房地产证券投资分析范文
房地产证券投资分析范文第1篇
1．资产证券化融资的基本概念
国内外专家学者对于资产证券化融资的定义都是基于两点：一是证券化资产必须能够从原始持有人的总资产池中剥离出来，通过一些运作安排实现证券化资产的风险和收益的独立性：二是证券化资产必须能够产生未来可预测的收益。本文认为资产证券化融资是指具有某种未来可预见的资产或者资产组合汇集起来．通过结构性重组实现与原权益人的风险隔离，再辅以独特的信用增级和信用评级，发行基于资产价值和未来收益的资产支持证券进行融资从信用关系的角度分析，资产证券化通常包括一级证券化融资和二级证券化融资；本文所指房地产行业的资产证券化融资属于“二级证券化”的范畴。
2．资产证券化融资的运作模式
资产证券化融资的运作模式核心在于证券化资产的真实转移、风险隔离和信用增级的操作；这个证券化的过程需要一个严谨而有效的交易结构来保证融资的成功，其交易结构主要包括了以下几个运行主体：融资发起机构、特殊目的载体、资产管理机构、资产托管机构、信用评级机构、信用增级机构、证券承销机构等。
3．资产证券化融资的核心内容
一个完整的资产证券化融资运作过程，其核心内容主要包括：风险隔离、信用评级、信用增级三个部分。风险隔离是资产证券化融资成功运作的关键，它是通过证券化的“真实转移”来实现的。信用级别是专业信用评级机构通过一整套简单的符号。信用增级是指在资产证券化融资中被用来保护投资者利益的技术。
4．资产证券化的价值分析
(1)从融资者的角度，其价值实现主要体现在以下几个方面：增强资产流动性，降低融资成本；分离信用风险，拓宽融资渠道；改善负债结构，提高资本效率：增加企业收入，提高管理水平。
f2)从投资者的角度．是价值实现主要体现在以下方面：获得较高的投资收益以及较大的流动性：具有较低的投资风险：突破投资限制，拓宽投资渠道。
二、房地产资产证券化在我国发展的可行性分析
我国改革开放2O多年来．房地产的迅速崛起与证券市场的快速发展与繁荣，使得房地产资产证券化成为可能。
（一)实施房地产证券化的宏观环境日趋成熟
1．宏观经济需要房地产有效投资和有效需求进行拉动。房地产作为国民经济新的积极增长点，发展资产证券化的融资模式有利于促进房地产市场和房地产业的发展：我们在上海、深圳、北京等发达城市进行资产证券化领域的初步尝试，并取得了一定成效。
2．土地产权和房地产权改革为房地产资产证券化提供了前提条件。产权明晰是房地产证券化的必备条件；土地使用制度改革为房地产权益的分割提供了条件，为推广房地产资产证券化做l『积极的准备。
3．快速发展的房地产市场和金融市场是经济基础。从整个国家的宏观经济基础看，我国的金融体制改革不断深化，经济运行状况良好，发展势头强劲。
4．国家针对房地产金融领域的违规操作现象，自2001年以来连续出台了一系列促进金融市场健康发展的房地产金融政策，繁荣的房地产市场和规范发展的金融市场为房地产资产证券化提供了经济基础。
(二)初步具备实施房地产证券化的微观基础
1．房地产市场存在巨大的资金缺口。只有推行房地产证券化，在金融市场上直接向社会大众融资，才能较好的解决房地产开发资金短缺的矛盾；庞大的住房消费市场的资金来源也不可能单纯依靠国家财政或者银行存款，住房消费的直接融资势在必行．推行房地产证券化成为一种必然
2．住房抵押贷款证券化业务基本成熟。我国随着住房货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来，住房抵押贷款不断上升已初步形成规模
3．庞大的房地产证券化投资需求群体
4．日趋规范的资本和证券市场。以买卖发行各种债券和股票的资本市场在我国已形成基本框架，资本市场的发展不仅为房地产证券化提供了市场规模，也因资本市场证券品种丰富而使房地产融资形式有多样化的选择。
(三)政府的推动作用
证券化是一种市场行为．但也离不开政府的有力支持，特别是在制度的改革和金融政策的推进方面上。综上所述，房地产资产证券化在我国虽不具备大规模推进的条件，却也有一些有利因素。因此，有选择地渐进发展是非常必要的。
三、房地产资产证券化融资模式的分析
(一)国外房地产资产证券化融资平台的基本模式
在国外，已逐渐形成了两种房地产资产证券化的融资模式；分别是以股份制项目公司为平台的公司型模式和以第三方信托机构为平台的信托型模式。不同平台开展的资产证券化融资有不同的核心运作，不同平台也会有不同的优势。房地产企业设立股份制项目公司是为了使后者成为项目资产的载体并充当特殊目的机构开展资产证券化融资，是国外房地产资产证券化融资普遍采用融资平台，适用于大型或者特大型的长期房地产项目融资。从制度功能上讲，信托具有的财产隔离机制能够很方便实现资产证券化融资要求的风险隔离，因此它在国外房地产资产证券化融资实践中使用得很普遍。
(二)对我国实行房地产资产证券化的难点分析
1．体制的制约
我国现行的房地产投资与金融体制正在进行重大改革．专业银行商业化、利率市场化、项目业主负责制等举措都是改革的重大步骤，但这些目标的真正实现还要经历一个相当长的过程。这也在一定程度上制约了我国房地产证券化进程。
2．资本市场的制约
（1)现阶段．国证券市场虽然发展迅速．但仍属于初级阶段，市场容量和市场规模十分有限：
(2)目前我国证券市场很不规范，难以识别证券的优劣；
f3)房地产证券流通市场要承受证券市场和房地产市场的双重风险：
f4)我国现阶段还没有真正权威性的评级机构；
(5)缺乏专门的政府担保机构和保险公司和推行房地产证券化所需的专门人才：
3．房地产法律及其监督的滞后性
我国现行《证券化》的相关条款中，缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用的规定，这势必会增加住房贷款证券化的推荐难度。同时，建立风险隔离机制的相关法律有《破产法》和《信托法》，但因为在国内出现的时间还不长．实施过程中难免存在种种困难。4．信用制约
现阶段．我国尚无完整意义上的个人信用制度，银行很难对借款人的资信状况做出准确判断，对信贷业务的前的贷前调查和对贷款风险的评价显的困难重重。
5．房地产金融市场一级市场欠发达
我国长期实行的福利住房制度使房地产金融市场一直没有获得真正的发展．尤其是国有四大银行在金融市场的垄断地位，决定了我国房地产金融市场以非专业性房地产金融机构的商业银行为主体。
四、国外房地产资产证券化融资模式对我国的启示
（一）国外房地产资产证券化的融资模式对我国房地产证券化的启不
1．创造良好的房地产汪券化的制度环境
继续深化房地产制度、金融制度和企业制度改革，规范资本市场特别是证券交易市场的运作，加快制定和健全相关法律法规，为我国房地产证券化创造一个良好的外部环境．实现房地产权的独立化、法律化和人格化
2．建立房地产金融体系特剐是抵押贷款及其担保体系，培育多元化的投资主体
建赢专门的政府担保机构；积极开展各种信托业务；成立由国家控股或政府担保的抵押证券公司，收购各商业银行的抵押贷款，并以此为基础发行抵押贷款证券。
3．创造适宜的房地产资产证券化需要的环境
加快商业银行的转制步伐；组建全国性的住房银行；完善一级市场的风险控制机制：规范发展我国的资产评估业和资信评级业。
4．构建房地产信托投资资金
借鉴美国模式，由金融机构组织发起，具体资产管理由专业的投资顾问操作。
（二）我国房地产资产证券化融资模式的选择
不同的房地产证券化模式，其运行方式也各不相同。尤其在制度框架不同的国家或地区。这种不同会更加明显。在我国还是半空白的情况下运作．可以尝试从以下几个方面来探索房地产资产证券化的道路：
1．确定证券化资产，组成资产池。原始权益人在分析自身融资需求的基础上，确定需要证券化的资产，然后进行清理、估算和考核，最后将这些资产分类汇集形成一个资产池。基础的资产的选择直接关系到以后证券化的成功与否。
2．资产转移：这是证券化过程中非常重要的一个环节，在典型的资产证券化模式中，会通过一个专门的中介机构，也称特殊目的机构(SPV)，通过对原始资产的“真实转移”，实现基础资产和原始权益人之间风险隔离和破产隔离。
3．信用增级和信用评级；为了吸引投资者，改善发行条件，必须对资产支持证券进行信用增级，以提高所发行的证券的信用级别。
4．发行证券及支付价款；专门机构将经过评级的证券交给具有承销资格的证券商去承销，可以采取公募或私募的方式来进行。一旦发行成功，专门机构就将从证券承销商那里获得的发行收人按事先约定的价格支付给原始的权益人。
5．资产的管理与证券的清偿；资产池的管理必须由专业的服务商来进行，这个服务商可以外请，也可以由原始权益人来担任，因为原始权益人已经比较熟悉基础资产的情况，一般也具备管理基础资产的专门技术和充足人力。至此，整个资产证券化过程告结束。
【参考文献】
[1]邓伟利．资产证券化：国际经验与中国实践[M]．上海：上海人民出版社，2003．
[2]威廉姆·布鲁格曼．房地产融资与投资[M]．大连：东北财经大学出版社2000．
[3]斯蒂文·L-西瓦兹．结构金融——资产证券化原理指南[M]北京：清华大学出版社．2004．
[4]于凤坤．资产证券化：理论与实务[M]．北京：北京大学出版社，2002．
[5]黄嵩．房地产信托融资探析[J]．中国房地产金融，2005．
房地产证券投资分析范文第2篇
【论文摘要】资产证券化是一种适合我国房地产企业的融资模式，值得房地产业借鉴并逐步推广。本文从资产证券化的理论框架介绍、可行性分析、融资模式分析、以及国外成 熟融资模式对我 国的启示等四个方面探讨我 国发展房地产资产证券化必然性和 可行性。
一、 资产证券化融资理论的介绍
1．资产证券化融资的基本概念
国内外专家学者对于资产证券化融资的定义都是基于两点：一是证券化 资产必须能够从原始持有 人的总资产池 中剥离出来，通过一些 运作安排实现证券化资产的风险和收益的独立性：二是证 券化资产必须能够产生未来可预测的收益。本文认 为资产证券化融资是指具有某种未来可预见 的资产或者资产组合汇集起来．通过结构性重组实现 与 原权益人的风险隔离，再辅 以独特的信用增 级和信用评级，发行 基于资产价值和未来收益 的资产支持证券进行融资从信用关 系的角度分析，资产证 券化通常包括一级证券化融资和二级证券化融资；本文所指房地产行业的资产证 券化融资属于“二级证券化”的范畴。
2．资产证券化融资的运作模式
资产证券化融资 的运作模式核心在于证券化资产的真实转移 、风险隔离和信用增级 的操作；这个证券化的过程需要一个严谨而有效的交易结构来保证融 资的成功，其交易结构主要包括了以下几个运行主体：融资发起机构 、特殊 目的载体、资产管理机构、资产托管机构、信用评级机构 、信用增级机构 、证券承销机构等。
3．资产证券化融资的核心内容
一个完整的资产证券化融资运作过程，其核心内容主要包括：风险隔离、信用评级、信用增级三个部分。风险隔离是资产证券化融资成功运作的关键，它是通过证券化的“真实转移”来实现的。信用级别是专业信用评级机构通 过一整套简 单的符号。信用增级是指在资产证券化融资中被用来保护投资者利益的技术。
4．资产证券化的价值分析
(1)从 融资者的角度 ，其价值实 现主要体现在 以下几 个方面 ：增 强资产流动性 ，降低融 资成本 ；分离信 用风险 ，拓宽融资渠 道 ；改善负债结构 ，提高资本效率 ：增加 企业收入 ，提高管理水平。
f2)从投资者的角度 ．是价值 实现主要体现在 以下 方面 ：获得较 高的投资收益以及 较大的流动性 ：具有较低的投资风险 ：突破投资 限制，拓宽投资渠道 。
二、房地产资产证券化在我国发展 的可行性分析
我国改革开放 2O多年来 ．房地产 的迅速 崛起 与证券 市场的快速发展与繁荣 ，使得房地产资产证券化成 为可能 。
（一)实施房地产证券化 的宏观环境 日趋成熟
1．宏观经济需要房地产有效投 资和有效需求进行拉动。房地产作为国民经济新 的积极增长点 ，发展资产证券化 的融 资模式 有利于促进房地产市场和房地产业的发展：我们 在上海 、深圳 、北京等发达城市进行资产证券化领域 的初步尝试 ，并取得 了一定成效 。
2．土地产权 和房地产权 改革为房地产资产证券化提供 了前提条件 。产权明晰是房地产证券化的必备条件 ；土地使 用制度改革为房地产权益 的分 割提供 了条件 ，为推广房地 产资产证券化做 l『积极的准备 。
3．快速发展的房地产市场和金融市场是经济基础 。从整个 国家的宏观经济基础看 ，我 国的金融体制改革不断深化 ，经济运行状况 良好 ，发展势头强劲。
4．国家 针对房地产 金融领域 的违规操作 现象 ，自 2001年以来连续 出台了一系列促进金融市场健康发展的房地产金融政策 ，繁荣 的房地产市场 和规范发展的金融 市场 为房地产资产证券化 提供了经济基础。
(二)初步具 备实施房地产证券化的微 观基础
1．房地产市场存在 巨大 的资金 缺口。只有推行房地产证券化 ，在金融市场上直接 向社会大众融资 ，才能较好的解决房地产开发资金短缺的矛盾；庞大 的住房消费 市场的资金来源也不可能单纯依靠国家财政或者银行存款 ，住房 消费的直接融 资势 在必行 ．推行 房地 产证券化成为一种必然
2．住房抵 押贷款证券化业务基本成熟。我 国随着住房 货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来 ，住房抵押贷款不断上升 已初步形 成规模
3．庞大的房地产证券化投资需求群体
4．日趋规范的资本 和证券市场 。以买卖发行各种债券和股票的资本市场在我国 已形成基本框架 ，资本市场 的发展不仅 为房地 产证券化提供 了市场规模 ，也因资本市场证券 品种丰 富而使房 地产融 资形 式有 多样化的选择 。
(三)政府的推动作用
证券化 是一种市场行 为．但 也离不开政府 的有力支持 ，特别是在制度 的改革和金融政策的推进方 面上 。 综上所 述 ，房地产资产证券 化在我 国虽不 具备大规模推进 的条件，却也有一些有利因素。因此，有选择地渐进发展是非常必要的。
三、房地产资产证券化融资模式的分析
(一)国外房地产资产证券化融资平台的基本模式
在 国外 ，已逐渐形成 了两种房地产资产 证券化的融资模 式 ；分别是以股份制项 目公 司为平 台的公 司型模 式和以第三方信托 机构为平台的信托型模式 。不 同平台开展 的资产 证券化融资有不 同的核心运作，不同平 台也会有不 同的优势。房地产企业设立股份制项 目公司是为了使后者成为项 目资产的载体并充 当特殊 目的机构开 展资产证券化融资 ，是国外房地产 资产证券化融 资普 遍采用融资平 台 ，适用于大型或者特大 型的长期房地产项 目融资。从制度功能上 讲，信托具有 的财产隔离机制 能够很方便实现资产证券化融资要求的风险隔离 ，因此它在国外房地产资产证券化融资实践中使用得很普遍 。
(二 )对我国实行房地产资产证券化的难点分析
1．体制的制约
我国现行的房地产投资与金融体制正在进行重大改革 ．专业银行商业化 、利率市场化、项 目业 主负责制等举措都是改革 的重大步骤 ，但这些 目标的真正实现还要经历一个相 当长 的过程。这也在一定程度 上制约 了我国房地产证 券化进程 。
2．资本市场的制约
（1)现 阶段 ．国证券市场虽然发展迅速 ．但仍属 于初级 阶段 ，市场容量和市场规模十分有限 ：
(2)目前 我国证券市场很不规范 ，难以识别证券的优劣 ；
f3)房地产证券流通市场要承受证券市场和房地产市场的双重风险 ：
f4)我国现阶段还没有真正权威性的评级机构 ；
(5)缺乏专 门的政府担保机构和保险公司和推行房地产证券化所需 的专 门人才 ：
3．房地产法律及其监督的滞后性
我 国现行《证券化》的相关条款中 ，缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用的规定，这势必会增加住房贷款证券化的推荐难度。同时，建立风险隔离机制的相关法律有《破产法》和《信托法》，但因为在国内出现的时间还不长 ．实施过程 中难免存在种种困难 。
4．信用制约
现阶段．我 国尚无完整 意义上的个人信用制 度 ，银行很难对借款人的资信状况做出准确判 断，对信贷业务 的前 的贷前调查 和对 贷款风险的评价显的困难重重。
5．房地产 金融市场一级市场欠发达
我 国长期实行 的福利 住房制度使房地产金融市场一直没有 获得真正 的发展 ．尤其是 国有 四大银行在金融市场的垄断地位 ，决定 了我国房地产金融市场 以非 专业性房地产金融机构的商业银行为 主体。
四、国外房地产资产证券化融资模式对我国的启示
（一）国外房地产资产证券化 的融资模式对我国房地产证券化的启不
1．创造 良好的房地产 汪券化的制度环境
继续深化房地产制 度 、金融制度和企业制度改革 ，规 范资本市场特别是证券交易市 场的运作 ，加快制定和健全相关法律 法规 ，为我 国房地产证券化创造一个 良好的外部环境 ．实现房地产权的独立化 、法律化 和人格化
2．建立房地产金融体系特剐是抵押贷款及其担保 体系 ，培育多元化的投资主体
建赢专 门的政 府担 保机构 ；积极开展各种信托业 务 ；成立由国家控 股或政 府担保 的抵押 证券公 司，收购各商业银行 的抵 押贷 款 ，并 以此 为基础 发行抵 押贷款 证券。
3．创造适宜的房地产资产证券化需要 的环境
