住房建设论文范文
住房建设论文范文第1篇
1.1政府是主导，积极调动社会参与“地震住房安全社区”建设的根本是维系我国人民经济利益为本，保护人身安全、财产安全。在政府的主要领导下，凭借科学的统计分析、法律制度的严谨维护、人民群众积极拥护，进行积极预防和最大限度地减少震灾对人民群众的危害。同时，全面调动人民群众的积极性，结合政府的主导方向，组成强有力的抵抗震灾的团体。
1.2以预防为主，利用资源整合正如治病不如防病的道理一样，地震造成的危害结果远远大于灾后重建的成本，同时其带来的人精神伤害更是无以弥补的，因此，本着预防为主的原则，将防与补救结合是防震减灾工作必须长期坚持的基本方针。在整个地震预防过程中，即：灾前、灾中、灾后期间，利用科学知识，进行系统的规划、决策以及管理，将资源充分整合，采取科学的减灾行动，用最低的成本实现最大的减灾实效。
1.3加大宣传力度随着人们对震灾带来的危害的日益关注，我们应将“地震安全社区建设”一起推广，加强社区群众的防震减灾宣传教育，采取简单易懂、具备吸引力的宣传方式，普及防震减灾科普知识，从而提高社区群众的安全意识和自我救助能力。
2根据福建省尤溪县的实际情况
制定“地震住房安全社区”建设方法福建省尤溪县本着提高社区人民生活水平，保障人民需求的目的，在政府的领导下，防震减灾部门通过广泛宣传，统一筹划、全面推广“地震住房安全社区”的建设思路。本县地震安全社区建设标准如下：
2.1建立组织机构、制定工作制度“地震安全社区”的建设关乎到整个尤溪县人民群众的切身利益，因此，如果要将地震安全工作做好，就要在所建设的社区内制订相应的工作制度，并安排相关人员落实工作。本县组织机构拟以建设社区的社区党支部和社区居委会为主体，划分出地震安全保障小组，社区内部广泛吸纳地震安全助理人员；社区组织机构的领导小组主要负责地震安全社区工作的组织、实施、检查，地震安全助理人员主要负责地震安全的具体工作的实施。制订的工作制度要概括多个领域的地震安全措施制度，明确组织内部岗位的分工，落实到个人，同时设置相关的监督机制对地震安全工作加以考核，使组织内部人人明确自己的责任与义务，从建立组织机构上加以落实，保障基层工作的高效开展。
2.2开展试建设地点、推广全县地震安全社区的建设经过一段时间的考察，综合客观因素，确定了尤溪县东城社区锦鸿佳园为地震安全社区的试点区。在该区通过多种多样的宣传模式，如：社区内人群聚集地张贴墙报并每月初更换新鲜元素（更换前留影备案），社区设置阅览室和活动中心，开展培训活动等，将“积小安为大安”的意识真正的走进社区群众的心里，得到大家的认可。开展宣传活动进行的同时，本试点也建立了组织机构的领导班子，明确主体成员，共同商讨出地震安全社区建设规划。
2.3建设紧急避难场所社区试点区选择我县人口较为密集处，地震发生时，人员疏散和救助问题最为重要。防震减灾部门工作人员绘制社区地形图，同时设置若干块紧急避难标志牌和疏散避险路线指示牌，以及医疗救护与卫生防疫点、应急棚宿区、紧急供电供水处和紧急物资放置区域。同时，编写紧急避险方案下发到社区群众手中，做到人人心中有数。
2.5制定地震预案体系从整个社区到各个家庭个体以及学校三个方面，重点制定了地震应急预案，建立应急避险通道网，张贴在各个单位内显而易见的地方。每年组织至少1~2次地震演练，提高居民的安全意识和应对能力，尽量在真正面临危险的时候将人员伤亡和财产损失降至最低。预案体系的建设在紧急避险中尤为重要。
2.6配备较完备的应急设施建设“地震安全社区”，除了设计紧急避险预案外，也要有一定的物质条件：即防震应急设施和地震灾害紧急救援物质装备，我县试点社区购置了必要的信息传输设备、简易医疗救护设备、供电设备、抢险救灾工具等应急设备，近年来，我县不断加大投入资金，采购大量地震灾害紧急救援物质装备，用于紧急避险演习和实际紧急状况出现时使用。应急设备的购置为试点社区的地震安全工作提供了物质基础。
2.7要有资源共享措施目前，我县已经计划开展建设下一“地震安全”试点社区。未来，各个社区开展后，要衡量各自的优缺点，进行相互比较，全面深入开展地震安全社区资源共享、建立联动防震机制，为有效、及时防震奠定基础。
3地震安全社区考核评估
各个社区的组织机构是我县的地震安全建设的主要负责人，要担当起该有的责任，将社区安全建设费用列入我县的财政预算内，机构内部要定期对社区地震住房安全工作进行详细记录并加以汇报；健全安全社区制度、信息上报制度、学校安全制度、企业安全制度、安全工作负责人员制度等；我县定期开展各个社区实施工作的调查、采集、巡查工作，监督各社区安全管理的力度；每半年对各个社区的震灾住房安全教育以及结合社区具体情况进行实地演习考察；定期检查各个社区的紧急救援体系，认真核实建设的震灾安全体系是否完善。
4小结
住房建设论文范文第2篇
1．1施工技术问题
住房建设的具体技术问题包括以下几个方面:首先房屋建筑混凝土模板问题。在这个过程中，安装，施工技术模板，该模板是不严格按照安装要求，导致模板不能满足要求，裂漏，导致混凝土结构的泄漏孔，使得房屋建筑的损失具体设计的特点和能力。其次，房屋建筑混凝土浇筑的问题。身高，浇筑混凝土离析，振捣不旨在提供一个深入的振动;强度和密度，从而导致气泡和空隙留在混凝土中，住房建设过程的具体影响的结构强度发生。第三，住房建设混凝土温度的问题。温度是建设混凝土房屋裂缝在许多具体的住房建设项目形成的主要因素，目前还没有确切的温度控制，缺乏必要的降温措施，导致混凝土结构住房建设不断积累的温度，从而为大型混凝土温度梯的规模结构出现在没有有效的冷却温度引起的裂纹的形成
1．2混凝土的养护问题
混凝土施工裂缝问题解决后，混凝土养护也是房屋建筑混凝土施工的必不可缺的一部分。混凝土施工工作是奇妙的，其中混凝土的浇筑工作只是建筑工程的开始，后续的保养非常重要。只有保养好混凝土后其他工作才能顺利进行，它是房屋建筑施工的重要环节。施工人员应该合理的养护混凝土，要保持混凝土时刻处于一个湿润的状态，只有保持在这样的湿润环境中混凝土才能跟家牢固，所以施工人员必须不间断的对混凝土进行浇水，一般的要求是浇水的时间最少不能少于12小时，需要安排专门的值班人员，时刻关注混凝土的湿润程度，做好养护工作。此外，季节天气的变化，也会对混凝土产生不同程度的影响，良好的保护工作具体注意的是，根据季节不同，按计划做好混凝土养护。比如，在冬季季，空气温度很低，工作人员要控制好混凝土的温度，混凝土表面浇注的水温也要注意，以及对混凝土不间断浇注的时间应该不少于7周。
2提升混凝土施工技术应用质量的策略
目前，在房屋建筑混凝中，我国的混凝土施工技术的应用能力，已经达到了较高的水平，混凝土施工技术理论水平也基本形成，并具有非常高的合理性和可行性。在这种情况下，提高应用程序的质量混凝土施工技术，更多的是对“人类行为”被认为是提高人民的思想，提高人的能力，因而实现自己的目标，以提高应用程序的质量混凝土施工技术，具体从以下几个方面:
2．1房屋建筑混凝土原材料配比的控制
从多方面控制，比如在挑选砂石的过程中，在考虑经济成本的同时，也要考虑砂石中的含泥量，这一点在房屋建筑施工的过程中尤为重要。含泥量的多少，可以决定混凝土的强度。所以要货比三家，一定要选择质量好，价格低的商品。另外，要考虑到水泥的性能和指标，选择合适的水泥，水泥一定要选择那些符合工程的种类、型号，防止出现错误。在进行调和时，一定要控制好材料的配合比，使其符合房屋建筑混凝土施工的设计，在房屋建筑混凝土施工的过程中，从开工就把原材料控制好，这样才能保证整个工程的质量。
2．2混凝土裂缝的控制
(1)在混凝土浇筑施工的过程中
如果搅拌的速度不合理或不足时，这将会引起气泡和水掺合在混凝土构件内，这些是导致混凝土裂缝的重要原因，因此在具体的施工过程中，要控制好振捣棒的运行状态和搅拌的速度，掌控好混凝土振捣的时间，以防止振捣不足和过度的振动。另外，也可以使用再次振捣等措施来消除气泡和水引起的空隙混凝土，从而杜绝裂缝现象的发生。
(2)前面谈到混凝土养护有很大的价值
但是在施工进程和经济效益的驱动下，施工单位为了提高工作进程，导致拆除模板的一面过早，特别是在支撑构件的结构件。模板拆除过早，会影响混凝土的强度，这方面的建设期缩短，具体应加强后续护理，以防止混凝土的质量问题。同时运用一些先进的技术来提高混凝土表面质量，比如机械提浆。
(3)混凝土的正确养护
在混凝土施工过程中，由于混凝土没有得到合理的养护，这是导致混凝土出现裂缝的重要原因之一。若发现混凝表面有泌水现象时，施工人员必须马上对混凝土表面的泌水进行相关的处理。如果此中现象较为严重，工作人员必须及时作出相应的清理，不然就会导致混凝土表面出现裂缝，混凝土的表面质量得不到保障。
(4)对混凝土进行保温养护
为了防止混凝土表面裂缝的出现，我们可以对混凝土表面进行保温养护。在次种养护过程中，要根据外界温度的不同，控制混凝土所需的合适温度并保持适宜时间。在养护快要结束时期，施工人员才可以去除绝缘层的隔膜，这样才能对混凝土起到保护作用;在混凝土保温护养的同时，也要注意其表面的水分含量，不然也会引起表面出现裂缝。
2．3严格控制施工的技术要点
合理的混凝土配合比是有专业研究人员通过各种比例调和出来的，除了需要对耐久性严格要求外，还要节约原材料的使用。因此，研究人员使用的水泥、砂石等材料必须是通过严格质量检测的材料。只有使用这些材料，才能使混凝土配合比更加的合理，从而达到验收和设计的标准。按合理的配合比来进行施工之前，需要计算好施工的配合比，这样更好的控制材料的使用，避免出现浪费。
3结语
住房建设论文范文第3篇
关键词:和谐社会；保障体系；困境；对策
住房问题是关系千家万户的民生问题。党的“十七大报告”指出,努力使全体人民“住有所居,推动建设和谐社会。”建立健全多渠道住房保障体系,解决低收入家庭住房困难,是政府发挥公共服务职能、贯彻落实十七大精神的重要措施。江苏省淮安市“共有产权经济适用房”的设计思路与实践,取得了较好的成效。
一、淮安市住房保障面临的主要问题
(一)廉租住房实物配置量相对偏少
住房政策实行货币化补贴后,淮安市曾一度中断了相关保障性住房的建设,造成向低收入群众实物供应存量不足,一定程度上加剧了商品房价格的上涨。实践证明。货币补贴的优惠政策难以抵消市场经济下的住房价格上涨压力。此外,淮安市加大了廉租住房的配套建设力度,逐步扩大廉租住房实物配租比例,但由于低收入群体基数较大,收购的廉租住房实物房源偏少,廉租房实物供需矛盾依然存在,仍有部分低保无房等困难家庭未能享受到实物配置待遇。同时,随着城市拆迁力度的加大,淮安市拆迁户中的一些低收入家庭存在买房难题,也急需提供低廉的租赁性房屋加以解决。
(二)保障性商品房购买力相对不足
根据我国一些地区的实践,城镇人口的30%需要通过经济适用性房屋进行保障。淮安市2007年市区户籍人口为87.25万,经济适用房保障人口约为26.2万。按照每户3人计算,约有8.7万户需要购买经济适用房。按每户60平方米计算,淮安市约需经济适用房552万平方米,目前开发还存在较大缺口。淮安市市区保障性商品房管理办法规定,保障性商品房近期房价控制在每平方米2000元左右,套型建筑面积在50-85平方米,销售对象为家庭人均收入低于800元且家庭住房建筑面积低于15平方米的家庭。符合条件的中低收入家庭以目前价格购买60平方米的保障性住房,至少需要12万元,超出了他们的承受力。淮安市估算符合条件的保障性住房总需求量在4000户左右,但今年实际有购买力的仅约600户左右。部分获得购买保障性商品房资格的住户有的在缴纳约占房价一半的首付款后已经倾其所有并有不同程度的举债,正忙于奔走筹集剩余款项。可以预计,这部分家庭购买保障性商品房后将面临基本生活的困难,必须正视这个问题。
(三)部分新增就业群体居住压力较大
随着淮安市工业化城市化进程的加快,新增就业群体不断扩大,包括城镇人口中自然增长部分、毕业后留在城市的大中专毕业生、农村郊县向市区迁移和定居的人口、外来务工人员等。他们收入不高,还没有积累,在相当长一段时期没有能力购买商品房。近年来,淮安市虽然集中建设了一批外来务工人员职工宿舍,公共租屋也开始启动,但主要面向工业园区的劳动者,对于日渐庞大的城市新增低收入人口而言还远远不足,大多数外来人口需要直接面对水涨船高的房租。目前,淮安市在改善外来务工人员待遇方面侧重于工业园区内大中型企业,对于相对分散的其他行业低收入流动人口的居住问题还缺乏周全的考虑。
二、完善淮安市住房保障机制的对策建议
经济社会的发展必须让每个成员都感受到改革开放带来的巨大变化,分享到改革开放取得的丰硕成果,才能最终得到人们的支持和拥护,推动和谐社会的构建。淮安在保障性住房建设方面进行了积极有益的尝试和探索。作为一个新事物,仍有待精心设计完善。
(一)完善管理机构,组建专门的住房保障行政部门
住房保障是一个复杂的系统工程,涉及多方面的问题和多个职能部门。从国内外成熟的经验做法来看,均是普遍设置住房管理部门对住房保障进行专门管理,如美国的住房与城市发展部、新加坡的政府房屋发展局、香港的公屋局、成都的住房委员会等。随着住房保障力度的加大,淮安市应组建市级住房保障管理机构,赋予其保障性住房规划政策拟定。调配住房保障资源,保障性住房建设管理,审核保障性住房申请家庭资格等职能。淮安市是否可以考虑将住房保障工作重心下移,在各区成立住房保障办公室,落实工作人员编制、业务经费和办公场所,主要负责申请受理、调查走访、社区公示、年审回访等住房保障的基础性和日常管理工作,并建立市、区、街道、社区四级分工联动机制。
(二)完善计划管理,及时调整住房保障的指标
