土地市场论文范文

土地市场论文范文第1篇

关键词：土地储备制度房地产市场对策建议

土地储备制度在我国的兴起

综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。

城市土地储备制度应用状况

近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。

地价房价上涨，开发市场起点不公

在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。

市场结构失衡，多层次需求难满足

我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。

土地储备制度对房地产市场影响的分析

作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。

对城市土地价格上涨的分析

纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。

土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。

土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为0.659，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。

DP=1636.75+13.92DS(t=1.752)

拟和优度检验R=0.435，F=3.080，DW=1.940

LN(DP)=7.001+0.221LN(DS)(t=3.125)

拟和优度检验R=0.206，F=1.038，DW=1.819

由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0.221%。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。

对商品房价格上涨的分析

房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。

开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。

HP=815+1.079DP(t=9.849)

拟和优度检验R=0.960，F=96，DW=2.996

LN(HP)=2.566+0.718LN(DP)(t=10.232)

拟和优度检验R=0.659，F=7.73，DW=3.355

由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有1.079元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动0.718%。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为0.969，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。

HP=-236.18+12.814M(t=7.844)

拟和优度检验R=0.940，F=62.67，DW=2.564

LN(HP)=2.11+1.065LN(M)(t=8.242)

拟和优度检验R=0.646，F=7.30，DW=3.444

由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有12.814元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动1.065%。

土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。

因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。

完善土地储备制度的对策建议

为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：

合理控制土地储备的范围和数量

土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。

加大土地供应结构的调整力度

土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。

建立健全相关配套的法律法规

建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。

强化土地储备管理的监控职能

土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。

重构土地储备的组织体系

在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。

为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。

参考资料：

1.杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002（5）

2.吴次芳、谭永忠，我国城市土地储备的几个问题，城市问题，2002（5）

3.刘田，构筑土地市场巍峨大厦——红五月纵横谈，中国土地，2002（6）

4.(日)野口悠纪雄著，汪斌译，土地经济学，北京：商务印书馆，1997

土地市场论文范文第2篇

1.房地产业发展过快

改革开放以来，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一。与之极不相称的是，土地增值税额虽有较快的进展，但在当年的税收收入中的比率依然不高。如2001年为0.07%，2002年为0.12%，2003年为0.18%，2004年为0.29%，2005年为0.77%，2006年为1.02%，2007年为1.08%。

2.房地产业税收流失严重

2005年，国家税务管理系统针对房地产行业进行了一次大范围的税收检查，有11个省级国税机关和29个省级地税机关参与这项工作。检查结果表明，截至2005年10月底，全国共检查纳税人27738户，其中，有问题的13835户，问题率达到49.88%。税收流失情况的确严重。

3.原有征收制度不合时宜

国务院于1993年即《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种。目前来看，这一征收办法不合时宜，重点表现在相关收入、费用的界定不科学，导致房地产企业的税收遵从成本较高；税务人员在采用查帐征收或核定征收等方式上随意性较大，不利于房地产业的平等竞争。

二、土地增值税对房地产业的影响

1.对房价的影响

随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势。而土地的价格上涨，特别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也就成为自然。而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，而多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。而土地增值税的征收，一定意义上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产市场泡沫吹大的风险。影响机制如下：

(1)对于人们普遍关心的开发商会不会因此将增值税转嫁给消费者并由此引发房价的新一轮上涨，笔者认为对于这一点要区别看待，因为价格涨不涨并不完全由开发商决定，市场供需，土地，建筑类型，区位等众多因素决定着房价，即使开发商有意涨价，也很可能会受到其他因素(销售周期)的牵制而无法实现。作为开发商来说，如果能将增值额同扣除项目金额的比例保持在20%以内，就不用交纳土地增值税，而如果提高房价以图更高利润，扣除土地增值税后的利润和20%差不多，但高房价会造成销售上的困难，销售周期和财务成本都随之增加，索性不如更加合理地定价，这样起码资金回收速度快了，可以提高资金的使用效率。因此，严征土地增值税，会有效遏制开发商爆炒房价的中动使得目前充满泡沫的房地产市场回归理性。

(2)这个规定将会鼓励开发商进行普通住宅的开发。因为高端住宅项目的利润会比较高，增收的税费自然也就比较高。但如果是纳税人建造普通标准住宅出售。一是正好符合广大购房者的需求；二是因其成本低售价低，如果增值额未超过扣除项目金额20%的话就可以免征增值税了。如此一来，普通住宅的供应量将加大，能极大地缓僻购房难、购房贵的局面，购房者的选择将会更多。

(3)理论上土地成本的上涨会推动房价的上涨。土地增值税的清算虽然会使开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，因此这部分成本并不会转嫁到房价上。而且房价是否受影响，主要取决于供求关系。我国商品房价格的居高不下，本质上是由于商品房供不应求所致。

因此，笔者认为，土地增值税的清算，开发商成本的增加，不会转嫁到消费者身上，只会部分削减开发商的暴利，开发商为了避税会多开发中低档住宅，这就会使国内居高不下的房价有所回落，国家的宏观调控政策将会收效。

2.对房地产开发商利润的影响

当土地增值税清算时，税后利润根据利息扣除计算方式不同分为两种情况：

(1)利息支出可以准确计算并提供证明

应纳土地增值税

=(94.5%×销售单价×销售面积-1.25×单位成本×销售面积-销售面积×利息支出/总面积)×土地增值税税率-(1.25×单位成本×销售面积+销售面积×利息支出/总面积+5.5%×销售单价×销售面积)×速算扣除数，则税后利润

=(销售单价×销售面积一单位成本×销售面积-5.5%×销售单价×销售面积-05%×销售单价×销售面积-应纳土地增值税-期间费用)×67%。

(2)利息支出不能准确计算或不能提供证明

应纳土地增值税=(94.5%×销售单价×销售面积-1.3×单位成本×销售面积)×土地增值税税率-(1.3×单位成本×销售面积+5.5%×销售单价×销售面积)×速算扣除数。

则税后利润=(销售单价×销售面积-单位成本×销售面积-5.5%×销售单价×销售面积-应纳土地增值税-期间费用)×67%。

从以上公式分析可以看出，应缴土地增值税增加，企业所得税可扣除金额亦随之增多，应缴企业所得税减少，但由于土地增值税的税率较高，企业所得税减少幅度无法抵消土地增值税的增长，所以企业的税负增加，而利润会相应地下降。

虽然《土地增值税的暂行条例》颁布已有13个年头，但开征该税种的初衷，即便放在目前这种比以往有过之而无不及的房地产市场。依然是适用的。在此之前采用的预征方式，由于征收比例过低对房地产市场的影响不大。而征收土地增值税对企业利润和税收产生的影响，在一定程度上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，同时能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润，使房地产市场能够朝着健康的方向发展，这也就是目前征收土地增值税的意义之所在。

[摘要]土地增值税是影响房地产市场的一个重要因素，国家税务总局从2007年2月1日起，加强对房地产开发企业土地增值税的清算工作，此政策对房地产业产生了重大的影响。本文从此政策出台的背景分析出发，深入探讨了该政策对房地产市场中的房价和房地产企业的利润两个方面的影响。

[关键词]土地增值税房地产房价利润

参考文献：

[1]樊丽明，李文.房地产税收制度改革研究[J].税务研究，2004，(9).

[2]肖元真，胡少波.我国房地产发展现状和前景展望[J].产权导报，2007，(3).

土地市场论文范文第3篇

在市场经济体制下，迎来了房地产开发的高效率建设和经济的快速增长，但也出现了土地市场权力“寻租”导致的不公平现象。改革开放20多年来，由于政府职能不到位，土地市场存在违规交易，暗箱操作，闲置土地浪费资源，出现了园区盲目跟风而上，非法圈占集体土地等现象，降低了政府信誉，直接影响着经济可持续发展战略的实施。发展经济，促进经济可持续发展客观上要求建立健康有序、合乎规则的市场平台，创造公开、公平、公正交易的市场环境，培育井然有序、有章可循的土地市场秩序。

一、市场经济是“看不见的手”与“看得见的手”共同起作用的经济

改革开放初期，我们忽视了政府在市场经济中的职能，从否定计划经济的“政府万能论”走到了市场经济的“市场万能论”。实际上市场是有缺陷的，市场的运行和效益的发挥必须借助国家的干预，政府在市场经济中有它的角色和职能，正如萨廖尔逊指出政府有三个方面的经济职能：一是政府力图矫正市场失灵，以提高效率；二是政府要规划利用税收和支出向特殊群体进行国民收入再分配，以促进公平；三是政府要依靠税收、预算支出和货币的供应量来进行宏观调控，降低失业率和通货膨胀，而同时又促进经济增长。因此，我国政府更应承担起推进土地市场公平的职能，协调土地资源配置过程中产生的两种“失灵”问题。

1、城市土地的市场失灵

市场失灵是指由于市场内在功能性缺陷和外部条件缺陷所引起的市场机制在资源配置上的低效率和在某些领域的运作不灵，城市土地市场失灵主要表现在：宏观性城市土地市场失灵，表现为城市土地市场总供求关系发生以超额供给或超额需求为特征的宏观经济总量失衡；信息性城市土地市场失灵，表现为由于土地市场的信息不完全或不对称，交易过程中一方因利益的驱动损坏另一方利益的现象；公共性城市土地市场失灵，表现为市政建设、生态环境保护、教育和医疗保健等公共设施用地，不能像商品房等私用产品那样，在市场上被自发有效的生产出来；垄断性城市土地市场失灵，表现为市场上只有为数很少的几家发展商垄断的局面，土地垄断者通过操纵地价牟取暴利，使市场均衡作用失灵；外在性城市土地市场失灵；表现为当土地市场主体的活动给外部带来经济损失时，通过市场机制的自发作用来调节将难以达到有效配置土地资源的目的；分配性城市土地市场失灵，表现为在土地收益分配领域，单纯依靠市场机制的自发作用不可能实现公正的收入分配。一方面在存在垄断的条件下，土地价格严重背离价值，使部分人获得不合理收入；另一方面，土地资源的稀缺性使低收入者无法占有土地，住在交通不便，条件差的区域，高收入者占居区位好的地段，客观上造成贫富区位分化。

2、城市土地的“政府失灵”

由于存在着城市土地市场功能的缺陷和不足，有必要进行政府干预，以维护市场的功能，矫正市场机制的缺陷，弥补市场的不完全性，纠正市场作用的偏差。但是政府本身有某些缺陷，城市土地使用过程中出现“政府失灵”现象是多方因素共同的结果，如政府收集信息不足而影响决策；决策者智慧不足造成决策效率低下等影响；政府部门间缺乏协调、决策者利益的约束等影响，城市土地管理主要依靠计划、规划、土地管理三个部门，三部门各司其职，计划部门主要给予项目立项、确定用地和建设规模，规划部门确定选址、核发建设用地规划许可证，土地管理部门颁布并具体办理土地手续，但三部门缺乏协调，使得政府干预也会有其缺陷，存在“政府失灵”现象。城市土地使用中的“政府失灵”主要表现在城市土地供应的无序导致城市建设用地规模的扩大和土地资源的浪费，用地布局结构的混乱和用地结构比例的不平衡，而房地产开发也呈结构性缺陷；法制的不健全和行政管理的不完善，给一些靠土地投机谋取不当利益者造成了钻空子的机会，使得国有土地资源浪费严重，国有资产流失。

二、政府承担推进土地市场公平的职能分析

1、政府推进公平，具有协调利益关系，维持社会稳定的功能

公平是社会的“稳定器”，由于经济利益关系是其他利益关系的基础和前提，所以推进公平的首要任务是协调人们之间的经济利益关系。市场主体都是追求利益实现最大化的理性“经济人”，因而在利益需要的无限性和社会资源供给有限性的矛盾前提下，人们之间经济利益上的冲突会大量的、经常的发生。社会要稳定、存续下去，就必须要有一个强有力的组织来协调利益关系，缓解利益冲突，这种组织只能是在社会形象上代表全体国民利益并行使公共权力的政府。政府通过确立公平原则并强制执行来调节人们之间的利益关系，从而实现社会稳定和市场有序运行。

2、政府推进公平是提高效率的保证

公平与效率的关系相辅相成、互相制约，在一定条件下可以兼顾和协调发展的关系。效率是公平的基础，为公平提供物质保证，单方面追求公平的社会是一个没有效率的社会，单方面追求效率，牺牲公平，最终效率也不能提高。公平制约着效率的提高，公平维系的社会稳定，为效率的提高提供了良好的社会条件。市场经济条件，偏重效率必然是急功近利，当短期利益同中长期利益发生冲突时，市场机制必然是为眼前利益而牺牲未来利益；提高效率需要公平，而公平又不是自发产生的，必然要诉求政府，凭其社会公信力和权威性来解决。效率与公平能否兼顾关键是政府在推进公平上的作用能否正确有效的发挥，政府干预经济最困难的地方就是如何寻找效率与公平的平衡点。

3、政府推进公平是对“市场缺陷”的矫正和弥补

公平包括起点公平、结果公平和环境公平三个方面。在土地市场上的起点公平是指机会均等，开发企业站在同一条起跑线上平等参与。结果公平是指获得土地成本的公平。目前的土地市场失灵及导致的政府失灵不利于开发企业的公平竞争，引发社会不稳定，政府必须对其干预，为提高效率提供安全和稳定机制。环境公平是指市场规则化、竞争秩序化、权益保障法律化。环境公平是市场机制顺利运行的条件，是市场主体公平竞争的保证。市场本身是不能够创立和维持公平的竞争环境的，环境公平必须由政府强制地建立和维护。政府通过制定法令、制度、标准等形式确保市场机制运行的基本秩序，确保土地市场交易的效率与公正性。

三、政府在土地市场应该采取的措施

1、在推进起点公平上，建立健全经营性用地的市场运作机制

建立健全经营性用地的招、拍、挂运作机制，要严格城市土地使用权的交易制度，出让土地成交后，必须在一定时间内保证地价款足额到位。同时，在城市土地使用权的招标、拍卖和挂牌交易的过程中，要减少审批环节，降低交易费用，保障交易安全，促进城市土地使用权的合理流转。

2、在推进结果公平上，政府要建立合理的土地价格体系

国土资源部门不能只顾增加财政收入，而要结合当地的经济发展水平，通过建立合理的价格体系，适度调控土地出让价格，尽力消除地价虚增成分，同时也可以避免土地市场的无序竞争和地产商的非理性投资。

3、在推进市场环境公平上，加强管理和监督

土地市场论文范文第4篇

一、选题依据(选题的目的与意义，与选题有关的国内外研究综述，附主要参考文献。)

保护和合理利用土地资源，加强土地资源管理对珠海特区经济的可持续发展具有十分重要的意义。土地资源管理信息系统的建立，是推进土地资源信息化的一项重要举措。本人在参与周口市土地资源管理地理信息系统项目开发小组工作的基础上，对系统设计和实现作了进一步分析和研究。

当前，我国城镇已进入快速建设阶段，城镇建设是社会各界关注的热点，其中一个核心问题就是土地有效开发与集约利用问题。随着城镇化进程的不断加快，我国城镇土地利用面临着严峻的考验。土地是不可再生资源之一，极其宝贵，土地合理利用是经济发展和社会进步的重要基础。我国人口众多，资源相对不足，土地资源尤为紧缺，因此要大力提倡小城镇在建设过程中坚持土地的合理利用。但我国城镇的土地开发建设的现状不容乐观。区域经济快速发展导致了城镇土地开发建设在规模和结构上的迅速变化，产生了许多普遍问题，如土地利用无序、利用粗放、土地利用集约化程度偏低，建设用地与耕地的矛盾日益显著，土地破坏、污染、浪费严重等等，造成半城市化、生态恶化等严峻的问题。这是小城镇土地开发建设中的两难困境，它表现出一种短期利益与长期利益，么地方政府、开发商与当地住民的矛盾。在目前人口、资源、环境问题日益加剧的情况下，土地作为不可再生资源，对它的开发建设进行科学管理具有重要意义。

土地资源信息种类繁多、数量巨大、涉及面广、管理利用相当复杂。需要依靠科技进步，实施信息化发展战略，实现土地资源工作的现代化，在土地资源调查评价、政务管理和社会服务等各个层面广泛利用现代信息技术，以信息化带动土地资源管理方式的根本转变，以信息化带动信息采集技术与分析技术的飞跃，以信息化促进政府工作方式由管理型向管理服务型的转变。建立土地资源管理信息系统顺应资源、环境的全球性持续利用需求。土地资源数据标准化、信息共享、科学监督以及将这些信息快速反映到经济建设中去需要建立统一协调的土地资源管理信息系统，用以管理海量数据，迅速处理文档、图件，提供准确可靠信息，从而将资料的大量积累、更新与经济快速增长联结起来，为综合利用土地资源信息进行宏观决策和管理提供科学依据。