加快商 业银行 的转 制步伐 ；组建全 国性的住房银行 ；完善一级市场 的风险控制机制：规范发展我国的资产评估业和资信评级业 。
4．构建房地产信托投资资金
借鉴美国模式 ，由金融机构组织发起 ，具体资产 管理 由专业的投资顾问操作。
（二）我国房地产资产证券化融资模式的选择
不同的房地产证券化模式 ，其运行方式也各不相 同。尤其在制度框架不同的国家或地 区。这种不同会更加明显 。在我 国还是半空 白的情况下运作 ．可以尝试从 以下几个方面来探索房地产资产证券化的道路 ：
1．确定证券化资产 ，组成资产池。原始权益人在分析 自身融资需求的基础上，确定需要证券化的资产，然后进行清理、估算和考核，最后将这些资产分类汇集形成一个资产池。基础 的资产的选择直接关系到以后证券化 的成功与否。
2．资产转移 ：这是证券 化过程中非常重 要的一个环节 ，在典型的资产证券化模式 中，会通过一个 专门的中介机构 ，也称特殊 目的机构(SPV)，通过对原始资产的“真实转移”，实现基础资产和原始权益人之间风险隔离和破产隔离。
3．信用增级和信用评级 ；为了吸引投 资者 ，改善发行条件 ，必须对资产支持证券进行信用增级 ，以提高所发行的证券的信用级别。
4．发行证券及支付价款 ；专门机构将经过评级的证券交给具有承销资格的证券商去承销，可以采取公募或私募的方式来进行。一旦发行成功 ，专门机构就将从证券承销商那里获得的发行 收人按事 先约定的价格支付给原始 的权益人。
5．资产的管理与证券的清偿；资产池的管理必须由专业的服务商来进行 ，这个服务商可以外请，也可以由原始权益人来担 任 ，因为原始权益人已经比较熟悉基础资产的情况 ，一般也具备管理基础资产 的专门技术和充足人力 。至此 ，整个 资产证券化过程告结束。
【参考文献】
[1]邓伟利．资产证券化：国际经验与中国实践 [M]．上海 ：上海人 民出版社，2003．
[2]威廉姆 ·布鲁格曼．房地产融资与投资 [M]．大连 ：东北财经大学 出版社2000．
[3]斯 蒂文 ·L-西瓦兹．结构金 融—— 资产证券化原理指南 [M]北京 ：清华大学出版社．2004．
[4]于凤坤．资产证券化：理论与实务[M]．北京 ：北京大学出版社，2002．
房地产证券投资分析范文第3篇
关键词：房价；开发投资总额；关联度；岭回归
1 建模的原理介绍
1.1格兰杰因果检验的原理
1969年，格兰杰从计量经济学的角度提出了一种因果关系的定义：设有两个时间序列｛xt｝和｛yt｝，如果xt的变化引起yt的变化，则xt的变化应当发生在yt的变化之前。具体操作中，一般是对以下两个方程分别进行无约束和有约束估计：
（1）
（2）
如果在（1）中部分αi显著不为零，则称xt格兰杰引起yt类似的，如果（2）式中部分αi显著不为零，则称yt格兰杰引起xt，如果两者都存在，则称xt与yt互为格兰杰因果关系。
1.2岭回归原理
多元回归模型的矩阵表达式为：Xβ=Y，利用OLS求得： ，
当自变量存在多重共线性时，导致 ，从而使得回归系数 不稳定，出现没有实际意义的估计值。解决的办法是在X′X的主对角线元素上加一个非负常数k，即得：
，其中E是单位矩阵，使得 的概率比 大大降低，最后用 来进行估计，结果会使 的估计变得稳定得多。因此，岭回归估计的准确程度取决于k值的选取，确定k值的方法一般是通过岭迹图或方差膨胀因子来选取。其确定方法是选择一个尽可能小的k值，在这个k值上，岭迹图中回归系数已变得较为稳定，并且方差膨胀因子业变得足够小。
回归估计系数 是k的非线性函数；k值的加入使得
成为回归系数的有偏估计，但是比β估计更稳定； 随k的变化轨迹图称为岭迹图。
1.3灰色关联度分析原理
选取参考数列
其中k表示时刻。假设有m个比较数列
则称
为比较数列xi对参考数列x0在k时刻的关联系数，其中ρ∈[0，1]为分辨系数。称 和 分别为两级最小及两级最大极差。
一般来讲，分辨系数ρ越大，分辨率越高；ρ越小，分辨率越低。上式中的关联系数是描述比较数列与参数数列在某时刻关联程度的一种指标，由于各个时刻都有一个关联数，因此信息显得过于分散，不便比较，为此我们给出ri=■■ξi（k）为数列xi对参考数列x0的关联度。若关联度ri最大，说明xi（k）与最优指标x0（k）最接近，即第i个被评价对象优于其他被评价对象，据此可以排出各被评价对象的优劣次序。可以看出，关联度是把各个时刻的关联系数集中为一个平均值，亦即把过于分散的信息集中处理。利用关联度这个概念，可以对各种问题进行因数分析。
2 模型的分析
2.1 房价与房地产开发投资总额格兰杰因果检验
依据格兰杰因果检验原理，对房地产开发投资总额和房价利用Eviews软件分析得到下表：（假设置信度α=0.05）
从上表可以看出，房价不是引起房地产开发投资总额变化的格兰杰原因，而房地产行业开发投资总额的变化却是引起房价变化的格兰杰原因。房地产行业的投资总额的增加，一方面增加对商品房的投机性需求，进而对房价的上涨起到推波助澜的作用；另一方面，对房地产行业投资的增加，使房地产市场更加的火爆，会给开发房地产市场相关的原料如建材、水泥及地皮价格起到刺激和促进作用，这些原材料价格的上涨势必都附加于房屋的销售价格中，势必造成房价的上升。
2.2 房价的岭回归模型
房价模型的构建有助于我们总结规律，科学界定影响房价的关键因素，从而指导房地产市场的管理和调控行为。本文初步选取的影响房价的因素有家庭人均年收入、房地产开发投资总额、年底总人口数、建筑材料价格指数、新增家庭数、住宅房屋竣工面积和人均GDP指数（依次用F1~F7表示），我们利用岭回归模型分析影响房价的主要因素。
对文中给定的7个影响指标进行相关性分析，分析得到如下相关系数矩阵
由相关系数矩阵可知，各因素之间的相关系数较大，影响因素之间两两相关。因此，采用传统的最小二乘回归存在较严重的多重共线性。
鉴于此，建立如下岭回归模型：
利用Matlab软件编程求得房价与选取指标的岭迹图。
由岭迹图可以看出，在0.3之后，7条岭迹都开始变得平稳。所以，将3代入做岭回归，得到如下模型：
通过岭回归得到的模型，可以看出：房价对人均GDP指数的敏感度为220.51，说明人均GDP指数每变动1单位，住房销售房价变动220.51单位；家庭人均年收入变动1单位，住房销售房价变动135.21单位；房地产开发投资总额变动1单位，住房销售房价变动196.02单位；年底总人口数变动1单位，住房销售房价变动133.78单位；建筑材料价格指数变动1单位，住房销售房价变动6.54单位；新增家庭数变动1单位，住房销售房价变动132.1单位；住宅房屋竣工面积变动1单位，住房销售房价变动138.05单位。
所以，通过上面的分析，房地产行业的开发投资总额对房价具有很大的影响作用。因此，分析房地产行业投资总额与国民经济其他行业的投资总额的关联度，可以得到与房地产行业投资总额的关联度最大的国民经济行业，进而分析该行业影响因素对房价的影响。
摘要：本文先是对全国平均住房销售价格（以下简称房价）与房地产行业开发投资总额做格兰杰因果检验，得出房地产开发投资总额是引起房价变化的格兰杰原因，随后选定家庭人均年收入、房地产开发投资总额、年底总人口数、建筑材料价格指数、新增家庭数、住宅房屋竣工面积和人均GDP指数等为自变量对房价做岭回归，再次得出房地产开发投资总额对房价具有显著性的影响。再对房地产行业开发投资总额与其他行业的投资总额做关联度分析，得出房地产行业与金融业投资总额具有最大的关联度。最后在假定房地产市场和证券市场同时为无套利市场的条件下，分析得出证券市场中证券的当期价格、持有期内的年平均收益率和年平均红利与房价依次存在正向、负向、负向的相关关系。
关键词：房价；开发投资总额；关联度；岭回归
1 建模的原理介绍
1.1格兰杰因果检验的原理
1969年，格兰杰从计量经济学的角度提出了一种因果关系的定义：设有两个时间序列｛xt｝和｛yt｝，如果xt的变化引起yt的变化，则xt的变化应当发生在yt的变化之前。具体操作中，一般是对以下两个方程分别进行无约束和有约束估计：
（1）
（2）
如果在（1）中部分αi显著不为零，则称xt格兰杰引起yt类似的，如果（2）式中部分αi显著不为零，则称yt格兰杰引起xt，如果两者都存在，则称xt与yt互为格兰杰因果关系。
1.2岭回归原理
多元回归模型的矩阵表达式为：Xβ=Y，利用OLS求得： ，
当自变量存在多重共线性时，导致 ，从而使得回归系数 不稳定，出现没有实际意义的估计值。解决的办法是在X′X的主对角线元素上加一个非负常数k，即得：
，其中E是单位矩阵，使得 的概率比 大大降低，最后用 来进行估计，结果会使 的估计变得稳定得多。因此，岭回归估计的准确程度取决于k值的选取，确定k值的方法一般是通过岭迹图或方差膨胀因子来选取。其确定方法是选择一个尽可能小的k值，在这个k值上，岭迹图中回归系数已变得较为稳定，并且方差膨胀因子业变得足够小。
回归估计系数 是k的非线性函数；k值的加入使得
成为回归系数的有偏估计，但是比β估计更稳定； 随k的变化轨迹图称为岭迹图。
1.3灰色关联度分析原理
选取参考数列
其中k表示时刻。假设有m个比较数列
则称
为比较数列xi对参考数列x0在k时刻的关联系数，其中ρ∈[0，1]为分辨系数。称 和 分别为两级最小及两级最大极差。
一般来讲，分辨系数ρ越大，分辨率越高；ρ越小，分辨率越低。上式中的关联系数是描述比较数列与参数数列在某时刻关联程度的一种指标，由于各个时刻都有一个关联数，因此信息显得过于分散，不便比较，为此我们给出ri=■■ξi（k）为数列xi对参考数列x0的关联度。若关联度ri最大，说明xi（k）与最优指标x0（k）最接近，即第i个被评价对象优于其他被评价对象，据此可以排出各被评价对象的优劣次序。可以看出，关联度是把各个时刻的关联系数集中为一个平均值，亦即把过于分散的信息集中处理。利用关联度这个概念，可以对各种问题进行因数分析。
2 模型的分析
2.1 房价与房地产开发投资总额格兰杰因果检验
依据格兰杰因果检验原理，对房地产开发投资总额和房价利用Eviews软件分析得到下表：（假设置信度α=0.05）
从上表可以看出，房价不是引起房地产开发投资总额变化的格兰杰原因，而房地产行业开发投资总额的变化却是引起房价变化的格兰杰原因。房地产行业的投资总额的增加，一方面增加对商品房的投机性需求，进而对房价的上涨起到推波助澜的作用；另一方面，对房地产行业投资的增加，使房地产市场更加的火爆，会给开发房地产市场相关的原料如建材、水泥及地皮价格起到刺激和促进作用，这些原材料价格的上涨势必都附加于房屋的销售价格中，势必造成房价的上升。
2.2 房价的岭回归模型
房价模型的构建有助于我们总结规律，科学界定影响房价的关键因素，从而指导房地产市场的管理和调控行为。本文初步选取的影响房价的因素有家庭人均年收入、房地产开发投资总额、年底总人口数、建筑材料价格指数、新增家庭数、住宅房屋竣工面积和人均GDP指数（依次用F1~F7表示），我们利用岭回归模型分析影响房价的主要因素。
对文中给定的7个影响指标进行相关性分析，分析得到如下相关系数矩阵
由相关系数矩阵可知，各因素之间的相关系数较大，影响因素之间两两相关。因此，采用传统的最小二乘回归存在较严重的多重共线性。
鉴于此，建立如下岭回归模型：
利用Matlab软件编程求得房价与选取指标的岭迹图。
由岭迹图可以看出，在0.3之后，7条岭迹都开始变得平稳。所以，将3代入做岭回归，得到如下模型：
通过岭回归得到的模型，可以看出：房价对人均GDP指数的敏感度为220.51，说明人均GDP指数每变动1单位，住房销售房价变动220.51单位；家庭人均年收入变动1单位，住房销售房价变动135.21单位；房地产开发投资总额变动1单位，住房销售房价变动196.02单位；年底总人口数变动1单位，住房销售房价变动133.78单位；建筑材料价格指数变动1单位，住房销售房价变动6.54单位；新增家庭数变动1单位，住房销售房价变动132.1单位；住宅房屋竣工面积变动1单位，住房销售房价变动138.05单位。
所以，通过上面的分析，房地产行业的开发投资总额对房价具有很大的影响作用。因此，分析房地产行业投资总额与国民经济其他行业的投资总额的关联度，可以得到与房地产行业投资总额的关联度最大的国民经济行业，进而分析该行业影响因素对房价的影响。
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2.3 对房地产行业的投资总额与国民经济其他行业投资总额的关联度分析
把房地产行业的投资总额作为x0，并且参照2001年的中国统计局的国民经济行业分类，利用给定的2003年到2011年8月的累积数据，以每年的12月份作为该年的投资总额，选取下列与房地产相关行业的国民经济体系的投资总额：农林牧渔业、采矿业、教育、纺织业、金融业、科学研究、技术服务和地质勘查业、林业、煤炭开采及洗选业、农副食品加工业、农林牧渔业、通信设备和计算机及其他电子设备制造业、有色金属矿采选业、制造业。对它们进行灰色关联度分析并排名，结果见表4。
在对房地产行业的投资总额与国民经济其他行业投资总额的关联度分析中，金融业的投资总额与房地产开发投资额的关联度最大，达到0.9691。我们可以得出金融与房地产应相辅相存，房地产业的发展离不开金融业的支持。房地产业是一个资金密集型产业，在现行期房预售的模式下，房地产开发的每一阶段都离不开银行资金的支持。此外，房地产开发公司的经营活动中还会涉及到发行股票、债券等融资方式，这些都离不开金融业的支持，所以房地产行业的投资额与金融业的投资额的关联度较大。从长远来看，房地产融资渠道多元化是必然趋势，但今后一段时期银行仍将是房地产融资的主渠道。因此，金融机构要一如既往地支持房地产业的健康持续发展，房地产业发展了，反过来又会促进金融业的发展。发达国家和地区的经验也表明：一段时期内房地产业兴旺发达，这一时期的金融业也必然兴旺发达。房地产业对于金融业实行多元化的资产战略、推广金融结算工具、防范金融风险以及促进金融创新方面发挥着重要作用。
所以，通过上面的分析，金融市场的投资总额与房地产开发投资总额具有极大的关联度，同时，房地产开发投资总额对房价的变化与具有很大的影响和敏感度，即金融市场的一些指标的变化会引起房价的波动。下面，通过假设房地产市场和证券市场均为无套利市场，研究证券市场的当期的证券价格、证券的预期回报率和红利如何影响房价波动的关系。
3 房地产市场和证券市场均为无套利前提下的房价定价模型
3.1 模型的假设
⑴房地产市场和证券市场均为无套利市场；
⑵房地产市场房价每年的增长率保持不变，增长率为s；
⑶消费者对住房的消费假设为投资性需求，一方面为了得到单位面积房价增加而得到的报酬，另一方面为得到房屋出租的租金收入；
⑷房价的上涨率大于住房的折旧率。
3.2 模型的符号说明
3.3 房价的定价模型
3.3.1 消费者将当期所有的资金用于住房消费所得到的回报的现值
消费者把全部投资资金用于购买房屋并且出租，在第t期销售住房，得到的全部收入的现值为：
3.3.2 消费者将当期所有的资金用于证券投资所得到的回报的现值
投资者把全部的投资资金用于购买证券，持有t期后出售，得到的收入现值为：
3.3.3 在房地产市场和证券市场均为无套利假设下的房价定价模型
由于在房地产市场与证券市场均为无套利的假设下，购买住房的收入与购买证券的收入是相等的。即PV1=PV2
所以在房地产市场和证券市场均为无套利条件下，房价定价模型为：
3.4 模型中各个因素与房价的相关性分析
当期住房单位面积的价格和消费者所拥有的投资资金无关；在该地域的房屋出租价格与房价成正比例关系，房屋的出租价格越高，该地的住房价格越高；
当期住房单位面积的价格和当期证券价格成正相关关系，而与平均预期收益率和平均红利成负相关关系。用房地产市场和证券市场同时无套利假设条件下，对房价定价模型中的P0分别对Pg、f和h进行求导得到：
所以，当期住房单位面积的价格和当期证券价格成正相关关系。房地产市场和证券市场具有正相关关系，证券市场越景气，房地产市场的房价也相应地越高。当期住房的单位面积价格与证券市场的平均预期收益率和平均红利呈负相关。
4 结论及相关建议
通过以上分析，我们得出结论如下：
（1）房地产市场的开发投资总额的变化对房价的波动具有很大的关系，因此政府和房管局应对住房的投资性需求采取一定的抑制措施，如限购令等，以保证房价的合理性波动，避免房地产泡沫的出现；
（2）证券市场和房地产市场之间具有一定的相互影响，共生共荣性，政府和对应的监管部门应相互合作，监督两市场间的资金对流；对于一些非房地产企业的上市公司的资金流入房地产市场，应给以正确的引导和规范，避免房地产市场出现泡沫时传染或波及证券市场。
（3）房地产市场和证券市场具有正相关关系，当期住房的单位面积价格与证券市场的平均预期收益率和平均红利呈负相关。证券市场的收益的预期变化会影响房价的变化，金融市场的政策的变化应审慎考虑对其他相关行业的影响。
参考文献：
[1]Raudall,Johonston,Pozdena,The Modern Economics of Housing [M]. Ouorum Books Greenwood Press,1988:195-202.
