合同集中管理范文

摘要：资金是房地企业正常运营的重要保障，当前房地产企业面临的行业竞争日益激烈，加强资金管理，保障单位正常运转是房地产企业内部管理的重点。笔者结合自身多年的工作实践从营运资本管理和资金集中管理两个维度探讨了新时期如何实现房地产企业资金管理提效，从而更好地提高资金使用效益，实现企业健康持续发展。

关键词：房地产企业；资金管理；提效

众所周知，房地产业是资金密集型行业，资金对于房地产企业发展具有至关重要的作用。随着房地产行业“白银时代”的到来，自中央至各地方政府均出台了各类政策以抑制房价。亦在党的报告中明确指出“房子是用来住的、不是用来炒的”。2019年伊始，政府更是加强了房地产开发贷款、个人按揭贷款、影子银行、房地产信托和中长期境外发债等方面的监管，以此来降低房地产行业杠杆。因此在资金供给端极度受限的大环境下，房地产企业为了“更好地活下去”，就必须着力提升资金管理的效率。现笔者从营运资本管理和资金集中管理两个方面探讨如何实现房地产企业资金管理提效。

一、营运资本管理

一般财务人都对营运资金的构成了如指掌，笔者认为房地产企业的经营性营运资金公式应为：房地产企业的经营性营运资金=预收房款+应付工程款-土地款-预缴税金-预售监管资金，从上所公式不难发现，要增加经营性运营资金，无非就是做到“快收缓付”，换言之，开盘回流越早越大越好，资金支出越晚越小越好！但要实现这一目标，要从如下方面努力：

(一)分期筹划分期筹划是财务运营的重要工作，也是房地产企业资金管理提效的基础。一个项目获取后，到底该如何分期，各次的开盘到底先开哪几栋后开那几栋，最主要就是要考虑如何用最少的施工面积在最短的时间内获取最大的现金回流。比如，在一些城市，“正负零”即可预售，那么可以选择小面积段的高层作为首开批次，小面积段产品总价低去化速度相对较快；另外高层的户数较多，预售面积高，相比小高层和洋房，在几乎相同的施工时间可预售的总货值最高。而在另一些城市，形象进度要达到“1/3”或者“1/2”，甚至封顶才能预售，那么可以考虑选择小高层和洋房等层数较低的产品作为首开批次，该类产品的施工进度能更早达到预售条件，也就实现了用最少的施工面积在最少的时间内获取最大的现金流。

(二)高效回款开盘后，营销签完合同收了首付，接下来就要通过按揭回款。一些优秀的房地产企业能在一周左右的时间收回按揭款，总结下来主要是得益于以下四点：①银行战略合作。与国有四大银行及具有实力的股份制银行建立“总对总”的战略合作关系，能优先满足企业的回款要求，特别是在按揭额度紧张的情况下，这就显得尤为重要。②额度管理分配。根据按揭合作银行提供的按揭额度，将按揭资源合理分配给各家银行，适当向战略合作银行倾斜，根据国家政策变化，及时了解各家银行按揭额度的变化，做到“有的放矢”。对各家合作银行的放款速度进行跟踪和统计，放款快的多给额度，放款慢的控制按揭量，做到“看菜吃饭”，从而激励合作银行加快放款速度，做大按揭规模。③客户材料齐全。银行和公积金中心按揭放款的必要条件就是客户材料是否齐全，客户材料齐全程度会影响到按揭回款速度。因此，除了业务员正常告知之外，在开盘前就要安排合作银行查征信收材料，从而保证开盘签约后材料能第一时间收集齐全。④应收按揭管理。根据应收款的状态“待放款”、“审批中”、“缺材料”等分别建立管理表格，每天统计更新，设按揭管理专员对“待放款”和“审批中”状态的应收款向各家银行实时催收；“缺材料”状态的应收款每天与各家银行的个贷小组进行核对更新，并由银行和业务员向客户催要材料，从而加快按揭办理速度，实现资金的尽快到位。

