房地产开发详细流程范文

房地产开发详细流程范文第1篇

关键词：房地产企业；成本控制；跟踪审计；路径优化

1当前问题

当前，房地产企业的成本控制在跟踪审计中出现的问题主要表现在以下三个方面。

1.1跟踪审计方式比较单一

跟踪审计在房地产企业具有重要作用，同时，跟踪审计与传统审计相比，具有很大优势。然而在现实生活中，跟踪审计的方式比较单一，因为在跟踪审计中，审计人员采用的方式是对成本的计算和资料的上报，以及实地对其进行考察。而在现实生活中许多房地产企业开始向集团化方向发展，并且企业在工作中涉及的内容也比较多，而单一的审计手段不能满足现代房地产企业发展的需求，很显然，这种审计手段不能适应现代房地产企业发展的方向，同时，也不能很好地发挥跟踪审计的作用。

1.2审计流程不详细

在目前的房地产企业中，要让跟踪审计在市场中发挥主动作用，就需要对其制定详细的设计流程，而在现代的跟踪审计中，这种详细的流程是缺少的，同时，审计工作也没有得到相应的重视。此外，现代房地产业的内容变化特别快，除了对其进行跟踪审计之外，最重要的是要按照要求，严格执行制定的流程，否则，多么完美的跟踪审计流程都是没有意义的。此外，审计人员在工作中，要对突况和紧急情况有一定的了解，在了解的基础上，对其审计流程做出具体的调整，适应突况的状况。使审计工作发挥其应有的作用，从而对整个成本进行有效的控制和平衡。

1.3审计人员整体素质低

我国房地产企业审计工作开展是在21世纪初，起步比较晚，同时，政府对我国的房地产企业的发展不够重视，不仅导致了我国房地产企业的发展速度慢，也导致了我国房地产企业工作人员素质较低。所以两种招聘方式都没有体现审计工作人员的专业性，这样导致审计工作人员的专业素质较低。同时，审计工作涉及的范围比较大，不仅需要会计方面的知识，还需要建筑、物业、销售等方面的知识，而现在的审计工作人员还达不到这样的要求，并且在成本审计过程中，对一些细节的处理不恰当，导致对成本审计工作的控制较低。

2路径优化措施

根据目前房地产企业在跟踪审计中出现的许多问题，我们对其提出了一些优化措施，主要体现在以下三个方面。

2.1利用信息技术完善审计流程和手段

利用现代信息技术，可以有效改善现代房地产企业跟踪审计流程单一的问题。因为利用信息技术可以对以前的审计资料进行处理、收集和整合。同时还可以利用先进的网络技术将整理出的电力资料发放到指定的平台上，这样不仅可以提高工作效率，还可以对审计信息进行及时的跟踪和收集。此外，也可以利用信息技术对其审计工作进行监督，可以利用网络进行视频监督，还可以搭建一个信息网络监督系统，对其资金的投入和使用进行监督，对实施的具体环节进行控制和查看，从资金运转到实施的每一个过程都进行监督，可以保证资金的有效利用和成本的降低，同时，还可以有效约束成本，提高资金的利用率。

2.2审计流程的制定

要根据运营经验为了提高房地产企业审计流程的实效性，就要制定详细、科学的审计流程。在制定这些详细的流程时，首先，我们要对房地产市场情况有一个整体的了解，并对房地产成本项目的运作充分掌握；次，审计工作者要根据自己的运营经验，制定切实可行的审计流程；再次，为了让审计人员的工作顺利进行，确保工作任务顺利完成，就要对审计流程进行具体划分，使之具有阶段性，这样也可以防止意外事件的发生，使工作不能正常开展；最后，在制定了具体的审计流程之后，当意外事故或突况发生时，也要对其适当调整，使成本保持在平衡的状态。

2.3为审计工作招纳更多优秀人才

为了提高审计人员的工作效率，就要完善人力资源管理工作，提高审计人员的综合素质。具体可以从以下几方面进行。首先，企业相关部门应该根据审计工作的性质和特点，通过公开招聘、择优录取的原则，招聘更多与审计工作有关的专业人才，完善审计人员的人才队伍建设，为企业注入新的血液和活力，提高审计人员的工作效率。其次，对新招进来的人要进行专业培训，拓展他们的思维，完善他们的知识体系，使之审计工作的认识更加全面，加强他们的专业技能。只有将制定的培训任务切实开展了之后，才能培养出优秀的审计工作人员。最后，要根据审计人员的表现，建立绩效考核制度。对表现突出的工作人员进行奖励和表扬，同时，对表现差的审计人员也要略微施压，使他们提高自己的工作，提高自己的专业技能。此外，也可以建立完善的评价标准，从技能、日常表现、责任意识等全方面对其进行考察。使他们很好地投入自己的工作，增强他们的责任意识。

3结语

综上所述，对房地产企业成本的控制和跟踪审计的优化路径离不开优秀的人才，更离不开详细的审计流程和完善的技术手段。所以，房地产企业要加强人才队伍的建设和审计流程的制定和落实。

参考文献

[1]程广峰.当前房地产企业成本控制跟踪审计路径优化探析[J].企业改革与管理,2015（18）.

[2]吕姝颖.论房地产开发项目成本控制与管理[J].住宅与房地产,2016（11）.

[3]苏肇彬.房地产开发项目的施工现场管理优化路径研究[J].工程技术研究,2017（7）.

房地产开发详细流程范文第2篇

1.对于房地产开发企业来说其收入比较复杂。商品销售主要有开发销售一体化和合同性开发两种。对于后者来说是根据预先制定的合同开发项目，按照合同内容的标准进行收款确认工作，而对于企业自己开发的房地产项目商品因为其投入的资金较多，整个工程的开发周期较长。所以房地产项目产品采取很多的收款方式进行结算工作，比如预售、分期等方式。在收款过程中要制定销售合同，并要确认收款和办理过户等，所以对于房地产开发企业来说是一个比较复杂的过程。在实际的会计核算的过程中《企业会计准则-收入》和《企业会计制度》中规定风险和报酬的转移必须要以确定的实质性的资产转移为准，因此对于一名高素质的会计人员来说必须在工作中分清实质的收入。综上所述房地产开发企业在进行核算的时候其收入具有较高的复杂性。

2.在房地产开发过程中因为其产品本身的建设周期较长，所以对于一般的项目商品在建设过程中会投入大量的资金，想要收回成本需要大量的时间，在这个期间中，即使预售工作已经完成，但是对于我们会计工作来说也无法确认收入，这就对两者的配比的原则造成了影响。另外对于建筑工程而言是以整栋建筑为基本单位，而对于销售楼房来说是以户型为基本单位，这就造成了两者的不配比。

3.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位，而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门，其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目，但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目，以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性，这些差异性会对企业产生一定的影响，因此无论对于内部的审查还是外部的认知，现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌，这也就造成了我们会计工作的困难性。

二、解决会计核算问题的措施

1.合理设置会计科目在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作，要明确本企业对于开发项目的数量，项目的具体规模，并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话，那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体，为了账目的核算更加方便，可以对开发成本一级账适当的取消，并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账，然后根据相应的一级科目设置明细账。在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账，然后根据我们进行的核算的不同对象，设立成本卡片，这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分，抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况，有利于对项目是否投资进行详细的分析。

2.实施现金收付实现制房地产开发企业因为在一个会计期间内，可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体，但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷，能够让人为的对所产生的利润进行调剂，权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷，能够导致我们会计信息的不准确，进而导致资金的流失。再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况，这样会导致企业的资金的周转情况不明确，如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同，所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则，而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题，在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。

3.扩大信息透明度在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度：一是对于土地的拥有量及其成本的信息，对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目，这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润，如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息，这样可以有利于社会对于土地资源的监督；二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开，让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位，在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动，尤其是对于资金的流动情况，更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款，对工人的工资发放情况，还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少；三是注重质量保证金及风险信息的透明度，我们房地产开发企业有一定的高危险性，为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量，以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大，所要消耗的时间也相对其余的商品比较长，所以对于保证金的数额自然较高，而且需要保证的时间也相对较长。基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金，把保证金计入工程成本，提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明，并对项目的抗风险力度进行标注，这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。

房地产开发详细流程范文第3篇

1.在房地产开发过程中因为其产品本身的建设周期较长，所以对于一般的项目商品在建设过程中会投入大量的资金，想要收回成本需要大量的时间，在这个期间中，即使预售工作已经完成，但是对于我们会计工作来说也无法确认收入，这就对两者的配比的原则造成了影响。另外对于建筑工程而言是以整栋建筑为基本单位，而对于销售楼房来说是以户型为基本单位，这就造成了两者的不配比。

2.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位，而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门，其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目，但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目，以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性，这些差异性会对企业产生一定的影响，因此无论对于内部的审查还是外部的认知，现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌，这也就造成了我们会计工作的困难性。

二、解决会计核算问题的措施

1.合理设置会计科目

在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作，要明确本企业对于开发项目的数量，项目的具体规模，并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话，那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体，为了账目的核算更加方便，可以对开发成本一级账适当的取消，并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账，然后根据相应的一级科目设置明细账。在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账，然后根据我们进行的核算的不同对象，设立成本卡片，这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分，抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况，有利于对项目是否投资进行详细的分析。

2.实施现金收付实现制

房地产开发企业因为在一个会计期间内，可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体，但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷，能够让人为的对所产生的利润进行调剂，权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷，能够导致我们会计信息的不准确，进而导致资金的流失。再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况，这样会导致企业的资金的周转情况不明确，如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同，所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则，而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题，在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。

3.扩大信息透明度

在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度：一是对于土地的拥有量及其成本的信息，对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目，这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润，如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息，这样可以有利于社会对于土地资源的监督；二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开，让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位，在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动，尤其是对于资金的流动情况，更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款，对工人的工资发放情况，还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少；三是注重质量保证金及风险信息的透明度，我们房地产开发企业有一定的高危险性，为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量，以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大，所要消耗的时间也相对其余的商品比较长，所以对于保证金的数额自然较高，而且需要保证的时间也相对较长。基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金，把保证金计入工程成本，提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明，并对项目的抗风险力度进行标注，这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。

三结语

房地产开发详细流程范文第4篇

【关键词】房地产；开发商；项目管理

经过高层建筑的房地产项目工程建设准备、建设实施、工程验收、项目交付等过程的项目管理实践,通过对开发商项目建设管理的考察和调研,发现有一定开发规模、多个项目同时实施的开发商,其项目建设常常是慌慌张张开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工,工程建设项目管理目标总不能自如实现。笔者根据项目管理实际操作的感受,站在开发商工程管理人员角度就开发商整体运作方面影响工程建设项目进展的主要因素,即从开发商的房地产项目开发流程的操作层面针对项目管理的关键难点进行探讨分析。

1、项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善,即项目前期市场可行性研究工作的不到位,是影响项目管理有效实施的根本。

前期对市场研究不充分,决策缓慢。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告,使得项目的规划设计迟迟不能如期进行,即使勉强进行了多方案的规划概念设计,也会因为市场研究不充分,心中无底,评判“标准”不明确,犹豫不决,致使项目决策慢、效率低。有些开发商以“市场是变化的,项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细,导致决策迟缓,浪费了项目的事机、时间。决策高层“犹豫”了一段时间后,一定会匆忙决策,这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面,也不完全可行。

