农村土地市场范文

农村土地市场范文第1篇

关键词：农村土地市场 集体土地流转 管理

农村土地市场是指农村集体建设用地的使用权流转用于村集体以外的经营性项目的市场。在流转过程中土地的集体所有权性质保持不变。流转的形式包括买卖、租赁、作价入股、合作经营等多种形式。截止目前，农村土地市场主要局限于村办企业，与城镇土地市场处于隔离状态。党的十七届三中全会决定改革征地制度，经营性用地退出征地范围，可以进入农村土地市场，使农村建设用地与城镇建设用地享有平等权利。这为国土资源管理提出了新的课题。因此，如何建立健全农村土地市场，把好土地闸门，同时在改革过程中保护好农民利益，应从以下几个方面着手，作好工作。

一、流转要严格履行审批手续，并纳入计划管理

首先对于集体土地流转涉及新增建设用地的要纳入土地利用年度计划，依法办理农用地、未利用地转用审批手续后方可流转。二是对于公益性项目征地的要履行审批手续，经营性项目使用集体土地同样也要审批。如果出现没有审批的市场，会引发农民的卖地热，危及耕地红线和粮食安全，也不利于农村稳定。所以对待流转地块的审批内容应当包括：一、是否符合土地利用总体规划和村庄集镇建设规划、土地权属是否清楚、承包户或使用人的安置方案可行、村内民主程序合法、流转价格符合有关要求、已经纳入新增建设用地计划和土地供应计划、占用耕地的补充耕地方案可行等基本内容。对待建项目的审查内容应当包括：经营性质属于农村土地市场的准入范围、符合产业政策和供地政策、符合集约用地控制指标、环境影响评价合格等。符合审批条件的地块和项目方可交易，确保农村土地市场依法规范有序运行。

二、继续发挥宏观调控作用，在集体土地流转中要执行招拍挂制度

对于集体存量建设用地也要考虑纳入土地供应年度计划，与城乡建设用地统筹安排，避免出现土地市场的大起大落。土地作为经济发展的载体，土地供应的规模和结构直接影响经济发展的走势。农村土地市场面向社会开放以后，集体土地流转成为建设用地供应渠道的重要组成部分。要继续发挥好土地参与宏观调控的功能，就需要做好集体土地供应的总量控制、时序安排、空间布局、行业侧重，实现总规模不突破，年度间、地区间平衡，重点行业、民生工程一定要优先保障。我国自城镇土地市场实行经营性用地招拍挂制度以来，有效地保证了国有资产不流失。同样，对于村民集体资产也不应流失，为此有必要在农村土地市场推行经营性用地招拍挂制度，提高农村土地市场的公开透明度。特别在农村土地市场建立初期，村集体和用地单位都缺少相应经验，双方直接交易会给国土资源管理带来较大的风险。为此，国土资源管理部门要建立起集中、有形的农村集体建设用地使用权交易平台，将符合条件的待流转地块信息向社会进行，通过市场竞争使流转地块实现价值最大化，另一方面也帮助用地单位寻找到最适合的地块。在国土资源管理部门的指导和鉴证下，村集体与用地单位签订协议，使双方的合法权益都得到保护。

三、集体土地流转要制定政府指导价

农村土地市场建立以后，农村土地的价格会对城镇土地造成连带影响。农村土地价格偏低，用地单位会倾向于从城镇转移到农村，拉低城镇土地市场的价格；农村土地价格偏高，农民会对公益性项目征地产生抵触，因为公益性项目征地支付的补偿价格低于经营性项目用地支付的流转价格。为此，国土资源部门应当加强对集体土地流转价格的管理，制定一个分区域的指导价，规定价格浮动的上限和下限，为村集体和用地单位议价提供参考依据。交易价格偏离指导价较多的，应当引入评估确认机制，低于评估价格交易的地块，政府可以行使优先购买权。通过各种措施，规范市场秩序，将价格波动限制在可控的范围内，减少农村土地市场对城镇土地市场的冲击。

四、集体土地流转要加强动态监管

土地流转的可观收益容易造成农民的利益冲动，短期内争相大量流转土地。由于前面已经设定了土地流转的审批条件，不符合审批条件的，有可能私下流转，形成新的“未批先用”违法用地类型。同时也可能发生用地单位私自变更用途、扩大用地范围等问题。对此一是要加强宣传引导，更重要的是加强动态监管，依靠遥感、航拍等先进技术，依靠国土资源执法部门的现场巡查，依靠社会举报提供线索，及时发现并制止违法行为，这在农村土地市场建立初期尤为重要。国土资源管理部门应当针对可能出现的私下流转行为制定管理办法，提出处罚措施，应对新形势下的土地管理要求。

综上所述，建立集体土地流转渠道，准许经营性项目进入农村土地市场，对于缩小征地范围，防止公权泛化具有十分重要的作用。国土资源部开展的新一轮征地制度改革试点工作，将经营性用地退出征地作为重要改革内容。在具体实施过程中，需要建立相关配套制度，严格管理和疏导，防止一拥而上，确保改革过程平稳进行。

参考文件资料：

㈠《中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议公报》

㈡《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》

㈢《中华人民共和国土地管理法》

农村土地市场范文第2篇

一、农村土地流转市场发展速度很快

从2006年开始的“建设社会主义新农村”战略，是我国现代化进程中的重大历史任务是建设社会主义新农村，按照中央提出的“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的20字要求扎实推进。之后在重庆和成都进行统筹城乡试点到后来扩大范围到现在经过近十年的发展我国新农村建设取得了一定的成果：从2008年底全国承包耕地流转面积1.1亿亩，到2015年土地流转3.8亿亩，土地流转率已经达到30%，其中工商资本大约占到10%的流转土地；占主要部分是农民之间的流转。7年间土地流转增加2.7倍，流转速度是很快的。从以下图可以看出从2008年以来我国土地流转情况：

二、房地产市场的繁荣

从1987年正式起步到现在，房地产业发展了近三十年。从最开始的福利分房，到现在的商品房制度，发生了翻天覆地的变化。首先是房价的迅速上涨，从2001年的874元/平米不到到2013年全国商品房销售均价为6237元/平米，13年间翻了7倍多，以每年55%的上涨速度，远超了GDP的发展速度。其次，全国商品住宅销售面积从2001年的2亿平方米增长到2013年的12亿平方米，是2001年的6倍多。如下图：

三、二者的对比

在全国农村土地流转市场如火如荼的开展的时候，我们也应当看到，如同房地产市场发展之初一样，存在这样那样的问题。我国的房地产市场和农村土地流转市场都是土地市场，一个是国有土地市场，一个是集体土地市场，都是从零开始发展。因此，我们在发展农村土地流转市场的时候可以借鉴一下房地产市场的经验，少走弯路。

1.是否具有明晰产权，由自然人或自然人组成的法人所有：房地产市场的产权是很明晰的，国有土地的所有权归国家，流转的都是土地使用权。有专门的房地产交易部门发放的权属证书，上面的清晰的记载其所有人及相应的权属界址和使用年限。而农村土地承包权的性质界定是以政策为主，土地权利的规定还没有被完全上升到法律高度，还不能完全受法律保护，权利边界模糊，弹性较大，还有很多权属对应的土地权属界址不清，容易造成邻里纠纷；其次，土地承包关系长久不变的理解，《农村土地承包法》、《物权法》都明确了耕地的承包期为30年。从2008年开始，党中央有关文件也多次提出“稳定农村土地承包关系并保持长久不变”但是基层干部群众对“长久不变”的理解具体含义不清、想法不一、作法各异。再次，农民获得土地承包经营权是由于居住地在村集体同时拥有农民的身份。但是，近年来许多的事项造成农民失去承包经营权，比如子女读大学将户口转到学校，农民在大城市买房并将户口迁移到大城市，更有许多地方在试行去掉农业和非农业户口之分等等。从二者的比较可以看出，农村土地承包经营权没有排他性，模糊不清，甚至出现了侵犯土地承包经营权的情况。

2.经济主体是否独立决策，决策权是否高度分散。房地产市场上的开发商和购房人各经济主体都是“理性经济人”。决策时，开发商以利润最大化为目标，购房人以效用最大化为原则，交易各方是独立、平等，都为了自己的利益，一个愿买一个愿卖，各自决定到底怎么做。但是农民不都是自愿流转的：除开农民外出打工或者没有劳动力而自愿流转外，有一部分农民是别人怎么样自己就跟着别人流转的观望态度，另外一部分是根本就不愿意流转。在这种状况下，为了加快新农村建设，实现土地节约化和规模化，并且流入方也希望土地能整体流入，因此有些地方是村集体要求农民流转土地，这样就造成了农民被动流转自家土地。二者对比，我们发现农民这个交易主体在土地流转市场上，不能自由进出土地市场，不独立，不平等。

3.是否是合约经济房地产市场的买卖都有相应的合同，合同上规定了双方的权利和义务，合同有格式是规定的，并且需要到房地产交易管理部门备案，可以在网上查到的。而农村土地流转大多数是农户之间自发流转，有近40%的土地流转未签订合同，即使有书面合同的，合同文本不规范，合同条款不完备，未经合同管理机构审查签证，容易产生纠纷和矛盾，使流转双方权益得不到保障。其次，农村土地流转很多地区还缺乏专门的交易部门。从二者的比较可以看出，房地产市场很多有法律的规定，一切按照规定执行，全国统一，但是农村土地市场则非常缺乏规范。

4.政府的作用主要是制定规则、维护秩序、促进竞争、限制和消除垄断。在房地产发展过程中，房地产低迷的时候，政府及时出台鼓励措施，从税收，利息等等给以支持，当房地产火热的时候，及时给以政策上的限制，必如限制二套房等措施。而农村土地流转过程中出现“非粮化”、“非农化”倾向和“反租倒包”等行为对工商资本的限制要加强对工商企业租赁农户承包地行为的监管，防止浪费农地资源、损害农民土地权益，也需要政府来制定规则、维护秩序、促进竞争、限制和消除垄断。从这里可以看出，在房地产市场，政府充分的知道自己该做什么，不该做什么，但是在农村土地市场，政府及相关部门则是比较迷茫。

四、解决办法

从上面的对比可以看出，相比房地产市场农村土地流转市场还有很多地方需要加强。

1.明晰农村土地的承包经营权，以法律界定，特别是要确定其排他性地位。对于我国目前的土地承包经营权，十八届三中全会决定提出：“完善产权保护制度。产权是所有制的核心。健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度。”只有明晰土地承包经营权，是形成土地流转市场的关键，也只有明晰土地承包经营权才能够使得我们的土地流转走向健康，有序。

2.在中央全面深化改革领导小组第五次会议中说到“要尊重农民意愿，坚持依法自愿有偿流转土地经营权，不能搞强迫命令，不能搞行政瞎指挥。”要求各级政府不论以什么原因都不能强迫农民流转土地，农民作为市场的参与者，有权决定自己是否流转土地，任何强迫农民流转土地的行为都会损害农民的权益。

3.建立土地流转服务平台，提供统一的合同范本。在全国的县和乡镇建立土地流转服务平台，土地流转需要签订规范的流转合同。

4.土地流入方既要鼓励引导，又要加强监管，防止其在土地转入以后，浪费农地资源、损害农民土地权益，并及时出台相关政策措施以与调控。

农村土地市场范文第3篇

关键词：房地产市场；经验；农村土地流转市场

中图分类号：F321.1 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）013-000-02

一、农村土地流转市场发展速度很快

从2006年开始的“建设社会主义新农村”战略，是我国现代化进程中的重大历史任务是建设社会主义新农村，按照中央提出的“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的20字要求扎实推进。之后在重庆和成都进行统筹城乡试点到后来扩大范围到现在经过近十年的发展我国新农村建设取得了一定的成果：从2008年底全国承包耕地流转面积1.1亿亩，到2015年土地流转3.8亿亩，土地流转率已经达到30%，其中工商资本大约占到10%的流转土地；占主要部分是农民之间的流转。7年间土地流转增加2.7倍，流转速度是很快的。从以下图可以看出从2008年以来我国土地流转情况：

二、房地产市场的繁荣

从1987年正式起步到现在，房地产业发展了近三十年。从最开始的福利分房，到现在的商品房制度，发生了翻天覆地的变化。首先是房价的迅速上涨，从2001年的874元/平米不到到2013年全国商品房销售均价为6237元/平米，13年间翻了7倍多，以每年55%的上涨速度，远超了GDP的发展速度。其次，全国商品住宅销售面积从2001年的2亿平方米增长到2013年的12亿平方米，是2001年的6倍多。如下图：

三、二者的对比

在全国农村土地流转市场如火如荼的开展的时候，我们也应当看到，如同房地产市场发展之初一样，存在这样那样的问题。我国的房地产市场和农村土地流转市场都是土地市场，一个是国有土地市场，一个是集体土地市场，都是从零开始发展。因此，我们在发展农村土地流转市场的时候可以借鉴一下房地产市场的经验，少走弯路。

1.是否具有明晰产权，由自然人或自然人组成的法人所有：房地产市场的产权是很明晰的，国有土地的所有权归国家，流转的都是土地使用权。有专门的房地产交易部门发放的权属证书，上面的清晰的记载其所有人及相应的权属界址和使用年限。而农村土地承包权的性质界定是以政策为主，土地权利的规定还没有被完全上升到法律高度，还不能完全受法律保护，权利边界模糊，弹性较大，还有很多权属对应的土地权属界址不清，容易造成邻里纠纷；其次，土地承包关系长久不变的理解，《农村土地承包法》、《物权法》都明确了耕地的承包期为30年。从2008年开始，党中央有关文件也多次提出“稳定农村土地承包关系并保持长久不变”但是基层干部群众对“长久不变”的理解具体含义不清、想法不一、作法各异。再次，农民获得土地承包经营权是由于居住地在村集体同时拥有农民的身份。但是，近年来许多的事项造成农民失去承包经营权，比如子女读大学将户口转到学校，农民在大城市买房并将户口迁移到大城市，更有许多地方在试行去掉农业和非农业户口之分等等。从二者的比较可以看出，农村土地承包经营权没有排他性，模糊不清，甚至出现了侵犯土地承包经营权的情况。

