房地产开发市场规模范文

房地产开发市场规模范文第1篇

摘要：规模经济是市场经济的一种现象，也是经济学中的一个重要范畴。追求利润最大化的房地产开发企业只有在市场上谋求占有率的提高和市场份额的扩大，才能使开发成本降低。但是并非房地产开发规模越大越好，任何不顾市场状况、企业状况的盲目扩张有百害而无一利。如何使房地产开发企业开发规模达到最优组合，是本文研究的要点。

关键词：房地产开发；规模经济；途径；支撑要素

一、房地产规模经济概念

房地产开发企业规模（包括各种专业公司和联合公司的规模）是指房地产开发企业的土地资源贮备、开发建设、资金、人才规模。它表明开发建设诸要素以及开发建设的房屋在房地产开发企业的集中程度。根据这种集中程度，一般可以把房地产开发企业规模划为大型、中型和小型三种。划分房地产企业规模的标准，既可用劳动力、资金来划分；也可用其完成的开发量或正在开发的数量划分；也可用其中两个以上的要素同时作为划分的标准。

二、房地产规模经济要求

1．房地产企业初始规模的确定。为了确定房地产企业的适宜规模，必须首先确定房地产企业的起始规模。起始规模是经济合理条件下的最小开发建设规模，是确定房地产企业最适宜规模的基础。起始规模应保证房地产开发建设各环节中的人才、资金、资源、设备等，并使其能够得到充分利用。起始规模的合理确定，是决定投资房地产开发的重要依据。当房地产项目的最小规模低于起始规模时，不宜投入开发，而开发规模大于起始规模时，则应根据房地产开发企业的自身条件以及其他条件，按不同的规模，组成开发建设的合理性方案，并选择最优规模。由于房地产的区域性非常强，加上东部与西部差异，城市与县镇差异。因此很难准确确定具体的初始规模。原则上，在大中型城市，以中型房地产企业开发规模较为适当；在小型城市房地产开发企业规模以小型较为适合。

2．企业最适宜规模的确定。在某一地建立房地产企业规模，并非规模越大、实力越强就越好。还必须根据所在区域房地产市场情况而定。为了确定房地产开发企业的最适应开发规模，需要以企业最适宜规模为核算评价的标准，企业最适宜规模是指房地产开发企业内开发建设过程，管理组织最为合理，各种生产要素能充分利用，技术经济指标先进，经济效益最好的企业规模。如果企业规模超过了企业最适宜规模的界限，投资和劳动力消耗的增加所获得的经济效益将呈递减趋势。由于随着房地产市场的发展，各种社会化分工合作机制的建立，如前期有顾问策划公司、工程有招投标的公司、监理公司、宣传有广告策划公司、销售有营销中介公司。企业从人员数量上考虑，大型企业人才数量只需要中型企业人数，中型企业人数只需要小型企业人员，没有必要搞小而全、大而全。

确定企业最适宜规模的方法很多，要根据具体的技术经济特点合理选择。最常用的是成本效益分析法。这种方法的实质是通过消耗类指标和效益指标的对比分析，在盈亏平衡的基础上不同规模方案进行比较，确定企业最佳开发建设规模。当前企业最适宜规模应当以所拥有的资金、土地资源作为衡量标准。

3．企业最优规模的选择。企业最适宜规模是计算企业规模的依据，但并不是选定的企业实际规模。在选择企业的实际规模时，要根据社会需求量的大小，在企业起始规模和最适宜规模之间，经过多方案的对比分析来确定。比较企业的不同方案，一般是采取计算同一年开发建设成本与基建投资额之和来进行。总费用最低的方案为最优方案。

三、房地产规模经济实现途径

1．房地产企业购并是资本集中的有效手段。低价收购资产，实现低成本扩张。使购并企业获得的资产大大超过购并成本和购并价格，或超过新建企业的投资。这在一定程度上刺激了企业实施购并的积极性和主动性。实现优势互补、提高企业国际竞争力的动机。获取土地等生产要素的动机。企业购并可能以直接实现规模经济，这表现在以下几个方面：（1）企业自身内部扩张，逐步增扩股，增大股本结构，实现扩张，并以实现滚动开发的提高资金的利用率；（2）横向购并中的规模经济。横向购并是同一产业中生产同类或存在替代关系的企业之间购并，具有直接的规模经济效果；（3）纵向购并中的规模经济。企业纵向购并的规模经济实现也必须首先具备上述企业规模经济的支撑条件，否则，会陷入规模不经济的误区；（4）混合购并中的规模经济要获得混合购并的规模经济（范围经济）效果，构成企业规模经济的各种支撑条件也是必不可缺的。

2．房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局，完成前期土地的规模开发。然后通过土地招投标市场，按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发。较为成功的实例就是南京市开发建设的“月牙湖小区”。它由建委、国土、规划局等部门按照南京市居民高尚居住区的规划要求，统一进行布局，综合配套，由十几家房地产开发企业进行组团式、居住小区规模开发，取得了良好的经济效益和社会效益。

3．企业战略同盟。两个或两个以上的房地产开发企业为了一定的目的、通过一定的方式组成的网络式的联合体称为战略联盟。战略联盟的概念首先是由美国DEC公司总裁简?霍普罗德和管理学家罗杰?内格尔提出。从20世纪80年代起，战略联盟在西方和日本企业界得到迅速发展。战略联盟是一种关系松散的企业组织形式，它不具有传统企业那样明确的层级和边界，对于联盟中的各方而言都十分机动灵活。在房地产开发企业实践中，这优势互补的组织形式具有较高的效率。由于房地产的区域性很强，因此战略联盟中的各方可以通过相互间的网络进入对方的地区市场。这在竞争日趋激烈的今天，对于房地产开发企业进军外地市场无疑具有十分重大的意义。

同时，战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势，在大型国有土地招投标中避免残酷竞争，哄抬地价，提高土地投资成本，达到规模经济，战略同盟各方共盈的目的。

四、房地产规模经济的支撑要素

从企业内部来看，构成规模经济的主要支撑条件是：

1．拥有土地资源的支撑。土地是财富之母。土地是一种不可再生的资源。它不仅是房地产业的直接开发和经营的对象，同时也是各类房屋建筑不可缺的基础载体。房地产的开发建设离不开土地资源，而土地资源却可以作为未被开发的原始形态而独立存在，可以说土地是房地产开发建设的万源之本，在我国，土地归国家所有，房地产企业仅能依据开发建设项目用地性质的不同，购得40~70年的土地使用权（依用地性质不同而分），而土地使用权的一次性周期长达40~70年，因此，要实现房地产企业的规模经济，必须在其可预见的预见期里，充分贮备土地资源。如果没有土地只能是空谈规模经济。

2．资金支撑。资金是房地产血液，房地产规模经济优势在很大程度上依赖于资金，通过资金参与控制更多的具有规模经济的开发项目，即房地产规模经济离不开庞大的资本投入。企业自身的资本积累、积聚能力，以及进行间接融资、直接融资的能力，就其成为能否实现规模经济的重要支撑条件。

3．企业家能力的支撑。当房地产企业开发建设规模以算术级数或几何级数增长时，特别是当房地产企业通过横向、纵向及混合购并若干企业，实现房地产企业规模急剧扩张时期，其管理的复杂程度、组织协调工作量会呈几何级数增加。对房地产企业管理提出更高的要求。

从企业的外部来看，构成规模经济主要支撑条件是：

1．政府政策。房地产业是一个由政府政策高度垄断性行业，是一个受政府政策影响，对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权，它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产企业发展与整个社会经济制度紧密相关，政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之一。

2．市场规模支撑。市场规模即市场需求量。市场需求量的大小是实现规模经济的前提条件。由于规模经济是房地产开发的明显趋势。但由于其受市场容量的限制，即受开发建设地区人口因素影响。因此，并非开发建设规模越大越好，随着规模的扩大会出现规模效益递减情况。笔者根据多年房地产开发实践，提出如下规模：在中、小型城市（人口规模：50万人~100万人）一般不宜进行大型房地产项目开发。在大、中型城市（人口规模：150万人~300万人）一般宜进行大型房地产项目开发。在特大型城市（人口规模大于500万人）一般宜进行特大型房地产项目开发，开发规格以居住区为宜（建筑面积为50万m2~150万m2），资金筹措按上市公司、大型企业集团标准。

上述仅是相对于房地产企业而言。就各级地方政府而言，本着经营城市考虑，其开发规模应适当地提高一个档次，以利于城市综合布局。

3．市场范围支撑。市场范围与市场规模是密切相关的。市场范围大，市场规模也随之扩大；反之，市场范围小，市场规模也会随之缩小。市场范围，即房地产企业开发商品房的销售范围，是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强，使用权得其开发建设的商品房一般不会超出以地级市、县级市销售的范畴。因此，在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张，城市化的进程而市场范围扩大。房地产开发企业规模无限扩大，也会陷入规模不经济。

房地产开发市场规模范文第2篇

关键词：房地产开发；规模经济；途径；支撑要素

一、房地产规模经济概念

房地产开发企业规模（包括各种专业公司和联合公司的规模）是指房地产开发企业的土地资源贮备、开发建设、资金、人才规模。它表明开发建设诸要素以及开发建设的房屋在房地产开发企业的集中程度。根据这种集中程度，一般可以把房地产开发企业规模划为大型、中型和小型三种。划分房地产企业规模的标准，既可用劳动力、资金来划分；也可用其完成的开发量或正在开发的数量划分；也可用其中两个以上的要素同时作为划分的标准。

二、房地产规模经济要求

1． 房地产企业初始规模的确定。为了确定房地产企业的适宜规模，必须首先确定房地产企业的起始规模。起始规模是经济合理条件下的最小开发建设规模，是确定房地产企业最适宜规模的基础。起始规模应保证房地产开发建设各环节中的人才、资金、资源、设备等，并使其能够得到充分利用。起始规模的合理确定，是决定投资房地产开发的重要依据。当房地产项目的最小规模低于起始规模时，不宜投入开发，而开发规模大于起始规模时，则应根据房地产开发企业的自身条件以及其他条件，按不同的规模，组成开发建设的合理性方案，并选择最优规模。由于房地产的区域性非常强，加上东部与西部差异，城市与县镇差异。因此很难准确确定具体的初始规模。原则上，在大中型城市，以中型房地产企业开发规模较为适当；在小型城市房地产开发企业规模以小型较为适合。

2． 企业最适宜规模的确定。在某一地建立房地产企业规模，并非规模越大、实力越强就越好。还必须根据所在区域房地产市场情况而定。为了确定房地产开发企业的最适应开发规模，需要以企业最适宜规模为核算评价的标准，企业最适宜规模是指房地产开发企业内开发建设过程，管理组织最为合理，各种生产要素能充分利用，技术经济指标先进，经济效益最好的企业规模。如果企业规模超过了企业最适宜规模的界限，投资和劳动力消耗的增加所获得的经济效益将呈递减趋势。由于随着房地产市场的发展，各种社会化分工合作机制的建立，如前期有顾问策划公司、工程有招投标的公司、监理公司、宣传有广告策划公司、销售有营销中介公司。企业从人员数量上考虑，大型企业人才数量只需要中型企业人数，中型企业人数只需要小型企业人员，没有必要搞小而全、大而全。

确定企业最适宜规模的方法很多，要根据具体的技术经济特点合理选择。最常用的是成本效益分析法。这种方法的实质是通过消耗类指标和效益指标的对比分析，在盈亏平衡的基础上不同规模方案进行比较，确定企业最佳开发建设规模。当前企业最适宜规模应当以所拥有的资金、土地资源作为衡量标准。

3． 企业最优规模的选择。企业最适宜规模是计算企业规模的依据，但并不是选定的企业实际规模。在选择企业的实际规模时，要根据社会需求量的大小，在企业起始规模和最适宜规模之间，经过多方案的对比分析来确定。比较企业的不同方案，一般是采取计算同一年开发建设成本与基建投资额之和来进行。总费用最低的方案为最优方案。

三、房地产规模经济实现途径

1． 房地产企业购并是资本集中的有效手段。低价收购资产，实现低成本扩张。使购并企业获得的资产大大超过购并成本和购并价格，或超过新建企业的投资。这在一定程度上刺激了企业实施购并的积极性和主动性。实现优势互补、提高企业国际竞争力的动机。获取土地等生产要素的动机。企业购并可能以直接实现规模经济，这表现在以下几个方面：（1）企业自身内部扩张，逐步增扩股，增大股本结构，实现扩张，并以实现滚动开发的提高资金的利用率；（2）横向购并中的规模经济。横向购并是同一产业中生产同类或存在替代关系的企业之间购并，具有直接的规模经济效果；（3）纵向购并中的规模经济。企业纵向购并的规模经济实现也必须首先具备上述企业规模经济的支撑条件，否则，会陷入规模不经济的误区；（4）混合购并中的规模经济要获得混合购并的规模经济（范围经济）效果，构成企业规模经济的各种支撑条件也是必不可缺的。

2． 房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局，完成前期土地的规模开发。然后通过土地招投标市场，按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发。较为成功的实例就是南京市开发建设的“月牙湖小区”。它由建委、国土、规划局等部门按照南京市居民高尚居住区的规划要求，统一进行布局，综合配套，由十几家房地产开发企业进行组团式、居住小区规模开发，取得了良好的经济效益和社会效益。

3． 企业战略同盟。两个或两个以上的房地产开发企业为了一定的目的、通过一定的方式组成的网络式的联合体称为战略联盟。战略联盟的概念首先是由美国DEC公司总裁简?霍普罗德和管理学家罗杰?内格尔提出。从20世纪80年代起，战略联盟在西方和日本企业界得到迅速发展。战略联盟是一种关系松散的企业组织形式，它不具有传统企业那样明确的层级和边界，对于联盟中的各方而言都十分机动灵活。在房地产开发企业实践中，这优势互补的组织形式具有较高的效率。由于房地产的区域性很强，因此战略联盟中的各方可以通过相互间的网络进入对方的地区市场。这在竞争日趋激烈的今天，对于房地产开发企业进军外地市场无疑具有十分重大的意义。

同时，战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势，在大型国有土地招投标中避免残酷竞争，哄抬地价，提高土地投资成本，达到规模经济，战略同盟各方共盈的目的。

四、房地产规模经济的支撑要素

从企业内部来看，构成规模经济的主要支撑条件是：

1． 拥有土地资源的支撑。土地是财富之母。土地是一种不可再生的资源。它不仅是房地产业的直接开发和经营的对象，同时也是各类房屋建筑不可缺的基础载体。房地产的开发建设离不开土地资源，而土地资源却可以作为未被开发的原始形态而独立存在，可以说土地是房地产开发建设的万源之本，在我国，土地归国家所有，房地产企业仅能依据开发建设项目用地性质的不同，购得40~70年的土地使用权（依用地性质不同而分），而土地使用权的一次性周期长达40~70年，因此，要实现房地产企业的规模经济，必须在其可预见的预见期里，充分贮备土地资源。如果没有土地只能是空谈规模经济。

2． 资金支撑。资金是房地产血液，房地产规模经济优势在很大程度上依赖于资金，通过资金参与控制更多的具有规模经济的开发项目，即房地产规模经济离不开庞大的资本投入。企业自身的资本积累、积聚能力，以及进行间接融资、直接融资的能力，就其成为能否实现规模经济的重要支撑条件。

3． 企业家能力的支撑。当房地产企业开发建设规模以算术级数或几何级数增长时，特别是当房地产企业通过横向、纵向及混合购并若干企业，实现房地产企业规模急剧扩张时期，其管理的复杂程度、组织协调工作量会呈几何级数增加。对房地产企业管理提出更高的要求。

从企业的外部来看，构成规模经济主要支撑条件是：

1． 政府政策。房地产业是一个由政府政策高度垄断性行业，是一个受政府政策影响，对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权，它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产企业发展与整个社会经济制度紧密相关，政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之一。

2． 市场规模支撑。市场规模即市场需求量。市场需求量的大小是实现规模经济的前提条件。由于规模经济是房地产开发的明显趋势。但由于其受市场容量的限制，即受开发建设地区人口因素影响。因此，并非开发建设规模越大越好，随着规模的扩大会出现规模效益递减情况。笔者根据多年房地产开发实践，提出如下规模：在中、小型城市（人口规模：50万人~100万人）一般不宜进行大型房地产项目开发。在大、中型城市（人口规模：150万人~300万人）一般宜进行大型房地产项目开发。在特大型城市（人口规模大于500万人）一般宜进行特大型房地产项目开发，开发规格以居住区为宜（建筑面积为50万m2~150万m2），资金筹措按上市公司、大型企业集团标准。

上述仅是相对于房地产企业而言。就各级地方政府而言，本着经营城市考虑，其开发规模应适当地提高一个档次，以利于城市综合布局。

3． 市场范围支撑。市场范围与市场规模是密切相关的。市场范围大，市场规模也随之扩大；反之，市场范围小，市场规模也会随之缩小。市场范围，即房地产企业开发商品房的销售范围，是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强，使用权得其开发建设的商品房一般不会超出以地级市、县级市销售的范畴。因此，在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张，城市化的进程而市场范围扩大。房地产开发企业规模无限扩大，也会陷入规模不经济。