2、施工图设计文件供应迟慢,变更多。

因市场研究阶段进行得不细致、不规范,项目投资决策阶段的问题拖到了项目实施决策阶段来解决,本应属设计师的工作受到了开发商的过多干预和限制,在工程项目管理方面的表现就是施工图技术文件慢、建设过程中变更多。

许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商包办“设计”的,使得规划、建筑设计单位及设计人员无所适从,项目无详细、完整的规划和建筑设计,整体设计不系统、不配套、不协调,设计师成了开发商手中的一支“笔”,设计师无创意,也不愿动脑筋,做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图,但产品功能性、系统性和效果的设计失误的责任也由开发商承担。

开发商的往往认为在设计阶段一定要严格“把关”,然而因为没有详细、“可行”的可行性研究报告作为产品评价标准,所以开发商的某几个的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据,由此造成了工程建设内容经常变化,如某小区的变配电房是后加上去的;分期建设的小区中垃圾储运问题至今仍未解决;小区原先规划的地下停车位不足,新增建地下车库;因产品定位修改,导致在建项目的外饰及雨蓬修改;景观设计不系统、无主题。大量的工程变更严重影响了工程建设的开展,设计师成了“改图师”,设计变更多,工程签证多,故工程的质量、进度、投资控制目标也就无法如期实现。

3、工程施工承包合同不严密,项目收尾阶段交叉施工作业时,发包工程内容及接口界定不清,没有从根本上采取措施重视工程收尾阶段的工作,甲方分包工程项目管理难。

目前的工程管理中,尤其在高层建筑及大型小区的开发建设实施过程的后期,甲方分包工程的施工单位与单位工程总承包施工单位以及甲方分包工程施工单位之间的配合和接口问题上,矛盾越来越突出,成为房地产开发项目管理的难点之一。

总承包施工单位对甲方分包的项目不承担“总承包”责任,甲方分包工程的施工单位有了需沟通、协调的问题也往往直接找甲方,监理方在这方面也无能为力,监理方此时最多是甲方的助手,倒是甲方成了真正的“总承包”单位,甲方的现场项目管理人员成了工程现场的“总协调”,难怪甲方现场工程管理人员说工程到了收尾阶段其有80%以上的工作精力和工作量都花费在了“协调”工作上。出现了工程质量和拖延工期问题后相互扯皮,向甲方推诿责任,责任不好界定,如此甲方分包工程还有违反建筑法及工程质量、安全管理条例等法规之嫌疑。

项目到了即将竣工、交付客户入住的前夕,开发商与购房客户签订售房合同约定的交付日期日益临近,出现了乙方不急而甲方着急的尴尬局面,甲方的工程项目管理现场代表总要“求”完了这个乙方,再去“请”另一个乙方,还要准备组织进行工程项目整体验收和交付等工作,焦头烂额。在项目收尾阶段,甲方的工程项目管理现场代表的工作压力、工作难度和工作量可想而知。

开发商没有将工程收尾阶段当作一个重要节点调动、组织公司其他部室资源重新建立一个工程收尾的临时机构,仍让工程项目管理部门人员“从一而终”、单打独斗,导致了工程在收尾阶段现场大打乱仗,使得工程项目建设虎头蛇尾,留下诸多问题。

4、供方资源的整合工作不足,与供方平等、诚信合作双赢意识差,影响项目管理。

开发商是社会资源的组织者、整合者和调动者。对于房地产工程项目管理者来说,工程勘察设计工作是由勘察设计单位完成的,工程实物是由若干施工单位建设出来的,而且现场工程“四控”工作委托由监理单位实施,工程建设所用建筑设备、材料由设备、材料供应商提供,在工程建设实施阶段开发商与参与项目建设的勘察、设计、施工、监理及材料设备供应商之间均是需方和供方的合同、合作关系,即甲方与乙方或发包方与承包方之间的关系,故供方资源的整合和组织以及通过合同事先约定其间接口关系就成为工程项目管理的关键所在,也是房地产项目管理“预控”和事先管理的主要内容。

因开发商的工程管理部门在前期项目实施决策阶段的工程计划不完善、不深入,工程招投标工作流于形式,对工程项目发包内容和接口要点不清,而工程招标工作组织不规范,工程建设方面的资源积累较少,平时整合的供方资源不足,往往是临时抱佛脚,使得参与工程建设的单位与工程建设需要不匹配,造成工程项目管理难度加大。

房地产项目开发的工程建设的主导者是甲方,在项目建设阶段开发商是工程质量的第一责任人。许多开发商在工程建设过程中,尚未真正发挥其主导性、主动性作用。有些该由开发商做的工作,自身并没有做好,而有些本该由供方进行的工作,开发商反而常常“越位”,也会影响工程项目的规范化管理,甚至会出现“违规”、“违法”行为,后果严重。

总之,开发商只要按照成熟的房地产开发工作流程进行规范运作,并围绕项目管理工作任务建立了与之配套严密的组织和制度,加强各流程阶段工作的计划性及其严肃性,注意预控,就一定会在实际操作过程中减少项目管理的难度,提高项目管理的质量和效率。

房地产开发详细流程范文第5篇

一、房地产企业财务预算管理现状

现阶段房地产企业发展过程中主要出现了以下问题：

首先房地产企业财务预算管理模式不够先进，现阶段房地产企业在财务预算管理过程中使用的方法过于落后，从而导致财务预算不能对房地产企业经营管理提供有效的借鉴，同时也限制了房地产财务预算工作的开展，房地产财务预算工作的局限性也促使财务预算工作不能形成全方位的财务控制规模，从而降低了整体企业的财务管理能力；其次在目前房地产企业预算管理机制不够完善，在房地产企业发展过程中，企业管理人员大多将工作重点放在了经济开发、规模扩张上，对财务预算管理工作的关注力度不够，从而导致房地产企业财务预算管理人员专业素质不足，且没有合理规范的财务预算管理工作标准，再加上财务预算管理机构设置不够合理等原因导致房地产企业财务预算管理不足以应对现阶段房地产企业经济发展的需要；最后房地产企业在财务预算管理过程中的监管力度不足，现阶段房地产企业在财务预算管理过程中由于没有规范的财务预算管理工作规范及财务预算责任管理规范，房地产企业财务预算管理过于形式化，从而导致房地产企业财务预算管理人员工作积极性较差，阻碍了房地产企业财务预算管理目标制定后的落实力度，也影响了房地产企业财务预算工作进一步开展。

二、财务预算管理对于房地产企业发展的作用

房地产企业自身的发展特点决定了在其发展过程中预算管理的重要作用。一方面房地产企业资金流动频率较密集，且资金投资流出、流入数额较大，如在地皮拍卖过程中资金大多在一亿以上，这种情况导致房地产行业不够集中，而在我国房地产企业中，并没有出现房地产市场份额一家独大的状况；另一方面房地产企业受相关国家机构的管理，因此国家政策的变化会导致房地产企业经营过程中出现一定的风险，且这种风险是不可控制的，因此在房地产企业预算管理过程中应加强对政策变动带来的风险因素的考虑，并制定一定的风险管理措施，从而促使房地产企业健康长久的发展。财务预算管理可以降低企业经营安全风险，在房地产行业经营过程中财务预算管理工作可以通过规范的管理方式，然后对房地产企业经营过程中的决策进行综合分析、复核，详细制定经营决策风险预估方案，从而为房地产企业决策提供借鉴，最大程度的降低由于企业管理人员决策失误而导致的财产损失。同时有效的财务预算管理工作也可以促使房地产企业财务管理的规范进行，财务预算管理可以以房地产企业生产经营及承揽项目的实际需求、财务能力等为依据进行统一分析，在这个过程中，财务预算管理可以通过更加科学的预算手段综合分析自身所承揽项目，如资金回收措施、资金流通风险、前期成本投入、详细施工周期等。[1]从而促使房地产企业能够更加详细的了解自身实际经济水平及所开发项目的真实情况，为正确的财务决策提供依据。此外，房地产企业财务预算控制与管理可以进一步落实房地产企业财务管理规划，促使房地产企业生产经营方式更加科学规范，为企业可持续发展提供保障。

此外，房地产企业开发成本可塑性较强，且随着开发地域的区别会对成本整体的消耗费用造成一定的影响，而采用预算管理通过对工程整体前期开发费用及工程施工成本的管理可以对房地产企业开发成本进行有效的控制，并通过规范的财务预算促使内部开发资金得到最大限度的应用，降低企业开发成本消耗。同时由于目前房地产企业利润越来越薄，只有通过预算来控制成本费用的支出，才能保证开发的项目有利可赚，促使整体企业稳定发展。

三、财务预算控制与管理强化措施

针对以上房地产企业在财务预算管理中出现的问题，房地产企业在日常生产经营过程中应增加对财务预算管理工作的关注力度，根据自身实际情况完善财务预算管理规范，在这个前提下可采取以下措施：

（一）完善资本预算程序

房地产企业管理人员应加大对财务预算管理工作的关注力度，正确认识财务预算管理工作在房地产企业生产经营过程中的优良影响，然后逐步转变财务管理思想理念，在以往财务预算管理方式的基础上，根据实际发展情况，不断完善企业资本预算程序，而在企业财务预算控制管理工作中完善的资本预算程序可以为企业经营过程中资金投资过程提供保障。如房地产企业生产经营过程中会出现一些不可预估的风险因素，而通过有序的资本预算程序对房地产项目进行综合分析，及时发现资金投资决策失误，及时解决，防止因决策失误而造成大规模的经济损失。一般来说，完善的资本预算程序应包括预算编制、监督、复核、执行等流程，在整个财务预算管理机制中，房地产企业应注意加强各部门之间的协调力度，保证财务预算管理工作发挥最大的潜力。

此外，房地产企业在发展过程中很容易受外界影响，如国家政策等，因此房地产企业应根据相关政策不断加大财务预算管理工作的执行力度，综合考虑销售回款、现金流通、融资管理等情况进行全面控制管理。如在付款管理过程中应遵循“内部服务监督，外部早收晚付”的原则，[2]然后详细制定资金管理规划，并以月为单位编制资金支付计划，同时组织成本工作人员定期对项目施工场地进行实地考察并规定考察日期，通过与各相关机构的沟通控制付款的频率，提升付款环节的规范有序性。

（二）优化预算管理机制

房地产企业财务预算管理工作顺利进行保障是财务预算管理机制的建立健全，更加完善的预算管理机制应该包括激励机制及考核奖惩机制，企业应以提高预算管理能力为工作重点，结合企业发展过程中的经济能力及规模程度，通过一系列管理机制的制定完善可以细化各部门人员的管理职责，加强各部门人员的责任意识，促使企业内部各部门人员之间保持良好的沟通交流，为企业良好的发展营造一个更加宽容和谐的氛围。同时预算管理机制的完善可以在推动企业系统科学的进行财务管理的同时，也可以提前预测企业经营决策项目中的安全隐患，从而保证企业利润与内部员工利益同步增长。同时房地产企业在完善财务预算管理机制的过程中，要明确财务预算管理的各项标准，根据不同部门进行适当的调整，财务预算管理工作由于涉及范围较广，工作环节较复杂，财务预算管理人员工作负担较重，财务预算管理工作的失误不可避免，因此房地产企业可建立专门的财务预算监督机构对财务预算编制、执行等过程进行实时监督管理，并根据财务执行过程中出现的实际情况进行综合分析，逐步调整各部门人员的工作强度，保证房地产企业财务预算管理工作效力。

