房地产企业规避风险范文

房地产企业规避风险范文第1篇

【关键词】房地产 企业 融资 风险 规避

一、引言

我们所说的房地产企业融资也就是指借由金融市场把流通于市场上的货币资金从资金供给方往资金的需求方进行融通。借助于这种融资交易的方式，供给资金的一方通过付出自己的资金的方式得到了自己追求的投资效益，另外，资金需求方则通过付出成本将资金的使用权掌握在自己手中，这样的交易行为对资金供给方与需求方而言是双赢的。

我们提到的房地产企业开发融资也就是出于对房地产的开发建设的需要，加快房地产的消费以及流通，借助于不同的方式途径给房地产项目的不同活动环节进行资金的筹集以及融资的一项金融活动，如生产环节，销售环节等。融资的最大功能就是促进房地产企业资金能够进行正常的运转，保障好房地产项目以及房地产企业对资金的需求，帮助企业获得更大的价值。我们知道，房地产企业属于一类资金密集型企业，有着如下的三个特点，一是高投入，二是高风险，三是高产出。这一项行业需要用到大量的资金，并且需要很长一个项目开发周期，很多时候资金周转不能满足需要。因此，房地产企业若是只通过内部融资根本不可能跟得上正常经营开发活动中对资金的需求。在这样的情况下，外源性融资则可以很好的解决这一问题，选用何种融资方式，将会对企业的融资成本大小产生非常直接的影响，所以房地产企业也面临着一定的融资风险。

二、造成融资风险的因素分析

（一）单一的融资结构

我们都知道，房地产开发不仅举要巨大的资金投资额，还面临着投资回收期长的境况，极少有开发商能够通过自有资金满足投资需求，大多数的房地产企业是通过商业银行贷款获取足够的房地产开发投资资金。像信托融资、债权融资或者发行股票等这些融资方式在所有的资金来源中只有很少的一部分比例。因此，这样的融资渠道多是放于银行之上，若是资金链出现了某个环节的断裂，那带给房地产企业的将是非常严重的经营风险以及财务风险。另一方面，因为在房地产开发的融资渠道里，最重要的一个就是银行信贷，这一筹资方式在每一个房地产开发环节中都必不可少，所以商业银行就必须要悲伤房地产企业投资带来的风险。

（二）房地产政策带来的影响

我们必须要承认，我国的房地产企业非常的依赖银行信贷，这样的条件会对房地产企业融资来源开展调节打下了基础。现在，我们的国家既对房地产开发企业做出了银行贷款和自有资金方面制定了很多的规定，还制定了严格的居民个人购房信贷条件。这些行为实际上会对房地产企业融资造成间接性的影响。

（三）单一的房地产金融体系

我们单看房地产体系，现在我国还没有创建出一套丰富的、 多层次的房地产方面的金融体系，最明显的就是专业的房地产投资机构、抵押贷款机构、保障机构以及担保机构等出现严重的缺位；另外，在房地产金融产品体系里没有形成规模化、多元化结构。

三、房地产企业融资的风险规避策略

（一）确保融资政策的准确性

我们的房地产企业一定要把自己的着眼点放在贯彻以及实施投资政策与投资项目上，对自身项目的可行性开展准确的研究与评估，同时还要在企业的长远发展规划以及投资框架之下，按照企业自身的投资项目以及财务标准、相关的投资质量、方式以及领域的基本规范，按照开展计划的方法，在行动前就拟出房地产企业整体的资本配置结构、融资进度与时间、融资规模等的相应计划，然后再评估计划，做出统筹规划，合理安排资金的使用。首先要保障好投资项目以及融资项目协调匹配于我们的房地产开发政策，让房地产企业的融资规划处于一种严肃性管理氛围中，才能更好地贯彻执行。

（二）努力发展多元化直接融资

我们的房地产企业可以通过拓展多元化的更加直接的融资渠道，首先是对现有的股票融资政策限制进行调整，适度地放宽，扩大直接融资所占的比例，方可从实际行动中对融资风险进行分散。其次是对现有的房地产债券市场进行不断的完善，并加大培育力度，我们的国家若是能够将限制的条件适当地放宽，加大队长期债权的发行额度，就能够给我国的房地产企业创造一个更好的债券融资条件。再次是在一个适当的时机进行房地产抵押贷款的证券化活动，把我国现有的房地产行业的管理优势和当前的人力、财力、物力资源做出更合理的配置与组合。最后是不断发展壮大我国的房地产产业的投资基金，若是我们国家能够将房地产业投资基金进行更大规模地推行，那一定会在很大程度上增强我国经济的运行质量，这势必是一种多赢的融资渠道。

（三）积极研究多元化组合融资模式

大多数的房地产都有着较长的开发周期，所用的资金数目也比较大，所以风险也更高。这些特性使得它严重依赖金融。在现有的房地产企业资金来源中，银行信贷绝对是最主要的来源渠道。但是现在银行信贷资金面临着收紧的境况，在此背景下，我们的房地产开发企业有必要按照自身的特点，不断探索新的融资渠道，选择更加多元化组合的融资方法。通过扩大融资渠道，能够降低对银行的依赖程度，资金压力得以减轻，企业在面对金融风险的时候具有更强的抵抗能力，以便降低企业的融资风险。例如，我们不妨选择自有资金加上银行贷款与信托计划及股权融资方式、自有资金加上机构投资、自有资金加上银行贷款、自有资金加上基金的不同融资组合实现企业融资。

四、结语

总而言之，现在的房地产融资体系金融体系以及房地产体系都会造成不利的影响。我们想要避免这样的不利情况，则需要积极探索，改变现有的单一的房地产业融资模式，不断拓宽企业的融资途径，建立起一个更加多元化的风险分担体系以及融资体系。

参考文献

[1]高忆梅.房地产企业融资风险及其应对策略[J].财经界，2014（05）.

房地产企业规避风险范文第2篇

【关键词】房地产；财务风险；规避措施

一、房地产企业财务管理的独特性

一般来说，房地产开发企业是指“进行城市土地及综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织”。我国的房地产企业，是最近十年兴起来的一个未成熟的行业，企业行为远未达到规范化标准，不少企业资产负债率在70%以上，有的甚至高达90%。而一个企业的财务决定了其生死存亡，因此，本文首先总结了房地产企业的财务管理的独特性：（1）房地产企业的开发过程是一项巨额资金投入的过程，此过程具有周期长，资金回笼慢等特点，而目前很多的房地产企业的财务管理工作又缺乏预算和管理意识；（2）房地产开发存在着很多不确定因素，投资决策缺乏灵活变动性、资金管理滞后开发风险大，财务管理控制能力差；（3）房地产企业财务管理工作面广性杂，而房地产企业对财务又缺乏必要的重视。

二、房地产企业财务风险表现形式及原因分析

鉴于以上的财务管理特点，房地产企业必然会面临巨大的财务风险。所谓财务风险，是指“一种财务警示信号，它能够全面反映企业的经营状况，要求企业经营者进行经常性的财务分析，防范财务危机，建立预警分析指标体系，进行适当的财务风险决策”。一般来说，财务风险有以下几钟表现形式：（1）大多数房产企业的开发资金中自有资金的占比相当低，大部分资金来源于银行信贷和其他融资渠道，然而房地产企业的预期利润又具有很大的不确定性，一旦失败，就很可能导致无力偿还债务本息；（2）银行利率时常波动，这对主要以负债经营的方式经营的房地产企业来说，影响比较大。首先，利率上升会使房地产企业成本负担增加，同时，投资者的购买欲望却会随着加息而降低，这意味着整个房地产市场面临着双重压力。房地产企业之所以存在较大的财务风险，其原因主要有：（1）房地产开发的项目中涉及的部门较多，且行业标准不规范，这都使得开发项目缺乏必要的质量管理；（2）很多房地产企业的预算管理职能未能得到充分发挥，使得房地产企业负债率偏高；（3）有些房产企业的成本费用控制缺乏严格的制度，并盲目融资，使得成本负担加重。

三、规避房地产企业财务风险的措施

（1）资本的筹集和融通。房地产企业进行工程项目的开发，往往需要投入大量的资金，而自身的资金量有限，这就使得房地产企业必须通过各种渠道进行资金的筹集和融通。同时，房地产企业的资金流通速度较慢，所以它们的资金更需要多途径的周转。但这就意味着房地产企业开发过程中面临着巨大的资金流压力，且资产负债率越高，其财务风险率也越大。因此，房地产企业应避免盲目举债，而是要根据本企业的实际情况，寻求最佳资本结构，降低财务风险。（2）资本的投资方案。房地产企业的投资额度巨大，资金周转慢，因此，房地产企业的投资项目更易受到多种因素的影响。因此，为了降低投资风险，房地产企业应事先做好投资项目的可行性分析，并作出合理的评估。同时，为了应对一些不确定因素的影响，房地产企业也应该严格科学的制定出一些后备措施，比如市场价格的波动，消费需求的变化，国家政策法规的更新等，后备措施要能最大限度的应对以上几个方面的变故。（3）资本营运管理。日常资金营运风险管理包括现金管理和应收账款管理。房地产企业应该严格控制日常资金运营风险，加强对现金流量的预算，对资金要进行集中统一管理，让企业保持充足的现金流，对资金进行统筹安排，保证企业经营资金需求；此外，房地产企业也应对外面所欠账款进行统一管理。外面的赊帐只是表面账目，没有真正的资金流入的话，那么，企业的负担会更重。因此，房地产企业应重视对外应收账款的追回，降低企业坏账呆账甚至死账的发生率。同时，企业也要努力提高销售率，加速资金的回笼。（4）全面预算管理。房地产企业还应建立一个全面的财务预算体系。这个体系包含了现金流，项目，财务和筹资预算等四个方面，这四个方面都要统筹考虑。房地产企业要以现金流预算为核心，对项目涉及到很多主要流程进行可行性预测分析，然后对资金的使用进行具体安排。当然，在项目投资前，企业还要对筹资情况进行合理预算，构建合理的筹资预算，制定可行的筹资计划。（5）加强成本管理。房地产企业的成本费用涉及的面广，因此，企业应该对产品进行细化分析，对成本对象进行细化核算并管理，尽量使计划成本接近于实际成本，同时，也要建立一个强有力的监督机制，对各个重要环节的成本使用进行有效监督，防止滥用资金，从而增加不必要的成本费用。（6）完善企业内部管理。房地产企业发展过程中，离不开合理的内部审计和管理工作。在项目开始前，要做好事前控制管理，在进行中，要做好事中控制管理工作，充分发挥内部审计的评估和风险防范作用，不留财务隐患。此外，项目竣工后，财务人员要做好各个领域的评估和预算，实现资源的最优化组合，维护企业的合法权益，最大限度的实现经济效益。

四、加强对房地产企业财务风险的监控

（1）房地产企业的财务风险，可以通过对财务管理的宏观把握，结合具体变化来进行认真的分析，增强房地产企业对财务管理不同环境的适应能力，以灵活可行的姿态来应付各种不确定变故。虽说，房地产企业财务管理的宏观环境存在于企业以外，企业不可能直接对其发生作用力，但这并不意味着房地产企业对宏观环境束手无策了。房地产企业为了对可能的财务风险进行适时监控的话，可以适时调整具体的财务管理政策，采取多种方式相结合的财务管理方法，提高企业自身的适应能力，以此来最大限度的降低因很多外在因素所带来的不确定影响，进而降低财务风险。（2）房地产企业应首先提高高层领导的财务知识和风险意识，使决策者具有基本的财务观念。同时，也要不断提高财务管理人员的风险意识，使财务人员注意工作中的任何环节，包括一些细微的地方。这样，房地产企业才有可能建立起一套完善的财务管理系统，才能设立一些科学高效的财务管理机构，配备高水平的财务操作人员，使企业财务管理系统有效的运行，以防范因财务管理系统不适应新环境的变化而产生的财务风险。（3）房地产企业的高层领导大部分出身于建筑行业，对于财务方面的知识比较缺乏，甚至对财务工作没有应该有的重视。这就影响到房地产企业财务决策的科学化水平。为了防止此类事情的发生，房地产企业应该对领导干部首先加强其财务风险意识，必要时进行一定的培训和学习，防止因决策失误而产生的财务风险。因为，财务决策的正确与否，直接关系到企业财务管理工作的效果，没有实际根据的决策往往会使决策失误的可能性大大增加。因此，房地产企业的领导必须结合实际情况，多方倾听论证，采取科学的决策方法，切忌基于主观意志上的决策或出于所谓的经验方面的决策。

五、结语

总之，房地产企业作为一种特殊的生产企业，为了获得更好更长远的发展，必须学会尽可能大限度的规避自身的财务风险，建立健全财务管理制度，规范财务行为，加强成本控制和项目开发管理，加强房地产投资的资金管理，创新财务管理方法，提高财务控制能力定期检查与考核，适时进行财务分析与监督，加强房地产企业财务人员素质的修养与提高。同时，房地产企业的财务风险也要加强监控，建立合理的监控体系，是财务风险降到最低值。

参考文献

[1]李晓梅.《浅析房地产企业的财务风险管理》.《财会研究》.2007（1）

[2]王伟，赵占.《房地产企业财务风险分析与对策》.《价值工程》.2006（8）

[3]盛光明，周会.《房地产企业财务风险研究》.《北京理工大学学报》.2005（8）

房地产企业规避风险范文第3篇

【关键词】房地产开发企业；规避风险；措施；初探

一、影响房地产开发企业市场风险的因素

（1）消费者需求变动。消费者的购买决策是一种选择行为，而这种选择具有不确定性和受多种因素的影响，单个企业想引导和控制市场需求是非常困难的，而在房地产界这种可能性几乎是没有的。（2）来自竞争者的行动。房地产业的繁荣及该行业独有的投资大、高风险、高收益，会吸引不同行业的投资者参与进来，他们或为富余资金寻找一个期望收益率较高的投资领域，或在市场急剧波动时进行投机活动。市场上原有的竞争者的激烈较量、新的竞争者的加入以及潜在的竞争者的进入威胁，使房地产市场的竞争日趋激烈，竞争手段更加多样化：市场竞争不再仅仅是价格竞争，更要比质量，比服务，比谁为顾客创造的价值多，比谁的信誉更高。（3）政策法规的变化。国家法规政策的变化给房地产市场带来的冲击往往是非常大的。比如政府制定的建设经济实用住房政策就对开发商已开发的普通民用住宅的销售带来很大的困难，企业不得已降价甚至亏本出售，不少企业因此破产：这一政策规定对高档商品房开发商同样带来冲击，部分潜在顾客转而购买眼下更为便宜的普通住宅。国家为了保持国民经济持续稳定地增长，会采取必要的财政、货币政策进行宏观经济调控。

