程中，考虑到资源的有限性，常常限定总输入量最少时达到总输出最大；同时，由于就无效的DMU而言，其生产前沿面不变，会导致其效率值与传统DEA方法测定相同，但从有效程度讲，它是无效的，而对有效的DMU而言，在效率值不变的前提下，投入按比例增加，将投入增加的比例作为超效率值，在不考虑其自身的前提下，由于生产前沿面移动，测定的效率值会与传统DEA测定的效率值不一致，也就可以看出其效率本身是否真的相对有效。因此，在房地产市场调控评价分析过程中，需对上述数据进行处理，尽量采用增速等相对指标以避免数值对DEA的影响；同时，对无效DMU测算时进行考虑。

三、华东典型地区实例研究

本文选取了华东典型地区为研究对象，华东典型地区主要是集中于长江三角洲的以上海为中心的区域。在房地产市场发展过程中，华东典型地区为全国经济发展较快的地区，是城镇化推进、房地产市场发展较快的地区，也是房地产市场交易较为频繁、房地产市场发展相对完善的地区。因此，x择华东典型地区研究房地产市场调控的合理性与有效性，能对国内房地产市场发展调控研究做出合理评价，并根据房地产调控思路变化体现出各地在房地产市场调控中的地方利益问题。

（一）数据描述

根据前文所述，本文将利用DEA方法对房地产市场调控进行分析，因此数据准备主要是根据上述因素查找相关数据。由于本文主要研究华东典型地区房地产市场调控有关问题，且上文提到实质上我国房地产调控发展主要是在2005年之后，因此本文的数据收集阶段为2005年，研究时段为2005―2015年。

（二）数据预处理

由于DEA分析涉及到的数据预处理整体过程相似，因此本文仅以2014年为例，详细阐述房地产市场调控评价的DEA数据预处理分析过程。

将华东典型地区上海、杭州、南京、宁波、苏州视为本次房地产市场调控评价分析的五个DMU即研究单元，以上海市数据为例，根据指标体系得到以下数据表。

根据DEA分析的要求将上述有关指标转换为增量数据，并根据投入产出指标体系进行更改，得到下表。

上述表为华东典型地区上海、杭州、南京、宁波、苏州的2014年的有关数据，将整理好的该数据进行DEA分析，需要特殊说明，在数据具体处理时，针对所有投入指标都需进行相对度量，也就是采取相对指标进行投入运算，对产出指标进行标准化，对房地产价格指数以稳定为主要产出目的，因此采用模糊判定的方式进行标准化。

（三）数据结果

收集华东典型地区2005至2015年的有关数据，并将华东典型地区2005至2015年所有数据进行整合，统一视为数据集合，进入DEA分析，本次DEA计算为避免CCR模型与BBC模型的冲突，也避免输入模型与输出模型对结果的影响，在使用MaxDEA计算过程中，取四种模型的均值作为此次DEA分析的结果。

四、结论与建议

（一）结论

由上表可以看出，从相对效率上看，上海市多次在DEA评价中位于效率前列，这就意味着上海在整个房地产市场调控DEA分析中相对效率较高，即用较少的投入换到了较大的效果，而苏南地区与浙北地区则呈现出相互交替的趋势，在金融危机期间，杭州、宁波相对反映速度较快，给房地产市场调控予以较大支撑，但同时也带来了负面影响，也就是在2012～2013年，杭州、宁波在房地产市场上所反映出的疲态，特别是2013年后半年开始，杭州、宁波的房价在华东地区领跌，这也与前期房地产调控过度有关。

从分时段的相对效率来讲，房地产市场调控DEA分析结果可以将房地产市场四个阶段的特点展现得更为明显：2005～2007年，房地产快速上涨时期，其DMU的相对效率均处于较高阶段，显示出投入明显小于产出，也就是房地产价格快速上涨得益于经济增速；2008年，由于金融危机影响，但政府反应速度较快，房地产调控投入加大，但房地产市场价格开始下跌但跌幅不大，这就意味着我国房地产调控主要紧跟宏观经济形势；2010年则出现了大多数的DEA效率下跌，这与当时加大房地产投入等不无关系，房地产投入加大非但未带来预期性的房地产大涨，反而导致当年效率较低；2009、2011～2012年，房地产调控投入加大，趋于稳定，房地产市场价格又进入上涨通道，期间限购等政策层出不穷，但房地产市场价格仍在上涨，也就意味着限购等投入从某种意义上讲影响不大，房地产调控政策的制定有所偏差；从2013年末开始，随着经济下行及限购政策的取消，整个房地产市场调控DEA有所下降，限购取消对房地产市场有正向作用。2015年开始，房地产市场进入持续增长期，受益于经济复苏而持续增长，加上5次降息、4次降省⑾碌饔业税、下调二套房首付比例、提高公积金贷款额度等连环组合拳，各地房地产市场出现了大幅价格上涨，政策效率较高。

从调控手法来讲，上海对于华东地区而言，一直在房地产市场调控DEA分析中位于前列，除了上海经济发达等原因外，极有可能与上海开征房地产税有关系，尽管该项税收额度不高，但房地产税从税收角度增加了房地产持有成本，从而影响房地产交易。同时，上海作为国内银行较为成熟的大城市，其购房贷款的首付比例与执行利率相对较为稳定，对房地产市场调控而言可能也有重要作用。

从房地产市场调控的DEA分析结果可以看出，从华东典型地区房地产市场调控而言，不论是房地产市场调控的相对效率还是房地产市场调控的主要影响因素，最为关键的是经济导向，房地产市场更多地随着经济的变化发生改变，主动调控的手段和方式在整个房地产市场中未能起到较好的作用。随着房地产市场进入到去行政化的2014年之后，利率等金融调控起到了较好的效果，但从房地产调控政策而言，并未根本上改变房地产跟随经济发展的步伐的情形。

（二）建议

从我国房地产市场发展规律、我国房地产市场调控过程及上述华东典型地区的房地产市场调控评价来看，过去我国房地产市场调控主要采取政策导向为主的手段进行，但其实质调控效果却并未达到预期的调控目的，不仅出现了房价奇高不下等问题，还给实体经济发展埋下了极大的隐患。近两年来，配合采用了金融等其他调控手段，对房价的调控作用明显，但在调控力度的把握上，仍需要进一步探索。为此，建议减少部分不合理的税收，开征房地产保有阶段的税收，完善房地产市场健全金融调控手段，合理确定房地产市场贷款额度，确保房地产市场投资有序过渡，改革房地产利率执行权，利用利率调控房地产市场；规范房地产市场行为，进一步完善房地产中介市场，为房地产租赁、买卖提供良好的市场平台，赋予房地产以更多的金融属性；推进房地产市场税制改革，确保房地产市场评估的独立化和客观化。

参考文献：

[1] 张红利.中国房地产市场调控绩效研究[M].长春：吉林大学出版社，2012：3- 4.

[2] 李美娟，陈国宏.数据包络分析法（DEA）的研究与应用[J].中国工程科学，2003，5（6）：88- 94.

房地产开发前期市场调研范文第2篇

[关键词] 市场调研 营销策划 房地产

一、引言

市场调研是在19世纪中期伴随市场营销的产生而问世的，随着统计分析软件的进一步发展，市场调研也受到了理论和实践上的重视，从而在之后进入了一个快速的发展时期。

房地产市场调研，就是以房地产以特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订营销策略提供参考和建议。通俗的讲，房地产市场调研就是房地产经营者的千里眼和顺风耳。在营销策划的不同阶段，市场调研的重点也不尽相同。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化营销服务，从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。营销策划是一种贯穿市场意识的行为方式。营销策划是连接产前市场和产后市场之间的一种行为方式。由于房地产开发的长期性以及市场反馈的间接性和滞后性，使得产前产后市场是不尽相同的。而营销策划就是一座桥梁，衔接产前市场和产后市场。市场是策划的出发点和归宿点。所以说，营销策划的灵魂在于把握市场。房地产市场调研，就是以房地产以特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订营销策略提供参考和建议。通俗的讲，房地产市场调研就是房地产经营者的千里眼和顺风耳。在营销策划的不同阶段，市场调研的重点也不尽相同。

二、开发阶段的市场调研

房地产作为一种特殊的商品具有不可移动性，所以房地产企业在购买土地之前，要对该地区房地产的整体市场供给、需求状况进行宏观的调查，尤其是对该地区周边的市场供需情况进行详细的调查研究，这一区域各类房地产项目的开发量、消化量、现存量、空置率及租金等情况进行调研，再结合该地区近两年各类房地产项目的营销情况，对各类房地产项目的租售价格走势进行预测。同时进行市场需求方面的调查，了解该地区对各类房地产项目的需求情况。根据以上供需的宏观调查结果，确定该地块大致的产品定位――是做哪一类房地产项目，即：住宅、写字楼、商场或其他类型建筑。以居住性项目为例，首先，要调查消费需求的满足状况。包括某一时期该城市现有多少家庭住房已得到满足，有多少无房户和困难户，未来几年还会产生多少无房户。其次，有需求欲望者其家庭结构和规模怎样，他们需要的住房结构和面积。再次，他们的收入水平，受教育状况以及会买什么样的住房，愿以什么价格购买。最后，这些潜在的客户集中分布状况，他们在租售、消费信贷等方面的消费心理和消费方式如何。类型确定之后，对所确定的类型项目进行更为细致的调查，以确定是做哪一档次的项目，即高档、中档、低档或者是外销、内销，以及主要客户层的范围，再进行相应的经济测算，即：进行征地、拆迁、设计、市政、建安、销售、财务等费用的估算与预计收入之间的综合盈亏分析。在合理成本利润率条件下，才能做出决策。应该说这一阶段的市场调查结果往往是最为关键的，因为据此做出的决策将直接关系到项目经营的成败。

三、项目产品定位分析

在项目定位之前都要进行详细、充分有重点的市场调查，依据所确定的产品宏观定位，对同一档次的项目市场供给情况以及主要客户层的具体需求进行调查，给即将开发的产品提供更为细致的定位指导。要根据主要客户群体的消费水平、职业特征、购买偏好等确定以哪一种户型为主打户型，各类户型的建设比例，采用的装修标准等。通过对户型、家庭、人口变化、户籍等调查以测试消费者对户型、面积的需求，为产品定位提供数据支持；通过对价格承受力、价格弹性、家庭收入、个人收入、收入预期、大宗消费品拥有量、消费心理指标等调查以测试消费者支付水平及支付动机，为价格定位策略提供数据支持；通过对建筑风格、层高、楼层偏好、朝向选择、颜色等调查来测试消费者对建造本体的外观造型、风格、颜色的偏好，为建筑设计提供数据支持；通过对景观风格、植物偏好等调查以测试消费者对小区内环境景观的需求特点，为环境景观设计提供数据支持；通过对物业服务项目、智能化程度、物业管理费用预期等调查来测试消费者对物业服务项目、智能化程度、物业管理费用预期等调查来测试消费者对物业服务类型的偏好程度以及支付倾向，为物业管理运作提供数据支持。

例如：广州××花园，为了更好的为小区项目的市场定位，找准其购买对象，在项目调查阶段进行了一次市场调查和消费者访谈调查。调查中共发出问卷468份，消费者访谈调查共完成2O0份卷。其调查结果显示：

1.31％以上的受访者表示可接受价位在2000～3000元／m2，客户对建筑面积需求以100～150m2为最多。

2.在同样可接受价位下，客户的首选户型是二室二厅和三室二厅。

3.调查中69％的受访者的年龄在20～40岁之间。

4.73％的受访者学历大专以上。

通过以上的数据资料分析，进行了项目产品定位。经过对周边同档次项目进行供给调查，发现所提供的三居以150m2以上为供应量最大。供需两方面综合对比，可得出以下结论：即在该地区价位在2000～3000／m2的项目中，120～15Om2的三居室为市场供需的一个空白点。如果我们的项目确定在这一价位内，就可以在项目户型比例中给予考虑。

四、配合产品设计进行的调研进入设计阶段

进入设计阶段，市场调查工作也应不断地深化。应该选择该地区同档次的明星楼盘进行重点调查，分析其在设计方面的优劣势，以便在设计时有所依据，因为房地产建设周期长，所以在设计中必须具有超前意识。比如：2000年某“凤凰城”项目之所以在短短几个月内取得了销售几万m2的骄人业绩，就是其充分利用市场调查这一有利工具辅助设计的结果。该项目的发展商在规划设计之前，就进行了有重点的市场调查工作，通过对大量购房潜在客户进行详细的需求调查后发现，对高档公寓项目的潜在客户而言，小区的环境是除价格、位置、户型、交通、周边环境等因素外，对其购买行为影响最大的因素之一。因此在社区整体规划设计中，充分考虑了小区内的环境，特别聘请德国规划师进行园林景观的规划设计，整体环境自然、宁静、优雅，使“凤凰城”成为少有的入住时即为住户提供良好生活环境的项目，大大提升了该项目的品质。在户型设计时根据市场需求调查的结果，客户对朝向有着非常强烈的偏好，而朝向是塔楼设计中一个比较难解决的问题。经过仔细推敲，在设计中甚至不惜牺牲塔楼西南角可以建设的面积，而尽可能保证所有户型的良好朝向。正是由于在设计中充分考虑了市场调查的结果，使其设计符合客户的心理，且具有超前特性，使得该项目在周边众多的楼盘中脱颖而出，令人耳目一新，成为京城最热卖的楼盘之一。

五、配合市场营销进行的调研

为配合房地产项目的市场营销，要对周边同档次项目进行长期的跟踪调查。房地产项目的特点之一是地域性。周边同档次的项目必将是强有力的竞争对手。因此要对其进行长期的跟踪调查，尤其是对其营销策略更要给予密切关注，以便公司随时采取相应的对策，在竞争中处于不败之地。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。比如经过跟踪调查，发现周边同档次项目采取了降价促销策略，在项目的近期营销策划中要考虑此情况，及时采取对策。如果缺乏相关的调查。等到竞争对手营销策略已对市场造成影响，再事后做反应。就会十分被动，失去十分宝贵的商机。

六、其他方面的调研工作

在项目开发过程中，还应根据公司对某些具体方面的特殊要求，进行一些专门性、一次性的调查。如：对新材料、新产品、新技术的调查，对物业管理收费标准及提供的服务的调查等，为公司的一些具体决策提供依据。比如中关村地区的某个项目，经过认真的调查分析后。在外装修方面采用干挂磁板等新技术，使该项目颇具吸引力。就目前的房地产领域，许多房地产开发商已经认识到市场调查的作用，并从中获取了巨额利润。然而也有一些房地产开发商对市场研究的意识比较淡薄，他们不相信市场调查的存在价值，对市场调查方式和调查结果持怀疑态度，造成这种状况的原因有它的历史背景。但随着房地产市场化运作的逐步深入，市场调研的重要性会逐渐被房地产行业认识到。

综上所述，房地产开发离不开市场营销，而市场调研则是房地产营销策划的基础和关键，有良好准确的市场调研为基础，房地产投资才能够开发出适合社会需要的房地产商品，才能为开发商带来预期的收益，这样的房地产企业才能长久的立于不败之地。随着我国经济的发展和世界经济一体化进程的推进，各行各业在迎来更多市场机遇的同时，也将面临更为激烈的市场竞争和挑战，因此营销管理者要学会科学地认识和研究市场，了解和满足消费者的需求，以求在竞争中求得生存和发展！

参考文献:

[1]贾士军:房地产全程策划[M]．广东：广东经济出版社，2002．

[2]叶剑平:房地产市场营销[M]．北京：中国人民大学出版社，2000

[3]叶雉鸠尉焕李伟:房地产经营销售与购房实务全书[M]．北京：中华工商联合出版社，2002

房地产开发前期市场调研范文第3篇

[论文摘要]本文主要描述了市场调研在企业营销管理中具有重要作用，以房地产营销策划为例，随着房地产市场的成熟与竞争的日益剧烈，房地产营销策划需要在先进的营销理论的指导下，运用各种营销手段、营销工具兑现房地产价值，实质上是一个从了解市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是熟知顾客的需求。

