城市化论文范文

前言：我们精心挑选了数篇优质城市化论文文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

论文摘要：近年来，由于城市化进程的迅速发展，越来越多的耕地被城市占用。本文在分析我国当前城市化进程中存在的耕地问题的基础上，对城市化与耕地保护二者之间的关系进行了简要阐述，并提出了城市化发展的新思路。

城市化是城市发展进程的概述。按照《中华人民共和国国家标准城市规划术语》对城市化的定义，是指人类生产与生活方式由农村型向城市型转化的过程，主要表现为农村人口转化为城市人口及城市不断发展完善的过程。它是社会生产力发展的必然产物。

城市化必须以土地为载体，但城市化不应该以牺牲耕地为代价换取的。因此，如何协调城市发展和耕地保护的关系，已经成为社会各界关注的焦点之一。

第一部分我国城市化发展现状

改革开放给我国城市带来了蓬勃发展的良好机遇。目前，我国城市数量不断增加，城市化及城市经济和社会水平也在持续上升。我国当前的城市化水平已高达40%左右，城市化进程进入了快速发展的阶段。自1978年到2000年这12年中，我国城市化水平大大提高，从城市数量从1978年的193个发展到2000年的663个；城镇人口增加了2.86×108，年平均增长率为7.2%；其中东部沿海地区开始形成了以特大城市为中心，多层次、功能互补的城市群，西部地区发展相对缓慢。

据预测分析，我国比较合理的城市化水平是70%，这就意味着在未来的50年内，我国将有5亿农民转入城市。这必然会导致城市数量和规模的进一步扩大。

第二部分我国耕地资源利用情况分析

现今，我国的耕地资源利用还存在着一些问题。我国耕地资源的主要特征是耕地面积占土地资源比例小，耕地面积逐年减少且后备资源不足。据有关资料表明，1949年我国耕地面积为9800万ha，1957年增长到11580万ha，然而，此后每年新开垦的耕地数量都比被征占的耕地数量少，到1980年耕地面积降至9933万ha，22年净减少1247万ha，年均减少56.7万ha。1981-1985年年均减少49.3万ha，1986-1990年年均减少24.0万ha，1991-1995年年均减少99.3万ha，1996-1998年年均减少49.4万ha。当前我国人均占有耕地的面积不足0.09hm2，大大低于全世界0.33hm2的人均水平。全国2800多个县级行政单位，有666个单位耕地低于联合国粮农组织提出的0.033hm2耕地警戒线。

此外，农村宅基地还占用了大量的耕地。据国家统计局公布的有关数据显示，1999年农村居民用地为83.4×103hm2，而到2000年则增加至79.7×103hm2，2001年为107.2×103hm2。

由此可以看出，我国的耕地资源利用情况不容乐观。

第三部分我国城市化进程中存在的耕地占用问题

我国高速发展的城市化进程不可避免的需要占用更多的耕地，据统计，我国每年城市建设占用耕地40000ha，每年生产的近60亿t垃圾也要占用上万公顷的土地，这就对原本已经不足的耕地资源带来了许多新的问题。

一、城市化不完全使耕地面积逐年减少

伴随着我国越来越快的城市化进程，耕地面积出现了较大程度的减少。造成这种现象的主要原因之一就是城市化不完全。

完全的城市化并不会带来耕地的减少，相反，当城市化水平迅速提高，大量人口从农村涌向城市生活的时候，城市化应该带来耕地面积的增加。这主要是因为城市与农村的建筑空间结构不同，空间拓展程度的差异会使城市的居住用地大大减少。当然，城市用地中还包括了生产用地、道路用地、绿化用地以及公共设施用地等，但是即使考虑到这些因素，城市人口的总占地也会小于农村人口的总占地。贾绍凤等人的测算表明，每增加一个城镇人口比每增加一个农村人口少占用47.5%的土地；卢新海指出，农民在农村占用居民用地的推出足以抵消他在城市居住、生活、生产所占用的土地。据统计，日本和韩国均在城市化进程中实现了耕地的增加，如日本的1930-1940年间和1950-1960年间，这两个时期是日本城市化速度最快的时期，同时也是耕地面积不断增加的时期。这说明，完全的城市化不会是耕地较少的原因，只有不完全的城市化才会产生一系列的耕地占用问题。

我国的城市化是不完全的。当前，我国绝大多数的农民在进城生产、生活后，他在农村所占的那一块土地并没有退出，而是仍然处于占用中，这样就产生了两头占用的现状，使耕地面积大幅度的减少。据调查，目前农村中有很多住宅处于闲置状态，这被称为“空心村”现象。下面的表格是对华北南部某个村庄“空心村”现象的实地调查结果：

从上表中可以看出，村庄里无人居住的宅院高达35.09%，这些宅院的主人已经进城生活却依然占据着农村的土地。进城人口在农村占用的生活用地不能有效退出，是造成我国耕地大量减少的主要原因。我国产生“空心村”现象的根源是我国在城市化进程中为了避免大量农民进城对城市造成冲击，采取了种种限制的措施，包括户籍制度、城市就业制度和住房制度等。因此，农民进城，转移的仅仅是其劳动力。由于他无法在城市获得合法的身份认可，无法获得有效的生活保障，无法获得固定的居住场所，所以，他在农村的居民用地就只能予以保留，这就形成了“两头占地”的状况。

