公寓物业人才工作计划范文

公寓物业人才工作计划范文第1篇

一、总体思路

“人才公寓”按照“政府主导、社会参与、只租不售、周转使用”的原则，以全市公共租赁住房建设计划为主要依托，充分整合资源，统筹规划、统筹建设、统筹利用；鼓励和支持各城区（开发区）、特大型企事业单位采取多种方式、多种渠道建设人才公寓，全面建立符合我市实际的人才住房保障工作体系。

二、主要目标

（一）按照“相对集中、分布合理、环境优良、工作生活便利”的原则，到2020年，全市分期、分批、分层次筹建50万平方米5000套人才公寓，满足引进人才居住需要。

（二）市、区两级财政分别设立人才住房专项补助资金，为自行租住和购房的人才提供住房货币补贴，到2020年，人才住房专项补助资金达到900万元。

三、人才公寓的保障对象、标准及方式

坚持突出重点与统筹兼顾相结合的原则，重点保障“一个龙头六大支柱”等重点产业、新兴产业中的重点企业，教育、科学研究、医疗卫生、文化、体育等社会事业，以及有特殊专业需求的行政机关引进的具有全日制硕士研究生及以上学历或副高级及以上专业技术职称的高层次人才的安居。

保障方式采取租住人才公寓、领取租房补贴或领取购房补贴购买市场商品住房。引进人才依据在工作情况可以选择享受其中一种保障方式，解决其住房问题。具体保障对象、标准及方式如下：

（一）中国科学院和中国工程院院士、获得国家重大科技奖项的第一完成人、中央“”人选、长江学者以及相当层次的人才，凡在工作期间无自有住房的，可凭在工作的有效文件（或合作协议），免租入住180平方米左右的人才公寓3年。在工作满5年，由市委人才工作领导小组负责评审，确认做出突出贡献的，产权赠予个人；在工作满3年，购买商品住房的，按不超过180平方米住房市场价的25%提供购房补贴（以市住房保障和房屋管理局公布的市区上年商品住房平均价格为准，其中已享受政府安家补贴的应计入购房补贴），购房补贴由市财政、区财政和所在单位共同负担，其中，用人单位属市直单位（包括中央、省在单位）的，由市财政负担8%、所在单位负担17%；用人单位属区直单位的，由市财政、区财政、所在单位分别负担5%、8%和12%。在工作居住满5年的，所购商品住房产权可以转让；不满5年的，按实际入住时间（不超过3年）给予租金补贴后，收回购房补贴。

（二）在创新创业的湖北省“百人计划”人选，“人才支持计划”资助的高层次人才，具有副高级及以上技术职称或全日制硕士研究生及以上学历、担任本市企事业单位的省级以上重点学科、重点实验室和省、市级创新团队带头人以及相当层次的领军人才，凡在无自有住房的，凭在工作的有效文件（或合作协议），可免租入住100平方米人才公寓3年。以上述身份在工作满3年、且在市区无自有住房的，购买市场商品房的，按不超过100平方米住房市场价的20％提供购房补贴(计补方法同上)，购房补贴由市财政、区财政和所在单位共同负担。其中，用人单位属市直单位（包括中央、省在单位）的，由市财政负担7%、所在单位负担13%；用人单位属区直单位的，由市财政、区财政、所在单位分别负担5%、6%和9%。在工作居住满5年，所购商品房产权可以转让；不满5年的，按实际入住时间(不超过3年)给予租金补贴后收回购房补贴。

（三）重点产业、新兴产业以及社会事业和党政机关特殊岗位引进的紧缺急需的具有全日制硕士研究生及以上学历或具有副高级及以上技术职称的高层次人才，凡在无任何方式的自有住房的，博士研究生（或正高级职称人员）年龄在45周岁以下，硕士研究生（或副高级职称人员）年龄在40周岁以下，凭引进（聘用）合同、缴纳社会保险证明等，可按照100平方米以下的住房标准，申请租住人才公寓或领取租房补贴，租住和补贴时间最长3年。租住人才公寓的，博士研究生（或正高级职称人员）按照人才公寓租金基准价的50％、硕士研究生（或副高级职称人员）按照基准价的60％缴纳租金。自行租房的，可按照博士研究生（或正高级职称人员）400元／月、硕士研究生（副高级职称人员）300元／月的标准领取租房补贴，每满一年一发放。已经享受安家补贴的引进人才不再享受本条优惠政策。租房补贴从市、区专项补助资金中列支。

（四）对投资或纳税位列市区前十名的大型企业的董事长或总经理（两年评定一次），在市区没有住房的，经本人申请、市住房保障和房屋管理局调查审核、市委人才工作领导小组批准，可享受一套3年免租别墅。

四、人才公寓的房源筹集

（一）从政府直接投资建设的公共租赁住房规划中按比例预留、建设人才公寓。

（二）市区各城区、开发区（产业园区）及特大型企事业单位，在符合城市规划前提下，经市住房保障主管部门审批，组织建设一定规模的人才公寓，安排本地、本单位符合条件的人才居住。自建人才公寓享受建设项目优惠政策，接受市委人才工作领导小组的监督，纳入全市人才公寓统一管理，房屋产权和收益均为投资者所有。未经法定程序批准，严禁改变住房性质变相出售或违规使用。市区各城区、开发区（产业园区）及特大型企事业单位投资建设的人才公寓在办理产权登记时，按幢办理产权登记，并标注“人才公寓”字样。

五、人才公寓的建设资金筹集和政策支持

（一）“人才公寓”建设资金筹集。政府建设的“人才公寓”所需建设资金参照《市市区公共租赁住房管理暂行办法》中规定的资金筹措渠道予以解决，主要通过中央补助公共租赁住房专项资金、年度财政预算资金、年度土地出让净收益10%的资金、提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额、国家地方债券以及银行、非银行金融机构和公积金贷款等渠道来筹集。

（二）专项补助资金筹集。用于引进人才的租金补贴和购房补贴所需资金，由市、区两级财政安排专项补助资金予以保障。

（三）优先保障“人才公寓”建设用地。将“人才公寓”建设用地纳入市区年度建设用地供应计划，实行计划单列、专地专供，予以重点保障。在住房保障发展规划、近期建设规划年度实施计划及土地利用计划中落实“人才公寓”建设项目用地，积极通过政府提供划拨土地、企业自有用地、处理历史遗留问题用地和产业园区配套建设用地等多种方式加以保障。“人才公寓”建设用地按照科学规划、合理布局的原则，充分考虑引进人才居住和就业的便利。

（四）落实“人才公寓”建设税费优惠政策。“人才公寓”建设享受保障性住房税费减免政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；服务性收费减半征收。

六、人才公寓的入住申请和管理

（一）申请入住“人才公寓”的程序：

1、由用人单位提出申请；

2、用人单位上级主管部门或所在城区（开发区）党（工）委组织部签署意见；

3、市委人才办对用人情况、拟入住人才资格进行审核确认；

4、市住房保障和房屋管理局核实拟入住人才的住房情况，确定入住人才名单；

5、市住房保障和房屋管理局根据人才工作单位地理位置、人才公寓利用情况、申请时间等，与入住人才签订《人才公寓租住合同》，为入住人才出具《人才公寓入住通知书》；

6、入住人才凭《人才公寓入住通知书》到指定的物业公司办理入住手续。

（二）申请入住“人才公寓”须提供以下材料：

1、《入住人才公寓申请表》；

2、身份证、婚姻状况证明、学历学位证书、专业技术资格证书、专利证书、聘用证书、引进证明等材料的原件和复印件；

3、与用人单位签订的聘用合同（合作协议）或法人资格原件及复印件；

4、在市区无自有住房的承诺说明材料；

5、用人单位工商营业执照、纳税原件和复印件。

（三）“人才公寓”租金标准按照公共租赁住房的标准统一管理。

（四）“人才公寓”租期一般不超过三年。到期后需继续租住的，须由承租人及所在单位提出申请，经审查通过后再行续租，并按租金基准价缴纳租金。

（五）出现下列情况之一的，停止租住或发放补贴：

1、所在单位或承租人个人已经自行解决住房的；

2、调离(包括辞职、辞退、自动离职)市区的；

3、承租“人才公寓”而转租、转借或改变住房用途的；

4、在市区变动工作单位后未重新办理租住手续的；

5、连续三个月不居住的(由市人才办认定的特殊原因除外)；

6、违反租住协议的。

七、完善人才公寓建设管理的保障机制

（一）加强组织领导。成立市“人才公寓”建设管理工作领导小组，由市委副书记、市长任组长，市委常委、组织部长和市政府分管城建的副市长任副组长，相关部门主要负责人为小组成员。由市委人才办牵头负责，相关职能部门承办，对引进的人才予以及时认定；市发展和改革委员会负责制定“人才公寓”建设项目投资计划；市城乡规划局负责“人才公寓”项目规划选址工作；市国土资源局负责制定“人才公寓”项目年度用地保障计划；市土地储备中心负责供地；市财政局负责筹集“人才公寓”建设和补贴资金；市住房保障和房屋管理局负责“人才公寓”的建设和入住申请、审核、分配、管理及货币补贴等，并会同市委人才办组织实施。领导小组下设办公室，办公室设在市住房保障和房屋管理局。各城区、开发区要成立领导小组和工作专班。市、区两级要健全工作机构，合理确定编制，充实工作力量，落实工作经费，为“人才公寓”建设管理工作提供强有力的组织保障。

（二）健全考评体系。建立“人才公寓”建设管理工作年度目标考核评价制度，加强对各城区（开发区）、市直各部门主要负责人履行“人才公寓”建设管理职责情况的考核，考核结果作为各城区（开发区）、市直各部门人才工作目标责任制考核的重要内容。

公寓物业人才工作计划范文第2篇

高职公寓文化总体上是积极进取、健康向上的，随着市场经济深入推进、社会转型加快及我国高职教育蓬勃发展，高职公寓文化在建设中也暴露出众多不和谐音符，值得深思。

1.1对公寓文化建设内涵认识不到位，重“硬”轻“软”。高职教育是近十年我国高等教育发展的产物，受传统观念影响许多高职院校喜欢将公寓基础设施与基本环境建设看作是公寓文化建设的全部，认为公寓功能就是提供学生住宿。没有把公寓文化建设放在高职人才培养背景下来实施，导致在指导思想、资金投入、人员配备、工作安排等方面对公寓文化建设重视不够。公寓文化建设热衷于学生公寓生活学习物质条件等“硬件”改善与建设，对于公寓制度文化、精神文化和行为文化等“软件”方面建设欠缺。就公寓制度文化来说，或在原来中专校合并基础上加以修改，或直接套用普通高校模式，真正具备高职特色并与之相适应的规章制度还未真正建立和形成，这必将阻碍高职公寓文化建设进一步开展。

1.2公寓文化建设“职教”特色缺失。目前我国大多数高职院校办学历史不长，在公寓文化建设方面多数沿袭或者套用传统公寓文化建设模式，没有充分体现高职院校人才培养特点，高职公寓文化与普通高校公寓文化相比最大不同在于高职公寓文化具有鲜明职业文化特征。目前，很多高职院校模仿和复制普通高校公寓文化建设模式，忽略了高职人才培养目标，没有与职业教育紧密结合，没有真正认识到培育职教特色是高职院校提高办学品位、树立学校品牌、提升核心力的有效途径之一。

1.3公寓文化建设形式单一、内容乏新。高职院校在我国起步晚发展时间短，对公寓文化建设理论研究和规律性认识远远不够。公寓文化建设热衷于开展各种形式卫生检查评比，热衷于每年一次的“公寓文化节”，年复一年，未考虑学生年龄、性别和专业差异，活动形式单调，内容乏新、对学生人文关怀不够，学生参与积极性和自觉性普遍不高。出现了学校吆喝学生看的现象，出现了“走马观花”、“一阵风”的做法，久而久之学生产生逆反情绪、应付甚至抵触心理。高职公寓文化名片品牌效应无从谈起。

1.4公寓文化建设边缘化倾向。高职公寓文化建设是一项系统工程，渗透到大学生生活和学习各个方面，需要学生、学校和社会通力合作才能取得实效。高职学生基础参差不齐，许多学生把公寓看作休息娱乐的场所，认为公寓文化建设就是丰富学生业余生活，对在公寓文化建设中自己扮演的角色意识淡薄；由于世界多元文化交流碰撞日趋频繁并通过各渠道渗入学生公寓，其中不乏消极文化，使学生理想信念、价值取向、行为方式模糊甚至偏移。社会化后勤实体已作为经济实体而存在，本身追求经济利益最大化，经营中难以承担高校教育功能。尽管各高职院校也安排辅导员进公寓，但并没有得到充分重视，辅导员更多充当了公寓安全卫生检查角色，难以深入了解学生所思所想所需。公寓工作在高职院校整体工作中处于边缘化，公寓文化建设倾向边缘化。

二、高职公寓文化建设路径选择

2.1加强公寓文化整体建构，提高精神文化水平，培育和谐校园生态文化。公寓文化建设不是一朝一夕之事，一所有生命力和广泛影响力的大学，其独特的公寓文化渗透在科研、管理、学生精神风貌、对外交流等方面，从整体出发，统一规划，创新机制，才能创建先进公寓文化、培养高水平人才。学校上下要充分重视高职公寓文化对高职人才培养的重要意义，将其作为校园文化中非常重要的一环纳入学校发展总体规划，使高职公寓文化建设从边缘走向中心。规划既要有学校公寓文化建设总体计划，也要有各部门、各组织制定的专项计划，更要有公寓文化建设常规计划，从物质文化、制度文化、精神文化、行为文化四位一体构建高职公寓文化综合体。精神文化是公寓文化的核心和灵魂，是公寓文化最具特色的标志，因此，既要全面把握公寓文化建设的内涵，又要抓住关键，大力加强公寓的精神文化建设，从而提高精神文化水平，培育健康与和谐的校园生态文化。

2.2加快探索校企文化深度融合新路子。高职学生就业去向决定了高职公寓文化建设必须具有“职业教育”特征，因此，高职院校学生公寓文化建设要特别注重企业文化对公寓文化的渗透和公寓文化建设中对企业文化的植入，公寓文化建设中融入“职业”元素，融入职业道德以及职业所需的人文素质等因素，逐渐形成有高职特色的公寓文化。比如物质文化建设可以考虑结合区域经济发展情况和不同专业特点精心打造具有当地企业文化气息的公寓文化长廊，营造企业文化氛围，融育人于环境中。制度文化建设可打破传统单一的工作管理制度，宿舍安全卫生考核可否实行申报制度、免检制度，以培养学生诚信意识和责任意识；可否尝试项目化、招标方式开展公寓文化活动等等。高职学生要顺利实现从“学生”到“职业人”角色转化，要缩短企业适应期，实现走出校门就能适应社会需求，就要具备充分的企业文化理念和职业技能，在校不仅要学会职业技术技能，更要了解职业理念、职业道德和职业行为规范，更要以一名准职业人标准来塑造自己要求自己。因此，高职院校在公寓文化建设中，要将公寓文化与企业文化两者有机结合，寻找一条能实现校企文化深度融合的新路子，使高职学生就业时能尽快适应企业需要和社会需要。

2.3激发学生群体积极性，启动和增强公寓文化建设原动力。大学生是公寓文化建设主体，是公寓文化创造者、传播者，更是受益者。公寓文化建设不仅仅是外在文化的引领，更要激发公寓内学生群体积极性和自觉性，让所有学生都参与学校公寓文化建设，关心公寓文化建设，在公寓文化建设中发挥自己的聪明才智，以启动和增强公寓文化建设的原动力，提高公寓文化的原创性和多样性。

三、总结

公寓物业人才工作计划范文第3篇

一、农民公寓房建设基本情况

目前，尽管我市农民公寓房建设尚处建设施工阶段，但是，随着工程建设的不断推进，政策措施的日臻完善，农民公寓房建设这一重大实践必将对加快我市经济社会发展起到有力的推动作用，主要表现在：建设农民公寓房，是加快发展、协调发展的前提和基础。一方面，动员农民响应政府号召“离土离乡又离房”，实施大规模的动迁，从而为大量建设用地腾出了空间，为加快发展、协调发展提供了物质基础。另一方面，通过建设农民公寓房，实行“拆一还一”政策，使农民的住宅产权不受侵害。安居才能乐业，把老百姓安置好了，变“阻力”为“动力”，才能凝聚人心，形成合力，这同样是加快发展、协调发展的前提和基础。建设农民公寓房，是加快城市化进程的重要环节。城市化的过程是加快城乡一体化的过程，也是农村居民减少、城市居民增加，农业用地减少、非农建设用地增加的过程。全市首批规划建设的18个农民公寓小区，可安置农民拆迁户4150户左右，并且大部分规划在市、镇附近，[此文章由21秘书写作网/独家原创]如果再配套完善社保、就业等优惠政策，必将激发广大农民进城、进镇的积极性，进而加快城市化进程。建设农民公寓房，是以人为本，富民优先执政理念的具体实践。科学发展观强调以人为本，“两个率先”的核心任务是富民。在建设农民公寓房过程中，只要我们自觉把群众利益放在首位，决不与民争利，用宽容宽厚的态度善待动迁农民，千方百计把农民公寓房建设好，努力改善他们的居住条件和生活质量，就能够使广大动迁农民得到实实在在的利益。

二、农民公寓房建设中存在的问题

推进农民公寓房建设的大方向无疑是正确的，但要让动迁农民愿意入住，取得预期效果，还需要尽快解决一些不容忽视的问题。集中表现在以下四个方面：受规划制约，布局、设计不尽合理。一是部分农民公寓小区布局与城市总体规划及城镇规划有差异。二是各镇因行政区划调整，原有的城镇规划及工业载体规划已经打破，而新的城镇规划及工业载体规划的编制工作滞后，客观上造成规划区范围难以界定，基层执行79号文件有难度。三是农民公寓房房型设计单一。目前，我市的农民公寓房房型一律为五层公寓楼，且房型比较单一，无法满足各类层次动迁户的需求。同时，农民公寓房的选址、设计、配套以及物业管理等未能公开操作，缺少广泛征求动迁农民的意见这一环节，动迁农民反响较大。受资金制约，工程进度进展缓慢。据测算，拆迁农户入住公寓房政府户均补偿费用需30万元左右，按在建的92万平方米每平方米造价1200元计算，全市需投入资金10多亿元。虽然大部分小区采用BT模式运作，但竣工后由政府出资回购。按太政发[20**]79号文件精神，公寓房建设由“两区”、各镇运作。目前，大部分镇存在严重的资金困难，回购资金无着落。部分镇因为承建方对资金问题顾虑重重，造成工程建设进度缓慢。工程建设的滞后，导致部分动迁农户长期居住过渡房，生活质量下降，不稳定因素增加。受政策制约，规划区之外农宅翻建受阻。我市自20**年1月1日起，冻结所有农宅翻建审批。也就是说，在市政府下发79号文件之前的半年，我市已冻结农宅翻建审批。据调查，此项政策实施以来，基层干部以及农民反响很大。主要原因是：目前我市农村住宅大部分为已有20多年历史的第一代砖木结构楼房，质量欠佳，设施落后，许多群众有再次翻建的愿望。因冻结审批，农村部分急需翻建的危房不能翻建，许多农民因致富或迎亲婚嫁，迫切希望自主建房的愿望受到压制，这是不合理也是不合法的。据反映，部分地方因农民建房愿望迫切，至今还有通过宅基地置换的方式，默许农户在农村居民点中自主建房的现象。受保障机制制约，农民入住有后顾之忧。近年来，尽管我市下大力气推进了农保、“土地换社保”等保障机制，实施了失地农民培训、失地农民再就业等实事工程，但总体而言，我市的失地农民保障机制还刚刚起步，保障水平和保障机制有待提高和完善。对动迁农民而言，农民变居民，原有的生活状态改变了，不得不为日后的生计考虑。一方面，政策性增收仅是有限的一块，实现持续增收依然困难。另一方面，日常生活的开支名目繁多，数额大幅上升。农民进城（镇）以后，文化教育、医疗卫生的开支增大，群众反映“一怕医生，二怕先生（指子女读书）”；农民进社区，水、电、气、物业管理等费用也相应增加，特别是那些低收入户，更加难以承受。