一、引言

市场调研是在19世纪中期伴随市场营销的产生而问世的，随着统计分析软件的进一步发展，市场调研也受到了理论和实践上的重视，从而在之后进入了一个快速的发展时期。

房地产市场调研，就是以房地产以特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订营销策略提供参考和建议。通俗的讲，房地产市场调研就是房地产经营者的千里眼和顺风耳。在营销策划的不同阶段，市场调研的重点也不尽相同。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化营销服务，从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。营销策划是一种贯穿市场意识的行为方式。营销策划是连接产前市场和产后市场之间的一种行为方式。由于房地产开发的长期性以及市场反馈的间接性和滞后性，使得产前产后市场是不尽相同的。而营销策划就是一座桥梁，衔接产前市场和产后市场。市场是策划的出发点和归宿点。所以说，营销策划的灵魂在于把握市场。房地产市场调研，就是以房地产以特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订营销策略提供参考和建议。通俗的讲，房地产市场调研就是房地产经营者的千里眼和顺风耳。在营销策划的不同阶段，市场调研的重点也不尽相同。

二、开发阶段的市场调研

房地产作为一种特殊的商品具有不可移动性，所以房地产企业在购买土地之前，要对该地区房地产的整体市场供给、需求状况进行宏观的调查，尤其是对该地区周边的市场供需情况进行详细的调查研究，这一区域各类房地产项目的开发量、消化量、现存量、空置率及租金等情况进行调研，再结合该地区近两年各类房地产项目的营销情况，对各类房地产项目的租售价格走势进行预测。同时进行市场需求方面的调查，了解该地区对各类房地产项目的需求情况。根据以上供需的宏观调查结果，确定该地块大致的产品定位——是做哪一类房地产项目，即：住宅、写字楼、商场或其他类型建筑。以居住性项目为例，首先，要调查消费需求的满足状况。包括某一时期该城市现有多少家庭住房已得到满足，有多少无房户和困难户，未来几年还会产生多少无房户。其次，有需求欲望者其家庭结构和规模怎样，他们需要的住房结构和面积。再次，他们的收入水平，受教育状况以及会买什么样的住房，愿以什么价格购买。最后，这些潜在的客户集中分布状况，他们在租售、消费信贷等方面的消费心理和消费方式如何。类型确定之后，对所确定的类型项目进行更为细致的调查，以确定是做哪一档次的项目，即高档、中档、低档或者是外销、内销，以及主要客户层的范围，再进行相应的经济测算，即：进行征地、拆迁、设计、市政、建安、销售、财务等费用的估算与预计收入之间的综合盈亏分析。在合理成本利润率条件下，才能做出决策。应该说这一阶段的市场调查结果往往是最为关键的，因为据此做出的决策将直接关系到项目经营的成败。

三、项目产品定位分析

在项目定位之前都要进行详细、充分有重点的市场调查，依据所确定的产品宏观定位，对同一档次的项目市场供给情况以及主要客户层的具体需求进行调查，给即将开发的产品提供更为细致的定位指导。要根据主要客户群体的消费水平、职业特征、购买偏好等确定以哪一种户型为主打户型，各类户型的建设比例，采用的装修标准等。通过对户型、家庭、人口变化、户籍等调查以测试消费者对户型、面积的需求，为产品定位提供数据支持；通过对价格承受力、价格弹性、家庭收入、个人收入、收入预期、大宗消费品拥有量、消费心理指标等调查以测试消费者支付水平及支付动机，为价格定位策略提供数据支持；通过对建筑风格、层高、楼层偏好、朝向选择、颜色等调查来测试消费者对建造本体的外观造型、风格、颜色的偏好，为建筑设计提供数据支持；通过对景观风格、植物偏好等调查以测试消费者对小区内环境景观的需求特点，为环境景观设计提供数据支持；通过对物业服务项目、智能化程度、物业管理费用预期等调查来测试消费者对物业服务项目、智能化程度、物业管理费用预期等调查来测试消费者对物业服务类型的偏好程度以及支付倾向，为物业管理运作提供数据支持。

例如：广州××花园，为了更好的为小区项目的市场定位，找准其购买对象，在项目调查阶段进行了一次市场调查和消费者访谈调查。调查中共发出问卷468份，消费者访谈调查共完成2O0份卷。其调查结果显示：

1.31％以上的受访者表示可接受价位在2000～3000元／m2，客户对建筑面积需求以100～150m2为最多。

2.在同样可接受价位下，客户的首选户型是二室二厅和三室二厅。

3.调查中69％的受访者的年龄在20～40岁之间。

4.73％的受访者学历大专以上。

通过以上的数据资料分析，进行了项目产品定位。经过对周边同档次项目进行供给调查，发现所提供的三居以150m2以上为供应量最大。供需两方面综合对比，可得出以下结论：即在该地区价位在2000～3000／m2的项目中，120～15Om2的三居室为市场供需的一个空白点。如果我们的项目确定在这一价位内，就可以在项目户型比例中给予考虑。

四、配合产品设计进行的调研进入设计阶段

进入设计阶段，市场调查工作也应不断地深化。应该选择该地区同档次的明星楼盘进行重点调查，分析其在设计方面的优劣势，以便在设计时有所依据，因为房地产建设周期长，所以在设计中必须具有超前意识。比如：2000年某“凤凰城”项目之所以在短短几个月内取得了销售几万m2的骄人业绩，就是其充分利用市场调查这一有利工具辅助设计的结果。该项目的发展商在规划设计之前，就进行了有重点的市场调查工作，通过对大量购房潜在客户进行详细的需求调查后发现，对高档公寓项目的潜在客户而言，小区的环境是除价格、位置、户型、交通、周边环境等因素外，对其购买行为影响最大的因素之一。因此在社区整体规划设计中，充分考虑了小区内的环境，特别聘请德国规划师进行园林景观的规划设计，整体环境自然、宁静、优雅，使“凤凰城”成为少有的入住时即为住户提供良好生活环境的项目，大大提升了该项目的品质。在户型设计时根据市场需求调查的结果，客户对朝向有着非常强烈的偏好，而朝向是塔楼设计中一个比较难解决的问题。经过仔细推敲，在设计中甚至不惜牺牲塔楼西南角可以建设的面积，而尽可能保证所有户型的良好朝向。正是由于在设计中充分考虑了市场调查的结果，使其设计符合客户的心理，且具有超前特性，使得该项目在周边众多的楼盘中脱颖而出，令人耳目一新，成为京城最热卖的楼盘之一。

五、配合市场营销进行的调研

为配合房地产项目的市场营销，要对周边同档次项目进行长期的跟踪调查。房地产项目的特点之一是地域性。周边同档次的项目必将是强有力的竞争对手。因此要对其进行长期的跟踪调查，尤其是对其营销策略更要给予密切关注，以便公司随时采取相应的对策，在竞争中处于不败之地。在楼盘的预售与公开发售阶段，将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。比如经过跟踪调查，发现周边同档次项目采取了降价促销策略，在项目的近期营销策划中要考虑此情况，及时采取对策。如果缺乏相关的调查。等到竞争对手营销策略已对市场造成影响，再事后做反应。就会十分被动，失去十分宝贵的商机。超级秘书网

六、其他方面的调研工作

在项目开发过程中，还应根据公司对某些具体方面的特殊要求，进行一些专门性、一次性的调查。如：对新材料、新产品、新技术的调查，对物业管理收费标准及提供的服务的调查等，为公司的一些具体决策提供依据。比如中关村地区的某个项目，经过认真的调查分析后。在外装修方面采用干挂磁板等新技术，使该项目颇具吸引力。就目前的房地产领域，许多房地产开发商已经认识到市场调查的作用，并从中获取了巨额利润。然而也有一些房地产开发商对市场研究的意识比较淡薄，他们不相信市场调查的存在价值，对市场调查方式和调查结果持怀疑态度，造成这种状况的原因有它的历史背景。但随着房地产市场化运作的逐步深入，市场调研的重要性会逐渐被房地产行业认识到。

综上所述，房地产开发离不开市场营销，而市场调研则是房地产营销策划的基础和关键，有良好准确的市场调研为基础，房地产投资才能够开发出适合社会需要的房地产商品，才能为开发商带来预期的收益，这样的房地产企业才能长久的立于不败之地。随着我国经济的发展和世界经济一体化进程的推进，各行各业在迎来更多市场机遇的同时，也将面临更为激烈的市场竞争和挑战，因此营销管理者要学会科学地认识和研究市场，了解和满足消费者的需求，以求在竞争中求得生存和发展！

参考文献:

[1]贾士军:房地产全程策划[M]．广东：广东经济出版社，2002．

[2]叶剑平:房地产市场营销[M]．北京：中国人民大学出版社，2000

[3]叶雉鸠尉焕李伟:房地产经营销售与购房实务全书[M]．北京：中华工商联合出版社，2002

房地产开发前期市场调研范文第4篇

关键词：房地产；开发项目；管理

一、房地产开发前期存在的问题分析

前期工作是项目进入实质性阶段的基础。它涉及到各种职能部门和专业领域要求。在实际操作过程中，往往全碰到各种困难和矛盾。

(一)技术资料与实地出入的矛盾

开发商通过协议、招标或者拍卖获得土地，地块四至(红线)与土地面积大小等均由职能部门给定。但由于红线调整，或测绘资料的时滞，往往导致图纸与实地状况有出入。特别是旧改地块，其上居民密集度高，地下隐蔽管线众多，而图纸上往往不能准确反映。

(二)效益原则与方案优化的矛盾

项目开发的基本出发点是追求社会效益、环境效益和经济效益的统一，并以此为基准取得最佳经济效果。但是，这往往受到相关政策和法规的限制。方案设计的基本依据之一是《选址意见书》，它对项目基地退界、间距、高度等技术指标给出具体要求，包括容积率、绿化率和采光曰照要求等。从开发商角度，为了方案成本控制和优化，容积率最好做足，但采光、日照等技术要求往往形成瓶颈限制。

(三)市场变化与开发进度的矛盾

大家知道，市场信息干变万化。在不同时间，由于生活水平和消费观念等因素的影响，导致顾客对房地产的要求也随之变化。房地产开发往往需要一个周期，一般至2～3年，项目一经定位就很难改变。这样，很容易造成当时设计内容和现时市场需求相违背而脱节，造成项目租售困难。

(四)不确定因素较多，很难进行量化控制前期工作很大程度上量个平衡协调过程。它受到政策、经济、技术和现场条件等诸多因素的影响。

二、房地产开发前期有效管理的对策

(一)研究投资环境。

环境因素是项目开发的前提条件，房地产开发项目具有土地条件的一次性、政策环境的复杂性等特点，只有对环境因素做出正确的研判，房地产开发项目才有可能走向成功。投资环境主要是指政策环境和地理环境。政策环境研究从宏观上研究当地的国民经济状况和房地产市场的政策走向，微观上研究当地的房地产现状、分析和展望。谁能“嗅”出新动向，谁就能把握市场的“先机”。回顾前几年的发展历程，取消福利分房、允许房改房上市、允许“购房入户”、改变土地的市场供给方式由协议转让转变为公开招标或拍卖、允许商品房按揭贷款，以及房地产市场税率的调整政策、商品房契税的降低和房地产交易手续的调整等政策大调整都大大地改变了房地产市场的政策环境，改变和引导了市场走势。地理环境研究是另一个不可忽视的重要方面，它不仅包含特有的地理位置、天然的山水组成的固有的生态环境等自然环境，以及业已形成的外部人文、社会文化环境。它看似具有先天性，却与政策环境关联并受其后天刺激而产生转化，影响深远。比如城市区划调整，可以改变名义上的地理环境，享受不同的政策环境；城市基础设施诸如轻轨、地铁、快高速公路建设的投资与规划，可以改变相对的地理空间；河道的疏浚与开发、开发区的建设都可以塑造固有的地理形态；大学城、体育场馆、大剧院等配套服务设施品质的改善，则扩展了地理的人文内涵；商业中心甚至行政中心的迁移，则可以改变地理的商业价值。相反，环保条件包括尘、气、声、光、污染物等都可以制约甚至直接决定房地产项目的成败。因此，人们在谈论某区块或板块的开况时，热衷的话题不外乎“现有自然条件”、“现有交通条件”、“未来交通条件”、“配套条件”、“现有楼盘及未来开发热度”等。不乏看出，人们始终关心的永远离不开环境因素，而对开发商来说，环境研究是确立本项目是否具有竞争上的绝对优势。

(二)进行市场调研

市场因素是首要因素。所以首先是进行市场调查，研究分析业已存在的市场情况。市场调查主要是消费者调查、房产品调查和市场竞争状况的调查。其中消费者调查是指购房者数量、物业面积大小、总价多少、习惯爱好等购买力调查，广告影响力、价格敏感度等消费影响力调查；房产品调查是指供求状况、市场容量、销售趋势、房产品发展趋势等调查；市场竞争状况调查是指项目周边地块的竞争对手市场定位及操作，潜在消费者的市场争夺压力等调查。通过对购买者或潜在购买者的经常性调查，及时把握需求动向，同时可以不断更新数据库资料，为调整房产结构、开拓新市场提供准确的第一手资料。市场需求决定一切，市场需求决定开发项目选择的取舍。没有需求，就没有项目。

项目可行性分析是在有需求状态下，摸清房产品的具体需求，确定项目规模档次。只有确定合理的规模档次，才会产生集聚效应，确定项目房产品结构，提高市场适应力。只有生产出适合市场的房产品，项目才会成功。然而面对多变性的销售市场，这并不是积极适应的过程，仅仅是被动性适应。

(三)经济分析

首先必须仔细计算土地价款。其次是对一些地方规费等前期建设费用以及交付使用前必需发生的费用，要有正确的预测，包括勘察费、设计费、监理费、质监费、大配套费、水电气绿化等贴费、散装水泥“限袋费”、墙改费、白蚁防治费、竣工资料保证金、地方教育费、环境影响补偿费、房屋维修基金、验收检测费等。另外，还要测算建设单位管理费、营销策划费等。这些费用与建安费用一起构成工程投资估算。所以在可行性分析时，必须要有灵敏的信息、灵活的方法，投资估算才会严密并且具有时效。

(四)财务分析

根据前述的投资估算拟定项目筹资方案，估测资金回笼计划，确定合理的资金运用表。当然必须运用资金运作技巧，考虑部分垫资施工、预售回笼、滚动开发。根据资金运用表计算项目财务费用。考虑国家利率政策调整的可能性以及资金运用的复杂性等，还必须另列不可预见费。根据销售收入按规定计取营业税。

工程投资估算加上项目财务费用和税金即为项目总投资。销售总收入与项目总投资的差额即为项目利润。差额越大，项目效益越好。没有利润的项目一定为不可行。

三、结语

总之，房地产开发项目前期工作分析必须从维护房地产开发项目投资决策的严肃性出发，仔细收集各项数据，认真运用各项数据和方法，得出正确的结论性意见和项目选择建议，为决策者确定项目提供可靠依据，从而避免决策失误，避免盲目投资，也避免投资决策的“长官意识”。

[参考文献]

[1]刘秋雁房地产投资分析[M]．大连：东北财经大学出版社，2003．

房地产开发前期市场调研范文第5篇

事实二：数据显示，2013住宅交易价量其趋势已然呈现

事实三：不约而同，众多权威机构研究报告看好楼市前景

事实四：土地市场，标杆房企拿地金额猛增，地王频现

作为一名在房地产行业混迹浪荡了近十年的媒体人，在从不自诩为“业内人士”的同时却要背负着所谓“圈外人”类似于“房价什么时候跌？”“什么时候下手买房才最合适？”等林林总总的问题。每当此时，我会习惯性故作高深地说一句老实话：“中国的房地产价格，不是由市场决定的，而是调控力度来左右。想知道房产的价格趋势，不妨多听听业内专家们的意见。”

说到业内专家，喜欢谈论房价且最具代表性的莫过于任志强与谢国忠。这不，一向以“语不惊人死不休”示人的资深“房蜜”任大嘴又在2012年8月的某论坛上抛出“3月房价大涨”论：“2006年以前的土地是低增长、负增长，2007年的房价一定是高增长；到2009年，土地是低增长、负增长时，2010年房价一定是高增长。现在，我们依存的是2010年土地低增长，导致2011～2012年有大量的库存。当这种库存不能正常消化和运行的时候，就变成了低的土地供给，而这将形成的是下一轮土地的高增长和房价的高增长，土地供应情况又说明新的供给情况不会再出现。下一轮，一定是房价的高增长，2013年3月后，巨大的需求会使得房价出现报复性高增长。”

