房地产开发投资协议范文
房地产开发投资协议范文第1篇
两条途径
是指:基本建设途径和房地产开发途径。
四种方式
是指:基本建设途径中的基本建设式;房地产开发途径中的楼宇购买式、合作开发式和股权购买式。 当然,对于基本建设途径中进行建设的房地产项目也可以采取购买、合作或股权收购的方式,只是对这类性质的房地产项目或楼宇采取这些方式不具有典型意义,而且如果这样做,多数情况是改变了这些房地产项目或楼宇的性质,即转向房地产开发或使其进入房地产市场。故综合比较,在现行的法律、法规框架下,进行房地产投资的一般方式有如下四种:
方式一:基本建设式
。 这里所称的基本建设,是指按基建程序进行报建的方式,建设自用的房地产项目。方案评价:这种建设方式是在房地产开发市场化之前,房地产项目建设的主要方式。房产地开发市场化之后,国家法律和地方法规、规章对基本建设方式进行的房地产项目建设有严格的条件限制,这些条件主要有三个方面: 一是投资主体的限制。 一般应是国家机关、全民所有制的事业单位或企业单位; 二是项目性质和用途的限制。 一般应是不进入房地产市场的自用、公益性质的房地产项目。如国家投资的公用事业项目等,前述机关、事业单位纯粹自用公益性质的楼宇建设项目; 三是各地已停止办理经营性项目国有土地使用权协议出让手续(下称“停止国有土地使用权协议出让规定”)。 除非符合特定条件或经政府特批,通过协议出让方式取得经营性项目的国有土地使用权已不可能。
方式二:楼宇购买式
。 具体做法是:投资人审查一家房地产开发商的资质、该房地产开发商所开发的楼宇的法律状态,并考查该写字楼的地理位置、建筑风格等状况,如认为符合投资人的意图,则投资人与该房地产开发商建立商品房买卖法律关系,通过商品房买卖程序获得楼宇的全部权利。 方案评价:这种方式最为简便。相当于对某特定地区正在进行开发尚未出售的房地产项目进行全面考查,在法律上、经济上和技术上进行分析和论证。在此基础上,选择一家有实力的开发商开发的符合投资人意愿的项目,与其谈判达成购买合约。不足之处是:拟购房产所在项目已完成相关法律程序的审批,其规划、建设等事项已很难更改。对于已建设完工的项目的状况,只能在现有市场中进行选择,不能以自己的意愿进行所需楼宇的设计和建设。对于未建设完成之房地产项目,则又存在着预购商品房的风险。
方式三:合作开发式
。 具体做法是:如投资人本身不具备房地产开发资质和相关经营范围,则选择一家有相应资质、实力和资源的的房地产开发商进行合作。这种合作既可以是建立合资、合作的房地产开发的项目公司,也可以是通过合作协议的方式进行约定。具备房地产开发资质的合作方回收其先前投资并获得其应得之利润,而投资人则取得双方合作开发的房地产项目楼宇的全部产权。双方各得其所。 方案评价:合作开发式的本质仍是对双方合作开发项目之楼宇的购买。这种方式区别于楼宇购买式的主要优点是投资人的可控制性增加了。楼宇购买式是买成品,最多只是定作而已。而在合作开发式中,投资人直接进入项目开发的过程之中,可以对合作开发的房地产项目依不同的合作开发方式,实施不同程度的控制。通过合作开发,投资人可以对合作开发的房地产项目的成本、设计理念、建设风格、楼宇的功用等按自己的意愿进行创作。不足之处是:合作开发房地产项目涉及到与合作对方的合作,法律关系及协作配合比楼宇购买式相比要更复杂一些。如果进行合作开发,投资人将要投入大量的人力、物力和财力。另外,合作开发房地产有两种方式,即不成立项目公司的合作开发方式和成立项目公司的合作开发方式。如采用后一种合作开发方式,则停止国有土地使用权协议出让规定将会构成一个障碍。
房地产开发投资协议范文第2篇
房地产开发的泡沫成份，以及开发行为本身和由于资金运作的不规范，九十年代后期国内各地都出现了一批房地产开发项目的停建、缓建工程即烂尾楼，且不说广西、海南，即便在经济发达的沿海城市上海，据报载，至1999年底上海市在内环线以内，高层烂尾楼也多达300幢。毋庸讳言，在海南出现的“炸楼”的极端处理方法，并不是一个值得推广和借鉴的有效经验，妥善解决为数不少的“烂尾楼”，已成为各地政府一个不得不面对的难题。在房地产开发的市场大潮中，既然原有的开发商已无力作为，把项目转让给有能力的开发商继续开发，这就是无论房地产项目开发至什么阶段，都应当研究其转让的可行性和操作性的缘由。
“股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资”：“股东向股东以外的转让其出资时，必须经全体股东过半数同意”：“国有独资公司的资产转让，依照法律、行政法规的规定，由国家授权投资的机构或者国家授权的部门办理审批和财产转移手续”：“股东持有的股份可以依法转让”这一系列有关公司股权转让的规定，都是我国《公司法》的明确规定。因此，以公司股权转让的重组方式，实现房地产项目转让；或者说，以公司股权转让方式来解决房地产开发项目转让的可行性和操作性，就成为我们律师应当研究的重大课题，也是研究公司法和房地产领域不同专业的律师，应当共同关注的业务结合部。正是基于这一指导思想，讨论本文所指的课题，具有现实意义。
二、“烂尾楼”的现状分类及其转让操作方式
需要用项目转让方式处置的房地产开发停建、缓建项目即“烂尾楼”，由于土地使用权取得方式不同，开发商所负债务的复杂性以及开发项目续建资金短缺程度等不同情况，对于用公司股权转让方式实现房地产项目转让，提出各不相同的问题：
1、各不相同的房地产停建、缓建项目。
需要转让或不得不转让的房地产开发的停建、缓建项目一般都负有债务，其债务一般有三种情况：一是开发的房屋已实现预售，按时交付房屋是开发商所负的房屋实物形态的债务；二是开发商在建设过程中向银行以抵押方式进行贷款所负债务，以及对承包人应付的工程款所负的债务，这二者都是依法享有优先权的债务，二者中，应付的工程款优先于抵押权所负债务；三是一般债务，即开发商在项目开发过程中对采购材料、设备等各相对人所负的一般债务。房地产开发商所负债务的不同情况，是实施项目转让时不得不慎密分析的复杂问题和各具特点的法律障碍。
而从房地产开发商对“烂尾楼”的续建资金实力来分析，也存在着二种不同情况：有的开发商虽缺乏资金，但尚有能力自行筹资恢复建设或尚在运营，属于项目缓建；有的开发商则无后续资金，已停止运营，无他人提供资金难以为继，属于项目停建。
房地产开发的停建、缓建项目，就其土地使用权取得方式，可分为以行政划拨方式和以出让方式取得二大类。而以出让方式取得土地使用权，出让合同规定有政府收回土地使用权及其地上建筑物的条件和期限，这为政府处理“烂尾楼”收回土地后再转让提供了依据。这二种不同方式，在项目转让操作中，前者更复杂。
从房地产停建、缓建项目的运作阶段来看，除了项目已经建成，开发商为中、长期投资的整体销售计而实施转让外，一般会处于土地开发阶段和施工营建阶段，这二个阶段的停建、缓建，从前期资金落实的不同程度，反映了房地产开发商在转让过程中的地位和实力。
2、可供选择的转让“烂尾楼”的操作方法。
房地产开发停建、缓建项目的转让，目前通常有通过程序和当事人协议两种方法。通过司法程序转让，即法院调解以项目折价或者对生效判决执行对项目进行拍卖，对此本文不作讨论。而作为当事人自行协议（包括因政府主管部门干预）项目转让，一般有开发项目转让和公司股权转让两种操作方法。
第一种是开发项目转让。此种方法一般适用于未成立项目公司的项目。所谓项目公司，是指因房地产特定地块开发，由项目投资股东依公司法而成立的有限责任公司。项目投资股东可以是现金投资，也可以是土地作价投资。非项目公司的投资人，因项目停建、缓建而实施开发项目转让，其基本程序除转让方和受让方合意外，还必须按项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续，适用的法律、法规，主要是房地产法、规划法和建筑法，其政府所收的各种规费，原则上按交易一次的规定收取。因此，项目转让的成本高、手续繁琐。
第二种是公司股权转让。此种转让一般适合于成立项目公司的开发项目。项目公司的成立必然会涉及投资资本，房地产项目公司的运作必然涉及到公司产权，产权自主交易，资本自由流转，是此种转让的前提。这种转让是以转让公司或公司股份的方法进行房地产项目的投资人变更，其基本程序是变更公司投资结构或股东，适用的法律主要是公司法和工商行政管理法规，并不涉及项 目本身的交易费用和政府规费，其转让成本低，手续简略。因此，以公司股权转让方式来实现房地产停建、缓建项目的转让，是房地产开发的产权和资本市场化运作，是开发商在市场竞争中优胜劣汰而导致的项目公司股权的兼并和收购，此种操作方法值得深入研究。
此外，房地产停建、缓建项目转让还有其它实现方法，主要是指政府主导下的转让，如政府收回土地再另行出让给他人，政府启动收地程序而有条件地不执行，推动投资人协议转让以及以包销方式实施项目转让等。
综上，房地产开发的停建、缓建项目转让，在市场条件下，针对地产、房产的产权交易和已投入资本的流转，以公司股权的重组方式使之得以实现，是最可取、最值得拓展的途径和方法。
三、以公司股权重组方法转让房地产“烂尾楼”的操作性
房地产开发实践中，由投资人包括以土地投资或以资金投资的投资者，按《公司法》的有关规定成立项目公司进行运作，在各地都已十分普遍。这是讨论本文所涉之项目转让可操作性和利弊得失的现实基础。作为有限责任公司形态的房地产开发的项目公司，在资产重组或股权转让方式来实现其停建、缓建项目转让时，首先必须明确并解决其操作性。只有有了可供选择的操作方法，才谈得上其中的利弊得失，才会对日益增多的烂尾楼转让的实践有所指导。
按业界比较一致的认识，公司股权重组主要有两种操作方法：收购和兼并，即股权的的并购，而房地产项目公司的并购，则是具有特别风险的并购，研究其操作性更显重要。
1、股权兼并与无能力继续开发的项目转让。一个或多个公司的全部资产和权利义务均转移给另一个公司，即为公司兼并。其操作层面针对“烂尾楼”分析，鉴于股权转让的公司已无力继续开发，与其破产，不如将股权和责任均转移给受让公司；而接受全部股权的公司以吸收方式，以自己名义继续运行。由于受让公司承接转让公司的债权债务，故转让公司虽已消失但无需经过清算程序。此种股权重组方法，完全适应于房地产楼宇烂尾已无力继续开发的项目公司，股权兼并方式对于事实上资不抵债或停止运营即停建房地产的项目公司，实现项目转让，不失为有效途径。
2、股权收购与缺乏后续资金开发的项目转让。一个公司经由接受转让公司大部分股权方式而达到对原公司的控制或管理。转让公司无需消失仍可以自己名义运作，即为公司收购。其针对房地产烂尾楼宇的操作性，比较适合于因债务缠身难以为继而非资不抵债的缓建项目。新增资本的投入，对于项目的顺利建成和避免破产，于被收购的开发商具有现实的吸引力。这种操作方式由于转让公司没有被吸收，只是公司股东和股权发生变动，显然此公司股权兼并具有更灵活、更简便的操作性。
比较这二种方法，虽然都是以公司股权的变动和产权流通来实现房地产项目公司的重新组合都、可以避免被兼并公司的解散清算程序、都有利于通过有实力的股东重新控制公司运作而实现其市场发展和顺利运作，但公司股权的兼并和收购针对的是房地产停建、缓建项目，两者仍然存在较大的区别：
第一，兼并是受让公司吸收转让公司并以自己名义重新开发，受让公司本身必须有房地产开发相应资质；而收购则仍以转让的已具备相应资质的项目公司名义经营，收购公司本身可具有房地产开发资质。
第二，兼并是项目公司全部股权被转让，其所有的债务包括潜在的债务以及由此产生的风险，依法均由兼并公司承担，也即兼并公司对被兼并公司的债务或风险要承担项目公司的全部责任；而收购则是项目公司内部的股东和股权比例发生变动，其对外的债务仍由项目公司承担，股东之间可按股权比例或约定方式在股本金限额内承担，也即收购公司只对被收购公司债务或风险承担股东的相应责任。
第三，兼并后原项目公司被吸收，项目运作以兼并公司名义进行，因此，房地产项目公司的兼并，除兼并被兼并双方协议一致外，必须办理项目变更手续并通知债务人；而股权收购只发生在项目公司内部，只需公司新旧股东协议一致，不需要办理项目主体变更手续，也无需通知债务人。
房地产开发由于土地取得方式、使用期限的复杂性以及地产、房产的复杂关系，又由于在操作中房地产开发项目公司股权组成的表现形态的不规范，以及股权关系的不清晰，在以公司股权重组方式实现房地产项目转让的操作实践中，更产生了一系列不同于一般公司并购的特殊情况，更多的是属于房地产领域中的具体专业问题与公司股权重组的有关法律问题的交叉和重叠，这在公司股权重组过程中应当寄予更大的关注。
四、从司法实践看以公司股权重组方式实现房地产项目转让应注意的法律问题
虽然，我国立法对公司并购尚无专门规定，对本文讨论以公司股权重组方式实现房地产项目转让，更无明确的、有针对性的法律、法规，但在操作实务和司法实践中，这方面的大量市场行为已频频发生并由此引起一系列的争议和纠纷。作为不得不面对并承接此类案件的律师，尤其是熟悉公司股权重组和房地产开发的专业律师，都肩负从司法实践来分析研究这一疑难、复杂的法律问题的责任，从而指导当事人规范运作，避免失误，并为健全立法提供实务经验。
本人在专业处理大量有关房地产开发的诉讼案件的同时，也处理了一批此类案件。实践出真知，实践是检验成败、鉴别操作方法利弊得失的唯一依据和标准。
1、应引起注意的三个法律问题一个为最高院改判的以项目转让方式运作的房地产联建纠纷案。
这是我承办的一个房地产联建项目转让的二审案件。
1993年10月15日，上海长兴实业总公司（下称长兴公司）作为土地方与上海建设工程联合公司（下称建设公司）作为投资方签订了《三门路多层住宅小区联建协议》。约定：长兴公司提供土地和建房指标，建设公司承担建设资金以及前期费用共计人民币5680万元，两家公司联合开发5.4万平方米的住宅。
1994年4月8日，建设公司以引资方式又与上海万国企业发展公司（下称万国公司）签订协议，约定万国公司承担项目建设所需资金，万国公司先后投入人民币5791.75万元。后因建设公司无力继续开发，又与上海建联房地产开发有限公司（下称建联公司）签订接盘《协议书》，约定由联建公司受让系争项目，建设公司的全部权利义务转让给联建公司，项目开发由建联公司继续履行，并由建联公司承担整个合同履行期间的全部法律责任。
1996年2月28日，上述建设公司、长兴公司、万国公司和建联公司四方签订转让《协议书》，就项目由建联公司接盘事项达成协议。其主要内容是：建联公司接盘继续开发并负责返还万国公司全部投资款，协议自建联公司先行支付人民币1000万元时生效。转让协议签订当天，建联公司即向万国公司支付了人民币900万元，万国公司则在签收时书面同意转让协议生效。项目转让后，建联公司以自己的名义办理了有偿使用土地及房屋预售许可手续。因建联公司到期未支付其余款项，万国公司法院，要求建设公司、建联公司和长兴公司共同返还剩余投资款及利息。
一审法院审理后认为：转让协议所约定的条件未成就，故尚未生效，判由建设公司返还万国公司的剩余款计人民币4891.75万元及相应利息，建联公司负连带责任。一审判决后建设公司和建联公司均不服，向最高人民法院提起上诉。我担任了建设公司的二审人。
建设公司上诉的主要理由认为：转让协议所约定的生效条件已由债务受让人建联公司和债权人万 国公司协商一致改变，故所附条件已经成就，要求确认转让协议有效，同时认为债务已经转移，要求由债务受让人建联公司单独承担全部债务本息的偿还。
最高人民法院于1997年11月10日开庭审议本案。我在审理过程中先后三次提交书面意见阐述我方观点，引起合议庭的重视。开庭后，为对国家法律负责，为公正、秉公办案，最高院邀请有关法律专家专题研讨本案的法律关系，并形成一致意见。1998年7月30日，最高院作出终审判决：撤销原判，判定转让协议有效，判由债务受让人建联公司单独偿还全部本息共约人民币7500万元。
本案四方协议最终被确认有效，有三个法律问题值得总结：
第一，项目转让须获得有关各方的一致同意。房地产开发项目转让，从法律角度分析，首先属于民事权利义务的转让。我国《民法通则》第91条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。”我国《合同法》第77条也规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”因此，房地产开发项目的转让必须获得合同当事人和有关第三人的一致确认。本案中，有关房地产项目的转让，涉及到原土地方、投资方以及受让方，依法应获得各方的一致同意，而四方共同签订的转让协议，表明有关债权人、债务人和第三人均协商一致，这就从总体上符合了法律的规定。
第二，房地产开发项目的转让需具备四个条件。本案的转让协议之所以最终被确认有效，是因为本案的转让具备了如下四个条件：
1、转让须以既存之开发义务为基础；
2、转让须有合法的根据，且已有明确的受让人；
3、转让须获得形成房地产开发关系的各方当事人一致同意；
4、受让人须具有房地产开发的资质并履行相应的手续。
由于房地产停建、缓建项目以公司股权的兼并或收购方式实现转让，其转让的是房地产开发义务，此合同义务表现为债时，则是债的转移，因此，必须符合民事权利义务转让的基本特征。
第三，转让协议应由专业律师制作。由于房地产停建、缓建项目的转让，在以股权重组方式操作时，不仅要关注股权并购方面的法律问题，而且必然会遇到房地产项目停建、缓建本身的一系列专业问题，因此，转让协议应由熟悉公司并购法律和房地产法律的专业律师或由熟悉这两个领域法律的律师共同完成。本案转让协议在洽谈和制作过程中，我所副主任殷之杰律师提供法律服务，正是由于专业律师的参与和把关，使本案的转让协议表示了各方当事人的真实意思，项目转让没有任何违法性或损害公共利益，符合民事权利义务转让和房地产开发义务转让的法律要件，因此，才经受了最高院的司法审理考验。
2、以公司股权收购房地产停建项目的转让纠纷案。
这是上海首例外商独资房地产项目公司股权兼并引起的诉讼案件，项目公司股权兼并协议由本人在1997年4月制作。
香港新律（上海）有限公司是香港新律有限公司在上海为开发浦东金桥某项目而成立的全资子公司，注册资本1050万美元，开发项目为一高级商办楼，建筑面积4.4万平方米。1995年4月，项目开发至房屋结构第12层，新律公司缺乏后续资金而停建。在停建1年零10个月后，经协商，香港新律公司将整个项目以公司股权收购方式转让给香港金利丰工程有限公司。双方约定收购价格以注册资本为准，收购协议对权利义务的转移、股权转让的交割、项目公司名称的变更以及在外资委办理变更登记等作了明确约定。项目被收购后，因拖欠工程款，施工单位江苏泰兴一建以变更后的项目公司作为被告、原股东香港新律公司作为第三人向上海市高级人民法院，要求偿还工程欠款人民币7743.8万元，并要求第三人负连带责任。经法院审理，认为收购转让有效，项目开发工程欠款的债务已依法转移给受让公司，判由受让公司一家偿还欠款。一审判决后，有关当事人均未上诉。
本案公司股权收购转让被确认有效，转让人不再承担连带责任，有以下三个法律操作层面的问题值得引起注意。
第一，公司股权变更必须获得相应的批准手续。公司股权的变更以及公司性质的变更，依法必须获得有关政府部门的批准，变更后的公司合同和章程也都必须重新登记备案。在实践中，经常因未依法变更登记而导致股权变更无效。因此，必须根据公司股权变更的具体情况办理相应的手续。本案系一个外商收购另一个外商独资的项目公司，在办理所有的审批手续的同时，还必须获得外资委的审批同意。此外，还有中外合资的项目公司，因中方股东收购外方股东股权而使公司性质变为中资企业；也有与之相反的股权收购，企业又变为外商独资企业，在这种情况下，企业股权变更审批还会碰到更为复杂和严格的审批手续。而办妥有关的审批手续，则是项目公司股权兼并的不可逾越的法律障碍。
第二，对公司股权收购的交割及方式必须明确约定。通常，就转让双方而言，公司股权收购的生效以股权交割为准，而依中国有关法律的规定，公司股权转让还必须办理一系列的政府审批，登记手续，两者互相关系，可以当事人的约定为依据。本案转让方在咨询了有关政府主管部门意见后，收购协议约定：“乙方支付全部股本金1050万美元之日即为本协议股权交割日，本协议自股权交割日起生效”。协议双方并据此确认协议生效日为股权交割日，交割后开始办理有关政府审批手续。本案的股权交割的特别约定并不违反我国法律规定，并成为日后处理纠纷时对收购协议有效性的重要保障。
第三，事先约定办理政府有关审批手续的义务人及违约责任。我国法律规定外资企业股权变更必须由原审批单位重新审批，房地产项目开发变更主体必须经过批准并办理变更手续。在事先经过咨询落实了操作程序后，公司股权收购双方只需明确办理有关手续的责任主体即可进入操作。本案的收购协议对此约定有关审批手续由转让方负责，受让方提供董事会决议等文件予以配合的方法进行；同时还约定了由责任方承担未办妥有关手续引起的法律后果。由于事先经过咨询，能够办理有关手续在程序方面已经落实，法律上不存在障碍，收购协议签订后，本案的有关政府审批手续也都办妥。本案收购协议在外资公司变更股权和房地产项目转让方面的有关政府审批手续齐全，使收购行为在一旦涉讼后经得起法的检验并使转让方占据了主动。
房地产开发投资协议范文第3篇
有关房地产项目合作开发合同
甲方：
住所地：
法定代表人:
乙方：
住所地：
法定代表人：