所以，城市化不完全是造成我国城市化进程中耕地减少的主要原因。

二、城市土地过度利用与闲置并存

目前我国很多城市面临这样的一种状况：旧城区建筑密度高，道路狭窄，环境恶劣，土地过度利用；而新开发区盲目扩张，土地没有得到充分的利用。以上海市为例，上海市大量人口集中在市中心，市中心的10个区面积仅为280km2，占全市用的4.4%，却集中了704万人，人口密度高达95104人/km2，其中老城区人口密度为42900人/km2，人均居住用地仅为10.64m2，人均占地为40m2（1990年）；与此同时，新开发区面积虽然大，人口却稀少。此外，我国目前出现了很多盲目兴办开发区的现象，导致了大量土地的闲置浪费。1993年全国清理了2804个开发区，占用土地面积76km2，几乎全部是耕地。据国家土地管理局调查，全国城市土地闲置率为15%，闲置土地面积高达7000ha。据2000年全国455个城市调查资料显示，其城市建成区用地面积12858.7km2，实有房屋建筑总面积约40亿m2，平均容积率为0.31。这说明了我国在土地规划方面存在着较多有待解决的问题。由于我国原有城市用地行政划拨形式的存在，许多行政事业单位因土地的无偿性而对土地的集约利用意识不强，从而使土地的浪费现象较为严重。

第四部分城市化发展的新思路

城市化必然会占用耕地，但是城市化不一定带来耕地面积的减少。鉴于我国城市化进程中出现的一系列土地问题，政府有关部门应该采取一定的措施，正确处理和协调两者之间的关系，实现在城市化进程中保护耕地，耕地为城市化可持续发展提供基础。

一、实现城市化进程中耕地保护的政策手段

由于我国存在着城市化不完全的现象，因此国家应该在户籍制度、社会保障制度、就业制度、住房制度等相关领域进行调整，确保农民的进城生活，使农民进城后转移的不仅仅是劳动力，还应当包括人身，能够在城市获得合法的身份、生活的保障和固定的居所，最终可以把整个家庭都迁移到城市生活。与此同时，有关部门还应该在农村住宅制度、土地制度等方面做出调整。在大量农民进城扎根后，就可以考虑到在农村进行村镇布局调整，将分散的、空心化的村庄整合成为规模化的、集约化的现代城镇。原有的村庄居住用地被释放出来后就可以通过复垦成为新的耕地。在此基础上，对原有的小块田进行重新规整，就可以得到更多的耕地，也便于大规模、机械化的农业生产作业，实现了农村土地资源的重新整合。

除此之外，由于我国的耕地资源稀缺，因此，国家还应在做好耕地的集约利用方面制定相关的政策，例如严格控制小城镇用地，适度扩大大中城市土地供给，充分发挥大城市的聚集效应和规模效应；实行严格的耕地保护，将耕地保护从单纯的数量保护转为质量保护等。

在政策方面，日本和韩国有许多成功的经验值得我们借鉴。

二、实现城市化进程中耕地保护的规划手段

针对我国城市化进程中出现的土地不能有效利用的问题，我们应辩证的看待城市化与耕地保护之间的关系，有效协调，合理规划，促进二者共同发展。

首先，我们可以加快土地市场化步伐，盘活城市存量土地，即把闲置土地的使用权收回，然后以有偿的方式将其重新配置，以达到城市土地利用结构合理化发展。其次，我们要合理调整城市用地结构，优化土地配置，改善城市综合环境。最后，我们还应该引导城市布局与发展方向趋向于合理，结合产业布局和城市功能调整，实施旧城改造，发挥城市土地的最大效益。超级秘书网

三、实现城市化进程中耕地保护的科技手段

随着科学技术的发展，人们可以利用越来越多的手段来改善城市化进程中的土地问题。其中之一就是提高土地容积率，加强多维空间的利用。一方面我们可以实现城市建筑物的立体化，大力发展高层建筑以节省占地面积；另一方面，我们还可以充分开发利用地下空间，建立起地下交通、停车、商业、存储等设施，使城市建筑用地大大减少。

此外，一些科学家展开丰富的想象力，提出了一些大胆的构想。例如，上世纪70年代美国和日本的科学家分别提出了“海上城市”和“水上东京”的设想，拟向海上和海底争取用地；还有的科学家从模拟自然生态出发，拟建设以巨型结构组成的集中仿生城市；随着现代建筑技术的不断发展，我们还可以用高级的、牢固的材料八建筑物架在空中，从而减少了城市用地。总之，科学技术的进步必然会为我们来带新的解决办法。

参考资料：

[1]边学芳，吴群，刘玮娜.城市化与中国土地利用结构的相关分析[J].资源科学.2005(5)

[2]刘维新.中国城镇发展与土地利用[M].商务印书馆.2003

[3]申健.试论城市化与耕地保护[J].乡镇经济.2007(6)