你方唱罢我登场，“房黑”谢国忠自然不甘寂寞，“中国楼市还没有跌到底”的论调也表示了要将房地产价格一黑到底的决心：“房地产就是全民套牢，目前房价有所回升只是‘死猫反弹’。中国的地方财政都是靠房地产，所以房地产的规模达到了史无前例。目前还没有开发商破产，说明楼市还没见底！”

对于购房者和投资人而言，无论是“房蜜”还是“房黑”，如何在“乱花渐欲迷人眼”的海量信息中保持清醒，筛选出正确的那一条才是王道。

此刻，作为一名媒体人，对于“2013年房价还会涨”的主题，我不作预测，只说事实。

论据一：

政策调控基调“稳中微调”

在2012年的中央经济工作会议上，确定了2013年经济工作继续“稳中求进”的总基调，继续实施“积极财政策和稳健货币”，强调坚持房地产调控主要是为了保持政策连续性。这并不代表2013年房地产调控会进一步收紧。从长期来看，十提出的GDP和居民收入翻番目标，经济工作会议提出的积极稳妥推进城镇化有利于支持房地产业可持续发展。

不再突出“遏制房价过快上涨”基调

2012年12月25日，住建部表示，2013年继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施。世邦魏理仕研究部认为，房地产调控政策的延续尚在意料之中，但不能据此判断房地产调控有收紧的趋向。2012年的市场证明，自住性需求依然庞大，投资性需求也会在尚无其他更为稳妥得力的投资渠道下，继续在房地产行业寻求机会，目前还不具备放宽调控核心“限购”的条件；预计货币政策2013年会继续比较宽松，差别化住房信贷也必须坚持；前述两条是调控需求的最核心内容，短期并无退出的可能。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从未来政策及市场面走势来讲，尽管中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，还要继续加强房地产市场调控，2013年继续执行限购政策，抑制投资性需求，但是，相比前两年调控政策的基调，政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出。

房产税今年仍难大步推进

对于房产税，合富辉煌首席分析师黎文江表示，今年楼价有上升的压力，政府会采取一定的措施来控制房价。其中，房产税可能试点开征，但不会在住宅试点，可能会首先针对不限购不限贷的商用物业。中原地产研究部人士持类似看法，他认为今年房产税推进是必然核心内容，但过程估计依然复杂，2013年难以大迈步。

中原地产研究部人士判断，预计2013年的房地产调控政策是稳中有微调。“稳”是指总方向和核心措施不会变，“微调”是指在土地出让方式、保障房建设等方面会有一些新尝试，例如“限地价竞配套”等；在房屋交易政策方面，各地可能会有新举措，例如公积金贷款等。

新“国五条”旨在给过热区域“降温”

2013年2月20日，国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。

可能对2013年房地产市场产生深远影响的最后一只靴子终于落地，上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析称，楼市与经济一样，呈周期性波动，冷暖交替，调控的目的就是调节市场“温度”，调控天生具有临时性、短期性的特征。且本轮楼市回暖的区域差异非常大，尤其是以北京为首的一线城市，房价领涨全国，楼市已经偏热，而广大中西部地区楼市仅温和复苏，少数城市房价仍在下跌。所以“新国五条”也不会“一刀切”，而是更加强调地区差异化，部分政策仅针对一线城市和个别二线城市。

中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心主任尹中立更是坦言：这是“史上最温柔”的房地产调控。尹中立分析认为，导致房价上涨的因素很多，持有环节的税收只是影响房价的因素之一。仅仅在房产税、信贷政策等某一个环节集中做文章是看不到切实效果的。此次房地产调控是最近十年来力度最弱的一次，“老调重弹”的内容居多，几乎对房价的走势不会产生太大的影响。

论据二：

住宅交易价量齐升 “涨声不断”

根据国家统计局的11月70个大中城市住宅销售价格指数，新建商品住宅（不含保障性住房）中价格上涨的城市有53个，价格下降的城市有10个。其中，北京、上海、广州、深圳新房价格变化中，北京涨幅最大，环比上涨0.8%，广州、深圳新房价格环比上涨0.6%，上海上涨0.2%。根据易居房地产研究院的监测数据，2012年1月至11月，全国商品住宅成交均价同比增长7.8%，连续8个月增长。

一线城市新建商品住宅成交面积同比大幅增长108%，远超过2011年的平均水平，同比增幅更是创下3年来的新高。事实上，自从2012年6月成交量达到顶峰后，一直在较高水平上小幅变化。

11月，北京、广州、上海、深圳商品住宅成交量同比增幅分别为114%、93%、98%与175%，环比增幅分别为21%、-13%、12%、25%。从整体成交情况看，一线城市的成交量状况变化同步性较强，成交量几乎都是去年同期的两倍。北京、上海楼市的成交都在年底开始变热，如果这种情况持续到2013年春节以后，价格上涨几乎是无法避免的。

春江水暖，与在萧瑟寒冬率先感受到春日气息的一线城市相比，以往二线城市的楼市的回暖速度则要迟滞许多，2013年的春节成交量却打破了这一常规。以西部中心城市成都为例，据成都搜房网数据的数据显示：截止2月15日23：30，2013年春节长假期间（02.09-02.15）包含华阳、中和街道，成都主城商品房成交面积8920.68平米，相较于去年同期春节4028.67平米的成交量，增长121%；新房（住宅）成交70套，新房（住宅）成交面积5918.68平米。

四川省社科院社会科学研究所副所长胡光伟认为，与一线城市高歌猛进的增长速度相比，成都、南京等二线城市的回暖速度相对较慢，但2013年房地产市场企稳，根据地域特征价量齐涨的基调是不会改变的。

论据三：

机构研究报告看好后市

渣打银行于2月17日的中国房地产市场调查报告显示，中国房地产市场将持续复苏。接受调查的30家中国房地产开发商普遍预计今年中国房价将有10%的小幅上涨。

渣打于2012年12月至2013年1月期间，调查了位于武汉、西安、石家庄、成都、南京等二、三线城市的30家房地产开发企业。在这次调查中，有12家受访开发商表示将会增加建筑规模，25家开发商认为今年的建筑规模将大于2012年，其中8家认为规模增加幅度明显。开发商投资意愿也在逐步恢复，18家开发商有意向在未来3到6个月购入土地，这一比例为最近4次调查中最高。

渣打银行认为，由此可以明显看出，行业整合仍然是一级和二级土地市场的主导趋势。受访开发商认为，地价在峰值向下调整10%-20%之后，已经见底。问及对未来一到两个季度地价的预期，大多数开发企业认为地价会适度走高。在价格方面，开发商预期今年房屋成交量会好于去年，房价将适度上涨。本次调研的30家公司中，10家反馈其过去三个月中新房房价上涨了10%以上。本次调研的30家公司中，22家开发商一致认为未来6个月中国房价将会上涨10%，有4家认为涨幅在10%-20%，也有4家开发商认为房价不会上涨。

渣打报告指出，预计一线城市的房价将持续上扬。北京房价与上年同期相比似乎已经上涨了至少10%、一些地方甚至更多。上海、深圳和广州的房价已经略微稳定。二、三线城市情况各不相同。例如温州、海口（及海南三亚以外其它地区）和贵阳似乎严重超建、并且已经或者即将出现大幅调价，但业内专家预计，2013年房价总体将是稳定、适度上扬。

无独有偶，DTZ戴德梁行于2013年1月29日的《2012年成都地产市场总结回顾》中提及，2012年成都延续了2011年实施的“限购、限贷”政策，投资性需求受抑制仍在一定程度上抑制了住宅市场需求活跃度的升温，加之部分刚需客户“持币观望”使得上半年商品住宅放量并不是很大。而随着“稳增长”下的降准、降息等释放流动性的举措改善了货币环境，以及调控政策呈现的底部特征逐渐改变消费者的预期，部分刚需客户择机入市。

与此同时，按揭贷款松动、利率下调，以及部分开发企业促销等促使刚需的释放。2012年成都主城区一手住宅成交面积近900万平方米，较上年增长38%；二手住宅成交面积490万平方米，同比大涨95%。价格方面，全年商品住宅新房成交价格呈“先降后涨”的走势，成都主城区新房成交均价在上半年维持较为稳定的水平，第三季度出现短暂下滑至每平方米8300元，进入第四季度则快速回升至每平方米8800元。

中国指数研究院总院研究员白彦军预测，在经济环境基本面向好的背景下，预计2013年中国房地产市场整体优于2012年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应决定今年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。价格方面，货币环境稳定和成交向好支持房价向上态势，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。

论据四：

土地市场交易活跃，高溢价成交频现

作为预计房地产市场后市走向重要依据的土地市场，早在2012年就已向业界给出了2013年“楼市看涨”的讯号。

根据中国指数研究院的监测，2012年，全国300个城市住宅用地总体供求不及上年，推出及成交量同比分别下降17.3%、23.1%，4月以来供求状况有所缓和，12月推出及成交面积均增至年内最高点；价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨7.4%，主要是由于下半年以来北京、上海等热点城市热度提高，带动楼面均价结构性上涨，住宅用地平均溢价率为9.0%。

从不同城市、区域来看，一二线城市成交量年内增幅明显，但全年成交量明显不及上年，重点二线城市成交放量，土地成交面积TOP20城市绝大多数为二线城市，三四线城市降幅则有所扩大；珠三角地区成交量恢复最快，中西部降幅相对较小，东北地区则下降近五成，成交量TOP20城市中长三角区域占据多数。由于供应放量，全国住宅用地出让金总额前三位均为二线城市，但一线城市的楼面均价继续领先，且下半年上涨幅度较为明显，北京市全年住宅用地楼面均价已突破6000元/平方米；长三角、珠三角区域年末住宅用地价格同比涨幅超过五成。

看好后市 标杆房企重点城市拿地金额猛增

随着房地产市场的逐步回暖，大型房地产企业销售额也持续攀升。继万科之后，保利、绿地成为千亿俱乐部的新成员。有数据显示，2012年大型房企拿地面积降至近三年低谷，但均价却跃至最高点，拿地均价同比增长49%；代表性企业的土地储备速度在下半年逐渐加快，拿地面积、金额均较上半年呈现明显增长。与限购政策出台后房企转战三四线城市不同的是，出于追逐相对稳定高利润的目的，2012年房企回归一二线城市的趋势日益显著，在一线城市及重点二线城市的拿地金额大多呈现明显增长。

在经历了年初的漫长“寒冬”之后，2012年末各大“地王”纷纷涌现，一个月内连出四个“地王”。11月27日，北京、上海土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元/平方米；11月28日，深圳新的总价“地王”诞生；11月30日，南京一举摘得全国总价“地王”。12月24日，天津诞生了土地总价和楼面价的“双料地王”，紧接着第二天，上海海门路55号地块更是以56.8亿元的价格，刷新了2012年的全国土地总价纪录。在2012年的最后一天，北京通州梨园地块还以491%的溢价率，创了2010年以来的新高。

房企纷纷“大手笔”拿地，均是意在备战2013年。由于此前实施“去库化”策略，房企在2012年下半年，在刚需入市的影响下，销售额大幅攀升。在资金回笼的同时，开发商急需拿地补仓备战2013年，以万科为代表的标杆房企表现的尤为强烈。在2012年的最后一个月份，万科、保利、中海、恒大等9家标杆房企的累计购地金额高达390多亿元，环比11月增长超过32%，刷新了年内月度购地的纪录。其中，作为国内最大的房地产开发商，万科在2012年全年的拿地金额已接近400亿元。

由于土地开发具有一定的周期性，如果说2012年的土地市场活跃仅能成为2013年的房地产市场繁荣的生动注脚，2013年新年伊始的土地市场成交状况则为未来几年的房地产市场平稳上升的势头奠定了发展基础。

从2013年1月迄今全国主要城市供地及成交土地的节奏来看，土地市场回暖迹象明显。高单价、高总价的地块次第出现，部分开发商对房地产市场的乐观程度明显提高。在春节前这个土地、楼市的传统淡季，土地市场依然是热度不减，房企拿地积极性高涨。据中国指数研究院监测数据显示：1月21日至1月27日，昆明、南京等多个城市有大量土地推出。绿地入驻昆明、南京，一周内揽入多宗土地；保利在南京强势购地，以超过67%的溢价率获得江宁区住宅用地。当周，首创置业、万达、龙湖地产等房企均有斩获。

申银万国研报显示，截至1月25日，45个城市1月份住宅土地成交面积1790万平方米，同比上升11%。根据国土资源部法律中心对2013年土地市场形势进行的初步研判认为：2013年土地供应总量将保持稳中有增态势，结构调整加速会带动基础设施用地和工业用地需求持续上升，尤其是中西部地区，未来土地需求仍然较大。

房地产开发前期市场调研范文第6篇

[关键词]H-P滤波法；房地产；政策

[中图分类号]F752[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）12-0109-04

1房地产周期

房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。

第二次世界大战前后，大萧条引发了人们对经济周期的重视，房地产建筑周期作为经济周期的重要组成部分，开始成为了经济学家的研究部分。Burns（1935）率先利用官方数据描述了美国房地产建筑（construction）的长周期，这可视为房地产周期研究的起源。

进入20世纪80年代后，“滞胀”时期，凯恩斯理论出现新困难，经济周期变成研究重点。房地产周期的研究也开始进入一个蓬勃发展的阶段，并且从经济周期的从属部分发展为一个相互独立的领域，经济学者们开始对房地产周期进入识别、解释和运用，并认识到房地产周期对国民经济的重要意义，经济学者开始利用一些新的理论工具对房地产周期进行解释，并利用模型进行检验和预测，理性预期、期权定价等理论工具被应用于房地产周期的研究。

20世纪90年代开始后，金融危机的爆发，全球一体化的进一步发展，使得学者们开始重视国际房地产周期关联性的研究。房地产周期研究进入了多样化深入发展的新时期。

我国房地产周期与国外发达资本主义国家存在着明显的区别。中国独有的增长模式将影响房地产发展，房地产发展快，不仅与经济发展阶段有关，还与地方政府有强烈的政绩冲动有关。在地方房地产的发展上，地方政府与开发商实际上形成了利益对等关系，地方政府的政绩上升往往伴随着开发商项目的增加，这一发展模式造成了我国房地产市场发展更多地受制于政府政策导向管理。

2H-P滤波法测量

21H-P滤波法

房地产开发综合景气指数（国房景气指数）是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映和综合指数体系。具体数据由国家统计局，具有及时性、综合性和权威性等特点。

经济指标的时间序列共包含四种变动要素：长期趋势要素T、循环要素C、季节变动要素S 以及不规则要素I，其中循环要素C 是以数年为周期的周期性变动。由于房地产开发综合景气指数在编制时已进行季节调整，因而进行滤波处理前无须进行季节调整，可以直接利用HP 滤波法分解出趋势要素T 和循环要素C。未进行HP 滤波处理前，房地产开发综合景气指数原始序列，该序列包含长期趋势要素T 和循环要素C。利用HP 滤波法分解出长期趋势要素和循环要素，得到循环要素C。（使用matlab/eviews）

22周期测量

首先本文使用国家统计局的国房景气指数，2000年1月到2013年2月的共158个月数据，首先将数据用Execl进行自然对数增长率处理，即ln（第二期数据/第一期数据）来剔除量纲与突变性变化影响，然后运用平滑法对数据进行平滑处理（指数平滑法Excel）接着进行HP滤波法，过滤白噪声后观察我国房地产周期情况。

国房景气指数变化周期图

观察分析近15年来我国房地产发展情况，结合我国相同时期房地产相关政策分析我国房地产市场的国家政策关联性。从上文中运用H-P滤波法得到的五大周期起止时间可以看出，平均355个月为一个周期，其中第四周期为房地产调控最为密集的周期。

23房地产周期与政策关联性分析

231第一周期时段（1999—2001年）

第一时段为逐步改革时段，从1995年开始，我国公布了《中共中央制定关于国民经济和社会发展“九五计划”和2010年远景目标建议》；1997年颁布《个人住房贷款担保管理试行办法》；1998年颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。