淮安市应继续完善中长期住房保障规划,进一步明确住房保障总体要求、目标任务和工作措施。要在做好居民收入层次比例及住房总体状况调查的基础上,根据地方经济发展水平和财政实力以及房地产市场状况,对低收入家庭标准进行科学分析界定,研究淮安市住房保障的水平和范围以及各类保障性住房的比例关系,并建立动态调整机制。既要让真正的低收入困难群众安居乐业并逐步扩大覆盖面,也要防止产生“养懒人”的不良倾向,努力在群众期望值和政府承受能力之间寻找保障程度的最佳平衡点。应该说,淮安市已经做出了一定的努力,但是仍要加强,真正实现住有所居。比如,2009年淮安市共有产权房申购条件:家庭人均月收入800元以下(2010年将放宽到1000-1200元),人均住房建筑面积在16平方米以下,具有本地城镇常住户口2年以上的家庭均可申请购买共有产权经济适用住房,无房家庭优先购买。廉租住房申购条件:符合条件的城市低收入住房困难家庭应保尽保。保障方式实行货币补贴和实物配租相结合,以发放租赁住房补贴为主。购买时根据家庭人口状况确定允许购买的房屋户型大小。
(三)加强供应管理,扩大保障供给
淮安市应继续推动住房供应,优化住房供应结构,重点发展满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房,实现住房供求基本平衡。要通过引导开发商合理定价,降低居民购房成本,满足群众不断改善住房条件的刚性需求。稳定市场房价,防止出现大的波动。同时,要加强市场监管,抓好诚信体系建设,进一步规范房地产市场秩序,继续严格落实商品房销售网上备案和可售房源公开制度,逐步实现全市备案系统的联网运行。
(四)创新需求管理,满足保障对象的有效需求
不言而喻,要让占人口绝对比重、需要住房的中等收入家庭买得起房,主要措施必须创新现有的经济房模式,变“补砖头”为“补人头”。由政府参照现有经济适用房的定价政策,确定一定面积、房价标准的商品房,由购房人从市场上自主选择,政府补贴配套资金,形成共有产权,并根据不同的人群、对象设定不同的比例,形成保障性住房的无缝对接,替代目前与市场、法律不接轨的划拨土地经济适用房及其它反市场规律的住房保障模式。淮安市在这方面进行了有益尝试,取得了较好的效果。2009年12月,淮安市出台的《关于加强低收入家庭政策性保障住房价格与租金管理的意见》要求经济适用住房价格由市县价格主管部门会同经济适用住房主管部门按保本微利原则制定,并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不高于3%,地方政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售。这些政策措施应认真贯彻。
住房建设论文范文第4篇
关键词：层次分析法；住宅区位；影响因素
随着20世纪90年代末福利分房制度的终止，建立住房分配货币化、住房供给商品化的住房新体制逐渐成为新趋势，市场价格机制逐渐在住房分配中起主导作用。郭文刚等人研究发现建筑面积对住宅价格影响程度最高，并指出建筑特征对房价的贡献率达60%。谷一桢等人研究发现以轨道交通对郊区住宅价格的影响要大于城市中心区。温海珍等人研究发现教育设施对住宅价格具有正向的资本化效应，广场、山景、钱塘江等景观也对周边一定范围内房价具有显著的提升作用。但是影响住宅区位的许多因素是定性的，其评价往往取决于评价者的知识、经验、认知能力和偏好，使评价不够准确。故本文试图通过建立住宅区位的评价体系，并用层次分析的方法使其量化，深入分析住宅区位的影响因素，帮助决策者进行科学决策。
一、住宅区位概述
住宅区位，一方面指该住宅项目在城市空间中所坐落的地理位置，另一方面指该住宅项目与其他事物的空间联系。住宅不同于一般商品，具有固定性、耐久性、昂贵性等特点，因此住宅区位对于住宅项目本身具有深刻影响。
（一）固定性
住宅的固定性是指一旦开工建设，住宅的空间位置便具有了固定性，永恒不变。这一固定性源自于土地的固定性，一经建设便“房地一体”，不可移动。即使随着开发程度的加大，地块成熟度上升，住宅项目的通达性或者环境等发生变化，住宅项目的空间地理位置经纬坐标均不会发生改变。
（二）耐久性
就产权方面的法律规定而言，住宅项目房地产所有权法定期限为70年，土地使用权法定期限为50年。就建筑方面的安全期限而言，住宅项目法定安全使用年限为50年。在正常的社会经济条件下，住宅在达到其使用年限前，很少会被拆除。所以住宅区位对于住宅项目至关重要，一旦确定很难更改。
（三）昂贵性
住宅的昂贵性是指住宅从土地购置、开发到地上建构建筑，投资额巨大。就住房收入比而言合理取值范围为4～6倍，但据搜狐房产的数据调查全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。很多家庭往往倾其所有还需按揭贷款，才能拥有属于自己的住宅。
（四）社会性
首先，住宅是人们生活或生命活动的出发起点和归宿重点。无论是工作、上学还是购物、娱乐，均需要由此出发并返回归家，因此住宅项目的的交通通达性就十分重要。其次，住宅是人们生命中停留最长的地方。除去工作八小时以及外出娱乐的时间，生命中超过一半的时间是在住宅中度过的，因此住宅项目的自然环境、社会人文环境越来越引人关注。
二、住宅区位理论
对于区位理论的研究，最早起源于1850年杜能（J・H・V・Thiunon）提出的农业区位论，随后1909年韦伯（A・Weber）提出工业区位论，但对于住宅区位理论的研究起步较晚。直至20世纪20年代初，伯吉斯（E・W・Burgess）提出过滤论，才可谓填补了住宅区位理论的空白。20世纪50年代，温哥和阿朗索提出“互换论”，又将住宅区位理论进一步丰富发展。
（一）过滤论
20世纪20年代初，伯吉斯在解释芝加哥住宅区位格局的时候最早提出过滤论。19世纪，美国芝加哥迅速发展，城市不断蔓延，新建住房常常远离市中心，高收入家庭住房升级换代搬迁至离市中心较远的新住宅中，而城内的住房则由收入较低的家庭来居住，最贫穷的家庭则居住在最靠近市中心最老旧的住房中。这样，伯吉斯的过滤论形象地说明了城市住宅区位格局的演化过程。
（二）互换论
20世纪50年代，温哥和阿朗索提出互换论，后来由墨思（R・F・Muth）、伊文思（A・W・EVANS）进一步发展。该理论假设城市位于大平原，交通系统以均等的效率运送工作者到市中心工作。在家庭总支出固定的情况下，家庭选择住宅区位时，考虑的是住宅支出与交通支出两者间的互换。远离市中心带来的住宅支出的下降与交通支出的增加相比较，综合选择家庭总支出最低点为最优家庭住宅区位。
（三）过滤论与互换论对我国的影响
由上文分析可知，过滤论与互换论都是在住宅经济运行的市场机制较为完备的条件下形成的。过滤论是从供给方的角度考虑问题，只是描述与解释已经发生的过程，未能对城市住宅区位的形成做出普遍意义上的解释。与此相比，互换论具有一定的进步性，是从需求方的角度考虑问题，较好地解释了住宅区位的形成。但仅从需求方出发的考虑也缺乏全面性，难以适用与我国复杂的房地产市场。在我国，住宅经济运行机制是以市场机制为基础，并且具有保障性与市场性双重性质的运行机制。住宅区位的形成不单单受到市场需求的影响。
三、住宅区位指标体系
对于住宅区位的指标体系，不同的学者有着不同的侧重点。朱菁从城市层面、板块层面、项目层面和企业层面进行指标体系构建。城市层面包括经济与居民购买力、人口成长性以及住宅市场供求关系；板块层面包括板块规划前景和板块竞争优势；项目层面包括地价水平、基地概况、交通便利性以及周边环境；企业层面包括资金周转能力和品牌竞争能力。唐铭杰从住房的结构特征、区位特征和邻里特征进行指标体系的构建。其中结构特征包括建筑面积、建筑年龄、楼层、户型、朝向等，区位特征指到市中心、公交站点、购物中心的距离等，邻里特征则包括服务设施的可达性与质量、景观视线等。综合考虑住宅项目地段位置的中、微观因素，从环境状况、交通条件、配套设施以及制度政策四个方面构建住房区位的指标体系，如图1所示。
四、住宅项目区位选择影响因素
（一）环境状况
随着城市居民对住宅消费的需求已经由量的满足逐渐转变为质的提高，环境状况已经成为选择住宅区位的重要影响因素。具体来看，环境状况可细分为居住环境、自然环境以及灾害环境。若按景观学分类来看，城市环境可分为山景、湖景、海景、河景、公园绿地、休憩广场等。正是这些环境使得人们产生愉悦感、新鲜感，或者感受到特定的人文意义，购房者愿意为这种优越的自然条件所带来的正向外部性支付费用。需要注意的是，环境所带来的外部性的经济价值是隐形的，难以用货币价格直接衡量。
（二）交通条件
目前，我国仍处在工业经济时代，并且在相当长的时期内会继续工业化进程，城市蔓延与居民日益增长的出行需求之间的矛盾日益突出。现阶段，我国的交通条件并不令人满意，大城市中交通拥挤问题尤为突出。这就使得交通条件直接决定着居民的出行成本，该区位与工作地点、商业区、学校、医院等公共设施的距离对于居民进行住宅区位选择格外重要。具体来看，交通条件可细分为距离市中心的距离、距离轨道交通的距离、对外交通的形式。交通条件较好的住宅项目，可以吸引更多的消费者，获得更高的经济利润。
（三）配套设施
城市公共设施具有公共物品的外部性特征，学校、医院、公园等公共设施对于住宅区位的选择具有影响作用。近年来，以“学区房”为代表的房地产热炒概念，越发引人关注，成为投资者和适龄儿童家长的追逐对象。就医院而言，临近三甲医院的住宅更受银发老人的欢迎，可以为其紧急就医提供医疗保障，距离医院更短的距离赢来是生命的最佳急救时间。对于这类公共设施所带来的正的外部性，住户愿意支付额外的代价以获得更好的配套设施条件。
（四）制度政策
我国的房地产市场以市场机制为主，政府调控为辅，因此制度政策对于住宅区位也具有深刻影响。建设用地的计划和规划管理制度将房地产开发利用者的行动空间进行了规定，约束着开发商的区位选取，如对不同用地类型的要求、建筑高度、建筑密度、容积率等控制性指标直接影响房地产开发商的住宅区位选择。土地使用权的出让管理制度对于地价形成有着重要影响，由此直接影响房价，受制于消费者的预算约束间接影响住宅区位的选择。以北京为例，限地价竞配政策性住房、限房价竞地价、限地价竞房价等土地出让方式的创新对于形成地价、构成房价以及消费者的区位选择具有显著影响。
五、小结
基于层次分析法的研究，本文选取环境状况、交通条件、配套设施与制度政策四类指标对住宅区位的影响因素进行研究。但究其内部运行机制来看，四类指标并非独立存在，而在交互影响。比如，交通设施对于住宅项目交通条件的改善具有显著作用，而轨道交通、公共交通等交通方式又属于具有公共物品特征的配套设施，特别是轨道交通的建设又受制于城市规划的制度政策安排，既交通条件、配套设施与制度政策三类指标相互作用影响。
就消费者来看，不同的消费者具有不同的消费需求，因此对于住宅区位的影响因素侧重程度有所不同。比如，讲求生活品质的家庭更看重住宅的环境状况，职住分离的双职工家庭更看重交通的可通达性，尚有学龄儿童或高龄老人的家庭更重视学校、医院等配套设施的完善程度。就房地产开发商而言，需要更多关注制度政策，需要严格遵守建设用地的计划与规划管理制度，遵守城市规划的各项控制性指标。并且，需要根据变动的房地产市场状况，结合自身融资能力开发实力，对目标客户进行精准定位，开发有质量有品质，人居环境和谐的优质住宅。
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住房建设论文范文第5篇
关键词 PPP 融资模式 公共租赁住房
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
1我国公共租赁住房的供给现状
2010年起我国提出要加大公共租赁住房的建设力度，并把公共租赁住房的开发和建设作为保障性住房体系的核心项目。
目前公共租赁住房已经越来越多地受到大众的关注，成为了社会焦点问题之一，但在我国当前社会发展的水平和背景下，公共租赁住房作为新兴事物仍然不能摆脱其固有性。我国目前公共租赁住房的建设主要集中在北京、上海等一、二线城市，大部分仍处于建设阶段，能够完全投入的房源十分有限，远不能满足社会要求，例如北京就把廉租房、经济适用房和两限房的适用家庭也融入到公共租赁住房体系之中，从而导致北京公共租赁住房的需求速度远远超过其建设速度。因此，公共租赁住房的建设亟待加快，与其同时产生的制度缺陷和天然不足也如沧海之舟，随着时间的发展日益凸显，不断明晰，成为公共租赁住房急需解决和完善的重要内容。
2 PPP融资模式应用于公共租赁住房建设的可行性
2.1社会资金来源充足
国家统计局的统计结果显示，我国城乡居民储蓄余额截至2010年底已经超过30万亿元（如表1所示）；其中，居民手中持有的股票、现金、保险、证券以及金融机构理财产品等约为18万亿元；另外，居民持有的金融资产规模已经高于48万亿元，且逐年呈现上升趋势（具体见表2），这一系列数据表明我国目前已经成为全世界私人财富增长最快的国家之一。（表1、表2）
公私合营已经在我国部分地区公共租赁住房领域有所实施，此举措不仅为政府减轻了巨大的财政负担，而且还为投资方带来一定收益，由此可见，PPP这种公私合营的融资模式将成为我国今后公共租赁住房建设融资的主要发展方向。
2.2丰富的国内外PPP成功经验
PPP融资模式一直受到全球各个国家的青睐，并普遍应用于各个领域，例如，PPP融资模式于1992年被英国政府所引进，并于一年之后成功地建设了伦敦地铁项目。我国也将这种融资模式引入国内公共基础设施的建设，例如北京鸟巢体育馆、深圳等地的棚户区改造项目等都运用了此种融资模式，并取得了良好的效果。国内PPP项目的研究越来越全面，这都为PPP融资模式应用于公共租赁住房的开发和建设奠定了坚实的基础。
2.3政府的大力支持
政府等公共部门制定了一系列能够吸引社会私营机构投资公共租赁住房建设的相关政策，因此，政府的大力支持是项目得以顺利实施的重要条件之一，众多相关政策的制定是PPP融资模式引入公共租赁住房建设的重要保障。
3结论
本文根据我国基本国情将PPP融资模式应用于公共租赁住房的开发和建设，通过对我国公共租赁住房的发展历程、建设现状等方面情况的分析可知，我国不仅拥有充足的社会资金，而且具备丰富的公共基础设施项目PPP成功经验，政府对公共租赁住房建设的支持力度也比较大，因此公共租赁住房项目应用PPP融资模式具有可行性。
参考文献
[1] 王旭.基于PPP模式的我国保障性住房融资模式研究[D].南京林业大学，2013.