[4]谈明洪，吕昌河.城市用地扩张与环境保护[J].自然资源学报.2005(1)

[5]王群.城市化进程中土地资源持续利用问题[J].中国土地科学.2003(4)

第2篇

关键词：旅游影响；乡村旅游地；城市化；调控对策

一、引言

乡村城市化亦称乡村城镇化，体现的是农业人口转化为非农业人口并向城镇性质的居民点集聚。乡村地区转变为城市地区或在乡村地域中城市要素逐渐增长的过程。乡村城市化是一个复合的动力系统，工业化是城市化初始阶段的主导推力，随着我国农业经济向工业经济的结构转型和计划经济向市场经济的体制转型的“双重转型”的不断推进。乡村城市化已经与市场化和国际化取向的改革紧密相关，超越了工业化的范畴。在全面建设社会主义新农村、加快推进城乡一体化的进程中，探索和优化乡村城市化的动力已经成为各界关注的重要命题。旅游开发是近些年来乡村地区加快发展的重要依托，深入分析乡村城市化进程中的旅游影响机制及动力系统，科学审视乡村旅游地的城市化效应及程度界定，进而提出相应的调控对策，不仅对于乡村旅游的可持续发展发挥积极的指导作用，同时对于优化农村产业结构，调控城市化动力机制，科学推进乡村城市化进程有着重要的现实意义。

二、旅游影响研究述略及效应评析

旅游活动对地区的影响研究是一个非常复杂的议题，旅游从本质上讲是旅游行为的空间移动，这一动态的移动过程带来的影响层面主要涉及经济发展、生态环境和社会文化三个方面，这也解释了现有相关成果的研究视角源于地理学、人类学和社会学等三个学科的原因。从地理学的视角来看，旅游本身由三个主要成分组成，即旅游客源地、旅游目的地和联系客源地与目的地之间的旅游通道。其中，旅游目的地研究是其中的主体，Smith(1978)认为不同类型的旅游者对旅游目的地的影响具有一定的规律；Doxey(1976)对目的地居民的态度进行了研究，并提出了著名的“愤怒指数”。而旅游影响机制的效应研究，则以Butler(1980)提出的旅游目的地生命周期理论为代表，他认为旅游者数量、类型和发展历史是影响旅游目的地不同发展阶段的决定因素，从而形成不同程度和形式的旅游影响，进而奠定了地理学视角的旅游影响研究的基本基调，即从旅游地主客关系的角度探讨旅游活动对旅游目的地的影响，辅之以生命周期的不同阶段的理论阐释，形成了日趋复杂的研究框架。这种倾向性对国内的相关研究产生了极强的示范效应和导向作用。1980年代以来，国内旅游地理学界关于旅游影响的研究全部集中在旅游者以及旅游地居民对旅游影响的感知与态度的分析方面，且这些研究基本上都是针对某一类型的案例地开展实证研究。

1963年，人类学学者努涅斯(Nunez)发表题为《一个墨西哥山村开展周末旅游带来的影响》的论文，标志着人类学学者开始关注旅游研究，并于20世纪70年代在西方全面兴起。人类学视角的研究重点主要从目的地居民、游客以及客源地社会三个不同视角进行深入探究，认为旅游过程是旅游者与东道主进行文化接触和碰撞的过程，其中包含着不同文化、亚文化之间的交流与融合。社会学的视角则主要从社会系统的整体角度来研究社会的结构、功能和现象的发生和发展规律。英国社会学家洱瑞(Urry，1990)提出，旅游社会学研究的意义在于：“通过对旅游现象和非旅游现象(即日常实践和‘正常社会’)的对比研究，来揭示本来不易为人发觉的‘正常社会’的问题和矛盾。”这是建构旅游社会学的基础素材之一，通过二三十年的持续关注，学术界对旅游社会学涉及的论题主要包括：旅游活动过程的特征、接待地社会压力的成因、旅游业发展对接待地社会的影响、旅游与风情民俗资源的关系及相互影响、旅游者群体及其与接待地关系、旅游的现代化和原始化以及旅游者群体、个体和旅游系统等等。

从旅游影响的三重学科剖面(图1)的研究态势上可以看出，旅游影响的空间概念体现在居民和旅游者对目的地旅游现象形成的空间感知和心理体验。旅游经营带来了目的地商业化和城市化现象的加剧，这显然给旅游目的地的社会结构带来了深度变革；在本地文化与旅游者带来的外来文化的机制耦合中，文化的交锋与碰撞、目的地文化的本真性特点与外来文化的多元性一直是难以化解的矛盾，这种交织的过程对旅游目的地的形象进行不断地调整与修正。

三、乡村城市化进程中的旅游影响机制

(一)旅游影响视角下的乡村城市化动力机制

在人类社会发展历程中，人口和经济活动逐步向城镇地区转移和集中是一个非常重要的社会现象。18世纪中叶英国产业革命以来，工业化的兴起有力地推动了城市化进程。城市化表现了人类生产与生活方式的变化，在城市化进程中，农村人口转化为城市人口的趋势加快，各类城市形态不断出现并得以丰富和完善。从本质上讲，城市化体现了城市和乡村的双重视角，乡村地区的城市化处于城市化的末端，是城市化进程的基础层次。

