房地产融资渠道论文范文

房地产融资渠道论文范文第1篇

关键词：房地产融资

作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。经历多轮宏观政策调控之后，银根越收越紧，开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题，客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。面对严格的土地政策和不利的金融政策，国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。房地产金融在“十一五”期间面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。

一、银行贷款

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8．31大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，再2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。2006年银行仍作为房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。

二、上市融资

理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。有数据显示，2002年以来全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2006年初，各大房地产上市公司陆续了年报，大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备，房地产企业普遍表现出强烈的融资；中动。据悉，2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下，以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。可以这么说，在2006年通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资，对于房地产企业来说仍然将是一种奢望。

三、房地产债券融资

房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计1．5亿元，这三种投资券按《企业债券管理暂行条例》对具体项目发行，实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。同年9月北京华远房地产发行了2,900万元、利率为10．1％、限期为3．5年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到

期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993年到1998年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来，有4家房地产企业发行了债券，分别是：深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”；北京首都创业集团发行的“首创债券”，用于北京市六个居民小区的商品房建设；北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”；北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”，用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年来，发行房地产债券的企业也屈指可数，发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。多年来，债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年虽然有较大反弹，但是2003年却下降到1997年以来的最低点，2004年房地产企业债券只占当年房地产企业资金来源的0．001％。这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。从我国目前来看，由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，2006年债券市场的发行量将有一个大的增长已成必然。而像短期融资券、企业债的发行更有可能成倍增长。因此可以相信，包括短期融资券、可转换债券在内的债券市场将成为2006年房地产公司除银行外最可能企及的方式。当然，国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。

四、夹层融资

“夹层融资”(mezzaninefinancing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让咸股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。在“夹层融资”，这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，在债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35％、同时具备二级以上开发资质的政策，根据自身的偏好选择投资。而对于房地产商来说，夹层融资是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。夹层融资的最大优点体现为灵活性，通过融合不同的债权及股权特征，夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。自银监会2005年9月份下发了关于加强房地产风险控制的“212”号文件后，其政策不仅将以“过桥贷款”为初衷的信托融资通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地产信托业务中普遍采用的抵押式贷款融资和财产信托转让受益权式融资的主流手法就此终结。但在行业中已经将房地产信托业务作为主流盈利模式的信托公司一定不会受到政策的束缚，而将会去寻求更为安全、更具有操作性的创新模式。此种业务创新的信息已经在2005年的第4季度体现出来，行业内房地产创新业务的“夹层融资”、股权投资和债权融资等多种创新手法纷纷登台。联华信托2005年推出的“联信·宝利”7号通过信托持股，在收益权上加以区分，成为我国首个夹层融资信托产品。“联信·宝利”7号信托资金将投资于大连琥珀湾房地产开发项目公司的股权，项目公司由联华信托和大连百年城集团各出资5,000万元，分别持有项目公司20％的股份，1，5亿元信托资金入股占项目公司股份60％。而在1．5亿元的信托资金中，“联信·宝利”7号的信托受益人设置为优先受益人和劣后受益人。信托计划终止时，优先受益人优先参与信托利益分配，劣后受益人次级参与信托利益分配。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。五、房地产信托

在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。自2002年以来信托投资公司发行一系列房地产信托计划，特别是央行“121文件”以后，房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多。2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。据市场不完全统计，截止到2005年12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157．27亿元，绝对额大幅增加了35．1亿元，分别较去年同期增长11％和28．73％。其

产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。当2006年金融服务领域全面开放、房地产行业进一步与国际接轨以后，我国房地产信托融资将会有大幅度发展。2006年我国房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段。2006年房地产信托市场将会出现如下五大特征：(1)整体趋势先抑后扬。(2)专业化、细腻化将会稳步推动市场向成熟迈进。(3)信托商将在212号文的“后房地产信托时代”，逐步亮剑。(4)房地产信托投融资的区域化将趋明显。(5)产品发行总量会走低，但总体发行规模将继续放大。随着信托计划200份的可能突破及分类监管的正式实施，2006年有望成为信托行业走向规范与专业的转折之年。经过短时期的低迷之后，房地产信托产品2006年6月份重新坐上信托产品的头把交椅，发行规模达到21．34亿元，占当月发行的信托产品总规模的三成之多。尽管政府调控楼市的步伐目前正在加快，陆续出台的政策和措施导致银行对房地产的信贷进一步收紧，然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收缩。业内人士认为，虽然房地产的暴利时代即将过去，却仍不妨碍房地产作为一种商品所能产生的可观收益。房地产信托的再次火爆，让投资者发现，还有另外一种方式，可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。

六、海外地产基金

目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼，或股权投资于房地产建设项目，有些则独立开发房地产项目。2005年8月26日，软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团与顺驰(中国)不动产网络集团签订了战略投资协议，软银亚洲和凯雷分别投资了3,500万美元和1,000万美元，分别占有顺驰(中国)不动产网络集团15％和7．5％的股份。业界专家分析，2006年金融要全面开放，外资银行、外来资金必将成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段，2006年可望有新的突破。从发展趋势看，在未来两三年内境外基金将快速增加，这些境外基金将带来他们的资金和经验，并越来越多地参与到中国房地产行业。当然，要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。

七、房地产信托投资基金(REITS)

房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟，美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市，与普通股票一样交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地产基金、美国西蒙地产集团先后与深国投下的商用置业公司签订合同，合作开发内地商业地产。在这些举动的背后，房地产投资信托(REITs)的身影隐约可见。由于缺乏相应的立法，我国资本市场上的REITs尚未定型，至今国内还没有出现真正意义上的REITs产品。2005年11月，在全国商业地产情况调查组向国务院递交的调查报告中，商务部明确提出开放REITs通道的建议，国内旺ITs正从激烈探讨悄悄地向实质性尝试迈进。至2005年年末，内地在香港共有三只REITs上市，市值达到31亿美元，投资回报率5％-6％左右。对国内的地产商来说，REITs虽好，但操作起来却难。由于相应制度不健全，在国内操作REITs面临“双重税收”(投资公司在取得信托收益以及收益向投资人进行分配时都需要缴税)问题，投资回报率要求较高，国内的房地产公司一般难以承受。由于没有设立REITs方面的合法机制，内地开发商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也乐于和外资基金合作。REITs俨然已成为2006年房地产领域最为热门的话题。据了解，目前已经进入上市通道将于2006年在新加坡或香港发行REITs的企业包括华银投资、大连万达集团、华润置地(1109．HK)、北辰实业(0588．HK)等。2006年将有更多打包国内物业的REITs项目在香港发行。2006年将拉开内地房地产项目的REITs奔赴海外上市的大幕。中国内地房地产开发企业到香港资本市场上发行REITs进行融资，从宏观上而言，有利于降低中国银行业贷款中房地产贷款的比重，减轻房地产行业周期性波动对于中国商业银行体系的；中击；从微观上而言，有利于中国房地产企业开辟新的融资渠道。中国的房地产业已经发展到资本主导的阶段，发展REITs产品与REITs市场将是未来中国房地

产市场发展的一个重要方向。从某种意义上讲，REITs将改变目前中国房地产市场的一些运作规则及固有理念，也将缔造一个全新的“地产金融”时代。当然，中国在目前的制度下，发展REITs还需要时间。

八、其他方式

1、私募融资。作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。向私募基金的融资有时不太规范和不易监管，据估算，十余年间，民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。

2、典当融资。对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。典当融资虽然不占主流地位，但依然是解决房地产企业短期资金困难的一束救命稻草。典当融资在2005年扮演了中小房地产企业救命稻草的角色，也成为一些大企业首选的应急融资方式。由于成本太高，2006年内典当融资的非主流地位难以改变，但将有越来越多主营房地产业务的典当行出现。

房地产融资渠道论文范文第2篇

1．资产证券化融资的基本概念

国内外专家学者对于资产证券化融资的定义都是基于两点：一是证券化资产必须能够从原始持有人的总资产池中剥离出来，通过一些运作安排实现证券化资产的风险和收益的独立性：二是证券化资产必须能够产生未来可预测的收益。本文认为资产证券化融资是指具有某种未来可预见的资产或者资产组合汇集起来．通过结构性重组实现与原权益人的风险隔离，再辅以独特的信用增级和信用评级，发行基于资产价值和未来收益的资产支持证券进行融资从信用关系的角度分析，资产证券化通常包括一级证券化融资和二级证券化融资；本文所指房地产行业的资产证券化融资属于“二级证券化”的范畴。

2．资产证券化融资的运作模式

资产证券化融资的运作模式核心在于证券化资产的真实转移、风险隔离和信用增级的操作；这个证券化的过程需要一个严谨而有效的交易结构来保证融资的成功，其交易结构主要包括了以下几个运行主体：融资发起机构、特殊目的载体、资产管理机构、资产托管机构、信用评级机构、信用增级机构、证券承销机构等。

3．资产证券化融资的核心内容

一个完整的资产证券化融资运作过程，其核心内容主要包括：风险隔离、信用评级、信用增级三个部分。风险隔离是资产证券化融资成功运作的关键，它是通过证券化的“真实转移”来实现的。信用级别是专业信用评级机构通过一整套简单的符号。信用增级是指在资产证券化融资中被用来保护投资者利益的技术。

4．资产证券化的价值分析

(1)从融资者的角度，其价值实现主要体现在以下几个方面：增强资产流动性，降低融资成本；分离信用风险，拓宽融资渠道；改善负债结构，提高资本效率：增加企业收入，提高管理水平。

f2)从投资者的角度．是价值实现主要体现在以下方面：获得较高的投资收益以及较大的流动性：具有较低的投资风险：突破投资限制，拓宽投资渠道。

二、房地产资产证券化在我国发展的可行性分析

我国改革开放2O多年来．房地产的迅速崛起与证券市场的快速发展与繁荣，使得房地产资产证券化成为可能。

（一)实施房地产证券化的宏观环境日趋成熟

1．宏观经济需要房地产有效投资和有效需求进行拉动。房地产作为国民经济新的积极增长点，发展资产证券化的融资模式有利于促进房地产市场和房地产业的发展：我们在上海、深圳、北京等发达城市进行资产证券化领域的初步尝试，并取得了一定成效。

2．土地产权和房地产权改革为房地产资产证券化提供了前提条件。产权明晰是房地产证券化的必备条件；土地使用制度改革为房地产权益的分割提供了条件，为推广房地产资产证券化做l『积极的准备。

3．快速发展的房地产市场和金融市场是经济基础。从整个国家的宏观经济基础看，我国的金融体制改革不断深化，经济运行状况良好，发展势头强劲。

4．国家针对房地产金融领域的违规操作现象，自2001年以来连续出台了一系列促进金融市场健康发展的房地产金融政策，繁荣的房地产市场和规范发展的金融市场为房地产资产证券化提供了经济基础。

(二)初步具备实施房地产证券化的微观基础

1．房地产市场存在巨大的资金缺口。只有推行房地产证券化，在金融市场上直接向社会大众融资，才能较好的解决房地产开发资金短缺的矛盾；庞大的住房消费市场的资金来源也不可能单纯依靠国家财政或者银行存款，住房消费的直接融资势在必行．推行房地产证券化成为一种必然

2．住房抵押贷款证券化业务基本成熟。我国随着住房货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来，住房抵押贷款不断上升已初步形成规模

3．庞大的房地产证券化投资需求群体

4．日趋规范的资本和证券市场。以买卖发行各种债券和股票的资本市场在我国已形成基本框架，资本市场的发展不仅为房地产证券化提供了市场规模，也因资本市场证券品种丰富而使房地产融资形式有多样化的选择。

(三)政府的推动作用

证券化是一种市场行为．但也离不开政府的有力支持，特别是在制度的改革和金融政策的推进方面上。综上所述，房地产资产证券化在我国虽不具备大规模推进的条件，却也有一些有利因素。因此，有选择地渐进发展是非常必要的。