二、房地产开发企业内部风险控制现状

内部风险控制是企业管理的重要组成部分，与企业的经营管理结合在一起，对企业的经营管理起着指导和约束的作用，对整个经营管理活动起着监督控制的作用。（1）风险控制机制不够健全。我国房地产开发企业大多都有本企业的内部风险管理制度，但是，更多的只是制度和规范，没有从内部风险管理的要素出发，切实将内部风险控制作为实现企业经营发展的战略条件之一，对其的理解和执行只是表面化。内部风险控制的并未发挥其真正作用。（2）信息控制系统效能低下。房地产开发企业认为利用信息系统完成内部风险控制，会增加企业运营成本，并且对其是否能真正发挥内部风险控制的作用不确定。因此大部分企业并未利用信息系统推行内部风险控制。我国房地产开发企业重点任务为：筹措资金、拿地存货、销售、工程项目、固定资产、无形资产、预算、成本、费用、对项目公司控制与监督、财务报告的编制、内部审计、人力资源管理等。这些业务如果通过信息系统执行，将会降低由人为因素导致内部风险控制失效的可能性，借助信息系统进行内部风险控制将是企业管理的大趋势。（3）风险控制制度的不够完善。目前，我国大多数房地产企业都是因循公司创立之初订立的规章制度与组织结构，缺乏针对建立内部风险控制而进行的必要变革，即使有的企业建立了内部风险控制机制，但是公司管理层并未重视，更不可能将其重要性融入到企业每位员工的工作中，缺乏有效地监督考核机制。

三、强化房地产开发企业内部风险控制的对策

（1）建立并完善企业内部风险控制机制。完善企业内部风险控制体系，应注意企业内部风险控制环境的建设，包括经营管理的理念、企业的文化理论，制定和分配责任的方法、人力资源管理政策实施等。（2）房地产开发企业内部财务风险控制的信息系统主要通过风险控制的流程建立。在风险评估阶段，能够自动收集市场的各种信息，计算企业所需要的各种相关财务指标，计算出采购预算；在风险管理阶段，根据公司的风险管理策略，信息系统应具备决策咨询和支持的功能，提出解决策略；在实施风险控制方案阶段，信息系统根据预定的方案，在房地产开发前期成本、服务质量、土地成本、等关键环节引导和约束人员按风险管理和合同操作，充分降低开发企业过程的操作风险。（3）建立适于内部风险控制体系运行的公司组织结构。多数房地产商设有前期开发部、合约商务部、项目工程部、营销部等专业的技术部门，大多数的技术风险可以在现场及时解决。但是风险并不局限于技术风险，风险源很多，风险存在于项目的整个生命周期，在项目的每个阶段都会存在。所以在项目开始前期，就要为每个已经识别的风险做好“准备”。这些风险的准备包括政策制度上、人力比配上、资金上准备。

总之，在进行房地产开发投资决策前一定要在考虑自有资金和可能筹集到的资金总量的基础上，选择适合自己企业投资能力的项目，以稳健的发展代替快速扩张，尽可能减少企业财务风险。

参 考 文 献

[1]刘慧萍.小议内部控制理论发展的五个阶段[J].时代金融.2010（3）

房地产企业规避风险范文第4篇

关键词：房地产开发；风险类型；问题；措施

中图分类号：TU712 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-01

房地产项目开发的风险在于开发商在项目开发后的结果与预期收益的差别，目前在新时期市场经济条件下，我国房地产开发企业面临的风险有很多种，而如何做好风险防范，对于一个企业的生存发展来说十分重要，以下将展开详细探讨。

一、房地产开发存在的风险类型和风险产生的原因

1.环境风险。环境因素的影响包括自然灾害，政策的不稳定性。在自然灾害方面，由于自然因素的不确定性，如地震、风暴等因素都会对房地产项目造成破坏，使得投资商必须承受经济损失。同时因为国家的国民经济的调控和相应的政治经济政策法律调整会给房地产投资带来无形的损失。国家制定土地政策、金融政策、税收政策的变化对投资商对项目的成本投资造成波动和不确定性。

2.技术风险。科学技术的进步、建设材料、技术结构的变动给房地产项目投资带来的投资风险为技术风险。例如科学技术的进步导致建筑材料、施工技术、建筑风格在不断的更新换代，而跟不上时展要求的项目投资投资成本高，项目进展效率低下，而且适用性不符合要求，从而迫使投资商投入新的资金对项目进行改造。

3.决策和管理风险。决策和管理风险包括运营风险、市场环境调查和预测的风险、技术设计风险、项目策划风险、财务风险和高层战略风险，决策和管理风险对一个项目的成败起关键性作用。产生这些风险的主要原因有以下几个方面：（1）位置的不可移动性；（2）资金投入大，投资规模大；（3）开发周期长；（4）经济水平的制约作用；（5）市场不充分性。房地产位置的固定性，地区经济水平的限制作用，导致经济对房产的消费起到制约作用，开发周期长，资金的投入量大，这些一定程度上给房地产项目带来了风险。

二、房地产开发风险应对措施

1.风险回避。风险回避主要是在房地产开发的过程中，管理者必须对风险以及可能损失做出一个初步的估计和权衡，也就是风险发生的可能性。风险回避虽然能避免重大损失，但同时也失去了投资获利的机会，是一种比较消极的防范手段。

2.风险控制。风险控制指的是管理者采用积极的策略减少风险发生的概率，尽量将风险和损失降到最小。风险控制的手段有风险预防和风险抑制两种类型。风险预防涉及现时成本与潜在损失的比较，当潜在损失远远大于采取预防措施所支出成本的时候，就要果断采用预防风险的手段。风险控制是管理者为消除和减少风险隐患主动采取措施的一种积极办法，在运用时成本低、效益好，一般不会产生后遗症。建议在处理房地产开发过程中的各种风险时，要优先采用风险控制措施。

3.风险转移。风险转移是开发商通过一定的措施和安排将风险转移给另一方，减少企业的损失。与风险回避不同，风险转移是将责任或者风险转嫁给别的单位承担，风险回避是放弃项目开发；风险转移与风险控制也有不同，风险转移是将风险直接转移出去，风险控制是自身调节风险因素。

4.风险自留。风险自留指的是房地产开发商将一些难以避免或者最终不能控制的风险留给了自己，但是前提是不影响大局的利益，且风险能够为企业带来较大的利益。风险自留分为有意识的风险自留和无意识的风险自留。有意识的风险自留是管理者的主动风险自留，主动去承担未来的风险，具体措施有自我保险、专属保险等。无意识的风险自留是开发商对损失的发生存在侥幸心理或对损失估计不足而暴露于风险中，是被动的风险自留，需要通过风险应急准备金来应对。

5.风险利用。风险利用是在开发项目的过程中通过利用风险来为企业赢取利益的方式。一般是开发商利用现实存在的风险，通过风险管理技术化险为利。

三、房地产开发风险管理应注意的问题

1.重视可行性研究。重视可行性是房地产开发者通过科学的评级分析，明确房地产项目的具体风险系数，它是房地产开发项目前期活动中不可缺少的阶段。评价房地产开发项目是否具有可行性，开发商要研究宏观经济发展形式，在国家相关法律、政策等条例的许可范围内，根据当地房地产市场的供求需要，预测开发项目的成本、需求量、售价等，从而确定出计划投资项目的类型、规模、销售渠道。由于未来具有很多不确定因素，因此可行性研究阶段也是蕴藏风险最多的阶段。

2.选择最佳开发区位。选择最佳的开发区为对于房地产企业来说有着至关重要的作用，它关系到房地产项目成功与否，通常从这几个方面进行最佳开发区位的选择：项目所处的具体地理位置；项目所在地的交通、商贸状况及水电通达情况；项目所处区域未来的发展情况等。

3.推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设。房地产企业要用科学、严格、规范的标准要求自己，通过加强风险知识的系统培训，强化员工风险管理意识，加强对现行法规和企业制度的学习，提高从业人员对“违法、违规”行为的识别能力，能有效减少职工由于工作的盲目性带来的法律等风险。

4.建立具有职业化的管理体系。房地产企业应该加强企业的科学化、职业化、法制化管理模式，逐步实现企业资金的统一化、制度化、程序化管理，制定具有企业标准、工作程序和工作流程的标准化流程模式，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则规范企业管理行为。用规范化的管理体系，用标准的工作模式、工作流程程序、制度规范职业行为，使得每项工作都有据可循，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。

四、结束语

总之，房地产开发的过程中会遇到环境、技术、管理、决策等各个方面的风险，可以说风险存在于房地产运作的每个阶段，只要我们对可能发生的潜在的危险事先预备，制定风险管理流程，并作好风险预算，将风险降到最低，就能保证我国房地产企业的稳定发展。

参考文献：

[1]薛小荣，何慧丽.我国房地产风险防范对策[J].科技创业月刊，2009，05：50+52.

[2]魏巍.我国房地产企业风险管理现状及对策研究[J].商业会计，2009，24：45-46.

房地产企业规避风险范文第5篇

摘 要 随着我国社会经济的高速发展，最近几年房地产企业发展非常迅猛。但是由于经济形势日益复杂，房地产企业势必面临更加复杂多变的税收环境，因此，税务风险得到房地产企业的高度重视。本文简要分析了税务风险可能为地产企业带来的一些影响，并尝试性提出规避税务风险的策略。

关键词 房地产企业 税务风险 策略

房地产企业成立的那天开始，就已经存在税务风险。随着我国税务制度的发展与完善，当前税务风险存在于房地产企业的各个经营环节中，也逐渐成为企业必须重视的部分。基于税务风险的本质来分析，主要是我国税收制度与企业纳税之间存在的差异，而可能会给企业带来不可预见的损失。税务风险会给房地产企业带来很多后果，直接体现在房地产企业会支付一大笔资金用于缴税与罚款，而这笔资金会一定程度影响到房地产企业的正常运作，导致房地产企业的资金流比较紧张。另外，税务风险的存在还可能会让房地产企业失去享受某些指定政策的机会，较为常见的是：一般纳税人资格、一般发票开具资格、享受税收优惠资格等等，而这些资格对于房地产企业的发展具有很重要的现实意义。

另外，税务风险的存在还可能为房地产企业带来一定程度的法务风险，无论什么企业一旦涉及到法律上的问题，就必然会影响其正常经营活动的开展。最后，税务风险的存在还可能影响到整个房地产企业的信用与声誉，房地产企业必然会涉及到各大银行、供应商等等，而这些合作企业必然因为企业的信用问题而不愿继续合作。由此可见，税务风险对房地产企业的影响是非常深远的，基于这些影响度，房地产企业也必须加强对税务风险的科学管理，对税务风险进行合理规避。笔者结合自身工作经验，尝试性提出房地产企业规避税务风险的一些策略，如下：

一、建立管理税务风险的专设机构

房地产开发企业的税收多达十余项，包括土地增值税、企业所得税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，贯穿土地竞拍、前期准备、项目开发、房子销售、后期物业管理整个过程。难怪房地产行业流传着“房地产每个毛孔都含着税”。同时房地产交易金额比较大，缴纳税款的金额也很大，不同算法对税额的影响也很显著。根据相关统计报告显示，2010国民税收收入为77390亿，同年真正的房地产税收收入为17025.8亿元，占22%，2011年全国税收收入增长超过1/4是房地产行业增加的，说明房地产行业的整体税率偏高。目前，中国房地产开发企业根据销售收入5%缴纳营业税，按应纳税所得额的25%缴纳企业所得税，土地增值税率为30%到60%的。总之，房地产开发企业的税收负担较重，因此需要建立专门管理、应对税务风险的专设机构，而且还必须明文规定房地产旗下所有涉及到税务的工作都必须由专门的机构进行处理，尽力为企业打造一个科学合理的涉税事务专业化处理流程，最大限度保障相关业务的实效性、准确性与客观性。税务管理机构的规模需要根据房地产企业的实际业务规模与实际要求来进行规划，针对大企业来说，推荐设置税务管理部，而且需要配置专业能力与责任心都比较强的人才来进行管理与实施。房地产企业根据实际的需求，来确定其规模的大小，中小型可以设立税务管理科。企业可以通过税务管理机构来有效管理税务风险，并且可以及时全面的获取与税收相关的优惠政策，更重要的是通过专业机构可以加强与当地税务机关的沟通与联系，这样便能帮助房地产企业对税务风险进行更好的规避。

二、对税务风险控制活动进行规范

税务风险涉及到的控制活动主要是指企业管理层对税务风险的识别与应对。房地产企业相关经营活动能否正常稳定的开展，是由控制活动的质量来决定的，由此可见，对房地产企业实现战略目标有非常重要的现实意义。控制活动具体由一系列流程、授权、分权以及集权等等环节与制度构成的。《大企业税收风险管理指引（试行）》也指出：企业需要在考虑税务风险管理成本效益的基础上，来对税务风险管理内部控制体系进行设计，主要从这些环节入手，例如：风险评估办法、应对策略、流程处理等等，进而制定出能够对税务风险进行有效应对的内部控制机制，进而一定程度上规避房地产企业可能会面临的税务风险。

