住房保障政策论文范文

住房保障政策论文范文第1篇

关键词：住房保障；福利体制理论；福利国家

一、 引言

福利体制理论（Welfare Regime Theory）的出现是与欧洲福利国家出现“福利危机”密切相关。丹麦学者艾斯平-安德森（Esping-Andersen，1999）的福利体制研究克服了之前的缺点，分别用了去商品化程度、公民社会权利、社会分层化等特点将福利国家聚类为三类，分别是以盎格鲁-撒克逊国家为代表的自由主义的福利模式，以欧洲大陆为代表的保守主义福利模式以及以斯堪的纳维亚国家为代表的社会民主主义的福利模式。福利体制理论为学者们研究福利模式的划分提供了基本的分析模板。

从艾斯平・安德森的福利体制理论应用看，大多数学者关注的领域集中在养老、医疗、就业等社会保障领域。通过国内外文献综述我们发现，运用福利体制理论对住房保障政策进行分析研究的文献极少，而住房保障作为社会保障的一个重要内容，游离于福利体制理论框架之外，不利于这个理论的深化和发展。本文尝试运用艾斯平-安德森的福利体制理论对欧盟典型国家住房保障政策进行比较研究。这样做的优点为：一是福利体制理论对福利体制类型进行了划分，便于进行不同类型国家的比较研究，目前已经广泛运用于其他福利政策，如养老金、医疗保险政策的国际比较，完全可以延伸到住房保障政策领域。二是运用福利体制理论便于清晰地分析出不同类型国家在住房保障政策中，政府与市场的责任边界在何方以及出现差异的原因；三是运用同一分析框架可以使国际比较建立在相同的概念和评判标准中，便于客观判断。

二、 文献回顾

国内外不少学者站在欧洲福利国家角度分析了英国、荷兰、法国以及德国等国家的住房保障政策。马尔帕斯（Malpass，2004）详细讲述了二战后不同阶段中英国保障性住房政策的发展变化，探讨了住房私有化改革对英国福利国家的影响。国内学者陈燕（2003）、陈杰（2011）、王兆宇（2012）等对英国住房政策进行了概括性的回顾与分析，提出政府既不能承担太重的建设负担也不能一味放开住房市场，需要综合考虑各种长期因素。薛德升等（2012）对德国住房保障体系进行了详细的介绍并认为在西方国家中德国的住房保障体系堪称典范。沃尔克（Volker Busch-Geertsema，2004）讨论了德国政府在社会发展的不同时期在社会福利与住房保障政策中所扮演的角色差异。约翰・艾克豪夫（2012）分析了前东德与前西德在住房政策上的不同，着重介绍德国在社会福利保障住房建设中的经验教训。除此之外，胡戈・普里莫斯（Hugo Priemus，1999）、克莱尔（Claire Lévy-Vroelant，2014）梳理法国社会住房的发展历程。景娟等（2010）回顾了“福利国家”的典型代表荷兰住房保障体系的发展过程，分析荷兰公共住房发展多个历史阶段的政策特征，提出了有益的政策建议。这些文献深度大多停留在经验介绍和描述层面，缺乏运用福利多元主义和去商品化的理念进行深入分析。

在欧盟典型国家住房保障政策的比较研究方面，早在20世纪80年代～90年代社会学家哈罗尔（M.Harloe）就对欧洲范围内荷兰、英国、德国等国家的廉租住房体制进行过比较研究；吉姆・凯梅尼（Jim Kemeny，1992）对住房研究与社会学的结合最为杰出；彼得・马尔帕斯（Peter Malpass，2005）详细而全面地论述了欧洲不同福利国家的住房体系和住房政策。余南平（2009）以欧洲福利国家社会政策族群之一的欧洲住房政策为视角，结合欧洲国别差异化的住房市场历史和现状进行全面系统的宏观、中观和微观研究。潘晓娟、吕洪业（2014）选取了英国、法国、德国、芬兰、瑞典等欧盟典型国家，从发展历程、法律政策体系、运作机制、政府作用等方面，分别对其住房保障制度展开了系统全面的研究，并从这些国家的经验和成熟做法中提炼了若干启示。这些文献大多数只是对住房保障政策进行了一般性的介绍并提出经验借鉴，很少运用福利体制理论进行比较研究。

三、 欧洲典型国家住房保障政策的比较

依据福利体制理论的划分，我们选取自由主义模式代表国家英国，保守主义模式代表国家德国，社会民主主义模式代表国家瑞典，从福利体制理论的视角进行比较分析，探求这三种福利模式下的国家的住房保障政策是否也具有三种福利模式的显著特征。

1. 英国的住房保障政策演变。英国的住房保障政策始于20世纪初期颁布的《住房和规划法》。这项法案的施行标志了英国政府正式直接干预住房市场。二战前，英国政府对租房市场补贴，同时新建大量公房，形成一批非营利性的住房协会。战后，由于大量的住房受损，政府推行了社会公房项目（Social Housing Program）的住房改革政策。公共住房建设飞速发展。到1951年，新建住房中的80%是由地方政府建造的。由于政府实施了住房补贴法案，充分调动各方面资源新建公共住房。20世纪70年代，公共住房数量占住房总量的1/3。从这个阶段看，英国住房保障政策体现了“去商品化”的过程。1980年代，撒切尔夫人领导的政府大规模推行“公房私有化”政策。该政策鼓励公共住房的租户以优惠的价格购买其住房的权利，并从金融政策上予以支持。英国的公共住房比例开始显著下降。公共住房通过获得住房模式（Right to Acquire scheme）、购买住房模式（Right to Buy scheme）、社会公房购买模式（Social HomeBuy scheme）等方式转化为私有住房。受这个政策影响，社会公共住房率从1980年的30%左右，下降到2003年的20%左右。从中明显体现了住房保障政策的“再商品化”过程。21世纪初，英国政府逐步加大了对住房协会的建房补贴，通过金融税收政策调节房地产市场，加强与房地产开发商的合作，鼓励其建设社会公房，向低收入者提供可负担房租计划，加强了中低收入人群住房保障，体现出“去商品化”略有回归的过程。

2. 德国的住房保障政策演变。德国的住房保障体系历经长时间发展演变形成。1847年，住房合作社的出现标志德国住房保障制度开始。住房合作社制度将国家、集体、个人三方面统一起来，通过集资合力，共同解决住房问题。二战后，德国城市损毁严重，政府在缺乏资金的情况下，调动社会各方面力量推行公共福利性住房制度。政府提供低价土地、低息贷款、税收优惠等措施，由个人、非营利住房公司、社会团体建造住房，向有困难居民出租。此项制度成功地解决了战后住房短缺的问题。在20世纪70年代后，它的重要性在逐步降低。特别是到2005年，德国已经累计建造了近1 000万套公共福利房，住房短缺问题得到根本解决。近些年，政府对公共福利性住房的投入也在逐步降低。政府推行的房租补贴和租赁管制政策也是住房保障政策的重要部分。房租补贴是对低收入居民住房保障的主要方式。凡是收入不足承担适当住房者，由政府根据家庭人口、收入及房租的支出情况，补贴其中的差额。租赁管制是政府对租房的租金进行管制或指导的一项制度。为防止租房价格过快上升，各地方政府按照房屋的区位、结构、质量，提出相应指导租金参考标准，并通过《租房法》对租赁合同的签订、期限、解除及出租人和承租人权利义务进行规定，侧重保护承租人的权利。20世纪末以来，伴随人口增长的下降，政府逐步加大运用金融财税杠杆来提升住房的质量，鼓励居民新建或购买住房，支持旧房改造。德国住房储蓄制度是德国住房保障政策中非常有自我特点的措施。它是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系。德国的住房融资40%来自于住房储蓄机构，全国1/3的住房建造是通过住房储蓄融资实现。

经过160多年的发展，德国的住房保障市场形成了福利性公共住房、住房补贴、住房储蓄、购建房税收优惠等多层次的住房保障体系。其发展过程中鲜明的体现了保守主义模式下的福利政策特点，政府与社会的力量强于市场。保障性措施的实施，既满足国民住房需求，又延缓了住房价格上涨，在解决住房问题方面发挥重大作用。德国住房保障政策相比自由主义模式下的国家，公民社会权利有更多的扩张，去商品化程度也高的多。

3. 瑞典的住房保障政策演变。20世纪初，工业化伴随城市化的进程中，瑞典出现住房紧缺问题。政府通过了立法限制租金、贷款补贴、住房救济金以及非营利市政住房公司建设公共住房来增加供给，缓解住房需求压力。二战后，瑞典政府提出“为所有人提供优质住房”的口号，积极介入住房市场，大量建设住房。1955年，提出了“百万工程计划”（Million Dwelling Program），建设100万套公共住房。1968年，政府实施租金价格谈判体系，由租户、房东、租户协会通过集体协商确定租金价格，通过《租房法》保护租户权利，规范了租赁期限、合同终止条件、转租限制、租户装修权等有关权利和义务。20世纪70年代后，随着住房数量的增长，政府完全提供公共住房的弊端也凸显。20世纪90年代以来，由于经济衰退，瑞典政府无法在公共住房方面提供大量的资金支持。在20世纪90年代，政府新建住房达到顶峰。1991年，以保守党为主的新政府推行新的住房保障政策。一是减少对公共住房的财政支持；二是废除国家住房贷款政策，减少利息补贴；三是推动住房建设融资市场化；四是减少对市政住房公司的政策优惠。市政住房公司不再为每一个人提供住房保障。市政住房公司开始向私营公司转型。

从瑞典住房保障政策的发展看，明显表现为去商品化到再商品化的趋势。住房保障政策的去商品化程度也是三种福利模式下最高类型国家的代表。

4. 三国住房保障政策的比较分析。

（1）政府、市场、社会在住房保障政策中角色比较。从英国、德国、瑞典三国的住房保障政策的分析看，我们不难看到作为欧洲福利国家的典型代表，每个国家的政策既有许多共同特点，但又保留了本国传统福利政策的特性。在自由主义模式下，市场机制在获取住房的社会权利中得到强化，政府只保留基础的、普救主义的住房保障，市场起主导作用。政府保留最低限度的住房供给，对私人部门给予一定的补贴式的转移支付。住房保障政策体现出二元化的格局。这一点从英国的住房保障政策上得到体现。在社会民主主义模式下，瑞典政府在社会权利扩张中起主导作用，对全体国民施行普遍、公平的住房保障政策，社会作用次之，市场作用最弱。在保守主义模式中，德国崇尚的是合作主义，政府与社会共同起主导作用，维护既有的社会分层，对不同层次阶层，有差异化的住房保障措施。从保障性住房市场的供给角度看，这三种模式也有明显的不同。在住房的设计规划、开发建造、消费分配三个阶段上看，自由主义模式强调市场的作用为主，政府的保障性体现在开发规划和消费分配两个阶段；保守主义模式在开发规划阶段政府主导，建设建造上市场发挥作用，消费分配上政府干涉管制；社会民主主义模式开发规划、建设建造、消费分配三个阶段中，政府主导作用，社会次之，市场作用式微。

（2）基于去商品化角度的住房保障政策比较。依照艾斯平・安德森关于去商品化的表述，欧洲福利国家住房领域的去商品化可以理解为“个人住房福利相对地独立于其收入之外，又不受其购买力影响的保障程度”。从去商品化的角度看这三个欧洲典型福利国家的住房保障政策变化过程，我们发现大致都呈现出“去商品化”到“再商品化”的发展趋势。各国经济发展的模式不同，社会传统文化不同，导致了三个国家的住房保障政策随着政府保障能力、住房发展阶段、居民住房需求的变化而逐步调整住房保障政策。因此，三个国家的住房保障去商品化程度也存在明显不同。具体来讲，可以从三个维度来衡量比较：

①住房保障政策的覆盖程度。住房保障政策的覆盖程度说明了有多居民能够从住房保障政策中受益。具体还可从保障性住房覆盖率和住房补贴的覆盖率两个指标去衡量。住房保障政策的覆盖程度是衡量住房保障去商品化能力高低的首要也是直接的指标。政府或社会提供的保障性住房数量越多，占社会总住房数量比率越大，发放的住房补贴数量越多，说明住房保障的去商品化程度越高，居民对依靠市场解决住房需求的程度越低。

②获得住房保障的资格条件。获得住房保障的资格条件的难易程度也能说明住房保障去商品化程度的高低。政府对享有住房保障资格的人群设定的门槛越高，则有更多的人群需要从市场去解决住房需求，住房保障的去商品化程度显然就更低。反之，结论相反。

③住房保障的支出水平。政府对居民住房保障的支出包含了直接建设公共住房的投资、居民租房的补贴，居民购房的税收减免、贷款贴息等支出。从住房保障支出的总量以及住房保障的支出与该国的GDP比重两个指标，能够反映了一个国家住房保障体系的总体水平。

根据这三个维度，可以得出社会民主主义福利模式代表国家――瑞典，其住房保障的去商品化程度是最高的，保守主义福利模式代表国家――德国次之，而自由主义福利模式的代表国家――英国在三个国家中的去商品化程度最低。

四、 欧洲典型国家住房保障政策的启示

通过上文中运用福利体制理论框架，从福利多元主义对欧洲典型福利国家英国、德国、瑞典的住房保障政策进行比较分析，我们探讨了基于去商品化的视角下，对三个国家住房保障政策的比较三个维度和指标，能够清晰地看到政府、社会、市场三者在不同国家中所起的不同作用，而从三个欧洲国家的住房保障政策的比较分析中，也给我国建立住房保障制度给予有益的启示。

一是完善住房保障体系中多元化的住房保障供应体系。政府、社会、市场在住房保障体系中各自发挥其优势作用。仅依靠政府提供住房保障，导致保障性住房供给受限，社会组织在住房保障中的作用缺失。二是完善住房金融服务政策。从德国住房金融储蓄制度在社会保障性住房建设过程中的作用，对我们的住房公积金制度的改革有很大的借鉴意义。三是健全住房保障法律体系。完善的法律保障体系，能够规范购房市场与租房市场的行为。从立法上规范享有住房保障的人群、门槛、资金资助、公共性住房分配、租金管理等，都有助于住房保障制度去商品化程度的提高。四是构建完整的住房保障信息系统。准确及时地掌握需要住房保障的人群的真实需求量，掌握保障性住房的供给数量，租赁市场的供求关系等信息，这有助于动态规划住房保障的合理规模。

参考文献：

[1] Esping-Andersen Social Foundations of Postindustrial Economies[M].Oxford University Press，1999：74-98.

[2] Malpass， Fifty Years of British Housing Policy： Leaving or Leading the Welfare State？[J].European Journal Of Housing Policy，2004，4（2）：209-227.

[3] 陈燕，林炳耀.福利国家英国的住房政策[J].城市问题，2003，（2）.

[4] 王兆宇.英国住房保障政策的历史、体系与借鉴[J].城市发展研究，2012，（12）.

[5] 薛德升，苏迪德，李俊夫，李志刚.德国住房保障体系及其对我国的启示[J].国际城市规划，2012，（4）：23-27.

[6] 约翰・艾克豪夫.德国住房政策[M].毕宇珠，丁宇译，著.北京：中国建筑工业出版社，2012.

[7] 余南平.欧洲社会模式：以欧洲住房政策和住房市场为视角[M].上海：华东师范大学出版社，2009.

[8] 潘小娟，吕洪业.外国住房保障制度研究[M].北京：国家行政学院出版社，2014.

[9] 陈杰，曾馨弘.英国住房保障政策的体系、进展与反思[J].中国房地产，2011，（4）.

[10] 景娟、钱云.荷兰住房保障体系的发展及对中国的启示[J].现代城市研究，2010，（10）.

基金项目：2015年度教育部人文社会科学重点研究基地重大项目（项目号：15JJD810021）。

住房保障政策论文范文第2篇

（南京工业大学，南京 211816）

（Nanjing Tech University，Nanjing 211816，China）

摘要： 在研究住房保障政策绩效评价内涵的基础上，从3E的角度设计评价指标，构建了基于熵值赋权和综合指数评价法的综合评价模型。选取南京、无锡和扬州三个城市进行实证分析，得出政策评价结论并提出对策建议。

Abstract： On the basis of the connotation of the performance evaluation about public housing policy， this paper designs evaluation index from the perspective of 3E， and builds a comprehensive evaluation model based on entropy method. With the empirical analysis of Nanjing， Wuxi and Yangzhou， this paper gets the policy evaluation conclusions and propose recommendations of public housing policy.