三、房地产资产证券化融资模式的分析

(一)国外房地产资产证券化融资平台的基本模式

在国外，已逐渐形成了两种房地产资产证券化的融资模式；分别是以股份制项目公司为平台的公司型模式和以第三方信托机构为平台的信托型模式。不同平台开展的资产证券化融资有不同的核心运作，不同平台也会有不同的优势。房地产企业设立股份制项目公司是为了使后者成为项目资产的载体并充当特殊目的机构开展资产证券化融资，是国外房地产资产证券化融资普遍采用融资平台，适用于大型或者特大型的长期房地产项目融资。从制度功能上讲，信托具有的财产隔离机制能够很方便实现资产证券化融资要求的风险隔离，因此它在国外房地产资产证券化融资实践中使用得很普遍。

(二)对我国实行房地产资产证券化的难点分析

1．体制的制约

我国现行的房地产投资与金融体制正在进行重大改革．专业银行商业化、利率市场化、项目业主负责制等举措都是改革的重大步骤，但这些目标的真正实现还要经历一个相当长的过程。这也在一定程度上制约了我国房地产证券化进程。

2．资本市场的制约

（1)现阶段．国证券市场虽然发展迅速．但仍属于初级阶段，市场容量和市场规模十分有限：

(2)目前我国证券市场很不规范，难以识别证券的优劣；

f3)房地产证券流通市场要承受证券市场和房地产市场的双重风险：

f4)我国现阶段还没有真正权威性的评级机构；

(5)缺乏专门的政府担保机构和保险公司和推行房地产证券化所需的专门人才：

3．房地产法律及其监督的滞后性

我国现行《证券化》的相关条款中，缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用的规定，这势必会增加住房贷款证券化的推荐难度。同时，建立风险隔离机制的相关法律有《破产法》和《信托法》，但因为在国内出现的时间还不长．实施过程中难免存在种种困难。4．信用制约

现阶段．我国尚无完整意义上的个人信用制度，银行很难对借款人的资信状况做出准确判断，对信贷业务的前的贷前调查和对贷款风险的评价显的困难重重。

5．房地产金融市场一级市场欠发达

我国长期实行的福利住房制度使房地产金融市场一直没有获得真正的发展．尤其是国有四大银行在金融市场的垄断地位，决定了我国房地产金融市场以非专业性房地产金融机构的商业银行为主体。

四、国外房地产资产证券化融资模式对我国的启示

（一）国外房地产资产证券化的融资模式对我国房地产证券化的启不

1．创造良好的房地产汪券化的制度环境

继续深化房地产制度、金融制度和企业制度改革，规范资本市场特别是证券交易市场的运作，加快制定和健全相关法律法规，为我国房地产证券化创造一个良好的外部环境．实现房地产权的独立化、法律化和人格化

2．建立房地产金融体系特剐是抵押贷款及其担保体系，培育多元化的投资主体

建赢专门的政府担保机构；积极开展各种信托业务；成立由国家控股或政府担保的抵押证券公司，收购各商业银行的抵押贷款，并以此为基础发行抵押贷款证券。

3．创造适宜的房地产资产证券化需要的环境

加快商业银行的转制步伐；组建全国性的住房银行；完善一级市场的风险控制机制：规范发展我国的资产评估业和资信评级业。

4．构建房地产信托投资资金

借鉴美国模式，由金融机构组织发起，具体资产管理由专业的投资顾问操作。

（二）我国房地产资产证券化融资模式的选择

不同的房地产证券化模式，其运行方式也各不相同。尤其在制度框架不同的国家或地区。这种不同会更加明显。在我国还是半空白的情况下运作．可以尝试从以下几个方面来探索房地产资产证券化的道路：

1．确定证券化资产，组成资产池。原始权益人在分析自身融资需求的基础上，确定需要证券化的资产，然后进行清理、估算和考核，最后将这些资产分类汇集形成一个资产池。基础的资产的选择直接关系到以后证券化的成功与否。

2．资产转移：这是证券化过程中非常重要的一个环节，在典型的资产证券化模式中，会通过一个专门的中介机构，也称特殊目的机构(SPV)，通过对原始资产的“真实转移”，实现基础资产和原始权益人之间风险隔离和破产隔离。

3．信用增级和信用评级；为了吸引投资者，改善发行条件，必须对资产支持证券进行信用增级，以提高所发行的证券的信用级别。

4．发行证券及支付价款；专门机构将经过评级的证券交给具有承销资格的证券商去承销，可以采取公募或私募的方式来进行。一旦发行成功，专门机构就将从证券承销商那里获得的发行收人按事先约定的价格支付给原始的权益人。

5．资产的管理与证券的清偿；资产池的管理必须由专业的服务商来进行，这个服务商可以外请，也可以由原始权益人来担任，因为原始权益人已经比较熟悉基础资产的情况，一般也具备管理基础资产的专门技术和充足人力。至此，整个资产证券化过程告结束。

【参考文献】

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[2]威廉姆·布鲁格曼．房地产融资与投资[M]．大连：东北财经大学出版社2000．

[3]斯蒂文·L-西瓦兹．结构金融——资产证券化原理指南[M]北京：清华大学出版社．2004．

[4]于凤坤．资产证券化：理论与实务[M]．北京：北京大学出版社，2002．

[5]黄嵩．房地产信托融资探析[J]．中国房地产金融，2005．

房地产融资渠道论文范文第3篇

关键词融资渠道；银行信贷；房地产信托；股权融资；债券融资

近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少GDP。过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，并贡献10%的就业。作为资金密集型产业，融资是房地产业生存和发展的关键，当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。本文主要对当前房地产融资渠道进行分析。

一、我国房地产融资渠道现状

1．银行贷款

目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。

2．房地产信托

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。

2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计115.?866亿元，平均每个房地产信托募集1.?18亿元，与2003年相比总额增长93.?4%。

不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。

3．上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上。因此，通过直接上市的企业数量很少。

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。

4．海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。截至2006年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。

但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。

另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入，2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》，《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。

5．债券融资

房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来宽松很多。《试点办法》施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。

二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

1．建立多层次房地产融资体系

当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。

2．加紧开发房地产金融投资产品

房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样，只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。

3．完善房地产金融法律法规

房地产融资渠道论文范文第4篇

    关键词:房地产;企业融资;房地产信托

    引言

    从广义上讲,融资也称金融,是指货币资金的融通,当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言,融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况,以及公司未来经营发展的需要,通过科学的预测和决策,采用一定的方式,从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金,组织资金的供应,以保证公司正常生产需要,经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则,通过一定的渠道和一定的方式去进行。企业筹集资金主要基于三大目的:企业要扩张、企业要还债以及混合动机(扩张与还债混合在一起的动机)。

    房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道,体现资本的源泉和流量,主要由社会资本的提供者及数量决定。长期以来,我国房地产企业的融资渠道比较单一,基本上以银行信贷为主。2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出,2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。货币政策从“稳健”转为 “从紧”,中央就金融政策的宏观调控发出强烈的政策信号。

    本文将围绕国家宏观调控的大背景,辩证分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系,阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响。最后,结合国外现行较为成功的房地产企业融资渠道,进一步提出创新我国房地产融资渠道的若干意见。

    一、宏观调控背景下的国家房地产金融调控政策概述

    我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革,到目前为止主要经历了三个阶段,调控重点从促进房地产业持续健康发展,到重点控制房价,再到改善住房供应结构。调控手段主要包括土地、金融、住房供应结构及税收方面的政策。

    就金融调控政策而言,由于房地产业的兴衰,直接影响到银行体系的安危,在挤压房地产泡沫的宏观调控中,金融政策的调控就成了管理层最常用、最有效的手段之一。近年来,央行的政策主要以紧缩银根为主,通过加强房地产信贷业务管理,加息等措施,严格限制房地产投资贷款和个人贷款,增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本。比较有代表性的金融调控政策包括:

    (一)出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

    2003年6月,央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文),要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制。

    (二)调整商业银行自营性个人住房贷款政策

    2005年3月,央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策,将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。

    (三)建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品

    2005年8月,央行2004年房地产金融报告,建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品,考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。

    (四)《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》

    2007年7月,建设部、外汇局等部委联合了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》,对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制。

    (五)《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

    2007年9月,央行和银监会联合的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确指出:对已利用贷款买房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付比例不低于40%,贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

    最值得关注的是2007年,除了落实2003—2006年出台的各项措施外,2007年的宏观调控政策再次强化,在坚定不移的保持房价稳定之外,又从建立完善的住房保障制度角度出发,承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责。2007年8月份国务院出台的24号文件,使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心,并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。

    此外,2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充;特别是连续6次加息、10次提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台,也形成了今年调控的一大特色,以至于理论界和房地产商界纷纷将2007年定位为“政府房地产调控政策落实年”。

    二、我国房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的不足

    随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温,尤其是在国家土地大限令过后,房地产行业开始步入一个资本时代,而房地产资金来源和资金运用结构不匹配,房地产资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来,房地产企业融资渠道单一的弊端逐步显现。

    (一)我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析

    长期以来,我国房地产企业的融资渠道比较单一,银行系统背负了房地产业大量风险。近年来,国家开始了新一轮的宏观调控,紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型。我国房地产企业主要融资渠道有:

    1.银行贷款。作为资金密集型产业,融资向来是房地产业生存和发展的关键,目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道,造成房地产业潜在的金融风险。统计数据显示,截至2006年6月末,房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重已达15.5%,占同期金融机构人民币中长期贷款余额的比重为33.3%。但同前几年相比,增长速度却有所下降,主要是受国家一系列宏观调控政策影响。随着政府对金融调控的利剑频频出鞘,银行信贷被逐步收紧,房地产企业融资面临前所未有的挑战。因此,目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高,面对资金瓶颈,开发商亟待拓宽新的融资渠道。

    2.上市融资。上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道,不仅可以化解金融风险,而且可以降低融资成本。但是,鉴于金融安全的考虑,国家对房地产企业上市有着严格的审批。2007年末,中国证券监督管理委员会开始通过“窗口指导”的方式,对今后一段时间内房地产企业IPO(首次公开发行股票)以及其他再融资方式加以限制,内容包括暂停受理房地产企业IPO的申请材料、对已上报IPO申请的暂缓审核(排除接近上市的企业),暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案,只放行优质的房企以借壳的方式上市。因此,上市融资的愿望对大多数房地产企业来说,短时期内还无法实现。

    3.海外房产基金。随着国家对房地产业宏观调控政策的实施,海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐,像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等着名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场。海外房产基金的进入,如果控制好风险,对中国房地产业的发展是有益的,一方面,可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于房地产市场的持续发展;另一方面,融资方式的多样化,也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规,海外地产基金在中国投资还存在诸多风险,再加上国内一些房产企业运作的不规范。因此,海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

    4.债券融资。房地产债券与一般债券相比收益较高,与股票相比,又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,并且具有一定的流动性,因此,在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但由于目前国家对发行债券的企业要求严格,只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格,并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因,房地产开发企业通过债券融资的规模相当少。

    (二)我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析

    我国房地产企业融资发展是伴随改革开放的深入,随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的。房地产企业融资作为房地产金融的组成部分,经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式,向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程。从上述论述中,我们可以看出,银行信贷融资渠道曾经包括现在都对推动房地产的发展起过或起着举足轻重的作用。但也存在部分弊端,不得不引起我们的关注。

    1.实际融资渠道较为单一。从上述我国目前存在的主要四种融资渠道分析,我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束,难以发挥实际功效,导致我国房地产企业融资渠道单一化。

    2.传统融资渠道严重依赖商业银行。目前,房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为30%,如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素,这一比重已达到80%,在我国内地个别地区,这一比重,甚至已达80%~95%。由此可以看出,企业对银行资金依赖的严重程度。

    (三)我国房地产企业传统融资渠道存在弊端产生的影响

房地产融资渠道论文范文第5篇

摘 要 近几年来，我国的房地产行业发展突飞猛进，发展的同时出现了不少问题：融资渠道单一，金融创新工具少等，针对存在的问题，本文分析了相应的措施，为今后的发展提供可靠的依据。