1995年的政策瞄准经济体制改革，对房地产发展具有指导作用，它加快了我国市场化进程，城市化发展加快，使得我国房地产市场开始进入具有指导性的健康发展阶段。

1997年的房贷政策和1998年停止福利性分房，很大程度上刺激了市场需求。商品房开始在市场上占据份额，房地产市场进入火热发展。

1999年8月13日，国家建设部颁布《进一步推进现有公有住房改革的通知》，之后在2001年颁布《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》，《关于加强国有土地资产管理的通知》。2000年6月昆明市房地产市场达到波峰，国家采取控制性政策调整发展方向，昆明市2001年后进入下一个周期。

这个阶段的法律规范体系并不完整，因此，房地产的发展并不十分健康。1998 年住房需求快速释放后，伴随而来的是1999 年需求的缓慢回落。在住房需求缓慢回落的过程中，国务院、建设部等相关部委为进一步刺激住房需求，相继出台了针对普通购房者的《住房公积金管理条例》（1999 年4 月）和《进一步推进现有公有住房改革的通知》（1999 年8 月），从供需双方的角度调节市场，终于房地产市场于2000 年再次开启，并于2000 年6月达到高峰（见表1）。

经过逐步改革，我国房地产市场发展渐渐走向正轨，由政府主导的公共福利性住房市场向商品经济房占主导的市场转型，由政府指导带动向调控规范市场转变。我国房地产市场进入了全国房地产政策调控阶段（见表2）。

2001 年的房地产调控偏向于紧缩型。在短短8 个月的时间里，国务院、建设部、人民银行、国土资源部等相关部委相继出台了一系列政策与法规，涵盖土地审批、房屋拆迁、住房融资、住房租赁、商品房销售等各个方面，直接导致2001 年下半年及2002 年的房地产业萧条，低迷的房市一直持续到2003年年初。

2003年年初，房地产市场出现反弹，开始上升复苏，本轮宏观调控中出现一场少有的高层“政策分歧”，即2003 年中国人民银行颁布的121 号文件与同年国务院批准的18 号文件。央行的经济学家从金融市场的角度出发，寄希望于通过整顿房地产市场信贷业务，达到抑制市场过热的目的。业界学者普遍认为18 号文件体现出国务院与中国人民银行对房地产业发展进程存在不同的观点，甚至于国务院错过了调控房地产市场的最佳时机。因此，房地产价格在经历了一轮小幅回落后，于2003 年年末再次回归高位。

于2004年下半年后，政府加强调控，抑制房地产价格过热，市场开始回落。这一时间段内国家主要针对土地要素进行整顿，客观上影响了昆明市房地产市场的发展，昆明市房地产市场跌幅和涨幅均不大，进入相对平稳的发展的时期。

233第三周期时段（2005—2008年）

经过了3年左右的市场宏观调控，房地产市场平稳发展，从最初的经济体制改革，到政府宏观调控，再到如今运用税收与金融管制，我国房地产市场进入了全国房地产市场的税收及金融监管期（见表3）。

2005年以国八条和新八条的出台为代表，一方面显示出政府和央行在认识房地产市场过热的问题上达成一致；另一方面也显示出政府在调控房价、抚慰民生上的决心。国八条和新八条在极大程度上打击了市场投机者以及普通开发商和投资者的信心，于是2005年年末房地产市场再次回到谷底。

在这种紧缩型调控的背景下，2006 年与2007年的房地产市场却出乎意料地呈现出一波上幅行情。究其原因，一方面是由于部分地方政府对政策的认识和执行力度并不到位，地方政府过度依赖土地财政必然会使得国家宏调的整体效果大打折扣； 另一方面是制造业等传统行业的经营环境急剧恶化，大量资本由制造业流入房地产业。与此同时，境外资本也在以各种合法甚至违法的方式涌入中国。在“内忧外患”的夹击下，楼市连同股市均呈现出前所未有的繁荣景象。这一时期，国家政策是在刺激房价的基础上制定的。这种政策下昆明市房价明显上升，房地产市场达到波峰。昆明市房地产市场在政策刺激下进入高速发展期。

234第四周期时段（2008—2011年）

内有持续三年之久的紧缩型宏观调控政策，外有席卷全球的金融危机的蔓延，2008 年年初投资者的信心受到极大的打击，同时受到2008年世界经济危机的波及影响，我国政府逐步采取紧缩性政策，稳定市场，房地产市场也顺势进入冬眠期。

2008 年下半年，政府开始对房地产市场进行松绑，国家制定二套房贷限制、取消城市房地产税、下浮廉租房贷款利率等政策刺激市场，昆明房地产市场进入复苏阶段。

这一时期，我国深化各个层面位置，仔细研究，颁布各项政策措施来稳定房地产市场发展。我国进入全国房地产市场的深化、密集调控期（见表4）。

政府多方位多手段调控，从政策指导、金融手段管制、税收深化管理三方入手，使我国房地产市场能摆脱低迷情况，政府出台四万亿元救市方案，资金主要投向基础建设，使得我国房地产市场复苏进而保持了良好势头继续发展。

2009 年的房地产政策呈现“前松后紧”的态势，房地产市场也随之走出又一轮“倒V 字”的行情。紧缩型政策从2009 年下半年一直延续至2011 年，此番调控的长度和力度不输于2008年的调控。

综观2008—2011近三年的紧缩型房地产政策，调控的重点集中于土地、住房、税收、信贷等方面，调控主体包含国务院、住建部、国土资源部、发改委、财政部、人民银行、国税局、商务部等相关部委。

235第五周期时段（2011年至今）

2011年年初颁布的“国八条”以及“限购令”的出台，“新建住房价格控制目标”的制度的确定，“一房一价”等直接干预住房价格的政策的出台，都是为了抑制房地产市场黄金年的持续升温，我国房地产市场发展过热，房价逐年上升，炒房、多套购房等严重现象。

国家为保障全国人民住房刚性需求，抑制房价过高，限制二套房贷，继2011年颁布的国八条后，2012年政府在国八条基础上继续加强了宏观调控，进一步落实地方政府责任，加强抑制投资需求，严格住房用地的管理，加大保障性住房供给，合理引导各地区住房需求。

国务院于2013年2月20日颁布“国五条”建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施，这要针对二三套房调控。我国70个大中城市中，新建商品住宅价格与上月相比，53个城市2013年1月房价环比上涨，其涨幅均未超过22%，价格下降的城市有16个，持平的城市有1个。在二手住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有7个，持平的城市有12个，上涨的城市有51个。与同月相比，价格下降的城市有34个，上涨的城市有36个。

从数据看，3/4左右的城市新建商品和二手住宅环比价格均有所上涨，1/4左右的城市新建商品和二手住宅环比价格则持平或有所下降。

3政策虚拟变量回归模型分析

为了证明政策对房地产市场影响性，本文将所列政策首先进行分类，对于造成国房景气指数上升时期的政策归纳为正影响性政策，造成国房景气指数下降时期的政策归纳为负影响性政策。

由于政策实行具有时滞性、影响持久性，因此本文把国房景气指数进行了季度性划分。建立模型：Y=C+β1X1+β2X2+…+βnXn+μ

其中Y是被解释变量，即国房景气指数；C是常数项，X1～Xn是解释变量，表示各项房地产调控政策，μ是随记误差项。

进行平稳性检验后得出：

检验结果表明因变量Y（国房景气指数）是平稳的。

接着对模型进行回归分析，得出结果中部分自变量对因变量Y影响普通，其余对因变量Y存在显著影响。主要影响为负值，即负影响性政策。在今后，还需进行更多政策搜集分析，提高拟合度。

根据H-P滤波法周期分析推算，推算出2013年3月、4月的房产景气指数，综合往年波峰数值类推，未来很快将接近本周期峰值，峰值预计将持续两三个月将逐步下降，该指数可通过最新公布的景气指数深度论证，同时如果测算误差较小，将可以提供未来政府政策制定的调整。

第一，根据国房景气指数来看，我国房地产业存在着大约355个月的周期性循环，当前我国正处于第五轮周期发展中段。

第二，中国的房地产市场是为政策指向性房地产市场，国家颁布的房地产政策对于房地产市场循环波动的影响大于市场本身的自然发展力，房地产周期的每个转折点实际总是有着国家房地产政策的指向引导。

第三，与国际上发达国家相比，我国房地产市场周期波动较大，然而，一个健康、成熟的房地产市场的周期波动过程应是逐步平缓的态势。因此，政策当局应结合本国国情，制定完善的房地产市场政策，切实处理和完善保障性住房与商品房的建设比例和分配问题。

参考文献：

[1]范广垠我国房地产政策分析的模型与方法[J].同济大学学报，2010（2）：118-124

[2]何国钊，曹振良中国房地产周期研究[J].经济研究，1996（12）.

[3]刘洪玉房地产业与社会经济[M].北京：清华大学出版社，2006

房地产开发前期市场调研范文第7篇

房地产市场统计调查,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的统计收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性(不动产),房地产市场统计调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入,也习惯依据地域形态,由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境,然后再从宏观环境回到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复,融会贯通,才可真正把握市场的脉搏。

一、市场统计调查的意义

1、狭义的统计调查

狭义的市场统计调查就是指以商品本身的消费者为对象,用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料,并予以分析研究的手段。

对于房地产市场,例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查,并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。

所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指调查房屋的销售率,购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。

所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资,对该房屋的满意程度如何,包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。

2、广义的市场调查

广义的市场调查,其调查对象,除了消费者,还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题资料,并予以分析研究的方法。

对于房地产市场,除了进行公开个案市场的调查、研究之外,还包括公司营销手段的具体执行情况,目标市场状况,消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析,以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。

收集并充分研究所收集到的资料,就能够知道公司营销计划的执行情况,以及公司的经营业绩。这样,就能够随时纠正营销过程中的偏差,保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。

二.市场统计调查在房地产行业中的应用

1、前期

这一阶段的统计调查结果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的统计调查方向相对比较宏观,主要有:

(1)宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析,了解房地产市场的现状及动态。

相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息,以推论房地产市场发展前景。

(2)房地产产品统计调查

在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料,可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。

区域市场统计分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析,研究典型个案,对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析,追踪市场发展方向。

(3)消费需求趋势统计调查

主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的统计调查,这些调查结果将作为开发商把握需求动态的依据,并以此开发出新的产品,并不针对于某一个特定楼盘项目。

2、中期

开发商在购置土地之后,需要进行相应的项目开发。此阶段开发商的主要工作环节包括:具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。

(1)项目定位统计调查

考虑具体楼盘项目所处的区域,通过对消费者置业消费需求的统计调查,结合周边竞争项目和区位特征的调查,对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。

(2)消费需求统计调查

通过统计调查了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯,结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分,并确定各细分市场的规模。

(3)竞争楼盘统计调查

了解特定区域内竞争楼盘,尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素,为特定将建楼盘的定位提供参考依据。

(4)产品测试统计调查

在项目定位之后,目标消费人群趋于明朗,该阶段的市场统计调查应当侧重于项目细节方面的研究,针对特定将建楼盘,依据设计结果对楼盘的各指标分别进行。具体的调查内容主要包括:1社区配套设施与功能需求测试;2、建筑类型与容积率之间的匹配关系;3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯;4、对装修的意见与个性化实施;5、朝向/采光与居室功能之间的关系;6、特定需求的价格定位研究等等。

3、后期

(1)楼盘媒体宣传 统计分析

对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计,可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集,可根据资料进行媒体投放及营销方式分析,同时作为竞争研究的有力补充。

(2)销售现场统计调查

主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段,将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道;2、看房者所处购房的阶段,以及看房行为与习惯;3、楼盘评价以及与竞争产品对比;4、对销售中心以及人员的评价;5、看房满意度调查等等。

(3)销售监测统计调查

随时对销售现场的潜在消费者,以及来电咨询的消费者收集相关的信息,并定期进行必要的回访,同时进行有效的统计分析,开发商将能准确地掌握客户的反馈信息,销售成功状况、销售周期等重要数据,通过纠正不理想的工作内容,减少客户的流失。

(4)业主满意度统计调查

房地产开发前期市场调研范文第8篇

房地产市场统计调查,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的统计收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性(不动产),房地产市场统计调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入,也习惯依据地域形态,由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境,然后再从宏观环境回到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复,融会贯通,才可真正把握市场的脉搏。

一、市场统计调查的意义

1、狭义的统计调查

狭义的市场统计调查就是指以商品本身的消费者为对象,用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料,并予以分析研究的手段。

对于房地产市场,例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查,并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。

所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指调查房屋的销售率,购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。

所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资,对该房屋的满意程度如何,包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。

2、广义的市场调查

广义的市场调查,其调查对象,除了消费者,还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题资料,并予以分析研究的方法。

对于房地产市场,除了进行公开个案市场的调查、研究之外,还包括公司营销手段的具体执行情况,目标市场状况,消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析,以及/！/广告策略在目标市场中的反应和收效如何。

收集并充分研究所收集到的资料,就能够知道公司营销计划的执行情况,以及公司的经营业绩。这样,就能够随时纠正营销过程中的偏差,保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。

二.市场统计调查在房地产行业中的应用

1、前期

这一阶段的统计调查结果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的统计调查方向相对比较宏观,主要有:

(1)宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析,了解房地产市场的现状及动态。

相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息,以推论房地产市场发展前景。

(2)房地产产品统计调查

在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料,可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。

区域市场统计分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析,研究典型个案,对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析,追踪市场发展方向。

(3)消费需求趋势统计调查

主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的统计调查,这些调查结果将作为开发商把握需求动态的依据,并以此开发出新的产品,并不针对于某一个特定楼盘项目。

2、中期

开发商在购置土地之后,需要进行相应的项目开发。此阶段开发商的主要工作环节包括:具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。

(1)项目定位统计调查

考虑具体楼盘项目所处的区域,通过对消费者置业消费需求的统计调查,结合周边竞争项目和区位特征的调查,对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。

(2)消费需求统计调查

通过统计调查了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯,结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分,并确定各细分市场的规模。

(3)竞争楼盘统计调查

了解特定区域内竞争楼盘,尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素,为特定将建楼盘的定位提供参考依据。

(4)产品测试统计调查

在项目定位之后,目标消费人群趋于明朗,该阶段的市场统计调查应当侧重于项目细节方面的研究,针对特定将建楼盘,依据设计结果对楼盘的各指标分别进行。具体的调查内容主要包括:1社区配套设施与功能需求测试;2、建筑类型与容积率之间的匹配关系;3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯;4、对装修的意见与个性化实施;5、朝向/采光与居室功能之间的关系;6、特定需求的价格定位研究等等。

3、后期

(1)楼盘媒体 宣传统计分析

对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计,可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集,可根据资料进行媒体投放及营销方式分析,同时作为竞争研究的有力补充。

(2)销售现场统计调查

主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段,将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道;2、看房者所处购房的阶段,以及看房行为与习惯;3、楼盘评价以及与竞争产品对比;4、对销售中心以及人员的评价;5、看房满意度调查等等。

(3)销售监测统计调查

随时对销售现场的潜在消费者,以及来电咨询的消费者收集相关的信息,并定期进行必要的回访,同时进行有效的统计分析,开发商将能准确地掌握客户的反馈信息,销售成功状况、销售周期等重要数据,通过纠正不理想的工作内容,减少客户的流失。

(4)业主满意度统计调查

房地产开发前期市场调研范文第9篇

关键词：房地产 实证分析 面板数据 预期 价格参考系

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

文章编号:1004-4914（2012）01-022-03

一、引言

目前，房地产价格问题已经成为我国经济发展中争议较大，人民群众关注最多的问题。究其主要原因在于我国房地产价格的不断攀升，尤其是城镇居民住房价格的持续上涨。围绕房地产价格问题，国内专家学者们意见不一。主要有三种看法：(1)我国房地产总体上处于平稳健康发展阶段。虽然出现了房价较大幅度的上涨，但主要原因是存在旺盛的市场需求，所以房地产市场不存在泡沫问题。(2)我国房地产市场存在着严重的泡沫成分，处于崩溃边缘。(3)我国房地产存在区域性泡沫问题，如北京、上海、广东以及西部四川、重庆等地方。由于房地产问题，尤其是房地产价格问题，直接关系到广大人民群众的切身利益问题，也在某种程度上反映出我国经济转型期存在的问题，所以笔者对房地产价格的影响因素进行了分析与研究。

