房地产市场情况调研报告范文

房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进和谐社会的建设，具有十分重要的意义。近日，我们对新区房地产开发市场进行了专题调查，现将调查情况综述如下：

一、新区房地产开发市场的主要特点

(一)房地产开发规模快速扩张。目前，新区房地产开发市场在过去理性降温的基础上，逐步呈现商家增多、开发面积增大、投资总额增加的趋势。年，落户新区的房地产开发商仅3家，投资额不足900万元，施工面积不足18000平方米。年，在县委、县政府大力优化经济环境，强势推进招商引资的政策推动下，开发商增加到5家，投资额4230万元，施工面积升至78600平方米，市场规模显著提升。截止今年6月，在新区投资的房地产开发商达到9家，计划投资额54548万元，已完成投资10290万元，施工面积达到348731平方米。其中，仅迅邦置业一家就完成投资2570万元。据统计，目前全县房地产开发投资总额占全县固定资产投资总额的比例由年的1.6％上升到7.86％，占全县GDP总量的比例由年的0.39%上升到4.27%（具体情况见下表）。

(二)商品房销售形势火爆。经历年的回落后，近两年由于开发商的市场炒作和居民购房需求的增加，新区商品房销售大幅升温。年，新区竣工商品房548套，成交出售574套；今年元至6月，竣工商品房489套，成交出售626套，出现了商品房市场“供小于求”的现象。—年新区商品房供求关系见下表：

新区商品房供求关系

(三)商品房价格迅速攀升。城市化进程加快，居民生活水平提高，购买力增强，以及土地等中间成本的增加，推动了新区房价的大幅上涨。目前，新区的房价已全线突破千元大关，且平均房价高于市其他县市区。

(四)房地产开发档次不断提高。目前我县房地产开发已经由过去本土建筑企业的小型开发，发展到大集团企业的规模开发。如伟星房产由浙江伟星集团巨资打造，前后三期工程，计划总投资2亿元，一期工程已全面竣工，二期工程正在建设；年初由武汉迅邦集团投资建设的“凤凰花园”，成为我县第一批“豪华电梯商品房”。同时，各房地产开发企业在小区建设中，十分注重自然景观及人文氛围，建成了一批面积不大功能全、房价适当品质优、占地不多环境美的花园小区，房地产开发质量得到显著提升。

(五)对消费及相关产业的拉动作用明显。新区房地产开发市场的活跃，促进了我县商品流通领域的快速增长。年，我县社会消费品零售总额342779万元，同比增长13.6%；今年上半年，全县社会消费品零售总额达到185907万元，同比增长13.9%。受房地产市场的带动，建筑材料、装饰、家居产品等相关行业发展迅速，各类建筑材料价格一路上扬。据统计，我县年6月CPI达到了3.5％，不仅超过了国家的平均水平，而且到达了国际警戒线。

二、新区房地产业快速发展的原因分析

(一)地方经济的发展，为新区房地产业快速发展提供了平台。近三年来，县委、县政府全面推进“工业兴县”战略，工商经济发展速度加快，汽车零部件、塑料新材、纺织、生化医药等支柱产业进一步壮大，全县经济社会呈现持续健康发展的良好势头。年，全县实现地区生产总值56.2亿元，年均递增8%；完成财政收入3.53亿元，年均递增10.9%；全社会固定资产投资达到13.3亿元，年均递增7.1%，全县人均GDP5515元，城镇居民可支配收入8545.82元。县域经济的迅猛发展，居民可支配收入水平的提升，为房地产市场的发展提供了良好的发展平台。

(二)政策的引导，为新区房地产业的快速发展创造了空间。近几年来，县委、县政府着力优化经济发展环境，加大招商引资力度，吸引了一批省内外知名房地产企业进入。同时，国家对单位集资建房的叫停，以及对商品房开发系列优惠政策的出台，引导居民在住房上加大投资力度，出现了预购现房与期房同步上升的现象，很大程度上加速了房地产开发的进程，致使房地产开发商投入不断增加，建设规模不断扩大。

(三)管理的规范，为新区房地产开发快速发展奠定了基础。目前，我县房地产市场宏观调控和管理机制已基本健全，房地产市场管理体系已初步形成，为合理配置房地产资源，加强房地产开发过程中的规范化管理打下了良好基础。