关键词 房地产 融资 外资 土地政策

一、前言

进入2011年，国家不断的加大对房地产业的宏观调控力度，开始逐步实行货币信贷紧缩政策。整个2011年截至到现在，银行已经多次加息，对此，房地产行业融资受到了很大的冲击。由此可见，在当前严峻的资金形势下，房地产在未来如何进行融资已经成为一个非常重要的课题，需要相关人员和单位参与其中，共同研究。本文首先分析了我国目前房地产融资的现状，在此基础上，重点介绍了房地产融资的解决思路。

二、我国目前房地产融资的现状

作者通过多年的工作经验，并结合相关的资料，总结出如下我国房地产融资的现状：

1．融资渠道较为单一

目前，我国房地产融资渠道主要包括：银行贷款，上市融资，海外房产基金以及债券融资等。这几种融资渠道中，银行贷款是房地产行业主要依托的融资渠道，而近年来银行信贷门槛也大大提高，因此房地产企业不得不寻找其他的融资渠道。而目前就上市融资，海外房产基金以及债券融资这几种渠道来看，都极大的受到了金融政策的约束，短期内很难发挥功效。由此可见，房地产融资渠道较为单一。这也是我国房地产融资的较大的弊端。

2．金融创新工具的稀缺

目前，我国金融工具停留在传统的模式，与发达国家相比较，创新模式较少。由于我国房地产是在近几年发展起来的创新基础比较薄弱，并且针对房地产的法律法规条文处于空洞状态，金融创新没有法律依据。房地产开发商设计工作没有专门的设计工具，这些方面与发达国家的发展相差甚大，严重影响了我国房地产的发展和服务能力的提高。

3．海外基金与国内企业对接的难题

外商投资在国内选择合作伙伴时条件要求非常严格。外商在国外投资会各种风险评判手段对开发商投资，在国内投资时，外商会使用这些评判手段衡量国内的开发商项目，评估是会有不少地方不能衔接，改变外商投资评估条件非常困难，这就造成海外基金在国内不能很好的利用。

4．相关的法律体系不健全

由于目前我国房地产融资缺乏相关的法律制度，与市场发展已造成了脱节。在房屋抵押贷款方面使用的法律是《担保法》，而在房地产信托规定上是“一法两规”，这从法律效力上远远达不到房地产发展的要求。现行的房地产法律《公司法》、《合同法》、《证券法》、《信托法》、《担保法》等都与RET相冲突，也同资产证券化不相符合。

三、房地产融资的解决思路

基于以上我国房地产融资的现状，分析总结了如下房地产融资的解决思路：

1．吸引外资进行融资

外商投资是我国房地产开发的一项重要融资渠道，目前国家出台一些政策给房地产开发商带来了巨大的压力，要求融资模式必须发生变化，引进外资是促进房地产发展的有效策略，建立外资地产基金商业模式实现中国房地产的转型，实施资本市场为核心的金融时代。引进外资的前提是客服与国内衔接的困难，调整土地政策适应投资方的资本流动模式，缓解国内房地产企业的负债情况，提高资产变现和盈利的确定性。

2．将房地产企业融资与个人融资结合起来

扩充房地产企业融资渠道，结合目前的融资情况，有效利用个人融资，最大限度的满足房地产企业日常生产建设的需要，保障企业的资金链。发挥购房者的资金筹资渠道，提高房地产企业资金回笼的效率，缩短资金周转周期。

3．加快金融创新步伐，实现融资产品的证券化、标准化和公众化

我国房地产市场在发展融资渠道的同时，要调整金融产品风险，对于价值高、风险大的融资产品，要重新评估调整。通过房产抵押贷款证券化、信贷资产证券化等方式，让大众成为房地产企业的投资者，同时享受房地产发展带来的利益。证券化可以将流动性差、收益稳定的资产化转化为流动性强的证券产品，从而分散投资风险。

4．完善房地产金融法律法规

行业的发展离不开健全的法律法规，针对房地产发展，国家、地方和部门法律法规的制定是可靠、长期的发展保障。目前，我国在这些方面还比较薄弱，在融资等放线陷入比较混乱的局面，这必须通过制定有效的法律政策，对新型融资、资产流动和收益分配等作出明确的规范，才能促进房地产行业的稳步发展。

四、总结

总之，目前看来，我国房地产融资仍然存在很多的问题，在以后的融资过程中，必须结合我国房地产发展的特点以及现行的市场特征，寻找合适的融资方式，保障资金的有效性，扩大利益，提高竞争优势，促进房地产行业的快速发展。

参考文献：

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[2] 梁维全,余建源.发展房地产投资信托基金,拓宽房地产融资渠道.特区经济.2009(4).

房地产融资渠道论文范文第6篇

【关键词】房地产 融资渠道 现状 分析

一、引言

房地产行业是我国全面实现城市化、工业化过程中的基础性产业，经过多年的快速发展，已经成为我国国民经济中的重要组成部分，跟人民群众的实际生活紧密相关。另外，房地产行业还有这良好的关联效益，不仅能够带动制造业、工业企业的发展，还能有效促进园林、旅游等第三产业的繁荣。很多地方通过发展房地产行业增加了财政收入，改善了城镇公共基础设施与人民的居住条件。然而，目前我国房地产市场还处在发展阶段，其资金来源仍然严重依赖银行，这样的资金运作模式给整个房地产行业带来了很多潜在风险，很多房地产公司相继出现现金流紧张的情况，给自身发展和银行利益都带来了巨大影响。鉴于此，这样的单一融资模式存在较大弊端。在我国政府的宏观调控下，一系列房地产信贷政策相继出台，房地产企业获得银行贷款的门槛逐渐提高，而股票、证券市场又相对疲软，房地产企业很难通过这些传统融资渠道获取长期、稳定的资金来源，严重影响了企业的健康发展。面对这样的现状，很多房地产企业开始努力探索多元化的融资渠道，私募、房地产信托、买方信贷等措施纷纷走进了房地产企业的视线，并且逐渐开始发挥重要作用。在新的发展形势下，房地产企业能否尽快建立起自身多元化的融资渠道体系，以便获得持续足量的资金支持，已经成为各个房地产企业能否在市场竞争中立足的关键因素。

二、对我国房地产融资现状的分析

（一）房地产企业普遍规模较小，信用层级差

我国房地产企业近年来虽然发展势头迅猛，但是目前我国上市的房地产企业的数量较小，占全国房地产企业数量的比例还很低，这一部分房地产企业当中，有些还并没有完全具备房地产开发的条件。这些房地产企业的规模小，资金管理也比较分散，整体财务管理水平较低，难以满足房地产行业资金需求量大的特点。这些企业的开发能力较差，难以抵御各方面的风险，这些特征都导致企业很难通过各种融资渠道取得资金。另一方面，我国房地产业的信用评级较为靠后，信用差也严重制约了房地产业的融资。金融部门的贷款要以企业的信用作为重要的依据，是对贷款风险的判断。我国房地产企业的资产负债率一直处在较高的水平，再加上国际金融危机的影响，行业内的竞争更加白热化，一些运作不规范，资金不能及时到位的企业都可能面临着被市场淘汰的局面。

（二）我国房地产业发展时间较短

我国在1998年之前都广泛采用福利分房制度，没有将住房视为商品，房地产业的发展也就无从谈起。1998之后我国全面取消福利分房在制度，至此房地产业的发展才正式兴起，到目前为止，也不过十多年的发展历程。在计划经济体制下，人们的住房完全是由政府或者企事业单位负责投资、建设和分配，个人只需交付少量租金就可以享受福利分房，因此企事业单位用于建设住房的资金不可能收回。另外，由于过于强调土地公有制，导致住房难以作为普通商品一样买卖，鲜有住房投资，住宅经济的发展严重滞后于人民群众的实际需求。1998年后，我国明文规定全面停止住房分配政策，开放住房二级市场，我国房地产市场才算真正建立起来。客观来看，我国房地产业的发展时间较短，不少房地产企业都还在经验积累和摸索阶段，这也是造成我国房地产融资渠道单一的重要原因之一。

（三）房地产行业的多元化融资缺乏政策支持

我国房地产行业从起步阶段开始，就一直主要依赖银行信贷筹措资金，由于缺乏政策上的有力支持，多元化融资发展滞后。由于受到传统计划经济时期思维的影响，房地产融资模式较为单一，房地产金融市场的法律体系亟须进一步完善。目前我国有关房地产融资方面的法律主要是《担保法》，主要是通过房地产抵押贷款的途径来获取资金，这也是绝大多数房地产企业采取的融资方式。相比之下，其他融资渠道的政策支持显得非常薄弱，比较突出的有，从上个世纪90年代开始，我国就已经明确提出不鼓励房地产企业上市，兼营房地产业务的公司和房地产业务收入占总收入20%以上的公司都不得上市。另外，我国现行的法律和相关政策对房地产信托、债券等融资渠道也有着一定限制。我国对企业发行债券实施较为严格的审批制度，有评级要求，还需要资产抵押，达不到要求的企业不能发行债券，即便达到要求，对发行数量也有限制。由于缺乏相关法律和政策的扶持，我国房地产行业难以形成科学合理的融资体系，难以保证协调、均衡发展，多元化的融资渠道发展也就停滞不前。

三、拓宽我国房地产行业融资渠道的建议

（一）尽快完善我国房地产行业融资的各项法律法规

实现我国房地产行业的多元化融资渠道需要以健全的法律法规保障作为基础。健全、完善的房地产金融法律体系，不仅能够帮助房地产企业顺利实现多元化融资，还能便于有关部门对房地产企业整个融资过程的监督。目前来看，我国已经出台了类似《土地管理法实施条例》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规，这些规定对我国房地产行业的发展提供了法律保障，促进了房地产行业的健康有序发展。但是，为了进一步落实房地产企业的多元化融资，我国还应该出台一些支持性的政策。在完善现有法律法规的基础上，逐步取消对房地产企业进行信托投资的限制，尽快出台符合我国国情的房地产投资基金的相关法律，早日结束房地产投资基金无法可依的尴尬局面。

（二）大力发展房地产行业的投资基金

金融危机过后，我国房地产行业从银行获取贷款的难度越来越大，房地产行业的资金困难状况日益严峻。发展房地产行业的投资资金具有明显的优势。首先，能够多元化我国房地产行业的融资渠道，减轻房地产企业单独依靠银行融资的压力。房地产投资基金是凭借发行收益凭证的方式募集资金，能够将房地产市场与资本市场有机结合，直接将资本市场上充裕的资金引入房地产行业，是对银行融资渠道的大力补充。其次，发展房地产行业投资基金，有助于本土房地产企业吸引国际资本，扩大资金的来源范围。这些资金会选择投向那些盈利能力强、发展潜力大的企业作为投资对象，客观上有助于整个行业竞争秩序的建立，实现优胜劣汰的健康发展，有助于优质房地产企业的做大做强。最后，发展房地产投资基金还可能丰富和完善房地产金融体系。我国人口众多，土地稀缺，住房具有很强的投资价值和抗通胀能力，因此，房地产是不少中小投资者眼中的理想投资领域。然而，由于资金有限，投资的准入门槛很高，很多投资者难以分享房地产行业蓬勃发展所带来的盈利。房地产投资基金恰好可以妥当解决这一问题，以其较强的流动性和较低的门槛，成为中小投资者乐意选择的投资机会，逐渐成为一种回报率稳定的理财工具。

（三）将房地产信托投资作为房地产企业融资的有力补充

房地产信托投资是凭借商业信托组织发展起来的，通俗来说，就是聚集众多投资者的资金，为房地产企业进行融资或者收购、持有房地产企业的一种投资方式。跟银行贷款相比，房地产信托投资有着很多显著的优势。首先，房地产信托融资可以有效降低整个企业的融资成本，从而节约大量的财务费用，优化公司的资产负债结构。其次，房地产信托的资金供给方式较为多样，能够满足房地产企业的项目要求，通过资金信托、股权投资模式、贷款模式等渠道进入房地产行业，为企业提供更多融资可能性。最后，信托产品是民间资金的集合，流动性较大，能够缓和系统风险，而且房地产企业只要拿到土地批文之后，就可以进行信托融资和前期建设准备，节约时间。

四、结语

我国房地产企业需要在充分考虑自身条件和需求的前提条件下，谨慎选择最适合自身发展定位的融资渠道。可以说，房地产行业如果能实现多元化的融资渠道，不仅能够帮助房地产企业解决融资难的实际困难，还有助于我国整体金融体系的进一步完善。然而，虽然从理论上可以讨论出不少房地产行业的融资新渠道，但是在实际运作中仍然存在很多困难，不一定都能起到很好的融资效果。因此，要想彻底改善房地产行业的融资环境，不仅需要房地产企业自身的探索，更需要整个国家金融体系的不断建设和完善。

参考文献

[1]尤佳.房地产开发项目资金链管理[J].合作经济与科技，2009（17）.