三、推进农民公寓房建设的基本思路与对策

目前，各地农民公寓房工程陆续竣工，动迁农民入住公寓房时间日益临近，推进农民公寓房建设已进入关键时期。当前，推进农民公寓房建设必须遵循既要高度重视发展经济，又要高度重视善待百姓的基本思路；既要满足工业化、城市化不断推进的要求，又要切实保障动迁农民的权益。按照“多予、少取、放活”的要求，积极探索新的机制、体制，进一步完善政策措施，妥善解决存在问题。在向后的工作中要切实把握以下几个原则：第一，坚持改革、发展与稳定并重。推进工业化、城市化必然要占用大量土地，但经济社会的快速发展不能建立在牺牲农民权益的基础上，否则必然会影响到社会稳定，从而反过来制约经济社会的持续发展。要在加快经济社会发展的同时，让动迁农民分享工业化、城市化带来的效益。第二，坚持政府实施与农民知情并重。推进农民公寓房建设，从另一个角度上看，政府扮演的只能是农民公寓房代建者的角色。因此，公寓房如何选址、如何设计、如何配套、工程质量如何、花了多少钱等等，每一个环节都要给农民一个知情权、参与权和选择权。也只有这样，政府在推进农民公寓房进程中才能最大限度地取得农民的理解、信任和支持。第三，坚持政策扶持与市场运作并重。在当前市、镇两级财力趋紧，又急需回购资金的形势下，政策扶持与市场运作是解决资金来源的主要出路。要加大政策研究和创新力度，有必要完善99号文件有关规定，进一步放宽限制，做活部分土地出让和部分农民公寓房上市两篇文章，以解回购资金的燃眉之急，确保工程建设顺利进展，确保动迁户早日入住。第四，坚持城市化与“新农村规划”并重。城市化是一个渐进的过程，推进城市化应该遵循其客观规律，急功近利，往往欲速则不达。根据目前我市经济社会发展现状，市、镇、“两区”周边等有规划、有条件的地方应坚持加快推进城市化进程。之外的广大农村区域，可以通过宅基地置换等方式在全市规划若干个农民住宅点，实施“新农村规划”。目前我市冻结农宅翻建审批，推行“无村庄化规划”，与当前太仓经济社会发展实际及国家相关法规政策不相[此文章由21秘书写作网/独家原创]适应，同时也违背了农民的意愿，宜及早完善。近期，推进农民公寓房建设过程中暴露出来的问题引起了市委、市政府高度重视。今年7月28日，市政府《常务会议纪要》第8号作出了“关于当前农村危房建设的意见”和“关于允许部分农民公寓房公开上市的问题”的意见，改变了自20**年1月1日以来冻结所有农宅翻建的规定，允许农村危房“在统一规划的农村居民点或农民新村中，由农户实行自拆自建。”规定“公开上市的农民公寓房数量必须严格控制在总量的25%以内。”这两项规定对扭转目前我市农民公寓房的被动局面起到了重要作用。为了更好地推进农民公寓房建设，重点还应在科学规划、市场运作、依法行政、完善保障等四个方面寻求突破。

（一）科学规划，提升农民公寓房开发建设层次。农民公寓小区的选址必须符合加快推进城市化进程的要求，必须符合城市总体规划、土地利用总体规划以及集镇建设规划的原则。鉴于目前我市城镇规划、工业载体规划以及农村居民点和居民新村的定点规划已经滞后，应及早启动此三项规划。所有农民公寓小区的设计施工，要坚持“以人为本、专家论证、政府把关、群众参与”的原则，做到质量符合标准，配套设施齐全，服务功能完善，物业管理规范，达到现代城市居民小区的要求。

（二）完善保障，解除动迁农民后顾之忧。一方面，要进一步提高动迁农民社保标准，及早完善“土地换社保”实施意见；坚决执行79号文件关于“对入住公寓小区，年龄男满60周岁、女满55周岁的农民，在家庭成员全员参加社养老保险的前提下，可享受城镇居民最低生活保障标准”的规定；适当提高拆迁安置过渡期补贴标准。另一方面，要积极为动迁农民就业增收创造条件，通过各种形式的就业培训，提高农民技能水平，增加择业机会，促进增收致富。同时，要根据农民公寓小区靠近市、镇的特点和优势，引导他们大力发展以服务业为主的第三产业，鼓励有条件的农民发展个体私营经济，以不断提高动迁农民的收入水平。

公寓物业人才工作计划范文第4篇

关键词：房地产；公寓户型；公寓开发

Abstract:The purpose of this study is to support effective investment decision-making methods and the development orientation direction of the Guangzhou Metro Corporation in the property development of the railway superstructure. By collecting a large number of cases, investigation and demonstration of existing apartment, units and apartment development, this study has completed and perfected a variety of unit combinations of plane, matching methods of Relevant professional, development models and the establishment of an effective operation of the optimization system. The study has an important and reference on the development of the Guangzhou Metro Corporation.

Keywords:real estate；apartment units；apartment development

中图分类号：TU241

文献标识码：A

文章编号：1008-0422（2012）08-0045-04

1 引言

从现时地铁商业的发展来看，国内的地铁在发展需要消费习惯的培育、地铁运营对安全的要求等因数上还处于一个萌芽状态，地下商业和地面上盖商业没有形成良好的互补关系，但随着地铁网络的发展，其商业价值和发展潜力会更为突显。

近年来，广州地铁借鉴国内外地铁运营的成功例子，拟开发、建设、经营地铁上盖物业，建设轨道交通、公交枢纽、商业、公寓一体的综合枢纽项目。地铁上盖物业是以后地铁商业实现的载体和平台，地铁上盖物业若能规划好、建设好、营运好，无疑为将来地铁的经营起了好头，打了基础。

图1-标准公寓功能及空间组合

2 公寓研究意义及分类

有鉴于此，对地铁上盖物业的研究势在必行。一方面为了配合完成坑口公寓项目的户型设计，另一方面也为将来地铁上盖物业中的公寓产品开发提供参考经验，有必要在深入了解地铁沿线区位、客户需求、市场销售等情况的基础上，开展公寓户型产品研究，这对地铁房产的可持续发展至关重要。1）系统研究城市交通轨道沿线的上盖物业建筑，重点探讨公寓在该位置的商业意义，及如何设计好公寓户型，对系统行业的运作提出可行的、有利的符合城市进步的发展方向。2）通过实例调研及国内外现有部分公寓的资料对比分析研究，提出符合本地区各区域内城市交通轨道沿线的上盖物业——公寓开发的最佳设计方案。即研究出具体的公寓户型组合，规划定位，合适的得房率，灵活的结构形式及结构组合，交通流线布局，最佳朝向的选择，立面造型及色彩配置，设备材料的合理选择等。3）对本项目进行特定的经济分析，提出有一定参考价值的相关数据资料。给甲方做中长期规划、特别是公寓户型及开发做好前期的相关预测工作。

根据公寓的用途、服务对象及行业惯例，我们可将其分为普通公寓、商务公寓、酒店式公寓三个类型，相对应的客户类型如下：1)普通公寓的主要客户类型：多为自用居住者与投资客。自用居住者多为20－30岁的年轻白领，他们受过高等教育，具有稳定的高收入来源，工作繁忙，需要一个温馨、舒适而又便于打理的生活空间。2)商务公寓的主要客户类型：多为创业型的小公司，会选择商务小户型作为办公地点。习惯租用或购买酒店或高级公寓等作为工作居住两用的小户型，成本低廉又容易转手。3)酒店式公寓的主要客户类型：多为不愿住酒店的外来长住客商，酒店式公寓最理想，居住费用相对酒店低，入住方便，转手容易，一举多得。

图2- 公寓基本户型

3 公寓调研

本项目采用从实地踩盘调查与网络资料收集相结合的方式。在调查的基础上，对公寓各个空间功能布局、空间尺度、配套设施、经济等方面进行汇总，归类分析。按照统计学的基本原理对所有调查资料进行综合处理，将相关数据进行定性和定量分析，并将结果通过直观的图示表达出来，分类进行对比分析，从而发现户型设计的规律。从公寓在广州市城市空间的分布分析，总体上公寓的选址分布接近广州的商务中心，并沿轨道交通及主干道交通从市中心由内向外扩散分布。广州的商务中心区为环市路商务区、天河体育中心周边商务区、珠江新城商务区。从公寓类型和商务区的布局相关性分析，即在城市的“面”的层次上，酒店式公寓、商务公寓大部分设置在商务区的附近，这和商务区对高端的酒店式公寓的需求是相吻合的，商务公寓在商务区中可称为高端写字楼的有效补充。酒店式公寓和商务公寓设置在商务区附近反映出该区域对此产品有较高的需求，也就是具有较高的投资回报。普通公寓则分布较广，甚至远到白云新城和黄村，也符合一般城市居住型建筑的分布规律。在调查中，有相当部分公寓并不是采用单一类型设计，有些面积大、层数高的公寓采用三种类型中的其中两种公寓混合设计。公寓采用混合设计具有市场的合理性。一般类似具有两种公寓的混合设计都是面积比较大的建筑，通过市场细分将公寓分开类型设计，能将产品线拉长，达到快速销售和出租的目的。混合设计的公寓一般不同类型的公寓出入口分开设置，保证各类型公寓的使用功能的独立性，也使客户具有明显的身份认同。两种公寓分别设置独立的电梯间，采用较大的公共大堂，使住户能体验公寓的豪华与尊贵，亦有效地将公寓的临时住客和普通公寓的长住客分开，加强了住客的身份认同，也有利于管理。两种公寓使用共同的大堂，可以使住户共同享受酒店和物业管理提供的服务，也节约了物业管理人力和物力。

调查的55栋公寓，取得了其中113个户型平面，其中主要为单房户型，共42个。本报告对单房户型和复式户型的内部空间进行分析研究。就公寓的单间而言，内部空间的设置是根据用户的需求进行设计的，这种需求是多方面的，公寓内部空间有多种复杂的形式，如单间、一房一厅、复式、跃层复式等，各种形式的产生是基于复杂的个人需求和外部因素的影响，如每户居住人数、生活品质、地段、地形、楼价、法规限制等。在众多复杂的户型中，我们发现其中单间的户型比较多，并已形成类似标准化(如酒店标间)的设计。通过研究该标准间，可以找出公寓设计的基本要求。其他新的户型变化，可以认为是由于基本户型的外部条件增加而产生，因此可在此基本设计的要求下，衍生新的设计要求。公寓基本户型的研究，我们采用从使用者需求入手的方式进行研究，通过研究居住者的基本需求和由基本需求产生的功能空间的模式及组合，完成对标准单间公寓的空间重组（图1、图2）。

为使得调研信息更具代表性，我们所设定的调查表涵盖了与户型设计相关的影响因素；为使得调研信息更具准确性及实用价值，我们注重信息来源的渠道及真实性。因此在调查形式方面，主要采取了公寓项目现场踩盘、网上搜集资料、查阅相关书籍、论文等文献资料的调查方式，并辅以调查相关规划资料、咨询房地产专业人士、咨询相关部门等形式对所搜集的资料进行补充和核实。在对各类公寓进行调查后，根据所收集的户型平面，我们按面积20-40m2、40-60m2、60-80m2、80m2以上5组对户型平面进行了整理和归纳。面积20-40m2户型中，除翠馨华庭的跃层复式设计(某香港建筑师专利设计)外，一般为单间设计，随着面积增大内部功能空间逐步完善。在40-60m2户型中，一般可做到一房一厅设计或小两房一厅，60-80m2一般为两房一厅，80m2以上为大两房两厅或三房一厅设计，基本上和住宅户型设计相差不大。

图3- 坑口地铁出口与公寓的交通联系

4 经营效果分析

现时公寓市场其经营模式多数以发展商先把产品卖给业主，业主再自行委托中介出租，发展商聘用专业的物业管理公司统一管理为主。这对发展商而言较利好，可以迅速收回开发资金。而象早期新世界的新凯国际公寓，发展商自信持有物业，采用只租不售的形式则较为少数，主要原因在于这种经营模式对资金实力有严格要求，因为国际公寓是一种长线投资。另外，使用者的口碑、租赁服务也是对发展商和其所聘请的物业管理公司的一种考验。目前广州公寓的租赁形式主要有以下三种：日租、短租、长租。目前广州公寓整体投资回报率在4-5%之间，仅属中等水平。原因在于公寓最为集中的珠江新城、琶洲等商务办公气氛未完全成熟，配套相对较弱，叫上目前全球市场不振，国家调控房地产等不利因素影响，使租赁价格暂时受阻。而在往后几年，随着市场气氛渐趋成熟，预计未来公寓投资回报率将在5-8%之间。

5 户型设计建议

5.1公寓的类型定位：从公寓的分布图可以看到，普通公寓、商务公寓、酒店式公寓三种类型的公寓，在城市的分布上和商务区、城市主干道、交通可达性具有相关性的，符合城市的级差地租规律。在实际的房地产操作中，从取得用地的环节就必须考虑公寓的类型定位。对较大规模的公寓，在确定类型时可考虑混合类型，以增长产品线，减低风险。

5.2户型设计：在确定类型后内部户型则要在单一户型和多种户型间取得平衡，一般而言，须以一种户型作为主力户型，适当设置多种户型作为补充，但户型不宜太多。在户型设计时，要充分考虑地段的客户需求，投资者的租金回报。标准单间户型是首选参考户型，地块宜设计一个标准单间户型为主的方案作为比对方案，其他方案可与该方案进行投资、收益等多方面比较，最终确定户型设计。

图4-“坑口公寓”底层平面

图5-“坑口公寓”夹层平面

图6-“坑口公寓”剖面

6 坑口项目分析

坑口项目属于商业居住型综合体，坑口地铁站属于地面站，由于该类建筑的建筑密度较大，一般很难在地面形成小区花园，小区花园多设置在裙楼天面。对此类建筑，与出入口的方式是采用“换乘”的方式，即设置从地面到裙楼天面的穿梭电梯。住户出地铁口后，通过穿梭电梯到达裙楼天面，穿越裙楼的风雨走廊、花园，到达各幢住宅的大堂。采用这样的衔接方式使商场的使用效率大大提高，便于安全管理，安保人员数量也可大幅减少，住户通过花园再进入大堂，使住户感受到小区优美的环境，提升了居住品质（图3）。

坑口公寓基本户型见图4、图5、图6。

7 公寓开发原则

7.1公寓常用面积，户型面积按照大小一般可分为小面积30-60 m2左右，中面积60-80 m2左右，大面积80 m2以上，此方法可大体分出公寓规格档次。而实际公寓户型面积有时也不一定严格按照此方法分出小、中、大。对不同的项目、不同的要求、不同的服务对象，更具有户型面积变化的灵活性。因此地铁站口部上盖物业的公寓开发可不受固定户型面积的控制，而是要依据不同要求，采取多规格、多组合的灵活方式，达到更实用适宜、价廉物美的公寓开发新模式。

7.2公寓造型的特点，一是要满足岭南建筑气候特点的需要，形成岭南建筑空间的自由、流畅、开敞的特点，尽量保证房间的南北对流及合适的门窗大小。二是要与地铁站口部上盖物业的总体造型相协调，尽量保证“地铁”特色，开创“地铁”品牌。

7.3公寓结构，公寓建筑常用的主体结构型式有，钢筋混凝土框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、框架-筒体结构和筒中筒结构。另有装配式结构公寓。 “装配化”是复式公寓内部间隔的发展趋势。经过对公寓六大功能空间深入研究，得出标准配备户型的组合形式，应区位、客户、档次、需求等不同的因素在“标准户型”的研究基础上，发展成多项组合形式，带来设计上灵活多变的优势。

7.4公寓设备，公寓的主要设备有空调设备系统，供水、排水和卫生设施系统，电气设备系统，及公寓节能设计系统。而公寓的智能化设备，即指纹门禁、可视对讲、可调灯光、遥控家电、自动窗帘、智能防盗、红外防火、网络监控、密码控制、数码有线、无线办公、紧急呼救、等等，依照对智能化设计要求的不同，可分出多档次的装配结果，提供出各种不同要求的智能化控制系统的公寓户型，并直接影响总体造价。此项应慎重考虑。

7.5公寓个性化装修，在公寓设计中，个性化装修的精密设计需要充分挖掘有限空间的潜力，让每个细节都能体现其功能和价值。而对于不同的目标客户群应以不同的个性化装修要求为目标，又必须充分体现人文关怀，注重公寓空间的各个环节，所以设计要从细节出发，关注住宅设计的每一个部分，使之能更好地满足不同目标客户群的基本需求，又能尽量提高居住环境的舒适度及较为强烈的个性化特征，打造出地铁站口部上盖物业的公寓开发特色品牌。

7.6公寓成本控制，公寓常用的成本控制除了设计成本控制以外，主要是对可变成本的控制，如：建筑材料费、人工费、机械费、施工间接费等，另外还有装修成本控制，智能化设备的成本控制及物管成本控制等。而真正要全面控制成本，则需要采取综合性的成本控制方法才能达到有效的结果。

公寓物业人才工作计划范文第5篇

關键词：长租公寓;价值决策;规划定位

Key words： long-rent apartment;value decision;building planning

0  引言

随着中国经济快速发展，人们向城市迁移，寻找更好的工作和生活机会，逐渐成为城市的常住居民。近些年，由于大城市住房价格昂贵，加上各种限制外地户口购房的政策，多数外来居民望楼兴叹，需要长期租房居住。一线城市租赁需求庞大，供需矛盾突出，如果长期不能有效解决，将导致城市就业劳动力减少，助推城市老龄化进程，影响城市经济发展和社会繁荣稳定。党的明确房子是用来住的、不是用来炒的定位后，长租公寓作为住房供给侧改革的实验田，被社会各界寄予厚望。产业界、学术界和媒体从不同的角度进行分析和研究，地方政府也出台了诸多鼓励长租公寓建设的政策。房地产开发商纷纷启动长租公寓业务，一些风险投资企业和传统房产中介机构也大胆试水，在一、二线城市收集分散的房源统一租赁。市场的喧闹难掩业务的艰难，负面的声音不时传来，让人莫衷一是。中国长租公寓发展之路将会比较漫长，过去在商品住房大力发展时期积累的产业认知和经营管理经验可能不再适用。本文以一个运营多年的青年公寓项目为例，尝试描述和说明两种不同的价值观在集中式长租公寓的建筑规划和公寓运营中的差异，给致力于开展长租公寓业务的房地产业同行提供借鉴和参考。

1  集中式长租公寓的投资决策

顾名思义，长租公寓是有专业团队提供统一服务和管理的租赁公寓。集中式长租公寓的位置相对集中，规模相对较大。与酒店式公寓相比，长租公寓的租期较长，服务内容较少，价格也较低。目前，在中国一线城市，成规模的集中式长租公寓还比较少，大多租客借助房屋中介服务，租住在遍布全市的居民小区中。近几年，有不少新兴企业看好住房租赁巨大需求市场，通过收集私人家庭闲置或散租的房屋，与业主签订长期包租协议，快速整修后以统一品牌对外租赁。由于房屋地理位置和产权非常分散，这类公寓被笼统称为分布式长租公寓。

房地产开发商拥有丰富的开发经验及管理团队。部分企业企实力很强，无论是融资渠道，或者土地储备资源都非常丰富。这些企业涉足长租公寓业务时，一般会选择自己开发。在做建筑规划和公寓运营模式选择时，企业一般会受到两种不同价值观的约束和影响。

1.1 以财务风险最小化为目标的决策

以财务风险最小化为目标，使项目预期风险完全可控。企业在作长租公寓项目投资规划时，更多地依赖财务模型进行决策。项目的中短期的经营利润和现金流成为企业最为关键的决策指标。当面对一幅目标地块做建筑功能和形态规划时，企业会偏向于选择租售组合的开发策略。有的采用空间组合，即在同一地块或项目中将部分住宅作为商品房建成出售，剩余部分用作长租公寓，以平衡整个项目的资金流，规避或减少长租公寓的运营风险对项目投资收益的影响。有的采用时间组合，在项目竣工后持有住宅对外租赁若干年，待房价上涨或出让条件满足后伺机出售。无论如何组合，开发商都是将长租公寓作为财务投资工具，或者作为获得土地资源的权益之计，公寓建筑的规划和房型设计基本上是基于“可供出售”这个前提，公寓的运营也要受此约束和影响。

1.2 以客户需求为导向的决策

第二种决策思路是以客户需求为导向的决策思路。开发商将将房屋租赁业务作为企业长期发展战略，视公寓建筑为企业长期资产，认可此项资产带给企业的长期价值。因此，企业在项目规划时，会重点关注如何识别、理解和满足目标客户的需求。此种决策思路并非不考虑投资项目的财务指标，而是将单个项目放到企业整体发展战略中进行价值考量，将长租公寓作为企业资产，而不是可供快速出售的成品来看待。在作投资测算周期更长，在资源分配和融资安排方面，对资产所能创造的收益及其价值增长速度有更合理的预估。

2  青年公寓项目的定位和规划

2.1 规划约束

青年公寓项目的初衷是为了响应地方政府号召，帮助功能开发区工作的年轻人解决住房困难，促进区域的招商引资。其目标客户是新进职场的单身白领，他们具有以下特点：①年龄在22至30岁之间，刚出大学校门或初进上海，收入不高。②成长在互联网时代，向往独立而有个性的生活。③多为家中独子，不善或不喜家务。④地域观念和婚恋意识不强，工作时间长，工作单位常有变动。

该项目位于城市新区，距离目标客户群体工作地有6公里多，无公交巴士直達，最近的地铁站在2公里外。项目用地是开发商早期拿到的自有住宅土地。该项目运酿之时，城市商品房交易如火如荼，房价快速上涨。项目周围已建成的多个住宅小区，房屋租金比较低。从投资角度看，这里不是长租公寓的理想地点。事实上，若非政府倡导加上开发商转型战略的驱动，将目标地块开发成普通商品房出售在当时是最顺理成章的选择。

该项目的开发商看好一线城市的租赁市场，认为土地稀缺性和外来人口持续导入决定了一线城市住房供需矛盾将长期存在。客户的支付能力会随城市经济发展逐渐提高，如果产品和服务符合甚至超过目标客户的期望，该项目就一定能为企业带来稳定的收益，资产的市场价值会逐渐提升。在这种观念指导下，开发商非常关注目标客户的特点和租住需求。通过调查分析，得出客户的三个主要需求点。一是安全可靠，管理规范;二是交通出行方便，有基本的生活配套设施;三是租赁价格适中，与其收入水平基本匹配。随后的建筑规划主要围绕这三项需求展开。