(三)减少受限资金预售监管资金政策是指各地政府为保障购房人和建筑方的合法权益，控制房地产企业预售房款的政策，监管资金必须按照管理办法和要求逐步提取。预售监管资金的存在会增加房地产企业的运营资金投入，千亿规模的房地产企业预售监管资金高达几百亿元，必须采取必要的措施以降低受限资金比例。因此要从如下方面努力：①政策突破。充分理解预售监管资金政策的初衷，与当地住建部门保持良好的沟通，用能保障购房人和住建部门权益的替代方法来解活监管资金。例如，用银行保函替代监管资金，前不久万科南通公司就在南通市住建局的指导和支持下，开立了江苏省第一张预售资金监管的现金保函解付了4103万元的监管资金，有效盘活了资金。②高效管理。一般来说，预售监管资金的限额是当地平均单位建安成本乘以预售建筑面积算出的金额，然而预售监管资金限额的提取则是与工程进度相关。因此，需按各批次预售证号建立管理表格，每周更新超预售监管资金限额的资金和各项目各预售批次的工程进度，以此实现第一时间解活超预售监管资金限额的资金和达到工程进度的预售监管资金的目标。

《河北农机杂志》2014年第十期

1主要工作措施

1.1集中管理，统一调配，保证项目顺利实施在项目实施过程中，润田农机专业合作社将作业机械合理分组，分赴项目实施乡镇行政村和土地流转农场进行作业；2至3台车为一个机组，采取油料统一调配，车辆集中管理的办法，既体现出集体观念，又发挥各自机车的灵活性和能动性，积极性很高，能够圆满地完成所分配的深松任务。

1.2加强质检队伍建设，全程监管，实时实地验收，保证深松效果在项目实施过程中，责令合作社机手与村委会签订作业合同，严格按照合同规定内容实施项目。农机办委托乡镇主管农业领导在每个深松项目作业村确定一名村级质检员（一般为村支部书记或村长），随时随地对耕地质量进行监督；同时确定农机办8名工作人员为县级质检员，进行抽查检验，保证深松效果达到项目设计标准。在项目实施当中，农机办派出三个项目实施验收组包乡镇、包农村、包机手，实行全程监管，对项目实施地块进行100%的验收。验收内容包括作业机具状况、作业地块面积核实、质量监督等，并依据省局规范样表履行签字手续和完善各项合同，进行公示。经市、县财政局、监察局及农机办联合抽查验收，项目实施全部合格。

2主要成效

2.1良好的经济效益

通过实地对比试验验证，深松作业增产、丰产效果明显，可使马铃薯、蔬菜产量提高15%，麦类产量提高15%-20%。白土窑乡梁前村陈秀宝说，他种地20多年，本地莜麦亩产量从未上过300斤，而这几年深松项目实施后，莜麦产量每亩最高可达到400斤左右。丰元店乡平头梁村宋怀森家和云占龙家的对比田2013年莜麦亩产量平均500多斤，较2011年增产约20%。

2.2广泛的社会效益

网络财务的兴起，为财务管理引入了一个崭新的模式，并成为财会领域研究的热点问题。笔者仅就这一问题进行分析与探讨。

一、网络财务及其三重特征

1.网络财务概念分析

探究什么是网络财务，首先应当从网络财务的发展背景和财务软件的发展轨迹进行分析，从Internet的广泛应用及电子商务的迅猛发展进行考虑。其次，网络财务是我国财务软件发展到一定阶段的产物。我国的财务软件经历了单项型、核算型到管理型的发展阶段。其中，管理型财务软件已经体现了网络财务的雏形。当单项核算型软件的“信息孤岛”问题成为阻碍财务软件发展的瓶颈时，管理型财务软件就受到了理论界与实务界的广泛关注。笔者曾提出我国财务软件应当由核算型向管理型转变的见解。再次，Internet的广泛应用为网络财务打下了物质基础。如果说企业内网Internet的发展为管理型财务软件提供了发展的平台，那么Internet的发展为网络财务的发展提供了更广阔的发展空间。近年来我国互联网的网民及上网计算机发展迅猛，目前网民已经到6800万，上网计算机达2500万，这无疑构成了网络财务发展的环境和平台。最后，电子商务的发展催生了网络财务。随着电子商务的兴起，很多企业将成为全球网络供应链中的一个结点，企业的众多业务处理活动都将转到网上进行。如网上交易、网上结算、电子广告、电子合同等传统的财务计价、财务控制、结算方式、财务报告等都面临着革命性的创新，以往的融资、筹资、资金管理等将成为财务的一个方面，财务的重心将全面介入到产品和市场上，由此引发的网络财务管理就不可避免。