此外，在预算管理过程中企业应加大对费用及项目利润管理的关注力度，并制定相应的管理规范，如在费用预算管理过程中以年为单位结合企业上年度发展情况及市场变动制定整体费用预算标准，然后根据各部门实际情况以整体预算费用标准为依据制定不同部门的预算费用标准，同时以月为单位详细收集各部门预算费用支出情况并进行记录上报，然后进行综合分析，对超预算的机构进行警告并财务适当惩处措施，保障整体预算费用管理的规范性。而项目利润预算管理则是在企业土地招标前采取适当措施进行有效的可行性分析并预测评估成本盈利，如动态回收期、静态回收期、净现值等，同时在项目成立时相关财务管理人员也应及时考察项目执行过程，并据此进行项目成本盈利预测表的编制，[3]根据实际情况的变化及时进行销售方案的更改调整，保证整体项目的成本盈利。

（三）加强内部资产控制力度

为了保障企业内部财务预算控制管理工作的正常进行，房地产企业管理人员要加强对内部资产的控制力度，除了在预算编制前期，在预算执行使时期也要加强控制力度，如及时清理利用率不高的设备设施，[4]促使企?I固定资产可以得到最大程度的利用，保证固定资产残值估算、使用年限的精确程度。企业在财务预算控制管理过程中，应树立全面监督、全面控制以及全员参与的管理意识，将财务预算管理工作作为企业财务管理的工作重点，不断加强增强财务预算管理在企业日常经营活动中的渗透，促使财务预算管理工作效率不断提升。此外，为了促使房地产企业更加长久的发展，房地产企业可以利用新的投资机会更加详细的了解所投资项目的实际情况，为更加准确的预算管理打下基础。而财务预算管理的执行力度

房地产开发详细流程范文第6篇

一、牢固树立抓规划就是抓发展的理念。

（一）新一轮市乡村总体规划获自治区人民政府批复实施。一年来。依照统筹城乡发展的理念，抓好全域的发展规划。今年9月，新一轮《市乡村总体规划（2008-2020已获自治区批复实施，规划到2020年，建设用地规模为108平方公里，人口为105万人。

（二）抓好专项规划和详细规划的编制。加快推进了县域规划编制和修订，规划编制数量和水平大幅提升，实现了规划出优势出效益的目标。去年，共开展了10项规划项目的编制工作。组织编制了市二环北路两侧用地控制性详细规划》市二环路（玉梧路口至玉公公路段）两侧控制性详细规划及城市设计》以及《经济开发区控制性详细规划》玉柴核心区控制性详细规划》等控规。旧城区控制性详细规划编制计划已上报市政府，待批复后将开展规划的编制。这些控制性详细规划编制完成后，市本级将实现中心城区规划建设用地范围内的控规全覆盖。同时，编制完成了城区道路专项规划》市乡村防震减灾专项规划》城区燃气专项规划》等专项规划，组织编制了玉柴广场修建性详细规划》云天文化城周围环境改造修建性详细规划》火车站周边用地规划》等乡村重要地段的修建性详细规划。

（三）创新规划管理。市住建委积极开展规划法规宣传，不时增强市民规划法制意识。对总体规划、控制性详细规划及重要地段的修建性详细规划的审批，都组织有关部门、专家进行论证，并通过网络、公示栏或报刊等广泛征求社会公众意见，充分体现规划审批及修改的公开性和透明性。依照市委、市政府的统一部署，停止了私人竹筒房的报建审批工作，并根据实际草拟了市关于私人竹筒房建设管理规定》

（四）转变作风。切实提高规划审批时效。去年，共办结各类规划许可和服务项目834件，其中项目建设工程规划许可证64件，项目建设用地规划许可证64件，私人建设工程规划许可证200件，私人用地规划许可证348件，审批总平面规划图112份，规划用地红线面积151.39万平方米。

二、开展城乡一体化基础设施建设大会战。

（一）积极组织开展城乡一体化基础设施建设大会战。依照市委、市政府的安排。占自治区下达目标任务的103.34%随着中心城区迎宾大道二期、民主北路等城区路网改造工程的竣工，二环路南段、玉福大道等项目的稳步推进，乡村品位明显提升。市城镇人均道路拥有面积大幅提高，目前，乡村建成区乡村道路长度达343公里，道路面积为655万平方米。

（二）坚持先行先试。村城乡一体化试点工作初见效果，湿地公园、狮子山公园、龟山公园三个公园的规划建设也在紧张有序地推进，新区框架初步显现。与此同时，大力推进玉柴新区、龙潭新区规划建设，进一步完善园区、新区一体化设施，努力形成三化互动、城乡互动发展的良好局面。

（三）着力抓好旧城区断头路、瓶颈路的建设。继续围绕“点亮老百姓门前灯、铺平群众门前路”目标，着力抓好旧城区断头路、瓶颈路的建设，切实为民办实事好事。重点改造建设了金港桥北段、美林街北段、麒麟里3条街道。玉龙沟和金旺路的改造因牵涉到征地拆迁问题和资金预算缺乏，所以未能按时开工建设。经过多方协调，目前正在抓紧推进。

（四）全面推进污水生活垃圾处置设施建设。城镇污水和生活垃圾处置设施建设工作在全区处于领先地位。总投资15.88亿元的全市14个污水垃圾处置设施项目全部投产运行。

三、积极引导房地产业健康发展。

（一）加大投资力度。市房地产开发继续呈现良好发展态势。全市房地产开发企业发展到212家，其中城区139家，县市73家。去年，全市共完成房地产投资85.02亿元，同比增长28%占自治区下达全年目标任务的100.3%全市共批准商品房预售项目40个，预售面积166万平方米，同比增长41%其中商品住房155万平方米，同比增长77%城区批准商品房预售项目20个，预售面积85.7万平方米，占全市批准预售面积52%同比增长85%去年，全市商品房完成销售面积238万平方米，同比增长37%其中，城区完成商品房销售面积122万平方米，同比增长31%全市普通商品住宅均价2304元/㎡，其中城区均价2618元/㎡（包括团购房部分）

（二）切实加强房地产开发市场监管。一是加强对房地产开发经营、商品房预销售的监督管理。同时，举办商品房销售人员岗位培训班，加强对商品房销售人员的教育培训，坚决制止各种违规销售商品房行为。二是开展房地产市场秩序专项整治，加强对房地产开发企业经营情况的检查，去年，共抽查城区20家房地产开发企业的24个项目，未发现违法违规行为。三是加快培育房地产中介服务市场，规范中介服务行为。目前，全市房地产中介服务机构发展到28家，其中房地产评估机构25家，房地产经纪机构3家；物业管理企业72家，全市实施物业管理的项目153个，物业管理总面积达749.14万平方米。四是积极指导房地产开发小区召开业主大会和成立业主委员会。去年，全市成立业主委员会32个，其中去年新成立4个。五是加强乡村白蚁防治管理工作，进一步规范我市白蚁防治收费管理工作，推动新建房屋白蚁预防收费进入市政务中心办理，改变了无序竞争局面。

（三）抓好房屋产权产籍管理和直管公房平安管理。一是认真履行职责。共料理房产初始审批7123件，房产发证8904件。二是进一步完善直管公房的经营管理，确保公房的平安使用和国有资产保值增值。加强合同的管理，提高契约管理的覆盖面和效率。城区全年签订住宅直管公房租赁合同1130份，签订率达99.9%为依法管房提供有力的依据。抓好房屋平安管理，全年无出现平安质量事故，无影响公产的经营和使用，为公房的正常运营提供了有力的保证。

四、切实加强住房保证体系建设。

（一）全面推进廉租住房保证工作。较好地完成了年度任务。去年，市廉租住房建设任务为5个项目共1313套，建筑面积6.5万平方米，总投资7940万元。去年底，市5个廉租住房项目已全部按时开工建设，共完成投资3839.6万元，占总投资的48.4%较好地完成了年度任务。二是认真做好租赁补贴发放工作，超额完成了发放任务。去年，市完成新增租赁补贴发放1529户，累计完成租赁补贴5112户，超额完成了发放任务。三是做好廉租住房实物配租工作，积极解决乡村低收入家庭住房难的问题。去年，市严格依照申请、核实、公示、抽签、配租等程序，共安排811户乡村低收入家庭入住廉租房，解决了住房难的问题，其中市本级共安排280户乡村低收入家庭入住廉租房。四是积极筹措廉租住房保证资金，有效缓解了廉租住房建设资金困难的问题。去年，共争取中央及自治区廉租住房资金补助4731万元，其中中央3249万元，自治区1482万元。目前止，全市累计争取到中央和自治区专项资金1.8192亿元，其中城区争取4022万元，有效缓解了市廉租住房建设资金困难的问题。

（二）全力抓好经济适用房建设。去年。其中经济适用住房7000万元，危旧房改住房改造1000万元，棚户区改造1000万元。委严格执行经济适用住房管理规定，规范审批顺序，严格实行申请、审批、公示制度。去年，超额完成了自治区下达给我市经济适用房建设任务，截止12月底，市共建设经济适用房707套，面积6.81万平方米、完成投资7119万元，完成全年总任务101.7%此外，还抓紧开工建设危旧房改住房、公共租赁住房、限价商品房、棚户区改造等保证性住房。

五、强化建筑市场监管。

（一）加强建筑市场管理。积极实施资本运营战略，千方百计加快形成大建筑产业格局，进一步鼓励和扶持企业升级和增项，提高企业竞争力。截止去年，全市建筑企业发展到90家，其中一级企业6家，二级企业31家，三级企业43家，劳务公司10家。去年，共扶持2家建筑业企业从二级资质升为一级资质，1家企业从三级资质升为二级资质，企业资质增项共49项，有效促进了建筑企业的发展。去年，全市建筑业实现产值约76亿元，同比增长15%同时，狠抓工程勘察设计企业的资质检查，规范勘察设计市场，切实加强施工图设计文件质量监管，积极扶持发展本市勘察设计单位做强做大。

（二）认真贯彻执行国家法律法规。高效完成建设工程监管任务。建立并完善了严格的工程报建制度，以立项审批、规划许可等为前置条件，加强对施工图审查、招标投标、质量平安报监、工程监理、合同备案、施工许可和竣工验收备案等环节的把关，强化建筑市场和施工现场联动监管，规范各方主体的建设行为。去年，全市共核发施工许可证463项，合计建筑面积390.32万平方米，总造价48.54亿元，其中城区新报建开工工程90项，合计建筑面积200.31万平方米，总造价24.3亿元。全市报建工程料理施工许可证率、应招标工程招标投标率、应公开招标工程公开招标投标率、报建工程报监率、竣工验收合格率、备案率、工程监理率等七个指标均达100%进一步完善预防拖欠农民工工资和工程款的长效机制，抓好拖欠农民工工资、拖欠工程款的治理。去年，全市处置拖欠农民工工资、拖欠工程款的纠纷9件，及时化解了矛盾。