甲、乙双方就甲方取得土地使用权，位于﹡﹡﹡﹡﹡﹡﹡“金港花园”项目的合作开发事宜，经充分、友好的协商，本着互利互惠、诚实信用的原则，订立如下协议，以资双方共同遵守执行：
一、合作内容
合作项目位于﹡﹡﹡﹡﹡﹡﹡，项目立项名称“金港花园”，占地面积91333平方米(折合约137亩)，经﹡﹡﹡规划局批准，预计建设建筑面积为32900平方米的别墅，建筑密度17.5%，容积率0.36%，绿化率51.3%(其中公共绿地面积9400平方米)。
二、合作方式
1、甲方提供依法取得的国有土地使用权，乙方提供项目后续建设所需的土地、开发、报建、建筑、管理、营销等全部资金，预计投资资金为人民币7077.55万元。在乙方投资款项全部到位的情况下，乙方享有“江畔花园”项目51%的开发经营权，甲方享有“金港花园”项目49%的开发经营权，并由双方按照该比例分享项目所获的利润。
2、甲乙双方确认，双方均以融资的进行投资，融资财务费用均按月息1%的标准进入项目成本核算。
3、乙方确认甲方前期已融资投入本金6800万元到合作项目上。
4、甲乙双方确认，乙方可以用甲方的产权、土地进行融资，但所融到的资金必须用在本合作项目，但不影响项目开发的前提下，必须优先偿还按开发经营权比例多出资本金的甲方投资。
5、本合作项目不发生土地权属的变更，即在房屋销售完成之前，土地的使用权名义上仍然归甲方所有，但乙方有权依照本合同的约定对项目所涉的土地使用权及其地上建筑物享有收益权。
6、本合作项目所有的对外合同，报建、竣工验收等手续的办理均以甲方名义进行。
三、合作管理机构及职责
1、甲乙双方共同派员组成“合作开发项目部”，负责建设项目的具体组织和实施。项目部设总经理一名，由乙方委派，副总经理一名，由甲方委派。其他工作人员由甲乙双方按1：1的比例委派。
2、项目部下设工程部、销售部、财务部。工程部负责人由 方委派，销售部负责人由 方委派。财务人员由双方各委派一名，会计由乙方委派，出纳由甲方委派。财务部印鉴与支票应分开管理，并按照国家法律、法规进行日常财务管理工作。
3、工程部负责本建设项目的招投标及施工管理、建设项目验收工作;销售部负责本项目的日常销售、广告宣传、按揭贷款手续以及房屋产权登记过户等事项。
4、项目部下设的部门对项目部负责，重大问题(重大问题的范围由双方另行补充约定)均应由项目部会议表决决定。会议内容应形成纪要，各方代表应在纪要上签字确认。
5、项目部日常费用(双方各自委派人员的工资各自承担)的支出由项目部总经理签字后生效。
四、工程投资款及其他费用的筹集与拨付
1、本建设项目所需的投资资金及其他与建设项目相关的费用，由乙方直接划入双方共同开立的帐户，专款专用。划入时间以项目部呈报的的用款计划为准。用款计划应以甲乙双方审核批准的工程预算为基础并经甲乙双方签字确认后生效。
2、若乙方实际投资数额超出本协议第二条第1款约定的金额，对增加的投资额的承担按照双方的过错程度确认。因不可归责于双方的原因或双方的过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。
五、成本核算和利润分配
1、本建设项目成本核算应当在项目竣工验收后60日内完成。项目竣工后，由甲乙双方共同委托一家有资质的会计师事务所进行决算审计。利润分配应根据该审计报告并按照甲方双方49：51的比例进行利润分配。
2、竣工决算前预售房屋的销售收入，应按照甲方双方49：51的比例分别记账，未经双方同意，任何一方不得挪用销售款项。
六、审批手续的办理
本协议签订后，甲方应负责办理建设项目的审批、验收等手续，包括工程设计方案的报批、工程招投标、施工许可证、工程竣工验收手续、商品房预售许可证的申领等。
七、履约保证金
乙方应于双方在本合同签章之日起十五日内汇入甲方账户人民币500万元作为履约保证金。合同履行后，履行保证金可冲抵乙方应承担的项目投资款。
八、违约责任
1、本协议签订后，若乙方未能按期支付履约保证金，本协议自动终止。
2、甲乙任何一方违反本协议约定，应按照违约所涉及的标的额的20%向守约方承担违约责任。
3、乙方未能按照双方签字确认的用款计划支付项目投资款，因此造成项目财务成本的增加，由乙方承担赔偿责任。若乙方逾期支付项目投资款超过60日，甲方有权单方中止本合同的履行。乙方已经投入的资金按照该资金占整个项目核算成本的比例进行利益分配。
九、特别约定
乙方应在本合同签订之日起十五日内依法解决甲方因为﹡﹡﹡﹡公司提供担保而承担的﹡﹡﹡市农行鼓楼支行1800万元的人民币还贷问题。
十、其他事项
本协议签订后 日内，甲乙双方委派人员应列位并正式成立“合作开发项目部”。在此期间，甲乙双方应共同派员刻制“合作开发项目部”印章，并在公安部门备案。
十一、本协议自双方签字之日起生效。
第十二条、本协议壹式贰份，由甲乙双方各执壹份，同具法律效力。
甲方： 乙方：
(法定代表人 (法定代表人
或授权签字人) 或授权签字人)
签订时间： 签订时间：
开发房地产协议书
甲方：___________(以下简称甲方)
乙方：______________(以下简称乙方)
乙方根据法律的规定已取得__________市__________区__________街__________亩(计__________m2)的出让的国有土地使用权。经甲、乙双方协商同意该项目由拟组建的__________置业有限公司(名称具体以工商行政管理局核准为准)独家开发，现就相关事宜达成如下协议：
第一条 甲、乙双方共同投资组建__________置业有限公司，开发经营该项目，公司注册资金万元人民币。甲方以现金出资万元人民币，占总股本的__________%;乙方出资万元，具体以上述__________街的__________亩国有地使用权作价投入，占总股本的__________%。
第二条 乙方确认投入__________置业有限公司的__________街的项目的土地使用权具备以下条件：
1.项目四至范围：本项目地块座落于市__________区，东至__________街，西至__________街，南至__________巷，北至__________米规划路。
2.项目性质：商品房开发。
3.土地性质：住宅、公建综合用地，现有土地使用权年限为__________年。
4.土地指标：本地块土地使用权面积__________亩(计__________平方米)，总建筑面积 平方米(含地下室建筑面积)，建筑密度不大于__________%，现有审批建筑物限高__________米(航空限高__________-__________米)，其中：
(1)一期用地__________亩(计__________平方米)，总建筑面积__________平方米以上，其中包括居住面积__________平方米、公建面积(网点)__________平方米、物业用房__________平方米、地下车库__________平方米。
(2)二期用地__________亩(计__________平方米)，总建筑面积__________平方米，包括居住面积__________平方米、公建面积(网点)__________平方米、物业用房平方米、地下车库__________平方米。
5.土地现状：地块内已基本平整。
上述项目概况中的座落、四至范围、项目性质、土地性质、土地指标等另附政府有关部门的批准文件，并以最新批准文件为准。
第三条 乙方确认已取得投入______置业有限公司的项目的国有土地使用权并取得国有土地使用证，土地使用权出让金已全部缴清，同时乙方确认该项目已取得以下批文、权证;
1.乙方已于______年______月______日取得______市文物管理办公室的x文物[______] 号“_______________”。
2.乙方已于______年______月______日取得______市规划局土地管理局的x规选字______年______号“建设项目选址意见书”。
3.乙方已于______年______月______日取得______市规划局的______规土证字______年______号《建设用地规划许可证》和沈规土证附字______年______号“建设用地规划许可证通知书”。
4.乙方已于______年______月______日取得______市人民政府办公厅的办综二字[______]59号“城市规划委员会第三次主任会议纪要”。
5.乙方已于______年______月______日取得______市房地产开发建设领导小组办公室的“长安寺公建、住宅建设项目通知书”。
____.乙方已于______年______月______日取得______市规划局土地管理局的“关于长安寺项目规划建筑面积指标的说明”。
7.乙方已于______年______月______日取得______市房产管理局的拆许字(______)第______号《房屋拆迁许可证》。
8.乙方已于______年______月____日与______市规划和国土资源局签订的沈土出合字[______]______号《国有土地使用权出让合同》。
9.乙方已于______年______月______日取得______市规划和国土资源局的沈阳国用(______)字第______号《国有土地使用证》。
10.乙方已于______年______月______日取得______市规划和国土资源局的沈规建审字______年______号“建筑扩初设计审定通知单”。
11.乙方已于______年______月______日取得______市卫生局的______卫预审字______号“建设项目设计卫生审查认可书”。
12.乙方已于______年____月______日取得______市发展计划委员会的沈计投资便字第[______]号便函。
13.乙方已于______年____月______日取得______市人民防空办公室的[______]人防立项字(______)号“结合民用建筑修建防空地下室立项审批通知书”。
14.乙方已于______年____月______日取得______市人防工程质量监督站的沈人防质监审字______号“结建防空地下室审批通知书”。
15.乙方已于______年____月______日取得______市公安局的沈消审(______)第(______)号“建筑工程消防设计审核意见书”。
16.乙方已于______年____月______日取得______市计划委员会的计基______号《投资许可证》。
17.乙方已于______年______月______日取得_______________的批复。
第四条 甲、乙双方一致确认：乙方投入到______置业有限公司的国有土地使用权(项目)在具备本协议第二条和第三条的前提下作价__________万元人民币。其中________万元作为乙方对______置业有限公司的出资，其余万元由______置业有限公司作为土地转让款支付给乙方。
本协议乙方出资变更到______置业有限公司的国有土地使用权乙方已设定了抵押，其抵押权人为中信实业银行沈阳分行城中支行，抵押担保的债权金额为______万元人民币的贷款本息，债权到期日为______年______月。
乙方确认：本协议规定的国有土地使用权除已设定抵押外，其相应的国有土地使用权出让金、契税等已全部缴纳完毕，所有的拆迁安置补偿费等均已全部支付完毕，乙方保证在签订本协议时该国有土地使用权上不存在着任何权利负担(已设定的抵押除外)。
第五条 本协议签订后三十天内，乙方负责按照国家有关规定和文物管理部门的要求对项目用地进行全面的地下文物勘探，并提供书面的《文物勘探报告》。项目一期用地的文物勘探费用归乙方承担，二期用地的文物勘探费用则由甲方或沈阳______置业有限公司承担。
乙方确认乙方出资的国有土地使用权不存在着“原地保护文物、遗址”的状况。______置业有限公司在开发建设本项目的过程中，如发现文物和遗址，经国家文物管理部门确认需原地保护的，导致本项目无法开发的，甲方退出本项目开发，由乙方自行处理。乙方应在收到国家文物管理部门确认需原地保护文物、遗址的文书后十天内，将甲方及甲方通过______置业有限公司投入到本项目中的所有费用归还。
第六条 付款及付款条件
1.本协议生效后______天内，甲方向乙方支付壹仟万元人民币作为履行本协议的定金，乙方向甲方开具相应的合法有效的收款凭证。
2.本协议签订后______个月内，甲乙双方共同按照______市规划和国土资源局有关国有土地使用权变更的要求和xx市计划委员会有关立项计划变更的要求，准备齐全有关资料并向有关部门提出变更申请后，甲乙双方共同将乙方在中信实业银行______分行城中支行的人民币伍仟万元的贷款转贷至______置业有限公司名下。如因贷款银行的原因不能将该贷款转至______置业有限公司名下，则甲方通过沈阳______置业有限公司向乙方支付___________万元人民币，乙方向______置业有限公司开具相应的合法有效的收款凭证，同时由乙方负责解除开发地块上设定的抵押。
在甲方支付上述__________万元人民币款项时，乙方负责将本协议书第三条所述的本项目的权属证明、各种批文等原件、备件移交给沈阳______置业有限公司。
3.在完成本条前款工作后一个月内，乙方将有关国有土地使用权和立项计划变更至______置业有限公司名下。在完成本款手续后七日内甲方通过______置业有限公司向乙方支付贰仟万元人民币，乙方向______置业有限公司开具相应的合法有效的收款凭证。
4.在乙方将本协议第三条规定的建设用地许可证等各种必要的批文全部变更到______置业有限公司名下并在______置业有限公司成立后______个月内，乙方按甲方的要求将其持有的沈阳xx置业有限公司的全部股权转让给甲方指定的单位或个人并办理好股权变更工商登记手续，沈阳xx置业有限公司将余款_____________万元全部付清。
本期款项支付前乙方应向______置业有限公司开具并提交总额为壹亿贰仟捌佰万元人民币的可以计入______置业有限公司本项目开发成本的合法有效的发票。
甲方按本条第一款规定支付的定金，可以抵作______置业有限公司支付的土地使用权转让款。
第七条 双方的责任
(一)甲方的责任
1.负责______置业有限公司的工商注册登记手续，费用由______置业有限公司承担。
2.负责确保本项目______置业有限公司收购资金的落实到位，确保资金运作正常。
3.协助乙方办理本项目的国有土地使用权和立项计划等权属证明和各种批文变更或备案到沈阳xx置业有限公司名下，负责其他有关批文的申领、延期的工作。
4.协助乙方办理好本项目地块的土地使用权年限调整工作。
(二)乙方的责任
1.在签订本协议书之时，乙方负责向甲方提供本协议书第三条规定的本项目的权属证明、各种批文的复印件，同时提供原件进行复验。
2.乙方应解除与原合作方就______街项目签订的合作开发协议，负责处理相应的债权债务关系，并向甲方提供原件、备件。
3.负责完成本项目的国有土地使用权和立项计划等权属证明和各种批文变更或备案到沈阳__________置业有限公司名下，并协助甲方办理其他有关批文的申领、延期的工作，其中本项目的国有土地使用权和立项计划须变更到沈阳xx置业有限公司名下。
上述工作乙方应在______置业有限公司成立后______个月内完成，本协议另有规定的除外。
4.负责将本项目地块的土地使用年限调整为商品房住宅用地______年，商业用地______年，但因土地使用年限调整而相应增加应补交的土地使用权出让金及相关费用由__________置业有限公司承担。
上述工作乙方应在______置业有限公司成立后______个月内完成。
5.在沈阳______置业有限公司付清第二期____万元人民币款项时负责以三通一平(即通水、通电、通路和土地平整)为标准将土地使用权移交给__________置业有限公司，办理通水、通电的费用由甲方或沈阳______置业有限公司承担。
____.协助甲方办理______置业有限公司工商注册登记手续。
7.协助______置业有限公司房地产开发暂定资质的申领工作。
第八条 乙方将______街项目的土地使用权(年限年)过户到______置业有限公司名下所发生的土地契税由乙方和______置业有限公司共同承担，其中乙方承担______%，______置业有限公司承担______%，其他过户税费如印花税等由______置业有限公司承担。
第九条 甲、乙双方一致同意乙方在______置业有限公司的股权在______置业有限公司成立后个月内由甲方指定的单位或个人按乙方原出资金额(即按出资金额1∶1)进行收购，股权转让款由收购方一次性支付给乙方，乙方应向收购方开具相应的股权转让款发票。
第十条 甲、乙双方确认：开发地块的拆迁补偿中的货币补偿部分由乙方处理。甲方认可乙方于______年______月______日与中国工商银行______市______支行签订的《拆迁协议》，甲方同意承接该协议中为乙方(______房产开发有限公司)设定的权利义务，甲方承接乙方权利义务是本协议的组成部分，甲方不再就此事向乙方主张任何权利。
第十一条 甲、乙双方确认：乙方按本协议的规定履行义务后，______街项目的方案设计、报批、开发建设、施工、销售等工作均由__________置业有限公司承担，乙方对xx街项目的方案设计的报批应予以配合，并保证经批准的方案符合本协议第二条的经济指标。
第十二条 违约责任
1.任何一方对在本协议的签订和履行过程中获知的对方公司的有关文件、数据等都具有保密的义务。除双方认可的为本项目运作而使用这些文件、数据的以外，任何一方不得向第三方泄露，否则，由此造成对方损失的，应承担赔偿损失的民事责任。
2.本协议书签订、甲方支付__________万元人民币定金后，乙方不得再以本项目为标的与第三方进行洽谈、合作，否则，乙方应双倍向甲方返还定金。
3.______置业有限公司未按本协议规定的期限支付各期款项的，每逾期一天则甲方应按逾期金额的万分之二点一向乙方支付滞纳金。逾期陆拾天仍未支付的，则乙方有权解除本协议，甲方前期已支付的__________万元定金不予退还，但乙方应通过__________置业有限公司归还甲方前期已投入的除定金以外的其他所有款项。
4.乙方未按照本协议第六条第三款规定的期限将本项目的国有土地使用权和立项计划过户、变更到______置业有限公司名下的，每逾期一天，则应按甲方支付的定金总额的万分之二点一向甲方支付违约金。逾期陆拾天乙方仍未完成的，则甲方有权解除本协议，乙方应向______置业有限公司返还前期发生的包括定金在内的所有款项。
5.乙方未按照本协议第七条第(二)款第三、四、五项规定的期限履行义务的，每逾期一天则应按沈阳xx置业有限公司已支付的土地使用权转让款总和的万分之二点一向沈阳______置业有限公司支付违约金。
____.乙方违反本协议第九条的规定，未按甲方的指定和协议规定的条件转让股权的，视为乙方违约，乙方应向甲方支付万元违约金。
第十三条 本协议未尽事项，经双方协商一致后可签订相应的补充协议，补充协议和本协议书具有同等的法律效力，如有抵触的，则以补充协议为准。
第十四条 在本协议履行过程中发生的争议纠纷，各方应当友好协商解决，协商不成的，可向有管辖权人民法院提起诉讼。
第十五条 本协议规定的______置业有限公司的权利义务，自______置业有限公司成立之日即由______置业有限公司独立享受和承担。
第十六条 本协议经双方签字盖章后即成立。
第十七条 本协议一式陆份，甲、乙双方各执贰份，______置业有限公司执贰份。
甲方： 乙方：
代表： 代表：
年 月 日
关于房地产合作开发合同
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同共同遵守。
一、合作方式。甲、乙双方共同以乙方名义在 进行房地产项目开发，项目名称暂定为 。
二、合作条件：
1、甲方提供待开发土地的使用权，乙方提供本房地产合作开发所需的全部资金。
2、乙方保证对外提供全套的房地产开发企业资质等房地产开发企业所需资料，保证本企业注册真实、合法，经营范围符合房地产开发要求。
3、由乙方办理房地产开发的各种证照手续及房地产开发所需的各种行政审批事项，甲方积极予以协助。
4、房地产开发过程，乙方选任设计施工企业应有符合国家标准的资质证书及安全生产条件。
5、房地产开发的楼盘设计，建筑面积，样式，经甲、乙双方共同协商确定，未经甲方同意，乙方不得单方更改。
三、甲方提供本房地产合作开发所需土地的土地使用权，该土地面积 亩，使用期限 年，甲方保证该土地使用权为出让取得，无抵押，不受其它权利人追究。如因房产经营销售需要办理该土地使用权转让手续，由乙方出资并办理，甲方予以协助。
四、本房地产开发项目自本合同签订之日起启动，自 年月 日竣工，合作开发终止。乙方负责日常的工程施工管理工作，因工程质量、安全生产造成的纠纷由乙方负责处理，并承担相应的法律责任。
五、收益分配。本合同履行期间，由甲、乙双方各派驻会计，共同负责楼房的销售资金。甲方按开发房地产的建筑面积 元/㎡提取作为本房地产合作开发的收益，由乙方分三期支付给甲方。自本合同同签订之日支付 元，开发房地产销售至一半支付 元，开发楼房工程完工乙方结清甲方全部收益。
六、违约责任
1、因甲方提供土地瑕疵造成乙方损失或本合同未能履行，由甲方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿乙方。