房地产开发市场规模范文第3篇

关键词：房地产开发；规模经济；途径；支撑要素

一、房地产规模经济概念

房地产开发企业规模（包括各种专业公司和联合公司的规模）是指房地产开发企业的土地资源贮备、开发建设、资金、人才规模。它表明开发建设诸要素以及开发建设的房屋在房地产开发企业的集中程度。根据这种集中程度，一般可以把房地产开发企业规模划为大型、中型和小型三种。划分房地产企业规模的标准，既可用劳动力、资金来划分；也可用其完成的开发量或正在开发的数量划分；也可用其中两个以上的要素同时作为划分的标准。

二、房地产规模经济要求

1．房地产企业初始规模的确定。为了确定房地产企业的适宜规模，必须首先确定房地产企业的起始规模。起始规模是经济合理条件下的最小开发建设规模，是确定房地产企业最适宜规模的基础。起始规模应保证房地产开发建设各环节中的人才、资金、资源、设备等，并使其能够得到充分利用。起始规模的合理确定，是决定投资房地产开发的重要依据。当房地产项目的最小规模低于起始规模时，不宜投入开发，而开发规模大于起始规模时，则应根据房地产开发企业的自身条件以及其他条件，按不同的规模，组成开发建设的合理性方案，并选择最优规模。由于房地产的区域性非常强，加上东部与西部差异，城市与县镇差异。因此很难准确确定具体的初始规模。原则上，在大中型城市，以中型房地产企业开发规模较为适当；在小型城市房地产开发企业规模以小型较为适合。

2．企业最适宜规模的确定。在某一地建立房地产企业规模，并非规模越大、实力越强就越好。还必须根据所在区域房地产市场情况而定。为了确定房地产开发企业的最适应开发规模，需要以企业最适宜规模为核算评价的标准，企业最适宜规模是指房地产开发企业内开发建设过程，管理组织最为合理，各种生产要素能充分利用，技术经济指标先进，经济效益最好的企业规模。如果企业规模超过了企业最适宜规模的界限，投资和劳动力消耗的增加所获得的经济效益将呈递减趋势。由于随着房地产市场的发展，各种社会化分工合作机制的建立，如前期有顾问策划公司、工程有招投标的公司、监理公司、宣传有广告策划公司、销售有营销中介公司。企业从人员数量上考虑，大型企业人才数量只需要中型企业人数，中型企业人数只需要小型企业人员，没有必要搞小而全、大而全。

确定企业最适宜规模的方法很多，要根据具体的技术经济特点合理选择。最常用的是成本效益分析法。这种方法的实质是通过消耗类指标和效益指标的对比分析，在盈亏平衡的基础上不同规模方案进行比较，确定企业最佳开发建设规模。当前企业最适宜规模应当以所拥有的资金、土地资源作为衡量标准。

3．企业最优规模的选择。企业最适宜规模是计算企业规模的依据，但并不是选定的企业实际规模。在选择企业的实际规模时，要根据社会需求量的大小，在企业起始规模和最适宜规模之间，经过多方案的对比分析来确定。比较企业的不同方案，一般是采取计算同一年开发建设成本与基建投资额之和来进行。总费用最低的方案为最优方案。

三、房地产规模经济实现途径

1．房地产企业购并是资本集中的有效手段。低价收购资产，实现低成本扩张。使购并企业获得的资产大大超过购并成本和购并价格，或超过新建企业的投资。这在一定程度上刺激了企业实施购并的积极性和主动性。实现优势互补、提高企业国际竞争力的动机。获取土地等生产要素的动机。企业购并可能以直接实现规模经济，这表现在以下几个方面：（1）企业自身内部扩张，逐步增扩股，增大股本结构，实现扩张，并以实现滚动开发的提高资金的利用率；（2）横向购并中的规模经济。横向购并是同一产业中生产同类或存在替代关系的企业之间购并，具有直接的规模经济效果；（3）纵向购并中的规模经济。企业纵向购并的规模经济实现也必须首先具备上述企业规模经济的支撑条件，否则，会陷入规模不经济的误区；（4）混合购并中的规模经济要获得混合购并的规模经济（范围经济）效果，构成企业规模经济的各种支撑条件也是必不可缺的。

2．房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局，完成前期土地的规模开发。然后通过土地招投标市场，按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发。较为成功的实例就是南京市开发建设的“月牙湖小区”。它由建委、国土、规划局等部门按照南京市居民高尚居住区的规划要求，统一进行布局，综合配套，由十几家房地产开发企业进行组团式、居住小区规模开发，取得了良好的经济效益和社会效益。

3．企业战略同盟。两个或两个以上的房地产开发企业为了一定的目的、通过一定的方式组成的网络式的联合体称为战略联盟。战略联盟的概念首先是由美国DEC公司总裁简?霍普罗德和管理学家罗杰?内格尔提出。从20世纪80年代起，战略联盟在西方和日本企业界得到迅速发展。战略联盟是一种关系松散的企业组织形式，它不具有传统企业那样明确的层级和边界，对于联盟中的各方而言都十分机动灵活。在房地产开发企业实践中，这优势互补的组织形式具有较高的效率。由于房地产的区域性很强，因此战略联盟中的各方可以通过相互间的网络进入对方的地区市场。这在竞争日趋激烈的今天，对于房地产开发企业进军外地市场无疑具有十分重大的意义。

同时，战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势，在大型国有土地招投标中避免残酷竞争，哄抬地价，提高土地投资成本，达到规模经济，战略同盟各方共盈的目的。

四、房地产规模经济的支撑要素

从企业内部来看，构成规模经济的主要支撑条件是：

1．拥有土地资源的支撑。土地是财富之母。土地是一种不可再生的资源。它不仅是房地产业的直接开发和经营的对象，同时也是各类房屋建筑不可缺的基础载体。房地产的开发建设离不开土地资源，而土地资源却可以作为未被开发的原始形态而独立存在，可以说土地是房地产开发建设的万源之本，在我国，土地归国家所有，房地产企业仅能依据开发建设项目用地性质的不同，购得40~70年的土地使用权（依用地性质不同而分），而土地使用权的一次性周期长达40~70年，因此，要实现房地产企业的规模经济，必须在其可预见的预见期里，充分贮备土地资源。如果没有土地只能是空谈规模经济。

2．资金支撑。资金是房地产血液，房地产规模经济优势在很大程度上依赖于资金，通过资金参与控制更多的具有规模经济的开发项目，即房地产规模经济离不开庞大的资本投入。企业自身的资本积累、积聚能力，以及进行间接融资、直接融资的能力，就其成为能否实现规模经济的重要支撑条件。

3．企业家能力的支撑。当房地产企业开发建设规模以算术级数或几何级数增长时，特别是当房地产企业通过横向、纵向及混合购并若干企业，实现房地产企业规模急剧扩张时期，其管理的复杂程度、组织协调工作量会呈几何级数增加。对房地产企业管理提出更高的要求。

从企业的外部来看，构成规模经济主要支撑条件是：

1．政府政策。房地产业是一个由政府政策高度垄断性行业，是一个受政府政策影响，对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权，它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产企业发展与整个社会经济制度紧密相关，政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之一。

2．市场规模支撑。市场规模即市场需求量。市场需求量的大小是实现规模经济的前提条件。由于规模经济是房地产开发的明显趋势。但由于其受市场容量的限制，即受开发建设地区人口因素影响。因此，并非开发建设规模越大越好，随着规模的扩大会出现规模效益递减情况。笔者根据多年房地产开发实践，提出如下规模：在中、小型城市（人口规模：50万人~100万人）一般不宜进行大型房地产项目开发。在大、中型城市（人口规模：150万人~300万人）一般宜进行大型房地产项目开发。在特大型城市（人口规模大于500万人）一般宜进行特大型房地产项目开发，开发规格以居住区为宜（建筑面积为50万m2~150万m2），资金筹措按上市公司、大型企业集团标准。

上述仅是相对于房地产企业而言。就各级地方政府而言，本着经营城市考虑，其开发规模应适当地提高一个档次，以利于城市综合布局。

3．市场范围支撑。市场范围与市场规模是密切相关的。市场范围大，市场规模也随之扩大；反之，市场范围小，市场规模也会随之缩小。市场范围，即房地产企业开发商品房的销售范围，是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强，使用权得其开发建设的商品房一般不会超出以地级市、县级市销售的范畴。因此，在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张，城市化的进程而市场范围扩大。房地产开发企业规模无限扩大，也会陷入规模不经济。

此外，由于各城市政治、经济、文化、科研、社会发展、对外开放程度的不同，因此其房地产市场范围不尽相同。对外开放程度越高，政治、经济、文化、科研、社会发展水平越高，其城市吸引力越强，人口流动性越大，人口聚集性越强，市场范围就越大。

4．产业及产品差别。规模经济并非是适用于所有产业与产品的概念。在房地产产业经济运作中，有些商品房的规模经济效益十分明显；有些商品房的规模经济效益则不十分明显，甚至不存在规模经济性。

参考文献：

1．乔梁．规模经济论．对外经济贸易大学出版社，2000．

2．芮明杰．中国企业发展的战略选择．复旦大学出版社，2000．

房地产开发市场规模范文第4篇

【关键词】 房地产业 市场结构 产品差异化 规模经济

一、引言

SCP范式是由20世纪六七十年代美国哈佛学派产业组织理论的权威梅森・贝恩提出的。1959年贝恩出版的《产业组织》一书中提出。他运用产业组织的“三分法”进行分析，构造了“市场结构（structure）――市场行为（conduct）――市场绩效（performance）”的分析框架，简称为SCP分析框架。SCP分析框架的基本含义：市场结构、市场行为、市场绩效之间存在着因果关系;市场结构决定了企业在市场中所采取的行为，企业的市场行为又决定了市场运行的市场绩效。这种SCP分析框架的起点是完全竞争和垄断这两个基本的市场结构模型。在分析框架中突出市场结构，认为自由竞争的市场是最重要的。但是，在完全自由竞争的市场下，当市场结构从完全竞争市场向垄断市场移动时，政府对垄断企业进行分拆，这种分拆行为是非市场的干预，违反了自由竞争。以斯蒂格勒为代表的芝加哥学派的学者，引入了企业理论与交易费用理论，形成了“新产业组织理论”。“新产业组织理论”的逻辑起点不再是市场结构，而是市场绩效，重视企业行为，强调企业行为对市场结构的反作用和市场运行状况对企业行为并进而对市场结构的影响，并在研究方法上引入了博弈论。

目前，学术界关于SCP范式的研究，主要是针对某一产业进行市场结构的分析和提出优化策略。现有的研究中，有关于旅游产业组织结构的分析，如张安民、李永文、梁留科（2007年）基于SCP模型，运用结构方程方法从市场结构、企业行为和企业绩效3大模块构建了我国旅行社业SCP分析模型，并对我国旅行社业的市场结构、企业行为和企业绩效的状况及它们之间的关系进行了定量测度;有关于饭店业组织结构的分析，如张洪、张洁、杨燕（2012年）在SCP视角下对2001年至2010年我国星级饭店数量、客房总数以及营业收入等数据进行研究，并提出对我国星级饭店优化发展的建议;有关于交通业组织结构的分析，如胡啸红、江可申、白俊红（2009年）基于SCP分析框架对我国民航业的市场研究，提出重组为民航实现规模经济的一条出路;有关于影视业组织结构的分析，如耿蕊（2012年）运用SCP理论范式对中国动画产业的市场结构进行检视，指出品牌化、规模化、集群化是中国动画产业发展的现实取向。关于房地产业的市场集中度的现有研究，刘树枫（2009）用产业组织理论的研究方法对房地产业的市场结构研究;唐晓灵、白宝焕（2012），从产业组织的角度对房地产开发市场集中度进行分析研究，进一步认识我国房地产业开发市场。

在现有的研究中，关于市场结构的研究涉及到很多行业。关于房地产业的市场集中度的研究，也有学者进行了研究。但是，相对于现有研究，本文将采用新的指标和角度来进行分析和研究。本文根据从中国国家统计局统计到的数据，研究我国房地产业的现状和市场结构特征，并提出优化市场结构的建议。

二、我国房地产业的市场结构分析

市场结构是指产业内企业间市场关系的表现形式及其特征，主要包括卖方之间、买方之间、买卖双方之间、市场上已有的买卖方与正在进入或可能进入市场的买卖方之间在数量、规模、份额和利益分配等方面的关系和特征，以及由此决定的竞争形式。

市场结构的基本类型主要是四种，完全竞争、完全垄断、垄断竞争、寡头竞争。

市场结构受很多因素的影响，主要包括市场集中度、产品差别化、进入和退出壁垒、市场需求的价格弹性、市场需求的增长率、短期成本结构、生产多样化等。这些因素是相互影响的，其中一个因素的转变，会带来其他因素的变化，进而使整个市场结构的特征发生变化。

本文将以2003年至2012年我国房地产业的房地产开发企业个数、房地产开发企业住宅销售套数等数据为主要研究指标，从企业的规模与构成和市场集中度这两个方面，对我国房地产业的现状及市场结构进行实证分析。

1、企业的规模与构成

2003年，我国房地产业的房地产开发企业的个数为37123;2004年，其个数增长到59242;但是，2005年则有大幅度的下降，其个数为56290;从2005年开始到2008年，房地产开发企业的个数一直持续稳健增长，到2008年达到顶峰，其个数为87562;由于2008年遭遇经济危机，2009年房地产开发企业出现大幅度缩减，个数为80407;2009年之后，一直到2012年，房地产开发企业开始持续缓慢增长，到2012年其个数为89859。

我国的房地产开发企业的经济类型主要有内资房地产开发企业，港、澳、台投资房地产开发企业，外商投资房地产开发企业。其中，内资房地产开发企业占绝大多数比例，并且总体上呈上升趋势;港、澳、台投资房地产开发企业和外商投资房地产开发企业个数少、所占比例小，港、澳、台投资房地产开发企业每年都有小幅变动，但基本稳定;外商投资房地产开发企业个数少于港、澳、台投资房地产开发企业个数，并且在2008年之后开始持续减少。

2003年我国的房地产业是以内资房地产开发企业为主要经济类型，到2012年依旧是以内资房地产开发企业为主要经济类型，并且其所占市场比例越来越大。

从2005年到2012年房地产开发企业住宅销售套数，除2008年有大幅度的下降，总体呈上升趋势。平均住宅销售套数也呈现出相同的发展趋势。

2、市场集中度

市场集中度是指某一产业市场中卖方或买方的数量及其在市场上所占的份额，它是反映市场垄断和集中程度的基本概念和指标。对市场集中度的衡量指标主要有两种方法，一是绝对集中度指标，二是赫芬达尔―赫希曼指数（简称HHI指数）。运用绝对集中度对市场集中度进行衡量有三个无法体现和反映的状况，一是无法反映全部企业规模分布对市场集中度的影响，二是无法体现最大的n个企业在市场上所占份额在其内部是如何分布的，三是无法反映市场份额和产品差异程度的变换情况。因此，本文将运用绝对集中度指标和赫芬达尔―赫希曼指数这两种衡量方法对我国的房地产业的市场集中度进行实证分析。

（1）绝对集中度指标（CRn）

绝对集中度指标是最常用、最简单易行的市场集中度的衡量指标。它是指行业内规模最大的前n个企业的有关数值X（如产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等）占整个市场或行业的份额。其计算公式：

其中，CRn为X产业的绝对市场集中度，Xi为X产业的第i为企业或者地区的产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等，N为X产业的全部企业数或者地区数。但是，在用计算指标时，由于产值受季节波动和通货膨胀的影响大，所以一般优先采用产量和就业人数作为计算指标。因此，本文在分析我国房地产业的市场集中度时，以31个省、自治区、直辖市为研究对象，采用房地产开发企业住宅销售套数作为绝对集中度指标计算的指标，并运用多值分析法（即n=4和n=8），分别考察2005年至2012年我国房地产业的市场集中度。

根据2005―2012年我国房地产业市场集中度的计算结果，从2005年到2012年，房地产企业住宅销售套数在前五位的主要是广东省、江苏省、山东省、四川省、辽宁省。这五个省份，一直稳居前五，只是在排名上有上下变动。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名没再进入前八名。这些排名在前几位的省份，都基本上是东部沿海省份，中、西部地区的省份很少能排名进前八位。在这一点上，也体现出我国房地产业的地区发展不均衡。

根据美国学者贝恩的市场结构分类理论，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%时，市场集中度为寡占Ⅴ型;CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%时，市场集中度为寡占Ⅳ型。2005―2012年我国房地产业市场集中度计算结果表明，我国房地产业属于中下寡占型市场结构。并且从2005年至2012年，CR4和CR8也都总体上呈现下降趋势，说明我国房地产业的市场竞争愈发激烈，也同时说明我国的房地产业的规模化和集中化程度低，缺乏大型的房地产开发企业做支撑。

根据日本学者植草益对于市场结构的分析，CR8在40%～70%时，市场集中度为高、中寡占型。那么据此分析，我国房地产业则属于高、中寡占型。

综合美国学者贝恩的市场结构分类理论和日本学者植草益对市场结构的分析，以及我国房地产业发展的实际情况，我国的房地产业的市场集中度是偏低的，垄断性和规模化程度低，地区发展不均衡。

（2）赫芬达尔―赫希曼指数（HHI）

赫芬达尔―赫希曼指数，简称赫芬达尔指数，是一种测量产业集中度的综合指数，是产业市场集中度测量指标中较好的一个，是经济学界和政府管制部门使用较多的指标。它是指一个特定行业中各市场竞争主体所占行业总收入或总资产百分比的平方和，用来计量市场份额的变化，即市场中厂商规模的离散度。其计算公式：