2.2 公寓的规划决策思路

青年公寓的目标客户大多是初入职场的大学毕业生，他们走出校门来到陌生的城市，工作和生活环境的安全性是客户本人和家人最为关心的。公寓的安全性由外部环境和内部环境决定。外部安全性受项目所在区域整体环境影响。开发商需要因地制宜制定公寓安全的管理措施。一般来讲，采用严格出入管理的纯租赁小区的安全性优于租售混合小区，整幢租赁公寓建筑的安全性优于商住混用建筑。青年公寓项目规划建筑面积近6万平方米，开发商从安全管理、规模效应和品牌塑造三个方面考虑，决定全部建成公寓出租。在房型选择方面，既要满足目标客户对生活独立性和起居私密性的要求，又要考虑其支付能力。经过反复酝酿，最终大胆地选择一种融合大学集体宿舍和小型家居为一体的单室整租房型。在公寓楼中间有过廊，租户通过走廊进入分列南北两侧的房间。每套公寓仅供一人居住，室内可沐浴、如厕、洗衣和简单炊饮。每个房间有内阳台供晾晒和绿植。项目原计划全部建成25平方米的小面积户型，在前期市场推广时，部分客户强烈要求面积更大一些户型，愿意支付高租金。因此在工程二期装修时，将少部分25平方米房间合二为一，增加了餐客厅，床铺宽度增加。每个房间均配备了基本的家具和家用电器，客户签约当日即可入住。

根据规划，整个将容纳近3000人租住，为确保整个公寓安全运行，小区实行封闭式管理。在小区出入口、每幢公寓大楼入门厅和房间均设有门禁，客户需刷卡进出。考虑到长租公寓公共服务设施的特点，在整体安防监控和消防设施的规划设计方面，也借鉴酒店标准，以完善公寓安全管理手段。公寓建筑材料和机电设备选型也充分考虑长期持有并运营维护的特点。

长租公寓适宜选址在轨交站附近，这样可以吸引更远距离上班的客户。青年公寓项目远离轨交站点，为解决客户出行难的问题，青年公寓开发商协调政府相关部门，由企业出资，在出行高峰时点提供定点接送班车。另外，小区内也规划地下车库和少量地面车位提供租户有偿使用。

青年公寓的租户基本是单身，平日里早出晚归，依赖外部生活配套服务。开发商在小区规划了8000多平方米可灵活组合的沿街商铺，可用于开设餐饮店和超市，也可以做银行网点和健身会所，既满足公寓租户需求，也对周边社区居民开放。

3  集中式长租公寓的运营

3.1 三种运营模式

长租公寓项目在规划阶段就需要考虑未来公寓运营方式。市场上大致有三种模式可供选择：自主运营、半委托运营和全委托运营。

自主运营即开发商组建并依靠自己团队完成公寓的招租、客户服务和物业管理。运营团队既对公寓租赁服务收入负责，也对公寓资产的保值和增值负有责任。运营管理团队与公寓业主的长期利益是一致的。运营团队通过尽心服务塑造客户口碑，通过对公寓建筑物的养护，使建筑物的品质和寿命得以保证。目前，市场上有经验的长租公寓运营管理人才比较稀缺，成本比较高。当如果公寓项目规模小，或者硬件条件先天不足的话，开发商要维持运营队伍的成本会比较高，运营管理队伍也很难稳定。

半委托运营类似于聘请酒店管理团队，公寓业主向受托团队支付基础服务费和一定比例的租金提成，收取公寓租金相关的收入。这种模式借用专业运营服务商的能力和营销渠道快速提升公寓的有效出租率。如果合作紧密，运营团队还可以在公寓设计和建造阶段给业主提供建议，使产品更加贴近目标客户的需求，维修维护更加方便。专业运营服务商非常昂贵，有些业主会纠结其中风险得失，尤其在项目投运初期及市场低迷时期，当业主的期望与实际运营绩效存在差距的时候，双方合作就可能出现嫌隙。另一方面，运营团队如果为了完成短期承诺租赁目标，采用激进的营销手段，放松对目标客户的筛选，或者为了节省运营成本忽视建筑物的日常养护，降低客户服务质量，最终影响公寓的品质和声誉。

完全委托模式是业主将公寓建筑以约定的价格长期委托第三方运营管理。受托方负责租赁并收取租金，受托方享有租金溢价，承担全部经营风险。有的受托方在承租了标的物业后，会根据自己企业品牌风格，进行二次装修改造。采用这种模式的业主大多是将长租公寓作为财务性投资的金融机构，或者为了盘活闲置资产的企事业单位。这种模式对房地产开发企业而言，规避了短期的财务风险同时，放弃了运营服务的收益，难以形成企业自己的公寓品牌。

3.2 青年公寓项目的运营决策思路

青年公寓项目的开发商将一线城市商业地产的开发和长期运营持有作为企业转型战略。公司开发该机写字楼积累一定经验后，主动开展长租公寓业务，并将住房租赁作为主营业务的重要组成部分。在公寓运营模式的选择上，自一开始就坚持招募和培养自己的专业运营队伍。主要基于是以下三方面的价值考量。

一是有利于培养企业的长租公寓运营能力。长租公寓运营仅次于酒店，是一项24小时运转的业务，每天面对不同的客户，处理各种繁杂的事务，需要有一支稳定的有经验作业队伍。开发商希望员工在实战中不断积累经验，表现良好的可以被提升到新的项目，以支持公司长租公寓业务的持续拓展。由于青年公寓的运营团队与公寓业主是利益共同体，因此在项目投运初期的混沌阶段，运营团队愿意本着主人翁的精神，做事主动跨前一步，使项目磨合期间的矛盾冲突减少。如果是委托运营，无论哪种模式均需要借助第三方的专业资源。受托方为了维护自己的长期利益，会设法避免向委托方传授运营相关的技能和知识，对专业人员离职去向也会设置竞业限制条件，防止委托单位挖人。

二是有利于维护长租公寓的品质和寿命。开发商长期持有公寓资产，如果公寓在运营阶段出现质量问题，将直接影响客户满意度和公寓的租赁收入。公寓的质量保障首先体现在開发阶段，如果开发商过分依赖财务模型决策，有时会为了减少项目总投资，降低建筑造价。即在建筑材料和机电设备选型方面，沿用企业内部的一般商品房的建设标准。或者开发商自己缺乏租赁公寓开发经验，又不主动邀请专业运营团队参与前期产品设计及建筑工程阶段验收。公寓设计和建设阶段问题和缺陷迟早会运营阶段暴露出来，纠错改造的成本将更高。长租公寓的质量保障还体现在日常的维修保养。由于运营团队与业主的利益一致，青年公寓项运营团队在公寓建设阶段就参与进来，不遗余力地推广营销，将市场需求信息及时反馈给开发商，使建筑缺陷在投运前就得到改进。运营团队委派有经验的物业人员和机电工程师参与物业验收，制定建筑机电设备和室内家电设备维修保养标准，以延长建筑极为其内部机电设备使用寿命。

三是有利于提高项目长期投资收益。住房租金水平与城市常住居民的收入水平密切相关。居民收入增长是随着城市经济发展的渐进过程，因此公寓的租赁不可能像销售商品房一样，借助豪华样板房和短暂的造势宣传使租金水平快速上升。长租公寓需要借助良好的服务取得客户口碑，并因此获得品牌溢价，提升市场竞争力。这需要运营团队苦练内功，既有真诚服务态度，又具备专业服务能力。同时也需要公寓业主提供价值引导，虚心听取运营团队的意见和建议。任何一方急功近利，都有可能损害长租公寓的声誉，从而影响项目的长期收益。从这方面讲，运营团队如果和业主同属一个公司，容易形成相近的价值观和经营风格。

青年公寓项目规模大，开发商选择了自主运营。通过董事会领导下的经营实体负责公寓的日常经营管理。为增加租赁收入，运营团队还通过董事会向开发商提出合理化建议，将闲置建筑空间改造成可租赁房增加总租赁面积，缩短新老客户交接时间，增加公寓有效出租率。在配套商铺的招商和建筑养护方面能主动考虑公寓的整体服务品质和建筑的长期价值。通过6年多的探索和改进，青年公寓项目的租赁收入稳步增长，客户满意度和公寓资产市场价值也在不断提升。

4  结语

公寓物业人才工作计划范文第6篇

【关键词】公寓；智能；围墙；成效

我校丁家桥人才公寓是个开放的没有围墙的小区，占地总面积约20亩，有三幢高层楼、370套的教师住宅、20多间临街商铺。人才公寓地处南京鼓楼区的繁华地段，毗邻湖南路商业街区，与中大医院一街之隔，白天车水马龙，夜晚人头攒动，热闹异常。如何在闹市区管理好没有围墙的教师公寓，让居住在人才公寓里的教职工生活在环境优美，功能齐全，又舒服又安全的氛围里，这是校领导关注、资产经营公司重视、物管项目部要做好的工作。有了上级的关心、重视、支持，人才公寓成功实现了学校第一个没有围墙的教师公寓。

一、资产经营公司立项、与学校计算机学院共同推进

2013年学校资产经营公司与计算机学院合作，充分利用计算机学院在视频图像开发方面的技术成果对丁家桥人才公寓进行停车及安防智能化改造、安装。计算机学院的教授、老师按照资产经营公司人才公寓项目的要求，制订周密的项目规划，达到智能安防、智能停车场、对讲与门禁对接、老监控系统改造与新监控连接达到小区全覆盖等具体内容。计算机学院的师生，通过采用现代网络技术、信息集成技术和视频处理技术，进行精密设计、优化集成，将进出教师公寓的人员监控、车辆管理系统建设成为智能化管理系统，以方便住户老师车辆出入、杜绝社会车辆进入、保证了公寓的安全，为老师提供了一个没有围墙的、优美的居住环境。

二、以“智能、现代、适用”为主体，精心设计安全的管理模式

根据我校人才公寓不建围墙的要求，学院师生经过现场实际的调查，设计出的智能管理系统具有安全、可靠、适用的特点，设计上遵循人性化管理，突显科技以人为本的理念，强调智能化管理，创造富有特色的，具有时代感的高科技、可识别性强的实用系统。体现智能化、信息化管理、实现了人才公寓三个出入口、地上、地下停车场监控无死角，改善社区环境。智能化管理具体有以下三大系统：

1、运动图像智能抽取系统：

该系统具有图像管理功能，事件实时报警，可依据事件的图片定位调看相关录像。本系统不是让保安值班人员对获取的视频进行分析，而是用计算机代以分析。对于目标的检测由计算机自主完成，依据计算机强大的性能，分析获得实时、客观的目标信息，在监控室的视屏墙上直接展示的是所有监控摄像机中有运动目标的最新照片。值班人员在监控室仅需重点监看几个最新图像，极大减少了工作强度，又不会产生遗漏。在查询时，只要先看照片，定位事件，再看视频，极其方便。小区内的道路旁监控摄像头更有 个，地面、地下监控摄像头 个，基本上做到全覆盖，无盲点。

2、汽车牌自动识别系统：

我校人才公寓不仅是一个住宅小区，还是一个没有围墙的通道，学校师生、校外过路人员串流不息，不可能用刷卡方式进行管理。只能对住户老师的车辆采用无卡的车牌自动识别停车管理技术，在出入口及地下停车场出入口各设置一套出入口管理设备，采用高解析度宽动态彩色摄像机、自动光圈镜头，24小时监视车辆出入情况，可看清并自动识别车牌号码，使人才公寓停车场形成一个相对封闭的场所，进出车无需刷卡，通过车牌识别系统即能瞬时完成检验、记录、核算等工作，挡车道闸自动启闭，方便快捷地进行着停车场的管理。这套设备识别率达到99%，它采用了智能算法，在识别错误的情况下，只要告诉系统正确的结果，系统会自动更新算法，下次确保识别的正确性。此系统的应用，极大减少了管理人员的工作强度，使车辆进入准确性大大提高，实现道闸启闭自动化。

3、门禁系统及对讲系统

我校人才公寓每栋楼有两个进出大门，三栋楼共用6个，采用楼宇门禁管理系统效果非常好，此系统已经成为保障住户老师安全的重要和必不可少的部分。这套智能IC卡门禁控制系统中运用了计算机技术、网络通讯技术、数字控制技术、自动识别等技术，通过非接触IC卡实现大门的出入口和监控；记录刷卡开锁、开关门和报警事件；IC卡钥匙的授权和取消由物管中心统一进行，物管中心可以根据需要通过网络在线设定用户IC卡钥匙的有效期和有效时段，并可随时取消或恢复用户IC卡钥匙的使用权。远程系统对开门事件进行记录，统一管理，对公共通道门门禁还具备有消防安全接口，可实现与消防系统的联动，当其收到消防系统的报警信号时，可自动使通道门处于开启状态，便于人员逃生。

三、保安队员定点、定时巡逻，筑起流动的“围墙”

我校人才公寓物业管理依据小区没有围墙的特点，在小区的重要设施、进出入口、人流量多的道路上布置了20个巡逻到达点，保安值班人员手持巡更机，定时巡逻打点，保安在巡逻路上观察有无异常迹象、可疑人员、沿路建筑物、花坛树木有无破坏等，巡逻人员一旦发现情况，立即对讲机呼叫，其它队员会快速赶来增援。监控室值班人员在监视屏上发现问题，也用对讲机指挥保安员快速赶到事发点处置。视频监控加保安队员巡逻形成了一张安全网，把人才公寓的人、车、物保护了起来，人才公寓看似没有围墙，实则有一道隐形墙。

总之，技防加人防是构成我校人才公寓的安全的保障，智能技术的运用才使得我校人才公寓不设围墙变成可能。三年多下来，人才公寓没有发生过治安事件，也没有住户老师提出过安全忧虑，反而为进出快捷、方便、智能化的操作叫好。

公寓物业人才工作计划范文第7篇

3年做300处公寓

万科驿、魔方公寓、蘑菇公寓、you+公寓、青年汇……各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。尤其是龙湖、万科、旭辉等一批实力开发商都选择以自建团队的方式，进入这个领域，而相对较小的开发商们则选择与运营商合作或者投资入股。

不同于上述长租公寓品牌已被人熟知的商业模式，龙湖版长租公寓的具体模式尚未对外界公布，但吴亚军已为其划定未来三年的发展目标，即争取在三年内做到长租公寓300处。

魔方金服创始人兼CEO凌骏近期对媒体表示，如能达到300处公寓，这个量级在未来肯定是第一梯队。即使是当下暂居行业前列的魔方公寓，也仅做到长租公寓100多处。由此可见龙湖对长租公寓的前景看好和深耕决心。

以上海为例，现在流动人口有1500万，每年新增近100万人口流入。一套房子月租金1000块钱，一年就是12000元租金支付；如果对应2.5亿人口，就是个2.5万亿的市场。

克而瑞给出的一份数据则表明，中国目前流动人口 2.53 亿，按 80% 的租房率和 50% 的 80 后测算，房屋租赁交易过万亿，而品牌公寓目前只占约 1.2% 的市场份额。而开发商进入存量时代以后，“进军长租公寓已经不是选不选择的问题，而是要用什么样的方式进入的问题”。

“虽然地产商加入公寓行业对行业发展是利好信号，但这即将加速公寓产业格局的变化，不可避免的是竞争，甚至行业洗牌。”易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱表示，但房地产下半场是运营的竞争，谁能笑到最后，真不好说。

房地产企业做长租公寓有很大优势，其核心资源是房源，有过硬的产品支撑。其次，房企成熟的市场定位和产品研发能力、供应链、工程家装队伍都将支撑开发商快速占领市场。

但丁祖昱也指出，缺乏运营能力，回报周期长，强调资金周转速度等障碍是开发商需要克服的，从美国的经验来看，市场上 80% 的租赁住房都是由品牌运营商提供而非开发商。

在他看来，国内的开发商们可能更多考虑的是资产证券化和政策方面的问题。美国的长租公寓出现了市值百亿的公司，其背后都是庞大的房地产基金在支持。而国内资产证券化最大的问题在于税收和法律，如果整个税收能突破，相关的法律法规跟进的话，公寓市场才会迎来大爆发。

联合办公项目落地

做联合办公项目“一展空间”，龙湖到来得似乎有些晚。近两年，国内联合办公和孵化器纷纷涌现，优客工场、氪空间、梦想加、腾讯众创空间、洪泰创新空间、无界空间和SOHO 3Q等都是该领域玩家。

龙湖方面表示，他们此次想要呈现的一展空间，不只是传统意义上的办公场所，也不等同于其他联合办公品牌，而是定位于商业综合体中的联合办公空间，一体化集成办公、零售、餐饮、娱乐等综合服务功能。

“目前只是试水阶段，暂时来看，一展空间今后落地在天街项目的可能性大，毕竟这是一个很好的商业依托。”龙湖集团副总裁、龙湖北京公司总经理宋海林告诉记者。根据龙湖的计划，截至今年年底，将推出选址于北京长楹天街、上海虹桥天街、成都时代天街等的一展空间项目，都是商业综合体中的联合办公空间。

“一展空间已经落户长楹天街，但还需过一阵子才能正式开放。”龙湖北京公司相关人士告诉记者。在北京，一展空间将依托龙湖自持商业优势，打造商业综合体中的联合办公生态圈。

据其介绍，一展空间专攻互联网、初创及中小企客户。该办公室面积约2100平方米，设322个办工座位，每个座位月租1200元起，最少签约半年，目前出租率为60%。此项目以试验性质为主，旨在与周边住宅及商场产生协同效应，达致资产增值。

此外，上海虹桥天街也成为项目首批启动点之一，该天街的一展空间，也将于12月中下旬在其小购物中心开业，旨在实现办公与消费、办公与交通枢纽、办公与科技智库的零距离链接融合

对于联合办公，龙湖暂时未给出很大的规模愿景。此前吴亚军称，预计三年内，要做到20个联合办公空间项目，主要布局是一线和二线城市核心地段。

商业进入收割期

关于为何在此时开启这部分微创新的业务，龙湖对外的表述是，“将积极探索地产领域微创新，计划年内推出长租公寓、联合办公等新业态品牌，增加客户黏性，提升资产价值，锻造城市运营能力，挖掘新的利润增长点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，类似长租公寓、联合办公等概念提出，有很好的市场前景，但真正有实力的企业并不多。对于龙湖而言，在持有物业基础上进行此类业务创新，不仅能够有更多的资金投资，还能够使得龙湖后续整体上拥有一个较为积极的业务拓展思路。

“龙湖推出的首个商业项目是在2003年。在楼市格局发生巨大转变的今天，我觉得好奇心十分重要，应该随时对新事物保持求索的态度。龙湖自身不断奔跑的同时，尝试新事物，从最初做商业持有，到现在做一展空间等业务，都是新的尝试。”宋海林告诉记者。

“近两年，投资者越来越对龙湖的商业投资举动表示了看好，因为他确实看到你在这么做，而且在坚持，五年来一直很坚定。”宋海林说，2010年、2011年集团提出这样的战略时，很多人是不同意的，因为当时整个行业都在追求高增长。

如今，形势再次逆转。值得一提的是，龙湖地产执董兼首席执行官邵明晓最近出现在北京与媒体会面，谈及了对时下形势的看法。他表示，集团去年拿下320万平方米土地，预计今年拿地会比去年多，主要是上半年在二线城市投得。

但邵明晓也不无担忧地说，自今年第三季起，看到同业高价竞地，集团反而更审慎，特别是一线城市，集团无计划发展三四线城市房产。在其看来，调控政策对楼市的影响，会于今年底或明年首季才浮现，预计明年房产销售价或量都比今年少，但相信未到低谷，2018年楼市可能更令人担忧。

在此形势下，商业地产的稳定收入来源显得十分重要。而商业地产早已成为龙湖利润的收割机器。

此前在半年业绩会上，邵明晓更是提到详细的商业租金目标。其称，预计明年为25亿至30亿元，至2020年会超过50亿元；预测今年商业租金的利润占比为11%，目标是2020年可超过20%。

据龙湖集团董事长吴亚军此前介绍，龙湖在长租公寓和联合办公上已经有较长时间的研究，在大悦城原总经理韩石正式履任龙湖后，龙湖正式组建了创新事业部来推进这个板块。

公寓物业人才工作计划范文第8篇

【关于公司后勤工作计划范文一】一、改善员工住宿、洗浴环境：

职工公寓及四合院住宿员工约800余人，住宿环境相对拥挤，虽然借万山煤矿关闭之际，整理房间10余间，但仍不能满足需要。3#公寓楼完工后将会有效改变现有职工住宿环境。我部力争使3#公寓楼达到现有公寓楼服务水平。

随着公司职工人数不断增多，相应配套设施不完善，职工澡堂容量已不能满足使用，明年我部计划申请对职工澡堂新增一层，两层共达到1300m2,人均达到1m2。

二、切实搞好员工生活、福利等后勤保障工作：

职工餐厅、班中餐继续增加饭菜花样，提高饭菜质量，切实做到让职工吃的满意、吃的放心。

三、改善矿区环境

进一步改善矿区环境,达到园林化标准:①进一步完善矿区绿化地带，保持矿区环境卫生整洁;②投入使用摩托车棚，改变矿区摩托乱停乱放问题;③污水处理在线监测的投运,确保污水的达标排放,同理新增污水利用水池,保障了矿井水处理后二次利用作为地面绿化等用水,达到了环保要求的污水零排放。

四、水井及工业广场给水管网

公司生产、生活用水方面做到水表计量，节约用水。在各用水管路安装水表，做到计量准确，杜绝跑水、漏水现象;并加大宣传力度，提高职工节约能源意识。

保障职工生活用水安全，①解决职工饮用水问题，随着深井水除铁和淡化脱盐处理工程的结束，明年深井水正常投运，保障了职工饮用水达标;②考虑生活用水及生产用水分池存放，确保生活用水安全，同时增加水池围护。

