房建安全风险评估范文

房建安全风险评估范文第1篇

第二条本市行政区域内国有土地上的房屋征收与集体土地上的房屋拆迁（以下简称房屋征收与拆迁），在项目实施前，都必须进行社会稳定风险评估。

第三条市、县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区的维稳办对各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估工作进行协调和指导。

县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区的房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）具体负责各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。仪征市房屋征收与拆迁管理部门牵头负责化学工业园区房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。

市住房保障和房产管理局参与市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区国有土地上房屋征收项目的社会稳定风险评估工作。

第四条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的主要内容是：

（一）合法性评估。主要评估实施项目是否符合房屋征收与拆迁相关法律法规的要求。

（二）合理性评估。主要评估补偿安置方案是否兼顾到各方面群体的现实利益与长远利益，是否能为多数被征收拆迁人认可。

（三）可行性评估。主要评估项目实施的时机是否成熟，补偿安置资金和安置房源是否已经落实到位。

（四）安全性评估。主要评估项目实施后是否会引发重大社会矛盾等影响社会稳定的隐患，这些隐患能否得到有效消除。

第五条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的程序：

（一）制定评估方案。评估前，由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）、国有土地上房屋征收部门和实施单位、集体土地上房屋拆迁项目的拆迁人等组成项目风险评估工作小组，根据评估的要求和房屋征收与拆迁项目的特点，制定评估方案，明确评估具体内容、方法步骤和时间要求，保证工作有效开展。

（二）广泛听取意见。评估工作启动后，房屋征收与拆迁管理部门将征收拆迁补偿安置方案在项目所在地进行公示，让被征收拆迁人充分了解。采取召开座谈会、重点走访、问卷调查等方法，广泛听取各有关部门、房屋征收拆迁有关单位和被征收拆迁人的意见、建议。实施项目应当履行听证的，需组织由被征收拆迁人和公众代表参加的听证会，评估工作小组综合各方面因素形成项目风险评估初步报告。

（三）分析研判预测风险。由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）牵头，组织维稳、、综治、监察、发改、规划、国土等部门，成立属地房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组，对提供的项目风险评估初步报告进行分析研判，对可能引发的社会矛盾，作出评估预测和分析研究，并制定相应的防范、应急预案。

（四）作出评估报告。根据房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组的分析研判结论，房屋征收与拆迁管理部门形成项目风险评估报告。

第六条评估报告的主要内容包括：

（一）房屋征收与拆迁项目的基本情况。包括项目名称、征收与拆迁的目的和范围、拟实施时间和期限、项目范围内住户和单位状况及房屋和土地使用权状况，发改、国土、规划等部门对项目符合各项规定的认可材料或批准文件等。

（二）补偿安置方案公示和征求群众意见情况。包括补偿安置方案在项目现场公示后群众的反映；有关部门、单位和专家的意见建议；依法应当履行听证程序项目的听证情况；根据征求到的意见建议进行修改的情况。

（三）对房屋征收与拆迁项目的评估预测和分析研究。主要包括：

1、补偿标准、安置房地点、腾仓过渡期限等补偿安置方案是否合法合规。

2、补偿安置资金和安置房源是否已经落实。

3、因搬迁给特困企业和住房困难家庭带来的生产、生活困难问题是否得到妥善处置。

4、房屋拆除施工安全是否考虑周到。

5、有可能引发不稳定的其它因素及其化解措施和预案是否制定。

（四）明确房屋征收与拆迁项目风险防范和维稳的责任单位和责任人员。

（五）对项目做出可以实施、暂缓实施或不予实施的评估结论。

第七条项目属地的维稳办要全程跟踪房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的过程，对评估报告进行认真审核，并作出明确的备案意见。

第八条对已经社会稳定风险评估实施的房屋征收与拆迁项目，项目属地的维稳办应会同房屋征收与拆迁管理、、乡镇（街道）等责任部门和单位全程跟踪，及时发现和化解实施过程中出现的矛盾和问题，将不稳定隐患消除在萌芽状态和初始阶段。

第九条各有关部门、单位应积极主动落实房屋征收与拆迁社会稳定风险评估的各项要求，年终将该项工作纳入社会治安综合治理和平安建设工作考核内容。具体考核按《市社会稳定风险评估工作考核办法（暂行）》（办发〔〕69号）执行。

房建安全风险评估范文第2篇

关键字：抵押价值评估、金融风险防范、变现能力

一、房地产抵押价值评估在防范金融风险中的作用

房地产的收益、耐用、保值和增值，以及不可移动等特点，使房地产抵押成为现代金融业中一种安全系数较高的担保方式，能够有效提高信贷资金的安全性，因而成为各商业银行普遍采用的资金投放方式之一。在房地产抵押贷款中，各金融机构基本上是按照抵押物的评估价值来确定贷款额度。如果房地产抵押价值评估过高，就容易造成信贷风险，如果评估过低，抵押物的担保作用就难以充分发挥。因此，房地产抵押价值评估是有效防范金融风险的关键性环节。

（一）通过房地产抵押估价可以真实披露抵押房地产的权属状况，防范抵押房地产权属存在瑕疵带来的处置风险。拟抵押房地产是否合法抵押物，可以通过房地产估价师估价活动，进行专业调查披露。依据《城市房地产抵押管理办法》（建设部令98号）规定，以下房地产不得设定抵押权：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他房地产；（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）依法不得抵押的其他房地产。

（二）通过房地产抵押估价可以调查房地产抵押行为的合法性，防范房地产抵押行为不规范带来的操作风险。《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》（建设部令98号）等法律、法规，对房地产抵押行为做出了很多具体的规定和要求，其中包括：房屋和房屋占用范围的土地必须同时抵押、国有企业和事业单位的房地产抵押必须符合国有资产管理的有关规定、集体所有制企业的房地产抵押必须经集体企业职工代表大会通过并报上级主管机关备案、共有房地产的抵押必须征得共有人的书面同意、预购商品房的抵押必须符合商品房预售条件等等。这些条件也是相当复杂，离不开专业房地产估价师细致的工作。房地产抵押行为是否符合相关法律法规，需要由房地产估价师进行调查认定。

（三）通过房地产抵押评估可以客观地判断房地产抵押价值，防范抵押房地产价值判断不客观带来的价值风险。由于房地产同时具有独一无二和价值量大两个特性，无论从专业能力要求，还是从防范风险的角度看，金融机构很难依靠自己的力量确定房地产的抵押价值，更难以预测处置抵押房地产时的价值。因此，只有委托房地产估价师遵循独立、客观、公正的估价原则，根据抵押房地产的特性，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响抵押房地产价值的因素进行综合分析的基础上，才能确定房地产的抵押价值，并可以接受金融机构的委托，对抵押房地产的价值进行动态估价，形成对抵押房地产价值的动态监测机制。

二、当前房地产抵押价值评估中存在的问题

房地产金融中的风险，主要包括信用风险、市场风险、产权风险、制度风险等。随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，房地产贷款评估占评估业务的比重逐年增大，其中存在的问题也越来越不容忽视。

（一）忽视抵押物产权存在瑕疵而造成风险

以不合法或不适宜的房地产作为抵押物，会引起抵押权无法实现，使银行遭受经济损失，同时也会损害抵押人的信誉。实践中，影响房地产抵押价值的首要因素是产权风险，如果房地产权属不清或存在权属纠纷，或抵押人对拟抵押财产没有处分权。将会导致抵押物无法变现或变现价值远远低于抵押价值。

（二）忽视抵押房地产的变现能力评估

房地产抵押价值评估的目的之一是当债务人不能履行债务时，以处置抵押的房地产变现所得的价款优先受偿而保障债权的实现。很明显我们需要评估抵押物的变现能力，而在我们目前的评估中，许多估价师都不自觉地忽视企业抵押物变现能力评估。

（三）忽视影响抵押物价值的制约因素

房地产抵押风险，在相当程度上取决于抵押物被处分时所实现的价格。实践中，房地产评估师在评估抵押物价值时，往往对其价值体现的特征及相关方面分析不够全面，大量的制约因素未被充分考虑：如，以未结清建设工程款的房产进行抵押；以带租约或是预售合同的房地产抵押。

（四）房地产评估行业本身仍有待于规范

房地产估价行业还是处于建立市场经济的初级阶段，也存在一些不容忽视的突出问题，比如：有的机构不是靠市场竞争，而是靠政府行政干预去垄断市场；有的机构实力不强，评估人员素质有待提高；有的机构在执业过程中不遵守房地产估价的技术规范和职业道德，迎合委托方不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人利益，这样，若实现债权时处置这种产权，金融机构就要受到经济损失。

（五）金融机构不够重视抵押价值评估的作用

一些金融机构缺乏从自身出发的风险管理观点，对他们而言谁来评估抵押物无关紧要，只要能有一个让他们满意的评估结果就行。这种观点的必然结果就是金融机构在选择评估机构时不按照评估机构的技术能力和评估水平，反而是将这种选择权用来寻租，有些金融机构在招标选择评估机构时甚至明文规定需要返还一定比例的评估费。

三、对我国房地产抵押价值评估的一些建议

从以上可以看出，防范金融风险离不开一个规范有序的房地产评估行业和高效优质的机构服务。从目前来看，需要从以下方面进行改进和完善。

（一）建立房地产抵押市场信息预警预报制度

房地产抵押市场信息，是房地产市场信息的一部分，是房地产市场发展的需要，它与国家产业政策、担保立法、保险等业务信息密切相关，通过与权威房地产评估机构合作等形式，建立和完善房地产抵押市场信息预警预报制度，是实现经济繁荣和规避抵押风险的要求所在。比如，在房地产贷款中，应当要看项目的政策符合程度，贷款项目是否属于产能过剩行业或产业政策禁止或限制的行业。当前银行在防范信贷风险时，缺少有效手段，特别是目前中国市场还缺少一个完备及时的信息平台。因此，要建立一个与信贷风险的信息系统，建立相关业务联网，信息共享，就能防止和规避因信息缺欠所出现管理上漏洞及贷款损失等诸多问题，以便化解金融风险，确保信贷安全。该系统通过对产业状况、立法及其信贷风险的检测预警，加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况，定期向社会公开相关信息，以完善各商业银行的信贷风险控制措施。

（二）着重考察抵押物的变现价值

金融机构发放抵押贷款时，是将抵押物作为金融资产安全性的保证，当违约行为出现时，金融机构可以通过处置抵押物收回已放出的贷款。因此，房地产抵押价值评估的着力点，应是抵押物的未来变现价值。有效的变现价格需要考虑主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

在考察抵押物的变现价值时，要充分考虑市场的中长期走势，并根据贷款期限的长短、土地级别、借款人的资信状况、还贷能力、经济运行状况等因素，充分估计抵押物在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失。在估价方法的选择上，由于商业房地产的价值主要是由现有和潜在的收益能力决定，因此更宜运用收益法评估其客观价值，并以成本法为辅助方法；对于居住类房地产，当投机盛行存在房地产泡沫时，运用收益法就能更好的得到住宅的内在合理价格；对于工厂厂房、仓库等具有个别性和特殊性的房地产，则主要采用成本法近行估算。

另外，在运用市场比较法进行评估时，除了要注意选择近期具有可比性的比较案例外，还要注意最高最佳使用原则的适用性，考虑到其未来减价的可能性。估价人员在估价报告中也需根据市场走势做出必要的风险提示和说明。

（三）加强房地产估价行业建设

房地产估价行业的完善也任重道远。目前来看，一是要加强行业协会建设，如：将行业协会尽快与政府脱钩，加快房地产估价师与土地估价师协会的合并进程，控制中介机构数量、提高质量，倡导行业自律。二是通过法律规范和制度约束等途径，加大估价师和估价机构的责任，使其权责对等，推动估价师职业道德的建设和行为的规范。三是改革估价师的考试选拔工作，提高难度和门槛以促进整体行业水平的提升，改革考试制度，加强后续教育，建立淘汰机制，并逐步建立起估价师信用档案。四是通过培训、后续考核等手段督促估价师不断学习。

（四）相关行政主管部门应该履行好服务职能

在房地产金融风险防范中，也需要房地产、土地等主管行政部门完善产权登记程序，房地产评估行业主管部门及时完善房地产估价师执业资格制度，进一步加大房地产估价市场监管和执法监察力度，完善市场运行和监管规则，进一步建立和健全房地产估价机构和房地产估价师信用档案，切实解决好房地产估价市场存在的问题，全面提高评估机构及从业人员的职业道德、执业素质和估价报告质量，规范执业行为，杜绝高估抵押价值的情况发生。

房建安全风险评估范文第3篇

【关键词】贷款抵押评估 风险

2012年我国经济增速持续放缓，出口下滑、基本建设与房地产投资增长乏力等减速因素拖累经济发展，另一方面国内消费也不能有效拉动内需，许多上市龙头公司相继亏损。在此经济形势下，银行信贷资产潜在风险度增加，防范银行信贷资产风险的重要性不言而喻。信贷资产的安全依赖于对信贷操作过程的把关和控制，而抵押物评估就是其中关键一环，也是银行信贷资产安全的最后一道防火线，对保障信贷资产安全及防范金融风险尤为重要。本文主要从如何科学评估抵押物价值着手阐述，控制风险，保障银行信贷资产安全。