自20世纪90年代以来，随着土地信息产业的建立和地理数字化产品的发展，社会对土地资源管理的认识普通提高，对农村土地的认识逐渐加强，对其需求也大幅度提高。农村土地资源信息管理系统成为包括政府部门在内的必备的重要系统，各国都大力开发自己的农村土地资源信息管理系统，并将先进的技术、方法应用到其中，如空间信息分析的新模型和方法，空间信息应用的新模型和方法:三维、四维数据结构和数据模型，人工智能和专家系统，网络地理信息系统，虚拟现实技术等，来提高土地资源信息管理的技术含量，以更好的为土地管理服务。

西方市场经济发达国家很早就意识到了土地资源的使用价值和稀缺性，对土地资源配置调控的研究较早，目前已经形成了较为系统的研究成果，主要体现在土地地租理论、土地资源市场配置机制、土地用途管制制度等多个方面。

无论是市场经济国家，还是转轨经济国家，无论是资本主义国家，还是社会主义国家，每个国家都有一定数量的国有土地资源。在认识到拥有一定数量的国有土地资源有调控土地市场，维护公共福利，储备能源，调节生态平衡等功能后，一些发达市场经济国家的国有土地资源数量还有扩大的趋势。国有土地资源管理日益受到各国的重视。在多种影响因素共同作用下，虽然世界各国的国有土地资源管理体制多种多样，但国有土地资源管理体制的现状和发展存在共性，是有规律可循的。

土地资源配置调控是一个综合性的过程，其调控结果是各种因素、各种手段综合作用的结果，而且各种因素和手段相互作用、相互影响，最终共同影响调控结果。要达到土地资源的合理配置，发挥土地资源的最大综合效益，需要调动市场、政府、社会等各种力量，运用经济、行政、法律、税收等多种手段，并且各种手段相互协调，互相促进。土地资源调控就是综合运用各种手段和措施，达到土地资源合理配置，既满足经济发展的需要，又能同时兼顾社会和环境效益。

土地市场是生产要素市场,是社会主义市场经济体系的重要组成部分。计划经济转型以来,土地资源实行了由无偿无限期无流动,向有偿有限期有流动的土地使用制度改革。十余年的改革,成效和缺陷并存。一方面,国有土地以地生财,为地方政府积累了大量的建设资金,从而加快了城市基础设施建设,改变了城市落后的面貌。另一方面,由于历史的原因,有偿使用的改革仍然采用的是政府审批模式,即要用地找市长的模式,从而影响了资配置的公平与效率,并成为长期 以来困绕改革深化的重大问题。经济发展史证明,实现土地资源和资产利益最大化的最佳途径,是市场配置资源13%建立土地交易市场,是今天社会主义市场经济发展 的必然选择。当前,我们必须重新认识市场,并进行 土地市场运作机制的观念创新。

贸规则强调行政主体一致原则、公平原则、透明原则、非歧视原则。在中国人世的大背景下思考建立土地市场新机制,首要的问题是要认清当前土地市场政府与市场的现状,找准和WTO规则存在的差距。土地市场新机制必须围绕政府与市场、监管与竞争、平台与服务等市场机制,开展全面而有针对性的深刻的行政革命, 实现计划经济观念向市场经济观念的转变,计划经济体制向市场经济体制的转变,确保政府行政管理体系必须和 世贸规则所任。

因此，在市场经济条件下，各种活动对土地的使用展开竞争，以土地需求的市场价格变化和自身能从土地上获得的经济利益来决定各自活动的最佳区位，从而使商业、工业、住宅等土地利用类型的空间布局与地价之间得到祸合，推动了城市用地结构的调整，使城市空间结构发展变化，形成合理的土地资源空间布局(曹建海，2002)[22]，使得城市土地利用空间布局呈同心圈层分布。

参考文献:

1.〔美〕阿瑟.奥沙利文著苏晓燕等译，2003，城市经济学〔M]，中信出版社;

2.毕宝德，1991，土地经济学[M]，中国人民大学出版社;

3.毕宝德，1994，中国地产市场研究[M〕，中国人民大学出版社;

4.柴强，1993，各国(地区)土地制度和政策〔M]，北京经济学院出版社;

5.柴强，2001，房地产制度[M]，首都经济贸易大学出版社;

6.曹建海，2002，中国城市土地高效利用研究[M]，经济管理出版社;

7.陈顺清，2000，城市增长与土地增值M]，科学出版社;

8.董俊祥等，1994，土地管理理论与实践〔M]，中国经济出版社;

9.何银虎，1999，中国土地管理与开发经营全书〔M]，中国社会出版社;

10.浦东新区经济发展报告[Ml，1998，上海三联书店;

11.万曾炜等，1997，土地经济论[M]，上海远东出版社;

12.万曾炜等，2001，透视浦东思索浦东[M]，上海人民出版社;

13.许学强等，城市地理学[M]，高等教育出版社，1997;

14.邹兆平，1990，外国与港台土地管理制度[M，中国国际广播电视出版社; 巧.施源，2002(ll)，规划导向型的土地开发供应计划[J]，城市规划;

16.周树志，1999(4)，论公共政策范畴[J]，西北大学学报(哲学社会科学版);

17.刘溶沧，1999(l)，中国经济体制转型与公共政策的重新定位[J]，财贸经济;

18.马风光，2001(2)，市场经济中公共政策的角色定位lJ]，技术经济;

19.吴未，2003(3)，论城市土地利用规划的公众参与[J]，中国土地;

20.刘浩葛吉琦，2002(9)，城市化中的土地征用问题[J]，国土经济;

21.谭术魁彭补拙，2003(l)，对我国若干城市土地储备运作的比较[J]，中国房地产;

22.谭刚，2001(5)，深化土地制度改革的新突破一一《深圳市土地交易市场管理规定》的理论价值与现实意义[J]，特区理论与实践;

23.董坷，1999(3)，市场机制和国家干预下的城市土地利用[J]，城市规划汇刊;

24.张文彪，2002(8)，美国的土地管理及其借鉴[J]，广东行政学院学报;

25.魏景明，2002(11)，美国的土地管理与利用[J]，中国土地;

26.束雷，2002(2)，英国土地利用与管理[J]，中国土地;

27.王国强，2002(4)，中日土地利用管理比较研究[J1，国土资源科技管理;

28.欧阳安蛟，2001(4)，土地收购储备制度的国际经验及其对我国的启示[J]，世界地理研究;

29.万曾炜，1997(2)，论浦东新区土地滚动开发机制[J1，上海经济研究;

30.万曾炜，1997(l)，浦东新区土地滚动开发机制分析[J]，浦东开发;

31，徐永倡等，1997(8)，切实加强浦东新区土地的宏观管理[J]，浦东开发;

32，芒棘，1997(9)，完善新区土地市场体系浦东实施土地租赁办法[J1，浦东开发;

33.陶建强，1998(l)，土地开发模式与浦东新区的形成和发展[J]，城市发展研究;

34.钱芝平，1998(3)，加强浦东新区国有土地资产运营管理的建议[J1，浦东开发;

二、研究方案与技术路线

(一)研究内容

本文的第一部分是绪论。这部分首先分析了选题的背景与意义，指出文章研究的内容及研究意义，然后对国内外研究进行了综合介绍与简要评述。第二部分是介绍城市土地资源调控管理的理论基础及土地资源调控系统与手段。城市土地资源的调控管理是一个复杂的系统，相关的理论基础有产权理论、地租地价理论、土地市场理论、土地资源配置理论、公共政策理论。土地资源调控系统主要包括市场机制、政府调控、公众参与三种手段。论文的第三部分是国外经验的介绍及其经验总结。这一部分主要从市场机制和政府调控两个方面介绍国外经验。其中，市场机制方面主要介绍了市场机制的作用、美、日、加等国土地交易的制度和做法及其对我国的启示，政府调控主要从土地用途管制、土地征购储备制度两个方面介绍了西方国家的做法。最后，系统地总结了国外做法对我国城市土地资源调控管理的启示，即需要完善市场机制，建立市场与政府相结合的调控系统。论文的第四、五、六章是文章的重点，第四章分析了周口地区土地资源利用的现状与特点，第五章在介绍周口地区土地调控管理系统的基础上分析了周口土地资源管理调控存在的问题。在前面几章的基础上，第六章在构建周口地区上地资源调控管理模式，分析其构成要素、运作机制的基础上，提出了优化地区土地资源管理的具体措施，最后根据周口地区的城市发展和功能定位提出了土地资源合理利用与制度创新的几点探索性建议。

第一章 绪论

1.1选题的背景与意义

1.2研究综述

1.2.1国外研究综述

1.2.2国内研究综述

1.2.3国内外研究的简要评述

1.3论文的思路结构与创新之处

1.3.1论文的思路与结构

1.3.2论文的创新之处

第二章土地资源调控管理的理论基础及调控系统

2.1土地资源调控管理的理论基础

2.1.1产权理论

2.1.2地租地价理论

2.1.3土地市场理论

2.1.4土地资源配置理论

2.1.5公共政策理论

2.2土地资源调控管理系统及手段

2.2.1市场机制

2.2.2政府调控

2.2.3政府与市场的关系

2.2.4公众参与

第三章土地资源调控管理的国际经验

3.1市场机制调控土地资源的国际经验

3.1.1国外实施市场机制调控土地资源的实践

3.1.2国外经验对我国建立土地市场调控机制的启示

3.2政府调控土地市场的国际经验.

3.2.1土地用途管制制度的国际经验

3.2.2土地征购储备制度的国际经验

3.2.3国际经验对我国城市政府调控土地资源的启示

第四章 周口地区土地资源开发利用现状

4.1土地资源利用结构

4.2土地资源开发利用的特点

4.2.1农业用地迅速减少

4.2.2可预征地空间减小

4.2.3城市建设用地增长很快

4.2.4土地闲置量较大...

4.2.5土地批租总量逐渐由粗放转向集约

4.2.6土地批租方式出现多样化

第五章 周口地区土地资源管理系统及其存在的问题

5.周口地区土地资源管理系统

5.1.1地区管理系统

5.1.2开发公司管理系统

5.2土地资源调控管理存在的问题.

5.2.1政府宏观调控力度不足

5.2.2土地调控管理制度、体制不完善

第六章 周口地区土地资源调控管理模式与措施

6.1构建周口地区土地资源调控优化管理模式

6.1.1周口地区土土地资源利用优化模型的选择

6.1.2周口地区土地资源调控管理目标函数

6.1.3周口地区土地资源调优化方案

6.2周口地区土地资源的合理利用与管理创新..

6.2.1确定合理的土地利用结构

6.2.2根据产业发展战略进行合理的土地功能分区

6.2.3实行城乡一体化的土地管理机制

6.2.4逐步实现全部土地有偿使用

参考文献

(二)研究方法

本文从宏观和微观两个层面对城镇建设及其土地问题进行了初步研究。笔者从小城镇的概念入手，分析我国城镇化中选择小城镇发展战略的客观必然性，并回顾了伴随我国城镇发展历程中的土地问题的历史演进。论文结合我国城镇发展的现状，着重对我国小城镇建设中的重大土地问题进行分析。在此基础上，文章讨论了城镇建设中土地开发与管理的几种有代表性的发展模式，概括了其特征，探讨了城镇土地开发与管理的原则与方向，并尝试对其成因作出论证。最后，文章立足土地管理实践，以土地增减挂钩管理为例，有针对性地提出了完善土地管理的学理性对策建议。

(三)拟解决的关键问题

(l)比较系统、全面地总结了国外土地资源调控管理的经验对我国的启示与借鉴，包括市场机制调控的经验和政府调控管理的经验两个方面。

(2)针对周口地区土地利用和管理的现状与特点，系统地分析了周口地区土地利用和管理中存在的问题，并分析了问题存在的原因。

(3)在总结各种土地资源调控手段的同时，构建了一个政府、市场、公众三方共同作用的周口地区土地资源调控管理模式，对这一模式的构成要素、运行机制等提出了较为系统的观点，并在土地管理措施的优化与创新上进行了一些有益的探索。

(4)由于本文是在课题研究成果上的深化，是基于周口地区土地资源利用和管理实践的分析，因此提出的土地调控管理措施具有较好的实践指导意义。

(五)可行性分析

无论是市场经济国家，还是转轨经济国家，无论是资本主义国家，还是社会主义国家，每个国家都有一定数量的国有土地资源。在认识到拥有一定数量的国有土地资源有调控土地市场，维护公共福利，储备能源，调节生态平衡等功能后，一些发达市场经济国家的国有土地资源数量还有扩大的趋势。国有土地资源管理日益受到各国的重视。在多种影响因素共同作用下，虽然世界各国的国有土地资源管理体制多种多样，但国有土地资源管理体制的现状和发展存在共性，是有规律可循的。

土地资源是一切城市社会经济活动的物质基础，土地资源的合理配置与高效利用是影响到城市经济发展的重要条件。随着社会经济的发展，土地资源的稀缺性越来越突出，如何分配有效的土地资源，使其在城市功能布局、产业结构调整和城市整体环境的提升等方面发挥基础性、先导性作用是摆在政府面前的一个突出的问题。

市场机制是资源配置的基本方式，但是土地资源作为城市经济和社会生活的基本物质条件，需要从经济、社会和环境多方面综合考虑其利用效益，实现土地资源利用综合效益最大化。市场机制和政府调控是土地资源优化配置的两种必要手段，一方面，通过市场机制可以最大限度地发挥土地资源的资产效应，实现优地优用另一方面，通过政府调控可以保证土地资源的利用符合社会和环境等方面发展的需要，实现社会生活和国民经济的协调发展。同时，公众参与是保障土地合理利用的一种有效机制，通过公众建议和意见反馈影响政府政策而修正市场失灵，促使土地资源利用效益符合广大人民群众的利益。

但是目前我国土地资源调控体系还不完善，政府的调控力度不够，特别是在一级市场上没有实现垄断，无法有力地调控市场供需，同时各种管理制度还不完善，既无法保障政府政策、规划等的贯彻与落实，又无法有效地为市场机制的正常运行创造条件。并且公众参与机制还没有建立起来，公众参与既没有在法律制度上得到明确和保障，也没有具体实施措施。因此，我国土地资源调控的优化还在于政府职能的完善，通过法律、制度、政策的完善，既保障政府的调控，又为市场机制正常作用创造平台，最终保障人民群众的利益和社会的可持续发展。

本文提出的周口新区土地资源调控系统是市场机制、政府调控、公众参与三种机制的有机结合。但是在具体实施过程中，如何把握三种机制的作用程度，使之既相互促进又相互制衡，不是一个简单的模式能概括出来的，也不能用一个固定的模式生搬硬套，需要根据实践的变化不断调整和深化。并且，一个成熟的土地资源调控系统，主要还是以完善的市场机制为基础，通过市场的竞争机制、供求机制实现供需平衡，政府的各项政策只是其补充，并且具有较大的稳定性和连续性，政府政策的变动只是对市场的微调，不会引起市场较大波动。

目前，周口新区实行的是新区政府和开发公司二级土地管理系统，开发公司在一定程度上代替政府形式土地基础开发和招商引资的职能。但是在实际操作过程中，出现了一级市场调控乏力，二级市场存量过大，土地管理措施和制度不完善等问题，本文针对这些问题提出了强化土地利用规划的控制性作用，建立土地储备机制，加强土地市场建设，完善土地管理系统，建立公众参与机制等具体措施，希望能对周口新区土地资源调控管理的优化具有实质性的指导意义。

由于本人的研究水平和知识有限，论文对土地资源调控的具体措施的研究尚不深入，有的措施还缺乏可操作性，对各种调控要素的变化引起的土地市场的变化也缺乏系统的讨论。而且由于数据有限，周口新区还没有建立地价指数等原因，论文对土地资源调控优化的分析和提出的管理措施还仅限于定性的描述，没有进行定量分析，希望今后随着对实践的了解和知识的深化能够深入研究下去，弥补以上不足。

三、研究基础及进度安排

(一)研究基础

本人自1990年开始一直在河南省周口地区各乡镇从事农业技术推广工作和行政管理工作，曾担周口市淮阳县的镇长和党委书记，对农业技术推广体系有过深入的研究，对农业区域的知识、态度和行为了解透彻，因而有能力完成该论文的研究工作。