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关键词 ： 住房保障；政策绩效；评价

Key words： public housing；policy performance；evaluate

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）18-0031-03

作者简介：吴翔华（1972-），男，江苏南京人，副教授、硕士生导师，研究方向为住房保障、房地产经济学；权艳（1989-），女，江苏徐州人，硕士研究生，研究方向为住房保障。

0 引言

住房货币化改革以来，住房泡沫和市场失灵程度愈发严重，越来越多的城镇低收入家庭无力支付商品性住房，住房问题日益突出。住房保障政策作为保障中低收入阶层居住权利的一项社会保障政策不断发展完善，各地积极参与住房保障建设目标任务的实施，投入大量的资金和人力。然而，住房保障的预期目标却并没有很好地实现，很多城市住房市场仍然存在很严重的市场失灵，住房市场整体价格飙升，普通居民依然无力负担商品住房。一方面是住房保障建设大张旗鼓的推进，另一方面却是分配、退出等并不完善的政策体制和依然严峻的住房问题。因此，有必要对地方政府住房保障政策进行客观有效的绩效评价，从而实现政策的不断调整与反馈，不断完善政策体系，实现住房保障目标，体现政策价值[1]。

住房保障政策绩效评价就是评价主体依据一定的评价标准和程序，对住房保障政策制定、政策过程和政策结果做出评价，目的在于取得相关的信息，作为政策调整、改进的依据。本文试图建立评价指标体系，探索适宜的绩效评价方法，为住房保障政策的评价和调整提供一定的理论依据。

1 住房保障政策绩效评价维度及指标体系的构建

在借鉴政府绩效评价的3E原则以及住房保障政策目标的基础上，构建包括公平性、效率性和效果性三个维度的政策绩效评价指标体系。

1.1 公平性

公平性是指公众是否得到平等的公共服务，可测度住房保障政策是否为中低收入者提供安居的机会[2]。主要指无力负担商品房的人群均有同等的机会获得保障性住房，即被纳入住房保障范围。

可用覆盖度指标衡量，即住房保障政策涵盖的保障对象对应保人群的覆盖程度如何，即当地住房保障政策中规定的居民收入准入标准与理论值之间的比值。理论值的确定运用住房可支付能力的计算公式推算得出。由于租售情况的可支付能力计算方法不同，因此，把覆盖度指标分为配租型覆盖度和配售型覆盖度两个具体指标。

1.2 效率性

在政策评价领域，效率性主要指政策执行效率，由于住房保障的根本目标是弥补市场失灵，因而效率性指标可以由市场失灵的弥补效率来衡量。可测度政策调整是否具有效率。市场失灵主要表现为商品房覆盖面与保障房覆盖面不能有效搭接，两者之间有夹心层的存在，因此，本文把市场失灵程度的大小界定为夹心层的人数。市场失灵修正度则指，当年度市场失灵程度较上一年的变化情况，即夹心层人数较上年一年的变化情况。包括配租型市场失灵修正度和配售型市场失修正度两个具体指标。

1.3 效果性

是指政策目标的实现程度或产生的社会影响。可测度住房保障政策在多大程度上实现了预期目标。住房保障政策可以调节收入分配、调节住房市场。因而，效果性指标可以用市场的变化情况以及居民收入差距的变动情况来衡量，具体来说包括房价收入比变化率、房价增长率与GDP增长率之比、基尼系数变化率三个指标。（表1）

2 住房保障政策绩效评价的实证研究

本文选择南京、无锡、扬州三个城市对住房保障政策绩效进行实证分析。从三个城市住房保障政策的综合绩效评价值、各分项绩效评价值和单项绩效评价值的分析比较，得出政策实施的结论与建议。

2.1 评价指标原始值

实证分析的数据来源于：2013年各地统计公报、南京市住建委、无锡市住房保障和房产管理局、扬州市住房保障网站公布的信息。（表2）

2.2 权重计算

根据评价指标体系的特点，采取熵值赋权法确定评价指标权重。熵权法根据各指标的变异程度，利用信息熵计算出各指标的熵权，再通过熵权对各指标的权重进行修正，从而得到较为客观的指标权重[3]。（表3）

2.3 评价值的计算

本文采用综合指数法对住房保障政策绩效进行综合评价。综合指数评估法是根据指数分析的基本原理，在确定各指标权数后加权算指数公式，是对评价对象进行综合评价分析的一种方法。计算公式如下：

其中：A为指标的评价指数；

λi为各指标相对于总体目标的权重；

Rj为单项指标评价的标准值。

采用综合指数评价法，可以计算出单项指标评价值和综合指数评价值，见表4、表5。

3 住房保障政策绩效评价结论与对策

3.1 综合绩效评价结论

三个城市的综合绩效指数中的三个分项绩效指数的贡献率各不相同。其中无锡市的综合绩效指数最高，所以分项绩效指数也较为明显，公平性绩效指数和效果性绩效指数齐头并驱，效率性绩效指数最高；扬州市的效果性绩效指数贡献值较高、公平性绩效指数次之，但是效率性绩效指数明显较低；南京市由于其综合绩效指数最低，所以分项绩效指数相对较低，但是其中较为突出的是效率性绩效指数，而公平性绩效指数比较低。（图1）

3.2 单项绩效评价结论

单位绩效评价是通过比较三个城市各个指标的评价值，来全面认识各个指标对地方政府住房保障绩效作用的差异性，三个城市地方政府住房保障各单位指标绩效评价指数占比如图2所示。

3.3 公平性绩效评价指标的分析与对策

就三个城市的比较来看，扬州市最高、无锡次之、南京最低。无锡市配租配售保障房覆盖度均超过1，即实际配租配售线均超过了合理配租配售线，虽然无锡覆盖度指数最高，但也存在浪费资源的现象、增加了地方政府的财政负担，故无锡市应下调配租配售线；扬州市配租覆盖度较高，很接近于合理值1，但是配售覆盖度略低，故扬州市应扩大配售型保障房的覆盖对象，把更多买不起房的人纳入到住房保障政策对象体系中；南京覆盖度指数低主要是由于配售型保障房的覆盖度太低造成的，根据实证分析的测算，南京市2013年合理配售线为4823，而实际配售线为1513，存在很大的保障缺口。

3.4 效率性绩效评价指标的分析与对策

效率性绩效指数差异最为明显，其中无锡市最高、南京次之、扬州最低。无锡市住房市场比较健康，2012年、2013年的住房保障政策均把所有无法支付商品住房的人群全部纳入保障范围，故无锡住房市场和保障房完美衔接，不存在夹心层，因而市场失灵的修正度最高。扬州和南京住房市场和保障房政策对象之间均存在夹心层，2013年的住房保障政策中，南京对市场失灵人群的弥补程度大于扬州市的政策，故扬州市的市场失灵修正度最低，即效率性指数最低。

3.5 效果性绩效评价指标的分析与对策

从图1中，可以看出扬州市最高、南京市略大于无锡市。在公平性与效率性绩效并不是特别明显的情况下，扬州市的效果性绩效远远高于其他两个城市。说明住房保障政策效果并不是与公平性绩效、效率性绩效特别相关，这表明政策效果具有一定的滞后性。为了提高住房保障政策的效果性，应该从保障对象入手，合理设计户型、面积、安排建设地段，有针对性的开发建设，提高政策效果。

4 结语

为解决住房难题、实现住有所居的目标，我国各地都在积极发展建设住房保障，然而政策目标却并未很好地实现，因而对住房保障政策绩效评价的研究很有必要。本文从3E的角度设置评价指标体系，基于熵值赋权的综合评价模型计算城市住房保障政策绩效评价值，通过不同城市评价值的对比分析，发现政策绩效存在的问题和改进方向，为地方政府住房保障政策绩效评价提供理论依据。

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参考文献：

[1]吴翔华，张静，权艳.公共租赁住房政策绩效评价研究[J].建筑经济，2014（5）：81-84.

住房保障政策论文范文第3篇

Abstract： On the basis of the connotation of the performance evaluation about public housing policy， this paper designs evaluation index from the perspective of 3E， and builds a comprehensive evaluation model based on entropy method. With the empirical analysis of Nanjing， Wuxi and Yangzhou， this paper gets the policy evaluation conclusions and propose recommendations of public housing policy.

关键词： 住房保障；政策绩效；评价

Key words： public housing；policy performance；evaluate

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）18-0031-03

0 引言

住房货币化改革以来，住房泡沫和市场失灵程度愈发严重，越来越多的城镇低收入家庭无力支付商品性住房，住房问题日益突出。住房保障政策作为保障中低收入阶层居住权利的一项社会保障政策不断发展完善，各地积极参与住房保障建设目标任务的实施，投入大量的资金和人力。然而，住房保障的预期目标却并没有很好地实现，很多城市住房市场仍然存在很严重的市场失灵，住房市场整体价格飙升，普通居民依然无力负担商品住房。一方面是住房保障建设大张旗鼓的推进，另一方面却是分配、退出等并不完善的政策体制和依然严峻的住房问题。因此，有必要对地方政府住房保障政策进行客观有效的绩效评价，从而实现政策的不断调整与反馈，不断完善政策体系，实现住房保障目标，体现政策价值[1]。

住房保障政策绩效评价就是评价主体依据一定的评价标准和程序，对住房保障政策制定、政策过程和政策结果做出评价，目的在于取得相关的信息，作为政策调整、改进的依据。本文试图建立评价指标体系，探索适宜的绩效评价方法，为住房保障政策的评价和调整提供一定的理论依据。

1 住房保障政策绩效评价维度及指标体系的构建

在借鉴政府绩效评价的3E原则以及住房保障政策目标的基础上，构建包括公平性、效率性和效果性三个维度的政策绩效评价指标体系。

1.1 公平性

公平性是指公众是否得到平等的公共服务，可测度住房保障政策是否为中低收入者提供安居的机会[2]。主要指无力负担商品房的人群均有同等的机会获得保障性住房，即被纳入住房保障范围。

可用覆盖度指标衡量，即住房保障政策涵盖的保障对象对应保人群的覆盖程度如何，即当地住房保障政策中规定的居民收入准入标准与理论值之间的比值。理论值的确定运用住房可支付能力的计算公式推算得出。由于租售情况的可支付能力计算方法不同，因此，把覆盖度指标分为配租型覆盖度和配售型覆盖度两个具体指标。

1.2 效率性

在政策评价领域，效率性主要指政策执行效率，由于住房保障的根本目标是弥补市场失灵，因而效率性指标可以由市场失灵的弥补效率来衡量。可测度政策调整是否具有效率。市场失灵主要表现为商品房覆盖面与保障房覆盖面不能有效搭接，两者之间有夹心层的存在，因此，本文把市场失灵程度的大小界定为夹心层的人数。市场失灵修正度则指，当年度市场失灵程度较上一年的变化情况，即夹心层人数较上年一年的变化情况。包括配租型市场失灵修正度和配售型市场失修正度两个具体指标。

1.3 效果性

是指政策目标的实现程度或产生的社会影响。可测度住房保障政策在多大程度上实现了预期目标。住房保障政策可以调节收入分配、调节住房市场。因而，效果性指标可以用市场的变化情况以及居民收入差距的变动情况来衡量，具体来说包括房价收入比变化率、房价增长率与GDP增长率之比、基尼系数变化率三个指标。（表1）

2 住房保障政策绩效评价的实证研究

本文选择南京、无锡、扬州三个城市对住房保障政策绩效进行实证分析。从三个城市住房保障政策的综合绩效评价值、各分项绩效评价值和单项绩效评价值的分析比较，得出政策实施的结论与建议。

2.1 评价指标原始值

实证分析的数据来源于：2013年各地统计公报、南京市住建委、无锡市住房保障和房产管理局、扬州市住房保障网站公布的信息。（表2）

2.2 权重计算

根据评价指标体系的特点，采取熵值赋权法确定评价指标权重。熵权法根据各指标的变异程度，利用信息熵计算出各指标的熵权，再通过熵权对各指标的权重进行修正，从而得到较为客观的指标权重[3]。（表3）

2.3 评价值的计算

本文采用综合指数法对住房保障政策绩效进行综合评价。综合指数评估法是根据指数分析的基本原理，在确定各指标权数后加权算指数公式，是对评价对象进行综合评价分析的一种方法。计算公式如下：

A=■？姿i×Rj（x）

其中：A为指标的评价指数；

？姿i为各指标相对于总体目标的权重；

Rj为单项指标评价的标准值。

采用综合指数评价法，可以计算出单项指标评价值和综合指数评价值，见表4、表5。

3 住房保障政策绩效评价结论与对策

3.1 综合绩效评价结论

三个城市的综合绩效指数中的三个分项绩效指数的贡献率各不相同。其中无锡市的综合绩效指数最高，所以分项绩效指数也较为明显，公平性绩效指数和效果性绩效指数齐头并驱，效率性绩效指数最高；扬州市的效果性绩效指数贡献值较高、公平性绩效指数次之，但是效率性绩效指数明显较低；南京市由于其综合绩效指数最低，所以分项绩效指数相对较低，但是其中较为突出的是效率性绩效指数，而公平性绩效指数比较低。（图1）

3.2 单项绩效评价结论

单位绩效评价是通过比较三个城市各个指标的评价值，来全面认识各个指标对地方政府住房保障绩效作用的差异性，三个城市地方政府住房保障各单位指标绩效评价指数占比如图2所示。

3.3 公平性绩效评价指标的分析与对策

就三个城市的比较来看，扬州市最高、无锡次之、南京最低。无锡市配租配售保障房覆盖度均超过1，即实际配租配售线均超过了合理配租配售线，虽然无锡覆盖度指数最高，但也存在浪费资源的现象、增加了地方政府的财政负担，故无锡市应下调配租配售线；扬州市配租覆盖度较高，很接近于合理值1，但是配售覆盖度略低，故扬州市应扩大配售型保障房的覆盖对象，把更多买不起房的人纳入到住房保障政策对象体系中；南京覆盖度指数低主要是由于配售型保障房的覆盖度太低造成的，根据实证分析的测算，南京市2013年合理配售线为4823，而实际配售线为1513，存在很大的保障缺口。

3.4 效率性绩效评价指标的分析与对策

效率性绩效指数差异最为明显，其中无锡市最高、南京次之、扬州最低。无锡市住房市场比较健康，2012年、2013年的住房保障政策均把所有无法支付商品住房的人群全部纳入保障范围，故无锡住房市场和保障房完美衔接，不存在夹心层，因而市场失灵的修正度最高。扬州和南京住房市场和保障房政策对象之间均存在夹心层，2013年的住房保障政策中，南京对市场失灵人群的弥补程度大于扬州市的政策，故扬州市的市场失灵修正度最低，即效率性指数最低。

3.5 效果性绩效评价指标的分析与对策

从图1中，可以看出扬州市最高、南京市略大于无锡市。在公平性与效率性绩效并不是特别明显的情况下，扬州市的效果性绩效远远高于其他两个城市。说明住房保障政策效果并不是与公平性绩效、效率性绩效特别相关，这表明政策效果具有一定的滞后性。为了提高住房保障政策的效果性，应该从保障对象入手，合理设计户型、面积、安排建设地段，有针对性的开发建设，提高政策效果。

4 结语

为解决住房难题、实现住有所居的目标，我国各地都在积极发展建设住房保障，然而政策目标却并未很好地实现，因而对住房保障政策绩效评价的研究很有必要。本文从3E的角度设置评价指标体系，基于熵值赋权的综合评价模型计算城市住房保障政策绩效评价值，通过不同城市评价值的对比分析，发现政策绩效存在的问题和改进方向，为地方政府住房保障政策绩效评价提供理论依据。

参考文献：

[1]吴翔华，张静，权艳.公共租赁住房政策绩效评价研究[J].建筑经济，2014（5）：81-84.

住房保障政策论文范文第4篇

[关键词]保障性住房　认知偏差　行为决策理论

保障性住房的功能是满足中低收入者的住房需求，因此，扩大保障性住房建设的目的在于让更多的中低收入者住有所居，而不是将其作为一种调控工具以稳定房价或者拉动内需。保障性住房的调控功能已被政府，学界及业界所认同。但是，保障性住房该不该具有这一功能，保障性住房功能的认知偏差对保障性住房市场发展以及整个房地产市场的发展会否造成不利影响却很少有学者提出质疑。基于此，本文就基于保障性住房功能认知偏差——保障性住房具有调控功能认知下，政府、房地产企业和消费者的决策行为对房地产市场效率的影响展开分析。

一、保障性住房功能的认知偏差对房地产市场效率影响的理论基础

20世纪50年代Simon提出了人类有限理性(bounded rationality)的概念, 揭示了人们在认知上无法实现最优化, 在实际判断中经常不遵从概率和最大效用的原则, 其结果就是产生了各种对规则的偏离和认知谬误(cognitive fallacy)。在Simon有限理性概念的基础上，Kahneman和Tversky等人自20 世纪70 年代以来进行了大量关于认知决策的启发式和认知偏差的研究。Kahneman和Tversky认为在不确定条件下，认识偏差的存在会致使人的判断或决策出现以偏概全、以小见大的情况，也就是说，现实中的人们通常只是重视以直观性现象为依据的条件概率，或者说是按小数法则而不是按大数法则来决定自己的决策。郑雨明(2007)在综合Kahneman、Gigerenzer 等人的观点, 将认知偏差定义为：个体在认识和判断事物时, 与事实本身、标准规则间所产生的某种差别和偏离, 或偏离的倾向和趋势, 是认知与被认知的事物之间、应遵从的判断规则和人们的现实表现之间所存在的一种无法拟合的缺口, 一种没有实现的不完全匹配, 是人们的认知局限和认知风格、感觉机制和加工策略、个体动机和情绪情感等因素共同作用的结果。

随着认知心理学的发展及人们对认知偏差研究的深入，促成了理性决策悖论的形成。对行为决策理论影响最大的学者是Kahneman和Tversky。他们把认知心理学的研究成果运用到经济决策中，发现人们的“三类认知偏向”，并根据不确定条件下人们的真实决策行为，提出了“预期理论”(Prospect Theory) [3]。这也是行为经济学理论中最重要的部分，而预期理论的基础就是认知心理学中的偏差分析。

综上所述，我们可以看出，认知心理学中对认知偏差的研究促成了行为决策理论的发展。行为决策理论是通过实证的方法研究人们的实际决策过程，描述决策者真实的决策行为，从中归纳出行为特征并从认知和心理方面进行解释，提炼行为变量并改进理性决策模型。其研究范式是先提出有关人们决策行为特征的假设，然后从实验、统计调查、访谈等方法中得到的现实资料来证实或证伪所提出的假设，从而得出结论[5]。黄成(2006)对行为决策理论发展的历程及各阶段中决策行为的实证研究方法进行了梳理，发现决策行为的实证研究方法（观察法、调查法、实验法）在很大程度上决定了行为决策理论发展的进程[6]。

二、保障性住房功能的认知偏差对房地产市场效率的影响

观察法指研究者在未经控制的日常生活条件下，有目的、有计划、系统地观察记录经济行为人的外部表现，从而分析、判断其行为及心理活动的一种方法。下面，我们将通过观察法归纳和描述政府、房地产企业、消费者三个中观主体的决策行为及其对房地产市场效率的影响。

1.保障性住房功能认知偏差下，政府的决策行为及其对房地产市场效率的影响

廉租房的资金来源主要是公共财政预算安排的专项资金和接受社会捐款的住宅保障资金，而经济适用房建设用地一般通过行政划拨，免收土地出让金，大部分税费减免。因此，依靠保障性住房拉动内需时，政府没有动力建设保障性住房。另一方面，政府在保障性住房的建设标准上监督不力，会出现保障性住房建的不经济、不适用，比如建筑面积过大，功能和装修标准过高，导致总价过高，使得低收入者和“夹心层”无力购买保障性住房，从而导致经济适用房销售对象的外延就无限放大。通过建设保障性住房以抑制房价时，一方面政府在通过建设保障性住房抑制房价上涨上没有动力，不愿意房价下降。因为房价下降会影响地价，从而政府的土地出让金也会“缩水”；另一方面，从经济特性上讲，土地是一种有限的不可再生的自然资源，稀缺性决定了其供给弹性小，因此地方政府在保障性住房的土地划拨上缺乏动力，不舍得划拨更多的土地用于民生工程建设。

从上面的分析我们可以看出，在保障性住房功能认知偏差下，政府的决策行为引起的房地产市场低效率的主要表现：一是保障性住房不能很好的配置给保障对象；二是地方政府在保障性住房建设用地的配置上缺乏动力。

住房保障政策论文范文第5篇

关键词：保障性住房，住房保障制度

 

前言

1998年7月国务院发出《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 (国发［1998］23号)文中十分明确地提出“房地产是国民经济支柱产业”。自此，房地产行业成为了带动国民经济增长的新的经济增长点和消费热点。政策实施13年以后，全国商品住宅销售价格呈现“非理性”快速上涨的态势，人民的住房问题越来越突出，引发了一系列社会问题。虽然，我国政府加强调控，先后于1995年与1998年推出了经济适用房与廉租房两种保障性住房，但是由于保障性住房的投资逐年下降，建筑面积逐年减少，弱势群体的基本住房权利还是没有得到保证。政府完全将执行市场化房产政策，房地产行业同时还兼有作为拉动经济增长的重任。而且因为没能配套地建立完整的社会住房保障体系，经济适用房被部分特权阶层的人作为商品房进行牟利，是真正需要住房的中低收入家庭住房需求落空，导致住房矛盾凸现。

住房问题是任何一个市场经济国家在工业化和城市化过程中都会遇到的社会问题，住房问题的解决直接关系到各国经济的发展、政治的稳定。20世纪以来，发达国家政府都在不同程度上参与住宅市场，发展具有社会保障功能的住房供应体系和运作模式，用来弥补商品性住房市场的不足。在此方面，一些发达国家的发展经历应该值得参考和借鉴。本文选择美国、新加坡和英国三个典型的国家，但是各自住房保障制度又有不同的特点加以研究，以期对完善我国住房保障制度有所启示。