案例：青岛国际轻纺城拥有一块土地500亩，拟转让其中的400亩，另外100亩建写字楼自用。青岛政建投资集团有限公司拟收购其土地并为轻纺城建设写字楼。

税务风险管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相关合同、协议和单据，作为税务处理的依据。土地储备中心、青岛政建投资集团有限公司、轻纺城签署“拆迁补偿费协议”，同时，轻纺城与甲公司“委托代建协议”，写字楼以轻纺城名义立项、报建，所有与写字楼有关的建造成本单据抬头必须开给轻纺城，由青岛政建投资集团有限公司单独装订凭证（先预计拆迁补偿费，支出时冲减），竣工决算后，整体移交给轻纺城，由轻纺城做固定资产管理，同时轻纺城给青岛政建投资集团有限公司出具拆迁补偿费收据，青岛政建投资集团有限公司凭政府收回土地文件、拆迁补偿合同、拆迁补偿费收据确认拆迁补偿费出让金、拆迁补偿费、税费共同构成400亩地的成本。根据财税[2004] 134号，为取得土地支付的全部对价，包括出让金、拆迁补偿费、农民安置费、青苗补偿、市政配套费，均作为契税税基，青岛政建投资集团有限公司在办理土地证时要先预估这些费用。

三、重视建立企业税务风险防范管理体系

房地产企业如要真正实现科学规避税务风险的目标，建立企业税务防线防范体系是重要的实施手段。房地产企业需要根据实际的经营状况，并且结合《大企业税收风险管理指引（试行）》当中的一些规定，进而构建相关税务信息的传递渠道与沟通制度，要收集、处理、传递信息的责任真正明确到每一个岗位上，建立房地产企业税务风险管理责任制度。通过这种方式将责任进行划分，不仅能保障房地产企业税收管理相关工作能够一一落实，其中相关工作的实际完成情况也能实现有岗可查，更重要的是保障房地产企业的管理层能够及时获得涉税信息反馈，第一时间发现问题，并采取应对措施进行改善。例如：土地增值税规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。利用这个优惠政策对土增税进行筹划，可以利用销售定价临界点筹划法，就是建立一个计算模型，计算出房屋定价，使得增值率控制在上述20%以内，这样也能很好的规避税务风险。

又可以做好营业税策划，例如：合作建房。一方提供资金，一方提供土地使用权，共同建造房屋的行为。合作建房有纯粹“以物易物”和成立“合营企业”两种方式。成立合营企业，双方风险共担、利润共享。提供土地使用权一方符合营业税法中“以无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”规定，故不必缴纳营业税。通过合作建房的方式将营业税策划工作做好，有利于规避营业税务风险。

四、加强内部审计与自查

房地产企业税收风险管理的内部监督通常由内部审计与自查两个部分组成。通过内部审计与税负自查相关工作的开展，房地产企业能有效提升涉税事务的处理质量，能够合理保障房地产企业安全纳税，有助于降低税务风险率，有效规避税务风险。具体来讲，日常经营管理过程中，房地产企业需要坚持定期对涉税业务进行审计与自查，若是发现有问题的环节要针对性进行改善与纠正。而针对一些阶段性涉税的工作。可以以统一检查或者专项审计等等方式，例如：一些专业性或者规模较大的涉税业务，可以请专业税务机构来进行指导，进而提升房地产企业管理税务风险的水平。例如：融资阶段。融资阶段的税收筹划应该做好以下的风险管理： 首先，房地产开发企业应该意识到利息费用虽然有税遁的优势，但是过重的负债也会给企业带来巨大的财务风险，房地产企业在利用税遁优势时应该考虑到最优资本结构的问题； 其次，房地产开发企业应该尽量向金融机构贷款，虽然现在银行对房地产的贷款限制越来越多，但是为防止税务机构对于超额利息的剔除，房地产开发企业还是要向正规的金融机构贷款，比如说向非金融机构贷款的利息是不允许在计算土地增值税的过程中作为扣除项目的。

我国在 2009 年 5 月由国家税务总局印发了《大企业税务风险管理指引（试行）》，就企业防范、评估、应对税务风险所涉及到的各项工作作出了详细的规范和阐述。从客观的角度来看，当前税法体系还存在一些漏洞，很多办税环节还停留在比较粗略的条例框架之下，当然税法体系的不健全也会造成政策的真空地带与更大的弹性空间，而这种尺度不好把握，很容易给房地产企业带来税务风险。基于这样的背景，房地产企业要与当地税务机关加强沟通，要及时全面的了解相关税收政策，要善于听取相关部门的建议与提醒，这样才能保障房地产企业对于税法的理解与税务机关保持一致，进而更好的规避税务风险，降低税务风险所带来的损失。

参考文献：

[1]李琳.浅谈大型企业的税务风险管理.交通财会.2009（10）.

房地产企业规避风险范文第6篇

关键词：房地产工程；风险因素；对策；注意问题

房地产工程运作周期长，从前期策划、手续审批、工程开发到后期管理环节众多，尤其是一些关键环节，如土地获取、规划设计等，对整体运营有着举足轻重的影响，对工程开发的综合运作能力提出了很高的要求。每个房地产工程需求密集大量的资金，运作程序繁多，对企业的投融资和资金管理能力有很高的要求。所以，必须对房地产开发工程存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。房地产企业应加强风险意识，在国家良好的政策和法律基础上，搭建符合自身特点的风险管理架构，完善风险信息管理体系，建立科学的风险管理机制。房地产工程的决策层和管理层应具有充分的风险意识，熟悉可能出现的各类风险，将风险管理纳入日常的经营管理工作中，对那些不可控因素造成的风险，更要有清醒的认识和妥善的应对措施。根据风险源划分，房地产工程的风险有以下六类：政策和政府风险、决策风险、经营风险、管理风险、开发流程风险、法律风险、自然风险。

一、房地产开发工程的风险因素分析

影响房地产投资的风险因素很多，按其是否可避免可划分为系统风险和非系统风险两类对市场内所有投资工程产生影响，投资者无法避免的风险为系统风险; 而只对个别工程产生影响，可以由投资者通过改善自身经营管理设法避免或消除的风险统称为非系统风险。

1、系统风险

房地产行业是我国的四大支柱行业之一，与国家宏观经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制。影响房地产开发工程的系统风险主要包括政策风险、通胀风险、市场供求、利率水平、变现能力及房地产开发工程周期风险等。

2010 年以来随着房地产市场的火热发展，一些城市房地产价格上涨过快，国家频频出台政策以期遏制房地产市场价格的非理性上涨 可以说2010年是政府对房地产调控力度非常大的一年，先后出台“国四条”、“国十一条” ，提高存贷款基准利率，多次提高银行存款准备金率等。这些政策主要从增加普通商品房的有效供给、增加住房建设用地的有效供应、加强土地供应管理和商品房销售管理、整顿房地产市场秩序等方面进行调控。除此之外，国家还出台了巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价上涨过高过快城市将限定家庭购房套数，房价上涨过高过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。这些政策的出台将使火热发展的房地产市场趋于理性，由此也将给一些房地产开发企业带来较大的风险。

由此可以看出，系统风险不但不可避免，而且对房地产开发企业的影响极大 因此，房地产开发企业应把握国家的政策导向，熟知国家出台的与房地产开发有关的政策，积极应对此类风险。

2、非系统风险

如前所述，非系统风险相对于系统风险而言是可控的，而且不同的企业所面临的非系统风险可能是不同的，房地产开发企业往往可通过不断完善自身经营管理来避免此类风险。通常非系统风险可分为以下几类：

①决策风险

决策风险是指在房地产投资开发过程中，房地产企业决策者对房地产开发各环节决策不当而带来的风险。由于房地产开发涉及投资成本高开发周期长，通过后期的开发来验证当初决策正确与否具有明显的滞后性，因此在开发过程中对各环节所做的决策风险极大。

②财务风险

资金是房地产开发企业的血液，房地产整个开发过程中，需要投入大量的资金，而房地产开发企业在开发过程中自有资金往往不足以支付高额的开发成本， 因此还需要从金融机构及其他企业处融通资金，财务风险也随之产生。

财务风险是指由于房地产开发企业举债经营而产生的不能及时获得贷款或不能按约履行债权义务的风险，负债比率越高，财务风险就越大。应对这一风险需要投资经营者在投资前就做好资金预算，综合考虑各种可能发生的财务风险。

③营销风险

房产或地产是房地产开发工程的最终成果，这一成果的转让成为开发商实现利润的关键步骤营销风险是由于房地产滞销而给投资者带来的风险。如何制定出合理可行的营销策略，促使房地产顺利销售，具有非常高的挑战性

由于非系统性风险的可控性，对于房地产开发企业和投资者来说，他们与竞争者之间的竞争关键在于如何加强内部管理，特别是对非系统风险管理。

二、规避风险的对策建议

1、建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、 行业政策，对本地区各个区( 段) 域的规划、土地、工程(包括在建和意向)、适宜工程情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析，比临时“抱佛脚” 分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急” 的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会更从容、更周密，提供的决策依据会更科学，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。

2、合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发” 队伍，结合企业文化建设， 结合企业规章制度制定，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法，把企业产品的研发作为“龙头”对待。

3、由于决策失误所造成“决策风险后果” 的严重性，企业决策层必须由有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、 规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机、 政策、担保等风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。

4、积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定适应于质量管理标准的企业标准、工作程序和工作流程，真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理，用工作标准、程序、 制度规范职业行为，使工作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。

5、加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定， 提高“ 违法、违规” 行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险等。

6、加强工程的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、 造价、安全投标的条件，为工程合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移； 在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、 “供应商风险” 、 “担保方风险” 进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约” 现象而导致“意外”风险失控。

三、风险管理中应注意的问题

制定风险应对计划应具有针对性。

风险应对计划的制定是风险管理的关键环节。由于房地产工程的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据工程自身的条件和项 目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，不为省小利而铸大错。

2、注重应对管理方法的组合

无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，需注重多种方法的组合，根据工程的具体情况做出多种方案，按照优先等级排序，避免单一方案无效带来的措手不及。

3、注意应对管理的经济性

为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。在应对不可预测 的风险时，可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济有效，就需要根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的方案。

四、结束语

综上所述，房地产投资开发全过程必然伴随着各种风险，为了保证开发效率与效果，开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的工程风险管理， 采用各种风险防范的措施，主动地控制风险，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力以保障企业的可持续发展。

参考文献：

房地产企业规避风险范文第7篇

关键词：房地产开发； 风险规避； 综合管理

房地产项目建设是一个较长周期的过程，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了项目过程的各种风险，风险充斥在每个过程（活动）。项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程，而风险管理是靠企业的“团队”的力量，靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的，每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。

1 房地产开发风险管理的必要性

1.1房地产开发是一个动态的过程，风险因素众多。加强风险管理有助于开发商识别风险，认清风险本质，适应现时房地产开发市场充满变化和不确定性的环境，以保证项目开发的成功。

1.2风险管理的整体目标在于以最少的成本实现最大的安全保障。通过有效的风险管理，在风险发生前采取规避措施，可以避免因风险突发事件造成的巨大损失，并在损失发生后尽可能多的获得各种必要的资金补偿，以保证企业的生存和经济效益。

1.3房地产开发风险管理的本质是对不确定性的管理。不确定性会给房地a开发带来威胁，但同时也意味着机会，因此加强风险管理可以帮助企业发现新的机会。

2开发商风险管理的内容

2.1 合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。

2.2 合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。

2.3 编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。

2.4 根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过程中的风险因素，比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析（评估或测算）、评价，实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。

2.5 强化风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。

2.6 合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。

2.7 加强合同契约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益（计划利润），按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。

2.8 在项目内部加强实施行为的监督管理（制度管理），避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据，向计划实施层提示计划执行的偏离情况，对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。

3 开发商规避风险的对策

3.1 建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，为企业经营决策提供准确依据。合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急”的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密，提供的决策依据会更科学，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。

3.2 合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍，结合企业文化建设，结合企业规章制度制定，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法，把企业产品的研发作为“龙头”对待。

3.3 由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性，企业决策层必须有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。

3.5 加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定，提高“违法、违规”行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险、政府风险（按照《建设工程质量管理条例》处罚）。

3.6 加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。

3.7 利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时，就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价，按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法；在实施过程中，就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响，加强计划的监督，按照目标管理、节点考核的原则，及时组织实施效果的评价考核，用实事求是的态度，科学地调整计划和应对措施，及时总结、关闭阶段性管理目标，是保证风险管理达到既定目标的有效途径。

总之，房地产开发风险管理应贯穿于各项业务的整个业务过程，包括事前、事中和事后，越早发现风险、越早采取措施，则风险管理的成本就越低，给企业带来的效益也就越大。

参考文献：

房地产企业规避风险范文第8篇

一、房地产开发风险管理的必要性

房地产开发是一种通过预测未来需求而进行的产品开发过程，不确定性贯穿整个开发过程。房地产开发具有空间上的固定性、投资规模大、开发周期长、开发过程环节多、涉及面广等特点，决定了其进行风险管理的必要性。通过有效的风险管理，可以减少可能发生的损失给企业造成的不良后果。

（一）房地产开发是一个动态的过程，风险因素众多。加强风险管理有助于开发商识别风险，认清风险本质，适应现时房地产开发市场充满变化和不确定性的环境，以保证项目开发的成功。

（二）风险管理的整体目标在于以最少的成本实现最大的安全保障。通过有效的风险管理，在风险发生前采取规避措施，可以避免因风险突发事件造成的巨大损失，并在损失发生后尽可能多的获得各种必要的资金补偿，以保证企业的生存和经济效益。

（三）房地产开发风险管理的本质是对不确定性的管理。不确定性会给房地产开发带来威胁，但同时也意味着机会，因此加强风险管理可以帮助企业发现新的机会。

房地产开发风险管理应贯穿于各项业务的整个业务过程，包括事前、事中和事后，越早发现风险、越早采取措施，则风险管理的成本就越低，给企业带来的效益也就越大。

二、房地产开发各阶段风险识别

风险识别是风险管理的基础和重要组成部分。风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目，并将这些风险的特性整理成文档。通过风险识别，才能把风险管理的注意力集中在具体的项目上来。房地产开发过程通常分为投资立项决策、土地获得、项目建设和销售管理四个阶段，由于各个阶段的主要任务不同，其风险表现也不同。