[2]邓聚龙,灰色系统理论教程[M].武汉:华中科技大学出版社,1990.
[3]刘永平,房地产需求模型研究,重庆工学院学报,15(1):80-81，2001.
[4]朱永升,王卫华,韩伯棠:影响房地产市场需求因素的灰色关联度分析[J].北京理工大学学报:2002(12),22(6).
[5]王高雄,周之铭,朱思铭.常微分方程2版.北京:高等教育出版社,2004.
[6]曾建军,李世航等,MATLAB语言与数学建模[M],合肥:安徽大学出版社,2005.
[7]高铁梅,计量经济分析方法与建模[M].北京:清华大学出版社,2006.
[8]严焰.基于岭回归的房价模型构建及启示[J].商业研究:2006(4),(465).
[9]黄江华,陈国生.可持续发展的房产市场模型[J].商场现代化: 2006(7),(474).
[10]李百岁,同李嘎.内蒙古人口城市化Logistic模型及其应用[J].干旱区资源与环境:2007(5),21(2).
[11]王要武,金海燕.我国房地产宏观调控政策效果的实证分析[J].土木工程学报:2008(8),41(8).
[12]王利,北京房地产市场供求关系和价格机制作用的实证研究,经济与管理研究[J]. 2008,5:61-66.
2.3 对房地产行业的投资总额与国民经济其他行业投资总额的关联度分析
把房地产行业的投资总额作为x0，并且参照2001年的中国统计局的国民经济行业分类，利用给定的2003年到2011年8月的累积数据，以每年的12月份作为该年的投资总额，选取下列与房地产相关行业的国民经济体系的投资总额：农林牧渔业、采矿业、教育、纺织业、金融业、科学研究、技术服务和地质勘查业、林业、煤炭开采及洗选业、农副食品加工业、农林牧渔业、通信设备和计算机及其他电子设备制造业、有色金属矿采选业、制造业。对它们进行灰色关联度分析并排名，结果见表4。
在对房地产行业的投资总额与国民经济其他行业投资总额的关联度分析中，金融业的投资总额与房地产开发投资额的关联度最大，达到0.9691。我们可以得出金融与房地产应相辅相存，房地产业的发展离不开金融业的支持。房地产业是一个资金密集型产业，在现行期房预售的模式下，房地产开发的每一阶段都离不开银行资金的支持。此外，房地产开发公司的经营活动中还会涉及到发行股票、债券等融资方式，这些都离不开金融业的支持，所以房地产行业的投资额与金融业的投资额的关联度较大。从长远来看，房地产融资渠道多元化是必然趋势，但今后一段时期银行仍将是房地产融资的主渠道。因此，金融机构要一如既往地支持房地产业的健康持续发展，房地产业发展了，反过来又会促进金融业的发展。发达国家和地区的经验也表明：一段时期内房地产业兴旺发达，这一时期的金融业也必然兴旺发达。房地产业对于金融业实行多元化的资产战略、推广金融结算工具、防范金融风险以及促进金融创新方面发挥着重要作用。
所以，通过上面的分析，金融市场的投资总额与房地产开发投资总额具有极大的关联度，同时，房地产开发投资总额对房价的变化与具有很大的影响和敏感度，即金融市场的一些指标的变化会引起房价的波动。下面，通过假设房地产市场和证券市场均为无套利市场，研究证券市场的当期的证券价格、证券的预期回报率和红利如何影响房价波动的关系。
3 房地产市场和证券市场均为无套利前提下的房价定价模型
3.1 模型的假设
⑴房地产市场和证券市场均为无套利市场；
⑵房地产市场房价每年的增长率保持不变，增长率为s；
⑶消费者对住房的消费假设为投资性需求，一方面为了得到单位面积房价增加而得到的报酬，另一方面为得到房屋出租的租金收入；
⑷房价的上涨率大于住房的折旧率。
3.2 模型的符号说明
3.3 房价的定价模型
3.3.1 消费者将当期所有的资金用于住房消费所得到的回报的现值
消费者把全部投资资金用于购买房屋并且出租，在第t期销售住房，得到的全部收入的现值为：
3.3.2 消费者将当期所有的资金用于证券投资所得到的回报的现值
投资者把全部的投资资金用于购买证券，持有t期后出售，得到的收入现值为：
3.3.3 在房地产市场和证券市场均为无套利假设下的房价定价模型
由于在房地产市场与证券市场均为无套利的假设下，购买住房的收入与购买证券的收入是相等的。即PV1=PV2
所以在房地产市场和证券市场均为无套利条件下，房价定价模型为：
3.4 模型中各个因素与房价的相关性分析
当期住房单位面积的价格和消费者所拥有的投资资金无关；在该地域的房屋出租价格与房价成正比例关系，房屋的出租价格越高，该地的住房价格越高；
当期住房单位面积的价格和当期证券价格成正相关关系，而与平均预期收益率和平均红利成负相关关系。用房地产市场和证券市场同时无套利假设条件下，对房价定价模型中的P0分别对Pg、f和h进行求导得到：
所以，当期住房单位面积的价格和当期证券价格成正相关关系。房地产市场和证券市场具有正相关关系，证券市场越景气，房地产市场的房价也相应地越高。当期住房的单位面积价格与证券市场的平均预期收益率和平均红利呈负相关。
4 结论及相关建议
通过以上分析，我们得出结论如下：
（1）房地产市场的开发投资总额的变化对房价的波动具有很大的关系，因此政府和房管局应对住房的投资性需求采取一定的抑制措施，如限购令等，以保证房价的合理性波动，避免房地产泡沫的出现；
（2）证券市场和房地产市场之间具有一定的相互影响，共生共荣性，政府和对应的监管部门应相互合作，监督两市场间的资金对流；对于一些非房地产企业的上市公司的资金流入房地产市场，应给以正确的引导和规范，避免房地产市场出现泡沫时传染或波及证券市场。
（3）房地产市场和证券市场具有正相关关系，当期住房的单位面积价格与证券市场的平均预期收益率和平均红利呈负相关。证券市场的收益的预期变化会影响房价的变化，金融市场的政策的变化应审慎考虑对其他相关行业的影响。
参考文献：
[1]Raudall,Johonston,Pozdena,The Modern Economics of Housing [M]. Ouorum Books Greenwood Press,1988:195-202.
[2]邓聚龙,灰色系统理论教程[M].武汉:华中科技大学出版社,1990.
[3]刘永平,房地产需求模型研究,重庆工学院学报,15(1):80-81，2001.
[4]朱永升,王卫华,韩伯棠:影响房地产市场需求因素的灰色关联度分析[J].北京理工大学学报:2002(12),22(6).
[5]王高雄,周之铭,朱思铭.常微分方程2版.北京:高等教育出版社,2004.
[6]曾建军,李世航等,MATLAB语言与数学建模[M],合肥:安徽大学出版社,2005.
[7]高铁梅,计量经济分析方法与建模[M].北京:清华大学出版社,2006.
[8]严焰.基于岭回归的房价模型构建及启示[J].商业研究:2006(4),(465).
[9]黄江华,陈国生.可持续发展的房产市场模型[J].商场现代化: 2006(7),(474).
[10]李百岁,同李嘎.内蒙古人口城市化Logistic模型及其应用[J].干旱区资源与环境:2007(5),21(2).
[11]王要武,金海燕.我国房地产宏观调控政策效果的实证分析[J].土木工程学报:2008(8),41(8).
[12]王利,北京房地产市场供求关系和价格机制作用的实证研究,经济与管理研究[J]. 2008,5:61-66.
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2.3 对房地产行业的投资总额与国民经济其他行业投资总额的关联度分析
把房地产行业的投资总额作为x0，并且参照2001年的中国统计局的国民经济行业分类，利用给定的2003年到2011年8月的累积数据，以每年的12月份作为该年的投资总额，选取下列与房地产相关行业的国民经济体系的投资总额：农林牧渔业、采矿业、教育、纺织业、金融业、科学研究、技术服务和地质勘查业、林业、煤炭开采及洗选业、农副食品加工业、农林牧渔业、通信设备和计算机及其他电子设备制造业、有色金属矿采选业、制造业。对它们进行灰色关联度分析并排名，结果见表4。
在对房地产行业的投资总额与国民经济其他行业投资总额的关联度分析中，金融业的投资总额与房地产开发投资额的关联度最大，达到0.9691。我们可以得出金融与房地产应相辅相存，房地产业的发展离不开金融业的支持。房地产业是一个资金密集型产业，在现行期房预售的模式下，房地产开发的每一阶段都离不开银行资金的支持。此外，房地产开发公司的经营活动中还会涉及到发行股票、债券等融资方式，这些都离不开金融业的支持，所以房地产行业的投资额与金融业的投资额的关联度较大。从长远来看，房地产融资渠道多元化是必然趋势，但今后一段时期银行仍将是房地产融资的主渠道。因此，金融机构要一如既往地支持房地产业的健康持续发展，房地产业发展了，反过来又会促进金融业的发展。发达国家和地区的经验也表明：一段时期内房地产业兴旺发达，这一时期的金融业也必然兴旺发达。房地产业对于金融业实行多元化的资产战略、推广金融结算工具、防范金融风险以及促进金融创新方面发挥着重要作用。
所以，通过上面的分析，金融市场的投资总额与房地产开发投资总额具有极大的关联度，同时，房地产开发投资总额对房价的变化与具有很大的影响和敏感度，即金融市场的一些指标的变化会引起房价的波动。下面，通过假设房地产市场和证券市场均为无套利市场，研究证券市场的当期的证券价格、证券的预期回报率和红利如何影响房价波动的关系。
3 房地产市场和证券市场均为无套利前提下的房价定价模型
3.1 模型的假设
⑴房地产市场和证券市场均为无套利市场；
⑵房地产市场房价每年的增长率保持不变，增长率为s；
⑶消费者对住房的消费假设为投资性需求，一方面为了得到单位面积房价增加而得到的报酬，另一方面为得到房屋出租的租金收入；
⑷房价的上涨率大于住房的折旧率。
3.2 模型的符号说明
3.3 房价的定价模型
3.3.1 消费者将当期所有的资金用于住房消费所得到的回报的现值
消费者把全部投资资金用于购买房屋并且出租，在第t期销售住房，得到的全部收入的现值为：
3.3.2 消费者将当期所有的资金用于证券投资所得到的回报的现值
投资者把全部的投资资金用于购买证券，持有t期后出售，得到的收入现值为：
3.3.3 在房地产市场和证券市场均为无套利假设下的房价定价模型
由于在房地产市场与证券市场均为无套利的假设下，购买住房的收入与购买证券的收入是相等的。即PV1=PV2
所以在房地产市场和证券市场均为无套利条件下，房价定价模型为：
3.4 模型中各个因素与房价的相关性分析
当期住房单位面积的价格和消费者所拥有的投资资金无关；在该地域的房屋出租价格与房价成正比例关系，房屋的出租价格越高，该地的住房价格越高；
当期住房单位面积的价格和当期证券价格成正相关关系，而与平均预期收益率和平均红利成负相关关系。用房地产市场和证券市场同时无套利假设条件下，对房价定价模型中的P0分别对Pg、f和h进行求导得到：
所以，当期住房单位面积的价格和当期证券价格成正相关关系。房地产市场和证券市场具有正相关关系，证券市场越景气，房地产市场的房价也相应地越高。当期住房的单位面积价格与证券市场的平均预期收益率和平均红利呈负相关。
4 结论及相关建议
通过以上分析，我们得出结论如下：
（1）房地产市场的开发投资总额的变化对房价的波动具有很大的关系，因此政府和房管局应对住房的投资性需求采取一定的抑制措施，如限购令等，以保证房价的合理性波动，避免房地产泡沫的出现；
（2）证券市场和房地产市场之间具有一定的相互影响，共生共荣性，政府和对应的监管部门应相互合作，监督两市场间的资金对流；对于一些非房地产企业的上市公司的资金流入房地产市场，应给以正确的引导和规范，避免房地产市场出现泡沫时传染或波及证券市场。
（3）房地产市场和证券市场具有正相关关系，当期住房的单位面积价格与证券市场的平均预期收益率和平均红利呈负相关。证券市场的收益的预期变化会影响房价的变化，金融市场的政策的变化应审慎考虑对其他相关行业的影响。
参考文献：
[1]Raudall,Johonston,Pozdena,The Modern Economics of Housing [M]. Ouorum Books Greenwood Press,1988:195-202.
[2]邓聚龙,灰色系统理论教程[M].武汉:华中科技大学出版社,1990.
[3]刘永平,房地产需求模型研究,重庆工学院学报,15(1):80-81，2001.
[4]朱永升,王卫华,韩伯棠:影响房地产市场需求因素的灰色关联度分析[J].北京理工大学学报:2002(12),22(6).
[5]王高雄,周之铭,朱思铭.常微分方程2版.北京:高等教育出版社,2004.
[6]曾建军,李世航等,MATLAB语言与数学建模[M],合肥:安徽大学出版社,2005.
[7]高铁梅,计量经济分析方法与建模[M].北京:清华大学出版社,2006.
[8]严焰.基于岭回归的房价模型构建及启示[J].商业研究:2006(4),(465).
[9]黄江华,陈国生.可持续发展的房产市场模型[J].商场现代化: 2006(7),(474).
[10]李百岁,同李嘎.内蒙古人口城市化Logistic模型及其应用[J].干旱区资源与环境:2007(5),21(2).
[11]王要武,金海燕.我国房地产宏观调控政策效果的实证分析[J].土木工程学报:2008(8),41(8).
[12]王利,北京房地产市场供求关系和价格机制作用的实证研究,经济与管理研究[J]. 2008,5:61-66.
2.3 对房地产行业的投资总额与国民经济其他行业投资总额的关联度分析
把房地产行业的投资总额作为x0，并且参照2001年的中国统计局的国民经济行业分类，利用给定的2003年到2011年8月的累积数据，以每年的12月份作为该年的投资总额，选取下列与房地产相关行业的国民经济体系的投资总额：农林牧渔业、采矿业、教育、纺织业、金融业、科学研究、技术服务和地质勘查业、林业、煤炭开采及洗选业、农副食品加工业、农林牧渔业、通信设备和计算机及其他电子设备制造业、有色金属矿采选业、制造业。对它们进行灰色关联度分析并排名，结果见表4。
在对房地产行业的投资总额与国民经济其他行业投资总额的关联度分析中，金融业的投资总额与房地产开发投资额的关联度最大，达到0.9691。我们可以得出金融与房地产应相辅相存，房地产业的发展离不开金融业的支持。房地产业是一个资金密集型产业，在现行期房预售的模式下，房地产开发的每一阶段都离不开银行资金的支持。此外，房地产开发公司的经营活动中还会涉及到发行股票、债券等融资方式，这些都离不开金融业的支持，所以房地产行业的投资额与金融业的投资额的关联度较大。从长远来看，房地产融资渠道多元化是必然趋势，但今后一段时期银行仍将是房地产融资的主渠道。因此，金融机构要一如既往地支持房地产业的健康持续发展，房地产业发展了，反过来又会促进金融业的发展。发达国家和地区的经验也表明：一段时期内房地产业兴旺发达，这一时期的金融业也必然兴旺发达。房地产业对于金融业实行多元化的资产战略、推广金融结算工具、防范金融风险以及促进金融创新方面发挥着重要作用。
所以，通过上面的分析，金融市场的投资总额与房地产开发投资总额具有极大的关联度，同时，房地产开发投资总额对房价的变化与具有很大的影响和敏感度，即金融市场的一些指标的变化会引起房价的波动。下面，通过假设房地产市场和证券市场均为无套利市场，研究证券市场的当期的证券价格、证券的预期回报率和红利如何影响房价波动的关系。
3 房地产市场和证券市场均为无套利前提下的房价定价模型
3.1 模型的假设
⑴房地产市场和证券市场均为无套利市场；
⑵房地产市场房价每年的增长率保持不变，增长率为s；
⑶消费者对住房的消费假设为投资性需求，一方面为了得到单位面积房价增加而得到的报酬，另一方面为得到房屋出租的租金收入；
⑷房价的上涨率大于住房的折旧率。
3.2 模型的符号说明
3.3 房价的定价模型
3.3.1 消费者将当期所有的资金用于住房消费所得到的回报的现值
消费者把全部投资资金用于购买房屋并且出租，在第t期销售住房，得到的全部收入的现值为：
3.3.2 消费者将当期所有的资金用于证券投资所得到的回报的现值
投资者把全部的投资资金用于购买证券，持有t期后出售，得到的收入现值为：
3.3.3 在房地产市场和证券市场均为无套利假设下的房价定价模型
由于在房地产市场与证券市场均为无套利的假设下，购买住房的收入与购买证券的收入是相等的。即PV1=PV2
所以在房地产市场和证券市场均为无套利条件下，房价定价模型为：
3.4 模型中各个因素与房价的相关性分析
当期住房单位面积的价格和消费者所拥有的投资资金无关；在该地域的房屋出租价格与房价成正比例关系，房屋的出租价格越高，该地的住房价格越高；
当期住房单位面积的价格和当期证券价格成正相关关系，而与平均预期收益率和平均红利成负相关关系。用房地产市场和证券市场同时无套利假设条件下，对房价定价模型中的P0分别对Pg、f和h进行求导得到：
所以，当期住房单位面积的价格和当期证券价格成正相关关系。房地产市场和证券市场具有正相关关系，证券市场越景气，房地产市场的房价也相应地越高。当期住房的单位面积价格与证券市场的平均预期收益率和平均红利呈负相关。
4 结论及相关建议
通过以上分析，我们得出结论如下：
（1）房地产市场的开发投资总额的变化对房价的波动具有很大的关系，因此政府和房管局应对住房的投资性需求采取一定的抑制措施，如限购令等，以保证房价的合理性波动，避免房地产泡沫的出现；
（2）证券市场和房地产市场之间具有一定的相互影响，共生共荣性，政府和对应的监管部门应相互合作，监督两市场间的资金对流；对于一些非房地产企业的上市公司的资金流入房地产市场，应给以正确的引导和规范，避免房地产市场出现泡沫时传染或波及证券市场。
（3）房地产市场和证券市场具有正相关关系，当期住房的单位面积价格与证券市场的平均预期收益率和平均红利呈负相关。证券市场的收益的预期变化会影响房价的变化，金融市场的政策的变化应审慎考虑对其他相关行业的影响。
参考文献：
[1]Raudall,Johonston,Pozdena,The Modern Economics of Housing [M]. Ouorum Books Greenwood Press,1988:195-202.