一、发达市场经济国家住房保障制度概况

（一）、以美国为代表的市场主导型

美国实行市场化的住房保障形式，其住房商品化和私有化程度都非常高，个人拥有私有住房的比例目前已超过90%。作为一个典型的市场经济国家，美国在住房保障制度方面最重要的经验就是根据住房发展的不同阶段，制定了大量的法律、法规，保证低收入家庭的住房问题的解决，这些法律对现在的住房保障也影响深远。首先，1949年颁布的《国家住宅法》确认了退伍军人管理局、联邦住宅管理局及联邦全国抵押协会为公共住宅建设管理机构，日常工作是为低收入人群提供政策帮助，并进行日常管理。第二，1961年的《国民住房法案》鼓励私营金融机构向租赁性住宅项目提供低于市场利率的贷款，随后，该项目的抵押权按正常的市场价格出售给联邦全国抵押协会，其中间的差额由联邦政府提供补贴；1968年的《住房和都市发展法》提供低于正常市场水平的贷款利率（住房抵押贷款利息压至1%）给私营开发商，鼓励其为中低收人者提供低于正常市场租金水平的住房。第三，1974年的《住房与社区发展法案》明确联邦政府为低收入家庭的交付租金提供信用担保；而且提出了租金证明计划与租金优惠券计划。让民众可以自由地选择在城市中租房子，高出规定房租的部分由政府补贴，消化“贫民窟”隐患。，保障性住房。第四，1990年的《国民可承受住房法案》实施公共住宅私有化策略，推出“人人拥有居住机会”计划，把公屋出售，并将一些社会服务与住房问题相融合。

（二）、以新加坡为代表的政府主导型

新加坡政府自1968年提出“居者有其屋”计划。新加坡政府经过几十年的努力，截止1994年，新加坡政府共建成公共住房67万套，占全国人口87%的新加坡居民住进了政府提供的组屋内，全国人均住房面积达到20平方米。[1]其成功主要有一下几个方面：(1) 1960年政府成立了建屋发展局，并在资金与土地上给予相应的支持其为居民建设保障性住房即“公共组屋”。（2）1968年，新加坡政府提出了“居者有其屋”的计划（如下图所示），按照对经济收入不同的家庭，实行不同的优惠政策形式，逐步推行住房私有化计划。

图1新加坡保障性住房供应模式图[2]

(3)1955年7月国家强制实施的个人储蓄式中央公积金制度，规定雇主(不论是私人机构还是国家机关)和雇员都必须以雇员的薪金为基数，按照法定的公积金缴纳率将个人月薪的一部分存入中央公积金局的个人账户；并由中央公积金局按《中央公积金法》对公积金进行统一管理。（4）在供应方式上实行租售并举。新加坡严格按家庭收入确定享有住房保障程度，对月薪不足800新元的特困家庭推出租住公共住宅，政府每个月象征性地收取十几元房租；对困难户通过获得政府补贴购买旧房居住；对中低收入家庭购买新房居住，政府采用分级制购房补贴形式，即面积越小，获得的政府补贴比例越高，但是如果面积越大，不仅不给予补贴，反而要收取一定的房屋费用。

（三）、以英国为代表的社会福利型

英国深受福利经济学的影响，住房保障模式倡导公民普遍地享受住房福利，国家担负保障公民住房福利的职责。因为英国的住房福利支出逐年上升，甚至一度占国内总产值的比重在30%，使政府不堪负荷。1984年，英国通过了《住宅与建房控制法》，推行住房私有化。现今，英国居民70%拥有自由住房产权，另30%居民居住租赁住房，其中20%居民从当地政府租赁公有住房、10%居民租住私人房屋。[3]其主要做法有以下几个方面：(1)英国有专门的住房供应部门即私有企业、住房协会、地方政府来保障低收入家庭的购房福利。(2)推行住房保障立法，保障低收入家庭的购房福利。例如，《1980年住房法》规定，凡租住公房的住户都有优先以及优惠购买其所居住的公房的权利；1984年的《住宅与建房控制法》，强制要求新的住宅建设项目必须有15％-50％的数量的低收入居民住房，否则，政府不批准该建设规划。(3)推行优惠的住房购买政策，例如，居民通过向住房协会申请低于市场利率的抵押贷款购买住宅，政府不仅对住房消费者（但只是针对购买第一套自有住房的居民）的住房抵押贷款支付中的税收实行减免，还为其提供财政补贴。(4)为贫困家庭提供租房与购房福利。，保障性住房。，保障性住房。为贫困家庭提供租金低廉的政府公房；鼓励非赢利组织兴建的普通住房，并以低于市场的价格租给低收入家庭，房租差额由政府对其进行补贴；对购买自住房的困难家庭，政府减免其购、房的房产税，对其房贷利息进行补贴，并代缴房屋全部水费，提供一定的房屋修缮费。

二、发达市场经济国家的成功经验对我国的启示

通过对美国，英国，新加坡的住房保障制度的建设实践来看，对于解决中低收入家庭住房问题，各国根据本国的国情采取各自不同的对策积极去应对，已经取得了良好的效果，并形成了本身的特色。其在发展过程中成功的经验，为建立和完善我国的住房保障制度提供启示的意义如下：

（一）、重视立法的作用

住房保障制度作为一项重要的社会政策，需要有效的法律支持。住房保障方面的立法受到了三个国家政府的高度重视，他们基本都己经形成了比较完善的住房保障法律制度，不仅在一般的综合性法律中如宪法、民法等有相关住房保障的法律条文，而且制定了专门性住房保障法律。而我国在住宅方面出现法律的空白，目前还没有专门的公共住房政策法规，公共住房政策的依据仅仅是中央政府的几份相关文件，严格地说不具备法律效力。住宅权作为一种基本权利，其实现需要立法加以保障。，保障性住房。因此，政府应积极推动住房保障方面的立法，保障居民住宅权得以实现。2010年11月，十一届全国人大人大常委会表决通过了住房保障法的起草列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划。在立法方面要注意几下几点：其一是必须在法律制定方面分上位法与下位法，上位法为国家层面的宏观法律法规。下位法为地方政府、社会团体执行公共住房保障政策的具体实施细则；其二是住房保障相关法律法规的制定要保持前瞻性和连续性，以加强法律法规解决实际问题的指导作用。

（二）、重视政府作为构建和实施住房保障制度的主体作用

英国、新加坡、美国三个国家的住房保障政策有一条成功的经验就是确立和强化政府在解决中低收入家庭住房问题中的作用。在解决中低收入家庭住房的问题上，市场机制存在失灵现象，三国政府通过直接或间接的参与，来帮助这些家庭获得与社会发展水平相当的住房条件。而我国在房改开始到本世纪初很长时间的对房地产产业的指导思想是“房地产是国民经济支柱产业”，长期将房地产产业作为带动国民经济增长的新经济增长点和消费热点。正是由于政府的以住宅产业作为新经济增长点的推力之下，政府过分地强调住房货币化，全盘否定了住房福利，导致全国房价狂飙，普遍居民住房出现困难，人民的住房矛盾日益加剧。鉴于住房保障对一个国家的稳定与经济持续发展具有极端重要的意义。因此，政府要尽快转变思想，树立服务意识，重视低收入大众群体的住房需求，建立与完善住房保障体制，发挥政府在住房保障制度建设和发展中的应有的主体作用。，保障性住房。

（三）、重视住房金融财政政策的保障作用

由于住宅产业属资金密集型产业，随着住房保障制度的不断推进，住房金融的发展是住房保障制度的实施的关键。，保障性住房。发达国家非常重视政策性金融支持系统的构建，如美国的联邦抵押贷款协会、新加坡的住房公积金制度、英国的住房协会等，帮助了低收入家庭实现了购房的梦想。我国由于国情的限制，住房金融保障制度起步比较晚，而且仅有几家商业银行和住宅储蓄机构参与住房金融，涉及面窄，放贷条件苛刻，工作效率低，十分不利于住房金融的发展。从三个国家的成功经验来看无论居民改善居住环境，或者提高居民居住质量都离不开住房金融的大力支持。所以，我国要大力发展住房金融制度，积极推行住房储蓄制度、政策性住房抵押贷款制度、信用担保制度，进而降低中低收入者申请贷款的门槛，增强其购房支付能力。

（四）、重视多层次住房保障体系建设

住房保障的实质，是政府承担住房市场价格与居民支付能力的差距，以解决部分居民住房支付能力不足的问题。由于保障对象的住房支付能力是千差万别的，因此住房保障的水平也必须具有层次性，能够灵活的适应不同保障对象的具体需求。提供不同保障水平的保障方式，也以体现对每一个居民的公平。例如，新加坡模式针对不同收入的人群，提供不同类型的房源、贷款额度、住房补贴来实现其“居者有其屋”的住房政策。我国住房保障制度不仅起步较晚，而且住房保障层次不完整。例如，我国的原有的住房体系是：最低收入家庭由政府提供廉租房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。对于一类收入水平高于经济适用房准入的经济条件，但其实际住房消费能力又不足于购买普通商品房的中等收入阶层，即所谓的“夹心层”。而原有的住房保障体系没有相关的保障制度来解决这部分人的住房问题，出现制度的断层。对我国的社会稳定与经济发展造成了严重影响。迫切需要对我国旧的住房保障制度进行改革，建立新的住房保障制度以解决“夹心层”的住房问题。那么完善后的住房保障体系应该为最低收入人群对应廉租房，低收入与中等偏低收入人群对应经济适应房，中等收入人群对应限价房，中等偏高收入与高收入人群对应商品房。因此，立足国情发展制定分级计划，有步骤有层次地解决中低收入家庭的住房问题是关键。

参考文献：

[1]曹振良、英国住房制度及其对中国的启示[J]、国外房地产博览、2005（10）：78

[2]王世联、住房保障政策的国际经验与借鉴[J]、世界经济情况、2006（19）：6-9

[3]潘文辉、美国低收入家庭住房保障政策对我国的启示[J]、中国房地产、2005（4）：75-77

[4]郭玉坤、裘丽岚、国外住房保障制度的共同特征及发展趋势[J]、城市问题、2007（8）：85-89

[5]赵红艳、施琳琳、他山之石可以功玉--瑞典、美国、新加坡住房保障制度借鉴[J]、城市开发、2007（12）：83-85

[6]姜百臣、英国和加拿大住房保障制度模式考察[J]、中国房地产金融、2007（3）：45-48

住房保障政策论文范文第6篇

文章以全面开展保障性住房跟踪审计必要性为基础，阐述国家审计融入保障性住房建设全过程所存在的制约因素，从加强保障房跟踪审计基础理论研究、统一保障房跟踪审计认识、构建保障房跟踪审计指标评价体系、形成保障房跟踪审计常态化等方面，深入探讨全面开展保障房跟踪审计的对策。

关键词：

保障性住房；跟踪审计；对策

保障性住房是公共产品，是公共资源在公共领域中的分配，也是国民收入的再分配；首要功能与核心价值是实现分配领域的社会公平。审计署从2007年开始，连续五年以资金、政策为主线，对保障性住房的建设、分配、管理及资金筹集等方面进行跟踪审计，取得的成效主要体现在资金运用的绩效性和政策落实的保障性等方面。同时发现的问题也不容忽视：部分保障房政策落实不到位，资金被套取、挪用及违规发放，保障房空心、闲置、退出机制不完善等问题。开展保障性住房跟踪审计，能有效加强审计监督，促进住房保障制度的完善和政策的落实，维护广大住房困难家庭的切身利益，充分发挥国家审计在保障房建设、分配全过程的“免疫系统”功能。由于各省（市）情况不同，保障性住房跟踪审计实践也不同，本文以宁波市为例，阐述全面开展保障房跟踪审计存在的问题及解决的对策。

1开展保障性住房跟踪审计的必要性

1.1促进保障房公共财政资金运用的真实性、合法性为解决中低收入家庭的住房困难，自2008年起，中央政府加大对保障性安居工程建设力度，建设规模连年攀升。“十二•五”期间，我国新建保障性住房3600万套，大约是过去10年的两倍。政府投入的公共财政资金比例不断提高：以审计署开展的五年保障房跟踪审计为例，2007年至2009年，19个省市筹集廉租住房保障资金1038.8亿元（中央补助67.25亿，占14.99％）；2011年，66个市县的保障性安居工程资金2811.62亿元（中央财政投入983.61亿，占34.98%）；2012年，31个省市、5个计划单列市和新疆生产建设兵团城镇保障性安居工程财政性资金4128.74亿元（中央财政下达补助资金1861.65亿元，占45%）；2013年，全国各级财政筹集安居工程资金共4722.92亿元（中央财政1749亿元，占37.03%）；2014年，全国各级财政筹集安居工程资金共5601.55亿元（中央财政资金1984亿，占35.42%）。在这样的资金和政策扶持下，必须开展保障性住房跟踪审计，不仅审查保障房公共财政资金运用的真实性、合法性，还要对工程建设及后续管理进行审计。全过程的跟踪审计，可以对保障房建设社会效益进行全面审查，准确掌握保障房的建设情况。

1.2保障房跟踪审计可以合理避免审计盲区保障房建设过程涉及住房形式的多样化、保障对象的层次化，而政策执行、资金筹集又涉及到住房保障主管部门以及发展改革、财政、民政、物价、国土资源等职能部门。只有将所有相关部门均列为审计对象，才能合理避免审计盲点，确保被审计单位采取审计建议和具体措施，掌握政策的执行效果，对保障性住房政策漏洞和体制及制度方面的缺陷有更加全面、深刻的认识，从而提出有针对性的建议，促使住房保障制度体系的完善。

1.3推动保障房准入退出机制不断完善自从有了保障房，不符合条件的人享受保障房的现象时有发生。有些城市，一边是保障房大量闲置，另一边是急需住房的新就业大学生以及外来务工者等住房困难群体成堆。这种极端现象表明，保障房建设需要全过程的跟踪监察，以保证这一民心工程的初衷。开展保障性住房跟踪审计，从传统的公共财政资金审计入手，整合保障房绩效审计、经济责任审计、公平正义审计、权益审计等不同的审计内容，对保障房建设全过程相关职能部门与职能主体的履责情况进行监督，并采用科学、量化的指标对保障性住房建设全过程的绩效进行评价，不仅推动保障房准入退出机制的不断完善，也为保障房建设、分配、管理全过程的公平性保驾护航。

2宁波市开展保障性住房跟踪审计的具体实践

宁波市从2002年实施廉租住房、经济适用房、限价房、公共租赁住房等住房保障制度以来，积极开展多种形式的保障房跟踪审计工作。截止到2014年底，纳入各级住房保障部门统计口径内的保障性安居工程建设总资金1488955万元。开展的保障性住房跟踪审计涉及范围之广、审计资金之巨是前所未有的。宁波市开展的保障性住房跟踪审计实践，对于审计发现的政策执行不到位和体制、制度不完善等问题，提出很多审计建议。住房和城乡建设局、发改委、财政局等部门高度重视审计反映的问题和提出的建议，先后出台了《宁波市市区经济适用住房销售管理办法》、《宁波市限价房管理办法》、《宁波市公共租赁住房管理暂行办法》、《关于加强住房保障阳光工程建设的实施意见》和《宁波市市级住房保障补助资金管理办法》等一系列政策，并根据群众需求，不断调整住房供需结构，构建多层次供应体系，切实缓解了中低收入家庭以及外来务工人员的住房困难压力，推进了城市内涵式发展和新型城镇化建设的顺利进行。宁波市保障性住房跟踪审计发现的问题主要表现为：

（1）保障性安居工程资金筹集和管理不够规范，项目管理不到位，分配及后续管理不够严格。如未按规定从土地出让净收益和住房公积金增值收益中足额提取廉租住房保障资金，未落实税收优惠政策，未及时拨付使用或管理专项资金，项目进度缓慢、配套设施不完善、建设程序不规范、建设面积超标、租金物业费收取难和退出难、住房分配不够严格等。

（2）国家住房体制存在缺陷，如相关保障性住房法制建设层次低，没有一部有关住房保障成文的法律或法规。虽然中央政府以通知、意见和办法等文件形式来推动住房保障体系，但法律权威性不强，政策措施的强制性力度不足。

（3）国家保障房类型过于繁杂，包括了经济适用房、“两限房”、廉租房、公共租赁房四种主要类型，还包括林区、垦区、煤矿、工矿的棚户区改造以及游牧民定居工程等。众多类型的保障房不仅造成公共财政管理难，也导致保障房跟踪审计存在盲区。

3全面开展保障性住房跟踪审计存在的制约因素

3.1审计理论研究落后，审计依据缺失从现有开展的保障性住房跟踪审计实践看，大部分都是研究一种形式的保障房跟踪审计，而没有将各种保障房形式和过程作为整体进行研究，也没有展开对相关审计标准、方法、手段等具体问题的深入研究，而且缺少实证成果，使保障房跟踪审计的理论只停留在表面层次。跟踪审计还存在审计依据缺失等现实困境。目前国家尚未出台有关住房保障的法律，已有的经济适用房、限价商品房、廉租房、公共租赁住房等方面的行政规章都属于各成体系的地方性法规。这与全面开展保障性住房建设的战略目标不相匹配，不仅造成城市住房保障制度缺乏长远规划，也导致各地住房保障的标准、原则、形式的混乱，出现了地方“合法化的突破”，给开展保障性住房审计带来了很大的困扰。

3.2保障性住房跟踪审计指标评价体系尚未出台审计指标评价体系是由相互联系的指标组成的有机整体，是审计人员衡量、评价被审计单位或项目的绩效标准和尺度，是提出审计意见和作出审计结论的依据。保障性住房审计作为事关广大中低收入人群切身利益的民生审计，应该对各地保障性住房的绩效情况进行严格、有效的评价，但目前保障房跟踪审计标准的制定相对滞后，至今还没有一套操作性强的绩效审计指标评价体系，也缺乏比较成熟的、广为认可的专业指南。同时，国家也尚未出台社会保障性住房制度评价指标。虽然住房和城乡建设部2010年出台了《中国人居环境奖评价指标体系（试行）》，但其中也仅对保障性住房建设计划完成率这一项指标有硬性规定，中央对各省市的保障性住房建设的考核也只局限在开工率和完工率，而对于住房供应中的适度性、分配管理的公平公正性、项目效益和政府执行效率等方面都没有相应的考核指标。

3.3保障性住房跟踪审计绩效有待提升随着保障房建设这一民心工程的全面展开，保障房跟踪审计受到的关注程度也越来越高，特别是审计署连续五年公布了不同省市的保障房跟踪审计结果，但这些公告都是从整体出发对建设全过程涉及的资金、政策进行审查评价，查处的问题具有普遍性，却没有一起因为保障房建设过程中的违法违规问题而对相关责任人进行刑事处罚，这种“雷声大、雨点小”的现象导致审计结果威慑力不足。不仅如此，虽然近几年的保障性住房审计已将保障性住房的质量状况纳入审计范围，但审计组并不具备完全的实施工程质量审计的能力，导致保障性住房分配的公平性、住房质量在审计报告中得不到全面的答案，而构成审计报告主要组成部分的传统财政财务收支审计结果利用率不高，屡审屡犯的恶性循环现象层出不穷，所以保障性住房跟踪审计的绩效有待提高。另外，由于保障性住房信息及信用体系尚不健全，从相关主管部门取得的家庭和个人等保障对象在住房、收入以及金融资产等基础信息不足，造成审计难以进行全面客观的评价。保障性住房形式多样，审计过程涉及部门繁多，包括发展改革委、建设、财政、国土、民政、物价、林业、农业等多个部门，各部门运作相对独立，实行分块管理，每个部门都掌握一个或几个环节的信息，这造成审计对象过多，覆盖面过广，导致跟踪审计绩效不高。