其中，X为产业市场的总规模，Xi为产业中第i个企业的规模，Si为产业中第i个企业的市场占有率，n为产业内企业个数。本文在分析我国房地产业的市场集中度时，以31个省、自治区、直辖市为研究对象，分别采用各省份房地产开发企业个数和各省份房地产开发企业住宅销售套数作为赫芬达尔―赫希曼指数计算的指标，分别考察2003年至2012年我国房地产业的市场集中度。

根据2003―2012年以各省份房地产开发商企业个数为赫芬达尔―赫希曼指数的计算指标，以及2005―2012年以各省份房地产开发商企业住宅销售套数为赫芬达尔―赫希曼指数的计算指标，所得到的我国房地产业市场集中度的计算结果表明，这两种不同计算指标所得结果的赫芬达尔―赫希曼指数都是趋近于0，并且从2003年至2012年，总体呈下降趋势。这说明我国的房地产业的垄断性弱，竞争性强，规模化和集中化程度低，缺乏大型房地产开发企业做支撑。

赫芬达尔―赫希曼指数所得结论和绝对集中度指标所得结论一致，并相互支撑。

三、结论与建议

综上所述，我国的房地产业的市场结构处于中下寡占型，这说明我国的市场集中度很低，竞争激烈，但是规模化和集中化程度低。这样的市场结构会造成很大的资源浪费和不必要的恶性竞争。因此，优化产业结构和资源配置，提高经济效率，对于我国房地产业的持续健康发展有着重大而深远的意义。

第一，进行政策性倾斜，运用国家力量，提供优惠政策，吸引房地产资本向中部、西部地区流动。根据上文对于我国房地产业绝对集中度的计算结果，我国的房地产业的区域发展不均衡，房地产业开发企业主要集中在东部和沿海地区。在自由竞争的市场条件下，房地产开发企业都集中在东部和沿海地区，无序竞争，造成很大的资源浪费，因此，需要政府的干预和指导，引导房地产资本和房地产开发企业向中部、西部流动，促进我国房地产业的协调、均衡发展。但是，同时也要避免盲目投资和盲目增长。

第二，加强宏观调控，调控土地政策、房屋保障政策等。对土地政策和房屋保障政策进行调控，能够有效的控制住宅的市场供给数量，并能引导需求发生变化，从而能够保证房地产行业的供需发展平衡。

第三，调控融资政策，为房地产开发企业提供优惠的融资政策。在我国，房地产开发企业之间发展不均衡，一直存在着小型的经营不善的房地产开发企业，资金运转不良，空房率高。对融资政策进行调控，能够为房地产开发企业扩展融资渠道，利于其资金融通和企业规模、市场规模的扩大，控制行业内企业数量。同时，提高房地产行业的进入壁垒，降低退出壁垒，让行业内房地产开发企业健康有序发展，提高市场集中度。

第四，创新房地产业发展模式，提高市场集中度，增强规模效益。我国的房地产业的垄断性和集中程度低，缺乏大型的房地产开发企业做支撑。房地产开发企业要创新发展模式，鼓励对于这种小型而且经营不善的房地产开发企业积极地进行收购和兼并，避免资源浪费，促进房地产业的规模化发展，提高房地产业的市场集中度。

【参考文献】

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[3] 胡啸红、江可申、白俊红：基于SCP的中国民航市场研究――以重组为主要视角[J].税务与经济，2009（5）.

[4] 耿蕊：中国动漫产业发展的危机与转机――基于创新的理论范式[J].湖南社会科学，2010（1）.

房地产开发市场规模范文第5篇

【关键词】：滨海日照；房地产发展；开发模式；调控建议

[Abstract]: This paper describes our current real estate market in the mode of development, analysis of the advantages and disadvantages of various patterns, summarizes the development trend of the real estate market, emphasize the strokes he hung a positive impact on real estate, put forward views of development of the real estate market, providing the theoretical support to the property regulatory crackdown.

[keyword]: Binhai sunshine; real estate development; development model; regulation suggestion

中图分类号： F293.33 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）

1、引言

日照市是山东省地级市，位于中国大陆沿海中部鲁东南，是山东半岛南翼。是一座新兴沿海港口城市，东临黄海与日本、韩国隔海相望，西靠沂蒙山，北连青岛、潍坊，南接江苏省连云港，地理坐标东经118°35`~119°39`，北纬35°04`~36°02`之间。近年来城市建设进程加快，城市面貌日新月异，房地产市场日渐红火，极大带动了小城经济的迅猛发展。

我市定位是沿海欠发达二线城市，建市时间短，基础薄弱，要想大规模发展，面临很多困境。尤其是城中村改造，牵涉巨大的人财力。上世纪九十年代市直机关办公区的整体东迁，带动日照新市区的发展。沿海一线已成规模，成为我市旅游的亮点。

我市在城市改造，推进小城镇建设，努力实现城市化进程探索了一套符合本地发展的经验，尤其是在房地产市场的推进上，摸索出了切合我市实际的经验，取得了可观的成绩。

地市不同，出发点不同，所面临问题千差万别，日照市由一个沿海渔村经过近二十几年的发展，充分发挥了山东蓝色经济带区位优势，建立了以“工业带市、房地产助市”的经济战略，取得了极大的惠民效果。

笔者2006年参加工作，这些年伴随日照兴业集团的发展壮大一路走来，日照兴业集团是一家集国际贸易、房地产开发、工业制造、境外投资、建筑施工、物业服务等于一体的多元化企业集团，是日照市重点民营企业，已跻身全国民营企业500强。集团总资产逾百亿元，员工7000余人，业务网络覆盖中、日、韩、俄、欧美及东南亚等国家和地区，与世界500强多家公司保持着良好的业务合作关系。

作为我市最大的房地产开发企业，为日照市的发展壮大尽职尽责，很多著名楼盘都是我们的大手笔，创造了经济和社会效益。兴业集团担负着日照市旧城改造的重任，是先锋作用更是模范带头作用。作为兴业一个资深的房产项目经理，笔者先后对我市的房地产开发现状以及开发的模式进行过调研，基本搞清了目前我市的几种模式，形成一定观点，在此以论文形式推出来，为我市房地产市场增加一些感性认识。

2、我市房地产的几种开发模式

房地产市场这些年红红火火，巨大经济效益的刺激使得房地产市场开发群星璀璨，衍生几种不同的开发模式，随着国家对房地产政策的调控，以及三部委对小产权房处理打击措施出台，我市房地产开发经历了新一轮洗牌，那些明显与国家政策相悖的开发模式最终退出历史舞台。笔者做了统计，目前日照市房地产市场上存在着如下几种开发模式：

2.1土地挂牌出让，房产公司通过招拍挂获得开发权

这是规范房地产市场最常见的开发模式，也是国家大力推行的符合现行房地产开发管理条例的开发模式。秉承“守法经营，合法发展”宗旨的许多知名房产，积极参与日照市的招拍挂，通过竞拍取得了很多著名地块的开发权，有些已经形成建设规模，有些已经完成开发。

这种模式给有实力的正规房产企业提供了展示自身的舞台，土地挂牌，进入拍卖程序，既避免暗箱操作，提升了挂牌地块的利益，更规范了房地产市场。应该说国家这些年通过调控，使得原本并不规范的房产开发市场通过“土地挂牌招拍挂”的形式，让房产市场规范起来，走向了正轨。

2.2旧城改造，村企合作，有势力的房产企业政策性进入

这是我市的创举。可以视为我市丰富房地产开发模式的贡献。事实上随着城市化进程，每个城市都面临着旧城改造的困境。改造需要大量的资金，牵涉到千家万户的直接利益，稍有不慎，就会带来意想不到的负面效应，这些年因为拆迁带来的“上访”“强拆”等，搞得部分政府焦头烂额。

旧城改造的难度是每个城市必然面对的问题，日照经济基础薄弱，财政一直吃紧，如何盘活旧城改造这盘棋，曾经很大程度上成为摆在历任政府面前的一道难题。

推出旧城改造“村企合作”模式，应该说是一项伟大举措。利用企业闲散资金，给予一定优惠条件，由企业先行建设回迁房，让回迁户感受到拆迁后的美好生活。然后允许企业开发腾空土地，推向市场。

这种创新模式的提出和推广，兴业集团凭借自身强大的资金优势自然成为试金石和排头兵，秦楼街道高家岭村位于黄金地段，寸土寸金，是我市旧城改造的第一枪，也是兴业集团积极推进旧城改造的重头戏。经过几年的建设，集团斥巨资悉心打造的“银河华府”已经成为我市房产开发的扛鼎之作。

在兴业带动下，海纳地产、新世界房产、荣安集团等知名企业陆续进入旧城改造，掀起了“村企合作”的建设热潮，很好地解决了旧城改造资金短缺的难题。

2.3已有征地，邀请有实力房产公司一起合作开发

我国的土地性质有很多种，很多单位以租或征等形式占有土地，有些已经成为极品地段，但因为国家房产政策限制，不能形成房产，经与有势力房产合作开发，给职工预留一定数目房源，剩下房源由房产公司推向市场，这种模式已掀起了一股高潮。某单位在烟台路上开发的大型小区就是该模式，不仅职工得到实惠，房产公司借助这块黄金地段很好的打了翻身仗，取得双赢的效果。

2.4经过合理规划的村居用地，由村居自行建设，分配给居民

随着城镇化的深入，很多城中村必须经过改造才能适应城市发展。“村企合作模式”尽管已经成为我市旧城改造的成功模式，并且得到很好的推广，但是毋庸讳言，巨额利润从村居里流失到房产公司那里，村民并没有获得更大的收益，积累了怨言，造成了一定负面影响。

鉴于这种现状我市积极支持有势力有能力村居自行开发，只要能满足城市规划要求，满足现行规范，有实力的村居可以自行筹措资金，全体村民齐努力，共开发，不但让村居旧貌换新颜，而且最大利润用之于民，激发了村民“热爱集体拥护组织”的热情。目前这种开发模式也已经达到一定规模，临沂路西侧的某村居，充分利用政策积极筹措资金，建成三栋大高层，成为该种开发模式样板。

但毕竟有势力的村居不占主流，面对复杂的房产市场，缺乏管理经验，难以判断走势，盲目跟风，是这种模式的软肋。

2.5谁的自留地谁开发，形成小产权房源

以各种名义在自留地上开发的房产形成了事实上的小产权。因为土地性质不明朗，规划要求不过关，管理机构不备案，这种不受约束的房产其实是违章建筑的扩大化，是国家三令五申取缔的小产权房之一。由于各种历史原因，我市这种性质的房产数量并不少，他们的存在既是对房产市场的冲击，也是各种投诉纠纷产生的热点。这些建筑用地性质多样化，有工业用地，有商业用地，有性质不明自留地，很多地段不允许兴建住宅楼，更不允许进行房产开发。但他们的低成本高利润以及诱人的价格成为很多进城人的首选，价格低廉、位置黄金是小产权房屡禁不止的直接原因。随着国家三部委对小产权房打击力度的增大，相信这种性质的房产开发最终将被取缔。

3、房产调控的几点建议

房地产市场是任何一届政府都要慎重面对的问题。房产政策好坏直接影响一届政府的执政，很多热点城市利用良好的完善的房产政策达到了房产兴市的目的，取得了令人称赞的效果，它山之石可以攻玉。充分学习兄弟城市的经验是规范调控我市房产市场的捷径。

房产是双刃剑，过多鼓励房产开发是造成经济泡沫的根源，一个城市最终的发展是不能依靠房地产的，尤其是我们这样的二线欠开发沿海城市，应重视与城市命脉息息相关的产业，比如制造业、旅游业，尤其是农业渔业，这才是我市跻身高大强的希望。

但这并非不重视我市房产开发。相反作为新兴城市，我市在摆脱“欠发达”这顶帽子的所有努力，很难绕开房地产。如何关注并支持我市房地产走入正轨步入一个良性发展轨道，笔者有几点建议：

3.1加大招拍挂力度，遴选有绝对实力的房产公司

我市的烂尾楼已经饱受诟病，几个显著位置的烂尾楼成为街谈巷议的话题之一。烂尾楼之所以“烂尾”在于资金链的断裂，归根到底是开发商势力欠缺。一个城市烂尾楼的增加只能说明政府调控的失败。所以遴选有势力的房产公司关系到国计民生，那些“躲猫猫”或“擅长跑路”的房产公司不仅要杜绝投标，还要清除市场。某公馆、某帝景、某海湾等烂尾楼的教训是深刻的，购房户频频上访要求他们的入住权，无形中增加了政府办公成本，政府管理不力只能成为替罪羊，一旦政府失去公信力，其负面影响显而易见。

3.2规范房产市场的门槛，杜绝变相小产权房的出现

打着各种理由出现的小产权其实是政府某些机构不作为的结果。一在建楼盘，无论多么隐蔽，都不可能躲过检查。任凭没有合法手续或者手续不完善的楼盘建设，说明某些管理部门的监管不到位，小产权房泛滥成灾，首先该问责的是政府。只有加大执法力度，对违章建筑依法拆除，杀一儆百，才能让房产市场干净有序走入正轨。

3.3加大旧城改造力度，完善村企合作模式

完善旧城改造的相关政策，刺激房产开发公司加大合作开发的力度，打造安定团结的大好局面。应充分肯定并大力推广旧城改造村企合作模式，实践证明这项举措对旧城改造是行之有效的。结合日照市实际，我们应该继续完善村企合作的运作模式，使之成为旧城改造的利器，让有实力信誉良好的房产企业高调进入，充分利用企业的闲置资金，给予有诚意的优惠措施，让企业进的来出的去，尽快的把我市的城市面貌提高上来，展现滨海城市的无限魅力。

4、结语

日照发展到今天，获得了无数的荣誉“联合国人居奖”、“最佳宜居城市”等，房产的推动作用功不可没，我市在探讨并打造完善房地产市场上做出了巨大努力。如今新一届政府加大了对房产的调控，如何在“紧缩银根，加大调控”政策背景下，加大城市建设力度，是每一个房地产人都要思考的问题。笔者结合多年的房地产开发实践，对日照市房产走势进行了深度研究，并借助兴业集团这个开发平台，积累了丰富的经验，在此写一点体会，旨在和同仁们探讨我们如何把房产实业推向极致，以更好的建设城市未来。

房地产开发市场规模范文第6篇

关键词：房地产 实证分析 面板数据 预期 价格参考系

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

文章编号:1004-4914（2012）01-022-03

一、引言

目前，房地产价格问题已经成为我国经济发展中争议较大，人民群众关注最多的问题。究其主要原因在于我国房地产价格的不断攀升，尤其是城镇居民住房价格的持续上涨。围绕房地产价格问题，国内专家学者们意见不一。主要有三种看法：(1)我国房地产总体上处于平稳健康发展阶段。虽然出现了房价较大幅度的上涨，但主要原因是存在旺盛的市场需求，所以房地产市场不存在泡沫问题。(2)我国房地产市场存在着严重的泡沫成分，处于崩溃边缘。(3)我国房地产存在区域性泡沫问题，如北京、上海、广东以及西部四川、重庆等地方。由于房地产问题，尤其是房地产价格问题，直接关系到广大人民群众的切身利益问题，也在某种程度上反映出我国经济转型期存在的问题，所以笔者对房地产价格的影响因素进行了分析与研究。

国外许多学者和经济学家很早就开始注重房地产市场价格的分析与研究。Fortura和Kushner利用加拿大1981年30个都市区的数据建立了住宅价格方程，并得出住宅价格与居民平均收入之间存在较强的正相关关系。1989年，Mankiw和Weil建立了美国房地产价格走势预测模型，认为老龄人口的增长速度下降会导致未来房价大幅下跌。Robert.E.Cannaday等将房屋年龄对于价格的影响嵌入到时间效应模型当中，运用重复销售模型来估算房地产价格指标，用于测算由于房龄因素带来的价格变化。Fernanderz―Kranz和Hon认为由于房地产同时具有投资和消费的功能，因此判断房地产价格上涨是否异常应同时从投资和消费两方面研究与讨论。

近年来，大量的研究表明，房地产价格与银行信贷存在密切的关系。Bernanke与Gertler提出了信贷市场对宏观经济波动的放大作用。基于此点，Bernanke、Gertler和Gilchfist提出了“金融加速器”模型（BGG模型），将信贷市场摩擦引入宏观经济模型，构成包含金融加速器的动态宏观经济学模型。KosukeAoki等研究了房价、消费与金融政策之间的相互作用，建立了房地产信贷市场均衡模型，并表明金融政策对于房地产消费的影响。针对政府调控对房地产市场价格影响的研究也比较多，主要有：Fischel基于投资最优化理论认为，政府对房地产市场的调控有可能扩大市场供需缺口，加大房价波动。Lillydahl和Singell基于住宅价格动力模型系统分析房地产需求的内在因素，认为对住房需求的控制不能稳定房价的上涨。Evans以加利福尼亚州房地产市场为样本，发现政府针对房地产市场投资增长的调控往往造成市场供给受限制，反而加剧房价上涨。Landies也通过分析指出，政府针对房地产投资和房价上涨的调控作用基本无效，加强对城市土地的规划和对房地产商的监管更为有效。