国外许多学者和经济学家很早就开始注重房地产市场价格的分析与研究。Fortura和Kushner利用加拿大1981年30个都市区的数据建立了住宅价格方程，并得出住宅价格与居民平均收入之间存在较强的正相关关系。1989年，Mankiw和Weil建立了美国房地产价格走势预测模型，认为老龄人口的增长速度下降会导致未来房价大幅下跌。Robert.E.Cannaday等将房屋年龄对于价格的影响嵌入到时间效应模型当中，运用重复销售模型来估算房地产价格指标，用于测算由于房龄因素带来的价格变化。Fernanderz―Kranz和Hon认为由于房地产同时具有投资和消费的功能，因此判断房地产价格上涨是否异常应同时从投资和消费两方面研究与讨论。

近年来，大量的研究表明，房地产价格与银行信贷存在密切的关系。Bernanke与Gertler提出了信贷市场对宏观经济波动的放大作用。基于此点，Bernanke、Gertler和Gilchfist提出了“金融加速器”模型（BGG模型），将信贷市场摩擦引入宏观经济模型，构成包含金融加速器的动态宏观经济学模型。KosukeAoki等研究了房价、消费与金融政策之间的相互作用，建立了房地产信贷市场均衡模型，并表明金融政策对于房地产消费的影响。针对政府调控对房地产市场价格影响的研究也比较多，主要有：Fischel基于投资最优化理论认为，政府对房地产市场的调控有可能扩大市场供需缺口，加大房价波动。Lillydahl和Singell基于住宅价格动力模型系统分析房地产需求的内在因素，认为对住房需求的控制不能稳定房价的上涨。Evans以加利福尼亚州房地产市场为样本，发现政府针对房地产市场投资增长的调控往往造成市场供给受限制，反而加剧房价上涨。Landies也通过分析指出，政府针对房地产投资和房价上涨的调控作用基本无效，加强对城市土地的规划和对房地产商的监管更为有效。

国内在房地产价格影响因素的研究起步比较晚，这主要源于我国早期实行的计划经济体制下的福利分房制度。直至1998年，我国开始实行住房制度改革，市场机制开始发挥作用。因此，我国房地产市场发展历程较短，相应地，我国在房地产价格影响因素领域的研究比较少。典型的研究成果有：(1)吴建峰利用我国22个城市的数据研究了住宅价格、人均国内生产总值、住宅投资指数与人均工资之间的关系。(2)施灿彬认为影响房地产价格的主要因素为地价、投资、需求和政策。(3)吴公墚、龙奋杰利用单位根检验和协整分析，结合自回归滞后模型和误差修正模型研究了我国住宅价格和人均收入的关系，结果表明房价与收入之间存在（1,1）阶协整和长期均衡增长关系。收入对房价存在两年的滞后关系。(4)洪涛、西宝、高波等人利用我国35个大中城市2000―2005年的面板数据对房地产泡沫成分进行测度，发现区域间房地产价格存在联动性，并表明消费者适应性预期的客观性。(5)郑芷青对广州市住宅价格时空分布及影响因素作了研究，认为住宅价格主要与地价、城市形态与功能结构、交通及绿化、生活服务设施、物业管理水平相关。(6)沈悦、刘洪玉从宏观层面分析研究了我国14个城市住宅价格影响因素。(7)武康平等人建立了房地产市场和信贷市场一般均衡模型，分析得出房地产价格与信贷市场存在双向反馈作用机制。(8)梁云芳、高铁梅从各地区房价波动差异出发，对其波动原因进行了分析，结论认为信贷规模对东西部房地产价格影响都比较大。

综合起来看，国内外经济学家和专家学者在研究房地产价格影响因素方面，无非是从供给、需求、政策、宏观经济环境等方面展开。研究范围集中于某一个或几个相关因素。由于房地产市场波及面较广，牵涉的范围也较大，对国民经济的运行又具有举足轻重的地位，所以笔者认为对房地产价格影响因素展开较为系统的分析是必要的。

商品价格是由市场供给与需求双重作用形成，决定商品供给的因素包括生产成本、流通成本、生产效率与技术、原材料供给等因素，决定需求的因素则包括：收入、消费者偏好、替代品与互补品的状况、市场预期等因素。房地产价格体系的构成因素也是如此。决定房地产供给的因素主要包括：土地价格，房屋造价，流通成本以及生产技术。决定需求的因素包括：居民收入，消费者偏好（包括消费及投资、投机行为），替代品与互补品的市场供给状况等。当然，影响供给和需求的因素还有很多，如基础设施、信贷规模、国际国内政治环境、国际经济环境、国内社会环境、宏观经济状况、政策制度等，这些因素对供给和需求同时产生影响。

当然，影响房地产价格的还有很多其他的因素，诸如相关产业产品价格、气候、地形、周期性灾害发生概率、社会治安等各种因素。总之，房地产价格问题涉及面非常广泛。房地产作为市场中一种交易商品，其价格自然由市场供给、需求共同作用而成。影响供给的因素包括：生产成本、流通成本及生产技术。影响生产成本的因素包括：土地购置费、拆迁补偿安置费、房屋造价、配套设施安装建设费用及各种税收。流通成本则包括了销售成本、广告宣传成本及在流通中各种风险导致的损失。生产技术则包括生产建筑效率、建筑质量、设计艺术风格。影响需求的因素则主要包括：支付能力、偏好、人口、替代品与互补品状况。影响支付能力的因素包括：家庭存量财富、工资收入、就业率。消费偏好则取决于消费动机及可供选择的客观条件。人口因素包括：城市人口密度、人口结构。替代品与互补品状况包括：房屋出租价格、二手房价格、物业管理费用、装修费用等。

对供给与需求同时产生作用的因素则包括：基础设施条件、信贷总量规模、利率、区位、市场预期、政策、土地存量。值得一提的是，土地存量并不仅仅指政府尚未批准规划建设的城市土地存量，也包括开发商已经购买尚未开发建设的土地。政府与开发商之间达成的土地购置协议，从某种程度上来说是一种垄断权的转让。因为我国城镇土地所有者为国家，所以地方政府掌握的是城镇土地的规划使用权。地方政府与开发商达成的土地购置协议本质上就是政府向开发商转让了对土地使用权的垄断。

二、实证分析及数据处理

由于在实际操作中，各种因素的限制，很多数据不够充分，所以在建立模型的时候不得不放弃对某些因素的数量分析。此文着重选取了城市房地产均价、房地产投资规模、国内贷款规模、城市人口密度、城市GDP及城市人均年工资收入六个变量。笔者建立了以城市房地产均价为因变量，以房地产投资规模、国内贷款规模、城市人口密度、城市GDP和城市人均年工资收入为自变量的计量分析模型。其中，城市房地产均价定义为price，解释变量分别定义为inv，loan，popdensity，gdp，wage。样本数据选取时间段为1999年至2008年，统计数据来源于《中国房地产统计年鉴》，《中国城市统计年鉴》。使用计量分析工具为Eviews6.0。

第一步，我们进行F检验，以检验模型是否采用固定效应，还是选择混合效应模型。在广义最小二乘法下，得结果如下：

在进行混合效应回归分析中，得到残差值S1为8092468。在进行个体固定效应回归分析中得到S2为52898227。由公式（1）：

经过计算，F=2.8498>F（204,105）=1.39，F值显著，拒绝原假设，故我们选择个体固定效应模型。

第二步，我们要使用广义最小二乘法对原始数据进行个体固定效应分析和随机效应分析。首先进行个体固定效应分析，得到如下结果：

这里，我们需要做一个说明，在使用不包含price(-1)项的原始数据进行回归时，笔者发现DW值表明存在正序列相关性，故笔者在回归时使用了包含滞后期被解释变量的模型。由于回归分析中，解释变量含有滞后一期的被解释变量，所以在个体固定效应模型回归结果中，DW值不再有效。因此，笔者使用DW.h值检验，对模型进行检验。由公式（2）：

其中，bj为price(-1)系数估计量，u＾t、u＾t-1分别为回归模型的当期残差及前期残差，ρ＾表示残差序列的一阶自相关系数的估计量。经过计算得到如下结果：

DW.h=3.22>Z0.025=1.671

结果表明，在0.05显著性水平下，拒绝price无一阶自相关的原假设，即price因子存在一阶自相关。

同时，在进行滞后期选择的时候，笔者使用了AIC准则。根据笔者若干次实验，得到如下结果：

故而，笔者选择使用了包含滞后一期被解释变量（price（-1））回归模型。我们又对原始数据进行了随机效应检验，得到结果如下表所示：

下面我们要做的就是要对模型进行选择，检验回归模型适合随机效应模型，还是属于固定效应模型。我们使用Hausman检验方法，对模型进行选择。得到如下结果：

特征值显著，所以，我们拒绝随机效应模型，选择固定效应模型，最终结果如表1所示。从回归结果可以看出，拟合优度较高。同时，由回归结果显示F值显著，P值非常接近0，表明总体拟合显著。

第三步，笔者进行了单位根检验。确定了回归模型后，我们进行单位根检验，检验回归模型是否为伪回归。我们使用ADF检验法对回归模型得到的残差进行检验，得到如下结果：

表4结果表明，残差序列平稳，不存在单位根。所以，回归模型所进行的回归结果不存在伪回归，回归结果有效。据此，我们最终得到表1结果，并将据此展开分析。

三、实证研究结果分析

从上述回归及检验结果分析，无论是在截面固定效应模型下，或者是在时期固定效应模型下，popdensity都表现不显著，所以我们排除了城市人口密度对价格的影响。在此，笔者经过认真思考和分析，认为人口密度之所以不会对城市房地产价格造成影响，原因主要为近几年我国人口流动性增加，城市人口密度虽然增加了，但是由于城市人口流动性增加，在一定程度上减少了对房地产的需求。inv变量在截面固定效应模型下，表现不显著，但是在时期固定效应下表现显著。我们解释为，inv通过流量和存量调整，在市场交易中直接影响了市场中房地产商品的供给数量，从而对房地产价格产生了负作用。即投资增长增加了市场中房地产数量，商品供给增加，导致商品价格下降，所以其系数表现为负值。在解释变量中，笔者加入了price(-1)变量，原因是在最初回归分析中，DW.h值表现为一阶自相关性。同时，我们也分析了其中的原因。由于房地产价格持续上涨，从而产生了较旺盛的市场预期，导致投机和投资行为增加，因此市场需求旺盛，刺激了房地产价格进一步上涨。loan与price表现为显著的正相关关系，即国内贷款规模与房地产价格存在非常明显的正相关关系，主要表现在系数较大，其系数为3.788837，意味着每亿元贷款规模变动引起3.788837元的房地产均价变化，且t值特别显著。笔者认为，宽松的贷款政策同时刺激了房地产消费需求和投资投机需求，导致市场需求显著增加，在有限的市场供给下，必然导致房地产价格上涨。在消费需求和投机投资需求两个因素中，由于城市人口在短期不会出现较大变动，故而消费需求较为稳定，不会对房地产价格带来较大的冲击。相反，投机投资需求则会在宽松的贷款环境下，出现非常大的变动，从而会对房地产市场造成较大的市场冲击，最终表现为对房地产价格造成大幅变动。城市gdp是城市经济发展的一个重要指标，是城市宏观经济环境变化的综合描述，其变化客观反映出城市经济发展的未来发展趋势，由此带来普遍的市场预期，影响城市投资环境。同时，城市gdp也反映出城市财富创造能力、城市人口收入水平及城市发展综合环境。因此，城市gdp变动导致城市环境变化，继而对房地产价格变动产生影响。人均工资年收入wage与price表现为正相关关系，这表明收入增加刺激了城市人口对房地产消费需求和投资投机需求，所以对房地产价格造成影响。

四、结论与建议

综上所述，房地产价格主要影响因素包括城市GDP、人均年工资收入、房地产投资规模、国内贷款规模及滞后一期的房地产价格。其中，国内贷款规模因素对房地产价格影响最为显著。另外，滞后一期的价格因素对房地产价格影响也非常明显。基于上述分析和结论，笔者就房地产价格调控给出若干建议：

（一）适度控制对房地产行业贷款规模

鉴于城市贷款规模对房地产均价的显著影响，对贷款规模的适度控制，可以有效地调控房地产价格。城市对房地产行业贷款主要来源于金融机构发放的贷款，主要包括政策性银行和商业性银行的贷款。金融机构调控贷款规模的主要工具有利率、贴现率和存款准备金率。政府机构调控贷款规模的主要工具有行政指令、财政政策和宏观政策引导。利率上调增加了贷款成本，遏制市场投资投机行为，有效抑制房地产价格过度上涨。但是，也应注意到利率上调对普通居民消费需求的抑制。因此，应把握利率上调幅度。否则，利率上调幅度过大，就会影响到市场中普通居民对房地产有效的消费需求。同时，贴现率和存款准备金率可以间接有效地影响金融机构对市场投放贷款规模。政府机构行政指令可以直接影响市场中微观主体的经济活动，有效调控市场秩序。因此，可以适当采取行政手段对市场进行规划指导。但是也应注意调控力度，避免对市场经济体制的运行产生负面影响，破坏市场秩序。财政政策是非常有效的一种工具，增加财政投入，建设经济适用房和廉租房，增加房地产市场替代品供给，满足低收入居民正常的消费需求。宏观政策引导则主要为由政府通过规划产业政策，确定中长期投资主导方向和重点发展领域，并允许和鼓励社会资本参与，引导社会资本投资资金流向。从短期看，金融机构的政策以及政府行政指令、财政政策可以有效的发挥作用，影响房地产市场。而宏观政策引导则需要较长期的过程，通过市场发挥作用。所以，调控政策应该将短期手段和长期手段有机地利用起来。

对贷款总体规模的调控应该是有限度的，若过度缩减房地产市场贷款规模，则会对房地产市场造成较大的冲击和破坏，影响市场供给，在刚性需求下反而会出现适得其反的局面。

（二）稳定社会预期，构筑合理的市场价格体系

正如凯恩斯关于预期的理论阐述，预期对市场具有非常重要的作用。预期理论强调未来的不确定性对于微观个体经济行为的决定性影响。凯恩斯将预期分为短期和长期，并认为短期预期是价格预期。价格预期决定厂商现在产量和就业量。长期预期则是指资本的流动偏好，投资者会在持有货币或投资债券之间进行选择。这里主要分析短期预期。不稳定的房地产市场价格预期，会同时影响供给和需求。主要表现在：价格的持续上涨，会造成普遍的未来价格上涨预期，短期内将刺激消费需求和投机投资需求的过快增长。消费需求的增长主要表现为当前居民消费需求及未来消费需求的增长。当前消费需求属于合理的消费需求，而未来消费需求则近似于投资需求，属于不合理的消费需求。大量的为满足未来消费需求而进行的消费行为会引起未来房地产市场萎缩，影响市场持续健康发展。同时，短期内价格上涨预期会导致房地产市场价格在未来一段时期的加速上涨。原因主要是房地产市场中厂商的赢利动机以及普遍的通货膨胀预期。厂商会因为普遍的价格上涨预期，而限制性地开发其已经拥有的开发资源，缩减当前市场供给，以期在未来时期牟取更多的利益。这种现象表现为房地产商大量囤积稀缺的城市土地资源，分阶段地放缓开发力度，并囤积现房，限制性地向市场投放产品，主观造成房地产市场供不应求的局面，致使市场价格加速上涨。

如上所述，稳定价格预期，控制通货膨胀，构筑合理的社会价格体系意义重大。合理的社会价格体系主要是指社会生产的各种产品价格之间存在良好的互动关系，并且市场价格不应过分偏离其社会价值。目前，房地产市场价格形成机制尚不成熟，并没有真正实现市场化，并没有真实反映出产品的社会价值。其价格的制定在很大程度上取决于厂商的主观行为。主要表现在：很多情况下，在同一城市，同等的区位，相近的建筑环境下，价格差别迥异。另外，笔者认为，合理的价格体系是建立在完善的参照系基础之上的。价格参照体系可以确保产品价格不会过度偏离合理的价格体系。价格参照体系的构筑，具体可以参照行业利润率、资本产出率等客观指标。