3.4国家审计人员结构和素质尚待提高保障性住房审计要在国家宏观政策的高度，不仅查处保障性住房建设和政策执行中存在的违纪违规问题，还要关注保障性住房的规划、质量、效益，加强对项目资金和建设的管理，为实现住房保障体系可持续发展提供保证。审计势必涉及财政、投资、社保等多个领域，这就对审计人员的结构和素质提出了特别高的要求：必须具备高层次、高素质、多门类的专业人才，以及缜密的逻辑思维和良好的沟通能力等相关素质。只有这样，才能高质量地完成保障性住房审计工作。然而，现有的国家审计团队均不具备这些综合素质。

4开展保障性住房跟踪审计的对策

4.1保障房跟踪审计要常态化要充分认识到开展保障性住房跟踪审计的必要性，增强开展保障性住房审计的紧迫感和责任感，逐年加大审计覆盖面，切实把全面持续开展保障性住房跟踪审计提上日程，形成跟踪审计常态化。坚持“全面审计，突出重点”的审计方针，在全面掌握保障性安居工程各项资金收支总体规模和结构的基础上，重点揭示资金的筹集管理、项目的建设管理、政策执行中存在的突出问题，分析原因，分清责任，提出建议，促进资金使用绩效的提高和住房保障制度的完善。选取延伸项目时也要突出重点，抓住规模大、影响大、政府和群众都瞩目以及指标明显、便于实施的住房保障项目。

4.2构建保障房跟踪审计指标评价体系针对我国保障性住房审计理论研究系统性、深度、广度、力度都不够的现状，要加快审计理论研究步伐。坚持理论与实际相联系、规范与实证相结合、感性与理性相统一的原则，改进保障性住房审计的理论研究方法，提高研究成果的质量。在保障房跟踪审计实践中，除了常规的审计方法外，审计的标准、手段、方式、原则都需不断探索、创新。同时将研究重点放在制定保障性住房审计指标评价标准和具体方法上，以便为开展保障性住房审计提供理论指导与技术支持。本文结合宁波市保障性住房跟踪审计实践，构建了保障性住房跟踪审计指标评价体系，如表1。

4.3强化保障房跟踪审计的威慑力，增强跟踪审计公告力度为强化保障性住房跟踪审计的威慑力，要将审计过程中查处的问题与促进被审计单位加强管理、提高效益、完善政策法规和推进改革有机结合起来；在审计内容上，逐步将保障性住房的质量、规划布局、效益纳入审计范围，并揭露因决策失误、管理不善等原因造成的严重损失、浪费问题和影响效益发挥的违纪违规、腐败行为等问题；在审计方法上，应当将常规审计与专项审计有机结合起来，积极探索科学、有效的审计方法，创造性地开展审计工作。要优化审计人员结构，提高审计人员素质，加大人力资源整合力度。在审计项目质量、规划布局时，可针对性地吸收工程项目审计人员或聘请工程领域的专家作为短期工作人员或顾问参与审计。同时，对现有审计人员可通过脱产培训和以审代训等方式，不断提高其政策理论和计算机应用能力等业务水平。开展保障性住房跟踪审计，要根据具体实践，对发现的违法违规问题进行查处的同时，应当发挥国家审计的独立、客观、公正的优势，利用所掌握的从宏观到微观、从微观到宏观的信息资源，针对产生问题的深层次原因，从体制、机制、制度层面提出具有针对性和操作性的审计意见和建议，促进国家住房保障政策和体制制度的不断完善。

参考文献：

[3]路君平，糜云.我国保障房的发展现状与融资渠道探析[J].中国社会科学院研究生院学报，2011（11）：50-57.

[4]王大华.浅谈如何做好保障性住房审计[J].现代审计与经济，2012（10）：33-34.

住房保障政策论文范文第7篇

【关键词】住房；保障住房政策；评价；研究

住房是人类社会生存、发展所必需的基本生活需要，是人类生存的基本要求。居住问题对于所有国家来说，都是一个非常重要的社会经济问题，它关系到人民群众的安居乐业和社会稳定和谐，健康发展，“居者有其屋”是各国政府为之奋斗的重要目标，实现“每人都享有适当的住房”，是党领导全国人民构建和谐社会的重要意义。近些年，房价一路高攀远远超出了人们收入的增长水平，严重影响了国计民生，对构建和谐社会和全面建设小康社会带来严峻的挑战。1998年，中国开始实行住房分配货币化改革，停止福利住房分配。这一改革的纲领性文件――国务院1998年23号文件中，第一次提出在全国范围内建立新的保障性住房供应体系，这一体系包括高收入者购买和租住商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个层次。

一、太原市住房保障主要政策评述

1、关于棚户区改造的政策

保障性住房统筹方案除了要安排廉租住房、经济适用住房、普通商品住房的建设外，还要关注棚户区改造和危房改造的问题，要适当建设公共租赁住房，解决“夹心层”的住房问题；要把棚户区改造与危旧房整治和历史文化街区、文物古迹保护结合起来，旧住宅区整治与有保留价值的建筑，主要进行房屋维修、配套设施完善，环境整治和建筑节能改造，严防大拆大建。并与城市规划、土地利用总体规划、城市基础设施建设、社会事业发展、生态环境保护、节约资源以及产业结构调整相结合，坚持统筹规划、合理布局、因地制宜、综合开发的原则，有计划有步骤地组织实施。

2、关于廉租房政策

廉租住房保障对象为低收入住房困难家庭。申请廉租住房保障的家庭应当符合以下条件：家庭成员应当具有本市市区城镇户口，且其中1人在太原市居住5年以上、其他家庭成员居住两年以上的；符合太原市政府确定的低收入和住房困难标准的；家庭成员之间有法定赡养、抚养或扶养关系的；在房改过程中，未购买过房或未享受过购房补贴的；在城市拆迁过程中未享受过货币补偿安置的；申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产的；未享受过购买解困房、安居房、经济适用住房、单位内部集资建房等购房优惠政策的家庭。

二、太原市住房保障政策绩效评价

保障性住房的实施对经济增长有了显著的驱动力，房地产业与其他众多产业密切相关，住房的投资和消费能够有效带动经济增长。经济适用住房相对低廉的价格使得中低收入家庭的住房支付能力显著提高，以一套80平方米的经济适用住房为例，其价格可能比周边等面积商品房低30%。在经济适用住房价格的调节下，太原市整体商品住房平均价格水平也有所下降事实上，经济适用住房和普通商品房的差价可以看作是政府给购买者的补贴。所以，在运用保障性住房政策的前后，我市的住房状况发生了巨大的变化，从公平性考虑，满足了很多中低收入者的住房需求，替弱势群体解决了居住问题，缩小了两极分化，消除了很多社会问题的隐患；从效率性考虑，经济适用房的大量涌入，抑制了房价的盲目上涨，在政府给予补贴的同时，开发商得到了很高的经济效益。住房保障政策的积极运用，使得创建和谐社会得到更好的完善。

三、完善太原市住房保障政策的改进建议

1、建立良好的激励机制，加强政府监管。

为了体现社会公平，政府必须履行这些市场无法完成的功能。首先，要解决政府管制缺位的问题。在具体操作的过程中，体现为选择性激励机制的配套建立。解决了如何激励政府加强监管之后，还需要考虑政府如何监管能有效激励开发商和个人的行为。在考虑各方的需求基础上，建立相应的激励机制来增强对经济适用房的销售对象的监管，才能保证控制销售对象的政策规定有效的落实，从而使经济适用房真正起到社会保障的作用。

2、完善保障性住房的产权结构，引入合理的退出机制

对于暂时没有能力支付保障性住房款而末来收入预期较好的家庭，考虑售租结合，可以将自己居住的旧房屋委托专门的机构按照市场价格出租，而租赁按政府制定价格的经济适用房，由政府暂时拥有产权，以租代售。待时机成熟时，租户可享有优先购买权。对经济条件改善较明显的家庭，应设定合理的退出机制，鼓励其退出保障房的补贴范围，使保障房资产更具活力。

太原市的保障性住房政策短短发展了十几年，时间虽短，但我们取得的成绩的是有目共睹的，但是，目前保障性住房的供应量还很低，很多政策还未落实，城镇居民住房保障政策还不能从根本上解决居民的住房问题，亟待完善。借鉴国内外的经验，通过对国外住房保障政策的分析，归纳出对我市保障性住房政策的启示：（1）制定完善的法律制度，提高全民的普法意识。完备的法律制度是保障性住房政策实施的有力保证。（2）保障性住房政策是动态发展的。政府应当根据经济发展的不同时期和住房发展的不同阶段来确定、调整保障性住房政策，与时俱进。（3）政府要适度干预，加强监管。政府对保障性住房的政策调整不能过多的干预住房市场资源配置的基础性作用，住房市场与政府与参与各部门在住房建设上应有分工，各负其责。

保障性住房政策是以市场化运作实现社会福利的一项举措，它从无谋利目的开始，又以有谋利目的结束，政府行为与市场行为矛盾地交互在一起，并贯彻于始终。而政策的评价恰恰是对政策出台的一种依据，政策执行的保障，政策结果的考评。尤其是保障性住房政策的评价，取之于民用之于民，为政府搭建一个科学的测量平台，为百姓生活填补一项安全措施。

参考文献：

[1]王薇.住房制度改革，1999

[2]陈庆云.公共政策分析（第二版），2011

住房保障政策论文范文第8篇

在房地产市场中，最初由较高收入者居住的住房，随着时间的推移逐渐老化，其所提供的服务越来越不能满足这部分消费者的需求，并且随着新建商品房的增加，这部分房地产的价格会相对甚至绝对地降低。根据梯度消费理论，这部分消费者会放弃原有住宅购买新建高品质住宅，而较低收入消费者则会购买或承租该类房地产并继续使用，我们将这一调整变化的过程称为“住房过滤”。

目前，政府提供的住房保障主要包括经适房、公租房以及棚户区改造，并且以公租房为主。就保障方式来说，保障房政策可以分为货币补贴和实物补贴两种形式。货币补贴即为住房困难家庭补贴一定的货币，以提高其住房承租能力；实物补贴，即政府为住房困难家庭提供住房，向这些家庭收取明显低于市场价格的租金。那么政府的住房保障政策是否会对房地产市场的供需产生影响呢？能否既实现了住房困难家庭的住房保障功能又促进了房地产市场的健康稳定发展？下面我们试图用住房过滤理论对其进行分析。

使用住房过滤理论分析保障房政策对房地产市场的影响时，需满足以下几个假设前提：一是“住房过滤”的产生并不是由于居民收入水平的提高，而是由于随着时间的推移，房地产逐渐老化，所能提供的服务越来越低，逐渐不能满足该收入群体的需要。二是低收入群体迫于预算收入的限制，会购买或承租被高收入群体过滤掉的房地产。三是收入水平不同的家庭，对住宅所能提供的服务质量的要求也不相同。高收入家庭所需求的住宅服务质量最高，中等收入家庭所需求的住宅服务质量中等，低收入家庭所需求的住宅服务质量也最低。四是整个房地产市场可细分为高端市场、中端市场和低端市场，对应的消费群体分别是高收入家庭、中等收入家庭和低收入家庭。五是房地产市场和土地市场是连通的，即供低收入家庭居住的住房随着时间的推移，其所能提供的价值会越来越低，最终被低收入家庭过滤掉，这时将会被开发商重新开发，转变为房地产市场中重要的土地资源。

本文将分别探讨货币补贴政策和实物补贴政策对住宅房地产市场产生的影响，从住房过滤理论角度剖析两类补贴方式对住宅房地产市场产生影响的异同，为政府制定相关政策提供理论支撑。

一、货币补贴政策对房地产市场的影响

对低端住宅房地产市场来说（图1），当政府采用货币补贴方式对住房困难家庭进行补贴时，实际上是提高了被补贴家庭的承租及购买住房能力，从而提高了低端住宅市场的住房承租和购买能力，扩大了该细分市场的需求，使需求曲线右移至D’。从供给方面来看，因房地产开发周期较长，短期内供给很难改变，需求增加供给不变，导致租金由R0上升至R1。从长期来看，租金上升会导致开发商开发更多的房地产产品，同时也会加速中端市场的房地产产品向低端市场的过滤，进而带来供给的增加，所以长期均衡状态下的租金水平是由S长与D’共同决定的，二者相交于R2，说明最终租金会由R1下降到R2，R2最终还是高于R0。租金上升会导致开发商拆旧盖新的成本增加，刺激低端市场上的房屋所有者延长房地产产品的寿命周期，有利于节约社会资源。

对中端住宅市场来说（图2），因低端住宅市场租金水平上升，促使一部分家庭由低端市场转向中端市场，导致中端市场需求增加，需求曲线由D右移至D’。另外，由于低端市场租金上升，导致一部分中端市场的房地产提早过滤到低端市场，长期供给减少，供给曲线S长左移至S长’。在供需双方共同作用下，中端房地产市场的租金由R0上升至R1。

对高端住宅市场来说（图3），因中端市场租金水平上升，促使一部分家庭由中端市场转向高端住宅市场，导致高端市场需求增加，需求曲线由D右移至D’。另外，由于中端市场租金上升，导致一部分高端市场的房地产提早过滤到中端房地产市场，长期供给减少，在供需双方共同作用下，高端房地产市场的租金也由R0上升至R1。

二、实物补贴政策对房地产市场的影响

实物补贴是指政府直接将保障房分配给住房困难家庭，这部分家庭以明显低于市场价格的形式购买或租赁该保障房。由于政府的保障房解决了一部分住房困难家庭的居住需要，所以对于低端房地产市场来说，总需求将减少，如图4所示。需求曲线由D左移至D’，短期内供给不变，租金由R0下降到R1。但从长期来看，租金水平的下降势必会导致供给的减少，长期均衡是由D’和S长共同决定的，二者的交点决定了长期均衡状态的租金水平是R2。可见，低端住宅市场因政府提供了保障房，租金水平在短期内由R0下降到R1，但从长期来看，租金又由R1回升至R2，但R2低于R0。租金的下降会导致以下几个结果：一是延缓中端市场房地产向下过滤，间接带来中端市场房地产供给的增多；二是降低了开发商拆旧盖新的成本，加速了低端市场房地产的退出，造成社会资源的浪费；三是低端市场租金的降低，会刺激一部分中端市场上的家庭转而租赁低端市场的房地产，带来中端市场上需求的减少。

对中端房地产市场来说（图5），因低端住宅市场租金水平的下降带来中端市场上需求减少，同时也会延缓中端市场上的房地产向低端市场过滤的速度，从而带来中端房地产市场的供给增加需求减少，供需双方力量共同作用的结果就是导致租金水平由R0下降到R1。对高端房地产市场（图6）的分析同中端市场，需求和供给的共同作用导致租金水平由R0下降到R1。

三、结论

通过上述分析可得到以下结论第一，保障房建设是一项重大的民生工程，对满足住房困难家庭的居住需要和维护社会稳定发挥重要作用。但保障房建设对商品住宅市场的供给和需求均会产生影响，无论是实物保障还是货币保障形式。第二，实物保障会降低各住宅细分市场的租金或售价，加速住房过滤的速度，进而使更多的房地产产品在其经济寿命结束之前提早结束其生命周期，通过拆旧盖新的方式退出市场，由房地产市场专向土地市场，为开放商开发新的房地产产品提供土地。这造成了社会资源的严重浪费。第三，货币保障形式会提高各商品住宅细分市场的租金和售价水平，从而对各商品住宅市场的价格水平的提高会有些许“推波助澜”的作用，可见货币补贴这种保障方式不仅可以有效解决住房困难家庭的住房保障问题，而且对整个房地产行业的健康稳定发展也具有一定的贡献。除此之外，货币补贴保障方式还会延缓各住宅细分市场住房过滤现象的发生，延长房地产产品的寿命周期，有利于节约社会资源。第四，用住房过滤理论分析保障房供给对商品住宅市场影响，其分析结果纠正了我们对该问题的传统认识。一般来说，我们认为保障房供给只会对住宅市场中的低端细分市场产生影响，而对中高端细分市场几乎没有影响。分析结果并非如此，保障房供给对中高端住宅细分市场同样会产生影响，并且这种影响是通过住房过滤理论产生作用的。

四、建?h

1. 政府应转变保障方式，实现以货币补贴为主的保障方式

众所周知，政府每年投入巨额资金建设保障房，此外还要在保障房的使用维护和管理方面投入大量人财物，加大了政府的财政负担和管理难度。相反，如果转变为以货币补贴为主的保障方式，可以减轻政府的财政负担以及政府对保障房的管理工作重担。此外，更为重要的是货币补贴为主的保障方式有利于房地产市场的健康稳定可持续发展。因货币补贴会延缓各细分市场住房过滤发生的速度，同时会适当提高各住宅细分市场的租金和售价水平，对房地产市场的健康稳定可持续发展会起到积极作用。相反，实物补贴这种保障方式会降低各房地产细分市场的租金和售价水平，加速房地产过滤现象的发生，促使低端市场中的房地产过早退出市场，造成社会资源的严重浪费，同时也不利于各房地产细分市场的健康发展。因此，政府应采用以货币补贴为主的方式来解决住房困难家庭的居住需要。

2. 采用货币补贴方式时，政府在制定补贴标准时要秉持动态分析理念

当政府采用货币补贴方式时，保障房政策的实施会刺激整个房地产市场租金水平的提高。因此，为了确保住房困难家庭得到适当的保障幅度，要求政府在制定补贴标准时，要进行动态分析，将保障房政策的实施对整个房地产市场租金水平的影响考虑进来，有利于政府制定更准确的补贴标准以便达到预期的保障效果。否则，如果只作静态分析，可能会造成因保障房政策的实施产生的对住宅市场租金水平的上涨使政府不能达到预期的保障效果。

3. 采用实物分配补贴方式时，政府在制定准入条件时也要秉持动态分析理念

如前所述，实物分配补贴方式同样会对房地产市场的租售价格水平产生影响，会相应降低各细分市场租售价格水平，从而缓解处在保障覆盖范围边缘地带的住房困难家庭的居住需要。所以，当政府以实物补贴方式为主时，较以货币补贴为主的保障方式可适当缩小保障范围，以免因保障房政策的实施产生的对住宅房地产市场租售价格水平的下降使政府超出预期的保障效果。