国内在房地产价格影响因素的研究起步比较晚，这主要源于我国早期实行的计划经济体制下的福利分房制度。直至1998年，我国开始实行住房制度改革，市场机制开始发挥作用。因此，我国房地产市场发展历程较短，相应地，我国在房地产价格影响因素领域的研究比较少。典型的研究成果有：(1)吴建峰利用我国22个城市的数据研究了住宅价格、人均国内生产总值、住宅投资指数与人均工资之间的关系。(2)施灿彬认为影响房地产价格的主要因素为地价、投资、需求和政策。(3)吴公墚、龙奋杰利用单位根检验和协整分析，结合自回归滞后模型和误差修正模型研究了我国住宅价格和人均收入的关系，结果表明房价与收入之间存在（1,1）阶协整和长期均衡增长关系。收入对房价存在两年的滞后关系。(4)洪涛、西宝、高波等人利用我国35个大中城市2000―2005年的面板数据对房地产泡沫成分进行测度，发现区域间房地产价格存在联动性，并表明消费者适应性预期的客观性。(5)郑芷青对广州市住宅价格时空分布及影响因素作了研究，认为住宅价格主要与地价、城市形态与功能结构、交通及绿化、生活服务设施、物业管理水平相关。(6)沈悦、刘洪玉从宏观层面分析研究了我国14个城市住宅价格影响因素。(7)武康平等人建立了房地产市场和信贷市场一般均衡模型，分析得出房地产价格与信贷市场存在双向反馈作用机制。(8)梁云芳、高铁梅从各地区房价波动差异出发，对其波动原因进行了分析，结论认为信贷规模对东西部房地产价格影响都比较大。

综合起来看，国内外经济学家和专家学者在研究房地产价格影响因素方面，无非是从供给、需求、政策、宏观经济环境等方面展开。研究范围集中于某一个或几个相关因素。由于房地产市场波及面较广，牵涉的范围也较大，对国民经济的运行又具有举足轻重的地位，所以笔者认为对房地产价格影响因素展开较为系统的分析是必要的。

商品价格是由市场供给与需求双重作用形成，决定商品供给的因素包括生产成本、流通成本、生产效率与技术、原材料供给等因素，决定需求的因素则包括：收入、消费者偏好、替代品与互补品的状况、市场预期等因素。房地产价格体系的构成因素也是如此。决定房地产供给的因素主要包括：土地价格，房屋造价，流通成本以及生产技术。决定需求的因素包括：居民收入，消费者偏好（包括消费及投资、投机行为），替代品与互补品的市场供给状况等。当然，影响供给和需求的因素还有很多，如基础设施、信贷规模、国际国内政治环境、国际经济环境、国内社会环境、宏观经济状况、政策制度等，这些因素对供给和需求同时产生影响。

当然，影响房地产价格的还有很多其他的因素，诸如相关产业产品价格、气候、地形、周期性灾害发生概率、社会治安等各种因素。总之，房地产价格问题涉及面非常广泛。房地产作为市场中一种交易商品，其价格自然由市场供给、需求共同作用而成。影响供给的因素包括：生产成本、流通成本及生产技术。影响生产成本的因素包括：土地购置费、拆迁补偿安置费、房屋造价、配套设施安装建设费用及各种税收。流通成本则包括了销售成本、广告宣传成本及在流通中各种风险导致的损失。生产技术则包括生产建筑效率、建筑质量、设计艺术风格。影响需求的因素则主要包括：支付能力、偏好、人口、替代品与互补品状况。影响支付能力的因素包括：家庭存量财富、工资收入、就业率。消费偏好则取决于消费动机及可供选择的客观条件。人口因素包括：城市人口密度、人口结构。替代品与互补品状况包括：房屋出租价格、二手房价格、物业管理费用、装修费用等。

对供给与需求同时产生作用的因素则包括：基础设施条件、信贷总量规模、利率、区位、市场预期、政策、土地存量。值得一提的是，土地存量并不仅仅指政府尚未批准规划建设的城市土地存量，也包括开发商已经购买尚未开发建设的土地。政府与开发商之间达成的土地购置协议，从某种程度上来说是一种垄断权的转让。因为我国城镇土地所有者为国家，所以地方政府掌握的是城镇土地的规划使用权。地方政府与开发商达成的土地购置协议本质上就是政府向开发商转让了对土地使用权的垄断。

二、实证分析及数据处理

由于在实际操作中，各种因素的限制，很多数据不够充分，所以在建立模型的时候不得不放弃对某些因素的数量分析。此文着重选取了城市房地产均价、房地产投资规模、国内贷款规模、城市人口密度、城市GDP及城市人均年工资收入六个变量。笔者建立了以城市房地产均价为因变量，以房地产投资规模、国内贷款规模、城市人口密度、城市GDP和城市人均年工资收入为自变量的计量分析模型。其中，城市房地产均价定义为price，解释变量分别定义为inv，loan，popdensity，gdp，wage。样本数据选取时间段为1999年至2008年，统计数据来源于《中国房地产统计年鉴》，《中国城市统计年鉴》。使用计量分析工具为Eviews6.0。

第一步，我们进行F检验，以检验模型是否采用固定效应，还是选择混合效应模型。在广义最小二乘法下，得结果如下：

在进行混合效应回归分析中，得到残差值S1为8092468。在进行个体固定效应回归分析中得到S2为52898227。由公式（1）：

经过计算，F=2.8498>F（204,105）=1.39，F值显著，拒绝原假设，故我们选择个体固定效应模型。

第二步，我们要使用广义最小二乘法对原始数据进行个体固定效应分析和随机效应分析。首先进行个体固定效应分析，得到如下结果：

这里，我们需要做一个说明，在使用不包含price(-1)项的原始数据进行回归时，笔者发现DW值表明存在正序列相关性，故笔者在回归时使用了包含滞后期被解释变量的模型。由于回归分析中，解释变量含有滞后一期的被解释变量，所以在个体固定效应模型回归结果中，DW值不再有效。因此，笔者使用DW.h值检验，对模型进行检验。由公式（2）：

其中，bj为price(-1)系数估计量，u＾t、u＾t-1分别为回归模型的当期残差及前期残差，ρ＾表示残差序列的一阶自相关系数的估计量。经过计算得到如下结果：

DW.h=3.22>Z0.025=1.671

结果表明，在0.05显著性水平下，拒绝price无一阶自相关的原假设，即price因子存在一阶自相关。

同时，在进行滞后期选择的时候，笔者使用了AIC准则。根据笔者若干次实验，得到如下结果：

故而，笔者选择使用了包含滞后一期被解释变量（price（-1））回归模型。我们又对原始数据进行了随机效应检验，得到结果如下表所示：

下面我们要做的就是要对模型进行选择，检验回归模型适合随机效应模型，还是属于固定效应模型。我们使用Hausman检验方法，对模型进行选择。得到如下结果：

特征值显著，所以，我们拒绝随机效应模型，选择固定效应模型，最终结果如表1所示。从回归结果可以看出，拟合优度较高。同时，由回归结果显示F值显著，P值非常接近0，表明总体拟合显著。

第三步，笔者进行了单位根检验。确定了回归模型后，我们进行单位根检验，检验回归模型是否为伪回归。我们使用ADF检验法对回归模型得到的残差进行检验，得到如下结果：

表4结果表明，残差序列平稳，不存在单位根。所以，回归模型所进行的回归结果不存在伪回归，回归结果有效。据此，我们最终得到表1结果，并将据此展开分析。

三、实证研究结果分析

从上述回归及检验结果分析，无论是在截面固定效应模型下，或者是在时期固定效应模型下，popdensity都表现不显著，所以我们排除了城市人口密度对价格的影响。在此，笔者经过认真思考和分析，认为人口密度之所以不会对城市房地产价格造成影响，原因主要为近几年我国人口流动性增加，城市人口密度虽然增加了，但是由于城市人口流动性增加，在一定程度上减少了对房地产的需求。inv变量在截面固定效应模型下，表现不显著，但是在时期固定效应下表现显著。我们解释为，inv通过流量和存量调整，在市场交易中直接影响了市场中房地产商品的供给数量，从而对房地产价格产生了负作用。即投资增长增加了市场中房地产数量，商品供给增加，导致商品价格下降，所以其系数表现为负值。在解释变量中，笔者加入了price(-1)变量，原因是在最初回归分析中，DW.h值表现为一阶自相关性。同时，我们也分析了其中的原因。由于房地产价格持续上涨，从而产生了较旺盛的市场预期，导致投机和投资行为增加，因此市场需求旺盛，刺激了房地产价格进一步上涨。loan与price表现为显著的正相关关系，即国内贷款规模与房地产价格存在非常明显的正相关关系，主要表现在系数较大，其系数为3.788837，意味着每亿元贷款规模变动引起3.788837元的房地产均价变化，且t值特别显著。笔者认为，宽松的贷款政策同时刺激了房地产消费需求和投资投机需求，导致市场需求显著增加，在有限的市场供给下，必然导致房地产价格上涨。在消费需求和投机投资需求两个因素中，由于城市人口在短期不会出现较大变动，故而消费需求较为稳定，不会对房地产价格带来较大的冲击。相反，投机投资需求则会在宽松的贷款环境下，出现非常大的变动，从而会对房地产市场造成较大的市场冲击，最终表现为对房地产价格造成大幅变动。城市gdp是城市经济发展的一个重要指标，是城市宏观经济环境变化的综合描述，其变化客观反映出城市经济发展的未来发展趋势，由此带来普遍的市场预期，影响城市投资环境。同时，城市gdp也反映出城市财富创造能力、城市人口收入水平及城市发展综合环境。因此，城市gdp变动导致城市环境变化，继而对房地产价格变动产生影响。人均工资年收入wage与price表现为正相关关系，这表明收入增加刺激了城市人口对房地产消费需求和投资投机需求，所以对房地产价格造成影响。

四、结论与建议

综上所述，房地产价格主要影响因素包括城市GDP、人均年工资收入、房地产投资规模、国内贷款规模及滞后一期的房地产价格。其中，国内贷款规模因素对房地产价格影响最为显著。另外，滞后一期的价格因素对房地产价格影响也非常明显。基于上述分析和结论，笔者就房地产价格调控给出若干建议：

（一）适度控制对房地产行业贷款规模

鉴于城市贷款规模对房地产均价的显著影响，对贷款规模的适度控制，可以有效地调控房地产价格。城市对房地产行业贷款主要来源于金融机构发放的贷款，主要包括政策性银行和商业性银行的贷款。金融机构调控贷款规模的主要工具有利率、贴现率和存款准备金率。政府机构调控贷款规模的主要工具有行政指令、财政政策和宏观政策引导。利率上调增加了贷款成本，遏制市场投资投机行为，有效抑制房地产价格过度上涨。但是，也应注意到利率上调对普通居民消费需求的抑制。因此，应把握利率上调幅度。否则，利率上调幅度过大，就会影响到市场中普通居民对房地产有效的消费需求。同时，贴现率和存款准备金率可以间接有效地影响金融机构对市场投放贷款规模。政府机构行政指令可以直接影响市场中微观主体的经济活动，有效调控市场秩序。因此，可以适当采取行政手段对市场进行规划指导。但是也应注意调控力度，避免对市场经济体制的运行产生负面影响，破坏市场秩序。财政政策是非常有效的一种工具，增加财政投入，建设经济适用房和廉租房，增加房地产市场替代品供给，满足低收入居民正常的消费需求。宏观政策引导则主要为由政府通过规划产业政策，确定中长期投资主导方向和重点发展领域，并允许和鼓励社会资本参与，引导社会资本投资资金流向。从短期看，金融机构的政策以及政府行政指令、财政政策可以有效的发挥作用，影响房地产市场。而宏观政策引导则需要较长期的过程，通过市场发挥作用。所以，调控政策应该将短期手段和长期手段有机地利用起来。

对贷款总体规模的调控应该是有限度的，若过度缩减房地产市场贷款规模，则会对房地产市场造成较大的冲击和破坏，影响市场供给，在刚性需求下反而会出现适得其反的局面。

（二）稳定社会预期，构筑合理的市场价格体系

正如凯恩斯关于预期的理论阐述，预期对市场具有非常重要的作用。预期理论强调未来的不确定性对于微观个体经济行为的决定性影响。凯恩斯将预期分为短期和长期，并认为短期预期是价格预期。价格预期决定厂商现在产量和就业量。长期预期则是指资本的流动偏好，投资者会在持有货币或投资债券之间进行选择。这里主要分析短期预期。不稳定的房地产市场价格预期，会同时影响供给和需求。主要表现在：价格的持续上涨，会造成普遍的未来价格上涨预期，短期内将刺激消费需求和投机投资需求的过快增长。消费需求的增长主要表现为当前居民消费需求及未来消费需求的增长。当前消费需求属于合理的消费需求，而未来消费需求则近似于投资需求，属于不合理的消费需求。大量的为满足未来消费需求而进行的消费行为会引起未来房地产市场萎缩，影响市场持续健康发展。同时，短期内价格上涨预期会导致房地产市场价格在未来一段时期的加速上涨。原因主要是房地产市场中厂商的赢利动机以及普遍的通货膨胀预期。厂商会因为普遍的价格上涨预期，而限制性地开发其已经拥有的开发资源，缩减当前市场供给，以期在未来时期牟取更多的利益。这种现象表现为房地产商大量囤积稀缺的城市土地资源，分阶段地放缓开发力度，并囤积现房，限制性地向市场投放产品，主观造成房地产市场供不应求的局面，致使市场价格加速上涨。

如上所述，稳定价格预期，控制通货膨胀，构筑合理的社会价格体系意义重大。合理的社会价格体系主要是指社会生产的各种产品价格之间存在良好的互动关系，并且市场价格不应过分偏离其社会价值。目前，房地产市场价格形成机制尚不成熟，并没有真正实现市场化，并没有真实反映出产品的社会价值。其价格的制定在很大程度上取决于厂商的主观行为。主要表现在：很多情况下，在同一城市，同等的区位，相近的建筑环境下，价格差别迥异。另外，笔者认为，合理的价格体系是建立在完善的参照系基础之上的。价格参照体系可以确保产品价格不会过度偏离合理的价格体系。价格参照体系的构筑，具体可以参照行业利润率、资本产出率等客观指标。

（三）抑制市场投机行为，控制房地产市场投资需求

市场投机与投资行为会导致需求过旺，在供给有限的情况下，推动商品价格上涨。同时，高收入者拥有较雄厚的社会资本财富，在市场环境下，可以自由进入房地产市场，利用其雄厚的资本实力大量抢占有限的房源，以达到投资和投机目的，因此阻碍了低收入者为满足居住使用的购房行为，侵害了普通消费居民的购房权益。因此，应采取措施制止高收入者的“插队”行为，保障低收入者的购房权益。目前，国家实行的二套房、限购令等政策是适合当前我国稳定房地产市场需要的非常必要的一项措施，有效地维护了广大普通居民的消费权益。但是，这些政策的执行缺乏相应的依据，因此建立全国性的家庭住房数据联网动态信息系统是非常必要的。虽然短期内不能够迅速建立起来发挥作用，但是从长远来看，这种数据库的建设意义重大。它将为稳定房地产市场，保障当前广大普通居民和后世人群的切身利益发挥关键性作用，也必将促进房地产市场在长期内持续健康地发展。

（四）促进城市土地资源合理利用，避免资源浪费

城市土地是非常有限的，而城市又是人口特别集中的地区。同时，城市又是工业、商业、交通运输等产业集中地。因此，要处理好生产、生活用地两者之间的关系，做好城市土地规划工作。我国一些沿海城市和中西部部分城市已经出现了城市工业向城市迁移的情况。城市工业向外迁移有助于缓解城市土地紧张的局面，避免城市环境污染，同时又可以为工业企业降低生产成本。可是，笔者认为，城市工业向外迁移导致生产分散，不利于发挥产业规模集群效应。同时，工业外迁虽然暂时解决了城市环境污染，缓解了城市土地紧张的局面，但是，工业外迁必然导致生产分散，继而造成分散污染，污染面扩大，不利于集中治理。因此，笔者建议合理规划城市土地，鼓励居民向城市迁移，而将城市土地集中起来用于工业及商业发展。另外，房地产市场开发应以满足社会绝大多数普通居民消费需求为主要导向，尽量满足中低收入者的消费需求，减少高档产品的开发，包括别墅群、小高层及花园洋房等奢侈品，避免城市土地的浪费。

参考文献:

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9.钟庭军.关于房地产的研究方法的缺陷与不足.城市问题,2010(2)

10.张超,金明哲.中国房地产经济现状及思考.2009

房地产开发市场规模范文第7篇

[关键词]房地产投资；区域差异；市场潜能

[DOI]1013939/jcnkizgsc201714025

1问题的提出

党“十”以来，我国加快了新型城镇化建设进程，房地产业作为新型城镇化发展的物质基础，在推动我国新型城镇化发展过程中发挥了重要作用。2000年，我国房地产投资完成额为4984亿元，占全社会固定资产投资完成额的151%，而到了2015年，我国房地产开发投资完成额增加至95979亿元，占全社会固定资产投资完成额的比重增加到171%。2015年我国房地产投资完成额与2000年相比，增长了近18倍。

