土地增值税论文范文

土地增值税论文范文第1篇

1.房地产业发展过快

改革开放以来，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一。与之极不相称的是，土地增值税额虽有较快的进展，但在当年的税收收入中的比率依然不高。如2001年为0.07%，2002年为0.12%，2003年为0.18%，2004年为0.29%，2005年为0.77%，2006年为1.02%，2007年为1.08%。

2.房地产业税收流失严重

2005年，国家税务管理系统针对房地产行业进行了一次大范围的税收检查，有11个省级国税机关和29个省级地税机关参与这项工作。检查结果表明，截至2005年10月底，全国共检查纳税人27738户，其中，有问题的13835户，问题率达到49.88%。税收流失情况的确严重。

3.原有征收制度不合时宜

国务院于1993年即《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种。目前来看，这一征收办法不合时宜，重点表现在相关收入、费用的界定不科学，导致房地产企业的税收遵从成本较高；税务人员在采用查帐征收或核定征收等方式上随意性较大，不利于房地产业的平等竞争。

二、土地增值税对房地产业的影响

1.对房价的影响

随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势。而土地的价格上涨，特别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也就成为自然。而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，而多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。而土地增值税的征收，一定意义上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产市场泡沫吹大的风险。影响机制如下：

(1)对于人们普遍关心的开发商会不会因此将增值税转嫁给消费者并由此引发房价的新一轮上涨，笔者认为对于这一点要区别看待，因为价格涨不涨并不完全由开发商决定，市场供需，土地，建筑类型，区位等众多因素决定着房价，即使开发商有意涨价，也很可能会受到其他因素(销售周期)的牵制而无法实现。作为开发商来说，如果能将增值额同扣除项目金额的比例保持在20%以内，就不用交纳土地增值税，而如果提高房价以图更高利润，扣除土地增值税后的利润和20%差不多，但高房价会造成销售上的困难，销售周期和财务成本都随之增加，索性不如更加合理地定价，这样起码资金回收速度快了，可以提高资金的使用效率。因此，严征土地增值税，会有效遏制开发商爆炒房价的中动使得目前充满泡沫的房地产市场回归理性。

(2)这个规定将会鼓励开发商进行普通住宅的开发。因为高端住宅项目的利润会比较高，增收的税费自然也就比较高。但如果是纳税人建造普通标准住宅出售。一是正好符合广大购房者的需求；二是因其成本低售价低，如果增值额未超过扣除项目金额20%的话就可以免征增值税了。如此一来，普通住宅的供应量将加大，能极大地缓僻购房难、购房贵的局面，购房者的选择将会更多。

(3)理论上土地成本的上涨会推动房价的上涨。土地增值税的清算虽然会使开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，因此这部分成本并不会转嫁到房价上。而且房价是否受影响，主要取决于供求关系。我国商品房价格的居高不下，本质上是由于商品房供不应求所致。

因此，笔者认为，土地增值税的清算，开发商成本的增加，不会转嫁到消费者身上，只会部分削减开发商的暴利，开发商为了避税会多开发中低档住宅，这就会使国内居高不下的房价有所回落，国家的宏观调控政策将会收效。

2.对房地产开发商利润的影响

当土地增值税清算时，税后利润根据利息扣除计算方式不同分为两种情况：

(1)利息支出可以准确计算并提供证明

应纳土地增值税

=(94.5%×销售单价×销售面积-1.25×单位成本×销售面积-销售面积×利息支出/总面积)×土地增值税税率-(1.25×单位成本×销售面积+销售面积×利息支出/总面积+5.5%×销售单价×销售面积)×速算扣除数，则税后利润

=(销售单价×销售面积一单位成本×销售面积-5.5%×销售单价×销售面积-05%×销售单价×销售面积-应纳土地增值税-期间费用)×67%。

(2)利息支出不能准确计算或不能提供证明

应纳土地增值税=(94.5%×销售单价×销售面积-1.3×单位成本×销售面积)×土地增值税税率-(1.3×单位成本×销售面积+5.5%×销售单价×销售面积)×速算扣除数。

则税后利润=(销售单价×销售面积-单位成本×销售面积-5.5%×销售单价×销售面积-应纳土地增值税-期间费用)×67%。

从以上公式分析可以看出，应缴土地增值税增加，企业所得税可扣除金额亦随之增多，应缴企业所得税减少，但由于土地增值税的税率较高，企业所得税减少幅度无法抵消土地增值税的增长，所以企业的税负增加，而利润会相应地下降。

虽然《土地增值税的暂行条例》颁布已有13个年头，但开征该税种的初衷，即便放在目前这种比以往有过之而无不及的房地产市场。依然是适用的。在此之前采用的预征方式，由于征收比例过低对房地产市场的影响不大。而征收土地增值税对企业利润和税收产生的影响，在一定程度上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，同时能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润，使房地产市场能够朝着健康的方向发展，这也就是目前征收土地增值税的意义之所在。

[摘要]土地增值税是影响房地产市场的一个重要因素，国家税务总局从2007年2月1日起，加强对房地产开发企业土地增值税的清算工作，此政策对房地产业产生了重大的影响。本文从此政策出台的背景分析出发，深入探讨了该政策对房地产市场中的房价和房地产企业的利润两个方面的影响。

[关键词]土地增值税房地产房价利润

参考文献：

[1]樊丽明，李文.房地产税收制度改革研究[J].税务研究，2004，(9).

[2]肖元真，胡少波.我国房地产发展现状和前景展望[J].产权导报，2007，(3).

土地增值税论文范文第2篇

关键词：土地增值；增值税；土地；改革

Abstract:Carriesonthesettlementtakethepropertydevelopmentprojectastheunitthelandincrementdutyreformtobeabletobringthelandmarkettheevolution,canmakeupLocalauthority''''slandincome,canchangetherealestatetoacertainextentthebusinessmodel,actuallycannotincreasetheordinaryhousingthemarketsupplyandthepromotionordinaryhome-buyer''''sbenefit.

keyword:Landincrement;Incrementduty;Land;Reform

前言

为了节约土地资源、降低房地产开发利润、抑制投资、稳定房价，1820年德国最早开征了土地增值税。之后，又有英、日等国相继开征，然而，它的成长发展历程并不向财产税与所得税那样一帆风顺，中间跌宕起伏，至今效果难以发挥。

1987年，我国对城市土地使用制度做出重大改革，在深圳、上海、天津、广州等城市试点，改过去的指令性计划拨无偿使用为有偿出让、转让制度，这对强化城市土地管理、促进城市土地的合理利用，充分发挥效益，保证城市有规划地健康发展发挥了积极作用。然而之后出现的一些深层次问题如土地供给计划性不强，成片批租的量过大、价格低；各地盲目设立开发区圈地，大量耕地被占用，开发利用率低；房地产市场机制不完善，市场行为不规范，炒风过盛直接影响了其作用效果。

我国自建国以来,对城市土地长期实行无偿的指令性划拔和无期限使用的管理制度。改革开放以后,随着市场经济因素的不断扩大，以及非公有制经济的快速发展，加速了房地产开发的进程，原有的无偿使用国家土地的制度逐步向有偿使用的方向转化。

为了增强对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地权益，规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入，国务院于1993年12月13日了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁发了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税，这是我国开征的第一个对土地增值额或土地收益额征收的税种，深圳市原本是最早实施对土地增值额征税的城市，后来为了鼓励、推动房地产行业发展，对这一税种长期采取了政策性减免的做法。深圳市出于抑制过高房价，特别是高档住宅上涨存在着暴利的可能和缓解普通商品房的市场需求很大，但是市场供给不足的矛盾，于2005年11月1日起恢复征收土地增值税，目的是通过对高利润的项目增加税率，来引导和鼓励更多的发展商多开发普通住房。但恢复征收一年以来，收效甚微。北京地税局继二手房开征土地增值税后，从今年1月1日起，对新房中的普通住宅征收1％的土地增值税。此前，普通住宅列在免征土地增值税的范围内。

今年1月16日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定：从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。具体而言，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。同时，该《通知》也从具体的操作角度，提出了相对清晰的清算条件。这意味着自后搁置了13年房地产企业的土地增值税从“预征”缴纳现状正式进入清算状态。此利空消息一，股市大受刺激，17日房地产板块大幅下挫，并带动大盘跳水。理论分析家的分析再一次刺激了普通老百姓紧绷的神经，于是大家欢呼越雀、奔走相告，大有救命稻草降临到每个人的头上，光明即将来临之势。

理论上我们可以认为：土地的供给是缺乏弹性的，在边际收益递减规律的作用下人们对土地的需求量随着地租的升高而递减，事实上，由于级差地租的存在，这一规律在沉疴日久的房地产市场不能完全发挥作用，而城市房地产赖以存在的土地也会随着我国城市化进程的加快出现水涨船高的的势头。众所周知，对房价可能会有拉动作用土地增值税以土地增值为税基，土地的增值往往在漫长的持有过程中发生，土地增值税的征收对象一般是土地使用者、持有者或经营者。在征收过程中，各国和地区均发现投机者会运用各种手段分散和转移土地增值。我国的土地增值税并不对土地保有过程征税，而是对土地开发阶段的增值征税，也就是说对利润直接征税，这一过程基本是2~3年。而从理论上讲，正常房价涨幅下，土地增值可能微乎其微。而房价的涨跌最终取决于供求关系，与住宅开发成本没有必然联系。在目前总体需求大于供给的条件下，任何税收都会存在负税人，土地增值税清算对房价可能会有拉动作用，但也不能避免房地产商一定不转嫁给消费者。目前土地增值税的一级税率为30%，如果开发商的利润大幅度减少，房地产开发投资可能也会受到较大影响，投资少供给就少，可能会进一步抬高房价。恰恰是由于土地增值税扣除项目包括了土地价格与开发、配套设施等成本，反而给开发商提供了抬高成本的足够动力。北京中原地产副总经理颜光茂以北京为例预测，由于目前北京地价水平已处于高位，而地价推高房价的趋势已经很明显，如果更严格地征收土地增值税，高达30%的税负必将向消费链条的末端消费者身上转嫁，推高房价不可避免。

宏观角度来看，土地增值税作为地税，是地方政府收入的有力补偿。征收土地增值税对于建立公共财政有利，以税收方式获得的财政收入将纳入预算内，而不会像以往一样土地收入在预算外或者制度外流转，导致中央政府完全无法掌控。此举也可能使房产商的囤地之风有所收敛，甚至有学者认为会终结囤地暴利，但我们不能避免地方政府在征税时继续通过或明或暗的优惠政策对有关系的房地产商网开一面，导致征收成本将上升。

乐观的观点认为：新《通知》要求土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。在这种规则下，开发商的税收筹划将无用武之地。而此前国内各地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预(销)售商品房收入1%-2%的比例进行预征，部分地区尚未开始预征，这与通知所强调的30%-60%的累进税率，不可同日而语。在土地大幅度升值、利润高企的情况下，土地增值税的清算，无疑会给大量开发商带来巨大的成本压力，一个显而易见的结果是房地产商的成本将急剧上升，越是以低价获取大量土地的房地产商其囤积与开发成本也就越高。在这种情况下，开发商也不敢贸然提高房屋售价，因为提价势必造成增值额的上升，它到一定程度会触发更高一级税率的适用。

所以，土地增值税清算开幕并不会出现人们预期的那样出现鱼和熊掌兼得的局面，按照以往的房地产行业逻辑，由于土地增值税抬高了开发商的经营成本，因此他们会选择多报抵减成本项目减少征税额、扩大奢侈住房建筑比例获取超额利润回报等方式抵消新政策的不利影响。只要有需求，房地产商就没必要改变目前的赢利模式。土地增值税能带来土地市场的嬗变，能弥补地方政府的土地收入，能在某种程度上改变房地产的经营模式，却不能增加普通住房的市场供应量与提升普通购房者的利益。《通知》中规定“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”办公楼、商铺的出售率一直不如住宅，原因就在于商业地产往往采用出租或自营的方式。把物业转化为自有经营资产，已经成为开发商的一种选择，并且有逐年增多的趋势。土地增值税清算，可能加剧这种趋势。土地增值税清算，可能促使更多的开发商采用酒店公寓、青年公寓、白领公寓等经营模式来避税，传统住宅项目投资的比例可能会有所减少。

事实上，要让住房满足普通购房者的需求，政府需要的是给中低价位商品房的开发商经济补贴，对交易减税，是少征甚至停征经济适用房的土地增值税，是鼓励民间个人集资建房的努力，是严格甄别经济适用房的购买对象。只有如此，才能培育普通住宅市场，盘活存量的房地产资源扩大供应量，使房地产商乐于建造普通商品房，并鼓励房地产领域市场主体的竞争行为冲击商人对超额利润的攫取，而所有这些行为的出发点都是让利于民、放松对具体市场行为的管制。做到这些政府必须有相应的措施，比如颁布明确具体的实施细则，才能保证政府的相关调控措施如土地增值税清算主要由房地产开发商拿出利润来支出，而不会转移到房价中，转嫁给房屋购买者。但在当前的情况下，来势汹汹的土地增值税这支杀手锏，因其直接影响资金链条，有可能促使房地产企业重组与洗牌，也有可能因税负转嫁而影响交易量，但对于价格，短期内却很难说有实质性触动。对即将走下神坛的土地增值税，我们的确是想说爱你不容易。

参考文献

土地增值税论文范文第3篇

论文摘要：土地增值税是房地产开发企业的主要税种之一，其重要性不亚于营业税和企业所得税，由于对企业的利润影响较大，故加强对土地增值税清算的筹划就更显重要。该文主要分析土地增值税的征收特点、清算条件、销售收入确认，开发产品计税扣除成本的审核，并针对减免税优惠政策采取了相应的清算办法。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的利润影响较大，是房地产开发企业的主要税种之～，因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象，采用扣除法和评估法计算增值额，实行四级超率累进税率计算征收。

计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30％，最高税率为60％，其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50％的部分，税率为3O％等等。

由于超率累进税率的特点是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负，企业必须千方百计地降低增值额，从而降低增值率，避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。

l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定

(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。

(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第③项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

2正确确定清算计税单位

房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

3认真审核销售收入的真实性

企业应根据销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。

4认真审核计税的扣除项目

(1)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发(2006)187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。

主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。合法有效凭证为：除购门窗和电梯可以提供工商业发票外，监理费应提供服务业发票、其他必须提供建筑安装发票。

④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。合法有效凭证为：非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。合法有效凭证为：电动门、智能化系统、信报箱、路灯设施、健身运动设施等可以提供工商业发票，非应税行为的提供行政事业单位票据、其他必须提供建筑安装发票。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。合法有效凭证为：提供工商业发票、建筑安装发票、工资表、非应税行为的提供行政事业单位票据。⑦与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，必须以各种完税(费)凭证为依据。