2.经济主体是否独立决策，决策权是否高度分散。房地产市场上的开发商和购房人各经济主体都是“理性经济人”。决策时，开发商以利润最大化为目标，购房人以效用最大化为原则，交易各方是独立、平等，都为了自己的利益，一个愿买一个愿卖，各自决定到底怎么做。但是农民不都是自愿流转的：除开农民外出打工或者没有劳动力而自愿流转外，有一部分农民是别人怎么样自己就跟着别人流转的观望态度，另外一部分是根本就不愿意流转。在这种状况下，为了加快新农村建设，实现土地节约化和规模化，并且流入方也希望土地能整体流入，因此有些地方是村集体要求农民流转土地，这样就造成了农民被动流转自家土地。二者对比，我们发现农民这个交易主体在土地流转市场上，不能自由进出土地市场，不独立，不平等。

3.是否是合约经济房地产市场的买卖都有相应的合同，合同上规定了双方的权利和义务，合同有格式是规定的，并且需要到房地产交易管理部门备案，可以在网上查到的。而农村土地流转大多数是农户之间自发流转，有近40%的土地流转未签订合同，即使有书面合同的，合同文本不规范，合同条款不完备，未经合同管理机构审查签证，容易产生纠纷和矛盾，使流转双方权益得不到保障。其次，农村土地流转很多地区还缺乏专门的交易部门。从二者的比较可以看出，房地产市场很多有法律的规定，一切按照规定执行，全国统一，但是农村土地市场则非常缺乏规范。

4.政府的作用主要是制定规则、维护秩序、促进竞争、限制和消除垄断。在房地产发展过程中，房地产低迷的时候，政府及时出台鼓励措施，从税收，利息等等给以支持，当房地产火热的时候，及时给以政策上的限制，必如限制二套房等措施。而农村土地流转过程中出现“非粮化”、“非农化”倾向和“反租倒包”等行为对工商资本的限制要加强对工商企业租赁农户承包地行为的监管，防止浪费农地资源、损害农民土地权益，也需要政府来制定规则、维护秩序、促进竞争、限制和消除垄断。从这里可以看出，在房地产市场，政府充分的知道自己该做什么，不该做什么，但是在农村土地市场，政府及相关部门则是比较迷茫。

四、解决办法

从上面的对比可以看出，相比房地产市场农村土地流转市场还有很多地方需要加强。

1.明晰农村土地的承包经营权，以法律界定，特别是要确定其排他性地位。对于我国目前的土地承包经营权，十八届三中全会决定提出：“完善产权保护制度。产权是所有制的核心。健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度。”只有明晰土地承包经营权，是形成土地流转市场的关键，也只有明晰土地承包经营权才能够使得我们的土地流转走向健康，有序。

2.在中央全面深化改革领导小组第五次会议中说到“要尊重农民意愿，坚持依法自愿有偿流转土地经营权，不能搞强迫命令，不能搞行政瞎指挥。”要求各级政府不论以什么原因都不能强迫农民流转土地，农民作为市场的参与者，有权决定自己是否流转土地，任何强迫农民流转土地的行为都会损害农民的权益。

3.建立土地流转服务平台，提供统一的合同范本。在全国的县和乡镇建立土地流转服务平台，土地流转需要签订规范的流转合同。

4.土地流入方既要鼓励引导，又要加强监管，防止其在土地转入以后，浪费农地资源、损害农民土地权益，并及时出台相关政策措施以与调控。

五、总结

我们的新农村建设主要依靠农村土地流转市场，而农村土地流转市场主要看产权是否明晰，市场参与者是否平等，市场是否规范，政府在其中是否适当的发挥其作用。只有这些都理顺了，农村土地流转市场才会健康，有序的发展，新农村建设才能顺利的实现“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的目的。

参考文献：

[1]高和荣，著.现代西方经济社会学理论述评[M].社会科学文献出版社，2006.

农村土地市场范文第4篇

农村土地资源的管理首先要明晰土地产权，对土地的所有权驻地和土地使用权驻地的归属进行明确的界定。我国法律规定，农村土地属于农民集体所有，农民拥有土地的使用权。为解决这一固定对产权和使用权主体的模糊性，应推动农村土地资本化进程，按照市场经济的原则，在法律的框架范围内对农村土地资源的产权和使用权进行界定，如将农村土地集体所有明确为“村集体所有”，避免村干部等个人决策对土地的使用权的影响，对土地承包经营权中涉及到的土地转让、出租、抵押等权利继续拧市场的调配，将土地资源的价值与市场经济的融资和资本化运行相衔接，促进土地资源的资本化进程。

2健全农村土地资源的流转机制

市场经济条件下，需要对土地资源进行资本化运作，同时以商品的身份实现其自身的价值，将土地资源的实物形态转化为价值形态。在产权明确的情况下，推动土地资源的使用权和其他权利的市场流转。为此，应从法律层面上进行立法规范土地资源流转中涉及到权利、义务、范围等等内容，从法律的角度保护农民和投资人的合法权利，同时对土地资源的管理起到制度约束作用。此外，积极探索建立和培育规范的农村土地市场，通过农村土地资源的转包和调整促进土地资源的流转，完善市场经济条件下，土地资源的流转形式，如股份合作、租赁、承租返包、托管、代耕等等，通过资本化的运作，市场的流转，提高土地资源的管理效率，实现土地资源的可持续化、高收益性的利用。

3强化农村土地基础工作

市场条件下土地资源的流转归根到底是土地价格的调动。只有完善的土地产权和土地价格体系才能够发挥市场在土地资源配置管理中的作用。为此，首先应推动农村土地登记制度的建立，对土地资源的面积、权属、使用条件、用途、价格等因素进行科学的登记，为土地资源的资本化奠定基础和提供法律依据。同时推动土地定级估价制度，按照市场的资源调配和定价机制，对农村土地的质量等级与市场价格进行合理的估价，规范农村土地价格体系，推动农村土地基础管理工作。

4发展农村中介服务机构

农村土地市场范文第5篇

内容提要：现行的家庭联产承包责任制对农村经济的推动作用已经发挥到了极至。如果对现行土地制度进行更加深入的改革，通过地价评估、低价出让、依法颁证、合法交易等步骤逐步建立和培育农村土地市场，盘活农村土地资产，不仅将从根本上促进农村经济的全面活跃，而且对于解决耕地大量浪费、人口无序增长、乡村债台高筑等尖锐的社会问题具有十分重要的现实意义。 当前，“三农”问题已经成为困扰我国现代化建设的瓶颈问题，这似乎已是不争的事实。我以为土地问题又是困扰“三农”问题的瓶颈问题，农业的产业化、农村人口的无序增长、农村土地的大量浪费、农民负担的居高不下、乡镇负债有增无减、农民实际收入的增长缓慢、等等问题无不与此密切相关。 一，历史的经验与教训 土地作为重要的生产资料，其与劳动者的结合形式对土地效益的发挥和劳动者收益的高低至关重要。两者结合得越紧密，土地效益越好，劳动者收益越高；两者的结合形式越松散，土地效益越差，劳动者收益越低。在建国以后的历史中，两方面的例子都证明了这个道理。 时期，土地的所有权、经营权、收益权都是集体所有。劳动者只能通过集体安排的形式同土地发生作用，并从集体的收益中分配到一定的个人利益。由于劳动者的个人利益是通过集体间接地从土地中获得，形成了农民对土地的隔膜。这种隔膜直接导致了他们对土地的劳动投入（根本还谈不上生产资料的投入）只能是消极的、被动的甚至是冷漠的。出工不出力的行为又使得土地的产出大打折扣，这又进一步导致集体分配水平的下降，农民生活每况愈下。这种落后的状况刺激了农民对土地权利的渴望，于是有了22年前小岗村农民的伟大壮举。家庭联产承包责任制使农民获得了对土地的部分经营权（之所以说是“部分”，是因为他们的生产行为在一定的程度上还是要接受政府的“指导性计划”，这种“指导性”在不少地方也要运用强制的手段）和直接收益权。他们不再需要集体每天对他们进行排工调工，能够自主安排在土地上的工作日程；在上交一定数量产品的前提下他们可以最大限度地挖掘土地的潜力使自己从土地上获得更多的收益。劳动者与土地的这种结合形式，撤消了劳动者与土地之间的这道“集体”屏障，在很大的程度上解除了他们与土地的隔膜，唤起了劳动者对土地的热情和希望。他们极尽所能加大对土地的投入，使土地的收益大幅提高，他们自己的生活状况也随之改善，温饱问题基本解决。 二，现行土地政策的局限性 家庭联产承包责任制的实质，是不允许农民失去土地，并迫使农民与集体建立起土地的租赁关系，30年或者更长的时间内不变。“上交国家的”是实物或现金形式的税，“留够集体的”是以提留形式出现的租金。这种形式基本解决了农民的温饱问题，但是难以解决农民的致富问题。 只有减少农民才能真正富裕农民。在家庭联产承包责任制的情况下，农民没有对土地的处置权，土地对他们的束缚是长期的甚至是永远的。即使一些长期外出务工的农民，由于种种后顾之忧，也很难割舍得下对家乡那份包产地的牵挂，承包地成了他们转变农民身份离家创业的既留不住又丢不开的羁绊。 对于在家的农民来讲，联产承包责任制这种土地形式，只是停留在政府政策承诺的层面。在政策多变的现实情况下，一个声称承包权几十年不变的红头子文件，未必就能真正成为农民的“定心丸”？1999年3月，四川省遂宁市市中区在落实中央十五届三中全会精神开展土地承包期再延包30年不变的工作时，对三家镇、南强镇、常理乡、保石镇、永兴镇、安居镇的农户进行调查，农民对该政策普遍反映冷淡。他们怀疑“30年内到底变不变”“30年以后又咋办”？“30年土地不变，负担年年见涨，会增加儿孙负担”。 即便土地政策真的就不变，这种承包制也不能从根本上解决土地集约经营、规模投入等问题。土地的规模经营是实现农业产业化的一个重要前提。在实行家庭联产承包责任制的过程中，全国各地根据当地实际情况又制定了一些配套性的小政策，如：“两田制”将农民的包产地分为口粮田和责任田；“两地制”将集体土地分成长期包产地和机动包产地；有的规定长期包产地大稳定，机动包产地5年小调整；有的规定“以增等减，排队候补，长期大稳定，年度小调整”……林林总总的分合政策，使土地的规模越分越小。永兴镇洋渡村经过数次“小调整”地块细碎分割十分严重，2社农民李刚，承包的1·7亩地，分布在12个不同的位置，最小的一块仅有0·02亩。 集体对土地的垄断，加剧了土地的真正管理者-——基层干部——利用垄断土地的优势地位对土地的使用者——农民——的索取；在现行财政体制的巨大压力下，这种索取的随意性日益增大，农民不堪重负，致使干群关系日益紧张，基层社会矛盾日益尖锐。 由此可见，随着社会的发展，家庭联产承包责任制的局限性已经日渐显现。可以认为，这种土地制度的社会作用已经发挥到了极至，其路子已经走到了尽头，家庭联产承包责任制已经光荣地完成了它的历史使命。探索新的土地制度，尽快建立农村土地市场已经是一种非常迫切的现实需要。这同在城市改革中，在以责任承包为主要内容的企业改革发展到一定的程度，最终不得深入到产权制度的改革的状况大致无二。从这个意义上讲，农村改革现在已经远远地落后于城市改革了。 三，建立农村土地市场的基本设想 建立农村土地市场的核心是要在落实土地所有权的基础上，使土地的所有者能够在土地市场上实现公平合理的自由交易，前提是要解决现在的土地所有权缺位的问题，实现土地所有权的人格化。其内容大致为： 1??核定地价。由县以上农业、国土、物价和财政、审计等权威机构根据土质、区位等基础条件分等级评估定价； 2??低价出让。以核定价格的5——10%的水平，向每一个农民限量有偿出让（无钱购买的农民可以先发证，凭证贷款购买）；农房规划区以外的农民宅基地按核定价格全额出让，以刺激其集中建房；所获资金属村集体所有，集体可以用做村民的社会保障，也可以部分用作偿还历年的负债。县级政府向土地发售单位征收土地交易税60——80%，村自留40——20%。 3??依法颁证。农民所购土地由县级人民政府颁发具有法律效力的土地所有权证，确定持证人拥有对土地所有权、经营权、收益权等权益自行处置（包括经营、买卖、馈赠、租赁等等）的权力；土地所有者有权按照核定的地价或当时市场价用土地做抵押申请银行贷款。 4??依法管理。城市居民和农村居民均可自由买卖土地；个人土地一旦进入市场交易，国家即对买方征收土地交易税；此项收入国家专项用于建立贫困农民的社会保障机制。 5??放开户籍管制。县城及其以下集镇，取消城乡户籍区别，鼓励通过出卖土地获得原始积累的农民到这些地方发展工商贸易。大中城市待条件成熟后，逐步向农民全面开放。