一、 把好抵押物入口关 ，防控抵押物产权带来的风险

抵押贷款中最常见的是房地产和机器设备评估，不论是资产评估机构还是审核机构在接受资产评估业务后，首要任务是明确待估资产是否已取得相应的国家机关出具的产权证明文件，权属是否清晰，从而有效防控由产权等引起的信贷资产风险。

房地产评估时，一般要求委托方提供的资料有：（1）房屋所有权证、国有土地使用证或房地产证；（2）建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、红线图、土地转让合同、补偿合同协议、建筑物报建批文、竣工验收等用以申领产权证的相关文件资料；（3）经鉴证的商品房预售契约。对于较大、较复杂的建筑工程（特别是工业建筑）还需准备建筑安装工程预决算资料、建筑施工图和设备基础图、企业入账会计凭证等。

设备评估时，一般要求委托方提供的资料有：（1）设备原值的会计资料；（2）大型设备或高精尖设备的有关资料，如：购买合同、融资租赁合同；购买发票；设备说明书、运行记录，事故记录，大修理、技术发行记录；（3）电梯、压力容器年检报告，以及相关资料；（4）进口设备的进口批文、进口报关单，商检鉴定书等文件；（5）机动车行驶证等。

综上，对纳入评估的抵押物的核实非常重要，评估人员必须对抵押物产权进行仔细、谨慎和严格的界定。 在查验上述资料时还应注意抵押品必须是法律法规可以接受的财产，具有价值、能够转让或变现、抵押人对抵押物具有处置权。对于产权尚未界定清晰的资产，应要求资产占有单位办妥产权界定的有关手续，取得产权归属证明，方能进行评估，以防范权证不齐，产权不清的带来的信贷资产风险。

在实际操作中还应重点关注以下几点：

1.抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致，否则必须进行仔细调查，弄清来龙去脉并予以说明。

2、股份有限公司、有限责任公司、中外合资企业、具有法人资格的中外合作企业、外资独资企业作为抵押人的，应该出具由公司/企业章程确定的有权决议机构做出关于同意抵押的文件。

3、抵押财产为两人以上共有的，财产共有人应出具同意抵押文件。

4、国有土地抵押必须经国有相关部门批准。

5、在抵押人最终产权文件尚未办妥之前，抵押物评估必须慎重处理。对于尚未取得房产证的建筑物，必须要有建设项目证、建设工程规划证、建筑工程施工许可证及土地证、地上建筑物照片等，以证明此项房地产或在建工程的产权所有者。

6、评估人员在验证抵押人的产权证书时，还要亲自验证产权证书原件并在复印件上签字注明“复印件与原件相符”字样，以示负责。以避免抵押人将资产重复抵押而增加风险。

7、如果抵押人的产权是从别人手中转让的，但产权证书却没有过户，此时除了要验证转让合同及付款凭证之外，一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件，以防止产权的重复抵押和虚假合同，

8、从目前情况来看，大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。但应注意某些市场价值极有限的专用资产及其他资产一般不用来作为抵押资产。

9、市场变现能力有限的资产不宜用为抵押资产。由于抵押资产存在最终变卖的可能，抵押权人一般要考虑其在市场上的流动性，如有些无形资产虽然其价值很高（如许多商标品牌评估价值都很高），但目前在我国市场上的流动性却十分有限，因此不宜用作抵押资产。

二、坚持评估原则，防控评估人为因素带来的风险。

抵押贷款资产评估是资产评估的一种，它理应遵循资产评估的普遍原则：即独立性、客观性和科学性原则；应遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作原则；还应遵循主要权利益体变动原则，即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的市场公平价值原则。此外，从防控银行信贷资产风险及抵押物评估自身业务性质考虑，还应重点遵循以下原则：

1.安全性原则。由于被抵押的资产在贷款全部还清以前具有物质保证的功能，所以评估时要特别注意其安全性，以防止在抵押期间抵押资产的非正常贬损甚至消失。因此评估时，除现时公平市场价值的考虑之外，对资产的使用、经济寿命、未来适用性等其他因素情况都要进行预测。如对于附属主体建筑的简易仓库、车库、临时建筑，或在合法建筑上增建的违章建筑等，虽有其现行价值，但不宜列入评估范围；或虽然进行了评估却须予以特别说明，以防抵押期间这部分资产价值损失。

2.真实性原则。由于抵押期间被抵押资产产权的未来不确定性，所在评估时务必核实抵押人产权的真实性。排除任何不真实的因素，以保证抵押权人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况应予以详细调查，并在评估报告中说明。而对不能提供任何产权证明和可以辨别的虚假情况，不能认可其资产权属，不能评估其价值。

3.保守性原则。由于抵押贷款的自身特性，我们对抵押资产的未来收益或市场状况不应予以乐观的估计。尽管统计数据或经验表明抵押资产（如房地产）价值可能上升。但在评估时仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而对未来可能的减值则应给予充分的重视。

抵押贷款，银行注重的是资金的收回，其目的并不是得到抵押物，对于抵押贷款评估来说，其一般在企业出现经营失败，贷款难以收回时风险加大。对此，评估师应保持应有的职业道德和职业谨慎，遵循资产评估各项一般原则，重点关注抵押贷款评估的三原则：安全性、真实性、保守性，充分关注企业的经营能力，采用市场调查、同行业咨询、借助于专家帮助等采取的方法有效防范金融风险。

三、 科学选取评估方法，有效防范抵押物评估价值风险

资产评估的主要有市场比较法、重置成本法、收益法等几种基本方法。贷款抵押物资产评估时应综合考虑抵押物资产特点、市场价格、变现难易程度，选用合适的方法进行评估。由于贷款抵押物资产评估有其特殊的性质，因此在选取评估方法时应有所侧重。市场比较法是市场发育完善状况下资产评估普遍采用的方法。重置成本法适用的范围是没有收益、市场上又很难找到交易参照物的评估对象。收益现值法是将评估对象剩余寿命期间每年（或每月）的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。

不同的资产抵押，应采用不同的评估方法，评估方法不同，选用的数据、参数都会有所不同，所以评估结果也会有不小的差别。在以抵押贷款为目的评估中，根据具体抵押资产的情况，评估人员必须考虑每一种适用于抵押贷款评估的方法，从而决定哪种方法最适合。具体操作时应注意以下问题：

1、针对整体商品房（已办理土地使用权出让，具有完全产权）作为抵押物进行抵押价值评估，可采用市场法和收益法。

2、行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押评估时，可采用房产与土地开发费用（征地或拆迁安置补偿费及前期费用）分别估价再综合的方法，可用成本法和市场比较法或收益法进行估价，从得出的估价额减去土地出让金的方法。

3、部分（局部）房产、乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法。

4、作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法。

5、在建工程已完工部分作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或假设开发法。

6、在评估中，评估人员一般应注意到某些特定的、特别目的和特别设计的资产，因其特有的性质、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作为企业经营活动的一部分时，这种资产很少在公开的市场上出售，因而在价值上受到严格的限制或没有市场价值。如专门的炼油厂、发电厂或特殊生产企业中的一些专有资产，在抵押时不能按照市场价值定义评估，而应采用重置成本折余法评估。

贷款抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期，而抵押期限一般会有一年以上的时间，一旦发生处置清偿，需实现抵押权时，是在未来的某一时点，因此，应侧重对预期可能产生的风险因素考虑，而对预期不确定的收益或升值因素，较少或不予考虑，采用保守性原则选择估价的各项参数值。

抵押物资产评估一般价值较大，在评估时稍有疏忽就会严重影响评估结果。必要时最好选用两种或两种以上方法评估，相互验证后确定评估值。

四、总述

在目前经济形势下，防范银行信贷资产风险的重要性不言而喻，作为以经营资金为主的金融机构，希望贷款人能如期还本付息，而达到经营资金盈利的目的。但能否收回使用价值和流通价值一致的现金，正是金融机构的风险所在，一旦不能如期收回贷款，处理抵押资产则存在相当的市场风险，还需付出相应的处理费用。

防范银行信贷资产风险应从各操作环节进行全面控制，作为其中最后的、关键节点的贷款抵押物评估，作者在实际业务操作实践中感悟到，做好关键点防控：即把好评估资产的入口关，防范产权风险；坚持估价原则，防控人为风险；科学选取评估方法、有效防控资产价值风险等三个环节，可以有效防范贷款抵押物评估风险，从而降低银行金融风险。

房建安全风险评估范文第4篇

关键词：商业房地产；建设阶段；风险管理

中图分类号：S618文献标识码： A

1 风险管理的相关理论

1.1风险的概念

现阶段以来，在房地产建设阶段，风险就是发生不幸事件的概率，或者说是指损失发生的不确定性【1】 。严格说来，风险是一种综合效应，是关于事件本身的不确定以及结果的不确定效应。学术界上有一种经典定义，是将风险用一个函数来表示： R=f(P，C)，其中R表示某事件的风险，P表示事件发生可能的概率，而C表示该事件发生所带来的损失或者收益。

虽然风险具有不确定，但它与不确定有着本质的区别。一般而言，风险是可以量化的，其不确定性是可以通过它发生的概率来进行估计，从而可以采取有效的预防措施、运用各种科学管理方法来加以控制【2】。

1.2商业地产项目风险的特征

众所周知，在房地产开发过程中，可能会存在各种意外情况，从而影响开发项目的利润，房地产项目风险就是指在房地产开发活动过程中发生的风险【3】。商业地产项目风险的特征有：①客观性和必然性②阶段性：由于房地产项目寿命周期较长，因此在每个阶段呈现出来的状态不一样，从而面临的风险不一样③开发模式的复杂性：商业地产遵循遵循研究城市发展规划、居民消费需求及相关行业发展态势-商业定位-主力店招商-产品规划设计-开发建设的开发模式，其过程更为复杂，对建设阶段的风险管理要求也应更高。

1.3风险管理的基本过程

依据现在的文献总结来看，一般将风险管理分为四个阶段：风险识别，风险分析与估计，风险应对和风险监控。项目风险管理就是通过这四个阶段循循渐进进行展开的。详见图1

图1项目风险管理流程图

下面我就以建设阶段为例，站在业主方的角度来对某商业房地产项目风险管理进行分析。

2某商业房地产项目建设阶段风险管理

2.1风险识别

当项目开发阶段的工作完成以后，接下来就到了地产开发建设阶段,所谓的建设阶段通常来讲就是从正式开工到工程竣工的阶段。建设阶段应该是项目整个过程最关键最容易产生矛盾与纠纷，也是最容易产生风险的阶段，这一阶段的主要任务就是进行开发项目设计；采用合适的招标模式，招标选择承包商；选择合理的承包商，拟定合同条款，签订承包合同；施工过程中，加强管理，跟踪控制，确保项目能够按计划保质保量得完成，以保障开发商和投资者的利益，如果管理不当或者技术手段不当，则有可能引起工期风险、技术风险、质量风险以及安全风险等。

（1）招标模式风险：一般而言，以大多采用的公开招标为例，对于业主而言，招标工作量大，费用支出多，用于招投标的时间较长，不利于缩短项目的周期，且对中标者可能不太了解，如一选择素质较差的企业，就增加了今后双方协调上的困难。

（2）承包合同风险：合同风险有两类，一类是由于合同条款不完善，叙述不严密，有漏洞，或者部分条款与法规相抵触，存有“陷阱”，在执行中可能会对业主造成损失的可能。第二类是由于合同条款规定而引起的风险在合同双方间不同分配，即纯合同风险，这里不阐述。

（3）工期风险： 房地产建设过程中，工期拖延是种常见的情况。而一旦工期发生拖延，将会造成巨大的损失，首先可能是市场供求发生了变化，耽误了租售的最佳时间，其次是工期拖延将占用资金，管理成本增加，最终导致投资利润的下降。工期风险发生的原因大多为设计文件的变更，承包商故意拖延工期，不可预见事情的发生。

（4）质量风险：质量对于工程建设项目而言，是最为重要的。影响项目质量的因素主要有：设计理念落后，承包商技术水平落后，施工方案、方法选择不当等。

（5）施工安全风险：施工安全风险主要是由于自然环境因素，现场条件(施工现场安全措施、操作不当)，施工人员的不安全行为导致的风险，材料设备等因素。发生安全风险，必然会使得工期延误。

2.2 风险分析与估计

在商业房地产项目建设阶段，项目风险评估主要是针对于风险识别出来的各种风险进行评估。主要内容包括质量风险评估、进度风险评估、项目成本风险评估、安全风险评估。针对于每种可能发生的风险，现行下都有相应的数学分析方法加以分析。比如质量风险评估（针对于施工阶段而言），在量化的数据中，可以采用模糊事件树方法、FMEA、以及物元综合评价方法，PRA等。在进度风险评估中，现在大多数企业仍然采用传统的双代号网络计划图或者横道图进度计划表。如以CPM为基础，求出关键线路，用PERT来评审关键线路上工期目标实现的可能性。如果发生工期延误的情况，首先找出关键线路上影响工期顺延的因素，然后加以解决。在施工成本风险评估中，可以采用蒙特卡罗模拟方法，基于Possion分布的现场变更成本风险评估模型【4】。在安全风险中，由于企业大多数对风险进行了转移，即通过全部或者部分购买工程保险，所以在对安全风险进行评估时，可以通过查看企业办理的保险范围和相应的保险费率来进行。