(2)在审核扣除项目过程中，应注意的事项：①计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。这就要求正确区分开发成本与开发费用，税务机关决不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发问接费用等。④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。特别是建筑安装发票应该在项目所在地税务机关开具。⑥将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。⑦对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

(3)扣除项目金额分摊方法：①成本受让、分期分批开发的成本费用分摊。企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。②多个房地产项目共同的成本费用分摊。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。③同一个项目多种产品共同的成本费用分摊。对企业既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额。

5灵活运用减免税优惠政策

土地增值税论文范文第4篇

Abstract:Carriesonthesettlementtakethepropertydevelopmentprojectastheunitthelandincrementdutyreformtobeabletobringthelandmarkettheevolution,canmakeupLocalauthority''''slandincome,canchangetherealestatetoacertainextentthebusinessmodel,actuallycannotincreasetheordinaryhousingthemarketsupplyandthepromotionordinaryhome-buyer''''sbenefit.

keyword:Landincrement;Incrementduty;Land;Reform

前言

为了节约土地资源、降低房地产开发利润、抑制投资、稳定房价，1820年德国最早开征了土地增值税。之后，又有英、日等国相继开征，然而，它的成长发展历程并不向财产税与所得税那样一帆风顺，中间跌宕起伏，至今效果难以发挥。

1987年，我国对城市土地使用制度做出重大改革，在深圳、上海、天津、广州等城市试点，改过去的指令性计划拨无偿使用为有偿出让、转让制度，这对强化城市土地管理、促进城市土地的合理利用，充分发挥效益，保证城市有规划地健康发展发挥了积极作用。然而之后出现的一些深层次问题如土地供给计划性不强，成片批租的量过大、价格低；各地盲目设立开发区圈地，大量耕地被占用，开发利用率低；房地产市场机制不完善，市场行为不规范，炒风过盛直接影响了其作用效果。

我国自建国以来,对城市土地长期实行无偿的指令性划拔和无期限使用的管理制度。改革开放以后,随着市场经济因素的不断扩大，以及非公有制经济的快速发展，加速了房地产开发的进程，原有的无偿使用国家土地的制度逐步向有偿使用的方向转化。

为了增强对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地权益，规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入，国务院于1993年12月13日了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁发了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税，这是我国开征的第一个对土地增值额或土地收益额征收的税种，深圳市原本是最早实施对土地增值额征税的城市，后来为了鼓励、推动房地产行业发展，对这一税种长期采取了政策性减免的做法。深圳市出于抑制过高房价，特别是高档住宅上涨存在着暴利的可能和缓解普通商品房的市场需求很大，但是市场供给不足的矛盾，于2005年11月1日起恢复征收土地增值税，目的是通过对高利润的项目增加税率，来引导和鼓励更多的发展商多开发普通住房。但恢复征收一年以来，收效甚微。北京地税局继二手房开征土地增值税后，从今年1月1日起，对新房中的普通住宅征收1％的土地增值税。此前，普通住宅列在免征土地增值税的范围内。

今年1月16日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定：从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。具体而言，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。同时，该《通知》也从具体的操作角度，提出了相对清晰的清算条件。这意味着自后搁置了13年房地产企业的土地增值税从“预征”缴纳现状正式进入清算状态。此利空消息一，股市大受刺激，17日房地产板块大幅下挫，并带动大盘跳水。理论分析家的分析再一次刺激了普通老百姓紧绷的神经，于是大家欢呼越雀、奔走相告，大有救命稻草降临到每个人的头上，光明即将来临之势。

理论上我们可以认为：土地的供给是缺乏弹性的，在边际收益递减规律的作用下人们对土地的需求量随着地租的升高而递减，事实上，由于级差地租的存在，这一规律在沉疴日久的房地产市场不能完全发挥作用，而城市房地产赖以存在的土地也会随着我国城市化进程的加快出现水涨船高的的势头。众所周知，对房价可能会有拉动作用土地增值税以土地增值为税基，土地的增值往往在漫长的持有过程中发生，土地增值税的征收对象一般是土地使用者、持有者或经营者。在征收过程中，各国和地区均发现投机者会运用各种手段分散和转移土地增值。我国的土地增值税并不对土地保有过程征税，而是对土地开发阶段的增值征税，也就是说对利润直接征税，这一过程基本是2~3年。而从理论上讲，正常房价涨幅下，土地增值可能微乎其微。而房价的涨跌最终取决于供求关系，与住宅开发成本没有必然联系。在目前总体需求大于供给的条件下，任何税收都会存在负税人，土地增值税清算对房价可能会有拉动作用，但也不能避免房地产商一定不转嫁给消费者。目前土地增值税的一级税率为30%，如果开发商的利润大幅度减少，房地产开发投资可能也会受到较大影响，投资少供给就少，可能会进一步抬高房价。恰恰是由于土地增值税扣除项目包括了土地价格与开发、配套设施等成本，反而给开发商提供了抬高成本的足够动力。北京中原地产副总经理颜光茂以北京为例预测，由于目前北京地价水平已处于高位，而地价推高房价的趋势已经很明显，如果更严格地征收土地增值税，高达30%的税负必将向消费链条的末端消费者身上转嫁，推高房价不可避免。

宏观角度来看，土地增值税作为地税，是地方政府收入的有力补偿。征收土地增值税对于建立公共财政有利，以税收方式获得的财政收入将纳入预算内，而不会像以往一样土地收入在预算外或者制度外流转，导致中央政府完全无法掌控。此举也可能使房产商的囤地之风有所收敛，甚至有学者认为会终结囤地暴利，但我们不能避免地方政府在征税时继续通过或明或暗的优惠政策对有关系的房地产商网开一面，导致征收成本将上升。

乐观的观点认为：新《通知》要求土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。在这种规则下，开发商的税收筹划将无用武之地。而此前国内各地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预(销)售商品房收入1%-2%的比例进行预征，部分地区尚未开始预征，这与通知所强调的30%-60%的累进税率，不可同日而语。在土地大幅度升值、利润高企的情况下，土地增值税的清算，无疑会给大量开发商带来巨大的成本压力，一个显而易见的结果是房地产商的成本将急剧上升，越是以低价获取大量土地的房地产商其囤积与开发成本也就越高

这种情况下，开发商也不敢贸然提高房屋售价，因为提价势必造成增值额的上升，它到一定程度会触发更高一级税率的适用。

土地增值税论文范文第5篇

计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。

税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。

房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除。除上述利息费用外，房地产开发的销售和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转移是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大增值税允许扣除项目金额。

二、分散收入法

在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定出售房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然是可以节省税款的。

在房地产行业中，分散收入一般常用方法是分多次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进行装潢、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装潢、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税赋的目的。房地产开发企业开发并转让精装修房时，就可采用此方法进行土地增值税的税收筹划。

三、利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。四、利用土地增值税的征税范围进行筹划

准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定，房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。

税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定昀终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。

土地增值税论文范文第6篇

1.1合理的增加扣除项目一般来说，影响房地产企业土地增值税的主要因素之一就是增值税的税额与扣除项目金额之间的比率，即增值率是以累进税率进行计算的，也就是说，曾氏率越大，所适用的税率越高，而企业所上缴的税款越多。因此要降低增值率应该采用合理的增加扣除项目，使企业的土地增值税适用于比较低的税率，降低企业的税负。按照我国的税法，房地产企业从转让收入额中扣除项目的主要部分有一下几种：第一，支付取得土地使用权的费用；第二，房地产企业的开发费用以及开发成本；第三，与企业转让房地产使用权有关的税金；第四，其他国际规定的应扣除项目，这部分应扣除项目主要是指从事房地产开发业务的纳税人可以按照取得土地使用权所支付的金额以及开发成本的和中加计扣除20%。另外，值得注意的是，房地产开发企业除了必要的利息费用之外，期间费用的扣除不应该按照实际发生的金额进行扣除，而是按照企业支付土地使用权的金额以及开发费用的综合的5%进行扣除。在企业制定税收筹划的过程中，纳税人可以将这部分期间费用转入房地产企业的直接成本中，一旦在税收筹划之后转移，就被认为是偷税行为，因此一定要进行事前筹划。房地产企业员工的工资、办公费用、招待费用以及相关的福利费用都属于期间费用，这部分在计算土地增值税时可以全部扣除，这也为房地产企业提供了一个降低税收的机会。

1.2合理利用国家税收优惠政策根据我国《土地增值税暂行条例》中的规定，房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅时，如果增值税额中没有超过扣除项目金额的20%的部分，可以免征土地增值税，一旦超过，就应该按照规定进行扣除。另外，税法还规定，对于房地产企业的纳税人既是建造普通住宅的有实际进行房地产开发的，就应该分别核算增值税额，对于不分别进行计算的，其建造普通住宅的纳税人不适用于免税的规定，因此合理利用国家的税收优惠政策可以降低房地产企业自身的税负，根据自身的经营状况制定合理的税收筹划。

1.3合理利用土地增值税的征税范围在我国的房地产企业土地增值税的税收筹划中对于土地增值税的征税范围的规定十分重要，首先，土地增值税的课税对象是对具有土地使用权以及其他地上建筑物的转让行为进行合理的征税，根据税法的规定，可以将房地产企业发生的装修费用计入开发成本中，并予以合理的扣除；其次，房地产企业土地增值税的征税范围不包括转让土地使用权以及房产产权的行为；最后，房地产企业土地增值税是对国有土地使用权以及地上建筑物及附着物进行转让的行为，我国的房地产企业在进行土地增值税的税收筹划时可以根据以上三点进行合理的规划。总而言之，以上三种房地产企业土地增值税税收筹划的具体方法应该根据企业自身的实际经营情况进行，在不违反国家税法的相关规定的前提下，灵活的利用房地产企业土地增值税的税收筹划为企业减轻税收成本，以实现房地产企业利润的最大化目标。

2.房地产企业土地增值税税收筹划的案例分析

案例描述：A企业使一家房地产开发企业，2014年6月出售一栋普通住宅，面积总为110000平方米，支付土地出让金5000万元，开发成本12000万元，利息支出2000万元，根据国家规定，城市建设税率为7%，教育税附加征收率为3%，营业税税率为5%，印花税税率为0.05%，当地政府部门对房地产开发费用所允许扣除的比例为10%，试问房地产企业应该怎样制定销售方案，才能保证税收筹划方案最合理？两方案的所得税税前利润差额为7493.225-6538.7＝954.525（万元）从上述两种方案可以看出，虽然方案2降低了销售价格，但是免征了土地增值税，一定程度上降低了税收成本，使企业的利润额增加了954.525万元。

3.结束语

土地增值税论文范文第7篇

关键词：土地增值税房地产市场经济效应

近年来我国住宅产业的快速发展、城镇人均居住面积的快速提高、住宅小区品牌的快速升级换代，对于国民经济内需的强力拉动等成效明显。但自2003年起至今房地产开发投资额连年高速增长，商品房销售价则年年攀高，2003年增长3.4％，2004年增长5％，2005年增长9％，2006年增长7.7％，部分城市和地区的房价年增长超过20％，已远远超过普通居民的购买承受能力，房价成为最让政府头痛的经济问题。从2004年起政府陆续出台金融、税收、土地管理、房屋管理等一系列政策对房地产市场进行宏观调控。2006年12月28日国务院签发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件，要求各地从2007年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30％－60％不等的土地增值税。土地增值税拉开了2007年房地产市场宏观调控的序幕。土地增值税的开征对房地产市场究竟会产生怎样的影响，本文将从经济学角度进行税收效应分析。

一、土地增值税的价格效应

1．短期内税负不易转嫁，对调控房价有积极意义。

按照现行税法规定，土地增值税实行四级超率累进税率，增值额超过50%的，适用30%的税率，增值额在50%至100%区间的，适用40%的税率，增值额在100%至200%区间的，适用50%的税率，增值额超过200%的，适用60%的税率。与比例税率相比，超率累进税率最能体现税收的纵向公平，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多，如果地价在开发期限内飙涨，就会导致开发商囤地和开发成本大增。在短期内，由于房地产供给相对稳定，房地产的供给价格弹性具有刚性，而对于属于耐用消费品的房屋，与日常生活用品相比，消费者的需求价格弹性较大，由房地产的转让者缴纳的土地增值税的税负则不易转嫁给房地产的需求者，当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时，房产商就会不再哄抬房价，致使房价回归供需平衡的市场规律。

2．长期内税负将会转嫁给消费者，房价继续上涨。

从对住宅的需求看，一是新增城市人口的消费需求。当前城市化进程不断加快，全国已经有城镇居民将近5亿，按照十六大确定的目标，到2020年实现全面小康社会，城镇人口将要达到55%--60%。不考虑人口增长因素，也将使得城市人口超过7亿。二是现有城市居民改善住房的需求不断增长，小套换大套，旧房换新房，城市改造拆迁等等，都对新房源提出需求。而较为特殊的是，中国国度中有13亿人口，加上对外开放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地来自于全国，甚至国外的购买力。三是投资渠道单一造成公众剩余资金涌入带来的投资需求。中国人均GDP超过1700美元之后，居民收入总量大大提高，据统计，2006年12月末城乡居民储蓄存款余额高达16万亿，除了满足生活基本需要之外，投资成为许多居民考虑的重要事项。但是受到市场范围的限制，普通居民能够涉足的投资领域基本被局限在股市和房市。

而从住宅的供给看，住宅要建设在土地上，中国人多地少，土地的稀缺性使其价格将不断地上升，而土地价格的上升，必然地要摊入建设的房屋之中。从目前土地市场的格局来看，有三个土地必然涨价的原因：一是土地的供应者只有一个政府，即土地的供给是寡头垄断，只我一家，别无他店。二是土地的买家是充分竞争的，即在售出时，采取对几个、十几个、几十个，甚至百家土地购买者进行拍卖，有时一拍，拍出一个天价来，其价格必然要摊入房屋价格；三是地方政府有着从土地上获得财政收入的强烈欲望。在不完善的分税制体制下，地方政府和中央政府的事权并没有得到妥善划分，地方政府收入来源相对萎缩，却要承担不断增加的公共事务，经费短缺成为大部分地方政府的普遍现象，特别是县乡财政已经到了不得不解决的时候。地方政府在经费短缺与事务增多的矛盾中，将更多的收入希望寄托在土地出让金上面。因此，土地出让金不断走高，地方政府也在有意无意中推动房价的上涨，希望水涨船高中得到更多的土地出让收益。从长期来看，由于我国住宅的需求弹性小于住宅的供给弹性，势必造成一是住宅的价格会由需求拉动上涨，二是建设住宅的任何成本，都要进入房屋的价格。进入房价的有：一是建筑商的建设成本和利润，二是政府的各种税费，三是房地产商要承担的本来应当由政府配套的道路、供排水、学校等公益性基础设施；四是高昂的土地价格。所有的国家本来想控制房屋需求和产出所增加对房地产的税费，如土地增值税的税负必然要转嫁给购买者，从而加重住宅需求者的负担。在目前情况下，还有不少，特别是中低收入群体买不起房子，住房保障制度也还很不到位，一旦引起房价上涨，势必就会使相关弱势群体居住状况更趋恶化。