住房建设论文范文第6篇
【关键词】公共租赁住房 居住福利 构成指标
一、引言
住房具有商品性和福利性的双重特性，根据住房所面对的消费群体不同，福利性存在差异，对于低收入阶层，住房的福利性往往超越了其商品性。在我国城镇化进程加快的背景下，新生代城市居民、大中专院校毕业生和农民工等中低收入群体催生了大量“夹心层”住房需求群体，由于户籍等各种限制他们被排斥在现有住房保障体系之外，而短期内又买不起价格日益上涨的商品房。2009年3月，住房和城乡建设部提出要加快公共租赁房的建设（以下简称“公租房”），能够解决住房可支付能力较低的中低收入人群的住房问题，“十二五”期间我国规划建设3600万套保障性住房，其中重点发展公租房，公租房不仅仅是一个栖身之地，它被视为是帮助中低收入人群摆脱贫困，使他们拥有更多的资源和能力获得自身发展的机会，提高其经济和社会地位的重要手段。
公租房的需求量巨大且逐年递增，能够改善居住条件和实现社会和谐发展，但也存在很多问题，如土地和资金等供应不足、空间失配，居住隔离等现象，而综合研究公租房带来的福利及其衡量评价的较少。在发达国家和地区，对福利测度的研究广泛用于评估个人或某一群体的不平等、贫困状态。以居住为核心的物质资源是人的基本生存条件和形式，住房周边的自然与人文环境、就业机会、教育、医疗、交通等公共资源要素以及住房带给人们的心理状况构成了居民的居住福利，居住福利具有空间维度和时间维度，中低收入群体居住福利的改善能缓解贫富差距，促进社会公平，因此研究公租房的居住福利的构成有重要的现实意义。
二、文献综述
国外很多学者研究了和居住相关的福利，世界银行（1995）认为城市居民的住房周边的空间环境，包括自然与生态环境、人文环境、教育资源、医疗卫生条件、交通便利程度、就业机会等空间资源要素构成了居民的居住福利，是住房消费决策的重要因素之一。Hunter& Smith（2005）在森的理论基础上，应用2000年英国家庭面板调查数据考察了健康、住房、社会交往、休闲、拥有伴侣和就业6 个方面的功能、能力与主观福利的相关性。GusdorfF（2008）研究阐释了城市在变迁过程中究竟是怎样产生不平等的。交通费用对于郊区的福利受惠者家庭的影响比其他地区的居住者更大，短时间看来，有限的住宅供给也使他们无法迁入城市中心，长期看来，城市希望通过调整来消除不平等。日本的早川和男（2005）认为在当今社会居住权应当重视住所周边公共资源的优化配置，它涉及与居住活动相关的经济因素，安全因素，文化因素和心理因素等，即所谓的居住福利。
国内学者近几年研究居住福利的增多，郑思齐（2011）认为住房就不仅是遮风避雨的物质空间，它决定了城市居民的生活环境和社会交往空间，为社会民众获得各种城市资源，积累人力资本和社会资本，融入城市主流社会提供机会，城市的众多公共服务资源（如教育、医疗、基础设施、治安等）和社会资源（如人力资本和社会资本、工作机会和其他机会）都是有形或无形地附着在区位之上的。李梦玄（2012）建立保障房社区居民福利的评价指标体系，使用模糊评判方法对被保障对象的福利变化进行测度，研究显示除了居住条件、心理状况有了非常明显的改善之外，被保障对象的生活条件、教育条件、就业条件和交通条件均有不同程度的恶化，保障房应选址在市区就业机会多的地方，保障房的公共设施也需逐步完善。李红波（2013）考察全面福利中的居住福利，将其空间化，即居住区位选择的可行能力，基于森的可行能力理论，融合客观主义福利理论的测度方法―消费者剩余，运用改进的AMM模型对居住空间福利即不同群体居住区位选择可行能力进行阐释。
三、公共租赁住房居住福利的构成
3.1森的可行能力理论框架下个体福利的测度
不平等程度和贫困状况的分析是以个人福利水平的测量和比较为基础的。阿马蒂亚・森在前人研究的基础上，明确提出用功能、能力与自由等概念来考察人们的福利进而考察不平等状况，这就是能力方法理论（方福前，2009）。森所构建的福利分析框架创造性的从人的“可行性能力”的角度入手，用能力（capability）一词作为衡量福利（well-being）的手段，能力是人们能够取得各种生活内容（功能）的不同组合，包括了不同类型的各种生活，人们可以根据自己的喜好自由（在可以实现的前提下）对其进行选择，即，当对某类目标人群进行福利测度的研究时，由于福利本身的复杂性，森（Sen，1997）的框架仅仅告诉我们应该从功能（function）或可行性能力（capability approach）方面进行研究，而没有具体提出对于这些功能应该如何量化并形成一个衡量福利的指标体系。在森的可行能力框架下，对于微观层面个体福利的衡量可以从三个方面入手（聂鑫，2011，方福前，2009），首先，对研究对象选择列出适当的功能指标；其次，对各个功能指标进行量化赋值；最后，对多维福利的功能指标进行加总。
3.2可行能力分析框架下公共租赁住房居住福利的构成研究
根据森的可行能力框架，可行性能力是人们能够取得各种生活内容（功能）的不同组合，研究福利，首先要列出目标群体的多维居住福利生活内容，即福利影响因素指标体系。住房及其周围的资源极大的影响人们的生活质量，居住不仅是一个静态的场所，它意味着物质空间的改善和身心健康的需求。物质是福利的载体，居民的认知是福利的体现，居住福利涉及客观因素和主观因素，其内容是包罗万象的。
由于福利的内涵很广，无论是理论研究，还是实证分析，都显示出福利衡量和测度的多维性，所以当前对于居住给人们带来的福利研究也出现了概念理解多样化、研究手段复杂化和等趋势。（Adriaanse 2007； Amole 2009）描述了一个居住福利多维框架，并可以使用不同的评价方法，Mohit （2010）指出居住福利的客观衡量与住房的物理特征、设施、服务和环境相关。而Galster （1985）和 Amole （2009） 发现居住福利的主观衡量与人们的心理层面、感知测量、情绪、态度和期望等密切相关。Amerigo and Aragones （1990）认为居住环境的客观属性被居住者评价的时候就变成主观性的。在这一前提下，很多研究（Kahana 2003； Amole 2009； Mohit and Nazyddah 2011）强调了客观和主观参数在不同情境下评价居住福利的作用。近来，Lee和Park （2010）认为居住福利主要包括对住房和邻里满意情况的感知。而Mohit and Nazyddah （2011）根据他们对两个住房项目的测量，认为居住福利指标包括：住房单元特征和单元相关服务（包括非住房部分）、公共设施、社会环境和邻里社区设施。Mohit （2010） 指出公共住房居住的中等收入家庭对住房的空间和成本满意，而对水暖和公共设施不满意，如休闲区域、操场、出租车和公共汽车服务等。Ha （2008）则发现韩国公屋中的居民对医疗保健设施、商店、银行和邮局满意，而对停车场和绿化很不满意。而在马来西亚新建的低收入群体的公共住房中，人们对居住单元服务的满意超过了其他居住特征。因此在前述研究的基础上，居住福利的衡量应该包括三个方面，住房单元特点、居住社区设施和环境、住房的管理。
相对于居住福利的影响因素，人口和社会经济特征（Lee and Park 2010），如性别，收入（Varady and Carrozza 2000），年龄（Galster 1987），婚姻状况、收入、教育背景（Jaafar et al. 2006；
Salleh 2008），居住时间和使用权（Ogu 2002）也是影响居住福利的关键因素。客观的房屋特征、社区特点和环境条件（Kahana 2003； Jiboye2010； Teck-Hong 2011； Buys and Miller 2012），住房交付策略（Teck-Hong2011），居住位置（Jaafar 2006）也被发现影响居住福利。Mohit （2010）发现这些影响居住福利的变量随着国家和文化的不同而不同。
综上所述，根据森的可行能力框架，列出可行性能力，即人们能够取得各种功能性生活内容的不同组合，即居住福利的多维构成要素。本文的概念框架是公租房的居住福利受到居住者特征的影响（如性别、年龄、收入、教育背景、职业、婚姻状况、居住时间和家庭规模），由居住者的住房水平客观情况（住房单元特征、社区设施和环境、区位环境）和主观满足的复杂感知（居住满意、感知公平）构成。这是基于一种假设，即公租房的居住福利的构成是基于住房能否充分或不充分的满足居住者的特定或多样化的需要。
在这个理论框架下，进一步分析公租房家庭居住福利的各个维度，并在可行能力理论框架下创造性的构建公租房居住福利的构成指标，主要包括五大方面：住房建筑特征，邻里设施和环境，区位环境，居住满意情况和感知公平情况，其中住房建筑特征，邻里设施和环境，区位环境主要是居住福利的客观构成，居住满意和感知公平主要是居住福利的主观构成，具体居住福利五大方面的功能性内容即指标构成如下图2所示：
四、总结
基于森的可行能力框架，本文深入剖析城镇公共租赁住房的居住福利的内涵及构成，研究发现公租房的居住福利受到居住者特征的影响，由居住者的住房水平客观情况（住房单元特征、社区设施和环境、区位环境）和主观满足的复杂感知（居住满意、感知公平）构成。并创造性的构建公租房居住福利的构成指标，主要包括五大方面：住房建筑特征，邻里设施和环境，区位环境，居住满意情况和感知公平情况，其中住房建筑特征，邻里设施和环境，区位环境主要是居住福利的客观构成，居住满意和感知公平主要是居住福利的主观构成。中低收入群体居住福利的改善能缓解贫富差距，促进社会公平，本研究为今后探索公共租赁住房居住福利的影响因素和改善奠定了理论基础。
参考文献：
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评述[J]，理论月刊，2013.12
[8]早川和男，居住福利论―居住环境在社会福利和人类幸福
住房建设论文范文第7篇
关键词：保障性住房；分配公平；政策建议
一、引言
住房问题连续几年成为“两会”的核心议题，是社会关注度最高的问题之一。“十二五”期间，我国计划新建保障性住房3600万套，从目前已开工和规划开工的保障性住房的规模来看，实际总量可以达到3900万套，届时全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题①。
姜伟新部长：我国保障房包括五大方面：廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造安置住房、经济适用住房、限价商品住房。住房保障范围就是低收入和部分中等偏下收入的，没有房子住的和住房困难的群体②。褚超孚（2005）保障性住房是为了实现社会公平，实现中低收入阶层居民的基本居住权，由政府直接出资建造或收购，并以较低价格或租金向中低收入家庭进行出售或出租的住房。
二、保障性住房建设的经济效应
贾康和张晓云（2012）认为我国推行住房商品化制度改革后，国家高度重视保障性住房的建设。从一度注重机会公平与资源效率配置为导向，转向更加注重结果公平的双轨统筹制度的转变。陶雪良和刘洪玉（2010）保障性住房供给所形成的市场效应，间接提高了中低收入人群的消费能力，拉动了经济的增长，推动经济结构的调整与升级。吕维霞、王永贵和赵亮（2011）提到保障性住房政策实现了一定的社会目标和政治目标，得到了社会公众的支持和信任，也使政府获得了较高的公众满意度和政府形象评价。
三、保障房建设、分配过程中存在的问题
杨帆和卢周来（2010）认为保障性住房作为解决社会公平的重要手段，需要政府无偿划拨土地和投入大量资金，并且利润空间有限，地方政府在推动保障性住房建设方面积极性不足。这导致保障性住房所需要的资金、土地、保障房等不能得到有效供给保障。
（一）保障性住房资金缺乏。保障性住房的建设是政府的责任和义务，作为建设主体的各级政府在保障性住房建设时面临最大困难是建设资金的问题。
何江华（2012）认为各地经济发展不平衡导致在财政预算时往往将保障性住房建设专项资金排在靠后或者不予考虑。仲崇酷（2012）由于我国社会经济发展水平有限，各地区发展也不平衡，导致了绝大多数的相对贫困地区保障房政策落实不尽人意，财政资金的短缺是导致社会保障房的建设与社会实际需求的差距较大的重要原因之一。葛扬，贾春梅（2011）地方政府未按规定足额提取保障资金，保障资金被挪用以及筹集资金的实际利用率不高等致使资金投入不足。资金投入不足一直是保障房供给面临的最棘手难题。
（二）保障房供给不足。贾春梅（2011）认为面对保障房建设、分配过程中存在的问题，地方政府对保障房建设本能上存在抵制是直观原因，最深层的原因在于我国财政集权体制和垂直的政治管理体制弱化了地方政府保障房供给的激励。乔坤元（2013）提及到：保障房支出属于典型的民生性支出，难以提升地方官员任期内的经济增长，且保障房支出情况未纳入地方官员的政绩考核体系之中，对地方官员政治升迁的影响力较小。
（三）保障房与保障对象不匹配。韩喜平，周玲玲（2012）在保障房政策实施过程中，最受人诟病的问题在于其分配的不公，保障房与保障对象不相匹配，出现“逆保障”问题。比较突出的表现为：大量的保障房项目以集资房名义成为某些部门单位的额外福利，能够进行集资建房的往往是经济基础比较好的企业或者部门，事实上成为“福利分房”，而真正需要覆盖的低收入人群却无法获得住房。
（四）缺乏有力的制度和法律规定。陈佳（2012）我国真正意义上的楼市还不到20年，计划经济形成的单位福利分房制度尾大难除，导致我国保障性住房建设无论在制度还是立法上都比较滞后，存在保障主体界定模糊、收入线划分不合理、建设资金及房源缺乏、退出机制不完善等问题。
四、结论
解决保障房的分配不公问题，不能仅仅指责地方政府的失责行为或者呼吁其承担主要供给责任，更应该从源头上对地方政府保障房支出行为进行相应的激励与约束。
（一）有效激励地方政府保障房的供给
首先将PPP融资模式引入到保障房建设中：引进民间资本为政府分担风险、缓解财政压力，引进先进技术促进保障房建设。其次改革地方政府以往的政绩考核制度，将保障房的建设完成情况也包括在内，有效激发地方政府建设保障房的积极性；
（二）推动保障性住房立法
保障房质量问题以及分配管理问题，很大程度上是因为法律体系的不完善，当前政府应加快完善保障房相关的法律政策，明确保障对象。成立专门负责保障房建设以及分配的机构，严格按照相关法律法规，加强对相关部门的监管。
（三）通畅监督渠道，强化社会监督
省社科院研究员吕连生认为，要分配好保障房，必须在准入标准和审核程序上下功夫，实行保障房源分配过程、分配结果“三公开”，强化社会监督。实行保障房源、分配过程、分配结果“三公开”，畅通监督渠道。保障房分配只有公开才能实现公平公正，使中低收入的群体真正受益。
参考文献：
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[4]陶雪良，刘洪玉.北京市经济适用住房供给规模影响因素的实证分析[J].系统工程理论与研究.2010年第3期.
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[8]葛扬，贾春梅.廉租房供给不足的事实根源与突破路径―基于转型期中国地方政府行为视角的分析[J].经济学家.2011年8月.
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[10]乔坤元.我国官员晋升锦标赛机制：理论与证据[J].经济科学.2013年1月.
