城市化对房地产投资影响的实证探析范文

关于城市化与房地产投资的关系,已有不少研究。向为民、李娇利用格兰杰因果分析法对我国1986-2003年间城市化进程和房地产投资增长作了实证研究①。研究表明,目前我国房地产投资和城市化水平都处于不断上升阶段,房地产投资增长速度快于城市化增长,两者均保持相对平稳上升的趋势,且具有一定相关性,相关系数为0.205,具有相互促进的因果关系。程征贵、林子文分析了江苏城市化进程的主要特征及其对房地产投资的影响,并运用逐步回归法对江苏城市的主要经济指标及房地产投资额进行实证分析,根据最优相关模型得出城市化进程与房地产投资具有高度相关性的结论②。本文在已有文献的基础上,分析山东城市化进程对房地产投资的影响,并运用多元线性回归模型和stepwise方法,对山东省城市化对房地产投资的影响进行回归分析,以得出城市化指标中对房地产投资影响较大的因素,进而对实现山东房地产投资与城市化进程的协调发展提出相关建议。

一、山东省城市化进程的特征及其对房地产投资的影响

1.山东省城市化发展迅速,房地产投资稳步增加。改革开放以来,山东省城市在数量、规模和结构上都有了飞速发展,城市化水平也不断提高。1977年山东城市化率仅为13.3%,低于全国平均水平,1990年上升到27.3%。2000年山东省将城市化确立为山东省今后的四大发展战略之一,从此山东省的城市化进入了新的快速发展时期。2001年全省城市化率为39.2%,2009年达到48.3%,高于全国平均水平。城市化是生活方式、生活质量不断提高和改变的过程。在城市化快速发展过程中,包括新增城市居民的基本住房需求、原有城市居民改善性住房需求以及危旧房屋改造更新所造成的被动性住房需求叠加在一起,造成了城市住宅的巨大社会需求,直接带动房地产投资的增加。1990年全省房地产开发投资额为9.2亿元,1994年则上升到102.58亿元,在随后几年受宏观调控政策影响增速有一定波动,2000年以后投资额稳步上升,2009年全省房地产投资额达到2428.7亿元。

2.山东省城市化整体水平不高,制约了山东房地产业的发展。(1)山东城市化率与先进省份相比差距较大。山东城市化率与东北三省和东部一些省份相比明显偏低。根据国家统计局统计公报的数据,东北三省2009年的城市化水平分别为辽宁60.3%、吉林53.3%、黑龙江55.5%,比山东省分别高出12.0、5.0和7.2个百分点。与江苏、浙江、广东等东部发达省份相比,也存在较大差距。2009年江苏、浙江、广东城市化水平分别为55.6%、57.9%和63.4%,比山东分别高出7.3和9.6和15.1个百分点。

(2)山东城市化明显滞后于经济发展水平。钱纳里等人研究了1965年90个国家和地区城市化与工业化之间的关系,得出了人均国民生产总值越高、工业化水平越高,城市化水平也越高的结论。按照城市化发展的一般规律,在人均GDP达到1100美元时,城市化水平应在65%以上。根据2009年山东省国民经济和社会发展统计公报的数据,2009年山东省人均GDP为5240美元,城市化水平仅为48.3%,远远落后于国际标准;2009年山东省第一产业增加值占全省GDP的9.8%,农村人口却占全省的51.7%,人口结构与GDP结构偏离严重。同时,山东省城市化滞后于工业化水平,从表2数据可知,2003-2009年城市化率一直低于工业化率。

城市化滞后影响了第三产业的发展,房地产业的发展也受到很大制约。不仅同东部发达省份相比,山东房地产投资规模相对偏低,而且山东房地产投资占固定资产投资比例多年来一直低于全国平均水平。国家统计局历年统计公报数据显示,2003-2009年全国房地产投资额占固定资产投资总额的比重依次为18.3%、18.8%、17.8%、17.6%、18.4%、17.7%、16.1%,山东省远低于全国平均水平,详细数据见表3。造成山东省城市化发展滞后的主要原因:一是山东省城市化进程中东西部城市化发展失衡,全省城市化发展水平呈东高西低、阶梯状分布,城市化发展的东西部不平衡趋势,影响了山东省城市化水平的同步良性发展和城市化总体水平的提高。二是全省中心城市规模不足,中小城市发展不足,小城镇规模偏小,规模效应和集聚效应不强,制约城市对农村剩余人口的吸纳能力。三是重化工业比重过高,第三产业发展缓慢,城镇吸纳农村劳动力能力低。2009年山东省三次产业比例为9.6:56.3:34.1,其中容纳就业能力强的第三产业占GDP比重明显过低,而第二产业中重工业比重高达66.7%,比上年增长16.2%,高资金密集型的重化工业创造新就业岗位的能力很差。四是国家户籍制度和不完善的土地流转制度,使人口流动不活跃,经济活力不足。五是城市建设投入资金不足,城市基础设施薄弱。