[2]尹丽敏.我国房地产融资现状分析及对策建议仁[J].大众商务，2009（6）.

房地产融资渠道论文范文第7篇

中图分类号:F293.3

一、引言

2009年3月住房和城乡建设部提出要加快公租房的建设,2010年6月住房城乡建设部等七部门联合制定了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(以下简称《指导意见》),规定了公租房建设运营管理的相关制度。国务院总理在2012年政府工作报告中指出,继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设,大力推进保障性安居工程建设,出台关于保障性安居工程建设和管理的指导意见,完善财政投入、土地供应、信贷支持、税费减免等政策,制定保障性住房分配、管理、退出等制度和办法。在建设规模上,中央财政安排资金1713亿元,是2010年的2.2倍,全年城镇保障性住房基本建成432万套,新开工建设1043万套。[1]

根据《指导意见》,公共租赁住房的房源主要有新建、改建、收购、长期租赁住房等方式。公租房的发展实行由省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制,即筹资责任主要由地方政府承担。而由地方财政直接拨款,将给地方财政带来沉重的经济压力,不利于地方公共事业的协调发展,同时公租房本身在经济利益上无利于地方政府,因而难以调动地方政府的积极性。因此,政府必须拓展融资渠道,创新融资机制,引入社会资金,并将公共租赁住房的投资运营和管理监督结合起来,使得公共租赁住房具备长期的可持续发展。

从宏观上来看,公租房作为一种新兴保障房模式在世界范围内才刚刚起步,相关的理论研究成果较少。但公租房在本质上属于保障性住房,关于其他种类保障性住房融资研究的文献和理论成果对于公租房融资模式研究仍然具有一定的借鉴意义。

就国外文献来看,保障性住房制度研究一直是国外学术界的研究热点,关于保障性住房的研究成果也非常丰富,主要包括以下两方面:

第一,住房政策研究。比较房屋政策理论,当尼逊(Donnison,1967)提出在经济发展的不同时期,根据政府在房屋政策中所承担责任的不同,可把房屋政策分为雏生型、社会型与全面责任型[2]。比较房屋政策是一种住房保障分类分层供应的理念和方法,对目前各国的保障性住房制度的发展和完善具有很重要的借鉴作用。住房过滤理论,斯威尼(Sweeney,1974)构建了一个比较健全的住房过滤模型[3],该模型反应了不同收入阶层与不同等级住房间的供求关系,被国外学术界广泛应用于住房政策研究。

第二,保障性住房融资模式研究。20世纪70年代美国兴起了一股金融创新的浪潮,出现了大量新的金融工具,使得保障性住房融资模式的内容和方式也随之不断创新,从而可以吸收各类资本参与保障性住房建设。其中具代表性意义的模式是资产证券化(ABS)、房地产投资信托基金(REITs)、公私合作关系(PPP),研究成果也最为丰富,Gordon H.Sellon,Deana VanNahmen[4](1988)、Grigsby,WilliamG[5 ](1990)、Noah Kofi Karley[6](2002)、Su Han Chan,John Erickson,KWang[7](2004)等学者对ABS和REITs模式进行了研究。

就国内文献来看,理论成果主要集中在以下两方面:

第一,保障性住房制度研究。在对国外发展经验总结以及对我国保障性住房建设实践反思等方面,田东海(1998)[8]、贾康(2007)、刘军刚(2007)[9]等学者做了相关研究。在保障性住房制度研究领域的其他方面,卢有杰(l996)[10]、尹中立(2005)[11]等学者针对住房的特殊属性以及政府在住房保障领域的应有责任方面做了相关研究;李辉婕(2008)[12]在住房保障水平方面做了相关研究,论述了解决中低收入阶层住房难的问题是公共租赁住房制度产生的主要原因;赵路兴、浦湛(2003)[13]等学者提出在现有的住房保障供应体系中,应增加具有保障性质的租赁型住房供应,而这种租赁住房在本质上就是公租房。

第二,保障性住房融资研究。应红(2006)[14]等学者提出在上市融资和发行债券这两种基础形式之外,还可以尝试开展房地产信托投资、资产证券化、合作建房等形式来拓宽资金来源渠道。巴曙松(2006)[15~16]指出现有的廉租房开发在融资渠道上存在财政政策不灵活、金融制度不完善以及商业化操作手段不足等问题,并预测了未来廉租房建设融资的发展趋势。任海军、谢雯婷对采用REITs模式进行廉租房融资提供了建议[17]。申悦和石建华 (2007)、雷惠和于罗华(2008)分别提出了在廉租房的建设中利用REITs融资的设想。但由于目前国内还没有设立REITs,所以比较缺乏在研究数据和实证分析方面的研究成果,对REITs的研究也都仅仅停留在定性分析阶段,研究的范围也只是局限于REITs起源、概念、运作模式、立法研究和国外发展现状的介绍,没有对其进行更深一步的定量研究。

论文旨在介绍REITs的基础上,提出一种利用REITs来进行公租房融资的新理念、新渠道,为丰富公租房融资手段、拓宽渠道提供参考一定借鉴。

房地产融资渠道论文范文第8篇

关键词：货币政策 货币政策传导机制 货币政策传导渠道

中央银行通过控制货币供应量以及通过控制货币供应量来调节利率进而影响投资和整个经济以达到一定经济目标的行为称为货币政策，货币政策在执行的过程中，必须通过一系列的传导渠道才能进入社会，从而影响到国民经济。

一、货币政策在货币市场的传导渠道

货币政策在货币市场上最主要的两个传导渠道是利率传导渠道和信贷传导渠道，两者在货币政策的传导上具有不同的作用。

（一）利率传导渠道

利率传导渠道理论依据来源于凯恩斯的《就业、利息和货币通论》。其具体的传导模式为：货币的供应量的变动利率变动投资的变动社会总支出的变动社会总收入的变动。当某一时期，央行实行扩张的货币政策时：货币的供应量（M）上升利率（i）下降投资（I）增加Y上升C上升；反之，则会出现相反的传递效果。1937年希克斯在凯恩斯的基础上提出了经典的IS-LM模型，说明了货币政策在增加国民收入上的效果取决于IS和LM这两条曲线的斜率。IS-LM模型是建立在凯恩斯的宏观经济理论基础之上，对凯恩斯的经典宏观经济模型进行修正和完善而发展来的。

（二）信贷传导渠道

这里主要从微观主体上来看，银行信贷渠道是狭义上的信贷传导渠道，而资产负债表渠道是广义上的信贷渠道。两者之间是有一定联系和区别的：银行信贷渠道主要强调的是，央行通过调节存款准备金率，从而影响到银行的贷款数额，进而影响其贷款规模；而后者主要是指特定借款人的资产负债表的状况。这两者实际上都是货币信贷的传导渠道，两者之间是不可以单独存在的。前者控制贷款的数量，后者控制贷款的投向，两者一起影响投资和产出。

二、货币政策在股票市场的传导渠道

货币政策在股票市场的传导渠道是指货币当局执行货币政策操作工具以后，利率和货币供应量的变化对资产价格产生影响、改变了资产之间的相对价格，同时也改变了货币的流通量和结构，个人、企业和金融机构对此将会作出反应，从而改变他们的资产组合、投资与消费行为，最终会影响到实体经济的一个传导过程。简而言之就是，货币政策工具操作对金融行业的变量进行冲击，进一步影响到了实体经济的变量。因此，这里就涉及到了货币政策传导渠道的两个环节，一个是货币政策怎样传导到股票市场的和股票市场又怎么样讲货币政策传导到实体经济的。

（一）货币政策传导到股票市场

在货币市场到股票市场的传导这一环节，货币政策通过名义利率、通货膨胀率与相对收益率，以及预期因素影响股票价格波动。货币政策意图首先要扩散到货币市场，并改变货币市场的资金利率。中央银行通过公开市场、再贴现和存款准备金等货币政策操作，引起市场利率相应的变动，从而改变货币市场和资本市场的各种金融资产的相对收益率，使得资金在货币市场和资本市场流动，以达到新的均衡。最终，资本市场的供求结构发生变化，导致资产价格发生变化。

（二）货币政策通过股票市场到实体经济的传导

货币政策通过股票市场到实体经济的传导这一环节中，投资者与消费者对股票价格波动做出反应，进而影响到投资、消费，最终将会影响到实体经济的产出。

三、货币政策在房地产市场的传导渠道

（一）货币政策在房地产市场的货币传导渠道

货币政策在房地产市场的货币传导主要是通过货币当局执行货币政策工具来调节货币的供应量从而影响短期利率的一个过程。在房地产市场上，短期利率对房地产投资冲击是非常明显的。高波、王先柱（2009）研究表明当货币供给量上涨时将会导致房地产价格的上涨，并且影响幅度大，持续时间长。房地产业发展对金融的支持依赖度高，房地产投资、开发和销售都需要大量的资金。货币供给量的增加会促进房地产的投资，使得房地产的供应增加，有利于抑制房地产价格上涨，但这不能致使房地产价格下降，一方面货币供应量增加，将会推动原材料、人工价格等的上涨增加了房地产开发成本，另一方面，土地价格上涨也会占用房地产开发企业的大量资金，造成房地产市场有效供给不足，从而引起房地产价格上涨。

（二）货币政策在房地产市场的信贷传导渠道

货币政策在房地产市场的信贷传导过程中，提高利率对控制商业银行在整个国民经济中的贷款供给是有效的但对抑制商业银行在房地产市场的贷款供给效果不明显，提高房地产贷款利率，抑制了房地产开发企业从银行直接融资，但无法阻止房地产企业从个人住宅按揭贷款的增加等途径从银行间接获得更多贷款。因此，在房地产贷款增加的条件下，提高房地产贷款利率，不能有效抑制房地产价格的上涨。

四、结语

通过上面的分析，货币政策的传导渠道主要包括利率渠道、信贷渠道、股票渠道和房地产渠道。四个渠道一起决定了我国货币政策的执行和传导的路径。通过对货币政策的传导渠道的分析，可以进一步对货币政策的有效性进行分析。

参考文献：

[1]倪加付.我国货币政策的有效性――以2006 年――2011年的利率政策和信贷政策为例[J].时代金融，2013（508）

房地产融资渠道论文范文第9篇

摘 要 房地产业是我国的支柱性产业,在我国经济中占有非常重要的地位。而且房地产业也是一个典型的风险高、资本密集型产业,充足的资金支持是房地产业健康发展的保证。但是现阶段,我国房产企业融资模式单一,银行信贷是主要资金来源。因此,当前经济形势下,拓宽房企融资渠道,降低房企融资风险,对于维护房地产市场的稳定非常重要。

关键词 房地产 融资模式 创新

一、我国房地产融资模式现状

房地产融资按其用途可以分为开发性融资和经营性融资,在我国当前房地产融资市场,开发性融资占据主流地位。而比较常见的融资模式主要包括以下几种:

(一)银行贷款

当前我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的窄渠道融资格局,因为现阶段银行贷款还是最便捷的融资途径。银行贷款提供了我国房地产市场至少70%以上的资金,而和银行贷款最多不超过房地产融资额40%的国际通行标准相比较,我国房企对银行的依赖程度明显偏高。由此导致房企把自身的经营风险转嫁为银行的金融风险,进而会影响到我们国家的金融体系安全。近期,国家开始加强房产市场的调控力度。因此,拓宽房产融资渠道是房企亟待解决的问题。