四，建立农村土地市场的重大意义 1??经济意义： 有利于加速土地集约化进程。土地所有者缺位，真正的流转机制难以形成；过分的分散经营，制约了新技术的普及和新品种推广，也制约了农产品商品率的提高。土地市场的建立，将促使土地向资金与人才相对集中的方向流转，有利于扩大生产规模，提高土地的利用率，促进农业产业化发展，提高农业生产率；有利于农业科学技术的普及应用，降低农产品生产成本，改善农产品品质；有利于增强我国农产品在国际市场的竞争力，适应WTO的挑战。 有利于最大限度地减少对土地的浪费。由于土地所有者的缺位，土地的增减与任何一个具体的个人并无切身的利益联系，土地浪费的状况难以从根本上得到有效的遏止。一是被各项非农建设项目大量低价征占，全国每年直接减少耕地面积估计不低于800万亩；二是农民对土地的掠夺式经营，大量施用化肥导致地力下降，土地的保墒能力越来越低；三是土地的闲置大量存在。由于种田成本太高，外出务工人员的承包地转包困难，又无权自己处置，致使搁荒的土地随着外出人员的增加不断增加；加之土地承包对象和面积的不断调整，不仅土地越调越小，而且充着户与户之间包产地疆界的田埂越来越多。遂宁市中区117万亩耕地，田埂面积达3万6千多亩。这些问题，只有当土地的所有者真正到位之后才有可能得到有效的遏止。 有利于控制农村人口的过快增长。目前的土地制度在执行中虽然对计划外生育的人口作了一定的限制，但是，在交足了一定的超生罚款之后，集体依然承担着为新增人口调整划拨土地的义务。在这种情况下，很多农民并存在“现有土地养不活过多人口”的压力，在计划生育的一片大好形势下，农村“黑娃”（超生子女）的增长势头，远远超过我们宣传的速度。土地一旦为农民个人所有，它对人口的承载能力就会由国家算术变为农民个人的算术，人口增长对国家的压力将会分散到所有的土地所有者那里。生育状况与农民全家的长远利益相结合，将十分有助于改善农民的生育行为，有利于控制农村人口的过快增长。 2??社会意义： 有利于促进城市和农村人口的双向流动，加速农村小集镇的发展。要使农村致富必须减少农民；减少农民的方式是允许一部分农民在土地市场的作用下永远失去土地，改变农民身份；政府通过户籍等政策鼓励失去土地的农民主要向小集镇流动和集中，缓解人口的大量迁徙带给大中城市的压力；通过税收物价等政策鼓励农民将出售土地所获得的原始积累用作在小集镇发展工商贸易等经济活动，这将十分有助于集镇的建设和发展。以遂宁市中区为例：全区现有农民110万人，有集镇32个，集镇人口约18万左右，平均每个集镇不足6000人；如果每个集镇平均发展到20000人，即可减少农民45万人。最近，该区开展新农村建设，利用土地政策，靠近集镇大量集中规划农民新居，吸引了大批的建房资金和农业人口向集镇集中，人口仅14000余人的步云乡，近三年就吸引社会资金1400万元投向集镇，集镇规模比三年前扩大近一倍。土地市场建立后，这样的进程将会进一步加速。土地进入市场之后，使城市的社会资金向农村流动成为一种现实的可能，为有眼光、有专长、有实力的城市人口进入农村发展农业开辟了通道，他们将同农村现有的专业大户一起，成为农村未来新的生产力的代表，为农业的发展创立新的组织形式，注入新的活力，为继续留在农村的农民就地创造新的就业机会。 有人担心，农民一旦失去土地，就等于失去了基本的生活保障，会制造出大量的无产者或城市贫民。这种担心是建立在对农民的基本生存能力和判断能力完全不信任的基础之上的。土地一旦成为家产，农民会比以往任何时候都更清楚土地对于自己及其家庭的利害关系，为了子孙后代的切身利益，他必须加倍珍惜这份土地，除非他已经有了充分的理由认定失去土地之后家庭所有成员的眼前和长远利益都会发展得更好，那他绝不会轻易卖掉自家的土地。当然也有极少数好吃懒做好逸恶劳的人完全有可能为了一时的痛快卖光吃光，但这与土地制度的本身并无直接的联系，这种人数量极少，他们的生存状况在现行的土地制度下仍然不可能得到明显的改善。从世界已有的成功经验来看，欧洲13世纪在农村建立土地长子继承制，用法律的形式剥夺了长子以下的其他孩子在土地等农业产业方面的继承权，迫使大量青年离开农村到非农领域谋求发展，极大地促进了欧洲的城市化进程。 3??政治意义： 有利于转变政府职能，精干基层政府机构。土地市场的建立，将使土地的价格与农产品的价格形成十分紧密的内在联系，迫使土地所有者和农业生产者必须关心市场、面对市场组织生产；农业生产经营业主的涌现，还将为农村税费合一的改革奠定坚实的体制和经济基础，这些都使政府得以从农业生产和土地经营等具体的经济活动和各项提留的征收中解脱出来。届时，乡政府的主要精力应用于举办公益性的社会事业，大量履行乡政府经济管理职能的行政人员，可以转变身份，依托现有的农经站、农技站、农机站等上级政府下伸的农村经济组织，组建农工商联合公司，为农业的产前、产中、产后有偿提供技术、信息、市场服务。 有利于减轻基层政府债务，维护基层政权的正常运转。当前很多乡镇的巨额负债，已经成为困扰基层干部的一个解不开的死结，给基层政权的正常运转造成了严重的负面影响。遂宁市中区目前乡镇债务总额达2亿6000万元，乡镇平均负债800万元，最高的三家镇高达2000万元。在广大的西部地区，乡镇负债的问题已经普遍存在，这是一个躲不了绕不开甩不掉的十分严峻的现实问题，如不妥善解决，将严重威胁基层政权的巩固和稳定。土地是资源也是资产，实现土地所有权的人格化，建立农村土地市场，对于盘活这笔巨额财产，维护基层政权的稳定具有十分重要的现实意义。遂宁市中区现有耕地117万余亩（不含三万六千亩田埂），设想如果以每亩地200元的价格卖给农民，即可以变现资金二亿三千四百万元。这笔资金政府如果通过向土地的发售单位征税的形式集中一半用于偿还乡镇政府债务（其余部分建立农村社会保障制度，专门用于向农村贫困人员施救），则可大大缓解乡镇政府的压力。 有利于更好地履行我党对广大农民的历史承诺，维护党的信誉。革命战争年代，我党在农民运动中，提出了“打土豪，分田地”的口号。由于这个口号作为党在夺取政权的过程中对农民的承诺，集中地反映和代表了农民的根本愿望和利益，得到了广大农民的广泛响应，于是“打土豪，分田地”在当时的贫苦农民中几乎是家喻户晓深入人心。在这个现实目标的激厉下，广大农民参加革命的热情空前高涨，为农民运动乃至中国革命的成功发挥了不可估量的积极作用。解放后农民在党的领导下，如实分得了自己经过斗争得到的土地。由于众所周知的历史原因，农民依法得到的土地很快又变成了集体所有，完全失去了对土地的支配权，至今在土地问题上，他们除了责任和义务而外，几乎没有真正的权利。现在通过实现土地所有权的人格化，让农民真正成为土地的名副其实的所有者，可以更好地体现历史承诺的严肃性，有利于进一步增强党对农民的凝聚力。 土地制度是国家最基础的社会经济制度，它的每一次变革对于整个社会产生的连锁影响可能都是十分巨大的。因此，不管何种方案，都不宜在短期内全面展开，但是应该允许和鼓励基层在较小的范围内积极地探索和实验-——因为现行的制度必须改革，这已经是无雍质疑的。 (转载本文请注明“中国选举与治理”首发)

农村土地市场范文第6篇

当前，“三农”问题已经成为困扰我国现代化建设的瓶颈问题，这似乎已是不争的事实。我以为土地问题又是困扰“三农”问题的瓶颈问题，农业的产业化、农村人口的无序增长、农村土地的大量浪费、农民负担的居高不下、乡镇负债有增无减、农民实际收入的增长缓慢、等等问题无不与此密切相关。

一，历史的经验与教训

土地作为重要的生产资料，其与劳动者的结合形式对土地效益的发挥和劳动者收益的高低至关重要。两者结合得越紧密，土地效益越好，劳动者收益越高；两者的结合形式越松散，土地效益越差，劳动者收益越低。在建国以后的历史中，两方面的例子都证明了这个道理。

人民公社时期，土地的所有权、经营权、收益权都是集体所有。劳动者只能通过集体安排的形式同土地发生作用，并从集体的收益中分配到一定的个人利益。由于劳动者的个人利益是通过集体间接地从土地中获得，形成了农民对土地的隔膜。这种隔膜直接导致了他们对土地的劳动投入（根本还谈不上生产资料的投入）只能是消极的、被动的甚至是冷漠的。出工不出力的行为又使得土地的产出大打折扣，这又进一步导致集体分配水平的下降，农民生活每况愈下。这种落后的状况刺激了农民对土地权利的渴望，于是有了22年前小岗村农民的伟大壮举。家庭联产承包责任制使农民获得了对土地的部分经营权（之所以说是“部分”，是因为他们的生产行为在一定的程度上还是要接受政府的“指导性计划”，这种“指导性”在不少地方也要运用强制的手段）和直接收益权。他们不再需要集体每天对他们进行排工调工，能够自主安排在土地上的工作日程；在上交一定数量产品的前提下他们可以最大限度地挖掘土地的潜力使自己从土地上获得更多的收益。劳动者与土地的这种结合形式，撤消了劳动者与土地之间的这道“集体”屏障，在很大的程度上解除了他们与土地的隔膜，唤起了劳动者对土地的热情和希望。他们极尽所能加大对土地的投入，使土地的收益大幅提高，他们自己的生活状况也随之改善，温饱问题基本解决。

二，现行土地政策的局限性

家庭联产承包责任制的实质，是不允许农民失去土地，并迫使农民与集体建立起土地的租赁关系，30年或者更长的时间内不变。“上交国家的”是实物或现金形式的税，“留够集体的”是以提留形式出现的租金。这种形式基本解决了农民的温饱问题，但是难以解决农民的致富问题。

只有减少农民才能真正富裕农民。在家庭联产承包责任制的情况下，农民没有对土地的处置权，土地对他们的束缚是长期的甚至是永远的。即使一些长期外出务工的农民，由于种种后顾之忧，也很难割舍得下对家乡那份包产地的牵挂，承包地成了他们转变农民身份离家创业的既留不住又丢不开的羁绊。

对于在家的农民来讲，联产承包责任制这种土地形式，只是停留在政府政策承诺的层面。在政策多变的现实情况下，一个声称承包权几十年不变的红头子文件，未必就能真正成为农民的“定心丸”？1999年3月，四川省遂宁市市中区在落实中央十五届三中全会精神开展土地承包期再延包30年不变的工作时，对三家镇、南强镇、常理乡、保石镇、永兴镇、安居镇的农户进行调查，农民对该政策普遍反映冷淡。他们怀疑“30年内到底变不变”“30年以后又咋办”？“30年土地不变，负担年年见涨，会增加儿孙负担”。

即便土地政策真的就不变，这种承包制也不能从根本上解决土地集约经营、规模投入等问题。土地的规模经营是实现农业产业化的一个重要前提。在实行家庭联产承包责任制的过程中，全国各地根据当地实际情况又制定了一些配套性的小政策，如：“两田制”将农民的包产地分为口粮田和责任田；“两地制”将集体土地分成长期包产地和机动包产地；有的规定长期包产地大稳定，机动包产地5年小调整；有的规定“以增等减，排队候补，长期大稳定，年度小调整”……林林总总的分合政策，使土地的规模越分越小。永兴镇洋渡村经过数次“小调整”地块细碎分割十分严重，2社农民李刚，承包的1·7亩地，分布在12个不同的位置，最小的一块仅有0·02亩。

集体对土地的垄断，加剧了土地的真正管理者-——基层干部——利用垄断土地的优势地位对土地的使用者——农民——的索取；在现行财政体制的巨大压力下，这种索取的随意性日益增大，农民不堪重负，致使干群关系日益紧张，基层社会矛盾日益尖锐。

由此可见，随着社会的发展，家庭联产承包责任制的局限性已经日渐显现。可以认为，这种土地制度的社会作用已经发挥到了极至，其路子已经走到了尽头，家庭联产承包责任制已经光荣地完成了它的历史使命。探索新的土地制度，尽快建立农村土地市场已经是一种非常迫切的现实需要。这同在城市改革中，在以责任承包为主要内容的企业改革发展到一定的程度，最终不得深入到产权制度的改革的状况大致无二。从这个意义上讲，农村改革现在已经远远地落后于城市改革了。

三，建立农村土地市场的基本设想

建立农村土地市场的核心是要在落实土地所有权的基础上，使土地的所有者能够在土地市场上实现公平合理的自由交易，前提是要解决现在的土地所有权缺位的问题，实现土地所有权的人格化。其内容大致为：

1??核定地价。由县以上农业、国土、物价和财政、审计等权威机构根据土质、区位等基础条件分等级评估定价；

2??低价出让。以核定价格的5——10%的水平，向每一个农民限量有偿出让（无钱购买的农民可以先发证，凭证贷款购买）；农房规划区以外的农民宅基地按核定价格全额出让，以刺激其集中建房；所获资金属村集体所有，集体可以用做村民的社会保障，也可以部分用作偿还历年的负债。县级政府向土地发售单位征收土地交易税60——80%，村自留40——20%。

3??依法颁证。农民所购土地由县级人民政府颁发具有法律效力的土地所有权证，确定持证人拥有对土地所有权、经营权、收益权等权益自行处置（包括经营、买卖、馈赠、租赁等等）的权力；土地所有者有权按照核定的地价或当时市场价用土地做抵押申请银行贷款。

