住房保险论文范文

住房保险论文范文第1篇

银行在住房抵押贷款保险中的法律地位如何[1]，一直有较大争议。有人主张贷款银行在住房抵押贷款保险中是受益人，有人主张其是被保险人，有人主张其是投保人。正是由于人们对银行在住房抵押贷款保险中的身份定位模糊不清，甚至是混乱的，导致了人们对住房抵押贷款保险的一系列误解和盲目批评。

笔者认为银行在住房抵押贷款保险中的身份，应当区分住房抵押贷款房屋险、住房抵押贷款寿险、住房抵押贷款保证保险、住房抵押贷款信用保险等具体险种，从具体的保险利益出发来进行分析和界定。

一、住房抵押贷款房屋保险中银行的法律地位

投保人，又称要保人，是指对保险标的具有保险利益，向保险人申请订立保险合同，并负有交付保险费义务的人。[1]我国《保险法》第10条第2款将投保人定义为：“投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人”。因此，银行可否是住房抵押贷款房屋保险的投保人，取决于其是否对该房屋具有保险利益。保险利益，又称可保利益，是指投保人对保险标的具有法律上承认的利益，即在保险事故发生时，可能遭受的损失或失去的利益。[2]

银行是住房抵押贷款的债权人，同时对房屋具有抵押权。如果抵押房屋因地震、火灾等原因而发生毁损、灭失，则银行的抵押权难以实现，银行的债权也就很难保障。逻辑上，当抵押房屋因保险事故发生而毁损灭失时，保险人依保险合同给付借款人保险金；而银行作为抵押权人可就抵押房屋的保险金优先受偿。但现实中未必如此。借款人作为被保险人，既是保险利益的享有者，又是保险事故发生后保险金请求权的行使者；而银行不是保险合同的当事人，在保险合同中没有任何权利。银行作为抵押权人就抵押房屋保险金优先受偿的权利，只能由银行向借款人行使，而不能由银行直接向保险人请求支付。所以，有必要明确银行作为抵押权人对该房屋具有保险利益。[3]抵押物灭失，虽将使抵押权消灭，但抵押权人并得依抵押权之次序，分配其赔偿金，故抵押权人对抵押物具有保险利益，得基此而订立财产保险契约。[4]因此，银行对于该抵押的房屋具有保险利益，可以作为投保人，以该抵押房屋向保险人投保住房抵押贷款房屋险。

被保险人，是指其财产利益或人身利益受保险合同保障，于保险事故发生（或约定期限届满）时，受有损失，从而可以享有保险金请求权的人。在财产保险中，被保险人系指保险事故发生时，享有保险金请求权，并有权受领保险金给付之人。[5]银行投保住房抵押贷款房屋险，当保险事故发生时，银行的抵押权不能实现，遭受经济损失，其自然享有保险金请求权，有权受领保险金，所以这时银行是被保险人。

需要注意的是，借款人作为房屋的所有人，其对该抵押房产当然具有保险利益，因此借款人可作为投保人为自己的房屋投保住房抵押贷款房屋险。实践中，借款人往往应银行要求，通过特别约定条款在住房抵押贷款房屋险中将银行设定为第一受益人。有人主张在这种情况下，借款人投保的住房抵押贷款房屋险属于“为本人也为他人利益的保险”，被保险人有两个，即作为抵押权人的银行和作为抵押人的借款人。而对银行的抵押权利益的保险目的，作为投保人的借款人必须在保险合同中与保险人事先明确约定，否则，其被保险人只是作为投保人的借款人。故银行的身份应该是被保险人，或者确切地说应是第一被保险人。[6]笔者认为该种观点有待商榷。首先，如若承认银行第一被保险人的地位，则银行可以直接取得该保险金的所有权，问题是发生保险事故时借款人不一定会发生拖欠银行贷款本息的情形，借款人按期偿还贷款本息而银行又从保险人处获得保险金，导致了两次清偿。其次，如果将银行认定为第一被保险人，则必然要求借款人作为投保人应事先与保险人有明确约定，方可确认银行的被保险人身份，否则其被保险人就只能是借款人。而实践中，这样的特别约定是很少见的，绝对大多数的住房抵押贷款房屋险合同中都只是将投保人也就是借款人作为被保险人。即便经过特别约定，在被保险人栏中按顺序填明银行和借款人，保险事故发生时，银行和借款人作为顺序先后的被保险人，依据保险法规定，被保险人享有保险金请求权，那么银行与借款人两者的保险金请求权应该如何行使？银行从保险公司受领的保险金数额应该是多少呢？如果保险事故虽然发生，但是借款人另有其他资金可以并事实上按期偿还了贷款本息，那么还有必要赋予银行第一被保险人的地位吗（因为作为第一被保险人的银行依法享有保险金请求权，而在借款人按期偿还贷款本息的情形下，银行有何理由再去享有该保险金请求权）？第三，根据我国保险法的相关规定[2]，被保险人保险事故发生时被保险人通知保险人的义务。如果将银行界定为被保险人，实际上银行是很难履行这些义务的，因为银行毕竟不是该房屋的占有使用人，对于该房屋的实际使用情况并不十分清楚。

笔者认为，当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对该保险金债权享有质押权的质权人。借款人投保住房抵押贷款房屋险，通过特别约定的方式，将银行设定为该保险的“第一受益人”，并将保单交由银行持有和保管。这一特约的真实意图，并不是将保险金所有权让与给抵押权人，而只是为了在保险金给付之时，让作为抵押权人的银行先行受领和占有保险金，使保险金上成立担保物权。这种以特别约定的方式通过交付和占有担保物而成立的担保是一种质押：债务人（购房人）以其对第三人（保险公司）的债权利益，向债权人（银行）提供担保，保险金债权上成立了银行的一项意定债权质权。[7]当保险事故发生后，银行作为质权人，先行受领和占有该保险金作为借款人偿还贷款本息的担保，而不是直接取得该保险金所有权，唯在借款人未能按期偿还的情形下，银行方可以该保险金来清偿借款人所欠的贷款本息。

可见，当银行作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行既是投保人也是被保险人[3]；当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对保险金债权享有质押权的质权人。

二、住房抵押贷款寿险中银行的法律地位

借款人对自己的人身具有保险利益，可以投保住房抵押贷款寿险，当借款人因意外事故导致伤残、死亡或者因疾病等情形而丧失还贷能力的时候，由保险公司代为偿还贷款本息。借款人此时既是投保人，也是被保险人。

住房抵押贷款寿险，属于人寿险。人寿险保险的受益人，系指要保人或被保险人指定享有人寿保险契约利益或保险金给付请求权之人。[8]我国《保险法》第39条规定：“人身保险的受益人由被保险人或者投保人指定”。住房抵押贷款寿险中，借款人既是投保人也是被保险人，当然有权指定该保险的受益人。因此，在住房抵押贷款寿险中，银行可以经由借款人的指定，而成为该保险的受益人。银行作为该保险的受益人，只能于债权限额内受领保险金给付，因为借款人指定债权人银行为该人身保险的受益人，旨在确保其债权的实现，也仅仅系确保其债权实现，至于其高于债权额的保险金额，实质上是为自己投保，理应归借款人所有。[9]

债权人对于债务人，具有债权上之经济利益。因此债务人之生存、死亡，对于债权人有金钱上之利害关系，故债权人对于债务人有保险利益存在，得以债务人之生命或身体为保险标的，而与保险人订立保险契约。[10]故银行作为债权人，得以借款人（债务人）的人身或生命为保险标的，投保住房抵押贷款寿险，以保障其债权的顺利实现。实践中银行投保住房抵押贷款寿险的情形极少。

三、住房抵押贷款保证保险中银行的法律地位

借款人向保险人投保住房抵押贷款保证保险，以担保自己的债务能够顺利清偿，当借款人未能按期偿还贷款本息时，由保险人代为偿还其所欠贷款本息。此种保证保险，类似于有偿的保证担保，保险人作为保证人，向银行担保借款人能够按期偿还贷款本息。一旦发生保险事故，借款人未能按期偿还贷款，银行于此情形可以请求保险公司代为偿还借款人所欠的贷款本息。所以在住房抵押贷款保证保险中，银行是被保险人。需要注意的是，保证保险因保险事故造成的损失并非总是由保险人完全承担，国外有些保险公司即只按被保险人（债权人）放贷总额的75%承担保证保险责任，而另外25%的风险则由被保险人自己承担。之所以如此，是为了防止被保险人滥放贷款，促使其谨慎从事。[11]超级秘书网

四、住房抵押贷款信用保险中银行的法律地位

银行为了防范借款人因为意外事故导致伤残、死亡或因疾病、丧失劳动能力等原因而发生无法按期偿还贷款的信用风险，可以借款人的信用向保险公司投保住房抵押贷款信用保险。当发生借款人信用风险时，银行有权请求保险公司向其支付保险金，以保障银行的债权顺利实现。因此，在住房抵押贷款信用保险中，银行既是投保人也是被保险人。

【参考文献】

[1]李玉泉：《保险法》(第二版)，法律出版社2007版，第122页。

[2]朱铭来（主编）《保险法学》，南开大学出版社2006年版，第78页。

[3]杨光：“论改进我国的住房抵押贷款保险条款”，载《北华大学学报》（社会科学版），2007年第3期，第29页。

[4]梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004版，第63页。

[5]温世扬（主编）：《保险法》，法律出版社2007版，第64页。

[6]陶丽琴、申进忠：“对住房按揭贷款两个保险问题的法律质疑”，《国家检察官学院学报》，2002年第2期，第27页。

[7]陶丽琴：“抵押物保险合同上的担保物权的竞合——以按揭住房保险为视角”，《现代法学》，2007年第1期，第61页。

[8]梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004年版，第234页。

[9]尹田：《中国保险市场的法律调控》，社会科学文献出版社2000年版，第186页。

住房保险论文范文第2篇

本文所说的住房反向抵押养老保险是面向拥有自有产权住房的老年人的一种融资性寿险产品，目的在于增加住房产权拥有人的收入，避免其退休后的生活质量出现大幅下降的情况。住房反向抵押养老保险是由保险公司提供的保险形式的住房反向抵押养老保险。房屋产权所有者通过某种制度设计把房屋抵押给保险公司，后者对房屋进行综合评估后，将住房产权拥有人的房产价值在其有生之年内提前折现，定期向房屋所有人发放固定金额的养老金，房屋所有人在获得现金的同时，继续拥有房屋的居住权。待房屋所有人去世后，保险公司获得房屋的产权，对该房产进行销售、出租或者拍卖，将所得用来偿还贷款本息后，剩余部分按约定比例返还其家人。简称为“以房养老”保险模式。

2我国城镇居民养老面临的资金困境

我国已成为世界上老年人口最多的国家，人口老龄化程度迅速加快。2010年11月第六次全国人口普查数据显示，我国60岁以上老年人口达到了1.78亿人，占总人口比例为13.26%;65岁以上人口超过1.19亿人，占总人口的8.87%。我国于2000年即已进入老龄化社会。我国将于2020年达到2.43亿老年人，2025年将突破3亿老年人。从大多数国家的发展经验来看，老年人贫困化程度高于其他年龄段，需要适当的政策进行干预和调节。随着人口老龄化的加速，全体人口中贫困人口的比例也将随之提高，因此老年人养老资金缺乏问题已经显现，并将在今后变得更加严峻。另外，根据建设部有关数据显示，我国城镇90%以上的退休老年人拥有自己的住房，但其中有两个数据值得我们注意:一个是空巢老人家庭占30%，一个是独居老人超过了37%。这些老年人每户的平均住房面积是70平方米。这部分老年人空守着房子，拿着微薄的养老金，生活艰难。“以房养老”保险模式就是为这些老年人的制度设计，房产将成为他们的养老保障。房产既是前半生的居室，又是后半生的养老保障。参加住房反向抵押保险制度的养老模式，能为参保的老年人盘活房产价值，大幅提高退休后的收入，解除经济顾虑，有利于保持社会稳定和社会尊重。尤其在实行遗产税后，可以成为合法避税的途径。

3反向抵押养老保险的经济学分析

反向抵押养老保险的理论依据主要由以下两个理论构成:原理一是货币的时间价值论，是指货币随着时间的推移而发生的增值，它也可被看作资金的使用成本。保险公司作为资金的供给方，需在按期支付给投保人资金过程完成后保证一定的利润水平。保险公司通过专业评估，根据现行利率、预期利率的波动以及房屋的增值、折旧的因素，计算出抵押房屋的现值;然后根据资金供给时间、预期利率、通货膨胀率、房屋预期增值等相关数据，贴现得出每期应该支付的金额。原理二是生命周期假说①。理性的消费者会根据效用最大化的原则使用一生的收入，合理的安排一生的消费与储蓄，使一生中的收入等于消费。一般人在跨入老年后通常没有收入或收入大幅减少，需要以工作期累积的养老金和储蓄来保障其养老的需求。在现行的社会养老保险制度下，社会养老保险只能作为基本养老保障，不能维持其退休前的生活水平。为满足多样化的养老需求，需要社会提供某种适当的制度安排，保障退休后平滑消费的实现。在现有情况下，房屋的剩余寿命长于老年人的预期余命，反向抵押养老保险可以实现将房屋价值在一定时间内以现金流的形式变现，满足老年人退休后的平滑消费需求。本文通过一个简化的公式来计算以按年给付终身年金的方式，为老年人可能带来的收益。f(m)=Vc+Ve－PI－MCL－C式中:m———老年人的“年给付金额”;Vc———老年人抵押房屋的“当期有效保险价值”;Ve———老年人抵押房屋的“增值预测值”;PI———需要扣除掉的“预付利息”;MC———营销费用，包括佣金、律师费等;L———老年人当期年龄的“平均余命”;C———保单存续期间每年的物业费、房产保险或房产税等其他税费。以现年70岁的男性为例，拥有自有产权房屋一套，房屋面积为120平方米，经估算有效保险价值为500万元。该房产预计增值30%，扣除预付利息35%，实际给付计价总额为422.5万。本文采用2000—2003年中国人寿保险业生命表作为数据来源，平均寿命为84.8岁，给付年限为14.8年，每年给付金为28.5万元人民币，每月给付金额为2.38万元人民币。

4保险公司所面临的风险和机遇

4.1高房价下的房地产资产泡沫风险

中国的房地产市场发展迅猛，房地产价格不断攀升，房地产泡沫问题不容忽视。根据其周期性的特点，在反向抵押养老保险这一过程中，房地产市场趋势向上时，房产具有保值增值作用，保险投保人的利益受到损失;房地产市场趋势向下、甚至泡沫破裂时，保险公司将面临严峻的风险。

4.2利率和通货膨胀率的风险

在长期的经济发展过程之中，利率的调整和通货膨胀率的变化是不可避免的。反向抵押养老保险产品具有长期性和数额大的特点，利率和通胀率作为影响反向抵押养老保险产品的重要参数，直接影响反向抵押养老保险支付的结果，影响保险公司反向抵押养老保险业务的盈亏。

4.3长寿风险

反向抵押养老保险通过确定老年人的预期余命计算养老金的给付金额。长寿风险是指由于老年人的实际寿命高于预期余命所带来的风险。虽然寿险公司的生命表具有较高的参考价值，但是随着生活水平和医疗水平的提高，人类的寿命延长是必然趋势，这将导致养老金的给付总额大于房产价值，保险公司将承担损失。

4.4房屋土地使用权问题不明确

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，我国居住用地的土地使用权出让最高年限为70年，但多数住宅的使用年限不足70年。虽然我国《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但如何续期，有偿还是无偿，《物权法》没有明确规定。如果抵押房产的剩余土地使用年限小于反向抵押养老保险的期限，土地续期、抵押物是否需要变更问题会增加保险公司反向抵押养老保险业务的运营成本。在另一方面，保险公司同样面临着巨大的机遇。反向抵押养老保险将为保险公司打开数十万亿资金的市场。中国老年人与“准老年人”房产多、价值大，现值约60万亿元。保险公司不但可与房产所有人共同分享房产增值部分，更可以对入保老年人开展多项增值服务，包括医疗保险、护理保险、委托理财等。

5实施反向抵押养老保险的政策建议

住房保险论文范文第3篇

一、保证保险、信用保险及担保

我国保险界对保证保险的有关论著甚少，少量书籍中对此概念的介绍也颇为含混，理论上的不成熟使人们对保证保险及相关问题的认识也比较混乱。因此，有必要首先从概念界定入手，分析保证保险这一概念的内涵和外延。

据《保险法与保险实务全书》所载，“保证保险是由保险人为被保证人向权利人提供担保的保险。当被保证人的行为致使权利人遭受经济损失时，保险人负经济赔偿责任”。《中国保险百科全书》也有同样界定。有的教科书上对保证保险作了如下阐述：“保证保险，这实质是一种担保业务。为两种，一种是由保险人代被保证人向权利人提供担保，……另一种是信用保险，是权利人投保他人的信用。”由此引出两个问题：（1）保证保险与担保之间有何联系？（2）保证保险和信用保险有何不同？

（一）保证保险和担保之比较

担保合同具有如下特征：（1）担保合同必须有三方当事人，即申请人、受益人和担保人；（2）担保合同通常由义务人申请用来保障权利人的利益；（3）担保项下的赔偿责任通常是第二性的，如被担保人不付，可由保证人来代付；（4）在担保项下，担保人赔偿后有权向被担保人追索。

而保证保险的特征在《中国保险百科全书》中有如下阐述：“保证保险要涉及三个方面的关系，保证人即保险人，权利人即被保险人或受益人，义务人即被保证人。在保证保险中，当保证的事件发生而权利人遭受损失时，只有在被保证人不能补偿损失时，始由保险人代为补偿，被保证人对保险人（保证人）为其向权利人支付的任何补偿均有返还给保险人的义务。”

比较保证保险和担保合同的特征，保证保险体现着担保的特征。同时，担保与一般保险相比，具有如下特征：（1）担保合同必须有三方当事人：申请人、受益人和担保人，每一方从一开始就知道另两方的存在；而保险合同只有两方当事人：投保人和保险人，有时出现被保险人、受益人等，只是作为关系人存在；（2）担保通常由义务人申请、付费来保障他人（权利人）的利益；而保险则是由投保人申请、付费来保障自己的利益；（3）担保所承担的是申请人方面的风险；保险所承担的是投保人自己无法控制的、偶然的、意外的风险，投保人的故意行为属于除外责任；（4）在担保项下，担保人赔偿后有权向被担保人（即申请人）追索；而保险项下的赔款是不能向被保险人或投保人追索的，只是在一定条件下可向应负责任的第三方追偿；（5）担保项下的赔偿责任通常是第二性的，即“如果被担保人不付，我来支付”，这是由担保合同对商业合同的从属性所决定的；而保险赔偿无所谓第二性，只要符合条款规定，保险人即应从速支付；（6）在办理担保时，担保人通常要求申请人出具偿还保证书、第三方反担保、或提供附属抵押品；在办理保险时，保险人对投保人无类似要求。