2、因乙方资金不到位或其他乙方原因造成甲方损失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿甲方损失。
3、因乙方经营、管理不善或资金不到位造成合同延期或不按本合同约定支付甲方的收益。按应支付甲方收益的10%赔偿甲方损失。
甲 方： 乙 方：
房地产开发投资协议范文第4篇
法定地址：_____________
乙方：_____________
法定地址：_____________
依据中华人民共和国合同法及有关法律法规的规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，共同合作参与开发建设房地产项目，为明确甲、乙双方的权利、义务和责任，经过友好协商，达成如下合作协议，共同遵守执行：
一、合作项目
甲、乙双方初步商定本次合作为房地产开发建设的技术支持、信息咨询、开发、管理、服务等项目。
二、合作的范围及内容
根据甲、乙双方目前的实际情况和市场状况，双方商定本次合作为房地产开发建设的初期工作，本次合作范围及内容是为房地产开发建设项目提供技术顾问、信息咨询等服务，包括项目开发建设所需资金的融通及筹措，项目的推介及招商，为项目寻找战略投资人或合作伙伴等。
三、合作方式
在本次共同合作中，全部以甲方的名义进行对外沟通、信息交流、协调关系、公关、招投标、谈判、签约等商务事宜，乙方以甲方公司管理人员的身份完成本协议约定的工作，进行相应合法商务活动。
四、甲、乙双方的工作与责任
4。1、甲方：
4。1。1、向乙方提供商务活动所必需的一切商务谈判资料，如甲方的组织机构、管理机构、注册资本、企业章程、企业营业执照、资质证书、验资报告、年度财务报表、法人代表证明书、授权委托书等一切为合作项目服务的资料证明文件。
4。1。2、在乙方提供投资开发所必须的资料基础上，负责筹备项目开发建设所需资金的融通及筹措，并及时告知乙方中小企业融资渠道及中小企业融资结果，并将中小企业融资所需的整套文件资料给乙方；在乙方提出需要的前提下为其寻求及联络相应的金融机构或投资机构。
4。1。3、在乙方提供必须的资料的基础上，负责协助乙方筹备项目的推介及招商所需的文件资料，并为其安排定向推介。
4。1。4、在乙方提出自行中小企业融资或寻求开发合作伙伴的前提下，负责协助乙方进行中小企业融资或合作开发的相关的协议、合同的谈判和起草；并协助乙方完成中小企业融资或合作的相关法律文件的准备和签署。
4。1。5、为项目寻找战略投资人或合作伙伴，并将谈判内容、结果和合作方式等以书面形式告知乙方。
4。1。6、承担本协议约定的合作过程中所发生的一切费用支出（包括乙方的管理费用，土地费用，项目设计、招投标等前期费用，项目广告推介费，财务费用，销售费用等）。
4。1。7、双方商定的其他工作。
4。2、乙方：
4。2。1、负责提供获得项目服务事宜的公共关系支持。
4。2。2、负责取得项目服务所需的全部基本资料。
4。2。3、负责协调使甲方获得项目服务合同及相应的授权。
4。2。4、负责协调关系并使甲方寻求、联络、推荐的金融机构、投资机构、战略投资人或合作伙伴在合作开发的项目竞争中入闱中标。
4。2。5、双方商定的其他工作。
五、管理等费用的支付方式
5。1、乙方在协议约定范围内所付出的管理费用由甲方承担，协议签定后按每个项目信息为单位，按每个项目总投资额的2%向乙方支付管理费。
5。2、本协议自签定生效之日起7日内，甲方向乙方支付前期开办费，之后按每月的实际投资额（含形象进度所代表的投资额）的2%向乙方支付管理费，前期开办费在月支付管理费中扣减。
5。3、广告费用、前期费用等双方另行商定支付方式，并作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。
六、保证与承诺
6。1、双方有权签订并执行本协议约定的义务，并且无需任何其他人的同意。
6。2、双方无论口头或书面所提供的任何资料、信息、数据、文件等均是最新的、客观的、真实的、完整的，并且不存在任何虚假、侵权、故意疏忽或虚伪陈述。
6。3、双方将所知悉的可能影响本协议的所有事项（如果有）尽快通知对方，并提示对方注意。
6。4、乙方在以甲方的名义进行或从事商业活动时，必须严格遵守中国有关法律和规定，一切违背法律和规定的行为，导致的法律责任与经济责任均自行承担。
6。5、乙方以甲方名义对外的一切承诺及相关的意见、观点、看法和操作，均应在甲方授权或双方议定的范围内进行，否则，乙方自行承担全部责任。
6。6、乙方在提出正当的合法商务活动时，甲方应积极的给予支持，
七、合作期限
7。1、本协议有效期暂定为一年，若合作项目没有任何进展则经甲、乙双方签字盖章之日生效起的一年后终止，若合作项目进展顺利，甲方或甲方推荐的金融机构、投资机构、战略投资人或合作伙伴在合作开发的项目竞争中入闱中标，则本协议有效期延长至合作项目销售封盘为止。
7。2、在下述情况下，任何一方均可在书面通知另一方后立即终止本协议：
7。2。1、一方停止营业或进入清算（不包括事先得到另一方书面同意的、为了正当的有清偿能力的重组或合并而进行的自愿清算）或解散或关闭；
7。2。2、一方无法支付到期债务，或其全部或部分财产被指定给破产接管人、行政接管人或管理人（或依照其公司所在地或公司设立地点的法律规定的任何类似官员或程序），或正进入任何破产程序；
7。3、因不可抗拒力或意外事件致使协议无法履行时，遭遇不可抗拒力或意外事件的一方应在尽可能快的时间内将事故详细情况通知对方，最长不得超过十五日，双方应该通过协商暂缓或终止本协议的履行。
7。4、本协议的终止不影响保密协议的效力，但保密期限过后则不在此限。
7。5、本协议合作期满，如需延长合作期，双方可签订书面文件延长合作期。
7。6、在有效期内，为本协议上述项目提供的服务全部结束，则本协议终止。
八、违约责任
8。1、一方违反了本协议的任何条款，并且在另一方指出这种违反后15日内，这种违反仍未得到纠正，违约方应承担由此给另一方带来的相应的经济损失，并承担法律责任；
8。2、如果任何一方连续三十天无法实质履行其责任，则另一方可以在发出书面通知三十天后终止该协议或其中受到上述影响的任何部分，无法实质履行其责任的一方应承担相应的经济责任和法律责任。
九、不可抗力
9。1、由于任何一方所无法控制的原因，包括战争、火灾、风暴、政治封锁、罢工（不包括其自身员工的罢工）或自然灾害而导致其无法履行协议义务时，该方不承担违约责任，亦不对另一方因上述不履行而导致的任何损失或损坏承担责任。
9。2、各方在知晓可能导致不可抗力事件的发生后应尽快通知另一方。
十、适用法律
10。1、本协议的订立、效力、解释和履行，均适用于中华人民共和国的法律。
10。2、如果双方对本协议的效力、解释或履行发生任何争议，各方首先应通过友好协商。自争议发生之日起三十日内协商解决不成，则任何一方均有权向项目所在地法院提起诉讼。
10。3、除有关争议的条款外，在争议的解决期间，不影响本协议其他条款的继续履行。
10。4、本协议部分条款依法或依本协议的规定终止效力或被宣告无效的，不影响本协议其他条款的效力。
十一、协议的生效、协议的修改、变更、补充及其它
11。1、本协议经甲、乙双方盖章、签字后生效。
11。2、本协议一经生效即受法律保护，任何一方不得擅自修改、变更和补充。本协议的任何修改、变更和补充均需经双方协商一致，达成书面协议。
11。3、本协议以中文写成，正本一式四份，甲、乙双方各执两份，具有同等法律效力。
11。4、与本协议有关的任何往来文件均作为本协议附件，与本协议具有同等法律效力。
11。5、本协议于______年____月___日在中国_____________市正式签署。
甲方（盖章）：_____________ 乙方（盖章）：_____________
法定代表人（签字或盖章）：______法定代表人（签字或盖章）：_______
或授权代表（签字）：_____________或授权代表（签字）：_____________
转让方（甲方）：
法定代表人： 职务： 国籍：
住所：
开户行： 帐号：
受让方（甲方）：
法定代表人： 职务： 国籍：
住所：
开户行： 帐号：
房地产开发建设合作合同2甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产转让管理办法》等法律、法规的规定，按照平等互利的原则，经过双方协商一致，就 房地产项目（简称项目）转让达成致意见，特签定本合同。
第一条：房地产项目概况
1。1 项目名称：，位于 ，其四至范围为：东至 ，西至于 ，南至，北至 。（详见附件一，规划拴桩红线图）；本转让项目包括在建构筑物及其附属设施等（详见附件二）。
1。2项目使用性质： （住宅、商业）
1。3项目规划条件：
（1）占地面积： 平方米；
（2）规则容积率 ；
（3）限高：
（4）总建筑面积：平方米；
（5）地上面积： 平方米；
（6）地下面积： 平方米；
1。4规划指标：
1。5项目投资建设情况：本房地产项目总投资额 万元，现转让方已累计投资万元，达总投资额的25%以上。
1。6其他情况。
第二条 项目开发建设现状
由甲乙方双方共同确认后形成书面文件作为本合同的附件，作为本合同的内容（详见附件三）。
第三条 项目法律手续
3。1 甲方以 方式取得该项目的国有土地使用权，国有土地使用权出让合同编号： ；甲方已按国有土地使用权出让合同全部交清土地出让金，并取得国有土地使用权证书为；国有使用权使用期限从 年 月 日计算，为 年；
3。2该项目的拆迁许可证号为 ；
3。3该项目的建设用地规划许可证号为 ；
3。4该项目的建设工程规划许可证号为 ；
3。5该项目的建设工程开工许可证号为 ；
3。6该项目的固定资产投资计划立项批准文为；
3。7该项目的商品房预售许可证号为 ；外销许可证号为；
3。8 《项目建议书》、《项目可行性研究报告》《项目环境影响研究报告》
3。9 ；等。
第四条 法律手续的转移
4。1 项目转让时，本合同第三条甲方已取得的各项法律手续和许可证件（包括交清土地出让金的凭证）在本合同生效之日起十五个工作日内交付给乙方。乙方自行向政府有关主管部门办理转移手续，甲方应积极协助。乙方未按本合同第五条的约定及时向甲方支付有关费用，或未按政府有关部门的规定提供转交证件所需要的证明文件而导致不能获政府有关部门批准的，甲方有权拒交有关证件。
4。2甲方保证各项法律手续转移的确定性，如因其中某项手续因甲方的责任无法确定地转移而影响项目的转让，甲乙双方同意按（ ）处理：
4。2。1 双方共同向政府主管部门申请补办有关手续，其补办有关手续的一切费用由甲方承担；若补办不成功时，甲乙双方按4。2。2处理；
4。2。2合同解除，甲方退还乙方全部已付费用，并按乙方已付费用的 %予以赔偿；
4。2。3 。4。3如果因乙方的责任无法确定地转移其中某项手续 而影响项目的转让，甲方双方同意按以下方法之一处理：
4。3。1合同解除，甲方不退还乙方所交定金，退还乙方其他已付费用。同时，乙方在接手项目后已投入项目资金或其他资产，甲方不再折价返还乙方。
4。3。2 合同解除，乙方按已付费用的 % 赔偿甲方的损失。
第五条 项目转让费及其支付
5。1 项目转让费总额：乙方应向甲方支付合同项目转让费为 万元 。
5。2付款方式：转账或以转账支票支付。
5。3 付款期限：
乙方须在 年 月 日前向甲方支付定金万元；
乙方须在 年 月 日前向甲方支付转让费 万元；
乙方须在 年 月 日前向甲方支付转让费 万元；
乙方须在 年 月 日前向甲方支付转让费 万元；
乙方须在 年 月 日前将转让费用余额即 万元向甲方付清。
第五条 项目转让的间接费用
5。1 项目转让时发生的房地产税、契税、印花税等税费的承担依国家税法规定。
5。2项目转让后，项目发生的需向政府有关部门支付的一切费用（本合同其他条款特别约定的除外）全部由乙方承担。
第六条 项目转让后办理法律手续义务
乙方按该项目原有的国有土地使用权出让合同及附件、城市规划的批准文件、固定资产投资计划的批准文件、拆迁批准文件等受让该项目后进行开发建设。确有必要修订有关限制条件的，由乙方在受让项目后自行向有关部门申请，办理有关法律手续，甲方承担协助办理的义务。
第六条 甲方关于项目工程建设的责任
6。1 甲方向乙方转让该项目尚需完成工程（依实际情况约定，如6。1。1）：
6。1。1负责完成项目红线内的拆迁，清理工作，配合乙方做好临时用水、电管线到红线的接用，并承担其费用；
6。1。2 ；
6。1。3 等。
第七条 甲方关于项目开发建设各项未完审批手续有关费用的责任。（依实际情况约定）
7。1 ；
7。2 ；
7。3 。
第八条 项目转让后，开发项目甲方与其他第三人签订的合同的处理
8。1 甲方应如实提供该项目所涉及的甲方与他方签订的设计、施工、工程监理、商品房预售等方面合同尚需由乙方继续履行的所有合同原件，或经与原件核对一致，除非甲方已解除原签合同。
8。2 项目转让后，需由乙方继续履行的合同细目如下（内容详见附件四） （依实际情况约定）
8。2。1《建设工程承包合同》；
8。2。2 《工程监理合同》；
8。2。3《商品房预售合同》，共 份 ；
8。2。4 。
8。3甲方应当通知上述合同的合同当事人，与乙方一起协商有关合同继续履行事项，并按以下方式处理原合同事宜。
8。3。1 若几方达成协议，应签订对原合同的书面补充协议。
8。3。2 若达不成被充协议，甲方应当与原合同当事人负责解除，其引发的合同责任应当由甲方承担，与乙方无关。
8。4 上述8。3商谈补充合同所产生的费用由甲方承担。
_______________（简称甲方） 身份证号：_______________ ___
买方：_______________（简称乙方） 身份证号：______________ _____
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条、乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区______________________拥有的房产（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面），建筑面积为_____平方米。（详见土地房屋权证第_________ _____号）。
第二条、上述房产的交易价格为：单价：人民币____ ____元/平方米，总价：人民币___________元整（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币_____ _____元整，作为购房定金。
第三条、付款时间与办法：
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付
首付款（含定金）人民币__ __拾__ __万__ __仟__ __佰__ __拾__ __元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭 （如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在 缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支
付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款
人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条、甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将房屋设施使用费____ _____等费用结清。
第五条、税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
第六条、违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
第七条、本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。
第八条、本合同一式六份。甲方产权人一份，甲方委托人一份，乙方一份， 乙方委托人一份，XX市房地产交易中心一份、公证处一份。
第九条、本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
第十条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
第十一条、双方约定的其他事项：
出卖方（甲方）：_________________ 购买方（乙方）：__________________
身份证号码：__________________ 身份证号码：___________________
地 址：___________________ 地 址：___________________
邮 编：___________________ 邮 编：___________________
电 话：___________________ 电 话：___________________
人（甲方）：_________________ 人（乙方）：_________________
身份证号码：___________________ 身份证号码：___________________
见证方： 鉴证机关：
地 址：
邮 编： 经办人：
电 话：
法人代表：
房地产开发投资协议范文第5篇
那么，在这场合作的背后，到底发生了什么？
日前，本刊接到陕西省政协委员、香港联洲集团有限公司（以下简称联洲公司）董事长叶大一先生的投诉，称他在西安的投资遇到麻烦，很是让他头疼。
1992年，叶大一投入840万元与西安第三印刷厂（以下简称三印厂）合资建成了位于西安东大街闹市区的“堡之碧”快餐厅，即西安西联饮食有限公司（以下简称西联公司），合营期20年。但是，去年10月，叶大一却被三印厂告知，合资合同因内容改变将被终止。
叶大一说，合营期还有8年，终止合作也未经董事会通过，是不合法的，他曾多次向有关部门投诉，两任西安市委书记亲自在投诉书上批示，西安市政协也将问题引入政协提案，西安市外商投诉受理办公室（以下简称市投诉办）也做出了相关协调处理意见，但矛盾不但没有解决，反而有进一步激化的趋势。
接到叶大一先生的投诉后，本刊记者迅速对此事展开了调查。
愉快的合作只维持了四年
上世纪90年代初，内地以招商引资盘活国有企业之风盛行，三印厂也想到了这一招。据时任三印厂厂长的张某说，由于企业从计划走向市场，三印厂已基本无业务可作，急于以招商摆脱困境。此时，已在香港和加拿大拥有多家公司的港商叶大一也正在谋求国内投资，多次到西安考察，后经人介绍认识了三印厂原厂长张某，双方一拍即合。经过洽谈，并报西安市计委等相关部门批准，于1992年7月成立了合资的西联公司。
双方合同约定：西联公司的法定地址为：西安市东大街285号，合营期20年，总投资350万美元，其方210万美元，占60%，三印厂140万美元，占40%。主营西式快餐“堡之碧”，董事长叶大一为法人代表，副董事长兼总经理为张某。由三印厂负责经营及办理各种成立西联公司的手续，包括土地转让等，遇重大事宜，包括公司的中止、解散，需董事会一致通过，方可作出决定。
由于是在西安最早经营西式快餐的，同时也请了几位在外资酒店工作过的管理人员，“堡之碧”经营最初几年，生意非常红火，从经营第一年的784万元营业额，增加到1996年的1576万元，仅向国家缴纳税金就达386万元之多。同时，也安置了三印厂100多名职工到西联公司上班，并且还从社会上招聘了100多名员工，职工的收入也远远高于当时西安的平均工资。1993年至2000年，在三印厂资金周转出现困难时，三印厂也先后从西联借款452万元。
但是，就在西联公司的事业如日中天时，1996年，合资双方在管理理念上出现分歧，聘请的外资管理人员辞职，再加上这时西式快餐业在西安也有了竞争，“堡之碧”营业额开始下滑。至1998年，“堡之碧”已将二楼以每年98万元的价钱租了出去。2000年4月，“堡之碧”彻底关闭，并将一楼也以西联公司的名义按每年194万元的价格出租。而这一切重大经营决策，都未经过董事会通过，只是事后向远在加拿大的董事长叶大一通知。
单方提出终止合同起争议
2003年9月，以张平为厂长的三印厂新的班子上任。上任伊始，主管上级西安市轻工业国有资产管理公司的领导明确指示：三印厂新班子要搞清国有资产的情况，理顺产权关系，保持企业稳定（市投诉办语）。
2003年10月9日，三印厂以西联公司连续经营亏损，2000年以后实际停止营业，港方当时投入为旧设备等原因函告联洲公司终止合资合同的意见书。
接函第二天，联洲公司即复函称：港方投入的设备是经海关审批，并在工商管理机关注册登记验收后入股的，不存在旧设备之说；西联公司在东大街的营业场所还有房屋租赁业务，且西联公司占有股份的另一家公司还在正常营业，西联公司不存在停止营业的问题，故要求继续履行合同并完善新的董事会。
但张平称，至今未见海关的审批手续。
由于事关西安的投资环境与国有资产问题，原西安市委书记及现任西安市委书记袁纯清等省、市领导多次批示，西安市政协也将问题列为提案，要求尽快妥善处理。