4. 政府应科学合理确定保障范围和补贴标准，将保障房政策实施对住宅市场租金和售价水平的影响控制在合理范围内

本文已从理论上分析了实物补贴和货币补贴这两种补贴方式均会对各住宅细分市场产生影响。其影响程度将与政府制定的保障范围和补贴标准密切相关，保障范围越大、补贴标准越高，则对各住宅细分市场产生的影响程度就会越大，反之亦然。这就要求政府在制定保障范围和补贴标准时一定要科学合理，既能达到政府的福利保障目的又有利于住宅房地产市场的健康发展。关于这一问题，我们可以采用系统动力学软件构建模型对保障范围和补贴标准进行模拟测算科学确定。

住房保障政策论文范文第9篇

关键词保障对象；保障性住房；住房租购选择

中图分类号F062.9

文献标识码A文章编号1002-2104（2017）07-0120-08DOI：10.12062/cpre.20170404

随着保障制度的不断完善，保障性住房的建设为中低收入家庭解决住房困难问题起到了积极作用。但是，供需结构失衡、贫困小区形成、受保对象放弃租赁或购买保障性住房、夹心层产生等一系列问题也进一步突显。在以往保障性住房需求的研究中，大多学者从需求规模、供给模式及制度政策等角度出发，鲜有学者从保障对象需求角度，实证研究保障性住房的租购需求。因此，本文基于保障对象住房需求角度，以调研数据为基础研究影响保障性住房租赁与购买选择的关键因素。期望通过研究，证实个体特征、家庭特征、住房特征及住区环境等因素对保障对象在保障性住房租赁与购买的影响关系，进一步揭示保障性住房需求特征与规律。同时能使政府进一步明确政策导向，构建更科学合理规范的保障性住房供给标准，提高保障性住房的有效供给。

1文献综述

住房需求不仅包括住房服务需求、住房特定特征需求、租房与买房住房租购选择需求，还包括家庭居住区位选择需求。保障性住房是政府通过直接出资建设、收购或提供补贴等方式为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。可以说，保障性住房是政府在供给侧实施住房保障的一种方式，它具有有别于商品房的特殊属性。住房租购选择研究始于20世纪80年代，发展至今初步形成了的理论框架。根据研究理论体系，大致可分为三个方向，Megbolugbe等[1]、Goodman[2]，Diaz[3]、Zhou[4]、Arnott[5]等基于成本费用视角的新古典经济学理论；Lancaster等[6]、Henderson等[7]、Ioannidis等[8]基于特征价格视角的新效用理论；以及Clark等[9]在方法上的离散选择理论等。

1.1租房租购选择的影响因素

住房租购选择研究视角包括：宏观与微观视角、主观与客观视角、经济与非经济视角、供给与需求视角及权属选择等多种层面。宏观因素包括税收政策和信贷政策、政府补助政策、住房保障等特殊政策及通货膨胀、利率变动等方面。微观因素包括住房特征、房价因素、家庭人口特征及其生命周期因素、收入与财富等家庭经济特征因素及户主心理特征因素等。

1.1.1政策因素

宏观层面上，影响住房租购选择的因素主要包括：税收政策和信贷政策、政府补助政策及住房保障等特殊政策因素。Lineman等[10]认为购房者的限制政策制约居民的购房。Haran等[11]研究发现，抵押保险的限制条款降低住房需求者的购房概率。Seiko等[12]对日本租者保护法案研究发现，家庭成员少且非户籍未结婚居民更倾向于租赁有固定租赁期限的房子。

1.1.2供给侧因素

供给侧对住房租购需求的影响因素主要是住房自身的特征，如面积、户型、房龄、使用年限及区位环境等。住房面积对购房有正向影响，住房环境比较拥挤的区域住房自有率比较低。Vasanen[13]研究发现区位、房屋质量、小区物业及环境等因素直接影响住房租购选择行为。Morrow等[14]证实公共服务设施资源情况对住房租购选择也存在一定影响。冯皓等[15]通过经验证据与政策含义分析了教育是购买住房的关键影响因素。

1.1.3需求侧因素

需求侧对住房租购选择的影响因素主要有：人口统计特征、家庭特征（包括家庭人口结构、生命周期因素）、户主心理特征及经济因素。Clark等[9]、Morrow等[14]进一步研究发现：年龄、家庭结构等家庭人口统计特征，以及生育、结婚等个体生命周期突发事件等因素对租购选择具有重要的影响。而性别、职业、文化程度等个体特性对住房租购选择的影响效果，Somerville[16]、Dawkins[17]、Groot[18]、Li[19]、Carter[20]等人的研究结果则不一致。

家庭特征包括家庭人口结构、生命周期及经济收入等因素。Clark等[9]研究发现：当个体年龄变大、结婚、形成家庭时，更倾向于自有住房，而诸如通胀、贷款利率等市场因素对住房选择影响也较大。Mok[21]通过实证分析发现，将生命周期作为内生变量时，持久收入对住房消费影响不显著。

户主心理特征主要包括个人偏好及未来预期等因素。虞晓芬[22]对杭州市居民的住房租购选择研究发现，心理归属感对住房租购选择具有显著的影响。

具体变量体系主要包括：个体特征（含年龄、性别、单位性质、学历及工作年限等因子）、家庭特征（含家庭收入、家庭人口总数）、保障性住房特征（含面积、户型、质量、居住稳定性及准入条件设置）及住区环境（含交通配套、上班便利性、通勤方式、区位、周边环境、教育资源配套、小区物业）等四个部分。解释变量既含有连续变量、有序变量，也有虚拟变量。根据理论分析及实际调查结果，选取变量指标体系如表1。

3.2回归模型的选择

本文采用Stata13.1统计软件，依次加入个体特征、家庭特征、住房特征及住区环境特征等各个维度的解释变量，对比分析不同维度对模型的回归效果。再根据模型回归效果，选取最优回归模型进行实证结果分析（见表2）。通过对比下面五个回归模型发现，除了个体特征以外，家庭特征、保障性住房特征及住区环境特征等维度上的解释变量在一定程度上显著影响了保障对象的保障性住房租购选择。但单一维度回归模型在模型的整体拟合效果与预测准确性都不及模型5。说明全部加入个体特征以外，家庭特征、保障性住房特征及住区环境特征等维度上的指标体系能更好地解释保障对象租赁或购买保障性住房的选择过程。因此，本文最终选择模型5进行保障性住房租购选择影响因素实证结果分析。

3.3回归结果分析

模型设定检验及拟合优度检验结果表明，模型设定合理且整体拟合效果较好。进一步地对回归结果进行分析，

结果显示，除了学历水平、住房质量、上班便利性、周边环境及小区物业等变量的系数不显著外，其余系数前的符号都具有实际意义并在5%的显著性水平下。

从影响方向上看，与保障性住房租购选择存在显著正向关系的解释变量有：年龄、性别、工作年限、家庭人口总数、家庭年收入、保障性住房户型、面积、居住稳定性、教育资源、交通配套资源等。住房可支付能力及保障性住房政策合理性与保障性住房租购选择则负相关。

（1）个体特征维度上，年龄（age）的回归系数为0.460，P值为0.000，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响效果。即年龄越大，保障对象越可能购买保障性住房。性别（sex）的回归系数为0.687，P值为0.000，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响。即女性购买保障性住房的可能性大于男性。工作年限中，参加工作在3年及3年以

内（workyears1）的回归系数为1.435，P值为0.013，在0.05

的显著性水平下与保障性住房租购选择正相关；参加工作超过3年（workyears2）的回归系数为0.774，P值为0.064，在0.1的显著性水平下与保障性住房租购选择正相关。相对于无业者而言，与用人单位签订工作时间长、具有持久收入的保障对象越可能购买保障房。此外，其中相对于

失业者，在政府企事业单位工作（job1），在一般职员与自由职业（job2）的保障对象租赁保障性住房的可能性更大。其回归系数分别-1.153、-0.803。

学历水平（education）对保障性住房租购选择并无显著影响。其原因可能是：一方面，保障对象学历水平在高中以下居多，高中学历的子样本与初中以下的子样本没有显著差异；另一方面，大学学历以上保障对象大多为刚毕业大学生，其经济收入水平低，租赁保障房则是其最佳选择。

（2）家庭特征维度上，家庭人口数（popul）的回归系数为0.792，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响。即家庭人口总数越多，购买保障性住房的可能性越大。家庭年收入（income）的回归系数是0.430，在0.01的显著性统计水平下与保障性住房租购选择显著正相关；即家庭年收入越高，保障对象越可能购买保障性住房。住房可支付能力（affordability）的回归系数为-0.173，在0.05的显著性统计水平下，对保障性住房租购选择有显著负向影响效果。分析其原因是，住房可支付能力不仅包含了家庭经济收入因素，也包含有住房价格因素。

（3）住房特征维度上，居住稳定性（resista）的回归系数为0.722，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响；即居住稳定性越好，保障对象越可能购买保障性住房。保障性住房准入条件设置合理性（policy）的回归系数为-0.575，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著负向影响；即保障性住房准入条件设置越合理，保障对象租赁保障性住房的可能性越大。保障性住房建筑面积（area）的回归系数是0.330，在0.01的显著性统计水平下与保障性住房租购选择显著正相关；即保障性住房面积越大，保障对象购买保障性住房的可能性越大。分析其原因可能是，一般保障性住房建筑面积具有严格限制，住房面积是反映住房舒适度的一个重要指标。选择较大面积住房的保障对象对居住的舒适度有更高的要求，更可能购买保障性住房。户型（layout）的回归系数为0.234，在0.05的显著性水平下与保障性住房租购选择显著正相关；即户型越大，保障对象越可能购买保障性住房。住房户型是反映住房舒适度的重要指标之一。选择较大户型住房的保障对象对居住的舒适性要求更高，更可能购买保障性住房。

（4）住区环境维度上，教育资源配套指标（edufac）的回归系数为0.978，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响；即越重视教育资源，购买保障性住房的可能性越大。交通配套资源（traffac）的回归系数为0.698，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响；即保障对象越重视交通配套资源，越可能购买保障性住房。

3.4租购选择优势比分析

由上述回归结果可以发现，Logit模型估计结果的系数是指数系数。根据模型回归结果可以判断解释变量对保障性住房租购选择的影响方向。优势比可以进一步研究某事件在一个群体内发生概率与不发生概率之间的比值（见表3）。根据优势比结果可以得出如下结论。

（1）个体特征中，女性购买保障性住房的概率是男性的1.99倍。年长者更倾向于购买保障性住房，其购买保

障性住房的概率是低龄者的1.58倍。工作年限在3年及3年以内者的保障对象购买保障性住房的概率是失业者的4.19倍。工作年限超过3年的保障对象购买保障性住房的概率是失业者的2.17倍。在政府机关企事业单位工作的保障对象购买保障性住房的概率是失业者的0.31倍。工作性质为一般员工、自由职业者及个体经营的保障对象购买保障性住房的概率是失业者的0.45倍。

（2）家庭特征中，家庭人数超过平均水平的家庭，购买保障性住房的概率是家庭人数少的家庭的2.21倍。家庭年收入高的家庭，购买保障性住房的概率是家庭年收入低的家庭的1.54倍。

（3）保障性住房特征中，居住稳定的保障对象更可能

购买保障性住房，其购买保障房的概率是居住不稳定的保障对象的2.06倍。追求住房面积大的保障对象购买保障性住房的概率是小面积需求对象的1.39倍。从户型上看，追求套三的保障对象购买保障性住房的概率是套一需求对象的1.26倍。保障性政策合理性提高，租赁保障性住房的可能性更大，评价保障性住房政策准入条件合理的保障对象购买保障性住房的概率是认为政策准入条件不合理的保障对象的0.56倍。

（4）住区环境特征中，重视教育资源的保障对象购买保障性住房的概率是不重视教育资源的保障对象的2.66倍。重视交通配套的保障对象购买保障性住房的概率是不重视的保障对象的2.00倍。

4结论与建议

4.1结论

通过研究，主要得出了如下结论：

（1）从整体上看，个体特征、家庭特征、保障性住房特征及住区环境等因素对保障性住房租购选择均具有显著影响。住区环境是影响保障性住房租购选择的关键因素；其次是个体特征、家庭特征。保障性住房特征对保障性住房租购选择影响最弱。从细分指标看，年龄、性别、家庭人口总数、家庭年收入、保障性住房户型、面积、居住稳定性、通勤方式、教育资源、交通配套资源等对保障性住房租购选择具有显著正向影响效果。工作年限、住房可支付能力及保障性住房准入政策合理性评价对保障性住房租购选择显著负向影响。其中，教育资源、家庭人口总数、交通配套是保障性住房租购选择的关键影响指标。

（2）住区环境特征中，教育资源、交通配套设施是影响保障性住房租购选择的关键指标。教育资源配套的回归系数为0.978，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响。重视教育资源的保障对象购买保障性住房的概率是不重视的2.66倍。交通配套设施指标的回归系数为0.698，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响。重视交通配套的保障对象购买保障性住房的可能性是不重视的2.00倍。

（3）个体特征中，性别与年龄对保障性住房租购选择影响效果最大。女性较男性更可能购买保障性住房，女性购买保障性住房的概率是男性的1.99倍。随着年龄的增长，购买保障性住房的可能性增大。学历水平与保障性住房租购选择没有显著影响关系。

（4）家庭特征中，家庭人口数量对保障性住房租购选择的影响作用大于家庭经济收入。家庭人口总数的回归系数为0.792，在0.01的显著性水平下对保障性住房租购选择具有显著正向影响。即家庭人口总数越多，购买保障性住房的可能性越大。

（5）保障性住房特征中，居住稳定性对保障性住房租购选择影响效果最大，其次是保障性住房准入政策合理性、住房面积及户型。

4.2建议

（1）加强教育资源、交通配套设施等住区环境建设，满足保障对象生活配套需求。在现实生活中，保障性住房小区基础设施建设存在不少问题。因此，政府应加强保障性住房小区教育、交通等基础设施配套建设。

（2）采取相对灵活的分配方式，适应不同保障对象的住房需要。从本文结果可以看出，性别、年龄、工作年限等个体特征对保障性住房租购选择均有着重要的影响。保障性住房的保障对象虽然都是收入偏低、住房困难的居民，但他们的性别、年g、工作年限、职业和对将来住房的需要都存在着较大的差异。目前，经济适用保障性住房只售不租，而住房二级市场又不发达，保障对象可负担得起的租赁住房选择余地非常有限。因此，应采取相对灵活的保障性住房分配方式，适应不同保障对象的保障性住房租购需求。

（3）科学规范保障性住房供给标准，合理设置保障性住房准入条件，确保最困难家庭尽快受益。保障性住房准入条件设置合理，保障对象租赁保障性住房概率变大。由于我国保障性住房供给体系针对不同收入水平的保障对象采取不同的保障性住房政策，从而出现一些不属于廉价租赁住房保障范围又买不起经济适用住房的“夹心层”。因此，构建科学合理规范的保障性住房供给标准，有助于把有限的房源给真正需要的家庭。（编辑：刘呈庆）

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住房保障政策论文范文第10篇

【关键词】住宅权；重庆公租房；住宅权保障

一、我国住宅权立法现状

住宅权是社会保障法上的概念，与民法上的居住权有严格的区别，后者仅指对某一不动产空间的使用权。它与宪法刑法上规定的住宅不受非法侵害的权利也不一样。如上文所述它的涵义范围远远大于这两者。尽管理论界对于住宅权已经开始有了许多概念层次的谈论但是从立法上来看我国做的还是非常滞后的。法律未成，理论先行。这样就突出了我们对于住宅权进行理论研究的必要性。

二、我国住宅权制度的缺陷及公租房政策

（一）我国住宅权保障机制的缺陷

自1998年进行城镇居民住房制度改革以来，以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房及廉租住房供应体系建设进展缓慢，以高收入家庭为对象的商品房供应体系则发展迅速，后者事实上已成为当前我国居民住房供给的主渠道。①目前，我国的普通居民很难在不依靠先辈的积蓄的情况下单独购买一套完整产权的商品房。

（二）重庆中公租房政策的内容以及意义

重庆的公租房政策指政府投资并提供政策支持限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。申请者的资格要求是年满18周岁，在主城区有稳定工作和收入来源，有租金支付能力，符合政府规定收入限制的无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来主城区工作的无住房人员。租期满五年后，符合一定条件的还可以购买一套公租房。我们不难看出公租房政策较之以往的廉租房和经济适用房等有了很大的放宽，不再拘泥于了地区和户籍的限制。这对我国住宅权保障机制建设有着非常重要的意义：

1、真正做到了普适性和公平对等性

我国住房保障体系常常会出现断层现象。不能连续合理的覆盖每一个阶层，这些断层又不能通过目前已有的市场机制和政策来填补，不能从根本上做到公平对等。对于那些进城务工的农民工还有刚毕业的大学生等所谓的“夹心层”却考虑不周。公租房正常一视同仁的态度十分值得赞赏

2、对于树立保护公民住宅权理念也是一大推力

住宅权是公民的基本人权，树立“住宅权益”的理念，保障公民住宅权的实现是政府应尽的法律义务。住建部王京京主任就曾在政协会议上提交过《关于加快制定〈住房保障法〉完善住房保障制度的建议》，通过公租房政策正是一次做出宣传的大好机会。台湾地区对于我们很有借鉴意义，他们将之纳入“反歧视条款”，未来社区居民不得因性倾向、容貌、身心障碍、疾病、更生保护或党派思想等因素，对当事人租屋、购屋、进住及房屋贷款有不合理的待遇。并首次针对歧视行为订定罚则，违者处新台币五千元以上，三万元以下罚锾，若限期未改善，可连续处罚。②

（三）重庆公租房政策的缺陷与不足

住宅权的问题并不是简单有了立法就能够解决，其相关制度设定和配套体系的完善都决定了该项政策能否达到预期效果。由于该项政策的酝酿和出台时间仅经过了一年左右难免在制度本身和运行过程中会有很多缺陷和不足之处。

1、次生问题欠考虑

获得住宅后，面对现代化小区管理模式，获得公租房的居民能否适应这个隐患被忽略掉了。要缴纳相应的物业费，电梯费，还有垃圾处理费和建筑公摊面积的一些费用等等。大部分公租房居民的生活条件有限，随着时间的推移，生活质量必然有所影响。公租房政策不能简单地发给住房就可以了，同时还要关注他的居住水平和承受居住费用的能力。

2、缺乏相应的平行制度

公租房政策简单地规定了谁有资格申请公租房，如何申请以及如何分配。但住宅权的保障是一个全方位的系统化的工程。住宅权并不意味着政府必须自己拿出自己的房子来提供给他们，更不意味着政府应该完全自己参与房地产开放建设。对于公共政策而言最好的还是尽可能的通过市场去解决问题，因此在保障住宅权视野下，公租房是一种途径而提供住房补贴等也是一种途径，我们应该扩大住宅权保障方式尽可能地做到效率最大化。

三、重庆公租房对我国住宅权保障路径选择的启示

（一）我国住宅权保障机制的发展前景

住宅权理论发展无法回避的是住宅权的实现问题，最终也必将围绕并落实到住宅权的实现问题。就法律而言，需要以宪法为中心，一系列配套法律法规为依托，依靠行政机关强有力的执行，司法的最终保障，形成一个系统的法律保障体系，从而使住宅法成为一个相对独立的综合法律部。③各地政府出台许多了保障人民住宅权的政策，留下了大量的关于住宅权方面的法律法规文件，而这些法律实践也为将来我们住宅权法制建设完善提供了宝贵的经验和素材，没有全国性的法律实践是很难制定出台一部《住宅法》。所以，在全国性住宅权保障体制中作为其中的突出代表重庆公租房政策，对于它的分析研究就十分具有现实意义了。

（二）如何在重庆公租房政策启发下保障公民的住宅权

在重庆公租房的政策运行过程中，公民住宅权保障有了重大进步，但是如何继续完善依然是我们面临的重大问题。

1、利用法律和宪法来明晰各阶层责任

作为土地公有制国家，政府应通过立法明晰各级政府的责任，明确社会企业的责任，我们立法的直接渊源就应当来自于我们的宪法的规定，辅以其他法律法规使得住宅权能够具体化，司法化。

2、充分考虑住房问题解决后的后续问题

对于许多人的居住历史来看，无论是管理上还是公共设施费用分担上没有任何先例可循。对于住进了公租房的人而言，住进现代化的小区里次生问题就出现了，物业费，电梯费，垃圾处理分以及小区的公摊费用同样是一大笔开销。容易出现，有房难养的尴尬，因此在以后的住房保障制度建设中应充分考虑到这些细节问题，不仅要让公租房居民有房住还要确保他们住得起。

3、构建住宅保障的普通法律体系，为住宅权保障进行系统化设计

我国虽曾提出过《住宅法》，但是由于立法条件还不具备被无限期的搁置。因此，必须加快其立法进程，以统筹住宅权的全面落实。避免目前我国各地关于住房问题没有统一法规，各自为阵的困境，不仅使得各地方、农村和城市的规定迥异，而且也不利于国家对于全国的住房保障问题进行统一规划。

尽管我国现行住房保障体系有诸多不足，同时，公租房运行过程中也将遇到不少困难，如法律保障是否到位、退出机制是否完善等，这些都会影响公租房制度的健康发展，必须采取多项措施加以保障。住房问题成为了当今社会关注的首要难题，在讨论住宅权问题的时候我们从重庆公租房政策的思维出发，总结经验寻找路径完善住宅普通法的立法体系并构建完善的住房保障制度，相信我国公民都将会真实公平而又充分的享有住宅权。

注释：

①单克强.对我国住房保障制度的探讨[J].金融教学与研究，2010（3）：8

②张群.民国住宅权保障的启示[J].政治与法律，2008（2）：13

③孙国华，朱景文.法理学[M].中国人民大学出版社，1999：298

【参考文献】

[1]国务院新闻办公室.状况[A].1991.