二、土地增值税的市场规模效应

1．对房地产市场商品供给的影响：调节房地产企业合理收益，促进房地产行业健康发展。

近年来房地产行业开发投资额之所以连年高速增长，其中主要一个原因是房地产行业存在高额、超常利润，土地的增值令房地产项目的利润远远高于其他行业。但与此同时，与房地产行业的高利润形成鲜明对比的是房地产税收并未呈现高涨势头，如2004年房地产企业经营税金及附加仅占房地产企业经营收入的3.1％，国家未能从蓬勃发展的房地产行业中取得应有的利益。

涨价归公应是政府管理房地产市场的政策目标之一，也体现政策制定者参与土地增值收益分配并从中获取利益的思想意志。首先，按照社会公平原则，土地的自然涨价或地租的自然增值完全是不劳而获的利益，因此地主无权独自占有这一好处，否则，有悖于社会正义，有失社会公平。其次，按照贡献原则，地价的增加是因人口增加、经济发展、社会进步等社会经济因素所致，是社会之全体施与的贡献，因此而带来的地租增加必然归于社会全体。第三，按照公共利益原则。将土地涨价部分予以归公，可以增加国家财政收入，并用之兴办各种公益事业，提高社会全体公民的福利水平和生活水准。课征土地增值税的目的就在于使土地自然涨价全部归公，做到地尽其利，地利共享，规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，促进房地产行业健康发展。随着经济持续繁荣，以及城市化步伐加快，土地增值惊人。于是，不少开发商都在圈地囤地。尽管国家规定拿到地后两年内不开发，国家有权收回，但由于一些开发商和地方政府的亲密关系，这一规定执行情况并不完满。而一旦强制征收土地增值税，不但影响开发商的收益预期，而且会对开发商的资金链产生压力，这将逼迫他们加大开发力度，增加房源，一定程度上改善供求关系。

因此，可以预测，在加强土地增值税征管之后，房地产商既要考虑行业竞争对价格形成的市场限制，又要考虑增值幅度过高引起的税收负担，将更加理性地确定行业和企业利润，进而对房地产市场商品供给的宏观控制起到积极作用。

2．对房地产市场商品需求的影响：抑止炒买炒卖房地产的投机行为，使个人消费趋于理性。

土地增值税在抑制投机、减少和避免出现房地产经济泡沫方面具有不可或缺的作用。房地产市场是一个极易孳生投机现象的领域，虽然投机行为可以看作是繁荣房地产市场的剂，但从现有实际情况看，不仅仅为购房置业而是带有投资动机的消费者逐渐增加，这其中不乏有一些人只是为投机而来。这种现象在北京、上海房地产市场表现得较为明显，尤其是购买高档商品房者大部分是港台人士以及江浙人士，他们购房的目的大都不是用于居住而是投机，一手进、一手出，待价而沽。这部分购房者与房产商、商的互动，便会向市场发出错位信号，可能恶化不合理的商品房供给结构，导致房价全面上升，给国民经济发展带来负面效应。而土地增值税的纳税人不仅有从事房地产开发的企业，同时也包括所有转让房地产取得超常利润的个人，但对公民个人转让自有普通住宅及个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用5年以上的住房的进行免税。土地增值税税制的设计明确显示出其抑制投机的功能，与之前强调实施的房地产转让征收营业税相比，能够更有效地控制价格涨幅，降低转让者的利润空间，削弱转让者的投机需求。

三、土地增值税的市场结构效应

土地增值税将促使房地产企业投资结构趋于合理。当前我国房地产市场结构不尽合理，并且已成为影响中国房地产市场持续健康发展的重要因素。比如中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌认为：要使中国房地产市场持续健康发展，必须调整包括房地产产品、市场、产业和布局结构。其中对于房地产市场产品结构而言，比较一致的看法就是“应该大量发展经济适用型的普通住宅和一定比例的商业设施，对于别墅、高档公寓、写字楼应当严加限制”。而当前受利益机制的驱动，商品房供给结构的突出矛盾是:高档商品房供给量偏大,而中低档商品房供给不足。

土地增值税论文范文第8篇

[关键词]土地增值税；土地增值收益；土地增值税税负

一、引 言

土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为征税对象，其征收目的是为了规范土地市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。土地增值税的设置初衷一方面体现了国家作为土地所有者参与增值收益的分配权利，另一方面同时体现了国家作为行政管理者通过税收手段对房地产市场和土地市场进行宏观调控的义务。[1]

关于土地增值收益的产生及分配，国际上已有许多经典论述。具有代表性的观点由美国社会经济学家亨利・乔治（Henry George，1839―1897）提出，他认为土地价值之所以增加，是因为人口的集聚和生产的需求，而非某个人的劳动或投资所引起的，因此土地的价值收益应归全社区所有。[2]一般认为土地的增值收益产生原因可以归纳为以下几个方面：（1）城市化进程引起地理区位固定的地块发生了经济区位变化而形成的增值。[3]（2）人口的增加与聚集引起的同一地块产出需求的增加所发生的增值。（3）国家对原有地块使用规划条件的变化产生的增值。[4]（4）相关主体对土地进行投资（比如房屋修建及土地整理）后的增值。[5]（5）通货膨胀引起的土地虚拟增值。我们认为国家作为土地所有者参与土地增值收益分配应该将其限制在前三个方面；第四方面形成的土地增值收益应该体现投资者权益；至于由通货膨胀引起的虚拟增值，应该将其作为剔除因素考虑。基于以上至少这五个方面的土地增值形成原因，就决定了国家对土地收益增值管理的难度和复杂性。我国目前的土地增值收益管理制度主要由土地有偿转让制度、土地税收制度、土地储备制度等构成。其中土地储备制度在我国尚没有发挥到预期作用，在此我们着重论述前两者。

改革开放以来，我国的土地取得制度经历了从划拨到出让、转让，再到拍卖三个转变。1994年土地增值税开征之时我国土地取得方式主要为协议出让。实践中，土地协议出让的价格一般都低于市场价格，这就意味着土地的一部分真实价值被隐藏在最终的房地产价格中，国家应该依据土地所有权参与房地产价格中的土地增值收益分配，因此国家开征土地增值税在理论上是可以理解的。自2001年起，国有土地使用权以招标、拍卖方式向市场供给，拍卖价格即为市场价格，房地产商以举牌方式已将土地增值收益产生原因的前三个理由（特定地块未来的预期）体现在这一市场价格中。此时土地“增值额”由第四方面形成，即房地产商以投资者的身份对地产投资而产生的增值，理论上国家不应对此课税，即使需要调节该部分收益，也应该是企业所得税的义务。我国目前推行的土地增值税因为在税制设计上没有考虑这一层因素而存在诸多缺陷。以下的实际征收效果分析也可以证明以上论述。

二、实证分析

考虑到房地产开发的单件性，以下我们选取成都市2005年期间开发竣工的部分具有代表性楼盘进行了土地增值税测算，在此基础上通过微观项目层面的土地增值税描述统计分析揭示其税负水平。基于房地产开发成本组成项目的相对稳定性，在取得单个楼盘平均销售单价和土地取得成本两项基础数据后，我们遵循通行的工程造价核算和取费标准，然后按市场平均行情与房地产开发规律,在考虑不确定性因素的情况下核定各项成本，并在此基础上测算税负水平并进行统计分析（见表1）。

由样本点项目的统计分析结果我们可以看出：在测算的二十个楼盘中，平均土地增值税税负率仅为1.87%，项目楼盘最高土地增值税税负率为8.48%，达到70%的项目楼盘为土地增值税零税负。从峰度和偏度我们还可以看出，项目土地增值税的税负分布表现为畸高或畸低，这一方面是因为土地增值税的税制设计不合理以及拍卖行为对拍卖成交价格的影响所导致，当然主要是由于开发商投资水平的高低引起，而后一方面的原因根据前文论述是不属于土地增值税理应征收的范畴。

此外，由于房地产企业是以公司名义缴纳各项税负，所以我们有必要从房地产企业这一中观层面上考察房地产公司的各年土地增值税税负。基于税种与税率设置的稳定性以及随机抽样原则我们抽取了成都市30家房地产公司2004年和2005年的纳税数据作为分析样本。同时，由于房地产开发企业还具有产品生产单件性特点，虽然税务部门作出了一些关于依据工程进度纳税的相关规定，但房地产开发企业在会计方面的处理会使部分税负提前或延后缴纳。为了便于对企业的税负进行有效分析，我们将样本点开发企业的2004年、2005年的各指标进行算术平均，以此来代表该企业年度税收负担水平。

由样本点房地产企业度税负水平的统计分析结果我们可以看出：在测算的30家企业中，平均土地增值税税负率仅为0.24%，企业度最高土地增值税税负率为5.82%，达到66%以上的房地产企业为土地增值税零税负。从峰度和偏度我们同样也可以看出，项目土地增值税的税负分布表现为畸高或畸低。

就全国范围来看，土地增值税至1994年开征13年以来，其与国家税收总收入的增长关系如表5所示：

根据图表显示我们至少可以得出以下几方面结论：一是土地增值税收入的绝对值一直处于较低水平，在整个房地产市场强劲发展拉动下近年来增长较快，即使这样，土地增值税占税收总收入的比重仍基本没有超过0.5%，可见土地增值税的财政意义并不明显。另一方面，从图中我们可以看出土地增值税是一个极易受宏观形势和相关政策影响的税种，相对于税收总收入的逐年增长看，土地增值税各年收入表现出极大的波动性，这一现象部分由于经济周期引起，但更主要是由于土地转让政策的影响。

三、结论及政策建议

经过不同层面的实证分析与理论探讨，我们认为土地增值税并不是一个优良的税种。得出这一结论的基本理由是：

首先，土地增值税没有起到参与土地管理增值收益分配的作用，其盯住最终销售收入的扣除计税制度与企业所得税冲突，产生双重征税，扭曲经济行为和资源配置方式，有违公平原则。

其次，从效率原则看，由于房地产开发转让周期特殊性，造成土地增值税的计征繁琐，扣除项目多而且复杂，不易执行，征收阻力很大，买卖双方为逃避纳税义务往往伪造文件，隐瞒、虚报成交价格，提高扣除项目金额，使得作为计税依据的房地产增值额难以真正反映房地产的实际增值情况，造成税款流失。[6]

再次，土地增值税有违税收的稳定性原则，从我国十余年的土地增值税运行情况看，土地增值税是一个及易受政策干扰的税种，其收入水平表现出较大波动性，且占税收总收入的比重偏低，财政意义不大。

基于以上基本分析，本着新一轮税制改革的基本精神，我们认为在土地一级市场的交易方式改为“招、拍、挂”前提条件下，暂停征收土地增值税是必要的。[7]

考虑到土地增值收益管理各制度的协调性问题，国家必须从全局出发设计一套综合的土地增值收益分配体系。这一目标制度理论上应该既保证国家作为所有者主体的权利，同时必须注重投资者的收益回报，在此基础上再发挥各项制度安排的长处来达到宏观调控目标，否则在当前的房地产市场供需格局下，政府如果一味从强调自身利益的原始冲动出发，则不可能实现对房价的宏观调控，而高房价的最终埋单者是广大民众，因为存在国家是人民的国家这一逻辑前提，我们可以理解为这是将资源从左手转移到右手，但如果制度设计不合理，或者将这一现象放到微观背景下，就会出现财富的畸形分配，产生贫富分化等一系列社会问题。

主要参考文献：

[1]杜 莉，徐晔．中国税制[M]．上海：复旦大学出版社，2005．

[2]田 莉．从国际经验看城市土地增值收益管理[J]．国外城市规划，2004（6）．

[3]哈维罗森．财政学[M]．北京：中国人民大学出版社，2000，

[4]刘雪梅．房地产价格的影响因素分析[J]．内蒙古统计，2005（6）．

[5]王子鹏．土地成了房价上涨的最好理由[J]．中国房地产市场， 2006（6）．

[6]童锦治．关于取消土地增值税的建议[J]．财政金融，1999（6）．

[7]余黎峰，陈 宏．试论土地增值税的保留与完善[J]．华北水利电力大学学报（社科版），2004（8）．

Land Value-Added Tax: Keep or Drop

Li Li1 Zhou Chong2

土地增值税论文范文第9篇

【关键词】土地增值税 增值税 房地产行业

房子是生活必需品，不应该作为投资产品存在于市场，在当前乌烟瘴气的购房热现实状况下，营改增和房产税的征收有利于改善当前这种畸形的房地产市场。而土地增值税作为房地产在买卖过程中需要计算的一个税种，被许多学者就其缺陷，存在的问题，提出了许多改进措施。然而在2016年5月1日即将全面推开营改增试点大环境下，房地产业的营改增后，土地增值税作为另一种增值税存在视觉上就有点突兀，下面我们将从其定义，征收目的和意义还有运行过程问题上进行推敲，而后分析土地增值税在房地产业营改增后是否多余。

一、土地增值税和房地产业营改增后的重复性

（一）从定义方面考究其重复性

引用百度百科上对于土地增值税和增值税的定义，其基本阐述出了两个增值税的征收环节，目的，征收对象等税法要素，具体如下：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。而增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

虽然土地不能与一般商品划等号，但是对于增值额的征税形式它们两者是统一的。土地增值税课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额，其增值仅仅是在买卖过程中增值，这与一般意义上商品在流通过程中增值形式相同，与增值税对商品流通环节征收的是一样的。所以，将土地增值税和增值税区分开是非常牵强的，其二者关系如同矿泉水和水一样。

在王恒的《论土地增值税是一种流转税》一文中他指出，土地增值税因其特定的征税对象――土地增值额而注定了它不是通常学界所理解的财产税，也不能以特定目的能解释的目的税和行为税，更不能想当然地界定为资源税。土地增值税因其征税对象、纳税环节以及与增值税的密切关系，决定了它只能是一种流转税。①土地增值税的本质就是增值税，故增值税完全可以替代土地增值税。