2.3 风险应对

在建设阶段主要面临的风险有：工期风险、质量风险、安全风险，因此对项目的风险管理应对策略如下：

（1）严格处理好工期方面的风险:为了避免产生工期拖延的情况，项目管理者应时刻跟利益关系人保持沟通，随时向他们反馈项目的进展情况，及时处理沟通过程出现的问题（如设计出现变更），保持良好的合作；要对承包企业加强督促力度，严格监督施工企业是否按照计划施工、是否有拖沓的迹象，督促承包企业应该保证充足的资金和材料以确保工期，督促承包企业加强对非关键线路上的工序的同时施工以确保工期等。

（2）严格处理好质量方面的风险：由于项目的施工是按照图纸进行施工，所以在质量方面分风险处理上应采取两方面的考虑。①施工图纸的设计阶段，在设计单位提供设计的图纸时，项目的管理者应邀请一些相关专家对可能发生的风险进行评估；然后将整理好的评估结果交由施工图纸审查部门进行审核，在审核合格后应该组织进行设计单位与施工单位的设计交底；最后施工企业应根据施工现场等的实际情况对施工图纸进行全面了解，发现不合理的情况应交由设计院处理（图纸会审）；在图纸会审结束后相关单位就可以熟悉图纸的内涵，掌握工程难点并提出相应的技术方案，从而施工前的问题可以得到最大限度的解决。②工程施工阶段，在施工图纸得到肯定后，管理者对于工程的质量应该进行全面细致的监控，应该安排人员对施工现场（包括施工环境、施工技术的监察）进行监督，加强对施工材料的进场检查；对于已经完成的工序要使用科学公正的方法进行检测以保证工程的质量；对于各个阶段风险识别的结果应采取事前控制，对于级别高的风险因素应随时跟踪，做好应急计划；做好现场建设日志等。

（3）严格处理好安全方面的风险：向开发建设各方人员灌输安全意识，对相关人员进行三级培训教育，专业工种必须先培训后上岗。制定相应的安全管理措施，加强施工现场的安全控制等。

3 结论

本文探讨了商业地产建设阶段的风险管理，以风险管理理论为基础，逐步深入地对建设阶段可能存在的风险以及它的评估和应对作出了阐述。对目前国内正在开发建设的商业地产项目具有一定的借鉴性。但是我们知道，房地产的风险管理是一个动态的过程，仅仅从某个阶段来论证其风险管理是不够的，有关于如何实现商业地产风险管理的动态性及基于DSS来实现商业地产风险管理的集成仍然是一个重要课题。

参考文献：

[1] J S Rosenbloom. A Case Study in Risk Management[M]. Prentice Hall, 1972

[2] Gaylon.E.Greer,Phillip T.Kolbe,Investment analysis for real estate decisions,[M].Dearborn Real Estate Education．1981

[3]RogerP．Sindt，Real Estate Investment，[M]．South-Western Pub.1997

房建安全风险评估范文第5篇

关键词:房地产；法律风险；风险评估；常态防范机制

近年来，随着房地产开发市场的发展和我国相关配套法律法规的完善，如何有效的控制和防范房地产行业的法律风险从而为房地产企业提供更为完善的法律服务，是我们律师同行们应当着力研究的课题。目前，房地产行业作为法律风险较高的领域，进行有效的法律风险的有效防范和化解，是谋求房地产业健康发展的有效方法。因此，本文拟从在房地产开发全过程探究律师提供有效法律服务的最佳模式。在现实法务实践中，律师在为房地产企业提供顾问服务时，常常忽略房地产开发进程中的法律风险评估与防范，仅仅做“消防员”的角色而存在，尽管有时灭火成功，但是也付出了不少艰辛和金钱。而开发商通常认为自己的商业经验可以有效的规避法律风险，甚至迷信金钱和人脉可以让其免受风险困扰。因此，如何能对房地产行业的法律服务模式进行有效的完善，引入有效的法律风险评估与防范机制，从而做到“防患于未然”有效避免经济损失，实现企业利益的最大化，引领房地产行业的健康合法发展，笔者认为有必要建立房地产行业的风险评估及防范机制并就该模式从以下几个方面略作分析：

一、对房地产行业的法律风险进行评估，评定房地产行业的法律风险行为等级

法律风险行为在房地产行业的表现是多种多样的，风险行为引发的法律后果的严重程度也是不一样的。除商业风险外，一个房地产企业可能因为单位行贿而导致法定代表人身陷囹圄，企业从此止步破产；或者因为偷税漏税数额巨大而导致同样的后果；又或者因为交房期限违约而不得不向广大业主承担高额违约金的责任；抑或因为在宣传时因为用了没有得到授权使用的图片而被诉侵权从而承担赔偿责任，诸如此类等等……从上述风险行为我们不难看出，房地产行业同其他行业一样，风险行为的后果造成的损害程度不一，因此我们有必要对风险行为的等级进行评定，对高风险行为和普通风险行为或者一般风险行为进行区分，从而引起业主不同程度的重视。笔者认为，可将房地产行业的风险行为等级区分为高级风险行为、中级风险行为、初级风险行为，或者按照1、2、3、4、5级的方式进行区分。区分的目的是从高风险行为向低风险行为逐级排序，从而进行有针对性的相应等级防范。如我们可将会使企业及主要责任人员承担刑事责任的风险行为列为高级风险行为或者1级风险行为，承担行政责任的风险行为列为2级风险行为，承担侵权责任列为3级，以此类推……对应以上各个等级的风险行为，同时制定相应的防范等级及防范模式，并同时列出法律建议。如：对待1级风险行为应当严格禁止，2级风险行为应当有替代解决方法，诸如此类等等。以上房地产行业的法律风险评估等级确定后，风险防范机制的雏形已经完成，框架建造完毕，下面就是充实内容了。

二、建立房地产行业风险行为大数据库

依据房地产领域的产业特点及运作程序，房地产开发全过程分为五个重要阶段：投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、销售阶段以及前期物业管理阶段。伴随每个阶段不同的运作建设任务，其法律风险行为的表现形式也各不相同。在投资决策阶段，需解决的主要问题就是该房地产项目在何时何地以何种方式开发及投资成本预算等，具体表现为项目的位置、地块的使用性质，土地交易类型及环境安全等方面的法律风险；在土地获取阶段，主要工作则放在取得土地使用权、项目规划设计、拆迁安置补偿以及开发资金的筹集上，重点关注规划设计方案、相关证件的办理、征地安置补偿、筹资融资等方面；在项目建设阶段，则是确定招投标选择的承包商，主要任务包括签订一系列的工程施工承包合同，严格控制项目建设成本及工期，因此主要是招投标模式、承包方式、合同文本、工期质量等方面所面临的法律风险；在销售管理阶段，针对预售证件的取得、具体的销售方案、房屋买卖合同、资金管理等销售管理工作，应重点防范围绕商品房买卖合同、销售公司、销售方式等可能出现的法律风险。前期物业管理阶段则是围绕交房、灾害事故、业主投诉、房屋质量维保、物业服务模式等可能发生的法律风险。根据上述，我们不难看出房地产开发业是一个高风险、长周期、专业性强、涉及面广的行业。因此，对房地产行业的法律风险行为的梳理将是一个浩大的工作，我们完全有必要建立起房地产行业的风险行为大数据库，对涉及房地产行业经营过程的全部风险行为进行整理，对所有法律风险行为分门别类同时进行风险等级的对应。只有这样，才能形成完善的风险评估体系和防范机制。

三、对房地产行业常见法律风险行为进行整理

房地产行业大数据库可能会事无巨细，不管法律风险行为是频发行为还是不常发生的行为均囊括在内。如果对此风险行为不加区分的均同等对待势必造成不必要的人力和物力浪费。因此我们应当对风险行为库中的常见风险行为进行整理，制定相应的常态防范机制。整理常见风险行为需要我们进行数据整理，统计各个行为的发生几率。对此，我们可采用对司法系统公布的案例进行数据统计，律师同行问卷调查、房地产企业人员问卷调查等等方式进行。

四、设立相应的法律风险评估和防范常态机制

一个完善的机制必须具有可操作性，因此房地产行业法律风险行为数据库的建立和常见法律风险行为的整理并不代表机制的完成。如何有效的运用数据库来加强房地产企业的法律风险管理，避免法律风险的产生把企业风险最小化才是最终目的。因此，法律风险的常态评估和防范机制才是重中之重。现实房地产企业的法律服务中，非诉讼业务主要限于房地产项目前期谈判所涉及的法律咨询、法律论证意见；房地产项目运作过程中所涉合同的拟定、审查；项目建设中工程施工与销售过程中的合同审查、各类纠纷的调处等相对固定的环节。工作相对被动和受限，法律服务的作用并没有最大化的体现。而法律风险的常态防范机制就要求房地产企业将专业律师团队引入公司日常管理，由企业高级管理人员进行配合，为企业的日常经营中的法律风险进行常态预警并提供法律防范建议。只有这种常态机制的建立，才能有效发挥法律风险评估与防范机制的作用。

五、对企业员工进行风险行为防范机制培训，提高防范意识

目前房地产企业普遍将房地产开发过程中的投资决策、土地获取及施工销售等事务，依赖于自己企业内部工作人员独立完成相关全部事务。因此，法律风险评估与防范机制需要企业员工的深度参与，将这种风险意识根植于日常工作，对防范措施能够灵活运用。这就需要顾问律师就风险行为及防范措施对房地产企业的员工进行系统的培训，定期对机制的运行情况进行评定，对企业风险行为的发生进行统计，以更好的进行机制的改进和行为风险等级的调整。同时结合企业内部的奖惩机制，提高员工的风险防范意识，树立房地产企业法律风险防范理念。综上，我们通过合理的制度设计和完善的律师服务可以有效的规范房地产市场主体的各类行为，保障交易安全，构建诚信安全的交易秩序，最大化的保障企业利益。

六、依托上述房地产行业法律风险评估与防范体系，开拓房地产领域法律服务市场

伴随我国当前社会基础建设发展的需要，房地产产业蕴藏着巨大的法律服务市场潜力。由于房地产开发特点，为了防止因移转中的欺诈、信息失真等高风险行为造成巨大经济损失，就必须使开发商充分了解整个项目开发过程中的相关法律风险，并系统构建与之相应的防范保障机制。这就为律师开拓市场创造了新的契机，既能突破原有的房地产领域专项法律服务及诉讼服务的单一性，又能通过律师自身的专业素养及实务技能将防范理念与举措融入到整个房地产企业开发进程中去，形成科学高效的法律风险防范保障机制。同时，房地产项目呈现投资规模变大、研发周期的变长、竞争更加的激烈，由律师提供全程完善的法律服务支持显得尤为重要。形成优势决策及运作体系，占据最终的商业胜券。这都需要精英化的专业律师团队将构建法律风险防范保障机制的理念完全植入具体项目开发进程中，需要专业律师通过为房地产企业开发商集中培训的途径，法律服务不能仅停留于简单的个案咨询，提供法律意见及合同审查，而要在整个项目开发过程中针对各项法律风险行为进行有效的防范。从根本上打破传统的运作模式，真正实现专业律师在房地产领域法律服务市场的全面开拓。

七、结语

结合房地产领域的特点，由专业律师团队将法律风险行为识别、评估与防范保障机制融入到房地产企业产品研发始末，对于律师法律服务市场的业务拓展有着积极的意义。作为一名专业律师，要想在竞争激烈的法律服务市场中深得认可，就亟需深入房地产开发的每一个环节引入科学高效的法律风险评估及防范机制，实现企业的利益最大化，并助推房地产行业的良性竞争和健康发展。

作者:王纯 单位:北京华泰（郑州）律师事务所

参考文献：

[1]许华英.关于房地产非诉讼业务的拓展思路.晟颠律师评论,2005年01期.