（一）投资立项阶段的风险识别。投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的开发策略，以确定开发的区域、类型和时机，即决定在何地、何时，开发何种房地产。

1、宏观经济政策风险。政策环境风险是指由于政策的变化可能给开发企业带来的各种形式的经济损失。房地产行业是国民经济的重要行业，受国家宏观调控政策的影响很大，国家产业政策、土地管理政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等从不同方面影响着房地产开发的各个层面。

2、项目定位风险。当开发企业被迫告别拿地就等于赚钱这个简单的盈利模式之后，准确的房地产项目定位便成为保证项目开发成功的关键因素。我国城镇住房制度从国家无偿分配和使用到住房商品化和社会化，仅仅经历了十几年的时间，许多开发企业在项目开发过程中还存在对市场供需分析不足、项目定位不明确等问题，导致了商品房的大量积压和空置。不但投入开发的资金不能及时回收，而且会造成项目运作的艰难，甚至危及企业的生存。

（二）土地获得阶段的风险识别。在土地获得阶段，房地产开发企业主要面临的风险是土地状况风险、征地安置风险和融资风险。

1、土地状况风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；土地的社会属性风险是指地块的区位条件及配套设施状况对项目投资额的影响程度；规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明度低。

2、征地安置风险。征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房地产所有者基于各种原因不愿出售，千方百计阻挠提出大大高于原房屋实际价值的卖价。此时，开发商将面临艰难的选择，要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件；要么无限期拖延时间，丧失宝贵的开发时机；要么放弃开发项目，前功尽弃。

3、融资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关切的问题。筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低筹资风险；筹资措施不当，可能造成筹资成本大幅上升，资金周转困难，企业面临破产。

（三）项目建设阶段的风险识别。项目建设阶段是指开发项目从正式开工到竣工验收形成建筑物实体的工程施工建设阶段。这个阶段的风险主要在设计及施工过程中由于管理不善、措施不当引起的规划设计风险、工期拖延风险、项目质量风险等。

1、规划设计风险。规划设计风险类似于项目定位风险，包括小区整体规划、户型比例、建筑面积等风险；设计风险是指由于各专业设计（建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等）方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求。

2、工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳销售时机；另一方面工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费用。

3、项目质量风险。房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现，地段只是诱人的手段，而地产质量才是吸引客户的法宝。影响质量的不确定因素主要来自施工环节，施工时承包商的技术水平、施工方案的选择、建筑材料的质量以及监理的控制水平等都能影响项目的质量。

（四）销售阶段的风险识别。房地产开发销售阶段的主要任务是通过房屋出租或出售，尽快实现投资的回收，并获得利润。这个阶段的风险主要包括销售时机风险、销售合同风险、销售税收风险。

1、销售时机风险。房地产租售时机一般有三种情况：预售、即时销售和滞后销售。采用预售可以提前回收款，节省利息，降低开发成本。但一旦房价上升，开发商也失去了房价上升可能增加的收益。房地产即时销售指房地产建成后即推入市场进行销售的做法，其受销售价格随机波动的影响很大，这取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。房地产滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时，开发商拖延一段时间，等到继续上涨至峰值时抛出销售的做法。但滞后销售存在不能及时收回资金，承担较大资金成本的风险。

2、销售合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，切勿模棱两可，因为房地产这种特殊商品价值量巨大，一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的。合同纠纷风险是一种概率较高的风险，并且一旦出现后，风险结果也较大。

3、销售税收风险。房地产销售税收风险是指纳税人在销售房屋时纳税方面承担的各种风险，即纳税人在计算和缴纳税款时，因各种原因导致企业利益受损的可能性。主要的税收风险包括税款负担风险、故意性违法风险和过失性违法风险。 转贴于

三、房地产开发各阶段风险应对措施

房地产开发风险应对的主要措施有风险回避、风险控制、风险转移和风险承受等。

（一）投资立项阶段风险的应对

1、规避国家政策环境风险，抓住开发时机。国家政策的变更是任何房地产企业公司都不可回避的，只能采取风险承受。因此，房地产开发要尽可能地及早开发，及早销售，争取早日收回投资，避免进一步紧缩的政策环境给房地产企业公司带来更大的压力。

2、进行认真细致的可行性分析，找准项目定位。房地产公司要通过对房地产市场的调查，做好项目的可行性研究，了解消费者对住房的需求和意见，以此确定项目开发的定位、房屋品种的选择，做好项目的规划设计，满足消费者的需求。

（二）土地获得阶段风险的应对

1、重视前期土地勘察工作。聘请专业地质勘探公司对项目地域进行全方位地质勘探，了解该地域的工程地质条件、水文地质条件，包括地基承载力、软弱土层、地质断裂带、地下水深浅、水质污染等的不确定性。注意收集原有地下条件资料，包括防空洞、通信、供电、给水、排水、燃气等地下管线和文物古迹、坟墓、废弃矿井等的不确定性。然后，要认真对待勘察结果，做出下一步的规划设计方案。

2、最好取得净地，规避安置风险。大量的征地、拆迁、安置和补偿工作涉及许多法律和社会问题，为规避土地拆迁及安置风险，要尽可能取得净地。在无法取得净地的前提下，首先要掌握当地拆迁安置法规；其次要对地块上的居民、企业和建筑物状况了解清楚，委托相关部门进行拆迁安置摸底工作，估算出拆补安置成本。当预计的安置成本大于可承受风险范围时，果断放弃该地块的投资。

3、合理选择资金来源、筹资手段。开发商获得土地时最大的难题是资金问题，在自有资金较为充裕的情况下再依靠部分银行贷款，会使企业资金压力较小，摘牌的可能性大；若拿地资金绝大部分依靠银行贷款，一旦银行政策收紧，会使开发商拿地计划泡汤。

（三）项目建设阶段风险的应对

1、开展项目规划设计方案优选，满足消费者需求。在房地产开发项目实践中，设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局，设计质量是规划设计阶段的首要控制要素，设计质量不仅是投资项目达到国家规定，功能达到某些要求，更重要的是决定项目建成交付后能产生多少经济效益。因此，在项目设计方案的选择上，一定要做到优中选优，满足客户的需求。

2、重视合同管理，规避工程延期风险。房地产企业可利用工程承包合同与工程监理合同将该部分风险转移到施工单位和监理单位。在工程承包合同中，严格制定相关工程工期条款，在该项条款中，明确指明工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位。

3、充分发挥监理职能，加强施工质量控制。房地产企业应聘请专业监理公司来进行施工过程控制，做好投资控制、进度控制和质量控制。对设计变更建立健全设计交底与施工图会审制度，一是使施工单位和各参加单位熟悉设计图纸，了解工程特点和设计意图，找出需要解决的技术难题，并制定解决方案；二是为了解决图纸中存在的问题，减少图纸的差错，将图纸中的质量隐患消灭在萌芽中。

（四）销售阶段风险的应对

1、通过营销，转移销售时机风险。为了规避销售时机风险，房地产企业可以通过营销方式将风险转移给商，规避预售风险。采取营销方式，不仅可以规避因滞销带来的资金回笼风险，还可以通过设置不同费率的手段，鼓励商随着市场行情适时调高房价，规避房价上升时的低收益风险。

2、充分利用法律顾问，规避销售合同风险。房屋作为家庭价值最大的一笔财富，对消费者的重要性是不言而喻的，一旦消费者认为合同中存在对自身有利的条款，就会奋起利用法律武器来捍卫。根据以往诉讼案件经验，因销售合同文本一般由房地产企业自己提供和起草，当格式条款有两种以上解释时，法院通常按不利于房地产企业的解释来执行。因而，房地产企业的销售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。

3、通过税负转嫁与纳税筹划，减轻税收风险。税收筹划就是指纳税人通过预先的筹划和安排，特别是对多种纳税方案进行分析比对，然后选择一种既不违反税收法律政策，又能减轻企业税收负担、增加企业税收经济利益的最佳方案。房地产企业可以通过充分利用税收优惠政策、选择有利的经营方式、选择合理的会计处理方法、投资筹划等办法来缩小税基、降低税率或增加抵扣税额，从而达到税收筹划的目的。

主要参考文献：

[1]王麒.我国房地产金融风险及防范.辽宁经济，2007.8.

房地产企业规避风险范文第9篇

一、房地产开发风险管理的必要性

房地产开发是一种通过预测未来需求而进行的产品开发过程，不确定性贯穿整个开发过程。房地产开发具有空间上的固定性、投资规模大、开发周期长、开发过程环节多、涉及面广等特点，决定了其进行风险管理的必要性。通过有效的风险管理，可以减少可能发生的损失给企业造成的不良后果。

（一）房地产开发是一个动态的过程，风险因素众多。加强风险管理有助于开发商识别风险，认清风险本质，适应现时房地产开发市场充满变化和不确定性的环境，以保证项目开发的成功。

（二）风险管理的整体目标在于以最少的成本实现最大的安全保障。通过有效的风险管理，在风险发生前采取规避措施，可以避免因风险突发事件造成的巨大损失，并在损失发生后尽可能多的获得各种必要的资金补偿，以保证企业的生存和经济效益。

（三）房地产开发风险管理的本质是对不确定性的管理。不确定性会给房地产开发带来威胁，但同时也意味着机会，因此加强风险管理可以帮助企业发现新的机会。

房地产开发风险管理应贯穿于各项业务的整个业务过程，包括事前、事中和事后，越早发现风险、越早采取措施，则风险管理的成本就越低，给企业带来的效益也就越大。

二、房地产开发各阶段风险识别

风险识别是风险管理的基础和重要组成部分。风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目，并将这些风险的特性整理成文档。通过风险识别，才能把风险管理的注意力集中在具体的项目上来。房地产开发过程通常分为投资立项决策、土地获得、项目建设和销售管理四个阶段，由于各个阶段的主要任务不同，其风险表现也不同。

（一）投资立项阶段的风险识别。投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的开发策略，以确定开发的区域、类型和时机，即决定在何地、何时，开发何种房地产。

1、宏观经济政策风险。政策环境风险是指由于政策的变化可能给开发企业带来的各种形式的经济损失。房地产行业是国民经济的重要行业，受国家宏观调控政策的影响很大，国家产业政策、土地管理政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等从不同方面影响着房地产开发的各个层面。

2、项目定位风险。当开发企业被迫告别拿地就等于赚钱这个简单的盈利模式之后，准确的房地产项目定位便成为保证项目开发成功的关键因素。我国城镇住房制度从国家无偿分配和使用到住房商品化和社会化，仅仅经历了十几年的时间，许多开发企业在项目开发过程中还存在对市场供需分析不足、项目定位不明确等问题，导致了商品房的大量积压和空置。不但投入开发的资金不能及时回收，而且会造成项目运作的艰难，甚至危及企业的生存。

（二）土地获得阶段的风险识别。在土地获得阶段，房地产开发企业主要面临的风险是土地状况风险、征地安置风险和融资风险。

1、土地状况风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；土地的社会属性风险是指地块的区位条件及配套设施状况对项目投资额的影响程度；规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明度低。

2、征地安置风险。征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房地产所有者基于各种原因不愿出售，千方百计阻挠提出大大高于原房屋实际价值的卖价。此时，开发商将面临艰难的选择，要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件；要么无限期拖延时间，丧失宝贵的开发时机；要么放弃开发项目，前功尽弃。

3、融资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关切的问题。筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低筹资风险；筹资措施不当，可能造成筹资成本大幅上升，资金周转困难，企业面临破产。

（三）项目建设阶段的风险识别。项目建设阶段是指开发项目从正式开工到竣工验收形成建筑物实体的工程施工建设阶段。这个阶段的风险主要在设计及施工过程中由于管理不善、措施不当引起的规划设计风险、工期拖延风险、项目质量风险等。

1、规划设计风险。规划设计风险类似于项目定位风险，包括小区整体规划、户型比例、建筑面积等风险；设计风险是指由于各专业设计（建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等）方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求。

2、工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳销售时机；另一方面工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费用。

3、项目质量风险。房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现，地段只是诱人的手段，而地产质量才是吸引客户的法宝。影响质量的不确定因素主要来自施工环节，施工时承包商的技术水平、施工方案的选择、建筑材料的质量以及监理的控制水平等都能影响项目的质量。

（四）销售阶段的风险识别。房地产开发销售阶段的主要任务是通过房屋出租或出售，尽快实现投资的回收，并获得利润。这个阶段的风险主要包括销售时机风险、销售合同风险、销售税收风险。

1、销售时机风险。房地产租售时机一般有三种情况：预售、即时销售和滞后销售。采用预售可以提前回收款，节省利息，降低开发成本。但一旦房价上升，开发商也失去了房价上升可能增加的收益。房地产即时销售指房地产建成后即推入市场进行销售的做法，其受销售价格随机波动的影响很大，这取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。房地产滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时，开发商拖延一段时间，等到继续上涨至峰值时抛出销售的做法。但滞后销售存在不能及时收回资金，承担较大资金成本的风险。

2、销售合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，切勿模棱两可，因为房地产这种特殊商品价值量巨大，一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的。合同纠纷风险是一种概率较高的风险，并且一旦出现后，风险结果也较大。

3、销售税收风险。房地产销售税收风险是指纳税人在销售房屋时纳税方面承担的各种风险，即纳税人在计算和缴纳税款时，因各种原因导致企业利益受损的可能性。主要的税收风险包括税款负担风险、故意性违法风险和过失性违法风险。

三、房地产开发各阶段风险应对措施

房地产开发风险应对的主要措施有风险回避、风险控制、风险转移和风险承受等。

（一）投资立项阶段风险的应对

1、规避国家政策环境风险，抓住开发时机。国家政策的变更是任何房地产企业公司都不可回避的，只能采取风险承受。因此，房地产开发要尽可能地及早开发，及早销售，争取早日收回投资，避免进一步紧缩的政策环境给房地产企业公司带来更大的压力。