（三）抑制市场投机行为，控制房地产市场投资需求

市场投机与投资行为会导致需求过旺，在供给有限的情况下，推动商品价格上涨。同时，高收入者拥有较雄厚的社会资本财富，在市场环境下，可以自由进入房地产市场，利用其雄厚的资本实力大量抢占有限的房源，以达到投资和投机目的，因此阻碍了低收入者为满足居住使用的购房行为，侵害了普通消费居民的购房权益。因此，应采取措施制止高收入者的“插队”行为，保障低收入者的购房权益。目前，国家实行的二套房、限购令等政策是适合当前我国稳定房地产市场需要的非常必要的一项措施，有效地维护了广大普通居民的消费权益。但是，这些政策的执行缺乏相应的依据，因此建立全国性的家庭住房数据联网动态信息系统是非常必要的。虽然短期内不能够迅速建立起来发挥作用，但是从长远来看，这种数据库的建设意义重大。它将为稳定房地产市场，保障当前广大普通居民和后世人群的切身利益发挥关键性作用，也必将促进房地产市场在长期内持续健康地发展。

（四）促进城市土地资源合理利用，避免资源浪费

城市土地是非常有限的，而城市又是人口特别集中的地区。同时，城市又是工业、商业、交通运输等产业集中地。因此，要处理好生产、生活用地两者之间的关系，做好城市土地规划工作。我国一些沿海城市和中西部部分城市已经出现了城市工业向城市迁移的情况。城市工业向外迁移有助于缓解城市土地紧张的局面，避免城市环境污染，同时又可以为工业企业降低生产成本。可是，笔者认为，城市工业向外迁移导致生产分散，不利于发挥产业规模集群效应。同时，工业外迁虽然暂时解决了城市环境污染，缓解了城市土地紧张的局面，但是，工业外迁必然导致生产分散，继而造成分散污染，污染面扩大，不利于集中治理。因此，笔者建议合理规划城市土地，鼓励居民向城市迁移，而将城市土地集中起来用于工业及商业发展。另外，房地产市场开发应以满足社会绝大多数普通居民消费需求为主要导向，尽量满足中低收入者的消费需求，减少高档产品的开发，包括别墅群、小高层及花园洋房等奢侈品，避免城市土地的浪费。

参考文献:

1.施灿彬.我国房地产价格波动行为分析及对策研究.价格理论与实践,2004(9)

2.吴公墚,龙奋杰.中国城市住宅价格与居民收入关系的定量研究. 土木工程学报,2005(6)

3.郑芷青.广州市住宅价格分布特征研究.热带地理,2001(1)

4.范如国.房地产投资与管理.武汉大学出版社,2004

5.钱瑛瑛.房地产经济学.同济大学出版社,2004

6.张跃庆,丁芸.房地产经济学.中国建材工业出版社,2004

7.高铁梅.计量经济分析方法与建模.清华大学出版社,2005

8.李子奈,叶阿忠.高等计量经济学.清华大学出版社,2003

9.钟庭军.关于房地产的研究方法的缺陷与不足.城市问题,2010(2)

10.张超,金明哲.中国房地产经济现状及思考.2009

房地产开发前期市场调研范文第10篇

一、 我国房地产业发展的改革探索阶段（改革开放后到1998年）

1.房地产业发展与住房商品化改革的关系

改革开放后，国家开始城市房屋综合开发和商品化经营试点，我国房地产业在经历长达20多年的缺位后才重新得以发展。刘洵蕃、周敏敏（1989）指出发展房地产业的主要目标就是在计划商品经济的体制下通过住房商品化改革将房地产巨额财富投入到社会生产、流通、消费的商品经济循环中去；张秋舫（1990）认为要发展房地产业，就必须积极稳妥地推行住房制度改革，实现住房商品化。王育琨（1992）基于产业结构合理化的考虑也指出必须通过推行住房商品化把硬预算约束的居民推上房地产市场，以其有效需求约束房地产的发展。但是，周政（1998）基于商品化的等价交换法则对提租补贴、售房补贴等房改措施的商品化程度进行分析后也指出这些措施阻碍了房地产成为新的经济增长点。

2.房地产价格与投资过热

这一时期，我国商品住房价格快速增长，远远超过同期经济增长率和通胀率。石小抗（1991）对住房价格构成的分析发现房价上涨是成本推动而不是需求拉动的结论，其原因在于对征用地过程中产生的“经济租”缺乏明确有效的政策调节、土地权属严重不清和缺乏价值评估基础、城市基础投资的负担通过行政性收费转移到房地产价格中以及兴建高层建筑导致的建安成本上升等；而一默（1995）从我国现实经济机制的视角将价格过高和投资过热的原因归结于对经济高速发展的预期、地方政府优惠引资、房地产市场不发达、缺乏高收入的投资场所以及国有资本和银行贷款不受约束地用于房地产投资等因素；田吉龙（1998）则强调房价过高是由于税收设计不合理，大量的公益性、经营性项目的成本分摊到住房价格中以及过高的土地成本等方面。过高的房价既是这一时期住房制度改革不彻底的体现，同时也阻碍了住房改革推进和房地产市场发展。

3.如何促进房地产业发展的研究

房地产业作为国民经济的一个基础产业，具有市场需求容量大、影响产业链长等特点，其对促进经济增长、改善产业结构的重要作用已是广大学者的共识，如何促进房地产业发展自然也成了重点研究的问题。赵传葆（1993）提出从重构管理体制，建立权责分明的城市房地产开发管理体系、创新企业制度，确立企业独立法人地位，规范政府与企业的关系、转换运行机制，垄断土地供给，竞价出让转让三项基本内容入手转换房地产开发目标模式。

对于房地产市场，宋春华、梁云斌（1994）认为价格管理是房地产市场体系运作的核心，构建科学的房价体系是房地产价格管理的关键；侯孝国（1996）认为房地产市场存在不完整、不完全、不规范、房价偏高、不健全、不协调等问题，并提出合理规划房地产开发规模、调整房地产开发结构、合理规划房地产开局、加强房地产业立法、积极推进市场体系建设、推进住房制度改等对策；高波（1998）则认为必须进行制度创新，建立起一套适合于房地产产权交换的制度，来促进房地产市场的发展和规范化运行。

对于房地产业，曹振良、李晟（1995）认为加速房地产业发展能拓宽投资渠道，鼓励生产、规范活跃市场，鼓励流通以及增加住房消费；宋春华（1995）指出必须发挥城市规划对房地产市场的调控作用，通过加强对土地出让的计划、规划管理等措施引导房地产业健康发展；丁健、印华（1998）指出应以深化土地使用制度和住房制度改革为前提条件，建立和健全房地产法规，创新和完善房地产管理体制，制订和实施市场竞争规则等一系列规范化措施来促进房地产业持续健康发展；郭鸿懋（1998）认为房地产业发展应以推动国民经济发展、实现优质生产、形成规模经济、实现经济、社会和生态的协调为目标取向，并以此为基础提出城市房地产产业政策应包括投资导向政策、市场行为规范政策、产品质量管理政策、产品技术开发政策、产业规模政策、产业金融扶植政策、房地产开发成本和产品价格管理以及政府行为等八项内容。

还有一些学者从如何促进房地产业成为新的经济增长点的研究目的出发，对房地产业发展问题进行了有益探讨。印坤华（1998）分析了房地产业成为新经济增长点的制约条件，指出地区经济发展水平和居民收入水平、房地产资源配置方式、投资体制和约束机构、金融服务体系、法律保障五个方面是约束房地产业发展的主要因素，在此基础上提出分地区分层次分阶段推进住房制度改革、强化一级市场土地供给的计划调控和规划约束、降低交易成本、理顺市场房价、放开搞活房地产二、三级市场、发展房地产金融和住房金融、推进市政公用配套部门的经营机制改革等房地产业政策调整的基本思路：田吉龙（1998）、邹东涛（1998）等指出，深化住房制度改革、激活房地产市场是使住房建设成为经济增长点的重要途径，即通过终止福利性实物分房促使城镇居民“愿意买”，同时通过提高收入、公积金制度、降低房价、发展住房金融业务等措施解决“买得起”的问题。

二、我国房地产业的高速发展阶段（1998年后至今）

1998年住房货币化改革以来，我国房地产业进入高速发展阶段。房地产价格一路攀升，年均增长率超过15%，即便在2008年受金融危机影响，我国房地产价格指数出现短暂下跌，但在积极财政政策和宽松货币政策支持下，2009年房地产价格又出现了快速上涨局面，全年新房成交价格涨幅达到24%。可以说，高房价是这一阶段房地产市场的主要特征，房价问题自然也是这一阶段房地产业发展的重点问题，备受学者关注。

1.房地产价格的发展趋势

许多学者从不同角度对这一问题进行了论述，大多数学者认为从长期看，我国房地产价格存在不可逆的上涨趋势。张晓晶、孙涛（2006）研究了房地产周期与金融稳定的关系，指出在驱动本轮房地产周期的因素中，增长面因素仍会在今后较长一段时期发挥作用，无论是房地产业发展还是房地产价格总水平，在今后较长时期内仍然会处在一个稳中趋升的态势；刘洪玉（2007）也指出房价将继续上涨，增加住房的有效供给是未来几年的重要任务。

2.房地产对国民经济的影响

大多数学者都认为房地产行业对于国民经济发展的推动作用十分显著。梁云芳等（2006）认为房地产投资的冲击对国民经济有着大约10-20年的同向影响，房地产行业投资周期长的特征使其不仅具有前向推动、后向拉动的作用，还具有侧向关联作用，可以带动众多产业发展，从而推动经济增长。唐志军等（2010）计算得出当房地产投资额的增长率上升1个百分点时，国内生产总值额增长率上涨0.1181个百分点，且1个单位的房地产投资波动的冲击对GDP增长率有正向影响。但刘维新（2009）也提出我们要正确看待房地产行业在国民经济中的作用，房地产在国民经济中应当作为先导产业，而不适宜作为支柱产业。

3.房地产发展是否存在泡沫

对于目前我国房地产市场是否存在泡沫具有颇多争论。自从2000年魏杰提出我国房地产市场存在泡沫之后，许多经济学者对这一观点进行了检验。周小川（2003）第一次公开指出，货币供应量的过度增长转移到房地产、股票及其他投资价格上，形成资产泡沫，会造成很大危害；袁志刚、樊潇彦（2003）利用经济“泡沫”理论，构造了一个房地产市场的局部均衡模型，认为房地产业已经存在泡沫；沈悦、刘洪玉（2004）则强调房价若缺乏相应的经济基础支持，则会损害经济发展；姜春海（2005）利用房地产供给函数测算了房地产商品的基本价值、泡沫及泡沫度，结果显示目前房地产市场不但存在泡沫，而且还比较严重。

当然，也有部分学者否认房地产市场存在泡沫。孙燕波、王慧慧（2010）通过具体的指标并结合案例，分析了我国房地产市场的发展状况，得出了房地产泡沫的临界值，并以此认为我国目前还不存在全国性的房地产泡沫，但房地产持续过热会存在着一定的泡沫风险。从已有的研究中可以看出，目前学界缺乏统一的判断房地产泡沫的标准。多数学者的研究思路是通过计量模型选择相关指标进行分析，判断价格是否超过合理界限，由此来界定泡沫。然而，由于不同学者指标选取的标准不同，建立模型的方法也不同，因此得出的结论也不尽相同。

4.房地产价格上涨主要原因分析

（1）供求失衡说。董昕（2009）认为造成房价上涨的原因是由于我国目前的商品房供应中的住宅与办公商业用房的供需比例不匹配，同时商品住房供应中的中高档住房与普通住房比例不匹配，加之需求方面快速城市化、自主需求、投资需求与供给方面地方政府及开发商利益驱动共同造成了房地产价格的推高效应，因此，要遏制高房价，主要措施在于抑制有效需求与增加供给。董志勇等（2010）同样基于供求角度，从供给、需求、政府三方角度研究了我国房地产价格的各种因素，研究结果显示，房价推动力的主要来源是需求及地方政府，应当采取抑制投机需求，使地方政府摆脱对于“土地财政”的依赖等手段调控房价。

（2）货币宽松说。宽松的货币政策使得市场流动性充足，在一定程度上成为高房价推手。周京奎（2005）通过计量分析房地产价格和货币政策之间的关系，发现房地产价格上涨与宽松的货币政策有紧密联系，指出当开发投资和住宅抵押贷款源源不断涌向房地产业时，消费者会产生价格持续上涨的预期，从而推动住宅价格脱离正常轨道，打破住宅价格与经济基础的均衡关系；廖湘岳， 戴红菊（2007）的研究表明，商业银行对房地产业的大量信贷资金投入是推动房地产价格持续走高的重要原因。

（3）土地财政推高说。吴航、窦尔翔（2007）强调地方政府的利益驱动导致土地价格被炒高，认为垄断市场容易人为造成土地供应量不足，一方面引导开发商竞相提高竞价并囤积土地，另一方面则推动土地价格上涨，进而推动房价上涨，增加了房地产泡沫；王岳龙、武鹏（2009）通过计量模型分析显示，土地招拍挂制度使得全国房价整体水平提高13.2%，无论长期还是短期，房价对地价的需求拉动作用明显，而长期中存在地价对房价成本的推动作用。

（4）羊群心理说。心理因素在很大程度上影响了消费者的消费行为。位志宇、等（2007）从羊群行为的角度探讨了房地产价格与宏观经济的关系，认为房价的快速上涨推动了羊群行为的出现，同时进一步导致房价上涨；刘旦（2008）通过对我国长三角地区购房者进行问卷调查，发现房地产市场中需求超过供给，市场中存在着“买房即挣”的信念，造成了群体性的非理性购买行为，推动房价上涨。

（5）调控失败说。朱宇、尹宏祯（2006）运用博弈论的方法，分析了银行和房地产开发商之间的信贷关系、政府监管当局和银行之间的监管关系，发现我国政府力图通过金融调控政策以达到控制房价的目的难以实现；徐江（2007）分析了中央政府、地方政府与房地产开发企业之间委托—、管制—被管制的博弈关系，指出房地产领域中的企业价格合谋现象以及地方政府的设租现象会在相当大的范围内长期存在下去，中央政府在设计房地产宏观调控机制时要着重降低对地方政府设租行为的监督成本；王华春、赵蕊（2009）认为不同宏观调控政策的组合会为人们带来不同的预期，从而影响到房地产价格的变化。

三、乱象还是系统工程？

回顾我国房地产业的发展历程可见，改革开放后的社会主义市场经济体制的确立和住房改革是房地产业复兴的起点，而1998年的住房货币化改革则是我国房地产业腾飞的新起点。在改革探索阶段，对于房地产业在国民经济中的重要作用、如何规范地发展房地产业以及如何实施住房改革等问题是这一阶段的主要问题，学者的研究也多集中于这一方面；而在高速发展阶段，由于房地产市场发展过快过热，房价居高不下并已对社会经济产生重要影响，房价高企的原因、市场特征、高房价的影响以及如何降低房价、实现房地产市场健康发展则自然成为这一阶段有关房地产业发展问题研究的重点。纵观国内学者对房地产业发展问题的研究动态，发现其与我国房地产业的发展轨迹、阶段特征颇为契合，几乎是一脉相承，这是社会科学研究来源于社会发展的客观体现。

同时，从房地产业发展研究与房地产业发展阶段特征的契合程度可以看出我国关于房地产业发展的研究不是一个简单的、随机发生的过程，而是沿着房地产业发展的脉络，紧扣每个阶段发展中的主要问题，虽然亦有不全面之处，但每一个子问题的研究都形成一个小的研究系统，这些子系统之间由于房地产业发展问题的系统性而相互关联，存在强烈的耦合作用。

再则，房地产业发展问题的研究随着外部环境的变化而变化。一方面，随着房地产业由低级阶段逐渐向高级阶段演进的过程，关于房地产业发展的研究重心随之转移；另一方面，通过分阶段梳理文献亦可发现在早期的研究多为定性分析，而随着我国计算科学、计量经济学等学科的发展，后期对房地产业发展问题的研究则多为定量计算，对现象的解释力和说服力极大增强。可见，房地产业发展问题的研究是一个开放的、与外部环境交互信息并随之变化而演进的复杂系统。

最后，在国家实现经济平稳健康发展和保障民生的发展目标下，房地产业必将从现在的粗放型发展模式向集约型模式转变，如何实现顺利转轨以及转轨的制约因素等问题应该是下一阶段房地产业发展研究的重点内容。从近阶段来看，有关保障房的研究逐渐多起来，这也是随着国家对住房政策的调整应运而生的。这说明对房地产业发展问题的研究将随着房地产业的发展而发展，具有复杂系统学习、演进的特点。

四、小结

综上所述，本文认为我国学者对房地产发展问题的研究是一个复杂系统，即便从表面看来数量极多、内容纷繁，但仍然具备复杂系统非简单性、非随机性、演进性、外部性的特点，其和房地产业发展一样属于复杂系统的典型特征。未来，随着对房地产市场的深化调控和房地产业的转轨，对房地产业发展问题的研究还将进一步发展。

参考文献：

[1]刘洵蕃， 周敏敏. 我国房地产业的发展与政策. 深圳大学学报（人文社会科学版），1989（3）： 1-11

[2]张秋舫. 发展社会主义房地产业的理论分析与政策措施. 北京大学学报（哲学社会科学版）， 1990（4）： 30-37

[3]王育琨. 住房改革背景分析. 管理世界， 1992（5）： 44-54

[4]周政. 房改的关键在于真正实行商品化. 数量经济技术经济研究， 1998（9）：17-19.