（二）从土地增值税开征的目的意义方面说其政策失败性

究其征收目的及意义，房地产业营改增后，其作用与土地增值税功能也类似。根据条例的立法精神和有关规定，在我国开征土地增值税的目的和意义主要是：规范土地和房地产市场交易秩序；抑制房地产投机、炒卖活动和投资过热现象；合理调节住房结构；合理调节土地增值收益，防止国有土地收益流失。另外，还着力于增加国家财政收入。

其实，在征收目的和意义上，土地增值税与房地产行业增值税几乎是重合的，在规范土地和房地产市场交易秩序方面：在1994年之后，房地产市场的投机氛围并没有随着土地增值税的出台而消失，交易秩序也没有因此就得到规范。在抑制放地产投资过热目标来看，1998～2013 年，房地产投资额由3614亿元增长到86013亿元，增长近24倍，增速最快时期甚至达到33%，房地产投资额占固定资产的比重也从12.7%攀升到现在的将近20%，增长速度超过了合理发展水平，存在过热现象。②而土地增值税并没有起到抑制投资过热的作用。目前全国范围来说，普通中低档住房的比重明显偏低。土地增值税鼓励的普通住房、经济适用房、公租房、廉租房开发政策愿景也几乎没有实现。有效的土地增值税收入规模显然难以调节土地增值收益，可以说土地增值税在这个立法目的上是失败的。在此加征房产税似乎就有利于改进房地产市场的投资动机。而对于增加国家财政收入这一项目的，我国土地增值税自1994年开征以来，在1995年全国入库税款为0.3 亿元，到2000 年入库税款为8.4 亿元，2006年入库税款为140亿元，同比增长为64.98%，2007年入库税款403.1亿元，同比增收74.5%，2008 年入库税款537.1亿元， 同比增收为33.2%。而根据规定从2000年4月1日起开始预征土地增值税，2006年才达到0.53%，征收严重不足③。换成增值税同样可以达到这个目地，甚至效果会更好，只是还需要在地方和政府间的分配比例上重新定夺。

（三）土地增值税与企业所得税的重复性

土地增值税在运行过程中也有重复征税的问题存在：我国现行的土地增值税的征税依据是房地产的售价减去其相关的扣除项目（包括开发成本、费用、相关税金等）后的余值，这就相当于对收益所得，即利润征收的税，与所得税的计税依据存在着相同交叉之处，企业所得税的计税依据是房地产经营单位及个人就其一个纳税年度收入总额扣除成本、费用、税金、损失后的余额，依据都是同一范围内容的收益，这就会造成对房地产企业利润进行了重复的征税，而这主要是由土地增值税政策当时出台的经济背景以及税种设计的目的决定的。增值税虽然是通过生产者或经营者征收，但从税收的划分上，它是一种间接税。生产者或经营者缴纳的增值税，最终的承担者是消费者。不管企业有没有额外利润，只要有营业收入，销项税额大于进项税额就得交增值税。在这里，增值税优于土地增值税显而易见。

二、结论及政府需要完善的措施

综上，土地增值税和增值税的定义中有很多交集，而且就土地增税的征收目的和意义而言，其独特的征收目的也没有达到。最重要的是，土地增值税会有重复征税的问题出现。所以，用房地产业的增值税代替土地增值税是可行的，而且是更好的选择。将土地增值税规范化，使其能融入房地产业增值税，完善关于房地产的税收体系，简化征税流程。政府需要完善的是忽然失去的地方政府的财政支持，需要重新考虑增值税的中央地方政府划分比例以及财政转移支付的力度，使地方政府财权事权统一化。另外，土地增值环节专用发票也是需要解决的问题之一。

参考文献：

[1]王恒 《论土地增值税是一种流转税》[J]西南科技大学学报：哲学社会科学版2013年8月第30卷第4期.

土地增值税论文范文第10篇

[关键词]土地增值税；房屋建筑增值税；不动产增值税

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）09-0108-02

Thinking on the combination of land and real estate value added tax as " immovable property value added tax"

Li Hanyang Wen Guijiang

（Business School of Tianjin Polytechnic University ，Tianjin 300387）

May 1， 2016 the implementation of real estate value-added tax in China can't reference the international prevailing practices ― to consolidate land value added tax and building value added tax into “immovable property VAT”， using the same tax rate. The land VAT and building VAT are being implemented simultaneously in China will lead to double taxation and not help to reduce the levying cost and cost of paying tax. Overview of the world tax on land， there are no longer using separate land value increment as the tax object， while using the property tax （with the value of land and real estate ） or immovable property VAT as tax model. Therefore we recommend to consolidate land value added tax and building value added tax into immovable property VAT as soon as possible in our country， in order to realize the full deduction of immovable property VAT and reduce the levying cost and cost of paying tax.

党的十八届三中全会提出“推进增值税改革，适当简化税率”。国家税务总局2012年召开的全国税务系统深化税收征管改革工作会议提出的“两提高、两降低”的目标，其中之一就是“降低征纳成本”。也就是说“营改增”既要考虑到适当简化税率，又要设法降低征税人与纳税人的税收成本。然而，2016年5月1日针对房地产业实施的营改增方案，却没能实现简化税率、降低征纳成本的目标。究其成因是，对房地产业实施的是两种税制并存的“营改增”方案――对房屋建筑物征收属于国税的增值税，对土地征收属于地方税的土地增值税。我们认为，不论从国际上看，还是从国内税制改革需要看，都有必要将房屋建筑增值税与土地增值税合二为一，一并归入“不动产增值税”。

1 国外土地增值税制的变迁

从国外税制来看，早期征收土地增值税的国家主要有意大利和韩国（谢百三等，1998；周昭霞，2005）。但随着这两个国家税制的改革、变迁，当今已不存在与我国相对应的土地增值税了。

（1）韩国土地增值税。在韩国，与国我土地增值税相对应的税种是“过度升值土地税”，于1986年开征，它的计征方法与我国类似，需要将土地增值部分从不动产总值中分离出来单独课征。不过时隔6年，即1992年韩国将过度升值土地税与土地财产税合并为“综合土地税”――对土地及地上建筑物的全部资产，按其综合价值的0.1%至5%的税率征收财产税，即不再单独提取土地增值额来课税。为了抑制地价过快上涨，2004年韩国又开征了“不动产持有综合收益税（CREHT）”――对高价土地与房屋的持有者在持有期形成的综合收益超过一定数额后，按0.5%至2%的税率，定期征收未实现资本收益税。对土地及其地上建筑物转让实现的收益，从2007年起，按50%至60%的税率征收资本得利税（Just Landed，2014）。因此，从韩国土地增值税的变迁看，不论是综合土地税，还是不动产持有综合收益税，目前已不再单独对土地增值额课税，即土地增值税已演变为财产税和资本得利税。

（2）意大利土地增值税。意大利的土地增值税叫“土地升值税”（INVIM），于1972年_征，它依据土地的增值额，采用累进制，按5%～ 30%的税率征收（谢百三等，1998）。从税制管理上看，意大利土地增值税属于资本得利税，每10年征收一次，征收时需要将土地的增值额从不动产（房产与地产）增值总额中分离出来。不过，这种计征模式的土地升值税于1993被废止，取而代之的是“地方财产税（ICI）”（Andersen，1996； Nathania Zevi，2012）。而地方财产税是以评估的房地产（包括土地价值在内的）名义租赁价值为计税依据的，税率为0.4%至0.76%，即不再对土地增值额单独课税。二十世纪90年代末，随着欧盟单一市场机制的实施，以不动产（土地与房产合一的财产）为征税对象的“不动产增值税”，在包括意大利在内的欧盟成员国全面实施。因此意大利早期以土地为征税对象的税种，逐步演变为财产税和不动产增值税，目前同样也不存在与我国相对应的，单独以土地增值额为课税对象的土地增值税了。

可见，改革我国当前单独以土地增值额为课税对象的土地增值税的征管模式，是有必要的。

2 我国土地增值税与房屋建筑增值税并存的缺陷

（1）导致重复征税。增值税属于价外税，其最大的优点是不重复征税，即一般纳税人购进应征增值税货物及服务时，可以抵扣已纳的进项增值税。而我国现行的房地产增值税，根据财税[2016]43号文件（营改增后契税、房产税、土地增值税、个税计税依据问题）来看，房屋建筑物的增值税是价外税，可以实现其进项税额的抵扣。但是，房地产开发企业在销售房地产时，在2016年5月1日后交纳的是两种增值税，一是按房地产总价扣除土地成本后的余额（简称“计税价”）以11%的税率计征的房屋建筑增值税，另一是对“计税价”中的土地增值额按照30%至60%的税率计征的土地增值税。而土地增值税作为价内税，房地产开发企业在销售时是将土地增值税计入“计税价”中的。虽然一般纳税人购进房地产时可以按“计税价”的11%抵扣房屋建筑增值税，但是包含在“计税价”中的土地增值税的89%（100%-11%）的金额没有被抵扣，从而造成重复征税。根据税务机关的统计，2015年我国土地增值税为3832亿元，2016年第1季度同比增长19%，预计2016年全年土地增值税为4500亿元。根据国家统计局公布的数据，商用房地产交易约占全部房地产交易的33%，即4500亿元土地增值税中属于企业购进商用房地产的土地增值税为1485亿元，扣除11%后，有1320亿元不能抵扣，也即按现行增值税方案，2016年将有1320亿元属于重复征税，将会增加企业税负。

（2）征纳成本过高。土地增值税原本是对房地产企业购进的土地使用权产生的超过其购进成本的溢价收入为征税对象的，从理论上看很简单，即用土地使用权的增值额乘以税率即可。然而《土地增值税暂行条例》规定，对土地使用权增值额采用“扣除法”计算，即用房地产的销售收入减去土地成本、建筑安装成本等“扣除项目”后的余额为增值额，这个增值额超过扣除项目的20%后按30%的税率征收增值税，超过200%后，按60%的税率征收增值税。由于房地产商品从建造到销售完毕，要经过好几年时间，按这种方法计税就需要查阅并计算好几年的财务数据，工作量很大。根据我们实地展开的土地增值税清算工作的经验来看，一个中等规模的房地产企业，在编制土地增值税清算表r，大约需要240小时，税务中介机构给予复核确认（多数情况下是重新计算）大约需要200小时，之后需要税务机关的再度复核与确认，大约需要80小时，共计520小时。这个时间与相同规模企业的企业所得税年度汇算所需要的时间大致相同（金婧，2015），但与企业所得税年度汇算不同的是，土地增值税清算必须由中介机构参与进行，因此其纳税的货币成本也是较大的。

3 将土地增值税与房屋建筑增值税合并，实现符合国际上通行的“不动产增值税”的设想

从增值税的原理看，2016年5月1日实施的房地产行业的增值税（以一般纳税人为例）可以概括为：

房地产增值税=房产增值税（建筑安装增值税）+地产增值税。

房产增值税（即建筑安装增值税）=建筑安装增值额×11%

地产增值税=土地使用权增值额×土地增值税率（30%至60%不等）

我们认为，可以根据历史数据，计算出土地增值税占整个房地产销售收入的比例，再加上11%的房屋建筑增值税率来确定一个综合的房地产增值税率，用这个综合的房地产增值税率乘以房地产销售收入即为“不动产增值税”。

根据表一的计算，近6年土地增值税占房地产销售收入的平均比例为3.3%，我们认为将此比例确定为3.7%较宜，这样综合的房地产增值税率=11%+3.7%=14.7%。在使用综合的房地产增值税率后，一般纳税人购进房地产的增值税可以得到完全的扣除，同时，也大大简化了土地增值税的计征方法，从而可降低征纳成本。

将土地增值税并入不动产增值税后，由原来的地方税变为国税，原属于地方税的土地增值税约占整个“不动产增值税”的25.17%[=3.7%/（3.7%+11%）]，按国、地税分成比例75：25来看，合并后地方财政可以分得的25%的分成比例，与原有的25.17%的比例相比，大致相同，因此不会影响地方财政收入。

结束语

所以，我们认为，当前世界各国不再采用单独以土地增值额为课税对象的计税模式，也是出于对征纳税成本过高的考虑。因此从征税的成本效益角度出发，将土地增值税并入房屋建筑增值税，一并征收“不动产增值税”是有必要的。

参考文献

[1] 周昭霞.意大利、韩国和台湾地区土地增值税制的借鉴和启示[J].生产力研究.2005（09）：154-155.

[2] 谢百三、王小映，土地增值课税形式的国际研究及其启示[J].税务研究.1998（04）：58-60.

[3]Just Landed，Outline of taxation in South Korea[EB/OL]， https：// /english/ South-Korea/South-Korea-Guide/Money/Outline-of-taxation-in-South-Korea，2014-6-8.

[4] Andersen，Study on the application of Value Added Tax to the property sector[J]. Taxation Studies，1996.

[5] Nathania Zevi，What exactly is the IRPEF tax？ [Z/OL].This is Italy，http：///top-stories/imu-a-property-tax-that-italians-will-pay-by-monday-june-18/，2012-12-6

[6] 金婧.杭州市企业纳税遵从成本研究[D].浙江财经大学，2015.