乡村城市化的传统模式是农村社区、乡镇企业、农民家庭或个人等民间力量发动的一种由市场力量推动形成的诱致性制度变迁模式。推动城市化过程所需的动力的产生机制以及维持和改善这种机制的各种经济关系、组织制度等是一个综合体系。无论是学术界早期提出的二元城市化动力机制，还是自上而下的城市化发展机制等，乡村城市化都具有相同或相近的发生机理，都是在市场机制作用下，由农村经济利益主体在响应产业非农化获利机会时自发倡导和组织来促成的。乡村城市化的路径一般从乡村工业开始，通过发展乡村工业，让农民直接享受到工业、非农化的利益，进而逐步实现城镇化。在这一过程中，市场化始终是乡村城市化的基本准则，农业、农村、农民是乡村城市化的利益相关者。

乡村城市化的动力机制总体上可以归纳为三个层次、八重动力(图2)。其中，宏观层次主要体现在农村地区的经济发展水平。中观层次的动力集中体现在农村工业化进程的加快、第三产业的迅猛发展以及各个层面的政策与制度措施的推动。微观层次的动力相对复杂，可以概况为三个方面，即农民对生活质量需求的变化、农村地区劳动力、资本、技术等要素流动的加快，以及旅游影响带来的促动。这一动力体系在市场机制和城乡互动的交互作用下，乡村地区在产业结构、人口结构、经济结构、聚落结构以及制度结构等方面发生了深刻变化，即第二、三产业的比重明显加大，剩余劳动力转移加快、非农人口比重增加，经济发展水平明显提升，人们聚居方式发生显著变化，乡村地区的社会关系面临新一轮的重构等。

旅游影响对乡村城市化进程的推动，主要体现在乡村旅游的发展质量和综合效益上，旅游影响并非推动乡村城市化的主要动力，但其潜在的作用显然也不能低估，判定这种作用的程度，可从以下几方面加以理解：(1)乡村产业结构形态决定着旅游对城市化的贡献程度，依托旅游业发展地方经济的乡村地区，旅游影响显然是推动城市化的主导动力；(2)旅游影响的作用机理应从乡村作为旅游目的地和客源地的双重视角加以解读，以往的诸多研究多是从目的地的视角加以分析探讨，这显然是有失偏颇的，乡村地作为客源输出地，将会加速农民对旅游的认知，有助于城市化程度的逐步提升。(3)旅游影响对乡村地区而言，是一个复合的影响系统，将对旅游地的社会、文化、经济等形成多元化的推动力，由此形成的城市化效应是一个各种要素兼顾并能保持协同发展的良性格局，而单纯的工业化催生的城市化现象显然达不到这种效果。简而言之，旅游引发的城市化能够对其他产业形成的城市化发挥补充、提高和优化的作用。

(二)旅游影响下的乡村城市化动力构成

城镇的发展基于两种动力，一种是向心集聚的力量，另一种是离心扩散的力量。一般说来，城市发展的向心过程和离心过程贯穿于城市化的全过程，但是城市发展的初、中期以向心集聚的力量为主，中后期则以离心扩散的力量为主。自1990年代以来，城市化出现了新的趋势，即多元城市化动力替代以往一元或二元城市化动力。在乡村旅游开发由政府主导向市场主导的转变过程中，其中的形成机理愈发复杂，多元化和多层次性特点日趋明显。

1旅游消费观念的异化是乡村城市化的基础动力。旅游业和经济发展水平、国民可支配收入水平、生活方式的转变等因素休戚相关。闲暇时间、非必要性开支和旅游动力是产生旅游意愿的三个条件。旅游活动的初期形态多是以观光游览为主，之后开始向休闲、度假、体验、健身等方向转变。当城市旅游、知名景点景区成为旅游者旅游行为的普遍载体之后，旅游消费观念的转变促使旅游者关注新的旅游形式，乡村旅游迎合了这一市场需求，其独特性优势开始成为旅游业的新生力量，研究旅游引发的乡村城市化问题不能忽视这一前提条件。

2文化生态的异质性是乡村城市化的原发动力。旅游作为城市化的一种动力，既可以在城市化中后期发生作用，使城市经济转型或城市功能多元化，也可以作为城市化的原动力，使城市从无到有，从小到大，使其发生质的飞跃[22J。旅游对乡村城市化的初始动力是乡村文化生态的异质性优势。乡村聚落景观的独特性、乡村消费文化的生态性、乡村自然和人文环境的本真性等优势已然成为吸引外来游客的重要引力，由之形成了旅游流的集聚，带动了乡村旅游目的地相关城市功能要素的聚集与完善。