我国各地区房地产投资额每年都在增加，不同地区的房价差异却逐渐拉大。我国东部沿海地区，经济发达，房地产需求活跃，长江三角洲地区、珠江三角洲地区以及京津冀城市群是我国房地产市场的三个价格高点，其房价水平达到甚至超过内地同类城市房价水平的几倍。而中西部地区经济发展水平远远落后东部沿海地区，发展速度也较为缓慢，房地产业发展水平也远远落后于东部地区。本文以我国地级市为研究单元，分析我国房地产业发展的区域差异性及引起房地产投资区域差异性的主要宏观因素。

2文献回顾

房地产业作为国民经济中的一个重要产业，从产业间供给与需求联系的角度，房地产业对与其密切关联的产业产生的效应主要表现为前向关联效应和后向关联效应。因此，众多学者运用国民经济核算的投入产出模型研究房地产业对其相关产业和宏观经济的带动效应（原鹏飞，冯蕾，2014；陈昌兵，2015）。高波等（2012）对新经济地理模型进行拓展，引入房价因素，发现区域房价差异导致劳动力流动，当相对房价升高时，会引起生活成本上升，降低消费者效用，从而减少劳动者流入，影响我国东、中、西部的产业转移和产业升级。陈淑云、付振奇（2012）运用多指标面板数据对我国70个大中城市分类，研究了房地产投资对不同规模城市的拉动能力，发现相对于其他资产投资，房地产投资对规模较大城市及规模较小城市经济增长的拉动能力较弱。

3我国房地产投资区域差异的影响因素分析

我国房地产投资区域差异明显，房地产投资在东部地区省份的投资量要远远大于我国的中西部省份，江苏省、浙江省、山东省和广东省等几个经济发展较快的省份，房地产投资量明显高于其他省份，而中西部地区的房地产投资则无法与其相提并论。省份层面表现出的差异性与城市层面表现出来的差异性整体一致，北京市、天津市和重庆市等直辖市和沿海城市的房地产投资量较为集中。在我国的产业划分中，房地产业归属于生产业，本文借鉴陈建军（2010）提出的理论分析框架，结合新古典经济学、城市经济学以及房地产经济学的相关理论，分析我国房地产业及房地产投资的影响因素。

第一，城市规模因素。城市经济学理论认为，当城市规模在一定的范围内扩大会对所在城市中的各产业产生正向的外部性。首先，城市规模的扩大可以为劳动力在相关联产业间的转移提供空间，能够有效降低劳动者的搜寻成本；其次，城市规模的扩张意味着劳动力有更多的就业机会和更好的基础设施条件。城市服务功能的增加以及相关服务行业的发展必然依托于房地产业作为物质基础，这将促进房地产业的发展和房地产投资的增长。

第二，关联要素因素。新古典经济学的外部经济理论认为，与本地大市场相联系的前后向关联是促进产业集聚的因素之一。已有的研究证实，房地产业与通信设备、计算机及其他电子设备制造业、专用设备制造I等制造业存在较强的前后向关联效应。房地产业的发展存在明显的生产外部性和行业规模报酬递增规律，区域制造业的发展水平会在很大程度上影响房地产业的生产外部性。

第三，供需平衡因素。Wheaton和Dispasquate将区域经济市场划分为三个市场，分别为区域产出市场、劳动力市场和房地产市场，通过静态分析的方法来模拟这三个市场的相互影响。在“三部门”模型中，劳动力人口的增加，引起消费需求增加，进而引起消费者对住房的需求增加，导致房价与租金的上涨，从而引起房地产开发投资流动。

第四，市场潜能因素。新经济地理学理论认为，交易成本对产业的选址有重要影响。房地产业融合了制造业和服务业的特点，既包括了开发过程中的运输费用，又有服务业中的交易成本特点。市场潜能较高的地区，房地产商品有更高的需求动力。对房地产开发企业来说，在市场潜能高的区域投资会增加未来的预期收益，因此，更多的房地产开发企业会投资于市场潜能较高的地区。

综合以上分析，本文将面板数据模型构建如下：

其中，下标i表示地级区域，下标t表示年份。由于各变量在时间上存在明显的递增趋势，因此对各变量取对数处理。lninvi，t表示被解释变量房地产开发投资；lnciti，t表示城市规模；lnmani，t表示制造业规模；lnperi，t表示人均收入水平；lnmari，t表示市场潜能；εi，t表示误差项。

4变量说明与实证分析

房地产投资指标，本文以259个地级以上城市市辖区年末房地产企业开发投资完成额表示，单位为万元；城市人口规模，本文用城市市辖区城镇人口数量表示，单位为万人；制造业规模变量本文选用了年末制造业就业人员表示，单位为万人；人均收入水平用城镇在岗职工平均工资衡量，单位为元。本文采用了度量方法对我国各市级以上地级市的市场潜能进行了测算。本文所使用的数据均来自2004―2015年《中国城市统计年鉴》《中国统计年鉴》和中经网数据库的数据。考虑到本文所选取的各解释变量及被解释变量在时间上存在明显的递增趋势，因此在进行模型的拟合之前，对各变量进行了取对数处理。

在进行回归模拟过程中，为了避免不同城市经济发展差异对计量结果的影响，即数据的异方差性对计量结果的影响，因此本文借助了广义最小二乘估计（GLS）对面板数据模型进行修正。下表是我国东、中、西部三大地区的普通面板模型估计结果。

从回归结果来看，东、中、西部三大地区模型的可决系数分别为0743、0784和0782，模型整体均通过了显著性检验。在本文所研究的259个城市中，在东部地区的有99个城市，除了制造业规模变量在5%的显著性水平上显著外，其余各变量均在1%的水平上显著；而102个中部城市和58个西部地区城市的各变量均在1%的水平上显著。说明模型具有较高的稳定性。

从城市规模变量对房地产投资的影响来看，中部地区城市的影响系数最高，其次为东部地区和西部地区，通过提高城市人口规模来提高房地产投资，中部地区效果会更明显。比较各地区制造业规模对房地产投资的影响，西部地区的影响系数最高，东部地区影响系数最低，因此对于西部地区，提高地区的制造业水平对本地房地产业的发展有较为明显的影响。从人均收入水平来看，东、中部地区的系捣直鹞0977和0973，明显高于西部地区，东部地区与中部地区人均收入水平的提高将对该地区房地产业有明显的带动作用。从市场潜能对房地产投资的影响来看，西部地区的影响系数远大于东、中部地区，说明交通基础设施及生活配套设施等因素的投入力度将是对西部地区房地产投资影响最为明显的因素。

5结论及政策启示

通过对我国东部、中部和西部三大地区实证分析发现：发展较为成熟的东部地区城市，制造业规模的提升和市场潜能的提高对房地产投资的拉动作用空间有限，人均收入水平所反映的购买力对房地产业有比较明显的作用。从中部地区城市房地产投资水平和房地产业发展水平的影响因素分析来看，城市的人口规模的扩大对房地产投资水平的提高有较为明显的作用。对于发展相对滞后的西部地区，城市数量和人口数量相对较少，大力发展地区制造业水平，提升西部城市的市场潜能将有助于西部地区房地产业发展水平的提升。

我国东部地区经济发展水平领先于中、西部地区，城镇化水平较高，是高房价集中的地区，从房地产投资的角度看，一线城市中可供开发的土地已非常有限，房地产开发商想要拿到土地的开发权要付出更大的成本，这也直接造成了房价的上涨，而且增加了投资风险。为了限制一线城市房价的快速上涨，应优化城市产业升级，控制房地产投资。对于我国中、西部地区城市，应首先从城市整体规划入手，建立整体功能化明确的城市，完善城市配套基础设施的建设，增加人们的生活幸福感，减缓人才外流的趋势。通过政策引导激励投资，提高资本利用率，充分发挥房地产业对城市国民经济的拉动作用，逐步缩小与东部城市的差距，促进我国整体经济的持续健康发展。

参考文献：

[1]陈昌兵城市化、房地产与宏观调控[J].经济学动态，2015（1）：29-41

[2]周京奎，吴晓燕房地产市场对区域经济增长的动态影响机制研究――以京津冀都市圈为例[J].财贸经济，2009（2）：131-135

[3]高波，陈健，邹琳华区域房价差异、劳动力流动与产业升级[J].经济研究，2012（1）：66-79

[4]原鹏飞，冯蕾经济增长、收入分配与贫富分化――基于DCGE模型的房地产价格上涨效应研究[J].经济研究，2014（9）：77-90

房地产开发市场规模范文第8篇

关键词：定制营销 房地产 大规模定制

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）03（a）-0156-01

由于近些年来客户的房产品个性化要求越来越高，传统大规模生产已经不再适用于这个社会。基于这种情况，大规模定制生产模式被提了出来。大规模定制是以大规模生产来提高产品生产效率，降低生产成本，以小批量的个性化产品定制来满足客户的个性化需求，达到以低成本、高质量的生产方式，同时兼顾生产效率和客户满意度的目的。大规模定制的房产品，不仅具有基本的居住用途，还能够以多种个性化服务增加其附加价值，更加适用于现今社会，较于传统的大规模生产的房产品在营销上具有极大的优势。

1 大规模定制的含义和特点

大规模定制的含义在于：结合产品的大规模生产和定制生产两种模式的要素，能够在提高产品经营效益的情况下，兼顾客户的产品个性化需求。这种生产模式吸取了大规模生产的低成本、高效率优势，以及定制生产的满足客户个性化需求优势。

大规模定制生产是现代社会的一种新型生产模式，生产本质存在明显的特点：第一，大规模定制是以客户的个性化需求为起点，对产品进行定向生产，相较于传统以先生产后销售为模式的备货型生产，大规模定制生产是一种拉动型生产模式；第二，大规模定制兼有大规模生产的低成本和高效性，以及定制化生产的灵活性。其生产模式可分为两个步骤，首先，房地产企业使用专业设备和技术，对产品的各类必备构件以低成本进行高速设计和生产。其次，根据客户对产品的特殊要求，按照客户喜欢的风格对产品进行定向生产和组装；第三，大规模定制生产将每个客户个体作为小型市场，最大限度满足客户的需求，相较于传统的大规模生产以标准化的产品服务进行市场统一，大规模定制生产实现了市场的多元细分化。

2 大规模定制开发的特点

大规模定制开发的优势进行总结归纳可得到四个特点：能够满足客户的个性化需求；能够很大程度的降低房地产开发风险；能够减小产品生产多样化的经营成本；能够快速地适应现代社会房地产营销市场的变化。

在满足客户的个性化需求方面，大规模定制开发充分的发挥了定制开发的优势，以每个客户个体需求为一个微型市场，对其在房产商品上的个性化需求进行充分了解，能够让其在定制开发模式下，根据自身爱好，对房产各个细节的风格进行选择；也可以对开发商提出一些其它方面的个性化要求。相较于以标准化生产进行市场统一的传统大规模生产模式，更能够满足客户需求，进而提高营销水平。

在降低房地产开发的风险方面，大规模定制开发是以客户的要求为开发起点，进行产品订货生产，属于先销售再生产，属于拉动型生产模式，避免造成产品积压。传统的大规模生产模式是一种推动型生产模式，是以产品备货方式进行生产，属于先生产后营销，这种生产模式很容易导致产品定位失误，缺乏营销市场，导致产品积压，亏本销售。因此，大规模定制开发在很大程度上降低了开发风险。

在减小产品生产多样化的经营成本方面，大规模定制开发让产品生产具有很大的灵活性，能够将大规模和个性化生产进行完美的结合，对产品的必要部件进行大规模生产，达到降低成本的目的，定制部件也能够节省后期的销售费用，且定制部件能够很好的满足客户对产品的个性化需求，具有溢价效应，能够从客户手中获得更大经营效益。

在适应现代社会房地产营销市场变化方面，现代社会的各行业市场需求变化迅速，是房地产开发企业面临的一个难题。大规模定制开发是以客户需求为生产起点，以供应链进行跨企业集成管理，具有很大发展潜力，能够比竞争者更加有效率的完成客户的需求产品，更好地适应现代化转变。

3 房产品大规模定制的途径

以大规模定制模式进行房地产开发是一个可行的策略，但要实现这个目标需要根据不同情况选择不同的方法和途径。

大规模定制开发最优选择是能够将产品的最终形态和服务划分为多个配置构件。这种方式是在进行产品开发和生产的过程中，实现模块化的产品开发和生产，以满足客户的定制需求。这种方式不仅能够让房产品向多样化发展，还能降低生产成本，加快产品生产速度和模块品种变形的设计速度。

随着社会发展脚步逐渐加快，客户之间个性化需求逐渐明显，将客户个体视为细化市场，以满足客户需求为产品生产目标，在生产中强调客户意见的主体性，加强和客户之间的沟通，让客户全面参与到产品设计当中，在互利的基础上制定合适的价格，在产品生产中加入客户个性化需求。

在进行产品设计和生产时，采用现代化技术，能够为房地产的大规模定制提供一定保障。利用各类现代化建筑材料，能够有效的提高建筑质量，降低产品生产成本。且以现代化信息技术，能够在网络平台上进行信息筛选和提炼，让客户的需求和大规模定制生产进行有机的结合，对产品实现的市场进行有效控制。

在进行产品设计时，确定一个合理的定制程度，以区分客户的个性化定制需求和开发商可开发的程度。由于企业的生产能力以及企业相关经营效益，开发商并不能完全达成客户所有的个性化需求。因此，定制程度需要综合衡量客户定制提供的价值、企业提供的定制能力以及以上两者之间的定制矛盾，据此来进行定制程度的设定。大规模定制开发需要将企业营销观念由主动推销变为被动选择，以客户提供的产品需求进行产品生产，体现营销的真实意义。

4 结语

近年来，我国房地产行业一直处于火爆营销状态，消费者对房产品个性化和多样化的要求越来越高，传统模式下标准化房产品已经无法适应新时代消费者的居住要求。在这种社会环境下，大规模定制开发模式被在房产品开发销售中具有生产效率高、成本低，交货速度快，以及产品多样化和个性化等优势，能够更好地满足消费者的产品需求，为企业带来更高的效益，是最具潜力的房地产开发模式。

参考文献

房地产开发市场规模范文第9篇

2006年房地产业的资本市场表现

在过去的一年里，虽然经历着持续性的“政策调控严冬”，中国房地产企业在资本市场上的表现仍然非常抢眼。A股市场再融资和IPO大门的重新开启对于处在行业调控之中的房地产企业来说，无疑是几年来最令人兴奋的契机。IPO、定向增发、借壳上市、债券融资，资本市场为房地产企业提供了多样化的选择。截至到2006年底，房地产企业通过资本市场已累计融资接近300亿元人民币。包括保利地产、北辰实业、世贸地产、绿城中国等在内的6家公司在A股或港股市场上成功首发，总筹集资金超过200亿元；栖霞建设等上市公司以“地产+定向增发”的融资模式，筹集资金近30亿元；此外地产类上市公司配股募集资金近27亿元；华侨城、浦东金桥、亿城股份等上市公司以发行债券方式融资约20亿元。除此之外，约有30多家房地产上市公司通过买壳、资产置换的方式实现上市。

与此同时，房地产上市公司备受投资者青睐，成为拉动指数向上攀升的重要力量。房地产板块指数全年上涨幅度达到174%。

与红红火火的股票市场和债券市场融资相比，由于更加严格的房地产信贷业务管理政策的出台，房地产信托市场在2006年表现平平，基本与上年持平，累计融资约160亿元。而一直被市场所看好的REITS则仍然没有起步，除新加坡凯德置地(Capital Land)打包内地物业组成的中国房地产投资信托基金获准在新加坡交易所上市外，没有其他好消息传来。

抢滩资本市场

资金一直是房地产开发行业的“生存根本”。在传统的运作模式下，自有资金、银行贷款和销售回款是开发商赖以生存的三大动脉，如何灵活利用三块资金，在尽可能短的时间内落实项目用地、完成立项审批、启动工程、开始预售回款，是开发商项目实施的关键问题。一般来讲，开发商以自有资金取得土地之后，将土地抵押给银行取得项目启动费，而后尽快完成预售形成回款，以偿付银行贷款并获得收益。在这种模式下，开发商利用比例很小的自有资金就可以撬动整个项目，而在整个的运作链中，获得银行信贷是最为关键的环节。

从2003年的“121号文”开始，国家对房地产行业的政策调控已经持续数年，以“规范市场、稳定房价”为目的，在“银根、地跟、税收”等方面连续出台了相关调控政策，这些调控使房地产行业的传统运作模式面临着挑战。2006年仍然是政策出台相当密集的一年：4月央行调高贷款利率；5月“国六条”、“国十五条”对住房供应结构以及住房转让实施限制；7月“171号文”对房地产市场外资准入和管理进行规定；8月银监会下发加强房地产信贷管理的通知。最为关键的是，房地产调控政策的目标大都直接指向房地产企业的生存根本――资金。

首先，房地产企业的第一大资金来源――银行信贷资金的门槛抬高。2006年银监会将房地产开发贷款的风险权重由原来的100%提高到150%～200%；针对土地储备（抵押）类贷款则规定“整顿和规范各类打捆贷款，认真贯彻有关规定，停止与各地政府签订授信合作协议”。总的来说，开发性贷款的审批日益严格，开发商原来所赖以生存的银行资金链吃紧，这就意味着开发商所习以为常的“传统开发模式”的运作日益困难。对于大多数中小开发商来说，35%的自有资金一项就已经是高不可攀的门槛，再加之取得“四证”所必需的前期费用和不可控制的审批周期，开发商面临着前所未有的资金考验。