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住房建设论文范文第8篇
关键词：保障房 高档商品房 房地产价格 区域差异
一、引言
最近几年来，伴随着城市房价的持续、快速上涨，夹心层及城市外来务工人员的住房问题日益凸显。高房价不仅造成了社会财富分配的严重不公平，给社会带来了极大的不和谐和不安定，对中低收入群体也产生了较大的“挤出效应”。房价越高，对中低收入阶层的“挤出效应”越大。同时，持续多年的房价上涨将低收入群体“挤出”了房地产市场，剥夺了低收入群体的基本生存权。
因此，低收入群体的住房问题不能通过市场化来解决，政府有责任也有义务为低收入群体提供住房保障。比如，早在2008年为了降低全球金融危机带来的负面影响，中央就推出了4万亿的经济刺激计划，住建部也明确提出要投资9000亿建设保障性住房。2010年保障性住房建设规划达580万套。2011年又提出全年开工保障性住房、棚户区改造性住房1000万套，同时改造农村危房150万户，中央财政预算拟安排补助资金1030亿元。“十二五”期间，我国拟新建保障性住房3600万套，全国城镇保障性住房覆盖面达到20%左右。
在当前经济增速明显放缓，房地产市场波动风险较大的条件下，保障房建设对商品房的价格会产生怎样的影响呢？具有多大程度的替代和烫平效应呢？保障房的增建又会给房地产商投资的方向带来怎样的变化呢？最近一段时间以来，为了规避日趋严厉的普通商品房市场调控，一些大型开发商大幅度提高了对高档商品房的投资力度。那么，高档商品房的扩建对普通商品房的价格又会产生怎样的影响呢？是否会因为高档商品房的建设对普通商品房产生较大的溢出和拉动效应，进而又会削弱保障房建设对房价的平抑作用呢？另外，房地产市场具有明显的区域性特征，而我国各地带经济发展水平存在着很大的差异，因此保障房和高档房的扩建对各地带房价的影响又是怎样的呢？
基于对此类问题的深层次思考，本文基于东中西三大地带1999—2010年的面板数据进行定量分析，揭示不同地带保障房和高档房的增建对当地房价的影响，以期为房地产调控提出有针对性的政策建议。本文结构安排如下：第二部分对相关研究文献进行述评；第三部分选取指标并设定模型；第四部分进行实证检验；最后是结论与政策建议。
二、文献述评
目前，有关保障房建设影响的研究还十分有限，远未达成共识。支持者认为在一定程度上能抑制房价；反对者认为难以有效抑制房价上涨；中立者认为保障性住房仅仅是为了提高住房供应量，起到社会保障作用，与房价无关。比如，Anne Laferrere（2001）研究认为，保障房政策能改变人们的消费。该文以法国为例，发现政府以低于市场价格60%的价格向住户提供公租房，住户在住房上的消费仅提高10%，在其他商品上的消费则提高11%。
国内方面，陶红飞（2006）利用简单的供求曲线并根据实际政策之不同，认为经济适用房提高商品房价格是最接近现实的，政府通过开发经济适用住房来抑制房价上涨的愿望很可能会落空，解决高房价最根本的途径是扩大商品房开发的土地供给。茅于轼的相关研究也指出，以经济适用房为主体的保障性住房并没有降低房价而是助长了房价。也就是说，政府虽然大搞限价房和经济适用房，大部分人却没有资格买经济适用房只能买商品房，使得商品房价格会更高。持此类结论的研究者的建议是，政府应当全面停止经济适用房建设。
与上述研究结论相反，陈杰、王文宁（2011）利用1999—2007年的省际面板数据，就经济适用房对普通商品房价格的影响效应进行了系统的研究。研究发现，在不同的计量模型中都显示增加经济适用房供应比重对抑制房价具有一定的正面作用，虽然效果不大。宋博通、陈剑强（2009）利用Granger因果检验模型，发现房价水平可显著影响普通商品房与经济适用房的推出比，较高的经济适用房推出数量能显著的影响房价，而在经济适用房推出比例较低的情况下，结构比例的变化则无法影响房价。王先柱、赵奉军（2009）基于1999—2007年的面板数据，并通过构建一个简单的供求模型，得出的结论是：由于保障性住房分流了住房需求并提供了更低价格的房源，因而普通商品房的价格会走低。
综上所述，现有的研究大多局限于在全国范围内探讨保障房推出对普通商品房价格的影响，而忽视了房地产市场的区域特征，同时也忽视了我国东中西不同地带经济水平的巨大差异。事实上，恰恰是这些因素从根本上决定了在我国不同地区保障房建设对普通商品房价格的影响。据此，本文猜想，保障房政策在经济收入水平有巨大差异的东中西地带所起的作用有着显著的差异。同时，以往研究仅仅是单一考虑保障房的作用，没有考虑到别墅等高档住房对保障房作用的结构性变化和“挤出效应”。也就是说，房地产商的投资结构和投资方向上的变化，可能会使普通商品房价变化效应变得更加复杂。因此，与上述众多研究不同，本文把研究重点放在各地区保障房的推出和高档房的增建双重视角，考察保障房和高档房对普通商品房价格变化的综合效应。
三、指标选取及模型设定
从统计指标来看，改革开放以来我国各地区经济指标均发生了较大的变化，本文选取了东中西三地带和全国范围的数据。考虑到我国货币化房改从1998年开始全面铺开，本文使用的是我国东中西三大地带1999—2010年的住房市场数据。本文资料主要取自中经网—中国经济统计数据库和《中国统计年鉴》。
1、指标选取
商品房价格Price（元/平方米）：本文用90平方米普通商品房平均销售价格来代表。
经济发展水平Income（元）：本文用城镇家庭人均可支配收入来代表。
建造成本Cost（元/平方米）：本文用90平方米普通商品房平均造价来代表。
利率Rate（%）：现有文献中，有用名义利率表示的，也有用实际利率表示的，本文用实际利率，即名义利率减去通胀率。名义利率用中国人民银行五年期基准利率来代表。
保障性住房建设量Lhouse（万平方米）：本文用经济适用房的销售面积代表。虽然从理论上讲，保障房包含限价房、经济适用房和廉租房，但考虑到数据的可得性，本文仅仅以经济适用房来代表保障房。本指标选取经济适用房销售面积而不是经济适用房投资额，作为保障性住房建设的变量。主要原因在于：经济适用房投资形成市场的有效供给，往往有一定的时滞，而这个时滞期在计量模型中很难确定滞后的期限。
高档性住房建设Hhouse（万平方米）：与Lhouse指标类似，本文用高档公寓的销售面积代表。
2、模型设定
根据研究需要，本文所采用的检验方法是：在控制收入、利率、建筑成本等变量的情况下，讨论是否存在保障性住房以及别墅等高档住宅的扩建有推高房价的可能。据此，可以构建以下对数型经济计量模型：
（1）
模型中，j=0，1，2，3，分别代表全国、东部、中部、西部地区，i为模型中包含的地区个数，t为时间期间。估计模型（1）可以得到残差序列，将其作为误差修正项。令
则可以建立下面的误差修正模型：
（2）
式（1）和（2）共同构成了反映区域房价变动的动态模型。式（1）反映的是房价与决定房价的各因素之间的长期均衡关系；式（2）则表明房价的短期波动不仅取决于各因素的短期变化，而且还受房价偏离均衡趋势程度的影响（ ）。模型中，除了实际利率之外所有的变量均取对数，系数表示弹性。差分序列反映各变量的波动，如 可以表示价格的波动，差分序列的弹性表示短期弹性。 分别表示经济适用房、高档商品房建设对普通房价格影响的长期弹性和短期弹性， 反映的是各地带的实际利率对房价短期变化的影响。
本文最为关心的是系数 ，如果它们均为正，表明无论短期或长期，保障性住房、高档商品房开发建设会抬高普通商品房价格；反之，则表明保障性住房、高档商品房的开发建设会降低普通商品房价格。
四、实证检验
本文所用数据为面板数据，为避免伪回归，先对上述变量进行平稳性检验。由于本文的估计使用panel data模型，因此平稳性检验不再是单纯的ADF检验，而使用基于Panel data模型的单位根检验。
表1 变量的单位根检验
解释变量 水平值方程 一阶差分方程
注：括号内为p值；估计方程含截距项和时间趋势项；***、**和*分别表示相应解释变量在1%、5%和10%水平上平稳。
表1显示，除利率外其他变量都呈非稳定性，但其一阶差分都是稳定的，满足建立误差修正模型的要求，相对于均衡的离差反映了每年的短期动态特征。这意味着实际利率不能出现在房价的长期均衡方程中，而是仅仅包含在误差修正模型中。
表2 面板数据模型判断
模型形式 变系数模型 变截距模型 不变参数模型
Sum squared resident 0.0347 0.1514 0.1514
注：本文利用Hausman检验，判断为固定效应模型。
已知N=4、K=5、T=12，从表2得 ， 。在给定5%的显著水平下得到相应的临界值为 ， 。因为 ， ，所以应采用变参数模型的形式。
1、估计各地区房价的长期均衡方程
这里首先估计反映不同地带房价长期变化的影响。估计结果参见表3。
表3 各经济变量对不同地带房价长期变化的影响
注：括号内为t统计量，***、**和*分别表示在1%、5%和10%水平上显著。
从表3的模型估计结果可以得出下面的结论：
（1）保障房建设系数符号为负，表明保障房开发销售面积越大商品房售价越低。可见保障性住房的推出在一定程度上能抑制房价，其中东部地区最为明显，并且经济适用房销售增长率每提高1个百分点，普通商品房价格增长率将下降0.36个百分点，比中部地区高出了0.28个百分点。但对全国和西部地区来说，这种影响效果不明显。相反，高档商品房建设系数符号为正，表明高档房开发建设一定程度上削减了保障房对房价的抑制作用，甚至会拉升房价。对于全国而言，高档商品房开发销售增长率每提高1个百分点，普通商品房价格增长率将提高0.08个百分点，比西部地区高出0.05个百分点。与保障房相反，高档商品房在东部、中部地区作用不明显。不过，总体来说高档住房销售面积的增加对普通商品房价格的提升作用，不如经济适用房销售面积的增加对商品房价格的抑制作用明显。
（2）无论是全国还是东中西部，建造成本对房价变动影响是最大的。其中，东部地区建造成本每增加1个百分点，房价将提高1.06个百分点；与全国平均水平相比，要高出0.27个百分点，比中部地区高出0.47个百分点，比西部地区高出0.56个百分点。另外，人均可支配收入的提高，即经济发展水平的上升也会进一步提升房价。
2、估计各地区房价的误差修正模型
在表3的基础上，根据（1）式生成的误差修正项 经检验该序列是平稳的，下面估计（2）式的误差修正模型。估计结果参见表4。
表4 各经济变量对不同地带房价短期波动的影响
注：括号内为t统计量，***、**和*分别表示在1%、5%和10%水平上显著。上述各模型的残差序列ecmj，it—1（j=0，1，2，3）进行平稳性检验都是平稳的；考虑到各地区差异比较大，为了避免异方差问题，各方程用的是White—cross—section方法估计，以保证参数的稳健性。
从表4可以看出，在不同模型中影响各地区房价短期波动的因素不完全相同：
（1）保障房开发销售量的短期变化对全国、东中部地区房价的短期变化有显著的负向作用。其中，对东部地区房价的影响最为显著，比全国高0.17个百分点，比中部地区高0.12个百分点。不过，保障房开发销售量的短期变化对西部地区房价有正向作用。原因可能与西部地区保障房建设带来的“外溢效应”有关，比如当地基础设施建设及配套设施建设带来的经济效益拉动了当地商品房价格。同样，相对于长期而言，短期内别墅等高档住房销售量的变化，对东中西部地区房价的变化也有显著的正向作用，且对东部地区的影响最大。
（2）误差修正项的系数在各模型中也存在较大的差异。全国为—1.11，东部为—0.55，中部为—1.19，西部为—0.47。表明各区域房价回归到均衡状态的速度不同，西部回归到均衡水平的速度最快，中部回归到均衡水平的速度最慢。
（3）在表4的4个模型中，实际利率对房价的影响差别不是很大，影响也很小。说明利率还不是影响房价的主要原因，为此利率政策对于调控房价的效果并不是很显著。
值得一提的是，虽然经济基本面对住房价格有很大影响，但经济的正常发展也依赖于合理的住房租售比。因为市场运行的必然结果是住房的出售价格提高租赁价格也会提高，只有二者按合理比例同方向变化时，住房租售市场才能得以平衡。事实上，如图1所示，除1999年下半年至2001年间因房地产市场货币化改革刚刚起步，各种配套制度尚不完善，导致租赁价格指数高于出售价格指数。在其余大部分时间内，房屋销售价格变动幅度均大于租赁价格变动的幅度。尤其是在住房市场化之后，住房价格一直快速上升，2004年上升速度甚至环比达到110%，而租赁价格上升的幅度一直在101%附近微幅波动，几乎保持稳定。理论上讲，如果住房销售市场得不到租赁市场的有力支撑，必然会产生地产泡沫。因此，住房租售比严重偏离正常水平，甚至长时间没有呈现出线性同向关系，导致房地产价格虚高，严重阻碍了经济的正常发展。
图1 房屋销售价格指数与房屋租赁价格指数趋势线
数据来源：根据wind数据库数据整理而来。
五、结论与政策建议
本文建立在保障房对普通商品房的替代效应以及高档商品房对普通商品房的挤出效应的基础之上，应用误差修正方法并利用1999—2010年中国东中西三大地带的经济数据，考察了短期、长期各地带保障性住房、高档商品房对当地普通商品房价格的影响，测度并评价了我国保障房政策能否解决房地产市场对低收入家庭的“挤出效应”，以及由于房地产商投资方向的改变而增建的高档房是否提升了商品房的价格削弱了保障房的作用，为我国下一步的房地产市场调控提供了理论上的支持。本文研究结论如下：
第一，从福利经济学角度出发提出的保障性住房政策确实能在一定程度上抑制房价，并且以东部地区最为显著。可能的原因是：保障房建设有助于人们缓解急于买房的心理，潜在购房人的数量减少了，恐慌性需求得到了遏制，房价理性回落。但值得注意的是，西部地区短期的保障房建设可能因为“外溢效应”，引起当地商品房价格的上涨。
第二，短期来看，别墅等高档商品房的扩建，在一定程度上助推了普通商品房价格的上涨，东部最为明显。表明高档商品房的扩建，在一定程度上对冲了保障房对普通商品房价格的平抑作用。虽然短期的高档房扩建对房价影响甚微，但其负面影响不容忽视。
第三，短期内利率对各地区房价的影响并不明显，说明利率政策不是影响房价的主要因素。与利率政策对于调控房价的效果并不显著相一致，经济发展水平虽然是影响房价的因素之一，但目前房价的高速上涨已经超越了当前的经济发展阶段，助长了房地产泡沫。