（三）强化施工监管。做好排水及塌方、滑坡等灾害防御工作，确保建筑施工平安。加强施工现场平安生产日常监督管理工作，认真开展平安生产大检查和“三项行动”专项治理工作。严格执行平安生产许可证制度，特别是针对全年强降雨天气频繁的情况，去年共开展建筑施工平安生产大检查9次，检查项目386项（次）发出停工、整改等通知书153份，及时消除了各种平安隐患。二是加强工程质量监督，不时完善长效监管机制，提高工程质量。加强对施工现场质量管理体系和工程实物质量的日常监督检查，严格执行工程质量检查制度、验收监督制度和竣工验收备案制度，开展全市住宅工程质量分户验收工作确保各环节监控到位有效。积极开展建设工程质量平安监督执法检查。特别是对污水处置工程和垃圾处置工程等国家投资的重点工程项目，进行重点监督、重点检查，确保重点工程按“优质工程”平安工程”规范进行建设。加强对建筑材料、产品特别建筑节能资料、产品的检测，防止违反工程建设强制性规范和建筑节能规范行为的发生。三是积极开展质量评优活动，引导企业树立创优意识。共评出2009年度市优良工程37项。四是大力推行预拌混凝土应用，促进散装水泥事业发展，减少乡村噪音和环境污染，美化乡村环境。五是强化职工业务培训，有效提高各从业人员特别是建筑农民工的平安意识和防护水平。

（四）加大监督执法力度。墙材先行”思路，建立执行建筑节能规范许诺制度，积极开展建筑节能专项大检查，去年共开展大检查3次，检查项目179项（次）积极推广建筑节能新技术应用，开展绿色建筑示范和建筑节能示范。去年，全市征收墙改基金2338万元，核退基金54.81万元。全市新型墙体资料企业生产能力12.19亿块标砖；全市新型墙材产量13.07亿标准砖，实现节地2160亩，节约规范煤8.1万吨，减少SO2排放3267吨，确保了十一五”市建筑节能减排任务的完成。

六、以燃气、供水为重点。

（一）加强供气管理。始终把燃气平安生产作为重中之重的工作来抓，大力开展供气管理大检查，努力确保燃气平安。去年，共组织开展了燃气平安大检查6次，开展专项整治5次，加强对全市34家液化石油气企业的行业管理，积极推进燃气管网建设，提高燃气普及率。目前，中燃公司在城区铺设了中压管道125多公里，庭院管网148公里，管网覆盖用户数8万多户，已经装置4万户，合同用户5万户。实现通气点火小区95个，通气点火居民用户1.7万户，商业用户54家。目前已基本完成管道骨架基础网络，管道天燃气将全面覆盖中心城区范围，受益用户将达到8万户以上。

（二）狠抓平安优质供水。始终把供水平安作为重中之重的工作来抓，全力抓好乡村供水和节约用水工作。去年，城区供水设备完好率100%维修及时率100%水质综合合格率99.8%比国家规范高出4.8个百分点，管网压力合格率100％，比国家规范高出5个百分点，全年无供水平安事故发生。

七、以城乡风貌改造和农村危房改造为重点。

（一）全力抓好城乡风貌改造。去年。全力推进城乡风貌改造工作。至10月31日止，市13个自治区级综合整治示范村已全部完成改造任务，共完成投资3381.59万元；完成改造2486户；建成篮球场、广场、新家庭文化屋及农家书屋13间、远程教育终端站、开展了新农村示范建设和村屯道路硬化及一系列基础设施建设，较好地完成了自治区下达的城乡风貌改造工作任务。

（二）着力抓好农村危房改造。去年。委高度重视，层层宣传发动，落实市、县级配套的财政补助资金，加强联合督查，全市农村危房改造工作走在全区的前列，11月30日，市按计划全面完成了自治区下达的农村危房改造工作任务，全区排名第一。

八、全力抓好平安生产、乡村拆迁和工作。

（一）认真贯彻落实平安生产工作责任制。一方面强化平安责任。住建委与委属各企事业单位签订了平安生产责任状，进一步落实平安生产措施，明确平安生产责任。另一方面，重点加强对建筑施工平安、乡村公用事业（燃气、供水）平安、房屋工程质量平安等方面的检查，及时发现和消除各种平安隐患。

二）抓好乡村拆迁工作和涉军人员、企业改制分流人员思想工作。确保社会稳定。一是大力推进旧城改造拆迁。重点是抓好民主北路道路拓宽改造工程岭南运输公司城北客运站的拆迁工作，协调有关部门为该公司重新操持了选址、立项和征地供地等工作。同时，抓好民主南路罐头厂路段房屋拆迁以及教育东路和人民东路的拆迁工作，配合做好至铁山港铁路（段）征地拆迁工作，做好玉柴广场拆迁的调查摸底和准备工作，二是全力抓好城镇拆迁和矛盾纠纷的排查处置，特别是抓好东门广场和州佩小区等拆迁遗留问题，有效预防发生，确保社会稳定。三是认真做好涉军人员和企业改制分流人员的思想工作，以及反工作，着力化解房地产物业矛盾纠纷，全力维护社会稳定。

（三）抓好法制、和档案管理工作。完成有关规范性文件的起草、提出修改建议等工作，去年，承办市政府交办的建议提案共计30余件，按期办复率100%同时，认真做好我委行政及民事案件应诉工作。二是加强法律法规宣传，顺利通过了市普法办对我委“五五”普法的检查验收，积极组织各县（市区）建设系统的行政执法人员进行换证统计及资格培训。三是加大对群众投诉案件的处置力度，做到件件有着落，事事有回音。抓好各类群众直接来信和办转办群众来信处置工作，处置率达100%四是抓好干部职工教育培训工作，切实提高全市建设系统专业技术人员和管理人员的业务素质和管理水平。五是认真做好城建和房产档案管理工作，确保档案及时归档。

九、加强党的建设和干部队伍建设。

狠抓干部队伍和机关作风建设。同时，一是认真组织开展“创先争优”工作落实年--绩效攻坚年”活动。开展以行动学习法推进“双型”领导班子建设试点工作中，委以“市城乡规划一体化实践与探索”为主题，积极开展试点工作，做到行动中学习、学习中行动，加快推进城乡一体化进程中，进一步增强了解决重点难点问题的信心和本领。二是加强基层组织建设，逐步建立健全了委系统党委、党支部、工会等组织。三是认真抓好党风廉政建设，不时增强广大干部职工党纪国法意识和廉洁自律意识。重点抓好工程建设领域突出问题的专项治理和房地产开发领域违规调整容积率专项治理工作。四是继续规范行政行为，抓好政务服务工作。重点抓好政务中心服务窗口建设，严格遵守两集中，一充分，八公开”等制度，全面实行首问负责制、限时办结制和责任追究制，实现了双向”目标，即向住建委服务窗口授权100%现场按时办结率100%五是积极推行“一岗三责”制度，要求领导干部职工做到完成本职工作不含糊；落实党风廉政责任不丢丑；维护社会稳定不添乱。去年，委先后获得了全区建设系统思想政治工作先进单位和全区住房城乡建设教育工作先进集体。

十、存在困难和问题

城乡规划特别是小城镇和新农村规划的编制跟不上城市发展的需要。二是乡村建设资金投入和筹措有待加强。三是房屋产权登记手段落后，一是市城镇化水平低、品位不高的问题还比较突出。尚未建立电脑登记系统，影响了登记工作的规范和效率。四是廉租住房项目建设推进不够平衡，廉租住房项目新增规模用地落实困难，廉租住房保证专项补助资金利用率低。五是建筑市场整治有待加强，局部国有建筑企业和集体建筑企业尚未改制，企业包袱重。六是房屋拆迁、企业改制、房地产纠纷等问题逐步显现，影响社会稳定的各种因素有待消除。

十一、年工作思路

（一）牢固树立抓规划就是抓发展的理念。完善各种专项规划，加快控制性规划的编制步伐，实现规划体系的完整性，争取对108平方公里规划区范围内的土地实现控制性规划的全覆盖。重点抓好二环北路迎宾大道两侧500米用地控制性详细规划和玉福大道两侧用地控制性详细规划等11个控制性详细规划，为更好地经营乡村发明条件。加快编制玉柴新区产业发展规划和龙潭新区发展规划。依照“全域”理念，高起点、高标准、高质量编制城乡一体化发展的各项规划，形成城乡一体的规划体系和执行监督体系，实现城乡规划编制、实施和监管全覆盖。

（二）突出重点。努力推动一批新的乡村基础设施项目开工建设。围绕创建宜居城市，把创建国家森林乡村、国家生态园林乡村、城乡风貌改造和农村土地综合整治等平台结合起来，重点抓好市政基础设施建设、园林绿化景观工程项目、乡村道路排水设施改造、公共服务和社会事业工程、商贸物流、房地产开发等六大类项目的建设。建设范围上，以玉东新区、江南区、玉柴新区为重点，城区全方位铺开，拉开乡村发展框架，拓展乡村发展空间，提高中心乡村首位度，奠定区域性中心乡村地位。

（三）加大乡村园林绿化和景观项目建设力度。加快建设一批乡村生态和绿化景观等重大绿化、美化项目，扎实推进南流江、清湾江百里景观长廊和城区东西南北各个公园的规划建设，抓好主要道路绿化配套改造，抓好城区主要路口绿化、美化工程，改善人居环境，提高乡村品位，打造新的乡村亮丽风景线。重点抓好玉东新区狮山公园、湿地公园、龟山公园的续建，以及西郊公园、牛运岭公园、朱砂垌公园的规划建设。抓好人民东路延长线、教育东路延长线、玉东大道的道路绿化配套，以及江滨路、广场东路城乡风貌改造。

（四）加快乡村公共服务和社会事业项目的建设步伐。进一步完善乡村功能。抓好破损道路设施的维修改造，有重点地抓好老城区教育中路片、城站路片的排水系统配套建设和改造，着力解决城区内涝严重的问题。加快郁江引水工程、市第二污水处置厂等城市供水、污水处置及配套设施建设。多方筹集资金，加快中小学校建设。重点建设江南区中小学、江岸小学、玉东新区小学等3所中小学校和抓好为民办实事工程项目建设，切实保证和改进民生。

（五）坚持科学引导。提升乡村品位，发展壮大乡村经济。加快城区房地产项目开发建设，进一步发展壮大乡村经济，改善人居环境和创业环境，培植乡村运营商。加强商品房预售管理，从严执行商品房销售规定。全力以赴加快推进廉租住房、危旧房改住房和经济适用住房建设。

房地产开发详细流程范文第7篇

【关键词】工程项目管理；问题；完善

1 存在的主要问题

1.1 施工图设计文件变更多。

许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商高层领导包办“设计”的，项目无详细、完整的规划和建筑设计，整体设计不系统、不配套、不协调，使得规划、建筑设计单位及设计人员无所适从，因为没有详细、“可行”的可行性研究报告作为产品评价标准，所以开发商的某几个高层领导的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据，由此造成了工程建设内容经常变化，故工程的质量、进度、投资控制目标也就无法如期实现。

1.2 项目设计资源整合不足。

项目设计资源整合不足会影响项目设计文件的质量、供应时间、工程内容接口等工作，从而影响项目管理。现在的开发项目中从样板房到公共部分均需精装，甚至要向精装交房过渡。因交付标准不明，、装修设计滞后，往往后期装修仓促上阵；许多工程的外立面装饰及窗型等迟迟不能确定等。工程施工承包合同不严密，项目收尾阶段交叉施工作业时，发包工程内容及接口界定不清，没有从根本上采取措施重视工程收尾阶段的工作，甲方分包工程项目管理成为房地产开发项目管理的难点之一。