4??依法管理。城市居民和农村居民均可自由买卖土地；个人土地一旦进入市场交易，国家即对买方征收土地交易税；此项收入国家专项用于建立贫困农民的社会保障机制。

5??放开户籍管制。县城及其以下集镇，取消城乡户籍区别，鼓励通过出卖土地获得原始积累的农民到这些地方发展工商贸易。大中城市待条件成熟后，逐步向农民全面开放。

四，建立农村土地市场的重大意义

1??经济意义：

有利于加速土地集约化进程。土地所有者缺位，真正的流转机制难以形成；过分的分散经营，制约了新技术的普及和新品种推广，也制约了农产品商品率的提高。土地市场的建立，将促使土地向资金与人才相对集中的方向流转，有利于扩大生产规模，提高土地的利用率，促进农业产业化发展，提高农业生产率；有利于农业科学技术的普及应用，降低农产品生产成本，改善农产品品质；有利于增强我国农产品在国际市场的竞争力，适应WTO的挑战。

有利于最大限度地减少对土地的浪费。由于土地所有者的缺位，土地的增减与任何一个具体的个人并无切身的利益联系，土地浪费的状况难以从根本上得到有效的遏止。一是被各项非农建设项目大量低价征占，全国每年直接减少耕地面积估计不低于800万亩；二是农民对土地的掠夺式经营，大量施用化肥导致地力下降，土地的保墒能力越来越低；三是土地的闲置大量存在。由于种田成本太高，外出务工人员的承包地转包困难，又无权自己处置，致使搁荒的土地随着外出人员的增加不断增加；加之土地承包对象和面积的不断调整，不仅土地越调越小，而且充着户与户之间包产地疆界的田埂越来越多。遂宁市中区117万亩耕地，田埂面积达3万6千多亩。这些问题，只有当土地的所有者真正到位之后才有可能得到有效的遏止。

有利于控制农村人口的过快增长。目前的土地制度在执行中虽然对计划外生育的人口作了一定的限制，但是，在交足了一定的超生罚款之后，集体依然承担着为新增人口调整划拨土地的义务。在这种情况下，很多农民并存在“现有土地养不活过多人口”的压力，在计划生育的一片大好形势下，农村“黑娃”（超生子女）的增长势头，远远超过我们宣传的速度。土地一旦为农民个人所有，它对人口的承载能力就会由国家算术变为农民个人的算术，人口增长对国家的压力将会分散到所有的土地所有者那里。生育状况与农民全家的长远利益相结合，将十分有助于改善农民的生育行为，有利于控制农村人口的过快增长。

2??社会意义：

有利于促进城市和农村人口的双向流动，加速农村小集镇的发展。要使农村致富必须减少农民；减少农民的方式是允许一部分农民在土地市场的作用下永远失去土地，改变农民身份；政府通过户籍等政策鼓励失去土地的农民主要向小集镇流动和集中，缓解人口的大量迁徙带给大中城市的压力；通过税收物价等政策鼓励农民将出售土地所获得的原始积累用作在小集镇发展工商贸易等经济活动，这将十分有助于集镇的建设和发展。以遂宁市中区为例：全区现有农民110万人，有集镇32个，集镇人口约18万左右，平均每个集镇不足6000人；如果每个集镇平均发展到20000人，即可减少农民45万人。最近，该区开展新农村建设，利用土地政策，靠近集镇大量集中规划农民新居，吸引了大批的建房资金和农业人口向集镇集中，人口仅14000余人的步云乡，近三年就吸引社会资金1400万元投向集镇，集镇规模比三年前扩大近一倍。土地市场建立后，这样的进程将会进一步加速。土地进入市场之后，使城市的社会资金向农村流动成为一种现实的可能，为有眼光、有专长、有实力的城市人口进入农村发展农业开辟了通道，他们将同农村现有的专业大户一起，成为农村未来新的生产力的代表，为农业的发展创立新的组织形式，注入新的活力，为继续留在农村的农民就地创造新的就业机会。

有人担心，农民一旦失去土地，就等于失去了基本的生活保障，会制造出大量的无产者或城市贫民。这种担心是建立在对农民的基本生存能力和判断能力完全不信任的基础之上的。土地一旦成为家产，农民会比以往任何时候都更清楚土地对于自己及其家庭的利害关系，为了子孙后代的切身利益，他必须加倍珍惜这份土地，除非他已经有了充分的理由认定失去土地之后家庭所有成员的眼前和长远利益都会发展得更好，那他绝不会轻易卖掉自家的土地。当然也有极少数好吃懒做好逸恶劳的人完全有可能为了一时的痛快卖光吃光，但这与土地制度的本身并无直接的联系，这种人数量极少，他们的生存状况在现行的土地制度下仍然不可能得到明显的改善。从世界已有的成功经验来看，欧洲13世纪在农村建立土地长子继承制，用法律的形式剥夺了长子以下的其他孩子在土地等农业产业方面的继承权，迫使大量青年离开农村到非农领域谋求发展，极大地促进了欧洲的城市化进程。

3??政治意义：

有利于转变政府职能，精干基层政府机构。土地市场的建立，将使土地的价格与农产品的价格形成十分紧密的内在联系，迫使土地所有者和农业生产者必须关心市场、面对市场组织生产；农业生产经营业主的涌现，还将为农村税费合一的改革奠定坚实的体制和经济基础，这些都使政府得以从农业生产和土地经营等具体的经济活动和各项提留的征收中解脱出来。届时，乡政府的主要精力应用于举办公益性的社会事业，大量履行乡政府经济管理职能的行政人员，可以转变身份，依托现有的农经站、农技站、农机站等上级政府下伸的农村经济组织，组建农工商联合公司，为农业的产前、产中、产后有偿提供技术、信息、市场服务。

有利于减轻基层政府债务，维护基层政权的正常运转。当前很多乡镇的巨额负债，已经成为困扰基层干部的一个解不开的死结，给基层政权的正常运转造成了严重的负面影响。遂宁市中区目前乡镇债务总额达2亿6000万元，乡镇平均负债800万元，最高的三家镇高达2000万元。在广大的西部地区，乡镇负债的问题已经普遍存在，这是一个躲不了绕不开甩不掉的十分严峻的现实问题，如不妥善解决，将严重威胁基层政权的巩固和稳定。土地是资源也是资产，实现土地所有权的人格化，建立农村土地市场，对于盘活这笔巨额财产，维护基层政权的稳定具有十分重要的现实意义。遂宁市中区现有耕地117万余亩（不含三万六千亩田埂），设想如果以每亩地200元的价格卖给农民，即可以变现资金二亿三千四百万元。这笔资金政府如果通过向土地的发售单位征税的形式集中一半用于偿还乡镇政府债务（其余部分建立农村社会保障制度，专门用于向农村贫困人员施救），则可大大缓解乡镇政府的压力。

农村土地市场范文第7篇

关键词：农村；土地流转；市场建设

1因利势导，循序渐进，为流转奠定一个坚实的思想基础

农村土地是农民群众赖依生存的基本生产资料和重要生活保障。长期以来，农民对土地的珍惜和家的留守之念根深蒂固，特别是50岁以上的农民表现的更加明显，他们宁愿辛苦劳作，收入甚微，也不愿将其让渡他人，这样才觉得心里踏实。在此传统观念背景下，让他们短期内认识并接受将拥有的土地经营权，通过土地流转交易市场流转还为时过早，仍需要有一个“历史的过程”和“历史的耐心”。基于这种现实，在推动农村土地流转交易进程中，要着眼长远，力行足下，发挥媒体宣传导向作用，树立典型示范，不断转变农民观念，使他们逐步认识和尝到产权制度改革带来的这一红利，把流转土地变成一种新投资。同时，也要因地制宜，尊重农民的意愿和市场发展的客观需求，循序渐进，成熟一个交易一个，不断充实和活跃农村土地流转交易市场。且不可行政命令或“一刀切”。

2合理过渡，清晰归属，为流转搭建一条顺畅的现实路径

目前，农村土地经营权确权登记颁证工作还相当滞后，已成为流转交易的“绊脚石”。为了适应农村产权制度改革需要，不可等、不能靠，在尊重历史，面对现实的情况下，除加快土地经营权确权登记颁证工作外，还要积极采取一些过渡性制度措施，比如，农户土地承包经营权，可利用现有二轮延包地亩表、土地承包合同书、村集体认定证明和实际耕种土地左邻右舍认可证明以及县乡两级农经管理部门审核备案文件等关联资料，作为农户拥有土地承包经营权的依据，允许农户参与农村土地流转交易，并通过发放农村土地流转交易鉴证书的形式，确认其合法性，让农户安心，让投资者放心。这样既能过渡性的清晰权属现状，实现土地承包经营权流转交易，又能避免权属不清交易带来的隐患，维护市场流转交易的真实性、有效性，进一步推进农村土地流转交易市场的稳妥发展。

3政府主导，部门融合，为流转营造一个优良的外部环境

农村土地经营权流转交易市场建设既是农村产权制度改革的重要内容，事关农村千家万户的切身利益，也是一个蓬勃发展的新生事物，并且还涉及到土地承包经营权、林地使用权、养殖水面经营权和“四荒”地使用权等，这就不能把它当成某个部门的独家业务看待。政府要责无旁贷地担当起组织者和推进者，把其列入“三农”工作的重要议程，作为农村一次重大改革来抓，建立强有力的市场建设管理机构，组织农村土地流转相关管理部门在市场设立办事窗口，为流转交易提供“一站式”服务，减少群众流转往返路途和时间，提高服务效率。

4延伸服务，对接融资，为流转开辟一条吸引投资者的新渠道

农村土地市场范文第8篇

关键词土地承包经营权;土地流转市场;农村改革

党的十七大报告中明确指出，“坚持农村基本经营制度，稳定和完善土地承包关系，按照依法自愿有偿原则，健全土地承包经营权流转市场，有条件的地方可以发展多种形式的适度规模经营。”党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》也明确提出，“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”这说明农村改革的成功，取决于土地问题的妥善解决，而农村土地使用权有偿、合理的流转必将给中国农民带来巨大的变化[1]。

1建立和完善农村土地承包经营权流转市场是加快我国农村经济发展的关键

1.1建立和完善农村土地流转市场是提高农村经济经济效益的重要途径

以土地承包经营权流转为平台，优化资本组合，整合生产要素，大力发展农村专业合作经济组织和现代农业，把零星的土地从农户手中集中连片，按效率原则重新配置土地，进行适度规模经营，不仅降低了农业生产成本，促进了农业生产新技术和新型农具的推广应用，极大地提高了土地生产率，而且解决了土地细碎化、土地利用率低和土地闲置等问题，改变了以往农户分散经营的缺陷，使土地、资金、技术、劳动力等农业生产要素合理流动和优化组合，使农业生产逐步走上“专业化分工、规模化生产、产业化经营”的发展道路，实现土地资源的充分利用，提高土地的高效率性、高收益性，加快农村经济的发展。

1.2建立和完善农村土地流转市场是提高农民收入的重要手段

通过土地承包经营权流转，一是农民转出自己承包的土地，从传统农业中转移出来，改变原先“亦工亦农、亦商亦农”的兼业化状态，从土地的束缚中解放出来，安心地从事其他二、三产业及外出务工。二是农民以土地入股开展股份合作经营，或以其他更有利于自身的方式参与土地流转，获得高收入。三是农民可以在自己的承包地上打工，在参加分红的同时，又有打工收入，从而提高农民群众的收入水平。

1.3建立和完善农村土地流转市场能够增强农业参与市场竞争的能力

在发展现代农业的今天，一家一户的传统土地耕作模式已经束缚了农业的发展，存在较多弊端，主要表现在:生产规模小，效率低，农民从事农业生产积极性低。通过建立和完善农村土地流转市场，推行农村专业合作经济组织，农户将土地参与流转，一方面，改变了传统的土地经营方式，实现了由分散经营，逐步向规模化、集约化方向的转变，促进了农民土地的有效集中和专业化生产，提高土地的产出率和收益率;另一方面，在各种合作组织的带动下，土地集约经营有了竞争力，能够按照市场需求组织生产，减少了生产的盲目性和市场风险，增强了参与市场竞争的能力。

1.4建立和完善农村土地流转市场能促进现代农业的发展

土地流转使土地经营权集中，有利于筹措资金，加大技术、信息、人才等方面的投资，实现土地综合开发。有利于提高土地经营的组织化程度，实现标准化生产、机械化作业;有利于修道路、兴水利、建科研基地、生产基地和加工基地，保护生态环境，合理有效利用土地，从而促进现代农业的发展。

2当前土地经营权流转中存在的主要问题

2.1观念滞后影响土地流转

由于农民“恋土”情结及“守田为安”等传统观念根深蒂固，一些农户即使种不好土地，也不愿转出其承包土地，土地经济效益较差。一些农户外出务工顾不上种地，就种植些低产、低效益、懒作物，有的甚至把土地撂荒闲置，造成土地资源的浪费。

2.2市场机制不健全妨碍了土地流转

目前，农村土地流转形式以转包为主，形式比较单一。流转主要在邻里和亲戚之间进行，而且流转的内容简单，流转期短，流转面积小，使经营主体不敢在土地、机械、设施上做大的投入，不利于农业持续发展。由此可见，农村土地承包经营权流转还处于自发阶段，土地流转大多处于自发和无序状态，土地流转市场及鼓励土地流转的激励机制尚未形成，各级政府引导和服务不到位，缺乏有效组织农民“以地生财”的能力。农村土地承包管理部门对土地流转的管理和监督职能也没有完全落实到位，难以通过有效地流转实现农村土地资源的优化配置。

2.3程序不规范制约了土地流转

土地流转在我国农村虽早已存在，但大多数地区至今尚未建立起一套完整规范的农用地流转程序。如有些农户进行土地流转仅凭口头协议，无任何书面合同，没有规范和严格的土地流转程序。

