房地产法论文范文

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第1篇

房地产中介服务业有广义和狭义之分。狭义的房地产中介服务业仅包括房地产经纪业、房地产价格评估业和房地产咨询业。广义的房地产中介服务业则包括为房地产经济活动提供信息咨询服务和事务服务的各类服务性机构，如经纪、估价、咨询、金融服务、研究、培训、软件和网络等。本文所说的房地产中介服务业仅指其狭义部分。

我国房地产中介市场服务的主要业务范围包括:(l)提供房地产法律、法规、政策与业务技术咨询服务；(2)提供房地产开发项目转让、房屋买卖、租赁、房地产市场分析等信息服务；(3)提供房地产价格评估与开发项目可行性研究服务；(4)提供商品房经纪及租赁服务；(5)提供代办房地产过户、备案、登记、抵押、保险等手续与代领房地产权属证书服务。

二、我国房地产中介服务业的发展现状

(一)房地产中介市场发展的规模特征

首先，房地产中介服务业发展不平衡。地区间房地产市场发展的不平衡，直接到房地产中介服务业的发展不平衡。无论是从深度或是广度来看，沿海地中介服务业规模都远远超过了内陆地区。

其次，中介企业绝对数童多，相对规模小。多种原因促使了我国房地产中介服务业的迅速膨胀。然而，就相对规模而言，我国的房地产中介服务业远远不能适应房地产市场发展的需要，这主要表现在：一是奉行市场化经营原则的中介企业受到资金、专业技术的限制，规模普追偏小。一是我国房地产中介服务的质量和层次还处在低水平人力取胜的粗放发展阶段，专业分工不够细致，企业缺乏驾驭市场与组织业务的才能。房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规，而且还需要具有相当的专业知识。随着房地产业的发展和市场机制的日趋完善，对房地产中介服务机构的专业化会有更高要求，开发商和消费者对专业化的中介商会更加依赖。

（二）房地产中介市场的结构特点

首先，体系结构径渭分明。除了由政府管理部门派生或设立的房地产交易中心(市场)基于信息来源、业务争取、专业人才、专门技术等优势，有能力开展多功能和多方位的服务以外，其他中介企业一般只能从事某项单一的服务业务。这种体系结构的缺陷表现为多个服务业各自为战、相互割裂、业务缺乏创新，存在某些服务领域欠缺和一些常规恶性竞争并存的现象。与开放的、充分竞争市场条件下的中介服务业内部专业化再分工截然不同的是，我国这种径渭分明的房地产中介市场体系结构形成于由行业发展、行政管理和技术创新等构成的多重壁垒。从根本上来说，它是中介服务业低水平发展的一种反映。

其次，地域性特征突出。我国的房产中介企业不仅差、小，而且具有很强的地域性。在一个地区同时存在多家同类企业竞争局面，这些房地产中介服务机构对外联络不广，处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段，很少有嘟家可以垄断一个地区或城市市场，并成功地把自己的品牌打入外地市场。

最后，业务结构以生产型和数量型为主。我国房地产投资需求在很长时间内的增长速度一直快于消费需求的增长速度，这直接引起了房地产供求双方对中介服务播求意识上的差别。另一方面，我国房地产中介服务的发展还是以数量为主，质量不高，介入产业的层面还显得非常肤浅和有限。市场上的大多数房地产信息咨询中介操作水平低，资料不全，手段简陋，服务范围窄，业务主要是二手房屋买租赁的中介，没有几家中介机构能够提供市场分析、投资咨询、营销、广告策划等高质量、高层次的服务。

三、入世后房地产中介服务业进一步发展的对策建议

（一）政府要坚持扶持和开放并重，促进行业发展

加入世贸组织后，政府一方面要展行其承诺，开放市场；但是另一方面又要促进本国产业发展尤其是要保护和扶持本国的幼稚产业。房地产中介服务业就是一个应该被政府扶持的产业，政府应该充分利用WTO的规则，促进它的发展。具体来说，政府可以从以下几方面着手:

首先，建立健全行业法规，优化市场竞争环境。使房地产中介规范化，尽快建立和健全房地产中介行业的法律、法规，是房地产市场对其提出的客观要求和中介业本身规范发展的必然要求，同时也是国际市场公平竞争的必须条件。加入WID，意味着我们必须按照国际准则和游戏规则操作，让国外公司进入后有规可据，有章可循。这样才能建立完善、透明的符合国际惯例的市场竞争机制。不过法规的完善过程中应掌握两个准则:一必须强调绝不是削足适履地制定迎合国外中介服务行业进入中国的行业法规，甚至更应强调对等和公平。二充分利用国门互开的条件，学习国外经营，以期以较高起点缩短我国行业法制建设完善的历程。

其次，确立房地产中介合理的开放模式，运用服务贫易壁垒控制开放度。在国际贸易实践中，服务贸易的开放模式可以归纳为三种，即积极型、保守型和限制型。当前我国该行业存在竞争力太弱的限制，我们的开放模式选择保守型较合理。加入世贸组织，各个国家都会采用各种形式的服务贸易壁垒限制外国行业的进入和保护本国行业发展，对于房地产中介行业而言，主要保护方式为选择开业权限制、就业限制。入世后外资中介进入我国基本不存在行业限制，加入WIO后这种直接限定外资进入的规定将更不复存在。但基于房地产中介行业的特殊性，开业权可以通过行业管理条件加以限制。根据我国当前法规，房地产中介机构的成立是需要专门资格要求的，因此，房地产中介机构最佳的壁垒措施主要表现在对个人执业资格许可、机构资质许可和设立条件限制上。

（二）房地产中介企业要借鉴国外先进经验，苦练内功，走创新之路

房地产中介企业是房地产中介市场的微观主体，加入WIO对房地产中介企业的影响无疑是十分巨大的，面对入世后外国房地产中介企业的大举进入，我们的中介企业只有全方位地提高自己的素质，才能在市场竞争中立于不败之地。笔者认为以下几方面是值得重视的。

首先，要走向国际化和规范化。企业走向国际化，这不单纯是企业主观意愿的问题，更是环境变化所提出客观要求。为了适应环境的国际化，在越来越多的行业，国内企业相继进入外市场。中国房地产中介企业尽管尚处于初级发展阶段，但面临国际和国内的市场竞争，可以利用技术创新上的后发优势，采取灵活的策略联盟，发挥本土优势，根据自身的可控资源条件能力和具体情况，制定出符合企业内外要求和条件的国际化目标。笔者认为，对单个企业而言，应当树立“立足本地、面向全国、走向国际”的发展远景，以应对中国加入WTo之后本行业的机遇与挑战。

其次，房地产中介服务要注重业务创新。中介机构的大量增加必然导致行业之间的激烈竞争，单凭传统的中介业务品种，我国中介机构将很难面向经济全球化的竞争。为此，中介商将不得不以营销为主导，以技术为基础来创新业务品种，寻找市场新的空白点。当前人们提到的楼宇转按揭和房屋超市就是新型的房屋中介模式。其中房屋超市的业务范围包括住宅、写字楼、公寓、商业用房等的买卖、置换、租赁、政策咨询、法律咨询等全方位服务，并统一对外承担法律责任，它既能发挥经纪人灵活机动、热情服务的优势，有利于公平竞争，又能体现大公司规范、诚信的品牌形象。而房地产虚拟经营和“网上中介城”的发展则是对信息技术和经营模式的。

最后，企业要重视人才，合理利用人才。服务是中介企业的生命线，而房地产中介服务人员的素质则决定了中介业的未来发展。而我国房地产中介行业由于发展历史短，人才后备不充足，这个不利的条件迫使各个企业在人力资源方面必须投入更多的资本，因而企业决策者就需要根据自身条件，有效地开发人力资源，实行有效的激励机制，创造具有特色的企业文化环境，形成一套独特的经纪人培训系统，从而精心打造出一支“房地产中介服务人员的精英队伍”。