[2]邓聚龙,灰色系统理论教程[M].武汉:华中科技大学出版社,1990.
[3]刘永平,房地产需求模型研究,重庆工学院学报,15(1):80-81，2001.
[4]朱永升,王卫华,韩伯棠:影响房地产市场需求因素的灰色关联度分析[J].北京理工大学学报:2002(12),22(6).
[5]王高雄,周之铭,朱思铭.常微分方程2版.北京:高等教育出版社,2004.
[6]曾建军,李世航等,MATLAB语言与数学建模[M],合肥:安徽大学出版社,2005.
[7]高铁梅,计量经济分析方法与建模[M].北京:清华大学出版社,2006.
[8]严焰.基于岭回归的房价模型构建及启示[J].商业研究:2006(4),(465).
[9]黄江华,陈国生.可持续发展的房产市场模型[J].商场现代化: 2006(7),(474).
[10]李百岁,同李嘎.内蒙古人口城市化Logistic模型及其应用[J].干旱区资源与环境:2007(5),21(2).
[11]王要武,金海燕.我国房地产宏观调控政策效果的实证分析[J].土木工程学报:2008(8),41(8).
房地产证券投资分析范文第4篇
关键词：住房抵押贷款证券化；模式；选择；证券化经营公司
住房抵押贷款证券化是指住房抵押贷款机构将其持有的住房抵押贷款债权出售给专门操作住房抵押贷款证券化的机构，经过政府机构或其他机构的担保和信用增强及信用评级，以抵押贷款债权的未来现金流为支撑发行可以在金融市场上流通的证券，进而完成住房抵押贷款机构将抵押贷款债权变现的过程。我国金融市场和房地产市场的快速发展要求住房抵押贷款一级市场向二级市场转化，我国住房制度改革的深化要求进行住房金融创新，这对住房抵押贷款证券化在我国的发展提出了迫切的要求。但是采用怎样的模式实现住房抵押贷款证券化是我们必须解决的问题，国外经过三十年的发展已经积累了较成熟的经验和操作模式，我们可以在借鉴国外成功经验的基础上结合我国实际情况选择适宜的模式。
1 国外住房抵押贷款证券化的模式介绍
从国际上住房抵押贷款证券化的经验看来，主要存在三种模式：表外模式、表内模式和准表外模式。这里所说的“表”指的是住房抵押贷款证券化发起人的资产负债表。
1.1 住房抵押贷款证券化的表外模式
表外模式起源于美国，然后陆续被其他国家和地区引进、利用。在这种模式下，发起人把抵押贷款资产真实出售给专门运作住房抵押贷款证券化的证券化经营公司，由此公司将它们重新组合建立资产池，以资产池为支撑发行证券。真实出售意味着资产从发起人的资产负债表中剥离出来，从而实现“破产隔离”。实现真实出售和破产隔离是表外模式的关键，可以说表外模式是完全意义上的住房抵押贷款证券化。但就总体而言，除美国以外，其他国家和地区的表外证券化发展比较缓慢，这主要是因为发放贷款的银行出售抵押贷款资产的积极性不够高；政府提供信用担保的力度不强；相关法律法规的欠缺等等。随着这些条件的逐渐改善，表外模式将会在全球范围内继续发展。
1.2 住房抵押贷款证券化的表内模式
在欧洲，住房抵押贷款证券化的发展以表内模式为主导。在这种模式下，发起人不需要将抵押贷款资产出售，资产仍保留在发起人的资产负债表上，风险没有转移。其次，在发起人破产时，抵押贷款资产池内的资产也属于破产资产，即表内模式不能实现“破产隔离”。当然，有些国家通过法律安排可以使得在发起人破产的情况下，资产池优先偿付住房抵押贷款证券化证券持有人。表内模式的最大优势在于不会遇到太大的法律障碍。
1.3 住房抵押贷款证券化的准表外模式
在这种模式下，发起人成立全资或控股子公司作为证券化经营公司，然后把抵押贷款资产真实出售给这个子公司。同时，子公司不但购买母公司的抵押贷款资产，还可以购买其他机构的抵押贷款资产，然后子公司将购买来的这些抵押贷款资产组成资产池并以此为支撑发行证券。由于子公司的利润要上缴给母公司，且报表都要并入母公司的资产负债表，子公司的资产最终要体现在母公司的资产负债表上。但是，由于母公司将资产真实出售给子公司，进入子公司的资产负债表，可以实现“破产隔离”，所以这种模式的实质是发起人主导的表外证券化。这种由子公司向母银行和其他银行购买住房抵押贷款资产发行住房抵押贷款证券化的模式在澳大利亚取得了极大的成功，目前该国绝大部分的住房抵押贷款证券化都是采取的这种模式。
2 适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式选择
住房抵押贷款证券化模式的选择必须结合我国的具体国情，笔者将从政府支持力度、法律环境、投资者态度、银行出售资产的积极性以及对建立抵押贷款二级市场的贡献等方面对表内、表外、准表外这三种模式进行对比分析，以选择一个适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式。
表内模式的特点是可以较好地规避我国现行法律制度对住房抵押贷款证券化的制约，但不利于从制度的角度建立起我国住房抵押贷款二级市场和对一级市场进行规范。而且，由于表内模式不能实现抵押贷款资产的真实出售，也就不能实现破产隔离，再加上我国银行存在资本不足，如实行表内模式则不能得到较高的信用评级，对投资者的吸引力将有所下降。因此，表内模式不太容易得到政府的支持。但从银行的角度看来，他们更希望通过表内模式来发行抵押债券，其主要原因应是不愿意放弃住房抵押贷款这一优良资产而使自己的不良资产率上升。因此，推行表内模式银行有较高的积极性。
表外模式的最大特点是可以实现完全意义上的住房抵押贷款证券化，有利于建立抵押贷款二级市场和规范一级市场，从而健全我国的住房金融制度，因此可以得到政府的大力支持和推动。但是，推行表外模式最大的困难在于现行的法律框架对其制约较多。如果在政府的支持下就资产证券化制定专门的法律条例，就可以为表外模式的推行扫清最大障碍。另外，从银行的角度来看，住房抵押贷款在我国属于违约率很低的优良资产，实现表外模式意味着部分收益的让渡，因此在实施住房抵押贷款证券化的早期，银行可能不太有动力出售住房抵押贷款资产。但是随着人们对住房抵押贷款需求的迅猛增长，银行从自身发展和竞争的角度考虑，其转让贷款资产、扩大一级市场份额的愿望会越来越强烈。因此，银行方面不会成为表外模式的主要障碍。再就是从我国投资者的角度来看，在推行住房抵押贷款证券化的早期，如果政府能起一定的主导作用，如参与证券化经营公司的设立、住房抵押贷款证券化的担保以及放宽对机构投资者的限制等等，投资者将会具有很高的投资热情。
准表外模式可以实现破产隔离和真实出售，在住房抵押贷款证券化规范化方面可以达到一定的要求。如果操作得当，对建立我国住房抵押贷款二级市场将起到一定推动作用。政府应该可以接受以此种模式推行住房抵押贷款证券化。但是，这种模式在现行法律制度下有一个很大的障碍，那就是我国的《商业银行法》规定我国商业银行不能投资于非银行金融业务，成立以发行住房抵押贷款证券化为单一业务的子公司暂时没有法律依据
为了更直观地对这三种模式进行比较，笔者给影响我国住房抵押贷款证券化模式选择的几种因素赋予不同的权重，并通过下表排序评分来分析比较哪种模式更适合我国国情。
由此表可见，表外模式是最适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式，在我国要推行住房抵押贷款证券化，最好还是从一开始就选用表外模式，推行真正意义上住房抵押贷款证券化。
3 证券化经营公司的形式设计及选择
通过上文的分析，笔者认为应采用表外模式来推行住房抵押贷款证券化，这就意味着住房抵押贷款证券化的发行主体是独立的证券化经营公司。笔者认为，在我国推行住房抵押贷款证券化的初期，发行主体的选择可以考虑以下两种形式：
第一种形式是成立一个全新的，由政府全资拥有的证券化经营公司，以保本或微利经营为原则，专门向商业银行购买住房抵押贷款，划分重组后，发行证券委托券商出售给投资者。随着运作的成熟化，政府可逐渐退出，将证券化经营公司改造成一个由政府支持，由社会公众持股的公司，向社会公众(包括个人投资者、机构投资者等)发行股份，借鉴美国的联邦国民抵押协会及香港的按揭证券公司以商业运作的方式来开展住房抵押贷款证券化。这样一方面可以减轻政府的负担，另一个方面便于最大程度地监督，防止腐败滋生，以及防止过度竞争和纯商业性机构在追求利润最大化的过程中损坏公众的利益。再就是对于住房抵押贷款证券化这样一个新生事物，有政府的支持可以提高其潜在的信用级别，让投资者有信心，可以使住房抵押贷款证券化得以顺利开展。
第二种形式是由四大国有资产管理公司充当证券化经营公司。金融资产管理公司是政府为处置四大商业银行不良资产而特设的国有独资企业。但是从1999年成立至今， 10年存续期将至，何去何从是需要慎重考虑的问题。应该说，向专业化的不良资产处置机构或是向投资银行转型是资产管理公司最理想的退出通道，住房抵押贷款证券化业务可以成为他们在转型中的一项主要业务。笔者认为，由国有资产管理公司担当证券化经营公司的理由有如下几个方面：(1)为资产管理公司在完成历史使命之后找到一个激励性的退出通道，为他们今后的发展找到了新的思路；(2)国有资产管理公司经过多年的发展，致力于不良资产的处置，积累了相当的经验，也和国际上一些知名的投资银行等金融机构有较深层次的接触，学习了不少先进的理念；(3)国有资产管理公司是国有独资企业，具有政府背景，容易获得政策支持，当然也就可能获得较高的信用评级，使投资者有购买热情；(4)经过几年的积累，各大资产管理公司的人力资源可以说是一笔巨大的财富。相对而言，完全新设立的证券化经营公司是没有这样一笔唾手可得的人力资源的。
当然，在对资产管理公司实行转型的过程中，最好能对其进行产权结构改革，对其进行股份制改造并上市，积极吸收民间资本并使国有资本逐渐退出，最后成为一个由政府支持、社会公众持股的股份公司，从实施住房抵押贷款证券化入手逐渐发展为专业的资产证券化经营公司。
由以上分析，笔者认为在我国由资产管理公司作为证券化经营公司具有明显的可行性和现实意义，应将这种形式作为首选。
参考文献
[1]姚长辉.中国住房抵押贷款证券创新研究[M].北京：北京大学出版社，2001.
[2]蔡德容.住房金融创新研究[M].辽宁：东北财经大学出版社，2002.
[3]邓伟利.资产证券化：国际经验与中国实践[M].上海：上海人民出版社，2003.
[4]陈钊.住房抵押贷款理论与实践[M].上海：复旦大学出版社，2000.
[5]沈继奔，张岩.国外住房抵押贷款证券化模式及其启示[J].中国投资，2005，(6).
房地产证券投资分析范文第5篇
关键词:住房抵押贷款证券化;模式;选择;证券化经营公司
住房抵押贷款证券化是指住房抵押贷款机构将其持有的住房抵押贷款债权出售给专门操作住房抵押贷款证券化的机构,经过政府机构或其他机构的担保和信用增强及信用评级,以抵押贷款债权的未来现金流为支撑发行可以在金融市场上流通的证券,进而完成住房抵押贷款机构将抵押贷款债权变现的过程。我国金融市场和房地产市场的快速发展要求住房抵押贷款一级市场向二级市场转化,我国住房制度改革的深化要求进行住房金融创新,这对住房抵押贷款证券化在我国的发展提出了迫切的要求。但是采用怎样的模式实现住房抵押贷款证券化是我们必须解决的问题,国外经过三十年的发展已经积累了较成熟的经验和操作模式,我们可以在借鉴国外成功经验的基础上结合我国实际情况选择适宜的模式。
1 国外住房抵押贷款证券化的模式介绍
从国际上住房抵押贷款证券化的经验看来,主要存在三种模式:表外模式、表内模式和准表外模式。这里所说的“表”指的是住房抵押贷款证券化发起人的资产负债表。
1.1 住房抵押贷款证券化的表外模式
表外模式起源于美国,然后陆续被其他国家和地区引进、利用。在这种模式下,发起人把抵押贷款资产真实出售给专门运作住房抵押贷款证券化的证券化经营公司,由此公司将它们重新组合建立资产池,以资产池为支撑发行证券。真实出售意味着资产从发起人的资产负债表中剥离出来,从而实现“破产隔离”。实现真实出售和破产隔离是表外模式的关键,可以说表外模式是完全意义上的住房抵押贷款证券化。但就总体而言,除美国以外,其他国家和地区的表外证券化发展比较缓慢,这主要是因为发放贷款的银行出售抵押贷款资产的积极性不够高;政府提供信用担保的力度不强;相关法律法规的欠缺等等。随着这些条件的逐渐改善,表外模式将会在全球范围内继续发展。
1.2 住房抵押贷款证券化的表内模式
在欧洲,住房抵押贷款证券化的发展以表内模式为主导。在这种模式下,发起人不需要将抵押贷款资产出售,资产仍保留在发起人的资产负债表上,风险没有转移。其次,在发起人破产时,抵押贷款资产池内的资产也属于破产资产,即表内模式不能实现“破产隔离”。当然,有些国家通过法律安排可以使得在发起人破产的情况下,资产池优先偿付住房抵押贷款证券化证券持有人。表内模式的最大优势在于不会遇到太大的法律障碍。
1.3 住房抵押贷款证券化的准表外模式
在这种模式下,发起人成立全资或控股子公司作为证券化经营公司,然后把抵押贷款资产真实出售给这个子公司。同时,子公司不但购买母公司的抵押贷款资产,还可以购买其他机构的抵押贷款资产,然后子公司将购买来的这些抵押贷款资产组成资产池并以此为支撑发行证券。由于子公司的利润要上缴给母公司,且报表都要并入母公司的资产负债表,子公司的资产最终要体现在母公司的资产负债表上。但是,由于母公司将资产真实出售给子公司,进入子公司的资产负债表,可以实现“破产隔离”,所以这种模式的实质是发起人主导的表外证券化。这种由子公司向母银行和其他银行购买住房抵押贷款资产发行住房抵押贷款证券化的模式在澳大利亚取得了极大的成功,目前该国绝大部分的住房抵押贷款证券化都是采取的这种模式。
2 适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式选择
住房抵押贷款证券化模式的选择必须结合我国的具体国情,笔者将从政府支持力度、法律环境、投资者态度、银行出售资产的积极性以及对建立抵押贷款二级市场的贡献等方面对表内、表外、准表外这三种模式进行对比分析,以选择一个适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式。
表内模式的特点是可以较好地规避我国现行法律制度对住房抵押贷款证券化的制约,但不利于从制度的角度建立起我国住房抵押贷款二级市场和对一级市场进行规范。而且,由于表内模式不能实现抵押贷款资产的真实出售,也就不能实现破产隔离,再加上我国银行存在资本不足,如实行表内模式则不能得到较高的信用评级,对投资者的吸引力将有所下降。因此,表内模式不太容易得到政府的支持。但从银行的角度看来,他们更希望通过表内模式来发行抵押债券,其主要原因应是不愿意放弃住房抵押贷款这一优良资产而使自己的不良资产率上升。因此,推行表内模式银行有较高的积极性。
表外模式的最大特点是可以实现完全意义上的住房抵押贷款证券化,有利于建立抵押贷款二级市场和规范一级市场,从而健全我国的住房金融制度,因此可以得到政府的大力支持和推动。但是,推行表外模式最大的困难在于现行的法律框架对其制约较多。如果在政府的支持下就资产证券化制定专门的法律条例,就可以为表外模式的推行扫清最大障碍。另外,从银行的角度来看,住房抵押贷款在我国属于违约率很低的优良资产,实现表外模式意味着部分收益的让渡,因此在实施住房抵押贷款证券化的早期,银行可能不太有动力出售住房抵押贷款资产。但是随着人们对住房抵押贷款需求的迅猛增长,银行从自身发展和竞争的角度考虑,其转让贷款资产、扩大一级市场份额的愿望会越来越强烈。因此,银行方面不会成为表外模式的主要障碍。再就是从我国投资者的角度来看,在推行住房抵押贷款证券化的早期,如果政府能起一定的主导作用,如参与证券化经营公司的设立、住房抵押贷款证券化的担保以及放宽对机构投资者的限制等等,投资者将会具有很高的投资热情。
准表外模式可以实现破产隔离和真实出售,在住房抵押贷款证券化规范化方面可以达到一定的要求。如果操作得当,对建立我国住房抵押贷款二级市场将起到一定推动作用。政府应该可以接受以此种模式推行住房抵押贷款证券化。但是,这种模式在现行法律制度下有一个很大的障碍,那就是我国的《商业银行法》规定我国商业银行不能投资于非银行金融业务,成立以发行住房抵押贷款证券化为单一业务的子公司暂时没有法律依据。
为了更直观地对这三种模式进行比较,笔者给影响我国住房抵押贷款证券化模式选择的几种因素赋予不同的权重,并通过下表排序评分来分析比较哪种模式更适合我国国情。
由此表可见,表外模式是最适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式,在我国要推行住房抵押贷款证券化,最好还是从一开始就选用表外模式,推行真正意义上住房抵押贷款证券化。
3 证券化经营公司的形式设计及选择
通过上文的分析,笔者认为应采用表外模式来推行住房抵押贷款证券化,这就意味着住房抵押贷款证券化的发行主体是独立的证券化经营公司。笔者认为,在我国推行住房抵押贷款证券化的初期,发行主体的选择可以考虑以下两种形式:
第一种形式是成立一个全新的,由政府全资拥有的证券化经营公司,以保本或微利经营为原则,专门向商业银行购买住房抵押贷款,划分重组后,发行证券委托券商出售给投资者。随着运作的成熟化,政府可逐渐退出,将证券化经营公司改造成一个由政府支持,由社会公众持股的公司,向社会公众(包括个人投资者、机构投资者等)发行股份,借鉴美国的联邦国民抵押协会及香港的按揭证券公
司以商业运作的方式来开展住房抵押贷款证券化。这样一方面可以减轻政府的负担,另一个方面便于最大程度地监督,防止腐败滋生,以及防止过度竞争和纯商业性机构在追求利润最大化的过程中损坏公众的利益。再就是对于住房抵押贷款证券化这样一个新生事物,有政府的支持可以提高其潜在的信用级别,让投资者有信心,可以使住房抵押贷款证券化得以顺利开展。
第二种形式是由四大国有资产管理公司充当证券化经营公司。金融资产管理公司是政府为处置四大商业银行不良资产而特设的国有独资企业。但是从1999年成立至今, 10年存续期将至,何去何从是需要慎重考虑的问题。应该说,向专业化的不良资产处置机构或是向投资银行转型是资产管理公司最理想的退出通道,住房抵押贷款证券化业务可以成为他们在转型中的一项主要业务。笔者认为,由国有资产管理公司担当证券化经营公司的理由有如下几个方面:(1)为资产管理公司在完成历史使命之后找到一个激励性的退出通道,为他们今后的发展找到了新的思路;(2)国有资产管理公司经过多年的发展,致力于不良资产的处置,积累了相当的经验,也和国际上一些知名的投资银行等金融机构有较深层次的接触,学习了不少先进的理念;(3)国有资产管理公司是国有独资企业,具有政府背景,容易获得政策支持,当然也就可能获得较高的信用评级,使投资者有购买热情;(4)经过几年的积累,各大资产管理公司的人力资源可以说是一笔巨大的财富。相对而言,完全新设立的证券化经营公司是没有这样一笔唾手可得的人力资源的。
当然,在对资产管理公司实行转型的过程中,最好能对其进行产权结构改革,对其进行股份制改造并上市,积极吸收民间资本并使国有资本逐渐退出,最后成为一个由政府支持、社会公众持股的股份公司,从实施住房抵押贷款证券化入手逐渐发展为专业的资产证券化经营公司。
由以上分析,笔者认为在我国由资产管理公司作为证券化经营公司具有明显的可行性和现实意义,应将这种形式作为首选。
参考文献
[1]姚长辉.中国住房抵押贷款证券创新研究[M].北京:北京大学出版社,2001.