1.3 各自为政，合作意识差。

因高层项目或大型小区的参建施工单位众多、交叉作业多，进场、退场的时间也各不相同，甲方除了与单位工程的土木建筑及安装施工企业（即工程总承包施工单位）签订所谓总承包工程施工合同之外，其中许多专业工程或配套工程的施工单位也直接与甲方签订工程施工合同。因工程招标时要求不完善，签订的工程施工合同不严密，尤其是关于工程配合、交接口、及半成品保护方面的合同内容约定不详细，合作意识“较差”的施工单位对甲方分包工程配合问题“过于认真”、“斤斤计较”，使工程项目管理困难重重，在脚手架、垂直运输、临时水电使用及费用分摊、材料堆放、垃圾清运、安全文明施工管理、交接验收、成品保护、工程资料衔接和整合管理、配合费用等工程接口、配合方面纠缠不清。

1.4 工程收尾阶段项目管理困难。

开发商没有将工程收尾阶段当作一个重要节点调动、组织公司其他部室资源重新建立一个工程收尾的临时机构，仍让工程项目管理部门人员“从一而终”、单打独斗，导致了工程在收尾阶段现场大打乱仗，使得工程项目建设虎头蛇尾，留下诸多问题。项目到了即将竣工、交付客户入住的前夕，开发商与购房客户签订售房合同约定的交付日期日益临近，出现了乙方不急而甲方着急的尴尬局面，

2 存在问题的原因

2.1 前期对市场研究不充分，决策缓慢。

由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有些开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的事机、时间。决策高层“犹豫”了一段时间后，一定会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。

2.2 决策机制不完善。

决策阶段的匆忙、犹豫及其引起的问题一定会在以后的项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来，可以说由此造成的项目管理难度是“胎”里带的。例如在建设过程中经常出现原则性、功能性的大变动、变更，“伤筋动骨”。当工程“不得不”匆忙上马或工程待定内容久拖不决时，因市场定位的前期基础资料不丰富、产品研究方面资源整合匮乏等，所谓决策就成了几个领导的“拍脑袋”，决策成了经常性的、临时仓促“救火”的具体工作。公司高层领导成了具体工作的操作者和矛盾的焦点，也成了工程建设关注、等待和推脱责任的 “注目点”，前期的市场研究和产品研究问题此时就演变成了工程变更的技术问题和工程建设的项目管理问题等，许多本应相关专业人员或部门做的具体技术问题反而会集中在公司高层领导处。项目决策阶段的问题在项目实施过程中会造成项目管理的诸多困难。

2.3 供方资源的整合工作不足，缺乏诚信合作双赢意识。

因开发商的工程管理部门在前期项目实施决策阶段的工程计划不完善、不深入，工程招投标工作流于形式，对工程项目发包内容和接口要点不清，而工程招标工作组织不规范，工程建设方面的资源积累较少，平时整合的供方资源不足，往往是临时抱佛脚，使得参与工程建设的单位与工程建设需要不匹配，造成工程项目管理难度加大。

有的开发商片面地认为自己既然是买方，就要高人一等，提出超出其承受能力的不合理、不平等要求，过度挤压承包方的赢利空间，过度使用“主动权”；有的开发商对待承包商有意“找茬”，拖延支付工程款或材料供应，不经协商向承包商转移、转嫁现金流压力，忽略了供方的价值和伙伴作用，合适的供方资源不能及时整合到位，影响项目的正常进展。

3 对策福与建议

针对上述影响因素和房地产开发项目管理的难点，为改进和提高开发商工程建设项目管理质量和效率，减少项目管理难度，对开发商提出以下建议和方法：

3.1 要加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作。

前期的项目可行性研究是项目的灵魂，要重视项目的前期可研工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”；完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

3.2 要真正重视项目收尾阶段的项目管理工作。

在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。

3.3 要重视供方的资源整合和管理。

房地产开发详细流程范文第8篇

成本控制是现代成本管理的核心。现代成本管理包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析和成本考核等环节。 

房地产项目的开发可以划分为四个阶段，即决策阶段、前期准备工作阶段、施工建设阶段和后期市场营销阶段。 

（1）决策阶段 

决策阶段是整个开发过程中最为重要的一个环节，这一阶段主要进行机会成本的分析，从而选择最优的方案。 

对于项目的决策阶段首先应进行详细的可行性研究，所谓的可行性研究就是在项目决策前，对跟拟建项目有关的技术、经济、环境有关的各个方面进行详细的调查，通过对比分析对各种可行的方案进行定性和定量的分析，同时通过对可行性研究中财务评价进行详细分析，确定最优方案。决策阶段是整个项目绘制蓝图的阶段，对整个项目的造价将产生重要的影响。 

（2）前期准备工作阶段 

当投资决策确定具体的项目开发地点后，在项目开发建设过程开始以前有许多工作要做，这主要涉及与开发全过程有关的各种合同条件的谈判与签约。前期工作阶段的主要内容包括以下几个方面： 

①分析拟开发项目用地的范围等特性； 

②如何获取土地的使用权； 

③具体到征地、拆迁、安置、补偿； 

④规划设计及建设方案的制定； 

⑤项目报建； 

⑥如何筹措资金； 

（3）施工建设阶段 

施工建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过程，即开发项目建设工程的施工过程。在此阶段，房地产开发企业的主要任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算，解决施工中出现的争议，确保整个开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现。 

（4）市场营销阶段 

房地产营销是通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋转换成现金的一种流通过程。房地产营销的目标和核心在于通过运用既定的程序以及随机的技巧，促进房地产交易迅速达成，使房地产商品尽可能快地实现其价值。虽然市场营销阶段处于整个房地产开发项目的最后阶段，但它却是房地产开发企业实现利润的重要阶段。 

众所周知，决策阶段对于一个项目的成本影响最为重大，这关系着项目是否设计合理，是否多处变更，是否给施工造成不必要的麻烦等方面的问题，但是在实际的项目开发过程中，房地产策划部分多数是在做无用功，没有实际的考察数据，没有经过慎重的考虑、分析、总结，单纯的根据相似项目照抄照搬，造成了项目决策阶段的严重失误，另外自从03年我国引入招投标以来，招投标已经成为现在房地产行业中的主流方式，但是遗憾的是招投标方式，在我国已经变质，也就是说原本适应市场经济发展的招投标技术在我国并没有发挥其应该有的作用。再次我们在成本控制过程中仅仅关注的是形成实体的建安成本，但是需要注意的是，那些隐形成本，比如管理费、措施费等对于成本的增加影响更大。 

房地产开发详细流程范文第9篇

工作回顾

1.完成了《*县*镇总体规划（20*—2020）》、《*县于城镇镇西组团控制性详细规划》的编制与报批工作。

2.完成了《*县通元镇总体规划（20*—2020）》、《*县*镇*集镇控制性详细规划》的规划评审工作，目前镇政府正抓紧对规划修改完善后上报县人民政府审批。

3.目前正在编制的规划，还有百步镇总体规划、*镇临港产业区控制性详细规划、*镇工业功能区控制性详细规划，现正在方案编制阶段，计划年底前完成规划评审工作。

4.村庄规划方面，截止目前，全县各镇村庄规划全部完成编制与报批工作，除西塘桥镇和风景区外，其余各镇的村庄规划已获县人民政府批复。

5.项目审批方面：累计完成选址项目104项，用地项目45项，用地面积34.64公顷，建设工程项目67项，建筑面积30.52万平方米，建设工程竣工规划核实项目76项，建筑面积32.56万平方米。农民建房项目审批中，累计完成农房用地项目77户，农房建设项目11户。

6．全县农村困难群众危房救助工作，为使我们的救助工作进一步规范化、制度化、长效化，根据年初工作安排，协助县政府制定出台了《关于加强全县农村困难群众住房救助工作的实施办法》（试行）。该办法明确了我县20*-2010年三年救助的对象重点是“三低”对象，即低保户、低保边缘户和低收入家庭，救助标准也由原最高6000元增加到最高18000元，保障了“三低”对象的基本住房，基本解决“三低”对象的危房问题。办法明确各镇、村、及县级有关部门的职责，分工明确、责任清楚。与此同时，*年的农村困难群众住房救助工作我们也在有力、有序、有效推进，2月底我局联合民政局、财政局发文通知各镇（区）上报*年救助名单，根据各镇（区）上报的名单，我局4月中旬会同民政局、财政局分3个组对各镇（区）进行了现场核实检查工作，通过核对和综合平衡后，确定了70户救助对象。截止本月中旬，已完成41户，在建43户，年底前能完成70户的目标任务，并有望超额完成任务。

7．坚持召开镇村建办主任会议，广泛听取各镇村建办工作中对我们的要求和建议，特别是结合新市建设和新农村建设中碰到的难点和热点问题进行各镇的经验交流，取得了较好的效果。

8．积极配合兄弟部门的工作，配合城建监察大队对违法违章建设的查处工作，全年共查处违法违章建设案件33起；配合测量队的建筑放样定位工作。

工作难点和问题

1.规划审批管理中，贯彻落实新的城乡规划法中碰到新问题，如规划用地范围外的项目规划审批问题、项目工程竣工验收问题等等。

2.农村困难群众危房救助工作中遇到的困难，主要是农民建房中土地调整和土地流转问题，今年是我县村庄规划编制完成后农房开批的第一年，各村在规划点内的土地调整和土地流转刚刚着手，由于土地调整和土地流转耗时耗力，周期很长，因为土地的问题可能有些建房户无法建房，从而影响救助工作的进度。

3.农村建房管理中面临的问题主要有：一是农房建设的后续管理较难，特别是违章建设，没有好的有效的办法。二是对泥木工匠的管理方面缺少统一的实施办法和操作细则，管理比较松散，管理不到位。

下半年工作打算

1．加强规划调研工作，特别是要结合新市镇建设和新农村建设加强规划管理工作。

2.在<<*县域总体规划（20*—2020）>>指导下，继续服务于各镇，指导好各镇总体规划的编制，加强各镇城区控制性详细规划的编制工作。

3．做好村庄规划政府批复后农房的审批工作，适时出台我县的农房审批管理办法。

4．进一步做好日常规划管理的审批工作，坚持阳光规划，各镇住宅小区开发实行“两公”制度，强化规划管理，特别是规范审批程序、跟踪管理、竣工验收制度，确保规划有效实施。

5.完成全县农村困难群众危房救助50户的目标责任。

6.继续坚持召开镇村建办主任会议，增强各镇的工作交流。

房地产开发详细流程范文第10篇

在领导的指导与支持下，同事的密切配合下，我圆满的完成了自己的各项工作任务同时也很好地配合了其他部门的工作。

一、办理公司各项初始登记手续

作为一个新成立的公司一切都要从头开始，办理银行开户，验资，办理税务登记等，这些是我既熟悉又陌生的工作，我在办理的过程中遇到了很多问题和困难，经过多方咨询，和不懈的努力终于圆满完成。

二、建立财务帐套

领导从公司发展的角度考虑，决定启用比用友财务软件更先进和规范的金碟财务软件，我根据财务管理及房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要，设计了一套较为科学、完整的会计核算科目体系，制定了详细的二级和三级明细科目，及辅助核算、项目核算帐，首次启用了固定资产核算系统，在较短的时间内，完成了难度较大的全部帐套初始化工作。并根据公司内部业务的需要，印刷了统一的粘贴单，收据，借款单等常用单据。