(二)进度安排 论题前期准备30天。

相关文献资料论证查阅、国家和地方政府涉农政策、法律法规研究、借鉴、分析，制订出论题研究方案。

论题调研实施150天。

社会调研展开，调研资料、数据整理、分析、归类卡片制作、确立本论阐述内容构架构思。 论题写作形成150天。

调研报告―――提炼形成论题初稿―――立论观点、内容座谈考证修正、正式文本形成。

四、预期研究结果及本研究创新之处

土地资源调控管理是作者三年来一直在持续研究的重点内容，通过不断的学习、借鉴、总结与深化，形成了本文的一些创新之处，主要有以下几点:

(l)比较系统、全面地总结了国外土地资源调控管理的经验对我国的启示与借鉴，包括市场机制调控的经验和政府调控管理的经验两个方面。

(2)针对周口地区土地利用和管理的现状与特点，系统地分析了周口地区土地利用和管理中存在的问题，并分析了问题存在的原因。

土地市场论文范文第5篇

一、选题依据(选题的目的与意义，与选题有关的国内外研究综述，附主要参考文献。)

保护和合理利用土地资源，加强土地资源管理对珠海特区经济的可持续发展具有十分重要的意义。土地资源管理信息系统的建立，是推进土地资源信息化的一项重要举措。本人在参与周口市土地资源管理地理信息系统项目开发小组工作的基础上，对系统设计和实现作了进一步分析和研究。

当前，我国城镇已进入快速建设阶段，城镇建设是社会各界关注的热点，其中一个核心问题就是土地有效开发与集约利用问题。随着城镇化进程的不断加快，我国城镇土地利用面临着严峻的考验。土地是不可再生资源之一，极其宝贵，土地合理利用是经济发展和社会进步的重要基础。我国人口众多，资源相对不足，土地资源尤为紧缺，因此要大力提倡小城镇在建设过程中坚持土地的合理利用。但我国城镇的土地开发建设的现状不容乐观。区域经济快速发展导致了城镇土地开发建设在规模和结构上的迅速变化，产生了许多普遍问题，如土地利用无序、利用粗放、土地利用集约化程度偏低，建设用地与耕地的矛盾日益显著，土地破坏、污染、浪费严重等等，造成半城市化、生态恶化等严峻的问题。这是小城镇土地开发建设中的两难困境，它表现出一种短期利益与长期利益，么地方政府、开发商与当地住民的矛盾。在目前人口、资源、环境问题日益加剧的情况下，土地作为不可再生资源，对它的开发建设进行科学管理具有重要意义。

土地资源信息种类繁多、数量巨大、涉及面广、管理利用相当复杂。需要依靠科技进步，实施信息化发展战略，实现土地资源工作的现代化，在土地资源调查评价、政务管理和社会服务等各个层面广泛利用现代信息技术，以信息化带动土地资源管理方式的根本转变，以信息化带动信息采集技术与分析技术的飞跃，以信息化促进政府工作方式由管理型向管理服务型的转变。建立土地资源管理信息系统顺应资源、环境的全球性持续利用需求。土地资源数据标准化、信息共享、科学监督以及将这些信息快速反映到经济建设中去需要建立统一协调的土地资源管理信息系统，用以管理海量数据，迅速处理文档、图件，提供准确可靠信息，从而将资料的大量积累、更新与经济快速增长联结起来，为综合利用土地资源信息进行宏观决策和管理提供科学依据。

自20世纪90年代以来，随着土地信息产业的建立和地理数字化产品的发展，社会对土地资源管理的认识普通提高，对农村土地的认识逐渐加强，对其需求也大幅度提高。农村土地资源信息管理系统成为包括政府部门在内的必备的重要系统，各国都大力开发自己的农村土地资源信息管理系统，并将先进的技术、方法应用到其中，如空间信息分析的新模型和方法，空间信息应用的新模型和方法:三维、四维数据结构和数据模型，人工智能和专家系统，网络地理信息系统，虚拟现实技术等，来提高土地资源信息管理的技术含量，以更好的为土地管理服务。

西方市场经济发达国家很早就意识到了土地资源的使用价值和稀缺性，对土地资源配置调控的研究较早，目前已经形成了较为系统的研究成果，主要体现在土地地租理论、土地资源市场配置机制、土地用途管制制度等多个方面。

无论是市场经济国家，还是转轨经济国家，无论是资本主义国家，还是社会主义国家，每个国家都有一定数量的国有土地资源。在认识到拥有一定数量的国有土地资源有调控土地市场，维护公共福利，储备能源，调节生态平衡等功能后，一些发达市场经济国家的国有土地资源数量还有扩大的趋势。国有土地资源管理日益受到各国的重视。在多种影响因素共同作用下，虽然世界各国的国有土地资源管理体制多种多样，但国有土地资源管理体制的现状和发展存在共性，是有规律可循的。

土地资源配置调控是一个综合性的过程，其调控结果是各种因素、各种手段综合作用的结果，而且各种因素和手段相互作用、相互影响，最终共同影响调控结果。要达到土地资源的合理配置，发挥土地资源的最大综合效益，需要调动市场、政府、社会等各种力量，运用经济、行政、法律、税收等多种手段，并且各种手段相互协调，互相促进。土地资源调控就是综合运用各种手段和措施，达到土地资源合理配置，既满足经济发展的需要，又能同时兼顾社会和环境效益。

土地市场是生产要素市场,是社会主义市场经济体系的重要组成部分。计划经济转型以来,土地资源实行了由无偿无限期无流动,向有偿有限期有流动的土地使用制度改革。十余年的改革,成效和缺陷并存。一方面,国有土地以地生财,为地方政府积累了大量的建设资金,从而加快了城市基础设施建设,改变了城市落后的面貌。另一方面,由于历史的原因,有偿使用的改革仍然采用的是政府审批模式,即要用地找市长的模式,从而影响了资配置的公平与效率,并成为长期 以来困绕改革深化的重大问题。经济发展史证明,实现土地资源和资产利益最大化的最佳途径,是市场配置资源13%建立土地交易市场,是今天社会主义市场经济发展 的必然选择。当前,我们必须重新认识市场,并进行 土地市场运作机制的观念创新。

贸规则强调行政主体一致原则、公平原则、透明原则、非歧视原则。在中国人世的大背景下思考建立土地市场新机制,首要的问题是要认清当前土地市场政府与市场的现状,找准和WTO规则存在的差距。土地市场新机制必须围绕政府与市场、监管与竞争、平台与服务等市场机制,开展全面而有针对性的深刻的行政革命, 实现计划经济观念向市场经济观念的转变,计划经济体制向市场经济体制的转变,确保政府行政管理体系必须和 世贸规则所任。

因此，在市场经济条件下，各种活动对土地的使用展开竞争，以土地需求的市场价格变化和自身能从土地上获得的经济利益来决定各自活动的最佳区位，从而使商业、工业、住宅等土地利用类型的空间布局与地价之间得到祸合，推动了城市用地结构的调整，使城市空间结构发展变化，形成合理的土地资源空间布局(曹建海，2002)[22]，使得城市土地利用空间布局呈同心圈层分布。

参考文献:

1.〔美〕阿瑟.奥沙利文著苏晓燕等译，2003，城市经济学〔M]，中信出版社;

2.毕宝德，1991，土地经济学[M]，中国人民大学出版社;

3.毕宝德，1994，中国地产市场研究[M〕，中国人民大学出版社;

4.柴强，1993，各国(地区)土地制度和政策〔M]，北京经济学院出版社;

5.柴强，2001，房地产制度[M]，首都经济贸易大学出版社;

6.曹建海，2002，中国城市土地高效利用研究[M]，经济管理出版社;

7.陈顺清，2000，城市增长与土地增值M]，科学出版社;

8.董俊祥等，1994，土地管理理论与实践〔M]，中国经济出版社;

9.何银虎，1999，中国土地管理与开发经营全书〔M]，中国社会出版社;

10.浦东新区经济发展报告[Ml，1998，上海三联书店;

11.万曾炜等，1997，土地经济论[M]，上海远东出版社;

12.万曾炜等，2001，透视浦东思索浦东[M]，上海人民出版社;

13.许学强等，城市地理学[M]，高等教育出版社，1997;

14.邹兆平，1990，外国与港台土地管理制度[M，中国国际广播电视出版社; 巧.施源，2002(ll)，规划导向型的土地开发供应计划[J]，城市规划;

16.周树志，1999(4)，论公共政策范畴[J]，西北大学学报(哲学社会科学版);

17.刘溶沧，1999(l)，中国经济体制转型与公共政策的重新定位[J]，财贸经济;

18.马风光，2001(2)，市场经济中公共政策的角色定位lJ]，技术经济;

19.吴未，2003(3)，论城市土地利用规划的公众参与[J]，中国土地;

20.刘浩葛吉琦，2002(9)，城市化中的土地征用问题[J]，国土经济;

21.谭术魁彭补拙，2003(l)，对我国若干城市土地储备运作的比较[J]，中国房地产;

22.谭刚，2001(5)，深化土地制度改革的新突破一一《深圳市土地交易市场管理规定》的理论价值与现实意义[J]，特区理论与实践;

23.董坷，1999(3)，市场机制和国家干预下的城市土地利用[J]，城市规划汇刊;

24.张文彪，2002(8)，美国的土地管理及其借鉴[J]，广东行政学院学报;

25.魏景明，2002(11)，美国的土地管理与利用[J]，中国土地;

26.束雷，2002(2)，英国土地利用与管理[J]，中国土地;

27.王国强，2002(4)，中日土地利用管理比较研究[J1，国土资源科技管理;

28.欧阳安蛟，2001(4)，土地收购储备制度的国际经验及其对我国的启示[J]，世界地理研究;

29.万曾炜，1997(2)，论浦东新区土地滚动开发机制[J1，上海经济研究;

30.万曾炜，1997(l)，浦东新区土地滚动开发机制分析[J]，浦东开发;

31，徐永倡等，1997(8)，切实加强浦东新区土地的宏观管理[J]，浦东开发;

32，芒棘，1997(9)，完善新区土地市场体系浦东实施土地租赁办法[J1，浦东开发;

33.陶建强，1998(l)，土地开发模式与浦东新区的形成和发展[J]，城市发展研究;

34.钱芝平，1998(3)，加强浦东新区国有土地资产运营管理的建议[J1，浦东开发;

二、研究方案与技术路线

(一)研究内容

本文的第一部分是绪论。这部分首先分析了选题的背景与意义，指出文章研究的内容及研究意义，然后对国内外研究进行了综合介绍与简要评述。第二部分是介绍城市土地资源调控管理的理论基础及土地资源调控系统与手段。城市土地资源的调控管理是一个复杂的系统，相关的理论基础有产权理论、地租地价理论、土地市场理论、土地资源配置理论、公共政策理论。土地资源调控系统主要包括市场机制、政府调控、公众参与三种手段。论文的第三部分是国外经验的介绍及其经验总结。这一部分主要从市场机制和政府调控两个方面介绍国外经验。其中，市场机制方面主要介绍了市场机制的作用、美、日、加等国土地交易的制度和做法及其对我国的启示，政府调控主要从土地用途管制、土地征购储备制度两个方面介绍了西方国家的做法。最后，系统地总结了国外做法对我国城市土地资源调控管理的启示，即需要完善市场机制，建立市场与政府相结合的调控系统。论文的第四、五、六章是文章的重点，第四章分析了周口地区土地资源利用的现状与特点，第五章在介绍周口地区土地调控管理系统的基础上分析了周口土地资源管理调控存在的问题。在前面几章的基础上，第六章在构建周口地区上地资源调控管理模式，分析其构成要素、运作机制的基础上，提出了优化地区土地资源管理的具体措施，最后根据周口地区的城市发展和功能定位提出了土地资源合理利用与制度创新的几点探索性建议。

第一章 绪论

1.1选题的背景与意义

1.2研究综述

1.2.1国外研究综述

1.2.2国内研究综述

1.2.3国内外研究的简要评述

1.3论文的思路结构与创新之处

1.3.1论文的思路与结构

1.3.2论文的创新之处

第二章土地资源调控管理的理论基础及调控系统

2.1土地资源调控管理的理论基础

2.1.1产权理论

2.1.2地租地价理论

2.1.3土地市场理论

2.1.4土地资源配置理论

2.1.5公共政策理论

2.2土地资源调控管理系统及手段

2.2.1市场机制

2.2.2政府调控

2.2.3政府与市场的关系

2.2.4公众参与

第三章土地资源调控管理的国际经验

3.1市场机制调控土地资源的国际经验

3.1.1国外实施市场机制调控土地资源的实践

3.1.2国外经验对我国建立土地市场调控机制的启示

3.2政府调控土地市场的国际经验.

3.2.1土地用途管制制度的国际经验

3.2.2土地征购储备制度的国际经验

3.2.3国际经验对我国城市政府调控土地资源的启示

第四章 周口地区土地资源开发利用现状

4.1土地资源利用结构

4.2土地资源开发利用的特点

4.2.1农业用地迅速减少

4.2.2可预征地空间减小

4.2.3城市建设用地增长很快

4.2.4土地闲置量较大...

4.2.5土地批租总量逐渐由粗放转向集约

4.2.6土地批租方式出现多样化

第五章 周口地区土地资源管理系统及其存在的问题

5.周口地区土地资源管理系统

5.1.1地区管理系统

5.1.2开发公司管理系统

5.2土地资源调控管理存在的问题.

5.2.1政府宏观调控力度不足

5.2.2土地调控管理制度、体制不完善

第六章 周口地区土地资源调控管理模式与措施

6.1构建周口地区土地资源调控优化管理模式

6.1.1周口地区土土地资源利用优化模型的选择

6.1.2周口地区土地资源调控管理目标函数

6.1.3周口地区土地资源调优化方案

6.2周口地区土地资源的合理利用与管理创新..

6.2.1确定合理的土地利用结构

6.2.2根据产业发展战略进行合理的土地功能分区

6.2.3实行城乡一体化的土地管理机制

6.2.4逐步实现全部土地有偿使用

参考文献

(二)研究方法

本文从宏观和微观两个层面对城镇建设及其土地问题进行了初步研究。笔者从小城镇的概念入手，分析我国城镇化中选择小城镇发展战略的客观必然性，并回顾了伴随我国城镇发展历程中的土地问题的历史演进。论文结合我国城镇发展的现状，着重对我国小城镇建设中的重大土地问题进行分析。在此基础上，文章讨论了城镇建设中土地开发与管理的几种有代表性的发展模式，概括了其特征，探讨了城镇土地开发与管理的原则与方向，并尝试对其成因作出论证。最后，文章立足土地管理实践，以土地增减挂钩管理为例，有针对性地提出了完善土地管理的学理性对策建议。

(三)拟解决的关键问题

(l)比较系统、全面地总结了国外土地资源调控管理的经验对我国的启示与借鉴，包括市场机制调控的经验和政府调控管理的经验两个方面。

(2)针对周口地区土地利用和管理的现状与特点，系统地分析了周口地区土地利用和管理中存在的问题，并分析了问题存在的原因。

(3)在总结各种土地资源调控手段的同时，构建了一个政府、市场、公众三方共同作用的周口地区土地资源调控管理模式，对这一模式的构成要素、运行机制等提出了较为系统的观点，并在土地管理措施的优化与创新上进行了一些有益的探索。

(4)由于本文是在课题研究成果上的深化，是基于周口地区土地资源利用和管理实践的分析，因此提出的土地调控管理措施具有较好的实践指导意义。

(五)可行性分析

无论是市场经济国家，还是转轨经济国家，无论是资本主义国家，还是社会主义国家，每个国家都有一定数量的国有土地资源。在认识到拥有一定数量的国有土地资源有调控土地市场，维护公共福利，储备能源，调节生态平衡等功能后，一些发达市场经济国家的国有土地资源数量还有扩大的趋势。国有土地资源管理日益受到各国的重视。在多种影响因素共同作用下，虽然世界各国的国有土地资源管理体制多种多样，但国有土地资源管理体制的现状和发展存在共性，是有规律可循的。

土地资源是一切城市社会经济活动的物质基础，土地资源的合理配置与高效利用是影响到城市经济发展的重要条件。随着社会经济的发展，土地资源的稀缺性越来越突出，如何分配有效的土地资源，使其在城市功能布局、产业结构调整和城市整体环境的提升等方面发挥基础性、先导性作用是摆在政府面前的一个突出的问题。

市场机制是资源配置的基本方式，但是土地资源作为城市经济和社会生活的基本物质条件，需要从经济、社会和环境多方面综合考虑其利用效益，实现土地资源利用综合效益最大化。市场机制和政府调控是土地资源优化配置的两种必要手段，一方面，通过市场机制可以最大限度地发挥土地资源的资产效应，实现优地优用另一方面，通过政府调控可以保证土地资源的利用符合社会和环境等方面发展的需要，实现社会生活和国民经济的协调发展。同时，公众参与是保障土地合理利用的一种有效机制，通过公众建议和意见反馈影响政府政策而修正市场失灵，促使土地资源利用效益符合广大人民群众的利益。