2、进行认真细致的可行性分析，找准项目定位。房地产公司要通过对房地产市场的调查，做好项目的可行性研究，了解消费者对住房的需求和意见，以此确定项目开发的定位、房屋品种的选择，做好项目的规划设计，满足消费者的需求。

（二）土地获得阶段风险的应对

1、重视前期土地勘察工作。聘请专业地质勘探公司对项目地域进行全方位地质勘探，了解该地域的工程地质条件、水文地质条件，包括地基承载力、软弱土层、地质断裂带、地下水深浅、水质污染等的不确定性。注意收集原有地下条件资料，包括防空洞、通信、供电、给水、排水、燃气等地下管线和文物古迹、坟墓、废弃矿井等的不确定性。然后，要认真对待勘察结果，做出下一步的规划设计方案。

2、最好取得净地，规避安置风险。大量的征地、拆迁、安置和补偿工作涉及许多法律和社会问题，为规避土地拆迁及安置风险，要尽可能取得净地。在无法取得净地的前提下，首先要掌握当地拆迁安置法规；其次要对地块上的居民、企业和建筑物状况了解清楚，委托相关部门进行拆迁安置摸底工作，估算出拆补安置成本。当预计的安置成本大于可承受风险范围时，果断放弃该地块的投资。

3、合理选择资金来源、筹资手段。开发商获得土地时最大的难题是资金问题，在自有资金较为充裕的情况下再依靠部分银行贷款，会使企业资金压力较小，摘牌的可能性大；若拿地资金绝大部分依靠银行贷款，一旦银行政策收紧，会使开发商拿地计划泡汤。

（三）项目建设阶段风险的应对

1、开展项目规划设计方案优选，满足消费者需求。在房地产开发项目实践中，设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局，设计质量是规划设计阶段的首要控制要素，设计质量不仅是投资项目达到国家规定，功能达到某些要求，更重要的是决定项目建成交付后能产生多少经济效益。因此，在项目设计方案的选择上，一定要做到优中选优，满足客户的需求。

2、重视合同管理，规避工程延期风险。房地产企业可利用工程承包合同与工程监理合同将该部分风险转移到施工单位和监理单位。在工程承包合同中，严格制定相关工程工期条款，在该项条款中，明确指明工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位。

3、充分发挥监理职能，加强施工质量控制。房地产企业应聘请专业监理公司来进行施工过程控制，做好投资控制、进度控制和质量控制。对设计变更建立健全设计交底与施工图会审制度，一是使施工单位和各参加单位熟悉设计图纸，了解工程特点和设计意图，找出需要解决的技术难题，并制定解决方案；二是为了解决图纸中存在的问题，减少图纸的差错，将图纸中的质量隐患消灭在萌芽中。

（四）销售阶段风险的应对

1、通过营销，转移销售时机风险。为了规避销售时机风险，房地产企业可以通过营销方式将风险转移给商，规避预售风险。采取营销方式，不仅可以规避因滞销带来的资金回笼风险，还可以通过设置不同费率的手段，鼓励商随着市场行情适时调高房价，规避房价上升时的低收益风险。

2、充分利用法律顾问，规避销售合同风险。房屋作为家庭价值最大的一笔财富，对消费者的重要性是不言而喻的，一旦消费者认为合同中存在对自身有利的条款，就会奋起利用法律武器来捍卫。根据以往诉讼案件经验，因销售合同文本一般由房地产企业自己提供和起草，当格式条款有两种以上解释时，法院通常按不利于房地产企业的解释来执行。因而，房地产企业的销售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。

3、通过税负转嫁与纳税筹划，减轻税收风险。税收筹划就是指纳税人通过预先的筹划和安排，特别是对多种纳税方案进行分析比对，然后选择一种既不违反税收法律政策，又能减轻企业税收负担、增加企业税收经济利益的最佳方案。房地产企业可以通过充分利用税收优惠政策、选择有利的经营方式、选择合理的会计处理方法、投资筹划等办法来缩小税基、降低税率或增加抵扣税额，从而达到税收筹划的目的。

（作者单位：中国大连国际合作（集团）股份有限公司）

主要参考文献：

[1]王麒.我国房地产金融风险及防范.辽宁经济，2007.8.

房地产企业规避风险范文第10篇

关键词：房地产开发；企业；财务风险；风险防范

中图分类号：F285.8文献标志码：A文章编号：1673－291X（2009）02－0080－03

由于受到不断紧缩的金融信贷政策影响，资本市场严把融资门槛，当前房地产开发企业资金缺口需求明显。

进入2008年以来，房地产业内就没有太平过，从王石的“拐点论”，到潘石屹的“百日剧变论”，从楼盘降价促销，到企业纷纷转让项目，再到各上市公司经营现金流多为负值，对房地产开发企业资金链的问题争论不休，可以肯定的是，资金紧张的迹象不言而喻，这也从一方面凸显房地产开发企业财务风险的隐患。

一、房地产开发企业财务风险内涵

在新会计准则中，对财务风险的定义是：财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。而具体到房地产开发企业，主要是指房地产开发企业由于财务状况恶化而致使企业的房地产投资，以及其报酬无法全部收回的可能。因此，财务风险是房地产开发企业非系统性风险之一。

房地产开发企业在我国尚属一个新兴行业，具有很大的发展潜力，是一个有发展前景的行业。但由于房地产开发投资周期长、投资额巨大，所以，房地产开发企业一般需要通过财务杠杆来融资用于项目开发，而运用财务杠杆就有可能带来风险。表现在使用财务杠杆，使得资金得以循环使用，前期收益对于后续开发将产生决定性影响。因此，一旦未来房地产市场销售价格、开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化，都会对房地产开发企业的预期收益产生巨大的影响，有可能产生由于实际收益未能达到预期收益，出现无法到期偿还债务或者影响到后续开发的资金链等等。

二、当前房地产开发企业财务风险的市场表现

在全国房地产业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐渐显现出来，引起专家学者的关注。由于受到不断紧缩的金融信贷政策，资本市场严把融资门槛，笔者认为，当前房地产开发企业资金缺口需求明显，财务风险凸显，具体有如下四个方面：

1.转让土地项目现象日益突出

2008年下半年以来，房地产开发企业间土地项目转让的态势比较明显，凸显企业资金紧张，对未来市场信心不足。如上海外高桥公告，公开挂牌转让其运作多年的“森兰・外高桥”项目中的南部国际社区的A1-1、A1-2地块，疑为资金紧张而“割肉”；在重庆，2008年4月份重庆市联合产权交易网重点项目一栏中，各区县挂牌转让项目17个，其中房地产项目就有13个；同时，据中国土地一级开发网信息显示，2008年5月份的前21天，转让开发项目的信息达到45条，项目来自北京、广东、山西等城市，项目类型种类较多，有别墅、也有住宅、商业项目，这么多省份不同程度地出现了众多中小房企转让土地项目的现象。这一迹象表明当前中小企业的资金已十分紧张，财务隐藏着较大的风险隐患。

2.土地市场流拍、退地现象增多

另外一个值得注意的迹象就是2008年以来，以北京为例，北京朝阳区南河滩东路3号地块和曾经流拍的来广营清河营住宅及配套，商业金融一号地项目用地在北京市国土局开标，但分别仅有3家企业竞标。原计划同时开标的配建廉租房的广渠道路15号商品房项目用地，由于投标开发商未到，法定的3家而流标。

导致土地拍卖流标、流拍的原因，资金紧张仍然是主要原因。目前开发商的资金自有率普遍只有25%左右，约75%的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得的，而当前的金融调控政策要求开发商自有资金达到35%才能申请项目贷款。很多开发商的钱只够买地，在后续建设资金没有保障的情况下，开发商不敢轻易拿地。

3.降价促销，回笼资金

随着楼市观望气氛的进一步深化，市场上降价促销的现象开始显现，很多开发企业通过降价促销的方式，加快销售进度，以期达到快速回笼资金以缓解资金压力。在北京某楼盘甚至打出7.5折优惠的促销；在深圳有的楼盘打出买房送装修或送汽车的优惠。笔者走访了秦皇岛市正在热销的楼盘“恒大玉龙湾”，它们采取的优惠政策是，只要业主购房，在房屋交付使用前若房屋降价就退差价，以此来吸引购房者。从国家发改委的最新统计数据显示，2008年9月份，秦皇岛市房屋销售价格同比上涨3.8%，环比下降0.1%。9月份涨幅又创新低。同时，受二手房价格波动，环比出现近一年来首次下降。2008年以来，全国各地的房地产市场都经历了一段较长时间的观望，这导致整个房地产市场成交缓慢。在业界人士看来“金九银十”的销售旺季，也没有旺起来。

4.开发企业经营活动现金流净值多为负值

企业财务指标的不乐观一定程度上反映出企业财务风险隐患突出。从2008年第三季度公布的房地产上市公司季报中可以发现，在经营性活动现金流净值指标中，多数企业为负值，其中就包括万科、保利、招商、陆家嘴四大房地产公司，其每股经营性现金流量指标分别为万科-0.18元，招商地产-2.20，陆家嘴-0.76，保利最低，为-3.33，从一定程度上显现出当前房地产开发企业的现金流普遍紧张的态势。

从上述种种市场迹象表明房地产开发企业的财务风险已经显现，隐患突出。

三、房地产开发企业财务风险的成因分析

一般来讲，房地产开发企业的财务风险主要来源有：筹资风险、投资风险、现金流量风险、利率风险、汇率风险等五方面，结合当前的实际情况，笔者认为，造成当前房地产开发企业财务风险隐患突出的原因主要有以下三方面：融资风险加大、销售资金回笼不乐观和企业自身土地储备的资金积压等历史遗留原因。

1.融资渠道的严把关，筹资风险加大

这是房地产开发企业当前财务风险最主要的来源之一，金融信贷政策的持续紧缩、资本市场融资门槛的严把关，导致房地产开发企业融资难度加大，能否筹集到所需的资金，关系着房地产开发企业的未来命运。一方面表现在金融信贷政策的持续紧缩，一方面表现在融资渠道的严把关。

（1）金融信贷政策的持续紧缩

2007年，中国银监会了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，通知进一步严格房地产开发贷款条件。这使得开发商通过银行项目融资贷款，再将贷款用于购买土地已不可能。同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧”。2008年6月7日，中央银行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，至此，2008年上半年已连续五次上调金融机构存款类人民币存款准备金率，目前达到17.5％，创历史新高，此举在控制商业银行的贷款资金规模，控制资金的流动性。金融信贷的持续收紧对房地产开发企业，尤其是中小型企业的融资造成难以估量的影响。由于受全球金融危机的影响，央行在2008年10月份两次下调存贷款基准利率，对中小企业来说是一个利好的消息。

（2）修正企业所得税预缴税基，对开发商的现金流要求更高

2008年4月国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）明确房地产开发企业在未完工前采取预售方式取得的收入，应按照规定的预计利润率计入利润总额预缴企业所得税，开发产品完工后在按照实际利润进行调整，提高房地产开发企业的预缴计税基数确定标准，对开发商的现金流要求更高。一系列调控政策继续出台，将加速房地产行业的洗牌，相当一部分房企将因资金链的断裂而淡出楼市。

2.整体市场不容乐观，销售进度落后预期，资金回笼不理想

自2007年7月以来，在紧缩性货币政策及置业者观望氛围浓厚的背景下，全国楼市降价风愈演愈烈，不论房企规模是大是小，皆争相打出降价大旗，以期在淡市中谋取足够的竞争优势，回笼短缺的资金。

事实上，进行降价销售已经成为很多地产企业自救的第一步。在广州、深圳、上海等城市，近几个月来实际楼价都存在不同程度下降。特别是在刚刚过去的被开发商寄予厚望的“金九银十”，全国楼市并没有出现预想中的转折性变化。

四、如何防范和应对房地产开发企业财务风险

在宏观调控下,虽然金融信贷政策有所放松，但土地储备仍可能转变成为企业的包袱。在那些资本原始积累较少，盲目跟随上市房企囤房囤地的企业，应该如何防范和应对财务风险呢？

1.房地产开发企业财务风险防范的一般方法

笔者认为，房地产开发企业财务风险防范的一般方法有：风险规避、风险损失控制、风险分散和风险转移。

（1）风险规避。规避风险有两种基本途径：第一种是拒绝承担风险，如了解到某项目风险较大，拒绝业主的投标邀请；第二种是放弃以前所承担的风险，这一类事例很少，如了解到某一研究计划有许多过去未发现的新风险，决定放弃研究以避免风险。一般来说，规避风险是一种消极的手段。因为在现代社会经营中广泛存在着各种风险，要想完全规避风险是不可能的。

（2）风险损失控制。风险损失控制是一种具有积极意义的风险处理手段。在现代社会里，风险不仅很多，而且难以完全避免，所以风险损失控制方法具有较强的社会现实性，且可以通过事先控制或采用应急方案，使风险不发生或一旦发生后使损失额降到最小。

（3）风险分散。分散与分离有类似之处，它们的不同在于：分散是将企业承担风险的单位增多或扩大，而分离是将风险单位分离开。通俗地说，分散风险是通过扩大企业规模来增强抵御风险的能力，而分离则是通过分离风险因素而减少风险带来的损失。比如，一个核心的企业可以通过兼并、参股来扩大企业的规模，就可以分散规模经营中的风险，从而提高抵抗风险的能力。规模经济就是分散风险的好办法。

（4）风险转移。这里的风险转移是指风险控制下的转移，而不是财务对策下的有偿转移。风险控制转移只可以转移财务风险或人身风险，包括以下两方面：

将风险的财产或活动转移。主要是通过转卖方式，比如企业卖掉所有的一切设备，就将设备风险也一并转移给对方。总承包商如果担心项目的空调工程会超过投标时的预算，则可以分包给空调安装分包商，这就转移了这种超预算而致亏损的风险。

依据合同将风险转嫁给他人。业主可以利用苛刻的免责条款开脱自己的风险而转移给承包商。这是一种不公平的做法，但承包商在项目较少时往往能够接受。这种风险控制转移与风险财务转移往往容易混淆，最重要的差别是前者往往是有失商业道德的。