房地产开发详细流程范文第11篇

【关键词】：房地产交易 登记 网络化管理 措施

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

房地产权属登记与交易管理实现网络化，对房地产权属登记与交易管理过程中的受理、办理、审核、缮证、计费、档案管理、统计分析等业务实现计算机管理。系统将包括几大功能：房产测绘、产权登记与产权交易、房产电子档案管理、办证中心及房产交易市场的窗口办文、商品房网上备案、统计分析与信息、办公自动化和档案管理。受理窗口作为房管处主要的对外办公窗口，所有的业务办理均由受理窗口受理，受理窗口的工作人员在办公地点受理的业务信息录入电脑，通过网络，把数据实时地存储在房管处办公大楼的服务器上。受理人员通过网络把业务办理请求传递到相应的业务科室。各业务科室的工作人员依此消息接收业务，开展业务工作，在业务办理过程中，把办理的主要情况录入并存储在服务器上，依此建立和维护各个房产信息系统的各个信息模块，输出各种业务表册和统计汇总表册，实现办公自动化的管理。在业务的办理过程中，系统将记录每一个操作步聚，包括操作人姓名、操作日期、操作种类，可以监控每一业务的办理进程。从安全性考虑，根据不同业务的需求，系统管理员为每一工作人员设定操作权限，每个业务人员根据各自的权限，通过计算机网络，访问的信息系统的相关信息，实现数据资源的全局共享。

1产权产籍管理

房产管理包括初始登记、变更登记、转移登记、补证换证登记、异议登记、地役权登记、更正登记、产权注销登记、按揭、抵押、租赁、查封。产权管理是房产管理的主要工作，表面上看起来类型繁多，但从产权登记的最根本目的看，不同类型的房产登记区别在于权利对象不同，权利范围不同，这些是产权登记的共性。

本功能定期向社会公布各类房屋的成交价格、成交量和租金水平等市场信息，为政府决策提供参考依据，为群众消费提供信息指南。图表1-1-1，业务操作流程图.

业务详述：①收件：收件人输入申请信息含收件信息、产权人信息，共有权人信息，受理人信息，扫描纸质材料进电子档案库。如果业务人员发现受理错，可以删除该笔业务。②初审：初审人输入初审意见。如果不同意该笔业务，可以打回到申请受理环节（不可以直接修改前面环节的资料），并签署打回意见。③复审：复审人输入复审意见。如果不同意该笔业务或发现在某一步骤录入的资料不完整，可以打回到该步骤（不可以直接修改前面环节的资料），并签署打回意见。④审批：审批人输入审批意见。如果不同意该笔业务或发现在某一步骤录入的资料不完整，可以打回到该步骤（不可以直接修改前面环节的资料），并签署打回意见。⑤缮证：根据流水号生成所有权证号、录入编号，打出产权证、共有权证（证件号不能重复），检查证件与业务有无出入，如果发现证件与业务有出入，可以打回到相关出错的步骤，并签署打回意见。⑥登簿：档案记载于电子登记簿并打印纸质登记簿。⑦归档：把收件时的材料目录进行确认，编入档案号。可以打回业务。归档后业务结案。

产权产籍管理数据流图1-1-2.

2收费管理系统

税费包括计价、收费和统计三部分，计费一般由窗口受理人员负责，制作交费通知书，然后交由税费科收费。

2.1收费定制

收费标准是房产登记收费的依据，收多少、怎么收，往往是包含了很多政策的因素，因此，必须要考虑到收费标准的时间性和政策性，收费标准的调整和改变同样要考虑系统开放性的问题。因此需要根据业务的种类，定制各类业务的收费标准。详见下图：收费管理业务操作流程图2-1-1.

收费管理数据流图2-1-2.

2.2税费统计

可以根据业务种类、办理时间段等统计收费情况。见下图：税费业务操作流程图2-2-1.

税费业务数据流图2-2-2

3登记档案管理系统

房产登记档案管理包括专业档案的管理和一般文书档案的管理。专业档案分为产权类、交易类和测绘类，而交易类又包括按揭签证文本类和抵押签证文本，由于专业档案的特殊性，为了便于快捷查阅，方便管理，专业档案的案卷组织与一般文书档案的案卷组织不同。

纸质档案应在办理业务时扫描为电子档案，电子档案要求可以查询，浏览。

3.1归档

把档案材料整理归档，生成打印卷内目录、案卷、案卷目录。查封登记的档案材料是以追加的形式，加入原有产权档案，并在案卷说明栏内加以说明。抵押登记、按揭登记则是另行立档，只是在原有的产权档案案卷说明栏内加以说明。不同类型的注销登记则不另行立档，只是追加至相应的档案案卷。

归档业务操作流程图3-1-1.

归档业务数据流图3-1-2.

4商品房网上备案系统

合同网上备案是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证或房地产权属证明后进行预售或销售房屋签订合同时，通过登陆网上房地产网站，在网上进行合同确认和打印的行为。管理开发商登记楼盘的用户及详细信息。如果要实现网上备案的功能，开发商就必须要到房管处申请商品房网上合同备案系统入网认证委托书。

网上备案系统数据流图4-1-1.

业务详述：①申请受理：开发单位填写入网认证委托书；②收件：录入开发企业相关信息，并生成开发企业网上备案初始登录密码，打印回执单。③其它：工作人员选择开发商进行管理：系统列出所有的房地产开发商，用户选择(可以查询过滤)一个开发商，查看其详情（用户名、名称、资质、地址、电话等）修改/删除/增加开发商：修改开发商信息；删除某一开发商；增加某一开发商。

4.1商品房网上备案

开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同后在网上备案。

商品房网上备案业务数据流图4-1-1.

业务详述：选择楼盘中的房屋：根据条件查询定位到预售的户室。录入/修改购买信息：录入/修改购买人、购买合同信息。

4.2商品房网上浏览

一般市民在网上查看允许预售的商品房。

商品房网上浏览数据流图4-2-1.

业务详述：①查询定位到楼盘：根据条件查询定位到户室。②查看楼盘信息：查看整个楼盘的信息，如小区规划图。③查看户室信息：选择某一户室后，查看该户室的信息，如面积、设计图、价格等。系统要实现甲方产权登记、交易管理等业务的收件、三审、发证、归档、注销及相关档案管理等功能（包括预告登记、异议登记、登记簿管理等等，具体规定可参考最新房产登记办法）。实现商品房的预售许可受理、审核、发证、归档及相关档案管理功能。

【参考文献】：

[1]朱新琰.基于ACCESS的房地产信息管理系统[J].科技信息，2008，(26)：410-411.DOI：10.3969/j.issn.1001-9960.2008.26.327.

房地产开发详细流程范文第12篇

房地产在人类生活和消费中占有重要地位。房地产以其固有的特点，包括强关联度和带动系数大等方面，已经迅速发展成为我国经济支柱产业。控制并减少财务风险是房地产企业在市场中立于不败之地的核心战略，控制财务风险是企业必须重视的财务管理问题。对于企业来讲，采用任何工作改革、激励等措施都不能取代财务风险控制这个工作内容，它是企业取得成功的保证。

二、房地产企业财务风险管控问题成因分析

1.筹资风险成因分析

第一，依靠银行贷款导致资金融资渠道过于单一。由于整体的融资渠道都主要集中在银行贷款，加之受到国家政策和经济环境的影响，银行信贷政策逐渐偏紧，企业的资金链受到巨大的冲击，同时，企业无法从其他渠道获取充足的资金来满足项目开展的需要，将面临巨大的财务风险。第二，随意筹资使企业资产负债率过高。在负债的结构方面，企业用于项目的长期投资资金采用了中短期的贷款方式，此时受国家调控政策等因素影响，销售及回款情况很不理想，如果贷款到期时销售回款仍不能完成预期，将使得企业陷入严重的困境，增加了企业的筹资风险。在筹资的规模方面，有些企业的筹资规模已达到其所能承受风险能力的上限，应该引起高度的重视。第三，粗放型的资金运作导致企业缺乏科学合理的融资决策。企业对自身的资金需要和收益情况了解不详细，对可使用的融资渠道和形势的挖掘不充分，对资本结构和融资风险的认识不清晰，对怎样开发融资渠道、如何优化资本结构缺少明确的科学依据和分析决策的方法。

2.投资风险成因分析

一方面，时间因素的不确定性增大企业投资风险。房地产企业项目所经历的时间越长，内外部的环境等因素变化的可能性越大，随之带来的风险也越大。另一方面，宏观经济政策复杂多变增大企业投资风险。房地产企业是受政策性影响很敏感的行业，受着投资政策、经济政策、产业调控政策、税收政策等多方面政策的制约和影响。近年来，国家连续出台了多项针对房地产行业的调控措施，很大程度上影响着房地产行业的投资。

3.管理机制风险成因分析

首先，企业预算管理制度的不健全增大企业财务风险。企业不能从财务预算的角度认真分析，不能从土地成本、资金使用、投资收益等方面做出详细的预算，企业就不能明确目标利润，更无法将预算分解并落实，就会产生财务管理上的随意性和资金的不可控，财务管理知识简单的会计核算，忽略了相关控制，加大企业的财务风险。其次，企业内部财务控制机制不健全，管理责任追究不明确，没有在企业内部进行相互制约。在资金使用方面缺少计划和安排，项目启动前企业不能对资金的使用做出合理的计划，在资金偏紧时容易带来财务危机。最后，成本费用控制不到位增大企业财务风险。企业忽略了项目相关的成本费用的控制，没有做到各部门全程成本核算，管理费用和销售费用的支出较大，使企业的流动资金不足，无法提供更多资金偿还短期借款，加大企业财务风险。

三、房地产企业财务风险的管控策略

1.筹资风险管控策略

第一，利用房地产信托方式开展多元化融资。信托具有独特制度优势，创新空间宽广，具有巨大的灵活性。相比较银行贷款，房地产信托融资策略不但可以降低房地产业整体的运营成本节约财务费用，有利于拓宽投资者投资渠道、促进投资的多元化发展。第二，寻求与其他企业合作。可以同行业上游的设计企业或建筑企业合作，以提供的材料、设计或施工作为投资，这样一来可以减少前期的资金投入，提高资金的流通性与回笼速度。还可与同行业房地产企业合作，以一方提供土地的使用权投入房地产开发项目，由另一方进行开发等后续工作的合作方式进行，双方依据各自的投资比例分配收益。这样的方式可在拥有土地的一方资金量不足的情况下可以实施，同时双方在合作的整个过程中有高度的协调性。第三，降低融资成本实现融资决策科学化。通过预算对资金预先实行计划安排，保证融资决策的准确性和实用性。参照预算筹资，避免资金闲置，减少融资成本。

2.投资风险管控策略

首先，进行详细的财务预算并建立全面预算体系。运用综合的评价方法，从土地的成本、资金流量、投资回报率等对投资方案进行详细的财务预算。其次，进行全面的可行性研究并缩短施工工期。加强市场调查，重点关注项目的现有供求情况和未来的供求趋势。在工期可能带来未来的不确定性风险方面，重视事前控制和事中控制，在确保施工质量的基础上快速开发缩短工期，尽可能减少未来的不确定性风险。再次，时刻关注国家政策加强对新政策的理解。政府对房地产开发行业的态度，政策动态趋势。正确的判断投资方向和调整投资方案，减少由此带来的风险。