3政策效应和开发成本是乡村城市化的诱导动力。自1992年以来，国家旅游局每年推出特定的旅游主题。其中，1995年的“民俗风情游”、1998年的“华夏城乡游”、2002年的“中国民间艺术游”、2006年的“中国乡村游”、2007年的“中国和谐城乡游”都对乡村旅游的发展发挥了直接的推动作用，结合近一段时期“扩内需、保增长”的经济发展要求，各地纷纷通过发放旅游消费券等形式加大对乡村旅游的宣传和推广。在政策效应和市场机制的层层推进下，乡村旅游呈现出迅猛的发展势头。比较而言，乡村旅游具有很强的开发优势，在规划要素、土地成本、劳动力、相关政策等方面容易获得额外的“关照”，开发成本的经济性也对乡村城市化产生了积极作用。

4乡村经济文化发展需要是城市化发展的根本动力。在乡村城市化发展的动力因素中，旅游是推动城市化发展的特殊因素。乡村地区为加快旅游开发而衍生出多种产业要素，这为农村剩余劳动力的有效转移创设了新环境，相比较于进城务工等异地转移方式，乡村旅游对剩余劳动力的安置既是一种高效的就地转移，同时也是相对于农业生产周期的错峰式转移。农业人口向非农人口转移的结果是，以旅游业为载体的城市化现象开始成为当地经济发展的重要特征。乡村旅游的发展可以将现代服务业和现代管理的理念引入农村，有利于增强农民的主人翁意识，促进乡村的民主管理。同时，当传统的以工业化为主导的城市化驱动模式面临发展中的瓶颈时，旅游将成为乡村产业结构调整与产业水平提升的优势产业。

由旅游消费观念的转变、乡村文化生态的特征、乡村旅游的开发特点以及政策导向和基于乡村自身经济发展的需要四方面共同构成了乡村城市化的动力机制，彼此相互作用，形成了基于旅游影响的乡村城市

四、乡村旅游地的城市化效应及程度界定

乡村旅游以各种类型的乡村为背景，以能够吸引旅游者的旅游吸引物为载体，以满足旅游者观光、休闲、度假、健身、学习等各种旅游需求为目的的旅游活动。乡村性作为乡村旅游吸引物的主要特性，是界定乡村旅游的关键，也是研究旅游影响下乡村城市化的前提条件。

(一)乡村旅游地城市化的表现

旅游引发的乡村城市化主要表现在因旅游开发而引起的农村产业结构调整、农业人口向城镇人口转变、农村居民点形式向城镇居民点形式转化以及由此引发的乡村聚落生态变迁的动态过程。旅游开发给乡村城市化带来了三方面的变化，一是乡村人口由原来分散的农村居民点逐步向不同程度上相对集中的各类城镇集结，乡村空间格局发生显著改变。二是乡村地区土地利用方式发生转变，产业结构发生明显转变，旅游资源和项目的开发在吸引大量旅游者的同时，外来的定居人口也逐渐增多，城镇化程度不断得到加强。三是乡村聚落景观发生明显变化，各种旅游接待设施的建造与完善，在优化旅游服务环境的同时，也带来了乡村景观人工化、异域化、旅游地风格主题化和商业化等现象的加剧。

(二)乡村城市化效应的程度界定

旅游业“食、住、行、游、购、娱”的六大产业要素，在乡村旅游发展中同样有明确的体现，这种消费网络结构的形成是乡村城市化的重要推动力量。根据乡村旅游引发的城市化程度的不同，可以分为适度城市化、过度城市化和滞后城市化三种类型。适度城市化能有效促进乡村地区经济和各项社会事业的全面和协调发展，过度城市化和滞后城市化都会对乡村地区的发展带来负面影响。对城市化程度的分析正是在这三种情况下寻求平衡。

(三)旅游开发引致的乡村城市化效应表现

1适度城市化。适度城市化可以充分利用和整合乡村地区的各类资源，加快乡村地区的基础设施建设，为乡村经济发展发挥助推作用。其次，适度的游客规模可以加强乡村社区的内外文化沟通，合理改善农村地区的文化生态，对改进农民的文化素质和思想观念等有很大促进。第三，城市化促进了乡村地区产业结构转变，加快由传统农业向非农业产业转变，促进二、三产业的发展。第四，有效促进农村地区剩余劳动力转移，就地转移的模式可以有效避免因进城务工等转移类型引发的乡村空心化等问题。

2滞后城市化。城市化水平滞后的根源是对乡村地区的“过度保护”，一些地方从节约投入的角度出发，认为乡村地区的所有现象和行为都可以成为旅游活动的吸引物，“脏、乱、差”的旅游环境、缺乏专门治理的旅游接待设施等容易让旅游者望而生畏，这显然背离了乡村旅游的开发初衷；城市化程度不足还会给乡村居民带来身份上的“优越感”，思想上的“固步自封”使其很难关注自身的文化素质和责任意识方面存在的问题，不愿意接近或者是纯粹出于利益角度的粗放式旅游经营行为很难获得旅游者的认可。同时，这种滞后效应使得乡村旅游难以实现集聚效应和规模效应，农村地区社会分工不充分，农民就业环境很难得到改善，有效转移农村剩余劳动力的作用就无从谈起。