[2]金俭.住宅法研究[M].北京：法律出版社，2004.

住房保障政策论文范文第11篇

【关键词】城镇中低收入群体；住房保障；社会公正

一、背景

住房问题是人类社会进入城市社会阶段必须要面对的问题,保障社会成员的基本居住权是现代政府的重要职责之一。在市场经济背景下，住房作为一种商品，其价格和数量由市场供求决定，居民的住房需求能否得到满足主要取决于其家庭或个人的收入水平。而城市中的中低收入群体较低的收入水平使他们难以参与市场化的住房交易，难以通过市场途径来解决其基本的住房需求。

二、对目前城镇中低收入群体住房保障制度的反思

1．住房保障制度的公平性亟待加强。社会公正的精义是给每个人他所“应得”，即：维护每一个社会成员和社会群体的合理利益。但我国目前住房保障政策的制定和实施过程中，社会公正程度偏低，这具体表现在：第一，住房保障政策在建设之初就缺乏社会公正理念的指导。我国对住房保障体制的探索最先开始于1994年的住房公积金的政策，其政策对象是在职职工，而不是低收入群体。住房保障政策作为实现社会公正的二次分配手段，最应体现社会公正的理念，也最能够反映一个社会的公正程度。其政策着力点首先应该是最低收入群体，而后扩大到中等收入群体和住房“夹心层”。第二，住房保障制度在运行中出现不公正。部分经济适用住房被高收入家庭占有，许多经济适用住房既不经济也不适用；廉租房覆盖面狭窄，不能应保尽保；公积金扩大了居民收入差距等。

2．保障性住房投资不足，导致供需严重失衡。在经济适用房投资方面，2005年同比增长为-9%，2006年经济适用房投资扭转了过去逐年下降的趋势，但其占房地产总投资额的比重仍然很小。到2009年，虽然经济适用房投资数额大量增加，但其投资比重依然很小。廉租房投资也存在资金投入少，资金来源不稳定的问题。多数城市依靠住房公积金的增值收益或公房销售房款的余额部分廉租房基金来源的主渠道。由于缺乏资金支持，许多经济适用房或廉租房工程无法施工，是住房民生供需严重失衡，现有供给远远不能满足需求。

3．保障的目标对象偏离，甚至出现“负福利”现象。住房保障政策本应体现为向中低收入群体或低收入群体的倾斜和支持，但在实际过程中政策保障对象发生了偏离，导致了不公平现象的发生。虽然经济适用房和廉租房政策保障的对象是中低收入群体，但这些政策的实施范围是城市的并拥有城市户籍的人口，且有居住时间的限制。在这种情况下，农民工群体，以及刚毕业参加工作的大学生都被排除在保障范围之内。在经济适用房政策的实施中，有的官员或者富人，出于牟利目的，利用手中权力或不正当手段购买经济房，使得社会出现“负福利”的现象。

三、加强住房保障公正程度的政策建议

（1）加快住房保障立法，促使基本的住房权利一致。在制定中低收入家庭住房保障政策时,政府应把公平、公正作为首要目标,保障每一位居民的生存权,充分了解与掌握中低收入住房保障的现状,让多方人员参与,在此基础上健全住房保障的法律体系。从国外实践来看，发达国家坚持立法先行原则，从法律层次上保障公民居住权利的一致性。因而，我国必须加快住房保障的立法,通过立法来指导政府的住房保障工作,以法律的形式确定公民的“居住权”,把完善住房保障作为政府的行政责任,才能最终解决中低收入家庭的住房问题。（2）多渠道增加廉租住房房源，扩大住房保障覆盖面。政府应采取新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。以经济杠杆推助住房二级市场繁荣，国家对二手房交易给予金融支持，降低二手房交易税费，充分激活二手房市场的买卖潜力。探寻民间资本与政府合作的模式，拓展资金来源与投入。逐步扩大住房保障范围，实现“应保尽保”、“居者有其屋”。（3）完善住房保障监管体制，加强资格审查力度。为了维护社会的公平公正与稳定，保护中低收入群体的利益，防止政策失灵，必须建立严格的监督管理体制。

参考文献

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[2]吴忠民．社会公正论．山东人民出版社，2004

住房保障政策论文范文第12篇

关键词：公共租赁住房 住房保障 政府责任

公共租赁住房是我国政府为了解决中低收入人群以及社会“夹心层”群体住房问题而发展的新型住房保障模式。作为住房保障领域的一项全新的公共政策，公共租赁住房的建设和发展，政府责无旁贷。

一、政府在公租房发展中的责任定位

（一）政府在公租房发展中承担主导责任

关于政府在公共租赁住房建设和发展中的责任定位，学界普遍认为政府理应承担主导责任。公租房建设作为解决中低收入阶层住房困难的新政策，成为我国社会保障住房供应体系的重要组成部分，它的政策性和公共性就决定了政府在发展公租房中应发挥主导作用。政府主导就是把发展公共租赁住房列入政府的职责范围之内，政府通过制定相关政策，统筹协调公租房的规划、建设、供应、分配和管理等活动。政府的行政部门、土地管理部门、建设管理部门等分别承担不同的责任，分工协作，相互配合，以保证公租房政策的顺利实施。

（二）政府与其他责任主体之间的关系

政府承担主导责任并不意味着政府是公租房发展中的唯一责任主体。住建部等七部委联合下发的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中明确提出，为了加快公租房的发展，要坚持“政府组织、社会参与，因地制宜、分别决策，统筹规划、分步实施”的原则。尤其是明确提出要“充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性”，“多渠道筹集”房源，即在政府主导下实行市场运作的模式。无论是从政策层面来看，还是根据各地的建设实际分析，其他主体（各类企业、投资机构、社会组织等）参与公租房建设都是十分必要的。在公租房的保障计划当中，政府与其他主体应该建立一种合作的关系，通过明确责任边界，真正实现责任互补，互惠互利，从而更好地实现社会福利的最大化。

二、政府在公租房发展中的责任缺失现状

（一）政府在推动立法方面的责任缺失

虽然中央政府高度重视住房保障制度的建设，更是在“十二五”规划的开局之年定下了新建1000万套保障房的宏伟目标，并与各地政府签订了“2011年保障性安居工程目标责任书”，以“军令状”的形式推动包括公租房在内的保障性住房建设，但是我国至今为止仍未建立一套较为完善的住宅方面的法律法规保障体系。虽然深圳、厦门、北京、重庆、上海等许多地方都相继推出了公租房的管理办法，但这些以政策和地方规章的形式体现的规定立法层次不高因而缺乏长远性和长效保障机制。而且，即使是各地已经出台的相关管理办法仍有很多缺陷，如各地建设标准差异大、缺乏统一的约束标准等，这些都限制了我国公租房的建设和发展，并可能引发一系列的深层次问题。

（二）政府在群众观念引导上的责任履行不到位

自从我国住房制度改革，脱离国家主导分配的住房制度后，商品房市场轰轰烈烈地运作起来，地方政府在土地经营的利益驱使和政绩考量标准下，一味追求房屋产权和住房自有率，加上‘买房比租房划算’的舆论导向，盲目引进一些发达国家的负债消费观念——政策环境和舆论导向都趋向于“购买”这唯一途径，老百姓总觉得有一套产权房，心理比较踏实，致使越来越多的人沦为“房奴”，也在观念层面阻碍了现今公租房的发展。最典型例子是深圳，在推行政策之初就遭遇尴尬，“2007年推出的大芬村268套公租房空置率在70%以上，2008年新增的公租房基本上为2007年被弃租的房子。”[1]政府在加快公租房建设步伐的同时，如果不能很好地打破观念壁垒，用完善的政策给群众吃下“定心丸”，就会造成公租房“闲置”“空置”的尴尬，很难使政策真正为群众带来福利。

（三）政府管理责任的落实上存在诸多问题

首先，目前我国大部分城市没有设立明确的住房保障部门，没有相应的专职管理人员，在制度建设和机构人员落实层面很难对公租房进行有效管理，从而造成建设质量、房源分配等多方面的问题。目前条件下，住房保障这个庞大的系统工程有赖于城市建设、土地、规划、财政、民政等多个部门机构的共同管理，因而部门协调沟通和管理责任落实成为最大的难题。其次，保障方式单一、租金和租期管理上的“一刀切”，影响了政策实施的有效性。目前我国大部分城市都实行实物配租，这种单一的保障形式势必会延长住房困难人群的轮候期，难免陷入廉租房的困境；而租金和租期管理上，“市场价格的60%、70%”等笼统规定没有考虑到承租人群的实际收入水平，甚至出现公租房租金和市场价格相差无几的情况，“租赁时间不超过5年”等的硬性规定又不一定能够满足不同承租人群的实际住房需求。

三、强化公租房发展中政府责任的措施建议

（一）积极引导群众树立正确的住房消费观念

党的十七大明确指出我国的住房保障以“住有所居”为目标，并不是要使所有人都买的起房子，而是使人们都能通过适当的代价获得稳定的居所。我国政府要通过多种方式，合理利用新闻舆论等工具，宣传“梯度消费”的住房观念，引导居民在不同的阶段选择恰当的住房消费方式，增强居民对保障性住房政策的理解，创造适合公租房发展的社会舆论环境，促进公租房乃至整个保障性住房系统进入良性循环，从而实现社会房产资源的优化配置。

（二）加快立法，完善保障性住房的制度法规体系

法律体系不健全、立法层次低、制度不完善等因素制约了我国包括公租房在内的保障性住房的发展，造成实践中“无法可依”或政策落实困难等尴尬。立法保障是落实各项政策措施的基础，“国家应该在综合各地公共租赁住房管理办法的基础上，参考国外的立法，明确公共租赁住房的建设标准、入住条件、管理办法及监管部门的职责、建设单位的义务、消费者的权益，并把住房公积金条例及其它保障性住房政策等一并纳入形成《住房保障法》。”[2]同时，国家可以采用试点的方式，在制度建设过程中进行探索，不断优化公租房的制度设计，使公共租赁住房的建设管理逐步走向法制化、制度化、规范化。

（三）设立专门的住房保障机构

从我国的国情和住房保障系统的现实状况出发，宜采取新加坡式的专门机构管理。目前，国内的许多发达城市如北京、上海、深圳等地政府纷纷设立了专门的机构对保障性住房的建设管理工作负责。其他地方可以根据自己的实际情况，由建设或房地产管理部门牵头，各相关部门协调配合，成立专门住房保障机构，配备相应的专职管理人员。在公租房的物业管理等问题上，可以在该机构的主导和监督下，采取市场化运作，做好清洁、修缮等后续管理工作。

（四）完善保障方式，实现有层次的动态保障

从国外住房保障的经验来看，货币补贴具有成本低、效率高、易满足保障人群的个性化需求等方面的优势，我国的公租房政策在发展的过程中也应从单一的实物配租逐渐向采取货币补贴等多种方式的转化。在租金的制定上，要根据住房地段、质量、面积和家庭收入水平等因素分别确定不同的租金标准，并随着家庭收入的变化进行动态调整。租期方面可根据保障对象的年龄、家庭收入情况等进行有层次的划分，实现有层次的动态保障。

（五）强化监督，完善公租房的准入和退出机制

由于我国仍然缺乏全国联网的住房档案和居民收入信息管理系统，为公租房的动态管理造成很大的困难，准入和退出环节也缺乏客观依据。对此，我国政府应尽快通过开展城镇居民住房和收入情况普查等，建立居民个人收入信用管理系统和住房档案，同时，各级政府应根据当地实际收入水平进行定量分析，“科学地划分家庭收入水平……建立严格的审查、登记及征询制度，甄别申请受保障家庭的真实收入水平，防止住房保障对象认定出现偏差”[3]，实行动态监管，同时，积极发挥非政府组织、新闻舆论、民众等社会力量的外部监督作用，约束政府行为，增加进入退出机制的透明度，体现公平公开的原则。

参考文献：

[1]袁业飞．公共租赁房：准备好了吗？——对各地公租房建设情况的考察[J]．中化建设，2010（8）．

[2]徐炉清．亟待发展公共租赁住房[J]．中国房地信息，2010（5）．

[3]李小兰．论我国城镇住房保障制度建设——香港住房保障政策与模式的启示[D]．武汉：武汉科技大学，2007．

住房保障政策论文范文第13篇

内容提要: 安居是人类最基本的需要之一。享有适当住房是公民的一项基本人权，它关系到人们能否有尊严地生活，也关系到社会的公平正义与和谐稳定。改革开放以来，中国城市住宅建设快速发展，城市居民住房条件得到较大改善。但城市廉租住房建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，部分城市低收入家庭住房还比较困难。保障城市居民住房权的实现是国家的一项基本职能，为此，国家应该认真对待住房权这一基本人权，更新思路，改进制度安排，有效整合资源，多管齐下，确保城市居民“人人有适当的住房”，过上更加幸福、更有尊严的生活。怎么

 

 

      “住有所居”是党的十七大明确提出的改善民生的重要目标，也是今年“两会”的热议话题。住房问题之所以引起人们的高度关注，首先因为它是人们生活的必需品；其次在住房方面确实还存在一些需要解决的问题。“蜗居”、“蚁族”、“房奴”等社会流行词折射出中国人的住房之痛。过去一年中国房地产市场火爆、房价飙升的背后，是城市中低收入阶层和大量“夹心层”游离于住房保障体系外的无奈和辛酸。据2009年12月7日中国社会科学院《2010年经济蓝皮书》披露，我国房价收入比超过合理承受范围，85%的家庭无力买房[1]。因此，国家有必要改进制度安排，完善立法，加强监督，整合资源，多管齐下，确保城市居民“人人有适当的住房”，过上更加幸福、更有尊严的生活。如何快速

      一、住房权的概念及其实现意义

      公民住房权是近几十年才逐渐发展起来的基本人权概念，它经历了政府无责、政府承担道义责任、政府承担法律责任的演进过程[2]。改革开放以来，我国经济持续高速增长、国民衣食无忧之后，住房作为生活必需品便很自然地成为最基本的民生问题。住房和医疗、教育问题，被人们称为压在最广大人民群众头上的新“三座大山”。如何保障公民的住房权，特别是中低收入家庭能够享有适当的住房，是中国政府面临的新问题。

      （一）住房权的概念

      住房是个人生活的必需品。马克思指出：“人们首先必须吃、喝、住、穿，然后才能从事政治、科学、艺术、宗教等等。[3]”笔者认为，住房权的概念存在广义和狭义之分。广义的住房权是指具有平等地位的公民及其组成的家庭，以获得可以承受起的、适宜人类居住的由国家和政府保障其实现的，具有满足正常生活所需的基础设施并不受歧视的住房权利。具体说来，它包含以下子权利：第一，是住房所有权，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利；第二，是房屋居住权，指住房使用者虽不具有产权，但具有满足正常生活所需的基础设施并不受歧视的住房权利；第三，是住房保障权，指政府有义务构建基本的住房保障体系，使一国公民免于受到诸如住房紧缺等难题的困扰；第四，是住房宜居权，指住房环境与居民的文化生活习惯相适应。狭义的住房权不包括住房所有权，它仅指政府有责任保证所有社会成员住有所居，强调的是每个公民有权拥有一个像样的栖身之所，而不一定对住房拥有产权。本文采用狭义的住房权概念。

      （二）住房权的理论依据

      住房是人的一种基本权利，其理论基础是人权理论和国家责任理论。人权是指人作为人应该享有的权利，它是一种综合性和本源性的权利。所谓人权的综合性，是指人权是由众多权利构成的权利体系。人权的本源性一方面指人权是人取得和享有各种具体法律权利的基础，另一方面指人权也构成了公共权力正当化的来源和基础 [4]。即国家的建立不是靠武力与强制，而是所有人自愿让渡自己的部分人权，彼此间达成一个基本契约，并建立国家来履行这个契约，因此，建立国家的目的是为了改善所有人的生存环境，以更好地保障和实现自己固有的人权[5]。

      住房问题是任何社会和国家都不可忽略的问题，也是一个国家政治稳定、经济发展、社会进步的重要衡量标准。住房权是一项满足人类最基本生存和发展的权利，更是一项具有复合性的宪法权利，需要国家积极主动地保障才能实现。具体来说，国家对住房权的实现有以下三个层次的责任：其一是市场保障，对于完全靠公民自己购买房屋的情形，国家的责任是发展并规范健康的商品房市场；其二是援助性保障，即政府通过一定的补贴资助公民购买房屋来保障公民住房权的实现；其三是救助性保障，即对无力买房者，政府通过提供廉租房，以实现其住房权。总之，国家的合法性来源于人权及对人权的有力保障。住房既有商品属性，又是重要的准公共产品，因此，保障公民住房权的实现，是国家义不容辞的责任。