[2]蔡德容.住房金融创新研究[M].辽宁:东北财经大学出版社,2002.
[3]邓伟利.资产证券化:国际经验与中国实践[M].上海:上海人民出版社,2003.
[4]陈钊.住房抵押贷款理论与实践[M].上海:复旦大学出版社,2000.
[5]沈继奔,张岩.国外住房抵押贷款证券化模式及其启示[J].中国投资,2005,(6).
房地产证券投资分析范文第6篇
关键字：房地产证券化证券市场化融资渠道
正文：
资产证券化是20世纪70年代以来最重要的金融创新之一，它通过巧妙的设计，将流动性差的资产转化为流动性好的债券，借以融通资金。目前，我国资本市场的发育不完善，融资渠道比较狭窄，尤其体现在房地产融资渠道多年来的单一性上，这造成了两个尴尬的境地，一是房地产资金筹集进入一个瓶颈状态，二是银行长期背负巨额的不良资产。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式，其内涵要求是为金融机构进行低成本融资并增加资产流动性和安全性，满足机构和个人投资者对证券投资的需求。毫无疑问，房地产证券化作为一种全新的金融创新工具，在我国推行是非常有必要的。
一、房地产证券化理论概述
房地产证券化是通过发行基金权益单位，将小投资者的资金汇集后购买房地产，或将房地产按价值单元分割成小的产权单位，出售给投资者，实行房地产所有权和使用权分离。租金收入扣除开支后分配给投资者。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。
房地产证券化是对传统房地产投资的变革，从理论上讲，房地产和有价证券具有相互结合的特性。
首先，权益归属可以成为房地产和有价证券的结合点。有价证券的核心内容是经济权益的书面证明，因而房地产经济权益的转移可以以证券为载体来实现。
其次，房地产权益及有价证券票面价值的可分割性使其能够互通。房地产权益可以根据需要分割组合，并以货币形式量化；在有价证券上定义的权益可以是具体的一项内容或几项内容的组合，而不必是财产权利的全部，同时其票面金融也是可以根据需要任意分割的。
第三，房地产内在价值（主要是使用价值）具有实在性和相对稳定性，它又是人们赖以生存和社会发展的必需资源之一，作为投资品和消费品的结合体，在社会总资产中占有相当比重。房地产的这些特性，使得有价证券作为虚拟资本有转为实在的基础。
二、房地产证券化的功能及作用
首先，可以提高商业银行信贷资产的流动性。房地产业贷款一般期限较长，流动性差，容易形成呆帐和风险。房地产证券化可以变银行的"死资产"为活资产增强资产的流动性，是处理商业银行不良资产的一种有效手段。
其次，可以扩宽房地产业融资渠道。房地产业的运行、房地产商品的生产流通需要大量的资金注入，目前，我国房地产开发投资仍然以银行贷款为主，具2005房地产开发融资现状分析房地产开发投资中银行贷款所占比重达55%以上。推行房地产证券化，直接向社会融资并且融资的规模可以不受银行等中介机构的制约，有助于迅速筹集资金、建立良好的资金投入机制。
再次，降低资金进入门坎，给小投资者创造投资机会。证券市场化依托有价债券作为房地产项目或房地产产权的载体，大大降低了资金进入的“门槛”，给小投资者创造了投资房地产的机会，吸引更多的资金进入这一领域。
第四，增强抗风险能力。实行房地产证券化，可利用证券的流通性，将房地产这一长期资产同市场的短期资金联系，大大增强资产的流动性，从而增加抗风险的能力。而且，证券使得资产的持有者分散，如果允许保险公司、投资基金、住房公积金参与到房地产金融市场体系中，将有利于整个房地产风险的分散，这对市场的长期发展无疑是有利的。
三、房地产证券化的条件
要推行房地产证券化必须具备一定的条件：第一，有强劲的房地产市场需求。房地产市场需求强劲，就需要大量的资金进入，这为房地产证券化提供了条件；房地产需求强劲才会有更多的投资者看好，购买房地产权益资产参与投资，房地产证券化才能得以实现。第二，有充足的社会资金为房地产证券化提供资金保障。没有雄厚的资金作为后盾，就没有活跃的金融市场，房地产证券化将很难推行。第三，有很好的房地产金融投资产品作为推行房地产证券化的基础。
上面我们都是从市场角度来谈论的，我们更重的任务是要从金融市场环境、制度方面来探讨推行房地产证券化的条件，他们才是推行房地产证券化的保障。第一，有比较完善的房地产金融市场，尤其是具有一定规模的抵押信贷市场和相对高效率的证券市场体系。第二，有完善的房地产及房地产金融法律规范，如适宜的法律和税收政策环境，没有一套严格法律法规作保证，房地产证券化就很难成功。四、我国房地产证券化的可行性分析
1.房地产住房消费市场为推行房地产证券化提供了良好的经济环境。
首先，我国住房消费需求巨大。小家庭结构增加、住房结构的改善、城镇改造加速都增加了对住房的需求。其次，以商品化为核心的住房体制改革为推行房地产证券化奠定了基础。适应国家把住房产业发展成新的经济增长点的战略要求，我国各商业银行相继开办了个人住房贷款。推行住房商品化，势必刺激对住房贷款的需求，进一步扩大住房贷款的规模，为推行证券化提供了基础。
2.我国房地产市场体系和证券市场体系初具规模。
首先，经过近几年房地产市场的高速发展，使我国房地产市场已发展成为包括房地产开发、住房金融、保险等多方位、功能齐全的市场体系；其次，我国证券市场经过几年的发展逐步走向成熟和规范，证券市场监管力度正在加大，法规体系逐步形成，证券管理、证券交易条件日趋完善，也积累了一些的发展证券市场的经验，为实行房地产证券化提供了较好的金融市场基础。
从前面两点看，我国似乎已经具备了房地产证券化的条件。但是，正如我们前面条件分析的结论一样，我国能否推行房地产证券化要看我国有没有成熟的金融环境和完备的制度体系。从现阶段的情况看来，我国在这两方面还存在以下的问题：
首先，缺乏完整的法律、法规体系。按照我国目前的法律法规，住房抵押贷款证券化的发起和运营都缺乏相应的法律依据，有必要制定《住房抵押贷款证券化法》，以保护抵押证券持有者的利益。住房抵押贷款证券化在我国的发展对法律环境至少有三方面的要求：一是要严密的法律制度，如建立及完善《信托法》、《破产法》、《担保法》、《公司法》等；二是对一些与证券化的发展相冲突的现行法律规定进行修改。
房地产证券投资分析范文第7篇
[摘要]本文对资产证券化的风险分析重点在于宏观角度,结合美国“次贷危机”来研究其在整个市场层面上的影响,比如对房地产市场的影响,对金融市场有效性的影响,以及对金融业有效监管水平的影响等。最后提出有效监管是降低宏观风险的重要手段。
[关键词]资产证券化宏观风险有效监管
一、资产证券化助长了房地产市场的泡沫
适当规模的住房抵押贷款可以促进房地产的健康发展,但是过度的资产证券化却会催生房地产泡沫。主要表现在以下几个方面:
1.资产证券化加速了金融机构的资金流转速度,提高了资金的使用效率,使得金融机构在相同的期限内可以发放更多的住房抵押贷款。
2.资产证券化使得金融机构可以通过破产隔离制度实现表外融资,降低了面临的资本监管要求,在分散风险的同时改善了资本结构,从而可以降低金融机构发放的住房抵押贷款的利率。这会吸引更多的购房者请求贷款。
3.由于资产证券化通过各种分割和组合技术,可以充分满足不同投资者多样的投资偏好,而且通过风险隔离和信用增级技术可以实现其产品相对于国债的高收益和相对于股票和公司债的低风险,从而使资产证券化产品吸引了广泛的投资者。这些投资者一旦形成了对其产品的稳定增长的需求,也会刺激资产支持证券的供给的增加,这就会促使更多的住房抵押贷款的发放。
综上所述,资产证券化的发展会推动住房抵押贷款的增长,而住房抵押贷款的增长又会推动房价的上涨。所以,过度的资产证券化会助长房地产泡沫。
二、资产证券化增加了金融市场的信息不对称
信息不对称是构成金融市场交易成本的一个重要方面。其中,信息不对称在交易之前所导致的问题是逆向选择,交易之后会导致道德风险。而这两个问题都增加了金融市场的风险,降低了金融机构抵御危机的能力。
1.逆向选择
由于资产证券化采用了独特的风险隔离和信用增级技术,使得投资者难以获得对基础资产信息的充分了解,并且在房地产泡沫的时期,所有类型住房抵押贷款违约率都很低,似乎都是优质资产,以其作为基础资产发行的证券在市场上的表现也都不错。于是,投资者的理性选择就是那些收益率更高的证券。这样的结果就是高风险的次级住房抵押贷款的盛行。
2.道德风险
从美国“次贷危机”爆发前的情况来可,资产证券化受到刺激住房抵押贷款发起人青睐的一个重要原因就是,通过资产证券化的破产隔离技术可以实现基础资产和发起人的其他资产及经营状况向隔离,在通过信用曾级及技术可以使得资产支持证券的信用评级高于发起人的信用评级,从而以更低的成本获得融资。一方面是在房价不断升值刺激下高涨的购房需求,另一方面是住房抵押贷款打包方对基础资产来者不拒的收购。于是住房抵押贷款资格的审查对发放机构而言似乎就不那么重要了,因为他们可以很快转手赚取差价,而将风险转移给了不明真相的投资者。
三、资产证券化降低了金融行业的监管效率
对资产证券化的深入分析之后,我们发现,资产证券化本身就有逃避监管的倾向,转移和隐藏风险的功能。资产证券化复杂的结构所造成的“显性”的收益和“隐性”的风险导致监管部门没能充分地认识到资产证券化不仅降低了投资者对基础资产充分了解的意愿和可能性,而且暴露了发起人在风险管理方面的缺陷。在对“次贷危机”的反思中,美联储也因为监管不力二备受指责。一方面,美联储的过度降息催生了房地产泡沫;另一方面,美联储过分强调了资产证券化的好处而忽略了其蕴含的风险。在此种情况下,对资产证券化相关风险的监管出现漏洞也就在所难免了。
四、宏观风险防范的关键:有效监管
资产证券化的微观风险主要由个体参与者承担,并且相应的管理己经很成熟,而资产证券化的宏观风险则会引发整个金融体系得系统性风险,但是其严重性却没有得到充分的认识。在借鉴美国“次贷”危机的教训的基础上,结合我国资产证券化的实际,本文认为资产证券化宏观风险管理的关键在于加强监管部门的有效监管。具体而言主要包括以下几方面。
第一,首要也是最重要的是加强对住房抵押贷款发放环节的监管。
严格按照确定可行的标准向合格的贷款人发放贷款是保证资产证券化产品质量的关键。只有基础资产质量优良的资产支持证券才能够具备较强的抵御市场利率波动和房地产价格波动带来的风险,并且适当规模的住房抵押贷款可以促进房地产的健康发展,而不是催生房地产泡沫。
第二,加强对资产证券化的发起人和投资者的风险管理能力的监管。
之所以将资产证券化的发起人和投资者放在一起,是因为在资产证券化的实践中,发起人往往通过持有次级结构证券而成为事实上的投资者。这从“次贷危机”中众多投行的损失惨重中就可以看出来。大部分的发起人和投资者都没有对资产证券化产品的风险进行充分的评估,并且许多结构性信贷产品的风险评估的方法和假设被证明是不妥当的,还有一些发起人和投资者根本就不具备对复杂的资产证券化产品风险进行实时分析和管理的能力。
第三,加强对信用评级机构的监管。
一方面是很多投资者过于依赖评级机构的判断,而另一方面则是信用评级机构对系统性风险反应的滞后性以及一部分存在潜在利益冲突的评级机构的不负责行为。所以信用评级机构应该提高其评级的透明度,并且应该对其失职行为承担相应的责任。
房地产证券投资分析范文第8篇
[关键词] 资产证券化 宏观风险 有效监管
一、资产证券化助长了房地产市场的泡沫
适当规模的住房抵押贷款可以促进房地产的健康发展，但是过度的资产证券化却会催生房地产泡沫。主要表现在以下几个方面:
1.资产证券化加速了金融机构的资金流转速度，提高了资金的使用效率，使得金融机构在相同的期限内可以发放更多的住房抵押贷款。
2.资产证券化使得金融机构可以通过破产隔离制度实现表外融资，降低了面临的资本监管要求，在分散风险的同时改善了资本结构，从而可以降低金融机构发放的住房抵押贷款的利率。这会吸引更多的购房者请求贷款。
3.由于资产证券化通过各种分割和组合技术，可以充分满足不同投资者多样的投资偏好，而且通过风险隔离和信用增级技术可以实现其产品相对于国债的高收益和相对于股票和公司债的低风险，从而使资产证券化产品吸引了广泛的投资者。这些投资者一旦形成了对其产品的稳定增长的需求，也会刺激资产支持证券的供给的增加，这就会促使更多的住房抵押贷款的发放。
综上所述，资产证券化的发展会推动住房抵押贷款的增长，而住房抵押贷款的增长又会推动房价的上涨。所以，过度的资产证券化会助长房地产泡沫。
二、资产证券化增加了金融市场的信息不对称
信息不对称是构成金融市场交易成本的一个重要方面。其中，信息不对称在交易之前所导致的问题是逆向选择，交易之后会导致道德风险。而这两个问题都增加了金融市场的风险，降低了金融机构抵御危机的能力。
1.逆向选择
由于资产证券化采用了独特的风险隔离和信用增级技术，使得投资者难以获得对基础资产信息的充分了解，并且在房地产泡沫的时期，所有类型住房抵押贷款违约率都很低，似乎都是优质资产，以其作为基础资产发行的证券在市场上的表现也都不错。于是，投资者的理性选择就是那些收益率更高的证券。这样的结果就是高风险的次级住房抵押贷款的盛行。
2.道德风险
从美国“次贷危机”爆发前的情况来可，资产证券化受到刺激住房抵押贷款发起人青睐的一个重要原因就是，通过资产证券化的破产隔离技术可以实现基础资产和发起人的其他资产及经营状况向隔离，在通过信用曾级及技术可以使得资产支持证券的信用评级高于发起人的信用评级，从而以更低的成本获得融资。一方面是在房价不断升值刺激下高涨的购房需求，另一方面是住房抵押贷款打包方对基础资产来者不拒的收购。于是住房抵押贷款资格的审查对发放机构而言似乎就不那么重要了，因为他们可以很快转手赚取差价，而将风险转移给了不明真相的投资者。
三、资产证券化降低了金融行业的监管效率
对资产证券化的深入分析之后，我们发现，资产证券化本身就有逃避监管的倾向，转移和隐藏风险的功能。资产证券化复杂的结构所造成的“显性”的收益和“隐性”的风险导致监管部门没能充分地认识到资产证券化不仅降低了投资者对基础资产充分了解的意愿和可能性，而且暴露了发起人在风险管理方面的缺陷。在对“次贷危机”的反思中，美联储也因为监管不力二备受指责。一方面，美联储的过度降息催生了房地产泡沫;另一方面，美联储过分强调了资产证券化的好处而忽略了其蕴含的风险。在此种情况下，对资产证券化相关风险的监管出现漏洞也就在所难免了。
四、宏观风险防范的关键:有效监管
资产证券化的微观风险主要由个体参与者承担，并且相应的管理己经很成熟，而资产证券化的宏观风险则会引发整个金融体系得系统性风险，但是其严重性却没有得到充分的认识。在借鉴美国“次贷”危机的教训的基础上，结合我国资产证券化的实际，本文认为资产证券化宏观风险管理的关键在于加强监管部门的有效监管。具体而言主要包括以下几方面。
第一，首要也是最重要的是加强对住房抵押贷款发放环节的监管。
严格按照确定可行的标准向合格的贷款人发放贷款是保证资产证券化产品质量的关键。只有基础资产质量优良的资产支持证券才能够具备较强的抵御市场利率波动和房地产价格波动带来的风险，并且适当规模的住房抵押贷款可以促进房地产的健康发展，而不是催生房地产泡沫。
第二，加强对资产证券化的发起人和投资者的风险管理能力的监管。
之所以将资产证券化的发起人和投资者放在一起，是因为在资产证券化的实践中，发起人往往通过持有次级结构证券而成为事实上的投资者。这从“次贷危机”中众多投行的损失惨重中就可以看出来。大部分的发起人和投资者都没有对资产证券化产品的风险进行充分的评估，并且许多结构性信贷产品的风险评估的方法和假设被证明是不妥当的，还有一些发起人和投资者根本就不具备对复杂的资产证券化产品风险进行实时分析和管理的能力。
第三，加强对信用评级机构的监管。
一方面是很多投资者过于依赖评级机构的判断，而另一方面则是信用评级机构对系统性风险反应的滞后性以及一部分存在潜在利益冲突的评级机构的不负责行为。所以信用评级机构应该提高其评级的透明度，并且应该对其失职行为承担相应的责任。
第四，改革政府监管体系，以实现更有效的监管。
“次贷危机”爆发后，美国金融监管工作的有效性受到怀疑，对相关监管体系的改革也被提上日程。而国内现行的“一行三会”的金融监管体系刚成立不久，其监管成效还有待检验。但是无论如何，对金融行业的监管在任何时候都不能放松。一个健康有效的金融体系对任何国家的经济和社会的发展都是不可或缺的。这一点早已被历史所反复地证明。
参考文献
[1]黄毅.资产证券化:银行监管者的视角.中国金融，2006，(2).