二、城市化影响房地产投资的实证分析

1.指标的选取。反映城市化的度量指标主要有非农人口比重、人口数量、第二、三产业产值比重、市区面积比例、GDP等。本文结合已有文献和山东省发展的具体情况,选取了4个方面11个指标构建城市化水平综合评价指标体系(表4):(1)人口城市化指标,主要反映了农村人口不断向城市转移,造成城市人口绝对数量的增加。鉴于数据的可得性,选取非农人口比重和非农人口规模两个指标;(2)经济城市化指标,主要反映了城市经济总量增加和产业结构的转换,包括GDP,第二、第三产业产值比重三个指标;(3)社会城市化指标,主要反映了人们生活水平和生活方式的变化,包括城镇居民和农村居民的消费性支出以及人均邮电业务总量三个指标;(4)环境城市化指标,主要反映了城市化质量的发展状况,包括人均拥有道路面积、人均公园绿地面积、建成区面积比例三个指标。

2.模型的确立。(1)数据来源。选取2007年山东省17个地市城市化各指标数据和房地产开发投资完成额作为样本数据,来分析山东省城市化对房地产投资的影响。其中,城市化各指标数据来源于《山东统计年鉴-2008》或根据相关数据计算得出,房地产开发投资完成额来源于《2008中国城市统计年鉴》。(2)建立回归模型。本文以房地产投资作为因变量Y,采用SPSS中多元线性回归模型和stepwise方法进行回归。stepwise方法为逐步回归法,是计算各X对因变量Y的贡献大小,挑选贡献最大的先进入方程式中。在SPSS中挑选的标准是根据在Options框中设定的引进和剔除标准来进行变量筛选,若已在方程式中的变量,因新变量的进入而失去统计意义,则必须将它去除。以此类推,重复计算各自变量X对Y的贡献,并依贡献的大小引进或剔除,直到方程式内的变量都符合筛选标准为止①。

上表列出了模型的筛选过程,模型1用逐步回归法选入了GDP,然后模型2用逐步回归法选入了非农人口比重,GDP仍然保留在模型中,其他的变量没有达到选入标准,最终没有进入。在进行变量引进和剔除后,我们发现城市化影响房地产投资的主要显著因素是GDP和非农人口比重。

表6是逐步回归过程中2个模型的总体参数表,显示了本次回归方程的相关系数R、可决系数R2、调整后的R2、估计值的标准差。模型1只有GDP一个自变量进入,模型2有GDP和非农人口比重两个自变量进入。模型2的可决系数R2为0.931,反映出总体回归效果较好,也就是说在因变量的变异中,有93.1%可以由自变量的变化来解释。对于多元线性回归模型,模型拟合度一般采用其调整的可决系数来判断,调整后的R2为0.921,说明模型的拟合度较好。从模型1到模型2,反映了增加非农人口比重这一自变量后模型总体参数的变化,从R2来看,模型2比模型1的回归效果好。由R值(0.965)、R2值(0.931)和调整后的R2值(0.921)可以看出,GDP和非农人口比重对房地产投资的解释力较强。

表7是对拟合的两个模型的方差分析检验结果。由结果可知,模型2中,F=93.976,Sig=0.000,表明回归方程是有意义的。因此我们进入下一步的回归。

表8是对两个模型中各个系数的检验结果,用的是t检验。从结果可以看出,GDP和非农人口比重的t检验显著性概率均小于0.05,表示这两个变量显著不为零,即GDP和非农人口比重对房地产投资的影响是显著的。

从结果来看,调整后的R2为0.921,说明模型的自变量对因变量的解释程度为92.1%,即模型有较好的解释能力。山东省各城市的房地产投资基本依赖于农村人口不断向城市和城镇转移以及城市本身的经济发展水平。城市非农人口越多、经济实力越强的城市,房地产投资就越多,房地产市场就越具有发展潜力。非农人口比重增加1个单位,房地产投资相应增加1.307个单位;GDP增加1个单位,房地产投资就会增加0.077个单位。

三、结论与建议

1.本文通过多元线性回归模型分析,发现非农人口比重和GDP是城市化指标中,对山东省房地产投资影响最显著的因素。在城市化的进程中,人口大量向城市聚集,创造了大量的房地产需求,同时,城市化通过对经济发展的促进,会提高城市的消费能力,促进房地产业的规模扩张和房地产类型的多样化,提高房地产投资水平。可以预期,今后相当长一段时期内随着山东城市化水平的进一步提高,山东经济景气向好,房地产需求将进一步增加,房地产投资仍会保持较快增长。

2.山东省作为全国的人口大省,有大量农村剩余劳动力和城市劳动力需要在城市就业,针对山东省城市化发展滞后的现状,要按照科学发展观和“五个统筹”的战略思想提高山东省的城市化整体水平,为此,一要切实走新型的工业化道路,加快产业结构调整,促进第三产业发展,实现工业化和城市化的协调发展;二要构建合理的城镇体系,统筹东西部城市发展,既要发挥大城市的带动作用,又要重视中小城市建设,加速乡村城市化进程;三要多渠道筹集社会资金加强城市基础设施建设,提高城市承载能力;四要对现行的一系列制约城市化发展的制度和政策,包括户籍、土地、就业、社会保障、财政、教育、卫生、公共服务等制度与政策进行改革,逐步消除城市化的制度障碍和经济障碍,使进城务工农民逐步转变为城镇居民。

3.房地产业为城市化的进程提供了一个居住的空间,房地产业的波动影响城市化的稳定发展。要通过宏观调控和微观规制,合理引导房地产业投资结构和投资规模,抑制房地产价格过快上涨,促进房地产业与城市化协调发展。