五、锅炉及场区供热

锅炉房明年达到安全质量标准化一级标准，确保矿区安全供暖、供气。具体计划有：①增加超温、超压、高低水位报警连锁装置;②加强从锅炉操作人员到管理人员的业务知识、责任心及安全意识的全面教育;③新增一台换热器，以满足3#公寓楼使用后水暖供热不足的问题;④对选煤厂供暖系统进行完善改造。

六、加大职工职业病防治工作

为了预防、控制和消除职业病危害，防治职业病，按照《职业病健康监护管理办法》规定对职工周期性进行健康检查，健全劳动者健康监护档案，并和相关部门共同成立职业卫生管理机构建立、健全职业卫生管理制度和操作规程。

七、工程建设管理

地面工程明年主要项目是：①继续完善3#单身宿舍楼;②职工澡堂维修改造;③工业广场管路维修(具体包括给排水及热力管网);④800m3生活水池围护工程;⑤地面建筑维修;⑥工业场区维修。

加强对今年出台的《工程项目建设管理规定》、《房屋建筑维修工程管理规定》的落实执行情况，从申请、批复、预算、施工、验收等环节必须按规定程序进行。

【关于公司后勤工作计划范文二】一、指导思想：

20xx年是后勤发展总公司发展关键的一年，随着学院新校区建设工程初具规模，学院的后勤管理和服务工作面将愈来愈广，后勤发展总公司将围绕学院党委和行政工作的要求，深化学院后勤社会化改革，实行准企业化运作模式，强化素质求生存，规范管理树形象，抓住机遇谋发展，集思广义创效益，团结协作争一流，为广大师生提供优质的服务，为学院三大工程提供有力的后勤保障。

二、工作目标：

1、以食品卫生安全为中心，强化食品卫生安全管理，建立食堂食物中毒应急预案，确保全年不出现一例食物中毒现象。同时，确定新校区餐厅的经营方案。

2、以学生公寓管理为重点，完成20xx年3500名新生和1105名办学点回本部学生的住宿安排工作，保证学生公寓内不发生重大安全事故。配合学院学生思想政治工作进公寓，使学生公寓管理水平上一台阶。

3、以师生员工满意为目标，树立后勤服务新形象，力争师生对后勤服务满意率较20xx年有一定的提高。同时，为学院文明单位创建和办学水平评估提供较好的后勤保障。

4、以深化后勤改革为动力，确保20xx年公司按准企业化模式运作。规范并开拓学院后勤经营服务市场。

三、主要工作：

(一)、以开展诚信教育为主题，加强公司员工的职业道德教育，保持共产党员的先进性，提高公司员工的综合素质，增强公司员工的凝聚力。

1、认真组织全体员工学习20xx年学院党委和行政工作要点，让公司员工能了解学院的三大工程和四项改革，进一步增强员工的责任心和紧迫感，做到爱岗敬业，诚信服务，乐于奉献。

2、按学院宣传部、组织部下发的计划，抓好公司直属党支部中心组、党员和入党积极分子学习及以诚信为主题的员工的政治学习，发挥党员的先锋模范作用和党支部的战斗堡垒作用，保证共产党员的先进性，调动聘用员工党员的积极性，提高员工的思想政治素质和职业道德水平。

3、制定公司员工岗位技能培训计划并组织实施，强化员工的综合素质和业务能力，为下半年做好新校区服务和管理工作打下基础。

4、倡导学先进、讲奉献、高要求、上水平的良好氛围，表彰200xx年度总公司服务明星和先进班组，并在各服务窗口进行一次宣传。

5、定期开展公司文化、体育和娱乐等集体活动及劳动竞赛，增强公司员工的凝聚力，形成积极向上的风气。

6、稳定公司员工队伍，加强后勤外来务工人员的管理，完善临时工管理办法，逐步提高临时工的待遇，引进优秀人才，提高后勤人员的整体素质。

(二)、以落实规章制度为抓手，加强公司规章制度的学习和宣传，严格日常工作的检查，力求把制度落到实处。

1、将《后勤发展总公司规章制度》编印成册，并多层次、多渠道地组织学习、宣传和考试，做到人人了解、个个遵守总公司的相关规定。

2、进一步明确公司各岗位职责，抓好班组建设，发挥各中心管理人员和班组长的作用，实行责任追究制。

3、狠抓规章制度的贯彻和执行，坚持总公司值班制度，加强公司劳动纪律，严格对各部门及员工日常工作的检查，真正做到日常考核和绩效工资挂钩。

4、加强公司运行成本核算，节约开支，杜绝浪费。重点加强卫生工具、劳保用品、维修材料和办公用品的管理。

5、进一步加强公司直属党支部制度建设，按学院党委要求开展树、讲、保、攻活动，建好台帐，做好预备党员、入党积极分子的教育考察工作。

(三)、以食品卫生安全为中心，加强食堂管理，确保无学生食物中毒现象的发生，做好新餐厅经营方案的确定和相应的准备工作。

1、把安全工作放在伙食工作的首位，高度重视，层层负责，环环相扣，措施到位，确保不发生一例学生食物中毒现象。

2、建立24小时值班制度和食堂三餐时间部门负责人巡查制度，发现问题及时处理。严禁外来人员进入加工场所。

3、加强对现有租赁食堂的内部管理，定期召开饮食中心会议，组织卫生培训，强化租赁负责人的责任意识和从业人员的卫生意识，做到进货质量达标，生产过程规范，质量价格相符，剩余饭菜保存好，销售过程防感染。

4、开展文明服务窗口评选活动，加强与伙食管理委员会的联系，加强检查和处罚的力度，不断改善伙食质量，提高服务水平。

5、继续办好教工餐厅，努力在饭菜花式品种和口味质量上下功夫，让教职工满意。

6、积极参与学院新校区餐厅建设的相关工作，配合做好厨房设备供应、安装工程的招标工作。同时，认真考察并研究确定新餐厅经营方案，做好各项准备工作。并对原餐厅两年的租赁情况进行总结，提出老餐厅的改造方案。

(四)、以学生公寓管理为重点，加强学生在公寓内的行为规范教育，总结学生公寓物业管理的经验，开展公寓文化建设，切实与学生系统共同做好思想政治工作进公寓工作。

1、严格按省教育厅下发的高校文明宿舍创建、评比活动标准，加强学生公寓的日常管理，在原有各类台帐基础上加以规范，并定期进行检查。

2、发挥学生自管会和勤工助学学生在学生公寓管理中的作用，不断摸索学生公寓内物业管理的新方式。

3、提倡亲情式的服务，帮助学生解决生活中的困难，为学生提供特色的公寓服务项目。

4、加强对学生公寓教导员业务指导，充分发挥其在学生日常生活管理中的作用，加强学生在公寓内的行为规范教育，试行建立学生在公寓内综合表现档案，力争年底有一定成果。

5、积极配合学院学生思想政治工作进公寓工作，开辟公寓宣传阵地，加强公寓文化建设，组织社区文化活动，开展宿舍卫生竞赛。

(五)、以师生员工满意为目标，加强与各部门的联系，经常听取师生对后勤服务的意见和要求，提高服务质量，树立后勤服务新形象。

1、牢固树立始于师生需求，终于师生满意的公司服务理念，不断提高服务质量和师生对后勤服务的满意度，打造后勤服务的新形象。

2、坚持与学生系统联系制度，发挥学生公寓管理委员会和伙食管理委员会的作用，召开学生公寓教导员与系学生辅导员、班主任联席会议。

3、定期召开学生座谈会，设立学生公寓、饮食服务等意见箱，经常听取师生对后勤服务的意见和要求，并及时处理，加以改进。

4、加强和学院相关部门的联系，与后勤管理处、保卫处共同制定学生食堂、学生公寓突发事件应急预案，并组织演练。

5、配合后勤管理处做好新校区教室、公寓设施的招标选购工作，为学生提供价格合理、质量优良的学习和生活设施，以便公司今后更好的管理。

6、注重员工的文明礼仪教育，力争年内能统一服装，挂牌上岗，要求员工以文明的语言和良好的形象影响学生，做到管理育人、服务育人。

【关于公司后勤工作计划范文三】在刚刚过去的20xx年里，我主要负责的后勤服务、宣传教育、形象建设等工作均取得了较好成绩。成绩的取得是与公司党委的正确领导，各单位间的通力配合，广大职工的拥护和支持分不开的。为使2019年各项工作做的更好，特制订工作计划如下：

一、工作目标：

1、在杜绝所辖部室重伤以上事故的基础上，确保年度事故为零;

2、继续在后勤服务工作上深化改革，勇于创新，保持创先争优的良好势头，力争再上一个新台阶;

3、宣传教育工作要继续保持全县先进单位。内宣要向规范化、常态化、现代化迈进，外宣要超额完成上级下达的指标;

4、职工培训在适应安全生产、岗位技能需求的同时，要进一步强化责任、提升水平;

5、形象建设要有所创新，企业文化建设、精神文明建设和思想政治工作要继续保持省、市级荣誉称号;

6、全力实施节能降耗、修旧利废工作，争取各种材料消耗下降到指标范围内，水、电、油、煤气等指标严格控制在规定范围内，实现所制定目标。

二、工作计划：

1、安全管理工作

(1)全面落实党、政一把手对安全工作负责的岗位责任制;

(2)突出抓好饮食安全工作，确保职工饮食健康;

(3)细化措施，明确责任，强化监督，严格检查，奖惩严明。

2、两堂(塘)一舍工作

(1)食堂管理：严把进出库关、销售等重要环节，做到绝不松懈，提升饭菜质量，本着“一切为了职工健康”的服务理念，增加饭菜品种，改善服务态度，确保主食8个品种以上，副食不少于12个品种;

(2)在现有条件下对饭菜时常翻新，降低成本，全面提升职工生活质量;

(3)澡塘、更衣室管理：要提高环境卫生，努力实现“三无”标准，即“无杂物、无异味、无灰尘”，进而实现澡塘先淋后浴，节约用水，减少浪费的局面;

(4)宿舍管理：要继续推行公寓式管理，条件允许时要统一配备衣柜、电视柜，实现星级管理;

3、其他服务部门

坑木场要确保产品质量，满足安全生产需求。同时，推行单独核算计件管理。水电组要实行工量和计时考核办法，提高工作效率和服务水平。

4、经营管理

(1)食堂要推行餐饮挂牌名码标价服务;

(2)各营业餐点实行独立核算，当日、当班核到班组;

(3)食堂对外招待在已经制定相应标准，建立业务招待账户的基础上，继续推行业务招待签字制度，严格控制超标准招待和非业务招待。

5、宣传教育工作

(1)对党的各项方针政策、法律法规宣传要广泛及时，反馈有力，提升水平;

(2)围绕公司安全生产及其他各项工作，充分利用广播、标语、板报、简讯、电视、网络等各种媒介搞好宣传;

(3)外宣要具有超前意识，抢抓时机，采取多种渠道进行及时报道;

(4)围绕年度开展的“四、五、六、十”评选活动，做好日常检查督导工作，充分利用先进人物、典型案例起到影响和带动的效果。

6、职工培训

结合县安监局和相关部门，做好公司地面单位特殊工种的认证、审证及换证工作。对不同层次的干部、员工进行专业技术和岗位技能培训，确保达到相应的职业水准。

7、企业形象建设

(1)企业文化建设，精神文明建设和思想政治工作要在方法方式上有所创新，继续保持全县领先地位;

(2)在企业显要位置悬挂5—6条符合企业科学发展要求的固定标语;

(3)推进公司亮化、净化工程。在巩固以往公司场区，电厂路面的亮化工程方面，抓好地面各卫生区域的管理，实现区域卫生常态化管理。

8、节能降耗工作

实行材料消耗、物耗有计划，定指标，实现定量、定额、计量管理，采取以旧换新、回收利用制度，杜绝跑、冒、滴、漏现象，使水、电、煤、气、油等指标实现最大限度有效利用。

三、方法措施

1、制定任务目标和分期实施计划，按计划步骤开展工作。

2、搞好分工、落实责任、完善细化管理制度、现场督导、严格检查、定期考核、奖惩严明。

3、深入实际，调查研究，掌握民情，了解下情，针对实际采取有效措施，解决干部职工生产、生活方面的困难和问题。

公寓物业人才工作计划范文第9篇

个人工作计划(一)

时光荏苒，年即将过去，回首过去的一年，内心不禁感慨万千时间如梭，转眼间又将跨过一个年度之坎。回首望，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。对于我们每一个追求进步的人来说，免不了会在年终岁未对自己进行一番盘点，也算是对自己的一种鞭策。

行政人事部诗司的关键部门之一，对内管理水平的要求应不断提升，对外要应对税务、工商、药监、社保等机关的各项检查。行政人事部人员虽然少，但在这一年里任劳任怨，竭尽全力将各项工作顺利完成。经过一年的磨练与洗礼，行政人事部的综合能力相比年又迈进了一步。

回顾年，在公司领导的正确领导下，我们的工作着重于公司的经营方针、宗旨和效益目标上，紧紧围绕重点展开工作，紧跟公司各项工作部署。在管理方面尽到了应尽的责任。为了总结经验，继续发扬成绩同时也克服存在的不足，现将年的工作做如下简要回顾和总结。

XX年行政人事部工作大体上可分为以下三个方面：

一、人事管理方面

根据部门人员的实际需要，有针对性、合理地招聘一批员工，以配备各岗位。

规范了各部门的人员档案并建立电子档案，严格审查全体员工档案，对资料不齐全的一律补齐。

配合采购和财务部门，严格把好促销员的进、出关。

有步骤的完善培训机制，不断的外派员工学习并要求知名公司来培训员工，同时加强内部的培训管理工作。

二、行政工作方面

⒈办理好各门店的证照并如期进行年审工作。

⒉和相关职能机关如工商、税务、药监、社保、银行等做好沟通工作，以使公司对外工作更为通畅。

⒊联系报刊、电视台等媒体做好对外的宣传工作。

⒋对内做好办公用品的采购，严格审查各部门的办公用品的使用状况，并做好物品领用登记，以节约降低成本为第一原则，合理地采购办公用品。

三、公司管理运作方面

⒈顺应市场的发展，依照公司要求，制定相应的管理制度。完善公司现有制度，使各项工作有法可依，有章可寻。在日常工作中，及时和公司各个部门、门店密切沟通、联系，适时对各部门的工作提出些指导性的意见。

⒉逐步完善公司监督机制。有一句话说得好：员工不会做你要求做的事情，只会做你监督要做的事情。基于这个原因，本年度加强了对员工的监督管理力度。

⒊加强团队建设，打造一个业务全面，工作热情高涨的团队。作为一个管理者，对下属充分做到察人之长、用人之长、聚人之长、展人之长，充分发挥他们的主观能动性及工作积极性。提高团队的整体素质，树立起开拓创新、务实高效的公司新形象。

⒋充分引导员工勇于承担责任。以前公司各职能部门职责不清，现逐步理清各部门工作职责，并要求各人主动承担责任。

作为行政人事部负责人，我充分认识到自己既是一个管理者，更是一个执行者。要想带好一个团队，除了熟悉业务外，还需要负责具体的工作及业务，以身作则，这样才能保证在人员偏紧的情况下，大家都能够主动承担工作，使公司各项工作正常进行。

个人工作计划(二)

20xx年已经过去，回顾过去的一年，我在公司领导的指导和关心下，在大家的共同努力下，做了一定的工作，但还有很多的不足。今年，我将按20xx年度行政部的整体发展规划及企业发展方向，以20xx年工作情况为基础，本着多沟通、多协调、积极主动、创造性地开展工作的指导思想，发扬以公司管理者的角度看待公司发展和管理的工作作风，本着主人翁精神全面开展20xx年度的工作。现制定工作计划如下：

一、完善公司组织架构

由于大量的人才引入和公司办公区域的扩展，公司的组织架构也就相应的随之改变。组织架构建设也决定着企业的发展方向。在20xx年首先应协助领导完成公司组织架构的完善。确定和区分每个职能部门的权责，使每个部门责权明确，让员工清晰地知道自己的岗位责任、工作内容、工作权限、工作条件、必备的岗位技能及与相关岗位的汇报与负责关系等,真正做到组织架构的科学适用，保证公司的运营在既有的组织架构中良好、规范的发展

二、协助领导做好人力资源招聘与配置

人才的需求主要来自几个方面，一是业务的良性增长，需要不断增加员工数量;二是对稀缺专业和高端人才的需要无法得到及时满足;三是人才吸引与挽留的问题，能否确保核心员工持续恒久的为公司服务。招聘工作贯穿在公司发展的每个阶段，提高招聘效率，为公司及时供应人才，才能保障并推动业务的快速进展。招聘，表面上看是行政部的工作职责之一，但其实，它是融合了行政部门、人力资源部力量的全方位工作。要提高招聘效率，必须达成两者的和谐统一。

1、按完成20个亿的业务量计算，各部门均摊的年度业绩核定设计各部门人员定员数，保证公司员工的稳定性。

2、人才储备：一是优秀实习人员储备;二受理人员储备。为中层管理人员的补充做好准备。

(1)在招聘过程中用人部门需要有明晰的用人需求

在人事部确定招聘人员的时候，招聘部门要求具备什么样的条件，哪些是主要条件，哪些是参考条件，什么样的潜质是被优先考虑的，该职位人员目前承担什么样的工作，可以在何方向上进一步培养，在组织中处于什么样的位置，目前完整的工作安排是什么，等等，这些都有助于找到合适的人选。只有知道要找的是什么，才能说，找到的人是不是合乎这个要求，才能保证招聘的效果。

(2)及时地信息沟通

用人部门将会对新进员工进行初试和复试的过程，考察基本素质以及业务能力。是否能适应公司的发展以便提高招聘的有效性。通知面试前及时与招聘部门主管决定面试的时间、地点并将不同部门面试者合理分批处理，提高招聘效率。

(3)为了保证公司招聘工作的及时有效性，主要采取以下招聘方式：

A、网络招聘：这是网络日益普及的招聘形式，招聘信息可以定时定向投放，后也方便管理和查询，费用相对比较低。通过在知名的人才网上招聘的信息，如公司的网站，可以快捷的接受到求职的信息。

B、内部竞争上岗：这种招聘的费用极少，能提高员工士气，申请者对公司相当了解，适应公司的企业文化和管理操作流程，能较快进入工作状态;而且可以在内部培养出一人多能的核心人才。也能提高员工对公司的忠诚度。同时内部招聘也能用于内部人才的晋升、调动、轮岗。

C、员工推荐：员工推荐在公司应用得比较广泛，主要是招聘成本比较小，应聘人员与现有员工之间存在一定的关联性，基本素质较为可靠，只要技能及品质相当一般可用考虑率用的。

三、薪酬福利的自我考核

对岗位的基础工作内容细分后，确定具体负责人。在完成岗位本身工作的基础上，配合公司的纪效考评制度，每月及时的做出月考核计划表。并积极主动的为公司的其它需要多提合理化见意，提高行政工作的竞争力度。

四、合理安排和完善公司各部门培训制度及计划。

尽管每位员工的成功标准各有不同，但追求成功却是每位员工的目标。因此，培训不仅是员工追逐的个人目标，是员工福利享受，也是企业培养人才的责任。给员工成长的空间和发展的机会，是企业挖掘员工潜力，满足员工需求的重要表现。根据各部门的培训需求及企业的整体需要建立和协助组织各部门培训活动来满足企业的需要。

五、积极提出对建立企业文化和团队文化建设相关有推动性的建议方案。

企业文化是企业在发展中形成的一种企业员工共享的价值观念和行为准则，一个企业没有文化，这个企业就没有了凝聚力，从而也会丧失了持久的竞争力。做为公司的一员应该用主人翁意识用心的去推动公司企业文化的进程。

六、充分发挥工作职能，要协助营造相互尊重、相互信任的氛围、维持健康的合作关系;使各部门员工能了解各项公司制度的制定目的，使得各部门员工能自愿的、积极主动的去遵守和维护。

七、公司制度的落实执行及督察工作。

公司过去颁布的刚性的制度已经不少，但如果没有行政部门的监督和检察制度的功效可能会大打折扣。所以，我们最需要的对公司规章制度的贯彻执行和维护。如何做到制度的刚性执行，首先自己就要以身作则。再有对政策的执行要始终如一地坚持，不能虎头蛇尾;工作不能要宽以待己，严于律人。

八、公司项目资料的信息化管理

为了保证在公司运行体系中投资部门使用的项目文件的方便。

1、必须认真协助投资部做好项目资料的整理、编档、管理工作。

2、对借阅和领取操作的项目资料按照《项目资料领用规定》做好详细的登记并催促其及时归还，以便查询。

3、对投、融资业务有一定相关的了解，对对接单位提供资料方面的科目、类别区分要有基础认识。

九、办公资源的有效控制

更好地控制办公用品费用的支出，根据公司办公用品及耗材的实际领用情况，对领用的物品进行严格的控制。细心察看公司电器设备的使用状况和用电情况，督促合理用电和用电安全。

十、积极主动的协助公司领导及其它部门同事完成工作

个人工作计划(三)

20xx年我继续在我原来的工作单位工作，工作职务和方向都没有发生任何的变化，的变化就是我在不断的学习中，我知道了怎么去工作，怎么在公司激烈的竞争中拥有属于自己的一片安宁之地。

为了让自己更好的融入到公司的工作中去，也为了自己能够在公司中有属于自己的地位，制定属于自己工作计划，才能在公司中好好的工作下去!