(二)上市融资

上市融资,是直接融资模式, 是理论上最佳的房地产融资途径。它不仅可以分散金融风险,降低房企融资成本,而且可以改善房企的资本结构。但是房企选择直接上市,需要达到严格的条件,而且上市准备时间长,程序较复杂,因此直接上市融资的房企不多。有少数房企选择间接上市,即通过买壳的方式实现融资的目的。也因为买壳的成本非常高,除非特殊的情况,很少使用。但是随着我国经济的发展,资本市场的完善,上市融资必将成为房企融资的重要途径。

(三)债券融资

房地产债券属于企业类债券,由房企发行,表明房企与投资者债权债务关系的一种承托凭证。与股票相比,债券可以按期收回本金和利息,具有较高的安全性,并且债券本身流动性也较强;与一般债券相比,房企债券收益较高,因此房地产债券融资模式具有优势。但是当前国家对房企发行债券控制得比较严格,我国企业债券市场本身发育又很不成熟,具有市场规模偏小,债券设计有缺陷等不足。因此,房企开发资金来源中债券融资规模较小。

二、大力拓宽房企融资渠道,进行融资途径创新

在发达国家资本市场上,房地产融资呈现多样化、创新化的特点。随着我国资本市场的持续发展与完善,以及与国际资本市场不断接轨,把国际资本市场的新型融资模式引入我国,并使之与我国国情相适应是非常必要的。

(一)房地产证券化

房地产证券化是一个国家经济和资本市场发展到较高阶段的必然趋势。在发达国家资本市场中,70%的房企融资资金是由证券化筹集的。房地产证券化也成为银行业实践结构变化和国际金融工具创新的重要内容。因此,借鉴国际先进经验,可以引入房地产证券化融资模式,作为我国解决房企融资问题的一个突破点。房地产融资证券化实现途径较多,现阶段应用较多的是房地产抵押贷款证券化。

(二)房地产信托投资基金

房地产投资信托基金实质上是一种证券化的产业投资基金,是相关投资机构通过发行股份或收益单位的方式,向社会大众投资者公开募集资金,并利用专业化的投资人员进行具体运作管理。房地产投资信托基金通过投资多元化,选取不同的房地产证券、项目和业务构建投资组合,并充分利用组合实现风险的分散。它具有风险低、收益较高,专业化运作,分散化投资等特点。房地产信托基金的资金,不仅用于产业投资,也可投入资本市场和货币市场,融资形式也是多种多样。

(三)租赁融资

房地产融资租赁合同是一种新型的融资模式,指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后,由出租人向房地产销售一方购买该房屋,并交给承租人使用,承租人交付租金。在租赁业比较发达的法国、加拿大等西方国家,融资租赁已经成为一种重要的融资方式。

三、对策与建议

对于当前我国房地产市场所面临的融资问题,我国政府及相关企业应该积极采取措施,拓宽融资渠道,完善房地产市场。

(一)完善相关法律法规

目前我国法律体系不健全,规定不具体。尤其是与金融市场有关关的法律、法规政策还很不完善,这在很大程度上制约了房地产融资渠道的拓展与创新。因此完善相关法律、法规制度是当前亟待解决的问题。

(二)采取多种措施,拓宽房地产融资渠道

寻找高质量的资金来源是解决房企融资问题的主要途径,通过实现投融资方向的创新以及融资渠道的整合提升,房企可以吸收社会上的闲散资金,如包括社会养老保险基金在内的社会保障基金。同时在繁荣房产投资一级市场外,还应大力推动股票债券等二级市场同步发展,增强房企对于普通民众的吸引力,分散房企的流动性风险。

(三)完善风险控制机制,保障资金安全

房地产是周期性行业,并伴随着相应风险。由于我国房地产产业政策与融资制度不健全,监管手段落后,对于融资市场化的冲击,承受力不足,易导融资风险扩散。只有遵循分散化投资原则,进行组合投资,才能完善房地产的风险与收益机制。这样房企能够吸引到更多的资金,融资渠道得到充分拓宽和完善。

参考文献:

[1]邹靓.房地产开发谋求多元化渠道.上海证券报.2007(4).

房地产融资渠道论文范文第10篇

[关键词] 房地产融资 融资渠道 多元化

房地产业属于国民经济的先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时其属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作，所以融资对房地产企业尤其重要。

一、当前我国房地产企业融资现状

1.以银行信贷为主体的间接融资占主流

目前我国房地产企业融资主要是通过间接融资, 而各种银行贷款成为我国房地产企业发展的“生命线”。银行信贷资金几乎成为房地产企业发展的惟一融资渠道。房地产开发资金来源的“其他资金”（主要是定金及预收款）在房地产投资资金中占很大比重，是个人住房款的主要来源，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷，即银行按揭款在购房定金及预收款中又占有较大比重，所以事实上房地产投资资金中绝大部分来源于银行资金。这说明我国目前房地产开发投资的融资渠道比较单一, 直接或间接的银行信贷仍是房地产融资的主要方式。这种状况与我国目前以间接融资为主的金融体系相一致, 导致房地产行业风险较多集中于银行系统。

2.以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小

股票市场融资。据相关资料统计，2002年房地产上市公司的总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业的资金来源不足0.5%。总体说来，近几年来房地产企业从股市上得到资金是相当有限的。

企业债券融资。目前债券融资仅占房地产企业全部资金的极小一部分，即使在所占比例最高的1999年，也不过2‰。2003年，债券融资仅为0.3亿元，所占比例接近于零。

3.房地产信托业发展快速

房地产信托的优点在于发行较为灵活，相对与银行贷款受政策限制教少，可以大大节省时间成本,而目前在我国信托发展尚不成熟,尤其是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，提高了投资者的门槛。据统计资料显示，目前通过房地产信托方式筹集到的资金仅占房地产贷款的1‰。

二、房地产融资方式创新的必然性分析

1.宏观调控下房地产企业生存发展的必然选择

为了控制房地产业过热，防范房地产泡沫引发金融危机，在近年来的宏观调控中,房地产成为了国家一个主要调控的行业。

从政策法规上看，自2001年以来，央行分别颁布了以降低银行信贷风险为初衷的“195号文件”、“121号文件”，其中121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，直接影响到房地产企业的融资;从各金融部门来看，近来都陆续采取措施，提高房地产开发资金门槛,加强审查贷款风险,紧锁房地产开发贷款，调整信贷投向;从利率工具使用上看，央行的几次加息已经表明将通过利率政策调整投资结构，央行行长周晓川也在国际会议上提出，“从长期来看，加息是一个趋势”，而利率的提高直接引起房地产开发投资企业的融资成本上涨，提高行业进入门槛。

2.房地产企业高负债下化解银行风险的选择

在召开的“2005年中国地产金融年会”上，中国人民银行副行长吴晓灵指出：目前我国房地产公司的资产负债率在70％以上，而负债主要来自于银行的间接融资，一旦出现市场风险，将给银行带来巨大损失，严重时甚至会引发金融危机。因此，吴晓灵提出，拓宽直接融资渠道成为当务之急。

三、房地产融资渠道的发展趋势与对策建议

1.大力发展多元化的房地产金融市场

在发达国家,房地产开发资金中银行信贷资金占融资总量的20%左右,直接融资占40%左右。我国应该逐步改变融资资金过度依赖银行这一局面，促进直接融资。符合要求的房地产公司应通过上市打造持续的融资平台，通过发债、信托、房地产基金、项目融资等多种方式降低融资渠道单一的风险，并进行金融产品创新组合。另一方面，房地产融资多元化的实现需要开发型房地产企业、金融机构和政府的合力推动。政府应出台相应的政策法规为房地产企业直接融资创造环境。

2.大力发展房地产金融的二级市场

在国外成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债券融资和股权融资两种基本形式，而且在这一级市场以外，还存在着发达的证券化二级市场，其中出现了许多新的房地产金融工具，包括投资基金，信托证券，指数化证券等，二级市场不仅大大增强了房地产资产的流通性，也为提供融资的金融机构分散和管理风险提供了有效的途径。

3.不同规模房地产企业应选择不同的融资方式

对于大型的房地产企业可以选择上市、买壳、发行债券、房地产基金、海外资金、REITS等多种方式或其组合，而众多的中小型的房地产公司可以选择信托、夹层融资、联合开发等融资方式。此外，房地产企业还可以积极利用自身条件争取其他外单位的投资，加强与外界的经济合作，实现融资新渠道的开发。

参考文献：

[1]中国社会经济系统分析研究会:2005年房地产金融业机会与风险分析报告[R].2006

[2]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J].中国房地产金融,2006(6)

[3]余欣:房地产金融怎样在和谐中发展[J].中国金融家,2006(7)

[4]黄晔:我国房地产企业融资渠道分析[J].中国科技信息,2005(8)

房地产融资渠道论文范文第11篇

【关键词】房地产开发企业；营运资金；管理策略

近年来，随着供应链管理、渠道关系管理和客户关系管理理论的广泛应用，企业营运资金管理的绩效得到不断改善。相比营运资金管理实践的创新，营运资金管理理论的研究，在深度和广度上都较为滞后。因此，本文从渠道理论出发，基于对营运资金的重新分类，对房地产开发企业营运资金管理的策略进行探析，以期为房地产企业建立基于渠道理论的营运资金管理模式，提高企业营运资金管理的水平，有效防范财务风险提供借鉴。

一、营运资金的分类

从供应链管理和渠道控制、客户关系管理的角度对营运资金进行分类，可以将营运资金分为经营活动营运资金和理财活动营运资金。经营活动营运资金按照其与供应链或渠道的关系可进一步分为营销渠道的营运资金、生产渠道的营运资金和采购渠道的营运资金。这种分类既能够将各个营运资金项目涵盖在内，而且能够清晰地反映出营运资金在渠道上的分布状况，从而为基于渠道管理的营运资金管理策略和管理模式研究奠定基础。

二、基于渠道理论的房地产开发企业营运资金管理策略

与制造业不同的是，房地产开发企业的价值链主要在企业外部，价值活动主要由外部的策划公司、设计公司、顾问服务公司、施工单位等价值载体来完成，特别是当这些外部的价值载体协同作业时所创造的价值会更大。因此，房地产开发企业各渠道的营运资金管理必须基于外部的客户管理和供应链管理。

（一）采购渠道营运资金管理策略

提高采购渠道营运资金效率，首先必须构建企业的供应链条，选择价值伙伴。房地产企业供应链的建立过程实际上是价值伙伴的选择过程，选择适当的供应商作为供应链中的合作伙伴，是加强供应链管理中最重要的一个基础。重视企业间的合作与协调，透过供应链的合作降低成本、提高价值也是增加企业核心竞争力的有效手段。一旦确定了可以长期合作的供应商，就应该与其建立战略伙伴关系。使采购方在长期的合作中获得货源上的保证和成本上的优势，也使供应商拥有长期稳定的客户，以保证其产出规模的稳定性。这种战略伙伴关系的确立，能给采购方带来长期而有效的成本控制利益。在与供应商的合作过程中应该对供应商的行为进行绩效管理，以评价在合作过程中供应商行为的优劣，并根据绩效管理的结果决定与供应商的后续合作事宜，如增大或减少供应份额，延长或缩短合作时间等。许多富有远见的房地产开发企业越来越重视对供应商的管理工作，大连万达和深圳万科等房地产开发企业开始了供应链管理的雏形，如大连万达房管公司开始筹建合格的供应商库。

其次，采用科学的采购模式。我国企业采购已基本实现市场化运作，现行采购模式主要有三种：传统的不透明采购方式、公开招标采购方式、电子商务采购方式。其中，传统的粗放式采购模式仍然是房地产企业采用的主要采购模式。在这传统采购模式下，大部分企业的采购职能被忽视，采购部门只是一个普通的职能部门，承担事务性的采购工作。不利于采购成本数据库的建立与管理以及对供应商的管理。企业的采购应该着眼于供应链的整体框架，考虑供应的速度、柔性、风险，优化采购模式，从单一的竞争性采购模式变成为集中采购、全球采购、准时采购等多种模式及其优化组合以增强供应链竞争力。通过采购模式的优化，可以提高采购效率、降低采购成本，使采购的过程公开化，促进采购管理定量化、科学化，实现生产企业从为库存而采购到为订单而采购的转变。