本文研究的启发意义在于，无论是在全国还是东中西部地区，房价不仅受宏观经济基本面的影响，也受保障房、高档房的影响。因此，在制定房地产调控政策的顶层设计中，应综合考虑各种因素的相互作用，要分阶段和梯度实施保障房政策。比如，在东中部保障房建设中不仅应扩大经济适用房的总体建设面积，还应严格规范经济适用房的单位建筑面积，保证保障房的申请程序公开透明，提高公租房、廉租房的比重，真正服务于低收入阶层。而对西部地区来讲，房地产市场应适度减少干预。
政府在实施保障房政策的同时，必须抑制房地产开发商对别墅等高档商品房的投资，控制开发企业调整产品户型结构，将大户型住房比例降低，减少大户型住房的供应量，增加中小户型住房的供应量。政府还应对高档商品房征收较高的房地产税，抑制对高档商品房的需求。通过减小高档房的供给，增加对保障性住房和普通商品房的供给，普通商品房的价格才能下降，“夹心层”问题才能真正得到解决。
但是，本文也存在不足之处，没有考虑到保障房市场和高档房市场的需求差异对商品房市场的不同影响。保障房的需求者必须是当地常住人口，保障房价格不具有或很少具有区域间的空间相关性，而高档房的需求者不受此限制，具有很大的流动性。
参考文献
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梁云芳、高铁梅，2007：《中国房地产价格波动区域差异的实证分析》，《经济研究》第8期。
沈悦、刘洪玉，2004：《住宅价格与经济基本面：1995—2002年中国14个城市的实证研究》，《经济研究》第6期。
住房建设论文范文第9篇
中国城市科学研究会秘书长李迅先生参加了会议的开幕式并进行了主题演讲。李秘书长以“低碳、生态、绿色——新型城市发展转型的思考”演讲为题，介绍了民生、环境以及中国城镇化现状特征的背景，阐述了控制能源消耗总量和农村健康发展的愿景，以哥本哈根为成功的TUD模式，分析了把不完全城镇化转化为完全城镇化、由褐色发展转化为绿色发展、由线性发展转化为循环发展的路径，探讨了新型城市发展的智能、工业等趋势。随后来自世界各国200多位专家学者分别在4个会场进行了多场学术交流及论文宣讲。
湖南大学建筑学院王蔚博士和许吴皓博士应邀参与了此次研讨会论文宣讲，其论文《小户型集装箱住房的规划设计策略研究》和《基于空间句法的传统城镇空间形态研究——以凤凰为例》收录在本次会议论文集中。
此次研讨会是由中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会以及香港中文大学中国城市住宅研究中心主办，研讨会的目标是为与会的海内外规划、设计、科研、管理、房地产开发等领域内的从业者、研究人员和政府官员提供平台，营建可持续与和谐发展的人居环境以应对资源环境与社会生活的挑战。本次研讨会的主题是可持续城市发展与保障性住房建设。可持续发展是在世界范围内取得广泛共识的现展理念。城市是全社会可持续发展能力建设的重点和支点。促进城市可持续发展有着深远意义。随着近年来我国城市房价的不断攀升，住房困难是现代城市社会的普遍现象，严重影响着城市的可持续发展进程。因此，深入探讨可持续城市发展与保障性住房建设这一议题，对未来城市发展有着重要意义。主要的议题有可持续城市管理规划，可持续城市的理论和创新，应用新技术、手段和方法于可持续城市规划，可持续住宅建设、住宅与住区环境、保障性住房政策与经验，保障性住房与和谐社会，公共住房的发展与未来。
第九届中国城市住宅研讨会主办单位：
中华人民共和国住房和城乡建设部科学技术委员会
香港中文大学中国城市住宅研究中心
协办单位：
住房建设论文范文第10篇
关键词：公共租赁住房;AHP;四分图模型;住房满意度;乌鲁木齐
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2014年12月26日
为加快解决中低收入家庭住房困难问题，促进经济社会和谐、稳定、健康发展，2011年国家决定大规模实施保障性安居工程建设，提出“十二五”期间全国建设3，600万套保障性安居工程任务。自规划实施以来，通过发挥中央和地方两个积极性，全国保障性安居工程的建设速度明显加快，基本建成的数量不断增加，保障性住房覆盖程度不断提高，基本形成了覆盖建设、分配、运营管理等环节的保障性安居工程建设管理体系。建设规模的扩大并不意味着保障性住房政策功能的实现。在完善资金配套办法，分配管理机制的同时，如何能够保证保障性住房切实满足中低收入群体的住房需求，使住户对居住情况感到满意，才是实现保障性住房促进社会包容与和谐功能的关键。
当前学术界对于保障性住房满意度的评价研究主要集中于哪些因素影响住户的生活满意度。例如，李培在北京市经济适用房住户满意度的研究中，引入了个人特征、住所特征、社区特征、通勤成本、政策执行漏洞、社区同质性与和谐度的六个变量。通过微观调查和实证分析，指出配套设施不完善、地理位置偏僻、职住分离严重、物业管理较差以及小区内出租问题严重是导致住户生活和居住满意度下降的主要原因，但未深入探讨如何提高住户的满意度。丁旭通过对杭州市两个经济适用房和拆迁安置房小区的调查发现，居民最不满意的三项指标是距工作单位的距离、公共交通条件、距市中心距离，总结起来也就是对保障性住房的地理位置不满，但是未建立系统的住房满意度的评价指标体系。吕维霞等人基于北京的便利调查数据指出，廉租房和经济适用房住户在政府的公信力、满意度和政府形象的评价上要高于商品房和一般性租房公众，从而从整体上肯定了保障性住房政策的正确性和有效性，但对于保障性住房政策的具体评价指标并未作出进一步的细分和测量。
本文以公共租赁住房的租户生活满意度为研究对象，与以往研究的不同主要有两点：一是将国家关于公共租赁住房的政策纳入到评价体系中。在问卷中体现了租户是否对公租房的政策了解以及满意程度，并且量化成两个指标反映;二是根据实地调研数据，运用层次分析法和四分位模型对满意度和影响因素进行深入具体的实证分析，对乌鲁木齐市公共租赁住房政策的完善提供了更加充分的依据。
一、研究设计
（一）研究区域。第二次中央新疆工作座谈会于2014年5月28日至29日召开，“社会稳定和长治久安”被确定为新疆工作的总目标。大力开展保障性住房建设是解决困难群众住房问题、改善民生、凝聚民心、维护稳定、促进民族团结的重要手段。新疆在相当长时期内处于工业化、城镇化快速发展时期，城镇化过程中，住房供求关系紧张局面将长期存在。新疆的城镇化率北疆达到50%以上，而南疆只有32%，在城镇化过程中将有大量农民工涌入城市寻找就业机会，需要保障性住房的人会越来越多。
乌鲁木齐市作为新疆的政治、经济和文化中心，是新疆最重要的移民城市。截至2013年底，乌鲁木齐市已有常住人口346万人，比2012年增长11万人，增加的人数相当于目前博州精河县全县的常住人口，而增长的人口中以外来迁入为主。乌鲁木齐市住房保障工作肩负着300多万常住城镇人口中住房困难群体的住房保障任务，住房保障工作对乌鲁木齐市社会稳定、长治久安具有重要性和基础性。
“十二五”以来，乌鲁木齐市保障性住房建设步伐明显加快，保障体系进一步完善，保障覆盖面扩大，保障结构优化，更加突出保障基本特征。乌鲁木齐市于2007年开始正式建设保障性住房，从2007年到2013年，乌鲁木齐保障性住房共开工建设53，106套，基本建成27，688套，完成投资共651，977万元。建设规模逐年扩大，开工数量逐年上涨。截至2013年，城镇家庭保障性住房覆盖率达到5.75%，比2010年的1.69%提高了4.06个百分点。
（二）数据来源。本文数据来源于2014年3月期间对乌鲁木齐市4个公共租赁住房小区的问卷调研。本次调研以问卷调研和入户访谈为主，室内调查和室外调研结合，对西城康居苑、阳光雅润苑六期、温泉康居苑和米东康居苑的租户进行调查，并与小区的物业进行交流，采集相关信息以及数据。
数据调研共分为两步：第一，根据小区物业的指导，选取小区中的典型租户，进行入户访谈调查;第二，在小区物业的协助下，将调研问卷平均分发到4个小区的租户中，进行大批量的问卷调研。共发放600份调查问卷，回收402份。其中男性受访者有197位，女性受访者有205位。10.47%的汉族，15.4%的哈萨克族，65.4%的维吾尔族，6.4%的其他民族。
在考虑指标选取的全面性、循序渐进性和重要性的基础上，根据小区实地问卷调研以及专家的反馈意见的结果，本文建立了公共租赁住房租户生活满意度评价指标体系，选择5个指标因子作为二级指标，分别是地理位置、物业管理、房屋质量、小区设施以及公租房政策。根据5个指标因子的不同特征，参考相关文献，确定出第三层的具体评价指标，见表1。（表1）
（三）研究方法。本文主要采用的研究方法是AHP（层次分析法）和四分位图模型。
（1）运用AHP（层次分析法）确定三级指标因子的权重为Wi，二级指标因子权重为Wj。
（2）根据问卷调研数据，运用SPSS软件计算出满意度评价模型中各项指标因子的平均得分，简称指标因子值Ci。
（3）利用“最小―最大规范化”方法，将指标因子值进行线性转换，映射到新的区间[0.001，1]，其公式为：
Ci′= （maxCi′-minCi′）+minCi′
式中：Ci′表示标准化后的数据，Ci表示原始数据，maxCi和minCi表示Ci的最大值和最小值，maxCi′和minCi′表示Ci′的最大值和最小值，根据实际数据计算，minCi′=0.001。
（4）计算出公共租赁住房租户生活满意度的评价指数=指标因子值Ci′×权重Wi，见表2。（表2）
（5）运用四分图模型分析，具体分析影响满意度的各个指标，从而分类处理。
二、评价结果及分析
（一）满意度评价指数等级划分。对于满意度测评指标的量化问题，本文把满意度评价指数0.000～1.000划分为五级，使之直观反映满意度。具体划分指标和含义见表3。（表3）
（二）总体满意度结果分析。根据满意度调查分析结果，乌鲁木齐市公共租赁住房租户生活的满意度指数为0.774。结合满意度评价指数等级划分表，可知生活的满意度属于评价指数[0.601，0.800]，即等级4代表满意的含义。此数据能够反映出乌鲁木齐市公共租赁住房的生活满意程度较高，基本上能够改善中低收入群体的住房质量，实现了国家住房保障政策的基本目标。但是，从二级指标的满意度来看，乌鲁木齐市的公共租赁住房有待于进一步的改善和提高。地理位置、物业管理和小区设施三项指标都位于较低的满意度区间。因此，在新形势下，保障性住房的建设不仅要有量的提高，同时也要求有质的提高，围绕周边环境以及基础的配套设施建设也势在必行。
（三）四分图模型分析。四分图模型又称重要因素推导模型，是一种偏向于定性研究的诊断模型。它列出所有绩效指标，每个绩效指标有重要度和满意度两个属性，根据该绩效指标的重要程度及满意程度打分，将影响满意度的各个因素归于四个象限内，最后可根据归类结果对这些因素分别处理。
在对公共租赁住房租户生活满意度评价指标体系中的三级指标进行整理后，依据指标的因子值和权重做出两条相互垂直的参考线，交点为指标因子值和权重均值（0.711，0.333），将整个坐标系分为四个象限。横轴代表各项指标的因子均值（即满意度），纵轴代表各项指标的权重（即重要性）。其中，C1～C15代表评价体系中的三级指标见图1。（图1）
第一象限：优势区（A）。评价指标表现为满意度和重要度均高的区域。15个指标中有3个指标在该区域，分别是治安情况（C7）、住房条件（C9）和房租承受能力（C15）。这些因素应该继续保持并发扬。
第二象限：修补区（B）。评价指标表现出满意度低而重要度高的区域。处在此区域的指标是目前公共租赁住房必须密切关注并且马上改进。落在这个区域的指标有购物方便度（C2）和供电供水（C12），这两个指标是租户日常生活必须满足的，评价度较低，需重点修补。
第三象限：机会区（C）。评价指标表现出重要度低而满意度也低的区域。这些并不是最急需解决的问题。落在这个区域的指标有公交车方便度（C1）、上学方便度（C3）和配套设施（C13），由于租户不太重视这些因素，在资源紧张的情况下可以忽略这些因素，但是在这里往往可以挖掘出提升满意度的机会点。
第四象限：维持区（D）。评价指标表现出低重要度和高满意度区域。落在此区指标有卫生打扫（C4）、垃圾清理（C5）、设施维护（C6）、采光条件（C8）、小区绿化（C10）、供暖设施（C11）和认同程度（C14），这些指标满意度评价较高，但对租户不是最重要的，属于次要优势，对绩效提高的实际意义不大，如果考虑资源的有效分配应先从该部分做起。
三、结论与讨论
典型小区的应用测评结果，表明基于AHP的公共租赁住房生活满意度综合评价体系是测量中低收入家庭保障性住房的满意程度的有效方法之一。本文以乌鲁木齐市的公共租赁住房项目调查问卷数据为基础，使用生活满意度的综合评价体系，对乌鲁木齐市的公共租赁住房的租户生活满意度进行评价。
（一）从一级指标评价结果来看，乌鲁木齐市公共租赁住房租户的生活满意程度较高，乌鲁木齐的保障性住房政策能够改善中低收入群体的住房质量，实现了国家住房保障政策的基本目标。
（二）从二级指标评价结果来看，物业管理、房屋质量和廉租房政策的满意度较高，这与政府对保障性住房建设质量的严格监管是分不开的。而地理位置和小区设施的满意度一般，这是因为商品房市场和保障性住房发展有一定的冲突性，地方政府出于土地出让金收取角度，导致保障性住房选址较偏远，公共基础设施尚不完善。因此在新形势下，保障性住房的建设不仅要有量的提高，同时也要求有质的提高，围绕周边环境以及基础的配套设施建设也势在必行。
（三）运用四分图模型，对三级指标进行分类的结果来看，保障性住房需要重点关注租户的购物方便程度和供电供水情况，对于这两个因素，应该找出问题症结，重点解决。
鉴于我国大规模修建保障性住房的现状，有必要形成一套完整的评估体系来测量住户的满意度，进而不断调整完善保障房的建设方式和政策重点。本文的研究结论是基于乌鲁木齐市保障房建设的基础上做出的，这些实证研究数据和结论虽然有一定的局限性，但是这些数据和结论有助于发现保障性住房建设以及租住过程中存在的问题，同时也为政府完善社会保障制度特别是保障房制度提供理论依据，也为政府不断改进与保障房相关的公共服务质量提供参考。
主要参考文献：
[1]吴莹，陈俊华.保障性住房的住户满意度和影响因素分析：基于香港公屋的调查[J].经济社会体制比较，2013.4.