[2]王保岳美国次贷危机引发的对中国资产证券化的冷思考.首都经济大学学报，2008，(3).
房地产证券投资分析范文第9篇
关键词：个人住房抵押贷款；证券化；现实意义；可行性
一、我国发展个人住房抵押贷款证券化的意义
20世纪70年代兴起的资产证券化（asset securitization）被称为是近30年来世界金融领域最重大、发展最迅速的金融创新和金融工具。资产证券化所证券化的不是资产本身，而是资产所产生的可预见的现金流。简单说，资产证券化就是将一种预见的现金流为支持而发行证券，在资本市场进行融资的一个过程。对发放抵押贷款的银行来说，资产的收益源于抵押贷款的本息。这种收益要在较长时间内才能实现，而用于发放贷款的资金大多来自期限相对较短的存款，于是产生矛盾，使银行面临资产流动性风险、利率变动风险等系统风险。解决这些风险的有效方法是通过证券化将这些期限较长，流动性较低的抵押贷款进行证券化，尽快地收回贷款资金，提高资产流动性，把风险转让给其他人，但同时也必须把一部分收益权让渡给参与证券化的其他机构与个人。现阶段在我国开展抵押贷款证券化，有以下重要意义。
（一）有利于改善商业银行的经营管理
1.利用证券化技术，商业银行能增强竞争力，增加投资收益。由于资产证券化是一种表外融资方式，金融机构将非流动性资产证券化等于增加了一条重要的资金来源，商业银行扩展资产业务的能力大大增强、在同业竞争中会处于有利的地位。同时，住房抵押贷款变现后银行可以扩大贷款规模，增加投资收益。
2.利用证券化技术，有利于商业银行资产负债的合理搭配。证券化过程中在安排抵押支持证券的期限、利率、发行时间等方面都相当灵活，金融机构可以在适当的时机选择将抵押贷款证券化，使自身的资产业务与负债业务完美地匹配起来。
3.商业银行能降低和分散风险。住房抵押贷款经过证券化处理后，发行的证券可以在证券二级市场上流通转让，使得住房抵押贷款所面临的各种风险可以通过证券市场分散给众多的投资者。
（二）有利于促进资本市场健康发展
1.发展证券化融资，有利于融资工具的多样化。资产证券化靠信用增级吸引投资者，与传统融资方式大不相同，它会增加我国资本市场上融资工具的可选择性。
2.有利于投资渠道多样化，提高全社会的资金使用效率。据统计，2006年，我国国内保险费收入为5 641.4亿元①，社会保障基金(养老、医疗、失业、工伤和生育保险基金)收入8 517亿元②。2006年末,全国住房公积金缴存总额已达12 687.37亿元③，这些资金和基金的共同特征是来源稳定，来源与支出的间隔期长，但目前主要集中于银行存款和购买国债，投资渠道缺乏，资金运用效率很低。据国家统计局统计，至2007年末，我国城乡居民人民币储蓄存款余额达到17.2534万亿元④。由于缺乏个人合适的投资工具，居民存款利率弹性低。发行住房抵押贷款证券有利于拓宽它们的投资渠道。抵押支持证券相对于银行存款来说，投资收益高，相对于股票来说，投资风险小，十分适合中国的投资者，抵押支持证券还能减轻商业银行所承受的压力，促使资本市场上的投机行为向投资行转化，提高全社会的资金使用效率。
3.发展证券化融资，能促进资本市场的现代化和与国际资本市场接轨。资产证券化要求有一个完备、规范的制度环境，包括税务制度、财会制度、信用评级制度、金融担保制度等，资产证券化还要求有一批高素质的金融专业人才。所以，推行证券化，有利于促进资本市场的现代化。我国是一个资金短缺的国家，努力提高抵押支持证券的信用级别，在国外资本市场上吸引投资是发展证券化融资的主要目的之一。而且在证券化过程中，与国外的评级公司、担保公司都会开展合作，所有这些都将把我国的资本市场与国际市场紧密地联系起来。
（三）有利于我国住房产业的发展
1.银行贷款积极性提高，购房首付率降低，刺激对住宅的有效需求。据国家统计局统计，2003年末，全国人均居住面积在10平方米以下的家庭还有257.5836万户①，说明我国住宅市场潜力巨大。但由于我国城镇居民收入较低，房价收入比大大高于国际合理的房价收入比，在目前购房首付率较高的情况下，很难形成有效需求。据国家统计局公布的资料表明，截至2006年6月末，我国商品房空置面积1.21亿平方米，同比增长17.2%。其中，空置商品住宅6 715万平方米，增长14.1%②，远超过空置率警戒线。本文前面已经分析，商业银行通过发行住房抵押贷款证券，可以有效地降低和分散各种系统性风险，这样商业银行贷款积极性提高，购房首付率降低，促进房地产业的发展。
2.为住房建设项目利用外资开辟新途径。随着证券化业务的发展，将逐步由国内资本市场走向国际资本市场，通过在国际市场发行住房抵押贷款证券，我国住房建设项目可以进入国际市场直接融资，使住房建设项目拥有更多的资金来源，在更大的范围内选择最为有利的融资条件。
二、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析
虽然中国建设银行的“建元2005—1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态,但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在,并将具备广泛的应用前景。
（一）个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求。并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求便是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定的现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高。所以，以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。
（二）居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件。一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金来源。另外，抵押支持证券的信用级别高（一般为aaa或aa级），风险较小，收益率略高于国债，因此，居民乐意购买。另一方面，居民的金融意识在不断增强，消费心理日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。
（三）我国证券市场已初具规模。形成了以众多证券公司参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，staq系统和net系统等为代表的场外交易。在沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、国债、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。
（四）我国已有相当数量的机构投资者。随着养老、医疗等社会保障基金制度的深入展开，将会有越来越多的社会保障基金。这些社会保障基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路，社会保障基金的本质特征决定它不可能追求短期高风险的投资机会，只能把资金投入到风险低、收益稳定、期限长的投资品种上。抵押支持证券都是长达数十年的证券，又有政府信用的担保，风险较小，收益比较稳定，恰能满足这些机构投资者的投资需求。同时，也为支持证券的发行提供了稳定和长期的资金来源。
（五）我国个人住房抵押贷款状况达到资产证券化的规模要求。根据分析,抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其经济利益,抵押支持证券的初始发行必须在2—3亿元范围内。1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此，个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。据人民银行统计，至2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25 720亿元③。这显然达到了资产证券化对个人住房抵押贷款规模的要求。
参考文献：
[1]袁靖.我国住房抵押贷款证券化发展的现状、问题及建议[j].财务与会计：理财版，2007，（5）.
[2]何德旭.中国住房抵押贷款证券化可行性分析[j].金融研究，2000，（9）.
房地产证券投资分析范文第10篇
摘要：资产证券化是金融工具创新的产物，在国外已被广泛适用于各种金融资产，我国现已具备资产证券化的需求和环境条件。对商业银行来说比较有市场潜力的适合资产证券化的金融资产主要有三类：住房抵押贷款、不良贷款和国有股减持贷款，其中住房抵押贷款证券化无论从信用风险还是从市场潜力方面分析都更有优势。研究住房抵押贷款证券化在理论和实践上都具有重要意义、
关键词：住房抵押贷款：证券化：必要性
一、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析
虽然中国建设银行的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。
(一)个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求
并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高，所以以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。
(二)居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件
一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金来源。另外，抵押支持证券的信用级别高(一般为aaa或aa级)，风险较小，收益率略高于国债，因此居民乐意购买。另一方面，居民的金融意识在不断增强，消费心理日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。
(三)我国证券市场已初具规模
我国目前已经形成了以众多证券公司参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，staq系统和net系统等为代表的场外交易。沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、国债、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。
(四)我国已有相当数量的机构投资者
随着养老、医疗等社会保障基金制度的深入展开，将会有越来越多的礼会保障基金。这些社会保障基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路，社会保障基金的本质特征决定它不可能追求短期高风险的投资机会，只能把资金投入到风险低、收益稳定、期限长的投资品种上。抵押支持证券都是长达数十年的证券，又有政府信用的担保，风险较小，收益比较稳定，恰能满足这些机构投资者的投资需求，同时也为支持证券的发行提供了稳定和长期的资金来源。
(五)我国个人住房抵押贷款状况达到资产证券化的规模要求
资料显示，抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其经济利益，抵押支持证券的初始发行必须在2-3亿元范围内。1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。据人民银行统计，至2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，到了资产证券化对个人住房抵押贷款规模的要求。
二、证券化的基本原理
(一)住房抵押贷款证券化的基本思路
1 建立个人信用制度。住房抵押贷款业务主要以个人为客户，其信用状部直接影响贷款的质量和风险情况，具体可以从三方面完善相关制度：第一，加强储蓄实名制建设，建立以个人账户为主的结算制度：第二，健全全社会的信用基础；第三，完善个人信用评价体系。
2 加快住房抵押贷款一级市场的建设。首先，住房抵押贷款的规模是证券化的基础，应大力发展住房抵押贷款一级市场规模。其次，丰富住房抵押贷款市场上的贷款品种。第二=，完善一级市场的风险控制机制，建立个人信用的登记制度，加强保险业与住房抵押贷款市场的结合。
3 加强spv(特设中介机构)风险管理，spv的运用也面临各种风险，主要包括信用风险、流动性风险、道德风险、规模不足、交易风险、法律风险、利率风险、提前还款风险等。spv成立后，有助于提高或强化spv信贷力度，有利于提高bms(住毫低押贷款支持证券)的资信评级，从而增强投资者信心，吸引更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。以制度化和系统化的方式来管理这些风险，通过业务运作分散给具有风险承担能力的投资者，从而化解银行业的部分风险。
4 加强政府机构在住房抵押贷款证券化中的作用。住房抵押贷款证券化市场是一个特殊而复杂的市场，其中有大量的中介机构参与，市场关系
编辑整理本文。
错综复杂；其次，抵押贷款证券化作为一种金融创新，需要建立一系列适应其发展的新的市场秩序与规则。这些都需要借助于政府所具有的特殊的协调优势。
(二)中国住房抵押贷款证券化的操作框架
住房抵押贷款证券化市场的运行机制及其特色，相当程度上取决于市场参与主体。市场参与主体的资格确定、他们的行为准则、操作规范以及外部监管机制的建立，直接关系到住房抵押贷款证券化市场的效率和未来的发展。我国住房抵押贷款证券化市场的基本框架如图1所示。中国住房抵押贷款证券化操作框架中各参与方具有以下职能：(1)购房者，作为债务人负有向发起人支付住房抵押贷款本息的义务；(2)住房抵押贷款银行为发起人，其职能是组建资产池，并将其出售或转移给spv；(3)spv的作用是购买或接受发起人的住房抵押贷款，接受证券公司发行的住房抵押贷款支持证券；(4)评级机构，提供资产评级；(5)信用担保公司，对住房抵押贷款进行信用增级和担保；(6)证券公司负责设计、发行住房抵押贷款支持证券。
三、推行我国住房抵押贷款证券化的建 议
(一)大力推动金融体制改革
第一，必须以产权改革为核心，加快国有银行商业化改革的步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，实现抵押贷款的标准化服务。第二，必须逐步实现我国金融业从“分业经营”向“混业经营”的转变。第三，必须完善和优化现行的利率体系，只有实现银行存贷款利率的市场化，才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。第四，必须改革和完善现行的债券发行制度，政府只需审批年度的发行规模，至于具体的债券发行标准、规模、利率水平、期限结构和发行时间等都可以交由特殊机构根据市场情况自主作出决定。
(二)取消市场限制，培育投资主体
在住房抵押贷款证券化参与者中，机构投资者已成为最大的投资者。因此，有必要在加强监管的
前提下，对有关保险金、养老基金、福利基金等使用的政策和法规进行适当的调整和放宽市场限制，逐步向保险金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场。
(三)规范信用评级和担保体系
信用评级机构的评级结果是投资者进行投资选择的重要依据，独立、客观、公正的信用评级是住房抵押贷款证券化成败的关键。就我国现实的市场条件而言，我国个人信用管理可以选择国家社会信用管理体系这一模式，即以身份证登记为基础，以存款实名制为契机，推广建立个人账户体系，通过银行问的联网、地区间的联网，最终建立起国家个人信用调查和资源共享系统。此外，借鉴国际经验，尽快成立政策性的全同住房抵押贷款担保保险机构，并与商业性保险机构一起构建一套完整的抵押保险担保机制，为住房抵押贷款的发展提供保障。
(四)完善相关的法律法规
一是着手研究制定住房抵押贷款证券的法规，如《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等。二是根据我国会计和税收法规，结合资产证券化本身的特征，制定相应的会计和税收制度。三是从各国的情况看，住房抵押贷款证券化都属于政府推动型的制度创新，这方面的法律法规的供给和创新同样需要政府强有力的推动。
(五)培育抵押贷款证券化市场
要发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。包括：一是制定相应的法律法规。只有保证正常的交易秩序，住房抵押贷款证券才能有效流动，其效应才能真正得以发挥。目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部门面临着建立和完善有关金融市场和i房地产市场法律、法规的任务。二是深化金融改革。在国有银行商业化的同时，应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，建立多元化的投资融资机构，推进金融机构经营机制的转换，扩大住房信贷资金来源。三是开发新的贷款种类。目前我国房地产抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款，形式单一，且限制条件严格，这严重制约了住房抵押贷款市场的发展。针对这一情况，我们应学习国外经验，吸收一些适合国情的贷款形式，如分级偿还抵押贷款、可调整价格抵押贷款等，从而推动住房抵押贷款二级市场的发展。
(六)建立完善的抵押市场担保体系
开展住房抵押证券化必须解决好两个问题：一是在庞大的住房抵押贷款市场中，建立起健康有序的信用关系和信用体系，提高贷款者和抵押品的信用等级和信用条件，增强抵押贷款的清偿能力，减少银行机构的信贷风险。二是在流动的抵押贷款二级市场中，增强抵押证券的安全性和清偿能力，提高证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的交易信用，加强
编辑整理本文。
对抵押贷款证券化后的流动性风险的防范。南此可见整个房地产抵押贷款市场的运转必须有完善的抵押担保体系的支持，因此设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是十分重要的。借鉴美国的经验，在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段，应由政府出面提供担保，这样可以提高住房抵押贷款和抵押证券的信誉，为实行住房抵押贷证券化打下坚实的基础。
(七)加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建设
加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立包括：一是建立住房抵押贷款公司。它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级后，发行抵押贷款证券，从最终投资者处取得销售抵押贷款证券的资金。二是培育抵押债券的认购承销者。其职能是代替债券发行者销售债券。认购承销者可分包销和代销两种，包销商要承担发行风险，即在债券未售完时包销商要购买剩余债券。
参考文献：
[1]邓伟利，《资产证券化一国际理论与中国实践》[m].上海：上海人民出版社，2003。
[2]何小锋，《资产证券化》[m].北京：北大出版社，2002。
[3]袁靖，《我国住房抵押贷款证券化发展的现状、问题及建议》[j].《财务与会计：理财版》，2007(5)。
[4]何德旭，《中国住房抵押贷款证券化可行性分析》[j].《金融研究》，2000(9)。
[5]李娜，《浅析住房抵押贷款证券化》[j].《金融理论与教学》，2006(4)。
房地产证券投资分析范文第11篇
关键词：住房抵押贷款：证券化：必要性
一、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析
虽然中国建设银行的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。
(一)个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求
并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高，所以以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。
(二)居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件
一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金来源。另外，抵押支持证券的信用级别高(一般为aaa或aa级)，风险较小，收益率略高于国债，因此居民乐意购买。另一方面，居民的金融意识在不断增强，消费心理日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。
(三)我国证券市场已初具规模
我国目前已经形成了以众多证券公司参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，staq系统和net系统等为代表的场外交易。沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、国债、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。