需要说明的是保证保险的英文“BOND”，本身也有“保证书”或“担保函”的意思。所谓“BOND-ING”，就是办理“担保函”的业务，银行称之为“保函业务”。保证保险虽有担保特征但又不同于银行保函，其业务范围、条件、手续、程度、收费等方面均有差别，保证保险只是在传统上或依照有关法律规定保险公司可以办理的一种特殊的担保函。由上可知，保证保险是一种由保险公司开展的具有担保特征的特殊保险业务。

（二）保证保险和信用保险之比较

广义的保证保险提供两个方面的保证：应被保证人要求向权利人保证其信用和根据权利人要求保证被保证人的信用。二者存在严格的区别，前者称之为保证保险，后者称之为信用保险。狭义的保证保险仅指前者，本文所指的保证保险是狭义的。关于信用保险的性质，理论界常常把它与保证保险相提并论，均纳入担保行为。教科书上把信用保险作为保证保险的一种，仅把二者作保险对象上的区分，甚至出现信用保证保险这样的名词，实际上是不确切的。

信用保险具有一般保险的特征与原则，如信用保险只有两方当事人，即保险人与被保险人；承保的风险是对方的信用，是投保人自己无法控制的、偶然的、意外的风险；保险人可行使追偿权等等，无不体现信用保险的保险本质特征。比如拿买卖合同来说，卖方向保险公司投保了买方的不支付货款的风险，这是信用保险；反之，卖方应买方的要求向保险公司投保自己不履行合同的风险，才是保证保险。这里，保证保险的标的是卖方应尽的义务，风险为卖方的不守约行为；而信用保险的标的是买方应尽的义务，风险为买方不守约行为。在一般债权债务关系中，债权人投保债务人不还债的信用风险，叫信用保险；而债务人应债权人要求投保自己不履行还债义务的信用风险，叫保证保险。所以，不能因两者都承担“信用风险”而将它们混为一谈。

二、住房消费信贷保证保险权利义务关系的特征分析

（一）住房消费信贷保证保险的特征

住房消费信贷保证保险是购买住房的借款人应银行的要求，为届时分期付款而向保险公司寻求信用保证的一种保险。当保险事故发生，受益人（银行）遭受经济损失时，由保险人代为补偿；借款人对保险人为其向受益人支付的任何赔偿，有返还给保险人的义务。保险人承保的是借款人还款的信用，保险人必须严格审查被保证人的资信。可见住房消费信贷保证保险合同具有如下特征：（1）具有三方当事人：投保人（借款人）、受益人（银行）和保险人（保险公司）。（2）借款人投保，支付保险费来保障受益人（银行）的利益。（3）保险人承保的风险是投保人（借款人）方面的还款信用风险。（4）在办理此保险时，保险人通常要求申请人出具偿还保证书、第三方反担保或提供附属抵押品。（5）保险人在保证项下（保险责任内）发生保险事故并收到索赔要求后，有权处置附属抵押品，或向借款人及其反担保追索，以代偿借款人的债务。

（二）住房消费信贷保证保险操作中的误区及解决方法

由保证保险的担保特征所决定，在住房消费信贷保证保险中，对抵押物的处置适用民法及担保法等法律法规。现今我国有关保证保险合同中，往往是银行（受益人）和借款人（投保人）在签订借款合同时，设置了相应住房抵押条款或已把相应抵押合同作为借款合同的从合同。其本质是，既要求借款人作贷款所购住房抵押担保，又要求借款人选择保证保险，造成借款人双重担保负担，而银行作为受益人便获得了“双重保险”。这一做法，完全是银行利用自身地位优势，在大量呆帐和不良资产的重压下，为了自身贷款安全，重复防范住房信贷中的道德及行为等风险。而保险公司未获得投保人（借款人）的任何抵押担保，从而使保险人在履行保险合同的责任时，缺乏对其权利的应有保障，使得在保证保险操作实务中，人为地增加了抵押权在保险人和受益人之间的转让环节，甚至是障碍，不利消费信贷业务的开展。

科学的做法是，应根据《保险法》及《担保法》有关立法精神及相关规定，采取如下两种方法解决：方法一：变更住房消费信贷保证保险合同为住房消费信贷信用保险合同。合同中，银行作为投保人，为借款人不履行还款义务的信用风险投保，保险费应由银行支付，仍可保留原相应住房抵押合同作为借款合同的从合同或必要条款。方法二：还住房消费信贷保证保险本来面目，让保险人与借款人直接签订贷款所购住房抵押协议，或把它作为相应保证保险合同中的必要条款。这是由保证保险合同的担保特征所决定的，也是保证保险运作规范的要求，同时，也符合《担保法》的有关规定。

（三）住房消费信贷保证保险的风险及对策

住房消费信贷保证保险对被保证人（借款人）的信用起到了一个有效的保证作用，在一定程度上保障了银行贷款安全。虽然许多风险可由相应的其他险种覆盖，但保险公司自身仍面临诸多风险，难度最大的是借款人信用风险的规避。虽然理论上保证保险是零赔付率赔偿，但由于保证保险运作的营业费用、赔款与抵押物处置后追回的款项差额，特别是经济衰退期，赔付概率会增大。同时在赔偿基金的提取上，一般方法，对一年期合同，按自留保费的50%计提未到期责任准备金；但对长期合同，责任准备金的计算应按借款年限来折算准备金。这些均应该由保险公司收取一定费率的保费，以使其顺利运作。

实际上，贷款所购住房，抵押合同附属于银行与借款人的借款合同，其抵押权归银行所有，住房消费信贷保证保险合同就必须有一个抵押权转移的操作环节，而这一转移环节相应的法律法规尚未完善，增加了保险公司抵押权转移风险，所以，这一转移环节必须清除。必须保证贷款所购住房抵押合同成为相应保证保险合同的必要条款或合同，这也是保证保险科学运作的必要条件。保险人即使在完全拥有相应抵押物的抵押权后，在抵押权的处置上，仍面临处置不了的风险，这在法律实践中也大量发生。在法律、法规不完善，执法不力的环境中，保险公司如何规避法律风险，仍是保证保险运作的关键问题。实际上，目前房地产市场上至少有50%以上的交易对象是期房，开展保证保险面临的风险更大，抵押物的确实存在，以及其价值确如购房合同所定的价值一致，其中风险是客观存在的，保险人必须面对这些复杂风险加以规避，否则，保证保险本身无法“保险”。

但是，由于其风险覆盖率低，远没有充分防范及规避对住房消费信贷业务中各方主要风险的需求，其只是提供了对保证担保的需求，真正替借款人保障的很少，没有达到最大可能保障购房者所有权的要求。同时，在操作层面上，几个关键环节还存在如下障碍：

1.保证保险合同中，保险人承保的是借款人还款的信用，因此，要求保险人必须严格审查被保证人的资信。但在实际运作中，这一环节往往由银行审查。银行在保证保险中，往往根据其对住房贷款者所作的信用评估，只是对其认为信用风险大的消费者，强制要求其购买保证保险，而对其认为信用风险不大的消费者，则并不努力推荐保证保险。因而造成投保人数减少，保险公司业务风险选择被动，从而使保险公司自身风险增加。加上银行及其相关机构没有建立个人信用制度，相配套的信用信息系统工程也尚未建立，而保证保险作为一种担保，必须要求保险公司与借款人是一种长久密切合作的关系，以便在过程中跟踪服务、控制风险，这一矛盾使得保险公司在开展此项业务中难以控制风险。

2.保证保险是一种特殊的保险业务，风险因素复杂，在一定保险责任范围内，其保险费率的计算，要有一个严密的风险评估及成本核算做为基础，且要求科学可行。而目前我国保证保险风险评估系统尚未建立，其承保的属信用风险，必须搜集和研究有关信息，逐一地做出是否接受的判断以及以何种条件承保，要制订出商业上可行的保险费率，目前需要靠市场试验。

3.住房消费信贷保证保险往往同时要求以贷款所购住房作为抵押。一旦保险事故发生，银行或保险公司对抵押物风险及抵押物处置风险具有不可控制的一面，这需要进一步完善配套相关的法律、法规及政策。

4.由于风险覆盖率低，没有覆盖的风险还需要相应的住房保险、寿险或其它方式来规避。

三、拓展保证保险，促进我国住房制度的改革

（一）西方国家可借鉴的经验

在欧洲国家，一般采用住房抵押担保、住房贷款保险等方式，如英国、荷兰等国；采用团体保险模式，如法国、意大利、西班牙等国；采取住房贷款寿险模式，如瑞典等国。不同保险方式各有其优缺点。其中法国的住房贷款保险不仅仅对死亡提供保障，同时还保证在借款人丧失劳动能力、失业等情况下向银行还贷，消除了借款人无处藏身之担忧，值得我们参考。法国的住房贷款保险运作基本程序如下：银行受保险公司委托，要求借款人填写投保时必需的健康问卷，同时，借款人和银行之间展开购房贷款的谈判。如果保险公司对某些银行转来的问卷存在疑虑，其结果将直接影响银行是否提供此笔贷款。银行、借款人和保险公司三方的责、权、利主要通过两个合同加以明确。一是保险公司和银行的合同；二是银行与借款人之间的借款合同。其住房贷款保险一般采用团体险模式，使其投保人数非常多，可以最大限度地降低保险费率，同时对任何年龄的投保人可以实行相同的费率，保费计算简单，容易管理。

（二）我国拓展住房消费信贷保证保险的对策

1.进一步营造信用消费的政策环境。住房消费信贷保险业务的发展与房地产业的兴衰休戚相关，而要在短期内改变我国房地产市场有效需求不足之重症，就必须完善有利于房地产市场繁荣的经济政策和法律法规。第一，鼓励商业保险公司积极参与，给予其专项低税政策或专项补贴政策；第二，尽快削减或取消在住房开发中的不合理收费，使商品房价大幅度的削减成为可能，从而增大商品房的有效供给；第三，进一步深化有利于扩大内需，促进经济增长，有利于促进老百姓收入增量的经济政策。在居民的收入增长预期趋缓，对住房未来消费不确定因素尚有后顾之忧，银行消费信贷的条件还不够优惠和便捷的情况下，提高老百姓的收入增量是推动住房信贷业务的根本之道；第四，要加快住房商品化、货币化房改政策的全面落实；第五，政策可规定住房信贷保险采用团体险形式，规定单位团体在住房改革中，必须给员工购买相应的住房信贷保证保险。使之具有保险强制性的一面，更有利于其进一步开展，以推动房改政策的落实。

2.健全法治，保障流通秩序。银行、消费者、房产商、保险公司形成住房消费市场的“生物链”，环环相扣，缺一不可，唯有都依法守信，才能真正体现市场经济的实质。发展住房二级市场，健全配套相关的法律、法规，尤其是针对我国执法过程中，住房作为抵押物处置难的问题，要严于执法，同时政府应采取相应的住房救济政策。3.建立个人信用制度。银行及相关机构（保险公司）应建立个人信用制度，以现代信息系统工程为基础，分阶段建立个人信用档案制度，形成多层次个人信用调查与评估制度，逐步建立并扩展个人基本帐户制度，形成银行与保险公司对个人的信用信息调查和资源共享系统。保险公司加强对个人健康问卷的设计审核，并在银行配合下，严格把关，控制风险。也可建立对居民个人资信进行调查和评估的征信机构来完善信用制度。

4.建立科学的保证保险的风险评估系统。充分考虑保证保险对信用风险的各项风险因素，用科学可行的系统方法建立住房消费信贷保险严密风险评估体系，使保险费率的厘定建立在科学的基础上。

住房保险论文范文第4篇

（一）住房公积金贷款对低收入家庭帮助有限

房改以后，中国房地产市场全面推进了市场化改革，在市场化运作下，房价出现了持续快速上涨的情况。这种情况下，大多数低收入群体由于收入低，难以付齐首付款，对于公积金因此也难以使用。相反的情况，高收入者则能充分利用住房公积金进行购房。实际上，公积金演变成低收入者缴纳，高收入者使用的尴尬局面。同时，在公积金贷款政策上，存在着倾斜高收入者的问题，现行的贷款制度，贷款数额与公积金缴纳数额成正比，高低收入者在公积金贷款额之间形成了巨大的差距，较少地享受到住房公积金的政策性低息贷款的好处。

（二）住房公积金覆盖面没有惠及大众

从目前的住房公积金覆盖来看，存在着覆盖率低的问题。其主要覆盖面集中效益较好的垄断行业、大型国有企业、股份制企业和行政事业等单位，这些单位的职工大多为高收入者。在国有企业转制过程中产生的大量下岗员工，私营企业合同工、个体经营户、农民工、自由职业者等却没有涵盖进来。据资料显示，截止到2007年末，我国住房公积金的缴存人数为7187.91万人，与全国几亿的在岗员工基数相比较，覆盖率仍然很低，最需要得到住房保障的人群没有受益。

（三）缴存基数和提取政策不够科学合理

在缴存基数上，目前的政策上，对缴存基数没有合理明确的界定，主要以缴纳者的工资基数为参照，同时制度只规定缴存公积金的基数上限，并没有限定下限，这种制度导致了低收入职工的公积金缴存额明显偏低的问题，进而导致公积金分配的不合理。在一些效益一般的单位，职工公积金缴纳数额不足百元，而效益较好的单位，缴纳数额则高达千元以上。在公积金提取上，目前的政策上，缴纳物业管理费、支付房租、家庭装修等住房消费不能够提取使用公积金。例如，低收入者往往租房生活，房租就是一笔较大的开支，但由于公积金不能使用,只得望房兴叹。

二、住房公积金如何帮助低收入家庭解决住房困难思考

（一）强化贷款政策对低收入家庭的倾斜力度

结合低收入者的实际困难，应对现有贷款政策从低收入者贷款政策制定和首付比例调整等方面进行调整，在政策上扶助低收入家庭。低收入者贷款政策制定，就是在低收入家庭购房时，提供贴息贷款，住房公积金管理中心向购房者发放一定的利息补贴，减轻低收入者的还款压力。首付比例调整，针对首付往往是低收入者购房的主要制约因素的情况，在政策上应进行相应的调整，按照低收入者的具体收入情况，划分相应的等级，针对不同的等级设定不同的贷款利率和贷款额度，扶持低收入群体购房。

（二）扩大住房公积金的覆盖面

在政策上，要强制推行住房公积金缴纳制度，将民营企业、外资企业等全面纳入住房公积金缴纳范畴，使个体小企业职工、困难企业职工、个体经营者以及农民工享受这一政策，同时应加强监管，对各单位住房公积金建立情况进行考核，提高人们享有住房公积金权益的意识，扩大覆盖面，对不建立住房公积金制度的企业单位，加大处罚力度，确保实施。在机制创新上，可以探索住宅储蓄机制建立，对于没有条件缴纳住房公积金的低收入者，在政策上参照住房公积金的贷款和首付等政策，通过个人自愿建立住宅储蓄账户的方式，弥补公积金的不足，进一步扩大覆盖面，扶持低收入群体。

（三）完善公积金缴纳基数和提取办法

在公积金缴纳基数上，公积金管理部门应进行合理测算，对低收入者的公积金的缴纳最低金额进行明确规定，规范公积金缴存，同时限制并降低高收入者的缴存上限，障其权益。在公积金提取上，在办法上应允许低收入群体提取住房公积金用于物业管理费、房租、住房维修等住房消费，提高低收入群体对住房公积金的使用率。对于生活确实困难的低收入者，可以进行人性化管理，在取得相关证明的情况下，允许其提取公积金用于其日常生活支出。

住房保险论文范文第5篇

一、我国住房抵押贷款保险现状

住房抵押贷款保险（以下简称房贷保险）是指在运用住房资金过程中为消除抵押贷款风险，最大限度降低呆坏账的发生，保障抵押权益实现而建立的一种与住房抵押贷款制度相配套的补充制度。其风险转移和损失赔偿机制缓解了住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险，有力地推进了房地产金融市场的繁荣。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。1997年6月1日施行的《城市房地产抵押管理办法》与1998年5月9日施行的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》等法规使其有了初步的法律规定。但是我国至今仍无一部法规对其进行明确的界定、适当的安排。在实践中，作为住房抵押贷款下的强制要求，购房者对住房抵押贷款保险颇多怨言，如保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限；保险公司不是按年，而是一次性收取全部保费；购房者花钱买房买保险，在贷款保险合同中却不是受益人等。

近几年，房贷保险有了一些喜人的变化，并逐步趋于合理化。从2001年6月开始，杭州各大保险公司先后调整了房贷保险的保险费率和责任范围，保费平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司实行新的房贷保险，不仅保险费率有所下调，而且在财产损失险之外增加了还贷保证险。随后武汉的人保、平安和太保三家公司调整房贷保险，投保人既可以按抵押房屋的总房价来投保，也可以按照贷款金额来投保。2001年底，上海推出“个人抵押住房综合保险，”有不少改进之处：其一，拓展了保险公司对购房者（被保险人）的保证责任；其二，保费虽然一次性收取，但在不增加保费的情况下，加大了保险公司的还贷保证保险责任；其三，投保金额由过去按全部房价计算改为按贷款余额计算；其四，改变了以往保费自贷款之日前支付而保险责任从滞后多日的交房之日起承担的不合理做法，保险期限自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时止；其五，在理赔方式上，改变了以前基于不足额保险的比例赔偿，在借款范围内按实际损失全额赔偿。2002年底，杭州市商业银行与平安杭州分公司推出新的房贷保险，明确保险费以“贷款余额”计算，并在财产损失险之外增加入寿险内容——如果贷款人因意外死亡或伤残，其家庭成员无力还贷，保险公司将承担部分或全部支付剩余房款的责任。总的看来，我国房贷保险各地做法不一，观念上与实践上均有不少误区，亟待规范。