住房建设论文范文第11篇
关键词：公共机构 新就业职工 保障性住房 公共租赁住房 政策革新 住房公积金 社会发展
一、公租房概念
公租房也称之为公共租赁住房，为解决城镇中低收入家庭住房困难的有效途径。以低于市场价格及承租者承担起的价格供水平低收入住房困难家庭居住，面对的是活动在保障和市场之外隔层作为一种全新的房障体系，我国经济适用房与公租房有着明显区别，适用房限房居民房屋的拥有所有权限，二者相比公租房首要面临是要解决新就业职工住房问题，其对政府全面调控房价稳定有着积极的作用，确保中国低端有保障中端有市场高端有约束的城市住房供应体系的建设速度公租房，也就是我们所谓的公共租赁住房。简而言之就是由政府出资支持，对社会中低收入者出租住房条件下，公租房有社会保障，是一种与商品房相互补充的保障性住房年全国两会期间，国家相关部门正式提出了公共租赁房这一新概念、公共租赁房简称公租房。住房公积金是具有中国特色的政策性住房金融制度，积极探索用住房公积金直接参与公租房建设，有着重要的现实意义。
二、参与公租房投资建设的可行性
借鉴于外地经验与国家予的支持，国务院提出了公共租赁住房相关规定，应该大力引进企业和其他相关机构来参与到公租房建设当中，多方面的得到公租房的供应。住房公积金增值效益在提取贷款风险准备金和管理费用后，都用于公租房建设。近些年，很多地区用住房公积金增值收益投资收购一些公租房区域及一些地方贷款承建大的公共租赁房项目，其实践探索获得了有益的经验也取得了良好的社会效果，得到了国家建设主管部门的支持与认可。
从市场角度来分析，有两面的市场需求，首先会经常面临到刚毕业去外地参加工作的大学生和收入住房困难家庭及政府重点项目安置对象、引进人才等缴存职工中有大量对公租房的市场需求。其次为住房公积金参与公租房建设扩大了公积金的融资渠道，现有的政策条件下，采用以后的预期增值收益来向银行进行融资，达到长期保障缴存职工的权益的目的。同时有成本控制和运营的优势，住房公积金不以盈利的事业单位，住房公积金参与公租房建设，减少了建设成本。住房公积金增值平稳，用其作为公租房建设贷款还款来源，信用度高融资成本低。住房公积金不成立专业机构，用委托代建方式运作和承租职工公积金账户内的资金直接冲扣房租，管理成本大大降低。
三、参与公租房投资建设的运作思路
住房公积金制度通过低利率贷款，为众多家庭解决了基本住房问题。这些房产随着房价的持续上涨实现了不菲的增值，这笔账没记在公积金中心的账面上，却记在广大缴存职工的心头上。随着制度的不断深入和完善，公积金中心需要探索一条自筹资金、自主建设、自求平衡的公租房投资建设的新路，满足不同层次缴存职工不同的住有所居的需求，这是政府需要的德政工程，更是缴存职工需要的民心工程。
规律而有秩序地推进进程，住房公积金投资公租房建设选用的模式为循序渐进/滚动开发等有规律性的方式来操作，落实投资计划式管理。运用具有科学理论依据式测算公租房和租金收入与支出，全方位考虑每个年度可实现的增值收益，做到合理投资来保证公租房的出租率、租金收缴率及投资建设资金稳定。
运营模式要规范化，系统化。申请公租房资格的制度要更规范化，审批制度也要由住房公积金同住房保障部门一同建立，规范系统的租金标准，按年度来实行阶段性调整。住房公积金冲抵而保障了租金的按时到位。租金收入的情况也按照政府管理规定，按程序上交财政相关部门，采用收支两线管理模式。
要以政府为主导，住房公积金所投资的建设的公租房要以政府所规定的为主导，执行政府的相关规定，建设的项目要统一管理与调配，以小见大的系统性全局管理。
从市场运作角度来讲，住房公积金为投资一方，需要在运营、建设、监督等不同环节严格把守，按照市场规则导入竞争机制，依法操作流程，并及时守法的接受相关保障部门的监督与管理。
以上所述可得出，我国住房公积金参与公租房建设，国家给予了大力支持，避免了政策风险。作为投资主体参与直接性降低建设成本、管理成本、融资成本，避免成本风险。选用招投标方式选定合作单位，避免廉政风险。过程中公租房租赁对象由住房保障管理部门统一分配，避免道德风险。住房公积金参与公租房建设，为政府管理提供了便捷，为百姓解除了分忧，其形式是一种可持续探究并有很大发展空间的有效措施。
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住房建设论文范文第12篇
关键词：廉租房 空间布局 居住空间
中图分类号：F124 文献标识码：A 文章编号：1006-026X（2013）08-0000-01
一、研究背景
无论是发达国家还是发展中国家“贫困问题”都是影响城市发展的主要问题之一。城市中存在着庞大的低收入人群，他们居住条件大部分都相当恶劣，居住环境的恶化会引发一系列的社会问题，影响社会的安定和城市的经济发展，因此解决低收入居住问题不仅必要而且迫切。
在我国，随着城市化进程的加快，在给城市经济的发展带来机遇的同时也带了很多城市问题，居住问题就是其中之一。城市中存在大量的棚户区、城中村、衰败社区、流动人口聚居区等城市居住空间。这些因贫困而形成的居住空间，如果想解决也并非一味的拆除这样简单，因为其自身的复杂性，涉及到历史、就业、户籍等多种社会问题。廉租房作为高房价的衍生品和解决城镇低收入阶层住房问题的重要方式，是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。作为全国保障性安居工程的核心组成部分，廉租房以其明确的低收入保障对象和强调民生的保障方式成为实现城镇低收入群体“住有所居”的决定性力量。截至2010年11月底，保障性住房供地已超过1.34万公顷，占住宅供地总面积的14%以上。2012年，106个城市中有93个城市提出了保障性安居工程新增建设用地申请，国务院批准了保障性安居工程用地7643.56公顷。然而，在数量急需、大力建设的同时，廉租住房相关的选址问题的研究尚处于起步阶段，相关的理论体系和标准尚未建立。本文正是在这样的国内外背景下，将廉租住房作为城市居住空间问题的一个部分，总结廉租房空间布局方面所面临的问题，探索其中的主要原因，从而得出比较全面和客观的对策分析。
二、研究的理论视角
（一）城市空间的政治经济学意义
空间生产的政治经济学表达可以通过地租理论来实现，地租实质上是资本主义社会中资本运动的一种形态。社会学家列斐伏尔从1970年代开始，提出了城市空间的政治经济学理论，在社会学领域产生了重大影响。他把空间要素嵌入社会研究中，并提出了“空间是政治的”这一经典命题，并明确指出空间从来就是政治的和策略的。哈维（David Harvey）发展出了自己的资本三级循环理论，并更加明确地指出城市空间的本质是一种人造环境（Building environment），而城市这个人造环境负载了资本主义的逻辑，城市化和城市过程就是各种人造环境在资本逐利和控制下的生产和创建过程。而人造环境又被分为生产的人造环境和消费的人造环境两种，住房就属于消费的人造环境。
（二）公共住房――“集体消费”品
卡斯特尔认为都市的主要功能是消费，个人消费和集体消费的消费品生产都是劳动力再生产所不能缺少的。与个人消费的消费品不同的是集体消费就其性质和规模，组织和管理来言只能是集体供给，因为资本主义商品生产追求的是利润而非为了回应非消费者的需求，所以私人是不愿意从事集体消费品的生产，但是如果国家负担了过多提供集体消费品的责任，激化了财政危机，就只能维持较低水平的集体消费，甚至会放弃或者转让自己的公共责任。具体到住房的生产、供应与购买和消费来说，虽说住房是集体性的，但大部分国家的住房都是由政府与房地产商共同开发，然后向私人进行销售，主要是因为住房的建设作为集体消费项目是有利可图的。
（三）居住区的空间分异
“居住空间分异”是社会阶层分化、住房市场空间分化与个人择居行为交互作用的空间过程与结果，城市空间分异的历史、机制和模式（吴启焰，1999）。居住空间的隔离在我国的主要大都市已清晰地显露，如在单个的住宅区内部存在着高度的同质性，在不同的住宅区之间存在着高度的异质性，甚至在城市内部新旧地区、贫困与繁荣地区镶嵌状交错并置，并相互割裂（黄怡，2006）。居住空间的分化在一定程度上加剧了阶层地位的差异性，不同阶层的人群各居一隅，彼此之间很少有机会沟通交流。随着城市越建越大，我国的城市居住空间分异现象越来越严重，采取何种措施控制这种分异的加剧也势在必行。目前，国外对城市居住空间分异的控制主要集中在两种方法上，一是对房地产的直接介入，二是通过对城市的整体规划。这些方法都是为了能够实施混合居住的模式，避免各阶层的割裂，其中分类混合居住模式是被世界范围内广泛接受的模式。
三、城市廉租房空间布局存在的问题分析
（一）廉租房居住区域内存在明显的阶层分化
由于廉租房的居民一般是低收入群体，这与其它居民区形成了比较明显的阶层对比。就拿成都市为例，成都市中低收入者主要居住在旧城区或者是城市的郊区，这些地区的阶层分化十分明显，廉租房分散于市内的5个区（青羊区、武侯区、锦江区、成华区、金牛区）以及周边的县如郫县、双流县等。其中二环内的青羊区和武侯区聚集了大量的低收入群体，而由于二环路上商贸业和金融业的兴起，大量的高档公寓纷纷建立，这些高档的住宅与低矮的住宅形成了鲜明的对比。此外，由于高收入者因环境因素的外迁，廉租房社区与城市郊区价格不菲、风景优美的别墅区形成了强烈的对比，居住空间阶层对比现象严重，市场为适应高收入居民的居住需求，侵占和蚕食稀缺的社会公共空间资源，助长了高收入群体的“空间霸权主义”，而低收入群体居住区则可能沦为“贫民窟”（张冠泓，2009）。
（二）廉租房与其他居住空间差异显著，基础设施建设不完善
廉租房是政策性住房，政府由于财政上以及一些利益团体的压力将这类公共住房一般都建在城市的郊区或者是土地成本比较低的地区，这也在客观上促使低收入者向郊区集中，又由于廉租房属于享受优惠政策的住房开发利润比较低，开发商提供的配套设施也不完善。随着城市的旧城区改造深入发展，迫使致低收入群体居住空间可选择的范围逐步缩小，越来越向城郊的低收入地区集中，从而大范围的加剧了居住空间的差异。从基础设施上更能看出城市居住空间的差异所在，就拿城市的公共交通条件来说，相对于高收入者而言低收者没有条件购买私家车或者打车，因此更加注重交通条件的通达，而往往低收者聚居的地区公交系统并不发达。以成都市的城郊公交系统为例，往返市中心与县区的公交一般只有一路车，每天都是人满为患，很多低收入者基本是靠这些公交往返于住处和工作地点之间十分不便。又因为廉租房社区中缺乏应有的医疗、教育、餐饮等基础设施，居民不得不前往市中心，不仅增加了出行次数加重了交通的负担也使居民在此花费的时间成本和生活成本增加。
（三）廉租房居民远离就业空间
相关研究显示廉租房和经济适用住房居住区居民就地或就近就业的比例非常低，因为与就业空间分离的居住形式吗，迫使入住廉租房的城市中低收入者远离城市劳动力市场，降低了他们就业的机会，甚至增加失业的风险。西方发达国家就受到过这各方面的教训，1950年代后，英法国家为了解决二战后人口急剧增长带来的住房问题，曾在城市郊区建设大型居住社区，但这些社区因为就业问题得不到解决，在10多年后多数走向了衰败的境地。比如英国的“Council House”政策和巴黎住宅建设计划等，最终都以形成大型“贫民窟”而失败告终，就是因为这些社区的偏远布局，降低了中低收入居民的就业机会，从而导致生活改善居民的撤离和新的贫困居民的进驻，形成恶性循环（张晓莲，2001）。此外，低收者由于收入水平的限制，无法有效的带动周边社区相关服务产业的发展以解决就业问题，这种就地就业的困难迫使低收者外出去市中心谋事。
四、关于廉租房空间合理布局的讨论
（一）廉租房建设区位问题形成的主要原因
廉租房空间区位问题主要表现在以下几个方面：①教育、医疗等公益性公共服务设施缺乏。②便捷、低价的公共交通服务的缺乏。③远离城市就业中心，导致居民远离就业空间。造成廉租房不合理布局的原因主要是，首先因为低收入群体居住空间现有发展模式加剧廉租房建设布局不均衡，我国大城市低收入居住空间主要分布在城市边缘区和内城区，是居住分异最明显的地方。其次，住房保障水平低导致廉租房布局的不合理，由于财政的压力，廉租房的建设必然不同程度的依赖市场的配置机制，因此基本位于各种公共服务设施和基础设施水平低下、可达性较差的地段，或者开发成本较低地带，这种被动郊区化外迁使居民利益受损低，收入居住空间的郊区化发展，是市场操纵的后果，是一种非自愿的空间安排或市场经济行为的空间聚合效应（江曼琦，2001）。最后，低收入居住区规划手法加剧了廉租房空间布局不合理，长期以来，我国居住空间规划设计的主导观念是以物质形体规划为核心，大多集中于对物质空间形态及其规划设计的理论与方法的研究，而缺乏对社会人文的深层关怀。因而常常表现出，对社会目标的改良的忽视而破环原有社区网络结构（柴彦威，2000）。
（二）城市廉租房的合理布局的几点看法
结合“空间的生产”和“集体消费”这两大概念工具，我们可以得出这样的看法：住房空间的可消费性，让城市政府在公共住房问题上更容易滑入资本的逻辑中，在实质上倾向于退出公共产品的供应面，而把城市空间形态与功能的塑造责任让渡给市场，又由于资本的逐利性，很容易造成公共住房的提供无法满足低收入群体需求的情况发生。同时，又由于居住区的空间分异现象的存在，如何将廉租房等公共住房在城市建设中进行合理的布局和规划以达到减少贫困的集中，消减社会阶层分化的加剧成为迫切要解决的问题。
促进廉租房的合理布局，首先要加强房地产市场的监督机制，鼓励多种建房模式。目前我国的房地产市场存在诸多的不规范行为，变相抬高了房价，从而激化了城市居住分异的矛盾，因此，在现阶段，应该加强房地产市场的监督机制。其次，要采用“集中”和“配建”相结合的方式进行建设.以集中建设和开发配建作为主要手段，按照“大分散、小集中”的模式进行空间布局，促进社会公平与效率相协调，从而改变廉租房过度边缘化的局面，就必须增加廉租房在中心城区布局的数量。对低收入阶层为主的住房，特别是政府建设的政策性住房，宜安排在城市传统服务业密集和就业层次较低的地区，尽量减少居住空间远离就业空间。
参考文献
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[3] 张晓莲/美国城市郊区化与都市区发展[J].城市问题，2001年，第4期
[4] 江曼琦.城市空间结构优化的经济分析[M].人民出版社，2001年版
[5] 柴彦威.城市空间[M].科学出版社，2000年版
住房建设论文范文第13篇
［关键词］ 廉租房 PPP模式 可行性研究
一、问题的提出
廉租房是政府在住房领域实施社会保障职能，向符合居民最低生活保障标准而且住房困难的家庭，提供租金补贴或以低廉租金进行实物配租的具有社会保障性质的普通住宅。目前我国廉租房建设的资金主要来源于政府财政拨款，但廉租房建设大量的资金需求给政府带来了沉重的包袱，已经出现巨大的资金缺口。因此，拓宽廉租房建设的融资途径势在必行。