3.管理机制风险管控策略

第一，完善付款原则及制度。在付款原则及制度方面，企业应在各个相关部门建立内部控制和相互制约的体系。对于重大事项，应及时上报并进行集体决策。财务管理需全面应用网络化信息技术管理，加快信息共享的速度，使企业充分利用资源，增加投资收益。第二，加强资金管理。应将资金管理融入财务预算当中，通过资金预算，合理的安排资金运转，降低资金使用成本，提高资金使用效率。增强对资金使用的规模控制，建立和完善授权制度。同时，完善资金管理，实现资金统一控制和集中管理，有效防范企业的财务风险。第三，加强成本管理。敲定项目开发成本和开发成果，不得随意增加支出，执行成本责任制，通过对项目的全过程进行管理，实现成本管理的目标。

四、总结

房地产开发详细流程范文第13篇

一、“十二五”期间完成的具体工作有：

（一）抓好城乡规划的编制。

1、总体规划方面，配合广东省城乡规划设计研究院开展了我县城市总体规划修编工作，目前已完成了《自治县总体规划纲要（2014—2030）》专家评审；配合韶关市城乡规划市政设计研究院完成了游溪镇总体规划编制及一六镇总体规划修编工作。

2、控制性详细规划编制方面，配合韶关市城乡规划市政设计研究院完成了《自治县桂头镇镇区重点地区控制性详细规划》编制工作，目前该规划正在报批阶段。配合广东省高教建筑规划设计院完成了大桥镇重点地区控制性详细规划的评审工作；配合广东省城乡规划设计研究院完成了县生态控制线规划前期资料收集和调研工作；完成了城区地下管线普查工作的实施方案。

3、修建性详细规划方面，完成了沿江东路、滨江中路、沿江西路、岭溪河口桥梁、金狮山公园绿道、丽宫绿道、新区民族广场园林设计、观音山公园配套设施、沿江东路绿化和南环路垃圾中转站、白马大厦、塔西片区及大桥中心幼儿园等修建性详细规划；

4、新农村规划方面，我局认真贯彻落实省、市关于新农村规划建设的各项政策措施，抓紧开展村庄规划编制工作。从2011年到2015年，共完成了10个行政村的规划编制以及97个自然村的新村规划和整治规划。

（二）市政基础设施建设方面。

五年来，我们完成了北环路红绿灯处人行道的铺设和文体路涵洞桥护栏的安装、新建了南水路停车场、完成了县城生活垃圾填埋场工程项目的施工建设，以及设备购置和试运行的各项基础工作、完成了乳源县沿江东路（迎宾桥至财政局）段市政道路新建工程、沿江西路（河北上街至南水桥）段、滨江中路（排灌站至紫荆桥）段、滨江西路（乳源大桥至民族桥）段、新一小门口市政道路新建工程和南环路、迎宾路砼路面修复工程及沥青路面铺设工程、乳源县示范农场至新一小市政道路新建工程、乳源县岭溪口桥及滨江中路（紫荆苑至乳源大桥）段市政道路新建工程建设项目、建设路全面改造项目、二九一路口路面与排水设施改造工程项目、完成了金狮北路下水道建设项目、新一小至中医院市政道路新建工程、路基、排水、县鹰峰西路排水渠建设工程、鹰峰东路下水道改造、县文昌公园荷花池引水改造工程项目等。

（三）房地产建设管理方面

十二五期间，我们加强了对房地产市场的行业监管，积极引导房地产行业朝着规范、平稳、健康的方向发展，大力推进保障性住房建设管理以不断充实完善我县住房体系，在保障人民群众切身利益的同时亦极大地改善了他们的居住生活条件。五年来，房地产建设管理工作得到较好提高，房地产行业得到长足发展。

一是做好普通商品房开发建设。五年来，我县房地产市场发展迅速，“十一五”期间核发房地产开发资质企业19家，目前我县共有房地产开发企业33家；共办理星际豪庭住宅小区、幸福家园二期、源水居等项目的商品房预售登记6549套，较“十一五”期间增长27.24%，预售面积80.38万平方米，较“十一五”期间增长18.95%；从2011年起实施商品房现售备案制度，填补了商品房项目竣工验收后销售制度的空白，五年来办理白云天园林宾馆职工住宅综合楼、丽宫国际温泉小镇住宅小区等项目现售备案登记1383套，面积16.39万平方米；全面落实商品房买卖网上签约制度，累计办理二手房买卖转让1436套，成交面积16.53万平方米；办理商品房抵押登记3780宗，成交面积92.92万平方米。

二是大力推进保障性住房建设工作。自2009年我县第一个廉租房项目建成分配开始，标志着保障性住房工作进入了迅猛发展的阶段，“十二五”期间有了较大的发展。五年来，我们起草制定《自治县公共租赁住房管理办法》、《自治县限价商品房管理办法（试行）》、《自治县城市棚户区改造规划（2013-2017年）》等多个规章制度，并积极牵头、协同各相关部门认真落实保障性住房建设的目标任务，累计建成各类保障性住房1580套，其中廉租房140套、公租房410套、经济适用房114套、限价商品房302套、棚户区改造614套，顺利完成既定目标任务，多次获得韶关市保障性住房工作优秀单位称号。

三是加强小区物业管理工作。截止目前，我县已有8家有资质的物业服务企业，结合外来物业服务企业，落实新建小区物业管理面积覆盖率达100%的强制性要求。2010年起实施物业服务企业备案登记制度，强化了政府-企业-物业小区三者的监管、配合关系，极大地提高了对物业小区日常管理的效率，是城市管理的重要组成部分。

二、“十三五”工作任务及奋斗目标

(一)城镇规划方面

1、继续配合相关设计单位完成县城总体规划修编、桂头镇镇区重点地区控制性详细规划、大桥镇重点地区控制性详细规划、县生态控制线规划等相关规划的编制工作。

2、继续加大规划编制的力度，待县城总体规划修编工作完成后，立即启动我县城区重点地区控制性详细规划及各类专项规划的编制工作，并争取完成大桥镇、洛阳镇及大布镇总体规划的修编工作。

3、继续认真贯彻落实省、市关于新农村规划建设的各项政策措施，做好新农村规划的编制工作。

(二)城镇建设和管理方面

1、市政建设方面

（1）继续完善一江两岸道路、景观建设；

（2）完善和改造各道路下水道，逐步将现有合流制管道改为雨污分流制；

（3）完善县城城区公共基础服务设施，提升城市整体形象。

2、房地产建设管理方面

（1）突出房地产市场管理重点，引导和促进房地产市场健康发展。要把握国家增强小城镇公共服务和居住功能，推进城镇化建设这一契机，继续加强市场监管，规范房地产市场秩序，刺激房地产购房刚性需求，促进房地产业的平稳健康发展，预计“十三五”期末，我县人均住宅建筑面积达到35平方米，极大改善人民群众的居住条件。

（2）大力提升物业服务水平，构建和谐人居环境。“十三五”期间，要进一步健全业主大会、业主委员会制度，进一步提高符合条件的小区的组建率；开展我县住宅专项维修基金管理工作，积极搭建管理工作平台，落实平均收缴率70%的工作目标；促使物业服务标准市场化、专业化、综合化发展，放开物业服务企业年审制度，落实我县物业服务行业协会的组建工作。

（3）抓住住房保障这一主线，切实解决好中低收入家庭住房困难。加大对保障性住房的日常管理工作，完善保障性住房的退出和轮候的巡查制度。

三、对我县“十三五”期间加快发展的意见和建议

1、建议成立县级住房保障管理中心。我县已有1580套保障性住房建成分配入住，“十三五”期间将面临着住房维修养护、房屋租金管理使用等问题，建议成立专职部门以解决办公人员和经费问题，使保障性住房得到更好管理。

2、进一步加大对《城乡规划法》及相关法规宣传、教育力度，增强全社会规划意识和法制观念。宣传教育重点对象不仅是各级领导干部，而且还要包括开发商、居民等群体，特别要加大对农村居民的宣传力度，真正做到家喻户晓。

房地产开发详细流程范文第14篇

关键词：电子沙盘；楼宇；

中图分类号：TP319 文献标识码：A 文章编号：16727800（2012）011007202

作者简介：雷贯宇（1989-），男，同济大学软件学院硕士研究生，研究方向为电子政务。

0 引言

随着城镇化的发展，房地产行业也迅速发展，房产信息越来越丰富。在这种情况下需要有一种高效的沟通工具——在房地产开发公司、房屋销售公司与购房消费者之间建立起一座桥梁，使得购房消费者能够全面、迅速地了解到房地产信息，同时也为房地产管理部门提供科学的管理依据。

楼宇“电子沙盘”主要作用是介绍楼盘的基本情况，给人以真实的感受，有楼盘的地理位置、高度、数量，以及楼盘的外立面与小区配套设施等情况。传统的各种沙盘模型存在制作复杂、费用高、制作周期长、精度难以保证、不方便搬运等问题，且一经制成，沙盘模型就被固化，不易修改。而基于地理信息系统（GIS）、三维可视化和虚拟现实技术于一体的高新技术产品，由于模型量大，且数据量较大，不利于Web加载，技术难度高，不利于实现和操作。因此，结合电子沙盘效果图，采用基于传统的Web技术和数据库技术，实现一款技术难度小、操作简单、利于实现的楼宇“电子沙盘”系统给购房消费者和房地产开发公司提供一个交流的平台。

1 需求分析与模块设计

在Web领域，Internet/Intranet技术应用已经比较广泛，通过Web浏览和查询到房地产开发企业的楼盘信息和项目信息，能够极大地方便购房群众，也有利于开发企业对自家公司信息的宣传工作，极大地提高了宣传效果，为企业的信息化运作奠定了基础。

因此，系统开发的总体目标是：在计算机网络的支持下，借助数据库和先进的开发平台，利用现有的开发软件，配置一定的硬件，开发一个具有开放式体系结构、易扩充、易维护、规范化、自动化、具有良好人机交互界面的房产电子沙盘系统。而电子沙盘的系统结构根据浏览器/服务器（B/S）模式，房地产开发公司建立自己的Internet或将该系统挂载到相关房产信息平台上，将房源信息到Internet上，方便网上查询和网上宣传。

根据对上述需求分析的总结归纳，电子沙盘系统可以分为前台和后台两大模块，并且前台模块主要是楼盘信息、沙盘图和商品房的浏览、展示和查看；后台模块主要是楼盘信息、沙盘图和商品房的管理，如图1所示。

2 系统设计与实现

2.1 数据库的设计

数据库是按照一定的组织方式存储在一起的相关数据的集合，用户数据存储所在地。数据库设计在系统开发中是至关重要的，它的设计好坏直接影响整个系统的性能。因此，合理的数据库设计对一个系统而言至关重要。根据系统详细的需求分析，得到该系统的关系模型，如图2所示。

2.2 功能的设计与实现

2.2.1 楼盘信息的浏览和管理模块

楼盘信息浏览主要是查看楼盘的基本情况，包括楼盘名称、区域位置、周边环境、销售状态等信息。在该模块中，实现的主要原理是通过前台DIV+CSS，布局出前台页面，然后借助于技术应用中的控件，从SQL Server数据库提取出楼盘的基本信息，呈现给用户，以利于用户浏览。

楼盘信息管理模块，主要包括3个部分：楼盘信息增加、楼盘信息修改、楼盘信息删除。通过楼盘ID可以进行一切操作，在增加和修改楼盘信息页面，采用信息验证的思想进行操作。