二、住房抵押贷款保险法律关系及其存在的问题

我国的房贷保险是建立在个人信用体系不健全基础上的无奈选择，是以商业银行的贷款安全及其利益为基点的，对购房者与保险公司都有不公之处。实际上，在住房抵押贷款业务中，在对贷款人进行正确的资信评估和还贷能力分析的基础上，以成本与收益权衡的角度合理进行风险管理，是基本上能够规避风险的。以个人住房贷款业务量最大的建设银行为例，截至2001年底，个人住房贷款不良率仅为1.35％，这充分说明了房贷的安全性。再加上住房抵押与登记制度的设立，可见我国房贷保险的实质是：商业银行凭借其自身优势地位不仅要求借款人作所购住房抵押担保，还要求借款人进行保险，从而造成了借款人的双重负担，而商业银行则享受着“XX重保险”，以期充分实现贷款安全。

对保险公司来说，房贷保险也有障碍与陷阱。商业银行在办理住房抵押贷款时往往为保险公司代为办理抵押房屋的保险业务，并从中收取手续费。而这种行为有不少负面影响。首先，贷款行为、抵押行为、房贷保险行为集中于商业银行，使商业银行往往忽视对购房者资信状况的严格审查，因为其通过“抵押+保险”方式已几乎无风险而言。其次，按照现行我国保险兼业管理要求，一家兼业人只能为一家产险公司和一家寿险公司作，目的是为了防止兼业人炒作保险公司。但是实践中商业银行多为数家，按照各保险公司所支付手续费的高低和商业银行合作关系的亲疏来决定业务分配比例，而保险公司出于保费考虑，往往提高手续费或进行所谓“公关”，从而加大了经营成本。商业银行获得的收益远大于保监会规定的8％的手续费，竟能达到保费收入的40％—50％。再次，过高的手续费又导致过高的保险费率，从而影响购房者利益；而且由于逆向选择作用，可能进一步加大保险公司的风险。

我国房贷保险与美国等发达国家在观念与实践上有相当大的差别。美国等发达国家的房贷保险一般由政府提供的房贷保险和私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险构成，并以政府的房贷保险为主，带有明显的社会福利性质，其投保人多为低薪阶层。如美国联邦住房管理局、退伍军人事务部提供的房贷保险就具有国家干预性与政策导向。而私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险也建立在购房者个人信用体系完善与保险业务市场化运作机制良好的基础上，并具有费率低、险种多、灵活简便等特点。相比之下，我国房贷保险以银行信贷安全为中心的理念具有一定的偏差，而且房贷保险各险种法律关系混淆不清。

我国目前的房贷保险大致可分为三类，即财产保险、信用人寿保险和保证保险，虽然各险种已有初步发展，但是其法律关系仍不甚明晰。

财产保险是指为防止由于意外灾祸而造成较重的房屋损失而以房屋或其相关利益作为保险对象的保险。作为抵押物的房产的保全是商业银行实现抵押权的基础，当房地产价值减少时，商业银行就可以根据保险单和抵押协议，凭第一请求权人的身份向保险公司申请赔偿房屋损失和合理施救费用。该险种在赔付过程中，第一受益人应明确为银行，但以收回贷款未清偿余额为限，其余部分还是要支付给投保人的。目前我国房贷保险以这种财产保险为主。根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第25条的规定：“以房屋作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内保险单由贷款人保管。”在实践中该险种保险责任范围一般限于火灾、爆炸以及暴风、暴雨、洪水等自然灾害，保险金额按照实际购房金额计算。这就存在两个极不合理之处：一是上述第25条中并没有要求购房者以全部房价投保，而且消费者自己首付的那部分价值并不需要保险，实践中的做法实是商业银行滥用其优势地位的垄断行为。二是现行房价有近30％是土地使用价格，而土地受损风险几乎为零，因此以没有除去土地使用价格的房价投保，显失公允。

信用人寿保险是维持借款人还贷能力为信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房地产不致被收回或拍卖。该险种保额每年递减，以与借款者的贷款本金余额相称，故又称“住房抵押贷款减额寿险”。相应地，该险种的保费也是按年缴纳，逐年递减。美国友邦保险上海分公司于1997年就推出了抵押贷款寿险，但实际运作效果不佳，投保者寥寥。

保证保险是还贷的履约保证，由保险公司对购房者提供违约保险。当借款者不能还清本息时由保险公司负责融通，或当房地产作为抵押贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。1995年中保苏州分公司曾开展房贷保证保险业务，后因总公司认为风险太大而停办。中保总公司于1998年曾推出《个人购置住房抵押贷款保证保险条例》，但颇多保留，并要求购房者在办理保证保险的同时必须购买财产保险，两保险进行“捆绑”销售。我国目前的房贷保证险尚属萌芽，而且与信用人寿险有颇多混淆之处。

以信用人寿险为主的信用保险与保证保险是有严格区别的。凡权利人要求保险人担保债务或买方信用的保险，属于信用保险；凡被保证人根据权利人的要求投保自己信用保险，属于保证保险。在西方成熟的房地产金融市场上，商业银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签定由于购房者死亡或残疾不能如期还款时由其赔付相应损失的保险合同，即为信用保险合同，保险费由商业银行缴纳，因为受益人是银行；银行可以在出售抵押房产（如在房市低迷、房价大跌时）仍不能收回全部贷款时，从保险人那里获得不足部分的赔偿。而当购房者以自己的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签订由于自己收入流中断而未能如期还贷时由保险人代为偿付的保险合同，即为房地产保证保险合同。该合同保险费由购房者缴纳，因为受益人是购房者及其家庭成员，从而保证购房者在其收入无着时仍然拥有所购房屋，不至于流离失所，但当购房者收人流恢复后有向保险公司偿还所垫付资金的义务。而目前我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。

三、完善住房抵押贷款保险的相关法规

针对我国房贷保险理念与实践上的种种偏差，实有必要由人民银行与保监会联合制定《住房抵押贷款保险管理办法》，以对其进行制度重构。而在这部法规中应当合理设定三方面的内容。

（一）导入国家信用，完善险种安排

应当改变我国房贷保险以保障商业银行信贷安全为中心的理念，将房贷保险看成是房地产金融市场的基本一环，更多的将其作为购房者信用的延伸与补充，以合理安排购房者、贷款银行、保险公司的权利义务关系。而且，房贷保险应当具有一定的社会福利性质，应当导入国家信用，构建类似西方国家政府保险与商业保险并重的保险机制。适应我国国情，政府的政策性保险机构可主要定位于为中低收入者提供优惠的保险服务，而商业性保险公司则可主要定位于为中高收入者提供系列个性保险。笔者认为，可以国家信用为基础建立政策性保险公司，由政府财政提供部分初始资金，由其集中管理来实现房贷保险发放的标准化，提高房贷保险的规模效益。同时保监会应加强对其业务活动的监管。

而商业性房贷保险的险种安排应当有一个大体的设计。财产险、信用寿险、保证险应当有一个明确的界定（特别是对其责任范围），以体现《保险法》诚实信用、权责对应的基本原则。保证险由于我国个人信用体系不健全而尚不能大规模开展，信用人寿险应当是主攻方向之一，而且应当进行险种创新，推出一些具有个性化的综合险，以适应社会需求。

（二）设立保险准备基金，规范房贷保险业

美国房贷保险行业实力雄厚、经营稳健，这得益于制度上要求保险公司保持设立三个相互独立的准备基金用于偿付保险金：一是意外风险筹备基金，存期不能少于10年，用于随时可能的灾难性损失理赔，保费收入的一半应投入此基金，从而保证了在由于如经济衰退引起的高风险发生时有足够的基金偿付保险金。二是亏损储备基金，以防止个人房贷出现拖欠和无力偿还债务。该基金的比率因每个人的资信情况、抵押贷款的首期、贷款种类和对房产变化的预期不同而有所差异。三是无收益保险储备，是保险合同期和扣除意外风险储备之外的保险费收入，用于支付一般的保险赔偿。我国应当要求保险公司设立保险准备基金以规范房贷保险业。

（三）完善房贷保险的基本制度

应当改变目前房贷保险中的不合理做法，完善房贷保险基本制度。

1.房贷保险的选择权。对于购房者来说，应当享有是否购买房贷保险的选择权，而不应设立如目前我国对财产险的强制要求，以体现保险自愿的原则，同时要保证购房者对保险公司的选择权，以实现房贷保险市场的良性竞争秩序。对贷款银行来说，其应有一定的选择优质保险公司的优质保险的权利；对于保险公司来说，其也应有根据购房者资信状况与贷款银行的贷款质量来决定是否承保的权利，并且还有选择机构的权利，以避免商业银行的不当行为。

2.保险金额与保险费率。应当改变目前以房屋总购价来确定保险金额的做法，而以抵押房屋建筑价格（除去总购置价格中30％以上的土地价格）或购房者贷款余额来确定保险金额，真正做到“有险才保”，维持购房者权益。由于住房贷款的低风险性，我国目前房贷保险的费率为5％。左右，30万元15年期的贷款应缴保费超过1万元，显然过高。对比美国和加拿大等国不到0.5‰的费率，我国实有必要抽样测算普查数据，用精确的数理统计的方法厘订出合乎实际情况的较低的费率。

3.保险期限。在财产险中保险期限应当根据现房抵押贷款与期房抵押贷款区别对待。如果是现房，房贷保险期限应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止；如果是期房，由于贷款合同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期，因此房贷保险期限应自房屋交付之日零时起至全部还清贷款24时为止。在信用人寿险与保证险中，则应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止。

4.缴费方式与退保规定。应当改变目前财产保险中一次缴清保费的有悖保险原理的做法，各险种缴费均应切实做到“按年收取，每年结算”，以维护投保人利益。这也有利于投保人退保目的的实现。因为如果一次性缴费，购房者提前还贷则有一定的心理损失，从而影响房贷保险业务发展；而且一旦在保险期限内房屋毁损或被保险人死亡，保险公司理赔后，保险责任终止，投保人实际多缴了其后的保费。因而保险合同应当有提前还贷、房屋毁损，被保险人死亡等退保条款。

住房保险论文范文第6篇

关键词：住房地震保险，强制共保

“5.12汶川大地震”不仅造成严重人员伤亡，还造成多个县市房倒屋塌，让成千上万的人无家可归。灾后重建面临的最大挑战之一就是如何为灾民提供住房安置。此外，灾情引发的“房屋震毁而按揭贷款是否仍需继续偿还”的话题也受到了全民关注。围绕居民住房因地震损毁而产生的一系列问题，深刻凸显了我国建立住房地震保险体系的必要性和紧迫性。

一、住房地震保险的内涵及其国际比较

住房地震保险是指对由地震造成的居民个人住房及相关财产损失提供保险保障的制度。从广义上说，地震保险既可以针对财产损失，也可以针对人身损失。由于人身保险合同往往将地震风险列为承保范围，而财产保险并非如此，因此从狭义上说，地震保险往往单指财产保险。住房地震保险是狭义地震保险的一部分，其承保的标的是居民个人财产，而非企业或者其他组织的财产(见图1)。

严格来说，地震对于商业保险公司来说是不具可保性的风险。主要原因在于：(1)缺乏大量同质的、独立分布的风险暴露，不适宜运用大数法则；(2)地震风险造成的损失异常难以预测，特别是几乎无法准确估计风险事故发生的频率；(3)地震造成的损失巨大，单个保险公司难以承担；(4)地震保险的保费往往非常昂贵，普通居民可能难以支付。正因为如此，完全依靠商业保险体系承保地震风险十分困难，特别是如果期望在地震多发地区建立覆盖面很广的保险补偿制度时，政府的参与和引导就必不可少了。

目前，世界上最有代表性的地震保险制度主要存在于三个国家和地区，即美国加利福尼亚州、新西兰和日本。巧合的是，这三种地震保险制度都是在某次特大地震发生之后2年之内建立起来的，并具有一些共同之处：

1.实质上都是一种住房地震保险制度，即承保的标的都仅限于居民住房及其相关家庭财产，不包括企业或其他组织的财产(在这些国家和地区，企业或其他组织财产所面临的地震风险一般都由商业保险体系予以承保。)；

2.建立的目标都在于提供居民支付得起的地震保险产品，具体设计中都对最高赔偿额、免赔额等做出了详细规定；

3.政府通过立法和成立专门机构等形式对地震保险制度的设计、规划以及行政管理起到了主导作用；

4.商业保险公司参与具体的运作，包括代收保费或者提供理赔服务等；

5.都包含较为复杂和完备的再保险安排。

另一方面，这三种地震保险制度也存在一些细微的不同(见下表)，主要表现为：

1.政府承担责任的程度。在美国加州和日本，政府和商业保险公司共同分担对地震保险的责任，在新西兰，住房地震风险则更多地由政府承担。具体说来，加州设立专门的地震局(CEA)管理住房地震保险，政府虽然通过派人参加地震局委员会来影响重大决策，但地震局从资金来源到具体运作都由会员保险公司负责提供。在日本，地震保险的所有风险都由国家设立的日本地震再保险公司(JER)给予再保险，相应损失则由政府、保险公司和JER共同分担。在新西兰，住房地震保险由新西兰地震委员会(EQC)负责管理，政府承担全部的赔偿责任，商业保险公司只提供代收保费的服务。

2.强制保险的程度。加州、新西兰和日本的住房地震保险制度都包含着一定的强制成分，但具体内容有所不同。在加州，房主是否购买地震保险是自愿的，是否从加州地震局(而不是从其他保险公司)购买是自愿的，保险公司是否选择加入地震局也是自愿的，但保险公司的承保行为是强制的，即只要加州房主选择购买，经营家财险业务的保险公司就必须向其提供住房地震风险的保障。在新西兰，凡是购买了家庭财产火灾保险的房主，就必须购买住房地震保险，即地震保险的强制性建立在普通家财险的购买行为之上。在日本，居民可以自由选择是否购买住房地震保险，但商业保险公司一旦承保，则必须向日本地震再保险公司进行分保，即分保行为是强制的。

二、当前我国住房地震风险的承保现状和问题

1996年之前，我国保险公司提供的企业财产保险和居民家庭财产保险的保障范围中覆盖了包括地震在内的各类巨灾风险因素。但从1996年开始，随着保险市场化改革的启动，行业监督管理机构从控制和防范保险公司经营风险角度出发，限制保险公司大范围开办地震保险，地震保险业务仅以个案特别审批的形式开展。2000年，保监会将地震险剔出了财险主险合同，只有部分保单以附加险承保。当前在特别约定下，我国财险市场上少数家财险和房贷险保单提供地震风险的承保。一是人保财险、大地财险等公司在个别地区试点推出了“居家无忧”、“大地解忧”等针对家庭财产的地震保险；二是少数公司因为客户的特别要求会将地震风险纳入房贷险的承保范围。考虑到当前我国商业保险公司所提供的大多数企业财产保险和家庭财产保险中均将地震风险列为除外责任，商业保险机构和政府都没有承担实质的责任，因此可以说现阶段我国并没有建立真正的地震保险制度，只是存在极少数特别约定情况下的地震风险承保行为。

具体来说，这种个别的地震风险承保行为存在如下问题：

(一)政府的职责缺位

国际经验表明，在使得地震之类的巨灾风险从不可保转变到可保的过程中，政府和商业保险企业的作用缺一不可。政府的主要作用体现在颁布法律法规、设计整体框架、制定相关标准、确立监管规则等方面，有时还需要在前期提供必要的资金支持，在后期参与再保险安排。至于保单的承保和理赔等工作则最好由商业保险公司承担。反观我国，巨灾保险体系至今推进缓慢的根本症结在于政府职责的缺位以及对于政府应该承担何种职责认识不清。具体表现为：(1)缺乏相关的巨灾保险法律法规；(2)缺乏专门的巨灾保险管理机构；(3)缺乏巨灾保险的整体规划，未纳入到国家灾难风险管理体系的灾前防范环节中；(4)政府未明确在巨灾保险体系中与商业保险公司的职能划分；(5)在巨灾保险的再保险安排方面没有明确规定和作为；(6)缺乏相关的财税优惠政策，例如对计提巨灾保险准备金、免征巨灾保险保费收入的营业税等方面缺乏相关政策。可以说，1996年之后我国地震保险制度的缺失是在保险市场不断壮大、保险机构对风险和收益的认识逐步加深但政府未能发挥应有作用的背景下，保险监管机构以及保险公司本身的一种必然选择，具有历史的合理性。如果政府发挥了应有的作用，提供了必要的支持，相信保险行业自身也会有动力提供地震巨灾保险，毕竟有效的巨灾保险体系对于保险公司更好地服务客户、拓展相关业务、增加运作资金、承担更多的社会管理职能等方面都大有裨益。

(二)缺乏强制性

住房地震保险的保单数量必须足够大，才能形成一个足够大的分担风险的团体，缓解承保过程中的逆选择风险(逆选择风险是指只有那些经常遭受损失的人才会通过保险寻求保护。)，并实现国内地震风险保障的“广覆盖”目标。从这个意义出发，住房地震保险制度应该包含一定的强制性因素。2006年之前，我国家财险市场中的房贷险投保具有强制性要求。央行在1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》中规定：以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。此后相当长时间内，银行都将购买房贷险作为借款人申请房贷的必要条件之一(基本房贷险一般不保地震，主要保火灾、爆炸、暴雨、台风等条款列明的13种自然灾害，但个别情况下会应借款人要求，将地震险列为拓展条款。)。2006年银监会下发通知，规定房贷险采取自愿缴纳，不再强制上缴；2007年住房公积金贷款也改为自愿投保房贷保险。自此，我国家财险的投保和承保行为中不再有任何强制性的因素存在。由于多数公众保险意识不强，存在侥幸心理，家庭财产保险的投保率很低，在贷款买房时投保房贷险的购房者也变为极少数。另一方面，保险公司出于费率难以计算、潜在损失过大等现实考虑，也不愿意主动提供地震风险的承保。在供需双方的保险意愿都不强烈的情况下，加上市场化改革以来家财险费率一路走低等因素的影响，自2001年以来，我国保险业家财险的保费收入持续下降(房贷险保费收入一般归类在家财险收入中进行统计。)。2003年，家财险保费收入19.42亿元，占财险公司全部保费收入的2.23%；2007年在其他险种多为两位数增长的前提下，家财险保费收入仅为17.01亿元，占财险公司全部保费收入的0.82%。