但是目前我国土地资源调控体系还不完善，政府的调控力度不够，特别是在一级市场上没有实现垄断，无法有力地调控市场供需，同时各种管理制度还不完善，既无法保障政府政策、规划等的贯彻与落实，又无法有效地为市场机制的正常运行创造条件。并且公众参与机制还没有建立起来，公众参与既没有在法律制度上得到明确和保障，也没有具体实施措施。因此，我国土地资源调控的优化还在于政府职能的完善，通过法律、制度、政策的完善，既保障政府的调控，又为市场机制正常作用创造平台，最终保障人民群众的利益和社会的可持续发展。

本文提出的周口新区土地资源调控系统是市场机制、政府调控、公众参与三种机制的有机结合。但是在具体实施过程中，如何把握三种机制的作用程度，使之既相互促进又相互制衡，不是一个简单的模式能概括出来的，也不能用一个固定的模式生搬硬套，需要根据实践的变化不断调整和深化。并且，一个成熟的土地资源调控系统，主要还是以完善的市场机制为基础，通过市场的竞争机制、供求机制实现供需平衡，政府的各项政策只是其补充，并且具有较大的稳定性和连续性，政府政策的变动只是对市场的微调，不会引起市场较大波动。

目前，周口新区实行的是新区政府和开发公司二级土地管理系统，开发公司在一定程度上代替政府形式土地基础开发和招商引资的职能。但是在实际操作过程中，出现了一级市场调控乏力，二级市场存量过大，土地管理措施和制度不完善等问题，本文针对这些问题提出了强化土地利用规划的控制性作用，建立土地储备机制，加强土地市场建设，完善土地管理系统，建立公众参与机制等具体措施，希望能对周口新区土地资源调控管理的优化具有实质性的指导意义。

由于本人的研究水平和知识有限，论文对土地资源调控的具体措施的研究尚不深入，有的措施还缺乏可操作性，对各种调控要素的变化引起的土地市场的变化也缺乏系统的讨论。而且由于数据有限，周口新区还没有建立地价指数等原因，论文对土地资源调控优化的分析和提出的管理措施还仅限于定性的描述，没有进行定量分析，希望今后随着对实践的了解和知识的深化能够深入研究下去，弥补以上不足。

三、研究基础及进度安排

(一)研究基础

本人自1990年开始一直在河南省周口地区各乡镇从事农业技术推广工作和行政管理工作，曾担周口市淮阳县的镇长和党委书记，对农业技术推广体系有过深入的研究，对农业区域的知识、态度和行为了解透彻，因而有能力完成该论文的研究工作。

(二)进度安排 论题前期准备30天。

相关文献资料论证查阅、国家和地方政府涉农政策、法律法规研究、借鉴、分析，制订出论题研究方案。

论题调研实施150天。

社会调研展开，调研资料、数据整理、分析、归类卡片制作、确立本论阐述内容构架构思。 论题写作形成150天。

调研报告―――提炼形成论题初稿―――立论观点、内容座谈考证修正、正式文本形成。

四、预期研究结果及本研究创新之处

土地资源调控管理是作者三年来一直在持续研究的重点内容，通过不断的学习、借鉴、总结与深化，形成了本文的一些创新之处，主要有以下几点:

(l)比较系统、全面地总结了国外土地资源调控管理的经验对我国的启示与借鉴，包括市场机制调控的经验和政府调控管理的经验两个方面。

(2)针对周口地区土地利用和管理的现状与特点，系统地分析了周口地区土地利用和管理中存在的问题，并分析了问题存在的原因。

土地市场论文范文第6篇

关键词：垄断土地制度；土地结构；福利损失

文章编号：2095-5960（2016）06-0007-10；中图分类号：F740；文献标识码：A

一、问题的提出

2004年3月31日，国土资源部和监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称“71号令”）要求各地必须在2004年8月31日前，将经营性土地使用权协议出让的历史遗留问题处理完毕，并在此后全面实施城市经营性用地招标拍卖挂牌出让方式，业界称之为“831土地大限”。自此，市县政府成立垄断收储机构直接掌握城市土地，然后以“招拍挂”的方式协议出售成为最常见的供地模式，标志着垄断性的土地供给制度正式建立。那么垄断性土地供给制度对土地结构会产生什么影响？社会福利又会发生什么样的变化呢？

目前国内学者针对垄断性土地供给制度的研究主要集中在对房地产市场影响的讨论上。平新乔和陈敏彦（2004）认为政府管制土地供应导致房价上涨。[1]周彬（2010）通过构造一般均衡模型发现：“土地财政”必然推动房价上涨，政府具有推高房价的内在激励。[2]任超群、张娟锋和贾生华（2011）基于35个大中城市数据的实证研究得到一个符合直觉的结论：土地供应量对住房供应量和房价有长期、稳定的影响，限制土地供应导致住房供应量减少，房价上涨。[3]邵新建等（2012）提出，“招拍挂”的土地出让方式使得原来多头、分散供给的城市土地市场逐渐转变为地方政府控制下的垄断性土地市场，地方政府通过控制土地供给量来最大化土地出让收益，导致土地及房产价格大幅上涨。[4]

政府土地出让行为的经济学分析是与本文相关的另一类文献。对于政府土地出让行为，现有文献主要从“土地财政”和“土地引资”两个视角来进行分析。

“土地财政”假说主要是指政府通过高地价获得高额土地出让金来维持地方财政支出。周飞舟（2006）认为地方政府在住宅及商业用地市场上采取“招拍挂”是由于地方政府的行为模式从分税制改革前的“经营企业”转变到改革后的“经营土地”。[5]陶然等（2009）认为土地出让可以给政府带来直接收入和间接收入，由于制造业企业流动性比较高，所以采用成本地价留住企业以期获得后续稳定的税收收入，而服务业企业流动性低可以采用“招拍挂”形式高价出让土地。[6]李学文，卢新海（2012）分析发现地方政府之所以热衷于土地出让，并在工业用地和商住用地出让上采取差别化策略，根源在于地方政府对土地财政的追求。[7]周飞周（2013）利用省级年度数据验证了分税制和土地财政之间的关系。[8]

“土地引资”假说认为政府不仅面临财政激励，同时也面临政治激励，“土地财政”不是理解政府出让行为的唯一视角。地方政府官员的晋升与其辖区内的经济增长水平显著相关（张军，2005）[9]，所以地区之间地方官员的晋升锦标赛自然转化为招商引资的竞争（周黎安，2007）[10]。张莉等（2011）通过实证研究发现地方政府热衷于土地出让的主要动因是“土地引资”而非“土地财政”。[11]

这些研究基本上都忽视了中国现行的特殊土地供给结构，特别需要指出的是，2014年2月22日上海市政府下发了《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》，意见表示：（1）上海市要逐步减少新增建设用地规模，对新增建设用地实行稳中有降、逐年递减的办法；（2）优先保障基础设施、公共服务设施和民生项目用地，有效控制新增工业用地；（3）有序推进存量建设用地优化利用。“控增量调存量”成为今后建设用地使用的指导思想，在新增建设用地少增加或者不增加的情况下，要缓解大城市的土地供需矛盾，保障民生需求，只能从盘活现有的低效利用土地方面入手，调整土地结构是唯一的出路。

与上述两类文献不同，本文专注于研究垄断性的土地供给制度对我国土地结构及社会福利水平的影响。本文的边际贡献有以下两点：（1）本文以土地结构为切入点，讨论了垄断性土地制度的影响，对现有土地结构的合理性做出了分析。大多数已有文献主要关注垄断性土地制度对于土地价格及房产价格的影响或强调开发商市场垄断对房价的影响；（2）本文系统地讨论了垄断的土地制度对社会福利水平的影响，我们发现垄断程度越高，社会福利水平损失也越大。这一结论为我国土地市场政策的制定提供了理论基础。

二、我国城市建设用地结构变化分析及国际比较

（一）我国城市建设用地结构变化分析

城市建设用地类型主要分为：居住用地、工业用地、仓储用地、公共设施用地、道路广场用地、绿地等，本文主要集中讨论居住用地与工业供地的相对结构与住宅地价，所以主要列出2002―2012①①2002年5月9日国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定指出商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。2002年是土地资源由政府垄断供应的时间节点。年居住用地比例与工业用地比例的变化趋势。从图1我们可以观察到，2002―2012年居住用地比例总体保持在30%左右，其中只有两个年份低于30%，而工业用地比例总体保持在20%以上。为了能更清楚地看到我国居住用地比例与工业用地比例的相对变化，我们将居住用地比例与工业用地比例的比值作为一个指标来观察。从图2可以看到居住用地与工业用地比值在2002―2009年呈现下降趋势，说明：（1）从绝对量来说，居住用地与工业用地比值过低（参阅后文香港、东京等城市数据），居住用地仅为工业用地的14―15倍；（2）从变化趋势上来说，居住用地相对比例先降后升且仍处于较低水平。工业用地比例相对过高，会对经济产生一些负面影响：（1）在城市土地资源有限的条件下，工业用地比例过高必然挤占居住用地，造成住房供应紧张和房价上涨；（2）低成本的工业用地导致工业企业对土地的粗放使用，造成土地资源浪费；（3）低成本的工业用地使得一些低效率的企业得以存活，加剧一些行业的产能过剩。

（二）我国特大型城市建设用地属性国际比较

本文选取了北京、上海、广州三个城市来进行国际对比，因为这三个城市与我们所选取的对比样本性质上更为相近，具有较高的可比性。与国际大都市相比，我国城市的用地结构表现出明显的结构失衡。一方面，工业用地比例过高。国际大都市的工业用地比例一般保持在5%以下，而我国北京、上海和广州三个城市的工业用地比例均超过20%，是国际同类水平城市的4倍以上。另一方面，生活用地水平偏低。与纽约、东京等地相比，我国城市的生活用地水平仅占建设用地50%左右。城市不仅仅是进行工业生产的地方，更是人们居住生活休闲的场所，生活用地水平过低造成了城市生活质量降低，在居住、绿地、交通等生活用地无法保障的情况下，城市如何创造更美好的生活？北京、上海和广州的工业用地比例要高于全国平均工业用地水平，但是这些城市同时又存在着较一般城市来说更高的住房需求，特大型城市住房市场的土地供需矛盾日益加剧。

通过上文对我国城市建设用地的统计分析及国际比较，发现我国的土地供给结构存在一些不合理。我们提出下面的理论模型来分析这种土地供给结构内在原因。

三、理论模型

本文效用函数与生产函数的设定以Antras 和Caballero（2007）[13]为基础，本文的修正包括：第一，增加了政府对两个部门采取差异化土地价格政策这一假定；第二，放松了两部门生产技术相同这一假定。

（一）没有政府参与的市场均衡

假设经济中存在两个生产部门及两种生产要素（资本K和土地L），其中两个生产部门分别是：房地产部门和工业企业部门。我们假设部门1为房地产生产部门，部门2为工业企业部门。资本K和土地L在两个部门之间都可以自由流动。

（二）政府垄断供应下的市场均衡

随着土地收储制度以及土地“招拍挂”制度的正式确立，政府已经成为土地市场中的唯一供给者。地方政府在土地供应上不仅面临财政激励而且还面临政治激励（比如地方的GDP总量及增速都是考核官员的重要指标），地方政府官员会对激励做出理性反应，在不同的土地市场上采取不同的供地策略。政府的供地动机包含两个：土地财政和土地引资，在房地产市场上的土地供给动机为土地财政（周飞舟，2006[7]，2013[8]；陶然，2009；[6]吕炜，2012[14]），而在工业用地市场上的供地动机为土地引资（周黎安，2007[10]；张莉，2011[11]）。

假设政府的土地成本为C，主要包括征收土地费用及对土地进行的基建投资。房地产市场及工业用地市场的土地价格分别用R和δ来表示。由于政府在不同土地市场上的土地政策，均衡条件下的土地价格分别为：R=错误！未找到引用源。C>C和δ=C（地方政府之间进行引资竞争）。其中1ρ（0

（7）式和（8）式说明在均衡条件下，土地垄断供应造成了两个市场产品的相对价格发生变化，较多土地资源分配给部门2，造成部门2（工业企业部门）的产品产量过多，价格下降，而部门1（房地产部门）产品产量不足，价格上升。

根据公式（7）可以直接得到：

命题1：垄断的土地制度建立后，土地资源的配置发生了变化：部门1（房地产部门）土地要素投入减少，部门2（工业企业部门）土地要素投入增加。

命题1解释了我国现有土地结构的成因。政府对房地产部门和工业企业部门采取差异化的价格政策以及政府在一级土地供应市场上的绝对垄断地位是我国现行土地结构的根本原因。

根据公式（8）可以直接得到：

命题2：在垄断性的土地供应制度下，城市的房价与地价将保持正相关关系，房价会出现显著提高。

命题2背后的经济学含义较为直观。土地供给制度是高房价的一个重要原因，这与以前文献中所得出的结论一致（平新乔，2004[1]；邵新建，2012[4]）。以往政府进行房地产市场调控所采取的政策往往都集中在需求方面，那么我们是不是可以在进行房产调控的时候更多的关注土地供给制度呢？

（三）福利水平变化比较

本文采用消费者效用来表示社会福利水平，根据公式（3）我们可以得到没有政府参与时的社会福利水平W：

这说明，在放松两部门技术相同这一假定下，政府参与下的市场均衡的福利水平低于没有政府参与时的市场均衡。关于福利状况的分析结论与上文相同。

四、 结论及政策建议

本文以土地结构为切入点，讨论了垄断性土地制度的影响，主要得出以下几个结论：（1）垄断土地制度建立后，土地资源的配置向工业部门倾斜。（2）垄断性土地制度是高房价的一个重要原因。（3）在垄断性的土地供应制度下，社会福利水平下降，且垄断程度越高福利损失越大。

针对以上结论笔者提出如下政策建议：

1.打破土地垄断格局，建立多头供应机制。根据《土地管理法》规定，我国城镇建设用地只有国有性质的土地才能进入土地一级市场，而集体土地只有通过征用之后转化为国有性质，才能进入城镇建设用地市场。因此地方政府是土地出让过程中的唯一供给者，并拥有垄断定价权。为了打破当前的一元土地供给模式，必须引入多元土地供给主体。可以考虑农村集体建设用地有序直接入市，农地入市可以降低地方政府对一级市场的垄断程度，缓解当前严重的土地供需矛盾。但是政府应该强化土地产权，税收等方面的立法规范，以保障农村建设用地有序、规范入市。

2. 加快工业用地市场化进程，提高工业用地效率。与经营性用地市场相反，工业用地长期以来仍然以划拨和协议供地为主，使得工业用地一直处于低价格水平，2010年全国105个城市工业地价平均水平为629元/平方米，而同期的住宅地价与商业地价则分别为4244元/平方米和5181元/平方米①①数据来自国家统计局2010年《国土资源统计年鉴》。价格是市场经济中调节资源的一种重要信号，由于工业用地定价很低，使得工业企业在土地利用过程中存在土地资源粗放使用、土地单位产出过低等问题。因此，应尽快推进工业用地的市场化进程，以提高工业企业的土地使用成本，淘汰一些生产效率低、产能过剩行业的企业。这样不仅提高了工业用地的使用效率，而且可以释放出一些土地资源，对缓解当前城市土地资源供给紧张有非常重要的作用。

我国正处在城市化进程加速及工业产能过剩的特殊阶段，增加城市住宅供应、减少过剩产能是我们的必然选择，一增一减符合我们国民经济的发展方向。新中国成立后计划经济年代形成重生产轻生活的经济发展指导思想，使得政府在土地资源分配上向工业用地严重倾斜，造成住房建设用地以及住房供应的巨大缺口，近些年虽有所调整，但原有工业用地多、住房用地少的比例失调格局仍未根本改观。在下一步的国家经济发展中，需改变现有的土地供给制度，通过市场力量来调整工业与住房用地的比例，以平衡生产与生活消费的比例关系，提升社会福利水平。

参考文献：

[1]平新乔，陈敏彦.融资、地价与楼盘价格趋势[J].世界经济，2004（7）：3-10.

[2]周彬，杜两省. “土地财政”与房地产价格上涨：理论分析和实证研究[J].财贸经济，2010（8）：109-116.

[3]任超群，张娟锋，贾生华. 土地供应量对新建商品房市场的影响――基于35个大中城市的实证研究[J].软科学，2011（5）：01-10.

[4] 邵新建，江萍，等. 中国城市房价的“坚硬泡沫”――基于垄断型土地市场的研究[J].金融研究，2012（12）：67-81.