2.4农村社会保障制度滞后束缚着土地流转

目前，我国农村社会保障制度总体水平较低，绝大多数农村地区社会保障制度还处于完全空白。农村社会保障制度的严重滞后，极大地束缚了农村劳动力的流动，使农民长期依赖土地，从而限制了土地的流转。而土地流转受到限制，在一定程度上阻碍了农业、农村产业结构的调整，农村产业化的速度也相对缓慢，最终农民收入增长乏力，农业现代化进程也相对缓慢[2]。

3促进土地经营权规范流转的对策及建议

3.1加强宣传，积极转变传统的经营观念

各级要认真贯彻落实《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》精神，要把农村土地流转工作作为农村工作的一项重要内容列入议事日程，建立健全各级流转工作领导组织，积极承担指导、协调、服务、管理和监督职能。要加强对农民群众的宣传教育，积极引导农户转变传统经营观念，在稳定农村土地家庭联产承包责任制的前提下，增强农民参与农地流转的积极性、主动性，对已形成的土地自发流转行为进行规范，完善管理机制，努力促进农村土地经营权流转市场的健康发展。

3.2健全机制，促进农土流转管理工作规范化

一要依法制定相应的规范操作程序。对发生土地流转者，当事人双方必须签订符合法律要求的合同，必须由村委会或村经济合作社备案，必须由乡(镇)合同管理委员会鉴证。对涉及时间较长、面积较大的流转合同，必须到相应的公证处进行公证。对涉及全村农户利益的土地流转，必须经村民代表以上会议通过才能开展。二要制定科学的土地流转价格体系。要坚持群众利益高于一切的原则，制定科学的土地流转价格体系，切实保障农民的利益。三要健全土地流转管理机构。要充分发挥农业承包合同管理部门的组织协调作用，健全土地流转管理机构，加强对土地流转的监督和管理，及时向农民提供规范的土地流转合同文本，建立完善土地档案，妥善处理土地流转纠纷。四要建立健全土地承包经营权流转服务中心。为农户开展流转前、流转后的各种服务。五要制定推进土地流转的优惠政策。各级政府应出台鼓励开展土地经营权流转的优惠政策，鼓励农户以转包、出租、互换、转让、入股等多种形式流转，鼓励农户委托村经济合作社统一流转，鼓励懂技术、善经营、会管理、有资金的种养大户、农民专业合作社、农业科技人员投资开发农户流转的土地，鼓励工商企业投资农业、龙头企业建设农产品原料基地等，全力推进土地流转[3]。

3.3完善社会保障，加快农村土流转的进程

一要在农村通过建立与完善农村合作医疗制度、最低生活保障制度、农村养老保险制度等社会保障体系，减小农民对农用地的依赖性，使一部分有能力外出创业的农民从土地中解脱出来，为农用地流转创造条件[4]。二要在城市逐步建立务工农民社会保障制度，加快解决农民工的子女上学、工伤、医疗和养老保障等问题。对进城农民在农村的承包土地、房屋、宅基地，要通过创新体制机制，完善资产处置办法，帮助其完成进城落户的资产积累。只有这样，农民进城后才不会有后顾之忧，才不会总想在农村“留后路”，使其所经营的农用地能够进入农用地流转市场。否则，农村的存量土地无法盘活，土地规模经营难以形成。三要适当考虑流出农户土地增值效益和长远利益，鼓励以村组织牵头的股份合作流转。四要政府牵头、部门协作，加强经营权流出者转岗就业培训，提高他们择业竞争力。

4参考文献

[1] 杜勇.从SWTO上分析农村土地流转市场[J].法制与社会，2009(32):275-276.

[2] 刘灵辉，陈银蓉，刘晓慧.农村土地流转市场构建的困局与破解—基于理性人视角[J].乡镇经济，2009(7):4-8.

农村土地市场范文第9篇

关键词土地承包经营权;土地流转市场;农村改革

党的十七大报告中明确指出,“坚持农村基本经营制度,稳定和完善土地承包关系,按照依法自愿有偿原则,健全土地承包经营权流转市场,有条件的地方可以发展多种形式的适度规模经营。”党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》也明确提出,“加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。”这说明农村改革的成功,取决于土地问题的妥善解决,而农村土地使用权有偿、合理的流转必将给中国农民带来巨大的变化[1]。

1建立和完善农村土地承包经营权流转市场是加快我国农村经济发展的关键

1.1建立和完善农村土地流转市场是提高农村经济经济效益的重要途径

以土地承包经营权流转为平台,优化资本组合,整合生产要素,大力发展农村专业合作经济组织和现代农业,把零星的土地从农户手中集中连片,按效率原则重新配置土地,进行适度规模经营,不仅降低了农业生产成本,促进了农业生产新技术和新型农具的推广应用,极大地提高了土地生产率,而且解决了土地细碎化、土地利用率低和土地闲置等问题,改变了以往农户分散经营的缺陷,使土地、资金、技术、劳动力等农业生产要素合理流动和优化组合,使农业生产逐步走上“专业化分工、规模化生产、产业化经营”的发展道路,实现土地资源的充分利用,提高土地的高效率性、高收益性,加快农村经济的发展。

1.2建立和完善农村土地流转市场是提高农民收入的重要手段

通过土地承包经营权流转,一是农民转出自己承包的土地,从传统农业中转移出来,改变原先“亦工亦农、亦商亦农”的兼业化状态,从土地的束缚中解放出来,安心地从事其他二、三产业及外出务工。二是农民以土地入股开展股份合作经营,或以其他更有利于自身的方式参与土地流转,获得高收入。三是农民可以在自己的承包地上打工,在参加分红的同时,又有打工收入,从而提高农民群众的收入水平。

1.3建立和完善农村土地流转市场能够增强农业参与市场竞争的能力

在发展现代农业的今天,一家一户的传统土地耕作模式已经束缚了农业的发展,存在较多弊端,主要表现在:生产规模小,效率低,农民从事农业生产积极性低。通过建立和完善农村土地流转市场,推行农村专业合作经济组织,农户将土地参与流转,一方面,改变了传统的土地经营方式,实现了由分散经营,逐步向规模化、集约化方向的转变,促进了农民土地的有效集中和专业化生产,提高土地的产出率和收益率;另一方面,在各种合作组织的带动下,土地集约经营有了竞争力,能够按照市场需求组织生产,减少了生产的盲目性和市场风险,增强了参与市场竞争的能力。

1.4建立和完善农村土地流转市场能促进现代农业的发展

土地流转使土地经营权集中,有利于筹措资金,加大技术、信息、人才等方面的投资,实现土地综合开发。有利于提高土地经营的组织化程度,实现标准化生产、机械化作业;有利于修道路、兴水利、建科研基地、生产基地和加工基地,保护生态环境,合理有效利用土地,从而促进现代农业的发展。

2当前土地经营权流转中存在的主要问题

2.1观念滞后影响土地流转

由于农民“恋土”情结及“守田为安”等传统观念根深蒂固,一些农户即使种不好土地,也不愿转出其承包土地,土地经济效益较差。一些农户外出务工顾不上种地,就种植些低产、低效益、懒作物,有的甚至把土地撂荒闲置,造成土地资源的浪费。

2.2市场机制不健全妨碍了土地流转

目前,农村土地流转形式以转包为主,形式比较单一。流转主要在邻里和亲戚之间进行,而且流转的内容简单,流转期短,流转面积小,使经营主体不敢在土地、机械、设施上做大的投入,不利于农业持续发展。由此可见,农村土地承包经营权流转还处于自发阶段,土地流转大多处于自发和无序状态,土地流转市场及鼓励土地流转的激励机制尚未形成,各级政府引导和服务不到位,缺乏有效组织农民“以地生财”的能力。农村土地承包管理部门对土地流转的管理和监督职能也没有完全落实到位,难以通过有效地流转实现农村土地资源的优化配置。

2.3程序不规范制约了土地流转

土地流转在我国农村虽早已存在,但大多数地区至今尚未建立起一套完整规范的农用地流转程序。如有些农户进行土地流转仅凭口头协议,无任何书面合同,没有规范和严格的土地流转程序。

2.4农村社会保障制度滞后束缚着土地流转

目前,我国农村社会保障制度总体水平较低,绝大多数农村地区社会保障制度还处于完全空白。农村社会保障制度的严重滞后,极大地束缚了农村劳动力的流动,使农民长期依赖土地,从而限制了土地的流转。而土地流转受到限制,在一定程度上阻碍了农业、农村产业结构的调整,农村产业化的速度也相对缓慢,最终农民收入增长乏力,农业现代化进程也相对缓慢[2]。

3促进土地经营权规范流转的对策及建议

3.1加强宣传,积极转变传统的经营观念

各级要认真贯彻落实《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》精神,要把农村土地流转工作作为农村工作的一项重要内容列入议事日程,建立健全各级流转工作领导组织,积极承担指导、协调、服务、管理和监督职能。要加强对农民群众的宣传教育,积极引导农户转变传统经营观念,在稳定农村土地家庭联产承包责任制的前提下,增强农民参与农地流转的积极性、主动性,对已形成的土地自发流转行为进行规范,完善管理机制,努力促进农村土地经营权流转市场的健康发展。

3.2健全机制,促进农土流转管理工作规范化

一要依法制定相应的规范操作程序。对发生土地流转者,当事人双方必须签订符合法律要求的合同,必须由村委会或村经济合作社备案,必须由乡(镇)合同管理委员会鉴证。对涉及时间较长、面积较大的流转合同,必须到相应的公证处进行公证。对涉及全村农户利益的土地流转,必须经村民代表以上会议通过才能开展。二要制定科学的土地流转价格体系。要坚持群众利益高于一切的原则,制定科学的土地流转价格体系,切实保障农民的利益。三要健全土地流转管理机构。要充分发挥农业承包合同管理部门的组织协调作用,健全土地流转管理机构,加强对土地流转的监督和管理,及时向农民提供规范的土地流转合同文本,建立完善土地档案,妥善处理土地流转纠纷。四要建立健全土地承包经营权流转服务中心。为农户开展流转前、流转后的各种服务。五要制定推进土地流转的优惠政策。各级政府应出台鼓励开展土地经营权流转的优惠政策,鼓励农户以转包、出租、互换、转让、入股等多种形式流转,鼓励农户委托村经济合作社统一流转,鼓励懂技术、善经营、会管理、有资金的种养大户、农民专业合作社、农业科技人员投资开发农户流转的土地,鼓励工商企业投资农业、龙头企业建设农产品原料基地等,全力推进土地流转[3]。

3.3完善社会保障,加快农村土流转的进程

一要在农村通过建立与完善农村合作医疗制度、最低生活保障制度、农村养老保险制度等社会保障体系,减小农民对农用地的依赖性,使一部分有能力外出创业的农民从土地中解脱出来,为农用地流转创造条件[4]。二要在城市逐步建立务工农民社会保障制度,加快解决农民工的子女上学、工伤、医疗和养老保障等问题。对进城农民在农村的承包土地、房屋、宅基地,要通过创新体制机制,完善资产处置办法,帮助其完成进城落户的资产积累。只有这样,农民进城后才不会有后顾之忧,才不会总想在农村“留后路”,使其所经营的农用地能够进入农用地流转市场。否则,农村的存量土地无法盘活,土地规模经营难以形成。三要适当考虑流出农户土地增值效益和长远利益,鼓励以村组织牵头的股份合作流转。四要政府牵头、部门协作,加强经营权流出者转岗就业培训,提高他们择业竞争力。

4参考文献

[1] 杜勇.从swto上分析农村土地流转市场[j].法制与社会,2009(32):275-276.

[2] 刘灵辉,陈银蓉,刘晓慧.农村土地流转市场构建的困局与破解—基于理性人视角[j].乡镇经济,2009(7):4-8.