2.网络财务特征

网络财务的特征主要体现在财务管理空间、时间和效率三个方面的变革。

空间上。在网络财务环境下，企业的事务可以进行远程处理，对企业实行集中管理，这种模式对于整合企业的财务资源，全面提高企业的竞争力非常重要。集团型企业可以利用网络财务系统对所有分支机构实现集中记账和资金调配，下属机构可以成为集团的一个财务报账单位，同时还可以节减基层财会人员和会计费用支出。利用财务网络，财务管理可以从企业内部走向企业外部，走向全国乃至全球。在互联网之前对异地机构的财务管理由于受传统方式的空间局限，其技术难度或管理成本都是高昂的。基于互联网的财务管理系统突破了这一空间局限，使物理距离变成鼠标距离，使管理能力能够延伸到全球任何一个结点，众多的远程处理功能得以轻易实现，特别是对于多分支机构的企事业单位具有重要的现实意义。网络财务将实现报表、报账、查账、审计等多种远程处理功能，大力强化主管单位对下属机构的财务监控，这就使得“大企业变小”、“复杂机构变得简单明了”。

时间上。会计核算从事后达到实时，使财务管理从静态走向动态。如果说PC机时代的财务系统主要解决了工作量的问题，那么网络财务将在此基础上解决显著突破速度的问题。网络财务下的会计核算将从事后的静态核算达到事中的动态核算，极大地丰富会计信息内容并提高会计信息的价值。网络财务系统将能够便捷地产生各种反映企业经营和资金状况的动态财务报表、财务报告，不但年报、季报、月报，甚至日报均可即时生成。与网上银行连接，可以随时查询企业最新银行资金信息。目前，招商银行、中国银行、工商银行等均开通了网上银行业务。例如，通过中国建设银行的网上个人银行、企业银行或网上支付商户系统（https：///），可以进行相关银行业务处理。体现在时间上优势还在于网络财务环境下的一切活动均可在线管理。基于动态财务信息，企业主管和财务主管能够及时地做出反应，部署经营活动和做出财务安排。通过各种经营和财务指令实现在线管理，如在线资金调度、异地转账、在线证券投资、在线外汇买卖等。

1加强企业资金的集中管理

对高成长企业的企业管理实践来看，资金管理上实行集中控制是一个重要方面。从企业洽谈合同、收取订单乃至之前的市场调查、项目可行性论证开始，就必须认真考虑高成长企业的财务和盈利能力，以保证企业取得最大的经济效益。资金营运内部控制审计的关键控制点：（1）货币资金环节。是否编制了现金预算；货币的日常管理是否健全；公司是否有资金集中管理制度；是否建立了严格的货币资金收支授权审批制度和职务分离制度。（2）储备资金环节。是否对储备资金占有率进行了严格控制；采用什么方法进行储备资金采购决策；如何进行存货控制；是否建立严密的存货收发保管制度。（3）新的货币资金环节。是否能够准确进行收入费用配比，足额补偿成本；是否遵守利润分配规定和程序；对应收账款的管理是否合理；是否建立了严密的资金收入控制程序。

2研发风险

创新是企业高成长的一个重要驱动因素，是企业发展壮大的不竭动力和重要法宝。但是研发活动也具有投入大、周期长、不确定性高的特点，在带来高收益的同时，也给企业带来潜在的高风险。针对研发风险对高成长企业产生的影响，研发活动的内部控制审计关键控制点：（1）自主研发过程管理。风险来源：研发过程管理不善，影响研发效率，抬高研发成本甚至造成资产流失。关键控制点：是否建立研发项目管理制度和技术标准；是否合理设计项目实施进度计划和组织结构；预计工作量和所需资源是否精确计量；是否建立了开发费用支付标准及审批权限，遵循不相容岗位牵制原则。（2）核心研发人员的管理。风险来源：职业道德风险和离职风险。关键控制点：检查企业是否制定了相关保密规范，充分发挥保密协议的作用。企业是否通过与核心研究人员签订竞业限制协议等方式，确保公司能最大限度地降低核心技术外流的风险。