2.2.2 沙盘图的展示和管理模块

沙盘图的展示模块展示了楼盘的高清图片，以及每个项目楼盘的栋数、层数、户数，是客户查看户型信息的接口。在页面加载时项目图和楼盘栋数会加载出来，然后点击每栋楼，弹出一个层，层里边呈现的是该栋楼的所有住户。

沙盘图的管理模块主要是对和沙盘相关的基本信息进行添加、修改和删除工作，以及沙盘图中的楼盘数、每个楼盘的层数、每层商品房的套数等信息的管理工作。

2.2.3 户型信息的查看和管理模块

户型信息的查看模块展示了详细信息，包括真实的户型房间图片、售价、房型、面积等，当鼠标在户型图上移动时可以看到放大的户型图。

户型信息的管理模块主要是对户型图、售价、房型、面积等基本信息进行、删除和修改的功能。并且户型照片数不只一张，对户型信息管理时，也要注意户型照片的级联关系。

2.2.4 实现原理及基本思想

（1）实现浏览、呈现或查看模块的基本思想和流程如下：①借助于技术，执行封装GetTable（）函数完成数据集提取返回数据；②然后通过DataView转化为视图，绑定到DataList上来完成显示功能，该DataList控件中的样式根据DIV+CSS设置；③楼盘信息大时，采用分页技术实现分页。

（2）管理功能的实现流程如下：①登录到后台管理窗口，进行身份验证；②采用GridView控件绑定数据源，实现楼盘信息的呈现；③分别写出Insert、Update和Delete 3个基本SQL语句；④在添加、修改和删除时，通过JS提示信息，进行友好交互。

3 结语

本文主要应用主流的微软技术和SQL Server，通过详细的系统分析，从模块设计到功能实现，开发了楼宇“电子沙盘”系统。该系统界面美观，操作简单方便，极大地满足了购房群众了解楼盘行情的需求，也有利于开发企业进行宣传工作。

参考文献：

[1]张怀莉.基于WebGIS的房地产信息系统[J].测绘工程，2002（1）.

房地产开发详细流程范文第15篇

关键词：房地产企业；财务管理；建议

随着我国市场经济改革的不断深化，房地产业在创造税收、增加就业、推动相关产业发展等方面做出了巨大贡献，但在发展中只有少数房地产企业发展成为规模化，管理规范化，竞争力强的优质地产企业。那些优质地产企业共同的特点就是财务管理规范。房地产开发企业由于开发周期长，资金投资大，投资回收期长势必面临较高的财务风险，如何加强财务管理，财务向精细化管理发展日益重要。笔者就房地产企业财务管理的现状进行分析，提出几点值得思考的建议。

1房地产企业财务管理普遍存在的问题

1．1财务管理意识淡薄，财务制度流于形式

大多数房地产企业是由包工头，施工队起家，经营者本身缺乏财务管理知识，重销售轻财务，财务管理基本定位于记账算账报表的原始会计核算阶段，根本满足不了现代企业财务管理的要求，完全忽视了财务管理应有的预算，指导，决策的管理职能，有的企业即使有相应的财务制度，在制度执行过程中也常常流于形式，基本上都是领导一支笔说了算，遇到财税问题常常试图通过疏通关系解决，得过且过，没有真正思考过自身财务管理的缺失，势必导致企业经营成本增加和后期的财务风险。

1．2财务人员自身职业能力不强，会计核算粗枝大叶，没有形成一套科学的行之有效的财务核算和管理体系

很多财务人员盲目追求房地产企业的高薪资，自身没有努力钻研房地产行业相关的财税业务知识，加之大多数房地产企业经营者都是在取得土地后急于进行开发，回笼资金，财务人员也盲目随从，在开发前期就没有设计好财务制度体系，进行科学的财务测算，往往是边开发边摸索，遇到问题解决问题，没有前瞻性的财务思路。这样一种摸着石头过河的财务管理模式非常容易带来后期无法弥补的财务风险。

1．3财务的过程控制极其薄弱

1．3．1资金管理随意性大，没有真正认真分析企业在每个时点的资金盈余及缺口。日常资金使用没有相应的控制和资金使用计划，领导签字后即可以付款。一些开发企业在收到预售房款后资金稍有闲置，就急于进行再投资，一个项目没有开发完，盲目购置新地块，财务人员也没有提出项目投资的建设性指导意见，造成旧项目后期资金不够用，新地块占用资金无法利用。很多企业在开发过程中由于盲目扩大规模，最后陷于资金严重匮乏境地，为了不影响施工进度又盲目加大融资力度，加之融资难度大，很多房地产开发企业不得不从小贷公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突发事件资金链断裂而中途不得不中止项目开发的案例时有发生。

1．3．2预算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的监控。房地产企业财务预算主要有目标利润预算和资金预算，很多房地产企业没有建立有效的财务预算，甚至根本就没有财务预算，经营者把预算简单地理解为工程部的项目造价预算，社会常流行的“开发企业赚不赚钱，关键靠预算”，这里的预算不仅指工程造价预算，也包括财务预算，只有财务预算和工程造价造价预算很好地结合才能称之为有效的预算。有的企业虽然制订了财务预算，但却在预算执行过程中没有进行有效的预算控制，直接后果就是成本费用没有合理控制或控制不够细化，到决算时发现利润与预期差距甚大。另外，预算也没有定期进行科学深入的预算分析，形成完整的预算分析报告体系，现实中为了完成预算任务，基本上都是根据实际来调整预算，对于实际偏离预算或超预算的真正原因没有深入挖掘。这样的后果其实使预算陷入恶性循环，上期的预算不能很好的指导下期预算，起不到预算管理的前瞻性指导作用。

1．3．3不重视房地产企业的合同管理。房地产企业合同管理是整个项目建设过程中十分重要的环节，很多企业合同的签订过程根本不需要财务部介入，往往是在合同签订以后甚至支付工程进度款时财务部才见到合同，财务部基本处于事后被动执行合同的处境，财务部由于没能在合同签订时参与合同汇签工作，不能从财务专业角度把可能存在的财务或税务风险提前规避，常常是在合同执行中才发现合同中存在的财务隐患。合同执行完毕财务部也只是根据既定合同条款进行往来结算，而无法在合同履行完毕前提前对后期可能存在的风险损失做出制约措施。很多房地产企业对于工程施工合同和销售合同没有建立详细的合同台账，作为备查账簿，只局限于财务账面数据简单反映经济业务的发生情况，这势必导致财务无法清晰地掌握每项合同的来龙去脉。

1．4没有建立有效的财务分析考核体系

大多数房地产企业的财务分析只局限于3张财务报表的编制及简单的财务收支统计，没有完备细致的财务内部分析报表，为领导层提供建设性的有价值的数据分析，没有透过财务数据反映出企业日常财务管理存在的问题和不足。业绩考核也只局限于简单的指标完成与否。

2建设有效的房地产企业财务管理体系的建议

2．1加强房地产开发项目前期的财务规划

房地产开发企业的前期财务规划至关重要，在项目开发前建立完备的财务管理体系，进行详细的财务预测能够避免很多后期的财务风险。

2．1．1项目开发前进行开发项目的成本、费用、收益等测算。在项目开发前期财务部会同营销部根据项目开发计划及产品类型测算出销售总价；财务部会同工程部、合约部对开发成本进行测算，并将开发成本的构成进行分解，按照土地成本、前期费用、建安成本、基础配套设备、开发间接费等项目一一对应到相关成本项目中，最终预测总成本。财务部按照国家相关法规政策进行费用和税金以及目标利润的测算，最后形成预计资产负债表、预计利润表、预算现金流量表，进而形成资金预算，根据营销计划和回款计划测算出各时点的资金盈余和缺口，以便日后能够在合适的时机进行投资或融资活动，从而有的放矢的使用资金，既保证项目建设资金需要又不形成资金闲置。

2．1．2建立完备的财务管控体系。在项目开发前就应根据项目的实际情况及相关政策法规的要求，制订切合实际的行之有效的财务制度体系和内部控制体系。如制订经济事项的审批流程和权限规范、制订各项资本性支出及费用开支的规范、制订预算管理制度、制订合同管理制度、制订资产管理制度、制订科学有效的会计核算制度。由于房地产企业会计核算不同于其他行业，有其特殊的核算规范，财务部应该依据财经法规的规范要求，并结合工程合约部的工程造价预算细目，设置科学合理的财务核算体系，既有助于日后能够进行合同的成本控制，又便于进行往来对账，还有助于进行土地增值税的税务筹划。

2．2加强房地产开发企业的合同管理

合同也往往是产生纠纷的风险点，房地产企业的财务管理应该贯穿合同执行的全过程。对于工程施工合同在签订时财务人员就要参与到合同汇签中，从专业角度提出可能存在的财务隐患；在合同执行过程中尤其是工程进度款的支付，一方面要严格按合同条款执行付款义务，另一方面要建立工程部、合约部、监理等相关工程负责人对工程执行情况的书面意见书，认真落实工程进度完成情况。要建立详细的合同台账。对于销售合同要按每个客户，详细记录客户的基础资料、首付款、尾款、贷款等情况，定期与销售部核对销控情况和回款情况。

2．3实行房地产企业的全面预算管理，加强财务控制

“凡事欲则立，不预则废”，房地产企业资金投资大，开发周期长，开发风险大，加强房地产企业的全面预算管理尤为重要。房地产企业不仅要在前期制订整个开发项目的项目预算，还要将日常各项经营活动纳入到全面预算管理体系，把开发项目预算按年度、季度、月度进行指标分解，落实到每个单位，每个部门。日常经营管理活动要明确各单位、各部门的岗位、责任、预算目标，对整个企业的业务流、资金流等按年度、季度、月度进行有效的预算控制。要定期对预算执行情况进行深入分析找出管理中的优点和不足，把预算执行的偏差率作为重要的绩效考核指标，并将责任落实到部门和相关责任人。形成事前、事中、事后完整的预算管理体系。

2．4加强融资业务的学习，拓宽融资渠道

融资一直是房地产企业的重头戏，大多数房地产企业的资金过于依赖商业银行贷款，而银行对于房地产企业的开发贷款限制多门槛高，造成地产企业融资难度大。这就要求财务人员加强融资业务的学习，认真分析和评价影响融资的各种因素，力求在企业能力所及的范围内拓宽融资渠道，达到最好的综合经济效益。初期可以通过预售房回笼部分资金，集团公司在条件允许的情况下可以通过统借统贷或委托贷款的方式争取到更多的资金。地产企业融资要逐步进入到不动产经营和资本运营的中高级阶段，例如争取到贷款利率优惠、手续简便的授信贷款；对于一些政府扶持的改造项目尽量争取到政府补贴贷款；通过出售产权商铺或售后回租回笼资金；对于一些管理规范、规模较大、前景较好，具备条件的优质地产企业还可以通过股权融资方式挂牌地方新三版或上市，通过担保公司发行集合债等方式进行融资，甚至通过众筹这种新型互联网金融方式对传统融资模式进行资金补充。

3结束语

在现代企业制度下，财务管理的内容将日益丰富，提高企业内部财务管理水平，建设适应现代企业管理要求的企业财务管理体系是房地产企业发展的迫切需要。

［参考文献］

［1］薛桂琼．浅谈房地产企业融资过程中存在的问题［J］．经济论坛，2009．

［2］赵晖．房地产公司如何开展预算控制［N］．中国会计报，2013－05－10．