2.当前房地产开发企业防范财务风险的路径

在认清防范企业财务风险一般方法的基础上，企业可根据自身特点，分别采用适合自身的风险防范措施。具体到房地产开发企业，有效的应对措施可采取风险分散和风险规避这两种。

（1）方式一：风险分散，即通过调整项目布局和操作方式，在劣势区域采取快进快出方式退出市场，在优势区域通过兼并和合作开发实现规模发展；具体来讲有转嫁到异地二三四线城市和企业联合拿地开发两种策略。

策略一：转向异地二三线城市。对于财务压力较大的房地产企业来说，已经很难与其他企业在一线城市里正面碰撞争夺土地和资金，一线城市成本相对较高，因此，在客观上有分散风险的要求。相比之下，目前二三四线城市楼市周期与一线城市并不同步，从人均收入水平来看，其正值地产发展高峰期，潜力较大。因此，转战二三线甚至三四线城市是企业合理分散当前的财务风险的有效路径，也是企业长期生存和发展之道。事实上很多大型企业已经开始转向二三线城市，如万科、绿地、碧桂园等，关键是要控制好拓展的步伐问题，根据资金情况，理性的投资。

策略二：企业联合拿地开发。要规避风险，更需重视资金周转，如果销售回款状况不好，不但是未来拿地受困，手中其余项目的开发还会受到影响，联合拿地是一种考虑。在这种市场行情，尤其在上海、北京、深圳等一线城市拿地，应当是非常谨慎的，对资金的要求比较大。但是，作为开发商始终是要拿地的，因此，几家公司联合成立项目公司联合拿地、共同开发成为有效方式。一方面，可以分散财务风险，特别是现在销售不畅，回笼资金比较慢，开发过程中急需大量后备资金补充，另一方面，也可以保持各个企业现金流的稳定，等待机会，寻找合适的项目。

（2）方式二：风险规避，即通过退出或放弃的形式来应对，具体来讲选择的策略有企业退出房地产业和企业暂缓拓展计划。

策略一：企业放弃或暂缓项目投资计划。对于财务风险隐患处于较大压力的企业，必要时应该采取“壮士断臂自保”，对可能导致巨大风险的土地采取出售转让或者退地，放弃一些不理想的项目，以尽可能的减少损失。

策略二：企业退出房地产业。对于财务风险隐患压力非常大的企业，尤其是中小企业，必要时要果断地采取放弃房地产项目，转投其他行业和项目上，以尽可能的减少损失。

总之，在进行房地产开发投资决策前一定要在考虑自有资金和可能筹集到的资金总量的基础上,选择适合自己企业投资能力的项目,以稳健的发展代替快速扩张,尽可能减少企业财务风险。

Discussion of the Finance Risk and its Protection in the Real Estate Development Enterprise

WANG Xiao-yu

（Qinhuangdao Sitong Real Estate Development Co.Ltd.， Qinhuangdao 066004， China）

房地产企业规避风险范文第11篇

关键词：房地产开发；企业；财务风险；风险防范

由于受到不断紧缩的金融信贷政策影响，资本市场严把融资门槛，当前房地产开发企业资金缺口需求明显。

进入2008年以来，房地产业内就没有太平过，从王石的“拐点论”，到潘石屹的“百日剧变论”，从楼盘降价促销，到企业纷纷转让项目，再到各上市公司经营现金流多为负值，对房地产开发企业资金链的问题争论不休，可以肯定的是，资金紧张的迹象不言而喻，这也从一方面凸显房地产开发企业财务风险的隐患。

一、房地产开发企业财务风险内涵

在新会计准则中，对财务风险的定义是：财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。而具体到房地产开发企业，主要是指房地产开发企业由于财务状况恶化而致使企业的房地产投资，以及其报酬无法全部收回的可能。因此，财务风险是房地产开发企业非系统性风险之一。

房地产开发企业在我国尚属一个新兴行业，具有很大的发展潜力，是一个有发展前景的行业。但由于房地产开发投资周期长、投资额巨大，所以，房地产开发企业一般需要通过财务杠杆来融资用于项目开发，而运用财务杠杆就有可能带来风险。表现在使用财务杠杆，使得资金得以循环使用，前期收益对于后续开发将产生决定性影响。因此，一旦未来房地产市场销售价格、开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化，都会对房地产开发企业的预期收益产生巨大的影响，有可能产生由于实际收益未能达到预期收益，出现无法到期偿还债务或者影响到后续开发的资金链等等。

二、当前房地产开发企业财务风险的市场表现

在全国房地产业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐渐显现出来，引起专家学者的关注。由于受到不断紧缩的金融信贷政策，资本市场严把融资门槛，笔者认为，当前房地产开发企业资金缺口需求明显，财务风险凸显，具体有如下四个方面：

1.转让土地项目现象日益突出

2008年下半年以来，房地产开发企业间土地项目转让的态势比较明显，凸显企业资金紧张，对未来市场信心不足。如上海外高桥公告，公开挂牌转让其运作多年的“森兰·外高桥”项目中的南部国际社区的a1-1、a1-2地块，疑为资金紧张而“割肉”；在重庆，2008年4月份重庆市联合产权交易网重点项目一栏中，各区县挂牌转让项目17个，其中房地产项目就有13个；同时，据中国土地一级开发网信息显示，2008年5月份的前21天，转让开发项目的信息达到45条，项目来自北京、广东、山西等城市，项目类型种类较多，有别墅、也有住宅、商业项目，这么多省份不同程度地出现了众多中小房企转让土地项目的现象。这一迹象表明当前中小企业的资金已十分紧张，财务隐藏着较大的风险隐患。

2.土地市场流拍、退地现象增多

另外一个值得注意的迹象就是2008年以来，以北京为例，北京朝阳区南河滩东路3号地块和曾经流拍的来广营清河营住宅及配套，商业金融一号地项目用地在北京市国土局开标，但分别仅有3家企业竞标。原计划同时开标的配建廉租房的广渠道路15号商品房项目用地，由于投标开发商未到，法定的3家而流标。

导致土地拍卖流标、流拍的原因，资金紧张仍然是主要原因。目前开发商的资金自有率普遍只有25%左右，约75%的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得的，而当前的金融调控政策要求开发商自有资金达到35%才能申请项目贷款。很多开发商的钱只够买地，在后续建设资金没有保障的情况下，开发商不敢轻易拿地。

3.降价促销，回笼资金

随着楼市观望气氛的进一步深化，市场上降价促销的现象开始显现，很多开发企业通过降价促销的方式，加快销售进度，以期达到快速回笼资金以缓解资金压力。在北京某楼盘甚至打出7.5折优惠的促销；在深圳有的楼盘打出买房送装修或送汽车的优惠。笔者走访了秦皇岛市正在热销的楼盘“恒大玉龙湾”，它们采取的优惠政策是，只要业主购房，在房屋交付使用前若房屋降价就退差价，以此来吸引购房者。从国家发改委的最新统计数据显示，2008年9月份，秦皇岛市房屋销售价格同比上涨3.8%，环比下降0.1%。9月份涨幅又创新低。同时，受二手房价格波动，环比出现近一年来首次下降。2008年以来，全国各地的房地产市场都经历了一段较长时间的观望，这导致整个房地产市场成交缓慢。在业界人士看来“金九银十”的销售旺季，也没有旺起来。

4.开发企业经营活动现金流净值多为负值

企业财务指标的不乐观一定程度上反映出企业财务风险隐患突出。从2008年第三季度公布的房地产上市公司季报中可以发现，在经营性活动现金流净值指标中，多数企业为负值，其中就包括万科、保利、招商、陆家嘴四大房地产公司，其每股经营性现金流量指标分别为万科-0.18元，招商地产-2.20，陆家嘴-0.76，保利最低，为-3.33，从一定程度上显现出当前房地产开发企业的现金流普遍紧张的态势。

从上述种种市场迹象表明房地产开发企业的财务风险已经显现，隐患突出。

三、房地产开发企业财务风险的成因分析

一般来讲，房地产开发企业的财务风险主要来源有：筹资风险、投资风险、现金流量风险、利率风险、汇率风险等五方面，结合当前的实际情况，笔者认为，造成当前房地产开发企业财务风险隐患突出的原因主要有以下三方面：融资风险加大、销售资金回笼不乐观和企业自身土地储备的资金积压等历史遗留原因。

1.融资渠道的严把关，筹资风险加大

这是房地产开发企业当前财务风险最主要的来源之一，金融信贷政策的持续紧缩、资本市场融资门槛的严把关，导致房地产开发企业融资难度加大，能否筹集到所需的资金，关系着房地产开发企业的未来命运。一方面表现在金融信贷政策的持续紧缩，一方面表现在融资渠道的严把关。

（1）金融信贷政策的持续紧缩

2007年，中国银监会了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，通知进一步严格房地产开发贷款条件。这使得开发商通过银行项目融资贷款，再将贷款用于购买土地已不可能。同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧”。2008年6月7日，中央银行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，至此，2008年上半年已连续五次上调金融机构存款类人民币存款准备金率，目前达到17.5％，创历史新高，此举在控制商业银行的贷款资金规模，控制资金的流动性。金融信贷的持续收紧对房地产开发企业，尤其是中小型企业的融资造成难以估量的影响。由于受全球金融危机的影响，央行在2008年10月份两次下调存贷款基准利率，对中小企业来说是一个利好的消息。

（2）修正企业所得税预缴税基，对开发商的现金流要求更高

2008年4月国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）明确房地产开发企业在未完工前采取预售方式取得的收入，应按照规定的预计利润率计入利润总额预缴企业所得税，开发产品完工后在按照实际利润进行调整，提高房地产开发企业的预缴计税基数确定标准，对开发商的现金流要求更高。一系列调控政策继续出台，将加速房地产行业的洗牌，相当一部分房企将因资金链的断裂而淡出楼市。

2.整体市场不容乐观，销售进度落后预期，资金回笼不理想

自2007年7月以来，在紧缩性货币政策及置业者观望氛围浓厚的背景下，全国楼市降价风愈演愈烈，不论房企规模是大是小，皆争相打出降价大旗，以期在淡市中谋取足够的竞争优势，回笼短缺的资金。

事实上，进行降价销售已经成为很多地产企业自救的第一步。在广州、深圳、上海等城市，近几个月来实际楼价都存在不同程度下降。特别是在刚刚过去的被开发商寄予厚望的“金九银十”，全国楼市并没有出现预想中的转折性变化。

四、如何防范和应对房地产开发企业财务风险

在宏观调控下,虽然金融信贷政策有所放松，但土地储备仍可能转变成为企业的包袱。在那些资本原始积累较少，盲目跟随上市房企囤房囤地的企业，应该如何防范和应对财务风险呢？

1.房地产开发企业财务风险防范的一般方法

笔者认为，房地产开发企业财务风险防范的一般方法有：风险规避、风险损失控制、风险分散和风险转移。

（1）风险规避。规避风险有两种基本途径：第一种是拒绝承担风险，如了解到某项目风险较大，拒绝业主的投标邀请；第二种是放弃以前所承担的风险，这一类事例很少，如了解到某一研究计划有许多过去未发现的新风险，决定放弃研究以避免风险。一般来说，规避风险是一种消极的手段。因为在现代社会经营中广泛存在着各种风险，要想完全规避风险是不可能的。

（2）风险损失控制。风险损失控制是一种具有积极意义的风险处理手段。在现代社会里，风险不仅很多，而且难以完全避免，所以风险损失控制方法具有较强的社会现实性，且可以通过事先控制或采用应急方案，使风险不发生或一旦发生后使损失额降到最小。

（3）风险分散。分散与分离有类似之处，它们的不同在于：分散是将企业承担风险的单位增多或扩大，而分离是将风险单位分离开。通俗地说，分散风险是通过扩大企业规模来增强抵御风险的能力，而分离则是通过分离风险因素而减少风险带来的损失。比如，一个核心的企业可以通过兼并、参股来扩大企业的规模，就可以分散规模经营中的风险，从而提高抵抗风险的能力。规模经济就是分散风险的好办法。

（4）风险转移。这里的风险转移是指风险控制下的转移，而不是财务对策下的有偿转移。风险控制转移只可以转移财务风险或人身风险，包括以下两方面：

将风险的财产或活动转移。主要是通过转卖方式，比如企业卖掉所有的一切设备，就将设备风险也一并转移给对方。总承包商如果担心项目的空调工程会超过投标时的预算，则可以分包给空调安装分包商，这就转移了这种超预算而致亏损的风险。

依据合同将风险转嫁给他人。业主可以利用苛刻的免责条款开脱自己的风险而转移给承包商。这是一种不公平的做法，但承包商在项目较少时往往能够接受。这种风险控制转移与风险财务转移往往容易混淆，最重要的差别是前者往往是有失商业道德的。

2.当前房地产开发企业防范财务风险的路径

在认清防范企业财务风险一般方法的基础上，企业可根据自身特点，分别采用适合自身的风险防范措施。具体到房地产开发企业，有效的应对措施可采取风险分散和风险规避这两种。

（1）方式一：风险分散，即通过调整项目布局和操作方式，在劣势区域采取快进快出方式退出市场，在优势区域通过兼并和合作开发实现规模发展；具体来讲有转嫁到异地二三四线城市和企业联合拿地开发两种策略。

策略一：转向异地二三线城市。对于财务压力较大的房地产企业来说，已经很难与其他企业在一线城市里正面碰撞争夺土地和资金，一线城市成本相对较高，因此，在客观上有分散风险的要求。相比之下，目前二三四线城市楼市周期与一线城市并不同步，从人均收入水平来看，其正值地产发展高峰期，潜力较大。因此，转战二三线甚至三四线城市是企业合理分散当前的财务风险的有效路径，也是企业长期生存和发展之道。事实上很多大型企业已经开始转向二三线城市，如万科、绿地、碧桂园等，关键是要控制好拓展的步伐问题，根据资金情况，理性的投资。