3体制风险

从企业生命周期看，多数高成长企业处于企业高速成长期，即企业初创期之后的一个阶段。在这一阶段，企业的经营管理的权利一般多集中于创业者，权力过于单一集中，不利于进行科学的决策，而给企业管理带来风险。根据这种特点，高成长企业应健全相应的规章制度，分工明确、各司其职、有效制衡，确保公司规范运作。

治理结构层面。风险来源：治理结构形同虚设，缺乏科学决策、良性运行机制和执行力。关键控制点：股东大会是否规范而有效地召开，股东是否可以通过股东大会行使自己的权利。对与控股股东相关的信息是否根据规定及时完整地披露。企业与控股股东是否在资产、财务、人员方面实现相互独立，企业与控股股东的关联交易是否贯彻平等、公开、自愿的原则。

作者：张凌仙谢晓燕单位：内蒙古工业大学管理学院

一、财务公司的职能分析

《企业集团财务公司管理办法》﹙以下简称为“办法”﹚第二十八条和第二十九条，明确规定了企业集团财务公司可以经营的业务范围，主要包括财务顾问、咨询、保险、存贷款、转账结算、票据、融资租赁、委托投资、委托贷款、发行金融债券、承销成员单位的企业债券、对金融机构的股权投资、有价证券投资以及成员单位产品的消费信贷、买方信贷及融资租赁等业务。综合考虑上述业务范围，可将财务公司的职能归纳为资金集中管理与结算职能、金融服务职能和咨询服务职能等三大职能。1.资金集中管理与结算职能办法开宗名义直接给财务公司予以定义，即财务公司是以加强企业集团资金集中管理和提高企业集团资金使用效率为目的，为企业集团成员单位提供财务管理服务的非银行金融机构。从中不难看出，资金的集中管理和结算是监管部门赋予财务公司的基本职能，它无疑是财务公司安身立命之所在。［8］资金集中管理职能是指财务公司在集团战略的指导下，将集团成员单位可动用的闲置资金资源纳入财务公司进行统一管理和调拨，以加强资源配置，提高资金资源的使用效益和效率。广义的资金集中管理包括账户集中、结算集中、货币资金集中、贷款集中、票据集中，狭义的资金集中管理一般指账户、货币资金及结算的集中。财务公司资金管理职能的价值不在于给集团带来丰厚的投资回报，而是通过盘活沉淀资金，提高集团资金的使用效率和效益，降低集团财务风险，以金融产业助推集团实体产业的跨越式发展，这无疑也是财务公司真正的、首要的价值体现。资金的集中结算是资金集中管理的辅助和配套，二者相辅相成，紧密联系为一体。总之，财务公司对结算的集中管理职能有助于提高企业集团资金集中管理的工作效率，有助于稳定财务公司存款及加强对成员单位的预算控制。具体来说，财务公司的结算业务主要包括内部转账、对外付款和资金回拨等。2.金融服务职能从财务公司的性质来看，它是我国金融体系中带有中国特色的一类非银行金融机构，是国家为促进国有大型企业改革和发展作出的一种特殊的金融制度安排，所以，归根结底财务公司的核心职能还是提供资金融通服务。从企业集团的产融结合角度来看，企业发展的最高境界就是通过产融结合来构建财团，大型企业集团上升到高端就是财团。考虑到当前我国法律及政策方面的约束条件，企业产融结合的主要路径就是由产及融。作为企业集团产融结合平台的财务公司，无疑是企业集团推行由产及融战略并最终实现财团梦的核心工具，而财务公司金融服务职能的发挥在企业集团产融结合进程中则起着至关重要的作用。进而言之，财务公司本质上是金融企业，其天职就是为企业集团成员单位提供金融服务，财务公司应针对企业集团的产业特征，牢牢扎根产业约束，在金融服务职能的充实和完善方面做出不懈创新，为企业集团财团梦的实现作出实质性贡献。［9］具体而言，财务公司的金融服务职能主要体现在存贷款、票据、融资租赁、委托投资、对金融机构的股权投资、有价证券投资以及成员单位产品的消费信贷、买方信贷及融资租赁等业务之上。3.咨询服务职能该职能是财务公司的派生职能。办法所规定的财务和融资顾问、信用鉴证、咨询、保险及债券承销等业务是财务公司咨询服务职能的具体表现形式，其中财务和融资顾问业务是该职能中的核心与重点。监管部门最初对我国财务公司的职能定位就是资金归集和为成员单位提供金融服务，因为企业集团在组建初期的所有财务诉求集中到一点，就是整合集团闲置资金，节约集团内部资金使用成本，提高集团资金使用效率。但是，随着我国改革开放进程的不断深化和企业集团的做大做强，企业集团需要进行大量复杂的兼并重组﹙包括海外并购﹚，以及更为艰难的战略调整和协同转型。此时，企业集团对财务公司的要求就不仅仅是提供传统的金融服务产品了，而是融资和融智相结合，为企业集团提供专业性的兼并重组财务顾问、大型项目融资顾问、信用鉴证、清算结算方案，以及针对集团战略转型的一揽子全面金融协同解决方案等。于是，财务公司的咨询服务职能也就应运而生，中国银监会2004年在对办法进行修订时也相应地对与该职能相关的业务品种予以明确，并特意将“对成员单位办理财务和融资顾问、信用鉴证及相关的咨询、业务”列为财务公司可经营业务范围的第一项。鉴此，财务公司未来应努力挖掘自身的服务咨询职能和提供财务顾问服务的潜力，以进一步提升对企业集团成员单位的财务管理水平，为企业集团的战略转型提供金融支持和智力支撑。