一、个人定位：

根据自身条件及公司发展需要，本人定位于行政部门。

1、自身条件：

我借马云提出的唐僧团队的概念，定位自身。本人拥有唐僧的意志坚定，拥有八戒和沙僧的忠心耿耿，却缺少孙悟空的业务本领，所以归属行政部门。

2、公司发展要求：

公司前期运作为构建商务团队、招聘加盟商及公司人员的补充。根据需求，前期工作则为招聘。因本人亲自并独立参与过招聘工作，熟悉招聘工作的整个流程。具体如下：

(1)参与网上招聘工作的整个流程。

(2)招聘前期工作：与人才市场联系，预约展位及招聘时间，招聘内容电子版的转发，招聘费用的申请，交纳。

(3)招聘现场工作。

(4)招聘后期工作：个人简历电子档案存根，人才库的建立，电话通知通过初试人员其复试时间等程序。招聘费用收据报出纳处。

二、目标：

在快乐的工作和不断的学习中，提高自身能力及时顺应公司发展需求，做好行政工作。

1、从个人目标来说，全面熟悉并着手行政工作，具备担任行政总裁助理的资格;

2、从公司角度来说，与公司成长与发展，出一份微薄之力，实现招聘招商工作计划和会馆的建立，共同打造xxx世界。

三、工作内容(职责)

结合以上两点，定位职责为三点：

(1)配合市场部门进行初步招聘招商工作及行政人员(前台、财务、文化)的补充;

(2)继续日常行政工作，培训前台接待员一名;

(3)熟悉行政工作的整个运程：

1、日常考勤

2、接待工作

3、电话转接、记录

4、办公设备的使用与维护

5、文件的归档工作(公司书籍、专业资料、客户档案)

6、物业：办公室的各项业务管理，与物业公司协调水、电、信函，办公室的照明、植物、家具、钥匙等管理等)

7、学习人力资源规划

8、学习金融知识和财务方面知识。

四、权利：拥有对公司全体员工礼仪、办公纪律、出勤、外出等事项的全面监督。

五、方法：

行政人员本着多做事，勤做事，做实事，服务与市场部门和总裁办的基本原则，以遵循日常工作程序和灵活对待突发工作为机动的方法进行工作。如果公司有需求，服从安排和调动。

我可以在公司中很好的工作，可是自己却始终平淡无奇，我也想在公司中有更大的作为，可是竞争的激烈，以及公司中有很多优秀人才，让我觉得很压抑，而我不知道如何才能让领导更好的认识到自己的能力，只能在不断的进步中找到心理的安慰!

相信很多人有和我一样的情况，自己的才华完全的被埋没在人海之中，我只能说，自己的不善表达和遇不到伯乐，之恩那个感叹命运的不济了。不过我相信是金子总会发光，我迟早会在公司中脱颖而出，实现自己的梦想的!

个人工作计划(四)

一、指导思想：

20**年是后勤发展总公司发展关键的一年，随着学院新校区建设工程初具规模，学院的后勤管理和服务工作面将愈来愈广，后勤发展总公司将围绕学院党委和行政工作的要求，深化学院后勤社会化改革，实行准企业化运作模式，强化素质求生存，规范管理树形象，抓住机遇谋发展，集思广义创效益，团结协作争一流，为广大师生提供优质的服务，为学院三大工程提供有力的后勤保障。

二、工作目标：

1、以食品卫生安全为中心，强化食品卫生安全管理，建立食堂食物中毒应急预案，确保全年不出现一例食物中毒现象。同时，确定新校区餐厅的经营方案。

2、以学生公寓管理为重点，完成20**年3500名新生和1105名办学点回本部学生的住宿安排工作，保证学生公寓内不发生重大安全事故。配合学院学生思想政治工作进公寓，使学生公寓管理水平上一台阶。

3、以师生员工满意为目标，树立后勤服务新形象，力争师生对后勤服务满意率较20**年有一定的提高。同时，为学院文明单位创建和办学水平评估提供较好的后勤保障。

4、以深化后勤改革为动力，确保20**年公司按准企业化模式运作。规范并开拓学院后勤经营服务市场。

三、主要工作：

、以开展诚信教育为主题，加强公司员工的职业道德教育，保持*员的先进性，提高公司员工的综合素质，增强公司员工的凝聚力。

1、认真组织全体员工学习20**年学院党委和行政工作要点，让公司员工能了解学院的三大工程和四项改革，进一步增强员工的责任心和紧迫感，做到爱岗敬业，诚信服务，乐于奉献。

2、按学院宣传部、组织部下发的计划，抓好公司直属党支部中心组、党员和入党积极分子学习及以诚信为主题的员工的政治学习，发挥党员的先锋模范作用和党支部的战斗堡垒作用，保证*员的先进性，调动聘用员工党员的积极性，提高员工的思想政治素质和职业道德水平。

3、制定公司员工岗位技能培训计划并组织实施，强化员工的综合素质和业务能力，为下半年做好新校区服务和管理工作打下基础。

4、倡导学先进、讲奉献、高要求、上水平的良好氛围，表彰20**年度总公司服务明星和先进班组，并在各服务窗口进行一次宣传。

5、定期开展公司文化、体育和娱乐等集体活动及劳动竞赛，增强公司员工的凝聚力，形成积极向上的风气。

6、稳定公司员工队伍，加强后勤外来务工人员的管理，完善临时工管理办法，逐步提高临时工的待遇，引进优秀人才，提高后勤人员的整体素质。

7、以落实规章制度为抓手，加强公司规章制度的学习和宣传，严格日常工作的检查，力求把制度落到实处。

1、将编印成册，并多层次、多渠道地组织学习、宣传和考试，做到人人了解、个个遵守总公司的相关规定。

2、进一步明确公司各岗位职责，抓好班组建设，发挥各中心管理人员和班组长的作用，实行责任追究制。

3、狠抓规章制度的贯彻和执行，坚持总公司值班制度，加强公司劳动纪律，严格对各部门及员工日常工作的检查，真正做到日常考核和绩效工资挂钩。

4、加强公司运行成本核算，节约开支，杜绝浪费。重点加强卫生工具、劳保用品、维修材料和办公用品的管理。

5、进一步加强公司直属党支部制度建设，按学院党委要求开展树、讲、保、攻活动，建好台帐，做好预备党员、入党积极分子的教育考察工作。

、以食品卫生安全为中心，加强食堂管理，确保无学生食物中毒现象的发生，做好新餐厅经营方案的确定和相应的准备工作。

1、把安全工作放在伙食工作的首位，高度重视，层层负责，环环相扣，措施到位，确保不发生一例学生食物中毒现象。

2、建立24小时值班制度和食堂三餐时间部门负责人巡查制度，发现问题及时处理。严禁外来人员进入加工场所。

3、加强对现有租赁食堂的内部管理，定期召开饮食中心会议，组织卫生培训，强化租赁负责人的责任意识和从业人员的卫生意识，做到进货质量达标，生产过程规范，质量价格相符，剩余饭菜保存好，销售过程防感染。

4、开展文明服务窗口评选活动，加强与伙食管理委员会的联系，加强检查和处罚的力度，不断改善伙食质量，提高服务水平。

5、继续办好教工餐厅，努力在饭菜花式品种和口味质量上下功夫，让教职工满意。

6、积极参与学院新校区餐厅建设的相关工作，配合做好厨房设备供应、安装工程的招标工作。同时，认真考察并研究确定新餐厅经营方案，做好各项准备工作。并对原餐厅两年的租赁情况进行总结，提出老餐厅的改造方案。

7、以学生公寓管理为重点，加强学生在公寓内的行为规范教育，总结学生公寓物业管理的经验，开展公寓文化建设，切实与学生系统共同做好思想政治工作进公寓工作。

1、严格按省教育厅下发的高校文明宿舍创建、评比活动标准，加强学生公寓的日常管理，在原有各类台帐基础上加以规范，并定期进行检查。

2、发挥学生自管会和勤工助学学生在学生公寓管理中的作用，不断摸索学生公寓内物业管理的新方式。

3、提倡亲情式的服务，帮助学生解决生活中的困难，为学生提供特色的公寓服务项目。

4、加强对学生公寓教导员业务指导，充分发挥其在学生日常生活管理中的作用，加强学生在公寓内的行为规范教育，试行建立学生在公寓内综合表现档案，力争年底有一定成果。

5、积极配合学院学生思想政治工作进公寓工作，开辟公寓宣传阵地，加强公寓文化建设，组织社区文化活动，开展宿舍卫生竞赛。

6、以师生员工满意为目标，加强与各部门的联系，经常听取师生对后勤服务的意见和要求，提高服务质量，树立后勤服务新形象。

1、牢固树立始于师生需求，终于师生满意的公司服务理念，不断提高服务质量和师生对后勤服务的满意度，打造后勤服务的新形象。

2、坚持与学生系统联系制度，发挥学生公寓管理委员会和伙食管理委员会的作用，召开学生公寓教导员与系学生辅导员、班主任联席会议。

3、定期召开学生座谈会，设立学生公寓、饮食服务等意见箱，经常听取师生对后勤服务的意见和要求，并及时处理，加以改进。

4、加强和学院相关部门的联系，与后勤管理处、保卫处共同制定学生食堂、学生公寓突发事件应急预案，并组织演练。

5、配合后勤管理处做好新校区教室、公寓设施的招标选购工作，为学生提供价格合理、质量优良的学习和生活设施，以便公司今后更好的管理。

6、注重员工的文明礼仪教育，力争年内能统一服装，挂牌上岗，要求员工以文明的语言和良好的形象影响学生，做到管理育人、服务育人。

个人工作计划(五)

一、工作目标：

1、在杜绝所辖部室重伤以上事故的基础上，确保年度事故为零;

2、继续在后勤服务工作上深化改革，勇于创新，保持创先争优的良好势头，力争再上一个新台阶;

3、宣传教育工作要继续保持全县先进单位。内宣要向规范化、常态化、现代化迈进，外宣要超额完成上级下达的指标;

4、职工培训在适应安全生产、岗位技能需求的同时，要进一步强化责任、提升水平;

5、形象建设要有所创新，企业文化建设、精神文明建设和思想政治工作要继续保持省、市级荣誉称号;

6、全力实施节能降耗、修旧利废工作，争取各种材料消耗下降到指标范围内，水、电、油、煤气等指标严格控制在规定范围内，实现所制定目标。

二、工作计划：

1、安全管理工作

(1)全面落实党、政一把手对安全工作负责的岗位责任制;

(2)突出抓好饮食安全工作，确保职工饮食健康;

(3)细化措施，明确责任，强化监督，严格检查，奖惩严明。

2、两堂(塘)一舍工作

(1)食堂管理：严把进出库关、销售等重要环节，做到绝不松懈，提升饭菜质量，本着“一切为了职工健康”的服务理念，增加饭菜品种，改善服务态度，确保主食8个品种以上，副食不少于12个品种;

(2)在现有条件下对饭菜时常翻新，降低成本，全面提升职工生活质量;

(3)澡塘、更衣室管理：要提高环境卫生，努力实现“三无”标准，即“无杂物、无异味、无灰尘”，进而实现澡塘先淋后浴，节约用水，减少浪费的局面;

(4)宿舍管理：要继续推行公寓式管理，条件允许时要统一配备衣柜、电视柜，实现管理;

3、其他服务部门

坑木场要确保产品质量，满足安全生产需求。同时，推行单独核算计件管理。水电组要实行工量和计时考核办法，提高工作效率和服务水平。

4、经营管理

(1)食堂要推行餐饮挂牌名码标价服务;

(2)各营业餐点实行独立核算，当日、当班核到班组;

(3)食堂对外招待在已经制定相应标准，建立业务招待账户的基础上，继续推行业务招待签字制度，严格控制超标准招待和非业务招待。

5、宣传教育工作

(1)对党的各项方针政策、法律法规宣传要广泛及时，反馈有力，提升水平;

(2)围绕公司安全生产及其他各项工作，充分利用广播、标语、板报、简讯、电视、网络等各种媒介搞好宣传;

(3)外宣要具有超前意识，抢抓时机，采取多种渠道进行及时报道;

(4)围绕年度开展的“四、五、六、十”评选活动，做好日常检查督导工作，充分利用先进人物、典型案例起到影响和带动的效果。

6、职工培训

结合县安监局和相关部门，做好公司地面单位特殊工种的认证、审证及换证工作。对不同层次的干部、员工进行专业技术和岗位技能培训，确保达到相应的职业水准。

7、企业形象建设

(1)企业文化建设，精神文明建设和思想政治工作要在方法方式上有所创新，继续保持全县地位;

(2)在企业显要位置悬挂5—6条符合企业科学发展要求的固定标语;

(3)推进公司亮化、净化工程。在巩固以往公司场区，电厂路面的亮化工程方面，抓好地面各卫生区域的管理，实现区域卫生常态化管理。

8、节能降耗工作

实行材料消耗、物耗有计划，定指标，实现定量、定额、计量管理，采取以旧换新、回收利用制度，杜绝跑、冒、滴、漏现象，使水、电、煤、气、油等指标实现限度有效利用。

三、方法措施：

1、制定任务目标和分期实施计划，按计划步骤开展工作。

2、搞好分工、落实责任、完善细化管理制度、现场督导、严格检查、定期考核、奖惩严明。3、深入实际，调查研究，掌握民情，了解下情，针对实际采取有效措施，解决干部职工生产、生活方面的困难和问题。

公寓物业人才工作计划范文第10篇

园区经过6年多的建设与发展，已完成投资量12亿元，形成了研发办公及配套用房12万平方米、商品居住用房7万平方米的规模，人才公寓、餐厅、超市、健身中心、阅览室、篮球场、银行ATM机等基础服务功能基本建成。

自2009年8月28日开园以来，园区先后有130多家企业落户发展，业务涵盖了软件及信息服务产业的各个领域，企业集聚初见成效，市政府与上海浦东软件园共同建设的市级信息服务产业发展服务平台已取得了阶段性成果。

按照发展规划，园区全部建成后将拥有500家以上软件及信息服务类企业，集聚2万名以上专业从业人员，总营业收入将超过60亿元/年，税收总额将超过3亿元/年。

目前，园区已吸引内资3.2亿元人民币，外资3500万美元、90万港元。现有70多家企业，1600多名员工，主要从事电子商务、软件研发、服务外包、芯片设计、动漫技术、文化传媒、专业培训、产品研发、集成应用等产业领域业务。

园区现有研发办公及配套用房12万平方米，既有智能化的办公用房，又有普通办公用房和SOHO型办公用房，还有配套服务用房，可满足不同规模、不同要求的企业需求。同时，园区已建成的小高层公寓、低密度联立公寓和人才公寓，可满足员工投资置业、生活居住和租赁居住等需要。

园区以绿色、环保、休闲为规划设计的指导思想，建成了多处滨水绿化休闲区，包括园区内湖及景观水系，其水系与阳澄湖贯通；还有临水的健身休闲中心，计划建设室内游泳馆、羽毛球馆和健身会馆等；建有亲水餐饮中心，可以满足员工不同层次、不同口味的要求；包括超市、餐饮、购物、美发、美容等功能配套的服务一应俱全。

园区在已建成使用的人才公寓、餐厅、超市、健身房、阅览室、篮球场、银行ATM机等基础服务设施基础上，将进一步提升服务水平和服务质量，通过面向中小型企业招商服务的浦软汇智云计算公共服务平台、省级孵化器运营服务平台、天使基金投资服务平台和昆山市人力资源市场IT人才市场服务平台等，加强昆山市信息服务产业发展平台的产业服务要素的支撑力度。

园区可为企业提供五个方面的服务。

一、生活配套与基础服务

园区生活配套设施日趋完善，人才公寓、员工餐厅、超市购物、特色美食、银行自助终端、健身活动室、职工之家、公共交通等，不仅为园区从业人员提供全方位生活服务保障，同时也为周边居民提供了一个全新的商业配套服务网点。

二、企业孵化与投资融资

1、孵化空间

园区拥有的省级孵化器研发办公面积约5万多平方米，单元面积60至1600平方米不等。还有部分已装修并配备办公家具，企业员工可拎包入住。

2、创业辅导

园区聘请里专业创业导师团队，可为企业提供创业咨询、业务拓展、财务辅导和法律咨询等方面的服务。

3、投融资

引进浦软汇智天使基金及风险投资基金，提供项目资本对接、投融资咨询等服务，可以协助企业对接政府相关部门，积极帮助企业咨询相关政策，做好产业项目的申报工作。

三、营运咨询与商务推广

1、为进驻企业提供注册、会计及审计咨询等方面的服务；

2、定期举办产业政策宣讲讲座；

3、定期举办行业沙龙，老总冷餐会等活动，为园区企业搭建交流平台，助推企业商务推广。

四、人才培养与人才交流

1、引进专业人才培训机构，结合园区产业，可为企业输送专业人才和实用人才2000人以上；

2、在园区内设立IT人才分市场，成立人才开发工作站，可就近为企业提供高端人才招聘、社会保险办理、人才入户、人事档案转移等服务。

五、技术支持与网络通讯

1、为进驻企业提供软件评测、信息工程监理、测试工具租赁、软件与信息服务外包、计算机司法鉴定等服务；

2、投资建设的浦软汇智云计算服务平台，可为中小型企业提供虚拟主机、网络存储、开发运行平台环境等服务模块。

园区还通过官方网站、微信和宣传手册等，加强进园企业的宣传，组织企业参加有关的产业展会，帮助企业扩大视野、获取信息、开拓市场。

公寓物业人才工作计划范文第11篇

高校学生公寓是我国高校发展与扩招的必然产物，这一新生事物具有不可遏制的生命力，必然在很长一段时期内经历它的产生、发展和完善的过程，从而带动房地产的开发、物业管理的进驻成为新的经济增长点，为国家创造可观的税收。一、高校学生公寓的发展现状

为保证新世纪高等教育健康发展，从1999年12月至20__年12月，国务院办公厅先后4次召开全国高校后勤社会化改革工作会议，部署推动改革工作。在国务院的推动下，经过各地、各高校的共同努力，全国高校后勤社会化改革取得了巨大成绩。

学生公寓等高校后勤服务设施的建设，采取利用社会力量和社会资金的新机制，取得了历史性进展。据统计，自1999年至20__年年底，4年内全国新建、改造大学生公寓共计4800万平方米；新建、改造学生食堂共计630万平方米。几年新建的学生公寓，超过了1999年以前50年建设量的总和。河北省和浙江省最近三年来建设的学生公寓，分别超过了各自前50年建设总量的3倍和5倍。

（一）湖南高校学生公寓的发展状况

按照扩招的要求，“十五”期间，湖南高校每年需要新建学生公寓70万平方米，其建设任务之艰巨可想而知。20__年政府继续由省财政提供专项经费3000万元，对改革的进展情况继续进行督查，而且要每半个月督查一次。领导小组一年里先后8次召开办公会议，专题研究和协调解决改革中出现的问题。如岳麓山大学城居民拆迁安置工作，周伯华省长曾两次出面协调、现场办公，促使长沙市政府投资4.4亿元整治和改善了大学城的基础设施建设。领导小组还组织出台了一系列税费减免政策，以鼓励各学校加大引资力度，鼓励有实力的公司投资高校后勤工作。20__年引进社会资金6亿元，新建学生公寓53万平方米。

笔者通过调查，了解到目前高校学生公寓确实取得了很大的发展，逐步解决了学生的住宿问题，改善了学生的居住环境，为学生的学习和生活提供了有利条件。

（1）中南大学学生公寓成长势态良好

我们在中南大学了解到学校学生公寓的建造和管理呈现出一派良好的势头，学教两方双赢。该校在校学生人数3万多，已入住学生7800人，每个学生每学年的住宿费是1200元；按已入住公寓的学生人数计算，该校每年收取学生住宿费936万，如果3万多人全部入住公寓，那么中南大学每年将收取学生住宿费3600多万元，如果对这一收入开征营业税的话，税率是5.6，那么该校一年要缴税200多万。

该校学生公寓的建造和管理由后勤集团负责，招标的建筑公司是省教委下属的一个注册公司。

据该校税收专管员介绍：如果就学生公寓建造一块开征税收的话，房产税和营业税两项相加税率是17.6，那么每年可征收200多万元。

（2）湖南大学学生公寓比较分散

拥有25000多学生的湖南大学后勤社会化改革取得了很大的成绩，学生公寓分别由天马村、龙王港及凯利公司建造和管理，现已入住学生14590人，湖大代收住宿管理费，然后全数分别交给上面三个单位。通过“学校”这个中间环节逃避了税收的管理，造成不公平的竞争环境使税收流失。政府对学校后勤服务社会化的优惠政策没有真正体现在教育层面。

（3）湖南商学院学生公寓基本照旧

湖南商学院现有学生10000人，学生公寓由学生处宿管科管理，每名学生每年交管理费1000元，包括住宿和水电。据该校后勤人员介绍：学校尝试过引进社会资本建造和管理学生公寓，但是建造学生公寓成本回收期长，管理和维修也是问题，所以该校学生公寓的发展举步维艰。

（二）外省高校学生公寓的发展状况

高校扩招带来巨大商机，学生公寓成为房市新亮点。随着社会的不断进步，现代大学生对居住条件的要求高了，传统8人一间的老宿舍要被4人一间、带卫浴设施的新公寓所代替，大多数高校在自身无法解决新生“安居”的情况下，必然要将“商机”转移给社会，从而直接带动房产的开发，那么大学生公寓无疑将会成为未来几年内房产开发的新亮点。