参考文献：

1、廖俊平、方建国主编:《房地产中介实务》，广州经济出版社，2001年版。

2、张圣翠，赵维加:《国际服务贸易法》，上海三联出版社，2000年版。

3、陈宪:《国际服务贸易—原理、政策、产业》，立信会计出版社，2000年版。

4、顾经仪，侯放:《WTO法律规则与中国服务贸易》，上海财经出版社，2004年版。

第2篇

关键词：休闲需求；休闲产业；产业政策

休闲产业就是指与人们的休闲行为密切相关的产业领域。休闲可以是自人类诞生以来就有的，但是休闲产业作为近代工业文明和现代社会生活多样化的产物却出现得很晚。根据相关资料显示，休闲产业发端于19世纪中叶的欧美国家，然而，对于休闲产业目前还没有一个准确的定义。现有的研究成果一般认为休闲产业是指以旅游业、娱乐业和服务业为龙头形成的经济形态和产业系统，涉及到国家公园、博物馆、体育（运动项目、设施、设备、维修等）、影视、交通、旅行社、导游、纪念品、餐饮业、社区服务以及由此连带的产业群。提出休闲产业这个概念是有其理论意义和经济价值的，首先，将休闲产业单独归为一类有利于休闲产业的研究，其二，用休闲产业的概念指导产业结构规划可以取得很好的价值效果。

从消费的地点和消费的形式上分，可以将休闲产业分为以下几个部门：①休闲观光部门，主要是指以地方资源优势吸引人们到当地旅游观光的部门；②休闲消费提供部门，休闲消费指的是人们到产品所在地进行的消费，休闲消费提供部门以地方特色休闲产品或休闲服务吸引人们前往当地消费的部门；③休闲产品生产部门，休闲产品指的是满足人们闲暇时间休闲需求的产品，休闲产品生产部门就是开发地方特色休闲产品以外销为目的的部门；④休闲人居产业，休闲人居是针对外地入迁的居民而言的，入迁居民是因为喜欢当地人居环境而入迁的，因此休闲人居产业就是指凭借当地优势人居环境吸引外地居民迁入的房地产业和相关的物业管理业。

赣州位于江西南部，地处千里赣江的源头，东接福建，南邻广东，西靠湖南，北连江西省吉安、抚州。赣州自建制至今已有两千二百多年的历史，赣州是全国有名的宋城，宋代文物古迹保存的数量之多、品位之高，在全国绝无仅有，被誉为“宋城博物馆”。改革开放以来，赣州发生了巨大的变化，经济得到较大的发展，交通情况有了很大的改善，这是休闲产业发展的前提条件。赣州发展休闲产业还有以下几方面的优势：

（1）赣州旅游业发展已渐趋成熟。市委、市政府高度重视旅游工作，把旅游业作为我市国民经济新的支柱产业来培育发展，提出了建设“旅游强市”的发展战略，这几年旅游收入年均递增20%。红色故都、江南宋城、客家摇篮、丽山秀水作为赣州的四大“名片”，正被越来越多的人们所认识。现在已经有广州－赣州－瑞金追寻共和国的足迹主题游和井冈山－赣州－瑞金双卧五天团等大型常有项目。

（2）赣州的休闲服务业和休闲产品生产制造业无论从类型、规模还是质量等方面都有了很大的提高。赣州第三产业比重从2000年至2005年一直保持在36％以上，而第三产业的大部分都是由休闲服务业构成的，可见赣州的服务业在当地所占的地位，相对于赣州的其他产业来说，发展休闲服务业有更好的基础。

（3）赣州的休闲人居环境正日渐改善。2005年全市森林覆盖率稳定在74.2%。新增综合治理水土流失面积90.04万亩，新实施生态修复面积142.13万亩。赣州有绿化和卫生的传统，在环境保护方面着力很到位。在人文环境保护和恢复方面也取得极大的成果，赣县客家文化城的建设和关西围屋的修复是对当地人文的保护，而白鹭村在全国魅力乡村评选当中取得较好成绩很大程度上要归功于对白鹭古村文化的传承和保护。

赣州发展休闲产业还有制度环境方面的原因。早在2001年，江西省委、省政府就确立了“三个基地，一个后花园”的发展定位：“把江西发展成为沿海发达地区的优质农产品生产供应基地、沿海产业梯度转移承接基地、劳务输出基地，把江西打造成沿海发达地区的旅游休闲后花园”。赣州打造休闲产业，将赣州发展成为珠三角和闽三角的基地和后花园可以说是赣州的战略选择。赣州要发展好休闲产业，可以从以下几个方面着力。