二、基于资金归集和结算职能约束的业务创新重点

由于资金归集和结算职能是财务公司的基本职能，财务公司在与该职能相关的业务运作上已相对成熟，这一业务领域方面需要完善的无非是资金归集和结算的效率提高以及范围拓展。鉴此，基于资金归集和结算职能约束的业务创新重点应集中于外币资金池业务和票据池业务等方面。

﹙一﹚外币资金池业务的创新随着国家逐步放宽外汇运营准入门槛，目前越来越多的大型企业集团的财务公司实现了对外汇资金的集中运营管理，其中即期结售汇业务、协助成员单位相互拆放外汇资金等模式已相对成熟，下一步需要拓展的重点就是外币资金池模式。从经营模式来说，外币资金池主要采用境内集中的模式，而该模式又可分为“资金集中、结算不集中”、“资金集中、结算集中”和“资金集中、结算部分集中”等三种子模式。“资金集中、结算不集中”子模式在资金管理上执行“落地后集中”原则，只实现资金集中，结算则不集中。外币收付核销手续由成员单位委托当地银行自行办理，成员单位委托当地银行进行各自的国际收支申报工作，外币收付汇的合规性审查委托银行代办，财务公司只负责合作银行的选择。该模式的优点在于业务操作模式不变，委托银行进行核销手续、合规性审查以及国际收支申报的工作，操作相对简便，缺点在于只掌控资金流，欠缺业务流信息，且存在财务公司与归集银行的异地对接问题。“资金集中、结算集中”子模式在资金管理上执行“落地前集中”原则，财务公司账户作为结算账户使用，成员单位保留结算账户，实行限额主动上划管理。该模式在实现资金集中的同时，也实现了资金结算的集中。该模式下，外汇收付汇核销、国际收支申报全部由财务公司完成，外汇合规性审查由财务公司承办，财务公司负责合作银行的选择。该模式的优点在于实现了资金流和业务流的统一，财务公司完全取代银行进行核销手续、合规性审查及国际收支申报工作，缺点在于该模式需要外汇管理局的特批，且财务公司压力较大，操作相对复杂。“资金集中、结算部分集中”子模式在资金管理上执行“落地后集中”的原则，集团成员单位均要在主归集行开立账户，实现资金集中的同时，部分结算集中在归集行办理﹙如收付汇结算及贸易融资﹚，部分结算在分行办理﹙如开证、到单、信用证通知、议付等﹚。外币收付汇核销手续由成员单位委托当地银行自行办理，成员单位委托当地银行进行各自的国际收支申报工作，外币收付汇的合规性审查委托银行代办，财务公司只负责合作银行的选择。该模式结合了前两种模式的特点，优点在于实现资金流和业务流统一的同时，委托银行进行核销手续、合规性审查以及国际收支申报工作，缺点在于存在着财务公司与归集银行的异地对接问题，且财务公司的压力也比较大。［10］上述三种子模式各有优缺，财务公司应该根据自身特点来选择较为适合自己的子模式。例如，成员单位遍布全国各地，且不熟悉核销手续、合规性审查以及国际收支申报手续的财务公司，宜选择第一种子模式来进行外币资金池的操作；集团外币资金管理要求高、成员单位集中在同一地区、熟悉核销手续、合规性审查以及国际收支申报手续，业务纯熟的财务公司，宜选择第二种子模式来进行外币资金池的操作；成员单位遍布全国各地、不熟悉核销手续、合规性审查以及国际收支申报手续，但要求统一进行收付汇结算及贸易融资的财务公司，宜选择第三种子模式来进行外币资金池的操作。