农村土地市场范文第10篇

关键词：农村；社会保障法律制度；土地流转

农村土地流转能够有效地促进农村产业结构调整和农业产业化经营，提高土地资源利用效率，增加农民收入，推动农业现代化进程，加快社会主义新农村建设的步伐。如何既让农村土地成为一个最活跃的生产要素流动起来，又确保农民权益得到有效保障?关于活跃我国农村土地流转市场的路径，笔者认为应以农村社会保障法律制度的构建为前提和基础。

一、建立和完善农村土地流转市场是解决“三农”问题、活跃市场体系的现实要求

党的十七届三中全会，以新一轮土地改革为突破口，解放制约生产力发展的因素，通过农村生产关系的变革，增加农民收入，扩大内需，转变城乡二元结构，实现农村发展的自主复兴。当前我国农民收入增长所面临的重重困难，已经成为制约整个国民经济实现良性循环的一大障碍，是当前讨论“三农”问题的核心话题。为解决农民增收问题，发展农业经济，建立和活跃农村土地流转市场是一条有效的路径。

纵观国内外农业发展的实践，农业产业化是我国提高农业劳动生产率的必由之路，而其最大的制约是规模制约。从这个意义上说，实行农业适度规模经营是我国农业实现现代化的根本出路，也是我国加入WTO后提高农业国际竞争力的必然选择。由现在的“分田到户”向土地规模经营过度的前提条件是要有发育完善的土地流转市场。十七届三中全会《决定》明确提出要健全严格规范的农村土地管理制度；稳定和完善农村基本经营制度，特别是要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系保持稳定并长久不变。根据我国目前农村经济发展的条件的成熟程度来看，建立健全农村土地承包经营权流转市场是可行的选择。允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，有助于促进适度规模经营，提高农业劳动生产率，活跃农村市场，扩大内需，实现农业增效和农民增收的目标。

二、我国农村土地流转面临的问题和挑战

经过30年的改革开放，中国农业正在从“一家一户”的分散经营和“小而全”的传统生产方式向规模化、集约型的现代化农业过渡。而实行了三十年的家庭联产承包责任制在促进农业和农村经济发展的同时，在现实中也产生了诸如限制了农业生产规模的扩张，土地资源利用效率低下，农产品缺乏竞争力且无力适应激烈的市场竞争与需求变化等问题，制约了农业规模化、产业化的发展，使中国农业难以适应当前农业市场化、国际化的要求。依法、规范推进农村土地承包经营权流转是实现农业产业化、规模化经营和解决“三农”问题的关键性环节，是我国农村经济发展的必然趋势，更是建设社会主义新农村的需要。但是农村土地流转在有效地促进农村产业结构的调整和农业产业化、规模化经营，增加农业投入，拓宽农民增收渠道的同时，在实践中也面临着难以回避的问题。

(一)农村社会保障法律制度缺位，土地流转农民生活保障成难题

农村土地流转中，土地流转的农民在土地流转期间，虽然拥有土地承包经营所有权，但在此期间脱离了土地，失去了土地对他们的生活保障。而现实中由于土地流转操作程序不够规范，强迫农民流转土地的情况时有发生，农民所得土地流转金往往较低等原因，土地流转农民的生活难以得到长期保障，更没有能力进入社会保障体系。有些农户花光了土地流转金后，一时又找不到工作，变成了没有土地、没有资金、没有生活保障的“吉普赛人”，影响了社会稳定。

(二)农村社会保障法律制度缺位，限制了农民参与土地流转的积极性

“土地是农民的一切”。土地在农民眼中具有举足轻重的地位，土地收益是农民的主要收入，土地保障是农村数千年来形成的传统保障模式，而延续数千年的土地保障也在农民心中打下了无法磨灭的烙印：只要有土地就有活路，没有了土地就没有了生存的保障!所以在农村社会保障法律体系尚不健全，农民得不到国家相关法律保证的情况下，是很难在心里上接受土地流转观念的，有时甚至产生抵触情绪，这在客观上阻碍了农村土地流转的步伐。

三、活跃农村土地流转需要农村社会保障法律制度保驾护航

(一)建立农村社会保障法律制度是实现土地流转的前置条件

千家万户的农业生产方式严重制约着现代农业的发展，农业的组织化程度和产业化水平低。以黑龙江省为例，全省农村人口2 000万人，约490万农户，人均耕地仅0.32公顷。按照现在的农业生产力水平(包括农业技术水平和机械耕作能力，多为适宜大机械作业的平原地区)，每户农户可以耕种4-8公顷，即使现有的耕地数量保持不变，农村也只需要100万农户，也就是说农村存在着大约1 000万的富余劳动力。但由于农村大量的富余劳动力被束缚在土地上，农民的生产力得不到解放，使得“三农问题”长期得不到解决，社会主义新农村建设步伐缓慢。要解放农村生产力，转移农村富余劳动力，只有建立和完善农村社会保障法律制度，消除农民对土地和家庭的过分依赖，解除农民的后顾之忧，为农民提供一个老有所养、病有所医的基本制度保障，为农村土地流转提供坚实的后盾，营造良好的社会环境，才能促使农村土地顺利流转，发挥土地资源利用效率，最终实现农业发展的产业化、规模化，建立农村自治条件下的农业合作经济制度，最终实现与国际社会的现代农业制度相接轨。

(二)农村社会保障法律制度为农村土地流转主体解决后顾之忧

随着农村土地流转的推进，在实践中出现了土地流转主体的生产和生活难以得到保障的问题。而且在有些地区已经出现了矛盾尖锐化的势头，这要求政府必须去考虑农村土地流转主体的社会保障体系问题。毫无疑问，建立农村社会保障法律制度是解决流转主体后顾之忧的根本途径。

首先，对于土地转出方来说，将自己的“命根子”流转出去不仅仅等于将自己的主要收入流转出去，而且也意味着将自己最后的一份生活保障放弃，他们的担忧是可以想象的。他们面对的是能否在非农产业取得稳定的收入，能否适应现代社会的竞争节奏，能否让自己的生活有所提高，面对“不测风云”能否安然度过等等关乎生存的问题，没有一个满意的答案，农民是不会轻易地将赖以生存的承包土地流转出去的。而建立和完善农村社会保障法律制度在就业、医疗、养老等方面给了土地流转农民一个满意的答案，解决了农民的后顾之忧。

其次，对于土地转入方来说，高投入、周期长的特点决定着农业经营的高风险，他们面临着自然和市场双重风险，农业产业化经营要求紧跟市场，一旦遭受自然灾害或者农产品市场波动，难以实现利润目标，资金链断裂，土地转入方将遭受沉重打击甚至破产。因此，需要通过建立农村社会保障法律制度，为面临双重风险的土地转入方给予保障，提高他们参与土地流转的信心。

四、以农村社会保障法律制度的构建活跃农村土地流转市场的建议

(一)建立我国的《农村社会保障法》活跃农村土地流转市场

我国的《农村社会保障法》应是以包括全体务农的农民、农村非农业农民以及农民工为被保障主体，以农村低保、医疗、养老为核心内容，以国家强制力予以保证的社会法律体系的重要组成部分，是农村社保领域中的根本大法。其基本内容包括农村最低生活保障制度、农村新型合作医疗制度、农村养老保险制度等，这三项制度建立后基本覆盖了农村所需要的社会保障项目。在我国农村经济上不发达、农民收入低且不稳定、抵御各种风险的能力弱等情况下，《农村社会保障法》是农村社会成员养老、医疗、丧失劳动能力或遭遇风险时的保护伞，向其提供基本生活保障或帮助，这样就解除了农民流转土地后生活没有保障的问题，用《农村社会保障法》更好的代位土地保障功能。帮助农民摆脱土地的束缚，解放农村生产力，促进农村土地流转，发展规模化、产业化农业，实现中国农业现代化、国际化的目标。

(二)强化农村社会保障相关政策的制订与完善，政府要为农村经济的发展保驾护航

因地制宜的农村社会保障政策是对我国的《农村社会保障法》的重要补充和完善，而在目前农村社会保障法律制度尚未完全建立时期，国家相应的农村社会保障政策必将承担更多的责任。所以，国家应当根据目前我国农村的实际情况和促进农村承包土地经营权流转的要求，制和出台一些相应的政策措施，做好行政指导工作，为农村经济的发展和新农村建设做出应有贡献。

(三)建立完善农村社会保障机构体系构建和谐的社会氛围

农村社会保障法律制度的实施离不开相关的执行机构，任何农村社会保障法律制度的宣传与实施都是通过相应的社会保障机构完成的，农村土地流转主体在办理社会保障时面对的是具体的社保机构和人员，完善的农村社保机构体系和较高素质的各种人员能够及时有效地为农民提供服务。因此，要发挥农村社会保障法律制度对农村土地流转的推进作用，就必须因地制宜的建立具有专业的社会保障机构，使之良性运行。

(四)法律责任与监督机制的确立是活跃农村土地流转市场的保障

《农村社会保障法》是农村社会保障领域的最高法规。因此违反农村社会保障法律法规所应当承担相应的民事、刑事和行政责任，要详细规定违法的情形下所应当承担的相应的法律责任。同时，在实施过程中应建立职责范围明确、监督程序规范的农村社会保障监督管理机制。成立由国家权力机关、行政主管部门、司法机关、金融机构和农民代表共同组成的监督管理委员会，负责监督《农村社会保障法》的具体实施，发挥 “制度监督”的优势；同时要发挥新闻媒体和人民群众的“舆论监督”作用。设立举报热线，开辟公示专栏，对于《农村社会保障法》的实施情况予以监督，对政府的违规操作和违法行为及时举报，以保障执法以及监管部门工作的正确性和责任感，为土地流转主体提供快捷周到地社保服务，切实有效的发挥《农村社会保障法》应有的作用。

参考文献

[1] 张平华，李云波，张洪波.土地承包经营权[M].北京：中国法制出版社，2007.

[2] 叶剑平.中国农村土地产权制度研究[M].北京：农业出版社，2000.

[3] 胡家强，葛英姿.关于土地承包经营权若干问题的调查报告[J].调研世界，2008(4).

[4] 刘淑春.改革开放以来中国农村土地流转制度的改革与发展[J].经济与管理，2008(10).

农村土地市场范文第11篇

关键词：农村；社会保障法律制度；土地流转

农村土地流转能够有效地促进农村产业结构调整和农业产业化经营，提高土地资源利用效率，增加农民收入，推动农业现代化进程，加快社会主义新农村建设的步伐。如何既让农村土地成为一个最活跃的生产要素流动起来，又确保农民权益得到有效保障?关于活跃我国农村土地流转市场的路径，笔者认为应以农村社会保障法律制度的构建为前提和基础。

一、建立和完善农村土地流转市场是解决“三农”问题、活跃市场体系的现实要求

党的十七届三中全会，以新一轮土地改革为突破口，解放制约生产力发展的因素，通过农村生产关系的变革，增加农民收入，扩大内需，转变城乡二元结构，实现农村发展的自主复兴。当前我国农民收入增长所面临的重重困难，已经成为制约整个国民经济实现良性循环的一大障碍，是当前讨论“三农”问题的核心话题。为解决农民增收问题，发展农业经济，建立和活跃农村土地流转市场是一条有效的路径。

纵观国内外农业发展的实践，农业产业化是我国提高农业劳动生产率的必由之路，而其最大的制约是规模制约。从这个意义上说，实行农业适度规模经营是我国农业实现现代化的根本出路，也是我国加入wto后提高农业国际竞争力的必然选择。wWw.133229.cOM由现在的“分田到户”向土地规模经营过度的前提条件是要有发育完善的土地流转市场。十七届三中全会《决定》明确提出要健全严格规范的农村土地管理制度；稳定和完善农村基本经营制度，特别是要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系保持稳定并长久不变。根据我国目前农村经济发展的条件的成熟程度来看，建立健全农村土地承包经营权流转市场是可行的选择。允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，有助于促进适度规模经营，提高农业劳动生产率，活跃农村市场，扩大内需，实现农业增效和农民增收的目标。

二、我国农村土地流转面临的问题和挑战

经过30年的改革开放，中国农业正在从“一家一户”的分散经营和“小而全”的传统生产方式向规模化、集约型的现代化农业过渡。而实行了三十年的家庭联产承包责任制在促进农业和农村经济发展的同时，在现实中也产生了诸如限制了农业生产规模的扩张，土地资源利用效率低下，农产品缺乏竞争力且无力适应激烈的市场竞争与需求变化等问题，制约了农业规模化、产业化的发展，使中国农业难以适应当前农业市场化、国际化的要求。依法、规范推进农村土地承包经营权流转是实现农业产业化、规模化经营和解决“三农”问题的关键性环节，是我国农村经济发展的必然趋势，更是建设社会主义新农村的需要。但是农村土地流转在有效地促进农村产业结构的调整和农业产业化、规模化经营，增加农业投入，拓宽农民增收渠道的同时，在实践中也面临着难以回避的问题。

(一)农村社会保障法律制度缺位，土地流转农民生活保障成难题

农村土地流转中，土地流转的农民在土地流转期间，虽然拥有土地承包经营所有权，但在此期间脱离了土地，失去了土地对他们的生活保障。而现实中由于土地流转操作程序不够规范，强迫农民流转土地的情况时有发生，农民所得土地流转金往往较低等原因，土地流转农民的生活难以得到长期保障，更没有能力进入社会保障体系。有些农户花光了土地流转金后，一时又找不到工作，变成了没有土地、没有资金、没有生活保障的“吉普赛人”，影响了社会稳定。

(二)农村社会保障法律制度缺位，限制了农民参与土地流转的积极性

“土地是农民的一切”。土地在农民眼中具有举足轻重的地位，土地收益是农民的主要收入，土地保障是农村数千年来形成的传统保障模式，而延续数千年的土地保障也在农民心中打下了无法磨灭的烙印：只要有土地就有活路，没有了土地就没有了生存的保障!所以在农村社会保障法律体系尚不健全，农民得不到国家相关法律保证的情况下，是很难在心里上接受土地流转观念的，有时甚至产生抵触情绪，这在客观上阻碍了农村土地流转的步伐。

三、活跃农村土地流转需要农村社会保障法律制度保驾护航

(一)建立农村社会保障法律制度是实现土地流转的前置条件

千家万户的农业生产方式严重制约着现代农业的发展，农业的组织化程度和产业化水平低。以黑龙江省为例，全省农村人口2 000万人，约490万农户，人均耕地仅0.32公顷。按照现在的农业生产力水平(包括农业技术水平和机械耕作能力，多为适宜大机械作业的平原地区)，每户农户可以耕种4-8公顷，即使现有的耕地数量保持不变，农村也只需要100万农户，也就是说农村存在着大约1 000万的富余劳动力。但由于农村大量的富余劳动力被束缚在土地上，农民的生产力得不到解放，使得“三农问题”长期得不到解决，社会主义新农村建设步伐缓慢。要解放农村生产力，转移农村富余劳动力，只有建立和完善农村社会保障法律制度，消除农民对土地和家庭的过分依赖，解除农民的后顾之忧，为农民提供一个老有所养、病有所医的基本制度保障，为农村土地流转提供坚实的后盾，营造良好的社会环境，才能促使农村土地顺利流转，发挥土地资源利用效率，最终实现农业发展的产业化、规模化，建立农村自治条件下的农业合作经济制度，最终实现与国际社会的现代农业制度相接轨。