3过度城市化。乡村旅游开发中的过度城市化带来了一系列的负面效应，可以概括为以下几方面：

(1)破坏乡村地区的聚落结构和生态景观

在经济特征和自然环境、民族文化等因素的作用下，乡村存在着种种居住方式和形态特征。这些特征是乡村地区聚落形态的特色和精华，而不少地区在旅游开发过程中，臆想旅游者的消费心理，新建或改建一些与当地乡村聚落景观差异很大的接待设施。一些地区甚至出现了将古建筑推倒和盲目改建的现象，导致了个性化的“乡村性”向同质化的“城市性”演变的现象。

(2)乡村地区民俗文化舞台化、娱乐化倾向加剧

丰富的民俗文化资源尽管是乡村旅游开发的一大亮点，但事实情况是，不少地区一直缺乏科学的开发思路。乡村旅游“急功近利”的开发套路使得许多旅游地尽可能地用舞台化的形式、娱乐化的方式把当地文化呈现给游客，这种人为的文化表现形式使游客与当地社会隔离开来。这种做法积极的一面是使游客对乡村居民和文化的探究压力减小，在一定程度上保护了当地文化；消极的一面是让旅游业蒙上了文化优越的色彩，表现的内容也多是乡村文化的肤浅形式。

(3)商业化带来了乡村居民的边缘化

根据巴特勒旅游地生命生命周期理论，乡村旅游在进入发展阶段后，政府政策的倾斜、游客量规模的增加吸引了大量的投资者。从利益相关的角度看，政府、投资者、居民成为乡村旅游开发中的三方利益主体。在这一博弈环境中，地方政府的初衷容易被市场化的运作路径所左右，投资者由于资本话语权会始终保持较强的谈判能力，乡村居民多处于一种边缘化境地。乡村居民主体地位的模糊，产生了两方面的后果，一是商业化带来了居住成本的增加，不少环境优美的乡村地区，旅游开发之后的显著变化是地价攀升或房价飞涨，乡村居民往往无力分享经济发展带来的成果；二是乡村地区淳朴的文化气息开始被外来文化所浸染，乡村社区的文化和价值观开始发生变异，传统乡村景观与现代文化景观不协调等问题日益凸显。

(4)乡村地区出现了逆城市化的倾向

逆城市化是城市化过度发展的必然结果，造成逆城市化的原因主要是城市人口过于密集、环境恶化、地价房租昂贵、生活质量下降等引起人口向环境优美、地价房租便宜的郊区、卫星城等乡村地迁移。乡村旅游成为承接这种转移“任务”的载体。乡村居住环境的优势、交通基础设施的改善，加大了城市景观对乡村景观的影响，这种“侵蚀行为”使得不少乡村的“城市性”特点越来越明显。

五、乡村旅游地城市化的调控对策

(一)科学规划开发区域。营造乡村氛围

乡村旅游规划与开发要树立“区域——城市——乡村社区——乡村旅游地”的多元开发维度，从“资源——产品——市场”的互动层面来规划开发区域。参与乡村旅游规划的人员应包括旅游地理、经济管理、人文历史等学科背景的专家构成，本着保护第一、开发第二的指导思想编制旅游总体规划或概念性规划。在此基础上，乡村景观资源应由景观园林、建筑等专业人员来完成规划的空间设计和景观布局。乡村旅游的景观应从体验的角度出发，通过个人体验的作用使“景”与“观”和谐统一，营造一种天然意趣、田园诗化的独特乡村氛围。

(二)重塑乡村文化形象。凸显乡村优势

在乡村旅游开发中，注意保护好“乡村性”的优势是避免过度城市化问题的前提。为此，首先要依托乡村既有的空间布局对乡村进行规划和建设，防止破坏乡村“原生态”特质的粗线条模式。其次，要积极采取各种措施保护乡土文化、乡间民俗在旅游开发中的“神秘性”。城市化的旅游规划往往是一类“公园化”、“广场化”、“舞台化”的模式。在乡村旅游开发和发展进程中，消除和避免这一现象的根本途径是从乡村旅游地的地脉和文脉出发，本着生态循环、文化保护、永续利用的指导方针，来开展乡村旅游的规划和设计。

在开发过程中，应从当地众多的旅游景观中发掘出最能代表地方文化的文化景观并从中提炼出主题，以主题为基础进行特色分区。通过对不同区域的非具象和抽象的规划设计，用具象的形态生动地表达出特定的景观形象。在乡土建筑风貌的塑造中，建筑风格应结合当地乡土建筑特色，避免不合理的异域文化侵蚀乡村聚落景观的原始风貌。

(三)加快产业结构调整，延伸旅游效应

乡村地区在确立了旅游开发的主体地位之后，合理设计和调整产业结构是必须要考虑的重要命题。首先，加快转变传统的农业生产方式，促进绿色农业、无公害农业的推广。其次，科学调整农村地区的产业结构类型，地方政府要在招商引资过程中设置“门槛”，强化基于环境保护的产业准入制度。乡村旅游是当地产业链条的主体，如掺杂其他工业元素，特别是污染严重、能耗高的工业项目很容易失去本真，从而产生“一损俱损”的局面。第三，结合新农村建设的政策要求，合理推进农村地区的城镇化建设，政府应把一些小城镇按旅游集镇的风貌进行控制，使其本身就成为旅游吸引物之一。同时，依托这些农村小城镇发展旅游商贸流通业，如农副产品的深加工、旅游纪念品的生产与销售等，使小城镇成为承接乡村旅游一体化发展的中转站。