(三)相关配套制度极不完善

住房地震保险制度的建立是一个系统工程，涉及到方方面面，目前我国在相关配套制度的建立和完善方面还存在相当多的问题，主要表现为：(1)住房建设中存在制度性缺陷。尽管我国政府自1989年起就出台法规，要求建筑物的设计标准需要达到一定的防震能力，但根据现行规定，新建商品房的竣工质量验收实行由开发商自行进行、工程监理资料备案制度，开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付。由于这一规定，现实中不少楼盘要么在设计时没有严格遵守防震标准，要么在建设过程中偷工减料，大大影响到了房屋的实际抗震性能，增加了保险承保的难度。(2)缺乏对地震风险的有效评估。对巨灾风险进行承保必须建立在对巨灾损失进行有效评估的基础上。巨灾风险的评估不同于简单的灾害图绘制或者描述，不仅应该包括地震等巨灾事故发生的位置、发生的频率、严重程度等内容，还应该包括可保性的分析，包括易损性(特定灾害强度下的损失程度如何)、价值分布(受损区域的财产价值集中状况如何)等内容。我国尽管有丰富的地震历史数据，但在地震数据与保险数据进行有效对接方面做得很不够，使得从保险角度对地震风险进行有效评估十分困难。(3)风险转移机制单一。地震等巨灾风险事故发生的频率如此稀少而造成的损害程度又如此严重，即使在全球范围内也很难完全分散，依靠传统的再保险手段作为风险转移机制已经远远不够。目前国际上的一个整体趋势是借助资本市场的容量扩大承保能力，并通过长期融资安排稳定保费支出，其中巨灾债券就是目前最普遍应用的创新型风险转移工具。反观我国，风险转移机制单一，仍然主要依靠再保险安排，缺乏与资本市场对接的、更强有力的风险转移和融资工具。

三、政策建议

1.必须尽快建立起多层次的住房地震保险体系。该体系主要由国家主导的地震保险和商业地震保险共同构成。其中，国家主导的地震保险体系应面向全国建立，以“广覆盖、低保障、保费可负担”作为基本原则，对象主要是居民的住房及其必要财产；商业地震保险体系承担基本保障之外的额外保障，并且对企业财产以及重大项目的地震风险进行承保。

2.必须强调建立地震保险中的共保机制。特别是在国家主导的住房地震保险体系中，必须尽快建立起由政府、保险公司、再保险公司和投保人共同参与和负担的共保机制，四方各司其职，缺一不可(见图2)。

住房保险论文范文第7篇

【正文】

银行在住房抵押贷款保险中的法律地位如何[1]，一直有较大争议。有人主张贷款银行在住房抵押贷款保险中是受益人，有人主张其是被保险人，有人主张其是投保人。正是由于人们对银行在住房抵押贷款保险中的身份定位模糊不清，甚至是混乱的，导致了人们对住房抵押贷款保险的一系列误解和盲目批评。

笔者认为银行在住房抵押贷款保险中的身份，应当区分住房抵押贷款房屋险、住房抵押贷款寿险、住房抵押贷款保证保险、住房抵押贷款信用保险等具体险种，从具体的保险利益出发来进行分析和界定。

一、住房抵押贷款房屋保险中银行的法律地位

投保人，又称要保人，是指对保险标的具有保险利益，向保险人申请订立保险合同，并负有交付保险费义务的人。[1]我国《保险法》第10条第2款将投保人定义为：“投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人”。因此，银行可否是住房抵押贷款房屋保险的投保人，取决于其是否对该房屋具有保险利益。保险利益，又称可保利益，是指投保人对保险标的具有法律上承认的利益，即在保险事故发生时，可能遭受的损失或失去的利益。[2]

银行是住房抵押贷款的债权人，同时对房屋具有抵押权。如果抵押房屋因地震、火灾等原因而发生毁损、灭失，则银行的抵押权难以实现，银行的债权也就很难保障。逻辑上，当抵押房屋因保险事故发生而毁损灭失时，保险人依保险合同给付借款人保险金；而银行作为抵押权人可就抵押房屋的保险金优先受偿。但现实中未必如此。借款人作为被保险人，既是保险利益的享有者，又是保险事故发生后保险金请求权的行使者；而银行不是保险合同的当事人，在保险合同中没有任何权利。银行作为抵押权人就抵押房屋保险金优先受偿的权利，只能由银行向借款人行使，而不能由银行直接向保险人请求支付。所以，有必要明确银行作为抵押权人对该房屋具有保险利益。[3]抵押物灭失，虽将使抵押权消灭，但抵押权人并得依抵押权之次序，分配其赔偿金，故抵押权人对抵押物具有保险利益，得基此而订立财产保险契约。[4]因此，银行对于该抵押的房屋具有保险利益，可以作为投保人，以该抵押房屋向保险人投保住房抵押贷款房屋险。

被保险人，是指其财产利益或人身利益受保险合同保障，于保险事故发生（或约定期限届满）时，受有损失，从而可以享有保险金请求权的人。在财产保险中，被保险人系指保险事故发生时，享有保险金请求权，并有权受领保险金给付之人。[5]银行投保住房抵押贷款房屋险，当保险事故发生时，银行的抵押权不能实现，遭受经济损失，其自然享有保险金请求权，有权受领保险金，所以这时银行是被保险人。

需要注意的是，借款人作为房屋的所有人，其对该抵押房产当然具有保险利益，因此借款人可作为投保人为自己的房屋投保住房抵押贷款房屋险。实践中，借款人往往应银行要求，通过特别约定条款在住房抵押贷款房屋险中将银行设定为第一受益人。有人主张在这种情况下，借款人投保的住房抵押贷款房屋险属于“为本人也为他人利益的保险”，被保险人有两个，即作为抵押权人的银行和作为抵押人的借款人。而对银行的抵押权利益的保险目的，作为投保人的借款人必须在保险合同中与保险人事先明确约定，否则，其被保险人只是作为投保人的借款人。故银行的身份应该是被保险人，或者确切地说应是第一被保险人。[6]笔者认为该种观点有待商榷。首先，如若承认银行第一被保险人的地位，则银行可以直接取得该保险金的所有权，问题是发生保险事故时借款人不一定会发生拖欠银行贷款本息的情形，借款人按期偿还贷款本息而银行又从保险人处获得保险金，导致了两次清偿。其次，如果将银行认定为第一被保险人，则必然要求借款人作为投保人应事先与保险人有明确约定，方可确认银行的被保险人身份，否则其被保险人就只能是借款人。而实践中，这样的特别约定是很少见的，绝对大多数的住房抵押贷款房屋险合同中都只是将投保人也就是借款人作为被保险人。即便经过特别约定，在被保险人栏中按顺序填明银行和借款人，保险事故发生时，银行和借款人作为顺序先后的被保险人，依据保险法规定，被保险人享有保险金请求权，那么银行与借款人两者的保险金请求权应该如何行使？银行从保险公司受领的保险金数额应该是多少呢？如果保险事故虽然发生，但是借款人另有其他资金可以并事实上按期偿还了贷款本息，那么还有必要赋予银行第一被保险人的地位吗（因为作为第一被保险人的银行依法享有保险金请求权，而在借款人按期偿还贷款本息的情形下，银行有何理由再去享有该保险金请求权）？第三，根据我国保险法的相关规定[2]，被保险人保险事故发生时被保险人通知保险人的义务。如果将银行界定为被保险人，实际上银行是很难履行这些义务的，因为银行毕竟不是该房屋的占有使用人，对于该房屋的实际使用情况并不十分清楚。

笔者认为，当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对该保险金债权享有质押权的质权人。借款人投保住房抵押贷款房屋险，通过特别约定的方式，将银行设定为该保险的“第一受益人”，并将保单交由银行持有和保管。这一特约的真实意图，并不是将保险金所有权让与给抵押权人，而只是为了在保险金给付之时，让作为抵押权人的银行先行受领和占有保险金，使保险金上成立担保物权。这种以特别约定的方式通过交付和占有担保物而成立的担保是一种质押：债务人（购房人）以其对第三人（保险公司）的债权利益，向债权人（银行）提供担保，保险金债权上成立了银行的一项意定债权质权。[7]当保险事故发生后，银行作为质权人，先行受领和占有该保险金作为借款人偿还贷款本息的担保，而不是直接取得该保险金所有权，唯在借款人未能按期偿还的情形下，银行方可以该保险金来清偿借款人所欠的贷款本息。

可见，当银行作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行既是投保人也是被保险人[3]；当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对保险金债权享有质押权的质权人。

二、住房抵押贷款寿险中银行的法律地位

借款人对自己的人身具有保险利益，可以投保住房抵押贷款寿险，当借款人因意外事故导致伤残、死亡或者因疾病等情形而丧失还贷能力的时候，由保险公司代为偿还贷款本息。借款人此时既是投保人，也是被保险人。

住房抵押贷款寿险，属于人寿险。人寿险保险的受益人，系指要保人或被保险人指定享有人寿保险契约利益或保险金给付请求权之人。[8]我国《保险法》第39条规定：“人身保险的受益人由被保险人或者投保人指定”。住房抵押贷款寿险中，借款人既是投保人也是被保险人，当然有权指定该保险的受益人。因此，在住房抵押贷款寿险中，银行可以经由借款人的指定，而成为该保险的受益人。银行作为该保险的受益人，只能于债权限额内受领保险金给付，因为借款人指定债权人银行为该人身保险的受益人，旨在确保其债权的实现，也仅仅系确保其债权实现，至于其高于债权额的保险金额，实质上是为自己投保，理应归借款人所有。[9]

债权人对于债务人，具有债权上之经济利益。因此债务人之生存、死亡，对于债权人有金钱上之利害关系，故债权人对于债务人有保险利益存在，得以债务人之生命或身体为保险标的，而与保险人订立保险契约。[10]故银行作为债权人，得以借款人（债务人）的人身或生命为保险标的，投保住房抵押贷款寿险，以保障其债权的顺利实现。实践中银行投保住房抵押贷款寿险的情形极少。

三、住房抵押贷款保证保险中银行的法律地位

借款人向保险人投保住房抵押贷款保证保险，以担保自己的债务能够顺利清偿，当借款人未能按期偿还贷款本息时，由保险人代为偿还其所欠贷款本息。此种保证保险，类似于有偿的保证担保，保险人作为保证人，向银行担保借款人能够按期偿还贷款本息。一旦发生保险事故，借款人未能按期偿还贷款，银行于此情形可以请求保险公司代为偿还借款人所欠的贷款本息。所以在住房抵押贷款保证保险中，银行是被保险人。

需要注意的是，保证保险因保险事故造成的损失并非总是由保险人完全承担，国外有些保险公司即只按被保险人（债权人）放贷总额的75%承担保证保险责任，而另外25%的风险则由被保险人自己承担。之所以如此，是为了防止被保险人滥放贷款，促使其谨慎从事。[11]

四、住房抵押贷款信用保险中银行的法律地位

银行为了防范借款人因为意外事故导致伤残、死亡或因疾病、丧失劳动能力等原因而发生无法按期偿还贷款的信用风险，可以借款人的信用向保险公司投保住房抵押贷款信用保险。当发生借款人信用风险时，银行有权请求保险公司向其支付保险金，以保障银行的债权顺利实现。因此，在住房抵押贷款信用保险中，银行既是投保人也是被保险人。

【注释】

[1]所谓住房抵押贷款保险是指借款人在申请住房抵押贷款时，贷款人(即抵押权人)或借款人（即抵押人）向保险人投保，由保险人对于因约定事故发生所造成的财产损失承担赔偿责任，或者当借款人因失业、死亡、伤残、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时由保险人负责代借款人偿还本息的保险。住房抵押贷款保险期限一般自房屋交付之日或抵押借款合同生效之日起，至还清贷款本息之日止；保险金额不低于贷款的本息总额。

[2] 《中华人民共和国保险法》第21条规定：“投保人、被保险人或者受益人知道保险事故发生后，应当及时通知保险人。故意或者因重大过失未及时通知，致使保险事故的性质、原因、损失程度等难以确定的，保险人对无法确定的部分，不承担赔偿或者给付保险金的责任，但保险人通过其他途径已经及时知道或者应当及时知道保险事故发生的除外”。

[3] 当然在此情形下，也会出现银行作为被保险人，难以很好的履行保险法所规定的被保险人义务的问题，实践中也很少出现银行愿意自己出钱来投保该种保险的。

参考文献

[1] 李玉泉：《保险法》(第二版)，法律出版社2007版，第122页。

[2] 朱铭来（主编）《保险法学》，南开大学出版社2006年版，第78页。

[3] 杨光：“论改进我国的住房抵押贷款保险条款”，载《北华大学学报》（社会科学版），2007年第3期，第29页。

[4] 梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004版，第63页。

[5] 温世扬（主编）：《保险法》，法律出版社2007版，第64页。

[6] 陶丽琴、申进忠：“对住房按揭贷款两个保险问题的法律质疑”，《国家检察官学院学报》，2002年第2期，第27页。

[7] 陶丽琴：“抵押物保险合同上的担保物权的竞合——以按揭住房保险为视角”，《现代法学》，2007年第1期，第61页。

[8] 梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004年版，第234页。

[9] 尹田：《中国保险市场的法律调控》，社会科学文献出版社2000年版，第186页。

住房保险论文范文第8篇

一、问题提出

2011年两会期间，利用保险资金支持全国保障性住房建设，成为保险业代表委员的热议话题。截至2011年2月底，我国的保险行业资产总额已经达到5.2万亿，巨额的保险资产要求更加宽广的投资渠道。然而，我国保障性住房且存在巨额资金缺口，公共财政压力巨大。根据我国城镇中等偏低收入家庭的规模预估，目前保障性住房的实际供求缺口还有4000万套左右。当前保障性住房建设的资金来源，一是中央财政补助，二是地方各级政府的资金投入。

按照中国城镇中等偏低收入家庭的规模预估，目前保障性住房的实际供求缺口还有4000万套左右。国务院计划在2011年建设1000万套保障性住房，相比2010年增长72.4%，达到全国房地产投资规模的20%，资金缺口将达到1.3万亿元。如何建立保险资金支持保障性住房建设长效机制，发挥保险业社会管理功能?其理论基础又是什么?保险资金投资保障性住房建设的模式是什么?这些已成为当前亟待解决的基础问题。

二、保险资金参与保障性住房建设的资源配置理论

在资源配置过程中，政府与市场之间的关系一直都是经济学界讨论的焦点。调整政府与市场之间的关系，寻求二者之间的平衡点，已经成为当代经济发展的关键所在。从制度经济学视角看，“市场”和“政府”都是配置资源的一种制度安排。不论何种制度安排，其高效运行的基础都是需要一个与之相容的制度结构，否则会出现效率损失，产生制度不协调成本，即“失灵”了。当存在公共产品、不完全竞争和外部性时，由于微观主体的有限理性和机会主义倾向会造成市场失灵，市场机制在某些方面难以起到配置资源的作用，需要政府干预，因为此时政府配置资源成本更低和效率更高。但这并不意味着，凡是(准)公共产品，只要是政府来配置资源，效率就一定会高(钱振伟，2011)①。政府在配置公共产品资源也不是万能的，政府不可能在所有公共产品资源配置领域都起高效作用。在某些公共产品领域，政府对资源配置也可能不是最有效的和成本最低的。哈耶克(1960，1963)论述了政府干预的“可为和不可为”的原则，“不可为”指国家强制力作用不可逾越基于私人产权为基础界定的私域;“可为”指政府通过适宜的法律和经济政策，为市场竞争创造良好的条件和框架。当然政府干预经济并非完全因为市场失灵，政府干预和市场调节不完全是替代关系。政府在经济中的角色岂止是干预，而且它自身也是市场经济体制中的一员，参与经济活动，其活动成为市场经济体制中不可缺少的一个组成部分(曾康霖，2007)。

保障性住房属于一种准公共产品，存在市场配置保障性住房资源失灵的一面，但并不意味着一切保障性住房资源都由政府配置，其资源配置效率就一定会高，也可能由于信息不足、、政府政策的频繁变化、缺乏市场激励、缺乏竞争、缺乏降低保障性住房成本的激励导向等内在缺陷，政府也会失灵。随着我国保障性住房制度推进，保障性住房服务对象急剧增长，2011年全国将建设1000万套保障性住房，资金缺口达到1.3万亿元，公共财政将面临极大挑战，这也是政府配置保障性住房资源失灵的一种表象。通过BOT②的“政府招投标”形式，即政府购买服务的方式是克服保障性住房“政府失灵”和“市场失灵”的一种选择。在这种情况下，可以把政府通过BOT的政府购买服务看作是介于政府直接提供服务和完全私有化两个极端之间的一种折衷方式，被认为既可以克服政府直接提供服务所存在的缺陷，又可以克服保障性住房公这共产品供给市场失灵的一个有效而可行的方法;即政府继续保留其福利投资主体和制定福利政策角色，提供制度产品，以克服市场失灵，但将营办服务的责任通过合同形式交给独立的营办机构，这些机构可以是营利性的组织、非营利性组织等，以有效降低服务成本、增加资金渠道、提高服务质量和克服官僚现象，以克服政府失灵。通过这种方式使政府与私营或其他组织形成一种合作关系，引导更多社会资源配置向保障性住房领域倾斜，形成公共部门和私人部门共同承担保障性住房责任的良好局面，提高保障性住房供给效率。只有明确了政府与市场各自在保障性住房领域中的角色与定位，使政府和市场这两种资源配置机制扬长避短相互补充和相互促进，才能实现保障性住房资源有效配置。

另一方面，保障性住房的市场化和社会化有助于缓解公众日益增长的服务需求与政府垄断服务供给不足的深层次矛盾，提高保障性住房服务的供给效率，满足公民对保障性住房服务的需求。在这一过程中，政府从保障性住房产品和服务供给的垄断者转变为利益调解者、激励者，是“舵手”和“裁判”，而不是“划桨”和“球员”，是授权而不是提供具体服务。政府必须与非政府组织、私人部门、公众一起来共同治理，推进保障性住房服务的市场化和社会化，让服务对象自己选择公共服务，提高服务对象的满意度和保障性住房的资源配置效率。

三、保险资金参与保障性住房建设面临的挑战

保险公司(尤指寿险公司)承担的多为长达几十年的长期负债，但由于我国保险资金的投资渠道受到较严格的限制以及投资市场长期投资产品匮乏等原因，保险公司负债的久期远大于资产的久期，导致许多公司面临比较严重的资产负债不匹配风险，保险公司的经营稳定性受到严重威胁。从国际惯例上来看，保险资金投资的多元化已是趋势，包括不动产等投资在保险资金运用中都占有很大的比重。从中国保监会2010年9月份《保险资金投资不动产暂行办法》以来，由于受制于宏观环境的影响，一直没有保险企业实质的不动产投资行为。直到近日才由太平洋资产管理公司发起设立“太平洋－上海公共租赁房项目债权投资计划”，成为自《保险资金投资不动产暂行办法》出台之后第一单不动产债权投资计划，开始了保险资金涉足保障性住房的实践。保险资金投资保障性住房有十分重要的社会意义，而且从长远角度来看，这种实践对于拓展保险资金的运用渠道、实现保险资金的有效配置、合理匹配保险公司的资产负债方面有十分积极的影响。但是要想建立保险资金投资保障性住房长效机制，还面临一些挑战，主要有以下几点:

1.保障性住房属于准公共品，具有很强外部性，完全由市场配置保障性住房资源肯定会失灵。保障性住房的收益率较低，难以实现保险资产保值增值的目的。从国际经验来看，保障性住房的投资收益率不高，一般难以满足保险资金的投资回报要求。因此，尽管从投资期限来看，可以满足保险企业资产负债匹配的需要;但是从投资收益率来看，较低的收益率对于保险公司实现资产负债匹配和保险公司资产的保值增值来说，保险资金进入保障性住房领域是一个很大挑战。

2.缺乏必要的具体实施规定指导保险资金合理运用于保障房建设。从监管层面来看，尽管中国保监会已经出台了《保险资金投资不动产暂行办法》，放开了保险资金参与保障房建设的闸门。但是，从具体实施来看，对于保险资金进入保障房建设的准入规则以及诸如征地的用途、投资的比例等具体模式缺乏必要的实施细则和管理规定，使得保险资金迟迟难以进入保障房建设(刘欣琦，2011)。

3.保险资金参与保障性住房建设还缺乏必要的投资路径和模式。作为准公共品的基础设施，保障性住房完全不同于普通商品房的开发。与普通商品房开发周期短、利润率高的特点正相反，保障性住房的建设运营期长，而且回报率较低。这就需要建立一种有效的投资机制和投资模式，使得市场参与者(尤其是长期投资者，如寿险公司)更加便利更加有效地参与保障性住房建设，以缓解地方政府的财政压力，降低了入住民众的生活支出压力，从而进一步体现了保险资金“取之于民，用之于民”的精神。

四、构建保险资金参与保障性住房建设的长效机制要构建我国保险资金参与保障性住房建设的长效机制，要处理好以下三个方面的问题。

(一)要处理好保险资金进入保障性住房中市场和政府之间关系

保障性住房虽然属于准公共品，需要政府主导保障性住房资源配置，但并不意味保障性住房完全由政府承担，也应该发挥市场在保障性住房资源配置中的积极作用，尤其是吸引作为市场主体的保险公司积极进入和参与保障性住房资源配置。具体如下:一是，通过政府(尤指地方政府)积极干预，通过优惠政策引导和鼓励保险资金参与保障性住房建设。对保险资产投资保障性住房建设实行优惠的土地和税收政策，可以间接提高保险资金的投资收益率，适当满足保险资金保值增值的目的，同时也可以提高保险企业参与保障性住房建设的积极性，引入大量保险资金参与其中，可以减少政府的保障性住房的财政压力。二是，保险企业设立投资保障性住房建设的专项基金，按照“政府主导、商业化运作、协同发展”的原则，建立高效率、低成本、高透明度的运作机制，与政府共同推进保障性安居工程的建设与发展。三是，各保险公司应该建立和完善自身资产的管理体制，建立保障性住房建设专项基金和相应的资金管理措施，实行专项资金管理制度，合理分配和运作资金，完善市场配置保障性资源机制，实现保险资产负债匹配的目标和保险资产保值增值的目的。

(二)建立起良好的制度环境，尤其是保险资金投资保障性住房监管的政策环境

一项制度要有效率，必须要有一个协调的制定环境，需要相应的配套措施，特别是相应的监管制度，否则会产生制度协调成本，增加保险资金参与保障性住房建设的交易成本。基于保障性住房的公益性、长期性、稳定性等特点，建议保险监管机构将保险资金参与保障性住房建设划归基础设施建设类的投资，按债权级别分类，允许保险资金通过基金、股权、债权等多种方式投资，支持保障性住房建设。同时，保监会、证监会、城乡建设部门、审计部门、财政部门等各相关监管部门之间应该加强相互协调与合作，尽快完善各项相关政策和管理规定，为保险资金参与保障房建设提供相应的政策和行政指导，规范保险资金的运作。保险资金进入保障房建设，必须承担一定的社会责任，不能过于追求利润，但对于保险资金的运营，也要寻求一个完整的模式，否则会带来很大风险。对于保障性住房质量的检验、资金如何投入、资金进入后周期有多长、财务如何平衡、租金如何缴纳、若无稳定的回报该怎样处理等问题，需要多部门之间的相互合作，共同出台相应的实施和监管细则，实现保险资金运用效用的最大化。

(三)探索建立保险资金投资保障性住房的BOT模式

保险公司投资建设保障性住房的BOT模式可大致分为以下四个步骤:

1.确立投资项目。针对各地政府对保障性住房建设的实际需求和发展规划，保险公司可依据当地经济发展条件、社会环境、保障性住房拟建规模、技术实施方案、政府财政支出和补贴水平等要素进行综合考虑，编写《可行性研究报告》等文件，初步选定那些能够保证期望投资收益率且风险较低的项目作为投资对象。同时，保险公司应积极开展项目推广和营销，传播以BOT模式建设保障性住房的理念③，促进地方政府在保障性住房开发领域实行体制机制改革，探索充分利用保险资金发展保障性住房的途径。

2.参与保障性住房项目招投标。地方政府正式立项采用BOT模式建设保障性住房后，成立招标委员会和招标办公室，研究项目技术问题，如保障性住房的经营期限和租金水平等;并准备投标者资格预审文件，编写招标文件，向社会进行公开招标。保险公司依据政府文件的投标资格和要求，必要时可与具备民用建筑开发资质的房地产公司组成投标联合体，通过资格预审后实地考察项目，并与地方政府进行沟通协调。在实地考察和深入研究招标文件的基础上，保险公司编写投标书，投标书中应明确所投资建设保障性住房的居住规格、质量水平、每平米的预计租金水平、融资来源和结构、建设进度安排、竣工日期、运营期限、运营维护费用、价格调整公式或调整原则、投资回报预测、风险分析与分配、不可抗力事件的规定等重要事项，并在截止日前递交标书参与评标。

3.成立项目公司和融资。保险公司中标后，与地方政府就保障性住房租金水平、经营期限等重点问题进行合同谈判。地方政府一般按中标顺序与各个投标者谈判，从中选择出对自己最有利的投标方案和合作方。此时保险公司既要发挥保险资金长期投资的显著优势，保证保障性住房建设资金的充裕供应，又要维护自己的预期收益水平，避免与某些投标者发生超低价的恶性竞争(洪明，2010)。保险公司在与政府取得合理谈判结果后，正式组建开发保障性住房的项目公司，并与建筑承包商、运营维护承包商签订相关合同，最后与政府正式签署特许权协议。保险公司自身作为项目公司的出资方，可充分利用自身的资金低成本优势，合理运用杠杆比例，按照工程建设进度和运营计划安排好相应的资金供给，以最低资金综合成本的原则设计出保障性住房项目的融资结构与资金结构。

住房保险论文范文第9篇

【关键词】反向抵押贷款；以房养老；风险研究；规避机制

一、引言

改革开放以来，我国老龄化程度迅速加深，截止2007年，我国60岁以上的老年人为1.53亿，占人口总数的11.6%，65岁以上的老年人为1.06亿人，占人口总数8.1%，中国早已进入老龄化国家行列。在我国现有情况下，开展包括住房反向抵押贷款在内的多种养老模式，有利于提高老年人的生活水平，保障社会的稳定局面，减轻社会保障系统的压力，促进社会福利制度的完善与发展。同时，住房反向抵押贷款的推出给相关金融机构提供了新的业务，房地产市场得以健康持续的发展，使经济社会更具活力。

国外对住房反向抵押贷款的以房养老模式的风险研究主要是住房反向抵押贷款期限长、不确定性较多，可能遭受损失的风险也较大，住房反向抵押贷款的市场风险主要有长寿风险、道德风险、利率风险、房产价值波动风险。住房反向抵押贷款的风险主要体现在作为偿还贷款本息保证的住房未来价值低于抵押贷款本息和。在风险防范上，Thomas Davidoff和Gerd Welke（2007）认为老年人的长寿风险是一种可以分散化的风险。通过聚集大量的住房反向抵押贷款可以有效控制长寿风险。

国内学者对住房反向抵押贷款养老模式的研究不断深入，开始探讨其在中国实行的障碍与风险。柴效武（2004）对在住房反向抵押贷款养老模式运营过程中可能发生的各种风险如：道德风险、抵押物风险、支付风险、变现风险、利率风险、政策风险及其成因，及应采取防范举措等，给予较深入的思考。李玉米（2005）分析了国内实行住房反向抵押贷款中可能出现的房地产价格波动风险、房地产泡沫风险、诚信风险以及自然风险，同时提出了相应的风险规避。

国外开展“以房养老”的时间较长，研究者不但有较为雄厚的理论基础，还有许多实际例证。国内目前对住房反向抵押贷款养老模式的研究，侧重于此种养老模式对社会、金融机构和老年人带来的积极影响，而较少关注住房反向抵押贷款养老模式在中国推行的风险和障碍，而在已有的风险和障碍研究中，也因国内没有住房反向抵押贷款养老模式的实践，大多数只是停留在简单化的理论推测或一般性体验层次，并且缺乏足够的定量研究，因此，有必要研究这些风险的产生，以及规避的措施。

二、反向抵押贷款的风险

1、住房价值变现风险

只有将收回的不动产变现，贷款机构才能盈利。住房价值变现的办法一般说来有两种，出租和出售。我国的二手房交易市场尚不成熟，而且现在的大多数年轻人买房倾向于买新房，而中年人换房也多是换新房，收回的已居住数十年的旧房可能有出售不掉的风险，若将出售不掉的住房大量收进，全面更新改造，或拆旧建新，这个成本会很高，贷款机构可能会选择退出。

2、利率及物价变动风险

如果老人将产权完全易主，一次性得到一笔现金用于养老，那样老人会遭受利率和物价变动的双重风险。产权部分易主的反向抵押贷款模式，交易双方都存在着购买力风险。交易达成后，贷款机构会按照合同规定支付养老费用。如果未来利率下降，住房价格上升，但给出的货币价值增大，机构受损，老人得到的现金购买力增强，否则，机构获得了资本利得，老人利益受损。如果物价上升幅度大于利率上升的幅度，则机构承受购买力风险能力增强。随着时间的推移房屋自然磨损，还有受经济环境的影响，房价会有下跌的风险。

3、国家政策风险

国家有关住宅，土地使用政策，养老保障政策乃至金融保险政策，大致是可据测定的，但长达十数年的政策走向，极难把握，构成政策风险。主要有两方面：a.城市规划风险（拆迁）；b.土地使用年限的法律规定变化，我国现行规定工商用地50年，居民住宅70年。反向抵押贷款是一个较长时期的运作，因此考虑国家政策变动是能否顺利完成贷款机构和老人之间合同的重要一环，若国家的相关政策变化，势必影响反向抵押贷款的运作，使某一方受到损失。

三、反向抵押贷款的风险的制约因素分析

1、地权制度的限制

在我国，居民住宅用地为70年，规定住宅建设用地使用权期间届满可以自动续约。但是，新的规定中却没有明确对续期的土地使用费支付标准和办法，到期后是否续费仍不明朗，这对“以房养老”的实施也是一个不确定因素。在农村，“以房养老”模式无法推行。因为依照我国《担保法》规定，农村的宅基地归集体所有，宅基地使用权不能用作为财产进行抵押，这使得农民的房产不能作为资产来运作。虽然近来农村宅基地使用权问题受到极大关注，但是这项规定的存在使得占大部分人口不利的农民被排斥在“以房养老”模式外。

2、房产市场的波动

房产市场波动对“以房养老”的影响表现在房产价格上。如果借款人与贷款机构在签订协议时，房产处于较低的价格，那么借款人肯定会担心将来房价上涨的可能性，房价上涨，借款人获益减少；相反，如果交易时，房价处于较高价位，贷款机构就会顾忌将来房价下降的风险，房价下降，贷款机构收益减少，尤其是在住房反向抵押贷款协议到期之后，如果房地产市场不景气，就会使贷款提供机构面临巨大的风险。因此，稳定的房地产市场是住房反抵押贷款业务能够达成和稳定发展的保证。

3、相关法律的缺失

以房养老但是作为一种新的模式被引入国内，难以避免地要与国内的法律法规产生矛盾。主要有以下两点。第一，国内缺少针对住房反抵押贷款的专门法律规定，如监管法规，责任追究法规等。第二，住房反抵押贷款制度的引入与国内现行法律的冲突。首先，住房反抵押贷款是一个庞大而复杂的系统，需要多方金融机构合作才能实现，而我国《银行法》规定银行业、保险业、证券业不能跨行业经营，不管是银行还是保险机构都不具备单独承办这项业务的能力。其次，住房反抵押贷款业务流程中，只要贷款机构按协议，定期向老人发放资金，协议到期后，房屋产权归贷款机构所有，但是我国《民法通则》中规定，所抵押房屋的所有权仍属老人。

4、国民观念的制约

受传统文化影响，我国老人的“养儿防老”的观念根深蒂固。对于老人来说，采用“以房养老”一方面担心由于自己的行动会伤害到子女的尊严，另一方面也有在自己过世后要为后代留下遗产的考虑。除了"养儿防老”的影响外，在相当比例的国内老年人在养老规划中依赖政府的养老安排，由于金融知识的缺乏，国民尤其是老年群体很难在观念上接受“以房养老”这种新的养老理念。

四、降低反向抵押贷款的风险的对策和建议

反向抵押贷款业务经营中也应注意采取有效的风险管理手段进行风险防范，保证各种风险发展不会偏离定价预期太多，保证贷款机构能够获得合理的收益。

具体可以从如下两个方面加强反向抵押贷款的风险防范。

1、完善反向抵押贷款保险制度

反向抵押贷款涉及的风险多且复杂，贷款机构可以通过保险的方式，进行风险的分散和转移，推动住房反向抵押贷款业务的稳健发展。反向抵押贷款的具体保险安排可以包括人寿保险、住房价值保险、财产保险、保证保险、年金保险和利率保险。

（1）借款人人寿保险。这种保险方式主要用于防范借款人的长寿风险。借款人寿命越长，贷款合同的期限越长，风险越难以预料，对金融资金的稳定有较大影响，所以应当将人寿保险列为强制保险的范畴。采用这种保险方式可使多方受益。

（2）利率保险。未来的利率走向，往往是很难准确预测的，这就需要对利率实施相应的保险，从而帮助贷款机构分散利率波动的影响。总的来说，利率保险可以使贷款机构锁定未来借款人需偿还的贷款总额，从而锁定其净收益。

（3）住房价值保证保险。贷款机构可以通过购买此保险有效防范住房价格波动风险。具体运作是贷款机构向保险公司缴纳保险费，贷款到期如房产价值低于贷款累积金额，可以从保险公司获得赔偿，保证了贷款机构的财务稳健性。

（4）财产保险。反向抵押贷款中，由财产保险公司提供保障老年房主财产安全的家庭财产保险。住房作为抵押物对贷款双方都具有重要意义，当借款人赖以生活的房屋遭受火灾、爆炸、自然灾害等事故，导致借贷双方共同损失。因此，住房财产的保险收益应为贷款方和借款方共同所有，贷款方获得支付的贷款金额及利息部分，借款方获得剩余款项。

2、建立反向抵押贷款经营联盟

我国实行分业经营，银行、保险、社保、信托等机构独立开展反向抵押贷款各有其优劣势。银行拥有雄厚的资金，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比例，而且传统的房地产贷款是由银行开办的，经验较为丰富。然而此业务运作周期长，银行无管理长寿风险经验，储蓄业务以活期或短期为主，存在短存长贷，周期不匹配问题。综上所述，由银行独立开办反向抵押贷款，一定会存在这样或那样的问题，有必要将他们联合起来，建立以开办机构为主体，中介机构综合参与的服务平台，实现优势瓦补、风险共担，真正建立综合反向抵押贷款机构联盟，从而达到转移和分散抵押贷款风险的目的。

参考文献：

[1]李顺.我国推行反向抵押货款寿险服务的意义、问题和对策[J].财经界，2006（8）：110-111.

[2]李时华.住房反抵押货款：扩大老年消费需求的新途径[J].消费经济，2007年2月，第23卷第1期.

[3]鲁晓明.解构住房反向抵押——种新型抵押模式的解读与建构[J].西南政法大学学报，2006，（4）.

[4]孟晓苏.建立“反向抵押货款”的寿险服务——健全老年人社会保障制度的一个建议[J].老龄问题研究，2004，（7）：136-139.

[5]孟晓苏.论建立“反向抵押货款”的寿险服务[J].保险研究实务，2002年第12期.

[6]浦舍予.以房养老对个人理财规划的完善和提升[D].浙江大学硕士论文，2007年5月.

[7]邱澄.对于“住房反抵押货款”模式的经济学思考[J].生态经济，2005（8）：46-48.

[8]宋莉莉，刘书兵.以房养老与住房反向抵押货款[J].西北人口，2007年第2期，第28卷.

[9]施方.住房抵押货款证券化[M].上海：上海财经大学出版社，2005年版.

住房保险论文范文第10篇

胡丹

>> 反向住房抵押贷款：以房养老 试论以房养老信托与反向抵押贷款的比较 基于住房反向抵押贷款理论的“以房养老”模式研究 浅析以房养老——反向抵押贷款保险 住房反向抵押贷款研究 反向抵押贷款养老模式风险研究 “以房养老”反向抵押贷款的法律风险及防范措施 住房反向抵押贷款定价模型的比较分析 以房养老好，何时才能“反向抵押”？ 发展我国反向住房抵押贷款的研究 住房反向抵押贷款的国际借鉴与实践建议 住房反向抵押贷款的国际借鉴与实践 反向抵押贷款房产养老模式中利率风险研究 住房反向抵押贷款在美国 日本住房反向抵押贷款的发展 住房反向抵押贷款养老模式在中国的梯度发展 对我国实行住房反向抵押贷款的必要性研究 基于保险精算理论的我国住房反向抵押贷款产品定价研究 基于住房价值波动风险的反向抵押贷款定价研究 我国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析 常见问题解答 当前所在位置：l，最后访问时间：2015年2月25日.