﹙二﹚票据池业务的创新票据池业务是财务公司为集团成员单位单独或由合作商业银行协助提供的商业汇票鉴别、查询、保管、提取、托收、质押开票等一揽子的综合票据服务。票据池业务帮助企业集团释放了大量的保证金，从而使大量的现金重新回流和归集到财务公司，提高了财务公司的资金归集率，进而大大增进了集团资金的利用效率和经济效益。财务公司在票据池的构建方面，可大致遵循如下流程：第一，深入调查，全面摸清集团成员单位的票据收支情况。可通过调查问卷、现场走访等形式了解各成员单位的票据情况，并在对相关情况进行统计分析的基础上制订相应票据池实施方案。第二，加强宣传，尽力争取集团成员单位的支持。使集团和成员单位了解构建票据池的必要性和可行性，尤其是让其了解票据池给它们带来的好处，以减少业务推进阻力。第三，广泛接触，优选合作商业银行。重点是选择实力较强、服务网络完善、服务能力有保障的商业银行作为合作伙伴，其中工、农、中、建、交等五大银行优先。第四，完善方案，先进行试点工作。通过与集团、商业银行协商，确定业务分工及流程，然后选择一家票据量大的成员单位先行试点。第五，总结经验，在集团内推广。在试点过程中，及时解决票据池运作中出现的问题，并不断总结经验，待条件成熟后将票据池业务在集团内全面推开。

三、基于金融服务职能约束的业务创新重点

结合外部监管部门的监管导向，考虑到当前财务公司行业的发展实际，财务公司基于金融服务职能约束的业务创新重点应放在投资业务和融资租赁等业务之上。

一、明确目标任务

以科学发展观为指导，坚持城乡经济统筹发展，按照依法依规、创新机制、拓宽思路、规范管理的要求，以加强农村资产资源管理为重点，以增强村级集体经济实力为目的，通过加强土地规范化管理，防止资产资源流失，巩固壮大农村集体可支配财力，促进农村经济社会健康发展。