房建安全风险评估范文第6篇

关键词：安置房；可行性研究；问题；对策

中图分类号：F426.9 文献标识码： A 文章编号：1001-828X（2015）010-0000-02

可行性研究报告是项目前期工作的重要环节，必须从技术、经济、财务等方面分析项目可行。由于安置房可行性研究报告项目前期编制及审查工作过程中因基础工作缺乏、编制方法不当、风险重视认识不够等，最终造成安置房可行性研究报告与实际工程偏差严重，这些问题有待于进一步改正和提高。

一、安置房建设可行性研究报告存在的主要问题

（一）基础数据调查不扎实，建设规模不实

目前很大一部分安置房项目可行性研究报告因时间紧，赶进度，出现先报批后补办或以会议纪要替代等程序不规范现象，有关部门和编制单位调研不全面、研究深度不够，没有认真做好项目选址范围内的征地拆迁中重点、难点和节点的分析工作，项目调研数据不全面，征地拆迁补偿方案不准，建设规模缺乏标准依据，论证不清，导致咨询研究的建设规模不符合国家有关行业规定的标准要求，与实际建设方案偏差严重，造成估算不实，达不到预期的经济效益和社会效益。

（二）编制依据、方法不正确，投资估算偏差太大

在实际工作中，因安置房建设规模偏差、编制依据不实、工程造价定额不准、物价因素等造成漏算多算时常发生，如需贷款未计利息，没有进行多方案对比论证，对总投资估算的完整性、合理性和准确性考虑不周全，有时在项目评审时只重视项目技术方案论证而忽视经济效益的分析评价，造成投资估算准确度太差。按照国家有关规定，设计概算不能超过投资估算的10%。因此投资估算的准确与否不仅影响到建设前期的投资决策，而且也直接关系到下一阶段设计概算、施工图预算的编制及项目建设期的造价管理和控制。

（三）资金来源分析不细，筹措方案单一

目前安置房建设资金主要来源于政府投资、银行贷款等，可行性研究报告缺乏安置房建设资金来源、方式的分析，没有说明资金筹集结构、成本、风险、数量等一系列活动的计划、协调和控制，缺乏创新思路和方法，缺乏引入社会资金投资的分析。造成安置房建设的资金没有保障，影响安置房项目建设进度。

（四）风险重视不够，分析篇章过于简单

国家有关部门依据行业部门性质和特点，已对可行性研究报告的内容和深度以法规性文件固定下来。但在实际开展的安置房可研报告编写中，有关部门对风险重视认识不够，分析篇章显得过分简单，未对风险进行调查、估计、划分类别等，化解风险的措施不力，容易导致失误，造成无可挽回的损失。

二、完善建设项目可行性研究的审查对策

为提高安置房建设可行性研究报告的质量，针对上述存在的问题，需要有关部门和咨询单位深入的调查、规范咨询评估，对征地拆迁、资金筹措、环境、经济、社会、建设方案等进行多方案比较、论证，从中选择较优方案，对此提出以下对策：

（一）认真调查研究，分析收集资料

项目的前期调查分析工作是编写安置房可行性研究报告工作的关键。有关部门必须实地踏勘，调查摸清改造区域的基本情况，包括自然环境、经济与社会等基础资料和文件资料，并进行专题调查和分析，明确项目选址范围内的征地拆迁规模，合理制定拆迁补偿方案，落实项目建设规模、用地性质等，项目资金筹资意见书等。深入调查分析后所掌握的翔实、确凿的数据与资料是安置房可行性研究报告分析论证工作的基础。

（二）规范咨询评估，实行追责制度

安置房可行性研究报告的目的是研究该工程的建设在技术上是否可行，财务上是否盈利，经济上是否合理。咨询单位应本着科学严谨的态度来编写可研，严格按可研规定的深度来编写。首先对整个项目进行经济技术分析论证，其次分析项目实施的可能性、风险性、合理性与盈利性，才能做出高质量的可行性研究。内容包括：进行工程建设的必要性分析；确定主要水文参数和成果，查明影响工程的主要地质条件和存在的主要地质问题；评价工程建设对环境和水土保持设施的影响，分析节能的情况及采取的措施；拟定建筑工程规模和选定主要建筑物的基本型式，工程总体布置；初步确定施工组织设计中的主要问题，提出项目建设工期和实施进度安排计划；提出主要工程量和建材需用量，估算工程投资；明确工程项目的经济效益和不确定分析，分析主要经济指标和社会稳定风险，运用多方案比选评价工程的经济合理性和财务可行性。项目总平面图、总体布局图、土地、规划、环境影响评价审批文件等应附上。

工程咨询单位在接受有关部门委托时，对无资格证书或超越资格等级的工程咨询单位编制安置房可行性研究报告，不予评估。评估机构的评估报告有重大失误或质量低劣，或存在其他违反国家法律法规的行为，造成投资者严重损失的，应依法承担民事、刑事责任。项目审批部门在审批安置房可研项目时，对由无相应工程咨询资格证书或超越认定的专业、服务范围和资格等级的工程咨询单位编制的有关安置房可研报告不予审批。

（三）委托估算评审，出具审查报告

安置房项目投资估算可采用委托中介机构独立评审与召开专家评审会相结合的方式进行审查。评审人员审查投资估算是否真实反映安置房项目的建设规模、内容和标准等，工程量与设计资料是否相符，各种计价依据、主要设备、材料价格、征地拆迁、补偿、安置费用等，是否按国家有关部门的现行规定执行，是否符合编制年度、当地的价格水平等，估算的误差不应超过±10%，并在规定的期限内出具投资估算审查报告，作为投资主管部门审查的依据。

（四）落实资金来源，分析筹措方案

可行性研究报告应明确安置房项目资金来源、资金使用计划等各个方面，以评价资金筹措方案的可行性。可采取政府投资、银行贷款、民间投资和居民储蓄等多种投资方式来参与安置房建设。鼓励企业、各类产业投资基金等参与各地安置房PPP项目合作，扩大PPP项目资金来源渠道。包括分析筹资结构、成本、数量、投资的时间安排与计划等。

（五）加强防范意识，建立风险评估机制

安置房项目建设具有投资大，周期长，不确定性因素多，投资风险大等特点。所以在前期调研时，有关单位要扎实做好项目对社会和资源、环境和外部协作条件等因素来分析风险产生的原因，并通过可行性研究来预测和警示项目存在的主要风险因素，划分风险等级，评估其风险程度及发生概率，严格按《建设项目经济评估方法与参数》规定完成基本方案的评价，如采用盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等不确定性分析方法，分析工期延长和成本增加等问题，应对变化，在宏观与微观之间取得平衡，针对性的提出规避各类风险的对策。对安置房建设项目进行风险分析，以估计项目可能存在的风险，避免不确定因素的变化对项目效益的影响，减少投资决策的失误，为投资决策提供科学的客观依据。

（六）严把项目审批关，严格控制拆建比

投资主管部门应严格按照国家有关法律法规定来审查安置房项目可行性研究报告，在某种程度上，对以上存在的问题具有一定的抵制和改进作用。

一要审查编制单位的资质，内容必须全面，内容总体深度符合有关规定，格式规范，层次要清晰。二要审查前置材料。审批部门要严格按照国家、省市有关安置房项目建设审批有关规定，对安置房项目建设实行可行性研究报告进行审查。可行性研究报告阶段除提供国土、规划、环保等一般前置材料外，建设单位需另外提供县区政府出具的拆迁摸底数量证明、政府部门批复的拆迁安置补偿方案、资金筹措方案；初步设计阶段则严格控制投资概算，超过工可估算10%或建设规模发生重大变更的，必须重新报批项目可行性研究报告。三要控制拆建比。要严格审查拆迁摸底数量、安置补偿方案、安置房建设规模三者关系，以拆迁摸底数量为依据，按照相关部门批复的安置补偿方案测算安置房建设规模，对超规模建设的不予受理，严格控制拆建比，严禁铺张浪费。

三、结束语

总之，安置房建设项目可行性研究工作中存在的问题很多，存在于可行性研究工作的各个环节和各个方面。必须从多方面着手，加强制度建设和实施，增强可行性研究意识，培养相关技术人才，确立正确的指导理念等，只有把可行性研究工作做细了，投资估算才能做到较为准确合理，为决策者进行项目投资的提供依据。

参考文献：

房建安全风险评估范文第7篇

【关键词】收益法 房地产 评估 应用

收益法与成本法、市场法是价值评估的三种基本方法。而收益法对评估收益性房地产的价值，具有显著优势，也更加符合报告使用者的心理需求，因而成为评估收益性房地产价值的主要方法。

一、收益法简介

收益法理论依据为效用价值论，即房地产价值在于未来该房地产所带来的收益，因而可通过折现未来收益的现值之和求取该房地产的价值。其基本计算公式为：

其中：V-收益价格（元，元/O）；

Ai-未来第i年的净收益（元，元/O）；

R-资本化率（%）；

n-未来可获收益的年限（年）。

二、收益法在房地产评估应用中存在的问题

（一）收益法适用的范围

中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291―1999）（以下简称《房地产估价规范》）规定“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。收益法适用于有收益性的房地产的评估，例如商场、写字楼、公寓、旅馆等；排除如政府机关、公园、广场等不以盈利为目的的公益性房地产。收益法是以房地产的预期收益为基础，因而它不仅适用于有现实收益的房地产，而且适用于没有现实收益、却有预期收益的房地产，比如新建成、尚未投入使用或者是空置期的房地产，虽然没有现实收益，但可以用同一供求圈内、类似房地产的客观收益作为估价对象的可比租金实例，采用市场比较法来求取估价对象的客观收入。

（二）房地产的净收益的确定

房地产的净收益是房地产的客观收入减去相关费用后的净额。《房地产估价规范》界定“出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金”。房地产的客观收入应在市场上同一供求圈内收集类似租赁案例，根据房地产的实际情况，综合考虑市场因素、区域因素、个别因素等因素，采用市场比较法确定，对有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金；此外，房地产收入还包括押金的利息收入；同时，要考虑空置率和租金损失。房地产成本费用是指与房地产收入相关的预计应发生的经营成本、经营费用、税金和损失。

（三）折旧费用的扣除问题

就房地产单项资产评估而言，其现金流出中是没有折旧的，或者说折旧只是会计核算中的配比原则下的一种会计处理方式，并不因为企业计提了折旧，就造成了现金流出。因此，收益法评估房地产价值时是不考虑折旧的。

（四）确定资本化率相对困难

资本化率是将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率，也称折现率、还原利率。一般来说，资本化率应包含无风险报酬率和风险报酬率。无风险报酬率是指资产在没有风险和没有通货膨胀情况下的平均获利水平；风险报酬率则是冒风险取得报酬与资产的比率。《房地产估价规范》规定，房地产资本化率以市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法和投资收益率排序插入法确定。

⑴市场提取法：搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。在评估工作中，如果可以搜集到3个以上类似房地产的租赁和产权交易资料，则可以直接采用市场比较进行评估确定折现率。当然，在市场法提取资本化率计算过程中，除需对可比案例的区域因素以及面积、楼层、装修、物业类型等个别因素外，还需十分注意租期、付款方式、押金数额等因素的影响。

⑵安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途及新旧程度等确定。由于风险调整值一般根据经验判断，主观随意性大，不同人员的取值范围可能会跨度较大。

⑶复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率。但是抵押贷款收益率与自有资本收益率以及两者的权重均不容易确定。

⑷投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。这要求估价人员对资本市场具有丰富的经验，并充分了解当地的房地产市场，才能求出适当的资本化率。

三、加强收益法在房地产评估过程中应用的具体策略

（一）建立健全房地产估价的标准体系

应进一步完善和提高我国房地产估价理论和方法，组织行业专家抓紧修订新版《房地产估价规范》及相关理论教材；同时，制订房地产估价相关资料及参数的数据库，利用网络平台，规范相关参数取值范围，防止参数取值畸高或畸低。政府有关部门在不侵害公民隐私权的前提下，应在一定的范围内公开房地产租赁、产权交易等相关数据，方便估价人员采用。

（二）合理确定有关参数

应用收益法评估房地产价值，估价结果主要取决于净收益、资本化率和收益年限等3个关键因子。上述3个因子的取值只要稍微变动，估价结果就会有显著的变化，因此，估价人员在评估过程，应恪尽职守，严格遵守相关估价规程，科学计算，不得随意调整参数。

（三）加强估价人员的专业技能和职业道德培训

房地产估价师每3年须接受120个学时的继续教育，这可以让估价师了解行业新动态、学习新知识，从而提高职业道德水平和执业能力。但是，在估价行业中，特别在中小估价机构，大量工作是由估价助理人员完成的，有些助理人员对估价行业的许多规定知之甚少，导致无知无畏，盲目听从委托人的建议，随意修改估价参数，致使估价结果严重偏离。因此，在做好估价师的继续教育的同时，应加强对估价助理人员的教育和管理力度。

房建安全风险评估范文第8篇

关键词：房地产评估；金融风险；商业银行

中图分类号：F293.3　文献标志码：A　文章编号:1673-291X(2009)06-0069-02

近年来，随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。

一、中国房地产评估防范金融风险的现状分析

中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业，各方面体制还不完善，评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。

为进一步防范房地产信贷风险，国务院、人民银行及银监会等部门于2003年先后出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导房地产估价师的抵押评估工作，产生了深远的影响。

二、中国房地产评估防范金融风险存在的问题

（一）对抵押物价值过高评估

一般认为，评估偏差率超过20%即为评估重大差异，而这部分业务量竟然占到了已审核业务总量的52%。在银行发放的这部分抵押贷款中，很大一部分贷款无法被抵押品实际价值所覆盖，抵押品从一发出就不足值，这将给银行贷款带来极大的风险。

（二）不能准确把握抵押物隐含的风险

这一方面主要是由于评估师或评估机构对房地产抵押贷款评估认识不够深刻、评估业务执行不够细致所造成的。例如在评估时忽视房地产的变现能力评估，忽视房地产产权存在瑕疵造成的风险，忽视制约抵押物价值的其他因素等等。抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值能够达到的数额，即保障抵押贷款清偿的安全性。