[3] 《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（保监发〔2014〕53号）

[4] 邓大洪.以房养老能否绕过“南京模式”之殇[N].中国商报2013-9-24（7）.

[5] 养老按揭”阻碍多，先吃螃蟹不容易[OL].[2015-2-9]..

[6] 苏丽蓉.试论以房养老信托与反向抵押贷款的比较.时代金融.2014（7）.

[7] 晓晨.中信信托推出房屋信托租赁业务[N].金融时报2006-3-9（6）.

[8] 安胜.房屋信托租赁南风北渐，仿REITs试水北京市场[N].中国经营报2005-12-12（15）.

[9] 胡思静.房屋产权反向抵押贷款信托法律制度研究[D].中南大学硕士毕业论文.2011

[10] 韩进成.以房养老反向抵押贷款合同的主体及权利义务探究[D].天津商业大学硕士毕业论文.2011

[11] 中国的银行会破产吗[OL].[2015-2-10].http：///news/1586，20140312367735329.

住房保险论文范文第11篇

关键词：反向抵押贷款；以房养老；人口老龄化；银发经济；养老服务

中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2014）08-0044-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2014.08.08

在我国人口老龄化日益突出的背景下，老年人的养老问题成为众多学者关注的焦点。2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出将在2014年试点住房反向抵押贷款，实现以房养老的目标。该文件的一石激起千层浪，引发国内外学者与广大民众的讨论。本文对反向抵押贷款的相关文献进行梳理与总结，以期通过文献述评的形式更加系统全面地描述反向抵押贷款的中国化道路。

一、反向抵押贷款在中国的发展与争议

（一）反向抵押贷款的引入与定义

胡江涛和曾祥瑞（1997）是最早将反向抵押贷款的引入中国，通过以美国发展成熟的反向抵押贷款产品为依托，详细地介绍反向抵押贷款的构成要素、产品分类、市场需求、风险防范[1]。杜娟、陈茗（2003）则引入“住宅期货”的概念对反向抵押贷款定义[2]。反向抵押贷款的称谓来自时任中房集团董事长孟晓苏（2002）的倡议，其最早提出开发反向抵押贷款产品：投保人将房屋产权抵押给保险公司，继续终身使用该房屋；保险公司则按月向投保人（受益人）支付给付金，直至投保人亡故，保险公司将该房屋收回处置[3]。蔡清（2003），柴效武、岑惠（2004）则通过比较住房抵押贷款与反向抵押贷款的异同来定义反向抵押贷款，即反向抵押贷款目标群体是老年人，通过将自有的房屋作抵押，从金融机构获得一笔或多笔款项，主要用于生活或其他费用，客户可以选择在死亡前通过出售房产或其他资金来源返还所借本息，或选择死亡时将房屋的所有权转给金融机构[4]。在此过程中，反向抵押贷款本金、利息总额随时间延长、分期放贷而增长，自有资产减少，其现金流方向与住房抵押贷款相反，故名反向抵押贷款[5]。与孟晓苏的定义不同，该定义丰富了反向抵押贷款的经营主体与产品形式，更深层次的展现了反向抵押贷款的本质。柴效武（2004）还更为通俗地阐述反向抵押贷款的概念――“以房养老”，通过明确反向抵押贷款的作用，使反向抵押贷款与社会保障体系紧密相连，大大增加社会对反向抵押贷款的关注[6]。反向抵押贷款从单纯的理论界研究逐步向政策制定与大众视野迈步，理论研究也不再局限于经济领域。鲁晓明（2006）从法律的角度，认为反向抵押贷款是住房所有人以自有住房作担保借款，出借人依据对预期寿命、住房价值、市场风险等多方面因素的判断确定整体贷款水平，分期放款，待条件成就时一次偿还的一种担保方式[7]。从普通民众的角度，反向抵押贷款更多的表现为居民晚年增加收入的途径，或是家庭理财的一种手段[8]。

（二）争议中反向抵押贷款的是与非

早期国内理论界对反向抵押贷款的引入呈现积极态度。孟晓苏（2002）从老年人、保险业、社会三方面阐述反向抵押贷款的优越性：对老年人，反向抵押贷款可以增加老年人收入，提升老年人生活质量；对保险业，可促使保险公司资产额迅速增加，实现保险产品多元化；对全社会，反向抵押贷款可以改变我国储蓄率过高的现状，扩大居民消费拉动内需来，实现国民经济持续发展[9]。李雅珍、邹小（2005）从市场供求角度分析反向抵押贷款的前景，认为反向抵押贷款在我国有可观的市场规模，风险可控，收益对等，法律可行，是寿险公司亟待开拓的领域[10]。肖隽子、王晓鸣（2006）认为我国人口老龄化与其他国家不同，人口基数大、增长快，未富先老，社会保障程度低等因素促使反向抵押贷款与“以房换养”相结合，因此必须建立中国特色的反向抵押贷款体系[11]。李时华（2007）认为我国已进入老龄化时代，必须开发“银发经济”，住房反向抵押贷款通过改变居民养老和消费观念，减少老年贫困人口，促进老年居民消费结构优化升级，完善农村养老体制，是扩大老年消费需求的新途径[12]。在2011年多省出台“以房养老”提案后，对于反向抵押贷款的呼声随之增长，更多领域的学者参与到反向抵押贷款的讨论中。周子渊（2013）从房产税收视角分析认为反向抵押货款可以帮助老年人规避国家税收政策带来的房产价值减损，有利于活跃二手房市场，促进房地产市场尤其是二手房市场的发展，对提高老年人生活质量，减轻国家和家庭养老负担有重要意义[13]。

但在我国部分地区实行“以房养老”试点之后，批评反对之声随之高涨，2013年9月13日，国务院颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》后，质疑之声更是不绝于耳。最极端的说法是反向抵押贷款是政府在养老金亏空后逃避养老责任不作为的噱头，在政府出面辟谣之后该说法才有所收声。其实反向抵押贷款为居民养老提供了不同的选择，但在我国社保体系不健全的背景下，居民对晚年生活的担忧容易对其造成曲解。另一种质疑的说法是认为反向抵押贷款无法在中国实现。这类学者认为反向抵押贷款本身的实施就需要严格、苛刻的条件，无论从宏观视角还是微观视角，其注定是一种小众的金融安排，在基础条件差的中国，注定只能是概念性的规划设想。支持此种说法的李心愉（2013）曾明确指出：反向抵押贷款在我国实施必须具备两个基本条件：一是充分的业务量使保险公司经营有利可图，二是稳定的房价上涨预期支撑房产的估值与交易。但上述条件与中国传统人伦观念与国家房价宏观调控相悖，目前反向抵押贷款在我国不具备可行性[14]。

二、“中国式”反向抵押贷款实施的阻碍因素

（一）金融机构信心不足，配套政策亟待完善

反向抵押贷款引入初期，柴效武、徐智龙（2004）就认为反向抵押贷款与众多保险相似，存在“柠檬市场”问题。在买卖双方信息不对称的情况下，卖方只能按照预期的平均寿命，向寿命长与寿命短的两类客户进行等额支付，长久之后寿命短的客户退出反向抵押贷款市场，留下寿命长的客户，造成房产价值余额不足，卖方巨额亏损。因此他们得出反向抵押贷款的运作须由国家强制进行，即购房机构产生的亏损完全由政府给予补贴[15]。不过这种做法也存在缺陷，当前我国最被看好发展反向抵押贷款的政府机构是养老基金。但是由于社保双轨制与现收现付制的原因，我国养老基金缺口较大，入不敷出，无法对反向抵押贷款运营机构进行相应补贴。另一方面，王永杰（2013）指出，我国房价下行空间大；配套养老设施不健全，床位少，收费高，服务差是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题，直接导致金融机构预期不佳，信心不强，开展反向抵押贷款积极性不高[16]。王云斌（2013）则将反向抵押贷款产品开发与我国的利率市场化相联系，在未实现利率市场化的前提下，利率不稳定因素会增加反向抵押贷款双方的借贷风险，使房产价值与借款人到期累计还款本息总额发生偏差。当利率过低，贷款机构的风险将增加；利率过高，将增大借款人的成本，影响借款人的积极性[17]。从法律层面来说，我国缺乏对反向抵押贷款的相关立法，仅以文件形式做出规范，法律空白之处较大。而在美国，不仅对反向抵押贷款的贷款方有详细的约束，对于借款方也有明确的规定，在借款方无法支付房屋保险与房产税时，贷款方有权要求其提前支付[18]。完备的法律体系成为美国反向抵押贷款健康稳定运行的有力保障。

（二）现有住房体制制约

我国现有居民住房也是制约反向抵押贷款发展的重要因素，首当其冲的便是现有住房产权制度。根据我国现有的《城市房地产管理法》，住宅的土地使用权只有70年，而国外的房产则拥有永久土地使用权。这就意味着土地使用权到期后，国家有权无偿收回土地及其附着建筑物，土地使用续期须重新申请批准。虽然2007年《物权法》规定住宅用地使用期满自动续期，但是实际中并未对具体操作成本做界定，因此金融机构也无法对此做出承诺。在面临拆迁补偿时，土地使用权同样存在争议，而农村的宅基地不允许抵押，更是将反向抵押贷款排除在占据我国四分之三人口的市场之外，诸多因素都导致金融机构对开办反向抵押贷款业务心存疑虑。以陈鹏军（2013）还提出我国现有的商品住宅形式也限制反向抵押贷款的发展。与国外独门独户或独栋院落的住宅不同，我国现有商品住宅多为单元楼房或公寓式住宅。因为公寓式住宅可供盘活、回收资金的空间较小，基于风险控制国外明确规定公寓式住宅不能办理反向抵押贷款[19]。

（三）房地产市场不健全

我国房地产二手市场不发达，金融机构在接受老年人住房之后如何买卖流通，规避房产价值贬损风险，存在较大不确定性。房地产市场的不确定性并不局限于此，王静、王俊霞、荐家壮（2013）认为限购令、保障房、房产税、物业税及国家宏观调控手段和力度让房地产市场变数增加，使金融机构疑虑重重[20]。房价过高则使老年人参与反向抵押贷款能力下降，据测算，双职工家庭利用住房公积金购买100平方米社会平均总价的首套自用住房，北京家庭还清贷款需要27.25年，上海市家庭需33.3年，杭州需15年，南京和广州分别需要25.1年和32.65年。除了未来居民自有住房率会大大降低，老一辈的住房也会成为子女的指望，导致老年人参与反向抵押贷款的可能性降低。房地产中介机构不发达，尤其是房地产评估机构数量有限，存在整体素质不高，评估程序不规范的现象。房地产评估机构缺乏有效监管与约束，对于弱势的老年群体，很难保证评估结果公正合理，严重影响反向抵押贷款的实施与运作效率。

（四）传统道德观念的束缚

目前我国“养儿防老”的观念依然存在，尤其是在农村，由于养老保险覆盖有限，大部分居民仍采取养儿防老的方式。王伟、焦芳（2011）认为老年人晚年生活主要依靠子女，房产作为其一生心血所得，希望由子女传承下去。另一方面，老年人“以房养老”与年轻人遵循的“孝道”紧密相连。从传统观念来看，老年人把住房抵押给金融机构，造成养老责任的转移的表象，将使子女背上“不孝”的罪名。出于对子女的爱护，多数老年人宁愿自己过得清苦一些，也不愿子女承受“不孝”的压力，子女也惧怕传统道德的约束，极力劝说父母不要进行房产抵押。就整个社会来说，反向抵押贷款也没有良好的舆论环境[21]。在欧美国家，居民房产每年都要征收房产税、老人去世后子女继承房产也需缴纳房产税。在此经济环境下，子女对父母参与反向抵押贷款基本无异议，社会养老机构与主流舆论也会倡导建议老年人采取反向抵押贷款提高生活质量。

三、反向抵押贷款的国际经验与“中国化”实践

（一）反向抵押贷款的国际经验总结

反向抵押贷款在国外不外乎政府开办型、政府支持型、私人开办型3种模式。美国涵盖全部3种，日本、新加坡是政府支持型，加拿大则是私人开办型，结合我国实际情况，童汇慧、柴效武（2010）认为我国宜采用福利模式与市场模式结合的模式，既推出政府保障式的反向抵押贷款产品，又鼓励商业部门开发多样化反向抵押贷款产品[22]。随着欧美经验在国内的实践遭遇挫折，近年来许多学者相继引入与中国大陆传统文化相似、经济水平差距较小的香港经验。不少学者认为反向抵押贷款在香港的成功实施，与其完备的法律制度组织框架密不可分。老年人、贷款人（银行等金融机构）、保险人（政府或另外的金融机构）、咨询中介（法律顾问和经纪公司等）和监管方这五个环节的共同参与，使香港的养老按揭特别“接地气”，反向抵押贷款市场结构合理，避免了过度竞争。

（二）反向抵押贷款的中国实践

董建平、韩清河、潘振华（2013）分析总结了反向抵押贷款在中国的5次实践，分别是南京“以租换养”模式、上海“住房自助养老”模式、北京“养老房屋银行”模式、杭州模式以及中信银行“以房养老”倒按揭贷款，指出在上述5种模式中，较为成功的是杭州模式，其成功的主要原因在于将房屋产权是否变更、如何变更、老人养老居住地等问题交由老人自己决定，确保其能够根据自身需求和偏好选择适宜的养老模式。其余模式则由于观念束缚、公信力不足、门槛较高而无人问津[23]。但是这并不说明反向抵押贷款在我国不具备实施条件，王洪卫、石薇、谷卿德（2013）以上海模式为例，认为当前失败的原因在于 “操作断层”：符合条件的老人参与率低，金融机构有参与意愿，但出于政策风险顾虑，真正实施的很少。从根源上说，制度保障缺位是最大障碍，必须以此为突破口开展“以房养老”试点[24]。郝前进、周伟林（2012）则认为大部分实践失败的原因是许多学者将反向抵押贷款简单等同于一般住房抵押贷款，政策制定中将反向抵押贷款实践变成了纯市场行为，对于反向抵押贷款制度本身的高风险，及其运行所依赖的制度保障缺乏足够的重视。倘若政府通过无负值权益担保和住房资产权益保证的制度来降低借款人和放贷机构的风险，住房70年产权和住房资产价格波动都不会成为反向抵押贷款实行的障碍[25]。

（二）反向抵押贷款“中国化”的设想及规划

尽管反向抵押贷款在我国成功实践的案例较少，但并未减少各省市尝试反向抵押贷款的热情，各地学者相继进行实地调查与可行性研究。范雪蕾、高子建（2009）通过问卷调查发现，我国社会养老方式正不断转变，93.55%被调查者愿意到环境较好的外地养老（如到较为温暖的地区养老），以房养老和异地养老各有所长。两者结合：一方面老年人晚年拥有充足的收入，另一方面能为老年人提供舒适的养老环境，一举多得[26]。朱劲松（2011）对我国开展“以房养老”影响因素的实证分析，得出违背传统观念是响老年人参与“以房养老”的最主要因素的结论， “以房养老”能否广泛开展，关键在于如何处理好老年人与子女的关系，其他因素均不起决定性作用[27]。罗莉、王亚萍、徐洋（2012）对武汉市老年居民住房与养老状况进行调查，“以房养老”模式有潜在市场需求和明朗的前景。当前反向抵押贷款发展的困境在于其作为新生事物并挑战传统观念，在我国不容易被接受。只要加大对反向抵押贷款的宣传及完善配套服务，符合我国国情的“以房养老”模式将迅速推广[28]。张茜（2013）在单生命和双生命状态下分别对有赎回权、无赎回权的反向抵押贷款做出定价，对反向抵押贷款在我国的实施提供了理论及技术支持[29]。

对于我国反向抵押贷款的发展规划，国内外学者各抒己见。由于老年人的风险承受能力较弱，反向抵押贷款的实际操作中必须严格控制房产价值波动风险，因此有学者建议在办理反向抵押贷款之初应将10%左右的房产价值作为风险拨备，降低房产价值波动造成的不良影响。与年轻人相比，老年人由于金融财务知识不足，政府须制定通俗易懂的反向抵押贷款条文并切实保障老年人合法利益，反向抵押贷款产品的设计必须重视老年人对现有居住环境的眷恋，不改变老年人生活习惯，使其能安享晚年[30]。以傅鸿源、孔利娟（2009）部分学者认为作为在职职工的财产，现有住房公积金不应参与反向抵押贷款运作，须由政府主导另建机构承担反向抵押贷款的运作职责[31]。陈杰（2013）从反向抵押贷款的政策属性来研究其实施路线，其认为出台反向抵押贷款政策的属性依次是房地产政策创新，金融政策创新，刺激经济增长政策创新，最后才是养老政策创新。因此承办部门应该是住建部来牵头，银监会、保监会来共同设计制定反向抵押贷款产品及其违约保险的规章制度，建立监管体系，民政部在参与其中[32]。陈静（2012）认为构建我国住房反向抵押贷款体系的主要涉及五大功能主体（市场）：政府管理机构及贷款保险机构，反向抵押贷款申请人，合格抵押贷款机构，贷款二级市场，合格独立咨询机构和房产二级市场[33]。此外，反向抵押贷款的开展必须同步设立贷款机构退出机制，防止贷款机构经营恶化对老年人晚年生活造成冲击并隔绝风险传染引发的市场动荡[34]。

四、简评与研究展望

反向抵押贷款的中国化道路经历了曲折的发展过程，在此过程中我国多地进行反向抵押贷款试点，但效果平平。开辟反向抵押贷款的中国化道路需要立足于我国国情，但目前我国对反向抵押贷款的研究还局限在传统理论领域，缺乏必要的定量分析与技术支撑。在反向抵押贷款实施可行性方面，制度化建设则是反向抵押贷款的中国化道路的关键。上述问题均是国内外学者未来将加以深入研究之处。

参考文献：

[1]曾祥瑞，胡江涛.美国住房融资新方法：逆抵押贷款[J]. 中外房地产导报，1997（8）.

[2]杜娟，陈茗.老年住宅逆抵押贷款的市场前景分析[J].人口研究，2003（12）：44-47.

[3]孟晓苏.论建立“反向抵押贷款”的寿险服务[J].保险研究，2002（12）：44-45.

[4]蔡清.反向抵押货款介绍[J].上海保险，2003（9）：23-25.

[5]柴效武，岑惠.住房抵押贷款与反抵押贷款的异同[J].海南金融，2004（7）：45-47.