最后，建立供应商管理指标体系。供应商管理指标体系包括七个方面：质量（Quality）、成本（Cost）、交货（Delivery）、服务（Service）、技术（Technology）、资产（Asset）、员工与流程（People and Process），合称QCDSTAP，即各英文单词的第一个字母。质量一般用次品率，成本一般用年度降价，交货一般用按时交货率，这三个指标相对易于统计，属硬性指标，是供应商管理绩效的直接表现。后三个指标相对难于量化，是软性指标，但却是保证前三个指标的根本。采用信息技术采购，可提高效率、降低成本。

（二）生产渠道营运资金管理策略

房地产开发企业生产周期较长，生产渠道营运资金周转期平均值为1062.50天，周转缓慢。要生产优化生产渠道营运资金管理，首先应以客户需求为指导，实现房地产“拉动型”开发建设。供应链的流程可分为推动流程和拉动流程，其主要区别是看需求的确定性。推动型供应链的需求是不完全确定的，在执行时必须先作预测。拉动型供应链的需求是确定的，其流程从响应客户需求开始。传统企业是按照市场预测来进行的，其流程是全部的推式流程。现行企业应树立以顾客价值为导向、以客户满意为宗旨的服务型营销理念，以客户的需求拉动整个分销渠道价值链的有序、高效运转。

其次，重视设计单位、顾问单位、承建单位的选择与管理。房地产开发项目生产建设的整个过程与设计单位、顾问单位、承建单位密切相关。这些供应链成员不仅决定了房地产开发周期的长短，也决定了房地产产品的质量。完善加强对设计单位、顾问单位、承建单位的选择与管理有利于防范内部风险，增强节点企业之间的信任，有利于供应链的正常运转，从而提高生产渠道营运资金周转速度。最后，要关注生产技术。生产技术不仅决定了房地产产品的质量，也决定了生产建设的效率。先进的生产技术推动生产力的发展，大大提高劳动生产率，越来越多的企业开始重视科学技术在生产管理中的应用，如企业资源规划、业务流需求，不断的改善与管理企业销售、营销、客户服务和支持等与客户关系有关的业务流程，向客户提供适时的服务与关怀，实现客户价值的最大化。

（三）营销渠道营运资金管理策略

由于近几年我国经济持续保持快速增长，房地产市场经营状况良好，资金回收的速度比较快。2007年营销渠道营运资金周转期平均值为44.65天，周转时间较短。目前国家对房地产市场进行宏观调控，调控效果也开始显现，一线城市的房屋成交数量已经在下降，未来将迫使开发商降价以提高房屋销售面积，实现其经营业绩。

要改变当前的房地产营销状况，首先必须改进房地产的营销模式。从房地产发展的历程和趋势来看，房地产销售模式可以分为两大类：传统经济下的销售模式和网络时代的新经济销售模式。两者主要是针对计算机及其通讯网络的普及应用而言的。依据渠道设计中渠道长度不同进行区分，可将传统销售模式分为直销模式和委托销售模式。直销渠道一般较窄，并不利于房地产产品尤其是新产品迅速广泛的推向市场。而委托代销会导致房地产开发企业对市场的敏感度降低，同时中间环节的增加也会降低开发企业的利润。网络营销是利用计算机网络技术，现代通讯技术以及数字交互式媒介平台进行房地产网络营销活动。网络营销模式与传统营销模式相结合，可实现产品信息的高速传播，有助于企业产品的销售。

其次，客户关系管理也是促进营销渠道资金周转的关键。随着房地产市场竞争的加剧，客户关系管理成为房地产企业提高或者建立新的核心竞争力的有利选择。根据房地产行业和企业的实际情况，配合企业的发展战略，有步骤、有节奏地建立和实施个性化的客户关系管理体系可以解决产品的销售问题、提升客户满意度、提升企业的服务品质及品牌形象。

（四）理财活动营运资金管理策略

房地产行业存在较高的资产负债率。我国房地产开发企业约有60%～70%的开发资金来自银行系统，有的企业甚至达到80%上，对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产开发企业对银行的依赖度过高（房地产上市公司资产负债率平均高达65%以上），资金链存在严重的风险。因此，必须加强理财活动营运资金的管理。

首先必须重视融资渠道管理。房地产资金现在主要来自七个方面：国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金、企事业单位自有资金、购房者的定金和预付款以及其他资金。受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发企业面临资金的瓶颈。拓宽融资渠道，加强融资管理势在必行。目前，新的房地产融资渠道有典当融资、外资银行贷款、NASDAQ上市、香港上市、国内A股上市或私募基金。不同融资方式有其各自的优缺点和适用性，在选择时，应结合企业自身特点进行选择。

其次，注意资金的统筹管理与控制。资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节，有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金打下良好的基础。另外，企业资金存在使用风险、在途风险和或有风险。其中，使用风险主要表现为企业的投资风险，是一种事先可控制风险，因此对此类风险应加强事先控制。资金的在途风险一般发生在企业资金结算过程中，所以在结算票据选择上尤为重要，一般企业在同城结算业务中主要以“贷记凭证”、“转帐支票”为结算手段，在实际工作中“贷记凭证”是一种更为安全的结算手段。资金的或有风险主要是公司为其他企业提供担保而形成的或有负债，包括贷款担保和业务担保等，对外担保企业要求有完善的审批程序。

通过以上分析，可以使房地产开发企业在实践中加强营运资金管理，从而提高资金使用效率，降低成本，增加企业利润。

参考文献：

[1]王竹泉,刘文静,高芳.中国上市公司营运资金管理调查:1997-2006[J].会计研究,2007(12):74.

[2]王凡.基于渠道理论的营运资金管理模式研究[D].青岛:中国海洋大学会计系,2007.

[3]王竹泉,马广林.分销渠道控制:跨区分销企业营运资金管理的重心[J].会计研究,2005(6):

28-33.

[4]王竹泉,孙建强,逄咏梅.国内外营运资金管理研究的回顾与展望[J].会计研究,2007(2):

85-90.

房地产融资渠道论文范文第12篇

关键字：房地产；融资渠道；风险

一、企业的融资渠道

房地产融资渠道是指房地产企业在建设过程中获取资金来源的主要方式。由于整个国家的银根处于收缩的状态，给房地产企业的融资增加了较大的难度。同时，不完善的融资体系使得整个房地产行业的融资渠道较为狭窄，不利于房地产企业长远的发展。促进融资渠道的多元化是我国房地产企业发展的必经之路。

（一）银行贷款

由于我国市场环境的特殊性及劳动政策的多样性，商业银行的贷款成为了主要的资金来源通道。房地产企业的特殊性使得银行资金流转于整个房产的运营过程，无论是在土地的储备、房地产的开发还是在销售环节，都有相应的银行资金参与。无论是前期的还款还是后期的资金自筹，银行的融资占据了极大的比例。因此，银行融资成为了我国房地产企业的重要来源。

（二）房地产信托

信托机构的出现使得更多的房地产企业有了新的融资选择。房地产信托是以商业的依托组织为基本的连接模式，将汇聚到的资金用来进行房地产企业的收购或者融资。这种方式的出现符合市场的要求，是房地产企业融资渠道的很好补充。相比传统的银行融资渠道，这种方式的出现在很大程度上节约了企业的整体成本。同时，越来越多的信托企业也给了房地产企业大量的选择空间。

（三）上市融资

上市融资是近几年较为流行的一种融资模式，不仅解决了企业的资金需求，也使更多的投资者了解企业、参与企业的进程。然而，我国目前的金融体系存在着一系列的不安全性，这使得整个房地产企业的上市流程较为复杂和繁琐。在现阶段，我国的房地产企业不具备相关的上市资格，并且这种方式的出现具有较高的门槛，也不是一般企业可以接受的。

（四）债券融资

债券融资是一种新型的运用资本市场的力量进行直接融资的方式，相对于一般债券而言，这种融资方式可以以较大的安全性回收整个业务过程中的本金、利息及相应的收益等，在房地产企业中深受欢迎。从国外的房地产企业的融资方式来看，债券融资是企业最常使用的模式，整个融资的额度远远超过旧有的股票融资。但是，这种方式在我国并不盛行，因为我国的房地产环境处于一个初级阶段，国家政策面对房地产企业的发展有一定的政策限制，这就决定了整个市场的发行程序不健全，发行规模不大，相应的债券评级的缺失也给市场的不稳定性带来了一定的影响。房地产行业在我国的特殊性决定了其是一个高风险的行业，担负着较高的资产负债率，较为容易引发一系列的信用风险及相应的债务危机。为了拓宽整个房地产行业融资的渠道，建立健全的房地产的融资机制、加强房地产企业的债券发行是一种很好的选择。同时，可以以信用评级体系的方式增加信托产品的品种，建立一级市场和二级市场，从而完善整个房地产企业的债券融资。

二、企业融资的风险分析

（一）宏观风险

宏观风险是企业经营活动中所面临的无法改变的一个风险。房地产企业属于资金密集型的企业，受到国家政策面的影响非常大。2012年年初，国家多次调整现有的存款准备金率，使得整个银行的贷款发放力度有所下降，给购房者及房产类的开发商带来较大的资金压力。在这种严峻的情势下，房地产企业的资金链容易出现异常紧张甚至断裂的情况，这会造成很多房地产企业的破产局面。同时，由于整体的经济形势，企业的信用要求及相关的信贷政策都将对房地产企业的融资带来较大的风险影响。我国的历史发展表明，房地产企业有可能过渡到调整期。每一个行业的生命周期都不是直线上升的，而是以一定的波动形式出现。房地产企业的特殊性决定了其生命周期为4～5年。同时，从2000年开始，我国的房地产企业便以势不可挡的势头进行了5年的快速增长。因此，暂时不会进入一个相应的调整期，如果相关的数据表明进入了调整期，那么整体的商品房的销售必然会呈现明显下降的趋势，导致整个资金的回笼时间增长，加大资金链的压力。

（二）税务风险

纳税是现代企业发展的一项责任与义务，外界税务环境发生的变化也会对房地产企业的整体发展带来较大的影响。我国现行的《税法》规定，企业的利息费用可以在所得税前进行扣除，而股息不可以进行扣除，只可以从税后的利润中进行支付。因此，债务筹资及股权融资的两个环节使现有的房地产企业的融资成本出现较大的增长。如果企业出现相应的资金紧张，增大的融资成本将不可避免地带来较大的财务压力及相应的财务风险。如何对融资方式进行积极正确的选择是眼下房地产企业所要面临的一个问题。

（三）经济风险

经济环境是企业发展所面对的一项重要因素。外部经济的迅速发展会给企业的融资带来一定的影响。如果房地产企业的整体发展情况较好且增长势头强劲，企业也会随着房地产企业的发展而改变。如果整体的经济处于停滞的状态，房地产企业则会遇到相应的融资风险。同时，法律法规不健全也给房地产企业的发展带来相应的致命伤。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。同时，海外企业的大量涌入也给中国的房地产企业带来了较大的风险。近几年涌入国内的房地产企业有着充分的行业经验、相对先进的运作模式和雄厚的资本实力。在未来的发展中，只有保持充分的资金供给，才能提高自身的经营，使中国的房地产企业在世界的舞台上屹立不倒。

（四）银行渠道风险

房地产企业对银行高度依赖是目前企业普遍存在的一个问题。我国市场环境的变化使得房地产企业的融资渠道较为狭窄。由于房地产企业对整个市场资源的依赖性较大，整个融资的形式缺乏一定的多样性，并且一旦企业发生任何的危机或风险，都会给整个市场带来相应的影响。房地产企业不重视自身资金的积累或忽视了对自有资金的存储及应用，而是过多地依赖于外借资金。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高的情况下，面临着前所未有的机遇和挑战。同时，一些大型的海外基金及相应的民间资本的大量涌入也推动了中国房地产行业发展的进程，加大了同业的竞争。然而，大多数的房地产企业依旧依赖盲目的投资和开发项目，忽略自身资金的积累，削弱了整体竞争力，窄化了资金的来源渠道。