（三）忽视抵押贷款项目的可行性评估

房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。当第一还款来源出现问题时，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。从这一意义上出发，房地产抵押物本身在降低贷款风险，减少贷款损失方面发挥着重要作用。因此，大部分银行及评估机构把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而忽视了对借款人的偿付能力进行分析。事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是起必要的补充作用。而且在制度层面上，抵押房地产的价值受到一系列因素的影响，很难确定，拖欠时间越长，资不抵债的可能性越大；在操作层面上，现行评估方法及评估人员的主观因素往往导致了抵押评估值的虚高。大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难的，而且也很难通过处置抵押物来填补贷出资金的空缺。银行大量不良金融资产也多源于此[1]。

（四）评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬

在房地产抵押贷款业务中，银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可，但三者的关系却非常微妙，既相互依赖、相互制约，又相互利用、相互不信任。

三者的关系中，银行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地，因此银行需要评估机构对贷款客户进行审查和监督，以此保证自身资金的安全性。评估机构作为促成银行和客户联姻的纽带，其作用是很重要的，但在实际中，评估机构往往处于一个很尴尬的位置，一方面，要尽量满足客户所提出的种种要求，因为客户是评估报告的买方；另一方面，要兼顾银行的利益，因为评估报告要经过银行的审查，不合格的评估报告会被银行拒绝，这也可能造成银行对该评估机构的封杀。

银行、评估中介和贷款客户三者博弈虽不是主流，但却是业内公开的秘密，产生的原因主要是由于制度和体制方面的因素，但是这种局面却使评估中介失去了其原有的公正性和独立性的特点，同时也加大了银行的系统风险[2]。

（五）评估师队伍素质参差不齐

在抵押评估事务中，评估师出具的抵押评估报告是银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，银行在评估值的基础上按一定的比率向贷款方提供贷款，因而评估师或评估机构应该对贷款负有相当的责任。但是在实际操作中，评估师或评估机构的权利和义务是不对等的。一旦贷款方违约，银行收回抵押物并对其进行依法拍卖时，银行可能会因为评估值和拍卖金额相差太远而遭受巨大经济损失，然而评估师或评估机构并不会承担相应的责任，银行一般也不会把评估机构告上法庭。

（六）制度建设落后，行业规范缺乏约束性

虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到了快速的发展，但仍处于发展的初级阶段，很多房地产评估机构是近几年由原来的政府房地产评估机构脱钩改制而来，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场，而不是通过正常的市场竞争去获得业务；有的机构实力不强，评估人员素质有待提高；有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益，这样，若实现债权时处置抵押房地产，银行就要受经济损失。总的说来，房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。

三、完善房地产评估防范房地产金融风险的措施

（一）评估理论和评估方法方面

1.借鉴国外的评估理论和方法

中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限等抵押贷款中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。

2.对现有评估方法进行创新和完善

在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化，若这时候对抵押房地产进行处置，抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。

（二）评估师队伍建设方面

1.严格评估师行业准入

日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的，评估师必须要通过单个层次的严格考试，并且考试的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率为40%左右，完成全部考试过程至少要用五年的时间。从1964年实施考试制度到1995年的31年间，通过全部考试并在日本国土厅登记的不动产评估师仅有5298人。而中国从1995年实施考试制度以来，到2002年通过考试的人数竟然有20000多[2]。

2.加强评估人员对银行抵押贷款业务的认知

评估人员对银行抵押贷款安全性负有的责任决定了评估人员除了掌握评估理论和方法，还必须对银行抵押贷款业务有足够深的了解，一般来说包括还款计划、权利义务以及有关手续及费用等三项内容。

（三）评估行业主管部门和行业协会方面

1.评估行业主管部门最重要的责任就是制定和完善房地产评估相关制度

随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，专业评估机构的抵押评估量也迅速增加。据统计，专业评估机构抵押评估业务量已占日常业务量的60%以上，评估机构和评估师在抵押评估中负有重大的社会责任。但是许多评估机构服务质量低劣，出具不负责任的评估报告，其重要原因就在于评估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地产评估相关制度成为评估行业主管部门最重要的任务。

2.加强评估行业协会的统一建设

虽然房地产评估师有自己的行业协会――房地产评估师学会，但就整个房地产评估市场来说，却是由建设部、国土资源部和财政部分头实施管理，相应的房地产评估师学会、土地评估师学会和注册会计师学会各行其政，多头管理，从而使评估标准难以统一，使中国评估理论和评估方法难以与国际接轨。由于各部门的评估标准和评估程序不统一，这样就容易造成对同一标的物的评估结果差异较大，使得房地产评估的权威性弱化。因此当前重要任务之一就是加强行业协会的统一建设。

3.杜绝行业垄断行为,提倡公平竞争,切实保证机构的独立性

当前的房地产评估市场中，相当一部分评估机构是由当初的政府机构脱钩改制成立的，这些评估机构在完成股份制改革后仍然与原单位保持暧昧的关系，通过这层关系评估机构能够相对容易的获得评估业务，甚至垄断市场。评估行业主管部门和行业协会应该尽快通过完善制度，杜绝行业垄断，提倡公平竞争，促进行业主管部门、行业协会和评估机构等有关各方的良性互动。此外评估行业管理部门和行业管理协会方面还可以通过建立地区统一的房地产市场信息数据库来为行业的健康发展提供有效服务。

（四）银行抵押贷款估价管理方面

1.加强对抵押评估报告以及出具报告相关评估机构的审核

中国的银行对抵押物的评估价值尚未建立有效的审核制度，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。因此，对不恰当的评估报告难以作出正确的判断，有时只能简单的依照评估值打个折扣。

2.合理选择评估机构，共享评估机构质量保证资源

评估机构质量保证体系是在评估机构内部为减少面临的风险设置的一系列保证评估质量的组织模式。银行在房地产贷款过程中，有必要了解和拥有评估机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的评估机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件[4]。

参考文献：

[1]陈平.房地产评估能有效防范金融风险[J].中国房地产金融：开发与经营，2006，（6）.

[2]李勇，张伟，陈灿平.房地产估价与房地产金融风险[J].西南民族大学学报：人文社科版，2005，（3）.

房建安全风险评估范文第9篇

关键词：房地产评估；金融风险；商业银行

近年来，随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。

一、中国房地产评估防范金融风险的现状分析

中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业，各方面体制还不完善，评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。

为进一步防范房地产信贷风险，国务院、人民银行及银监会等部门于2003年先后出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导房地产估价师的抵押评估工作，产生了深远的影响。

二、中国房地产评估防范金融风险存在的问题

（一）对抵押物价值过高评估

一般认为，评估偏差率超过20%即为评估重大差异，而这部分业务量竟然占到了已审核业务总量的52%。在银行发放的这部分抵押贷款中，很大一部分贷款无法被抵押品实际价值所覆盖，抵押品从一发出就不足值，这将给银行贷款带来极大的风险。

（二）不能准确把握抵押物隐含的风险

这一方面主要是由于评估师或评估机构对房地产抵押贷款评估认识不够深刻、评估业务执行不够细致所造成的。例如在评估时忽视房地产的变现能力评估，忽视房地产产权存在瑕疵造成的风险，忽视制约抵押物价值的其他因素等等。抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值能够达到的数额，即保障抵押贷款清偿的安全性。

（三）忽视抵押贷款项目的可行性评估

房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。当第一还款来源出现问题时，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。从这一意义上出发，房地产抵押物本身在降低贷款风险，减少贷款损失方面发挥着重要作用。因此，大部分银行及评估机构把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而忽视了对借款人的偿付能力进行分析。事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是起必要的补充作用。而且在制度层面上，抵押房地产的价值受到一系列因素的影响，很难确定，拖欠时间越长，资不抵债的可能性越大；在操作层面上，现行评估方法及评估人员的主观因素往往导致了抵押评估值的虚高。大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难的，而且也很难通过处置抵押物来填补贷出资金的空缺。银行大量不良金融资产也多源于此[1]。

（四）评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬

在房地产抵押贷款业务中，银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可，但三者的关系却非常微妙，既相互依赖、相互制约，又相互利用、相互不信任。

三者的关系中，银行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地，因此银行需要评估机构对贷款客户进行审查和监督，以此保证自身资金的安全性。评估机构作为促成银行和客户联姻的纽带，其作用是很重要的，但在实际中，评估机构往往处于一个很尴尬的位置，一方面，要尽量满足客户所提出的种种要求，因为客户是评估报告的买方；另一方面，要兼顾银行的利益，因为评估报告要经过银行的审查，不合格的评估报告会被银行拒绝，这也可能造成银行对该评估机构的封杀。

银行、评估中介和贷款客户三者博弈虽不是主流，但却是业内公开的秘密，产生的原因主要是由于制度和体制方面的因素，但是这种局面却使评估中介失去了其原有的公正性和独立性的特点，同时也加大了银行的系统风险[2]。

（五）评估师队伍素质参差不齐

在抵押评估事务中，评估师出具的抵押评估报告是银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，银行在评估值的基础上按一定的比率向贷款方提供贷款，因而评估师或评估机构应该对贷款负有相当的责任。但是在实际操作中，评估师或评估机构的权利和义务是不对等的。一旦贷款方违约，银行收回抵押物并对其进行依法拍卖时，银行可能会因为评估值和拍卖金额相差太远而遭受巨大经济损失，然而评估师或评估机构并不会承担相应的责任，银行一般也不会把评估机构告上法庭。

（六）制度建设落后，行业规范缺乏约束性

虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到了快速的发展，但仍处于发展的初级阶段，很多房地产评估机构是近几年由原来的政府房地产评估机构脱钩改制而来，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场，而不是通过正常的市场竞争去获得业务；有的机构实力不强，评估人员素质有待提高；有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益，这样，若实现债权时处置抵押房地产，银行就要受经济损失。总的说来，房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。

三、完善房地产评估防范房地产金融风险的措施

（一）评估理论和评估方法方面

1.借鉴国外的评估理论和方法

中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限等抵押贷款中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。

2.对现有评估方法进行创新和完善

在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化，若这时候对抵押房地产进行处置，抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。

（二）评估师队伍建设方面

1.严格评估师行业准入

日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的，评估师必须要通过单个层次的严格考试，并且考试的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率为40%左右，完成全部考试过程至少要用五年的时间。从1964年实施考试制度到1995年的31年间，通过全部考试并在日本国土厅登记的不动产评估师仅有5298人。而中国从1995年实施考试制度以来，到2002年通过考试的人数竟然有20000多[2]。

2.加强评估人员对银行抵押贷款业务的认知

评估人员对银行抵押贷款安全性负有的责任决定了评估人员除了掌握评估理论和方法，还必须对银行抵押贷款业务有足够深的了解，一般来说包括还款计划、权利义务以及有关手续及费用等三项内容。

（三）评估行业主管部门和行业协会方面

1.评估行业主管部门最重要的责任就是制定和完善房地产评估相关制度

随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，专业评估机构的抵押评估量也迅速增加。据统计，专业评估机构抵押评估业务量已占日常业务量的60%以上，评估机构和评估师在抵押评估中负有重大的社会责任。但是许多评估机构服务质量低劣，出具不负责任的评估报告，其重要原因就在于评估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地产评估相关制度成为评估行业主管部门最重要的任务。

2.加强评估行业协会的统一建设

虽然房地产评估师有自己的行业协会——房地产评估师学会，但就整个房地产评估市场来说，却是由建设部、国土资源部和财政部分头实施管理，相应的房地产评估师学会、土地评估师学会和注册会计师学会各行其政，多头管理，从而使评估标准难以统一，使中国评估理论和评估方法难以与国际接轨。由于各部门的评估标准和评估程序不统一，这样就容易造成对同一标的物的评估结果差异较大，使得房地产评估的权威性弱化。因此当前重要任务之一就是加强行业协会的统一建设。

3.杜绝行业垄断行为，提倡公平竞争，切实保证机构的独立性

当前的房地产评估市场中，相当一部分评估机构是由当初的政府机构脱钩改制成立的，这些评估机构在完成股份制改革后仍然与原单位保持暧昧的关系，通过这层关系评估机构能够相对容易的获得评估业务，甚至垄断市场。评估行业主管部门和行业协会应该尽快通过完善制度，杜绝行业垄断，提倡公平竞争，促进行业主管部门、行业协会和评估机构等有关各方的良性互动。此外评估行业管理部门和行业管理协会方面还可以通过建立地区统一的房地产市场信息数据库来为行业的健康发展提供有效服务。

（四）银行抵押贷款估价管理方面

1.加强对抵押评估报告以及出具报告相关评估机构的审核

中国的银行对抵押物的评估价值尚未建立有效的审核制度，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。因此，对不恰当的评估报告难以作出正确的判断，有时只能简单的依照评估值打个折扣。

2.合理选择评估机构，共享评估机构质量保证资源

评估机构质量保证体系是在评估机构内部为减少面临的风险设置的一系列保证评估质量的组织模式。银行在房地产贷款过程中，有必要了解和拥有评估机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的评估机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件[4]。

参考文献

[1]陈平.房地产评估能有效防范金融风险[J].中国房地产金融：开发与经营，2006，（6）.

[2]李勇，张伟，陈灿平.房地产估价与房地产金融风险[J].西南民族大学学报：人文社科版，2005，（3）.