而另一方面，目前的市场中房地产企业持续发展的前提是拥有足够的项目储备，或者可以说是土地储备。没有项目储备，再先进的理念，再优秀的团队，其价值也难以体现，这似乎已经成为地产界的共识。在目前的土地供应制度下，通过“招、拍、挂”方式拿地使开发商面临着前所未有的资金压力，对于高速扩张中的企业更是如此，2006年顺驰易主就是一个因土地储备的快速扩张而面临资金链问题的典型案例。

持续数年的行业调控掀起了房地产行业的新一轮洗牌，对于拥有融资渠道、品牌优势、项目储备优势的企业来说，这一轮的优胜劣汰是一个发展良机；而对于固守于传统模式下的企业来说，其未来发展将面临越来越严峻的挑战。因此从这种意义上来说，2006年房地产企业在资本市场上的活跃表现可以理解为房地产企业们争取生存、发展优势的“主动突围”，但同时也是行业环境变迁下的“被动之举”。

中国房地产金融的多元化发展之路

目前，国内房地产企业的融资方式主要有以下几种：银行开发贷款、发行股票或债券、信托资金、合作开发（包括与国内大型企业或外资机构的合作）。一直以来，关于中国房地产金融的一个共识是：融资渠道单一，过度依赖银行体系，需要发展多元化的融资渠道，有效防范与分散风险。那么2006年房地产企业在资本市场的表现是否意味着房地产金融的多元化已经有了实质性的发展？我们的回答并不乐观。

首先，对于大多数房地产企业来说，IPO的大门仍然只能仰望。房地产行业盈利模式的特殊性决定了企业很难拿出一份“令发审委满意”的财务报表。简单来说，企业的价值评估和市场定位应当基于其未来发展的盈利预测，盈利预测则基于其项目储备，而项目储备就意味着大量的现金投入。因此，拥有项目的企业往往因资产流动性较差或者负债率过高而无法进入IPO门槛；而没有待开发项目储备的房地产企业则很难进行价值评估。正是由于这种矛盾，策划IPO仅仅对一些规模较大、同时具有资金和项目积累的房地产企业来说有意义，而对于众多中小房地产企业来说并不现实。

一些IPO难度较大的房地产企业在2006年通过借壳的方式实现上市，即收购已上市的“壳公司”股权，将房地产项目注入“壳公司”完成公司主营业务的变更，再以上市公司为平台谋求再融资的可能。从运作借壳到资产重组，再到实现再融资，这种“曲线救国”道路的难度也是相当大的。对于已实现上市的房地产企业来说，道路就相对宽阔了许多。定向增发、发行短期融资债券、发行认股权证等资本市场的新渠道都成为了可能，可以说资本市场为上市房地产企业带来了前所未有的竞争优势。

此外，一度被市场看好的房地产信托业也被纳入到了信贷调控的范围内。2006年8月银监会下发的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》规定，信托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，必须严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，规定满足自有资金35%、四证齐全、二级以上开发资质的开发商才有资格申请信托贷款；此外，夹层信托等变相贷款也被明令禁止。

无缘证券市场融资和信托融资的房地产企业剩下的“救命稻草”好像只有“合作开发”一种了。在众多潜在投资者中，房地产投资基金是目前讨论较多的针对中小房地产企业融资的渠道，那么房地产投资基金究竟离市场有多远？它能否成为四种融资渠道中最接近中小企业的一个？现实好像也不容乐观。

中国房地产投资基金的现状

海外的房地产投资基金面对稳定的政策环境、金融环境和房地产市场，经过数十年的发展，已经基本形成了较为成熟的运作模式。

房地产基金按照资金来源划分，可以分为私募基金和上市基金。上市的房地产基金可以在证券市场交易，一般没有期限；而私募房地产基金一般来讲具有一定期限，在期限到达之前，基金会把组合的资产变现，把收益全部派发给投资者。

按照投资策略来划分，房地产基金有四类：其一，投资于开发项目或开发企业的“开发型基金”，此类基金追求开发周期所带来的高回报率，基金可能会介入项目的开发和管理的全过程。近年来中国房地产市场的快速增长吸引了众多海外投资机构设立针对中国市场的开发型基金，如新加坡政府投资公司、德意志银行、新加坡凯德置地、摩根士丹利、ING等。其二，投资于经营性项目的“持有型基金”，此类基金追求相对稳定的租金收入，通过购买有稳定租户的成熟物业并长期持有物业获取稳定收益。AIG、等在中国经济发达的一线城市收购高档服务式公寓或商业物业的做法是持有型基金的典型案例。其三，投资于房地产抵押贷款资产的“债权投资基金”，此类基金一般追求固定的利息收入。由于存在法律障碍和按揭证券化没有开始，因此目前市场上还没有出现此类基金的先例。其四，投资于房地产不良资产的“资产证券化基金”，此类基金通过收购不良资产并将其证券化和打包处置变现盈利。高盛等公司一度在中国开展此项业务，但由于近年来房地产市场发展快速消化了以往形成的不良资产，因此业务规模有所萎缩。

在以上四种基金中，有可能成为房地产开发商融资渠道的大多是第一类。一般做法是，海外的投资机构与开发商共同出资，组建公司作为项目开发的主体。机构投资者在项目公司董事会层面上实施控制，在一定程度上参与项目的运作。关于房地产投资基金的探讨已经持续数年，然而时至今日，国内房地产投资基金由于法律障碍仍没有起步，海外房地产投资基金虽然有所行动，但总体来说发展十分有限，大多数中国房地产企业与房地产投资基金仍然遥遥相望。究其原因，固然有因法律、会计制度、土地制度等因素引起的制度性“水土不服”，但投资模式和投资理念的差异也不容忽视。

首先，在“合作模式”下，房地产投资基金管理者所具备的更多是投资、资本运营和管理方面的经验，而对于房地产项目的运营一般不会涉足过深，因此基金倾向于寻找在房地产项目运营方面具有丰富经验的团队进行合作，并对其项目储备、公共关系等条件进行综合考察。从这种层面看，很多中小房地产公司的条件很难入得基金的“法眼”。

其次，房地产投资基金在选择项目时，对投资地点有非常明显的倾向性，一般选择人均收入水平较高，房地产市场发展较快的城市和地区；此外，海外的投资基金由于单笔投资规模的考虑，还会倾向于选择投资规模较大，在当地市场具有较大影响力的高档项目或者“地标性”项目。从这两个方面看，位于中小城市、运作中低档、中小规模项目的房地产公司也很难找到与基金合作的契机。

其三，基金管理者与房地产开发商对于项目收益的关注角度不同。对于基金来说，最希望看到的是项目具有稳定的年收益率，从而使基金净值保持稳定增长；而国内开发商的一贯思路则是关注整个项目的回报率，由于房地产项目的运作周期较长，因此资本方所关注的年收益率未必令人满意。

其四，基于风险因素的考虑，中小型企业所喜欢的融资模式往往不能被投资基金接受，如“过桥贷款”模式；此外，亟待融资的开发商往往发现基金的投资决策速度较慢，无法满足其融资需求。

房地产开发市场规模范文第10篇

关键词：房地产 多级市场 对策

随着商业地产的不断开发，各种问题也伴随而来，给商业地产投资者、运营者、管理者提出了严峻的挑战。可以说，最近几年是我国商业地产的建设高峰期，却也是问题凸显期。目前我国的商业地产开发在设计、运营、招商、管理等方面处在种种的误区，正如中国城市化进程不断引发大量城市社会问题一样，中国商业地产开发过程中的认知模式、定位模式、决策模式、开发模式、融资模式、经营模式、管理模式等存在一些误区，而这些误区也是导致我国房价被大量垄断的一个重要原因，如何防止房价无上限的被抬高，如何从根本上解决我国民生的根本问题，便在于需要从宏观的角度上分析房地产多级市场的产生和相关的解决对策。这也是本文研究的根本目的所在。

一、房地产多级市场的现状

房地产市场指的是通过房地产的出租，买卖，抵押等各种经济手段所产生的地产交易方式，它是双方互利互惠的一种经济交易方式，也是这个社会所有与房地产为商品交际的总称。通过开发商对地皮的开发和拓新，同时买家通过货币去交易的一种，买与卖的交易桥梁。它是由市场主体、客体和媒介体、价格、资金运行机制等经济要素构成的一个大系统。所以， 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。房地产市场的分级运行主要是从房地产市场交易的层次和权属内容角度来讲的， 它可以分为一级市场、二级市场、三级市场等。房地产一级市场即土地使用权的出让市场， 具有垄断经营性质， 即国家以土地所有者的身份把土地的使用权投入市场运行， 土地所有者之间及土地所有者与土地使用者之间发生的权属让渡的经济关系的综合。

二、房地产多级市场形成的原因

1.房地产商的认知过于商业化

更多的房地产商在开发房地产的过程中更多的是看中了房地产所可以带来的商业利益，而一味的忽视了房地产的实际是利国利民的根本，不惜为了一己私欲的过多的去抬高房地产的价格。同时多级的住房多级市场也是房地产多级市场的主要原因，二手房屋的买卖也解决了很多外来城市移民对房屋供给上的需要，故而也有很多房地产商在二手房屋市场上大肆的牟取暴利，把本来仅仅的二手房屋价格，抬高到一手房屋的定位，同时市场经济的需求解决了市场的发展，更多的二手住宅的业主也乐于采用一种以小换大，以旧换新的模式从中得到房屋上的利润，同时也推动了我国房地产多级市场的步伐。

2.房地产的开发缺乏深远的系统思考

商业地产的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段，当前许多商业物业的开发却有意无意地忽略了与城市功能之间的关系。只有具备辐射聚合能力和一定消费规模的城市才能提高商业价值，并为商业现代化、多元化提供实际的载体和平台。政府、银行、开发商共同参与。商业地产的建设和运营对区域经济发展产生重大影响，因而要受到政策、法律法规的严格约束。政府政策对商业房地产的区域选择和未来发展前景有很大的影响。同时由于商业地产的高投入特点，决定了商业地产的开发需要银行参与，以解决其融资问题，从而也注定了房地产与国家的经济主脉所割不开的关系。

三、房地产多级市场的对策

1.努力发展二手房产市场

房地产二级、三级市场具有经营和消费性质， 即在经营与使用消费之间平行转移， 表现为经营者与经营者， 经营者与消费者， 乃至消费者之间的交易行为。二手市场主要是房地产的增量市场， 三级市场主要是存量房地产的再转让市场。企业和本地与外地的房地产需求与消费有重大的意义。在我国， 房地产二手市场已形成了一个完整的、有机的市场体系， 发挥了巨大的整体功能， 促进了城市的土地资源、房产资源的优化配置和使用效率的不断提高， 因此， 活跃二手房地产的增量市场和存量市场有着广阔的前景，树立让利于民的思想， 并加强宣传， 不断提高居民的商品意识， 为活跃房地产多级市场打下良好的思想基础。同时加大中介人员的培训力度， 不断提高中介人员素质， 提高服务和管理水平。

2.调整我国房地产的整体结构

根据我国人多地少的特点，很多经济开发商，想根据开发房地产项目从而来提高国民生产总值，这就整体上而言存在的根本上的弊端。同时经济相关开发者与房地产商联合，一味的将其看作是经济的新增长点也是不现实的。目前为止，我国的中低档的房地产多是建在较为偏远，离市中心较远的地方，如此一来政府相关部分便需要在此投入较多人力物力财力去为住区添加相关的交通服务设施。所以， 调整住房的结构， 主要不是压制中高档住房市场的发展， 也不是鼓励低档房建设， 而是要以产品创新为核心来调整现有低、中、高档住房。而中、高档住房理应成为中国房地产业及其市场长期发展的重点，从而拉动房地产多级市场的发展。

总而言之，房地产多级市场由于其高投入、高产出和高回报以及建设周期长、涉及单位多等特点，决定了商业地产项耳开发经营过程中的高风险。商业地产项目除了一般项目风险具有不确定性、相对性和可管理性等特点以外还具有多样性、阶段性和不均衡性等自身的特征。根据前文的总结，笔者认为，根据我国房地产的多级市场，对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，以整体销售、整体出租，或部分销售、部分出租的方法作为基本模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式，特别是临街商铺大多采取独立经营的方式。

参考文献：

[1]杨有志.我国住房公积金缴存率模式的创新[J].财贸经济，2013（12）.

房地产开发市场规模范文第11篇

关键词：房地产行业 企业变革 趋势特点 趋势分析

我国房地产业在计划经济时代曾经几近销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化。当历史进入了新的世纪后，中国加入WTO这一壮举使得国内投资环境发生了深刻的改变。目前全国房地产企业已多到3万余家，房地产行业从业人员已突破1000万人。几十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。

但是随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，特别是2007年以来，随着国家宏观调控政策的不断加强，市场竞争的进一步加剧，房地产公司将面临更加严峻的挑战，房地产行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”。因此， 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争，已成为国内房地产业面临的重要课题。

一、我国房地产行业的现状分析

随着我国经济的持续快速增长，经济多元化和全球化格局的形成，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时期，国外资金的大量流入以及人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主体、等发生着日新月异的变化。

（一）国家政策方面：国家政策有利于房地产市场持续发展

近几年，我国房地产行业进入了一个前所未有的发展时期，受到人民币升值、证券市场回暖等多重利好因素的影响，房价高举向前的这一事实为众多的房地产企业注入了一剂强心针。虽然受调控政策和国际金融危机的影响，我国房地产市场曾出现萎缩的迹象，但中央政府出台多方政策，加大财政投入，2013年经济复苏趋缓，通胀压力减轻，同时实施适度宽松的货币政策，保持市场流动性合理充裕。 在此背景下，6月19日国务院总理主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，并在会议中明确表示支持居民家庭首套自住购房。

（二）房地产市场：房产市场前景不可估量

中国房地产市场还有很大的发展空间，我国城市数量已从新中国成立前的132个增加到2008年的655个，城市化水平由7.3%提高到45.68%，同时国家为了进一步科学用地，开始了有的放矢的部署“旧城改造”战略，这要求局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市，完善城市的建设规划。这意味着随着城市化水平的逐渐提高，城市房屋的需求量已成为房地产业持续蓬勃发展的源源动力。

（三）房地产行业仍有挑战：土地稀缺性制约房地产行业发展

建设用地不断扩张，导致土地资源浪费。土地是不可再生资源，并具有稀缺性，然而再结合我国人多地少的特殊国情，就显得人地矛盾极为突出。正是由于土地的稀缺，所以一路推高房价，加剧居民购房困难，现今房价过高已经成为目前我国一个非常突出的社会问题。同时地方政府的土地财政政策导致土地出让价格的上涨，开发商又把这种高价格的土地成本转嫁给购房者，房价由此而暴涨，这将是制约未来房地产发展的重大因素。

二、我国房地产企业现存问题

虽然我国房地产行业的发展趋势都是一片利好，可是国内房地产企业的发展状况在现阶段而言依旧实力稍逊。我们有必要去探寻房地产行业企业的现阶段不足，以便对企业未来的发展趋势做出更好的分析和判断。

（一）房地产企业经营规模尚显不足

就目前而言，我国房地产企业数量颇多，但大都规模比较小，而且房地产企业的集中度一直不高，这与国外发达国家的房地产企业的特点形成了鲜明对比。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。但是正是由于我国大多数房地产企业规模太小，业界资源分散，导致了企业整体开发能力低下。例如，上海市目前的房地产企业有2000多家，平均注册资本金不足2000万元，实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小。

（二）房地产企业资产负债率偏高，经营风险大

我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是通过银行贷款解决。目前，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，这与境外房地产企业动辄几十亿美元相比，实在相距甚远。同时我国房地产企业资产负债率多在70%以上，有的高达90%。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。

（三）国内房地产企业忽略企业品牌塑造和信用建立

我国目前情况而言，房地产企业的利润率远超出社会中其他行业的利润率，又因为房地产在中国还作为新兴产业，其进入壁垒相对较低，这两点因素导致社会资本的大量流入。许多开发商只为“玩票”，只考虑短期行为，对企业和企业开发的楼盘等项目并没有给予长期发展的规划，没有为企业塑造良好的信用和值得信赖的品牌，常常会与购房者发生权益纠纷，侵犯消费者合法权益，从而最终影响企业自身发展。

三、我国房地产企业未来的发展趋势

中国房地产行业的空前利好的政策和其广阔的利润前景，房地产业肯定还会是大多数城市的重要支柱产业。而当下房地产企业中所存在的问题却阻碍了我国房地产行业的进一步壮大，因此探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争。

（一）房地产企业需要实现集团化规模化经营

目前我国房地产开发企业普遍存在资产规模小、企业经营能力与其拥有的资源存量不匹配现象。随着市场竞争的加剧和行业的发展，企业集团化、规模化经营模式有利于房地产业的全面发展。这不仅是由房地产自身特性所决定，同时也是市场竞争的必然要求。房地产行业是一个投入大、周期长的行业，很容易由于融资问题而陷入困境，同时也不可避免的要与境外投资企业发生竞争。资质低、规模小的企业将会被市场逐渐淘汰，那些资本雄厚、具备显著的品牌优势、规模化经营、占据市场份额较大的房地产企业，才能在市场中站稳脚跟，获得进一步的成长机会。所以房地产企业的集团化、规模化经营是未来使之处于不败之地最佳途径。