      （三）保障城市居民住房权实现的意义

      由代表国家的中央政府和地方政府来保障城市居民住房权的实现具有重大的实践意义：

      1、住房权是一项影响公民许多重要权利实现的基本人权。衣、食、住、行是人们生存的最基本条件，住房权是源于人的自然需求和社会需求的基本人权。根据联合国一些人权机构的分析，许多人权的享有都离不开适当住房权的实现。这些权利包括：人格尊严的权利，不受歧视的权利，适当生活水准的权利，自由选择居所的权利，言论自由和结社自由的权利，人身安全的权利，个人隐私、家庭、住宅和通讯不受任意侵扰的权利。同时，享有适当、安全和有保障的住房对于人们能够享有如下权利具有重要影响：环境卫生权、获得高标准精神和身体健康的权利等[6]。自1948年《世界人权宣言》将住房权作为基本人权后，联合国多部人权公约及区域性人权公约和许多国家的宪法都明确将住房权作为公民的一项基本权利固定下来。

      2、住房权的实现是国家存在的基础。人们建立国家的目的就是为了更好地实现人权，在对待国家和人民关系方面，英国著名启蒙思想家洛克认为，“国家没有别的目的，只是为了人民的和平、安全和公众福利”。[7]温家宝总理也说过：“国家发展的最终目的是为了满足人民群众日益增长的物质文化需求”。[8]因此，尊重和保障人权是国家存在的正当性来源和基础。如果说公民权利和政治权利相对应的国家义务属于消极义务，国家只要不采取侵犯个人以上权利的行为就基本上可以保证其实现，社会权利则要求国家积极干预社会经济生活，消除因经济、社会的不公平而引起的社会弊端，保护和帮助弱者。在国际公约中，住房权主要规定在经济、社会和文化权利的国际公约中，我国的《国家人权行动计划（2009——2010年）》也把住房权放在“经济、社会和文化权利保障”中。因此，基于住房权属于社会权的范畴，国家必须为公民积极地创造条件和机会，实现人人有权享有为维持他本人以及家属的健康和福利所必需的住宅。

      3、住房权的实现是促进社会公平正义的需要。罗尔斯在其论著《正义论》中提出正义的一般观念是所有的社会基本善——自由和机会、收入和财富及自尊的基础 ——都应被平等的分配，除非对一些或所有社会善的一种不平等分配有利于最不平等者[9]。具体说来，正义包括平等和差别两个基本原则，平等原则要求机会平等、自由竞争，但是由于每个人的天赋、机遇不同，会导致人与人之间出现不平等的情况，这种不平等需要缩小和弥补，这就是“差别原则”强调保护最弱群体的意义所在。具体到住房权上，我国实行住房改革后，城市居民的住房来源绝大部分依靠市场的调节，由于市场失灵，分配不公等原因，导致城市中低收入阶层面临“住房难”问题。为了维持社会的公平正义，保障少数人的生存和尊严，国家有义务保障他们的住房权，国家出台保障房政策，就是差别原则的体现，是为了让公平正义的阳光照耀每一个公民。

      4、住房权的实现是维护社会和谐稳定的需要。民生关乎民心，民心关乎政权，安居才能乐业，对于安土重迁的中国人来说，没有什么比拥有一个栖身之所更为重要的了。“人无恒产则无恒心”，把实现住房权当作社会和政权稳定的前提，是历朝统治者们的执政圭臬。众所周知，最稳定的社会结构是橄榄型的，富裕阶层和贫困阶层处于两端，中产阶层处于中间。造就一个庞大的中产阶层以实现社会结构的优化，以保证社会的长治久安与协调发展，业已成为中央高层与社会各界的共识。为此，国家要切实解决目前的高房价和低收入者住房来源问题以保障中低收入者住房权得以实现，从而，实现社会的和谐稳定。

      二、我国城市居民住房权的现状及其原因分析

      目前，我国初步建立了以住房公积金、经济适用房和廉租房为主要内容的住房保障制度，一定程度上缓解了一些中低收入家庭住房的困难。但还有不少城市居民的住房权无法得到保障，仍然面临“住房难”的问题。

      （一）我国城市居民住房的现实状况

      一方面，我国实行住房制度改革以后，各级政府为了保证GDP的增长，普遍将房地产视为促进经济发展的主要动力，因此偏重于推行房屋自有的住房政策，将大多数社会成员推入房地产市场，鼓励社会成员买房，造成房地产过度市场化，忽视了保障性住房的建设。同时，由于投机性买房和炒房现象的存在，助推房价不断飙升，高歌猛进的房价，不仅城市低收入群体买不起住房，而且中等收入者大多也是望“房”兴叹。中国目前各大城市的房价与收入比指数严重超出了居民的可承受能力，据中国社会科学院《2010年经济蓝皮书》披露，我国2009年城市居民房价收入比高达8. 3倍，大大超出合理承受的范围。

      另一方面，一些地方政府对保障性住房的供给不足，保障范围覆盖面狭窄。供地方面，现有的权威数据显示，2009年1至11月，我国保障性住房用地供应 27. 54万亩，仅完成年度计划供应量的46. 66%。投资方面，全国人大财政经济委员会的调研报告显示，截至2009年8月底，当年全国保障性住房建设完成率只有23. 6%。另有一些地方政府建设的经济适用房，“经济”却不“适用”。在“土地财政”之下，地方政府用于经济适用房建设的往往是低价格、较偏远的土地，大多远离主城区，交通落后，学校、医院、商业等配套设施不完备，周围区域产业欠发达，就业机会也少[10]。结果是不少中等收入者买不起房，许多低收入者无保障性住房可居，其住房权难以实现。

      （二）许多城市居民住房权难以实现的原因

      1、政府重视和法律保障不够。

      （1）政府重视不够。住房是一项特殊的商品，仅仅依靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题，要解决城市弱势群体住房的问题，只有依靠国家的积极作为才能做到。但是，在我国住房制度改革过程中，政府长期缺乏住房人权意识，认为住房问题仅仅是经济问题、产业问题，而忽视了住房权作为基本人权的一个分支，与公民的生命权、健康权等基本人权具有同等重要的地位。政府完全有义务运用宏观调控的手段，采取相应的措施来保障公民住房权的实现，但在政绩和利益的驱使下，地方政府对发展房地产市场乐此不疲，而对于廉租房制度与经济适用房制度在实施的过程中往往采取尽可能的控制措施。

      （2）现行宪法未对住房权加以确认。美国法哲学家博登海默指出：“法律对于权利来讲是一种稳定器，对于失控的权力来讲则是一种抑制器。颁布自由与平等的宪章的目的，就在于使今天所赋予的权利不会在明天被剥夺。”[11]法在以国家意志赋予人民法律权利的同时也规定了国家机关为实现此种权利而应承担的职责。因此从法律层面来保障公民的住房权的实现是非常必要的。虽然我国现行《宪法》第39条规定：“公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”但此规定仅仅是强调住房权中住房自由权，并未涉及住房保障权。宪法是公民权利的保障书，宪法中公民住房保障权的缺失会导致国家逃避在住房保障上应尽的义务。

      （3）缺乏狭义法律的直接保障。在我国宪法还不能直接司法适用的情况下，法律（狭义）对公民权利的实现和保障就显得至关重要，但我国至今还没有建立起一个完整的住房保障法律体系。目前与住房有关的规定一般只限于部门规章，更多的是以决定、通知的形式出现。其法律位阶太低，对相关部门和地方政府的强制力不足。公民也因此觉得享有住房权仅仅是政府的“施恩”而非自身的权利、政府的义务。

      2、住房保障政策存在失误和执行不力问题。

      （1）我国从20世纪90年代开始推行的住房改革政策过于依靠市场且对商品房市场的调控不到位。改革开放以前，我国实行的是高度计划的福利房分配政策，单位体制内的成员由单位解决住房问题。改革开放以后，我国的住房供给从逐步的商品化向全面、快速的市场化方向发展。由于住房兼具民生和商品双重属性，大多数国家住房既有市场供应的商品住房，又有政府支持投资的公共住房。但我国在过去10年过于重视通过房地产市场解决住房需求，面向低收入群体的保障性住房供应不足，许多地方未能建立起针对低收入家庭的住房保障制度，而是试图以“人人买房住”来实现全社会的“住有所居”。结果导致房价的过快上涨，使那些低收入家庭更加买不起房。这种只强调住房的商业属性而忽视其民生属性的指导思想，导致私人住房和公共住房发展极不平衡。

      进入新世纪后，中央政府开始调整原有的政策，对房地产市场实施宏观调控，意图平抑房价与调整房屋供给结构，使多数人都住得起房。但因没有触及体制问题，且一些地方政府执行不力，宏观调控往往成“空调”，成效不大。

（2）保障性住房政策的推出过晚，欠账太多。城市日益严重的住房问题使政府逐渐认识到通过市场化让所有家庭拥有住房的所有权，既不现实，也不可能，住有所居不一定要对住所拥有产权。2007年，我国开始转变“重市场、轻保障”的住房供给模式，将保障性住房建设提到前所未有的高度。但由于推出过晚，部分城市住房保障制度建设仍然滞后，中低收入家庭的住房难问题仍然突出。此外，保障性住房具有社会保障的属性，其建设用地由行政划拨，这使得长期以来以房地产为主要财政来源的各级地方政府对保障性住房的投入力度较小，欠账太多。

      3、监督机制存在漏洞。

      （1）监管机制存在较大缺漏。由于监管机制不完善，一些地方在住房保障制度实施过程中，没有建立住房档案和收入档案，导致住房保障政策的制定和保障性住房的分配缺乏必要的客观依据，这使保障性住房变相成为投资产品，虚假骗购保障房、廉租房，非法转租等现象频发。在保障性住房分配过程中，相关部门缺少严格的审核制度，不做认真调查就进行分配，以至出现了“200平方米以上的豪华经济适用房”、“开宝马车购买经济适用房”、“六连号”等背离政策初衷的现象。此外，住房保障是为居无定所的人“雪中送炭”，而非为有房者“锦上添花”。因此，当获得国家住房救助的人有能力自力更生时，就该让其退出保障范围，把住房保障资源用在那些最需要的低收入居民身上。然而现实中由于退出机制难以实现，造成福利固定化。

      （2）住房保障领域缺乏问责制。在保障性住房建设这个问题上，有的地方政府每年都高喊保民生口号，但落实到建设层面总是“只见楼梯响，不见人下来”。其根源在于没有保证保障房建设这一类重大民生问题的问责规定，对地方官员在落实保障性住房政策上缺乏有效的考核与约束机制。只有认真执行行政问责制度，对落实中央政策和措施不力的地方政府和部门有关领导实施问责，才能促使地方政府认清自己的责任，端正自己的态度，加大工作力度，帮助百姓实现住房权。

      三、促进我国城市居民住房权实现的对策

      “民生无小事，枝叶总关情”，住房对于人类来说是必需的生存条件，国家应该认真对待这项基本人权，更新思路，改进制度安排，有效整合资源，多管齐下，确实保证城市居民“人人有适当的住房”。

      （一）构建较完备的法律保障体系

      1、在宪法中增加“国家保障公民基本住房权”条款。有学者认为：“在人权的保障体系中，宪法保障是首要的、也是最富有成效的。因为宪法是一个国家的根本大法，具有最高权威和最高的法律效力。没有宪法保障，任何人权保障将成为无源之水、无本之木。”[12]作为法律体系中的“母法”，宪法应该将住房权确认为公民基本权利，在此基础上建立对住房权的保障体系。世界上大多数国家已将公民住房权写入宪法予以保护，我国只有在《宪法》中增加“国家保障公民基本住房权”条款，才能为公民住房权的实现奠定根基性的基础，才能提高国家和社会对于公民住房权的重视程度。

      2、加紧制定住房保障性法律。目前我国具有最高法律效力的宪法至今仍未能成为司法领域裁判的直接依据，当我国宪法中规定的住房权受到侵害之时，公民也无法得到应有的司法救济，因此，除了在宪法上确立住房权外，我国还应当配合制定相关的部门法。针对我国的现状，笔者提出以下两点立法建议：

      其一，加快《住宅法》的立法进程。虽然20世纪80年代末我国就已提出制定《住宅法》，但是由于立法条件还不具备，因而被无限期的搁置。《住宅法》作为一部调整住房关系纲领性的法律，其立法宗旨和目的在于保障公民的住宅权益，提高公民的居住水平和住宅负担能力，建立、健全我国的住宅市场机制，确保城镇居民在政府和社会的帮助下都有能力住在有良好环境和负担得起的适宜住宅之中。因此，必须加快其立法进程，以统筹住房权的全面落实。

      其二，加快《住房保障法》的出台。该法属于“社会保障法”范畴，也是一部纲领性的法律。其宗旨是保障公平和救助，以法律的形式来保障低收入群体的住房问题，切实保障公民住房权的实现。目前，《住房保障法》已经开始起草，并明确规定各级政府如对住房保障不力，将被追究法律责任。除上述这两部法律以外，笔者认为，我国还应当针对住房问题制定其他相关配套法律，从而建立起完善的住房权法律保障体系。

      （二）构建正确且有效的住房保障政策体系

      1、推出正确的住房保障政策和房地产调控政策。解决群众住房问题是重要的民生事业，也是经济发展的重要目标和政府义不容辞的责任，必须强化政府在住房保障中的主导和核心作用。中央和地方政府要将房地产政策和住房政策区分开来。房地产政策是一种经济政策，注重市场效率；住房政策是一种社会公共政策，注重社会公平和居民的基本住房需求，它要解决的问题是使不同收入状况的居民住有所居。许多国家的经验证明，住房供应既要靠市场手段，又要依靠大量的公共政策手段。据此，对于住房，中央和地方政府都要确立以民生保障为主，经济带动为次的住房发展政策；对于房地产，中央和地方政府都要确立以稳定经济，弱化和控制房屋投资、投机功能的房地产调控政策。

      2、建立刚性的财政支付保障制度。财政支付能力是保证住房保障制度运行可持续性的基础因素，在很大程度上决定了住房保障制度运行的效果。为了使保障性住房建设不因资金短缺而受阻，国家有必要建立刚性的财政支付保障制度：第一，建立中央对地方的住房保障转移支付体系。为增加政府对住房保障的支持力度，应尽快建立中央对地方住房保障资金转移支付机制。建立地方各级政府的标准预算，以确定中央对地方以及地方各级政府间的财政转移支付，使社会成员所享受的住房保障能够大体一致，实现公共服务均等化的目标；第二，要明确中央和地方政府在住房保障中承担的资金投入责任。为此，有必要完善从中央到地方的各级财政体制，尽量做到事权与财权相匹配，充实地方财政收入以保障各级地方政府能够履行政府职责，满足公共管理所需的财力。

      3、制定科学的保障性住房政策。住房具有商品和民生的双重属性。政府在制定住房政策时应该选择较为中立的住房政策，确保不同的社会群体都能够获得实现住房权的渠道。具体说来，要针对不同的阶层采取不同的政策：第一，针对城市高收入阶层，由于其拥有较强的经济实力，在商品房市场中可以独立解决自身的住房问题，并且在市场中能更好地满足其住房在品味上的需求，因此，其住房权的实现可以完全市场化；第二，针对城市中等收入阶层，由于其经济实力有限，政府应加强政策引导，建立多层次的住房贷款制度和住房补贴制度，完善住房公积金制度，多种渠道进行住宅融资，在税收方面和住房贷款利息方面予以扶持，帮助其买房，以实现其住房权；第三，针对城市中等收入阶层，由于各方面的原因自身根本无法解决住房问题，因此需要政府履行职责，加大共有产权房、经济适用房、廉租房建设的投资，以实现其住房权。

      （三）构建有效的监督保障机制

      1、强化政府责任。一些地方政府没有真正理解“做蛋糕”的目的和“分蛋糕”的重要性，在畸形的利益驱动下，致使住房保障政策执行不力。中央政令得不到有效的执行，与政府考核、干部考核体系的改革没有跟上有直接关系。针对政策执行不利等现状，笔者认为，应当要按“新国十条”的要求，在住房保障工作中实行省级政府负总责、市级政府抓落实的工作责任制。要加强对地方政府工作的考核和监督检查，建立约谈、巡查制度。建立政策执行奖惩机制和问责制度，在对各级政府和官员的绩效考核中，把保障性住房政策的执行情况纳入综合考评，对没有切实执行保障性住房政策的地方政府官员进行相应的处罚；对坚决执行保障性住房政策者予以奖励。

      2、完善住房保障制度的监管机制。对于我国保障性住房的分配，政府要完善审核体系、管理体系和监督体系，采取居民公示、跟踪调查、动态管理、社会监督等多种方式。具体说来，首先要对不同住房保障措施的实施范围加以确定，建立明确且具有可操作性的收入状况评估系统；其次，对于申请住房保障的居民应该核实其申报材料，并通过走访等调查方式审核其资格；再次，对于保障性住房的分配要坚持公开的原则，采用向居民公示等方法加强社会监督；最后，要建立住房退出机制，对那些已经有能力自己解决住房问题的居民要及时收回其占用的保障性住房。日本和英国住房保障制度成功的精髓并不在于是否给房屋产权，而是用一套严密的制度设计，并有专门的机构每年核定这些保障对象的收入，根据收入的增加强制保障对象退出，确保需要保障的人独享保障房[13]。我们可以向日本和英国学习，建立住房退出机制，使有限的住房资源真正落实到最困难的居民身上。

 

 

 

注释:

  [1]陈佳贵，李扬. 2010经济蓝皮书：中国经济形势分析与预测[M].北京：社会科学文献出版社，2009：12.

  [2]孙军帅，范丹丹.秩序与规则—公民住宅权研究[J].法制与经济，2008，（4）.

  [3]马克思，恩格斯.马克思恩格斯选集（第3卷）[M].北京：人民出版社，1995：574.

  [4]张文显.法理学[M].北京：法律出版社，2007：322-323.

  [5]张千帆.宪法学导论[M].北京：法律出版社，2003：28

  [6]常健，郭薇.中国住房保障制度与公民住房权保障[DB/OL]：http：//www. humanrights.cn/cn/zt/qita/rqxz/cj/3/t20100525 _ 595937.Htm

  [7][英]洛克.政府论（下）[M].叶启芳，翟菊农，译.北京：商务印书馆，1964：91.

  [8]姜妍.温家宝总理访谈结集出书[N].新京报，2010-04-01.

  [9][美]约翰•罗尔斯著.正义论[M].何怀宏，何包钢，廖申白，译，北京：中国社会科学出版社，1988：302-303.

  [10]叶锋.经济适用房“共有产权”前瞻[J].瞭望. 2010，（7-8）.

  [11][美]E•博登海默•法理学——法律操演与法律方法[M].邓正来，译，北京：中国政法大学出版社，1999：293.