(四)我国已有相当数量的机构投资者
随着养老、医疗等社会保障基金制度的深入展开，将会有越来越多的礼会保障基金。这些社会保障基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路，社会保障基金的本质特征决定它不可能追求短期高风险的投资机会，只能把资金投入到风险低、收益稳定、期限长的投资品种上。抵押支持证券都是长达数十年的证券，又有政府信用的担保，风险较小，收益比较稳定，恰能满足这些机构投资者的投资需求，同时也为支持证券的发行提供了稳定和长期的资金来源。
(五)我国个人住房抵押贷款状况达到资产证券化的规模要求
资料显示，抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其经济利益，抵押支持证券的初始发行必须在2-3亿元范围内。1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。据人民银行统计，至2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，到了资产证券化对个人住房抵押贷款规模的要求。
二、证券化的基本原理
(一)住房抵押贷款证券化的基本思路
1 建立个人信用制度。住房抵押贷款业务主要以个人为客户，其信用状部直接影响贷款的质量和风险情况，具体可以从三方面完善相关制度：第一，加强储蓄实名制建设，建立以个人账户为主的结算制度：第二，健全全社会的信用基础；第三，完善个人信用评价体系。
2 加快住房抵押贷款一级市场的建设。首先，住房抵押贷款的规模是证券化的基础，应大力发展住房抵押贷款一级市场规模。其次，丰富住房抵押贷款市场上的贷款品种。第二=，完善一级市场的风险控制机制，建立个人信用的登记制度，加强保险业与住房抵押贷款市场的结合。
3 加强spv(特设中介机构)风险管理，spv的运用也面临各种风险，主要包括信用风险、流动性风险、道德风险、规模不足、交易风险、法律风险、利率风险、提前还款风险等。spv成立后，有助于提高或强化spv信贷力度，有利于提高bms(住毫低押贷款支持证券)的资信评级，从而增强投资者信心，吸引更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。以制度化和系统化的方式来管理这些风险，通过业务运作分散给具有风险承担能力的投资者，从而化解银行业的部分风险。
4 加强政府机构在住房抵押贷款证券化中的作用。住房抵押贷款证券化市场是一个特殊而复杂的市场，其中有大量的中介机构参与，市场关系
错综复杂；其次，抵押贷款证券化作为一种金融创新，需要建立一系列适应其发展的新的市场秩序与规则。这些都需要借助于政府所具有的特殊的协调优势。
(二)中国住房抵押贷款证券化的操作框架
住房抵押贷款证券化市场的运行机制及其特色，相当程度上取决于市场参与主体。市场参与主体的资格确定、他们的行为准则、操作规范以及外部监管机制的建立，直接关系到住房抵押贷款证券化市场的效率和未来的发展。我国住房抵押贷款证券化市场的基本框架如图1所示。中国住房抵押贷款证券化操作框架中各参与方具有以下职能：(1)购房者，作为债务人负有向发起人支付住房抵押贷款本息的义务；(2)住房抵押贷款银行为发起人，其职能是组建资产池，并将其出售或转移给spv；(3)spv的作用是购买或接受发起人的住房抵押贷款，接受证券公司发行的住房抵押贷款支持证券；(4)评级机构，提供资产评级；(5)信用担保公司，对住房抵押贷款进行信用增级和担保；(6)证券公司负责设计、发行住房抵押贷款支持证券。
三、推行我国住房抵押贷款证券化的建 议
(一)大力推动金融体制改革
第一，必须以产权改革为核心，加快国有银行商业化改革的步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，实现抵押贷款的标准化服务。第二，必须逐步实现我国金融业从“分业经营”向“混业经营”的转变。第三，必须完善和优化现行的利率体系，只有实现银行存贷款利率的市场化，才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。第四，必须改革和完善现行的债券发行制度，政府只需审批年度的发行规模，至于具体的债券发行标准、规模、利率水平、期限结构和发行时间等都可以交由特殊机构根据市场情况自主作出决定。
(二)取消市场限制，培育投资主体
在住房抵押贷款证券化参与者中，机构投资者已成为最大的投资者。因此，有必要在加强监管的前提下，对有关保险金、养老基金、福利基金等使用的政策和法规进行适当的调整和放宽市场限制，逐步向保险金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场。
(三)规范信用评级和担保体系
信用评级机构的评级结果是投资者进行投资选择的重要依据，独立、客观、公正的信用评级是住房抵押贷款证券化成败的关键。就我国现实的市场条件而言，我国个人信用管理可以选择国家社会信用管理体系这一模式，即以身份证登记为基础，以存款实名制为契机，推广建立个人账户体系，通过银行问的联网、地区间的联网，最终建立起国家个人信用调查和资源共享系统。此外，借鉴国际经验，尽快成立政策性的全同住房抵押贷款担保保险机构，并与商业性保险机构一起构建一套完整的抵押保险担保机制，为住房抵押贷款的发展提供保障。
(四)完善相关的法律法规
一是着手研究制定住房抵押贷款证券的法规，如《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等。二是根据我国会计和税收法规，结合资产证券化本身的特征，制定相应的会计和税收制度。三是从各国的情况看，住房抵押贷款证券化都属于政府推动型的制度创新，这方面的法律法规的供给和创新同样需要政府强有力的推动。
(五)培育抵押贷款证券化市场
要发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。包括：一是制定相应的法律法规。只有保证正常的交易秩序，住房抵押贷款证券才能有效流动，其效应才能真正得以发挥。目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部门面临着建立和完善有关金融市场和i房地产市场法律、法规的任务。二是深化金融改革。在国有银行商业化的同时，应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，建立多元化的投资融资机构，推进金融机构经营机制的转换，扩大住房信贷资金来源。三是开发新的贷款种类。目前我国房地产抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款，形式单一，且限制条件严格，这严重制约了住房抵押贷款市场的发展。针对这一情况，我们应学习国外经验，吸收一些适合国情的贷款形式，如分级偿还抵押贷款、可调整价格抵押贷款等，从而推动住房抵押贷款二级市场的发展。
(六)建立完善的抵押市场担保体系
开展住房抵押证券化必须解决好两个问题：一是在庞大的住房抵押贷款市场中，建立起健康有序的信用关系和信用体系，提高贷款者和抵押品的信用等级和信用条件，增强抵押贷款的清偿能力，减少银行机构的信贷风险。二是在流动的抵押贷款二级市场中，增强抵押证券的安全性和清偿能力，提高证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的交易信用，加强对抵押贷
款证券化后的流动性风险的防范。南此可见整个房地产抵押贷款市场的运转必须有完善的抵押担保体系的支持，因此设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是十分重要的。借鉴美国的经验，在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段，应由政府出面提供担保，这样可以提高住房抵押贷款和抵押证券的信誉，为实行住房抵押贷证券化打下坚实的基础。
(七)加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建设
加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立包括：一是建立住房抵押贷款公司。它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级后，发行抵押贷款证券，从最终投资者处取得销售抵押贷款证券的资金。二是培育抵押债券的认购承销者。其职能是代替债券发行者销售债券。认购承销者可分包销和代销两种，包销商要承担发行风险，即在债券未售完时包销商要购买剩余债券。
参考文献：
[1]邓伟利，《资产证券化一国际理论与中国实践》[m].上海：上海人民出版社，2003。
[2]何小锋，《资产证券化》[m].北京：北大出版社，2002。
[3]袁靖，《我国住房抵押贷款证券化发展的现状、问题及建议》[j].《财务与会计：理财版》，2007(5)。
[4]何德旭，《中国住房抵押贷款证券化可行性分析》[j].《金融研究》，2000(9)。
[5]李娜，《浅析住房抵押贷款证券化》[j].《金融理论与教学》，2006(4)。
房地产证券投资分析范文第12篇
关键词：ABS；融资；风险管理
一、ABS资产证券化方式的基本内涵
随着国内金融市场的不断发展与走向成熟，金融创新正在改变着资本市场的格局作为近20年来最具生命力的金融创新工具一资产证券化，在中国的实践正进入一的时期。为了理解资产证券化发展的内在机理，本文坚持从国际比较的角度，分析发家资产证券化的发展动因，并试图从数据的逻辑中寻找证据，以期能提出资产证券化国的实践突破方向。
ABS作为抵押贷款支持证券MBS的应用延伸和发展，其涵盖了如资产支持商业票据、信用贷款、商业应收款、固定资产租金，基础设施收费等领域，其核心的思想是：以标的资产未来可预期的现金流为支持，向投资者发行债券，从而达到资产变现的目的。
二、ABS带来公司融资创新方式创新分析
ABS资产证券化的真正意义在于它的创新性，资本证券化是间接融资的直接化，打通了直接融资和间接融资之间的通道，构建了金融体系中银行信用与市场信用之间的转化机制。
1 ABS为中国企业开辟了全新的融资途径与产品。长期以来，中国企业过分依赖于银行的间接融资，大量资质良好的中小企业由于缺乏银行必要的信用评级，被挡在银行的门外，不得不求助于民间资本，这种融资需求之大，已达万亿级的规模，近年来发展迅速的民间借贷和地下钱庄，就是很好的例证。ABS资产证券化带来了这样的融资机会，企业不管大小，只要拥有能产生预期现金流的资产，通过资产转移和信用增级的技术处理，就可以通过资产证券化过程融得资金。
股票具有比较的高风险，资产证券化产品由于有基础资产的支持，并经过了专业机构的信用评级，投资风险明显要低得多；而比之国债，ABS资产证券化产品获得的收益更高，所以，它是介于股票和国债之间的一个相对低风险高收益的投资品种，是机构投资者分散风险的理想的投资组合对象。
2 ABS能够增加资产的流动性。银行持有的房产抵押贷款是中长期的缺乏流动性的资产，而企业持有的物业或大型装备，也有同样的特性。ABS资产证券化使得这些缺乏流动性的资产能提前变现，从而降低了银行或企业面临的流动性风险，并解决了可能出现的短期资金窘迫问题。
3 ABS为国家的基础设施开辟了新的融资渠道。基础设施关系民生，投资大，建设周期长，比如高速公路、桥梁、码头等，资产证券化能以这些设施的未来收益现金流作为支持，通过证券化技术的处理，把基础设施资产变现，使得政府的投资能迅速回笼，提高了资金的使用效率，从而加快了政府对公共设施的投入，在这个意义上，ABS资产证券化的作用如同投资的助推器。
三、ABS发展方向与风险管理分析
我们发现，资产证券化发展的驱动力来源于经济实体的融资需求如，银行将其长期信贷资产通过证券化方式提前变现，可以优化其存贷结构，增强抗能力；大型企业通过将不良资产证券化，可以减少负担，提高资产的运营效率；中小把应收货款或者存货进行证券化，可以融得相对成本较低的资金，支持企业的发展。观察国外成熟资本市场的数据，可以得出这样的判断，房地产抵押贷款证券化MBS和支持证券ABS是发展最为迅速的方向。那么，应如何在发展过程中，进行风险规避和管理呢?本文认为应该从三个方面认识这个问题：
1 最安全可靠，风险比较低的是商业银行的住宅抵押贷款证券化，但目前存在的主要问题是是住宅贷款是商业银行增长最快和最优质的资产，但中国正处在贸易顺差快速增企业储蓄过剩的宏观环境之下，银行的流动性十分充沛，而中央银行抑制中长期投资的意图明显，所以，银行目前并没有实施住宅抵押贷款证券化的动力。
2 ABS可以中小企业开展资产证券化中获得更大发展空间。由于在信用评级上的先天不足，企业融资难一直是急需解决的难题。在现有的法制规范之下，中小企业以其商业应收存货为基础资产，通过证券化技术处理，可以使发行的证券获得比中小企业本身更高用评级，从而降低融资成本，并一定程度上解决中小企业的融资难问题。
房地产证券投资分析范文第13篇
论文摘要：近1o年来，我国个人购房热情高涨，住房贷款需求也飞速增长，个人住房贷款规模年均增长率近 30％。由于期限长、流动性差，个人住房贷款的大量出现必将增大商业 银行 资产 负债 管理 的风险，住房抵押贷款证券化已势在必行。虽然
一、 我国发展个人住房抵押贷款证券化的意义
20世纪 70年代兴起的资产证券化(asset securitization)被称为是近 30年来世界 金融 领域最重大、发展最迅速的 金融创新 和金融工具。资产证券化所证券化的不是资产本身，而是资产所产生的可预见的现金流。简单说，资产证券化就是将一种预见的现金流为支持而发行证券，在资本市场进行 融资 的一个过程。对发放抵押贷款的银行来说，资产的收益源于抵押贷款的本息。这种收益要在较长时间内才能实现，而用于发放贷款的资金大多来自期限相对较短的存款，于是产生矛盾 ，使银行面临资产流动性风险、利率变动风险等系统风险。解决这些风险的有效方法是通过证券化将这些期限较长，流动性较低的抵押贷款进行证券化，尽快地收回贷款资金，提高资产流动性，把风险转让给其他人，但同时也必须把一部分收益权让渡给参与证券化的其他机构与个人。现阶段在我国开展抵押贷款证券化，有以下重要意义。
(一)有利于改善商业银行的经营管理
1．利用证券化技术，商业银行能增强竞争力，增加 投资 收益。由于资产证券化是一种表外融资方式， 金融机构 将非流动性资产证券化等于增加了一条重要的资金来源，商业银行扩展资产业务的能力大大增强、在同业竞争中会处于有利的地位。同时，住房抵押贷款变现后银行可以扩大贷款规模，增加投资收益。
2．利用证券化技术，有利于商业银行资产负债的合理搭配。证券化过程中在安排抵押支持证券的期限、利率、发行时间等方面都相当灵活，金融机构可以在适当的时机选择将抵押贷款证券化，使自身的资产业务与负债业务完美地匹配起来。
3．商业银行能降低和分散风险。住房抵押贷款经过证券化处理后，发行的证券可以在证券二级市场上流通转让，使得住房抵押贷款所面临的各种风险可以通过证券市场分散给众多的投资者。
(二)有利于促进资本市场健康发展
1．发展证券化融资，有利于融资工具的多样化。资产证券化靠信用增级吸引投资者，与传统融资方式大不相同，它会增加我国资本市场上融资工具的可选择性。
2．有利于 投资 渠道多样化，提高全 社会 的资金使用效率。据 统计 ，2006年，我国国内 保险 费收人为5 641．4亿元①，社会保障基金(养老、医疗、失业、工伤和生育保险基金)收入8 517亿元⑦。2006年末，全国住房公积金缴存总额已达 12687．37亿元③，这些资金和基金的共同特征是来源稳定，来源与支出的间隔期长，但目前主要集中于 银行 存款和购买 国债 ，投资渠道缺乏，资金运用效率很低。据国家统计局统计，至 2007年末，我国城乡居民人民币储蓄存款余额达到17．2534万亿元④。由于缺乏个人合适的投资工具，居民存款利率弹性低。发行住房抵押贷款 证券 有利于拓宽它们的投资渠道。抵押支持证券相对于银行存款来说，投资收益高，相对于股票来说，投资风险小，十分适合中国的投资者，抵押支持证券还能减轻商业银行所承受的压力，促使资本 市场 上的投机行为向投资行转化，提高全社会的资金使用效率。
3．发展证券化 融资 ，能促进资本市场的现代化和与国际资本市场接轨。资产证券化要求有一个完备、规范的制度 环境 ，包括税务制度、财会制度、信用评级制度、 金融 担保制度等，资产证券化还要求有一批高素质的金融专业人才。所以推行证券化，有利于促进资本市场的现代化。我国是一个资金短缺的国家，努力提高抵押支持证券的信用级别，在国外资本市场上吸引投资是发展证券化融资的主要目的之一。而且在证券化过程中，与国外的评级公司、担保公司都会开展合作，所有这些都将把我国的资本市场与国际市场紧密地联系起来。
(三)有利于我国住房产业的发展
1．银行贷款积极性提高，购房首付率降低 ，刺激对住宅的有效需求。据国家统计局统计，2003年末，全国人均居住面积在 10平方米以下的家庭还有 257．5836万户①，说明我国住宅市场潜力巨大。但由于我国城镇居民收入较低，房价收入比大大高于国际合理的房价收入比，在目前购房首付率较高的情况下，很难形成有效需求。据国家统计局公布的资料表明截至 2006年 6月末 ，我国商品房空置面积 1．2l亿平方米，同比增长 17．2％。其中，空置商品住宅6 715万平方米，增长14．1％⑦，远超过空置率警戒线。本文前面已经分析，商业银行通过发行住房抵押贷款证券，可以有效地降低和分散各种系统性风险，这样商业银行贷款积极性提高，购房首付率降低，促进房地产业的发展。
2．为住房建设项 目利用外资开辟新途径。随着证券化业务的发展，将逐步由国内资本市场走向国际资本市场 ，通过在国际市场发行住房抵押贷款证券 ，我国住房建设项 目可以进入国际市场直接融资，使住房建设项目拥有更多的资金来源，在更大的范围内选择最为有利的融资条件。
二、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析
虽然中国建设银行的“建元 2005—1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。
(一)个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求。并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求便是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定的现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高。所以。以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。
(二)居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件。一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金来源。另外，抵押支持证券的信用级别高(一般为aaa或aa级)，风险较小，收益率略高于国债，因此，居民乐意购买。另一方面 ，居民的金融意识在不断增强 ，消费 心理 日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。
(三)我国 证券 市场 已初具规模。形成了以众多 证券公司 参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，staq系统和 net系统等为代表的场外交易。在沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、 国债 、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。
(四)我国已有相当数量的机构 投资 者。随着养老、医疗等 社会 保障基金制度的深入展开，将会有越来越多的社会保障基金。这些社会保障基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路 ，社会保障基金的本质特征决定它不可能追求短期高风险的投资机会 ，只能把资金投入到风险低 、收益稳定 、期限长的投资品种上。抵押支持证券都是长达数十年的证券，又有政府信用的担保，风险较小，收益比较稳定，恰能满足这些机构投资者的投资需求。同时，也为支持证券的发行提供了稳定和长期的资金来源。
(五)我国个人住房抵押贷款状况达到资产证券化的规模要求。根据分析，抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其 经济 利益，抵押支持证券的初始发行必须在 2—3亿元范围内。1992年，中国建设 银行 发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此，个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房 融资 的主要方式，其规模快速扩大。据人民银行 统计 ，至 2007年 6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元③。这显然达到了资产证券化对个人住房抵押贷款规模的要求。
参考文献：
[1]袁靖．我国住房抵押贷款证券化发展的现状、问题及建议[j]． 财务 与 会计 ：理财版，2007，(5)
[2] 何德旭．中国住房抵押贷款证券化可行性分析[j]． 金融 研究，2000，(9)．
[3]李娜．浅析住房抵押贷款证券化[j]．金融理论与教学，2006，(4)．
[4]崔贤光．住房抵押贷款证券化探讨[j]价值工程，2007，(2)．