（1）休闲观光部门的发展战略是借助当地的自然景观资源和人文旅游资源为依托，打造其在休闲产业中的龙头地位。休闲观光的原始投入一般比较大，但是它不需要大量持续的资本投入，却可以持续的创造价值，因此是许多国家和城市的发展首选，这一产业部门为各国各地所创造的收入也是非常可观的，甚至有人认为观光旅游产业已经是世界的第一大产业。可见它在休闲产业中的地位，可以这么说，休闲产业的竞争，很大程度上就是休闲观光部门的竞争，在休闲产业中，休闲观光部门也应该起到龙头的作用，带动休闲产业中其他部门的发展。赣州的休闲观光产业已经有了很好的基础，继续加大对此资源的开发和宣传，促进该部门的发展是非常有必要的。

（2）休闲消费部门是观光部门的补充和休闲产业综合竞争力的体现。休闲观光部门的发展很大程度上可以带动休闲消费的增长，不仅在实际价值上带来利润，同时也提高了当地休闲消费产品和服务的知名度，因此，可以说休闲消费是休闲观光部门的补充。说它是休闲产业综合竞争力的体现是因为休闲消费体现了休闲需求的变化。人们的休闲需求得到满足很大一部分是从休闲消费得到的，休闲消费部门的发展可以使得当地的休闲产业更好地引领休闲前沿，提升休闲产业的总体竞争力。但是休闲消费部门涉及生活的方方面面，里面又可以细分出很多的产品或服务部门，休闲需求是多样性的，这也就要求休闲消费部门的多样性和服务的个性化。

（3）休闲产品生产部门的发展则依靠休闲产品走出去的战略。在现有产品基础上，加大研发力度，发展新的休闲产品种类和形式，提升产品的价值和质量，形成规模效应，以构建“中国休闲产品名城、中国休闲产业品牌之都”的产业品牌体系。赣南美食有很多曾经被开发成休闲产品，比如月亮花生巴等等产品，是休闲产品生产部门发展的成功案例。休闲产品生产部门是唯一能够在外地实现其价值的休闲产业环节，如果将休闲产品做出特色，做出规模，其利润空间和发展的前景都是难以估量的。但是休闲产品要实现走出去的目标很不容易，首先因为外地失去了本地的人文环境，可能会使产品降低其价值，如果要实现产品的适应性，就要考虑到产品所蕴含的人文色彩。

（4）休闲人居产业是休闲产业发展的最高级形式。休闲产业不应该仅仅以观光旅游为唯一目的，同时吸引外地人到赣州定居或长期度假。在这方面赣州正在发展中，根据《2005年赣州市1%人口抽样调查主要数据公报》数据显示，全市18个县（市、区）和赣州技术经济开发区的常住人口为817.04万人，与2000年底的常住人口785.21万人相比，增加了31.83万人，增长4.05%；年平均增加6.59万人，年平均增长0.83%。所增加人口的相当一部分是针对赣州休闲环境而来的，我们称这种增加的居民属于休闲人居。休闲人居不仅可以促进赣州休闲房产的快速发展，同时也是当地休闲消费的长期来源，在发展观光产业的同时要适当地注意发展休闲人居，以取得长久的效益。

参考文献

［1］郁义鸿，管锡展主编.产业链纵向控制与经济规制［M］.上海：复旦大学出版社，2006.

［2］张磊，吕润.发展休闲产业带动中国城市化进程［J］.商业研究,2003，（1）.

第3篇

房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。

二、我国房地产金融存在的问题

1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。

2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。

3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。

4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

三、对于目前所存在问题的解决方式

1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。

2.大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。

3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依，健康、持续地运行下去。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。

4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是，近几年随着房地产信贷规模的迅速增长，住房抵押贷款，尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加，这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速了间接金融向直接金融的转化，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。

5.加强政策性房地产金融服务，帮助解决中低收入家庭住房问题。中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一，在许多国家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子。需要借鉴上述国家经验，为中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用担保。同时，完善住房公积金制度。

6.加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理。加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度，进一步加强对跨境外汇资金流动的管理，完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度，抑制投机行为。

参考文献：

[1]陈洪波等.我国房地产金融现状及政策取向[J].财政金融.2006，02.

[2]李松青等.中国房地产金融现状、问题及政策建议[J].陕西农业科，2005，01.

[3]张元再,柳洪斌.我国实行MBS的思考[J].金融论坛，2002,06.

[4]姚长辉.中国住房抵押贷款证券创新研究[M].北京：北京大学出版社，2001.