三、目前新区房地产开发市场存在的主要问题

(一)规划执行随意性较大，商品房定位过高。县委、县政府在新区建设规划中，对区内功能划分有明确的规定。但受房地产业高利润驱使，投资商在新区置地后，多数首先投入商品房开发，致使商品房开发成为目前新区的主要建设项目，不按功能规划建设的现象比较突出，在一定程度上降低了规划的严肃性。同时，由于房地产开发商过于追求利润最大化，加上职能部门调控手段较弱，致使新区商品房开发定位过高，“大户型”、“豪华型”趋势日益明显，真正按国家标准开发的经济适用房所占比例微乎其微，不能满足大多数群众的消费需求，普通居民购房压力越来越大。

(二)开发商垄断定价，炒房现象升温。调查中一位开发商表示，楼盘开发建筑成本仅占房价的25％，开发商可获40％的利润，其余35％的利润被政府相关职能部门层层剥离。由于中间成本高，房地产开发商为提高利润，联合对商品房进行垄断定价。目前，我县房地产市场价格在很大程度上由少数开发商操纵，市场无法用供求关系衡量。同时，房地产市场价格的不断上升，使居民产生“买房可以增值”的心理，把积累资金大量投入购房，参与“炒房”，也在一定程度上影响了新区房地产市场秩序。

(三)住房产权制度不健全，中介服务体系有待完善。目前，居民在新区购买住房一般只可获得房屋所有权证，不能发放土地使用权证，对房屋上市交易、办理抵押贷款等方面带来一定困难。同时，房屋买卖、租赁等中介服务比较滞后，正规中介服务机构数量不多，规模不大，发展速度明显落后于房地产开发的速度，潜伏在房地产市场背后的矛盾与问题不断积聚。

四、进一步规范新区房地产业发展的几点建议

(一)科学规划，推动房地产有序开发。年，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确要求各级地方人民政府要对本地区房地产开发合理规划，科学建设，适度消费，发展节能、省地、环保型建筑。我县新区经过近几年的建设，现已基本成型，区位功能比较齐全，对房地产开发企业的吸引力日益增强。当前，规划部门要加强新区房地产建设的统一规划，减少重复性、浪费性投资建设，扩大经济适用房的开发比例，提高城市整体功能和建设水平。

(二)加强调控，发挥政策导向功能。目前新区商品房开发异常活跃，县委、县政府应及时采取有效措施，发挥政策导向功能，运用税收、价格、行政、舆论等手段引导和调节市场，提高政府宏观调控水平，确保我县房地产市场稳定发展。一是落实住房货币化分配政策，使购房资金及时转化，将住房消费纳入职工工资，彻底切断职工在住房方面与单位的联系，从而提高住房有效需求，并切实为职工解决住房问题。二是加大房地产市场的结构调整力度，大力发展房地产中介服务业，拓展住房消费服务领域，建立公平竞争、优胜劣汰的中介市场调节机制，鼓励信誉好的企业在开展房地产评估、咨询、经纪等业务的基础上，开展房地产项目管理策划、购买、租赁、代办手续、置业担保等专业化、综合化、全程化的中介服务，方便企业和群众。三是加快旧城改造步伐，盘活住房存量市场，理性调节新区房地产开发的热度。四是大力发展房地产租赁市场，制定房屋租赁的专项规章，完善租赁登记备案制度，将房屋租赁纳入法制化管理轨道，使其从“地下”走向“地上”，建立规范的房屋租赁市场秩序。

(三)完善监管，促进房地产业健康发展。面对新形势，房地产市场管理部门要在尊重市场规律的前提下，进一步发挥服务市场、规范市场、培育和调节市场的职能。一是充分发挥政府房管职能部门的监督作用，加强房地产市场的统一领导，建立运转协调、行为规范的房地产市场管理体制，实现房屋和土地市场统一管理，避免房地产重复发证、重复抵押、重复收费。二是推进政、事、企分开，营造公平竞争的市场环境。加快房地产中介机构和房地产测绘机构的转制工作，打破行业垄断，引入竞争机制，减少政府直接干预。三是建立完善的房地产市场宏观监测体系，将房地产管理部门掌握的信息系统化、网络化、公开化，建立一套正确反映市场状况的房地产市场指标体系和科学系统的房地产预测预警系统，为房地产投资者和居民群众提供咨询服务，为政府决策提供可靠依据。四是坚决打击房地产市场中的不良竞争与违法行为。特别是对欺骗政府、银行、消费者，损害消费者利益的行为要从严从快处置。