在2010年的“全国人民代表大会”和“中国人民政治协商会议”上，政协委员何永智带来了提案《关于保障性住房建设引入社会资金参与的建议》，提出社会保障性住房应该引入社会资金并且采取多元化融资的问题，引起了广泛关注。早在两年前就有一些学者提出将PPP融资模式应用于廉租房建设中，但是很多学者认为在公共住房领域应用PPP模式可行性不大。因此，本文通过博弈论原理、SWOT分析及财务方案分析对PPP融资模式应用于廉租房建设的可行性进行论证。
二、我国廉租房建设融资现状
我国现有法规《廉租住房保障资金管理办法》第六条中确定廉租住房保障资金来源于下列渠道：
1.住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；
2.从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金；
3.市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金；
4.省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金；
5.中央预算内投资中安排的补助资金；
6.中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；
7.社会捐赠的廉租住房保障资金；
8.其他资金。
全国人大常委会调研组去年10月提交的一份报告显示，截至2009年8月底，保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。住房和城乡建设部政策研究中心课题组也曾刊文透露，因一些地方财政状况紧张，2009年全国实物廉租住房建设任务完成尚未过半。2010年国家向各省、自治区、直辖市分配了廉租住房建设保障任务，要求全面保证完成廉租房建设179.86万套，共需资金约576亿元，其中中央财政拨款167亿元，其余资金由各级地方政府筹集，由此可见，地方政府面临巨大的资金压力，在廉租房建设领域拓宽融资渠道势在必行。
三、引入PPP融资模式
1.PPP融资模式简介
PPP(Public-Private Partnership),即公共部门与私人企业合作模式，是公共工程项目融资的一种模式。在该模式下，政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成相互合作关系。通过这种合作形式，合作各方可以达到与预期单独行动相比更为有利的结果。合作各方参与某个项目时，政府并不是把项目责任全部转移给私人企业，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。PPP代表的是一个完整的项目融资的概念。
2.设计PPP的运作流程
廉租房建设的PPP模式运作流程如图1所示：
四、应用PPP模式的可行性分析
1.博弈论模型证明私营投资的可能性
首先我们通过构建完全信息静态模型来论证一下私营资本进入廉租房建设的可能性。
现假设社会上仅存在一个政府以及一个私营企业，并且他们所拥有的资金仅能投资廉租房建设以及工业农业的发展。我们假设政府财政预算资金为B,投资用于廉租房建设上的资金为B1，投资用于工农业发展上的资金为B2，B=B1+B2，社会对廉租房建设的投资需求为BE。
（1）当B1＞BE，即政府投入建设廉租房的资金大于廉租房的投资需求，此时说明政府应用于廉租住房建设的财政投资完全可以满足社会对廉租住房的需求，不需要其他资金的注入。
（2）当B1＜BE，即政府投入建设廉租房的资金小于廉租房的投资需求，此时说明政府可用于廉租房建设的财政资金不能满足社会对廉租房的需求，廉租房供给不足，建设上存在短缺，那么社会的住房福利就没有得到保障。此时，政府必须考虑由私人资本来弥补（BE-B1）这一资金短缺的部分。
取柯布道格拉斯函数作为政府（G）及私营部门（P）投资的收益函数，并且由两者作为博弈的参与者。则，
政府收益函数：RG=(MG+MP)r (EG+EP)b
私营部门收益函数：RP=(MG+MP)a EPb
其中：R―return，收益；M―廉租房投资水平；E―工农业的投资水平；
a+b≤1；0＜a，b，r＜1；r+b≤1
由于私营部门不考虑廉租房投资的外部效应，而政府则考虑，因此，假设a＜r。用BG
代表政府用于投资的总预算资金，BP代表私营部门用于投资的总预算资金。
政府的最大化收益函数：maxRG=(MG+MP)r(EG+EP)b,s.t.MG+EG≤BG ，MG ≥ 0，EG ≥ 0
私营部门最大化收益函数：maxRP=(MG+MP)a EPb，s.t.MP+EP≤BP ，MP ≥ 0，EP ≥ 0
解该最大化函数的一阶条件，即可得出：
政府的反应函数为： ①
私营部门的反应函数为：②
①表明，私营部门在廉租房建设中每增加一个单位投资，政府就减少一个单位的最优投资。②表明，政府在廉租房建设中每增加一个单位投资，私营部门就减少b/（a+b）个单位的最优投资。但是，政府理想中的廉租房最优投资规模是要大于私营部门理想中的最优投资规模的，即：
当政府把全部预算资金投入到廉租房建设中，也不能满足社会对廉租住房的需求时，就会刺激私营企业把资金投入到廉租房建设以弥补政府的资金缺口。
2.采用PPP融资模式的SWOT分析
SWOT分析又称为态势分析法，是一种能够客观准确的分析、研究一个单位现实情况的方法。SWOT为四个英文单词Strength、Weakness、Opportunity、Threat的缩写，分别代表优势、劣势、机会和威胁。通过SWOT分析法可以从项目中找出对自己有利的并且值得发扬的因素，发现不利的、要避免发生的因素，以便找出存在的问题，并思考积极的解决问题的方法，明确未来的发展方向。
（1）优势（Strength）分析
①吸收民间资本，弥补财政投资的不足
目前我国可用于廉租房建设中的财政资金严重短缺，而PPP模式则是有效吸收民间资金的手段。PPP融资模式根据项目的预期收益以及政府的扶持来安排融资，以民营企业的资产作为贷款保障，而廉租房经营所产生的直接收益以及通过政府支持所转化的效益即可作为还贷的资金来源，这样充分利用民营资本来弥补政府财政资金的不足，增加项目的初始资本金，从而达到减轻政府初期投资负担的目的。
②提高项目的建设效率，社会效益最大化
政府投资建设基础设施的低效率是一直普遍的社会问题。PPP融资模式将市场中的竞争机制引入到廉租房建设中，使民营企业参与进来，不仅可以提高公共资源的配置效率，还能够充分利用民营企业在知识、管理和技术等方面的优势，同时结合政府部门的协调能力，这样既缩短了建设周期，同时也节约了不少建设成本，使社会效益达到最大化。即实现了经济学中所说的帕累托效应（如图2）：MC为边际成本曲线，MSR为边际社会收益曲线，MPR为边际私人收益曲线，从图中我们可以看出，当私人收益小于私人成本时，私人资本无投资动力；当私人利润达到最大化时，即边际成本曲线与边际私人收益曲线交点处，它的产量Q1小于社会效益最大化时的产量Q2,，均达不到社会效益最大化。当资源达到合理分配时，即阴影部分，虽然各方没有实现各自利益的最大化，但社会效益却达到了最大化，而且社会效益的背后往往可以衍生出巨大的经济效益。
③树立企业形象，赢得社会声誉
通过对廉租房建设项目的投资、运营和管理，既有助于锻炼和提升企业管理水平，又能够为城镇低收入家庭做实事，体现企业的社会责任感，以赢得良好的社会声誉，树立企业的形象和品牌，为赢得更多有利的项目做铺垫。
（2）劣势（Weakness）分析
①投资面临风险
从优势分析中我们可以看出，廉租房建设项目的社会效益远远高于它所带来的经济效益，项目的合同期比较长，初始投资额巨大，仅仅依靠运营过程中所产生收益能否收回成本还不确定，因此项目投资面临很大的风险。
②投资回收期长，运作复杂
廉租房建设周期较长，投资大而且投资回收期长，虽然我国的民间资本总量很大，但是单个资本雄厚的企业十分有限。因此需要联合多家企业共同来运作，这样就会涉及到多方利益而使得整个设计、建设及运作过程变得十分复杂。
（3）机会（Opportunity）分析
①有利的政策支持，市场准入机制
随着1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中明确提出在全国建立廉租房制度以来，政府的投资力度不断加大，有关廉租房的政策不断深入。2010年5月13日，《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》出台。《意见》指出，进一步拓宽民间投资的领域和范围，鼓励民间资本进入政策性住房建设领域，支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。这一政策的出台，为私人资本参与政策性住房建设打开了大门。
②巨大的资金需求
根据住房和城乡建设部的统计测算，要想实现廉租房对象的全面覆盖，政府每年财政投资用于廉租房建设的资金至少需要500亿元。而事实上，在现有的廉租房政策基础内，每年应用于廉租房的资金至多能够落实200亿元，资金缺口达到300多亿元，由此可见，我国廉租房建设面临着巨大的资金缺口。
③良好的运作基础
二十世纪80年代，PPP模式在世界范围内快速发展积累了相当多的经验。90年代至今为止，我国应用PPP模式的领域逐渐发展扩大，并且有很多成功的案例，如北京奥运主体育场鸟巢、很多地方的发电厂，人们已经基本能从观念上接受基础设施在一定期限内由私人建造运营的做法。虽然目前我国还没有在社会保障住房建设领域采用PPP模式的先例，但是北京、上海、昆明等地已经有了公私或政企合作建设公共住房的政策构想或者是小范围内的尝试，并且之前的成功案例为PPP模式在廉租房建设领域顺利实施提供了良好的运作基础。
（4）威胁（Threat）分析
①相关法律法规保障不健全
大部分西方国家针对PPP模式建立了适合本国的国情的法律法规，从而促进了PPP融资模式在公共基础设施建设中的迅猛发展。在我国，才引入不久的PPP模式在立法方面还存在着很多问题，国家还没有制定适用于PPP模式的法律法规和针对民间投资的立法，只是出台了一些意见，那么如果在运用PPP模式的过程中出现问题就没有法律可循。
②缺乏人才
PPP对于我国是一种新型融资模式，目前我国学者对PPP模式的研究较少，相关的专业人员也相当缺乏，大部分管理人员对它缺乏全面的了解以及清晰地认识。然而在廉租房建设中引入PPP模式，一定要有专业的人才对项目决策、招投标、签订合同以及项目实施乃至运营的整个过程进行全方面的指导及管理，因此，能否拥有一个熟悉PPP模式的管理人才至关重要。
（5）问题的解决
在劣势分析中曾提到，项目投资面临很大的风险，因此，风险的识别和分配是成功运用PPP模式的关键。在签订特许权协议时，应当确定合理的贴现率，对融资的可行性进行评估、确认，并采取合理有效的风险分配方案，把不同的风险分配给最有能力承担的参与方。
廉租房建设虽然投资回收期长，但能得到政府的贷款担保、土地划拨、税收优惠等一系列相关支持，并且投入使用后的租金可以按市场租金确定，廉租租金由承租人负担，市场租金与廉租租金的缺口由政府财政补贴，租金的连续性和稳定性是完全可以保障的。
在法律法规保障不健全这一问题上，当务之急就是政府建立适合PPP模式的法律法规，从而打破现有法律对于PPP模式在廉租房建设融资方面的约束。目前我国正在对这一方面进行研究，所以约束的解除只是时间问题。
针对于人才短缺问题，可加快有关PPP融资模式专业方面的人才培养，借鉴国外先进的管理经验，使PPP模式中国化，从而更好的为我国的廉租房建设乃至基础设施建设提供服务。
3.财务方案的可行性分析
当前我国廉租房的主要来源是集中建设廉租房住宅小区，现拟定如下方案并举例说明应用PPP融资模式的财务可行性。
（1）提出方案
由民营企业资本承担廉租房建设的初始投资额V，政府给予其土地出让优惠及税收优惠。建成后的廉租房由项目公司经营出租，根据合同约定当特许权协议期限界满时，再一次性转让。在此期间，政府应按年给予民营企业租金补贴，该租金补贴金额为市场租金与廉租房租金标准的差额。
假设开发完成并投入使用后每年的净收入保持不变，采用现值法，当现值P大于初始投资额V时，项目可行。收益期n年内的收入现值为：
其中：P―现值；A―年净收入；i―贴现率；n―收益年限；F―转让收入。
理论上A为年租金收入扣除房屋折旧费、维修费、管理费，但在廉租房项目中，经营租赁期间不考虑房屋折旧费，维修费及管理费包含在廉租房小区的物业管理费中，在这里也不考虑。因此，A即为年租金收入。
协议期满后的转让收入F很难预测，在这里我们假设转让收入为初始投资加上其存入银行所获得机会成本。即：F=P（1+I）n，I为存款利率，假设年存款利率不变，为现在五年期存款利率3.6%。
根据安全利率加风险调整值法确定贴现率i，安全利率是指无风险的资本投资利润率，市场风险主要有政策风险、经济风险、社会风险。
（2）实证分析
以昆明2010年首批建设的廉租房小区为例。昆明在建的1000套廉租房位于主城四区内，将于今年10月份完工。每套房屋面积为50―70m2，分为4―10人间，总建筑面积60000m2，主城四区房屋的市场平均租金为20元/m2.月。
现假设该项目采用PPP模式，民间资本初始投资额为1.2亿元，贴现率为6%，1年建设期，特许权协议期限为20年。
A=20（元/m2.月）×12（月）×60000（m2）=1440万元
F=120000000×（1+3.6%）20=2.23亿元
P=14400000×(P/A，6%，20)+223000000×（P/F，6%，20）
=14400000×11.4700+223000000×0.3118=234699400元≈2.247亿
P=2.247亿元＞V=1.2亿元
所以廉租房项目采用PPP模式在财务上是可行的。
五、结语
通过本文的论证分析可见，在廉租住房项目中引入PPP模式，能够有效缓解政府部门廉租房项目建设融资的压力，并增加廉租房的供给量，同时也能够使私人部门获得一定的利润，在理论上是可行的。因此，PPP模式为突破廉租房建设的资金瓶颈、实现我国住房保障事业快速持续和健康发展提供了一条十分有效地途径。
参考文献：
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[3] 中华人民共和国财政部.廉租住房保障资金管理办法.国发[2007]64号2007(10)
[4] 金秋萍：初探我国廉租房融资的现状及模式创新[J].北京房地产,2008(2)
住房建设论文范文第14篇
[关键词]保障性住房 认知偏差 行为决策理论