住房保障政策论文范文第14篇

关键词:住房;保障对象;公平性

中图分类号:F323.89文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)26-0189-03

一、住房保障对象的分析

(一)现有的住房保障对象

1.城镇经济适用住房保障对象

《城镇经济适用住房建设管理办法》第三条明确规定,经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象,对离退休职工、教师家庭住房困难户应优先安排经济适用住房。

2.城镇廉租住房保障对象

《城镇廉租住房管理办法》第二条,城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

不难看出,我国目前的住房保障针对的是城镇弱势群体,依然没有跳出我国社会保障的城市偏向性,有失住房保障的公平性。

(二)缺失的住房保障对象

1.“夹心层”

“夹心层”是指购买经济适用住房困难,又不符合进入政府廉租住房条件的城镇居民群体,这是一个很庞大的群体,其比例约占城镇居民的60%左右,虽然随着城镇居民生活水平的不断提高,这一群体会发生较大变化,但仍不失为城镇居民的主体。

2.农民工群体

由于我国长期实行城乡分治体制,农民工没有城镇户口,身份受限,难以享受社会福利与社会救助,也就不符合享有城镇福利与救济的有关“规则”。他们与城镇职工在住房条件或补贴方面存在明显不同,游离于住房保障大门之外。

3.农村弱势群体

长期城乡二元体制的影响,使我国农村弱势群体的社会保障远远滞后于城镇,农村社会保障的缺失是影响我国今后稳定发展及社会主义新农村建设的重要因素。目前,我国农村经济发展已取得了显著成绩,但不论是住房的居住环境,还是住房的基础配套设施,都是无法和城镇居民相比的,直至目前有的农村中还存在茅草房、危房、烂房、人畜共居等居住现象。

4.未就业和就业不稳定的大学毕业生

目前严峻的就业形势,使很多大学毕业生毕业就意味着失业。对他们而言,谈不上以自己能力购房,而廉租住房又把他们排除在外,很多城中村成为大学毕业生租住房的无奈之先。

二、博弈住房保障对象的不公平性

(一)公共政策供给的博弈

博弈论所提供的分析方法,对于公共政策分析,具有重要的方法论价值。我国各级政府已制定了一系列的公共政策,这些政策对于保障公共利益和社会公正,实现社会稳定,促进经济发展起到了重要作用,但也存在局限。

当政策主体向社会提供公共政策时,针对这一行为的博弈论涵义,田大山认为,是通过改变参与人的效用函数或参与人的行动空间来“调整”社会活动的均衡点,使社会的运行向着有利于实现某个政策目标的方向发展。

我国的住房保障制度和城乡差异的二元体制紧密联系在一起,在住房保障出台时,政策主体依然没有脱离“二元”体制的局限,只把城镇部分弱势群体纳入住房保障的范围,整个住房保障的运行目标是实现城市的发展。

其次,公共政策的制定过程本身也是一个博弈过程。政策主体可能不只一个,政策的形成是不同的政策主体通过博弈达成的一种均衡解。

(二)政府的利益博弈

政府利益是指政府组织及其雇员所追求的依赖政府行为而获得的有别于社会公共利益的利益。由于利益是客体满足主体需要的一种属性,不同的主体对相同的客体的价值判断往往并不一致,因而不同类型的政府利益在彼此渗透的同时也相互对立。政府利益的实现依赖于政策的制定和执行。政策取向如何、是否制定、执行以及执行效果在其他条件既定时,取决于政府利益间博弈的结果。住房保障对象的缺失,笔者认为,主要是政府和各级政府及部门利益博弈的结果。

从政府整体利益角度,我国经济已取得了长足发展,人民生活蒸蒸日上,但在制定社会保障制度时,仍然要考虑各方面经济因素,在经济有限的前提下,必然不能把所有人都纳入社会保障的范畴,住房保障也如此。“夹心层”虽然住房条件差,但按中国人观念,属“比上不足,比下有余”的阶层;农民工与农村弱势群体很多时候是融为一体的,自古以来,农民有宅基地,农民的房子农民建,何谈保障;而一直就没考虑过大学毕业生的住房问题。

从各级政府及部门利益来看,经济适用住房和城镇廉租住房的出台,在建房用地的划拨与地方财政的发展上,已经存在利益不均衡,俨然成为住房保障发展的“瓶颈”,更何谈“夹心层”、大量的农民工与农村弱势群体、大学毕业生的进入将是何等庞大的保障群体。

从国家与各级政府及部门利益来看,社会保障需要大笔的保障基金,除了国家的财政拨款外,地方财政必须给予支持,在城镇弱势群体住房没有解决的前提下,财政支出的“二元”倾向同样不会眷顾到“夹心层”、大量的农民工与农村弱势群体、大学毕业生。

三、解决措施

(一)加快经济建设步伐,提高综合国力

社会保障资金不足,财力支持不够是我国社会保障缺失的重要原因。近几年,国家集中精力与财力加强城镇社会保障改革与建设,以确保经济体制改革的顺利进行,随着我国经济的不断发展,综合国力的增强,社会保障工作将从城镇扩大到广大农村,实现社会保障的城乡统一。

(二)把城市“夹心层”和农民工纳入城镇住房保障对象

1.城市“夹心层”的住房保障

“夹心层”的住房保障,应强化社区的统计工作,及时掌握城市“夹心层”信息,根据各社区的实际,逐步把城市“夹心层”纳入到城镇住房保障范围内,且应以经济适用住房为主体,这就要求政府:

(1)为“夹心层”创造更多的致富途径,提高“夹心层”收入

“人往高处走,水往低处流”。我们只有为“夹心层”创造更多的致富途径,如致富信息供给、职业技能培训、税收减免等措施,提高“夹心层”收入,改善经济条件,才能使他们有可能有能力购买经济使用住房。在政府的扶持下,使城镇“夹心层”主动的享受成为住房保障的对象,享受权利。

(2)加大经济适用房的建设力度,尽可能的降低建房成本,稳定房价

政府要多渠道筹集建房资金,加大经济适用住房的投入力度,在保证开发商的利益同时,尽可能的降低建房成本,使“夹心层”有能力接受经济适用住房。

2.农民工的住房保障

农民工保障问题与我国二元社会结构高度相关,农民工保障的缺位是我国二元社会结构的必然产物。对农民工社会保障的去向问题存在:纳入到现有的城镇社会保障体系、对农民工实行相对独立的社会保障制度、将农民工纳入到一种“低门槛、开放式与可持续的社会保障新计划”中、将农民工纳入到农村社会保障体系的争议。

城镇住房保障体系应将农民工纳入其中以解决农民工的住房问题,但鉴于我国社会保障制度发展的多元化要求只能适时地分层分类将农民工纳入。而且经济适用房对农民工来说不现实,廉租住房的住房保障应成为农民工住房保障的首选,对此,政府应做到:

(1)彻底改革户籍制度,打破“城乡分治,一国两策”的局面

城乡二元社会结构和城乡隔离的户籍制度是农民工社会保障缺失的主要原因。户籍制度不但加深了农民与城镇居民在经济、政治、文化、心理方面的隔阂,也使农民工没有城镇居民的身份,失去了在城镇就业的机会和享受社会保障的权利,农民成为被计划体制彻底抛弃的“局外人”,成为被城镇社会保障体系所排斥的对象。

(2)多渠道筹集社会保障资金

资金问题是农民工社会保障迟迟没有提上日程的重要原因之一。当城镇社会保障制度运行受到资金限制时,庞大的农民工群体的社会保障,必然要面临更为严重的资金困难,农民工群体被排除在住房保障之外也是必然的。

(三)构建农村弱势群体住房保障制度

农村社会保障具有公共产品的性质,针对我国农村社会保障制度匮乏的现状,政府间追求自身利益最大化的动机使之相互博弈,最终使农村社会保障制度供给陷入困境。

农村社会经济发展的多样性和不平衡性决定了农村社会保障制度的建设是一个长期的渐进变迁过程。农村社会的各种保障制度不管是正式制度还是非正式制度按照其社会化的程度由低到高依次为:家庭私人保障(子女养老、土地保障等形式)、村庄自发的合作保障(邻里共济互助等形式)、政府促进下的村庄集体保障(由农民个人支付保险费用为主,自愿参加,地方政府负责这一保障基金的运作)、政府起主导作用的农村社会保障制度等四个层次。

目前,我国的住房保障虽然作为整个社会保障体系的重要组成部分,却滞后于环节,特别是农村弱势群体的住房保障,尚未真正起步。只有建立起我国完善的住房保障体系,才能走出住房保障政策“城乡分治”的二元困境。

对农村弱势群体而言,当前最紧迫的是借鉴城镇住房保障制度的成功经验,吸取国外先进农村住房保障思想,构建符合我国国情,适合农村发展的农村弱势群体住房保障制度。

(四)给大学毕业生提供一定住房保障

大学毕业不应再成为家庭的负担,应把他们纳入城镇住房保障的范畴,采取租住房的形式,但应给予他们统一相对集中的租住房源,而不是以廉租住房的形式,不妨以公寓的形式提供给大学毕业生。

(五)尽快制定住房保障法

在社会转型与中国城乡二元保障体制的影响下,我国的法制建设远远滞后于经济发展,在很多方面都存在立法的空白点,而市场经济的快速发展带来的贫富差距,迫切需要我国社会保障的健全和完善,以体现二次分配的公平性。从社会保障和关注民生两个角度看,住房权都应该作为人民生存权的一部分,应该以立法形式来保障,尽快建立起我国的住房保障法。

住房保障政策论文范文第15篇

【关键词】开发性金融 协同理论 金融创新 住房保障

供给侧改革下住房保障体系建设是扎根实体经济的重要载体，在此过程中需要获得更好的金融支持。今年是“十三五”规划的开局之年，各地陆续提出“十三五”规划的构想，其中扩大保障房的覆盖面由城市拓展的乡镇，这既是对接新型城镇化战略的重要举措也是支持经济转型的重要载体。住房保障面的拓宽，其投融资缺口问题备受关注。创造条件使金融与住房保障系统内部与系统之间构造良好的协同体系，通过发现序参量、引导序参量，从而实现金融支持住房保障体系建设的融资良性循环。开发性金融的政策性与商业性的特点决定其与住房保障建设内在具有协同性，鉴于此，笔者以协同理论为切入点，探讨金融支持住房保障体系建设的路径框架。

一、协同理论简介

协同理论最早由德国斯图加特大学理论物理学哈肯教授于20世纪70年代提出，他通过考察自然中无干预状态下的无序到有序的过程，归纳总结了协同理论。作为与耗散结构论、突变论齐名的系统科学“新三论”，协同理论的核心在于揭示自然界中无序走向有序的事实规律。

相比“系统论、控制论和信息论”的系统科学老三论，协同理论的最大贡献在于精确概括了事物之间存在的统一性。协同理论描述了开放系统在不受到外界干预的情况下，完全可以形成自组织有序形态。系统理论强调，从无序走向有序的过程中，是通过子系统非线性的协同作用而成的。但是在此有序的基础上完全可以因为内部子系统之间、外界与子系统之间的作用而自组织形成新的有序结构。尽管说不同的反应、变化具有不同的机理，但是协同学通过抽象概括出事物的一般规律即新的结构代替旧的结构的过程中的质变在内在原理上不管任何表现形式，其核心在于非线性作用的自组织的过程。

从无序走向有序的过程中影响因素很多，不同因素的影响作用速度是不同。协同理论为去粗取精，通过区分本质与表面因素、暂时作用于长久作用，偶然与必然因素等。哈肯通过在自组织过程中的不同影响因素的衰减速率加以区分，那些衰减慢的影响因素是系统的决定性因素，即主宰系统变化的序参量。不同子系统之间的序参量之间的作用最终产生少量支配系统的序参量。在没有外界干扰的情况下，序参量之间通过协同合作形成自组织结构，换句话说，协同作用的核心在于自组织。

笔者选择协同理论来分析开发性金融支持住房保障体系建设的原因在于其更为贴近现实。普通的计量模型往往将问题假定为线性的，而实际上住房保障的投融资问题并非线性关系，系统内部的作用可能产生多能级的越变。整个社会系统由诸多的子系统构成，这些子系统千差万别，协同理论抽象将其概括出子系统之间的存在着相互作用，通过竞争、合作、反馈的机制得以体现，在一定条件下的从宏观上就形成了一定有序的结构。

二、开发性金融支持住房保障体系建设的协同理论分析

开发性金融支持住房保障从上文分析不难看出本质上是子系统间多层次、多要素以及系统内外作用关系的总和。该系统集开放性与复杂性为一体，包含金融发展子系统与住房保障子系统。开发性金融支持住房保障系统具有自组织性与开放性，在其演化过程中的自创生、自组织与自适应的形态，本质上是子系统的开创与协同的结果。正是因为开发性金融内部部门之间，住房保障的供求双方之间，开发性金融机构与住房保障机构之间的相互非线性的作用，使得系统不断演化与改进，不同的融资模式“产生――消亡――进化”的螺旋式上升过程，进而达到协同理论意义上的协同。

（一）序参量的产生需要开发性金融与住房保障的协同运动

开发性金融支持住房保障体系建设的过程是动态调整的。开发性金融与住房保障的双向协同演化过程中，二者将出现动态的涨落，即系统的物质与能量的耗损与集聚的螺旋演化中自发协调产生序参量，系统走向稳态――住房保障的多层次融资体系。此后，开发性金融部门与住房保障部门在该序参量的作用下，通过相互之间的非线性作用，协调发展成为一个具有普遍关联性的群体。在此平衡态下，每个子系统都在属于自身的维度上与外界进行最佳状态的耦合，从宏观上看整体之间进行着有目的、有方向的运动，系统的自适应性达到最大化。

（二）序参量是开发性金融支持住房保障体系的决定要素

依照协同理论的观点，任何事物都可以被拆分为由多个子系统组成的复杂系统网络，通过子系统之间、子系统与外界之间的作用，以物质能量交换为载体，自动形成宏观上有序稳定的状态。这种自组织的过程的出现是以序参量的发生为标志，系统的有序是子系统内部之间的竞争协作的结果。开发性金融支持住房保障体系建设自然也不例外，通过住房保障的内部供需方与外界环境的相互作用，在不断的适应、调节的过程中形成的正反馈与负反馈的回路网络，在这种耦合机制的作用下，开发性金融支持住房保障的方式不断调整，形成了稳定的多层次的融资体系――序参量。住房保障下的子系统与金融部门的子系统之间对于该序参量既有正作用也有反作用，在发展过程中不断扩大修正序参量。

（三）日本政策性金融引领住房保障投融资的序参量

政策性金融最为典型的是日本的“住宅金融公库”和“住宅金融支援机构”。住宅金融公库早在19世纪明治维新时期已形成雏形，住宅金融公库将邮政储蓄、养老金、生命保险资金予以归集，向购房居民提供低息、固定利率的长期贷款。住宅金融公库的资金不但用于发放居民购房贷款，还向日本的公营住宅（类似我国的廉租房）等公共住房建设提供资金支持，形成住宅金融的多层次、全覆盖的融资体系。由于资金需求存在较大缺口造成住宅金融公库负债高企，上世纪末，日本政府对其进行改革，2007年4月1日住宅金融支援机构取代住宅金融公库，通过MBS即抵押贷款证券化引入民间金融机构资金，建立市场化住房保障投融资体系，政府在此过程中从“主导”向“引导”角色转变。

从上文的协同理论介绍和日本政策性金融探索不难看出，当系统从无序走向有序的临界状态的过程中，那些变化速率慢的参量将变成序参量，进而支配整个系统向一定方向运动，达到一种自组织状态。在开发性金融支持住房保障体系建设的过程中，众多住房保障的供需方以及开发性金融机构参与其中，任何一方都希望有利益最大化的理念。如中低收入群体希望能够“居者有其屋”，保障房的开发商希望能回收投入资金，开发性金融机构希望能将住房保障的贷款信用能在未来得以回收。若无任何约束，这些投融资行为很难进行，整个住房保障体系处于无序状态。在子系统作用的过程中，子系统之间肯定能找到相关的利益结合点，形成各种特定的融资模式，开发性金融支持住房保障从无序走向有序。

三、协同理论视域下开发性金融支持住房保障的相关措施

解决住房保障的融资困境，需要开发性金融支持与住房保障体系建设的协同运作。对此，需要政府、金融机构与企业等多方协同努力，开发性金融在此可以发挥其政策性和商业性的优势，通过多方协同运作，发现、引领序参量，创造良好的融资循环体系，以及设计一套高效科学的制度框架，加快金融支持与住房保障体系的协同运动，实现社会公平。

（一）政策性金融带头鼓励金融支持住房保障各方进行融资模式创新，培育系统的序参量

例如上海率先引入的住房公积金改革在全国得到推广，这在很大程度上就是金融与住房保障协同发展的所形成自组织体系的序参量。此外吉林省国开行也对住房保障贷款进行尝试，对接政府的安居工程，这说明二者在协同发展的过程中内部子系统之间出现引领系统发展的序参量。而在序参量出现之后，整个系统仍然处于动态调整过程，不同的融资模式在不断的分化与组合，选择与淘汰的过程中进行着新老交替，而最终通过系统的自组织与政策性金融的协同作用下，金融支持住房保障体系才能步入协同发展的轨道。

（二）构建金融支持住房保障的制度保障网络

相关制度的完善是开发性金融支持住房保障体系建设的必要条件，也是二者协同发展中发现序参量的重要因素。从上文的介绍不难看出，日本模式对住房保障体系的投融资问题制定明确的法律予以界定。而我国对于住房保障投融资支持问题，只存在于房地产法以及各地的政策文件的零散表述中。信用经济下缺乏有效法律依据融资体系很难得到疏通，因此及时设立住房保障的专门法律，构建开发性金融支持的制度保障网刻不容缓。

（三）加强信用体系建设

信用是进行金融活动的前提基础。信用体系的完善是开发性金融支持住房保障协同运行发现序参量的一大重要条件。住房保障的群体的需求方主要存在于中低收入群体，其信用信息的采集滞后于企业融资，此外骗取、套现住房保障资金的现象在各地也是屡见不鲜。信用体系的混乱难以有效疏通融资渠道，更难以发现序参量。因此加强住房保障征信体系的建设，使得每一笔业务都能得到追踪可以促进开发性金融机构支持住房保障体系建设。

（四）引入多种形式的民间金融组织，拓宽合作渠道

吸引民间资金参与住房保障体系建设，民营金融机构资金来源于民间，具有代表性的有财务公司、典当行、私募股权基金、小贷公司等，是对现行开发性性金融和政府财政的有益补充。由于民营金融自负盈亏的特点，民间金融机构势必对住房保障的融资需求方进行严格的信用审核，监督项目的建设与资金利用，可以提高资金的使用效率。因此探索民间金融服务机构与开发性金融合作支持住房保障建设，可以有效拓展资金渠道，发现可能存在的序参量。

（五）引入新型的投融资模式，修正现有的序参量

相比现行的政策性金融贷款的序参量机制，市场化下新型的投融资模式具有筹资能力强、资金来源渠道广、风险分散等优势。上文中日本住宅金融公库的例子不难看出，传统的住房保障融资缺口造成金融机构的赤字高企，只能依赖于政府财政补贴，金融机构投融资意愿不强。当引入MBS资产证券化后，其循环的信用机制尽管可能存在一定金融风险，但是其盘活现有住房保障资金存量的优势亦不容忽视。因此在住房保障建设融资的过程中，积极探索MBS、BOT、TOT、ABS等新型融资模式，先从部分地区试点发现新的序参量，然后将其推广到全国。引入市场化机制的运作，可以修正现有的融资序参量，引领开发性金融支持住房保障体系协同发展。

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