房建安全风险评估范文第10篇

关键词：人民银行 房屋置换 风险防范

近年来，面对办公条件相对较差或面临旧城改造，基层人民银行在无法安排专项资金进行改造或新建办公楼的情况下，开始尝试采取置换方式处置和更新房屋建筑物，对盘活存量固定资产，优化固定资产质量、改善营业办公条件发挥了积极作用。

一、房屋类固定资产置换模式

房屋类固定资产置换是不同房屋间差价交换或等价交换的一种特殊形式的房屋交易形式。与房地产买卖不同的是，房屋置换不仅是一种货币和实物的交换方式，而且在房屋置换中包含有实物与实物间的交换，即房屋置换是“货币与实物”和“实物与实物”两方面内容的交换方式，但一般只涉及少量或不涉及货币性资产。一次置换成功，相当于两种交易概念，即卖掉了原有房屋，再买进了需求的房屋。这样房屋置换方既可大大减轻付款的资金压力，又能有效提高单位改善办公条件的能力。

近年来，房屋置换受到基层行特别是县支行的青睐。通过对分支机构开展调查，辖内有房产类固定资产置换意向的置换行占全省机构总数的27%。从已完成置换机构情况来看，置换后建筑面积比置换前增加了8.8%；置换后资产市值比置换前评估价值增加了17.8%。目前基层行房产类资产置换主要有以下三种方式：

（一）政府主导方式

此方式一般为政府对城市建设重新规划或因市政道路改拓建而要求人民银行搬迁，人民银行被动置换。据统计，目前采取政府主导方式的置换占21%。

（二）“政府+市场”主导方式

此方式一般为人民银行办公楼在政府城市建设重新规划或因市政道路改拓建范围内，当地政府或有一定的政策、资金倾斜但不出面具体协调与执行，而由人民银行或企业相互寻求置换单位，以达到利益最佳平衡点。目前采取此类方式的置换占62%。

（三）市场主导方式

此方式一般为企业或人民银行从自身利益最大化角度出发，积极主动寻求置换交易时发生。置换房屋多处于闲置或符合勉强使用要求状态。据统计，目前采取市场主导方式的置换占17%。

这三种房屋置换方式各有特点，各具优势，对改善置换行办公条件，优化资源配置，解决资金瓶颈问题，实现国有资产保值增值，增加地方政府税收和财政收入，拉动当地经济发展等发挥了重要作用。

二、房屋置换潜在风险分析

由于房屋类固定资产置换周期长、价值大、程序多，涉及关系复杂，如操作和管理不当，极易造成国有资产流失和资金损失。因此，房屋置换业务的潜在风险不容忽视。

（一）制度风险

2012年10月中国人民银行出台了《关于加强固定资产置换管理工作的指导意见》，对固定资产置换原则、报批前的准备、项目的审核与审批、过程管理、账务处理、监督管理等进行了规定；我们省里在2013年也出台了《全省人民银行系统固定资产置换管理暂行办法》，对辖内置换行固定资产置换工作的组织管理、置换程序、账务处理、监督检查等做出明确规定，但对监督部门介入的时间点、上级行在置换前、中、后如何进行全过程指导和监督均未明确，也未出台《固定资产置换操作实施细则》。无论从时间上还是从内容上，都存在制度的明显滞后。由于现有固定资产置换制度不健全和监督配套机制不完善，还容易引发道德风险。

（二）信用风险

房屋置换项目从计划到实施一般需跨越2-3年，过程环节较多，受外界影响因素较大，一旦某个环节发生变数，都可能导致置换行权义受到影响。如某支行与当地政府有关部门签订了整体置换协议，通过补偿一定金额，以支行旧址土地置换县城文体广场土地，用于支行新址建设。但之后由于政府换届，城市规划变更，支行无奈只好进驻目前的金融广场。又如某支行置换项目，原定是在置换地上新建办公楼后，将支行现有办公地（属于国有划拨地）通过当地土地储备中心网上挂牌招标拍卖，后因政府规划调整为高档住宅综合开发，最后进行拆迁补偿。在此期间，新办公楼修建及装修是否按照协议进行、土地网上挂牌招标拍卖是否能被置换对象中标、房地产开发商能否盈利、资金流是否充足、拆迁补偿资金能否到位等各个环节都可能存在变数，可能导致置换对象只能履行部分义务或不能履行全部义务。

（三）法律风险

据了解，由于大部分置换行在招投标前就已经选择好了开发商，故在招标中难免不出现为某一特定投标者量身定做招标文件，或事先向投标人泄露标底，排斥其他投标者现象，难逃“串标”嫌疑。

（四）资金风险

房地产开发周期一般需3-5年，有的置换项目从项目新址建设、拆迁补偿、旧址开发前后预计投入近亿元，且时间跨度长，需要经济实力相当雄厚的企业支撑，从这方面看，给置换项目最终结果带来很大不确定性。

（五）评估风险

资产评估方法包括收益现值法、重置成本法、现行市价法和清算价格法四种，对同一标的选择不同的评估方法，评估价差别甚大。即使选择同一方法，因选择不同参照物或选择同一参照物不同时点评估价也相差甚远。因此在对置换房屋进行价值评估时容易出现价值评估的随意性。一是标准选择不一。如某支行置换项目，当地一家评估机构参照以前年度的土地价格对其进行评估作价，该支行认为此评估价格严重失实，请求上级行找另一家公正客观的评估机构采用重置成本法对其重估，最终评估价为原评估价的1倍多。二是评价有失公允。如某支行资产置换项目，当地政府单方指定的评估机构对该行旧址资产进行了评估，支行对该评估结果持有异议，并决定选择一家双方共同认可的评估机构进行重新评估，资产重估总值为原评估价的1.3倍。

（六）管理风险

一是组织管理不到位。已完成置换的行，100%未成立由会计、财产、纪检监察、内审等部门组成的置换项目领导小组，仅由领导班子对置换项目进行集体研究；90%未建立相关管理制度，操作流程上也未严格按照上级行有关制度要求执行；不同程度存在“重审批轻管理、重速度轻质量”现象。二是监督检查流于形式。100%的本行监督部门未对置换工作及流程进行监督；67%认为其管辖行只停留于书面审查或口头指导。三是合同管理欠规范。60%在和置换对象签订置换协议或合同时，对置换后的房屋建筑物装修标准未明确装修标准，给开发商留下较大的弹性空间。四是基建专业人才缺乏。80%认为辖内目前熟悉固定资产相关政策、招投标程序、应急管理处置的专业人员不多，在一定程度上影响置换工作的开展。

三、房屋置换的风险防范应对措施

（一）健全规章制度，实现依法置换

一是完善规章，编制流程。尽快出台《固定资产置换操作实施细则》，编制固定资产置换风险控制流程图，有效防范权力滥用和违规操作行为。二是建立目标管理责任制度。进一步健全项目置换管理责任制度，实行建设单位主要负责人负责制，签订目标管理责任书，对项目工程实行终身问责。三是出台评价制度。明确当地政府影响度、开发商整体实力考核度、评估机构公证客观度、置换单位内控管理完善度、置换工作合规合法度，国有资产增值保值度等评价体系指标，对置换工作的事前、事中和事后进行评价。四是完善激励约束机制。对置换工作有较大功劳、重大贡献、促使国有资产明显增值的相关人员给予物质或精神奖励；对不作为、失职、渎职行为，或造成国有资产流失，给人民银行造成负面影响的，实行责任追究；触犯刑律的，移送司法机关。

（二）严格项目管理，防范置换风险

一是选择最优置换方案。置换行在进行调查论证的基础上制定多套资产置换方案，明确项目的必要性、可行性、操作流程、风险可控和保值增值等重要内容，提交上级行相关部门进行审查，慎重筛选，明确最优置换方案。二是择优选择置换对象。按照“公开、公正、公平和民主择优”原则，综合考虑置换对象的资质、诚信度、实体状况、资金实力和背景关系等，公开对外招标。三是谨慎选择评估机构。建议总行建立资产评估机构库，省会中支采取推举式、抽签式和自选式来确定本省资产置换评估机构。四是加强置换资金管理。通过签订合同或协议等方式来明确拆迁补偿安置资金到账时间，为拆迁补偿安置资金提供法律保障；签署资金三方监管协议，由置换双方认可的第三方作为资金监督方，该笔资金只对专户划拨转账，不能提现且按工程进度划拨资金，资金托管账户预留印鉴和支票密码可由置换双方分别保管一半，形成资金风险可控。五是加强合同管理。制订统一规范的置换合同蓝本，便于基层行操作执行，对置换过程中有关法律文书，建议由上级行法律事务部门审核把关，防范法律风险。六是加强基建管理人才培训，提高项目管理人员的专业素养，最大限度规避置换风险。

（三）加强检查监督，规范资产置换

一是建议各级行参照基建项目，建立房屋置换项目联审工作机制，成立行领导、会计、财产、纪检监察、内部审计等部门组成的置换项目领导小组，对资产置换项目实施联合审查监督。二是实行全过程监督。检查是否存在多个备选置换方案，是否按操作流程办事，是否建立目标管理责任制度、评估制度和激励约束机制。同时是否外聘会计事务所对项目竣工决算进行审计。三是资产评估监督。对评估机构的资质、信誉度、评估费用、评估方法和评估结果进行监督检查，检查该评估机构是否从总行资产评估机构库中选取，是否存在不良记录，对评估机构是否认同。四是检查置换行是否及时采取适当的方式向本行干部职工公开置换情况及相关资料，是否落实职工的知情权、参与权和表决权，是否维护干部职工切身利益。五是管辖行加强对项目的指导和监督，分阶段对项目实施检查辅导，定期开展项目跟踪监督检查，从源头上对项目进行把关守卡，切实提高房屋置换项目的经济性、效率性、效果性。

房建安全风险评估范文第11篇

关键词：信息安全；风险评估；脆弱性；威胁

一、前言

随着信息技术的飞速发展，信息系统依赖程度日益增强，采用风险管理的理念去识别安全风险，解决信息安全问题得到了广泛的认识和应用。信息系统主要分析信息化业务和信息系统所面临的人为和自然的威胁及其存在的脆弱性，评估安全事件一旦发生可能造成的危害程度，提出有针对性的抵御威胁的防护对策和整改措施，以防范和化解风险。

二、网络信息安全的内容和主要因素分析

“网络信息的安全”从狭义的字面上来讲就是网络上各种信息的安全，而从广义的角度考虑，还包括整个网络系统的硬件、软件、数据以及数据处理、存储、传输等使用过程的安全。网络信息安全具有如下5个特征：

1、保密性：即信息不泄露给非授权的个人或实体。

2、完整性：即信息未经授权不能被修改、破坏。

3、可用性：即能保证合法的用户正常访问相关的信息。

4、可控性：即信息的内容及传播过程能够被有效地合法控制。

5、可审查性：即信息的使用过程都有相关的记录可供事后查询核对。

网络信息安全的研究内容非常广泛，根据不同的分类方法可以有多种不同的分类。研究内容的广泛性决定了实现网络信息安全问题的复杂性。而通过有效的网络信息安全风险因素分析，就能够为此复杂问题的解决找到一个考虑问题的立足点，能够将复杂的问题量化，同时，也为能通过其他方法如人工智能网络方法解决问题提供依据和基础，网络信息安全的风险因素主要有以下6大类：

1、自然界因素，如地震、火灾、风灾、水灾、雷电等；

2、社会因素，主要是人类社会的各种活动，如暴力、战争、盗窃等；

3、网络硬件的因素，如机房包括交换机、路由器、服务器等受电力、温度、湿度、灰尘、电磁干扰等影响；

4、软件的因素，包括机房设备的管理软件、机房服务器与用户计算机的操作系统、各种服务器的数据库配置的合理性以及其他各种应用软件如杀毒软件、防火墙、工具软件等；

5、人为的因素，主要包括网络信息使用者和参与者的各种行为带来的影响因素，如操作失误、数据泄露、恶意代码、拒绝服务、骗取口令、木马攻击等；

6、其他因素，包括政府职能部门的监管因素、有关部门对相关法律法规立法因素、教育部门对相关知识的培训因素、宣传部门对相关安全内容的宣传因素等。这些因素对于网络信息安全均会产生直接或者间接的影响。

三、目前网络信息安全风险评估工作中急需解决的问题

信息系统涉及社会经济方方面面，在政务和商务领域发挥了重要作用，信息安全问题不单是一个局部性和技术性问题，而是一个跨领域、跨行业、跨部门的综合性安全问题。据统计，某省会城市各大机关、企事业单位中，有10%的单位出现过信息系统不稳定运行情况；有30%的单位出现过来自网络、非法入侵等方面的攻击；出现过信息安全问题的单位比例高达86%！缺少信息安全建设专项资金，信息安全专业人才缺乏，应急响应体系和信息安全测评机构尚未组建，存在着“重建设、轻管理，重应用、轻安全”的现象，已成为亟待解决的问题。

各部门对信息系统风险评估的重视程度与其信息化水平呈现正比，即信息化水平越高，对风险评估越重视。然而，由于地区差异和行业发展不平衡，各部门重视风险评估的一个重要原因是“安全事件驱动”，即“不出事不重视”，真正做到“未雨绸缪”的少之又少。目前我国信息安全体系还未健全和完善，真正意义上的信息系统风险评估尚待成熟。有的部门对信息系统风险评估还停留在传达一下文件、出具一个报告、安排一场测试，由于评估单位在评估资质、评估标准、评估方法等方面还不够规范和统一，甚至出现对同一个信息系统，不同评估单位得出不同评估结论的案例。