随后，市投诉办会同市轻工国有资产管理公司共同对投诉问题调查协调。
2003年11月25日，市投诉办作出了调查情况及协调处理意见的报告。报告称：我们请三印厂认真研究联洲公司的意见，按合同办理。经过协调，三印厂同意不再单方面提出终止合资问题，并主动与港方协商继续合作事宜。双方也表示同意轻工公司提出的先组建新董事会，通过董事会决策发展战略的意见。
然而，过了数月后的2004年4月20日，三印厂再次以三印厂九届十一次职代会的决议向联洲公司发出终止合营的通知。
张平向记者解释说：“三印厂自从与港方合资以来，不但没有得到任何回报，并且损失了近2000万元，该营业场所解放前三印厂就以每年4800元从房管部门租赁，现在突然成了别人的，造成了国有资产的流失，职工对此意见很大。再说，当时签订的主营业务是快餐，快餐已关闭，根据有关规定，我方有权提出终止合营。”
而港方则认为，“当时合资时三印厂是为了解决职工安置问题，现在三印厂觉得合资没利了，就想把港方挤走，这是在破坏投资环境。”
租赁协议变更再掀波澜
2003年10月29日，三印厂将原来西联公司与租赁户签订的租赁协议变更为三印厂与租赁户的租赁协议，并开始收取房租。
2004年2月1日，西安市工商业房管所给三印厂签发了东大街285号重建的二层1330.09平米房屋租赁使用证，房租由原来每年的4800元提高到每年16000多元。
三印厂厂长张平向记者解释道：原临街房屋是房管所的，后来我们用三印厂的中四楼三、四层调换的，所以，沿街二层房租应该三印厂收取。
但工商业房管所所长李金初认为：沿街的房还是房管部门的，我们只认三印厂，至于三印厂怎样处理，那是他们的事。”
市投诉办对此问题也作出了处理意见：鉴于东大街285号临街两层营业房产权归属房地部门，1992年三印厂与港商合资建立西联公司时，西联公司的法定地址在该地址，如双方协商同意继续合作，西联公司应继续在此地经营。如双方同意终止，按照合资合同规定进行报批后清算。
但叶大一对该问题有他自己的认识：该房屋在1992年成立西联公司以前是房地部门的，也是三印厂租赁的。但成立西联公司时，经双方协商，并报经市计委、市规划局等相关部门批准，在征得房管部门同意后，以西联公司的名义对原房屋进行拆除和重建，包括139平米原市五金公司店面的拆迁赔偿。按照房管部门的拆一还一的原则，将院内中四楼的三、四层归原房管部门，又以西联公司支付租金再将该三、四层租回来，而这一切拆除费用，包括赔偿金、重建费、报批费用，均由西联公司支付，达566万之多。虽然三印厂单方提出了终止合营，但根据合同：公司的中止、解散，董事会需一致通过方可作出决定，所以，目前西联公司还存在，在合营终止之前，根据合同房屋还是西联公司的，房管所的房子已用院内中四楼的三、四层归还，所以临街二层房已不属于房管所，房管所无权出租，三印厂也无权出租，三印厂与租赁户签订的《合同主体变更协议》为非法协议，西联公司才是合法的租赁主体。
随后，叶大一向记者出示了一份1992年9月13日房管所与西联公司签订的协议书，该协议公章齐全，其中第一至三条为乙方（西联公司）同意对东大街285号的拆除和重建以及用院内房归还房管部门等条款。
但同时，叶先生还向记者出示了另一份时间相同，内容相同，乙方却为三印厂的协议复印件，但该协议却少了第九条的内容：甲方主管上级批准生效。而且复印件上没有甲方主管上级的公章。
叶称：该协议为无效协议。
张平却说：“房管所与三印厂的协议是最先签的，是有效协议。”
李金初所长还是那一句话：“我们只认三印厂，但两份协议均已失效。”
记者要求见原任所长时，李称：“已退休无法联系。”
三印厂原厂长说：“与西联公司签的那份是有效的，是我亲自签的。”
一位法律界人士将两份协议仔细看后说：“乙方为西联公司的那份是有效，首先，协议订立之前依据的是市计划委、市规划局的批准成立西联公司和西联公司的基建以及公司章程和合同，依据合法；其次，从内容上看一至三条以西联公司的名义已执行，而且协议上并没有约定失效期；最后，各种公章、私章、签名齐全。有审批机关的公章，而房管所对房屋和土地没有处置权，必须经上级主管部门批准。”
记者注意到，两份协议还有一条非常重要的内容即第四条：乙方（西联公司或三印厂）在东大街285号基建占用甲方（房管部门）土地777平方米，甲方同意以壹佰零壹万元人民币转让给乙方使用。
但据记者了解，这个非常重要的“第四条”并未执行。
国有资产去向难断
由于协议是1992年签订的，所以价格非常低，但乙方（西联公司或三印厂）一直未向房管部门交纳这101万元的土地转让费。也就是说，该条款一直未执行。据叶大一说，101万元的土地转让费当时被三印厂挪用。不过根据该协议第六条约定：如有一方违约，由违约方赔偿1万元违约金。那么，现在乙方再赔偿1万元，是否就能够执行该条款呢？
据有关人士称：现在这块土地市场价约在2000万元之上。
可能不外乎有三种：第一种可能：两份协议都失效。如要转让，重新估价，挂牌转让，国有资产得到保护。
第二种可能：执行与西联公司签订的协议。据律师的说法，该协议还有效，如果执行，西联公司将得到这块土地。
第三种可能：执行与三印厂的协议。因为三印厂总资产为5724万元，而负债为9000多万元，三印厂是准备改制的企业，所以，执行该协议还有两种情况：一是改制前转让，三印厂得到这块土地；二是改制后执行，谁入驻三印厂，谁将用102万元取得国家2000万元的土地，那将会造成国有资产流失。
西联公司的前途如何？
谁是东大街285号沿街房屋的合法出租主体？
两份协议是否有效？如果有效，哪份有效？
这块土地还能不能转让？转让给谁？
所有的疑问，无论是叶大一，还是三印厂，都希望有关部门能给出一个明确的答案。
房地产开发投资协议范文第6篇
第一条目标和原则
园区工业企业资产合理流动管理目标：规范园区工业企业资产合理流动，着力盘活闲置资产，加大闲置土地处置力度，切实提高土地利用率，实现土地的节约集约利用，促进企业健康持续发展。
资产合理流动基本原则：分类处置、集约利用。
（一）分类处置。
1、依约处置：依业主与园区签订承诺书、协议书条款进行闲置资产处置；
2、依法处置：依国家法律、法规的相关要求进行闲置资产处置；
3、协商处置：除依约、依法处置的资产之外，由园区与业主协商进行闲置资产处置；
4、自行处置：除依约、依法处置的资产之外，园区与业主难以协商的，由业主对企业房地产直接转让、追加投资、出租等三种形式进行资产处置。
以上各类处置方式涉及到园区（受国土部门委托，下同）收回的，均以不动产回购方式，机器设备等动产由业主自行处置。
（二）集约利用。对闲置土地的处置要体现集约利用的原则，要严格执行建设项目投资强度、容积率等控制标准，在盘活中实现节约集约用地。
第二条工业企业资产处置方法
（一）依约处置
供地六个月后且开工条件已具备或土地已办证的未开工项目、供地后一年但未满二年的主体厂房未动工项目：土地必须由园区按项目取得土地时出让价依约回购，并由国土部门办理终止国有土地出让合同手续。
（二）依法处置
1、超过合同约定开工日期二年未开工的项目：土地必须由园区按项目取得土地时出让价依法收回，并由国土部门办理终止国有土地出让合同手续。
2、供地后二年内开发建设面积比例不足1/3或投资额度不足25%的企业（项目）：
①闲置土地可以分割的，闲置土地必须由园区按项目取得土地时出让价收回；业主原意整体由园区收回的，闲置土地和建筑物一并由园区收回和回购，土地按项目取得土地时出让价，建筑物按评估重置价回购。
②闲置土地不可以分割的，闲置土地和建筑物必须由园区收回和回购，土地按项目取得土地时出让价，建筑物按评估重置价回购。已投产企业愿追加投资，须重新限期签订项目投资承诺书和协议书，并按相关规定交纳土地违约金及闲置费。
（三）协商处置
开发建设面积比例超出1/3或投资额度超过25%且未合理利用土地10亩以上的企业（含标准厂房项目），业主对房地产处置可与园区协商解决：
1、未合理利用土地可以分割的，其未利用土地必须由园区回购，分割的土地按当年工业用地基准价回购；经协商，房地产一并由园区回购的，土地按当年工业用地基准价，建筑物按评估重置价回购。
2、未合理利用土地不可以分割，经双方协商，企业房地产一并由园区回购的，土地按当年工业用地基准价，建筑物按评估重置价回购。否则按土地出让协议收取违约金及土地闲置费等相关费用，并重新签订投资承诺书和协议书，限期投资到位。
3、已投产但尚有未利用土地，但项目引进时协议同意企业分期投资，且企业实际投资额已达到协议投资额70%以上，或上年度销售额达到亿元以上的，企业应按原协议限期追加投资或寻求合作，严格履行到位。
（四）自行处置
除依约、依法处置的资产之外，业主与园区难以协商解决的，业主对资产可以如下处置：
1、直接转让
①企业可以直接股权转让、整体资产转让等形式处置。国土部门按规定标准收取未合理利用土地违约金及土地闲置费，企业按规定全额交纳相关税费。
②企业资产直接转让时，企业房地产评估须按建设、国土二部门评估程序执行，土地评估价格不得低于转让时工业用地出让基准价，厂房等建筑物不得低于500元/平方米、围墙等其他配套设施不得低于2万元/亩评估定价。如有闲置土地，受让方要重新签订投资承诺书、协议书，限期投资到位，并交开工、投产保证金，若不能在约定期限内建设的，土地由园区收回。
2、追加投资
企业尚有未利用土地，又难以分割，业主有意向对未利用土地进行追加投资的，业主可以对企业未利用土地追加投资，或引进合作伙伴追加投资。追加投资的项目应经园区同意，限期二个月内开工、一年内投产，按规定交清未合理利用土地违约金及土地闲置费，重新签订投资承诺书、协议书，亩均税收承诺3万以上，并交开工、投产保证金后方可开工建设。
3、资产出租
有闲置厂房，允许企业出租，原则上要求闲置厂房整体出租，租赁方新办工业项目必须符合入园条件或产业要求。为防止租赁方对民工欠薪，参照同类行业的用工人数和工资标准，承租方应交公司全年工资总额10%的欠薪准备金，欠薪准备金暂由园区保管，租赁结束如无欠薪情况，由园区退还欠薪准备金本金，出租方要与园区签订监管责任书。
第三条资产流动处置政策
（一）园区内所有的资产流动事项和受让方、承租方新上项目必须经县工业项目决策领导小组决策。
（二）由园区收回资产转让的新入园企业，新上项目经决策咨询同意后，享受新入园企业优惠政策。
（三）直接进行资产转让的企业，新上项目经决策咨询同意后，享受优惠政策时间按原企业延续计算。
（四）由园区依法、依约收回的闲置土地和房产，免收过户费用，过户税金全额贴补给交纳方，免收未合理利用土地违约金及土地闲置费。
（五）符合依约、依法收回的资产，业主不同意园区收回，园区、国土部门可依约、依法强制解除合同，依照国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发〔20*〕36号），土地闲置费按出让价的20%征收，依法可以无偿收回的，坚决收回。不符合无偿收回条件的，按协议约定或国土法规定收回。
（六）业主自行处置的资产，按规定征交未合理利用土地违约金及土地闲置费，并全额征交相关税费。
（七）企业房地产转让应交纳的税费，按成交金额计征，即出让方：营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税等相关税费；承受方：契税、印花税等相关税费。个人股权转让、企业（公司）股权转让按规定计征所得税；按企业清算后所得收益按规定计征所得税；其他费用按园区规定收取。
第四条资产流动办理程序
（一）依约、依法资产处置办理程序
园区收回闲置土地程序：园区对入园项目进行清查，符合依约、依法收回的，报园区办核实，经决策后，园区书面告知业主收回闲置土地，国土部门办理终止国有土地出让合同手续，收回土地使用权证，园区退还业主土地出让金。园区回购建筑物程序：由业主和园区双方委托中介机构评估，回购资产由园区重新出让，并由园区牵头协同相关部门根据从简原则给予办理转户权证。需通过法律途径收回的，相关部门要按法律程序快速办理。
（二）协商处置、自行处置资产办理程序
经园区对项目逐个审核，与企业协商后提出方案，属企业自行转让的，报县工业项目决策咨询领导小组决策。经协商回购的，其土地由国土部门办理终止国有土地出让合同手续，收回土地使用权证，园区支付业主土地出让金。房产由业主和园区双方委托中介机构评估，并办理过户手续。受让方新上项目，按新入园项目进行管理。
（三）追加投资办理程序
由企业提出申请，经园区核实同意，并向县工业项目决策领导小组提交项目申请报告，经县工业项目决策领导小组同意，再与园区重新签订投资承诺书、协议书。
（四）资产租赁新办企业办理程序：
租赁方新办工业项目向园区提出申请，经园区审核后，向工业项目决策咨询领导小组提交新上项目申请报告，经决策咨询领导小组决策同意，再办理相关手续。
第五条申报材料（原企业）
（一）填报《工业企业资产转让有关登记事项审查表》。
（二）营业执照；
（三）法定代表人资格证明书，委托他人办理的应提交授权委托书；
（四）土地使用权合法凭证；
（五）房屋所有权合法凭证；
（六）用地平面图和厂房设计图；
（七）在办理手续时，按各部门要求提供相关材料。
第六条组织领导
（一）统一思想，提高认识。相关部门必须高度重视，把思想和行动统一到县委、县政府的重大决策上来，确保闲置资产“家底清、盘得活”，扎实推进“腾笼换鸟”工作，通过园区收回闲置土地、业主自行转让资产等方式尽早盘活存量，使有限的土地资源实现最大的效益。
（二）加强领导，健全组织。建立工作小组，由王良春付县长任组长，洪士友、范卫祥、严志源任付组长，陆雄、汪晨鸣、姜风、夏剑平、方玉林、夏浩波、虞婷婷、姜忠军、陆寿泉、劳志平、王胜、祝文波为成员。县园区办具体负责实施。园区实行“一把手”负责制，资产合理流动工作纳入园区年度建设工作考核。
（三）落实措施，确保推进。园区及有关部门应对入园项目每季进行一次清查，按照项目投资协议书和承诺书确立的建设进度要求，及时排查清理。涉及相关部门职能的，应制定措施，落实人员，及时快速办理，确保园区资产合理流动，推进园区项目建设。
（四）协同配合，明确责任。处置闲置资产涉及到经贸、园区、国土、财政、招商、项目引进单位、工商、金融等多个职能部门，需各单位之间加强联系，密切配合，扎实推进闲置资产的盘活利用。各部门具体职责如下：
1、经贸（园区办）部门：负责规范园区企业资产合理流动管理办法制订，承担资产合理流动的组织和管理，牵头项目决策咨询，对资产流动全过程进行核实、监督和管理。
2、园区：负责如实提供园区内企业（项目）的闲置土地、投资额度、经营状况等基本情况，报园区办核查；负责与企业对接、协商工作，按决策意见落实资产处置措施；严格执行与业主签订的投资协议书、承诺书。
3、县国土部门：负责闲置土地处置的政策指导和监督把关，负责审查项目实际用地情况，依法征收未合理利用土地违约金及土地闲置费，办理终止国有土地出让合同手续或转让手续。
4、县财政税务部门：要做好资产过户各项税费政策执行情况和资产清算工作。
5、招商局：严格把好招商项目关，掌握客商的投资实力；做好处置后资产的招商文本建立和宣传工作，对未完成协议投资额的企业，进行后期项目对接工作；协调引进单位做好对处置资产企业工作，并将其纳入招商引资考核。
6、项目引进单位：按决策意见协助园区做好与业主对接工作和与园区意见有分歧的业主的思想工作。
7、工商部门：对所有进行资产处置的企业，变更工商注册登记，要按工业项目决策咨询纪要要求办理，并协助做好业主工作。
8、金融部门：要配合园区做好已抵押的企业资产的处置工作。同时，对配合园区资产回购工作的企业，在融资方面给予扶持。
9、法院：按法律程序做好涉及由法律裁定的企业资产的处置工作，并及时与园区沟通。
10、法制办：负责资产流动全过程法律、法规咨询服务工作。
11、其他部门（建设、规划、环保、消防、安监等部门）：要进一步简化手续、放宽政策、做好服务，创造有利于盘活闲置资产的各种条件。
房地产开发投资协议范文第7篇
表达房地产开发合同
甲方： 法定地址： 乙方： 法定地址： 依据中华人民共和国合同法及有关法律法规的规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，共 同合作参与开发建设房地产项目，为明确甲、乙双方的权利、义务和责任，经过友好协商，达成如下合作 协议，共同遵守执行： 一、合作项目 甲、乙双方初步商定本次合作为房地产开发建设的技术支持、信息咨询、开发、管理、服务等项目。
二、合作的范围及内容 根据甲、乙双方目前的实际情况和市场状况，双方商定本次合作为房地产开发建设的初期工作，本次 合作范围及内容是为房地产开发建设项目提供技术顾问、信息咨询等服务，包括项目开发建设所需资金的 融通及筹措，项目的推介及招商，为项目寻找战略投资人或合作伙伴等。
三、合作方式 在本次共同合作中，全部以甲方的名义进行对外沟通、信息交流、协调关系、公关、招投标、谈判、 签约等商务事宜，乙方以甲方公司管理人员的身份完成本协议约定的工作，进行相应合法商务活动。
四、甲、乙双方的工作与责任 4.1、甲方： 4.1.1、向乙方提供商务活动所必需的一切商务谈判资料，如甲方的组织机构、管理机构、注册资本、 企业章程、企业营业执照、资质证书、验资报告、年度财务报表、法人代表证明书、授权委托书等一切为 合作项目服务的资料证明文件。
4.1.2、在乙方提供投资开发所必须的资料基础上，负责筹备项目开发建设所需资金的融通及筹措，并 及时告知乙方融资渠道及融资结果，并将融资所需的整套文件资料给乙方;在乙方提出需要的前提下为其 寻求及联络相应的金融机构或投资机构。
4.1.3、在乙方提供必须的资料的基础上，负责协助乙方筹备项目的推介及招商所需的文件资料，并为 其安排定向推介。
4.1.4、在乙方提出自行融资或寻求开发合作伙伴的前提下，负责协助乙方进行融资或合作开发的相关 的协议、合同的谈判和起草;并协助乙方完成融资或合作的相关法律文件的准备和签署。
4.1.5、为项目寻找战略投资人或合作伙伴，并将谈判内容、结果和合作方式等以书面形式告知乙方。
4.1.6、承担本协议约定的合作过程中所发生的一切费用支出(包括乙方的管理费用，土地费用，项目 设计、招投标等前期费用，项目广告推介费，财务费用，销售费用等)。
4.1.7、双方商定的其他工作。
4.2、乙方： 4.2.1、负责提供获得项目服务事宜的公共关系支持。
4.2.2、负责取得项目服务所需的全部基本资料。
4.2.3、负责协调使甲方获得项目服务合同及相应的授权。
4.2.4、负责协调关系并使甲方寻求、联络、推荐的金融机构、投资机构、战略投资人或合作伙伴在合 作开发的项目竞争中入闱中标。
4.2.5、双方商定的其他工作。
五、管理等费用的支付方式 5.1、乙方在协议约定范围内所付出的管理费用由甲方承担，协议签定后按每个项目信息为单位，按每 个项目总投资额的 2%向乙方支付管理费。
5.2、本协议自签定生效之日起 7 日内，甲方向乙方支付前期开办费，之后按每月的实际投资额(含形 象进度所代表的投资额)的 2%向乙方支付管理费，前期开办费在月支付管理费中扣减。
5.3、 广告费用、 前期费用等双方另行商定支付方式， 并作为本合同附件， 与本合同具有同等法律效力。
六、保证与承诺 6.1、双方有权签订并执行本协议约定的义务，并且无需任何其他人的同意。
6.2、双方无论口头或书面所提供的任何资料、信息、数据、文件等均是最新的、客观的、真实的、完 整的，并且不存在任何虚假、侵权、故意疏忽或虚伪陈述。
6.3、双方将所知悉的可能影响本协议的所有事项(如果有)尽快通知对方，并提示对方注意。
6.4、乙方在以甲方的名义进行或从事商业活动时，必须严格遵守中国有关法律和规定，一切违背法律 和规定的行为，导致的法律责任与经济责任均自行承担。
6.5、乙方以甲方名义对外的一切承诺及相关的意见、观点、看法和操作，均应在甲方授权或双方议定 的范围内进行，否则，乙方自行承担全部责任。
6.6、乙方在提出正当的合法商务活动时，甲方应积极的给予支持， 七、合作期限 7.1、本协议有效期暂定为一年，若合作项目没有任何进展则经甲、乙双方签字盖章之日生效起的一年 后终止，若合作项目进展顺利，甲方或甲方推荐的金融机构、投资机构、战略投资人或合作伙伴在合作开 发的项目竞争中入闱中标，则本协议有效期延长至合作项目销售封盘为止。
7.2、在下述情况下，任何一方均可在书面通知另一方后立即终止本协议： 7.2.1、一方停止营业或进入清算(不包括事先得到另一方书面同意的、为了正当的有清偿能力的重组 或合并而进行的自愿清算)或解散或关闭; 7.2.2、一方无法支付到期债务，或其全部或部分财产被指定给破产接管人、行政接管人或管理人(或 依照其公司所在地或公司设立地点的法律规定的任何类似官员或程序)，或正进入任何破产程序; 7.3、因不可抗拒力或意外事件致使协议无法履行时，遭遇不可抗拒力或意外事件的一方应在尽可能快 的时间内将事故详细情况通知对方，最长不得超过十五日，双方应该通过协商暂缓或终止本协议的履行。
7.4、本协议的终止不影响保密协议的效力，但保密期限过后则不在此限。
7.5、本协议合作期满,如需延长合作期,双方可签订书面文件延长合作期。
7.6、在有效期内，为本协议上述项目提供的服务全部结束，则本协议终止。
八、违约责任
8.1、 一方违反了本协议的任何条款， 并且在另一方指出这种违反后 15 日内， 这种违反仍未得到纠正， 违约方应承担由此给另一方带来的相应的经济损失，并承担法律责任; 8.2、如果任何一方连续三十天无法实质履行其责任，则另一方可以在发出书面通知三十天后终止该协 议或其中受到上述影响的任何部分，无法实质履行其责任的一方应承担相应的经济责任和法律责任。