（1）北京大学生公寓三年增长60

经过几年的高校后勤社会化改革，北京高校后勤已经全部与学校行政系统分离。为缓解扩招后学生住宿紧张的矛盾，北京市在城市用地十分紧张的情况下，市政府在中关村等地段为高校规划建设大学生公寓约160万平方米。据市教委后勤处有关负责人介绍，按照北京市的规划，到20__年，争取使高校学生公寓总面积比20__年增长两倍，学生食宿条件得到根本改善，后勤服务质量和管理水平全面提高；高校校园环境更加优美，成为首都城市建设和“绿色奥运、人文奥运”建设的重要标志和亮点。

（2）广州启用规模最大的高校学生公寓

五山大学生公寓总占地面积达231亩，是广东省内规模最大的高校学生公寓，已有近1000名来自华南师范大学、广州 体育学院的学生入住。像五山学生公寓这类不同学校学生共享生活资源、统一管理的模式在广东还是第一次，这也是高校后勤社会化改革的最新成果。1999年以来，国家出台了关于禁止继续利用校园内土地资源兴建学生宿舍的政策，而广东省高校的持续扩招又使学生住宿问题日益突出。到20__年，广州地区在校大学生将达60万人，按照教育部的“421”标准(即人均8-10平方米，实现本专科4人一间，硕士生2人一间，博士生1人一间)，需增学生宿舍面积约180万平方米。

为此，由省教育厅牵头，广东省跨校大型学生公寓建设全面展开。在五山地区，华南农业大学无偿提供231亩土地，广东华盛建设有限公司投资2.2亿元建设首个跨校学生公寓，主要供周边华工、华农、华师、广工大五山校区、广州体育学院以及一些成人高校的学生使用。目前第一期工程已经完成，按照“421标准”可入住学生5000多人，从这里骑自行车到华农只要5分钟、到华师需15分钟左右，学校有穿梭车，现在又添了公交车，学习和生活都不成问题。这里的住宿费是每人每学年1500元，与在校内引入社会资金建设的学生公寓价格相同。

广州市的其它两个同类学生公寓都在筹建选址阶段。其一在河南，以中山大学和广东商学院为中心，由省教育厅组织实施；其二在广州城西部，以广州大学和广东中医药大学等学校为中心，由广州市教委负责规划建设。

（3）厦门大学学子首享国际标准服务

厦门大学学生公寓服务中心日前通过ISO9001认证，成为我国首家获得这一国际质量管理体系认证的高校后勤社会化管理单位。

厦门大学学生公寓位于厦大校区3公里外的曾厝桉村，总建筑面积67000多平方米，入住学生5000人。学生宿舍上床下桌，配有家具、热水器、宽带网、有线电视等设备。室内宽敞明亮，本科生每间4人，硕士生每间两人，博士生则一人一间。

为了给入住公寓的学生提供更加科学、标准、周到的服务，厦门大学学生公寓办公室和厦门东部建设开发公司及当地派出所联合签署协议，决定全面导入ISO9001国际质量管理体系对公寓管理进行规范。如今，公寓有了自己的警务室、自行车维修点、理发店、书店、配镜店等社区服务点，学生们普遍觉得生活在这里既安全又方便。

二、利用国家减免税政策，积极扶植高校学生公寓的建设和发展

(一)财政部国家税务总局关于高校学生公寓社会化改革的有关税收政策

20__年2月28日财税字[20__]25号文件精神通知如下：

（1）、对从原高校后勤部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体（以下简称高校后勤实体），经营学生公寓和教师公寓及为高校教学提供后勤服务而获得的租金和服务性收入免征营业税；但利用学生公寓或教师公寓等高校后勤服务设施向社会人员提供服务而获得的租金和其他各种服务性收入，应按现行规定计征营业税。

对社会性投资建立的为高校学生提供住宿服务并按高教系统统一收费标准收取租金的学生公寓，其取得的租金收入免征营业税；但利用学生公寓向社会人员提供住宿服务而取得的租金收入应按现行规定计征营业税。

（2）、对高校后勤实体的所得，暂免征收企业所得税。

（3）、对高校后勤实体，免征城镇土地使用税和房产税。

（4）、高校后勤实体及享受上述优惠政策的其他经济实体，应对享受优惠政策的经营活动进行单独核算，分别进行纳税申报。不进行单独核算和纳税申报的，不得享受上述政策。

（5）、本通知自20__年1月1日起执行。

由于政府对学生公寓的开发和建设给予鼓励政策，积极支持教育事业的发展，在征地、贷款和税收等方面采取了一系列的扶持和优惠政策，吸引了更多的开发商参与学生公寓的开发建设。湖南、辽宁、重庆、山东、河南、浙江、天津、北京都纷纷制订优惠政策，对学生公寓建设特事特办，加快了高校后勤社会化改革的步伐。

我国高等院校后勤社会化改革经过几年的积极推进，如今已有了突破性进展，20__年和20__年全国完成新建学生公寓1900多万平方米，改造450万平方米；完成新建学生食堂260万平方米，改造81万平方米，从而基本解决200多万名学生的食宿问题，大大改善学校的后勤保障条件。

（二）湖南省人民政府办公厅关于高校后勤服务设施建设有关问题的通知

为确保实现我省高校后勤社会化改革目标，进一步支持高校学生公寓等后勤服务设施建设，20__年5月23日湘政办发[20__]23号文件就有关问题通知如下：

（1）、各市、州要把高校后勤社会化改革纳入本地区综合改革之中，将后勤服务设施建设纳入城市建设发展规划、土地利用总体规划和年度用地计划。要抓紧组织具有城市规划设计资质的单位编制高校校园建设规划和学生公寓区建设规划，同时对高校校园内现有学生宿舍和教师住宅情况进行清查，对不符合校园规划的，应考虑分期分批调整用地和建设使用性质。今后，高校需增建的学生宿舍和教师住宅及其他后勤服务设施，原则上不再建在校园内，应本着方便师生、方便管理的原则，在校外统一规划，集中连片开发建设，保证高等学校教学科研发展 所需用地。各市、州计划、建设、财政等部门在安排市政、公用等城市基础设施项目时，应优先考虑高校后勤服务设施项目的配套工程，统一规划建设好学生公寓区外的水、电、路、排污等公用设施。

（2）、对经省高校后勤社会化改革领导小组办公室审核认定的高校后勤服务设施建设项目，需另征土地的，按行政划拨的方式提供，免征耕地占用税，耕地开垦费按标准的70执行。

（3）、高校后勤服务设施建设项目比照经济适用房收取工程建设有关费用。

（4）、对由社会企业投资兴建并经营的学生公寓、学生食堂以及其他后勤设施在为高校提供后勤服务中所获得的租金收入和服务性收入的税收，按照财政部、国家税务总局财税字[20__]25号文件中对高校后勤实体的税收规定执行。

（5）、高校学生公寓（学生宿舍）用电按居民照明电价执行，后勤服务设施用电按非居民照明电价执行。

（6）、对经省级教育行政部门认定，由高校后勤服务实体或社会企业开发建设的学生公寓、学生食堂以及其他后勤服务设施项目，各金融部门可采取以学生公寓收费权质押等方式，提供贷款支持，贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行。

（7）、高校后勤服务实体或社会企业建设的高校后勤服务设施，只能面向高校提供服务，不得面向社会出租、出售或改作其他用途，否则，取消已享受的各项优惠政策并追缴有关费用。

（8）、各市、州政府及有关部门要切实加强对高校后勤服务设施建设的指导和协调，确保各项优惠政策落实到位。各级教育、计划、财政、建设、国土资源、物价、税务等部门要简化审批程序，及时为高校后勤服务设施建设提供优质、高效的服务。

高校后勤社会化改革，政策性强，牵涉到方方面面，政府的统筹主导作用非常关键，政府不动，改革难动。湖南省政府在高校后勤社会化改革中发挥积极的主导作用。为了改善岳麓山大学城的基础设施，长沙市政府投资1.8亿元完成了潇湘大道拓改工程，并投资2.6亿元，开始治理拓改连接中南大学、湖南大学和湖南师大的麓山路和麓山南路。在湖南，对校外大学生公寓和教职工住宅开发建设项目，是按行政划拨的方式提供土地，同时实行比经济适用房更加优惠的税费减免政策，切实降低了成本，减轻了高校师生的经济负担。

（三）财政部国家税务总局关于经营高校学生公寓有关税收政策的通知

为支持我国高等学校办学模式改革，提高办学效益和办学质量，为学生提供良好的学习生活环境，根据国务院领导同志指示精神，20__年10月8日财政部和国家税务总局下发财税[20__]147号文件，对高校后勤实体及社会性投资建设、经营的高校学生公寓（以下简称学生公寓），在经营过程中涉及的有关税收政策问题通知如下：

（1）、对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税；

（2）、对按高教系统收费标准向高校学生出租学生公寓所取得的租金收入，免征企业所得税；

（3）、对与高校学生签定的学生公寓租赁合同，免征印花税。

（4）、对高校后勤实体及社会性投资者经营学生公寓，获得租金所涉及的营业税，按照财税字[20__]25号文件通知的政策执行。

享受上述优惠政策的纳税人，应对享受优惠政策的经营活动进行单独核算，分别进行纳税申报。不进行单独核算和纳税申报的，不得享受上述政策。利用学生公寓向社会人员提供住宿服务或将学生公寓挪作他用的，应按现行规定缴纳相关税款，已享受免税优惠免征的税款应予以补缴。

（5）、本通知自20__年10月1日起至20__年12月31日止执行。此前未征税款不再补缴，已征税款不再退还。

（四）财政部国家税务总局关于继续执行高校后勤社会化改革有关税收政策的通知

20__年7月11日财政部和国家税务总局下发财税[20__]152号文件:为支持高校后勤社会化改革,根据&ltlt;国务院办公厅转发教育部等部门关于进一步加快高等学校后勤社会化改革意见的通知&gtgt;([20__]1号)的精神,财政部、国家税务总局《关于高校后勤社会化改革有关税收政策的通知》（财税字[20__]25号）规定的有关政策，继续执行到20__年底。

三、制定税收政策，运用税收杠杆使高校学生公寓社会化改革向健康、有序的方向发展

（一）以高校学生公寓为主的大学城房产开发成了精明的开发商眼中诱人的“经济蛋糕”。

在大学生、研究生扩招的同时，一个迫在眉睫的难题也困扰着各高校，那就是如何解决新生的“安居”问题。一方面，各高校多年来已习惯了循序渐进增加招生数量的做法，宿舍“扩容”速度远跟不上形势的发展；另一方面，大学生对居住条件的要求高了，传统8人一间的老宿舍要被4人一间、带卫浴设施的新公寓代替。大多数高校在自身无法解决新生“安居”的情况下，必然要将“商机”转移给社会，大学生公寓无疑将会成为未来几年内房产开发的新亮点。

对于房产开发中的这个“大蛋糕”，精明的开发商已经看到，在房产开发已进入微利时代的现状下，大学生公寓建设只要上规模，同样可以有很大的利益。特别是这些公寓属于“量身定做”不愁销售，而且在用地、税费以及银行贷款方面享受很多优惠政策，经营的风险较小。谁能把握这一新“商机”，谁就会获得长远、可观的收益。

于是同几年前各地大建开发区的现象如出一辙，如今大学城的建设风起云涌。据不完全统计，全国已建和在建的大学城已有50多个，而且争先恐后做“大”文章。大学城，被一些业内人士称为“教育地产”与知识经济时代的黄金组合。在高等教育产业化的改革背景下，各地对兴建大学城热情高涨。据调查，全国大多数省份都在兴建或拟建大学城项目，少则一两个，多则八九个，而且是集教育、商贸、房地产、娱乐等于一体。

目前大学城的开发建设，已经脱离了税收政策进行优惠倾斜的初衷，成了诱人的“经济蛋糕”。在不少房地产商的眼中，开发大学城房地产的利润空间大、卖点多，什么“中央智力区”“高等教育文化圈”，这无疑是业界升级的新捷径。

有关专家认为，对于大学城问题应理性看待，既不要全部封杀，也不要夸成一朵花。他们认为，真正的大学城需要有许多的配套设施，需要更多的文化底蕴。简单地圈地扩建，对于大学城来说，是支离破碎的，对于学生来说，接受的教育是不完整的。建设一个大学城不仅要为一个城市服务，而且是为一个区域甚至全国服务的。大学城规模应严格实行规划用地，其核心功能在于教育，尽量淡出企业主导大学城的模式，政府要发挥好主导作用。目前， 欧美的大学城有两种模式：一种是美国的波士顿，英国的牛津大学、剑桥大学等大学城，它们都经过百年以上的历史自然形成；另一种是依靠政府的力量建设起来的，如美国规模数万人的州立大学、日本的筑波大学，这又与当地政府的财力密切相关。

（二）对高校学生公寓的管理，采取与社会房产开发同样的税收政策

（1）目前经营高校学生公寓可以免征四种税收项目：

对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房地产税；对按高教系统收费标准向高校学生出租学生公寓所取得的租金收入，免征企业所得税；对与高校学生签订的学生公寓租赁合同，免征印花税；对高校后勤实体及社会性投资者经营学生公寓，获得租金所涉及的营业税也予以免征。

享受上述优惠政策的纳税人，应对享受优惠政策的经营活动进行单独核算，分别进行纳税申报。不进行单独核算和纳税申报的，不得享受上述政策。利用学生公寓向社会人员提供住宿服务或将学生公寓挪作他用的，应按现行规定缴纳相关税款，已享受免税优惠免征的税款应予以补缴。

这项税收政策实施截止到20__年12月31日止，对于在这之前未征税款的不再补缴，已征税款的不再退还。

（2）分清学校与企业合作开发的学生公寓应征、免征营业税的概念

1.学校出地，企业（个人）出资共同开发学生公寓，学校自公寓建成验收之日起享有所有权，出资者享有20——30年不等的收取学生住宿费的权利，对出资者按照县（含）以上物价、教育、财政部门制定的收费标准收取的学生住宿费，可比照《财政部、国家税务总局关于经营高校学生公寓有关税收政策的通知》（财税[20__]147号）第四条的规定，给予免征营业税。

2.对学校出地、出资者出资共同开发学生公寓，学校取得学生公寓所有权，出资者取得一定年限的收取学生住宿费权利的行为，应当分别不同情况征税。对学校应按“服务业——租赁业”征收营业税，对出资者应按“销售不动产”征收营业税；二者的营业税计税依据均应根据出资者建设学生公寓的投资额按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条第三款的规定予以核定。

（三）运用法律手段抓紧制定相应税收政策开征物业税

运用税收等经济杠杆，建立土地管理和耕地保护的长效机制。目前开征的耕地占用税和城镇土地使用税税额过低，不足以遏制乱占滥用土地之风。从目前看，需要根据不同地区、不同情况提高税额。从长远看，可借鉴其他国家的一些经验，在完善土地统一登记的基础上，改革有关税制，如实行物业税，以加大占用者的土地保有成本，促使其自觉建立合理用地、集约用地的自我约束机制。

（1）专家学者主张征收物业税

近年来，一些地方政府将土地作为最重要的投资，不断地扩大土地储备规模，已经造成了4,000多万的农民失去土地。国家有关统计资料显示，在现行土地收益分配框架下，农民仅仅得到5到10的土地收益，村一级可以得到25到30，而各级政府则可以得到60到70的收益。从1987年到20__年，全国非农业建设占用耕地3,300多万亩，近70是政府用行政方式征占的土地，如果每亩地的最终使用价格为100,000元，农民分得10计算，那么，近20年来全国农民最少丧失了3万亿元的土地增值收益。

地方政府为什么如此热衷于土地经营？这是因为，在中央政府控制了税收的主要来源，并且紧缩银根之后，地方政府除了土地之外再没有其它的资金供给渠道。他们为了发展地方经济，不得不千方百计地炒作房地产，通过拉高房价带动本地相关产业的发展，并且从中获取财政收入。这是一种竭泽而渔的经营模式，它将不可再生的土地资源作为赌注，进行经济上的大。所以，控制中国经济过热的问题，首先就是要解决地方政府在土地资源利用上的不受节制问题。

当前，中央政府主要通过行政手段千方百计地制止地方政府乱占耕地行为。从短期来看，中央政府的政策和行政命令会发挥一定的效用，但是从长期来看，由于利益上的冲突并没有解决，所以还会出现直接的或者变相的乱占耕地问题。在北方一些城市，城市规模不断扩大，城市地价不断攀升，已经直接影响了当地投资的成本。所以，如果没有和中国的经济发展水平相适应的土地控制制度，那么，土地泡沫破灭之日，就是中国的经济灾难到来之时。

抑制土地价格增长过快的问题，有三个途径：一是通过经济手段加大土地的供给，保证市场源源不断的土地需要。这种手段在我国根本行不通。二是通过行政手段控制土地批租的速度，防止地方政府参与房地产的开发。由于地方利益决定了地方政府不可能不打折扣地执行中央的行政命令，所以行政手段作用十分有限。三是通过法律的手段制定合理的税收和财产分配制度，保证利益的各方都能获得理性的预期收入。

现在看来，征收物业税已经成为当务之急。首先，征收物业税可以从消费环节抑制需求。在中国的城市发展中，已经出现了房地产投资热的现象，一些城市居民购买房产并不是为了生活消费，而是为了进行投资。浙江温州炒房团的出现，从一个侧面说明房地产市场已经发展到新的阶段，以消费型为主的购房行为已经逐渐地被投资性的购房行为所替代。在这种情况下，国家鼓励房地产开发的一系列制度都应该调整。具体到税收制度方面，国家应该对占用土地资源而进行的房产投资活动征收特别的资源税。其次，征收物业税可以有效地遏制开发商的投资冲动。当商品房交易市场趋于理性化的时候，开发商必定会对商品房的建设规模有一个合理的计算。他们不会轻易接受地方政府提出的开发项目，将自己的资本集中投入到城市房地产开发中去。第三，征收物业税还有利于解决中央和地方政府财产分配不公的问题，从根本上控制地方政府参与房地产开发的利益需求。征收物业税可以有效地在中央和地方政府[:请记住我站域名/]之间进行资源税的重新划分，保证地方政府运行所必需的财政资金，防止地方政府千方百计地截留国家收入。

征收物业税是一个系统工程。它要求国家的立法部门必须首先确定合理的征收范围。对那些以消费为目的而购买的房屋，不应该征收物业税，对那些投资性购买的房屋，应该征收物业税。由于我国目前尚未建立科学的资产申报体系，因此，在实际操作中可能会面临许多问题。其中一个最主要的问题是，如何确定房屋业主购买的目的，在税收制度设计上，可以采取一刀切的方式，对物业实行普遍征收原则，然后再通过补贴的方式，对那些城市的贫困者进行合理的补偿。在此基础上，国家大力推动经济适用房的建设，并且通过廉租房的方式保证城市贫困人口拥有必要的住房条件。

当然，物业税的征收还面临着其它许多问题，譬如，在征收的过程中，如何防止不法商人与政府勾结逃避或者变相逃避国家的税收？从目前的情况来看，加快民主改革步伐是解决这个问题的唯一正确途径。因为只有在政府时刻受到公众有效监督的情况下，房地产开发经营活动中的暗箱操作才能避免。

笔者非常反对那种以缺乏经验为由而阻挠税收制度改革的观点。因为经验的欠缺不能成为延缓推行某一项制度的理由。在征收物业税方面，有关部门固然没有经验，但是，只要有利于维护公众的利益，有利于中国经济的长远发展，我们就应该加快前进的步伐。

（2）中国税收改革已“箭在弦上”

“简税制、宽税基、低税率、严征管”这是新一轮税改的基本原则乃至主要内容。根据国税总局的安排，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”,20__年将“模拟房地合一按评估值征税的工作，推进房地产税的改革试点。”

广东省财政厅厅长刘昆在全省财政工作会议上透露，广东有可能在20__年对不动产开征统一规范的物业税。

据了解，物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。比如公路、地铁通车后，沿线的土地价格就会提高，而每年应缴的物业税也会跟着提高。

据中 国人民银行行长周小川日前的说法，从物业税的角度看，实际上涉及到两种不同的城市管理方式：一种是城市土地采用批租形式，在这种形式下，政府必然希望土地能够卖出较好的初始价钱，以便于政府改善公共服务和城市基础设施；另外一种是，土地的供应和交易基本上没有限制，但是土地的使用要定期进行评估，在此基础上，征收财产税，会使土地初始价格比较低，但每年都要承担一定的物业税。据称，开征物业税的做法有利于承租人的优化资源配置。

业内人士认为，开征物业税是目前房地产税费改革的信号。试行物业税改革，将对未来中国城市土地管理产生重大影响。

其实，物业税，国外早已有之，中国在1986年也设立了类似的“房产税”。房产税也已经成为地方税收的第三大来源，但是为什么没有起到应有的调控作用？

根据财政部财科所的一份研究报告：现行房产税的主要弊端有四：一是房产税征收范围过窄。例如，“把行政机关、个人居住用房等房产列入免税范畴。”而随着近些年来住房商品化程度的不断提高，个人购房比例逐渐提高，其中大部分属于中、高收入阶层。高收入者购房本质上是一种财富形态的转换。“免除房产税等于是国家放弃了调整收入分配的一种手段。”二是房产税计税依据不合理。现行的规定是按“房产余值”或“房产租金收入”计税。这种规定带有“静态考虑问题的色彩”，导致税基不能随经济条件的变化而正常增长，也使政府损失了相当一部分收入。比较科学的办法是按照房产现值计税。三是房地产税费过于混乱对房产税增长的抑制。不仅税种繁多，而且费大于税的情况在房地产业远比其它行业突出。在北京市房价构成中，收费已占20左右，还有一个弊端是“内外两套税制”。