四、信息系统风险评估解决措施

1、确诊风险，对症下药

信息系统风险是客观存在的，也是可以被感知和认识从而进行科学管理的。信息系统面临的风险是什么、有多大，应该采取什么样的措施去减少、化解和规避风险？就像人的躯体有健康和疾病，设备状况有正常和故障，粮食质量有营养和变质，如何确认信息系统的状态和发现信息系统存在的风险和面临的威胁，就需要进行风险评估。

2、夯实安全根基，巩固信息大厦

信息系统建设之初就存在安全问题，好比高楼大厦建在流沙之上，地基不固，楼建的越高倒塌的风险就越大。风险评估是信息系统这座高楼大厦的安全根基，它可以帮助信息系统管理者了解潜在威胁，合理利用现有资源开展规划建设，让信息系统安全“赢在起跑线上”。风险评估还可以为信息系统建设者节省信息系统建设总体投资，达到“以最小成本获得最大安全保障”的效果。

3、寻求适度安全和建设成本的最佳平衡点

安全是相对的，成本是有限的。在市场经济高度发达的今天，信息系统建设要达到预期经济效益和社会效益，就不能脱离实际地追求“零风险”和绝对安全。风险评估为管理者算了一笔经济账，让我们认清信息系统面临的威胁和风险，在此基础上决定哪些风险必须规避，哪些风险可以容忍，以便在潜在风险损失与建设管理成本之间寻求一个最佳平衡点，力求达到预期效益的最大化。

4、既要借鉴先进经验，又要重视预警防范

没有网络安全就没有国家安全，没有信息化就没有现代化。建设网络强国，要有自己的技术，有过硬的技术。风险评估是信息化发达国家的重要经验。目前我们的信息化在某些关键技术、关键设备上还受制于人。“他山之石”可为我所用，亦须知其锋芒与瑕疵，加强预警防范与借鉴先进技术同样重要。

五、结束语

综上所述，本文主要对信息安全风险评估进行了分析和探究，在今天高速的信息化环境中，信息的安全性越发显示出其重要性，风险评估可以明确信息系统的安全状况和主要安全风险基础，通过风险评估及早发现安全隐患并采取相应的加固方案。所以要加强信息安全风险评估工作。

参考文献：

[1]中国国家标准化管理委员会，信息安全技术一信息安全风险评估规范，2007年

房建安全风险评估范文第12篇

【关键词】房地产抵押贷款贷款额度风险评估体系风险防范

房地产抵押贷款面临的风险

房地产抵押权人在房地产抵押中的风险。房地产抵押权人就是债权人，债权人为了使自己财产不受损失，可依法将不履行债务的债务人为该债务提供担保的房地产折价或拍卖，优先受偿变卖所得。抵押权人虽然在房地产抵押过程中处于主动地位，但是存在许多风险。

日常生活中，有很多不规范的民间抵押和非金融系统，很多债权人只是保留债务人或担保人的房屋所有权证，不做抵押登记，这给一些债务人制造了重复抵押的机会。《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》明确规定：不进行登记的抵押是无效的。在银行等金融系统中这一现象很少发生，民间抵押应该重视这一现象。防范这一风险发生主要在于抵押权人应依法办事，按照金融政策的规定从事金融活动。①

抵押权人操作风险是引发房地产抵押贷款风险的重要因素。银行所贷资金的安全性原则和盈利性原则在开展房地产抵押贷款业务中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原则的考虑，银行不应放贷过多以防范风险；从盈利角度出发，银行应扩大贷款范围，放宽贷款条件，这种做法将会提高银行经营风险。现今，抵押权人是这样确定抵押率的：抵押权人根据抵押物的市场价值，综合抵押人的资信信誉、还贷能力、贷款期限和变现能力等各方面因素来确定抵押率。由于抵押权人专业知识不够，对于房地产市场走势预估不准，不能准确定位费用扣除项以及扣除多少，导致信贷工作困难。对估价时点的公开市场价值的折扣比例是贷款安全性的唯一体现。事实上，抵押物的担保能力应体现在其未来的变现能力上而不是当时抵押物的价值。比如，银行一般按市场价格的五到七成确定贷款额，进而办理相关抵押贷款业务，抵押物的担保性质在这种方法中毫无体现。具体而言，采用现有抵押率公式计算贷款额存在诸多问题。首先，变现价值往往与市场价值存在较大差距，人们通过高估抵押物评估价值进行抵押，即使评估价值不被抬高，反映的也不是变现价值，而是市场价值；其次在确定抵押率时，未从评估价值中扣除如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等实现抵押权所需发生的费用，这些费用相对抵押物价值是一笔不小的开销。

抵押物在市场价值减值方面的风险。郊区的企业将厂房设备和土地抵押掉，抵押物重置价值与市场变现价值相差很大；外部环境的变化会导致抵押物市场价值降低；厂房、职工宿舍楼等专用性很强的抵押物的交易市场狭窄，不好变现。

抵押物也有可能面临短期强制处分的风险。《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。被拍卖房地产的所有人不是自愿的卖主，是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产，再加上拍卖价格未经过一段合适的议价期，在拍卖日公开竞投，而买家在竞投之前不了解该房地产的情况，在很短的时间内完成交易。卖价一般比公平市价低，才能吸引买家竞投，促使拍卖尽快成功。拍卖市场有待进一步成熟，竞投应该激烈，不然拍卖价格低于市场价格的颓势不会好转。②

房屋、土地管理部门的分别设置，导致不规范抵押的发生。一些抵押人先办好土地管理部门的抵押登记手续，随后又将此房产抵押给房产管理部门，还有就是此两次抵押登记不是相同的抵押权人所办，产生了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体不一致的矛盾。债务到期的时候，到底谁先受偿，成为一个棘手的问题。

除了上述情况外，抵押权人在设定抵押权时也需要了解和掌握抵押人（债务人）的其他情况，越全面越好。比如该房地产在进行抵押的时候受不受法律、法规的约束；该抵押物是不是多次抵押；审核该房屋的原始所有权登记资料，验明抵押物与档案资料记载情况；审查抵押物有无查封、扣压、拆迁等限制登记的情况，一旦发现应及时停止等。③抵押权人在抵押运作过程中必须对抵押情况进行全面细致的了解，采取有效措施，提高防范意识，将风险降到最低，最大程度地保证自己的权益不受损害。

房地产抵押评估过程中的风险。抵押房地产评估是对房地产作为抵押物的价格按照一定的程序和原则，参照当时相似房地产的市场价格进行客观合理的评估。评估过程存在许多风险。第一是权属风险，如房产证登记面积、位置以及受益人与实际情况不相符合将引起权属纠纷进而影响抵押物的市场价格。第二是时间价值风险：贷款到期日的实际房地产价值和房地产估值间的差异。第三是违规操作带来的风险，如获得未结算完土地出让金情形下的土地使用权证、工程还没有竣工时的房屋所有权证，房屋抵押时房屋所有权人与土地使用权人不一致等。第四，房产所有人将房屋租出，房租一次付清，由于金融机构不能在租期内实现抵押权，导致金融机构资金回笼方面存在风险。第五，原土地使用者的房产属于土地开发费的一部分。

房地产抵押登记部门和现场勘察贷款额度审批存在的风险。从目前我国的登记制度来看，房地产管理部门作为房地产抵押登记部门，对房屋权属登记和抵押登记进行真实性审查。现在许多抵押权人存在依赖思想，放松了作为抵押权人应该注意和把关的地方，只靠登记机关把关，给登记机关增加了许多压力，同时也增加了登记机关出现风险的机会。查验当事人是否具备抵押登记条件是登记机关对抵押当事人的合法性审查的重点，同时在抵押的主体资格、本人签字、个人印章和身份证名字是否一致、有无共有人、共有人抵押意愿等方面也应该严格审查。

金融机构要高度重视现场勘察工作，确认房地产档案和实际情况的符合程度。被评估对象的方位、周边环境、建筑结构、装修和设备状况等是现场勘察的主要内容。有些人钻评估人员对评估环境不熟悉的空子，提供虚假的现场资料给评估机构，使评估人员不能正确评估抵押物的价值。这就要求评估人员注意检查土地出让金的发票，核实房产证、土地证是否属实。债权人通过相关部门进行贷后检查，降低贷款风险，比如查看借款人土地实际用途是否发生变更等。

房地产抵押贷款的风险防范

完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制。金融机构要明确责任，保证房地产抵押贷款流程的安全，坚决杜绝抵押物价值的人为操作，加强并动态监管抵押物全过程。制定统一标准规范，明确不宜作抵押物款项，将抵押物细分归类。加强贷后管理，不定时对贷后抵押物进行跟踪检查。同时，实行分期还款制度，降低金融机构的金融风险。

对抵押物进行科学分类以确定合适的抵押率。抵押率是根据不同的抵押物及其变现能力来确定的，谋求抵押率约等于变现率。调整计算抵押率的方式，对于容易确认变现价值的抵押物来说，将变现价值减去处置变现抵押物的相关税、费作为计算抵押率的分母来计算抵押率；对于那些不容易确认变现价值的抵押物，将双方认可的评估价值，减去处置变现抵押物相关税、费作为计算抵押率的分母来计算。④对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限应根据市场行情分别设定不同的抵押率。

完善风险防范制度。在金融机构中树立正确的风险理念，完善贷款业务的相关操作程序，加强和规范抵押贷款风险监控和预警体系的建设。抵押贷款风险存在于房地产贷款的审核、发放和回收各个方面，防范风险，要做到以下几点：一、信贷操作规范化，内控管理严格化。实行跟踪服务，落实调查责任，增加贷后检查强度和次数。确定申报价格的合理性、各信息与实际信息的一致性是银行办理房产抵押贷款手续的前提，加强贷后检查，防范影响贷款归还的不利因素出现，减少贷款损失。二、完善金融机构内部操作流程和监督机制，提高房地产按揭贷款管理水平，构建一套有效、适用的执行制度。三、建立违法违规通报机制。⑤对于虚假抵押贷款行为，要及时复查并找出问题所在，建立黑名单并实行信息共享，信贷制裁弄虚作假行为，防范房地产抵押贷款风险发生。

房建安全风险评估范文第13篇

关键词：地震建筑；建筑安全；建筑安全鉴定；建筑内容；抗震鉴定

2008年5月14日14：28在四川汶川县迎秀镇发生地震8级，地震对房屋造成严重破坏，坍塌，人员伤亡，失踪，埋藏，大量的人无家可归，生活困难。众所周知，中国在地震断裂带中的多重地位，地震的发生是不可避免的，但地震预报尚未解决。但是由于房屋建筑灾害引起的地面振动是能够通过地震技术减轻，特别是房屋崩塌严重，危及生命的灾难可以是很多避免。汶川地震对房屋建设造成的破坏严重，政府也开始非常重视建筑结构，人们越来越关注房屋建筑识别的安全性。换句话说，建筑施工的安全识别已经成为建筑行业确保安全的关键手段不可或缺的。

1 影响住房相关因素的抗震能力

有许多因素造成住房建设的损坏。主要是人为因素和自然因素两个方面。人为破坏大量地下水诱发地崩溃，导致施工中不同程度的不均匀沉降或倾倒；施工周边地区的施工等若干因素。地震火灾、洪水滑坡、寒风酸雨等自然因素也是影响巨大。但是，无论什么样的因素，一旦事故发生引发建筑物的质量问题，就需要进行安全事故的质量确定，从而进行全面的调查和测试。经过认真全面的分析，有效的果断处理。

整体房屋形状对建筑物的抗震性具有影响，形状规则的建筑具有强烈的抗震性能。平面L型、T型、垂直、反向等不规则的建筑物抗震性能差。建筑外观应规则、对称，具有良好的整体效果，水平和垂直墙布局应尽可能均匀。结构的侧向刚度应该是均匀的。墙壁应连续垂直布置，以避免刚度的突然变化。

楼层的数目和建筑物的高度影响抗震性。楼层数量越多，建筑物的高度越高，地震损害的程度就越大。因此，控制总高度和建筑物总数将减少地震的危害具有很大的影响。目前的“建筑抗震设计规范”（GB50011-2010）规定了多层砌体建筑的总高度和总数，减少了自重，减少了地板数量，降低了地板的高度，这是减弱地震效应的有效途径之一。

房屋结构的结构类型影响抗震性。由于底板的地震剪切力根据每个侧阻力分量的刚度分布，半框系统或山墙是结构柱。在具有梁约束的砖地震墙系统中，砖壁比框架刚性大得多。在地震的作用下，砖墙容易破裂，四肢破碎，并且其变形能力比框架会差得多，形成第一砖墙部件不工作，导致子框架损坏增加。因此，第一层框架――剪力墙砖房的底层设置为框架地震墙系统。

2 房屋建筑安全评价工作的主要内容

建筑施工安全评价主要包括风险识别，抗震性能评价和可靠性评价三个方面。地震后建筑物的安全评价，这是地震后加强住房和恢复的先决条件，是确保住房安全的先决条件。它与钢筋项目的安全性、适应性和经济性直接相关。准确可靠地评价住房建设的安全性。为了确保继续利用现有住房和开发利用住房资源，具有很大的经济和社会效益。（如表1所示）