九、不可抗力 9.1、由于任何一方所无法控制的原因，包括战争、火灾、风暴、政治封锁、罢工(不包括其自身员工 的罢工)或自然灾害而导致其无法履行协议义务时，该方不承担违约责任，亦不对另一方因上述不履行而 导致的任何损失或损坏承担责任。
9.2、各方在知晓可能导致不可抗力事件的发生后应尽快通知另一方。
十、适用法律 10.1、本协议的订立、效力、解释和履行，均适用于中华人民共和国的法律。
10.2、如果双方对本协议的效力、解释或履行发生任何争议，各方首先应通过友好协商。
自争议发生 之日起三十日内协商解决不成，则任何一方均有权向项目所在地法院提起诉讼。
10.3、除有关争议的条款外，在争议的解决期间，不影响本协议其他条款的继续履行。
10.4、本协议部分条款依法或依本协议的规定终止效力或被宣告无效的，不影响本协议其他条款的效 力。
十一、协议的生效、协议的修改、变更、补充及其它 11.1、本协议经甲、乙双方盖章、签字后生效。
11.2、本协议一经生效即受法律保护，任何一方不得擅自修改、变更和补充。
本协议的任何修改、变 更和补充均需经双方协商一致，达成书面协议。
11.3、本协议以中文写成，正本一式四份，甲、乙双方各执两份，具有同等法律效力。
11.4、与本协议有关的任何往来文件均作为本协议附件，与本协议具有同等法律效力。
11.5、本协议于年月日在中国市正式签署。
甲方(盖章)： 乙方(盖章)： 法定代表人(签字或盖章)： 法定代表人(签字或盖章)： 或授权代表(签字)： 或授权代表(签字)：
房地产开发合同阅读
订立合同单位：
_______________(以下简称甲方)
_______________(以下简称乙方)
为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。
一、项目内容及规模：
______________________________________________________________________
二、总投资及资金筹措：
总投资____万元(其中：征地费____万元，开发费____万元，建筑安装费____万元)。
投入资金规模____万元，甲方出资____万元，分__次出资，每次出资____万元，预收款____万元;乙方出资____万元，分__次出资，每次出资____万元。
三、合作方式：
______________________________________________________________________
四、各方负责：
(1)甲方：_______________________________
(2)乙方：_______________________________
五、经营方式：_____________________________
六、资金偿还及占用费：
资金占用费按月利率__%计付，并于每季末的前__天内付给出资方。
资金的偿还按如下时间及金额执行_________，最后一次还款时，资金占用费随本金一起还清。
七、财务管理：
(1)成本核算范围：_________________________
(2)决算编制：___________________________
(3)财产清偿：___________________________
八、利润分配：
______________________________________________________________________
九、违约责任：
__________________________________
十、其他：
(1)该项目资金在______行开户管理。
(2)____方经济责任由______担保。
保证方有权检查督促_____方履行合同，保证方同意当____方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任。
(3)____方愿以______作抵押品，抵押品另附明细清单作为本合同的附件。
_____方不履行合同时，____方对抵押品享有处分权和优先受偿权。
(4)本合同正本一式____份。
甲方执____份，乙方执____份。
合同副本___份，报送_________等有关单位各存1份。
双方代表签字后生效。
本合同附件有___________________，与本合同有同等效力。
本合同的修改、补充须经由甲乙双方签订变更合同协议书，并须保证方同意，作为合同的补充部分。
甲方：(公章)乙方：(公章)
地址：地址：
法人代表：(签章)法人代表：(签章)
开户银行及帐号：
保证方：(公章)
地址：
法人代表：(签章)
开户银行及帐号：
签约日期： 年月日
签约地点：
有关于房地产开发合同
甲方：___________________
乙方：___________________
为明确责任，恪守信用，特签订本协议，共同信守。
一、项目内容及规模：____________________________________________。
二、总投资及资金筹措：
总投资_________元(其中：征地费_________元、开发费_________元，建安费_________元)。投入资金规模_________元，甲方出资_________元，预收款_________元;乙方出资_________元，预收款_________元。
三、各方责任
甲方：________________________________________________________________。
乙方：________________________________________________________________。
四、经营方式：____________________________________________________________________。
五、资金偿还及占用费：
资金占用费按月利率_________‰计付，并于每季末月的20日付给出资方。资金的偿还按如下时间及金额执行_________，最后一次还款时，费随本清。
六、财务管理
1.成本核算范围：_________________________________________________;
2.决算编制：_____________________________________________________;
3.财产清偿：_____________________________________________________。
七、利润分配：____________________________________________________________________。
八、违约责任：___________________________________________________________________。
九、其他
1.该项目资金在_________行开户管理，双方确认_________行有权监督资金使用。
2._________方经济责任由_________担保。保证方有权检查督促______方履行协议，保证方同意当______方不履行协议时，由保证方连带承担经济责任。
3._________方愿以_________作抵押品，抵押品另附明细清单作为本协议的附件，______方不履行协议时，______方对抵押品享有处理权和优先受偿权。
十、本协议正本一式______份。甲方执_____份，乙方______份。协议副本______份，报送_____等有关单位各存一份。双方代表签字后生效。本协议附件有_________与本协议有同等效力。
十一、本协议的修改、补充须经甲乙双方签订变更协议协议书，并须保证方同意，作为协议的补充部分。
甲方(公章)：_________________
代表人(签字)：_______________
____________年______月_______日
签订地点：_____________________
乙方(公章)：_________________
代表人(签字)：_______________
____________年______月_______日
签订地点：_____________________
保证方(公章)：_______________
代表人(签字)：_______________
房地产开发投资协议范文第8篇
法定代表人：李月萍，董事长。
委托人：魏永柏，广东东方星联律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：成润房地产发展（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东门南路7-9号食品大厦东段6楼。
法定代表人：黄冠，董事长。
委托人：魏永柏，广东东方星联律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市人民政府侨务办公室，住所地广东省深圳市红宝路8号旧财政局5楼。
法定代表人：张省轩，主任。
委托人：杨一平，北京市华联律师事务所律师。
委托人：彭林英，深圳市人民政府侨务办公室处长。
被上诉人（原审被告）：深圳市深建开发有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区文锦北路2号文锦广场A区8楼。
法定代表人：蒋国安，董事长。
委托人：张明川，广东五维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市海外交流协会，住所地广东省深圳市红宝路8号旧财政局5楼。
负责人：胡根忠，主任。
委托人：杨一平，北京市华联律师事务所律师。
上诉人轮达发展有限公司（以下简称轮达公司）、成润房地产发展（深圳）有限公司（以下简称成润公司）为与上诉人深圳市人民政府侨务办公室（以下简称侨务办）、被上诉人深圳市深建开发有限公司（原称深圳市国际物业庭园开发企业公司，以下简称深建公司）、深圳市海外交流协会（以下简称海交会）合作建房合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（2001）粤高法民初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：1992年5月21日，侨务办（甲方）与深建公司（乙方）签订《旧城改造意向书》，约定：由乙方提供资金，对甲方所属的深南东路南华街12号大院旧有建筑物进行拆迁改造，原建筑物的拆迁由乙方负责适当的赔偿及提供原住户搬迁所需要的住宅及拆迁费，新建楼宇的全部费用由乙方提供，楼宇竣工后，除赔偿给甲方的房产外，其余全部归乙方所有；本意向书自双方代表签字并加盖公章之日起正式生效，生效后乙方付给甲方20万元作为双方正式合作的保证金。1992年5月26日，深建公司付给侨务办保证金人民币20万元。
1993年3月22日，深建公司与海交会签订《旧房改造合同书》，约定：深建公司与海交会共同合作，对深圳市深南东路南华街12号大院旧有建筑物进行拆迁改造，兴建一幢高层综合性办公楼；深建公司承担全部出资，海交会得到的房产为全部住户的房屋赔偿、新建楼宇地下停车场的一半和地上7500平方米的建筑面积，其余房产全部归深建公司所有；海交会负责提供本项目用地的全部合法手续及拆迁安置的组织和实施。
1993年3月27日，深建公司与轮达公司签订了《“海协大厦”投资开发合作合同书》，约定：在本合同签订前，深建公司已与海交会签订了《旧房改造合同书》及《补充协议》，双方以此为合作基础，以深建公司作为开发商，享有开发利益，双方同时作为投资商，合作投资并分享相应的投资回报，共同履行深建公司与土地方签订的合同及协议；本项目的开发经营行为全部以深建公司的名义进行，在开发过程中，双方的投资比例为深建公司投资20%，轮达公司投资80%，双方按投资比例承担相应的权利和义务等。
1993年7月3日，以桥务办为甲方、轮达公司和深建公司为乙方，重新签订了一份《旧房改造合同书》，约定：对深圳市深南东路南华街12号大院旧有建筑物进行拆迁改造，甲方负责项目用地的全部合法手续和资料及拆迁安置的组织和实施；乙方负责改造项目的地价、市政配套费及全部拆建费用，除赔偿给甲方住宅和竣工后7300平方米房产及一半停车场外，甲方在改造期间临时租用房屋、商场停业及招待所人员闲置的补偿，由乙方分两次向甲方提供合计100万人民币的现金补偿。支付办法是：第一期在本合同书生效后先付20万元，第二期在拆迁动工前20日内付80万元；乙方协助甲方作好拆迁住户的工作，作好拆迁准备，配合甲方组织搬迁并提供所需的全部资金；甲乙方必须严格遵守本协议的各项条款，否则视作违约，违约方必须赔偿守约方的经济损失，若甲方违约，则甲方必须将乙方对该项目投入的资金本息全部退回并赔偿因此造成的乙方全部损失，如乙方违约，导致工程停工，甲方有权另行筹资完成该项目施工，乙方投入的资金，在项目竣工后，用使用期间回收的资金补偿甲方因乙方违约造成的损失后无息退回给乙方。双方还对工程的工期等其他内容作了约定。同一日，深建公司（甲方）与轮达公司（乙方）签订了两份合同书，一份是《“海协大厦”投资开发合作合同书》，约定：双方共同投资开发海协大厦项目，其中甲方投资20%，乙方投资80%，双方按投资比例分配房产。另一份是《“海协大厦”投资股权转让的协议》，约定：经友好协商，甲方同意乙方收购甲方在双方的合作合同中明确由甲方拥有的20%投资股权，收购方式为：乙方付给甲方1100万元及在海协大厦竣工之后提供450平方米办公楼给甲方，其产权归甲方所有，由乙方为甲方办好该房产的全部手续及产权证书；付款方式为本协议生效后，乙方向甲方支付定金1000万元，在市规划国土局批准甲方与土地方的《旧城改造合同书》及《补充协议》之后一个星期内，乙方付给甲方100万元（含定金合计1100万元），450平方米房产在大厦竣工后提交甲方。
另查明，1993年6月15日，侨务办与深圳市规划国土局就海协大厦项目的用地签订了《深圳经济特区土地使用权出让合同书》，办理了该地块的土地出让手续。1994年4月6日，以深圳市规划国土局为甲方，以侨务办、深建公司和轮达公司为乙方签订了《<深圳经济特区土地使用权出让合同书>补充协议书》，约定：经深圳市规划国土局研究同意，侨务办将H109-10地块1798.6平方米土地使用权与深建公司、轮达公司合作开发建设，其中侨务办分成34.4%为自用，不得参与房地产经营，深建公司与轮达公司分成65.6%为商品房；土地使用者除按原合同书的要求给付地价款外，还需为合作建房向深圳市规划国土局补交本块土地的地价款2000万元及市政建设配套费32528901元；首期市政配套费1000万元于签订本补充协议书之日付清，余款市政建设配套费及地价款于签订本补充协议书之日起一年内付清。1994年9月15日，侨务办取得《深圳市拆除房屋许可证》，有效期至1995年8月。为此，深圳市规划国土局罗湖分局发出拆迁公告。
1995年2月16日，侨务办、深建公司和轮达公司三方签订《补充协议》约定：经三方协商一致同意，深建公司拟退出该项目的合作，在深建公司保证不全部即时抽回原投入资金的前提下，各方同意自本补充协议经三方签字盖章之日起，深建公司停止对该项目作任何投入；深建公司前期投入该项目的资金分两步收回：即本补充协议生效后，轮达公司在1995年4月30日前分三期退还深建公司430万元现款，其余投资按预计投资成本折算成房产，由深建公司继续拥有该项目450平方米办公楼的产权，由轮达公司在项目竣工时负责将该450平方米办公楼产权办至深建公司名下；在本补充协议生效后，深建公司有义务继续协助侨务办、轮达公司做好拆迁工作，直至将施工现场完全向施工单位移交。该协议还对轮达公司的具体付款时间及违约责任等作了约定。同日，侨务办、深建公司和轮达公司共同致函深圳市规划国土局称，由于深建公司企业周转压力大，三方同意深建公司退出合作项目，并已达成补充协议，请该局予以审批。同年4月20日，深圳市规划国土局给上述三方当事人复函：同意深建公司退出合作项目，由桥务办和轮达公司合作建房；合作建房方式、责权及利益分配按1995年2月16日三方订立的《补充协议》执行。同年5月18日，侨务办和轮达公司又与深圳市规划国土局签订《<深圳经济特区土地使用权出让合同书>第二补充协议书》，其内容除市政建设配套费变更为30249339元外，其他内容与原《<深圳经济特区土地使用权出让合同书>补充协议书》基本相同。根据上述合同的约定，轮达公司分别于1993年6月18日和1994年2月、1994年4月1日向深圳市规划国土局支付地价款7138643元、500万元和500万元，尚欠地价款42528901元，按深圳市规划国土局2000年5月8日发出的《催交地价款通知书》，尚欠地价款本金加利息再加滞纳金共139234890.46元。
再查明，1995年1月19日，轮达公司将24套商品房交给侨务办作为拆迁宿舍楼的安置房。侨务办将原招待所和办公楼全部拆除，但对于住宅户，除有一户搬迁外，其余住户均未搬迁。该24套商品房为分期付款方式购买，当时未办理房屋产权证。1996年3月侨务办、海交会在给深圳市副市长王炬《关于要求减免“海协大厦”的地价和增加建筑高度的请示》和1998年1月5日侨务办、成润公司给深圳市规划国土局提交的《关于要求改变“海协大厦”功能和增加建筑容积率的请示》中，侨力办承认，由于未能完成拆迁任务，造成工程未能如期上马，根据合同有关条款，我办应承担造成工期拖延，投资成本增大的主要责任。2001年3月初，侨务办将该24套房屋全部返还给轮达公司。
轮达公司就其向深建公司的付款问题，共提供四份证据，分别为：1993年4月5日深建公司开出的50万元《现金支付凭证》和950万元收款收据、1993年7月26日的16万元收款收据、1994年7月25日的50万元转帐支票。对50万元的现金支付凭证和50万元的转帐支票，深建公司认为无原件，不予认可。只认可收到966万元，并且提供一份1993年8月25日的转帐支票，证明轮达公司划走了其中的450万元。轮达公司认为转帐支票的收款单位是深圳市赛格达声股份有限公司，与其无关。关于轮达公司在合作项目的资金投入问题，除轮达公司付给深建公司的款项，侨务办认为与其无关外，其余的安置搬迁户购房支出本金18320563.13元、1994年1月10日支出36万元和6月30日支出24万元，共计支出海协大厦设计费60万元，地价款17138643元，轮达公司1994年7月5日前为侨务办租赁办公室、付水电、卫生治安费、装修、拆旧楼工程补偿费等1393074.75元予以认可；但对轮达公司提出的上述费用的利息没有认可。对轮达公司另外提出的项目筹建办公室从1993年7月至1998年8月止的场地、管理人员宿舍租赁、工资、交通通讯、住勤伙食补贴等费用2501000元，认为无合法凭据，不予认可。
又查明，深圳市国际物业庭园开发企业公司于1997年11月25日变更登记为深圳市深建开发有限公司。1995年7月17日，轮达发展有限公司独资成立轮达房地产发展（深圳）有限公司，经营范围为H109-10地块的开发经营，1996年11月20日，轮达房地产发展（深圳）有限公司变更登记为成润房地产发展（深圳）有限公司。轮达公司表示，成润公司成立后，其在合作项目中的权利义务转由成润公司承接。
由于合作项目中宿舍楼未能拆迁，海协大厦工程无法开工，轮达公司、成润公司向广东省高级人民法院提起诉讼，请求法院确认轮达公司与深建公司签订的《关于“海协大厦”投资股权转让的协议》无效，深建公司返还依该协议取得的财产；解除本案所有有关合作建房的协议，由侨务办、海交会、深建公司赔偿因合建合同无法履行给轮达公司、成润公司造成的经济损失。