策略二：企业联合拿地开发。要规避风险，更需重视资金周转，如果销售回款状况不好，不但是未来拿地受困，手中其余项目的开发还会受到影响，联合拿地是一种考虑。在这种市场行情，尤其在上海、北京、深圳等一线城市拿地，应当是非常谨慎的，对资金的要求比较大。但是，作为开发商始终是要拿地的，因此，几家公司联合成立项目公司联合拿地、共同开发成为有效方式。一方面，可以分散财务风险，特别是现在销售不畅，回笼资金比较慢，开发过程中急需大量后备资金补充，另一方面，也可以保持各个企业现金流的稳定，等待机会，寻找合适的项目。

（2）方式二：风险规避，即通过退出或放弃的形式来应对，具体来讲选择的策略有企业退出房地产业和企业暂缓拓展计划。

策略一：企业放弃或暂缓项目投资计划。对于财务风险隐患处于较大压力的企业，必要时应该采取“壮士断臂自保”，对可能导致巨大风险的土地采取出售转让或者退地，放弃一些不理想的项目，以尽可能的减少损失。

房地产企业规避风险范文第12篇

【关键词】房地产；金融风险；规避

1 引言

由于当前金融市场的发展尚不完善，缺乏有效的风险对冲与分散工具，不能将风险有效的分散出去，因此规模庞大的房地产信贷一旦变为不良资产，整个金融系统将面临着更大的风险。房地产金融体系的风险，是土地制度、房地产业、商业银行管理等因素的综合影响结果，避免风险扩大需要深化相关领域的改革。本文就房地产金融风险的规避谈几点粗浅认识。

2 导致房地产金融风险增加的因素

2.1 融资渠道单一

房地产企业开发资金来源比重大的分别是银行贷款、自筹资金和其他资金这三块。房地产企业自筹资金中有约70%来自银行贷款，所谓的其他资金即房屋定金和预收款也有30%来自银行贷款。房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，房地产开发企业的资产负债率平均维持在75%左右。目前国内房地产开发企业的融资结构具有明显的贷款依赖性特征。房地产投资项目由于回收期长、投资金额大等特点，通常开发商的自有资金不足以满足投资所需，银行信贷成为一个很重要的资金来源途径。银行信贷帮助的是开发商的整个开发环节，与此同时银行尤其是商业银行也就承担了整个房地产投资过程的风险。

2.2 信息不对称

贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，所以隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，产生了“道德风险”，也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，不能对其信用进行评估，导致房地产金融风险加大。

2.3 抵押物风险

由于国内房地产价格评估起步较晚，评估机构未能通过充分竞争形成品牌信誉，缺乏公信度。同时抵押物的处置问题也是一个难题，在我国由于多种因素作用，银行不能简单地将欠款人从其居住的房屋赶走来处置抵押物，而抵押物的处置不规范，给银行带来很大的风险。

2.4 投资快速增长

由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业。很多开发商乘机进行投资或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。

2.5 银行违规操作现象时有发生

房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入，恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资的不良倾向，也促使金融腐败的滋生。而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能。

3 房地产金融风险规避的措施

3.1 分散银行信贷风险

当前我国房地产企业融资渠道单一，资金多来源于银行贷款，这就使得银行直接或者间接承担着房地产市场的风险，一旦房市出现问题，银行的不良贷款会增加，影响到银行的经营。要改变这种局面，就要拓展融资渠道来分担银行体系风险。住房贷款证券化可以将银行风险通过资本市场分散到投资者身上，增加银行资产的流动性，但是从中国建设银行推出的个人住房抵押贷款证券化产品来看，由于市场规模小，无法满足市场需求，收效甚微，企业仍主要依赖银行贷款。为了抑制通货膨胀，央行近年来多次上调准备金率，使得银行面临资金短缺的危险。另一方面，尽管面对利润的诱惑，很多企业纷纷进入房地产市场，但是真正满足上市条件的企业并不多，在股市融资数量有限，因此加快资产证券化进程是必需的。针对目前我国银行在资产证券化过程中存在的问题，结合国情有步骤、有计划地推进，并且国家也要制定相关法律法规以利于证券化的实施，银行最终实现个人按揭贷款和房地产企业贷款都证券化。此外，发展房地产投资基金，引进外资等都可以达到拓展融资渠道，分散银行风险的目的。住房贷款证券化可以分散银行风险，但是这种金融创新正是次贷危机的成因之一。尽管我国的金融创新刚起步，但是我们应该打好基础，使用优质资金进行创新，并且增加风险透明度，以此来防范风险。

3.2 完善企业信用制度

由于信息不对称等原因的存在，商业银行不能够完全了解个人和企业的信用信息。虽然说我国已经开始运行全国信用信息基础数据库，里面也涵盖了大量的个人和企业的信贷信息，但是也存在不少问题，比如有关信用参数未纳入信用体系，信息透明化程度不高，资源分散而且缺乏共享机制等，这些都会给银行带来潜在风险。这就需要健全信用体系，通过完善信用体系，可以帮助信贷人员对申请人情况进行判断，有效防范道德风险，进而提高贷款质量。

3.3 提高风险防范能力

房地产贷款以房屋作为抵押，商业银行一旦无法收回，就将房产拍卖，但这是消极的回避风险的方法。其实商业银行不能将事后补救作为防范风险措施，应当注重事前的审查，银行必须对借款人的财务状况、抵押品的现值、还款意愿等信息有着充分的了解，严格遵循银监会关于发放房地产信贷的标准，及时了解房地产市场的变化情况，保证对贷款投向作出及时调整。并且要定期对信贷人员进行培训以提高其风险意识和职业道德，也可以对其经手的贷款申请进行责任认定以控制信用风险。

3.4 加大监管力度

政府应加强宏观调控，引导房地产企业有序竞争，具体来说应调整住房结构，增加廉租房和经济适用房建设；改善需求结构，防止过分投机。银监会应针对当前银行房地产信贷风险制定有效监管措施，定期或不定期对信贷业务进行检查来防范风险。央行应及时披露房地产信息，引导公众合理预期，规范市场行为。

4 结束语

综上所述，房地产商品因其固有的特性，是良好的金融担保品，适合财务杠杆操作，也是良好的对付通货膨胀的资产；但是，流动性较差，开发和转换使用成本较高等使房地产金融市场具有更多的风险。由于我国的房地产市场发展不完善，相关体制和制度也不够健全，种种因素致使房地产风险无法回避。房地产金融风险是一个庞杂的复合体系，在新的形势下，防范和控制我国房地产金融风险关键在于充分认识房地产金融风险产生的根源，建立适应我国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系，使房地产金融的发展跟得上房地产业发展的步伐。

房地产企业规避风险范文第13篇

一、房地产投资的常见风险类型

（一）经营风险

房地产开发与销售的衔接存在问题，将会导致房地产企业的资金和商品产生积压。房地产经营风险主要指产品的租金、售价、空置率等各个方面不确定因素，导致不可规避的风险出现。房地产开发商品的出租、出售都会给投资者带来一定的经济回报，然而建筑物的部分或整体出现空置，长期的处于出售和等待出租的情况，将会导致投资者蒙受一定的经济损失。对经营风险进行防范的前提，需要对未来一段时间房子的租金、房价进行准确预测，如果在未来一段时间内，租金、房价并不会发生较为明显的变化，那么投资者的收益竟会与房屋的空置率呈正方向发展关系。也就是说，房屋的空置率越高，房地产开发商在经营过程中所要支持的成本也就越高，同时还会产生一定租金风险，为了降低风险，房地产开发商不得不通过降低租金，降低房价的方式促进需求。

（二）市场风险

市场风险指的就是市场中的各项不确定因素所产生的不同类型的风险，由于房地产行业是特殊区域上的市场，房地产所受到的区域影响较大，当市场环境发生较大变化时。例如，市场价格、房地产供给情况、风俗习惯、消费者的收入情况等都是市场风险产生的主要原因，会对投资者的收入造成影响。

此外，由于我国不同地区房地产信息系统效率有所差异，因此各地区房地产投资需求被动幅度和费用支出也会有所不同，因此，不同地区所面临的市场风险也各不相同。就目前我国的房地产市场而言，在同一城市中同一类型的房地产，因为建筑物性质的不同，投资费用也会有所不同，这也增加了市场风险的复杂程度。

（三）利率风险

利率风险是指利率的提升是投资者可能蒙受的经济损失。与一般行业不同，房地产行业在运行过程中需要投入大量的资金，因此在开发过程中需要借助大量的银行信贷。一般情况下，房地产行业的贷款总投资都在50%以上。信贷利率的高低以及信贷的力度都会对房地产商品产生制约，并会对房地产价格产生直接影响。一般来说，市场利率与房地产价值两者的动向相反，即利率越低，房地产价值也就越高，而房地产投资价值越高，投资者所获取的收益也就越大，反之投资者的收益也就越低。如果在一段时间内，房地产投资者无法抵消贷款所产生的利息，房地产投资者在投资过程中将无法获取收益。

二、综合应对房地产投资风险的几项措施

（一）阶段性风险管理

房地产投资过程中出现的风险通常是分阶段出现的。一般来说分为，决策、前期、建设、租售四阶段。房地产的开发周期相对来说都比较长，同时在开发过程中周围的环境会发生较大变化。在四个阶段中都存在许多变化不定的因素。在决策阶段，决策的正确与否会对一项目的开发成败造成直接影响，一个新项目开发都是在做一件新事情，因此工作量需要与项目的规模和公司的规模相适应。房地产开发的前期涉及面广泛、存在较多的不确定因素。在该阶段存在的主要风险有区域经济变化风险、置地风险、融资风险。建设阶段开发项目从工程开工到竣工阶段。房地产的租赁与销售会直接影响房地产开发商对资金的回笼。在租赁与销售阶段，房地产投资过程中所面临的风险种类较多，主要有供求风险、管理风险等。因此，房地产开发商需要加强对市场的合理分析，对市场进行准确判断，并且需要加强内部管理，确保房屋销售和租赁的顺利开展。

（二）应当对风险分散的合理对策

1.转嫁投资风险。转嫁投资风险对策就是将损失转嫁给与之经济利益有联系的另一方进行承担，采取的主要方式为“建筑工程施工合同”，对风险进行适当的转移，风险转嫁的方式分为商业投保、契约性转移等。（1）商业投保，企业在经营过程中通过购买商业保险的方式将风险转移给保险公司。购买保险在一定程度上可以弥补投资者在投资过程中产生的损失，从而实现资金的良性循环，促进我国房地产的健康发展。（2）契约型转移主要分为三个方面：第一，房地产企业与建筑商进行合作时，可以将项目分包给建筑商，从而将风险适当的转移给建筑商，从而使企业的资金压力能够得到缓解。第二，进行联合开发，多方投资者共同对房地产开发项目进行投资，这样虽然会使利益缩减，但是同时也可以使多个企业对风险进行分担，并且在开发过程中，可以充分调动投资商在工作上的积极性，对自身的优势进行利用，实现对风险的规避。第三，在房地产项目建设期间面对房屋进行预售和预租，完成资金回笼，缓解资金压力。

2.组合投资分散风险。房地产开发商通过开发结构组合投资是实现分散风险目的的主要措施，通常来说包括以下几种方式：（1）划分与选择投资区域，房地产开发商可以将资金进行分散，将资金应用到不同的项目上进行投资，避免某一特定区域的经济不景气，对整个企业投资造成不良影响，实现降低企业风险目的。（2）分散投资时间，房地产开发上在投资过程中需要设定一个合理的时间间隔，从而使企业的资金分配能够变得更加合理，降低企业在运行过程中的财务风险和管理风险，有效的避免因为市场变化给企业造成的经济损失。（3）多类型项目投资，投资企业可以依据项目的获利和风险，依照原则对不同类型的房地产进行适当投资。

（三）提升企业内部抗风险能力

1.建立风险管理机构。近几年，我国政府加强了对房地产行业的规模和调控，针对房地产行业颁布了越来越多的法律，房地产企业在运营过程中会面临更多的挑战，并且伴随着市场机制的逐渐规范和完善，对房地产投资风险进行防范将成为房地产企业未来工作的重点。由此可见，建立风险管理是十分必要的。针对房地产企业来说，投资风险不能局限一个项目，应从企业的整体发展入手，对投资进行全程监控。

2.构建风险预警系统。房地产企业应当在企业内部构建预警系统，对企业所面临的风险或潜在危险构建出一个预警系统，通过对该系统的应用，对风险的来源进行确定，准确判断风险的分类，通过合理的措施对风险进行化解，尽量降低风险，从而使企业的投资回报率能够最大化。通常来说，房地产企业在风险预警系统的构建需要财务预警系统的支持，实现对财务风险的全面控制，这主要因为所有的风险最终都会转化为财务风险，在财务系统的设计原则和目的选取必须要准确、客观，准确反映企业的指标和状况，实现对企业的动态监控，依据预警级别的不同，采取针对性的控制措施。

房地产企业规避风险范文第14篇

关键词：房地产企业；投资风险；防范措施

近年来，国民对房地产的热情只增不减。经过多年来的发展，我国房地产企业正在处于转型时期，逐步迈向一个多领域的、正规化的企业。房地产企业的增长方式也在逐渐改变，以前是靠政府扶助以及政策的优待，而现在主要靠企业本身及市场来调节。随着房地产出售价格的飞速增长，以及国家就其问题颁布的一系列政策，是房地产企业的投资更加凶猛。由于物价的波动较大，建筑物所需的材料成本以及房地产企业之间的竞争力度逐渐增大，导致房地产企业在投资过程中的风险的变化也日益增大。因此为了更好的应对投资风险，需要提出合理的相关防范措施，才能使房地产企业健康发展。

一、房地产企业投资风险分析

（一）政策风险

1、经济体制改革风险。经济体制改革的风险是指一种经济体制对整个房地产业的影响，可能会使房地产业受到一定的损失。经济体制一般决定着这个国家未来经济运行的方向以及国民经济的整体结构。假如国家对经济体制进行改革，这就说明这个国家的产业结构以及经济运行机制也要跟着变化。