[5]周飞舟. 分税制十年：制度及其影响[J]. 中国社会科学，2006（6）：100-115.

[6]陶然，苏福兵，陆曦，等. 经济增长能够带来晋升吗？――对晋升锦标赛理论的逻辑挑战与省级实证重估[J]. 管理世界，2010（12）：13-26.

[7]李学文，卢新海. 经济增长背景下的土地财政与土地出让行为分析[J].中国土地科学，2012（8）：42-47.

[8]孙秀林，周飞舟.土地财政与分税制：一个实证解释[J].中国社会科学，2013（4）：40-59.

[9]张军. 中国经济发展： 为增长而竞争[J]. 世界经济文汇， 2005 （4）： 101-105.

[10]周黎安. 中国地方政府官员的晋升锦标赛模式研究[J].经济研究，2007（7）：36-50.

[11]张莉，王贤彬，徐现祥. 财政激励、晋升激励与地方官员的土地出让行为[J]. 中国工业经济，2011（4）：35-43.

[12]石忆邵，彭志宏，陈华杰，等. 国际大都市建设用地变化特征、影响因素及对上海的启示[J]. 城市规划学刊，2008（6）：32-39.

土地市场论文范文第7篇

内容摘要：我国城市土地市场的建立实质上是由政府所主导的强制性制度变迁的结果，并且政府是我国城市土地出让中的唯一供给主体，因此如何推进城市土地市场化的下一步改革，规范土地市场秩序，政府的行为规范尤其关键。本文从政府角度出发，对我国土地市场与政府行为的相关研究做了梳理，试图对今后土地市场的改革有指导意义。

关键词：城市土地 政府行为 土地产权 土地价格

回顾中国城市土地制度的改革历程，不难发现，改革的成就与问题同时并存。在承认城市土地使用制度改革成功的同时，要认识到城市土地制度的改革与其他领域的改革一样，是一种渐进式增量式改革，城市土地使用“双轨制”的现象仍然大量存在。城市土地要素市场发育严重滞后，土地的市场化程度还处在初级阶段。而我国城市土地市场的建立实质上是由政府所主导的强制性制度变迁的结果，因此如何推进城市土地的市场化改革，政府的行为规范尤其关键。在城市土地要素市场进一步市场化改革中，政府是否还要处于主导地位以及在土地资源的市场化配置中如何定位职能范围和作用边界等问题，直接关系到城市土地市场化的进度和水平：土地资源是由政府还是市场配置，城市土地资源的使用和定价是由市场还是政府决定，是衡量城市土地要素市场市场化程度的重要标准之一。在认清城市土地市场发育程度的前提下，城市土地市场秩序进一步完善的核心症结在于理清政府与市场的关系。近年来我国学术界对于土地问题给予了大量关注，本文从政府与市场关系的角度出发，对相关研究作了理论的综合与整理，试图为我国土地市场下一步的规范发展提供借鉴与启发。

城市土地产权制度与政府行为的相关研究

产权明晰是土地交易的前提条件，产权的明晰既要靠政府的政策提供和制度创新，又涉及到政府作为城市土地出让主体在交易中与相关利益者的关系问题。学者们从城市土地产权的角度分析了土地出让中政府行为的原因，周其仁、陈书荣（2001）认为我国城市土地产权制度的缺陷从我国城市土地使用状况看主要表现在：一是产权边界模糊，内容残缺。按照两权分离原则和现实，土地使用权实际上是具有占有权、使用权、部分处分权和部分收益权的准土地所有权。这模糊了土地使用权和所有权的边界，因为所有权和使用权都具备这四项职能，造成了理论上的模糊和现实中的混乱；二是城市土地国家所有权表面上是清晰的，但实际上各级政府都可代表国家行使所有权，造成了各级政府为解决拮据的财政经费问题出现大量低价出让土地以及政府官员寻租猖獗的局面。

对于如何完善城市土地产权制度来规范政府行为，首要的问题是明确国有城市土地所有权主体的问题，关于城市土地所有权主要有“政府所有”和“法人所有”的分歧。政府所有论内部又有不同的主张，存在国有土地产权的单一所有和分级所有的争论。戴旭宏（1993）坚持中央政府是全国城镇国有土地的法定所有者；张小铁（1994）、李元（1995）、范恒山（1995)等都主张城市国有土地所有权主体应是全国人民代表大会或中央政府；郝寿义（1993)主张建立一个统一的全国城市土地管理机构作为中央政府的法定代表行使土地所有权。“法人所有论”者大多主张成立城市土地公司，如杨继瑞（1990）主张国有地产公司是国有土地所有权的法定代表组织，隶属于城市政府，接受政府的指令；高波（1996）主张建立城市土地法人所有制，中央政府设立土地资产总公司，对各级政府的地产公司通过参控股方式进行经营管理，土地所有权可在各土地资产公司之间让渡。其次，在关于土地产权制度建设方面，戚名深（1998）对中国理论界关于城市土地产权制度建设的思路进行了综合考察，在他所列举的文献中，主要表现为以不同物权构建中国土地产权制度的不同主张；另也有些学者对某些土地权利的性质和特征作了深入研究（戴银萍，1997；刘兆年，1997；程宗璋，1999）。

国内学者普遍认为规范城市土地供给方式和提高配置效率的基本前提是建立合理有效的城市土地产权制度。城市土地产权制度对城市土地出让中的政府行为有着最根本的激励作用。城市土地产权制度的完善程度；城市土地产权主体明确与否―城市土地所有权主体是中央政府还是地方政府或中央与地方共享；城市土地所有权与使用权的边界是否清晰，对城市土地资源配置中政府行为的规范化研究有着直接的联系。换言之，我国城市土地出让中政府一系列不当行为所造成的城市土地资源配置的低效，从根源上说正是由于政府对城市土地产权核心和附属权束的范围、构成等不明确所造成的越位、缺位、错位等行为引起的。因此，惟有在城市土地产权完善而清晰的前提下，对政府在城市土地出让中行为的规范研究才有可能得到正确的结论。

城市土地资源配置效率与政府行为

国内学者从不同的角度对城市土地资源配置的机制、效率、模式等进行了一系列深入的研究。首先从市场与政府的角度对城市土地资源配置的有效性做了讨论，在肯定市场机制对于城市土地资源配置的有效性基础上，认为土地利用的非排他性、非竞争性等特征使政府干预土地市场成为必要。高映轸等（1996）认为土地市场可以实现土地配置效率，但市场失效将妨害社会目标的实现，需要政府对土地市场进行干预。袁剑（2003）则基于我国城市土地国家所有制的前提，提出构建一个由市场和政府两种机制共同作用的土地资源配置调控模式，政府和市场相互作用，各司其职，达到土地资源利用最佳综合效益。政府对土地出让市场的干预有利于克服市场失灵，但同时学者们也注意到了政府行为有时不能提高土地配置的效率，反而进一步降低了公众的福利。如赵贺（2003）从政府干预手段的落后，中央和地方政府管理目标的差异性等多方面分析了我国政府对土地市场干预失灵的深层次原因。钱文荣（2001）从地区性外部性、政府机构的“内在性”以及政府机构的多层次性等方面分析了城市土地资源配置中的政府缺陷。

其次，我国城市土地的国有化决定了政府成为城市土地出让的唯一主体。对于这一特定的制度安排，有两种不同的观点，一种通过对中国香港土地批租制度的分析，认为政府城市土地的所有者和管理者的双重身份可以有效的统一起来，有利于政府对土地市场的宏观调控（张熏华1995）；而另一观点如曾永昌（2002）则认为土地市场的政府垄断是计划经济体制转型期的产物，土地市场的政府制始终存在政府失灵，导致了国有土地资源配置中效率与公平的双重损失。曹春明（2004）从城市土地的政府垄断供给与房价和城市经济的关系研究了政府行为对城市土地市场的影响，认为在土地垄断供应的条件下需要对政府行为进行更严格的规范。

国内学者们对城市土地资源配置机制、效率和模式的研究，直接涉及到了政府干预机制对城市土地资源配置效率的影响。但是总体来看，大多数研究侧重于对西方相关研究成果的介绍、论述或应用。而对我国政府作为城市土地唯一供给主体制度安排下的政府功能定位没有得出理想答案，对城市政府兼具土地经营者和管理者的双重职能所引发的种种问题没有进行系统分析及解决。

城市土地价格与政府行为

城市土地市场配置的前提是城市土地的合理定价，地价对城市土地资源的优化配置具有导向作用，政府可以利用价格机制来实现对城市土地市场的宏观调控。首先，高映轸（1996）、杨庆媛（2001）等从正反两方面提出了应该充分发挥价格机制对土地资源配置的基础性作用，运用土地价格协调土地的供需，促使土地市场趋于均衡状态。价格机制作用发挥的前提是城市土地的合理定价，在关于如何对城市土地进行定价的问题上，蒋碧娟（1993）基于影响地价因素的复杂性提出了“宏观与微观综合研究法”的城市土地估价思路。尤杰（1996）从国民收入分配的角度提出宏观地价评估的研究思路，提出“宏观地价”概念及宏观地价评估理论与方法，为区域间城市地价水平比较研究提供了依据；单胜道，吴次芳（2000）等人将西方经济学中的外部经济理论引入地价研究，研究土地理论收益价格和外部地价的构成、内涵等，提出了外部地价论，拓展了地价评估理论及评估方法的研究视野。

其次，对我国城市土地价格的具体研究。张跃庆（1996）提出由于我国城市土地由城市政府垄断经营，我国城市土地出让价格的形成在很大程度上受到政府的影响。杨庆媛，刘智勇（2000）从我国城市土地产权结构和土地市场结构出发，指出政府主要通过影响土地供求关系、制定地价政策和实施城市规划等影响土地价格。黄征学（2005）认为在当前的产权制度和管理体制下，政府是影响土地价格的重要因素，并具体指出了政府为了降低经济运行成本而用行政干预来降低企业用地价格和居民用地价格的行为，以及政府为了增加收益而实行的提高土地价格的行为，并分析了政府破坏城市土地价格形成规律的行为所产生的危害。朱亚兵（2006）根据拍卖理论的一些研究成果，指出在实际土地市场的交易中，不同土地出让方式，由于交易成本和竞争程度等的不同，会导致不同的土地价格水平，政府部门可以通过对出让方式的选择来影响土地价格。曾永昌（2002）进一步认为最初被社会和政府都公认的招标拍卖挂牌制度，由于缺乏体制内生动力和运行机制基础，己经在政府垄断市场体制下演变为政府垄断市场的工具，要么因为政府财政需求的结果导致房地产价格的上涨，要么为政府招商引资暗箱操作压低价格，从而异化为政府提高“效率”或维护“公正”的机会主义挡箭牌。

再次，关于政府土地价格行为的分析。城市土地出让中政府对土地价格的影响既包括提高土地价格的行为，又包括降低土地价格的行为。对于城市政府的高价行为，贾奇锋，郑光泉（2006）认为是土地出让金能够带来的丰厚的财政收入以及为“寻租”提供了条件诱发了地方政府的不合理土地价格行为；李明月、胡竹枝（2005）、贾康（2006）等认为现行财政体制是地方政府随意批租土地的诱因，分税制下中央与地方政府财权与事权的不合理划分促使地方政府对“土地财政”的高度依赖。对于土地低价行为，吴旬（2004）从地方政府间竞争，为达到招商引资的目的而实行的土地“价格战”角度进行了分析，并指出通过改变对地方政府官员的激励机制来矫正此种政府失灵。在对政府土地价格行为原因进行分析的基础之上，相关研究还指出了政府土地价格行为所产生的影响和后果，如低价行为造成的国有土地资产的流失，高价行为造成的城市房地产价格的高涨和居民福利的损失等。

结论

通过以上对国内相关研究的综述可以看出，随着我国城市土地市场的建立和发展，我国对城市土地的市场配置和政府调控进行了大量有意义的研究，并密切关注到了城市土地出让中出现的问题，从制度、体制等多方面提出了解决办法。但已有的研究还存在如下不足，需要理论上进一步的拓展。虽明确了城市土地的有效配置需要市场与计划的有机结合，认识到政府对城市土地市场的干预的必要性，但对于我国城市土地一级市场上政府的职能范围没有给出明确的界定。政府经济职能是一个完整的体系，同时由于土地作为基本的生产要素之一在社会生产生活中的重要性，决定了城市土地出让中政府经济行为的多重目标，已有的研究缺乏对政府经济行为众多目标间关系和各目标实现效果的分析。我国政府垄断城市土地供应，政府兼具土地所有者和土地管理者的身份，对这一制度安排在内地与香港的不同实施效果缺乏比较分析，从而未能对制度作出准确的评价。

参考文献：

1.刘新芝.城市土地产权制度的改革研究[J].山东经济，2006(2)

2.周其仁，陈书荣.浅谈城市土地产权制度的创新思路[J].改革与战略，2001(5)

3.杨庆媛，刘智勇.城市土地价格与政府行为的相关机制研究[J].西南师范大学学报（自然科学版），2000(2)

4.毕宝德.土地经济学[M].中国人民大学出版社，2006

土地市场论文范文第8篇

【关键词】土地资源配置 房地产市场 土地资源配置要素 房地产市场运营状况

一、前言

由于土地和房地产是密不可分的整体，因此它们共同促进城市发展和经济进步。而且房地产市场是国民经济的重要组成部分，深入人民生活当中，与他们的生活密切相关。房地产市场不仅关系到的国民经济是否持续健康的发展，更具有支柱性作用，它的微小波动，都可能导致国民经济巨大的波动。而土地资源作为其重要组成部分，它影响着房地产市场的运行。合理的规划利用土地，执行完善的管理机制，可以更好的控制土地供给总量，调整土地供应结构。

二、土地资源配置要素

土地资源配置的要素可根据不同的角度，进行不同的分类，目前主要是通过土地利用的总体数量，土地利用的位置，土地利用的方式，土地开发的时间，这些方面进行分类。并且通过考察房地产市场中商品房用地，土地储备数量，供应时机，供应结构等基本要素来进行讨论研究土地资源配置的合理性。其中，土地储备是指通过合理合法合规的收购获得的土地，这是经过地方政府所规划同意的。土地供应则是按照经济的的发展，城市的发展，在需要一定数目的土地时，政府所确定的可供应的土地数量。土地储备数量是指可调配的总数量。土地供应时机则是政府根据市场需求投入到市场中所需要的供应土地的时间。

三、房地产市场运营现况

我国土地辽阔，但是人口众多，人均占有土地面积稀少，因此在20世纪建国初期，我国就实行了土地公有政策，通过国家政府依法调控和转让土地，进而进行住宅制度改革，形成了目前的房地产市场。目前我国的土地市场仍然处于起步阶段，在土地资源配置方面存在着很多问题，有些地区违法出让土地，有些地区随意指定土地利用规划，在用地结构上，供给结构极其不合理，商品房空置，住宅房不足，同时，国家的土地规划法律不完善，调控机制不均衡，导致了各地房地产市场很不均衡。因此，只有合理高效地利用土地资源，才能减轻这种变动导致的交易价格波动，从而影响房地产市场，进而稳定房价，促进房地产市场的均衡运作，同时有利于城市和经济的发展。

目前我国的土地制度主要分为三部分，土地收购、储备和供应三个环节。基本都是通过招标、拍卖、挂牌使用权的用地方式进行分配供应。这样的一种市场供应方式，本是我国政府希望尽可能的减少国有土地资源流失，增加地方收入，提高土地利用效率的。但是，这种方式在达到目的的同时，也给整个市场带来了不好的影响，由于其本身存在一定的缺陷，一些地方官员，不法商人就钻空子，相互勾结，产生了“囤地”现象，使得地价升高，从而带来房价飞涨，逐步形成了恶性循环。由此可见，土地资源对于房地产市场的影响有利也有弊，只有合理的调配资源配置，才能对房地产市场的发展产生积极作用。随着经济和社会的发展，房地产市场和土地需求都在发生着翻天覆地的变化，土地供应面积也发生了变化。当前我国的土地供应主要来自于征用农用地，闲置地回收，但是这样的日子早晚会终结，土地是农民的根源，不可能无止境的征收农用地。但是目前土地交易价格不断攀升，说明需求仍然十分旺盛，相反土地供应却跟不上需求，这严重影响着未来的房地产市场。由此可见，合理的调配土地资源配置是十分重要的。