一审法院审理认为，（一）侨务办、轮达公司和深建公司于1993年7月3日签订的《旧房改造合同书》，是三方当事人的真实意思表示，该合作行为已经深圳市规划国土局批准，应确认为有效。在履行上述合同过程中，深建公司因资金困难，要求退出合作，其在原合同中的权利义务由轮达公司承接，并由轮达公司对深建公司的前期投入作出补偿，为此深建公司和轮达公司签订了《关于“海协大厦”投资股权转让的协议》，深建公司、轮达公司和侨务办三方签订了《补充协议》，深建公司退出合作的行为也于1995年4月20日获得深圳市规划国土局的批准，故深建公司的退出行为应为有效，当事人之间为此签订的上述协议亦有效。深建公司早已退出合作项目，轮达公司也为履行协议支付了部分款项，对轮达公司尚未履行的义务，深建公司并未要求继续履行，现轮达公司仍以《关于“海协大厦”投资股权转上的协议》无效为由，要求深建公司退还补偿款，缺乏法律依据，不予支持。由于深建公司在1995年已完全退出合作项目，现轮达公司仍以此后其与侨务办的合作造成轮达公司损失为由，要求深建公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据，亦不予支持。（二）关于轮达公司和侨务办的合作问题，由于住宅户的房屋没有拆迁，导致双方的合作无法继续进行，现双方同意解除合作关系，对此予以照准。本案争议焦点之一，即双方在合作过程中的建约责任认定问题，由于1993年7月3日的《旧房改告合同书》明确约定，侨务办负责拆迁安置的组织和实施，轮达公司协助侨务办作好拆迁户的工作，配合侨务办组织搬迁并提供所需的全部资金。据此，对于拆迁工作，虽然双方都有责任，但主要责任应由侨务办负担，轮达公司的义务是协助、配合并提供资金。轮达公司已在1995年将安置拆迁户的房屋交给侨务办，侨务办也接收了房屋，侨务办还于1994年9月取得了《深圳市拆除房屋许可证》，有效期至1995年8月，但由于侨务办措施不得力，工作不到位，直至诉讼前仍未将住宅房屋拆除，对住宅楼没有及时拆除，侨务办应承担主要责任。而轮达公司作为协助方，虽然在1995年将安置房屋交给了侨务办，但由于安置房条件不好，不能办房产证，对被拆迁户提出的安置补偿费用不能满足，造成被拆迁户不愿搬迁，故轮达公司对于住宅楼不能拆除亦有一定过错，应承担相应责任。本案双方当事人的违约责任按6：4的比例，由侨务办和轮达公司分担。对解除合同给轮达公司造成的损失，亦按上述比例分担。根据轮达公司的诉讼请求和侨务办在庭审中的意见，下列项目可以作为轮达公司解除合同后的损失：即轮达公司购买安置房支出18320563.13元在侨务办使用期间产生的银行利息；轮达公司支出设计费60万元、支出地价款17138643元产生的银行利息；轮达公司为侨务办租赁办公室、付水电、卫生治安费、装修、拆旧楼补偿费等支出的本金1393074.75元及该款的银行利息；轮达公司海协大厦项目筹建办公室场地、管理人员宿舍租金、工资、交通通讯、住勤伙食补贴等费用125万元及其该款银行利息的一半，侨务办除补偿轮达公司上述损失的60%外，在解除合同后，侨务办对轮达公司为该项目支付的设计费60万元、地价款17138643元，也应由侨务办一同补偿。由于轮达公司承接了深建公司在合作项目中的投资权益，故深建公司原付给侨务办的保证金20万元本息也应由侨务办在本案解除合同后一并退还轮达公司。由于轮达公司在与侨务办签订合作合同后，成立了成润公司专项从事本案合作地块的开发，现轮达公司也认可其将合作项目中的权利义务转给成润公司，故成润公司与本案有直接的利害关系，可作为本案原告，与轮达公司共同主张权利。（三）关于轮达公司主张海交会应对侨务办的行为承担连带赔偿责任问题，由于海交会除1993年3月22日与深建公司签订一份《旧房改造合同书》外，并未与轮达公司签订过任何法律文件，本案有关的法律手续都是办在侨务办的名下，是侨务办在履行合同，海交会对本案合作项目既不享有权利，也没有合同约定应承担的义务，故轮达公司的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上，广东省高级人民法院于2001年12月25日作出判决：（一）侨务办、轮达公司、深建公司三方当事人于1993年7月3日签订的《旧房改造合同书》有效，予以解除，本案合作开发地块归属侨务办；（二）轮达公司与深建公司于1993年7月3日签订的《关于“海协大厦”投资股权转让的协议》，侨务办、轮达公司、深 建公司三方当事人于1995年2月16日签订的《补充协议》有效；（三）轮达公司和成润公司已支付的地价款17138643元和设计费60万元，由侨务办补偿；（四）侨务办应将深建公司支付的20万元及该款利息（从1992年5月27日起至法院判决侨务办付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）偿付给轮达公司和成润公司；（五）轮达公司和成润公司在本案中承受的损失：1、轮达公司购买安置房款18320563.13元从1995年1月20日起至2000年10月31日止的利息损失；2、轮达公司支出设计费36万元从1994年1月10日、24万元从1994年6月30日至法院判决侨务办付款之日止的利息损失；3、轮达公司支付地价款7138643元从1993年6月19日、500万元从1994年2月2日、500万元从1994年4月2日起至法院判决侨务办付款之日止的利息损失；4、轮达公司为侨务办租赁办公室、付水电、卫生治安费、装修、拆旧楼补偿费等支出的本金1393074.75元及该款从1994年7月6日起至法院判决侨务办付款之日止的利息损失；5、轮达公司海协大厦项目筹建办公室场地、管理人员宿舍租金、工资、交通通讯、住勤伙食补贴等费用125万元及其该款从1993年7月1日起至法院判决还款之日止利息损失的一半。上述利息损失的利率均按中国人民银行同期同类贷款利率计算，由侨务办偿付60%给轮达公司和成润公司；（六）驳回轮达公司和成润公司的其他诉讼请求。上述判决中，侨务办应支付给轮达公司和成润公司的款项，侨务办应在本判决生效之日起30日内支付给轮达公司和成润公司；逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二的规定处理。本案受理费人民币629420.38元，由轮达公司和成润公司负担21768.15元，由侨务办负担377652.23元。成润公司多预交的诉讼费377652.23元，由侨务办在本判决生效之日起30日内迳付给成润公司。
轮达公司、成润公司及侨务办均不服一审判决，向本院提起上诉。
轮达公司、成润公司上诉称：一审判决侨务办与轮达公司共同承担未按约定完成拆迁工作的责任是错误的，根据《旧房改造合同书》约定，侨务办负责拆迁安置的组织实施，但其未按约定完成拆迁工作，致使合建项目无法开工，而上诉人购买了24套房屋作为拆迁安置房交给侨务办，履行了合同约定的全部义务，侨务办应承担违约的全部责任；上诉人购买24套安置房共支出费用18320563.13元，该24套房屋虽然已经退还，但其现在的价值仅有800万元，差价部分应作为损失计算，请求二审法院对24套房屋进行评估并判令侨务办偿还差价部分的损失；《海协大厦投资股权转让的协议》应为无效，深建公司未对合作项目投资，却通过转让合同牟利，违反了法律的有关规定，应予纠正；1993年3月22日的《旧房改造合同书》是海交会与深建公司签订的，故海交会应对侨务办赔偿给上诉人的损失承担连带赔偿责任。
房地产开发投资协议范文第9篇
融资成本与融资风险有着密不可分的对称关系，这种关系就是：如果融资风险增加，融资成本相应下降；如果融资风险减少，融资成本相应上升。房地产项目的开发商必须寻求各种资本结构中的融资风险与融资成本的均衡和对称，也就是当项目的融资风险上升时，应有相应的风险受益或成本的节约作为其补偿，这一原理也可用于调整风险后的资本成本率或融资成本率来说明。调整风险后的资本成本率等于资本的时间价值加上资本风险价值。这里，对项目业主而言，资本风险价值与资本风险成反向变动，更严格地说，当两者变动的比例一致时，资本的风险得到了补偿。这一结论对因资本结构的调整和变动而引起的融资风险与融资成本的变动同样适用，也就是资本结构调整的变动，导致项目融资成本的相对上升或下降，其比例与幅度，应与该结构调整和变动导致的融资风险的相对下降或上升比例与幅度相一致。
二、房地产开发项目融资风险产生的原因
房地产项目融资中的风险，大体上可分为两类：系统风险和非系统风险。通常，把那些与宏观市场环境有关的、超出自己控制范围的风险称为系统风险，那些可以自行控制和管理的风险称为非系统风险。
政治风险是指那些由于战争、国际关系变幻、政权更迭、政策变化而导致房地产项目的资产和未来现金流受到损害的风险。概括地说，政治风险产生的主要原因为两大类：一类是政局的不稳定性，主要是战争、国际关系变幻、政权更迭等；另一类是政策的不稳定性，即东道国或当地政府土地政策、税收政策、信贷政策、房改政策、关税政策、价格政策、汇率政策等各项经济政策的变化。
开发和建设一个房地产项目必须要得到项目东道国和当地政府众多相关部门的授权或许可。获得政府的许可一般都要经过复杂的审批程序，这需要花费相当长的时间。如果不能及时得到政府的批准，就会造成项目无法按预定进度进行，这就是获准风险，它产生的主要原因为：规划设计有缺陷、不符合城市规划要求、地方公众反对、政府或其官员设置障碍、项目选址不合理等。
法律风险是指由于东道国法律的变动而产生的风险。一般而言，法律风险产生的因素包括：产权保护、反不正当竞争法、信托体系、外债管理体系、法律强制执行体系等法规的变化。
违约风险又称信用风险，是指房地产项目参与方因故无法履行或拒绝履行合同所规定的责任与义务。违约风险产生的主要原因为：在规定的日期前承建商无法完成项目的施工建设、投资方不履行出资协议、借款方无力偿还债务或拒绝偿还债务、不按约定分红偿付等。
价格风险和收入风险产生的主要原因是房地产市场的供求变化与市场竞争：汇率风险产生的主要原因为外汇政策的变化和汇率的变动；利率风险产生的主要因素为利率的变动。
完工风险指的是房地产项目无法完工、延期完工、或者完工后无法达到设计和交房标准的风险。完工风险的产生取决于四个因素：项目设计技术要求、承建商的建设开发能力和资金运筹能力、承建商所作承诺的法律效力及其履行承诺的能力、政府节外生枝的干预。
经营和维护风险是指在经营和维护房地产项目的过程中，由于经营者的疏忽发生重大经营问题。其中，技术风险产生的主要因素为：整体规划设计是否先进合理、项目选址是否合适、原料来源是否有保证、工程造价是否合理、技术人员的专业水平与职业道德能否达到要求等；生产条件风险产生的主要原因为：自然资源、原材料、能源的供应是否可靠，给排水、交通、通讯以及其它公用设施的条件是否到位。
环境风险指房地产项目的不合理规划和建设对自然环境、文物保护、人们生活和工作环境的破坏，导致要交纳巨额罚款或将项目拆除的风险。环境风险产生的主要原因是房地产项目违反环境保护、文物保护、建筑规划等法规。
三、市场开发和运营中可能产生的风险
随着房地产开发项目的进展，受委托的咨询机构还应该动态的审查、评估各参与方在项目建设中的实施情况，并对房地产开发项目所需的设备、材料、能源的供应情况、价格变化情况以及在建设过程中可能出现的市场需求变动情况提出咨询意见，及时向投资人提出预警。投资人可根据咨询意见同项目发起人提出建议，以规避由于项目参与方的管理问题和市场变动情况而产生对投资人的风险。
一般说来，项目建设阶段的风险是相对高的，是从项目正式开工建设开始计算的。项目动工建设之后，大量的资金投入到购买工程用地、购买工程设备、支付工程施工费用时，项目的风险系数就开始急剧增加，贷款的利息也由于项目还未产生任何收益而计入资本成本并开始累加。当项目建设完工时，项目承受的压力最大，项目利息负担最高，此时项目的风险也达到或接近了最高点。这时，如果因为任何不可控制或不可预见的因素造成项目建设成本超支，不能按预定时间完工甚至项目无法完成，贷款银行所承受的损失是最大的，因此，在这一阶段都要求投资者提供强有力的信用支持来保证项目顺利完成。当项目按照规定正常运营时，投资项目开始产生现金流量，也开始偿还贷款，如果项目可行性研究报告中的假设条件符合实际情况的话，项目应该有足够的现金流量来支付运营管理费用和偿还贷款，并为投资者收回一定的投资回报和利润。此时，随着项目投资的逐渐回收，融资风险逐步减少。这阶段的项目风险主要表现在运营、金融以及其他不可预见因素等方面。
四、降低房地产开发项目融资成本和融资风险的建议
（一）加强系统风险的管理
1.政治风险的管理
房地产项目融资政治风险一般可以通过政府担保、政治风险投保或引入多边机构等方式减少政治风险带来的损失。在很多大型的房地产项目融资中，项目所在地的政府、金融机构、大中型企业都是主要的资金提供者，它们不仅有着丰富的经验和技术，同时还能为其它参与方提供一些政治上的保护。
2.法律风险的管理
项目公司与东道国和当地政府之间可以通过签署一系列相互保证协议，彼此在自己的权力范围内作出某种担保或让步，以达到互惠互利的目的。这类协议在一定程度上为项目发起方和贷款方提供了法律上的保护。这些协议包括：开发协议、进口限制协议、诉讼豁免协议、公平仲裁协议等。
3.违约风险的管理
在管理信用风险时，贷款方和投资者如果认定同他们签约的乙方信用级别太低，他们会寻找一个信用级别更高的第三方来作为签约方。如果因为东道国和当地法律、法规等因素使得这一点难以实现，那么他们就会要求引入信用提升机制。信用提升机制包括担保、有限担保、间接担保、暗示担保、银行信用证、抵押、保险、预定违约金、预留基金设置等。
4.经济风险的管理
市场风险的管理关键在于预防，在房地产项目运作的初期做好充分的市场调查，可以大大减少项目上马的盲目性。而在项目的建设和经营过程中，签订建立在固定价格基础上的施工和承包合同，预售房屋加速回款，也可以在很大程度上减少市场中的不确定因素对项目收入的影响。
（二）加强非系统风险的管理
1.信用协议
信用协议是贷款过程中的基本文件，它规定了贷款的基本条件，包括期限、利率、手续费、适用法律的选择、权力等。项目融资中的信用协议同一般商业贷款中的信用协议相比在先决条件、附加要求和违约处理等几方面有所不同。此外，信用协议除基本承诺外，贷款方还会特别要求借款方作出有关资产担保的承诺。
2.承建合同
承建合同针对的主要是完工风险。大多数房地产项目都是建立在“一揽子承包”基础之上的，“一揽子承包”合同中最关键的因素是完工的期限和交房标准。期限不能太短，否则承建商一味赶工，项目建设质量势必会打折扣。发起方通常会尽可能地将完工风险转嫁给承建商。承建商为了拿到项目，会提出明确的完工计划，也会同意误工及质量不符合要求的各种赔偿条件。
3.支付协议
支付协议中包括详细的控制项目资金流入与流出的条例。这种协议经常被称为“账户瀑布”或“分段瀑布”，因为资金最初进入收入账户，然后分别经过经营账户，债务清偿账户，资本支出和其他储备金账户而分段落下。在瀑布的最底部才是项目公司的账户。从支付协议可以看出，项目公司如果想从项目公司账户中提取资金，必须首先保证用于项目经营和债务清偿的资金得以充分留存。
4.抵押担保协议
贷款方通常会要求借款方签署担保协议，以项目公司的所有或部分协议权益、现有资产、未来收入以及其它有形和无形资产(包括保险、政府许可等)作为未来的还款担保。
5.抵押转让协议
项目的每一个重要参与者都会被要求签署抵押转让协议，以确保贷款方能够在需要的时候有效行使它对项目担保的收归权。贷款方还会要求明文禁止任何未经它们许可对项目协议的改动。
6.贷款方的内部协议
不同的贷款人之间的内部协议，在一定程度上会防止任何贷款银行在未经大多数贷款方同意的情况下，在加速债务偿还、控制抵押、控告借款方、启动破产程序等事项上单方面采取行动。该协议也会就各贷款方在项目资产担保上的分配比例做出规定。
（三）实现房地产开发项目融资风险管理的优化
我国的风险管理起步晚，技术含量低，在实际项目工作中，如果仅由一方负责风险管理，表面上项目的成本降低，但往往会因为管理效果欠佳，而使实际成本大大加大，甚至导致项目失败。笔者认为，现阶段我国还不具备独立进行融资风险管理全面工作的能力，在具体的项目中，还应以聘请国外有经验的风险管理机构和管理人员为宜，同时我方人员积极参与其中，汲取先进的经验，结合我国国情，提供参考意见，逐步实现风险管理的优化。在管理理念上，要增强战略性观念，着眼长远，着眼整体；增强阶段性观念，针对项目周期各个阶段的特点进行管理；增强系统性观念，努力从项目外部吸入适用的物质、能量和信息，从整体上对风险进行把握，从变化中抓住风险的发展趋势。在管理手段上，采用计算机技术，建立融资风险管理信息系统、风险评估系统、风险对策系统，提高风险管理的效率和质量。
（四）加强融资的可行性研究
融资可行性研究是预测房地产开发项目实现预定目标的可行性程度和回收投资偿还借款的意愿和能力，以便进行融资决策。融资的本质特征是偿还性，融入资金后必须按时回流，为此，可行性研究要以资金能否及时回收着眼，如果开发项目能够及时收回资金，那么开发企业就有了融资的基础。能否及时收回，表面上看是融入资金和返还资金的问题，但实质却是经济运行问题，资金的及时回流，从根本上要取决于开发企业和开发建设项目的可行性和经济效益。如果项目可行，经济效益好，经济运行诸环节互相衔接，资金便能及时回流，反之难以收回。因此，开发企业融资不仅要考虑资金能否及时收回，而且还要以经济运行的角度分析项目的可行性和经济效益。实际上这两者是紧密联系的，只有通过预测和分析项目的可行性和经济效益，才能评估资金能否及时收回，而评估资金能否及时收回是预测和分析项目可行性和经济效益的最终目标。
房地产开发投资协议范文第10篇
【关键词】房地产；项目融资；投资回报
中图分类号：F293.30 文献标志码：A 文章编号：1673-8500（2014）03-0051-01
一、房地产开发项目的融资流程
房地产开发项目的融资流程开发商经常表现为：首先要“看地”，向规划部门了解该用地是否符合地区用地总体规划，申请取得建设用地规划许可证，交纳首期土地出让金，取得国有土地使用权证，将出让取得的土地，经合法的土地评估机构评估，因为土地使用权（即土地使用证）抵押将出让所得土地全部抵押给银行办理金融贷款，用银行贷款支付剩余土地出让金及支付前期开发投入的资金；通过公开招标，承建单位交纳施工保证金（实际是垫资施工），工程施工到正负零时，根据《商品房预售管理办法》建设工程总体投入资金到达25%以上符合商品房预售规定可以预售，根据2003年6月5日央行出台“121”号文即《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，开发商整合购房户个人资料在银行按揭贷款，以房产抵押方式取得资金。完成收益周期，这样开发商不需投入大量资金，就可以完成整个开发收益周期。
二、房地产开发项目的融资方案
房地产开发项目融资需要有一定的方案，首先是房地产开发项目基本情况介绍，包括房地产开发项目的名称、开发的背景、具置以及开发的规模，同时需要有规范性文件支持，如主项批复，“五证”取得，也包括主项的定位，该房地产开发项目有何特点、有何优势。
三、房地产开发项目融资需提供材料
房地产开发项目融资申请书，该项目可行性研究报告，该项目融资所提供的担保，该项目“五证”复印件，土地来源资料尤为重要，包括土地审批、土地出让金交纳情况，国有土地使用证，房地产开发企业自身还款计划和资金来源保证。
有当年期的工商年检章的房地产开发企业营业执照副本复印件，企业法人代码证复印件，企业税务登记证，公司章程复印件，房地产开发企业公司介绍，公司验资报告，近三年会计（审批）事务所验证的财务报表本中期财务报表及附注，公司目前享受的税收政策，企业法定代表人资格证明及身份证复印件，具体经办人员授权委托书及身份证复印，公司法定代表人、总经理、财务主管等高级管理人员简历，董事会通过的对外借款，担保抵押等相关决议。公司资信状况（贷款情况与对外担保情况）与申请贷款项目有关的基础需要说明及项目的材料。
四、房地产开发项目融资者的心理因素
影响投资者的心理因素，是有房地产开发项目的权属情况、收益情况、资金成本、担保情况、土地情况、在建工程公司股东状况、奖金监管等诸多因素。
五、房地产开发项目融资者的法律风险
项目融资者既要对开发企业的信用风险了如指掌，也要对购房者的信用风险进行合理评估，对建筑企业项目完工、交工、延期风险有充分认识，也要对项目超支风险，甚至项目放弃风险有所认识。
对开发项目企业资金不足造成的风险有充分的估计，对房地产开发企业所涉及的能源和原材料涨价也有所了解，对房地产开发企业经营管理风险也要有认识，要了解该项目经理是否在同一领域内有充分的经验和个人资信状况，项目经理是否对该项目有个人投资及获利要需求状况以及项目经理对该项目完工后的利润奖励和节约成本奖励。
对市场购买者的风险意识有所掌握。金融风险防范方面要注意项目占有资金利率变化和汇率变化的影响。政策发生变化也会导致项目失败，项目信用结构改变，项目债务偿还能力改变主。环境保护风险是项目风险中一个不可忽视的因素，负债风险使项目本身甚至使公司价值降低，遗留诉讼和仲裁也使公司价值下降风险增加。
六、房地产开发项目融资者的法律尽职调查
房地产开发项目融资者是根据融资者的想法及目的而由中介机构根据融资者的委托，按照公认的行业标准和勤勉尽责的精神，对被调查对象的情况进行了解、审查，并进行了专业分析、评价和判断为委托人提供法律服务。
房地产开发投资协议范文第11篇
最新投资入股协议书范文投资人： 身份证：现住址： 电 话：一、根据《中华人民共和国公司法》并依据现代企业制度及所有参与者的意愿，为实现共同合作之愿望 ，特制定本协议各条款;二、本协议所有参与者系自愿参加;三、本协议为组建福建会馆而制定。
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最新开发合作协议甲方：______________________乙方：______________________鉴于甲方已合法取得_____________项目开发建设权，乙方决定参建该项目，为明确甲、乙双方的权利义务，甲、乙双方经友好协商，一致达成如下协议：一、参建项目：______________房
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投资合同：财贸系统经营管理责任制合同甲方：___________________________乙方：___________________________所有制性质：_____________________职工人数：_______________________经营管理责任制形式：_____________一、乙方应承担的经济责任1.销售额(收入)2.利润额：3.