（二）房地产企业需与金融业紧密结合

房地产业是一个资金密集型行业，房地产企业融资方式的优劣，直接影响着融资成本的大小，进而影响企业规模的扩大。因此，通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求是房地产企业未来发展的重大趋势。房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产企业对银行信贷资金依靠程度很大，同时房地产行业又促使金融行业进一步增长。房地产企业依靠贷款来开发盈利，银行也靠房地产信贷业务获得快速发展，形成了互惠互利的局势。但企业发展到一定规模，单纯靠银行贷款显然是不够的，企业上市进入资本市场是必由之路。房地产企业进入资本市场，不但可以拓宽企业筹资渠道，而且可以降低企业的资产负债率，使企业经营降低风险。

（三）房地产企业发展追求服务差别化和品牌化

差别化服务，是指根据客户需求等方面所具有的不同特征，对其进行市场细分，并以此为基础，对不同的客户群体提供不同质的服务，以获得细分市场上的独特地位，获取具有垄断性质的收益。在这个房地产行业同质化严重的今天，企业进行差别化的服务可以形成诸多优势，如增强进入的壁垒，降低价格敏感程度和防止替代品的威胁、增强自主定价的能力等。由此可见，服务企业可以通过实施差异化经营战略，增强它争取和稳定优良客户的能力。如成万科集团建增加了客户对万科集团的偏爱度，形成了它的独特个性，点点滴滴中透露出由此而带来的专业、专注和细致、严谨。这成就了万科产品的特色包装和特有的品牌价值。

同时在房地产市场竞争越来越激烈的形势下，大量优质楼盘不断呈现在消费者面前，许多楼盘由于通过品牌销售，使楼盘业绩有大幅提升，从而成为楼市的公认品牌。在未来的发展趋势中，品牌楼盘必然会成为最有竞争力的产品，品牌楼盘、品牌包装、品牌销售、品牌追求是楼市发展的必然趋势。随着中国房地产市场空间更加广阔，房地产开发企业要建立高质量、高品质、品牌战略相一致的生产、管理、营销机遇。

（四）房地产企业趋向信息化

房地产企业信息化是指房地产企业利用现代信息技术，不断提高房地产企业决策、开发、经营、物业管理的效率和水平，进而提高房地产企业的经济效益和市场竞争力的过程。在未来的趋势中，房地产行业的发展趋势具有住宅发展智能化、行业电子商务化、企业信息网络化、业务高度信息化等几个特征。那么房地产企业信息化可以准确及时地把握市场信息，进一步扩大经营规模化，够有效提高房地产企业的效率、降低成本、加快企业发展并实现房地产业的精细化转型，从而提升企业形象，提高产品质量。同时提高决策的正确性和预见性，从而控制企业运营风险，大大提高房地产企业的竞争实力。因此，建立一个基于企业战略、计划、执行与控制的全面信息运营管理平台将成为房地产企业未来竞争的重要基础。

参考文献：

[1]严金海.中国的房价与地价：理论、实证与政策分析[J].技术经济数量经济研究.2006（1）：17-26

[2]王学发.我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究[J].价格理论与实践.2007（3）：41-42

[3]张岑尧.地方政府的介入对城市房地产价格的影响：双重压力假说[J].东北财经大学学报.2005（6）：40-43

[4]李建飞.史晨昱（2004）.我国银行信贷对房地产价格波动的影响[J].上海财经大学学报.2005（4）：26-32

[5]周京奎.房地产价格波动与投机行为[J].当代经济科学.2005（7）：19-24

[6]鲁风玲.房地产价格蕴涵的矛盾和土地管理模式的变革[J].价格理论与实践.2005（11）：32-33

[7]刘润秋.蒋永穆.论房价决定地价[J].社会科学研究.2005（6）：44-48

房地产开发市场规模范文第12篇

【关键词】房产行业 产业链条 支撑体系

1房产行业之产业现状

房产行业是近年来暴富的代名词，原因之一就是它几乎影响了整个社会的经济命脉运行，房产行业的产业关联性很强，它涵盖了金融资本、市场研究、产品定位、土地资源、规划设计、建造施工、物管运营等等方面，对区域经济乃至整个社会经济的影响权重很大。从房地产类型上看，大致可分为商品房产、保障房产、工业房产、商业房产、旅游房产、养老房产。

1.1商品房产

商品房产经过二十多年的发展，已经相对成熟，品牌策划、小区开发、建设施工、营销运营，每个阶段都有定型化的固定模式，一体化的体系甚至工业化运作都已不鲜见，尤其在沿海地区的一、二、城市已经趋于饱和状态，三四线城市也在积极开发当中。商业房产在当前经济滞涨的情况下炒作和泡沫的成分居多，政府的宏观调控对商品房产也有一定的抑制作用。

1.2工业房产

工业房产前些年相对发展较大，特别是在改革开放初期制造业大发展的情况下成长迅速，大到部级、小到乡镇级的工业园区比比皆是。目前国家提出制造业的转型升级，这样的大气候下，必定伴随着相关的工业房产政策出台，工业房产正面临二次发展的大好时机。

1.3旅游房产

旅游房产是近年兴起的热门话题，起源于欧洲的分时度假。国内旅游房产目前多集中在各地知名的风景名胜区，在规划上体现在旅游观光、分时度假、产权式酒店、主题公园等方面，其深层次文化积淀有待进一步挖掘潜力，特别是结合文化、风景、休闲、养生的全方位综合性旅游房产有待开发，旅游房产的可持续性也有待更高品位的解读研究。

1.4保障房产

经济适用房、廉租公房、人才公寓、新居民公寓等各类新型的保障房产出现，标志着我国房产市场的“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”多层次住房体系正日益清晰。十二五规划中保障房产被列为约束性指标，是各级地方政府民生政绩工程，一大批保障性房产将会在未来的建筑市场上占据很大的份额。保障房产的利润率虽低，但是相对量的规模较大，特别是会提升企业的社会公信力，更是房产企业的无形资产积累。

1.5养老房产

养老房产也被称为房地产行业的最后一桶金，随着中国社会老龄化的逼近，养老房产的重要性也而逐渐凸显。2012年刘德华主演的《桃姐》荣获香港金像奖五项大奖，说明人口老龄化已形成社会共识，其中所揭示的养老问题、养老房产正逐渐被社会认知接受。

2房产企业之建议对策

2.1商品房产

商品房产作为相对成熟的房产系列，其利润率已进入微利时代。房产企业一是要注意成本控制，保障企业的合理利润，比如设计方案的模型化、建材采购的规模化、建设周期的均衡化、营销运营的外包化。二是要注重品牌建设，提高商品房的附加值，形成社会上有口碑的、可持续的客户市场。

2.2工业房产

工业房产在国家新型建筑工业化的政策下大有可为，但由于工业项目的差异性，开发方在客户的精准定位，工业房产开发的配套设施上，还需花大力气完善。在各级政府工业化政策的可行性研究，工业房产客户市场的培育程度上，开发方还是大有可为之地。

2.3旅游房产

旅游房产的热火已有些年头，市场也开始出现分化，高中低档、分时自助，各类参差不齐的客户群体也定位不一。旅游房产在开发时要注重品牌特色、地方风俗、文化传承、客户定位等方面。开发方要重点关心的问题主要有一是项目特色的准确定位，二是客户消费市场的培育，三是行业不规范的风险规避，四是项目的可持续运营。

2.4保障房产

保障房产开发时，虽然资金回笼的风险小，但很多地方政府在开发时也面临着建设资金的瓶颈，特别是资金回笼的时间节点上经常一拖再拖。开发方要解决的主要问题一是规避政府融资困难的风险皮球，二是把控资金的时间效益，保证项目较低的利润率实现。

2.5养老房产

养老房产的未来预期很阳光，但如何把预期变现，如何能吸引到高品质的养老客户群体，开发关键是集建设、居住、养老、医疗等功能一体化的规划。在开发时要注意的重点主要有一是养老房产建设环境的定位，二是开发运营模式的规划，三是能争取到政府支持的政策力度。

3房产集团化的产业链支撑体系

中国未来的建筑市场竞争会趋于白热化、理性化、集团化，房产企业要在其中立足发展壮大，应努力形成自我的企业核心竞争力，要考虑发展整个建筑行业的产业链支撑，整合形成包括金融融资、科技引领、规划设计、房产开发、建筑总包、设备租赁、服务运营等综合性的技术密集型、资本密集型的企业集团，真正在未来建筑市场上稳得住、立起来、走下去。

3.1抢滩各类建筑市场

房产行业在微利的房产时代一定要有规模，规模决定微利企业的生存发展。房产企业要利用大城市转型升级的时机，适度占领东部沿海一线二线城市的高端商品房市场；要利用城镇化和新农村建设的时机，挤占东部中心小城镇的规模商品房产市场；要利用中西部开发、中西部承接产业转移的时机，插足中西部三、四线城市的普通商品房产市场；乃至于借助中国日渐扩大的国际合作的机会谋划抢滩海外建筑市场、房产市场。

3.2各方主体利益均衡

房产企业要想长期发展，要考虑各方利益主体的利益均衡问题。尤其是在旅游房产、景观房产的开发中，要谨慎选择特色项目，要强化与当地政府、企业的合作，要考虑当地居民的长远利益均衡，要挖掘旅游景观的深度和项目的可持续性，要力争房产项目的品牌化、长期化。

3.3新型建筑工业化

在保障房产的建设中，房产企业要乘势而上。利用好国家大力推行新型建筑工业化的时机，在做大保障房规模的同时，顺势而为构建自己的技术管理标准体系、预制装配式构件企业、大型建筑运输机械公司、服务运营管理中心等相关产业链，真正在新型建筑工业化市场上占有一席之地。

3.4企业核心竞争力

房产企业在市场上要生存发展，比拼到底是比拼企业的核心竞争力。房产企业要积淀凝练形成自己的企业核心竞争力，一是要强化房产品牌建设，努力打造企业的行业口碑、社会丰碑；二是要以建筑科技引领，形成自己的发明专利、工艺工法、管理规程等有科技含量的技术体系；三是要利用新型建筑工业化示范基地建设，形成企业自我的预制装配技术规范规程，力争上升为省级标准、乃至于国家标准，进而引领行业发展。

参考文献：

[1]邹益民，孔庆庆.我国旅游房地产开发前景的探讨[J].商业经济与管理，2004年7月，总153期.

[2]徐云.养老房产：房地产市场的新领域[J].中国房地产金融，2011年第12期：16-19.

[3]严薇，曹永红，李国荣.装配式结构体系的发展与建筑工业化[J].重庆建筑大学学报，2004年，第26卷 （第5期）：131-136.

[4]刘旦.工业地产企业的运营模式[J].上海房地，2012年第12期.

房地产开发市场规模范文第13篇

【关键词】 海南 房地产 发展对策

一、理清发展思路

海南应尽快形成全省统一的房地产业发展思路，这对今后海南省房地产业的发展具有决定性意义。建议出台并严格执行高起点的城市规划，制定防止出现积压商品房的政策，极力培育高端市场、精品市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设，扭转土地及其商品房供给严重大于需求的状况，恢复城市造血功能，实现房地产业的健康发展。

房地产业的健康发展必须在严格科学规划的调控下，建议邀请国内外著名城市规划专家对海南省主要城市进行重新规划，提高城市规划的科学性、权威性和严肃性。没有详细规划，不得建设，详细规划一经形成，也不得随意变更。坚持用科学规划引导商品房开发，用科学规划规范商品房建设。

二、严格土地供给，走精品化战略

建议运用法律、行政、经济、市场的手段，加大对超时闲置土地的回收力度，增强土地储备中心对土地市场的调控作用，坚决杜绝多头、多渠道、多元化供地现象，坚持有计划地供地。土地的供应和开发必须与市场需求相适应，坚持土地的供应、开发与基础设施建设紧密结合，严格禁止未开发土地私下转让，及时扩大海南省土地出让信息传播面，尽可能地做到土地供求信息公开、透明、信息对称化。

在规划出台以前，停止项目报建工作，从城市可持续发展角度，对旧城改造、城中村改建和停缓建用地作出系统安排，停缓建项目复工量要与新开发量一起纳入宏观调控计划，根据市场承受力合理安排开发规模。重点发展规模精品小区，带动城市建设上品质、上规模、上水平；以土地资源重新整合高起点的新土地项目开发，提升城市土地财富效应，带动停缓建项目开发建设。

同时，还应充分利用稀缺的优势生态资源，极力培育房地产的“高端”、“精品”市场。走精品之路、高端之路、极品之路，“做优做美”海南省房地产市场。可以借力“奥运效应”，推动“国际旅游岛”实质性建设。经过20年建设与发展，海南省建设“国际旅游岛”已具备一定有利条件和产业基础，其旅游资源具有不可替代性，能与世界著名海岛度假胜地如夏威夷、巴厘岛等相媲美。海南可以开发并开放西沙旅游，实行离岛旅客免税购物，发展高尔夫旅游产业。通过“国际旅游岛”建设，进一步推进海南省对外开放的层次与水平，在旅游产业开放与建设方面全面与国际接轨，在新一轮改革开放中，走在全国前列。

三、优化投资环境

全面清理现有的审批模式与工作流程，大幅度缩短办事时限，实行行政审批责任制，营造“亲商、富商、安商”投资环境，大力降低开发商的制度交易成本。金融部门应加大对品牌开发企业的融资力度，支持外地品牌开发企业在海南融资开发。

实施“休闲养老在海南”工程，共创海南“旅游房产”品牌。努力开拓岛外市场是振兴海南房地产业“高端路线”的重要举措，采取优惠政策吸引岛外品牌开发企业参与海南省房地产开发，利用其优势客户资源，带动岛外房地产高端市场的迅速形成。

重视旅游业与房地产业的有机结合，打造适合岛外人士休闲养老的居住环境，在税收等方面鼓励物业管理企业和分时度假经营企业的发展，建立全程营销观念，向全国、东南亚、全世界销售海南旅游、海南房产及海南品牌，整顿房地产市场秩序，在全国推行海南房产发展的生态、高端、精品品牌战略，努力实现由普通型、区域性、低端型、低价型房地产市场向高端型、精品型、全国性房地产市场的转变。

拓宽融资渠道，加快城市基础设施、配套设施及公共产品建设，房地产开发必须以基础设施和配套设施建设先行，建议设立区域性金融机构，支持海南省城市基础设施建设，在“整体规划、企业开发、统一出让、收益分成”的原则下，吸引开发商参与一级地产市场开发。

四、建设住房保障体系

截至2008年8月底，全国有空置商品房1.3亿m2，同比增长8.7%，商品房销售面积持续下降，下降幅度在20%～35%，有的一线城市下降幅度在55%以上，海南亦有类似情况。为此政府应该加大对房地产市场的干预力度，以消化吸收现有房产为主，稳步推进新的房地产工程的征地和开业；应利用现有住房作为解围房，其价格差额可通过“政府补给一点，银行多贷一点，房地产商压低一点”的方法解决。鼓励充分利用现有住房，以消化空置住房。

海南应构建多层次、多元化的住房保障体系，努力解决民生型住房需求。一方面，要积极降低税费，减少环节，消除障碍，规范房地产市场，大力发展住房租赁；另一方面，通过建设面向广大住房困难家庭的住房公积金制度，增强中等收入家庭的购房能力，推进保障性住房建设，加快发展满足本地居民住房需求的中低价位中小套型普通商品住房、经济适用住房以及廉租住房建设。保障中低收入家庭和零就业家庭的住房需求。

值得注意的是，此次中央政府在房地产救市的同时，再次要求各地加快廉租房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区、危旧房改造，以有效改善民生、刺激内需为手段，保障房价软着陆。因此，加强住房保障制度建设仍将是当务之急，亦是住房政策的重中之重。

五、重视次贷危机影响

次贷危机最终引发了金融风暴，这令业界进一步密切关注中国房地产市场的走势，重新检讨现行的住房开发贷款和按揭贷款管理制度，最大限度地估计房地产泡沫破裂引发大规模不良贷款的可能性。有分析称，金融风暴正在冲击整个金融市场，严重打击市场的信心，中国房价可能加快调整。中行研究报告认为，未来两年内，全国房地产价格平均降10%，最高降30%。海南省房地产市场方面，价格虽坚挺，但销售额明显放慢。2010年10月下旬举行的海南秋季房地产展示交易会上，现场成交同比严重萎缩五成，参展人数同比减少1万多人次，越来越多的迹象显示，海南省房地产也无法独善其身。

面对来势凶猛的国际金融危机，国家连续出台了一系列鼓励居民购房的财税、金融救市政策，以刺激需求增长，带动上下游产业回暖，促进扩大内需，防范金融风险，但各地的救市政策仍然没有收到明显成效，金融危机的影响还在深化。

海南省房地产发展虽然没有出现内地一线城市的那些严峻问题，但房地产供求关系已开始变化，新一轮的房地产调整趋势必会影响海南，海南省应未卜先知、未雨绸缪，早作规划与应对，不能被动应战，应根据中央“保经济增长”的最新精神，借鉴其他省市区的有效经验措施，并结合本省的实际情形，降低首付比例、降低贷款利率、购房入户，通过向市民提供购房补贴、放宽房企受让及开发期限、延长还款期限、减免相关税费、减慢限价房推出速度、拆迁补偿标准看齐一手房、取消二手房交易限制、延长个人贷款偿还期限、调高公积金贷款额度等手段，推出具有海南特色的特区救市措施。