正因为如此，新一轮税改要提“统一规范物业税”。这种改革设想还有另一个重要出发点，就是让“物业税”成为地市级政府的主要税源。“现在，地方政府的收入主要依靠增值税。为了筹集税源，地方政府可能比较偏向于上加工行业，比如现在比较热门的汽车、钢铁。”可以看得出，在这两个领域也已经出现了“泡沫”。周小川认为，这对于处理中央和地方之间的关系、对保证中央的宏观调控的有效性都会产生积极作用。

事实上，从1994年的增值税分享到20__年的所得税分享(以前，企业所得税是地税收入)，地方政府的收入空间有进一步缩减的趋势，这虽然增强了中央的宏观调控能力，但是相对也造成了地方政府财政收入支付能力的下降，长此以往，地方政府自然会有抵触情绪。以此观之，“物业税”改革的提出似乎有“照顾”地方政府“情绪”的味道。而这次税改的另一项内容也与此相关，“在统一税政的前提下，赋予地方适当的税政管理权。”

回到“物业税”本身。普通居民可能关心：我自用的住房将来也要征“物业税”吗？按照国外的做法，会有一个免征额，把中低收入者尤其是低收入者排除在外。但像现在这样，不管个人拥有多少住房，不管是豪宅，还是普通住宅，都不征税的做法肯定不行。从复杂性上来讲，“物业税”的改革可能超过了其它任何一个这次税改中涉及的税种。

（2）开征物业税势在必行

开征物业税不但能够减少房地产投资开发风险，均衡税负，而且还能降低消费者购房“门槛”，增强百姓改善住房的机会和能力。但是，物业税作为一项系统工程，涉及很多方面，对一些有可能出现的新情况如何处理，亦应引起思考。

目前世界上绝大多数成熟的市场经济国家都实行物业税方式，而大批发展中国家也已经开始采用这种做法。所谓物业税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。

公寓物业人才工作计划范文第12篇

论文关键词：高校学生公寓文化活动，项目化管理，实践研究

 

高校学生公寓文化作为校园文化的有机组成部分，是高校培养高素质人才的重要抓手。在高校学生公寓文化建设工作中引入项目化管理模式，是遵循大学生教育规律和成人成才发展规律，进一步加强校园文化建设，创新学生公寓文化活动方式，培养学生的实践能力和创新能力，增强校园文化教育工作实效的有意义探索。

一、高校学生公寓文化活动项目化管理的内涵及意义

1.1项目管理的内涵

项目通常是指为完成某一独特的产品、服务或结构而进行的一次性努力，是一个动态的概念，项目侧重于过程。一个项目通常包括三个因素：确定的目标、明确的开始与结束时间、既定的预算。

项目管理是近年来新兴的一门科学，是以项目为对象的科学管理方式。它以系统论为指导，以现代先进的管理理论和方法为基础，通过特有的组织形式，实现项目全过程的总和动态管理，从而有效完成项目任务。①项目管理对项目进行组织管理，可以更好地解决项目开展过程中所遇到的各种问题或困难，最大程度地优化所需资源配置，做到项目在特定的范围、有限的时间、预定的成本及质量之间的相对平衡。

1.2高校学生公寓文化活动项目化管理的内涵

高校学生公寓文化是指以学生公寓为主要载体，形成、体现和传播各种文化现象的总和，伴随大学生思想、认知、性格、追求的不断碰撞、磨合直至互相融合，最终形成极富凝聚力的文化氛围。②高校学生公寓文化活动是依托学生公寓这一载体，有目的、有计划、有步骤地组织大学生参加的一次性活动，具有很强的目的性、起止时间明确、参与对象明确、活动预算简单等特点。

高校学生公寓文化活动项目化管理是指将高校学生公寓文化的各项具体活动视为一个个项目，运用项目管理的理论、方法，对具体活动摘要求，实施目标化管理，建立文化活动时间安排表，坚持学生主体性原则，采取招投标制度进行立项操作，通过公平竞争、公开评审，采取项目负责人制度，做到目标到位、责任到人。

1.3高校学生公寓文化活动项目化管理的意义

将项目管理引入高校学生公寓文化活动管理，有利于优化学生公寓文化活动的管理，充分调动大学生组织和参与文化活动的积极性和主动性，使校园文化真正地走到大学生生活中去，增强校园文化对大学生思想、行为、人格发展等方面的影响，进一步培养大学生的创新精神，提高大学生的综合素质，营造和谐的、可持续发展的校园文化氛围。

近几年来，莆田学院在学生公寓文化活动中也尝试实施项目化管理模式教育管理论文，如每年一届学生公寓文化节就是在学生公寓文化建设工作中运用项目化管理的成功案例。通过组织“好学风”优秀宿舍评选大赛、“宿舍文化风尚大赛”、“寝室舍标设计大赛”、“安全知识知多少”之社区安全教育主题海报设计大赛、“迎奥运、树新风”之社区文明标语征集大赛、“节约我先行”之社区节能宿舍评选大赛等活动，运用项目管理的目标导向、过程控制、团队激励、绩效评估等专业理论，充分利用人、财、物等方面的资源，做到责任到人、专款专用，提高了工作效率，增强了校园文化建设实效，取得了良好的教育效果。

二、高校学生公寓文化活动项目化管理的流程

2.1酝酿准备阶段

在学生公寓文化活动中引入项目化管理模式，首先，需要明确目标。学生公寓文化活动的开展作为在校大学生文化素质教育的重要内容，由学生工作处负责牵头组织实施，专家组经过调研，根据学校实际情况提出总体构想，明确教育总体目标，确立正确导向。其次，进行目标任务分解。对学生公寓文化建设任务进行分析研究，进一步选择适合项目化管理的任务，确定公寓文化活动项目的目标和具体要求，制定并公布学生公寓文化活动项目的申报指南，面向全校师生公开征集公寓文化活动方案，营造“人人可以申报，人人可以参与”的氛围。。

2.2项目申报与审批

在立项通知公布之后，申报活动的学生团体必须在了解学校的情况以及学生公寓文化活动各项具体规定的基础上，深入调查学生的活动意向和需求、活动场地情况，并对活动的开展时间、地点、规模、主题、内容、形式作出详细的计划或实施方案，在充分论证之后向学生工作处投递活动计划书，参与项目申报。活动计划书须体现时代特色，能反映当代大学生的精神面貌，对广大学生具有吸引力，并具有较强的操作性和一定的校园影响力。

在审批环节中，由学生工作处统一组织活动立项评审，对所有活动项目计划书的可行性、影响力、内容、活动形式、安全应急预案等方面进行全面审核，保证审批过程的“公开、公正、公平”，择优立项。

2.3项目实施与监控

项目实施与监控是学生公寓文化活动项目化管理的主体部分论文参考文献格式。通过审核的立项活动项目，由学生工作处与活动主要负责人签订《学生公寓文化活动立项协议书》，以协议书的方式确保活动任务的正常开展和配套经费的及时落实。学生公寓文化活动立项的计划书不得擅自改变，在活动的实施阶段，学生工作处组织立项活动督查小组对活动项目的开展情况进行不定期抽查及督导，检查活动项目主要负责人及活动组织者是否按照计划开展活动，活动进度是否符合计划的要求，活动经费是否合理使用。学生工作处对活动项目进行中期评测，如发现活动项目负责人未按计划开展活动，或是活动方案执行难度大，或是活动经费不合理使用，则可以中指活动项目的实施，停止拨款、撤销立项的处理，做到尽量避免资源的不必要浪费。

2.4项目验收与评价

学生公寓文化活动项目化管理与传统活动管理方式的最重要区别之处就在于活动项目的验收与评价环节。在学生公寓文化活动项目运行结束之后，活动项目负责人应做好活动项目的工作总结，全面总结出活动的成功之处以及存在的不足之处，并向学生工作处提交文本材、图片、DV等多种形式的资料，积极配合学生工作处进行活动项目的审核与验收工作。学生工作处组织验收专家组对活动项目进行全面的、最终的评审和反馈，根据活动项目的开展情况、成效、影响力等，评选出学生公寓文化活动的精品项目、优秀项目、合格项目以及不合格项目；同时对活动项目主要负责人的工作表现进行评价，评价结果作为下次该负责人或团体申报立项的参考指标。

项目验收结束后，学生工作处要做出公正的评价，及时兑现奖励和处罚，及时表扬和奖励开展得好的活动项目；批评不合格项目的负责人及申报团队。活动项目运行过程中的好经验、好做法要及时总结推广、宣传，可在校内媒体中开辟学生公寓文化活动专栏，广泛交流活动项目开展的经验，也可对成功的活动项目进行深入分析，进一步推动学生公寓文化建设工作的可持续发展。

三、高校学生公寓文化活动项目化管理过程中应把握的原则

3.1坚持资源整合原则

学生公寓文化活动开展过程中，常常出现部门之间、院系之间各自规划，各行其事，未能形成有效的“齐抓共管”的局面，资源整合也无法得到实现。在有限的资源得不到统一规划的情况下，学生公寓文化活动的重复现象就不可避免地存在着。项目管理的目标是最大限度地利用组织内外的各种资源，优化工作流程，化解项目矛盾与冲突，提高项目资源利用效率。③学生公寓文化活动项目化管理过程中，应根据学校实际情况，深入调研，精心规划，围绕大学生的成人成才需要科学设置学生公寓文化建设总目标，完善学生公寓文化活动具体项目的申报指南，严把活动立项审批关，对申报的同类相似的活动项目，采取合并立项的方法，倡导竞争与合作，避免学生公寓文化活动重复开展的情况出现教育管理论文，有效地整合资源，以最低的成本去达到最好的效果。

3.2坚持强化负责人责任原则

立项项目的实施与管理过程中能否按计划开展，人力物力是否到位、经费是否合理使用，这些都与项目负责人的工作是紧密相连的。活动项目通过立项之后，倘若项目管理部门放开初期管理，项目负责人责任心不够，待到活动中后期才开始管理，则会延误了活动项目实施的最佳时机，活动效果可想而知。在学生公寓文化活动项目化管理过程中，如何提高活动的效果和影响力？如何变活动项目负责人的被动管理为积极管理？总的来说，只有坚持强化负责人责任原则，加强负责人的项目管理技能和经验培训，结合往届优秀项目案例，培养负责人项目管理所需要的策划、组织、公关等方面的能力，强调负责人在项目实施过程中的重要性，宣传学生公寓文化活动项目管理的规则和实施办法，以及项目成果的鉴定办法和具体标准。通过强化项目负责人的责任意识，促使项目负责人在通过立项审批时，能够明确其工作职责，能按照学生公寓文化活动项目管理的具体要求，及时着手开展工作，如进行活动人员安排、进行活动的前期宣传、协调解决活动场地的使用问题、合理安排经费预算等等。在项目的实施与监控环节，通过立项活动督查小组的不定期抽查与督导，项目负责人的责任意识、全局意识、进度意识会得到不断的提高与加强，有利于项目负责人有效地、保质保量地开展活动。

3.3坚持过程监督原则

在活动项目化管理过程中，监督是项目目标顺利实现的重要保障。实施学生公寓文化活动项目化管理过程中，应坚持过程监督原则。学生公寓文化立项活动中的每一个环节都应给予重视和监督，任何一个环节的完成情况都可能影响到其他环节的完成，进而导致整个活动项目无法按时保质完成。项目管理部门应定期或不定期地对所有立项活动项目的实施情况进行抽查和督导，与活动项目团队进行有效沟通，直观了解项目的实施情况，发现问题，及时提出建议意见，协助解决问题。

项目管理应用到高校学生公寓文化活动的管理中，实现了学生公寓文化活动管理的科学化、规范化、制度化，对校园文化的可持续发展有着十分重要的意义。通过学生公寓文化活动项目的具体实践，搭建大学生自我教育、自我管理、自我服务的工作平台，激发大学生参与文化活动的积极性、主动性，发挥大学生的聪明才智，对培养大学生的实践能力、创新能力以及培养大学生团队精神有着积极的作用。

参考文献：

①杨卫兵王务均.《大学生廉洁教育项目化管理的基本内涵及运行机制研究》[J].学校党建与思想教育，2010（5）：46

②刘建荣.《探索公寓文化建设途径，强化公寓文化功能》[J].赣南师范学院学报，2006（2）：119

③郝丽丽宋岩蔡慧慧，《浅谈大学生社会实践活动的项目化管理》[J].中国环境管理干部学院学报，2010（2）

公寓物业人才工作计划范文第13篇

进入知识经济时代后,教育事业在我们国家发展中的地位更加突出,高等教育对国民经济的发展更是有着举足轻重的影响。而大学校园作为知识经济的重要载体,其规划、建设、发展的成功与否,直接影响着高等教育质量,直接关系到国民素质的提高。自进入21世纪以来,近些年许多高校不同程度地进行了办学规模的扩大和调整,大学新建校区以及大学城的建设热潮一度席卷全国。高校校园建设满足我国高等教育规模扩张的需要的同时,也涌现出诸多问题。这些问题突出反映在两点:一是校园规划与学校发展之间的矛盾,二是校园规划与校内师生实际使用感受之间的矛盾。而高校校园建设往往投资巨大,一旦决策失误很难更改和挽回,因此研究如何更加科学合理地进行高校校园规划具有非常巨大的现实意义。

二、与高校校园规划相关的工业工程理论

总体来看,多数设计单位对于校园的规模、功能布局、交通联系等还都停留在感性认识和定性分析阶段,大多依靠经验和直觉进行判断和规划,这样就容易出现如分区不合理、交通组织不便捷等各种问题。造成这种情况的原因在于目前大多数的高校校园规划研究仍然只局限在建筑学与城市规划理论范畴内进行,研究视野受到一定局限。其不足之处在于:一是规划手段古老而不成熟,对于高校校园的规模、功能布局、交通组织等内容,至今仍然停留在粗放型定性分析的阶段,其规划设计还主要是依靠经验作直观的判断,缺乏对资料、数据进行深度加工的技术和手段,缺乏科学的方案比选方法和决策手段。二是缺乏驾驭全局的系统支持。校园规划是一个动态过程,随着大学的发展,校园的功能也不断充实和扩展。仅靠建筑学或城市规划理论,面对高校校园这一复杂系统工程,显得力不从心。因此,必须进行观念和理论创新,积极借鉴和汲取其他学科的理论与研究成果,这样使高校校园规划水平不断提高,向广大学生和教师交出满意的规划答卷。工业工程的主要目标是提高生产或服务系统的效率,其中重要一环就是生产系统的规划和设计,核心是设施规划与设计,通过对建设项目的各类设施、人员、物资进行规划,优化人流、物流、信息流,从而有效、经济地达到预期目标。其中物流系统理论以及设施规划与设计理论[1]可对高校校园规划工作起到一定借鉴意义。

1.物流系统

物流的概念是在20世纪50年代产生的,曾被定义为“实物配送(PhysicalDistribution)”。1935年,美国的销售协会将“实物配送”定义为“包含于销售之中的物质资料和服务从生产地点到消费地点流动过程中伴随的种种经济活动”。[2]在工厂企业、交通运输、城市规划、等活动中都存在物流,广义的物流概念可以表达为:物流是指物资或物料实体的场所(或位置)的转移和时间占用,即物理流动过程,目的是使物资有形或无形地从供给者手中转移到需求者手中,从而实现其使用价值。物流体系建立的好坏直接影响到企业的发展和进步,而高等院校尽管不是赢利性质的企业,也同样要考虑成本、效率和服务质量。因此,在高校的日常管理中同样可以认为存在着物流的概念,即实体(如学生、教师和各类信息、资源等)在校园内流动的过程。而高校的物流体系也应在满足师生日常物质及精神需要的前提下,尽可能追求高效益、低成本。[3]而高校的校园规划是不是科学合理是高校物流系统能否正常高效运转的前提。

2.设施规划与设计

设施规划与设计是工业工程的一个重要组成部分。它的任务实对建设项目的各类设施、人员、物资进行系统规划与设计,用以优化人流、物流、信息流,从而有效、经济、安全地达到建设项目的预期目标。[3]设施规划与设计的主要内容有场址选择、物流分析、工厂布置、物料搬运和贮存系统等。目前的设施规划与设计绝大多数应用在生产制造领域。而在其他领域,由于对其中物流关系的认识不够,人们往往不是很重视设施规划与设计,设施规划往往被建筑设计所取代。而高校校园内存在着教学楼、办公楼、学生宿舍、餐厅、体育场等建筑物设施,学生和教师在校内的流动尽管不像工厂那样严格和有序,但同样有着很多规律性。[4]从校园规划的设计过程来看,它具有现代工业工程的四个基本职能:规划、设计、评价、创新。而高校校园规划过程及建成后的校园硬件的使用过程,涉及到高等教育学、经济学、工程技术学、建筑学、环境工程学及管理科学等多个学科领域,使一个复杂的系统过程,具备系统工程的所有特征。因此,用定性和定量的工具,对高校校园规划进行系统结构和系统状态的分析,对各种方案进行比较、评价和协调,就具有了较高的可行性。

三、基于SLP方法的校园分区相关性分析

功能分区是指将校园内各建筑设施按照其使用功能进行布局,传统的高校校园布局,主要围绕着教学、生活、体育等功能进行区分,建筑物的布局往往只是按照交通流线进行规划安排,功能分区理念也起到了良好的作用。功能分区提供了校园规划的清晰结构,防止了各区间互相干扰,对于一定规模内的校园是合适的。但是当校园发展到万人乃至数万人的规模,区与区之间的步行距离超过了轻松可及的范围时,硬性的功能分区便成为校园规划的桎梏,带来一系列使用上的问题。因此,既要认识到功能分区的必要性,又要其局限性。在决定校园规划整体布局的时候,必须科学地分析各功能分区的规模及其联系。在分析各分区功能组成及相应空间特点的基础上,科学合理地明确校园内各分区的主要组成部分及其相互关系,围绕“主体-行人-空间”这一思路,可采取工业工程中的活动关联性分析,通过活动关系图和活动相关线图(行为流线图)进行图解分析。[5]

系统布置设置(SLP,SystematicLayoutPlanning)采用严密的系统分析手段和规范的系统设计步骤进行分析,具有很强的实践性。运用SLP法进行总平面布置时,首先要对各作业单位的相互关系进行分析,经过综合得到作业单位之间的关系矩阵;然后根据关系矩阵中作业单位之间相互关系的密切程度决定作业单位之间距离的远近,安排作业单位的位置,绘制出相应的位置关系图,并将作业单位实际占地面积与位置关系图结合起来,形成作业单位面积相关图,通过进一步的修正和调整,得到可行的布置方案,最后再对方案进行优选评估。SLP方法的流程图如图1所示。[6]图1SLP方法流程图针对学生在不同分区内的活动内容,首先进行关联性分析。一般而言,高校校园内的活动可分为两类:教学科研活动和教学科研辅助活动,这两类活动又可再进行细分。因此确定分区之间的关联,应首先分析活动相关性的类型,确定其重要性。通常有下列活动相关性类别:两项教学科研活动的相关性;一项教学科研活动和一项教学科研辅助活动的相关性;两项教学科研辅助活动的相关性。这里采取RichardMuther提供的相关程度评分等级系统,[6]共分为六个等级,如表1所示。一般来说,高校校园内各类建筑设施可分为教学区、行政办公区、学生生活区、体育运动区、后勤服务区、教职工生活区等类型。对各个功能分区的关联性分析,采取关联性两两判断矩阵来进行,按照SLP方法的习惯表示方法,即可得到图2所示校园功能分区活动关联图。根据图2,做出校园功能分区相关线图如图3所示。校园功能分区活动关联图和相关线图,为校园规划整体的布局提供了一个清晰的总体框架,可以在设计人员进行各个功能分区位置确定时提供重要的参考依据。在此基础上,可以进一步整合分区内的各项功能,根据其使用功能、空间特点、交通联系、防火及卫生要求等;并结合具体地形限制,将性质相同、功能相近、联系密切、对环境要求相似的建筑单体进行调整、归纳,从而较为有序地组织起整体的校园规划初步布局。

四、高校校园规划选址模型分析

数学模型的建立并不能够完全取代传统的分析及设计方法,但模型的应用可以对设计工作的科学性起到补充作用,在面临多方案优选时通过定量计算得出的数据也具有很大的参考价值。

1.连续点校园规划选址———交叉中值模型

连续点选址问题指的是在同一条路径或一个区域内的任何位置都可以作为地址的一个选择。对于拟进行定量分析的校园规划方案,将学生的人流看作物流来进行分析,首先做如下假设(建模前提):一是校园中人流活动是随机的、不确定的,但是根据学校教学活动的安排以及学生自发的课余时间安排,从某一较长时间(如半学期、或一学期)内,学生的流动过程有一定的规律性,从物流成本分析的角度,可以看作均匀、连续、确定的。二是校园中有k个学生(k是有限正整数),每一个学生的流动成本都可以以一种当量物流量来表示(如耗费的时间或者消耗的自身能量等)。如某高校拟在一个由5栋学生公寓组成的学生宿舍区内新建一座清真餐厅,主要服务于这5栋学生公寓中的回民学生。用图4中的笛卡尔坐标系确切的表达这些学生公寓的位置,可把学生公寓看作需求点;表2是各个学生公寓对应的权重,在此权重即为经过调查后所知的各个学生公寓需要去清真餐厅就餐的学生总量,设最终的清真餐厅坐标点为(xs,ys)。为了找到x方向上的中值点xs,从左到右将所有的Wi加起来,按照升序排列到中值点,如表3所示。然后再从右到左将所有的Wi加起来,按照升序排列到中值点。从表中可以看出,从左边开始到需求点A就刚好到达中值点,而从右边开始则是到需求点C到达中值点。从图3中可知在需求点A、C之间100m的范围内对于x轴方向都是一样的,所以xs在300m到400m之间。接着寻找在y方向上的中值点ys。从上到下逐个叠加各个需求点的权重Wi,如表3所示。在考虑E、D两个需求点时,权重之和是9,没有达到中值点10,但是加上C之后,权重之和为12,大于10。所以从上向下的方向考虑,清真餐厅应设置在C点或者C点以上的位置。然后从下往上,在A和B点之后,权重总和达到8,仍旧不到10,当加入C后,权重总和为11,所以清真餐厅应设置在该C点或者其下的位置。结合两个方面的限制和其相对位置,在y方向,只能选择一个有效的中值点即ys在300m处。由此,可得清真餐厅的位置可在图5中粗线所标示的范围内选择。考虑到清真餐厅与学生公寓之间的相互影响,故而距离100m较好,因此最终可选址在坐标(3,3)所示的位置。