(二)农村社会保障法律制度为农村土地流转主体解决后顾之忧

随着农村土地流转的推进，在实践中出现了土地流转主体的生产和生活难以得到保障的问题。而且在有些地区已经出现了矛盾尖锐化的势头，这要求政府必须去考虑农村土地流转主体的社会保障体系问题。毫无疑问，建立农村社会保障法律制度是解决流转主体后顾之忧的根本途径。

首先，对于土地转出方来说，将自己的“命根子”流转出去不仅仅等于将自己的主要收入流转出去，而且也意味着将自己最后的一份生活保障放弃，他们的担忧是可以想象的。他们面对的是能否在非农产业取得稳定的收入，能否适应现代社会的竞争节奏，能否让自己的生活有所提高，面对“不测风云”能否安然度过等等关乎生存的问题，没有一个满意的答案，农民是不会轻易地将赖以生存的承包土地流转出去的。而建立和完善农村社会保障法律制度在就业、医疗、养老等方面给了土地流转农民一个满意的答案，解决了农民的后顾之忧。

其次，对于土地转入方来说，高投入、周期长的特点决定着农业经营的高风险，他们面临着自然和市场双重风险，农业产业化经营要求紧跟市场，一旦遭受自然灾害或者农产品市场波动，难以实现利润目标，资金链断裂，土地转入方将遭受沉重打击甚至破产。因此，需要通过建立农村社会保障法律制度，为面临双重风险的土地转入方给予保障，提高他们参与土地流转的信心。

四、以农村社会保障法律制度的构建活跃农村土地流转市场的建议

(一)建立我国的《农村社会保障法》活跃农村土地流转市场

我国的《农村社会保障法》应是以包括全体务农的农民、农村非农业农民以及农民工为被保障主体，以农村低保、医疗、养老为核心内容，以国家强制力予以保证的社会法律体系的重要组成部分，是农村社保领域中的根本大法。其基本内容包括农村最低生活保障制度、农村新型合作医疗制度、农村养老保险制度等，这三项制度建立后基本覆盖了农村所需要的社会保障项目。在我国农村经济上不发达、农民收入低且不稳定、抵御各种风险的能力弱等情况下，《农村社会保障法》是农村社会成员养老、医疗、丧失劳动能力或遭遇风险时的保护伞，向其提供基本生活保障或帮助，这样就解除了农民流转土地后生活没有保障的问题，用《农村社会保障法》更好的代位土地保障功能。帮助农民摆脱土地的束缚，解放农村生产力，促进农村土地流转，发展规模化、产业化农业，实现中国农业现代化、国际化的目标。

(二)强化农村社会保障相关政策的制订与完善，政府要为农村经济的发展保驾护航

因地制宜的农村社会保障政策是对我国的《农村社会保障法》的重要补充和完善，而在目前农村社会保障法律制度尚未完全建立时期，国家相应的农村社会保障政策必将承担更多的责任。所以，国家应当根据目前我国农村的实际情况和促进农村承包土地经营权流转的要求，制和出台一些相应的政策措施，做好行政指导工作，为农村经济的发展和新农村建设做出应有贡献。

(三)建立完善农村社会保障机构体系构建和谐的社会氛围

农村社会保障法律制度的实施离不开相关的执行机构，任何农村社会保障法律制度的宣传与实施都是通过相应的社会保障机构完成的，农村土地流转主体在办理社会保障时面对的是具体的社保机构和人员，完善的农村社保机构体系和较高素质的各种人员能够及时有效地为农民提供服务。因此，要发挥农村社会保障法律制度对农村土地流转的推进作用，就必须因地制宜的建立具有专业的社会保障机构，使之良性运行。

(四)法律责任与监督机制的确立是活跃农村土地流转市场的保障

《农村社会保障法》是农村社会保障领域的最高法规。因此违反农村社会保障法律法规所应当承担相应的民事、刑事和行政责任，要详细规定违法的情形下所应当承担的相应的法律责任。同时，在实施过程中应建立职责范围明确、监督程序规范的农村社会保障监督管理机制。成立由国家权力机关、行政主管部门、司法机关、金融机构和农民代表共同组成的监督管理委员会，负责监督《农村社会保障法》的具体实施，发挥 “制度监督”的优势；同时要发挥新闻媒体和人民群众的“舆论监督”作用。设立举报热线，开辟公示专栏，对于《农村社会保障法》的实施情况予以监督，对政府的违规操作和违法行为及时举报，以保障执法以及监管部门工作的正确性和责任感，为土地流转主体提供快捷周到地社保服务，切实有效的发挥《农村社会保障法》应有的作用。

参考文献：

[1] 张平华，李云波，张洪波.土地承包经营权[m].北京：中国法制出版社，2007.

[2] 叶剑平.中国农村土地产权制度研究[m].北京：农业出版社，2000.

[3] 胡家强，葛英姿.关于土地承包经营权若干问题的调查报告[j].调研世界，2008(4).

[4] 刘淑春.改革开放以来中国农村土地流转制度的改革与发展[j].经济与管理，2008(10).

农村土地市场范文第12篇

1、建立和完善农村土地流转市场能够增强农业参与市场竞争的能力

在发展现代农业的当前，一家一户的传统土地耕作模式已经束缚了农业的发展，存在较多弊端，主要表现在：生产规模小，效率低，农民从事农业生产积极性低。通过建立和完善农村土地流转市场，推行农村专业合作经济组织，农户将土地参与流转，一方面，改变了传统的土地经营方式，实现了由分散经营，逐步向规模化、集约化方向的转变，促进了农民土地的有效集中和专业化生产，提高土地的产出率和收益率；另一方面，在各种合作组织的带动下，土地集约经营有了竞争力，能够按照市场需求组织生产，减少了生产的盲目性和市场风险，增强了参与市场竞争的能力。

2、建立和完善农村土地流转市场是提高农村经济经济效益的重要途径

以土地承包经营权流转为平台，优化资本组合，整合生产要素，大力发展农村专业合作经济组织和现代农业，把零星的土地从农户手中集中连片，按效率原则重新配置土地，进行适度规模经营，不仅降低了农业生产成本，促进了农业生产新技术和新型农具的推广应用，极大地提高了土地生产率，而且解决了土地细碎化、土地利用率低和土地闲置等问题，改变了以往农户分散经营的缺陷，使土地、资金、技术、劳动力等农业生产要素合理流动和优化组合，使农业生产逐步走上“专业化分工、规模化生产、产业化经营”的发展道路，实现土地资源的充分利用，提高土地的高效率性、高收益性，加快农村经济的发展。

3、建立和完善农村土地流转市场是提高农民收入的重要手段

通过土地承包经营权流转，一是农民转出自己承包的土地，从传统农业中转移出来，改变原先“亦工亦农、亦商亦农”的兼业化状态，从土地的束缚中解放出来，安心地从事其他二、三产业及外出务工。二是农民以土地入股开展股份合作经营，或以其他更有利于自身的方式参与土地流转，获得高收入。三是农民可以在自己的承包地上打工，在参加分红的同时，又有打工收入，从而提高农民群众的收入水平。

4、建立和完善农村土地流转市场能促进现代农业的发展

土地流转使土地经营权集中，有利于筹措资金，加大技术、信息、人才等方面的投资，实现土地综合开发。有利于提高土地经营的组织化程度，实现标准化生产、机械化作业；有利于修道路、兴水利、建科研基地、生产基地和加工基地，保护生态环境，合理有效利用土地，从而促进现代农业的发展。

二、当前土地经营权流转中存在的主要问题

1、市场机制不健全妨碍了土地流转

目前，农村土地流转形式以转包为主，形式比较单一。流转主要在邻里和亲戚之间进行，而且流转的内容简单，流转期短，流转面积小，使经营主体不敢在土地、机械、设施上做大的投入，不利于农业持续发展。由此可见，农村土地承包经营权流转还处于自发阶段，土地流转大多处于自发和无序状态，土地流转市场及鼓励土地流转的激励机制尚未形成，各级政府引导和服务不到位，缺乏有效组织农民“以地生财”的能力。农村土地承包管理部门对土地流转的管理和监督职能也没有完全落实到位，难以通过有效地流转实现农村土地资源的优化配置。

2、观念滞后影响土地流转

由于农民“恋土”情结及“守田为安”等传统观念根深蒂固，一些农户即使种不好土地，也不愿转出其承包土地，土地经济效益较差。一些农户外出务工顾不上种地，就种植些低产、低效益、懒作物，有的甚至把土地撂荒闲置，造成土地资源的浪费。

3、程序不规范制约了土地流转

土地流转在我国农村虽早已存在，但大多数地区至今尚未建立起一套完整规范的农用地流转程序。如有些农户进行土地流转仅凭口头协议，无任何书面合同，没有规范和严格的土地流转程序。

4、农村社会保障制度滞后束缚着土地流转

目前，农村社会保障制度总体水平较低，绝大多数农村地区社会保障制度还处于完全空白。农村社会保障制度的严重滞后，极大地束缚了农村劳动力的流动，使农民长期依赖土地，从而限制了土地的流转。而土地流转受到限制，在一定程度上阻碍了农业、农村产业结构的调整，农村产业化的速度也相对缓慢，最终农民收入增长乏力，农业现代化进程也相对缓慢。

三、促进土地经营权规范流转的对策及建议

1、完善社会保障，加快农村土流转的进程

一要在农村通过建立与完善农村合作医疗制度、最低生活保障制度、农村养老保险制度等社会保障体系，减小农民对农用地的依赖性，使一部分有能力外出创业的农民从土地中解脱出来，为农用地流转创造条件。二要在城市逐步建立务工农民社会保障制度，加快解决农民工的子女上学、工伤、医疗和养老保障等问题。对进城农民在农村的承包土地、房屋、宅基地，要通过创新体制机制，完善资产处置办法，帮助其完成进城落户的资产积累。只有这样，农民进城后才不会有后顾之忧，才不会总想在农村“留后路”，使其所经营的农用地能够进入农用地流转市场。否则，农村的存量土地无法盘活，土地规模经营难以形成。三要适当考虑流出农户土地增值效益和长远利益，鼓励以村组织牵头的股份合作流转。四要政府牵头、部门协作，加强经营权流出者转岗就业培训，提高他们择业竞争力。

农村土地市场范文第13篇

我国土地市场的形成与利益级差的形成

按照我国的土地制度，城镇的土地使用权市场与农村的土地承包权转让市场是分割隔离的，农村土地与城镇建设用地之间是不可以自由转化的。两类土地之间的转化需要经过政府相关土地管理部门的审批，这种二元土地管理制度造就了二元分割的土地市场。

这种城乡分割的土地管理制度是我国现行体制的产物，也是对现实社会经济发展的政策选择。目前，我国农村人口仍约占全国总人口数的54％，农村地区存在着大量的富余劳动力，土地作为农民最重要的生产资料，农村土地集体所有在一定意义上为农民劳动就业和基本生活权利提供一定的保障。国家粮食安全的需要与可用耕地不断减少之间的矛盾又比较突出，我国必须确保足够的可耕地面积用来进行粮食生产。基于我国人口和耕地的这些结构性特点，城乡分割的土地管理制度的存在就有其必然性。城乡二元分割的土地市场形成了城镇建设用地与农村农用土地之间巨大的利益级差，特别是在城市边缘区，这一利益级差表现得尤为明显。主要表现在如下三个方面：

一是城乡土地产出价值的利益级差。农用产粮土地与城镇建设用地，在使用价值方面存在明显的差别。农用土地的价值除了为农业提供生产空间的作用外，更具有直接参与农业生产效率的作用，土地的肥力是决定农用土地产出量的关键因素；而城镇建设用地一般不能够发挥直接的生产功能，土地的功能在于提供生产空间，因此土地的使用方式是决定土地价值的关键。对农用土地而言，投资增值更多体现在土地肥力增加上；而对城镇建设用地而言，投资增值更多地体现为土地上的工商业的繁荣，因此，投资增值本质上是通过土地位置的相对优化实现的。同时两类土地投资增值的过程也是不一样的，农用土地上的肥力投资只能改善土地本身的肥力价值，对周边土地的肥力价值没有影响；而建设用地的投资则具有强烈的外部正效应，因为工商业强烈的聚集效应，周围土地上工商业建设投资的增加，会大大提升所在土地地块的价值，所在地块的投资也会大大提升周围土地地块的价值。这种建设用地投资外部利益在土地早期开发过程中表现得特别明显。

二是城乡土地负担社会功能的级差。一般来说，土地除具有工农业生产功能外，还承担着一系列的社会功能。而我国城镇建设用地与农村农用土地承担着不同的社会功能。根据《土地管理法》，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等，因此所承担的社会功能就是保障城镇工商业的繁荣和城镇居民生活和居住；而农村用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面用地等，其承担着两项重要的社会功能，即承担着保障农村居民基本生活、就业权利与国家农业安全的重要任务。在当前城乡差别巨大的情况下，两类土地所担负的社会功能也存在着巨大的级差，农村土地承担了更多具有外部性的社会功能，正是因为农用土地对农村剩余劳动力的粘附作用才不至于对城镇就业造成更大压力，也正是农村稳定廉价的农业产品生产和销售，才保证了城镇人口农产品消费不受威胁。而对城镇建设用地而言，土地上的产出是全部工商业活动，工商业活动所交纳的增值税、消费税、营业税等税种的计税方式都是按照产出价值或收入而不是按照土地使用面积的大小进行的。

三是城乡土地负担分担与利益分享的级差。城乡土地管理的分割和二元化不仅造成土地产出和土地负担的级差，也形成土地负担的分担与利益分享的级差差异。虽然城镇用地的所有权属于国家，农用地的所有权属于农村集体，但是土地负担的分担和利益的分享并没有与所有权的形式保持一致。