(四)合理布局和完善旅游开发的产业要素

乡村旅游开发的初期阶段，重点突出三方面的功能特性，即居住功能、农业生产功能和旅游接待服务功能。旅游引发的乡村城市化，其实质是旅游产业的城市化。旅游是综合性很强的产业，除了产品体系服务功能外，还包括支撑体系服务功能，如游客的休息坐卧、游客安全保护、标识导引服务等。产业要素的完善应立足乡村实际，例如针对游客住宿问题，乡村社区应充分利用现有民宅，改善用电、用水及卫生等基础设施条件，建造一些农家客栈以满足游客住宿之需。另外，乡村旅游地的不断发展会使其功能组成日趋多样化，比如一些商务、会务活动可能进入旅游地，这些设施的空间布局与要素体系建设要进行科学论证、有序开发。

(五)建构乡村旅游开发中的资本和人力资源平台

资本市场对乡村旅游的兴趣源于投资规模和产业政策两方面的因素，资本的逐利行为往往会背离投资初期的要求，外来投资者鲜有详细调研能够体现当地特色的投资项目和旅游商品，多是模式化的套用和泛商品化经营，这种集中式的商业形态显然不是对乡村旅游的有益补充。此种情况下，政府应对旅游投资加强监管，可以成立旅游开发股份公司，股东包括地方各方利益主体，充分体现乡村居民意志。统一规范乡村地区的旅游投资行为旨在避免过度的商业化行为，使之能够真正地为地方旅游业的发展服务。目前困扰乡村旅游开发成效的另一重要因素是人力资源的匮乏。乡村旅游的从业者应具备引导、培养和提高旅游者的审美情趣和品位的能力，为此，一要多方吸纳专业人才，在“量”的基础上注重“质”的提升；二要加强旅游从业人员的业务培训，使其符合现代旅游服务业的发展要求。三是强化责任意识，对游客负责、对保护乡村资源负责、对乡村社区负责的态度，促使他们真正成为乡村旅游开发和发展中的主体力量。