六、开发模式必须转型为经济跨越式发展

海南有着巨大资源优势，要实现经济跨越式发展，应走有别于内地一般地区的途径。可惜的是，作为海南经济重要支撑产业之一的房地产业，其开发模式与内地完全相同，是一种以房地产销售为目标取向的简单开发模式，那就是圈地、盖房、销售、再圈地、再盖房、再销售。

海南土地资源宝贵，房地产销售面积和开发面积之比的差距很小，但这并不代表海南房地产开发的良性发展，房子销售出去并不代表房地产开发的成功。它的成功与否还应看房地产开发能否给社会经济发展带来持续推动和后劲。客观地说，海南房地产浴火重生之后，给地方经济发展作出了巨大的贡献，但现有的房产开发模式也显现了诸多不足，如商品房销售后空置率过高，资产闲置，低客流量对于本地的经济贡献很少，基础及配套设施无法得到充分利用。现有产地模式开发的海南房地产，将给海南未来的经济发展留下深重隐患，可能导致滨海资源被一次性廉价使用。

目前海南省海口、三亚沿海一线已经无地可开发，沿海岛东部海岸线可供开发的海滩亦基本占用完毕。在经济承载力不强的情况下，粗放式的开发和低水平的重复建设到处可见。房地产开发是对土地资源的一次性占用，目前的开发模式不利于房产资源的重复利用，不利于进一步吸引更多的投资。

现有的海南房地产开发模式容易刺激开发商对滨海土地资源的获取，但住宅地产只是一次性税收，宝贵的滨海特色资源就成了少数人的私人领地。以销售完毕就万事大吉为目的开发，导致低入住率、低消费的现象，既浪费资源，政府也无后续税源，不利于经济增长。业内人士因此呼吁，照这种开发模式进行下去，几十年以后，美丽的宝岛海湾将布满成堆的建筑，大量原始、原生形态的自然景观将被消耗。大部分建筑沦为建筑垃圾绝不是危言耸听。显然，简单的一次性开发模式获得的经济增长，谈不上资源的深化利用和持续开发，必须改变这种靠一次性投入资源获得增长的粗放型发展模式。房产相关部门应尽快建立有利于海南房地产集约型增长的机制和政策环境。

此外，放缓滨海等宝贵区域的房地产开发速度，强化保护性措施，也不失为一种有益之举。有关方面应着手探索建立海南房产度假使用权交换网络平台，重视海南现有空置房产的二次使用和交换，以旅游房产的流通解决资产的流动，带来资源的共享和价值的增值空间，为地方经济注入新的增长活力。

【参考文献】

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[4] 薄维：简析房地产泡沫的成因，危害及防范措施[J].现代经济信息，2010（2）.

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[6] 冯学敏、占云生、周婷：海南房地产近期为何迅速升温[J].南方金融，2007（7）.

房地产开发市场规模范文第14篇

关键词：房地产市场；信用；建设

自1998年以来，随着住房分配货币化政策及相关配套措施的推行，我国房地产市场的规模大大拓展。增量房购销两旺，存量房交易活跃。然而，房地产市场在不断扩大的过程中却暴露出严重的信用缺失。信用缺失直接导致市场运转的摩擦力大，成本增加。首先，信用的核心是商品和服务质量，信用本身便传递了消费者所要搜寻的重要信息，房地产市场的信用缺失意味着这些信息的不足，结果，消费者即使付出很高的搜寻成本也不一定能找到合意的住房；其次，在信用缺失的市场环境下，住房消费者为了规避房地产企业不讲信用而导致的风险，只好遵循“契约订得越细越好”的原则，增加了签约成本；最后，房地产市场信用缺失，必然导致住房纠纷大量出现，在解决纠纷的过程中，住房消费者和房地产企业都要在财力或精力上付出代价。

房地产市场信用的缺失对我国国民经济和投资建设效益都造成重大影响，不但加大了企业的经营成本与风险，败坏了社会风气，更使全社会资源利用率低下。为此，从国情出发，加快建立和发展以法律为保障、以行业协会为纽带，由政府推动引导的房地产市场信用体系，已成为当务之急。

一、加强房地产市场信用建设的必要性

（一）国家大环境的需要

温家宝总理在十届全国人大二次会议上作政府工作报告时强调：“要加快社会信用体系建设。抓紧建立企业和个人信用信息征集体系、信用市场监督管理体系和失信惩戒力度。”这表明，中央政府开始下决心在全国范围内建立社会信用体系。同样，在房地产企业内部也应该根据自己行业的特点，顺应社会潮流，建立房地产市场信用管理体制。

（二）市场经济体制良好运行的需要

著名经济学家吴敬琏认为，现代市场经济是一种以信用交易为主的信用经济，当然也包括房地产市场的产品的交易在内。没有信用的市场是不可想象的，信用体系不健全的房地产市场其运行效率必然也是低下的。一个能对资源高效利用和有效配置的房地产市场必然要求加强信用的建设。

（三）促进房地产市场健康发展的内在需要

促进房地产市场的持续健康发展，需要规范有序、信用净化的运行条件。因为：第一，现代市场经济是法制经济，也是信用经济，信用在现代市场经济中，是世界通行的商业经营原则，是促进生产力发展的根本要求；第二，房地产业关联度高、带动力强，其信用度对整个社会经济尤对相关产业和行业的发展影响较大，社会需要在信用准则下公平竞争，相互促进，有序发展；第三，房地产市场涉及面广、影响面大，在城市建设和发展中，从旧城改造到小区建设，从项目开发、行政管理到中介服务等，都与人民群众生活息息相关，人们需要诚信的市场交易，呼唤着建立和完善房地产市场规范、信用、优质的服务平台；第四，房地产市场的信用建设，既是落实科学发展观、执政为民、情系百姓、诚心诚意为人民服务的体现，也是促进房地产市场发展的内在需要。

（四）房地产企业走向世界的需要

房地产企业由于先有销售，后有产品，其信用建设就显得格外重要。在没有产品的情况下，要想预先把产品销售出去，客户购买其产品的唯一参照就是企业的信用。在世界房地产市场竞争日益激烈的今天，我国房地产企业要想在房地产市场上占有一席之地，就必须有良好的信用；而房地产企业要有良好的信用，就必须健全房地产市场信用体系。

二、房地产市场信用建设的现状

经过近二十年的积累和市场淘汰，我国的房地产企业的综合实力有了一定程度的提高，并出现了一批规模较大、素质良好的房地产企业集团，但大多数房地产企业仍存在规模小、资质差、失信严重等问题，很多企业还处于低层次竞争的状况。也正因为房地产企业数量多而散，导致其不诚实行为不易被及时发现并受到相应惩罚；又由于大部分房地产企业规模小，加上经营管理差，导致其预期寿命不长，从而造成企业追求长远利益并进行重复博弈的倾向不足。

目前，我国社会信用中介机构大约有500家左右，其中信用评估机构大约有40家左右，信用征集与调查机构大约有50家左右，信用担保机构大约有400家左右。信用中介机构普遍规模不大，其服务市场规模偏小，经营分散，行业整体水平不高，综合实力不强，市场竞争基本处于无序状态，缺乏竞争力；而具有一定规模、运作规范、有广泛影响力的信用中介机构很少，特别是没有具有国际影响力的中介机构。而国外的中介机构都已形成很大的规模，如邓白氏、TransUnion、穆迪、标准普尔、菲奇等国外信用中介巨头每天就能发出上百万份信用报告，客户也已经遍布整个世界。并且，这些企业有很强的信用产品的制造能力，并不断进行信用产品创新。

在法律法规方面，我国的《城市房地产开发经营条例》、《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《保密法》、《刑法》和《反不正当竞争法》中虽都有诚实守信的法律原则，但这些仍不足以对房地产市场的各种失信行为形成强有力的法律规范和约束，立法仍然滞后。而在对一些失信和诈骗案件的处理中，还存在严重的地方保护主义倾向，失信行为得不到应有的经济惩罚和道德惩罚。

三、房地产市场信用建设的基本原则

（一）统一规划原则

在行业主管部门的统一领导下，开展我国房地产市场信用体系的建设工作，避免分散管理、重复建设。要进行全面、科学的规划，制定统一的建设方案，与行业协会步调一致，共同建设。 　（二）信息安全原则

数据交换和数据中心系统所处理、传递和管理的信息，涉及到行业主管部门、房地产企业和业主个人的商业秘密、个人隐私等秘密或敏感信息，此类信息处理和传递的任何环节如果出现漏洞，其损失都将是巨大的。数据交换和数据中心系统承受着大批量的关键性数据的流转、交换和存储，系统的可靠性将是系统安全的重要保证。

（三）兼容性原则

作为社会信息体系的一个分支，必须保证信用数据上传顺畅，在系统设计、数据格式等方面，要与社会信用体系保持高度的兼容性，确保信息资源共享。

（四）经济适用原则

在IT产业高速发展，高端产品层出不穷的时代，既要考虑投入，又要考虑经济效果，在保证系统性能达到要求的前提下，尽量使系统投资最省。同时具备较好的开放性、可靠性及可扩展性。

四、加强房地产市场信用建设的建议

房地产开发市场规模范文第15篇

一、房地产行业概述

房地产在促进城市发展中的作用房地产作为经济发展的基本生产要素，在国民经济发展过程中，成为各行业发展必不可少的生产要素。在促进城市化发展，城镇居民向城市转移，外来人口迁移中，房地产业发挥着巨大的作用，同时带动建筑、建材、化工、轻功、电器等相关产业发展，扩大就业、加速经济建设发展具有十分重要的意义。

二、2012年国家对于房地产调控的政策

房地产行业是现代产业发展中发展速度最快，投资规模最大，开发速度最快的行业之一。房地产业的发展促进了区域经济的发展。国家在房地产业也给予了一定的政策支持。

1、保障政策为了促进房地产业的发展，国家给予了房地产业一定的政策法律和相应的社会保障制度:首先，国家加大了对居民保障性住房居住环境的质量控制，保证了住房居住的安全性;其次，在住房的招标、投标过程中，公开性和透明度比较高;再次，政府及建筑部门完善了住房建筑过程中的配套基础设施建设，严格质量把关，提高了安全性;最后，严格住房的质量完全检查和监督工作，确保建筑环节的安全性和可靠性。

2、货币政策为了大力发展房地产业，政府采用了相应的货币政策，为房地产业的发展解决了筹资难的问题。2012年2月起，中国人名银行下调存款准备金率0．5个百分点，同时，贷款的利率也相应下调。这一举措，不仅放宽了借贷资本的准备金率，还缓解了资本市场筹资压力，增加了房地产业的投资资金，促进了房地产业的发展。虽然这次降低的幅度不是很大，但对于相较不具备优势的中小地方性银行来说，已经在很大程度上缓解了融资难的问题。

三、临沧房地产市场分析

临沧市位于云南省的西南部，东与普洱地区相连，西与保山相邻，北与大理白族自治州相接，南与邻国缅甸接壤。临沧境内少数民族居多，交通相对不便利，发展相对落后。近年来，国家西部大开发政策的实施，“中国－东盟自由贸易区”的建立、边境口岸的开放、亚洲微电影节的举办等促进了临沧房地产业的发展，居民的购房需求不断扩大，房地产开发行业不断增加，行业发展迅速。

(一)临沧房地产行业发展现状

在房地产行业发展政策和整体发展大环境的影响下，临沧房地产业快速发展，房地产开发面积不断扩大，居民购房需求增加。

1、临沧房地产行业的发展逐渐规范化，开始步入市场化在国家政策和当地政府的宏观调控和监督下，临沧房地产行业的发展不断步入正规化、规范化，市场逐渐完善，市场化进程显著。第一，临沧房地产开发企业在发展过程中，更加注重品牌效应，注重安全质量控制，市场化特征明显。众多的房地产开发商在经历了行业激烈的竞争后，开始注重房地产业的品牌建设，注重产品质量，注重安全生产，强化房地产业的销售和管理服务等，这些措施有利于房地产企业提高行业竞争力，促进合理有效发展，提高市场份额，提高市场化进程。第二，房地产市场的开发中，投资市场已初具规模。在现有的房地产市场中，除了自有居住房销售以外，购房投机者日渐增多，出现了房地产的投资行为。这一结果说明我市的房地产市场销售中，除了大部分消费者是为了个人居住购买房地产外，投资房地产的行为正在逐渐扩大和发展。第三，商品房对个人的销售量增加。随着经济社会的发展，居民生活水平的提高，对购房的需求开始不断上升。购房者把住房当作一种商品来消费，购房时不仅考虑价格，还考虑居住环境的安全、交通的便利和就学的方便等。在这种消费理念下，个人对商品房的需求不断扩大，房地产行业得到了快速发展。第四，临沧房地产行业的开发过程中，房地产商的开发规模已经形成。与东部和沿海地区相比，临沧房地产行业的发展仅属于发展阶段，但是在发展过程中，一部分房地产开发商已经形成一定的规模，如:强力集团，在临沧的房地产开发市场中，改集团规模较大，规划较多，已经形成一定规模，对房地产行业的发展具有一定的推动和促进作用。

2、临沧房地产市场与金融市场特别是资本市场的关系更加密切。房地产行业在房地产开发、建筑、销售、投资等环节中，离不开资金的筹措和使用，这些资金的来源离不开资本市场。房地产行业发展越快，则与资本市场的联系更密切。

3、为了促进房地产行业的发展，国家不断完善房地产发展的相关政策和法规，不断改进财政政策和货币政策，为房地产业的发展提供发展资金，解决发展资金不足的问题，促进了房地产行业的快速发展。临沧房地产业的投资规模扩大，增长快速，正步入快速发展时期，加之，“中国———东盟自由贸易区建设”、中缅“两廊一圈”建设、口岸开放建设、亚洲微电影节永久举办地等一系列发展商机，促进了临沧房地产市场的大力发展和有效、合理化发展。

(二)临沧房地产行业发展中存在问题

在西部大开发和中缅边境贸易发展的促进下，临沧的房地产行业得到了快速发展，房地产开发规模扩大，居民购房需求增加。但是，由于临沧的经济发展水平较低，产业发展规模小，房地产行业在发展过程中仍然存在一定的不足。

1、临沧房地产行业的开发规模不断扩大，投资需求增加，但是开发的区域存在一定的差异。临沧房地产行业在房地产开发过程中，由于开发区域不同，存在一定的区域差异。(1)不同开发区域，开发面积和开发价格存在一定的差异。临沧房地产开发过程中，主要选择城中区、学校区、经济发展集聚区等，不同开发区域形成不同的开发价格。例如，玉龙湖片区、金旭之光等片区房地产开发比例大，开发价格较高，开发面积在3500～4500元/平方米(不包含别墅的价格)。这是由于临沧的各类学校均在市区内，位于市中心，开发商为了提高相应片区的房价修建了一条人工河，河流区域绿化和环境都比较适合居民居住，引领了临沧现代化都市生活。房价也相应有所提高，均价在3500～4500元/平方米(不包含别墅的价格)。(2)房地产行业在房地产开发过程中，临沧各地均加大了房地产开发力度，县区之间的差距开始缩小。随着人们生活水平的提高，私家车逐渐增加，县区之间的差异缩小，外县的人大都开始在临沧买房。房地产开发商在开发过程中，开始关注不同消费层面的消费者，不断提高建筑水平，不断创新，地区间差异正逐步缩小。

2、临沧房地产市场发展过程中，房价不断上升近年来，临沧房地产开发的面积不断扩大，房地产市场出现:房价普遍增加、居民购房需求不断增加的现象。就临沧房价而言，2004年商品房为800元/平方米，2012年达到了3000～3500元/平方米的价格，2014年房价则为3500～4500/平方米(以上价格均不含别墅)。

四、临沧房地产发展策略

临沧房地产业的发展经历了飞速发展阶段，盈利能力比较高。2012年以来，房地产行业过热的现象虽然已经减退，但是房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，房地产业必须调整自己的发展策略，凸显其核心竞争力。房地产的发展策略可以从以下几个方面实施。

(一)完善房地产融资渠道在临沧城市化进程和经济发展增长的前提下，房地产业具有较高的投资回报率，完善的融资渠道利于房地产行业的有序发展。实现地产投资证券化，推进商业性银行股份改革，适当引入外资，达到鲶鱼效应。

(二)正确引导房地产企业进行产品多元化服务多元化经营，也称为多样化经营或多角化经营，指的是企业在多个相关或不相关的产业领域同时经营多项不同业务的战略。房产多元经营就是在经营多元化的基础上建立起来的以房地产产业相关的经营模式。政府在房地产开发过程中，严格土地开发管理，对房地产开发的土地进行监督和管理，不断完善土地的开发管理。同时，各房地产企业在土地开发过程中，合理利用资源，开展多元化产品服务。

(三)政府加强宏观管理和调控，促进房地产行业的有序发展

1、适当降低房地产开发企业的相应税费。政府要采取有效措施，从财政政策上，利用松紧结合的财政政策减轻房地产企业的税负，降低开发成本，取消不合理收费;防止房地产企业垄断开发商的过分垄断行为，适当干预房地产行业的价格垄断，确保房地产企业的公平竞争和有效发展。