[5]石小抗. 我国城市商品住房价格畸高的机理性原因剖析. 经济研究， 1991（9）： 45-53， 29

[6]一默.我国房地产热与资金流动.金融研究， 1995（8）： 42-45

[7]田吉龙.加快城镇住房制度改革使住宅业真正成为新的经济增长点.中国软科学， 1998（2）：94-98

[8]赵传葆. 论我国城市房地产开发模式的转换. 财经研究，1993（3）：10-14

[9]宋春华，梁云斌. 构建房地产市场体系的基本框架.管理世界， 1994（5）：82-85

[10]高波. 中国房地产市场发育和规范化运行的制度分析. 南京大学学报（哲学·人文·社会科学）， 1998（4）： 104-111

[11]曹振良，李晟. 论房地产业在我国产业结构调整中的战略地位. 中国经济问题， 1995（6）：3-9.

[12]宋春华. 房地产业发展与城市规划调控. 城市规划， 1995（2）：3-6，16

[13]丁健、印华. 城市房地产开发和房地产市场规范化研究. 财经研究， 1998（3）： 3-8，35

[14]张改燕. 启动房地产业：财政政策、货币政策的效果及其取向. 金融研究， 1998（9）： 6-12

[15]郭鸿懋. 城市房地产产业政策的目标取向与内容设计. 南开经济研究， 1998（2）： 3-7

[16]印坤华. 关于房地产业成为国民经济新的增长点若干政策问题的思考. 财经研究， 1998（2）： 24-28

[17]田吉龙. 加快城镇住房制度改革使住宅业真正成为新的经济增长点. 中国软科学， 1998（2）：94-98

[18]邹东涛. 住房建设：新的经济增长点. 管理世界， 1998（2）： 110-115

[19]金逸民. 我国住宅产业的现状及其发展对策. 中国人口资源与环境， 1997（12）：72-77

[20]张晓晶，孙涛.中国房地产周期与金融稳定.经济研究，2006（1）：23-33

[21]沈悦，刘洪玉. 住宅价格与经济基本面：1995-2002年中国14城市的实证研究.经济研究，2004（6）：78-86

[22]梁云芳，高铁梅，贺书平.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析.中国社会科学，2006（3）：74-84

[23]刘维新. 正确认识房地产业在经济发展中的地位、性质和作用.中国房地产金融， 2009（4）：3-5

[24]董昕.解析房价的“推高效应”. 中国房地产，2009（6）：10-13

[25]董志勇，官皓，明艳. 房地产价格影响因素分析：基于中国各省市的面板数据的实证研究. 中国地质大学学报（社会科学版），2010（3）：98-103

[26]周京奎.货币政策、银行贷款与住宅价格——对中国4个直辖市的实证研究.财贸经济，2005（5）：22-27

[27]廖湘岳，戴红菊.商业银行贷款与房地产价格的关系研究. 上海经济研究， 2007（11）：91-96

[28]吴航，窦尔翔. 抑制房地产市场泡沫的多重视角分析. 经济学家， 2007（2）：124-126

[29]王岳龙，武鹏. 房价与地价关系的再检验——来自中国28个省的面板数据. 南开经济研究，，2009（4）：131-143

[30]位志宇，杨忠直，王爱民.房地产价格与宏观经济基本面研究的新视角.系统管理学报，2007（10）：572-575

[31]刘旦.我国高房价成因：一个基于心理学视角的解释.统计研究，2008（2）：52-57

[32]朱宇，尹宏祯.对我国房地产的宏观金融调控政策的效果评价.北方经济，2006（1）：68-69

[33]徐江. 房地产宏观调控中的三方动态博弈问题. 电子科技大学学报（社科版）， 2007（6）：18-21，39

[34]王华春，赵蕊. 理性预期、地产波动与宏观调控政策取向. 北京邮电大学学报（社会科学版）， 2009（10）：62-68

作者简介：

房地产开发前期市场调研范文第11篇

中国房地产市场正在经历下跌一年后的见底回升。但让国务院忧心的是，有关房地产市场“预期”的变化。今年1、2月，经历一年多史上最严厉调控的中国房地产市场住宅交易量跌入谷底。3月份开始，在信贷放松、地方微调楼市调控政策的刺激下，部分房地产市场出现了较为明显的复苏迹象。以北京为例，今年1月住宅成交仅为7000余套，5月份住宅成交迅速突破2万套，6月份超过了2.5万套。7月份，北京、广州、上海等重点城市住房交易量创下今年最高水平。

在此形势下，房地产调控面临新的压力。7月7日，总理在江苏调研时强调：“我今天再一次强调这一点，这个目标，绝不能让房价反弹，造成功亏一篑的局面。”然而就在温总理讲话之后，北京仍爆出了全国新地王。

京城楼市微妙变化

以此同时，京城楼市也在悄然发生变化。

据了解，目前，“狙击房价上涨预期，严防房价反弹”已受到高层关注，国务院相关机构也对近期土地市场及楼市的异常变化进行了解调查。

“今年一季度更多是自住性需求释放，但从二季度开始，预期对市场带来的变化非常明显。”业内专家认为，随着稳定预期政策的陆续公布，京城一度发生变化的市场将逐步稳定下来。

近日，不少准购房者收到保利春天里项目的短信：“项目二期开盘，一至四居，优惠已出：3万元到10万元左右。凭此短信，办理基金卡，可享万元优惠。”但是仅仅半个月前，该项目还声称将逐渐取消折扣。

这条短信似乎让人感觉刚刚消失的折扣又回来了。而这个折扣出台背景是，8月份大兴天宫院区域将有3个纯新盘入市，这样，该区域在售楼盘量就达到了7个，总供应量达到200多万平方米，一场激烈的肉搏战即将开打。

在大兴天宫院即将开盘的3个新项目中，由国企开发的金融街融汇是最受关注的一个。金融街融汇的销售员介绍，“价格在1.4～1.5万元，但我们是精装修。我们边儿上的项目都是毛坯房，价格都到1.5万元以上了。目前是前期排号期，您现在要来办理‘微账户’，最多还可以享受3万元的优惠。”小高补充说。

面对新盘的低价入市，老项目压力很大，其中，受影响最大的是目前正热销的保利春天里。

尽管保利春天里的销售员不承认二期低价开盘是为了抢市场，但业内人士还是解读为战前“示威”。

事实上，库存高企、供大于求是当前许多城市的现实状况。以天津为例，中国指数研究院天津分院研究总监钟文辉介绍，天津住宅库存量达到历史新高。自2011年4月至2012年6月，销供比连续15个月小于1，市场供过于求态势凸显。

地产业是否开始复苏

8月楼市，似乎又进入一个时间窗口，市场与调控，都有新进展。不少城市再现房源被热抢，部分地方楼市成交量和均价也出现回升迹象。

根据中国指数研究院近日的数据显示，在7月的最后一周，重点监测的40个城市中有34个城市楼市成交量同比上升。其中，6城市同比涨幅超过150%，重点城市周均成交量除深圳外，均同比上涨。

渣打银行近日的一份报告中称，尽管很难重新回到繁荣期的水平，但中国的房地产行业的确已经开始复苏了，而这很大程度上要得益于销量的上涨和融资成本降低带来的资金缓解。

主要原因：一是出于稳增长的需要，央行连续降息降准，释放了货币放松的信号，带来了未来房地产政策要逆转的猜测。加之，不少地方政府屡屡出台对房地产调控政策进行松动或微调的做法。这些都在一定程度上影响了市场的预期。二是开发商普遍采取以价换量的经营策略，一方面尽力降低库存房，另一方面营造市场氛围。第三，在经过近两年的调控后，目前伴随着这种货币政策的调整，刚需群体部分人放弃观望，选择出手了。所以，二季度以来，市场成交量的复苏，是多方面因素共同造就的。

成交量的逆势上涨是否意味着楼市的全面回暖呢？对此，专家认为，在房地产投资增速仍然下滑、楼市库存量依然高企的情况下，房地产市场全面回暖的判断尚缺乏有力依据。

对于近期楼市成交量出现了上升趋势的原因，中国房地产学会副会长陈国强认为，政策面的变化，货币政策的微调，对于楼市的影响非常直接，而不少地方政府屡屡有松动、微调的做法，这在一定程度上也同样会影响市场的预期。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹则表示，今年整个宏观经济增速下滑比较明显，国家在不到一个月时间里连续降了两次息，释放了放松货币的信号。这带来了未来房地产政策要逆转的猜测，也促使一些正在观望的购房者开始出手。

或将有新一轮政策出台

尽管楼市回暖声音不断，但7月31日召开的中央政治局会议已经定调，下半年仍要坚决抑制房价反弹。此前国务院已经派出8个督查组摸底全国房地产市场。督查组分赴北京、湖南、江苏等地开展督查时不约而同将“火力”放在了房价问题上。

在很多业内人士看来，“控房价”不仅是本轮督查启动的诱因，其目标还可能体现在督查后新政制定过程中。上海易居房地产研究院副院长杨红旭者表示，在督查组回京、形成报告并提交后，中央很可能据此出台新一轮调控政策。

督查之后出新政，已成为多数业内人士的共识。但对于是否推出更严厉的措施，市场莫衷一是。有数字表明：7月份国家房地产政策动向整理归纳了40余条，其中调控类的政策动向占比达50%以上。重要的政策动向是“一月之内央行二次降息，政策密集度堪比零八年”。最值得关注的是南京、郑州、中山、珠海等地纷纷新政，或者对房地产调控进行“微调”，与此相对应的是总理、中央各部委、人民日报、新华社等的一再表态，坚持房地产调控，决不能让房价反弹。最值得回味的是，统计局表示：房地产调控是今年经济下滑的重要原因。

在这种情况下，国家近期出台新一轮调控政策的可能性急剧增大。但鉴于经济稳增长的压力也很大，此时不宜过度打压房地产市场。事实上房产已拖了经济的“后腿”。上半年，全国房地产开发投资同比增长16.6%，已明显低于全社会固定资产增速的20.4%。很多人认为，保障房投资量很大，可以救投资、救经济。其实今年一季度，全国保障性安居工程新开工建设住房完成投资1440亿元，仅占房地产开发投资13%，而且比去年全年减少2个百分点。

房地产开发前期市场调研范文第12篇

然而我们大家要问的是，楼市现在真的已经步入危机了吗?记者认为，事情似乎还远远没有达到这样的程度。但与此相对应的是，近一段时间以来，市场各方上演的一场逼宫戏却有些压得人透不过气来。那么这场大戏上演的背后究竟隐藏着什么样的目的呢?其实说来说去还只是一句话，那就是救市。

各方上演逼宫戏

日前，深圳国土房管局第一个站出来以官方身份发出救市呼吁，认为持续大半年低迷的楼市未有起色，相反如深圳等一些房价大幅下跌的城市还陆续出现“断供潮”、“退房潮”，所以现在的楼市是到了要救一下的时候了。

而一些研究机构甚至也“研究”出了相类似的观点，深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》建议，国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整，适度放松从紧的货币政策，鼓励生产、投资及消费，以刺激内需、鼓励国内投资和企业生产，应对经济形势预期下滑带来的不利影响。如果要用一句话来概括报告的内容，那就是现在的楼市已经不能不救了。

最热闹的莫过于开发商了：“如果严厉的调控持续下去，不仅影响的是房地产行业，甚而是整个中国经济的一场灾难。”一向语出惊人的任志强如此放言。尽管潘石屹的SOHO中国新建项目北京三里屯SOHO项目开盘即签约43.5亿元，但面对整个房地产市场的持续低迷，老潘依然大喊“救市”，他表示，单个项目的热销并不代表整个房地产行业的资金困局有所改变：“国际资本市场形势继续恶化，国内货币政策依旧从紧，开发商去年抢地花光了钱，市场成交量萎缩，这4个导致房地产行业资金链紧张的原因依然存在。”

当前市场表现平稳

那么，目前的楼市真的到了要救的地步吗?对此，记者并不认同。从全国的范围来看，除了个别城市之外，绝大部分城市的房地产价格都表现出了非常平稳的态势，丝毫没有出现任何救市的需求。

7月16日，国家发改委、国家统计局的调查结果显示：6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2％。这些数据无疑表露这样一个事实，除了深圳、广州等极个别城市，我国房价的上涨趋势至今没有真正改变。在上海，佑威房地产研究中心主任薛建雄认为目前除了去年上涨过快的楼盘可能会回调到一个合理的价位外，一些低价开盘的项目和优质地段的项目价格现在依然还在稳步走高。北京大学房地产研究所所长陈国强日前表示，从统计数字看，今年以来房地产开发投资的增幅并未见减少，一些地区或一些房地产企业出现问题，但对中国房地产整个行业来说，远没有到出现危机的地步。

从国信证券重点跟踪的内地三十家主流地产公司今年中期业绩看，净利润同比平均增长百分之五十四，并预计今年主流地产公司净利润增速有望与房价飞涨的2007年持平。明年净利润增长也将在百分之三十至四十之间。最新权威调查显示，有57.2％的房企表示今年上半年企业的经济效益和去年相比差不多，同时，仅16.6％的房企认为下半年其经济效益会继续下降。业内人士分析，在资金、土地紧张和销售、新开工量下降等因素影响下，房企未来的收益的确面临压力，但整体市场矛盾并不突出。

而且，就连房地产市场的建设投资仍然还在增加。有关数据显示，今年上半年，中国房地产开发完成投资1.3196万亿元人民币，增长逾1/3，全国房地产开发企业完成土地开发面积近1.3亿平方米，同比增长9.9％。

另外近期进行的一项针对国内经济学家的调查更能说明问题，有近百名国内经济学家认为，目前房价依旧处于高位，调控部门应继续坚持政策的连续性，这项调查是在国家统计局中国经济景气监测中心的主持下进行的。经济学家们普遍认为，目前的房价水平依旧偏高。其中，52％的经济学家认为房价“较高”，31％认为“过高”。在全部参与调查的经济学家中，只有1％认为房价“较低”。参与此次调查的中国社科院欠发达地区研究中心主任袁钢明表示，从全国范围看，大多数地区房价依旧在高位坚挺，房价下降的只是极个别地区。这些经济学家建议，调控部门应继续坚持政策的连续性。

救市是个伪命题

既然绝大多数城市的房价并没有下降，开发投资仍在高位，企业效益也未出现明显下滑，所谓房地产市场的危机又从何而来?如果事实已经表明不存在危机，那么，救市就根本是个无稽之谈。“救市是个伪命题。”全国工商联房地产商会会长聂梅生此前曾表示。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出：“房地产的所谓‘救市’只会埋下更大的隐患。在市场需要自然调整时，究竟是允许市场自然去挤压泡沫，还是人为去‘托市’地进一步吹大泡沫、积累矛盾，现在我们还有选择机会。”全国房地产业协会中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌就对救市说非常排斥，他表示，目前全国整体房地产市场正处于理性回归过程中，房价和房地产开发面积依然没有下降，过去两年房价涨得太离谱了，现在正在慢慢回归。