四、土地资源配置政策在房地产市场调控中的作用

目前，我国以合理的土地规划和土地供应这种市场调控手段，调节着房地产的投资和供应，进而影响着整个市场的供应结构。通过引入供给，规划，储备数量等土地资源配置要素，土地税和金融政策，这些核心手段等调控房地产市场。目前，这种种影响着房地产市场行情的手段主要包括以下几种方式，例如：通过增加土地税，土地成本的提高，进而提升房价；通过提高保有税，迫使商品房销售加速；通过增加流转税，减少土地供应量。此外，还有通过银行放款给房地产开发商，放宽了土地抵押贷款，使房地产开发量减少；降低贷款利息，促进房屋销售。无论从供方，还是需方，通过土地资源配置政策，都在影响了房地产市场。目前土地资源配置政策主要是通过三个方面影响房地产市场的，一是对房地产的供应结构调控，二是对房价波动进行调控，三是对房地产的投资进行调控。

但是，由于房地产市场受到多方面的因素影响，不论是经济金融还是社会人文，都会起到一定影响。而且土地资源配置政策自身在时间和空间上，都拥有一定的局限性，因此在整体调控中也只能起到少量作用，在真实购买和房价上，仍然心有余而力不足。

五、土地储备规模对房地产市场的影响

通过前面土地资源政策在房地产调控中的作用分析可知：政策调控对我国房地产市场影响很大，属于政策性市场。房地产市场的规划在国外已经相当成熟，通过税收、城市规划、行业监督等措施既能很好的进行市场调控。我国可借鉴国外成功的经验并结合我国国情，通过变动土地政策带动土地交易，进而影响房地产市场。要想通过土地要素影响房地产市场，土地储备的规模需要达到一定的程度，但土地资源十分稀缺，大量的储存土地要耗费的资金太大，还降低了土地的利用效率。

土地储备规模的确定通过定期补充和预警监控这两种模型。定期补充一般储存较长一段时间需要使用的土地，进而定期补充土地使用量。不许监控，成本低，定期检测即可，投资者能进行预期规划。该模式适用于有大量土地资源的地区以适应不长的土地供应周期，不适用于我国这样的人口大国。预警监控模型预先设定土地储备的最低警戒线，低于警戒线时，开始着手准备土地。这一模型适合我国的土地资源情况。确定土地储备规模警戒线的一般原则为：首先，确保土地市场的需求；其次，要考虑土地的获取成本和时间；还要考虑土地的储存成本。综合考虑以寻求总成本的最低点，进而通过土地储备规模对房地产的市场进行调控。

六、结语

本文讨论了土地资源配置的因素，包括土地供应，土地储备，土地供应时机，土地储备数量等，从现在的房地产市场运营情况探讨了其重要作用。同时本文也从政策方面探讨了土地资源配置对房地产市场具体的影响，经过仔细分析研究，我们发现土地资源配置对于房地产市场是把双刃剑，有利也有弊，只有更好更高效的利用土地资源配置才能更好的发展房地产事业。

参考文献

[1]施灿彬.我国房地产价格波动行为分析及对策研究[J].价格理论与时间，2004，（9）：41-42.

[2]孙国锋.基于“短边规则”的房地产市场非均衡研究[J].经济学动态，2010，（5）：42-46.

[3]吴红华.房地产价格影响因素分析[J].温州大学学报，2001，（3）：22-25.

土地市场论文范文第9篇

[关键词]城市发展 土地经济 良性循环

[中图分类号]F29 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2013）05-0127-02

随着我国市场经济的不断完善，经济体制改革的不断深入，城市经济的发展由原来的计划经济转为市场经济，并逐步与国际经济运行方式接轨。同时，土地经济理论已经成为经济和社会管理科学的重要内容。市场经济是以市场作为资源配置主要手段的经济运行方式。它要求城市的发展必须以城市经济的发展来管理城市，这是城市发展管理理念上的一次再提高。而经营城市正是在这种市场经济的推动下形成的。所谓城市发展与土地经济的关系，也就是土地经济与市场经济的关系。

在经营城市的发展中，市场经济是利用市场机制的作用、运用价格信号，引导人们把有限的资源配置到社会最需要的、使用效率最高的生产单位上去的一种经济运行方式。而土地经济是人们依据经济观点或运用经济学原理研究，解决如何分配和利用土地为人类生产、生活服务，研究社会经济的发展与土地的关系及因利用土地作为财产和收入来源时所发生的人与人的关系。

通过多年的实践人们发现，土地经济和市场经济在经济理论上具有四个共同的基本属性：一是中枢性。市场上联最高经济调控中心，下联企业和每个经济细胞。市场参数是宏观决策的基本依据，市场信号是企业决策的重要基础。整个经济运行，其一要以市场为中枢而开展，没有了市场的元素，经济活动将难能存在和发展；其二是利用土地在地域上的特殊性带来经济上的效益，处在不同地域的土地具有不同的经济价值；二是资源配置的基础性。无论是土地经济还是市场经济，都要靠市场的需求来推动。即通过需求信号，由千百万个经营者根据自己的经营需求做出决定，通过生产要素的自由流动来实施。价值规律发生作用的环境和条件需要通过供求关系的变化来体现，生产要素的流动和资源优化配置，要通过价值规律进行调节与分配，市场是价值规律发生作用的基础，它控制着市场经济的平衡，控制着土地价格的平衡。三是竞争性。市场就是战场，竞争是市场经济的突出特点，同时也是土地经济的突出特点。竞争对商品当事人既是动力又是压力。平等竞争的条件是通过市场的不断完善和发育来实现的，市场竞争以严酷的损益，激励劳动者千方百计地提高劳动效率，迫使经营者不断地采用最新技术和经营管理。使得整个市场经济位于一种良性的发展态势，使得土地利用率达到最大量化。四是开放性。市场是向所有商品生产者、经营者、购买者开放的，是向不同企业、向国内外开放的。开放是发展商品经济的要求。只有开放才能搞活市场，才能使市场经济的发展与时事需求并行，使一个城市的发展不时地站在一定的高度上向前发展。而土地正是在经营城市发展过程中不可缺少的重要因素，是开放性经济中招商引资的一种手段。

无论是土地经济还是市场经济，两者的关系是密不可分的，是相互影响、相互作用的。市场经济如何发展直接影响着土地在市场上的价格，直接体现土地利用率及土地在区域上的等级划分。然而，土地经济中土地价格的高低，也直接体现该城市经济发展的层次，在土地经济中土地如何合理分配上和供求关系上，直接影响着该城市的房地产价格，影响着一些与房地产相关企业的发展，当然也影响着地域经济的运行和发展。

土地是人类生存的基础，是人类生产和生活中不可缺少的生产要素，在经济发展和社会进步中起着重要的作用。在不同的历史时期，不同的经济政策及市场的需求都影响着土地经济中土地管理、土地利用、土地分配的问题。在计划经济时代，土地作为一种自然资源，其配置形式主要是由行政划拨，服从服务于经济建设的需要。随着城市经济的全面发展，在市场经济的推动下，土地经济的概念在地位上和作用上得到显化，土地管理已经成为经济和社会管理的重要日程，使土地作为一种资源来管理，充分体现了国家作为土地所有者的身份。目前，我国各地区实行土地收购储备，并实施土地的招标拍卖，形成了政府垄断土地的一级市场，这正是在市场经济的推动下所形成的一种管理手段。这种管理手段对市场经济的发展能够起到一定的平衡作用。其作用表现在：一是能够盘活城市的存量土地；二是为城市建设融资；三是控制房地产盲目开发，稳定房地产市场价格，四是通过对企业的收购补偿可以使下岗职工的生活得到保障；五是对失去土地的农民做了妥善的安置。前些年由于城市要发展对土地的需求量就增大，政府对土地的利用和开发又不能实行一定的控制，形成一种多渠道供地的形势。这样就造成很多开发企业在这种形势下大量屯积土地，以求得在土地上获得利润，在高额利润的诱惑下，房地产公司蜂拥而上，盲目开发，造成大量房屋积压，这边房屋还没有销售出去，那边又在搞开发，形成房地产市场的膨胀式恶性循环，严重扰乱了土地市场。所以，要经营好城市土地城市政府必须遵循市场规律，用市场机制配置土地资源，提高经营城市土地的艺术，降低经营城市的成本，保证土地市场的公开、公平、稳定运行，促进城市经济可持续发展。

实践证明，调整好土地经济与经营城市之间的关系是城市发展的关键。在探索的过程中，必须遵循马克思主义的经济学原理，遵循“从实践到认识、从认识到理论、从理论再到实践”的原则。几年来，通过我国各地方利用土地搞发展的实践可以明确看到，经营土地和经营城市在实践中具有强大的生命力和无穷的潜力。特别是当前国家发展小城镇建设的决策，将农民集中居住，既拉动了城镇经济的发展，又使土地达到了最大限度的利用。这一决策将成为推动我国经济发展伟大实践中新的里程碑。

还应清楚地看到，社会主义市场经济的建立，使城市建设和发展进入了一个新的阶段，运用市场经济手段，促进土地市场的发展，对构成城市空间和城市功能载体的各种资源、资本进行聚集、重组和市场化运作，才能实现城市发展资金运作的一种良性循环的态势。经营土地是经营城市的核心和关键，是提高城市综合竞争力的战略选择。所以，把握和运用好土地经济与把握和运用好经营城市发展的规律是经营城市发展的必由之路，城市要经营好，就必须先经营好土地。只有经营管理好土地，城市政府才能更好地履行建设和管理城市的职能，才能使经营城市的发展获得更为合理的空间和更加雄厚的物质基础。

【参考文献】

[1]刘文俭，张传翔.土地资源的节约集约利用与城市经济的持续稳定发展.现代城市研究，2006（5）.

土地市场论文范文第10篇

论文摘要：在我国，土地资产是国有资产的主要组成部分，也是城市政府可以经营的主要资产之一。研究土地 经济 问题，既要重视土地资源的保护和优化配置，又要注重土地资产的价值运行。

一、土地评估理论

土地评估的定义，学术界认识不同。有学者认为：土地评估是指估价人员依据土地估价的原则、理论、方法，根据土地的经济属性和自然属性，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格过程。从现阶段我国国情看，以城市土地为对象进行估价，了解城市土地构成及特征十分必要。

城市土地的构成及特征主要包括三个方面：

1、城市土地构成具有二元性。包括：已开发的土地是土地物质与土地资本的综合体；土地资本与土地物质具有“不可分离性”。

2、城市土地资本的特点。包括：土地资本的依附性；土地资本的价值具有积累性；土地资本的补偿性和收益性。

3、土地资产价值可从四个方面进行要素分析。一是自然因素：包括位置、尺寸、形状、正面宽度、土壤条件、表层土、排水、轮廓、地势、植被、可达到便利程度、基础设施、气候、景色和污染程度；二是经济因素：影响价值的经济因素能够反映出土地对社区经济和区域经济的适应性；三是 社会 因素：主要有对居住模式的态度、 人口 趋势、 环境 特点、 建筑 欣赏水平和 文化 有利环境等；四是政府因素：包括各级政府的影响，这些因素一起被称作 公共 政策 。

二、我国城市土地二级市场的现状

（一）我国土地市场发展历程及现状

1949年新

三、土地资产价值实现的对策

（一）树立土地可持续利用观

土地生产性、有限性、稀缺性、不可替代性等特征使土地资源可持续利用十分必要。土地可持续利用包含两层含义：一是土地资源本身的高效、持续利用；二是土地资源与 社会 其他资源相配合共同支撑 经济 、社会持久发展。

（二）加强土地 市场 管理

1、规范政府行为。首先，政府是土地市场的需求者。我国的经济体制决定了目前大部分国有企事业单位在很大程度上依附于政府。同时，政府又是土地市场的垄断供给者。政府必须公开土地需求与供给的实际状况，保证土地需求的公平竞争。

2、加强规划管理。从市场上得到土地的各用地单位，必须按照规划部门对该块土地使用方向的规定使用土地。同时，管理者应兼顾土地利用经济效益、社会效益和生态效益来实行土地规划。

3、加强土地市场信息管理。土地信息包括土地供应地区、条件、土地使用价值以及直接使用价值以外的价值。土地交易具体内容有：土地供给总量信息、已供给土地宗地信息、土地使用权市场交易信息、土地市场预测信息、政府供地限制目录。

4、采取措施应对土地使用权隐形交易。当前阶段，加强对城市土地隐形交易的治理仍然是规范城市土地二级市场的重要任务。

（1）加强地籍管理，完善土地登记制度，促进城市土地二级市场的健康发展。

（2）分阶段的全面推进城市土地使用制度改革，扩大土地有偿使用的覆盖面，健全和完善城市土地市场体系。

（3）建立合理、严密的土地税制来控制土地投机，维护土地二级市场的交易秩序。对未按规定期限 投资 开发和在一定时期内多次转让的土地交易从严征税，以提高土地投机的 成本 。并通过控制抵押贷款的发放等手段，严格限制一定时期内土地转手频率，防止土地炒卖的出现。

土地市场论文范文第11篇

论文摘要：在我国，土地资产是国有资产的主要组成部分，也是城市政府可以经营的主要资产之一。研究土地 经济 问题，既要重视土地资源的保护和优化配置，又要注重土地资产的价值运行。

一、土地评估理论

土地评估的定义，学术界认识不同。有学者认为：土地评估是指估价人员依据土地估价的原则、理论、方法，根据土地的经济属性和自然属性，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格过程。从现阶段我国国情看，以城市土地为对象进行估价，了解城市土地构成及特征十分必要。

城市土地的构成及特征主要包括三个方面：

1、城市土地构成具有二元性。包括：已开发的土地是土地物质与土地资本的综合体；土地资本与土地物质具有“不可分离性”。

2、城市土地资本的特点。包括：土地资本的依附性；土地资本的价值具有积累性；土地资本的补偿性和收益性。

3、土地资产价值可从四个方面进行要素分析。一是自然因素：包括位置、尺寸、形状、正面宽度、土壤条件、表层土、排水、轮廓、地势、植被、可达到便利程度、基础设施、气候、景色和污染程度；二是经济因素：影响价值的经济因素能够反映出土地对社区经济和区域经济的适应性；三是 社会 因素：主要有对居住模式的态度、 人口 趋势、 环境 特点、 建筑 欣赏水平和 文化 有利环境等；四是政府因素：包括各级政府的影响，这些因素一起被称作 公共 政策 。

二、我国城市土地二级市场的现状

（一）我国土地市场发展历程及现状

1949年新

三、土地资产价值实现的对策

（一）树立土地可持续利用观

土地生产性、有限性、稀缺性、不可替代性等特征使土地资源可持续利用十分必要。土地可持续利用包含两层含义：一是土地资源本身的高效、持续利用；二是土地资源与 社会 其他资源相配合共同支撑 经济 、社会持久发展。

（二）加强土地 市场 管理

1、规范政府行为。首先，政府是土地市场的需求者。我国的经济体制决定了目前大部分国有企事业单位在很大程度上依附于政府。同时，政府又是土地市场的垄断供给者。政府必须公开土地需求与供给的实际状况，保证土地需求的公平竞争。

2、加强规划管理。从市场上得到土地的各用地单位，必须按照规划部门对该块土地使用方向的规定使用土地。同时，管理者应兼顾土地利用经济效益、社会效益和生态效益来实行土地规划。

3、加强土地市场信息管理。土地信息包括土地供应地区、条件、土地使用价值以及直接使用价值以外的价值。土地交易具体内容有：土地供给总量信息、已供给土地宗地信息、土地使用权市场交易信息、土地市场预测信息、政府供地限制目录。

4、采取措施应对土地使用权隐形交易。当前阶段，加强对城市土地隐形交易的治理仍然是规范城市土地二级市场的重要任务。

（1）加强地籍管理，完善土地登记制度，促进城市土地二级市场的健康发展。

（2）分阶段的全面推进城市土地使用制度改革，扩大土地有偿使用的覆盖面，健全和完善城市土地市场体系。

（3）建立合理、严密的土地税制来控制土地投机，维护土地二级市场的交易秩序。对未按规定期限 投资 开发和在一定时期内多次转让的土地交易从严征税，以提高土地投机的 成本 。并通过控制抵押贷款的发放等手段，严格限制一定时期内土地转手频率，防止土地炒卖的出现。

土地市场论文范文第12篇

关键词：招拍挂制度；城市房地产；市场结构；影响因素

1 我国现行的土地招拍挂制度

经过二十多年的改革发展，我国的城市土地使用制已经发展成了一种既能维护土地公有制，又能促进商品经济运行的全新制度。在土地招拍挂制度实施之前，我国经营性用地通常采用协议供地政策，指“市、县人民政府土地行政主管部门代表土地所有者与土地使用者采用共同协商的方式出让国有土地使用权”，经过不断发展，截止到目前为止，我国经营性用地全部实行土地招拍挂供地政策。