① 数据来源：国际金融报，2004年 9月9日。
房地产证券投资分析范文第14篇
关键词：住房抵押贷款：证券化：必要性
中图分类号：F830.589 文献标识码：A 文章编号：1007-4392(2011)02-0033-03
一、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析
虽然中国建设银行的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。
(一)个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求
并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高，所以以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。
(二)居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件
一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金来源。另外，抵押支持证券的信用级别高(一般为AAA或AA级)，风险较小，收益率略高于国债，因此居民乐意购买。另一方面，居民的金融意识在不断增强，消费心理日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。
(三)我国证券市场已初具规模
我国目前已经形成了以众多证券公司参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，STAQ系统和NET系统等为代表的场外交易。沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、国债、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。
(四)我国已有相当数量的机构投资者
随着养老、医疗等社会保障基金制度的深入展开，将会有越来越多的礼会保障基金。这些社会保障基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路，社会保障基金的本质特征决定它不可能追求短期高风险的投资机会，只能把资金投入到风险低、收益稳定、期限长的投资品种上。抵押支持证券都是长达数十年的证券，又有政府信用的担保，风险较小，收益比较稳定，恰能满足这些机构投资者的投资需求，同时也为支持证券的发行提供了稳定和长期的资金来源。
(五)我国个人住房抵押贷款状况达到资产证券化的规模要求
资料显示，抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其经济利益，抵押支持证券的初始发行必须在2-3亿元范围内。1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。据人民银行统计，至2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，到了资产证券化对个人住房抵押贷款规模的要求。
二、证券化的基本原理
(一)住房抵押贷款证券化的基本思路
1 建立个人信用制度。住房抵押贷款业务主要以个人为客户，其信用状部直接影响贷款的质量和风险情况，具体可以从三方面完善相关制度：第一，加强储蓄实名制建设，建立以个人账户为主的结算制度：第二，健全全社会的信用基础；第三，完善个人信用评价体系。
2 加快住房抵押贷款一级市场的建设。首先，住房抵押贷款的规模是证券化的基础，应大力发展住房抵押贷款一级市场规模。其次，丰富住房抵押贷款市场上的贷款品种。第二=，完善一级市场的风险控制机制，建立个人信用的登记制度，加强保险业与住房抵押贷款市场的结合。
3 加强SPV(特设中介机构)风险管理，SPV的运用也面临各种风险，主要包括信用风险、流动性风险、道德风险、规模不足、交易风险、法律风险、利率风险、提前还款风险等。SPV成立后，有助于提高或强化SPV信贷力度，有利于提高BMS(住毫低押贷款支持证券)的资信评级，从而增强投资者信心，吸引更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。以制度化和系统化的方式来管理这些风险，通过业务运作分散给具有风险承担能力的投资者，从而化解银行业的部分风险。
4 加强政府机构在住房抵押贷款证券化中的作用。住房抵押贷款证券化市场是一个特殊而复杂的市场，其中有大量的中介机构参与，市场关系错综复杂；其次，抵押贷款证券化作为一种金融创新，需要建立一系列适应其发展的新的市场秩序与规则。这些都需要借助于政府所具有的特殊的协调优势。
(二)中国住房抵押贷款证券化的操作框架
住房抵押贷款证券化市场的运行机制及其特色，相当程度上取决于市场参与主体。市场参与主体的资格确定、他们的行为准则、操作规范以及外部监管机制的建立，直接关系到住房抵押贷款证券化市场的效率和未来的发展。我国住房抵押贷款证券化市场的基本框架如图1所示。中国住房抵押贷款证券化操作框架中各参与方具有以下职能：(1)购房者，作为债务人负有向发起人支付住房抵押贷款本息的义务；(2)住房抵押贷款银行为发起人，其职能是组建资产池，并将其出售或转移给SPV；(3)SPV的作用是购买或接受发起人的住房抵押贷款，接受证券公司发行的住房抵押贷款支持证券；(4)评级机构，提供资产评级；(5)信用担保公司，对住房抵押贷款进行信用增级和担保；(6)证券公司负责设计、发行住房抵押贷款支持证券。
三、推行我国住房抵押贷款证券化的建 议
(一)大力推动金融体制改革
第一，必须以产权改革为核心，加快国有银行商业化改革的步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，实现抵押贷款的标准化服务。第二，必须逐步实现我国金融业从“分业经营”向“混业经营”的转变。第三，必须完善和优化现行的利率体系，只有实现银行存贷款利率的市场化，才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。第四，必须改革和完善现行的债券发行制度，政府只需审批年度的发行规模，至于具体的债券发行标准、规模、利率水平、期限结构和发行时间等都可以交由特殊机构根据市场情况自主作出决定。
(二)取消市场限制，培育投资主体
在住房抵押贷款证券化参与者中，机构投资者已成为最大的投资者。因此，有必要在加强监管的
前提下，对有关保险金、养老基金、福利基金等使用的政策和法规进行适当的调整和放宽市场限制，逐步向保险金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场。
(三)规范信用评级和担保体系
信用评级机构的评级结果是投资者进行投资选择的重要依据，独立、客观、公正的信用评级是住房抵押贷款证券化成败的关键。就我国现实的市场条件而言，我国个人信用管理可以选择国家社会信用管理体系这一模式，即以身份证登记为基础，以存款实名制为契机，推广建立个人账户体系，通过银行问的联网、地区间的联网，最终建立起国家个人信用调查和资源共享系统。此外，借鉴国际经验，尽快成立政策性的全同住房抵押贷款担保保险机构，并与商业性保险机构一起构建一套完整的抵押保险担保机制，为住房抵押贷款的发展提供保障。
(四)完善相关的法律法规
一是着手研究制定住房抵押贷款证券的法规，如《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等。二是根据我国会计和税收法规，结合资产证券化本身的特征，制定相应的会计和税收制度。三是从各国的情况看，住房抵押贷款证券化都属于政府推动型的制度创新，这方面的法律法规的供给和创新同样需要政府强有力的推动。
(五)培育抵押贷款证券化市场
要发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。包括：一是制定相应的法律法规。只有保证正常的交易秩序，住房抵押贷款证券才能有效流动，其效应才能真正得以发挥。目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部门面临着建立和完善有关金融市场和I房地产市场法律、法规的任务。二是深化金融改革。在国有银行商业化的同时，应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，建立多元化的投资融资机构，推进金融机构经营机制的转换，扩大住房信贷资金来源。三是开发新的贷款种类。目前我国房地产抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款，形式单一，且限制条件严格，这严重制约了住房抵押贷款市场的发展。针对这一情况，我们应学习国外经验，吸收一些适合国情的贷款形式，如分级偿还抵押贷款、可调整价格抵押贷款等，从而推动住房抵押贷款二级市场的发展。
(六)建立完善的抵押市场担保体系
开展住房抵押证券化必须解决好两个问题：一是在庞大的住房抵押贷款市场中，建立起健康有序的信用关系和信用体系，提高贷款者和抵押品的信用等级和信用条件，增强抵押贷款的清偿能力，减少银行机构的信贷风险。二是在流动的抵押贷款二级市场中，增强抵押证券的安全性和清偿能力，提高证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的交易信用，加强对抵押贷款证券化后的流动性风险的防范。南此可见整个房地产抵押贷款市场的运转必须有完善的抵押担保体系的支持，因此设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是十分重要的。借鉴美国的经验，在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段，应由政府出面提供担保，这样可以提高住房抵押贷款和抵押证券的信誉，为实行住房抵押贷证券化打下坚实的基础。
(七)加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建设
加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立包括：一是建立住房抵押贷款公司。它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级后，发行抵押贷款证券，从最终投资者处取得销售抵押贷款证券的资金。二是培育抵押债券的认购承销者。其职能是代替债券发行者销售债券。认购承销者可分包销和代销两种，包销商要承担发行风险，即在债券未售完时包销商要购买剩余债券。
参考文献：
[1]邓伟利，《资产证券化一国际理论与中国实践》[M].上海：上海人民出版社，2003。
[2]何小锋，《资产证券化》[M].北京：北大出版社，2002。
[3]袁靖，《我国住房抵押贷款证券化发展的现状、问题及建议》[J].《财务与会计：理财版》，2007(5)。
[4]何德旭，《中国住房抵押贷款证券化可行性分析》[J].《金融研究》，2000(9)。
房地产证券投资分析范文第15篇
关键词：住房抵押贷款：证券化：必要性
一、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析
虽然中国建设银行的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。
(一)个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求
并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高，所以以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。
(二)居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件
一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金来源。另外，抵押支持证券的信用级别高(一般为aaa或aa级)，风险较小，收益率略高于国债，因此居民乐意购买。另一方面，居民的金融意识在不断增强，消费心理日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。
(三)我国证券市场已初具规模
我国目前已经形成了以众多证券公司参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，staq系统和net系统等为代表的场外交易。沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、国债、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。
(四)我国已有相当数量的机构投资者
随着养老、医疗等社会保障基金制度的深入展开，将会有越来越多的礼会保障基金。这些社会保障基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路，社会保障基金的本质特征决定它不可能追求短期高风险的投资机会，只能把资金投入到风险低、收益稳定、期限长的投资品种上。抵押支持证券都是长达数十年的证券，又有政府信用的担保，风险较小，收益比较稳定，恰能满足这些机构投资者的投资需求，同时也为支持证券的发行提供了稳定和长期的资金来源。
(五)我国个人住房抵押贷款状况达到资产证券化的规模要求
资料显示，抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其经济利益，抵押支持证券的初始发行必须在2-3亿元范围内。1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。据人民银行统计，至2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，到了资产证券化对个人住房抵押贷款规模的要求。
二、证券化的基本原理
(一)住房抵押贷款证券化的基本思路
1 建立个人信用制度。住房抵押贷款业务主要以个人为客户，其信用状部直接影响贷款的质量和风险情况，具体可以从三方面完善相关制度：第一，加强储蓄实名制建设，建立以个人账户为主的结算制度：第二，健全全社会的信用基础；第三，完善个人信用评价体系。
2 加快住房抵押贷款一级市场的建设。首先，住房抵押贷款的规模是证券化的基础，应大力发展住房抵押贷款一级市场规模。其次，丰富住房抵押贷款市场上的贷款品种。第二=，完善一级市场的风险控制机制，建立个人信用的登记制度，加强保险业与住房抵押贷款市场的结合。
3 加强spv(特设中介机构)风险管理，spv的运用也面临各种风险，主要包括信用风险、流动性风险、道德风险、规模不足、交易风险、法律风险、利率风险、提前还款风险等。spv成立后，有助于提高或强化spv信贷力度，有利于提高bms(住毫低押贷款支持证券)的资信评级，从而增强投资者信心，吸引更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。以制度化和系统化的方式来管理这些风险，通过业务运作分散给具有风险承担能力的投资者，从而化解银行业的部分风险。
4 加强政府机构在住房抵押贷款证券化中的作用。住房抵押贷款证券化市场是一个特殊而复杂的市场，其中有大量的中介机构参与，市场关系
错综复杂；其次，抵押贷款证券化作为一种金融创新，需要建立一系列适应其发展的新的市场秩序与规则。这些都需要借助于政府所具有的特殊的协调优势。
(二)中国住房抵押贷款证券化的操作框架
住房抵押贷款证券化市场的运行机制及其特色，相当程度上取决于市场参与主体。市场参与主体的资格确定、他们的行为准则、操作规范以及外部监管机制的建立，直接关系到住房抵押贷款证券化市场的效率和未来的发展。我国住房抵押贷款证券化市场的基本框架如图1所示。中国住房抵押贷款证券化操作框架中各参与方具有以下职能：(1)购房者，作为债务人负有向发起人支付住房抵押贷款本息的义务；(2)住房抵押贷款银行为发起人，其职能是组建资产池，并将其出售或转移给spv；(3)spv的作用是购买或接受发起人的住房抵押贷款，接受证券公司发行的住房抵押贷款支持证券；(4)评级机构，提供资产评级；(5)信用担保公司，对住房抵押贷款进行信用增级和担保；(6)证券公司负责设计、发行住房抵押贷款支持证券。
三、推行我国住房抵押贷款证券化的建 议
(一)大力推动金融体制改革
第一，必须以产权改革为核心，加快国有银行商业化改革的步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，实现抵押贷款的标准化服务。第二，必须逐步实现我国金融业从“分业经营”向“混业经营”的转变。第三，必须完善和优化现行的利率体系，只有实现银行存贷款利率的市场化，才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。第四，必须改革和完善现行的债券发行制度，政府只需审批年度的发行规模，至于具体的债券发行标准、规模、利率水平、期限结构和发行时间等都可以交由特殊机构根据市场情况自主作出决定。
(二)取消市场限制，培育投资主体
在住房抵押贷款证券化参与者中，机构投资者已成为最大的投资者。因此，有必要在加强监管的
前提下，对有关保险金、养老基金、福利基金等使用的政策和法规进行适当的调整和放宽市场限制，逐步向保险金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场。
(三)规范信用评级和担保体系
信用评级机构的评级结果是投资者进行投资选择的重要依据，独立、客观、公正的信用评级是住房抵押贷款证券化成败的关键。就我国现实的市场条件而言，我国个人信用管理可以选择国家社会信用管理体系这一模式，即以身份证登记为基础，以存款实名制为契机，推广建立个人账户体系，通过银行问的联网、地区间的联网，最终建立起国家个人信用调查和资源共享系统。此外，借鉴国际经验，尽快成立政策性的全同住房抵押贷款担保保险机构，并与商业性保险机构一起构建一套完整的抵押保险担保机制，为住房抵押贷款的发展提供保障。
(四)完善相关的法律法规
一是着手研究制定住房抵押贷款证券的法规，如《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等。二是根据我国会计和税收法规，结合资产证券化本身的特征，制定相应的会计和税收制度。三是从各国的情况看，住房抵押贷款证券化都属于政府推动型的制度创新，这方面的法律法规的供给和创新同样需要政府强有力的推动。
(五)培育抵押贷款证券化市场
要发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。包括：一是制定相应的法律法规。只有保证正常的交易秩序，住房抵押贷款证券才能有效流动，其效应才能真正得以发挥。目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部门面临着建立和完善有关金融市场和i房地产市场法律、法规的任务。二是深化金融改革。在国有银行商业化的同时，应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，建立多元化的投资融资机构，推进金融机构经营机制的转换，扩大住房信贷资金来源。三是开发新的贷款种类。目前我国房地产抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款，形式单一，且限制条件严格，这严重制约了住房抵押贷款市场的发展。针对这一情况，我们应学习国外经验，吸收一些适合国情的贷款形式，如分级偿还抵押贷款、可调整价格抵押贷款等，从而推动住房抵押贷款二级市场的发展。
(六)建立完善的抵押市场担保体系
开展住房抵押证券化必须解决好两个问题：一是在庞大的住房抵押贷款市场中，建立起健康有序的信用关系和信用体系，提高贷款者和抵押品的信用等级和信用条件，增强抵押贷款的清偿能力，减少银行机构的信贷风险。二是在流动的抵押贷款二级市场中，增强抵押证券的安全性和清偿能力，提高证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的交易信用，加强
对抵押贷款证券化后的流动性风险的防范。南此可见整个房地产抵押贷款市场的运转必须有完善的抵押担保体系的支持，因此设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是十分重要的。借鉴美国的经验，在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段，应由政府出面提供担保，这样可以提高住房抵押贷款和抵押证券的信誉，为实行住房抵押贷证券化打下坚实的基础。
(七)加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建设
加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立包括：一是建立住房抵押贷款公司。它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级后，发行抵押贷款证券，从最终投资者处取得销售抵押贷款证券的资金。二是培育抵押债券的认购承销者。其职能是代替债券发行者销售债券。认购承销者可分包销和代销两种，包销商要承担发行风险，即在债券未售完时包销商要购买剩余债券。
参考文献：
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