其实，记者始终坚持这样的观点，楼市和股市是绝不相同两个市场，它不会简单地大起大落，目前房地产市场根本不存在救市的环境。如果我们把楼市和股市比较一下，可以发现，首先它们的市场性质不同，股市是一个纯粹的投资市场，它是资本流动和企业融资的场所，而楼市则不同了，它的首要功能是满足人们的居住需求，其次才兼有投资的功能；其次，供应的方式不同，股市的供应可以通过增发新股来实现，从长期来看是无限的，而楼市供应最根本的是来源于土地，是有限的；最后，政策的着力点也不一样，对于股市的调控主要集中在市场资金的流向上，而对于楼市则更在于让每一位老百姓都能充分享受到居住的权利。而这一切，都决定了楼市的发展较为稳定并且周期较长。

房地产开发前期市场调研范文第13篇

方壮志，女，华中科技大学经济学院金融系副教授，经济学博士，金融学硕士导师。主要从事国际金融、房地产投资以及行为金融的教学和科研工作。教授国际金融、房地产金融与投资课程。2010年至2011年在美国印地安纳大学凯利商学院进行为期一年的访问研究，这期间参加了26届美国房地产年会，于同年参加了印地安纳州一年一度的商业房地产年会。

二、主要研究领域和成果

方教授早期的研究兴趣在国际经济领域，主要集中在中国作为崛起的大国在世界经济的地位和影响力，以及地区间的经济合作。相关的研究曾以“区域领导者与区域经济一体化”为题，发表在2002年的《世界经济》，探讨中国在地区经济发展中的领导力作用，另于2003年在《经济研究参考》上发表了中国在东亚经济合作中之影响力的文章。

随着我国城市化进程的加速，房地产市场达到了空前的繁荣。早在1997年，方教授就十分关注房地产市场的发展，曾在武汉市房地产发展研讨会上提出了以住房消费推进住房市场发展的建议和对策，并于次年发表在《城乡建设》杂志。近十年来住房市场价格快速上升有着多方面的因素，其中之一是住房市场的供应结构失衡。由于住房市场价格的快速上升备受关注，开始回顾住房制度的改革，探讨了早期的保障性住房经济适用房存在诸多的问题，而保障性住房的供应规模非常狭小，无法达到稳定住房市场基本面的作用。伴随着行为经济学的崛起，这一时期主要研究和探讨金融市场价格波动与商品市场价格波动的本质，代表作发表在《南大商学评论》。同时，运用行为经济学的思想，从政策诱因和货币超发的角度，分析了房地产投资热和价格快速上升的原因，并发表在《学习与实践》杂志。

近年来主要承担国家开发银行关于公共租赁住房投融资平台的研究。随着研究的深入，深刻认识到住房制度进一步深化改革的必要性与迫切性，希望从行为经济学的角度来找到住房市场健康发展的以来路径。通过对国外住房市场的研究，认为住房市场的结构需要调整，住房市场的全面商品化无疑将引起价格的快速上升，只有充分发挥市场的调节作用才能让住房市场稳定繁荣，实现居者有其屋的最终目标。2012年开始，政府逐步调整保障性住房发展的战略，公共租赁住房的发展是今后供应结构调整的方向。但是如何有效地运行，这里涉及到整个金融市场的协调发展。可以借鉴北欧国家和德国的市场化经验，充分调动私人租赁市场的闲置资源，将未来的公共租赁与私人租赁市场协调发展，既能解决保障性住房建设资金来源不足的问题，也能通过私人租赁与公共租赁市场的一体化，形成住房市场的基本面，租金是衡量住房市场价格基本面的重要指标，如果能够充分利用闲置住房，通过供应结构调整以及相关法律和税收政策的制定和执行，以期有效地稳定住房市场的价格。

方教授多次主持或者参与实际项目的研究，近年来主持了中央高校基本科研业务费资助华中科技大学人文社科自主创新项目《公共租赁住房与私人租赁住房市场一体化研究》（项目审批号2013WZ011），以及国家开发银行资助项目开发性金融支持的公共租赁住房投融资平台研究。多次参与国家自然科学基金和社会科学基金项目的研究，近年来主要参与国际自然科学基金项目《基于Markov转换动态条件相关分析的金融危机传导机制识别及对策研究》。

三、主要论著

1、城市经济网络与武汉市的城市定位，中国城市化：实证分析与对策研究（陈甬军、陈爱民主编），厦门大学出版社，2002年。

2、国际金融学，清华大学出版社，2014年。

3、美国房地产经纪业及其启示，投资理论与实践，1996年第9期。

4、浅论物业管理，中国第三产业，1997年第4期。

5、跨国跨国公司与民族工业的发展，华中科技大学学报（社科版），1997年第3期。

6、住宅消费：让大众成为消费主体，城乡建设，1998年第2期。

7、区域领导者与区域经济一体化，世界经济，2002年第12期。

8、个人投资者的行为及其偏差分析――兼论行为金融学的研究方法，首届“行为金融与资本市场研讨会”论文集，南京，2003年。

9、汇率制度选择与东亚货币合作，经济研究参考，2003年第94期。

10、经济适用房的外部性与房地产市场效率，华中科技大学学报（社科版），2004年第2期。

11、中国大陆《政治经济学》的转变：文化演化论的理解，国家发展研究，2004年第4卷第1期。

12、非理与市场效率的新诠释，南大商学评论，2005年第1期。

13、宏观经济政策的传导与住房投资热的诱因，学习与实践，2007年第5期。

房地产开发前期市场调研范文第14篇

关键词：房地产开发；前期策划；主要措施

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

一、房地产开发项目前期策划模式及合同

我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式及房地产营销策划模式。对于房地产专业策划公司而言, 通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式，即从房地产公司拿地到建设、销售、物业移交全过程参与。该模式由原深圳万科冯佳先生提出, 以土地价值最大化策划为核心, 包含市场研究、土地研判、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容，时间跨度自开发商拿地至项目建设、销售、物业移交、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。

房地产项目的前期策划也与房地产项目的销售密切联系, 许多项目都采取策划合同与销售合同合并签订的办法。在很多城市, 还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取销售费的新模式。房地产开发项目前期策划合同从法律上定性, 属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：

房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整, 它主要发生在项目实施之前。

房地产开发项目前期策划属于决策服务, 合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外, 委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失, 受托人不承担责任。

二、房地产项目前期策划重要性的表现

房地产项目前期策划成功与否，是房地产项目成功开发的关键。成功的前期策划，能充分挖掘项目的价值，并实现企业利益大化。而失败的前期策划，则足以让整个项目开发落败，从而让企业蒙受损失。在竞争日趋激烈的房地产市场，前期策划在房地产开发过程中的地位显得尤其重要。缺乏前期策划或者前期策划不到位往往会给项目带来灾难性的影响，通常在以下四方面表现尤为突出。

2.1项目定位失误

开发商在高档区域开发低档房, 使土地资源造成浪费, 土地的级差效益没有充分地显现出来。这种定位失误是最为典型的缺乏前期策划、 对区域因素缺乏研判的结果。

2.2功能定位与设计不匹配

有的商品房小区在设计功能、选料过程中与小区的功能定位脱节，或者有的高档商品房外立面、小区规划优秀，但功能设计低档、房型设计不合理, 与高档社区本身不相匹配。

2.3房型设计与套内面积控制的矛盾

有的刚需产房住宅小区, 却又追求过大的厅，过大的辅助设施面积，使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力，套内面积大，虽然单价不高，但总价都大大超过消费承受能力。类似这种房型设计脱离市场定位, 套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见。

2.4项目定位与实际规划建设不匹配

有的小区号称经济适用房，但错误地把城市规划的手法用到小区规划里, 大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等, 其结果是华而不实，徒然增加成本、增加购房者负担, 而居民住宅前后绿化却受到冷遇。

三、房地产项目前期策划的工作内容

房地产项目前期策划实际上是一系列的工作过程，是开发商通过分析自身能力和项目条件，了解环境特性和趋势，制定项目开发什么样的产品、产品卖给谁、产品怎么卖、项目什么时间开发、项目怎么开发的战略部署。具体内容如下：

3.1项目市场调查分析

（1）城市的宏观环境：对城市经济、文化、交通、城市化水平、房地产行业发展状况，国家地方的法律法规对房地产市场的影响，城市今后发展趋势分析。

（2）中观环境：对项目所在大板块即以区乡镇一级为基础，对此区域内的经济、交通、文化、人员构成，发展趋势，房地产发展水平，发展潜力做进一步的分析。

（3）微观环境：本项目所在地块环境分析，竞争对手情况调查、同类物业情况调查，市场前景预测。

环境分析是从事房地产策划的立足点和根本前提，为科学的决策提供依据。只有深入细致地对环境进行调查研究和分析，才能准确而及时地把握消费者需求， 才能认清本企业所处环境中的优势和劣势，扬长补短，在竞争中求得生存、在变化中谋到稳定。

3.2目标客户群分析

通过市场调查，房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”， 也就是说市场能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位，这些正是一个项目成功与否的关键；市场调查还有助于房地产企业发现新的市场机会。通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势，从而确定企业今后的经营方向；市场调查有利于房地产企业适时开发新产品。

3.3项目方案策划分析

（1）地块情况

对项目地块的交通、环境、周边配套，区域发展现远景做分析，全面阐述项目的“SWOT”,这是整个策划方案成功的前提，只有深刻分析地块各个方面的特性及利弊，才能找到项目的突破点。

（2）项目市场定位

所谓定位，是指企业为适应目标市场中消费者的特定需求，而设计和确定企业及产品在目标市场上所处的相对位置，与竞争对手的产品及企业形象相对而言的相对位置。所以房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准，使自身的房产项目有独独具一格、与众不同的特色，进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，实现抢占或侵蚀市场的目标。

（3）项目产品研发与设计

项目产品是提供给市场的能够提供给消费者某种需求的任何有型建筑物、构筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等； 以及可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务、保证、物业形象、开发商声誉等，即房地产整体产品=有型实体+无型服务。房地产整体产品有三个层次的内容：核心产品、形式产品及延伸产品。

（4）开发建设、营销、物管方案

对开发建设的周期、进度安排，开发分布做总体规划；对营销的的节点做出总体的进度安排。这里着重指营销策略的安排，在项目形象导入期、树立期、拉升期等不同的环节分别辅助以不同的策略组合来完成，从而实现总体的营销目标；而在物管方面则应以“以人为本”的思想和物业先期进入的方法在总体上对物业进行安排和部署。

四、房地产前期策划中规避风险的主要措施

4.1减少项目开发经济风险

一个好的前期策划方案，至少在市场调查分析、项目投资分析、项目规划建议、项目可行性总评估分析等四个层面为开发商提供项目决策依据。认真做好开发项目前期策划工作，科学指导项目开发，能够降低项目的开发经济风险。

（1）充分评估项目地块特征、开发商的实际开发能力，提供具有前瞻性、独创性、先进性、可操作性的策划方案，切实规避项目开发的经济风险。

（2）要收集好项目的基本情况，包括获得开发土地的成本、开发地理位置、政府主管部门对开发项目规划控制指标、市政配套设施状况，自筹资金规模、建设规模等等。

（3）注重调查数据的来源和依据，注重资料的综合分析。分析论证要有科学性，对正式提交的方案要及时组织专家进行审查和评定，使前期策划方案对开发项目真正起到指导作用，从而降低风险。

4.2房地产政策法规和政府有关措施的政策风险

目前国内房地产的发展受国家政策、行业法规制约影响大，在前期策划过程中应充分分析国家的行业政策、税收信贷政策，比如“9070”政策、限购限贷政策及政府的控规调整等规避项目开发的政策风险。

4.3对项目开发的市场风险

房地产项目由于建设期比较长，且目前调控政策日趋严厉，由于市场供应及行业竞争加剧导致的市场风险必须严加控制。重视营销，加快出货节凑并及时回收资金是规避市场风险的最佳方式。

4.4 前期策划的时效性风险

前期策划是基于现状及相对未来一段是时期内所做的开发策划方案，所以具有一定的时效性。在实际开发过程中，由于项目开发周期较长，故应要不断针对环境、市场及竞品的变化作局部的调整，而不能一成不变地按前策方案实施，避免因策划时效性所产生的风险。

房地产开发前期市场调研范文第15篇

中国人民银行联合住建部、银监会于2015年3月30日发文，二套房个贷首付最低比例由此前的60%-70%下调到40%；同日，财政部联合国税总局发文，转让二套房免征营业税期限由目前的购房超过5年（含5年）下调至超过2年（含2年）。

发展改革委房地产研究中心主任刘琳说，为抑制前些年房地产行业过大的投机性需求，中国出台系列楼市调控政策效果显现，有足够的空间实施预调微调，向住房改善性需求的满足进行政策倾斜。

她表示，首付款下调后的具体比例和利率水平由银行业金融机构合理确定，给商业银行更多自，也是中国推进利率市场化改革，让市场在资源配置中起决定性作用的体现。

2010年初，针对房地产市场过热、房价持续上涨的情况，国务院先后出台政策，扩大土地和普通住房供给、抑制市场投机、加强金融监管，形成一套政策组合拳。以限购和差别化信贷为代表的调控政策被称为“史上最严调控”。

住建部政策研究中心主任秦虹说，过去很难分清二套房是基于投资性需求还是改善性需求，故而严厉的政策甚至有些“惩罚性”的味道。

五年来，中国房地产市场过热现象得到明显“退烧”，一、二线城市投机性需求基本被挤出市场，以自住需求为主的中低价位、中小户型刚需住房成为房地产消费结构中的主流。

国家统计局近日公布的“2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，楼市延续2014年5月以来整体下跌态势，70大中城市同比整体跌幅高达6.0%，其中有69城市价格下降，仅有1城市持平。

交通银行金融研究中心研究员夏丹评析，首付比例下调将极大减轻居民首付负担，提高当期购买能力，推动改善性需求入市。营业税调整则能释放出一批存量房源，增进市场交易活跃度，并在一定程度上缓解热销地区房屋供给紧张的局面。

自2013年新一届领导集体执政以来，“支持居民自住和改善性住房需求”“稳定住房消费”相应表述于2015年首次被写入政府工作报告。

专家认为，这样的表述变化仍建立在坚持抑制投机、投资性购房基础上，故而一线城市限购政策仍未放开，这也是符合“因地制宜、分类调控”政策的。

中国幅员辽阔，不同地区、不同城市的情况各异，各地房地产市场周期也不一致。2014年的政府工作报告首次写入“针对不同城市情况分类调控”，体现了市场发挥经济规律的宏观调控思路。

事实上，中国的房地产新政是符合市场预期的一次宏观政策微调。从事研究房地产市场的克而瑞信息集团年初中国购房者信心指数2014年第四季度调研结果显示，54%的受访对象认为购房信贷政策未来会出现松动，而当期中国购房者信心总体指数为112.3，仍处历史相对高位。

分析人士表示，中国居民自住和改善性住房需求仍较大，在不改楼市政策基本面的前提下，适当放宽限制利于改善民生、扩大消费、消化存量。

自2014年9月30日央行、银监会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》提出积极支持居民家庭合理的住房贷款需求后，2015年3月25日国土资源部、住房城乡建设部又发文优化2015年住房及用地供应结构。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为，房地产市场调整将会继续，但2015年的调整速度将会较为缓和。

刘琳则表示，至于未来中国房地产政策将如何变动，还得看宏观经济和楼市实际运行情况，其中主要是宏观经济情况。

中国房地产行业涉及钢铁、水泥、工程机械等众多行业，对整个经济运行牵动作用较大，在经济旧常态下是举足轻重的杠杆。前些年，中国房地产投资和相关行业投资及其间接消费开支，占GDP的比重曾高达约四分之一。

然而，步入经济新常态，中国不会也不能任由房地产业成为地方短期刺激经济增长的主工具，吞噬过多流动性，给房地产以外的更广泛实体经济造成资本进入的困难，更不能令畸高房价过度侵蚀居民收入，超前透支居民消费，以致损害中国社会结构。

“政府希望房地产消费维持在一个合理适度的发展空间内，不出现大起大落。房地产市场既不能重回此前的盲目投资、爆炸式增长的状态，也要防止下滑过快导致失速，引发金融风险、房企大面积倒闭等情况。”国家开发银行研究院副院长曹红辉说。

数据显示，2015年1月份-2月份，中国住宅销售面积下降17.8%，比2014年全年跌幅扩大8.7个百分点；住宅销售额下降16.7%，跌幅扩大8.9个百分点。