投资合同：内部承包经营合同（道路建设项目）投资合同：内部承包经营合同(道路建设项目)甲方：____________有限公司乙方：____________________双方就甲方取得的__________村村里道路建设项目，经协商确定本内部承包经营合同，共同遵照执行：一、承包项目、承包期限、承包金1.甲方将
投资合同：租赁合作协议书甲方：乙方：甲、乙双方本着精诚合作、平等互利的原则，经友好协商，就相关租赁合作事宜， 达成如下，双方共同遵守：第一条 合作范围甲方向乙方租用________________(详见附件)以作甲方所属项目__________________会务现场布置之用。
投资合同：设立中外合资经营企业合同（锅炉生产）投资合同：设立中外合资经营企业合同_____(以下简称甲方)是按照中华人民共和国法律组织并建立的独立法人。其总部设在_____。_____(以下简称乙方)其主要业务所在地设在_____。
投资合同：美食广场档口经营合同甲方： 接待中心签定地点：乙方：签定日期：甲方就东湖校区美食广场档口经营一事，经过公开、公平、公正的招商活动后，委托乙方经营期中的个档口(具体位置为)，为明确双方责任，订立以下合同，双方应共同遵守执行;一、业务名称： 东湖校区
投资合同：饭店餐厅加盟合同特许者：(以下简称甲方)被特许者：(以下简称乙方)常住地址: _______________________________ 身份证号码：____________加盟店地址：_____________________________甲乙双方就加盟事宜，本着互惠互利的原则，双方就特许经营上的权利义务关
投资合同：食堂承包协议书甲方：___________(以下简称甲方)乙方：___________(以下简称乙方)根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，甲乙双方就甲方食堂承包事宜共同协商，达成如下事宜：一、 经营方式1.甲方提供厨房、餐厅、全套厨房设备，负责水电和燃料及
投资合同：加盟连锁店特许经营合同甲方： ___________________乙方：____________________根据国内贸易部《连锁店经营管理规范意见》，经友好协商，甲方同意乙成为甲方的加盟连锁店。
投资合同：校园观光车承包经营合同甲方：_______________公司乙方：__________________一、甲方的权利义务1、甲方拥有对电瓶车的管理权和所有权。2、甲方为乙方提供服务用电瓶车及统一标志。3、甲方为乙方提供服务场所及路线。
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投资合同：认购增资协议书甲方： 地址(或身份证号码)：乙方：地址(或身份证号码)：丙方：地址：根据《外国投资者并购境内企业暂行规定》和市有限公司于年月日在(地点)召开的全体股东大会决议，甲、乙、丙各方就认购增资事宜达成如下协议：一、公司注册资本由万元人
委托投资协议样本委托投资协议委托人：_________(以下简称甲方)地址：_________________________电话：_________________________人：_________(以下简称乙方)地址：_________________________电话：_________________________第一条总则鉴于甲方欲在
项目投资合同模板项目投资合同甲方：乙方：根据 市城市规划城区西段和区产业调整及发展方向，乙方愿在市区投资开发市场和房地产项目(综合性商住小区)，并于 年月 日签订意向书一份。
投资理财协议范本投资理财协议甲方： (个人身份证号码： )乙方：南京云坤投资咨询有限公司经双方友好协商，就投资理财的具体事宜，规定如下：第一条：投资理财说明在乙方对甲方资金承诺保本的前提条件下，乙方将甲方的全权委托资金在期货市场投资运作，所
最新投资入股协议书投资人： 身份证：现住址： 电 话：一、根据《中华人民共和国公司法》并依据现代企业制度及所有参与者的意愿，为实现共同合作之愿望 ，特制定本协议各条款;二、本协议所有参与者系自愿参加;三、本协议为组建福建会馆而制定。
股东投资合作协议书范本甲方(订购方)：____________________________________地址：____________ 邮码：____________ 电话：____________法定代表人：____________ 职务：____________乙方(交售方)：____________________________________地址：____________
中外农副产品合作投资合同第一章总则第一条_____(以下简称甲方)和_____(以下简称乙方)，根据中华人民共和国中外合作经营企业法及其这有关法规的规定，在平等互利的原则基础上，同意以各自的法人身份签订本合作经营合同。
连锁店加盟合同范文连锁店加盟合同范文：特许加盟总部：____________(甲方)地址：____________________________电话：____________________________传真：____________________________特许加盟店：_______________(乙方)地址：___________________________
项目投资合同书范文甲方：乙方：根据 市城市规划城区西段和区产业调整及发展方向，乙方愿在市区投资开发市场和房地产项目(综合性商住小区)，并于 年月 日签订意向书一份。
股权转让协议（三）转让方：_________________________________________受让方：_________________________________________双方经过友好协商，就_________有限责任公司股权转让，达成协议如下：1．转让方转让给受让方_________________公司的_________％股
农村副业经营承包合同甲方：___________________________________________地址：____________邮政编码：________电话：_______法定代表人：____________职务：___________________乙方：___________________________________________地址：____________邮政编
保健品加盟店合同书甲方：_________乙方：_________签署地：_________为共同拓展甲方销售市场，促进产品销售，提高服务水平，经甲、乙双方共同协商，签订此合同书，条款如下：第一条权利与义务甲方同意乙方在_________省_________市_________区（县）建立加
直接特许经营合同第一章总则第一条宗旨签署本合同，旨在使加盟商获得总部开发的经营（制造／销售）_________的特许经营权的使用权，设立加盟店，并获得总部给予的支持，共同努力，实现特许经营的经营效益。
房地产开发投资协议范文第12篇
关键词：次贷危机；资产证券化；新资本协议
中图分类号：F822.5 文献标识码：A 文章编号：1003-7217(2009)02-0002-05
美国次贷危机引发的全球金融市场持续动荡和经济增长放缓受到广泛关注。与本轮次贷危机几乎同步，新资本协议在主要经济体开始实施，金融领域两个重大事件时间上的耦合使得新资本协议再次成为公众关注的焦点。有观点认为，新资本协议建立在国际化大银行风险管理先进做法基础之上，而曾以风险管理著称的花旗、瑞银等国际化大银行不仅未能成为抵御次贷危机的中流砥柱，而且还蒙受了巨额经济损失，并由此质疑新资本协议制度的合理性和有效性。以下试图分析次贷危机中商业银行扮演的角色，对新旧协议进行对比，以期说明新巴塞尔协议具备制度上的先进性和合理性，并建议中国应加快推进实施新协议的步伐。
一、次贷危机的成因：商业银行扮演的角色
本质上，次贷危机是在利率上升、房价下跌双重压力下，次级按揭贷款单个借款人违约的信用风险，通过证券化的渠道演变为系统性风险。在这一过程中，商业银行不仅未能成为减轻次贷危机的缓冲器和稳定器，反而在一定程度上扮演了推波助澜的重要角色。
(一)放宽房贷授信标准，扩大了信用风险
20世纪90年代初期，美国次级贷款开始起步，进入新世纪以来，扩张速度明显加快，次级贷款余额从2002年的1670亿美元增长到2006年的6000亿美元左右，占全部按揭贷款比例由2002年的7％提高到2006年21％。次级贷款的迅猛发展表面上看是由于包括商业银行在内的贷款发放机构放宽房贷授信标准，向许多不具备还款来源的个人发放了贷款，深层次则是房价持续上升、利率结构创新和MBS等二级市场快速发展的结果，主要表现为：
1.近年来美国房地产市场的持续升温。2000～2006年，美国现房销售价格上涨了1倍，资产价格持续上涨导致的“景气幻觉”，不仅引起次级贷款需求的膨胀，而且导致金融机构主要基于抵押品价格进行授信决策，忽视最重要的因素――对借款人偿债能力的评估；放宽授信标准使大量不具备还款能力的借款人购买房屋，这类“非有效”需求又进一步推动房价上涨，形成了房价上涨螺旋。
2.次级贷款利率结构的创新。通常在贷款期初的2～3年利率较低，甚至只付息不还本，而2～3年后实行浮动利率，根据市场利率水平重新确定贷款利率，诱导了潜在高风险客户借款。
3.次级贷款支持的债券二级市场快速发展。金融工程的广泛运用使得包括商业银行在内的次贷发放机构能够通过打包和证券化，将贷款轻松出售给投资者而获利，从而形成“风险转移幻觉”，其发放贷款的基础逐渐演变为“房价会不断上涨”这一假设前提，而不是贷款人的还款能力。只要房价还在上升，贷款发放机构就可以通过将贷款证券化轻松赚取更多利润；投资银行更是积极响应，通过杠杆融资大量收购银行贷款并打包出售给投资者而获利。流动性过剩催生的对高收益债券的旺盛需求，推动了次级债券市场快速发展。次级债券市场的繁荣弱化了市场参与者监测风险的动力，造成贷款占抵押品价值的比重从2000年的78％上升到2006年的86.5％。芝加哥大学新近一项研究表明，经过反复打包最终出售给非银行机构投资者的次级贷款违约率比未证券化的次级贷款高20％。
(二)商业银行向全能化发展，使本已转移的信用风险循环回归，并同时承担了市场风险和操作风险
通过贷款证券化，作为间接融资中介的商业银行等次贷发放机构退出市场，使得资金需求者和供应者之间建立起直接的融资关系，商业银行在出售信贷资产的同时也转移了风险。然而，综合化转型后的银行全面覆盖了信贷发放、信用增级、证券投资、基金发起、杠杆授信等市场环节，不但回收了间接融资市场的信贷风险，还同时承担了市场风险和操作风险(如图1)。这种风险循环改变了证券化设计的基本功能，把银行推入全面市场风险之中。在资产证券化业务中，银行的全面市场风险主要包括：
(1)信贷资产的系统性风险。在经济的繁荣周期发放的大量次级贷款，在2006年遭遇利率上升和房价下跌后就难以还贷，大大降低了MBS及其他衍生证券的价值，从而完全动摇了证券化市场的根基。1996～2007年，美国次级抵押贷款从650亿美元攀升至16700亿美元。而2007年第4季度美国抵押贷款拖欠比率已高达5.82％，为1985年以来最高。
(2)担保供应服务的信用增级风险。作为内部担保，出让资产的银行可能自行购买部分次级受偿的证券，从而保留了部分风险。不过，为了满足破产隔离和会计下账的严格要求，这种风险留存比例一般很小。直到20世纪90年代，为了提高证券化产品的吸引力，银行开始通过信用违约互换(CreditDefault Swap，CDS)互相提供外部信用担保，从而大幅增加了风险负担。至2007年底，以次级受偿权为核心的信用增级证券就逾1000亿美元，一些银行机构持有的该类证券甚至超过了自身所有者权益的10％。
(3)直接融资市场的杠杆授信风险。为了争夺有限的间接融资市场，也为了从日益繁荣的直接融资市场中分取利益，美国的银行放任大量银行资金通过投资机构注入证券化市场。这种授信业务具有高度的杠杆性，尤其是衍生品对冲交易信贷往往能达到数十倍的杠杆，其破坏性远比信贷资产内含的违约风险要大。当使用杠杆授信的投资机构深陷困境时，商业银行账上的担保物――资产支持证券也急剧贬值。
(三)表外业务的快速发展增加了商业银行的投资风险
在高额利润的诱惑和市场竞争的压力下，商业银行纷纷开展投资业务，大量投资于高度衍生的证券化产品，而银行的传统内控机制难以有效管理高度专业化和复杂化的证券投资业务，从而使风险处于失控状态。如美国商业银行大量通过在表外设立的投资渠道(conduit)和结构化投资工具(Structured Invest- ment Vehicles，SIV)参与次级债券交易，持有大量超高级(superseniorAAA)MBS CDOs。从业务分类的角度来看，商业银行表外业务的风险点主要包括：未纳入表内核算的银行内部投资部门、包销制度下必须自行承担未能卖出的资产支持证券的证券承销部门、银行设立的对投资者开放的投资机构等。
2006年，随着房价的下降，出于对基础资产质
量的担心，投资者不愿继续持有这些表外实体发行的债务工具，流动性困难以及所持有的资产价格下跌使得表外实体损失惨重，面临破产清算的危险。虽然大多数表外实体都是单独法律实体，商业银行没有法定义务承担表外实体的投资损失，但为降低表外实体破产给银行集团带来的声誉风险，银行被迫将这些表外风险暴露重新收回表内。一方面，表内资产迅速膨胀和集中度风险上升要求银行增持资本；另一方面，巨额的投资损失侵蚀了银行的资本基础，导致资本充足率骤然下降，损害了银行信贷供给能力。
二、新旧资本协议的对比：从次贷危机看新协议的制度合理性
次贷危机的爆发表明，即便在市场主导的金融体系中，稳健的商业银行体系对于维护金融平稳运行仍具有非常重要的意义。次贷危机暴露出现行银行监管制度的缺陷，作为审慎银行监管核心的资本监管制度已不能适应21世纪复杂的金融市场发展的需要。在一定程度上，1988年资本协议框架下次贷危机的孕育、演化、爆发乃至蔓延有其必然性。
与1988年的资本协议相比，新资本协议“三大支柱”的设计更为全面和科学，资本监管方法更加灵活、更具前瞻性，体现了商业银行加强风险管理体系建设的要求，是全球银行监管者为提高资本监管有效性所做出的重要努力。
(一)新资本协议对资产证券化及表外实体提出了资本要求，扩大了资本覆盖风险的范围
1988年的巴塞尔协议对证券化未提出明确的处理方法。为解决这一问题，巴塞尔新资本协议要求银行重视证券化交易的经济本质。从资本监管的角度，无论资产证券化的交易结构如何设计，关键是看风险是否通过资产的真实出售有效地从银行转移出去了。如果风险得以转移，银行就无需再为这部分资产计提监管资本；如果银行还保留了相当数量的风险，就必须计提相应的监管资本。银行在资产证券化过程中所面临的风险被称作“资产证券化风险暴露”，主要包括：资产支持型证券ABS(asset- backed securities)、住房抵押贷款支持型证券MBS(mortgage-backedsecurities)、信用提升(credit en- hancements)、提供流动性(1iquidity facilities)、利率互换或货币互换(interest rate or curency swaps)、信用衍生工具(credit derivatives)以及分档次抵补的担保(tranched cover)等。
巴塞尔协议对资产证券化风险暴露规定了标准法和内部评级法(IRB)两种计量方法。按照标准法，银行必须按一系列要求对证券化风险暴露采用监管当局规定的风险权重计提资本。内部评级法又进一步分为评级基础法RBA(Ratings-based Ap- proach)、内部评估法IAA(1n-temal AssessmentApproach)和监管公式法SF(Supervisory Formula)，随着方法由简到繁，资本要求的风险敏感度逐步增强(见表1)。如应用监管公式法，新协议要求估计证券化之前的资本要求、该档次证券的信用增级水平、厚度、资产池中资产数量和资产池的加权平均违约损失率5个监管指标，然后使用统一的公式计量监管资本要求。总体而言，委员会规定的方法基于资产池中对应资产的质量，一旦资产质量下滑，其资本要求必然增加，以引导银行稳健经营和开展非投机性业务，纠正市场上形成的资产证券化可以达到转移风险、逃避资本监管的错误观念。巴塞尔新资本协议的灵活度加大正是为了能够更加准确、客观地评价证券化风险暴露，提高资本配置的风险敏感度。同时，考虑到银行混业经营的发展趋势，风险计量方法设计过程中考虑到了资产证券化角色的多样化和所面临风险的复杂性，改变了以前从业务主体来衡量风险计量标准的方法，而是从业务参与的角度对银行进行资本监管。
同时，根据新资本协议确定的资本监管范围，商业银行表外建立的、包括专门用于资产证券化交易的投资渠道和结构化投资工具等从事金融交易的附属机构应该达到所适用的监管资本标准。这些附属机构都必须纳入并表资本充足率计算的范围，如果未纳入并表范围，对这些附属机构的资本投资应从银行资本中扣除(BCBS，2006)。总之，新协议下监管资本要求与证券化过程中商业银行面临的风险高度相关，为商业银行合理回避风险提供了正向资本激励。
(二)新资本协议要求商业银行审慎计量风险参数并进行压力测试，提高了监管资本要求的前瞻性
在内部评级法框架下，商业银行无论采取何种违约概率估计方法，都应基于严格的实证分析和历史违约经验，并校准到长期平均违约水平。银行内部估计的违约损失率应反映长期违约加权平均损失率，若经济衰退时期的违约贷款回收水平明显低于长期平均回收率，银行应采用经济衰退时期的违约损失率。违约风险暴露的估计应反映经济紧缩时期违约事件发生时或发生后债务人继续提款的可能性，保守地估计表内外授信限额和授信承诺的使用率和风险暴露的变化。
在新协议第一支柱框架下，商业银行应对自行估计的风险参数进行压力测试，考察压力情况下风险参数变化的影响。若压力测试结果显示资本不能覆盖压力情况下的风险，监管当局应要求商业银行降低风险或增加额外资本，确保商业银行的资本充足率能够达到按照压力测试结果要求。在第二支柱框架下，商业银行应开展更加全面的压力测试，评估外部极端(尾部)事件对银行抵御风险能力的负面影响，商业银行董事会和高级管理层应清楚了解极端事件的影响，并在制定资本规划时考虑压力测试的结果，或制定特别应急预案，降低极端事件的负面影响，减少意外冲击的损失。
(三)新协议对信息披露的严格要求
实践中，银行对各类信息中的一般信息往往会有一定程度的披露，对风险信息的披露则不够详细。银行管理者相信，风险信息的披露越多，银行的市场价值贬值的可能性就越大。因此，新协议通过将市场约束作为三大支柱之一，对信息披露在银行风险管理和银行监管中的地位进行了强调，以推进信息披露来确保市场对银行的约束效果。不仅要披露风险和资本充足状况的信息，而且要披露风险评估和管理过程、资本结构以及风险与资本匹配状况的信息；不仅要披露定性的信息，而且要披露定量的信息；不仅要披露核心信息，而且要披露附加信息。巴塞尔委员会还计划于2009年第三支柱的详细指引，对商业银行披露内容提出更明确的要求。这些规定对银行业的自律提出了更高的要求，参与市场的各利益相关主体通过密切关注银行的经营活动，根据银行经营状况好坏采取对银行有利或不利的行动，以影响银行的资产价格，甚至生存环境，从而通过金融市场对银行的经营产生约束作用。
在本轮次贷危机中，大型商业银行在证券化信息披露方面不尽人意。经过组合、分层、打包并多次
转让后，基础资产的风险特征越来越模糊和不透明，增加了风险揭示和分析的难度，使得本来就缺乏动力提供基础资产信息的发起人、SPV和评级机构也无法提供清晰的结构化产品风险图谱，致使投资者无法真正理解这些交易工具，最终酿成了巨额损失。
总之，在金融创新浪潮的推动下，商业银行业务模式和风险变得越来越复杂，任何一个简单的监管指标都无法充分反映这些风险，并经受得住金融创新的考验。新资本协议赋予了资本充足率更加丰富的风险管理内涵，在提高资本监管有效性的同时，为审视商业银行风险承担行为提供了更加宽泛的视角，督促商业银行稳健地、前瞻性地识别和计量所面临的风险，事前建立起充足资本，增强单个银行及银行体系应对外部冲击的能力。在这个意义上，次贷危机不仅未否认新资本协议制度的合理性，反而为资本监管制度从旧资本协议向新资本协议变迁提供了有力的证明。
三、次贷危机对我国商业银行推进新资本协议的启示