2、土地使用制度改革风险。土地使用制度改革也会影响房地产业的成本。例如，土地的使用年限长短的规定，开发商的收费和补偿都会使成本增加。另一原因，当局者会根据土地的变化，就其土地的价值作出相应的战略也会给房地产企业带来风险。另外，当局者要运用宏观调控的手段来控制房价的稳定性，防止过高而偏离市场价格。所以，这些政策的变化都会给房地产企业带来风险。

（二）经济风险

1、市场供求风险。房地产市场的供求风险是房地产企业与购买者之间的交易形成的市场供求的风险。市场和供求不是一层不变的，所以房地产市场上的供给与需求会随着经济的发展变化而变化。由于供求失衡，就会给房地产企业以及购房者带来更大的风险。所以，房地产企业要时刻关注经济发展的动向，做好正确的市场分析把握市场供求的规律，了解购买者的能力。进行合理的预测，从而避免或者减少市场带来的风险。

2、财务风险。财务风险主要是指房地产企业的融资风险、负债经营及管理方面带来的风险。

（1）通货膨胀风险。通货膨胀风险通常是指购买力的风险，是指在投资时投入的资金和投资交易完成后相对比，如果购买力降低给企业带来的风险，购买力的高低与通货膨胀率有着密切的关系。投资是有一定的周期的，像是房地产这种行业投资资金大、周期较长，所以通货膨胀的存在就会影响企业运行效率，就会面临通货膨胀的风险。因此，房地产企业应该密切关注通货膨胀风险因素的影响，并作出合理准确的预防措施来减少通货膨胀风险。比如，适当调整降低其利益收益来降低此风险对实际收益率的影响程度。

（2）率变化风险。利率变化风险是指利率的不稳定性给企业带来的风险。利率是国家在宏观调控中一个重要的调节杠杆。所以，一个企业的投资活动及财务决策的方向是要通过利率的变化来调整的。利率政策变化对房地产市场有着非常大的影响。房地产行业是属于资金密集型的产业，企业投资成本的高低也可以从利率这方面体现出来的，并且影响着企业的收益。所以，关注利率风险的变化做好及时的应对措施，关注国家宏观调控利率的动向，做好战略性应对措施，合理的规避风险取得利益最大化。

（三）社会风险

1、城市规划风险。城市的规划会使这个城市更加的有规模、和谐，使城市的布局看起来更加有层次感，进而对城市建设中存在的矛盾进行调节与改善。城市的发展离不开规划，而城市的规划又影响着房地产业的发展。地理位置的优越，交通的便利等原因都会影响房地产企业，所以国家要根据当下城市发展所需作出规划计划，因此房地产企业要关注当下城市规划的动向，把城市规划可能会给投资项目带来的风险进行评估预测，当风险来临时采取有效措施，避免风险或者减小风险最大化。

2、公众干预风险。公众干预风险一般指房产企业在旧房拆迁补偿问题上与居民之间的利益问题。如果在这一区域建造房屋可能会影响到周围居民的一些利益，比如：影响另一区域居民楼的采光等问题，使得公众对该项目进行干预，因此会阻碍此项目的顺利发展，导致给企业带来一定的损失。

3、社会治安风险。社会治安是否有保障也会影响房地产企业项目的进展，因此，房地产企业开发该项目时，应当考虑到项目投资区域的社会保障状况，合理的规避社会治安风险给投资项目带来的各种形式的损失。

二、对房地产企业投资风险防范措施

（一）关注政府政策导向，掌握最佳的投资时期

1、密切关注国家关于房地产经济体制变更的政策与方向，企业组建政策分析小组作出合理的评估，关注国家产业结构的发展，根据产业结构的发展有计划的分散性投资。

2、在取得土地使用权前应对其进行合理的评估与预算，看其是否符合开发条件，并做好与政府相关部门沟通与协商，并且获得支持与帮助。土地的开发和利用要做好合理的分配，这样企业可以循环的使用资源实现利益最大化并且减少风险和其他方面的阻碍。

（二）加强市场的监测，合理回避风险

1、房地产企业要紧密的关注房产市场的动向，根据近一年或者几年的房屋成交量合理计划下周期的开发项目，并且做好相关的防止盲目的开发造成房屋过剩导致资金的占压。

2、企业在通货膨胀期间，可以适当的选择一些房屋进行低利率的出售，可以缓和成本的回收和资金的流动，通货膨胀时政府会做相应的对策去解决，可以根据政府的对策作出合理的回避。在利率这个方面，房地产企业能够提高预期和采用固定利率合同形式，规避此风险。

（三）关注社会动向，做好合理防范

1、用风险组合的原则，企业应该密切关注政府的城市规划的政策，然后根据规划作出投资计划，把投资组合在预期收益率下把风险降到最低，或者合理的分散风险，使投资收益得到最大化。例如，房地产企业可以在一些地方建设写字楼，在另外的地方建设住宅区等。不同类型的房地产的投资风险大小不同，收益也不相同。这样可以得到较为平均的收益。

2、给予该区域的居民进行优惠购房政策，与居民做好协商并给予居民一定的补偿。改善该区域的环境，引进商业进驻小区便利该区居民生活，完善该区域周围的环境设施。

3、房地产企业投资不能盲目的投资而忽略地段，地段对于房产企业有着重要的影响，现在居民选房会把周围地理优势和安全作为重要的条件，因此，房地产企业在选择建设的时候应当与当地的政府协商并签立合同，加强该地的治安安全情况。并且房产企业也要有优秀的物业管理和安全的治安系统。

三、结论

房地产是一个涉及行业和领域范围都比较大的行业，所以在投资的过程中，每个阶段所出现的风险使不同的，企业在投资的过程中也要考虑现实中的风险管理，既要全面的统筹规划，又要注意每个环节的细节，不要脱离总体控制，使每一阶段每一环节都有效的实施。与此同时，每一个投资的企业或者个人，从内部和外部的企业文化以及经营活动等各个方面客观地全面地分析考虑企业本身的优劣势，这样就可以建设合理有效的风险管理机制，使风险降低，效益提高。（作者单位：西京学院会计学院）

参考文献：

[1]曲实宁.房地产投资风险产生原因及对策研究[J].现代商贸工业，2011，（01）

[2]张鑫.谈房地产投资风险及其防范管理[J].魅力中国，2010，（13）

[3]张蕾，刘志会.浅谈房地产投资风险管理[J].山西建筑，2010，（34）

房地产企业规避风险范文第15篇

关键词：房地产企业；资金风险；内部控制

一、引言

资金风险一直是房地产企业面临的重要风险之一，不仅关系到房地产项目的顺利进行，也关系到房地产企业的资金安全和生存安全，是评价房地产企业健康运行的重要标准。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有开发周期长，资金回收周期长的特点。资金贯穿于房产项目开发的全过程，一旦资金链出现问题，整个项目将面临停工、甚至烂尾的风险。2016年以来，随着一线城市“地王”频现和二线热点城市的火爆，土地成交价格不断刷新历史新高，“面粉贵过面包”的现象此起彼伏，并且在金融杠杆的作用下，房地产企业债务风险迅速上升，识别和控制资金风险再次成为房地产企业关注的焦点问题。

二、房地产企业资金风险及成因

通过分析房地产企业资金风险的成因，将资金风险归结为投资过程的资金风险、开发过程的资金风险以及销售过程的资金风险。

1.投资过程的资金风险

投资过程的资金风险是指在投资决策过程中，发生决策失误或者受到某些突况而导致资金收回困难的不确定性。房地产项目一般由投资决策开始，投资决策的正确性和前瞻性直接影响着房地产企业的收益和投资目标的实现。房地产企业在进行投资决策时，会根据项目的市场定位、开发周期、综合考虑自身条件和资金筹集能力，有针对性底进行土地购买。同时，根据项目可行性研究分析、盈利预测，制定资金筹集计划，合理配置资源，完成开发任务，实现预期收益。但是，项目开发的成败、市场反馈是否能达到预期，是受到项目地理位置、周边环境、市政规划、政策导向等一系列因素影响的。例如：一个房地产企业拟购买一个地块，其所处位置为城市郊区，地理环境优越，且临近交通主干道，交通优势明显。该房地产企业经分析评估，果断把握机遇购买了该块地，进行别墅开发。但在开盘后，却没有如预期所料受到市场的追捧，反而成为了冷盘。经过仔细调查，原因为：在政府规划中，该地块附近要建设一座变电站，因担心受到辐射及磁场等影响，市民没有对该楼盘表现出兴趣。该投资因未对周边规划设施进行全面调查了解和尽职评估，造成了企业重大投资失误，发生了投资过程的资金风险，严重影响了企业的正常经营与发展。

2.开发过程的资金风险

房地产企业的开发过程也是一个筹集资金的过程，需要对持续的现金流管理和风险加强控制，从筹资和现金流两方面进行控制和管理。开发过程的资金风险是指由于房地产开发项目的资金需求量大，需求时间较为集中，存在资金链断裂等不确定性。筹资方面，房地产企业需要获得持续的资金流入，以满足开发对资金的不断需求。因此，房地产企业需要保证资金筹集渠道的畅通与稳定，并支付适当的资金筹集成本。例如：某房地产企业正在开发一个项目，资金需求的数量大且需求时间较为急迫，按照预先制定的筹资计划和筹资工作准备，预计可以满足需求。但是由于资金提供方的原因，该笔融资延迟了时间，而该房地产企业未事前做好其他备选方案或者防范预案，此时，房地产企业就面临筹资不稳定带来的资金链断裂风险，不仅影响工程进度，甚至将面临停工、烂尾的风险。现金流管理方面，房地产企业在取得筹资之后，应对已到位现金进行合理的分配和管理，若管理不到位，一方面会出现资金链断裂的风险，另一方面还会出现资金闲置、资源浪费的情况，过犹不及，从而增加企业的总整体资金风险。例如：某房地产企业面临多项目同时开工的情况，虽然筹集了足够的资金且已全部到位，但是由于相关人员对项目开发周期不熟悉等原因，在配置和使用资金时不够合理，出现了紧急的项目资金短缺，非紧急项目反而资金富余、闲置，同样使房地产企业面临资金风险。还有一种情况，即资金到位的时机不合理，如果资金到位过早，也容易导致大量资金闲置，造成不必要的筹资成本支出，形成另外一种未能合理计划与配置的资金风险。

3.销售过程的资金风险

房地产企业的销售过程也是资金回笼的过程，主要指由于某些原因导致资金回笼未达到预期，且超过房地产企业可承受的范围，使企业的偿债能力受到影响，对企业后续发展也将产生不确定的影响。例如：某房地产企业在开盘之后，为了促进去化库存，或考虑竞争对手的营销策略，在未对成本进行详细测算的情况下，盲目跟随促销策略，降低价格、减少收入，使自身利润收窄。该情况看似完成了售楼的工作，但是回收的资金不能覆盖投入的成本，实质上直接造成了企业亏损、效益降低，增大了企业偿债压力和可持续经营的压力，形成销售过程的资金风险，对房地产企业的发展同样是非常不利的。

三、内部控制措施及建议

我国的企业内部控制体系将内部控制与风险管理融为一体，内部控制应以风险为导向，内部控制的有效实施依赖于对风险的预防与管控。房地产企业应建立和完善内部控制制度，有效规避资金风险，提高防范资金风险的能力。通过分析、识别资金风险的成因，房地产企业应实施有针对性的内部控制措施，对资金风险进行规避和有效抑制，或将资金风险控制在可接受的阀值之内，以确保资金安全。上述三个过程的内部控制措施及建议如下：

1.建立健全投资决策机制和评估机制房地产企业在投资过程的资金风险主要是指投资决策的失误导致资金投入的风险增大，资金回收难度增高。为了应对这种风险，房地产企业应建立健全各种决策和评估机制，规避风险：一是建立完善的投资决策机制，从制度设计上规避可能发生的决策失误，并实施问责与追责；二是建立前期投入资金预算制度，科学分析与测算，在保证项目开启和资金投入风险之间寻求平衡，追求资金效率和投资效率；三是结合房地产企业自身的经营历史和经营特点，开发投资项目的评估模型且针对不同地区、不同项目类型设定不同的风险阀值，充分考虑各种因素，以期在项目池中遴选出好的项目，从源头上保证投资资金风险的最小化。

2.科学编制筹资计划和资金分配计划房地产企业在开发过程的资金风险，应适时拓展筹资渠道，以保持筹资的稳定性、资金配置的合理性。因此，房地产企业需要根据投资计划、工程计划、采购计划，以及各项进度、节点等，设计筹资计划、资金使用计划、工程付款计划，科学设计筹资节奏和资金使用，做好紧急情况预案，既保证资金需求，又减少资金静止成本，总体降低资金占用成本。

3.建立成本测算及盈利预测机制房地产企业进入销售过程，是一个成本利润回收的过程，也是资金回笼的阶段。建立成本测算及盈利预测机制，盈利预测机制中包括定价策略，准确测算收支，不仅有利于沉着应对竞争对手的价格策略，避免定价过低给企业带来的资金偿债风险，实现企业利润，同时也是显示企业内部控制、内部运营水平的重要评价标准。因此，房地产企业既要避免盲目促销而稀释回流资金，又要合理运用营销手段，做到有的放矢，促进资金的高效回笼，最大程度降低资金的回收风险。

四、总结

随着房地产行业的市场回暖，房地产企业对于资金风险控制越来越重要。通过分析资金风险的成因，将资金风险归结为投资过程的资金风险、开发过程的资金风险以及销售过程的资金风险，我们建议房地产企业应该逐步完善内部控制制度，完善投资决策机制，降低决策风险带来的资金安全；因地制宜编制筹资计划和资金分配计划，提高企业筹集和使用资金的能力；开源节流，通过建立成本测算和盈利预测机制，以及定价机制，规避资金风险，促进房地产企业资金的良性循环。

作者:鲍海平 单位:山东省商业集团有限公司

参考文献：