（五）预警系统不全的风险

房地产企业的特殊性使得其对资金的依赖程度比较大，因此要将整个房地产企业的发展状况作为重要的融资风险防范对象，以提升整个企业的稳健经营程度。然而，我国的企业多是追逐利润最大化，忽略了对风险的关注度。房地产行业是一个影响国民经济发展的行业，一旦出现融资风险，便会影响到整个企业的资金链，甚至导致大型企业的破产，所以建立相关的预警机制对于房地产企业至关重要。

三、风险控制措施

（一）加强融资分析

融资分析是指企业在进行融资的活动时，根据所需要的融资规模，进行相应的理性融资方式的选择。如果房地产企业的融资活动较多，则会造成大量资金的浪费，提高了整个房地产企业的融资成本并增加更多、更重的债务。如果企业的筹资出现不足，则企业的运营及业务的开展便会受到相应的影响。所以，在开展决策工作之前，应对房地产企业的融资规模进行相应的确认，以避免不必要的资源浪费。

（二）企业融资多元化

企业融资多元化是房地产企业进行融资风险规避的最好的方法。中国市场的特色导致企业的融资方式较为简单，其形成的市场环境已经不能满足大量房地产企业相应的发展需求。融资多元化是任何房地产企业发展的必经之路。因此，房地产企业应该将传统的银行贷款模式向上市融资、房地产信托及相应的债务融资等方式转变，提高其他融资方式的比例，打造多元化融资体系。

（三）优化融资结构

融资结构的优化可以从本质上降低整个企业的融资成本。企业可以对内部的财务情况及运营情况进行详细的分析，选择最合适的体系架构，最大程度地提升整个融资资本的使用效率，减小资产的负债率，使整个企业的布局较为合理。企业的经营者除了直接优化资本的结构之外，也要多元化地拓宽融资渠道。

（四）建立预警体系

预警体系的建立是当前的房地产企业进行融资风险控制的一种形式，即运用企业现有的管理资料、财力资源及相关的市场调查资料等多种数据，进行相关的房地产企业的融资风险预警。建立相关的预警机制体现在以下方面。首先，对整个风险的预警设置相应的目标，保证整个管理对象的状态及相应的风险管理范围。其次，量化企业所存在的融资风险，以简化科学考察。再次，对整个风险的形成原因进行具体分析，了解整个风险防范的思路。最后，根据社会对整个风险的偏好及资本运作情况做出相应的决策。

四、结论

当前房地产企业的竞争已经到了规模竞争与差异化竞争的时代，房地产业也告别了开发就能赚钱的时代。持续有序发展是房地产企业发展的长远目标，房地产企业必须立足长远，增强实力，拓展融资渠道，增强资金实力，适度使用资本工具，与金融企业共同进行合规、适度的创新，为我国的房地产业融资创造更多的选择，实现企业核心竞争力的增强和可持续发展。

参考文献：

[1]杨继华.我国当前房地产企业融资问题研究[D].山东师范大学，2012.

[2]陈晓薇.房地产企业融资方式比较分析[D].华中科技大学，2011.

[3]张莹.我国房地产融资渠道研究[D].北京工商大学，2009.

房地产融资渠道论文范文第13篇

(贵州大学,贵州贵阳550025)

［摘要］房地产行业的健康发展和金融市场的稳定性是密切相关的。本文以金融稳定的评价指标为标准,选取我国每年的商品房平均销售价格、金融机构贷款余额、房地产信贷风险暴露、金融机构中长期贷款额、短期存款占长期贷款比作为实证变量,首先进行ADF法检验变量的平稳性,接着采用约翰森协整检验进行协整分析,证明了商品房销售价格与各变量之间存在长期协整关系。最后用Granger因果分析法证明商品房销售价格与各变量间的因果关系。并以实证结果验证了房地产价格波动能够通过银行信用渠道以及银行流动性渠道影响金融稳定,最后给出政策建议。

［

关键词 ］金融稳定；房地产价格波动；银行信贷；银行流动性

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.125

1房地产价格波动对金融稳定的影响机制分析

房地产价格波动对金融稳定影响的传导途径很多,这里着重分析银行信用渠道以及银行流动性渠道。

银行信用的过度扩张是金融不稳定的根源。中国是银行主导型国家,房地产发展及其融资主要依靠银行贷款,短期融资主要是依赖开发贷款,而长期靠按揭贷款。经济繁荣使房地产价格上升,增加借款者的净资产值,既增强借款者取得银行贷款的能力,又使银行资产负债表得到改善,也增强了银行等金融机构的贷款能力。资产负债表的改善使房地产价格上涨的效应放大,从而出现信贷扩张,信贷繁荣使银行存在内在危机。

银行的流动性状况,不仅取决于银行资产负债的期限的匹配,更取决于其资产负债的结构和质量。就银行内部而言,由于存在产生不正确的资产选择和信贷决策的缺陷,因此会造成银行在经营过程中的信用风险居高不下,容易产生大量的不良资产,从而银行流动性受到影响。房地产价格波动主要是通过对银行存贷款期限造成错配来影响银行流动性。当房地产价格上涨时,银行信贷的扩张必然导致房地产投资(一般为中长期贷款)在资产业务中的比例增加,一旦房地产价格泡沫破灭,房地产贷款期限被拉长甚至难以收回,即使银行债务期限不变,也加剧了存贷款期限错配风险,影响银行的流动性进而影响金融系统稳定性。

2房地产价格波动影响金融稳定的实证分析

2.1变量与数据的选取

本文以房地产价格为自变量,用计量经济学的方法分析房地产经济波动对实体经济和金融经济的影响。由于我国房地产业从1998年开始发展,本文所使用的样本取自1998年1月到2013年12月期间的季度数据,用Eviews软件处理。相关数据均来自国家统计数据库、中国人民银行官方网站。对于房地产价格的衡量,通过各季度房地产销售额与销售面积计算得出商品房平均销售价格(用HP表示)。

2.2实证检验

首先,在进行计量分析时为消除房地产价格HP、金融机构贷款额L、房地产信贷暴露数据中存在的异方差,对上述两个变量分别取自然对数,得到三个新变量LnHP、LnL、LnTTRatio。其次,针对银行流动性渠道。在进行计量分析时为消除房地产价格、金融机构中长期贷款余额、短期存款占中长期贷款比数据中存在的异方差,对上述变量分别取自然对数再差分,得到三个新变量LnHP、LnLL、LnCDRatio。处理结果,2000年以来,除银行存贷比外,我国上述各变量都处于上升趋势,时间序列LnHP、LnLL的变化特征很相似,也就是说它们之间很可能具有趋同性。

2.2.1协整检验

由检验结果可以看出,在样本期间,变量LnHP、LnL、LnLL、LnTTRatio、LnDRatio具有类似的变化趋势,说明它们之间可能存在长期稳定关系即协整关系。为确定变量之间是否存在协整关系,使用eviews7.0对变量进行检验。再对变量用OLS进行回归分析,得出长期协整关系方程。

对第一组变量LnHP、LnL进行协约翰森整检验结果如下：

由检验结果中prob.值均小于0.05,知LnL与LnHP之间存在协整关系,对方程进行ols参数估计,回归整体方程为：LnL=-1.42658437607+1.69701720627×LnHP

(-1.871953)(17.77149)

第二组变量LnHP、LnTTRatio进行协约翰森整检验结果(图略)如下：

由检验结果中prob.值均小于0.05,知LnHP与LnTTRatio之间存在协整关系,对方程进行ols参数估计,回归整体方程为：LnTTRATIO=-28.3733095785+3.29582232461×LnHP

(-7.360639)(6.82353)

由以上结果可知回归方程协整系数分别为1.70、3.30,表明房地产价格每增加1个百分点,金融机构贷款额增加1.70个百分点；房地产信贷风险暴露增加3.29个百分点。由此可知,房地产价格波动对银行信用的影响很大。

同理针对银行流动性渠道,对相关变量LnHP、LnLL、LnTTRatio的相关序列进行协整检验,若存在协整关系,则使用EVIEWS7.0软件估计出协整方程。结果(截图略)如下：

LnLL=1.38205377308+0.139281672222×LnHP

LnCDRATIO=6.82875146252-0.793119052981×LnHP

由以上两个方程可知,回归方程协整系数分别为0.139,-0.793,表明房地产价格每增加1个百分点,金融机构中长期贷款额将增加0.139个百分点；短期存款占中长期贷款的比重将下降0.793个百分点。房地产价格波动对银行流动性的影响也较大。

2.2.2因果检验

使用eviews7.0对LnL、LnHP、LnTTRATIO进行格兰杰因果检验结果如下表。

表中房地产价格上涨是引起金融机构贷款余额增加、房地产信贷风险暴露增大的格兰杰成因,反之不成立。金融贷款余额与房地产信贷风险暴露不成因果。

同理使用eviews7.0对LnLL、LnHP、LnCDRATIO进行格兰杰因果检验：实证结果表明(截图略),房地产价格上涨是引起金融机构中长期贷款额增加、银行流动性减弱的格兰杰成因,反之不成立。金融机构贷款额增加是引起银行流动性减弱的格兰杰成因,反之不成立。

2.3实证结论及建议

通过实证分析可知,房地产价格每增加1个百分点,金融机构贷款额增加1.70个百分点；房地产信贷风险暴露增加3.29个百分点,成房地产信贷风险暴露扩大,银行存贷期限错配的增加,使金融稳定的评价指标恶化。同时,房地产价格每增加1个百分点,金融机构贷款额将增加0.139个百分点；短期存款占中长期贷款的比重将下降0.793个百分点。因此,前文提出房地产价格波动能够通过银行信用渠道以及银行流动性渠道影响金融稳定这两个观点得到证明。

基于以上结论本文提出以下几点建议,首先是发多元化展房地产融资渠道,分散信用风险。由于我国的房地产业的发展过度依靠银行信贷支持,很容易借助银行信贷扩张来扩大房地产泡沫,所以应该通过直接融资和间接融资拓宽其融资渠道。我们可以借鉴外国的房地产投资信托基金这一途径,发挥其积极的融资方式并使其逐渐引起人们的注意。其次是 规范银行贷款,减小流动性风险。银行应该适时、适势、适度的调整房地产贷款量,完善银行治理结构、金融监管和金融生态；最后是健全相关的法律法规体系,提供良好的运营环境,银行、房地产企业和居民都才会从中获益。

参考文献：

［1］王锋,李宇嘉.我国经济增长背景下的房地产市场与金融稳定［J］.财贸研究,2008(5).

［2］柯异沛,黄静,屠梅曾.房价波动、信贷扩张与金融稳定［J］.上海管理科学,2011(8).