作者简介

土地增值税论文范文第11篇

关键词？演土地增值税；涨价归公；先预征后清算；税收法定主义

[中图分类号]F812.42 [文献标识码]A [文章编号]1673-0461（2015）10-0091-07

2013年底央视披露的房地产企业“欠税门”事件，引起了全社会的广泛关注。虽然，最终是以国家税务总局的官方解释为这一事件盖棺定论，但对土地增值税存废的争论和对该税种的定位、税制要素、征管模式等制度缺陷的反思却并没有停止（叶檀，2013；杨小强，2014；熊伟，2014；滕祥志，2014）。事实上，我国的土地增值税仅针对土地转让环节，并不包括土地保有环节，因此也可以称之为土地转让增值税。课税的基本依据在于，土地资源稀缺性产生了对财产权界定的需求，特别是各种竞争性用途的取舍（房地产开发是最重要的用途之一）。而土地的自然增值（公共投资带来的升值、人口增加和经济发展带来的升值）理应属于公共所有，因此，政府受委托通过税收工具来汲取相应收益具有合法性和合理性。本文认为，对土地的自然增值部分课税是现代税收制度应有的内涵，不论取消抑或存续土地增值税这一名称符号。进一步来看，我国现行土地增值税存在的制度缺陷极大地削弱了该税种固有的功能，需在未来的税制改革中予以改进。

一、 开征土地增值税的背景

（一）土地增值税开征的背景

“土地是财富之母”，是经济增长中不可或缺的基础性资源。我国传统计划经济模式下，政府不仅是土地的所有者，也是土地的使用者，税收工具无需介入。长期执行无偿划拨、无偿使用的土地政策，导致土地资源利用率低，出现了较为普遍的土地闲置和浪费现象。市场经济变革中，政府仍是土地的所有者，但不再是唯一的土地使用者，土地的用途需通过竞价的方式来决定。那么，政府在土地使用权转让过程中需考虑如何汲取土地自然增值收益，并有效调节土地市场。自1992年采用招拍挂方式有偿转让国有土地以来，土地资源开始由市场来进行配置。但此时，相关的市场制度尚未形成，各项土地管理制度不健全、房地产交易行为不规范，引发了房地产业价格快速上涨、开发过热，炒买炒卖的投机之风盛行。1991年我国房地产投资额336亿元，而这个数值在随后1992、1993年分别达到了731亿与1 937亿元，呈成倍递增态势。土地市场投机盛行、国有土地资源收益流失、房地产行业的畸形发展，加剧了我国产业结构失衡的状态，经济发展不平衡和社会不公平问题凸显。

为了应对房地产持续高温，炒买炒卖土地的情况，借鉴部分国家和地区的做法，土地增值税应运而生。国务院于1993颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，实现了对土地增值额、土地收益额课征。土地增值税颁布实施之后，东部经济发达地区房地产市场投机炒作行为明显减少，房地产市场处于减温和观望状态。此后，受多种原因影响，房地产市场增长乏力，特别是1997年出现环比负增长。

（二）土地增值税设计的理论依据

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的行为，同时取得增值性收入的单位和个人进行课征。土地增值税以财产或者财产转移价值或增值为课税对象，其设计基于三方面理论依据：①社会政策依据，土地的自然增值属于社会公共财富，理应收归社会所有。多数国家征收土地增值税是为了公平分配不劳而获的土地增值财富，例如台湾现行土地增值税就是基于“平均地权，涨价归公”的思想[1]。②经济政策依据，从税收理论中的“受益原则”出发，政府公共投资产生的正外部效应[2]或提供的产权保护导致的地价增值应收归公共主体所有，以满足政府公共投资的良性循环，以便更好地提供公共服务。③土地增值税会同时产生资源配置效应和收入分配效应，促进市场健康发展，可有效打击土地投机、保护长期投资，促进土地合理利用。调节收入差距，实现社会公平。

二、土地增值税的现实表现

我国的土地增值税政策基于治理1992～1993年间房地产泡沫的现实需要而出台，其制度设计的初衷仅是抑制房地产投资过热，打击房地产投机行为，而在汲取财政收入和促进社会公平方面效果并不明显。

（一）土地增值税汲取收入能力分析

总体来看，宏观经济发展态势、房地产行业的调控方向和税务部门的税收努力对土地增值税汲取收入的能力影响较大。土地增值税开征初期，征收入库的土地增值税税额连续多年未超过10亿元，其主要原因在于各地方政府为推动房地产行业发展，主观上弱化了对该税的征收管理。特别是1997年亚洲金融危机后，由于经济萧条，为有效推动房地产市场发展，实行了多种土地增值税优惠政策。2002年以后，由于宏观经济形势开始高涨和对房地产行业调控的需要，税务部门提出了土地增值税预征政策，和2006年以后推行的土地清算的制度。2009年以来，我国税收收入增长受国际金融危机的影响较大，税务部门开始强化土地增值税清算的力度，土地增值税税收收入规模开始快速上升，2013年土地增值税收入超过3 000亿元（见表1）。

表1数据反映出，土地增值税收入绝对规模长期处于较低水平，虽然房地产行业发展迅速，但在土地增值税预征和清算以前，占税收收入比重不超过1%。土地增值税政策设计缺陷、地方政府的态度等多种原因，造成土地增值税不能发挥其应有的功能。2007年，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》出台，各地借清算新政出台之机，强化土地增值税的征收，土地增值税绝对规模有了一定的增长，在税收收入充裕时期不被重视的土地增值税征收，此时成为弥补地方政府税收收入缺口的“收入调节器”。总结来看，土地增值税是一个极易受宏观经济形势和相关政策影响的税种。一方面，相对于税收总收入的快速增长，土地增值税各年增长表现出较大的起伏波动性；另一方面，占总收入的比重依然较低，土地增值税汲取收入能力较弱，财政意义略显不足。

（二）土地增值税对房地产市场调节能力分析

土地增值税实施近20年来，受制度缺陷和诸多现实问题的约束，基本上没有达到预期的目标，特别是对房地产市场的调控目标[3]。

第一，从抑制房地产投资过热的目标来看，1998～2013年，房地产投资额由3 614亿元增长到86 013亿元，增长近24倍，增速最快时期甚至达到33%，房地产投资额占固定资产的比重也从12.7%攀升到现在的将近20%，增长速度超过了合理发展水平，存在过热现象。而土地增值税并没有起到抑制投资过热的作用（见表2）。

第二，从打击房地产投机行为的目标来看，由于房价的不断上扬，房地产投资异化为主要的市场投机渠道。房地产投机有别于正常投资行为，购买者大量持有空置住房，目的是短期持有，待价而沽，从中渔利。据相关调查数据显示，我国城镇住宅空置率为25%，远远超过国际上5%到10%的合理区间。我国房地产投机与炒作现象泛滥，购房者投机意图明显，虽然不能完全从一个税种来分析投机行为，但至少从宏观调控角度出发，土地增值税“反暴利”效应并未显现。

第三，从合理调节住房供给结构的目标来看，虽然土地增值税对普通标准住房设置了20%的加计成本费用扣除，但是其鼓励普通住房、经济适用房、廉租房、公租房开发的政策目标也没有实现预期，目前全国普通中低档住房比重明显偏低。例如，我国经济适用房的投资额占房地产投资总额不升反降，从2000年的10%持续下降至如今的2%左右，所以土地增值税也没有起到调节住房供给结构的目的。

第四，从调节房地产巨额利润的角度出发，土地增值税本质上是对资本利得课税，以土地自然增值或涨价利得为课征对象，是对房地产暴利课税。我国商品房的价格不断攀升，基本生活住房成为一件必须的“奢侈品”，催生了现代社会的“蜗居、蚁族”。受较高利润的影响，各类型企业竞相从事房地产项目投资开发。

由此观之，土地增值税对房地产市场的调控总体上是失败的，既没有抑制过热投资和投机行为，也没有调节住房结构，更没有达到抑制房地产企业暴利的预期，其“自动稳定器”功能并未发挥出来。

三、对其他国家和中国台湾地区土地增值税的考察

（一）土地增值课税国际比较

从国际上来看，德国1820年首开土地增值税先河，但目前世界范围内开征土地增值税的国家或地区屈指可数，到目前为止仅有中国大陆、意大利、韩国和中国台湾地区继续征收。现实中土地增值税制的设计过于理想和复杂、课税成本较高，并且各国或地区在经济制度、税收制度等方面存在差异，导致土地增值税并未在世界范围内广泛推行。事实上，不少的国家是以所得税的形式对土地增值课税。

意大利的土地增值税是在抑制地价上涨过快背景下出台，课税对象为所有不动产。①在转让、赠与、继承环节征收“不动产转移增值税”。②在出租房地产取得租金时征收“不动产租赁增值税”。③针对持有不动产超过十年，所有权发生转移时，亦需对不动产增值征收定期增值税。采用超率累进税率，在计算不动产增值额时，考虑了物价指数的变动因素。土地增值税课税对象广，纳税人为所有的法人与个人，能充分体现公平性原则，在实践中取得了良好的效果。

韩国的土地增值税同样是为了应对地价快速上涨、土地投机、土地私有权集中化而出台。包括：①对法人所有的土地因转让而取得收入时课征特别增值税。②因土地用途发生改变而导致价格上涨时征收估计取得税。③对闲置土地和法人的非经营用地征收土地超额利得税。④经国家、地方自治团体审批后实施的宅地开发、工业密集区建设等土地开发项目，产生超过全部开发事业总费用的开发利益时，国家对其课征的土地开发负担金[4]。韩国将物价变动水平纳入土地增值税的计算，对不同的土地增值原因设置单一比例税率。

各国对土地增值课税体现在对土地及其改良物的增值额课税，包括在保有期间时因涨价形成的增值和发生转让时实现的增值两部分，通常分为保有和转让两个环节征收。

值得注意的是，部分国家虽未开征土地增值税，但是依然将土地收益归为个人或法人的综合收益，征收所得税。一种是将房产转让收益单独作为征税对象，区别于一般的所得税征税办法；另一种综合征收，将房产转移中的收益归为财产所得，统一征收。

德国是最早实行土地增值税的国家，由大马士革提出采用土地价值税（即土地增值税）作为土地“涨价归公”的手段[5]，这一改革建议先后被法兰克福、科隆等城市采纳并很快推广到全国，并曾在中国青岛德租界施行。后来德国采用综合所得税制度，取消了土地增值税，将这个工具合并进了个人所得税（若不采用综合所得税制度，土地增值收入就无法合并进所得税），对于购买的房地产在一定的期限内转让的交易净所得申报纳税，并以十年为限征收保有期税。德国的土地增值税已纳入个人所得税，但依然发挥税收工具的作用，有效地保持了房地产价格的基本稳定，促进了土地资源的有效配置。

美国是将土地增值作为财产税的代表，对土地和房屋直接征收的是房地产税（不动产税），将房地产收益划分为一般财产所得，征收财产税。将土地和建筑物的资本评估价值纳入税基，各州采用幅度比率税率。同属于财产税的遗产税与赠与税派生于土地税收，在房地产继承与赠与环节征收。

（二）台湾地区的土地增值税

台湾地区土地增值税的开征，源于台湾1954年为改革土地制度，制定了“实施都市平均地权条例”，明确了“平均地权”与“涨价归公”的基本原则。台湾是以林地和山坡为主的地形，耕地及城市土地面积稀缺，随着经济的发展与城市化的推进，“人多地少”的矛盾日益严重，导致土地价格持续飙升。1977年，台湾形成了土地增值管理的税法基本框架。

第一，土地增值税的征税范围是土地自然涨价。台湾地区土地增值税有两个主要特征：一是不涉及地上建筑物及其附着物，仅对土地及其所有权课征；二是针对土地移转、设定典权等权属变动行为课征，包括买卖、政府征收等有偿和遗赠、赠与等无偿的土地转移。台湾土地增值税是仅对土地增值部分课税，与土地上的建筑物及其附着物无关。

第二，增值额计算方法明确，不涉及后期建工费用。台湾地区土地增值税以土地涨价总金额作为计税依据，采取地价规定制，土地增值有价可依，每年开征地价税前60天对土地地价现值进行公示。土地所有权转移时，其转移现值减除原规定的地价或前次转移时申报的现值，再减除土地所有人为改良土地已支付的工程受益费用，土地重划费用等全部费用后，就其余额即土地自然涨价部分征税。

第三，充分考虑了通货膨胀率和利率的变动因素。 台湾地区土地增值税充分考虑了纳税人的利益，在衡量原规定地价及前次转让核算土地增值时，根据物价指数进行调整，体现了税收的经济效率原则。

第四，严格遵循税收法定的原则。台湾地区土地增值税无论从实体与程序上都作出了明确的法律规范。对于税制要素设计依据法律规范明确，税款的计算有明确性和简便性。在程序上，规定了明确的申报与纳税期限，征纳双方不存在争议。纳税人可以充分利用网络资源和社会资源，缴纳税款。税法执行上，拖欠税款一个月以上便可以强制执行征税。

到目前为止，台湾地区土地增值税的运行良好，不仅能发挥税收杠杆作用调控房地产市场，实施土地增值管理，而且还在贯彻量能负担和税负公平原则基础上，获得较为充裕的财政收入，成为台湾地方政府财政收入的一项稳定来源。

（三）启示

对比国内外土地增值税政策执行的效果，我们不得不深思这样一个问题，究竟是什么原因保障了某些国家或地区土地增值税政策目标的实现？又是什么原因导致我国土地增值税执行效果低下，甚至因其效果低下，不少学者主张取消这一税种①。

就制度设计而言，大多数国家或地区在土地资源的自然增值部分不约而同地运用了税收工具，不同点在于，究竟是纳入到财产税课征还是纳入到所得税课征？还是选择开发、交易和保有不同环节征收？其实，土地自然增值形成的是即时的收入形式还是由收入积累形成的财产形式，并不是关键所在，税收工具的介入核心问题是要消除重复课税问题以及根据税务部门的征管能力选择相应的课征方式。虽然我国企业所得税和个人所得税法均明确了对财产转让课税，但在企业层面，25%的企业所得税率根本无法规制土地市场的投机行为；而分类和分项课征模式下的个人所得税已经沦为“工薪调节税”，也无法调节居民财产转让的收益。因此，在相当长一段时间内，所得税体系尚未完善之前，土地增值税这一财产税税种确有存在的必要。那么，明确了土地增值增值课税的归属问题后，考察现行土地增值税制度设计，我们发现税种要素不明确和“先预征后清算”模式的征管模式是土地增值税效果低下的直接原因。此外，在课税环节的选择上，“重交易轻保有”倾向已经是我国既有的财产税制度设计的通病和无奈选择，其主要原因是税务部门信息化建设滞后以及直接税征管能力欠缺，而这点也是政策执行效果低下的直接原因。

就制度的执行而言，中央政府与地方政府博弈困境是土地增值税政策执行效果低下的根本原因。房地产行业作为国民经济支柱行业的弊端不断显现出来，即使如此，中央和地方对待房地产行业的认知和态度却有明显的差异，在“唯GDP”的政绩考核模式下，地方政府无论从官员升迁和筹集地方财政收入而言，均极度地依赖房地产行业的畸形发展。事实上，土地增值税作为“反暴利税”对房地产行业税负影响是颠覆性的，地方政府也不得不考虑认真执行该政策对房地产企业的负面影响而对地方经济发展带来的冲击，对土地增值税执行的消极态度和观望情绪也就不难解释了。

四、土地增值税的制度缺陷

土地增值税的制度缺陷表现在，政策工具职能单一化、目标定位存在偏差、税制要素不明确和“先预征后清算”模式的征管困境等方面。

（一）政策工具职能单一化

在1992～1993年令人生畏的房地产过热的形势下，土地增值税的设置仅是将其作为一种为房地产紧急降温的政策性工具，利用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，追求达到立竿见影的效果。土地增值税具有极强的政策性目的，即控制房地产市场，政府未作出谨慎的判断与理性的思考，匆匆出台土地增值税，并未从一个税种设立所要发挥的财政、调节，监督等多方面职能来周密考量，土地增值税存在职能单一化问题。