2.离散点校园规划选址———P-中值模型

在校园规划设计研究中,对于某一个建筑单体或构筑物,其实际可备选的位置往往都是有限的,因此采用离散点选址模型更为便捷和适用。候选方案中只有有限个元素,只需要在这有限的几个位置中进行分析来确定选址。我们采用P-中值模型来解决此类问题,即在一个给定数量和位置的需求集合和一个候选选址位置的集合下,分别为p个设施找到合适的位置并指派每个需求点到一个特定的设施,使之达到在需求点和候选选址点之间的运输成本最低如某高校宿舍区共8栋学生公寓,拟在其中建设2个学生餐厅,用最低的交通成本来满足学生就餐需求。根据实际地形和校园现状,可以确定4个候选地址,如图6所示。从A、B、C、D4个候选地址到不同学生公寓的交通成本、各个宿舍的需要就餐人数,如表4所示。采用贪婪取走启发式算法(GreedyDroppingHeuristicAlgorithm)求解,[7]步骤如下:(1)初始化,令循环参数k=m,将所有的m个候选位置都选中,然后将每个学生宿舍指派给距离其最近的一个候选位置;(2)选择并取走一个位置点,满足以下条件:假如将这个点取走并将该学生公寓内的学生重新指派后,总交通成本增加量最小。然后令k=k-1;(3)重复2.,直到k=p(在这里p=2)。对交通成本进行比较,在初始化中,假设1、2、3公寓的学生就餐由A来提供,4、5公寓的学生就餐由D提供,6公寓的学生就餐由B提供,7、8位置的就餐由C提供,如图7所示(因为属于过程中的交通成本分析,故这里暂且不考虑餐厅规模及学生就餐喜好等问题)。

公寓物业人才工作计划范文第14篇

关键词：高教体制下；校园文化；改革和创新

高职院校校园文化作为高校校园文化的重要组成部分，是高职院校发展的产物。近年来，随着我国高等教育体制改革轰轰烈烈的展开，高职院校的扩招、后勤社会化改革等都对校园文化建设产生了一定的影响。因此，探讨和分析当前高职院校校园文化建设的现状，加大高职院校校园文化建设的改革与创新力度，突出校园文化的职业特色，对于推进高职教育改革的发展、加强和改进高职学生思想政治教育、全面提高高职学生综合素质等具有十分重要的意义。

一、高教体制下我国高职院校校园文化的现状

1.校园文化的建设缺乏必要的物质支撑和健全的制度保障。近年来，虽然高职教育取得了较快的发展，但由于发展起步较晚，很多方面仍无法与其他本科院校相比。特别是随着近几年的大量扩招，使得许多高职院校存在着历史沉淀不够，底蕴不深，教学、科研、生活等基础建设薄弱，实训条件、宿舍、教室、教师存在着严重不足等问题。在实际工作中，也存在着“抽象肯定，具体否定，‘说起来重要，干起来次要，忙起来不要’”的现象。领导精力放在业务工作上，抓业务工作硬，抓文化建设软。经费安排“僧多粥少”，有个口子也是象征性的，有时甚至口子都没有，常闹饥荒，喝西北风。可以说，高职院校扩招后的经费短缺是制约校园文化建设的瓶颈。此外，“以能力为中心”的人才培养模式还没有真正建立形成，与之相适应的一些规章制度也未真正建立。

2.企业文化渗透不够，未能凸显“企业”人才培养特色。从某种意义上来说，高职教育是就业预备教育，其目标定位就是培养服务于生产管理一线的高技能实用型人才。为了搭建高职教育与学生就业之间的平台，必须在校园文化建设中加强学生的“高职职业文化”培养。《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》文件中明确指出：“高等职业院校要按照企业需要开展企业员工的职业培训，与企业合作开展应用研究和技术开发，使企业在分享学校资源优势的同时，参与学校的改革与发展，使学校在校企合作中创新人才培养模式”，从中可以看出，高职院校要办出自己的特点，必须突出“企业”人才培养特色，建设具有自身特色的校园文化。因此，高职院校应引入企业文化，建立起新型“技能型”、“应用型”的校园文化，完善学生的职业素养，让毕业生能够平稳、快速地完成从“学生”到“企业员工”的角色转变。但实际上，目前很多高职院校仍习惯于模仿和因袭普通高校的建设模式，而忽视了自身的“职业技术”文化特质。

3.高职院校后勤社会化改革使得公寓文化建设成为一项新课题。近年来，随着高职院校内部管理体制改革的不断深入，后勤社会化的进程日益加快，大学生生活园区的建设也逐步走向社会。许多高职院校大多在城区中心地带，地理空间受到限制，随着年年扩招，学生住宿成了一大难题。因此，许多高职院校突破学校围墙，走社会化道路，引导社会企业投资兴建学生公寓，用市场经济的办法拓展高校空间，解决学校发展的难题。但由于学生公寓不在学校围墙内，加上公寓与学校有一定的距离，因此给学校在管理上造成了一定的难度。学生生活在公寓内，感受不到学校校园文化的氛围，且参与校园文化建设的积极性相对弱化，高职院校校园文化建设如何进入大学生公寓，是一项新的课题。

二、高教体制下我国高职院校校园文化的改革和创新

1.加强高职院校校园文化建设的组织与领导。高职院校校园文化建设是高职院校综合办学水平的重要体现。高职院校要不断加强校园文化建设的组织与领导，把校园文化建设列入学校的议事日程，讨论和制定校园文化建设总体发展规划，并纳入学校事业发展规划中，树立全员共建校园文化的意识。与此同时，要采取切实有力的措施，积极开展丰富多彩的思想道德教育和各类文体活动，确保校园文化建设工作的顺利进行。学校党委要统揽全局，正确把握校园文化建设的政治方向，确保校园文化的先进性，要结合高职院校的工作实际，制定高职院校文化建设的工作目标和措施，为促进校园文化建设不断向标准化、规范化和科学化方向发展提供有力的组织和制度保证。

2.校园文化建设应充分体现高职特色。高等职业院校学生的核心竞争力不是体现在理论水平上，而是体现在实践水平和动手能力上。校园文化建设要注重在继承“高”的基础上创新，更要注重在发扬“职”的个性上创新，要充分体现其“职业”特色，因此，实践性教育教学环节的设施建设显得尤为重要。高职院校教学环境布置，除有名人画像、格言警句等，还必须有市场人才需求信息、行业与专业的发展趋势、业内成功人士的资料等与职业相关的因素，让学生从行业日新月异变化中体味职业感受和专业思想，提高学习的动力。学校在进行物质文化建设过程中，要严格按照育人的要求长远规划、整体实施。要有意识地对校园环境进行布置和设计，精雕细刻，让校园充分体现学院的办学理念和校园文化的浓厚气息，寓情于物、寓情于景、寓教育于景物之中，要让人们在美景交融中体会和感悟一种理念、一种特色、一种人文精神，使人的个性充分得到张扬。

3.引入企业文化，培育具有浓郁企业文化特色的校园文化。实践技能与企业文化的结合，是毕业生“零距离”就业的重要保证。高职院校应坚持“源于企业文化，又高于企业文化”的原则，在校园文化建设的各个环节中吸取并渗透优秀企业文化的理念。一是要建立专业教师定期轮训制度，支持教师深入基层、深入企业和用人单位进行岗位实践活动，在提高专业教师的实践教学能力的同时也让教师们切身感受企业文化。此外，还可以面向社会广纳贤才，聘请一批在企业生产和服务第一线的优秀人员充实教师队伍，造就“双师型”、“能师型”教师团队，引导校园文化活动。二是广泛宣传优秀的企业文化，让企业文化渗透到学生日常的学习生活和校园文化活动中。如，可以通过邀请企业文化工作者到学校进行专题讲座或在校园文化活动中开展优秀企业文化内容的展示等形式，使校园文化与企业文化得以有机融合。三是加强校系两级文化建设，打破传统单一的校园文化模式。高职院校各系应该把相应行业企业的不同素质要求渗透于本系各专业的每个教育教学环节中，建立起自己的“系文化”甚至“专业文化”，以强化专业知识教育与企业文化的联系。教学计划、教学大纲、教学内容、教学方法、实践环节、考试考核、学生日常行为管理制度以及文化活动等也都要体现出对这些专业素质的养成教育。四是高职院校校园文化建设要坚持“走出去、请进来”的思路，借鉴先进的企业文化建设理论和成功案例，设计学生社团活动，活动要力求规范、过程严谨、培育精品意识。活动要围绕学生诚信教育、纪律养成教育、吃苦耐劳的体验教育展开，通过活动培养团队精神和爱岗敬业精神，充分了解各类企业的企业文化特质，让学生思考“我”怎样成为企业的核心员工，学会规划自己的职业生涯。

4.加强公寓文化建设，提升生活园区文化品位。随着高职院校后勤社会化的进程日益加快，大学生生活园区的建设也逐步走向社会，学生公寓已跳出了校区范围内，学校管理难度加大。加上完全学分制的推行，行政班级的概念逐渐淡化，学生在公寓中停留的时间增加，学生公寓日趋成为学生日常生活与学习的重要场所，是对学生进行思想政治工作和素质教育的重要阵地。因此高职院校要加强学生公寓中的思想政治工作，要以公寓为基地开展“我的寝室情怀”征文比赛、“我爱我家”寝室摄影大赛及“大学生公寓文化节”等校园文化活动，培养学生集体主义观念，丰富学生公寓文化生活，促进学生公寓的社会主义精神文明建设。要落实学生公寓思想政治工作队伍建设的有关要求，大力推行“大学生思想政治教育进公寓”管理模式，切实选派足够数量的政治素质高，思想作风好，具有较强组织管理能力，善于做学生工作的辅导员进驻学生公寓，做到“同住、知情、关心、引导”，真正做到与学生同住学生公寓，了解学生思想动态，关心学生思想和生活，引导学生正确处理各种问题，开展经常性的思想政治工作。

总之，在高教新体制下，加大高职院校校园文化建设的改革与创新的力度，对于推进高等职业技术教育发展，加强和改进大学生思想政治教育，全面提高学生综合素质，具有十分重要的意义。高职院校要充分认识校园文化在培养高素质技能人才中所起的作用，搞好校园文化建设，营造良好的育人环境，提高人才培养质量。

参考文献：

［1］ 谢碧蓉，文锋.浅析高职院校校园文化与企业文化的对接与融合［J］.重庆电力高等专科学校学报，2009，（10）.

公寓物业人才工作计划范文第15篇

关键词：大学生；生活教育；生活指导；思政教育模式

随着经济发展和高等教育环境的变化，高校学生公寓的基本功能由简单的学习休息，延伸出人际交往、陶冶情操、渗透美育、提升能力、启迪精神的功能，学生的学习生活方式也因此而改变。学生公寓作为素质教育和人才培养的重要阵地，在高校思政工作中具有重要地位。但是，目前大多数院校的公寓管理模式、教育方式还存在不足，功能载体单一。因此，立足当前大学生生活教育，以其实际需求为出发点，整合各方资源，积极拓展公寓育人功能，发挥育人合力，探索有效的大学思政教育模式，具有较强的现实意义。

一、“生活教育”和“生活指导”的内涵

陶行知认为，生活教育是给生活以教育，用生活来教育，为生活向前向上的需要而教育。从生活与教育的关系上说，是生活决定教育；从效力上，教育要通过生活才能发出力量而成为真正的教育。有效的住宿生活并不是保持教育中立，而是要有足够的物质投入其中，促进学术与校园融合，进而促使学生在成绩、生理、精神方面的发展。

本文认为，生活教育是指，以大学生生活为出发点，把高校思想政治教育的内容、形式、载体立足于生活，贴近学生本人，符合学生实际需求，提升思政教育针对性和成效性，达到思政教育生活化的目的。生活教育强调以学生为本的价值取向，立足其日常生活需求，在尊重学生、理解学生的基础之上，以学生的全面、自由发展为目标。

关于生活指导也有学者做了如下描述：生活指导是根据大学生的心理、生理、生活、交往、职业等“交互性”的现实问题，对大学生提供广泛而具体的指导和帮助，解决传统的、单一的思想政治教育或心理健康教育所不能解决的具体问题。本文通过对独立学校学生的问卷调查得出：大学生生活指导是思政教育立足学生公寓阵地，从学生实际生活需求出发，拓展服务平台，系统地组织、引导学生开展与其成长密切关联的体验活动。例如学习理想信念、人际相处、礼仪礼节、心理团辅、职业规划、文体训练等体验活动，有利于学生“自我教育、自我管理、自我服务”，让学生在生活体验中理解社会要求，促进自身素质发展。

二、新形势下开展大学生生活指导的现实意义

1.公寓的特殊环境决定了开展生活指导的重要性

学生公寓是学生休息生活的主要场所，学生有超过12小时是在公寓内度过的。由于生活习惯、性格特点、风俗文化的不同，学生在寝室生活的相处过程中，往往会出现较多的问题。寝室也是学生最放松的地方，学生的学业、情感、经济等方面的问题也往往最先在寝室内显现。中央16号文件对于学生公寓思政工作也提出了明确的要求。寝室生活问题一般容易被忽视，如果不及时解决，时间久了可能会成为大问题。因此，学校需要及时开展生活指导，加强生活教育中的思政工作，要做到防微杜渐，争取尽早解决问题。

2.生活指导与思政教育密不可分

生活指导是思政教育的有机组成部分。思想政治工作要立足于生活，在生活中找依托、找契机，使教育生活化，生活教育化。学生的问题必然会在其生活的某一方面体现，思政教育不能脱离生活，要立足生活，在生活指导中渗透思政教育，才能发挥思想政治教育的长处。学校要学会从学生生活出发，以生活为切入点，观察、掌握学生的状况，从而使思想政治教育取得良好的效果。

3.落实以学生发展为本，深化“三全”育人体系的探索

要培养“德、智、体、美、劳”全面发展的高素质人才，首先要把学生培养成为懂得生活、热爱生活、珍惜生活的人，这也是提高人才培养质量的重要手段。通过开展生活指导，学校要以学生的成长发展为根本目的，帮助学生养成良好的学习、生活习惯，使学生有担当、会沟通、会理解、懂得感恩。对于高校而言，加强对学生的生活教育，对学生开展生活指导，就是对“全员育人、全过程育人、全方位育人”的有益探索。

三、大学生生活指导中思政教育模式的创新探索

1.以思政引领物业为本，构建适应新形势的公寓管理服务工作体系

开展大学生生活指导的前提是建立适应新形势的公寓管理服务工作体系，解决传统高校思政与物业、公寓与院系“两张皮”的难题。学校要建立相对独立的学生公寓思政工作体系，整合资源、形成合力，构建思政与物业、公寓与分院的育人联动机制，形成“横向到边，纵向到底”的教育格局。

首先，学校要科学定位思政和物业的职能。明确学生公寓管理部门由学校和后勤物业公司共同组成，其归口管理部门为校学生工作部门。学校和物业公司分别负责住宿学生思政工作与物业服务工作，二者各司其职，又紧密配合。物业服务要以育人为理念，在思政工作引领下，达到思政与物业的高效互动，解决物业与思政“两张皮”的难题。

其次，学校要强化公寓思政力量，以党建为抓手，推进公寓内思政工作。在学校层面设立公寓“党员之家”工作委员会，全面统筹学生公寓各项工作。配备专职公寓辅导员队伍，并在公寓楼内设立楼党员之家、楼层党建工作站、党员责任区三级学生组织。在院系层面配备分管公寓事务辅导员、设立院系党员之家和公寓事务部，与公寓辅导员、公寓党员之家、楼层党建工作站进行有效的无缝对接，达到公寓与院系的育人联动，解决公寓与院系“两张皮”的难题。

2.以学生需求为导向，拓展公寓育人功能，提升服务理念

每一届学生都有其不同的个性与特点，如果德育学校还是根据习惯和经验来处理学生问题，往往达不到应有的效果，甚至会起到反作用。学校要高度重视学生的想法，充分关注学生的实际需求，依托生活教育，将思政教育融入生活指导中，从解决学生生活问题出发，引导学生成长，从而取得更理想的效果。

当前，学生对于学习生活设施、休闲娱乐活动阵地有着诸多诉求，追求较高的生活品质。良好的硬件环境和丰富的生活区域设施为开展生活指导、促进学生健康成长提供了保障。学校积极打造学生活动阵地，在每幢公寓楼设立了学生事务办事台、学生发展指导室、党员之家活动室等基础功能设施，同时广泛征求学生的意见，配置了阅览室、健身室、休闲交流吧、自习室等需求用房，拓展公寓阵地育人功能，更好地满足学生学习和生活需求，促进公寓育人工作。

3.以文化育人为核心，挖掘公寓文化内涵，发挥文化育人作用

优秀的公寓文化是一种内在的驱动力，在大学生的学习与生活、价值取向、身心发展、人际交往能力等方面发挥着积极的作用。公寓文化是育人工作的重要载体，学校要紧紧围绕人才培养的目标，结合学生的实际需求，不断挖掘学生的文化内涵，发挥文化育人的积极作用。

（1）全面化的文化育人内容。学校要将公寓文化融入到学习生活中，与体育、文艺、职业规划、心理咨询等内容融合，将理想信念教育、人文艺术教育融入生活教育，提倡从小处着手，使学生在潜移默化中学会“修养身心”。

（2）多样化的文化育人载体。学校要重视学生寝室、楼道、门厅、楼宇等阵地的文化建设。学校可以开展寝室创建大赛、特色楼层建设，楼名楼训征集等活动，构建温馨如家的门厅文化、楼道文化以及互助互爱的寝室文化和启迪精神的楼名楼训文化。

（3）特色化的公寓文化品牌。围绕学生的培养与成才，学校要与时俱进、不断创新，积极开展“公寓文化节”等教育活动。历届文化节主题如“宁静修身养德”“家春秋”“居系缘”等，都体现了学风建设、养成教育、理想信念、爱与感恩、社会责任等深刻内涵。十年来，公寓文化节从形式简单、内容较少转变为丰富多彩、内涵深刻，从刚开始的几百人参与到了现在的万人参与，由自上而下到形式转化为学生主动策划实施。公寓文化节已经成为校园文化的盛宴，在提升育人环境、促进人才培养方面发挥了巨大的作用。

4.以自主体验活动为载体，搭建多样化教育平台，发挥学生自我教育作用

学校要以学生骨干为主导，结合公寓活动，积极搭建生活区体验式教育平台，让学生参与生活体验，从而提高学生的素质和社会实践能力。学校可以围绕楼名、楼训，结合专业、时政、读书、创业、职业女性素质培养等主题，融合住宿学生的特点，利用丰富的功能房设施，充分发挥公寓对学生的组织作用，积极探索创建“一楼一品”的主题楼宇体验教育平台，从而服务于学生发展。

5.以联动育人为根本，整合公寓与分院资源与优势，建立育人长效机制

如何整合资源，有效发挥公寓与分院育人联动作用，是公寓学生教育管理工作取得成效的关键。学校要以公寓为基础，以学生信息管理平台为通道，建立公寓管理与院系管理间的有效联动机制，实现“信息互通、功能互补、资源共享、齐抓共管”，以成为新形势下公寓思政育人模式创新的重要途径。

学校设计开发的集展示、宣传交流和学生信息管理于一体的体系，可达到公寓与院系信息互动的目的，为公寓与院系的工作联动提供了技术支撑。通过对学生信息平台的管理，公寓可以将学生在公寓的表现及时反馈给分院，分院再根据信息对学生进行教育引导，并将后续教育情况及时反馈给公寓，加强了公寓和分院在学生教育管理、入党情况和党员培养考察等方面的联动。目前，我校已经形成了学生在公寓表现方面的各种制度，如反馈制度，党员和入党积极分子的考核反馈制度，推优、发展、转正征求公寓意见制度，党员学风示范岗，重点学生联动教育机制以及党员之家例会沟通制度等长效机制。

四、小结

生活指导是公寓思政工作的重要组成部分，它转变了传统大学生思想政治教育的思路，逐步调整了公寓思政教育的模式，增强了思想政治教育的针对性和成效性，促进了学生的发展和成长。

参考文献：

[1]董宝良.陶行知教育论著选[M].北京：人民教育出版社，1991.

[2]马冬卉，熊享涛.香港科技大学的大学生宿舍生活指导与管理[J].高教探索，2005，（03）.

[3]闫玉，赫坚.大学生活指导是高校思想政治教育的有效途径[J].新长征，2006，（01）.