房地产融资渠道论文范文第14篇

关键词：房地产 上市公司 金融融资

金融融资作为货币需求者和持有者之间的资金融通行为，在市场竞争日益激烈的当代市场经济中发挥着巨大的作用，尤其对于房地产上市公司企业的发展、增长、扩大具有很大的推动作用，对于房地产运营和生产是重要的因素。

一、房地产上市企业的重要金融融资方式

（一）房地产上市企业的金融融资方式中，通过自有资金进行融资可以划归为内源融资，包含内部集资等方式在内，将资金折旧，弥补原有的投资，然后对现有的利润进行企业的再生产。将公司生产规模扩大的很大动力就是来自于内源融资。房地产上市公司在进行并购的时候，大多采用就是内源融资的方式。这种方法的最大优势在于成本低、保密性好、风险小，但是内源融资属于利用权益进行融资，具有一定的局限性和不足。房地产上市公司在积累中如果速度过慢，会给内源融资带来较大的阻碍。这是由于内源融资的来源多为股利，一旦股利在收益比例上发生了保留，就可能大幅度增加股东的税收等支出，导致股利分配的金额发生大规模降低，同时也影响了企业的股票价格，使生产经营受到影响，业绩受损，最终给企业带来大量的负面影响，导致企业的外部融资也受到牵连。

（二）股东可以向社会进行新股的增发或者配股，以股份换来资金的流动，这种融资的方式被成为股权融资。股权融资得到的成本较低，也没有中间商的利息支出，属于外源融资的一部分。但是在企业纳税后进行股利分配是不能作为费用进行冲减的，也不能作抵税用，这就给企业成本带来很大的负担，因此拓宽股权融资的渠道，进行债券融资等，向减轻企业负担的模式之一。房地产上市公司如果遇到下市或者破产清算的情况，可以在股东受偿权之前先行使债权受偿权，避免股东的损失更加扩大。因此作为投资者应尽量谨慎投资，以避免股权投资风险的扩大造成房地产上市公司的融资难度增加[1]。

（三）房地产上市公司需要融资以保持公司生产经营的正常运转，包括房地产的上市公司的债权、债券等的融资方式、拆借等等，都是为了保证公司的资金链。债权融资的范围是对房地产上市公司在生产经营产生的外债进行融资。在各个包括房地产上市公司需要对外支付的账单中，包含了大量债权、融资等方面的债务，如债券、拆借的资金、向金融结构借贷的资金等等，还有应付的利息、税金、账款等等。其中，房地产上市公司在金融机构借贷的资金构成了房地产上市公司债券融资的主要组成部分，财务费用以及利息等构成了房地产上市公司债券融资的主要部分。按照我国税法中的相关规定，债权融资可以进行抵扣，也可在税前进行债务利息的抵扣。经营状况良好的信息传递到外部，那么债权融资是可以在税前抵扣债务的，反之，则可能造成房地产上市公司债权融资出现困难。在这其别要注意防范的是如果已经处在运营困难的状态，那么一定要把握好债权融资的金额，避免出现资不抵债的结果。

（四）政府补贴融资，是具有一定的政策倾向的。由于这种补贴融资的利息较小，因此可以作为特殊行业、项目的扶持资本进入融资方式的范畴。世界各国均有政府补贴融资，例如针对高效和科研单位的财政补贴就是具有指向性的补贴融资，另外政府补贴融资还可以变身为多种形式，如科研教育经费、政府财政补贴、科研教育专题，等等。有的专门针对高等院校和科技研发单位进行的财政补贴，指定为对高等院校、研发科研部门的教育课题、国家自然基金课题、省市院校等的研究课题经费。大型企业得到的融资多来自于中央和地方的财政资金，分为为间接自主和直接拨款等形式。间接自主包含了创新激励、政府采购、税收返还等等方式。直接拨款及时由财政直接向政府进行拨款。政府财政补贴融资的好处在于融资成本低，保障性高。但是政府拨款的数额毕竟是小数字，而且享受到财政补贴的企业毕竟是少数，而且获得补贴的条件有时也是相当的苛刻。

（五）还有一些投融资方式，包括典当质押、私募、风投、天使投等等，对于创业初期，拥有市场良好前景，具有专门技术的企业，是较为适合的。对于房地产上市公司不具有势。向特定人群开放，进行资金的募集属于私募。私募的优势是运作灵活回报率高、隐蔽性大，而且政府监管力度不强，可以将企业的财产、权利、不动产等作为抵押品进行估值后抵押给银行，资金的使用上只需要给典当行一定的利息或者管理费即可。当金额达到还款数额后赎回典当物。典当质押在国外已经相当成熟，但是在我国还处在起步阶段。而且渠道也不是特别明确，有待完善和成熟。

二、房地产上市公司融资受到的影响因素

（一）房地产上市公司在进行融资方式的选择时首要的考虑的是融资成本的问题。房地产上市公司在募集和使用资金的过程中付出的成本代价，包括了资金的使用和筹集两方面的成本。例如在募集过程中，需要进行广告、宣传、资信评估、律师、发行手续费等一系列成本费用，资金在使用过程中需要额外用于资金的使用的支付费用，例如股票支付股息、贷款支付利息、信托费用等等，每个融资过程中的环节都是要以获得最大的性价比为目标的。因此上市房地产企业要做出正确的融资决策，就要对融资成本进行准确的分析。融资成本高低的因素包含了融资的规模、状况、经营状态、资本市场环境、宏观经济形势等等，都是要考虑在融资成本范围内的[2]。

（二）资本占到总资本的比例，是房地产上市公司进行渠道融资后得到了融资结构，其中包含了所有者的权益、长短期的负债等等。房地产上市公司的融资机构将企业的债务、资产产权、风险等等加以反映，得到各种债务资金的比例计算结果，通过对比例的控制，调整房地产上市公司的偿债压力。

（三）融资风险随时都可能出现，而且隐蔽性较强，一旦爆发后果十分严重，其具有普遍性和客观性的特点，在房地产上市公司做出融资决策的时候就产生，也势必会带来很大的风险。无论选择哪一种融资渠道，都可能会遇到融资风险，而且风险等级不确定，因此房地产上市公司在进行融资渠道的决策后首先要对债权融资、股权融资进行比例的优化工作，对于短期融资和长期融资的比例进行风险的降低，保证房地产上市公司减少融资压力过大带来的经营风险增大的问题。

（四）政策性因素的影响是绝大多数企业在生产经营中会面临的问题。国家的宏观调控会对融资渠道产生巨大的影响。因此在进行融资渠道的选择的时候，房地产上市公司会充分考虑政策性因素带来的影响，减少融资中的政策风险。

三、房地产上市公司资本结构的优化

（一）由于企业的资本结构是随着内外部环境的改变而不断发生变化的。因此在进行资本结构模型的构建的过程中，应考虑资本结构变动对某项指标的影响，例如当企业不能保持良好的资本结构，而且要面临风险的时候，是很难保持原有的资本规模的，甚至要放弃发展规划。因此，最有资本结构的确定要进行动态分析，无论怎么样调整，都要以企业价值最大化作为导向，以先进的企业相关指标为导向，以最低的融资成本作为目标，根据最适宜的融资方式和工具进行综合的确定。

（二）审视当前我国的房地产融资机制，众多房地产商在房贷政策趋紧的形势下，凸显出单一的房地产融资渠道的弱点。因此进行房地产上市公司的资本结构的优化，首要的策略就是进行多元化融资。改变主要依靠银行贷款的格局，对宏观经济环境以及金融市场环境进行预测和判断，开拓新的融资渠道，构建新的融资平台，实现渠道多元化，将风险进行分散。

（三）很多房地产企业目前都处在国家收紧银根，宏观调控的环境中，一些融资能力不强的企业非常注重资金的获得，但是往往轻视了资金的成本和风险，当前由于我国房地产市场的需求量较大虽然使得风险在缩小，但是风险的存在依然是客观的，一旦出现企业周转不利，就会出现风险放大的效应。因此，房地产上市企业在进行融资方式的选择的决策上，要淖式鸬氖量、成本、风险、期限、灵活性等方面多加考虑，将风险和成本作为重点考虑的内容，把风险作为综合判断的因素，对于资金的成本、数量、期限、灵活性等进行综合判断。采用股票发行核准制等方法增加股权融资成本等，通过股权融资方式支持风险较高的增长机会。例如房地产上市企业根据自身的经营情况和资本市场的转换来决定是否进行股权融资，并让企业独自承担风险等[3]。还要注意当前我国的股权融资的治理机制缺乏监管市场的配合，因此需要证券监管部门对于现金分红等政策进行约束和引导，另外证券监管部门应重点分析上市公司现金流量，判断是否需要配股，避免以净资产收益率指标作为评判标准导致的上市公司操纵经营业绩的行为，从而有效发挥证券市场优化资源配置的功能。

四、结语

综上分析，由于金融融资方式各有优势和缺点，房地产上市公司应结合当前的经济和政策形势，对自身的实际情况进行理智分析和判断，应用多种融资渠道，获得充裕的资金，并且尽量降低融资成本将融资风险进行分散。

参考文献：

[1] 吕松.房地产上市公司企业扩张模式及其融资方式的研究[J].上海交通大学，2012.

房地产融资渠道论文范文第15篇

关键词：中小房地产企业；融资方式；创新

一、前言

房地产行业作为国民经济的重要支柱型行业，在国民经济发展中起着非常重要的作用。房地产企业的发展关系行业的兴衰。房地产市场受到政府调控风险较大，尤其是一些出于投机目的没有找准市场定位和缺乏自身优势的中小房地产企业，在我国市场经济的发展体系中起步较晚，融资体系不完善。整体而言，中小房地产企业融资方式较为单一，没有足够重视融资效率，特别是一些现金流控制能力相对弱则更为明显，存在较为明显的融资困境。因此，为中小房地产企业寻求合适的融资对策，走出融资困境很有必要，也迫在眉睫。

二、中小型房地产企业的融资现状

近几年，国家采取了从紧的金融政策，从严信贷标准、提高贷款利率和上调银行的法定存款准备金率，多管齐下，收紧“银根”，这无疑给房地产企业增加了融资难度和压力，尤其是给中小型房地产企业带来了强大的政策冲击。就当前的情况来看，中小型房地产企业面临着抵押贷款难、金融机构放款难等融资现状。因为中小型房地产企业抵押贷款面临着贷款条件苛刻，贷款资金有限。再加上很多中小企业难以达到银行的放款条件，融到资金是难上加难。另外的融资渠道方面，大型房企凭借其资金实力和信誉，可以通过上市、发行债券来进行融资，但是中小房地产企业，由于远远不能满足上市或者发行债券的条件，还是主要依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了企业资产负债率过高。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，中小房地产企业几乎无一幸免地陷入资本运行的恶性循环中，甚至引发负效应的连锁反应。

三、我国中小房地产企业融资困境

（一）融资结构不合理

中小房地产企业的主要融资渠道是内源融资和商业银行信贷，而银行信贷又占据很高比例，银行信贷贯穿房地产企业整个经营过程，商业银行成为我国中小房地产企业最大的资金提供者。长期债券融资与股权融资在我国房地产企业中所占比例极小。这样的中小房地产企业的融资结构很不合理。

（二）融资渠道单一

中小房地产企业由于自身实力的缘故，在资本市场无法与大型企业抗衡，所以融资方式大多采用内源融资，即利用股东出资、留存收益包括未分配利润和公积金、预收定金或预收购房款，这部分资金构成了其主要资金来源之一。外源融资中最常用的是利用商业银行贷款，包括银行信贷和个人按揭贷款，据调查我国中小房地产企业过分依赖银行贷款，其资金来源的80%左右来自商业银行贷款，渠道相对单一。

（三）缺乏长期稳定的资金来源

内源融资和商业银行贷款是中小房地产企业主要的融资方式，银行贷款期限较短，缺乏长期债券和股票等长期稳定的融资方式带来的资金，说明中小房地产企业普遍缺乏长期稳定的资金来源。

四、创新我国中小房地产企业融资方式的主要措施

（一）债权性融资

在债权性融资中，既可以通过银行贷款的形式，也可以通过发行企业债券的方式进行，还可以通过房地产信托来实现。发行企业债券。中小房地产企业可以通过发行短期融资券进行融资。短期融资券是指企业依照法定程序发行，约定在较短的时期（一般不超过一年）内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活和周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。同时通过典当融资为房地产个人投资和中小房地产企业融资提供了全新途径。

（二）权益性融资

在权益性融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产投资基金来融资。

一方面可以通过上市融资。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限。因此，对于一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的房地产企业还可以考虑买（借）壳上市进行房地产企业融资。另一方面房地产开发商和投资商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。合作开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。再一方面，创新和开发房地产投资信托基金。

（三）保险资金融资

新《保险法》对保险资金的运用形式进行了修订，第106条规定：“保险公司的资金运用必须稳健，遵循安全性原则。保险公司的资金运用限于下列形式：（1）银行存款；（2）买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；（3）投资不动产；（4）国务院规定的其他资金运用形式。”也就是说，保险公司可以运用保险资金投资不动产，因此，保险资金也成为房地产企业的重要融资渠道。

（四）融资租赁

房地产企业融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金问题，从而加速房地产企业资金的迅速转移和回收。

参考文献：

[1]吴佳，我国房地产企业融资方式创新研究[D]，西北农林科技大学2012年硕士学位论文

[2]孙军，拓宽融资渠道，创新融资方式，促进我国中小房地产企业可持续发展[J]，中国高新技术企业，2011年10期