（二）目标定位存在偏差

土地增值可以分为，社会进步经济发展与环境改善引起的土地自然增值和房地产企业劳动力资本投入引起的资本增值。前者归于社会，应该是土地增值税的依据；后者为房地产企业的利润，属于资本利得。我国开征土地增值税只考虑土地及其附着物（建筑物）转让阶段，而对发生在土地出租阶段、保有阶段产生的房地产增值不征税，实质上是对房地产开发资本投入所获利润的资本利得征税，目标倾向于降低房地产利润，调节房地产暴利。偏离了对土地自然增值课税的最初要义，目标定位存在偏差，应该回归到对土地增值部分进行调节的基础目标上来。

（三）税制要素不明确

土地增值税的计税依据是以转让房地产取得的收入减除扣除项目金额后的余额作为计税依据的。纳税人转让房地产所取得的收入形式的多样性加剧了房地产企业收入的核算困难，法定扣除项目冗杂繁多、减免税项目的构成相当复杂，客观上造成了土地增值额无法准确核算。

暂行条例规定“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税”中存在重大疏漏，合同签订之日由于房产销售合同多样性无法确定，没有明确规定土地增值税缴纳的最后期限，而是由所在地的主管税务机关核定。房地产项目开发周期长，多项目同时滚动推进，对税务机关核定土地增值税缴纳期限也造成重大障碍等诸如此类不明确设置。由此看来，土地增值税在税制要素不明确，背离了税收法定主义最基本的税收要素明确性原则，征纳双方都无法进行准确的纳税申报。

（四）“先预征后清算”模式的征管困境

现行“先预征后清算”的土地增值税征收制度，虽符合房地产项目开发周期长的特征，凸显的问题是实际可操作性差。预征环节1%～3%相对较低的预征率与税负并没有造成征收阻力，但面对清算环节的高税负，房地产企业通过对清算条件的操控，采用延迟竣工结算，虚增建造成本等方式规避土地增值税的清算，合法、不合理地将应缴未缴的土地增值税税款长期停留在账面上。各地在征管环节中有很大的自主裁量权，纳税和基层税务人员对相关法律不够了解，加之土地增值税的清算过程极为复杂，挫伤了税务部门的清算积极性，导致长期以来土地清算的“柔性”执行。

地方事权与财力不匹配的现状，使地方政府更加倾向于房地产企业投资建设所带来的巨大的经济辐射效应，这是地方政府严格清算房地产项目所获得的土地增值税额所无法比拟的，地方政府往往为了鼓励房地产企业进行投资建设，自行对开发商土地增值税进行免征或者缓征，僭越税收法定主义。如此一来，就不难解释征收环节“有始无终”、畸高的名义税负与畸低的实际税负的现状，土地增值税清算经历了初期的减免税优惠，在新一轮清算政策出台后依然步履维艰的征管困境。

五、土地增值税制度的发展趋势

（一）对土地增值税取消抑或存续的看法

土地增值税现实表现欠佳，实施过程存在诸多问题，部分学者主张取消我国现行土地增值税，笔者认为不宜因噎废食，废止土地增值税对短期持有房地产的投机者来说，无疑带来税收减免的利好，一定程度助长其投资行为。从土地增值税的开征目的来看，是对将不劳而获的土地自然增值收归国有、“涨价归公”，相比对资本利得课税的所得税来说，存在本质区别，弥补了所得税无法触及的对不劳而获的征税，不存在重复征税的现象。从土地增值税超率累进税率和税收优惠的设计来看，房地产市场不景气时，土地增值税税负自动降低；而房地产市场投资过热时，又能起到熨平经济的作用。土地增值税的设置能在房地产市场发生周期性波动时发挥“自动稳定的作用”，促进房地产市场平稳发展。不论取消抑或存续土地增值税这一名称符号，对土地的自然增值部分课税是现代财产税收制度应有的内涵。在当前我国“营改增”的税制改革背景下，应该将对土地自然增值课税纳入地方税体系的构建，构成地方一项稳定的收入来源。

（二）土地增值税制度的发展趋势

针对我国土地增值税存在的制度缺陷，借鉴国际和中国台湾地区的土地增值税设计，建议我国土地增值税的未来发展应遵循税收法定主义，清理整顿土地及房屋建设和交易环节税费，进行一体化的房地产税税制设计，将土地增值税构建成当前地方税体系建设的重要组成部分，实现土地房屋资源的优化配置，促进房地产市场的正常发展。

1. 遵循税收法定主义

从我国土地增值税立法源头上看，对税收要素并未作出明确规定，财政部和国税总局不得不屡次突破上位法的规定，借解释之名，行立法之实。在十八届三中全会“建设法治中国”和加快财税体制改革的背景下，完善税收立法制度，提升立法层级，消除突破上位法的现象，是税收法治建设需要把握的方向。

从税收要素法定即税收构成要件法定出发，改变以往概念不清，指代不明的现状，从收入衡量、费用扣除项目与免税项目等要素，增强计税依据的法律规定，明确竣工决算时间以及纳税方式，厘清预征与清算的法律解释，增加土地增值税构成要件的法律确定性。

从征税程序法定性出发，完善土地增值税征收的法律依据，加强征收过程中法制监督。严厉打击偷逃土地增值税的违法行为，增强税收执法的刚性，真正做到“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”。

2. 推进房地产税收一体化建设

与房地产领域相关的税种有13种之多，相关的规费约有40种，导致房地产行业整体税负水平较高。此外，税费主要集中在建设和交易环节，保有环节缺失。因此，将土地增值税置放在我国的整个房地产税费体系下考量，逐步清理整顿房地产行业税费，降低总体税负水平，并增加房地产保有环节税收。

3. 加强税收征管

完善税源监控，建立联动配合机制，完善土地登记和估价制度，加强房地产评估机构的公平与公正性，确保及时为税务部门提供真实、可靠的评估资料，从根本上解决评估与征管脱节的问题。加强税务部门与相关职能部门的协调和联系，达到共享以及综合利用信息，形成部门之间合作共赢。落实土地增值税预征和清缴管理办法规范和操作规程，建立完善的代收代缴制度，明确代收代缴权利与义务，普及征管过程中对现代电子信息技术的应用，提高征税效率。

4. 完善税制设计

优化土地增值税的征收范围。纳入土地保有环节土地增值税的征收，既符合税收公平原则，又能够有效打击囤积土地及房地产的行为。笔者认为，可以借鉴台湾地区只对土地所有权的保有和转移环节课税而取消对其上建筑物及附着物的征收，这样可以有效简化计税依据，提高征收效率。

简化费用扣除项目标准，精简冗杂繁多的扣除项目，取消对于房地产开发的纳税人进行不必要的成本的加计20%扣除的规定，充分体现操作简便的特点。同时增加必要的费用扣除项目，例如通货膨胀和利率的变动因素（剔除通货膨胀引起的土地虚拟增值），与贷款利息费用（以同期银行借款利率为上限）的扣除。

继续坚持使用超率累进税率，但宜合理降低名义税率，适当调整我国土地增值税的级差税率，高名义税率不一定能获得高税收，还会挫伤投资者的积极性，导致生产和投资停滞、税源减少，加剧避税或寻租动机，加大征管难度，减少税收收入。适当下调名义税率能更好地发挥土地增值税的调控功能，也能增强其可操作性。

[注 释]

① 后一问题的解答，本文主要从制度缺陷方面探讨，部分涉及执行的问题，即第四部分土地增值税的制度缺陷。

[参考文献]

[1] 杜雪君，吴次芳，黄忠华.台湾土地税制及其对大陆的借鉴[J].台湾研究经济，2008（5）.

[2] [日]野口悠纪雄.土地经济学[M].北京：商务印书馆，1997：66-67.

[3] 曲明荣.完善我国土地增值税初探[J].财会研究，2011（11）.

[4] 周昭霞.意大利、韩国和台湾地区土地增值税制的借鉴和启示[J].生产力与研究，2005（9）.

[5] 朱秋霞.土地税与财产税孰优――基于德国土地税和美国财产税制度的比较[J].现代经济探讨，2009（9）.

[6] 张涛，王志红.课征土地增值税的国际经验比较[J].金融纵横，2007（7）.

The System Defects of the Land Appreciation Tax

and Its Developing Tendency

Dong Liming1，2，Gao Lei 2

（1.Institute Economics Chinese Academy of Social Sciences，Beijing 100836，China；

2.College of Finance & Public Management，Anhui University of Finance & Economics，Bengbu 233030，China）

土地增值税论文范文第12篇

［关键词］ 土地税费;改革;物业税

［中图分类号］D922.3 ［文献标识码］A ［文章编号］ 1673-5595(2012)04-0033-07

中国的土地税制框架涵括了土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、营业税和个人所得税等诸多税种,但诸多税种之间的协调性不够,各税种内部的设计也不够科学。中国现行的土地收费种类多、项目繁杂、乱收费情况严重。为解决这些问题,中国的土地税费法律制度应基于发展中国家的定位以及人多地少的国情,在借鉴国外房地产税制的基础上进行相应改革。作为发展中国家,中国土地税制的设计应特别关注税收的资源配置功能,将土地税制的资源配置功能作为土地税制设计优先考虑的目标。具体来说，中国的土地税费法律制度应从以下几个方面加以改革和完善:

一、提高土地保有环节的税负,优化土地税制结构

中国现行的土地税制框架为:在土地取得环节征收耕地占用税;在土地保有环节曾存在城镇土地使用税、房产税、城市房地产税三个税种,城市房地产税于2009年起废止,现在仅有城镇土地使用税、房产税两个税种;在土地流转环节存在土地增值税、城市维护建设税、契税、印花税、营业税、各类所得税以及各种附加税等。从税种的种类数量可以看出，中国的土地税负主要集中在土地流转环节。有学者采用计量分析的方法对土地保有环节和土地流转环节的税负进行比较，得出的结论为:土地流转环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23％,占房地产税收总额的70％左右。土地保有环节总体税负水平仅相当于房地产价值的1.5％～2％左右,占房地产税收总额的25％左右［1］110。在土地取得环节,因只存在耕地占用税一个税种,其税负占房地产税收总额的比重更小。这种“轻保有”的税制设计相当于给了土地保有者以无息贷款,阻碍了土地的有效利用,容易造成土地未利用或者几乎未利用就被闲置,很难起到保护耕地和促进土地合理使用的作用。同时还使得国家无法对房地产保有期间的自然增值部分参与分配,导致财政收入流失。相反,“重流转”的税制设计则抑制了土地正常的市场交易,助长了土地的隐性流动。［2］9因为在市场需求大于供给的情况下,土地流转环节的税种易于转嫁给下游的土地使用者或房屋购买者,一方面使得土地使用权转让合同中的买受者付出更大的成本,不利于土地二级市场发展;另一方面也容易增加居民的购房成本。在这种情况下,土地及房产的正常流通就会因税制设计缺陷而受到阻碍。

因此,对目前的“重流转、轻保有”的土地税收结构设计应进行相应改革。改革的方向是降低土地流转税负,提高土地保有税负,把课征重点从土地流转环节移向土地保有环节,逐步将土地保有环节的税负提高到占土地税收的50％左右。

提高土地保有环节的税负,在税种设计上可以进行如下整合:

第一，将土地取得环节的耕地占用税、土地保有环节的城镇土地使用税和房产税以及房地产开发领域的一部分土地收费(如新菜地开发建设基金、耕地开垦费等)整合为一个税种,可以称之为物业税。该物业税以土地房产的市场评估价值为课税税基,按年征收,这样可以逐步使土地保有税成为房地产税收的主体税种。关于房产税和土地税能否统一为物业税的问题,学者间有不同看法。笔者认为应统一为物业税,理由是:首先,房屋的私人所有与城镇土地的国家所有不影响房产税与地产税的合并和统一。［3］从占有课税的本意出发,物业税是对土地等占有行为的课税,至于土地房屋的占有者是否就是所有者其实并不重要。英国和新加坡等国家以及中国香港的实践表明:对土地和房屋等建筑物的评估不会因所有制形态不同而增加难度,土地和房屋等建筑物合并课税也并不会因所有制形态不同而产生障碍。换言之,所有制形态不能决定占有课税的具体形式,而只能说明最终的税负分配关系。基于同样的道理,城市土地和农村土地的所有制差别也不会成为合并城乡土地占有课税的障碍。在税制统一后,可以通过税制要素的合理设计来解决城乡之间(或农业用地和非农业用地之间)的税负公平问题。通过对税制要素的合理设计,物业税完全可以与中国目前的城乡二元结构兼容。其次,因为房产依附于土地而存在,即所谓的“房依地存、地随房走”。在不动产交易时,房屋与土地的价值往往是合并计算的。因此,将二者分开课税显然与交易习惯不符,而且造成在评估、登记、核准、稽征等操作上多一套程序,多消耗人力、物力,于稽征成本而言不够经济。［4］

土地增值税论文范文第13篇

关键词：涨价归公；房产税；土地征收；城市化；孙中山

中图分类号：F092.6 文献标识码：A 文章编号：1007-2101（2011）06-0026-05

“涨价归公”是孙中山先生民生主义的重要内容，是其解决中国近代土地问题的基本主张和思路之一。这一思想对中国的土地制度安排和城市化发展产生了深远的影响。这不仅是由于“涨价归公”打破了传统中国一贯采取的按照土地面积和单位产量的简单计税方式，更由于这一思想实际上因应了中国近代社会最基本的经济特征，即城市化的发展要求。从清末开始，每一次城市化浪潮都推高城市土地价格，城市土地升值以及农地转化为城市用地升值的分配问题就凸显出来。“涨价归公”作为解决土地地租分配的方案之一也就被一次次提出。今日中国的土地升值分配的制度安排，尤其是房产税和土地征用补偿制度，也与“涨价归公”有联系。然而有些制度在执行过程中却充满了乱象，引致了一定的社会问题，这就不免让一些学者对“涨价归公”产生了怀疑和批判。有鉴于此，本文试图通过回顾“涨价归公”思想及与此相应的地价税制度的演变过程，更深入地认识“涨价归公”的内涵，厘清“涨价归公”的本义，进而反思和审视今日中国的房产税和土地征用补偿制度，并对当前“涨价归公”的一些误解做出回应。