保障性住房的功能是满足中低收入者的住房需求，因此，扩大保障性住房建设的目的在于让更多的中低收入者住有所居，而不是将其作为一种调控工具以稳定房价或者拉动内需。保障性住房的调控功能已被政府，学界及业界所认同。但是，保障性住房该不该具有这一功能，保障性住房功能的认知偏差对保障性住房市场发展以及整个房地产市场的发展会否造成不利影响却很少有学者提出质疑。基于此，本文就基于保障性住房功能认知偏差——保障性住房具有调控功能认知下，政府、房地产企业和消费者的决策行为对房地产市场效率的影响展开分析。
一、保障性住房功能的认知偏差对房地产市场效率影响的理论基础
20世纪50年代Simon提出了人类有限理性(bounded rationality)的概念, 揭示了人们在认知上无法实现最优化, 在实际判断中经常不遵从概率和最大效用的原则, 其结果就是产生了各种对规则的偏离和认知谬误(cognitive fallacy)。在Simon有限理性概念的基础上，Kahneman和Tversky等人自20 世纪70 年代以来进行了大量关于认知决策的启发式和认知偏差的研究。Kahneman和Tversky认为在不确定条件下，认识偏差的存在会致使人的判断或决策出现以偏概全、以小见大的情况，也就是说，现实中的人们通常只是重视以直观性现象为依据的条件概率，或者说是按小数法则而不是按大数法则来决定自己的决策。郑雨明(2007)在综合Kahneman、Gigerenzer 等人的观点, 将认知偏差定义为：个体在认识和判断事物时, 与事实本身、标准规则间所产生的某种差别和偏离, 或偏离的倾向和趋势, 是认知与被认知的事物之间、应遵从的判断规则和人们的现实表现之间所存在的一种无法拟合的缺口, 一种没有实现的不完全匹配, 是人们的认知局限和认知风格、感觉机制和加工策略、个体动机和情绪情感等因素共同作用的结果。
随着认知心理学的发展及人们对认知偏差研究的深入，促成了理性决策悖论的形成。对行为决策理论影响最大的学者是Kahneman和Tversky。他们把认知心理学的研究成果运用到经济决策中，发现人们的“三类认知偏向”，并根据不确定条件下人们的真实决策行为，提出了“预期理论”(Prospect Theory) [3]。这也是行为经济学理论中最重要的部分，而预期理论的基础就是认知心理学中的偏差分析。
综上所述，我们可以看出，认知心理学中对认知偏差的研究促成了行为决策理论的发展。行为决策理论是通过实证的方法研究人们的实际决策过程，描述决策者真实的决策行为，从中归纳出行为特征并从认知和心理方面进行解释，提炼行为变量并改进理性决策模型。其研究范式是先提出有关人们决策行为特征的假设，然后从实验、统计调查、访谈等方法中得到的现实资料来证实或证伪所提出的假设，从而得出结论[5]。黄成(2006)对行为决策理论发展的历程及各阶段中决策行为的实证研究方法进行了梳理，发现决策行为的实证研究方法（观察法、调查法、实验法）在很大程度上决定了行为决策理论发展的进程[6]。
二、保障性住房功能的认知偏差对房地产市场效率的影响
观察法指研究者在未经控制的日常生活条件下，有目的、有计划、系统地观察记录经济行为人的外部表现，从而分析、判断其行为及心理活动的一种方法。下面，我们将通过观察法归纳和描述政府、房地产企业、消费者三个中观主体的决策行为及其对房地产市场效率的影响。
1.保障性住房功能认知偏差下，政府的决策行为及其对房地产市场效率的影响
廉租房的资金来源主要是公共财政预算安排的专项资金和接受社会捐款的住宅保障资金，而经济适用房建设用地一般通过行政划拨，免收土地出让金，大部分税费减免。因此，依靠保障性住房拉动内需时，政府没有动力建设保障性住房。另一方面，政府在保障性住房的建设标准上监督不力，会出现保障性住房建的不经济、不适用，比如建筑面积过大，功能和装修标准过高，导致总价过高，使得低收入者和“夹心层”无力购买保障性住房，从而导致经济适用房销售对象的外延就无限放大。通过建设保障性住房以抑制房价时，一方面政府在通过建设保障性住房抑制房价上涨上没有动力，不愿意房价下降。因为房价下降会影响地价，从而政府的土地出让金也会“缩水”；另一方面，从经济特性上讲，土地是一种有限的不可再生的自然资源，稀缺性决定了其供给弹性小，因此地方政府在保障性住房的土地划拨上缺乏动力，不舍得划拨更多的土地用于民生工程建设。
从上面的分析我们可以看出，在保障性住房功能认知偏差下，政府的决策行为引起的房地产市场低效率的主要表现：一是保障性住房不能很好的配置给保障对象；二是地方政府在保障性住房建设用地的配置上缺乏动力。
住房建设论文范文第15篇
关键词：新农村，住宅建设，居住质量
随着我国城市化进程的不断加快，广大的农村正逐渐富裕起来，农村经济得到迅速发展，但是，与城市住宅和居住环境相比，农村民居和环境没有得到实质的改观，仍然比较落后，随着农民收入稳步增长，群众的生活水平不断提高，传统村镇体系和传统民居已经不能满足农民的现代生活。为此，在我国政府的“十一五”规划中，提出了“建设社主义新农村”的重大历史任务。
河南是人口大省，也是农业大省，长期以来，河南省大部分农村地区的人居环境不能令人满意，农村住宅居住质量和住宅建设存在诸多问题。本文在分析农村住宅建设存在问题的基础上，结合农村现状，深入探讨了出现问题的原因。
1 农村住宅存在的问题分析[1,2]
1.1总体设计规划不合理，“空心村”现象严重
首先绝大部分农村没有按照《村庄规划标准》要求进行总体规划，反映的是村庄布局散、规模小、建设乱、交通不便、社会功能不完善。村民根据自己的选址要求，拿到审批手续后，便自行建造，缺乏全局意识导致住宅自然分布。有些村民修建新房，并不在以前旧宅上翻新，而是重新选址，一户多宅，重复占地。一些经济相对落后的村组，村民考虑到乡村内部基础设施较差，许多村民选择在村庄外部，道路附近建新房。形成村内大量旧房闲置，破烂不堪，村庄周围新建房屋布局零乱的“空心村”。此外，村民单户独立式住宅比较多，住房面积喜欢偏大，不考虑自家人数，间数越来越多，房屋越高越好。一些先富起来的农民建起了三层楼房，农村人始终坚持的片面风水原则，认为自家西边邻居的房顶不能高过自己家的房顶，如果高过自己家屋顶是一定要阻止或加盖，迫使有些会建造所谓的假三层，就是从外观上看是三层，实际只有两层。诸如此类而产生的纠纷层出不穷，浪费的建材不胜枚举。且临路、临街乱搭建生产经营性用房，房屋的层数、进深、朝向等均参差不齐[3]。
随着农民生活水平的不断提高，人们对居住条件的要求越来越高，农村居民争相盖房改善居住条件，新建房屋不断向村外延伸，大量占用耕地，形成带状、块状式新村。
一方面，村庄规模盲目扩大，给耕地保护带来了很大的压力。据《中国土地统计年鉴》统计1995年全国农村个人新增建房用地29090公顷，其中占用耕地10637公顷，1996年全国农村个人新增建房用地29109公顷，其中占用耕地10174公顷。另据全国土地详查提供的数据，2000年我国村镇居民宅基地己达2.5亿亩，大大超过规划用地2亿亩的控制指标[4]。
另一方面，农民每人法定拥有的宅基地面积大于城市居民，再加上宅前宅后的场地、与邻居山墙之间的距离，使得农村人均居住用地面积过大。此外，很多农村居民建新房但却不拆掉原来的旧房，一户多宅的现象普遍存在，或者造成“空心村”的情形，或者将多余的房屋出租，造成土地的浪费，也使得农田难以形成成片规模，影响了土地的集约利用和农业的规模经营[5]。
1.3缺乏设计，住宅功能失调
农村住宅建设极少经过正规设计，建房施工基本没有正规的设计图纸，多是简单模仿，自筹自建，导致农村，设施严重不足。住宅平面布局和空间组合极不合理，人畜混居、生产生活不分、内外不分、动静不分、干湿不分、设施不全、设备简陋。，居住质量。厨房卫生间功能不齐全，室内污染物严重超标，难以满足新农村农民的正常居住需求。
1.4建筑质量参差不齐，安全隐患较大
从事乡村建设的施工队伍大多由乡村木匠和泥瓦匠拼凑而成，由于缺乏对其管理、培训，稍有点砌墙抹灰技术的农民就拉起施工队承揽工程，没有营业执照，更谈不上资质等级，队伍素质低，缺乏必要的技术装备，施工无监督，质量无检验。其施工前的盲目性和随意性大，往往忽视水文地质因素，施工中砌筑墙体不讲质量、混凝土使用不按规定操作、屋架承载缺乏科学计算等，导致房屋功能和质量低下，建筑质量隐患较大。
1.5民居抗震性能差
近年来发生在我国农村地区的地震都造成了严重的人员伤亡和经济损失。，居住质量。农村地区广大人民群众的生命财产和社会发展面临着严重的地震灾害威胁。地震造成的房屋倒塌是农村地区人员伤亡的重大直接原因。文献[6]对我国某地区民居调查发现，具备一般抗震性能的只占当前农居总数的10%，而大约90%的房子不具备抗震性能，91%的人口居住在这些没有抗震性能的房子里。抗震性能差已成为我国各省农村亟待面临的一个共性问题。
1.6建筑室内环境与居住条件较差
目前，河南农村住宅多为低层砖混结构，其护结构过于单薄，外墙墙厚不够；水泥面层的平屋顶几乎没有任何保温隔热措施；门窗过大面积大且材料低劣等均是造成用能效率低的主要原因，农村住宅实际能耗远高出国家标准。随着农民生活水平提高，农村能耗将加快提升，这将对全国能源供应造成巨大压力。
2 原因探讨
2.1城乡二元经济社会结构
长期以来，由于一系列制度的实行，我国农业与工业处于对立状态的二元经济结构，也就必然导致城市与乡村对立的二元社会结构，二者相互影响，形成了城乡分隔、工农排斥的二元社会经济结构。城乡居民在生存和发展等基本权利上处于不平等的地位，表现在城市社区发达，现代化程度高；农村社区封闭、落后，带有浓厚的传统特征，发展缓慢[7]。二元社会经济结构的存在，使得农村生产率低、产业结构不合理农村大量剩余劳动力得不到转移；削弱了农村发展的物质基础，延缓了农村居民生活水平的提高；制约了现代文化的传播。
虽然自1978年改革开放以来由于制度创新带来了巨大的推动力，但中国社会的二元性仍然根深蒂固地存在着，制度约束仍然是农村各项事业发展的主要障碍。，居住质量。其对农村建设影响具体表现为。
（l）快速发展的农村经济与滞后的城镇化之间的矛盾
改革开放以来，我国农村变化迅速、随着农业生产力的提高，农村出现了剩余资金的积累，同时劳动力的剩余也逐步显性化，由于我国实行的是城乡二元对立的杜会体制，因此，农村的资金和劳动力等要素不能顺利进入城镇，由此引发了乡镇企业的发展和大量农民工的出现。随着农村非农产业的发展，农户的收入逐渐增高，其来源也逐步向二、三产业转移[8]，然而此时我国城乡体制改革相对滞后，户籍制度、生活保障制度、医疗保险制度等的差异使得农民资本与劳动力转移的门槛过高，严重阻碍了农民进城的步伐。土地是农民最重要的生活保障资料，假设农民彻底放弃土地进城发展，意味着失去土地这一保障，而进城后农民文化水平低、其他各项技能较差，很难找到工作，即使找到工作也是工作强度大，工资水平低的行业，随时还有可能失业，生活基本没有保障；如果农民不放弃土地做全职农民或兼业农民，首先他们有土地这一重要的生活保障资料，而且在熟悉的行业、熟悉的社会圈子中收入相对稳定。，居住质量。所以在进行充分博弈后，绝大多数农民选择了保留土地多产业发展，只有少数所谓的农民精英敢于放弃土地进入城镇发展。
（2）家庭结构的变化
由于农村经济结构非农化的发展，农民的收入来源开始多元化，人们对大家庭的依赖程度逐步降低，联合家庭开始消失，主干家庭也逐步向核心家庭过渡、家庭分户高潮开始出现，进而引发了建房的高峰，这在当时城乡对立的背景下进一步为宅基地面积的扩张提供了可能。
2.2村庄规划编制滞后
长期以来，各级部门对农村规划意识比较淡薄，至今都未建立完整的村镇规划体系[9]。据建设部统计，改革开放以来，曾经编制过村庄规划的占村庄总数的51.1%，曾经完善村庄规划的占村庄总数的21.6%。根据部分地方调查估计，农民建房按照规定经过规划建设审批的，仅占30%左右。，居住质量。上述两项综合计算，目前村庄规划建设管理制度的实际执行率仅在6%一15%之间。国家虽然制定的很多规定，如《社会主义新农村住宅图集》，但很难真正的执行，同时缺乏审批监督的管理措施。农民建房只需要找相关的管理部门批地基，就可以建房了，至于房子的质量、式样、结构、住宅之间的密度和间距不在规划范围。使得日本式、欧式、英国式等等形式都有，楼房越建越高，住宅之间的间距越来越小。不仅使不少地方出现了“只见新楼，不见新村”的尴尬景象，还增加了耕地的压力[10,11]。
2.3缺乏技术指导
各级领导十分关注农村的住房问题，编制了成套的施工图，但不是所有的建筑施工人员都能看懂，这些施工者几乎没有一个是建筑相关专业的人才，接受培训的机会也很少，加上简陋的施工设备，导致施工方面存在问题。设计人员也是良莠不齐，设计市场也是十混乱，几个人或者一个人就可以成立一家单位，没有经过深入调查，七拼八凑也能设计出一套房子。那些有资质的规划师、建筑师，结构师很少农村开展工作。
2.4农民受教育程度和文化水平较低[12]
受传统文化和小农经济生产方式等历史原因的影响，农民的受教育程度、文化水平及对社会文化的认知和接受能力都较低。农民居住的分散性、生产方式的封闭性、社会交往与联系的局限性，造成生产者的观念和心理在农民思想中普遍存在。建房时置规划于不顾，贪大求洋、随意搭建，盖了新房，旧房宅基地仍不肯退出，环境意识、文明意识、卫生意识淡薄，垃圾乱堆、脏水乱排、杂物乱堆。这也是造成村庄环境脏乱差的主要原因。，居住质量。此外，一部分农民心中的封建迷信思想还没有消除，认为现有住宅地理位置较佳或所谓“风水”较好等等。
3 小结
由于存在上述原因，河南农村大部分住房，已不能满足新时期新农民的住房需求，河南新农村建设应注重民居建设问题，从深层次原因出发，政府重视，社会关注，大众参与，上述问题将得到合理的解决，农村居住质量也将进一步得到提高。
参考文献
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[2]河南省统计局.河南省统计年鉴2008.
[3]孙丹.农户住房消费影响因素分析[D].华中农业大学，2008:30-31.
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[5]贾安强.社会主义新农村村庄建设规划研究[D].河北农业大学，2008:12.
[6]卢焕涛.农村民居抗震保安研究[D]. 中国农业科学院.2009.9.
[7]河南省环保联合会.环境保护要向农村延伸---河南省农村环境状况调研报告.2009.2.
[8]赵之枫.城市化加速时期村庄集聚及规划建设研究[D].北京:清华大学，2001:12,34,127.
[9]于静波.我国农村住房消费的比较研究[J].中国农村观察，1996(6):37-40.
[10]薛力.城市化背景下的“空心村”现象及其对策探讨——以江苏省为例[J].城市规划,2001(6):9-14.
[11]高燕.农村居民点用地整理的适宜性评价、模式及政策选择[D].浙江大学，2004:15-20.
[12]张光波，刘复国.增加农民收入的关键在于提高农民素质[J].维坊学院学,2004:10-12.