[6]柴效武.一种以房养老的贷款方式：住房反抵押贷款[J].金融教学与研究，2004（3）：46-48.

[7]鲁晓明.解构住房反向抵押――一种新型抵押模式的解读与建构[J]. 西南政法大学学报，2006（8）：75-79.

[8]JAN ROUWENDAL， HOUSING WEALTH AND

HOUSEHOLD PORTFOLIOS IN AN AGEING SOCIETY，DE ECONOMIST 157， NO. 1， 2009.

[9]孟晓苏.论建立“反向抵押贷款”的寿险服务[J].保险研究，2002（12）：44-45.

[10] 李雅珍，邹小.反向抵押贷款寿险公司亟待开拓的领域[J].经济理论与经济管理，2005（5）：11-14.

[11]肖隽子，王晓鸣.老年住宅需求与反向抵押贷款[J].建设科技，2005（12）：23-24.

[12]李时华.住房反抵押贷款：扩大老年消费需求的新途径[J].消费经济，2007（2）：64-67.

[13]周子渊.房产税收视角下的反向抵押贷款[J].中国地产市场，2013（5）：34-35.

[14]李心愉.“以房养老”：剪不断理还乱的政府角色[N].中国保险报，2013-10-15 .

[15]柴效武，徐智龙.论售房养老模式中的“柠檬市场”问题[J].贵州财经学院学报，2004 （4）：24-27.

[16]王永杰.“以房养老”看上去很美[N].法制日报，2013 -10-15.

[17]王云斌.“以房养老”在中国的运行障碍及其多元发展路径[J].社会福利（理论版），：2012（12）：15-19.

[18]Anya Martin， How retirees can use jumbo reverse

mortgages？ [EB/O].http：///story/how-retirees-can-use-jumbo-reverse-mortgages-2013-05-13.

[19]陈鹏军.我国“以房养老”发展瓶颈及其模式选择[J].经济纵横，2013（10）：43-46.

[20]王静，王俊霞，荐家壮.沈阳市实施“以房养老”的困境及建议[J].辽宁经济，2013（1）：56-58.

[21]王伟，焦芳.我国发展住房反向抵押贷款业务现实状况分析[J].商场现代化，2011（7）：146-148.

[22]童汇慧，柴效武.反向抵押贷款福利型与市场型运营模式探讨[J].企业经济，2010（5）：155-158.

[23]董建平，韩清河，潘振华.现行养老体制下“以房养老”模式的可行性探讨[J].河北金融，2013（7）：30-33.

[24]王洪卫、石薇、谷卿德，以制度保障为突破口开展“以房养老”试点[J].科学发展，2013（12）：85-89.

[25]郝前进，周伟林，“以房养老”的双向风险与我国的制度设计[J].上海城市管理，2012（11）：39-43.

[26]范雪蕾，高子建.“以房养老”模式的国情分析及其实施构想[J].商业时代，2009（8）：46-47.

[27]朱劲松.中国开展“以房养老”影响因素的实证分析[J].东北财经大学学报，2011（2）：78-82.

[28]罗莉，王亚萍，徐洋.以房养老模式在我国的可行性分析――基于武汉市城市居民以房养老状况的思考[J].改革与战略，2012（2）：116-117.

[29]张茜.我国反向贷款的风险因素与定价研究[D].济南：山东大学，2013.

[30]Rachel Ong， House Price Appreciation in Old Age： Analysis and Issues for the Use of Reverse Mortgages as a Retirement Funding Strategy in Australia[R].Population Ageing （200 ）2：139160.

[31]傅鸿源，孔利娟.“以房养老”模式的现状及分析[J].城市问题，2008（9）：68-72.

[32]陈杰.上海“以房养老”可行性分析：“反向按揭”只能面向少数老人[N].东方早报，2013-10-11.

住房保险论文范文第12篇

（中央财经大学财政学院，北京100081）

摘要：本文通过分析中国养老保障制度、产权制度和税收制度对以老年住房反向抵押养老保险为主的“以房养老”模式的影响，从制度经济学的角度，探究了该模式在中国是否具备了发展的现实条件。在结合中国的传统文化对于家庭和房产的内涵下，作者认为该模式在现有制度中能够起到的作用十分有限，同时国内的产权制度降低了投保人的预期收益，而且没有能阻断财产在代际的传递效应。因此，本文认为当前的制度条件还没有达到开展老年住房反向抵押养老保险的要求。建议暂缓住房反向抵押养老保险的相关业务。待日后各方面时机成熟时再做考虑。

关键词 ：以房养老；制度经济学；养老保险

中图分类号：F840.67 文献标志码：A 文章编号：1000-8775（2015）04-0227-02

收稿日期：2015-01-20

作者简介：王佳林（1985-），男，蒙古族，内蒙古自治区通辽市人，中央财经大学财政学院2012级博士。主要研究方向：公共财政改革，宏观经济研究，社会保障等。

引言

继2013年国务院在《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点之后，2014年中国保监会又出台了鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险的政策性文件，该项文件从可以参加该项养老保险的参保人的标准，到可以开展此类业务的保险公司资质的标准，以及信息披露、财务管理、投诉等多个方面都做了详细、清晰、明确的规定。保监会这份政策文件的出台被视为支持保险公司开展该项养老保险业务的又一利好消息，由此来自市场对此项业务的发展前景都给予了很高的期盼，但是，保险公司的回应却相对冷淡的多，只有幸福人寿向保监会提供了试点材料，而多数保险公司却仍旧持观望态度。不由得让人推测保险公司的观望态度并非仅仅是对新兴市场的谨慎，而是处于对“以房养老”前景的一种理性判断。事实上，在明确提出对老年人住房反向抵押养老保险试点之前，国内的养老保险机构已经进行过了类似的摸索和实践。但是市场反应极为冷淡，

虽然，这种通过使用房产反向抵押模式构建的老年人养老保险产品在国外已经发展的相当的成熟，市场受欢迎度也较高。不仅在美国、加拿大、英国、法国这些欧美国家有着不俗的口碑，在文化及习俗上和我们更相近的国家，如日本和新加坡也开展的非常的好。但是，为什么同样类型的产品进入中国之后，就屡次折戟，甚至难解破冰之旅呢？本文将从制度经济学的角度，在国内外相关制度比较的基础上，讨论“以房养老”在中国的发展可能性。

一、文献综述

（张仁枫，2012）1、（徐婧、李跃，2011）2、（李昕蔚，2011）3从房价、房产在居民财富中的比重、房屋产权等角度入手，分析了“以房养老”可以在居民养老保障中可能起到的作用，以及在我国开展“以房养老”在可行性。（王新，2014）7、（郑萍，2012）8、（刘楠楠，2013）9从“以房养老”在养老保障体系中的地位和作用进行了讨论。部分学者如（罗雨菱、宋吉河，2011）15、（吴伟彬，2014）16认为当前“以房养老”发展受限的主要影响因素可以归结为传统观念的根深蒂固，以及相关的法律法规制度的不健全。上述学者对以老年住房反向抵押养老保险为代表的“以房养老”在中国开展的可能性、开展过程中存在的障碍和限制因素、在养老保障体系中作用和位置、以及如何有效的开展这项业务进行了较为全面的研究和分析。不过，已有的研究对于影响其发展障碍的分析更多的是止步基于问题的表面，只分析了存在障碍的现象及影响，并没有深入到产生这些障碍的根源。本文将从讨论这些障碍背后的制度因素入手，考察造成中国“以房养老”困局的内在原因。

二、养老保障制度结构及"以房养老"相关制度影响的分析

首先，从养老保障制度的结构分析。当前中国的养老保障体系主要分为三个大的支柱，即国家提供的基础养老保险、企业年金和个人储蓄性的养老保险。而购买房产既不具有国家强制性，也不属于集体行为，更多的是自主决定。因此“以房养老”就应该被归到第三个支柱体系内，属于个人储蓄性养老保险的一个类型。也就说“以房养老”和基础养老保险，两者之间的各自承担的责任彼此是不能替代的。基础养老保险的目地是为本国公民在老年时期提供一份能够维持基本生活的养老金。而通过“以房养老”获得的资金对于公民来说，则是一种自主选择的养老金补充，它的目地是为了在已有基础养老保险的基础上改善老年人的生活。这种目地的不同将对“以房养老”的需求产生重要的影响。因为是起到改善性的作用，所以“以房养老”的受众人群的范围就会十分有限。能够通过“以房养老”来改善生活的人群就需要具备这样或者类似这样的条件，要拥有至少一套符合“以房养老”标准的房子，以及有更高生活标准需求。至少在这样的条件下，老年人才会有可能选择“以房养老”的形式来改善自己的生活。从一个理性人的角度，居民通常会把收入在生命的不同时期进行统筹规划。因此，能够购买房产的居民通常会保有足够的资金储备使自己老年时期住在自己购买的房产里的同时依然可以保持一个相对良好的生活标准。

其次，产权制度对“以房养老”带来的收益的影响。在欧美国家采用的是土地私有制，房产是归购房者所有的。而在中国，宪法明确规定城市土地归国家所有。也就是说，在中国购买的房产并不完全属于个人，而仅是租用了使用权。并且购房者租用的上限是70年，这其中还要包括开发商开发楼盘的时间。另外老年住房反向抵押养老保险的业务，在国外抵押的是这项房产的财产权，包括收益权、质权、抵押权等。但是在中国该项业务抵押的只是房产的使用权。而且，这项保险业务只能抵押的是房产使用权的剩余期限。虽然在2007年1实行的《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是并没有明确说明续期的期限、是否缴纳金额等。那么金融机构一旦在合约期满后回收房产时，就面临房屋产权续期的不确定性政策风险。一旦政策出现变化，那么这个风险将全部转移到金融机构。也正因为这个原因，在国外这项业务因为房屋产权的完整性，所以可以给投保人带来较高的收益；而在中国，投保人用以抵押的只能是有年限的土地的使用权，所以可以获得收益将会相对会较低。一旦考虑到，如果未来保持这种免费或者较低续费的自动续期政策，投保人的损失会显著上升，而收益全部被金融机构获得；但如果政策发生改变，续期成本较高或者房产使用权不能续期，那么金融机构就要承担这些损失。因此，对于保险机构和居民个人，这项业务的风险和不确定都远大于其收益。

第三，税收制度对房产持有人在财产规划上的影响。对于房产有影响的税收国际上主要有两种，一个是房产税，另外一个是遗产税。但是，从税制改革的趋势看，开征房产税和遗产税已经被政府提上了日程。在十八大三中全会的《决议》全文中，就明确提出：加快房地产税立法并适时推进改革。其实对于房产税的试点工作最早在2011年就分别在上海和重庆开展了，并且采用了不同的改革方案。2013年，政府有对房产税的试点城市又进行了扩围。而遗产税在1950年通过的《全国税政实施要则》就被作为拟开征的税种之一，但限于当时的条件未予开征。1994年的税制改革又被列为国家可能开征的税种之一。1996年全国人大批准了《国民经济和社会发展“九五”（第9个五年计划）和2010年远景目标纲要》，纲要中提出“逐步开征遗产税和赠与税”。但时至今日，对这两种税的征收并没有还没有真正开始。由于个人财产的规划并没有受到这两种税收的实际影响，遗产的继承无需承担较高的税负所以家庭在房产的规划上更倾向于由子女继承房产，同时家庭持有房产的数量受到影响也不大。而对于开展老年住房反向抵押养老保险的金融机构来说，在签订了养老保险合同后，由于可能存在产权的转移问题，未来开征房产税则有可能加大金融机构的成本、降低收益，并且在无形中增添了较多的风险。

三、结论

通过从国内运行的养老保障制度、产权制度和税收制度对“以房养老”中老年住房反向抵押养老保险的影响的分析，可以得出这样的结论。以老年住房反向抵押养老保险为代表的“以房养老”在养老保障制度所能起到的作用有可能被政府预估过高，而有可能在未来存在政策风险；同时该项业务又深陷产权制度的困局，能够发挥的财富效应较低，并且还存在较多的金融风险和产权风险；在税收制度中，由于对其有利的遗产税和房产税在我国还不具备征收的现实条件，家庭在进行代价间财富转移的过程中受限较低，倾向于按照传统文化，将房产交由子女继承。因此，本文认为，就如同中国的经济发展由粗放式增长向集约式增长逐步转变一样，中国的改革也需要逐步进入精细化改革的轨道。而以老年住房反向抵押养老保险为代表的“以房养老”与房产税和遗产税在国内当前的处境类似，还不具备开展的现实条件。目前，还需要做的是增加多样化的试点和有针对性的调研，作为下一步的制度创新提供有利的经验，等到日后诸多条件成熟，再逐步的开展，而不是急于创新求成。毕竟房产在中华文化里具有不同于其他财产的特质。它具有深刻的内涵，与中国传统文化中家的概念相互交融。在传统意义里，家和房子呈现出一种等价的关系。虽然，现代社会的文明对这一传统文化造成了很大冲击，但是买一个自己的房子仍然根深蒂固的扎植在中国人的脑海里。这也是中国住房市场面对不合理高房价，仍然存在大量的刚性购买的原因。中国人在房产市场的行为某些时候已经不能用理性人的假设来思考，因为中国人对房产的判断和定位，超越了房产经济价值本身，而是给以赋予了一种厚重的文化价值。

参考文献：

[1]张仁枫.“以房养老”的困境与破解新道[J].石家庄经济学院学报，2012，02：109-112.

[2]徐婧，李跃.浅谈以房养老模式在我国“遇冷”的现状——从现行房价的视角[J].知识经济，2011，07：68.

[3]李昕蔚.我国城市居民“以房养老”方式的研究[D].四川省社会科学院研究生学院，2011.

[7]王新.走出“以房养老”困局之对策[J].现代经济探讨，2014，02：20-22.

[8]郑萍.美国养老模及其对我国的启示[D].湘潭大学，2012.

[9]刘楠楠.“以房养老”模式在中国受挫的原因及其政策建议研究[J].劳动保障世界（理论版），2013，06：185-186.

[15]罗雨菱，宋吉河.中国“以房养老”再被搁浅70年产权特殊国情引忧[J].决策探索（下半月），2011，10：25-27.

住房保险论文范文第13篇

关键词：住房公积金；保障性住房建设；内部控制

中图分类号：F840 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-01

一、加强内部控制的重要性

防范资金风险，确保资金安全是住房公积金贷款支持保障性住房建设项目的重中之重。内部控制的目标就是将风险控制在可承受度范围内。2010年4月26日，财政部、证监会、审计署、银监会、保监会联合了《企业内部控制配套指引》，连同此前的《企业内部控制基本规范》，标志着适应我国企业实际情况、融合国际先进经验的中国内部控制规范体系基本建成。与此同时，国家建设部等部委推出的住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作在全国范围内逐步推开。如何在内部控制制度体系的指导下，准确识别住房公积金支持保障性住房建设项目贷款中存在的风险、建立健全相应的内部控制、保证资金安全非常重要。

二、存在的风险因素

内部控制有五大要素，包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通和内部监督五大方面。其中，风险评估是依据。对于住房公积金支持保障性住房建设贷款这个新生事物，住房公积金管理中心应当全面开展风险评估，关注引起资金风险的主要因素，准确识别项目贷款活动与实现控制目标有关的内部风险和外部风险。

（一）内部风险

1.住房公积金管理中心领导干部的职业操守、职工的专业胜任能力等人力资源因素；2.住房公积金支持保障性住房建设项目贷款管理组织机构、资金运营、业务流程等管理因素；3.项目贷款财务状况、保值增值、现金流量等财务因素。

（二）外部风险

1.国家推进保障性安居工程建设的经济形势、政策法规等经济因素；2.住房公积金支持保障性住房建设项目相关法律法规、监管要求等法律因素；3.安全稳定、文化理念、社会信用、教育水平、缴存职工消费行为方式等社会因素。

三、权衡风险与收益，制定风险防范措施

（一）提供可靠的组织保障和制度保障

1.强化组织领导，明确分工职责。实行住房公积金支持保障性住房建设项目试点城市应当由政府牵头，成立专门的“利用住房公积金贷款支持保障性住房建设领导组”，分工负责。住房公积金管理中心作为领导小组中的重要成员，是贷款资金发放的主体单位，将独立承担贷款风险，因此，住房公积金管理中心应积极主动地推动相关工作的进展，将领导小组下设的办公室设在住房公积金管理中心，以更好地实现对项目贷款的管理。

2.做好人员配备工作。项目贷款无论从业务复杂程度还是风险控制等方面都对管理中心提出了更高的要求，住房公积金管理中心应按照住房和城乡建设部的要求成立专门的部门负责项目贷款的管理及操作，并以职业道德修养和专业胜任能力为标准选拔和配备工作人员，注重工作人员职业道德水平、政策法规、业务流程的培训，不断提高管理人员素质。

3.完善制度。住房公积金管理中心除执行国家部委保障性项目贷款相关规定，与开发商签订《委托借款合同》、《抵押合同》、《资金封闭管理协议》外，还应建立试点项目贷款工作职责、资金监督管理办法、档案管理办法、责任追究等配套制度。

（二）规范审批程序，实行封闭管理

1.严格执行报批程序。住房公积金管理中心应成立审贷领导小组，负责贷款项目的调查评审，对“借款人基本情况、资信情况、项目概况、建设情况、项目市场情况、项目财务情况、贷款抵押情况、还款来源、销售预测”形成详细的评审报告；按照职责权限和审批程序报住房公积金管理委员会和市政府审批；落实贷款抵押，贷款必须以在建项目、房产、土地使用权足额抵押，不得重复抵押；建立项目专管员制度，实时掌握销售情况，监督工程进度。

2.完善会计系统控制。按照《利用住房公积金发放保障性住房建设项目贷款相关业务会计核算办法》合理设置账户，登记会计账簿，进行会计核算；设立资金监管专项账户，对贷款资金流动实行全程封闭管理，严格审核资金使用申请，确保专款专用，对建设项目全部流入、流出资金进行全程封闭管理；按照住建部试点项目贷款运行监管平台的要求，实现与住建部信息系统联网。确保每笔业务在监管平台内正常运行，保证信息数据的真实性。

（三）建立住房公积金对保障房贷款担保机制

风险转移是风险防范的措施之一。保障性住房非常显著的特点是建设工作受政策影响大、盈利性差、投资回收期长、利率风险和市场风险大，因此，住房公积金管理中心必须结合当地实际，选择合适的担保方式，进行风险转移，降低资金风险。

（四）加强廉政建设和严格落实政策监管

住房公积金管理中心应当从主观和客观上全面落实政策要求，加强日常监督和专项监督，保证资金安全。一是自觉接受国家、省、市有关部门的监督检查；二是适时聘请人大代表、政协委员进行现场监督；三是定期向住房公积金管理委员会和市“利用住房公积金贷款支持保障性住房建设领导组”汇报贷款工作进展情况；四是将项目贷款列入年度审计计划，对借款人和项目贷款管理部门的运行管理进行专项审计。

（五）建立项目评估制度和责任追究制度

住房公积金管理中心应当按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理项目贷款实施过程中的文件资料，建立完整的项目贷款档案；以此为基础，建立项目贷款评估制度，重点评价项目贷款预期目标的实现情况和项目投资效益等，并作为责任追究的依据。

参考文献：

[1]高级会计实务[M].经济科学出版社，2012.