1.1 土地招标出让方式

顾名思义，通过招标的方式进行国有土地出让是指政府土地行政管理部门招标公告，邀请公民、法人及社会组织参与国有土地使用权投标，根据投标结果来选定土地使用者的行为。该方式分为两种形式：公开招标和邀请招标。其中，需要特别指出的是在采用公开招标时，投标单位不得少于三家，否则必须停止公开招标。

1.2 土地拍卖出让方式

通常情况下，一些区位条件较好和交通便利的闹市区都采用土地拍卖的出让方式。该方式主要是由政府土地行政主管部门公开拍卖公告，竞买人在指定的时间和地点进行公开竞价，根据竞拍结果来选定土地使用者的行为。同样的，如果竞买人少于三人，拍卖也将终止。与其他拍卖原理一样的是，土地拍卖中也遵循“价高者得”的原则。

1.3 土地挂牌出让方式

土地挂牌出让方式源于广东和江苏等市场经济发达、土地市场完善的地区，随着该方式的日益完善在全国得到全面推行。土地挂牌出让方式是指政府土地行政主管部门通过挂牌公告，将拟出让宗地的条件在制定交易地点挂牌公布出来，接受竞买者的出价并对价格进行实时更新，截止到挂牌期限为止根据出价结果确定土地使用者的行为。这种方式主要适用于投资较大竞争较弱的经营性土地。

2 招拍挂制度对市场结构的影响分析

与协议供地政策相比，土地招拍挂制度的市场透明度更强，竞争也越来越激烈，随着竞争的加剧，成交价格与真实的市场价格也更加接近。作为土地价格上升的原因之一，土地招拍挂只是将真实的市场价格反映出来，根本原因则需要深入探讨。

2.1 影响房地产市场价格的因素

房价和地价是房地产开发中两个必须关注的重要问题，要分析影响房地产市场价格的因素就必须对影响房价和地价的因素做深入的分析。

2.1.1 影响房价的因素

第一，开发商的建设成本。建造房地产的成本是开发商出售地产时必须考虑的因素，通常是成本越高，投入越多，同等条件下房地产的价格也就越高。其中，土地成本是比较重要的一部分，不同经济发展阶段，土地成本在整个房地产总成本中所占的比重也不一样。

2.1.2 消费者的收入水平

消费者的收入水平是影响房价的直接因素，收入水平高了才能承受相对较高的房价。一般情况下，大中城市的人群收入水平比小城市要高，所以这些地区的房价也是相对较高的。

2.1.3 国家土地相关的宏观调控

我国实行土地所有权和使用权分离的制度，供地的数量和区位由政府进行调控，而供地数量和区位对房地产的开发规模有很大影响，从而也影响了房价的高低。

2.1.4 金融杠杆的作用

房地产行业与金融行业关系密切，房地产开发商从事地产行业必须得到金融业的大力支持。政府通过信贷规模、贷款方式等金融措施可以有效调节房地产市场价格。

2.2 影响地价的因素

2.2.1 供给方对地价的影响

在我国，政府不仅是土地的供应方，也是土地所有者的代表，同时还是土地使用的管理者，这些造成土地供应掺杂了一些非市场的因素。

2.2.2 供给土地数量对地价的影响

物以稀为贵这个市场准则对于土地市场来说依然适用，土地供给的数量对土地的价格有着重要的影响。为了控制土地供应的数量，政府每年需要根据经济发展水平来制定年度土地利用规划。

2.2.3 土地成本对地价的影响

政府采用熟地和净地两种形式供地，存量土地有老城区拆迁的问题，新增土地存在征地拆迁问题，为了收回成本，政府就会提高地价，供地的成本对地价也有着一定的影响。

3 土地招拍挂制度对土地市场影响的经济学分析

3.1 土地招拍挂制度对市场结果的影响

在土地招拍挂制度的影响下，愿意出价等于市场均衡价格的土地需求者获得了土地，形成了均衡的土地交易量，而在协议供地政策下，协议价格低于市场均衡价格，造成了需求大于供给，相比来说协议价格导致了大量的土地短缺。而在市场经济条件下，参与者获得的市场信息越充分，竞争也就越激烈，商品成交的价格才会更加接近市场价格。在土地招拍挂制度下，市场透明度更强，最后的交易价格才能准确反应真实的土地市值。

3.2 土地招拍挂制度对经济福利的影响

在协议供地政策中无效率的协议价格造成一些本可以实现的土地交易终止，土地需求者和供给者失去了一部分交易的费用，从而造成了经济福利的无谓损失，而土地招拍挂制度下则不会出现这种情况。但是，另一方面协议供地政策条件下虽然总剩余有损失，但是消费者剩余却是增加的，这就说明土地需求者的收益也会不断增加，所以相对于招拍挂制度他们更愿意选择协议供地政策。房地产开发商在协议供地政策中得到了更多的好处，但其代价却是整个社会经济福利的损失。

4 结 论

通过对土地招拍挂制度对城市房地产影响的因素分析，我们可以得出结论，自2003年招拍挂制度实施以来，我国城市地产市场的垄断程度不断加强，招拍挂制度俨然成为了城市房地产市场的“政策性壁垒”。那么，为了使招拍挂制度真正发挥其优势，必须有良好的政治、法律环境和人文基础，这样才能适应中国房地产市场不断发展的需求。

参考文献

[1]万磊.高房价下对招拍挂制度的若干建议[J].广东农工商职业技术学院学报，2011，27（01）：65～67，72.

[2]李世蓉，冯小刚.土地出让制度对房地产市场的影响分析――基于结构―行为―绩效分析范式[J].经济体制改革，2009（02）：144～148.

[3]魏国平.土地出让制度对住宅市场SCP的影响及建议[J].湖南工业大学学报（社会科学版），2011，16（04）：44～47.

[4]吴蕾.土地招拍挂制度对青岛市地价与房价影响研究[D].西北农林科技大学硕士学位论文.陕西西安：西北农林科技大学，2009.

土地市场论文范文第13篇

[关键词]新经济地理；产业布局；国际分工；文献综述

[中图分类号]F119.9　[文献标识码]A　[文章编号]1671-511X(2011)06-0030-05

上世纪90年代，以克鲁格曼、藤田昌久等人为代表的新经济地理学从全新的角度研究产业聚集现象，该理论从一般性的角度研究聚集并提出了一个普遍适用的分析框架，对产业聚集现象提出了经济学的解释。贸易作为国际分工的表现形式，其内在的决定机制就是国际层面供给与需求的匹配，因此一国的国际分工地位与生产的国际区位选择和需求的国际分布密不可分。国际生产分割这一新型分工网络的出现，使全球的产业布局发生了深刻的变革，为新经济地理领域的研究提供了前所未有的机遇。在此背景下，比较优势、规模经济和贸易成本的降低使经济地理的重塑过程更加复杂。所有这些都是影响着全球贸易格局和一国的国际分工定位的重要因素。鉴于此，用新经济地理框架分析产业聚集和国际分工地位的文献不断涌现，现有研究从多个角度阐释了开放视角下，微观层面上产业生产定位选择与宏观层面国际分工地位之间的相互影响机制。

本文旨在在新经济地理学框架下对相关文献进行梳理，以生产分割为背景从市场规模和产业定位角度分别探讨一国贸易和生产能力的决定因素。

一、本土市场规模与出口竞争力：本土市场效应

本土市场效应最早由Krugman提出，其含义是，在一个较大规模市场上，市场需求份额增加将导致一个更大比例的产出份额增加，结果是众多产业因某一地区的需求规模优势而在该地区集聚起来。目前，很多中外学者对这一领域的问题进行了深入研究，主要分为理论研究和实证分析两个层面。

(一)理论分析

对本土市场效应的理论分析集中在以下几个方面：放松原有假设对本土市场效应的影响；微观企业行为对本土市场效应的影响；本土市场效应模型的多国扩展。

1.本土市场效应的稳健性检验：农业部门和贸易成本的影响

Davis通过在原有模型基础上假设同质产品也存在运输成本，从而了本土市场效应理论。yu假设农产品没有贸易，表明本土市场效应取决于差异产品和农产品之间的替代弹性。Head等分别对消费者效用函数形式、产品市场结构和产品差异层面三个方面对原有模型进行了改变，探讨了本土市场效应的成立条件。在本土市场效应中，贸易成本的增大将弱化本土市场效应，但这一结果的前提是劳动工资的完全弹性。Head和Mayer考察了不完全劳动工资弹性时贸易成本对本土市场效应的影响，结果表明本土市场效应与贸易成本之间的单调递减关系只有在完全劳动工资弹性时才成立。Crozet和Trionfetti用国家产品差异部门替代原有模型中的完全竞争部门，从另一个角度考察了贸易成本变化对本土市场效应的影响。

2.本土市场效应的微观层面：企业异质性与跨国公司

近年来新经济地理学的一个新的研究路径是将企业异质性融人本土市场效应研究框架。目前此类研究主要有两个分支：一是以Melitz为代表的没有区位变化的自由进入模型，在这一领域的研究还包括Falvey、Helpman、Baldwin和Robert-Nicoud以及Baldwin和Forslid；二是以Baldwin和Okubo为代表的不能自由进入的区位变化模型。而跨国公司通过在国外设厂的方式在不发生贸易成本的情况下利用较高的国外需求，从而破坏了本土市场效应的运行机制。Toulemonde分别阐明了跨国公司生产定位对本土市场效应的影响以及存在跨国公司情况下，本土市场效应的实现机制。

(二)实证检验

Head和Mayer指出，对本土市场效应的实证检验必然面对模型差异和数据统计口径不一致带来的三方面问题。首先，如何在检验本土市场效应的同时剔除传统要素禀赋理论对贸易模式的影响?其次，如何将多部门之间的关系模型化?最后，如何度量多国框架下的需求份额?此外，用什么数据才能衡量需求差异也是摆在研究者面前必须解决的问题。国内外很多学者通过解决上述问题在本土市场效应的实证检验方面做出了有益尝试。

Davis和Weinstein构建超常需求指标衡量市场规模，考察了比较优势理论和规模报酬递增对所考察国家生产和贸易结构的影响程度。Trionfet-ti与Brtilhart和Trionfetti引入了“本地偏向需求”(Home Biased Demand)这一概念，指出本地偏向的需求与规模报酬递增部门的产出正相关，验证了本土市场效应。Schumacher将单位资本收入(即资本劳动比)对本土市场效应的影响纳入到考虑范畴，考察了总需求和单位资本收入对贸易模式的影响。Hanson和Xiang通过设定倍差引力模型(difference-in-difference gravity specification)，在控制比较优势因素对出口竞争力的影响的基础上，利用面板数据考察OECD国家之间的贸易是否存在本国市场效应。国内学者借鉴上述研究中的模型，对中国的本土市场效应问题进行了检验。张帆和潘佐红运用Davis和Weinstein的方法，发现本土市场效应在决定中国区域间生产和贸易的类型上起着显著的作用。张帆和潘佐红以及钱学锋和陈六傅分别借鉴Davis和Weinstei以及Schu-macher方法对中美贸易中的本土市场效应进行了实证检验。范剑勇和谢强强利用中国区域间投入产出数据，运用Davis和Weinstein的方法验证了产业在我国沿海地区聚集过程中本土市场效应的存在。以上研究都验证了本土市场效应对出口的显著作用。

综上所述，自从本土市场效应的概念被提出之后，其理论模型在多个方向进行了拓展，一方面很多理论研究文献都发现了本土市场效应，说明经典的本土市场效应所赖以存在的假设条件并非不可或缺；另一方面，许多模型也发现了不支持本土市场效应的理论证据，这表明本土市场效应的出现与否严重依赖模型的假设条件本身。与此同时，多数实证研究支持了本土市场效应，但研究结果受区域层级的影响较大。

二、新型国际分工网络下垂直关联产业的空间布局

新型国际分工网络下的垂直关联成为企业生产定位的重要印象因素。而比较优势作为影响生产成本的另一个因素也发挥着重要作用。规模经济会让生产聚集，而比较优势会让生产分散，到底是聚集还是分散则取决于另一个因素，即贸易成本。因此，比较优势、规模经济和贸易成本的相互作用决定了垂

直关联产业的定位。在此领域有很多学者做出了有益的尝试，从理论角度分析了不同因素对垂直关联企业生产定位的影响。

(一)理论分析

1.封闭经济条件下垂直关联产业的布局

Venables1996年发表的文章是研究垂直关联产业定位的开创性文献。它构建了一个关于两个产业、两个地区理论模型，探讨了贸易成本下降是会带来上下游产业集聚还是分散的重要问题。研究的核心观点是聚集与贸易成本之间存在倒u型关系。Venables引入部门间要素密集度差异，并假设所有部门都是规模报酬不变且完全竞争的，考察了中间品贸易成本下降对国际生产分割的影响。Fujita和Hamaguchi通过构建包含需要中间投入品的制造业部门的垄断竞争模型，考察了中间品贸易成本对城市结构的影响。与上述研究不同的是，Kranich的主要贡献在于对新经济地理模型中垂直关联部门间协同一致的程度进行量化，结果表明中间品供应商的垄断竞争程度以及中间品在下游产业成本中的比例与上下游产业之间的垂直关联强度正相关。

2.开放经济条件下垂直关联产业的布局

Krugman和venabIes所建立的国际专业化模型解释了贸易成本降低对制造业生产布局及不同收入水平国家的福利影响。该模型与封闭经济条件下分析模型最大的区别在于它假定劳动力不可流动，因此适用于分析开放经济问题。Fujita等构建了垂直关联中心模型，与经典的中心～模型不同的是，它假设制造业将本部门的产品作为一种投入。在该模型中，垂直关联取代劳动力流动，成为形成聚集的新推动力。Fu]ita等通过将制造业部门分割成上下游两个部门构建了产业集群模型。此时每个部门生产所需投入的中间品，由此产生了产业内和产业间关联。在上述研究的基础上，很多文献将比较优势因素纳入到NEG框架，探讨了比较优势、规模经济和贸易成本对产业定位的影响。在此领域，Gao和Amiti最具代表性，它们从理论角度剖析了垂直关联与比较优势权衡对垂直关联产业生产定位的影响。两个模型在两要素H-0模型中融入垂直关联因素，了新经济地理模型中单一要素、国家在规模和生产技术等同的假设，使研究比较优势和规模经济之间的相互制衡成为可能，并由此可以实现贸易自由化对收入分配影响的深入分析。Akerman引入出口加工区，对标准的NEG垂直关联理论模型进行了拓展，考察了市场规模、垂直关联以及贸易成本对建立出口加工区的影响。

(二)垂直产业关联与生产区位选择：基于FDI的经验研究

垂直产业关联作为重要的聚集力而成为跨国生产性企业选择生产区位时必须考虑的因素，而FDI作为生产专业的重要载体则成为研究的切入点。近年来涌现出越来越多的有关FDI区位选择决定因素的经验研究。Midelfart-Knarvik等考察了要素禀赋、垂直关联和运输成本对欧盟内部以及日本对泰国进行FDI区位选择的影响，表明要素禀赋、垂直关联以及市场规模都是吸引FDI在东道国聚集的重要因素。Amiti和Javorcki将重点放在了FDI在中国的区位选择问题上，表明新型分工网络下庞大的市场规模以及获得中间品的便利性都是中国吸引FDI的重要因素。Alfaro和Chen则同时考察了比较优势、市场接近程度、外部性因素、垂直关联等因素对全球FDI区位选择的影响，得出了与前面研究非常近似的结论。可以看出，多数文献以发达国家跨国公司主导的国际生产布局行为进行了实证研究，结果表明国际生产分割带来的产业垂直关联对FDI生产布局具有非常重要的影响，上下游生产环节之间的垂直关联显著促进了FDI的生产聚集。而中国作为利用外资最多的发展中国家已日益成为研究的重要对象。

综上所述，现有研究表明，比较优势和规模经济是决定生产定位和国际分工地位的重要因素。在垂直关联专业化背景下，生产分割、专业化生产以及生产的地理集中已成为全球经济地理变革的重要特征。而以跨国公司为主体的，以贸易和FDI为表现形式的资源国际配置，成为全球经济地理重塑的重要力量。

三、国际分工与产业聚集：基于中国的检验

改革开放以来，中国的工业和贸易都取得了长足的进步。中国作为世界最大的出口国、利用外资最多的发展中国家以及第二大制造业生产国，必然有其特殊性。很多学者在国际生产分割背景下将FDI、贸易与产业聚集融合在一个框架下，分析开放条件下国际分工对中国产业聚集的影响。