为了更好地利用现有房屋，判断房屋结构的危险程度，及时处理危险房屋，需要对地震后的建筑物进行风险评估，以确保住房的安全。危险识别是现有住房开始识别的风险，也是整个建筑物确定风险的水平，识别结果是判断建筑物的风险等级。建筑施工风险评估主要包括：结构严重损坏，或承重部件已经是危险部件，随时可能失去稳定性和承载能力，不能保证房屋安全和房屋使用等情况。

建筑施工的风险识别原则是基于整个建筑地基作为参考，根据严重性确定结构部件的严重性。结合建筑的历史状况，环境因素和国家的发展，对建筑进行全面分析。在建筑地基或结构布局的基础上进行危险判断。应该考虑到他们的风险是独立的或彼此相关的。当组件的危险被隔离，不会造成结构系统的风险；当每个组成部分的相互作用时风险应该联系起来，以确定结构的风险。

至于地震识别和抗震识别，主要基于各类住房结构的特点、结构布局、和抗震承载能力，采用相应的识别方法，综合抗震能力对现有建筑物的总体抗震性能进行评估。针对没有地震识别要求的建筑物，提出了地震减灾措施和处置方法。该设计旨在包括接近或超过继续使用设计所需时间的建筑物；原设计不包括要考虑的建筑物中的抗震或抗震要求；需要使用和改造使用结构的建筑物；其他有必要进行抗震标识的建筑物。

关于可靠性评估，居民正在居住的过程中，需要定期管理和维护。经过多年，它应该及时修复，以完全满足其功能的设计。或由于使用中的变化而需要修改，或由于设计，施工，不当使用钢筋，或因使用环境变化而需要处理等。在这些情况下，建筑物的安全性，适用性和耐用性应被视为全面了解的主要考虑因素，以便设计一个安全、经济、合理和有效的计划，并提供结构可靠性评估。

3 加强地震后的安全保护主要措施

根据地震后房屋的识别以及地震造成的损坏原因分析，我们给出了拆除重建和强化修复的两个举措，这里讨论加强和恢复措施。

第一种是基础加固，基础加固用于地震后的破坏，绑定到原来基础的周围土壤是刚性的，而新的基础加固非常复杂和困难，应该根据不同类型使用不同加固方法。承载部件的加固，对于框架结构，应对主柱和梁的加固修复地震后损坏。当墙体放置在平面上不封闭时，可加入形成封闭的墙体部分，在开口处添加钢筋混凝土框架；当垂直和水平壁相邻时，可以是钢棒，长锚，加柱或外部当地板和屋顶的长度不能满足要求时，应增加额外的支撑以增加轴承长度，支撑梁或加强建筑，屋顶的整体方法；当环梁组不符合规范的标识时，应加环梁。

加固房屋墙壁上的裂痕。墙加固方面，一个是承重墙，另一个是承重墙的长度。建筑物的加固有加强筋，墙体加固等。住宅建筑屋顶加固，一般采用水泥砂浆重新填充，加强增厚的主动性。加强房子的外部突出部分。如烟囱，栏杆，楼梯与其他部分之间的水顶，应采取适当措施增加垂直拉力，清除不必要的附件。

4 结束语

震后住房建设安全评价和强化措施等工作要长期实施，以减少地震的灾难性破坏是人类的追求和奋斗一直的目标和动力。地震缓解应建设安全设计，加强抗震设防对于做好防灾工作的具有重要意义。

参考文献

[1]沈玮强.汶川地震房屋灾害的分析及抗震鉴定方法的研究[D].西安：西安工业大学，2011.

[2]王勇.基于房屋建筑安全管理及房屋安全鉴定的研究[J].建筑工程技术与设计，2016，3：123-128.

[3]韩云飞.房屋建筑安全管理及房屋安全鉴定探讨[J].建筑工程技术与设计，2015，11：106-113.

房建安全风险评估范文第14篇

【关键词】房地产；抵押；评估；问题

一、房地产估价的定义：

房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，委托专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据我国相关法律与行业标准，在合理的假设下，选用适宜的估价办法，对估价对象在估价地点的特定价值进行分析，依据影响房地产价值的因素，测算出房地产对应的价值，以抵押为目的的房地产评估，主要为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的方法。房地产的抵押价值一般为抵押房地产在估价时点的市场价值，

二、以抵押为目的的房地产评估时应注意的事项

1、房地产抵押估价目的主要是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而对抵押房地产进行价值评估。

2、房地产抵押估价时点，理论上为完成估价对象实地查勘的时间，在估价委托合同中另有约定的除外，若估价时点与实地勘查完成时间不一致的，应该在“估价的假设和限制条件”中假定一致，并在估价报告中标明，用于提醒估价报告使用者注意。现场查勘有两项工作要点，一是确定估价时点时房地产的实物状况，其二是确定其附带的权益。

3、未设立法定优先受偿权利下的市场价值的评估过程中，应紧密结合估价目的、估价原则合理选取各项参数，保证估价结果的公允性。在建工程项目的评估，应取得工程承、发包双方出具、并经双方盖章确认是否拖欠工程款及拖欠金额的证明，作为优先受偿款的扣除依据。其他已抵押担保的债权，应以权属证书上所载明的记录为准，必要时应与权属登记部门进行核实，并作好调查记录。

4、在房地产抵押估价过程中，对房地产价值产生重大影响的因素要认真加以分析，并在估价报告中予以说明，如国家宏观经济政策、估价对象自身因素、房地产市场因素等。

宏观经济政策包括政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均有可能对房地产价格产生巨大的影响，估价师对未考虑及无法预测的风险因素必须予以说明。

估价对象自身因素指其在抵押期限内能否保持估价时点时的使用状态，且随着时间的推移，估价对象的实体、功能及周围环境的变化均有可能造成贬值。例如在采用收益法进行估价时，其总收益的测算为估价对象在剩余合法使用年限内的年总收益的折现值，如果不能保证估价对象的实体完整使用功能，那么估价时设定的年收益就不可能实现，使估价结果失实。

对房地产抵押价值影响较为直观的市场因素是供求关系，当市场供大于求时，造成抵押价值下跌。

5、房地产抵押估价应遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，与《房地产估价规范》相比较，强调了谨慎性原则。抵押价值既要保证金融资金的安全性、降低抵押物的处置风险，又要保护抵押人应有的权利。同一估价对象应采用两种或两种以上的估价方法分别进行测算，在确定最终估价结果时，应对每种估价方法的相对重要性、适宜性、可靠性进行定性分析、判定，为每种估价结果所赋予的权重提供可靠的依据。

三、房地产抵押评估时需关注与规避的风险

1、抵押合法有效。抵押房地产一般是指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。属国有的房地产作抵押时，需经国有资产管理部门认可；凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准；凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续；预购商品房或在建商品房抵押时，必须符合房地产转让条件，符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。用作抵押贷款担保时，应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人，否则就难以起到有效的抵押担保作用。

2、易于变卖、处分渠道通畅。抵押物尽可能地满足处分渠道畅通，易于变卖的要求，抵押物必须具有变现的可能性，一定的变现价值和要求的变现速率。否则就会加大抵押的风险。因为抵押物具有一定量的变现价值是其担保履行其相应债务的需要，变现速率实际是保证其变现价值的条件。从本质上来讲，变现价值具有现金流性质，是具有时间特征的价值。

3、抵押物权利瑕疵风险。①在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；②对在集体土地上建设的房屋设定的抵押权。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。

4、抵押物价值下跌风险。该风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

房建安全风险评估范文第15篇

关键词：信息安全；风险评估；脆弱性；威胁

1.引言

随着信息技术的飞速发展，关系国计民生的关键信息资源的规模越来越大，信息系统的复杂程度越来越高，保障信息资源、信息系统的安全是国民经济发展和信息化建设的需要。信息安全风险评估就是从风险管理角度，运用科学的分析方法和手段，系统地分析信息化业务和信息系统所面临的人为和自然的威胁及其存在的脆弱性，评估安全事件一旦发生可能造成的危害程度，提出有针对性的抵御威胁的防护对策和整改措施，以防范和化解风险，或者将残余风险控制在可接受的水平，从而最大限度地保障网络与信息安全。

2、网络信息安全的内容和主要因素分析

“网络信息的安全”从狭义的字面上来讲就是网络上各种信息的安全，而从广义的角度考虑，还包括整个网络系统的硬件、软件、数据以及数据处理、存储、传输等使用过程的安全。

网络信息安全具有如下6个特征：(1)保密性。即信息不泄露给非授权的个人或实体。(2)完整性。即信息未经授权不能被修改、破坏。(3)可用性。即能保证合法的用户正常访问相关的信息。(4)可控性。即信息的内容及传播过程能够被有效地合法控制。

(5)可审查性。即信息的使用过程都有相关的记录可供事后查询核对。网络信息安全的研究内容非常广泛，根据不同的分类方法可以有多种不同的分类。研究内容的广泛性决定了实现网络信息安全问题的复杂性。

而通过有效的网络信息安全风险因素分析，就能够为此复杂问题的解决找到一个考虑问题的立足点，能够将复杂的问题量化，同时，也为能通过其他方法如人工智能网络方法解决问题提供依据和基础。

网络信息安全的风险因素主要有以下6大类：(1)自然界因素，如地震、火灾、风灾、水灾、雷电等；(2)社会因素，主要是人类社会的各种活动，如暴力、战争、盗窃等；(3)网络硬件的因素，如机房包括交换机、路由器、服务器等受电力、温度、湿度、灰尘、电磁干扰等影响；(4)软件的因素，包括机房设备的管理软件、机房服务器与用户计算机的操作系统、各种服务器的数据库配置的合理性以及其他各种应用软件如杀毒软件、防火墙、工具软件等；(5)人为的因素，主要包括网络信息使用者和参与者的各种行为带来的影响因素，如操作失误、数据泄露、恶意代码、拒绝服务、骗取口令、木马攻击等；(6)其他因素，包括政府职能部门的监管因素、有关部门对相关法律法规立法因素、教育部门对相关知识的培训因素、宣传部门对相关安全内容的宣传因素等。这些因素对于网络信息安全均会产生直接或者间接的影响。

3、安全风险评估方法

3.1定制个性化的评估方法

虽然已经有许多标准评估方法和流程，但在实践过程中，不应只是这些方法的套用和拷贝，而是以他们作为参考，根据企业的特点及安全风险评估的能力，进行“基因”重组，定制个性化的评估方法，使得评估服务具有可裁剪性和灵活性。评估种类一般有整体评估、IT安全评估、渗透测试、边界评估、网络结构评估、脆弱性扫描、策略评估、应用风险评估等。

3.2安全整体框架的设计

风险评估的目的，不仅在于明确风险，更重要的是为管理风险提供基础和依据。作为评估直接输出，用于进行风险管理的安全整体框架。但是由于不同企业环境差异、需求差异，加上在操作层面可参考的模板很少，使得整体框架应用较少。但是，企业至少应该完成近期1～2年内框架，这样才能做到有律可依。

3.3多用户决策评估

不同层面的用户能看到不同的问题，要全面了解风险，必须进行多用户沟通评估。将评估过程作为多用户“决策”过程，对于了解风险、理解风险、管理风险、落实行动，具有极大的意义。事实证明，多用户参与的效果非常明显。多用户“决策”评估，也需要一个具体的流程和方法。

3.4敏感性分析

由于企业的系统越发复杂且互相关联，使得风险越来越隐蔽。要提高评估效果，必须进行深入关联分析，比如对一个老漏洞，不是简单地分析它的影响和解决措施，而是要推断出可能相关的其他技术和管理漏洞，找出病“根”，开出有效的“处方”。这需要强大的评估经验知识库支撑，同时要求评估者具有敏锐的分析能力。

3.5评估结果管理

安全风险评估的输出，不应是文档的堆砌，而是一套能够进行记录、管理的系统。它可能不是一个完整的风险管理系统，但至少是一个非常重要的可管理的风险表述系统。企业需要这样的评估管理系统，使用它来指导评估过程，管理评估结果，以便在管理层面提高评估效果。

4、风险评估的过程

4.1前期准备阶段

主要任务是明确评估目标，确定评估所涉及的业务范围，签署相关合同及协议，接收被评估对象已存在的相关资料。展开对被评估对象的调查研究工作。

4.2中期现场阶段

编写测评方案，准备现场测试表、管理问卷，展开现场阶段的测试和调查研究阶段。

4.3后期评估阶段

撰写系统测试报告。进行补充调查研究，评估组依据系统测试报告和补充调研结果形成最终的系统风险评估报告。

5.风险评估的错误理解

(1)

不能把最终的系统风险评估报告认为是结果唯一。

(2)不能认为风险评估可以发现所有的安全问题。

(3)

不能认为风险评估可以一劳永逸的解决安全问题。

(4)不能认为风险评估就是漏洞扫描。

(5)不能认为风险评估就是IT部门的工作，与其它部门无关。

(6)

不能认为风险评估是对所有信息资产都进行评估。