1.次贷危机的根源不是资产证券化，而是对风险控制不当。从上面的分析可以看出，虽然次贷危机中各个利益主体由资产证券化这个纽带连在一起，并且最终正是资产证券化这个纽带的断裂导致了危机的爆发。但是，从次贷危机演变过程及其发生的条件来看，资产证券化并不是危机爆发的根本原因。根本原因在于：包括商业银行在内的次级抵押贷款发放机构忽视了对贷款者偿还能力的考察。在资产可以轻易证券化并出售获利的引导下，其发放贷款的基础逐渐演变为“房价会不断上涨”这一假设前提，而不是贷款人的还款能力。在利益机制驱动下，贷款条件不断放松，更多没有还款能力的人参与购买房屋，又反过来进一步推高了房价，造成房市的过度繁荣，泡沫越吹越大，危机最终爆发。因此，危机的原因不是资产证券化，而是对资产证券化的错误使用，其表现为：(1)放贷机构在进行证券化时，没有正确评估基础资产的质量与风险；(2)没有及时、准确地披露基础资产的信息，以便让投资者进行客观的分析和判断；(3)美国金融监管部门对资产证券化的监管不力，使得次级抵押贷款的证券化过程不能得到有效的监督，为危机出现埋下了隐患。
2.严格执行新资本协议可在一定程度上缓解金融危机的破坏力。新资本协议“三大支柱”设计的科学性表示为：(1)对资产证券化风险暴露提出了明确的监管资本标准，表外实体必须纳入并表资本充足率计算的范围；(2)要求商业银行审慎计量风险参数并进行压力测试，并考虑压力测试的结果，制定特别应急预案；(3)将市场约束作为三大支柱之一，对信息披露在银行风险管理和银行监管中的地位进行了强调。
历史不容复制，更不能重来，但处在旋涡中的思考仍具有积极的意义。从此次危机中大型商业银行的表现来看，新资本协议并没有得到足够的重视：对证券化资产的风险暴露不足，未将其纳入风险报告和内部资本规划；未充分重视压力测试的结果和尾部事件风险；未能向投资者提供清晰的结构化产品风险图谱，致使投资者无法真正理解这些交易工具。我们是否可以做一个大胆的假设，如果新资本协议能够早几年推行，虽然未必能阻止此次危机的爆发，但至少可以缓解其破坏力，从而提升金融系统的稳定性。
四、结束语
为了维护我国以商业银行为中心的金融市场的稳定发展，巴塞尔新资本协议必须尽快实施。新协议只是个国际监管框架，各国还需要时间与国内各大银行商定具体的操作步骤。从美国推行情况看，自2004年巴塞尔新资本协议出台后，美国针对巴塞尔协议的国内监管框架也处于不断修改之中，美联储2007年11月2日投票通过了针对美国大型银行的新资本协议标准，美国大型银行包括花旗银行到2009年4月份才会完全采用该协议。以此来看，实际上巴塞尔新资本协议在美国的实行也至少需要一年多的时间。按照我国政府的承诺，中国大型商业银行将在2010年底开始推行新资本协议。
房地产开发投资协议范文第13篇
第二条本暂行办法所称公共租赁住房，是指政府或社会投资并享受相关政策扶持，以满足基本住房需求为目的，建设的限定套型、面积，以优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。
第三条本暂行办法适用于本县城市规划区内公共租赁住房规划、建设、分配、使用、管理及监督等。乡镇工业集中区和经济开发区新河、木镇工业园可参照执行。
第四条县住建委负责牵头协调本县行政区域内公共租赁住房政策研究制定、规划编制、建设管理等工作。
县发展改革、监察、民政、财政、审计、国土资源、人社、物价、金融管理、税务、统计等有关部门及蓉城镇按照职责分工，负责公共租赁住房的相关工作。
政府投资建设的公共租赁住房由县房管局负责申请对象的审核、配租、租后管理，以及除县经济开发区以外的公租房租金收取等工作，并配合相关部门制定公共租赁住房建设规划，协助公共租赁住房投资主体落实公共租赁住房建设和管理等工作。社会资本投资建设的公共租赁住房由投资主体按照国家公共租赁住房政策和本暂行办法相关规定，对申请对象进行审核、配租、租金收取、物业管理等，并接受公共租赁住房主管部门的监督管理。
第五条公共租赁住房建设规划和年度建设计划由县住建委会同县发展改革、财政、国土资源等部门，结合我县经济社会发展状况、城乡总体规划、土地利用总体规划、产业政策、人口政策以及廉租住房、公共租赁住房的需求情况编制，报县政府批准后实施。
第六条公共租赁住房建设用地应纳入年度建设用地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出。政府性投资公共租赁住房建设用地实行划拨方式供给，社会、企业自建公共租赁住房和房地产开发企业配套建设公共租赁住房的，其建设用地采取出让方式供给。
第七条公共租赁住房的房屋产权由投资建设的政府指定机构或社会其他投资主体所有。
第八条公共租赁住房建设资金的来源渠道：
（一）上级财政安排的专项资金；
（二）财政年度预算安排资金；
（三）土地出让收益的2-5%；
（四）公积金增值收益中提取贷款风险准备金和管理费用后剩余部分；
（五）银行、非银行金融机构或公积金贷款；
（六）其他社会主体投资。
第九条政府性投资公共租赁住房建设资金实行专户管理，专款专用，不得挪作他用。
第十条公共租赁住房涉及的各类行政事业性收费参照《省人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的实施意见》执行。
第十一条新建普通商品住房、拆迁安置房项目，应按县政府规定比例配建公共租赁住房。普通商品住房中配建的公共租赁住房由房地产开发企业无偿提供，作为土地公开出让条件之一。政府直接投资建设具有一定规模的公共租赁住房项目，可按项目总建筑面积10%的比例配套建设商业用房，以充实建设资金及后期管理资金。
第十二条经济开发区或其辖区企业投资建设的公共租赁住房，严格按照国家公共租赁住房标准建设，执行建设工程项目监理、招投标等制度，建成后优先供给本辖区或本企业符合公共租赁住房条件的人员租住，并接受当地公共租赁住房主管部门协调配租给其他符合条件的对象。
企业投资建设的享受相关政策扶持的公共租赁住房应利用企业自身土地，采取出让方式供地建设，并严格按照国家法律法规规定暂不得上市交易。
第十三条公共租赁住房以家庭为申请单位，每个家庭确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其他家庭成员为共同申请人。单身人士申请公共租赁住房，其本人为申请人。申请人和共同申请人只限申请承租1套公共租赁住房。
第十四条符合下列条件之一的，可申请公共租赁住房：
（一）城市规划区内，家庭人均年收入符合县政府确定的中等偏下收入标准且家庭人均住房建筑面积在12平方米以下的住房困难家庭；
（二）经人社部门招考的国家机关公务员及事业单位在编人员。
（三）进城务工及外地来在城区工作满两年，与用工单位签订三年（含三年）以上正式劳动合同，交纳“三险”且城区无住房的人员。
（四）县政府引进的特殊专业人才和在城区工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人在城区无住房的，按属地申请公共租赁住房，不受收入限制。
（五）其他特殊情况导致住房困难的家庭。
第十五条申请租赁公共租赁住房的申请人，应提交以下材料：
（一）《公共租赁住房申请表》；
（二）身份证和户口簿复印件；
（三）工作单位提供的工作收入证明和社会保险经办机构提供的社会保险缴费证明；
（四）住房情况证明（住房认定标准参照《县廉租住房实物配租实施细则》）；
（五）公共租赁住房主管部门认为需要提供的其他材料。
第十六条申请程序：
（一）符合条件的家庭或个人向居住地所在社区或单位所在社区提出申请登记，社区居委会负责收集相关证明材料，并在10个工作日内完成调查、初审、公示，报送蓉城镇人民政府。
（二）蓉城镇人民政府收到材料后，应在7个工作日内完成复审、公示，报送县房管局。
（三）县房管局收到材料后，应在15个工作日内会同有关部门完成审核和媒体公示，在公示期间存在异议的，县房管局将相关情况反馈给蓉城镇人民政府，蓉城镇人民政府应在7个工作日内完成复查、公示。仍存在异议的，县房管局组织有关单位，在3个工作日内完成核查、公示。
（四）经公示无异议后，由县住建委审核后报县政府审定。
（五）逐步建立公共租赁住房管理长效机制，凡符合条件的家庭或个人可随时按程序提出公共租赁住房保障申请，经审核、公示无异议后，纳入保障范围，申请人进入轮候库，轮候期限为两年。在轮候期间，申请人家庭或个人基本情况发生变化的，申请人应及时向有关部门申报，经审核不符合申请条件的，取消轮候资格。
（六）经济开发区及其辖区企业工作人员原则上应申请入住经济开发区或其辖区企业投资建设的公共租赁住房，其申请、审核、配租及日常管理工作由经济开发区负责，接受公共租赁住房主管部门的监督和检查。
（七）申请入住经济开发区或其辖区企业投资建设的公共租赁住房，应由申请人所在单位统一申请，统一订立租赁合同，用工单位应及时向开发区和公共租赁住房管理部门提供申请人工作、居住等相关信息，申请人存在劳动关系变更、不在公租房内居住或将公租房转租等现象的，应及时解除公租房租赁合同，收回公共租赁住房。
第十七条选房方式。
（一）公共租赁住房配租实行公开摇号方式，已具备公共租赁住房资格的轮候家庭或个人均应申请参加摇号。
（二）符合公共租赁住房条件的烈士遗属、省级以上劳动模范等先进人物、严重残疾和有重大疾病的特殊保障家庭或个人不参与公开摇号，直接参与选房，根据年龄大小及残疾程度综合确定房号，其余楼层房源全部进入摇号选房程序。
（三）首轮摇号结果为参与公共租赁住房配租分配家庭或个人的顺序号，确定参与二轮摇号的公共租赁住房配租家庭以及轮候人员的范围；第二轮按上轮顺序号摇号确定公共租赁住房房号，并向获得配租的申请人发放配租确认通知书。
（四）公共租赁住房配租家庭或个人因楼层、户型及朝向等原因，拒绝选房的视为自动放弃，由首轮确定的轮候顺序号依次递补，放弃选房的家庭或个人，取消其配租资格，且两年内不再接受其申请。
（五）公共租赁住房配租结果应向社会公布。
（六）在房源不足的情况下，原则上优先供应给符合条件的低收入困难家庭，符合条件的个人轮候。
第十八条签约和交接。
（一）领取公共租赁住房配租确认通知书的申请人在收到县房管局签发的《县公共租赁住房入住通知书》后30日内，到县房管局签订《县公共租赁住房租赁协议》。协议应载明公共租赁住房租赁期限、租金标准、权利、义务、腾退住房方式及违约责任等内容。逾期不签订租赁协议的，视为放弃本次配租资格。
（二）申请人在签订《县公共租赁住房租赁协议》后，应按协议规定的期限领取住房钥匙，交接室内设施。
第十九条续租。
（一）已取得公共租赁住房配租的家庭或个人应当在《县公共租赁住房租赁协议》期满前一个月,主动向县房管局如实申报家庭收入、家庭人口和住房情况。县房管局应当会同有关部门在10个工作日内对其申报情况进行审核，经审核符合条件的，重新签订租赁协议。
（二）经审核不符合配租条件的，取消其续租资格。
第二十条已取得配租的家庭应当承担下列义务：
（一）按照《县公共租赁住房租赁协议》约定的租金、期限和方式交纳房屋租金。
（二）保证房屋及其设备完好并合理使用。因使用不当或人为原因造成房屋及其设备损坏的，承租人应当负责修复并承担修复相关费用。
（三）承租人应及时向供水、供电等部门自行办理开户和变更手续，并承担相关费用。
第二十一条公共租赁住房承租人家庭或个人情况发生变更，已不符合公共租赁住房条件，但仍在租居的，县房管局有权解除租赁协议，收回公共租赁住房。有下列情形之一的，县房管局有权解除租赁协议，收回公共租赁住房，取消其5年内配租申请资格，并依法追究相关组织和个人的法律责任。
（一）不如实申报家庭收入、家庭资产、家庭人口及住房状况，以虚报、瞒报情况或提供虚假证明材料等手段骗取公共租赁住房配租资格的；
（二）改变公共租赁住房使用性质，将公共租赁住房转租、转借或变相转租、转借的；
（三）无正当理由连续6个月以上未在公共租赁住房内居住的；
（四）无正当理由累计6个月以上未缴纳公共租赁住房租金的；
（五）在租赁住房中从事违法活动的；
（六）违反法律规定或租赁协议约定的其他情形。
腾退所租住的公共租赁住房时，应当停止使用，交出房屋，并结清自来水、电、气、电视、电话、物业及其他应当由承租人承担的相关费用。拒不执行的，按市场租金标准计租，并依法申请人民法院强制执行。
承租人在承租期间装修费用不予补偿。
第二十二条公共租赁住房的租金标准按照贷款利息、维护费用、所处地段、房屋类别等因素，由县物价部门会同县财政、县住建委等相关部门研究确定，租金实行动态调整，定期向社会公布。本办法施行时县公共租赁住房租金标准暂定为每月每平方米3元。
政府直接投资建设的公共租赁住房租金收入，按政府非税收入管理规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。
房地产开发投资协议范文第14篇
12月6日，两位温籍地产开发商在阿联酋与当地政府草签预购协议，得到约80万平方米的土地用于房产开发。在此之前的10月9日，迪拜（中资）中州国际控股集团与迪拜Nakheel集团签定协定，以2800万美元买下迪拜世界地图岛中的上海岛。
不足两个月的时间，11位温商踏上了这片土地，并在考察阶段就与当地政府达成预购意向或草签协议。
据悉，一个月后，将有至少100位商人前往阿联酋进行投资考察及贸易洽谈，年度意向投资资金总额估计将超过100亿人民币。
“闪电”投资70亿
据了解，12月6日意向预购的两个项目都位于阿联酋的拉斯海马（即哈依马角）酋长国，投资总金额超过70亿人民币。其中加拿大温州商会会长张进云意向预购的是即将开发的人工岛“丹娜岛”5期工程中1期、3期和5期工程50万平方米的永久所有权，1期工程将于2008年9月填海动工，整个项目在2012年完工，计划用于开发高端房地产项目；另一位温州房地产开发商周建芝预购的是在拉斯海马陆地上的一块30万平方米土地的永久所有权，用于建设和规划开发富有中国民族特色的旅游房产，现在项目已提交当地建设部门进行可行性论证。
“这次共有10位温州商人来阿联酋考察，其中有7位做房地产生意，2个做制造业生意，1个做科技产品生意。”促成这次投资考察的亚洲商务卫视执行总裁高度在接受本报记者采访时说，“这次考察投资可用‘闪电式的考察，闪电式的预购’来形容。”
10位考察者中有一位叫胡明亮的温籍商人，在投资考察后认为当地的富人很多，但游艇生产能力较低，当即与拉斯海马政府签署了预投资1.5亿美元用于开发游艇制造业的投资意向书，首期将投入不少于5000万美元用于基础设施建设，预计在基地建成投产后，游艇年生产量将达100艘以上，届时该生产基地将成为中东地区最大的游艇制造基地。
此外，当地政府为表示对中国投资商人的诚意，还特别拿出了该酋长国王室制订的并不对外公布的未来规划图。考察团中的自由投资人郑可龙就在看了规划后，相中了已经填海完毕的人工岛“马吉安岛”，但由于价格存在异议且当时没有带足预定金而没有进行预签，如果顺利签订协议，他将成为第一个可在阿联酋进行正式房地产销售的中国人。日前，该岛由欧洲人开发的公寓房正式在伦敦开卖，小户型酒店式公寓平均价格每平方米约2万元人民币，公寓房约每平方米4万元人民币。
至于其余6人为什么没有进行立即投资，高度告诉记者：“其实在考察后所有人都想进行投资，但是为避免地块重复和就近投资，张进云建议先由他进行预购协议的草签，其他人可进行再合作。”
12月12日，张进云在接受本报记者专访时透露，该地块已经他带头，由温州北美商会、欧洲商会以及一些温州老板共同开发。
温商的“抱团效应”由此显现无疑。这一次，他们又要动真格的了。
扎堆争“投酋”
2006年，来自温州银监局的抽样调查显示，当时温州民间流动资本约有1900亿元，其中至少有400余亿元常年跨区域流动。业内人士甚至预测说，温州市拥有5000亿元的民间资金。
如此庞大的资金在民间游动，会带来什么影响？上世纪末扫荡全国的“温州炒房团”就是例证。从此，人们真正的认识到了这个中国最具商业智慧的群体的风采。他们以敏锐的投资眼光和巨大的资金支撑书写了一个个商业投资奇迹，他们每涉足一个地区一个行业，所动用的能量总会让财富增值，他们以一种与生俱来的草根智慧和地域习性，敏锐地捕捉到任何一个机会。
“我这里的电话都快成热线了。”高度在谈到最近急剧升温的投资阿联酋热时对记者说，“现在有很多温州商人和朋友找到我，向我咨询阿联酋当地的情况，为此我们将在明年的二三月份在内地召开一个拉斯海马投资推介会。此前的1月份，我们将组织第二期‘赢在中东’投资考察团，大概20位商人前往阿联酋进行投资考察及贸易洽谈。初步估计，投资考察年度人数最少在100人以上，年度意向投资资金总额将超过100亿人民币。”
高度同时建议，虽然目前我国内地的房产价格有下降趋势，热钱有投向海外的的意向，但集体扎堆阿联酋并不意味着没有风险。
他说，“目前象迪拜的房产已经有一定的泡沫出现，但是目前供需还在同一水平线上。不过并不是所有开发的项目都很顺利。如迪拜世界岛，现在出售的也只有30％。国外开发商在阿联酋扎堆购地，中国的开发商进入一定要考虑和注意存在泡沫破灭的危险。另外开发商卖房所得款必须交由银行安全帐户存管，只能用于继续开发或者其他投资，不能直接提现，这样对终端客户提供保障，也因此给开发商在资金流动上造成一定困难。”
房市变热可翻价十倍
据了解，阿联酋包括阿布扎比、迪拜、沙迦、阿治曼、乌姆盖万、拉斯海马（哈伊马角）和富查伊拉7个酋长国。除阿布扎比酋长国外，其余6个酋长国都设有各自的自由区。
一般来讲，在阿联酋投资，没有公司所得税、个人所得税、营业税等各种税赋，对依法营运的外资干涉很少。阿联酋对外来投资合资企业的出资率有明确规定，即阿方投资比例需占51％（或以上），外国投资比例不能超过49％。外国投资方在各酋长国自由地区投资不受这一比例的限制，外资可100%独资，资本和利润可自由汇出，不受任何限制，而且进口完全免税，货币可自由兑换，不受限制。
在当地投资除了免除各种税收之外，还有更为优惠的政策。就拿张进云买下丹娜岛说，他的总投资是50亿，按照阿联酋当地政府的运作模式，他只要付2％即1亿就可以动工，再付3％即1.5亿就可以卖楼花，再付5％即总付10％就可以实现销售。也就是说，他只要投3－5亿，就可算完成投资了。”
此外，高度还强调：“如在当地进行投资还可以申请95％的商业贷款。这对于动辄拿出上亿资金的投资者来说是一个诱人的利好。
目前阿联酋每年都涌入30万到160万外国人，处于对人口的考虑，不少人对在阿联酋进行房地产开发还是非常看好。
房地产开发投资协议范文第15篇
救还是不救？
“房地产不需要救”，全国政协委员、宏宇集团董事长黄文仔在接受记者采访时表示。在他看来，救市就是让政府介入市场，最终只能破坏市场，“房地产如果过多地受到限制，发展一定会受到影响。”虽然他也认为政府是可以调控的，但是市场的问题仍然需要市场来解决。
但是全国政协委员、恒大地产董事长许家印则建议政府用“三控手段”来降低和稳定房价。“一旦政府严控地价、税费在一定范围，锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性，房价就会下降；房价下降至一定价位就会长期稳定，市场也将长期稳定健康发展。”许家印说。
作为一名开发商，许家印的建议似乎跳脱了职业角色本身。反倒是全国工商联房地产商会通过全国工商联递交的书面发言和提案，似乎更偏向房地产开发商。
全国工商联房地产商会通过近期形成的一份调研报告，说明目前房地产销售收入中大部分流向政府，开发商已经所剩不多。而作为国民经济的重要支柱产业，房地产承载了拉动GDP、带动上下游行业发展的重要使命，在目前这个情况下，应该给开发商减税。
关于怎么救楼市，全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海有着与全国工商联房地产商会相悖的观点，他的提案中不仅坚持要将各项调控政策贯彻下去，还建议为开发商加负。希望开征不动产闲置税，加快房地产流通，并促使开发商降价。
那么房地产到底需不需要救？是更加严厉的调控，还是为开发商松绑？中国房地产研究会副会长顾云昌认为，目前确实需要温暖楼市的政策出台。
顾云昌援引国家统计局昨日的报告表示，2009年1~2月，全国完成房地产开发投资2398亿元，同比增长1.0%，增幅较去年同期大幅回落31.9%。顾云昌表示，房地产投资一向是国民经济投资的重要组成部分，房地产投资的大幅回落，必然对其上下游行业产生重大影响。在GDP保八的大前提下，必须展开温暖楼市的行动。
还有多少政策空间？
两会代表委员关于房地产的热烈讨论，除了集中于需不需要进一步调控，或者需不需要展开救治外，更多对政策层面提出建议。全国政协委员胡葆森便认为，90/70政策应该取消，而郭松海则建议继续严格执行90/70政策。
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