第3篇

正如前文所述，房地产市场成熟度可以反映出某一区域(或城市)房地产市场的健康状况以及整体的发展形势，政府部门可利用成熟度评价结果来了解当前房地产业的发展现状及与宏观经济的协调关系，为政府调整国民经济产业结构以及引导房地产业持续健康发展服务，使得资源得到更加有效配置，及时发现房地产业发展过程中出现的非周期性异常波动，从而减少房地产业对国家经济金融产生的波动与风险。同时，对企业和消费者也都有积极意义:企业可以及时了解房地产业的整体状况和行业结构，掌握不同区域房地产市场的差异性，使之洞悉市场变化趋势，发现投资机会，提高其投资时机、投资结构的决策准确程度，并在一定程度上规避投资风险;有助于消费者认清市场，掌握市场发展的真实规律，不盲目跟风，选择适合自身的住房需求，从而有利于整个房地产市场的稳定发展。具体来说，市场成熟度可以认为是市场参与者用于描述市场的发展阶段或市场化程度的概念，其主要用于研究特定市场的发展程度，理解市场怎样形成、演进及未来的表现，帮助决策者决定如何在特定的阶段投放特定的产品(KeoghandD''''Arcy，1994)。［1］通过对市场成熟度的研究，了解市场阶段性演进的特征和表现，有助于解释目前市场上产品使用、投资决策行为以及未来可能出现的市场活动等。20世纪90年代，在市场化进程的框架下涉及市场成熟度方面的研究初现端倪。1991年，沃克和弗拉纳根(WalkerandFlanagan，1991)最初用市场成熟度来研究中国香港房地产市场，认为一个成熟的市场具备高层次的机构投资、成熟的金融结构、规范的金融市场并且海外投资、机会点以及多样化收益都具有一定的市场规模等特征，这些指标得到了学界的广泛支持。［2］之后，西科(Seek，1995)又增加了经济体的实力和类型、市场规模、完善的基础条件等市场成熟度考量指标。［3］关于市场成熟度方面，研究最为全面的是基奥和达西(KeoghandD''''Arcy，1999)，［4］他们在对市场成熟度相关文献系统梳理的基础上，对市场成熟度的涵义及考量指标重新进行界定，如使用和投资机会，灵活性，专业度，信息和研究性，开放度，标准化等指标。发展到今天，市场成熟度理论根据其研究的领域和对象不同，还有以下几种定义:第一，市场成熟度是衡量市场进化程度的指标，以不断下滑的增长率为特征，当市场不再出现增长，就可以被视为饱和(Graham，2000)。［5］可以采用收入弹性作为具体的衡量指标，当收入弹性小于或等于1，即收入的增长不再创造更大比例的需求增长，市场就被视为完全成熟。一个完全成熟的市场就是一个增长量不超过收入/经济增长的市场。当收入弹性为0，即收入的改变不再对需求产生任何影响，市场就被视为完全饱和。换言之，市场成熟维度的早期阶段则出现在收入弹性值不断下降但仍大于1的时候。第二，通过反映不断减小的增长率的时序曲线，如系数小于1的对数函数和集合函数、半对数曲线可以用来研究成熟度，而双曲线、修正的指数或对数曲线更适合用来定义饱和状态(Saunders等，1987)。［6］这种方法最主要的缺陷是仅考虑时间参数，忽略了驱动需求的其他重要因素，如收入和价格变化。第三，咨询公司卢森泰(Lucintel，2009)在一份研究报告中把成熟市场定义为旅程数增长等于GDP增长加产量增长的和，任何附加增长都被定义为“生产”增长。为了量化一个市场的成熟程度，他们提出通过GDP+产量增长与旅程数增长的比值来定义的成熟度要素(MF)概念。当市场成熟，MF值就是100%。当市场还有“生产”增长，处于欠成熟阶段，MF值就应该小于100%。有关房地产市场成熟度的研究自1994年起就不曾间断。具体来说，市场成熟度的研究可以帮助理解城市房地产市场怎样形成、演进以及未来的表现，还能作为如何选择在不同城市、不同市场投放合适的房地产产品的决策指标。奇恩和邓特(ChinandDent，2005)采用Keogh的市场成熟度框架对东南亚的办公楼市场成熟度进行了研究。他们试图改进研究方法，确立明确的成熟度标准，建立1～10的评分范围，1代表最不发达的，10代表最发达的。他们的研究成果表明，混合了不同发展阶段的市场给高效运作的房地产市场投资活动提供了显而易见的大量机会。近来，皮鲁米(Pelumi，2012)以Nigeria为例对发展中国家的居住房市场进行了研究，把大量的信息流和高度遵循总体规划视为成熟居住房市场最重要的标志。目前，国内涉及房地产市场成熟度方面的研究还不多见。已有的研究仅限于房地产成熟度模型方面的评价，如房地产咨询机构仲量联行(JLL，2010)、俞海海(2008)［11］等都曾建立过相应模型对当前房地产市场成熟度进行评价，虽然两者设定的评价指标相应有不同侧重，但对市场成熟度阶段的划分基本一致。也有个别文献只是将市场成熟度作为住房流动性的一个指标来分析(包华，2008;WuandZheng，2008)。基于以上分析，根据借鉴仲量联行的研究，笔者认为，评价城市房地产市场成熟度可以遵循以下4个指标:(1)房地产市场高度透明:市场信息能够自由流通、政策执行有力以及交易流程相对公平;(2)资本流通性强:在资本流入和流出方面与国际房地产资本市场紧密联系;(3)优秀的居住环境和物业服务:主要指环境可持续性、节能且管理优质的物业;(4)客户来源广泛:客户覆盖范围广，不仅限于国内客户，同时还有大量的国内外客户进驻(尤其是企业和总部)。根据以上评价指标，大致来说，自1998年城镇住房改革实施以来，我国整体上房地产市场成熟度曲线攀升迅速，其市场表现和投资前景如下。

二、我国城市房地产市场投资前景

为全面分析我国各级城市的房地产市场投资前景，笔者参考克而瑞信息集团的《2013年中国城市房地产市场投资前景研究报告》，分别从市场需求、市场供求、市场容量以及外部因素等4个方面构建指标体系，并对分类指标进行相应完善，然后采用因子分析方法进行比较分析。其中，采用常住户籍人口比、城市动迁增量需求、人口复合增长速度、居住面积改善性需求、租赁市场住房户比例等分类指标来衡量城市房地产市场需求情况;采用土地供求情况、房屋供求情况、实际房价增长率等分类指标来衡量市场供求关系;采用人均购房面积、城镇职工工资、城镇居民年均可支配收入、房价收入比等分类指标来反映市场容量;采用该城市的城镇化率、人口密度、城市规模、基础设施投资累计值等分类指标来反映外部因素。表4显示，一线城市以及二线城市的市场投资前景相对较高，6个一线和22个二线城市全部进入前50排行，37.5%的三线城市进入前50排行，四线城市除廊坊进入前50排名外其他普遍排名偏后。二线城市中苏州、青岛、宁波等非直辖市城市的市场容量也有较大发展空间，主要是由于外来企业的不断进入，城区不断扩展，人口快速导入。此外，随着整个京津冀一体化和大七环格局的形成，廊坊也进入了城市房地产投资前景的前50名，具备一定的投资潜力。而从各类城市得分来看，一线城市中北京和上海平均得分最高，按城市线别，平均得分及中位数依次递减。二线城市总体排名较为靠前，常州、东莞等个别二线城市由于市场较为成熟，短期内市场容量空间有限，因此得分较低;三线城市的个别城市得分较高，主要是这类城市市场处于快速发展期，其城市市场投资前景较大;而四线城市由于市场处起步阶段，总体得分偏低。

三、总结与对策建议