Fujita和Hu考察了开放经济和贸易自由化对我国产业布局和地区间收入差异的影响。Wen在对我国产业聚集程度进行度量的基础上，探究了开放条件下规模经济对我国产业聚集的促进作用。葛瀛考察了对外贸易对我国产业聚集的影响，结果发现在接近国外市场的沿海地区，对外贸易成为推动产业集聚的重要原因之一。Chen等表明市场规模、垂直关联、基础设施对产业聚集的促进作用。He掣引入地区保护主义这一制度因素，研究表明全球化和规模经济对产业聚集要很大影响，而地区保护主义阻碍了产业聚集。Ge考察了全球化与中国产业聚集的关系，验证了贸易和外资在沿海地区产业聚集过程中发挥的重要作用。钱学锋和陈勇兵利用动态面板模型考察了国际生产分割与我国产业聚集的影响，结果显示国际分散化生产对产业集聚的影响存在区域性的差异，其影响程度在东部、中部和西部呈现出依次衰减的趋势。

综上所述，在新型国际分工网络下，中国凭借其庞大的市场规模和丰裕的劳动力要素在全球价值链上占有了一席之地，成为“世界工厂”；另一方面，沿海地区凭借其地理优势成为中国产业聚集和开放程度最高的地区。

四、文献评述与研究前瞻

土地市场论文范文第14篇

关键词：土地流转;市场机制;农户行为;重庆市

中图分类号：F323.211文献标识码：A文章编号：1003-4161(2009)02-0066-04

1.引言

实行家庭承包制，确立农户在农业生产经营中的地位，在一定时期激发了农民的生产积极性。然而随着近年来二、三产业的迅猛发展，使农民的就业渠道、收入来源呈现多样化、多元化趋势，农民“种田的少，务工的多”等问题逐渐显露出来［1］,部分农村地区出现了严重的土地抛荒现象，在家庭承包制的初期作为一种权利而赋予农民的土地承包权反而已经成了一部分农民的负担，土地的有效利用率比实行承包制之初大大下降，这是我国在强调稳定农村土地承包制条件下面临的一个新的难题，是对中国粮食安全的重大威胁［2］。以市场调节为基础，对土地资源进行优化配置，大力促进农户土地承包经营权流转，已经成为提升农业竞争力的一种途径。

相关研究表明：现行农村土地制度的不完善与流转过程的不规范、农业生产比较利益的低下与交易成本的居高不下［3］、农户土地过于零散、户主受教育程度低下、剩余劳动力转移困难等因素严重制约着土地承包经营权在农户之间的流转［1］。

众多研究学者强调农户流转意愿或流转经营权转移的影响因素的分析考察，且多采用定性变量，如土地流转价格的合理程度及收益分享的公平程度、产权清晰程度以及法律文本(合同与经营权证书)的到户率、农村劳动力转移、农民工生存环境变化等因素［4］。而对于其中经济因素的探讨也多限于表面的经济利益的存在性探讨或人均收入水平等因素对农户土地流转意愿的影响［5、6］。借鉴以往研究者的结论，我们同样认为农户是否选择土地流转完全受土地收益的影响。特别是山区农民主要是因为山区土地贫瘠，劳动者素质相对低下，导致的收益低下，因而只有在经济利益驱动下将土地流转出去，才能使农村土地资源达到最优化配置。

基于此，本文以重庆市34个区县1268个农户家庭的大样本调查数据为依据，针对农村土地流转市场的建立，以微观市场机制理论为分析基础，通过实际调查数据比较市场主体的土地流转与非流转收益，并以其他相关因素作为背景属性，围绕农村土地市场的主体农户，提出并验证以下假设：第一，农村土地市场中农户是市场主体，其流转意愿受到社会经济发展阶段和传统小农经济思想的影响；第二，农村土地市场中农户的农业收入对农户土地流转的选择已没有影响；第三，农村土地市场中土地价格即补偿费用和非农收入（主要是务工收入）是土地流转选择的决定因素［2］。

2.理论依据

科斯第一定理指出：在交易费用为零的情况下，产权无论如何界定，通过市场交易所达成的资源配置都是最优的。为此，对于农村土地市场，在所有权明确的条件下，经营权的流转只有在经济利益驱动下建立农村土地流转市场，按价格机制的作用，调节供需双方，才能使土地资源在土地流转市场中达到最优化配置，市场主体收益最大化。而对于农村土地市场机制运行的理论前提包括：土地市场中的经济活动始终是在信息不完全的条件下进行的；土地市场中经济活动秩序是在演进中进行的；土地市场中的经济活动的信息活动需要有效的激励机制；土地市场中的农户是“经济人”，以自身利益最大化为目标。在此前提下，本文将重点依据价格机制、供求机制的作用原理分析农村土地市场的主体和运行过程。

2.1价格机制

它是市场机制运行的重点和核心，市场上的价格与供求的相互联动作用最终促进价格与价值、供给与需求之间趋向平衡的一种机制。

针对农村土地市场，对农地流转的最重要的作用在于发挥农村土地价格杠杆作用。农村土地价格杠杆将对土地资源的市场化配置起引导功能。农村地产的价格表现为交易过程中的买卖价格、有偿使用过程中的租金和合作或合资中的分红，它将决定存量低效利用地产市场供求量的大小。其次也将决定地产是自用还是上市交易，租出还是租入。

农村土地使用主体――农户也将根据土地价格信号进行土地资源的优化配置。具体来说，农户进行土地交易的决定因素之一是根据市场中土地租金来决定本年度进行农业生产的用地量。即土地要素价格对农地流转的引导作用。

2.2供求机制

供求机制通过供给与需求之间的在不平衡状态时形成的各种商品的市场价格，并通过价格、市场供给量和需求量等市场信号来调节社会生产和需求，最终实现供求之间的基本平衡。地产价格的高低对供求的影响来自于绝对量、相对其他生产要素价格、各用途地产价格相对水平、非农就业的预期收入等因素。针对农村土地流转市场中的农户，在比较了土地流转价格、土地流转后的预期收入与土地的务农收入等价格因素后，对于土地经营权的流转进行选择。

2.3理论假设

在明确了农村土地流转市场中的价格机制和供求机制的运行情况后，对于农村土地市场中农户行为进行以下假设：第一，农村土地市场中农户是地产主体，其流转意愿受到社会经济发展阶段和传统小农经济思想的影响；第二，农村土地市场中农户的农业收入对农户土地流转的选择已没有影响；第三，农村土地市场中土地价格即补偿费用和非农收入（主要是务工收入）是土地流转选择的决定因素。

3.样本分析

重庆位于北纬28度10分~32度13分，东经105度11分~110度11分之间，地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，是长江上游最大的经济中心、西南工商业重镇和水陆交通枢纽。2007年全市共辖19个区和21个县（自治县），辖区总面积8.24万平方公里，其中农用地6.94万平方公里（含农用耕地3362.93万亩、园地365.73万亩、林地4937.21万亩、牧草地356.14万亩），建设用地5775.45平方公里。

本次调查涉及重庆市34个区县，240个镇，626个行政村，1268农村住户。被调查土地总面积6576.448亩，其中：耕地总面积4714.183亩，占总土地面积的71.73%，园地面积407.015亩，林地面积1236.2亩，牧草地面积110.7亩，其他土地面积108.35亩；户均耕地面积3.94亩，平均粮食产量3098.21斤。

4.土地流转与非流转的农户个人选择

4.1农村土地流转趋势良好，农户法律意识淡薄

34个区（县）有调查结果表明，有效问卷1254份，其中：参与土地流转农户311户，非流转943户，流转农户比例占到24.8%，农村流转土地1193.53亩，占总调查土地面积的18.15%，在中西部内陆地区处于较高水平［1］。

在流转过程中，43.09%的农户通过口头协议流转，签订合同并进行公证的农户只有27.65%，同时还有21.54%的农户没有任何保证就进行土地流转（见表2）。可见，以口头协议为主要途径的农村土地流转过程是存在极其不规范和不合法的隐患，这将为土地流转规范的制定提供现实依据。

4.2农村土地流转市场不健全，农户个人行为成主导

在311户流转农户中，48.23%的农户选择了个人作为流转对象，而流向企业、园区和国家的农户总和只占有近15%的比重。而且农户的流转意愿不强，只有36.01%的农户主动进行土地流转，选择加入乡镇等集体组织流转土地的农户只有22.51%，而通过市场操作的土地流转更少，只占到1.93%（见表3、4）。

可见，农户之间的流转是农村流转的主要途径和手段，土地流转市场没有健全，乡镇政府等中介机构还不能成为土地流转的主导力量。因此，农户个人行为在农村土地流转市场中占据主导地位。为此，规范土地流转不仅是规范流转过程，更需要在流转源头上把握现实特点，有针对性地对流转主体即农户个人进行土地法律法规的普及和教育。

4.3农户家庭人口结构年轻化，土地流转市场潜力巨大

调查涉及农村住户总人口5305人，其中劳动力人口2972人，占总人口56%，外出务工人口1593人，农村家庭情况表明，现阶段两类农村家庭人口年龄结构类似，其中劳动年龄人口比重都在60%以上，老年人口比重在14%以上，少儿人口也占到22%左右。可见，现在农村家庭充足的剩余劳动力为土地流转市场的建立起到了催化剂的作用，加速了土地流转速度。

同时，土地流转模式下外出务工人口占劳动年龄人口的68.60%，而非流转模式中外出务工的人口比重低于前者近20个百分点，只达到了48.76%。可见，土地经营权的转移可大大释放出剩余农村劳动力，加快了农村劳动力转移的速度。可以预见，农村土地流转市场的建立将在农村地区呈现普遍扩散的趋势。（见表5）

4.4农户的农业收入影响力降低，非农收入成主因

在相同的家庭人口结构背景下，土地流转后从事农业生产经营的农户人均年收益达1292.18元，是非流转农户农业收益的89.21%；且1000元以下人均农业收益占到74.07%，高于非流转农户比重进20个百分点。但是，土地流转农户的人均年经济收益达到5716.17元，是非流转农户的1.21倍，且以4000元为分界线，人均年收益低于4000元的流转农户比重低于非流转农户比重，人均年收益4000元以上的流转农户比重高于非流转农户比重。（见表6、7）

从农户的经济收益中反映出，农村土地流转后农户的农业经济收入减少，但总经济收入增加，这与前者外出务工人口的增加相呼应，释放出的农村剩余劳动力进城务工成为农民收入增加的主要来源，也是促进农村土地流转的主要因素。同时，也反映出现有农户土地的农业经营产生的经济效益不足弥补非农生产所带来的经济收益，农业收入的补贴也没用对农民的种粮积极性产生效果，大部分地区依然停留在传统的种植业等农业发展阶段。

4.5土地的流转补偿收入较低，市场调节价格机制不合理

土地流转与非流转农户的经济收入在整体上存在差异的情况下，按照其主要收入来源分类比较后发现，重庆市农民的农作物收入在两种模式下并没有存在太大差异，但是流转后的农户非农收入，特别是外出务工收入明显高于非流转农户的外出务工收入，两者的年人均收入分别达到3588.07元和2229.86元，占其经济收入的比重分别达67.54%和60.62%。同时，对比其他收入来源发现，转让补偿款的人均收入431.9元，占其总经济收入的7.6%，是比较低的收入来源，可见补偿款作为农村土地流转市场的价格信号之一，并没有成为促进农户流转土地的主要因素，而流转后临时务工转变成为永久性进城务工的高收入才是农户流转的关键因素。（见表8）

5.总结与讨论

通过以上分析，可以得出以下结论：（1）农村土地市场中农户是市场主体，其流转意愿受到社会经济发展阶段和传统小农经济思想的影响；（2）农村土地市场中农户的农业收入对农户土地流转的选择已没有影响；（3）农村土地市场中土地价格即补偿费用和非农收入（主要是务工收入）是土地流转选择的决定因素。

基金项目：本文研究得到国家社科基金“农村土地集约利用模式、评价与长效机制研究”（07XJY014）与重庆市社科规划项目“重庆市农村土地集约利用长效机制研究”（2007-JJ26）的资助，特此感谢。

参考文献：

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土地市场论文范文第15篇

论文关键词：本土化，营销，战略，解读

 

一、引言

本土化战略，是指一些跨国企业、公司为了在所在国或地区获得最大市场利益，充分满足本地市场需求，适应本地区文化，利用本地经营人才和经营组织生产、销售适应特定地域的产品和服务，而实行的一系列生产、经营、决策的总和。经济全球化的进一步深化，使得国际间经济依赖性加强，经济交往日益频繁，国际合作不断扩大，跨国公司应运而生，但能够发展成为市场“常青树”的却并不多。且这些为数不多成功经验显示，只有实行“思维全球化，行动本土化”的战略，国际营销才能成功。

二、国际营销本土化的必要性

1.“本土化”是国际营销战略的发展趋势。

世界经济一体化的长足发展，使得跨国公司的竞争日趋白热化，即：他们不仅要与当地的公司争夺市场份额，而且还要和同在一国市场的其他国竞争对手抢占有限的市场资源。因此，对东道国市场和文化习俗的了解和熟稔，势必能在激烈的市场竞争中独占鳌头。从产品细分市场、个性化方面等来看免费论文，为满足不同社会文化对产品的需求，企业很有必要调查研究当地实际情况，因地制宜。

2.有利于跨国公司进行全球资源的有效配置。

本土化意味着企业融入当地，对东道国的资金、技术、人力资源的调配得心应手，从而有利于企业在全球范围内对各类资源进行配置。

3.从哲学的观点看“本土化”问题—营销矛盾的特殊性大于普遍性。

任何事物都既有普遍性又有特殊性，而本土化营销成败就在于企业是否注意到了东道国市场的特殊性，并能顺势而为，采取相应的营销策略，这正是“本土化”的要义所在。迥异的国家人文因素，像其自身的特点，民风习俗、价值观念、禁忌爱好、消费观念、道德理想、政策制度等都会给目标市场的开拓产生极大的影响。这些差异使得世界各国消费者对商品持有不同的的态度和价值观，进而导致购买行为也相应地表现出不同的特点。因此企业只有重视目标市场的本土化调研，做到“入乡随俗”，才能在拓展市场空间上如鱼得水。

三、百思买“水土不服”和家得宝“中国失利”

今年年初，美国最大的电子产品零售商百思买（BestBuy）百思买宣布关闭中国所有的9家门店，实际上，百思买自2006年进入中国市场，就一直未能形成全国性影响，店面多集中在华东一带，其间还多次被传言将退出。知情人士透露，百思买采取自己购买物业，购买商品，自己员工销售的模式，甚至连促销赠品都是自行采购，产品陈列也是以品类和尺寸为标准，而不是以品牌为单位，但国内家电卖场的上述资源均由厂家承担，产品均是以品牌专区形式出现。如此一来，前期投入较大，承担更大经营风险的同时必然需要更高的利润来支撑。然而，在国美、苏宁等规模化扩张竞争下，百思买进入中国近六年，主打中高端品牌，却一直无奈地在“价格战”和“保持高端形象”之间苦苦挣扎。而对中国消费者而言，他们最在乎的是“低价”，只有低价才是实实在在的实惠，“更严格的品类管理，更合理的购物引导”在“低价”面前都变得有些无足轻重。

无独有偶，年初早些时候免费论文，世界最大的家居建材零售商家得宝终于以一纸“致顾客声明”画上了打拼中国市场的句号。至此，家得宝进驻中国的时间仅有4年。2006年底，家得宝高调收购天津家世界12家家居门店，成功登陆了中国市场。当时，家得宝中国的门店版图遍及北京、天津、西安、青岛、郑州等7省市。由于进入市场的时间晚于百安居，家得宝一开始就把进入中国市场的方式定位为收购现有网络。东方家园、家世界家居等本土企业都曾和家得宝谈判。然而，收购家世界进入中国市场的家得宝，并未打开局面。频繁的人事变动和水土不服的盈利模式加上财务问题，家得宝的中国之路异常艰辛。

四、对我国企业“走出去”的启示

企业走出去，在东道国市场上参与竞争，势必要解决营销手段和策略的适应性，更离不开对当地市场消费文化以及消费者心理的了解和把握。为此，海外生产企业与当地经销商之间要从单纯的利益关系上升为品牌共创、成功共享的战略伙伴关系，及时融入当地文化，尽快实现市场营销本土化战略。国际市场营销实践中流行着一句话：“宁愿要一个第一流的经销商，第二流的市场；也不要第一流的市场，第二流的经销商。”百思买可家得宝这两个鲜活的实例，以及沉痛的教训，给中国企业“走出去”提供了生动的教材，望本文能为我国企业更好地完善自己，做大做强，不断培育中国的民族品牌提供借鉴。

参考文献

[1]甘碧群.曾伏娥.全球本土化营销及其边界界定.经济管理.2003(24)

[2]胡左浩.国际营销的两个流派:标准化对适应性观点.南开管理评论.2002(5)

[3]张颖.对本土化营销的思考.商业研究.2004(19)