二、突出工作重点

各村对村集体土地使用权按照相关法律法规从以下几方面加强管理，严格把关：

1、对于在承包期内承包方自愿将承包地交回发包方的土地及山林，必须由村民委员会集中统一管理。

2、举家迁往设区的市，并转为非农业户口的承包方所承包的土地，必须由村民委员会收回集中统一管理。

3、农村五保户转入镇福利院集中供养后，其原承包土地及山林不得随意支配，由村民委员会收回集中统一管理。

4、对于举家迁出并在迁入地已获得土地承包经营权的农户，原则上村委会可收回其原承包土地集中管理。

一、正确理解建筑业成本管理

建筑业成本管理应该从“全员性”、“过程性”和“实时性”这三个特性上加以认识。（1）全员性。建筑业成本管理在空间上覆盖施工企业的管理部门及施工项目的各项管理岗位。施工项目成本交给施工项目部管理，企业仍负有对施工项目部的制造成本管理组织、指导、监督的责任。同时企业还需要对施工项目成本管理体系进行不断的监督和完善，利用技术、信息、资源来支持项目施工成本降低。同时“全员性”还有另一层含义。工程项目施工的每一项活动都会涉及施工成本，每一个管理岗位的工作都与成本管理相关联，负有成本责任。也就是说成本是业务管理的经济结果按会计方式进行的归集，是全员工作的结果，而不是会计部门的专属工作。（2）过程性。建筑工程成本控制的对象是每一个直接耗费及其关联过程。其控制内容包含成本计划，成本计划的执行、成本监督、成本核算和成本考核。由于成本管理每项活动都要纳入目标管理，遵循PDCA循环，决定了成本管理的“过程性”。（3）实时性。没有反馈就没有管理。在实际工程中会有许多修改和变化，造成项目成本控制模型发生变化，所以要求成本管理要能够实时地对施工过程各种具体问题做出反馈。而反馈必须基于成本信息的实时收集，同时必须实时对信息进行综合处理和调整后作出响应，因此实时性是成本管理的最重要的特性。

二、加强项目部对房屋建筑施工项目成本核算意识及观念的转变，建立和完善项目成本核算的管理体制

企业经营核算部门作为一个施工成本管理与核算的职能部门，应当充分发挥其应有的职能，挖拙其内在的潜力，调动其工作人员的积极性，使项目管理人员真正认识到施工成本管理在项目施工管理中占据着不可替代的重要地位。在抓进度、质量的同时，严抓施工成本核算管理，创造良好的社会、经济效益。对项目的施工成本管理员进行集中管理和统一调配，成本核算员进行施工项目成本核算时，必须具有独立性。现行的成本核算管理制度下，各项目成本核算员的切身利益依附于项目部，这样成本核算员在行使职能时，得不到充分的发挥，成本管理弱化，工作积极性和能动性受到限制，难以与公司成本核算员进行有效配合工作。因此，改革现行的成本核算员管理体制，由公司对各项目成本核算员实行统一委派，集中管理，不定期轮岗，定期或不定期学习、交流、考核、激励竞争上岗，使工程项目成本核算员切身利益与工程项目分离，才能建立健康有序的施工成本管理与核算工作网络程序。

三、做好施工项目成本分析是降低房屋建筑成本的有效途径

施工项目的成本分析，就是根据统计核算、业务核算和会计核算提供的资料，对项目成本的形成过程和影响成本升降的因素进行分析，以寻求进一步降低成本的途径(包括项目成本中的有利偏差的挖潜和不利偏差的纠正);另一方面，通过成本分析，可从帐薄、报表反映的成本现象看清成本的实质，从而增强项目成本的透明度和可控性，为加强成本控制，实现项目成本目标创造条件。由此可见，施工项目成本分析，也是降低成本，提高项目经济效益的重要手段之一。施工项目成本分析，应该随着项目施工的进展，动态地、多形式地开展，而且要与生产诸要素的经营管理相结合。这是因为成本分析必须为生产经营服务。即通过成本分析，及时发现矛盾，及时解决矛盾，从而改善生产经营，同时又可降低成本。

四、房屋建筑施工方面成本相应的控制方法

1、选择一家造价咨询公司对房屋建筑施工阶段成本进行控制。此外，造价咨询公司还可接受业主委托，进行招标，编写对建筑成本控制具有重要影响的招标文件。

第一条为进一步加强资产经营管理，提高资产运行效率，确保国有(集体)资产保值增值，制定本规定。

第二条本规定所称公有房屋，是指各主管局、各街道办事处所有的自有产权房和直管公房。

第三条公有房屋遵循管理、经营分离原则。管理权归属国有（集体）资产管理委员会办公室（以下简称国资办），经营权(包括出租、向房管所租赁及出租后的现场管理)归属各主管局和街道办事处。

第四条国资办负责各主管局和街道办事处所管辖的公有房屋出租的管理，做好指导、服务和监督工作。

㈠将区政府有关资产管理新的政策和要求及时下达，做好信息传递工作；

㈡统一合同文本，加强合同管理，防止租赁中的纠纷；

㈢加强合同档案管理。各主管局和街道办事处公有房屋的出租合同签订后需送一份归入国资办档案中；

㈣每月底汇总各主管局和街道办事处填报的房屋租赁月报表，为政府部门做到下情上达；