一、“涨价归公”思想及其制度化演变

（一）“涨价归公”思想的形成及其体系

孙中山先生在追求近代中国问题解决过程中，提出了平均地权的主张，认为“欲求生产分配之平均，亦必先将土地收回公有”，“原夫土地公有，实为精确不磨之论。人类发生以前，土地已自然存在，人类消灭以后，土地必长此存留。可见土地实为社会所有”。[1](P514) 对如何实现平均地权，孙中山先生提出将“涨价归公”作为实现平均地权的渐进路径。他认为“土地价值之增加，咸知受社会进化之影响，试问社会之进化，果彼地主之力乎？若非地主之力，则随社会及增加之地价，又岂应为地主所享有乎?可知将来增加之地价，应归社会公有”，[1](P522) “当改良社会经济组织，核定天下地价，其现有之地价仍属原主，所有革命后社会改良进步之增价，则归于国家，为国民所共享”，[2](P297) 国家可以通过涨价部分归公将绝大部分地租收归国有，只保留少部分地租在地主手上，达到事实上的公有。值得注意的是，“涨价归公”事实上是孙中山先生放弃了共产主义式赎买和强制分配方式，尊重土地私有产权的选择。孙中山先生一再强调“涨价归公”与共产主义的区别：“我们所主张的共产，是共将来，不是共现在。这种将来的共产，是很公道的办法，以前有了产业的人决不至吃亏；和欧美所谓收归国有，把人民已有了的产业都抢去政府里头，是大不相同”。[3](P390)

后来，孙中山先生受到了德国家达马熙克和单・威廉的影响，了解到土地增值税制度。土地增值税和地价税制度是孙中山先生在思考国家制度构建的过程中借鉴西方经济思想基础上提出来的，是实现“涨价归公”和平均地权目标的国家制度安排。土地增值税和地价税制度与“涨价归公”思想相一致，“涨价归公”思想就包括了土地原价税和土地增值税的制度安排。

孙中山先生的地价税方案虽然明显受到了西方制度和思想的影响，但同时也形成了自己独特的体系。首先，孙中山构想地价税应该作为地方税，“用以经营地方人民之事业，及应育幼、养老、济贫、救灾、卫生等各种公共之需要”，[4](P125) 并为将来《建国方略》中提及的大规模基础设施建设和实施地方自治提供财政保证。其次，孙中山提出“涨价完全归公”，强调“所加之价完全归为公有”是调节土地分配，实现平均地权的保证，才是民生主义，[3](P389) 而土地原价税的合理税率被认为是“值百抽一”。[5](P799) 最后，在地价的核定上，孙中山要求对“私人所有土地，由地主估价呈报政府，国家就价征税，并于必要时依报价收买之”，即政府按照地主申报的价格征收地价税，并同时可以按照相同价格购买土地。两种机制相互配合，确保地主申报地价的真实性。[4](P120) 这三个设想是孙中山先生对地价税制度的主要制度安排，构成了民国时期地价税研究的理论框架和立法依据。

（二）“涨价归公”思想的制度化及其演变

1923年前后，孙中山先生邀请单・威廉等外国地价税专家草拟有关地价税法规，制定了《广东都市土地税条例》和《广东都市土地登记及征税条例》，主要在广州地区实施。孙中山先生逝世之后，“涨价归公”的思想是被以总理遗教的形式继承下来，国民政府制订了大量地价税和土地增值税的法律法规，形成了比较规范的体系，并得到部分的施行。1930年南京国民政府公布了《土地法》，是关于地价税的第一部全国性的法规。抗战时期，1941年《非常时期地价申报条例》和1944年《战时征收土地税条例》明晰了地价核定方法和税率设定，对地价税的施行起到了极大地推动作用。抗战胜利后，国民政府于1946年公布了新修订的《土地法》，成为民国时期地价税法律的最终依据。与此同时，地籍整理、地价核定、地价税征收实施办法等方面也出台了大量法规。另外，有些地方政府也制定了征收土地税的有关章程，比如《上海市征收暂行地价税章程》和《浙江省杭州市征收地价税暂行章程》等，都成为了地方推行地价税的法律依据。

上海是民国时期推行地价税和土地增值税制度的代表性地区。根据1933年《上海市征收暂行地价税章程》，市政府开始按照土地价格征收“暂行地价税”，同时规定征收地价税区域内土地买卖应“按时价征收百分之二”[6](P3) 缴纳转移税，以作为土地增值税施行前替代的暂行税。租界当局比较早地就开始按照地价和租金分别征收地税和房捐，1921―1936年，房捐和地税两项收入在工部局收入总数中一般保持在70%左右，在公董局经常性收入中也超过了60%，[7](P69-70) 而同期房捐收入在华界财政收入总数中占了40%左右。上海正式征收土地增值税已是1948年9月，累计征税时间不过8个月，而征税金额只占同期上海市税捐收入2%~3%。[8](P479-485) 全国其他地区，如北京、南京、杭州等地皆有地价税征收实践。

建国初期，土地税收制度一度沿用旧制继续征收，在政务院公布的《全国税政实施要则》中列举了房产税和地产税。到1950年6月，税收调整，房产税和地产税被合并为房地产税，并在1951年8月8日政务院正式公布《城市房地产税暂行条例》。事实上，由于解放前遗留下来的住房租赁制度复杂，上海市直至1956年第四季度才取消房捐与地产税，开征城市房地产税。土地税收在期间城市房地产税并入工商税内缴纳。与此同时，台湾地区秉承“涨价归公”和平均地权的思想进行了系统的土地制度和土地税收制度改革，形成了独具特色的土地税收制度。改革开放以后，城市房地产税进一步分解为房产税和土地使用费，其计税标准依然是房地价格或租金。2009年城市房地产税取消，决定改征房产税。

在长期的计划经济体制下，城市房地产税已经失去了先前平均地权和“涨价归公”的内涵，土地升值分配问题长期处于被忽略的状态。不过随着房地产权的明晰和房地产价值的凸显，土地升值分配引发的暴力拆迁、钉子户等代表的社会冲突不断加剧，围绕这个问题的争论也越来越激烈。“涨价归公”是孙中山先生提出的关于土地升值分配的解决方案，也一再被提及，尤其是在关于房产税制度和土地征收补偿制度的讨论中。在回顾了“涨价归公”来源及其制度演进之后，下文分别就这两种制度予以讨论。

二、今日房产税之疑惑

2011年初，上海、重庆作为试点开征了部分个人房产税。许多经济学者习惯性地以为，这是一种类似于西方的房地产税制度，也就是孙中山当年所倡导的地价税制度。该制度下，享受地方基础设施和公共服务的居民，以房地产税的形式承担社会责任。学者间讨论也多是围绕这个框架出发的。不过需要注意的是，从上海和重庆推出的房地产税具体方案来看，和孙中山先生的设想完全不同。

首先，征税对象。地价税制度是孙中山先生调节居民财富分配，防止贫富悬殊的一个工具，包含了对社会财富分配的普遍调节，任何土地都有纳税的义务。然而现行的制度是征税对象不具有普遍性。一方面，重庆和上海的方案不约而同地将征税标准定的很高，比如上海征收对象是指本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，并有人均60平米免税等优惠措施，① 极大地缩小了征税范围，不仅不能满足地方财政需要，反而存在征税成本问题。另一方面，重庆和上海的方案都具有面向外来人口的限制措施，比如在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房需要缴纳房产税，上海更是非本市居民家庭在本市新购的住房，存在对外来人口的排斥措施，将旧城市居民理应承担的公共设施费用向新城市居民转嫁。照此办理，则无法通过房产税满足基础设施维护和建设的资金需要。

其次，税率设定。民国学者一再强调土地增值税税率设定的“重税”和“累进税”原则，认为“价高税亦高，既合于公平原则，并可促进土地之利用”。[9](P73) 然而，今日房产税税率是比较低的，且差异性不明显。比如重庆按照房价在0.5%~1.2%变动，而上海只有0.4%和0.6%两个级别。房产税基本上是一种财产税，应当有调节社会财富分配的基本功能。如此低的税率和如此低的税率差异是很难实现财富分配调节的。

最后，房产税制度设计有待完善。一方面，征税细节有待明晰，比如第二套房的认定，计税依据中房价认定等标准不清。另一方面，一些征税配套机制不齐全，尤其是房价认定方式。如果没有合理客观的房价，那么房产税实施必然受挫。

从上面看出，土地增值究竟如何分配在这个房产税体系内是没有得到解决的。根本性的问题在于，房产税制度被作为打压房价的手段，最多只算得上是一种房地产奢侈消费税，与构建成熟社会经济基础的房地产税收制度有天壤之别。房地产税不应该是打压房价的手段，事实上从中外各国的案例都表明，房产税制度实施对于房价不会有长期影响，有时反而会加剧房价波动。只要存在房价上涨的预期，即使房产税率再高也不能阻止投机和房价上涨。然而只要当前土地制度不改变，地方政府不会因为微量的房产税而减少对土地财政的依赖，那么在招拍挂制度下地价和房价必然存在快速上升的预期。

能够合理分配房地增值的房地产税是构建现代化城市的财政基础，也是解决今日困境的有效途径。一旦明晰房地产权，保证土地自由流动，那么房产税能够提供持久和大量的地方财政收入，恢复社会土地增值收益分配的合理机制。房产税制度是替代传统土地财政，保证社会和谐的合理途径，有利于恢复地方财政活力，防止其过度依赖土地财政。取消不公平的土地征地补偿，允许土地自由流动，采取类似于孙中山先生提出的土地原价税和土地增值税相结合的方式，实现“涨价归公”，是替代土地财政的唯一选择。同时，房产税作为一个国家最为重要的地方政府财政制度，如果没有全国的统一布局安排，而任由地方政府制度创新，造成各地制度“割据”，也是让人担忧的。民国时期的地价税实践也证明了没有节制的地方制度创新必然是低效率的。

三、土地征收制度与“涨价归公”

近三十年来中国城市化发展步伐迅速，农地非农化存在巨大的价值增长，对于这部分增值该如何进行分配，一直是理论界和实践领域在思考和探索的问题。鉴于土地征收制度是当前农地转化为非农用地的唯一途径，农地征收补偿标准以及如何保障失地农民的生活是社会关注的焦点问题之一。一部分学者认为当前农地征收低补偿是以孙中山先生“涨价归公”思想为依据的，“根据‘涨价归公’的原则，国家只能保证农村劳动力从事农业劳动的收入”，[10]“国家依法征收土地增值税之类的税收，使得由农地转变为非农地时而出现的土地增值的大部分回归于社会，这也意味着‘涨价归公’”，[11]“‘涨价归公论’在土地开发权上的理论支撑，客观上必然是‘土地开发权国有’论”，[12] 农地转化为城市用地的增值部分应该归于政府，并由政府用于城市基础设施建设。回溯到前文提及的“涨价归公”本义，可知这些观点可能存在对“涨价归公”的误解。

首先，孙中山先生“涨价归公”对象是针对所有的土地，而不是针对部分土地，更没有明确限定农地转化为非农用地的土地升值，也就是说不仅仅包括农地，还包括城市用地。事实上，孙中山定义的土地“不仅指陆地而言，凡海洋空气，占有空间面积者，莫不为土地也。”[1](P510) 然而今日中国土地制度下，农地涨价需要归公，而城市用地涨价却不“归公”，不具有全面性。这样就不利于土地资源合理配置，形成了农地向城市化转移中的“圈地运动”，导致土地低效率开发。

其次，孙中山先生“涨价归公”的方式是地价税和土地增值税，根本上是一种渐进的方式，实行累进制的比例税，而不是将农地转变为城市用地时的增值一次性地全部归公。这种方式不仅损害了被征地农户的权益，导致其陷入城市贫民化的危机，而且也不利于维持财政的稳健性，造成了今日中国地方政府乐于征收农地，形成土地财政。

再次，孙中山先生“涨价归公”是依托于成熟的房地产市场的，以土地市场价格和居民自报价格为征税的客观依据，提出地价由地主自行申报的方法，政府有权利“照地价收税”和“照地价收买”。然而，中国今日土地市场十分不成熟，不具有充分透明性和客观性的评估价格和法定地价，难以找到居民和政府间都能接受的客观价格。补偿标准的客观价格只有通过自由市场来实现，而不是通过行政方式给定地价，或者政府垄断土地买卖。土地市场能不能顺利发展的关键就在于明确土地产权，打破农村内、城市内和城乡间的土地自由流通障碍，使得土地的价格通过市场供求来决定。这也是当前土地制度和土地征收制度的症结所在。

最后，根本的差异在于社会环境的不同。孙中山先生“涨价归公”是以平均地权为目标，解决贫富不均问题，因为二十世纪上半期最大的贫富问题是土地分配中贫富不均，“涨价归公”的目的是取之于地主，用之于百姓。但是中国现在贫富差距问题已经发生根本变化，已不存在坐吃地租的地主阶级与饥寒交迫的佃农，最大的贫富不均是城乡差距，也就是有农地的农民和法律意义上没有土地所有权的城市居民间的差距。如果“涨价归公”对象仅仅限于农地转变为城市用地的阶段，那么这种“涨价归公”无异于将进一步扩大城乡差距。这种导致穷者更穷、富者更富的制度并非是孙中山先生民生主义的“涨价归公”和平均地权。

由上可见，今日中国土地征收补偿等制度实际上是对孙中山先生“涨价归公”理念的背离。当知，“涨价归公”的基本依据是享受了社会公共基础设施和公共服务，就应该按照其受益比重而承担责任，也就是说，房地产的涨价部分是由于公共投资造成的，所以应该收税。今日实际情况却与此理不同。一方面，通过土地财政大规模投入城市基础设施建设，导致了城市房地产快速升值，致使房价高涨，然而却不需要支付任何税收；另一方面，农民在唯一的财产――土地被“涨价归公”后，难以在高房价下真正融入城市，甚至有可能会沦为城市贫民。在这种情况下，若以“涨价归公”作为今日中国土地征收补偿和土地财政的依据，不免过于牵强。当前土地制度下，土地增值不仅没有归公，反而归私，更是将贫穷农民的土地增值用于城市的基础设施建设，扩大了本已严重的城乡差距。正如有的学者所批评的，“一方面涨价归公不等于涨价完全归公,任何国家或地区实行土地增值税税率都不可能是100%，但是现行征地制度对农民土地发展权的限制是不支付任何补偿的；另一方面，涨价事实上并未完全归公,土地从农业用途向其他城市土地用途转换中的增值收益被政府和用地单位(如房地产开发商)分享了，既然房地产开发商并非集体土地所有者,也能分享集体土地增值收益，为何作为土地所有者之一的农民却分文不得呢？”[13]