[2]牟涛.论住房公积金支持保障性住房建设贷款风险及应对措施[J].经济研究导刊，2011（09）.

住房保险论文范文第14篇

[关键词]反向抵押贷款；保险精算理论；定价

[中图分类号]F299.23[文献标识码]A[文章编号]

2095-3283（2015）12-00-02

“住房反向抵押贷款”（Housing Reverse Mortgage），又称为“倒按揭”，其操作方式是让老年人把已经拥有所有权的房屋抵押给银行和保险公司等金融机构，金融机构在对房屋进行估值的基础上，根据老人的年龄、预期寿命、房屋折损以及房屋价值的变化，把贷款金额按年或月发放给老人。在此期间，老人有权居住房屋并负责房屋的维护。老人去世后，房屋归金融机构所有，用房屋的出售、拍卖或出租所得弥补贷款的本息[1]。

住房反向抵押贷款的核心问题是产品的定价，这直接关系到将住房抵押给金融机构的老人每年或每月能得到多少贷款，也决定了中介机构最终的盈利状况。当产品定价过高时，老人对该产品没有投资兴趣，使得产品的需求不足；当产品定价过低时，虽然需求增加，但同时加大了金融机构到期收不回本金的风险。因此，住房反向抵押贷款产品的定价决定了市场的供求状况，也是这一新型养老模式能否取得成功的关键。

在实际操作中，影响住房反向抵押贷款产品定价的因素很多，其中借款人的预期寿命、房屋价值的评估以及贷款利率是关键问题。除此之外，还要考虑前期费用及后期变现费用等多种因素。

一、文献综述

美国学者在住房反向抵押贷款定价问题研究方面比较成熟。总的来说，主要有三种定价方法：第一种是保险精算法。Mitchell等人率先提出了反向抵押贷款的保险精算定价模型[2]。在综合考虑房价增长率、贷款利率以及人的死亡率等因素的基础上，通过借款人得到的贷款总额等于住房出售价值的贴现值这一算法，得出了一次性支付和年金支付两种支付方式的住房反向抵押贷款价值。我国学者在此基础上提出了新的观点，如张晶在保险精算模型中引入了房屋折旧因子[3]，章凌云对保险精算定价模型进行了模拟分析等。第二种是期权定价方法。Boehm[4]等将住房反向抵押贷款看作利率和时间的函数，并计算出了反向抵押贷款价值的基本偏微分方程。国内研究中利用这种方法定价的文献不多，其中奚俊芳将二叉树方法和布莱克舒尔斯期权定价思想运用到反向抵押贷款的定价上，但只停留在理论分析层面。第三种是因子定价法。Szymanoski提出了住房财产转换贷款（HECM）示范价格模型，再次证明借款人寿命、利率、房屋价值变化对产品价格有着重要影响[5]。而Peter等设计的模型为住房权益转换抵押贷款定价提供了直接借鉴[6]。除此之外，我国的刘春杰等学者指出支付因子定价实质上是一种定期定价，并深入探讨了反抵押贷款合同超期的定价问题。

二、模型的建立

本文根据保险精算理论设计的住房反向抵押贷款产品的定价公式为：

每年应支付的年金数额×（年金终值系数，设定利率，期数）=该房现值+房屋预计增值-房屋折旧-前期费用终值-后期变现费用，即 A×（F/A，i，n）=V0+E-D-S-R。

（一）预期寿命

本文根据中国人寿保险业经验生命表中的平均余命来确定老人的预期寿命（四舍五入）。

（二）房屋的估值

1.房价的估计。2004―2013年十年间我国住宅商品房平均销售价格的平均增长率为10.53%，根据国家目前控制房地产价格过分上涨、全面放开二胎等相关政策，结合我国当前面临的经济发展形势，设定房价增长率为每年8%。我国住宅商品房平均销售价格（元/平方米）如表2所示。

2.房屋折旧及残值。我国钢筋混凝土结构住房的平均寿命约为60年，因此设定我国商品房的设计寿命为60岁。假设住房现值为100万，则用直线折旧法计算，每年折旧1.67万，残值为0。

（三）利率

2015年10月24日，中国人民银行降息之后，个人住房商业贷款5年期以上利率为4.90%，考虑到我国政府适度宽松的货币政策、抑制房价过分上涨以及中介公司盈利性等多种因素，将利率设定为6%。

（四）费用

前期费用主要是指住房评估费用及其他费用，房地产价格评估收费标准按国家计委、建设部关于《房地产中介服务收费的通知》（【1995】971号）文件规定执行（见表4），其他费用占房屋变现价值的5‰。后期费用主要包括房屋处理中涉及的营业税、增值税印花税和拍卖佣金等房屋变现总价值的7%。

三、案例分析

关于住房反向抵押贷款的实际案例分析：陈爷爷现年74岁，希望以个人名义购买中介公司可赎回型、月付的住房反向抵押贷款产品。已知老人的预计余存寿命为10年，房屋现值为100万元，房屋使用期10年，贷款基准费率为6%，房屋评估费率为5‰，则陈爷爷每月可获得的贷款额A为：

由于陈爷爷选择的是中介公司按月付款给他，因此只能通过计算得出年金终值系数。

（F/A，i，n）=[（1+i）n-1]/i=[（1+6%/12）10*12-1]/（6%/12）=163.88

E=100*（1+8%）10-100=116.89万元

D=1.67*10=16.7万元

S=100*（0.5%+0.5%）*（1+6%）10=1.79万元

R=（100+116.89-16.7）*7%=14.01万元

则， A*163.88=100+116.89-16.7-1.79-14.01=184.39A=1.13万元

即：陈爷爷每月可获得贷款1.13万元。

四、结论

基于保险精算理论，通过建立模型并结合案例分析可知，案例中老人每月可得到的贷款额在1万元以上，能够满足老人的一般生活需求，说明住房反向抵押贷款这种新型养老模式具有一定的可行性。但本文在具体贷款利率的确定、房屋估值等方面仍存在不足，如能更好地解决这一问题并得到借款人的认可，将会更有利于养老新模式的推广。

[参考文献]

[1]刘降斌，潘兴坤.我国实施以房养老的障碍及对策研究[J].中国电子商务，2013（22）.

[2]Olivias，Mitchell.Unlocking Housing Equity In Japan[J].Journal of the Japanese and International Economics，2004（18）.

[3]张晶：我国寿险公司推展反向抵押贷款之研究[D].浙江大学管理学院，2005.

[4]Thomas P Boehm.Reverse Mortgages and Interest Rate Risk[J].Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association，1994（22）.

住房保险论文范文第15篇

摘要：随着信贷业务的发展，个人住房贷款业务在已成为各大银行的热捧对象，但在发展过程中，其风险也暴露出来。

本文主要研究光大银行重庆分行的个人住房贷款业务，从信用风险，市场风险，操作风险，流动风险四个方面分析光大银行重庆分行的个人住房贷款风险。最后围绕四大风险，阐述了光大银行重庆分行对个人住房贷款风险的管理防范措施。

关键词：个人住房贷款风险；风险防范；光大银行重庆分行

第一章光大银行重庆分行个人住房贷款业务的发展

1.1光大银行重庆分行的发展状况

1994年3月，光大银行首次进入西南市场，在重庆成立了办事处。经过全体员工的不懈努力，西南地区的第一家分支机构——重庆分行于1996年正式成立。该机构积极倡导“以客户为中心，以市场为导向”的经营理念，注重培养员工的创新能力，积极为客户提供优质的服务。[1]2009年，重庆光大银行营业部再次进入获奖名单，成为重庆银行业中唯一一家拥有2个“百佳”网点的商业银行。

1. 2光大银行重庆分行个人住房贷款业务

1.2.1 光大银行重庆分行个人住房贷款种类

光大银行重庆分行的个人住房贷款业务主要包括一手房与二手房贷款，在此基础上衍生出了更具个性化、更符合市场需求的“随心还”、“天天省”、“二手住房贷款综合金融服务”、“循环贷款”等产品，还款方式灵活化，客户可以节省更多的利息，为客户提供更加快捷优质的服务。

1.2.2 重庆光大银行个人住房贷款办理流程

重庆光大银行在办理个人住房贷款业务时，一手房和二手房的流程有所不同，二手房的手续更加复杂。一手房贷款业务的办理主要包括三个大的方面：

（一）借款人向银行提供一份资料清单，该清单必须有三个部分的内容。一是借款人的基本资料；第二部分是买房子的资料；第三部分是借款人资金实力的证明，比如收入，这是银行最关注的问题。

（二）重庆光大银行会分析借款人提供的资料，确保借款人的基本信息，身份证明的真实性，判断其合理的收入，在银行征信系统里有查询借款人的信用记录。

（三）重庆光大银行做相关的评估和审核，如果符合条件，借款人会取得相应的贷款。

1.2.3 光大银行重庆分行个人住房贷款业务存在风险

光大银行重庆分行在总行的带领下，风险管理做的十分强大。个人住房贷款业务作为银行风险最小的一种业务，2012年，不良率仅为0.23%。重庆光大银行采取各种措施对房贷风险进行管理，抑制了不良率的大幅度增长，但在2012年，不良率出现了反弹。重庆光大银行必须把房贷风险控制作为一项长久任务，不断采取新的应对措施，严格执行风险控制。

第二章光大银行重庆分行个人住房贷款风险

2.1 风险与个人住房贷款风险

风险的定义分为两种，广义的风险是指风险是不确定的，产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利；狭义的风险是指损失是不确定的，风险只能表现出损失，没有从风险中获利的可能性。广义的个人住房贷款风险是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款收益的不确定性。在现实生活中，商业银行更关注贷款收益的损失性，人们通常所指的个人住房贷款风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性，是狭义的风险。

2.2 光大银行重庆分行个人住房贷款风险成因

重庆光大银行在发展个人住房贷款业务中，形成了多种房贷风险，主要表现为信用风险，市场风险，操作风险和流动性风险。其外部成因是由于国家的宏观政策，市场利率的变化以及借款人违约引发的风险，内部成因是由于银行员工的操作以及资金的流动性的影响。

我们可以用博弈论来说明光大银行重庆分行个人住房贷款风险形成的必然性。光大银行重庆分行和借款人作为“理性的经济人”，为了使自己的利益最大化，双方都会选择纳什均衡结果，即（不催收，违约）。个人住房贷款业务的风险是不可避免的，重庆光大银行必须加强房贷风险管理，力争把住房贷款风险控制到最小。

2.3光大银行重庆分行个人住房贷款的信用风险

2.3.1 个人住房贷款信用风险含义以及成因

个人住房贷款信用风险是指因购买住房而向银行借款的个人，由于主客观原因，不能按时偿还本息而给银行带来的损失的可能性。借款人违约的原因分为主观原因和客观原因两种：

（一）因客观原因造成的违约行为也称为被迫违约，主要是指借款人由于自然、社会等因素造成支付能力不足，无法按时偿还贷款，银行依法收回住房的行为。

（二）违约行为的产生还因借款人的主观原因而产生的，分为理性违约和恶意违约。当房贷利率大幅度下降时，借款人提前还贷导致银行成本增加，利息收益减少。这两种行为称之为理性违约。恶意违约表现为本来具有按时还款能力，却故意违约，其主要表现方式是采取欺诈手段来骗取银行的贷款。[4]

2.3.2重庆光大银行个人住房贷款信用风险表现形式

虽然重庆光大银行的个人住房贷款业务的办理十分严格，对资料的真实性以及信用状况收入都会有严格的评估，但是信用风险任然存在，主要表现在以下几个方面：

借款人收入波动性大，导致月供不能完全保证，导致被迫违约行为发生；借款人购买与自己经济实力相差大的房子，后期还款能力下降；由于我国的收入制度不透明部分人有灰色收入，银行无法准确把握他的真实收入，存在部分人有还款能力，却故意违约的现象；假按揭现象。开放商通过假按揭的方法，可以尽快销售完积压的房屋，通过取得银行贷款，将风险转嫁给银行，提前收回成本，实现获利。[3]

2.4光大银行重庆分行个人住房贷款的市场风险

重庆光大银行的近期风险主要是由利率引起的，最典型的是银行的固定利率房贷业务。当市场利率大幅度下降时，部分经济实力雄厚的人可能会选择提前还款，导致银行提前收回本金，资金回报率下降。除此之外，利率风险的主要内容表现形式——重新定价风险也不容忽视。当市场利率上升时，银行的存款利率也跟着上升，由于房贷的利息收入是固定的，银行的利息收入便跟着减少了，严重时会发生亏损。重庆光大银行的远期风险主要表现在房地产抵押市场。当房价大幅度下降时，借款人拥有了负资产，违约率大增。[5]

2.5光大银行重庆分行个人住房贷款的操作风险

操作风险定义为：由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。[6]近年来，重庆光大银行不断提升自己的业务能力，开办了“综合金融服务”，简化了贷款手续，快速放贷。银行由于时间紧迫，容易忽略客户的资料的真实性。[7]

2.6光大银行重庆分行个人住房贷款的流动风险

个人住房贷款的流动性风险是指银行持有的住房贷款债权难以变现，导致银行融资困难，不能满足储户取款、客户合理贷款的现金需求，使银行遭受损失的可能性。流动性风险比本文中提到的另外三种风险的形成过程更加复杂，是一种综合性风险，他的产生与发展受其他风险的影响。当房地产价格发生变化，借款人会选择提前还款或是恶意违约，导致银行的资金流动性减弱。[8]

第三章光大银行重庆分行个人住房贷款风险的防范

3.1光大银行重庆分行个人住房贷款风险的防范模式

光大银行重庆分行对个人住房贷款风险的管理，一般采用四步曲原则：风险识别、风险评估、风险控制、风险监控。银行围绕这四个因素，进行整体把握，强化风险管理模式的手段，力求把风险管理做得更好。[9]

3.1.1光大银行重庆分行个人住房贷款风险防范的特色

光大银行重庆分行将个人住房贷款风险分类，分别为：正常，关注，次级，可疑，损失。重庆光大银行提升了对个人住房贷款五级分类的审慎性，对于逾期90天以上的个人住房贷款贷款划入不良贷款，真实反映了风险状况。2012年，重庆光大银行制订了平行作业管理办法，业务部门处理业务、设计新的产品或对某一项业务立项的时候，风控必须同时介入，是一种主动式的控制风险的方法，实现了营销条线和风控条线平行作业。

3.2光大银行重庆分行个人住房贷款风险的防范措施

3.2.1 信用风险的防范

光大银行重庆分行强化住房贷款的管理，对借款人还款来源的审核更加严格化。对于信用风险中的假按揭情况，光大银行重庆分行高度重视，实行贷前审查履行“面测、面试和居访”程序，严厉打击假按揭行为。[10]开创各种新型还款方式缓解信用风险，如“随心还”这种新型的还款方式。

3.2.2 市场风险的防范

光大银行重庆分行成立风险管理小组，负责对市场风险管理情况进行监控。对于房地产抵押市场的风险，银行采取必须对重庆房地产市场价格进行动态监控和预测，及时关注国家的房地产预警机制，掌握房地产经济的发展趋势。对于固定利率房贷引发的风险，重庆光大银行有自己的一套措施，在规避固定利率住房贷款风险时，利用利率互换来对冲利率变动风险。

3.2.3 操作性风险的防范

光大银行重庆分行建立了层次化的操作风险管理体系，这套体系可以全面的识别、评估、控制、管理和报告业务环节的所有操作风险。操作风险管理体系涉及面非常的广泛，覆盖了光大银行的所有业务，甚至覆盖了人力行政部门，法律和财务部门等。

重庆光大银行对操作风险的管理细化到了各个营业厅的柜台，创建了“非常6+1”法则。将营业柜台的电脑屏、计算器、点钞机、对讲机、评价器、银箱摆放的角度要一致，还要纵向排成一条直线，保证柜员无论换到哪个位置都能保证使用习惯完全一致，可以有效的减少操作差错的发生率。

3.2.4 流动性风险的防范

光大银行对流动性风险的管理，采取审慎稳健的流动性风险管理政策，定期进行流动性压力测试，做好预防性安排；按照审慎性原则设置流动性限额。2012年下半年，光大银行取消了首套房利率优惠政策，个人首套住房贷款业务执行基准利率。此同时，重庆光大银行收缩了个人住房贷款业务的规模，多次下调存款准备金率，不仅保证了个人住房贷款的流动性风险，也保障了整个分行的资金的流动性风险。[11]

结论

个人住房贷款风险是重庆光大银行业务发展中不可避免的风险，主要包括信用风险、市场风险、操作风险、流动风险。银行应针对这些风险，采取适当的管理措施，有利于促使重庆光大银行个人住房贷款业务健康发展。

参考文献

[1]顾玲.中国光大银行重庆分行[J].中国审计，2010，（05）：2-3

[2]Robert Gi bbons，《博弈论基础》[M]，高峰译，魏玉跟校，中国社会科学出版社，2000，（12）

2[3]费扬，从国际经验看我国个人信用制度的建设[J]，营销管理，2005（06）

[4]温兴明，房贷潜在风险——虚假按揭，时代经贸，2007，（05）132-133

[5]彭亮：个人住房抵押贷款的市场风险研究[J].中国房地产金融，2005（07）

[6]戴书文.美国次贷危机及对我国商业银行个人住房贷款风险管理的警示[J].淮南师范学院学报.2008，4

[7]孙德春.田淑华.个人住房贷款操作风险防范[J].金融理论与实践，2006，（12）：79-80

[8]杨珊珊，中国商业银行个人住房贷款流动性风险的控制与防范研究[D]；天津财经大学，2010，（23）

[9]彭涛.个人住房抵押贷款的违约风险及应对措施[J].中国房地产金融，1999（5）24-25