从土地负担分担的角度看。农用土地负担的是承载农村劳动力，由于劳动力可以自由在全国范围内流动，所以农村土地对农村劳动力的就业吸纳就是对全国就业市场稳定的贡献；因为国内农产品特别是粮食可以自由流动，农用土地对粮食产出安全的贡献也是对国家总体利益的贡献，而不会或很少对农村集体或地方城镇粮食安全构成影响。

从税费收入分享和支配的角度看，尽管国家是城镇土地的最终所有者，但全部与建设用地有关的税收都属于地方税种，由地方收入和支配；建设用地上的工商业建筑物是不可以自由(或低成本)搬迁的，因此建设用地带来的土地上工商业繁荣的利益也是属于地方城镇，在以GDP指标作为衡量地方官员政绩主要指标之一的考核机制下，农用土地的使用显然对地方利益是一种负担，而农用土地改为建设用地后，建设用地的使用对地方利益则是一种提升。

土地经营权收益及其在利益者之间的分割机制

城市土地作为资产，由于人们不断的投资开发，具有了很高的价值。2002年，我国完成房地产开发投资7736亿元，比上年增21.9％，占全国总投资的18％，其中完成土地开发投资551亿元，比上年增13％，随着投资的增加，城市土地资产不断增值。1994年底，我国城市有622个，建成区面积为7939.5平方公里。其土地资产价值大约5.5万亿元人民币，其中收益性的土地资产约为4.1万亿元。按1994年的土地收益率9％计算，每年收益为3729亿元，相当于1994年全国GDP的10％左右。正因为城市土地的这种巨大的利益，地方政府完全有动力通过改变使用权即经营权来获取这种利益。

而农民作为土地使用权最初的拥有者，有权利要求更多的使用权即经营权带来的利益，除了更合理的补偿之外，也包括长期的生活保障，即农民也应当享有分享土地长远收益。一是在市场经济条件下，土地所有权本质上是一种财产权，其派生的使用权即经营权也是一种财产权。对土地使用权的拥有同样意味着可以从中获得权利、利益和收益；二是土地是稀缺资源。随着城市化进程不断加快，土地增值的趋势和步伐加快。在市场经济条件下，原有土地使用者和政府具有同样平等的地位，从土地的机会成本利益看，政府在征用土地的时候理应考虑到原有土地使用者的在该阶段以及未来的潜在利益或收益；三是农民长期被排除在社会保障体系外，土

地对农民而言起着养老保险和失业保险的双重功能。土地被征用以后，农民失去了家庭保障这个最基本的经济基础，政府应该对农民失去土地的机会成本利益加以补偿。

土地承包经营权有效流转的前提和目的

土地承包经营权流转的前提是产权清晰。《农村土地承包经营权流转管理办法》第六条规定，承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。该条款首先明确了流转的主体：承包方，也即是目前农村土地使用产权的拥有者。而且是依法自主决定，其决策权不受任何外部力量左右。换个角度分析，因为其自主决定权的存在，也就保障了其对使用产权拥有的排他性，符合产权的特性。而产权的排他性是产权清晰的具体表现。不仅如此，《农村土地承包经营权流转管理办法》第七条还规定：农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。这是产权排他性收益权的生动描述。

土地承包经营权流转的目的是有限的产权保护。《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条规定，农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。此条款显示了这样一个假设：在规定的使用条件下，产权拥有者的权益能得到有效保护。规定的农业用途条件是前提，改变用途就意味着失去前提，也就意味着失去保护的基础。

农村土地使用权改革的本质是统一地权

农村土地使用权改革就是将集体土地使用权和国有土地使用权在期效区间、权利内容统一起来。目前，理论界关于农村土地使用权改革的主要观点有：建议实行与市场经济相配套的土地私有制；建议通过土地整体国有化实现永佃制；建议改变目前的农村土地承包制实现永包制等。这些观点的一个共同根本点都是追求统一地权。

农村土地市场范文第14篇

【关键词】农村土地流转；市场经济；作用；策略

一、引言

随着我国城镇化进程的不断推进，各个地区的农村经济发展进度也逐渐加快。在全国大力推行农村经济转型发展的过程中，如何利用好农村的土地资源，加强农村经济发展是很多地区城镇化过程中探索的重点。农村经济发展过程中，土地流转十分重要。一般来讲，农村土地流转有两种形式，一种是将原始的土地经营承包权流转出来，比如一些农民的土地被流转出来，被一些企业占用；另一种是将集体建设用地和农村的宅地基流转出来。在农村土地流转过程中，对百姓带来的影响有利有弊，有利的一方面是可以提高农村土地的价值，使得农民能够从土地中获得更多的利益；另一方面是，在流转的过程中还有一些不规范的行为，因此使得农民的利益受到损害。对此，必须要积极加强对农村土地流转的管理。

二、农村土地流转在农村经济发展中的作用

随着市场经济的逐渐成熟，农村壮年劳动力的大量转移以及农村城镇化的发展，使得农村的劳动力出现严重缺乏，劳动力不足，将会导致土地荒废，而农业生产又是我国的一项基本产业，为了要提高土地利用率，则可以加强对土地流转的力度。土地流转在农业经济发展过程中占据十分重要的地位。土地流转主要指的是使用权流转，也就是指拥有土地承包经营权的农户通过转让、互换、转包、出租和土地入股等方式，将自己的土地的经营权转让出来，但是依旧保持者承包权，只是将土地的使用权转让出来，从而获得相应的收益。

农村土地流转在农村经济发展过程中的作用主要有以下方面。第一，可以使得农村土地资源得到充分的利用。农村土地流转一般都是将一些农户用地或者集体土地集中起来，流转给企业，企业通过规模化生产和现代化生产，从而使得土地得到充分的利用，提高生产效率。因为相对于个人农户而言，企业的生产规模更大，各种农业机械的使用更为频繁，因此可以使得农村土地产生的价值更高，防止出现土地荒废的现象。第二，可以增加农民的收入。农民将自己的土地流转出来之后，一方面他可以从流转的土地中获得利益，比如一些企业会给农户租金；另一方面，很多企业一般都将土地用于规模化生产，比如一些农业园区的建设，因此可以为农户提供额外的工作机会，使得农户能够获得其他的收入，最终使得农户的收入水平增加。另外，还有的土地流转模式中，用户可以以入股的方式参与到土地的经营管理过程中，可以得到一定的分红收入，因此提高了农户的收入水平。第三，农村土地的流转也有助于将一些住宅基地改为耕地，使得我国的耕地面积不断扩大，而且随着新农村的建设以及城乡一体化发展逐渐加深，越来越多的农民会迁移到城市，对于缓解我国的耕地紧张的问题也有很大的帮助。

三、农村土地流转管理的策略

1.加强对农村土地流转的重视

农村土地是农业生产的基础，加强对土地资源的合理利用是提高农业生产水平的重要基础，能够实现农村经济目标。随着农业的不断发展，农业生产水平也要不断提升，农村土地的价值也必须要提升。在传统的农业发展过程中，农民通过农业种植所获得的效益较低，在未来的发展过程中能够，也应该要积极加强农业部门对农村土地流转的重视，逐渐实现生产业的现代化、高效化发展。另外，针对当前农村土地流转不够重视的现象，必须要加强相关部门对这部分工作的重视，尽快制定相应的措施，实现农村土地的集中流转，对农户做好安排。

2.加快建立健全土地流转市场服务体系

在农村土地流转过程中，需要有一套完整的服务体系，但纵观我国现在的农村土地流转现状可以发现，还缺乏一套完整的服务体系，没有建立土地流转服务平台，多数县乡还没有土地流转服务机构，因此使得土地流转过程中的很多实际问题得不到统一集中的解决。对此，必须要积极加强土地流转服务体系的建设，第一，要健全土地流转服务平台，使得土地流转的各项工作能够得到统一管理。比如要建立和完善县服务中心、乡镇服务站、村级服务点的三级服务网络，并且要对农村土地流转的相关政策信息传递给农户和企业，建立完善的信息库，提供咨询服务以及一些其他的协助服务，比如，评估、协助办理等。第二，加强对土地流转信息网络的建设，可以逐渐完善各个地区的网络通信系统的建设，从而使得供需双方都能够及时地获得各种准确的消息。第三，可以加强对土地流转中介机构的培育。土地流转中心中介机构相对于各级农业部门而言，其工作的内容和业务相对比较单一，因此对各项工作能够处理得更加细致。在土地流转的过程中，应该要积极加强对中介机构的建设，对土地流转的各项事宜进行专业化处理。第四，建立科学的土地流转价格形成和指导机制。在土地流转过程中，对土地的价格进行评估是一个重要内容，对于不同的土地，应该要进行定级和评估，从而能够确保农户和企业双方的权利。在进行评估的时候，应该要建立一个更加完善的价格指导机制，从而能够对各种土地资源进行流转。

强化土地流转的规范化管理。在农村土地流转过程中，对于整个流转过程必须要加强管理，从而使得各项工作在法律法规规定的范围之内，防止出现一些侵害百姓权益的行为。当前我国农村土地流转大多数是农户之间自发流转，几乎有将近一半是没有签订合同的，这种随意的流转方式使得供需双方的行为都不能收到约束，因此使得双方权益得不到保障。对此，在未来的发展过程中，各级政府应该结合当地的实际情况，对土地流转制度进行创新，制定一些管理规定，对土地流转进行规范化管理，确保供需双方的权益，同时能按照一些规定对他们的行为进行约束。

四、结语

综上所述，土地流转是当前盘活农村土地资源的一个重要途径，对于农村经济发展有十分重要的意义，在未来的发展过程中，还应该要针对当前农村土地流转过程中经常出现的问题，加强对土地流转活动的规范化管理，加强服务体系的建设，从而使得土地流转能够顺利推进，促进农村经济水平的提升。

参考文献：

[1]王敏.论农村土地流转制度的发展[J].河南农业，2012（01）.

农村土地市场范文第15篇

土地资源、空间资源不足是深圳等目前很多城市发展的最大瓶颈。为破解这一难题，给产业转型升级提供更多的空间资源，1月18日，深圳市政府出台优化空间资源配置、促进产业转型升级的“1+6”文件，展示了深圳“”的大致宏图。文件中最大亮点就是首次确定深圳市原农村集体经济组织拥有的工业用地可通过申请进入市场流通。

此次新政是国土资源部批准深圳实施土地管理制度改革试点的最新创新成果，文件出台，立即引起广泛关注。业内普遍认为，深圳市将原农村建设用地公开挂牌，是国内第一次让农民土地直面公开市场，这也意味着以政府作为一级土地单一出让主体的模式被打破，此举将有效拓展产业用地来源，破解原农村集体土地在城市化过程中出现的“政府拿不回、集体用不了”的尴尬局面。《中华工商时报》1月21日援引市场人士的分析称，这一新政策的及时出台，将使得这部分处于尴尬局面的土地被盘活，对深圳市、原农村集体经济组织来说是个双赢的局面，而与原农村集体经济组织有合作的深圳本地上市公司，也将因此受益。总体来看，深圳农村的推进是管理层深化改革开放的一大成果，将对深圳、甚至广东地区的经济发展起到深远的影响。

中国社会科学院农村所研究员党国英表示，本次深圳试点的意义有两点，一是明确集体土地可以对外流通，虽然实际上已经这样做了。二是打破城市开发区土地只能国家所有，不用征地也可以让农村集体用地区域变更为城市性质。

另据观察，深圳土地新政还实现了两个重大突破，一是真正将构建城乡一体的土地管理制度的改革向前推进了一大步，二是实现了利益共享。也就是说，土地的出让主体将不再单一由政府担当，市场所提供的土地资源将更加丰富，而企业也将有更多的土地选择权。当然，由于土地收益的扩大，补偿标准的提高也将使征地的困难程度随之下降。

尽管深圳此次的改革只提到集体土地中的工业用地可申请进入市场流通，并不是最初媒体解读的“集体土地入市”，但也给集体土地在市场上流通提供了可能，为整个农村集体土地的市场化开了个口子。《21世纪经济报道》1月21日援引业内专业机构的报告称，深圳土地新政“是新政释放的重要信号，标志加速从提高征地补偿向集体土地入市切换。”接下来的问题就是小产权房定位和集体建设用地流转机制。

国务院酝酿出台的《农村集体土地征收补偿条例》则是的风向标。2012年11月28日，国务院常务会议讨论通过《土地管理法修正案（草案）》，对集体所有土地征收补偿制度等进行了修改。同时，会议决定将《草案》提请全国人大常委会审议。预计今年全国两会将是一个重要时点。

那些人

“房姐”龚爱爱：到底几个户口？

——近日，有网友爆料称，陕西神木县“房姐”龚爱爱双户口20套房，身价10亿，引起舆论质疑。对此，公安部成立工作组，协调指导事件调查督办工作，要求尽快查清情况，依法严肃追究责任。截至1月24日，对龚爱爱户籍办理中负有责任的神木县公安局副局长张和平等4人被停职调查。

那些事

温州贴两会期间封道通告 被指叫板中央

——十以来，中央倡导精简朴实、勤俭节约之风，会议车队所行之处不封道、不扰民，然而最近温州市公然贴出两会期间封道的通告，引起质疑。对此，温州市新闻办的回应是，该路当初是作为温州人民大会堂开放式广场进行设计建设的，重大活动期间作为停车场使用，平时兼作城市道路。

那些话

“现在距离国家暗访组来黄检查时间只有98天，14个星期，我们要行动起来、紧张起来……要将创卫工作不断引向深入。”

——1月23日，湖北省黄石市《东楚晚报》的一条刊登在第三版第二条位置的名为《距国家暗访组来黄检查只有98天……》的新闻，吸引了众多用户的关注。暗访的消息提前三个多月曝光，变成了通知，让网友大呼“这个暗访有水平”。

那些数