四、对“涨价归公”的质疑及其回应

“涨价归公”自从提出以来就受到了很多的质疑。比如有学者质疑“涨价归公”是不是一种共产主义？是否违背市场经济保护私人产权的要求？土地增值税转嫁可能难以实现平均地权目的？若土地涨价部分归公，那么地价下跌时政府是否需要补偿？[14](P59-60) 有学者回应道，地价税征收只对于地价征税，而对于其他住房等私有产权并不实行涨价完全归公，即这种办法，还是建立在私产制度上面，与原有的私有财产，并不相妨，所以只能称为“税”不能称为“共产”，[15](P48) 还反问道：“由于公共社会原因发生的增值，应该归公，否则相当于私人没收公共财产”。[14](P57) 对地价核定方式、税率设定等问题，民国学者也有比较深入的探讨。

时至今日，学术界在反思当前土地征收制度的过程中，也包含了对“涨价归公”思想的反思。许多学者指出了“涨价归公”思想的片面性，“它仅仅认为社会应当拥有整个农地开发权，而不顾失地农民也拥有获得充分补偿的天然权利，从而使其受到不公平待遇，也是不可取的”，[12]更有学者从经济学角度强调了“涨价归公”“背后的经济学却是错误的。这种经济学认为，世间各种资源的市价是由其成本决定的”，“传统理论忽略的，是农地之主对土地增值有一项重要贡献，那就是‘放弃’农地的使用权。……放弃一项权利，要有代价”[16] ，要求征用农地应秉持“涨价归农”原则。不过让人担心的是，有学者为了说明今日土地征收制度的荒谬性，在没有深入了解孙中山先生思想的情况下提出了对“涨价归公”的不尽准确的质疑。甚至有学者提出“大白菜涨价要不要归公？”的问题。这种质疑事实上误解了“涨价归公”对象的范围。土地是与资本和劳动力并列的生产三要素之一，参与社会财富的分配。土地“涨价归公”本质上就是要打压土地和资本，维护劳工权益，与孙中山先生节制私人资本的主张一致。如果白菜涨价收益归劳动者，而不是资本家所有，那么白菜就不涉及“涨价归公”问题。相反的是，如果罔顾今日中国农村土地增值归公，而城市土地增值归私的现实，那么这种不深入理解孙中山先生“涨价归公”思想基础上的批评又于事何补呢？需要再犯将小孩和洗澡水一同倒掉的错误吗？还有其他很多学者对“涨价归公”的误解，比如“‘涨价归公’的错误理念导致了非公共利益征地行为”，“涨价归公的土地财政”导致了“高土地出让金―高地价―高房价”等。

对当前土地问题的反思，不能简单上升到批评“涨价归公”思想的层面。虽然孙中山先生“涨价归公”构想从一开始就带有一定空想主义的色彩，不过其根本上是承认居民的财产权利的。正是基于这一点，孙中山先生选择了渐进的方式重新分配土地增值收益，反对简单的共产主义式直接行政手段剥夺人民的财富，并且提出了地价税和土地增值税制度。土地增值税制度是孙中山“涨价归公”思想的制度安排，一方面强调了土地增值应该以税收的形成收归国有，用于地方基础设施建设和维护，另一方面也是对土地财产权利参与土地增值收益分配的承认，允许地主享有一定的土地增值收益。更可贵的是，孙中山先生认定“涨价归公”根本上是以市场为基础的，土地增值收益应该采取累进比例税的形式为社会公有，并反对过高的地价税。这种思路可以取代不合理且难以为继的土地财政，完善房地产税收制度改革，进而形成土地增值收益的合理分配机制。从社会意义上讲，孙中山先生将“涨价归公”作为对当时自由资本主义纠正的途径，是针对自由资本主义的改良方式，也是平均地权的民生主义。

今日中国土地征收制度和房产税制度存在今人对“涨价归公”的错误理解和应用。这之中关键的节点就在于，一方面要认识到地价税制度是与“涨价归公”一致的，不能避开土地增值税和土地原价税凭空谈“涨价归公”；另一方面，“涨价归公”的对象是有限制的，即资产。事实上，“涨价归公”的合理性除了符合社会公平原则、贡献原则，公共利益原则外[17]，还包含了一种经济价值判断，即通过调节资产性收入分配，缩小劳资贫富差距。作为一个经济伦理上长期“不患寡而患不均”的国家，“涨价归公”思想的出现是无可厚非的。台湾地区秉承孙中山先生“涨价归公”思想，顺利完成了土地税收制度改革，并取得了后来的成就。这说明，今日土地升值分配问题的关键不应在“涨价归公”、“涨价归私”、“私公兼顾”等不同观点之间争论，而是如何实现公平合理的“涨价归公”，纠正当前不合理的土地制度、土地征收制度和土地税收制度。

五、结语

也许“涨价归公”是一个100多年前的口号，但是却并不过时，因为它直接涉及到城市化过程中的土地升值分配问题。对反思今日土地征收补偿和房产税问题，无疑是具有极其重要借鉴意义。遗憾的是今日各种制度安排把“涨价归公”作为对土地升值不合理分配的借口，并根据“涨价归公”的错误理解导致了非公共利益征地行为，土地税和土地增值税制度也没有能够很好地施行。中国土地税收制度已偏离孙中山先生和亨利・乔治利用土地利益的公平分配解决贫富差距和社会公正的初衷。因此，正确理解并恢复到“涨价归公”的本义是十分必要的。这要求，一方面明晰土地产权，尊重土地私权，发挥土地市场的配置作用，避免公有土地所有制度下公权力对私人土地权益的侵害；另一方面完善土地税收制度改革，强化土地增值税和土地原价税的制定和征税，实现土地升值的合理分配。面对今日中国日益复杂的土地问题及其派生的一系列问题，能否理解孙中山先生经济思想和正确地传承孙中山先生的遗志，在今日中国有极其独特和重要的意义，这是我们今天回顾历史所应有的反思。

注释：

①本文上海和重庆房产税相关制度规定，详见《楼市调控利器再出：上海、重庆房产税开征》，house.省略/special/fcs/，2011-01-27。

参考文献：

［1］［2］［3］［4］孙中山.孙中山全集（第二卷）［M］.北京：中华书局，1982.

［5］孙中山.孙中山选集（下卷）［M］.北京：人民出版社，1981.

［6］佚名.上海市征收暂行地价税章则汇编［M］.“中美百万册电子图书项目”，1933：3.

［7］熊月之.上海通史（第九册）［M］.上海：上海人民出版社，1999.

［8］《上海财政税务志》编纂委员会.上海市财政税务志［M］.上海：上海社会科学院出版社，1995.

［9］土地委员会.全国土地调查报告纲要［M］.土地委员会发行，1937.

［10］许坚.论我国两种性质的征地补偿标准［J］.中国土地科学.1996，（S1）:66-69.

［11］周诚.“涨价归农”还是“涨价归公”［J］.中国改革，2006，（1）：63-65.

［12］周诚.农地转非自然增值公平分配论――兼评“涨价归私”论和“涨价归公”论［J］.经济学动态，2006，（11）.

［13］黄祖辉，汪晖.非公共利益性质的征地行为与土地发展权补偿［J］.经济研究，2002，（5）：66-71.

［14］王晋伯.地价税要论［M］.重庆：文信书局，1933.

［15］王先强.中国地价税问题［M］.上海：神州国光社，1931.

［16］周其仁.农地产权与征地制度――中国城市化面临的重大选择［J］.经济学（季刊），2004，（1）：193-210.

［17］刘勇.涨价归公的理论依据与政策评析――兼论我国土地增值税政策执行中的问题与对策［J］.当代财经，2003，（2）：24-27.

收稿日期：2011-10-16

作者简介：熊金武（1984-），男，重庆丰都人，上海财经大学经济学院博士研究生，美国三一学院访问学者，研究方向为城市经济和经济史学；王（1976-），女，甘肃兰州人，经济学博士，上海财经大学高等研究院副研究员，研究方向为土地制度和城市经济。

On "Price Increment belonging to the Public"

Xiong Jinwu, Wang Fang

土地增值税论文范文第14篇

2013年11月24日，一条爆炸性新闻震动了全中国。中央电视台《每周质量报告》报道：《万科SOHO中国等房企拖欠3.8万亿土地增值税》。该新闻中说：调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税，且数目惊人。报道称，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

这个数字的确让人触目惊心。2012年国家税收总额不过10.06万亿元，可房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额，居然超过了3.8万亿元。几乎是国家税收总额的35%！

中央电视台《每周质量报告》称，45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税，SOHO中国、富力、万科、招商地产、合生创展、金地集团等知名房企均榜上有名。其中欠缴最多的雅居乐地产控股有限公司欠缴达83亿元。中国科学院社会发展与公务创新研究部部长康小明对此重新做了核算，结果没有出入。这就意味着2005年1月1日至2012年12月31日，全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

针对日前备受关注的房企欠缴巨额土地增值税报道，国家税务总局财产行为税司负责人11月26日做出澄清解读。国家税务总局称，近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。国家税务总局相关研究人士表示，近年来由于房地产价格快速上涨，税务局对于房地产企业的征税都是从紧的。国家税务总局昨日亦称，近年来，土地增值税征管力度是逐步加大的。国税总局坦言土地增值税的征收，目前还面临着一些困难和压力。首先，由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。同时，土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。

初读此文的标题，我们有一种权威“辟谣”的感觉，可我们读完此文，却没能找到中央电视台《每周质量报告》的报道究竟什么地方错了，尤其是该文的核心数字的计算，3.8万亿元的欠税总额到底是错是对，没有答案。此后，我们一直在等《每周质量报告》对此事的进一步的动态新闻，如果《每周质量报告》真的错了，应该给公众一个道歉，可我们并没有等到。可见《每周质量报告》并不认为自己误读了什么。

在11月26日的情况说明会上，中国房地产业协会对央视的报道提出质疑。对于报道中“2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%”这一说法进行了反驳，中房协副会长朱中一列举了2005年到2012年，8年间国内A股上市房企房地产平均毛利率最高不超过40%，明显低于55.72%这个数字。他说：“上市企业盈利水平已是相对较高的。”

读了这个数字很让人吃惊。2005年到2012年，8年间国内A股上市房企房地产平均毛利率最高不超过40%。而同一时间段，全球房企的认同平均毛利率不过5%，中国的房地产平均毛利率却高达40%，中国的哪一个行业能望其项背？

真是“不查不知道，一查吓一跳。一个上世纪90年代的房地产项目，完工都10几年了，但10年前这个项目的土地增值税还没有清算。”一位省级地税局稽查局负责人如此评论说。

2014年：国家将从严征缴土地增值税

在11月26日的公开回应中，国税总局行为税司负责人表示：“下一步，税务总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。”同时，国税总局对土地增值税的清算条件，又一次给予明确定义，这也成为决策层释放从严清算土地增值税的明确信号。

就在央视报道房企“欠税”事件的前一天，财政部部长楼继伟公开详解了深化财税体制改革思路，提出下一步房产税改革方向，是减少房地产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。在这样的改革思路下，作为缴税“大户”的房企无疑首当其冲。税务清查的程序是在税务系统的电脑中自动生成税负率低的企业，由管理科形成一份《黑名单》上报，然后指定稽查局对名单上的房企逐一检查。

明年将从严清算土地增值税的消息已经在圈内传开。11月26日，中国房地产业协会紧急召开房地产土地增值税问题座谈会，并特别邀请了被央视点名房企，包括万科、SOHO中国、招商地产、合生创展、融创以及金地等，但会议开始后，到场的房企负责人只有华远地产董事长及融创的财务副总监。

按照《土地增值税暂行条例》，目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率，税率为30%-60%。这是一个巨额的税率。尤其是过去10年间，部分城市房价与土地成本的涨幅甚至10倍不止。那么，土地成本与房屋销售价差额的30%至60%，意味着房企利润的“大出血”。

但实际情况是，到目前为止，房企几乎没有真正执行过这样的纳税政策。由于对房地产开发成本难以统一认定，因此在《土地增值税暂行条例实施细则》中规定，房企可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

预征的比例则经过几次调整。2010年6月，国税总局最新规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。于是，各地房地产市场几乎清一色地执行了“预征”的操作办法。同时，由于房企要在项目结算后，与政府进行土地增值税清算，且以“多退少补”为原则，因此几乎所有房企都严格计提和拨备土地增值税款。不过，由于存在预征与实际清算的时间差，这给房企带来了制度套利的空间。以SOHO中国为例，截至2012年12月31日有应缴而未缴土地增值税64亿元，按60亿元计算，月可获银行存款利息高达1500万元，每多拖一年就至少可以多赚1.8亿元。

按照现行规定，在房地产开发项目销售超过85%，或者获得商品房预售许可证满3年等条件下，税务部门就应当按规定对该开发项目土地增值税进行清算征缴。但实际操作却存在困难。房地产项目大部分是滚动开发，从拿地、开发到竣工一般都要2-3年的周期。有的项目还有捂盘的情况，那就要等到项目取得销售许可证满3年后才能对之进行清算。”东部某省会城市税务局的官员对本报记者表示，“因此土地增值税的清算周期短则2-3年，长则5-6年。

除了拖延清算时间之外，房企还找到了其他避税的办法。北京一家税务公司的负责人向记者表示，目前房企通用的避税模式，是将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、服务、贸易等其他关联行业利润，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果，最终达到降低税负目的。比如通过在项目内建造公共设施、会所、物业配套用楼等，纳入房屋销售的成本，减少税负；在签订销售合同时，提高装修费用的比例，减少房屋销售的收入，这些手段都能实现避税。

而另一方面，地方政府的“小算盘”也让开发商的“避税空间”逐步放大。由于土地增值税的税额较大，地方税务局在完成当年的税务指标后，并不急于针对所有的项目进行清算，这有利于地方税务局实现逐年递增的税收任务。除此之外，土地增值税的监管主体是企业项目所在地的税务机关，地方政府也没有动力清算。地方官员招商引资，辛苦引入大型开发商，一清算，开发商可能跑掉；另一方面，地方财政半壁江山靠土地升值，大型开发商进入立马提升周边地价，不要说清算，就是低价出让也要吸引大型项目入驻。

土地增值税论文范文第15篇

论文关键词：房地产开发企业主要税种纳税筹划

论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。

1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧

1.1筹划思路

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。

1.2筹划案例

案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。

2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧

2.1筹划思路

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。

2.2筹划案例

案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。

方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。

方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。

3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧

3.1筹划思路

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。

3.2筹划案例

案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。

方案1：直接按现状进行开发与销售，则；

①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)

②增值额=35000－29000=6000(万元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)

方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：

①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)

②增值额=35000－29260=5740(万元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因为增值率<20％，所以免土地增值税。

可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。